Vliv vad a poruch stavby na ocenění

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vliv vad a poruch stavby na ocenění

Autor:

Miroslava Machytková,DiS Bankovnictví, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof.Ing. Josef Michálek, CSc.

duben 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

Miroslava Machytková,DiS Ve Vrchlabí dne 9.4.2010

2

Poděkování: Ráda bych poděkovala za odborné konzultace a dohled nad tvorbou bakalářské práce prof.Ing. Josef Michálek, CSc. . Poděkování také patří rodině za podporu během studia a zaměstnavateli za vstřícnost.

3

Anotace: Práce s názvem „Vliv vad a poruch stavby na ocenění“ v sobě zahrnuje náhled do základních vad nosných konstrukcí stavby s moţnostmi opravy – sanace. V praktické části jsou vytvořeny databázové listy rodinného domu v průběhu let, kde je zřetelný vliv vad a poruch a následné opravy na konečnou nabídkovou cenu. Analýza trhu zahrnuje oblast podkrkonošského okresu Trutnov. Pro zpestření celé práce je přiloţeno ocenění z roku 1980 společně s modelací ocenění stejného domu po opravě na jaře roku 2010.

Annotation: Thesis entitled „The influence of faultes and disorders building on evaluation" includes insight into basic defects the structure of the house with possibilities of repair. In the practical part is created database of the house over the years, where is clear influence of defects and disorders and subsequent repairs for final bid price. Market Analysis includes the area in district Trutnov. For variegation of the thesis is enclosed valuation from year 1980 together with the valuation the same house in spring 2010.

4

Obsah: Úvod 1. Základní definice a pojmy

7

2. Vady a poruchy

10

2.1. Příčiny poruch základových konstrukcí

11

2.2. Rekonstrukce a zesilování základů

17

2.3. Poruchy svislých nosných konstrukcí a jejich opravy

18

2.3.1. Trhliny

19

2.3.2. Kamenné konstrukce

19

2.3.3. Betonové a ţelezobetonové konstrukce

20

2.4. Poruchy vodorovných konstrukcí stropů, podlah a jejich rekonstrukce

20

2.5. Poruchy krovů, střech a jejich oprava

25

2.6. Poruchy konstrukce schodišť

28

3. Ţivotnost staveb

30

4. Metody oceňování

32

4.1. Oceňování na trţních principech

32

4.1.1. Porovnávací metoda

33

4.1.2. Porovnávací metoda

33

4.1.3. Nákladová metoda

33

4.2. Oceňování na základě cenového předpisu

34

5. Závěr teoretické části

36

6. Praktická část

37

7. Analýza trhu

41

8. Seznam pouţité literatury

44

9. Seznam pouţitých zkratek, tabulek a grafů

45

10. Přílohy

46

11. Originální zadání bakalářské práce

60

5

Úvod Dnešní situace na trhu si vyţaduje moţnost ocenění majetku pro mnoho účelů, jakými jsou finanční půjčky, ručení, exekuce, základy pro daňové předpisy a v neposlední řadě také pro moţné obchodování – trţní prostředí. Nabídková cena musí odráţet veškeré moţné vlivy, které na trhu působí. Pokud se zaměříme na trh s nemovitostmi, je zde zapotřebí znát dobře nejen okolí nemovitosti, aktuální situaci na trhu, ale hlavně její stav. Bakalářskou práci s názvem „Vliv vad a poruch stavby na ocenění“ jsem pojala jako náhled na základní vady a poruchy, jejich popsání a moţné opravy, rekonstrukce či sanace. Jelikoţ se jedná o rozsáhlé téma, zaměřila jsem se na základní vady a poruchy prvků dlouhodobé ţivotnosti – základové, svislé, vodorovné konstrukce, konstrukce krovů,střech a schodišť. Celá práce je situována do bloků s jednotlivou problematikou s následnými moţnostmi oprav, rekonstrukcí či sanací. Zároveň jsem v práci zmínila i metody ocenění, které přímo souvisí s promítnutím daného problému (vady či poruchy) do výsledné nabídkové ceny. Do praktické části jsem vycházela z konkrétního problému nemovitosti - rodinného domu. Zároveň je zajímavý náhled na ocenění v rozmezí 30-ti let a změn cen na trhu.

6

1. Základní definice a pojmy Nemovitosti jsou zboţí, které se v mnoha ekonomických i právních ohledech nijak neliší od jiných druhů ekonomických statků. I na trhu s nemovitostmi se projevuje zákon nabídky a poptávky, podobně jako jiné komodity a statky i nemovitosti logicky reagují na celkové trţní prostředí, jeho cyklický vývoj i na mimoekonomické aspekty jako je politické a právní prostředí. Přesto jsou nemovitosti zboţí svým způsobem jedinečné a jedinečný je i trh s nemovitostmi. Podle platné legislativy Občanský zákoník, zákon 40/64 Sb. jsou za nemovitosti povaţovány : -

pozemky

-

stavby pevně spojené se zemí pevným základem

Pozemek je podle občanského zákoníku definován jako část zemského povrchu, která je od ostatních částí povrchu oddělena hranicí správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem vyuţití, která je v katastru nemovitostí České republiky evidována v podobě parcel. Parcela je podle platných legislativních předpisů, pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Katastrální zákon pak některé pozemky rozlišuje jako stavební parcely, které jsou evidovány v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, a na pozemkové parcely, které nemají charakter stavební parcely. Všechny pozemky se evidují v katastru nemovitostí, a to v podobě právě zmíněných parcel. Stavba je pojem, který se běţně vyskytuje v legislativě ( Občanský zákoník, Zákon o oceňování, Stavební zákon ), přesto se, podobně jako u pozemku, velmi obtíţně hledá vhodná definice stavby. V právním systému je pojem „ stavba “ někdy chápán jako věc – budova, hala,rozhledna, někdy jako výrobní proces vedoucí ke vzniku věci – výstavba, realizace. Podle zákona č. 183/06 – Stavebního zákona se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. V případě pochybností zda něco je nebo není stavba, platí stanovisko příslušného stavebního úřadu nebo jemu nadřízeného orgánu Ministerstva pro místní rozvoj nebo rozhodnutí soudu.

7

Stavba dočasná je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v tomto stavebním zákoně pouţívá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby. Změnou dokončené stavby je: a) nástavba, kterou se stavba zvyšuje b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje , a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravy se téţ povaţuje zateplení pláště stavby Změnou stavby před dokončením se rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem. Budova Budova je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Za vznik stavby je u budovy povaţován okamţik, kdy jsou patrné obrysy stavby respektive její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaţí. V praxi se povaţuje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaţí. Sníţení stavby ( budovy ) pod tuto hranici jednoho metru znamená naopak zánik stavby. Tento fakt můţe být důleţitý např. pokud nemovitost slouţí jako zástava úvěru. Pokud investor stavbu sníţí aţ na úroveň kdy dojde z právního hlediska k zániku stavby, zaniká i zástavní právo k této stavbě. Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu. 8

