Optimalisatiemodel Gebiedsontwikkeling Locatie Valkenburg

Optimalisatiemodel Gebiedsontwikkeling Locatie Valkenburg

Matthijs Betlem 1210424 januari‐2012

STUDENT M.H.T. (Matthijs) Betlem T: +31 (0)6 19386453 E: [email protected] Urban Area Development Real Estate & Housing Architecture

BEGELEIDERS 1e mentor: A.W. (Ineke) Bruil T: +31 (0)15 27 84479 E: [email protected] Urban Area Development Real Estate & Housing Architecture 2e mentor: Ir. P. (Peter) Barendse T: +31 (0)15 27 81101 E: [email protected] Architecture Real Estate & Housing Design and Decision Systems

GECOMMITEERDE Ir. K.J. (Karel) Vollers E: [email protected] Architecture Building Technology Product Development

Afstudeerrapport, Matthijs Betlem, januari 2012

1

VOORWOORD Dit rapport is het resultaat van het afstudeertraject aan de faculteit bouwkunde van de TU Delft. Na het volgen van de bachelor opleiding is de Master Real Estate & Housing gevolgd. Binnen de mastertrack Real Estate Management (REM) met daarbinnen het Urban Area Development (UAD) lab zijn de laatste stappen van het studeren gezet. Het onderwerp van dit rapport is het ontwerpen van een gebiedsontwikkelingsinstrument en het testen hiervan. Het doel van het afstuderen is tweeledig: Zowel het vergaren van kennis als het ontwikkelen van een model in de praktijk. Om specifieke kennis op te doen m.b.t. het onderwerpen is een literatuur studie gedaan. De theorie van het modelontwerpen, het eigen maken van het vakjargon en het bestuderen van alternatieve methoden staan hierin centraal. Het ontwikkelen van het model is gedaan aan de hand van een case in de praktijk. Door het verkrijgen van een stageplek bij plan economisch advies bureau Planmaat werd het mogelijk om een bestaande case te gebruiken als leidraad voor het model. De beschikbare kennis en ervaring van Planmaat is vervolgens gebruikt om het ontwerp op te starten en de focus met de praktijk te houden. Tijdens het afstuderen hebben verschillende presentaties en tussenrapportages ervoor gezorgd dat de goede weg werd aangehouden en waar nodig bijgestuurd. De presentatie op bureau Planmaat en met de projectleider van Locatie Valkenburg hebben een duidelijke stempel gedrukt op het ontwerp en de interfaces. Mijn speciale dank gaat uit naar Ineke Bruil en Peter Barendse voor het begeleiden van mijn afstudeertraject. Duidelijk is geworden welke onderwerpen extra aandacht nodig hadden en hierop is nadrukkelijk gewezen. Ondanks het wat stroeve opgang komen zijn ook die onderwerpen afgerond. Met de opgedane kennis en vaardigheden wordt het ook in het vervolg mogelijk om dergelijke onderzoeken tot een goed einde te brengen. Verder wil ik bureau Planmaat bedanken voor de kans die ze me gegeven hebben en de prettige werksfeer die er altijd was. Als laatste wil ik alle mensen bedanken die zich bereid hebben gevonden om mijn model te testen en van kritiek hebben voorzien. Veel leesplezier en bedankt voor uw tijd, Matthijs Betlem Januari 2012


2

INHOUD Voorwoord .............................................................................................................................................................. 2 Begrippenlijst .......................................................................................................................................................... 7 Samenvatting .......................................................................................................................................................... 8 1. Inleiding ............................................................................................................................................................ 15 1.1 Aanleiding afstudeerproject ....................................................................................................................... 15 1.2 Denkkaders ................................................................................................................................................. 16 1.3 Gebiedsontwikkeling .................................................................................................................................. 16 1.4 Ontwerpfase ............................................................................................................................................... 17 1.5 Problemen gebiedsontwikkeling ................................................................................................................ 18 1.6 Oplossingsmethoden .................................................................................................................................. 19 1.6.1 Vergaderen en onderhandelen ........................................................................................................... 19 1.6.2 Community Planning ........................................................................................................................... 20 1.6.3 Procesmanagement ............................................................................................................................ 20 1.6.4 Wiskundige modellen ......................................................................................................................... 21 1.7 Toepassing Case ......................................................................................................................................... 22 1.8 Probleemstelling en doelstelling ................................................................................................................ 23 1.8.1 Probleemstelling ................................................................................................................................. 23 1.8.2 Doelstelling ......................................................................................................................................... 23 1.9 Ontwerpopgave .......................................................................................................................................... 23 1.10 Ontwerpproces ......................................................................................................................................... 24 1.11 Relevantie ................................................................................................................................................. 25 1.11.1 Maatschappelijke relevatie ............................................................................................................... 25 1.11.2 Wetenschappelijke relevantie .......................................................................................................... 25 2. Theoretisch kader ............................................................................................................................................. 26 2.1 Systeemleer ................................................................................................................................................ 26 2.1.1 Theorie Systeemleer ........................................................................................................................... 27 2.1.2 Kenmerken systeembenadering ......................................................................................................... 30 2.1.3 Besturing binnen de systeemleer ....................................................................................................... 31


3

2.1.4 Modelleringsbeslissingen .................................................................................................................... 33 2.1.5 Complexiteit ........................................................................................................................................ 37 2.2 Open Design ............................................................................................................................................... 39 2.2.1 De Sjoelbak ......................................................................................................................................... 39 2.3 Besliskunde ................................................................................................................................................. 40 2.3.1 Toepassing belsiskunde ...................................................................................................................... 41 3. Project Locatie Valkenburg ............................................................................................................................... 42 3.1 Locatie Valkenburg ..................................................................................................................................... 42 3.2 Integraal structuur plan .............................................................................................................................. 43 Historie in het kort ....................................................................................................................................... 43 De principes ................................................................................................................................................. 43 3.3 Belanghebbenden ...................................................................................................................................... 44 3.4 Woonmilieus .............................................................................................................................................. 46 3.5 financiële onderbouwing ............................................................................................................................ 47 4. LP‐model Locatie Valkenburg ........................................................................................................................... 49 4.1 Begrippen LP‐Model ................................................................................................................................... 49 4.1.1 Werking LP‐model ............................................................................................................................... 50 4.2 model ontwikkeling .................................................................................................................................... 52 4.2.1 Deelsystemen ...................................................................................................................................... 52 4.2.2 Verbanden onderzoeken .................................................................................................................... 55 4.3 Het model ................................................................................................................................................... 59 4.3.1 Ruimtegebruik ..................................................................................................................................... 59 4.3.2 Kosten ................................................................................................................................................. 60 4.3.3 Baten ................................................................................................................................................... 61 4.3.4 Fasering ............................................................................................................................................... 61 4.4 Interfaces .................................................................................................................................................... 62 4.4.1 In‐uitvoer scherm ................................................................................................................................ 62 4.4.2 Bedieningspaneel ................................................................................................................................ 62 4.4.3 “5 knoppen” interface ........................................................................................................................ 65


4

4.4.4 Samenvattend ..................................................................................................................................... 66 5. Testfase ............................................................................................................................................................. 67 5.1 Doel test ..................................................................................................................................................... 67 5.2 Doelgroepen ............................................................................................................................................... 67 5.3.Test criteria ................................................................................................................................................ 68 5.3.1 Deugdelijkheid .................................................................................................................................... 68 5.3.2 Relevantie ........................................................................................................................................... 69 5.3.3 Doelmatigheid ......................................................................................................................................... 70 5.4 De Test ........................................................................................................................................................ 70 5.4.1 Expertsgroep ....................................................................................................................................... 70 5.4.2 Bouwkundigen .................................................................................................................................... 71 5.4.3 Actoren ............................................................................................................................................... 71 6 Resultaten .......................................................................................................................................................... 74 6.1 Expert test .................................................................................................................................................. 74 6.1.1 Verloop test ........................................................................................................................................ 74 6.1.2 Algemene testscores ........................................................................................................................... 74 6.1.3 Feedback ............................................................................................................................................. 74 6.1.4 Conclusies ........................................................................................................................................... 75 6.2 Bouwkundige test ....................................................................................................................................... 76 6.2.1 Verloop test ........................................................................................................................................ 76 6.2.2 Algemene testscores ........................................................................................................................... 76 6.2.3 Feedback ............................................................................................................................................. 76 6.2.4 Conclusies ........................................................................................................................................... 77 6.3 Actoren test ................................................................................................................................................ 77 6.3.1 Verloop test ........................................................................................................................................ 78 6.3.2 Algemene testscores ........................................................................................................................... 78 6.3.3 Feedback ............................................................................................................................................. 78 6.3.4 Conclusies ........................................................................................................................................... 79 6.4 Evaluatie test .............................................................................................................................................. 79


5

7. Conclusies en aanbevelingen ............................................................................................................................ 80 7.1 Conclusies ................................................................................................................................................... 80 7.2 Aanbevelingen ............................................................................................................................................ 81 7.3 reflectie ...................................................................................................................................................... 82 Literatuurlijst ........................................................................................................................................................ 83 Bijlagen ................................................................................................................................................................. 85 Bijlage 1: Analyse Locatie Valkenburg (BRON, grontmij) ..................................................................................... Bijlage 2: Artikel Project Locatie Valkenburg ....................................................................................................... Bijlage 3: Excel sheets model ............................................................................................................................... Bijlage 4: Interfaces .............................................................................................................................................. Bijlage 5: Quick Reference Cards, interfaces ........................................................................................................ Bijlage 6: Handleiding test Modellenexperts/Bouwkundigen .............................................................................. Bijlage 7: Resultaten Test Modellenexperts/Bouwkundigen ............................................................................... Bijlage 8: Handleiding test Actorenrollenspel ...................................................................................................... Bijlage 9: Rol beschrijvingen test actorenrollenspel ............................................................................................ Bijlage 10: Resultaten Actorenrollenspel ............................................................................................................. Bijlage 11: Samenvatting in het Engels ................................................................................................................


6

BEGRIPPENLIJST ACTOR

Individu, instelling of organisatie die van doorslaggevende invloed kan zijn in een bepaald proces.1

AGGREGATIENIVEAU

De mate van abstractheid waarmee naar een model of systeem wordt gekeken. Hoe hoger het aggregatieniveau des te abstracter de verbanden. Voorwaarden waaraan de oplossing moet voldoen

CONSTRAINTS

Het te optimaliseren element

DOELFUNCTIE

Integraal Structuur Plan. Het laatste document waarover overeenstemming is bereikt in Project Locatie Valkenburg.

ISP

Aanpassen aan de werkelijkheid.

KALIBREREN LINEAIR PROGRAMMEREN

Een methode om berekeningen te doen met een optimalisatie vraagstuk.

MODEL

Een systeem dat een afbeelding is van relevante aspecten van een ander systeem.

MODEL‐ EN SYSTEEMRETICULATIE

Het inzoomen op de verbanden en elementen van een model of systeem.

PRIJSPEIL

De datum waarop de berekening van de prijzen zijn gebaseerd.

STAKEHOLDER

Iemand die invloed kan uitoefenen op een organisatie of project.

STEMPEL

Element in het woningbouwprogramma met daarin de oppervlaktes van faciliteiten die nodig zijn voor een woning om te kunnen functioneren

SYSTEEM

Een verzameling elementen waarbij elk element met elkaar verbonden is en omsloten door de systeemgrens. Onderzoeken of het juiste (model) is gemaakt.

VALIDEREN

Het terugrekenen van de waarde naar het prijspeil.

VERDISCONTEREN

1

Van dale, 14e editie


7

SAMENVATTING INLEIDING Een gebiedsontwikkelingsproces kan een langdurig voortslepend proces zijn. Aanwijsbare redenen hiervoor zijn o.a. de omvang van het project, het aantal betrokken partijen, de belangen en de (financiële) mogelijkheden. Om het proces op gang te houden zijn een aantal instrumenten inzetbaar. Een belangrijk onderdeel is het vergaderen en onderhandelen. Verschillende partijen samenbrengen en basis van argumenten tot een oplossing komen is een manier. Hierbij is het wel belangrijk dat de betrokkenen voldoende geïnformeerd zijn en weten wat de consequenties van hun standpunten zijn. Dit proces kan worden versneld door (gelijkwaardige) inspraak van de gemeenschap. De inwoners van een stad of buurt kunnen hun mening uitten en vertellen wat er leeft en wat zij als oplossing zien. Een derde oplossing is minder te kijken naar het eindresultaat maar naar het te doorlopen proces. Hierbij staat niet het uiteindelijk ontwerp centraal maar de meest werkbare compromis. Als laatste wordt gekeken naar het gebruiken en ontwikkelen van instrumenten die het proces kunnen versnellen en begeleiden. Specifiek worden de wiskundige modellen behandeld. De voordelen hiervan zijn; probleem gerichte, interdisciplinaire benadering; verplichting tot geven concrete gegevens; varianten kunnen doorrekenen en conflicten aanstippen. Om het onderzoek zo waarheidsgetrouw mogelijk te laten plaatsenvinden wordt het aan de hand van een bestaand en lopend project gedaan. Het gaat om de gebiedsontwikkelingsopgave van de gemeente Katwijk op de voormalige marine luchthaven Valkenburg in Zuid‐Holland. Het plan economisch adviesbureau Planmaat heeft hiervoor de mogelijkheid geboden en de informatie ter beschikking gesteld. Het onderzochte probleem is het trage en moeilijk verlopende proces van Project Locatie Valkenburg. De doelstelling hierbij is om een instrument (model) te ontwikkelen waarmee partijen hun eigen varianten kunnen ontwikkelen om op basis daarvan voorbereid en concreet de onderhandelingen in te gaan. Vraag die daarbij hoort is of het mogelijk is voor betrokken actoren om gebruik te kunnen maken dergelijke modellen zonder dat ze hier ervaring mee hebben. Dit is ook de hypothese die volgt uit de probleemstelling: Het is mogelijk voor stakeholders om een gebiedsontwikkelingsinstrument te gebruiken zonder hier ervaring mee te hebben.

THEORIE Om dit probleem aan te pakken zijn er verschillende methoden denkbaar. Eerst wordt besloten op welke manier er naar het probleem wordt gekeken, welke “Bril” wordt opgezet om de problematiek te onderzoeken en op te lossen. In dit afstudeerrapport zijn drie denkkaders onderscheiden, namelijk: de systeembenadering; open design en besliskunde

SYSTEEMBENADERING Bij de systeembenadering wordt de werkelijkheid beschreven aan de hand van elementen en verbanden daartussen. Deze elementen zijn de delen waaruit het systeem is opgebouwd. Voor een systeem wordt vaak niet de gehele werkelijkheid weergegeven maar alleen de relevante elementen en hun verbanden. Alles wat relevant geacht wordt valt binnen het systeem en wordt omsloten door de systeemgrens, de overige elementen wordt de omgeving genoemd. Binnen een systeem zijn alle elementen met elkaar verbonden, al kunnen deze verbanden wel verschillen in sterkte.


8

Figuur 1 schematische weergave van een systeem (S. Duerink,2007,p.15)

In een systeem kan onderscheid gemaakt worden in drie verschillende deelsystemen, namelijk:   

‐Subsystemen waarbij groepen elementen worden gescheiden van andere elementen; ‐Aspectsystemen waarbij de eigenschappen van de elementen worden bekeken; ‐Fasesystemen waarbij de elementen in de tijd worden bekeken.

Er zijn verschillende kenmerken waarom de systeembenadering relevant is voor het geschetste probleem: De systeembenadering is probleem gericht: aspecten van de werkelijkheid worden gemodelleerd en geanalyseerd, waarmee tot maatregelen ter verbetering kan worden gekomen en het denken in samenhang en processen. Deze samenhang komt o.a. tot uiting in de complexiteit van het systeem en het model: Denken in systeem en omgeving zorgen voor de relatie tussen elementen binnen en buiten het systeem en waar de grens wordt gesteld: Daarnaast wordt er ook onderscheid gemaakt tussen de waarneming en de waarnemer. Een waarneming kan beïnvloed worden door de waarnemer en moeten daardoor los van elkaar worden gezien.

OPEN DESIGN In een open design (ook wel “Open planproces” genoemd in het Nederlands) wordt er binnen een multi‐ actoren arena een oplossing gezocht voor een probleem met een open einde. Hierbij worden alle stakeholder gelijkwaardig behandeld. Dit geldt zowel voor de deskundige als de overige actoren.

BESLISKUNDE De besliskunde wordt gekenmerkt door het zoeken naar de optimale oplossing voor een probleem. Onderdeel hiervan is dat het probleem nauwkeurig beschreven wordt en de werkelijkheid goed weergeeft. Door middel van een wiskundig model wordt het proces geholpen om tot een oplossing te komen. Deze oplossing dient wel aan te sluiten bij het probleem en er wordt net zo lang aan gesleuteld tot de hypothese klopt. Hierbij staat de oplossing centraal en niet het tevreden houden van de betrokken partijen.

LOCATIE De locatie is de voormalige marine luchthaven Valkenbrug (Zuid‐Holland). Dit is gelegen aan de Zuidkant van Valkenburg en valt binnen het grondgebied van de gemeente Katwijk. In het zuiden grenst de locatie aan de gemeente Wassenaar.


9

Figuur 2 Project Locatie Valkenburg

Binnen de rode‐contour vindt de stedenbouwkundige ontwikkeling plaats. De plannen zijn om in deze 283 hectare, 5000 woningen te ontwikkelen en de daarbij horende voorzieningen. De stand van zaken is dat er een overeenstemming is over een zogenaamd Integraal Structuur Plan (ISP) waarbij globaal de indeling en verdeling van de grond is vastgelegd. Ook zijn hierin verschillende onderzoeken gedaan met betrekking tot de grond, woonmilieus, groen voorzieningen en de standpunten van de verschillende betrokken partijen. Bureau Planmaat heeft hierbij de financiële onderbouwing geleverd waaruit o.a. blijkt dat er nog een tekort is van 9 miljoen euro op de grondexploitatie is. Om het proces opgang te krijgen zijn nieuwe impulsen en hulpmiddelen nodig. De volgende grote beslissing is het maken van een definitief masterplan waarmee de volgende fase van de gebiedsontwikkeling in kan worden gegaan. Voordat het zover is moeten verschillende partijen nog compromissen sluiten en de grondexploitatie rond krijgen.

MODEL Het model wordt ontwikkeld aan de hand het Integrale Structuur Plan en de financiële onderbouwing. Hierdoor komen de verschillende deelsystemen uit de systeemleer tot uiting. In de eerste plaats zal het ruimtegebruik worden ingevoerd. De locatie wordt met de verschillende soorten bebouwing opgevuld. Dit zijn de elementen waaruit het systeem bestaat met de oppervlaktes als belangrijkste aspect. De andere aspecten bij deze elementen zijn de kosten en de baten. Het laatste deelsysteem is het fasesysteem, ook wel de fasering van het bouwproject. Hierin wordt verwerkt welke objecten op welk moment worden ontwikkeld. Door middel van het invoeren van het ruimtegebruik wordt de locatie in het model opgevuld. Het ruimtegebruik wordt verdeeld in: woningbouw, werken (kantoren), publiekgroen, publiekwater, voorzieningen en grond waar niets mee gebeurd. Elk van deze elementen neemt een deel van het plangebied in. Vervolgens wordt de woningbouw verder opgedeeld in kleinere subsystemen. Dit gebeurd zoals in figuur 3:


10

Figuur 3, Woningbouwprogramma

Het kleinste subsysteem is de stempel, hierin worden de verschillende onderdelen van een woning geplaatst die nodig zijn om te functioneren. Het variëren van deze oppervlaktes vertaald zich in de woningtypes. Bepaalde woningtypes samen vormen een woonmilieu. Om in een woonmilieu de gewenste karakters te krijgen vindt er een correctie plaats. Zo heeft een dorp smalle straatjes en kleine tuinen, terwijl dit bij woonmilieu landgoed veel ruimer is. De verschillende woonmilieus samen vormen het totale woningbouw programma. Aan al deze oppervlaktes worden vervolgens kosten en baten gehangen waarmee een eerste inschatting voor de grondexploitatie kan worden gemaakt. Om dit realistisch te maken wordt het project gefaseerd ontwikkeld. Aangegeven wordt welke objecten wanneer worden gebouwd en wat dit voor gevolgen heeft. De waardes worden verdisconteerd naar het Prijspeil op januari 2011, zodat een betrouwbare schatting in de werkelijke kosten en baten kan worden gegeven. Het resultaat is de Netto Contante Waarde (NCW), dat als het uiteindelijke financiële resultaat voor de grondexploitatie wordt beschouwd.

LINEAIR PROGRAMMEREN Figuur 4.1 constraints weergegeven

Figuur 4.2 Oplossingsruimte weergegeven.

Het verwerken van de gegevens gebeurd in een wiskundig model door middel van lineair programmeren. De gegevens van de case worden systematisch per deelsysteem verwerkt in Microsoft Excel. Tussen de verschillende elementen worden vervolgens de bestaande verbanden gelegd en begrenzen de uiteindelijke oplossingenruimte. Dit zijn de lijnen in figuur 4.1. Deze begrenzingen samen leveren de uiteindelijke


11

oplossingsruimte. Dat is het grijze vlak in figuur 4.2. De oplossingsruimte is alle varianten die aan alle eisen en voorwaarden voldoen. Als de eisen zo zijn ingesteld dat er geen oplossingsruimte is, zijn er ook geen varianten mogelijk en is het model onoplosbaar. Binnen de oplossingsruimte kan vervolgens worden gezocht naar het optimum. De doelfunctie wordt gebruikt om te kijken wat de maximale (of minimale) waarde van een bepaald element is. Binnen de oplossingsruimte zal naar de variant worden gezocht met de hoogste ( of laagste) waarde van het element. Vanuit de case kunnen er varianten worden doorberekend met de hoogste netto contante waarde of het maximum aantal woningen. Door middel van de doelfunctie is het mogelijke om de optimale variant te ontwikkelen binnen de gestelde eisen en voorwaarden. Deze output dient dan als input voor de vergaderingen en onderhandelingen die de verschillende partijen ingaan. Een actor kan argumenten baseren op de uitkomsten van het model, maar het model levert geen kant en klaren gebiedsontwikkelingsprojecten op.

INTERFACES Het doorrekenen van varianten gebeurd voornamelijk door advies bureaus en organisaties met specifieke kennis. Om het model te laten gebruiken door de verschillende stakeholders moet het aan hun eisen en kennis worden aangepast. Hiervoor zijn twee verschillende interfaces ontwikkeld. Eerste is een interface waarin alle belangrijk geachte verbanden zijn weergegeven. Hierdoor zijn er veel instel mogelijkheden en kan er gestuurd worden op specifieke doelfuncties. Aangezien dit nog steeds een uitgebreid en ingewikkelde interface is, is er een tweede interface ontwikkeld met daarin alleen de vijf belangrijkst geachte variabelen. De NCW, het aantal woningen, het percentage sociale woningbouw, het percentage hoogbouw en het percentage in het top segment. Door aan deze “5 knoppen” te draaien is het mogelijk om eenvoudig varianten door te rekenen. Om te kijken of dat voor iedereen geldt zijn verschillende tests gedaan.

TEST Het model is ontwikkeld om partijen in de praktijk hun eigen varianten te laten doorrekenen. Het is een tool bedoeld voor actoren om zelf in te zien wat hun uitspraken voor invloeden hebben op de gestelde voorwaarden. Om dit te testen is gebruik gemaakt van een testpanel dat verschilt in kennis en achtergrond. Er zijn drie praktijkgroepen samengesteld die het model zullen gebruiken en beoordelen, nl. :   

Model Experts: Mensen die in de praktijk bezig zijn met gebiedsontwikkelingsinstrumenten, deze gebruiken dan wel zelf modelleren. Bouwkundigen: Mensen met een bouwkundige achtergrond en affiniteit met instrumenten hebben. Actoren: Dit is een groep die als stakeholder betrokken zijn bij de gebiedsontwikkeling op locatie Valkenburg maar geen directe bouwkundige kennis hebben

Zij testen het model op een aantal aspecten. Zo wordt allereerst gekeken naar de functionaliteit van het model. Doet het wat het moet doen? is het begrijpelijk en komt er een uitkomst uit? Daarnaast wordt het model gevalideerd om te kijken of het juiste model gemaakt is. Bij de kalibratie wordt gekeken of het model de werkelijkheid goed weergeeft en betrouwbaar is. Tenslotte wordt ook nog het uiterlijk van de interfaces beoordeeld. Dit testen gebeurd aan de hand van een gemaakte handleiding. Hierin zijn voor de modelexperts en de bouwkundigen opdrachten opgenomen om te kijken of ze met het model kunnen werken en een juiste en optimale variant kunnen doorrekenen. Daarnaast worden algemene, open vragen gesteld waarbij ze hun mening en expertise kunnen gebruiken. Voor de stakeholders test is een rollenspel uitgeschreven aangezien de stakeholders zelf niet bereikbaar waren voor het doen van de test. Dit rollenspel is gespeeld door studenten van de universiteit Delft zonder ervaring in de gebiedsontwikkeling of met het gebruiken van modellen. Met


12

een uitgebreide rolbeschrijving werd duidelijk wat het standpunt van de toegewezen actor is. Met het benodigde inlevingsvermogen van de rolspelers ontstaan er hierdoor bruikbare testresultaten. De deelnemers aan de test zijn persoonlijk bezocht om de test te maken. Hierdoor konden ze niet gestoord worden en hun objectieve mening geven. De test bestond uit twee fases. Eerst werd de laatste “5 knoppen” interfase beoordeeld en daarna de uitgebreide versie. Bij de test mochten naast de handleiding ook Quick Reference Cards worden gebruikt waarop in het kort de functionaliteit van het model werd uitgelegd.

Figuur 5 Quick Reference Cards van de 2 interfaces

RESULTATEN De resultaten zijn ingedeeld naar de verschillen testgroepen. Elke groep heeft zijn eigen achtergrond en daardoor ook een andere kijk op het model.

MODELLENEXPERTS De samenvatting voor interface 1 is dat het een overzichtelijk model is dat functioneert en reële waarden als uitkomst geeft. Doordat het weinig variabelen heeft is er niet echt diepgang en kan het model het beste als een quick‐scan worden gebruikt. Interface 2 geeft veel meer mogelijkheden en de invoerfunctionaliteit is een stuk prettiger. Dit model wordt gezien als betrouwbaarder en geeft een betere weergave van de werkelijkheid. Helaas is er geen hiërarchie in de variabelen waardoor onduidelijk is welke de meeste invloed heeft op het resultaat. Meer vrijheid is niet altijd meer vreugde bij de gebruiker.

BOUWKUNDIGEN De bouwkundigen vonden beide modellen bruikbaar. Interfase 1 was overzichtelijk en helder qua opzet. De opdrachten waren goed te doen en het woningveranderingenschema gaf aan waar de verandering van waardes vandaan kwam. De visualisatie van het plan blijft wel achter. Nergens wordt duidelijk wat de impact op de locatie is. Hetzelfde geldt voor interfase 2. Ondanks dat deze er beter uitzag, meer functies heeft, is het moeilijk te visualiseren wat de uitkomsten betekenen voor het beeld van het plan. Doordat er veel opties zijn, waren de opdrachten moeilijker om uit te voeren. Soms lukte het niet om geen verlies te lijden en tegelijkertijd aan de vraag te voldoen. Ondanks het gebrek aan tekeningen werd het model wel vertrouwd en zouden ze een dergelijk model in de praktijk graag gebruiken.

STAKEHOLDERS Alle rolspelers hebben de opdrachten kunnen voltooien. Ze hebben aangetoond dat mensen die geen kennis van dergelijke modellen in gebiedsontwikkelingsprocessen hebben, wel varianten kunnen doorrekenen. Hierbij


13

hebben ze hun rol en eigen inzicht gebruikt om tot een oplossing te komen. Ook heeft de testgroep aangetoond dat het model verschillende benaderingsprincipes kan verwerken. Er waren grote verschillen in manieren van aanpak die niet direct heeft geleid tot onmogelijke uitkomsten of irreële waardes.

CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN Uiteindelijk is het iedereen gelukt om met het model te werken. De verschillende groepen hebben elk hun eigen mening gegeven en globaal gezien werd het model erg goed ontvangen. Een uitgebreidere test en het daadwerkelijk toepassen van het model in de praktijk zal het nut moeten aantonen. Wel kan geconcludeerd worden dat de gestelde hypothese in ieder geval niet ontkracht is. De stakeholders, in de test gespeeld door TU Delft studenten, hebben de opdrachten om het model te testen met goed gevolg afgelegd. Er zijn veel verschillende varianten ontstaan waarmee in praktijk naar de onderhandelingstafel gegaan kan worden. De afstudeeropdracht zelf was een uitdagend project met ups en downs. Het aanpakken van een praktijk case zorgde voor een stroomversnelling waardoor een concreet model is gerealiseerd op basis van de opgedane kennis. Na dit onderzoek blijven nog een aantal aanbevelingen staan. Ten eerste is het interessant om te kijken of het model daadwerkelijk de toegevoegde waarde in het gebiedsontwikkelingsproces is dat verwacht wordt. Een praktijk test waarbij twee plannen ontwikkeld worden, één met model en één zonder model, kan uitwijzen wat de impact van het model is. Ten tweede zouden de gedane tests meer op de praktijk betrokken kunnen worden. De daadwerkelijke actoren kunnen dan het model gebruiken en hun commentaar geven. Hiervoor zal het model nog wel verder ontwikkeld en gebruiksvriendelijk gemaakt moeten worden. Ten slotte is er nog ruimte om de stap naar de visuele planvorming te maken. Het model maakt alleen gebruik van getallen en is voornamelijk gefocust op de financiën, maar geeft geen resultaten in de vorm van sfeerbeelden of een visuele impact.


14

1. INLEIDING Dit rapport is het resultaat van een onderzoek naar het ontwerpen van een optimalisatie model in de gebiedsontwikkeling. In het doorlopen traject is gestart met een gesignaleerd probleem. Hierover zal verder worden uitgeweid in hoofdstuk 1. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 de literatuur beschouwd die is gebruikt bij het uiteindelijke onderzoek. Het hoofdthema van dit verslag is het model dat ontwikkeld is bij Plan Economisch Adviesbureau Planmaat. Er was vraag naar een optimalisatiemodel voor het gebiedsontwikkelingsproject Locatie Valkenburg. Om een adequaat model te kunnen ontwikkelen is eerst de bestaande situatie en de huidige stand van zaken onderzocht. Dit is terug te vinden in hoofdstuk 3. De totstandkoming van het model en resultaat van het ontwerpen is terug te vinden in hoofdstuk 4. Door gebruik te maken van een bestaande case is het mogelijk geweest om de praktijk concreet in het model te betrekken. In dit hoofdstuk staat o.a. beschreven welke ontwikkeling het model heeft doorgemaakt, de resultaten en de uiteindelijke versie. Om het model te kalibreren en te valideren heeft er een testronde plaatsgevonden. Er zijn drie testgroepen onderscheiden die elk hun deskundigheid en mening over het model mochten uitten. Aan de hand van een aantal opdrachten en vragen hebben ze dit kunnen doen. De derde testgroep neemt door middel van een rollenspeld de rol van actor op zich om zo de bruikbaarheid van het model te kunnen testen. De resultaten van deze tests worden weergegeven in hoofdstuk 6. Tenslotte wordt er terug gekeken op het doorlopen ontwerptraject en de test, om te eindigen met een aantal aanbevelingen en eventuele vervolgstudies naar aanleiding van dit verslag.

1.1 AANLEIDING AFSTUDEERPROJECT Bij ontwerpopdrachten voor gebouwen of stedelijke ontwikkelingen gaat de aandacht voornamelijk uit naar het bedenken van architectonische en stedenbouwkundige oplossingen. Keuzes voor vormen, materialen en samenhang bepalen de kwaliteit van het werk. Veel van deze aspecten zijn moeilijk te duiden en hebben een hoog subjectiviteitsgehalte, waardoor het lastig is op de ontwerpopdracht te concretiseren en de oplossing objectief te behandelen. Het is vaak onduidelijk wat de opdrachtgever en betrokken partijen willen en wat hun visie is. Door het stellen van vragen en partijen hun standpunten, eisen en wensen te laten concretiseren kan een ontwerpopgave wiskundiger worden benaderd. Door middel van (reken)modellen en andere technische hulpmiddelen is het daarna mogelijk om tot een zo objectief mogelijke oplossing te komen. Het verkrijgen en verwerken van deze concrete waarden en visies is voor mij een interessant onderwerp binnen de bouwkunde. Het probleem dat zich aandient is het gebiedsontwikkelingsproces van Project Locatie Valkenburg in Zuid‐ Holland. Het Plan Economisch Adviesbureau Planmaat heeft voor dit project de financiële stand van zaken uitgewerkt. Hieruit kwam naar voren dat de huidige plannen niet voor alle partijen haalbaar zijn en het proces tot stilstand is gekomen. De behoefte die hieruit voortkomt, is het inzichtelijk maken van de wensen van de verschillende partijen en de consequenties daarvan.


15

1.2 DENKKADERS Om dit probleem aan te pakken zijn er verschillende methoden denkbaar. Eerst wordt besloten op welke manier er naar het probleem wordt gekeken, welke “Bril” wordt opgezet om de problematiek te onderzoeken en op te lossen. In dit afstudeerrapport wordt onderscheid gemaakt in drie denkkaders: 

Systeemleer In de systeemleer wordt de werkelijkheid beschreven aan de hand van elementen en verbanden. In een systeem bevinden zich (groepen van) elementen die onderling met elkaar verbonden zijn. Binnen het gestelde kader hebben ze invloed op elkaar en zijn ze gevoelig voor verandering. Met systeemleer kan de werkelijkheid worden afgebeeld binnen het door de deskundige gekozen kader. Deze “versimpelde” weergave van de werkelijkheid maakt het mogelijk gevolgen van veranderingen in de elementen inzichtelijk te maken.



‐Open design Bij een open design hebben alle actoren invloed op de oplossing van het ontwerpprobleem. Hierbij verschuift het planproces van een gekaderd proces met een beperkt aantal partijen naar een open planproces met ruimte voor vele partijen.



‐Besliskunde Besliskunde is het systematisch beschrijven van een beslissingsprobleem, en het methodisch vinden van een correcte oplossing daarvan (Weerheijm, 2009). Door middel van het toepassen van wiskundige technieken en theorieën worden processen gemodelleerd en verbeterd. In veel gevallen worden grootheden, i.v.m. bijvoorbeeld kosten, geoptimaliseerd binnen zogenaamde randvoorwaarden.

De uitwerking van deze denkkaders vindt plaats in het Theoretisch kader.

1.3 GEBIEDSONTWIKKELING Het gebiedsontwikkelingsproces is een cyclisch proces waarin vier hoofdfases worden onderscheiden. Dit zijn de initiatieffase, het ontwerp, de realisatie en de beheerfase. Na de beheerfase kan er weer opnieuw een initiatief genomen worden waardoor het proces als een cirkel kan worden gezien.

Figuur 1.1 Gebiedsontwikkelingscyclus

Hieronder worden de vier fases kort uitgelegd:


16

INITIATIEFFASE: Een stedenbouwkundige kans of een stedenbouwkundig probleem doet zich voor, waaruit het initiatief ontstaat om veranderingen toe te passen. Het gebied kan bepaalde potenties en mogelijkheden bevatten die de initiatiefnemer wil benutten. In de initiatieffase worden deze ambities uitgesproken en vastgelegd.

ONTWERPFASE: In de ontwerpfase worden de uitgesproken ambities en het opgestelde programma vertaald naar een definitief ontwerp. Een stedenbouwkundige maakt, samen met de betrokken partijen, een ontwerp dat uitvoerbaar en haalbaar is. In deze fase is veel overleg tussen de verschillende partijen nodig om tot consensus over het plan te komen.

REALISATIEFASE: Als het plan is goedgekeurd en haalbaar is zal het worden ontwikkeld. Eerst wordt de grond bouwrijp en woonrijp gemaakt en daarna volgt de ontwikkeling van het vastgoed. De realisatiefase kan gefaseerd gepland worden zodat kosten worden gedrukt of de haalbaarheid van het project kan worden vergroot.

BEHEERFASE: Dit is de gebruiksfase van de locatie. De eindgebruiker betrekt het vastgoed. Zolang de ontwikkeling voldoet aan de eisen zal men in de beheerfase blijven. Kleine veranderingen op object niveau hebben hier geen invloed op. Zodra er stedenbouwkundige ingrepen nodig zijn begint het (her)ontwikkelingsproces opnieuw.

1.4 ONTWERPFASE Het doel van deze fase is om vanuit het initiatief tot een definitief ontwerp te komen dat gerealiseerd gaat worden. Dit ontwerp houdt een stedenbouwkundige indeling van het gebied in met daarbij het ruimtegebruik, functies, bouwvolumes, enzovoort. Project Locatie Valkenburg bevindt zich in deze fase. De ambities zijn uitgesproken in de initiatieffase en gebundeld in documenten (Integraal Structuur Plan, 2010 en Financiële onderbouwing, 2011). Hierbij is een akkoord bereikt voor een voorlopig ontwerp en het plan bevindt zich nu in de ontwerpfase. De actoren moeten knopen gaan doorhakken om tot een definitief ontwerp te komen. Om tot dit definitieve ontwerp te komen zullen de belanghebbende partijen het eens moeten worden over het ontwerp. Deze belanghebbenden zijn groepen mensen die direct of indirect belang hebben bij het plan. Hierin kan onderscheid gemaakt worden gemaakt in private partijen (bijv. Vastgoed ontwikkelaars), publieke partijen (bijv. Gemeente) en indirecte partijen (bijv. Omwonenden). Deze groepen worden vertegenwoordigd door een actor. Vanuit zijn achtergrond heeft elke actor zijn eigen visie, wensen en eisen en zal proberen deze zo goed mogelijk te behartigen. Hiervoor heeft hij een aantal middelen tot zijn beschikking, bijvoorbeeld: financiële middelen, juridische middelen, organisatorische middelen. Een actor stelt voorwaarden waaraan het ontwerp moet voldoen. Dit kunnen kwantitatieve eisen zijn (Minstens 30% van de woningen moet sociale woningbouw zijn) of kwalitatieve eisen (het park moet veilig zijn). Elke actor zal proberen zijn belangen zo goed mogelijk te behartigen waardoor conflicten tussen partijen kunnen ontstaan. Door middel van vergaderen en onderhandelen, wordt geprobeerd een oplossing (een ontwerp) te zoeken.


17

Als de partijen uiteindelijk tot een plan komen waarover ze het eens kunnen worden, wordt overgaan naar de realisatiefase. Tijdens de ontwerpfase kunnen verschillende problemen ontstaan die in de volgende paragraaf worden besproken.

1.5 PROBLEMEN GEBIEDSONTWIKKELING Gebiedsontwikkeling is een complexe materie. Er moeten veel verschillende afwegingen worden gemaakt tussen nieuw of verandert vastgoed. Hierbij wordt rekening gehouden met de specifieke aspecten van de locatie, de functionaliteit, de architectuur, kosten en de baten. (Bruil e.a., 2004, p.19). Voor al deze onderdelen zijn verschillende actoren verantwoordelijk die elk hun eigen visie uitdragen. Om met al deze (rand)voorwaarden tot een uiteindelijk ontwerp te komen is vaak een lang proces. De belangen van de verschillende partijen kunnen botsen waardoor onderhandelingen lang duren. Als het project groter is spelen er meer belangen en zullen er ook meer conflicten ontstaan. Daarnaast zijn er ook een aantal huidige thema’s die invloed hebben op gebiedsontwikkelingsprocessen2: 

  



De economische groei in Nederland stabiliseert. De beroepsbevolking en de bevolkingsgroei dalen. In sommige delen van het land heeft men zelfs al te maken met krimp. De ruimte behoefte stijgt nog wel maar dit is te verklaren door de ruimtebehoefte per persoon en de afname van het aantal personen per huishouden. Gebiedsontwikkelingsopgaven verschuiven steeds meer van uitbreidingslocaties naar binnenstedelijke opgaven. In een vroeg stadium wordt overgegaan tot herstructurering en transformatie. Hierdoor is de vastgoedwaarde in het gebied nog hoog en zijn de verdienmogelijkheden beperkt. Niet alleen voor ontwikkelaars, ook voor gemeenten wordt het lastiger om binnenstedelijk te ontwikkelen. De recessie heeft geleid tot een flinke bezuinigsopgave bij gemeenten. In gebieden met weinig druk op de woningmarkt is het ook minder legitiem om herontwikkeling toe te passen. De twee belangrijkste motieven voor herstructurering en transformatie, volkshuisvesting en geld verdienen, zijn niet langer geldig. Er dient nog wel zorg gedragen te worden voor het stimuleren van de stedelijke economie en het tegengaan van verloedering van gebieden. De recessie heeft ervoor gezorgd dat marktpartijen lastiger financieringen kunnen krijgen. Zij kunnen pas aan de slag wanneer er een bepaalde zekerheid of afnamecapaciteit is gegarandeerd.

Om gebiedsontwikkelingsprocessen te stimuleren zijn nieuwe invalshoeken nodig. Doordat de sector financieel onder druk staat zullen creativiteit en vakmanschap het verschil maken. Hierdoor wordt op zoek gegaan naar alternatieve oplossingen en middelen om tot een sluitende oplossing te komen. In de huidige manier van ontwikkelen zijn veranderingen nodig. Veranderingen die nu al zichtbaar zijn3:  

 

Eindgebruikers krijgen meer zeggenschap. Flexibel en vraaggericht inspelen op de veranderende marktomstandigheden. Geen topdown manier van planontwikkeling, waarbij alles gedetailleerd vaststaat, maar een globaler eindbeeld. Hierbij vindt een vroegtijdige koppeling van rekenen en tekenen plaats en strategische faseringsmogelijkheden. Het kostenbewustzijn neemt toe. Nieuwe verdien methodes worden ontwikkeld waarbij de grondexploitatie niet alleen meer zorgt voor de financiering van oplopende ambities. Nieuwe spelers en samenwerkingen ontstaan.

2

KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing (website)

3

Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: Wat nu te doen? (Artikel)


18

Deze veranderingen staan aan de basis van de vraag naar nieuwe instrumenten en manieren om het ontwikkelingsproces te bevorderen. Bij een groot project als Locatie Valkenburg speelt dit een grote rol en deze veranderingen maken de vraag naar hulpmiddelen actueel. Het bereiken van besluiten is bij het project een langdurend proces, doordat er veel actoren bij betrokken zijn. Plannen van vergaderingen wordt daardoor bemoeilijkt. Deze vergaderingen duren vervolgens lang waarbij ook niet altijd concrete besluiten worden genomen. De consequenties van de eigen visie op het resultaat zijn daarnaast niet altijd duidelijk, evenals het begrip voor de standpunten van andere actoren.

1.6 OPLOSSINGSMETHODEN Om problemen op te lossen in de ontwerpfase van gebiedsontwikkeling zijn verschillende methoden mogelijk. In deze paragraaf worden de door mij onderzochte methoden beschreven. In de praktijk zijn er meerdere methoden ontwikkeld, maar in dit onderzoek is uitgegaan van de aangereikte methoden tijdens de MSc‐ opleiding RE&H.

1.6.1 VERGADEREN EN ONDERHANDELEN In de ontwerpfase wordt gezocht naar een alternatief voor het gebiedsontwikkelingsprobleem waarover de verschillende actoren het eens kunnen worden. Voordat er een alternatief gekozen kan worden zijn er veel vergader‐ en onderhandelingssessies nodig waarbij de actoren hun standpunten uitleggen en hun middelen kunnen inzetten. Dit is een logische gang van zaken om tot besluitvorming te komen maar tevens kleven hier ook een groot aantal nadelen aan. S. Duerink (2007, p.6) noemt in zijn rapport de volgende nadelen: 

Efficiëntie daalt wanneer het aantal actoren toeneemt. De efficiëntie van vergaderingen en onderhandelingen daalt op het moment dat meer actoren deelnemen aan de sessie. Dit komt doordat er meer standpunten bekeken moeten worden, waardoor er meer tegenstrijdigheden ontstaan en besluitvorming langer duurt. Organisatorisch ontstaat het probleem om alle actoren bij elkaar te brengen. De taak van de project/proces leider wordt bij de toename van het aantal actoren lastiger.



Mogelijkheid tot opdelen complexe problemen Doordat gebiedsontwikkelingsproblemen vaak complexe problemen zijn is het niet mogelijk om de problemen op te delen in kleine deelproblemen. Doordat de verschillende onderdelen bij gebiedsontwikkeling zo met elkaar verweven zijn is het niet mogelijk om onafhankelijk van elkaar oplossingen aan te dragen. Het vergroten van de efficiëntie is op die manier dus niet mogelijk.



Objectiviteit Vergaderen en onderhandelen bieden geen garantie voor objectiviteit. Onderlinge verhouding kunnen er voor zorgen dat alternatieven over het hoofd worden gezien of ongegrond worden afgewezen. Het zo objectief mogelijk beoordelen van alternatieven is een tijdrovend proces.

Elke gebiedsontwikkeling heeft specifieke kenmerken waardoor er niet één algemene procesmethode is aan te wijzen als de “beste”. In de loop van de tijd zijn er een aantal samenwerkingsmodellen ontstaan waarbij de participatie van vooral de private partijen is vergroot. Het voordeel hiervan is dat de kennis en participatie in een vroeg stadium in het ontwikkelingsproces gebruikt kan worden. Een nadeel is dat het vinden van een collectieve oplossing wordt bemoeilijkt.


19

1.6.2 COMMUNITY PLANNING In het verlengde van “vergaderen en onderhandelen” staat de community planning. Community planning is een vorm van interactieve planvorming, waar politici, stedenbouwers, ontwikkelaars, corporaties, organisaties, groepen en individuele bewoners op gelijkwaardig niveau aan deelnemen. Het is in Amerika, Engeland en verschillende Aziatische en Afrikaanse landen een gevestigde methode om ruimtelijke visies en plannen te ontwikkelen. De methode, die ontwikkeld is door de Engelse architect John Thompson (John Thompson & Partners), gaat uit van het principe dat iedereen die in een bepaalde wijk leeft, werkt of er bij betrokken is, iets bij te dragen heeft aan de toekomst ervan. (Wates, 2000) Voor de Nederlandse praktijk is een nieuw element toegevoegd waardoor het proces kan worden versneld. Er wordt een weekend georganiseerd door een onafhankelijk team waarbij alle betrokken actoren aanwezig zijn. Op de eerste dag worden de thema’s die centraal staan bij de opgave besproken. Hierbij wordt gekeken naar de inventarisatie van kritiek, ideeënvorming en realisatie. De tweede dag vindt eerst een herhaling plaats waarna de ideeën worden uitgewerkt op een kaart van het plangebied. De verantwoordelijkheid ligt bij de deelnemers om onderling tot overeenstemming te komen. Aan het einde van het weekend wordt gediscussieerd over hoe het ontwikkelingsproces voortgezet kan worden. De structuur van het ontwikkelingsproces is erop gericht om de energie en het gevoel van een gemeenschappelijk belang dat is ontstaan, vast te houden na het presenteren van de visie. 4 Voordelen van deze methode zijn:    

Het in een vroeg stadium betrekken van alle partijen bij het proces Het creëren van draagvlak bij de bewoners. Onduidelijkheden kunnen worden opgehelderd en er is de mogelijkheid om de keuzes te nuanceren. Draagvlak onder de bevolking maakt het interessant voor investeerders om te participeren Leidt tot een duurzame vorm van stadsontwikkeling en participatie

Er zijn echter ook nadelen te melden. Het is belangrijk dat er genoeg enthousiasme is. De mogelijkheid tot participatie moet benut worden anders heeft community planning geen zin. Een ander aspect is dat de opdrachtgever volledig achter het initiatief moet staan en ook de uitkomsten gebruikt. Zo kan het zijn dat de initiatiefnemer (bijvoorbeeld de gemeente) een dubbele agenda heeft waardoor de uitkomsten van de community planning naast zich neer worden gelegd en een andere weg wordt ingeslagen. De uitkomsten van het community planning weekend zijn geen definitieve ontwerpen. Het zijn ideeën die verder uitgewerkt worden door professionals en de actoren.

1.6.3 PROCESMANAGEMENT Procesmanagement is een benadering om zware beleidsvraagstukken waarover weinig overeenstemming bestaat en waarbij de kennis over de oorzaken en omstandigheden en over het oplossend vermogen van een aanpak beperkt is, aan te pakken (Korsten, 2006). Hiermee wordt bedoeld dat procesmanagement wordt gebruikt op het moment dat een probleem (bijvoorbeeld een ontwerpopgave) niet door één partij is op te lossen of vanuit de hiërarchie gestuurd kan worden. In een gebiedsontwikkeling zijn veel partijen betrokken en kan bijvoorbeeld de gemeente niet zomaar een plan doordrukken. Hiervoor is draagvlak nodig onder andere partijen die betrokken zijn. Bij procesmanagement wordt anders dan bij inhoudelijke besluitvorming gekeken naar de ontwikkeling van het proces. Niet het uiteindelijke ontwerp is het belangrijkste, maar hoe men bij het 4

KEI kenniscentrum, Dossier gebiedsontwikkeling


20

eindresultaat terecht is gekomen. De kracht van adviseurs ligt niet in hun deskundigheid maar in hun vermogen om draagvlak te creëren en weerstand te overwinnen. Men is immers niet op zoek naar de beste oplossing, maar naar de werkbare compromissen. (Boven, 2007, p.229). Bij procesmanagement wordt dus niet puur het plan uitgedacht en overwogen maar meer het tegenover elkaar stellen en het onderhandelen. Focus initiatiefnemer Hoe wordt draagvlak verworven?

Inhoudelijke besluitvorming (Vergaderen en onderhandelen) Op een goed inhoudelijk onderbouwd initiatief Door de inhoud van het initiatief: het is zo goed, dat het anderen overtuigt

Kernelement van het ontwerp

Een inhoudelijke oplossing voor de problematiek

Type beslisregels

Veel inhoudelijke regels en enkele procesafspraken voor omstandigheden die vooraf niet zijn in te schatten

Procesmanagement Focus op de belangen van de belangrijkste stakeholders Door de stakeholders invloed te geven op de vormgeving van het initiatief, waardoor het voor hen aantrekkelijk wordt Een beschrijving van het proces, dat moet leiden tot oplossing van de problematiek Veel procesafspraken en enkele inhoudelijke regels voor onderwerpen die, ongeacht het procesverloop, bescherming verdienen

Figuur 1.2, Belangrijkste verschillen tussen inhoudelijke besluitvorming en een procesbenadering (De Bruijn, 1998, p.121)

1.6.4 WISKUNDIGE MODELLEN Om de interactie en betrokkenheid te verbeteren zijn verschillende technieken ontwikkeld (zie voorgaande paragrafen). Er zijn echter ook concrete instrumenten denkbaar om het proces te versnellen. Om in een gebiedsontwikkelingsproces de subjectiviteit te minimaliseren en de tijd efficiënt te benutten kan gebruik worden gemaakt van technische hulpmiddelen. Met wiskundige modellen is het mogelijk om oplossingen en varianten aan te dragen. Hiervoor zijn meerdere technieken mogelijk. De eisen en (voor)waarden van de actoren worden zo concreet mogelijk gemaakt waarna ze naast elkaar worden gelegd. Om de concrete waarden te kunnen gebruiken wordt een (wiskundig)model ontwikkeld. “Een model is een systeem, dat (gedurende een tijdsperiode) een afbeelding is van aspecten van een ander systeem dat in een bepaalde situatie wordt gebruikt en waarvan de gelijkenis juist betrekking heeft op die aspecten die, gezien het gebruiksdoel, relevant zijn” (De Leeuw, 2002, p. 125). Samengevat geeft hij hier aan dat een model de relevante elementen en verbanden afbeeldt die nuttig zijn voor het probleem. Eerst wordt er een scheiding gemaakt tussen de benodigde informatie en de omgeving (elementen die niet direct invloed hebben op het ontwerp). Daarna worden de eisen, wensen en visie van de actoren vertaald naar invoerwaarden. Hierbij wordt er niet aan ontkomen om verscheidene aannames te doen. De invoerwaardes dienen daarom goed te zijn onderbouwd. Deze vertaalslag wordt daarom vaak toevertrouwd aan een onafhankelijke partij met veel ervaring. Vervolgens wordt het model ontwikkeld waarmee het proces kan worden versneld. Er zijn voorbeelden van modellen die de samenwerking proberen te verbeteren. Deze modellen worden ook wel een “electronic boardroom” genoemd. Dit zijn modellen waarbij mensen in een vergadering onderling gebruik maken van een computer en van specifiek ontworpen software. De resultaten worden klassikaal terugkoppelt waarna een discussie kan plaatsvinden (Bekkering, 2009, p. 155). Een voorbeeld hiervan is de “Urban Decision Room”(UDR) (Heurkens, 2008). Hierbij is het doel dat private en publieke partijen


21

samenwerken en worden ontkoppeld uit de specifieke rollen die ze spelen binnen het gebiedsontwikkelingsproces. Het model wordt ook hier gebruikt als een hulpmiddel om tot een oplossing te komen. De discussie die na het gebruik van het instrument plaatsvindt, is het resultaat waarbij de partijen (hopelijk) nader tot elkaar zijn gekomen. Een andere methode om wiskundige modellen te gebruiken is Lineair Programmeren (LP). Bij het lineair programmeren worden de varianten mathematisch ontwikkeld. Er wordt gestreefd naar het vinden van de “optimale” oplossing en het analyseren van verscheidene strategieën. Meestal is de beschrijving van het probleem gebaseerd op het beschrijven van voorwaarden waaraan de oplossing moet voldoen. Deze voorwaarden worden ook wel constraints genoemd. De constraints begrenzen de oplossingsruimte waarbinnen de mogelijke oplossing zich bevindt. Hierover zal in hoofdstuk 4 verder worden uitgeweid. Voordelen van LP‐modellen zijn: 

Probleem gerichte, interdisciplinaire benadering LP modellen worden ontwikkeld om complexe problemen op te lossen en daarbij de “beste” variant uit te rekenen.



