TRH HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE

Masa rykova un iverz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finanční podnikání

TRH HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE Mortgage Market in Czech Republic Bakalářská práce

Vedoucí diplomové práce: Ing. Veronika BUČKOVÁ

Autor: Michaela CAMPEROVÁ

Brno, červen 2009

J mé no a p ř í j mení aut or a: Ná z e v baka l á ř ské pr áce: Ná z e v pr ác e v angličt i ně: Ka t e dr a: Ve douc í di pl omové pr áce: Rok obha j oby:

Michaela Camperová Trh hypotečních úvěrů v České republice Mortgage Market in Czech Republic Financí Ing. Veronika Bučková 2009

Anotace Bakalářská práce „Trh hypotečních úvěrů v České republice“ je zaměřena na problematiku hypotečního úvěrování v ČR. Začátek je věnován stručné historii vývoje hypotečního bankovnictví. Dále se práce zabývá obecnou charakteristikou hypotečních úvěrů, průběhem vyřízení hypotečního úvěru, státní podporou hypotečních úvěrů a hypotečními zástavními listy. Samostatná kapitola se seznamuje s vývojem českého hypotečního trhu v letech 1996 – 2008, jeho vývojovými trendy v grafech a číslech, jeho současný stavem a prognózou budoucího vývoje. Závěrečná část práce hodnotí vliv obchodů s hypotečními úvěry na podnikání českých bank.

Annotation My bachelor thesis called „A Mortgage Market in the Czech Republic” focuses on issues of mortgage lending in the Czech Republic. The beginning deals with a brief history of development of mortgage banking. Afterwards, the thesis focuses on general features of mortgage credits, a course of creation of a mortgage credit, a national benefit of mortgage credits and mortgage bonds. The chapter itself gives information about the development of Czech mortgage market from 1996 to 2008, its developmental trends in graphs and numbers, its current condition and a prognosis of future developments. The final part evaluates a significance of business with mortgage credits used on business of Czech banks.

Klíčová slova Hypoteční úvěr, úroková sazba, státní finanční podpora, hypoteční zástavní list, vývoj hypotečního trhu

Keywords Mortgage credit, interest rate, state assistance, mortgage bond, development of a mortgage market

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci Trh hypotečních úvěrů v České republice vypracovala samostatně pod vedením Ing. Veroniky Bučkové a uvedla v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.

V Brně dne 23. června 2009

vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Veronice Bučkové za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěla k vypracování této bakalářské práce. Rovněţ bych chtěla poděkovat svým rodičům a svému příteli, kterým vděčím za mnohé, nejen za podporu při psaní této bakalářské práce.

OBSAH ÚVOD ......................................................................................................................................................7 1

HISTORIE VÝVOJE HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÝCH ZEMÍCH ...........8

2

HYPOTEČNÍ ÚVĚR ......................................................................................................................9 2.1

2.1.1

Kdo poskytuje hypoteční úvěr.............................................................................................9

2.1.2

Pro koho je hypoteční úvěr ...............................................................................................10

2.2

CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ..............................................................................10

2.2.1

Účel poskytování hypotečního úvěru ................................................................................10

2.2.2

Výše hypotečního úvěru ....................................................................................................11

2.2.3

Zajištění hypotečního úvěru .............................................................................................11

2.2.4

Doba splatnosti hypotečních úvěrů ..................................................................................12

2.2.5

Úroková sazba hypotečních úvěrů ...................................................................................12

2.2.6

Čerpání hypotečního úvěru ..............................................................................................14

2.2.7

Splácení hypotečního úvěru..............................................................................................14

2.2.8

Kombinované produkty hypotečních úvěrů ......................................................................15

2.3

PRŮBĚH VYŘÍZENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU................................................................................15

2.4

STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ .................................................................................16

2.4.1

Daňový odpočet úroků......................................................................................................17

2.4.2

Úroková dotace ke splátkám hypotečního úvěru ..............................................................17

2.5 3

DEFINICE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ................................................................................................9

HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY ...................................................................................................19

NOVODOBÝ VÝVOJ TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE .............21 3.1

VÝVOJ TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V LETECH 1995 - 2008 ....................................................21

3.2

VÝVOJ TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V LETECH 1996 – 2008 V GRAFECH A ČÍSLECH ..............27

3.2.1

Vývoj hypotečních úvěrů v počtu a objemu ......................................................................27

3.2.2

Hypoteční úvěry poskytnuté v krajích ČR ke konci roku 2008 .........................................29

3.2.3

Vývoj hypotečních úvěrů podle jednotlivých bank ...........................................................30

3.2.4

Vývoj úrokových sazeb (Hypoindex, 2T repo sazba, fixace) ............................................31

3.2.5

Vývoj státní podpory vyplacené k hypotečním úvěrům .....................................................32

4

3.3

SOUČASNÝ STAV TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V 1. ČTVRTLETÍ 2009 ..................................... 33

3.4

PROGNÓZA BUDOUCÍHO VÝVOJE............................................................................................. 35

VLIV OBCHODŮ S HYPOTEČNÍMI ÚVĚRY NA PODNIKÁNÍ ČESKÝCH BANK ....... 36

ZÁVĚR ................................................................................................................................................. 37 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY................................................................................................ 39 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK ................................................................................................ 41 SEZNAM GRAFŮ ............................................................................................................................... 41 SEZNAM TABULEK.......................................................................................................................... 41

ÚVOD Mít vlastní bydlení patří k základním lidským potřebám. Tuto otázku řeší téměř kaţdý, který po vlastním bydlení touţí. Někdo má to štěstí, ţe zdědí byt po prarodičích, jinému k bytu pomohou rodiče nebo si mohou pořídit byt v domě rodičů. Někdo jiný takové moţnosti nemá, proto mu zbývá jedna z moţností, jak získat dostatek peněţních prostředků k pořízení bydlení, a to vzít si dlouhodobý hypoteční úvěr zajištěný zástavním právem nemovitosti. Český trh hypotečních úvěrů má poměrně dlouhou historii. Tento vývoj byl po druhé světové válce pozastaven po dobu téměř „půl století“. Od roku 1995 se hypoteční úvěr dostává do širšího povědomí a stává se nejvyhledávanější formou financování bydlení. Málokdo má na účtech miliony, které můţe pouţít na koupi bytu či postavení domu. Proto je třeba si uvědomit, ţe hypoteční úvěr je stále nejdostupnějším řešením, jak financovat vlastní bydlení. Hlavním cílem mé práce je analyzovat současný stav a minulý vývoj hypotečního bankovnictví v České republice. A to zejména v oblasti vyuţívání a poskytování hypotečních úvěrů občanům pro financování vlastního bydlení. Tuto práci jsem rozdělila do čtyř hlavních kapitol. První kapitola je věnována stručné historii vývoje hypotečního trhu v českých zemích. Druhá kapitola seznamuje s právní definicí hypotečního úvěru, dále se základními charakteristikami hypotečního úvěru, průběhem vyřízení hypotečního úvěru, státní podporou hypotečních úvěrů a na závěr s hypotečními zástavními listy. Třetí kapitola je zaměřena na problematiku novodobého vývoje českého hypotečního trhu, kde je chronologicky popsán vývoj hypotečních úvěrů a s tím související ekonomické vlivy v jednotlivých letech, a následně znázorněn v grafech a číslech s doplňujícími hodnotícími komentáři. Stručně je zpracován současný stav hypotečního trhu a prognóza budoucího vývoje. Čtvrtá kapitola hodnotí vliv obchodů s hypotečními úvěry na podnikání českých bank. Bakalářskou práci jsem zpracovala jak na základě monografií a legislativních předpisů, tak i pouţitím internetových zdrojů. Pro řešení této práce jsem pouţila metody analýzy a komparace.

7

1 HISTORIE VÝVOJE HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÝCH ZEMÍCH Hypoteční úvěry patří k nejstarším druhům bankovních úvěrů zaloţených na zástavě nemovitosti. Její počátky mají své hluboké kořeny jiţ v právu předcházejícím právu římskému. První hypoteční banky vznikly v Anglii koncem 17. století, ve střední Evropě v 18. století. V českých zemích vznikla skutečně fungující hypoteční banka ve druhé polovině 19. století. Šlo o Hypoteční banku Království českého v Praze zaloţenou v roce 1865 jako banka pro získání úvěru na domovní a pozemkový majetek. V Československu mezi dvěma světovými válkami bylo hypoteční bankovnictví koncipováno po rakouském a německém vzoru zemských bank fungujících jako veřejnoprávní ústavy, které podléhaly dozoru zemských správních orgánů. Zemské banky vydávaly na schválené úvěry zástavní listy, které dluţník prodával tomu, kdo měl zájem o takovéto zúročitelné uloţení peněz. Vedle Hypoteční banky Království českého, přejmenované na Hypoteční banku českou, to byla Zemská banka Království Českého v Praze, Hypoteční banka Markrabství moravského v Brně, Zemská banka Markrabství moravského v Brně, Slezský pozemkový ústav v Opavě a Komunální úvěrní ústav v Opavě.

1

Obnovení hypotečního bankovnictví v našem bankovním systému se projevilo jiţ v roce 1990, kdy zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, vymezil hypoteční zástavní listy i hypoteční úvěr. Ke skutečnému rozvoji hypotečního bankovnictví ovšem v této době nedošlo. Příčinou byly nedostatečně vytvořené podmínky, které by umoţňovaly emisi zástavních listů a poskytování hypotečních úvěrů. Mezi tyto příčiny patří: nedostatečně upravené zástavní právo a způsob jeho realizace neexistence státní podpory hypotečního úvěrování nedostatečně rozvinutý kapitálový trh Rozvoj hypotečního bankovnictví nastává aţ v roce 1995 zavedením nového zákona č. 84/1995 Sb., o 2

dluhopisech, který novelizoval dalších pět zákonů. Od té doby dochází k prudkému nárůstu zájmu o hypoteční úvěry, zejména o úvěry na bydlení, kdy jejich počty z dřívějších stovek se začínají pohybovat na řádu tisíců.

1 2

SŮVOVÁ, H., PAVELKA, F. Specializované bankovnictví. Praha : Bankovní institut, a.s., 1997. str. 201-202. Zákon č. 84/1995 Sb., který novelizoval zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání. Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád a Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách.

8

2 HYPOTEČNÍ ÚVĚR 2.1 Definice hypotečního úvěru Hypoteční úvěry neboli hypotéky jsou dlouhodobé úvěry, které poskytují banky a jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Vstupem naší země do Evropské unie (dále EU) bylo změněno velké mnoţství právních předpisů. Mimo jiné i zákon o dluhopisech, ve kterém došlo ke změně dosavadního chápání hypotečního úvěru. Původně byl hypoteční úvěr podle zákona č. 84/1995 Sb., o dluhopisech, chápán jako úvěr, který byl poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky (dále ČR) nebo na její výstavbu či pořízení a jehoţ splácení je zajištěno zástavním právem k této i rozestavěné, nebo i jiné nemovitosti na území ČR. Novela zákona o dluhopisech velmi rozšířila moţnosti hypotečních úvěrů a účel poskytnutí úvěru jiţ není omezen. 3

Právní definice hypotečního úvěru je upravena v novém zákonu č. 190/2004 Sb. , o dluhopisech, který vstoupil v platnost 1. 5. 2004. V uvedeném zákonu § 28 odstavec 3 definuje hypoteční úvěr nově takto: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“. Dále § 28 odstavec 4 vymezuje nemovitost slouţící k zajištění hypotéky: „Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.“.

