Řešení vzduchotechniky u novostaveb vlivy a dopady na trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Řešení vzduchotechniky u novostaveb – vlivy a dopady na trţní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Michal Kozák Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Odborný konzultant:

Doc. Ing. František Medek, CSc.

Praha

Duben, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Kolíně, dne

Michal Kozák

2

Poděkování Zde bych chtěl poděkovat Doc. Ing. Janu Paškovi Ph.D. za vedení práce, Doc. Ing. Františkovi Medkovi, CSc. za odbornou konzultaci, dále bych rád poděkoval rodině a slečně Petře Horové za podporu při psaní bakalářské práce i po celou dobu studia.

3

Anotace Tato práce je rozdělena na tři základní části a to na teoretickou část, kde se bude zabývat klimatickými poměry, rozborem typů vzduchotechniky, vnitřním prostředím budov, řešením systémů vzduchotechniky u novostaveb a vlivy a dopady vzduchotechniky na trţní hodnotu budov. Ve druhé, praktické části bude práce zaměřena na dvě ocenění nemovitostí a ve třetí časti, analytické, se bude zabývat realitním trhem okresu Kolín. Klíčová slova: větrání, oceňování, novostavby, vzduchotechnické systémy

Annotation The bachelor thesis is divided into three parts, namely the theoretical part, which deals with climatic conditions, the analysis of the type internal air environment of buildings, the solution of ventilation systems in new buildings, and the influence and the impact of upper mentioned factors price of buildings. In the second, practical part of the thesis we focus on two property valuations, and in the third part, the analytical one we deal with the real estate market of the Kolín district. Keywords: ventilation, valuation, new buildings, ventilation systems

4

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 8 1. Historie větrání a vzduchotechniky ........................................................................................ 9 2. Klimatické poměry ............................................................................................................... 10 3. Vzduchotechnika .................................................................................................................. 11 3.1 Přirozené větrání ............................................................................................................. 12 3.1.1 Provětrávání: ............................................................................................................ 14 3.1.2 Infiltrace: .................................................................................................................. 14 3.1.3 Šachtové větrání: ...................................................................................................... 14 3.1.4 Aerace: ..................................................................................................................... 15 3.2 Nucené větrání ................................................................................................................ 15 3.2.1 Teplovzdušné větrání ............................................................................................... 16 3.2.2 Teplovzdušné vytápění............................................................................................. 17 3.2.3 Klimatizace .............................................................................................................. 17 3.2.4 Split systémy ............................................................................................................ 17 3.2.5 Čističky vzduchu ...................................................................................................... 18 3.3 Kombinované větrání ...................................................................................................... 18 4. Obrazy proudění ................................................................................................................... 20 4.1 Aerodynamika interiéru .................................................................................................. 21 4.1.1 Směšovací způsob .................................................................................................... 21 4.1.2 Zaplavování .............................................................................................................. 21 4.1.3 Vytěsňování.............................................................................................................. 22 5. Vnitřní prostředí budov ........................................................................................................ 22 5.1 Znečištění vzduchu přítomností lidí................................................................................ 23 5.2 Znečištění vzduchu činností přírody a nevýrobní činností člověka ................................ 23 5

5.3 Moţné zdravotní potíţe v budovách zapříčiněné nedostatečným větráním ................... 24 6. Strojovna vzduchotechniky .................................................................................................. 25 6.1 Ventilátory ...................................................................................................................... 26 6.2 Filtry................................................................................................................................ 26 6.3 Výměníky........................................................................................................................ 27 6.3.1 Ohřívače ................................................................................................................... 27 6.3.2 Chladiče.................................................................................................................... 27 6.3.3 Výměníky zpětného získávání tepla ......................................................................... 28 6.4 Zvlhčovače ...................................................................................................................... 29 6.5 Tlumiče hluku ................................................................................................................. 30 7. Řešení vzduchotechniky u novostaveb – rodinné domy ...................................................... 30 7.1 Vzduchotechnické systémy pro rodinné domy ............................................................... 32 7.1.1 Rovnotlaké větrání ................................................................................................... 32 7.1.2 Rovnotlaké větrání a chlazení .................................................................................. 33 7.1.3 Teplovzdušné vytápění, větrání a chlazení .............................................................. 33 8. Řešení vzduchotechniky u novostaveb - bytové domy ........................................................ 34 8.1 Vzduchotechnické systémy pro bytové domy ................................................................ 35 8.1.1 Nucené podtlakové větrání ....................................................................................... 35 8.1.2 Nucené rovnotlaké větrání ....................................................................................... 37 8.1.3 Hybridní větrání ....................................................................................................... 39 8.1.4 Další systémy ........................................................................................................... 40 9. Vlivy a dopady vzduchotechniky na trţní hodnotu budov ................................................... 41 9.1 Ţivotnost vzduchotechniky ............................................................................................. 41 9.2 Hlučnost vzduchotechniky .............................................................................................. 41 9.3 Předpisové faktory .......................................................................................................... 42 9.4 Estetické faktory ............................................................................................................. 42 6

9.5 Ekonomické faktory ........................................................................................................ 42 9.6 Ekologické faktory .......................................................................................................... 43 10. Metody oceňování .............................................................................................................. 43 11. Vliv vzduchotechniky na trţní hodnotu budovy v závislosti na jednotlivých metodách oceňování .................................................................................................................................. 45 11.1 Nákladová metoda: ....................................................................................................... 45 11.2 Výnosová metoda: ........................................................................................................ 45 11.3 Porovnávací metoda:..................................................................................................... 45 12. Závěr ................................................................................................................................... 45 13. Praktická část I.................................................................................................................... 47 14. Praktická část II. ................................................................................................................. 68 15. ANALÝZA REALITNÍHO TRHU .................................................................................... 85 16. Seznam pouţité literatury ................................................................................................... 95 17. Seznam elektronických stránek .......................................................................................... 96 18. Seznam obrázků.................................................................................................................. 97 19. Seznam příloh ..................................................................................................................... 98

7

Úvod Práci na téma Řešení vzduchotechniky u novostaveb – vlivy a dopady na trţní hodnotu jsem zpracoval, protoţe jsem v poslední době zaznamenal, ţe vzduchotechnika je stále běţnější a populárnější a chtěl jsem se o této problematice dozvědět trochu více, neboť v budoucnu bude vzduchotechnika součástí téměř kaţdé nemovitosti. Dnes se navrhují stavby dokonale izolované z důvodu úspory energií, tudíţ výměna vzduchu pomocí spár okolo okenních výplní není moţná a je třeba zajistit přísun čerstvého (čistého) vzduchu jiným způsobem. Začátek práce se v krátkosti věnuje historii vzduchotechniky, která sahá aţ do 19. století, tudíţ se nejedná o ţádnou „novinku“, vzduchotechnika se vyvíjela do dnešní podoby desítky let. Také bylo důleţité, aby se práce zabývala klimatickými poměry naší země, neboť se vzduchotechnikou úzce souvisí. Práce pokračuje stručným popisem jednotlivých typů vzduchotechniky, které jsou známy, a většina z nich se vyuţívá poměrně často v praxi. Po tomto stručném seznámení s typy vzduchotechniky následuje kapitola Vnitřní prostředí budov, ve které se dozvíme, jakým způsobem dochází ke znečišťování vzduchu v budovách a jaké zdravotní potíţe můţou vznikat nedostatečně zajištěnou obnovou vzduchu. Řešení vzduchotechniky u novostaveb je rozděleno na dvě části, a to na rodinné domy a bytové domy. V těchto dvou částech nás práce seznámí s touto problematikou a popisuje jednotlivé vzduchotechnické systémy. Na konec teoretické části práce popisuje jednotlivé faktory u vzduchotechniky, které mají vliv na trţní hodnotu oceňované nemovitosti z pohledu jednotlivých metod oceňování. Praktická část práce obsahuje ocenění dvou nemovitostí, rodinného domu a polyfunkční budovy. Ocenění jsou provedena všemi třemi metodami, pokud to bylo u dané nemovitosti moţné. Součástí praktické části je analýza realitního trhu okres Kolín.

8

1. Historie větrání a vzduchotechniky Větrání je důleţité pro zajištění přívodu potřebného mnoţství čerstvého vzduchu pro osoby v budovách a odvodu nepříjemných pachů a vodní páry, aby v interiéru nedocházelo ke vzniku plísní a jiných škodlivin. Prvním typem větráním bylo samozřejmě větrání přirozené, které se pouţívá jiţ od nepaměti, ale i dnes je velmi často pouţíváno, a to především proto, ţe se jedná o nejjednodušší způsob větrání, zaloţeném na základě rozdílů tlaků vzduchu vzniklé rozdílem teplot. V 2. polovině 19. století se bylo moţné u větších staveb setkat s dopravou vzduchu prostřednictvím zděných kanálů. Často se jednalo i o vnější architektonické prvky, především věţičky, které slouţili jako výfuky či komíny. Dobrým příkladem tohoto způsobu větrání je zámek Chambord ve Francii, který má 365 věţiček slouţících k těmto účelům. Nucené větrání pomocí vzduchotechniky se začalo rozvíjet aţ od konce 19. století a souviselo samozřejmě především se zaváděním elektřiny, jelikoţ do té doby nebylo moţné toto větrání nikterak zajistit. Klimatizace: Pomocí klimatizace se zajišťuje úprava vzduchu v interiéru, především se jedná o ohřev a chlazení vzduchu na poţadovanou teplotu, v méně častých případech se pak můţeme u klimatizace setkat i s úpravou vlhkosti vzduchu. Za vynálezce klimatizace je označován Willis H. Carrier (1876-1950), který sestavil počátkem 20. století první chladící zařízení a díky jehoţ poznatkům vznikl nový průmyslový obor studující techniku prostředí. V České republice se začali vyskytovat první klimatizační zařízení aţ po roce 1930, a to především ve velkých novostavbách administrativních budov. Po 2. světové válce se zde rozšířila průmyslová klimatizace, která zajišťovala vhodné výrobní podmínky. Klimatizace pro tepelnou pohodu člověka se začala pořádně rozvíjet aţ v 90. letech 20. století. V dnešní době je jiţ klimatizace běţnou součástí ţivota, setkáváme se s ní nejen v průmyslu, kancelářích, obchodech, automobilech, apod., ale uţ i v bytových a rodinných domech.1

1

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s 5-6.

9

2. Klimatické poměry Celou planetu obklopuje zemská atmosféra. Atmosféra se skládá ze čtyř základních vrstev: troposféry (vrstva nad zemským povrchem do výšky 9 - 11km), stratosféry (do výšky 30km), ionosféry (do výšky 600 aţ 800km) a exosféry (do vzdálenosti 8 aţ 9 násobku zemského poloměru). Sloţení vzduchu atmosférického vzduchu Tabulka č. 1 Prvek

Chemická značka

Objemových %

Hmotnostní %

Dusík

N2

78,090

75,500

Kyslík

O2

20,950

23,200

Argon

Ar

0,930

1,286

Oxid uhličitý

CO2

0,030

0,046

Neon

Ne

0,002

0,001

Hélium

He

0,001

0,000

Krypton

Kr

0,000

0,000

Xenon

Xe

0,000

0,000

Vodík

H2

0,010

0,001

Ozon

O3

0,000

-

Zdroj: Tabulky pro tepelnou techniku, Ing. Pavel Hašek, Ostrava 1980

Mimo prvky, které byly uvedeny v tabulce, se ve vzduchu vyskytuje i proměnlivé mnoţství dalších plynů a par, coţ je ovlivněno zejména zeměpisnou polohou místa a činností člověka.2 Jsou to: Oxid uhelnatý (CO): vzniká nedokonalým spalováním paliv. Nejvíce se vyskytuje v okolí měst a průmyslových oblastí.

2

FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008, s 3.

10

Oxid siřičitý (SO2), sirouhlík (C2S) a sirovodík (H2S): vznikají zejména jako vedlejší produkt při spalování méně kvalitního hnědého uhlí, které obsahuje jak volnou síru, tak některé sirníky, zejména pirit a v okolí továren na výrobu umělých vláken. Čpavek (NH3): vzniká při hnilobném procesu organických látek. Při návrhu klimatizačních zařízení je důleţité znát povětrnostní a klimatické poměry v daném místě. Povětrnostními poměry (počasím) se rozumí okamţitý stav ovzduší daný souhrnným působením meteorologických vlivů, kterými jsou tlak, teplota, vlhkost, vítr, oblačnost, sluneční radiace a vodní sráţky. Klimatickými poměry (klimatem) se naopak rozumí stav ovzduší charakteristický pro určité území. Klima je pak určeno dlouhodobými průměrnými hodnotami stejných veličin jako u počasí. Závisí zejména na geografické poloze místa, nadmořské výšce apod. Vlhkost vzduchu se nejčastěji udává v tzv. relativní vlhkosti, která nás informuje o tom, z kolika procent se daný vzduch blíţí plně nasycenému stavu. Ve vhodném prostředí se vlhkost vzduchu pohybuje mezi 30-70%. Relativní vlhkost však závisí na teplotě. Obecně platí, ţe v zimě bývá relativní vlhkost venkovního vzduchu menší. (Pokud bychom chtěli ve vzduchu o dvou různých teplotách dosáhnout stejné relativní vlhkosti, museli bychom do chladnějšího z nich dodat více vodní páry neţ do teplejšího.) Při velmi nízkých teplotách můţe relativní vlhkost klesnout i pod 30%, a naopak ve velmi horkých dnech se můţe vyšplhat aţ na 80%. 3

3. Vzduchotechnika Vzduchotechnika je zařízení, které je určené pro zajištění čistého a zdravého vzduchu v uzavřených prostorách. Existuje mnoţství fyzikálních veličin, které jsou ovlivňovány vzduchovou výměnou v objektu. Je to např. teplota, vlhkost, mnoţství čerstvého či vyměněného vzduchu, čistota vzduchu atd. Vzduchotechnika se nastavuje různě podle toho, jak si to dané prostředí ţádá.

3

. FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008, s 3-4.

11

Rozdělení vzduchotechnik podle typu: Přívodní – Slouţí pro přívod vzduchu do objektu. Odtahová – Slouţí k odvodu vzduchu z objektu. Cirkulační – Vzduch je nasáván v prostoru, upraven a opět přiveden zpět.4

3.1 Přirozené větrání Větrání pomocí přirozeného proudění vzduchu je nejrozšířenějším a nejvyuţívanějším větrání budov. Můţeme jím řešit převáţnou většinu místností v obytných nebo administrativních budovách, kde není nadměrné mnoţství škodlivin. Tento princip větrání spočívá ve vyuţívání tlakových rozdílů uvnitř budov nebo tlakových rozdílů mezi vnitřním a venkovním prostředím. Tyto tlakové rozdíly jsou dány rozdílem hustot vzduchu uvnitř a vně budovy nebo účinkem větru při obtékání budovy. Při těchto tlakových rozdílech dochází k výměně vzduchu a tedy přirozenému větrání. 5

4

Klimatronik s.r.o. http://www.klimatronik.cz [online], c2011 [cit. 2013-03-25]. Vzduchotechnika. Dostupný WWW: 5

. FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008, s 15.

12

Obr. č. 1 Příklad přirozeného větrání kuchyně, kde je přívod čerstvého vzduchu zajištěn pomocí „ventilačky“ a odtah vzduchu je zajištěn pomocí mříţky ve dveřích.

