Gebiedsontwikkeling & Urbanisator
MCD Gastcollege Urbanistor 25 september 2013
Theo Stauttener Stadkwadraat BV
Slimme sommen, sterke strategiën Kennisuitwisseling Urbanisator • • • •
Gebiedsexploitatie: in de nieuwe realiteit Financien Organisatie Nieuwe instrumenten
www.urbanisator.nl
Gebiedsontwikkeling was: productie en transacties Belegger/gebruiker Belegger/gebruiker
Projectontwikkelaar Grondexploitant
Transactie
Transactie
Transactie
Verbinden van kasstromen en “vangen” van waardeontwikkeling “Verfje” tijdelijk – 3 jr. Belegger/gebruiker
Renoveren – 5 – 10 jr. Combinatie gebouwen
Sloop/Nieuwbouw – 3 jr.
Belegging > jr.
ENZ…
Waardebehoud en ontwikkeling: doorlopende exploitatie en transformatie 1. 2. 3. 4.
Organische gebiedsontwikkeling: nieuw (onzeker) speelveld Gebruik: toegevoegde waarde voor gebied (in €) Wie organiseert ? Wie beheert de kas ?
Complexiteit waardevangst en kostenverhaal neemt toe 1. 2.
Combinatie van bestaand en nieuw Tijdelijk versus definitief programma / gebruik
3. 4.
Kasstroom uit exploitatie en uit productie “Schaaldiscussie” : Integraliteit versus haalbare business case
5. 6.
Geen nieuwe bestemming = geen kostenverhaal Private ontwikkeling = aangepast instrumentarium
Stapsgewijze ontwikkeling in waardering van vastgoed
Rekenvoorbeeld Kantoorpand
1.000 m²
1. Oude tijd verhuurd leegstand
800 m² 200 m²
huurprijs
BAR
€ 150 € 150
7,50% 7,50%
marktwaarde € 1.600.000 € 400.000 € 2.000.000
2. Perspectief van vandaag verhuurd leegstand
800 m² 200 m²
huurprijs
BAR
€ 150 € 150
8,00% 10,00%
marktwaarde € 1.500.000 € 300.000 € 1.800.000
3. Oplopende prijsdruk verhuurd leegstand
800 m² 200 m²
huurprijs
BAR
€ 135 € 100
10,00% 20,00%
marktwaarde € 1.080.000 € 100.000 € 1.180.000
4. Oplopende leegstand verhuurd leegstand
huurprijs 600 m² 400 m²
BAR
€ 135 10,00% 25% waarde verhuurd
marktwaarde € 810.000 € 135.000 € 945.000
BEUKENHORST WEST
TRANSFORMATIE: HET URBANISATOR EFFECT •
CYCLISCH PROCES VAN WAARDEDALING – – – –
•
HANDEN IN EEN SLAAN – – – – – –
•
VRAAG EN AANBOD (MUTATIEGRAAD) CONCURRENTIE EN PRIJSONTWIKKELING GEEN INVESTERINGEN ONDERHOUD E.D. DRUKKEND EFFECT WAARDE
GEZAMENLIJK PROGRAMMA VAN ACTIVITEITEN NIEUWE CONCEPTEN BINNEN BESTAANDE METERS FUCTIEVERANDERING EN ANDERE FUNCTIES TOEVOEGEN VERNIEUWING VAN OPENBAAR GEBIED, RUIMTELIJKE STRUCTUUR E.D. ONTSLUITING EN NIEUWE CONNECTIES HERPOSITIONERING IN GEMEENTE OF REGIO
KWANTIFICEREN IN TRANSPARANT MAKEN VAN KEUZES – WELK SCENARIO LIGT BIJ STATUS QUO VOOR DE HAND – WELKE MAATREGELEN ZIJN INTERESSANT, HAALBAAR E.D. – WAT IS HET EFFECT VAN MAATREGELEN VERTAALD NAAR INDICATOREN
TRANSFORMATIE: HET URBANISATOR EFFECT • CYCLISCH PROCES VAN WAARDEDALING – – – –
ONTWIKKELING VAN GEBRUIK LEEGSTAND PRIJS WAARDE Mutatie/ vertrek
Kans op verhuur
Waarde in BAR
Huurprijs % van oud
– VIER INDICATOREN – JAARLIJKSE AFNAME – TERUGLOOP IN METERPRIJS
TRANSFORMATIE: SCENARIO’S AUTONOOM
Mutatie/ vertrek
Kans op verhuur
Waarde in BAR
Huurprijs % oud
AUTONOOM (3)
2.500 M2
85%
+ 15%
90%
STERK NEG. (5)
NEGATIEF (4) 2.800 M2
70%
+0,25%
80%
3.500 M2
50%
+0,35%
70%
MAATREGELEN: HET URBANISATOR EFFECT • MAATREGELEN – – – –
SAMENWERKEN/BRANDING FUNCTIEWIJZIGING (WONEN) VERNIEUWING OPENBAAR GEBIED HORECA TOEVOEGEN Mutatie/ contract
Verhuurkansen
Waarde in BAR
Huurprijs
TRANSFORMATIE: HET URBANISATOR EFFECT • COMBINATIE VAN FACTOREN LEIDT TOT SYNERGIE
+ EFFECT OP BASIS VAN GEKOZEN SCENARIO + SAMEN BENOEMEN VAN EFFECTEN + BEPRIJZEN VAN INDIVIDUELE ACTIES EN MAATREGELEN = RENDEMENT OP ACTIE
MAATREGELEN EN EFFECTEN OP FINANCIELE INDICATOREN
Herontwikkeling woningbouw Herontwikkeling horeca Vernieuwing openbaar gebied Branding/exposure samen (incl. verhuur) Verbinden/verkeersrouting/toegang park/entree stad
Uitname meters
Leegstand
Huur= kans
Effect huurprijs
Effect ontwikkeling
bvo
toename
nieuwe contract
ontwikkeling (index)
BAR
5.032 625 -
-15,00% -10,00% -10,00% -5,00% -5,00%
0,00% 0,00% 5,00% 10,00% 5,00%
0,00% 0,00% 0,50% 0,50% 0,00%
-0,10% -0,05% -0,10% -0,05% 0,00%
5.657
-45,00%
20,00%
1,00%
-0,30%
DE URGENTIE DE URBANISATOR
€
“LIKJE VERF”
NIKS DOEN
2004
2009
2015
Alles in 1 hand: Gebieds CV/BV
Inbreng o.b.v. uniforme waardebepaling Eigendom is specifiek = eigen belang
Eigendom partij 1
Eigendom partij 2
Publieke aandelen 10 jaar obv Euribor
Publiek geld
Gebieds CV
Eigen Vermogen Gebieds CV
Eigendom partij ..