2.1.1 Kdo poskytuje hypoteční úvěr Hypoteční banky jsou specializované podniky, jejichţ hlavním úvěrovým obchodem je poskytování dlouhodobých půjček proti zajištění nemovitým majetkem.

4

Podmínkou pro vstup na trh, za účelem poskytování hypotečních úvěrů, je dle zákona o bankách

5

získání licence od České národní banky (dále ČNB) na emisi hypotečních zástavních listů. Po obdrţení licence se banka stává hypoteční bankou a její činností je vydávání hypotečních zástavních listů, z nichţ získává prostředky k financování hypoték. Mezi poskytovatele hypoték nepatří pouze specializované hypoteční banky, ale univerzální banky, které provádějí ostatní bankovní obchody a zároveň vydávají hypoteční zástavní listy.

3

§ 28, odst. 3, 4 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. POLIDAR, V. Management bank a bankovních obchodů. Praha : Ekopress, s.r.o., 1999. str. 34. 5 §1, odst. 1 Zákona č. 21/1992 Sb., o bankách. 4

9

6

V současné době u nás poskytuje hypoteční úvěry 16 bank: Citibank Europe plc., Česká spořitelna, Česká pojišťovna, Československá obchodní banka, Ge Money Bank, ING Bank, mBank, Komerční banka, LBBW Bank CZ, Oberbank AG, Poštovní spořitelna, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, UniCredit Bank, Waldviertler Sparkasse von 1842, Wüstenrot hypoteční banka.

2.1.2 Pro koho je hypoteční úvěr Hypoteční úvěr lze poskytnout fyzické i právnické osobě. Většina bank se ale zabývá hypotečními úvěry pro fyzické osoby a zvláště pak úvěry na financování investic do nemovitostí. Na tyto úvěry se zaměřím v mé práci. Ţadatelem o úvěr můţe být kaţdá osoba starší 18-ti let. Maximální věk ţadatele, do kdy musí být úvěr splacen, je většinou 65 let. Ţadatel musí být občanem ČR, cizincem s trvalým pobytem na území ČR, cizincem bez trvalého pobytu nebo osobou, která dle devizového zákona můţe v naší zemi získat 7

nemovitost – zejména občan EU s přechodným pobytem na území ČR. Ţadatelů o jeden úvěr můţe být více.8

2.2 Charakteristika hypotečních úvěrů 2.2.1 Účel poskytování hypotečního úvěru Hypoteční banky nabízejí dva typy hypotečních úvěrů dle účelu vyuţití:

9

účelové - tzv. klasická hypotéka. Úvěr je poskytován na koupi nemovitosti, stavebního pozemku, výstavbu nemovitosti, rekonstrukci, modernizaci či opravy nemovitosti, splácení úvěru či půjčky pouţité na investice do nemovitosti, získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. dědictví) apod. Zastavenou nemovitostí můţe být stavební pozemek, rodinný dům či byt, rekreační nemovitosti, podnikatelské objekty, bytové a provozní domy a nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáţ, bazén, sauna, atd.).

6

Seznamy hypotečních bank [online]. c2009 [cit. 12. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . 7 Kdo může hypotéku získat [online]. c2009 [cit. 18. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . 8 SYROVÝ, P., NOVOTNÝ, M. Osobní a rodinné finance. Praha : GRADA Publishing, a.s. 2003. str. 72. 9 Co je hypotéka [online]. c2008 [cit. 18. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . Typy hypoték [online]. c2009 [cit. 12. 04. 2009]. Dostupný na WWW: .

10

neúčelové - tzv. americká hypotéka. Úvěr nemá pro klienta v uţití ţádná omezení, na co peníze z úvěru pouţije. Můţe tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo zájezd kolem světa. Ty sice mají horší parametry neţ klasické hypotéky (vyšší úrokové sazby, niţší procento ze zastavené nemovitosti apod.), na druhou stranu jsou ale výhodnější neţ běţný neúčelový spotřebitelský úvěr. O neúčelovém úvěru se nebudu zabývat dopodrobna, protoţe není hlavním tématem mé práce.

2.2.2 Výše hypotečního úvěru Výše úvěru, který si můţe klient od hypoteční banky půjčit, je u jednotlivých bank omezena horní a dolní hranicí. To znamená, ţe u bank je určena minimální částka, kterou si klient musí půjčit a maximální částka, kterou si klient můţe půjčit. Minimální výše u účelového úvěru se pohybuje kolem 100 000 - 300 000 Kč. Maximální výše úvěru je limitována následujícími faktory:

10

výše disponibilních zdrojů klienta vyuţitelných ke splácení úvěru – hypoteční úvěr musí být primárně splácen z příjmů klienta, které musí být v takové výši, aby dávaly předpoklad k řádnému splácení úvěru po celou dobu splatnosti. cena zástavy - hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti, a jeho výše nemůţe převýšit cenu zástavy. Banky obvykle poţadují, aby cena zastavené nemovitosti byla vyšší neţ výše poskytnutého úvěru. Zákonem je stanoveno, ţe banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Pokud banka poskytne úvěr vyšší, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. U účelových úvěrů na bydlení se klient můţe setkat s úvěry do výše 70, 80, 90, 100 nebo dokonce

výjimečně nad 100 procent.

2.2.3 Zajištění hypotečního úvěru Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitostem. Zákon o dluhopisech11 definuje nemovitost následovně: „Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.“. Zastavovaná nemovitost můţe být přímo předmětem úvěru, na který je hypoteční úvěr čerpán, nebo jiná nemovitost či i více nemovitostí. Dále nemovitost

10 11

DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha : Linde Praha, a.s., 2005. str. 528. § 28, odst. 4 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech.

11

musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níţ je čerpán úvěr.12

2.2.4 Doba splatnosti hypotečních úvěrů Doba splatnosti hypotečních úvěrů je vymezena schopností příjemce

13

úvěru splácet úvěr po celou

dobu splatnosti a rovněţ ţivotností nemovitosti, která slouţí jako zástava k zajištění úvěru. Pokud se jedná o účelový úvěr, neměla by splatnost úvěru přesahovat ani ţivotnost toho, co je předmětem financování z úvěru. Doba splatnosti úvěru je omezena i ekonomickou výhodností pro příjemce úvěru. S rostoucí dobou splatnosti na jedné straně sice klesá výše jednotlivých splátek úvěru, na druhé straně se však zvyšuje celkový objem placených úroků.

14

2.2.5 Úroková sazba hypotečních úvěrů Úroková sazba se týká nejen hypotečních úvěrů, ale i ostatních typů úvěrů. Jedná se o sazby, za které provádí centrální banka obchody s bankami – za kolik si banky půjčují od centrální banky, resp. si u ní ukládají. Tyto změny ovlivňují chování bank v úrokové oblasti a promítají se i do změn úrokových sazeb u klientských obchodů. Vzhledem k zástavě nemovitosti je úrok niţší neţ u většiny ostatních úvěrů. Úroková sazba z hypotečních úvěrů se sjednává mezi bankou a klientem před uzavřením smlouvy. Sjednání určité výše sazby bývá individuální záleţitostí a závisí zejména na těchto faktorech: 15 úrokové sazby na trhu - úrokové sazby z hypotečních úvěrů jsou ovlivňovány úrokovými sazbami dluhopisů, protoţe dluhopisy jsou zdrojem peněz pro banky. bonita klienta - výše úrokové sazby závisí na velikosti a stabilitě příjmů klienta. Pokud má klient menší příjmy, je pro banku rizikovější a je mu nabídnuta vyšší úroková sazba. Bonita klienta se odvíjí jak od jeho pravidelných příjmů, tak od rodinného stavu (zda je ţenatý/vdaná, svobodný, bezdětný/s dětmi atd.), od pravidelných měsíčních výdajů (na nájem, splátky pojistného ţivotního i neţivotního pojištění, splátky úvěrů a leasingu atd.) nebo od jeho úvěrové historie.

12

Zajištění hypotéky [online]. c2009 [cit. 12. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . 13 bereme v úvahu zejména u fyzických osob 14 DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha : Linde, a.s., 2005. str. 529. 15 SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2005. str. 42.

12

doba splatnosti hypotečního úvěru - čím delší je doba splatnosti, tím vyšší je riziko pro banku a s ním i vyšší úroková sazba, protoţe finanční situace klienta se můţe kdykoliv změnit. konkurenční prostředí hypotečních bank druh produktu - banky nenabízí jen jeden, ale více druhů produktů, které se od sebe liší úrokovou sazbou, procentní částkou hodnoty nemovitostí (např. 70%, 100%), celkové výše úvěru. doba fixace Doba fixace úrokové sazby

16

Spolu s výší úvěru a délkou splatnosti je stanovení doby fixace při podpisu úvěrové smlouvy důleţitým rozhodnutím klienta, které nejvíce ovlivní cenu úvěru. Jedná se o dobu, po kterou se poskytnutý úvěr úročí sazbou sjednanou ve smlouvě, bez ohledu na vývoj trţních úrokových sazeb. Doba fixace bývá většinou kratší neţ splatnost hypoték. Banky nejčastěji nabízejí dobu fixace na 1, 3, 5, 10, 15 let a některé banky nabízejí fixaci dokonce na celkovou dobu splácení, coţ můţe být i 30 let. Pokud není sazba fixována na celou dobu splácení, po jejím skončení banka stanoví klientovi novou výši úrokové sazby v souladu s aktuálními trţními podmínkami. Tu nejvíce ovlivňují platné úrokové sazby ČNB. Kratší doba fixace od 1 do 5 let má zpravidla niţší úrokové sazby neţ u delší doby fixace. Její výhodou je také moţnost po skončení doby fixace úvěr jednorázově splatit nebo vyšší mimořádnou splátkou úvěr sníţit bez sankcí. Její nevýhodou je pak moţnost výraznějšího zvýšení úroků po jejím skončení, pokud dojde ke zvýšení úrokových sazeb ze strany ČNB, coţ můţe klientovi způsobit nepříjemnosti při plánování svých výdajů. Delší doba fixace na 5 a více let umoţňuje klientovi lépe naplánovat své finanční výdaje na delší dobu a výhodou je rovněţ sniţování reálné hodnoty splátky po delší době. Rovněţ klient má jistotu ve stejné a neměnné úrokové sazbě po dlouhou dobu. Na druhou stranu jsou ale delší fixace úročeny vyšší sazbou a nevýhodou je rovněţ nemoţnost splatit hypotéku před ukončením doby fixace jednorázovou splátkou, resp. sníţit svůj dluh větší mimořádnou splátkou.17 Z toho vyplývá, ţe klient můţe mimořádnou splátku učinit i jindy neţ ke dni fixace, ale pouze za cenu sankčních poplatků.

16

Co dělat, když nevíte jakou dobu fixace úrokové sazby hypotéky zvolit? [online]. c2009 [cit. 19. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . 17 Fixace úrokové sazby [online]. c2008 [cit. 18. 04. 2009]. Dostupný na WWW: .