[Zdroj: ] Rozloţení tlaku v budově je: a) vertikální (svislý směr) – „je-li rozdíl hustot vzduchu způsoben rozdílem teplot, pak při změně teploty s výškou vzniká účinný vztlak. V dané výšce je teplotní rozdíl většinou větší uvnitř budovy než vně.“6

b) horizontální (vodorovný směr) – „je-li budova vystavena náporu větru, způsobí vychýlení proudnic změnu v rozložení rychlosti i tlaků v proudu větru. Na návětrné straně vznikne přetlak, na závětrné straně podtlak (oproti tlaku atmosférickému). Ve vodorovném směru na plášť budovy působí účinný tlak, který za určitých podmínek způsobuje proudění vzduchu

6

FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008, s 15.

13

napříč budovou. Tento tlak se postupně spotřebuje při průtoku vzduchu spárami oken a dveří.“7 Druhy přirozeného větrání:

3.1.1 Provětrávání: K provětrávání místností dochází při častém a krátkodobém otevírání venkovních oken a dveří. Přívod i odvod vzduchu je zajištěn jediným otvorem na základě tlakového rozdílu vznikajícího větrným nebo teplotním účinkem. Pouţívá se zejména v obytných a veřejných budovách.

3.1.2 Infiltrace: Při infiltraci dochází k výměně vzduchu netěsnostmi okenních a dveřních otvorů, stykem prvků obvodového pláště a porézností materiálu. Infiltrace je v dnešní době povaţována spíše za neţádoucí, kvůli úniku tepla z budovy a tudíţ větší potřebě energie na vytápění. Přílišné utěsnění (např. výměnou starých oken a dveří za nové) však můţe být příčinou hygienických závad a musí se tedy zajistit jiný způsob větrání (např. provětráváním).8

3.1.3 Šachtové větrání: Znehodnocený vzduch je odváděn svislou šachtou nad střechu objektu. Přívod vzduchu můţe být zajištěn další šachtou (sací), otvory zaústěnými do svislých průduchů nebo volně z vnitřního prostoru. Šachtové větrání je vyuţíváno v případech, kdy se v místnosti nachází stabilní zdroj škodlivin s dostatečnou produkcí tepla. Šachta by měla být zakončena samotahovou větrací hlavicí, která za větru zvyšuje tah.9

7

. FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008, s 15-16.

8

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s 55. 9

FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008, s 17.

14

3.1.4 Aerace: Aerace se pouţívá nejčastěji v průmyslových provozech, kde dochází k šíření tepla prouděním (konvekcí). Přiváděcí otvory jsou umístěny v obvodových stěnách a odváděcí otvory nalezneme ve střeše budovy.10

3.2 Nucené větrání V současné době jsou kladeny vysoké nároky na tepelnou ochranu budov, coţ znamená neprůvzdušnost výplní stavebních otvorů. Pokud není zajištěno provětrávání stavebních objektů infiltrací, je potřeba pouţít nucené větrání. Nucené větrání musí zajistit takové hodnoty škodlivin v uzavřeném prostoru, aby nepřesahovaly nejvýše povolené limity koncentrace v pracovním prostředí.11 Nucené větrání zajišťuje přívod i odvod vzduchu ventilátory. Při pouţití nuceného větrání musíme počítat s investičními a provozními náklady. Rozdělujeme jej podle rychlosti vzduchu v rozvodném potrubí na nízkotlaké a vysokotlaké, a nízkotlaké dále dělíme na celkové, oblastní, místní a havarijní.12 Rekuperace: U tohoto typu větrání se setkáváme rekuperací vzduchu neboli úsporným řízeným větráním. Zjednodušeně řečeno, rekuperační zařízení vyuţívá teploty vzduchu odsávaného z domu nebo bytu k ohřevu chladného vzduchu, který je přiváděn z venku. Příchozí a odchozí vzduch se přitom nikdy nepotkají, pouze si přes speciální výměník předají teplotu.

10

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s 56. 11

Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-03-20]. Systémy větrání obytných budov. Dostupný WWW < http://vetrani.tzb-info.cz/vetrani-rodinnych-domu/7937-systemy-vetrani-obytnych-budov> 12

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s 57.

15

Obr. č. 2 Příklad nuceného větrání, kde odtah škodlivého vzduchu z místnosti zajišťuje digestoř.

[Zdroj: ]

Druhy nuceného větrání

3.2.1 Teplovzdušné větrání c) s cirkulací vzduchu: Tento způsob je velmi často vyuţívaný, a to zejména z ekonomických důvodů. Do místnosti je distribuována směs vzduchu venkovního a cirkulačního (odváděného). Sniţují se tak náklady především v zimních měsících, kdy je díky tomuto způsobu přiváděno méně chladného venkovního vzduchu, neţ by bylo potřeba bez cirkulace. (Musí však být zajištěno dostatečně mnoţství čerstvého vzduchu). 16

d) s výměníkem zpětného získávání tepla: Tento způsob pouţíváme, pokud není moţné pouţít cirkulaci vzduchu z důvodu nadměrné produkce škodlivin nebo není cirkulace potřebná, protoţe celkové mnoţství čerstvého vzduchu podle počtu osob odpovídá doporučené výměně. Opět se jedná o ekonomický způsob větrání, jelikoţ teplo z odváděného vzduchu je v rekuperačním výměníku částečně předáváno přiváděnému vzduchu.

3.2.2 Teplovzdušné vytápění Pokud chceme pomocí vzduchotechniky i vytápět interiér, je potřeba přivádět vzduch o vyšší teplotě, neţ je poţadovaná teplota v interiéru (neboli zvýšit výkon výměníku o tepelné ztráty), přičemţ při volbě teploty přiváděného vzduchu musíme brát v úvahu typ provozu a také především konstrukční výšku. Pouţívá se i větrání s částečným vytápěním interiéru, kdy vzduchotechnika kryje např. 40% tepelných ztrát a vytápění zbylých 60%.

3.2.3 Klimatizace Slouţí k větrání interiéru a zároveň přiváděným vzduchem upravuje parametry interiérového vzduchu. Klimatizace většinou udrţuje teplotu a vlhkost vzduchu na poţadované úrovni. Jestliţe má být klimatizace v provozu celý rok, musí být navrhnuta na dva extrémní stavy, ve kterých bude zařízení pracovat – léto a zimu.

3.2.4 Split systémy Split systémy (dělené systémy) je výhodné pouţít pro klimatizaci interiérů, kde není nucené větrání nebo chceme klimatizovat pouze jednu místnost, kdy není ekonomicky výhodné řešit centrální systém chlazení. 13

13

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s 58-62.

17

3.2.5 Čističky vzduchu Jsou tři základní typy: Čističky vzduchu s vodním filtrem jsou nejjednodušším typem. Propírají znečištěný vzduch ve vodě, tudíţ se nečistoty ukládají do nádrţe s vodou. Tyto čističky mají nízké pořizovací i provozní náklady, další výhoda těchto čističek je, ţe současně s čištěním zvlhčují vzduch. Účinnost těchto čističek je však nízká (okolo 50%) a podporují mnoţení škodlivých mikroorganismů v nádrţce. Vhodné vyuţití je v obytném nebo kancelářském prostředí. Čističky vzduchu s elektrostatickým filtrem fungují na principu elektrostatického odlučování nečistot. Výhody tohoto systému jsou, ţe zachycují nejen pevné, ale i kapalné aerosoly, dobře zachycují tabákový kouř a kuchyňské prachy. Elektrody s usazeným aerosolem se dají vyjmout a umýt v saponátovém roztoku. Jejich nejčastější vyuţití je tedy ve veřejných místnostech, kde se kouří, např. restaurace. Čističky vzduchu s výměnným filtrem mají filtrační vloţky z aktivního uhlí, které se musí vyměňovat zhruba 2x ročně. Tyto zařízení mají vysokou účinnost (kolem 80% a více), moţnost ionizace vzduchu a schopnost zachytit většinu alergenů. Nevýhodou je vysoká cena a provozní náklady. Vyuţívají se v obytném a pracovním prostředí, kde se nekouří. 14

3.3 Kombinované větrání Nejčastější variace tohoto větracího systému jsou:

14

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s63-64.

18

e) přívod vzduchu přirozeně, odvod nuceně: Tento systém vytváří podtlakové větrání, které je vhodné pro místnosti se silným znečištěním, malé kuchyně, sociální zařízení, sklady odpadků a pomocné místnosti. Systém zabraňuje pronikání znečištěného vzduchu do čistých prostor. Aby systém fungoval dokonale, je potřeba zajistit, aby se čerstvý vzduch dostal do celé větrané místnosti. Toho dosáhneme rovnoměrným rozdělením přívodních otvorů po místnosti. Odváděcí zařízení se spouští buď automaticky na základě reakce čidla škodlivin, nebo ručně. f) přívod vzduchu nuceně, odvod přirozeně Tento systém se pouţívá v takových prostorách, kde nedochází k velkému znečistění vzduchu, jako jsou např. administrativní budovy či různé výrobny. Při pouţití tohoto větracího systému je důleţité, aby přívod byl proveden pouze zařízením k tomuto účelu navrţeným a nebyly pouţívány pro přívod další otvory, jako jsou např. okna a dveře, které by sníţily potřebný přetlak. Nevýhoda tohoto větracího systému je, ţe nelze nijak vyuţít teplo z odpadního vzduchu.15

15

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s 57.

19

Obr. č. 3 Příklad kombinovaného větrání

[Zdroj: ]

4. Obrazy proudění Rozhodující vliv na proudění vzduchu v místnosti mají přívodní koncovky. Vzájemná poloha přívodních a odvodních koncovek vytváří výsledný obraz proudění.16

16

FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008, s 19.

20

Obr. č. 4 Obrazy proudění pro základní způsoby distribuce vzduchu v místnosti.

[Zdroj: FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008, s 19]

4.1 Aerodynamika interiéru Způsoby distribuce vzduchu můţeme rozdělit do tří základních skupin: směšovací způsob zaplavovací způsob vytěsňovací způsob

4.1.1 Směšovací způsob Při tomto způsobu dochází k míšení vnitřního vzduchu a přiváděného vzduchu. Znečištěný vzduch v místnosti se zředí buď s přímým proudem přiváděného vzduchu, nebo zpětnými proudy. Jedná se o nejrozšířenější způsob distribuce vzduchu, a tudíţ se pro tento způsob větrání vyrábí velké mnoţství distribučních elementů, mezi něţ patří především obdélníkové vyústky, anemostaty, vířivé anemostaty, štěrbiny apod.

4.1.2 Zaplavování Vzduch se do místnosti přivádí malou rychlostí (do 0,5m/s) zpravidla pomocí velkoplošných vyústek, které jsou umístěny u podlahy. Vzduch v místnosti téměř necirkuluje, ale dochází 21

k jeho pohybu vlivem tepelné konvekce. Tento typ větrání je pouţíván pouze pro chlazení, jelikoţ přiváděný vzduch je v pracovní zóně ohříván od zdejších zdrojů tepla a poté dále stoupá vzhůru ke stropu, kde se většinou i odsává.

4.1.3 Vytěsňování Vytěsňovací způsob větrání je zaloţen na pístovém způsobu vytlačování znečištěného vzduchu z místnosti, který můţe slouţit k vytvoření usměrněného proudění v čistých prostorách. Přívod vzduchu bývá umístěn po celé ploše stropu, případně v některé ze stěn místnosti. Odvod je pak realizován podlahou, respektive protilehlou stěnou. Nevýhodou tohoto větrání při přívodu a odvodu stěnou je ten, ţe vnitřní prostředí u odvodné stěny jiţ nemusí mít poţadované vlastnosti, jelikoţ jiţ je značně znečištěn.17

5. Vnitřní prostředí budov Člověk tráví 90% svého času v budovách, proto je důleţité zajistit co nejpříjemnější a zdravotně nezávadné podmínky. Vnitřní prostředí budov má významný vliv na lidské zdraví. Pokud se v budovách nevyskytuje nadměrná vlhkost a je zajištěn přívod dostatečného mnoţství čerstvého vzduchu, je riziko vzniku problémů spojených s kvalitou prostředí nízké. Dalším důleţitým faktorem z hlediska působení na člověka jsou kromě kvality ovzduší také tepelně-vlhkostní podmínky prostředí. Ty určují tepelnou pohodu člověka. Zdrojem tepla nebo chladu pro interiér budovy jsou zejména venkovní klimatické podmínky, které se přenáší dovnitř obvodovým pláštěm budovy. Z celého obvodového pláště mají největší význam okna, v zimě jimi nejvíc tepla uniká, v létě naopak vniká do budovy. Snaha o minimalizaci spotřeby energie na vytápění vede nutně ke stavbě budov s velmi kvalitním obvodovým pláštěm z hlediska tepelné izolace i těsnosti. Utěsněním vnitřního prostoru však přestává být funkční přirozené větrání.18

17

FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008, s 20.

18

Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-03-28].Vnitřní prostředí budov a tepelná pohoda člověka. Dostupný WWW

22

Činitelé ovlivňující pohodu prostředí: subjektivní činitelé: coţ je tělesná konstituce člověka, hmotnost, výška, pohlaví, věk, apod. objektivní činitelé: čistota vzduchu, přítomnost mechanických a chemických příměsí ve vzduchu, teplota vzduchu, teplota okolních ploch, vlhkost vzduchu, rychlost proudění vzduchu, apod.

5.1 Znečištění vzduchu přítomností lidí Vzduch v omezených uzavřených prostorech je znečišťován lidmi, především tam, kde se jich zdrţuje větší mnoţství (školy, kina, restaurace). Při znečišťování vzduchu přítomností lidí dochází ke změně sloţení vzduchu. Určité procento vzduchu, který člověk vdechuje do plic, je spotřebováváno k okysličování krve a tím je vydechovaný vzduch chudší na kyslík a bohatší na oxid uhličitý. Pokud dochází k opětovnému vdechování vydýchaného vzduchu v uzavřených a špatně větraných prostorech, vede to k pocitu nepohody a zároveň i k poruchám látkové výměny, coţ můţe mít vliv na sníţení výkonnosti, zvýšenou únavu a jiné zdravotní problémy. Člověk, který je v klidu spotřebuje asi 5 - 10 litrů vzduchu za minutu a člověk při fyzické námaze spotřebuje kolem 30 litrů vzduchu za minutu. 19

5.2 Znečištění vzduchu činností přírody a nevýrobní činností člověka Vzniká rozkladem organických nebo anorganických látek, coţ bývá příčinou vzniku pachů, par, plynů a to způsobuje zhoršení kvality ovzduší. Na prach nebo drobné kapénky jsou většinou vázány choroboplodné zárodky, bakterie a plísně. Toto znečištění lze velmi obtíţně stanovit. Nejčastější zdroj škodlivin je průmyslová výroba. Jedná se především o:

19

FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008, s7.