Verplichting tot het geven van concrete gegevens Een LP model is een kwantitatief model. Beslissingsproblemen worden uitgedrukt aan de hand van kwantitatieve grootheden. Deze worden ook wel beslissingsparameters genoemd. Dit zijn parameters die gehele of reële waarden kunnen aannemen. Sommige eisen en wensen van actoren zijn eenvoudig te vertalen naar het model. Dit zijn al beslissingsparameters die direct kunnen worden ingevoerd. Ook zijn er randvoorwaarden die minder eenduidig zijn zoals kwaliteit. Bij deze elementen is het belangrijk om door te vragen wat er precies bedoeld wordt. Door actoren uit te laten leggen wat ze concreet bedoelen kunnen kwalitatieve parameters, kwantitatief worden uitgedrukt. Veiligheid kan bijvoorbeeld worden uitgedrukt in lantarenpalen per meter of in camera’s per woning. Door de actoren deze vertaalslag te laten maken wordt het ontwerpprobleem concreter gedefinieerd.



Varianten doorrekenen Als het model is ontwikkeld en alle constraints zijn ingevoerd, is het eenvoudig om varianten door te rekenen. De oplossingsruimte staat vast en binnen deze ruimte is elke variant een oplossing. Het is aan de actoren om te beslissen welke variant verder wordt uitgewerkt



Conflicten aanstippen Bij het doorrekenen van varianten kunnen bepaalde randvoorwaarden meer invloed hebben op resultaat dan andere. Door deze variabelen te onderzoeken kunnen er concrete en relevante discussies plaatsvinden. Discussiëren over de oppervlakte publiekelijk groen kan meer invloed op het resultaat hebben dan de kleur van de bankjes.

1.7 TOEPASSING CASE In de ontwerpfase van een gebiedsontwikkelingsproject wordt veel tijd gestoken in het maken van varianten. Deze varianten ontstaan door verschillende visies van de betrokken actoren. Door een bestaande case te nemen is het mogelijk om de werkelijkheid af te beelden in een model. De variabelen worden vanuit de praktijk direct toegepast in het onderzoek. De standpunten van de betrokken actoren zijn bekend en kunnen zodoende worden afgebeeld. Het is daardoor mogelijk om op basis van de case reële uitspraken te doen over het proces, de varianten en het model.


22

Bij het selecteren van de case is voornamelijk gekeken naar de beschikbaarheid van de informatie en de fase waarin het project zich bevindt. Hierdoor is als casus Project Locatie Valkenburg in Zuid‐Holland gekozen. Dit project bevindt zich in de Pre‐masterplanfase waarbij de verschillende partijen proberen een definitief ontwerp te ontwikkelen. Via het plan economisch adviesbureau Planmaat was het mogelijk om de benodigde informatie te vergaren en dit ook terug te kunnen koppelen naar de betrokken partijen. In hoofdstuk 3 is de case verder uitgelegd en uitgewerkt.

1.8 PROBLEEMSTELLING EN DOELSTELLING Om de ontwerpopgave af te bakenen wordt in paragraaf 1.8.1het probleem duidelijk gedefinieerd. In 1.8.2 wordt gekeken welk doel het ontwerp dient.

1.8.1 PROBLEEMSTELLING Bij grote gebiedsontwikkelingsprojecten zijn veel partijen betrokken. Deze partijen hebben elk hun eigen belangen en visies. Door de verscheidenheid in deze belangen en visies ontstaan er vaak conflicten waardoor in de ontwerpfase veel tijd gaat zitten in het ontwikkelen van varianten. Met vergaderen en onderhandelen, proberen actoren tot een oplossing te komen. Doordat er veel partijen betrokken zijn bij gebiedsontwikkelingsproblemen redeneert vanuit zijn eigen belang. Niet iedereen beschikt daarnaast over dezelfde kennis, wat ertoe kan leiden dat het proces in de ontwerpfase frustrerend en tijdrovend is. Om het overzicht te kunnen bewaren en efficiënt te kunnen discussiëren/vergaderen is een hulpmiddel nodig dat de partijen hierbij helpt.

1.8.2 DOELSTELLING Het doel dat volgt uit de probleemstelling is om een model te ontwikkelen dat het mogelijk maakt om varianten door te rekenen. De verschillende partijen kunnen het model zelf gebruiken zodat ze de consequenties van hun eigen uitspraken kunnen doorrekenen en die van andere partijen. Het doel daarvan is dat de partijen goed voorbereid aan de vergadering kunnen beginnen, ze over dezelfde variabelen beschikken om misverstanden te voorkomen en concrete argumenten (zowel voor als tegen) kunnen aandragen. Hierbij is het van belang dat het model de werkelijkheid weergeeft en wordt vertrouwd door de gebruiker. Tevens moet de gebruiker zonder verstand te hebben van gebiedsontwikkelingsmodellen het instrument kunnen gebruiken.

1.9 ONTWERPOPGAVE De opgave die ontstaat uit de vorige paragraaf is om een instrument te ontwikkelen waarmee de verschillende partijen, varianten kunnen ontwikkelen en doorrekenen. Om tot een dergelijk instrument te komen dienen tijdens de modelontwikkeling een aantal stappen genomen te worden: Als eerste wordt er een vertaalslag gemaakt van de bestaande situatie naar de invoer van een model. De gestelde eisen en wensen van de partijen, samen met de financiële onderbouwingen, huidige stand van zaken en de benodigde aannames worden vertaald naar concrete waarden. Hierbij worden belangrijke elementen gescheiden van de omgeving. Vervolgens wordt een samenhang ontwikkeld tussen de verschillende elementen. De verbanden tussen de verschillende elementen worden gelegd waarmee de werkelijkheid zo goed mogelijk wordt afgebeeld.


23

Daarna wordt het model bruikbaar gemaakt voor de verschillende doelgroepen. Dit houdt in dat relevant geachte variabelen worden weergegeven en veranderbaar zijn. Interfaces worden ontworpen om te onderzoeken of het model de gewenste functies bevat en bruikbaar is door de doelgroep.

1.10 ONTWERPPROCES Om tot het uiteindelijke model te komen is een heel ontwerpproces doorlopen. In onderstaande figuur is dit proces weergegeven:

Figuur 1.3 Doorlopen Ontwerpproces

Bovenaan is eerst het probleem weergegeven. Dit is hoofdstuk 1 uitgewerkt, afgebakend en concreet gemaakt. Vervolgens is de literatuur bestudeerd. Ontwerpmethoden en achtergronden zijn hier onderzocht. Met de opgedane kennis is met behulp van Lineair programmeren, het Integrale Structuur Plan en de Financiële onderbouwing een model ontwikkelt. Dit model is het resultaat van het vertalen van de gegevens, het opzetten van de verbanden en het verwerken van de in‐ en uitvoer gegeven. Om het model bruikbaar te maken zijn 2 interfaces ontwikkeld. Beide zijn getest. Interfase 1 is door alle groepen getest waarbij de actoren test een rollenspel is. De resultaten die vervolgens uit de test komen worden teruggekoppeld naar het model om eventueel een verbeterde versie nogmaals te testen. Wegens tijdgebrek is dit niet gebeurd. Uiteindelijk is de test en het model geëvalueerd en zijn er conclusies aan bevonden. Aanbevelingen zijn gedaan om aan te geven wat nog verder onderzocht kan worden of een volgende keer beter kan.


24

1.11 RELEVANTIE De relevantie van de modelontwikkeling wordt op twee vlakken bekeken, zowel maatschappelijk als wetenschappelijk

1.11.1 MAATSCHAPPELIJKE RELEVATIE Het ontwikkelen van het model komt voort uit een bestaand maatschappelijk probleem. Momenteel staat de ontwikkeling van het ontwerp, voor de gekozen case, stil. De actoren kunnen geen variant vinden waarmee ze akkoord gaan. Er is overeenstemming over een integraal structuurplan (ISP) maar de stap naar het masterplan moet nog worden genomen. Door nieuwe varianten te ontwikkelen waarmee nieuwe inzichten kunnen ontstaan, kan het proces vlot worden getrokken. Ook moet duidelijk worden welke punten bespreekbaar gemaakt dienen te worden zodat er nieuwe onderhandelingen kunnen plaatsvinden. Het model zal er op gericht worden om het ontwerpproces te bespoedigen.

1.11.2 WETENSCHAPPELIJKE RELEVANTIE Binnen de gebiedsontwikkeling worden verschillende modellen en instrumenten gebruikt. De techniek is daardoor niet vernieuwend. Deze techniek wordt echter meestal ingezet om de discussies en de vergaderingen verder te helpen. Het onderhandelen vindt plaats door middel van een model (zoals het UDR‐model). De opgave die in dit verslag aan de orde is, gaat juist uit van de individuele gebruiker. Een bij een gebiedsontwikkeling betrokken actor kan voor zichzelf zijn varianten doorrekenen en hierop argumenten baseren. Ook kan hij de uitgangspunten van andere partijen doorreken om zo begrip of juist tegenargumenten te ontwikkelen. Het gebiedsontwikkelingsinstrument wordt uit het groepsproces gehaald en verplaatst naar de individuele gebruiker. De vraag die hierbij ontstaat is of de gebruiker ook met het model kan omgaan?


25

2. THEORETISCH KADER In dit kader worden de verschillende denkkaders verder uitgewerkt. Dit zijn de systeemleer, het open design en de besliskunde. In paragraaf 2.1 komt de systeemleer aan bod gebaseerd op de theorie van De Leeuw 5. De theorie, het gebruik en de systeembenadering worden uitgelegd. Daarna wordt het ook toegepast op de gebiedsontwikkeling. Aan de hand van 7 modelleringsbeslissingen wordt aangegeven hoe de systeemleer gebruikt word bij het ontwikkelen van een model. In paragraaf 2.2 zal het opendesign worden besproken en in paragraaf 2.3 de invloeden van de besliskunde.

2.1 SYSTEEMLEER Bij het gebruik van systeemleer is naast kennis over systeemleer ook altijd inhoudelijke kennis van het onderwerp nodig. Deze kennis bestaat uit twee belangrijke aspecten. Het kunnen filteren van een deelsysteem uit het algemene systeem. De vraag hierbij is: wat maakt dit deelsysteem anders dan het geheel? Ten tweede is kennis van het vakgebied nodig om het deelsysteem uit te leggen en inhoudelijk in te vullen. Om de verschillende systemen te onderzoeken zijn drie onderzoeksbenaderingen te onderscheiden: De analytische benadering, de systeembenadering en de actorbenadering (De Leeuw, 2002, p.85).

ANALYTISCHE BENADERING Hier wordt verondersteld dat de werkelijkheid objectief en deelbaar is in losse elementen. Relaties tussen individuele elementen worden buiten beschouwing gelaten.

SYSTEEMBENADERING De werkelijkheid wordt hier gezien als een systeem. Het systeem bestaat uit een verzameling elementen die onderling gerelateerd zijn. Alle elementen zijn met elkaar verbonden, maar dit verband hoeft niet overal even sterk te zijn. Het modelleringsaspect is wezenlijk.

ACTORBENADERING Bij de actorbenadering wordt er vanuit gegaan dat de werkelijkheid subjectief is. Actoren, hun doelen en subjectieve betekenisgeving staan centraal. In de ontwerpfase van de gebiedsontwikkeling is het definitiefontwerp het eindresultaat. De beslissing over dit ontwerp ligt bij de verschillende actoren. Zij hebben elk hun eigen achtergrond en denkbeeld over hoe de werkelijkheid eruit ziet en hoe deze eruit moet komen te zien. Het is daardoor ook niet mogelijk om de werkelijkheid van gebiedsontwikkeling als objectief te beschouwen. Daarnaast is er binnen de gebiedsontwikkeling sprake van grote verwevenheid van elementen binnen het systeem. De verschillende aspecten in de gebiedsontwikkeling hebben sterke relaties met elkaar waardoor er geen mogelijkheid is tot het opdelen in losse elementen. De analytische benadering valt daardoor af. Het definitieve plan dat als eindproduct uit de ontwerpfase komt is de basis voor de fysieke, te ontwikkelen, werkelijkheid. Terwijl de besluiten worden genomen door de actoren. Ondanks dat de actoren een grote rol spelen bij het ontwerp en beslisprobleem staan zij niet centraal in het ontwikkelingsproces. Zij zijn belangrijk en niet verwaarloosbaar, maar het ontwerp en fysieke werkelijkheid 5

De Leeuw, 2002, Bedrijfskundig management


26

staan centraal. Hierdoor komt de keuze bij de systeembenadering te liggen. De werkelijkheid wordt gezien als een systeem waarin de elementen zo met elkaar verbonden zijn dat geen element geïsoleerd is. Een kanttekening hierbij is wel dat de actoren een belangrijke rol vervullen binnen het ontwikkelingsproces. Er zal daardoor extra aandacht aan de stakeholders worden besteed om de werkelijkheid te kunnen vertalen naar een systeem.

2.1.1 THEORIE SYSTEEMLEER Zoals eerder beschreven wordt in de systeemleer de werkelijkheid beschreven aan de hand van elementen die onderling met elkaar gerelateerd zijn. Elementen zijn de delen waaruit het systeem is opgebouwd. Dit kunnen bijvoorbeeld individuen zijn, machines, afdelingen van kantoren maar ook elementen van een elektrisch netwerk. Aan deze elementen kunnen eigenschappen worden toegekend door de onderzoeker. Bijvoorbeeld het gewicht van een individu of de kracht van een machine. Door deze eigenschappen op elkaar af te stemmen zijn ze aan elkaar te koppelen en onderling te vergelijken. Bijvoorbeeld de grondoppervlakte in vierkante meters van een park ten opzichte van een plein. (De Leeuw, 1974) Meestal wordt er niet gekozen om de gehele werkelijkheid maar om het relevante deel van werkelijkheid te beschouwen. Het systeem wordt hierdoor afgesloten van de omgeving die geen directe invloed meer heeft op het systeem. Het onderzochte systeem wordt gekaderd door de systeemgrens. Welk deel van de werkelijkheid als systeem wordt gekozen is afhankelijk van het object of verschijnsel dat men wil onderzoeken. Ongeacht de grootte of complexiteit van het systeem is het altijd een weergave van de werkelijkheid.

Figuur 2.1 schematische weergave van een systeem (S. Duerink,2007,p.15)

2.2.1 DEELSYSTEMEN De verbanden tussen de verschillende elementen en de afhankelijkheid van de verschillende elementen is van belang. Sommige elementen vormen groepen binnen het systeem en worden ook wel een subsysteem genoemd. Hierbij blijft de relatie met het gehele systeem wel behouden. Bij een aspect‐ of partieel systeem beschouwt men de gehele elementenverzameling, maar slechts een gedeelte van de verbanden. Daarnaast is er ook nog een fasesysteem waarbij men het systeem beschouwd op een bepaald moment in de tijd. Deze drie systemen binnen een systeem worden deelsystemen genoemd. Met een deelsysteem kan dus een specifiek gedeelte, tijd of verband van het systeem worden bekeken. (De Leeuw, 2002, p. 103) In de gebiedsontwikkeling kan op verschillende manieren naar de invulling worden gekeken. Naar de functie of naar het ruimtegebruik, de kosten, de baten en ook in de tijd door middel van de fasering. Subsystemen die daar te onderscheiden zijn, zijn bijvoorbeeld de woningbouw t.o.v. de kantoren of de voorzieningen. In een


27

subsysteem wordt dan nog wel steeds gekeken naar alle eigenschappen per subsysteem zoals het grond gebruik, de kosten en de baten van de woningbouw. Bij een aspect‐ of partieel systeem wordt specifiek naar één (of meerdere) eigenschap(pen) van de elementen gekeken, bijvoorbeeld naar het ruimtegebruik van de verschillende functies. De kosten en de baten worden dan buiten beschouwing gelaten. Ook het fasesysteem is aan de orde bij gebiedsontwikkeling. De bouw van stedenbouwkundige ontwikkelingen duurt meestal enige jaren. Als fasesysteem kan bijvoorbeeld gekeken worden naar de oplevering van gebouwen in de eerste 5 jaar, het ruimtegebruik in die fase, de kosten en de baten.

Figuur 2.2, deelsystemen

De relatie kan vervolgens als volgt worden weergegeven:

Figuur 2.3 Schematische weergave verhoudingen deelsystemen

Het model wordt weergegeven als een kubus. Elke as van de kubus wordt gezien als een deelsysteem. Zo kan gekeken worden naar de verschillende aspecten en subsystemen op een bepaald moment.

Figuur 2.4 Bekijken van het sub‐ en aspectsysteem in een bepaalde fase


28

2.2.2 OMGEVING De omgeving in de systeemleer zijn alle elementen die buiten het systeem vallen. De Leeuw gaat hierin iets verder en benoemt de omgeving als alle elementen die buiten het systeem vallen en gerelateerd zijn aan de elementen in het systeem. Je zou dit ook de relevante omgeving kunnen noemen. Ondanks dat het systeem gekaderd is, heeft het wel een connectie met de omgeving. De input voor het systeem volgt uit de omgeving en de output heeft er ook weer invloed op. In de systeemleer wordt het systeem (met de elementen en verbanden) en de wisselwerking tussen het systeem en de omgeving beschouwd. (De Leeuw, 2002, p>94) Een gebiedsontwikkeling vindt plaats op de aangewezen locatie. Deze locatie wordt beschouwd als het systeem en de plek waar uiteindelijk gebouwd wordt. De omliggende buurt heeft hier direct en indirecte invloed op. Zo kan het zicht van de omliggende bewoners worden ontnomen of kunnen de wegen drukker worden. Hiervoor moeten ze misschien gecompenseerd worden waardoor er een extra kostenpost op de begroting komt. Ook heeft de ontwikkeling misschien positieve aspecten waarbij de omgeving gebruik kan maken van het nieuw ontwikkeld park en winkels. Hiervoor ontvangt de ontwikkeling wel subsidie. De (omgevings)aspecten bevinden zich dus niet direct op de locatie (systeem) maar hebben wel invloed op de ontwikkeling. De relevante omgeving wordt daarom ook meegenomen in het verslag en het model.

2.2.3 PLURIFORMITEIT Buiten het feit dat een systeem kan worden opgedeeld in deelsystemen zijn er ook verschillende manieren om naar het systeem te kijken. Dit wordt ook wel pluriformiteit genoemd. De Leeuw onderscheidt drie argumenten die betrekking hebben op de meerduidige werkelijkheid; complexiteit van de problematiek., verschillende beelden en belangen en opvattingen uit de wetenschapstheorie.

COMPLEXITEIT VAN DE PROBLEMATIEK Processen zijn vaak ingewikkeld waardoor het niet mogelijk is om ze vanuit één allesomvattend perspectief te bekijken. Verschillende standpunten en invalshoeken zorgen er ook voor dat er geen eenzijdig beeld ontstaat. Hiermee wordt voorkomen dat problemen slechts vanuit één perspectief worden opgelost waardoor het eigenlijk geen oplossing is. Door de verschillende perspectieven te integreren is het probleem beter vatbaar en is het (misschien) wel mogelijk om tot één oplossing of theorie te komen.

VERSCHILLENDE BEELDEN EN BELANGEN Iedereen kijkt op zijn eigen manier tegen de werkelijkheid aan. Dit komt terug in het systeem en moet erkend en herkend worden. Om het systeem te begrenzen dient te worden ingeleefd op de belangen van de actoren en hun specifieke kijk op het systeem. Een archeoloog kijkt anders naar een gebiedsontwikkeling dan een ontwikkelaar. Het systeem dient rekening te houden met beide achtergronden en opvattingen.

OPVATTINGEN UIT DE WETENSCHAPSTHEORIE Pluriformiteit draagt ook bij aan de wetenschappelijkheid van het systeem. Om te kunnen vertrouwen dat het systeem de werkelijkheid goed beschouwd dient het uit verschillende invalshoeken bekeken te worden. Een systeem dat vanuit één invalshoek is weergegeven kan niet betrouwbaar zijn. Zoals in het vorige hoofdstuk is besproken zijn er ook bij de gebiedsontwikkeling veel verschillende perspectieven waardoor het ontwerpvraagstuk moeilijk te vatten is. Er kan onderscheid worden gemaakt in de perspectieven vanuit de betrokken partijen en de verschillende aspecten van het ontwerp.


29

De actoren kijken elk met hun eigen belangen naar de ontwerpopgave. Als één van deze actoren tevreden is wil dat niet zeggen dat de anderen dat ook zijn. Dit zijn schijnoplossingen die voorkomen moet worden. Een gehele locatie tot archeologische vindplaats maken is misschien aantrekkelijk voor de archeologen, maar waarschijnlijk niet voor de ontwikkelaars. Daarnaast zijn er ook de problemen met betrekking tot het ontwerp zelf. Misschien komen de verschillende partijen er ruimtelijk wel uit maar blijkt het financieel niet haalbaar. De pluriformiteit zorgt voor de complexiteit in het proces. De belangen van de actoren moeten worden verweven met de ontwerpopgave. Dit is mede de reden van de problemen in de ontwerpfase van de gebiedsontwikkeling. Om dit te kunnen oplossen zijn instrumenten nodig om daarbij te helpen.

2.1.2 KENMERKEN SYSTEEMBENADERING In paragraaf 2.1 is gekozen voor de systeembenadering. Daarna is uitgelegd wat de systeemleer inhoud. In deze paragraaf wordt duidelijk wat de kenmerken van de systeembenadering zijn. In de systeembenadering wordt veel aandacht besteed aan de thema’s: Probleemgerichtheid, denken in samenhangen en processen, denken in systeem en omgeving, de verbinding tussen waarneming en waarnemer(De Leeuw, 2002, p.88). Deze vier onderdelen zullen in deze paragraaf verder worden uitgewerkt

PROBLEEMGERICHTHEID Problemen zijn geen objectieve zaken: de beschouwde verschijnselen kunnen samen met een oordeel erover een probleem vormen. In het geval van een praktijkprobleem wordt een oordeel geveld over de verschijnselen in de werkelijkheid. Men beoordeelt op deze manier niet de werkelijkheid maar het model van de werkelijkheid. Hierbij komt de systeembenadering om de hoek kijken. Het is essentieel om het subjectieve en dus normatieve (beoordelende) element, dat bij praktijkproblemen altijd speelt, scherp in het oog te houden (de leeuw 2002, p.9). Problemen in het systeem vragen om algemene kennis, kennis van het specifieke probleem en eigen ervaringen. Via de vertaling wordt de kennis afgestemd op het probleem. Door deze afstemming is het mogelijk om niet alleen de theorie toe te passen, maar ook praktische kennis als modellen en meetinstrumenten te gebruiken. De concepten en methoden vormen een gereedschap dat kan worden gebruikt voor modellering, analyse, ontwerp en aanpak van verandering. “Het is geen empirische theorie maar een beschouwingswijze. Daarom wordt over systeembenadering gesproken. Het bestaat uit een aantal concepten en methoden waarmee theorieën en modellen kunnen worden geconstrueerd. Aspecten van de werkelijkheid kunnen worden gemodelleerd en geanalyseerd, waarmee tot maatregelen ter verbetering kan worden gekomen.” (de leeuw 2002, p.93)

DENKEN IN SAMENHANGEN EN PROCESSEN Bij de systeembenadering wordt er veel gekeken naar allerlei soorten samenhang. Dit is bijvoorbeeld de samenhang tussen de elementen en de deelsystemen. Aangezien deelsystemen en overkoepelende term is, is ook de samenhang daarbinnen van belang. De verhoudingen en verbanden tussen de verschillende subsystemen, of de relaties tussen de aspecten op verschillende tijdstippen. Hierdoor ontstaat gelaagdheid in het systeem waar op verschillende manieren naar gekeken kan worden (zie figuur 2.2). Elementen zijn door de gelaagdheid en relaties soms moeilijk of niet herleidbaar. Dit komt o.a. door de complexiteit van het systeem of het model. (De Leeuw, 2002, p.88)


30

Het is mogelijk om systemen vanuit één perspectief te bekijken maar de processen en de veranderingen zijn ook interessant. De reacties die optreden door een element of verband te veranderen maken het mogelijk om gevolgen af te beelden. De processen en structuur maken het systeem

DENKEN IN SYSTEEM EN OMGEVING De systeembenadering begint meestal door te werken vanuit de omgeving naar het systeem. Er wordt van buiten naar binnen gewerkt. Bij het ontwerpproces is dit ook het geval. Eerst wordt de omgeving bekeken waarin het systeem moet functioneren, alvorens kan worden bepaald hoe het systeem daarvoor wordt ingericht. Vroeger was de systeemgrens duidelijker afgebakend, tegenwoordig wordt de relativiteit van de begrenzing veel meer benadrukt.(De Leeuw, 2002, P.89)

VERBINDING TUSSEN WAARNEMING EN WAARNEMER Er werd vroeger altijd vanuit gegaan dat de waarneming los stond van de waarnemer. Tegenwoordig gaat men er vanuit dat deze twee aan elkaar verbonden zijn. De waarneming werd vroeger als de waarheid gezien, een eenduidige werkelijkheid. Tegenwoordig wordt er vanuit gegaan dat de waarnemer de waarneming beïnvloed. Dit maakt het ook mogelijk dat er ruimte is voor een actorenbenadering. De systeembenadering is geen benadering die alle details regelt maar een grote collectie benaderingen die op enkele elementen overeenstemt. Het gebruik van systeembenadering zorgt voor integratie tussen de verschillende vakgebieden en visies van actoren. Het is dus ook geen vervanging voor inhoudelijke disciplines die (bijvoorbeeld bij gebiedsontwikkeling) aan bod komen. De systeembenadering vervangt niet andere onderzoeken maar ondersteund het proces en vult het waar nodig aan. Dit maakt dat de systeemleer als een interdisciplinaire taal kan worden gezien. (De Leeuw, 2002, P89)

2.1.3 BESTURING BINNEN DE SYSTEEMLEER Met de systeembenadering is het mogelijk om de werkelijkheid als een systeem weer te geven. Sturing op dit systeem zou ingrepen in de werkelijkheid betekenen, het systeem is immers (een deel) van de werkelijkheid. Een ingreep in dit systeem (zeker bij de stedenbouw) zou zowel grote gevolgen hebben voor de actoren als voor de werkelijkheid. Om deze reden wordt in de systeemleer een afbeelding van het systeem (van de werkelijkheid) gemaakt. Hierop worden de effecten van veranderingen afgebeeld. De Leeuw (2002) verwoordt een model als volgt: Een model is een systeem, dat (gedurende een tijdsperiode) een afbeelding is van aspecten van een ander systeem, dat in een bepaalde situatie wordt gebruikt en waarvan de gelijkenis juist betrekking heeft op de aspecten die, gezien het gebruiksdoel relevant zijn. Een model is dus een vereenvoudigde afbeelding van de werkelijkheid dat voor een bepaald gebruikersdoel is gemaakt. De systeemleer is hierbij de “gereedschapskist” waarmee het model gemaakt wordt.

BESTURING Onder besturing moet worden verstaan enigerlei vorm van gerichte beïnvloeding (De Leeuw, 2202, p.151). Bij besturing zijn twee deelsystemen betrokken. Dit zijn het te Besturen Systeem (BS) en het systeem dat bestuurd, ook wel Besturend Orgaan (BO)genoemd. Deze BS en BO staan onderling in verband met elkaar. Het bestuurde systeem geeft informatie aan het besturend orgaan. Het BO verwerkt deze gegevens vervolgens en geeft sturing aan het BS. Het kan voorkomen dat er boven het BO nog een hoger bestuurlijk orgaan is dat ook invloed uitoefent op het BS. Dit wordt wel het Meta BO genoemd. Zij voeren dus indirect invloed uit op het BS.


31

Buiten de BO heeft ook de omgeving invloed op het BS. In de systeemleer wordt met de omgeving het gedeelte van de werkelijkheid bedoeld dat geen deel uitmaakt van het systeem. De invloed van de omgeving is echter wel aanwezig. De uiteindelijke uitvoer van het BS heeft ook weer invloed op de omgeving. In onderstaande figuur is het besturingsprincipe weergegeven. De pijlen waar een “I” bij staat geven de informatiestroming weer, de pijlen waar een “U” bij staat geven de besturingsactiviteit weer. In het onderstaande schema zijn 2 BO’s weergegeven waarvan het hoogste BO ook wordt beïnvloed door de omgeving en ook invloed heeft op de omgeving.

Figuur 2.5 Schematische weergave besturing van een systeem

Dit is ook van toepassing op een model dat ondersteuning biedt in de ontwerpfase van een gebiedsontwikkeling. Het Uiteindelijke ontwerp is het Bestuurd Systeem. Het ontwerp wordt de toekomstige werkelijkheid die in een systeem (ontwerp) wordt beschreven. Om tot het definitieve ontwerp te komen moet het Besturend Orgaan de beslissingen maken. Dit doen zij op basis van informatie uit de omgeving (randvoorwaarden locatie, eigen achtergronden) en de resultaten die volgen uit het model. Het model staat ook in direct contact met de omgeving. Zo zijn de huidige plannen (ISP) en de financiële onderbouwing van invloed op het model. De structuur is te zien in figuur 2.4

Figuur 2.6 Schematische weergave model in besturing van een systeem.


32

2.1.4 MODELLERINGSBESLISSINGEN Systemen zijn een vereenvoudigde weergave van de werkelijkheid. Om processen in een systeem duidelijk te maken worden modellen ontwikkeld. Modellen zijn dus zelf ook systeem die de werking van een ander systeem weergegeven en afbeelden. Modellen worden vaak gebruikt als hulpmiddel om een groter en complexer systeem te begrijpen. Dit kunnen bijvoorbeeld schema’s, organogrammen en tabellen zijn, maar ook uitgebreide software matige modellen. Om aan te geven waarvan precies een model is gemaakt, wat het afbeeldt en hoe de resultaten gebruikt kunnen worden zijn een aantal modelleringsbeslissingen opgesteld. Het model wordt op deze manier begrensd zodat duidelijk wordt hoe het model gebruikt moet worden en welke waarden de resultaten hebben. De modelleringsbeslissingen zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Doel van het model Afbakening‐ of grensbeslissing Aggregatieniveau kiezen Keuze van deelsystemen Soort model Keuze van de modeltaal Model‐ en systeemreticulatie

DOEL VAN HET MODEL Het doel van het model is om de actoren te helpen bij het beslissen over het definitieve ontwerp voor de gebiedsontwikkeling. Het model geeft de actoren de mogelijkheid om de consequenties van hun eisen terug te zien in een model. Aan de hand hiervan kunnen ze argumenten ontwikkelen voor bepaalde ontwerpkeuzes. Door de voorwaarden van andere partijen af te beelden is het ook mogelijk om tegenargumenten te ontwikkelen. Het model moet hulp bieden bij de beslissingsprocedure en actoren helpen zo objectief mogelijk naar de varianten te kijken. Ook varianten waar nog niet aan gedacht zijn behoren hierbij tot de mogelijkheden. Er kunnen verschillende optimalisatieprocedures plaatsvinden om verschillende hoeken van de oplossingsruimte te laten zien. Het model geeft dan ook inzicht in de mogelijkheden binnen het gestelde systeem. Het doel is ook om een stilstaand proces weer in beweging te brengen. Over de huidige varianten kan geen besluit worden genomen. Om het proces vlot te trekken kan het model, door optimalisatie simulaties, mogelijke oplossingen aandragen. Het ontwerpproces krijgt daardoor nieuw leven ingeblazen. Het doel van het model is niet om de beslissing voor de actoren te nemen. Het is een hulpmiddel bij het vinden van verschillende varianten. De uitkomsten van het model kunnen dienen als invoer voor architectonische en stedenbouwkundige plannen. Het eindbesluit hierover blijft liggen bij de actoren.

AFBAKENING‐ OF GRENSBESLISSING Voor het begrenzen van het model zijn een aantal verschillende aspecten die afgebakend dienen te worden. Zo is er de fysieke afbakening, de ontwerpafbakening, de technische afbakening en de door de actoren gestelde randvoorwaarden

FYSIEKE AFBAKENING De misschien wel duidelijkste afbakening is de fysieke afbakening van het plangebied. Het plangebied is een 183 hectare stuk grond gelegen tussen Katwijk en Wassenaar. In onderstaande tekening is het plangebied met de rode contour afgebakend.


33

Figuur 2.7 Plangebied Locatie Valkenburg

ONTWERPAFBAKENING Op het moment dat de vraag naar het model ontstond was er al een besluit genomen over een ontwerpkader. Met de wensen en eisen van de verschillende actoren heeft een stedenbouwkundig bureau een Integraal Structuur Plan (ISP) ontwikkeld. Hierin zijn de eisen van de partijen vertaald naar een plattegrond met de daarbij horende schetsen. Dit ISP is een opzet naar het uiteindelijke Plan van Eisen en is inmiddels ook geaccepteerd door de betrokken actoren. Met de tekeningen en plattegronden wordt duidelijk wat de ontwikkeling van het gebied als resultaat kan hebben en wat de impact is van de gestelde wensen op de locatie. In het ISP worden in totaal 24 deelgebieden gehanteerd waarvan er 9 binnen de rode contour zijn gesitueerd. Deze gebieden zijn verdeeld op basis van functie en eigendomsrechten. In onderstaande tekeningen staan de deelgebieden weergegeven

Figuur 2.8 Deelgebieden Locatie Valkenburg

De verschillende functies zijn weergegeven in de kleuren. In het gebied binnen de rode contour vindt voornamelijk woningbouw plaats waarbij de kleuren verschillende types woonmilieus aangeven. Binnen deze woonmilieus bevindt zich een differentiatie in Woningtypes, dichtheden, groennormen, water gebruik etc.


34

Aangezien de ISP is goedgekeurd kan aan deze eisen niks veranderen. Dit zijn dus ook grenzen die overgenomen worden in het model. Verder zijn er een aantal beschreven eisen over de kwaliteit en karakters van de verschillende gebieden. Ook dit zijn eisen die in het model worden verwerkt. Om dit te kunnen doen is wel eerst een vertaalslag nodig van de gegevens in het ontwerp naar het model.

TECHNISCHE AFBAKENING Behalve aan de grenzen van het systeem zijn er ook grenzen aan de techniek die gebruikt worden. Bij het Lineair Programmeren is het aantal randvoorwaarden die kunnen worden verwerkt beperkt. In de gebruikte versie is deze beperking echter zo hoog dat de maximale capaciteit waarschijnlijk niet bereikt wordt. Dit heeft echter wel tot gevolg dat het model alleen functioneert op een computer met deze versie. Het is echter wel belangrijk dat het doorrekenen van de varianten geen tijdrovende klus is. Het model dient daardoor lineair gehouden te worden (non‐lineair modellen geven wel uitkomsten maar kosten veel meer rekenkracht en tijd en geven een onnauwkeurigere oplossing). Ook het gebruik van integere en binaire waarden dient zo laag mogelijk gehouden te worden om het optimalisatieproces zo kort mogelijk te laten duren.

RANDVOORWAARDEN GESTELD DOOR ACTOREN Het belangrijkste voor het model zijn wel de randvoorwaarden die gesteld worden door de betrokken actoren. De door hun gestelede randvoorwaarden beperken de oplossingsruimte waarbinnen het optimum gevonden kan worden. De afbakening van het model door randvoorwaarden maakt dat het model zijn functie kan uitvoeren en het doel kan bereiken. Het vertalen van de gegevens en het invoeren van deze afbakening staat centraal in het modelleringsvraagstuk. Tenslotte is er nog een belangrijke afbakening die invloed heeft op het model en dat is de beschikbaarheid van kennis. Sommige gegevens die nodig zijn, zijn voorspellingen van de toekomst (bijvoorbeeld het rente percentage). Hiervoor zijn aannames gedaan die het systeem afbakenen. Ook voor andere nog onbekende aspecten zijn aannames gedaan die wel invloed kunnen hebben op het model. De toekomst zal leren of de gedane aannames juist waren.

AGGREGATIENIVEAUS KIEZEN Voor de ontwerpfase van gebiedsontwikkeling wordt vooral op gebiedsniveau naar het systeem gekeken. De locatie binnen de rode contour is min of meer ingedeeld in 6 deelgebieden. Binnen deze deelgebieden zijn verschillende woonmilieus geformuleerd. Deze woonmilieus worden vervolgens opgevuld met oppervlakte maten van kavels. Nauwkeuriger dan op kavelniveau wordt er niet gekeken naar de gebiedsontwikkeling. Zelfs op kavelniveau zijn er veel verschuivingen mogelijk en zijn geen absolute waarden gebruikt. Er kan dus gesproken worden van een aggregatieniveau op gebiedsniveau. De invulling van het gebied gebeurt globaal op een tiende van een hectare nauwkeurig. De schaal waarop de locatie wordt bekeken is ongeveer 1:1000. Dit is het aggregatieniveau waarop het model wordt ontwikkeld. De besturing van het model wordt op twee aggregatieniveaus uitgewerkt. Niet alle gegevens die in het model worden verwerkt zijn relevant om aan te passen. Om de uiteindelijke bruikbaarheid te vergroten worden sommige sub‐ en aspectsystemen samengenomen. Hierdoor ontstaat een bedieningspaneel waarin de belangrijkste variabelen worden verwerkt. Dit is het laagste aggregatiesniveau voor de gebruikers. Daaronder zit nog een verdere afgeslankte versie van het model. De techniek en de processen zijn hetzelfde, maar het is mogelijk om slechts 5 variabelen te veranderen; dit is het hoogste aggregatieniveau.


35

KEUZE VAN DEELSYSTEMEN De keuzes uit de deelsystemen zijn in onderstaande tekst onderverdeeld naar de diverse aspecten. Keuze voor de subsystemen, aspectsystemen en fasesystemen. Elk van deze keuzes worden uitgelegd SUBSYSTEMEN

Er kunnen verschillende subsystemen worden onderscheiden die vervolgens weer verder op te verdelen zijn. De belangrijkste subsystemen verschillend in functies. Hier wordt onderscheid gemaakt tussen de functies wonen, werken, voorzieningen, (publiek)groen, water en te handhaven grond. Vervolgens is het woningbouwprogramma verder op te delen in subsystemen van woonmilieus. Elk woonmilieu heeft zijn eigen karakter en ruimtegebruik. Elk woonmilieu is vervolgens weer op te delen in een verscheidenheid aan woningtypes, die elk weer bestaan uit oppervlaktes voor wonen, tuin, ontsluiting etc. ASPECTSYSTEMEN

Er zijn drie grote aspectsystemen te onderscheiden.; ruimtegebruik, kosten en baten. Elke woning heeft een oppervlakte met de daarbij horende voorzieningen. Alle woningen plus de oppervlaktes van de overige functies maken het ruimtegebruik aspectsysteem. Elke woning/vierkante meter heeft een prijskaartje. Deze kosten bij elkaar opgeteld zijn het kosten aspectsysteem. Daartegenover staan de opbrengsten die elke eenheid oplevert; het opbrengsten aspectsysteem. FASESYSTEMEN

Als fasesysteem wordt gekeken naar de fasering van de gebiedsontwikkeling. Het ontwerp wordt niet in één jaar opgeleverd, maar gefaseerd. Als beginpunt voor de berekening wordt januari 2011 genomen, als eindpunt juli 2030 genomen. Per jaar kan gekeken worden welke ontwikkeling wordt gestart en wat wordt opgeleverd.

SOORT MODEL Het model wordt een optimalisatie model. Dit optimaliseren gebeurd op basis van lineair programmeren. Het soort model wordt ook wel een LP model genoemd. Bij een LP model gaat het om een abstract model van een concreet systeem. Het ontwerpprobleem is een concreet probleem van een in de praktijk bestaande casus. Het Integrale Structuur Plan is ook een voorbeeld van een concrete versie van het ontwerpprobleem. Toch is het systeem dusdanig ingewikkeld waardoor details weggelaten moeten worden en men spreekt van een abstract systeem. Het probleem is de grote hoeveelheid betrokken partijen, hun voorwaarden en de omvang van de locatie. Het abstracte model gaat hiervoor een optimale oplossing zoeken. De abstracte uitkomst kan daarna weer door een deskundige (architect/stedenbouwkundige) naar een concreet model worden vertaald (bijvoorbeeld een maquette).

KEUZE VOOR MODELTAAL Zoals bij het soort model al is gespecificeerd, wordt het model een optimalisatie model op basis van lineair programmeren. Dit is een wiskundige taal waarbij randvoorwaarden de oplossingsruimte begrenzen. Binnen de oplossingsruimte wordt vervolgens naar de optimale uitkomst gezocht. De invoer van het model vindt plaats op basis van wiskundige gegevens. De voorwaarden van de verschillende actoren moeten eerst worden vertaald naar constraints die in het model worden ingevoerd. In hoofdstuk 4.3 staat verder uitgelegd hoe dit in zijn werk gaat.


36

De ontwikkeling van het model vindt plaats in Microsoft Excel. Dit is een veelgebruikt (boekhoudkundig)programma voor het verwerken van wiskundige gegevens. Daarnaast biedt het veel mogelijkheden om eigen toevoegingen aan het programma te doen (zogenaamde macro’s). Een extra toepassing die nodig is om LP modellen te kunnen ontwikkelen is een algoritme dat lineaire besliskundige beslissingen kan doorrekenen. Op de faculteit bouwkunde is al eerder gewerkt met de toepassing “What’s best”. Aangezien deze toepassing bekend en beschikbaar is, is voor “What’s Best” gekozen.

MODEL‐ EN SYSTEEMRETICULATIE De modelreticulatie vindt in het model plaats. Bij het gebruiken van het model wordt eerst een bedieningspaneel met slechts vijf variabelen laten zien. Dit is het hoogste aggregatieniveau. Vervolgens kan men dieper in het model inzoomen door het bedieningspaneel te gebruiken. Hier staan de belangrijkste variabelen weergegeven en gegroepeerd. Het niveau daaronder is een scherm waarop alle in‐ en uitvoer is verwerkt met als eindelijke laag de verbindingen tussen de variabelen. Bij systeemreticulatie wordt dieper op het werkelijke systeem ingezoomd. Het werkelijke systeem waarop het model is gebaseerd is het Integrale Structuur Plan6 en de financiële stand van zaken7. Op deze documenten, samen met de voorwaarden van de actoren Figuur 2.9, Modelreticulatie, is het model gebaseerd. Waarop het model precies is gebaseerd staat in hoofdstuk 4 uitgelegd.

2.1.5 COMPLEXITEIT Bij de systeemleer is complexiteit een belangrijk aspect. Het ontwikkelen van een model of het bekijken van verbanden in een systeem heeft geen nut op het moment dat de werkelijkheid niet complex is. Als de oplossingen voor een probleem voor de hand zouden liggen, zou er geen vraag zijn naar de weergave in een systeem. Volgens De Leeuw (2002, p. 240) heeft het begrip complexiteit vier onafhankelijke dimensies: verwevenheid, onzekerheid, bestuurbaarheid en heterogeniteit. Deze aspecten zullen hier worden besproken.

VERWEVENHEID Een systeem wordt complexer naarmate de verwevenheid groter is. Het te besturen systeem moet verdeeld worden in zoveel mogelijk deelsystemen die onderling weinig verbanden hebben. Hoe meer verbanden tussen de deelsystemen des te groter de verwevenheid en daarmee de complexiteit. Door het opsplitsen van het systeem in deelsystemen kunnen problemen door specialisten worden opgelost. Zo kan bijvoorbeeld in de gebiedsontwikkeling de kantoorfunctie gedeeltelijk los worden ontwikkeld van de woningbouw. Deze twee functies zijn door ruimtegebruik verweven maar kunnen zodra ze een plekje hebben gekregen relatief los van elkaar worden ontworpen.

6

BVR, Franz_Ziegler, Integraal structuurplan Nieuw Valkenburg, 2010

7

Planmaat, Stand van Zaken 01.2011 financiele onderbouwing Programma van Eisen, Project Locatie Valkenburg, 2011


37

ONZEKERHEID Onzekerheid is door De Leeuw onderverdeeld in twee vormen: Gebrekkige voorspelbaarheid en ambiguïteit. Gebrekkige voorspelbaarheid geeft aan wat de verwachting is dat iets uitkomt. In de tijd kunnen veel variabelen invloed hebben en een voorspelling beïnvloeden. Hoe groter de onzekerheden van de verwachting, hoe groter de complexiteit. Bij sommige systemen is het eenvoudig te voorspellen wat de uitkomst zal zijn. Zodra de materie ingewikkelder wordt en meer verbanden een rol spelen wordt de voorspelling moeilijker. Kennis en ervaring kunnen helpen bij het voorspellen van uitkomsten waardoor niet elk systeem voor iedereen even complex is. In de gebiedsontwikkeling komt die onzekerheid op meerdere plekken tot uiting. Zo is er de onzekerheid hoe de huizenmarkt zich ontwikkelt. Hoeveel woningen zullen er nodig zijn? is er schaarste? hoeveel kunnen de mensen betalen? Op dit gebied is veel informatie bekend en is er over het algemeen een tendens zichtbaar die redelijk te voorspellen is. Toch kunnen crisissen zich altijd voordoen waardoor problemen kunnen ontstaan. Hetzelfde geld voor bijvoorbeeld de rent. Financiële berekeningen van het ontwerp houden rekening met de rente stand en de verwachte inkomsten. Deze kunnen tegenvallen of meevallen waardoor de onzekerheid toeneemt. Ambiguïteit geeft de dubbelzinnigheid van systemen weer. Gegevens kunnen op verschillende manieren worden uitgelegd waardoor onduidelijkheden tussen actoren kunnen ontstaan. Actoren aan de andere kant kunnen ook zorgen voor deze onduidelijkheden. Zij kunnen dubbele agenda’s of belang hebben bij het opgeven van bepaalde parameters. Dit komt de overzichtelijkheid niet ten goede. Ambiguïteit treedt ook op bij gebiedsontwikkelingen. Er kunnen uitspraken gedaan worden als: 30% van de woningbouw moet sociale woningbouw zijn. Dit kan zowel voor het aantal vierkante meters van het totaal te ontwikkelen woningaanbod zijn als voor het aantal te ontwikkelen woningen. De opvatting kan meerduidig worden opgevat waardoor de onzekerheid toeneemt.

BESTUURBAARHEID Bestuurbaarheid heeft betrekking op de mogelijkheden om het systeem te besturen. De hoeveelheid inspanning die nodig is om een systeem te bestuderen geeft de complexiteit weer. Een onbestuurbaar systeem heeft volgens deze definitie ook geen hoge complexiteit aangezien elke inspanning geen effect heeft. Vooral de hoeveelheid informatie die in een bepaald tijdsbestek worden verwerkt bepaald de bestuurbaarheid. Bij het gebiedsontwikkelingsproces zijn veel verschillende actoren betrokken. Allenwillen zij sturen op het ontwerp (systeem). Voor de ene partij kost dit meer moeite omdat er minder middelen tot zijn beschikking staan dan voor andere partijen. De complexiteit neemt voor deze actor daardoor toe. Ook het sturen van het proces wordt bemoeilijkt door de hoeveelheid actoren. Vergaderingen zijn moeilijk te plannen, iedereen moet op de hoogte worden gebracht van de laatste informatie en deze kunnen verwerken. Hierdoor is het gebiedsontwikkelingsproces moeilijk te sturen en kost het veel moeite om dit (indien nodig) te doen.

HETEROGENITEIT De verschillen in de deelsystemen geven bij heterogeniteit de complexiteit aan. Als er geen verschillen zijn tussen de deelsystemen spreekt men van een homogeensysteem. Zodra de kenmerken van de aspecten verder uit elkaar liggen is het systeem complexer en vergt het meer moeite om de verwevenheid, onzekerheid en bestuurbaarheid te modelleren. Bij homogeniteit lijken de deelsystemen veel op elkaar waardoor de problemen ook vergelijkbaar zijn en er minder differentiatie in de oplossing nodig is. Bij grote heterogeniteit moet elk deelsysteem apart worden behandeld waardoor het meer tijd en kennis vergt.


38

In het gebiedsontwikkelingsprobleem zijn er deelsystemen die veel op elkaar lijken, maar er zijn ook grote verschillen te zien. Bij het ruimtegebruik is er geen onderscheid tussen het behandelen van oppervlakte groen en oppervlakte water, beiden worden op dezelfde manier behandeld. Het verschil is echter groter tussen het ruimtegebruik van kantoren en woningbouw. De kantoorinkomsten worden bijvoorbeeld berekend in huur per vierkante meter terwijl de woningprijs per stempel wordt berekend. In een stempel zit de oppervlakte van een woning, tuin, ontsluiting etc. Deze verscheidenheid in deelsystemen zorgen voor een grotere heterogeniteit dat weer leidt tot een grotere complexiteit.

2.2 OPEN DESIGN In een open design (ook wel Open planproces genoemd in het Nederlands) wordt er binnen een multi‐actoren arena een oplossing gezocht voor een probleem met een open einde. Hierbij worden alle stakeholder gelijkwaardig behandeld. Dit geldt zowel voor de deskundige als de overige actoren.

2.2.1 DE SJOELBAK In een traditionele benadering (expert benadering) wordt een probleem voor voorgelegd aan een aantal deskundigen en professionals. Bestuurders moeten op basis van deze adviezen een beslissing nemen. Met de adviezen van de professionals wordt de oplossingsruimte steeds kleiner tot er nog maar één oplossing overblijft. Het is dan nog maar de vraag of dit de gewenste oplossing is. Als dit niet het geval is begint het proces opnieuw. Een metafoor hiervoor is de sjoelbak (Van Loon, 1998). Elke sjoelsteen is een voorwaarde en de scores op het bord geven aan hoeveel waarde wordt gehecht aan die voorwaarde. De initiatiefnemer speelt het spel en wordt aan de zijkant gestuurd door de experts en adviseurs. De experts sturen de sjoelstenen naar de gewenste waarde. Door het spel een paar keer te spelen wordt duidelijk welke waarden gewenst zijn volgens de experts.

Figuur 2.10 Sjoelbak met expert benadering (Duerink, 2007, p.27)

Bij een open design worden niet alleen professionals om hun mening gevraagd maar ook andere actoren met een belang in het proces. Aan deze actoren wordt niet gevraagd om het oplossingsgebied te verkleinen maar om samen een oplossingsruimte te definiëren waarbinnen de bestuurders hun keuze kunnen maken. Op basis van de inbreng van de experts en de actoren ontstaat een scoringsruimte waarbinnen de bestuurder een zo hoog mogelijke score moet zien te krijgen. Door de communicatie tussen de professionals en de actoren kan de uitkomst verschillen en de oplossingsruimte worden vergroot. Het wil niet zeggen dat elke actor of expert zijn zin heeft gekregen, maar iedereen heeft bijgedragen aan de oplossing.