Aandelen in Gebieds CV naar rato van inbrengwaarde Indirect en onverdeeld eigendom
Ontwikkel BV
Werkkapitaal Vreemd Vermogen
Samenwerken SAMENWERKEN
WAT ?
HOE VERREKENEN
PLUSSEN
MINNEN
Gemeenschappelijk eigendom
Alles
1 kasstroom
Geen verrekeningsproblemen
Opzetten organisatiestructuur
Handelingssnelheid
Instapvoorwaarden
Exit-strategie
Kracht door massa
CV Parkcollectief
Branding en verhuur
Bijdrage via BIZ
Geen concurrentie
Per BC afspreken
SOK
Collectieve voorz.
Haalbare business case (maatwerkafspraken)
1 gezicht, 1 vuist
Kartel (?)
Ingrepen
Einde SOK Terugdraaien
Parkmanagement +
VVE
Activiteiten
Bijdrage per m2
Eenvoudig
Blijft ieder voor zich
Website
Kleine vaste bijdrage
Kan incidenteel
Afbreukrisico
locatie-branding
Incidenteel meer
Teleurstelling bij gebruikers
Instrumentenwaaier voor organische transformatie • • •
Bestaand Nieuw Vernieuwbaar
•
Interessante combi’s Maatwerk Principes
• • •
Aanpassing & aanvulling wet- en regelgeving
Privaat-privaat in bestaande markt: BIZ - Investeringszone
1. 2. 3. 4.
Investeringszone, waarin speciale belasting wordt geheven op eigendommen die profiteren van publieke investeringen. Ook werkbaar bij gebruik belasting voor vastgoed en grond? Inzetbaarheid voor bestaande markt OZB of erfpacht
Waardevangst vanuit vastgoed: Tax Increment Finance (TIF) Financiering van gebiedsontwikkeling door toekomstige waardeontwikkeling in te zetten 1. 2. 3. 4. 5.
Kapitaliseren belasting (ozb) over 20-30 jr. Inzetten in gebiedsontwikkeling Ook relevant bij erfpacht (LIF) Startkapitaal (?) Risico’s omzetten in kansen
Tax Increment Finance (TIF)
1. 2. 3.
Principe interessant Investeren in waardebehoud Verdien- of reserveringsinstrument
4.
Evenredig over eigenaren
TIF Pos
TIF Neg
Beoogde waarde- en OZB-daling wordt gecompenseerd door bedrijven in fonds. Gemeente investeert dit voor in openbare ruimte. Wel TIF-principe, geformaliseerd via private overeenkomst.
Nieuwe wettelijke regeling: Stedelijke herverkaveling 1. 2. 3. 4.
Eigendomsrechten verenigen en ruilen bij versnipperd eigendom Wettelijke regeling, die private partijen kunnen inzetten Verplichte karakter wordt onderzocht (stok c.q. vangnet) Beperking inzet middelen, tijd, proceskosten
Verrekenen van Beschikkingsmacht tijdelijk overdragen gebiedsontwikkeling?=
• • Na herindeling kostenverhaal naar rato Nieuw gebied Transformatiegebied Nieuwe verkaveling verdeeld • DeelgebiedMeerwaarde tussen partijen sloop Plankosten nieuwe infrastructuur
Deelgebied blijft bestaan
1
2
2 1
3
4
5
6
7
8
3
4
5
Géén verwervingen; eigendommen ingebracht tegen inbrengwaarde. Kostenverhaal naar rato van ‘waardesprong’. Baatafroming zittende eigenaren.
Antwoord op organische ontwikkeling: Verhandelbare ontwikkelrechten 1. 2. 3. 4.
Programma in gebied niet vastleggen op locaties Rechten toekennen en verhandelbaar maken Hier ook plichten aan toekennen Financiële regie (risicovol ?!)
• •
Air rights Ruimte voor Ruimte
Voer voor discussie?
