Thema Gebiedsontwikkeling

Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

P.389

Thema Gebiedsontwikkeling

Tijdschrift voor wetenschap en beleid in de ruimtelijke ordening

Stelling De crisis is het einde van gemeentelijke gebiedsontwikkeling

Achtergrond Terug naar AF, uw krediet is verdampt

Achtergrond Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie

Gebiedsontwikkeling na de overkreditering

Geen geld, geen gebiedsontwikkeling

Met de boeken open op tafel

InBeeld Close, but not really

Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden

Gebiedsontwikkeling: van marionettenspel naar straattheater

Mix to the max: functiemening en milieukwaliteit

Werkmilieus: denken vanuit de eindgebruikers

Interview “We zijn niet origineel omwille van de originaliteit zelve”

Column Mooi en lelijk

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Colofon

P. 390

Colofon

Uitgever Rooilijn is een uitgave van de Faculteit der Maatschappij en Gedragswetenschappen, Afdeling Geografie, Planologie en Internationale Ontwikkelingsstudies van de Universiteit van Amsterdam. Bureauredactie en administratie Rooilijn Nieuwe Prinsengracht 130 1018 VZ Amsterdam Telefoon: 020 525 4365 Telefax: 020 525 4051 Email: [email protected] Internet: www.rooilijn.nl Kopij De redactie stelt spontane toezending van voorstellen voor artikelen op prijs. Auteursrichtlijnen treft u aan op www.rooilijn.nl of kunnen worden opgevraagd bij de bureauredactie. Advertenties Tarieven kunnen worden opgevraagd bij de bureauredactie. Prijzen jaarabonnement 2012 42,00 euro voor particulieren 66,50 euro voor instellingen 27,50 euro voor studenten

Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Oplage: 1.850 ISSN 13802860 Redactie Perry Hoetjes (hoofdredacteur), Arend Jonkman (bureauredacteur), Andrew Switzer (penningmeester), Manuel Aalbers, Jelle Adamse, Wilma Bakker, Els Beukers, Boj van den Berg, Edgar de Bruijn, François Claessens, Sebastian Dembski, Albertine van Diepen, Jan Duffhues, Joram Grünfeld, Nadav Haran, Eva Heinen, Carla Huisman, Leonard van ’t Hul, Femke Kloppenburg, Marije Koudstaal, Koen Raats, Jasper Schaap, Bart Sleutjes, Olivia Somsen, Wendy Tan, Annalies Teernstra, Ineke Teijmant, Frans Thissen, Rick Vermeulen, Arjan Weterings, Hilde van Wijk Nummerredactie Boj van den Berg, François Claessens, Arend Jonkman, Marije Koudstaal, Ralph Ploeger (gastredacteur), Rick Vermeulen, Michel van Wijk (gastredacteur)

Prijs los nummer 7,50 euro exclusief verzendkosten

Rechten © Auteurs en Universiteit van Amsterdam, Afdeling Geografie, Planologie en Internationale Ontwikkelingsstudies.

Voor abonnementen geldt sinds 1 januari 2012 een opzegtermijn van 3 maanden. Abonnementen kunnen schriftelijk worden opgezegd.

Deze uitgave heeft geen commercieel oogmerk. Getracht is alle rechthebbenden te achterhalen. Diegenen die menen alsnog aanspraak te kunnen

doen op gelden worden verzocht contact op te nemen met de redactie. Artikelen uit Rooilijn mogen niet worden verveelvoudigd, opgeslagen of openbaar gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de redactie. Fotografie Alle foto’s zijn gemaakt door Marcel Heemskerk tenzij anders is vermeld. Ontwerp en productie LandofPlenty (Antoin Buissink) Drukwerk Dékavé, Alkmaar Rectificatie In nummer 5 / 2011 is op pagina 318 per ongeluk een verkeerde biografische noot verschenen. Peter Paul Witsen is, in tegenstelling tot wat vermeld staat, vakjournalist en heeft zijn eigen planologisch bureau Westerlengte.

Dit nummer is mede tot stand gekomen met financiële steun van de Dienst Ruimtelijke Ordening Gemeente Amsterdam, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, Schiphol Area Development Company, en de Gemeente Zaanstad.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Redactioneel

P. 391

Redactioneel Gebiedsontwikkeling Ook vijf jaar geleden had Rooilijn prima een themanummer over gebiedsontwikkeling kunnen maken. Grote kans dat we veel hadden gelezen over publiek-private samenwerking in grootschalige en langlopende miljoenenprojecten, zonder daarbij het woord ‘eindgebruiker’ eenmaal tegen te komen. Eind 2011 zien we dankzij de kredieten economische crisis historisch lage bouwproducties en het ergste moet misschien nog wel komen. Dat zet discussies en onderhandelingen over gebiedsontwikkeling op scherp: er is geen ruimte meer voor overbodige franje. Het geld is op, financiering is steeds lastiger te vinden en zowel publieke als private partijen worden gedwongen om af te schrijven op hun posities en projecten. Toch lijkt de vakwereld vooral enthousiast te worden van de noodzaak om zaken anders aan te pakken. Ook in dit nummer wordt de nieuwe realiteit op nuchtere en grotendeels positieve wijze omarmd. Er worden kansen gezien voor emancipatie van de eindgebruiker (de zelfbouwer, de ‘gewone’ woningzoekende en het bedrijf dat snel een passende locatie zoekt), voor nieuwe vormen van financiering (het geld is helemaal niet op, het zit alleen niet bij de traditionele ontwikkelende partijen) en voor tijdelijk ruimtegebruik (kijk maar in Berlijn). En vooral van de overheid worden nieuwe deugden verwacht: transparantie, handelingssnelheid en regisseren op de achtergrond. Dat vraagt om een cultuuromslag in de Nederlandse ruimtelijke ordening, waar we sinds de Wederopbouw zo geschoold en gewend zijn dat de overheid alle touwtjes stevig in handen heeft. Steeds duidelijker wordt – zeker na het lezen van maar liefst twee achtergrondartikelen – dat de naoorlogse periode van grootschalige overheidssturing niet de regel maar eerder de uitzondering was. Voor hun inhoudelijke en financiële bijdrage aan dit extra dikke nummer danken we het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, Dienst Ruimtelijke Ordening Gemeente Amsterdam, Schiphol Area Development Company en de Gemeente Zaanstad. Perry Hoetjes Hoofdredacteur Rooilijn ([email protected])

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden: Dansen in een zwembad in Berlijn (bron: tentstation Berlijn)

P. 392

Rooilijn

Inhoud

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Inhoud

394 Stelling “De crisis is het einde van gemeentelijke gebiedsontwikkeling” Erwin van der Krabben verdedigt Thijs Reuten reageert

P. 393

448 Gebiedsontwikkeling: van marionettenspel naar straattheater Crisis vraagt om een alternatieve rol van de overheid Jurgen Hoogendoorn en Ralph Ploeger

396

Achtergrond Terug naar AF, uw krediet is verdampt

456

Huidige crisis dwingt tot historische trendbreuk naar schaalverkleining Len de Klerk

Omgaan milieubelasting Zaanse gebiedsontwikkeling nieuwe stijl Vincent Westzaan

404 Achtergrond Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie

462

Ondanks nieuwe realiteit blijven bepaalde principes van kracht Friso de Zeeuw 412 Gebiedsontwikkeling na de overkreditering Over gouden tanden en cocreatie als alternatief voor grootschalige ontwikkeling Lenny Vulperhorst


418

Herkennen van krimp en conjunctuureffecten om te anticiperen op tegenvallende grondopbrengsten Evelien van Rij en Ed Elferink 424 Met de boeken open op tafel Verslag van een expertmeeting Marije Koudstaal 430 InBeeld Close, but not really Jordi Huisman


440

Berlijnse zwischennutzung als voorbeeld hoe tijdelijk ruimtegebruik te faciliteren Vincent Kompier en Margit Cevaal

Mix to the max: functiemening en milieukwaliteit


Naar een kwalitatieve differentiatie van werkgebieden in de metropool Peter Joustra en Michel van Wijk

Interview “We zijn niet origineel omwille van de originaliteit zelve”

470

Interview met Frits Palmboom Jasper Schaap en Arjan Weterings 474 Recensies > Cartografie zonder grenzen Rethinking Maps. New frontiers in cartographic theory Karin Pfeffer > Amsterdam reclame top Advertising Amsterdam: The Rise and Growth of an International Advertising Industry Erik Stam 477 Signalement > OverHolland 10/11 478 Column Mooi en lelijk O. Naphta

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Stelling

Stelling

P. 394

Erwin van der Krabben verdedigt

De crisis is het einde van gemeentelijke gebiedsontwikkeling

De ruimtelijke ordening in Nederland bevindt zich op een keerpunt in de tijd. Kenmerkte deze zich in de periode vanaf 1950 vooral door het accommoderen van groei, de komende decennia zal hiervan nauwelijks nog sprake zijn. In sommige regio’s zal de groei zelfs omslaan in krimp. De huidige vraaguitval op de woningmarkt als gevolg van de crisis, lijkt de voorbode te zijn van een nieuwe fase in stedelijke ontwikkeling met veel meer onzekerheid over de vraag naar ruimte dan voorheen. Bovendien zal de ruimtelijke ordening vooral gericht moeten zijn op het vernieuwen van het bestaand stedelijk gebied. Daarmee ontstaat een geheel nieuwe bouwopgave en zullen het karakter van en de eisen aan gebiedsontwikkelingen ingrijpend veranderen. Met die toegenomen onzekerheid, de daarmee gepaard gaande risico’s en de veranderende opgave komt het einde in zicht van een in internationaal perspectief redelijk uniek model voor gebiedsontwikkeling. Dat model kenmerkt zich door een sterke overheidsregie met zeer grote risicovolle investeringen door gemeenten in grond en, in ruimtelijke zin, door grootschaligheid. We hebben er in Nederland een handje van bijna standaard te kiezen voor integrale gebiedsontwikkelingen van vaak zeer grote omvang en niet zelden met een ontwikkeltijd van dertig jaar of meer. Actief gemeentelijk grondbeleid is een voorwaarde om dit model uit te voeren. Ondanks dat gemeenten er veel successen mee hebben geboekt zijn er diverse redenen om hier terughoudender in te worden.

moeten worden meegerekend. Bovendien bestaat de neiging steeds meer kosten te verhalen op de grondexploitatie. Daarmee wordt het moeilijker om de grondexploitaties minimaal kostendekkend te houden. Alternatieven zijn er ook. Sinds 2008 kennen we in Nederland de grondexploitatiewetgeving die een faciliterend grondbeleid van gemeenten ondersteunt. De nieuwe wetgeving biedt een gemeente de mogelijkheid om alle plankosten op de grondexploitatie te verhalen, ook als zij niet zelf over de grond beschikt. Desalniettemin willen veel gemeenten nog steeds graag over de grond beschikken. Op dit moment doen de financiële gevolgen van hun risicovolle investeringen veel gemeenten pijn. Ook het ruimtelijk perspectief is treurig. Betekent dit nu het einde van gemeentelijke gebiedsontwikkeling? Op korte termijn zeker niet. Gemeenten hebben gezamenlijk geïnvesteerd in vele honderden grondexploitaties en stoppen is geen optie. Ze moeten wel doorgaan en ik ben bang dat er een versobering zal plaatsvinden van de huidige plannen om nog enigszins uit de kosten te komen. Op de lange termijn lijkt het me zonneklaar dat gemeenten veel terughoudender moeten worden met investeringen in grond en megalomane planvorming. Voer de regie via ruimtelijke plannen, accepteer kleinere gebiedsontwikkelingen met misschien wat minder integraliteit en laat het investeren over aan de markt. Erwin van der Krabben ([email protected]) is hoogleraar vastgoed- en

Ten eerste zijn grondeigenaren slimmer geworden, waardoor gemeenten hoge verwervingsprijzen moeten betalen. Ten tweede is de verhouding tussen de kosten en de opbrengsten van de grondexploitatie ongunstiger geworden. Dit komt doordat men steeds vaker bouwt in bestaand stedelijk gebied, waardoor ook sloop- en herontwikkelingskosten

locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit Nijmegen.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Stelling

P. 395

Stelling

De tijd van masterplannen, dure stedenbouwkundige visies en eindeloze onderhandelingen is voorbij. Daar is geen geld meer voor. Slecht nieuws voor onze ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling? Nee, de crisis biedt ook kansen! Het wordt anders, maar niet per se slechter. De eisen die mensen stellen aan hun woon- en werkomgeving blijven onveranderd hoog. Iedereen die zich professioneel bezighoudt met ontwikkeling van gebieden zal nog beter moeten inspelen op de eindgebruiker, inclusief de overheid. We gaan niet alles dichttimmeren maar regisseren en alleen sturen op dat wat écht belangrijk is zoals zorg voor veiligheid, voorzieningen, openbare ruimte en gelijke kansen voor iedereen. Hiermee experimenteren we in het Cruquiuswerkgebied, een gemengd industrieel gebied in Amsterdam Oost. Het stadsdeel stelt het kader vast zodat de karakteristieke sfeer behouden blijft. Binnen dat kader, vastgelegd in een zogenaamde spelregelkaart, geven we aan marktpartijen de ruimte om met initiatieven te komen. Geleidelijk kan het gebied transformeren, waarbij oud en nieuw naast elkaar kunnen bestaan. Waar door de crisis traditionele partijen hun activiteiten heroverwegen, dienen zich nieuwe partijen aan. Er melden zich bij het stadsdeel bijvoorbeeld organisatoren van evenementen, zelfbouwers, kleine ondernemers met uitbreidingsplannen of nieuwe ideeën. Het speelveld wordt kleiner en innovatiever dan voorheen. Door de inzet van huidige gebruikers en de aantrekkingskracht op initiatiefnemers van buiten het gebied, ontstaan creativiteit en meer kansen om de sfeer van een gebied te behouden.

Thijs Reuten reageert

eerder vastgestelde gedetailleerde kaders zoals stedenbouwkundige plannen. Bij nieuwe initiatieven zal een overeenkomst worden afgesloten met afspraken over financiën, communicatie en beleidsinhoudelijke punten. Daarbij valt ook te denken aan een gedeelde verantwoordelijkheid in de financiering van kwaliteitsaspecten en collectieve voorzieningen voor het hele gebied. Uitgangspunt is dat de ontwikkelingskosten worden betaald door de initiatiefnemer. De gemeente blijft eindverantwoordelijk door op basis van een uitgewerkt initiatief al of niet medewerking te verlenen aan wijziging van het bestemmingsplan. Na toetsing aan het kader aan de hand van de spelregelkaart, kan door de gemeente een partiële herziening van het bestemmingsplan in procedure worden gebracht. De uitvoering is geheel in handen van de initiatiefnemer, uiteraard met uitzondering van de wettelijke taken. Dit is een belangrijk verschil met de traditionele aanpak. Nieuw is niet altijd makkelijk. Alle partijen moeten nog wennen aan de nieuwe verantwoordelijkheden, kansen en risico’s. Ook binnen de overheid is het zoeken naar wat wel en niet kan. Interpretatieruimte door deze nieuwe manier van sturing is echter niet alleen een bedreiging, maar biedt ook kansen om maatwerk te verrichten ten behoeve van de eindgebruiker. De rol van de overheid hoeft daar kwalitatief niet onder te lijden. Het wordt anders: geen blauwdruk bij aanvang, maar het proces sturen op wat in essentie de rol van de overheid is. Ik durf te stellen dat deze meer organische en langer lopende gebiedsontwikkeling ook op lange termijn leidt tot interessante, aantrekkelijke en meer gevarieerde gemengde gebieden. Thijs Reuten ([email protected]) is portefeuillehouder

Door vooral tijdens het proces te sturen op ontwikkelingen kan maatwerk worden verricht. Dit vervangt toetsing aan

Ruimtelijke Ontwikkeling en Grote Projecten in stadsdeel Oost, gemeente Amsterdam voor de PvdA.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Terug naar AF, uw krediet is verdampt


Zelfbouw in het Homeruskwartier in Almere levert nieuw type woonmilieu op (foto: Rick Vermeulen)

P. 396

Len de Klerk

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 397

Achtergrond

Wezenlijke veranderingen worden doorgaans afgedwongen door externe krachten zoals economische en sociale crises. In gebiedsontwikkeling leidt een crisis tot vertraging, uitstel en afstel van plannen. De huidige gecombineerde kredieten muntcrisis heeft ingrijpender gevolgen dan alleen maar uitstel en afstel. Kredietfinanciering op basis van gedroomde eeuwigdurende waardestijging is voltooid verleden tijd. Meefinancieren van woningbouw door commercieel vastgoed is ingehaald door overproductie. Meeliften van de overheid met particuliere financieringsarrangementen is in ijltempo verdampt. Valt er wat van crises te leren? Nou, ze verschillen allemaal van elkaar. Zo niet naar oorzaak, aard of omvang, dan wel naar omstandigheden en perspectieven. Iedere crisis vraagt eigen bestrijdingsmiddelen en altijd is het onzeker wat de post-crisistijd in petto heeft. Vermoedelijk zal de huidige crisis het einde inluiden van de gangbare, grootschalige praktijken van stadsontwikkeling en financiering en daarnaast projecten gebiedsontwikkeling grotendeels vervangen door kleinschalige plannen. Dit begint met opknippen en faseren en zal verder gaan als een vraaggestuurde, kleinschalige planontwikkeling, aangepast aan de nieuwe financiële, economische en demografische werkelijkheid. Toelatingsplanologie, waarbij de overheid zich beperkt tot het stellen van kaders, komt weer in de mode.

Wortels van grootschaligheid

Een wezenskenmerk van de Nederlandse traditie van ruimtelijke ordening en stedenbouw is grootschaligheid. Grootschaligheid is een institutie geworden, een cultuur die het gezamenlijke resultaat is van de wijze van stadsontwikkeling, woningbouw, de organisatie van het bouwbedrijf, de kredietfinanciering en de (organisatie van) projecten gebiedsontwikkeling.

De schaalvergroting schoot wortel in 1860 toen na veel touwtrekken tussen de regering en De Nederlandse Bank de Amsterdamse arts, projectontwikkelaar en sociaal hervormer dr. Samuel Sarphati de eerste hypotheekbank van Nederland mocht oprichten. Deze innovatie was een doorbraak. Wie vóór 1860 een huis bouwde, moest dat volledig zelf financieren, desnoods met geleend geld van familie (voorschot op een erfenis) of van (zaken)vrienden. Bij de bank van Sarphati kon een particulier voortaan geld lenen voor een investering in onroerend goed op grond van een principieel nieuwe zienswijze: een gezonde exploitatie én de waardeontwikkeling van het onroerend goed bieden voldoende zekerheid voor de betaling van rente en aflossing van de aangegane schuld. Een woning of kantoor werd voortaan gezien als productief kapitaal. Hypotheekbanken (crédit foncier) en moderne handelsbanken (crédit mobilier) waren nieuwe vormen van particuliere geldschepping, die de industriële revolutie in Nederland en de woningbouwexplosie 1870-1910, de grootste verstedelijkingsgolf uit onze geschiedenis, mogelijk hebben gemaakt. In geldnood verkerende gemeentebesturen kregen spoedig door dat coördinatie (planning!) van inves-

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 398

Tabel 1: Een eeuw woningbouw naar opdrachtgevers 1900-1999

tijdvak

totale productie

corporaties en gemeenten

vrije sector

percentage

woning voorraad

(sociale huur)

premiebouw

vrije huur

(mln)

1900-1909

195.000

1.600

-

193.400

99

1,2

1910-1919

159.000

40.900

-

118.500

75

1,4

1920-1929

441.500

135.800

-

305.100

69

1,9

1930-1939

420.300

90

2,1

31.100 11.500 377.700

1940-1949

136.800

-

2,2

1950-1959

678.900

370.900 317.000

77.500 59.300

8.800

8

2,8

1960-1969

994.700

458.700 290.700 248.900

25

3,8

1970-1979

1.239.700

422.806 547.500 269.500

22

4,8

1980-1989

1.119.600

345.500 371.600 255.400

21

5,9

1990-1999

917.800

315.900 108.400 493.400

54

6,6

2000-2009

777.000

185.000**

76

7,2

-

-

592.000**

* Aan het einde van de periode. **Schatting. Bron: Van der Cammen & De Klerk, 2003; CBS, Statline, 2011

teringen in de aanleg van straten, pleinen, kanalen en plantsoenen voordelen bood én dat met de aankoop van grond en verkoop als bouwgrond flink geld viel te verdienen. Kopers werden verplicht tot aansluiting op waterleiding- en rioleringsstelsels. Net zoals particuliere grondexploitanten leenden ook gemeenten voor hun grondaankopen en planontwikkeling geld op de kapitaalmarkt. Dat vereiste financieel-economische calculatie waardoor de stadsontwikkeling een moderne exploitatiegrondslag kreeg en planmatigheid noodzaak werd. Met zijn uitbreidingsplan voor Amsterdam van 1860 stond Sarphati ook organisatorisch aan het begin van de moderne projectontwikkeling door in één plangebied verschillende projecten in afzonderlijke nv’s onder te brengen. Uit een oogpunt van continuïteit en zekerheid (afname van bouwgrond en solvabiliteit) wenste de Amsterdamse gemeenteraad liever zaken te doen met grote aannemers en projectontwikkelaars dan met kleine. In concessies (privaatrechtelijke overeenkomsten) werden onder meer uitvoeringstermijnen met sancties en welstandsregels vastgelegd. Deze privaatrechtelijke vorm van planmatige stadsontwikkeling moet begrepen worden tegen de achtergrond van het nieuw ingevoerde economische stelsel van vrije mededinging. In de markteconomie veranderden woningen en kantoren van privé gebruiksobjecten in verhandelbare marktartikelen.

Onmiddellijk ontstonden lokale markten waarop niet meer voor eigen gebruik werd gebouwd, maar speculatief in serieproductie voor anonieme kopers en huurders. Deze nieuwe markten werden gefaciliteerd door een keten van bedrijven: gemeentelijke grondbedrijven, banken, grondexploitanten en aannemers die de bouwobjecten belastten met reeksen van kosten, winst- en renteopslagen.

Schaalvergroting geïnstitutionaliseerd

De volgende impuls tot schaalvergroting ontstond als gevolg van de economische crisis tijdens en na de Eerste Wereldoorlog. Gemeenten en woningcorporaties sprongen met veel staatssteun in het gat dat door de wegvallende particuliere productie ontstond. Het gevolg was een dramatische wijziging in de verhoudingen tussen particuliere en woningwetbouw (tabel 1). Hierdoor werd de positie van gemeenten in de stadsontwikkeling veel sterker. Met Amsterdam-Zuid (Berlage) en Vreewijk in Rotterdam (Granpré Molière, Verhagen en Kok) onderging de stadsontwikkeling een schaalvergroting door de aanleg van buurten en wijken. Na 1945 kreeg de schaalvergroting opnieuw een groei-injectie door de combinatie van woningnood, industriële hoogbouw en de wijkgedachte. Het huurbeleid stond in dienst van het lagelonenbeleid dat op zijn beurt een van de pijlers was van het industrialisatiebeleid. Het sociaalruimtelijke concept van de wijkgedachte schreef voor

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


nieuwe stadswijken een complete uitrusting met voorzieningen voor alle gezindten voor. Dit bracht hun inwonerstal algauw op 25.000. Grootschaligheid triomfeerde van de miljardenleningen van de rijksoverheid tot de uitdijende planbureaucratieën in de stedenbouw en de volkshuisvesting. Tussen 1950 en 1969 is slechts 17 procent van de 1,7 miljoen woningen subsidieloos gebouwd (tabel 1).

Institutionele padafhankelijkheid

De tweede oliecrisis van 1979-1984, de kortstondige vastgoedcrisis van 1993, noch de dotcombubble van 2002 heeft de grootschaligheid aangetast. Integendeel. Er was sprake van bestendiging en uitbreiding. In de periode 1979-1984 gingen tal van kleine bouwbedrijven failliet en de staat voerde een Keynesiaans geïnspireerd bouwbeleid om de crisis te bestrijden. De bruteringsoperatie van 1995; de verrekening van leningen en subsidies tussen woningcorporaties en de staat, was het sluitstuk van de politieke reactie op de tweede oliecrisis (1979-1984). Deze reactie is samen te vatten als de verlegging van de politieke hoofdstroom van een sociaal-liberale christen-democratische naar een conservatief neoliberale richting, gesteund door de christendemocratie. De nieuwe richting dicteerde de zelfverantwoordelijkheid van de moderne welvaartsmens die voor zijn huisvesting en de omgeving dan ook prompt meer moest gaan betalen door hogere grondprijzen (Vierde nota over de ruimtelijke ordening, 1988) en/of door verhoging van de onroerendgoedbelasting (Wet WOZ van 1994). Bij te gering inkomen zou individuele huursubsidie verlichting brengen.

