Vliv územního plánu na cenu pozemků

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Vliv územního plánu na cenu pozemků Bakalářská práce

Autor:

Martina Dušátková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

Duben 2009

1

Prohlášení: „Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma Vliv územního plánu na cenu pozemků zpracovala sama a uvedla jsem zde všechny pouţité prameny a zdroje.“ V Jičíně, dne 4. dubna 2009

Martina Dušátková

2

Poděkování: „Tímto bych chtěla poděkovat panu prof. Josefu Michálkovi, vedoucímu bakalářské práce, za cenné rady, odborné informace, věcné připomínky a dohled nad mou prací.“


3

Anotace Obsahem mé práce je zhodnocení vlivů územního plánu na cenu pozemků. Jelikoţ se domnívám, ţe územní plánování je sloţitým procesem, velká část mé práce je právě o něm. Na konci této části pak zhodnocuji, jaký hodnototvorný vliv má územní plán na pozemky. Další část práce je věnována oceňování stavebních pozemků spolu s uvedením několika nejuţívanějších metod pro indikaci jejich trţní hodnoty. Z tohoto vyplívá, ţe oceňování pozemků není jednoduchou disciplínou a je nutné při jejich ocenění zváţit celou řadu faktorů, nejen jich přímo se týkajících ale i dalších podstatných okolností. V praktické části práce pak indikuji trţní hodnotu bytu nacházejícího se v Praze 8 a penzionu s restaurací, který se rozkládá v malebné vesničce Bradlecká Lhota, v okrese Semily poblíţ Českého Ráje. Poslední, také praktickou částí je analýza trhu pro okres Jičín, ve kterém ţiji uţ 3 roky a mohu říct, ţe rozvoj trhu s nemovitostmi zde i přes stávající ekonomickou krizi stále roste. Tato práce mi umoţnila hlouběji proniknout do problematiky územního plánování a celkově pro mne byla velkým přínosem. Doufám, ţe tomu tak bude i v případě čtenářů.

Annotation My labour is about the estimation of ground plan's influence to value of the land. As I suppose, ground plan is complicated process and so a large part of my labour is just about it. In the end of this part I summarize value-creating influence of the ground plan to the land. Next part of my labour is about building lands’ valuation and a number of the most used methods of indication their market value. As you can see, the lands’ valuation isn’t easy branch and during their assessing it is necessary to consider all the line of elements which are related not only to them but even to other important surroundings. In the practical part of my labour I indicate the market value of the flat situated in Prague 8 and pension with restaurant that we can find in a beautiful village Bradlecká Lhota in region Semily nearby Český ráj. The last part is also practical and it is an analysis of the market in region Jičín, where I have been living for three years and I can say the local development of the property market is still increasing in spite of a current economic crisis. This labour allowed me to get through the problem of ground planning. It was really a big contribution for me. I hope other readers enjoy it too.

4

Osnova Úvod

6

A. TEORETICKÁ ČÁST 1.

Výklad základních pojmů k územnímu plánování

7

2.

Územní plánování

8

2.1

Úkoly územního plánování

9

2.2

Územně plánovací podklady a dokumentace

10

2.2.1

Územně plánovací podklady

10

2.2.2

Územně plánovací dokumentace

11

2.2.3

Územní rozhodnutí

12

2.3

Subjekty a účastníci při tvorbě územně plánovací dokumentace

13

2.4

Orgány územního plánování a dotčené orgány státní správy

14

3.

Pozemky a jejich druhy

15

3.1

Hodnototvorné faktory nemovitostí (pozemků)

18

3.2

Vlivy trhu na hodnotu pozemků

22

3.3

Metody oceňování pozemků

26

3.3.1

Odhad hodnoty pozemku porovnáním

26

3.3.2

Indexová metoda

26

3.3.3

Metoda třídy polohy

27

3.3.4

Reziduální metoda

28

3.3.5

Ocenění podle cenové mapy

28

B. PRAKTICKÁ ČÁST – TRŢNÍ OCENĚNÍ B.1

Byt

31

B.2

Penzion

47

C. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI PRO OKRES JIČÍN

79

Závěr

94

Pouţitá literatura

95

Přílohy

97

5

Úvod Jiţ kdyţ jsem po úspěšném ukončení střední školy přemýšlela, jaký obor si na vysoké školy vybrat, nikdy mě nenapadlo, ţe to bude právě obor „Oceňování majetku“. Jelikoţ jsem absolventkou ekonomicky zaměřené střední školy, o technických věcech jsem nevěděla nic. Na internetu jsem úplnou náhodou narazila na stránky BIVŠ, a. s. a po důkladném prozkoumání si ve výčtu bakalářských oborů povšimla právě tohoto oboru. Bylo to přesně to, co jsem hledala. Obor tak atraktivní a interesantní mě vskutku bavil celé tři roky aţ po nynější tvorbu bakalářské práce. Co se týče tématu mé bakalářské práce - „Vliv územního plánu na cenu pozemků“ bylo téma, pod kterým jsem si hned jasně představila, co obnáší a na co se zaměřuje. Tím pro mě bylo tedy jednoduché se pro něj rozhodnout. V začátku mé bakalářské práce se zabývám vymezením několika základních pojmů, aby i prostý laik snadno pochopil, o čem píši. Následně podrobně rozebírám a definuji činnosti územního plánování, vymezení pravomocí a práce tohoto subjektu a také subjekty jako účastníky územního plánování. Při zpracování této části jsem vycházela hlavně ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. Dalším kompaktním celkem mé práce je povídání o pozemcích, jejich druzích, trţních přístupech a faktorech, které jejich hodnotu ovlivňují. Pro praktickou část, coţ je trţní ocenění jedné komerční a nekomerční nemovitosti, jsem si vybrala byt a penzion. U bytu jsem indikovala trţní hodnotu porovnávací a výnosovou metodou, u penzionu s restaurací jsem pak ke zjištění trţní hodnoty pouţila všech třech metod ocenění, tedy porovnávací, výnosovou i nákladovou. V samotném závěru pak analyzuji trh pro okres Jičín ve východních Čechách, jenţ je díky své poloze velice atraktivní jak z hlediska cestovního ruchu, tak i k bydlení. Cílem této bakalářské práce je porozumět danému tématu, čili územnímu plánu, jako součásti celku územního plánování a jeho vlivu při oceňování nemovitostí, zvláště pak pozemků.

6

Územní plán je výsledkem mnoha provázaných činností a je zahrnut v tzv. územně plánovací dokumentaci. Jeho vzniku předchází mnoho rozhodnutí. Územní plán je zároveň jednou z nejdůleţitějších částí velkého komplexu nazývaného územní plánování. Proto k jeho pochopení budu velkou část teoretické části věnovat právě územnímu plánování.

1.

Výklad základních pojmů k územnímu plánování

V úvodu teoretické části o územním plánování bych ráda uvedla pár pojmů pro zpřesnění. Jedná se o pojmy běţně uţívané v celé problematice územního plánování: Území je část zemského povrchu, ale procesy v území zahrnují i to, co se nachází pod jeho povrchem a nad ním. Ve vztahu k prostředí tvoří území jeho fyzickou součást, zejména pak terén, plochy pro činnost, stavby a infrastruktury na něm, v něm a nad ním. Pojem území je mnohovrstevnatý: v nejvyšší úrovni zahrnuje celý zemský povrch, v niţších hierarchických úrovních hovoříme o území kontinentů, zemí regionů, sídelních aglomerací, jednotlivých měst a vesnic, jejich částí (zón), pozemků (parcel), zastavěné území je území vymezené územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí, intravilán je souhrnné označení pro zastavěné plochy obcí, popřípadě pro zastavěné plochy a plochy určené k zástavbě, extravilán je nezastavěné vnější území obce (louky, lesy, pole…), nezastavitelné území je takové území, ve kterém nebudou povolovány změny jeho vyuţívání, nová výstavba nebo jiná opatření trvalého, charakteru, s výjimkou změn ve vyuţívání území a staveb, nezbytných pro zachování hodnot tohoto území a jeho dosavadního charakteru, zastavitelná plocha je plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje,

7

veřejně prospěšná stavba je stavba pro veřejnou infrastrukturu anebo určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci, veřejně prospěšné opatření je opatření nestavební povahy slouţící ke sniţování ohroţení území a k rozvoji anebo k ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci, brownfields jsou pozemky a nemovitosti uvnitř urbanizovaného území, které ztratily svoji funkci a vyuţití, jsou opuštěné či podvyuţité, často mají ekologickou zátěţ a zdevastované výrobní či jiné budovy. Tyto nemovitosti pak ekonomicky a fyzicky deprimují své okolí, ochranná pásma jsou území daná zákonem nebo vyhlašovaná územním rozhodnutím, ve kterých se zakazují nebo omezují určité činnosti z důvodů ochrany zájmů společnosti, zejména z hlediska ochrany ovzduší, zájmových území ochrany přírody, loţisek nerostů a báňských staveb, provozu průmyslových a zemědělských podniků, dopravních staveb a inţenýrských sítí, vodních toků a zdrojů povrchových a podzemních vod určených pro zásobování pitnou vodou ap.

2.

Územní plánování1

Co je to územní plánování? Územní plánování nám pomáhá řešit komplexní vyuţití území tak, aby bylo vyuţito ve svém nejlepším zájmu a v zájmu jeho okolí. Koordinuje výstavbu a ostatní činnosti, které se týkají rozvoje území. Jeho dalším úkolem je zabezpečit trvalý soulad všech přírodních, civilizačních a kulturních hodnot v území. Hlavní péče je zde kladena na ţivotní prostředí a ochranu jeho sloţek – půdy, vody a ovzduší. Výsledkem těchto činností je územní plán, který pak konkrétně stanovuje koncepci rozvoje obcí, jejího plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a infrastruktury. Vymezuje i další plochy jako jsou zastavěná území, plochy a koridory, z nichţ jsou to pak zastavěné plochy a plochy vymezené ke změně. Dále stanovuje podmínky pro opětovné vyuţití znehodnoceného území pro veřejně prospěšné stavby. Zjednodušeně řečeno lze územní plánování nazvat jako obor činnosti, který se snaţí vytvářet nejvhodnější podmínky pro vyuţití území. Specifikem územního 1

Zákon č. 183/2006 Sb., www.uur.cz

8

plánování je, ţe se týká většího mnoţství lidí a jeho postavení mezi různými zájmovými skupinami, jako jsou např. podnikatelé, vlastníci nemovitostí nebo obce. Územní plánování je velice citlivou disciplínou, která se projevuje v čase. Proto důsledky nesprávného pojetí plánování pro rozvoj území a nesprávných rozhodnutí dotýkajících se velkého mnoţství lidí a velkého počtu aktivit v území se mohou projevit v horizontu dlouhé doby. Územní plánování by také mělo prosazovat veřejný zájem a hledat cesty, jak co nejmenším zasahováním do procesů veřejný zájem prosadit. Samozřejmostí pak je, ţe by nemělo ignorovat sociální a ekonomické vlivy.

2.1

Úkoly územního plánování

Zde bych pro představu v bodech uvedla úkoly, kterými se územní plánování zabývá: a) stanovuje limity vyuţití území, b) reguluje funkční a prostorové uspořádání území, c) určuje nutné asanační, rekonstrukční nebo rekultivační zásahy do území a stanoví způsob jeho dalšího vyuţití, d) vymezuje chráněná území, chráněné objekty, oblasti klidu a ochranná pásma, pokud nevznikají podle zvláštních předpisů jinak, a zabezpečuje ochranu všech chráněných území, chráněných objektů, oblastí klidu a ochranných pásem, e) určuje zásady a podmínky pro věcnou a časovou koordinaci místně soustředěné výstavby jednoho nebo více stavebníků, f) posuzuje a hodnotí územně technické důsledky připravovaných staveb a jiných opatření v území a navrhuje nezbytný rozsah staveb a opatření, které podmiňují jejich plné vyuţití, g) řeší umístění staveb, stanoví územně technické, urbanistické a architektonické zásady pro jejich projektové řešení a realizaci, h) navrhuje vyuţití zdrojů a rezerv území pro jeho společensky nejefektivnější urbanistický rozvoj, i) vytváří podklady pro tvorbu koncepcí výstavby a technického vybavení území, j) navrhuje pořadí výstavby a vyuţití území, k) navrhuje územně technická a organizační opatření nezbytná k dosaţení optimálního uspořádání a vyuţití území.

9

Úrovně územního plánování - pojem území je mnohovrstevný a jeho různým úrovním odpovídají různé formy a metody plánování. V plánování větších území se více integrují sociální, ekonomické, ekologické a fyzické územně - technické sloţky. V detailním měřítku lze naopak vydělit fyzickou sloţku a zabývat se například i jednotlivými objekty staveb. 2.2 Územně plánovací podklady a dokumentace Základními nástroji územního plánování jsou podle stavebního zákona a vyhlášky o územně plánovacích podkladech a územně plánovací dokumentaci: územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentace a územní rozhodnutí. Níţe je uvedeno, co jednotlivé nástroje znamenají a co obsahují. 2.2.1 Územně plánovací podklady Územně plánovací podklady mohou být zpracovány v podobě uceleného souboru informací o území, nebo jako účelově zaměřené údaje o území. Územně plánovací podklady nemají právní závaznost, a jak ze samotného názvu vyplývá, jsou pouhými podklady pro zpracování územně plánovací dokumentace, nebo pro vydání územního rozhodnutí. Tyto

územně

plánovací

podklady

zahrnují:

Územně technické podklady jsou soubory dat charakterizující podmínky území – pro celé území ČR, pro jednotlivá města, v budoucnu i pro území krajů. Územně technické podklady mají zpravidla digitální podobu a mohou být uspořádány jako GIS (geografický informační systém). Územní generel pro jednotlivé funkční sloţky. Můţe podrobně řešit otázky územní stránky rozvoje např. bydlení, průmyslu, zemědělství, dopravy, technických sítí a

sluţeb,

občanského

vybavení,

zeleně

a

rekreace.

Můţe být podkladem pro územní rozhodování a pro zpracování územně plánovací dokumentace.

10

Územní prognóza prověřuje moţnosti dlouhodobého rozvoje v dlouhém časovém horizontu (přibliţně 10 aţ 30 let). Protoţe pro takto dlouhé období není moţno jednoznačně prognózovat ani základní rozvojové trendy, jsou výstupem zpravidla varianty, které odpovídají různým předpokladům rozvoje. Urbanistická studie řeší dílčí urbanistické uspořádání, popřípadě další problémy v území. Je účelné ji vypracovat tam, kde jsou komplikované územně technické, urbanistické nebo architektonické podmínky, takţe je třeba prověřit předem před zadáním územního nebo regulačního plánu kapacitní moţnosti území, jeho urbanistický popřípadě architektonický potenciál. 2.2.2 Územně plánovací dokumentace (ÚPD) Územně plánovací dokumentace je ucelený soubor informací o území, který komplexně řeší funkční vyuţití území, včetně plošného a prostorového uspořádání, sumarizuje a stanovuje

limity

vyuţití

území

a

zpracovává

závazné

regulační

prvky.

Na rozdíl od územně plánovacích podkladů, které nanejvýše poskytují podklady pro rozhodování, z územně plánovací dokumentace vyplývají regulativy a další ustanovení, které jsou obecně závazné (pro všechny platné) – např. o tom, k čemu lze a k čemu nelze pozemek pouţívat, a to i tehdy, je-li pozemek v soukromém vlastnictví. Stávající právní úprava rozeznává tyto druhy územně plánovací dokumentace lišící

se

podrobnostmi

(měřítkem)

a

rozsahem

řešeného

území:

územní plán velkého územního celku, územní plán obce a regulační plán. Dle stavebního zákona pak jednotlivé územně plánovací dokumentace mají tyto definice:2 Územní plán velkého územního celku – stanovuje upořádání a stanoví limity řešeného území, vymezí významné rozvojové plochy, hlavní koridory dopravy a technické infrastruktury, územní systémy ekologické stability a další území speciálních zájmů. Územní plán velkého územního celku se zpracovává pro vymezené území více obcí, popřípadě okresů. Načeţ územní plán obce stanovuje urbanistickou koncepci, řeší přípustné, nepřípustné, případně podmíněné funkční vyuţití ploch, jejich uspořádání, určuje základní regulaci území a vymezuje hranice zastavitelného území obce. V územním 2

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu

11

plánu obce se vyznačí hranice současně zastavěného území obce. Územní

plán

není

direktivem, ale má povahu nabídky, jak je moţné území vyuţívat. Území bude vyuţíváno stávajícím způsobem a nikdo nemá právo (aţ na výjimku realizace veřejně prospěšné stavby, nebo asanace), nutit vlastníka pozemku ke změně vyuţití jeho pozemku, nebo nemovitostí. Regulační plán stanovuje vyuţití jednotlivých pozemků a určuje regulační prvky plošného a prostorového uspořádání. V případě, ţe pro řešené území není schválen územní plán obce, stanoví regulační plán hranice zastavitelného území a vyznačí se hranice

současně

zastavěného

území

obce.

2.2.3 Územní rozhodnutí Územní rozhodnutí je výsledkem správního řízení (územní řízení), které můţe být vedeno ve věci umístění stavby, vyuţití území, chráněného území nebo ochranného pásma, o stavební uzávěře a o dělení, nebo sjednocování pozemků. Platnost a závaznost územního rozhodnutí vyplývá ze zákona. Platnost územního rozhodnutí se neschvaluje, ale územní rozhodnutí platnost nabývá podle stanoveného reţimu. Podkladem pro územní řízení je územně plánovací dokumentace. Územní rozhodnutí pak rozhoduje v následujících

případech:

Rozhodnutí o umístění stavby – například obytného domu, mostu, silniční komunikace apod. Určuje stavební pozemek a podmínky umístní stavby na něm. U jednoduchých staveb apod. se slučuje územní řízení se stavebním řízením. Rozhodnutí o využití území – určuje podmínky pro terénní úpravy, skládky, lomy, hřiště, povoluje zřizování vinic, chmelnic, lesů, sadů a zahrad (pokud nejsou podmínky stanoveny schválenými pozemkovými úpravami), změny ve vyuţití apod. Rozhodnutí o chráněném území nebo o ochranném pásmu – vymezuje území, ve kterém se zakazují nebo omezují některé činnosti z důvodů ochrany veřejného zájmu – např. ochranné pásmo vodního zdroje, ochrana před zdroji znečištění (velkokapacitní zemědělské provozy, čistírny odpadních vod), ochranná pásma dráhy, letišť, vedení vysoké

napětí,

dobývací

prostor

při

těţební

činnosti.

