Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku
Rozdíly pohledu vyhláškového a tržního oceňování na hodnotu nemovitostí Bakalářská práce
Autor:
Alice Bémová Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Pavel Zídek
Duben, 2015
Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
Alice Bémová
V Praze, dne 30. 4. 2015
2
Poděkování Děkuji vedoucímu této práce panu Ing. Pavlu Zídkovi za jeho vstřícnost, ochotu, pomoc a odborné vedení při vypracování této práce. Dále bych chtěla poděkovat za cenné rady a odbornou pomoc panu Ing. Ivanu Čiperovi a panu Doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za konzultaci korekcí.
3
Anotace Bakalářská práce se skládá z teoretické a praktické části. Teoretická část se informativně zabývá jednotlivými principy oceňování, rozdíly výsledných ocenění a formální náležitosti obou těchto ocenění. Praktická část je zaměřená na jeden segment nemovitostí, na němž je demonstrováno ocenění oběma způsoby (na tržních principech a dle cenového předpisu), a jejich finální zhodnocení a porovnání. Klíčová slova: administrativní cena, cena dle vyhlášky, cena zjištěna, cenový předpis, nákladová metoda, obvyklá cena, porovnávací metoda, tržní cena, tržní hodnota nemovitosti, výnosová metoda oceňování nemovitosti
Annotation The Bachelor thesis consists of theoretical and practical part. The theoretical part deals with various principles of valuation, differences of final valuations and formalities of both of these valuations. The practical part is focused on one segment of real estates, on which valuation of both types is applied (on principles of trade according to the price regulation ) and its final evaluation and comparation. Key words: Administrative costs, Comparative method, Cost Method, Established price, Income Method, Market value, Market value of the property, Price according to price regulativ, Real estate valuation
4
OBSAH ÚVOD......................................................................................................................................... 8 A.
TEORETICKÁ ČÁST ...................................................................................................... 10
1.
HISTORIE A VÝVOJ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V ČR ....................................... 10
1.1.
Období volného kapitalismu......................................................................................... 10
1.2.
Období socialismu ........................................................................................................ 10
1.3.
Období demokracie....................................................................................................... 12
1.3.1. Ohodnocení metodikou SRN .................................................................................... 12 1.4.
Současnost .................................................................................................................... 12 PRÁVNÍ ÚPRAVA V ČR................................................................................................ 13
2. 2.1.
Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách .................................................................................. 13
2.2.
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ................ 14
2.3.
Prováděcí vyhláška 3/2008 Sb...................................................................................... 15 ZÁKLADNÍ POJMY ....................................................................................................... 16
3. 3.1.
Nemovitost ................................................................................................................... 16
3.1.1. Součást nemovitosti .................................................................................................. 16 3.1.2. Příslušenství nemovitosti .......................................................................................... 17 3.2.
Pozemek ....................................................................................................................... 17
3.2.1. Pozemek podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. ................................................. 17 3.2.2. Pozemek podle zákonu o oceňování nemovitostí ..................................................... 17 3.3.
Parcela .......................................................................................................................... 18
3.4.
Stavba ........................................................................................................................... 18
3.4.1. Životnost stavby ....................................................................................................... 19 5
3.4.2. Opotřebení stavby ..................................................................................................... 20 3.5.
Rodinný dům ................................................................................................................ 20
3.6.
Byt ................................................................................................................................ 21
3.7.
Cena a hodnota ............................................................................................................. 21
3.7.1. Cena .......................................................................................................................... 21 3.7.2. Hodnota .................................................................................................................... 22 B.
ANALYTICKÁ ČÁST ..................................................................................................... 23
4.
ÚČELY OCENĚNÍ .......................................................................................................... 23
5.
PODKLADY PRO OCENĚNÍ ......................................................................................... 24
6.1.
Administrativní oceňování ........................................................................................... 25
6.1.1. Nákladová metoda .................................................................................................... 25 6.1.2. Výnosová metoda ..................................................................................................... 27 6.1.3. Porovnávací metoda ................................................................................................. 27 6.1.4. Kombinace nákladové a výnosové metody .............................................................. 28 6.2.
Tržní oceňování ............................................................................................................ 29
6.2.1. Nákladová metoda .................................................................................................... 29 6.2.2. Výnosová metoda ..................................................................................................... 31 6.2.3. Metoda porovnávací ................................................................................................. 35 7.
PARAMETRY TRHU...................................................................................................... 36
8.
KOMPARACE METOD Z POHLEDU TRŽNÍHO I VYHLÁŠKOVÉHO .................... 38
8.1.
Nákladová metoda ........................................................................................................ 38
8.2.
Výnosová metoda ......................................................................................................... 38
8.3.
Porovnávací metoda ..................................................................................................... 38
8.4.
Komparace .................................................................................................................... 40 6
9.
ANALÝZA ZJIŠTĚNÝCH HODNOT ............................................................................ 53
ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 54 C.
PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 56
Odhad ceny obvyklé bytu ......................................................................................................... 57 Odhad ceny obvyklé objektu k bydlení .................................................................................... 75 D.
ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ V PLZNI .............................................................. 93
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ........................................................................................ 104 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................................ 106 Zadání bakalářské práce ......................................................................................................... 107
7
Úvod Potřeba znát hodnotu statků a služeb vznikala již s rozvoji primitivních civilizací. Tehdy stanuly první otázky ,,kolik a za kolik“ a zdali platit libovolnými komoditami či stanovit pevně předepsaná pravidla pro obchod. S problematikou zjišťování hodnoty nemovitosti se v běžném životě alespoň jednou setká asi každý. Nemovitosti jsou oceňovány za účelem zjištění jejich hodnoty, potažmo ceny. Tento výsledek, ať už v podobě znaleckých posudků nebo ocenění, má široké uplatnění. Jedná se především o využití pro finanční úřady, soudy, exekutory, banky, pojišťovny, notáře, dražebníky, insolvenční správce atd. Téma Rozdíly pohledu vyhláškového a tržního oceňování na hodnotu nemovitostí je velice obsáhlé díky nejrůznějším aspektům a hlavně širokou škálou nemovitostí. Lze ho totiž pojmout z více pohledů a zaměřit se na nejrůznější problematiky kolem oceňování, které je nepřeberné množství. V této práci se tedy bude jednat čistě o hlavní rozdíl metod obou těchto způsobů oceňování, včetně jejich základních aspektů, postupů a využití. Teoretická část bude tedy převážně popisná. Komparace rozdílů obou metod je následně patrna na příkladech v praktické části. Ta má za úkol na vybraném segmentu nemovitostí názorně ukázat rozdíly jak v postupu, tak ve výsledku ocenění tržním způsobem i podle cenového předpisu. Pro co nejlepší patrnost rozdílů mezi oběma metodami je zde vybraným segmentem byt 3+1 panelové zástavby v Plzni. Tento segment byl vybrán zejména pro svoji četnost, díky níž lze na stejném prvku sledovat změnu v čase cen tržních i zjištěných. Pro ještě lepší průkaznost výsledků byly vybrány byty pouze v sídlištích Košutka a Bolevec (k. ú. Bolevec a část k. ú. Plzeň). V těchto sídlištích, na rozdíl např. od městských částí Slovany či Doubravka, jsou pozemky pod domy již ve spoluvlastnictví vlastníků bytů, zároveň se jedná pouze o plochy, zastavěné budovami, nikoliv navazující pozemky. Rovněž zasíťování je v těchto lokalitách shodné. Z těchto důvodů se tento výběr jeví jako nejlepší z důvodu jeho bezproblémovosti. Bakalářská práce bude, vedle úvodu, závěru a formálních náležitostí, strukturovaná do více kapitol. První kapitola uvede do historie oceňování nemovitostí a její vývoj na našem území. Druhá kapitola objasní legislativu, třetí pak základní pojmy. V dalších kapitolách bude brán zřetel už na samotné metody oceňování nemovitostí.
8
Zde budou popsány způsoby oceňování, o které se nám v práci jedná, tedy ocenění nemovitosti tržním způsobem a vyhláškou, a to především jejich účel, metody a nezbytné podklady potřebné k ocenění. V praktické části bude stručně představena vybraná oceňovaná nemovitost včetně charakteristiky lokality, budou zde shrnuty technické i realitní parametry a prezentovány podklady, jež byly pro zpracování ocenění použity. Následovat budou vypracované ocenění oběma způsoby a jejich celkové zhodnocení a shrnutí celé práce bude obsaženo v závěru bakalářské práce. V této práci nejčastěji vycházím z odborné literatury o oceňování nemovitostí prof. Ing. Alberta Bradáče, působícího na VUT v Brně, jež je nejčastějším autorem nebo alespoň spoluautorem publikací v tomto oboru. A též z publikací Ing. Petra Orta, Ph.D., působícího na BIVŠ v Praze, který patří k předním odborníkům na oceňování majetku a je vedoucím autorem Cenových map České republiky. Hlavním cílem této práce je tedy prokázat, zda je vyhláška schopna reflektovat měnící se trh s nemovitostmi a jestli je schopna nahrazovat cenu tržní. A naopak, zdali tržní cena může nahradit vyhlášku. Co je v každém případě přínosem. Při vypracovávání této práce byla v teoretické části použita převážně popisná forma, dále pak porovnání, syntéza, dedukce a analýza dat získaných poznatků a výsledků.
9
A.
TEORETICKÁ ČÁST
1. Historie a vývoj oceňování nemovitostí v ČR V této kapitole je sepsán stručný přehled cenových předpisů a vývoj oceňování na našem území od konce 19. století až po současnost
1.1. Období volného kapitalismu Jeden z prvních důležitých cenových předpisů bylo Nařízení ministrů práv, věcí, vnitra a orby č. 175/1897 Sb., říšských zákonů a nařízení, o odhadech nemovitostí, tzv. odhadní řád. Toto nařízení platilo do rozpadu Rakousko – Uherska dále pak i v prvních patnácti letech samostatného Československa. Dalším z vládních nařízení bylo to č. 100/1933 Sb., o odhadu nemovitostí v exekučním řízení. Pro
současnost
je
pak
prvním
důležitým
mezníkem
zavedení
tzv.
stopceny.
Jednalo se o nařízení předsedy vlády bývalého protektorátu č. 175/1939 Sb., o zákazu zvýšení cen ze dne 20. 6. 1939. Toto nařízení zakazovalo zvyšovat ceny při převodu mezi občany na území ČR postavených do 20. 6. 1939 v osobním vlastnictví (tzn. vlastnictví uspokojující potřebu občana, např. jeden rodinný domek) do roku 1964 v soukromém vlastnictví (tzn. ostatní vlastnictví občana, především výrobní prostředky, jako např. továrna, druhý automobil, atd.). Toto nařízení platilo v některých případech až do roku 1984.
1.2. Období socialismu Dalším přelomovým obdobím byl rok 1960, kdy vznikla ČSSR, s níž přišla i nová ústava a nové zákony. O čtyři roky později nabyl účinnosti nový občanský zákoník č. 40/1964, který v základu platil ještě donedávna. V tomto období se ohledně oceňování nemovitostí kladl veliký důraz na rozdíl mezi osobním a soukromým vlastnictvím (viz. odstavec 1. 1.) a na právní subjekt (tzn. zda-li se jednalo o převod občan – občan nebo občan – stát). Občanský zákoník č. 40/1964 s sebou v návaznosti přinesl i vyhlášku č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Ta stanovovala ceny za jeden metr čtvereční obytné nebo zastavěné plochy podle tříd kvality. Zatřídění se
10
provádělo podle charakteristických znaků kvality za pomoci stanovených tabulek pro třídy kvality. Tyto tabulkové ceny byly pevné. O pět let později byla tato vyhláška nahrazena vyhláškou č. 43/1969 Sb., která byla prakticky stejná jako vyhláška č. 73/1964 Sb.. Byla také založena na třídách kvality, ale proběhl tu nárůst cen za měrnou jednotku a změnily se i některé detaily k výpočtu zjištěné ceny. Tato vyhláška platila 15 let, tedy do roku 1984. Charakteristické pro vyhlášky minulého režimu bylo nepřizpůsobení se tržním cenám a jejich úmyslná regulace. Ceny stanovené vyhláškou byly nejvyšší a jejich překročení znamenalo neplatnost právního úkonu. To vedlo k nelegálnímu prodeji za vyšší ceny, než byly uvedeny v kupní smlouvě. Výměr Českého a Slovenského cenového úřadu č. 315/126/78, o cenách porostů a výměr č. 120/47/79, o cenách pozemků a jeho rozšiřující výměr č. 982/80, nahradily oceňování nemovitostí ve stopcenách. Od roku 1984 se ustoupilo od klasifikace podle tříd a byla zavedena metoda pracující s oceňováním podle počtu tzv. bodů. To záviselo na typu konstrukce, počtu podlaží a provedení stavby. Hodnota bodu byla 1 koruna československá. Počet bodů stanovených pro jednotlivé konstrukce a vybavení byl neměnný. Výsledek zjištěných bodů se vynásobil
zastavěnou
plochou
podlaží.
Vyhlášky
na
bázi
této
metody
platily až do roku 1994. První hlavní vyhláška postavena na těchto principech byla č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků, která nabyla účinnosti 1. 1. 1985. Touto vyhláškou bylo ukončeno oceňování nemovitostí ve stopcenách. Tento cenový předpis byl doplněn velmi stručnou vyhláškou č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim, která, bez zvláštních ustanovení, odkazovala na platný předpis. Poslední předrevoluční vyhláškou byla vyhláška č. 182/1988 Sb. nahrazující č. 128/1984. Tato vyhláška se od předchozí lišila jen v detailech. Významnější změnou bylo např. zvýšení základní ceny za jeden bod.
11
1.3. Období demokracie Po
listopadu
1989
skončilo
období
centrálně
plánované
ekonomiky a
započal
přechod k tržnímu hospodářství. To vzbudilo potřebu nové právní úpravy oceňování nemovitostí. K 1. 9. 1990 byla vydána vyhláška č. 316/90 Sb., platící do 1. 1. 1991. Tehdy nabyla účinnosti vyhláška č. 526/1990 Sb., o cenách, který umožnil svobodné sjednávání cen, jelikož tvorbu cen určoval trh. V této době započala vlna restitucí vyvlastněného soukromého majetku původním majitelům a privatizace státního majetku.
1.3.1. Ohodnocení metodikou SRN Toto hodnocení, resp. hodnocení Rakouska, které je prakticky totožné, bylo ustanoveno vyhláškou č. 589/1990 Sb., které platilo do 30. 10. 1994. Velmi obecně shrnuto se v tomto případě jednalo o nešťastné začátky tržního oceňování. Zahraniční zájemce se o nemovitost na českém území nemohl zajímat jako fyzická osoba, nýbrž jako právnická. Nemovitost se poté ocenila podle cenového předpisu a zjištěná cena se převedla na tehdejší německou měnu, marky. Tento postup byl označen chybně za tržní oceňování.
1.4. Současnost Důležitou vyhláškou byla č. 178/1994 Sb., která zavedla oceňování staveb podle účelu užití. Měnou jednotkou se stal 1m3 obestavěného prostoru. Mimo nákladový způsob ocenění zde byl zaveden i výnosový. Tento předpis se používal u domů s nájemními byty. Výsledná cena zde byla aritmetickým průměrem ceny zjištěné nákladovou metodou a ceny zjištěné výnosovou metodou. Všechny navazující vyhlášky dodnes více či méně tento přístup dodržují. Dalším významným rokem pro současné oceňování nemovitostí byl rok 1998. V tento rok nabyl, k datu 1. 1., účinnosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Oceňování nemovitostí je tedy v současnosti upravováno zákonem, nikoli už jen vyhláškou. Zákon 151/1997 řeší hlavně případy, kdy stanovení ceny výslovně nařizují právní předpisy. Jedná se tedy o ocenění pro potřebu a účely státní správy, nikoli pro tržní účely.
12
Tento zákon byl doplněn ještě různými prováděcími vyhláškami, např. vyhláškou č. 3/2008 (tzv. oceňovací vyhláška), kterou později mění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a 460/2009. Ta nejaktuálnější je vyhláška č. 199/2014 s účinností od 1. 10. 2014. Je zde nutno uvést i zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (tzv. stavební zákon), který nahradil zákon č. 50/1976 Sb.. A nakonec nový, velmi diskutovaný, občanský zákoník č. 89/2012, který přináší změny například v podobě návratu zákona před rokem 1951 o tom, že stavba je součást pozemku.