P. 399

Woningcorporaties moesten voortaan bouwen en exploiteren voor eigen rekening en risico en ontpopten zich prompt als marktpartijen, bezig met afbakening, verdeling en veilig stellen van grondposities. Dat veroorzaakte een golf van fusies (koude sanering), die resulteerde in de enorme schaalvergroting tot onroerendgoedmaatschappijen met lokaal en regionaal dominante marktposities. Intussen continueerde de centrale staat zijn grootschalige verstedelijkingsbeleid met de Vinexakkoorden (1994) die aan elkaar hingen van strikte subsidieregels, opgelegde planning en programmering en strakke accountancycontrole op straffe van subsidiekorting. Zo werden grote productiestromen in stand gehouden op een bewust voor omvangrijke particuliere investeringen geschapen markt, wat schaalvergroting onder particuliere projectontwikkelaars uitlokte. De voor het eerst sinds decennia optredende grondspeculatie werkte door de benodigde voorinvesteringen als een katalysator voor de schaalvergroting. De speculatie werd aangewakkerd door verregaande naïviteit: kaarten met stedelijke uitbreidingsgebieden in de Vierde nota extra (1992) werden nog voor de grondverwerving vrijgegeven. Gemeenten konden hier weinig tegen ondernemen, omdat ze na de grote renteverliezen in de jaren tachtig het consigne kregen terughoudend te zijn met grondaankopen. Het gemis aan winst op de verkoop van bouwrijpe grond werd overigens gecompenseerd met de uitvinding van de methode van residuele grondwaarde. De particuliere financieringsmarkt sloot dankbaar aan bij de vergroting van de particuliere woningbouw

Als onderdeel van het plan Sarphati werden grote functies gerealiseerd als het

Uitbreidingsplan voor Amsterdam Zuid van Berlage (bron: Dienst Publieke

Amstelhotel en het Paleis van Volksvlijt (foto: Rick Vermeulen)

Werken Amsterdam, 1917)

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


met hypotheekverstrekking op grote schaal en een hoeveelheid nieuwe hypotheekvormen die na tien jaar niet meer was te overzien.

Crisisbestrijdingsmiddelen

Eind 2008 is vaak een vergelijking getrokken tussen de kredietcrisis en de depressie van 1929 met als boodschap: een financiële crisis omvat het hele economische systeem en trekt dieper en langduriger sporen in de economie dan bijvoorbeeld een vastgoedcrisis. Wat gebeurde er na 1929 en hoe werd daarop gereageerd? Allereerst reageerde de woningmarkt met vertraging en uitval van productie en een stijging van de leegstand. Een cruciale gebeurtenis vormde de losmaking van het Engelse pond van de gouden standaard in 1931, door Nederland pas in 1936 gevolgd, een ernstige economisch-politieke fout. De gevolgen waren aanzienlijk. Wereldwijd optredende prijsdalingen troffen ons land extra door de harde gulden. Van Beusekom (1944) geeft mooie voorbeelden van prijsfluctuaties. In 1915 kostten bijvoorbeeld duizend stuks ‘miskleurige klinker’ 11 gulden, in 1920 44 gulden, in 1930 nog maar 22 en in 1935 nog maar 10 gulden. Hoofddoel van de nationale deflatiepolitiek in de jaren dertig was om het algemene peil van levensonderhoud te verlagen tot het niveau van 1914. Inderdaad waren de bouwkosten van een woning in 1936 ongeveer gelijk aan die van 1914. Dat kwam ook door de loonkostendaling als gevolg van het eenzijdig ingrijpen in 1932 van de regering in de CAO’s. Net zoals tijdens en vlak na de Eerste Wereldoorlog, vond in de jaren dertig een grote verandering in opdrachtgevers plaats, maar nu in tegengestelde richting. Eind jaren twintig hadden de gemeentelijke woningbedrijven zich teruggetrokken van de woningbouwmarkt. Hun taak zat er op. Net zoals in 2011, in 1981 en 1946 zaten gemeenten vrij snel krap bij kas. Om voldoende liquide middelen te verkrijgen, wisselden veel gemeenten gronduitgifte in erfpacht in voor verkoop. Het liberaal-conservatieve

P. 400

Rotterdamse bestuur stelde steeds het eigenbelang voorop. Voorstellen tot gronduitgifte leidden regelmatig tot raadsdebatten over de vraag of de grond aan of particulieren verkocht moest worden. Particuliere grondexploitanten betaalden tien tot twintig procent meer (De Klerk, 1999). In Amsterdam en Den Haag lag dat anders. In 1923 vatte de Haagse wethouder mr. P. Droogleever Fortuyn de Haagse grondpolitiek als volgt samen: de gemeente dient voortdurend bouwrijpe grond beschikbaar te hebben voor stadsuitbreiding; aan de stadsuitbreiding leiding te geven; en de waardevermeerdering van de grond aan de gemeenschap ten goede te laten komen door gronduitgifte in erfpacht. De wethouder overwoog onder meer dat particulieren nu eenmaal niet gedwongen kunnen worden om hun bouwgrond ook daadwerkelijk in exploitatie te brengen. Het preadvies van burgemeester en wethouders van Amsterdam van 1932 ging van dezelfde standpunten uit (Mundlach, 1952). Die politieke keuze bleek echter niet houdbaar voor de uitgifte van industrieterrein. Ford bouwde zijn autofabriek in het Westelijk Havengebied op eigen grond (Ottens, 1996). Op de huurmarkt ontstonden grote verschillen. Door de gedaalde bouwkosten konden de nieuwe particuliere middenstandswoningen goedkoper worden verhuurd. Stunten met huren was aan de orde van de dag. Huren van bestaande woningen bleven echter op peil, omdat vaste lasten tegen historische kostprijzen op de woningen bleven drukken. Pas in 1936 besloot de regering tot een drastische renteverlaging op woningwetleningen ten gunste van huurverlaging. Twee jaar eerder besloot de regering om van de woningbouwverenigingen tachtig procent van de exploitatieoverschotten op complexen met batige saldi terug te vorderen. Dat ontkrachtte de corporaties als onderneming, omdat de mogelijkheid werd ontnomen deze gelden te gebruiken voor de bouw van nieuwe complexen (De Klerk, 1999). Het resultaat was dat geen eigen huurbeleid noch een bouwbeleid mogelijk was.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


In de jaren dertig lieten woningbouwverenigingen hun sporen na in grootschalige woningbouwprojecten (foto: Rick Vermeulen)

Naar tijd, plaats en omstandigheden wordt er verschillend onder een crisis geleden of ervan geprofiteerd. Vóór 1900 betroffen crises doorgaans de internationale handel met als bekendste voorbeeld de landbouwcrisis van 1880. Destijds hingen grondexploitanten schaamteloos hun huik naar de wind. Werd tijdens de voorafgaande hoogconjunctuur het stadsbestuur dringend verzocht zich nergens mee te bemoeien, in 1882 vroegen Amsterdamse grondexploitanten zonder gêne om spoedige aanleg van het Oosterpark. Dat zou de bouwlust in die omgeving weer doen opbloeien. Het stadsbestuur ging er niet op in omdat het zelf moest bezuinigen (De Klerk, 2008). De crisis van 1915-1920 lokte tal van regeringsmaatregelen uit: huurbevriezing; de Huuropzeggingswet; verruimde bijdragen voor nieuwbouw om de sterk gestegen rente en prijzen van bouwmaterialen te compenseren; een huurquote van twintig procent en; de bouw van noodwoningen (Van Beusekom, 1944). In de jaren dertig had Woningbouwvereniging Eensgezindheid in Leiden plannen genoeg, maar nooit voldoende mogelijkheden om ze uit te voeren. ‘En dat hele weinige dat van de grond kwam, ging met enorm veel financiële en organisatorische moeilijkheden gepaard’ (Van Heck & De Baar, 1991). Omvangrijke werkloosheid en de lage bijstand brachten gezinnen in ernstige problemen. De huur werd al snel onbetaalbaar waarop wanbetaling, leegstand en ongeoorloofde onderhuur of inwoning volgden. De twee projecten die ‘Eensgezindheid’ bouwde tijdens de crisisjaren waren met 20 en respectievelijk 27 woningen gemiddeld vijf maal zo klein als de vier voorgaande.

P. 401

Marktomstandigheden maken en maakten echter verschil. Kon de Leidse Eensgezindheid de eindjes nauwelijks aan elkaar knopen, de Woningstichting Patrimonium in Amsterdam doorstond de crisis goed. De reserves van deze aan brave gereformeerden verhurende woningstichting stegen in rap tempo, zodat er geld genoeg was om nieuwe projecten te bouwen. Hoewel door het regeringsbeleid in 1935 op de in 1929 door de gemeente toegewezen grond aan de Alblasstraat nog steeds geen woningbouwplan was ontwikkeld, kwam daar in 1936 alsnog het grootste vooroorlogse woningbouwproject van Patrimonium tot stand met 290 woningen (Beekers & Van der Woude, 2008).

Perspectief op een nieuwe werkelijkheid

Crisismaatregelen zijn bedoeld om een crisis te dempen. Voorgaand overzicht maakt duidelijk dat iedere crisis naar aard, oorzaak en effecten van de vorige verschilt. Door verschillen in omstandigheden tijdens en perspectieven erna valt er nauwelijks iets te leren van de vorige crises. De perspectieven zijn voor ons vakgebied het belangrijkst. Voor de komende decennia verschillen die wezenlijk van de achter ons liggende tijden. Vonden de crises in de twintigste eeuw plaats in een land met een spectaculaire welvaartsontwikkeling en een bevolkingsgroei van vijf miljoen inwoners in 1900 naar bijna zestien miljoen in 2000, het actuele perspectief op de toekomst is dat van verzadiging. Behoefteverzadiging in grote delen van de vastgoedsector; een kwakkelend groeiperspectief voor de economie, een stagnerende en sterk vergrijzende bevolkingsontwikkeling in grote delen van het land. Regionale welvaartsverschillen nemen toe en de staat neigt tot een kleinere rol als inkomensherverdeler. De toekomst waarin alle burgers een groeiend deel van hun inkomen zullen moeten besteden aan particulier gefinancierde collectieve zorg: gezondheidszorg, bejaardenzorg en pensioenvoorzieningen is begonnen. De korte termijn effecten van de huidige kredietcrisis zijn algemeen bekend: de woningproductie is teruggevallen van 85.000 in 2009 naar 55.000 in 2010; de al

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 402

Tabel 2: Aandeel bouwvergunningen van opdrachtgevers (niet voor marktpartijen) 1995-2010

JAAR

Totaal Nederland

Noord-Nederland

West-Nederland

Oost-Nederland Zuid-Nederland

1995 98.405

16%

32%

8%

21%

20%

2000 78.563

16%

33%

8%

19%

25%

2009 72.646

11%

18%

8%

13%

15%

2010 61.028

11%

20%

7%

16%

15%

Bron: CBS, Statline, 2011

bestaande leegstand in kantoren is enorm opgelopen (zeventien procent); vijftien tot twintig procent van de winkelruimte staat leeg; prijsdalingen op woningmarkten; prijsdalingen op de grondmarkten. Grootschalige gebiedsontwikkelingsprojecten zoals Blauwe Stad, Wieringerrandmeer (Lago Wirense) zijn afgebroken of afgesteld. Provincies trokken hun deelneming terug en namen hun verliezen. De particuliere sector reageerde op vertrouwde wijze met grootscheepse saneringen en faillissementen, waaronder 2.500 bouwbedrijven en de nodige projectontwikkelaars. Menig vastgoedportefeuille (pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen) staat nog substantiële afschrijvingen te wachten: verlies nemen, soms alleen op boekwinsten. De publieke sector nam de afgelopen jaren tijdelijke maatregelen zoals btw-verlaging voor renovatie en herstel van de woningen (verlengd tot 1 oktober 2011). Daarnaast werd de overdrachtsbelasting verlaagd van zes naar twee procent, kwam er een selectief (vanwege het scheefwonen in de huursector) en gematigd huurbeleid; een tijdelijke verruiming van de hypotheekgarantie (gaat in 2012 weer behoorlijk omlaag) en versnelde investeringen in de infrastructuur (per definitie eenmalig).

Wat te verwachten?

Lenny Vulperhorst (2009) argumenteert heel adequaat dat vastgoedprojecten kleiner worden, bouwheren meer inbreng in de programmering krijgen en substantieel meer eigen vermogen moeten inbrengen. Kostenbesparing zal komen uit het wegsnijden van dure tussenpersonen en hun instituties: de projectontwikkelings- en financieringsindustrie. Samengevat: minder ontwikkeling van vastgoed voor ‘de markt’, meer voor eigen gebruik. Intussen zijn we twee jaar verder en is het perspectief op waardestij-

ging van vastgoed sterk verminderd en zijn de eisen voor hypotheekverstrekking aangetrokken. Wat valt er verder te verwachten? Marktherstel komt uitsluitend door sanering tot stand. Voor de woningmarkt betekent dat vermoedelijk herstructurering: verlies te nemen door prijsdaling. Een parallel met Griekenland (schuldherstructurering) dringt zich hier vanzelf op. Grote ontwikkelingsmarkten voor woningbouw gaan op in stelsels van kleine lokale en regionale nichemarkten waarop vragers de dienst uitmaken. Het Homeruskwartier in Almere is een voorbeeld, zij het nog grootschalig door de gemeente aangestuurd en ideologisch bedoeld om dure projectontwikkelaars af te troeven. Tabel 2 illustreert dat individueel opdrachtgeverschap opmerkelijk is voor de Randstad, elders wat minder. Het nichekarakter van woningmarkten zal door de toenemende regionale verschillen (groei, krimp, stagnatie) onvoorspelbaar veel variatie gaan vertonen. Denk alleen maar aan de van 2,5 naar 4,4 miljoen opmarcherende vijfenzestigplussers, waaronder 1,7 miljoen tachtigplussers rond 2040. Steden zouden zich veel drukker moeten maken om het behoud van bemiddelde senioren. Zoek het in nieuwe combinaties tussen ziektekostenverzekeringsmaatschappijen en beleggers om senior city projecten te maken waar de bemiddelde senior zijn boot voor de deur kan leggen. De Houthavens in Amsterdam lenen zich uitstekend voor een dergelijk complex waarin meteen de allernieuwste medisch-recreatieve woon/ zorgarrangementen kunnen worden toegepast. Zulke projecten lijken beter te exploiteren dan het zoveelste onderkomen voor de naar adem happende creatieve industrie. Steden die dit niet serieus nemen verliezen draagvlak voor belangrijke culturele voorzieningen. Niet denkbeeldig is dan een trek van bemiddelde

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


senioren naar goedkopere landsdelen, al was het maar omdat daar door verzekeringsmaatschappijen als scherpe kostenbewakers nieuwe initiatieven van de grond komen.

P. 403

Len de Klerk ([email protected]) is emeritus hoogleraar algemene planologie aan de Universiteit van Amsterdam.

Literatuur Beekers, W.P. & R.E. van der Woude (2008) Niet bij steen alleen,

Dure en gecompliceerde praktijken van functiemenging zullen sterk vereenvoudigen. Voor beleggers is dit segment nauwelijks nog aantrekkelijk vanwege te grote overschotten aan winkel- en kantoorruimte.

Patrimonium Amsterdam: van sociale Vereeniging tot sociale onderneming 1876-2003, Verloren, Hilversum Beusekom, H.G. van (1944) Woningbouw, problemen en perspectieven, A.J.G. Strengholt, Amsterdam Cammen, H. van der & L.A. de Klerk (2003) Ruimtelijke Ordening, van

Grootschalige gebiedsontwikkeling zoals de Blauwe Stad is een voorbeeld van de verwaarlozing van oude wijsheden in ons vakgebied door de gebrekkige inbedding in en toetsing aan structurele ontwikkelingen van (boven)regionale schaal op de lange termijn. Ramingen van exploitatieverwachtingen van investeringen in vastgoedprojecten voor zowel productie- als consumptiemilieus zijn gediend met een bredere benadering: hun letterlijke plaats en ligging (site en situation) in economisch en demografisch perspectief. De staat (gemeenten, provincies, rijksoverheid) zal alleen in projecten met een uitgesproken economische groeidoelstelling deelnemen.

Grachtengordel tot Vinexwijk, Het Spectrum, Utrecht/Antwerpen Heck, C. van & P. de Baar (1991) Honderd jaar sociale woningbouw in Leiden

1891-1991, Woningbouwvereniging Leiden, Leiden Klerk, L.A. de (1999) Mooi werk. Geschiedenis van de Maatschappij voor

Volkswoningen, Rotterdam 1909-1999, Uitgeverij 010, Rotterdam Klerk, L.A. de (2008) De modernisering van de stad, 1850-1914. De opkomst

van de planmatige stadsontwikkeling in Nederland, NAi Uitgevers, Rotterdam Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2011) Ontwerp Structuurvisie

Infrastructuur en Ruimte. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, Den Haag Mundlach, T.M. (1952) ‘Grondpolitiek’, Gedenkboek 50 Jaar Woningwet 1902-

1952, N. Samsom N.V., Alphen aan den Rijn, p. 128-145 Ottens, E. (1996) Een eeuw erfpacht in Amsterdam, Grondbedrijf

Ten slotte zal de toelatingsplanologie weer terugkeren in de vorm van structuurvisies met een hoog infrastructuurgehalte. Deze visies zullen gefaseerd worden uitgewerkt en voortdurend worden aangepast. Met structuurvisies als basis zal de markt voor privaatrechtelijke vormen van stadsontwikkeling met behulp van het concessiemodel groeien. Bestemmingsplannen zullen worden afgepast op concrete investeringsprojecten, een methode die al jaren in het succesvolle Hamburger HafenCity wordt toegepast. Toegegeven: Hamburg is een rijke stad. De jongste nationale Ontwerp-Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (juni 2011) is helemaal geen slechte aanzet. Daarin wordt een regionaal gedifferentieerd beleid uiteengezet. De nationale staat heeft immers weinig meer te zoeken in krimp- en stagnatiegebieden, maar handhaaft zijn tamelijk intensieve bemoeienis met de economische motor van Nederland, de as Amsterdam-Utrecht-Eindhoven.

Amsterdam, Amsterdam Schaar, J. van der (1987) Groei en bloei van het Nederlandse

volkshuisvestingsbeleid, Delftse Universitaire Pers, Delft Vulperhorst, L. (2009) Blindeman of coproducent? Nieuwe marktordening in

de vastgoedsector door schaarse financieringsmogelijkheden, Amsterdam, Amsterdam School of Real Estate (ASRE), Vastgoedlezing 2009

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie


P. 404

Friso de Zeeuw

Boven: Poelwijk, Monnickendam (foto: Gemeente Waterland) Links: Waalfront, Nijmegen (foto: Gemeente Nijmegen) Onder: Stad van de Zon, stadsuitbreiding Heerhugowaard (foto: Jan Tuijp)

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 405

Achtergrond

Gebiedsontwikkeling klom het afgelopen decennium als begrip razendsnel op, om onder invloed van de crisis weer even snel onder forse druk te komen. Maar net zo min als gebiedsontwikkeling destijds als dé panacee gold voor alle ontwikkelingsopgaven, zo heeft het nu weinig zin om alle geloof in deze manier van werken te verliezen. Er is weliswaar sprake van een nieuwe realiteit waarin projecten en gebieden ontwikkeld worden, maar bepaalde principes blijven onverkort van kracht bij een doordachte doorstart. Het is nuttig om af en toe eens om te kijken en te leren van het verleden.

Een exposé over tien jaar gebiedsontwikkeling in Nederland begint met de kanttekening dat de demarcatie van één decennium absoluut geen recht doet aan de praktijk en een manier van werken die in feite sinds decennia bestaat. Complete gebieden worden in Nederland immers al veel langer ontwikkeld, zowel door particulieren, ondernemingen als de overheid. Lees bijvoorbeeld het proefschrift van Len de Klerk (1991) er maar op na. In Rotterdam legden bevlogen particuliere ondernemers al rond het einde van de negentiende eeuw woongebieden aan voor de menswaardige en betaalbare huisvesting van arbeiders, compleet met voorzieningen voor het dagelijks leven. Opdrachtgevers namen hierbij genoegen met bescheiden rendementen. Ook uit andere steden kennen we deze voorbeelden: Agnetapark in Delft, Philipsdorp in Eindhoven en Klein Lansink in Hengelo. Veelal zijn het bijzondere monumenten door het Gesamtkunstwerk van stedenbouw, architectuur en openbare ruimte. Wat later in de tijd volgden vanuit de gemeente aangestuurde plannen zoals het Plan Berlage in Amsterdam-Zuid, geliefd tot de dag van vandaag. Voordat wordt ingegaan op het laatste decennium daarom eerst een korte terugblik, naar de oorsprong van het begrip gebiedsontwikkeling. Een blik terug

in de tijd leidt tot een ruwe indeling in vier perioden: de beginfase (tot 1970), de moderne tijd (1971-1990), de fase van grote bloei (1991-2008) en de fase van herbezinning (2008-heden).

De beginfase

Eind jaren zestig krijgt projectontwikkeling in Nederland vastere grond onder de voeten. De overheidsdominantie op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting neemt iets af, de monolitische bundelingsconcepten uit de tijd van de Tweede Nota zijn passé en we zien de eerste voorbeelden van wat wij nu gebiedsontwikkeling noemen. Aan het ene uiterste van het ontwikkelingscontinuüm zijn er de binnenstedelijke megaoperaties van Hoog Catharijne in Utrecht en Babylon in Den Haag. Maar we zien bijvoorbeeld ook de ontwikkeling van het woongebied Poelwijk bij Monnickendam. Hier was sprake van een totaalaanpak door de gemeente, in samenwerking met (toen nog) Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Er werd een naamloze vennootschap voor opgericht, die na een looptijd van twintig jaar in 1990 succesvol werd afgesloten. Een werkwijze waarbij meerdere partijen over lange tijd samenwerkten aan de realisatie van ruimtelijke projecten. Gebiedsontwikkeling

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


avant la lettre dus, in een praktijk die verder nog grotendeels werd beheerst door planmatige en van overheidswege beïnvloede manieren van werken. Kwantiteit (‘contingenten wegzetten’) ging daarbij veelal voor kwaliteit.

De moderne tijd

Tussen 1970 en 1990 gaat Nederland door een oliecrisis, gevolgd door een stevige economische teruggang. Het geloof in de maakbare samenleving boet aan overtuigingskracht in. Onder invloed van de kabinetten Lubbers met een politiek rechtse signatuur (Bestek ’81) krijgt de markt ruim baan, echter nog steeds binnen de kaders van een door overheden geleide en ook vaak gesubsidieerde groei. Het leidt in ruimtelijke ordeningsland tot een nieuw primaat voor de economie. We erkennen de nieuwe kracht van de steden, die onder invloed van een ontluikende kenniseconomie weer tot bloei komen. De Vierde Nota (Ministerie van VROM, 1988) kiest niet voor het spreidingsmodel van de verdelende rechtvaardigheid. Het is de tijd van de eerste generatie sleutelprojecten, zoals het Oostelijk Havengebied in Amsterdam, Céramique Maastricht en de Kop van Zuid Rotterdam. Snel daarna volgt de Vierde Nota Extra (Ministerie van VROM, 1991) met de aanwijzing van de gelijknamige grootschalige woningbouwlocaties. Ze passen binnen het idioom van de ‘compacte stad’: bouwen in en aan de rand van bestaand stedelijk gebied. De minister van VROM, Hans Alders, en vooral zijn staatssecretaris Enneüs Heerma willen meer markt en minder overheid in de gebiedsontwikkeling. Daarom vragen zij marktpartijen grondposities in te nemen. Ook gemeenten aarzelen om zelf grootschalig grondposities in nemen. Men herinnert zich hoe de gemeentelijke grondbedrijven zwaar gehavend uit de crisis van de jaren tachtig kwamen. Marktpartijen, zoals projectontwikkelaars en bouwbedrijven, komen in actie. Het betekent een verschuiving in de machtsverhoudingen richting markt en de geboorte van nieuwe samenwerkingsvormen tussen publiek en privaat, onder de verzamelnaam Publiek-Private Samenwerking (PPS).

P. 406

Het is ook de tijd dat de ontwikkelende beleggers en de woningcorporaties het domein van gebiedsontwikkeling betreden. Er komt meer aandacht voor de kwaliteit van stedenbouw en architectuur, mede onder aanvoering van een aantal PvdA-wethouders in steden als Groningen, Maastricht en Amersfoort. Het Rijk introduceert haar eigen architectuurbeleid in de eerste Architectuurnota Ruimte voor architectuur (Ministeries van VROM en WVC, 1991). Deze richt zich op het opdrachtgeverschap en het verbeteren van het architectuurklimaat.

De grote bloei

In de periode 1991-2008 en dan met name in de tweede helft van deze periode beleeft gebiedsontwikkeling haar grote bloeiperiode. De Siamese tweeling ontwikkelingsplanologie, ogenschijnlijk tegengesteld aan de ‘beperkende’ toelatingsplanologie, en gebiedsontwikkeling doet haar intrede. Een exacte definitie ontbreekt tot op de dag van vandaag, reden waarom ik zelf de volgende procesmatige omschrijving hanteer: gebiedsontwikkeling is de kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de (her-) ontwikkeling van een gebied. Het palet aan betrokken partijen neemt in deze periode hand over hand toe, doordat de disciplines van rood (vastgoed), groen (natuur en landbouw) en blauw (water) elkaar steeds meer de hand reiken. Partijen als Staatsbosbeheer, Natuurmonumenten, de waterschappen en de Dienst Landelijk Gebied betreden het speelveld. Dat geldt ook bijvoorbeeld voor organisaties in de zorg, die zelf financieel verantwoordelijk zijn voor hun vastgoed. Door de vergroting van de scope en schaal van de plannen komen ook de provincies als regisseur en mede-opdrachtgever nadrukkelijker in beeld. In de steden verschijnt integrale binnenstedelijke herstructurering, vooral van naoorlogse wijken, rond 1997 op de agenda. Hier zijn de woningcorporaties de beoogde gebiedsregisseurs. De geplande sloop-nieuwbouw komt aanvankelijk maar moeizaam van de grond. Later wordt de opgave verbreed: naast de fysiek-

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


ruimtelijke vernieuwing krijgt de sociaal-economische vooruitgang van bewoners meer aandacht. Het is tevens de periode dat over de succesprojecten en hun vernieuwende aanpak veel wordt geschreven. Koploper is het Paleiskwartier in ’s-Hertogenbosch, waar het vuistdikke standaardwerk Integrale Gebiedsontwikkeling (Bruil e.a., 2004) over verschijnt. Het rapport Ontwikkel Kracht (2005) van de commissie Gebiedsontwikkeling van het Ministerie van VROM onder leiding van Riek Bakker en de eerste publicatie van het kennisprogramma Nederland Boven Water onder leiding van Peter van Rooij (2006) evalueren de nieuwe ontwikkelingen, in een optimistische toonzetting. In datzelfde jaar biedt de TU Delft ruimte aan de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling, een initiatief van projectontwikkelend bedrijfsleven en het toenmalige ministerie van VROM. Met onderzoek, onderwijs en publicaties wordt gebiedsontwikkeling verder gebracht, in nauwe samenwerking met overheden en bedrijfsleven. Eerste vrucht is de publicatie De engel uit het marmer (De Zeeuw & Franzen, 2007), waarin de state of the art van dat moment wordt beschreven – nog onwetend van de crisis die achter de horizon dreigt.