39

Figuur 2.11 Sjoelbak met expert en leken benadering (Duerink, 2007, p.28)

De sjoelbak is een metafoor voor het betrekken van actoren in het gebiedsontwikkelingsproces. Actoren kunnen hierdoor invloed uitoefenen op de uitkomst. Dit zorgt voor draagvlak van het ontwerp. De sjoelbak is in deze metafoor een instrument om tot beslissingen te komen. Het model dat gebaseerd is op de case heeft dezelfde functie alleen het gebruik is anders. Actoren worden betrokken in het gebiedsontwikkelingsproces en krijgen de kans invloed uit te oefenen op het ontwerp. Door het model weten zij de consequenties van wat ze willen en de eventuele consequenties op het eindresultaat. Tevens kunnen zij onderzoeken wat de overige actoren doen en daarop anticiperen. De hypothese die hieruit voortkomt, luidt dan ook: Het is mogelijk voor actoren om een gebiedsontwikkelingsinstrument te gebruiken zonder hier ervaring mee te hebben. In hoofdstuk 7 zal deze hypothese worden aangehaald.

2.3 BESLISKUNDE Besliskunde is eenvoudig gezegd de kunde van het beslissen. Exacter verwoord is het, het systematisch beschrijven van een beslissingsprobleem en het methodisch vinden van een correcte oplossing daarvan. In het Engels wordt besliskunde vertaald als “Operations research”. Het woord operations komt nog voort uit het ontstaan van de besliskunde in de Tweede Wereldoorlog. Troepen moesten zo snel mogelijk aan land worden gebracht en op de meest efficiënte manier worden voorzien van voedsel en wapens. Research duidt op het nauwkeurig beschrijven van het beslissingsprobleem. Het is de wetenschappelijke manier om problemen te onderzoeken. Het proces begint met het voorzichtig waarnemen en formuleren van het probleem, samen met het verzamelen van de benodigde gegevens. De volgende stap is om een wetenschappelijk (meestal wiskundig) model te ontwikkelen dat het ware probleem boven tafel brengt. De hypothese die daaruit volgt is dat het model een voldoende nauwkeurige weergave van de werkelijkheid geeft en dat de oplossingen ook geldig zijn bij het echte probleem. Vervolgens wordt de hypothese verder getest, aanpassingen worden gedaan, net zolang tot de hypothese kloppend is. Deze stap wordt modelvalidatie genoemd. Het doen van onderzoek in de besliskunde is het creatief omgaan met eigenschappen van processen. Behalve het doen van onderzoek zijn ook de conclusies die volgen uit het model relevant. Om het model succesvol te laten zijn, moeten er begrijpbare en positieve resultaten volgen waarop de bestuurders hun beslissingen kunnen baseren. Een ander kenmerk van de besliskunde is de brede visie. De besliskunde neemt hierbij ook een organisatorisch oogpunt in. Zo wordt geprobeerd om de belangenverstrengeling tussen de actoren van de organisatie op te lossen op een manier die het beste is voor de organisatie en het project als geheel. Dit betekent dat de


40

doelstelling niet is om iedereen tevreden houden is, maar het doel is juist het dienen van het belang van het totale project. Een extra kenmerk is dat in de besliskunde vaak wordt getracht om de beste oplossing(optimale oplossing) te vinden voor het probleem in kwestie. Het doel is om de best mogelijke vervolgstappen te zetten. Hoewel het zorgvuldig moet worden uitgevoerd is de zoektocht naar het optimum een belangrijk thema in de besliskunde. Om in de besliskunde goede en adequate oplossingen te leveren is veel kennis nodig. Het werken in een team met veel verschillende disciplines en achtergronden zal de uitkomsten en nauwkeurigheid goed doen. Het team moet de nodige ervaring en verscheidenheid van vaardigheden hebben om de juiste afwegingen te kunnen maken bij een probleem dat door de hele organisatie vertakt zit.

2.3.1 TOEPASSING BELSISKUNDE Zoals hierboven is verwoord wordt in besliskunde graag gebruik gemaakt van wiskundige modellen die de mogelijkheid hebben om te optimaliseren. Hierbij wordt gezocht naar een correct werkend model door deze te testen met de werkelijkheid. Om adequate oplossingen te leveren wordt veel kennis vergaard uit teams met verschillende disciplines en achtergronden. Op basis van drie criteria wordt besliskunde toegepast op het gebiedsontwikkelingproces: 1. 2. 3.

Het zeer nauwkeurig beschrijven van het beslissingsprobleem = maken van een mathematisch model Het vinden van een correcte oplossing (= beslissing) van het probleem De analyse en de gevoeligheid van de gevonden oplossing(en)

Het probleem en het doel dat gesteld is in paragraaf 1.8 kan goed gebaseerd worden op de besliskunde. Het wiskundige model in dit rapport is ontwikkeld aan de hand van een praktijkcase die echt bestaat. Hierdoor is het mogelijk om het model concreet te vergelijken met de werkelijkheid en het model hier volledig op te baseren. Door het model steeds te toetsen aan de werkelijkheid is het mogelijk om het model te valideren en verder te ontwikkelen. Zo kan het model dicht bij het oorspronkelijke systeem blijven. Hierdoor wordt het model betrouwbaar en kunnen de gebruikers de benodigde argumenten formuleren. In de besliskunde wordt graag gebruik gemaakt van de optimalisatie functie. De Lineair Programmeer methode die wordt gehanteerd bevat ook deze functie. Bij elke berekening wordt gekeken naar de “beste” oplossing voor de gekozen optimalisatie functie. Hierbij zorgt het model ervoor dat de uitkomst objectief is en dat het model niet de meest gewenste uitkomsten geeft. Of dit de correcte oplossingen zijn moet worden gecontroleerd door deskundigen. Om het model verder te valideren is het noodzakelijk dat diverse mensen met verschillende achtergronden dit model te laten testen. Het model is gebaseerd op de werkelijkheid en moet deze werkelijkheid zo goed mogelijk benaderen. Daarnaast moet het model gebruikt kunnen worden door de verschillende actoren. Het moet zorgen dat actoren hun beslissingen aan de hand van het model kunnen maken. In hoofdstuk 5 wordt het uiteindelijk model hiervoor getest.


41

3. PROJECT LOCATIE VALKENBURG In dit hoofdstuk wordt de gekozen casestudie beschreven. De locatie, de randvoorwaarden, de actoren en de huidige stand van zaken worden toegelicht en uitgewerkt. In bijlage 1 is een diepgaandere analyse van de locatie te vinden welke is gemaakt in het kader van de Milieu Effect Rapportage.

3.1 LOCATIE VALKENBURG De locatie is de voormalige marine luchthaven Valkenburg (Zuid‐Holland), gelegen aan de Zuidkant van Valkenburg en valt binnen het grondgebied van de gemeente Katwijk. Aan het zuiden grenst de locatie aan de gemeente Wassenaar.

Figuur 3.1 Project Locatie Valkenburg

De naam voor ontwikkeling op deze locatie is Project Locatie Valkenburg en bestaat volgens de initiatiefnemers uit vier onafhankelijke ontwikkelingen. In het noorden bevindt zich de Mientkooltuin. Dit is een groen, recreatief gebied. Op de locatie van de voormalige vliegbasis wordt de nieuwe woningbouw gepland (binnen de rode contour). In het zuiden komt een zogenaamde groene buffer met Wassenaar. De laatste, vierde ontwikkeling is het Valkenburgsemeer. Hier vindt nu zandwinning plaats en moet in de toekomst een recreatieve functie krijgen.8

Figuur 3.2 Project Locatie Valkenburg

8 BVR, Franz_Ziegler, Integraal structuurplan Nieuw Valkenburg, 2010


42

Het gebied dat in het model wordt gebruikt, is de 283 hectare die zich binnen de rode contour bevindt. Hier staat woningbouw gepland met een gedeelte kantoren/bedrijven en voorzieningen.

3.2 INTEGRAAL STRUCTUUR PLAN 9 Nadat in april 2004 het Kabinet heeft besloten tot sluiting van het marinevliegkamp, is vrijwel meteen begonnen met de planontwikkelingen voor de nieuwbouwlocatie Valkenburg. Een haalbaarheidsstudie, archeologische verkenning en andere onderzoeken zijn achtereenvolgens uitgevoerd om de haalbaarheid te toetsen. In juli 2006 is het eerste ontwerpatelier Locatie Valkenburg gestart, in mei 2007 was de Integrale Structuurvisie (ISV) gereed. Op basis van de ISV is een Integraal Structuur Plan ontwikkeld (ISP) waarover in augustus 2010 overeenstemming is bereikt. In dit ISP staan de huidige stand van zaken en visie vertaald naar wat doorontwikkeld moet worden in een definitief masterplan. In het ISP zijn drie onderdelen over de locatie opgenomen. Allereerst is er een inleiding waarbij de vertaling van de ISV naar de ISP wordt duidelijk gemaakt. Vervolgens worden de unieke kwaliteiten van de locatie Valkenburg geschetst: de historie, de schakeling tussen de landschappen, de watersystemen en de schakeling naar de Randstad. In het derde gedeelte wordt het Integraal Structuur Plan uitgelegd aan de hand van plattegronden en sfeerbeelden.

HISTORIE IN HET KORT 10 Het dorp Valkenburg en de directe omgeving hebben een lange bewoningsgeschiedenis. Vanaf de steentijd moet het gebied al bewoond zijn geweest. Van oorsprong was het een nederzetting op de verhoogde stroomrug in de riviervlakte van de Oude Rijn. Vanaf de eerste eeuw na Christus ontstond door het huidige Valkenburg de Limes, een oude route en de noordgrens van het Romeinse Rijk langs de toenmalige Rijn. Tijdens de vele opgravingen ‐ Valkenburg heeft omvangrijke gebieden van hoge archeologische waarde ‐ zijn overblijfselen gevonden van zes tot zeven achtereenvolgens op elkaar gebouwde legerplaatsen. Nog steeds heeft Valkenburg daardoor het karakter van een terpdorp. Kort voor de Tweede Wereldoorlog werd ten zuiden van de kern het marinevliegkamp aangelegd. Tijdens de oorlog liep het dorp door de gevechtshandelingen ernstige schade op. Naast grote materiële schade waren er ook doden te betreuren onder de dorpsbevolking. Na de wederopbouw werd het dorp sterk uitgebreid, maar Valkenburg is niettemin een kleine kern gebleven met nog herkenbare lintbebouwing en typisch dorpse kenmerken. Het marinevliegkamp is tot 2006 operationeel geweest. De langdurige militaire bestemming heeft het gebied beschermd tegen onsamenhangende invullingen en geleidelijke verrommeling.

DE PRINCIPES De ontwerpkeuzes die in het plan zijn gemaakt, vinden hun grondslag in een aantal grotere principes en uitgangspunten. Hier volgen de principes die de basis van het plan vormen. De grondgedachte is dat de bijzondere waarden van het gebied bij de ontwikkeling worden gekoesterd: benutten én behouden. Met respect voor het verleden en met zorg voor de toekomst. Dat geeft aan het nieuwe woongebied de hoogst mogelijke kwaliteit. Daarom is gewerkt aan een Integraal Structuurplan met de volgende eigenschappen11:   

een duurzaam en toekomstvast plan goed aangesloten bij de bestaande gebieden opbouw volgt de rijke schakering van het landschap

BVR, Franz_Ziegler, Integraal structuur plan Nieuw Valkenburg, 2010 10 BVR, Franz_Ziegler, Integraal structuur plan Nieuw Valkenburg, 2010 11 BVR, Franz_Ziegler, Integraal structuur plan Nieuw Valkenburg, 2010 9


43

  

diversiteit en variatie ‐ ook in de functies rijke historie bewaard en benut goede bereikbaarheid gewaarborgd

3.3 BELANGHEBBENDEN Het vliegkamp is sinds 1 januari 2005 gesloten voor regeringsvluchten en operationele vluchten door de Marine Luchtvaart Dienst. Wel is het vliegkamp tot medio 2006 gebruikt voor opleidingsvluchten. Na afstoting van het terrein door het Ministerie van Defensie is in de Nota Ruimte als opdracht van het Rijk aan de gemeenten vastgelegd dat het terrein moet worden ontwikkeld tot een woongebied, waarbij kwaliteit voorop staat. De gemeenten Katwijk en Wassenaar vervullen de regierol bij de planontwikkeling voor het terrein. Dit houdt in dat buiten de ontwikkeling van de rode contour deze partijen ook bezig zijn met de directe omgeving. Zo wordt een gedeelte van de opbrengst van de woningbouw gebruikt voor de ontwikkeling van de Mient Kooltuin.

Figuur 3.3 Locatie Valkenburg in vogelvlucht.

Bij het ontwikkelen van deze locatie zijn buiten de overheden nog vele actoren betrokken. Elke actor heeft zijn eigen visie, wensen en eisen pakket. Om te kijken welke partijen betrokken zijn, wat hun eisen/wensen zijn is een belanghebbende analyse gedaan. In onderstaande tabel zijn deze kort en overzichtelijk weergegeven:


44

Belanghebbende Rijks vastgoed ontwikkelingsbedrijf (RVOB) Gemeente Katwijk Gemeente Wassenaar Structuur visie najaar 2007 Regio Holland Rijnland Stadsgewest Haaglanden Provincie Zuid‐Holland Het Rijk (GOB) Hoogheemraadschap

Hoogheemraadschap

Regio Holland Rijnland Archeologen (RACM)

VROM

Eis/doelstellingen Eigenaar grond. Positieve opbrengsten Maximaal 5000 woningen Sluitende grondexploitatie Kan opgedeeld meerdere gebieden Rijngouwelijn en Rijnlandroute goede ontsluiting Reactie structuurvisie: 4000‐6250 woningen Bedrijvenlandschap open karakter (40ha bruto om 20ha uitgeefbaar) Later: Min 4500 won (streefgetal 5000) waarvan 30% sociaal, 500 won top milieu Ontsluiting eerst. korte landingsbaan blijft route. Rijnlandroute/N206 (naar A44) 5000m2 detailhandel lokale behoefte Basisscholen Groene uitstraling, parkeren uit straatbeeld. Waterplas 37hectare 3 water zones Mientkooltuin :schone kwel Midden: Kwel+regen. Oostelijk: Boezempeil Schakel tussen Noord en Zuidvleugel Randstad. Belangrijke cultuurhistorie, belang internationale concurrentiepositie Rijksmonument 7,4 hectare In‐situ onderzocht 11,0 hectare In‐situ nog te onderzoeken 2,6 hectare 2008 concrete meetbare ambitie

Figuur 3.4 Actoren overzicht

Uit dit overzicht wordt onder andere duidelijk dat sommige actoren samenwerken en een gezamenlijk visie hebben opgesteld. Dit zijn overheden die grotendeels hetzelfde doel hebben en goed kunnen samenwerken.


45

3.4 WOONMILIEUS In het ISP worden in totaal 24 deelgebieden gehanteerd. 9 gebieden hiervan liggen binnen de rode contour. Deze gebieden zijn verdeeld op basis van functie en eigendomsrechten.

Figuur 3.5 Deelgebieden Locatie Valkenburg

De verschillende functies zijn weergegeven in de kleuren. In het gebied binnen de rode contour vindt voornamelijk woningbouw plaats waarbij de kleuren verschillende types woonmilieus aangeven. Woningtypes, dichtheden, groennormen en dergelijk verschillen hierin. Om de potentiële bewoners in kaart te brengen is een marktonderzoek gedaan door BVR en Inbo. Hierin zijn doelgroepen beschreven met elk hun wensen, behoeftes, mogelijkheden en (gezins)samenstellingen. Deze doelgroepen zijn doorvertaald naar drie types van woonomgevingen, differentiatie in prijsklasse en woonvorm (Eengezins‐ en meergezinswoningen). Dit onderzoek resulteert uiteindelijk in vijf typen “woonmilieus” die zijn opgenomen in het Integraal Structuur Plan. Met woonmilieus worden verschillende gevoelswaarden van de woonomgeving bedoeld, dit zijn:

COMPACT Het milieu Compact heeft de hoogste dichtheid, bijna 60 (meergezins)woningen per hectare. Hiervan behoort iets meer dan de helft tot het betaalbare segment, 40% tot het middensegment en de resterende 8% tot het dure segment. Om het compacte karakter en de hoge dichtheid vast te houden, wordt de voortuin (15 m² uitgeefbaar per woning) vervangen voor trottoir. Parkeren wordt voor bewoners gebouwd opgelost, bezoekers parkeren in het openbare gebied. Als extra kwaliteit wordt 15 m² parkgroen per woning toegevoegd.

DORPSCENTRUM Het milieu Dorpscentrum is vergelijkbaar met Compact. De segmenten zijn op dezelfde manier vertegenwoordigd, maar ongeveer twee derde deel van de woningen is nu grondgebonden. Dit resulteert in


46

een lagere dichtheid, namelijk 45 woningen per ha. Ook in dit milieu is de voortuin ingewisseld voor trottoir en wordt bijna al het parkeren gebouwd opgelost.

LUWTE Van milieu Dorpscentrum naar Luwte is er een groot verschil in dichtheid. Dit sluit ook aan bij de uitgangspunten van BVR, waarin wordt ingestoken op differentiatie naar hoge dichtheid (boven 40 woningen per hectare) en lage dichtheid (onder 25 woningen per hectare). Luwte is een milieu met een gevarieerd woningprogramma. Het accent verschuift naar duur en het aandeel gestapeld is lager dan in de compacte milieus. Aan dit milieu wordt extensief groen toegevoegd, waarmee de groene hoofdstructuur opgebouwd wordt. Een deel van het benodigd open water wordt in dit milieu opgelost.

LANDELIJK In het milieu Landelijk bevindt zich het grootste aandeel woningen uit het dure segment en het topsegment. De stapeling is in dit milieu 9%, dus verreweg de meeste woningen zijn grondgebonden. De dichtheid ligt rond 12 woningen per ha. Het aandeel openbare ruimte is vergeleken met de andere milieus laag, ondanks dat er per woning 50 m² water is toegevoegd.

LANDGOED Het milieu Landgoed is zo samengesteld, dat er een appartementencomplex met 9 topappartementen past op de locatie die hiervoor is bedacht (tussen de huidige start‐ en taxibaan aan de zuidzijde van het plangebied).

3.5 FINANCIËLE ONDERBOUWING Als laatste wordt financiële onderbouwing aan de case gegeve. Deze financiële onderbouwing is door adviesbureau Planmaat gedaan in opdracht van de gemeente Katwijk. De onderbouwing is gedaan aan de hand van de gegevens van het ISP en geeft een financiële blik op het project. Waar in het ISP wordt gesproken over het ruimtegebruik en de kwaliteit, wordt in de berekening ingegaan op de financiële consequenties. Om de plannen vanuit de ISP door te kunnen rekenen is door Planmaat een vertaalslag gemaakt. Aan de verschillende elementen zijn kosten gehangen en waar nodig zijn aannames gedaan. De belangrijkste vertaalslag vindt plaats bij de verschillende woonmilieus. Elk woonmilieu heeft zijn eigen karakter en woningtypes. Om een realistische berekening te maken voor het gebied zijn er 15 woningtypes te onderscheiden. Dit zijn zogenaamde stempels waar alle benodigde oppervlaktes in zijn verwerkt. Zowel de oppervlakte van de kavel, als de benodigde ontsluitingsruimte en een groennorm. Een stempel is dus zelfvoorzienend en kan overal worden geplaatst. De verschillende woonmilieus zijn vervolgens opgebouwd uit de woningstempel. Door aan elke stempel een kosten‐ en opbrengstenverwachting te hangen is het mogelijk om het woningbouw element van de ISP door te rekenen. In het volgende hoofdstuk zal dit nog een keer worden uitgelegd, en wordt de vertaalslag gemaakt naar het lp‐model. De financiële onderbouwing is verder opgedeeld in een aantal segmenten, namelijk:

RUIMTEGEBRUIK Per deelgebied is aangegeven welke woningen, hoeveel kantoren, voorzieningen en andere functies er in het ISP zijn getekend.


47

WONINGBOUWPROGRAMMA De opbouw van de woningtypes in het milieu is hier gegeven.

KOSTEN Onder de kosten vallen onder andere de verwerving en het bouw‐woonrijp maken van de grond. Verder zijn er nog andere kosten als algemene infrastructuur, kunstwerken en moet een gedeelte van de grond exploitatie worden afgestaan aan nabij gelegen natuurgebied. Tenslotte zijn er nog toeslagen met daarin een post onvoorziene kosten en planontwikkelingskosten.

OPBRENGSTEN De opbrengsten volgen uit het opgeleverde vastgoed. Voor de woningbouw zijn de opbrengsten residueel berekend. Dit betekent dat de grondprijs die betaald wordt het residu is van de opbrengsten van een woning min de kosten. In gebiedsontwikkelingen is het veel voorkomend om de grondprijs residueel te berekenen. De bouwkosten van een woning zullen per locatie niet zoveel variëren maar de prijs wel, dit verschil gaat dus naar de grondexploitatie. Buiten de woningbouw zijn er nog opbrengsten uit het vastgoed van werken en voorzieningen. Dit is berekend per vierkante meter uitgeefbaar.

FASERING Ten slotte is voor de basisberekening de fasering verdeeld. Deze fasering heeft als startmoment januari 2011 en loopt door tot juni 2030. Het prijspeil dat wordt gegeven is dus januari 2011.


48

4. LP‐MODEL LOCATIE VALKENBURG In dit hoofdstuk wordt uitgelegd hoe de case vertaald wordt naar een werkend model. Hiervoor wordt in paragraaf 4.1 dieper ingegaan op de Lineair programmeermethode. In paragraven 4.2 en 4.3 wordt het model ontwikkeld aan de hand van de gekozen case. In paragraaf 4.4 wordt het model bestuurbaar gemaakt door het toevoegen van twee interfaces.

4.1 BEGRIPPEN LP‐MODEL In deze paragraaf worden de verschillende onderdelen van een Linear Programmeer model uitgelegd. Om te beginnen zijn dit de volgende aspecten: Beslissingsvariabelen, randvoorwaarden, oplossingsruimte, doelfunctie en optimalisatie.

BESLISSINGSVARIABELEN Beslissingsvariabelen zijn de variabelen waarover het model een beslissing moet nemen. Binnen het door het model gestelde oplossingsgebied zullen de beslissingsvariabelen hun waarde vinden. Doordat ze in het model worden opgelost worden ze ook wel endogene variabelen genoemd. Om endogene variabelen te onderscheiden van andere gegevens worden ze met hoofdletters geschreven in de wiskundige vertaling. Variabelen die van buitenaf worden opgelegd zijn exogene variabelen en worden met kleine letters geschreven.

RANDVOORWAARDEN Randvoorwaarden zijn de door de actoren of de omgeving gestelde eisen aan het model. Met de randvoorwaarden wordt de oplossingsruimte beperkt waarbinnen de beslissingsvariabelen tot een oplossing kunnen komen (zie §4.1.1) en worden ook wel constraints genoemd. Randvoorwaarden worden meestal gesteld als een vergelijking of een ongelijkheid. Verhoudingen tot andere elementen zijn daarbij belangrijk. Het kan gaan om een absolute eis zoals het aantal woningen, maar het kan ook gaan om relatieve voorwaarden. Bijvoorbeeld 10% van de woningen moet sociale woningbouw zijn. Veel gebruikte randvoorwaarden zijn minima en maxima. Op deze manier wordt er voor de beslissingsvariabele een bandbreedte bepaald. Bijvoorbeeld: Het aantal sociale woningbouw moet minimaal 10% zijn en mag maximaal 30% zijn. Door het systeem van de werkelijkheid te onderzoeken kan gekeken worden welke randvoorwaarden met elkaar verbanden hebben en welke relaties gelegd moeten worden. Zo heeft het percentage sociale woningbouw invloed op bijvoorbeeld de woningdichtheid of het percentage woningbouw in het middensegment. De randvoorwaarden in een LP model zijn harde eisen. De overschrijding van een randvoorwaarde levert direct een onoplosbaar probleem op. Het is daarom belangrijk om de randvoorwaarden goed te verbinden.

OPLOSSINGSRUIMTE Als alle randvoorwaarden zijn ingevuld blijft er ruimte over waarbinnen de oplossing zich kan bevinden. Dit wordt ook wel de oplossingsruimte genoemd. Binnen deze ruimte nemen de beslissingsvariabelen een waarde aan waarbij geen van de randvoorwaarden mag worden geschonden. Als de randvoorwaarden zo streng zijn dat er geen oplossingsruimte ontstaat, is het probleem onoplosbaar. De endogene variabelen kunnen dan geen waarde aannemen die tot een oplossing leidt binnen de gestelde randvoorwaarden. Deze uitkomst is een oplossing op zich maar draagt niet bij aan het gestelde doel van het modelleren.


49

DOELFUNCTIE EN OPTIMALISATIE De doelfunctie geeft aan welke beslissingsvariabele geoptimaliseerd dient te worden. Binnen de oplossingsruimte nemen alle beslissingsvariabelen een waarde aan. Door één van deze variabelen aan te wijzen en te optimaliseren wordt de maximale (of minimale) waarde van de variabelen opgezocht. Met de optimalisatie wordt de grens van de oplossingsruimte aangegeven. Door een andere variabele te kiezen wordt een andere grens van de oplossingsruimte weergegeven.

4.1.1 WERKING LP‐MODEL Bij het lineair programmeren worden de varianten mathematisch ontwikkeld. Er wordt gestreefd naar het vinden van de “optimale” oplossing. Meestal is de beschrijving van het probleem gebaseerd op het beschrijven van voorwaarden waaraan de oplossing moet voldoen. De constraints begrenzen de oplossingsruimte waarbinnen de mogelijke oplossing zich bevindt12.

Figuur 4.1 constraints weergegeven

Figuur 4.2 Oplossingsruimte weergegeven.

In figuur 4.1 zijn drie contraints in een assenstelsel weergegeven. In figuur 4.2 geeft het grijze vlak het gebied aan waar alle drie constraints aan voldoen. Alle oplossingen binnen dit vlak zijn een variant. Bij het optimaliseren wordt gezocht naar de meest optimale uitkomst. Voor een gebiedsontwikkeling kan dit bijvoorbeeld het maximum aantal woningen zijn. Dit criterium wordt door het oplossingsgebied geschoven waarna één optimale variant overblijft. Figuur 4.3 Optimaliseren in een LP‐model

12

Westa, R.L. Inleiding Besliskunde


50

Binnen de gestelde voorwaarden en de optimalisatie is dit de optimale oplossing. Dit is de vereenvoudigde theorie achter het LP‐modelleren. Buiten de voordelen dat je de computer varianten uit kan laten rekenen zijn er nog een aantal voordelen: 

Probleem gerichte, interdisciplinaire benadering LP modellen worden ontwikkeld om complexe problemen op te lossen en daarbij de “beste” varianten uit te rekenen. In gebiedsontwikkelingen zijn veel actoren betrokken die elk hun eigen randvoorwaarden hebben. Deze randvoorwaarden komen voort uit de verschillende disciplines die door de actoren worden vertegenwoordigd. Deze constraints worden vertaald naar wiskundige formules waarbij de relaties tussen de verschillende elementen worden gelegd. Elke constraint wordt vertaald naar een lijn zoals in figuur 4.1 is aangegeven. Door dit voor alle actoren te doen zal er een oplossingsgebied ontstaan zoals in figuur 4.2. In deze ruimte kan vervolgens het optimum (of minimum) worden gezocht (bijvoorbeeld maximale opbrengsten).



Verplichting tot concrete gegevens Een LP model is een kwantitatief model. Beslissingsproblemen worden uitgedrukt aan de hand van kwantitatieve grootheden. Deze worden ook wel beslissingsparameters genoemd. Dit zijn parameters die gehele of reële waarden kunnen aannemen. Sommige eisen en wensen van actoren zijn eenvoudig te vertalen naar het model. Dit zijn al beslissingsparameters die direct kunnen worden ingevoerd. Ook zijn er randvoorwaarden die minder eenduidig zijn zoals kwaliteit. Bij deze elementen is het belangrijk om door te vragen wat er precies bedoeld wordt. Door actoren te dwingen uit te leggen wat ze bedoelen kunnen kwalitatieve parameters, kwantitatief worden uitgedrukt. Veiligheid kan bijvoorbeeld worden uitgedrukt in lantarenpalen per meter of in camera’s per woning. Door de actoren deze vertaalslag te laten maken wordt het ontwerpprobleem concreter gedefinieerd. Sommige aspecten blijven echter subjectief en zullen door de architect of de modelontwikkelaar worden geïnterpreteerd.



Varianten doorrekenen Als het model is ontwikkeld en alle constraints zijn ingevoerd is het relatief eenvoudig om varianten door te rekenen. De oplossingsruimte staat vast en binnen deze ruimte is elke variant een oplossing. Het is aan de actoren om te beslissen welke variant het wordt. Het LP model neemt dus geen beslissingen maar geeft mogelijke varianten weer. Gedurende het ontwikkelingsproces kunnen voorwaarden veranderen. Het LP model zal hieraan mee veranderen en nieuwe varianten uitrekenen. Tegenwoordig zijn computers dusdanig snel dat het doorrekenen van de varianten geen tijdrovende klus meer is.



Conflicten aanstippen Bij het doorrekenen van varianten kunnen bepaalde randvoorwaarden meer invloed hebben op de uitkomst dan andere. Uit gevoeligheidsanalyses kan blijken welke variabelen dit zijn. Dit kunnen de punten zijn waarover gediscussieerd gaat worden. Kleine verandering in de randvoorwaarden kunnen grote resultaten in de eindoplossing hebben.

Het LP model is een hulpmiddel die actoren in hun beslissingen kunnen steunen. Het kan oplossingen geven die niet waren verwacht of het kan argumenten geven om met de gekozen variant door te gaan. Het daadwerkelijk beslissen gebeurt nog altijd door de actoren zelf.


51

De gegevens uit het model zijn getallen en waardes die vertaald moeten worden naar een ontwerp. De interpretatie van de modeldeskundige en architect/stedenbouwkundige is daardoor niet verwaarloosbaar bij het ontwikkelen van een ontwerp.

4.2 MODEL ONTWIKKELING In hoofdstuk 3 is de case uitgelegd. Hier is verteld wat de huidige stand van zaken is, welke data beschikbaar is en wie de actoren zijn. In hoofdstuk 1 is uitgelegd wat het doel van het model is en bij welk probleem het model van toepassing is. In paragraaf 4.1 is uitgelegd hoe een LP‐model werkt en wat de eisen zijn die gesteld worden aan een dergelijk model. De ontwerpopgave is om deze drie aspecten samen tot uiting te laten komen ineen model. De oplossing van het probleem voor de betreffende case door middel van een LP Model.

4.2.1 DEELSYSTEMEN Project Locatie Valkenburg is een groot en complex project. Er zijn veel actoren betrokken met elk hun eigen visie. Daarnaast is het programma (zoals beschreven in het Integrale Structuur Plan) veelzijdig met verscheidene haken en ogen. Om vat te krijgen op hetproject wordt het model zoveel mogelijk opgedeeld in deelsystemen. Door de complexiteit van het project (zie § 2.1.5) zal worden getracht zoveel mogelijk heterogene deelsystemen te onderscheiden

4.2.1.1 SUBSYSTEMEN De grootste verscheidenheid in de subsystemen zit in de verschillende functies. Voor het plan worden een aantal functies onderscheiden. De woningbouw, werken (kantoren en bedrijvigheid), publiekelijk groen, recreatief water en grond die ongewijzigd blijft (verwoord als: te handhaven).

Figuur 4.4, Ruimtegebruik

Op de woningbouw na zijn de subsystemen verwerkt zonder verdere onderverdeling. De woningbouw is duidelijk de grootste functie en bestaat zelf ook weer uit verschillende subsystemen. Deze subsystemen worden uitgelegd aan de hand van het volgende schema:


52

Figuur 4.5, Woningbouwprogramma

Het kleinste subsysteem is de stempel. In een stempel zitten een aantal onderdelen verwerkt waardoor een woning bruikbaar is. Als eerste is er het oppervlakte uitgeefbaar, de oppervlakte van de grond waar de woning op staat (inclusief tuin). In het ruimtegebruik wordt dit vertaald als oppervlakte maaiveld. Grondgebruik wordt op deze manier niet dubbel meegenomen zoals bij stapelbouw. Daarnaast worden voorzieningen van de woningen meegenomen als de rijweg, het trottoir, parkeren, groen voorzieningen (zowel privaat en publiekelijk) en watervoorzieningen. Elke woning heeft hierdoor een gebruikersoppervlakte op het maaiveld. Deze stempels zijn “zelfvoorzienend” waarbij al rekening wordt gehouden met de infrastructuur e.d. zodat ze overal in het plan geplaatst kunnen worden. Er zijn in totaal 15 verschillende stempels ontwikkeld, zogenaamde woningtypes. Deze woningen zijn onder te verdelen in rijwoningen, 2 onder 1 kappers, patiowoning, vrijstaande woningen, losse kavels en gestapelde woningbouw. Elk woningtype wordt per stempel gespecificeerd en heeft zijn eigen eigenschappen. De woningtypes worden bij elkaar geplaatst in een woonmilieu. Binnen een woonmilieu hebben de woningtypes meer overeenkomstige eigenschappen. Om dat te bewerkstelligen vindt er in de stempel van de woningen een correctie plaats. Het woonmilieu “dorp” bijvoorbeeld wil de karakteristieken van een dorp hebben. Hiervoor worden de voortuinen van de woningen verwijderd en omgezet in trottoir. Op deze manier krijg je dorpse straatjes en pleintjes die gewenst zijn in dit milieu. Er zijn 5 woonmilieus te onderscheiden waarbij op elk van de stempels een correctie plaatsvindt. Bij luwte wordt extra groen toegevoegd, bij landelijk extra water. Bij landgoed wordt heel veel groen toegevoegd per stempel en bij compact worden compactere straten ontwikkeld en het parkeren gebouwd opgelost. De vijf woonmilieus worden vervolgens met elkaar verbonden door het totale woningbouwprogramma, dat in het plangebied wordt ingepast (figuur 4.4).


53

4.2.1.2 ASPECTSYSTEMEN In paragraaf 4.2.1.1 zijn de belangrijkste subsystemen uitgelegd. Elke van de daar besproken elementen heeft meerdere aspecten. De subsystemen in die paragraaf zijn gescheiden aan de hand van het ruimtegebruik. Het plangebied wordt gevuld met verschillende functies die weer uit hun eigen subsystemen bestaan. Dit sorteren op ruimtegebruik is slechts één van de verschillende aspecten. Een stempel bestaat uit zes verschillende onderdelen; grondoppervlakte woning, rijweg, trottoir, parkeren, groen en water. Deze onderdelen zijn de elementen waaruit een stempel bestaat. Elk element heeft vervolgens verschillende eigenschappen. Het ruimtegebruik is bekend, daarnaast hebben ze eigenschap met betrekking tot uit welke materialen ze bestaan (bijvoorbeeld asfaltwegen of klinkers) of hoe lang het duurt om ze te bouwen. Relevante aspecten voor de ontwerpfase die zijn meegenomen zijn de kosten en de baten. Hoeveel kost het om een rijwoning te bouwen in milieu Dorp? Aan elk onderdeel van de stempels is daarom een kostenpost gehangen. Dit is het tweede aspect systeem. Alle lagen die terug komen in het ruimtegebruik komen ook terug in het kostenaspectsysteem. Hetzelfde geldt ook voor de baten. Het verschil is echter dat de baten niet per onderdeel van een stempel gaan, maar per woning. Woningen worden per stuk verkocht waardoor ook de opbrengsten van de overige onderdelen van een stempel vallen.

4.2.1.3 FASESYSTEEM Het laatste deelsysteem is het fasesysteem. De verschillende subsystemen en aspectsystemen worden in het plan door de tijd heen ontwikkeld. De ontwikkeling vindt niet op één moment plaats, maar daar gaan vaak jaren overheen. In het fasesysteem wordt de planning voor de bouw weergegeven. De verschillende aspecten worden in de tijd geplaatst. Zo wordt eerst de grond klaargemaakt voor de bouw. Dit zijn kosten die gemaakt worden. Daarna vindt de bouw plaats, de ruimtelijke invulling; waarna de woning verkocht kan worden, het baten aspect. De deelsystemen kunnen ook gefaseerd worden ontwikkeld. Er kan begonnen worden met de woningbouw, of specifieker met het milieu Dorp, daarna bijvoorbeeld de kantoren en daarna de rest. Voor het fasesysteem moeten aannames gedaan worden m.b.t. de toekomst. Voor woningen wordt een bepaalde prijs verwacht, de rente stand wordt voorspeld, enzovoorts. Door deze verwachtingen wordt het fasesysteem extra complex aangezien de voorspelbaarheid moeilijker wordt des te langer de loopduur van het traject (§2.1.5). De verschillende deelsystemen met de verwevenheid, heterogeniteit en onzekerheid maken het ontwikkelen van het model tot een complexe opgave. In de volgende paragraaf wordt dit uitgelegd.


54

4.2.2 VERBANDEN ONDERZOEKEN Het te modelleren model komt voort uit het Integrale Structuur Plan en de financiële onderbouwing. Het uiteindelijk doel van het model is om actoren uitspraken van zichzelf en anderen in te laten voeren en op de uitkomst argumenten te baseren. Om alvast een voorschot te nemen op het resultaat is een vereenvoudigd model gemaakt om de samenhang tussen de elementen te ontdekken. Concrete waarden uit het ISP die hiervoor gebruikt zijn, zijn:      

Minimaal 4500 woningen (maximaal 5000 woningen, 30% sociale woningbouw, 500 woningen in top milieu) Waterplas van 37 hectare Bedrijvenlandschap (40 hectare bruto, 20 hectare uitgeefbaar) Gebouwd parkeren 5000m2 detailhandel voor lokale behoefte Scholen en andere voorzieningen in de wijk (5000 m2)

Om met deze gegevens te kunnen rekenen zijn extra invoergegevens nodig. Aannames en standaardisaties kunnen helpen om te begrijpen wat deze eisen met het grondgebruik doen. Zo zijn voor de 5000 woningen 4 segmenten aangegeven met elk hun eigen grond gebruik. Dit zijn: Sociale segment Midden segment Duur segment Top segment

minimaal 30% van het aantal woningen

500 woningen

Figuur 4.6, Woning segmentering

Door aan deze segmenten oppervlaktes per woning te hangen kan een eerste model worden ontwikkeld. Het ruimtegebruik staat hierbij voorop. Het totale plangebied binnen de rode contour wordt gebruikt. Dit betekend dus: OP_RDCON_TOT = ∑ op_functies Deze oppervlakte wordt opgevuld met de bovengenoemde elementen. Om te zorgen dat het gebruikte oppervlakte gelijk is aan de ingevoerde oppervlakte wordt de oppervlakte groen als “uitlaatklep” gebruikt. Dit volgt ook uit de wensen van de actoren, onbebouwde grond moet een groen functie krijgen. Deze grond kan dan altijd nog ontwikkeld worden. De oppervlakte groen vult het ruimtegebruik (RG) aan tot het totale plangebied is gebruikt: OP_RDCON_TOT=OP_RG_INFR_TOT+OP_RG_WATER_TOT+OP_RG_HANDH_TOT+ OP_RG_VOORZ_TOT+OP_RG_WERK_TOT+OP_RG_NVO_TOT+OP_RG_GROEN_TOT De verschillende aspecten in het ruimtegebruik zijn hierbij ook gelimiteerd. Als voorbeeld wordt de hoofdinfrastructuur genomen. In formule is dit: op_rg_infr_min < OP_RG_INFR_TOT < op_rg_infr_max De oppervlakte van de infrastructuur kan hierdoor nooit groter worden dan het maximum en kleiner dan het minimum. In het model is het minimum gesteld op 14,5 hectare en het maximum op 15,5 hectare. In het model ligt de uitkomst ook fysiek tussen de twee contraints in: Minimum

Variabele

Maximum

145,000

=<=

145,000

<=

150,000


55

De roze kleur geeft de ingevoerde waarde aan (exogene variabele) en de groene velden geven de uitvoerwaarden aan (endogene variabelen). Voor alle bovenstaande oppervlakte is dit gebeurd. De oppervlakte van de woningen is echter een uitkomst van de optelling van de oppervlaktes van de verschillende segmenten. OP_RG_NVO_TOT=OP_NVO_SOC+OP_NVO_MID+OP_NVO_DUUR+OP_NVO_TOP De oppervlaktes uit de verschillende segmenten zijn weer opgebouwd uit het aantal woningen maal de oppervlakte per woningtype, bijvoorbeeld: OP_NVO_SOC=N_WON_SOC*op_won_soc De oppervlakte van de woning wordt ingevoerd en het aantal woningen wordt berekend. Hierbij wordt wel gesteld dat 30% van de woningen sociale woningbouw dient te zijn. Dit is dus een ondergrens voor het aantal sociale woningen: p_won_soc_min*N_WON_TOT =

Aantallen

Sociaal Midden Duur Top

30.0% 0.0% 0.0%

1,313 400

<= <= <= <=

1,352 1,276 1,747 429

<= <= <= <=

4,805 4,805 4,805 500

100.0% 100.0% 100.0% %

Totaal

4,805

Figuur 4.7 Woningsegmenten in het model

Voor het Top segment is direct de bovengrens op 500 woningen gezet. Dit is geen percentage maar een absoluut getal. Samen met de ondergrens van 400 woningen wordt de uitkomst voor het topsegment bepaald. Met deze gegevens is het plangebied in te vullen. Vervolgens kan er op de verschillende endogene variabelen geoptimaliseerd worden. Door de samenhang tussen de elementen in te voeren in het Excel‐lineair‐programmeer programma is duidelijk hoe de verwevenheid tussen de verschillende deelsystemen is. Bijvoorbeeld is zichtbaar dat de woningen niet alleen op ruimtegebruik en type zijn te verdelen, maar ook op segmenten, huur/koop en uiteindelijk in de verschillende milieus. Deze verwevenheid tussen de deelsystemen maakt het modelleren complex. Naast het ruimtegebruik zijn er nog drie deelsystemen die onderdeel uitmaken van het model. Aan de waardes van het ruimtegebruik zijn bijvoorbeeld kosten gehangen. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt aan vaste


56

kosten zoals het aanschaffen van de grond, maar ook kosten die volgen aan de hand van de variabelen in het ruimtegebruik. In het woonrijp maken van de grond zitten deze posten o.a. verwerkt:

Figuur 4.8 Kosten Woonrijp maken In de eerste kolom staat de naam van de kostenpost genoemd. In de tweede kolom staat het aantal van de betreffende post. Een wit vakje geeft aan dat dit een gevolg is van een berekening in het ruimtegebruik, een geel vakje geeft aan dat er een direct invoer mogelijk is. Zo is er uitgerekend dat er 128 “Ondergrondse afvalcontainers” nodig zijn, om dit te veranderen kan een nieuw getal direct worden ingevoerd. De “rijwegverharding woonstraten met gebakken klinkers” echter volgt uit het gebruik van de stempels uit het woningbouw programma. EU_KOST_RIJW_TOT = ∑ OPP_WON_RIJW_TOT * kost_rijw_m2 De totale kosten voor de rijweg is de oppervlakte uit de stempels maal de kosten ‐> 189.878 m2* €77= €14.713.655 Bij “Micromilieu” staat de eenheid “woneq” vermeldt. Dit staat voor woningequivalent en hiermee wordt gerekend met het aantal woningen en oppervlakte van kantoren en voorzieningen. Per 100m2 kantoor en voorzieningen wordt 1 woningequivalent meegenomen. In deze variant wordt dus gerekend met 6.043 woningequivalent. De kosten worden zowel op basis van de oppervlaktes als van de aantallen berekend. Het model zal berekenen wat gewenst is; veel goedkope woningen met misschien lagere kosten per m2 ofaan te weinig grote woningen met een lagere woningequivalent. Bij de opbrengsten wordt het aantal woningen alleen maar belangrijker. De kosten worden residueel berekend.

Figuur 4.9 Residuele opbrengsten per woning


57

Per woning wordt bekeken wat de verwachte marktwaarde is (vrij op naam per woning op prijspeil januari 2011). Daarnaast zijn de totale kosten te vinden, dit zijn alle verwachte bouwkosten gebaseerd op aannames en ervaring uit de praktijk. De verwachte baten en kosten worden van elkaar afgetrokken en wat overblijft, is de residuele grondwaarde. Dit bedrag wordt vervolgens teruggerekend naar prijs per m2 om de verschillen tussen de verschillende woningtypes duidelijk te maken. EU_OPBR_WON_RIJWON_B_GG_TOT= N_WON_RIJWON_B_GG * eu_oprb_won_rijwon_b_gg De opbrengsten volgen per woningtype aan de hand van het aantal woningen. De totale opbrengsten uit de woningbouw zijn als volgt: EU_OPBR_WON_TOT = ∑ (N_WON_”TYPE” * eu_oprb_won_”type”) De opbrengsten van de kantoren en voorzieningen gaan per m2 verhuurbaar vloeroppervlakte en worden dus niet residueel berekend. Het laatste deelsysteem is de fasering. Hierin komen de kosten en de baten samen waarna ze in de tijd worden geplaatst. Voor het project is 19 jaar genomen. Begonnen wordt in januari 2011 en verwacht wordt in juni 2030 klaar te zijn. In deze periode worden de elementen in percentages per jaar ontwikkeld. Het bedrag per jaar dat hieruit volgt wordt verdisconteerd naar het prijspeil zodat het met elkaar vergeleken kan worden. Het verschil tussen de kosten en de baten zijn uiteindelijk de Netto Contante Waarde.

Figuur 4.10 Fragment fasering met de kosten

Het percentage van de gemaakte kosten wordt in een geel vakje weergegeven. Dit percentage is te veranderen om kosten eerder of later te laten plaatsvinden. In juni 2015 wordt 15,7% van het project bouwrijp gemaakt. De totale kosten van het bouwrijp maken zijn €68.258.317. De kosten stijgen jaarlijks met gemiddeld 1,5 % wat betekend dat het bedrag op juli 2015 met 6,9% is gestegen. Het bedrag wordt daardoor €11.489.878. Wiskundig gezien ziet het er als volgt uit: EU_KOST_BOUWR_2015 = EU_KOST_BOUWR_TOT * p_kost_bouwr_2015 * fac_kost_2015 Voor de baten gaat dit hetzelfde. Verschil is dat het bij de opbrengsten per woningtype gaat en dat er een ander percentage wordt gebruikt voor de jaarlijkse stijging van de opbrengsten. De kosten en de baten worden van elkaar afgetrokken waaruit het resultaat per jaar zichtbaar is. Over dit bedrag wordt rente geheven en vervolgens wordt het verdisconteerd naar het prijspeil. Door alle jaren samen te nemen is het resultaat zichtbaar.


58

4.3 HET MODEL Na het systeem in een notendop te hebben bekeken wordt het uiteindelijke model voor de gebiedsontwikkeling ontworpen. Dit is gebaseerd op de gegevens uit het Integraal Structuur Plan13 zoals beschreven in hoofdstuk 3, de opgestelde deelsystemen uit paragraaf 4.2 en de financiële onderbouwing gedaan door Planmaat14. Het model zal aan de hand van de aspectsystemen en het fasesysteem worden uitgelegd. In 4.3.1. Komt het ruimtegebruik aanbod. Hiermee wordt het plangebied opgevuld. In 4.3.2 worden daar de kosten consequenties “aangehangen” en in 4.3.3 de baten. In 4.3.4 wordt het fasesysteem weergegeven voor de fasering van het plan. Schematisch vindt de modelopbouw als hiernaast plaats.

Figuur 4.11 Modelleringsvolgorde

4.3.1 RUIMTEGEBRUIK Het ruimtegebruik is bepalend voor de oppervlaktes van de functies. De totale oppervlakte van het plangebied (locatie binnen de rode contour) is 283 hectare grond. De totale oppervlaktes van de functies kan dus nooit groter zijn dan dit. De woningbouw neemt hiervan het grootste gedeelte voor zijn rekening en is ook het deelsysteem dat bij het ruimtegebruik volledig wordt uitgewerkt. De overige functies worden gegeven in een berekening met vierkante meter grondoppervlak. Om de woningbouw te modelleren wordt het schema gebruikt van figuur 4.5. De 15 verschillende woningtypes zijn uitgeschreven en de vierkante meters van de stempels worden aan de woningtypes toegevoegd. Om netjes te modelleren wordt met kleuren gewerkt. Roze en gele cellen staan voor getallen die gewijzigd kunnen worden. Witte zijn uitkomsten en grijze zijn optellingen van uitkomsten.

Figuur 4.12 Woningstempels

13

BVR, Franz_Ziegler, Integraal structuur plan Nieuw Valkenburg, 2010

14

Planmaat, Stand van Zaken 01.2011 financiele onderbouwing Programma van Eisen, Project Locatie Valkenburg, 2011


59

Per milieu vindt er vervolgens een correctie plaats:

Figuur 4.13 Correctie milieus

Door deze correctie ontstaan er praktisch gezien 75 woningtypes. Elk woningtype per milieu is anders dan die van een ander milieu. De woningtypes tussen de twee verschillende milieus worden op twee manieren met elkaar verbonden. Zowel qua aantallen als qua oppervlakte. Op deze manier kan er in de toekomst op beide mogelijkheden worden geoptimaliseerd. Dit is gedaan om eventuele ambiguïteit op te kunnen lossen (zie voorbeeld §2.1.5). De totale oppervlakte van alle stempels wordt samengenomen en samen met de andere functies opgeteld.

4.14 Ruimtegebruik totaal

Een totaal overzicht van het aspectsysteem ruimtegebruik is te zien in bijlage 3.1

4.3.2 KOSTEN Aan elk element in het ruimtegebruik wordt een kostenpost gehangen. Deze waarden komen voort uit de financiële onderbouwing zoals die door Planmaat is opgesteld. De meeste kosten komen uit de praktijk en zijn op basis kennis en ervaring ingevuld. Voor sommige kosten zijn aannames gedaan. Op bouwkosten online15 zijn kengetallen genoemd voor elementen in de bouwkunde, deze zijn waar nodig gebruikt. De kosten zijn opgedeeld in:    

Verwerving/inbrengwaarden: De grondprijs wordt hier gegeven. Bijna de volledige grond is van het RVOB en wil hier een standaard prijs voor hebben. Bouwrijp maken: Dit zijn o.a. eenmalige kosten voor de archeologie, het verwijderen van bestaande opstal en het bewerken van de grond. Woonrijp maken: Dit is voornamelijk de ontwikkeling van de infrastructuur en de verschillende onderdelen uit de stempels. Kunstwerken: Hieronder valt bijvoorbeeld een nieuwe sluis en een autobrug onder.

www.bouwkostenonline.nl

15


60

 

Overige kosten: Dit zijn voornamelijk éénmalige kosten zoals onderzoekskosten, afdracht aan de omgeving (Mient Kooltuin), planschade en tijdelijk beheer. Opslagen: Dit zijn de kosten voor de planontwikkeling, uitvoering en een pot voor onvoorziene omstandigheden.

De gemaakte kosten zijn alleen bepaald voor de grondexploitatie. De kosten die gemaakt worden door de ontwikkelaars zijn buiten beschouwing gelaten. Dit zou de complexiteit alleen maar verhogen omdat het aantal onzekerheden toeneemt. In bijlage 3.2 is een totaaloverzicht van de kosten in een tabel weergegeven. Helaas is het niet mogelijk om dit scherp te maken aangezien hier gevoelige informatie met betrekking tot het plan in zit.

4.3.3 BATEN De baten, ofwel de opbrengsten, komen voort uit de verkoop van de grond. In tegenstelling tot kosten worden de baten niet per onderdeel maar per woning berekend. De opbrengsten worden zogenaamd residueel berekend. Dit betekent dat gekeken wordt wat de marktprijs is van een woning, hiervan worden de bouwkosten en overige kosten afgehaald. Het geen dat overblijft (het residu) is het bedrag dat betaald wordt voor de grond. Voor de woningen wordt eerst een aanname gedaan wat de waarde is. Dit gebeurt op basis van ervaring en het bekijken van trends. Zo is het verschil in woningprijs bekeken tussen 2007 en 2010 om te onderzoeken wat de trend is. Daarna worden de directe bouwkosten van de woning berekend, samen met alle kosten die erbij komen kijken (Honoraria, leges, prijsstijgingen/afkoop, makelaar verkoop etc.). Dit bedrag wordt van de verwachte opbrengsten afgetrokken en wat overblijft, is het resultaat voor de grondexploitatie. Voor de grondwaarde van de kantoren en voorzieningen wordt een kengetal per vierkante meter genomen.