2. Právní úprava v ČR Tato kapitola se věnuje právní úpravě zabývající se oceňováním nemovitostí a problematikou s ním spojenou. Nejedná se o podrobný výčet zákonů a vyhlášek, nýbrž o přiblížení obsahů základních dokumentů potřebných při oceňování. Znalost následujících zákonů je pro znalce a odhadce nutná, z důvodu korektního způsobu oceňování. Je též objektivním nástrojem pro kontrolu práce znalců a odhadců ze strany státu. Oceňování nemovitostí se řadí mezi odborné činnosti, stanovující určitému předmětu nebo souboru předmětů jejich hodnotu. Ocenění se provádí převážně za účely výměru daní, aktivace v podnikatelském účetnictví, pro určení hodnoty při prodeji, koupi či pronájmu nemovitosti, pro řešení právních sporů, stanovení částky pro pojištění či zajištění úvěru, exekuce, atd. Hlavními právními předpisy pro oceňování nemovitostí jsou:
2.1. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách V účinnosti od 1. 1. 1991. Tento zákon se vztahuje na sjednávání cen, kontroluje je a reguluje. Definuje cenu jako: „Cena je peněžní částka“: •
sjednaná při nákupu a prodeji zboží;
•
zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji.
(§ 2 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách)
13
Předmětem tohoto zákona je v přesném znění podle §1 36: „Zákon se vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a služeb (dále jen "zboží") pro tuzemský trh, včetně cen zboží z dovozu a cen zboží určeného pro vývoz.“ 1
2.2. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů V účinnosti od 1. 1. 1998. Tento zákon se vztahuje na případy, kdy stanovení ceny nařizují právní předpisy, jedná se tedy o oceňování pro potřeby státní správy. Nejedná se o ocenění pro tržní účely. Zákon o oceňování majetku rámcově vymezuje obecné základní zásady, není tudíž příliš rozsáhlý. Jsou zde popsány způsoby oceňování včetně základních pojmů s nimi spjatých a je zde ponechán prostor pro změnu pomocí podzákonných ustanovení. Za nedostatky zákona o oceňování majetku se mohou jevit absence sankcí za nedodržení jeho ustanovení a nezmíněné subjekty provádějící oceňování. Oceňování podle zákona se neuplatní v situacích tržního sjednávání cen nebo v případech, kdy je z určitých důvodů žádané oceňování jiným způsobem, než stanovuje tento zákon. Citace definice obvyklé ceny ze zákona č. 151/1997 Sb.: ,,Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1
http://portal.gov.cz/app/zakony/zakon.jsp?page=0&fulltext=&nr=526~2F1990&part=&name=&rpp=100#sezna m
14
Tato definice pak byla v novele zákona č. 303/2013 Sb. upravena v textu právě poslední větou.
2.3. Prováděcí vyhláška 3/2008 Sb. V účinnosti od 1. 2. 2008, tzv. celým názvem vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provádění některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č.441/2013 Sb., č.199/2014 Sb. Tato vyhláška upřesňuje zásady a postupy, jež ustanovuje zákon č. 151/1997 Sb., a to stanovení ceny, koeficientů, přirážek a srážek k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb. Celkově obsahuje 39 příloh. A další zákony:
Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících Úkolem zákona o znalcích a tlumočnících je „zajištění řádného výkonu znalecké a tlumočnické činnosti v řízení před státními orgány a orgány, na které přešly úkoly státních orgánů, jakož i znalecké a tlumočnické činnosti prováděné v souvislosti s právními úkony občanů nebo organizací.“ (§ 1, odst. 1, zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících) Nevztahuje se na podávání posudků upravených jinými předpisy nebo nesloužícím potřebám řízení před státními orgány.
Katastrální zákon č. 344/1992 Sb. Katastrální zákon je právní dokument katastrálního úřadu České republiky. Jeho obsahem jsou práva, povinnosti a samotná činnost katastrálního úřadu. Pozdější novelizace ve znění zákonů č. 89/1996 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 120/2000 Sb., č. 220/2000 Sb., č. 53/2004 Sb., č. 342/2006 Sb., č. 186/2006 Sb., č. 269/2007 Sb., č. 8/2009 Sb., č. 227/2009 Sb. a č.227/2009 Sb. a č. 167/2012 Sb.
Stavební zákon č. 183/2006 Sb. Spravuje veškeré otázky kolem stavebního hlediska včetně územního plánování. Zákon byl dále novelizován ve znění zákonů č. 68/2007 Sb., č. 191/2008 Sb., č. 223/2009 Sb.,
15
č. 345/2009 Sb., č. 227/2009 Sb., č. 281/2009 Sb., č. 379/2009 Sb. a č. 424/2010 Sb., č. 420/2011 Sb., 142/2012 Sb., č. 167/2012 Sb. a č. 350/2012 Sb.
3. Základní pojmy 3.1. Nemovitost Jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. ,, Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“2 Nemovitost lze definovat též jako pozemky a stavby s dlouhodobou životností, charakteristické svou nepřemístitelností.
3.1.1. Součást nemovitosti Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Trvalé prostory jsou vždy součástí pozemku. V České republice byla však od roku 1951 zajímavá kuriozita, a to, že Stavba není součástí pozemku. To je podle nynějšího Nového občanského zákoníku neplatné a stavba je opět součástí pozemku (bylo tomu tak i před rokem 1951). Za součást stavby se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouží jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáž. Ta je buď součástí domu, je – li s ním provozně spojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím.3
§ 498, zákona č. 89/2012 Sb., odst. 1, Nový občanský zákoník ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. Vyd. Praha: Vydavatelství CEDUK, 1996, str. 13 2 3
16
3.1.2. Příslušenství nemovitosti Není přesná definice o tom, co do příslušenství nemovitosti patří. O tom, zda se jedná o příslušenství, rozhoduje vlastník, podle toho či je nebo není užíváno s hlavní věcí.
3.2. Pozemek Je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí
územní správní jednotky,
hranicí katastrálního území,
hranicí držby,
hranicí vlastnickou,
hranic druhu pozemku popřípadě rozhraním způsobu druhu využití pozemků.4
3.2.1. Pozemek podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. Podle tohoto zákona jsou pozemky definovány následovně:
stavební pozemek je pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem;
zastavěný stavební pozemek je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební
parcela
a
další
pozemkové
parcely
zpravidla
pod
společným
oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami;
plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.
3.2.2. Pozemek podle zákonu o oceňování nemovitostí Podle § 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se pozemky člení na:
stavební pozemky;
zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina);
lesní pozemky a zalesněné nelesní pozemky;
pozemky jakými jsou vodní nádrže a vodní toky;
Jiné pozemky, kterými jsou např. hospodářsky nevyužité pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál a bažina.5
4
§ 27/a zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon
17
3.3. Parcela Je pozemek, geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Pozemek se může skládat i z více parcel. Dělí se na:
Stavební parcelu
„stavební parcelou je pozemek, který je evidovaný v druhu pozemku, zastavěná plocha a nádvoří.“ 6
Pozemkovou parcelu
„Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou.“ 7
3.4. Stavba Definice stavby je přímo uvedena ve stavebním zákoně a v zákoně o oceňování nemovitostí. Pojem stavba je reprodukován v občanskoprávním a stavebně právním pojetím a proto je zdrojem mnoha nedorozumění. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdější předpisů (dále jen stavební zákon), definuje stavbu v sekci základních pojmů v §2 odst. 3 takto: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům je stavba pro reklamu.“ V Novém občanském zákoníku je o stavbě zmínka v § 506 odst. 1, kde: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“
§ 9 odst. 1 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku § 27 písm. c) zákona č. 344/1992 Sb. katastrální zákon 7 § 27 písm. d) zákona č. 344/1992 Sb. katastrální zákon 5 6
18
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve svém §3 dělí stavby na:
stavby pozemní, kterými jsou a) budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, b) venkovní úpravy,
stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru,
vodní nádrže a rybníky,
jiné stavby.
Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným užitím se
vychází
při
oceňování
ze
skutečného
užití
stavby.
Nejsou-li
zachovány
doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad. 8
3.4.1. Životnost stavby To znamená „dobu, jež uplyne od vzniku stavby (zpravidla od počátku užívání) do jejího zchátrání, za předpokladu, že po celou dobu byla prováděna běžná, preventivní, údržba“ 9 Životnost stavby je udávána v letech. Údaje pro předpokládanou životnost jednotlivých staveb jsou zaznamenány v přílohách č. 11 a 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb., např. životnost rodinných domů se zděnými, betonovými či ocelovými konstrukcemi je uváděna 100 let, zděné garáže 80 let, kopané studny 100 let, atd. Je třeba zmínit i pojem ekonomická životnost. Je to doba od vzniku stavby do jejího hospodářského zániku. To je doba obvykle kratší než technická životnost stavby. § 3, odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání, Brno: Akademické nakladatelství Cerm, s.r.o. Brno, 2008, str. 185 8 9
19
3.4.2. Opotřebení stavby Je
definováno
jako:
„skutečnost,
že
budova
stárnutím
a
používáním
postupně
degraduje a ztrácí svojí hodnotu. Opotřebení se obvykle udává v % z hodnoty nové budovy nebo poměrnou hodnotou.“ 10 V tomto případě se vyhláška a trh značně rozcházejí. Může nastat krajní situace, kdy se objekt blíží ke svému dožití. V tu chvíli už vyhláška nedokáže respektovat opotřebení větší než 85%. Trh ale ano. Nemovitost pak odpovídá už jen ceně pozemku, či ji dokonce snižuje z důvodu pozdějších nákladů vynaložených na její úplné odstranění. Je tu jiný pohled i na vybavení bytu. Vyhláška například neřeší, že je v objektu zastaralé nefunkční topení. Ocení ho, jako standardní vybavení. V tržním způsobu ocenění se toto projeví poklesem ceny nebo menším zájmem o tento objekt.
3.5. Rodinný dům Je definován vyhláškou č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v § 2, odst. 2, kde stavbami pro bydlení je bytový nebo rodinný dům. Rodinný dům: „dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“ Na tuto definici je při oceňování nemovitostí kladen velký význam z důvodu, že existuje mnoho domů, které jsou považovány za rodinné, přičemž svou povahou spadají do jiné kategorie Pojem Rodinný dům lze ještě doplnit pasážemi z vyhlášky č. 501/2006 Sb.: „Ke každé stavbě rodinného domu musí vést zpevněná pozemní komunikace, široká nejméně 2,5m a končící nejdále 50m od stavby.“ 11 „Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic nesmí být menší než 2m. ve zvlášť stísněných
KLEDUS R., Zjištění znehodnocení stavby nad běžnou míru opotřebení. Soudní Inženýrství Konference znalců ÚSI, [online]. [cit. 20-3-2013] Dostupné z: http://www.sinz.cz/archiv/docs/si-2004-01-19-23.pdf 11 Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, § 20 odst. 7 10
20
územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena na 4 m, pokud v žádných z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností.“ 12
3.6. Byt Je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 13 Definice pojmu se v právních předpisech objevuje ve dvou zněních. V zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů:
byt,
nebytový prostor,
jednotka,
rozestavěný byt,
společné části domu,
podlahová plocha bytu nebo rozestavěného bytu
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku:
byt,
nebytový prostor,
Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru
3.7. Cena a hodnota Při oceňování rozlišujeme termíny cena a hodnota.
3.7.1. Cena Cenu definuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku jako „peněžní částka, která je a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží (sjednaná cena) b) zjištěná
podle
zvláštního
předpisu
k
jiným
účelům
(zjištěná cena, resp. hodnota)“
12
Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, § 25 odst. 2
13
Ing. Petr Ort, Ph.D. – Oceňování nemovitostí na tržních principech
21
než
k
prodeji
Cena obvyklá
Cenou obvyklou je též tržní hodnota (více viz tržní hodnota)
Cena výchozí
Je cena novostavby. Proto se také neuvažuje s opotřebením
Cena reprodukční
Jinak nazývaná též jako reprodukční pořizovací cena. Definovaná: „Cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.“ 14
Cena administrativní
Je cena zjištěná podle cenového předpisu podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb.
Cena pořizovací
Též cena historická. Cena za věc v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používáno převážně v účetní evidenci.
Tržní cena
Tato cena se tvoří při konkrétním prodeji nebo koupi. Od ceny administrativní se může lišit.
3.7.2. Hodnota Je to určitá veličina vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami. Je zpravidla určena odhadem.
Věcná hodnota
Jinak řečeno časová cena nebo substanční hodnota je: „Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci“ 15 BRADÁČ, A. A FIALA, J., V. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 3, přepracované a doplněné vydání. Praha: LINDE PRAHA, a.s., 2004, str.74 14
22
Definici najdeme i v zákoně č. 563/1991 Sb., o účetnictví v § 25 odst. 4b): „Cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje.“
Výnosová hodnota
Definovaná jako: ,,součet diskontovaných budoucích příjmů z nemovitosti.“ 16 Jinak také nazývaná jako kapitalizovaná míra zisku, kterou vypočítáme jako: Cv = (zisk z nájmu nemovitosti za rok / úroková míra v % za rok) * 100%
Tržní hodnota
Tržní hodnota není skutečně zaplacenou cenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné, a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí.
B.
17
ANALYTICKÁ ČÁST
4. Účely ocenění Zde je seznam nejčasnějších případů, kdy je vyžadováno ocenění.
Daňové záležitosti
Pro výpočet daňového základu – daň z převodu nemovitostí, daň dědická, daň darovací
Účetní záležitosti
Ocenění aktiv ve formě nemovitosti pro vklad do společnosti
Financování a úvěrování
Záležitosti spojené se soudním rozhodnutím
KLEDUS R. Oceňování movitého majetku. Vysoké učení technické, Ústav soudního inženýrství. Brno. 2012, str. 16 – 17 16 BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm, s.r.o. Brno, 2008, str. 51 – 52 17 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. Přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str.75 15
23
Změna vlastnictví
Dědické řízení
Při dělení společného jmění manželů
Pro účely výkonu exekuce
Dělení podílového spoluvlastnictví
5. Podklady pro ocenění Níže uvedené podklady by měly být k dispozici při oceňování. Znalec/odhadce pak musí v posudku uvést přehled veškerých podkladů použitých při oceňování, včetně jeho názvu, obsahu, místa a data vydání. Jsou to zpravidla:
Výpis z katastru nemovitostí
Kopie katastrální mapy
Nabývací tituly
Geometrický plán
Projektová dokumentace
Radonový průzkum
Pasporty nemovitostí
Smlouvy (zejména nájemní, o věcném břemenu apod.)
Výpis z obchodního rejstříku
Informace z místního šetření
Fotodokumentace
Cenová mapa pozemků (pokud v dané lokalitě existuje)
24
6. Způsoby oceňování Současný stav oceňování nemovitostí vyplývá z vývoje trhu s nemovitostmi. Ten se u nás začal vyvíjet až po roce 1989. Do té doby mu zde byly nastoleny neustále nějaké legislativní překážky a poměr nabídky a poptávky se nemohl zdravě vyvíjet. Velký vliv na vývoj trhu u nás má hypoteční financování. Poskytování hypotečních úvěrů probíhá od roku 1996. V současné době se setkáváme se dvěma způsoby oceňování nemovitosti a to oceňování z pohledu vyhláškového a tržního. Výsledkem ocenění z pohledu vyhláškového je cena zjištěná (administrativní cena). Výsledkem ocenění z pohledu tržního je cena obvyklá (tržní hodnota).
6.1. Administrativní oceňování Oceňování podle administrativní vyhlášky není všeobecně ve světě moc rozšířené, až na Českou republiku a některé země východního bloku. Zjištěná cena zpravidla neodpovídá tržní hodnotě nemovitosti. Je obvykle vyšší než tržní cena. Ceny se od sebe liší někdy i 50 – 100%. Oceňování nemovitostí upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování nemovitostí a vyhláška č. 3/2008 Sb. V praxi se s tímto typem oceňování setkáváme v souvislosti s finančním úřadem, vypořádáním majetku, dědictví a vkladu do podnikatelského záměru. V §33 zákona č. 151/1997 Sb., je uvedeno, že finanční úřady shromažďují obsažené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě jejich prodeje v daňových spisech, které pak předávají Ministerstvu financí a Českému statickému úřadu. Údaje jsou pak zpracovány a výsledkem jsou indexy a koeficienty, se kterými je počítáno při oceňování, a které by měly být jakousi reflexí trhu. Jak přesné tyto údaje jsou, není zcela možné do detailu zjistit.
6.1.1. Nákladová metoda Postup při oceňování staveb nákladovým způsobem předepisuje vyhláška č. 460/2009 Sb., ve druhé části, § 3 - § 21.