Obytný dům Obytný dům je taková stavba, u níţ více jak dvě třetiny plochy slouţí k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. Bytový dům Bytový dům je taková stavba, která slouţí převáţně, tedy více neţ 50% k bydlení. Rodinný dům Rodinný dům je taková stavba, která slouţí převáţně, tedy více jak z 50% k bydlení. Rodinný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty. Rodinný dům můţe mít maximálně jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Součást nemovitosti Podle § 120 Občanského zákoníku jsou součástí věci definovány takto : Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku, a to ani kdyţ je se zemí spojena pevným základem.V praxi se aplikuje a vykládá, ţe součástí pozemků jsou trvalé porosty rostoucí na nich. Za součást stavby se povaţují i další stavby, pokud jsou s předchozí stavbou provozně propojeny. Nestačí tedy pouze technologické propojení např. společným rozvodem elektřiny, ale musí se skutečně jednat o komunikační propojení dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouţí jako terasa. Zvláštním případem je garáţ, ta je bud součástí domu, je-li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí. Občanským zákoníkem je vysloveně upraveno, ţe stavba není součástí pozemku, to znamená, ţe v České republice můţe být jiný vlastník pozemku a jiný vlastník stavby na něm stojící. Příslušenství nemovitosti Pole § 121 Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenství má tedy povahu samostatné věci, existuje vedle věci hlavní a je s touto věcí hlavní spojeno hospodářským účelem. Jsou to obvykle různé venkovní úpravy jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí. Pojmy součást a příslušenství se rozlišují z důvodu, ţe při oceňování nemovitostí jde s výjimkou nezastavěného pozemku většinou o celý soubor nemovitostí, které se skládají z více parcel i z více staveb, trvalých porostů,venkovních úprav, zpevněných ploch, oplocení a přípojek inţenýrských sítí. V těchto případech se rozlišuje stavba hlavní, která má většinou číslo popisné a stavby vedlejší, které mají vůči této stavbě dopnkovou či pomocnou funkci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy tvoří příslušenství stavby hlavní. 9

2. Vady a poruchy Vada je skrytý nedostatek konstrukce, způsobený nevhodným návrhem nebo provedením. Vada nemusí vţdy znamenat menší únosnost nebo pouţitelnost konstrukce. Porucha je souhrn fyzikálních, chemických nebo jiných procesů, které narušují únosnost, pouţitelnost nebo trvanlivost objektu či konstrukce. Tato práce mapuje vady a poruchy následujících hlavních prvků dlouhodobé ţivotnosti : 

základových konstrukcí



svislých konstrukcí



vodorovných konstrukcí stropů a podlah



krovů a střech



schodiště

V následujících blocích je krátké seznámení se základními běţnými vadami a poruchami jednotlivých konstrukcí včetně moţného opatření na nápravu – oprava, sanace - odstranění. Oprava je technologický postup či soubor úkonů, jimiţ se opotřebovaná nebo jinak poškozená věc vrátí do původního stavu, resp. pouţitelného stavu. Oprava můţe spočívat například ve výměně poškozených součástí, v přidání nových součástí nebo v obnovení správného uspořádání součástí. Cílem sanace je dosaţení výrazného a trvalého sníţení obsahu vlhkosti, hlavně ve zdivu, pomocí technických zásahů spočívajících v obnově původních systémů nebo nově provedených sanačních metodách. Rekonstrukce je výraz pro fyzický návrat ke staršímu nedochovanému stavu nebo pro znázornění takového stavu.

10

2.1. Příčiny poruch základových konstrukcí Podmínky kvality základové půdy Poţadavky, které klademe na základovou půdu jsou: stabilita území -

staveniště je nutno prohlédnout z hlediska inţenýrské

geologie, geomorfologie a hydrologie. Pokud se naleznou nějaké nevhodné jevy, je nutno ihned upozornit investora. Pokud se na území staveniště vyskytne sesuv, je třeba specifikovat, zda jde o skutečný sesuv nebo zda je sesouvání vyvoláno nesprávným postupem snímání zeminy, špatným postupem při zatravňování atd. Sesuvná území můţeme rozdělit do tří skupin: sesuvná území území náchylná k sesouvání území průměrně stabilní dostatečná únosnost základové půdy - je nutno rozeznávat stav, při němţ se únosnost zeminy překročí, zemina se vytlačuje do stran, stavba sedá, naklání se. Tento stav je vzácný, projevuje se asi jen ve 3%. Následky jsou však potom katastrofické a proto neujdou pozornosti. Dále se jedná o sedání základové půdy, které je při určitém zatíţení v neškodných mezích. sedání a konsolidace - sedání by mělo probíhat v přípustných mezích (viz.ČSN 73 10 01 Základová půda pod plošnými základy, 1987) Nerovnoměrné

sedání

můţe

značně

narušit

stavbu.

Vzniká

např.

nestejnoměrnou stlačitelností, nestejným sloţením základové půdy a různou mocností vrstev. Při návrhu základů vycházíme podle únosnosti ze všech nejpříznivějších kombinací břemen, podobně jako při dimenzování, např.sloupů. Pro předběţné posouzení, kdy ještě neznáme skutečné hmoty konstrukce, můţeme pouţít tabulek pro výpočet zatíţení od konstrukce. proudění vody pod základy, ochrana proti vodě - proudění vody pod konstrukcemi se můţe projevit odnášením zeminy, a tím nepravidelným sedáním. Dále je to vztlak, který můţe zvlášť lehké konstrukce porušit.

11

Kolísání hladiny podzemních vod se projevuje obvykle poblíţ řek, přehrad atd. Ke všem těmto účinkům zjišťujeme koeficient filtrace (propustnosti) podloţí staveb.Průzkumem je nutno bezpečně zjistit hladinu podzemní vody, případně kam aţ můţe vystoupit. U jílovitých zemin postupuje voda velmi pomalu a stává se, ţe se objeví v suterénu stavby aţ po delší době. promrzání základové půdy - stavby je nutné zakládat do nezámrzné hloubky. Při menší hloubce je nebezpečí, ţe základová půda zvětšováním svého objemu zvedne základy a stavba se poruší. Hloubka promrzání je závislá na klimatických činitelích, především na střední roční teplotě, na intenzitě mrazu, na délce trvání mrazu a intenzitě větru, na terénu a pokrytí terénu, na druhu zeminy a porostu. Obecně nejmenší hloubka zaloţení je 800 mm, u jílových zemin 1 200 mm, u skalních hornin, které prakticky nemění mrazem svůj objem, je hloubka zaloţení 500 mm. Další údaje udává norma. Při návrhu hloubky zaloţení musíme však vţdy vycházet ze sloţení základové půdy a z hloubky podzemní vody, pokud je u soudrţných zemin menší hloubka hladiny podzemní vody neţ 2 m, je potom lepší volit základovou spáru v 1,2 m. Není nutné, aby základ zasahoval betonem aţ do této hloubky, podle výpočtu se můţe nahradit štěrkopískovou vrstvou. vysychání základové půdy - vysychání můţe být způsobeno různými vlivy. Např. vliv slunečních paprsků, tzv.insolace, se projevuje hlavně u jílovitých zemin, a to u zdí, které jsou orientovány k jihu, jihovýchodu a k jihozápadu. Je třeba zváţit téţ roční období. Na smršťování má také vliv denní doba (ráno, odpoledne nebo večer). Smršťování můţe nabývat značných hodnot. Velký vliv má vlhkost základové půdy a vzdálenost budovy od řeky, jezery atd. Další příčinou vysychání jsou tzv. temperované konstrukce, jako např. různé pece, cihelny, tovární komíny atd. Pod nimi můţeme vytvořit izotermy, tj. křivky znárodňující tvar a rozsah proteplení, a to i v časové závislosti. Ochranou mohou být vhodně uloţené různé tepelné izolace. Konstrukce v blízkosti teplovodních kanálů a poblíţ továrních komínů, jejich kouřovodů, kde můţe teplota dosáhnout aţ 150 stupňů, je třeba navrhovat s opatrností. Vysoušením základové půdy v tomto případě dochází k naklánění budov. 12