13

2.2.6 Čerpání hypotečního úvěru Neţ začne klient po schválení hypotéky úvěr čerpat, musí splnit ještě několik podmínek uvedených v úvěrové smlouvě. Základní podmínkou čerpání hypotéky je zřízení zástavního práva k nemovitosti. V současné době trvá zápis zástavního práva katastrálním úřadům dlouho, většina bank umoţňuje rychlejší způsob – tzv. čerpání na vklad, jejichţ dokladem je potvrzení z katastrálního úřadu a list vlastnictví. Druhou nezbytnou podmínkou čerpání je pojištění zastavované nemovitosti a vinkulace pojištění ve prospěch banky. Čerpání hypotéky můţe být18: jednorázové – úvěr čerpáme v případě koupě nemovitosti, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků, splacení jiného hypotečního úvěru apod. Hypoteční banka převádí úvěrové prostředky bezhotovostně. postupné – úvěr je výhodnější pro výstavbu nové nemovitosti, rekonstrukci či modernizaci, kdy stavba můţe trvat i několik let. Toto čerpání probíhá na základě faktur, které klient předkládá bance. zálohové – některé banky je umoţňují při výstavbě nebo rekonstrukci. Banka převede na účet klienta určitou částku, jejíţ maximální výše je omezena momentální hodnotou zastavované nemovitosti a klient doloţí proinvestované prostředky aţ zpětně před dalším zálohovým čerpáním. V období čerpání, od podpisu úvěrové smlouvy do okamţiku uvolnění všech klientem poţadovaných finančních prostředků, zpravidla hradí klient pouze úrok z jiţ vyčerpané částky, ale ještě nesplácí vlastní úvěr. V některých bankách můţe také klient narazit na nejrůznější poplatky. Maximální délka čerpání bývá zpravidla 24 měsíců od podpisu smlouvy.

2.2.7 Splácení hypotečního úvěru Po ukončení období čerpání začíná splácení úvěru. Obvykle se děje postupně po celou dobu trvání úvěru formou měsíčních splátek, kterých existuje několik druhů19:

18

Moravec, Julius. Hypotéka krok za krokem XI. (Čerpání úvěru) [online]. c2007 [cit. 15. 05. 2009]. Dostupný na WWW: . 19 Moravec, Julius. Hypotéka krok za krokem IX. (Splátky hypotéky) [online]. c2007 [cit. 15. 05. 2009]. Dostupný na WWW: .

14

anuitní – je nejčastější způsob splácení hypotečního úvěru v ČR. Klient splácí po celou dobu úvěru splátku ve stále stejné výši. Anuitní splátka se skládá ze splátky jistiny (úmoru) a úroku, jejichţ vzájemný poměr se v průběhu splácení mění. progresivní – splátka je na počátku niţší neţ u klasického anuitního splácení a v průběhu splácení úvěru se zvyšuje. Vţdy po dobu jednoho roku zůstává stejná, pak se navyšuje o pevně stanovený koeficient. degresivní – splátka je na počátku vyšší neţ u klasického anuitního splácení a v průběhu splácení úvěru se sniţuje. Vţdy po dobu jednoho roku zůstává stejná, pak se sniţuje o pevně stanovený koeficient. Výši měsíčních splátek ovlivňuje několik faktorů – především úroková sazba a doba splatnosti úvěru. V období změny fixace úrokové sazby je moţné provádět splátky mimořádné. Doba splatnosti hypoték se obvykle sjednává v rozmezí 5 aţ 30 let (výjimečně aţ 40 let) a je omezena také věkem klienta, typem hypotéky a podmínkami jednotlivých bank. Obecně platí, ţe čím delší doba splatnosti, tím menší splátka úvěru. Jenţe kaţdá mince má dvě strany. Čím delší si klient nastaví splatnost úvěru, tím více za celkové náklady úvěru zaplatí.

2.2.8 Kombinované produkty hypotečních úvěrů Finanční trh nabízí různé jednotlivé produkty, které neumí v sobě integrovat všechny výhody, proto se vyuţívají různé kombinace jednotlivých produktů, které se takto velice výhodně doplňují. Jedná se o hypoteční úvěry kombinované20: s kapitálovým životním pojištěním s investičním životním pojištěním s cennými papíry Tyto kombinované produkty nejsou vhodné pro kaţdého, ale v některých případech můţe pomoci ušetřit nemalé finanční prostředky.

2.3 Průběh vyřízení hypotečního úvěru Celý proces spojený s čerpáním hypotečního úvěru lze rozdělit do tří etap, z nichţ kaţdá obsahuje velké mnoţství dalších úkolů a povinností, které musí zájemce o úvěr učinit.

20

Kombinované produkty [online]. c2008 [cit. 19. 05. 2009]. Dostupný na WWW: <www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/produkty/uvery-pro-obcany/kombinovane-produkty/>.

15

1) etapa – před podáním žádosti o hypoteční úvěr Klient si musí dobře promyslet a naplánovat investiční záměr, znát základní principy hypotečního úvěru a pečlivě vybrat banku, která mu úvěr poskytne. Důleţitým kritériem ţadatele o úvěr bývá zpravidla výše úrokové sazby s délkou její fixace a poplatky spojené s úvěrem. Klient je při první návštěvě banky seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech a obdrţí seznam všech dokladů potřebné pro jeho schválení. Rovněţ bude vymodelován orientační propočet vlastního úvěru, zda bude klient schopen ze svých příjmů úvěr splácet. Před druhou návštěvou banky si klient vyplní všechny doklady včetně dokladů o výši příjmu a odevzdá i vyplněnou ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru. Výčet dokladů se můţe lišit, protoţe některé banky nabízejí hypotéky bez dokládání příjmů, nebo hypotéky sjednávané po internetu apod. 2) etapa – po podání žádosti o hypoteční úvěr Po podání ţádosti si banka za určitý čas zpracuje a vyhodnotí ţádost o úvěr klienta. Pokud banka úvěr schválí, vyzve klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Klient se srozumitelně seznámí se smluvními dokumenty. Po splnění podmínek můţe klient začít čerpat úvěr. Při sjednávání hypotéky by také neměl klient zapomenout na uzavření pojištění schopnosti splácet, které si sjedná sama banka, její dceřiná společnost nebo partnerská pojišťovna. Pojišťovny kryjí zpravidla čtyři druhy rizik: riziko pracovní neschopnosti, riziko ztráty zaměstnání, riziko smrti nebo trvalé invalidity. 3) etapa – po vyčerpání úvěru Po vyčerpání úvěru klient obdrţí od banky oznámení o ukončení čerpání a konečnou výši anuitní splátky, pokud je úvěr splácen tímto způsobem. Klient začne splácet úroky a umořovat jistinu v pravidelných splátkách a dostává od banky výpisy. Při uzavírání hypotéky si klient také sjednává tzv. fixaci úrokové sazby. Před změnou úrokové sazby je klient bankou informován a má moţnost učinit mimořádnou splátku úvěru bez sankcí, buď částečně nebo úplně.

2.4 Státní podpora hypotečních úvěrů Státní podpora hypotečních úvěrů je jedna z forem podpory k rozvoji bydlení. Vznikla v době, kdy byly v ČR vysoké úrokové sazby i splátky hypotečních úvěrů, a jejím hlavním cílem bylo sniţovat splátku úvěru. Ve své době hrály velmi důleţitou roli a pomohly k nastartování trhu hypotečních úvěrů. Státní podpora můţe mít různou formu a její podoba se v průběhu několika let poměrně často měnila.

16

2.4.1 Daňový odpočet úroků Jedna z nejvýznamnějších státních podpor bydlení je moţnost klienta odečíst zaplacené úroky z hypotečního úvěru od daňového základu. Podmínky k uplatnění nároku na daňové zvýhodnění upravuje zákon o daních z příjmů21. Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníţenou o státní finanční příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to aţ do výše 300.000,- Kč ročně. Další podmínkou uplatnění nároku je, ţe osoba uplatňující daňové odpočty musí být vlastníkem nemovitosti a uţívat ji k trvalému bydlení. Odečet můţe provést osoba, která je účastníkem úvěrové smlouvy, je-li účastníků více, odečet provádí jedna z nich nebo kaţdá z nich rovným dílem. Odečet úroků se provádí pomocí daňového přiznání. 22

2.4.2 Úroková dotace ke splátkám hypotečního úvěru a) Podpora hypoték pro mladé lidi na starší bydlení23 Státní podpora je upravena nařízením vlády č. 249/2002 Sb. a jejím cílem je zvýšit dostupnost staršího bydlení pro mladé lidi. Podpora má formu úrokové dotace k jednotlivým splátkám hypotečního úvěru po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Tato podpora je určena pro koupi bytu, jehoţ cena nepřekročí 800 tisíc Kč, nebo pro koupi rodinného domu s jedním bytem, jehoţ cena nepřekročí 1,5 mil. Kč. Část úvěru překračující tyto limity nebude dotována. Výše podpory platí vţdy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně však po dobu pěti let. Státní dotaci dostane ţadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru, pokud splní podmínky24 pro poskytnutí podpory. Mezi tyto nejdůleţitější podmínky patří: ţadatel (v případě manţelů ani jeho partner) nesmí v roce podání ţádosti dovršit věk 36 let ţadatel (v případě manţelů ani jeho partner) nesmí v době podání ţádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehoţ koupi je podpora ţádána byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na jehoţ koupi je ţádána tato podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR

21

§ 15 Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Hypotéka – daňové odpočty úroků [online]. c2009 [cit. 12. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . 23 Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty [online]. [cit. 25. 05. 2009]. Dostupný na WWW: <www.mmr.cz/Bytova-politika/Programy-Dotace/Podpora-hypotek/1>. 24 z nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů. 22

17

byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehoţ koupi byla vyuţita tato podpora, musí po dobu jejího poskytování slouţit k trvalému bydlení ţadatele a musí být v jeho vlastnictví (v případě manţelství ve společném jmění) b) Podpora hypoték na pořízení nového bydlení25 S účinností k 1. 2. 2004 bylo nařízení vlády č. 244/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů zrušeno, a proto ţádosti o tento druh podpory podané po 31. 1. 2004 nemohou být akceptovány. Stát poskytoval příspěvky k úrokům z hypotečního úvěru k podpoře nové bytové výstavby. Klient na to měl nárok po celou dobu splácení úvěru, nejdéle však po dobu 20 let. Následující tabulka zachycuje výši státní podpory, která závisí na výši úrokových sazeb a pohybuje se od 1 do 4 procentních bodů. Tuto výši vyhlašuje Ministerstvo pro místní rozvoj v daném kalendářním roce vţdy k 1. únoru příslušného roku a její výše záleţí na průměrné úrokové sazbě za předchozí rok. Tabulka 1: Výše státní podpory v závislosti na úrokové sazbě Průměrná úroková sazba Výše státní podpory na starší vybraných hypotečních úvěrů bydlení podle poskytnutých v předešlém NV č. 249/2002 Sb. roce

Výše státní podpory na nové bydlení podle NV č. 244/1995 Sb.

10 % a více

4 procentní body

4 procentní body

9 % - 9,99 %

4 procentní body

3 procentní body

8 % -8,99 %

4 procentní body

2 procentní body

7 % - 7,99 %

3 procentní body

1 procentní bod

6 % - 6,99 %

2 procentní body

neposkytuje se

5 % - 5,99 %

1 procentní bod

neposkytuje se

méně než 5 % neposkytuje se neposkytuje se Pramen: zpracováno podle údajů SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, str. 54-55

Další tabulka uvádí přehled o výši státní podpory od počátku poskytnutí hypotečních úvěrů do roku 2010.