25
Nákladová
metoda
by
měla
zohledňovat
technické
parametry
nemovitosti, konstrukce a vybavení. Ve vyhlášce je uvedený přesný rozsáhlý postup včetně vysvětlení a vzorců. Zde záleží na odbornosti znalce a jeho subjektivních názorech při posuzování kritérií. Zohledňuje se zde i opotřebení nemovitosti. Pro stanovení výsledných cen např. u budov a hal se používá tento vzorec: ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki * Kp ZCU …základní cena upravená ZC … základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3 vyhlášky, tzn. základní cena za m3 obestavěného prostoru budovy nebo haly a její standardní vybavení K1 … koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 vyhlášky K2 … koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu K4 … koeficient vybavení stavby K5 … koeficient polohový podle přílohy č. 14 vyhlášky Ki … koeficient změny ceny staveb podle přílohy č. 38 vyhlášky Kp … koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 vyhlášky Zjištěná základní cena se dále ještě snižuje o opotřebení podle přílohy č. 15 vyhlášky. Ta odkazuje na použití lineární nebo analytické, přičemž určuje, v jakých konkrétních případech má být jaká tato metoda použita. Analytická metoda se použije vždy, kdy je stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném stavu, nebo byla-li provedena nástavba, přístavba či vestavba. V ostatních případech se používá metoda lineární. Oceňování nákladovou metodou se používalo zhruba od roku 1994 do roku 2003 pro veškeré stavby. Tato metoda ovšem nebyla schopna odrážet ve svém výstupu faktory trhu, které ovlivňují ceny nemovitostí, a tak se od roku 2003přešlo spíše na porovnávací způsob ocenění.
26
6.1.2. Výnosová metoda Tento postup předepisuje vyhláška č. 460/2009 Sb., ve druhé části, § 22 a §23, kde dále stanovuje způsob výpočtu ceny, zjištění výnosu a míry kapitalizace pro dané období. Tato metoda se používá především pro objekty, které jsou kompletně nebo částečně pronajaté, pro ty, které ke dni ocenění nejsou pronajaty, ale lze je pronajmout (pokud to jejich technický stav dovoluje). Jedná se především o administrativní budovy, obchody, služby, vícebitové domy a budovy pro skladování, manipulaci a úpravu zemědělských produktů, halových garáží a dále. Výše nájemného za nepronajaté plochy se dopočítá do výše obvyklého nájemného podle §2 odst. 1, zákona o oceňování majetku. Výnosová metoda se počítá pomocí vzorce: CV = N/p * 100 CV …
cena zjištěná výnosovým způsobem
N…
roční nájemné
p…
míra kapitalizace v procentech (uvedena v příloze č. 16 vyhlášky v rozmezí 5 12%)
Zjištěné roční nájemné se sníží o: -
40% a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka
-
5% pokud nájemné nebylo sjednáno nebo je-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné fyzické či právnické osoby
Celková výše odpočtu však nesmí přesáhnout 50% z ročního nájemného.
6.1.3. Porovnávací metoda Postup při oceňování pomocí porovnávací metody upravuje vyhláška č. 460/2009 Sb., ve druhé části, § 24 - § 26a. Všechny objekty oceňované tímto způsobem musí být dostavěné a v kompletním stavu. Pokud tuto podmínku nesplňují, oceňují se výše uvedenou nákladovou metodou. Toto oceňování se provádí za pomoci hodnotících znaků, jakými jsou charakteristiky kvalitativních pásem a z nich vycházející hodnoty. Tyto parametry jsou zhodnoceny 27
v přílohách č. 18 – 20a vyhlášky. Jsou to např. index trhu (č. 18a, tab. č. 1), index konstrukce a vybavení (č. 20a, tab. č. 2), index polohy (č. 18a, tab. č. 2, 3, 4, 5, 6). Tento index se zabývá od polohy samotné nemovitosti, přes občanskou vybavenost, jakou jsou obchody, služby, kultura, až po veřejnou dopravu, nezaměstnanost či konfliktnost obyvatelstva. Měrnou jednotkou při výpočtu je 1 m3 obestavěného prostoru. Pro byty ve vícebytových domech pak 1 m2 podlahové plochy. V samotném postupu se do výpočtu dosazují dle dané situace jednotlivé indexy, přičemž znalec, či odhadce, podle svého odborného posuzování, aplikuje srážky či přirážky. Výsledky jednotlivých indexů se odvozují ze vzorce: I = It * Ip * Iv It …
index trhu
Ip …
index polohy
Iv …
index konstrukce a vybavení
I představuje index cenového porovnání a je důležitý pro výpočet ceny upravené CU = IPC * I CU …
cena upravená
IPC …
indexovaná průměrná cena (č. 20a, tab. č. 1)
Zjištěná výsledná cena je pak často nazývána administrativním odhadem a oficiálně ho můžou zhotovit jen soudní znalci a odhadci. Díky jeho pracnosti jsou již k jeho zpracování vytvořeny výpočetní programy, které práci usnadňují a urychlují.
6.1.4. Kombinace nákladové a výnosové metody Tento způsob oceňování vychází z vyhlášky č. 3/2008 Sb. a jedná se o kombinaci nákladového a výnosového způsobu. Tato vyhláška stanovuje použití této metody v případě ,, jeli pronajata celá stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, jejíž cena se zjistí nákladovým způsobem dle §3. Cena stavby se zjistí z ceny stavby zjištěné nákladovým způsobem bez koeficientu Kp a ceny stavby zjištěné výnosovým způsobem s tím, že způsob
28
výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 17, tab. č. 2 dle zatřídění do skupiny dle tab. č. 1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti.“18 Tento způsob se snaží co nejvíce přiblížit realitě. Zohledňuje náklady investované do vzniku nemovitosti, její údržbu i výnosy stavbou generované.
6.2. Tržní oceňování Definicí trhu je místo, kde se střetává nabídka s poptávkou. Tržní oceňování je tedy založeno na principech ekonomiky a reflexe soudobého trhu. Tržní ocenění se zcela liší od administrativního oceňování. „Tržní odhad nemovitostí udává reálnou hodnotu nemovitosti na trhu. Tržní odhad nemovitosti je tedy potřebný pro všechny účely krom daňových. Pro ty je nutné stanovit administrativní odhad, který ale nemusí reflektovat reálnou hodnotu nemovitosti. Tržní odhad nemovitosti poukazuje na stávající hodnotu nemovitosti na trhu, nepracuje tedy se zákonem danými tabulkami, ale objektivně přistupuje k problematice.“19 Tržní odkad se pro svou přesnost využívá pro účel obchodování s nemovitostmi. Oproti administrativnímu ocenění bývá cena nižší. Tržní ocenění totiž nepracuje se zákonem danými tabulkami, ale se situací na trhu. Mezi metody v tržním oceňování patří nákladová, výnosová a porovnávací.
6.2.1. Nákladová metoda Nákladové metody ocenění jsou založeny na odhadu nákladů, jejichž vynaložení je nezbytně nutné pro pořízení (výstavbu) předmětné nemovitosti či nemovitosti shodné. Při rozhodování obezřetného
investora
je
důležitým
faktorem
porovnání
nabídky
existující
nemovitosti s možností výstavby vlastní nemovitosti. Toto porovnání předpokládá možnost pořízení volného pozemku v dané lokalitě se shodnými vlastnostmi, zejména funkčním využitím. Výsledkem nákladového ocenění je zjištění reprodukční ceny staveb, která je
18
Vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) aktual. vydání k 1. 1. 2013, str. 30-31 Odhady nemovitostí, oceňování. Odhadce Praha 2010 [online]. [cit. 4-2-2013], Dostupné z: http://www.odhadcepraha.cz/k-cemu-slouzi-trzni-odhad-nemovitosti.html#zalozka1 19
29
tvořena součtem nákladů na výstavbu staveb a hodnotou nezastavěného pozemku. Současně se zjišťuje věcná hodnota.20 Principem této metody je kalkulace veškerých nákladů, které byly vynaloženy na výstavbu objektu. Pro výpočet se používá:
Podrobný položkový rozpočet
Propočet ceny
Individuální cenová kalkulace
Metody agregovaných položek
Podrobný položkový rozpočet se tvoří na základě jednotlivých položek stavebních prací. Pro vypracování této kalkulace je nutné mít kompletní stavební dokumentaci. Souhrnný rozpočet je pak tvořen následujícími složkami: -
Projektové a průzkumné práce
-
Provozní soubory
-
Stavební objekty
-
Stroje a zařízení
-
Umělecká díla
-
Vedlejší náklady
-
Ostatní náklady
-
Rezerva
-
Jiné investice
-
Náklady z investičních prostředků
-
Náklady z neinvestičních prostředků
Tato metoda je velmi pracná a však nejpřesnější ze všech. Propočet ceny je jednou z nejjednodušších nákladových metod. Jedná se o výměru celé stavby – obestavěného prostoru, zastavěné plochy, výšky, ke které se z katalogu THU (technicko-hospodářských ukazatelů) zjistí příslušná jednotková cena. Ceny z dřívějších dob se upravují za pomoci indexu.
KALABIS, Petr. Studie koexistence dvou oceňovacích systémů v ČR. Odhadce a oceňování majetku. 2011, roč. 17, č. 1, str. 33 – 41 20
30
Individuální cenová kalkulace ,,rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro každý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací“.21 Metody agregovaných položek je poměrně jednoduchá metoda, v níž se pracuje s užitými materiály a konstrukcemi. Není zde zcela potřebná projektová dokumentace, a však znalost použitých materiálů a konstrukcí. Ceny se pak tvoří v rámci jednotlivých celků (např. železobetonové základové pasy mají v této ceně pak obsažené bednění, výztuž a odbednění). Tímto způsobem se docílí celkem přesného a rychlého výsledku. Nákladová metoda se v praxi používá převážně jen u staveb nových nebo u těch s kompletní a pravdivou technickou dokumentace a ve směs se jedná o nově vystavěné budovy a haly, inženýrské a speciální pozemní stavby, rodinný dům a rekreační chata s obestavěným prostorem větším než 1 100 m3, rozestavěné stavby, garáže, studny a další.
6.2.2. Výnosová metoda Princip výnosové metody spočívá v předpokládání budoucího zisku, jež bude nemovitost do budoucna generovat. Čímž lze předpokládat, že čím vyšší, delší a jistější užitek bude, tím vyšší bude hodnota dané nemovitosti. Lze také říct, že se jedná o součet všech předpokládaných budoucích výnosů z nemovitosti, kapitalizovaných na současnou hodnotu. Jedná se především o prostory a objekty k pronájmu. Důležitými faktory pro tržní výnosové oceňování jsou rozsah a kvalita pronajímaných ploch. Protože např. nevyhovující vybavení nebo nevhodné příslušenství nemovitosti, hodnotu stavby nezvyšuje, naopak může dojít k opačnému efektu snížení hodnoty. Ve výpočtu výnosové hodnoty musíme přihlížet k několika faktorům. Těmi jsou např. časová hodnota peněz, riziko investice, možné změny výnosů a změny kapitalizačních měr, změny hodnoty nemovitosti, související s jejím technickým stavem, změnami právními, funkčními, ekonomickými, užitkovými atd.22
21
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání,
Brno: Akademické nakladatelství Cerm s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 99-150 22
Ort. P. a kolektiv autorů: Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha, Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o.,
2008
31
Při výpočtu výnosovou metodou rozeznáváme tyto typy výnosů:
Potencionální hrubý výnos – celkový výnos při maximálním využití nemovitosti za nejvyšší trvale dosažitelné nájemné)
Efektivní hrubý výnos – hrubý příjem snížený o předpokládané ztráty příjmu (neúplná obsazenost, neplacení nájemného)
Čistý provozní výnos – efektivní hrubý výnos snížený o provozní náklady a rezervy na úpravy a renovace
Čistý provozní výnos po odpočtu splátek – čistý provozní výnos snížený o roční splátky úvěru.
Jelikož tento přístup vychází z budoucího prospěchu generovaného nemovitostí, je nutno zjištěný výsledek přepočítat na současnou hodnotu. Tento přepočet je možný provést dvěma způsoby – kapitalizováním nebo diskontováním. Kapitalizování bude požito, pokud lze prezentovat jen jediný reprezentativní výnos. V případě,
kdy
je
k dispozici
více
jednotlivých
výnosů,
s možnou
proměnlivou
výší, se použije diskontování. Při kapitalizování se lze aplikovat dva způsoby, a to kapitalizování přímé (používané v České republice)
a
kapitalizování
výnosové
(používané
ve
světě),
přičemž
v obou
případech se využívá tzv. kapitalizační míry. Kapitalizování přímé Zde
je
předpoklad,
že
je
v daném
segmentu
trhu
rovnováha
mezi
ročním
výnosem a výnosovou hodnotou nemovitosti. Výnosovou hodnotu proto lze stanovit jako násobek ročního výnosu. VH = V * k VH …
výnosová hodnota nemovitosti
V…
roční výnos (odhad potencionálního hrubého výnosu, příp. efektivního hrubého výnosu)
32
k…
koeficient vyjadřující ustálený poměr mezi výnosem a hodnotou (stanoven na základě porovnání prodejních cen a dosahovaných průměrných výnosů z podobných nemovitostí)
Po vynásobení kapitalizační mírou může tato metoda fungovat jako indikátor případné úrovně výnosové hodnoty. Správnou výší kapitalizační míry zjistíme v příloze č. 16 vyhlášky, kde je stanovena pro jednotlivé typy nemovitostí (např. bytové domy -5%, nemovitosti pro obchod a administrativu -7%)
Kapitalizování výnosové Jedná se o výnosovou hodnotu nemovitosti plynoucí ze vztahu mezi očekávaným výnosem a současnou výnosovou hodnotou. Zde se uvažuje i o možných změnách v průběhu časového období, zpravidla 5 – 15 let. V tomto případě kapitalizace zahrnuje míru výnosnosti a návratnost a stanovuje se jako jejich součet nebo rozdíl, v závislosti na budoucí situaci. Výnosová hodnota s použitím tzv. věčné renty vychází z předpokladu, že po přerušení renty bude nemovitost možné prodat bez ztráty její hodnoty VH = V / iv VH …
výnosová hodnota
V…
výnos z nemovitosti
Iv …
míra výnosnosti
V případě diskontování jsou jednotlivé výnosy odúročeny na současné hodnoty a následně sečteny. K odúročení a přepočtu na současnou hodnotu se používá tzv. diskontní míra. Na rozdíl od míry kapitalizace se diskontní míra skládá jen z jedné složky a tou je výnosnost. Návratnost zde není zohledněna. Pro vyčíslení diskontní míry je nutno znát výši úrokové míry a zohlednit i vliv inflace.
33
Jedná se o způsob zvaný jako metoda diskontovaných peněžních toků nebo také metoda diskontovaného cash flow.
Pro snadnější pochopení situace je vhodné toho shrnutí: „Ocenění majetku z hlediska jeho výnosové schopnosti je zpravidla prováděno na základě dvou metod: přímé kapitalizace a/nebo diskontovaného cash flow. Obě metody jsou založeny na postupu, který odvozuje hodnotu majetku od jeho schopnosti produkovat požadovanou míru
výnosnosti.
Metoda
přímé
kapitalizace
je
aplikovatelná
v případech,
kdy
se jedná o zavedené majetky, které již vykazují určitou příjmovou stabilitu a k jejichž provozování nejsou nutné žádné větší investiční akce. Metoda diskontovaného cash flow se obvykle upřednostňuje před metodou přímé kapitalizace v případech, kdy se v budoucích obdobích očekávají větší investiční výdaje nebo existují podstatné výkyvy v ročních výnosech.“23
Oceňování podniku, jeho cíle a metody, Dostupné z: http://www.iuswiki.eu/tnh/pfuk/tnh/zkouska/nova/otazka-64 , bližší původ: American Appraisal http://www.americanappraisal.cz/client-solutions/216/ . 23
34
6.2.3. Metoda porovnávací Oceňovací metoda na základě porovnávání je v tržní ekonomice nejrozšířenější metodou. Slouží ke stanovení tržní ceny nemovitosti a je označovaná též jako komparativní), díky jejímu reflektování situace na trhu. Tuto metodu lze použít všude tam, kde je možnost srovnání, podobnost objektu jak v použití, tak v řešení a časová aktuálnost porovnávaných objektů. Porovnání vždy vychází z konkrétní oceňované nemovitosti, která je srovnávána s obdobnými nemovitostmi dostupnými v daném okamžiku na trhu nemovitostí. Při tomto porovnávání musí být vždy definována kritéria, podle kterých se objekt oceňuje. Nejčastěji to je kritérium polohy, stavu a velikosti nemovitosti, velikosti pozemku a jeho zasíťování, stáří nemovitosti, poměry v okolí nemovitosti. Jsou tu však i další parametry výrazně ovlivňující výslednou hodnotu, jako např. právní úpravy, technické parametry, občanská vybavenost, dopravní obslužnost, pracovní příležitosti, výhled, sociální poměry a další. Porovnání je buď přímé, nebo nepřímé. Přímé je mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí. Nepřímé je, když se jedná o soubor údajů o prodávaných nemovitostech a jejich cenách, který je přepracován na průměrnou standardní nemovitost, kterou je pak porovnávaná nemovitost oceňovaná. Je třeba zmínit korekční činitele, kteří vyhodnocují standarty, nadstandardy či podstandardy jednotlivých prvků v objektu. Zde je nutnost mít dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích podobných nemovitostí za obdobných podmínek. Proto je vhodné, aby si odhadce během své profesní praxe vytvořil vlastní databázi, vycházející ze skutečně zrealizovaných prodejů nemovitostí.
