Raadsvoorstel Reg. Nr.: 1210221 Ag nr.: 8 Datum: 26-06-12
Onderwerp Samenwerkingsovereenkomst en Lokaal Herstructureringsfonds Ladonk
Status Besluitvormend
Voorstel 1.
De Samenwerkings- en Participatieovereenkomst tussen de gemeente Boxtel, de BOM/BHB en de WeB aangaande de herstructurering van Ladonk vast te stellen; 2. in te stemmen om gezamenlijk met de BOM/BHB een Lokaal Herstructureringsfonds op te richten, waarvan het administratieve beheer komt te vallen onder de gemeente; 3. een bedrag van maximaal € 1 miljoen (bestaande uit twee tranches van maximaal € 500.000) beschikbaar te stellen uit de reserve Kwaliteitsimpuls Ladonk-Vorst ter vulling van het Lokaal Herstructureringsfonds, middels vaststelling van de 7e wijziging van de begroting 2012.
Inleiding Met het vaststellen van het geactualiseerde Ontwikkelingsplan Ladonk in september 2011 heeft de raad het startschot gegeven voor een aantal vervolgstappen in het kader van de herstructurering van het bestaande bedrijventerrein en de nieuwe uitgifte van Vorst. In publiekrechtelijke zin hebben deze vervolgstappen geleid tot het vormgeven van een nieuw bestemmingsplan voor het gehele bedrijventerrein, vergezeld door een beeldkwaliteitplan. Deze plannen worden momenteel voorbereid en worden naar verwachting eind van dit jaar c.q. begin volgend jaar aan de raad voorgelegd. In privaatrechtelijke zin hebben deze vervolgstappen geleid tot nieuwe gesprekken binnen het Parkmanagement, met de WeB en de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM), over de wijze waarop er bij de herstructurering van Ladonk het beste kan worden samengewerkt en welke bijdrage deze partijen financieel en organisatorisch kunnen leveren aan het proces. Deze gesprekken hebben geresulteerd in een Samenwerkings- en Participatieovereenkomst (hierna te noemen: SOK/POK) inclusief het voorstel om een Lokaal Herstructureringsfonds (hierna te noemen: LHF) op te richten en gezamenlijk te beheren. Het LHF zal worden gevuld door de gemeente en de Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V. (BHB), het investeringsvehikel van de BOM. Bijgevoegde SOK/POK is akkoord bevonden door de Stuurgroep Herstructurering, waarin de betrokken partijen (gemeente, BOM/BHB en WeB) met twee personen vertegenwoordigd zijn. Bijgevoegde SOK/POK is als volgt opgebouwd:
1
Raadsvoorstel Reg. Nr.: 1210221 Ag. Nr.: 8 Datum: 26-06-12 • • • • • • • • • • • • • • •
Artikel 0: Definities Artikel 1: Kernverplichting Artikel 2: Uitgangspunten overeenkomst Artikel 3: Organisatiestructuur Artikel 4: Uitwerking Ontwikkelingsplan en herstructureringsplannen Artikel 5: Planning Artikel 6: Financiële afspraken Artikel 7: Lokaal Herstructureringsfonds Artikel 8: Realisatieovereenkomst Artikel 9: Publiekrechtelijke bevoegdheden en medewerking Artikel 10: Verwerving en inbreng vastgoed Artikel 11: Beëindiging van de overeenkomst Artikel 12: Vertrouwelijkheid Artikel 13: Geschillen Artikel 14: Bijlagen
Beoogd effect Met de vaststelling van het Ontwikkelingsplan Ladonk zijn concrete doelen gesteld voor de herstructurering van Ladonk, in nauwe samenhang met de ontwikkeling en uitgifte van deelgebied Vorst. Met de oprichting van het LHF worden middelen beschikbaar gesteld om de verbetering van bedrijfskavels mogelijk te maken. En met de ondertekening van de SOK/POK leggen de betrokken partijen vast op welke wijze zij gaan samenwerken om de herstructurering van Ladonk in goede banen te leiden.