23

prach: nejrozšířenější škodlivina. Vzniká rozkladem a rozpadem anorganických a organických látek. Zejména vzniká v průmyslu při výrobních procesech a můţe člověku způsobit zdravotní problémy. Prachem rozumíme tuhé částice do velikosti 150 um. plyny a páry: se dostávají do ovzduší nejčastěji únikem z výrobních zařízení. Jejich škodlivost závisí na koncentraci, sloţení a době působení. teplo: ovlivňuje dobu pobytu člověka v blízkosti zdroje, volbu ochranných pomůcek a technické řešení ochrany pracoviště. 20

5.3 Moţné zdravotní potíţe v budovách zapříčiněné nedostatečným větráním K hromadění znečišťujících látek v interiérech dochází při podhodnocení systému větrání vzhledem k počtu obyvatel a činnostem v objektu. Přítomnost nahromaděných znečišťujících látek poznáme většinou aţ při vzniku zdravotních potíţí. Zdravotní potíţe bývají většinou nespecifické, obtíţně diagnostikovatelné, coţ je typické pro syndrom nemocných budov. Tyto potíţe se projevují únavou během dne, pálením očí, špatným soustředěním, v noci nekvalitním spánkem. Vyjma těchto nespecifických potíţí se mohou objevit i pozdní účinky škodlivin. Nejdříve by se mohla objevit alergie, později by to mohli být genotoxické látky konečně i látky karcinogenní, které zvyšují pravděpodobnost vzniku nádorových onemocnění. Látky karcinogenní mohou vést ke vzniku nádorů, samozřejmě s poměrně dlouhou latencí. Karcinogeny jsou produkovány ve velmi nízkých koncentracích běţným vybavením bytů a přípravky pouţívanými v domácnostech. Při nahromadění některých předmětů a nedostatečné výměně čerstvého vzduchu můţe docházet ke kumulaci těchto látek. Dalším nebezpečím pro naše zdraví se můţou stát plísně. Plísně vznikají v místech, kde se vyskytuje vlhkost. Růst plísní nemusí být nutně důsledkem vysoké vlhkosti vzduchu, stačí dostatečná vlhkost v podkladu, ať uţ se tam dostala jakýmkoliv způsobem. Plísně se vyskytují tam, kde je nedostatečná výměna čerstvého vzduchu nikoliv jen ve smyslu omezeného větrání, ale omezené výměny vzduchu v důsledku omezeného přístupu vzduchu, tedy za

20

FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008, s 9.

24

nábytkem, obloţením, pod tapetami atd. Zdravotní potíţe z plísní mohou být velmi pestré, ale nejčastěji se projevují alergickými obtíţemi.21

6. Strojovna vzduchotechniky Vzduchotechnická zařízení jsou v centrálních systémech určena pro přívod, odvod, úpravu a distribuci vzduchu. Mohou být instalovány v prostorech strojovny, na střeše či zavěšeny pod stropem. S umístěním strojovny je nutno počítat jiţ v počátcích návrhu. Musí být umístěna tak, aby hlukem nenarušovala okolní prostory. Vstup do strojovny musí být zvolen tak, aby byla umoţněná bezpečná doprava navrţených zařízení. Dále musí být zajištěn dostatečný prostor uvnitř strojovny pro montáţ, opravy a údrţbu jednotlivých vzduchotechnických zařízení. Pro předběţný návrh strojovny jsou k dispozici tabulky doporučených rozměrů v závislosti na objemovém průtoku vzduchu. Na strojovnu poté dále navazují další prostory potřebné k chodu vzduchotechnických zařízení – zdroj tepla (kotelna), zdroj chladu (strojovna chlazení) a u velkých soustav rovněţ ‚‚velín‘‘ (řídící pracoviště na ovládání, kontrolu a řízení chodu technických zařízení v budově). Pro umístění vzduchotechnické jednotky na střeše, je potřebná dostatečná únosnost střešní konstrukce a umoţněn bezproblémový přístup na střechu. Zavěšení jednotky pod stropem (na chodbě, v prostorech sociálního zařízení apod.) je moţné pouze pro malá vzduchotechnická zařízení. 22 Sestava vzduchotechnické jednotky můţe obsahovat tyto díly: ventilátor filtr výměník zvlhčovač

21

Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-04-13]. Zdravotní aspekty nedostatečného větrání. Dostupný WWW < http://vetrani.tzb-info.cz/vnitrni-prostredi/8320-zdravotni-aspekty-nedostatecneho-vetrani >

22

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s 44.

25

tlumič hluku

6.1 Ventilátory Tento rotační stroj vyuţívá lopatkové kolo či vrtuli ke stlačování a dopravě plynu a par, a přeměňuje tak pohybovou energii na tlakovou. Existují čtyři základní typy ventilátorů, rozdělené podle směru proudění:

axiální radiální diagonální diametrální Nejvíce vyuţívanými ventilátory ve vzduchotechnice jsou axiální (především k bytovému větrání) a radiální. Radiální ventilátory se dále člení podle celkového vyvozeného tlaku na nízkotlaké, středotlaké a vysokotlaké, a dají se tedy vyuţívat při potřebě překonání větší tlakové ztráty ve vzduchotechnických jednotkách. Mnoţství přiváděného vzduchu ventilátory se dá podle aktuální situace regulovat dvěma způsoby: škrcením – toto řešení je však neekonomické změnou otáček – nelze provádět u všech ventilátorů

6.2 Filtry V kaţdé vzduchotechnické jednotce nalezneme alespoň jeden filtr atmosférického vzduchu. Většinou je jich zde však umístěno hned několik. Jejich počet, a tedy i účinnost filtrace, závisí na poţadovaných vlastnostech přiváděného vzduchu. Obecně platí, ţe dokáţou odstranit prach o velikosti 0,01 aţ 100 µm. Konstrukční rozdělení filtrů: Pásové odvinovací filtry – pás filtračního materiálu se podle snímané tlakové ztráty filtru postupně odvinuje. Filtračním materiálem bývají rohoţe ze syntetických materiálů.

26

Vloţkové filtry: podle provedení se dále dělí na deskové a kapsové. Filtračním materiálem bývají rouna ze skleněných vláken nebo vpichovaných textilií. Kapsové filtry se nejčastěji pouţívají ve vzduchotechnických jednotkách. Kapsy vytvořené z filtračního materiálu zvětšují průtočnou plochu filtru, tím sniţují průtočnou rychlost a naopak zvyšují účinnost. Sorpční filtry: zachycují plynné znečisťující látky a pachy. Nejpouţívanějším sorpčním materiálem je aktivní uhlí. 23

6.3 Výměníky Výměníky slouţí k tepelné úpravě vzduchu. Předávají (odebírají) citelné nebo vázané teplo.

6.3.1 Ohřívače Ohřívače se podle konstrukce dělí na trubkové a deskové. Podle způsobu ohřevu rozlišujeme: Vodní: jsou vyráběny z měděných trubek o průměru 12 – 18 mm, s hliníkovými lamelami o tloušťce 0,1 – 0,2 mm. Nejčastěji bývají jedno aţ dvouřadé. Parní: vyrábějí se z hladkých trubek z mědi nebo nerezové oceli. Elektrické: jsou vyuţívány pouze pro malé objemové průtoky vzduchu.

6.3.2 Chladiče Rozdělujeme podle chladící látky: Vodní chladiče: jejich konstrukce je podobná jako u vodních ohřívačů, mívají však více řad (2-8). Dno chladiče je přizpůsobeno ke shromaţďování a odvod zkondenzované vlhkosti s napojením na kanalizaci.

23

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s47-48.

27

Přímé chladiče: jsou tvořeny soustavou hladkých měděných trubek o průměru okolo 10 mm. Pouţívají se převáţně u malých jednotek, hlavně u tzv. split systémů. Uvnitř trubek proudí chladivo.

6.3.3 Výměníky zpětného získávání tepla Jsou zaloţeny na principu předávání tepla. Ohřátý vzduch, který je odváděn z budovy, předá ve výměníku část své tepelné energie přiváděnému vzduchu. Sníţí se tak následné mnoţství energie potřebné na ohřátí přiváděného vzduchu na poţadovanou teplotu. Rozdělují se podle předávaného tepla: g) Rekuperační výměníky předávající pouze citelné teplo Podle konstrukce je rozdělujeme na: Deskové: Přiváděné a odváděné proudy vzduchu prochází skrz lamelový výměník. Jednotlivé proudy jsou od sebe odděleny teplosměnnou plochou, a tudíţ nedochází k míšení jednotlivých typů vzduchu. Teplo odváděného vzduchu je předáváno přiváděnému chladnému vzduchu prostřednictvím lamel výměníku. Účinnost tohoto typu je kolem 60%. Tepelné čerpadlo: jedná se vlastně o chladící okruh, kde nevyuţíváme chlazení vzduchu, ale jeho ohřívání, které vzniká jako druhotný jev. Pouţívá se u malých zařízení. Tepelné trubice: teplo se v tomto případě předává přes svislé tepelné trubice naplněné čpavkem, jejichţ spodní část je umístěna v proudu odváděného vzduchu, a horní část v proudu chladného přiváděného vzduchu. Účinnost rekuperace se dnes pohybuje kolem 80-90%. S kapalinovým okruhem: vychází ze systému deskového rekuperačního výměníku, kdy odváděný teplý vzduch předává teplo stěnám výměníku. Z něj je poté teplo dále sdíleno nuceně proudící kapalinou k druhému výměníku, kterým prochází přiváděný chladný vzduch a přenesené teplo z prvního výměníku zde přijímá. Danou kapalinu zde nejčastěji tvoří nemrznoucí směs voda+glykol nebo voda+fridex. Účinnost tohoto typu předávání tepla je okolo 50% 28

h) Regenerační výměníky předávající citelné i vázané teplo. Podle konstrukce je rozdělujeme na: Rotační:skrze rotor z akumulační hmoty (nejčastěji antikorozní slitina hliníku se sorpční vrstvou) je současně veden přiváděný i odváděný vzduch, kaţdý jednou polovinou rotoru v protisměru. V odváděném teplém proudu akumulační hmota přijme teplo a vlhkost. Po otočení rotoru dojde k předání tepla a vlhkosti chladnému vzduchu. Účinnost rekuperace je 80% a více. Přepínací: k předávání tepla a vlhkostí dochází střídavým prouděním přívodního a odvodního vzduchu přes akumulační hmotu.24

6.4 Zvlhčovače Vlhčení vzduchu je důleţité z technologických důvodů, ale i pro zajištění tepelné pohody prostředí. Někdy se dají pouţít i kvůli jejich vedlejším účinkům, coţ je zachycování smáčivých částeček prachu nebo adiabatické ochlazování vzduchu. Rozdělují se podle způsobu zvlhčování vzduchu na: Vodní – sprchové: pomocí trysek se do vzduchu rozprašuje voda, která se částečně odpařuje a neodpařená voda stéká do vany na dně pračky a je znovu nasávána a rozprašována. Díky tomu se šetří voda, ale nevýhodou je, ţe se obíhající voda stává vhodným prostředím pro různé mikroorganismy, proto je potřeba pravidelné čištění u sprchových zvlhčovačů. Vodní – s rotujícím kotoučem: tento typ zvlhčovače se většinou pouţívá na dovlhčování vzduchu, které se provádí v potrubí aţ za vzduchotechnickou jednotkou. Potrubí, ve kterém se dovlhčuje vzduch, musí být vodotěsné, spádované a odvodněné.

24

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s 48-49.

29

Parní: předností parních zvlhčovačů je jejich hygienický provoz a dobrá regulovatelnost. Pro větší zařízení se pára přivádí z centrálního zdroje, menší klimatizační jednotky vyrábějí páru přímo (elektrickým ohřevem).

6.5 Tlumiče hluku U nás se hlukem zabývá zákon o veřejném zdraví č. 258/2000 Sb. A nařízení vlády č. 502/2000 o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací – s platností od 1. 1. 2001. Dále pak zákon 88/2004 Sb. A 148/2006 Sb. Tlumiče hluku jsou potřeba pro dodrţení akustických poţadavků interiérů i exteriérů. Tlumiče hluku se mohou umisťovat do potrubí, nebo být součástí vzduchotechnické jednotky. Nejpouţívanější absorpční tlumiče jsou ze skleněné, čedičové nebo minerální vlny.25

7. Řešení vzduchotechniky u novostaveb – rodinné domy V současné době bývá vzduchotechnika jiţ součástí novostaveb rodinných domů. Při dnešních poţadavcích na sníţení spotřeby energie se staví domy s dokonale těsnícími konstrukcemi, ale i okenními a dveřními spárami. Díky tomu objekt přestává dýchat a tím se přirozená výměna vzduchu zminimalizovala na hodnoty aţ 10 x menší, neţ jsou hygienické poţadavky. Přirozené větrání jiţ nestačí a bez pouţití vhodné vzduchotechniky v domě by docházelo ke vzniku plísní, hub a dalších škodlivin, které jsou pro zdraví člověka nebezpečné. Při nesprávném větrání pouštíme draze zaplacené teplo zase z domu ven, proto je potřeba vzduchotechniku navrhnout co nejúsporněji. Při správném návrhu vzduchotechniky se dá ušetřit za energie i tisíce ročně. Správné větrání, kterým opatříme dostatečnou výměnu vzduchu, je moţné zajistit dvěma způsoby a to větráním bez zpětného zisku tepla z odpadního vzduchu nebo se zpětným ziskem tepla (rekuperací).

25

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s 50.

30

Větrání otevřeným oknem (přirozený způsob větrání bez zpětného získávání tepla) je u nás zatím nejpouţívanější způsob výměny vzduchu, protoţe si neţádá ţádné technické vymoţenosti. Ale teplo, které vyvětráme s vydýchaným vzduchem ven, uţ nikdy nezískáme zpět, proto se nám tato metoda značně prodraţí a z ekonomického hlediska je nevýhodná. Potřebná energie pro dohřev větracího vzduchu u průměrného rodinného domu je příkon cca 3kW, coţ můţe u dnešních moderních domů znamenat aţ 40% ročních nákladů na vytápění. Mezi další nevýhody můţeme zařadit, ţe se do domu dostávají prachy a pyly, vzniká průvan, nerovnoměrně rozloţené teploty, ruch z ulice či nebezpečí vloupání. Při větrání se zpětným získáváním tepla se ze vzduchu, který se odvádí za určitým účelem z budovy, odebírá teplo, které se předává do vzduchu přiváděného do objektu z venkovního prostředí a nahrazují tak odváděný znečištěný vzduch. K tomuto předání tepla mezi odváděným a přiváděným vzduchem dochází prostřednictvím jeho smíchání ve výměníku.