25

Podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby [online]. [cit. 25. 05. 2009]. Dostupný na WWW: .

18

Tabulka 2: Výše státní úrokové podpory hypotečního úvěru v letech 1995 - 2010 První čerpání hypotečního úvěru v termínu

Výše státní podpory na Průměrná výše úrokové starší bydlení podle NV č. sazby z hypotečního úvěru 249/2002 Sb.

Výše státní podpory na nové bydlení podle NV č. 244/1995 Sb.

říjen 1995 - 31. 1. 2001

10,20 %

-

-

1. 2. 2000 - 31. 1. 2001

8,80 %

-

4%

1. 2. 2001 - 31. 1. 2002

7,97 %

-

2%

1. 2. 2002 - 31. 1. 2003

6,73 %

3%

1%

1. 2. 2003 - 31. 1. 2004

5,52 %

2%

0%

1. 2. 2004 - 31. 1. 2005

4,93 %

1%

0%

1. 2. 2005 - 31. 1. 2006

4,16 %

0%

0%

1. 2. 2006 - 31. 1. 2007

4,18 %

0%

0%

1. 2. 2007 - 31. 1. 2008

4,86 %

0%

0%

1. 2. 2008 - 31. 1. 2009

5,64 %

0%

0%

1. 2. 2009 - 31. 1. 2010 1% Pramen: zpracováno podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj ČR

0%

Z tabulky vyplývá, ţe úrokové dotace v čase klesaly do konce ledna roku 2009, aţ se ustálily na úrovni 0 %. U podpory hypoték pro mladé lidi na starší bydlení nebyla v posledních letech 2005 – 2008 úroková dotace poskytována, jelikoţ průměrná úroková sazba hypoték se pohybovala pod hranicí 5 %. V roce 2008 se úrokové sazby přehouply přes uvedenou hranici a v roce 2009 začala být podpora opět vyplácena, protoţe průměrné úrokové sazby v roce 2008 dosáhly úrovně 5,64 % ročně. U podpory hypoték na pořízení nového bydlení se jiţ neposkytuje úroková sazba od 1. 2. 2003 díky nízkým úrokovým sazbám pod uvedenou hranici 7 %.

2.5 Hypoteční zástavní listy Hypoteční úvěry řadíme mezi dlouhodobé úvěry, a tak pro hypoteční banky představují dlouhodobé pohledávky. Aby se hypoteční banky nedostávaly do problémů se svou finanční rovnováhou a se svou likviditou, je zapotřebí mít proti nim odpovídající dlouhodobé zdroje jejich poskytování. Jeden z nich představují hypoteční zástavní listy (dále HZL), které jsou upraveny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. Zákon o dluhopisech 26 definuje HZL následovně: „Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona. Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat“. Dále zákon vymezuje: „Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího

26

§28 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech.

19

činnost bank se sídlem v České republice.“. V ČR emitují HZL banky, kterým bylo uděleno oprávnění od ČNB. Hypoteční zástavní listy se od ostatních dluhopisů liší tím, ţe jejich jmenovitá hodnota včetně úroků je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou opět zajištěny zástavním právem k nemovitosti nepřevyšující 70 % ceny zastavené nemovitosti. Hypoteční zástavní listy patří mezi nejbezpečnější investiční instrumenty, protoţe jsou méně rizikové zásluhou bezpečnosti v zajištění pohledávek z hypotečních úvěrů, a jsou navíc zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Dalšími výhodami HZL jsou jejich fixní úročení a osvobození od daně z příjmů. HZL jsou likvidní, protoţe patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, coţ umoţňuje jejich drţiteli, aby je kdykoli prodal zpět emitované bance nebo přes obchodníka s cennými papíry na burze.27

27

Hypoteční zástavní listy [online]. c2009 [cit. 12. 04. 2009]. Dostupný na WWW: .

20

3 NOVODOBÝ

VÝVOJ

TRHU

HYPOTEČNÍCH

ÚVĚRŮ

V ČESKÉ REPUBLICE Tato kapitola je zaměřena na novodobý vývoj trhu hypotečních úvěrů v České republice od roku 1995. V té době Česká národní banka udělila bankám první licence k vydávání hypotečních zástavních listů. Následující podkapitola Vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 1995 – 2008 popisuje chronologicky vývoj hypotečního trhu v jednotlivých letech a jejich příčiny v růstu či poklesu poptávky po hypotečních úvěrech u fyzických osob. Informace o tomto vývoji jsem čerpala z Výročních zpráv Českomoravské hypoteční banky (později Hypoteční banky), Fincentrum Hypoindexu a částečně ze Zpráv o vývoji finančního trhu od Ministerstva financí ČR. Další podkapitola Vývoj hypotečních úvěrů v letech 1996 – 2008 v grafech a číslech navazuje na předchozí podkapitolu. Je souhrnně zachycena v grafech a číslech se stručným komentářem. Při výběru údajů v grafech a tabulkách jsem převáţně vycházela z dat Ministerstva pro místní rozvoj, Fincentrum Hypoindexu a ČNB. Je na místě připomenout, ţe ne všechny údaje jsou zcela úplné, protoţe některé banky nezveřejňují ze strategických důvodů veškeré informace o svém vývoji hypotečních úvěrů. Podkapitola Současný stav trhu hypotečních úvěrů v 1. čtvrtletí 2009 informuje o vývoji hypotečních úvěrů v jednotlivých měsících v prvním čtvrtletí 2009. Kapitola končí Prognózou budoucího vývoje, kde je vymezen můj náhled na budoucí směr vývoje.

3.1 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 1995 - 2008 Rok 1995 – 1998 Na českém trhu hypotečních úvěrů udělila v roce 1995 ČNB první povolení k vydávání hypotečních zástavních listů Českomoravské hypoteční bance. Tato banka začala poskytovat jako první hypoteční úvěry od roku 1996. Ke konci roku 1996 vlastnilo licenci k vydávání HZL uţ šest bankovních institucí. V té době byla hypotéka pro řadu lidí velkou neznámou a přístupná pouze malému okruhu klientů s vysokými příjmy. Navíc úrokové sazby se pohybovaly okolo 15 % a po dvou letech, v době tzv. „balíčkové“ krize, krátkodobě stouply aţ k 20 %. Ani zavedení státního příspěvku k úrokům z hypoték situaci příliš nepomohlo. Banky poskytly fyzickým osobám hypoteční úvěry v roce 1996 5 676 hypoték v objemu 4,42 mld. Kč, v roce1997 3 362 hypoték v objemu 3,622 mld. Kč a v roce 1998 4 639 hypoték v objemu 4,879 mld. Kč.

21

Rok 1999 V roce 1999 v prostředí hypotečních obchodů došlo k pozitivním změnám. Týkaly se jak celkové makroekonomické situace v ČR tak i samotné fungování českých bank. Počet poskytnutých hypotečních úvěrů občanům dosáhl v roce 1999 výše 6 103, jejich objem představoval 5,657 mld. Kč. Tomuto příznivému vývoji hypotečních obchodů napomohla i při stagnaci hospodářského růstu a zvyšování nezaměstnanosti řada faktorů. Důleţitým faktorem byl pokles ceny peněz na peněţních a kapitálových trzích, coţ se projevilo v poklesu průměrných úrokových sazeb z hypotečních úvěrů pod 10 % a zvýšení jejich dostupnosti obyvatelstvu. Trvalý pokles úrokových sazeb vedl k prudkému nárůstu zájmu investorů o jiţ dříve vydané HZL i o nově připravované emise. Díky zvyšující se lukrativnosti hypotečních obchodů získaly postupně tři další banky povolení k hypotečním obchodům. Nárůst počtu hypotečních bank vedl k zostření konkurence a k dalšímu nárůstu dynamiky hypotečních obchodů. Dále se rozšířily moţnosti odpočtu zaplacených úroků z hypotéky daňového poplatníka od základu daně z příjmů fyzických osob.

Rok 2000 Ve vývoji hypotečního bankovnictví v roce 2000 se odrazilo oţivení hospodářského růstu provázené rychlejším růstem příjmů obyvatelstva při nízké inflaci a zejména pokračující pokles úrokových sazeb. Úrokové sazby se v roce 1999 pohybovaly na průměrných 10,2 %, přičemţ v roce 2000 klesly na celoroční průměr 8,8 % a v závěru roku 2000 dokonce na 8,4 %. Významný vliv na situaci na českém hypotečním trhu mělo i značné zesílení konkurence – na trh vstoupily tři další hypoteční banky.28 Rostoucí zájem o hypoteční úvěry vedly nízké úrokové sazby s vysokou státní finanční podporou hypotečního úvěrování, protoţe podpora zůstala zachována ve výši 4 % bodů, coţ znamenalo sníţení úrokového zatíţení hypoték pod 5 %. Na zvýšený zájem o hypoteční úvěry koncem roku 2000 a v lednu 2001 měl vliv očekávaný pokles státní finanční podpory na 2 % body platný od 1. února 2001. Mírně se zvýšila poptávka po tzv. kombinovaných produktech, zejména po hypotečních úvěrech v kombinaci s ţivotním pojištěním. Hypoteční banky poskytly v roce 2000 fyzickým osobám 9 780 hypoték ve výši 10,383 mld. Kč.

Rok 2001 V roce 2001 zaznamenal hypoteční trh stálý růst. Úrokové sazby u hypotečních úvěrů výrazně klesaly, z průměrné výše okolo 7,6 % v prosinci 2000 na cca 6,6 % v prosinci 2001. Úrokové sazby nově poskytovaných hypoték však klesaly nejen díky příznivému vývoji peněţního trhu, konkurenčnímu

28

Ţivnostenská banka, Raiffeisenbank a GE Capital

22

boji o klienta mezi hypotečními bankami, ale také díky zavedení opatření České spořitelny, a.s, která v rámci programu TOP bydlení začala dotovat úrokové sazby. Ostatní banky na to pruţně zareagovaly a nabídly klientům srovnatelné podmínky. V důsledku nízkých úrokových sazeb došlo ke sníţení státní finanční podpory u hypoték na pořízení nového bydlení, která klesla ze 4 % bodů na 2 % body. Ale přesto celkový objem nově poskytnutých hypoték stále rostl. Občanům bylo poskytnuto 14 250 hypoték ve výši 14,728 mld. Kč.

Rok 2002 Pozitivní vývoj hypotečního trhu pokračoval i v roce 2002. Přes další sníţení státní finanční podpory na pořízení nového bydlení na 1 % bod v důsledku neustálého sniţování úrokových sazeb a díky vzniku nové formy státní finanční podpory ve výši 3 % bodů – podpora staršího bydlení pro osoby do 36 let, byl rok 2002 v celkovém počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů velmi úspěšný. Celkový hypoteční trh v porovnání s minulým rokem 2001 vzrostl o 22 %. Hypoteční úvěry posilnily svoji pozici na trhu úvěrových produktů a staly se standardním nástrojem k pořízení bydlení. Počet hypoték poskytnutých občanům činil 21 002 v objemu 22,533 mld. Kč. V tomto roce hypoteční banky uvedly na trh nové nabídky produktů. Nejvýznamnější z nich je poskytování hypotečního úvěru do plné výše ceny zástavy. Tento typ nového produktu jako první nabídla Českomoravská hypoteční banka. Následně pak obdobný krok učinila většina hypotečních bank. Koncem roku se počet hypotečních bank rozšířil na devět.