Rozhodnutí o stavební uzávěře – vymezí území, kde se dočasně nebo trvale zakazuje nebo omezuje stavební činnost. Nemůţe ale zamezit provádění běţných

12

udrţovacích prací. Toto rozhodnutí se pouţívá pro útlum investiční činnosti v území, kde je třeba zamezit jeho dalšímu stavebnímu vývoji, například tehdy, počítá-li se s asanací nebo bude-li třeba stávající stavby odstranit v místě, kudy má vést nová komunikace. Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků – uţívá se například při pozemkových úpravách, aby bylo dosaţeno racionálního uspořádání pozemků, při převodu části pozemku jinému majiteli, pro zajištění přístupu na pozemek nebo ke stavbě. 2.3 Subjekty a účastníci v tvorbě územně plánovací dokumentace3 Subjekt plánování – tímto subjektem by měli být ideálně občané obce, regionu či země. To je prakticky obtíţné, a proto je subjektem příslušný zastupitelský zákonodárný sbor: například obecní, městské nebo krajské zastupitelstvo. Zákonodárný sbor územně plánovací

dokument

schvaluje,

a

tím

jej

činí

obecně

závazným.

Příprava a schválení územního nebo regulačního plánu je věcí veřejného zájmu, pořizovatelem je tedy orgán veřejné správy. Vlastní vypracování dokumentace pořizovatel

zadá

zpracovateli.

Pořizovatel ÚPD – je orgán územního plánování: obec, obecní úřady a kraje, popřípadě Ministerstvo pro místní rozvoj. Pořizovatel vypracuje zadání pro vypracování územního nebo regulačního plánu, opatří podklady pro plánování a poskytne je zpracovateli, organizuje projednání s občany a s dotčenými orgány státní správy, vyřizuje podněty, připomínky a námitky, opatří potřebná stanoviska k návrhu plánu a připraví

plán

ke

schválení.

Zpracovatel ÚPD (projektant ÚPD) – můţe být pouze osoba, která má k této činnosti zvláštní oprávnění. Na zpracování se mohou podílet i autorizovaní inţenýři či osoby bez autorizace. V týmu zpracovatele tak vedle urbanisty pracují demografové a geografové, dopravní inţenýři, vodohospodáři, energetici, dále také krajináři, biologové, odborníci zabývající se hygienou prostředí a likvidací odpadů a řada dalších profesí. Vzhledem k tomu, ţe územní plánování je činnost veřejně prováděná za účasti občanů, 3

www.la-ma.cz

13

je zapotřebí, aby se členy týmu stali také psychologové – odborníci na jednání s veřejností. O právní bezchybnost by se měli starat specializovaní právníci. Veřejný zájem státu – prosazuje především nadřízený orgán územního plánování, který posuzuje soulad návrhu ÚPD s právními předpisy a platnou ÚPD. Speciální veřejné zájmy v procesu pořizování ÚPD zastávají dotčené orgány státní správy. Veřejnost – občané, občanské iniciativy, spolky, sdruţení, zájmové skupiny, které v obci, městě či regionu existují nebo třeba vzniknou právě k tomu, aby nějak ovlivnily územní plán. Tržní ekonomické subjekty – například podnikatelé a majitelé nemovitostí, kteří reprezentují různorodé zájmy trţní ekonomiky. Jejich vliv a význam je dán tím, ţe bez jejich investic nemůţe být územní plán realizován. Podpora podnikatelského sektoru a největších

vlastníků

je

proto

pro

územní

plánování

nezbytná.

2.4 Orgány územního plánování a dotčené orgány státní správy (DOSS) Mezi

orgány

územního

plánování

musíme

určitě

zmínit:

Obce ty pořizují pro své území územní plány obce, regulační plány a územně plánovací podklady. Obce s rozšířenou působností pak vykonávají působnost nadřízeného orgánu územního plánování pro obec, zajišťují na ţádost obce pořízení územního plánu obce a regulačního plánu, pořizují územně plánovací podklady nezbytné pro svoji činnost. Kraje jsou nadřízeným orgánem pro okresní úřady a pro města Brno, Ostrava, Plzeň, pořizují územní plány velkých územních celků a územně plánovací podklady. Dalším segmentem je pak Ministerstvo pro místní rozvoj, které pořizuje územní plány velkých územních celků, pořizuje územně plánovací podklady, územně technické podklady, pravidelně prověřuje stav a záměry uspořádání území, pořizuje pro celé území České republiky, vykonává působnost nadřízeného orgánu územního plánování pro hlavní město Prahu a pro kraje. Ministerstvo obrany pořizuje územně plánovací podklady a územně

plánovací

dokumentaci

na

území

vojenských

újezdů.

Pro kaţdou projednávanou fázi přípravy územně plánovací dokumentace (zadání, koncept a návrh) předpis stanoví, jak pořizovatel umoţní všem DOSS, jejíţ zájmy mohou být dotčeny uplatnění jejich stanoviska. V případě nesouhlasu DOSS s

14

projednávaným materiálem musí pořizovatel dalším jednáním dosáhnout dohody nebo DOSS vyhovět tím, ţe zajistí přepracování materiálu. Speciálními státní zájmy a k nim příslušnými DOSS jsou například: 

ochrana životního prostředí, ochrana přírody a krajiny, vodní hospodářství, ochrana zemědělského půdního fondu – referát ţivotního prostředí příslušného obecního úřadu s rozšířenou působností nebo příslušného pověřeného obecního úřadu



ochrana lesa, ochrana ovzduší, odpadové hospodářství – referát ţivotního prostředí příslušného obecního úřadu s rozšířenou působností



péče o zdraví lidu – okresní hygienik



ochrana ložisek nerostných surovin – Ministerstvo ţivotního prostředí, Ministerstvo pro místní rozvoj, obvodní báňský úřad



památková péče – referát kultury příslušného obecního úřadu s rozšířenou působností



ochrana státu – Ministerstvo obrany, Vojenská ubytovací a stavební správa



civilní obrana a ochrana – referát obrany a ochrany příslušného obecního úřadu s rozšířenou působností



dráhy – dráţní správní úřad



silniční hospodářství – odbor dopravy příslušného obecního úřadu s rozšířenou působností nebo příslušného pověřeného obecního úřadu



bezpečnost a plynulost silničního provozu – dopravní inspektorát Police ČR



vodní cesty – Státní plavební správa



telekomunikace – Český telekomunikační úřad, organizace spojů (Telefónica O2), organizace provozující kabelové sítě.

3.

Pozemky obecně a jejich druhy

Neţ se blíţe začneme věnovat pozemkům, jen pro upřesnění zde uvádím pár definic důleţitých k tomuto tématu:

15

Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicemi územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Pozemková parcela je pozemek, který není stavební parcelou. Stavební pozemek je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plocha - staveniště nebo ostatní plocha, která je jiţ zastavěna, a v druhu pozemku zahrada a ostatní plocha, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Při oceňování na trţních principech je důleţité na hodnotu pozemků nahlíţet z pohledu trhu. Přitom je třeba si uvědomit, ţe z těchto hledisek jsou pozemky velice specifickým zboţím, které se od jiného v mnoha směrech podstatně liší, neboť:4 

jsou základním výrobním faktorem,



jsou nereprodukovatelné,



neopotřebovávají se,



mají nekonečnou ţivotnost,



jsou nepřemístitelné a



jejich nabídka je konečná. Půda je spolu s prací, kapitálem a případně podnikatelskou invencí povaţována

za jeden ze základních výrobních faktorů, tzn. rozhodujících společenských zdrojů pouţívaných v procesu výroby. Pojem půda jako základní výrobní faktor je v ekonomii obvykle chápán značně široce a zástupně pro všechny přírodní zdroje, v kaţdém případě však jde o faktor prvotní, z něhoţ většina dalších výrobních faktorů je odvozována, případně je existencí půdy podmiňována. Příkladem je, ţe existence stavby je primárně podmíněna předchozí existencí pozemku, bez něj by nemohla vzniknout. Zvláštností pozemků je, ţe na rozdíl od staveb pozemky nejsou výsledkem lidské činnosti, nelze je 4

Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, 2007

16

tedy „vyrobit“ ani reprodukovat a ve spojitosti s jejich původem tedy nelze hovořit o výrobních resp. reprodukčních nákladech, ale pouze o nákladech vynaloţených na jejich pořízení, tj. na jejich nákup. Absence nákladů na výrobu pozemků a skutečnost, ţe nevznikly lidskou činností, je příčinou, ţe u pozemků se na rozdíl od staveb neprojevuje vliv času v podobě zastarávání znehodnocení či opotřebení. Přitom nelze tvrdit, ţe by pozemek nemohl být znehodnocen, nicméně podstata ztráty jeho hodnoty nespočívá v zastarávání pozemku samého, ale v externích změnách např. v důsledku vývoje ekonomiky cena pozemků v oblasti klesá, či následkem územního vývoje se pozemek stává méně atraktivním apod. Kaţdopádně příčiny eventuálního znehodnocení pozemků nemají přímou spojitost se stářím. Protoţe pozemky nepodléhají vlivům zastarání, jejich technická i ekonomická ţivotnost je tedy neomezená. Členění pozemků pro oceňování5 Pro účely oceňování se pozemky člení dle § 9 citovaného zákona o oceňování majetku na: a) stavební pozemky, kterými jsou: 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí,

5

Zákon č. 151/1997 Sb. § 9

17

b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Dále bych se ráda věnovala pouze stavebním pozemkům, jelikoţ ocenění stavebních pozemků je jednou z nejsloţitějších disciplín. Jisté je, ţe metod, technik a procedur slouţících k indikaci hodnoty pozemků, je neuzavřený počet a volba vhodného postupu spočívá na odhadci samém a je závislá na podmínkách a okolnostech, v nichţ se ocenění provádí. Více v kapitole Oceňování stavebních pozemků.

3.1

Hodnototvorné faktory nemovitostí (pozemků) Jde o obecně známé cenotvorné vlivy, na které je potřebné poukázat - jaké

vlastnosti různých typů nemovitostí ovlivňují jejich hodnotu.

18

Klíčovou úlohu při úvahách o hodnotě (podnikových) nemovitostí hraje jejich poloha. Ta má významný vliv na řadu faktorů, které mají vazbu na hodnotu nemovitosti. Patří sem zejména:6 1) výše nájemného 2) pronajatelnou, míra (ne)obsazenosti 3) výše stavebních nákladů 4) hodnota pozemku 5) prodejnost Jednotlivé typy nemovitostí potom mají své specifické faktory, které ovlivňují jejich hodnotu. Hodnotu pozemků pak blíţe určují následující faktory. Hodnototvorné faktory pozemků: Mnoţství pozemků je omezené, jejich další charakteristikou je prakticky nekonečná ţivotnost. To samozřejmě neplatí pro všechny typy pozemků. Například pozemky jakou jsou lomy, pískovny apod. svoji ţivotnost v případě těţby v čase ztrácejí. Ţivotnost pozemku mohou zkrátit rovněţ různé ekologické zátěţe. Hodnota pozemků spočívá nejen v jejich omezeném mnoţství ale rovněţ ve schopnosti přinášet uţitek. Ten můţe plynout z jeho vyuţití. Jiný uţitek přinášejí zemědělské a lesnické pozemky, jiný těţební prostory. Důleţitým uţitkem, který pozemky přinášejí, je moţnost výstavby na nich. Za důleţité hodnototvorné vlastnosti pozemků proto můţeme povaţovat: Poloha: Pozemky jsou specifikovány svou jednoznačnou polohou a jsou tudíţ pravou podstatou toho, ţe nemovitosti jsou jedinečné. Stavby na nich mohou být duplikované nebo posléze pomocí techniky přemístěny, nicméně poloha pozemků dává nemovitostem jejich hlavní typické vlastnosti, kterými jsou unikátnost, originalita a neopakovatelnost. Poloha nemovitosti je obecně povaţována za nejdůleţitější faktor

6

Ing. David Dušek, Phd.: Základy oceňování nemovitostí, 2006

19

ovlivňující nejen její hodnotu ale i prodejnost. Z hlediska vlivu na hodnotu pozemku lze rozlišit tzv. makropolohu, tedy polohu chápanou šířeji (např. pozemek v Praze) a mikropolohu, tedy polohu chápanou v rámci malé lokality (např. jedné ulice). Rozdílná mikropoloha dvou jinak shodných např. sousedních pozemků můţe mít za následek jejich rozdílnou hodnotu. Kvalitu polohy pozemku nelze hodnotit absolutně ale vţdy jen relativně v souvislosti s moţným vyuţitím pozemku. Celková výměra: Dalším faktorem je zcela určitě celková výměra pozemku. Platí, ţe čím větší je pozemek, tím vyšší je zpravidla jeho hodnota v Kč. Naopak hodnota pozemku v Kč/m2 bývá obvykle klesající funkcí výměry. Způsob využití: Vliv způsobu vyuţití na hodnotu pozemku odráţí jeden ze dvou základních hodnototvorných prvků pozemku, kterým je uţitek. Moţný způsob vyuţití pozemku

(zemědělský

pozemek,

zahrada,

vodní

plocha,

stavební

pozemek,

komunikace…) ovlivňuje uţitek resp. potencionální výnos a téměř vţdy má zásadní vliv na jeho hodnotu. Stupeň územního plánování: Z hlediska nejčastějšího vyuţití pozemků, tj. coby stavebních parcel, je důleţité, aby bylo zajištěno právo výstavby na daném pozemku. Zajištění právní moţnosti výstavby (např. územní rozhodnutí, stavební povolení) vyţaduje čas a finanční prostředky vlastníka na straně jedné a naopak sniţuje nebo eliminuje rizika související s moţným ohroţením realizace stavby, a odráţí se tak pozitivně na hodnotě daného pozemku. Tvar pozemku: Nepravidelný nebo např. příliš úzký tvar stavebního pozemku je z hlediska jeho moţného vyuţití záporem a ovlivňuje negativně hodnotu pozemku. Inženýrské sítě: Co se týče nákladů, představují inţenýrské sítě (elektřina, plyn, kanalizace, vodovod) často nemalou poloţku. U některých pozemků mohou náklady na vybudování inţenýrských sítí dokonce převýšit hodnotu pozemku v nezasíťovaném stavu. Jelikoţ se mohou nacházet daleko od dosahu k sítím. Existence inţenýrských sítí má proto pozitivní vliv na hodnotu pozemku. Zátěž (ekologická) z minulosti: Zejména průmyslově vyuţívané pozemky mohou být kontaminovány látkami, které ohroţují zdraví nebo dokonce ţivot lidí. Identifikace, ocenění a případné odstranění resp. zakonzervování takové zátěţe je prováděno zpravidla ve spolupráci s odborníky z oboru geologie, chemie, ekologie

20

apod. Zátěţ se zpravidla negativně odrazí na hodnotě pozemku v důsledku vysokých nákladů na dekontaminaci. Z výše jmenovaných hodnototvorných faktorů jak uţ z hlediska kladného, tak záporného, lze pozorovat, ţe vliv územního plánu na cenu pozemků je obrovský. Kdyţ bychom měli zmínit polohu, bude jisté, ţe hodnota pozemku u dálnice nebo vedle nově vybudovaného továrního komplexu bude jiná neţ na okraji klidného města. Způsob vyuţití spolu se stupněm územního plánování vypovídá o tom, ţe hodnota pozemků bude jiná u od města odlehlé zahrady nebo u stavební proluky v centru města. Faktorů ovlivňujících hodnotu pozemků je nespočet, zde je uveden pouze hlavní výčet. Jako další můţeme jen příkladem uvést záplavové oblasti, vedení nadzemních a podzemních inţenýrských sítí, moţnost zastavitelnosti, blízkost továren, dálnic, průmyslových zón atd. Je tedy zřejmé, ţe při oceňování pozemků je třeba z mnoha hledisek přezkoumat jak je samotné, tak i jejich okolí. Dále pak zohlednit i budoucnost, jeţ je s pozemky zamýšlena v rámci územního plánování. Příkladem můţe být malá vesnice blízko města Jičín – Březina. Obec schválila změnu územního plánu, rozšířila zastavěné území a také schválila změnu vyuţití území - změnu druhu pozemku ze zemědělského pozemku (louky) na stavební pozemky, na kterých nechala obec vybudovat inţenýrské sítě. Pozemky se velice rychle prodaly, poněvadţ poloha obce je velice výhodná. Nyní se zde metr stavebního pozemku prodává k 800 Kč/m2. Uţ je to více jak 5 let a obec Březina se díky těmto krokům stala velice oblíbenou obcí pro výstavbu nových rodinných domů a její lukrativita v okrese prudce stoupla. Z pohledu nabídky a poptávky jsou pozemky zvláštní zboţí v tom smyslu, ţe jejich nabídka je konečná, limitovaná plochou zemského povrchu a tudíţ pozemky jsou vzácné. To si uvědomuje kaţdý civilizovaný stát a snaţí se tedy půdní fond nejrůznějším způsobem chránit, neboť nedostatek určitých typů pozemků nelze nově doplňovat či importovat, ale pouze přesunovat z jednoho segmentu trhu do jiného, zemědělského či lesního půdního fondu a pouţít je pro výstavbu. Nedostatek stavebních pozemků můţe být příčinou, ţe jejich nabídka přestává být pruţná. Jsou-li její zásoby vyčerpány, pak uţ tedy nemůţe plynule reagovat změnou mnoţství na ochotu poptávky ke zvyšování ceny – takové případy nastávají zejména u posledních volných či

21

uvolněných pozemků v centrech měst (např. dosud nezastavěné proluky), kde ceny v důsledku vzácnosti stavebních pozemků a neuspokojené poptávce mohou dosáhnout astronomické a jen velmi obtíţně odhadnutelné výše.

3.2

Vlivy trhu na trţní hodnotu7,8 Na trhu s nemovitostmi můţeme vysledovat spoustu zákonitostí a znaků, jeţ

ovlivňují cenové chování trhu a spolupůsobí při tvorbě hodnoty. Tyto principy pak můţeme vyuţít jako záchytné body, na nichţ je moţno dotvářet komplexní názor na finální hodnotu. Jde především o princip: Vliv očekávání změn Trh s nemovitostmi lze chápat jako komplexní proces, který se neustále vyvíjí a mění. Je na něj působeno mnoha silami a zájmy z mnoha oblastí a jejich intenzita tak podléhá změnám. Tyto změny se pak mohou projevovat skrytě, pomalu, pravidelně, mohou gradovat či stagnovat. Další co můţe velice razantně ovlivnit tyto změny je politická a hospodářská situace, daňová politika, úrokové míry u hypoték, určitě územní plánování a i změna ţivotního prostředí. Hodnota pozemků se pak mění v závislosti na tom, jaké lze předpokládat jejich vyuţití a jaký je moţno podle toho očekávat prospěch spojený s jejich vlastnictvím či moţností uţívání. Hodnota pozemků je významný způsobem závislá na časových horizontech a stupni vývoje. Hodnota půdy je pak závislá na schopnostech přijmutí určité uţitečné funkce, znamenající její zhodnocení. Hodnota zemědělské půdy je relativně velmi nízká, s úvahou a plány o moţnostech rozvoje území roste a zvyšuje se v závislosti na tom, jak časově postupují příslušná správní řízení a přípravné práce. Pozemek tak přechází postupně ze segmentu trhu nestavebních pozemků přes segment více méně pro stavbu připravených do kategorie trhu s pozemky zastavěnými. Změna účelu vyuţití pozemku z nestavebního na stavební tak způsobí razantní, skokovou změnu ceny pozemku. Tato očekávaná změna můţe být hlavním motivem k drţbě takového pozemku.