Značné vysychání také způsobuje vegetace – stromy, keře atd. Na počátku jejich existence je spotřeba vody jiná neţ u vzrostlých stromů. Záleţí na hustotě kořenového systému. Řídké kořeny má např. bříza, javor, modřín či smrk. Velmi hustý kořenový systém má jasan. Spotřeba vody je např. u dubu asi 300 litrů za den, smrku 120 l za den a borovici stačí jen 40 litrů na den.Kořeny podle své délky odnímají vodu pod stavbami.Poruchami způsobenými

vysoušením

podzákladí

kořeny

zvlášť

trpí

lehké

a

nepodsklepené stavby, chodníky a dlaţby. o zlepšování základové půdy - k zlepšování základové půdy pouţíváme metody, jejichţ účelem je zvětšit únosnost a zmenšit stlačitelnost, popř. zmenšit propustnost základové půdy: o nahrazování neúnosné zeminy únosnou (zakládání na polštářích) = štěrkopísek se pouţívá pro svou velmi dobrou únosnost, malou stlačitelnost a nenamrzavost, polštáře zmenšují a urychlují sedání stavby. o mechanické zlepšování zeminy (zhutňování, odvodňování) = lze provádět povrchovým způsobem (válce, vibrační desky), hloubkovým způsobem (vibroflotace, zhutňovací piloty) nebo injektáţí. Parametry zemin pro zhutnění posuzujeme podle Proctorovy zkoušky. o přidávání přísad do základové půdy (injektáţ, stabilizace) = zlepšuje její fyzikální a chemické vlastnosti. Přísadami můţe být vodní sklo, chlorid vápenatý, písek, cement atd. Přísady vpravujeme do půdy injektáţí. Po zatuhnutí se zvyšuje pevnost a nepropustnost. o chemické změny základové půdy (vysoušení – vypalování) = se provádí jen výjimečně např. vypalováním sprašových hlín.

13

seizmické oblasti a poddolovaná území - konstrukce v seizmických oblastech musí být provedeny tak, aby s odpovídajícím stupněm spolehlivosti splňovaly poţadavky vyloučení havárie a omezení škod. Konstrukce podle nich musí být navrţeny a provedeny tak, aby vzdorovaly seizmickému zatíţení bez zřícení objektu nebo vzniku velkých škod. Konstrukce je z těchto důvodů nutno navrhovat na mezní stavy únosnosti a pouţitelnosti. Základové konstrukce musí mít dostatečnou tuhost k přenesení všech reakcí vrchní stavby do podzákladí co nejrovnoměry. Pro jednu konstrukci má být pouţit zpravidla jen jeden typ základu, pokud konstrukce není rozdělena na dynamicky nezávislé části. Základová spára má být pokud moţno v jedné výškové úrovni. Podélně a příčně má konstrukce tvořit tuhý celek se souměrně rozděleným zatíţením. Vhodné jsou jednoduché stavby s antiseizmickými spárami.

14

Poddolovaná území se nacházejí v okolí hornických měst, kde byla nebo jsou soustavně dobývána loţiska různých rud, uhlí a jiných nerostných surovin. U konstrukcí na povrchu území dochází vlivem poddolování k různým poklesům, naklonění, sedáním a vůbec k deformacím. Po povrchu terénu se šíří poklesová vlna. Zvlášť trpí konstrukce, které jsou na okraji tzv. poklesové kotliny, kde je pásmo střídajících se tahů a tlaků. Vznikají tak poruchy staveb závislé na zálomovém a hraničním úhlu, který bývá asi o 5-15´ menší neţ zálomový. Deformace povrchu poddolovaného území se sklává ze svislých a vodorovných posunů a jejich vzájemné kombinaci. Je to časově dlouhodobý proces trvající mnoho roků, neţ se ustálí a stane se stacionárním. V poddolovaném území volíme pokud moţno mělké zaloţení základů na deskách a staticky určité konstrukce. vliv podloží na tvorbu trhlinek na objektech - podle statistiky asi 90% ze všech druhů poruch konstrukcí je způsobeno sedáním, tj. deformací podloţí staveb. Podle tvaru průběhu trhlinek na objektech můţeme zpětně usuzovat na příčinu deformace.

15

16

2.2. Rekonstrukce a zesilování základů Rekonstrukci základů provádíme tehdy, pokud se na konstrukci (zdivu) objeví trhlinky. Všechny trhlinky na stavbě však nejsou způsobeny vadnými základy, mohou je způsobit i jiné síly, jako např. otřesy, vodorovné tlaky kleneb, statické přitíţení, nerovnoměrné sedání stavby atd. Nejčastější příčiny vadných základů jsou: únosnost základové půdy je překročena, základy nejsou dostatečně hluboké a chráněné proti mrazu, nastal posun nebo pokles vrstev, na nichţ stavba stojí, základy jsou z nevhodného nebo vadného stavebního materiálu. Při zesilování nebo rozšiřování základových pasů se obvykle zvětšuje zatíţení na základovou půdu. Zesílení lze provádět po celé délce základu nebo jen ve staticky zdůvodněných částech. Příčiny rekonstrukce základových patek mohou být v přirozeném stárnutí betonu, případně je konstrukce vystavena agresivnímu prostředí nebo se můţe projevit nekvalitně provedená práce.Rekonstrukce se provádí bez nebo s rozšíření roznášecí plochy patky. Základové desky jsou navrhovány tak, aby měly dostatečnou tuhost, a tak dobře přenášely veškerá zatíţení od horní konstrukce, proto dobře přenášejí nerovnoměrná sedání. Poruchy nejčastěji spočívají ve špatné technologii provádění a v nedodrţení

technologických

postupů. Příkladem je základová deska betonovaná v zimním období, kdy její horní část byla narušena mrazem, a proto bylo nutné provést její zpevnění výztuţí ze síťoviny přivařené ke kotevním hákům. Jsou-li základy ze špatného málo únosného materiálu nebo byl-li materiál narušen vlivem agresivních spodních vod, nahrazuje se novým vhodným materiálem. Pouţije se nejlépe vodotěsný a dostatečně únosný beton. Můţe se však pouţít i podezdívání základů plnými cihlami. Při všech opravách se musí postupovat velmi opatrně po malých částech.

17

Mikropiloty jsou vhodné při rekonstrukci základů, podchycování zdí a zajištění stability výkopů a podzemních stěn.

Výhodou mikropilot je moţnost umisťování i v šikmých

směrech. Zhotovení mikropilot:

2.3. Poruchy svislých konstrukcí a jejich opravy Kvalita staveb je závislá na mnoha okolnostech, tj. na přípravě stavby, realizaci a uţívání stavby. Tyto jsou při neodborném a nehospodárném provedení příčinou škod na stavbách. Škody vznikají: z chyb v konstrukci – nebývají tak časné respektují-li se normy a předpisy, v nichţ jsou uvedena základní pravidla a zásady pro technicky správné provádění stavebních prací z nekvalitního materiálu a jeho nesprávného pouţití – poměrně časté chyby, neboť kvalita materiálu není vţdy odpovídající. Všechno ale nejde svádět na materiál. Ten, kdo ho pouţívá, musí včas zváţit kvalitu materiálu, a ji-li nevhodný, musí jej odmítnout.

18

vlivem vnějšího mechanického a chemického působení – ve většině případů proto, ţe se vůbec neuvaţovalo o tom, jakým vlivům bude stavba vystavena.