35
7. Parametry trhu V této kapitole si ještě jen stručně v bodech rozebereme některé výše nezmiňované body a už zde bude docházet k pozvolnému napojení na praktickou část. Jak už bylo zmíněno v úvodu, praktická část bude zaměřena na ocenění daného segmentu vyhláškou a na tržním principu. Vybraným segmentem je byt 3+1 panelové zástavby v Plzni, kvůli své bezproblémovosti díky přímému odfiltrování některých nežádoucích parametrů trhu. Funkční celek
Vyhláška – čím větší pozemek, který je součástí spoluvlastnických podílů a pozemků, tím vyšší cena. Například do ceny bytu v činžovním domě se započítává i dvůr za domem.
Trh – na trh s nemovitostmi tento parametr přílišný vliv nemá. Tržní cena zůstává stejná, ať už je dvůr ve vlastnictví či veřejný.
Pronájem objektu Pronájem objektu už byl výše zmíněn ve spojitosti s výnosovou metodou. V našem případě toto zohledňovat nebudeme, neboť zde je pronájem podstatou smlouvy. Opotřebení
Vyhláška – vyhláška je schopna pracovat s opotřebením jen do mezní hodnoty 85%. Opotřebení je zde uvedeno v jakých si rozmezích (pásmech), které skokově snižují cenu nemovitosti. Například cenový rozdíl mezi stavbou starou 29 a 30 let je dosti citelný.
Trh – trh pohlíží na opotřebení zcela ekonomickým pohledem. Čím větší opotřebení, tím menší výnos. Za hraniční opotřebení se zde bere moment, kdy stavba už přestává generovat výnos a naopak spíše vyžaduje náklady (ať už na odstranění či rekonstrukci).
Věcné břemeno V tomto případě se hodnota věcného břemena odečítá od celkové ceny. U bytů na běžném trhu tento bod prakticky odpadá, pokud se nejedná ze strany prodávajícího o cíleně závadné právní jednání. 36
Cenové mapy Cenovou mapou se určují ceny zejména stavebních. Ne každá obec ji však má zpracovanou. Cenová mapa obsahuje dvě části – textovou a grafickou.
Textová část obsahuje analýzu místního trhu včetně komentářů k možnostem dalšího rozvoje,
popis
mapového
podkladu,
soulad
evidovaného
stavu
v katastru
nemovitostí a skutečným stavem v danou dobu, zdroj cen použitý pro vypracování grafické části, popis postupu zpracování.
Grafická část obsahuje mapu stavebních pozemků na území obce (1 : 5 000), popisné údaje, ceny jednotlivých stavebních pozemků.
V našem případě tento bod nezohledňujeme, jednak proto, že Plzeň cenovou mapu nemá, a dále proto, že se zde jedná o byt a v tomto případě se už cena pozemku neřeší (pozemek pod domem je již ve spoluvlastnictví vlastníků bytů a zároveň se jedná pouze o plochu, zastavěné budovou, nikoliv navazující pozemky). Standardy Standardy jsou určeny kvalitou technického opotřebení, sociálním vybavením, pořadí podlaží, parkováním,
problémovými
komunitami,
lokalitou a další.
37
dopravní
obslužností
a
dostupností,
8. Komparace
z pohledu
metod
tržního
i
vyhláškového 8.1. Nákladová metoda Tato metoda patří mezi nejstarší. Je velice pracná a vyžaduje důkladnou odbornost odhadců, jelikož je zde potřeba obsáhlých technických znalostí okolo materiálů a technologií. V praxi samostatně nemá časté využití, spíše se používá jako dodatečná pro redukci a upřesnění zjištěné hodnoty. Ve vyhlášce jsou pro tuto metodu zpracované tabulky se standardy vybavení. Vyhláška však nedokáže odrážet rychlý vývoj technologií a různé specifické vlastnosti stavby. Proto některé konstrukce a vybavení vyhláška hodnotí jako standardní, kdežto trh už je hodnotí jako podstandardní nebo zcela nevyhovující.
8.2. Výnosová metoda Při
oceňování
výnosovým
způsobem
se
ve
vyhlášce
pracuje
s kombinací
nákladového a výnosového způsobu za pomoci vzorce CV = ( N/p ) * 100 p je zde míra kapitalizace (%) uvedena v příloze č. 16 vyhlášky. Při ocenění na tržním principu se zohledňuje více faktorů a provádí se analýzy možných vlivů. Díky tomu je toto ocenění schopno lépe odrážet tržní hodnotu.
8.3. Porovnávací metoda Základem porovnávací metody je sběr dat a informací z trhu s nemovitostmi. Vyhláška nedokáže trh zcela vystihnout. Pracuje proto s tzv. indexovanými průměrnými jednotkovými cenami, z kterých pak zjištěná cena vychází. Tato cena je pak ještě následně upravována pomocí následných koeficientů: -
Trh s nemovitostmi
-
Poloha nemovitosti
-
Index konstrukce a vybavení
38
Při administrativním oceňování je tedy jednoznačně předepsaná postup vyhláškou. Při tržním ocenění hodně aspektů závisí na odhadci, který zvažuje veškeré vlivy působící na hodnotu nemovitosti. Jedním ze základních rozdílů těchto dvou principů je používání vhodných měrných jednotek. Vyhláška vychází z obestavěného prostoru, kdežto u tržního ocenění záleží na zvolené metodě oceňování. Cenový předpis se aktualizuje zpravidla jednou ročně. Nedokáže však v sobě ve výsledné ceně zohlednit zájem a trendy ovlivňující ceny na trhu s nemovitostmi, který se neustále vyvíjí.
39
8.4. Komparace Pro lepší názornost je pro tuto práci vytvořena tabulka, mapující ceny bytů panelové zástavby v Plzni, zjištěné oběma způsoby za posledních 10 let. Následují ocenění vybraného bytu panelové zástavby v Plzni. Objekt je totožný u obou ocenění z důvodu jasného příkladu výsledné ceny u ocenění dle cenového předpisu a ocenění na tržních principech. Ocenění jsou zkrácena o jinak nutné náležitosti. Slouží zde jen jako ukázka výsledků. Na plné znění odhadů se pak zaměřuje praktická část. Ocenění dle cenového předpisu je vytvořeno za pomoci počítačového programu Delta–NEM, která slouží již téměř 15 let znalcům a odhadcům v oboru oceňování nemovitostí. Oceňuje podle všech vyhlášek o cenách nemovitostí počínaje vyhláškou č. 178/1994 Sb. po současnost. Další je ocenění na tržních principech, které je následně obsaženo i v praktické části
40
3+1
panel
Rekonstrukce
Kupní cena
24
ano
1 200 000,00 Kč
76,82 m2
20
ne
1 300 000,00 Kč
72 m2
23
ne
1 200 000,00 Kč
62,25 m2
24
ano
824 370,00 Kč
2
20
ne
996 213,83 Kč
23
ne
926 120,00 Kč
74,71 m2
24
ano
1 450 000,00 Kč
2
62,41 m
23
ano
1 150 000,00 Kč
72,13 m2
27
ano
1 350 000,00 Kč
73,82 m2
20
ano
1 600 000,00 Kč
74,71 m2
24
ano
973 572,62 Kč
2
62,41 m
23
ano
940 123,15 Kč
72,13 m2
27
ano
846 946,01 Kč
73,82 m2
20
ano
75,80 m2
26
ano
1 650 000,00 Kč
71,89 m2
23
ano
1 450 000,00 Kč
3
26
ano
1 650 000,00 Kč
3
71,89 m
23
ne
1 450 000,00 Kč
75,80 m2
26
ano
2
71,89 m
23
ano
75,80 m3
26
ano
3
23
ne
2
62,20 m
25
ne
1 770 000,00 Kč
61,99 m2
27
ne
1 740 000,00 Kč
62,40 m2
28
ano
1 960 000,00 Kč
2
27
ano
1 800 000,00 Kč
2
62,20 m
25
ne
1 212 353,44 Kč
61,99 m2
27
ne
1 229 697,08 Kč
62,40 m2
28
ano
1 248 889,55 Kč
2
62,10 m
27
ano
72,13 m2
28
ne
1 850 000,00 Kč
75,83 m2
31
ano
1 850 000,00 Kč
71,84 m2
28
ano
1 699 000,00 Kč
2
67,71 m
21
ano
1 720 000,00 Kč
72,13 m2
28
ne
1 554 061,40 Kč
2
75,83 m
31
ano
1 399 486,09 Kč
71,84 m2
28
ano
1 749 666,92 Kč
2
21
ano
1 567 097,94 Kč
76,82 m 2
72 m
3+1
panel
2006
trh
vyhláška
trh
3+1
3+1
panel
panel
2007
75,80 m
vyhláška
3+1
panel
71,89 m
3+1
panel
2008
trh
62,10 m
vyhláška
3+1
panel
panel
2009
trh
3+1
vyhláška
3+1
panel
67,71 m
41
Cena zjištěná
945 327,15 Kč
a
vyhláška
Stáří
62,25 m2
zm ěn
panel
Celková pod. plocha bytů
ro ku
3+1
2005
trh
kce
bě he m
Dispozice
1 356 480,38 Kč 1 341 232,13 Kč 1 148 281,79 Kč 1 165 635,11 Kč
1 201 517,25 Kč
3+1
panel
2010
trh
68,06 m2
26
ano
1 540 000,00 Kč
2
66,66 m
32
ano
1 600 000,00 Kč
75,80 m2
28
ano
1 895 000,00 Kč
62,57 m2
29
ano
2 190 000,00 Kč
2
26
ano
1 417 543,90 Kč
2
66,66 m
32
ano
1 538 166,11 Kč
75,80 m2
28
ano
1 638 877,44 Kč
62,57 m2
29
ano
1 048 566,34 Kč
2
30
ne
1 200 000,00 Kč
2
62,25 m
23
ne
1 595 000,00 Kč
62,25 m2
32
ano
2 100 000,00 Kč
62,25 m2
32
ano
1 520 000,00 Kč
2
30
ne
1 336 861,21 Kč
2
62,25 m
23
ne
1 436 451,17 Kč
62,25 m2
32
ano
1 397 305,34 Kč
62,25 m2
32
ano
1 395 678,53 Kč
2
40
ano
1 250 000,00 Kč
2
62,25 m
34
ano
1 700 000,00 Kč
62,25 m2
37
ne
1 380 000,00 Kč
62,25 m2
33
ano
1 370 000,00 Kč
2
40
ano
1 453 873,02 Kč
2
62,25 m
34
ano
1 453 873,02 Kč
62,25 m2
37
ne
1 720 341,64 Kč
62,25 m2
33
ano
1 531 000,55 Kč
2
62,25 m
30
ano
1 750 000,00 Kč
62,25 m2
28
ne
1 320 000,00 Kč
2
62,25 m
30
ano
1 520 000,00 Kč
62,25 m2
31
ano
1 620 000,00 Kč
68,06 m vyhláška
3+1
panel
62,25 m 3+1
panel
2011
trh
62,25 m vyhláška
3+1
panel
62,25 m 3+1
panel
2012
trh
62,25 m vyhláška
3+1
panel
panel
2013
trh
3+1
vyhláška
3+1
panel
panel
2014
trh
3+1
vyhláška
3+1
panel
2
62,25 m
1 637 834,83 Kč
62,25 m2
1 528 837,90 Kč
2
62,25 m
1 614 641,65 Kč
62,25 m2
1 751 349,68 Kč
2
62,25 m
34
ano
1 480 000,00 Kč
62,25 m2
33
ano
1 680 000,00 Kč
2
62,25 m
30
ne
1 580 000,00 Kč
62,25 m2
33
ano
1 690 000,00 Kč
2
62,25 m
1 144 178,56 Kč
62,25 m2
1 212 144,90 Kč
2
62,25 m
1 123 707,84 Kč
62,25 m2
1 312 873,85 Kč
42
Odhad ceny obvyklé bytu dle cenového předpisu
POSUDEK č. 1/2015 ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ PŘEDMĚT OCENĚNÍ Bytová jednotka č. 19 dispozičního řešení 3+1. Zastavěná plocha bytu 62,44 m2, obestavěný prostor celkem 150 m3. ZÁKLADNÍ ÚČEL OCENĚNÍ Objednatel u posuzovatele objednal odhad tržní hodnoty bytové jednotky v panelovém domě č. 1595/19, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č. p. 1595, 1596 a pozemku parc. č. 3680, 3681 podle LV 9845, pro k. ú. Bolevec, obec Plzeň, okr. Plzeň – město. Pro potřebu prodeje bytové jednotky. POUŽITÉ PODKLADY -
Výpis z KN Katastrálního úřadu Plzeň - město, List vlastnictví 9845, 9845 pro k. ú. Bolevec
-
kopie snímku katastrální mapy
-
Nabývací titul – smlouva kupní ze dne 10. 5. 2013, V-3413/2013-405 (přiloženo v příloze bakalářské práce)
-
skutečnosti a údaje zjištěné na místě při prohlídce
-
fotodokumentace pořízená při místním šetření
PROHLÍDKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 8. 2014 za přítomnosti pí. Baslové. Při prohlídce byla pořízena fotodokumentace. POZEMKY Pozemky se nalézají v k. ú. Bolevec, obec Plzeň, okr. Plzeň – město. V případě tohoto objektu je pozemek součástí vlastnictví bytu. Není zde proto potřeba pozemek oceňovat zvlášť.
43
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4 Index trhu:IT = P5 × (1 + Pi) = 1,000 i=1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11 Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,880 i=2
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
Pi 1,00 0,02 –0,10 0,00 0,00 –0,02 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
I. Pozemky a) Pozemky na LV 9845 – § 4 Parcely č. 3680, 3681 jsou řadové stavební pozemky pravidelného tvaru, zastavěné vlastními domy, terén je rovinatý.