Fase van herbezinning

De eerste projectmatige vastlopers dienen zich tegen het einde van de bloeitijd aan. Zij bewijzen dat het ook allemaal kan keren in dit leven. Bewierookte projecten, ook in de vakwereld, als Wieringerrandmeer, Blauwestad (een rijksvoorbeeldproject bekroond met de Gouden Piramide voor voorbeeldig opdrachtgeverschap) en Bergse Haven in Bergen op Zoom (onderscheiden met de Neprom-aanmoedigingsprijs) gaan met de economische tegenwind en uitblijvende marktvraag fors in de vertraging, dan wel compleet ten onder. Want vanaf oktober 2008 ziet, met het omvallen van Lehmann Brothers, de wereld er anders uit. De vastgoedsector is ten nauwste verbonden met de economische conjunctuur, maar ook met de mogelijkheid om op de kapitaalmarkt geld voor nieuwe projecten te bemachtigen. Op beide terreinen slaat de crisis toe, wat voor gebiedsontwikkelend Nederland grote gevolgen

P. 407

heeft. Niet alleen is er sprake van forse vraaguitval, zoals kantorenstop en stagnatie op de woningmarkt; zelfs als er wél sprake is van een marktvraag blijft de financiering een probleem. Banken en andere financiers zijn uitermate karig met het verstrekken van kredieten. Omdat naast teruglopende overheidssubsidies ook andere geldbronnen opdrogen, zoals de vermogens van gemeenten en woningcorporaties, is het momenteel alle hens aan dek voor projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers en beleggers. Met de resterende ‘hens’ dan. De ontwikkelingsbranche nam bijvoorbeeld afscheid van zo’n veertig procent van haar medewerkers. En het einde is nog niet in zicht. Een vergelijkbaar patroon tekent zich bij veel gemeenten af. Stil blijven staan is echter geen optie: gebiedsontwikkeling moet verder worden gebracht, ook in kommervolle tijden. Zoals uit de Woonvisie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (2011) blijkt is er nog steeds een kwalitatieve woningvraag, naast stevige herstructureringsopgaven. Er wordt gezocht naar hoe ontwikkelaars, overheden en andere betrokken partijen door kunnen pakken. Een crisis kan louterend werken en leiden tot nieuwe concepten, houding en manieren van werken. Het laat onverlet dat de nieuwe tijd gepaard gaat met bloed, zweet en tranen – en fors geldelijk verlies. De verwarring over de weg voorwaarts is groot. Sommigen voorzien aanpassingen van de bestaande praktijk in een overzichtelijk patroon, volgens anderen staan wij voor een alomvattende transitie. Duidelijk is in ieder geval dat in steeds grotere delen van Nederland de automatische groei verleden tijd is, door demografische en economische krimp. De contrasten tussen gebieden met over- en onderdruk nemen toe.

Publiek en privaat als rode draad

Gebiedsontwikkeling is, net als bijvoorbeeld duurzaamheid, een containerbegrip dat een steeds grotere lading dekt. Het afgelopen decennium verscheen een boekenkast vol publicaties, alleen al over de Nederlandse praktijk. Om daar toch enige structuur in aan te brengen, passeert een aantal issues de revue. Het zijn thema’s die de afgelopen tien jaar het discours

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


rond gebiedsontwikkeling voor een belangrijk deel gekleurd hebben. Daarbij wordt het onderscheid tussen publiek en privaat als centraal leidmotief gehanteerd. De vraag wat publieke en private partijen in gebiedsontwikkelingen bijdragen – inhoudelijk maar ook procesmatig – heeft de afgelopen jaren het debat in belangrijke mate bepaald. Bij de samenwerking tussen lokale en regionale overheden enerzijds en marktpartijen anderzijds onderscheiden we meerdere vormen. De traditionele aanpak, met de gemeente aan het stuur van de plannen en de complete grondexploitatie en met marktpartijen als afnemers van bouwrijpe kavels. Een ander veelkomend model ten tijde van de Vinex is het bouwclaimmodel, waarin marktpartijen de verworven grond bij de gemeente ‘inleveren’. Zij oefenen invloed uit op de planvorming en verkrijgen ‘bouwvlekken’ waarbinnen zij zelf de detaillering bepalen. Een voorbeeld hiervan is Leidsche Rijn in Utrecht. Deze vorm kreeg steeds meer gezelschap van de gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij (GEM), waarbij gemeente en markt samen risicodragend in de grondexploitatie participeren. Hierbinnen zijn meerdere smaken mogelijk, zoals het zuivere joint venture-model (zoals Wateringse Veld, Den Haag). In een uiterste vorm neemt de lokale overheid ook deel in de vastgoedontwikkeling, zoals de gemeente ’s-Hertogenbosch stelselmatig praktiseert. In een andere variant, vooral bij kleinere plannen, maakt de gemeente samen met de marktpartij de plannen, maar verzorgt de marktpartij voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. Onder invloed van de crisis tekenen zich verschuivingen in de modellen af. Zoals bijvoorbeeld in het joint venture light-model. Hier heeft de gemeente de regie over de verwerving van de benodigde gronden, voert de grondexploitatie en behoudt ook de uiteindelijke zeggenschap over de plannen. Als de joint venture tot haalbare plannen komt, krijgt de marktpartij het recht (een deel van) het gebied tegen marktconforme condities te realiseren binnen de kaders van het vastgestelde masterplan. De basis voor dat masterplan is in de joint venture ontwikkeld. Proces- en plankosten worden tussen partijen verdeeld. Een ander voorbeeld is het bouwclaimmodel nieuwe stijl. Deze onderscheidt zich van het traditionele (bouwclaim)model doordat de marktpartij een grotere

P. 408

mate van betrokkenheid heeft bij de planvorming voor het gehele gebied (dat overstijgt dus de eigen bouwclaim, een verschuiving van projectontwikkelaar naar gebiedsontwikkelaar) en tegelijkertijd een zeker risico loopt in de grondexploitatie. Bij het bouwclaimmodel nieuwe stijl is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de situatie waarin de gronden eigendom zijn van de gemeente en de situatie waarin sprake is van privaat grondeigendom. Als sprake is van gemeentelijk grondeigendom kan ook gekozen worden voor de joint venture light zoals hiervoor beschreven. Verschil met joint venture light is dat er geen samenwerkingsvehikel wordt opgericht. Bovendien worden plankosten niet gedeeld maar is wel sprake van afwenteling van een deel van het grondexploitatierisico. Tot slot de concessies. In het concessiemodel voltstaat de overheid met het formuleren van inhoudelijke, financiële en procesvoorwaarden vooraf. De verdere invulling en de daarmee gepaard gaande risico’s nemen marktpartijen voor hun rekening. De hardcore-variant hiervan is in Nederland alleen in plannen met een laag procesrisico toepasbaar. Wel is duidelijk dat publiek en privaat – wanneer zij samen aan de slag gaan – anders te werk moeten gaan. Er mankeert echter meer aan de inhoud van de plannen dan aan de samenwerkingsvormen. Een aantal van bovengenoemde zeperds vond zijn oorsprong in een overladen programma met een optimistische financieel-economische onderbouwing (‘sinterklaasplanologie’), slechte faseerbaarheid en functionele inflexibiliteit. Ook was de contractuele afhechting en het risicomanagement niet altijd optimaal. Ik verwijs bijvoorbeeld naar de Blauwestad, waar de marktpartijen zich vrij eenvoudig uit de voeten konden maken toen de verkoop stil viel en vooral de provincie Groningen op de blaren kwam te zitten. De samenwerking tussen publiek en privaat moet een crisisbestendiger vorm krijgen. Daarnaast zien wij als rode draad dat uitgewerkte ‘masterplanblauwdrukken’ verdwijnen en er meer ruimte komt voor initiatieven van onderop, marktoriëntatie, flexibiliteit en fasering. De lastiger verkrijgbaarheid van risicodragend privaat kapitaal drukt ook zijn stempel. Binnen deze kaders van de nieuwe realiteit zoekt de praktijk naar verbeterde edities van eerder beproefde methoden. De eerder beschreven joint venture light en het bouwclaimmodel nieuwe stijl zijn daar voorbeelden van, met minder inzet van privaat kapitaal. Zo verbreedt het samenwerkingsrepertoire zich.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 409

Binnen en buiten de stad

wij een dieptepunt in de relatie tussen de werelden van bouw, projecten gebiedsontwikkeling en die van milieu en gezondheid. Complete bouwprojecten werden stilgelegd of afgeblazen omdat ze te dicht op fijnstof-producerende auto’s zouden staan. Niet de bron van de vervuiling werd aangepakt: de omgeving werd op slot gezet. Met de totstandkoming van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (Ministerie van VROM, 2009) heeft de overheid (voorlopig) een uitweg weten te vinden. Alle normen zijn natuurlijk niet zomaar uit de lucht gegrepen, maar hebben hun eigen ratio en uitwerking. Zij komen voort uit een ramp, uit maatschappelijke actie of uit gezondheidsonderzoek. Maar de bedenkers realiseren zich niet dat al die normen in een trechter terecht komen en op het kleine oppervlak van de gebiedsontwikkeling uitgeperst worden. Het totaalresultaat van al die deelregelingen is desastreus. Nederland staart zich blind op het minimaliseren van risico’s. Het is ondoenlijk om vooraf alle effecten van ingrepen gedetailleerd te voorspellen. Toch vragen milieuwetgeving en -regelgeving daar wel om: zie de zesduizend pagina’s ter onderbouwing van de Tweede Maasvlakte.

Het heeft weinig zin om een discussie over percentages en aantallen te voeren, daarover is men het – mede door de crisis – aan publieke en private zijde inmiddels wel eens. Wat wel zinvol is, is kijken naar de kwalitatieve kant van de zaak. Gerard Marlet (2009) onderzocht de factoren die leiden tot aantrekkelijke steden. Hij constateert dat bedrijven tegenwoordig de werknemers volgen – en niet andersom. Woonkwaliteit is daarmee van het allergrootste belang. Steden met een gunstige ligging ten opzichte van grote concentraties werk én natuur, gecombineerd met een gevarieerd aanbod aan stedelijke voorzieningen zoals theaters en horeca, blijken de grootste aantrekkingskracht te hebben op verhuizende huishoudens. Het zijn ook deze factoren die ertoe leiden, zo blijkt uit de recente grondwaarde-analyse van het CPB, dat steden groeien en in trek zijn. Meer oog voor deze materie is daarom van groot belang, ook bij het opzetten van nieuwe gebiedsontwikkelingen.

De publicatie Doorbreek de impasse tussen milieu en gebiedsontwikkeling (De Zeeuw e.a., 2009) pleit voor vereenvoudiging van besluitvorming en herstel van de afwegingsruimte ten faveure van ruimtelijke kwaliteit, betaalbaarheid en transparantie. Het kabinet Rutte heeft mede in aansluiting hierop de vereenvoudiging van het omgevingsrecht hoog op de politieke agenda geplaatst. Het dit jaar gelanceerde programma Eenvoudig Beter heeft een hoge ambitie en een krap tijdschema. Eindelijk wordt het gebed vanuit de praktijk van de gebiedsontwikkeling (lees: de markt) verhoord.

Een thema waar publiek en privaat de afgelopen tijd stevig tegenover elkaar hebben gestaan is de keuze voor binnen of buiten de bestaande stad bouwen. Er was sprake van heuse kampen, met aan de ene kant de fundi’s en aan de andere kant de realo’s. Een tussenweg leek niet mogelijk. De gelovigen aan publieke kant, onder aanvoering van voormalig rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol en gesteund door studies als die van architect Rudy Uytenhaak, pleiten gepassioneerd voor het opvoeren van de binnenstedelijke bouwproductie. De realo’s aan de marktzijde, gesteund door onderzoek van onder meer RIGO, het Economisch Instituut voor de Bouw en het Centraal Plan Bureau, wijzen erop dat tussen droom en daad nog wel een behoorlijke kloof gaapt. Feit blijft dat de gemiddelde binnenstedelijke woningbouwproductie ook de afgelopen tien jaar zo rond de dertig procent van het totaal heeft geschommeld; in goede en slechtere tijden dus. Blijkbaar is dat de stabiele marktvraag waar steden op kunnen rekenen en veel hoger inzetten lijkt weinig zinvol. De financiële krapte en het procedurele mijnenveld zijn twee andere wezenlijke belemmeringen voor een hogere productie.

Publiek en privaat komen elkaar ook nadrukkelijk tegen rond de regels en de regeldruk. Dit heeft grote invloed op hoe gebiedsontwikkelingen in dit land tot stand kunnen komen. Aanvankelijk legde de overheid behoorlijk meedogenloos scherpe normen van hogerhand op. Met de fijnstof-discussie in 2007 beleefden

Top-down of bottom-up?

Over de rol die partijen procesmatig bij gebiedsontwikkelingen vervullen is eveneens het nodige te zeggen. Hier is veel in beweging gezet. Komend uit een tijd waarin veel van hogerhand werd opgelegd door de publieke zaak, heeft de ontwikkelingsplanologie de weg vrijgemaakt voor een aanpak waarin een gebied veel meer ‘van onderop’ wordt ingevuld, door een brede coalitie van (markt)partijen. De gemeente Nijmegen bijvoorbeeld heeft hier zelfs haar complete stadsontwikkelingsvisie op aangepast en met succes, getuige projecten als het Limos- en Dobbelman-

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


terrein. In extreme gevallen leidt dit tot voorstellen voor organische stedenbouw en ‘spontane’ steden. Oftewel het zonder uitgekristalliseerd programma, masterplan of businesscase aan de voorkant beginnen met planontwikkeling. Daarbij aansluitend op de kracht en energie die in het gebied zelf aanwezig is. Een schaalniveau lager, dat van deel- en bouwplannen, hebben begrippen als vitale coalities, co-productie en particulier opdrachtgeverschap hun intrede gedaan. Het zijn interessante toevoegingen aan het repertoire van soorten opdrachtgeverschap, maar ze zullen de noodzaak van projectmatige ontwikkelingen niet vervangen. Zelfs stadsbestuurders in groeiregio’s beginnen echter te romantiseren over ‘organisch groeien’: kleine, soms individuele bouwplannen met maximale differentiatie en afwisseling. Op zich geen slechte strategie, maar volstrekt ontoereikend voor een aantal grootstedelijke regio’s. Het is een misverstand dat je met een groter productievolume en met optimalisering van kosten en organisatie geen gedifferentieerde woonbuurten kan maken of bewoners duurzamer bij hun woonbuurt te betrekken. Dat hebben ontwikkelaars kennelijk onvoldoende duidelijk weten te maken. Voor binnenstedelijk plannen is juist kritische massa nodig, anders kom je helemaal niet uit de kosten. Wel moeten we onze planningsattitude veranderen. Grote lijnen voor de langere termijn (publiek kader) met invullingen van de korte klap, kort op de markt van de eindgebruiker. Een laatste thema dat geraakt wordt door het onderscheid tussen publiek en privaat is de duurzaamheid. Hiervoor geldt dat er al langer in Nederland rekening wordt gehouden met het milieu, maar dat had vooral betrekking op duurzaam bouwen – zo stak het Rijk in ieder geval destijds primair haar milieubeleidsplannen in. De markt pikte dat op en realiseerde bijvoorbeeld een voorbeeldproject als Ecolonia in Alphen aan den Rijn. Inmiddels staat duurzaamheid vooral in het teken van energiereductie en beperking van CO2-uitstoot. Vooruitlopende op aankomende wettelijke kaders is dit op zich een prima streven, maar het gevaar dreigt dat de samenhang met andere ambities uit het oog wordt verloren. Juist bij gebiedsontwikkeling gaat het erom de balans te vinden. Dus niet alleen de planet, maar ook de people en de profit. Wie teveel op de ene pijler inzet, verwaarloost de andere. Duurzaamheid wordt bijvoorbeeld vaak

P. 410

gereduceerd tot energiezuinigheid. In andere gevallen neemt men een bepaalde duurzaamheidideologie, zoals Cradle to Cradle, als leidraad voor de invulling van duurzaamheidambities. Voor marktpartijen ligt er een taak weggelegd om juist ook het belang van people en profit onder de aandacht te brengen. Zonder goede businesscase sterven plannen in groene schoonheid. Een andere richting benoemt om deze reden juist het brede repertoire waarop duurzaamheid betrekking heeft. Naast energie gaat het dan bijvoorbeeld om water en klimaatadaptatie, cultuurhistorie, transformatie van bestaande bebouwing, natuur en landschap en mobiliteit. Men kiest prioriteiten die logisch bij het gebied en de opgave passen en tracht daarin te excelleren. Het motto Doe de tienkamp past hier: een tienkamper streeft niet op álle fronten een tien na, hij sluit aan bij zijn kwaliteiten om zo de kans op succes te vergroten. In een open procesaanpak komen aan de voorkant de uiteenlopende belangen op tafel, zonder dat dit gelijk met standpuntbepaling gepaard gaat. Zo doorbreken wij het verkokerde denken en ligt de weg open voor een fusie van belangen.

Wie gaat dat betalen?

Tot slot is er de kwestie van het geld. Aan het begin van deze eeuw was geld geen issue, het was er gewoon. Bij de banken, bij de consumenten, bij overheden, zelfs bij ontwikkelaars. Inmiddels is die situatie compleet omgekeerd: niemand lijkt meer geld te hebben. Voor gebiedsontwikkelingen die afhankelijk zijn van forse voorinvesteringen is dat slecht nieuws geweest: wie stelt risicodragend kapitaal ter beschikking? En naar het zich laat aanzien komt er de komende jaren weinig verandering in. Gemeenten en provincies staan voor een bezuinigingstaakstelling: De Rijksoverheid heeft alleen nog geld in de pot van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport beschikbaar, maar dat is tot 2028 grotendeels al gealloceerd. Woningcorporaties zijn teruggezet naar hun primaire taak en moeten stevig afwaarderen – net als gemeenten en marktpartijen – op gronden vastgoedposities. Is een oplossingsrichting om de herontwikkelingsfase (investering) te verknopen met de beheerfase (de exploitatie), om zo te komen tot integrale gebiedsexploitatie? De focus richt zich op het beleggersperspectief. Gebiedsfondsen ziet men als bijpassende financieringsconstructie. Voor enkele binnenstedelijke

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


gebieden en bedrijventerreinen (gebiedscorporatie) kan dit wellicht soelaas bieden. Het vereist echter wel een behoorlijke cultuuromslag op het gebied van samenwerking, zowel binnen gemeenten als tussen betrokken actoren. Meer in algemene zin betekent het ‘nieuwe ontwikkelen’ mijns inziens: kleine stapjes vooruit, met een nauw oog op de haalbaarheid en waar mogelijk proberen om direct al cashflow te genereren. Het betekent onder meer dat de discipline van de planeconomie nieuw leven moet worden ingeblazen; retro-innovatie zou je dat kunnen noemen. Een discipline die in de goede tijden niet ten volle wordt benut, maar in subsidieloze tijden onmisbaar is om een haalbare businesscase van de grond te trekken. Conclusie na deze summiere bloemlezing: gebiedsontwikkeling heeft zich de afgelopen tijd onmiskenbaar doorontwikkeld. Wie door de oogharen naar de thema’s kijkt, merkt dat het ene thema meer crisisproof is gebleken dan het andere. Op de hoofdgolven van de economie – nog altijd de bepalende kracht voor wat er in dit land in de ruimtelijke ontwikkeling en ordening gebeurt, samen met onze van oudsher gegroeide ruimtelijke structuren en onze samenwerkingscultuur – vertonen zich kleinere hulpgolfjes. Sommige thema’s zijn modieus en verdwijnen na verloop van tijd, andere beklijven meer. De crisis zorgt voor een extra reorganisatie: ambities of beleidsmatige hobby’s die in de gouden tijd misschien nog wel weerklank vonden, worden nu meedogenloos geschrapt wanneer het de businesscase van een gebiedsontwikkeling te zeer in gevaar brengt. Publiek en privaat lijken elkaar te vinden in een nieuwe realiteit en onderzoeken samen hoe ontwikkelingen vlot kunnen worden getrokken. Ik ben daar niet rouwig om. Het geeft ons de scherpte terug waaraan het lange tijd heeft ontbroken. Daarbij moeten de wensen van deze eindgebruikers echt centraal worden gesteld. Gebiedsontwikkeling kan daar ontegenzeggelijk een blijvende bijdrage aan leveren, maar dan wel met een veel sterkere focus in de plan- en ontwikkelfase op haalbaarheid, flexibiliteit en marktoriëntatie. Vanuit deze basisprincipes is iedere opgave vervolgens altijd ook maatwerk. Zo kent sociale herstructurering andere dimensies dan de herontwikkeling van een bedrijventerrein.

P. 411

Het valt overigens op dat in Nederland zo heftig wordt gereageerd op de crisis in vastgoed en gebiedsontwikkeling. Het gevoel van onzekerheid is groot – misschien omdat we in dit land uit een Utopia kwamen waarin alles kon – en daarmee de ontvankelijkheid voor allerlei nieuwe gedachten. Gedachten die soms hout snijden, maar even zo vaak fantasievol zijn en op weinig tot niets gebaseerd. Om daar halsoverkop achteraan te rennen is zinloos. Zinvoller is het om deze periode van stagnatie te gebruiken voor bezinning, in combinatie met innovatie en een onderzoek van ontwikkelingspraktijken in landen die op Nederland lijken. Laten we kijken bij de buren, onder het motto ‘beter goed gejat dan slecht verzonnen’. Oftewel: de luiken openen en meer om ons heen kijken! Friso de Zeeuw ([email protected]) is praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling.

Literatuur Bruil, A.W., G. Wigmans, F.A.M. Hobma & G.J. Peek (2004) Integrale

Gebiedsontwikkeling. Het Stationsgebied ’s-Hertogenbosch , Uitgeverij SUN, Amsterdam Franzen, A. & F. de Zeeuw (2009) De engel uit graniet, Perspectief voor

gebiedsontwikkeling in tijden van crisis, TU Delft, Delft Klerk, L. de (1999) Particuliere Plannen. Denkbeelden en initiatieven van de

stedelijke elite inzake de volkswoningbouw en de stedebouw in Rotterdam, 1860-1950 , NAi Uitgevers, Rotterdam Marlet, G. (2009) De aantrekkelijke stad , VOC Uitgevers, Nijmegen Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (2011) Woonvisie, Den Haag Ministerie van VROM (1988) Vierde nota over de ruimtelijke ordening: Op

weg naar 2015, Den Haag Ministerie van VROM (1991) Vierde nota ruimtelijke ordening extra , Den Haag Ministeries van VROM en WVC (1991) Ruimte voor architectuur, Den Haag Ministerie van VROM, Adviescommissie Gebiedsontwikkeling (2005)

Ontwikkel Kracht (eindrapport), Den Haag Ministerie van VROM (2009) Nationaal Samenwerkingsprogramma

Luchtkwaliteit (NSL), Den Haag Rooij, P. van (2006/2009) Nederland boven water, Praktijkboek voor

gebiedsontwikkeling I en II. Habiforum/NIROV, Gouda Zeeuw, F. de, H. Puylaert & H. Werksma (2009) Doorbreek de impasse

tussen milieu en gebiedsontwikkeling , TU Delft, Delft Zeeuw, F. de, A. Franzen en M. van Rheenen (2011) Gebiedsontwikkeling

in een nieuwe realiteit, wat nu te doen. Handreikingen voor de praktijk , TU Delft, Delft

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 412

Gebiedsontwikkeling na de overkreditering Sinds haar oorsprong in de jaren zestig is gebiedsontwikkeling steeds grootschaliger geworden. De huidige crisis noodzaakt niet alleen tot het verlaten van deze grootschaligheid maar ook tot het zoeken naar nieuwe partijen. De eindgebruiker zal een veel grotere rol in gebiedsontwikkeling gaan spelen. Van overheden vraagt dit slim in te spelen op de wensen van burgers en bedrijven en selectief te investeren in ruimtelijke kwaliteit en projecten met een groot effect op de omgeving. Grote ontwikkelingen zullen echter steeds meer van onderop vormgegeven worden.