26

27 28

Obr. č. 5: Zpětné získávání tepla – deskový rekuperátor

[Zdroj:]

26

Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-04-02].Vnitřní prostředí budov a tepelná pohoda člověka. Dostupný WWW 27

Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-03-28].Zpětné získávání tepla a větrání objektů. Dostupný WWW 28

Stavební noviny. tvstav.cz [online], c2011 [cit. 2013-03-30].Stále více důvodů pro řízené větrání s rekuperací tepla. Dostupný WWW < http://tvstav.cz/clanek/2440-stale-vice-duvodu-pro-rizene-vetrani-s-rekuperaci-tepla>

31

Ventilační jednotky s protiproudovým výměníkem se nabízejí i v různých kombinacích, např. s tepelným čerpadlem, solárními panely atd., a kromě větrání mohou zároveň slouţit k ohřevu vody a vytápění, či naopak k jeho chlazení. Různě velké a dnes jiţ i velmi elegantní „krabice“ klimatizačních jednotek s rekuperací tepla lze umístit do nejrůznějších prostor – do sklepa, na půdu nebo do komory. Před instalací systému je stavbu potřeba vybavit rozvody větracího vzduchu, do nichţ se dá zapojit i větrání koupelen a toalet. Odvětrání kuchyní musí být řešeno zvlášť, protoţe vzduch z kuchyní obsahuje mastné nečistoty a mohl by větrací systém zanést a poškodit. U větrání se zpětným získáváním tepla větráme beze ztrát tepla, tudíţ provoz takovéto jednotky nám na rozdíl od větrání bez zpětného získávání tepla ušetří spoustu energie, a tudíţ i peněz na vytápění. Pořizovací cena těchto systémů je samozřejmě vyšší neţ u systémů bez zpětného získávání tepla, ale v budoucnu se nám investice vrátí a vyplatí.29

7.1 Vzduchotechnické systémy pro rodinné domy 7.1.1 Rovnotlaké větrání Tento vzduchotechnický systém zajišťuje řízené rovnotlaké větrání a výměnu vzduchu s rekuperací odpadního tepla v objektu. Vzduchotechnickou jednotku s rekuperací tepla můţeme umístit do technické místnosti, komory šatny nebo také zádveří do skříně. Pomocí systémových, vzájemně kompatibilních připojených vzduchovodů, optimalizovaných pro snadnou montáţ s uloţením do podlah nebo vedených pod stropem objektu je zajištěn přívod čerstvého filtrovaného vzduchu do kaţdé obytné místnosti. Odtah odpadního vzduchu je z koupelen, WC a kuchyně. Objekt je tak zónově provětráván a čerstvý vzduch prochází všemi prostory.

29

Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-03-28].Zpětné získávání tepla a větrání objektů. Dostupný WWW

32

7.1.2 Rovnotlaké větrání a chlazení Vzduchotechnický systém, zaloţený na dvouzónových vzduchotechnických jednotkách, zajišťující řízené rovnotlaké větrání s rekuperací tepla a díky vnitřní cirkulaci interiérového vzduchu dle volby částečné temperování, chlazení a např. při realizaci krbu rozvod tepla po domě. Cirkulace vzduchu je moţná i bez nutnosti větrání, větrání pak jak s cirkulací tak i bez ní – reţim je stejný jako u rovnotlaké větrací jednotky. Jednotka by se většinou měla osazovat do technické místnosti, kde je moţnost napojení na zdroje tepla nebo chladu. Připojené vzduchotechnické rozvody jsou obvykle realizované jako podstropní a zajišťují přívod filtrovaného čerstvého vzduchu do kaţdé obytné místnosti. Stejné trasy se pouţívají i pro přívod cirkulačního vzduchu s moţností temperování, chlazení. Odtah odpadního vzduchu je osazován do koupelen, WC a kuchyně. Pro zvýšení komfortu chlazení lze realizovat cirkulační trasu, která přivádí vzduch z nejteplejších částí domu, např. nejvyššího místa domu či od krbu, do vzduchotechnické jednotky, ve které je následně vzduch filtrován a dle poţadavku chlazen nebo dohříván a veden zpět do obytných místností. Díky vestavěnému rekuperačnímu výměníku je zajištěno zpětné získávání tepla. Temperování objektu je zajištěno nezávislou otopnou soustavou. Vzduchotechnické jednotky si teplo nebo chlad nepřipraví, je proto nutné její připojení na zdroje tepla (integrované elektrické ohřívače, elektrické nebo plynové kotle, akumulační zásobníky, tepelná čerpadla) a zdroje chladu (tepelná čerpadla vzduch – vzduch, vzduch – voda a země – voda). Při připojení na systémy tepelných čerpadel je moţné zajistit i částečné vytápění domu, které je díky vlastnostem TČ nákladově niţší neţ např. přímou elektřinou.

7.1.3 Teplovzdušné vytápění, větrání a chlazení Tento systém je nejkomfortnější, je zaloţený na dvouzónových vzduchotechnických jednotkách. Systém pomocí vnitřní cirkulace vzduchu zajišťuje vytápění, chlazení nebo rozvod tepla od krbu po obytných místnostech. Topení je tak zajištěno bez nutnosti větrání. Nasávání vnitřního vzduchu je z nejvyššího místa objektu a od krbu, po filtraci a dohřevu nebo dochlazení je podlahovým rozvodem přiváděn do obytných místností. Při poţadavku na větrání je vzduch odsáván z koupelen, WC a kuchyní a po rekuperaci odváděn ven z objektu. Přívodní čerstvý vzduch je po předehřátí v rekuperačním výměníku smíchán se vzduchem cirkulačním, filtrován a po dohřevu nebo ochlazení přiveden do obytných místností. Díky cirkulaci je pro obyvatele vyuţíván celý vzduchový objem objektu, čímţ se dále sniţuje 33

okamţitý poţadavek na výkony větrání. Není potřeba další doplňková otopná soustava, pouze do koupelen se instalují pro zvýšení teploty nezávislé otopné plochy, obvykle otopné ţebříky. Vzduchotechnické jednotky si teplo nebo chlad nepřipraví, je proto nutné připojení na zdroje tepla a chladu obdobně jako u předchozího případu. Volba vlastního zařízení se provádí dle konkrétních parametrů objektu.30

8. Řešení vzduchotechniky u novostaveb - bytové domy Z hlediska větrání patří bytové domy mezi nenáročné stavby. Většina uţivatelů bytových domů si vystačí s jednoduchými větracími systémy a při vhodném řešení i s větráním přirozeným. Vzduchotechnika je obecně vnímána spíše jako součást staveb určených pro výrobu, shromaţďovacích prostorů, místností s vysokými nároky na čistotu nebo se specifickými poţadavky na vnitřní prostředí. V bytových domech bývá středem zájmu víceméně výběr elegantní digestoře a odpovídající design ventilátoru do koupelny či WC. O skutečné funkční parametry se zajímá málokdo. Kdeţto v individuální výstavbě, kde je investor a budoucí uţivatel nejčastěji jedna a ta samá osoba, je postoj k výběru systému větrání naprosto odlišný. Uţivatele zajímá kvalita bydlení, která je pro něj definována nejen dispozičním řešením domu, ztvárněním interiéru, barvou a tvarem povrchů, ale také kvalitou vzduchu, šířením prachu, teplotou vzduchu i jeho vlhkostí. Tohoto uţivatele zajímají i ekonomické aspekty provozu větrání, proto si často zvolí systém s filtrací vzduchu a zpětným získáváním tepla. Tyto systémy, které jsou v rodinných domech jiţ běţné, se dají bez problému aplikovat i v bytových domech. V některých případech bývá v bytových domech větší zájem o klimatizaci neţ o větrání. V podkrovních bytech či domech s prosklenou fasádou jsou z hlediska stavební fyziky nepříznivé vlastnosti, které se v tepelném chování prostoru v letním období projevují nízkou tepelnou stabilitou a s tím spojeným vysokým vzestupem teploty. Klimatizace v bytě jiţ není

30

Atrea s.r.o. atrea.cz [online], c2013 [cit. 2013-04-14].Systémy. Dostupný WWW < http://www.atrea.cz/cz/systemy-d3#tab2 >

34

nedostupný luxus, ale stává se u nadstandardní výstavby bytových domů jejich integrální součástí, stejně jako vana či kuchyňská linka. 31

8.1 Vzduchotechnické systémy pro bytové domy 8.1.1 Nucené podtlakové větrání V bytových domech je podtlakové větrání řešeno nuceným odvodem vzduchu z místností se zdrojem škodlivin nebo vlhkosti a přívodem vzduchu z venkovního prostředí. V současné době, kdy podle Českých technických norem je izolace okenních spár naprosto neprůvzdušná, je nutné přívod venkovního vzduchu u podtlakového větrání zajistit pomocí přívodních větracích otvorů integrovaných do výplní stavebních otvorů (oken) nebo zabudovaných v obvodových stěnách. Přívodní otvory jsou zpravidla umístěné pod okny za a nebo nad otopnými tělesy. Do kaţdé místnosti lze vzduch přivádět přes větrací otvor, který je v některých případech potřeba osadit filtrem či tlumičem hluku. Ohřev venkovního vzduchu je zajištěn otopnou soustavou. a) Centrální podtlakové systémy Dopravu odváděného vzduchu zajišťuje centrální ventilátor, který je napojený na příslušné stoupací potrubí. Ventilátor je zpravidla umístěn v nejvyšším místě budovy, coţ je střecha nebo podkroví. Ventilátor hradí tlakové ztráty vzduchovodu a systému distribuce vzduchu včetně tlumičů hluku a přívodních a odvodních prvků. Výhodou je poměrně vysoká účinnost centrálních ventilátorů. Ventilátor je zdrojem hluku, proto je nutné učinit při návrhu centrálního podtlakového větrání protihluková opatření. Výhodou centrálního podtlakového

31

Expo data spol. s.r.o. casopisstavebnictvi.cz [online], c2007 [cit. 2013-04-16].Řešení vzduchotechniky u novostaveb. Dostupný WWW < http://www.casopisstavebnictvi.cz/clanek.php?detail=1759 >

35

systému je, ţe nedochází k neţádoucím přenosům pachů mezi jednotlivými bytovými jednotkami.32 33 Obr. č. 6 Nucené podtlakové větrání s přívodem vzduchu větracími otvory a odvodem vzduchu do společného potrubí; a) centrální

[Zdroj:http://vetrani.tzb-info.cz/vetrani-rodinnych-domu/7937-systemy-vetrani-obytnychbudov]

b) Lokální podtlakové systémy Pro větrání slouţí lokální radiální ventilátory napojené na stoupací potrubí, kterým je vzduch vyfukován zpravidla nad střechu. Odvodní ventilátor se umisťuje, buď přímo v místnosti odkud potřebujeme vzduch odsávat, nebo můţe být opatřen dvěma aţ třemi hrdly pro společný odvod vzduchu z několika místností jednoho bytu současně. V tomto případě

32

Atrea s.r.o. atrea.cz [online], c2013 [cit. 2013-04-17].Systémy. Dostupný WWW < http://www.atrea.cz/cz/systemy-d3#tab2 > 33

Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-04-13].Systémy větrání obytných budov. Dostupný WWW

36

můţeme ventilátor umístit buď do podhledu či přímo do svislé stoupací šachty. Nevýhoda těchto ventilátorů je nízká účinnost a hlučnost.

Obr. č. 7 Nucené podtlakové větrání s přívodem vzduchu větracími otvory a odvodem vzduchu do společného potrubí; b) lokální

[Zdroj:http://vetrani.tzb-info.cz/vetrani-rodinnych-domu/7937-systemy-vetrani-obytnychbudov]

8.1.2 Nucené rovnotlaké větrání Nucené rovnotlaké větrání je kvalitnější neţ nucené podtlakové větrání. Rovnotlaké větrací systémy obstarávají nucený přívod vzduchu čerstvého a současně odvod znehodnoceného vzduchu. Výhoda tohoto systému je moţnost vyuţití zpětného získávání tepla z odváděného vzduchu, čímţ se razantně sniţuje spotřeba tepla na ohřev venkovního vzduchu. Ve vzduchotechnické jednotce je většinou umístěna dvojce ventilátorů, která slouţí k dopravě vzduchu. Dále by jednotka měla obsahovat filtraci atmosférického vzduchu, výměník

37

zpětného získávání tepla, případně ohřívač. Výkon ventilátorů se dá v několika stupních regulovat, coţ nám umoţňuje ovládat zařízení podle potřeb. Nevýhodou těchto systémů jsou větší pořizovací náklady, vyšší spotřeba energie a větší prostorové nároky pro umístění zařízení větrání a vzduchovodů.

a) Centrální systémy

Pro skupinu bytů je jedna společná vzduchotechnická jednotka. Kaţdý byt má svůj regulační box, jehoţ pomocí se řídí přívod vzduchu do konkrétního bytu podle potřeby nezávisle na ostatních bytech. Vzduch je přiváděn do obytných místností a odvod vzduchu je zajištěn z koupelen, WC a kuchyně. K rekuperaci tepla dochází v centrální jednotce, která upravuje svůj okamţitý výkon větrání dle odezvy a poţadavků jednotlivých bytových boxů tak, aby bylo zajištěno rovnotlaké řízené větrání všech bytů. Systém je provozně úspornější neţ varianta necentrálního větrání. Vytápění bytů se zřizuje jako samostatná otopná soustava. Nevýhodou tohoto systému jsou zvýšené nároky na prostor umístění vzduchotechnické jednotky a vzduchovodů. b) Lokální systémy Kaţdý byt má svoji vlastní malou rovnotlakou větrací jednotku, která zajišťuje řízené větrání s rekuperací tepla. Čerstvý venkovní vzduch je společnými šachtami přiváděn k bytovým větracím jednotkám, po rekuperaci je dále přiváděn do obytných místností. Z koupelen, WC a kuchyně je odváděn odpadní teplý, vlhkostí a pachy zatíţený vzduch, který je po rekuperaci odveden do společných stoupaček a ven z objektu. Vytápění bytu zajišťuje nezávislá otopná soustava. Nevýhoda tohoto systému je poměrně nízká účinnost ventilátorů, větší nároky na prostor pro umístění vzduchotechnické jednotky a vzduchovodů uvnitř obytného prostoru a hlučnost větrací jednotky. Naopak výhodou je zajištění trvalé kvality vnitřního vzduchu s minimální spotřebou tepelné energie pro ohřev vzduchu.34 35

34

Atrea s.r.o. atrea.cz [online], c2013 [cit. 2013-04-17].Systémy. Dostupný WWW < http://www.atrea.cz/cz/systemy-d3#tab2 > 35

Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-04-13].Systémy větrání obytných budov. Dostupný WWW

38

Obr. č. 8 Nucené rovnotlaké větrání s přívodem a odvodem vzduchu realizované větrací jednotkou se zpětným získáváním tepla a) centrální

b) lokální

[Zdroj:http://vetrani.tzb-info.cz/vetrani-rodinnych-domu/7937-systemy-vetrani-obytnychbudov]

8.1.3 Hybridní větrání Toto větrání zahrnuje aktivní prvky přirozeného i nuceného větrání, tzn., kombinuje účinky přirozených sil se silou mechanickou. Hybridní větrání kombinuje a střídá přirozené a nucené větrání. Hybridní větrání má nízké nároky na spotřebu energií a i přes to udrţuje vnitřní vzduch kvalitní. Součástí systému je řídicí systém, který na základě aktuálních poţadavků

39

nastavuje provozní reţim budovy.