44
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Plzeň - oblast 2 Základní cena pozemku: ZC = 2 380,– Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Index omezujících vlivů: IO = 1 + Pi = 1,000 i=1 Index polohy: IP = 0,880
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,880 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 2 094,4000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] kk 245 kk 244 Součet: 489 Pozemky na LV 9845 – určená cena:
Cena [Kč] 513 128,– 511 033,60 1 024 161,60 1 024 161,60 Kč
Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky na LV 9845 Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 1595/19 – spoluvlastnický podíl: 6 244 / 322 968
1 024 161,60 Kč 1 024 161,60 Kč 19 800,31 Kč
II. Byt a) Byt č. 1595/19– § 38 Byt je umístěn v 8.NP, vlevo na podestě. Dispozičně obsahuje kuchyni, 3 pokoje, předsíň, koupelnu, WC, lodžii a sklep. Vnitřní omítky jsou vápenné, obklady keramické v koupelně a kuchyni, okna plastová, dveře hladké. V pokojích a kuchyni je položena plovoucí podlaha, na soc.zařízení je keramická dlažba. Je zavedeno elektro 220 V, teplá a studená voda, kanalizace, telefon. V kuchyni je osazena linka se sporákem a digestoří a spižní skříň, byt je vybaven domovním telefonem a měřiči topných nákladů, jádro je betonové. Na předsíni je osazena šatní skříň Byt je v dobrém stavu, udržovaný. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 62,44 1,00 62,44
Název byt 45
lodžie sklep
6,00 1,27 69,71
1,00 0,10
6,00 0,13 68,57
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Počet obyvatel: 167 472 Základní cena (ZC): 23 111,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00* údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1985 Stáří stavby (y): 29 Koeficient pro úpravu (s): 0,855 9 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10): 0,855 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 19 759,91 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 0,880 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 68,57 × 19 759,91 × 1,000 × 0,880 = 1 192 344,59 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 1 024 161,60 Kč Spoluvlastnický podíl: × 6 244 / 322 968 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 19 800,31 Kč 19 800,31 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 212 144,90 Kč Byt č. 1595/19 – určená cena:
1 212 144,90 Kč
46
Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky na LV 9845 Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 1595/19 – spoluvlastnický podíl: 6 244 / 322 968
1 024 161,60 Kč 1 024 161,60 Kč 19 800,31 Kč
Ceny bytu bez odpočtu opotřebení: 1) Byt č. 1595/19 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
1 212 144,90 Kč 1 212 140,– Kč
Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: 1) Byt č. 1595/19 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
1 212 144,90 Kč 1 212 140,– Kč
B. Zjištěná cena: 1 212 140,– Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstědvanácttisícjednostočtyřicet Kč
47
Odhad tržní hodnoty bytu
POSUDEK č. 2/2015 ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ PŘEDMĚT OCENĚNÍ Bytová jednotka č. 19 dispozičního řešení 3+1. Zastavěná plocha bytu 62,44 m2, obestavěný prostor celkem 150 m3. ZÁKLADNÍ ÚČEL OCENĚNÍ Objednatel u posuzovatele objednal odhad tržní hodnoty bytové jednotky v panelovém domě č. 1595/19, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č. p. 1595, 1596 a pozemku parc. č. 3680, 3681 podle LV 9845, pro k. ú. Bolevec, obec Plzeň, okr. Plzeň – město. Pro potřebu prodeje bytové jednotky. POUŽITÉ PODKLADY -
Výpis z KN Katastrálního úřadu Plzeň - město, List vlastnictví 9845, 9845 pro k. ú. Bolevec
-
kopie snímku katastrální mapy
-
Nabývací titul – smlouva kupní ze dne 10. 5. 2013, V-3413/2013-405 (přiloženo v příloze bakalářské práce)
-
skutečnosti a údaje zjištěné na místě při prohlídce
-
fotodokumentace pořízená při místním šetření
PROHLÍDKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 8. 2014 za přítomnosti pí. Baslové. Při prohlídce byla pořízena fotodokumentace.
POZEMKY Pozemky se nalézají v k. ú. Bolevec, obec Plzeň, okr. Plzeň – město. V případě tohoto objektu je pozemek součástí vlastnictví bytu. Není zde proto potřeba pozemek oceňovat zvlášť. 48
POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI: Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 1 Lokalita
Sokolovská, Plzeň
Velikost bytu
63 m2
Dispozice
3+1
Stav bytu
rekonstruovaný
Umístění podlaží
8. patro
Typ domu
panelový, revitalizovaný
Nabídková cena
1 450 000,-Kč (23 016,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,9)
1 305 000,-Kč
Zdroj: Vlastní zpracování
Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 2 Lokalita
Žlutická, Plzeň
Velikost bytu
63 m²,
Dispozice
3+1
Stav bytu
původní
Umístění podlaží
6. patro
Typ domu
panelový, revitalizovaný
Nabídková cena
1 350 000,-Kč (21 430,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,9)
1 215 000,-Kč
Zdroj: Vlastní zpracování
49
Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 3 Lokalita
Žlutická, Plzeň
Velikost bytu
78,99 m2
Dispozice
3+1
Stav bytu
rekonstruovaný
Umístění podlaží
9. patro
Typ domu
panelový, revitalizovaný
Nabídková cena
1 690 000,-Kč (21 395,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,9)
1 521 000,-Kč
Zdroj: Vlastní zpracování
POROVNÁNÍ OBJEKTŮ: Oblast porovnání Upravená nabídková cena
Byt č. 1
koef.
1 305 000,-
Vlastnická práva Absolutní vl. Existence věcných břemen Ne Využití podle územního plánu Obytné
Byt č. 2
koef.
Byt č. 3
1 215 000,-
1 521 000,-
Absolutní vl.
Absolutní vl.
Ne
Ne
Obytné
Obytné
Ano
Ano
koef.
Kolaudační rozhodnutí
Ano
Lokalita
Lepší
0,9
Horší
1,1
Horší
1,1
Technický stav objektu Technická vybavenost objektu Další možný rozvoj nemovitosti Dopravní dostupnost, parkování Dopravní obslužnost (dochůdná vzdálenost)
Dobrý
1
Horší
0,9
Dobrý
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Omezený
1
Omezený
1
Omezený
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Dispozice bytu
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Využitelnost
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Opotřebení stářím
Méně
0,9
Více
1,1
Méně
0,9
Opotřebení morální
Žádné
1
Žádné
1
Žádné
1
Atraktivita objektu
Dobrá
1
Horší
1,1
Dobrá
1
50
Upravená prodejní cena
1 057 050,-
1 455 449,-
1 505 790,-
Zdroj: Vlastní zpracování
Na základě výše uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je 1 340 000,- Kč. NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP Nákladový přístup k určení tržní hodnoty bytové jednotky nebyl shledán jako vhodný, jelikož vyčíslení nákladů, kterých bylo v minulosti potřeba vynaložit na pořízení bytu, nedokáže objektivně indikovat tržní hodnotu.
VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP Posuzovaná bytová jednotka je schopna generovat zisk. Proto byl použit výnosový přístup ke zjištění tržní hodnoty. Výše potencionálního hrubého příjmu z pronájmu byla stanovena na základě obdobné výše tržního nájemného srovnatelné bytové jednotky v dané lokalitě.
Hrubý příjem - 9 000,-Kč/p.m. * 12
108 000,-Kč
Ztráty vlivem neobsazenosti, neplacením nájemného (5%) Efektivní hrubý příjem
5 400,-Kč 102 600,-Kč
Rezerva na renovace - reprodukční cena/životnost
7 923,-Kč
Ostatní provozní náklady, daň, pojištění, náklady na údržbu
1 650 ,-Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
93 027,-Kč
Kapitalizační míra (R) Tržní hodnota (V)
6%
(NOI/R)*100
1 550 450,-Kč
Tržní hodnota zaokrouhlená
1 550 000 ,-Kč
Zdroj: vlastní zpracování
51
Tržní hodnota bytové jednotky byla indikována výnosovým přístupem na základě výše uvedených informací na částku 1 550 000,-Kč. POROVNÁNÍ VÝSLEDKŮ: Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací přístup
1 340 000
70
938 000
Výnosový přístup
1 550 000
30
465 000
Nákladový přístup
0
0
0
Tržní hodnota
1 403 000
Zaokrouhleno Zdroj: vlastní zpracování
1 400 000
ZÁVĚR Na základě výše uvedených skutečností a analýzy posuzovatel dospěl k závěru, že odhad tržní hodnoty posuzované nemovitosti je 1 400 000,-Kč Jeden milion čtyři sta tisíc korun českých.
52
9. Analýza zjištěných hodnot Tato práce byla zaměřena na komparaci tržního a vyhláškového ocenění. Tento rozdíl byl dokazován
za
pomoci
ocenění
vybraného
segmentu
z trhu
nemovitostí
oběma
způsoby a následně zhodnocen ze zjištěných výsledků. Zjištěné hodnoty prokazují, že výsledek ocenění na tržních principech přesahuje výsledek zjištěný administrativním způsobem. Je to dáno tím, že tyto byty se standardní vybaveností jsou v Plzni stále velmi atraktivní i přesto, že v posledních letech nabídka spíše převyšuje poptávku. U bytů v panelové zástavbě však v současnosti v Plzni dochází k mírnému růstu cen. Současné průměrné ceny jsou kolem cca 2 milionů za 75 m2 užitné plochy u cihlové zástavby a 1,7 milionů za 75 m2 užitné plochy u bytů v panelových domech. Celkově lze tento výsledek uzavřít tvrzením, že zjištěné finální hodnoty se značně liší, což dokazuje skutečnost, že tyto dva principy oceňování majetku nejsou vzájemně kompatibilní a nemohou se tudíž ani navzájem nahrazovat. Trh nejde spočítat ani přes různé koeficienty. Vyhláška zde zkrátka nemůže podchytit veškeré možnosti trhu a lidského přemýšlení při prodeji a nákupu nemovitostí. Obzvlášť když je tvořena zpětnými informacemi.
Závěr Cílem této bakalářské práce bylo porovnání pohledu vyhláškového a tržního oceňování na hodnotu nemovitosti a zhodnocení, zdali si tyto hodnoty mohou konkurovat, či se navzájem v daných situacích nahrazovat. Ještě před závěrečným shrnutím bych chtěla pozitivně ohodnotit přínos této práce pro mou celkovou orientaci v problematice oceňování nemovitostí. Doplnila a ucelila moje znalosti nabyté během celého studia. Toto téma jsem si vybrala proto, že mi jeho podstata přijde jako elementární pro celé studium a pozdější praxi v tomto oboru. Už během zpracovávání materiálů k této práci jsem zjistila, o jak rozsáhlé téma se jedná. Moje práce se proto v některých ohledech může jevit jako strohá. Např. právní úprava a některé specifické problémy spojené s oceňováním, jsou zde nastíněny jen okrajově. Z mé strany ale byla pouze snaha o to vypracovat stručný, ale přitom zcela názorný popis obou těchto oceňovacích přístupů. I přes četnost všech informací týkajících se tohoto tématu, které však nebylo v mých časových možnostech prostudovat, jsem si utvořila relativně komplexní představu o dané problematice. V České republice se oceňování nemovitostí provádí dvěma způsoby, a to způsobem administrativním a tržním. Každý z nich je vyžadován pro jiné ocenění a má své zákonné opodstatnění. Základní
legislativou
upravující
oceňování
majetku
v České
republice
je
zákon
č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku společně s jeho prováděcí vyhláškou, zvanou též jako cenový předpis. Tento zákon je sestaven tak, aby byl obecný a zaručoval dlouhodobou platnost. Možné změny jsou pak upravovány podzákonnými předpisy, což zaručuje relativní stabilitu tohoto zákona. Tento zákon lze, až na některé nedostatky, hodnotit celkem pozitivně. Nedostatky hovoříme například o absenci ustanovení subjektů vykonávajících oceňování nebo absenci stanovení sankcí za porušení tohoto zákona. Administrativní oceňování neboli oceňování podle cenového předpisu, má svá pevně stanovená pravidla, procesy a veličiny, jimiž se řídí celý výpočet. Výsledek tohoto oceňování však nelze prezentovat jako tržní hodnoty. Naproti tomu výstup tržního ocenění lze brát jako názor znalce, který však musí být jasně obhajitelný. Tržní přístup je oproti administrativnímu svobodný. Volba metod a postupu 54
v prvé řadě závisí na samotných znalcích. Výsledkem tohoto výstupu by měla být tržní hodnota. V současné době je snaha co nejvíce administrativní ceny nemovitostí přiblížit skutečným cenám na reálném trhu. Mezi důvody značných rozdílů výsledných hodnot jednotlivých ocenění můžou být např. neaktualizované tabulky konstrukcí a vybavení objektů, výpočet obestavěného prostoru nebo věcná břemena, která mohou nemovitost z pohledu trhu zcela znehodnotit. V rámci různých diskusí se objevují názory o přechodu k pouze tržnímu oceňování. V praxi už se tomu tak v některých situacích děje a například tam, kde bylo dříve striktně vyžadováno ocenění cenovým předpisem, se nyní dává prostor i ocenění tržnímu. Např. při soudních sporech, majetkovém vyrovnání manželů nebo při náhradě z vyvlastnění nemovitostí. V praktické části bylo na vybraném segmentu dokázáno, že výstupy jednotlivých ocenění jsou natolik rozdílné, že si nedokážou konkurovat, ani se plně nahrazovat. Navíc se ukázalo, že v posledních letech vývoj cen nemovitostí klesal. Až nyní, v nejbližší době, je zde určitá stagnace a v některých případech i mírný vzestup. Vyšší nárůst cen se týká jen určitých výjimek, kterými jsou například byty s neobyčejnou dispozicí, byty v exkluzivních lokalitách apod. Doufám, že tato práce přispěje alespoň nepatrným dílem k pochopení této problematiky oceňování nemovitostí těm, kteří o tomto oboru nemají odborné znalosti nebo se s ním v praxi doposud vůbec nesetkali.
55
C.
PRAKTICKÁ ČÁST
Touto kapitolou začíná praktická část této bakalářské práce. Praktická část bude čerpat jednak z výše uvedených teoretických poznatků, jednak z poznatků nabytých během studia na Bankovním institutu. Bude zde uveden i stručný výpis použitých podkladů pro ocenění vyhláškovým i tržním způsobem. Podklady budou doloženy v přílohách. Jak již bylo zmíněno v úvodu: ,,Pro co nejlepší patrnost rozdílů mezi oběma metodami je zde vybraným segmentem byt 3+1 panelové zástavby v Plzni. Tento segment byl vybrán zejména pro svoji četnost, díky níž lze na stejném prvku sledovat změnu v čase cen tržních i zjištěných. Pro ještě lepší průkaznost výsledků byly vybrány byty pouze v sídlištích Košutka a Bolevec (k. ú. Bolevec a část k. ú. Plzeň). V těchto sídlištích, na rozdíl např. od městských
částí
Slovany
či
Doubravka,
jsou
pozemky
pod
domy
již
ve spoluvlastnictví vlastníků bytů, zároveň se jedná pouze o plochy, zastavěné budovami, nikoliv navazující pozemky. Rovněž zasíťování je v těchto lokalitách shodné. Z těchto důvodů se tento výběr jeví jako nejlepší z důvodu jeho bezproblémovosti.“ Druhé ocenění se bude týkat objektu většího rozsahu a to bytového domu v Plzni. Zde bude předmětem ocenění budova i pozemek a to všemi způsoby ocenění.
56
Odhad ceny obvyklé bytu
POSUDEK č. 1/2015
Účel posouzení: Odhad ceny obvyklé bytové jednotky č. 1595/19 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č. p. 1595, 1596 a pozemku parc. č. 3680, 3681 podle LV 9845, pro k. ú. Bolevec, obec Plzeň, okr. Plzeň – město. Pro potřebu prodeje bytové jednotky.
Zadavatel:
Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5
Vypracovala:
Alice Bémová
57
OBSAH 1. Základní podmínky ocenění 1.1 Předmět ocenění 1.2 Základní účel ocenění 1.3 Použité podklady 1.4 Prohlídka nemovitých věcí 2. Oceňovaný majetek 2.1 Dokumentace a skutečnost 2.2 Popis nemovitých věcí 2.2.1 Bytová jednotka č. 1595/19 2.2.2 Pozemky 3. Ocenění 3.1 Vyhodnocení atraktivity lokality 3.2 Vyhodnocení atraktivity nemovité věci 3.3 Odborný názor na tržní hodnotu 3.3.1 Porovnávací metoda 3.3.2 Nákladová metoda 3.3.3 Výnosová metoda 3.4 Závěrečná analýza 3.4.1 Závěr 4. Omezující podmínky a předpoklady 5. Přílohy
58
1. ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ 1.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Bytová jednotka č. 19 dispozičního řešení 3+1. Zastavěná plocha bytu 62,44 m2, obestavěný prostor celkem 150 m3. 1.2 ZÁKLADNÍ ÚČEL OCENĚNÍ Objednatel u posuzovatele objednal odhad tržní hodnoty bytové jednotky v panelovém domě č. 1595/19, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č. p. 1595, 1596 a pozemku parc. č. 3680, 3681 podle LV 9845, pro k. ú. Bolevec, obec Plzeň, okr. Plzeň – město. Pro potřebu prodeje bytové jednotky. 1.3 POUŽITÉ PODKLADY -
Výpis z KN Katastrálního úřadu Plzeň - město, List vlastnictví 9845, 9845 pro k. ú. Bolevec
-
kopie snímku katastrální mapy
-
Nabývací titul – smlouva kupní ze dne 10. 5. 2013, V-3413/2013-405 (přiloženo v příloze bakalářské práce)
-
skutečnosti a údaje zjištěné na místě při prohlídce
-
fotodokumentace pořízená při místním šetření
1.4 PROHLÍDKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 8. 2014 za přítomnosti pí. Baslové. Při prohlídce byla pořízena fotodokumentace.