2.3.1. TRHLINY - viditelný následek napětí, které překročilo mez pevnosti dotyčného materiálu v některé fázi jeho výroby, nebo jiţ po dokončení zrání, tvrdnutí či tuhnutí. Kaţdá trhlina světčí o pohybech jednotlivých částí. Podle mnoţství a výskytu trhlin posuzujeme jejich závaţnost: neškodné – kazí jen vzhled budovy, vznikají např. stárnutím omítek, tvrdnutím malty, rychlým odpařením pojidla,… v pohybu – upozorňují na váţnější stavební poruchu staticky závaţnou způsobeny poruchou – má za následek zřícení konstrukce. Při posuzování trhlin musíme zjistit, zda se trhlina zvětšuje do šířky a délky (zdivo je v pohybu), zda se periodicky nezuţuje a nerozšiřuje (teplotní dilatační trhlina), nebo zda je trhlina v klidu (destrukce zdiva, konstrukce jiţ ustálená). Stabilizaci jednotlivých trhlin lze provést: spínáním zdiva stehováním trhlin injektáţí 2.3.2. KAMENNÉ KONSTRUKCE Dobrý kámen musí být pevný, bez trhlin a hnízd, únosný, dobře zpracovatelný, odolný proti atmosférickým vlivům a co nejméně nasákavý. Poškození lze rozdělit na mechanické, chemické a organické. Často se setkáváme se všemi společně. Vápno a rozpustné soli, které kámen obsahuje, se působením vody a zamokřením rozpouštějí a při vyschnutí krystalizují na povrchu. Při tomto procesu vzniká tlak a jeho opakováním dochází k poškození, které zasahuje často do hloubky.

19

Předejde se tomu tím, ţe se zabrání stékání vody po kamenech a jejímu vzlínání.Případný výskyt výkvětu či jiné organické hmoty se po zaschnutí manuálně odstraní kartáčem. Při ukládání kamenů se klade důraz na loţnou plochu tak, jak leţely v lomu. 2.3.3. BETONOVÉ A ŽELEZOBETONOVÉ KONSTRUKCE Poruchy betonových a ţelezobetonových konstrukcí mají často původ jiţ ve vadách výroby, zpracování a ošetření betonu, v nesprávném projektu a provedení konstrukce. Příčiny, které můţou způsobit sníţení únosnosti a zvětšení přetvoření: výrobní a projekční vady – malá pevnost, nejakostní cement, závadná záměšová voda, nevhodné sloţení směsí, betonáţ za nepříznivých podmínek, závady ve vyztuţování, nedostateční kotvení,… vliv škodlivého prostředí – mráz, chemické vlivy, koroze, biologické vlivy únava a přirozené stárnutí – trhliny, přetvoří či destrukce Je příznačné, ţe málokdy dochází k haváriím vyvolaným pouze jednou příčinou. Ve většině případů je havárie výsledkem nakupení dvou nebo několika příčin, které teprve společně vyčerpávají rezervu bezpečnosti konstrukce. Z hlediska technologie je nutné při výrobě oceli dodrţet předepsané receptury. Dále lze poruchám předcházet vhodnou konstrukční úpravou a správnou kombinací materiálů (zamezit vznik galvanického článku), povrchovou úpravou nebo odstraněním tzv. bludných proudů.

2.4. Poruchy vodorovných konstrukcí stropů, podlah a jejich rekonstrukce Stropem nazýváme konstrukci, která odděluje jednotlivá podlaţí v horizontálním směru. Podlahy jsou dílčí konstrukcí, prováděnou v rámci speciálních a dokončovacích prací, skládají se z podlahových vrstev uloţených na nosném podkladu (na stropní konstrukci, podloţí nebo speciální konstrukci). Stropní konstrukce můţeme rozdělit z několika hledisek, nejvhodnějším se však jeví dělení z hlediska uţitého materiálu, od něhoţ lze tyto typy stropních konstrukcí odvodit: 20

dřevěné stropní konstrukce keramické stropní konstrukce ţelezobetonové stropní konstrukce kombinované střešní konstrukce DŘEVĚNÉ – dříve nejrozšířenějším typem v objektech bytových, občanských a zemědělských staveb. Dnes se pouţívají při stavbě dřevostaveb, rodinných domků, rekreačních objektů a jednoduchých staveb. Poruchy dřevěných nosných konstrukcí mohou být způsobeny: vadami pouţitého dřeva – sukovitost, podélná sesychavost, napadené dřevo, nesprávně ošetřené dřevo,… vadami v projektu – nedostatečná konstrukční ochrana-hydroizolace, špatné odvětrání, volný přístup hmyzu,.. vady v důsledku špatného provedení chemickým působením prostředí přetíţením konstrukce – zvýšení dynamických rázů v okolí (doprava) přetvořením nosné konstrukce nebo jejich prvků stárnutím konstrukce – zhoršování vlastností (nasákavost, přirozená odolnost, pruţnost,..) mimořádné události – poţár, záplava,… K obnově nebo zlepšování statické funkce jsou vhodné tyto způsoby zpevňování prvků nebo konstrukčních celků: zpevňování jednotlivých prvků o příložkování – zesílení prvků příloţkami ze dřeva, oceli ve formě hranolů, desek, vrstveného dřeva, překliţky, U profily, o kotvením do ocelových konzol – po odstranění poškozené části se stropnice vsune do ocelové konzole staţenou svorníky a kotvenou do zdiva, o protézování – tesařskými spoji, podélné nebo šikmé navrtání dřevěného prvku s aplikací polymerbetonu, o plombování – lokální náhrada poškozeného dřeva vsazením do původního tvaru profilu,

21

o konzervace syntetickými polymery – dřevěný prvek se nasytí syntetickým polymerem nebo polymerizovatelnou látkou pomocí injektáţního zařízení. nepřímé zpevňování prvků nebo zvyšování pevnosti a tuhosti konstrukčních celků o podepření – při provizorních, dlouhodobých úpravách, v jejich průběhu jako statické zajištění, podepření je provedeno pomocí průvlaku ze dřeva nebo oceli, o odlehčení – původní zatíţení stropnice je vynášeno pomocí ocelového táhla, o spřažení

původního

konstrukčního

celku

doplňkovou

konstrukcí

–

nevyhovující dřevěný strop se spřáhne s ţelezobetonovou deskou, která se vybetonuj na dřevěný záklop po odstranění původní konstrukce. Zpevňování prvků

22

Nepřímé zpevňování

KERAMICKÉ – nosným prvkem tohoto typu stropních konstrukcí mohou být: ocelové nosníky průřezu tvaru I, keramicko-betonové prefabrikované nosníky s keramickými vloţkami (MIAKO) nebo deskami (HURDIS). Poruchy keramických stropů s ocelovými nosníky se nejčastěji vyskytují v oblastech keramických vloţek, desek nebo cihel v případě ploché klenby. Zpevnění stávajících keramických stropních konstrukcí je moţné provést obdobně jako u dřevěných pomocí spřaţení s nadbetonovanou ţelezobetonovou deskou. ŢELEZOBETONOVÉ – tento materiál pronikl do stavebnictví aţ ve 20. století Z hlediska typologie výroby rozlišujeme:

23

monolitické – konstrukční řešení závisí na rozpětí, uţitném zatíţení, rozmístění podpor a jejich typu a na dalších stavebně-technických poţadavcích. montované – velkou výhodou je snadná a rychlá montáţ, úspora bednění, stavebních hmot a i fakt, ţe strop je po montáţi okamţitě nosný. U ţelezobetonových konstrukcí jsou nejčastějšími poruchami vznik a vývoj trhlin, nárůst průhybů a ztráta tuhosti, způsobené: dotvarováním – v důsledku změn v napětí v konstrukci, smršťováním – sesycháním či nabýváním betonu v důsledku změn teplotních poměrů prostředí. Povrchově porušené stropy lze lokálně plombovat stříkaným, nanášeným betonem nebo plastbetonem na očištěný a zdrsněný povrch. Větší trhliny se zaplňují injektáţí s moţným pouţitím doplňkové výztuţe (tzv. stehování trhlin). Plošně lze povrch opravit pomocí vlepené skelné tkaniny do epoxidové pryskyřice. KOMBINOVANÉ – vytvářejí se pomocí prefabrikovaných prvků doplněných o monolitické konstrukce. Prefabrikované stropní prvky mohou být z těchto materiálů: ţelezobeton – desky Filigrán BDS, nosníky PZT keramika – HURDIS, SIMPLEX,… sklo – skleněné tvárnice na monolitické kazetové ţelezobetonové konstrukci. U tohoto typu konstrukce se nejvíce vad vyskytuje při špatném projektu – nedodrţení doporučení výrobce pro návrh na zabudování, nebo při samotné výrobě – náročné na dodrţení technologických postupů. Obecně lze uvést, ţe zásady oprav kombinovaných stropních konstrukcí jsou stejné nebo velmi podobné jako u konstrukcí, ze kterých se skládají.