4.3.4 FASERING De fasering is het fasesysteem waarin wordt afgebeeld welke ontwikkeling wanneer plaatsvint. Voor het project is een duur van 19 jaar genomen. Het prijspeil (het moment waarop de waardes zijn berekend zijn) is vastgesteld op 1 januari 2011. Vanaf dat moment gaat de planning in. Tot 2030 wordt bepaald wat de stijging van de kosten en de opbrengsten is, ook wordt de rente en de rente van de netto contante waarde (NCW, dit is het bedrag dat overblijft als van een bedrag uit de toekomst wordt teruggerekend naar het heden) vastgesteld. De kosten en de baten worden in het fasesysteem toegevoegd. Voor de kosten worden de zes verschillende posten(§4.3.2) ingevoerd. Per jaar wordt aangegeven welk percentage van de kostenpost plaatsvindt. Zo wordt de verwerving in 2011 voor 0,7% gedaan maar het jaar daarna wordt 43,2% van de werving gedaan om met de grootschalige ontwikkeling te kunnen beginnen Voor de opbrengsten gaat dit hetzelfde. De verdeling in het fasesysteem voor van de baten is per woningtype en voor de kantoren en voorzieningen apart. Het invullen van het fasesysteem moet door het grove gebruik van percentages nauwkeurig gebeuren. Het is eenvoudig om te zeggen dat “even 10%” wordt ontwikkeld, terwijl dit grote gevolgen kan hebben voor het plan Per jaar wordt bekeken wat de kosten en de baten zijn. Deze worden van elkaar afgetrokken en verdisconteerd (teruggerekend) naar het prijspeil. Aan het begin van het traject worden veelal de meeste kosten gemaakt, er wordt geïnvesteerd terwijl er nog geen opbrengsten zijn. De kosten gaan voor de baat uit (Daamen, 2005).


61

Uiteindelijk worden de totale kosten en baten weergegeven en de uitkomst van de NCW wordt teruggekoppeld als zijnde het financiële resultaat. De NCW is het teruggerekende bedrag, rekening houdend met het ruimtegebruik, de kosten en de baten. Het model van het fasesysteem is weergegeven in bijlage 3.3.

4.4 INTERFACES Zoals in paragraaf 4.3 duidelijk is geworden bestaat het model uit heel veel invoergegevens, variabelen, verbindingen en vergelijkingen. Om het model bruikbaar te maken zijn interfaces nodig. Een interface zet informatie van het ene systeem om in begrijpbare of herkenbare informatie voor het andere systeem. In dit geval is het model het ene systeem en de gebruiker het andere systeem. De getallen die verwerkt zijn in het model zijn niet bruikbaar voor iedereen. Om dit mogelijk te maken wordt een selectie gemaakt tussen variabelen die wel getoond worden en welke niet.

4.4.1 IN‐UITVOER SCHERM Het in‐uitvoer scherm is een tabblad in Excel waarin alle gegevens die veranderd kunnen worden zijn samengevoegd. De resultaten die daarbij horen zijn ook weergegeven. Dit in‐uitvoer scherm is zichtbaar in bijlage 3.4. Dit scherm bevat alle informatie waar invloed op uitgeoefend kan worden en is een eerste poging om tot een bruikbare interface te komen. Het in‐uitvoer scherm bevat nog steeds heel veel gegevens. Alle woonmilieus met de 15 woningtypes zijn uitgeschreven, de vergelijkingen zijn niet helder opgesteld en onduidelijk is waar de problemen ontstaan zodra het model wordt gebruikt. Om tot een betere interface te komen is het model gepresenteerd aan de werknemers van bureau Planmaat. Zij hebben met hun expertise en deskundigheid aangegeven wat de problemen zijn met het in‐uitvoer scherm. De voornaamste kritiek is de hoeveelheid informatie. Er zijn dusdanig veel variabelen aanwezig waardoor niet duidelijk is waar begonnen kan worden. Getracht is om met kleuren aan te geven welke variabelen veranderd kunnen worden en welke de uitkomsten zijn, maar hierdoor wordt het overzicht niet beter. Om tot een bruikbaar model te komen is een andere interface nodig.

4.4.2 BEDIENINGSPANEEL Om een nieuwe interface te ontwikkelen wordt eerst bekeken welke aspecten van het model door de actoren als belangrijkst worden gezien. De belangrijkste twee variabelen zijn het aantal woningen en het financiële resultaat (de NCW). Hierover hebben de verschillende partijen hun mening kenbaar gemaakt. Vervolgens werd het ruimtegebruik als grootste subsysteem meegenomen in de interface. De woningen worden vervolgens eerst onderverdeeld in segmenten aangezien ook hierover veel uitspraken zijn gedaan door de actoren (zie figuur 3.4). Het daarna grootste subsysteem zijn de verschillende woonmilieus. Om misverstanden te voorkomen zijn deze opgedeeld in oppervlaktes (per hectare) en in aantal woningen (Woningverdeling, zie figuur4.18). Als het model toch nog teveel variabelen weergeeft kan het per onderdeel worden ingeklapt zoals zichtbaar is bij figuur 4.16. In de Figuur 4.15 bedieningspaneel


62

interface is links bovenaan de optimalisatiefunctie weergegeven. Door het verplaatsen van het balletje kan een andere optimalisatie functie worden geselecteerd.

Figuur 4.16 ingeklapt bedieningspaneel

Daarnaast zijn drie knoppen zichtbaar. “Solve” rekent een variant uit, “Veranderingen” laat een pop‐up scherm(figuur 3.14) zien met de veranderingen in woning aantallen ten opzichte van de basisvariant en daar onder zit de knop “Beginwaarden”, die herstelt alle waarden terug naar basisvariant. Door het vinkje “Volledig scherm” te zetten zal het model beeldvullend worden. In het groen zijn de bovengrenzen aangegeven, in het geel de ondergrenzen. Door aan het overeenkomstig gekleurde schuifje te schuiven veranderd de waarde. De grijze schuifjes geven aan waar de waarde van de beslissingsvariabelen zich bevindt. Zodra een beslissingsvariabele de onder of de bovengrens heeft bereikt zal de cel verkleuren. Geel staat voor het bereiken van de ondergrens en grijs voor de bovengrens. Niet alleen kunnen de waardes worden ingevoerd met het schuifje maar ook kunnen de getallen worden ingetypt. Hierdoor kan snel en accuraat een waarde worden veranderd.

POP‐UP SCHERM WONINGVERDELING Het pop‐up scherm geeft de woningverandering van het totaal. De linker kolom geeft het percentage van het woningtype op het totaal weer. De tweede kolom geeft het begin aantal woningen aan zoals het in het ISP en de FO is aangegeven. De derde kolom geeft nieuwe uitkomsten aan (in dit geval dezelfde uitkomst) en de vierde kolom geeft het verschil tussen de 2e en de 3e kolom weer. Op deze manier is het eenvoudig te zien waar de verschuivingen hebben plaatsgevonden.

Figuur 4.17 Pop‐up “verandering”

Door op de knoppen van de Woningverdeling te klikken komt figuur 4.15. Dit is de woningverdeling per milieu of van het totaal aantal woningen. In de eerste kolom staat weer aangegeven wat de woningverdeling van de woningtypes in het specifieke milieu op dit moment is. De tweede kolom geeft de ondergrens weer en de derde kolom de bovengrens. Het absolute aantal woningen van een type binnen een milieu staat in de vierde kolom weergegeven. In kolom 2 en 3 zijn aanpassingen mogelijk. Elke waarde tussen 0% en 100% kan worden ingevuld. De ondergrens kan echter nooit groter zijn dan de bovengrens (er zal een foutmelding volgen). Verder kan de som van alle ondergrenzen nooit groter zijn dan 100% en de som van alle bovengrenzen kan nooit kleiner zijn dan 100%. Het model zal een foutmelding geven en onoplosbaar zijn. Figuur 4.18 Pop‐up Woningverdeling

Door op de knop “Min ‐0,5%” te klikken wordt er in de kolom van de ondergrens een half procent van de waardes afgehaald. Door op “Max +1%” te klikken komt er in de kolom van de bovengrens één procent bij de


63

waardes bovenop. Als de waarde 0% is gebeurd er niks. Door op “doorvoeren” te klikken worden de veranderingen in de eerst volgende berekening meegenomen. Bij het doorrekenen van het model wordt gekeken naar de uitkomsten van de beslissingsvariabelen. Om deze variabelen op te slaan na elke doorrekening is een uitvoerscherm gecreëerd. Hier worden alle beslissingsvariabelen weergegeven samen met de datum en tijd van het moment van optimaliseren en ook opgeslagen. Het is een soort logboek om terug te kijken op de verschillen tussen de optimalisaties die ontstaan.

Figuur 4.19 Uitvoer scherm beslissingsvariabelen

De in paars weergegeven waardes zijn beslissingsvariabelen die zijn veranderd ten opzichte van de daaropvolgende optimalisatie. De in donkerpaars weergegeven cel is de geoptimaliseerde variabele. In dit geval werd dus steeds de NCW waarde geoptimaliseerd.


64

4.4.3 “5 KNOPPEN” INTERFACE Het bedieningspaneel uit paragraaf 4.4.2 is bij de projectleider van de gebiedsontwikkeling Project Locatie Valkenburg gepresenteerd. Hij vindt het een handig instrument om de betrokken actoren te laten zien wat de mogelijkheden zijn met de locatie. Het interessantst wordt de invloed van de veranderingen in bepaalde gevoelige randvoorwaarden gevonden. Uit onderzoek blijkt volgens de projectleider bijvoorbeeld dat de gestelde eis van 30% sociale woningbouw helemaal niet nodig is. Door deze voorwaarden te veranderen in het model veranderde verschillende beslissingsvariabelen die uiteindelijke leidde tot een beter financieel resultaat. Een onderdeel van de feedback is ook dat het bedieningspaneel erg goed functioneert maar voor bestuurskundige en niet wiskundig ingestelde actoren niet te begrijpen is. Het model zal verder geabstraheerd moeten worden. Hierbij geeft de projectleider vijf criteria aan waarop gestuurd moet kunnen worden. Dit waren: het financiële resultaat, het totaal aantal woningen, het percentage stapeling, het percentage sociale woningbouw en het percentage top milieu. Dit zijn de vijf heikele thema’s die door de actoren en stuurgroepen geadresseerd worden en tot de grootste conflicten leiden. Op basis van deze feedback is een volgend bedieningspaneel ontwikkeld, eenvoudig genaamd “5knoppen”. Bij deze interface zijn alleen de vijf beslissingsvariabelen zichtbaar en hun boven‐ en ondergrens. Daarnaast is er de knop “optimaliseren” (voorheen Solve), woning veranderingen (net als bij het bedieningspaneel) en de knop beginwaarden (ook net als bij het bedieningspaneel). De interface ziet er zo uit:

Figuur 4.20 5knoppen interface

Op elk van de variabelen kan worden geoptimaliseerd. Door het drukken op de plus en de min knop wordt de boven‐ of ondergrens bijgesteld (naar boven of naar onderen). Zoals gezien kan worden zijn de NCW en het aantal woningen relatief vrijgelaten in hun randvoorwaarden. De stapeling, sociale woningbouw en het topmilieu zijn “strakker” begrensd. Door op de – of de + te klikken zorgt de achterliggende macro ervoor dat de variabele ook daadwerkelijk de “ruimte” krijgt om te veranderen. Het model is in deze situatie precies vastgesteld op de huidige financiële onderbouwing. Bij het klikken op de knopjes vindt er in het model een verplaatsing van randvoorwaarden plaats. Onder in de interface is weergegeven waar deze ruimte ontstaat. Het percentage stapeling krijgt ruimte bij de rijwoningen. Sociale woningbouw bij het middensegment en het topmilieu bij het hoge segment. Hiermee wordt gesteld dat als er minder gestapeld gebouwd wordt, komen er meer rijwoningen bij. Andersom is natuurlijk ook waar. Voor dit “5 knoppen” scherm is eenzelfde uitvoerscherm ontwikkeld als bij het bedieningspaneel. Deze bestaat alleen uit minder beslissingsvariabelen. Het uitvoerscherm van het bedieningspaneel draait ook mee op moment dat er geoptimaliseerd wordt met de vijf knoppen. De gegevens blijven hierdoor altijd bewaard.


65

Figuur 4.21 Uitvoer scherm, 5knoppen interface

De methode om randvoorwaarden ruimte te geven zodat andere kunnen veranderen is misschien niet de meest nette, maar wel de meest praktische oplossing. Het is eenvoudig te bedienen en de resultaten zijn direct zichtbaar. Aan de hand van deze “5 knoppen” interface is het mogelijk te kijken wat de invloeden zijn van de veranderingen op het resultaat.

4.4.4 SAMENVATTEND Om het model te ontwikkelen is de ISP zo ver mogelijk vertaald. De gegevens, verbanden en elementen van het werkelijke systeem zijn ingevoerd en hiervan is een afbeelding gemaakt. Om de uitkomsten begrijpelijk te maken is steeds naar een hoger aggregatieniveau gegaan binnen het model. Steeds minder van de oorspronkelijke elementen werden zichtbaar gemaakt. Hierdoor is het model goed ontvangen in de praktijk.


66

5. TESTFASE Uit de praktijk blijkt dat er behoefte is aan het ontwikkelen van (LP) modellen om in de ontwerpfase processen te versnellen. Verondersteld wordt dat deze modellen alleen bediend kunnen worden door modelexperts. Het hulpmiddel zou echter veel verder rijken als het door meerdere actoren gebruikt kan worden. Zij kunnen dan zelf “aan de knoppen draaien” en kijken wat de resultaten zijn. Nu moeten er nog steeds sessies en vergaderingen worden georganiseerd om de het model te laten functioneren. Uit het testen van het model zal blijken of het model ook daadwerkelijk alleen door experts is te bedienen of dat er ook mogelijkheden zijn (bijvoorbeeld door het aggregatieniveau in het model te veranderen) dat meer actoren dat kunnen.

5.1 DOEL TEST Veronderstelt wordt dat het model een probleem in de praktijk oplost. Deze veronderstelling gaat in deze test getoetst worden. Hierbij wordt op vier verschillende onderdelen gelet. De functionaliteit: Bij de functionaliteit wordt gekeken hoe het model werkt en of het bruikbaar is. Het is hierbij de vraag of de mensen uit de praktijk het model kunnen gebruiken en of het model zijn doel dient. Validatie: De belangrijkste vraag hierbij is: Is het juiste model gemaakt? Een model is een weergave van de werkelijkheid. Zijn hierbij de juiste aspecten uit de werkelijkheid meegenomen in het model? Is er wat vergeten of wordt er teveel meegenomen? Kalibratie: Hierbij is juist de vraag of het model juist is gemaakt? De verbanden die gelegd zijn in het model moeten kloppen met de werkelijkheid. De uitkomst moet betrouwbaar zijn en ook worden vertrouwd door de gebruiker. Tenslotte het esthetische aspect: Hoe ziet het model en de interface er uit? Nodigt de interface uit om het model te gebruiken? Is duidelijk waarop geklikt kan worden en wat moet gebeuren?

5.2 DOELGROEPEN Het model is ontwikkeld om partijen in de praktijk hun eigen varianten te laten doorrekenen. Het is een tool bedoeld voor actoren om zelf in te zien wat hun uitspraken voor invloeden hebben op gestelde voorwaarden. Om dit te testen is gebruik gemaakt van een testpanel dat verschilt in kennis en achtergrond. Er zijn drie praktijk groepen samengesteld die het model zullen gebruiken en beoordelen. Zij kunnen oordelen over de vier gestelde aspecten die belangrijk zijn uit paragraaf 5.2 vanuit hun vakgebied. De drie groepen zijn: Model Experts: Mensen die in de praktijk bezig zijn met gebiedsontwikkelingsinstrumenten, deze gebruiken dan wel zelf modelleren. Zij hebben kennis van gebiedsontwikkelingsprocessen, weten hoe de praktijk in elkaar zit en hebben al enige ervaring met het gebruiken van modellen zoals in dit rapport beschreven. Bouwkundigen: Mensen met een bouwkundige achtergrond en affiniteit met instrumenten hebben. Zij hebben kennis van het ontwikkelingsproces en kennen gebruikte instrumenten. Dit kunnen zowel bouwkundigen in de praktijk zijn als studenten die zich aan het einde van hun studie bevinden. Aan hen is het de vraag om het model vooral in praktijk te plaatsen. Inhoudelijk is een groot gedeelte hetzelfde als bij de model experts. Behalve dat ze minder naar de techniek van het model moeten kijken, maar meer naar het gebruik in de praktijk.


67

Tenslotte is er een groep mensen die als actor betrokken is bij de gebiedsontwikkeling. Zij zitten in het proces en hebben allemaal hun eigen kijk op de materie. Zij zijn de uiteindelijke doelgroep van het model. Kunnen zij er mee overweg, zouden ze het willen gebruiken?

5.3.TEST CRITERIA Om te beoordelen of het model in de praktijk wenselijk is en functioneert, zal het op een aantal punten worden beproefd. Volgens De Leeuw (2002, p.77) zijn er twee aspecten die samen moeten komen om de bruikbaarheid te testen; relevantie en deugdelijkheid. Niet deugdelijk Deugdelijk

Niet relevant Relevant Kan geen kwaad behalve dat het Gevaarlijk: knollen voor citroenen zonde is van de moeite en het geld Niet gevaarlijk maar wel te Dit is waarnaar we streven kostbaar

Figuur 5.1 Relevantie en deugdelijkheid (de leeuw, p.77)

Met deugdelijkheid wordt bedoeld dat de kennis ergens op berust. De gegevens moeten een basis hebben die gefundeerd is. De leeuw zegt hierover: “Deugdelijke kennis is juist, controleerbaar, precies en consistent. Het geldigheidsbereik is aangegeven”. De gebruikelijke wetenschappelijke regels worden toegepast om de deugdelijkheid duidelijk te maken.

5.3.1 DEUGDELIJKHEID Geldigheidsbereik: Dit geeft aan op welke situatie of tijd de kennis toepasbaar is. De nieuwe kennis is specifiek op een situatie toetsbaar zodat duidelijk is wanneer de kennis geldig is. Op deze manier kan de kennis ook worden weerlegd binnen een gelijke situatie. De test en het model zijn allebei specifiek voor het project locatie Valkenburg ontwikkeld. De fase waarin het proces zich bevindt is ook relevant voor het model. Het gaat hierbij om de pre‐master fase met het prijspeil gesteld op 1 januari 2011. Het model is dusdanig toegepast op de locatie en tijd dat het niet toepasbaar is voor andere gebiedsontwikkelingsprocessen of een verder ontwikkeling. Aanpassingen zouden er wel voor kunnen zorgen dat het model binnen het huidige proces mee kan groeien. Zodra het masterplan is ontwikkeld zal een eventueel nieuw model in de laatste fase voor realisatie kunnen worden gebruikt.

Juistheid: De gestelde vragen moeten concreet en helder zijn geformuleerd. Onduidelijkheden moeten worden voorkomen zodat men zich niet achter vage uitspraken kan verstoppen. De waarheid van de uitkomsten van het model worden in deze test getoetst. Duidelijk moet worden of het model bruikbaar is en een eerlijk beeld van de werkelijkheid geeft. Het doel is dat de uitkomsten van het model dienen als argumenten voor de verschillende actoren. Zij moeten er op kunnen vertrouwen dat de uitkomsten juist zijn.

Controleerbaarheid:


68

De test moet herhaalbaar zijn, duidelijk zijn in de opzet en ook wordt beschreven waarop de kennis is gebaseerd. Van belang is de gebruikte onderzoeksopzet, de gebruikte literatuur, eerlijkheid en objectiviteit. Voor de test is het belangrijk dat deze goed te controleren is. Wat is er gebeurd en gevraagd? Wie waren de deelnemers, wat is hun achtergrond en zijn zij betrouwbaar en objectief in hun oordeel? Daarnaast is het belangrijk op welke manier de test is afgenomen. Invloeden van buitenaf en de manier waarop de vragen gesteld zijn.

Precisie: De formulering van de kennis moet nauwkeurig en helder worden weergegeven. Duidelijk moet zijn waarop de kennis van toepassing is, welke situatie onder welke omstandigheden. Ten tweede is de algemeenheid van de uitkomst. De kennis kan algemeen zijn maar daardoor moeilijk toepasbaar op een unieke situatie. Zoals vermeldt is het model voor een specifieke locatie en tijd ontwikkeld. De conclusies die aan het ontwikkelen en de test worden verbonden zijn dus alleen direct toepasbaar op de ISP. De methodiek en die techniek zijn echter wel toepasbaar op overige projecten. Er wordt wel algemenere kennis opgedaan over het modelontwikkelingsproces en het gebruik van modellen in de praktijk. Dit moet goed verwoord worden in conclusies zonder teveel algemeenheid of dubbelzinnigheden.

5.3.2 RELEVANTIE Buiten de deugdelijkheid moet kennis ook relevant zijn. Het model moet relevant zijn voor het gestelde probleem. De relevantie kan opgedeeld worden in drie onderdelen:

DE PRAKTISCHE PROBLEEMSITUATIE: Het probleem komt voort uit de wensen en belangen van betrokkenen uit de praktijk. Hierop moet worden ingespeeld door de ideeën, kennis, methoden in verband te brengen met die belangen (de leeuw, 2002, p.79). In dit geval is een model ontwikkeld om het probleem in communicatie en argumentering van actoren te verbeteren. Uit de test zal blijken of het model op genoeg kennis van het onderwerp, het project en de randzaken zijn gebaseerd. Er zal dan moeten blijken of het model daadwerkelijk bijdraagt aan het oplossen van het probleem.

BEGRIJPELIJKHEID: Een probleem kan ingewikkeld zijn en alleen te begrijpen voor ingewijden. Deskundigen dienen hiervoor het probleem duidelijk en begrijpelijk te houden voor de groep waarop het betrekking heeft. Het probleem en de oplossing moeten duidelijk worden uitgelegd, zonder overdreven vakjargon en dikdoenerij. Het probleem op locatie Valkenburg is de communicatie tussen de actoren en de gevolgen voor het plan. Normaal gesproken worden varianten en voorstellen gedaan door vakkundige experts die adviezen geven. Het model dat getest wordt moet een handreiking zijn aan de actoren die door middel van de tool zelf varianten kunnen doorrekenen. De uitleg hiervan moet daarbij eenvoudig en begrijpelijk zijn. Het model wordt toegespitst op de actoren die het vervolgens zelf kunnen testen.

TIJDIGE BESCHIKBAARHEID


69

De oplossing voor een probleem moet op tijd worden aangediend. Als een resultaat te laat komt heeft het geen nut meer. Beslissingen kunnen al genomen zijn waardoor het onderzoek niet relevant meer was. Voor Valkenburg is dit zeker aan de orde. Op het moment van ontwikkelen van het model bevond het plan zich in de pre‐masterplan fase. Op dat moment was behoefte aan een model om het proces te versnellen. Als dit te lang duurt zijn er misschien al besluiten genomen voor het masterplan en is het model niet meer nodig. Hoe specifieker het model in een bepaalde procesfase nodig is, des te belangrijker is de tijdige beschikbaarheid.

5.3.3 DOELMATIGHEID Buiten de deugdelijkheid en relevantie speelt ook de doelmatigheid een rol. Het resultaat moet opwegen tegen de kosten. Onderzoek kan een tijdrovend en kostbaar proces zijn waarbij de uitkomsten kunnen tegenvallen. Dit moet opwegen tegen de meerwaarde die uit het onderzoek komt. Behalve het model dat voor Project Valkenburg ontwikkeld wordt is ook het ontwerp proces en de opgedane kennis relevant. Het is een studie naar het ontwikkelen van een model voor een probleem uit de praktijk. Zowel het resultaat als de weg erheen zijn belangrijk. In dit geval zullen de baten altijd opwegen tegen de kosten.

5.4 DE TEST Om te kunnen testen of meer personen het model kunnen bedienen is een handleiding opgesteld waarmee de testpersonen aan de slag kunnen. Tussendoor zullen vragen en opdrachten gesteld worden om te kijken of de testpersonen het model snappen en het kunnen laten functioneren zoals zij willen. In de handleiding zal eerst de situatie in Valkenburg worden uitgelegd. Vervolgens wordt het model geïntroduceerd en tenslotte mogen ze ermee zelf aan de slag. Per doelgroep is een verschillende handleiding geschreven. De opzet van de test voor de experts en bouwkundige groep zullen niet veel verschillen. Zij krijgen twee aggregatieniveaus te zien en te testen. Voor de groep actoren zal alleen de eerste interface gebruikt worden. Dit is het uiteindelijk model dat in de praktijk gebruikt zal worden. Vanwege de gevoeligheid van sommige informatie en de licentie voor de software zijn alle testpersonen individueel bezig geweest. Hierdoor heeft iedereen maximale aandacht kunnen krijgen.

5.4.1 EXPERTSGROEP Eerst komen de experts aan bod. Zij kunnen kijken of het model goed in elkaar zit en of het daadwerkelijk doet wat het moet doen. De verwachting is dat zij (afhankelijk van hun kennis van lineair programmeren en de toepassing What’s Best) met het model overweg moeten kunnen. Zeker op het hoogste aggregatieniveau. Door met de experts te beginnen kan gekeken worden of het model überhaupt wel bruikbaar is door iemand anders buiten de modelontwikkelaar zelf. De groep bestond uit:    

Ir. S. Duerink, werkzaam bij Planeconomisch adviesbureau Planmaat Ir. R.S. de Rooij, werkzaam bij Ortec Finance Ir. P.R. Eisma, werkzaam bij Planeconomisch adviesbureau Planmaat Ir. J. Zonderland, werkzaam bij Accommodatie Regisseurs BV

Dit zijn mensen die in de praktijk bezig zijn met modellen in relatie tot stedenbouwkundige projecten. De expertise loopt uiteen van het combineren van rekenen met tekenen tot meer het risico management. Deze personen worden verondersteld geacht het model eerlijk en objectief te kunnen beoordelen op de genoemde aspecten. In de handleiding (Bijlage X) staat hun opdracht vermeld.


70

5.4.2 BOUWKUNDIGEN De tweede groep zijn de bouwkundigen of bijna bouwkundigen. De bouwkundigen hebben een specifieke blik op de manier waarop stedelijke plannen en ontwikkelingen tot stand komen. Van de instrumenten die gebruikt worden verwachten ze een bepaalde functionaliteit en praktisch genot. Ze bekijken dit instrument en beoordelen of het ook in de praktijk gebruikt kan worden en of ze er zelf als gebiedsontwikkelaar voordeel mee kunnen doen. Het testen zal in de eerste plaats gaan over de functionaliteit van de twee aggregatieniveaus. Hierbij komt het neer op de inzichtelijkheid van het model. Is het duidelijk hoe de invoer te veranderen is? Wordt de uitvoer duidelijk teruggekoppeld? Zitten er (grote) fouten in het systeem? Krijg je vaak foutmeldingen? Waarom doet het model niet wat je verwacht? Een tweede aspect als bouwkundige is of de werkelijkheid goed vertaald wordt in het model. Doet het model wat het moet doen? Komen de uitkomsten overeen met je verwachtingen? Is het logisch dat een verandering het aangegeven effect geeft? Is dit te verklaren of is het een fout in het model? De bouwkundige groep bestond uit:    

Ir. A.F. Smit, afgestudeerd bouwkundige bij RE&H Dhr. J. Hoevenagel, student bouwkunde Rmit Dhr. R.A.M. Kemperman, student bouwkunde bij Bouwtechniek Dhr. M.P. van Loon, student bouwkunde RE&H

Deze groep studenten is van verschillende afdelingen binnen de faculteit bouwkunde gehaald. Dit is gedaan om een veelzijdig bouwkundig beeld op het model te krijgen. Op basis van de opgedane kennis op de TU Delft kunnen zij het model testen en beoordelen. Echter gaat het hier wel om een groep die weinig tot geen werkervaring hebben. Als bouwkundigen zijn zij in de praktijk nog weinig werkzaam geweest en hebben nog niet de kans gehad praktijkervaring en deskundigheid op te doen. De groep bouwkundigen zijn daardoor geen doorsnede van de bouwkundige groep en hierdoor moeten de resultaten wel in die context worden gezien. Als er meer tijd en een ander netwerk aangeboord kan worden is het mogelijk om de test opnieuw uit te voeren met meer ervaren bouwkundigen.

5.4.3 ACTOREN Het uiteindelijke doel van de het model is om in de praktijk actoren het model te laten gebruiken en hun wensen en visie door te laten rekenen in het model. Op de uitkomsten kunnen zij argumenten baseren die meegenomen worden in de vergadering. Door ook de visies van andere actoren door te rekenen is het mogelijk om tegenargumenten te bedenken en goed voorbereid aan de vergadering te beginnen. De eerste twee tests zijn bedoeld om het model te beoordelen op het functioneren, validatie, kalibreren en uitspraken te doen over hoe de interfaces eruit zien. Om echter de bruikbaarheid van het model in de praktijk te testen, zouden personen moeten worden benaderd die professioneel (of als actor) bij het project betrokken zijn. Vanwege verscheidene redenen is dat niet mogelijk gebleken. Vandaar dat gekozen is voor een “simulatie” van de betrokken actoren door middel van een rollenspel. Dit rollenspel is gespeeld door een groep studenten waarvan de resultaten vervolgens zijn opgenomen in dit rapport. De keuze om op deze manier de gebiedsontwikkelingspraktijk bij Valkenburg na te bootsen kent zo haar nadelen, waarover hieronder meer.


71

De keuze voor een simulatie komt voort uit een aantal aspecten. Zo ligt sommige informatie gevoelig bij actoren. Zij willen niet dat andere actoren zicht hebben op bepaalde financiële eisen. Daarnaast is het lastig om de betrokken actoren te bereiken en bereid te vinden om het model te laten testen. Het model functioneert alleen naar behoren op de computer van de ontwikkelaar waardoor het niet mogelijk is om het model digitaal op te sturen en de opdrachten uit te laten voeren. Een laatste punt is de tijdspanne waarin de test afgerond moet worden. Om van zeven (niet persoonlijk bekende) actoren tijd te vragen en snel resultaten te krijgen blijkt niet mogelijk. De rollen die gespeeld worden zijn de volgende (zie ook paragraaf 3.3)  Rijks vastgoed ontwikkelingsbedrijf (RVOB)  Gemeente Katwijk en Gemeente Wassenaar  Hoogheemraadschap  Overheden met gezamenlijk doel  Regio Holland Rijnland  Archeologen (RACM)  Ministerie van VROM De test is met andere woorden een simulatie van het werkelijke actoren systeem. De werkelijke actoren zijn voor de test van Locatie Valkenbrug gespeeld door andere personen en wel door studenten. Zij leven zich zoveel mogelijk in door de aan hun toebedeelde actoreigenschappen. Dat inleven gebeurd aan de hand van een opgestelde rolbeschrijving met bijbehorende handleiding (zie bijlage 8 en 9). Er is gekozen voor TU studenten omdat deze een universitaire opleidingsachtergrond hebben, waarvan verwacht mag worden dat zij zich theoretisch en inhoudelijk relatief gemakkelijk zouden kunnen inleven in de spelsituatie. Daarnaast zijn ze tevens bereid gevonden om de test geconcentreerd te volbrengen en objectief en onafhankelijk te maken. De personen die de rol van actor hebben gekregen moesten daarnaast aan een aantal eisen voldoen:   

Geen directe link met stedenbouwkundige ontwikkelingen. Er wordt van ze verwacht dat compleet “blanco” de test maken en alleen de informatie van de handleiding als achtergrond hebben Verschillende achtergronden. De daadwerkelijke actoren hebben ieder een andere achtergrond en visie, dit moet bij de rolspelers ook het geval zijn. De rolspelers moeten objectief zijn en niet de angst hebben kritisch te zijn op het model en de test.

Zeven studenten zijn bereid gevonden om aan het rollenspel deel te nemen. Deze studenten kregen elk een unieke actor rol, die beschreven is in een rolbeschrijvingshandleiding. In de handleiding is aangegeven wat hun rol is, hoe de partij in het proces staat en wat de doelstellingen De volgende personen hebben de volgende rol toegewezen gekregen: 

Dhr. B. van Gaalen, Student TIL (transport, infrastructuur en logistiek) Rol: Rijks vastgoed ontwikkelingsbedrijf (RVOB) Rol beschrijving in Bijlage 9.1  Dhr. K.J. Wijnands, Student TBM richting informatica Rol: Gemeente Katwijk en Gemeente Wassenaar Rol beschrijving in Bijlage 9.2  Dhr. M. van Sebille, Student SET (duurzaamheid) Rol: Hoogheemraadschap Rol beschrijving in Bijlage 9.3


72



Dhr. A.J. Blanker, Student scheikunde Rol: Overheden met gezamenlijk doel Rol beschrijving in Bijlage 9.4  Dhr. R. Jelierse, Student IO, informatica richting Rol: Regio Holland Rijnland Rol beschrijving in Bijlage 9.5  Dhr. L. van Willenswaard: Student planologie Rol: Archeologen (RACM) Rol beschrijving in Bijlage 9.6  Dhr. P. de Jong, Student SET (duurzaamheid) Rol: Ministerie van VROM Rol beschrijving in Bijlage 9.7

De studenten die de rollen van actor spelen zijn uit een zo gemêleerd mogelijk gezelschap gekozen. De achtergronden van de studenten verschillen waardoor de test een veelzijdig beeld oplevert. Ze volgen andere studies waarbij instrumenten op een andere manier worden ingezet. Hiermee wordt voorkomen dat het model een schijnoplossing is en alleen maar bruikbaar is voor één perspectief. Door de leeftijd van de studenten kan ook gekeken worden naar hoe modellen in de toekomst gebruikt worden. De generatie die nu dergelijke modellen gebruikt zal deze kennis later als eventuele actor kunnen gebruiken De studenten zijn echter geen afbeelding van de doorsnee gebruiker van een model zoals wordt besproken in dit verslag. De rolspelers zijn hoogopgeleid en daar wordt van verwacht dat zij problemen op een bepaald niveau kunnen oplossen, ook al is dit buiten hun eigen terrein. Het feit dat het studenten zijn wil dus niet zeggen dat de daadwerkelijke actoren het model ook kunnen gebruiken. Zij kunnen een ander beeld van de werkelijkheid hebben, ouder zijn, of anders/minder hoog opgeleid. Hierdoor zijn de resultaten van de test niet direct toepasbaar op de praktijk. Bij een negatieve uitkomst van de test, waarbij de studenten niet de rol kunnen volbrengen en de opdrachten met een oplossing kunnen beantwoorden, kan worden gesteld dat het model waarschijnlijk slecht bruikbaar is voor de werkelijke actoren. Het model dient dan niet zijn functie en zullen aanpassingen gedaan moeten worden. Als de uitkomst van de test positief is, waarbij de opdrachten uitgevoerd zijn binnen de gegeven rolbeschrijving en met inleving als de actor in praktijk, zal een vervolg onderzoek met de daadwerkelijke actoren moeten uitwijzen of het model daadwerkelijk het gestelde doel haalt.


73

6 RESULTATEN 6.1 EXPERT TEST Voor de expert test is aan de vier testpersonen een handleiding overhandigd met daarin de benodigde informatie. Hierin werd de locatie met het huidige plan van de actoren uitgelegd. Vervolgens een introductie van het model en het doel van de test waarna de twee verschillende aggregatieniveaus werden besproken. Om de interfaces uit te leggen zijn Quick Reference Cards (QRC) gemaakt waarop de werking van de interfaces werd uitgelegd.

6.1.1 VERLOOP TEST Voor het maken van de test zijn alle personen individueel bezocht. Van te voren hebben ze de handleiding gekregen en zijn de QRC’s toegestuurd zodat ze zich hebben kunnen inlezen. Hierdoor weten ze wat er van hen gevraagd wordt, waar op te letten en wat de vragen zijn. Per persoon hebben ze de test zonder begeleiding gemaakt. Hierdoor kunnen ze bij het beantwoorden van de vragen niet beïnvloed worden. Per aggregatieniveau is een aparte Excel document gemaakt zodat deze goed gescheiden kan worden gemaakt. Of de opdrachten goed zijn uitgevoerd is aan de testpersonen overgelaten.

6.1.2 ALGEMENE TESTSCORES Elk van de vier experts heeft dezelfde vragen gekregen. Hierdoor is goed te vergelijken wat de verschillen zijn in uitkomsten en manieren van aanpak. Om een duidelijk beeld te krijgen van hoe er met het model is gewerkt wordt automatisch een logboek bijgehouden. Aan de hand hiervan kan worden gezien wat er gedaan is, welke veranderingen zijn opgetreden en wanneer er geen oplossing meer mogelijk is. De scores zijn te vinden in Bijlage 7.1

6.1.3 FEEDBACK Naast de harde gegevens die uit het model komen, zijn er ook vragen gesteld over de vier aspecten die in het vorige hoofdstuk genoemd zijn: Functionaliteit, kalibratie, validatie en esthetiek. In deze paragraaf zal kort besproken worden wat de modellen experts van het model vinden. Dit gaat over beide interfaces.

FUNCTIONALITEIT: In interface 1 is niet duidelijk waarom specifiek voor de getoonde variabelen is gekozen. Er zijn veel klikken nodig om aanpassingen te doen, dit zou eenvoudiger kunnen. Het model functioneert verder goed en doet wat gewenst is. Interface 2 geeft een beter overzicht en inzicht in het project. Er zijn veel meer variabelen aanpasbaar wat ook tot gevolg heeft dat er veel meer aangepast moet worden om een verandering in het resultaat te krijgen. Het is fijn dat er sleepbalken zijn en getallen direct kunnen worden ingevoerd.

VALIDATIE: Voor interface 1 is het een lastig punt of er voldoende informatie is gegeven. Er zijn maar 5 variabelen aan te passen die niet bij elke actor aansluiten. De uitkomsten zijn wel geloofwaardig en het is leuk dat een LP‐model wordt gebruikt als een individuele tool voor actoren. De tweede interface is uitgebreider en doet meer recht aan de werkelijkheid. Het sturen op enkele elementen geeft toch een louter financieel beeld van een


74

beslissing. In de werkelijkheid spelen ook factoren mee, die financieel op een andere wijze worden opgevangen.

KALIBRATIE: Interface 1 geeft weinig zicht in de berekeningen. Deze interface is zeker toereikend als een “quick‐scan”. In het “woningverdeling verandering” vinden de belangrijkste veranderingen plaats, hierin is echter wel veel data verwerkt waardoor het overzicht verdwijnt. In de tweede interface is beter zichtbaar, en stuurbaar, hoe de variabelen veranderen. Hierdoor krijg je meer vertrouwen in de resultaten. Prettig zou zijn om in de interface duidelijk te maken waar de beperkingen zich van het model bevinden.

ESTHETIEK: De eerste interface ziet er goed uit. Het is duidelijk wat er moet gebeuren en hoe de waardes zijn aan te passen. Met kleuren zou iets meer kunnen gebeuren. Duidelijk is dat het geen kant‐en‐klaar product voor de markt is maar dat hoeft ook niet. De tweede interface ziet er ook goed uit en geeft veel meer vrijheid, misschien wel te veel. Onduidelijk is wat de hiërarchie tussen de knoppen is, welke variabelen meer invloed hebben op de uitkomst dan andere.

6.1.4 CONCLUSIES De eindconclusie voor interface 1 is dat het een overzichtelijk model is dat functioneert en reële waarden als uitkomst geeft. Doordat het weinig variabelen heeft is er niet echt diepgang en kan het model het beste als een quick‐scan worden gebruikt. Interface twee geeft veel meer mogelijkheden en de invoer functionaliteit is een stuk prettiger. Dit model wordt betrouwbaarder gezien en is een betere weergave van de werkelijkheid. Helaas is er geen hiërarchie in de variabelen waardoor onduidelijk is wat het meeste invloed heeft op het resultaat. Meer vrijheid is niet altijd meer vreugde bij de gebruiker.


75

6.2 BOUWKUNDIGE TEST De test voor de bouwkundig komt grotendeels overeen met die van de modellen experts. De handleiding die is overhandigd bevat dezelfde hoeveelheid inleidende informatie en ook de opdrachten komen overeen. Aan hen is wel gevraagd om het model te beoordelen uit een bouwkundig oogpunt. De vraag die hierbij hoort, zou je dit model in de praktijk willen gebruiken?

6.2.1 VERLOOP TEST Het verloop van de test is hetzelfde als bij de experttest. Ze zijn allemaal individueel bezocht en hebben zelfstandig de test gemaakt.

6.2.2 ALGEMENE TESTSCORES De opdrachten van de bouwkundigen waren identiek aan die van de experts. Het is daarom interessant om bij de algemene scores van de test te kijken tussen de verschillen van de modellen experts met de bouwkundigen. Om dit duidelijk te maken is er onderscheid gemaakt tussen interface 1 en 2. De testscores zijn te vinden in Bijlage 7.2

6.2.3 FEEDBACK Bij de feedback zullen de reacties van de bouwkundigen worden verwoord. Wat vonden zij van de verschillende aspecten met betrekking tot het model. Hierbij rekening houdend met hun bouwkundige oogpunt.

FUNCTIONALITEIT: De eerste interface werd als eenvoudig bevonden om te gebruiken. De informatie was voldoende, de knoppen reageerden zoals verwacht, ondanks het vele klikken. Nadeel is dat niet duidelijk is welke verandering in variabelen zorgt dat er geen oplossing mogelijk is. Bij interface twee was men heel positief over de lay‐out en de gebruikersvriendelijkheid. Minder klikken, schuiven en het direct kunnen invoeren van waardes. Niet alle opdrachten kunnen worden uitgevoerd omdat niet altijd duidelijk was waar het fout ging.

VALIDATIE: Bij de eerste interface worden erg weinig gegevens gegeven. Het is moeilijk te visualiseren wat de uitkomst voor gevolgen heeft. De uitkomsten zijn erg toegespitst op de 5 variabelen terwijl er veel meer nodig zijn om een ontwerp te maken. De waardes werden wel vertrouwd en er kwam een reële uitkomst uit. Interface 2 was de oplossing op de vragen en opmerking van interface 1. Veel meer mogelijkheden tot veranderingen, zoals aanpassingen in hoeveelheid groen en water. De tweede interface is veel meer bedoeld voor bouwkundigen en de uitkomst werd daardoor ook meer vertrouwd in relatie met de werkelijkheid


76

KALIBRATIE: Ondanks dat er bij interfase 1 weinig gegevens beschikbaar zijn wordt het model wel vertrouwd. In het “woningverdeling veranderingen” scherm is verklaarbaar waarom de waardes doen wat ze doen. De opdrachten waren goed uit te voeren. Het uitvoeren van de opdrachten van interface 2 waren aanzienlijk lastiger. Er zijn veel meer onzichtbare verbanden waardoor het ingewikkelder is tot oplossingen te komen. Doordat er meer waardes en instellingen zijn wordt het model wel vertrouwd en na enig trail‐and‐error ontstaat er steeds meer duidelijkheid.

ESTHETIEK: Interface 1 ziet er simpel en zakelijk uit. Duidelijk is wat mogelijk is en hoe het gebruikt moet worden. Kleuren hadden wat leuker gekund en wat duidelijker op het moment dat een onder of bovengrens bereikt is. Wat vooral ontbreekt, is de koppeling naar het plan toe. Nergens wordt toonbaar hoe de doorgerekende variant in het plan past. Geen plaatjes van dichtheden of overzichten. Interface 2 spreekt meer tot de verbeelding omdat er meer gegevens tot de beschikking zijn. Toch is onduidelijk wat de impact van een variant is op de locatie. Men is daardoor snel geneigd de financiële kant van het ontwerp te optimaliseren in plaats van de bouwkundige kant. Het kleuren gebruik en de schuifbalk zijn een goede toevoeging en ziet er goed uit.

6.2.4 CONCLUSIES Conclusie is dat de bouwkundigen beide modellen bruikbaar vonden. Interfase 1 was overzichtelijk en helder qua opzet. De opdrachten waren goed te doen en het woningveranderingen schema gaf aan waar de verandering van waardes vandaan kwam. De visualisatie van het plan blijft wel achter. Nergens wordt duidelijk wat de impact is op de locatie. Hetzelfde geldt voor interfase 2. Ondanks dat deze er beter uitzag, meer functies heeft, is het moeilijk te visualiseren wat de uitkomsten betekenen voor het beeld van het plan. Doordat er veel opties zijn, waren de opdrachten moeilijker om uit te voeren. Soms lukte het niet om geen verlies te lijden op het plan en tegelijkertijd aan de vraag te voldoen. Ondanks het gebrek aan tekeningen werd het model wel vertrouwd en zouden ze een dergelijk model in de praktijk graag gebruiken.

6.3 ACTOREN TEST De test van de actoren heeft een andere opzet dan de vorige twee tests. Bij deze test wordt alleen de eerste interface onderzocht. Dit is het model dat gebruikt zou moeten worden door de daadwerkelijke actoren. Zij zouden met deze versie om moeten kunnen gaan. Hierbij is de feedback extra belangrijk of zij het model vertrouwen en het in de praktijk zouden willen gebruiken. Omdat de test niet door de actoren zelf gedaan kon worden is een rollenspel ontwikkeld. Voor de 7 belangrijkste te onderscheiden actoren is een rol uitgeschreven die ingevuld zal worden door studenten van de TU Delft. Zij hebben van te voren de informatie met betrekking tot het gebiedsontwikkelingsplan en de rol uitleg ontvangen. Hierdoor konden ze zich goed inlezen op de te spelen rol en eventueel wat achtergrond informatie opzoeken. Ook zij hebben de Quick Reference Cards toegestuurd gekregen om alvast vertrouwd te worden met de interface.


77

6.3.1 VERLOOP TEST Het verloop van de test verliep wel zoals bij de vorige twee tests. Alle actoren zijn individueel bezocht, aan de hand van de handleiding hebben zij de test kunnen maken. Dit hebben ze gedaan vanuit het standpunt van hun rol en kregen de vrijheid deze naar eigen gevoel in te vullen. De doelen waren duidelijk gesteld zodat de actoren wisten wat er van hun verwacht werd. Ook hierin zijn ze niet beïnvloed en hebben de test zo objectief mogelijk gemaakt.

6.3.2 ALGEMENE TESTSCORES Ook hier zijn de algemene testscores verwerkt. Deze zijn in grafiek vergeleken met de scores van de modellen experts en de bouwkundigen. De resultaten zijn te vinden in Bijlage 10

6.3.3 FEEDBACK De actoren hebben weinig tot geen ervaring met modellen die op deze manier gebruikt wordt. Ze zijn allemaal uit de opdrachten gekomen en hun feedback over het model kan goed bijdragen aan de verdere ontwikkelingen.

FUNCTIONALITEIT: Veel klikken was een veel gehoorde feedback. Men had graag de waardes direct ingetypt, toch werd duidelijk uit de interface dat dit niet mogelijk was. De interface is daarnaast overzichtelijk en nodigt uit om gebruikt te worden. Sommige rolspelers zijn voorzichtig begonnen met het verhogen van de grenzen om langzaam naar het doel toe te werken. Anderen hebben direct de eisen ingevoerd en de overige variabelen veel “Ruimte” gegeven. Op beide manieren zijn de opdrachten tot een goed einde gekomen. Het opzoeken van de grenzen van het model was ook goed mogelijk.

VALIDATIE: De meeste hebben er vertrouwen in dat het model de werkelijkheid weergeeft. Dit gebeurt echter wel op basis van verschillende argumenten. Het is voor hen, om vertrouwen in het model te hebben, nodig dat gegarandeerd is dat een onafhankelijke partij het model heeft ontwikkeld. Daarnaast is onduidelijk hoe het model zich verhoud tot de werkelijkheid, wat de impact is van de verschillende varianten. Bepaalde actoren wilden om hun rol uit te oefenen ook andere variabelen tot hun beschikking hebben omdat de huidige niet goed aansloten de voor hun gestelde doelen.

KALIBRATIE: Duidelijk was hoe het model functioneerde maar de verbanden zijn een blackbox waarbij gebruik geen inzicht in wordt vergaard. Hierbij wordt vertrouwd op de deskundigheid van de ontwikkelaar. Het “woningverdeling verandering” schema gaf veel informatie maar liet niet de vorige optimalisatie zien, waardoor het lastig is een vergelijking te maken.

ESTHETIEK: Het model was duidelijk in zijn gebruik mede door de manier waarop de lay‐out was samengesteld. Sommige hadden problemen met het onderscheid in de kleuren. Ook werd de opmaak als ouderwets omschreven, veel grijs, rechthoeken, niet meer van deze tijd. De interface stond het gebruik niet in de weg


78

6.3.4 CONCLUSIES Alle actoren hebben de opdrachten kunnen voltooien. Ze hebben aangetoond dat mensen die geen kennis van dergelijke modellen in gebiedsontwikkelingsprocessen hebben, wel varianten kunnen doorrekenen. Hierbij hebben ze hun rol en eigen inzicht gebruikt om tot een oplossing te komen. Ook heeft de testgroep aangetoond dat het model verschillende benaderingsprincipes kan verwerken. Er waren grote verschillen in manieren van aanpak dat niet direct heeft geleid tot onmogelijke uitkomsten of irreële waardes.

6.4 EVALUATIE TEST Hier wordt bekeken hoe de test verlopen is. De uiteindelijke conclusies en aanbevelingen volgen in het volgende hoofdstuk. Het toetsen is in drie fases verlopen. Als eerste de modellenexperts test. Dit is gedaan zodat zij alvast konden kijken of het model functioneert en bruikbaar is behalve door de modelontwikkelaar. Als de modellen experts niet met model kunnen omgaan zou dat voor de andere groepen helemaal onmogelijk zijn. Deze test verliep goed. De handleiding werd duidelijk bevonden, hier en daar wat te uitgebreid, maar gaf voldoende informatie om aan de slag te kunnen. Het maken van de opdrachten verliep ook voorspoedig. Er is hierbij ook gekeken naar de grenzen van het model. Dit is 1 van de verklaringen waarom er relatief veel onoplosbaarheden zijn bij de modellenexpert groep. Gemiddeld is deze groep 2 uur bezig geweest met de test. Bij het opstellen van de test was een kortere duur gewenst, het schatten hoeveel tijd men nodig heeft blijkt lastig. Als modelontwikkelaar wordt precies begrepen waarom iets werkt zoals het werkt, de testpersonen moeten dit proefondervindelijk uitvinden. Ondanks dat de modellenexpert test wat lang duurde is toch dezelfde handleiding voorgelegd aan de bouwkundigen. Verwacht was dat zij iets meer moeite zouden hebben met het gebruik van het model, hierbij zou de extra informatie van pas kunnen komen. De bouwkundigen hadden inderdaad iets meer tijd nodig voor het maken van de opdrachten en bij de tweede interface was het niet altijd mogelijk om volledig aan de opdrachten te voldoen. De bouwkundigen waren wel tevreden over de interface en de invoer mogelijkheden, maar hadden toch moeite met de hoeveelheid gegevens. Het uitgevoerde rollenspel dient als de een afbeelding van de actoren test. Het doel was om te kijken of mensen zonder ervaringen met het gebruik van gebiedsontwikkelingsinstrumenten toch varianten konden doorrekenen. Zij hebben hiervoor alleen opdrachten gedaan in het eerste interface. Aangezien het niet haalbaar was om de daadwerkelijke actoren te laten testen is een rollenspel geschreven. Elke deelnemer kreeg een rol toegewezen met de daarbij horende doelen. Hierbij hebben sommige de rol heel serieus genomen en geredeneerd vanuit de rol. Anderen hebben puur vanuit de doelen gerekend om zo sterk mogelijk te staan in de daaropvolgende onderhandelingen. Allen hebben ze de opdrachten kunnen uitvoeren zonder hulp. Aangezien ze maar één interface hoefden te beoordelen zijn ze gemiddeld 50 minuten bezig geweest.


79

7. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN De afsluiting van het verslag zijn de conclusies die getrokken zijn en aanbevelingen die gedaan worden. Daarna is nog teruggekeken op het doorlopen afstudeertraject in de reflectie.