2. OCEŇOVANÝ MAJETEK 2.1 DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Při prohlídce byl objekt zaměřen. Posuzovatel vychází při svém posouzení také z ústních informací od objednatele a z obecně známých skutečností a vlastní znalosti okolí a nemovité věci. 59
2.2 POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 2.2.1 Bytová jednotka v domě č. 1595/19. DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ Oceňovaný byt č.1595/19 je umístěn v bytovém domě, který je devítipodlažní, podsklepený. Suterén je přístupný z terénu ze severní strany a jsou v něm umístěny garáže, v přízemní sklepní koje a společné prostory. V dalších NP jsou situovány vždy 3 byty a prostor schodiště s výtahovou šachtou. Oceňovaný byt je umístěn v 8.NP vlevo na podestě. Dispozičně obsahuje 3 pokoje, kuchyň, koupelnu, WC, předsíň a lodžii. Mimo byt je sklepní kóje v 1.NP. KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ Nosné svislé konstrukce jsou panelové, stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá s živičnou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Fasáda je minerální tenkovrstvá na zateplovací systém z polystyrenu. Schodiště je železobetonové prefabrikované s terrazzo úpravou. V bytě je panelové bytové jádro. V kuchyni je kuchyňská linka s kombinovaným sporákem a digestoří. Vnitřní povrchy stěn tvoří stěrky, mimo koupelnu a kuchyni, kde jsou provedeny keramické obklady. Podlahy jsou s koberci a s keramickou dlažbou. V objektu je osazen osobní výtah v každé sekci. Vytápění je napojené na CZT včetně ohřevu teplé vody. Je proveden rozvod vody, kanalizace, plynu, elektro, kabelové televize, STA, domovního telefonu a telefonu. Byt je po dílčí rekonstrukci. Byly provedeny nové povrchy podlah a repasovány dveře. Bytový dům je z r. 1982. Bytový dům byl revitalizován v r. 2011. Jsou vyměněny stoupačky, osazena plastová okna a nové vchodové dveře, provedeno zateplení domu s novou fasádou, opraveny lodžie a vyzděna příčka u lodžie. Byla také provedena oprava střechy se zateplením 2.2.2 POZEMKY Pozemky se nalézají v k. ú. Bolevec, obec Plzeň, okr. Plzeň – město. V případě tohoto objektu je pozemek součástí vlastnictví bytu. Není zde proto potřeba pozemek oceňovat zvlášť.
60
3. OCENĚNÍ Účelem posouzení je zjištění odborného názoru na tržní hodnotu výše zmiňované bytové jednotky v panelovém domě č. 1595/19 v Plzni. 3.1 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY LOKALITY Oceňovaný byt č.1595/19 se nachází ve volně stojícím panelovém bytovém typovém domě o dvou sekcích, který je umístěn na okraji stávající zástavby panelových bytových domů v Rabštejnské ulici v Plzni. Lokalita se nachází v městské části Plzně - Bolevec, na okraji města Plzeň. Okolí je zastavěno obdobnými bytovými domy, objekty služeb a nezastavěnými pozemky. Na lokalitu navazuje zahrádkářská osada a střelnice - občasný hluk střelby. Vzdálenost do centra města je 5,0 km. Vzdálenost na zastávku MHD (tramvaje č.4) je cca 8 min. V místě je kompletní občanská vybavenost, vč. úřadů státní správy a nemocnic, nájezd na dálnici D 5 je vzdálen 10 km. Město Plzeň také leží na významné železniční trati Praha - Norimberk. Plzeň nabízí dostatek pracovních příležitostí. Parkování je možné na sídlištních parkovištích okolo bytového domu. Pozemek je zcela zastavěn bytovým domem. Na pozemek je přivedena elektro, voda, kanalizace, plyn, kabelová televize, CZT a telefon. Z celkového pohledu posuzovatele je tato lokalita atraktivní. 3.2 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY NEMOVITÝCH VĚCÍ Objekt je přístupný z veřejné komunikace. Byt je užíván v souladu s právním stavem. Byt je po malé dílčí rekonstrukci a je v průměrném technickém stavu. Z celkového pohledu posuzovatele je tato nemovitost atraktivní. 3.3 ODBORNÝ NÁZOR NA TRŽNÍ HODNOTU Pro posouzení tržní hodnoty hodnocených nemovitých věcí byly využity především odborné zkušenosti posuzovatele v obchodování s obdobnými nemovitými věcmi a přístup na principu porovnání. V úvahu byla vzata i ekonomická situace v ČR a stav trhu s nemovitými věcmi ke dni ocenění. 3.3.1 PŘÍTUP NA BÁZI POROVNÁNÍ
61
Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se hodnotě podobné nemovité věci dosažené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Pro porovnání byly použity vzorky nemovitých věcí získané z databáze KB v Plzni (se souhlasem Ing. Ivana Čipery). Nabídkové ceny byly upraveny koeficientem na výši, která dle odborných zkušeností posuzovatele odpovídá skutečně realizované ceně. POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI: Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 1
Lokalita
Sokolovská, Plzeň
Velikost bytu
63 m2
Dispozice
3+1
Stav bytu
rekonstruovaný
Umístění podlaží
8. patro
Typ domu
panelový, revitalizovaný
Nabídková cena
1 450 000,-Kč (23 016,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,9)
1 305 000,-Kč
Zdroj: Vlastní zpracování
62
Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 2
Lokalita
Žlutická, Plzeň
Velikost bytu
63 m²,
Dispozice
3+1
Stav bytu
původní
Umístění podlaží
6. patro
Typ domu
panelový, revitalizovaný
Nabídková cena
1 350 000,-Kč (21 430,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,9)
1 215 000,-Kč
Zdroj: Vlastní zpracování
Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 3
Lokalita
Žlutická, Plzeň
Velikost bytu
78,99 m2
Dispozice
3+1
Stav bytu
rekonstruovaný
Umístění podlaží
9. patro
Typ domu
panelový, revitalizovaný
Nabídková cena
1 690 000,-Kč (21 395,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,9)
1 521 000,-Kč
63
Zdroj: Vlastní zpracování
POROVNÁNÍ OBJEKTŮ: Oblast porovnání Upravená
Byt č. 1
koef. Byt č. 2
koef. Byt č. 3
koef.
nabídková
cena
1 305 000,-
1 215 000,-
1 521 000,-
Vlastnická práva
Absolutní vl.
Absolutní vl.
Absolutní vl.
Ne
Ne
Ne
plánu
Obytné
Obytné
Obytné
Kolaudační rozhodnutí
Ano
Ano
Ano
Lokalita
Lepší
0,9
Horší
1,1
Horší
1,1
Technický stav objektu
Dobrý
1
Horší
0,9
Dobrý
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Omezený
1
Omezený
1
Omezený
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
(dochůdná vzdálenost)
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Dispozice bytu
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Využitelnost
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Existence
věcných
břemen Využití podle územního
Technická
vybavenost
objektu Další
možný
rozvoj
nemovitosti Dopravní
dostupnost,
parkování Dopravní
obslužnost
64
Opotřebení stářím
Méně
0,9
Více
1,1
Méně
0,9
Opotřebení morální
Žádné
1
Žádné
1
Žádné
1
Atraktivita objektu
Dobrá
1
Horší
1,1
Dobrá
1
Upravená prodejní cena
1 057 050,-
1 455 449,-
1 505 790,-
Zdroj: Vlastní zpracování
ZÁVĚREČNÁ ANYLÝZA K POROVNÁNÍ Za rozhodující považuje posuzovatel odborné zkušenosti v obchodování s obdobnými nemovitými věcmi a dále přístup na bázi porovnání, který ukazuje reálně dosažitelnou tržní hodnotu v této lokalitě a daném stavu posuzované bytové jednotky. V úvahu byla vzata i ekonomická situace v ČR a stav trhu s nemovitými věcmi ke dni ocenění. Dle zkušeností posuzovatele se úspěšně obchodují nemovité věci s dobrou polohou, v dobrém a aktuálně využitelném stavu. Na základě výše uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je 1 340 000,- Kč. 3.3.2 NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP Nákladový přístup k určení tržní hodnoty bytové jednotky nebyl shledán jako vhodný, jelikož vyčíslení nákladů, kterých bylo v minulosti potřeba vynaložit na pořízení bytu, nedokáže objektivně indikovat tržní hodnotu.
65
3.3.3 VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP Posuzovaná bytová jednotka je schopna generovat zisk. Proto byl použit výnosový přístup ke zjištění tržní hodnoty. Výše potencionálního hrubého příjmu z pronájmu byla stanovena na základě obdobné výše tržního nájemného srovnatelné bytové jednotky v dané lokalitě.
Hrubý příjem - 9 000,-Kč/p.m. * 12
108 000,-Kč
Ztráty vlivem neobsazenosti, neplacením nájemného (5%)
5 400,-Kč
Efektivní hrubý příjem
102 600,-Kč
Rezerva na renovace - reprodukční cena/životnost
7 923,-Kč
Ostatní provozní náklady, daň, pojištění, náklady na údržbu
1 650 ,-Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
93 027,-Kč
Kapitalizační míra (R)
6%
Tržní hodnota (V)
1 550 450,-Kč
(NOI/R)*100
Tržní hodnota zaokrouhlená
1 550 000 ,-Kč
Zdroj: vlastní zpracování Tržní hodnota bytové jednotky byla indikována výnosovým přístupem na základě výše uvedených informací na částku 1 550 000,-Kč.
66
3.4 ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA 3.4.1 ANALÝZA VÝSLEDKŮ Při porovnání výsledných indikovaných hodnot je zřejmé že, výsledná hodnota nemovité věci u výnosové metody je nižší než u metody porovnávací. Stěžejní metodou, posuzovatel považuje porovnávací způsob, jelikož takto můžeme reálně zjistit dosažitelnou kupní cenu v dané lokalitě a stavu nemovité věci. Podle získaných informací posuzovatele jsou v současné době nejlépe obchodovány nové byty a byty po kompletní rekonstrukci včetně veškerého vybavení na atraktivním místě. O takové nemovitosti mají zájem převážně movitější klienti, kteří jsou pracovně vytíženi a nechtějí se zabývat tvorbou jejich nového bydlení. Druhou skupinou jsou klienti, kteří vyhledávají byty před rekonstrukcí, na jejichž úpravách se samy podílejí. Stěžejním faktorem pro obě skupiny je však atraktivita lokality. Na závěr posuzovatel zhodnotil všechny uvedené informace o nemovitosti, kde kladl důraz s opatrností na porovnávací přístup. POROVNÁNÍ VÝSLEDKŮ: Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací přístup
1 340 000
70
938 000
Výnosový přístup
1 550 000
30
465 000
Nákladový přístup
0
0
0
Tržní hodnota
1 403 000
Zaokrouhleno
1 400 000
Zdroj: vlastní zpracování 3.4.2 ZÁVĚR Na základě výše uvedených skutečností a analýzy posuzovatel dospěl k závěru, že odhad tržní hodnoty posuzované nemovitosti je 1 400 000,-Kč Jeden milion čtyři sta tisíc korun českých.
67
Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být užíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. 4.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY
1.
Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitost, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebnosti a břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.
2.
Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3.
Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.
4.
Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry provedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
68
5.
Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládají se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.
6.
Přepokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
7.
Pokud se nezjistí něco jiného, přepokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
8.
Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.
9.
Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nich je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.
10.
Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1.
V současné době ani blízké budoucnosti nebudou mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracování tržního ocenění.
2.
Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry odhadované hodnoty.
3.
Při zpracování ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny zvláštním listu.
4.
Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
…………………….
V Praze, dne 30. dubna 2015
Alice Bémová 69
5. PŘÍLOHY
70
71
Fotodokumentace
72
73
74
Odhad ceny obvyklé objektu k bydlení POSUDEK č. 2/2015
Účel posouzení: Odhad ceny obvyklé bytového domu č. p. 957 na LV 7594 pro k. ú. Plzeň, obec Plzeň, okr. Plzeň-město. Pro potřebu prodeje bytové jednotky.
Zadavatel:
Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5
Vypracovala:
Alice Bémová
75
OBSAH
1. Základní podmínky ocenění 1.1 Předmět ocenění 1.2 Základní účel ocenění 1.3 Použité podklady 1.4 Prohlídka nemovitých věcí
2. Oceňovaný majetek 2.1 Dokumentace a skutečnost 2.2 Popis nemovitých věcí 2.2.1 Objekt k bydlení č. p. 957 2.2.2 Pozemky
3. Ocenění 3.1 Vyhodnocení atraktivity lokality 3.2 Vyhodnocení atraktivity nemovité věci 3.3 Odborný názor na cenu obvyklou 3.3.1 Porovnávací metoda 3.3.2 Nákladová metoda 3.3.3 Výnosová metoda 3.4 Závěrečná analýza 3.4.1 Závěr
4. Omezující podmínky a předpoklady 5. Přílohy
76
1. ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ 1.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Pozemek parc. č. 10038 o výměře 419 m2, zastavěná plocha a nádvoří, stavby č.p.957 (způsob využití – bydlení) na něm stojící a pozemku parc.č.10039 o výměře 169 m2 – zahrada, vše v katastrální území Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město, zapsané na LV č. 7594 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. 1.2 ZÁKLADNÍ ÚČEL OCENĚNÍ Objednatel u posuzovatele objednal odhad tržní hodnoty pozemku parc.č.10038 o výměře 419 m2 a pozemku parc.č.10039 o výměře 169 m2, zapsané na LV č.7594 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. Pro potřebu stanovení tržní hodnoty. 1.3 POUŽITÉ PODKLADY -
Výpis z KN Katastrálního úřadu Plzeň-město, List vlastnictví 7594 pro k.ú. Plzeň
-
kopie snímku katastrální mapy
-
skutečnosti a údaje zjištěné na místě při prohlídce
1.4 PROHLÍDKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 4. 2015, za účasti paní Nedbalová a pana JUDr. Zsemlera.
77
2. OCEŇOVANÝ MAJETEK 2.1 DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Při prohlídce byl objekt zaměřen. Posuzovatel vychází při svém posouzení také z ústních informací od objednatele a z obecně známých skutečností a vlastní znalosti okolí a nemovité věci. 2.2 POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 2.2.1 Bytový dům č. p. 957 DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ Objekt je třípodlažní, podsklepený, bez využitého podkroví. Jelikož počet bytů je větší než 3, jedná se o bytový dům. V suterénu jsou situovány nevyužívané sklepní místnosti a z ulice přístupný nebytový prostor, využitelný jako sklad. V přízemí je umístěna vstupní chodba a prostor schodiště, vpravo byty č. 1 a č. 2, vzniklé rozdělením původního bytu, vlevo byt č. 3. V dalších nadzemních podlažích se nachází vždy dva byty (č. 4 – č. 7) a prostor schodiště. Objekt je svým uspořádáním určen k bydlení a je tak i užíván. KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ Základy jsou pásové bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce zděné, stropy klenbové a dřevěné trámové, krov sedlový, vázaný, krytina plechová, žlaby a svody z pozink. plechu, parapety neosazeny. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější cementové, v uliční fasádě značně složité. Na soc. zařízeních a v kuchyních jsou provedeny keramické obklady. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře náplňové. Podlahy v pokojích jsou z PVC a textilií, ostatní keramické, v suterénu z cihelné dlažby, na chodbách z cementové. Je zavedeno elektro 380/220 V, voda, kanalizace, plyn. Vytápění v bytech je z kotlů na plyn, nebo plynových kamen, ohřev vody v kotli ÚT nebo boileru. Kuchyně jsou vybaveny, na soc. zařízeních jsou osazeny běžné zařizovací předměty. Objekt je dle zjištění užíván od roku 1883, stáří je tedy 132 let. Vnitřní plochy jsou na úrovni běžného standardu, byty jsou udržované, většina po úpravách soc. zázemí (nové obklady, dlažby, vedení sítí, zařizovací předměty). V domě byla vyměněna stoupací vedení vody a kanalizace, opraveny komíny v nadstřešní části a nátěry střešní krytiny. Suterén je napaden zemní vlhkostí, omítka fasády je ve špatném stavu, není provedeno oplechování části říms, nejsou osazeny okenní parapety. 2.2.2 POZEMKY Pozemek je pravidelný, terén rovinatý. Jsou přivedeny veřejné rozvody elektřiny, vody, plynu a kanalizace. Parcela č. 10038 je zastavěna domem, v menší části je zpevněný dvorek, navazující parcela č. 10039 je využívána jako zahrada ve funkčním celku.