Rok 2003 Rok 2003 byl ve znamení dalšího růstu počtu i objemu hypotečních úvěrů. Počet nově schválených hypotečních úvěrů fyzickým osobám činil 31 478 ve výši 36,212 mld. Kč. Hlavními důvody zájmu o hypoteční úvěry byl pokles úrokových sazeb, obavy z růstu cen nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie a očekávané změny DPH. Důleţitým faktorem téţ bylo zvyšování reálných mezd, nevyřešená deregulace nájemného a zvětšující se nabídka kvalitních nemovitostí především z developerských projektů. Poklesem úrokových sazeb z hypotečních úvěrů došlo ke sníţení státní finanční podpory úvěrů na nové bydlení na 0 % bodů a podpora staršího bydlení pro mladé ţadatele do 36 let se také sníţila na 2 % body. Rok 2003 nepřinesl zásadní novinky na hypotečním trhu. Některé banky prodlouţily doby fixací úrokových sazeb aţ na 15 let. Klíčem k úspěchu bank je kromě zvýšení výnosů na klienta také úsilí o co nejširší nabídku produktů a flexibilní přístup k potřebám klientů. Ke konci roku 2003 vlastnilo licenci na vydávání HZL deset bankovních institucí. Přes výrazné konkurenční prostředí ovládají Českomoravská hypoteční banka, Česká spořitelna a Komerční banka většinu trhu s hypotečními úvěry. 23

Rok 2004 Rok 2004 byl také z ekonomického hlediska rokem úspěšným. Kurz české koruny posiloval, schodek platební bilance výrazně poklesl, meziročně se nezvyšovala míra nezaměstnanosti, rostly reálné mzdy a ukazatel HDP reálně meziročně vzrostl o 4 %. Ke konci roku 2004 poskytovalo hypoteční úvěry celkem 11 bank. Tyto banky celkem poskytly fyzickým osobám 40 985 hypoték ve výši 51,959 miliard Kč. Průměrná hypotéka pro fyzické osoby dosáhla částky 1 268 000 Kč. Za růstem poptávky po hypotečních úvěrech stál především stále příznivý vývoj úrokových sazeb. V prvním pololetí průměrná úroková sazba hypoték klesla aţ pod 4,5 %. Za rozhodující faktory podporující zájem o hypotéky lze povaţovat: rozšíření okruhu osob schopných pořídit si vlastní nemovitost a zadluţit se; inovace hypotečních úvěrů; zvyšující se nabídka kvalitních nemovitostí hlavně z developerských projektů; stagnující ceny nemovitostí; dále nenaplněná obava ze zvýšení cen nemovitostí po vstupu ČR do EU a stále nevyřešená deregulace nájemného. Dalším hybatelem hypotečního trhu se staly legislativní úpravy29 přijaté v roce 2004, které umoţnily bankovním institucím vstoupit na trh s novými produkty, např. tzv. americké hypotéky. Další změny související se vstupem do EU umoţnily bankám poskytovat hypotéky v zahraničí a také zajistit úvěr nemovitostí, které se nachází na území členského státu EU nebo jiného státu tvořícího EHS. V souvislosti se stále klesajícími úrokovými sazbami hypoték přestala být poskytována státní finanční podpora hypoték na pořízení nového bydlení30, podpora hypotečních úvěrů na pořízení staršího bydlení pro mladé osoby do 36 let31 se sníţila z 2 % bodů na 1 % bod. Tři banky – Česká spořitelna, Hypoteční banka, Komerční banka ovládly 83 % trhu s hypotečními úvěry.

Rok 2005 Předpoklady, ţe zvyšující se zájem o hypotéky bude provázet i rok 2005 se zcela naplnily. Hypoteční banky poskytly občanům celkem 51 026 hypotečních úvěrů ve výši 72,068 mld. Kč. Průměrná hypotéka pro fyzické osoby dosáhla výše 1 412 000 Kč (o 144 000 Kč více neţ v roce 2004). První pololetí tohoto roku bylo ze strany centrální banky ve znamení opětovného sniţování úrokových sazeb. Základní 2T repo sazba se na konci dubna dostala aţ na své minimum 1,75 %, v říjnu ji začala ČNB zvyšovat a koncem roku činila 2,25 %. V tomto období poklesu úrokových sazeb hypotečních úvěrů vyuţily domácnosti k intenzivnějšímu uzavírání smluv na hypoteční úvěry, protoţe úrokové sazby dosáhly svého historického minima (okolo 3,70 %). Rozvoj hypotečních úvěrů podpořily i měnící se ţivotní postoje lidí, kteří se nebojí dlouhodobého zadluţení, plánovaná deregulace

29

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Nařízení vlády 244/1995 Sb. 31 Nařízení vlády 249/2002 Sb. 30

24

nájemného, kdy trţní nájemné se často zdá nepřiměřeně vysoké v porovnání se splátkou úvěru a také demografický vývoj, kdy otázku bydlení začínají řešit populačně silné ročníky ze 70. let. Konkurence na trhu hypotečních úvěrů v ČR byla velmi silná, hypotéky koncem roku 2005 poskytovalo celkem 15 finančních institucí. Na hypotečním trhu stále figurovaly tři banky (Česká spořitelna, Hypoteční banka, Komerční banka) s podílem 82 %. V tomto roce hypoteční banky nabízely nové produkty, které usnadnily vyřízení úvěrů a moţnost většího přizpůsobení produktů poţadavkům klientů. Výsledkem je hypotéka na míru32, hypotéka bez doloţení příjmů, speciální hypotéka pro cizince a hypotéka pro mladé. Vzhledem k tomu, ţe průměrná úroková sazba za minulý rok 2004 klesla pod 5 %, je pro úvěry čerpané po 31. lednu 2005 tato státní finanční podpora na pořízení staršího bydlení pro mladé osoby do 36 let nulová.

Rok 2006 V roce 2006 došlo k nárůstu v objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů, i kdyţ úrokové sazby hypotečních úvěrů mírně vzrostly nad 4 %, a překročil tak poprvé v historii magickou hranici 100 miliard Kč. K důvodům pozitivního vývoje z předchozích let přibyly kromě příznivé výše úrokových sazeb dobrá situace ekonomiky a marketingové aktivity bank. Stále rostoucí poptávka domácností po těchto úvěrech je také zapříčiněná nabídkou nových úvěrových produktů a předpokládaným zvýšením sazby DPH na stavební práce spojené s bydlením. Na trh se objevil nový produkt tzv. hypotéka na hypotéku. Jedná se o refinancování stávající hypotéky a je vhodný především pro klienty, kterým se blíţí konec sjednané fixace úrokové sazby. V tomto roce hypoteční banky poskytly občanům celkem 67 344 hypotečních úvěrů ve výši 100,84 mld. Kč. Průměrná hypotéka pro fyzické osoby dosáhla výše 1 497 tis. Kč (o 85 tis. Kč více neţ v roce 2005). Konkurence na trhu hypotečních úvěrů je velmi silná, neboť hypotéky koncem roku poskytovalo celkem 17 finančních institucí. V zájmu zvýšení konkurenceschopnosti začínají banky více vyuţívat strategie multibrandingu33. Na českém hypotečním trhu dominují stále tři banky, jejichţ celkový podíl na trhu hypoték je okolo 80 %. Státní finanční podpora bydlení v oblasti hypoték zahrnovala pouze moţnost odpočtů zaplacených úroků z úvěrů poskytnutých na financování bydlení od základu daně z příjmů aţ do výše 300 tisíc Kč.

32

s novými parametry hypoték, jako je progresivní a degresivní splácení s variabilním nastavením nebo zavedení neúčelové části hypotéky 33 Jedna silná instituce (Hypoteční banka) poskytuje hypoteční úvěry pod značkou určitých firem.

25

Rok 2007 Rok 2007 se stal rokem rekordů. V ekonomice výrazně vzrostla spotřeba, lidé ochotně nakupovali a nebáli se zadluţit, jako by věděli, ţe míra zadluţení na hlavu v ČR je stále pod průměrem EU34. Rekordní byl trh nemovitostí. Důvodem příznivého vývoje byl velký nárůst poptávky po novém bydlení, který se odrazil v rekordním zvýšení objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Banky poskytly celkem fyzickým osobám 83 344 hypotečních úvěrů ve výši 142,289 mld. Kč, coţ ve srovnání s rokem 2006 představuje nárůst o 24 % v počtu a o 41 % v objemu. Průměrná hypotéka pro fyzické osoby dosáhla výše 1 707 tis. Kč (o 210 tis. Kč více neţ v roce 2006). Poptávku hypotečních úvěrů podporovaly hlavně nízké úrokové sazby, i kdyţ v průběhu celého roku vykazovaly rostoucí trend. Dále očekávaný růst úrokových sazeb, zvýšení DPH na stavební práce s účinností od ledna 2008, jenţ by měl vliv na zdraţení nové výstavby a také počínající skutečná deregulace nájemného. Hlavní roli na hypotečním trhu stále hrají tři banky – Česká spořitelna, Hypoteční banka a Komerční banka - a tyto banky půjčily občanům v loňském roce hypoteční úvěry v objemu 108,5 mld. Kč, coţ je 76 % trhu. Celkem na konci roku poskytovalo hypotéky 17 finančních institucí. V oblasti státní podpory je moţné uplatnit odpočty zaplacených úroků z úvěrů poskytnutých na financování bydlení.

Rok 2008 Rok 2008 byl ve znamení hypoteční krize. Její počátek lze nalézt ve Spojených státech amerických a prostřednictvím obchodů s balíčky tzv. subprime hypotékami35 a s rozvinutou globalizací se krize rozšířila do celého světa. České republice se dlouho vyhýbala, ale ve druhé polovině tohoto roku se jí zcela vyhnout nemohla. Krize v ČR se dotkla především v oblasti hypotečních úvěrů. Hypoteční trh nejen meziročně poklesl o 20 %, ale zaznamenal také změny. Ceny nemovitostí začaly pomalu klesat, coţ sice byla dobrá zpráva pro kupující, ale nedostupná z důvodu ztíţeného přístupu k hypotékám ze strany bank. Některé banky kromě uvádění nových produktů na trh přestaly nabízet rizikovější produkty, např. hypotéky na 100 % hodnoty zástavy nebo hypotéky kombinované s investičním či kapitálovým ţivotním pojištěním.36 Dynamika růstu hypotečního trhu se zpomalila, protoţe se lidé v roce 2007 hypotékami „předzásobili“, především v důsledku očekávaného zvýšení DPH na nové byty, stavební materiál a

34

podíl hypoték na HDP v EU za rok 2006 byl 50 %, v ČR 7,1 %. Hypotéky poskytované klientům s nedostatečnou úvěrovou historií, kteří by si standardní cestou nemohli hypotéku dovolit, nebo s chybějícími dokumenty (např. potvrzením o příjmech). 36 Shrnutí roku 2008: jaký byl hypoteční trh a co se dá očekávat [online]. c2009 [cit. 03. 06. 2009]. Dostupný na WWW: . 35

26

práce a v očekávání růstu úrokových sazeb. Mezi další faktory patří také obavy obyvatel z budoucího ekonomického vývoje, zpomalení růstu reálných příjmů a pokles zájmu o vybrané typy nemovitostí. ČNB zvýšila základní úrokovou sazbu na 3,75 % a ta se promítla i do rostoucích sazeb hypoték. Ve druhém pololetí přistoupila ČNB hned ke třem sníţením 2T repo sazby aţ na 2,25 %. Avšak úrokové sazby hypotečních úvěrů mírně rostly, coţ odráţí skutečnost, ţe banky přísněji posuzují rizika z poskytnutých hypoték a následně poţadují vyšší rizikovou prémii. Fyzickým osobám bylo poskytnuto celkem 64 497 hypoték ve výši 114 mld. Kč, tedy meziročně poklesl o 23 % v počtu a o 20 % v objemu. Navzdory klesajícímu hypotečnímu trhu vzrostla průměrná výše hypoték poskytnutých občanům na 1766 tis. Kč (o 59 tis. více neţ v roce 2007).