7 8

Ing. Zbyněk Zazvonil, Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1996 Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, 2007

22

Nabídka a poptávka Změny nabídky a poptávky pozemků jsou důsledkem průběţného a nepřerušovaného působení trţních sil, které ceny v závislosti na mnoţství posunují k rovnováţnému stavu. Proto dočasná nerovnováha můţe hodnotu pozemků výrazným způsobem ovlivnit. Změny v populaci, kupní síle, oblibě, preferencích v hospodářské a úvěrové politice, v cenách práce a stavebních materiálů mohou působit na poptávku. Dále pak změny technické, technologické, ve vývoji infrastruktury apod. to vše působí na změny v nabídce. Dalším důleţitým subjektem ovlivňování nabídky a poptávky je stát, např. investičními pobídkami, ochranou vlastnických práv, daňovým zatíţením apod. Proto je nutné při ocenění vzít v úvahu všechny subjekty, které mění poptávku a nabídku neboť ti jsou příčinou, proč se ceny pozemků mění. Jelikoţ se vše odehrává v konkurenčním prostředí, je u pozemků pro účastníky trhu nejdůleţitější hodnotícím kriteriem poloha, pozemky s nejvýhodnější polohou jsou obsazeny nejdříve, jejich zásoba se vyčerpá a zájem se začíná přesouvat na jiné, vzdálenější a méně lukrativní. To se obecně projevuje tzv. gradačním efektem, kdy ceny pozemků rostou směrem k epicentru, čili u měst směrem k centrům měst, kde je výhodnost polohy spojována s jejich vzácností a komerčními účely. Podobně jako centra měst mohou být za epicentrum výhody povaţovány důleţité dopravní tepny, nebo je s tím spojována např. dobrá „adresa“. Nejvyšší a nejlepší vyuţití Moţnost vyuţití má úzkou souvislost s moţnostmi zhodnocení pozemku a je poplatné buď stávajícímu, nebo plánovanému funkčnímu vyuţití území. Proto prověrka souladu vyuţití posuzovaného pozemku s územně plánovací dokumentací je neodmyslitelnou součástí při trţním oceňování zejména nezastavěných stavebních pozemků a znalost územních záměrů, jejich závaznost a časové horizonty jsou pro jejich objektivní ocenění nezbytným předpokladem. Klíčový význam má pak analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití, které je jednou z podmínek definice trţní hodnoty. Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální uţití nemovitostí, které je fyzicky reálné, technicky podloţené, finančně přiměřen a směřuje k nejvyšší hodnotě nemovitosti. U nezastavěných pozemků je pak určení nejvyššího a nejlepšího uţití stěţejním úkolem a územní plánování je primárním činitelem při jeho hledání, proto je v souvislosti

23

s oceněním bezpodmínečně nutné ověřit podmínky územně plánovacích podkladů, kterými jsou oceňované nemovitosti dotčeny. Při stanovení nejlepšího a nejvyššího vyuţití je bezpodmínečně nutné přihlédnout k účelu ocenění, resp. K zadání posudku ve vztahu k typu hledané hodnoty ve smyslu mezinárodních, případně Evropských oceňovacích standardů a odlišovat trţní hodnotu od jiných druhů hodnot na netrţní bázi. Analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití je nutno provádět i u pozemků jiţ zastavěných, zejména jestliţe na něm realizovaná stavba takovéto uţití evidentně nepřestavuje, případně je-li z nejrůznějších důvodů poţadována či je nutná znalost výše podílu pozemku na hodnotě celé nemovitosti. Přitom nejlepší a nejvyšší vyuţití musí být u nemovitostí jako celku posuzováno konsistentně, tzn., ţe nelze jiné vyuţití uplatňovat u pozemku a jiné u stavby.

Substituce Substituce je jedním z hlavních principů, které se při trţním oceňování pouţívají. Jde o základní pravidlo, dle kterého srovnatelné nemovitosti, jeţ mají shodnou uţitečnost, trh vnímá jako zaměnitelné, přičemţ v rámci širší nabídky dá poptávající přednost nemovitosti s pro něj výhodnější niţší cenou. V rámci substituce můţe být upřednostněn jednak pohled z hlediska nákladů, to znamená, ţe trh je ochoten respektovat pouze ty náklad, které je nutno vynaloţit, aby vnikla nemovitost ekvivalentní, jednak můţe být dána přednost přímému porovnání, kdy je trhem uznána cena, která je dosahována v současných podmínkách u obdobných jiţ existujících nemovitostí, nebo je preferován uţitek ve formě finančních výnosů či jiných výhod spojených s vlastnictvím či uţíváním. Konformita (přizpůsobivost směrem ke shodě) Konformita znamená, ţe v neměnných podmínkách se ceny vzájemně souvisejících pozemků se stejným určením v rámci jedné lokality postupně ustalují. V takovémto konformní prostředí pak lze předpokládat shodné změny cen pozemků jako reakci na vnější podněty, které souvisejí s narušením současné rovnováhy. Např. při vybudování nové kanalizace s čistírnou odpadních vod lze očekávat u všech pozemků v lokalitě stejný cenový nárůst, zatímco zprovoznění skládky odpadu můţe mít za následek opačný efekt.

24

Kontribuce (přispívání do celku, podílení) Je to princip zaloţený na předpokladu, ţe jednotlivé elementy, z nichţ je nemovitost poskládána, mohou přispívat k tvorbě hodnoty rozdílným způsobem. Tento princip přichází v úvahu u zastavěných pozemků a nabývá na účinnosti, zejména kdyţ jsou pozemky zastavěny nevhodnými stavbami, stavbami určenými k demolici apod. Ve většině takových případů lze předpokládat, ţe tímto vyuţitím se hodnota pozemku sniţuje. Omezení vlastnických práv Na hodnotu pozemku mohou mít samozřejmě vliv různé typy omezení vlastnických práv, které souvisejí s moţnostmi jeho optimálního vyuţití. Mohou to být jednak dlouhodobější nájemní vztahy, různé typy závazů a věcných břemen, které hodnotu podle konkrétních smluvních podmínek více či méně sniţují. Jelikoţ jsou tato práva obvykle dost individuální, neexistuje způsob jak přesně je zohlednit, obvykle lze jako měřítko pouţít náklady na jejich odstranění nebo sníţení výnosů z tohoto titulu. Na hodnotu pozemků mohou mít vliv i různé formy podílového spoluvlastnictví, kde můţe větší počet vlastníků rapidně sníţit operativnost s nemovitostí při prodeji. Dále je pak velmi problematické určit odhad hodnoty pozemku, který je bez vůle majitele zastavěn stavbou jiného vlastníka, tyto problémy mají své kořeny v hluboké minulosti a jsou obvykle spojeny s restitucemi a pochybením při stavebním řízení. Význam polohy (vnější vlivy) Jak uţ jsem výše uvedla, hodnota pozemku je především závislá na jeho poloze. Vzhledem k tomu, ţe při odhadu hodnoty pozemků by měl být preferován především porovnávací přístup a v jeho rámci nejlépe některá z metod přímého porovnání, je polohu nutno hodnotit především v souvislosti s moţnostmi získat k posuzovanému pozemku data a aktuální ceny srovnatelných pozemků v blízkém okolí. Polohu je třeba analyzovat zejména s ohledem na: - umístění v obci - urbanistické vztahy k okolí - dopravní dostupnost a parkovací možnosti - konfiguraci terénu, tvar pozemku a jeho využití, orientaci ke světovým stranám - možnosti napojení na infrastrukturu a sítě

25

Teprve kdyţ data srovnatelných nemovitostí v místě chybí porovnání lze rozšířit o geografické vztahy, jako jsou např. velikost obce, poloha v kraji, význam obce z hlediska správy, hospodářství, obchodů a sluţeb, bydlení, zdravotnictví, dopravy, památek, sportu apod.

3.3

Metody oceňování stavebních pozemků Jak uţ bylo uvedeno výše, metod které indikují hodnoty stavebních pozemků je

velké mnoţství. V tomto výčtu jsou zastoupeny všechny druhy – porovnávací, nákladový i výnosový přístup. 3.3.1 Odhad hodnoty pozemku porovnáním Odhad hodnoty pozemku porovnáváním spočívá v tom, ţe odhadce shromáţdí větší počet obdobných pozemků resp. jejich realizovaných cen. Obdobností pozemku je třeba chápat zejména podobnost z hlediska hlavních hodnototvorných faktorů. Důleţitý faktor představuje také časová blízkost realizace pouţitých cen k datu ocenění. Realizované ceny se převádějí na srovnatelnou bázi, nejlépe na ceny v Kč/m 2 výměry pozemku. Vytipují se hodnototvorné faktory, ve kterých se shromáţděný vzorek odlišuje od oceňovaného pozemku a odlišnosti se zohlední pomocí koeficientu. Nejlepším zdrojem dat jsou skutečné ceny zaznamenané v databázi odhadce. Vzhledem k častému nedostatku datového materiálu bývají někdy skutečné transakce nahrazeny nabídkovými cenami z inzerce uveřejňované v realitních kancelářích, v periodikách

zaměřených

na

trh

s

nemovitostmi

a

na

internetu.

Aritmetický průměr upravených hodnot cen v Kč/m2 představuje hodnotu pozemku

porovnáním,

tzv.

srovnávací

hodnotu.

Výhodou této metody ocenění je její přímá vazba na ceny utvářené na trhu nemovitostí. Nejsou-li však splněny předpoklady pro její pouţití (např. pouţití malého počtu dat o nemovitosti, které nevykazují s předmětem ocenění dostatečnou obdobnost), můţe vést ke zkreslení ocenění. 3.3.2 Indexová porovnávací metoda Indexové metody jsou zaloţeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností.

26

Metoda byla původně zavedena v SRN. Při zpracování cenových map pozemků sestavují tzv. znalecké výbory i indexovou řadu pro srovnání s určitým obdobím, které je vzato jako základ (100%). Indexová řada pak slouţí k přepočtu ceny pozemku z jednoho

období

na

druhé.

V ČR se pod názvem „indexová metoda“ uváděla původně metoda publikovaná p.Brachmannem jako metoda pro zjištění ceny pozemků v nových spolkových zemích SRN (bývalá NDR). Základem je průměrná cena, ze které se provádí odvození pomocí koeficientů. Indexovou metodu je moţno efektivně vyuţít při porovnání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. Porovnání s jedním pozemkem je však zřejmě málo, pro větší objektivitu je zapotřebí provést porovnání s více pozemky prodanými resp. inzerovanými. 3.3.3 Metoda třídy polohy Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle tzv. „třídy polohy“ (autorem je švýcarský architekt W. Naegeli) spočívá v poznání, ţe cena stavebního pozemku je ve zcela určitém relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Relativní podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti je určen pomocí klíčů charakterizujících polohu nemovitosti, přičemţ jednotlivým klíčům je přiřazena hodnota od 1 do 8:9 

1.klíč: všeobecná situace (malé, rekreační nevyuţívané vesnice aţ nejlepší

místa pro obchody ve velkoměstech) 

2.klíč: intenzita vyuţití pozemku (nepatrné vyuţívání, skromné jednopodlaţní

budovy aţ vícepodlaţní obchodní domy v Praze a Brně) 

3.klíč: dopravní relace k velkému centru (odlehlá, nepříznivě dostupná místa,

cestovní čas > 1 hod. aţ ohnisko velkoměstského dopravního systému) 

4.klíč: obytný sektor (venkovské obytné stavby, dopravní imise, RD bez zahrad

aţ luxusní, velkoprostorově řešené hotely) 

5.klíč: výroba, průmysl, administrativa, obchod (štěrkovny, pískovny, lomy,

pily, skladovací plochy aţ luxusní obchody, velké banky, sídla koncernů)

9

Ing. David Dušek, Phd.: Základy oceňování nemovitostí, 2006

27



6.klíč: povyšující faktory



7.klíč: redukující faktory

Na základě průměrného klíče je potom stanoven poměr hodnoty zastavěné části pozemku na celkové hodnotě nemovitosti (tj. reprodukční hodnota staveb + hodnota zastavěné části pozemku = celková hodnota nemovitosti), který se pohybuje v rozmezí 1

aţ

38%.

Výhodou je, ţe tato metoda můţe být pouţita v převáţně většině případů ocenění staveních pozemků, především pak tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné pozemky

se

známou

prodejní

cenou.

3.3.4 Reziduální metoda Tato metoda se pouţívá zejména, vykazuje-li pozemek potenciál (nového) stavebního vyuţití. Je to kupříkladu tehdy, jedná-li se o pozemek nezastavěný resp. zastavěný zástavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit a na jejím místě vystavět stavbu novou. Nejprve se stanoví hodnota nemovitosti po jejím dokončení. K tomu bývá nejčastěji vyuţito některé z výnosových metod příp. metody porovnání. Od budoucí hodnoty celé nemovitosti se odečtou náklady potřebné na výstavbu. Jedná se nejen o náklady stavební, ale rovněţ náklady na případné odstranění ekologické zátěţe, vypracování projektu, poplatky a daně, financování výstavby atd. Na závěr se odečte obvyklý zisk developera, se kterým by v případě realizace daného projektu kalkuloval. Současná hodnota výsledného rezidua představuje hodnotu pozemku stanovenou reziduální metodou. 3.3.5 Ocenění stavebních pozemků podle cenové mapy pozemků10 Legislativní úprava vytváření cenových map je v ČR obsaţena v zákoně o oceňování majetku. Podle něj je cenová mapa staveních pozemků grafickým znázorněním stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Pouţití cenové mapy je závazné pro ocenění pozemku podle zákona o oceňování majetku. V případě ocenění trţní hodnotou má cenová mapa pouze informativní 10

www.cenovemapy.cz, § 28 vyhlášky č. 456/2008 Sb.

28

charakter. Obvyklým způsobem vytvoření cenové mapy je získání souhrnu údajů o realizovaných převodech vlastnictví pozemků v určité oblasti, jejich zpracování a vynesení do mapy. Pro tento účel je obvykle obec rozdělena do zón podle převařujícího charakteru zástavby (obytná, komerční, občanská vybavenost, parky, ţeleznice, rekreace apod.). V mapě jsou pak (obvykle dotiskem do katastrálních map 1:1000, v ČR je předepsáno měřítko 1:5000 nebo podrobnější) vyneseny v kaţdé zóně základní ceny. Pokud je objekt jiného charakteru, jsou k dispozici přepočítací koeficienty. Pro opravdu objektivní cenovou mapu je zapotřebí deseti i více let více měně stabilizovaného trhu nemovitostí. Na území bývalé Československé republiky se do 2. světové války cenové mapy vedly na finančních odborech okresních úřadů; tyto pak byly velmi cenným podkladem pro zjišťování stopcen. Stopceny však bránily rozvoji skutečných cen pozemků, stejně jako navazující vyhlášky aţ do roku 1991. Přitom překročení ceny stanovené vyhláškou mělo za následek neplatnost kupní smlouvy, případně i propadnutí nemovitosti státu. Lze tedy hovořit o opravdovém trhu s nemovitostmi aţ v posledních letech, coţ je doba velmi krátká pro získání dostatečného počtu informací ke zpracování cenové mapy. Cenová mapa je zveřejňována v Cenovém věstníku na stránkách Ministerstva financí ČR. Je-li v obci schválena cenová mapa pozemků, pouţijí se pro stavební pozemky a zahrady resp. ostatní plochy tvořící s nimi funkční celek přiměřené ceny z cenové mapy. Je třeba si uvědomit, ţe v cenových mapách byla cena zjištěna z kupních smluv, přitom byla cena pozemku zjištěna pro pozemky celkem; není tedy moţno tuto cenu beze všeho aplikovat jen na cenu pozemku zastavěného budovou v případech, kdy by se například související zahrada neprodávala a naopak. Jestliţe nelze cenu stavebního pozemku zjistit výše uvedeným způsobem, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a zjistí se podle § 28 vyhlášky. Pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování. Příkladem je cena stavebního pozemku pro hlavní město Prahu 2250,- Kč/m2. Pod písmenem b) odst. 1 § 28 vyhlášky je cena

29

stavebního pozemku, v obcích, jejichţ katastrální území sousedí s některým z katastrálních území hlavního města Prahy, vypočtena podle vzorce: ZC = CP x 5,00 kde CP .........cena pozemku v Kč/m2 vypočtená podle vzorce CP = 35 + ( a - 1000 ) x 0,007414 kde a ........... počet obyvatel v obci (nejmenší moţná hodnota 1000), 5,00 .............koeficient (mění se dle vyhlášky č. 456/2008 Sb., § 28 odst.1, písmeno a) aţ l)). Základní cena vypočtená tímto způsobem se upraví přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 21 se zdůvodněním, koeficientem Ki z přílohy č. 38 a koeficientem Kp z přílohy č. 39. Obdobně se vypočte cena pozemku nezastavěného určeného k zastavění rozhodnutím o umístění stavby nebo stavebním povolením, popř. určeného rozhodnutím o vyuţití území. Tato cena je vynásobená příslušným koeficientem (odst. 3-11, § 28 vyhlášky), upravená podle přílohy č. 21 a koeficientem Ki z přílohy č. 38 a koeficientem Kp z přílohy č. 39.

30

B. PRAKTICKÁ ČÁST – TRŢNÍ OCENĚNÍ B.1 Byt STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Byt č.p. 607/21 Uvedený na listu vlastnictví č. 1765, pro katastrální území Karlín, městská část Praha 8, obec Praha

nacházejícího se na adrese

U Sluncové 607/1, 180 00, Praha 8 – Karlín, Česká republika

Objednatel ocenění: Účel ocenění: Datum ocenění: Ocenění vypracovala:

Bankovní Institut Vysoká škola, a. s. Praktická část bakalářské práce 22. Února 2009 Martina Dušátková Štíbrova 10 Praha 8, 182 00

31

OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY Trţní ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1. Oceňovatel vychází z vlastních databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti všech podkladů předloţených objednatelem. Oceňovatel tudíţ neodpovídá zejména za: 1.1. Pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým i nemovitým věcem. 1.2. Pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichţ existence měla nebo mohla mít vliv na provedené trţní ocenění. 2. Oceňovatel vychází z toho, ţe informace získané z podkladů předloţených objednatelem jsou věrohodné a správné a nejsou tudíţ ve všech případech ověřovány z hlediska jejich přesnosti a úplnosti. 3. Oceňovatel zpracovává trţní ocenění podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny trţní situace, ke kterým by došlo po předání tohoto ocenění. 4. Trţní hodnota v tomto trţním ocenění stanovená respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době oceňování. 5. Hodnoty v provedeném trţním ocenění stanovené jsou určeny pouze pro objednatele ocenění a jsou platné pouze pro uvedený účel. Oceňovatel nenese odpovědnost za pouţití těchto údajů jinou osobou případně účel. 6. Oceňovatel v současné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z podnikání, které je předmětem tohoto ocenění a jeho odměna za zpracování ocenění nezávisí na dosaţených závěrech a hodnotách. 7. Oceňovatel nepodnikal ţádná šetření minulých ani současných způsobů pouţití předmětného majetku a v případě ocenění nemovitostí ani sousedních pozemků za účelem stanovení kontaminace. Hodnota je stanovena za předpokladu, ţe ţádná kontaminace předmětného majetku ani jeho okolí neexistuje. 8. Oceňovatel zachovává vůči třetím osobám mlčenlivost o všech skutečnostech, o nichţ se při zpracování tohoto ocenění dozvěděl.