24

2.5. Poruchy krovů, střech a jejich oprava Střechy obecně dělíme dle normy ČSN 73 1901 na: 

ploché



šikmé o strmé o sklonité

Z různých problémů vyskytujících se ve střešních konstrukcích se soustředím pouze na poruchy základních vrstev střešního pláště ( hydroizolační a nosné), které se ve stavební praxi vyskytují nejčastěji. poruchy hydroizolační vrstvy – tato vrstva je u šikmých a strmých střech tvořena zpravidla skládanou krytinou. Skládaná krytina se navrhuje z plošných prvků rovinných nebo tvarovaných, hydroizolačně propojených přesahem nebo spojovaných na dráţky nebo lišty. Skládaná krytina odvádí vodu z povrchu střechy a není těsněná vůči vodě působící hydrostatickým tlakem. o mechanicky poškozené jednotlivé prvky skládané krytiny – příčinou tohoto poškození můţe být nevhodný pohyb osob po střešní krytině. Oprava se provede prostou výměnou poškozeného prvku za nový stejného typu i druhu. Pro výměnu je nutno uvolnit mechanické připojení okolních prvků krytiny, aby bylo moţno nový prvek správně osadit a ukotvit. o nesprávný sklon střešní roviny – sklon střešní krytiny neodpovídá normám ČSN ani minimálním poţadavkům výrobce. Oprava se provede uţitím jiného druhu střešní krytiny umoţňující bezpečné uţití na sklonu stávající střešní plochy. o nesprávný přesah krytiny – v technických podkladech výrobce střešní krytiny jsou vţdy uvedeny minimální nutné přesahy jednotlivých prvků v závislosti na sklonu střešní plochy.

25

Při rekonstrukcích stávajících střešních konstrukcí je tento problém velmi aktuální zejména u velkoplošných skládaných krytin. Opravy je moţno provést snesením stávající krytiny, úpravou nosné konstrukce krytiny a novým osazením s dostatečnými přesahy, případně doplněním o speciální těsnící profily. o krytina nesplňující základní technické požadavky – nevyhovující rovinnost keramických pálených tašek, nestejnorodá vrstva zinku u pozinkovaných střešních krytin, nedostatečně hladké a chemicky ošetřené dřevěné šindele, … I kdyţ je moţno některé vady kvality střešní krytiny opravit (hybrofobizační nástřik, protikorozní nátěr, dílčí výměn), je nutno obecně konstatovat, ţe nejlepším způsobem opravy je úplná výměna nekvalitní střešní krytiny za novou vyhovující základním technickým poţadavkům. o nedostatečná tuhost nosných prvků krytiny – v technických podkladech výrobce musí být vţdy stanoveny minimální poţadavky na statické dimenze nosných prvků konstrukce. Při opravě nedostatečné tuhosti střešních latí je nutno snést stávající skládanou střešní krytinu včetně stávajících střešních latí a provést novou nosnou konstrukci krytiny ze střešních latí dostatečného profilu. Opravu nedostatečné tuhého střešního bednění je moţné realizovat shodně s opravou nedostatečné tuhosti střešních latí. o nedostatečná kvalita nosných prvků skládané krytiny – je moţno charakterizovat jako uţití materiálu neodpovídajícího základním technickým poţadavkům.

26

Oprava je moţná dílčí výměnou poškozených částí střešní konstrukce – závěsných střešních latí nebo stávajícího bednění. o použití v nevhodných klimatických podmínkách – zpravidla určeno nadmořskou výškou. Vedle geografické polohy je třeba zvaţovat i místní vliv na konstrukci (zvýšené větry, dešťové či sněhové sráţky). Oprava spočívá ve volbě vhodného druhu střešní krytiny včetně potřebných doplňkových vrstev ve skladbě střešní konstrukce – pojistné a případně i pomocné hydroizolace. Dále u skládaných taškových krytin i doplňkové mechanické kotvení krytiny. poruchy a rekonstrukce nosných konstrukcí – narušení nebo znehodnocení nosné konstrukce dřevěných krovů má řadu vedlejších příčin (vlhkost, zatékání, přetíţení, naddimenzování, zeslabení, nesprávné uloţení a způsob zatíţení) a vnitřních příčin (sukovitost, sesychání,biologicky napadené dřevo). o napadení biotickými škůdci – napadení dřeva dřevokaznými houbami a hmyzem. Sanace stávajících dřevěných krovů napadených biotickými škůdci musí vţdy obsahovat: sterilizaci, náhradu či zesílení poškozené části konstrukce, konstrukční ochranu dřeva a preventivní chemickou ochranu. o tvarové změny nosné konstrukce – nadměrný průhyb laťování, krokví, vaznic, pootočení pozednic a vaznic, vychýlení celé konstrukce krovu. Sanace je závislá na druhu prvku. Vţdy je třeba zváţit, zda je výhodnější oprava daného prvku nebo zda je vhodnější jej nahradit novou nosnou konstrukcí.

27

o zazdění dřevěných prvků krovu do komínového zdiva – ať jiţ hlavních nosných nebo pomocných, je velmi nebezpečné zejména z hlediska poţární bezpečnosti objektu. Sanace dřevěných prvků procházejících celou šířkou komínového zdiva závisí na poloze vůči komínovým průduchům. V kaţdém případě je vhodné napustit dřevěné prvky v blízkosti komínových těles protipoţárními nátěry nebo nástřiky.

2.6. Poruchy konstrukce schodišť Schody se porušují opotřebováním, vlivem statických poruch vlastní konstrukce i v ostatních částech stavby, poškozením, které vzniká při nesprávném uţívání atd. V důsledku těchto závad se musí provést oprava, rekonstrukce, přestavba nebo vybourání a vybudování nového schodiště. Základní terminologie:

28

Náhled na druhy schodišť:

Moţné poruchy schodiště: prošlapané schodišťové stupně – nejběţnější závada, se kterou se v objektech setkáváme. Před zahájením opravy se musí posoudit, do jaké hloubky je schodišťový stupeň poškozen a dle toho volit způsob opravy. stupně s lokálně porušenými hranami – nebo i jinými částmi stupně, lze opravit plombováním, umělým kamenem či u dřevěných stupňů odfrézováním. prasklé nebo zlomené schodišťové stupně – vznikají obvykle v důsledku statických poruch stavby nebo přetíţením schodiště, při poţáru atd. trhliny v klenbách schodišťových podest – vznikají nejčastěji z důsledku vybočení podestového nosníku.