3.2 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 1996 – 2008 v grafech a číslech 3.2.1 Vývoj hypotečních úvěrů v počtu a objemu Přehled o celkovém vývoji hypotečních úvěrů v počtu a objemu poskytnutých fyzickým osobám, právnickým osobám a municipalitám v období 1996 - 2008 ukazuje následující tabulka č. 3. Tabulka 3: Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 1996 – 2008 Vývoj hypotečních úvěrů celkem Rok

Přírůstek v daném roce

Kumulativně ke konci roku

Počet (v ks)

Objem (v mil. Kč)

Počet (v ks)

Objem (v mil. Kč)

1996

4 928

7 838

6 188

9 088

1997

4 092

9 247

10 280

18 335

1998

4 988

10 987

15 268

29 322

1999

6 414

10 922

21 682

40 244

2000

10 228

18 180

31 910

58 424

2001

14 837

24 810

46 747

83 234

2002

21 545

30 311

68 292

113 545

2003

32 165

47 597

100 457

161 142

2004

41 815

68 126

142 272

229 268

2005

52 388

98 320

194 660

327 588

2006

69 189

140 660

263 849

468 248

349 606 416 054

652 300 830 611

2007 85 757 184 053 2008 66 448 178 311 Pramen: zpracováno podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj ČR

Přehled o vývoji nově uzavřených a podepsaných smluv hypotečních úvěrů fyzickým osobám za posledních 13 let znázorňuje následující graf č. 1. 27

Graf 1: Vývoj počtu poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám v jednotlivých letech Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám 1996 - 2008 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0

176,639 142,289

83,344

Počet hypoték (v ks) Objem hypoték (v mil. Kč) Průměrná výše hypotéky (v násobcích 10)

Pramen: zpracováno podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj ČR

Dynamika růstu objemu i počtu poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám neustále rostla od té doby, kdy banky začaly poskytovat první hypoteční úvěry. Významným impulzem pro rozvoj hypotečního trhu byl pokles úrokových sazeb (2T repo sazba, úroková sazba hypotečních úvěrů). Dalším růstovým faktorem byla státní finanční podpora, touha po kvalitnějším bydlení u mladých lidí, růst počtu developerských projektů, růst cen na trhu nemovitostí, růst reálných mezd a ochota domácnosti se zadluţit. Rok 2007 byl historickým rokem v počtu a objemu poskytnutých hypoték. Banky poskytly občanům celkem 83 344 hypoték v objemu 142,3 mld. Kč. Zlom nastal v roce 2008, kdy došlo k ochlazení zájmu o hypoteční úvěry. Občanům bylo poskytnuto 64 497 hypoték v objemu 113,9 mld. Kč, tedy v meziročním srovnání došlo k poklesu hypotečního trhu o 23 % v počtu a o 20 % v objemu. Důvodů pro pokles bylo mnoho, od rekordní srovnávací základny v předchozím období, aţ po makroekonomický vývoj a finanční krizi. Navzdory klesajícímu hypotečnímu trhu dosáhla průměrná výše hypotéky pro občany svého historického maxima, která činila 1 766 392 Kč (o 59 143 Kč více neţ v roce 2007). Celkově byl tento rok druhým nejúspěšnějším v historii poskytování hypotečních úvěrů. Od počátku činnosti tj. od roku 1996 hypoteční banky poskytly občanům 403 486 hypoték za necelých 584 miliard korun.

28

3.2.2 Hypoteční úvěry poskytnuté v krajích ČR ke konci roku 2008 Tabulka 4: Hypoteční úvěry poskytnuté fyzickým osobám v jednotlivých krajích ČR Hypotéky pro fyzické osoby Celkové údaje pro jednotlivé kraje

Počet hypoték celkem (v ks)

Smluvní jistina celkem (v tis. Kč)

Průměrná výše hypotéky na osobu (v Kč)

Počet lidí na hypotéku

Praha

109 528

211 098 150

1 927 344

11,1

Středočeský

26 719

37 469 448

1 402 352

45,4

Jihočeský

25 015

33 946 403

1 357 042

25,4

Plzeňský

23 921

30 323 582

1 267 655

23,6

Karlovarský

11 884

13 622 952

1 146 327

24,0

Ústecký

19 625

22 225 103

1 132 489

15,7

Liberecký

16 080

20 692 740

1 286 862

27,1

Královéhradecký

27 609

33 071 189

1 197 841

20,0

Pardubický

21 425

27 347 234

1 276 417

24,0

Vysočina

13 621

15 380 455

1 129 172

37,8

Jihomoravský

39 307

54 041 875

1 374 866

29,1

Zlínský

17 573

20 095 347

1 143 535

33,6

Olomoucký

20 421

25 128 961

1 230 545

31,4

Moravskoslezský

30 758

39 085 810

1 270 753

40,6

Celkem 403 486 583 529 249 Pramen: zpracováno podle údajů www.hypoindex.cz37

1 446 219

27,8

Tabulkový přehled informuje celkový počet a objem hypoték podle krajského členění ke konci roku 2008. Čtvrtý sloupec Průměrná výše hypoték vypovídá o tom, jak vysokou hypotéku lidé čerpali. Lidé v Praze čerpají vyšší hypotéky z důvodu vysokých cen bytů. V Ústeckém kraji jsou ceny nemovitostí jedny z nejniţších v ČR a nejrychleji rostou, proto vysvětluje malé mnoţství obyvatel na hypotéku a zároveň nízkou sjednanou jistinu. Údaj Počet lidí na hypotéku v pátém sloupci udává, kolik lidí v daném kraji připadá na jednu hypotéku. Představíme si průměrnou tříčlennou rodinu ţijící v ČR, znamená to, ţe v Praze má přibliţně kaţdá čtvrtá rodina hypotéku. V meziročním srovnání v roce 2008 z hlediska objemu poskytnutých hypoték nejvíce poklesla Praha (o 27,3 %). Naopak nejmenší pokles byl zaznamenán v Jihočeském kraji (5,4 %) a Libereckém kraji (10,4 %).38

37

Nejvíce hypoték: V Praze a Ústí [online]. c2008 [cit. 01. 06. 2009]. Dostupný na WWW: <www.hypoindex.cz/clanky/nejvice-hypotek-v-praze-a-usti/>. 38 Hypoteční trh v loňském roce poklesl o 20 % [online]. c2008 [cit. 01. 06. 2009]. Dostupný na WWW: .

29

3.2.3 Vývoj hypotečních úvěrů podle jednotlivých bank Graf 2: Vývoj poskytnutých hypoték českými bankami v letech 1996 - 2008

Pramen: zpracováno podle údajů www.hypoindex.cz39

Graf č. 2 znázorňuje vývoj počtu a objemu poskytnutých hypoték v jednotlivých letech. Pozornost je hlavně zaměřena na Českou spořitelnu, která zaţila v roce 2008 největší propad v poskytování hypoték. Aţ do roku 2007 si udrţela své první postavení na trhu z hlediska počtu i objemu poskytnutých úvěrů. V meziročním srovnání v roce 2008 poskytla Česká spořitelna téměř o 51 % méně hypoték a její celkový objem poklesl o více neţ 53 %. Výrazného propadu se dočkala také GE Money Bank – přes 24 % pokles počtu a 36 % pokles objemu. Z dalších velkých bank došlo k poklesu u Hypoteční banky o necelých 10 % v počtu a 2 % v objemu a Raiffeisenbank poskytla o 5,5 % méně hypoték a její celkový objem nepatrně poklesl o 0,14 %. Trţní podíl bank v poskytování hypoték podle objemu zachycuje následující graf č. 3. Graf 3: Tržní podíl bank podle objemu poskytnutých hypoték (v %) v roce 2008 Tržní podíly poskytovatelů hypoték podle objemu 2008 22.7%

Hypoteční banka, a.s. 16.8%

Komerční banka, a.s. Raiffeisenbank, a.s.

32.7%

Česká spořitelna, a.s. 16.5% 2.8% 3.5%

GE Money Bank, a.s.

5.0%

Pramen: zpracováno podle údajů Výroční zprávy Hypoteční banky 2008

39

Nejvíce hypoték ztratila Česká spořitelna [online]. c2008 [cit. 01. 06. 2009]. Dostupný na WWW: <www.hypoindex.cz/clanky/nejvice-hypotek-ztratila-ceska-sporitelna/>.

30

Na českém hypotečním trhu hrají hlavní roli čtyři banky - Hypoteční banka, Česká spořitelna, Komerční banka a nově Raiffeisenbank. Tyto čtyři nejsilnější instituce poskytly v roce 2008 občanům 56 373 hypotečních úvěrů v objemu 101 mld. Kč, coţ je 89 % trhu. Z hlediska objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů občanům v roce 2008 ovládá Hypoteční banka, která meziročně zlepšila své postavení na trhu a stala se jedničkou na domácím hypotečním trhu.

3.2.4 Vývoj úrokových sazeb (Hypoindex, 2T repo sazba, fixace) Neţ popíšu vývoj úrokových sazeb, dovolím se zmínit o projektu FINCENTRUM HYPOINDEX40, který mapuje vývoj českého hypotečního trhu. Sledují se ukazatele, jako jsou průměrné úrokové sazby, počty a objemy nově poskytovaných úvěrů, jejich průměrná výše či účel pouţití. Na projektu spolu s Fincentrem spolupracují a vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, Československá obchodní banka, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. Přináší aktuální praktické informace a pravidelné komentáře z oblasti hypotečního úvěru a financování bydlení. Jeho cílem je pomoci zájemcům o hypotéku i široké veřejnosti orientovat se na českém hypotečním trhu. Ukazatel HYPOINDEX je váţená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Následující graf zachycuje vývoj úrokových sazeb hypoték v čase od roku 2003 a vývoj úrokových sazeb pro jednoleté a pětileté fixace od roku 2005. Graf 4: Vývoj úrokových sazeb v závislosti na době fixace a jejich vazba na sazby ČNB 6.50% 6.00% 5.50% 5.00% 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00%

Vývoj úrokových sazeb hypoték a jejich vazba na sazby ČNB 5.93% 5.54% 5.38%

Všechny fixace Fixace 1 rok Fixace 5 let

1.75%

2T repo sazba

Pramen: zpracováno podle údajů Fincentrum Hypoindex a ČNB

40

Metodika FINCENTRUM HYPOINDEXu [online]. c2009 [cit. 01. 06. 2009]. Dostupný na WWW: .