Argumenten 1. Het LHF maakt de herstructurering van private kavels mogelijk Er zijn ongeveer 150 bedrijven gevestigd op Ladonk; de gemeente heeft slechts een beperkte grondpositie en kampt met een gebrek aan financiële middelen om zelf gronden aan te kopen om de herstructurering van Ladonk op gang te helpen. Een groot deel van de daadwerkelijke ingrepen en investeringen zal dus gedaan moeten worden door marktpartijen (ondernemers, beleggers en projectontwikkelaars) op private kavels. De transformatie van bestaande gebouwen en gebieden kost per definitie veel tijd en geld, en leidt lang niet altijd tot een haalbare businesscase. Het (onder voorwaarden) beschikbaar stellen van middelen uit het LHF kan een bijdrage leveren om het voor deze partijen toch financieel interessant te maken om te investeren in de herstructurering van Ladonk. 2. Het LHF toont aan dat de aanpak van het bestaande bedrijventerrein prioriteit geniet Het LHF is een uitstekend middel om draagvlak en commitment voor de aanpak van Ladonk (inclusief Vorst) zeker te stellen van zowel de gemeente, de BOM/BHB als de WeB. Ook is het oprichten van het LHF een duidelijk signaal richting de regio en de provincie dat de ontwikkeling van Vorst en de herstructurering van Ladonk hoog op de agenda staan en integraal worden aangepakt. Door aan te tonen dat de aanpak van het bestaande bedrijventerrein en de ontwikkeling en uitgifte van Vorst in nauwe onderlinge samenhang wordt bekeken, onderschrijft de gemeente Boxtel het beleid van de provincie Noord-Brabant over zuinig ruimtegebruik.
2
Raadsvoorstel Reg. Nr.: 1210221 Ag. Nr.: 8 Datum: 26-06-12 3. Het LHF is revolverend Het LHF kan participeren in tekorten van op voorhand niet sluitende exploitaties van herstructureringsplannen dan wel in risico’s van op voorhand wel sluitende plannen. Het LHF is primair bedoeld ter afdekking en verevening van de exploitatieresultaten, nadat tekortafdekking heeft plaatsgevonden. De exploitatieresultaten vloeien vervolgens terug in het LHF. Daarmee is het LHF uitdrukkelijk niet bedoeld om eenmalige subsidies te verstrekken, maar wordt gestreefd naar een ‘revolving fund’ met een lange looptijd (tot uiterlijk eind 2020) waaruit zoveel mogelijk herstructureringsplannen kunnen worden ondersteund. 4. Het LHF heeft diverse andere voordelen boven een kavelsgewijze aanpak. De oprichting van een integraal fonds heeft verschillende voordelen boven een ‘ad hoc’ aanpak van herstructurering per kavel of deelgebied. Samenvattend zijn deze voordelen: • Efficiënte planning en sturing op portefeuilleniveau. • (Tijdelijke) tekorten en risico’s worden verdeeld over meerdere partijen, waardoor inzet van kapitaal beperkter is. • Private partijen kunnen met projectvoorstellen komen en daarmee een verzoek doen door ondersteuning uit het fonds; • Door inzet van BHB-kapitaal als cofinanciering kan versnelling plaatsvinden en wordt risicodragend kapitaal beschikbaar gesteld; • (Tijdelijke) tekorten in het project kunnen op portefeuilleniveau opgevangen worden. • Strategisch plannen is mogelijk door op basis van ontwikkelingen in de markt onderdelen al dan niet onder het fonds te brengen.