29

3. Životnost staveb Při posuzování ţivotnosti staveb se musí vţdy přihlíţet k ţivotnosti technické i ekonomické. Výslednou ţivotnost pak nazýváme základní ţivotností stavby. Tato základní ţivotnost stavby můţe být zkracována nebo prodluţována: kvalitou údrţby staveb, intenzitou uţívání staveb, polohou stavby, která vyvolává větší či menší působení povětrnostních, atmosférických, chemických a mechanických vlivů ovlivňující technickou ţivotnost staveb, funkční vyuţitelností stavby, která můţe výrazně ovlivnit ţivotnost ekonomickou, provedenými stavebními úpravami, modernizací a rekonstrukcí. Z hlediska ţivotnosti stavebních objektů jsou důleţité znaky ţivotnosti a trvanlivosti. Pro uţití v evropských normách navrhování stavebních konstrukcí (Eurokódy) jsou definovány v ČSN P ENV 1991-1 odlišné od dosud platné ČSN 73 0031. Z definice vyplývá, ţe při zachování předpokládaného účelu stavby a běţné údrţbě by po dobu navrhované ţivotnosti neměly být nutné podstatné opravy. Z tohoto pohledu je v zájmu účastníků výstavby definovat rozsah běţné údrţby, který má minimálně vyloučit opravy nosné konstrukce po dobu navrhované ţivotnosti. Obdobný poţadavek vyplývá i z nařízení vlády č. 178/1997 Sb., kde jsou v příloze č.1 odvozeny tyto základní poţadavky: mechanická odolnost a stabilita, poţární bezpečnost, hygiena, ochrana zdraví a ţivotního prostředí, bezpečnost uţívání, ochrana proti hluku, úspora energie a ochrana tepla. Přiměřenou dobu uţívání objektu lze ekonomicky stanovit z odpisové doby investičního majetku nebo z přiměřeného rizika ukončení uţívání objektu z ekonomických důvodů.

30

Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení

Číslo

Předpokládaná ţivotnost

Název

poloţky

v letech

1

Základy včetně zemních prací

150 - 200

2

Svislé konstrukce

80 - 200

3

Stropy

80 - 200

4

Zastřešení mimo krytinu

70 - 150

5

Krytiny, střecha

40 - 80

6

Klempířské konstrukce

30 - 80

7

Úpravy vnitřních povrchů

50 - 80

8

Úpravy vnějších povrchů

30 - 60

9

Vnitřní obklady keramické

30 - 50

10

Schody

80 - 200

11

Dveře

50 - 80

12

Vrata

30 - 50

13

Okna

50 - 80

14

Povrchy podlah

15 - 80

15

Vytápění

20 - 50

16

Elektroinstalace

25 - 50

17

Bleskosvod

30 - 50

18

Vnitřní vodovod

20 - 50

19

Vnitřní kanalizace

30 - 60

20

Vnitřní plynovod

20 - 50

21

Ohřev teplé vody

20 - 40

22

Vybavení kuchyní

15 - 30

23

Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

30 - 60

24

Výtahy

30 - 50

25

Ostatní

26

Instalační prefabrikáty (jádra)

-

31

-

15 - 25

4. Metody oceňování 4.1. Oceňování na tržních principech Cílem je zjistit trţní hodnotu majetku. Tržní hodnota nemovitosti je tedy jakási obecná cena, za kterou by bylo moţno získat oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. Vzhledem k významu tohoto pojmu je nutné uvést alespoň nejdůleţitější definice trţní hodnoty se kterými se můţeme v praxi setkat: Definice dle komunitárního práva – práva Evropské unie - Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajících a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Definice podle IVSC/Tedova – Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupijícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Definice z českého zákona o oceňování majetku – Obvyklou cenou se pro účel tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávající nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţby vyplývající z osobního vztahu k ním. Definice Evropské unie je pro členské státy nadřazená a tedy závazná. Mezinárodní organizace odhadců (IVSC a TEGoVA) komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie. Z definice českého zákona vycházejí všechny vyhlášky související s oceněním.

32

4.1.1. Porovnávací metoda - při prodeji nemovitostí se stejnými parametry prodávány za porovnatelných podmínek. Předpokladem moţné aplikace této metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. V řadě případů (netypická nemovitost, odlehlá poloha) to nemusí být vůbec jednoduché. V těchto případech obvykle musíme slevit z poţadavků na kvalitu parametrů porovnávaných nemovitostí.

4.1.2. Příjmová metody - nazývána také jako výnosová metoda = budoucí tok příjmů, jehoţ základem je nejlepší a nejvyšší vyuţití. Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho udrţitelnost. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice.

4.1.3. Nákladová metoda - princip spočívá v porovnání známých reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou

= za kolik bychom

nemovitost postavili. Nákladová metoda se uplatňuje v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události a i v oceňování na trţních principech. Neexistuje jediná, dokonalá a absolutní metoda jak stanovit objektivní trţní hodnotu. Pro ilustraci metod oceňování: MINULOST

SOUČASNOST

BUDOUCNOST

Nákladový přístup

Porovnávací přístup

Příjmový přístup

S jakými náklady jsem majetek

Jaká je současná trţní hodnota

Jaký

v minulosti realizovali

majetku trhu

výnos

33

očekáváme

v budoucnosti

Ţádná ze základních metod oceňování majetku není samoúčelná, má své logické místo a svoji úlohu při konečné analýze trţní hodnoty. Přispění jednotlivých metod ke zjištění konečné trţní hodnoty je různá a liší se podle typu oceňovaného majetku. Matematicky to lze vyjádřit jako váţený průměr tří dílčích hodnot: Trţní hodnota majetku zjištěna porovnávací metodou………………….a% Trţní hodnota majetku zjištěna příjmovou metodou……………………b% Trţní hodnota majetku zjištěna nákladovou metodou…………………..c% Výsledná trţní hodnota = a+b+c………………………………….…100%

4.2. Oceňování na základě cenového předpisu Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb Způsoby oceňování : - oceňuje se obvyklou cenou. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se a) ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění pouţitelného materiálu z jejího odstranění sníţeného o náklady na odstranění,

34

b) ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrţe a rybníku i ze zohlednění jejich funkce, c) z technického opotřebení stavby. Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. V této části bakalářské práce, kde se píše o moţnostech oceňování se hodí seznámit čtenáře se základními typy cen, které se v oblasti oceňování vyskytují. Pořizovací cena – je označení pro cenu, za kterou byl pořízen majetek, bez vedlejších pořizovacích nákladů Cena pořízení – je označení pro cenu, za kterou byl pořízen majetek a zahrnuje cenu pořízení + vedlejší pořizovací náklady (pojištění, clo, dopravné apod.). Cena reprodukční – je označení pro cenu, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje. Pouţívá se k ocenění investičního majetku. Pro její stanovení je důleţitý odborný odhad, v případě souboru majetku ocenění znalcem. Cena smluvní –je cena sjednaná v kupní nebo jiné smlouvě. Souvisí i s dalšími smluvními podmínkami, např. dodací lhůtou, platebními podmínkami, způsobem přepravy. Cena obvyklá – je běţná cena stejných či obdobných produktů na trhu. Tržní cena (hodnota) – za tuto cenu lze daný statek prodat dle situace na trhu – pokud je poptávka vyšší neţ nabídka, je trţní cena vyšší neţ cena obvyklá, pokud nabídka převyšuje poptávku, je cena úměrná celkové situaci trhu. Nabídková cena – nabídka za daný statek. Realizovaná cena – cena niţší neţ je nabídková cena. Cena „pod pari“ – cena niţší neţ je stanovena, převáţně na cenných papírech. Jmenovitá hodnota – převáţně u cenných papírů, vyčíslená cena na kuponu.