32

OSVĚDČENÍ Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. při zpracování tohoto posudku jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Veškeré pouţité doklady byly doloţeny vlastníkem nebo objednavatelem tohoto posudku, 2. při zpracování tohoto posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení hodnoty nemovitosti, tak, jak jsou uvedeny dále, 3. tento posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty, 4. moje odměna nezávisí na dosaţených závěrech nebo odhadnutých hodnotách, a ţe nejsem a nebudu nijak zainteresován na podnikání, které je předmětem tohoto znaleckého posudku.


33

OBSAH 1.

Úvod

35

1.1

Úkol odhadce

35

1.2

Východiska pro vypracování ocenění

35

2.

Metodologie ocenění nemovitostí

36

2.1

Obecné metody ocenění

37

2.1.1 Nákladový přístup

37

2.1.2 Výnosový přístup

38

2.1.3 Porovnávací přístup

39

2.2

Volba metody ocenění

39

3.

Místopis, popis nemovitostí

40

4.

Ocenění

42

4.1

Metoda porovnávací

42

4.2

Metoda příjmová

45

5.

Závěr, rekapitulace hodnot

46

34

1.

ÚVOD

1.1 Úkol odhadce Úkolem odhadce je zjistit trţní hodnotu nemovitosti pro potřeby státní závěrečné zkoušky z předmětu Oceňování majetku. Cena v čase a místě obvyklá – cena obvyklá je definovaná v zákoně o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. V souvislosti s výše uvedeným je vhodné uvést i definici trţní hodnoty. Jedná se o odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náleţitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Z výše uvedeného je zřejmé, ţe obě definice obdobně podchycují ekonomickou podstatu oceňovaného majetku. Proto v další části této práce budou pro účely ocenění uváděny oba termíny, trţní hodnota i obvyklá cena. 1.2 Východiska pro vypracování ocenění Předmět ocenění – Předmětem ocenění je bytová jednotka, která se nachází v Praze 8 – Karlín, v ulici U Sluncové, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 1765, k.ú. Karlín, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Základní identifikační údaje nemovitosti: LV č. 1765 Vlastník:

Dušátková Martina, Štíbrova 10, Praha 8, 182 00

List vlastnictví č:

1765

Kraj:

Hlavní město Praha

35

Obec:

Praha

Katastrální území:

Karlín

Nemovitost:

Byt

Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 5250/492201 na parcele p. č. 693/77 o výměře 338m2, 693/78 o výměře 323m2 a parcele 693/79 o výměře 328m2 a společných částech budovy. Podíl na uvedených pozemcích není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Pouţité podklady: -

Výpis z KN pro Hlavní město Praha, okres Praha, katastrální území Karlín. Číslo LV 1765.

-

Kopie katastrální mapy

-

Dokumentace poskytnutá vlastníkem nemovitosti

-

Údaje získané při místním šetřením 22. 2. 2009 za přítomnosti vlastníka nemovitosti

2.

METODOLOGIE OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

Trţní hodnota Trţní hodnota je pro potřeby tohoto ocenění chápána jako pravděpodobná peněţní částka, za níţ daný majetek v daném okamţiku změnil vlastníka, a to převodem mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím, přičemţ ţádná strana

není

k prodeji nebo nákupu ţádným způsobem nucena a kupující i prodávající jsou stejnou měrou seznámeni se všemi podstatnými skutečnostmi. Nejvyšší a nejlepší vyuţití Oceňované nemovitosti byly oceněny v souladu s principem nejvyššího nejlepšího vyuţití. To je obecně definováno jako vyuţití, ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených vyuţití, které bylo označeno jako fyzicky moţné, náleţitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jehoţ výsledkem je nejvyšší trţní hodnota oceňovaných aktiv.

36

Nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat tyto čtyři kritéria: -

dodrţení právních předpisů

-

fyzická realizovatelnost

-

finanční proveditelnost

-

maximální ziskovost

2.1 Obecné metody ocenění Pro ocenění majetku obvyklou (trţní) cenou jsou pouţívány tři základní obecně uznávané přístupy: -

nákladový

-

výnosový

-

porovnávací

2.1.1 Nákladový přístup Tento přístup pouţívá koncepci reprodukčních na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více neţ částku, za kterou by

ho

mohl

nahradit

novým. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vloţené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobným aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a

ekonomickou

respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou vyuţitelností při současných cenách. Věcná hodnota V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitostí stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a uţitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění sníţené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů.

37

2.1.2 Výnosový přístup Výnosový přístup je zaloţen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí

tohoto

přístupu

ocenění jsou následující analýzy: Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané mnoţství a strukturu uţitných ploch nebo specifický účel dané nemovitosti,

kvalitu

a

uţitné

vlastnosti nemovitostí a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti. Analýza výdajů vycházející z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitostí. Analýza investic bere do úvahy poţadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udrţení a růst ţivotnosti stavby. Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovitosti. Do úvahy se berou běţně pouţívané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti. Na základě vypočteného čistého výnosu (ČV) z nájmu můţeme určit výnosovou hodnotu (VH) předmětu ocenění na základě vypočtu pro věčnou rentu (viz vzorec): VH = ČV/i kde: VH - výnosová hodnota ČV - roční výnos (čistý) i - úroková míra kapitalizace Diskontní míra Diskontní míru můţeme definovat jako míru výnosnosti pouţitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěma sloţkami: bezrizikovou, která uvaţuje bezrizikový cenný papír s jeho základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí.

38

Riziko Riziková sloţka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je moţné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat.

Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz.

2.1.3 Porovnávací přístup Při ocenění za pouţití porovnávacího přístupu se odhaduje trţní hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je zaloţena na soustředění informací o

porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s

porovnatelnými majetky. Následnou úpravou jiţ realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota. 2.2 VOLBA METODY OCENĚNÍ Volba metody ocenění je dána charakterem posuzovaného majetku. Posuzovaná nemovitost je v katastru nemovitostí evidovaná jako byt. Jedná se o klasickou panelovou bytovou jednotku, která byla novým vlastníkem zrekonstruována. Došlo zde k přestavbě bytového jádra, vybudováním nových podlah a zřízení nové kuchyňské linky. Byt byl původním vlastníkem uţíván k trvalému bydlení, nyní je však pronajímán. Nemovitost se nachází v okrajové části sídliště Invalidovna. Specifika posuzované nemovitosti určují pouţití metod ocenění. Jedná se tedy o objekt k podnikatelské činnosti (majiteli neslouţí k vlastnímu uţití), který je velmi obvyklé charakteristiky a jeho variace jsou nepřeberné. Nabízejí se proto tedy dvě varianty ocenění: Odhad trţní hodnoty nemovitého majetku porovnávací metodou s vyuţitím výnosové metody. Co se týče nákladové metody, ta není pro ocenění bytu vhodná.

39

3.

MÍSTOPIS, POPIS NEMOVITOSTI

Bytová jednotka č.607/21, U Sluncové 607/1, Praha - Karlín Vyuţití a dispozice Bytová jednotka je v současné době vyuţívána k pronájmu – je pronajata. Původně slouţila k trvalému bydlení předchozích majitelů. Bytový dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, se rozkládá na rovinatém pozemku. Samotnou bytovou jednotku najdeme v pátém patře ze sedmi, na patře se spolu s ní nacházejí další dva byty. Byt je ze všech stran obklopen dalšími bytovými jednotkami. Vnitřní uspořádání bytu je 3+1, čili vstupní chodba, z níţ se dostaneme do jedné loţnice, do koupelny, na WC a do obývacího pokoje, z obývacího pokoje se pak dostaneme do druhé loţnice, do kuchyně a je zde přístup na lodţii. Stavební popis Byt se nachází v pátém nadzemním podlaţí budovy, která v průběhu let 2000 aţ 2008 procházela nákladnými rekonstrukcemi. Součástí

rekonstrukce byla výměna

dřevěných oken za plastová, zasklení lodţií, zhotovení nové fasády domu spolu se zateplením a zrekonstruováním střechy. Co se týče rekonstrukce interiéru domu, došlo k výměně, stoupaček a přípojek jednotlivých bytů na ně, dále pak k výměně výtahů. Obvodové svislé konstrukce jsou v bytě tvořeny panelem, dělící svislé konstrukce pak pórobetonovými

tvárnicemi

Ytong v kombinaci

s panelem. Vodorovné nosné

konstrukce jsou tvořeny hladkými panely. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch, závad a posléze plísní a trhlin. Většina prvků PSV je nová, jako vybavení koupelny (vana, umyvadlo, obklady, podlaha), WC s podlahami a obklady, a kuchyně (nová kuchyňská linka, odsavač par, podlahy a obklady). Mezi zastaralé vybavení pak patří doţitý plynový sporák, ocelové článkové radiátory a štuky na povrchu stěn v pokojích. Inţenýrské sítě, zdroje a rozvody energií: Elektrická instalace: Napojení nemovitosti na veřejnou síť. Vodovod:

Napojení přípojkou na veřejný vodovodní řad.

Zemní plyn:

Připojeno na plynovod, k uţití v bytě jen plynový sporák.

40

Kanalizace:

Připojeno na veřejnou síť.

Vytápění:

Vytápění nemovitosti je zajištěno prostřednictvím ústředního dálkového topení.

Telefon:

Nepřipojen.

Technický stav

Celkový stav nemovitosti je dobrý, odpovídá způsobu uţívání, dispoziční uspořádání odpovídá stáří budovy.

Stáří stavby

Doklad o stáří předloţen nebyl. Na základě místního šetření a dostupných podkladů je nemovitost uţívána zhruba od roku 1964.

Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno:

Dle evidence v Katastru nemovitosti nevázne na nemovitosti věcné břemeno.

Předkupní právo:

Spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi určité osobě a v právu (nikoliv povinnosti) jiné osoby přednostně tuto nemovitost koupit. Zhotoviteli není známo a dle evidence v Katastru nemovitosti je patrno, ţe nebylo zřízeno věcné předkupní právo na posuzované nemovitosti.

Zástavní právo, jiná Dle evidence v Katastru nemovitosti lze konstatovat, ţe omezení a práva:

posuzovaná nemovitost není zatíţena závazkem z titulu uplatnění zástavního práva vlastnického třetích osob a rozhodnutí státních orgánů. Úkolem oceňovatele je ocenění nemovitostí bez vlivu těchto zástav a rozhodnutí.

Ochranná pásma

Dle evidence v Katastru nemovitostí se oceňovaná

a chráněná území:

nemovitost nachází v památkově chráněném území a je zde také uvedena chráněná značka geodetického bodu.

Nájemní smlouvy:

Nemovitost je v současnosti pronajata za trţní nájemné, délka nájmu je dle smlouvy o pronájmu stanovena na dobu jednoho roku s moţností prodlouţení.

41

Jiná závaţná omezeni, která mají vliv na trţní hodnotu nemovitosti, nebyla zjištěna. Podlahová plocha bytu Název místnosti Chodba Obývací pokoj Kuchyně Pokoj I – loţnice Pokoj II – dětský pokoj Koupelna WC Komora Celkem

Výměra v m2 3,0 14,9 4,38 17,66 8,74 2,54 0,70 0,58 52,50

4. OCENĚNÍ 4.1. Metoda porovnávací Pro výpočet porovnávací ceny nemovitosti byly pouţity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny

byly

upraveny

následujícími

koeficienty. Viz. následující tabulka. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 3 256 000 Kč

POROVNÁVACÍ METODA - BYT Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost



1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Byt U Sluncové 3+1/L

Byt U Sluncové 2+kk

Byt Nekvasilova 2+1/L

Byt U Sluncové 3+1

Parcelní číslo

693/77 , 693/78 , 693/79

693/82 , 693/83 , 693/84

693/34 , 693/35 , 693/36 , 693/37

693/88

Adresa nemovitosti

U Sluncové 607

U Sluncové 610

Nekvasilova 588

U Sluncové 612

Katastrální území Obec

Karlín Praha

Karlín Praha

Karlín Praha

Karlín Praha

42

Okres

Praha 8

Praha 8

Praha 8

Praha 8

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

52,5

43

48,00

72

Prodejní cena celkem

X

2 380 000,00 Kč

2 560 000,00 Kč

2 900 000,00 Kč

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

55 348,84 Kč

53 333,33 Kč

40 277,78 Kč

Datum transakce

II.09

III.09

III.09

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

53 333,33 Kč

40 277,78 Kč

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Nabídka

Korekce

1

1

0,9

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

53 333,33 Kč

36 250,00 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

53 333,33 Kč

36 250,00 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

53 333,33 Kč

36 250,00 Kč

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Absolutní

Ne

Vyuţití podle územního plánu

Byt nebo nebyt.prostor




Korekce

1

1

1

1

55 348,84 Kč

53 333,33 Kč

36 250,00 Kč

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

53 333,33 Kč

36 250,00 Kč

Památkově chráněné území



Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

53 333,33 Kč

36 250,00 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1,1

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

53 333,33 Kč

39 875,00 Kč

výborný

Dobrý

Horší

1

1,1

1,2

Upravená hodnota Stavební povolení

Jiná právní omezení a závazky

Ano


E. Technické parametry Lokalita

Technický stav objektu Korekce

Dobrá

Výborný

43

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

58 666,67 Kč

47 850,00 Kč

Výborná

Výborná

Dobrá

Korekce

1

1

1,1

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

58 666,67 Kč

52 635,00 Kč

Omezený

Omezený

omezený

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

58 666,67 Kč

52 635,00 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

58 666,67 Kč

52 635,00 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

58 666,67 Kč

52 635,00 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

55 348,84 Kč

58 666,67 Kč

52 635,00 Kč

1. patro ze 7

11. patro z 11

Funkční vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Výborná

Omezený

Kompletní

Dobrá

Dobrá

Jiná technická korekce Korekce

1

1,1

1,1

Upravená hodnota

60 883,72 Kč

64 533,33 Kč

57 898,50 Kč

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Menší

Obdobný

Větší

Korekce

0,95

1

1,1

Upravená hodnota

57 839,53 Kč

64 533,33 Kč

63 688,35 Kč

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

57 839,53 Kč

64 533,33 Kč

63 688,35 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

62 020,41 Kč

57 839,53 Kč

64 533,33 Kč

63 688,35 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

3 256 071,32 Kč

2 487 100,00 Kč

3 097 600,00 Kč

4 585 561,20 Kč

Zaokrouhleno

3 256 000,00 Kč

44

4.2 Metoda příjmová Pro výpočet příjmové metody, byly pouţity smlouvy a veškerá dokumentace značící jak příjmy, tak výdaje nemovitosti. Příjmy byly stanoveny dle aktuální smlouvy o podnájmu, výdaje pak dle smlouvy s pojišťovnou, dle přiznání k dani z nemovitosti a ostatních dokumentů prokazujících výdaje nemovitosti. Více viz. následující tabulka. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 517 000 Kč Příjmová metoda - byt Hrubý příjem - 10 000 Kč*/p.m x 12 Neobsaz. a ztráty vlivem neplacení nájemného – 10% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace – odborný odhad Ostatní provozní náklady* Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R) Trţní hodnota (V) Trţní hodnota nezaokrouhlená Trţní hodnota zaokrouhlená

120 000 Kč 12 000 Kč 108 000 Kč 15 000 Kč 2 000 Kč 91 000 Kč 6% 100 000/6 x 100 = 1 516 666,66 Kč 1 517 000 Kč

* Výše těchto příjmů a výdajů byly doloţeny dokumenty, které poskytl vlastník nemovitosti.

Neobsazenost

Stanovena dle dlouholeté zkušenosti vlastníka nemovitosti.

Rezerva na renovace

Byla stanovena ve výši 12,5 % z hrubého příjmu. Vzhledem ke stavu nemovitosti i celého domu, v němţ se nachází.

Kapitalizační míra Kapitalizační míra byla stanovena 6 %. Ostatní provozní náklady

Byly stanoveny sečtením jednotlivých poloţek čili – daň z nemovitosti + pojištění.

45

5. ZÁVĚR, REKAPITULACE HODNOT Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 256 000

80

2 604 800

Příjmová metoda

1 517 000

20

303 400

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná trţní

2 908 200

hodnota Zaokrouhleno

2 910 000

Vzhledem k tomu, ţe oceňovaná nemovitost je na trhu běţně nabízena a posléze zobchodována, se odhadce domnívá, ţe porovnávací metoda nejlépe vystihuje stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuje odhadce indikaci trní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisuzuje jí váhu 80%. Tento oceňovaný majetek pak není typicky investičním majetkem. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění bydlení majitele, z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody tolik podstatná, a proto jí odhadce přisoudil váhu 20%. Nákladová metoda pro ocenění bytu nebyla uţita. Na základě výše zmíněných skutečností je aktuální trţní hodnota nemovitosti stanovena částkou:

2 910 000 Kč (slovy: Dvamilionydevětsetdesettisíckorunčeských)

6. PŘÍLOHY - Příloha 1 – výpis z katastru nemovitostí - Příloha 2 – katastrální mapa

46

B.2 Penzion s restaurací

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Penzion s restauračním zařízením č.p. 22 Uvedený na listu vlastnictví č. 207, pro katastrální území Bradlecká Lhota, okres Semily, Liberecký kraj

nacházejícího se na adrese Bradlecká Lhota 22, 507 13, Česká republika

Objednatel ocenění: Účel ocenění: Datum ocenění: Ocenění vypracovala:

Bankovní Institut Vysoká škola, a. s. Praktická část Bakalářské práce 13. Března 2009 Martina Dušátková Štíbrova 10 Praha 8, 182 00

47

OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY Trţní ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1. Oceňovatel vychází z vlastních databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti všech podkladů předloţených objednatelem. Oceňovatel tudíţ neodpovídá zejména za: 1.1. Pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým i nemovitým věcem. 1.2. Pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichţ existence měla nebo mohla mít vliv na provedené trţní ocenění. 2. Oceňovatel vychází z toho, ţe informace získané z podkladů předloţených objednatelem sou věrohodné a správné a nejsou tudíţ ve všech případech ověřovány z hlediska jejich přesnosti a úplnosti. 3. Oceňovatel zpracovává trţní ocenění podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny trţní situace, ke kterým by došlo po předání tohoto ocenění. 4. Trţní hodnota v tomto trţním ocenění stanovená respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době oceňování. 5. Hodnoty v provedeném trţním ocenění stanovené jsou určeny pouze pro objednatele ocenění a jsou platné pouze pro uvedený účel. Oceňovatel nenese odpovědnost za pouţití těchto údajů jinou osobou případně účel. 6. Oceňovatel v současné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z podnikání, které je předmětem tohoto ocenění a jeho odměna za zpracování ocenění nezávisí na dosaţených závěrech a hodnotách. 7. Oceňovatel nepodnikal ţádná šetření minulých ani současných způsobů pouţití předmětného majetku a v případě ocenění nemovitostí ani sousedních pozemků za účelem stanovení kontaminace. Hodnota je stanovena za předpokladu, ţe ţádná kontaminace předmětného majetku ani jeho okolí neexistuje. 8. Oceňovatel zachovává vůči třetím osobám mlčenlivost o všech skutečnostech, o nichţ se při zpracování tohoto ocenění dozvěděl.