Affiche voor de 'Zelfbouwmarkt' in Amsterdam (foto: Rick Vermeulen)

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


Er is een fascinerende foto van het ontwerpteam dat begin jaren zestig Hoog Catharijne ontwierp. Op de foto staan academici vanuit verschillende disciplines gebogen over een maquette. Zij verbeelden de wetenschappelijke aanpak van gebiedsontwikkeling net na de Tweede Wereldoorlog. Voor het eerst werken een planoloog, een civiel ingenieur, een econoom, een socioloog, een sociaal geograaf en een wiskundige samen aan een integraal plan. Geïnspireerd door shopping malls met kantoren in het buitenland en nieuwe stationsconcepten zoals het Parijse station Montparnasse, kwam Bredero’s Bouwbedrijf (want daar werkten die academici) begin jaren zestig via projectontwikkelingsdochter Empeo met een baanbrekend plan voor de vernieuwing van het stadscentrum in Utrecht. Empeo zou zich gaan richten op de planning, de financiering en het beheer van vastgoedprojecten. Eigenlijk was alles in deze wetenschappelijke benadering integraal: de opgave, de ontwikkelaar en het team. Daarnaast was publiek-private samenwerking essentieel. Zodra een idee landde, moest het verder worden uitgewerkt met de lokale overheid en betrokken partijen zoals de spoorwegen. Bijzonder is bovendien dat burgers begin jaren zestig kennelijk smachtten naar dit soort vernieuwende projecten: er was veel steun. Tussen het lanceren van het initiatief voor Hoog Catharijne in 1962 en de instemmende besluitvorming in de Utrechtse raad zat anderhalf jaar. Hoog Catharijne illustreert dat gebiedsontwikkeling niet iets is van de afgelopen tien jaar, maar past in een lange traditie van grootschalige stedelijke ingrepen. Zelfs het vocabulaire van de jaren zestig van de vorige eeuw is niet wezenlijk anders dan dat in de jaren nul. Toch is er geen lineaire ontwikkeling in het vak gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling was immers vanaf medio jaren zeventig volstrekt fout. En of het nu om de plannen van Reinier

P. 413

Zwolsman in Scheveningen of die van Jan de Vries in Utrecht ging, projectontwikkelaars waren in de pers en de volksmond ‘speculanten’.

Exit oude businessmodel

Ook op dit moment is er sprake van een omslag in gebiedsontwikkeling. Grootschalige integrale plannen zijn vanwege de economische omstandigheden onhaalbaar. En de tovenaars van gebiedsontwikkeling (lees: de projectontwikkelaars) staan met lege handen. Hun businessmodel is uitgewerkt omdat banken de kredietkraan hebben dichtgedraaid én eventuele afnemers van gebouwen en woningen in staking zijn. Dat gaat de komende jaren ook niet goed komen, zoals velen in de vastgoedsector nog steeds hopen. “2008” kan gezien worden als een omslagpunt (Vulperhorst, 2009). Het wederopbouwmodel van eeuwige groei en uitbreiding is vastgelopen en het is onduidelijk wat daarvoor in de plaats komt. De oude vastgoedmarkt bestond dankzij overkreditering van zowel de aanbod- als de vraagzijde. Vastgoed kende bovendien een soort autonome waardestijging, waardoor te hoge financieringslasten aan de voorkant zich aan de achterkant wel weer terugverdienden. Dat gold zowel voor de projectontwikkelaar als de particulier die een woning kocht. Dat oude businessmodel is uitgewerkt, maar hoe ziet het nieuwe er dan uit? Een voorzichtige poging vooruit te kijken.

Van gebieden naar projecten

Veel plannen zitten op slot. Er zijn ideeën, initiatieven en plannen in overvloed, maar het ontbreekt aan financiële middelen om ze te realiseren. Bovendien zijn de drijvende krachten achter de plannen (projectontwikkelaars, ontwikkelende corporaties, actieve beleggers, investerende gemeenten) vaak weg. De stagnatie wordt veroorzaakt door een gebrek aan geld en vertrouwen. Banken stellen geen

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

krediet beschikbaar en initiatiefnemers en afnemers stellen beslissingen uit. De traditionele partijen uit de bouwkolom houden elkaar op deze wijze gevangen. De situatie zal de komende jaren niet wezenlijk veranderen. Het beeld van de jaren tachtig van de vorige eeuw doemt op als perspectief. Toen werd een scherpe breuk in de marktontwikkeling vanaf 1979 gevolgd door jaren van stagnatie en pas herstel in de jaren negentig. De antwoorden waren forse overheidsbezuinigingen en meer ruimte voor marktwerking. De verwachtingen nu zijn dat de publieke investeringen langjarig onder druk staan en investeringen van semipublieke partijen als woningcorporaties en voormalig nutsbedrijven tamelijk onvoorspelbaar zullen zijn. Kleinschalige projecten zullen doorgaan, grote ontwikkelingen zullen stagneren. Dat beeld zal in de private sector niet veel anders zijn. Per saldo betekent dit dat er selectief nieuw zal worden gebouwd en dat het accent zal gaan liggen op


voorzichtig ontwikkelend beheren. Kleine ingrepen in het bestaande zullen centraal staan. Kleinschalige nieuwe ontwikkelingen zullen heel specifiek en customer driven zijn. Weinig integraal en meeslepend, maar juist heel monofunctioneel en direct, als business to business en business to consumer. Als er het komend decennium ontwikkeld wordt, dan zullen dat eerder projecten zijn dan gebieden. Overigens wil dat niet zeggen dat projecten die stap voor stap, en waarschijnlijk in een planloze volgorde, worden gerealiseerd niet in iets groters zullen passen. Dat zal niet zo snel veranderen, daarvoor zijn de planmodellen en opvattingen over samenhang en beeldkwaliteit in Nederland te taai. Maar om dit gebiedsontwikkeling te noemen lijkt een voorbeeld van begripsinflatie. Gebiedsontwikkeling wordt zonder al te veel regie kralen rijgen tegen de vage achtergrond van een deels (on)voorspelbaar decor, met deels nieuwe spelers. Improvisatietoneel dus.

Ontwikkelend beheren: groene barbecueplaats op vrije kavels langs de snelweg A10 (foto: Rick Vermeulen)

P. 414

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 415

Tabel 1: Kenmerken van het oude en nieuwe businessmodel Oude businessmodel

Nieuwe businessmodel

(1945-2010)

(2010-..)

Blindeman Coproducent Grond

> Kennis

Massa maken

>

Klein denken

Anonieme markt

>

Klanten (bewoners, gebruikers)

Anoniem gebouw

>

Persoonlijk gebouw

Immobiel gebouw, groot; veel eigenaren

>

Aanpasbaar gebouw

Standaardisatie met detailvariatie

>

Maatwerk vanuit modules

en standaarden

>

Kieskeurig, keuzevrijheid

Improviseren

>

Gegarandeerde eindproducten

Eenmalige transactie

>

Langdurige klantrelaties

Grootschalig, gebiedsgericht,

>

Kleinschalig, stap voor stap,

Schaarste

complex proces

simpel proces

Nieuwbouw

> Transformeren

Financiering van

>

Directe financiering bewoners

banken en beleggers Start bij 70% verkoop

>

en gebruikers Kleine eenheden

Overheid steunt aanbodzijde

>

Overheid steunt vraagzijde

Macht aanbodzijde

>

Cocreatie bewoners gebruikers

Bron: Vulperhorst, 2010

Waar is geld te vinden?

In de keten van opeenvolgende acties en actoren in het bouwproces, de zogenaamde bouwkolom zoals die onderwezen wordt op de business schools, is het leven eenvoudig. Er is geld of een initiatief en dat leidt uiteindelijk tot een bouwwerk dat van eigenaar verwisselt. Steeds meer gespecialiseerde partijen werken samen, maar met gescheiden verantwoordelijkheden aan dat eindproduct. Komisch is dat gebruikers of eigenaren in dat systeem geen plekje hebben. In de bouw is er sprake van een aanbodgedreven systeem: bouwwerken worden geproduceerd voor een overwegend anonieme vraag in een markt die gekenmerkt wordt door schaarste. Maar hoe gaat dat functioneren in een vragersmarkt? Dat is de breinbreker van dit moment. De stelling van dit artikel is dat er geld genoeg is, maar dat men op zoek moet naar de burgers, bedrijven en instellingen, die dat geld willen investeren in vastgoed. Vervolgens moet men samen met deze investeerders hun projecten gaan uitvoeren en waar mogelijk die trachten te verbinden met

andere opgaven. Van onder op. Cocreërend. Ondersteunend. In coproductie. Er zijn vier andere manieren om de komende jaren tot lokale ontwikkelingen te komen. De eerste is nadrukkelijker aan te sluiten bij de investeringsagenda van lokale bedrijven en instellingen. De tweede is de wensen van burgers als uitgangspunt te kiezen. De derde is de wijk te mobiliseren om hun leefgebied op orde te houden. En de vierde is een selectieve lokale investeringsagenda.

Bedrijven

In alle grote steden en kleinere gemeenten zijn bedrijven van plan de komende jaren te investeren in vastgoed. Bedrijven investeren in onderhoud van bestaande gebouwen. En in (ver)nieuwbouw. Dat geldt ook voor maatschappelijke instellingen. Vaak gaat het dan vooral over woningcorporaties, maar er moet ook meer oog zijn voor investeringen van zorginstellingen, scholen, ziekenhuizen, culturele instellingen, etc. Het is opmerkelijk vast te stellen dat ontwikkelbedrijven (noch publieke, noch private) niet op de hoogte zijn van de particuliere investeringsagenda voor de komende vijf tot tien jaar in Nederlandse gemeenten, terwijl er in de meeste steden miljarden zullen worden geïnvesteerd. Steden en ontwikkelaars die op zoek zijn naar geld doen er goed aan dit inzicht snel te krijgen om vervolgens de investeerders te helpen hun plannen uit te voeren. Vooral steden kunnen daar veel aan doen, omdat zij door particuliere investeerders vaak eerder als hindermacht worden gezien dan als ondersteuner. Een politieke en ambtelijke basishouding van “hoe kunnen wij helpen die investeringen zo snel mogelijk te effectueren” is dan cruciaal.

Burgers

Datzelfde geldt natuurlijk ook voor de investeringen van burgers. Natuurlijk is er nog steeds veel vraag naar woningen, kleinschalige of flexibele werkplekken en

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

bedrijfsruimte voor starters. Het is alleen de kunst die wensen en investeringscapaciteit te mobiliseren. Overal in Nederland zijn er verspreide initiatieven om burgers in de positie te brengen om zelf te gaan bouwen, mee te gaan ontwikkelen of te helpen versneld en gemakkelijker te verbouwen. Het direct samen met burgers ontwikkelen van kleine locaties of het bieden van ruimte aan initiatieven van burgers, zet de bestaande bouwkolom op zijn kop. De burger is opdrachtgever en financier tegelijkertijd.

Ontwikkelend beheren

Als er bezuinigd wordt is er geen geld voor nieuwe dingen en staat ook het onderhoud van het bestaande onder druk. Onderhoud kun je immers uitstellen. Voor een goed investeringsklimaat in een wijk en voor de door Richard Florida geprezen quality of life, is het dus belangrijk de openbare ruimte (in een brede betekenis) op orde te houden. Publieke investeringen in schoon, heel en veilig blijven onverkort nodig. Groene initiatieven, variërend van tuinen op daken tot het benutten van lege bouwlocaties voor moestuinen of tijdelijke groenvoorzieningen, moeten met prioriteit worden ondersteund door publieke en private partijen. Leegstaande gebouwen moeten zo snel mogelijk door eigenaren in tijdelijk gebruik worden gegeven aan startende ondernemers, studenten en andere woningzoekenden. Ontwikkelend beheren, want daar hebben we het over, dient een nieuwe discipline te worden in de vastgoedsector. Zo kunnen investeringen in het publieke domein beter worden georganiseerd door vroegtijdig met betrokken ondernemers, instellingen en burgers aan de slag te gaan. Het bundelen van alle mogelijke initiatieven is noodzakelijk om tot ontwikkelend beheren te komen.


P. 416

Mooi voorbeeld is de oever van de Schelde in Antwerpen. Dertig jaar geleden zag het er niet uit, maar dankzij de toevoeging van een paar willekeurige architectonische ingrepen (‘gouden tanden’) werd de randweg gaandeweg een boulevard. Door selectieve ingrepen van hoog niveau ontstaat gebiedsontwikkeling vanzelf. Datzelfde moeten steden de komende tien jaar gaan doen. Alle financiële capaciteit moet worden ingezet op een beperkt aantal beeldbepalende of de omgeving beïnvloedende projecten. Geen grand designs, masterplannen of dromen over gebiedsontwikkeling dus, maar chirurgische ingrepen met publiek geld die de voorwaarde zullen zijn voor particuliere investeringen. Ingrepen met zoveel kwaliteit dat particulieren het vertrouwen krijgen dat het wel goed komt met hun investeringen.

Gouden tanden

Een gouden tand kan een belangrijke impuls zijn voor de autonome kwaliteitsverbetering van een straat of een buurt. Gouden tanden: het museum aan de stroom in Antwerpen (foto: Marije Koudstaal)

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


Nieuwe spelers?

Ontwikkelaars ontbreken in deze enscenering. Ze zijn niet nodig om bedrijven en instellingen te laten investeren of om burgers te helpen hun dromen te realiseren. Ook spelen ze geen rol in het op kwaliteit houden van de openbare ruimte of in de publieke strategie van de gouden tanden. Wat kunnen zij dan toevoegen, deze tovenaars van de oude gebiedsontwikkeling? Op topplekken zullen zij initiatieven blijven nemen voor nieuwe winkels, hotels, kantoren en woningen. Minder groots en meeslepend als in het afgelopen decennium. Meer business to business en soms direct met consumenten. Voor de financiering zijn zij daarbij echter afhankelijk van beleggers, brede bouwbedrijven of eindgebruikers zelf. Daarnaast zullen ook zij op zoek moeten naar eindgebruikers en woonconsumenten: cocrëeren en coproduceren is namelijk in een vragersmarkt een voorwaarde voor succesvol ondernemen. Tenslotte zal een aantal ontwikkelaars zich specialiseren in niches. Denk aan het hergebruik van bestaande leegstaande gebouwen, aan duurzame gebouwen en aan gebouwen die een thuis bieden aan flexibele werkers en wendbare bedrijven. Gelukkig zullen er ook nieuwe spelers komen die niet denken vanuit: grond + geld = macht. De eerste nieuwe spelers dienen zich al aan, gespecialiseerd met name als slimme chirurgen die leegstaande gebouwen nieuw leven geven. Nu eens is dat een commerciële kleine speler dan weer een semipubliek initiatief om studenten tijdelijk onderdak te brengen of een architect die zelf een pand of complex aankoopt en dat met geïnteresseerden herontwikkelt. Ook gemeenten treden op als nieuwe ontwikkelaar door uitdrukkelijk burgers en bedrijven uit te nodigen tot cocreëren ofwel particulier opdrachtgeverschap uitbundig te stimuleren (zoals Almere). Een ander interessant initiatief is het project Midi in Rotterdam. Daar konden kopers via een computerspel (een soort

P. 417

SimCity) zelf hun programma samenstellen en hun vierkante meters inkopen. Wie er het eerste bij was, had de meeste keuze. Regionaal opererende, ontwikkelende bouwers tenslotte kennen de lokale vraag als geen ander en slagen er vaak uitstekend in om kleinschalige projecten te ontwikkelen die naadloos aansluiten op de wensen van de markt. Phillip Blond (de ideoloog van David Cameron) gelooft noch in de staat, noch in de markt. Mensen moeten op lokaal niveau zelf weer hun lot in eigen hand nemen, schrijft hij in Red Tory (2010). Dat is in dit artikel een belangrijk uitgangspunt. Laten we ons heil zoeken bij de buurt en omwonenden. Neem het Veemarktterrein in Utrecht. Er wordt daar op afwijkende wijze een plan ontwikkeld waarbij sprake is van open innovatie. Gesprekken met de buurt (bewoners en verenigingen) leiden daar vervolgens tot levensvatbare plannen. Bewoners willen mee doen op het terrein. Ze willen daar een bedrijf beginnen of wonen. En niet zomaar wonen, nee, ze willen hun eigen woning ontwikkelen. Zo ontstaat van onderop een plan. En niet onbelangrijk, vanaf de start een plan met draagvlak in de buurt. Bovendien is het een plan van nieuwe gebruikers en toekomstige bewoners. Zij steken in de planontwikkeling tijd en geld. Ontwikkelen van onderop lijkt een beetje op kraken. Eigenlijk wordt een locatie eerst virtueel gekraakt en vervolgens stap voor stap werkelijk in gebruik genomen. Burgers als ontwikkelaars. Dat is een wenkend perspectief. Lenny Vulperhorst ([email protected]) is organisatieadviseur bij Andersson Elffers Felix

Literatuur Blond, Ph. (2010) Red Tory. How left and right have broken Britain

and how we can fix it, London Vulperhorst, L. (2009) De Vastgoedlezing 2009. Blindeman of

coproducent?, Amsterdam Vulperhorst, L. (2010) Cocreëren en cofinancieren als nieuw model, Building Business, juni/juli 2010, p.23

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 418

Geen geld, geen gebiedsontwikkeling Evelien van Rij en Ed Elferink

Rotterdam Central District (Team CS)

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 419

Gemeenten ondervinden grote financiële problemen bij gebiedsontwikkeling. Er is sprake van een grondexploitatiecrisis. Omdat gemeenten grond voor woningen en bedrijfspanden niet of alleen voor lage prijzen kunnen verkopen, blijft binnen gebiedsontwikkeling geen geld over voor niet-kostendekkende planonderdelen. Hierdoor worden bestaande gebiedsontwikkelingen versoberd, uitgesteld of stopgezet. Daarnaast leiden gemeenten ernstige verliezen, moeten ze bezuinigen en zullen minder nieuwe ruimtelijke plannen gemaakt en in uitvoering gebracht worden.

Centraal station als onderdeel van Rotterdam Central District (foto: Stadsontwikkeling Rotterdam)

Problemen in de vastgoedsector hebben grote gevolgen voor gemeenten (Binnenlands Bestuur, 2011a). Tegenvallende grondverkopen, waarvoor gemeenten wel investeringen hebben gedaan, zorgen voor tegenvallers. Dit beperkt de financiële armslag van gemeenten en kan er zelfs toe leiden dat gemeenten onder curatele worden gesteld bij het Rijk, de artikel-12-status. Omdat de mogelijkheden om inkomsten te genereren sterk afne-

men, zullen maar weinig nieuwe gebiedsontwikkelingen opgestart kunnen worden. In 2010 werd duidelijk dat de grondexploitatiecrisis een nationaal probleem is dat veel gemeenten raakt (Berns e.a., 2010). Deloitte berekende dat Nederlandse gemeenten te maken krijgen met een tegenvaller die ligt rond de 3 miljard euro en dat voor vijfendertig gemeenten de artikel 12-status dreigt (Ten Have e.a., 2011). Deloitte neemt daarbij aan dat de helft van deze tegenvaller

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

bestaat uit projecten die aan het einde van de looptijd van de grondexploitatie minder winst opleveren dan gedacht. De andere helft bestaat uit projecten die aan het eind van hun doorlooptijd geen winst maar verlies zullen opleveren. Omdat het geld dat al geïnvesteerd is in de grond dan niet meer terugverdiend zal worden, moeten gemeenten voor dat verlies geld vrijmaken. Amsterdam moest in verband met de tegenvallers binnen de grondexploitaties over 2009 meer dan 230 miljoen in haar begroting zien te vinden (Binnenlands Bestuur, 2010). Ook Rotterdam heeft fors moeten afboeken op haar grondexploitaties. Op 15 maart 2011 schreef het college van burgemeester en wethouders aan de raad dat de grondexploitaties een financiële tegenvaller van 235 miljoen euro kenden. Voor de rekenkamer van de gemeente zijn de risico’s rond grondexploitaties aanleiding om er een onderzoek naar te doen en ook naar de mate waarin ze door de gemeente kunnen worden beheerst, de resultaten worden in het voorjaar 2012 verwacht. Voor de gemeente is het van groot belang dat als de raad en het college risico’s nemen met projecten, ze deze bewust nemen. Een voorwaarde hiervoor is dat de ambtelijke organisatie de risico’s goed in beeld heeft, ze beheerst en op de juiste manier in de boekhouding en in andere documenten opneemt. De rekenkamer controleert of dit goed gebeurt. Dit artikel gaat in op de rol van de gemeente bij gebiedsontwikkeling en op de impact van de grondexploitatiecrisis op gebiedsontwikkeling en gemeentelijke financiën.

Gemeentelijk grondbeleid

Waarom heeft de crisis in de vastgoedsector zulke grote gevolgen voor gebiedsontwikkeling? De manier waarop publieke voorzieningen worden gefinancierd binnen gebiedsontwikkeling via de gemeentelijke grondexploitaties is hierbij van groot belang. De problemen doen zich niet alleen voor bij actief grondbeleid, maar ook bij vormen van grondbeleid waarbij


private partijen een grotere rol vervullen. In het geval van actief grondbeleid koopt de gemeente grond aan, voert daarop de publieke werken uit en verkoopt de bouwrijpe grond aan de projectontwikkelaars. Bouwrijpe grond is grond die aanvankelijk bijvoorbeeld een agrarische bestemming had en die na het uitvoeren van de publieke werken geschikt is om bebouwd te worden. De publieke werken die de gemeente uitvoert om de grond bouwrijp te maken zijn bijvoorbeeld de sloop van oude opstallen, de voorbelasting en de aanleg van infrastructuur. Ook als de gemeente niet kiest voor actief grondbeleid is haar betrokkenheid groot. De gemeente heeft dan niet de grond in eigendom, maar voert wel een groot deel van de publieke werken uit. De grondexploitatiewet biedt de gemeente mogelijkheden om ervoor te zorgen dat de projectontwikkelaar bijdraagt aan de publieke werken. Zo kan een gemeente afspraken maken met de projectontwikkelaar over zijn financiële bijdragen aan de publieke werken. In plaats daarvan kan een gemeente ook een exploitatiebijdrage voorschrijven bij de omgevingsvergunning of baatbelasting opleggen. Actief grondbeleid brengt risico’s voor gemeenten met zich mee. Ten tijde van crisis worden minder woningen verkocht en zijn ontwikkelaars minder geneigd om de grond van de gemeente te kopen. Afhankelijk van de afspraken in het contract over de grondverkoop kunnen ontwikkelaars eventueel van de koop af, de koop uitstellen of een andere prijs bedingen. Voordat de gemeente de gronden aan ontwikkelende partijen kan verkopen, heeft de gemeente al veel geld uitgegeven om de gronden te verwerven en bouwrijp te maken. Daarnaast kan het bijvoorbeeld zo zijn dat een voetbalvereniging een nieuwe accommodatie is toegezegd, als de gemeente op de oude plek mag bouwen. Dan heeft de gemeente vaak al geld uitgegeven voor de nieuwbouw van de voetbalclub, terwijl zij zelf nog geen geld heeft verdiend

P. 420

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


aan de verkoop van de bouwrijpe grond en het risico bestaat dat de grond niet of voor een lager bedrag dan gepland kan worden verkocht. Uitstel is ook nadelig voor een gemeente, omdat in dat geval de gemeente de rente over de geïnvesteerde bedragen moet blijven betalen. Ook als de gemeente niet voor actief grondbeleid gekozen heeft, loopt zij risico’s. Wanneer een ontwikkelaar of andere partij failliet gaat of projecten vertragen, kan dit gevolgen hebben voor de gemeente. Rentelasten nemen toe bij vertraging van een project en kosten voor tijdelijk beheer, onderhoud en ambtelijke aansturing kunnen oplopen. Door het publieke belang van ontwikkelingen zijn gemeenten geneigd ontwikkelaars tegemoet te komen als een project dreigt te mislukken. Maatregelen die gemeenten kunnen nemen zijn het verlagen van de grondprijs, zich garant stellen voor een private partij of het van de ontwikkelaar kopen van de bouwgrond om die vervolgens in erfpacht uit te geven. In al deze gevallen lopen gemeenten meer risico of moeten ze extra geld uittrekken om de ontwikkelingen mogelijk te maken.

Tegenvallers

Naast een lagere grondprijs en verliezen omdat de gemeente langer rente moet betalen, kan ook de gebiedsontwikkeling inhoudelijk aangepast worden. Als er bijvoorbeeld minder vraag naar dure koopwoningen is, kan een plan gemaakt worden voor sociale huurwoningen. Daarnaast kunnen planonderdelen die geld kosten, zoals een park, versoberd of geschrapt worden. Fasering door het opdelen van plannen is ook een mogelijkheid om in te spelen op veranderende vraag en omstandigheden. Op die manier kan voorkomen worden dat grote verliezen moeten worden genomen. Het aanpassen van plannen brengt echter ook kosten met zich mee. Hierbij kan men denken aan extra plankosten, kosten in verband met het openbreken

P. 421

van contracten en een meer bewerkelijke manier van werken. Het is vaak duurder om aannemers veel kleine projecten te laten uitvoeren dan één groot project. Al met al heeft de grondexploitatiecrisis ruimtelijke en financiële gevolgen: in de eerste plaats worden projecten uitgesteld of zelfs stopgezet, in de tweede plaats worden projecten aangepast, bijvoorbeeld door ander type woningen of minder dure buitenruimte. Gemeenten moeten hierdoor rekening houden met minder opbrengsten of zelfs financiële verliezen nemen. Als gemeenten te maken krijgen met financiële tegenvallers in de grondexploitatie, kan het noodzakelijk zijn om te bezuinigen. Op zo’n moment is het ook te verwachten dat gemeenten daarna minder risicovolle en kostbare ruimtelijke ontwikkelingen in uitvoering zullen nemen. In het ergste geval kunnen gemeenten reeds gemaakte kosten niet meer terugverdienen en heeft dit zulke dramatische gevolgen voor de gemeentelijke financiën dat de gemeente onder curatele van het rijk komt te staan.