35

5. Závěr teoretické části Pro účely bakalářské práce se nelze plně věnovat jednotlivým vadám a poruchám. Tato práce je zaměřena na všeobecný náhled a seznámení s vadami a poruchami prvků dlouhodobé ţivotnosti a jejich moţné opravy. Problém vad a poruch je tu odedávna a je způsoben mnoha vlivy, a téměř vţdy se jedná o individuální problém. Proto by si kaţdý odhadce měl umět alespoň v „kostce“ představit daný problém, moţnou nápravu a také to promítnout do výsledné nabídkové ceny. Všeobecně lze říci, ţe pokud se jedná o takovou vadu, která lze „běţně – bez problému“ odstranit, nemělo by to mít na výslednou cenu vliv.

Zde se převáţně jedná o věci

krátkodobé ţivotnosti, se kterými majitel či budoucí majitel nemovitosti „více méně“ počítá. Pokud se jedná o komplikovanější problém, kde odstranění vyţaduje odborný postup a provedení autorizovanou firmou, výsledná nabídková cena za nemovitost by měla tento problém odrazit. V tomto případě by měla nabídková cena za nemovitost být niţší neţ běţná nabídková cena, jelikoţ je nutné počítat s náklady na opravu – sanaci. Celou problematiku výsledného ocenění ale také odráţí aktuální situace na trhu, převis poptávky či nabídky a v neposlední řadě je zde také nutno přihlédnout k atraktivitě lokality. Pro představu nabízím čtenářům v praktické části porovnání ocenění nemovitosti v průběhu let s přihlédnutím na postupné opravy prvků dlouhodobé ţivotnosti promítnutou do databázových listů.

36

6. Praktická část V praktické části bakalářské práce je přiloţena databázová karta nemovitosti – rodinného domu. Hlavním úkolem zde byla modelace případu, kdy byl stejný rodinný dům po letech napaden biotickými škůdci a objekt byl opraven a rekonstruován. Nová databázová karta je sestavena na základě pouţití všech metod ocenění s přihlédnutím na situaci místního trhu a s pouţitím programu od firmy Pluto Olt - NEM3000 (verze, kterou je moţné na internetu stáhnout zdarma) – ocenění na základě vyhlášky.

6.1. Databázová karta – ocenění 1980 Podkladem pro první kartu je odhad nemovitosti z důvodu převodu mezi členy rodiny z roku 1980. Podrobný znalecký posudek číslo 399/3-80 o ceně stávající nemovitosti je v příloze.

DATABÁZOVÁ KARTA RODINNÉHO DOMU Rodinný dům Vrchlabí Identifikace stavby Soukromý rodinný dům Typ stavby Patrový rodinný dům Pozemkové číslo 368 Umístění Hořejší Vrchlabí 157 Katastrální území Vrchlabí Obec Vrchlabí Okres/obvod Trutnov Reprodukční cena celkem 48.900,-Kč Obestavěný prostor v m3 508,5 m3 Zastavěná plocha v m2 89,53 m2 Průměrná konstrukční výška v m

2,50 m

Reprodukční cena za 1 m3 Datum realizace Zdroj informací Konstrukční systém Základy Svislé nosné konstrukce Stropy Krov

96,17 Kč/m3 1930 Odhad – Jan Malčák klasický, zděný betonové pálená cihla dřevěné, rákosové dřevěný, vaznicový

37

Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní povrchy Vnější povrchy Obklady Schody Dveře,okna Povrchy podlah Vytápění Technické rozvody Ostatní, výše neuvedené prvky Vedlejší stavby Venkovní úpravy Poznámka Foto

eternyt pozinkovaný plech do výše 1 m vápenná omítka omítka keramické dřevěné dřevěná špaletová dřevěné s pokladem linolea či koberců tuhá paliva standardní provedení 1/3 budovy podslepená zděná garáž, dřevěná kolna zahrada, zpevněné plochy 1 bytová jednotka

6.2. Databázová karta – ocenění 2010 Pro potřeby této karty byl pouţit odhad ocenění rodinného domu pořízený pro finanční zajištění nemovitosti z důvodu rekonstrukce a následného stavu rozpracovanosti – profinancování stavby. Celý objekt oproti odhadu nemovitosti z roku 1980 doznal mnoha úprav, jak nutných, z důvodu ţivotnosti prvků, tak statických – napadení dřevěných prvků biotickými škůdci. Konečná cena na databázové kartě však není plně odpovídající trţní hodnotě nemovitosti, neboť výslednou cenu na trhu ovlivňuje mnoho okolností. Při tvorbě databázové karty byly pouţity všechny metody výpočtu, které se dali do poměru, kde největší váhu měla nákladová metoda. Nejniţší váhu zde má cena zjištěna příjmovou

38

metodou, jelikoţ se jedná o rodinný dům, kde budoucí příjmy jsou pouze z pronájmu pro potřeby bydlení a moţné plochy pronájmu na fasádě – pro účely reklamních poutačů. Trţní hodnota majetku zjištěna porovnávací metodou………1.995.000,-Kč…….30% Trţní hodnota majetku zjištěna příjmovou metodou………...1.100.000,-Kč…….10% Trţní hodnota majetku zjištěna nákladovou metodou……….1.680.000,-Kč…….60% Výsledná cena nemovitosti činí 1.716.500,-Kč. V případě pouţití výpočtu pomocí programu NEM3000 je bráno v úvahu stáří budovy a předpokládaná další ţivotnost. Z tohoto důvodu by konečná cena byla o mnoho niţší, neţ pomocí pouţití ocenění na trţním způsobu. Dle zadaných údajů vyšla konečná cena 985.000,-Kč, neboť program krátil výslednou cenu 50% vzhledem ke stáří budovy 80-ti let, přestoţe byl zadán údaj o další 80-ti-leté ţivotnosti. Trţní cena nemovitosti by v současné době činila 2.490.000,-Kč. Obdobných nemovitostí je na místním trhu málo a zájem je velký, také vzhledem k současnému dobrému technickému stavu nemovitosti.

DATABÁZOVÁ KARTA RODINNÉHO DOMU Rodinný dům Vrchlabí Identifikace stavby Typ stavby Pozemkové číslo Umístění Katastrální území Obec Okres/obvod Reprodukční cena celkem Obestavěný prostor v m3 Zastavěná plocha v m2

Soukromý rodinný dům Patrový rodinný dům 368 Hořejší Vrchlabí 157 Vrchlabí Vrchlabí Trutnov 1.716.500,-Kč 556,5 m3 105,53 m2

Průměrná konstrukční výška v m

2,5 m

Reprodukční cena za 1 m3 Datum realizace

3.084,46 Kč Březen 2010

39

Zdroj informací Konstrukční systém Základy Svislé nosné konstrukce Stropy Krov Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní povrchy Vnější povrchy Obklady Schody Dveře,okna Povrchy podlah Vytápění Technické rozvody Ostatní, výše neuvedené prvky Vedlejší stavby Venkovní úpravy Poznámka Foto

Vlastní odhad, odhad Ing. Antoše klasický zděný betonové pálená cihla dřevěné, zateplené, OSB desky dřevěný, vaznicový Prefa - eloxovaný hliník úplné dvouvrstvá vápenná omítka omítnutý polystyren keramické dřevěné plastová plovoucí podlahy elektrokotel standartní provedení 1/3 budovy podsklepená zděná garáž, zděná kolna zahrada, zpevněné plochy 2 samostatné bytové jednotky Po výměně krovů je ½ půdního prostoru obydlená Přístavba 1 NP

Při ocenění bylo zjištěno, ţe přes náklady vloţené do nemovitosti z důvodu nutné opravy, pomocí poloţkového rozpočtu, výsledná cena mnohonásobně vzroste. Takováto nemovitost bude mít při porovnání při prodeji svá jistá „plus“, neboť zaručuje budoucím majitelům mnoho dalších let bez vadného provozu (co se týče základních, opravených konstrukcí).