48

OSVĚDČENÍ Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. při zpracování tohoto posudku jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Veškeré pouţité doklady byly doloţeny vlastníkem nebo objednavatelem tohoto posudku, 2. při zpracování tohoto posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení hodnoty nemovitosti, tak, jak jsou uvedeny dále, 3. tento posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty, 4. moje odměna nezávisí na dosaţených závěrech nebo odhadnutých hodnotách, a ţe nejsem a nebudu nijak zainteresován na podnikání, které je předmětem tohoto znaleckého posudku.


49

OBSAH 1.

Úvod

51

1.1

Úkol odhadce

51

1.2

Východiska pro vypracování ocenění

51

2.

Metodologie ocenění nemovitostí

52

2.1

Obecné metody ocenění

53

2.1.1 Nákladový přístup

53

2.1.2 Výnosový přístup

54

2.1.3 Porovnávací přístup

55

2.2

Volba metody ocenění

55

3.

Místopis, popis nemovitostí

56

4.

Ocenění

61

4.1

Metoda porovnávací

61

4.2

Metoda příjmová

67

4.3

Metoda nákladová

68

5.

Rekapitulace hodnot

78

50

1.

ÚVOD

1.1 Úkol odhadce Úkolem odhadce je zjistit trţní hodnotu nemovitosti pro potřeby státní závěrečné zkoušky z předmětu Oceňování majetku. Cena v čase a místě obvyklá – cena obvyklá je definovaná v zákoně o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. V souvislosti s výše uvedeným je vhodně uvést i definici trţní hodnoty. Jedná se o odhadnutou částku, za kterou by měl byt majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náleţitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Z výše uvedeného je zřejmé, ţe obě definice obdobně podchycují ekonomickou podstatu oceňovaného majetku. Proto v další části této práce budou pro účely ocenění uváděny oba termíny, trţní hodnota i obvyklá cena. 1.2 Východiska pro vypracování ocenění Předmět ocenění – Předmětem ocenění je penzion s restauračním zařízením, který se nachází v obci Bradlecká Lhota, okres Semily, zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 207 , k.ú. Bradlecká Lhota, okres Semily. Základní identifikační údaje nemovitosti: LV č. 207 Vlastník:

František Maťátko, Václava Čtvrtka 896, Jičín

List vlastnictví č:

207

Kraj:

Liberecký kraj

51

Obec:

Bradlecká Lhota

Katastrální území:

Bradlecká Lhota

Nemovitosti:

Budova č.p. 22, na stavební parcele č. 24/1 Pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 24/1 o rozloze 762m2. Pozemek: zahrada p.č. 52/1 o rozloze 118m2. Pozemek: zahrada p.č. 55/1 o rozloze 375m2. Pozemek: trvalý travní porost p.č. 300/1 o rozloze 284m2. Pozemek: vodní plocha p.č. 697/5 o rozloze 95m2.

Pouţité podklady: -

Výpis z KN pro Liberecký kraj, okres Semily, katastrální území Bradlecká Lhota. Číslo LV 207.

-

Kopie katastrální mapy

-

Dokumentace poskytnutá vlastníkem nemovitosti

-

Údaje získané při místním šetřením 13.3.2009 za přítomnosti vlastníka nemovitosti

2.

METODOLOGIE OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

Trţní hodnota Trţní hodnota je pro potřeby tohoto ocenění chápána jako pravděpodobná peněţní částka, za níţ by daný majetek v daném okamţiku změnil vlastníka, a to převodem mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím, přičemţ ţádná strana není k prodeji nebo nákupu ţádným způsobem nucena a kupující i prodávající jsou stejnou měrou seznámeni se všemi podstatnými skutečnostmi. Nejvyšší a nejlepší vyuţití Oceňované nemovitosti byly oceněny v souladu s principem nejvyššího nejlepšího vyuţití. To je obecně definováno jako vyuţití, ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených vyuţití, které bylo označeno jako fyzicky

52

moţné, náleţitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jehoţ výsledkem je nejvyšší trţní hodnota oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat tyto čtyři kritéria: -

dodrţení právních předpisů

-

fyzická realizovatelnost

-

finanční proveditelnost

-

maximální ziskovost

2.1 Obecné metody ocenění Pro ocenění majetku obvyklou (trţní) cenou jsou pouţívány tři základní obecně uznávané přístupy: -

nákladový

-

výnosový

-

porovnávací

2.1.1 Nákladový přístup Tento přístup pouţívá koncepci reprodukčních obstarávacích nákladů na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více neţ částku, za kterou by ho mohl nahradit novým. Ocenění nákladovou metodou vloţené lidské práce, materiálu a tvůrčí pořízení obdobným aktiv

je

určeno

hodnotou

energie, nezbytné pro vybudování popř.

v současných ekonomických podmínkách a za současného

stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na

pořízení

nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou vyuţitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitostí stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a

53

uţitnými

parametry

jako

oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění sníţené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů.

2.1.2 Výnosový přístup Výnosový přístup je zaloţen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí

tohoto

přístupu

ocenění jsou následující analýzy: Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané mnoţství a strukturu uţitných ploch nebo specifický účel dané nemovitosti,

kvalitu

a

uţitné

vlastnosti nemovitostí a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti Analýza výdajů vycházející z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitostí. Analýza investic bere do úvahy poţadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udrţení a růst ţivotnosti stavby. Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovitosti. Do úvahy se berou běţně pouţívané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti. Na základě vypočteného čistého výnosu (ČV) z nájmu můţeme určit výnosovou hodnotu (VH) předmětu ocenění na základě vypočtu pro věčnou rentu (viz vzorec): VH = ČV/i kde:

VH - výnosová hodnota ČV - roční výnos (čistý) i - úroková míra kapitalizace (i - úroková míra vyjádřená jako desetinné číslo)

Diskontní míra Diskontní míru můţeme definovat jako míru výnosnosti pouţitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěma sloţkami: bezrizikovou, která uvaţuje bezrizikový cenný papír s jeho

54

základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí. Riziko Riziková sloţka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti

s výpočtem

diskontní míry je moţné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz. 2.1.3 Porovnávací přístup Při ocenění za pouţití porovnávacího přístupu se odhaduje trţní majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků hodnota porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je zaloţena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Následnou úpravou jiţ realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota. 2.2 Volba metody ocenění Volba metody ocenění je charakterem posuzovaného majetku. Posuzovaná nemovitost je v katastru nemovitostí evidovaná jako zemědělská usedlost. Jedná se původně o mlýn se sklady na obilí, který byl v takřka doţitém stavu. Nyní dle stavu zjištěného při místním šetření nemovitost slouţí jako penzion s restaurací. Nemovitost zakoupil nynější vlastník v roce 1998 a v roce 1999 jej kompletně zrekonstruoval na penzion s restaurací. Nemovitost je situována ve středu obce Bradlecká Lhota, k. ú. Bradlecká Lhota. Specifika posuzovaných nemovitostí určují pouţité metody ocenění. Čili jedná se o objekt určený k podnikatelské činnosti, tudíţ trţní hodnota se bude indikovat výnosovou metodou, pro přesnější určení trţní hodnoty budeme nutné uţít taktéţ porovnávací metodu, kdy posuzované nemovitosti porovnáme s obdobnými, které byly v nedávné době a místě prodány nebo nabídnuty k prodeji, trţní hodnotu odhadce bude taktéţ indikovat nákladovou metodou, pro zjištění obvyklé ceny za jakou

55

by bylo moţné pořídit podobný majetek. V podstatě se nabízí tato varianta ocenění: Odhad trţní hodnoty nemovitého majetku nákladovou metodou s vyuţitím výnosové i porovnávací metody. Celkový odhad obvyklé ceny bude proveden na základě zváţení všech okolností a výše odhadnutých hodnot dle jednotlivých metod ocenění.

3.

MÍSTOPIS, POPIS NEMOVITOSTÍ

Posuzovaná nemovitost, která je v KN evidovaná jako zemědělská usedlost č.p. 22 se nachází na území obce Bradlecká Lhota na stavební parc.č. 24/1 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 762 m2). Předmětem ocenění jsou dále pozemky parc.č. 52/1 a 55/1 (zahrada o výměrách 118m2 a 375m2), které jsou uţívány ve funkčním celku, pozemek parc.č.300/1 (trvalý travní porost o výměře 284m2) a pozemek parc.č.697/5 (vodní plocha o výměře 95m2). Celková výměra pozemků činí 1634 m2. Obec Bradlecká Lhota se nachází v Libereckém kraji, ve vzdálenosti cca 8 km severně od města Jičín. Obec má k datu ocenění 228 obyvatel. Nemovitosti jsou situovány ve středové části obce, při komunikaci místního významu, která se nachází cca 25m od oceňované nemovitosti a ústí na silnici vedoucí obcí z Jičína do Semil. Příjezd k nemovitosti je prostřednictvím veřejných pozemků a veřejné komunikace místního významu. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy. Východní stranu parcely lemuje svah. Jedná se o obec s dobrou dostupností okolních měst, pouze se základní infrastrukturou a základními sluţbami. V obci není plynovod ani veřejný vodovod. Předmětem ocenění jsou dle evidence KN tyto nemovitosti (LV č. 207):

Druh pozemku,

Výměra

Budova,

způsob vyuţití

(m2)

Poznámka

24/1 52/1 55/1 300/1

zastav. pl. a nádvoří zahrada zahrada trvalý travní porost

762 118 375 284

budova č.p.22

697/5

vodní plocha

95

P.č.

56

bývalý náhon na mlýn - potůček

Inţenýrské sítě, zdroje a rozvody energií: Elektrická instalace: Napojení nemovitosti na veřejnou síť s vlastním elektroměrem. Vodovod:

Objekt je zásoben vodou z vlastní studny.

Zemní plyn:

Není zaveden.

Kanalizace:

Svedena potrubím přes čisticí objekt do kanalizace.

Vytápění:

Vytápění nemovitosti je zajištěno prostřednictvím elektrických přímotopů, restaurace také pomocí krbu.

Telefon:

Není zaveden.

Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno:

Dle evidence v Katastru nemovitosti vázne na parcele č. 24/1 věcné břemeno chůze pro kaţdého vlastníka dále na stejné parcele věcné břemeno strpení, provozu a vedení kanalizace s právem přístupu za účelem údrţby, kontroly a oprav – účinky vkladu práva ke dni 4.4.2007. Dalším věcným břemenem téţ na parcele 24/1 je břemeno strpění a provozu stávající stavby zatrubnění slouţícího k odvodnění prostor s právem přístupu za účelem údrţby, kontroly a oprav – účinky vkladu práva ke dni 22.2.2006.

Zástavní právo, jiná Dle evidence v Katastru nemovitosti lze konstatovat, ţe omezení práva:

posuzovaná nemovitost není zatíţena závazkem z titulu uplatnění zástavního práva vlastnického třetích osob a rozhodnutí státních orgánů. Úkolem oceňovatele je ocenění nemovitostí bez vlivu těchto zástav a rozhodnutí.

Ochranná pásma

Dle evidence v Katastru nemovitostí se oceňovaná nemovi tost

a chráněná

nenachází v památkově chráněném území ani pásmu.

značka území: Nájemní smlouvy:

Nemovitost je v současnosti pronajata za trţní nájemné, délka nájmu je dle smlouvy o pronájmu stanovena na dobu jednoho roku s moţností prodlouţení.

57

Jiná závaţná omezení, která mohou mít vliv na trţní hodnotu nemovitosti, nebyla zjištěna. ANALÝZA TRŢNÍHO PROSTŘEDÍ Trh s nemovitostmi je v regionu na vcelku dobré úrovni. Převáţná většina trhu se odehrává v rámci prodeje standardních rodinných domů. Menší poptávka je po nadměrných bytech, vícebytových rodinných domech a nadstandardních vilách. V současnosti je zde stále největší poptávka po nemovitostech vhodných k bydlení a rekreaci, i kdyţ tento trend pomalu stagnuje coţ přímo souvisí se stávající ekonomickou situací a niţším poskytováním hypotečních úvěrů a stavebních spoření. Tato skutečnost vyvolala v posledních měsících mírný pokles cen obdobných nemovitostí. Tento stav dle názoru odhadce přetrvává i nadále, zatímco ve výhodných a vyhledávaných lokalitách se ceny nemovitostí spíše drţí na stejné hranici. Odhadce pouţije pro porovnávací metodu nemovitosti, které byly předmětem prodeje v nejbliţším regionu a čase. Průzkumem u realitních kanceláří v regionu lze hodnotit poptávku v obci jako dobrou. POPIS BUDOVY Č.P. 22, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Penzion s restaurací č.p. 22, Bradlecká Lhota, 507 13 Vyuţití a dispozice Penzion s restaurací je v současné době vyuţíván k pronájmu – je pronajat. Původně v něm podnikala rodina vlastníka. Penzion se rozkládá na rovinatém pozemku, který za budovou začíná prudce stoupat, budova je orientovaná na západ. Přístup k penzionu je z místní komunikace přes pozemek vlastníka. Na dalším pozemku evidovaném jako zahrada je zřízeno parkoviště pro vozidla návštěvníků. Stavba je jednopodlaţní s vyuţitým podkrovím. Ze zápraţí budovy je vedeno venkovní schodiště spojující přízemí s podkrovím. Zásobování restaurace je hlavním vchodem přes prostor restaurace. V přízemí je umístěn restaurační sál, WC pro ţeny a muţe odděleně, kuchyň a schodišťový prostor, ve kterém je umístěno schodiště spojující přízemí s podkrovím, v podkroví je chodba a 5 pokojů se sociálním zařízením, z nichţ jeden je vyuţívám jako sklad čistého prádla.

58

Stavební popis Stavba je jednopodlaţní s vyuţitým podkrovím. Nosné konstrukce budovy jsou stávající dle původně vydaného stavebního povolení čili zděné z cihel (dokumentace se nedochovala). V přízemí je vzduchotechnikou odvětrán prostor restaurace, sociálních zařízení a kuchyně. Příčky v přízemí jsou zděné z dutých cihel. Příčky a podhledy v podkroví jsou sádrokartonové. Strop nad přízemím je stávající dřevěný trámový, krytý hoblovanými fošnami, podhled z desek Thermatex. Konstrukce střechy je vaznicové soustavy, krytina je z asfaltových střešních šindelů. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad, posléze plísní a trhlin. Většina prvků PSV je stavu odpovídajícímu stáří a frekvenci pouţívání, jako vybavení koupelen

ve (sprchové

kouty, umyvadla, obklady, podlahy), WC s podlahami a obklady, a kuchyně (kuchyňská linka a vybavení, odsavač par, podlahy a obklady). Příslušenství, venkovní úpravy: Příslušenstvím budovy je studna. Součástí venkovních úprav je přípojka elektřiny a kanalizace. Areál není oplocen. Nádvoří je vydláţděno betonovou zámkovou dlaţbou. K budově patří ještě zpevněná plocha – parkoviště pro hosty o rozměru 8m x 5m vysypané štěrkem. Technický stav

Celkový stav nemovitosti je dobrý, odpovídá způsobu uţívání a stáří budovy.

Stáří stavby

Doklad o stáří předloţen nebyl, avšak podle zastupitelů obce o něm první zmínky byly uţ v 16. století odkdy slouţil jako mlýn aţ po rok 1948, kdy si ho pronajalo obecní JZD jako sklad obilí a posléze jej koupil stávající vlastník.

Podlahová plocha Budovy č.p. 22 1. NP – podlahová plocha jednotlivých místností v m2 Restaurační sál 56,30 Kuchyň 15,66 Předsíň 4,32 WC ţeny 2,19

59

Úklidová komora WC muţi WC muţi Chodba - schodiště Celkem

2,09 3,46 1,96 14,3 100,28 m2

Podkroví – podlahová plocha jednotlivých místností v m2 Vstup 2,78 Chodba 23,80 Sklad čistého prádla 22,18 Koupelna 4,94 Pokoj 10,73 Předsíň 2,16 Koupelna 2,88 Pokoj 12,21 Předsíň 2,70 Koupelna 3,06 Pokoj 12,07 Předsíň 2,07 Koupelna 3,06 Pokoj 14,57 Koupelna 4,23 Celkem 123,44 m2

Podlahová plocha budovy celkem:

1.NP Podkroví Celkem

100,28 m2 123,44 m2 223,72 m2

Obestavěný prostor budovy Podezdívka Přízemí Podkrovní nadezdívka Střecha Vikýře

18,5*7,9*1,1 18,5*7,9*3,2 18,5*7,9*1,1 (18,5*7,9*2,1) /2 1,32*4

60

160,765 467,68 160,765 153,4572 5,28

Celkem Celkem po zaokrouhlení

947,9472 948 m3

Pozemky Jedná se o pozemky v areálu posuzované budovy č.p. 22 v obci Bradlecká Lhota. Na parcele č. 24/1 (zastavěná plocha nádvoří o výměře 762 m2) zde je postavená posuzovaná budova. Ve funkčním celku je dále uţíván pozemek parc. č. 52/1 (zahrada o výměře 118 m2) pravidelného tvaru vyuţíván částečně jako parkoviště pro hosty penzionu a restaurace, tyto zmíněné pozemky jsou rovinného charakteru. Zbylé pozemky se nacházejí východně od budovy a jejich charakter je svaţitý jedná se o pozemky č. 55/1, 300/1 v jejichţ dolní části se nachází poslední pozemek (vodní plocha) o výměře 95m2, tento pozemek odhadce nebude zahrnovat mezi ostatní pozemky při indikaci jejich hodnoty pomocí porovnávací metody. P.č.

24/1 52/1 55/1 300/1 697/5 Celkem

Druh pozemku,

Výměra

způsob vyuţití

(m2)

zastav. pl. a nádvoří zahrada zahrada trvalý travní porost vodní plocha

762 118 375 284 95 1634

4. OCENĚNÍ 4.1. Metoda porovnávací Pro výpočet porovnávací ceny nemovitosti byly pouţity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly následujícími koeficienty. Viz. tabulka.