Přívod vzduchu zajišťují samoregulační vyústky se

servopohonem, které se umisťují nad okna nebo nad dveře obytných místností.36

8.1.4 Další systémy Tyto systémy se vyuţívají jak v rodinných domech, tak i v bytových domech. a) Dělená (split) klimatizace Je jedna z nepouţívanějších a nejběţnějších typů klimatizace. Tyto klimatizační jednotky se dají pouţít jak v bytových domech, tak i v rodinných domech nebo v kancelářích. Běţný nástěnný komplet se skládá z jedné vnitřní a z jedné venkovní jednotky. Vnitřní jednotka je umístěna v místnosti a obsahuje – ventilátor, chladič a filtr vzduchu. Venkovní jednotka je umístěna ve venkovním prostoru na střeše či na fasádě tak, aby byla co nejblíţe vnitřní jednotce, a obsahuje – kompresor, ventilátor a kondenzátor. Výhodou tohoto typu klimatizace je kvalitní chlazení či vytápění, nízká hlučnost, moderní design a příznivá cena. b) Nástěnné klimatizace bez vnější jednotky Spojují výkon split klimatizací a jednoduchost mobilních klimatizací. Instalují se na zeď uvnitř místnosti, chlazení kompresoru probíhá v samostatném okruhu. Stačí pouze dva otvory skrz zeď blízko sebe a klimatizace jedním vzduch nasává a druhým teplý vypouští. Nevýhodou je vyšší hlučnost, podobně jako u mobilních klimatizací. c) Mobilní klimatizace Jednotky mohou být v provedení kompakt nebo s odděleným kondenzátorem s chladícími výkony od 2 kW do 4 kW chladu. Provedení kompakt je opatřeno ohebnou hadicí o průměru cca 120 mm, kterou se odvádí ohřátý vzduch z kondenzátoru mimo klimatizovanou místnost. U jednotek s odděleným kondenzátorem je venkovní díl spojen ohebnou hadicí o délce 5m s vnitřní jednotkou. Mobilní jednotky se pouţívají do místností, kde právě potřebujeme zmírnit

36

Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-04-13].Systémy větrání obytných budov. Dostupný WWW

40

nesnesitelné účinky tepla. Nevýhodou mobilních jednotek je jejich hlučnost okolo cca 50 dB (A).37

9. Vlivy a dopady vzduchotechniky na trţní hodnotu budov Z hlediska vzduchotechnických jednotek je spousta faktorů, které mohou ovlivňovat cenu nemovitostí.

9.1 Ţivotnost vzduchotechniky Ţivotnost vzduchotechnických jednotek se liší podle druhu, kvality, údrţby vzduchotechniky, podle typů budov, atd. U kvalitnějších vzduchotechnik můţe být ţivotnost při rekonstrukcích aţ kolem 25 let, coţ je ovlivněno především jejím vyuţíváním a péčí o ni. U vzduchotechnik by se měli dělat kaţdé 2 – 3 roky preventivní prohlídky, v případě nálezu nějaké poruchy by se měla provést oprava. Musí se brát ohled i na morální ţivotnost vzduchotechnické jednotky. Jednotky, které se vyuţívají pouze „svátečně“ se technicky opotřebovávají méně, ale klesá jejich morální ţivotnost, coţ se můţe projevit tím, ţe nebudou vyhovovat přítomným normám (např. hygienickým, hlukovým atd.) Přenosové části vzduchotechniky mají samozřejmě niţší ţivotnost neţ samotná strojovna vzduchotechniky. Jejich ţivotnost dosahuje 10 – 15 let, poté je potřeba opotřebované či poškozené díly vyměnit za nové.

9.2 Hlučnost vzduchotechniky S touto problematikou by se mělo zabývat uţ při samotném návrhu vzduchotechniky, před instalací vzduchotechnické jednotky. Záleţí také na tom, v jaké budově bude vzduchotechnika osazena. Pokud se jedná o rodinný či bytový dům, budou nároky na co nejniţší hlučnost vyšší neţ např. u výrobních hal či obchodních center, kde bude strojovna vzduchotechniky

37

EL-BA Group. Tepelnacerpadla-cz.eu [online], c2011 [cit. 2013-04-15].Klimatizace. Dostupný WWW < http://www.tepelnacerpadla-cz.eu/133-vytapeni-klimatizace-klimatizace.htm >

41

umístěna pravděpodobně v suterénu, v samostatné místnosti izolované od vyuţívaných prostorů. U rodinných či bytových domů by strojovna vzduchotechniky měla být umístěna na takovém místě, kde její hluk zaniká a nerozšiřuje se do obytných místností, a musí být opatřena tlumičem hluku. Dále pomáhá výběr vzduchotechnického zařízení s nízkou úrovní zvukových vstupů. Špatně vyřešená, hlučná vzduchotechnika v obytných objektech dokáţe obyvatelům značně znepříjemnit pobyt v ní a je více na škodu neţ k uţitku. Hlučnost musí vyhovovat i normám, hodnocení hlučnosti vzduchotechnických zařízení se v ČR provádí podle „Nařízení vlády č. 502/2000 O ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací“. 38

9.3 Předpisové faktory Právní předpisy tvoří zákony, vyhlášky a nařízení, jeţ svými ustanoveními sledují hygienické faktory a určují pro vybrané budovy a provozy mikroklimatické podmínky tak, aby budovy či prostory poskytovaly optimální podmínky pro pobyt, činnost osob, ţivočichů, event. i technologií. 39

9.4 Estetické faktory Pokud bude vzduchotechnika součástí interiéru, bude uţivatele zajímat i estetická stránka vzduchotechniky. Uţivatel bude vyhledávat takový typ, který bude barevně či tvarově ladit se zbytkem interiéru. Jedním z dalších parametrů by mohla být i velikost jednotky.

9.5 Ekonomické faktory Investice do vzduchotechniky je u jednodušších systémů např. systémů větrání niţší. Se sloţitostí a náročností systémů cena roste aţ po klimatizace, které patří mezi nejsloţitější systémy. V současnosti jsou jiţ na trhu takové vzduchotechniky, u nichţ se vyšší investice vyplatí, neboť se v budoucnosti vrátí a později začne i majiteli nemovitosti „vydělávat“. Příklad:

38

CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X. s 50. 39

Expo data spol. s.r.o. casopistavebnictvi.cz [online], c2007 [cit. 2013-04-18].Vzduchotechnika budov. Dostupný WWW < http://www.casopisstavebnictvi.cz/vzduchotechnika-budov_A519_I11-12_07 >

42

U domu, ve kterém není obsazeno řízené větrání s rekuperací, dochází v zimě při výměně odpadního vzduchu za čerstvý ke ztrátě aţ 50% tepla. Tím se musí zvýšit odběr energií na znovu vytopení větraného prostoru, coţ při dnešních cenách energií na vytápění není zanedbatelná částka. Dům, který obsahuje větrací jednotku s rekuperací, má mnohem menší náklady na vytápění, protoţe při výměně vzduchu předává odpadní vzduch své teplo přiváděnému vzduchu a případný rozdíl teploty vzduchu se doohřeje se zlomkem energie, která je potřeba k ohřátí vzduchu v předchozím případě.

9.6 Ekologické faktory Zabývají se dopadem nebo vlivem vzduchotechniky na přírodní prostředí. Voda ani vzduch u vzduchových ani kombinovaných systémů nemá na ţivotní prostředí ţádný vliv. Chladivové systémy klimatizace však mají negativní vliv na ţivotní prostředí. Tento faktor má však zanedbatelný vliv na trţní hodnotu budovy.40 Zde uvedené faktory patří dle mého názoru mezi nejdůleţitější faktory ovlivňující trţní hodnotu budov. Některé mají vliv větší a některé téměř zanedbatelný. Pro určování trţní hodnoty budov bych mezi nejvýznamnější zařadil faktory ekonomické, ţivotnost vzduchotechniky a samozřejmě předpisové, aby budova splňovala všechny předpisy, vyhlášky a nařízení.

10. Metody oceňování Pro odhad trţní hodnoty je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích.

40

Expo data spol. s.r.o. casopistavebnictvi.cz [online], c2007 [cit. 2013-04-18].Vzduchotechnika budov. Dostupný WWW < http://www.casopisstavebnictvi.cz/vzduchotechnika-budov_A519_I11-12_07 >

43

Stručná charakteristika těchto metod: Nákladová metoda: Při aplikaci nákladové metody ocenění majetku se zjišťuje reprodukční cena stavby, coţ je „cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení“41 Tato cena se zjišťuje buďto pomocí poloţkového rozpočtu nebo technicko-hospodářských ukazatelů. Od této reprodukční ceny jsou následně odečtena opotřebení stavby. Výnosová metoda: „Ve výnosovém přístupu hraje nejdůležitější roli prognóza budoucího užitku nemovitosti, vyjadřuje se velikostí předpokládaného budoucího výnosu, jeho spolehlivostí a stabilitou. Výnosová hodnota nepřihlíží k vynaloženým nákladům, reprezentuje čistě ekonomicky pojatý názor na tvorbu ceny.“42 Porovnávací metoda: „Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány, tzn. prodány, koupeny, na trhu. Jeho výsledkem je tzv. porovnávací hodnota.“43 Při oceňování nemovitostí se pouţívá kombinace všech tří metod, pokud je to u dané nemovitosti moţné, z výsledků jednotlivých metod se udělá na závěr váţený průměr a dostaneme trţní hodnotu oceňované nemovitosti.

41

BRADÁČ, Albert a kol. VIII. Přepracované vydání. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0, s 51 42

ORT, Petr a kolektiv autorů. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha:Verlag Dashofer s.r.o. 2008. ISSN 1803-5159, s181. 43

ORT, Petr a kolektiv autorů. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha:Verlag Dashofer s.r.o. 2008. ISSN 1803-5159, s186.

44

11. Vliv vzduchotechniky na trţní hodnotu budovy v závislosti na jednotlivých metodách oceňování 11.1 Nákladová metoda: U nákladové metody vzduchotechnika nebude mít vliv na trţní cenu nemovitosti.

11.2 Výnosová metoda: Při oceňování nemovitostí se vzduchotechnikou pomocí výnosové metody, bude asi vzduchotechnika nejvíce ovlivňovat náklady na údrţbu, náklady na energie, které budou vynaloţeny na chod vzduchotechniky. Dále bude nájemné v takové nemovitosti vyšší z důvodu vyššího komfortu a příjemnějšího pracovního či obytného prostředí, čili se budou zvyšovat příjmy z pronájmu.

11.3 Porovnávací metoda: Při porovnávací metodě bude vzduchotechnika zohledněna v korekčním činiteli - technická vybavenost nemovitosti. Pokud oceňovaná nemovitost bude obsahovat vzduchotechnickou jednotku a porovnávané nemovitosti nikoliv, bude do jisté míry vzduchotechnika zvyšovat trţní hodnotu oceňované nemovitosti, do jaké míry závisí na tom o jak sloţitou a kvalitní vzduchotechnickou jednotku se jedná. Je to však individuální, muţe se stát, ţe oceňovaná nemovitost bude mít vzduchotechniku a porovnávaná nikoliv, ale porovnávaná nemovitost bude obsahovat jinou technickou „vymoţenost“, kterou oceňovaná nemovitost nemá a tím se korekční činitel těchto objektů bude rovnat nebo hodně přibliţovat.

12. Závěr U nových staveb je jiţ vzduchotechnická jednotka nezbytnou součástí. Nové stavby se navrhují dokonale izolované, tudíţ neexistuje jiná moţnost, jak přivádět do interiéru čerstvý vzduch, neţ nějakou technikou. Samozřejmě je tu moţnost přirozeného větrání okny, ale tato varianta je značně neekonomická, protoţe u takovýchto staveb dochází k velkým ztrátám tepla a na opětovné vytopení objektu je vynakládáno spousta energie. Je tedy výhodnější investovat do nějakého typu vzduchotechniky, která nám přívod čerstvého vzduchu do 45

interiéru zajistí ekonomičtěji, bez zbytečných ztrát energie na vytápění objektu. Dle mého názoru je nejvýhodnější vzduchotechnika obsahující rekuperační jednotku. Při zvolení tohoto systému dochází k minimálním ztrátám tepla v interiéru a maximálnímu komfortu. Mít správně vyřešené větrání je důleţité z hygienického a zdravotního hlediska. Čím dál častěji si lidé pořizují do svých bytů a domů také klimatizační jednotky. Někteří si nechávají klimatizovat celé domy či byty, jiní pouze vybrané místnosti, většinou místnosti, ve kterých bývá v létě neúnosné teplo jako je podkroví, hodně prosklené místnosti či místnosti situované na jih. Vliv vzduchotechniky na trţní cenu nemovitosti rozhodně není takový, aby zvyšovala či sniţovala cenu nemovitosti o závratné částky, ale jistý vliv na trţní cenu má. Účinná a dobře řešená vzduchotechnika bude zajisté cenu nemovitosti zvyšovat, ale do jaké míry je velmi individuální. Pokud bychom porovnali dvě naprosto totoţné novostavby rodinných domů, z toho jedna by byla bez vyřešené vzduchotechniky a druhá by obsahovala např. vzduchotechnický

systém

rovnotlakého

větrání,

vzduchotechnikou o desítky tisíc vyšší.

46

byla

by

cena

nemovitosti

se

13. Praktická část I. Zhotovitel: Michal Kozák

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č.p. 1468/8 U Kandie 1181, Pečky

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 15. dubna 2013

47

Obsah -

Průvodní dopis

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

-

Ocenění

-

Závěr

-

Omezující podmínky a předpoklady

-

Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí

-

Snímek katastrální mapy

-

Fotodokumentace objektu

48

Oznamujeme Vám, ţe bylo ukončeno trţní ocenění majetku označeného jako

Rodinný dům rodinný dům č. p. 1181 Uvedený na listu vlastnictví č. 2225, pro katastrální území Pečky, okres Kolín Nacházejícího se na adrese U Kandie 1181, 28911 Pečky, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. dubnu 2013 – ke dni místního šetření. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Pečkách, na listu vlastnictví č. 2225, pro katastrální území Pečky, obec Pečky, okres Kolín.

Popisné informace Popis lokality Město Pečky je středně velkým městem a má 4474 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Pečky v jihovýchodní části města. Nejbliţší správní centrum je Kolín,

49

od kterého je nemovitost vzdálena cca 10 km. Obec je obslouţena autobusovou a ţelezniční dopravou. Ţelezniční stanice je v místě. Frekvence vlakových spojů do okolí a do Prahy je velmi vysoká vč. rychlíkových spojů. Oceňovaný rodinný dům se nachází v rozvíjející se části města. Z pohledu nemovitosti se jedná o dobrou polohu, protoţe je umístěna ve středně velkém městě s dobrou návazností na hlavní silniční tahy v okolí.

Oceňovaný majetek Podle podkladů poskytnutých majitelem oceňovaného objektu a místního šetření bylo zjištěno, ţe jedinou činností v rodinném domě je vlastní bydlení majitele a jeho rodiny. Majetek není určen k ţádné podnikatelské činnosti. Nájem rodinných domů se na tomto trhu nevyskytuje. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Výstavba oceňovaného rodinného domu započala v létě roku 2011 a byl dostaven na podzim roku 2012. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno v březnu 2013. Ke dni ocenění 15. Dubna 2013 v něm bydlí tříčlenná rodina. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek, který se nachází ve městě Pečky v okrajové rozvojové části relativně blízko centru. Pozemek je ze dvou stran ohraničen ulicí (chodník, komunikace), ze dvou stran pak sousedí s jednotlivými stavebními parcelami na kterých jsou jiţ postaveny rodinné domy. Pozemek má z většiny pravidelný tvar, akorát jedna strana opisuje přiléhající silnici. Pozemek p.č. 1468/8 má rozlohu 636 m2 a je z 25% zastavěn budovou č.p. 1181. Pozemek zatím není oplocen. Před tím neţ se začalo stavět na pozemku, byl proveden radonový průzkum s hodnocením středního radonového rizika. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Na pozemku nejsou ţádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy: 50

-

Na pozemku bylo provedeno odstranění orničních vrstev. Zemina byla uloţena na vlastním pozemku.