40

7. Analýza trhu

Okres TRUTNOV, Východočeský kraj Rozloha okresu, na kterém se nachází 177 katastrálních území, je skoro 115 000 ha. V tomto okresu ne nachází i nejvyšší hora ČR – Sněţka.

Okresní město TRUTNOV Město se nachází v údolí říčky Úpa v západní části podkrkonoší. Celé město je členěno na 17 katastrálních území o celkové rozloze 10 333 ha. Průměrná nadmořská výška je něco přes 400 m.n.m. a jelikoţ se jedná o podkrkonošské město úředníků, je nazýváno za město „úřadů“. Naleznete tu veškeré úřady a orgány státní správy. Veškerý turistický ruch a přírodní zajímavosti jsou k nalezení ve výše poloţených horských městech, kterými jsou Pec pod Sněţkou, Jánské Lázně, Vrchlabí či Špindlerův Mlýn. Celkovou analýzu trhu udávají 4 hlavní města regionu: Špindlerův Mlýn, Vrchlabí, Pec pod Sněžkou a Trutnov. Jelikoţ se v okolí měst nachází mnoho drobných vesnic, nelze je plně zahrnovat do analýzy, neboť konečnou cenu značně zkreslují. Toto zkreslení způsobuje nezájmem a neatraktivita území pro cestovní ruch, celková lokací a dostupnost. Ceny jsou rozdílné aţ o 80%! Pozemky Volných stavebních pozemků je málo. Nacházejí se v přilehlých vesnicích větších měst, kde se cena pozemku pohybuje mezi 400 – 900,-Kč/m2. Na jeden stavební pozemek o rozměrech +/- 800 m2 je dle konzultace úředníků na obecních úřadech cca 15 – 20 uchazečů v pořadnících. O pozemky pro výstavbu rodinných domů je v regionu zájem vzhledem ke stálému turistickému ruchu.

41

Byty Ve většině měst a přilehlých obcích je výstavba převáţně bytových domů z 50.let cihlové konstrukce. Panelákové domy se nacházejí tam, kde kdysi byly velké fabriky, které takovéto bydlení poskytovali svým zaměstnancům. Zde je moţné vypíchnout Vrchlabí a automobilový závod Škoda, závod Tesla či Kablo. V Trutnově se jedná o panelové domy ze 70. let pro zaměstnance firmy Kara na zpracování koţešin nebo závod Mileta. Jelikoţ i přes malý ekonomický rozvoj měst poptávka po bytech vzrůstá, developerské společnosti nabízí v atraktivních lokalitách různé varianty bydlení – řadové domky, bytové domy a horské apartmány. Ceny těchto bytů se pohybují v těchto cenových relacích : Byt 1 + 1

400.000 –

Byt 2 + 1

895.000 – 2.400.000,- Kč (novostavby)

Byt 3 + 1

850.000,- Kč

1.500.000 - 2.490.000,- Kč

Horský apartmán 3.075.000 - 6.130.000,-Kč (lokality Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněţkou) Rodinné domy Jelikoţ se zaznamenává stále rostoucí zájem o vlastnictví rodinných domů mladými rodinami, v souvislosti s tím narůstají i ceny starších rodinných domů. Tento nárůst byl způsoben i nedostatkem volných stavebních pozemků pro výstavbu nových domů. Trţní cena starších domů ve špatném stavu se pohybuje do 1.000.000,-Kč, převáţně průměrně kolem 850.000,-Kč. Trţní cena rodinných domů v dobrém technickém stavu se pohybuje dle stáří, vybavenosti a lokality od 1.595.000,-Kč do 6.800.000,-Kč. Průměrně se cena rodinného domu v dobrém stavu s nutností opravy či rekonstrukce – vytápění, zateplení, střecha,výplně… pohybuje v cenách okolo 2.390.000,-Kč. Bytové domy Bytové domy se jako celek prodávají velice ojediněle, spíše se jedná o rozprodej jednotlivých bytových jednotek do různých forem spoluvlastnictví. Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu se dá poptávka rozdělit na dvě sekce trhu. Jedni, kterými jsou rodiny

vlastníci

byty

v panelových

domech, 42

mají

zájem

o

„trochu

přírody“

v zahrádkářských koloniích, kterých je k dispozici několik. Zde se nacházejí pozemky s malými chatkami v cenách od 200.000,-Kč do 560.000,-Kč dle lokality. Dále je zde poptávka po rekreačních domech, zde je v nabídce několik novostaveb převáţně ze dřeva. Trţní ceny se pohybují stejně jaké ceny rodinného domu v rozmezí od 2.000.000 do 3.000.000,-Kč. Atypické rekreační objekty v chráněném pásmu Krkonošského národního parku mají trţní cenu aţ 6.000.000,-Kč. Průmyslové objekty Vývoj v poslední době naznačuje stagnaci trţních hodnot nemovitostí provozního charakteru – výrobní objekty, prostory pro sklady. Tato stagnace je v důsledku dlouhodobého obsazení průmyslových objektů zahraničními firmami nebo firmami se zahraniční účastí. Ostatní objekty, které jiţ nejsou vyuţívány, nejsou majiteli ani nabízeni k pronájmu či prodeji. Zde je tato situace způsobena stářím objektu a jiţ nevyhovujícímu technickému vybavení. Investice do takovéhoto objektů je v porovnání s trţní cenou vysoce převyšující cenu nové, plně technicky a dispozičně vyhovující, montované stavby. Prodejní plochy Jelikoţ se jedná většinou o zástavby domů starých center měst, jedná se zde převáţně o nájemní vztahy. V tomto segmentu trhu je poptávka úměrná nabídce. Tato situace také má vliv na ceny, které se pohybují okolo 1.000,-Kč/m2/rok. Větší objekty, jakými jsou např. bývalé prodejní prostory druţstva Jednota v centru Trutnova, mají nájemné ve výši 30.000,Kč/měsíc. Tyto prostory většinou mají v nájmu vietnamští prodejci. V současnosti se rozmohli i do ostatních měst, obcí a vesnic regionu, kde zajišťují kompletní sluţby.

43

8. Seznam použité literatury ORT, Petr Ing., Oceňování na tržních principech, 1.vyd.,BIVŠ 2007, ISBN 978-80-7265101 ORT, Petr Ing., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 1.vyd.,BIVŠ 2006, ISBN 80-7265-085-8 KUPILÍK, Václav, Závady a životnost staveb, Grada 1999, ISBN 80-7169-581-5 VLČEK,Milan,doc. Ing. CSc., MOUDRÝ, Ivan, doc. Ing. CSc., NOVOTNÝ, Miloslav, doc. Ing. CSc., BENEŠ, Petr, Ing. CSc., MACEKOVÁ, Věra, Ing. CSc., Poruchy a rekonstrukce staveb,1. vyd., ERA Brno 2001, ISBN 80-86517-10-1 BURGETOVÁ, Eva, Prezentace přednášek, BIVŠ Praha ORT, Petr Ing., Prezentace přednášek, zápisky z přednášek, BIVŠ Praha MICHÁLEK, Josef, Ing,Prof, CSc., Přednášky pozemní stavitelství, BIVŠ Praha MIZERA, Roman, Přednášky úvod do pozemního stavitelství, BIVŠ Praha http://www.wikipedie.cz – slovník pojmů

44

9. Seznam použitých zkratek, tabulek a grafů Grafy a obrázky pouţité v bakalářské práci byly neskenovány z přednášek R.Mizery, E.Burgetové v power pointovém souboru a z knihy Poruchy a rekonstrukce staveb od kolektivu autorů.

45

10. Přílohy Znalecký posudek rodinného domu od Jana Malčáka

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

11.Oficiální zadání bakalářské práce

60

61

62