Conjunctuurgolf of krimp

Voor gemeenten is het van groot belang of zij te maken hebben met een conjunctuurgolf of met permanente krimp. In het geval van een conjunctuurgolf kan de gemeente de grond niet voor de beoogde prijs verkopen omdat de economische omstandigheden tijdelijk tegenzitten. Bij krimp is blijvend sprake van een afnemende bevolking en een kleinere vraag naar woningen. Als het gaat om tijdelijke laagconjunctuur, kan een gemeente projecten uitstellen en hoeft de gemeente alleen langer rente te betalen. Maar wanneer de gemeente door krimp niet meer kan rekenen op de inkomsten uit de grondverkopen dan schrijven de boekhoudregels voor dat de gemeente de gronden niet voor een hogere prijs in de boeken mag hebben staan dan de prijs waarvoor ze op dat moment verkocht kunnen worden. Dan kan het zo zijn dat de gemeente geld vrij moet maken om de

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

al in de grond geïnvesteerde bedragen af te boeken. Omdat de huidige crisis langer voortduurt dan verwacht, is het de vraag of het voldoende is om de plannen een aantal jaren uit te stellen, of dat plannen eenvoudigweg niet binnen een redelijke termijn gerealiseerd kunnen worden. Het kan hierbij gaan om forse bedragen. Bij de Rotterdamse projecten Rotterdam Central District, Kop van Zuid en Pols van Katendrecht ging het bijvoorbeeld tezamen om een bedrag van 21 miljoen euro (Ernst & Young Accountants LLP, 2010). Dit zijn gebiedsontwikkelingen met veel bedrijven en kantoren. De gemeente Rotterdam is van mening dat zij deze projecten kan uitstellen tot na 2030 en dan alsnog op inkomsten kan rekenen en dat zij dus niet het volledige geïnvesteerde bedrag hoeft af te boeken. De accountant was het hier niet mee eens. In zijn verslag van bevindingen over de jaarrekening 2010 merkte de accountant op dat het onzeker is of de baten van deze projecten in 2030 wél zullen worden gerealiseerd en dat hij daarom vindt dat er voor honderd procent een voorziening moet worden genomen (Ernst & Young Accountants LLP, 2010). De gemeenteraad heeft echter besloten om deze voorziening niet te nemen (Commissie tot Onderzoek van de Rekening, 2011). Deze laatste discussie is exemplarisch voor de moeilijke keuzen die gemeenten moeten maken vanwege de grondexploitatiecrisis. Centraal staat hierbij de vraag of de verminderde vraag naar grond tijdelijk is of structureel. Met andere woorden, kan een gemeente erop vertrouwen dat de markt weer aan gaat trekken? In dat geval is de grondexploitatiecrisis een kwestie van conjunctuur en is het verantwoord om de projecten uit te stellen en alleen de renteverliezen te nemen. Is de tegenvallende vraag echter niet alleen een kwestie van conjunctuur, maar zijn er in het verleden te veel projecten gestart, dan is het onverstandig om door te gaan met projecten. Dan dient een gemeente projecten te stoppen om


verdere uitgaven te voorkomen. Dit laatste doet zich voornamelijk voor in gebieden waar sprake is van bevolkingskrimp. In het oosten van het land zijn al gemeenten die grote verliezen hebben genomen. De gemeente Doetinchem heeft een speciale taskforce in het leven geroepen om de haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen tegen het licht te houden. Voor een aantal projecten, waaronder Heelweg, Vijverberg-Zuid en Hamburgerbroek, verwacht de gemeente een tekort van bijna 6 miljoen euro op haar grondexploitaties (De Gelderlander, 2010). In die gebieden was niet alleen ten opzichte van de huidige, maar ook ten opzichte van de toekomstige vraag naar woningen, te veel grond in ontwikkeling genomen. Coördinatie tussen gemeenten is de manier om ervoor te zorgen dat enkele projecten wel ontwikkeld kunnen worden. Omdat iedere gemeente zijn eigen project door zal willen laten gaan, is deze coördinatie moeilijk te realiseren. Veel gemeenten maken te gunstige inschattingen van de vraag naar woningen in hun gemeente (Binnenlands Bestuur, 2011b). Op deelmarkten komt ook in andere delen van het land krimp voor. Ook in de Randstad kan zich de situatie voordoen dat bij een aantrekkende economie nog steeds te veel projecten staan gepland. Voor gemeenten zal het essentieel zijn om te kunnen onderscheiden of vertragen of afstel de beste reactie is op de huidige grondexploitatiecrisis.

Gebiedsontwikkeling

De grondexploitatiecrisis heeft grote gevolgen voor gebiedsontwikkeling. Plannen zullen soberder worden en in veel gevallen zal gebiedsontwikkeling alleen gerealiseerd kunnen worden met subsidie van de gemeente, provincie of rijk. Omdat overheden en zeker gemeenten grote verliezen hebben moeten nemen en financieel krap zitten, is de kans klein dat zij de toekomstige anticyclische motor zullen zijn van gebiedsontwikkelingen. In een brief van juli 2011 schrijft het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam aan de raad dat

P. 422

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


een einde is gekomen aan de mogelijkheid om te sturen op de realisatie van grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen op basis van grondposities. In deze brief stelt het college ook dat het mogelijkheden onderzoekt voor samenwerkingsvormen met marktpartijen en dat het investeerders en ontwikkelaars wil interesseren in de ontwikkeling van de stad. Het is de vraag of private partijen nu zullen gaan doen wat de gemeente niet meer kan doen. In het verleden heeft de gemeente diverse maatregelen, zoals een erfpachtregeling, genomen om ervoor te zorgen dat private partijen door konden gaan met hun projecten (College van Burgemeester en Wethouders Rotterdam, 2009). Al met al heeft de grondexploitatiecrisis niet alleen impact op de bouw van huizen, bedrijfsterreinen en kantoren, maar op bijna alle ruimtelijke ontwikkelingen. Nu de verkoop van grond veel minder inkomsten oplevert voor gemeenten, worden plannen om binnen een gebiedsontwikkeling bijvoorbeeld de buitenruimte aan te pakken op de lange baan geschoven. Er zullen niet alleen minder ruimtelijke plannen gemaakt worden, er zullen vooral ook minder ruimtelijke plannen in uitvoering gebracht worden. Naar verwachting zal dit zijn weerslag hebben op de ruimtelijke omgeving. De huidige economische crisis maakt duidelijk hoe belangrijk het is dat kansen en risico’s in de grondexploitatie transparant worden gemaakt en dat die tijdig worden geactualiseerd. Als men dit niet doet, komen tegenvallers in de grondexploitatie onverwacht en leiden die tot extra bezuinigingen in tijden dat al fors bezuinigd moet worden. Om bewust keuzes over nieuwe grondexploitaties te nemen is het van groot belang dat gemeenteraden voldoende informatie hebben om beslissingen te nemen. Zij moeten de beoogde maatschappelijke voordelen van een ruimtelijk project kunnen afwegen tegen de kosten en de risico’s, in het licht van de economische positie van de gemeente. Een gemeenteraad moet zich

P. 423

ervan bewust zijn dat bijvoorbeeld een anticyclisch grondbeleid de gemeente tot de artikel-12-status kan brengen. Inzicht in de verschillende risico’s en de kans dat die zullen optreden moet gemeenteraden in staat stellen afgewogen besluiten te nemen over de grondexploitaties. Gemeenteraden zullen soms de keuze moeten maken om projecten te stoppen en daarvoor nu verliezen te nemen om zo ergere verliezen in de toekomst te voorkomen. In dit licht is het van groot belang dat bij gemeenten met grote grondexploitaties, de rekenkamer of rekenkamercommissie beoordeelt of de gemeenteraden volledig en juist geïnformeerd worden over de grondexploitaties en de daaraan verbonden risico’s. Evelien van Rij ([email protected]) en Ed Elferink ([email protected]) zijn respectievelijk senior onderzoeker bij de Rekenkamer en teamleider bij de Rekenkamer van de gemeente Rotterdam.

Literatuur Berns, S.W., H. Celik, B.F. Michiels & M. Schenk (2010)

Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven, Deloitte, Utrecht Binnenlands Bestuur (2010) ‘Amsterdam moet risico’s grondexploitaties indammen’, Binnenlands Bestuur, http://tinyurl.com/89m5flx, 15-12-2010 Binnenlands Bestuur (2011a) ‘Special financiën, risky business’, Binnenlands Bestuur, 24-06-2011 Binnenlands Bestuur (2011b) ‘Gemeenten plussen groeicijfers op’, Binnenlands Bestuur, http://tinyurl.com/cw5rdf8, 22-09-2011 College van Burgemeester en Wethouders Rotterdam (2009)

Rotterdam biedt perspectief, Rotterdam College van Burgemeester en Wethouders Rotterdam (2011)

Toekomst van de directie Gebiedsontwikkeling, Rotterdam Commissie tot Onderzoek van de Rekening (2011) COR-advies

over de gemeenterekening 2010, Rotterdam Ernst & Young Accountants LLP (2010) Gemeente Rotterdam, Uitkomsten controle Jaarrekening 2010, verslag van

bevindingen voor de gemeenteraad, Den Haag De Gelderlander (2010) ‘5,7 miljoen tekort op grondexploitatie’,

De Gelderlander, http://tinyurl.com/bty2yoc, 08-11-2010 Ten Have, F.J.M., H. Celik, S.W. Berns (2011) Financiële effecten

vastgoedcrisis bij gemeentelijke grondbedrijven update 2011, Deloitte, Utrecht

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011



Dennis Straat

P. 424

Marije Koudstaal

Perry Hoetjes Hans van der Made

Anne-Lize Hoftijzer

Professionals discussiëren over gebiedsontwikkeling (foto: Marije Koudstaal)

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 425

Gebiedsontwikkeling, bestaat dat nog? En hoe financieren we dat? Welke invloed heeft de veranderende wereld op de relatie tussen de overheid en de markt? Op 25 oktober kwamen een aantal professionals bij elkaar om over deze onderwerpen te discussiëren.

De overheid wordt vertegenwoordigd door Dennis Straat, wethouder van Ruimtelijke Ontwikkeling en Grondzaken in Zaanstad, Bob van der Zande, woningbouwregisseur bij het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam en Hans van der Made, stedenbouwkundig ontwerper van de Dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam. De ontwikkelaar in de groep is Anne-Lize Hoftijzer, directeur Projecten van MAB Development. Aan haar de taak om de commerciële kant van het verhaal te vertellen. Ook commercieel bezig met gebiedsontwikkeling, maar met voor groot deel publieke aandeelhouders is SADC. Aanwezig zijn adviseur Michel van Wijk en senior projectleider Peter Joustra, die het gesprek leidt.

Peter Joustra

Michel van Wijk

Bob van der Zande

Peter Joustra trapt af: “Er is een nieuwe situatie ontstaan, een andere economische werkelijkheid, een financiële crisis. We zullen creatieve oplossingen moeten vinden om toch ontwikkelingen mogelijk te maken. Hoe merken we dat nu in de dagelijkse praktijk?” Anne-Lize Hoftijzer reageert als eerste: “Algemeen in Nederland geldt nu dat je drie keer nadenkt over elke euro die je uitgeeft.” Dat geldt voor alle partijen: overheid, ontwikkelaar en consument. Dit leidt tot aarzeling en vraagt om partijen die ondanks deze aarzeling opstaan en de kar gaan trekken. Daarbij veranderen de rollen. De eindgebruiker komt vooraan te staan en alle partijen moeten samen om de tafel om in deze

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

tijd ontwikkelingen nog van de grond te kunnen krijgen.

Het geld is op

In Zaanstad zijn een aantal ontwikkelingen zichtbaar volgens Dennis Straat. De ontwikkeling van het centrum is zodanig gevorderd dat het wel zijn dynamiek heeft, ook al treedt daar vertraging op. Anders is het aan de westkant van het spoor. Daar ligt de markt stil. Dat geldt ook voor de rest van de stad. De focus ligt op kleinschalige ontwikkeling, particulieren collectief opdrachtgeverschap. Maar dat is slechts interessant voor een klein deel van de markt; niet iedereen wil zijn eigen huis bouwen. De tweede lijn die wordt uitgezet met ontwikkelaars en corporaties is om de plannen naast elkaar te leggen en te voorkomen dat niet drie ontwikkelaars concurrerend met hetzelfde bezig zijn. “Dat is moeilijk, het vraagt openheid van zaken en partijen moeten met hun boeken op tafel. Hier ben ik positief over, maar algemeen geldt dat ik pessimistisch ben, het geld is op.” Volgens Hans van der Made ging gebiedsontwikkeling over een grote schaal, over het doen van voorinvesteringen en over het bouwrijp maken met een perspectief van twintig tot dertig jaar, een ontwikkeling gebaseerd op toekomstige geldstromen. Gebied na gebied werd ontwikkeld en dat leverde steeds een nieuwe geldstroom en dus winst op. Dat spel is echt over. “Gebiedsontwikkeling is eigenlijk voorbij.” Dat beaamt Straat: “Ik ben al blij als ik een grondexploitatie sluit. Phoe, dat is weer gelukt. En het idee dat je daar wat aan verdient, hebben we al lang verlaten.” Er moet iets anders verzonnen worden om de geldstromen opgang te houden die de stad waarde en kwaliteit kunnen geven.


Sneller handelen

Volgens Joustra komt de focus meer bij de gebruiker te liggen. Private ontwikkelaars maken plaats voor de eindgebruiker. En dat vraagt om snellere doorlooptijden en procedures. Dat geldt ook voor die enkele grote partij die nog wel wil, bijvoorbeeld uit het buitenland. Potentiële gebruikers en afnemers van panden geven vaak aan dat zij ergens over een jaar willen zitten. “Dat kunnen we niet waarmaken, en dan ben je je investeerder kwijt.” Hoftijzer is het daar mee eens. Als een klein bedrijf wil verhuizen of een retailer geeft aan dat zijn winkel te klein is, kan hij geen kant op. Een kleine investeerder neemt geen beslissing voor over drie jaar, want dan is de wereld weer veranderd. Het gaat om snelheid en klantvriendelijkheid. Straat is het daar mee eens: “Het verhaal dat ‘die processen nu eenmaal zo langzaam gaan’, daar zouden we collectief verontwaardigd over moeten zijn.” Bob van der Zande wijst op een voorbeeld uit Berlijn. Een woningbouwproject voor veertig gezinnen van idee tot het moment van bewoning in twee jaar uitgevoerd. Ongelofelijk. Het leveren van de grond ging heel snel en de procedures werden snel doorlopen. “En als je nog iets aan het plan wilde veranderen, dan zat er iemand aan de andere kant van de tafel die nog meedacht ook.” Joustra komt met een ander sprekend voorbeeld. Een laboratorium van Shell is op een bedrijventerrein in de buurt bij Hoofddorp terecht gekomen niet vanwege de kwaliteit van de locatie of de grondprijs, maar puur vanwege de doorlooptijd van procedures. Volgens Hoftijzer biedt de nieuwe Wro ook kansen hier, die ontwikkelaars meer moeten gebruiken. “Draagvlak,

P. 426

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


besluitvorming, we zijn ontzettend netjes hier in Nederland. Ook voor iets wat drie jaar geleden besloten is, gaan we weer de buurt in. We moeten wat meer durf tonen. En dat vraagt om leiderschap.”

Cultuuromslag

Waar het volgens Van der Zande om gaat is of iemand daadwerkelijk de kar trekt. In de Houthavens in Amsterdam ging het bij een aantal projecten heel snel. Dat vereist dan ook bestuurlijk dat er snel knopen kunnen worden doorgehakt. Geen screeningscommissie en dergelijke, maar een wethouder die durft te kiezen. Dat is een hele andere rol, veel meer faciliterend. Hoftijzer brengt een nieuw punt in. Het gaat ook om ook vertrouwen. Vertrouwen tussen ontwikkelaar en overheid. Het dualisme heeft dat niet makkelijker gemaakt. Het gaat nu nog meer ook om de relatie tussen wethouder en Raad. Straat geef aan dat veel tijd verloren gaat in de overdrachtsmomenten. En leiderschap is zeker heel belangrijk. Doorpakken, en dan niet nog vijf keer de zaken tegen het licht houden. “Geen flapstuk en handtekening, maar met z’n allen in een hok gaan zitten en er samen uitkomen. Het gaat er om de dynamiek te zoeken en daarna los te laten.” Duidelijk is dat dit vraagt om een andere manier van werken, een cultuuromslag. Van der Zande vult aan: “Het gaat ook over de competenties van het ambtenarenapparaat. Die mogen weliswaar geschoold zijn in het procesmatig werken, maar dat moet echt gaan veranderen. Niet meer de standaard patronen, maar snel kunnen inspelen op een vraag uit het gebied. Dat vereist dat men zich er daadwerkelijk sterk voor gaat maken. En dat het niet in ambtelijke molens terecht komt.”

P. 427

Minder regels?

Zijn er andere mogelijkheden om procedures te versnellen? Straat reageert: “Gesprekken met marktpartijen gaan voornamelijk over regelgevende sturingsinstrumenten, bestemmingsplannen en vergunningsprocedures. Die worden vaak eerder als belemmerend ervaren dan als hulpvaardig. Dat is logisch, het is immers een afbakening van wat wel en niet gewenst is. Flexibele bestemmingsplannen zijn echter niet de oplossing. Het gaat veel meer over wat voor stedelijke kwaliteiten gewenst zijn, en niet over regelgeving van de hoogte van bijvoorbeeld de dakopbouw.” Hoftijzer geeft echter aan dat vrijheid ook onduidelijkheid geeft, en dat geeft weer aarzeling. “Een investeerder wil ook weten, als ik mijn geld daarin stop, wat gebeurt er dan in de omgeving? Nu, maar ook in de toekomst.” Joustra vraagt zich af of de overheid bepaalde vrijheden kan meegeven aan de markt. Een samenhangend geheel, en functies die elkaar niet bijten, is het denkbaar dat de markt daar verantwoordelijkheid voor neemt? Hoftijzer: “Dat klinkt als een ideale wereld. Maar de markt vindt dat toch te onduidelijk. Je weet niet wie je buurman is en wat hij gaat doen. Het gaat nu allemaal in kleine stappen. En degene die de eerste stap zet, moet wel weten waar nummer acht en negen zich aan hebben te houden.” Van der Made voegt toe: “Het is een mythe die je weer doorprikt. Dat de markt baat zou hebben bij veel vrijheid, dat is niet zo en werkt vertragend.”

Hoe verder?

Ondanks de huidige stagnatie is zichtbaar dat op termijn de Metropoolregio Amsterdam te maken blijft hebben met een sterke groei.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Dat kan bij het aantrekken van de markt leiden tot schaarste en prijsopdrijving, terwijl de banken geen leningen meer verstrekken. Dit kan de situatie wederom vastzetten. Van der Zande signaleert dit ook: “Op dit moment groeit de bevolking van Amsterdam met duizend mensen per maand. Zoveel huizen bouwen we niet. Die mensen slapen nu op zolderkamertjes, maar dat houdt een keer op.” Naast de al genoemde mogelijkheden van particulieren collectief opdrachtgeverschap en ontwikkelingen op kleinere schaal is de huurmarkt er één die onderschat is. Vanuit kasstroomsturing heeft Amsterdam zich blindgestaard op de kopersmarkt. De huurmarkt biedt veel meer mogelijkheden en kansen. Hoftijzer is het daar niet helemaal mee eens: “Dat kan een onderdeel zijn van de oplossing. Maar eerst moet de oplossingsrichting gekozen worden. Waar gaan we wel en niet bouwen. Er moet gekozen worden. Wat wordt de focus?” Van der Zande reageert: “Wat op kantorengebied al aardig is gelukt, biedt ook mogelijkheden voor woningbouw. Het gaat om afstemming op regionale schaal. Hoe zien verhuisbewegingen in de regio eruit en welke woonmilieus passen daarbij? Zo kunnen gemeenten in de regio en de Amsterdamse stadsdelen bekijken hoe individuele projecten passen in het grotere plaatje.” Joustra concludeert: “Het zijn dus eigenlijk twee punten die op tafel liggen. Bovenlokale inpassing van de juiste milieus en afstemming. Kijken naar het grotere plaatje en met de boeken open op tafel. En aan de andere kant klein en organisch, zelfbouw en meer focus op de huurmarkt. En daarbij verandert de rol van de opdrachtgever. Grote investeerders worden vervangen door groepen bewoners of enkel en alleen bewoners die hun eigen


huis bouwen. Dat heeft sterke invloed op de mogelijkheden voor financiering.” Van der Zande komt met een voorbeeld: “Gebouwd parkeren vergt een enorme voorinvestering en dat geld is er nu niet. Bij de ontwikkeling van gebieden kan gestart worden met parkeren op het maaiveld. Bij veel vraag is er draagvlak voor een garage, die kan dan worden gebouwd.” Joustra reageert: “Creëer je eigen businesscase en denk vanuit haalbare investeringen in plaats van de gigantische voorinvesteringen die in het verleden vanzelfsprekend werden gedaan. En dat is dus heel erg denken vanuit de directe kasstromen in je gebied, in plaats van toekomstige waardeontwikkeling.”

Waarde en geld

Nieuwe opdrachtgevers zijn ook andere investeerders in een gebied. En financieringsstromen gaan niet alleen maar over vastgoed, maar ook over andere partijen. Volgens Joustra kunnen door slimme aanbestedingen rendementen worden gemaakt. Dat kan ten goede komen aan een gebied, en die ontwikkeling is nu gaande. Voorbeelden van nieuwe partijen zijn energiebedrijven, afvalinzamelings- en verwerkingsbedrijven, en aanbieders van digitale infrastructuren. Verbreding van partijen waar rendement wordt gemaakt biedt mogelijkheden voor het creëren van waarde in een gebied. Andere kansen liggen in het teruglaten vloeien van locale belastingopbrengsten. Die kunnen ook ten goede van ontwikkelingen worden ingezet. De vraag is vervolgens in wiens belang dit is. Het juiste model is nog niet gevonden. Volgens Straat worden deze discussies nu gevoerd binnen de overheid. Daarbij is de moeilijkheid dat het Nederlandse

P. 428

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


poldermodel daar nog niet helemaal klaar voor is, maar ook dat partijen nog niet gewend zijn om een deel van hun waarde te herinvesteren in een gebied. “Nuon verkoopt toch wel. Waarom zouden ze hun rendement teruginvesteren in een gebied?” Het is een nieuwe, andere manier van werken die wel mogelijkheden biedt. Volgens Van der Made is het belangrijk dat wordt gekeken naar de waarde die ontstaat en de kwaliteit die het kan brengen. Waardeontwikkeling is misschien uit de mode, maar waardebehoud is minstens zo belangrijk en dus ook het op peil houden van de kwaliteit van een gebied. De discussie wordt afgesloten met enkele voorbeelden uit het buitenland. Zo geven ze in de Verenigde Staden bonds uit. Investeringen worden dan vanuit verschillende bronnen gehaald in plaats van bij een enkele belegger vandaan. Van der Zande geeft aan dat er ook nu al nieuwe mogelijkheden zijn voor garanties en achtervang, en er wordt zelfs al gesproken over microkredieten. Dat zijn vormen die in Duitsland al veel gebruikelijker zijn. Daar kunnen vrienden en familie mede garant staan voor leningen van individuen, vormen van crowdfunding of crowdsourcing. Sparen is ook nog een goede optie. In Duitsland heeft men vaak twintig tot dertig procent op de plank klaar liggen voor een hypotheek. Dit is fiscaal heel gunstig en staat haaks op het risicovolle leengedrag dat ontstaat door de hypotheekrenteaftrek bij ons. “Er is een culturele omslag nodig. We moeten echt toe naar nieuwe manieren van financiering, waarbij we goed kijken of we het ook daadwerkelijk kunnen betalen in plaats van zomaar op de pof allerlei dingen doen.”

P. 429

Marije Koudstaal ([email protected]) is werkzaam voor de gemeente Amsterdam in projecten programmamanagement en tevens redacteur voor de Rooilijn.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

InBeeld: Close, but not really

InBeeld

P. 430

Jordi Huisman

Close, but not really

De serie 'close, but not really' is gemaakt in Almere Poort. Dit is het nieuwste stadsdeel van Almere, dat in het uiterste zuidwestelijke puntje van Flevoland gebouwd wordt. Binnen een paar jaar zullen duizenden mensen hier hun dagelijks leven leiden, als de crisis niet tot vertraging zorgt. Het gebied was nog niet zo lang geleden een wildernis.

Maar wat gebeurt er in de tussentijd? Hoe wordt de onvoltooide openbare ruimte gebruikt door de pioniers van Almere Poort?

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 431

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 432

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 433

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 434

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 435

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 436

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 437

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 438

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


Jordi Huisman (www.jordihuisman.nl) is freelance fotograaf. Naast verschillende opdrachten, houdt hij zich bezig met openbare ruimte en architectuur en in het bijzonder met de manier waarop de mens zijn omgeving heeft vormgegeven. Momenteel werkt hij aan een project over wat er op en rond de dijk om de Flevopolder heen gebeurt en wat er vanaf de dijk te zien is.