7.1 CONCLUSIES Om een conclusie te kunnen trekken wordt eerst terug gekeken op de gestelde doelstelling uit het eerste hoofdstuk: Het doel is om een model te ontwikkelen dat het mogelijk maakt om varianten door te rekenen (1). De verschillende partijen kunnen het model zelf gebruiken zodat ze de consequenties van hun eigen uitspraken kunnen doorrekenen en die van andere partijen (2). Het doel daarvan is dat de partijen goed voorbereid aan de vergadering kunnen beginnen, ze over dezelfde variabelen beschikken om misverstanden te voorkomen en concrete argumenten (zowel voor als tegen) kunnen aandragen (3). Hierbij is het van belang dat het model de werkelijkheid weergeeft en wordt vertrouwd door de gebruiker (4). Tevens moet de gebruiker zonder verstand te hebben van gebiedsontwikkelingsmodellen het instrument kunnen gebruiken (5). Om dit doel te halen is eerst het model ontwikkeld zoals in dit rapport te lezen is. Het model is vervolgens door verschillende groepen getest om te kijken of de doelstelling gehaald wordt. Om dat te bepalen wordt de doelstelling per onderdeel besproken.

1.

2.

3.

Allereerst is het mogelijk gebleken om snel een variant door te kunnen rekenen. Als de grenzen aan het model niet te streng zijn ingesteld is het mogelijk om met een druk op de knop de gewenste optimalisatie uit te voeren. Door het veranderen van de doelfunctie of het wijzigen van de voorwaarden kunnen ook snel andere varianten worden ontwikkeld. Het doorrekenen van de eigen standpunten en andere partijen, is ook gelukt. Iedereen die het model getest heeft is tot een antwoord en een oplossing gekomen. Hiervoor zijn in sommige gevallen meer aanpassingen nodig geweest dan andere maar het doel is uiteindelijk gehaald. Ook het doorrekenen van de standpunten van andere partijen, en het combineren met de eigenstandpunten is gelukt. Het is natuurlijk de vraag of dit in praktijk ook gebeurd. Het model geeft de mogelijkheid, de gebruiker bepaalt wat hij ermee doet. In de praktijk zal het model gebruikt moeten worden door de verschillende actoren. Helaas hebben de daadwerkelijke actoren niet kunnen deelnemen aan de test waardoor niet concreet is te melden of het model in de praktijk gebruikt kan worden. Ook is niet direct te zeggen of het wenselijk is. De modelexperts en de bouwkundigen zijn positief gestemd over het gebruiken van het gebiedsontwikkelingsinstrument maar kunnen geen uitsluitsel geven over wat de actoren er in de praktijk van vinden. Wel is met behulp van de het rollenspel duidelijk geworden dat het mogelijk is, voor niet ingewijden in de modelleer of bouwkunde, het model te gebruiken is. Ook hebben ze hierop argumenten kunnen baseren en zelf een compromis kunnen ontwikkelen. Daarnaast is door het model duidelijk dat iedereen met dezelfde variabelen en informatie werkt. Het is niet mogelijk, zeker niet in de “5 knoppen” interface, om af te wijken van de ingevoerde gegevens. Dit is zowel een kracht als een zwakte. Een zwakte is het dat er weinig speelruimte is en dat veel betrokkenen het idee kunnen krijgen dat te weinig invloed kunnen oefenen. De voor hun belangrijke variabelen worden niet direct genoemd en zijn daardoor moeilijker te sturen. Een kracht is het juist dat, door het simpel te


80

4.

5.

houden, de onderhandelingen concreet zijn en voor iedereen duidelijk is wat het resultaat is. Het dieper en gedetailleerder ingaan op de materie kan altijd nog. Als men in de basis, over 5 hoofdaspecten overeenstemming bereikt is de eerste horde genomen. Om de onderhandelingen in te gaan met het model moeten alle actoren er op kunnen vertrouwen dat de door hun gemaakte varianten mogelijk zijn. In de test is gevraagd aan de modellenexperts en de bouwkundigen om het model te valideren en wat ze vonden van de kalibratie en. Hierbij zijn geen negatieve geluiden gehoord en is het vertrouwen in het model groot. De werkelijkheid wordt goed gesimuleerd en de uitkomsten zijn verklaarbaar. Ook de meer ingewijden experts hebben aangegeven dat het model doet wat het moet doen en een eerlijk beeld van de elementen en de verbanden geeft. Als de correctheid en het vertrouwen in het model groot is zullen de actoren er meer hun vertrouwen in kunnen leggen. Deze conclusie kan hopelijk na een vervolg onderzoek getrokken worden. Hiermee is ook al de gestelde sjoelbakhypothese onderbouwd (§2.2.1). Deze luidde:

Het is mogelijk voor actoren om een gebiedsontwikkelingsinstrument te gebruiken zonder hier ervaring voor nodig te hebben. Ondanks dat het model niet is getest door de daadwerkelijke actoren wordt de hypothese niet ontkracht. Het rollenspel heeft aangetoond dat het model bruikbaar is voor niet ingewijden. Om de hypothese verder te testen zijn de actoren nodig. De eindconclusie luidt dat het een interessant en leerzaam afstudeerproject is geweest waarbij het functioneren van het model positief is getest. Het doel om mensen, zonder achtergrond van gebiedsontwikkelingeninstrumenten een dergelijk model te laten bedienen en varianten uit te laten rekenen is daarmee bereikt. De weergave van de werkelijkheid is voornamelijk getest door de modellenexpert en de bouwkundigen en deze hebben aangegeven vertrouwen te hebben in het model en de uitkomsten.

7.2 AANBEVELINGEN Het onderzoek zoals beschreven in dit rapport is toegespitst op het ontwikkelen van een gebiedsontwikkelingsmodel en niet op de werking daarvan in de praktijk. Op basis van de concreetheid van de case, de gebruikte informatie en de kennis bij zowel bureau Planmaat als de betrokkenen in de praktijk heeft bijgedragen aan het ontwikkelen van het model. De tests die volgenden zijn voornamelijk gericht op de bruikbaarheid en het vertrouwen in het model. De werking in de praktijk is daarbij niet getest. Op de vraag aan de bouwkundigen of zij het model in de praktijk zouden gebruiken is positief geantwoord. De gebruikte modelleertaal en technieken zijn toepasselijk geweest voor het gewenste doel. Het Lineair programmeren in Excel heeft er voor gezorgd dat varianten ontwikkelen, voor mensen onbekend met modellen, mogelijk is. Door het gebruiken van knoppen en pop‐up schermen in Excel wordt een duidelijk en toegankelijk overzicht gegeven. Het gebruik van Excel biedt veel houvast en was een goede keuze voor de afstudeeropdracht. In een vervolg stadium kan Excel worden losgelaten, waardoor een nieuw model meer kan worden toegespitst op het ontwerpen van plannen in combinatie met de financiële berekeningen. Uit de test blijkt ook dat het model zich (te)veel begeeft in de getallen en te weinig resultaten laat zien voor het uiteindelijke ontwerp. Vooral de bouwkundigen willen meer visualisatie van de varianten. In de toekomst kan hierop worden ingespeeld. Er zijn nog veel vervolgonderzoeken mogelijk. Het testen of het model daadwerkelijk een bevordering is voor het proces in de ontwerpfase is daarbij de relevantste. Een dergelijke test zal wel moeten gebeuren op deze specifieke case aangezien het model ook is ontwikkeld voor deze specifieke case. Inmiddels is het proces van


81

Locatie Valkenburg weer verder gevorderd en kan het model achterhaald zijn. In dat geval zal het model aangepast moeten worden aan de nieuwe situatie. Omdat het model niet in de praktijk getest is maar op het functioneren en het vertrouwen in het model, is nog onduidelijk hoe actoren het model daadwerkelijk zouden gebruiken. De uitkomst hiervan kan tweezijdig zijn. Het model kan gebruikt worden zoals het hier bedoelt is, een instrument om varianten door te rekenen en op basis van deze varianten het proces versnellen. Partijen kunnen zich goed voorbereiden en op basis van argumenten de andere partijen overtuigen. Een andere uitkomst is dat partijen zich achter het model gaan verschuilen en zich gaan ingraven in de onderhandelingen. Het model geeft ze ook een houvast om hun variant als enige goede oplossing aan te dragen waardoor de onderhandelingen muurvast komen te zitten.

7.3 REFLECTIE Om het betreffende model te ontwikkelen zijn verschillende stappen ondernomen. Als eerste is gekeken naar de literatuur om te onderzoeken hoe het ontwikkelen van een model in zijn werk gaat. De werkelijkheid wordt hier als een systeem gezien. Van het systeem wordt een afbeelding gemaakt d.m.v. een model. In dit model wordt een vereenvoudigde afbeelding van de werkelijkheid gegeven met daarin alleen de nodig geachte elementen en verbanden. Bij het bestuderen van de literatuur komt ook de manier van werken kijken. De structuur, het afbakenen van het onderwerp, de casus en het vertalen van de data naar een werkbaar model. Het is eenvoudig om over dit gedeelte heen te stappen en direct te beginnen met het bouwen van een model. Achteraf wordt echter wel duidelijk hoe belangrijk de voorstudie is. Als niet duidelijk is waarvan het model een afbeelding is zal niet het gewenste doel bereikt worden. De gegevens dienen onderbouwd en relevant te zijn. Zodra het ontwerp niet duidelijk is, is de afbeelding daarvan ook vaag. Gaande het proces is dit helder geworden, waarbij de stage bij het bureau Planmaat een extra ondersteuning is. Bij Planmaat is het model daadwerkelijk ontwikkeld. Te midden van alle kennis op het gebied van stedenbouw en modelontwikkeling komt de eigen ontwikkeling in een stroomversnelling. De gekozen case was erg concreet en het stadium van het project was ideaal voor een modelontwikkelingsopgave. Hierdoor was het ontwikkelen een prettig proces met veel leer momenten. Door de feedback die gegeven is door zowel de medewerkers van Planmaat als van adviseurs betrokken bij het Project Locatie Valkenburg, hebben geholpen bij het ontwikkelen van het model en het opdoen van kennis. Dit had vooral betrekking op de manier van programmeren en de ontwikkeling van de interfaces. Vooral bij de interfaces blijkt dat meer variabelen niet altijd beter is. Het rapport sluit af met de testfase van het model. De test is gericht op de bruikbaarheid van de interfaces en niet op de werking van het model in de praktijk. Het model laten testen door drie verschillende groepen heeft goed uitgepakt. De modellenexperts hebben duidelijke kritiek kunnen uitten op het functioneren van het model. Het feit dat ze zonder veel uitleg met het model kunnen werken geeft vertrouwen. De kritiek was daarnaast ook gepast en reëel. Daarbij is wel rekening gehouden dat het niet gaat om een consumentenproduct maar om een studiemodel. De bouwkundigen test is eveneens goed verlopen. De meest gehoorde kritiek is de lange duur van de test en de hoeveelheid klikken. Het model werd begrepen en de specifiek aan hun gestelde vraag, of ze het model is praktijk zouden gebruiken, werd positief beantwoord. De studenten die de rol van actor op zich hebben genomen waren de laatste testgroep. Ondanks dat deze studenten geen afspiegeling zijn van de werkelijke actoren geven de resultaten van de test een interessant beeld. Zonder kennis van gebiedsontwikkelingsinstrumenten hebben alle rolspelers de opdrachten kunnen volbrengen. Hierdoor kunnen ze de gewenste argumenten aandragen bij een eventuele discussie tussen de betrokken partijen. Dit was ook het uiteindelijke doel van het model.


82

LITERATUURLIJST BOEKEN: BEKKERING, T. & WALTER, J. 2009. Management van processen: het realiseren van complexe initiatieven, Het Spectrum. BOVENS, M., HART, P. & TWIST, M. 2007. Openbaar bestuur, beleid, organisatie en politiek. year: 2007. BRANDON, P. 1987. Building cost modelling and computers, Spon Press. BRUIL, I., HOBMA, F., PEEK, G. & WIGMANS, G. 2004. Integrale gebiedsontwikkeling: het stationsgebied's‐ Hertogenbosch, SUN. DAAMEN, T. 2005. De kost gaat voor de baat uit. Amsterdam: Uitgeverij SUN. DE BRUIJN, H. & TEN HEUVELHOF, E. 2010. Process management: why project management fails in complex decision making processes, Springer Verlag. DE LEEUW, A. C. J. 1974. Systeemleer en organisatiekunde: een onderzoek naar mogelijke bijdragen van de systeemleer tot een integrale organisatiekunde. DE LEEUW, A. 2002. Bedrijfskundig management. Van Gorcum, Assen. DUERINK, S. 2007. Urban Decision Room Laurenskwartier, TU Delft DYM, C. & LITTLE, P. 2004. Engineering Design–A project‐based introduction, MIT Press. FLOOD, R. L. & JACKSON, M. C. 1991. Creative problem solving : total systems intervention / Robert L. Flood and Michael C. Jackson. Chichester : Jonh Wiley & Sons. Helmerhorst, G.J., 2006. Dynamic actor network steering and control, TU Delft JACKSON, M. C. 2000. Systems approaches to management, Kluwer Academic/Plenum Publishers. JANSSEN‐JANSEN, L., KLIJN, E. & OPDAM, P. 2009. Ruimtelijke kwaliteit in gebiedsontwikkeling. LICHT, G. & NUIVER, J. 2001. Projecten en beleidsontwikkeling: doelgericht werken in een maatschappelijk krachtenveld, Uitgeverij Van Gorcum. ROOZENBURG, N. & EEKELS, J. 1991. Produktontwerpen, structuur en methoden, Lemma. TALSTRA, M. 2003. De Supervisor: Sturen op Ruimtelijke Kwaliteit. MSc Thesis: Delft University of Technology [translated from Dutch as ‘The Supervisor: Steering on Spatial Quality’]. VAN LOON, P. P. 1998. Interorganisational design; a new approach to team design in architecture and urban planning. VERBART, J. 2004. Management van ruimtelijke kwaliteit: de ontwikkeling en verankering van inrichtingsconcepten in het Utrechtse stationsgebied, Eburon Uitgeverij BV. WATES, N. 2000. The community planning handbook: how people can shape their cities, towns and villages in any part of the world, Earthscan/James & James.


83

ARTIKELEN: BVR, Franz_Ziegler, Integraal structuur plan Nieuw Valkenburg, 2010 BVR &Inbo, marktonderzoek doelgroepen, 2008 Heurkens, The urban decision room ‐ application and evaluation of an urban management instrument, 2008 Korsten, A.F.A., Procesmanagement, 2006 Planmaat, Stand van Zaken 01.2011 financiele onderbouwing Programma van Eisen, Project Locatie Valkenburg, 2011 Weerheijm, R. , Besliskunde, 2009 Westa, R.L. Inleiding Besliskunde, Universiteit Maastricht

WEBSITES: www.locatievalkenburg.nl, Integraal Structuur Plan www.kei‐centrum.nl, proces en partijen www.planmaat.nl, economisch plan advies bureau www.win.tue.nl, Lineair programmeren www.ngb‐online.nl, besliskunde http://bouwkostenonline.nl, bouwkosten


84

BIJLAGEN

BIJLAGE 1: ANALYSE LOCATIE VALKENBURG (BRON, GRONTMIJ) BIJLAGE 2: ARTIKEL PROJECT LOCATIE VALKENBURG BIJLAGE 3: EXCEL SHEETS MODEL BIJLAGE 4: INTERFACES BIJLAGE 5: QUICK REFERENCE CARDS, INTERFACES BIJLAGE 6: HANDLEIDING TEST MODELLENEXPERTS/BOUWKUNDIGEN BIJLAGE 7: RESULTATEN TEST MODELLENEXPERTS/BOUWKUNDIGEN BIJLAGE 8: HANDLEIDING TEST ACTORENROLLENSPEL BIJLAGE 9: ROL BESCHRIJVINGEN TEST ACTORENROLLENSPEL BIJLAGE 10: RESULTATEN ACTORENROLLENSPEL BIJLAGE 11: SAMENVATTING IN HET ENGELS

85

BIJLAGE 1

+XLGLJHVLWXDWLHHQDXWRQRPHRQWZLNNH OLQJHQ

,QOHLGLQJ 2PGHDQDO\VHYDQGHHIIHFWHQRSKHWPLOLHXYDQGHYRRUJHVWHOGHDOWHUQDWLHYHQLQKHWVWXGLHJH ELHGWHNXQQHQDQDO\VHUHQHQEHRRUGHOHQPRHWHHUVWLQ]LFKWZRUGHQYHUVFKDIWLQGHKXLGLJH VLWXDWLHHQGHDXWRQRPHRQWZLNNHOLQJHQ ,QGHYROJHQGHSDUDJUDIHQZRUGWKHWVWXGLHJHELHGHQGHGLUHFWHRPJHYLQJEHVFKUHYHQDDQGH KDQGYDQGHYROJHQGHWKHPD¶V • /DQGVFKDSHQQDWXXU • 9HUNHHUHQYHUYRHU • :RRQHQ/HHIPLOLHX • 5XLPWHOLMNH(FRQRPLH 'HLQIRUPDWLHYRUPWGHEDVLVYRRUGHEHRRUGHOLQJYDQGHSODQDOWHUQDWLHYHQHQYDULDQWHQ /DQGVFKDSHQQDWXXU +HWWKHPDODQGVFKDSHQQDWXXULVRQGHUYHUGHHOGLQGHDVSHFWHQ/DQGVFKDS&XOWXXUKLVWRULH $UFKHRORJLH(FRORJLH:DWHUHQ%RGHP'HKXLGLJHVLWXDWLHHQPRJHOLMNHDXWRQRPHRQWZLNNH OLQJHQZRUGHQSHUDVSHFWEHVSURNHQ $UFKHRORJLHFXOWXXUKLVWRULHHQODQGVFKDS $UFKHRORJLH

)LJXXUEHOHLGVNDDUW$UFKHRORJLHJHPHHQWH.DWZLMNO )LJXXU$UFKHRORJLHHQODQGVFKDSVW\SHVU %URQ%RXZVWHQHQYRRUQLHXZ9DONHQEXUJ%95GHFHPEHU

UHYLVLH' 3DJLQDYDQ

+XLGLJHVLWXDWLHHQDXWRQRPHRQWZLNNHOLQJHQ

'H6WUDQGZDOOHQNHQGHQSUHKLVWRULVFKHEHZRQHUV9DQRRVWQDDUZHVW]LMQVSRUHQJHYRQGHQ YDQ6WHHQWLMGQDDU%URQVWLMG'HUXJJHQYDQGHGURRJJHYDOOHQNUHNHQELMKHW9DONHQEXUJVH0HHU WRWDDQODQGLQJVEDDQ]LMQRRNEHZRRQGJHZHHVWGDDU]LMQDDQZLM]LQJHQYRRUNQXSSHOSDGHQ 2SGHRHYHUZDOYDQGHHHQVJULOOLJH5LMQGHOWDOLJJHQUHVWHQYDQGH/LPHVGHRXGHURXWHHQ JUHQVYDQKHW5RPHLQVH5LMN'HNHUQYDQ2XG9DONHQEXUJHQGH:RHUG]LMQEHVFKHUPGULMNV PRQXPHQWDUFKHRORJLH1LHWDOOHHQGHJHwVROHHUGHYLQGSODDWVEOLMNWLQGLWJHYDOLQWHUHVVDQWPDDU KHWJHRPHWULVFKJHVWUXFWXUHHUGHV\VWHHPYDQWUDQVSRUWHQPLOLWDLUHURXWHVDOVJHKHHOLVNHQ PHUNHQGYRRUGH5RPHLQVHWLMG &XOWXXUKLVWRULH

)LJXXU$UFKHRORJLVFKHYHUZDFKWLQJVNDDUWPHWLQGUXNYDQGH/LPHV %URQ%RXZVWHQHQYRRUQLHXZ9DONHQEXUJ%95GHFHPEHU

&XOWXXUKLVWRULVFKHHOHPHQWHQ]LMQEHODQJULMNHLGHQWLWHLWVGUDJHUVYDQKHWJHELHGHQKHEEHQHHQ JURWHSRWHQWLHRPJHNRSSHOGDDQµQLHXZH¶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

UHYLVLH' 3DJLQDYDQ


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

)LJXXU6FKHWVODQGVFKDSSHQLQGHUHJLRO 6FKHWVODQGVFKDSVVWUXFWXXUU %URQ%RXZVWHQHQYRRUQLHXZ9DONHQEXUJ%95GHFHPEHU

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¶VLQGHERVULMNHELQQHQGXLQUDQGHQKHWUHFUHDWLHSDUN'XLQUHOO+HWGXLQODQGVFKDSZRUGWRQ GHUEURNHQGRRUKHWYLVVHUVGRUS.DWZLMNGDDUQDYHUYROJWKHW]LMQZHJDOVHHQVPDOOHVWURRNULFK WLQJ1RRUGZLMN

UHYLVLH' 3DJLQDYDQ


+HWVWUDQGZDOOHQHQVWUDQGYODNWHQODQGVFKDS ,QRRVWHOLMNHULFKWLQJYDQDIKHWGXLQJHELHGNHQWKHWODQGVFKDSHHQDIZLVVHOLQJYDQEHVORWHQKHLG HQRSHQKHLGGLHKRRUWELMKHWVWUDQGZDOOHQODQGVFKDS*URWHGHOHQYDQGHVWUDQGZDOOHQHQ VWUDQGYODNWHQ]LMQDDQJHPHUNWDOV3 (+6JHELHG2SGHKRJHUJHOHJHQVWUDQGZDOOHQEHYLQGHQ ]LFKGHRRUVSURQNHOLMNEHZRQLQJVDVVHQZDDURRLWGHVWHGHQ'HQ+DDJ/HLGHQHQ:DVVHQDDU ]LMQRQWVWDDQ2SGH]HQRRUG]XLGJHRULs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

UHYLVLH' 3DJLQDYDQ


)ORUDHQIDXQD

:DDUGHYROOHHOHPHQWHQLQGHEHVWDDQGHVLWXDWLH]LMQ KHW,91ERVMHPHWHVVHQVWREEHQLQGH2PPHGLMNVHSROGHUQDELMERHUGHULM1HOOHVWHLQ KHW%XQNHUERVPHWYOHHUPXL]HQ GH]XLG]LMGHYDQKHW9DONHQEXUJVHPHHU KHWKHORI\WHQILOWHU %LQQHQKHWSODQJHELHG]LMQYHUVFKLOOHQGHEHVFKHUPGHIORUDHQIDXQDDDQZH]LJ9RRUHHQDDQWDO VRRUWHQKLHUYDQJHOGWHHQYULMVWHOOLQJVUHJHOLQJGH]RJHQRHPGH³WDEHOVRRUWHQ´ 9RRURYHULJH VRRUWHQGH³WDEHOHQVRRUWHQ´ GLHQWRQWKHIILQJDDQJHYUDDJGWHZRUGHQLQGLHQ]HQHJDWLHYH HIIHFWHQ]XOOHQRQGHUYLQGHQYDQZHUN]DDPKHGHQLQKHWNDGHUYDQGHUXLPWHOLMNHLQULFKWLQJRI RQWZLNNHOLQJ%LQQHQKHWSODQJHELHGEHWUHIWGLW • .OHLQHPRGGHUNUXLSHU%LWWHUYRRUQ • *URWHDDQWDOOHQYHUVFKLOOHQGHZHLGH YRJHOV • :DWHUYOHHUPXLV0HHUYOHHUPXLV5XLJHGZHUJYOHHUPXLV5RVVHYOHHUPXLV/DDWYOLHJHU (UNRPHQZDDUGHYROOHYHJHWDWLHVYRRUGLH]LMQJHERQGHQDDQGHKRJHJURQGZDWHUVWDQGHQHQ GHYHQLJHERGHPZDDUGRRUPHGHGRRUGHJHULQJHDFWLYLWHLWHQLQKHWJHELHGHQGHDDQZH]LJH UXVWWHYHQVVSUDNHLVYDQYRJHONXQGLJHZDDUGHEURQ0DDWVFKDSSHOLMNHNRVWHQEDWHQDQDO\VH 5LMQODQG5RXWH (FRORJLH .QHOSXQWHQYRRUHFRORJLH]LMQ • KHWEHGULMYHQWHUUHLQHQJODVWXLQERXZ • GHFDPSLQJ • KHWGHIHQVLHWHUUHLQ (pQYDQGHNDQVHQYDQGHRQWZLNNHOLQJHQURQG1LHXZ9DONHQEXUJLVGHRQWZLNNHOLQJYDQGH GRRUJDDQGHHFRORJLVFKHYHUELQGLQJYDQGHGXLQHQQDDUKHW*URHQH+DUW'H]H]DOYHUORSHQYLD /HQWHYUHXJGGH5XLJHODDQVH=RQQHYHOGVHHQ2PPHGLMNVHSROGHUWHQZHVWHQYDQGH$HQ GH3DSHQZHJVHSROGHUWHQRRVWHQ 2RN]LMQHUNDQVHQYRRUHHQGRRUORSHQGHJUDGLs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

• • • •

UHYLVLH' 3DJLQDYDQ


%LMKHURQWZLNNHOLQJYDQHHQJHELHGPRHWZRUGHQXLWJHJDDQYDQGXXU]DDPZDWHUEHKHHUKHW EHSHUNHQYDQYHUKDUGRSSHUYODNJHVFKHLGHQULROHULQJKHPHOZDWHUEHKHHUHQKHWPDNHQYDQ H[WUDRSSHUYODNWHZDWHUWHUFRPSHQVDWLHYHUKDUGRSSHUYODN(ULVHHQZDWHUEHUJLQJVRSJDYHLQ GH5XLJHODDQVHSROGHUYDQWRWKHFWDUH

)LJXXU%HVWDDQGHVLWXDWLH:DWHUEHKHHU %URQ%RXZVWHQHQYRRUQLHXZ9DONHQEXUJ%95GHFHPEHU

%RGHP (U]LMQGULHERGHPW\SHQWHRQGHUVFKHLGHQLQKHWSODQJHELHGVWUDQGZDORHYHUZDOHQNRPJURQ GHQ 'HERGHPJHVWHOGKHLGLVLQSULQFLSHJRHG+HWELHGWYROGRHQGHGUDDJNUDFKWYRRUZRQLQJHQHQ EHGULMYHQ9DQKHWKHOHJHELHG$/.LVGLWGHPHHVWXLWJHOH]HQSOHNRPWHJDDQERXZHQ'DWHU ZLQEDDU]DQGLV]HJWDOLHWVRYHUKHWJHELHGHHQJRHGHVWDELHOH]DQGERGHP

)LJXXU*HRORJLVFKHRSERXZ %URQ%RXZVWHQHQYRRUQLHXZ9DONHQEXUJ%95GHFHPEHU

UHYLVLH' 3DJLQDYDQ


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ppQYDQGHODDWVWHSOHNNHQLQ GH5DQGVWDGZDDUGHUXLPWHOLMNHHQHFRORJLVFKHUHODWLHVKDDNVRSGHNXVWQRJYULMZHORQJH VWRRUGDDQZH]LJ]LMQ 9DONHQEXUJLVVLQGVRQGHUGHHOYDQGHJHPHHQWH.DWZLMN'HYRRUPDOLJHJHPHHQWHWHOW UXLPLQZRQHUVHQKHHIWHHQRSSHUYODNWHYDQUXLPNPð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sOH SXQWEURQQHQDDQZH]LJ+HWRQGHU]RHNQDDUGH OXFKWNZDOLWHLWKHHIW]LFKGDQRRNWRHJHVSLWVWRSKHWYHUNHHU1DDVWKHWORNDOHYHUNHHU]LMQGH SURYLQFLDOHZHJ1HQGHULMNVZHJ$UHOHYDQWHEURQQHQ

5DSSRUW/XFKWNZDOLWHLWJHPHHQWH.DWZLMNMXQL

UHYLVLH' 3DJLQDYDQ


0HWEHKXOSYDQKHWGRRU7120(3RQWZLNNHOGHSURJUDPPD&$5,,YLVLQ]LFKWYHUNUHJHQLQ GHOXFKWNZDOLWHLWLQVWUDWHQHQODQJVZHJHQ$OVEHRRUGHOLQJVJHELHGJHOGWGHORFDWLHVPHWHUXLW GHUDQGYDQGHULMEDDQ(U]LMQRYHUVFKULMGLQJHQYDQOXFKWNZDOLWHLWVQRUPHQJHFRQVWDWHHUG • 12

2SWZHHORFDWLHVODQJVGHSURYLQFLDOHZHJ1ZHUGHQRRNRYHUVFKULMGLQJHQEHUHNHQG2S JHYRHOLJHORFDWLHVODQJVGH]HZHJHQZRUGHQKLHUGRRUFDSHUVRQHQDDQOXFKWYHURQWUHLQL JLQJEORRWJHVWHOG 'HXXUJHPLGGHOGHFRQFHQWUDWLHVYDQȝJP 12ZHUGHQQLHWRYHUVFKUHGHQ 'HRRU]DDNYDQGHRYHUVFKULMGLQJHQ PHWEHWUHNNLQJWRW12LVKHWYHUNHHU

• 30

'HMDDUJHPLGGHOGHFRQFHQWUDWLHYDQ30ȝJP ZRUGWQLHWRYHUVFKUHGHQ • %HQ]HHQ 'HYHUNHHUVLQWHQVLWHLWHQRSGHZHJHQYDQGHJHPHHQWHLV]RGDQLJGDWRSEDVLVGDDUYDQNDQ ZRUGHQDDQJHQRPHQGDWYRRUEHQ]HHQGHJUHQVZDDUGHJHOGHQGSHUYRRUGHMDDUJH PLGGHOGHFRQFHQWUDWLHȝJP QLHWZRUGWRYHUVFKUHGHQ • &2 'HYHUNHHUVLQWHQVLWHLWHQRSGHZHJHQYDQGHJHPHHQWHLV]RGDQLJGDWRSEDVLVGDDUYDQNDQ ZRUGHQDDQJHQRPHQGDWYRRU&2GHZHWWHOLMNHOXFKWNZDOLWHLWVQRUPȝJP DOVXXUJH PLGGHOGHFRQFHQWUDWLH QLHWZRUGWRYHUVFKUHGHQ *HOXLG ,QLVHHQUDSSRUWDJHJHOXLGVNDDUWHQJHPHHQWH.DWZLMNYHUVFKHQHQ'HFRQFOXVLHLVGDWKHW JHOXLGQLYHDXLQKHWSODQJHELHGWHQJHYROJHYDQKHWYHUNHHURYHUGH1EHQHGHQGHG% OLJW&RQWRXUHQYDQODJHUHJHOXLGVQLYHDXV]LMQLQJHQRHPGHUDSSRUWDJHQLHWDDQJHJHYHQ ([WHUQHYHLOLJKHLG 'RRUHQODQJVKHWSODQJHELHGORRSWHHQDDQWDOJDVOHLGLQJHQYDQ*DVXQLH,QRQGHUVWDDQGHIL JXXULVGHOLJJLQJDDQJHJHYHQ

)LJXXU*DVOHLGLQJHQQHWZHUN*DVXQLHMDQXDUL %URQ*DVXQLH1HGHUODQG%9

UHYLVLH' 3DJLQDYDQ


+HWEHOHLGDDQJDDQGHQLHXZHRQWZLNNHOLQJHQURQGGH]HOHLGLQJHQLVYDVWJHOHJGLQHHQ5LFKWOLMQ YDQKHW0LQLVWHULHYDQ9520 +HWEHOHLGZRUGWPRPHQWHHOKHU]LHQHQGHYHUZDFKWLQJLV GDWHULQGHORRSYDQHHQQLHXZEHOHLGVNDGHUYDQNUDFKWZRUGW 'HURGHOHLGLQJDDQGHQRRUG]LMGHYDQKHWYOLHJNDPSKHHIWYHUVFKLOOHQGHGLDPHWHUVHQ HQFRQIRUPYLJHUHQGEHOHLGHHQYHLOLJKHLGV]RQHYDQFDPHWHU 7HQRS]LFKWHYDQGHEODXZHOHLGLQJDDQGHRRVWNDQWYDQGHORFDWLHNDQJHHQZRQLQJERXZ JHSOHHJGZRUGHQELQQHQPYDQGH]HOHLGLQJGHWRHWVLQJVDIVWDQG

2SGHKXLGLJH1YLQGWYHUYRHUYDQJHYDDUOLMNHVWRIIHQSODDWV/3*EHYRRUUDGLQJ 'HULVLFR¶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w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

UHYLVLH' 3DJLQDYDQ


RSWHYDQJHQHQKHWGXLQJHELHGWHRQWODVWHQZRUGWGH0LHQW.RROWXLQLQGHNRPHQGHMDUHQRRN JHWUDQVIRUPHHUGWRWUHFUHDWLHIJURHQ ,Q5LMQVEXUJWHQQRRUGHQYDQ9DONHQEXUJ]LMQKHWJODVWXLQERXZFRPSOH[PHWGH9HLOLQJ)ORUD +ROODQGEHSDOHQGYRRUKHWNDUDNWHUYDQKHWJHELHG'HRRUVSURQNHOLMNHYROOHJURQGWXLQERXZEH GULMYHQZDUHQEHGRHOGYRRUGHYHUERXZYDQJURHQWHHQIUXLWYRRUGHLQZRQHUVYDQGHVWDG/HL GHQ 5HFUHDWLHYHURXWHV %HOHLGVPDWLJJHZHQVWHHQWHRQWZLNNHOHQUHFUHDWLHYHILHWVURXWHV]LMQDDQJHJHYHQLQELMJDDQG ILJXXU

)LJXXU5HFUHDWLHYHURXWHV %URQ%RXZVWHQHQYRRUQLHXZ9DONHQEXUJ%95GHFHPEHU

UHYLVLH' 3DJLQDYDQ

BIJLAGE 2

BIJLAGE 3

Infrastructuur Groenstructuur Waterstructuur Te handhaven Voorzieningen Werken Netto woongebied Uitgeefbaar Rijweg Trottoir Parkeren Extensief groen Parkgroen Blokgroen Blokwater Totaal

145,000 ‐ 165,000 225,000 17,000 110,000 ‐

bvo bvo Woningen bvo Kantoren bvo Voorzieningen bebouwd

‐ ‐ ‐ ‐ ‐

=<= =<= =<= <= <= <= <=

Oppervlakte 145,000 ‐ 165,000 226,406 19,000 115,000 2,161,377

<= <= <= <= =<= =<= =<=

150,000 150,000 175,000 230,000 19,000 115,000 2,161,377

FSI GSI OSR

0.00 0.00

<= <=

0.32 0.10 2.82

<= <=

0.75 0.35

1,126,366 189,878 200,292 51,537 339,723 21,412 105,091 127,077

Dorp Luwte Landelijk Landgoed Compact Totaal

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0%

2,831,783

=

2,831,783

904,058 818,298 73,600 12,160 280,805

<= <= <= <= <=

2,000,000 1,500,000 100,000 50,000 1,000,000

‐ ‐ ‐ ‐ ‐

<= <= <= <= <=

Oppervlakte 250,000 1,070,903 730,270 60,205 50,000 2,161,377

<= <= <= <= <=

250,400 11.59% 1,071,000 49.55% 730,400 33.79% 60,490 2.80% 50,400 2.33%

11.57% 49.55% 33.79% 2.79% 2.31%

1,370.49 ‐ ‐ 444.91 ‐ 1,340

<= <= <= <= <= <=

Aantallen 1,370.80 1,296.20 1,591.10 445.02 3,362.58 1,340.53

<= <= <= <= <= <=

1,370.91 29.1% 4,703.12 100.0% 4,703.12 100.0% 445.39 9.5% 4,703 100.0% 1,341 28.5%

29% 28% 34% 9% 71% 29%

<= <= <= <= <=

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

‐ ‐ ‐ ‐ ‐

<= <= <= <= <=

4,700 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

<= <= <= <= <= <= <=

Aantallen 1,131 2,417 849 9 296 4,703

Correctie Uitgeefbaar <= <= <= <= <=

4,703 4,703 4,703 4,703 4,703

<= <= <= <= <= <= <=

5,500 5,500 3,000 4,000 500 5,500 5,500

100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%

24% 51% 18% 0% 6%

Rijweg ‐15 0 0 0 ‐15

Trottoir

Parkeren

0 0 0 0 0

15 0 0 0 15

Extensief groen ‐5 0 0 0 ‐8

Parkgroen

0 117 0 6,400 0

Blokgroen 15 0 0 0 15

Water 0 0 0 0 0

0 35 50 0 0

<= 100% Totaal aantal woningen Sociaal Midden Duur Top Eengezins Meergezins

Totaal

Rijwoning Betaalbaar grondgebonden huur Rijwoning Midden grondgebonden koop Rijwoning Duur grondgebonden koop 2^1 kap Duur 1 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 2 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 3 grondgebonden koop Patiowoning Duur grondgebonden koop Vrijstaand Duur grondgebonden koop kavel 750 Top grondgebonden koop kavel 1000 Top grondgebonden koop kavel 1500 Top grondgebonden koop meergezins Betaalbaar gestapeld koop meergezins Midden gestapeld koop meergezins Duur gestapeld koop meergezins Top gestapeld koop totaal

29.1% 0.0% 0.0% 9.5% 0.0% 28.5%

#/won 610 989 213 315 254 230 145 234 87 111 174 761 307 200 73 4,703

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0%

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ <=

<= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= 100%

610 989 213 315 254 230 145 234 87 111 174 761 307 200 73

=<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<=

610 989 213 315 254 230 145 234 87 111 174 761 307 200 73

13.0% 21.0% 4.5% 6.7% 5.4% 4.9% 3.1% 5.0% 1.9% 2.4% 3.7% 16.2% 6.5% 4.2% 1.5%

13% 21% 5% 7% 5% 5% 3% 5% 2% 2% 4% 16% 7% 4% 2%

272 385 68 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 317 68 23 ‐ 1,131

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0%

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ <=

<= <= <= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= <= <= <= =<= 100%

272 385 68 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 317 68 23 ‐

=<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<=

272 385 68 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 317 68 23 ‐

24.0% 34.0% 6.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 28.0% 6.0% 2.0% 0.0%

24% 34% 6% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 28% 6% 2% 0%

338 604 145 145 169 145 145 145 ‐ 24 ‐ 290 121 145 ‐ 2,417

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0%

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ <=

<= <= <= <= <= <= <= <= =<= <= =<= <= <= <= =<= 100%

338 604 145 145 169 145 145 145 ‐ 24 ‐ 290 121 145 ‐

=<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<=

338 604 145 145 169 145 145 145 ‐ 24 ‐ 290 121 145 ‐

14.0% 25.0% 6.0% 6.0% 7.0% 6.0% 6.0% 6.0% 0.0% 1.0% 0.0% 12.0% 5.0% 6.0% 0.0%

‐ ‐ ‐ 170 85 85 ‐ 89 87 87 174 ‐ ‐ 8 64 849

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0%

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ <=

=<= =<= =<= <= <= <= =<= <= <= <= <= =<= =<= <= <= 100%

‐ ‐ ‐ 170 85 85 ‐ 89 87 87 174 ‐ ‐ 8 64

=<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<=

‐ ‐ ‐ 170 85 85 ‐ 89 87 87 174 ‐ ‐ 8 64

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

=<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<=

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

=<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<=

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Aantallen 4,703 1,371 1,296 1,591 445 3,363 1,341

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

<= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <=

610 989 213 315 254 230 145 234 87 111 174 761 307 200 73 4,703

<= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <= <=

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500

Uitgeefbaar 113 124 171 220 276 300 230 520 750 1,000 1,500 72 78 91 300

Rijweg 29 30 33 40 55 57 44 94 84 106 144 15 16 17 47

Trottoir 43 46 48 35 47 48 38 79 15 21 26 23 24 27 11

Parkeren 21 21 21 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 16 17 20 ‐

Extensief groen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Parkgroen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Blokgroen 20 20 20 10 10 10 10 10 35 40 60 30 30 30 15

Blokwater ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Uitgeefbaar 64,688 116,996 35,356 69,282 70,147 68,994 33,360 121,798 65,297 111,236 261,187 47,625 21,206 17,417 21,778 1,126,366

Rijweg 17,655 30,046 6,963 12,460 14,080 13,095 6,348 21,962 7,317 11,735 25,139 11,453 4,817 3,383 3,426 189,878

Trottoir 30,182 51,055 11,217 10,986 11,951 11,082 5,465 18,612 1,302 2,314 4,527 24,555 10,243 6,039 762 200,292

Parkeren 11,543 18,955 4,148 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 9,215 3,993 3,682 ‐ 51,537

Extensief groen 39,596 70,708 16,970 16,970 19,798 16,970 16,970 16,970 ‐ 2,828 ‐ 33,940 14,142 16,970 56,892 339,723

Parkgroen 4,073 5,770 1,018 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 7,062 2,795 695 ‐ 21,412

Blokgroen 12,199 19,780 4,258 3,149 2,542 2,300 1,450 2,342 3,047 4,449 10,447 22,826 9,217 5,996 1,089 105,091

Blokwater 11,845 21,152 5,076 13,570 10,169 9,323 5,076 9,536 4,353 5,199 8,706 10,153 4,230 5,501 3,185 127,077

totaal 191,780 334,461 85,007 126,418 128,687 121,764 68,670 191,220 81,316 137,762 310,007 166,828 70,643 59,683 87,132 2,161,377

1 1 1 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1 1 1 ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

<= <= <= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= <= <= <= =<=

272 385 68 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 317 68 23 ‐

<= <= <= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= <= <= <= =<=

5,500 5,500 5,500 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 5,500 5,500 5,500 ‐

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500

Uitgeefbaar 98 109 156 205 261 285 215 505 735 985 1,485 57 63 76 285

Rijweg 29 30 33 40 55 57 44 94 84 106 144 15 16 17 47

Trottoir 58 61 63 50 62 63 53 94 30 36 41 38 39 42 26

Parkeren 16 16 16 ‐ 5 ‐ 5 ‐ 5 ‐ 5 ‐ 5 ‐ 5 ‐ 5 ‐ 5 11 12 15 ‐ 5

Extensief groen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Parkgroen 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15

Blokgroen 20 20 20 10 10 10 10 10 35 40 60 30 30 30 15

Blokwater ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Uitgeefbaar 26,535 41,977 10,578 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 18,016 4,285 1,711 ‐ 103,101

Rijweg 7,859 11,686 2,220 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 4,768 1,064 383 ‐ 27,979

Trottoir 15,695 23,382 4,269 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 12,034 2,664 944 ‐ 58,988

Parkeren 4,385 6,197 1,091 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 3,425 827 338 ‐ 16,263

Extensief groen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Parkgroen 4,073 5,770 1,018 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 4,751 1,018 339 ‐ 16,969

Blokgroen 5,430 7,693 1,358 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 9,503 2,036 679 ‐ 26,698

Blokwater ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

totaal 63,977 96,704 20,534 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 52,497 11,894 4,395 ‐ 250,000

14% 25% 6% 6% 7% 6% 6% 6% 0% 1% 0% 12% 5% 6% 0%

1 1 1 1 1 1 1 1 ‐ 1 ‐ 1 1 1 ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

<= <= <= <= <= <= <= <= =<= <= =<= <= <= <= =<=

338 604 145 145 169 145 145 145 ‐ 24 ‐ 290 121 145 ‐

<= <= <= <= <= <= <= <= =<= <= =<= <= <= <= =<=

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 ‐ 5,500 ‐ 5,500 5,500 5,500 ‐

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500

Uitgeefbaar 113 124 171 220 276 300 230 520 750 1,000 1,500 72 78 91 300

Rijweg 29 30 33 40 55 57 44 94 84 106 144 15 16 17 47

Trottoir 43 46 48 35 47 48 38 79 15 21 26 23 24 27 11

Parkeren 21 21 21 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 16 17 20 ‐

Extensief groen 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117

Parkgroen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Blokgroen 20 20 20 10 10 10 10 10 35 40 60 30 30 30 15

Blokwater 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35

Uitgeefbaar 38,152 75,019 24,778 31,909 46,703 43,513 33,360 75,422 ‐ 24,174 ‐ 20,850 9,443 13,144 ‐ 436,467

Rijweg 9,796 18,361 4,743 5,739 9,374 8,258 6,348 13,599 ‐ 2,550 ‐ 4,367 1,895 2,455 ‐ 87,486

Trottoir 14,487 27,673 6,947 5,060 7,957 6,989 5,465 11,525 ‐ 503 ‐ 6,669 2,930 3,879 ‐ 100,084

Parkeren 7,158 12,758 3,057 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 4,587 2,077 2,892 ‐ 32,529

Extensief groen 39,596 70,708 16,970 16,970 19,798 16,970 16,970 16,970 ‐ 2,828 ‐ 33,940 14,142 16,970 ‐ 282,832

Parkgroen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Blokgroen 6,769 12,087 2,901 1,450 1,692 1,450 1,450 1,450 ‐ 967 ‐ 8,703 3,626 4,351 ‐ 46,897

Blokwater 11,845 21,152 5,076 5,076 5,923 5,076 5,076 5,076 ‐ 846 ‐ 10,153 4,230 5,076 ‐ 84,608

totaal 127,803 237,757 64,473 66,205 91,448 82,257 68,670 124,043 ‐ 31,868 ‐ 89,268 38,343 48,768 ‐ 1,070,903

0.0% 0.0% 0.0% 20.0% 10.0% 10.0% 0.0% 10.5% 10.3% 10.3% 20.5% 0.0% 0.0% 1.0% 7.5%

0% 0% 0% 20% 10% 10% 0% 11% 10% 10% 21% 0% 0% 1% 7%

‐ ‐ ‐ 1 1 1 ‐ 1 1 1 1 ‐ ‐ 1 1

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

=<= =<= =<= <= <= <= =<= <= <= <= <= =<= =<= <= <=

‐ ‐ ‐ 169.8776 84.9388 84.9388 ‐ 89.1857 87.0623 87.0623 174.1245 ‐ ‐ 8.4939 63.7041

=<= =<= =<= <= <= <= =<= <= <= <= <= =<= =<= <= <=

‐ ‐ ‐ 5,500 5,500 5,500 ‐ 5,500 5,500 5,500 5,500 ‐ ‐ 5,500 5,500

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500

Uitgeefbaar 113 124 171 220 276 300 230 520 750 1,000 1,500 72 78 91 300

Rijweg 29 30 33 40 55 57 44 94 84 106 144 15 16 17 47

Trottoir 43 46 48 35 47 48 38 79 15 21 26 23 24 27 11

Parkeren 21 21 21 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 16 17 20 ‐

Extensief groen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Parkgroen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Blokgroen 20 20 20 10 10 10 10 10 35 40 60 30 30 30 15

Blokwater 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50

Uitgeefbaar ‐ ‐ ‐ 37,373 23,443 25,482 ‐ 46,377 65,297 87,062 261,187 ‐ ‐ 770 19,111 566,101

Rijweg ‐ ‐ ‐ 6,721 4,706 4,836 ‐ 8,362 7,317 9,185 25,139 ‐ ‐ 144 3,006 69,417

Trottoir ‐ ‐ ‐ 5,926 3,994 4,093 ‐ 7,087 1,302 1,811 4,527 ‐ ‐ 227 669 29,636

Parkeren ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 169 ‐ 169

Extensief groen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Parkgroen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Blokgroen ‐ ‐ ‐ 1,699 849 849 ‐ 892 3,047 3,482 10,447 ‐ ‐ 255 956 22,477

Blokwater ‐ ‐ ‐ 8,494 4,247 4,247 ‐ 4,459 4,353 4,353 8,706 ‐ ‐ 425 3,185 42,469

totaal ‐ ‐ ‐ 60,213 37,239 39,507 ‐ 67,177 81,316 105,894 310,007 ‐ ‐ 1,990 26,927 730,270

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

=<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<=

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

=<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<= =<=

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500

Uitgeefbaar 113 124 171 220 276 300 230 520 750 1,000

Rijweg 29 30 33 40 55 57 44 94 84 106

Trottoir 43 46 48 35 47 48 38 79 15 21

Parkeren 21 21 21 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Extensief groen 6,400 6,400 6,400 6,400 6,400 6,400 6,400 6,400 6,400 6,400

Parkgroen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Blokgroen 20 20 20 10 10 10 10 10 35 40

Blokwater ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Uitgeefbaar ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Rijweg ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Trottoir ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Parkeren ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Extensief groen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Parkgroen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Blokgroen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Blokwater ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

totaal ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Dorp


Luwte


Landelijk


Landgoed

Rijwoning Betaalbaar grondgebonden huur Rijwoning Midden grondgebonden koop Rijwoning Duur grondgebonden koop 2^1 kap Duur 1 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 2 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 3 grondgebonden koop Patiowoning Duur grondgebonden koop Vrijstaand Duur grondgebonden koop kavel 750 Top grondgebonden koop kavel 1000 Top grondgebonden koop

Sociaal 1 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1 ‐ ‐ ‐

Midden ‐ 1 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1 ‐ ‐

Duur ‐ ‐ 1 1 1 1 1 1 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1 ‐

Top ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1 1 1 ‐ ‐ ‐ 1

Eengezins 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 ‐ ‐ ‐ ‐

Meergezins ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1 1 1 1

Infrastructuur Groenstructuur Waterstructuur Te handhaven Voorzieningen Werken Netto woongebied Uitgeefbaar Rijweg Trottoir Parkeren Blokgroen Blokwater Totaal

145,000 ‐ 165,000 226,406 19,000 115,000 2,161,377

Totaal

#/won 610 989 213 315 254 230 145 234 87 111 174 761 307 200 73 4,703


Kantoren en bedrijven

Milieu 1 Milieu 2

Voorzieningen

Voorzieningen Winkels

Verwerving/inbrengwaarden Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Kunstwerken Overige kosten Opslagen Totaal

203,916,317 68,258,313 71,088,982 10,065,875 77,162,812 64,976,555 495,468,853

1,126,366 189,878 200,292 51,537 105,091 127,077 2,831,783

Uitgeefbaar 64,688 116,996 35,356 69,282 70,147 68,994 33,360 121,798 65,297 111,236 261,187 47,625 21,206 17,417 21,778 1,126,366

Parkeren 11,543 18,955 4,148 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 9,215 3,993 3,682 ‐ 51,537

Extensief groen 39,596 70,708 16,970 16,970 19,798 16,970 16,970 16,970 ‐ 2,828 ‐ 33,940 14,142 16,970 56,892 339,723

Parkgroen 4,073 5,770 1,018 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 7,062 2,795 695 ‐ 21,412

Blokgroen 12,199 19,780 4,258 3,149 2,542 2,300 1,450 2,342 3,047 4,449 10,447 22,826 9,217 5,996 1,089 105,091

Blokwater 11,845 21,152 5,076 13,570 10,169 9,323 5,076 9,536 4,353 5,199 8,706 10,153 4,230 5,501 3,185 127,077

totaal 191,780 334,461 85,007 126,418 128,687 121,764 68,670 191,220 81,316 137,762 310,007 166,828 70,643 59,683 87,132 2,161,377

Uitgeefbaar Rijweg Trottoir 115,000 73,600 20,700 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 115,000 73,600 20,700 ‐

Parkeren 20,700 ‐ 20,700

Extensief groen ‐ ‐ ‐

Parkgroen ‐ ‐ ‐

Blokgroen ‐ ‐ ‐

Blokwater ‐ ‐ ‐

totaal 115,000 ‐ 115,000

Uitgeefbaar Rijweg Trottoir 8,550 5,472 1,539 ‐ 10,450 6,688 1,881 ‐ 19,000 12,160 3,420 ‐

Parkeren 1,539 1,881 3,420





totaal 8,550 10,450 19,000

80 104

Rijweg 17,655 30,046 6,963 12,460 14,080 13,095 6,348 21,962 7,317 11,735 25,139 11,453 4,817 3,383 3,426 189,878