61

byly upraveny

Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Do ocenění odhadce nezahrnul pozemek vodní plochy, protoţe z trţního hlediska je bezcenný. Při stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním penzionu s restaurací jsme porovnali tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Srovnávací jednotkou je stanoven jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků bylo vzato v úvahu mnoho faktorů, které jsou znázorněny v následující tabulce. Na základě těchto skutečností byla pomocí porovnávací metody indikována trţní hodnota:

305 000 Kč POROVNÁVACÍ METODA - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Bradlecká Lhota 22

st.parcela Nová Ves nad Popelkou

st.parcela Chlum

st.parcela Černá

Parcelní číslo

24/1, 52,/1, 55/1, 300/1

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Bradlecká Lhota 22

Chlum pod Táborem

Černá

Katastrální území

Bradlecká Lhota

Chlum pod Táborem

Rváčov

Obec

Bradlecká Lhota

Chlum pod Táborem

Rváčov

Okres

Semily

Semily

Semily

Nová Ves n.Popelkou Nová Ves n.Popelkou Nová Ves n.Popelkou Semily 2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota Druh transakce

X

490 000,00 Kč

880 000,00 Kč

561 000,00 Kč

1539

1 823

5 200

1870

X

268,79 Kč 3.2009 1 268,79 Kč C. Právní údaje Nabídka

169,23 Kč 2.2009 1 169,23 Kč

300,00 Kč 1.2009 1 300,00 Kč

Nabídka

Nabídka

62

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Omezená


Břemeno práva chůze,strpení a provozu kanalizace

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

0,9 0,9 0,9 241,91 Kč 152,31 Kč 270,00 Kč Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví 1 1 1 241,91 Kč 152,31 Kč 270,00 Kč Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

0,9 217,72 Kč

0,9 137,08 Kč

0,9 243,00 Kč

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Ano

1 217,72 Kč Ano 1 217,72 Kč

1 137,08 Kč Ano 1 137,08 Kč

1 243,00 Kč Ano 1 243,00 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

217,72 Kč

137,08 Kč

243,00 Kč

Dobrá 1 243,00 Kč Pravidelný 1 243,00 Kč Svaţitý 0,9 218,70 Kč Kompletní,bez plynu 1 218,70 Kč Nezjištěna 1 218,70 Kč

0,9 156,76 Kč

Dobrá 1 137,08 Kč Pravidelný 1 137,08 Kč Mírně svaţitý 0,8 109,66 Kč Bez inţenýrských sítí 1,2 131,59 Kč Nezjištěna 1 131,59 Kč Bez dopravní obsluţnosti 1,2 157,91 Kč

Výborné

Výborné

Výborné

1 156,76 Kč

1 157,91 Kč

1 218,70 Kč

Ne

Ne

Ne

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dobrá

Pravidelný

částečně svaţitý

Kompletní, bez plynu

Nezjištěna

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Ne

Dobrá 1 217,72 Kč Pravidelný 1 217,72 Kč Mírně svaţitý 0,8 174,17 Kč Kompletní, bez plynu 1 174,17 Kč Nezjištěna 1 174,17 Kč Autobus, vlak

63

Autobus 1 218,70 Kč

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

156,76 Kč

157,91 Kč

218,70 Kč

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 156,76 Kč

1 157,91 Kč

1 218,70 Kč

Větší 1,1 172,43 Kč

Větší 1,15 181,60 Kč

Větší 1,1 240,57 Kč

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 172,43 Kč

1 181,60 Kč

1 240,57 Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

X

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Celková porovnávací hodnota po zaokrouhlení

198,20 Kč

172,43 Kč

181,60 Kč

240,57 Kč

0

0

0

jednotková hodnota v Kč/m2

trţní hodnota

1539 305 030,93 Kč

305 000 Kč

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

1 2 3 4 Celkem

24.I 52/1 55/1 300/1

762 118 375 284 1539

198,20 Kč 198,20 Kč 198,20 Kč 198,20 Kč

151 028,40 Kč 23 387,60 Kč 74 325,00 Kč 56 288,80 Kč 305 029,80 Kč 305 000 Kč

Zaokrouhleno

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze stanovení trţní hodnoty jako celku jsme vzali do úvahy nemovitosti poskytující ubytování a restaurační zařízení, které byly v okrese Semily a Jičín (oceňované nemovitosti se nacházejí téměř na hranici těchto okresů) v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku jsme stanovili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Při porovnání nemovitostí jako celku bylo vzato v úvahu mnoho faktorů, které jsou znázorněny

64

v následující tabulce. Na základě těchto skutečností byla pomocí porovnávací metody indikována trţní hodnota:

3 080 000 Kč POROVNÁVACÍ METODA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost




2

3

4

Penzion s restaurací



Semily

Sobotka

Poniklá

Semily

Sobotka

Poniklá

Semily Semily

Sobotka Jičín

Poniklá Semily

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Penzion s restaur. Bradlecká Lhota 24/1 Bradlecká Lhota 22 Bradlecká Lhota 22 Bradlecká Lhota Semily

B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky porovnávací metoda u pozemků Plocha pozemku

1539

1 198

1 200

500

Hodnota za 1 m2 pozemku

198,20 Kč

198,20 Kč

198,20 Kč

198,20 Kč

Hodnota pozemku celkem

305 029,80 Kč

237 443,60 Kč

237 840,00 Kč

99 100,00 Kč

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

321,88

400

320

400

X

4 399 000,00 Kč

3 660 600,00 Kč

2 495 000,00 Kč

4 161 556,40 Kč

3 422 760,00 Kč

2 395 900,00 Kč

10 403,89 Kč

10 696,13 Kč

5 989,75 Kč

1.11.2008

1.2.2009

1.2.2009

1

1

1

10 403,89 Kč

10 696,13 Kč

5 989,75 Kč

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

9 363,50 Kč

9 626,51 Kč

5 390,78 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

0,9

0,9

0,9

8 427,15 Kč

8 663,86 Kč

4 851,70 Kč

Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Omezená

Korekce Upravená hodnota

65


Břemeno práva chůze,strpení provozu kanalizace

Ne

Ne

Ne

0,9

0,9

0,9

7 584,44 Kč

7 797,48 Kč

4 366,53 Kč

Rodinný dům

Rodinný dům

Zemědělská usedlost

0,9

0,9

1

6 825,99 Kč

7 017,73 Kč

4 366,53 Kč

Ano

Ano

Ano

1

1

1

6 825,99 Kč

7 017,73 Kč

4 366,53 Kč

Ne

Ne

Ne

1

1

1

6 825,99 Kč

7 017,73 Kč

4 366,53 Kč

Dobrá

Dobrá

Horší

1

1

1,1

6 825,99 Kč

7 017,73 Kč

4 803,18 Kč

Dobrý

Dobrý

Horší

1

1

1,1

6 825,99 Kč

7 017,73 Kč

5 283,50 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

6 825,99 Kč

7 017,73 Kč

5 283,50 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

6 825,99 Kč

7 017,73 Kč

5 283,50 Kč

Průměrný

Průměrný

Průměrný

1

1

1

6 825,99 Kč

7 017,73 Kč

5 283,50 Kč

Kompletní

Kompletní

Autobus

0,9

0,9

1

6 143,39 Kč

6 315,95 Kč

5 283,50 Kč

Výborná

Výborná

Výborná

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Zemědělská usedlost

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne


E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Průměrný

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

66

Korekce

1

1

1

6 143,39 Kč

6 315,95 Kč

5 283,50 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

6 143,39 Kč

6 315,95 Kč

5 283,50 Kč

N/A

N/A

N/A

1

1

1

6 143,39 Kč

6 315,95 Kč

5 283,50 Kč

Obdobný

Obdobný

Větší

1,1

1

1,1

6 757,73 Kč

6 315,95 Kč

5 811,85 Kč

N/A

N/A

N/A

1

1

1

6 757,73 Kč

6 315,95 Kč

5 811,85 Kč

8 622,79 Kč

6 757,73 Kč

6 315,95 Kč

5 811,85 Kč

2 775 503,86 Kč

2 703 093,18 Kč

2 021 105,55 Kč

2 324 739,37 Kč

305 029,80 Kč

237 443,60 Kč

237 840,00 Kč

99 100,00 Kč

3 080 533,66 Kč

2 940 536,78 Kč

2 258 945,55 Kč

2 423 839,37 Kč

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A


F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Celková cena po zaokrouhlení

3 080 000,00 Kč

4.2. Metoda příjmová Metodologie tohoto ocenění je uvedena v kapitole č. 2.1.2. Podrobný popis nemovitostí je proveden v kapitole č. 3. V přízemí budovy č.p. 22 je restaurace s kuchyní a hygienickým příslušenstvím, schodiště, v patře (podkroví) je 5 pokojů s koupelnami z nichţ jeden vyuţívají zaměstnanci (nájemníci penzionu a restaurace) k vlastním účelům (bydlení). Nemovitost je pronajata v celém rozsahu i s příslušenstvím. Trh v dané komoditě je na území obce značně omezený. V současné době obchodování s restauracemi a penziony není v regionu časté. V okolních větších městech je totiţ podobných nemovitostí nadbytek. Vzhledem k poloze penzionu s restaurací, která je na hlavní silnici, která vede z Jičína do Semil, jeţ je

67

povaţována za jeden z hlavních dopravních tahů do hor, ale nachází se v obci s pouze 228 stálými obyvateli, z čehoţ vyplívá, ţe klientela je omezená. Dle zkušeností majitele, nebylo jednoduché najít nájemce tohoto objektu. Nyní je nemovitosti i s příslušenstvím pronajata za 20 000,- Kč/měsíčně (studené nájemné). Proti příjmům vystupují u výnosového ocenění i výdaje. Pouţité hodnoty byly stanoveny na základě předloţených smluv. Vzhledem k poloze nemovitosti uvaţuje zhotovitel rezervu na obsazenost (vyuţití) budovy na 10 %. Na základě výše zmíněných skutečností byla stanovena hodnota nemovitostí příjmovou metodou na:

1 895 500 Kč PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení

240 000 Kč 24 000 Kč

nájemného 10% Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu (1% z RC) Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

216 000 Kč 29 000 Kč 2 860 Kč 2 500 Kč 0 0 0 34 360 Kč

Provozní příjem Rezervy na renovace (věcná Čistý provozní příjem hodnota/ţivotnost) 2 344 301/70

181 640 Kč 30 000 151 640

Míra kapitalizace Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

8% 1 895 500 1 895 500

4.3 Metoda nákladová Metoda nákladová Metodologie tohoto ocenění je uvedena v podkapitole č. 2.1.1. Výměry pro ocenění jsou zobrazeny níţe. Vzhledem k účelu ocenění je zvolena

68

základní cena dle platné oceňovací vyhlášky. Opotřebeni je pro tyto účely stanoveno analyticky. Na základě výše uvedených výpočtů byla hodnota nemovitostí indikovaná metodou nákladovou stanovena na:

2 650 000 Kč 1)

Budova § 3

Zatřídění pro potřeby ocenění Penzion s restaurací: typ G

obdobné budovy (budovy

Konstrukce: zděná koef. 0,939

restauračních zařízení)

Polohový koeficient: 0,850

Koeficient změny ceny stavby: 2,047

Kód klasifikace CZ-CC: 121 hotely a

Koeficient prodejnosti: 0, 723

obdobné budovy, budovy rest.zařízení

(Obchod)

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 (2) hotely a Zastavěné plochy a výšky podlaţí

1.NP Podkroví Celkem Název podlaţí 1.NP Podkroví Součet

18,5*7,9+13,5*1,5+6*1+3,7*0,9 175,73 m2 18,5*7,9 146,15 m2 321,88 m2 Zastavěná plocha 175,73 m2 146,15 m2 321,88 m2

Konstrukční výška 3,2 2,6

69

Součin 562,34 m3 380 m3 942,34 m3

Průměrná výška podlaţí:

PVP = 942,34/321,88 = 2,93 m

Průměrná zastavěná plocha podlaţí:

PZP = 321,88/2 = 160,94 m2

Obestavěný prostor budovy Podezdívka Přízemí Podkrovní nadezdívka Střecha Vikýře Celkem Celkem po zaokrouhlení

18,5*7,9*1,1 18,5*7,9*3,2 18,5*7,9*1,1 (18,5*7,9*2,1) /2 1,32*4

160,765 467,68 160,765 153,4572 5,28 947,9472 948 m3

Stanovení koeficientu K4 Konstrukce a

Hodnocení

Objemový podíl

Koeficient

Upravený

6,3

1

15

1

objemový podíl

Základy

vybavení

S

Svislé konstrukce

S

3.

Stropy

S

8,2

1

8,20

4.

Zastřešení mimo

S

6,1

1

6,10

5.

Krytiny střech krytinu Klempířské

S

2,7

1

2,70

S

0,6

1

0,60

Úpravy vnitřních konstrukce Úpravy vnějších povrchů

S

7,1

1

7,10

S

3,2

1

3,20

Vnitřní obklady povrchů Schody keramické

S

3,1

1

3,10

10.

S

2,8

1

2,80

11.

Dveře

S

3,8

1

3,80

12.

Okna

S

5,9

1

5,90

13.

Povrch podlah

S

3,3

1

3,30

14.

Vytápění

S

4,9

1

4,90

15.

Elektroinstalace

S

5,8

1

5,80

16.

Bleskosvod

S

0,3

1

0,30

17.

Vnitřní vodovod

S

3,3

1

3,30

18.

Vnitřní kanalizace

S

3,2

1

3,20

19.

Vnitřní plynovod

C

0,3

0

0

20.

Ohřev teplé vody

S

2,2

1

2,20

21.

Vybavení kuchyní

S

1,8

1

1,80

22.

Vnitřní hygienická

S

4,3

1

4,30

23.

zař. Výtahy včetně WC Ostatní

C

1,4

0

0

S

4,4

1

4,40

1. 2.

6. 7. 8. 9.

24.

(%)

Součet upravovaných objemových podílů

95,1516

Hodnota koeficientu vybavení K4

P – podstandard, S – standard, N – nadstandard, C – nevyskytuje se 70

6,30

15,0

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1.000

Úprava koeficientu K4: 1. Vnitřní plynovod 0,54x(-1,852)x 0,3 2. Výtahy 0,54x(-1,852)x 1,4 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

-0,0030 -0,0140 0,9830

Výpočet opotřebení analytickou metodou OP Č.

Konstrukce a vybavení

1.

Základy

2.

Opotřebení Opotřebení

UP Stáří Ţivotnost

části

z celku

180

33,3333

2,1363

60

180

33,3333

5,0865

8,2

10

140

7,1429

0,5958

1

6,1

10

100

10,0000

0,6205

2,7

1

2,7

10

60

16,6667

0,4578

S

0,6

1

0,6

10

50

20,0000

0,1221

Úpravy vnitřních povrchů

S

7,1

1

7,1

8

60

13,3333

0,9630

8.

Úpravy vnějších povrchů

S

3,2

1

3,2

6

50

12,0000

0,3906

9.

Vnitřní obklady keramické

S

3,1

1

3,1

10

40

25,0000

0,7884

10.

Schody

S

2,8

1

2,8

10

100

10,0000

0,2848

11.

Dveře

S

3,8

1

3,8

10

60

16,6667

0,6443

12.

Okna

S

5,9

1

5,9

10

70

14,2857

0,8574

13.

Povrch podlah

S

3,3

1

3,3

10

50

20,0000

0,6714

14.

Vytápění

S

4,9

1

4,9

10

30

33,3333

1,6616

15.

Elektroinstalace

S

5,8

1

5,8

10

40

25,0000

1,4751

16.

Bleskosvod

S

0,3

1

0,3

10

40

25,0000

0,0763

17.

Vnitřní vodovod

S

3,3

1

3,3

10

40

25,0000

0,8393

18.

Vnitřní kanalizace

S

3,2

1

3,2

10

40

25,0000

0,8138

19.

Vnitřní plynovod

C

0,3

0

0

0

0

0,0000

0,0000

20.

Ohřev teplé vody

S

2,2

1

2,2

10

30

33,3333

0,7460

21.

Vybavení kuchyní

S

1,8

1

1,8

8

20

40,0000

0,7325

%

K

%

S

6,3

1

6,3

60

Svislé konstrukce

S

15

1

15

3.

Stropy

S

8,2

1

4.

Zastřešení mimo krytinu

S

6,1

5.

Krytiny střech

S

6.

Klempířské konstrukce

7.

Vnitřní hygienická zař. včetně 22.

WC

S

4,3

1

4,3

10

40

25,0000

1,0936

23.

Výtahy

C

1,4

0

0

0

0

0,0000

0,0000

24.

Ostatní

S

4,4

1

0

0

0

0,0000

0,0000

Součet upravených objemových podílů

93,9

71

Opotřebení

21,0572

Ocenění: 2 710,- Kč/m3 (stavba typu „G“)

Základní jednotková cena: Koeficient K1 (zděná konstrukce)

x

0,939

Koeficient K2

x

0,9610 (0,92+6,6/160,94)

Koeficient K3

x

1,0167 (2,1/2,93+0,3)

Koeficient vybavení stavby K4:

x

0,9830

Polohový koeficient K5:

x

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

x

2,0470

Koeficient prodejnosti Kp:

x

0, 7230

Základní jednotková cena upravená:

=

3 074,54 Kč/m3

Základní jednotková cena zaokrouhlená =

3 074,50 Kč/m3

Základní cena upravená: 948 m3 x 3 074,50 Kč/m3

=

2 914 626 Kč

Opotřebení analytickou metodou celkem:

-

21,0572 %

Odpočet opotřebení: 2 914 626 Kč x 21,0572 %

=

613 738,6261 Kč

Cena po odečtení opotřebení:

=

2 300 887,374 Kč

Cena po zaokrouhlení:

2 301 000 Kč

Rodinný dům – zjištěná cena:

2 301 000,- Kč

Stanovení trţní hodnoty pozemku porovnávací metodou V oceňované lokalitě se stavební pozemky běţně prodávají v intervalu 100-350 Kč/m2. Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Cena pozemku jiţ byla vypočtena v rámci porovnávací metody ocenění tohoto subjektu a oceněna na: Pozemky – zjištěná cena:

305 000,- Kč

72

2)

Studna § 9:

Zatřídění pro potřeby ocenění: Kopaná studna 2 při vnitřním průměru do 150cm a hloubce od 0 – 5 m Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 Ocenění: Základní cena: 5m x 1950,- + 1ks čerpadlo elektrické 9 480,-

=

Polohový koeficient:

x

0,850

Koeficient změny ceny stavby:

x

2,241

Koeficient prodejnosti:

x

0,7230 (Obchod)

Základní cena upravená:

19 230,-

26 484,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S)

60 let

Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ)

40 let

Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ)

100 let

Opotřebení: S/PCŢ x 100

60%

Odečet opotřebení: 26 484x0,60

=

15 890,-

Cena celkem: 26 484 – 15890

=

10 594,- Kč

Studna - zjištěná cena:

10 594,- Kč

3)

Venkovní úpravy § 10:

a)

Přípojka kanalizace § 10

Odpadní vody splaškové a dešťové jsou svedeny potrubím z PVC DN 150 délky 10m do kanalizace. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.4.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.41.4 73

Ocenění: Základní cena 10m x 1 240,-Kč/m

=

12 400,-


x

0,850


x

2,243


x

0,7230 (Obchod)


17 093,- Kč


10 let


90 let


100 let


10 %


=

1 709,30,-

Cena celkem:17 093– 1 709,30

=

15 383,70,- Kč

Kanalizační přípojka – zjištěná cena b)

15 384,- Kč

Přípojka elektro §10

Elektřina je připojena ze sítě NN do RIS umístěné v obvodovém zdivu, kde je umístěn i elektroměr. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.4.1. Pris skříň pro venkovní kabelové rozvody NN pro osazení rozpojovací a jistící skříně, včetně skříně výšky cca 1 150mm nad terénem a půdorysných rozměrů 750x300mm Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.43 Ocenění: Základní cena 6 900Kč/ks

=

6 900,-


x

0,850


x

2,200


x

0,7230 (Obchod)

74


9 329,- Kč


10 let


40 let


50 let


20 %


=

1 865,80,-

Cena celkem:9 329 – 1 865,80

=

7 463,20,- Kč

Přípojka elektro – zjištěná cena c)

7 463,- Kč

Zpevněné plochy mimo silnice a letiště §10

K objektu ocenění je vytvořena cesta pro návštěvníky z betonové zámkové dlaţby o délce 8 m a šířce 1,5 m. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.27 Betonová dlaţba zámková – šedá tl. do 80 mm Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11 Ocenění: Základní cena 515 Kč/m2

=

6 180,-


x

0,850


x

2,221


x

0,7230 (Obchod)


8 435,- Kč


10 let


40 let


50 let 75


20 %


=

1 687,-

Cena celkem: 8 435 – 1 687

=

6 748,- Kč

Zpevněné plochy – zjištěná cena

d)

6 748,- Kč


U objektu ocenění je zbudováno parkoviště pro hosty ze štěrku o rozměrech 8x5 m. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.1.2 Plocha s povrchem prašným – štěrková tl.do 250 mm Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11 Ocenění: Základní cena 95 Kč/m2

=

3 800,-


x

0,850


x

2,221


x

0,7230 (Obchod)


5 187,- Kč


8 let


12 let


20 let


40 %

Odečet opotřebení: 5 187 x 0,4

=

2 075,-

Cena celkem: 5 187 – 2 075

=

3 112,- Kč

Zpevněné plochy –parkoviště – zjištěná cena

76

3 112,- Kč

Výpočet nákladové metody – odpočet opotřebení Ceny bez odpočtu opotřebení:

1.