-

Vybudování vodovodní přípojky na stávající vodoměrnou šachtu na pozemku investora

-

Vybudování přípojky veřejného kanalizačního řadu do stávající kanalizační šachty

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Z urbanistického hlediska jsou respektovány všechny předepsané parametry odstupů a umístění stavby dle platné ÚPD. Architektura novostavby rodinného domu vychází do značné míry z poţadavků investora. Jedná se o nepodsklepený, dvoupodlaţní rodinný dům „klasického tvaru“ se sedlovými střechami o dvou na sebe kolmých hřebenech. Půdorys rodinného domu je tvaru nepravidelného „T“. Jednoduchost

proporcí

rodinného

domu

vychází

také

z poţadavku

na

tzv.

nízkoenergetický rodinný dům, kde jednou z hlavních zásad mimo jiné je i poţadavek na jednoduchý nekomplikovaný obrys domu a samozřejmě kvalitní izolace fasád a krovu. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaţí halu včetně schodiště, kuchyň, obývací pokoj, chodbu, jeden obytný pokoj, WC, koupelnu, a garáţ. Druhé nadzemní podlaţí obsahuje koupelnu, 2 obytné pokoje, pracovnu, chodbu, schodišťovou halu včetně schodiště a loţnici. Konstrukční řešení a vybavenost Základová deska je z betonu B15 a je tlustá 150 mm a je vyztuţena ocelovou sítí. Na betonové desce je poloţena na penetrační nátěr izolační folie proti zemní vlhkosti a radonu. Nosné obvodové zdivo je z cihel HELUZ STi30 a vnitřní nosné zdivo z cihelných bloků HELUZ 30/96. Stropy jsou z ţelezobetonových dutinových předpjatých stropních panelů. Střecha je sedlová tvořena dvěma pozednicemi, které jsou kotveny do věnců ocelovými závitovými tyčemi a dvěma středními vaznicemi a vaznicí vrcholovou. Krovy jsou zatepleny stejně tak i strop nad 2. NP pomocí dvou vrstev izolačních rohoţí ORSIL. Podlahy jsou zateplené. Dům je zateplen pomocí fasádního polystyrenu.

51

Vytápění je teplovodní s nezávislou rekuperační jednotkou. Plynový kondenzační kotel je umístěn ve 2. NP v koupelně. Budova obsahuje vzduchotechnickou rekuperační jednotku ve 2. NP s odtahem a rozvodem po celém rodinném domě.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nevyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovanou, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný objekt je v katastru nemovitostí veden jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je náš názor, ţe je současné vyuţití nemovitosti právně přípustné. Oceňovaná nemovitost má kolaudační rozhodnutí a je moţné ji okamţitě vyuţít. Pronájmu objektu brání fakt, ţe v této lokalitě téměř neexistuje trh s pronájmy rodinných domů, tudíţ není ţádná poptávka. Objekt je vyuţíván k vlastnímu bydlení vlastníka nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

Ocenění Úvod Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: -

metoda porovnávací: v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí.

-

metoda příjmová: vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti.

52

-

Metoda nákladová: jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující, technický stav v čase hodnocení).

Pro stanovení obvyklé ceny bude pouţito kombinace porovnávací a nákladové metody.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku byl oceňovaný pozemek porovnáván se čtyřmi pozemky, nabízenými k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měli být starší neţ jeden rok. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. V případě, ţe se jednalo o nabídky porovnatelných nemovitostí, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Dále byly při porovnávání pozemků zohledněny faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, obsluţnost, tvar a velikost pozemků, vybavenost inţenýrskými sítěmi či moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností byla aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem, pomocí porovnávací metody stanovena na:

541 900 Kč A je kalkulována následně: 636 * 852 = 541 900 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Tabulka I - Pozemek Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje

53

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Pořadové pozemku

číslo

1

2

3

4

Název pozemku

Pečky

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Parcelní číslo

1468/8

X

X

X

X

Adresa pozemku

U Kandie

Katastrální území

Pečky

Pečky

Pečky

Pečky

Pečky

Obec

Pečky

Pečky

Pečky

Pečky

Velké Chvalovice

Okres

Kolín

Kolín

Kolín

Kolín

Kolín

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

710 000

720 720

1 160 000

815 000

515

728

999

821

1379

990

1161

1090

Datum transakce

29.1. 2013

11.2. 2013

2.4. 2013

22.1. 2013

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

1379

990

1161

1090

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

1241

891

1045

981

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

1241

891

1045

981

Rozloha v m2

X

pozemku 636

Cena za 1 m2

X

C. Právní údaje

Vlastnická práva

Existence břemen Korekce

Absolutní vlastnictví

věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen 1

1

54

1

1

Upravená hodnota

1241

891

1045

981

Vyuţití podle Rodinný územního plánu dům

Ostatní plocha

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1,05

1

1

1

Upravená hodnota

1303

891

1045

981

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

1303

891

1045

981

Jiná právní omezení a Zástavní závazky právo smluvní

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

0,8

0,8

0,8

0,8

Upravená hodnota

1042

712

836

785

Lepší

Horší

Horší

Horší

Korekce

0,95

1,1

1,05

1,15

Upravená hodnota

990

783

878

903

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

990

783

878

903

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

990

783

878

903

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

990

783

878

903

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Územní rozhodnutí

Ano

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svaţitost

Dostupnost inţ. sítí

Kontaminace půdy

Dobrá

Nepravidelný

Rovinný

Kompletní

Střední radonové riziko

55

Korekce

0,9

0,95

0,9

0,9

Upravená hodnota

891

744

790

813

Vlak, autobus, dálnice

Vlak, autobus, Vlak, dálnice autobus, dálnice

Autobus, dálnice

Korekce

1

1

1

1,1

Upravená hodnota

891

744

790

894

Dopravní dostupnost a Výborné parkování

Horší

Výborné

Výborné

Výborné

Korekce

1,1

1

1

1

Upravená hodnota

980

744

790

894

Nutnost demolice Ne stávajících objektů

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

980

744

790

894

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

980

744

790

894

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

980

744

790

894

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

980

744

790

894

980

744

790

894

Dopravní obsluţnost

Jiná technická korekce

Vlak, autobus, dálnice

Neaplik.

E. ostatní parametry Velikost pozemku

Moţná zastavitelnost

X

Neaplik.

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 852 1 m2 Rozloha pozemku

636 56

Celková porovnávací 541 872 hodnota Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo

Č. parcely

Výměra v m2

Jed. hodn. Trţní 2 V Kč/m hodnota

Zaokrouhleno

1

1468/8

636

852

541 900

541 872

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Pro výběr porovnatelných nemovitostí s tou naší jsme vzali do úvahy rodinné domy v okrese Kolín v porovnatelných lokalitách s lokalitou oceňovaného rodinného domu. V případě porovnávaných objektů se jedná o nabídky, které se v době ocenění vyskytovaly na trhu. Tento fakt jsme zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku čistou podlahovou plochu. U tohoto majetku se tato jednotka pouţívá běţně. Dále jsme při stanovení trţní hodnoty oceňované nemovitosti vzali v úvahu faktory, jako jsou lokalita, stav objektu, technická vybavenost budovy, dopravní obsluţnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita objektu, existence věcných břemen, apod. Na základě výše uvedených skutečností byla aktuální trţní hodnota majetku jako celku, pomocí porovnávací metody stanovena na:

3 112 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedený pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Tabulka II – Majetek jako celek Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

57

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové nemovitosti

číslo

1

2

3

4

RD Pečky 1

RD Přišimasy

RD V. Osek

RD Pečky 2

Název nemovitosti

RD Pečky

Parcelní číslo

1468/8

Adresa nemovitosti

U Kandie, 1181

Katastrální území

Pečky

Pečky

Přišimasy

Velký Osek

Pečky

Obec

Pečky

Pečky

Přišimasy

Velký Osek

Pečky

Okres

Kolín

Kolín

Kolín

Kolín

Kolín

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

636

921

671

689

743

Hodnota za 1 m2 852 pozemku

852

852

852

852

Hodnota celkem

784 692

571 692

587 028

633 036

pozemku 541 872

C. Základní údaj pro porovnání – m2 uţitné plochy Počet srovnávacích 192,35 jednotek

200

180

206

210

Prodejní celkem

cena X

3 700 000

4 500 000

4 095 000

3 990 000

Prodejní cena bez X ceny pozemku

2 915 308

3 928 308

3 507 927

3 356 964

Cena za porovnávací jed.

1 X

14 577

21 824

17 029

15 986

Datum transakce

X

16. 1. 2013

12. 9. 2012

11. 4. 2013

20. 3. 2013

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

14 577

21 824

17 029

15 986

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

D. Právní údaje Druh transakce

58

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

13 112

19 642

15 326

14 387

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

13 112

19 642

15 326

14 387

Vlastnická práva

Existence břemen

Absolutní

věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

13 112

19 642

15 326

14 387

Vyuţití podle Rodinný územního plánu dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

13 112

19 642

15 326

14 387

Ano

Ano

Ano

Ne

Korekce

1

1

1

1,1

Upravená hodnota

13 112

19 642

15 326

15 826

Zástavní právo Jiná právní omezení smluvní a závazky

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

0,8

0,8

0,8

0,8

Upravená hodnota

10 490

15 714

12 261

12 661

Dobrá

Horší

Horší

Dobrá

Korekce

1

1,15

1,05

1

Upravená hodnota

10 490

18 071

12 874

12 661

Technický objektu

Novostavba

Novostavba

Novostavba

Novostavba

1

1

1

1

Kolaudační rozhodnutí

Ano

E. Technické parametry Lokalita

Korekce

Dobrá

stav Novostavba

59

Upravená hodnota

10 490

18 071

12 874

12 661

Průměrná

Nadstandardní

Horší

Horší

Korekce

1

0,8

1,1

1,15

Upravená hodnota

10 490

14 457

14 161

14 560

Funkční vyuţitelnost Dobrá budovy

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

10 490

14 457

14 161

14 560

Další moţný rozvoj Dobrý nemovitosti

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

10 490

14 457

14 161

14 560

Technická vybavenost budovy

Dopravní obsluţnost

Průměrná

Vlak, autobus, Autobus dálnice

Vlak, autobus, Vlak, autobus, dálnice dálnice

Korekce

1

1,2

1

1

Upravená hodnota

10 490

17 348

14 161

14 360

Dopravní dostupnost Dobrá a parkování

Výborná

Horší

Dobrá

Dobrá

Korekce

0,95

1,05

1

1

Upravená hodnota

9 966

18 215

14 161

14 360

Standart

Nadstandard

Standard

Lepší

Korekce

1

0,85

1

0,95

Upravená hodnota

9 966

15 483

14 161

13 832

Jiná korekce

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

9 966

15 483

14 161

13 832

Atraktivita objektu

Vlak, autobus, dálnice

Standard

technická Neaplik.

F. Ostatní parametry 60

Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

9 966

15 483

14 161

13 832

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

9 966

15 483

14 161

13 832

9 966

15 483

14 161

13 832

Jiná korekce

Neaplik.

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 13 361 1 jednotky Porovnávací hodnota 2 569 988 celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku

541 872

Celková porovnávací hodnota

3 111 860

Příjmová metoda Příjmová metoda vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou uţitkovosti. Tento dům není vyuţíván k pronájmu, ani ţádná z místností v domě není pronajímána. Trh s nájmy rodinných domů se v okrese Kolín téměř nevyskytuje, proto není moţné indikovat trţní hodnotu oceňovaného rodinného domu příjmovou metodou.

Nákladová metoda Nákladová metoda je postupem ocenění trţní hodnoty nemovitosti, který je zaloţený na rozdílu nákladů vynaloţených na znovupořízení majetku a sráţek za veškeré znehodnocení včetně technického opotřebení, funkčních nedostatků a ekonomických nedostatků. Technické opotřebení: Je sníţení hodnoty budovy, které vzniká provozem a působením vnějších vlivů. 61

Funkční nedostatky: Jsou sníţením hodnoty, ke kterému dochází zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky: Ekonomické nedostatky jsou definovány jako neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Skutečné stáří tohoto zděného rodinného domu je dva roky, efektivní stáří (po rekonstrukci) jsme stanovili taktéţ na dva roky, protoţe stavba ještě nebyla rekonstruována, jedná se o novostavbu. Jednotkové reprodukční náklady jsme získali za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů (THU), náklady za 1 m3 obestavěného prostoru. Fyzické opotřebení oceňovaného objektu je minimální, počítali jsme ho pomocí objemových podílů, předpokládané ţivotnosti a skutečného stáří. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

3 986 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

Nákladová metoda Název

Rodinný dům, Pečky, U Kandie

Číslo pozemku

1468/8 62

Nosná konstrukce

Zděná

Skutečné stáří

2 roky

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

2 roky

Ekonomická ţivotnost

60 let

Zastavěná plocha

118,95 m2

Počet podlaţí

2 nadzemní

Celková zastavěná plocha

238 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,80

Celková podlahová plocha

192,35 m2

Celkový obestavěný prostor

712,51 m3

Jednotkové reprodukční náklady

5 000 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

3 562 550 Kč

Fyzické opotřebení

-3,4%

3 441 423 Kč

Funkční nedostatky

-0 %

3 441 423 Kč

Ekonomické nedostatky

0%

3 441 423 Kč

Vedlejší stavba

0 Kč

Venkovní úpravy

20 000 Kč

Pozemek

524 400 Kč

Indikovaná hodnota

3 985 823 Kč

Zaokrouhleno

3 986 000 Kč

Závěr Silná stránka této nemovitosti je její umístění ve středně velkém městě s dobrou návazností na hlavní silniční taky regionu vč. dálnice a také výbornou obsluţnost ţelezniční dopravou. 63

Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku. Hodnocení bylo zpracováno k 15. dubnu 2013. Pro stanovení trţní hodnoty majetku byly určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 112 000

70

2 178 400

Příjmová metoda

0

0

0

Nákladová metoda

3 986 000

30

1 195 800

Výsledná cena

3 374 200

Zaokrouhleno

3 374 000

Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které se na trhu vyskytují ve velkém mnoţství a jsou běţně nabízeny a prodávány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Proto je indikace trţní hodnoty majetku porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Tento typ majetku se v dané lokaci k pronájmu téměř nevyskytuje, pouze vzácně. Ve většině případů slouţí ke vlastní potřebě vlastníka, coţ je uspokojení vlastních potřeb bydlení. Proto jsme tuto metodu při hodnocení trţní hodnoty oceňovaného majetku nepouţili. Indikace ceny pomocí nákladové metody není v tomto případě rozhodující. Jelikoţ se jedná o nemovitost vyskytující se na tomto trhu poměrně v početném mnoţství, nedokáţe nákladová metoda zhodnotit vliv trhu na trţní cenu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15. dubna 2013 reprezentována částkou:

3 374 000 Kč (slovy: Třimilionytřistasedmdesátčtyřitisíckorunčeských)

64

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné tedy prodejné, pokud by se nezjistilo ţe vlastnictví je správné a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a stavebnou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

65

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. něco jiného. Dále se předpokládá,

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

66

4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Kolíně 18. dubna 2013

……………………………….. Michal Kozák

67

14. Praktická část II. Zhotovitel: Michal Kozák

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Polyfunkční budova Praţská 166, Kolín I

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 20. dubna 2013

68

Obsah -

Průvodní dopis

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

-

Ocenění

-

Závěr

-

Omezující podmínky a předpoklady

-

Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí

-

Snímek katastrální mapy

-

Fotodokumentace objektu

69

Oznamujeme vám, ţe bylo ukončeno trţní ocenění majetku označeného jako

Polyfunkční budova č. p. 166 Uvedená na listu vlastnictví č. 14582, pro katastrální území Kolín, okres Kolín Nacházející se na adrese Praţská 166, 28000 Kolín, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. dubna 2013 – ke dni místního šetření. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kolíně, na listu vlastnictví č. 14582, pro katastrální území Kolín, obec Kolín, okres Kolín.