P. 439

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 440

Vincent Kompier en Margit Cevaal


Prinzessinnengarten in Berlijn (foto: Vincent Kompier)

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 441

Met de toenemende leegstand wordt de vraag naar tijdelijk ruimtegebruik groter. Berlijn kent een lange traditie in tijdelijk ruimtegebruik. Waar komt deze traditie vandaan, wat is de achterliggende reden en hoe wordt dit tijdelijk gebruik juridisch-planologisch geregeld? Naast deze vragen wordt in dit artikel gekeken waarom sommige tijdelijke projecten in Berlijn meer dan vijftien jaar duren en of Nederland wat kan leren van de manier waarop tijdelijk gebruik van ruimte in Berlijn gefaciliteerd wordt. Wat zijn de voorwaarden om tijdelijk ruimtegebruik in Nederland van de grond te laten komen? Het tijdelijk gebruik van grond en gebouwen kent in Berlijn een lange traditie. Direct na de Tweede Wereldoorlog werden grote delen van de stad tijdelijk voor andere functies gebruikt. Zo werd het stadspark Tiergarten als volkstuin gebruikt om de gebrekkige voedselvoorziening het hoofd te bieden. De afgelopen twee decennia heeft het tijdelijk ruimtegebruik, in het Duits zwischennutzung, een steeds sterkere positie in het stadsbeeld veroverd. Dit artikel gaat in op de achterliggende maatschappelijke vraag naar tijdelijk gebruik. Gekeken wordt welke juridische voorwaarden daarvoor in Berlijn gelden. Door de Nederlandse situatie naast die van Berlijn te leggen wordt onderzocht of en hoe het juridisch instrumentarium van Berlijn te vergelijken is met dat van Nederland en of er mogelijkheden zijn om het instrumentarium aan te passen waardoor tijdelijk gebruik makkelijker mogelijk wordt. De leegstand in Berlijn is groot. Schattingen lopen uiteen, maar ramen dat rond de tien

procent van alle gebouwen structureel leegstaat, wat neerkomt op honderdduizend woningen en drie miljoen vierkante meter kantoren. Daarnaast zijn er nog vele ongebruikte kavels in de stad. Deze lege plekken worden in toenemende mate gebruikt om te zwischennutzen. Dat is het tijdelijk in gebruik nemen van leegstaande gebouwen of braakliggende kavels die de oorspronkelijke functie verloren hebben en wachten op het begin van een gepland of gewenst vervolggebruik. Het gaat hierbij vaak om een overgangsoplossing die geen (juridische) tijdsbegrenzing kent. Zo is de jugendstilspiegeltent van de Bar Jeder Vernunft, een Nederlands ontwerp uit 1912, sinds 1992 neergestreken op het parkeerdek van een halfgebruikte parkeergarage.

Achterliggende reden

Leegstand is vanzelfsprekend een fysieke voorwaarde voor zwischennutzung. Maar er is een andere, dieper liggende oorzaak te geven waarom dit zoveel voorkomt. Berlijn is als stad altijd sterk gebukt gegaan onder de vele stedenbouwkundige en planologische visies die door politiek en machthebbers zijn uitgevoerd. Deze visies zijn dikwijls maar ten dele uitgevoerd, wat een versnipperde en ongestructureerde stad heeft opgeleverd. De snelle politieke machtswisselingen met ieder een eigen ideologie hebben de leesbaarheid van de stad geen goed gedaan. Vooral in Oost-Berlijn is

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

tussen 1949 en 1989 een stedenbouwkundig en maatschappelijk ideaalbeeld voor ogen gehouden, dat is terug te zien in de stad. Daar werd de neiging om één grote gelijke controleerbare maatschappij te creëren door de val van de muur in 1989 gelogenstraft. Het wegvallen van de staatsrepressie en de drang tot aanpassing aan de gemiddelde norm leverde een enorme creativiteit op. Iedereen was vrij en op zoek naar het nieuwe, het specifieke en het bijzondere. Waar de stad krampachtig probeerde met grootse visies het verscheurde Berlijn te helen, werd een onderstroom zichtbaar die zich niet (meer) liet vertellen hoe de stad er uit zou moeten zien. Michel de Certeau, de Franse filosoof, onderscheidt aan de ene kant strategische en aan de andere kant tactische manieren van omgaan met of het toe-eigenen van

Tempelhof in Berlijn (foto: Annemieke Hendriks)


stedelijke omgevingen (Mommaas, 2010). De tactische manier van omgaan met de stad behelst de alledaagse toe-eigening, de rituelen, de niet helemaal volgens de officiële regels werkende manier van stadsontwikkelen. Daar staat de strategische manier van denken over de stad tegenover, waarbij gekeken wordt naar programma’s, visies en plannen die ontwikkeld zijn vanuit een centrale (overheids)positie. Dit contrast tussen de tactische en strategische visie op de stad is in Berlijn sterk. Zo wordt in het Planwerk Innenstadt uit 1999 een poging gedaan om in het centrum van de stad de twee Berlijnen weer aan elkaar te smeden door de rooilijn van de straat weer centraal te stellen (Senatsverwaltung für Inneres, 1999). Dat leverde 1,7 miljoen vierkante meter voor circa 23.000 woningen en twee miljoen vierkante meter bruto kantoorruimte op. De economische crisis waar

P. 442

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


Berlijn sinds 1999 onder lijdt heeft tot gevolg dat deze kavels maar mondjesmaat worden volgebouwd. Daar staat tegenover dat het gebruik van de stad voor tijdelijke functies alleen maar is toegenomen. In het boek Urban Pioneers van Klaus Overmeyer uit 2007 wordt een 43-tal tijdelijke projecten beschreven, van stadsstrand via een golfterrein tot aan een interculturele planten- en bloementuin (Overmeyer, 2007). Aanvankelijk waren Berlijnse autoriteiten tegen tijdelijke initiatieven. Onduidelijk grondbezit en het fuseren van twee ruimtelijke ordeningssystemen heeft de eerste jaren na de Wende een juridisch en planologisch vacuüm veroorzaakt waar menig zwischennutzer gebruik van heeft weten te maken. De gemeentelijke overheid zag langzamerhand het nut en de noodzaak van zwischennutzen in. Sindsdien worden de positieve effecten onderkend. Kenmerkend is het hybride karakter van de ruimten; plekken waar verschillende gebruikers samenkomen en waar niet één (juridische) functie of gebruik voorop staat. Daardoor ontstaan nieuwe vormen van stedelijk leven, waarbij menging in functie en gebruik het basiskenmerk is. Hiermee gaat het in tegen de lang dominante strategische CIAM-functiescheidingsideologie. Er ontstaat een groter en diverser aanbod aan stedelijke activiteiten. Zo is Berlijn door het zwischennutzen veel meer een spiegel van de maatschappij geworden, in plaats van louter een plek van representatie van de machthebbers (Krzauzick, 2007).

Tijdelijk ruimtegebruik

In Nederland loopt de leegstand bij kantoren en bedrijven flink op. Onder kantoren bedraagt de leegstand vier miljoen vierkante meter (Zuidema & Van

P. 443

Elp, 2010). Door de toenemende leegstand is de behoefte aan tijdelijk ruimtegebruik de laatste jaren gegroeid. Het is steeds nadrukkelijker op de agenda komen te staan, onder meer via het project Tijdelijk Anders Bestemmen, een samenwerking tussen WINN (het waterinnovatieprogramma van Rijkswaterstaat en Deltares), InnovatieNetwerk, CURNET en Dura Vermeer (Smeenk, 2011). Hierbij staat het flexibel omgaan met tijd en ruimte centraal. Het wegnemen van juridisch-bestuurlijke, economische en technische belemmeringen en het door middel van pilots laten zien dat tijdelijk bestemmen werkt, zijn andere doelen. Dit programma is van waarde, omdat door gebrek aan kennis en ervaring tijdelijk beschikbare gronden nog lang niet altijd optimaal worden benut.

Regelgeving in Berlijn

In Duitsland is de Bauleitplanung het belangrijkste instrument voor de sturing en ordening van de stedenbouwkundige ontwikkeling in een gemeente. Dat komt in twee verschillende procedures naar voren die in het Baugesetzbuch (BauGB) zijn geregeld. Allereerst gaat het om een voorbereidende ruimtelijke planning in een Flächennutzungsplan die voor het gehele gemeentelijke gebied wordt opgesteld. Vervolgens worden voor deelgebieden van de gemeente Bebauungspläne opgesteld die bindend voor overheid en burger zijn. Tweede belangrijke sturingsmiddel in de ruimtelijke ordening is het Bauplanungsrecht dat deel uitmaakt van het öffentliche Baurecht en regels omvat omtrent kwaliteit en gebruik van de bodem. Het regelt de voorwaarden die aan een bouwplan worden gesteld. Doel is om een goede stedenbouwkundige ordening te verkrijgen. Het Bauplanungsrecht wordt

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

nationaal geregeld en geldt voor elke gemeente in Duitsland. Elk van de zestien deelstaten in Duitsland heeft daarnaast nog zijn eigen Bauordnung. Dat maakt ook deel uit van het öffentliche Baurecht en omvat regels voor kavel en bebouwing, zoals ontsluiting, het soort gebruik, gemeenschappelijk terreinen, bescherming van de buren, vluchtwegen, et cetera. In Berlijn gelden voor het zwischennutzen de nationale sturingsmiddelen Bauleitplanung en Bauplanungsrecht tezamen met de Berliner Bauordnung. Een belangrijk moment voor het vereenvoudigen van zwischennutzung is de gewijzigde Berliner Bauordnung die op 1 februari 2006 in werking is getreden (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, 2007). Dat is een slotstuk van een hervormingsproject waarbij de Bauordnung is onderzocht op overbodige en tegenstrijdige regelgeving. Deregulering en vereenvoudiging bij het bouwen in Berlijn waren de hoofddoelen. De wijziging heeft geleid tot vermindering van toetsingen en vergunningsprocedures, deregulering en vereenvoudiging van de gestelde eisen aan gebouwen.

Regelgeving in Nederland

Het bestemmingsplan is het belangrijkste instrument waarmee de overheid kan sturen op het gebruik van de ruimte. Hierin kan zij activiteiten en bebouwing met een looptijd van minstens tien jaar vastleggen. Voor tijdelijk ruimtegebruik moet toestemming bij de gemeente worden aangevraagd. Tijdelijk bestemmen zonder bouwvergunning is alleen mogelijk bij een zeer klein aantal activiteiten, die eigenlijk altijd in de achtertuin worden toegepast. Er zijn verschillende planologisch-juridische instrumenten om tijdelijk gebruik mogelijk


te maken. In de ruimtelijke ordening verstaat men onder tijdelijk niet langer dan vijf jaar. In de tijdelijke omgevingsvergunning (art. 2.12 lid 2 Wabo) staat dat wanneer initiatiefnemers verklaren dat hun activiteiten niet langer dan vijf jaren duren hen een tijdelijke omgevingsvergunning kan worden verleend (voor maximaal vijf jaar). Het bestemmingsplan hoeft hier niet voor te worden gewijzigd. Na afloop van de termijn dient de situatie weer met het bestemmingsplan in overeenstemming te worden gebracht. Voor de procedure geldt een beslistermijn van zes maanden. Voor een voorlopige bestemming kunnen tijdelijke voorzieningen mogelijk gemaakt worden (art. 3.2 Wro). Na afloop van de periode vervalt de voorlopige bestemming en treedt de onderliggende, definitieve bestemming in werking. De voorlopige bestemming moet altijd worden gecombineerd met een definitieve bestemming en kan alleen worden ingezet als onderdeel van een nieuw op te stellen bestemmingsplan met de gebruikelijke proceduretijd van 26 weken. Naast deze wettelijke mogelijkheden is er ook altijd nog de gedoogbeschikking. Deze kan afgegeven worden door het College van Burgemeester en Wethouders. De gebruiker mag hierdoor de gronden tijdelijk gebruiken voor een duidelijk omschreven doel, ook al is dat in strijd met de bestemming. Voor tijdelijke initiatieven die langer duren dan vijf jaar bestaan nog geen mogelijkheden. Deze vorm dient officieel geregeld te worden alsof het om een definitieve situatie gaat, daarvoor dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Die procedure duurt minimaal 26 weken. Het bestemmingsplan maakt het niet mogelijk om de duur van het tijdelijk gebruik te regelen. Mogelijkheid is om met de eigenaar van

P. 444

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 445

Tijdelijk muzieklaboratorium van Colin Benders (Kyteman) in Utrecht (foto: Arend Jonkman)

de grond een overeenkomst, bijvoorbeeld een exploitatieovereenkomst, af te sluiten waarin de duur van het gebruik duidelijk is vastgelegd. Tijdelijk gebruik met een looptijd van meer dan tien jaar wordt wettelijk gezien als definitief gebruik. Daarom is het nodig om een nieuw planologisch regime vast te stellen voor de tijdelijke bestemming met een wijzigingsbevoegdheid naar de beoogde bestemming. Of er kan een

dubbelbestemming worden opgenomen in het nieuwe planologische regime die de tijdelijke en de beoogde bestemming toelaat. De proceduretijd is minimaal 26 weken.

Verschillen in tijd

De vereenvoudiging van wetgeving in Berlijn heeft ertoe geleid dat het planologisch-juridisch eenvoudiger is geworden om zwischennutzung mogelijk te maken.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

In de meeste gevallen kost een wijziging van het bestemmingsplan te veel tijd en is niet geschikt om zwischennutzungen toe te laten. Daarom komt over het algemeen de ontheffing (op basis van § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) in beeld. Volgens dit wetsartikel kunnen zwischennutzungen toegelaten worden als die qua tijd duidelijk begrensd zijn, na beëindiging in de oorspronkelijke toestand teruggebracht kunnen worden en de stedenbouwkundige omgeving niet onherroepelijk veranderen. Daarbij mogen de hoofdlijnen van de ordening niet door de geplande zwischennutzung aangetast worden. Deze vrijstelling van het geldende ordeningsrecht geldt alleen in gebieden waarvoor een bestemmingsplan van kracht is. Als te voorzien is dat de oorspronkelijk vastgestelde bestemming niet meer terugkeert, is vrijstelling niet mogelijk en moet de zwischennutzung in het Bebauungsplan worden opgenomen. Dat heeft een langere procedure tot gevolg, maar heeft als voordeel dat er geen maximale termijn van de vrijstelling genoemd wordt. In Nederland geldt wel een maximale duur van vijf jaar bij de juridisch-planologische instrumenten zoals de vergelijkbare tijdelijke omgevingsvergunning (art. 2.12 lid 2 Wabo). Daarnaast is de vrijstelling in Berlijn vrij snel te verkrijgen en is het dus geschikt voor zwischennutzungen op de korte termijn in al bestaande bouwwerken. In Nederland geldt daarentegen voor het verkrijgen van de tijdelijke omgevingsvergunning een proceduretijd van zes maanden.

Blokkade opheffen

Het is in het belang van publieke en private partijen dat tijdelijk gebruik juridisch goed geregeld wordt. Daarvoor bieden zowel de Duitse als Nederlandse regelgeving verschillende mogelijkheden.


Opvallend verschil is echter de duur van de tijdelijkheid. In Berlijn zijn de juridischplanologische mogelijkheden voor tijdelijk gebruik ruimer dan in Nederland. De Nederlandse weten regelgeving kent geen geschikte instrumenten om tijdelijk gebruik langer dan vijf jaar toe te laten zonder dat een lange bestemmingsplanprocedure doorlopen moet worden. Daarnaast leidt de maximale termijn van vijf jaar voor tijdelijk gebruik ertoe dat bepaalde functies economisch niet rendabel zijn; de terugverdientijd is eenvoudigweg langer dan vijf jaar. Voor een deel is dat te verklaren vanuit de economische onderdruk in Berlijn, waardoor de druk om tijdelijke functies na maximaal vijf jaar te doen opheffen veel minder sterk is dan in Nederland. Zowel Nederland als Duitsland en Berlijn dienen om te gaan met de huidige economische crisis en de gevolgen die dit met zich meebrengt. Er blijft steeds minder geld beschikbaar voor de ruimtelijke ordening en de leegstand blijft toenemen. Allen hebben te maken met een onzekere planning en gaten in de stad. Doordat Berlijn al langer met tijdelijkheid te maken heeft zijn de juridische mogelijkheden voor tijdelijkheid eenvoudiger dan in Nederland. In Nederland staat tijdelijk gebruik feitelijk nog in de kinderschoenen en is de overheid eerder huiverig in plaats van hulpvaardig bij het stimuleren en toelaten van tijdelijk gebruik. Die relatieve onbekendheid met tijdelijk gebruik vormt een grote blokkade voor de vereenvoudiging van weten regelgeving. Angst voor verrommeling, het verlies van controle, het langer blijven zitten van de tijdelijke gebruiker, met een lange, kostbare en ingewikkelde onteigeningsprocedure tot gevolg, weerhoudt de overheid om actief in te zetten op tijdelijk gebruik. In

P. 446

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


dit opzicht vormt de Nederlandse wetgeving een blokkade voor de ontwikkeling van tijdelijk gebruik. Een verruiming van de termijn van vijf jaar zal al een flinke verbetering zijn om tijdelijk gebruik in Nederland te stimuleren, en om ondernemers over de streep te trekken tijdelijke maar terugverdienbare investeringen te plegen. Los van het verschil in juridisch

P. 447

kader laat Berlijn zien dat er meer redenen zijn om tijdelijk gebruik goed mogelijk te maken: het verrijkt de stad en maakt de stad meer van de burgers en trekt een bredere doelgroep aan. Zwischennutzung maakt de stad sociaal en economisch aantrekkelijker. Dit kan een leidraad vormen om de regelgeving in Nederland van sturend naar volgend om te buigen. Vincent Kompier ([email protected]) werkt als freelance planoloog, onderzoeker en publicist in Berlijn en Amsterdam. Margit Cevaal ([email protected]) doet op dit moment een masterstudie Stadt- und Regionalplanung aan de TU Berlin.

Literatuur Krauzick, M. (2007) Zwischennutzung als Initiator einer neuen

Berliner Identität?, Technische Universität Berlin, Berlijn Mommaas, H. (2010) ‘Voorbij de branding: Over de strategische omgang met het alledaagse’, A. Reijndorp & L. Reinders, De

alledaagse en de geplande stad, over identiteit, plek en thuis, SUN Trancity, Amsterdam, p. 98-106 Overmeyer, K. (2004) Stadtentwicklung ohne Städtebau, Die

Programmlose Stadt, Textsammlung ETH Zürich, Zürich Overmeyer, K. (2007) Berlin Urban Pioneers Berlin:

Stadtentwicklung durch Zwischennutzung, Jovis Verlag GmbH, Berlijn Schmidt-Eichstaedt, G. (2008) Die Genehmigungsfähigkeit

von Zwischennutzungen nach Bauplanungsrecht und nach Bauordnungsrecht, TU Berlin, Berlijn Senatsverwaltung für Inneres (1999) Planwerk Innenstadt,

Amtsblatt für Berlin, jg. 49, nr. 41, p. 3131-3137 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2007) Die Berliner

Bauordnung, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlijn Smeenk, I. (2011) Tijdelijk anders bestemmen; Handreiking

voor juristen, Rijkswaterstaat, InnovatieNetwerk, Deltares en CURNET, Gouda Zuidema, M., M. van Elp (2010) Kantorenleegstand;

Probleemanalyse en oplossingsrichtingen, EIB, Amsterdam

Tijdelijk ‘horeca-plus’ onderkomen van Hanneke’s Boom sinds 1662 in Amsterdam (foto: Arend Jonkman)

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 448

Jurgen Hoogendoorn en Ralph Ploeger


Straattheater: opgang Zeeburgereiland Schellingwouderbrug (foto: Fotobank Gemeente Amsterdam/E. van Els)

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 449

Door een gebrek aan geld worden overheden gedwongen fundamentele keuzes te maken. Dit geldt ook voor de ruimtelijke sector. Traditionele stakeholders in de gebiedsontwikkeling vallen af en nieuwe dienen zich aan. Aanpassing hieraan vindt nog maar heel beperkt plaats en vraagt om het openbreken van de stevige verankerde processen. In dit artikel wordt verkend wat het betekent voor de stad Amsterdam om gebieden te ontwikkelen langs nieuwe lijnen en vanuit een andere rol.

Er zijn tenminste twee ontwikkelingen die noodzaken tot het heroverwegen van de huidige praktijk van gebiedsontwikkeling. De economische crisis, in combinatie met de neergang op de kantorenmarkt en de stagnatie op de woningmarkt, zorgt ervoor dat de financiering van gebiedsontwikkeling stevig onder druk staat. De effectieve vraag naar woningen is voor een groot deel weggevallen doordat potentiële kopers onzeker zijn over hun financiële toekomst, hypotheekverstrekkers de eisen voor kredietverstrekking hebben aangescherpt en doorstromers hun woning niet kunnen verkopen. Daarnaast krijgen ook de aanbieders van nieuwe woningen, zoals projectontwikkelaars en woningcorporaties, geen krediet meer. Ook in de kantorenmarkt is sprake van vraaguitval. Enerzijds wordt deze veroorzaakt door de crisis, anderzijds door nieuwe werkconcepten waarbij het aantal benodigde vierkante meter per werknemer afneemt. Een voorbeeld van dergelijke nieuwe werkconcepten is Het Nieuwe Werken, waarin internettechnologieën een grote rol spelen.

Tenslotte is de vraag naar winkelvastgoed verzadigd. Gevolg van dit alles is dat het aantal plannen voor gebiedsontwikkeling fors moet worden teruggebracht en de inhoud van die plannen moet worden aangepast aan de veranderde vraag. Daarmee vallen de pijlers weg onder de grootschalige gebiedsontwikkeling die de afgelopen jaren resulteerde in de ontwikkeling van een groot aantal woningen, kantoren en ander vastgoed. De tweede ontwikkeling is de veranderende rol van de overheid en van de relatie tussen overheid en burger. Deze verandering wordt mede gestuurd door de toepassing van nieuwe technologieën, zoals internet en sociale media, en kan worden getypeerd als een overgang van het denken in structuren, hiërarchieën en plannen, naar spontane netwerken per onderwerp (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, 2011). Wanneer de relatie tussen overheid en burgers verandert, verandert ook de regierol van de overheid en daarmee de

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

organisatie en dienstverlening. Om de stad te blijven ontwikkelen moet worden gezocht naar een ontwikkelingsstrategie die past bij deze nieuwe werkelijkheid. In discussies over nieuwe gebiedsontwikkeling komt een aantal elementen telkens terug. Gebiedsontwikkeling moet kleinschaliger en meer in samenwerking met alle betrokkenen. Dit houdt in dat de ontvankelijkheid voor initiatieven van particulieren vergroot zou moeten worden. De eindgebruiker of burger staat daarbij meer centraal en de rol van de overheid veranderd in die van een regisseur. Maar wat betekent dit voor gebiedsontwikkeling? En voor de rol van de gemeente Amsterdam?

Gebiedsontwikkeling: theater

Wat concreet wordt bedoeld met een overheid als regisseur blijft vaak onduidelijk. Het bekijken van de rol van de regisseur bij de productie van een toneelstuk biedt hier nuttige inzichten. De analogie met theater is wel vaker gelegd om de maatschappelijke werkelijkheid te duiden (o.a. Goffman, 1959; 1974). Pastors (2002) duidde in dit kader het begrip regisseur nader. Hij onderscheidt vier soorten toneelstukken die allen een eigen vorm van regie vergen. In tabel 1 staan de vier verschillende toneelstukken omschreven met de vorm van regie die zo’n toneelstuk vraagt. Hierbij is de overheid de regisseur en de eindgebruiker het publiek. Het uiteindelijke plan ligt vast in de plot en het proces daartoe laat zich lezen als een script. Net als bij het toneel kan de overheid een sterke regie voeren of meer ruimte laten voor inspiratie: variërend van marionettenspel tot straattheater. De vraag is vervolgens hoe de overheid haar huidige rol in gebiedsontwikkeling


omschrijft, welke middelen ze tot haar beschikking heeft en welke vorm van regie daar bij hoort. Een overheid die geld voorhanden heeft om zijn wensen kracht bij te zetten of een gewild product op de markt brengt, is een overheid die zelf aan de touwtjes kan trekken. Wanneer aan deze voorwaarden niet wordt voldaan, zijn de mogelijkheden van de overheid beperkter en wordt meer de kant van het straattheater opgegaan.

Huidige manier van werken

De gemeente Amsterdam is al sinds begin jaren negentig gewend om plannen te smeden vanuit eigen kennis, kunde en opvatting en stuurt zo op inhoud én op proces. Door de niet aflatende ruimtevraag was dit aanbodgestuurde model lang succesvol. Amsterdam als populaire woon- en werkstad hoefde slechts te bedenken waar het al die ruimtevraag wilde faciliteren. De markt volgde in dit aanbodgestuurde model. De gemeente verdiende veel geld via erfpachtuitgifte door actieve grondpolitiek met de nadruk op geld, dichtheid, productie en snelheid. Dit gold vooral voor de uitgifte ten behoeve van kantoren. De in de vorige eeuw gerealiseerde kantorengebieden, Sloterdijk en Amstel III (tussen AMC en Arena), zijn in dit verband de meest uitgesproken voorbeelden van geldgeneratoren. Voor een belangrijk gedeelte is de manier van werken in Amsterdam vastgelegd in procesbeschrijvingen (scripts), waar de gemeente Amsterdam zich aan heeft verbonden. In Amsterdam is het plan- en besluitvormingsproces zowel inhoudelijk als bestuurlijk vastgelegd en ligt ook per fase een overzicht van de te leveren producten vast. Daarnaast leunt de werkwijze op begrotings- en financieringstechnieken die

P. 450

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


uitgaan van langlopende grondexploitaties en vroegtijdige gedetailleerde contractvorming. Deze gaan uit van een grondexploitatiesystematiek met verevening tussen winstgevende en verlieslijdende plannen, waardoor projecten indirect met elkaar in verband staan. Om dit alles procesmatig in goede banen te leiden is gekozen voor een organisatievorm waarbinnen de projecten worden uitgevoerd door sterke projectbureaus en stadsdelen en waarin centrale diensten het geld beheren en een meer regisserende rol vervullen. De Zuidas is een voorbeeld van deze huidige manier van werken.