Trottoir 30,182 51,055 11,217 10,986 11,951 11,082 5,465 18,612 1,302 2,314 4,527 24,555 10,243 6,039 762 200,292

aantal Verwerving/inbrengwaarden Inbreng grond RVOB woon‐ en werklocaties 2,310,159 m² Verwerving onbebouwd tbv woon‐ en werklocaties 297,186 m² Verwerving bebouwd tbv woon‐ en werklocaties 103,525 m² Toeslag verwerving 2% % m² Inbreng grond RVOB (onbebouwd) groene buffer ‐ Verwerving onbebouwd tbv groenontwikkeling ‐ m² Verwerving bebouwd tbv groenontwikkeling ‐ m² Bouwrijpmaken Archeologie in situ 1 post Archeologie ex situ 1 post Bodemsanering 1 post Verplaatsen gasleiding 1 post Sloop opstallen vliegbasis 12,508 m² Sloop kassen 91,695 m² Sloop kassen meerprijs asbesthoudende kit en paden ‐ m² Opbreken asfaltverharding start/rolbanen en platforms 376,052 m² Opbreken betonverharding start/rolbanen en platforms 94,340 m² Opbreken overige verharding 93,598 m² Schonen/frezen/egaliseren terrein 2,418,965 m² Ophogen PM Vertikale drainage ‐ m² Horizontale drainage 200,000 m² 21,412 m² Ontgraven watergang Ontgraven plas 165,000 m² Natuurvriendelijke oever watergangen 12,707 m¹ Houten beschoeiing watergangen 12,707 m¹ Kademuur 1,000 m¹ Strand ‐ m¹ Natuurvriendelijke oever plas 3,394 m¹ Houten beschoeiing plas 2,393 m¹ Bouwwegen betongranulaat 189,878 m² Bouwwegen asfalt 110,000 m² Riolering 6,043 woneq Aansluiting riool op RWZI 1 post Woonrijpmaken Rijwegverharding woonstraten gebakken klinkers 189,878 m² Parkeren 75,657 m² Verharding hoofdontsluiting 110,000 m² Voetpad gebakken klinkers 200,292 m² Fietspad ‐ m¹ m¹ Busbaan ‐ Verlichting hoofdontsluiting (8 m hoog) 837 stuk Verlichting woonmilieu (6 m hoog) 1,760 stuk VRI 10 stuk Rotonde ‐ stuk stuk Turborontonde ‐ Parkgroen 21,412 m² Blok‐/buurtgroen 105,091 m² Extensief groen 21,412 m² Micromilieu 6,043 woneq Ondergrondse afvalcontainers 128 stuk Herstraten 465,827 m² Brandkranen 43,590 m¹ verh Kunstwerken Steigers 500 m² 282 m Duikers in kleine watergangen Duikers in middelgrote watergangen ‐ m Stuw van staal/beton kleine watergang 15 stuk Sluis ‐ stuk Autobrug standaard 2,823 m² Meerkosten brug 25% ‐ m² Fietsers/voetgangsbrug 1,412 m² Overige kosten WAS‐masten 3 stuk 1 post Onderzoekskosten archeologie Onderzoekskosten explosieven 1 post Geluidswerende maatregelen woningen langs N206 100 won Kosten erfafscheiding 4,703 won Overkluizing N206 170 m¹ Afdracht RLR en RGL, waaronder RIF 1 post Afdracht R.O. 5,290 woneq Afdracht Mient Kooltuin 1 post 1 post Afdracht Groene Buffer Afdracht overige bovenwijkse voorzieningen 4,703 post Duiker waterleiding bij landgoed 1 post Duiker gasleiding bij haven 1 post Planschade 1 post Fonds voor gedeelde voorzieningen 1 post 1 post Tijdelijk beheer Opslagen Planontwikkeling 13% % Onderzoekskosten duurzaamheid 1 post V&T uitvoering 12% % Particulier opdrachtgeverschap 1 post Projectonvoorzien 15% % Totaal

eenheidsprijs

bedragen € 203,916,317

€ 75 € 75 € 75 € 30,053,325 € 10 € 10 € 35

€ 173,261,925 € 22,288,950 € 7,764,375 € 601,067 € 0 € 0 € 0

€ 150,000 € 2,100,000 € 6,200,000 € 5,000,000 € 68 € 7 € 38 € 22 € 38 € 35 € 2 € 9 € 5 € 11 € 20 € 45 € 120 € 2,500 € 280 € 75 € 180 € 30 € 49 € 1,735 € 2,000,000

€ 150,000 € 2,100,000 € 6,200,000 € 5,000,000 € 844,290 € 641,865 € 0 € 8,273,144 € 3,584,920 € 3,275,930 € 4,837,930 € 0 € 0 € 1,000,000 € 228,896 € 3,300,000 € 571,815 € 1,524,840 € 2,500,000 € 0 € 254,550 € 430,740 € 5,643,178 € 5,411,407 € 10,484,809 € 2,000,000

€ 77 € 75 € 73 € 60 € 257 € 769 € 2,500 € 2,500 € 266,532 € 250,000 € 744,479 € 40 € 25 € 10 € 500 € 13,000 € 20 € 13

€ 14,713,655 € 5,674,254 € 7,979,558 € 12,017,506 € 0 € 0 € 2,092,500 € 4,400,000 € 2,665,324 € 0 € 0 € 856,485 € 2,627,279 € 214,121 € 3,021,559 € 1,664,000 € 9,083,619 € 544,875

€ 1,500 € 373 € 1,050 € 20,000 € 10,697,568 € 2,406 € 3,008 € 1,500

€ 750,000 € 105,186 € 0 € 300,000 € 0 € 6,792,689 € 0 € 2,118,000

€ 51,000 € 2,000,000 € 1,500,000 € 1,500 € 1,061 € 100,000 € 20,200,000 € 3,100 € 5,000,000 € 5,000,000 € 260 € 200,000 € 350,000 € 1,000,000 ‐ € 2,000,000

€ 153,000 € 2,000,000 € 1,500,000 € 150,000 € 4,988,671 € 17,000,000 € 20,200,000 € 16,398,331 € 5,000,000 € 5,000,000 € 1,222,811 € 200,000 € 350,000 € 1,000,000 € 0 € 2,000,000

€ 141,078,674 € 1,000,000 € 141,078,674 € 750,000 € 186,379,246

€ 18,340,228 € 1,000,000 € 16,929,441 € 750,000 € 27,956,887

€ 68,258,313

€ 71,088,982

€ 10,065,875

€ 77,162,812

€ 64,976,555

€ 495,468,853


Milieu 1 Milieu 2

Voorzieningen

Voorzieningen Winkels ‐ Woningen

Rijwoning Betaalbaar grondgebonden huur Rijwoning Midden grondgebonden koop Rijwoning Duur grondgebonden koop 2^1 kap Duur 1 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 2 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 3 grondgebonden koop Patiowoning Duur grondgebonden koop Vrijstaand Duur grondgebonden koop kavel 750 Top grondgebonden koop kavel 1000 Top grondgebonden koop kavel 1500 Top grondgebonden koop meergezins Betaalbaar gestapeld koop meergezins Midden gestapeld koop meergezins Duur gestapeld koop meergezins Top gestapeld koop totaal Kantoren en bedrijven

Milieu 1 Milieu 2

Voorzieningen


Uitgeefbaar Grondwaarde 73,600 300 22,080,000 ‐ 300 ‐ 73,600 22,080,000

Uitgeefbaar Grondwaarde 5,472 150 820,800 6,688 400 2,675,200 12,160 3,496,000

Parkeernorm gebouwd parkeren

‐ 17,697,804

Correcties

‐ 24,402,634

Totaal

537,616,454

Correcties Aantal woninge Eenheidsprijs Meerkosten EPC 0,4 4,703 ‐ 5,857 Meerkosten EPC 0,2 vanaf 2018 3,355 ‐ Meerkosten EPC 0,0 vanaf 2020 2,654 ‐ Prijscorrectie marktwoningen rij en MG in dorpscentrum 543 ‐ 12,212 Prijscorrectie marktwoningen rij en MG in luwte 1,015 12,463 Prijscorrectie marktwoningen rij en MG in landelijk 8 13,866 Prijscorrectie marktwoningen rij en MG in landgoed ‐ ‐ Prijscorrectie marktwoningen rij en MG in compact 142 ‐ 11,765 Grondprijscorrectie huurwoningen middencategorie EG 989 ‐ 6,872 Grondprijscorrectie huurwoningen middencategorie M 307 ‐ 2,502 Totaal

725 725 725 725 725 725 725 725

1,277 1,530 1,808 1,996 2,611 2,767 2,494 2,911

4,654 5,576 6,588 7,272 9,515 10,081 9,089 10,607

5,917 7,089 8,376 9,246 12,097 12,817 11,555 13,485

6,346 7,603 8,983 9,916 12,974 13,746 12,393 14,463

725 2,350 4,466 5,679 725 3,519 6,688 8,504 725 3,925 7,459 9,483 2.15%

529,000.00

Percentage

Totaal ‐ 27,546,159 ‐ ‐ ‐ 6,631,327 12,653,602 117,776 ‐ ‐ 1,672,638 17.5% ‐ 1,189,349 17.5% ‐ 134,540 ‐ 24,402,633.93

Parkeernorm Dorp 0.5 1.0 1.0

Luwte

1.0 1.0 1.5 1.5 1,007 ‐

Landelijk

‐

Landgoed Compact #pp 1.0 136 1.0 385 1.0 68 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1.0 471 1.0 186 1.5 69 1.5 ‐ ‐ 308 ‐

Dekking 7,500 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 7,500 15,000 15,000 15,000 15,174,219

Kosten pp 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 32,872,023

Totaal 2,375,701 3,846,372 678,772 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 8,238,620 1,863,527 694,812 ‐ ‐ 17,697,804

4.00%

4.89%

53,267 64,669 75,652 83,238 107,454 113,660 102,776 119,725 5,961 7,011 8,230 6,090 52,896 9,120 78,248 10,170 86,829 4,077 5.00%

Idem per m² uitgeefb.

675 675 675 675 675 675 675 675 675 675 675 1,520 1,520 1,520 1,520

133,267 159,669 188,652 208,238 272,454 288,660 260,256 303,720 5,961 7,011 8,230 127,896 191,523 213,579 4,077

2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 ‐ ‐ ‐ 2,300 2,300 2,300 ‐

5,597 6,706 7,923 8,746 11,443 12,123 10,930 12,756 ‐ ‐ ‐ 5,371 8,043 8,970 ‐

141,164 168,675 198,875 219,284 286,197 303,083 273,486 318,776 5,961 7,011 8,230 135,567 201,866 224,849 4,077

21,021 68,720 90,410 127,354 158,291 182,184 140,680 286,000 421,350 524,942 645,578 8,172 23,116 54,295 176,596

198 581 544 579 574 607 612 550 562 525 430 131 335 623 589

Grondquote*

1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 750 750 750 750

Residuele grondwrde

1,000 75,000 7,928 4,976 2,637 317 909 2,799 4,653 2,897 4,200 1,020 113,275 11,973 7,515 3,983 479 1,372 4,227 7,028 4,376 4,200 975 126,750 13,397 8,409 4,457 536 1,535 4,730 7,864 4,896 4,200

nvt 2,374 2,893 3,466 4,454 4,832 4,160 5,588 4,286 5,336 6,555 nvt 2,269 2,773 1,807

Totaal kosten

3,750 3,750 3,750 3,750 3,750 3,750 3,750 3,750

EPC 0,4

3,090 3,670 4,365 4,829 6,374 6,760 6,083 7,108

Kwaliteitstoeslag

4,964 5,894 7,011 7,756 10,237 10,858 9,771 11,416

Totaal kosten

2,985 3,545 4,217 4,665 6,157 6,531 5,877 6,866

Opslagen

#/won Dorp Luwte Landelijk Landgoed Compact 610 272 338 0 0 0 989 385 604 0 0 0 213 68 145 0 0 0 315 0 145 170 0 0 254 0 169 85 0 0 230 0 145 85 0 0 145 0 145 0 0 0 234 0 145 89 0 0 87 0 0 87 0 0 111 0 24 87 0 0 174 0 0 174 0 0 761 317 290 0 0 154 307 68 121 0 0 118 200 23 145 8 0 24 73 0 0 64 9 0 4,703 1,131 2,417 849 9 296

Rijwoning Betaalbaar grondgebonden huur Rijwoning Midden grondgebonden koop Rijwoning Duur grondgebonden koop 2^1 kap Duur 1 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 2 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 3 grondgebonden koop Patiowoning Duur grondgebonden koop Vrijstaand Duur grondgebonden koop kavel 750 Top grondgebonden koop kavel 1000 Top grondgebonden koop kavel 1500 Top grondgebonden koop meergezins Betaalbaar gestapeld koop meergezins Midden gestapeld koop meergezins Duur gestapeld koop meergezins Top gestapeld koop

969 1,151 1,369 1,514 1,999 2,120 1,908 2,229

W&R‐ontwikkeling

Parkeernorm gebouwd parkeren

Verschil 137 85 84 1 ‐ 226,143 477,091 ‐ 261,072 ‐ 2 ‐ 109,743 ‐ 184,686 ‐ 288,076 671,218 ‐ 587,463 366,568 ‐ 0 ‐ 142,001

338 401 477 528 697 739 665 777

AK‐ontwikkelaar

Planmaat

2,813 3,340 3,973 4,395 5,802 6,153 5,537 6,469

5.00%

Onvoorzien

#/won 610 989 213 315 254 230 145 234 87 111 174 761 307 200 73 4,703

5,307 6,302 7,497 8,293 10,946 11,610 10,448 12,207

4.89%

Kopersbegeleiding

totaal 8,550 10,450 19,000

8,456 10,042 11,944 13,213 17,441 18,498 16,646 19,448

4.00%

Ontwikkelingskosten


80,000 95,000 113,000 125,000 165,000 175,000 157,480 183,995

Notaris


941 841 837 833 917 921 984 920

Advertenties en promotie


kavelprijs

162,185 237,395 289,286 346,639 444,488 485,267 414,166 556,779 427,311 531,953 653,808 143,739 224,982 279,145 180,672

1.11%

Makelaar verkoop


kavelprijs kavelprijs kavelprijs

2,271 2,500 2,550 2,750 2,939 3,039 3,080 3,313 678 678 633 633 519 519 2,281 2,412 2,555 717

Renten

Parkeren 1,539 1,881 3,420

193,000 282,500 344,250 412,500 528,941 577,468 492,857 662,567 508,500 633,024 778,031 171,049 267,729 332,182 215,000

Aansluitkosten

‐ Uitgeefbaar Rijweg Trottoir 8,550 5,472 1,539 ‐ 10,450 6,688 1,881 ‐ 19,000 12,160 3,420 ‐

0.99 0.99 0.97 0.97 0.97 0.97 0.93 0.93 0.90 0.90 0.90 0.99 0.99 0.99 0.90

1.00%

2.92%

Leges

totaal 115,000 ‐ 115,000

2,500 2,500 2,550 2,750 3,028 3,132 3,313 3,563 750 701 579 2,300 2,432 2,576 800

4.92%

Honoraria


212,500 295,000 340,000 390,000 545,000 595,000 530,000 712,500 562,500 701,000 868,500 172,500 270,000 335,000 240,000

3.05%

Meer‐ en minderwerk


2.5 2.5 3 2.5 3 3 2 3 3 3 3 4 4 4 4

1.00%

Prijsstijgingen/afkoop


m²ggb 41 54 54 78 78 82 104 87 100 130 165 22 33 41 75

CAR‐verzekering


12,821,162 67,962,736 19,250,019 40,106,388 40,456,516 41,421,666 20,665,527 66,989,109 36,793,444 58,577,090 112,699,060 5,546,656 7,689,142 10,484,702 12,819,676 554,282,893

m²gbo 85 113 135 150 180 190 160 200 750 1,000 1,500 75 111 130

W&R

Parkeren 20,700 ‐ 20,700

12,821,299 67,962,820 19,250,103 40,106,389 40,230,373 41,898,757 20,404,456 66,989,108 36,683,701 58,392,403 112,410,984 6,217,874 7,101,679 10,851,270 12,819,676 554,140,892

m² bvo 102 135 162 195 234 247 208 260 300 400 500 88 130 165 300

Algemene kosten

Uitgeefbaar Rijweg Trottoir 115,000 73,600 20,700 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 115,000 73,600 20,700 ‐

21,021 68,720 90,410 127,354 158,291 182,184 140,680 286,000 421,350 524,942 645,578 8,172 23,116 54,295 176,596

m² kavel 106 118 166 220 276 300 230 520 750 1,000 1,500 63 69 87 300

Algemene bouwplaatskosten

totaal 191,780 334,461 85,007 126,418 128,687 121,764 68,670 191,220 81,316 137,762 310,007 166,828 70,643 59,683 87,132 2,161,377

0.35%

Directe kosten/won

Blokwater 11,845 21,152 5,076 13,570 10,169 9,323 5,076 9,536 4,353 5,199 8,706 10,153 4,230 5,501 3,185 127,077

3.00%

Directe kosten/m² gbo

Blokgroen 12,199 19,780 4,258 3,149 2,542 2,300 1,450 2,342 3,047 4,449 10,447 22,826 9,217 5,996 1,089 105,091

6.00%

VON/woning excl BTW

Parkgroen 4,073 5,770 1,018 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 7,062 2,795 695 ‐ 21,412

Kavelprijs/m² kavel

Extensief groen 39,596 70,708 16,970 16,970 19,798 16,970 16,970 16,970 ‐ 2,828 ‐ 33,940 14,142 16,970 56,892 339,723

VON/m²gbo

Parkeren 11,543 18,955 4,148 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 9,215 3,993 3,682 ‐ 51,537

Grondwaarde

Trottoir 30,182 51,055 11,217 10,986 11,951 11,082 5,465 18,612 1,302 2,314 4,527 24,555 10,243 6,039 762 200,292

VON/woning pp 2011

Rijweg 17,655 30,046 6,963 12,460 14,080 13,095 6,348 21,962 7,317 11,735 25,139 11,453 4,817 3,383 3,426 189,878

CBS index 2007 ‐ 2010

Uitgeefbaar 64,688 116,996 35,356 69,282 70,147 68,994 33,360 121,798 65,297 111,236 261,187 47,625 21,206 17,417 21,778 1,126,366

VON/m²gbo

#/won 610 989 213 315 254 230 145 234 87 111 174 761 307 200 73 4,703

VON/woning BDP 2007

Woningen


Verdiepingen

10.57%

13% 29% 31% 37% 36% 38% 34% 51%

6% 10% 19%

Parameters Prijspeil Start jaar Eind jaar Eindwaarde jaar Jaarlijkse stijging kosten Jaarlijkse stijging opbrengsten Rente NCW rente

1 januari 2011 2011 2040 2030 1.5% 1.0% 4.5% 4.5% 1 januari 2011

Looptijd Kosten factor Opbrengsten factor NCW

1 juli 2011

juli 2012

0.0 1.000 1.000 1.000

juli 2013

juli 2014

juli 2015

juli 2016

juli 2017

juli 2018

juli 2019

juli 2020

juli 2021

juli 2022

juli 2023

juli 2024

juli 2025

juli 2026

juli 2027

0.5 1.007 1.005 0.978

1.5 1.023 1.015 0.936

2.5 1.038 1.025 0.896

3.5 1.053 1.035 0.857

4.5 1.069 1.0458 0.820

5.5 1.085 1.056 0.785

6.5 1.102 1.067 0.751

7.5 1.118 1.077 0.719

8.5 1.135 1.088 0.688

9.5 1.152 1.099 0.658

10.5 1.169 1.110 0.630

11.5 1.187 1.121 0.603

12.5 1.205 1.132 0.577

13.5 1.223 1.144 0.552

14.5 1.241 1.155 0.528

15.5 1.260 1.167 0.505

0.7%

0.7%

43.2% 4.3% 1.6% 8.4%

43.2% 15.8% 1.6% 8.4% 56.5% 6.3%

0.1% 15.7% 6.5% 7.8% 3.3% 6.6%

0.1% 4.0% 6.5% 7.8% 3.4% 5.9%

0.0% 4.0% 7.3% 6.1% 3.3% 5.3%

0.0% 4.0% 6.3% 6.1% 3.2% 5.3%

0.0% 15.9% 9.6% 11.3% 3.2% 14.3%

0.0% 14.8% 4.8% 11.3% 3.2% 14.3%

2.9% 2.9% 6.7% 6.1% 3.2% 5.3%

2.9% 2.9% 6.7% 6.1% 3.2% 5.3%

2.9% 3.9% 4.8% 5.2% 3.2% 6.2%

2.9% 3.9% 4.8% 5.2% 3.6% 6.2%

0.1% 3.9% 7.3% 5.2% 3.6% 6.2%

0.1% 3.9% 5.8% 5.2% 3.6% 6.2%

juli 2028

18.5 1.317 1.202 0.443

5.8%

5.8%

7.9%

100% 100% 100% 100% 100% 100%

Opbrengsten Woningen Rijwoning Betaalbaar grondgebonden huur Rijwoning Midden grondgebonden koop Rijwoning Duur grondgebonden koop 2^1 kap Duur 1 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 2 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 3 grondgebonden koop Patiowoning Duur grondgebonden koop

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

7.0% 7.8% 8.6% 7.4% 9.4% 9.0% 13.0%

7.0% 7.8% 8.6% 7.4% 9.4% 9.0% 13.0%

7.3% 8.0% 9.0% 6.1% 8.7% 8.3% 13.0%

7.3% 8.0% 9.0% 6.1% 8.7% 8.3% 13.0%

7.5% 7.2% 6.9% 7.6% 6.8% 6.9% 7.0%

7.5% 7.2% 6.9% 7.6% 6.8% 6.9% 5.0%

7.5% 7.2% 6.9% 7.6% 6.8% 6.9% 5.0%

7.5% 7.2% 6.9% 7.6% 6.8% 6.9% 5.0%

7.5% 7.2% 6.9% 7.6% 6.8% 6.9% 5.0%

7.5% 7.2% 6.9% 7.6% 6.8% 6.9% 5.0%

6.7% 6.3% 5.9% 6.9% 5.8% 6.0% 4.0%

6.7% 6.3% 5.9% 6.9% 5.8% 6.0% 4.0%

6.7% 6.3% 5.9% 6.9% 5.8% 6.0% 4.0%

6.7% 6.3% 5.9% 6.9% 5.8% 6.0% 4.0%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

8.9% 2.8% 5.0% 2.8% 4.8% 5.0% 9.3% 2.5%

8.9% 2.8% 5.0% 2.8% 4.8% 5.0% 9.3% 2.5%

8.1% 0.0% 2.9% 0.0% 5.0% 5.2% 9.5% 12.3%

8.1% 0.0% 2.9% 0.0% 5.0% 5.2% 9.5% 0.0%

6.9% 9.4% 8.6% 9.4% 7.1% 6.1% 6.0% 8.3%

6.9% 9.4% 8.6% 9.4% 7.1% 6.1% 6.0% 8.3%

6.9% 9.4% 8.6% 9.4% 7.1% 6.1% 6.0% 8.3%

6.9% 9.4% 8.6% 9.4% 7.1% 6.1% 6.0% 8.3%

6.9% 9.4% 8.6% 9.4% 7.1% 6.1% 6.0% 8.3%

6.9% 9.4% 8.6% 9.4% 7.1% 6.1% 6.0% 8.3%

6.1% 9.4% 8.3% 9.4% 9.4% 10.8% 6.6% 8.3%

6.1% 9.4% 8.3% 9.4% 9.4% 10.8% 6.6% 8.3%

6.1% 9.4% 8.3% 9.4% 9.4% 10.8% 6.6% 8.3%

6.1% 9.4% 8.3% 9.4% 9.4% 10.8% 6.6% 8.3%

25.0% 25.0%

25.0% 25.0%

25.0% 25.0%

25.0% 25.0%

Vrijstaand Duur grondgebonden koop kavel 750 Top grondgebonden koop kavel 1000 Top grondgebonden koop kavel 1500 Top grondgebonden koop meergezins Betaalbaar gestapeld koop meergezins Midden gestapeld koop meergezins Duur gestapeld koop meergezins Top gestapeld koop Kantoren en bedrijven Milieu 1 Milieu 2 Voorzieningen Voorzieningen Winkels Overig Correcties Positief Correcties Negatief Gebouwd parkeren Kosten Verwerving/inbrengwaarden Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Kunstwerken Overige kosten Opslagen Totaal Opbrengsten Woningen Rijwoning Betaalbaar grondgebonden huur Rijwoning Midden grondgebonden koop Rijwoning Duur grondgebonden koop 2^1 kap Duur 1 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 2 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 3 grondgebonden koop Patiowoning Duur grondgebonden koop Vrijstaand Duur grondgebonden koop kavel 750 Top grondgebonden koop kavel 1000 Top grondgebonden koop kavel 1500 Top grondgebonden koop meergezins Betaalbaar gestapeld koop meergezins Midden gestapeld koop meergezins Duur gestapeld koop meergezins Top gestapeld koop Kantoren en bedrijven Milieu 1 Milieu 2 Voorzieningen Voorzieningen Winkels Correcties Positief Correcties Negatief Gebouwd parkeren Totaal

100% 100%

juli 2031 19.5 1.337 1.214 0.424

juli 2032 20.5 1.357 1.226 0.406

juli 2033 21.5 1.377 1.239 0.388

juli 2034 22.5 1.398 1.251 0.371

juli 2035 23.5 1.419 1.263 0.355

juli 2036 24.5 1.440 1.276 0.340

juli 2037 25.5 1.462 1.289 0.325

juli 2038 26.5 1.484 1.302 0.311

juli 2039 27.5 1.506 1.315 0.298

juli 2040 28.5 1.529 1.328 0.285

29.5 1.551 1.341 0.273

3.6%

100% 100%

7.5% 7.5%

7.5% 7.5%

7.5% 7.5%

7.5% 7.5%

5.0% 5.0%

5.0% 5.0%

5.0% 5.0%

5.0% 5.0%

5.0% 5.0%

5.0% 5.0%

10.0% 10.0%

10.0% 10.0%

10.0% 10.0%

10.0% 10.0%

100% 100% 100%

12.6% 6.2%

12.6% 6.2%

13.0% 6.0%

13.0% 5.8%

5.5% 7.6% 8.7%

5.5% 7.6% 8.7%

5.5% 7.6% 8.7%

5.5% 7.6% 8.7%

5.5% 7.6% 8.7%

5.5% 7.6% 8.7%

4.0% 7.6% 12.0%

4.0% 7.6% 12.0%

4.0% 7.6% 12.0%

4.0% 7.6% 12.0%

203,916,317 68,258,313 71,088,982 10,065,875 77,162,812 64,976,555 495,468,853

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

1,486,749 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1,486,749

1,509,050 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1,509,050

91,478,541 3,036,539 1,198,872 878,519 ‐ 4,263,234 100,855,705

92,850,719 11,372,204 1,216,855 891,697 45,909,129 4,327,183 156,567,786

132,747 11,489,878 4,952,463 843,026 2,746,898 4,609,344 24,774,355

134,738 2,962,595 5,026,750 855,671 2,807,104 4,166,543 15,953,401

106,343 3,024,043 5,746,444 671,094 2,813,169 3,826,280 16,187,373

107,938 3,069,404 5,021,625 681,160 2,777,206 3,883,674 15,541,008

109,557 12,333,727 7,731,339 1,287,067 2,818,864 10,556,804 34,837,359

111,201 11,629,753 3,937,089 1,306,373 2,861,147 10,715,156 30,560,719

6,895,507 2,307,287 5,557,993 712,275 2,904,065 4,061,074 22,438,200

6,998,940 2,341,896 5,641,363 722,959 2,947,626 4,121,990 22,774,773

7,243,686 3,210,915 4,116,928 629,781 2,991,840 4,852,805 23,045,956

7,352,342 3,259,079 4,178,682 639,228 3,353,986 4,925,597 23,708,913

146,315 3,307,965 6,438,287 648,817 3,404,296 4,999,481 18,945,159

148,509 3,357,584 5,208,988 658,549 3,455,360 5,074,473 17,903,464

‐ ‐ 5,287,123 ‐ 3,507,190 ‐ 8,794,313

‐ ‐ 5,366,430 ‐ ‐ ‐ 5,366,430

‐ ‐ 7,429,396 ‐ ‐ ‐ 7,429,396

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

12,821,299 67,962,820 19,250,103 40,106,389 40,230,373 41,898,757 20,404,456 66,989,108 36,683,701 58,392,403 112,410,984 6,217,874 7,101,679 10,851,270 12,819,676

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

934,608 5,453,784 1,722,153 3,056,442 3,911,510 3,921,881 2,746,586 6,194,132 1,071,142 3,004,952 3,282,333 311,611 366,933 1,047,180 329,195

943,954 5,508,321 1,739,374 3,087,007 3,950,625 3,961,099 2,774,052 6,256,073 1,081,853 3,035,002 3,315,157 314,727 370,602 1,057,652 332,487

987,250 5,764,405 1,819,800 2,562,929 3,713,924 3,664,368 2,801,792 5,752,575 ‐ 1,757,797 ‐ 329,039 387,810 1,092,298 1,658,749

997,122 5,822,049 1,837,998 2,588,558 3,751,064 3,701,011 2,829,810 5,810,101 ‐ 1,775,375 ‐ 332,329 391,688 1,103,221 ‐

1,029,197 5,272,471 1,424,952 3,275,617 2,930,293 3,115,018 1,538,981 5,009,265 3,731,259 5,385,678 11,433,812 478,355 465,238 700,354 1,143,715

1,039,489 5,325,196 1,439,201 3,308,373 2,959,596 3,146,168 1,110,265 5,059,357 3,768,572 5,439,535 11,548,150 483,139 469,890 707,358 1,155,152

1,049,884 5,378,448 1,453,593 3,341,457 2,989,192 3,177,630 1,121,368 5,109,951 3,806,258 5,493,931 11,663,632 487,970 474,589 714,431 1,166,703

1,060,383 5,432,232 1,468,129 3,374,871 3,019,084 3,209,406 1,132,581 5,161,050 3,844,320 5,548,870 11,780,268 492,850 479,335 721,576 1,178,370

1,070,987 5,486,554 1,482,810 3,408,620 3,049,275 3,241,500 1,143,907 5,212,661 3,882,763 5,604,359 11,898,071 497,778 484,128 728,791 1,190,154

1,081,697 5,541,420 1,497,638 3,442,706 3,079,767 3,273,915 1,155,346 5,264,787 3,921,591 5,660,402 12,017,051 502,756 488,970 736,079 1,202,056

976,663 4,912,777 1,296,842 3,174,375 2,668,828 2,870,559 933,520 4,635,516 3,960,807 5,509,965 12,137,222 666,377 878,062 816,667 1,214,076

986,430 4,961,904 1,309,810 3,206,119 2,695,516 2,899,265 942,855 4,681,871 4,000,415 5,565,065 12,258,594 673,041 886,843 824,834 1,226,217

996,294 5,011,523 1,322,908 3,238,180 2,722,472 2,928,257 952,284 4,728,690 4,040,419 5,620,715 12,381,180 679,771 895,711 833,082 1,238,479

1,006,257 5,061,639 1,336,137 3,270,562 2,749,696 2,957,540 961,806 4,775,977 4,080,823 5,676,923 12,504,992 686,569 904,668 841,413 1,250,864

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

22,080,000 ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

6,313,608 ‐

6,376,744 ‐

6,440,512 ‐

6,504,917 ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

820,800 2,675,200

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

63,742 64,379 65,023 65,673 44,220 44,662 207,751 209,828 211,926 214,046 144,124 145,565

45,109 147,021

45,560 148,491

46,015 149,976

46,476 151,476

93,881 305,981

94,819 309,041

95,768 312,131

96,725 315,253

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

‐ ‐

12,771,378 ‐ 9,627,854 ‐ 17,697,804 565,162,613

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

1,664,901 ‐ 615,091 ‐ 38,675,742

757,471 765,046 772,696 780,423 788,227 587,222 593,094 599,025 605,015 ‐ 795,249 ‐ 803,201 ‐ 811,233 ‐ 819,345 ‐ 827,539 ‐ 835,814 ‐ 844,172 ‐ 852,614 ‐ 861,140 ‐ 1,671,748 ‐ 1,688,465 ‐ 1,705,350 ‐ 1,722,403 ‐ 1,739,628 ‐ 2,422,992 ‐ 2,447,222 ‐ 2,471,695 ‐ 2,496,412 45,440,142 45,894,544 46,353,489 46,817,024 47,285,194 50,694,141 51,201,083 51,713,093 52,230,224

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐

‐ 1,486,749 ‐ 1,509,050 ‐ 100,855,705 ‐ 117,892,043 14,288,144 17,765,208 16,206,437 29,888,941 10,602,783 15,333,825 23,915,289 24,042,251 24,239,238 26,985,228 32,255,923 33,809,630 43,435,911 ‐ 5,366,430 ‐ 7,429,396 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 78,229,437 ‐ ‐ 66,904 ‐ 137,822 ‐ 4,682,530 ‐ 10,198,386 ‐ 10,014,347 ‐ 9,665,558 ‐ 9,371,219 ‐ 8,447,921 ‐ 8,350,952 ‐ 8,036,723 ‐ 7,322,188 ‐ 6,569,785 ‐ 5,774,659 ‐ 4,820,184 ‐ 3,585,576 ‐ 2,225,493 ‐ 371,024 ‐ 629,210 ‐ 991,847 ‐ 1,036,480 ‐ 1,083,122 ‐ 1,131,862 ‐ 1,182,796 ‐ 1,236,022 ‐ 1,291,643 ‐ 1,349,767 ‐ 1,410,506 ‐ 1,473,979 ‐ 1,540,308 ‐ 113,998,812 ‐ 1,486,749 ‐ 3,062,702 ‐ 104,056,229 ‐ 226,630,802 ‐ 222,541,044 ‐ 214,790,183 ‐ 208,249,304 ‐ 187,731,582 ‐ 185,576,719 ‐ 178,593,847 ‐ 162,715,281 ‐ 145,995,218 ‐ 128,325,764 ‐ 107,115,196 ‐ 79,679,456 ‐ 49,455,402 ‐ 8,244,984 ‐ 13,982,439 ‐ 22,041,044 ‐ 23,032,891 ‐ 24,069,371 ‐ 25,152,493 ‐ 26,284,355 ‐ 27,467,151 ‐ 28,703,173 ‐ 29,994,815 ‐ 31,344,582 ‐ 32,755,088 ‐ 34,229,067 ‐ 35,769,375 ‐ 36,565,330

‐

‐ 1,454,385 ‐ 1,475,261 ‐ 90,469,629 ‐ 105,073,542 3,354,860 6,084,296 4,913,378 14,748,810 1,482,283

Cashflow Rente Inclusief Rente NCW

Totalen Totaal Kosten Totaal Opbrengsten Saldo Rente Voortschrijdend saldo NCW

juli 2030

17.5 1.298 1.190 0.463

Kosten Verwerving/inbrengwaarden Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Kunstwerken Overige kosten Opslagen

6.3%

juli 2029

16.5 1.278 1.178 0.484

Prijspeil Jan 2011 495,468,853 537,616,454 42,147,601

‐ 2,000,000,000 ‐ 2,000,000,000 ‐ 2,000,000,000 ‐ 2,000,000,000 ‐ 2,000,000,000 ‐ 100,000,000

<= <= <= <= <= <=

Prijspeil Juli 2030 548,680,108 626,909,545 78,229,437 ‐ 101,262,328 ‐ 23,545,428 ‐ 9,762,944

‐ 2,000,000,000 ‐ 2,000,000,000 ‐ 2,000,000,000 ‐ 2,000,000,000 ‐ 2,000,000,000 ‐ 2,000,000,000

<= <= <= <= <= <=

Prijspeil Juli 2040 548,680,108 626,909,545 78,229,437 ‐ 113,998,812 ‐ 36,565,330 ‐ 9,762,944

<= <= <= <= <= <=

2,000,000,000 2,000,000,000 2,000,000,000 2,000,000,000 2,000,000,000 100,000,000

<= <= <= <= <= <=

2,000,000,000 2,000,000,000 2,000,000,000 2,000,000,000 2,000,000,000 2,000,000,000

1,681,550 ‐ 621,242 ‐ 39,062,500

1,755,022 ‐ 606,099 ‐ 33,718,608

1,772,572 ‐ 598,807 ‐ 32,393,811

749,971 ‐ 787,375 ‐ 1,655,196 45,429,949

4,596,522

10,002,078

10,078,609

10,192,236

11,707,991

14,492,071

15,277,427

19,933,714 ‐ 2,655,731 ‐ 3,569,509 ‐ 420,414 ‐ 420,414 ‐ 420,414 ‐ 420,414 ‐ 420,414 ‐ 420,414 ‐ 420,414 ‐ 420,414 ‐ 420,414 ‐ 420,414 ‐ 420,414

548,680,108

626,909,545

Plangebied Infrastructuur Groenstructuur Waterstructuur Te handhaven Voorzieningen Werken Netto woongebied Uitgeefbaar Rijweg Trottoir Parkeren Extensief groen Parkgroen Blokgroen Blokwater Totaal

Min 145,000 ‐ 165,000 225,000 17,000 110,000 ‐

Financieel Totaal Kosten Totaal Opbrengsten Saldo Rente Voortschrijdend saldo NCW

Prijspeil 2011 495,468,853 537,616,454 42,147,601

2030 (mln) ‐ 2,000 ‐ 2,000 ‐ 2,000 ‐ 2,000 ‐ 2,000 ‐ 100

2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 100

Woning verdeling Totaal aantal woningen Sociaal Midden Duur Top Eengezins Meergezins

Min 4,700 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Max 5,500 5,500 3,000 4,000 500 5,500 5,500

# Woningen 4,703 1,371 1,296 1,591 445 3,363 1,341

1,126,366 189,878 200,292 51,537 339,723 21,412 105,091 127,077

Voorzieningen


2040 (mln) ‐ 2,000 ‐ 2,000 ‐ 2,000 ‐ 2,000 ‐ 2,000 ‐ 2,000

2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000

Min

FSI 0.32 GSI 0.10 OSR 2.82 Won/Ha Brut 16.6 Won/Ha Net 21.8

548,680,108 626,909,545 78,229,437 ‐ 113,998,812 ‐ 36,565,330 ‐ 9,762,944

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500

272 385 68 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 317 68 23 ‐

20 20 20 10 10 10 10 10 35 40 60 30 30 30 15

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Luwte

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0%

24.0% 34.0% 6.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 28.0% 6.0% 2.0% 0.0% 100.00000% Uitgeefbaar

115,000 ‐ 115,000 ‐ ‐ ‐ 8,550 10,450 19,000

24.0% 34.0% 6.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 28.0% 6.0% 2.0% 0.0%

Rijweg 64% 64%

Uitgeefbaar

Trottoir 18% 18%

Rijweg 64% 64%

0% 0%

Parkeren Extensief groen Parkgroen 18% 0% 18% 0%

0% 0%

0% 0%

Parkeren Extensief groen Parkgroen 18% 0% 18% 0%

0% 0%

Trottoir 18% 18%

Landelijk

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0%

14.0% 25.0% 6.0% 6.0% 7.0% 6.0% 6.0% 6.0% 0.0% 1.0% 0.0% 12.0% 5.0% 6.0% 0.0% 100.0000% Blokgroen

14.0% 25.0% 6.0% 6.0% 7.0% 6.0% 6.0% 6.0% 0.0% 1.0% 0.0% 12.0% 5.0% 6.0% 0.0%

Blokgroen

338 604 145 145 169 145 145 145 ‐ 24 ‐ 290 121 145 ‐

Kantoren en bedrijven verdeling 75% 100% 0% 0%

0% 0%

Voorzieningen verdeling 45% 100% 55% 100%

Blokwater 0% 0%

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500

0% 0%

Blokwater

0% 6% 0 0

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0%

30,182 51,055 11,217 10,986 11,951 11,082 5,465 18,612 1,302 2,314 4,527 24,555 10,243 6,039 762 200,292

11,543 18,955 4,148 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 9,215 3,993 3,682 ‐ 51,537

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 9

Landgoed

0.0% 0.0% 0.0% 20.0% 10.0% 10.0% 0.0% 10.5% 10.3% 10.3% 20.5% 0.0% 0.0% 1.0% 7.5% 100.000%

0.0% 0.0% 0.0% 20.0% 10.0% 10.0% 0.0% 10.5% 10.3% 10.3% 20.5% 0.0% 0.0% 1.0% 7.5%

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

100% 90,000 0% 5,000 0 0

115,000 80,000

115,000 ‐

45% 5,000 55% 8,000

9,000 11,000

8,550 10,450

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500

‐ ‐ ‐ 170 85 85 ‐ 89 87 87 174 ‐ ‐ 8 64

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0% 100.0% 0% 100%

39,596 70,708 16,970 16,970 19,798 16,970 16,970 16,970 ‐ 2,828 ‐ 33,940 14,142 16,970 56,892 339,723

4,073 5,770 1,018 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 7,062 2,795 695 ‐ 21,412

12,199 19,780 4,258 3,149 2,542 2,300 1,450 2,342 3,047 4,449 10,447 22,826 9,217 5,996 1,089 105,091

11,845 21,152 5,076 13,570 10,169 9,323 5,076 9,536 4,353 5,199 8,706 10,153 4,230 5,501 3,185 127,077

191,780 334,461 85,007 126,418 128,687 121,764 68,670 191,220 81,316 137,762 310,007 166,828 70,643 59,683 87,132 2,161,377

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 154 118 24 ‐

Compact

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 52.0% 0.0% 40.0% 0.0% 8.0% 0.0% 0.0% 0% 100.0000%

1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1

1

1 1 1 1

1 1 1

Totaal

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 52.0% 40.0% 8.0% 0.0%

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0%

12.97% 21.03% 4.53% 6.70% 5.40% 4.89% 3.08% 4.98% 1.85% 2.37% 3.70% 16.18% 6.53% 4.25% 1.54% 100.00000%

12.97% 21.03% 4.53% 6.70% 5.40% 4.89% 3.08% 4.98% 1.85% 2.37% 3.70% 16.18% 6.53% 4.25% 1.54%

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

‐

1,500

Meergezins

17,655 30,046 6,963 12,460 14,080 13,095 6,348 21,962 7,317 11,735 25,139 11,453 4,817 3,383 3,426 189,878

Duur

64,688 116,996 35,356 69,282 70,147 68,994 33,360 121,798 65,297 111,236 261,187 47,625 21,206 17,417 21,778 1,126,366

Eengezins

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Dorp

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Top

‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Midden

21 21 21 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 16 17 20 ‐

Water ‐ 35 50 ‐ ‐

Sociaal

43 46 48 35 47 48 38 79 15 21 26 23 24 27 11

Blokgroen ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

totaal

29 30 33 40 55 57 44 94 84 106 144 15 16 17 47

Parkgroen 15 ‐ ‐ ‐ 15

Blokwater

113 124 171 220 276 300 230 520 750 1,000 1,500 72 78 91 300

Extensief groen ‐ 117 ‐ 6,400 ‐

Blokgroen

Parkeren

Parkeren ‐ 5 ‐ ‐ ‐ ‐ 8

Parkgroen

Trottoir 15 ‐ ‐ ‐ 15

Extensief groen

Rijweg ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

11.659% 49.552% 33.821% 2.725% 2.243%

Parkeren

#woningen 1,131 2,417 849 9 296

45 23 12 1 59

Trottoir

Gebruikt Percentage 24.1% 51.4% 18.1% 0.1890% 6.3%

Won/ha

Rijweg

100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%

29.1% 27.6% 33.8% 9.5% 71.5% 28.5%

Blokwater

Oppervlakte 250,000 1,070,903 730,270 60,205 50,000

29.1% 100.0% 100.0% 9.5% 100.0% 28.5%

Blokgroen

Percentage 11.6% 49.5% 33.8% 2.8% 2.3%

Gebruikt Percentage

Max 29.1% 0.0% 0.0% 9.5% 0.0% 28.5%

11.6% 49.6% 33.8% 2.8% 2.3%

Uitgeefbaar ‐ 15 ‐ ‐ ‐ ‐ 15


Milieu 1 Milieu 2

€ € € € € # # m2 m2 # #

Uitgeefbaar

Milieu verdeling Rijwoning Betaalbaar grondgebonden huur Rijwoning Midden grondgebonden koop Rijwoning Duur grondgebonden koop 2^1 kap Duur 1 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 2 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 3 grondgebonden koop Patiowoning Duur grondgebonden koop Vrijstaand Duur grondgebonden koop kavel 750 Top grondgebonden koop kavel 1000 Top grondgebonden koop kavel 1500 Top grondgebonden koop meergezins Betaalbaar gestapeld koop meergezins Midden gestapeld koop meergezins Duur gestapeld koop meergezins Top gestapeld koop

548,680,108 626,909,545 78,229,437 ‐ 101,262,328 ‐ 23,545,428 ‐ 9,762,944

Parkgroen

Percentage oppervlakte Min Max 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0607483% Percentage woningen Min Max 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

#/won 610 989 213 315 254 230 145 234 87 111 174 761 307 200 73 4,703

548,680,108 626,909,545 78,229,437 ‐ 23,545,428 ‐ 9,762,944 4,703 1,371 466,227 292,077 1,341 445

2,831,783

Trottoir

Rijwoning Betaalbaar grondgebonden huur Rijwoning Midden grondgebonden koop Rijwoning Duur grondgebonden koop 2^1 kap Duur 1 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 2 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 3 grondgebonden koop Patiowoning Duur grondgebonden koop Vrijstaand Duur grondgebonden koop kavel 750 Top grondgebonden koop kavel 1000 Top grondgebonden koop kavel 1500 Top grondgebonden koop meergezins Betaalbaar gestapeld koop meergezins Midden gestapeld koop meergezins Duur gestapeld koop meergezins Top gestapeld koop Totaal

Kosten Opbrengsten Verschil Voorschrijdend saldo NCW 2011 (2030) Aantal woningen Aantal Sociale woningen Oppervlakte groen Oppervlakte water Aantal gestapeld Aantal top

Extensief groen

2,831,783

Correctie milieus Dorp Luwte Landelijk Landgoed Compact

Woningtypes

Optimalisatie ‐ ‐ ‐ ‐ 1 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 9,762,944

Rijweg

Milieus Dorp Luwte Landelijk Landgoed Compact

Oppervlakte 145,000 ‐ 165,000 226,406 19,000 115,000 2,161,377

Uitgeefbaar

Milieus Dorp Luwte Landelijk Landgoed Compact

Max 150,000 150,000 175,000 230,000 19,000 115,000 2,161,377

610 989 213 315 254 230 145 234 87 111 174 761 307 200 73

Planmaat Aantal 609.94 609.94 988.98 988.98 212.92 212.92 314.92 314.92 254.15 254.15 229.98 229.98 145.04 145.04 234.23 234.23 87.06 87.06 111.24 111.24 174.12 174.12 760.86 760.86 307.22 307.22 199.86 199.86 72.59 72.59

13.0% 21.0% 4.5% 6.7% 5.4% 4.9% 3.1% 5.0% 1.9% 2.4% 3.7% 16.2% 6.5% 4.2% 1.5%

Verschil 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

0 Optimalisatie

5Knoppen

Plangebied

Ruimtegebruik

Financieel 2011

Financieel 2030

Woning verdeling (#)

Woning verdeling (%)

Milieus (#)

Milieus (%)

Woningtypes Totaal

Kosten Opbrengsten Verschil Voorschrijdend saldo NCW 2011 Aantal woningen Aantal Sociale woningen Oppervlakte groen Oppervlakte water Aantal gestapeld Aantal top NCW 2011 Aantal woningen Percentage stapeling Percentage sociale woningbouw Percentage Top milieu Infrastructuur Groenstructuur Waterstructuur Te handhaven Voorzieningen Werken Netto woongebied FSI GSI OSR Won/Ha Bruto Won/Ha Netto Totaal Kosten Totaal Opbrengsten Saldo Rente Voortschrijdend saldo NCW Totaal Kosten Totaal Opbrengsten Saldo Rente Voortschrijdend saldo NCW Totaal aantal woningen Sociaal Midden Duur Top Eengezins Meergezins Sociaal Midden Duur Top Eengezins Meergezins Dorp Luwte Landelijk Landgoed Compact Dorp Luwte Landelijk Landgoed Compact Rijwoning Betaalbaar grondgebonden huur Rijwoning Midden grondgebonden koop Rijwoning Duur grondgebonden koop 2^1 kap Duur 1 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 2 grondgebonden koop 2^1 kap Duur 3 grondgebonden koop

W

W

W

W

W

W

‐9762943.754 04/10/2011 21:52 548,680,108 626,909,545 78,229,437 ‐ 23,545,428 ‐ 9,762,944 4,703 1,371 466,227 292,077 1,341 445 376,623 4,703 0.0% 29.1% 9.5% 145,000 ‐ 165,000 226,406 19,000 115,000 2,161,377 0.32 0.10 2.82 16.6 21.8 495,468,853 537,616,454 42,147,601 ‐ ‐ ‐ 548,680,108 626,909,545 78,229,437 ‐ 101,262,328 ‐ 23,545,428 ‐ 9,762,944 4,703 1,371 1,296 1,591 445 3,363 1,341 29% 28% 34% 9% 71% 29% 1,131 2,417 849 9 296 24% 51% 18% 0% 6% 610 989 213 315 254 230

1324.629844 ‐7749523.182 ‐8874499.738 ‐9762943.754 18/08/2011 10:38 18/08/2011 08:39 18/08/2011 08:38 18/08/2011 08:38 548,430,361 548,683,878 548,686,567 548,680,108 625,500,824 629,875,805 628,171,821 626,909,545 77,070,462 81,191,927 79,485,254 78,229,437 ‐ 25,079,554 ‐ 18,689,634 ‐ 21,402,755 ‐ 23,545,428 ‐ 10,399,058 ‐ 7,749,523 ‐ 8,874,500 ‐ 9,762,944 4,706 4,704 4,704 4,703 1,325 1,324 1,371 1,371 470,869 465,890 466,000 466,227 292,366 292,103 292,109 292,077 1,351 1,356 1,351 1,341 445 445 445 445 ‐ 10,399,058 ‐ 7,749,523 ‐ 8,874,500 ‐ 9,762,944 4,706 4,704 4,704 4,703 28.7% 28.8% 28.7% 28.5% 28.1% 28.1% 29.1% 29.1% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 145,000 145,000 145,000 145,000 3,406 ‐ ‐ ‐ 165,000 165,000 165,000 165,000 230,000 226,406 226,406 226,406 17,000 19,000 19,000 19,000 110,000 115,000 115,000 115,000 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 0.32 0.32 0.32 0.32 0.10 0.10 0.10 0.10 2.83 2.81 2.82 2.82 16.6 16.6 16.6 16.6 21.8 21.8 21.8 21.8 495,245,112 495,472,276 495,474,686 495,468,853 536,357,237 540,321,962 538,774,998 537,616,454 41,112,125 44,849,686 43,300,311 42,147,601 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 548,430,361 548,683,878 548,686,567 548,680,108 625,500,824 629,875,805 628,171,821 626,909,545 77,070,462 81,191,927 79,485,254 78,229,437 ‐ 101,604,084 ‐ 99,474,724 ‐ 100,422,114 ‐ 101,262,328 ‐ 25,079,554 ‐ 18,689,634 ‐ 21,402,755 ‐ 23,545,428 ‐ 10,399,058 ‐ 7,749,523 ‐ 8,874,500 ‐ 9,762,944 4,706 4,704 4,704 4,703 1,325 1,324 1,371 1,371 1,369 1,311 1,264 1,296 1,567 1,624 1,624 1,591 445 445 445 445 3,355 3,348 3,354 3,363 1,351 1,356 1,351 1,341 28% 28% 29% 29% 29% 28% 27% 28% 33% 35% 35% 34% 9% 9% 9% 9% 71% 71% 71% 71% 29% 29% 29% 29% 1,131 1,132 1,133 1,131 2,425 2,418 2,418 2,417 850 850 850 849 9 9 9 9 291 296 295 296 24% 24% 24% 24% 52% 51% 51% 51% 18% 18% 18% 18% 0% 0% 0% 0% 6% 6% 6% 6% 582 574 600 610 1,012 1,011 989 989 213 213 213 213 315 315 315 315 254 254 254 254 230 230

‐9762943.754 21/06/2011 18:34 548,680,108 626,909,545 78,229,437 ‐ 23,545,428 ‐ 9,762,944 4,703 1,371 466,227 292,077 1,341 445 ‐ 9,762,944 4,703 28.5% 29.1% 9.5% 145,000 ‐ 165,000 226,406 19,000 115,000 2,161,377 0.32 0.10 2.82 16.6 21.8 495,468,853 537,616,454 42,147,601 ‐ ‐ ‐ 548,680,108 626,909,545 78,229,437 ‐ 101,262,328 ‐ 23,545,428 ‐ 9,762,944 4,703 1,371 1,296 1,591 445 3,363 1,341 29% 28% 34% 9% 71% 29% 1,131 2,417 849 9 296 24% 51% 18% 0% 6% 610 989 213 315 254