Kanttekeningen Het oprichten van een LHF heeft voordelen, maar er kleven ook mogelijke nadelen aan. De belangrijkste van deze kanttekeningen zijn: • Zodra projecten onder het fonds vallen, hebben betrokken partijen inspraak in aanpak en uitvoering van het project. • Er is een ‘gezamenlijke boekhouding’, waarbij afspraken gemaakt worden over de exploitaties en de verdeling van verliezen en winsten. • Tegenvallers komen voor rekening van alle betrokken partijen. • Een fonds is niet ‘de oplossing’ voor alle initiatieven en projecten op het bedrijventerrein. Voordat projecten aan het fonds worden toegevoegd dient nagedacht te worden effecten ervan op zowel het fonds als het project zelf. • De middelen zijn alleen inzetbaar voor de aanpak van private kavels en niet voor infrastructurele ingrepen (zoals de aanleg van een glasvezelnetwerk) of opwaardering van de openbare ruimte. • Bij het uitblijven van concrete projecten is het kapitaal in het fonds niet inzetbaar voor andere doelen. • Geen zekerheid dat budget geheel terugvloeit naar de gemeente na beëindiging van de overeenkomst. De leden van de Stuurgroep (de portefeuillehouders Ruimtelijke Ontwikkeling en Economische Zaken van de gemeente Boxtel, het afdelingshoofd Bedrijventerreinen van de BOM en de voorzitter van de WeB) zijn zich bewust van deze kanttekeningen, maar constateren gezamenlijk dat de voordelen van het LHF voor Ladonk zwaarder wegen. Het ontbreken van concrete projecten op dit moment wordt niet als reden gezien om af te zien van de oprichting
3
Raadsvoorstel Reg. Nr.: 1210221 Ag. Nr.: 8 Datum: 26-06-12 van het LHF. Het is namelijk de verwachting dat er de komende periode verschillende nieuwe initiatieven zullen worden gelanceerd, die mogelijk een beroep kunnen doen op het LHF. Het door de alle drie de projectpartners vastgestelde Ontwikkelingsplan zal vervolgens als toetsingskader fungeren bij de beslissingen om het LHF al dan niet in te zetten voor de uitvoering van deze initiatieven.
Uitvoering en planning Na vaststelling van de SOK/POK door uw raad stellen de gemeente en de BHB gezamenlijk het benodigde kapitaal beschikbaar (zie onder Financiën) en wordt door de gemeente de administratie ingericht om het fonds te beheren. De gemeente treedt op als beheerder van het fonds en zal periodiek aan de Stuurgroep opgave doen van het actuele saldo en de mutaties. Daarnaast hebben de leden van de Stuurgroep een projectportefeuille en planning bepaald, welke als bijlage 5 is toegevoegd aan de SOK/POK. Voor de verdere aanpak wordt naar deze planning verwezen. Zoals hierboven omschreven, ontbreken er momenteel concrete projecten, maar wordt verwacht dat er de komende periode verschillende initiatieven zullen worden gelanceerd, die mogelijk een beroep zullen doen op het LHF.
Communicatie Na vaststelling van de SOK/POK door uw raad zal de formele ondertekening plaatsvinden door betrokken partijen, waarbij tevens de pers zal worden uitgenodigd en een persbericht zal worden verzonden.
Financiën Na vaststelling van de SOK/POK door uw raad zullen de gemeente en de BHB in eerste instantie ieder een storting doen van € 500.000 in het LHF. In tweede instantie zullen beide partijen een storting doen van ieder nogmaals € 500.000. Het tijdstip van de tweede storting is afhankelijk van de afwikkeling van de lopende grondexploitatie voor de Stationszone, voldoende animo vanuit de markt en de beschikbare middelen op dat moment. Daarmee komt de uiteindelijke omvang van het fonds op € 2 miljoen. Beide partijen (gemeente en BHB) participeren ieder met 50%, dus € 1 miljoen. Deze omvang is in vergelijking met andere lokale herstructureringsfondsen waarin de BHB is betrokken, van een gemiddeld niveau. De omvang van het fonds is zodanig dat enkele deelprojecten op Ladonk door middel van dit fonds ondersteund kunnen worden. Het fonds wordt door de gemeente gevoed uit een deel van de beschikbare gemeentelijke reservering van € 1,3 miljoen ten behoeve van de kwaliteitsimpuls Ladonk-Vorst. De BHB betrekt haar huidige participatie in de Stationszone (€ 0,73 miljoen) bij de voeding van het LHF. De participatie in de Stationszone zal, naar huidige inzichten, worden beëindigd met een verlies van circa € 230.000. Dit betekent dat circa € 0,5 miljoen uit deze participatie vrij kan worden gespeeld als eind 2012 de grondexploitatie in de stationszone wordt afgesloten. Vooruitlopend op deze bijdrage kan de BHB € 0,5 miljoen storten in het LHF. Verder zijn er nog bijkomende kosten die uit de overeenkomst voortvloeien zoals de beschikbaar stelling van een projectmanager. De stuurgroep kan besluiten tot het inschakelen van derden waarvan kosten (gedeeltelijk) ten laste van de gemeente kunnen komen.