Marionettenspel: Zuidas

De Zuidas Amsterdam ontwikkelt vanaf het begin van deze eeuw 270 hectare grond met de bedoeling om de komende decennia hét stadscentrum voor internationaal zakendoen en kennisontwikkeling te worden. Op de Zuidas hebben zich inmiddels vierhonderd internationale bedrijven gevestigd. De ruimtelijke ontwikkeling van de Zuidas komt overeen met het door Pastors (2002) geformuleerde marionettenspel, waarbij de overheid de touwtjes strak in handen houdt. De overheid speelt een dominante rol en stuurt zowel op inhoud als op proces: de plot en het script liggen in hoge mate vast. Er is geen ruimte voor afwijking en improvisatie en voor het publiek zijn weinig mogelijkheden tot inbreng in het spel. Opdrachtgevers voor de Zuidas zijn het Rijk, de provincie Noord-Holland, de Stadsregio Amsterdam en de gemeente Amsterdam. De overheid is geneigd om de touwtjes in handen te houden en is daar ook toe in staat omdat ze de investeringen, die voor een groot deel betrekking hebben

P. 451

op ingrepen in de spoor- en weginfrastructuur, zelf betaalt. Zo is de ontwikkeling van het onderdeel ZuidasDok met een hoogwaardige infrastructuur, station en gebiedsontwikkeling een complex project. De gemeente Amsterdam, Rijkswaterstaat en ProRail werken samen in de projectorganisatie ZuidasDok.

Regie bij gebiedsontwikkeling

De sterke institutionele en organisatorische verankering van het proces en de huidige manier van werken houdt zichzelf in stand. Deze verankering heeft geleid tot één dominante manier van gebiedsontwikkeling waarbij er geen ruimte was voor andere vormen dan het marionettenspel. De vraag is in hoeverre de overheid bereid is om buiten de gebaande en geïnstitutionaliseerde paden te treden en een onzekerder nieuwe weg in te slaan, met minder controle over de uitkomsten. In andere projecten dwingt de roep om nieuwe ontwikkelmodellen en de uitdagingen die daarbij geformuleerd worden, de gemeente om zich de rol als regisseur in meespeeltheater en straattheater steeds meer eigen te maken. Dit vergt meer dan het aanpassen van bestaande instrumenten of planprocessen, of het inzetten van nieuwe instrumenten. Wie, al dan niet noodgedwongen, voor een gebied een open en organische ontwikkeling voorstaat, waarin de uiteindelijke gebruikers van dat gebied het tempo en de inhoud bepalen, kan niet anders dan de regierol loslaten. Twee voorbeelden illustreren hoe dit proces momenteel in de gemeente Amsterdam vorm krijgt.

Meespeeltheater: Houthavens

De Houthavens aan de westkant van Amsterdam zijn de plek waar vrachtsche-

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 452

Tabel 1: De overheid als regisseur Soort stuk >

Marionetten-spel

Theaterstuk

Meespeeltheater

Straattheater

Heeft touwtjes in handen

Professional onder

Coach

Geen expliciete

>

Variabelen

Rolopvatting van regisseur

professionals

(= hoe gemeente gezien

en zichtbare rol in totstandkoming van spel

wil worden)

Aard van het stuk

Mogelijkheden voor

(= burgers en/

stimuleert meespelen en

inbreng verschillen per

of doelgroep)

inbreng

productie

Ontspint zich gaandeweg

Optelling van diverse

Het publiek

Plot

Geen inbreng

Ligt vast in het script

Geen inbreng

Door gemeente vastgelegd in visie en/of

(= doel)

scripts van vele spelers

beleidsdoelstellingen

Script

Ligt letterlijk vast

(= proces)

Rol van regisseur

Sturing op inhoud en

(= rol van gemeente)

proces

Door gemeente op

Wordt spelenderwijs

Maakt iedere speler voor

hoofdlijnen vastgesteld

geschreven

zichzelf

Sturing op inhoud

Sturing op proces

Geen sturing op inhoud en geen sturing op proces

Bron: Pastors, 2002

pen uit de hele wereld een eeuw geleden hun boomstammen losten. Op deze plek verrijst de komende jaren een eilandenwijk waar Amsterdammers aan het water kunnen wonen. In 2000 werd een eerste stedenbouwkundig plan en daarmee de plot vastgesteld. Dat moest in 2006 opnieuw, nadat de Raad van State in 2003 haar goedkeuring onthield aan twee bestemmingsplannen. Deze beslissing had overigens geen gevolg voor de spelvorm: de overheid bleef aan de touwtjes trekken als een regisseur in een marionettenspel. In het definitieve plan werd door de gemeente bepaald dat het noordelijk deel van de Spaarndammerbuurt dit decennium verandert in zeven groene,

autoluwe wooneilanden met circa tweeduizend woningen en ruim zeventig woonboten. Het plan had in 2022 voltooid moeten zijn. De crisis gooide roet in het eten. Van de grote traditionele projectontwikkelaars, op wier betrokkenheid de plannen waren gebaseerd, moest noodgedwongen afscheid genomen worden. Zij durfden de dure en complexe grootschalige ambities niet langer voor hun rekening te nemen. Daardoor is de spelvorm en de gemeentelijke strategie en rolopvatting in de afgelopen jaren drastisch gewijzigd. Er wordt nu geopteerd voor meespeeltheater, waarin particulieren worden uitgedaagd om als speler toe te treden in de ontwikkeling van de Houthavens. In het

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


laatste weekend van oktober 2011 was de Houthavens één van de vier projecten waar via een zelfbouwmarkt kavels werden aangeboden. Het voor collectieven bedoelde Blok 0 (tweehonderd woningen) bleek populair. In totaal hebben zo’n 320 mensen in 21 groepen zich hiervoor ingeschreven.

Straattheater: Zeeburgereiland

In april 2005 heeft de gemeenteraad het Ontwikkelingsplan Zeeburgereiland vastgesteld. Een typisch script uit een marionettenspel waarbij de stedenbouwkundige vorm werd vastgelegd waarbinnen een selecte groep traditionele partijen konden meedingen naar de ontwikkeling van grote kavels met complexe vastgoedprogramma’s. Programmatisch voorzag het ontwikkelingsplan in de bouw van circa 5.500 woningen: voornamelijk appartementen maar ook enkele eengezinswoningen met daarnaast voorzieningen als winkels, kinderdagverblijven, scholen. De crisis zorgde ervoor dat de plannen voor circa de helft van het programma drastisch moesten worden herzien. De eerste woonbuurt op het Zeeburgereiland, deelgebied RI-Oost, wordt samen met de naastliggende bedrijvenstrook ongewijzigd gerealiseerd. Het gebied is bijna bouwrijp en de bouw van de eerste woningen zal naar verwachting in 2012 starten. Daarentegen is voor de Sluisbuurt, de tweede te onwikkelen buurt, de woningbouw uitgesteld tot na 2019. Voor het gebied wordt een nieuwe strategie ontwikkeld vanuit een ander type plot en script, onder de noemer Sluisbuurt Vrijstaat. Hierbij wordt vanaf 2013 ruimte geboden aan tijdelijke functies die zich goed laten combineren met woningbouw. De bedoeling is dat de buurt gaandeweg, door middel van organische groei zijn definitieve invulling krijgt. Dit kan worden gezien als

P. 453

een uitnodiging aan het publiek om toe te treden in het theaterstuk Zeeburgereiland: een vorm van straattheater. Voor het tijdelijk (tien jaar) gebruik van een braakliggende Sluisbuurt op het Zeeburgereiland heeft zich het initiatief Breakland aangediend. Breakland is een experiment waarbij een samenwerklandschap wordt gecreëerd, waarin bouwen en stedenbouw door personen en instanties die sterk in aard verschillen opnieuw wordt uitgevonden: straattheater. Breakland beoogt een tijdelijke vrije zone waar alle Amsterdammers welkom zijn om hun tijdelijke dromen te realiseren. Het geeft ruimte aan een gevarieerde groep acteurs met een eigen rol en eigen script: uitvinders, vrijdenkers, kleine ondernemers, vaklui, vuile-handen-kunstenaars, experts, internationale gasten en studenten. Die groep werkt samen en experimenteert met kennisinstellingen, creatieve industrie en bedrijfsleven. Centraal staat het Projectbureau Collectieve Particuliere Stedenbouw dat zich bezighoudt met de vraag hoe deze complexe opgave realiteit kan worden. Een innovatieve organisatie die individuele projecten combineert tot een collectieve werkelijkheid en die zelflerend van de productiewensen tot een productiemethode komt. De gemeente, onbekend met deze vorm van spontaan initiatief, is op dit moment nog zoekende naar manieren om met dit soort initiatieven om te gaan.

Meer straattheater

Amsterdam formuleerde haar plannen en legde daarin voor grote gebieden de ruimtelijke en financiële uitgangspunten voor gebiedsontwikkeling voor vele jaren vast. Vervolgens hield de gemeente de

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

touwtjes stevig in handen via actieve grondpolitiek, waarbij grond en opstallen werden verworven, gesloopt, bouwrijp gemaakt en opnieuw uitgegeven. Als gevolg van onder andere technologische ontwikkelingen als internet en sociale media was verhouding tussen overheid en burger al aan verandering onderhevig. Door de economische crisis en de daaruit voortvloeiende malaise in de gebiedsontwikkeling kwam de verandering in deze relatie in een stroomversnelling. Door gebrek aan geld bij de overheid wordt co-productie nu steeds belangrijker, ook in gebiedsontwikkeling. Binnen de metafoor van het theaterstuk betekent dit een stap weg van het klassieke marionettenspel, naar meer theaterstuk en op sommige plekken ook meer straattheater.


De gemeente Amsterdam doet op enkele plekken voorzichtige eerste stappen in het verschuiven naar een ander type theater. Maar op nog te veel plekken, zowel ruimtelijk als binnen de gemeentelijke organisatie, wordt gespeculeerd dat de vastgoedmarkt zich wel weer herstelt en dat het overheidsgeld wel weer komt: de touwtjes worden nog stevig in handen gehouden. Omdat er langdurig gebrek zal zijn aan overheidsmiddelen zal dit alleen maar zorgen voor gefrustreerde plannenmakers en verspilling van tijd, energie en geld. Daarom kan die gemeentelijke overheid niet anders dan opteren voor meespeel- en straattheater en voor alle organisatorisch en institutionele veranderingen die daarmee samenhangen. Jurgen Hoogendoorn ([email protected]. nl) en Ralph Ploeger ([email protected]) zijn als

Voor het tot nu toe gebruikelijke marionettenspel is overheidsgeld nodig. Dit kan daarom nog maar op enkele locaties plaatsvinden, vooral daar waar de overheid substantieel investeert, zoals in infrastructuur en waterveiligheid. In Amsterdam betekent dit dat een ontwikkeling als de Zuidas min of meer onveranderd doorgang zal vinden. Zo lang zich geen nieuwe verdienmodellen hebben aangediend, zal straattheater als vorm van co-productie, een steeds belangrijker plek innemen. Bij straattheater kan de gemeentelijke overheid namelijk volstaan met een kleinere investering, die wordt gebruikt om particuliere investeringen los te krijgen. Het idee dat de gemeente dan nog bepaalt wat er op de gekozen locatie precies gebeurt en in welk tempo, moet dan wel worden losgelaten. Dat is iets waar men binnen de geïnstitutionaliseerde werkverbanden van de gemeentelijke organisatie nog maar moeizaam aan went.

beleidsadviseurs werkzaam bij het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam. Dit artikel is op persoonlijke titel geschreven.

Literatuur Goffman, E. (1959) The Presentation of Self in Everyday Life, Doubleday Anchor, New York Goffman, E. (1974) Frame Analysis: An Essay on the Organization

of Experience, Harper and Row, New York Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2011) Nieuwe media, kans voor dienstverlening en interactie, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, Den Haag Pastors, A. (2002) De gemeente als regisseur; de regisseur als

metafoor, IME, Nijmegen

P. 454

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


Marionettenspel Zuidas (foto: Fotobank Gemeente Amsterdam/E. van Els)

P. 455

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Mix to the max: functiemenging en milieukwaliteit

P. 456

Vincent Westzaan


Boven: Monding van de Zaan (© Mirande Phernambucq) Onder: Artist impression van mogelijke ontwikkeling pakhuis De Vrede Zaandam (© Urhahn Urban Design)

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 457

Zaanstad zoekt het beste van twee werelden. De gemeente wil aantrekkelijke, binnenstedelijke woonmilieus ontwikkelen en haar beschermde buitengebied behouden. Hiervoor is het noodzakelijk de milieubelasting aanzienlijk terug te brengen. Maar dit mag niet ten koste gaan van de industriële werkgelegenheid, die van oudsher in de Zaanstreek is gevestigd. Deze paradox wil de gemeente oplossen door een combinatie van technische en administratieve maatregelen, het aangaan van een actieve dialoog met de industrie en het benutten van nieuwe planologische instrumenten van het Rijk.

Zaanstad wil groeien, zo staat in ‘Zichtbaar Zaans’, de concept-ruimtelijke structuurvisie van de gemeente (Gemeente Zaanstad, 2010). Op het moment oefent de gemeente Zaanstad weinig aantrekkingskracht uit op midden- en hogere inkomensgroepen en in vergelijking met de rest van de Metropoolregio Amsterdam blijft de economische groei achter. Nieuwe aantrekkelijke woonmilieus en nieuwe voorzieningen kunnen de stad aantrekkelijker maken voor nieuwe bewoners en bedrijven. In de Metropoolregio Amsterdam moeten tot 2040 zo’n 270.000 woningen worden bijgebouwd, aldus het Rijk. Daarvan zouden circa 30.000 woningen langs de Zaan- en IJ-oevers kunnen komen.

Mix to the max

Het dertig kilometer lange waterfront langs de Zaan is het Zaans kapitaal. De oevers bieden een afwisselend beeld; van kleinschalige woonbebouwing tot grote industriële complexen en van stenen kades tot groene polders. Hier liggen de kansen voor de ontwikkeling van de gewenste hoogwaardige woon- en werkmilieus. De oevers binnen de gemeente Zaanstad kunnen ruimte bieden aan ongeveer 7.000 woningen en 450.000 vierkante meter vloeroppervlakte voor bedrijven en voorzieningen (Palmbout Urban Landscapes, 2010). Om hier invulling aan te geven is een ontwikkelingsplan opgesteld dat bestaande programma’s en projecten langs de Zaan verbindt (Gemeente Zaanstad, 2011). Het plan is geen blauwdruk, maar dient als toetsingskader voor initiatieven en ontwikkelingen. Uitgangspunt is dat ontwikkeling van de woningen en ruimte voor bedrijven en voorzieningen gerealiseerd moet worden door transformatie van bestaande gebieden, toevoegen van nieuwe functies en verdichting. Functiemenging in optima forma, ‘mix to the max’, is het credo. De Zaanstreek heeft veel ervaring met deze functiemenging. Het heeft in het verleden bijgedragen aan het succes van de streek en vormt nog steeds één van haar charmes. Maar de medaille heeft ook een keerzijde: liefst 60.000 van de 63.000 woningen is milieubelast. Dat is een voor Nederland unieke situatie. Om het leefklimaat te verbeteren en om ontwikkelruimte te creëren, is verbetering van de milieukwaliteit een absolute voorwaarde.

Veranderende rol overheid

Zaanstad maakt het zichzelf hierbij niet makkelijk. Voor een aantal gebieden binnen de gemeente en voor nieuwe ontwikkelingen geldt een hoger beschermingsniveau dan wettelijk vastgesteld. Hierdoor ontstaat een bestuurlijk dilemma: op bepaalde locaties is minder ruimte voor nieuwe ontwikkelingen,

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

terwijl Zaanstad juist wil groeien. Daarnaast wordt in het ontwikkelingsplan nadrukkelijk gesteld dat de bestaande industrie, de grootste veroorzaker van milieuoverlast, een belangrijke plek moet blijven innemen in de economische structuur. Hiermee wordt duidelijk dat meer maatwerk in het milieubeleid nodig is. Wat dat betreft werkt de tijdgeest in het voordeel van Zaanstad. Want de rol van de lokale overheid verandert. Decentrale overheden krijgen meer vrijheid en maken op lokaal niveau afwegingen. Aan de ene kant stellen ze zich meer op als strenge handhaver, die duidelijk maakt wat de regels zijn en toeziet op de naleving daarvan. Aan de andere kant wordt de lokale overheid flexibeler en meer ontwikkelgericht: samen met het bedrijfsleven zoekt ze naar nieuwe oplossingen en een gezamenlijk belang. Tegelijkertijd is er sprake van een landelijke trend, waarin binnen de ruimtelijke ordening gezocht wordt naar nieuwe, flexibelere juridisch-planologische kaders. Innovaties op dit gebied hebben met elkaar gemeen dat ze een verbetering van de milieukwaliteit trachten te combineren met ruimtelijke en economische ontwikkelingen. Om te onderzoeken of kool en geit kunnen worden gespaard, heeft de gemeente voor de Zaan- en IJ-oevers een uitgebreid Milieuplan laten opstellen (DHV/ Gemeente Zaandam, 2010). Samen met het Ruimteplan Zaan en IJ (Palmbout Urban Landscapes, 2010) vormt dit de onderlegger voor het ontwikkelingsplan. In het Milieuplan worden alle ontwikkelgebieden tegen het licht gehouden en vanuit milieuoogpunt beoordeeld op hun mogelijkheden: wat is de milieusituatie en welk beleid en welke ingrepen zijn nodig om de locatie geschikt te maken voor wonen, werken of recreëren? Ook worden uitspraken gedaan over de termijn waarop de locatie geschikt kan worden gemaakt en het financiële realiteitsgehalte van eventuele ontwikkelingen in relatie tot de benodigde milieu-investeringen.


Geuremissies en geluidhinder

In het plangebied spelen vooral de milieuthema’s geur en geluid een beperkende rol. De concept Ruimtelijke Structuurvisie zegt over geur dat in Zaanstad in 2014 geen ernstig geurgehinderden meer mogen zijn en dat in datzelfde jaar het aantal geurgehinderden in woongebieden, gemengde gebieden en centrumgebieden is gehalveerd (Gemeente Zaanstad, 2010). Geurgehinderden zijn personen die stankoverlast ondervinden. Voor geur gelden in tegenstelling tot geluid geen wettelijke normen; de gemeente bepaalt zelf wat acceptabel is. Wel stelt landelijk geurbeleid dat nieuwe gevallen van ernstige geurhinder voorkomen moeten worden. In Zaanstad zijn vooral de cacaobedrijven bepalend voor de geuremissie. Ze zijn op veel plaatsen in Zaanstad te ruiken. Ook andere bedrijven dragen bij aan de geurbeleving, de geur van deze bedrijven wordt soms als veel hinderlijker ervaren dan de geur van cacao. Elk deel van het plangebied valt binnen één of meer geurcontouren. Vooral de Wijde Zaan, in het noordelijk deel van het plangebied, wordt van verschillende kanten beïnvloed. Typerend voor de Zaanse situatie is de stapeling van geuremissies. Ook geluidhinder op en in woningen door bedrijven en weg-, rail-, en vliegverkeer dient volgens de Ruimtelijke Milieuvisie van de gemeente Zaanstad beperkt te worden (Gemeente Zaanstad, 2009). Voor geluidhinder wordt de eenheid dB(A) (decibel A-weging) gehanteerd, dat is een voor de gevoeligheid van het menselijk gehoor gecorrigeerde maat. Het geluidsniveau is per gebied afgestemd op de daar aanwezige functies. Uitgangspunt van het Zaanse ‘Hogere Waardenbeleid’ is een maximale geluidsproductie van industrie en wegverkeer van 50 dB(A) in woongebieden, maar daar mag na een bestuurlijke afweging naar boven van worden afgeweken in andersoortige, bijvoorbeeld gemengde gebieden. Voor railverkeer, met een ambitiewaarde van 55dB(A), geldt een soortgelijke benadering.

P. 458

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


In het plangebied van de Zaan- en IJ-oevers heeft het geluid van industrie- en bedrijventerreinen de grootste invloed op de ontwikkelmogelijkheden. Langs de Zaan en het Noordzeekanaal liggen enkele gezoneerde industrieterreinen waar zich grote lawaaimakers mogen vestigen. In het Milieuplan zijn de geluidszones van deze industrieterreinen in kaart gebracht zoals ze zijn vastgelegd in bestemmingsplannen. Daarnaast zijn de geluidscontouren op de kaart gezet zoals ze zijn vermeld in de vergunningen van de bedrijven. Veel locaties aan Zaan en IJ blijken dan te liggen binnen de zone waar de geluidsbelasting groter is dan de voorkeurswaarde. Dit betekent dat voor deze locaties alleen ontwikkelmogelijkheden zijn voor niet-gevoelige bestemmingen, zoals kantoren, recreatievoorzieningen en detailhandel (DHV/Gemeente Zaanstad, 2010).

BBT en BBT+

Voor het oplossen van de geur- en geluidproblematiek stelt het Milieuplan zowel gebiedsspecifiek maatwerk voor als generieke oplossingsrichtingen. Onder de laatste vallen zowel technische als administratieve maatregelen. Interessant zijn de innovatieve maatregelen, die betrekking hebben op het juridisch en planologisch instrumentarium, vooral het instrumentarium dat wordt aangereikt door de Crisisen Herstelwet. Er zijn drie soorten technische maatregelen beschikbaar: overdrachtmaatregelen, maatregelen bij de ontvanger en bronmaatregelen. Voorbeeld van overdrachtmaatregelen zijn geluidsschermen bij de producent of ontvanger van geluid. Gevelisolatie of toepassing van ‘dove’ gevels zijn voorbeelden van maatregelen bij de ontvanger. De meeste winst is echter in de derde categorie te halen: bronmaatregelen door toepassing van Best Beschikbare Technieken (BBT). De toepassing van BBT is wettelijk verplicht en een doorlopend proces, omdat steeds betere technieken beschikbaar komen. De

P. 459

effecten worden echter deels teniet gedaan door intensivering van de productie. In Zaanstad zijn vooral de cacaobedrijven verantwoordelijk voor de geurbelasting. In de Bijzondere Regeling Cacaoverwerkende industrie hebben bedrijfsleven en overheden afspraken gemaakt over het terugdringen daarvan. Deze maatregelen zijn als BBTmaatregelen te beschouwen. Doelstelling van de regeling is een halvering van de geurhinder in 2015. Desondanks is de hinder dan op een aantal locaties nog dermate groot, dat ontwikkeling niet mogelijk is. Een aanzienlijk grotere ontwikkelruimte en verbetering van het leefklimaat wordt pas bereikt door aanvullende maatregelen (BBT+). Dit is doorgaans vrij kostbaar; soms gaat het over een geheel nieuwe inrichting van het productieproces. De maatregelen kunnen nodig en verplicht zijn om een bedrijf in een bestaande omgeving in te passen, maar bij de Zaan- en IJ-oevers is het andersom: ze zijn vaak noodzakelijk om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. De toepassing van BBT is in de wet opgenomen en dus afdwingbaar. BBT+ kan in geval van de Zaan- en IJ-oevers alleen in gezamenlijk overleg en met medewerking van de bedrijven tot stand komen.

Zaans Proeflokaal

In het Zaans Proeflokaal zoeken bedrijfsleven en overheid gezamenlijk naar mogelijkheden om de milieubelasting terug te dringen. Het is een pilot gefinancierd door het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie (ELI). Eerste streven is gezamenlijk een onderzoeksopdracht op te stellen, waarin wordt gezocht naar technologische vernieuwingen en nieuwe financieringsmodellen voor milieumaatregelen. Vier grote bedrijven hebben zich aangesloten: Tate & Lyle, Duyvis, ADM en Cargill. Samen met hen zoekt de gemeente zoekt de gemeente door middel van joint fact finding naar win-winsituaties, waarin bedrijven hun productieproces kunnen blijven uitvoeren en het leefklimaat in de

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

dichtbevolkte gebieden verbeterd kan worden zodat nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn. De samenwerking in het Zaans Proeflokaal vergt veel geduld en tijd van alle partijen en is een zoektocht voor alle betrokkenen die aan elkaar moeten wennen.

Beleidsmaatregelen

Niet zozeer milieuwinst als wel nieuwe ontwikkelruimte kan worden gerealiseerd door het nemen van administratieve en beleidsmaatregelen. Met administratieve maatregelen kan de papieren milieubelasting in overeenstemming worden gebracht met die in de werkelijkheid, die vaak lager is. Zo blijken sommige geluidszones niet meer actueel, omdat bedrijven verhuisd zijn of lagere emissies hebben. Daarnaast kunnen milieuvergunningen en -voorschriften worden afgestemd op de werkelijke bedrijfssituatie. Ook kunnen bestemmingsplannen worden aangepast door het reguleren van de toegestane milieucategorieën via inwaartse zonering, wat inhoud dat milieugevoelige activiteiten worden ontzien door bufferzones te creëren. Ook het Zaanse beleid biedt ruimte. Zo hanteert het Zaanse milieubeleid momenteel normen voor geluidsoverlast die onder de wettelijke grenswaarden liggen. De gemeente zou in bepaalde gevallen een hogere geluidswaarde mogen toestaan tot maximaal 55 dB(A). Voor geur ontbreekt een expliciet beleid omdat het betrouwbaar meten van geurbelasting lastig is, maar verbetering wordt nagestreefd.