31

Z grafu č. 4 je na první pohled zřejmé, ţe vývoj úrokových sazeb hypoték v posledních letech více méně kopíroval svým tvarem sazby ČNB41, nicméně od září 2008 přestal tento vztah fungovat. ČNB se snaţí svou měnovou politikou (sniţováním úrokových sazeb) rozhýbat zamrzající ekonomiku, ale komerční banky se do sniţování úrokových sazeb moc nehrnou. Banky sledují, jak na změnu sazby zareagují finanční trhy, a podle toho zváţí případné další kroky, a zároveň uvádějí 42, ţe sazby u hypoték nejsou přímo ovlivněny sazbami ČNB, ale vývojem ceny peněz na mezibankovním trhu. Tedy tvorbu úrokových sazeb komerčních bank neovlivňuje sazba ČNB, ale také riziko či úroveň sazeb na trhu. Zajímavá pozornost je také zaměřena na rozdíl mezi jednoletou a pětiletou fixací. V květnu roku 2005 představoval rozdíl mezi těmito zprůměrovanými sazbami 1,25 procentního bodu (p. b.), výhodnější byla jednoletá fixace (3,23 %). Jak je patrné z grafu č. 4, o pár měsíců později průměrné úrokové sazby hypoték pozvolna rostly, a zároveň se začal také zmenšovat rozdíl mezi sazbami pro jednoleté a pětileté fixace. V květnu 2006 tento rozdíl činil 0,86 p. b., v květnu 2007 činil 0,53 p.b. V únoru 2008 se obě křivky protnuly na úrovni 5,52 % p. b. Od tohoto měsíce nastoupil nový trend, rozdíl se dále zvětšuje opačným směrem. V prosinci 2008 činil rozdíl mezi úrokovou sazbou jednoleté a pětileté fixace 0,40 p. b.

3.2.5 Vývoj státní podpory vyplacené k hypotečním úvěrům Následující sloupcový graf č. 5 zachycuje vývoj státní podpory poskytované k hypotečním úvěrům na bydlení od roku 1996. Graf 5: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996

Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům (v mil. Kč) 600.0

463.9 496.4 472.5 384.3

400.0

343.6

274.4 177.6

200.0 0.8

34.0

174.4

95.9

76.7

24.0

0.0

Výše státní podpory Pramen: zpracováno podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj ČR

41

2T (dvoutýdenní) repo sazba - úroková sazba stanovená na půjčky ČNB komerčním bankám. Trh v roce 2009: zdražení hypoték se nechystá [online]. c2009 [cit. 01. 06. 2009]. Dostupný na WWW: 42

32

Na začátku 90. let byla neuspokojivá situace na trhu bydlení a přiměla minulé vlády ke spuštění několika podpůrných programů, které měly pomoci nastartovat ve financování v oblasti bydlení a povzbudit novou bytovou výstavbu. V průběhu několika let dospěl český trh nemovitostí, vzrostla ţivotní úroveň a zvýšila se dostupnost hypoték na bydlení, a z těchto důvodů docházelo k postupnému ukončování některých státních podpor. V roce 2003 stát dosáhl svého největšího maxima ve vyplácení státních příspěvků k hypotečním úvěrům a to v objemu 496,4 mil. Kč. Od tohoto roku se objem vyplacené státní dotace zmenšuje také díky poklesu úrokových sazeb hypoték navzdory rostoucímu počtu sjednaných hypotečních smluv.

3.3 Současný stav trhu hypotečních úvěrů v 1. čtvrtletí 2009 V lednu byl zájem o hypotéky niţší, banky poskytly hypotéky v objemu 4,6 mld. Kč, coţ v porovnání s lednem 2008 poklesl o 44 %. Průměrná výše hypotéky v porovnání s prosincem 2008 propadla téměř o 75 000 Kč na 1 717 923 Kč. Jedním z důvodů poklesu zájmu o hypotéky bylo čekání na znovu zavedenou státní podporu od února. Skupina klientů splňující podmínky pro státní podporu odloţila lednovou ţádost o hypotéku právě na únor. Úrokové sazby pokračují v trendu od poloviny loňského roku a neustále rostou. V únoru průměrná úroková sazba stagnovala a bylo zaznamenáno patrné zlepšení ve výsledcích hypotečních bank. Mnoţství i objem poskytnutých úvěrů vzrostly, celkově banky vyřídily 3204 nových hypoték v objemu 5,57 miliard Kč. Meziměsíčně také vzrostla průměrná částka hypotéky o 21 000 Kč. Hypoteční banky se snaţí svými zvýhodněnými sezónními akcemi nalákat nové klienty, poskytovat slevy na úrokových sazbách, nabídnout klientům 100 % slevu na poplatek za zpracování nebo neúčtují klientům poplatek za vyřízení, pokud se rozhodnou novým úvěrem refinancovat stávající hypotéku. V březnu nastalo dlouho očekávané sníţení úrokových sazeb, výrazně poklesl o 0,25 procentního bodu na 5,50 %. Jedná se o druhý největší meziměsíční pokles v historii sledování Hypoindexu. Objem hypoték vzrostl oproti únoru téměř o 26 % a oproti lednu o 39 %. Průměrná výše hypotéky mírně poklesla těsně pod hranici 1,7 mil. Kč.

33

Graf 6: Vývoj hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám v 1. čtvrtletí 2009 Vývoj hypotečních úvěrů v prvním čtvrtletí 2009 7,506

8,000 7,000 5,573

6,000 5,000 4,000 3,000 2,000

4,595 2,675

4,417 3,204

1,718

1,739

1,694

leden 09

únor 09

březen 09

Počet sjednaných úvěrů Objem sjednaných úvěrů (mil. Kč) Průměrná částka úvěru (tis. Kč)

1,000 0

Pramen: zpracováno podle údajů Fincentrum Hypoindex

Graf č. 6 znázorňuje vývoj hypotečních úvěrů v období leden – březen 2009. V prvním čtvrtletí roku 2009 hypoteční trh meziročně propadl o třetinu. Příčinou pro pokles objemu nově poskytnutých hypoték můţe být způsoben zhoršující se finanční situací ţadatelů (hodně lidí přišlo o práci, tudíţ neplánují koupi či výstavbu bytu/domu, nebo lidé nemají práci jistou a tak raději s těmito velkými výdaji vyčkávají na příznivější situaci, nebo podniky se potýkají s finančními problémy a nepouštějí se do investic, projektů a tak o úvěry neţádají v takové míře jako dříve). Za propadem trhu je také hlavně změna přístupu bank, které jsou vybíravější neţ dříve, přísnější při posuzování klientů a omezily rizikovější typy produktů, jako je například 100 % hypotéka. Hypoteční banky poskytly občanům celkem 10 440 úvěrů v celkovém objemu 17,678 mld. Kč. Od roku 1996 poskytly banky občanům celkem téměř 414 000 hypoték v celkovém objemu přes 501 miliard Kč. V období prvního čtvrtletí 2009 banky zavedly další novinky na hypotečním trhu – Hypotéka po webu, sluţba Bez faktur a sluţba Zrychlená výstavba. V oblasti úrokové sazby zůstávají jednoleté fixace nadále nejdraţší (5,76 %), proto je výhodnější sjednat hypotéku s pětiletou fixací úrokové sazby (5,37 %). Různé úrokové sazby při různých fixacích jsou bankou stanovovány spíše podle toho, jaký jejich další vývoj banka očekává. Pokud v následujících letech očekává jejich růst, bude klienty motivovat ke kratším fixacím (tj. u kratších fixací budou úrokové sazby niţší neţ u delších fixací). Pokud bude očekávat jejich pokles, bude je motivovat k delším fixacím. Aby na tom rozdílu pak banka mohla vydělat. Z pohledu státní finanční podpory vzrostla průměrná úroková sazba za rok 2008 nad 5 %, a proto od února 2009 začala být státní podpora hypoték pro mladé lidi na starší bydlení opět vyplácena ve výši 1 procentního bodu.

34

3.4 Prognóza budoucího vývoje Trh s hypotečními úvěry v ČR od zahájení jejich poskytování dlouhodobě a trvale rostl. Tento růst zastavila světová finanční krize, která uţ v posledním čtvrtletí roku 2008 přímo ovlivnila poptávku po hypotékách. Trh hypotečních úvěrů v prvním čtvrtletí 2009 meziročně poklesl téměř o třetinu. Další odhady o vývoji trhu jsou nyní velmi obtíţné, protoţe současná světová ekonomická krize významně ovlivňuje domácí ekonomiku a samozřejmě má dopad i na české banky. Na straně zájemců o hypoteční úvěr panuje nejistota, sami nevědí, co bude s jejich zaměstnáním. Proto raději vyčkávají na pokles úrokových sazeb a cen nemovitostí. Na straně bank jsou hypoteční banky obezřetnější, omezují některé rizikové produkty a přísněji hodnotí ţadatele o hypotéku. Aby si hypoteční banky mohly udrţet svoji pozici, snaţí se nalákat klienty různými akčními nabídkami, inovacemi produktů a poskytováním různých slev. Navzdory sniţování úrokových sazeb ČNB hypoteční banky ke sniţování úrokových sazeb nepřistoupí, protoţe si uvědomují aktuálně zvýšené riziko nesplácení hypotečních úvěrů. Zatím se předpokládá, ţe úrokové sazby budou víceméně stagnovat a celkový vývoj hypotečního trhu bude do konce roku stabilní, tedy ţádného překvapení se nedočkáme. Podle analytiků se reálně můţe výsledek objemu poskytnutých hypoték ke konci roku pohybovat v rozmezí 90 – 120 mld. Kč. Vzhledem k tomu, ţe české banky jsou hodnoceny jako nejzdravější finanční instituce v Evropě, neočekává se, ţe světová finanční krize můţe mít na české banky hlubší negativní dopad. Po odeznění finanční krize, coţ můţe trvat 1 – 3 roky, aţ se zastaví pokles HDP a ekonomika opět začne růst, oţiví se i český trh s hypotečními úvěry, protoţe poptávka klientů po novém bydlení trvá.