Popisné informace Popis lokality Město Kolín je okresním městem a dále významným průmyslovým centrem, které má cca 31 000 obyvatel. 70

Předmět ocenění se nachází v centru Kolína v památkově chráněném území, není však kulturní památkou. Okolo budovy jsou situovány budovy s komerčními a obchodními prostory a dům dětí a mládeţe. Před domem vede frekventovaná pěší komunikace a omezená silniční komunikace. Autobusová zastávka MHD i autobusové spoje do vzdálenějších obcí jsou od objektu vzdáleny 100m a vlaková zastávka 300m. Parkování přímo u objektu je moţné pouze s povolením od městského úřadu nebo placené parkování. Z hlediska vyuţití budovy se jedná o lukrativní lokalitu.

Oceňovaný majetek Podle podkladů poskytnutých majitelem oceňovaného objektu a místního šetření bylo zjištěno, ţe prostory objektu jsou pronajímány. V přízemí jsou prostory vyuţívány realitní kanceláří, v prvním podlaţí jsou kanceláře a ve druhém podlaţí sluţby wellness. Pozemek, na kterém leţí oceňovaný objekt, patří městu Kolín a pronajímá ho vlastníkům budovy na 30 let s moţností prodlouţení nájemní smlouvy. Historie Budova byla vybudována na pozemku, kde vzniklo v roce 2005 místo z důvodu demolice stávajícího objektu. Výstavba polyfunkční budovy byla zahájena v zimě roku 2007 a stavba byla dokončena na podzim téhoţ roku. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno 7. Ledna 2008. Ke dni ocenění 20. Dubna 2013 je objekt vyuţíván jako pobočka realitní firmy, kanceláře a sluţby wellness. Pozemek Pozemek není předmětem ocenění, jelikoţ vlastníkem pozemku je město Kolín, majitel oceňované nemovitosti si pozemek pronajímá. Dle nájemní smlouvy činí měsíční nájem 15 000 Kč.

Polyfunkční budova Předmětem ocenění je moderní polyfunkční budova, která byla postavená v roce 2007. Budova je částečně podsklepená a obsahuje 3 nadzemní podlaţí a má plochou střechu. V suterénu je umístěna výměníková jednotka, v přízemí je obchodně – komerční prostor, chodba, sklad, úklidová komora, wc a chodba se schodištěm. Ve druhém nadzemním podlaţí 71

je kancelář, čajová kuchyně, sprcha s wc, chodba a chodba se schodištěm. Ve třetím nadzemním podlaţí je salón, čajová kuchyně, sprcha s wc, chodba a chodba se schodištěm. Podsklepená část je zaloţena na ţelezobetonových monolitických pasech. Pasy jsou monoliticky spojeny s podkladní deskou. Nepodsklepená část je zaloţena na ţelezobetonových monolitických pasech. Ty jsou podporovány mikropilotami. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze systému Porotherm. Obvodové zdivo v suterénu je ve spodní třetině výšky ztuţeno ţelezobetonovým věncem kvůli zatíţení zemním tlakem a je rozepřen vnitřní příčnou nosnou stěnou. Překlady nad otvory jsou běţné ze systému Porotherm. Stropy jsou ze systému Porotherm. Vloţkový strop sestává z nosníků Pot a keramických vloţek Miako. Schodiště je ţelezobetonové, monolitické a dvouramenné. Deska mezi podesty je po třech stranách uloţena do nosných stěn, desky ramen jsou monoliticky spojeny se stropy a mezipodestou.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Z hlediska právních předpisů je současné vyuţití budovy právně přípustné, neboť v katastru nemovitostí je vedena jako víceúčelová stavba. Z technického hlediska je majetek ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. K jeho uvedení do provozu není potřeba investovat do rekonstrukcí. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je splněna. Je splněno i kriterium maximální ziskovosti, jelikoţ je celý objekt pronajat za trţní nájemné. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

72

Ocenění Úvod Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí , tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: -

metoda porovnávací: v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí.

-

metoda příjmová: vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti.

-

Metoda nákladová: jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující, technický stav v čase hodnocení).

Pro stanovení obvyklé ceny bude pouţita kombinace těchto tří metod.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty nemovitosti porovnávací metodou byla oceňovaná budova porovnávána se čtyřmi podobnými budovami, nabízenými k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měli být starší neţ jeden rok. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. V případě, ţe se jednalo o nabídky porovnatelných nemovitostí, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Dále byly při porovnávání pozemků zohledněny faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, obsluţnost, technická vybavenost, technický stav, atraktivita objektu, apod. Jako základní jednotka pro porovnání byla zvolena celková podlahová plocha (uţitná plocha). Pozemek nebyl v tomto případě uvaţován, protoţe není předmětem ocenění. Pozemek vlastní město Kolín a majitel polyfunkční budovy si ho pronajímá, podle nájemních smluv se jedná o částku 15 000 Kč měsíčně. U porovnávaných nemovitostí byla cena pozemku určena pomocí oceňovacího předpisu a odečtena od stavby. 73

Na základě výše uvedených skutečností byla aktuální trţní hodnota majetku, pomocí porovnávací metody stanovena na:

5 916 000 Kč A je kalkulována následovně: 349,9*17 202 = 5 916 000 Podrobný popis výpočtů provedený pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Porovnávací metoda Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Komerční objekt Poděbrady

Obchodní – provozní objekt Nymburk

Komerční objekt K. Hora

Komerční objekt Benešov

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Polyfunkční budova Kolín

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Kolín I. Praţská 166

Katastrální území

Kolín

Poděbrady

Nymburk

Kutná Hora

Benešov

Obec

Kolín

Poděbrady

Nymburk

Kutná Hora

Benešov

Okres

Kolín

Nymburk

Nymburk

Kutná Hora

Benešov

Plocha pozemku

X

862

350

422

289

Hodnota za 1 m2 pozemku

X

932

819

581

824

Hodnota pozemku celkem

X

803384

286650

245182

238136

B. Údaje o pozemku

74

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové podlahové plochy Počet srovnávacích jednotek

349,9

489

280

450

350

Prodejní cena celkem

X

12500000

8860000

8490000

4000000

Prodejní cena bez ceny pozemku

X

11696616

8573350

8244818

3761864

Cena za 1 porovnávací jed.

X

23919

30619

18322

10748

Datum transakce

X

17. 1. 2013

27. 2 2013

4. 2. 2013

15. 4. 2013

1

1

1

1

23919

30619

18322

10748

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

21527

27557

16490

9673

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

21527

27557

16490

9673

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

1

21527

27557

16490

9673

Komerční stavba

Víceúčelová stavba

Komerční stavba

Komerční stavba

1

1

1

1

21527

27557

16490

9673

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

X

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Víceúčelová stavba

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

Ano

75

Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky

Zástavní právo smluvní

Korekce Upravená hodnota

21527

27557

16490

9673

Ne

Ne

Ne

Ne

0,8

0,8

0,8

0,8

17221

22045

13192

7739

Dobrá

Horší

Velmi dobrá

Dobrá

1,05

1,1

1

1,1

18082

24250

13192

8900

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1,05

1,1

1,1

1,15

18986

26674

14511

9790

Dobrá

Dobrá

Lepší

Dobrá

1

1

0,90

1

18986

26674

13060

9790

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

18986

26674

13060

9790

Omezený

Nemoţný

Nemoţný

Nemoţný

0,95

1

1

1

18037

26674

13060

9790

Autobus, MHD, vlak

Autobus, MHD, vlak

Autobus, MHD, vlak

Autobus, MHD, vlak

1

1

1

1

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Nemoţný

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Korekce

Autobus, MHD, vlak

76

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Ne

Korekce Upravená hodnota

18037

26674

13060

9790

Výborná

Dobrá

Horší

Výborná

0,95

1,05

1,1

0,95

17135

28007

14366

9300

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

17135

28007

14366

9300

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

17135

28007

14366

9300

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

17135

28007

14366

9300

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

17135

28007

14366

9300

17135

28007

14366

9300

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

17202

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

5915768

77

Příjmová metoda Příjmová metoda vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou uţitkovosti. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Při metodě kapitalizace příjmu je nejdříve potřeba stanovit hrubý potencionální příjem, který můţe být vygenerován oceňovaným majetkem. Od hrubého potencionálního příjmu je potřeba odečíst ztráty vlivem neobsazenosti nebo neplacením nájmu, náklady na údrţbu, pojistné, daň z nemovitosti atd. a tím získáme čistý provozní příjem. V našem případě byla obvyklá cena stanovena kapitalizačním postupem přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla v tomto případě stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých prostorů. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

11 363 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden níţe v tabulce.

Příjmová metoda – přímá kapitalizace Příjem z pronájmu – trţní nájemné

3 576 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

178 800 Kč 5%

Efektivní hrubý příjem

3 397 200 Kč

Náklady na údrţbu a opravy

100 000 Kč

Pojistné

6 000 Kč

Daň z nemovitosti

9 000 Kč

Pronájem cizích pozemků

180 000 Kč

Marketing

0 Kč 78

Ostatní provozní náklady

2 090 000 Kč

Provozní náklady celkem

2 385 000 Kč

Provozní příjem

1 012 200 Kč

Rezervy na renovace

160 000 Kč

Čistý provozní příjem

852 200 Kč

Míra kapitalizace

7,5 %

Indikovaná hodnota

11 362 667 Kč

Zaokrouhleno

11 363 000 Kč

Nákladová metoda Nákladová metoda je postupem ocenění trţní hodnoty nemovitosti, který je zaloţený na rozdílu nákladů vynaloţených na znovupořízení majetku a sráţek za veškeré znehodnocení včetně technického opotřebení, funkčních nedostatků a ekonomických nedostatků. Technické opotřebení: Je sníţení hodnoty budovy, které vzniká provozem a působením vnějších vlivů. Funkční nedostatky: Jsou sníţením hodnoty, ke kterému dochází zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky: Ekonomické nedostatky jsou definovány jako neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

79

Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Skutečné stáří oceňované polyfunkční budovy je šest let, efektivní stáří jsme stanovili taktéţ na šest let, protoţe budova zatím neprošla rekonstrukcí, neboť je ve velmi dobrém technickém stavu. Funkční nedostatky byly stanoveny na 0 %, protoţe budova je velmi dobře dispozičně i konstrukčně řešena a je poměrně mladá a moderní tudíţ morálně taktéţ vyhovuje. Jednotkové reprodukční náklady jsme získali za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů (THU), náklady za 1 m3 obestavěného prostoru. Fyzické opotřebení oceňovaného objektu je minimální, počítali jsme ho pomocí objemových podílů, předpokládané ţivotnosti a skutečného stáří. Oceňovaný objekt nemá ţádné vedlejší stavby. Do celkové ceny nebyla započítávána cena pozemku, protoţe není součástí oceňovaného majetku.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

8 403 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

Nákladová metoda Název

Polyfunkční budova, Kolín I., Praţská

Číslo pozemku

X

Nosná konstrukce

Převáţně zděná

Skutečné stáří

6 let

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

6 let

80

Ekonomická ţivotnost

50 let

Zastavěná plocha

127,8 m2

Počet podlaţí

1 podzemní, 3 nadzemní

Celková zastavěná plocha

417,64 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,80

Celková podlahová plocha

343,9 m2

Celkový obestavěný prostor

1508,52 m3

Jednotkové reprodukční náklady

6 200 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

9 352 824 Kč

Fyzické opotřebení 10,15%

-

8 403 512 Kč

Funkční nedostatky

-0%

8 403 512 Kč

Ekonomické nedostatky

-0%

8 403 512 Kč

Vedlejší stavba -

X

Venkovní úpravy

X

Pozemek

X

Indikovaná hodnota

8 403 512 Kč

Zaokrouhleno

8 404 000 Kč

81

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní cenu oceňované nemovitosti. Ocenění bylo provedeno kombinací porovnávací, výnosové a nákladové metod. Hodnocení bylo zpracováno 20. dubna 2013. Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

5 916 000

30

1 774 800

Příjmová metoda

11 363 000

60

6 817 800

Nákladová metoda

8 404 000

10

840 400

Výsledná cena

9 433 000

Zaokrouhleno

9 433 000

Tyto nemovitosti se v nabídce vyskytují ve značně omezenějším mnoţství neţ např. rodinné domy, a jednotlivé typy staveb se mnohdy od sebe velice liší. Z těchto důvodů, porovnávací metoda v tomto případě nezhodnotí nejlépe stav ekonomiky a konkrétní nabídku. Indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou nepovaţujeme za rozhodující a přisoudili jsme ji váhu 30% Vychází se z předpokladu, ţe investor, který si bude pořizovat tuto nemovitost, bude nemovitost pronajímat za účelem dosaţení trvale odčerpatelného výnosu. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe nejlépe dokáţe zhodnotit trţní hodnotu příjmová metoda a proto jí přisuzujeme váhu 60% Nákladová metoda bude v tomto případě slouţit jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto je jí přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 15. dubna 2013 reprezentována částkou:

9 433 000 Kč (slovy: Devětmilionůčtyřistatřicettřitisíckorunčeských)

82

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné tedy prodejné, pokud by se nezjistilo ţe vlastnictví je správné a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a stavebnou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

83

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. něco jiného. Dále se předpokládá,

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Kolíně 23. dubna 2013

……………………………….. Michal Kozák 84

15. ANALÝZA REALITNÍHO TRHU OKRES KOLÍN

85

Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Kolín je okresem na východě středočeského kraje, rozkládá se na obou březích Labe. Sídlem okresu je město Kolín, kde ţije 31 tisíc obyvatel coţ je skoro 40% z celého okresu. Celkový počet obcí na okrese je 89, z toho je 6 měst a 3 městyse. Rozloha okresu je 743,57 km2, coţ je rozlohou pátý největší okres ve středočeském kraji. Počet obyvatel je 96 703 a hustota osídlení 130 obyvatel na km2, coţ je mírně nadprůměrné. Kolín je důleţitou ţelezniční křiţovatkou. V okresu Kolín je lokalizováno 8 ţelezničních tratí celostátního či regionálního významu. Tratě spojující Kolín - Česká Třebová, Kolín - Praha jsou nejvytíţenější tratě v České republice. Z hlediska silniční dopravy je přes okres Kolín vedena dálnice D11, která spojuje Prahu s Hradcem Králové a přes Kolín vede nejdelší silnice na území ČR, která spojuje města Č.Lípa - Mladá Boleslav - Kolín - Jihlava - Znojmo. Skrz Kolín vede i vodní doprava, která slouţí především pro dopravu nákladů a v turistice. Z komerčního hlediska se dá říct, ţe přes okres Kolín vede spousta důleţitých dopravních tahů. Okres Kolín je průmyslový okres, je zde chemický, automobilový, strojírenský, potravinářský a polygrafický průmysl. V roce 2005 byla v Kolíně otevřena automobilka TPCA, coţ přineslo impuls pro stěhování nových obyvatel do Kolína za novými pracovními příleţitostmi a výstavbu nových bytových domů. Dá se říct, ţe Kolín je atraktivní lokalita, neboť nabízí dostatek pracovních míst a díky své dopravní dostupnosti není problém dojíţdět za prací do Pardubic (25 min.) či do Prahy (45 min.) popřípadě do Kutné Hory (15 min.)