Budova č.p. 22

2 914 626 Kč

2.

Pozemky

305 000 Kč

3.

Studna

26 484 Kč

4.

Venkovní úpravy

a)

Přípojka kanalizace

17 093 Kč

b)

Přípojka elektro

9 329 Kč

c)


8 425 Kč

d)


5 187 Kč

Celková cena bez odpočtu opotřebení:

3 286 144 Kč

Výsledné ceny po odpočtu opotřebení:

1)

Budova č.p. 22

2 301 000 Kč

2)

Pozemky

305 000 Kč

3)

Studna

10 594 Kč

4)

Venkovní úpravy a)

Přípojka kanalizace

15 384 Kč

b) Přípojka elektro

7 463 Kč


6 748 Kč

d) Zpevněné plochy mimo silnice a letiště §10

3 112 Kč

c)

Cena po odpočtu opotřebení činí celkem:

2 649 301 Kč

Cena po zaokrouhlení :

2 650 000 Kč

Výsledná cena:

2 650 000 ,- Kč

77

5. ZÁVĚR, REKAPITULACE HODNOT Indikace (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní Zaokrouhleno hodnota

Váha (%)

Váţený průměr

70% 10% 20%

(Kč) 2 156 000 189 550 530 000 2 875 550 2 890 000 Kč

3 080 000 1 895 500 2 650 000

Oceňovaný majetek není svým způsobem nijak výjimečný a to jak svými objemovými a cenovými parametry, tak i svojí lokací. I přes to se však odhadce domnívá, ţe porovnávací metoda nejlépe vystihuje stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto pro indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou byla přisouzena váha 70 %. Z hlediska typu objektu se jedná o jednoúčelový majetek, který můţe slouţit pouze k provozu restaurace a ubytování. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám příjmová metoda slouţí jako korektor hodnot zjištěný jinými metodami a proto jí odhadce přisuzuje váhu 10 %. Vzhledem k tomu, ţe trh v dané lokalitě je obdobnými nemovitostmi nasycen, není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Z tohoto důvodu stanovujeme váhu příjmové metody 20 %. Na základě těchto výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku je

2 890 000 Kč (slovy:dvamilionyosmsetdevadesáttisíc korun českých)

6. PŘÍLOHY - Příloha 3: Výpis z katastru nemovitostí - Příloha 4: Kopie katastrální mapy 78

C. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI PRO OKRES JIČÍN

ANALÝZA TRHU

OKRES JIČÍN

KRÁLOVEHRADECKÝ KRAJ

79

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU PRO OKRES JIČÍN

POPIS OKRESU Okres Jičín se nachází na severovýchodě České republiky. Město má velice výhodnou polohu na místě, kde se střetává několik typů krajiny: Podkrkonošská pahorkatina, Polabská rovina a krajina Českého ráje. Okres se skládá z 111 obcí, 9 měst a 2 městysů. Okres Jičín má 77 306 obyvatel a disponuje rozlohou 886,63km2. Tím jej můţeme zařadit mezi středně velké okresy. Průměrná hustota zalidnění je zde 87 obyvatel na km2. Většina obyvatel, přibliţně 57,5%, ţije ve městech. Sídlem okresu je město Jičín s počtem 16308 obyvatel.11 Míra nezaměstnanosti se zde pohybuje okolo 8 %. Počet obyvatel v produktivním věku pro okres Jičín je 22 400 osob. Jičín je sídlem úřadů 3. stupně, čili malého okresního úřadu, městského úřadu, oblastní vojenské správy, úřadu práce a dalších institucí. Podíl muţů a ţen v okrese + jejich průměrný věk12 Popis

Ţeny

Muţi

Počet obyvatel

39 369

37 937

Průměrný věk

42

38,6

Dalšími městy v okrese je: Nová Paka, Hořice, Lázně Bělohrad, Sobotka, Kopidlno, Ţeleznice, Miletín a Vysoké Veselí. K městům se řadí ještě městys Pecka a Mlázovice a samostatné obce, které svým charakterem města jen připomínají, jsou to Stará Paka a Ostroměř. Struktura povrchu jičínského okresu můţe být rozdělena na tyto části: 

skládá se z 68,47 % zemědělských pozemků, které z 76,3 % tvoří orná půda, coţ je 52,24 % rozlohy okresu



31,53 % tvoří ostatní pozemky, z toho 68,5 % lesy, které tvoří 21,60 % rozlohy spíše severní části okresu

11 12

www.wikipedia.cz Český statistický úřad

80

Do průmyslových center v okrese Jičín musíme určitě zahrnout jičínské podniky jako AGS (dříve Agrostroj, později Agrozet), který vyrábí zemědělskou techniku, Dental – výrobce zubních protéz a chemických produktů. V 80. letech byly hlavními průmyslovými podniky také Krkonošská mlékárna a sýrárna (jiţ zanikla) a ČSAD. V jiných městech okresu to pak bude určitě Nová Paka (výroba plastových oken), Hořice (textilní průmysl - Mileta Hořice) a částečně i Libáň (Cadence Innovation Libáň), Sobotka a Ostroměř. V 90. letech se poměrně rychle rozvíjí průmyslová zóna na jihovýchodě Jičína, která se stále více rozrůstá. Nachází se zde několik velkých zahraničních podniků, např. Continental (dříve ITT), AEG nebo spediční kolos CS Cargo a Ronal (výrobce litých kol a sprchových koutů). Tyto firmy se zde postaraly o velice dobrou zaměstnanost, proto se Jičín stal oblíbeným a lidé se sem začali stěhovat. Ve městě je také několik firem zabývajících se výpočetní technikou a vývojem softwaru pro ekonomické či průmyslové aplikace. Obchodní síť je v okrese dobrá, avšak v dřívějších letech nebyla příliš pestrá. K dnešnímu dni je zde ale vystavěn dostatečný počet marketů a diskontů plně pokrývajících poptávku lidí. Lze také pozorovat pozitivní vývoj sluţeb, vzniklo zde mnoho restauračních zařízení, hotelů a vůbec ubytovacích kapacit zejména z důvodů čím dál tím častější návštěvnosti Českého ráje. Dopravní situace se za posledních 20 let téměř nezměnila, přesto je dopravní dostupnost vcelku dobrá. Metropole jičínského okresu disponuje obchvatem a nenajdeme v ní ani jednu světelnou křiţovatku, vše je zde řešeno pomocí kruhových objezdů. V horizontu 10 let bude v okrese řešena rychlostní komunikace z Liberce do Hradce Králové. Jiţ dnes se ví, ţe zatím kaţdá ze všech tří plánovaných variant bude procházet napříč jičínským krajem, čímţ se dá předpokládat další zlepšení dopravní situace.

TRH S NEMOVITOSTMI V období od počátku 90. let minulého století aţ do dnešní doby je moţné ve vývoji trhu s nemovitostmi pozorovat určité aspekty. Jedním z nich je privatizace bytů ve vlastnictví obcí do osobního vlastnictví jejich nájemníkům, která začala 81

někdy kolem roku 2005 a trvá dodnes. Volné byty byly draţeny. Obsazené byty pak jejich nájemníci mohli odkoupit přímým prodejem a to za cenu o mnoho niţší neţ byla cena vydraţených bytů (čili cena trţní). Díky privatizaci bytů se pak uvolnil trh s byty, který následně rozšířil nabídku na trhu s nemovitostmi a mnoha lidem (vlastníci – nájemníci) umoţnil jejich prodejem za vyšší cenu, neţ jej koupili od města, získat volné finanční prostředky na nákup jiných nemovitostí. Dalším aspektem je dobrá ekonomická a politická stabilita státu. Banky a jiné finanční ústavy uvolnili peněţní tok a tím se staly hypotéky a jiné úvěry dostupné i pro niţší i střední příjmovou skupinu. Díky tomuto aspektu, který se začal nejvíce projevovat na začátku století, byl lidem umoţněn nákup různých nemovitostí. Přelomem roků 2008/2009 však tento trend pomalu upadá kvůli „ekonomické krizi“, protoţe banky pouštějí opatrněji finanční prostředky mezi lidi. Jako další aspekt pak musím zmínit vliv developerů, kteří zde vytváří novou výstavbu bytů. Poslední část výstavby byla např. v Jičíně dokončena krátce po začátku roku 2009 a v Hořicích koncem roku 2008. Do konce 80. let minulého století se cena pozemků pohybovala na velice nízké úrovni, byla jen zlomkem ceny stavby jakoţto i na celém zbytku území České Republiky. Změnou politického systému cena pozemků, zvláště pak stavebních, výrazně vzrostla. Obecně platí, ţe se cena stavebních pozemků zvyšuje s velikostí obce a se sniţující se vzdáleností od středů obcí a měst, průmyslových či jinak významných center. Cena zemědělských pozemků počátkem 90. let minulého století stoupla a její růst je pouze mírný. Výjimku tvoří zemědělské pozemky v blízkosti měst a obcí (popř. v místech budoucí výstavby rychlostní komunikace Liberec – Hradec Králové), kde je důvodem předpoklad změny územního plánu a tím i přeměny zemědělských pozemků na stavební parcely. Rok 2007 a zvláště pak jeho konec byl na základě analýz řady realitních kanceláří a developerských společností mimořádně úspěšným obdobím. Rezidenční trh zaznamenal velký kapitálový růst, vzrostl počet poskytnutých hypotečních úvěrů. Aktivitu kupujících podpořilo kromě vynikající kondice ekonomiky také očekávané zvýšení DPH (od 1.1.2008). Rok 2008, zvláště pak jeho druhá polovina, přinesl zpomalení růstu cen nemovitostí a v letošním roce se předpokládá stagnace a snad i sníţení cen zvláště u nově budovaných bytů.

82

ROZDĚLENÍ REGIONU Z HLEDISKA TRHU S NEMOVITOSTMI Okres Jičín lze z hlediska trhu s nemovitostmi rozdělit na několik částí. V prvé řadě (cenově nejvyšší skupina) je oblast měst Jičín, Nová Paka a Hořice a území CHKO Český ráj. Za druhé lázeňské město Lázně Bělohrad, za třetí zbývající malá města spolu se Starou Pakou, Ostroměří a Mlázovicemi a za čtvrté oblast venkova. Tyto čtyři skupiny pak budou analyzovány k jednotlivým druhům nemovitostí.

POZEMKY MĚSTO JIČÍN Veškerá stavební činnost ve městě je ve své podstatě limitována Obecně závaznou vyhláškou města Jičína číslo 8/2006 ze dne 11.10.200613, která řeší funkční vyuţití území, vymezuje rozvojové plochy, řeší urbanistickou koncepci obce a vymezuje zastavěné území obce. Území městské památkové rezervace Zabírá zhruba plochu vymezenou zčásti zachovalými, většinou však odstraněnými hradbami. Je ohraničená ulicemi: 17.listopadu, Na hrádku, Boţeny Němcové, Komenského náměstí, Jiráskova, Tylova, Nová, Ţiţkovo náměstí a Pod Koštofránkem. Moţnost výstavby na území městské památkové rezervace takřka neexistuje. Nejsou zde stavební parcely ani proluky. Jedinou moţností jsou rekonstrukce nebo demolice stávajících historických objektů. S úspěchem lze předpokládat, ţe případný prodej takto vzniklé stavební parcely by byl uskutečněn za vysoké ceny začínající kolem částky 5000 Kč/m2. Ostatní části města Pozemky k zastavění ve zbývajícím území města jsou rozděleny schváleným územním plánem zhruba na dvě části. Pozemky určené k výstavbě rodinných domů a pozemky určené k výstavbě staveb pro podnikatelské účely - průmyslová zóna.

13

www.mujicin.cz

83

Stavební pozemky určené k výstavbě rodinných domů a staveb občanské vybavenosti: Lokalita: 1) „Allaynovy Sady“ severně od Hradecké ulice aţ k vrchu Šibeňák- pozemky byly prodávány za částky 1050,- aţ 1200,- Kč/m2. 2) „U Hvězdárny“ severovýchodně od silnice 1. tř. Jičín – Mladá Boleslav, mezi městskou hvězdárnou, okresním archivem a ulicí Vrcha. Pozemky byly a jsou prodávány za částky 700,- aţ 800,- Kč/m2. Tato cena je ovlivněna poměrně malou vzdáleností (cca 200m) od rušné komunikace obchvatu města. 3) Jičín, Nové Město, Čeřovka, Letná – výstavba je téměř dokončena. Je zde několik proluk určených k zastavění a přízemních rodinných domů z počátku min. století vhodných k demolici. Proluky se nacházejí hlavně kolem Lidického náměstí, cena se pohybuje v rozmezí 1800,- aţ 2000,- Kč/m2. Demolice jsou hlavně na západní straně Poděbradovy ulice směrem k obchvatu města. Ceny těchto pozemků jsou vzhledem k nutnosti odstranění stavby a k hluku od dopravy niţší, jsou v intervalu 1200,- aţ 1600,- Kč/m2. 4) Moravčice, Popovice u Jičína, Robousy (katastrální území, která nejsou s městem Jičínem stavebně srostlá) a satelitních obcí Brada - Rybníček, Březina, Čejkovice, Holín, Kbelnice, Ohaveč, Valdice se cena stavebních pozemků pohybuje podle atraktivity místa a podle vybavení inţenýrskými sítěmi v rozpětí 600,- aţ 850,Kč/m2. Stavební pozemky určené k výstavbě staveb pro podnikatelské účely – průmyslová zóna Průmyslová zóna v Jičíně je vymezena silnicí 1. třídy Mladá Boleslav – Hradec Králové (obchvat Jičína), silnicí Jičín – Popovice (kolem firmy RONAL) a Hradeckou ulicí. Pozemky v průmyslové zóně se obchodují za ceny okolo 1700,Kč/m2. MĚSTO NOVÁ PAKA Pro město Nová Paka je zpracován územní plán (poslední změna č.10) včetně katastrálních území Heřmanice u Nové Paky, Kumburský Újezd, Přibyslav u Nové Paky, Pustá Proseč, Radkyně, Studénka u Nové Paky, Štikov, Valdov a Vrchovina. 84

V územním plánu je dominantní výstavba silničního obchvatu města. Navrhovaná komunikace 1. třídy bude v jiţní části k.ú. Kumburský Újezd napojena na stávající silnici Jičín – Nová Paka, východním směrem mine město a přes k.ú. Studénka u Nové Paky, Heřmanice a Štikov se u Vrchoviny napojí na stávající komunikaci. Ceny pozemků v samotné Nové Pace se pohybují podle atraktivity místa, vzdálenosti k centru města a podle vybavení inţenýrskými sítěmi v rozpětí 800,- aţ 2000,Kč/m2. Ceny pozemků v k.ú. patřící k obci Nová Paka se pohybují od 200,- Kč/m2 do 600,Kč/m2. DALŠÍ MĚSTA Dalšími městy jsou Lázně Bělohrad, Sobotka, Kopidlno, Libuň, Ţeleznice, Miletín a Vysoké Veselí. K městům se řadí ještě samostatné obce, které dosud nejsou městy, ale svým charakterem města připomínají. Jsou to samostatná obec Stará Paka a samostatná obec Ostroměř. Ceny pozemků se pohybují podle polohy obce a podle vybavení inţenýrskými sítěmi v rozpětí od 400,- Kč/m2 do 800,- Kč/m2 VENKOVSKÉ OBCE Ceny pozemků se pohybují podle polohy obce a podle vybavení inţenýrskými sítěmi v rozpětí 150,- Kč/m2 do 450,- Kč/m2. Výjimku tvoří obce v lukrativních lokalitách CHKO Český ráj, kde ceny pozemků dosahují částky aţ 1000,- Kč/m2

BUDOVY Byty Období citelného nedostatku bytů na trhu s nemovitostmi pravděpodobně skončilo. Přestoţe jsou jejich ceny za svým zenitem, drţí se (v samotném městě Jičíně) na poměrně vysoké úrovni. Jsou srovnatelné s cenami v mnohem větších městech, jakými jsou například krajská města Liberec, Ústí nad Labem a Hradec Králové. Na trhu převládají byty v bytových panelových domech, postavených převáţně v 70. a 80. letech minulého století. O poznání méně se obchoduje s byty v bytových domech cihelné konstrukce postavených mezi dvěma světovými válkami. Bývají totiţ špatně 85

dispozičně řešené a mají zanedbanou údrţbu. Nové byty vznikaly výstavbou developerským způsobem od konce minulého století aţ do současnosti. Obecně platí, ţe nové byty, byty v domech cihelné konstrukce, byty ve vyšších podlaţích a byty blíţe středu města jsou draţší. V tabulce můţete viděk, jak probíhal vývoj ve výstavbě bytů v letech 1997 – 2007. 14

MĚSTO JIČÍN Panelové domy jsou soustředěny hlavně na dvou sídlištích. Na sídlišti „Druţba“ a na sídlišti „Nové Město“ přitom platí, ţe byty ze vzdálenějšího sídliště „Nové Město“ jsou levnější, je zde i horší občanská vybavenost. Byty v cihlových domech se nacházejí nejvíce ve Starém Městě, výstavba nových bytů byla provedena hlavně v lokalitě, která je vymezena Lidickým náměstím a ulicí 17. listopadu. Jsou převáţně cihelné, část bytů byla postavena z kombinované konstrukce monolitického betonu a cihelných vyzdívek. 900 000 – 1 250 000,-Kč

G + Byt 1+kk, 1+1 Byt 2+1, 2+kk

1 200 000 – 1 500 000,-Kč

Byt 3+1, 3+kk

1 650 000 - 2 000 000,-Kč

Byt 4+1 a větší

1 500 000 – 2 000 000,-Kč

14

Český statistický úřad

86

MĚSTO NOVÁ PAKA Soustředěná výstavba panelových domů byla provedena hlavně na sídlišti „Studénka“. Byty v cihelných domech jsou ve středu města, výstavba nových bytů je v omezeném mnoţství roztroušena po celém území města. Garsoniéry, 1+kk, 1+1

800 000 – 1 100 000,-Kč

Byt 2+1, 2+kk

900 000 – 1 300 000,-Kč

Byt 3+1, 3+kk

1 300 000 – 1 850 000,-Kč

Byt 4+1, 4+kk

1 350 000 – 1 750 000,-Kč

MĚSTO HOŘICE Panelové domy byly vystavěny na sídlišti „Pod Lipou“. Byty v cihelných domech jsou v centru města a na Husově ulici, výstavba nových bytů byla provedena v domech rozptýlených v dané lokalitě. Posledním projektem zde byla výstavba nízkoenergetických domů ve Zborovské ulici. Ceny těchto bytů jsou vyšší díky vyššímu standardu, který poskytují. Garsoniéry, 1+kk, 1+1

850 000 - 1 250 000,-Kč

Byt 2+1, 2+kk

1 400 000 – 1 650 000,-Kč

Byt 3+1, 3+kk

1 450 000 – 1 700 000,-Kč

Byt 4+1, 4+kk

1 650 000 – 1 950 000,-Kč

DALŠÍ MĚSTA Dalšími městy jsou Lázně Bělohrad, Sobotka, Kopidlno, Libáň, Ţeleznice, Miletín a Vysoké Veselí a menší města Nová Paka a Ostroměř. Ceny bytů se u této skupiny pohybují od 8 000,- Kč do 25 000,- Kč/m2. Niţší cenové rozpětí platí pro ceny bytů ve Vysokém Veselí, Kopidlně a Miletíně, střední hodnoty jsou ve městě Sobotka a Stará Paka a vyšší ceny v Lázních Bělohrad. VENKOVSKÉ OBCE Ceny bytů se pohybují podle polohy obce (dopravní dostupnost), podle její občanské vybavenosti a pracovních příleţitostí v okolí. Ceny jsou pak v rozmezí od 8 000,- Kč do 15 000,- Kč/m2.