4
Raadsvoorstel Reg. Nr.: 1210221 Ag. Nr.: 8 Datum: 26-06-12 Ook de kosten van een externe stedenbouwkundige komt voor rekening als geen verhaal van kosten mogelijk is. Daarnaast wordt er een beroep gedaan op ambtelijke ondersteuning van stuur-, werk- en procesgroep en wordt het secretariaat door de gemeente gevoerd.
Inbreng adviesorganen Bijgevoegde SOK/POK is akkoord bevonden door de Stuurgroep Herstructurering, waarin de betrokken partijen ieder met twee personen vertegenwoordigd zijn: • • • •
Gemeente Boxtel: portefeuillehouders Ruimtelijke Ontwikkeling en Economische Zaken; BOM: afdelingshoofd Bedrijventerreinen; BHB: Investmentmanager; WeB: voorzitter en bestuurslid.
Duurzaamheid Met het oprichten van het LHF onderschrijven de betrokken partijen het uitgangspunt van de provincie Noord-Brabant dat, uit het oogpunt van duurzaam en zuinig ruimtegebruik, de potentie van bestaande bedrijventerreinen optimaal moet worden benut voordat nieuwe bedrijventerreinen in ontwikkeling worden gebracht.
Werkgelegenheid In de considerans van de SOK/POK is expliciet opgenomen dat de gemeente Boxtel streeft naar het behouden en aanvullend creëren van op de marktbehoefte afgestemde en duurzame vestigingsplaatsen voor Boxtelse en regionale ondernemers. Boxtel, 22-05-12 22 mei 2012 Burgemeester en wethouders van Boxtel, de secretaris, de burgemeester, drs. J.K. Fraanje F.H.J.M. van Beers
Bijlagen 1. Samenwerkings- en Participatieovereenkomst
Ter Inzage 1.
Contactpersoon Hoofd afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling, M. Snellen,
[email protected] , 0411-655911
5
Raadsbesluit Reg. Nr.: 1210221 Ag. Nr.: 8 Datum:
Aanhef De raad van de gemeente Boxtel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 mei 2012; gehoord de commissie Ruimtelijke Zaken;
Besluit 1. De Samenwerkings- en Participatieovereenkomst tussen de gemeente Boxtel, de BOM/BHB en de WeB aangaande de herstructurering van Ladonk vast te stellen; 2. Het college te mandateren om gezamenlijk met de BOM/BHB een Lokaal Herstructureringsfonds op te richten, waarvan het administratieve beheer komt te vallen onder de gemeente; 3. Een bedrag van maximaal € 1 miljoen (bestaande uit twee tranches van maximaal € 500.000) beschikbaar te stellen uit de reserve Kwaliteitsimpuls Ladonk-Vorst ter vulling e van het Lokaal Herstructureringsfonds, middels vaststelling van de 7 wijziging van de begroting 2012.
Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 26 juni 2012 De gemeenteraad van Boxtel, de griffier, Mw. Ir. V.M.E. van den Broek
de voorzitter, F.H.J.M. van Beers
1