Trh s nemovitostmi V roce 2008 v době ekonomické krize postihl okres Kolín pokles cen nemovitostí, propad však nebyl tak razantní jako v jiných částech republiky např. na severu Čech nebo na Moravě. Realitní trh okresu Kolín momentálně mírně roste, ale v budoucnu se dá přepokládat mírný pokles cen většiny nemovitostí. 86

Regionální segmentace Okres Kolín lze rozdělit z hlediska trhu na tři části – na vlastní okresní město Kolín, na Český Brod a zbytek okresu.

Město Kolín Pozemky Proluky V centru města se vyskytují pouze dvě proluky. Jedna vznikla demolicí stávajícího objektu z důvodu nebezpečí zřícení v ulici Kovářská a druhá se nachází na kraji centra v ulici Sokolská. Další moţnost výstavby je rekonstrukce stávajících objektů. Nedaleko centra vznikla v nedávné době větší proluka sousedící s obchodním centrem Futurum, která vznikla demolicí řady bytových domů. V okrajovějších a méně ţádaných částech města se volných proluk vyskytuje více, poptávka je však nízká. Stavební pozemky V roce 2012 byl dostavěn obchvat, který vede po okrajové části Kolína, coţ zvedlo nabídku i poptávku po pozemcích přiléhajících k obchvatu. Z větší části se jedná o pozemky vhodné pro vznik staveb komerčního vyuţití. V těchto místech se pozemky pohybují v cenách od 650 Kč/m2 aţ po 1 350 Kč/m2 v lukrativnějších místech jako jsou například frekventovaná místa u sjezdu z obchvatu. V budoucnu se dá předpokládat přeměna zahrádkářské oblasti, leţící na okraji Kolína nedaleko vjezdu na obchvat, ve stavební parcely. Jiţ v současné době v některých místech stojí novostavby a jinde se začíná stavět. Trh stavebních pozemků v Kolíně nabízí spíše pozemky v okrajových částech jako jsou Sendraţice, Štítary či Kolín IV. jejichţ ceny se pohybují v rozmezí 800 Kč/m2 – 2 500 Kč/m2.

87

Budovy Byty Nabídka bytů v Kolíně nabízí jak byty v panelových domech tak i v cihlových domech či v nově postavených bytových domech na nově vybudovaném sídlišti u Vodárny. Nově vzniklé sídliště u Vodárny vzniklo zejména z důvodu očekávaného přísunu nových obyvatel za prací v automobilce TPCA, většina bytů je standardních, ale v krajní části sídliště jsou domy, které disponují nadstandardními byty. V současné době je jiţ většina panelových domů ve městě zateplená s novými okny. V nabídce se vyskytují spíše byty typu 2+1 a 3+1, 1+1 méně a 4+1 zřídka. Po roce 2005, kdy byla uvedena do provozu automobilka převyšovala poptávka nabídku, coţ spustilo výstavbu nových bytů. V nedávné době automobilka omezila provoz, tudíţ se sníţil počet pracovních pozic a poměr mezi nabídkou a poptávkou se vyrovnal a do budoucna se dá počítat s tím, ţe bytů bude přebytek. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech. Byty 1+1

650 000 – 950 000 Kč

Byty 2+1

990 000 – 1 300 000 Kč

Byty 3+1

1 300 000 – 1 600 000 Kč

Byty 4+1

1 650 000

–

2 000 000

Kč

(omezená

nabídka)

Byty v nových bytových domech jsou o desítky a v některých případech aţ stovky tisíc draţší. Rodinné domy Nabídka rodinných domů je v Kolíně poměrně pestrá. Jsou zde rodinné domy řadové, samostatné, nové, staré i domy ve špatném stavu, které bude nutno rekonstruovat. V příměstských částech se dá pořídit malý rodinný dům uţ od 1,5 milionu Kč. V lukrativnějších částech se ceny pohybují okolo 3 – 5 milionů korun. Novostavby se nejvíce vyskytují ve Štítarech a Sendraţicích, v těchto lokacích se jedná z větší části o řadové domy. 88

Objekty pro individuální rekreaci Celkem rozsáhlá zahrádkářská oblast se v Kolíně rozprostírá okolo rybníku Peklo. V budoucnu se dá předpokládat v této oblasti nárůst cen pozemků a postupné přeměny na stavební parcely pro rodinné domy. V současné době se na trhu nevyskytuje ţádná nabídka rekreačních objektů. Bytové domy Bytové domy se prodávají ojediněle z důvodu malého trhu v této oblasti, obchoduje se pouze několik nemovitostí tohoto typu ročně. V Kolíně se momentálně v nabídce ţádné bytové domy nevyskytují. Administrativní budovy Tento typ nemovitostí se k prodeji v nabídce objevuje pouze zřídka. Průmyslové objekty V současné době se na trhu vyskytuje komerční areál, který se nachází v průmyslové zóně na Šťáralce. Areál se dá vyuţít jako sklad či dílna pro nějakou výrobní činnost. V nabídce se vyskytují převáţně sklady či menší ţivnostenské provozovny.

Nájmy Byty Vyšší poptávka je spíše po menších bytech 1+1 nebo 2+1, o větší byty 3+1 a 4+1 je zájem menší. Poměr mezi nabídkou a poptávkou je u menších bytů vyváţený, u větších bytů nabídka převaţuje poptávku, coţ se odráţí na cenách. Ceny za byt 3+1 jsou téměř srovnatelné s cenou bytů 2+1. Byt 1+1

3 500 – 5 000 Kč/p.m.

Byt 2+1

6 000 – 8 000 Kč/p.m.

Byt 3+1

6 500 – 9 000 Kč/p.m.

Byt 4+1

11 000 Kč/p.m. (velmi malá nabídka) 89

Prodejní prostory Nabídka pronájmu prodejních prostorů je poměrně vysoká. Nabízejí se prostory jak v centru Kolína, tak i v okolí. Centrum města

8 000 – 14 000 Kč/p.m.

Širší okolí

5 000 – 8 000 Kč/p.m.

Kanceláře Pronájem kanceláří se v nabídce pohybuje v rozmezí 100 – 250 Kč/m2/p.m.. Průmyslové objekty V nabídce se převáţně vyskytují skladovací haly, jejichţ cena se pohybuje kolem 40 – 65 Kč/p.m. za m2.

Město Český Brod Český Brod je s téměř 7 tisíci obyvateli druhé největší město v okrese Kolín. Součástí města jsou dříve samostatné obce Liblice a Štolmíř. Leţí zhruba uprostřed mezi Kolínem a Prahou. V Č. Brodě není ţádný dominantní zaměstnavatel a proto velká část obyvatel vyuţívá snadné dopravní dostupnosti k dojíţdění do Prahy a Kolína.

Průmysl strojírenský je zastoupen výrobcem domácích spotřebičů firmou Karma.

Pozemky Ceny stavebních pozemků se v Českém Brodě pohybují v cenové relaci 700 – 1 500 Kč za m2. Většina pozemků v nabídce se nachází v okrajových částech Č. Brodu a je opatřena kompletními inţenýrskými sítěmi. V nabídce nestavebních pozemků je převáţně orná zemědělská půda.

90

Budovy Byty V této lokaci se nevyskytují ţádné nové byty, většinou se jedná o starší byty buďto panelové nebo cihlové. Byt 1+1

800 000 – 1 100 000 Kč

Byt 2+1

1 500 000 Kč (malá nabídka)

Byt 3+1

1 500 000 Kč – 1 850 000 Kč

Byty v Českém Brodě jsou obecně draţší neţ byty v Kolíně. Rodinné domy V nabídce rodinných domů je poměrně hodně novostaveb mezi kterými jsou i nízkoenergetické domy jejichţ ceny se pohybují kolem 4 milionů Kč. Starší domy se obchodují v rozmezí 2,5 – 4 miliony Kč. Bytové domy V nabídce Českého Brodu se nachází jeden bytový dům s pěti bytovými jednotkami v centru Českého Brodu v hodnotě 5 800 000 Kč. Průmyslové objekty V momentální době je v nabídce výrobní či skladový areál o rozloze 9 186 m2 za 25 000 000, který se nachází v průmyslové zóně. Dále se v nabídce nachází několik menších převáţně skladovacích budov. Komerční objekty V nabídce komerčních objektů je několik budov s vyuţitím pro obchodní účely, jedna polyfunkční budova a hotel s bytovými jednotkami v hodnotě 9 000 000 Kč.

91

Nájmy Byty V Českém Brodě se byty pronajímají zřídka, momentálně je v nabídce pár bytů. Byty 4+1 se v nabídce nevyskytují. Byty 1+1

4 500 Kč (velmi malá nabídka)

Byty 2+1

6 000 – 8 500 Kč

Byty 3+1

8 500 – 12 000 Kč

Okres Kolín mimo měst Nejvíce se obchoduje s nemovitostmi na místech s dobrou dopravní dostupností a obsluţností (ţeleznice, autobus) a v obcích blíţe Kolínu.

Pozemky Cena stavebních pozemků se v různých částech okresu mění. V lukrativnějších částech, jako je například Velký Osek, jsou ceny pozemků draţší neţ v částech, kde je třeba minimální dopravní obsluţnost či špatná obecní vybavenost. Ceny pozemků v lepších částech se pohybují v rozmezí 700 – 1 200 Kč a v ostatních do 700 Kč. Zemědělské pozemky se obchodují v ceně kolem 20 Kč.

Budovy Byty Většinu z celkové nabídky bytů v okrese Kolín tvoří novostavby bytových domů, kde jsou byty různých velikostí a různého komfortu. Ty nejlevnější byty se dají pořídit jiţ za 850 000 Kč a u těch nejluxusnějších se můţe cena vyšplhat aţ na 1 800 000 Kč. Byty ve starých cihlových bytových domech se v nabídce vyskytují poměrně v malém počtu v cenách počínajících na 350 000 Kč.

92

Rodinné domy Ceny rodinných domů se liší podobně jako u pozemků podle lokality, v které se dům nachází. Starší domy stojí od 900 000 Kč výše. Novostavby od 2 200 000 Kč výše. Ostatní objekty V nabídce se vyskytují skladovací objekty, polyfunkční budova, penzion, restaurace či areál bývalého zámeckého pivovaru. Nájmy V nabídce se objevují ve velmi malém mnoţství pronájmy bytů, rodinných domů a skladovacích objektů.

Celkový marketingový výhled V budoucnosti lze předpokládat, ţe ceny nemovitostí v okrese Kolín budou mírně klesat aţ na výjimky, kterými budou komerční pozemky kolem silničního obchvatu Kolína, tam můţeme počítat s nárůstem cen. V případě bytů můţeme předpokládat o něco větší pokles neţ u ostatních nemovitostí, na coţ bude mít vliv zejména automobilka TPCA. Uţ kdyţ v nedávné době omezila provoz tak poptávka po bytech a nájmech bytů značně klesla. Důvodem není jen omezený provoz automobilky, ale i obsáhlá výstavba nových bytů v minulosti, coţ má za následek přebytek bytů.

93

Obr. č. 9

[Zdroj:< http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/D0003FEFA8/$File/20101112m002.jpg >]

94

16. Seznam pouţité literatury [1] BRADÁČ, Albert a kol. VIII. Přepracované vydání. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0

[2] CENTNEROVÁ, Lada a Karel PAPEŢ. Technická zařízení budov 30: Vzduchotechnika cvičení. Praha: ČVUT, 2003. ISBN 80-01-02251-X.

[3] FLEKNOVÁ, Věra. Vzduchotechnika. Praha: [s.n.], 2008 [4] ORT, Petr a kolektiv autorů. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha:Verlag Dashöfer s.r.o. 2008. ISSN 1803-5159

95

17. Seznam elektronických stránek [1] Atrea s.r.o. atrea.cz [online], c2013 [cit. 2013-04-14]. Systémy. Dostupný WWW < http://www.atrea.cz/cz/systemy-d3#tab2 >

[2] EL-BA Group. Tepelnacerpadla-cz.eu [online], c2011 [cit. 2013-04-15]. Klimatizace. Dostupný WWW < http://www.tepelnacerpadla-cz.eu/133-vytapeni-klimatizace-klimatizace.htm >

[3] Expo data spol. s.r.o. casopisstavebnictvi.cz [online], c2007 [cit. 2013-04-16]. Řešení vzduchotechniky u novostaveb. Dostupný WWW < http://www.casopisstavebnictvi.cz/clanek.php?detail=1759 >

[4] Expo data spol. s.r.o. casopistavebnictvi.cz [online], c2007 [cit. 2013-04-18]. Vzduchotechnika budov. Dostupný WWW < http://www.casopisstavebnictvi.cz/vzduchotechnika-budov_A519_I1112_07 >

[5] Stavební noviny. tvstav.cz [online], c2011 [cit. 2013-03-30]. Stále více důvodů pro řízené větrání s rekuperací tepla. Dostupný WWW < http://tvstav.cz/clanek/2440-stale-vice-duvodu-pro-rizenevetrani-s-rekuperaci-tepla>

[6] Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-03-28]. Vnitřní prostředí budov a tepelná pohoda člověka. Dostupný z WWW

[7] Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-03-28]. Zpětné získávání tepla a větrání objektů. Dostupný WWW

[8] Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-04-13]. Systémy větrání obytných budov. Dostupný WWW

[9] Top Info s.r.o. TZB-info.cz [online], c2011 [cit. 2013-04-13]. Zdravotní aspekty nedostatečného větrání. Dostupný WWW < http://vetrani.tzb-info.cz/vnitrni-prostredi/8320-zdravotni-aspektynedostatecneho-vetrani >

96

18. Seznam obrázků Obr. č. 1: Přirozené větrání…………………………………………………………... 13 Obr. č. 2: Nucené větrání…………………………………………………………….. 16 Obr. č. 3: Kombinované větrání……………………………………………………… 20 Obr. č. 4: Obrazy proudění…………………………………………………………... 21 Obr. č. 5: Deskový rekuperátor…………………………………………………….… 31 Obr. č. 6: Nucené podtlakové větrání centrální.……………………………………... 36 Obr. č. 7: Nucené podtlakové větrání lokální………………………………………... 37 Obr. č. 8: Nucené rovnotlaké větrání centrální, lokální…………………………...…. 39 Obr. č. 9: Administrativní dělení středočeského kraje……………………………...... 94

97

19. Seznam příloh Příloha č. 1: Katastrální mapa zkoumané nemovitosti č. 1 Příloha č. 2: Katastrální mapa zkoumané nemovitosti č. 2 Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí – vlastnictví nemovitosti č. 1 Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí – vlastnictví nemovitosti č. 1 Příloha č. 5: Výpis z katastru nemovitostí – vlastnictví nemovitosti č. 2 Příloha č. 6: Fotodokumentace – Rodinný dům - Pečky Příloha č. 7: Fotodokumentace – Rodinný dům - Pečky Příloha č. 8: Fotodokumentace – Polyfunkční budova – Kolín Příloha č. 9: Fotodokumentace – Polyfunkční budova - Kolín

98