78
3. OCENĚNÍ Účelem posouzení je zjištění odborného názoru na tržní hodnotu výše zmiňovaného bytového domu v panelovém domě č. p. 957 v Plzni. 3.1 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY LOKALITY Nemovitost je umístěna ve třetím plzeňském obvodě, v lokalitě navazující na centrum města. Objekt je situován v řadové zástavbě bytových domů, kde část prostor je využívána k nebytovým účelům (kanceláře, restaurace). Občanská vybavenost je umístěna v docházkové vzdálenosti, kompletní je v centru (0,5 km), zastávka MHD v místě (300 m). Příjezd je Klatovskou třídou, páteřní městskou komunikací, parkování v místě omezené. V blízkém okolí (blok ulic Korandova, Koperníkova, Plachého, Tylova) je soustředěno několik problémových komunit, nemovitosti se v této lokalitě obchodují obtížněji a za nižší ceny, než v jiných srovnatelných částech města. Město Plzeň také leží na významné železniční trati Praha - Norimberk. Plzeň nabízí dostatek pracovních příležitostí. Pozemek je zcela zastavěn bytovým domem. Na pozemek je přivedena elektro, voda, kanalizace, plyn, kabelová televize, CZT a telefon. Z celkového pohledu posuzovatele je tato lokalita průměrná. 3.2 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY NEMOVITÝCH VĚCÍ Objekt je přístupný z veřejné komunikace. Dům je užíván v souladu s právním stavem. Byty jsou udržovány v průměrném technickém stavu. Z celkového pohledu posuzovatele je tato nemovitost průměrná. 3.3 ODBORNÝ NÁZOR NA TRŽNÍ HODNOTU Pro posouzení tržní hodnoty hodnocených nemovitých věcí byly využity především odborné zkušenosti posuzovatele v obchodování s obdobnými nemovitými věcmi a přístup na principu porovnání. V úvahu byla vzata i ekonomická situace v ČR a stav trhu s nemovitými věcmi ke dni ocenění. 3.3.1 PŘÍTUP NA BÁZI POROVNÁNÍ Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se hodnotě podobné nemovité věci dosažené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Pro porovnání byly použity vzorky nemovitých věcí získané z databáze KB v Plzni (se souhlasem Ing. Ivana Čipery). Nabídkové ceny byly upraveny koeficientem na výši, která dle odborných zkušeností posuzovatele odpovídá skutečně realizované ceně.
79
TRŽNÍ HODNOTA POZEMKU POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI: Obdobný pozemek č. 1
Lokalita
Plzeň - širší centrum
Velikost pozemku
589 m2
Nabídková cena
2 356 000,-Kč (4 000,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,8)
1 884 800,-Kč
Zdroj: Vlastní zpracování
Obdobný pozemek č. 2
Lokalita
Plzeň - Slovany
Velikost pozemku
588 m2
Nabídková cena
2 116 800,-Kč (3 600,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,8)
1 693 440,-Kč
Zdroj: Vlastní zpracování
Obdobný pozemek č. 3
Lokalita
Plzeň - Litice
Velikost pozemku
600 m2
Nabídková cena
2 520 000,-Kč (4 200,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,8)
2 016 000,-Kč
80
POROVNÁNÍ OBJEKTŮ
Oblast porovnání
Pozemek č. 1
koef. Pozemek č. 2 koef. Pozemek č. 3
koef.
Upravená nabídková cena 1 884 800,-
1 693 440,-
2 016 000,-
Existence věcných břemen
Ne
Ne
Ne
Využití podle územního plánu
Výstavba byt. domu
Výstavba byt. domu
Výstavba byt. domu
Velikost pozemku
Větší
1,1
Stejná
1
Stejná
1
Lokalita
Lepší
0,9
Lepší
0,9
Horší
1,1
Technická vybavenost pozemku, IS
Stejná
1
Stejná
1
Stejná
1
Dopravní dostupnost, parkování Lepší
0,9
Dobrá
1
Dobrá
1
Dopravní obslužnost (dochůdná vzdálenost) Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Poloha
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Využitelnost
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Atraktivita pozemku Stejná
1
Lepší
1,1
Stejná
1
Upravená prodejní cena
1 679 357,-Kč
1 676 506,-Kč
2 439 360,-Kč
Zdroj: vlastní zpracování Na základě výše uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je 1 931 700,- Kč. Pro navazující ocenění rodinného domu bude tedy uvažována cena za 1 m2 pozemku ve výši 3 285,- Kč (1 931 700,-Kč/588 m2). 81
TRŽNÍ HODNOTA OBJEKTU K BYDLENÍ POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI: Obdobný objekt k bydlení č. 1
Lokalita
Nám T.G.M., Plzeň
Zastavěná plocha
226 m2
Užitná plocha
540 m2
Počet bytů
9
Stav
částečná rekonstrukce
Typ domu
cihlový
Nabídková cena
9 500 000,-Kč (17 590,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,8)
7 600 000,-Kč
Zdroj: Vlastní zpracování
Obdobný objekt k bydlení č. 2
Lokalita
Guldenerova, Plzeň
Zastavěná plocha
228 m2
Užitná plocha
383 m2
Počet bytů
8
Stav
částečná rekonstrukce
Typ domu
cihlový
Nabídková cena
8 200 000,-Kč (21 410,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,8)
6 560 000,-Kč
Zdroj: Vlastní zpracování 82
Obdobný objekt k bydlení č. 3
Lokalita
Rooseveltova, Plzeň
Zastavěná plocha
264 m2
Užitná plocha
465 m2
Počet bytů
5
Stav
částečná rekonstrukce
Typ domu
cihlový
Nabídková cena
7 500 000,-Kč (16 130,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (*0,8)
6 000 000,-Kč
Zdroj: Vlastní zpracování POROVNÁNÍ OBJEKTŮ
Oblast porovnání
Byt. dům č. 1
koef. Byt. dům č. 2
Upravená nabídková cena
7 600 000,-
6 560 000,-
6 000 000,-
Cena snížená o hodnotu pozemku 5 922 100,-
4 882 100,-
4 322 100,-
Existence věcných břemen
Ne
Ne
Využití podle územního plánu Obytné
Obytné
Obytné
Kolaudační rozhodnutí
Ano
Ano
Ano
Lokalita
Lepší
0,9
Horší
1,1
Lepší
0,9
Technický stav objektu
Dobrý
1
Horší
0,9
Dobrý
1
Technická vybavenost objektu
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Ne
83
koef. Byt. dům č. 3
koef.
Další možný rozvoj nemovitosti
Možný
1
Možný
1
Možný
1
Dopravní dostupnost, parkování
Lepší
0,9
Dobrá
1
Dobrá
1
Dopravní obslužnost (dochůdná vzdálenost)
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Využitelnost
Dobrá
1
Dobrá
1
Dobrá
1
Opotřebení stářím
Méně
0,9
Méně
0,9
Více
1,1
Opotřebení morální
Žádné
1
Žádné
1
Žádné
1
Atraktivita objektu
Dobrá
1
Dobrá
1
Horší
1,1
Upravená prodejní cena 4 317 211,-Kč
4 349 951,-Kč
4 706 767,-Kč
Zdroj: Vlastní zpracování Na základě výše uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je 4 457 976,- Kč
VÝSLEDKY POROVNÁNÍ Pozemek
1 931 700,-Kč
Stavba bytového domu
4 457 976,-Kč
Na základě výše uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí jako celku, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je 6 390 000,- Kč
84
3.3.2 NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP
Název
Bytový dům č. p. 957
Nosná konstrukce
Zděná
Skutečné stáří
132 let
Ekonomická životnost Počet podlaží
3
Celková zastavěná plocha
397 m2
Koeficient využitelnosti
0,9
Celková podlahová plocha
836 m2
Celkový obestavěný prostor
7 294 m3
Jednotkové reprodukční náklady
4.673 Kč/m3
Reprodukční náklady celkem
34 084 862,-Kč
Fyzické opotřebení
- 75%
8 521 215,-Kč
Funkční nedostatky
0%
Ekonomické nedostatky 0,731
6 229 000,-Kč
Pozemek
1 931 700,-Kč
Indikovaná hodnota
8 160 700,-Kč
Zaokrouhleno
8 161 000,-Kč
Zdroj: vlastní zpracování
85
VÝMĚRY:
Byt č. 1
2
3
4
5
6
7
Kuchyně
14,19 15,95 26,15
7,23
15,91
27,30
16,25
Pokoj
22,96 18,71 16,36
23,95
26,65
18,84
26,80
Pokoj
19,10
19,79
19,95
25,90
25,75
27,10
Pokoj
18,07
17,02
19,74
17,71
19,81
Pokoj
25,26
15,70
18,53
16,45
19,28
Pokoj
13,26
26,10
13,28
9,55
Předsíň
2,35
2,35
nebyt.prostor
7,75 19,60
9,65
19,60
Předsíň
9,04
Koupelna
1,55
4,14
4,19
4,09
4,12
4,16
WC
1,43
1,40
1,40
1,45
1,40
1,45
1,15
1,15
1,15
1,15
1,15
13,28
13,28
Koupelna+WC 4,15 Spíž celkem (m2)
62,75 49,03 138,86 139,52 133,02 143,40 135,60 33,90
Celkem užitná plocha: 836 m2
Zast.plocha: Obestavěný prostor:
397 m2 7 294 m3
Na základě výše uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna nákladovým přístupem, je 8 161 000,- Kč
86
3.3.3 VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP Předmětný bytový dům je schopen produkce zisku, a proto byl aplikován výnosový přístup kde zjištění ceny obvyklé. Výše hrubého příjmu z pronájmu byla stanovena na základě současného nájemného v bytovém domě za každou bytovou jednotku a komerční prostor v daném domě. Hrubý příjem - 58 735,-Kč/p.m.*12
704 820,-Kč
Ztráty vlivem neobsazenosti, neplacením nájemného (5%)
35 241,-Kč
Efektivní hrubý příjem
669 579,-Kč
Rezerva na renovace - reprodukční cena/životnost
170 424,-Kč
Ostatní provozní náklady, náklady na údržbu
10 000,-Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
489 155,-Kč
Kapitalizační míra (R)
6%
Tržní hodnota (V) (NOI/R)*100
8 152 583,-Kč
Tržní hodnota zaokrouhlená
8 150 000,-Kč
Zdroj: vlastní zpracování Tržní hodnota bytové jednotky byla indikována výnosovým přístupem na základě výše uvedených informací na částku, 8 150 000,-Kč
3.4. ZÁVĚREČNÁ ANYLÝZA 3.4.1 ANALÝZA VÝSLEDKŮ Za rozhodující považuje posuzovatel výnosovou metodu a především porovnávací metodu, která ukazuje reálně dosažitelnou kupní cenu v této lokalitě a v tomto stavu nemovitých věcí. Současná situace v tomto segmentu trhu je charakterizována spíše převisem nabídky nad poptávkou. Dle zkušeností posuzovatele se úspěšně obchodují nemovité věci s dobrou polohou, v dobrém a aktuálně využitelném stavu.
87
POROVNÁNÍ VÝSLEDKŮ: Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací přístup
6 390 000
50
3 195 000
Výnosový přístup
8 150 000
40
3 260 000
Nákladový přístup
8 161 000
10
816 100
Tržní hodnota
7 271 100
Zaokrouhleno
7 271 000
Zdroj: vlastní zpracování Na základě výše uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že odhad tržní hodnoty posuzovaných nemovitých věcí je 7 271 000,- Kč slovy sedm milionů dvě stě sedmdesát jedna tisíc korun českých.
Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být užíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. 4. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitost, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebnosti a břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny
88
pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry provedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládají se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, přepokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nich je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani blízké budoucnosti nebudou mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracování tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známě skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry odhadované hodnoty. 3. Při zpracování ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny zvláštním listu.
89
4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
…………………….
V Praze, dne 30. dubna 2015
Alice Bémová
90
5. PŘÍLOHY
91
92
D.
ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ V PLZNI
Obsah a) Přehled vývoje trhu v regionu b) Zhodnocení spolupráce s realitními kancelářemi c) Aktuální problémy d) Marketingový výhled v regionu
93
a) Přehled vývoje trhu v regionu
Úvod Město Plzeň je statutárním městem, v němž sídlí orgány krajské správy. Je zde cca 175 000 obyvatel. Město je významným průmyslovým centrem plzeňského regionu, rovněž je důležitým dopravním uzlem. Okolo města prochází dálnice D 5 Praha – Rozvadov. Dále je křižovatkou silnic celostátního, regionálního a místního významu. Ve městě je rovněž důležitý železniční uzel, kde se kříží tratě mezinárodního regionálního i místního významu. Nejbližší vnitrostátní letiště je ve vzdálenosti cca 8,00 km v Líních. Vývoj realitního trhu Realitní trh v Plzni je srovnatelný s vývojem srovnatelných lokalit v ČR mimo Prahy. Z celkového pohledu 10 let fungování realitního trhu se jedná o jeho pozvolný rozvoj bez výrazných nárůstů nebo propadů cen. Územní plán města byl schválen v r. 1995. Charakteristika jednotlivých etap vývoje
r. 1990 – 1994 V této době byly prodávány většinou družstevní byty, RD, případně pozemky, rekreační objekty v příměstských rekreačních územích. Ostatní nemovitosti, převážně výrobního charakteru byly prodávány v rámci malé a velké privatizace. Jejich ceny však nelze považovat za tržní, protože se prodávaly za vyhláškové ceny. Velký vliv na menší obchodovatelnost měly i probíhající restituce majetku a s tím spojené řešení majetkoprávních vztahů. r. 1995 – 1996 Dochází k rozvoji trhu nemovitostí a u některých typů nemovitostí je dosahováno dlouhodobého maxima prodejních cen.Je zahájen prodej
bytů
z bytového fondu
města a zahájena výstavba bytových domů s byty do osobního vlastnictví se státní dotací. Dochází k výstavbám nových RD v nově vzniklých městských a příměstských lokalitách. V Plzni vzniká jedna z největších průmyslových zón - Borská pole.
94
r. 1997 – 2001 Toto období je charakterizováno výrazným poklesem ekonomiky zvláště v období roku 1997 a 1998. Tento vývoj měl samozřejmě i vliv na realitní trh. Z důvodu nejistoty se omezuje vliv investic do nemovitostí a jejich cena stagnuje a v některých případech klesá. Dochází k větší diferenciaci nemovitostí a jejich cen. r. 2002 - 2004 Je charakterizováno postupným oživením na realitním trhu a po několika letech stagnace je provázeno i mírným zvýšením cen nemovitostí jako celku. Nejvíce viditelné je to u prodeje bytů, kterých je na trhu stálý nedostatek. U ostatních nemovitostí je kladen větší důraz na výnosovou hodnotu nemovitosti, která má u některých typů nemovitostí velkou váhu. Na realitní trh měl vliv i vstupu ČR do EU. Byl předpokládán zájem o nemovitosti v ČR, který však se neuskutečnil. Přesto ceny nemovitostí razantně rostly. r. 2005 V tomto období dochází k vyrovnané nabídce a poptávce po nemovitostech. Ceny nemovitostí (byty, RD, stavební pozemky) neustále mírně stoupají, oproti minulému roku cca o 10%. Ceny ostatních nemovitostí stagnují. Všeobecně je větší zájem o nemovitosti ve větších městech a v jejich blízkém okolí, s dobrou dopravní dostupností. od. r. 2006 do současnosti Do roku 2006 šly ceny nemovitostí lineárně nahoru. V roce 2006 – 2007 stoupaly ceny prudce, kdy s celosvětovou ekonomickou krizí nastala tzv. hypoteční bublina. V roce 2008 – 2009 (2010) pak nastal prudký pád cen dolů asi o 20 – 30%. Následný rok 2010 – 2011 došlo k zmírnění klesání. A pozvolný klesající tendenci měly ceny nemovitostí ještě do loňského roku, kdy v celku stagnovaly. V současnosti začínají opět mírně stoupat. Základní segmenty trhu nemovitostí -
byty družstevní a v osobním vlastnictví – stávající bytový fond
-
nově stavěné bytové jednotky v bytových domech
-
byty prodávané v rámci obecní bytové privatizace
-
činžovní domy 95
-
rodinné domy
-
administrativní objekty
-
obchodní domy a prostory
-
provozní, výrobní nebo skladovací areály
-
pozemky
1. Byty družstevní a v osobním vlastnictví – stávající bytový fond Prodej Tyto nemovitosti jsou na trhu nemovitostí běžně nabízeny a prodávány, jedná se o největší segment trhu. Z hlediska poptávky lze vysledovat největší zájem o byty v lokalitách, Bory, Slovany, Doubravka, Bolevec, Skvrňany, Lochotín. Nejméně vyhledávanou lokalitou jsou Vinice díky většímu množství problémového obyvatelstva. Zde jsou proto také nejnižší ceny z uvedených lokalit. V Plzni poptávka po bytech převyšuje nabídku a tržní hodnota bytů mnohdy převyšuje technickou hodnotu bytu. Ceny bytů jsou závislé na lokalitě, technologii budovy (zděné, panelové), počtu bytů v budově, parkovacích možnostech, stavebních úpravách bytu.