35

4 VLIV OBCHODŮ S HYPOTEČNÍMI ÚVĚRY NA PODNIKÁNÍ ČESKÝCH BANK Základem úspěchu kaţdé banky je mít vyváţený poměr rizikovosti, efektivnosti a obchodní úspěšnosti. Ve svém důsledku však stále prioritou zůstává zisk. K maximalizaci zisku přispívají dobré výsledky provozního zisku (rozdíl provozních výnosů a nákladů). Nejvýznamnějším přispěvatelem k zisku bank bývá čistý úrokový zisk (zhruba 60 %), dále pak čisté příjmy z poplatků a provizí (zhruba 30 %) a čistý zisk z obchodních operací. Zvláště u hypotečních úvěrů poskytovaných ve vyšších částkách a to obvykle jako dlouhodobé se splatností 20 let někdy i více let (neţ např. u spotřebitelských úvěrů), které představují pro banku i při niţší úrokové sazbě také vysoký finanční výnos. Příjmy z poplatků a provizí porostou, pokud banka poskytne klientům více hypoték, ale na druhou stranu s rostoucím počtem hypoték jí přibudou administrativní náklady. Při dané výši předpokládaného výnosu musí také banky podstupovat všechny moţné faktory, které by mohly banku ohrozit. Mezi rizikové faktory můţeme zařadit:43 úvěrové (riziko selhání smluvní strany tím, ţe nedostojí svým závazkům), úrokové (riziko poklesu úrokových výnosů při pohybu sazeb na finančních trzích), likviditní (neschopnost banky dostát svým splatným závazkům), operační riziko (riziko ztráty vyvolané nepřiměřeností nebo selháním vnitřních procesů, lidského faktoru) a riziko koncentrace. Vzhledem k povaze činnosti hypotečních bank jsou pro ně nejdůleţitější úvěrová a úroková rizika. Aby se mohly banky zcela vyhnout vzniku úvěrového rizika, vyuţívají při schvalování úvěrů systém Credit Scoring, který hodnotí klienta z hlediska jeho schopnosti splácet úvěr, nahlíţejí do různých úvěrových registrů, jako jsou např. Mezibankovní úvěrový registr pro fyzické osoby, Nebankovní registr klientských informací a zajišťují hypotéky zástavou nemovitostí. U úrokového rizika se banky snaţí udrţovat stejnou úrokovou marţi, tj. zajistit svou pozici mezi přijatými úroky a vyplacenými úroky. Rizika a náklady vyplývající z nesplácení hypotečních úvěrů významně ovlivňují celkový ekonomický výsledek kaţdé banky. V současné ekonomické situaci nemají nízké základní sazby ČNB vliv na úrokové sazby hypotéky. Banky si raději „drţí“ vyšší úrokové sazby, protoţe se snaţí vyšší rizika hradit z vyšších výnosů ve formě vysokých úroků od klientů.

43

Výroční zpráva Hypoteční banky, a.s. za rok 2008 [online]. [cit. 23. 5. 2009]. Dostupný na WWW: .

36

ZÁVĚR Hlavním cílem mé bakalářské práce byla analýza současného stavu a minulého vývoje hypotečních obchodů v nabídce komerčních bank v České republice. Tento cíl byl postupně naplněn v jednotlivých kapitolách práce, ze kterých je patrné, ţe skutečný vývoj hypotečního trhu u nás odstartoval aţ v roce 1995 zavedením zákona č. 84/1995 Sb., o dluhopisech, čímţ vytvořil potřebný legislativní rámec pro poskytování hypotečních úvěrů a vydávání hypotečních zástavních listů. Vstupem České republiky do Evropské unie vstoupil v platnost nový zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který upravil definici hypotečních úvěrů. Tato novela značně rozšířila moţnosti hypotečních úvěrů, vyuţít hypoteční úvěr na cokoliv a moţnost zajistit hypoteční úvěr zástavním právem k nemovitosti nacházející se na území států tvořící Evropský hospodářský prostor. Hypoteční úvěry jsou jedním z nejrozšířenějších úvěrových produktů na českém finančním trhu, díky nimţ občané mají moţnost financovat nemalou částku na bydlení. Hypoteční úvěry mají své výhody i nevýhody. Ţadatelé o úvěr by si měli dobře zváţit, zda si vezmou hypotéku za daných okolností, které banky nabízí. Výhodou hypotečních úvěrů na financování vlastního bydlení jsou nízké úrokové sazby v porovnání s jinými druhy úvěrů, moţnost získání velké částky cizích zdrojů za výhodných podmínek, rozloţení splátek na dlouhé období a tím pádem nízká splátka a moţnost vyuţít státní finanční podpory. Nevýhodou je zadluţení hypotečním úvěrem na velmi dlouhou dobu, po kterou nemusí být podmínky splácení fixní, a můţe tak dojít ke zvýšení úrokové sazby a tím i k nárůstu splátek nebo ke změně státní finanční podpory, a dále ţe úvěr většinou nepokryje celou cenu nemovitosti. Hypoteční trh zaznamenal u nás v posledních několika letech rozmach, jak v počtu a objemu poskytnutých hypotečních úvěrů, tak i v pestrosti nabízených produktů. Zvýšený zájem o hypotéky byl podpořen celou řadou různých faktorů: neustálé sniţování úrokových sazeb, vznik státní finanční podpory, růst reálných mezd, rostoucí nabídka kvalitních nemovitostí především z developerských projektů, růst cen na trhu nemovitostí, nevyřešená deregulace nájemného a ochota domácnosti se dlouhodobě zadluţit. Rok 2007 byl historickým rokem v počtu a objemu poskytnutých hypoték. Od loňského roku se dynamika růstu hypotečního trhu zpomalila. Důvodů pro pokles je mnoho, od rekordní srovnávací základny v předchozím období, aţ po makroekonomický vývoj a finanční krizi. Světová finanční krize v posledním čtvrtletí 2008 se České republice zcela nevyhnula a negativně ovlivnila poptávku po hypotékách. Hypoteční trh meziročně propadl. Mezi příčiny propadu můţeme zařadit zhoršující se finanční situaci ţadatelů o hypotéku, dále také změny přístupu bank vůči klientům, které se staly obezřetnější a omezily poskytování rizikovějších typů produktů. S rychlým růstem hypoték a zhoršující se ekonomickou situací klientů vzrostla celková zadluţenost. S největší pravděpodobností se český trh s hypotečními úvěry oţiví aţ po odeznění finanční krize, protoţe zájem 37

lidí o nové bydlení trvá. V současné době jednotlivé produkty na našem hypotečním trhu procházejí neustálým vývojem. Banky stále uvádějí na trh nové produkty a snaţí se navzdory vyšším úrokovým sazbám nalákat nové klienty svými zvýhodněnými sezónními akcemi, poskytováním slev na úrokové sazby nebo poplatky za zpracování. Základním úspěchem bank jsou dobré výsledky provozního zisku, které přispívají k obchodní úspěšnosti, ale na druhé straně banky musí také předcházet moţným rizikům, které významně ovlivňují celkový ekonomický výsledek kaţdé banky. Přínosem této práce je aktuálně informovat zájemce o hypotéku a klienty o refinancování stávající hypotéky, kteří by se chtěli blíţe seznámit s problematikou současného hypotečního trhu.

38

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Monografie [1] DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. vydání. Praha : Linde Praha, a. s., 2005. 681 s. ISBN 80-7201-515-X.

[2] POLIDAR, V. Management bank a bankovních obchodů. 2. vydání. Praha : Ekopress, s.r.o., 1999. 450 s. ISBN 80-86119-11-4.

[3] SŮVOVÁ, H. Specializované bankovnictví. 1. vydání. Praha : Bankovní institut, a.s., 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6.

[4] SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vydání. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2005. 123 s. ISBN 80-247-1097-8.

[5] SYROVÝ, P., NOVOTNÝ, M. Osobní a rodinné finance. 1. vydání. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2003. 171 s. ISBN 80-247-0478-1.

Legislativní předpisy [6] ZÁKON č. 190/2004 Sb., o dluhopisech [7] ZÁKON č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů [8] ZÁKON č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů [9] NAŘÍZENÍ VLÁDY č. 244/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů [10] NAŘÍZENÍ VLÁDY č. 249/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů

Internetové a jiné zdroje (Články a citace z www) [11] Co je hypotéka [online]. c2008 [cit. 18. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . [12] Hypoteční trh v loňském roce poklesl o 20 % [online]. c2008 [cit. 01. 06. 2009]. Dostupný na WWW: . [13] Hypoteční zástavní listy [online]. c2009 [cit. 12. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . [14] Hypotéka – daňové odpočty úroků [online]. c2009 [cit. 12. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . [15] Kdo může hypotéku získat [online]. c2009 [cit. 18. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . [16] Kombinované produkty [online]. c2008 [cit. 19. 05. 2009]. Dostupný na WWW: <www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/produkty/uvery-pro-obcany/kombinovaneprodukty/>. [17] Metodika FINCENTRUM HYPOINDEXu [online]. c2009 [cit. 01. 06. 2009]. Dostupný na WWW: . [18] Moravec, Julius. Hypotéka krok za krokem IX. (Splátky hypotéky) [online]. c2007 [cit. 15. 05. 2009]. Dostupný na WWW: . 39

[19] Moravec, Julius. Hypotéka krok za krokem XI. (Čerpání úvěru) [online]. c2007 [cit. 15. 05. 2009]. Dostupný na WWW: . [20] Nejvíce hypoték ztratila Česká spořitelna [online]. c2008 [cit. 01. 06. 2009]. Dostupný na WWW: <www.hypoindex.cz/clanky/nejvice-hypotek-ztratila-ceska-sporitelna/>. [21] Nejvíce hypoték: V Praze a Ústí [online]. c2008 [cit. 01. 06. 2009]. Dostupný na WWW: <www.hypoindex.cz/clanky/nejvice-hypotek-v-praze-a-usti/>. [22] Podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby [online]. [cit. 25. 05. 2009]. Dostupný na WWW: . [23] Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty [online]. [cit. 25. 05. 2009]. Dostupný na WWW: <www.mmr.cz/Bytova-politika/Programy-Dotace/Podpora-hypotek/1>. [24] Seznamy hypotečních bank [online]. c2009 [cit. 12. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . [25] Shrnutí roku 2008: jaký byl hypoteční trh a co se dá očekávat [online]. c2009 [cit. 03. 06. 2009]. Dostupný na WWW: . [26] Trh v roce 2009: zdražení hypoték se nechystá [online]. c2009 [cit. 01. 06. 2009]. Dostupný na WWW: . [27] Typy hypoték [online]. c2009 [cit. 12. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . [28] Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s. za rok 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004 [online]. [cit. 23. 5. 2009]. Dostupný na WWW: . [29] Výroční zpráva Hypoteční banky, a.s. za rok 2005, 2006, 2007, 2008, 1. čtvrtletí 2009 [online]. [cit. 23. 5. 2009]. Dostupný na WWW: . [30] Zajištění hypotéky [online]. c2009 [cit. 12. 04. 2009]. Dostupný na WWW: . [31] Zpráva o vývoji finančního trhu v roce 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 [online]. [cit. 26. 5. 2009]. Dostupný na WWW: .

40

SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK ČR

Česká republika

EU

Evropská unie

EHS

Evropské hospodářské společenství

ČNB

Česká národní banka

HZL

hypoteční zástavní listy

NV

nařízení vlády

DPH

daň z přidané hodnoty

p. b.

procentní bod

ks

kusů

Kč

koruna česká

tis.

tisíc

mil.

milion

mld.

miliarda

SEZNAM GRAFŮ Graf 1: Vývoj počtu poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám v jednotlivých letech ..........28 Graf 2: Vývoj poskytnutých hypoték českými bankami v letech 1996 - 2008 ......................................30 Graf 3: Trţní podíl bank podle objemu poskytnutých hypoték (v %) v roce 2008 ................................30 Graf 4: Vývoj úrokových sazeb v závislosti na době fixace a jejich vazba na sazby ČNB ...................31 Graf 5: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996 ................................................32 Graf 6: Vývoj hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám v 1. čtvrtletí 2009 .........................34

SEZNAM TABULEK Tabulka 1: Výše státní podpory v závislosti na úrokové sazbě ..............................................................18 Tabulka 2: Výše státní úrokové podpory hypotečního úvěru v letech 1995 - 2010 ...............................19 Tabulka 3: Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 1996 – 2008 ............................................27 Tabulka 4: Hypoteční úvěry poskytnuté fyzickým osobám v jednotlivých krajích ČR.........................29

41