‐9345714.872 ‐9123178.228 ‐9252066.68 464.154184 465.9358964 ‐5691145.938 ‐6546509.113 ‐7399013.118 ‐6738015.929 ‐7543032.436 ‐8599333.134 ‐9762943.754 ‐8930594.113 ‐9762943.754 ‐7543032.436 ‐7543032.436 ‐7543032.436 ‐7715615.564 ‐7888198.692 ‐8060781.82 ‐8233364.948 ‐8405948.076 ‐8578531.204 ‐8751114.333 ‐8930594.113 ‐9144857.245 ‐9762943.754 ‐5267798.434 ‐5916847.928 15/06/2011 17:21 15/06/2011 16:57 15/06/2011 16:57 15/06/2011 16:57 15/06/2011 16:57 15/06/2011 15:44 15/06/2011 15:43 15/06/2011 15:43 15/06/2011 15:43 15/06/2011 15:43 15/06/2011 15:41 15/06/2011 15:41 15/06/2011 15:41 14/06/2011 10:37 14/06/2011 10:00 09/06/2011 16:12 09/06/2011 16:12 09/06/2011 16:12 09/06/2011 16:12 09/06/2011 15:55 09/06/2011 15:55 09/06/2011 15:54 09/06/2011 15:54 09/06/2011 15:54 09/06/2011 15:54 09/06/2011 15:54 09/06/2011 15:54 09/06/2011 15:51 09/06/2011 15:51 548,633,725 548,640,340 548,641,784 548,644,944 548,390,305 548,658,042 548,669,750 548,668,196 548,681,398 548,678,317 548,682,780 548,680,108 548,668,598 548,680,108 548,678,317 548,678,317 548,678,317 548,677,159 548,676,001 548,674,842 548,673,684 548,672,526 548,671,367 548,670,209 548,668,598 548,664,801 548,680,108 551,305,720 550,932,096 628,616,139 628,586,464 628,201,404 628,201,404 626,711,115 632,638,843 631,452,077 630,247,021 631,181,645 630,043,211 628,684,710 626,909,545 628,088,194 626,909,545 630,043,211 630,043,211 630,043,211 629,800,294 629,557,376 629,314,458 629,071,541 628,828,623 628,585,706 628,342,788 628,088,194 627,775,270 626,909,545 628,279,739 628,095,356 79,982,415 79,946,124 79,559,620 79,556,460 78,320,809 83,980,801 82,782,328 81,578,826 82,500,247 81,364,894 80,001,930 78,229,437 79,419,596 78,229,437 81,364,894 81,364,894 81,364,894 81,123,135 80,881,376 80,639,616 80,397,857 80,156,098 79,914,338 79,672,579 79,419,596 79,110,469 78,229,437 76,974,019 77,163,260 ‐ 22,539,192 ‐ 22,002,497 ‐ 22,313,339 ‐ 22,318,783 ‐ 23,981,272 ‐ 13,725,416 ‐ 15,788,308 ‐ 17,844,304 ‐ 16,250,168 ‐ 18,191,637 ‐ 20,739,132 ‐ 23,545,428 ‐ 21,538,039 ‐ 23,545,428 ‐ 18,191,637 ‐ 18,191,637 ‐ 18,191,637 ‐ 18,607,858 ‐ 19,024,079 ‐ 19,440,301 ‐ 19,856,522 ‐ 20,272,743 ‐ 20,688,964 ‐ 21,105,185 ‐ 21,538,039 ‐ 22,054,780 ‐ 23,545,428 ‐ 12,704,423 ‐ 14,269,745 ‐ 9,345,715 ‐ 9,123,178 ‐ 9,252,067 ‐ 9,254,324 ‐ 9,943,663 ‐ 5,691,146 ‐ 6,546,509 ‐ 7,399,013 ‐ 6,738,016 ‐ 7,543,032 ‐ 8,599,333 ‐ 9,762,944 ‐ 8,930,594 ‐ 9,762,944 ‐ 7,543,032 ‐ 7,543,032 ‐ 7,543,032 ‐ 7,715,616 ‐ 7,888,199 ‐ 8,060,782 ‐ 8,233,365 ‐ 8,405,948 ‐ 8,578,531 ‐ 8,751,114 ‐ 8,930,594 ‐ 9,144,857 ‐ 9,762,944 ‐ 5,267,798 ‐ 5,916,848 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,698 4,698 4,698 4,700 4,700 4,703 4,703 4,700 4,703 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,703 5,044 4,996 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,369 1,369 1,369 1,370 1,370 1,327 1,371 1,370 1,371 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,371 1,373 1,373 466,864 466,697 466,665 468,071 475,143 463,306 463,282 463,611 463,676 464,038 465,647 466,227 464,872 466,227 464,038 464,038 464,038 464,136 464,234 464,333 464,431 464,529 464,628 464,726 464,872 465,251 466,227 464,335 464,497 292,030 292,030 292,030 292,030 292,030 291,579 291,579 291,579 291,832 291,832 292,097 292,077 291,849 292,077 291,832 291,832 291,832 291,832 291,832 291,832 291,832 291,832 291,832 291,832 291,849 291,952 292,077 308,940 306,513 1,340 1,340 1,340 1,340 1,340 1,166 1,174 1,217 1,167 1,213 1,341 1,341 1,311 1,341 1,213 1,213 1,213 1,226 1,238 1,250 1,262 1,275 1,287 1,299 1,311 1,320 1,341 1,438 1,424 474 470 464 464 466 444 444 444 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 331 347 ‐ 9,345,715 ‐ 9,123,178 ‐ 9,252,067 ‐ 9,254,324 ‐ 9,943,663 ‐ 5,691,146 ‐ 6,546,509 ‐ 7,399,013 ‐ 6,738,016 ‐ 7,543,032 ‐ 8,599,333 ‐ 9,762,944 ‐ 8,930,594 ‐ 9,762,944 ‐ 7,543,032 ‐ 7,543,032 ‐ 7,543,032 ‐ 7,715,616 ‐ 7,888,199 ‐ 8,060,782 ‐ 8,233,365 ‐ 8,405,948 ‐ 8,578,531 ‐ 8,751,114 ‐ 8,930,594 ‐ 9,144,857 ‐ 9,762,944 ‐ 5,267,798 ‐ 5,916,848 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,698 4,698 4,698 4,700 4,700 4,703 4,703 4,700 4,703 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,703 5,044 4,996 28.5% 28.5% 28.5% 28.5% 28.5% 24.8% 25.0% 25.9% 24.8% 25.8% 28.5% 28.5% 27.9% 28.5% 25.8% 25.8% 25.8% 26.1% 26.3% 26.6% 26.9% 27.1% 27.4% 27.6% 27.9% 28.1% 28.5% 28.5% 28.5% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 28.2% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 29.1% 27.2% 27.5% 10.1% 10.0% 9.9% 9.9% 9.9% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 9.5% 6.6% 7.0% 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 145,000 ‐ ‐ ‐ 1,406 8,406 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 165,000 226,406 226,406 226,406 225,000 225,000 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 226,406 19,000 19,000 19,000 19,000 17,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 19,000 115,000 115,000 115,000 115,000 110,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 115,000 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 2,161,377 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 0.33 0.33 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 2.82 2.82 2.82 2.82 2.83 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 2.68 2.70 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 16.6 17.8 17.6 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.8 21.8 21.7 21.8 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.7 21.8 23.3 23.1 495,427,345 495,433,232 495,434,517 495,437,329 495,209,043 495,448,832 495,459,251 495,457,868 495,469,777 495,467,035 495,471,244 495,468,853 495,458,386 495,468,853 495,467,035 495,467,035 495,467,035 495,466,004 495,464,973 495,463,942 495,462,912 495,461,881 495,460,850 495,459,819 495,458,386 495,455,007 495,468,853 497,829,957 497,493,975 538,946,252 538,999,175 538,690,046 538,690,046 537,372,508 542,937,060 541,836,319 540,724,029 541,575,904 540,525,250 539,224,280 537,616,454 538,719,277 537,616,454 540,525,250 540,525,250 540,525,250 540,300,809 540,076,368 539,851,927 539,627,486 539,403,045 539,178,604 538,954,163 538,719,277 538,432,122 537,616,454 538,608,452 538,471,537 43,518,907 43,565,943 43,255,528 43,252,716 42,163,465 47,488,228 46,377,068 45,266,161 46,106,127 45,058,215 43,753,036 42,147,601 43,260,891 42,147,601 45,058,215 45,058,215 45,058,215 44,834,805 44,611,395 44,387,985 44,164,574 43,941,164 43,717,754 43,494,344 43,260,891 42,977,115 42,147,601 40,778,495 40,977,562 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 548,633,725 548,640,340 548,641,784 548,644,944 548,390,305 548,658,042 548,669,750 548,668,196 548,681,398 548,678,317 548,682,780 548,680,108 548,668,598 548,680,108 548,678,317 548,678,317 548,678,317 548,677,159 548,676,001 548,674,842 548,673,684 548,672,526 548,671,367 548,670,209 548,668,598 548,664,801 548,680,108 551,305,720 550,932,096 628,616,139 628,586,464 628,201,404 628,201,404 626,711,115 632,638,843 631,452,077 630,247,021 631,181,645 630,043,211 628,684,710 626,909,545 628,088,194 626,909,545 630,043,211 630,043,211 630,043,211 629,800,294 629,557,376 629,314,458 629,071,541 628,828,623 628,585,706 628,342,788 628,088,194 627,775,270 626,909,545 628,279,739 628,095,356 79,982,415 79,946,124 79,559,620 79,556,460 78,320,809 83,980,801 82,782,328 81,578,826 82,500,247 81,364,894 80,001,930 78,229,437 79,419,596 78,229,437 81,364,894 81,364,894 81,364,894 81,123,135 80,881,376 80,639,616 80,397,857 80,156,098 79,914,338 79,672,579 79,419,596 79,110,469 78,229,437 76,974,019 77,163,260 ‐ 102,030,973 ‐ 101,469,670 ‐ 101,387,242 ‐ 101,389,408 ‐ 101,780,056 ‐ 97,407,443 ‐ 98,226,955 ‐ 99,034,694 ‐ 98,396,680 ‐ 99,160,535 ‐ 100,289,612 ‐ 101,262,328 ‐ 100,488,794 ‐ 101,262,328 ‐ 99,160,535 ‐ 99,160,535 ‐ 99,160,535 ‐ 99,325,937 ‐ 99,491,338 ‐ 99,656,740 ‐ 99,822,141 ‐ 99,987,543 ‐ 100,152,944 ‐ 100,318,346 ‐ 100,488,794 ‐ 100,685,160 ‐ 101,262,328 ‐ 89,401,893 ‐ 91,122,381 ‐ 22,539,192 ‐ 22,002,497 ‐ 22,313,339 ‐ 22,318,783 ‐ 23,981,272 ‐ 13,725,416 ‐ 15,788,308 ‐ 17,844,304 ‐ 16,250,168 ‐ 18,191,637 ‐ 20,739,132 ‐ 23,545,428 ‐ 21,538,039 ‐ 23,545,428 ‐ 18,191,637 ‐ 18,191,637 ‐ 18,191,637 ‐ 18,607,858 ‐ 19,024,079 ‐ 19,440,301 ‐ 19,856,522 ‐ 20,272,743 ‐ 20,688,964 ‐ 21,105,185 ‐ 21,538,039 ‐ 22,054,780 ‐ 23,545,428 ‐ 12,704,423 ‐ 14,269,745 ‐ 9,345,715 ‐ 9,123,178 ‐ 9,252,067 ‐ 9,254,324 ‐ 9,943,663 ‐ 5,691,146 ‐ 6,546,509 ‐ 7,399,013 ‐ 6,738,016 ‐ 7,543,032 ‐ 8,599,333 ‐ 9,762,944 ‐ 8,930,594 ‐ 9,762,944 ‐ 7,543,032 ‐ 7,543,032 ‐ 7,543,032 ‐ 7,715,616 ‐ 7,888,199 ‐ 8,060,782 ‐ 8,233,365 ‐ 8,405,948 ‐ 8,578,531 ‐ 8,751,114 ‐ 8,930,594 ‐ 9,144,857 ‐ 9,762,944 ‐ 5,267,798 ‐ 5,916,848 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,698 4,698 4,698 4,700 4,700 4,703 4,703 4,700 4,703 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,700 4,703 5,044 4,996 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,369 1,369 1,369 1,370 1,370 1,327 1,371 1,370 1,371 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,371 1,373 1,373 1,295 1,295 1,295 1,295 1,295 1,192 1,264 1,283 1,266 1,279 1,341 1,296 1,288 1,296 1,279 1,279 1,279 1,280 1,281 1,282 1,284 1,285 1,286 1,287 1,288 1,286 1,296 1,298 1,298 1,561 1,565 1,571 1,571 1,569 1,692 1,620 1,602 1,619 1,607 1,591 1,591 1,598 1,591 1,607 1,607 1,607 1,606 1,605 1,603 1,602 1,601 1,600 1,598 1,598 1,600 1,591 2,043 1,978 474 470 464 464 466 444 444 444 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 331 347 3,360 3,360 3,360 3,360 3,360 3,532 3,524 3,481 3,533 3,487 3,362 3,363 3,389 3,363 3,487 3,487 3,487 3,474 3,462 3,450 3,438 3,425 3,413 3,401 3,389 3,380 3,363 3,607 3,572 1,340 1,340 1,340 1,340 1,340 1,166 1,174 1,217 1,167 1,213 1,341 1,341 1,311 1,341 1,213 1,213 1,213 1,226 1,238 1,250 1,262 1,275 1,287 1,299 1,311 1,320 1,341 1,438 1,424 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 28% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 29% 27% 27% 28% 28% 28% 28% 28% 25% 27% 27% 27% 27% 29% 28% 27% 28% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 28% 26% 26% 33% 33% 33% 33% 33% 36% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 34% 40% 40% 10% 10% 10% 10% 10% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 7% 7% 71% 71% 71% 71% 71% 75% 75% 74% 75% 74% 71% 71% 72% 71% 74% 74% 74% 74% 74% 73% 73% 73% 73% 72% 72% 72% 71% 72% 72% 29% 29% 29% 29% 29% 25% 25% 26% 25% 26% 29% 29% 28% 29% 26% 26% 26% 26% 26% 27% 27% 27% 27% 28% 28% 28% 29% 29% 29% 1,129 1,129 1,129 1,129 1,129 1,137 1,137 1,137 1,133 1,133 1,130 1,131 1,132 1,131 1,133 1,133 1,133 1,133 1,133 1,133 1,133 1,133 1,133 1,133 1,132 1,129 1,131 1,133 1,133 2,418 2,418 2,418 2,418 2,418 2,405 2,405 2,405 2,411 2,411 2,418 2,417 2,412 2,417 2,411 2,411 2,411 2,411 2,411 2,411 2,411 2,411 2,411 2,411 2,412 2,415 2,417 2,418 2,418 848 848 848 848 848 848 848 848 849 849 849 849 849 849 849 849 849 849 849 849 849 849 849 849 849 849 849 1,186 1,138 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 296 296 296 296 296 299 299 299 299 299 297 296 299 296 299 299 299 299 299 299 299 299 299 299 299 299 296 299 299 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 22% 23% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 48% 48% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 24% 23% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 609 609 609 609 609 609 609 609 609 609 589 610 609 610 609 609 609 609 609 609 609 609 609 609 609 609 610 610 610 988 988 988 988 988 1,058 1,122 1,098 1,132 1,098 1,010 989 1,010 989 1,098 1,098 1,098 1,087 1,076 1,065 1,054 1,043 1,032 1,021 1,010 999 989 990 990 213 213 213 213 213 353 271 242 273 251 213 213 222 213 251 251 251 247 243 239 236 232 228 225 222 223 213 213 213 320 319 319 319 320 314 314 314 314 314 315 315 314 315 314 314 314 314 314 314 314 314 314 314 314 315 315 318 319 259 258 258 258 259 253 253 253 254 254 254 254 254 254 254 254 254 254 254 254 254 254 254 254 254 254 254 373 356

Netto contante waarde

Aantal woningen

Percentage stapeling

Percentage sociale woningbouw

Percentage Top milieu

Bovengrens Uitkomst Ondergrens Bovengrens Uitkomst Ondergrens Bovengrens Uitkomst Ondergrens Bovengrens Uitkomst Ondergrens Bovengrens Uitkomst Ondergrens

1 04/10/2011 21:52 100,000,000 € 376,623 ‐ 100,000,000 5,500 4,703 4,700 28.5% 0.0% 28.5% 29.1% 29.1% 29.1% 9.5% 9.5% 9.5%

1 18/08/2011 10:38 100,000,000 € ‐10,399,058 ‐ 100,000,000 5,500 4,706 4,700 30.0% 28.7% 28.5% 28.1% 28.1% 28.1% 9.5% 9.5% 9.5%

1 18/08/2011 08:39 100,000,000 € ‐7,749,523 ‐ 100,000,000 5,500 4,704 4,700 30.0% 28.8% 28.5% 28.1% 28.1% 28.1% 9.5% 9.5% 9.5%

1 18/08/2011 08:38 100,000,000 € ‐8,874,500 ‐ 100,000,000 5,500 4,704 4,700 30.0% 28.7% 28.5% 29.1% 29.1% 29.1% 9.5% 9.5% 9.5%

1 18/08/2011 08:38 100,000,000 € ‐9,762,944 ‐ 100,000,000 5,500 4,703 4,700 28.5% 28.5% 28.5% 29.1% 29.1% 29.1% 9.5% 9.5% 9.5%

1 15/06/2011 16:57 100,000,000 € ‐9,252,067 ‐ 100,000,000 5,500 4,700 4,000 28.5% 28.5% 28.5% 29.1% 29.1% 29.1% 10.0% 9.9% 9.2%

5 15/06/2011 16:57 100,000,000 € ‐9,254,324 ‐ 100,000,000 5,500 4,700 4,000 28.5% 28.5% 28.5% 29.1% 29.1% 29.1% 10.0% 9.9% 9.2%

5 15/06/2011 16:57 100,000,000 € ‐9,943,663 ‐ 100,000,000 5,500 4,700 4,000 28.5% 28.5% 28.5% 29.1% 29.1% 29.1% 10.0% 9.9% 9.1%

BIJLAGE 4

BIJLAGE 5

BIJLAGE 6

Test optimalisatiemodel Project Locatie Valkenburg

Bedankt dat je tijd wilt nemen om te helpen met mijn afstudeeronderzoek. De gegevens die volgen uit deze test zijn een belangrijk onderdeel van het onderzoek en de resultaten zullen nadrukkelijk terug komen in het rapport. Commentaar en kritiek, maar ook positieve reacties, worden erg gewaardeerd. In het afgelopen jaar heb ik een model ontwikkeld om optimalisatie functies in gebiedsontwikkelingen uit te kunnen voeren. Om je bekend te maken met het onderzoek en wat er van jou verwacht wordt zal eerst uitleg worden gegeven van het voortraject. Eerst zal de locatie van het gebiedsontwikkelingsproject worden uitgelegd. De ligging, kenmerken van de locatie. Vervolgens wordt gekeken naar de huidige stand van zaken van de gebiedsontwikkeling. Daarna komt het ontwikkelde model aanbod. Kort wordt uitgelegd hoe het model tot stand is gekomen en wat het doel is. Hierna zal gebruik worden gemaakt van je expertise door het beantwoorden van vragen en het uitvoeren van enkele opdrachten. Tenslotte volgen nog een paar specifieke vragen en is er de mogelijkheid tot algemeen commentaar.

1. Locatie De locatie is de voormalige marine luchthaven Valkenbrug (Zuid‐Holland). Dit is gelegen aan de Zuidkant van Valkenburg en valt binnen het grondgebied van de gemeente Katwijk. Aan het zuiden grenst de locatie met de gemeente wassenaar.

Figuur 1 Project Locatie Valkenburg De naam voor ontwikkeling op deze locatie is Project Locatie Valkenburg en bestaat uit 4 onafhankelijke ontwiklingenn. In het Noorden bevindt zich de Mientkooltuin. Dit is een groen, recreatief gebied. Op de locatie van de luchthaven wordt de nieuwe woningbouw gepland (binnen de rode contour). In het zuiden komt een zogenaamde groene buffer met Wassenaar. Het laatste deel is het Valkenburgsemeer. Hier vindt nu zandwinning plaats en in de toekomst zal dit een recreatieve functie krijgen.

Figuur 2 Project Locatie Valkenburg Het gebied dat in dit onderzoek wordt gebruikt is de 283 hectare die zich binnen de rode contour bevinden. Hier staat woningbouw gepland met een gedeelte kantoren/bedrijven en voorzieningen.

2. Huidige stand van zaken Het kabinet heeft in april 2004 besloten tot sluiting van het marinevliegkamp. Vrijwel meteen is begonnen met de planontwikkelingen voor de nieuwbouwlocatie Valkenburg. Een haalbaarheidsstudie, archeologische verkenning en andere onderzoeken zijn achtereenvolgens uitgevoerd om de haalbaarheid te toetsen. In juli 2006 is het eerste ontwerpatelier Locatie Valkenburg gestart, in mei 2007 was de Integrale Structuurvisie (ISV) gereed. Op basis van de ISV is een integraal structuur plan ontwikkeld (ISP) waarover in augustus 2010 overeenstemming is bereikt. In dit ISP staan de huidige stand van zaken en visie vertaald naar wat doorontwikkeld moet worden naar een definitief masterplan. De principes De ontwerpkeuzes die in het plan zijn gemaakt, vinden hun grondslag in een aantal grotere principes en uitgangspunten. Hier volgen de principes die de basis van het plan vormen. De grondgedachte onder het plan is dat de bijzondere waarden van het gebied bij de ontwikkeling worden gekoesterd: benutten én behouden. Met respect voor het verleden en met zorg voor de toekomst. Dat geeft aan het nieuwe woongebied de hoogst mogelijke kwaliteit. Daarom is gewerkt aan een Integraal Structuurplan met de volgende eigenschappen:      

een duurzaam en toekomst vast plan goed aangesloten bij de bestaande gebieden opbouw volgt vanuit de rijke schakering van het landschap diversiteit en variatie, ook in de functies rijke historie bewaard en benut goede bereikbaarheid gewaarborgd

Figuur 3 Impressies ISP

3. Introductie model Bij Project Locatie Valkenburg zijn veel verschillende partijen betrokken, met elk hun eigen visie en voorwaarden. Doordat zoveel partijen betrokken zijn is een gebiedsontwikkelingsproces vaak een traag voortslepend proces. Om dit inzichtelijk te maken en concreet te vertalen zijn verschillende hulpmiddelen beschikbaar. Zo zijn er instrumenten om onderhandelingen soepeler te laten lopen, financiële doorrekeninstrumenten e.v.a. Een dergelijk hulpmiddel wordt in deze test getest. Het model dat getest wordt is een LP‐ (lineair programmeren) model waarmee geoptimaliseerd kan worden. Lineair programmeren is een beproefde methode om mathematisch varianten te ontwikkelen binnen de gestelde randvoorwaarden. Alle gegevens uit de praktijk worden vertaald naar een cijfermatige invoer in de computer. Bijvoorbeeld de eis dat er minimaal 4500 woningen in het plan moeten komen(Regio Holland Rijnland e.a.). Dit is de ondergrens waaraan het ontwerp moet voldoen. Een andere voorwaarde daarbij is dat minimaal 30% hiervan sociale woningbouw moet zijn. Voor alle partijen worden de randvoorwaarden vertaald naar cijfers en in het model verwerkt. Sommige aspecten zijn moeilijk te vertalen naar concrete waarden, zoals een “veilige woonwijk”. Met doorvragen en het doen van aannames zijn hier over het algemeen wel concrete waarden aan toe te kennen. Met veiligheid kan bijvoorbeeld het aantal lantarenpalen per meter, of het aantal camera’s in een straat worden bedoeld. Het beoordelen van deze waarden staat in dit onderzoek niet ter discussie. Naast de verschillende randvoorwaarden worden ook de kosten en de baten beschouwd. Elk element moet betaald worden en op een manier worden terug verdiend. Een onafhankelijk bureau heeft voor dit project de kosten en baten berekend die ook zijn meegenomen in het model. Om van al deze gegevens een model te maken is naar de samenhang gezocht. Zo is bijvoorbeeld de sociale woningbouw afhankelijk van het totaal aantal woningen.: Het “totaal aantal woningen” is >4500 Het “totaal aantal sociale woningen” is > 0.3 * totaal aantal woningen Elke woning heeft vervolgens ook een bepaalde oppervlakte dat in het plangebied wordt ingepast. Totale oppervlakte plangebied = 283 hectare Totale oppervlakte plangebied = opp. Woningbouw + opp. Water + opp. Groen + opp. Overig. Oppervlakte Woningbouw = opp. Woningtype1 + opp. Woningtype2 + opp. Won…. Totaal aantal woningen > 4500 = aantal Woningtype1 + aantal Woningtype 2 + aantal Won…. De totale samenhang tussen alle gegevens vormen uiteindelijk het model en bieden de mogelijkheid om varianten uit te rekenen.

Al deze gegevens laten vervolgens een “oplossingsruimte” over. Dit zijn oplossingen die aan alle randvoorwaarden voldoen. Binnen deze oplossingsruimte kan op verschillende aspecten worden geoptimaliseerd. Zo kan gekeken worden bij welke variant het meeste groen voorkomt, of de meeste woningen. Grafisch weergegeven ziet dit er als volgt uit:

Figuur 4 LP Model : 1 Invoeren variabelen; 2 Oplossingsruimte (grijs), 3 Optimalisatie Voor Project Locatie Valkenburg zijn een kleine 500 randvoorwaarden ingevoerd waarbinnen de oplossingsruimte ligt. Om dit allemaal overzichtelijk te doen is gebruik gemaakt van Microsoft Office Excel. Hierin zijn de getallen ingevoerd waarbij gebruik is gemaakt van “What’s Best” om de LP mogelijkheden te benutten. Dit is een add‐in in Excel die nodig is om optimalisatie uit te voeren en een variant te kunnen doorrekenen.

Doel van het model Het doel van het model is om als instrument te dienen voor de verschillende partijen. Zij moeten zonder kennis van lineair programmeren het model kunnen besturen en varianten kunnen doorrekenen. Dit is wat met dit onderzoek getest gaat worden. Er zijn twee niveaus binnen het model ontwikkeld. Dit zijn twee aggregatie niveaus die gebruikt kunnen worden. Op het eerste niveau wordt een interface met 5 hoofdvariabelen geïntroduceerd. Door de voorwaarden te veranderen wordt de uitkomst beïnvloed en is er de mogelijkheid om verschillende variabelen te optimaliseren. Op het tweede niveau worden veel meer variabelen zichtbaar en zijn er meer mogelijkheden voor veranderingen. In het volgende gedeelte wordt eerst uitgelegd wat er verwacht wordt als feedback op deze test. Zowel waar globaal als specifiek op gelet dient te worden. Daarna zal gevraagd worden het model, met de twee niveaus, te gebruiken aan de hand van een aantal opdrachten. Je mening is hierbij erg belangrijk. Op het einde zullen nog een aantal algemene vragen aan bod komen waarna de test ten einde is.

Expertise doelgroep Voor dit onderzoek wil ik graag je mening als expert horen. Als expert heb je ervaring met zowel het ontwikkelen als het beoordelen en gebruiken van modellen. Ook heb je kennis van het bouwkunde aspect waardoor jouw kritische blik van extra waarde is. Het testen zal in de eerste plaats gaan over de functionaliteit van de twee aggregatie niveaus. Hierbij komt het neer op de modelkennis. Is het duidelijk hoe de invoer te veranderen is? Wordt de uitvoer duidelijk teruggekoppeld? Zitten er (grote) fouten in het systeem? Krijg je hier vaak foutmeldingen? Waarom doet het model niet wat je verwacht? Een tweede aspect als expert is of de werkelijkheid goed vertaald wordt in het model. Doet het model wat het moet doen? Komen de uitkomsten overeen met je verwachtingen? Is het logisch dat een verandering het aangegeven effect geeft? Is dit te verklaren of is het een fout in het model?

Voorbereidingen In het meegestuurde ZIP bestand zitten de modellen en een Quick Reference Card. Bij elk onderdeel wordt verteld welk model nodig is. Om het model te laten functioneren, moet eerst de LP module “What’s best” voor Excel worden geïnstalleerd. Hiervoor kun je gaan naar www.lindo.com om de trial versie te downloaden. Helaas is het zonder de licentie niet mogelijk om het model volledig te draaien. Bij elk model hoort ook een Quick Reference Card. Dit is een beknopte handleiding om de functionele aspecten van het model uit te leggen. Het kan handig zijn om de QRC te printen zodat tijdens te test altijd een overzicht bij de hand is.

Interface 1 Bij deze vragen en opdrachten hoort het bestand “Valkenburg Test Interface 1.xlsm” en de Quick Reference Card : Interface 1. Bekijk de Quick Reference Card zodat de functionaliteit van de interface is begrepen. Om te beginnen zie je onderstaande scherm:

Figuur 5 Model Interface 1 De bovenste regel bevat 3 knoppen. De eerste zorgt dat de optimalisatie wordt uitgevoerd. De tweede geeft de woningveranderingen ten opzichte van de huidige variant weer en de knop beginwaarden zet alles terug naar de huidige variant. In de regel daaronder kan de doelfunctie worden aangepast. Dit zijn de 5 mogelijkheden waarop geoptimaliseerd kan worden. De netto contante waarde is het bedrag dat overblijft nadat de volledige looptijd van het project is doorlopen, teruggerekend naar het heden. Het aantal woningen geeft het totaal aantal woningen in het plan weer. De 3 aspecten die daarachter genoemd zijn geven de verdeling van het aantal woningen per onderdelen weer. Ook hierop kan geoptimaliseerd worden. Zoals bij de uitleg van het LP model is verteld wordt de oplossingsruimte van het model begrensd door de variabelen. In deze interfase staan ze in het groen en geel vermeld als Bovengrens en Ondergrens, het getal ertussen is de uitkomst van de berekening. Bij de beginwaarde (de huidige variant) is dus een verlies zichtbaar van ‐€9.762.944,‐. Hierbij is zowel de boven‐ als de ondergrens niet bereikt. Ook bij het aantal woningen is de Boven of de Ondergrens niet bereikt. Het percentage Stapeling, Sociale woningbouw en Top Milieu is echter wel bereikt. Deze percentages zijn “ingeklemd” tussen de boven en ondergrens. Door op de knop “+” of “‐“ te klikken veranderd de waarde in de Boven‐ of Ondergrens. Hierdoor kan de oplossingsruimte vergroot of verkleind worden. Bij de NCW en het aantal woningen gaat er een absoluut aantal bij/af. Bij de procentuele variabelen staat vermeld waar de “ruimte” bij verandering naar toe gaat. Het totaal moet immers altijd 100% blijven. Als bijvoorbeeld het percentage stapeling wordt verlaagd bij de ondergrens wordt het percentage Rijwoningen verhoogd. Dit zal duidelijk worden na het optimaliseren door op de knop “Woning veranderingen” te klikken. Om te zien wat het model doet wordt de interface nu getest. Een logboek van de berekeningen wordt bijgehouden in het tabblad “Veranderingen”. De tabbladen “WB! Status”, “Uitvoer” en “Ruimte” worden bij deze test niet gebruikt.

Werken met Model 1: 1. Wat is je eerste indruk van de interface? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Begin met de waarden van de basis variant. Deze zijn te krijgen door op “beginwaarden” te klikken en vervolgens op “optimaliseren”. Door op de knop “woning verandering” te klikken zal duidelijk worden of de beginwaarden zijn ingesteld (de kolom “verschil” zal overal de waarde 0 aangeven). 2. Zoals eerder vermeld is het minimum aantal woningen 4500. Verander de waarde van de ondergrens van het aantal woningen naar 4500 en kijk of dit invloed heeft op de uitkomst. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 3. Verander nu wat andere ondergrenzen en kijk wat dit voor gevolgen heeft. Geef aan wat opvalt? Zijn het veranderingen die je verwacht? Verandering 1:.…………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Verandering 2:.…………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Verandering 3:.…………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Mocht er een Error ontstaan of een uitkomst komen die buiten alle grenzen vallen betekent dit meestal dat er geen oplossingsruimte mogelijk is. Probeer de laatste verandering terug te zetten en kijk of het model wel weer werkt. Blijven de uitkomsten onmogelijk klik dan op “beginwaarde” en optimaliseer weer de NCW. 4. Na wat proberen kunnen er wat concrete vraagstukken plaatsvinden. Het streven van een actor is om 5000 woningen te realiseren. Probeer dit mogelijk te maken, wat doe je/heb je gedaan? Is het mogelijk? Waren het meer of minder stappen dan verwacht? Etc. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 5. Voor een andere actor is het belangrijk dat in ieder geval 25% sociale woningbouw wordt gepleegd en dat de NCW niet negatief uitkomt. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 6. Neem dezelfde eisen als bij de vorigevraag waarbij het Top milieu op 9,5% moet staan. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 7. Op welke knoppen zou je gaan klikken om een zo hoog mogelijk netto contante waarde te halen? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 8. Stel dat de huidige voorwaarden worden losgelaten en men wil van Project Locatie Valkenburg een soort woonwijk maken als Tanthof in Delft. Welke veranderingen doe je? Probeer hier stapsgewijs naartoe te werken zonder de NCW negatief te laten worden: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Algemene vragen model 1 Esthetisch 9. Wat is je tweede indruk van de interface? Is je mening veranderd? Wat zou je anders doen? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Functioneren 10. Wat vond je van het functioneren van het model? Geef hierop zo uitgebreid mogelijk antwoord. Neem hierin mee de werking van de knoppen, de optimalisatie functies, de hoeveelheid klikken die nodig zijn, de uitvoerbaarheid van de opdrachten en alles wat je te binnen schiet …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Valideren 11. Geeft deze interface voldoende houvast om beslissingen voor het gebiedsontwikkelingsproces op te kunnen baseren? Vertrouw je wat het model doet als wat er werkelijk ook gebeurd? Is het model een goede afspiegeling van de werkelijkheid? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 12. De 5 optimalisatie functies komen voort vanuit de projectleider van Project Locatie Valkenburg en worden als de belangrijkste aspecten in de huidige stand van zaken beschouwd. Verandert dit je mening over het model? Leg uit waarom niet/wel: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Interface 2 Bij deze vragen en opdrachten hoort het bestand “Valkenburg Test Interface 2.xlsm” en de Quick Reference Card : Interface 2. Bekijk de Quick Reference Card zodat de functionaliteit van de interface is begrepen. Om te beginnen zie je onderstaande scherm:

Figuur 6 Model Interface 2 Deze interface bestaat uit aanzienlijk meer variabelen maar is ook weer in 5 delen opgedeeld. Aan de linkerkant kunnen de verschillende blokken met variabelen worden ingeklapt.

Figuur 7 Model Interface 2 ingeklapt Aan de linkerkant staan de 5 optimalisatie functies (3 zijn hetzelfde en 2 zijn anders dan bij interfac 1). Optimaliseren is veranderd in de “Solve” knop, de functionaliteit van “Veranderingen” is hetzelfde als de knop ”Beginwaarden”. Door Volledig scherm aan te vinken verdwijnen de werkbalken van Excel zodat de interface beeldvullend is. Rechts hiervan staan de belangrijkste twee variabelen, namelijk de Woningen en de Netto Contante Waarde. Het volgende blok is “Ruimtegebruik”. Hier wordt aangegeven waar de grond naast de woningbouw mee gevuld wordt. Daaronder zit het blok Woningsegmenten waarmee de 4 verschillende segmenten worden weergegeven en tevens het percentage stapeling (allen in percentages van het totaal aantal woningen) Het blok daaronder bevat de verschillende woonmilieus. In het project wordt onderscheid gemaakt tussen 5 verschillende vormen van wonen. Een gedeelte met bijvoorbeeld een Dorps karakter (veel laagbouw, kleinere woningen, smallere straatjes) of een Landelijk karakter (vrijstaande woningen

met veel groen). Woonmilieu Luwte valt hier tussen in, Landgoed is een enkel landhuis met heel veel groen en Compact bestaat uit voornamelijk hoogbouw. Het laatste blok is de woningverdeling. Hier worden voor het totaal én voor de milieus de woningtypes verdeeld. Door op de knop te klikken van het betreffende milieu kun je zien welke woningtypes er in dit woonmilieu worden ontwikkeld. Om te zien wat het model doet wordt interface 2 nu getest. Een logboek van de berekeningen wordt bijgehouden in het tabblad “Uitvoer”. De tabbladen “WB! Status” en “Ruimte” worden bij deze test niet gebruikt.

Werken met Model 2: Om aanpassingen te doen in deze interface zijn er een aantal mogelijkheden. De optimalisatie functie veranderd door op één van de 5 mogelijkheden te klikken. Het veranderen van de variabelen in de interface kan door het klikken op schuifjes, ook kan het getal in de groene of gele balk handmatig worden ingevoerd. Als er een onjuiste invoer is zal de ondergrens automatisch rood kleuren, verander dan het betreffende getal terug of stel de grenzen bij. Bij het blok Woningverdeling kan in het pop‐up scherm de woningverdeling per milieu worden veranderd. Hier kun je aangeven welke woningtypes wel en niet terug komen in het betreffende milieu. Door op “min ‐0.5%” te klikken zal voor de ondergrenskolom de waarden hoger dan 0% met 0,5% worden verlaagd. Bij Max +1% komt er 1% bij de bovengrens bij (voor waarden hoger dan 0%). Ook hier kunnen waarden handmatig worden ingevoerd. Door op doorvoeren te klikken worden de veranderingen daadwerkelijk doorgevoerd en zal het bij de volgende optimalisatie worden meegenomen. Klik je alleen op sluiten zonder op doorvoeren te klikken dan worden de veranderingen niet meegenomen. Buiten de 5 woonmilieus heeft ook het “totaal” van de woningverdeling invloed. Hierdoor zijn er verschuivingen binnen de woonmilieus mogelijk zonder dat het invloed heeft op het totaal. Realiseer je wel dat er tussen woonmilieus en het totaal een wisselwerking plaatsvind. Grote veranderingen binnen een milieu hebben ook gevolgen voor het totaal. Als er geen “oplossingsruimte” is in de totale verdeling zullen er ook weinig verschillen ontstaan in de woonmilieus.

Wat is je eerste indruk van de interface? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Begin met de waarden van de basis variant. Deze zijn te krijgen door op “Beginwaarden” en vervolgens op “Solve” te klikken. Door op de knop “verandering” te klikken zal duidelijk worden of de beginwaarden zijn ingesteld (de kolom “verschil” zal overal de waarde 0 aangeven). Mocht er tijdens de test een Error ontstaan of een uitkomst komen die buiten alle grenzen valt, betekent dit meestal dat er geen oplossingsruimte mogelijk is. Probeer de laatste verandering terug te zetten en kijk of het model wel weer werkt. Blijven de uitkomsten onmogelijk klik dan op “Beginwaarden” en optimaliseer weer de NCW. Net als bij de vorige interface is het streven van een actor om 5000 woningen te realiseren. Probeer dit mogelijk te maken, wat doe je/heb je gedaan? Is het mogelijk? Waren het meer of minder stappen dan verwacht? Etc. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Voor een andere actor is het belangrijk dat in ieder geval 25% sociale woningbouw wordt gepleegd en dat de NCW niet negatief mag uitkomen. Probeer dit eerst op te lossen door de Woningverdeling aan te passen. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Neem dezelfde eisen als bij de vorige vraag waarbij in ieder geval 100.000 m2 groen in het plan wordt ontwikkeld. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Zet alles weer op de beginwaarden. Welke functie zou je gebruiken om de Netto Contante Waarde het hardst te laten stijgen? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Stel dat de huidige voorwaarden worden losgelaten en men wil van Project Locatie Valkenburg een soort woonwijk maken als Tanthof in Delft. Welke veranderingen doe je? Probeer hier stapsgewijs naartoe te werken zonder de NCW negatief te laten worden: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Algemene vragen model 2 Esthetisch Wat is je tweede indruk van de interface? Is je mening veranderd? Wat zou je anders doen? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Functioneren Wat vond je van het functioneren van het model? Geef hierop zo uitgebreid mogelijk antwoord. Neem hierin mee de werking van de knoppen, de optimalisatie functies, de hoeveelheid klikken die nodig zijn, de uitvoerbaarheid van de opdrachten en alles wat je te binnen schiet. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Valideren Geeft deze interface voldoende houvast om beslissingen voor het gebiedsontwikkelingsproces op te kunnen baseren? Vertrouw je wat het model doet als wat er werkelijk ook gebeurd? Is het model een goede afspiegeling van de werkelijkheid? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Heeft deze interface je voorkeur boven de vorige? Waarom wel/niet? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Algemene indruk: Het belangrijkste van de test was de functionaliteit van het model en de verschillende interfaces. Wat is hierover jouw algemene indruk? Denk je dat iedereen het model kan gebruiken of alleen mensen met een bouwkundige achtergrond en/of kennis van LP‐modelleren?: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Wat zou je zelf anders hebben gedaan? Welke kansen zijn onbenut gebleven? Welke mogelijkheden zie je nog? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Als modelexpert wil ik ook graag vragen wat jullie van het modelleren vinden. Open hiervoor bestand “Valkenburg Test Totaal.xlsm”. In deze versie zijn alle tabbladen zichtbaar, bekijk deze. Is de samenhang duidelijk en overzichtelijk en is op te maken hoe het model functioneert? Wat had anders/ beter gekund? Kortom, wat is je algemene indruk van het modelleren: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Wat vond je buiten het model om van deze test? Is er voldoende informatie gegeven? Heb je veel zelf uit moeten zoeken? was dit mogelijk? Hoe waren de opdrachten uit te voeren? Wat kan in het vervolg beter? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Tenslotte wil ik vragen of er nog op en aanmerkingen zijn die je graag kwijt wilt. Hoe meer kritiek en adviezen hoe beter, deze test is daarvoor bedoeld. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Heel erg bedankt voor het doen van deze test. Het is nu aan mij om de kritiek te verwerken zodat de volgende groep hier profijt van heeft. Uiteraard ben je de afstudeerpresentatie en de borrel uitgenodigd. De data zullen tijdig worden doorgegeven. Met vriendelijke groet, Matthijs Betlem Nieuwehaven 1 3011 VN Rotterdam [email protected] 06‐19386453

BIJLAGE 7

BIJLAGE 7.1 Elk van de vier experts heeft dezelfde vragen gekregen. Hierdoor is goed te vergelijken wat de verschillen zijn in uitkomsten en manieren van aanpak. Om een duidelijk beeld te krijgen van hoe er met het model is gewerkt wordt automatisch een logboek bijgehouden. Aan de hand hiervan kan worden gezien wat er gedaan is, welke veranderingen zijn opgetreden en wanneer er geen oplossing meer mogelijk is.

80 70 60 50 40 30

Interface 1

20

Interface 2

10 0

Voor de twee aggregatie niveaus is geprobeerd om de opdrachten zoveel mogelijk overeen te laten komen. Hierdoor zijn de scoren ook vergelijkbaar. De eerste interface bevindt zich op een lager aggregatie niveau waardoor er minder instellingsmogelijkheden zijn. De tweede interface, het hogere aggregatie niveau, heeft meer opties waardoor de oplossing verder verfijnd kunnen worden.

40 35 30 25 20 15 10 5 0 ‐5

40 30 20 10 0 ‐10 ‐20 ‐30 Figuur 6.1 Vraag 5000 woningen

Figuur 6.2 Vraag 25% sociale woningbouw

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 ‐5

Er zijn in totaal drie vragen gesteld die vergelijkbaar zijn. In de figuren zijn de verschillen tussen interface 1 en 2 weergegeven. Figuur 6.3 Vraag het namaken van Tanthof

BIJLAGE 7.2 De opdrachten van de bouwkundigen waren identiek aan die van de experts. Het is daarom interessant om bij de algemene scores van de test te kijken tussen de verschillen van de modellen experts met de bouwkundigen. Om dit duidelijk te maken is er onderscheid gemaakt tussen interface 1 en 2.

INTERFACE 1 Aller eerst is er gekeken naar de verschillen over het maken van de test.

Algemene gegevens test Interface 1 100 80 60 40 20 0

Experts Bouwkundigen

Op 5 punten is het verschil proberen duidelijk te maken tussen de experts en de bouwkundigen. Zichtbaar is dat de balk van de bouwkundigen in alle 5 de gevallen groter is dan die van de modellen experts. Wat te verklaren is doordat bouwkundigen minder ervaring hebben met modellen gebruik dan de experts. Dit heeft echter geen invloed op de resultaten van de test. De vier vraagstukken die voor deze twee groepen zijn ontwikkeld zijn hetzelfde en daardoor goed te vergelijken. De eerste vraag was om een variant te ontwikkelen met 5000 woningen. De tweede vraag was om een plan te ontwikkelen met 25% sociale woningbouw en geen verlies te lijden. De derde vraag was om 9,5%

van de woningen in het topmilieu te ontwikkelen zonder verlies te lijden en de laatste vraag was om de wijk zo na te maken als hun eigen beeld is bij de wijk Tanthof in Delft. De resultaten zijn te vinden in de volgende 4 grafieken. 40

40

20

30

0

20

‐20

10

‐40

0

‐10

Figuur 6.5 Vraag 5000 woningen


50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

0

‐10

Figuur 6.7 Vraag 9,5% topmilieu

Figuur 6.8 Vraag nabootsen wijk Tanthof

INTERFACE 2 Ook bij interface twee zijn eerst de algemene gegevens van de verschillen weergegeven

Algemene gegevens test Interface 2 50 40 30 20 10 0

Experts Bouwkundigen

Hier is hetzelfde beeld zichtbaar als bij de vorige interface. Het enige verschil is dat de experts vaker geen oplossing hadden gevonden dan de bouwkundigen. Bij interface 2 zijn ook vier vraagstukken gesteld. Deze zijn grotendeel hetzelfde als bij de eerste interface, er zijn echter meer opties en variabelen waardoor hier ook naar gekeken is. Bij deze vraag werd een variant doorgerekend waarbij ten minste 100.000 m2 publiekelijk groen nodig is, zonder dat het plan verlies mag lijden. De resultaten met de verschillen tussen de experts (blauw) en de bouwkundigen (rood) is in de volgende grafieken te zien: 40

40

30

30

20

20

10

10

0

0

‐10 ‐20 ‐30 ‐40

Figuur 6.10 Vraag 5000 woningen


35 30

40

30

25 20

20

15 10 5 0

10

0

‐5 ‐10 ‐15

Figuur 6.12 Vraag 100.000m2 publiekelijk groen Figuur 6.13 Vraag nabootsen wijk Tanthof

De negatieve uitslagen van de bouwkundigen bij vraag 1 en 3 is te verklaren omdat niet alle testleden tot een positief eind resultaat kwamen. Zij hebben geen oplossing kunnen vinden voor het probleem en zodoende de beste variant gekozen.

BIJLAGE 8

Test optimalisatiemodel Project Locatie Valkenburg

Rollenspel

Beste, Bedankt dat je tijd wilt nemen om te helpen met mijn afstudeeronderzoek. De gegevens die volgen uit deze test zijn een belangrijk onderdeel van het onderzoek en de resultaten zullen nadrukkelijk terug komen in het rapport. Commentaar en kritiek, maar ook positieve reacties, worden erg gewaardeerd. In het afgelopen jaar heb ik een model ontwikkeld om optimalisatie functies in gebiedsontwikkelingen uit te kunnen voeren. Om je bekend te maken met het onderzoek en wat er van jou verwacht wordt zal eerst uitleg worden gegeven van het voortraject. Eerst zal de locatie van het gebiedsontwikkelingsproject worden uitgelegd. De ligging, kenmerken van de locatie en de verschillende belanghebbende met hun eisen worden toegelicht. Vervolgens wordt gekeken naar de huidige stand van zaken van de gebiedsontwikkeling. Daarna komt het ontwikkelde model aanbod. Kort wordt uitgelegd hoe het model tot stand is gekomen en wat het doel is. Hierna zal gebruik worden gemaakt van je expertise door het beantwoorden van vragen en het uitvoeren van enkele opdrachten. Tenslotte volgen nog een paar specifieke vragen en de mogelijkheid tot algemeen commentaar. Alle antwoorden ontvang ik graag per mail met het ingevulde Word bestand en de opgeslagen Excel bestanden. Dit kan in een zip file of los verstuurd worden naar [email protected]. Nogmaals bedankt! Met vriendelijke groet, Matthijs Betlem

1. Locatie De locatie is de voormalige marine luchthaven Valkenbrug (Zuid‐Holland). Dit is gelegen aan de Zuidkant van Valkenburg en valt binnen het grondgebied van de gemeente Katwijk. Aan het zuiden grenst de locatie met de gemeente wassenaar.

Figuur 1 Project Locatie Valkenburg De naam voor ontwikkeling op deze locatie is Project Locatie Valkenburg. De totale oppervlakte van dit gebied is 283 hectare De totale ontwikkeling bestaat uit 4 onderdelen. In het Noorden bevindt zich de Mientkooltuin. Dit is een groen, recreatief gebied. Op de locatie van de luchthaven wordt de nieuwe woningbouw gepland (binnen de rode contour). In het zuiden komt een zogenaamde groene buffer met Wassenaar. Het laatste deel is het Valkenburgsemeer. Hier vindt nu zandwinning plaats en in de toekomst zal dit een recreatieve functie krijgen.

Figuur 2 Project Locatie Valkenburg Het gebied dat in dit onderzoek wordt gebruikt is de 283 hectare die zich binnen de rode contour bevinden. Hier staat woningbouw gepland met een gedeelte kantoren/bedrijven en voorzieningen.

2. Huidige stand van zaken Nadat in april 2004 het Kabinet heeft besloten tot sluiting van het marinevliegkamp is vrijwel meteen begonnen met de planontwikkelingen voor de nieuwbouwlocatie Valkenburg. Een haalbaarheidsstudie, archeologische verkenning en andere onderzoeken zijn achtereenvolgens uitgevoerd om de haalbaarheid te toetsen. In juli 2006 is het eerste ontwerpatelier Locatie Valkenburg gestart, in mei 2007 was de Integrale Structuurvisie (ISV) gereed. Op basis van dit ISV is een integraal structuur plan (ISP) ontwikkeld waarover in augustus 2010 overeenstemming is bereikt. In dit ISP staan de huidige stand van zaken en visie vertaald naar wat doorontwikkeld moet worden naar een definitief masterplan. De ontwerpkeuzes die in het plan zijn gemaakt, vinden hun grondslag in een aantal grotere principes en uitgangspunten. Hier volgen de principes die de basis van het plan vormen. De grondgedachte onder het plan is dat de bijzondere waarden van het gebied bij de ontwikkeling worden gekoesterd: benutten én behouden. Met respect voor het verleden en met zorg voor de toekomst. Dat geeft aan het nieuwe woongebied de hoogst mogelijke kwaliteit. Daarom is gewerkt aan een Integraal Structuurplan met de volgende eigenschappen:       

een duurzaam en toekomstvast plan goed aangesloten bij de bestaande gebieden opbouw volgt de rijke schakering van het landschap diversiteit en variatie ‐ ook in de functies rijke historie bewaard en benut goede bereikbaarheid gewaarborgd

3. Doel van het model Bij het project zijn veel verschillende partijen betrokken. Zowel private en publieke partijen als groepen die beïnvloed worden door de ontwikkeling (omwonende, milieu activisten, etc.). Zij hebben allemaal een eigen mening en visie op het plan. Vergaderen met al deze partijen is vaak een voortslepend en frustrerend proces. Onderdeel hiervan is dat partijen vaak niet weten wat de gevolgen zijn van hun eigen uitspraken en die van anderen. Om deze gevolgen duidelijk te maken is een model ontwikkeld waarbij de eigen voorwaarden kunnen worden ingevoerd. Met deze waarden wordt een variant ontwikkeld waarbij de knelpunten duidelijk worden. Door veranderingen te doen aan de voorwaarden zullen verschillende varianten worden doorgerekend die misschien beter aansluiten op wat wenselijk is. Dit zelfde kan gedaan worden voor de standpunten van andere partijen. Die voorwaarden kunnen worden ingevoerd en de gevolgen worden zichtbaar. Deze kennis kan gebruikt worden om begrip te krijgen voor de standpunten van de andere partij maar kan ook een tegen argument opleveren. Alle partijen gebruiken hetzelfde model maar voeren hun eigen randvoorwaarden in. Er zullen veel varianten worden ontwikkeld waar overleg over gevoerd kan worden. Voordelen hierbij zijn dat iedereen over hetzelfde praat en varianten beargumenteerd kunnen worden. Wie zich goed heeft voorbereid kan van te voren goed zien waar de onderhandelingsruimte ligt en tegen argumenten aandragen.