87

Rodinné domy V jičínském okresu poptávka po rodinných domech převyšuje nabídku. Největší skupina zájemců náleţí rodinným domům od 2,5 milionu Kč. S rostoucí cenou počet eventuálních kupců klesá a tím se rovněţ prodluţuje průměrná doba samotného prodeje. Stejně jako u bytů i zde platí, ţe nové domy, domy ve městech a stavby blíţe středu města jsou draţší. Současně vzrůstá zájem o starší domy, případně bývalé zemědělské usedlosti v obcích do 10 km od větších měst. V posledních dvou aţ třech letech lze pozorovat klesající zájem o domy v tzv. satelitních sídlištích, jakými jsou v Jičíně například Robousy, Soudná a Allaynovy sady. Naproti tomu je předpoklad, ţe se stoupající ţivotní úrovní dojde k určité selekci, kdy osoby s nízkými příjmy budou bydlet v sídlištích panelových domů a ve starých nájemních domech na okrajích měst, zatímco skupiny lidí lépe ekonomicky situovaných budou obývat lokality blíţe městským centrům. MĚSTO JIČÍN Rodinné domy jsou soustředěny ve čtvrtích jako Čeřovka, Soudná, Větrov, Na Tobolce, Sedličky, Letná a na Novém městě. Rodinné domy ve Starém městě (městská památková rezervace) se vyskytují ojediněle, jejich cena je pak i přes značné stáří a zanedbanou údrţbu vysoká. Domy před rekonstrukcí se začínají obchodovat na 2 500 000,-Kč. Domy v dobrém stavebně technickém stavu se v centru města začínají prodávat podle jejich velikosti od 5 000 000,- Kč. Objekty v ostatních čtvrtích jsou na trhu nemovitostí od 3 000 000,- Kč a dosahují cen aţ nad 5 500 000,- Kč. V katastrálních územích Moravčice, Popovice u Jičína a Robousy je cena rodinných domů od 1 500 000,-Kč do 4 000 000,-Kč. MĚSTO NOVÁ PAKA Převládající zástavbou ve městě kromě sídliště Studénka (panelová zástavba) a okolí Masarykova náměstí (cihlové bytové domy) jsou rodinné domy, které se obchodují v rozmezí 1 500 000,-Kč aţ 4 000 000,-Kč.

88

MĚSTO HOŘICE Situace ve městě Hořice je obdobná jako v Nové Pace. Převládá cihlová zástavba, kromě sídliště „Pod Lipou“, náměstí Jiřího z Poděbrad a Husovou ulicí, kde jsou bytové domy a je zde zástavba rodinných domů. Jejich cena je pak od 1 500 000,Kč do 4 000 000,-Kč. DALŠÍ MĚSTA Mezi další města patří Lázně Bělohrad, Sobotka, Kopidlno, Libáň, Ţeleznice, Miletín a Vysoké Veselí. Ceny domů se u této skupiny pohybují od 1 200 000,-Kč aţ do 3 000 000,-Kč. Niţší cenové rozpětí rodinných domů je pak ve Vysokém Veselí, Kopidlně (pro větší koncentraci problémových lidí), v Libáni a Miletíně (pro nevýhodnou polohu), střední hodnoty se pak dosahuje ve městech Sobotka, Stará Paka a Ostroměř, nejvyšších cen se pak dosahuje v lázeňském městě Lázně Bělohrad. VENKOVSKÉ OBCE Ceny rodinných domů se pohybují podle polohy obce (dopravní dostupnost), podle její občanské vybavenosti a pracovních příleţitostí v okolí. Ceny jsou pak v rozmezí od 1 000 000,- Kč do 2 500 000,- Kč. Stavby pro individuální rekreaci Objekty pro individuální rekreaci lze rozdělit na tři samostatné skupiny zahrádkářské chaty, rekreační chaty a třetí skupinou jsou rekreační domky a rekreační chalupy. O stavby pro individuální rekreaci je v současné době o poznání menší zájem, neţ tomu bylo do roku 1990. Je to způsobeno hlavně změnou ţivotního stylu, přeskupením hodnotového ţebříčku, větším pracovním zaneprázdněním obyvatel a širší nabídkou jiné, atraktivnější rekreace. Nejmenší zájem je o zahrádkářské chaty, o něco vyšší je o rekreační chaty. Větší výskyt zahrádkářských chat je z kolonií hlavně u větších měst, jakými jsou např. Jičín, Nová Paka, Hořice a Lázně Bělohrad.

89

Zahrádkářské chaty postavené zhruba v 60. aţ 70. letech jsou převáţně dřevěné konstrukce a cena těchto nemovitostí se pohybuje cca od 100 000,- do 300 000,- Kč, jsou to např. objekty v zahrádkářských koloniích za Čeřovkou, u rybníku Šibeňák a za ulicí U Trati v Jičíně. Chaty postavené v posledních dvaceti letech jsou převáţně zděné a často nadstandardně vybavené. Ceny těchto staveb jsou v rozpětí 150 000,do 600 000,- Kč. Příkladem takové stavby je kolonie u Boreckého rybníka v Úlibicích a mezi ulicemi Riegerova a Erbenova v Hořicích. Rekreační chaty se vyskytují převáţně v severní polovině okresu, ceny jsou v rozmezí od 300 000,- do 1 000 000,- Kč, nejvyšší ceny jsou dosahovány v CHKO Český ráj, zvláště v oblasti Prachovských skal a Jinolických rybníků. Rekreační chalupy a rekreační domky jsou rovnoměrně rozmístěny po okrese Jičín, jsou často vyuţívány pro trvalé bydlení. Cena za domy v této lokalitě se pohybuje zhruba od 800 000,- aţ do cen ke 3 000 000,- Kč . Bytové domy, administrativní budovy, průmyslové objekty, zemědělské objekty S bytovými domy a s administrativními budovami se v okresu Jičín téměř neobchoduje. Průmyslové objekty jsou téměř vţdy morálně zastaralé, ve špatném stavebně technickém stavu s nevyhovující technologií. V minulosti došlo k prodeji části průmyslového areálu bývalého závodu „Agrostroj Jičín“. Stavby byly odstraněny a na jejich místě vyrostly velkoprodejny (Kaufland, Lidl, Praktik Jičín). Zemědělské objekty se rovněţ na trhu s nemovitostmi často neobjevují, protoţe zemědělství je dlouhodobě v útlumu, budovy a haly jsou dlouhodobě neudrţované a často na konci své ţivotnosti. Málo se obchoduje se i skladovými halami.

Hotely, penziony a restaurace Se stavbami pro veřejné stravování a ubytování se v posuzovaném regionu obchoduje o poznání více neţ s ostatními komerčními objekty. Cena se odvíjí hlavně od atraktivity místa, coţ platí hlavně u hotelů a penzionů. U restaurací bez lůţkové kapacity je niţší neţ u penzionů a ta je niţší, neţ u hotelů. Začíná zhruba na částce 90

7 000,- Kč/m2 uţitné plochy u venkovských restaurací (např. restaurace v Mladějově - 2 250 000,- Kč/nemovitost), přes cca 10 000,- aţ 15 000,- Kč/m2 uţitné plochy (např. Penzion Kněţnice - 5 000 000,- Kč/nemovitost) aţ po cca 20 000,- Kč/m2 uţitné plochy (např. hotel Helikar Podkost - 14 000 000,- Kč/nemovitost) Garáţe a malé objekty Obchodování s garáţemi a malými objekty je výhradně záleţitostí měst, městysů a velkých obcí. Ceny garáţí začínají na 30 000,-Kč ve velkým městech mohou dosáhnout aţ na 120 000,-Kč v Jičíně se pak přibliţují i hodnotě 150 000,-Kč. NÁJMY Byty Cena nájmů se v obecné rovině odvíjí od mnoţství nabízených bytů k pronájmu a moţnosti získání bytů i niţším a středním příjmovým skupinám – dostupnost hypotečních úvěrů. Dále je cena v jičínském okrese určována lokalitou, polohou bytu v domě, a nakonec i vybavením bytu. Četnost pronajímaných bytů je přímo úměrná velikosti města, počtu pracovních příleţitostí a významu obce. Lze zjednodušeně konstatovat, ţe pronájem bytů je především věcí měst, městysů a v menší míře i velkých obcí. V menších a malých obcích je malá nabídka a nicotná poptávka. Jičín, Nová Paka, Hořice (studené nájemné) Garsoniéry, 1+kk, 1+1

3 000,- aţ 6000,-Kč/byt/měsíc

Byt 2+1,2+kk, 3+kk

4 000,- aţ 8 000,- Kč/byt/měsíc

Byt 3+1,4+kk a větší

6 000,- aţ 10 000,- Kč/byt/měsíc

Další města Dalšími městy jsou Lázně Bělohrad, Sobotka, Libáň, Ţeleznice, Miletín, Vysoké Veselí. K městům se řadí ještě další obce, které nejsou městy, ale svým charakterem je připomínají jako Stará Paka a Ostroměř. Nájemné bytů se u této skupiny pohybuje od 2 000,- do 6 000,-Kč/byt/měsíc. Niţší cenové rozpětí nájmů bytů je ve Vysokém 91

Veselí, Libáni, Kopidlně, Miletíně. Střední hodnoty jsou v Sobotce, Staré Pace a vyšší ceny v Lázních Bělohrad. Venkovské obce Pronajímání venkovských bytů není obvyklým jevem vzhledem k jejich malému výskytu, většinou nevýhodnou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Byty v těchto obcích si pronajímají spíše mladí a hlavně místní lidé. Ceny takových bytů jsou pak v rozpětí od 2 000,-Kč aţ 5 000,-Kč/byt/měsíc. Garáţová stání Garáţová stání jsou předmětem nájmu zatím jen u nové bytové výstavby v Jičíně a Hořicích. Nájemné zde činní 600,-Kč aţ 1200,-Kč/měsíc/automobil. Prodejny, kanceláře a nebytové prostory Četnost pronajímaných prostor pro komerční vyuţití v Jičínském okrese je dostatek, při uvolnění nějaké prodejny nebo kanceláře – hlavně v centru hlavních měst okresu je jen otázkou velice krátkého času, neţ se tyto prostory pronajmou znovu. Velikost nájemného je samozřejmě závislá na velikosti obce, technické vybavenosti, poptávané velikosti prostor a jiţ zmíněné poloze k centru města. Nájemné se obvykle pohybuje od 1 000,-Kč aţ do 2 000,-Kč za m2/rok.V menších obcích nebo vesnicích se pronájmy komerčních prostor objevují velice zřídka. V případě výskytu takového prostoru se ceny pohybují od 200,-Kč aţ do 500,-Kč za m2/rok. ZÁVĚR: Závěrem lze říci, ţe trh s nemovitostmi v okrese Jičín prodělal v posledních dvou aţ pěti letech prudký rozmach. Můţeme zde pozorovat nejčastěji skupování pozemků v okolí měst se změněným územním plánem, na nichţ posléze lidé budují nové domy. Výstavba nových domů dosáhla svého vrcholu v letech 2006 – 2008. V dalších případech, snad ještě častějších, můţeme pozorovat rozsáhlé rekonstrukce nejen objektů k bydlení, ale i ke komerčním účelům, coţ je důsledkem lepší finanční situace lidí.

92

Dalšímu rozmachu trhu s nemovitostmi pomáhají developeři výstavbou satelitních městeček a bytů. Trend výstavby satelitních městeček bude pravděpodobně pokračovat, nepochybně se zde bude zlepšovat jejich obytné prostředí – urbanistické řešení dané lokality v širších souvislostech. Dá se předpokládat, ţe mnohem častěji se budou stavět více energeticky úsporné a pasivní domy. Pravděpodobně poklesne výstavba „katalogových rodinných domů“ a větší procento budou zaujímat individuálně projektované stavby. Co se týče výstavby bytové zástavby, musím zmínit bytový dům na Nábřeţí Irmy Geisslové, který získal titul „Stavba roku 2008 v Královehradeckém kraji“. Tento dům je velice moderně architektonicky postaven. Lze říci, ţe kaţdý byt je jinak dispozičně vyřešen, je tedy v podstatě unikátní. Byty disponují velkometráţními terasami, které z vnitřní strany budovy tvoří kaskády, ke kaţdému bytu přísluší malá místnost - „sklep“, který se nachází na patře příslušného bytu. Na kaţdém patře jednotlivých vchodů je sušárna. Co se týče společných prostor, je k dispozici kolárna a kočárkárna. Volbou kaţdého kupujícího je pak přikoupení parkovacího místa v přízemí domu. Zástavba je ve tvaru písmene „U“, ve vzniklém prostoru pak nechá město vybudovat parkové úpravy.

mapa okresu Jičín

93

6.

ZÁVĚR Cílem mé bakalářské práce je seznámit čtenáře s celkovou problematikou,

úkony a činnostmi, které územní plánování vykonává. Provázanost nástrojů územního plánování zajišťuje koordinaci záměrů v území na národní, regionální a lokální úrovni. Dalším cílem práce bylo ukázat, ţe územní plánování a územní plán jako jeho nedílná část mají velký vliv na cenu pozemků, coţ je nejvíce ukázáno v kapitole Hodnototvorné faktory nemovitostí. Oceňování pozemků není jednoduchou disciplínou. Faktorů ovlivňujících jejich hodnotu je mnoho, nejvíce samozřejmě v souvislosti s územním plánováním, jehoţ celková problematika a široké spektrum činností, které provádí, pak udává hodnotu nejen pozemkům ale celkově i nemovitostem na nich se nacházejících. V teoretické části o oceňování pozemků informuji čtenáře o vybraných metodách oceňování. Jelikoţ moţných indikací ocenění je mnoho, jsou zde vybrány ty neuţívanější. Vypracování praktické části této bakalářské práce bylo pro mě novým přínosem z hlediska osvojení si nových znalostí z oceňování majetku a vyuţití svých schopností v praxi. Díky spolupráci se znalcem působícím v oblasti oceňování nemovitostí jsem měla moţnost rozšířit si své poznatky v tomto oboru a také blíţe poznat trh s nemovitostmi v okrese Jičín. Díky tomu jsem i pomocí periodik, internetu a zkušeností realitních kanceláří tvořila třetí část bakalářské práce a to analýzu trhu. Ve své práci jsem vycházela z odborné literatury, a nejvíce informací o územním plánování jsem se dozvěděla z metodických příruček, které poskytuje Ústav územního rozvoje zdarma.

94

POUŢITÁ LITERATURA Seznam pouţité literatury: 1)

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 6. vydání 2004, Brno: CERM, ISBN 80-7204-332-3

2)

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 2. vydání 2006, Praha: VŠE, ISBN 80-245-1061-8

3)

MAIER, Karel. Územní plánování a udržitelný rozvoj. 1. vydání 2008, Praha: ABF-Arch, ISBN 978-80-86905-47-1

4)

ZAZVONIL, Zdeněk. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání 2007, Praha: VŠE, ISBN 978-80-245-1211-2

5)

ZAZVONIL, Zdeněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání 1996, Praha: CEDUK, ISBN 80-902109-0-2

Zákony: 6)

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

7)

Vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku,

8)

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

Internetové a jiné zdroje: 9)

www.uur.cz

10)

Metodická příručka - Principy a pravidla územního plánování. Dostupná z: http://www.uur.cz/default.asp?ID=2571

11)

Metodická příručka – HALASOVÁ H., ŠILAROVÁ V. Územní plánování v České

republice

2007,

2007,

Brno.

Dostupná

z:

http://www.uur.cz/default.asp?ID=2827 12)

Leták – Postavení a činnost obcí v územním plánování. Autorský kolektiv Ústavu územního rozvoje a odboru územního plánování Ministerstva pro místní

rozvoj.

Brno,

http://www.uur.cz/default.asp?ID=2826 13)

www.csu.cz 95

2008.

Dostupný

z:

14)

www.la-ma.cz

15)

www.mujicin.cz

16)

www.wikipedia.cz

17)

www.cenovemapy.cz

18)

www.ocenovanimajetku.cz

96

PŘÍLOHY 1) Příloha 1 – Výpis z katastru nemovitostí - byt 2) Příloha 2 – Katastrální mapa - byt 3) Příloha 3 – Výpis z katastru nemovitostí – penzion s restaurací 4) Příloha 4 – Katastrální mapa – penzion s restaurací

97

Příloha 1 – Výpis z katastru nemovitostí – byt

98

Příloha 2 – Katastrální mapa – byt

99

Příloha 3 – Výpis z katastru nemovitostí – penzion s restaurací

100

101

102

Příloha 4 – Katastrální mapa – penzion s restaurací

103

Vliv územního plánu na cenu pozemků

Recommend Documents