V rámci prodejů došlo
za posledních 12 měsíců k mírnému nárůstu cen z důvodu zvýšení poptávky, kdy cena dosahuje někdy i cenu nově budovaných bytů. Pronájem
Regulované nájemné nebo usměrňované nájemné se pohybuje okolo
25 Kč/m2/měsíc. ( Pro rok 2003) Tržní nájemné u bytů se pohybuje cca 5 000 Kč/měsíc pro byty velikosti 1+1 (tj. cca 35 m2), 8 000 - 12 000 tis.Kč/měsíc bytu 3+1 (cca 70m2), u cihlových bytů jsou ceny vyšší.
2. Nově stavěné bytové jednotky v bytových domech Prodej Zahájení výstavby prvních bytových domů došlo kolem roku 1995 na pozemcích, které v rámci výběrových řízení prodával Magistrát města. V první fázi do roku 1997 byly stavěny byty větší s výměrou cca 80 až 120 m2 a cenou cca 20 000,- Kč/m2. Tato cena postupně rostla až na úroveň 23 000,- Kč/m2 v roce 1998. V období let 1997 až 2001 došlo ke stagnaci, kdy
96
nové projekty byly zahajovány ojediněle. V současnosti je zahájena výstavba bytových domů - U Ježíška, Malostranská, Sylván, Panorama - Litice. Zde se ceny pohybují v rozmezí 24 – 29 000,- Kč / m2. Největší zájem je o menší byty vel.1+1, 1+kk, 2+1, 2+kk. Pronájem
Nově postavené byty jsou převážně financovány za podpory hypotečních úvěrů
a slouží převážně k bydlení vlastníků, jsou pronajímány jen zřídka.
3. Byty prodávané v rámci obecní bytové privatizace Prodej Po roce 1996 přistoupilo Město Plzeň k prodeji stávajícího bytového fondu stávajícím nájemcům osobního vlastnictví za cenu 1 360 Kč/m2, v následujících letech byla částka za m2 zvýšena o podíl částky finančních prostředků, které byly vloženy do oprav objektu. Tato forma prodeje probíhá do dnešního dne v závislosti na dohodě stávajících nájemníků. V současné době se cena pohybuje cca 1800 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Podnikové byty (Škoda, Pozemní stavby) jsou nabízeny stávajícím nájemníkům za cca 2 000 - 3 000 Kč/m2 podlahové plochy. Z uvedeného vyplývá, že mezi stávajícími nájemci je zájem o odkup bytů z majetku města. Podmínky prodeje jsou dány městskou vyhláškou. V současnosti je prodej obecních bytů ukončen.
4. Činžovní domy Prodej S činžovními domy se obchoduje. K jejich prodejům dochází ojediněle a většinou nejsou realitními kancelářemi veřejně inzerovány z důvodu velkého zájmu investorů o tento druh nemovitostí. Ve většině případů se jedná o prodeje domů s obsazenými bytovými jednotkami podléhající regulaci nájemného. Je nutné poznamenat, že výnos z nájemného nemůže vloženou investici (kupní cena nemovitosti) v rozumném časovém horizontu splatit. Kupec spoléhá na brzkou deregulaci nájemného – jedná se většinou o spekulativní nákup. Kupní 97
cena těchto nemovitostí je závislá na lokalitě, technickém stavu, počtu bytů s regulovaným nájemným a na existenci nebytových prostorů, což zásadně ovlivňuje cenu. Nejvíce se uvedené domy prodávají v centru města a v širším centru (Bory, Slovany). Cena za tří až čtyřpodlažní objekt se zanedbanou údržbou a cca 80 až 90% byty s regulovaným nájemným se pohybuje v rozmezí cca 2,5 až 3,5 mil. Kč. U částečně nebo kompletně rekonstruovaných
domů
je
cena
vyšší
v závislosti
na
provedených
stavebních
úpravách a počtu nově vzniklých byt.jednotek s možností pronájmu a nebo odkupu nových bytů za tržní ceny.
5. Rodinné domy Prodej RD jsou běžně obchodovanými nemovitostmi. Prodeje lze rozdělit na starší domy v původní zástavbě nebo novostavby v nových lokalitách na okraji města nebo blízkých obcí do 10 km od Plzně. Tradiční lokality se zástavbou rodinných domů se nachází v okrajových částech - Litice, Nová Hospoda, Skvrňany, Doubravka, Lobzy, Božkov, Koterov, Bručná, Červený Hrádek, Hradiště, Doudlevce. V uvedených lokalitách se běžný RD postavený v 70 až 80 letech 20. století (typickým představitelem je dvoupodlažní RD s plochou střechou a zastavěnou plochou okolo 100 m2 a zahradou do 600 m2) prodává za cenu cca 2,0 až 3,5 mil., v závislosti na poloze, velikosti objektu, pozemku a technickém stavu. Lokality s výstavbou novostaveb RD postavených v období 1990 až 2002 se nachází na Sylvánu, v Černicích, Vinicích,
Bolevci, Doubravce, Červeném Hrádku, Letkově,
na Slovanech. V uvedených lokalitách dochází k prodejům novostaveb nebo rozestavěných RD a jejich nabídková cena se odvíjí od vynaložených finančních prostředků na výstavbu a koupi pozemku cca 3,5 - 5,0 mil. V posledních dvou letech je oblíbená výstavba řadových rodinných domů, o které je velký zájem, protože prodejní cena se pohybuje v rozmezí cca 2 až 2,5 mil. Kč. Výjimečné postavení na trhu mají rodinní domy - starší vily postavené ve vilových čtvrtích „Bezovka“ a „Lochotín“, kde se objekty obchodují až do výše 10 milionů Kč. 98
Pronájem K pronájmu celých RD dochází ojediněle a jedná se pouze o několik případů, kdy jsou objekty využívány jako sídla firem. Cena za pronájem se pohybuje ve výši cca 15 000,Kč/měsíc a výše. V RD jsou pronajímány samostatné byty nebo místnosti se sociálním zařízením se samostatným vstupem, výše nájmu odpovídá pronájmu srovnatelného bytu.
6. Administrativní objekty Prodej Administrativní objekty jsou na trhu obchodovány ojediněle, jedná se především o menší objekty, nebo přebytečný majetek firem ve velkých výrobních areálech. Realizovaná cena je závislá na velikosti objektu, jeho umístění, technickém stavu, možnosti parkování. Pronájem
Poptávka po kancelářských prostorách po roce 1990 byla uspokojována
v rámci stávajících administrativních budov velkých podniků nebo rekonstrukcí dříve bytových domů na kanceláře v centru města. Sazba nájemného se postupně dostala na úroveň 2 200 až 2 600 Kč/m2/rok. V následujícím období, kdy nabídka převýšila poptávku, došlo k poklesu cen až na úroveň 1 200 Kč/m2/rok za standardní plochy a cca 2 500 Kč/m2/rok za nadstandardní plochy, vše pro plochy v centru města. Se vzdáleností od centra se ceny postupně snižují. Nadstandardní kancelářské plochy (variabilní řešení dispozice, technické vybavení a zabezpečení) se cena pronájmu pohybuje cca 3 000 Kč/m2.
99
7. Obchodní domy a prostory Prodej Jsou obchodovány převážně sídlištní samoobsluhy v menší míře starší nákupní střediska (pro jejich nadměrnou skladovou kapacitu a nevyužitelný, prodejní prostor mnohdy i ve vyšších patrech objektu). Samoobsluhy byly obchodovány za ceny cca 4
- 6 mil. Kč,
jedná se o objekty s prodejní plochou od cca 500 do cca 1 000 m2. Objekty slouží k prodeji potravinářského zboží, ale i k obchodním a výrobním činnostem, převážně v okrajových částech města. Obchodní objekty nadnárodních společností nebyly prodávány. Pronájem Za posledních 10 let došlo k rekonstrukci mnoha obchodních prostor případně celých objektů, převážně v centru Plzně a v přilehlých ulicích a na pěších zónách. V současné době se nájemné v daných lokalitách pohybuje v rozmezí 2 500 až 6 000 Kč/m2/rok, nejvyhledávanější jsou prostory s přímým vstupem z ulice. Konkrétní výše nájemného je závislá na velikosti, umístění a atraktivnosti prostoru. Nová výstavba V období 1990 až 1998 byly stavěny pouze jednoúčelové supermarkety jako například Delvita, Penny, Baumax a Obi. V r. 2 000 byla zahájena výstavba hypermarketů Carrefour na Borských polích, Tesco u přivaděče na dálnici Plzeň - Praha, v centru města Kaufland. S výstavbou hypermarketů je uvažováno ve všech okrajových částech města. V současnosti je v každé okrajové městské části obchodní centrum.
8. Provozní, výrobní nebo skladovací areály Prodej Nejvíce jsou obchodovány menší provozní objekty, nebo jednotlivé provozní budovy ve velkých areálech. Běžně se obchoduje s objekty nebo areály do kupní ceny cca 8 mil. Kč. S většími areály se běžně neobchoduje. Většinou byly v prodeji bývalých státních podniků
100
v likvidaci, které z dnešního pohledu nesplňují nejnovější trendy v dané oblasti. Prodeje nově stavěných areálů nebyly dosud na trhu zaznamenány. Pronájem Po roce 1990 došlo ke zvýšení poptávky po skladovacích, provozních nebo výrobních plochách řádově do 1 000 m2, které byly uspokojovány v rámci uvolněných kapacit větších společností, v prostorách prodaných areálů státních podniků v likvidaci. Nájemní sazba byla postupně zvyšována až na stávající úroveň, která je cca 300 až 1 000 Kč/m2/rok za skladovací a výrobní prostory v závislosti na lokalitě, velikosti pronajímané plochy a technickému vybavení prostor. Nová výstavba V případě potřeby větších prostor dojde většinou k výstavbě nových prostor, které odpovídají nejnovějším trendům a jeho vlastní potřebě. V Plzni došlo k největší výstavbě v lokalitě Borská pole, která je umístěna v blízkosti dálnice Plzeň - Rozvadov. Prodeje nových objektů nebyly dosud zaznamenány. Nově zde vznikaly pouze výrobní a skladové objekty v lokalitě Borská pole. V současnosti jsou zde pozemky již prodány a město nemá další volné prostory pro průmyslovou výstavbu. Nové plochy vznikají v bývalém areálu Škoda, kde dochází k revitalizaci pozemků a jsou zde budovány nové nájemní výrobní haly. Ceny pronájmů v těchto objektech se pohybují od 1 500,- Kč/m2 výrobní plochy. Menší objekty následně využívané pro výrobu a provozovny byly též odkupovány od Armády ČR a tyto objekty byly následně rekonstruovány. Jednalo se o lokality Slovany, Bory, Borská pole.
9. Pozemky Pro výstavbu RD Na okraji nebo v jeho bezprostředním okolí města se ceny za zainvestovaný pozemek pro výstavbu RD ustálily na úrovni cca 1 100 - 2 000,- Kč/m2. To v závislosti na lokalitě a úrovně zainvestovanosti. V příměstských atraktivních lokalitách např. Letkov, Štěnovice jsou ceny vyšší. Pro komerční výstavbu 101
Nabídka pozemků pro komerční výstavbu je velmi omezená z důvodů již rozprodaných pozemků v průmyslové zóně Borská pole. Pozemky kupované od soukromých vlastníků nejsou napojeny na inženýrské sítě a není zde vybudovaná infrastruktura. Jedná se většinou o pozemky s menší plochou. Pozemky pro výrobu a spedici budou vyhledávány s dobrou dopravní dostupností a napojením na mezinárodní komunikace. Pozemky v širším centru města (proluky) jsou obchodovány za ceny cca 3 000 – 4 500 Kč/m2. K prodeji pozemků bude docházet v okrajových částech Plzně v obcích, které byly sloučené s Plzní. V těchto lokalitách bude nutné zasíťování pozemků. Závěr V současné době je schválen nový územní plán, který vymezuje podmínky a omezení potenciálního rozvoje jednotlivých lokalit. Velkým omezením především pro rozvojové území bude jistě jejich dopravní obslužnost. Případný růst hodnoty nemovitostí bude v následujících letech ovlivněn celkovým výkonem ekonomiky, růstem kupní síly obyvatelstva, výši dosažitelné sazby nájemného.
b) Zhodnocení spolupráce s realitními kancelářemi V současné době je většina obchodů s nemovitostmi zprostředkovávána realitními kancelářemi. Realitních kanceláří je v tomto regionu poměrně velké množství, což se kladně odráží na profesním přístupu ke klientům a spolupracujícím subjektům. Zajišťují např. kompletní proces prodeje nemovitostí (vyhledávání nemovitostí, zajišťování podkladů, vypracování smluvních dokumentů, spolupráce s bankami při financování obchodu). Mnoho realitních kanceláří se zabývá i svou vlastní investiční činností a developerskou činností. Spolupráce bank s realitními kancelářemi je v celku na velmi dobré úrovni.
c) Aktuální problémy Hlavním problémem tohoto regionu je nedostatek pozemků pro výstavbu komerční i pro bydlení.
Nezastavěné
pozemky
v okrajových
částech
města
jsou
často
nezasíťované a dopravní propojení lokalit s centrem města není dostatečně dimenzované. 102
Nevyřešená dopravní situace centrem města má vliv na další rozvoj lokalit. Nevyjasněná trasa hlavního městského průtahu „sever – jih“ má dopad na zpomalení revitalizace a využití bývalého areálu Škoda. Dalším problémem je umisťování obchodních a nákupních center v centru města, kdy hlavní městské průtahy plní i funkci obslužných komunikací.
d) Marketingový výhled v regionu Krajské město Plzeň má cca 175 000 obyvatel. Město je významným průmyslovým centrem plzeňského regionu. Rovněž je důležitým dopravním uzlem. Okolo města vede dálnice D 5 Praha - Rozvadov . Dále je křižovatkou silnic celostátního, regionálního a místního významu. Ve městě je rovněž důležitý železniční uzel, kde se kříží tratě mezinárodního regionálního i místního významu. Nejbližší vnitrostátní letiště je ve vzdálenosti cca 8,00 km v Líních. Územní plán města byl schválen v r. 1995. To vše jsou předpoklady pro rozvoj pracovních příležitostí a tím i fungující trh s nemovitostmi.
103
Seznam použitých zdrojů 1. Bradáč Albert, FIALA Josef, Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, III. přepracované vydání, 743 stran Praha: Linde Praha, 2004, ISBN 80-7201-441-2. 2. Bradáč
Albert, FIALA
Josef, Hlavinková V. Nemovitosti, Oceňování a právní
vztahy, IV. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007 3. Bradáč Albert a kol.: Teorie oceňování nemovitostí VII. přepracované a doplněné vydání, 735 stran, Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008. ISBN 978-807204-578-5 4. Bradáč
Albert
a
kol.:
Teorie
oceňování
nemovitostí
VIII.
přepracované
a aktualizované vydání, Brno: Akademické nakladatelství Cerm, s.r.o. Brno, 2008 5. KALABIS, Petr. Studie koexistence dvou oceňovacích systémů v ČR. Odhadce a oceňování majetku. 2011, roč. 17, č. 1, str. 33 – 41 6. KLEDUS R. Oceňování movitého majetku. Vysoké učení technické, Ústav soudního inženýrství. Brno. 2012 7. Ort Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání, 76 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. ISBN: 80-7265-085-8 8. Ort. P. a kolektiv autorů: Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha, Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o., 2008 9. Ort Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání, 92 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007. ISBN: 978-80-7265-101 10. Ort Petr: Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, Oceňování na tržních principech. První vy- dání, 143 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2008. ISBN: 978-80-7265-128-3 11. Zazvonil Zbyněk: Výnosová hodnota nemovitostí. Vydání první: CEDUK spol. s r.o., 2004. ISBN 80-902109-3-7
104
Právní předpisy 1. Vyhláška č. 3/2008 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška, ve znění novelizace 364/2010 a 381/2011 Sb.) 2. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., č. a 450/2012 Sb. 3. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník 4. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách 5. Zákon č. 344/1993 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) 6. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 7. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Internetové zdroje 1. http://portal.gov.cz/app/zakony/zakon.jsp?page=0&fulltext=&nr=526~2F1990&part= &name=&rpp=100#seznam 2. http://www.sinz.cz/archiv/docs/si-2004-01-19-23.pdf 3. http://www.odhadcepraha.cz/k-cemu-slouzi-trzni-odhad-nemovitosti.html#zalozka1 4. http://www.ius-wiki.eu/tnh/pfuk/tnh/zkouska/nova/otazka-64 , bližší původ: American Appraisal http://www.american-appraisal.cz/client-solutions/216/ . )
105
Seznam příloh Příloha č. 1 – Zadání bakalářské práce
106
Příloha č. 1 Zadání bakalářské práce
107