4. Rol beschrijving Doel De rol die aan jou is toebedeeld is de rol van het Rijks Vastgoed Ontwikkelingsbedrijf. In het project wordt deze partij ook wel het gemeenschappelijke ontwikkelingsbedrijf (GOB) of het rijk genoemd. De rol van het rijk is dat zij voornamelijk de grond in bezit hebben van het plangebied. De luchthaven wordt niet meer gebruikt en de grond wordt beschikbaar gesteld voor het ontwikkelen van een woonwijk. Het belangrijkste doel voor het rijk is dat ze in ieder geval geen verlies lijden en het liefst een klein winst maken. Het is voor hun niet relevant wat er ontwikkeld wordt zolang het eind resultaat maar positief is.

Organisatie Het Rijksvastgoed‐ en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) beheert, (her)ontwikkelt, koopt en verkoopt rijksgronden en ‐gebouwen. Het RVOB is tevens het ontwikkelingsbedrijf dat namens de ministeries werkt aan de totstandkoming van complexe gebiedsontwikkelingsprojecten waarin het Rijk een belangrijke rol heeft. Het RVOB is ontstaan uit een fusie tussen Domeinen Onroerende Zaken (ministerie van Financiën) en het Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf (GOB, ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer). Domeinen Onroerende Zaken vertegenwoordigt de Staat sinds 1841 als privaatrechtelijk vermogensbeheerder en als eigenaar van gebouwen, gronden en objecten. Het GOB is in 2006

opgericht om als Rijk professioneler en slagvaardiger op te kunnen treden in gebiedsontwikkelingsprojecten. Het RVOB is ondergebracht bij het ministerie van Financiën en valt onder de verantwoordelijkheid van de staatssecretaris van het ministerie van Financiën. Het RVOB bestaat uit twee directies: Directie Vastgoed (voorheen Domeinen Onroerende Zaken) en Directie Ontwikkeling (voorheen GOB).1

Taken De kerntaken van de Directie Vastgoed zijn:  

   

Het ontwikkelen van beleid ten aanzien van het privaatrechtelijk vermogensbeheer van overtollige onroerende zaken van de Staat; Het faciliteren van andere departementen en daaraan gelieerde instellingen (zelfstandige bestuursorganen en agentschappen) op het gebied van aankoop, bestemming, beheer en gebruik van vastgoed; Het beheren van onroerende zaken die aan de Staat toebehoren. Voorbeelden zijn de agrarische domeingronden, het Staatsdomein Het Loo en het park Sorghvliet in Den Haag; Het verkopen van overtollige onroerende zaken; Het privaatrechtelijk in gebruik geven van onroerende zaken; Het behandelen en betalen van zakelijke lasten.2

Missie Het Rijksvastgoed‐ en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) realiseert ruimtelijke en financiële doelen door beheer, aan‐ en verkoop en ontwikkeling van bestaande Rijksgronden en ‐gebouwen. In opdracht van de departementen vertegenwoordigt het RVOB het Rijk bij complexe gebiedsontwikkelingen waar meerdere rijksbelangen en functies (wonen/werken, infra en groen) samenkomen.3

Visie Het RVOB biedt op een doelmatige wijze alle diensten aan van een professioneel en ondernemend beheer‐ en ontwikkelbedrijf: het taxeert, beheert, koopt aan, verkoopt en ontwikkelt rijksvastgoed (gronden en gebouwen). Het RVOB is belangenbehartiger van het Rijk op het gebied van vastgoed en bij gebiedsontwikkelingen waar het Rijk een belangrijke grondpositie heeft of een financiële bijdrage verstrekt. Bij complexe ruimtelijke opgaven waar diverse rijksbelangen samenkomen, werkt het RVOB namens meerdere departementen samen met regionale partijen. Het RVOB is actief, betrokken en oplossingsgericht. Samen met zijn partners kan het Rijk zo slagvaardig optreden in gebiedsontwikkelingen.4

1

http://www.rvob.nl/organisatie http://www.rvob.nl/organisatie/kerntaken 3 http://www.rvob.nl/organisatie/missie_en_visie 4 http://www.rvob.nl/organisatie/missie_en_visie 2

Grondbezit RVOB

5. Het model De interface van het model ziet er als volgt uit:

Figuur 5.1 , interface van het model Een grote versie van deze interface is te zien op de bijgeleverd Quick Reference Card. Hierop staat kort uitgelegd welke functionaliteit de verschillende knoppen hebben. In de bovenste regel zijn drie knoppen zichtbaar. De knop Optimaliseren zorgt ervoor dat het model gaat werken en een variant uitrekent. Alleen door het klikken op deze knoppen zullen de nieuwe ingevoerde waardes worden meegenomen in een berekening. De knop Woning veranderingen laat een pop‐up scherm openen waarin de woningaantallen zichtbaar zijn. Het programma van het plan bestaat voornamelijk uit woningbouw waarbij in dit scherm wordt weergegeven welke woningen hierin terugkomen. De derde knop is Beginwaarden. Soms is niet helemaal meer duidelijk wat het resultaat was van de basisvariant, zijn er wat onduidelijkheden of als er gewoon opnieuw begonnen dient te worden, dan zal deze knoppen alle beginwaarden terug zetten. Het is dan wel belangrijk deze waarden een keer te Optimaliseren zodat ook de uitkomsten terug zijn op de beginwaarden. De 2e regel geeft de mogelijkheden weer waarop geoptimaliseerd kan worden. Welk van de 5 variabelen een zo hoog mogelijke uitkomst krijgt. Door het balletje te verplaatsen wordt een andere voorwaarde geoptimaliseerd. 1. Netto Contante Waarde, afgekort ook wel de NCW. Deze waarde is het financiële eindresultaat van de variant. Alle kosten en baten zijn hierin verwerkt en teruggerekend naar het prijspeil (de waarde van euro’s op 1 Januari 2011). 2. Aantal Woningen. Hiermee kan op het totaal aantal woningen in het plangebied worden gestuurd. 3. % Stapeling. Dit is het percentage van het totaal aantal woningen dat niet grond gebonden is, dit zijn in het Woning Veranderingen overzicht de meersgezinswoningen 4. %Sociale Woningbouw. Dit is het percentage van het totaal aantal woningen dat bestemd is voor de sociale sector. Dit zijn in het Woning Veranderingen overzicht de betaalbare woningen. 5. % Top milieu. Dit is het percentage van het totaal aantal woningen dat bestemd is voor woningen uit het top segment. Grote vrij staande woningen en luxe appartementen. Dit zijn in het Woning Veranderingen overzicht de Top woningen.

In de groene regel staat de Bovengrens vermeld. Dit is het getal dat maximaal aangenomen kan worden bij het doorrekenen van een variant. In figuur 5.1 kan het maximum aantal woningen maar 5500 woningen bedragen. De bovengrens geeft alleen het maximum weer, dit wil niet zeggen dat dit daadwerkelijk bereikt wordt In gele regel staat de Ondergrens vermeld. Dit is het getal dat minimaal aangenomen dient te worden bij het doorrekenen van een variant. In figuur 5.1 moet het minimum aantal woningen 4700 bedragen. De ondergrens geeft het minimum weer en zal voor een haalbare variant altijd bereikt moeten worden. In de grijze regel Uitkomst worden de waardes vermeld die door het model zijn uitgerekend. Dit zijn de waardes van de laatste geoptimaliseerde variant. In de variant van figuur 5.1 worden een verlies op de NCW geleden van €9.762.944, 4703 woningen worden ontwikkeld, daarvan zijn 28,5% gestapelde woningen, is 29,1% sociale woningbouw en bevindt zich 9,5% in het top milieu. Als de waarde van de uitkomst de Ondergrens heeft bereikt zal deze Gelig worden. Als de waarde van de uitkomst de Bovengrens heeft bereikt zal deze Groenig worden. Het veranderen van de Bovengrens en Ondergrens gebeurd door de knoppen met de “+” en “‐“ er in. Door op de knop te klikken wordt de boven of ondergrens aangepast en kan een nieuwe variant worden doorgerekend. Door een verschil te maken in de waardes van de boven en ondergrens heeft het model de “ruimte” om varianten uit te rekenen. Zo is zichtbaar dat het % Sociale woningbouw zowel voor de ondergrens als de bovengrens is afgesteld op 29,1%. Door de bovengrens te verhogen met de “+” knop kan het percentage Sociale woningbouw toenemen. Door vervolgens ook te optimaliseren op het % sociale woningbouw zal de uitkomst hier zo hoog mogelijk worden. Het resultaat is dan:

Figuur 5.2 , Verhogen van de bovengrens % Sociale woningbouw en het optimaliseren van % Sociale woningbouw. De Netto Contante waarde van deze variant is gedaald, aantal woningen iets gestegen, % Stapeling is gelijk gebleven en geel gekleurd; deze heeft dus de ondergrens bereikt. % Sociale Woningbouw is flink gestegen maar heeft niet de bovengrens bereikt. Het % Top milieu is ook niet veranderd en de gele kleur geeft hier ook aan dat de ondergrens bereikt is.

6. De test Nu het model en het de rol zijn uitgelegd is het de tijd om het model te testen. Dit zal gedaan worden aan de hand van een aantal kleine opdrachten. De eerste opdracht zal inhouden dat je een variant met je eigen voorwaarden zult doorrekenen. De tweede opdracht zal het doorrekenen van een ander partij inhouden. De derde opdracht zal het combineren van de twee opdrachten zijn op basis van je eigen gevoel. Aan het einde zal nog een aantal vragen gesteld worden over het model en de interface en de gemaakte test. Vermeld zoveel kritiek, op en aanmerkingen, gemiste kansen, onduidelijkheden. Dat is allemaal belangrijke informatie die meegenomen wordt bij het afstuderen. Opdracht 1 Je opdracht als het rijk zijnde is om in ieder geval geen verlies te lijden. Zorg ervoor dat de Netto contante waarde op minimaal €0 komt te staan. Houdt er rekening mee dat de beginwaarden voor veel partijen erg belangrijk zijn en niet al te drastisch mogen afwijken. Geef de uitkomsten van de 5 waardes aan en wat je gedaan hebt: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Opdracht 2 Een andere partij vindt het belangrijk om 5000 woningen te realiseren. Reken een variant door waarbij 5000 woningen worden gerealiseerd. Je kunt gebruik maken van de Begin waarden maar dit hoeft niet. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Opdracht 3 Lukt het om jullie voorwaarden te combineren. Heeft dit grote gevolgen voor de andere variabelen? Heb je zelf een voorstel voor een compromis? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Algemene vragen 1. Wat is je algemene indruk van de interface? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 2. Wat vond je van het functioneren van het model? Geef hierop zo uitgebreid mogelijk antwoord. Neem hierin mee de werking van de knoppen, de optimalisatie functies, de hoeveelheid klikken die nodig zijn, de uitvoerbaarheid van de opdrachten en alles wat je te binnen schiet …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 3. Zou je in de praktijk (in jou toegewezen rol) een dergelijk model gebruiken om varianten door te rekenen? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Wat vond je buiten het model om van deze test? Is er voldoende informatie gegeven? Heb je veel zelf uit moeten zoeken? Was de test moeilijk? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Tenslotte wil ik vragen of er nog op en aanmerkingen zijn die je graag kwijt wilt. Hoe meer kritiek en adviezen hoe beter, deze test is daarvoor bedoeld. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Heel erg bedankt voor het doen van deze test. Het is nu aan mij om de kritiek te verwerken zodat de volgende groep hier profijt van heeft. Uiteraard ben je de afstudeerpresentatie en de borrel uitgenodigd. De data zullen tijdig worden doorgegeven. Met vriendelijke groet, Matthijs Betlem Nieuwehaven 1 3011 VN Rotterdam [email protected] 06‐19386453

BIJLAGE 9

Rol RVOB Doel De rol die aan jou is toebedeeld is de rol van het Rijks Vastgoed Ontwikkelingsbedrijf. In het project wordt deze partij ook wel het gemeenschappelijke ontwikkelingsbedrijf (GOB) of het rijk genoemd. De rol van het rijk is dat zij voornamelijk de grond in bezit hebben van het plangebied. De luchthaven wordt niet meer gebruikt en de grond wordt beschikbaar gesteld voor het ontwikkelen van een woonwijk. Het belangrijkste doel voor het rijk is dat ze in ieder geval geen verlies lijden en het liefst een klein winst maken. Het is voor hun niet relevant wat er ontwikkeld wordt zolang het eind resultaat maar positief is.

Organisatie Het Rijksvastgoed‐ en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) beheert, (her)ontwikkelt, koopt en verkoopt rijksgronden en ‐gebouwen. Het RVOB is tevens het ontwikkelingsbedrijf dat namens de ministeries werkt aan de totstandkoming van complexe gebiedsontwikkelingsprojecten waarin het Rijk een belangrijke rol heeft. Het RVOB is ontstaan uit een fusie tussen Domeinen Onroerende Zaken (ministerie van Financiën) en het Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf (GOB, ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer). Domeinen Onroerende Zaken vertegenwoordigt de Staat sinds 1841 als privaatrechtelijk vermogensbeheerder en als eigenaar van gebouwen, gronden en objecten. Het GOB is in 2006 opgericht om als Rijk professioneler en slagvaardiger op te kunnen treden in gebiedsontwikkelingsprojecten. Het RVOB is ondergebracht bij het ministerie van Financiën en valt onder de verantwoordelijkheid van de staatssecretaris van het ministerie van Financiën. Het RVOB bestaat uit twee directies: Directie Vastgoed (voorheen Domeinen Onroerende Zaken) en Directie Ontwikkeling (voorheen GOB).1

Taken De kerntaken van de Directie Vastgoed zijn:  

 

Het ontwikkelen van beleid ten aanzien van het privaatrechtelijk vermogensbeheer van overtollige onroerende zaken van de Staat; Het faciliteren van andere departementen en daaraan gelieerde instellingen (zelfstandige bestuursorganen en agentschappen) op het gebied van aankoop, bestemming, beheer en gebruik van vastgoed; Het beheren van onroerende zaken die aan de Staat toebehoren. Voorbeelden zijn de agrarische domeingronden, het Staatsdomein Het Loo en het park Sorghvliet in Den Haag; Het verkopen van overtollige onroerende zaken;

1

http://www.rvob.nl/organisatie

 

Het privaatrechtelijk in gebruik geven van onroerende zaken; Het behandelen en betalen van zakelijke lasten.2

Missie Het Rijksvastgoed‐ en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) realiseert ruimtelijke en financiële doelen door beheer, aan‐ en verkoop en ontwikkeling van bestaande Rijksgronden en ‐gebouwen. In opdracht van de departementen vertegenwoordigt het RVOB het Rijk bij complexe gebiedsontwikkelingen waar meerdere rijksbelangen en functies (wonen/werken, infra en groen) samenkomen.3

Visie Het RVOB biedt op een doelmatige wijze alle diensten aan van een professioneel en ondernemend beheer‐ en ontwikkelbedrijf: het taxeert, beheert, koopt aan, verkoopt en ontwikkelt rijksvastgoed (gronden en gebouwen). Het RVOB is belangenbehartiger van het Rijk op het gebied van vastgoed en bij gebiedsontwikkelingen waar het Rijk een belangrijke grondpositie heeft of een financiële bijdrage verstrekt. Bij complexe ruimtelijke opgaven waar diverse rijksbelangen samenkomen, werkt het RVOB namens meerdere departementen samen met regionale partijen. Het RVOB is actief, betrokken en oplossingsgericht. Samen met zijn partners kan het Rijk zo slagvaardig optreden in gebiedsontwikkelingen.4

Opdrachten Opdracht 1 Je opdracht als het rijk zijnde is om in ieder geval geen verlies te lijden. Zorg ervoor dat de Netto contante waarde op minimaal €0 komt te staan. Houdt er rekening mee dat de beginwaarden voor veel partijen erg belangrijk zijn en niet al te drastisch mogen afwijken. Geef de uitkomsten van de 5 waardes aan en wat je gedaan hebt: Opdracht 2 Een andere partij vindt het belangrijk om 5000 woningen te realiseren. Reken een variant door waarbij 5000 woningen worden gerealiseerd. Je kunt gebruik maken van de Begin waarden maar dit hoeft niet. Opdracht 3 Lukt het om jullie voorwaarden te combineren. Heeft dit grote gevolgen voor de andere variabelen? Heb je zelf een voorstel voor een compromis? http://www.rvob.nl/

2

http://www.rvob.nl/organisatie/kerntaken http://www.rvob.nl/organisatie/missie_en_visie 4 http://www.rvob.nl/organisatie/missie_en_visie 3

Rol Gemeenten Katwijk en Wassenaar Doel De rol die aan jou is toebedeeld is de rol van de gemeentes Katwijk en Wassenaar. Het grootste gedeelte van de ontwikkeling vindt plaatst op grondgebied van de gemeente Katwijk. De ontwikkeling heeft echter ook gevolgen voor de gemeente Wassenaar, hierdoor hebben de twee gemeentes samen één lijn getrokken. Het doel van de gemeentes is om een sluitend plan (geen verlies) te maken en 5000 woningen te realiseren. Deze woningen zijn nodig door de groei van de gemeentes. Aangezien er al veel woningen in het top milieu zijn in Wassenaar mag de nieuwe ontwikkeling niet meer dan de 10% bedragen.

Organisatie Door de strategische ligging van deze gemeentes neemt de druk toe op de infrastructuur en de schaarse ruimte om te kunnen wonen, werken en recreëren. Doordat de gemeentes mee doet aan het regionale overleg kan zij invloed uitoefenen. De gemeenten werken samen aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur & landschap, verkeer & vervoer, samenleving en welzijn. Ze proberen een goede balans te vinden tussen ontwikkeling van de regio en het behoud van het oorspronkelijke karakter van de dorpen. De streek moet aantrekkelijk blijven voor bewoners, toeristen en bedrijven.1

Taken De samenwerking heeft een meerwaarde voor alle deelnemende gemeenten. Deze samenwerking kenmerkt zich door2:         

een integrale benadering van wonen, werken, verkeer & vervoer, natuur‐ & landschap en de sociale agenda; strategische sturing en regie, in spanningsveld stad & rand; het bieden van een permanent onderhandelingsplatform van en vóór gemeenten; het gezamenlijk anticiperen op kansen; het optimaal benutten van instrumenten en middelen; effectiviteit en efficiency; een uitvoering‐ en resultaatgerichte werkwijze; het leveren van service aan gemeenten; de blijvende inzet van de gemeenten bij de uitvoering van regionale taken en projecten.

Visie De grondgedachte onder het plan is dat de bijzondere waarden van het gebied bij de ontwikkeling worden gekoesterd: benutten én behouden. Met respect voor het verleden en met zorg voor de toekomst. Dat geeft aan het nieuwe woongebied de hoogst mogelijke kwaliteit. Daarom is gewerkt aan een Integraal Structuurplan met de volgende eigenschappen: ‐ een duurzaam en toekomstvast 1 2

http://www.hollandrijnland.nl/holland_rijnland http://www.hollandrijnland.nl/holland_rijnland

plan ‐ goed aangesloten bij de bestaande gebieden‐ opbouw volgt de rijke schakering van het landschap3    

diversiteit en variatie ook in de functies rijke historie bewaard en benut goede bereikbaarheid gewaarborgd

Opdrachten Opdracht 1 Je opdracht als de betrokken gemeenten is om sociaal plan te ontwikkelen dat politiek goed valt. De gemeenteraad heeft daarom ingestemd dat het minimum percentage sociale woningbouw 30% moet zijn. Het is daarbij ook belangrijk dat het plan financieel haalbaar. De gemeentes kunnen het zich niet veroorloven verlies te maken in deze economische moeilijke tijd. Houdt er rekening mee dat de beginwaarden voor veel partijen erg belangrijk zijn en niet al te drastisch mogen afwijken. Geef de uitkomsten van de 5 waardes aan en wat je gedaan hebt: Opdracht 2 De oppositie vindt ook dat er 30% sociale woningbouw moet plaats vinden, alleen zijn ze niet blij met de grootte van het project. In hun opzicht is 4400 woningen meer dan genoeg. Maak deze variant. Je kunt gebruik maken van de Begin waarden maar dit hoeft niet. Opdracht 3 Lukt het om jullie voorwaarden te combineren. Heeft dit grote gevolgen voor de andere variabelen? Heb je zelf een voorstel voor een compromis?

3

Intergraal stuctuurplan Nieuw Valkenburg, 2010, p.13

Rol Hoogheemraadschap Doel De rol die aan jou is toebedeeld is de rol van het Hoogheemraadschap. De locatie is een belangrijk watergebied. Er zijn 3 waterzones te onderscheiden die ook in het nieuwe ontwerp terug moeten komen. Het Hoogheemraadschap wil graag zekerheid dat er goed met de waterhuishouding wordt omgegaan en wil daarom geen risico lopen op het project. Het is bang dat er bij eventuele verliezen dit ten koste zou gaan van de waterhuishouding. Als dit betekend dat er meer woningen gebouwd moeten worden is dat geen probleem.

Organisatie Het hoogheemraadschap van Rijnland is een overheidsorgaan en is wat betreft de inrichting van het bestuur goed te vergelijken met een gemeente. Zoals elke gemeente een gemeenteraad, wethouders en een burgemeester heeft, zo hebben wij een algemeen bestuur (ofwel de Verenigde Vergadering), hoogheemraden en een dijkgraaf. Het algemeen bestuur wordt elke vier jaar opnieuw gekozen tijdens de waterschapsverkiezingen. Vervolgens kiest het algemeen bestuur de hoogheemraden. De dijkgraaf wordt voor zes jaar benoemd door de Kroon. Het college van dijkgraaf en hoogheemraden wordt ook wel het dagelijks bestuur genoemd. 1

Taken Droge voeten, schoon water. Onze ‘slogan' geeft goed aan wat we doen. We bieden bescherming tegen de zee en overstromingen, en zorgen voor schoon water in plassen, sloten, grachten en rivieren. Onze derde verantwoordelijkheid is zorgen voor voldoende water. 2 Schoon water Een goede waterkwaliteit is belangrijk voor mens, plant en dier. We zuiveren het afvalwater en zorgen daarnaast voor nog schoner water in plassen, sloten, grachten en rivieren. Lees meer op de pagina Schoon water. Veiligheid Met sterke duinen, dijken en kades beschermen we ons laag liggende land tegen overstromingen. Lees meer op de pagina Veiligheid. Voldoende water De (grond)waterstand mag niet te hoog zijn én niet te laag. Wij zorgen voor het juiste evenwicht. Lees meer op de pagina Voldoende water.

Missie In het Coalitieakkoord 2009‐2012 en het Collegeuitvoeringsprogramma beschrijft het college van dijkgraaf en hoogheemraden hoe ons beleid er tot en met 2012 uitziet. Het accent ligt in deze periode op de uitvoering. Het voorwerk uit de afgelopen jaren wordt verzilverd en de handen gaan uit de mouwen. Efficiënt en duurzaam zetten we concrete stappen waarmee we inspelen op een 1 2

http://www.rijnland.net/rijnland_0/bestuur http://www.rijnland.net/rijnland_0/taken

veranderend klimaat en verdere bodemdaling. Zo garanderen we niet alleen nu droge voeten en schoon water, maar ook in de toekomst. 3

Opdrachten Opdracht 1 Je opdracht als het Hoogheemraadschap is te zorgen dat het project geen negatief saldo (Netto contante waarde) heeft. Dit om te zorgen dat de waterhuishouding niet ten koste gaat van het verlies. Het is daarbij mogelijk om het aantal woningen op te laten lopen richting de 5000 woningen. Houdt er rekening mee dat de beginwaarden voor veel partijen erg belangrijk zijn en niet al te drastisch mogen afwijken. Geef de uitkomsten van de 5 waardes aan en wat je gedaan hebt: Opdracht 2 Een andere partij wil minstens 30% sociale woningenbouw en geen verlies wil realiseren. Maak deze variant. Je kunt gebruik maken van de Begin waarden maar dit hoeft niet. Opdracht 3 Lukt het om jullie voorwaarden te combineren. Heeft dit grote gevolgen voor de andere variabelen? Heb je zelf een voorstel voor een compromis?

3

http://www.rijnland.net/rijnland_0/bestuur/coalitieakkoord

Rol Overheden Doel De rol die aan jou is toebedeeld is de rol van de overheden. Een aantal overheden buiten de lokale overheden als de gemeentes hebben gezamenlijk hun voorwaarden opgezet. Hierdoor zijn de communicatie lijnen korter en staan ze nog sterker in de onderhandelingen. Het doel van de overheden is om een rendabel groots plan neer te zetten. Het aantal woningen zo dicht mogelijk naar de 5000 te brengen, waarvan 10% zich in het top milieu bevindt. Dit om een internationaal karakter te ontwikkelen. Dit project moet zowel een uitbreiding zijn van Katwijk en Valkenburg, als een rust plek voor internationale zakenmensen die hier hun villa heeft.

Organisatie Door de strategische ligging van het gebied neemt de druk toe op de infrastructuur en de schaarse ruimte om te kunnen wonen, werken en recreëren. Doordat de overheden mee doet aan het regionale overleg kan zij invloed uitoefenen. De overheden werken samen aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur & landschap, verkeer & vervoer, samenleving en welzijn. Ze proberen een goede balans te vinden tussen ontwikkeling van de regio en het behoud van het oorspronkelijke karakter van de dorpen. De streek moet aantrekkelijk blijven voor bewoners, toeristen en bedrijven.1

Taken In de Regionale Structuurvisie zijn een aantal kernbeslissingen geformuleerd, die de belangrijkste keuzes weergeven:2 

 

  

Holland Rijnland is een top woonregio. Het reserveren van grond voor woningen heeft ruimtelijke prioriteit. Concentratie stedelijke ontwikkeling. Groen‐blauwe raamwerk staat centraal bij alle ruimtelijke ontwikkelingen De regio kiest voor blijvende openheid van het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports Verbetering van de regionale bereikbaarheid, dit is essentieel voor de regio.

Visie De hoge landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van de regio en de sterke sociale structuur van een prachtige, compacte historische centrumstad, een stedelijke kern midden in het Groene Hart, de vele hechte dorpen en de groene omgeving maken de regio tot een geliefde

1

http://www.katwijk.nl/gemeente‐en‐burgerzaken/organisatie/regionale‐samenwerking/ http://www.hollandrijnland.net/Ruimtelijke_agenda/ruimtelijke‐ordening/regionale‐ structuurvisie/algemeen/algemeen 2

woonomgeving. Deze bestaande kwaliteiten vormen het uitgangspunt voor de toekomstige ontwikkeling.3

Opdrachten Opdracht 1 Je opdracht als overheden zijnde is om het aantal woningen zo dicht mogelijk bij de 5000 woningen te brengen en het percentage Top milieu hierbij 10% is. Houdt er rekening mee dat de beginwaarden voor veel partijen erg belangrijk zijn en niet al te drastisch mogen afwijken. Geef de uitkomsten van de 5 waardes aan en wat je gedaan hebt: Opdracht 2 Een andere partij vindt het vooral belangrijk het plan 30% sociale woningbouw bevat. Probeer dit voor elkaar te krijgen. Je kunt gebruik maken van de beginwaardes maar dat hoeft niet. Opdracht 3 Lukt het om jullie voorwaarden te combineren. Heeft dit grote gevolgen voor de andere variabelen? Heb je zelf een voorstel voor een compromis?

3

http://www.hollandrijnland.net/Ruimtelijke_agenda/ruimtelijke‐ordening/regionale‐ structuurvisie/algemeen/algemeen

Rol Regio Holland Rijnland Doel De rol die aan jou is toebedeeld is de rol van Regio Holland Rijnland. Dit is een bestuurlijk samenwerkingsverband tussen gemeenten rondom Katwijk en Leiden. Voor de Regio Holland Rijnland is de ontwikkeling van Valkenburg een belangrijke. Het is een groot project binnen het gebied met veel woningbouw. Zowel de historie van het gebied is belangrijk maar ook de uitstraling naar buiten toe. De regio wil meer aanzien in zowel binnen als buitenland. Bij het ontwikkelen van het project worden een aantal woningen ontworpen voor het top segment. Rijke zakenlieden worden in Valkenburg verwacht om rustig en riant te wonen in de buurt van het zakencentrum in Amsterdam en Schiphol.

Organisatie Holland Rijnland is een vrijwillige, maar niet vrijblijvende samenwerking van en voor vijftien gemeenten in het hart van de Randstad. Deze gemeenten werken vanuit een gezamenlijke strategische visie op de verdere ontwikkeling van de regio om de kwaliteit van wonen, werken, ondernemen en recreëren van burgers, bedrijven en instellingen in het gebied te bevorderen.1

Taken Holland Rijnland heeft als taak de gemeenschappelijke, regionale belangen te behartigen bij het rijk, de provincie en andere invloedrijke overlegstructuren. Ook wil het samenwerkingsverband de deelnemende gemeenten een platform bieden, evenals het bevorderen van coördinatie en afstemming tussen de gemeenten, onder andere voor het vaststellen van gemeenschappelijk, regionaal beleid. Verder voert Holland Rijnland enkele taken uit die aan het samenwerkingsorgaan zijn overgedragen: de Regiotaxi, de Urgentiecommissie Woonruimte en het Regionaal Bureau Leerplicht.2

Missie Holland Rijnland is een regio met ambitie en werkt onder meer aan het versterken van de economische positie, een verbeterde mobiliteit en bereikbaarheid, een goed openbaar vervoer, hoogwaardige woon‐ en werklocaties en een goede sociaal‐culturele samenhang.3

Visie Bij de oprichting van Holland Rijnland, in 2004, hebben de samenwerkende gemeenten duidelijke afspraken gemaakt over de toekomst in een Sociale en een Ruimtelijke Agenda. Het samenwerkingsorgaan heeft als primaire doelstelling het realiseren van het Programma van Afspraken (november 2002). Hierin zijn afspraken gemaakt over wonen, werken, verkeer en vervoer en natuur en landschap. Op dit moment zijn de afspraken in meer of mindere mate uitgewerkt in verschillende uitvoeringsprogramma’s. Deze programma’s vormen een solide basis voor onderhandelingen met het rijk, de provincie en diverse organisaties over bijvoorbeeld de regionale

1

http://www.hollandrijnland.nl/ http://www.hollandrijnland.nl/holland_rijnland 3 http://www.hollandrijnland.nl/holland_rijnland 2

ruimtelijke ontwikkelingsvisie of het maken van financiële afspraken zoals in het kader van het Regionaal Investeringsfonds . Aanvullend op het Programma van Afspraken november 2002 is in december 2004 de Regionaal Sociale Agenda vastgesteld. De gemeenten hebben daarmee uitgesproken in gezamenlijkheid uitvoering te geven aan de zeven hierin verwoorde afspraken.4

Opdrachten Opdracht 1 Je opdracht als de Regio Holland Rijnland zijnde is om in ieder geval 11% Top milieu woningen te ontwikkelen. Om ook de historie en de cultuur van het Holland Rijnland te bewaren mag het aantal woningen in het project dalen tot 4500. Houdt er rekening mee dat de beginwaarden voor veel partijen erg belangrijk zijn en niet al te drastisch mogen afwijken. Geef de uitkomsten van de 5 waardes aan en wat je gedaan hebt: Opdracht 2 Een andere partij vindt het belangrijk om 5000 woningen te realiseren. Reken een variant door waarbij 5000 woningen worden gerealiseerd. Je kunt gebruik maken van de Begin waarden maar dit hoeft niet. Opdracht 3 Lukt het om jullie voorwaarden te combineren. Heeft dit grote gevolgen voor de andere variabelen? Heb je zelf een voorstel voor een compromis?

4

http://www.hollandrijnland.nl/holland_rijnland

Rol Archeologen Doel De rol die aan jou is toebedeeld is de rol van de archeologen. Van Oost naar West zijn er sporen gevonden van de Steentijd naar de Bronstijd. Het gebied blijkt vroeger bewoond te zijn en een oude grens van het Romeinse rijk. Hierop gebaseerd zal er nu en in de toekomst verscheiden plekken waar opgravingen gedaan zullen worden. Sommige plekken worden al open gelegd terwijl andere bewaard blijven voor de toekomst. Hierop kan niet gebouwd worden. Het doel van de archeologen is dus om zoveel mogelijk van grond onbebouwd te laten. Het ontwerp wordt voornamelijk gevuld met woningen, het is daarom de taak van de archeologen om dit aantal zo laag mogelijk te houden.

Organisatie Velen associëren archeologie met opgraven en dit is inderdaad een wezenlijk aspect in de verwerving van kennis over het menselijk verleden. Het op juiste wijze blootleggen, verzamelen en documenteren van prehistorische voorwerpen is een cruciale fase in het onderzoek, omdat een verkeerde werkwijze leidt tot onherstelbaar gegevensverlies. De door grafrovers en fortuinzoekers verkregen voorwerpen zijn voor de wetenschapper vaak van beperkt belang door het ontbreken van samenhang. Het is bij de opgraving van groot belang te beseffen dat aardlagen door de tijd heen boven elkaar worden gevormd en dat normaal gesproken de voorwerpen die het diepst in de grond liggen het oudste zijn. Een afdaling in de grond is een reis naar het verleden en het is daarom voor de datering van belang dat zorgvuldig wordt geregistreerd op welke diepte voorwerpen zijn aangetroffen. Het uitgangspunt is dan ook dat de vondsten die als laatste door mensen zijn gebruikt als eerste worden geborgen. Dit betekent dat als de gevormde aardlagen niet zijn verstoord de toplaag voor de archeoloog meestal het minst interessant is en dat die iets minder zorgvuldig verwijderd kan worden.1

Missie Archeologische werkgroepen krijgen niet altijd de volle medewerking. Soms bepaalt een gemeente: Archeologisch onderzoek is te duur en duurt te lang. Een motivatie daarbij is: Ook zijn de te verwachten vondsten niet uniek en belangrijk genoeg. Vakmensen zijn vervaagd en verontrust over zulke beslissingen die lijnrecht ingaan tegen het advies van stadsarcheologen en heemkundekringen. Gelukkig is er sinds 2007 een wet op de archeologische monumentenzorg die gemeenten verplicht te laten onderzoeken waar archeologische sporen te vinden en deze te bewaren. 2

Visie Opgravers stellen dat we de vroegere samenleving niet leren kennen als we slechts mondjesmaat verspreid over het lang opgravingen verrichten. Grootschalig onderzoek van prehistorische landschappen is van belang. Ook moet de relatie van de mens en omgeving worden bestudeerd. Het grootste gedeelte van het menselijke bestaan is immers de prehistorie. Niet alleen huizen en 1

http://nl.wikipedia.org/wiki/Archeologie

2

http://mens‐en‐samenleving.infonu.nl/regelingen/49504‐archeologie‐successen‐en‐taak‐gemeenten.html

afvalputten zijn interessant, maar ook de ligging van de huizen on het landschap, de relatie tussen wonen en begraven en de onderlinge afstand tussen verschillende nederzettingen.3

Opdrachten Opdracht 1 Je opdracht als de archeologen zijnde is om het aantal woningen zo laag mogelijk uit te laten komen. Streven hierbij is om een variant te ontwikkelen waarbij 4500 woningen maximaal worden gebouwd. Houdt er rekening mee dat de beginwaarden voor veel partijen erg belangrijk zijn en niet al te drastisch mogen afwijken. Geef de uitkomsten van de 5 waardes aan en wat je gedaan hebt: Opdracht 2 Andere partijen zijn minder betrokken met de geschiedenis van de locatie, zij willen alleen maar bouwen. Laat je eigen voorwaarden even varen en vindt uit wat er voor nodig is om het project geen verlies te laten lijden. Je kunt gebruik maken van de Begin waarden maar dit hoeft niet. Opdracht 3 Lukt het om jullie voorwaarden te combineren. Heeft dit grote gevolgen voor de andere variabelen? Heb je zelf een voorstel voor een compromis?

3

http://mens‐en‐samenleving.infonu.nl/regelingen/49504‐archeologie‐successen‐en‐taak‐gemeenten.html

Rol VROM Doel De rol die aan jou is toebedeeld is de rol van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, ook wel het ministerie van VROM. Tegenwoordig heet dit Ministerie, het ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM). Hier zal in de onderstaande tekst naar worden verwezen. Zij zijn zijdelinks betrokken bij het project aangezien het om een groot nieuwbouw ontwikkeling gaat. Er worden veel woningen gebouwd waarvoor goedkeuring van het VROM nodig is. Het concrete standpunt van VROM is dat er duidelijkheid moet komen in de plannen. Te veel aspecten zijn te onduidelijk en zorgen voor onnodige vertraging. Zij vinden dat er op het moment te veel woningen in het plan staan en dat er teveel % stapeling wordt ontwikkeld. Hierdoor verdwijnt de identiteit en de historie van het gebied.

Taken Het ministerie van Infrastructuur en Milieu zet in op leefbaarheid en bereikbaarheid, met een goede doorstroming in een schone en veilige omgeving. Het ministerie werkt aan krachtige verbindingen over de weg, het spoor, het water en door de lucht, beschermt tegen wateroverlast en bevordert de kwaliteit van lucht en water. Vlot, veilig en leefbaar: dat is Infrastructuur en Milieu.1

Organisatie De organisatiestructuur van IenM zal naar verwachting nog veranderen. Dat komt omdat het ministerie werkt aan de samenvoeging van de voormalige ministeries van Verkeer en Waterstaat (VenW) en organisatieonderdelen van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM). Deze twee ministeries zijn in oktober 2010 opgehouden te bestaan en samengevoegd tot het ministerie van Infrastructuur en Milieu.2

Missie en Visie Zowel de principes als de voornaamste keuzes worden breed maatschappelijk onderschreven: zo goed mogelijke benutting van de ruimte in de stad (door herstructurering, transformatie en verdichting), het opnemen van het Groene Hart in een grotere en samenhangende Groenblauwe Delta (inclusief de bijbehorende vernatting, de grotere landschappelijke diversiteit, de toegankelijkheid vanuit de stad en betere aansluitingen op omliggende landschappen ) en de verbetering van de regionale bereikbaarheid in combinatie met verstedelijking.3

Opdrachten Opdracht 1 Je opdracht als de Regio Holland Rijnland zijnde is om in ieder geval 11% Top milieu woningen te ontwikkelen. Om ook de historie en de cultuur van het Holland Rijnland te bewaren mag het aantal woningen in het project dalen tot 4500. Houdt er rekening mee dat de beginwaarden voor veel

1

http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/ienm/ http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/ienm/ 3 http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/randstad/nieuws/2009/02/12/veel‐bijval‐voor‐structuurvisie‐ randstad‐2040.html 2

partijen erg belangrijk zijn en niet al te drastisch mogen afwijken. Geef de uitkomsten van de 5 waardes aan en wat je gedaan hebt: Opdracht 2 Een andere partij vindt het belangrijk om 5000 woningen te realiseren. Reken een variant door waarbij 5000 woningen worden gerealiseerd. Je kunt gebruik maken van de Begin waarden maar dit hoeft niet. Opdracht 3 Lukt het om jullie voorwaarden te combineren. Heeft dit grote gevolgen voor de andere variabelen? Heb je zelf een voorstel voor een compromis? http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/ienm/

BIJLAGE 10

BIJLAGE 10 Voor de gespeelde actoren test zijn ook de testscores verwerkt. Deze zijn in grafiek vergeleken met de scores van de modellen experts en de bouwkundigen

40 35 30 25 20 15 10 5 0

Experts Bouwkundigen Actoren

Deze vergelijking gaat niet helemaal op omdat de opdrachten niet identiek waren en ook waren er maar 3 in plaats van 4 opdrachten voor de actoren. In bovenstaande grafiek zijn de waardes daarom gemiddeld per opdracht Voor zover mogelijk is de vergelijking getrokken tussen de opdrachten van de modellenexperts test, de bouwkundigen test en de actoren test. Het resultaat staat in onderstaande grafiek. Hierin is de test waarbij 5000 woningen worden gevraagd. Bij de actoren was ook de opdracht om geen verlies te leiden. Hiermee is de positieve NCW te verklaren en ook de daling in het percentage sociaal

€ 40 € 30 € 20 Experts

€ 10

Bouwkundigen Actoren

€‐ NCW (mln €) € ‐10

Aantal woningen (x1000)

%stapeling

% sociale % Top Milieu woningbouw

€ ‐20 € ‐30 Figuur 10.2 Vergelijkbare test met 5000 woningen

De tweede test die vergelijkbaar is, is om 25% sociale woningbouw te realiseren. Het resultaat hiervan is te vinden in de volgende grafiek:

€ 40 € 35 € 30 € 25 Experts

€ 20

Bouwkundigen

€ 15

Actoren

€ 10 € 5 €‐ € ‐5

NCW (mln €)

Aantal woningen (x1000)

%stapeling

% sociale % Top Milieu woningbouw

Figuur 10.3 Vergelijkbare test met 25% sociale woningbouw

BIJLAGE 11

SUMMARY INTRODUCTION An urban area development can be a long and on‐going process. Reasons for this are for example de size of the project, the amount of involved parties, the interest (financially) and the opportunities. To keep the process going a couple of tools can be used. An important tool is meeting and negotiating. Just putting conflicting parties’ together en trying to find a solution based on arguments. An important aspect of this technique is that the stakeholders know what they are talking about and what the consequences of their words are. This process can be speeded up by giving the community an (equal) say. The inhabitants of a city or neighbourhood can give their opinions and explain what is the current status is and what the needs are. A third solution is by looking less at the end result but more to the process. The final design is not the most import perspective in this point of view, but the road towards the goal. A final tool is making use of and developing instruments that can be used to speed up the process. This could be negotiating techniques but more specifically mathematical models. The advantages of these models are that they are problem oriented, have an interdisciplinary approach, the requirement of giving concrete data, the ability to calculate variants and pointing out conflicts of interest. To make the research reliable it is done based on a current case. This is the urban area development by the city of Katwijk on the formal navy airport Valkenburg in the province of Zuid‐Holland. Plan economic advisory bureau Planmaat has given this opportunity and information to use this case. The studied problem is the slow and difficult process of Project Location Valkenburg. The objective here is to develop an instrument (model) that makes it possible for parties to create their own variants to be prepared and concrete in the negotiations. Question that comes with this tool is if it is possible for stakeholders involved in the project to use these kinds of models without having any experience with it. The hypothesis coming from this question is: It is possible for stakeholder to use an urban area instrument without having any experience with them.

THEORY To solve this problem, various methods can be envisaged. First it is decided how the problem is looked at, through which “glasses” have been looked to investigate the problem and solve it . In this final report are three conceptual frameworks distinguished: The Systems Approach, Open Design, and Operations Research

SYSTEMS APPROACH Within the systems approach the reality is described by means of elements and relationships between them. These elements are the constituent parts of which the system is built. Within a system is not often the whole reality displayed, but only the relevant elements and links. Everything that is considered relevant within the system is enclosed by the system boundary, the other elements are called the environment. Within a system, all elements are connected with each other, only the strength in relationship differs.

Figure 1, Scheme of a system (S. Duerink, 2007, p.15) The elements within a system can be categorised in three different subsystems, namely:   

Subsystem in which groups of elements can be separated from the rest Aspect systems in which the properties of the elements differ Phase systems in which the elements are sorted within the time

There are several features why the systems approach is relevant to the outlined problem: The systems approach is problem oriented. Aspects of reality can be modelled and analysed, so measurements for improvement can be developed: Thinking in relationships and processes is also important. This is among others reflected in the complexity of the system or model: Thinking in system environment and ensuring the relationship between elements inside and outside the system and where the boundaries are made: In addition there is a distinction between perception and observer. An observation may be influenced by the observer and should therefore be considered separately.

OPEN DESIGN In an open design (also called “open planproces” in Dutch) is, within a multi‐actor arena, a solution to be searched for a problem with an open end. These stakeholders are all treated equally. This applies to both the expert and the other stakeholders

OPERATIONS RESEARCH The operations research is characterized by finding the optimal solution to a problem. Part of this is that the problem is described accurately and the reality is reasonably reflected. By means of a mathematical model, the process is helped to achieve a solution. This solution should be directly connected to the problem and is not finished until the hypothesis is correct. The solution is mean item within operations research, not satisfying the involved parties.

LOCATION The location is the former navy airport Valkenburg (Zuid‐Holland). It is located on the south side of Valkenburg and falls within the territory of the municipality of Katwijk. To the south the site borders with the municipality of Wassenaar.

Figure 2, Project Locatie Valkenburg Within the red contour is the urban development planned. The plans for this 283 hectare development are 5,000 homes and associated facilities. The current situation is that there is an agreement on a so‐called Integral Structure Plan (ISP), in which broadly the classification and distribution of the land is fixed. It also includes various studies done on the ground, living environments, green spaces and the views of various stakeholders. Advisory agency Planmaat has provided the financial support showing for example that there is a shortage of 9 million euros in the land exploitation. To keep the process going, new tools and instruments are needed. The next big decision is to create a final master plan so the next phase of the area development can be begun. Before it comes to that a compromise is needed between the different parties to fund the project.

MODEL The model is developed using the integral structure plan and the financial support document. From this are the different subsystems createrd. First, the space usage will be introduced. The site is filled with different types of buildings. These are the elements in which the system is shown, with the squaremeter usage as the main feature. The other aspects of these elements are the costs and benefits. Each built m2 has a cost and revenue propertie. The last part is the phase system, also known as the phasing of the construction project. It is processed at any given time what objects are developed. The model is being filled by putting in the space usage in the plot. The space is divided into: residential, working (offices), public greenery, public water facilities and land where nothing will change. Each of these components requires a part of the plan area. Subsequently, the housing is further divided into smaller subsystems. This happened as in figure 3:

Figure 3, Housing program The smallest subsystem is the stamp, here the different surface usage parts for a house to function are summed up. The range of these surfaces is demonstrated by the housing types. Certain housing types together form a living environment. To get the desired feeling in a residential environment a correction is needed. For example, a town living environment has narrow streets and small gardens, while in estate residential environment the gardens and the streets are much broader. The various housing environments together form the overall housing program. All these surfaces and objects also have a price tag and expected revenue. Based on these cost and benefits a first ground exploitation can be estimated. To make this realistic, the project development is placed in time. It is indicated when the objects are constructed and what this impact is. The values are discounted to the price level in January 2011 so that a reliable estimate of the true costs and benefits can be given. The result is the Net Present Value (NPV) and is considered the ultimate financial outcome for the land development.

LINEAIR PROGRAMMING Figure 4.1, Constraints displayed

Figure 4.2, Solution space displayed

Processing the data took place in a mathematical model using linear programming. The details of the case are systematically processed by subsystem in Microsoft Excel. Between the various elements are the links then put in, limiting the solution space. These are the lines in Figure 4.1. These limitations together deliver the ultimate

solution space. The gray area in figure 4.2. The solution space are the variants who meet all the requirements. If the requirements are set to strict there will be no solution space, therefore no possible variants and the model will be unsolvable. If there is a solution space is it possible to search for the optimum. The objective seeker is used to see what the maximum (or minimum) value of a particular element can be. Within the solution space will be sought for the variant with the highest (or lowest) value of the element. Thus in the case Valkenburg can be searched for the highest net present value or the maximum number of homes. By means of the objective seeker it is possible to develop the optimal variant within the requirements and conditions. This output serves as input for the meetings and negotiations between the different parties. The stakeholder can base his arguments on the results of the model, but the model does not provide ready‐made area development projects.

INTERFACES Calculating variants are mainly done by advice agencies and organizations with specific expertise. The model is to be used by the various stakeholders and should meet their requirements and knowledge. Therefore are two different interfaces developed. First, there is interface with all the important links displayed. As a result, there are many settings and specific goal seeking’s can be selected. Since this is still an extensive and complex interface, a second interface is developed containing only the five most important variables. The NPV, the number of homes, the percentage of social housing, the percentage of high‐rise and the percentage in the top segment. Due to these five "buttons" it is possible to simply calculate variants. To see if that applies to everyone several tests will be done

TEST The model was developed for parties in practice to calculate their own variations. It is a tool designed for stakeholders to see for yourself what the consequences and influences of their decisions are. To test this we used a test panel that differ in knowledge and background. There are three practice groups composed that will test and evaluate the model, namely: Model Experts: People who are engaged in the practice area development tools, uses and/or develops them. Building engineers: People with an architectural background and affinity with instruments. Stakeholders: This is a group involved as a stakeholder in area development on site Valkenburg but have no concrete building scientific knowledge. They test the model in several aspects. First is looked at the functionality of the model. Does it do what it should do, is it understandable and does it supply a solution? In addition, the model is validated to see if the correct model is made. Next is whether the model is calibrated correctly to see if the model is reliable and reflects the reality well. Finally, the appearance of the interfaces is evaluated. This test is done using an own made guide. The guide for the experts and engineers include assignments to see if they can work with the model and if a correct and optimal variant can be given. Additionally, general, open questions are given to make use of their knowledge and expertise. The test for the Stakeholders became a role game because the stakeholders themselves were not accessible for doing the test. The role is played by students from Delft University with no experience in land development or the usage of similar models. With an expanded role description the situation and point of view of the stakeholder was explained. Using their academic skills and empathy for the role, the students will give a meaningful test result. The participants in the test are personally attended to, to fill out the test. This way they could not be disturbed and give their objective opinion. The test consisted of two phases. First, the last "five buttons" interphase was

assessed and then the extended version. In addition to the test manual are Quick Reference Cards handed out, which are useful to briefly see the functionality of the model.

Figure 5, Quick Reference Cards of the two interfaces

RESULTS The results are classified according to the different test groups. Each group has its own background and therefore a different view of the model.

MODEL EXPERTS The summary of interface 1 is that it is a clear model that works and provides reliable values. Because it has few variables, there is no real depth and the model is best to be used as a quick scan. Interface two provides more options and the input functionality is a lot nicer. This model is reliable and has a better representation of reality. Unfortunately there is no hierarchy in which the variables are ordered so it is unclear what element has the most influence on the outcome. More freedom is not always more joy to the user.

BUILDING ENGINEER Both models were functional according to the engineers. Interface 1 was organized and has a clear structure. The assignments were easily done and the “housing changes” pop‐up provided the necessary information to see the changes between variants. The visualization of the plan remains behind. Nowhere is clear what the impact on the site is. The same goes for interphase 2. Although it looked better, more features, it is hard to visualize what the results means for the image of the plan. Because there are many options, the tasks were more difficult to fulfil. Sometimes it was not possible to avoid incurring losses on the plan while responding to the demand. Despite the lack of drawings, the model feels familiar and such a model would be liked to use in practice.

STAKEHOLDERS All role players have completed the assignments. They have shown that people with no knowledge of such models in the urban area development, are able to calculate variants and are able to pass. They have usedtheir own role and insights to create a solution. Also, the test group demonstrated that the model can handle different approaches. There were major differences in approaches that do not directly led to impossible results or unrealistic values.

CONCLUTION AND RECOMMENDATIONS Ultimately, everybody managed to work with the model. The different test groups gave their own opinion, but overall, the model was very well received. A more extensive test and the actual application of the model in practice will demonstrate the actual use of the model. However it can be concluded that the hypothesis is not invalidated in any case. Stakeholders in the test performed by TU Delft students, passed the assignments for the model. Many different variants have been developed which could be used in practice for the negotiating phase. The graduation project itself was a challenging project with ups and downs. Addressing a case study provided a momentum in which a concrete model is implemented based on the knowledge gained. After this research a number of recommendations can be done. First, it is interesting to see whether the model actually adds value in the land development process. A practice test in which two plans are developed, one with a model and one without a model, can show the impact of the model. Second, the model should be tested into practice by the real stakeholders. To do this the model should be developed further and made more user‐friendly. The input is there from the current test. Finally, there is still room to make the step towards a more visual planning tool. The model uses only numbers and is mainly focused on finances, but this does not result in the form of impressions or visual impact.

Optimalisatiemodel Gebiedsontwikkeling Locatie Valkenburg

Recommend Documents