Milieuontwikkelingsgebied

De VROM-raad (2009) stelt in haar advies ‘Dynamiek in gebiedsgericht milieubeleid’ een transitie in het milieubeleid voor. De raad stelt daarbij nadrukkelijk dat het niet gaat om het verhogen van de normen maar wel om het actief vrijmaken van de schaarse milieugebruiksruimte. Er moet meer bestuurlijke manoeuvreerruimte komen en


belangen moeten lokaal worden afgewogen. In de Interimwet Stad en Milieubenadering staat de wijze centraal waarop een gemeente gebiedsgericht invulling kan geven aan een optimale leefomgevingskwaliteit en doelmatig ruimtegebruik. De wet geeft gemeenten, in lijn met het advies van de VROM-raad, meer beleidsruimte en is onder meer geschikt voor het vestigen van milieugevoelige functies nabij verouderde bedrijfsterreinen, stationslocaties en havengebieden. Eind 2005 is de wet in werking getreden. Ze is gekoppeld aan verschillende fasen in de ruimtelijke planvorming en de kern is om een verschuiving naar de voorkant van het proces te krijgen. De wet kan extra interessant zijn in een gefaseerde ontwikkeling als die van de Zaan- en IJ-oevers, waarbij geanticipeerd wordt op het feit dat bronnen of kwetsbare functies in de toekomst worden verplaatst of minder hinder gaan veroorzaken. De Interimwet Stad en Milieubenadering blijft geldig zolang de Crisis- en Herstelwet duurt. Deze is op 31 maart 2010 in werking getreden en biedt de mogelijkheid om bij Algemene Maatregel van Bestuur voor een periode van tien jaar een milieuontwikkelingsgebied aan te wijzen. In zo’n gebied krijgen bestuurders meer mogelijkheden om milieuruimte voor gewenste ontwikkelingen vrij te maken. Dat kan op twee manieren: door wettelijke experimenteerruimte bij het verdelen van milieugebruiksruimte en door bestuurlijke doorzettingsmacht om maatregelen bij bedrijven af te dwingen en de onaantastbaarheid van milieurechten op te heffen. Zaanstad-Midden is als milieuontwikkelingsgebied aangewezen, dit geeft de gemeente enkele krachtige instrumenten om de ontwikkelruimte te vergroten en de milieuoverlast terug te dringen. Kenmerkend is dat een ‘voorschot op een ideale toekomst’ mag worden genomen. Kan het bevoegd gezag, in dit geval de gemeente Zaanstad, aantonen dat binnen een periode van tien jaar de milieukwaliteit voldoende verbetert, dan mag ze nu al gevoelige functies ontwikkelen op locaties

P. 460

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


waar de milieukwaliteit op dit moment nog onvoldoende is. Welke functies dit zijn en hoe de gemeente de milieukwaliteit in de gegeven periode denkt te verbeteren, staat in een gebiedsontwikkelplan. Er kunnen verdergaande milieueisen aan bedrijven worden gesteld (al dan niet met financiële compensatie), vergunningen worden aangepast, nieuwe vormen van compensatie worden ontwikkeld of er kan tijdelijke afwijking van de milieunormen worden toegestaan. Ook kan de onaantastbaarheid van milieurechten worden opgeheven, waardoor de normen flexibeler gehanteerd kunnen worden. Theoretisch heeft een gemeente binnen een milieuontwikkelingsgebied meer juridische mogelijkheden om milieumaatregelen af te dwingen, waardoor de slagkracht wordt vergroot.

P. 461

Omdat nog geen jurisprudentie is ontwikkeld, kan het antwoord op die vraag nog niet gegeven worden. Duidelijk is wel dat Zaanstad ook zonder gebiedsontwikkelplan meer mogelijkheden heeft om de ruimte voor ontwikkeling te vergroten. De sleutel ligt in het stapsgewijs terugbrengen van de milieubelasting, gecombineerd met innovatief milieubeleid. Samenwerking met het bedrijfsleven, maatwerk, vertrouwen en flexibiliteit zijn daarbij de kritische succesfactoren voor Zaanse gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. Vincent Westzaan ([email protected]) is zelfstandig journalist en communicatieadviseur, gespecialiseerd in ruimtelijke vraagstukken en mobiliteit.

Literatuur DHV/Gemeente Zaanstad (2010) Milieuplan Zaan & IJ,

Hoe dit zich in de praktijk gaat ontwikkelen is nog onduidelijk. Of een milieuontwikkelingsgebied vooral een papieren tijger is, of een instrument waarmee stappen gezet kunnen worden, wordt pas duidelijk wanneer het bijbehorende gebiedsontwikkelplan samen met een nieuw of herzien bestemmingsplan in procedure worden gebracht en vervolgens door de gemeenteraad worden vastgesteld. Want houdt een gebiedsontwikkelplan stand voor de bestuursrechter?

Artist impression brug over het Noordzeekanaal (© Urhahn Urban Design)

Gemeente Zaanstad, Zaandam Gemeente Zaanstad (2009) Ruimtelijke Milieuvisie. Leefbaar, veilig

en gezond, nu en in de toekomst, Gemeente Zaanstad, Zaandam Gemeente Zaanstad (2010) Zichtbaar Zaans, Ruimtelijke Structuurvisie (concept), Gemeente Zaanstad, Zaandam Gemeente Zaanstad (2011) Ontwikkelingsplan Zaan/IJ (concept), Gemeente Zaanstad, Zaandam Palmbout Urban Landscapes (2010) Ruimteplan Zaan en IJ, Gemeente Zaanstad, Zaandam VROM-raad (2009) Dynamiek in gebiedsgericht milieubeleid , VROM-raad, Den Haag

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 462

Peter Joustra en Michel van Wijk


Figuur 1: ACT en logistieke Westas van de Metropoolregio Amsterdam (beeld: ACT en Haven Amsterdam, 2011)

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 463

Nieuwe praktijken van gebiedsontwikkeling zijn sterk verbonden met de mate waarin waarde wordt toegevoegd. Kwalitatieve sturing is daarbij het sleutelwoord. In de woningbouw zijn de afgelopen jaren flinke stappen gezet op het gebied van concepten gebiedsontwikkeling door te werken op basis van leefstijlen en deze te vertalen naar woonmilieus. Bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen is hiervan echter nog nauwelijks sprake. De crisis geeft nu een extra impuls om werk te maken van een diversiteit aan werkmilieus.

De ontwikkelingspraktijk van kantoren- en bedrijventerreinen in Nederland loopt sterk achter op de marktsituatie. Het aanboddenken uit de vorige eeuw staat nog voorop. Verwend door de economische voorspoed van de afgelopen twee decennia, waarin alles leek te verkopen, is er geen duidelijke prikkel geweest om kantoren- en vooral bedrijventerreinenontwikkeling meer marktgericht aan te pakken. De huidige economische crisis en het sombere toekomstperspectief zijn een prikkel om tot veranderingen te komen. Er ontstaat langzamerhand een voedingsbodem om wezenlijk anders naar de ontwikkeling van werkgebieden te kijken en het perspectief van de eindgebruiker en de internationale concurrentiepositie hier veel nadrukkelijker bij te betrekken. In de Metropoolregio Amsterdam is Schiphol Area Development Company (SADC) betrokken bij deze omslag in het denken en op zoek naar een kwalitatieve typering van de verschillende werkgebieden. Een typering die enerzijds meer aansluit bij de eindgebruikers en anderzijds, beredeneerd vanuit het totaalaanbod, de internationale concurrentiepositie en aantrekkingskracht van de regio versterkt. De gekozen werkwijze bij het opstellen van het integrale ontwikkelplan van de A4 Zone West heeft bijgedragen aan deze beoogde kentering in de planvorming van werkgebieden.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Denken in milieus

De omslag in het denken in werkmilieus heeft enige parallellen met de ontwikkeling van de woningmarkt in Nederland. Zo lag hier tot de jaren negentig de totale focus op kwantiteit en aanbod. Er werd niet of nauwelijks nagedacht over de kwalitatieve woningbehoefte. Dit alles onder de veelzeggende term volkshuisvesting (Ministerie van VROM, 1999). Met andere woorden: een dak boven het hoofd was het uitgangspunt. De gezinsgrootte bepaalde het aantal slaapkamers. Woonconsument, leefstijlen en woonmilieus waren nog onbekende begrippen. De ontwikkelingspraktijk van woongebieden is drastisch veranderd. De omslag van de sociale sector naar de marktsector begin jaren negentig, de toenemende mondigheid van de woonconsument en de toegenomen welvaart veroorzaakten een vraagomslag van kwantiteit naar kwaliteit. Het denken in leefstijlen en woonmilieus gaf begin deze eeuw de mogelijkheid om de woningmarkt kwalitatief aan te sturen. Hierdoor is inmiddels een heel palet aan nieuwe woonmilieus ontstaan. Hierbij wordt de individuele woonconsument steeds meer op haar specifieke wensen en behoeften bediend. Het is de kunst zich van elkaar te onderscheiden en dit kan onder meer met woonmilieus. Een woonmilieu behelst daarbij meer dan alleen het woningaanbod en betreft ook de voorzieningen, sociale structuur, vormgeving, identiteit en beleving van de omgeving.

Ook werkmilieus

De omslag naar het denken in milieus is ook voorzien bij kantoren- en bedrijventerreinen. Ook daar wringt de oude praktijk van vierkante meters en toewijzing, zonder de werkstijlen in kaart te brengen. Bij


bedrijven wordt momenteel wel een nadere onderverdeling gemaakt, maar die is vooral gebaseerd op overlast: de zogenaamde milieucategorieën. Deze indeling gaat totaal voorbij aan de huidige marktvraag. Zo vervagen de grenzen tussen kantoren en bedrijven. Dit levert in de praktijk spanning op met traditionele bestemmingsplannen. De creatieve economie is hier het duidelijkste voorbeeld van. Productie vraagt steeds meer kennis. Dat produceren kan zowel in een bedrijf als in een kantoor. Het gebruik van de term werkmilieus, en niet langer te denken in puur kantoor en bedrijf biedt betere mogelijkheden om aan te sluiten bij de vraag. Werkmilieus zijn omgevingen met een combinatie van kantoor- , bedrijfs- en andersoortige werkruimten, waar nodig aangevuld met voorzieningen en trainingscentra op multimodaal bereikbare locaties. Deze werkmilieus zouden, analoog aan de woonmilieus, gericht moeten zijn op de verschillende werkstijlen van de eindgebruikers. Dit heeft ook de nodige consequenties voor het planologische instrumentarium: een bestemmingsplankaart met een indeling naar kantoren of bedrijfsdoeleinden volstaat niet meer. Er zijn al marktpartijen die op deze ontwikkelingen inspelen, door middel van nieuwe gebouwconcepten, zoals creatieve en multi-tenant werkgebouwen. In enkele gevallen gebeurt dit ook door middel van de ontwikkeling van een creatief werkgebied: denk aan het NDSM-terrein. Vaak leiden deze ontwikkelingen nog tot discussies over de wenselijkheid en mogelijke verdringingseffecten op traditionele werkfuncties (DRO e.a., 2011). De lokale overheid probeert daarbij nog krampachtig aan het oude instrumentarium vast te

P. 464

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


houden. Een goed voorbeeld hiervan is het Schinkelterrein in Amsterdam-Zuid, daar worden in het kader van een nieuw op te stellen bestemmingsplan discussies gevoerd over het handhaven van de stadsverzorgende bedrijven. Daarnaast wordt elders juist geëxperimenteerd met de verhouding tussen kantoor- en bedrijfsbestemming, zoals aan de Dantzigerkade in het havengebied van Amsterdam.

Metropoolvorming met werkmilieus

Niet alleen vanuit de veranderde werkstijlen van de ondernemers, maar óók vanuit het belang van de internationale concurrentiepositie van stedelijke regio’s als Metropoolregio Amsterdam is het van belang op basis van werkmilieus te gaan werken. Bij de evaluatie van het ruimtelijk-economisch beleid in de Schipholregio bleek dat het gebrek aan onderscheidende werkmilieus op internationaal niveau op dit moment één van de zwakke punten is die verbetering behoeft (REVS 2009; Jansen en Van Wijk, 2009). De centrale gedachte in de daarop opgestelde Ruimtelijk Economische Visie Schipholregio (REVS) is dat stad, regio en luchthaven verder integreren tot een samenhangend economisch geheel. Daarbij wordt ingezet op de ontwikkeling van de airportcorridor enerzijds en de logistieke Westas anderzijds. Langs deze assen kan een diversiteit aan werkmilieus worden ontwikkeld met elk een eigen accent en kansen voor logistiek, zoals het programma Amsterdam Connecting Trade (ACT). Logistiek is immers met hoofdkantoren en de creatieve industrieën één van de economische dragers van de Metropoolregio Amsterdam (Kleyn en Tordoir, 2002). In samenhang zorgen deze sectoren voor

P. 465

een gedifferentieerde economie die ook in onrustige tijden tegen een stootje kan. Dat is ook gebleken: ten opzichte van andere regio’s doet de Amsterdamse economie het goed (Economische Zaken Amsterdam en Kamer van Koophandel, 2011).

Invalshoeken werkmilieus

De vorige REVS uit 2001 hanteerde een indeling naar locatietype: transport en distributie, bedrijvenpark en modern gemengd. SADC hanteert voor haar ontwikkellocaties een geografische indeling met een onderscheid naar (lucht) haven, stedelijke en regionale locaties. Dit wordt vaak gekoppeld aan infrastructurele indeling die BCI (2004) hanteert. Een reguliere en al genoemde indeling is ook naar milieucategorie. In tabel 1 worden de verschillende gebruikte indelingen met elkaar verbonden. Dit in een poging om tot een nieuwe hoofdindeling te komen. Een belangrijke toevoeging bij deze hoofdindeling is het type eindgebruiker, in de eerste kolom. In de afgelopen jaren is de klant immers centraler komen te staan en wordt meer geredeneerd vanuit de vraag. Daarop volgt een indeling van werkmilieus gebaseerd op de eindgebruikers: logistiek, industriële productie, hoogwaardige productie en business & handel. Aan de invalshoek van de gebruikers zijn twee dimensies toegevoegd, zoals dat eerder is gedaan voor kantorenmilieus (BFS, 2011). De eerste is de culturele dimensie. Een werkmilieu kan overwegend conservatief of alternatief zijn. Een conservatief werkmilieu is een traditioneel bedrijventerrein, gebaseerd op bewezen waarden, terwijl een alternatief werkmilieu meer ruimte biedt voor innovaties en dwarsverbanden. Als een regio slechts

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 466

Tabel 1: Overzicht invalshoeken werkmilieus Werkmilieus (gebruikers) Geografisch Infrastuctuur

Milieu- categorie

Culturele dimensie

Economische dimensie (status) Laag tot hoog

Logistiek

Haven, luchthaven

Mono- tot multimodaal, Schiphollocatie

4>

Conservatief en alternatief

Industrieel/ productie

Regionaal

Monomodaal, Snelweglocatie

4-5


Laag

Hoogwaardig productie

Stedelijk

Weg en OV, Parkachtig

<3


Middel

Business & Handel

Internationaal stedelijk OV en snelweg

<3


Hoog

Tabel 2: Werkmilieus gekoppeld aan de MRA- en referentielocaties Werkmilieus (gebruikers)

Locaties in MRA

Internationale voorbeeldlocaties

Logistiek

Oude Meer, Schiphol Logistics Park,

Dallas Logistics Hub,

Atlaspark, Fokker Logistics Park

Magna Park, Birmingham

Industrieel- productie

PolanenPark, President

Frankfurt Hoechst

Hoogwaardig productie

Lijnden, BP Amsterdam-Osdorp

Aviopolis Helsinki

Business & Handel

Foodcenter Amsterdam,

Rungis Parijs

Bloemenveiling Aalsmeer,

MercaMadrid

A4ZW Trade Boulevard

PlaZa Zaragoza

conservatieve werkmilieus bevat, zal ook weinig sprake zijn van vernieuwingskracht. De tweede toegevoegde dimensie is de economische dimensie, waarbij relevant is hoe de milieus zich verhouden tot de status en daarmee de prijs van het gebied. Hoe hoger de status, hoe hoger ook de prijs. In tabel 2 zijn de vier typen werkmilieus ook concreet gekoppeld aan locaties in de Metropoolregio. De tabel geeft aan hoe deze locaties zich ideaaltypisch als werkmilieus zouden kunnen ontwikkelen. Daarnaast zijn deze locaties per categorie ook aan internationale voorbeelden gekoppeld. Aan de hand van deze referenties zou voor deze locaties een scherper profiel moeten worden ontwikkeld, waarmee een rijker aanbod aan werkmilieus in de regio kan ontstaan.

Zoals eerder gesteld is één van de belangrijkste doelen het internationale vestigingsklimaat te verbeteren door middel van het differentiëren van het aanbod van werkmilieus én het beter inspelen op de vraag. Bovenstaande indeling maakt zichtbaar aan welke REVS-locaties bij de vier hoofdtypen werkmilieus wordt gedacht. Vervolgens wordt een onderscheidend locatieprofiel ten opzichte van het huidige aanbod opgesteld. Het gaat dan om het concept, doelgroep, stedenbouw, bereikbaarheid en duurzaamheid van het werkmilieu. Een logistiek terrein bij de haven krijgt zo een wezenlijk ander profiel dan bijvoorbeeld Fokker Logistics Park aan de oostkant van Schiphol. Er is al verkend met locatieprofielen voor de A4 Zone West, Schiphol Logistics Park, Atlaspark en De President. Regionaal is afgesproken om dit ook voor andere locaties te doen.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


Casus A4 Zone West

Rienstra en Rutten (2011) stellen dat in tegenstelling tot de creatieve en financiële sector, logistiek geen sexy sector is en niet bovenaan de regionale beleidsagenda staat. Zij zien ontwikkelingskansen voor de logistieke Westas tussen Greenport, luchthaven, haven en verder richting Alkmaar. Daarop voortbouwend liggen er ontwikkelingskansen voor diverse werkmilieus langs deze ontwikkelingsas (figuur 1). Het programma ACT, en de nieuwe gebiedsontwikkeling van de A4 Zone West daarbinnen, probeert hier op in te spelen en kan als voorbeeld dienen voor de transitie van bedrijventerrein naar werkmilieus. De A4 Zone West, waarvan ruim 137 hectare uitgeefbaar is, ligt tussen Schiphol en Hoofddorp en wordt ontsloten door het HSL-spoor en de Rijksweg A4. Als onderdeel van het programma ACT zet A4 Zone West in op het thema beyond logistics; logistiek met een hogere toegevoegde waarde, duurzaamheid en multimodale ontsluiting via spoor, weg, lucht en water. De beoogde ongestoord logistieke verbinding (OLV) zorgt voor een snelle en directe verbinding met het luchthavenplatform en verder richting Greenport Aalsmeer. Gezien de omvang van de locatie wordt het gebied over een periode van dertig jaar ontwikkeld, naar verwachting te beginnen vanaf 2013. Bij de planvorming voor de A4 Zone West hebben de ontwikkelkansen van de logistieke Westas een belangrijke rol gespeeld. Bij de planontwikkeling is vooral gekeken hoe de ontwikkeling van het terrein een kwalitatieve aanvulling kan zijn op het bestaande aanbod van werkmilieus

P. 467

in de regio en daarnaast ook het logistieke cluster verder kan versterken. Feitelijk wordt met het milieu trade & logistics een combinatie gemaakt van een hoge status alternatief logistiek werkmilieu en een business & handel werkmilieu. De combinatie van deze werkmilieus is hier mogelijk gezien de omvang en specifieke omgevingskwaliteiten van het terrein. Bij het uitwerken van het plan zijn verschillende invalshoeken gekozen: enerzijds het perspectief van de markt en de beoogde eindgebruikers, anderzijds het perspectief vanuit verschillende schaalniveaus. Door een uitgebreide analyse van de markt, zowel kwantitatief als kwalitatief, gesprekken met toonaangevende eindgebruikers, het identificeren van trends en ontwikkelingen in de logistieke sector en het uitvoeren van internationale benchmarks, zijn binnen het concept van trade & logistics verschillende werkmilieus met een logistieke c.q. handelscomponent uitgewerkt. Daarnaast is rekening gehouden met de verschillende schaalniveaus en hun specifieke context. De internationale context heeft betrekking op marktontwikkelingen en de internationale verbindingen vanaf de locatie. Bij de regionale context gaat het om ligging van het terrein, direct verbonden met vier verschillende vervoersmodaliteiten. Deze zijn vertaald in de opzet van het plan. Door het leggen van een verbinding tussen de verschillende vervoersmodaliteiten (middels de OLV) ontstaat hier een onderscheidende propositie. Ook wordt binnen de regionale context zoveel mogelijk aangesloten op de investeringsagenda van de Economic Development Board Amsterdam (ACT en

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


Figuur 2: Impressie Integraal Ontwikkelingsplan A4 Zone West met verschillende werkmilieus(beeld: KCAP e.a., 2011)

Haven Amsterdam, 2011). Hiermee worden realisatiekansen vergroot. Tenslotte vormt de verbinding met de lokale context een belangrijk element in het plan. De bestaande kwaliteiten worden geïntegreerd in de nieuwe opzet. Het gaat dan om de ligging aan station Hoofddorp, de Rijnlanderweg met haar karakteristieke bebouwing, de monumentale Geniedijk met het daaraan te realiseren Geniepark, alsmede een deel van de groenblauwe polderstructuur (figuur 2). De combinatie van deze invalshoeken heeft geleid tot een werkmilieu met verschillende deelmilieus, dat ruimte biedt aan

de marktbehoefte, nu en in de toekomst. Het werkmilieu biedt op de specifieke eindgebruikers gerichte faciliteiten die zodanig zijn ingericht dat het werkproces zoveel mogelijk wordt gefaciliteerd. Zo wordt een efficiënt en goed te beveiligen logistiek milieu aangeboden, dat direct verbonden is met het spoor en het platform van de luchthaven. Binnen het gebied zelf wordt op kavelniveau optimale flexibiliteit aangeboden.

Ambitie

De woningmarkt loopt voor op de bedrijventerreinenmarkt als het gaat om concepten gebiedsontwikkeling op basis van leefstijlen en de vertaling naar deelmi-

P. 468

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


lieus. De economische crisis geeft direct aanleiding tot een ontwikkelingssprong van bedrijfskavels naar werkmilieus. De uitwerking van de A4 Zone West is een goede vingeroefening geweest voor een meer kwalitatieve sturing op de ontwikkeling van werkmilieus. De uitwerking van de regionale positionering - langs de logistieke Westas in de Metropoolregio Amsterdam - vormt nu de aanleiding om het aanbod aan werkmilieus in de regio verder uit te werken. Aan deze werkmilieus is duidelijk behoefte. Enerzijds vanuit de gebruikers zelf, anderzijds ook vanuit de noodzaak de internationale concurrentiepositie te versterken. De ambitie is daarbij om een onderscheidend palet aan werkmilieus aan te bieden. Peter Joustra ([email protected]) is senior projectleider en Michel van Wijk ([email protected]) is adviseur markt en strategie bij Schiphol Area Development Company (SADC). Laatstgenoemde is ook gastredacteur van dit Rooilijn themanummer.

Literatuur ACT Beyond Logistics en Haven Amsterdam (2011)

Seamless Connections: versnellen, verbinden, versterken, Projectvoorstel aan de Economic Development Board Amsterdam, concept versie 1.6, Schiphol BCI (2004) Segmentatie werklocaties Gemeente

Haarlemmermeer, Buck Consultants International i.o.v. Gemeente Haarlemmermeer, Nijmegen BFS (2011) Bijlage Tussenrapportage Ontwikkelingsstrategie

REVS, Bestuursforum Schiphol, Haarlem Dienst Ruimtelijke Ordening, Economische Zaken en Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (2011)

Verkantorisering van bedrijventerreinen, conceptnotitie, Amsterdam Economische Zaken Amsterdam & Kamer van Koophandel Amsterdam (2011) Economische Verkenningen

Metropoolregio Amsterdam, Economische Zaken/Kamer van Koophandel, Amsterdam

P. 469

Jansen, P. en M. van Wijk (2009) Schiphol als integraal onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam, Rooilijn, nr. 5, 322-327 KCAP, Arcadis, West 8 en Districon (2011) Integraal

Ontwikkelingsplan A4 Zone West, Smart Design Coaltie ACT A4 Zone West i.o.v. GEM A4 Zone West, Schiphol. Kleyn, W.H. and P.P. Tordoir (2002) Van Randstad naar

Deltametropool, synopsis en nadere beschouwing, Vereniging Deltametropool, Delft Ministerie van VROM (1999) Evaluatie Nota Volkshuisvesting in

de jaren negentig, Den Haag REVS (2009) Ruimtelijke-Economische Visie Schipholregio

2009-2030, Bestuursforum Schiphol, Haarlem Rienstra, G. en J. Rutten (2011) Investeren in de logistieke Westas, Het Parool , 4 juli, Amsterdam

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

“We zijn niet origineel omwille van de originaliteit zelve”

P. 470

Frits Palmboom “We zijn niet origineel omwille van de originaliteit zelve” In veel gebieden is krimp aan de orde en dan met name in de kleine dorpen. Die zullen het volgens Frits Palmboom heel moeilijk krijgen, maar de sterkere steden in die regio’s zouden kwalitatief juist kunnen winnen. Een stad als Maastricht heeft een aantal troefkaarten in handen om die mensen weer te faciliteren. In de dorpen ligt een stedenbouwkundige opgave hoe om te gaan met de verdunning. Er zal hoe dan ook altijd een luxevraag bij zitten die de lage dichtheden en het landschappelijke blijft zoeken. Volgens Palmboom van stedenbouwkundig bureau Palmbout Urban Landscapes, zal het landschap niet op slot gaan.

Wat vormt de identiteit van een gebied? “Wij pleiten ervoor om door de schalen heen te kijken. Een locatie is in onze ogen niet een invuloefeningetje maar altijd onderdeel van een groter geheel. Je moet dus groter kijken dan de locatie zelf, maar ook door de tijden heen kijken. Wat kent een gebied aan geschiedenis, wat is de verborgen dynamiek in een locatie, en wat kun je van daaruit bedenken over de toekomstige ontwikkeling. Identiteit vatten we op als een dynamisch en historisch gegeven. Het is belangrijk om de film terug te draaien, en te begrijpen hoe in de loop van de tijd zo’n locatie laag op laag tot stand is gekomen of hoe lagen weggevaagd zijn. De identiteit van elke locatie is het resultaat van een dynamisch proces. Bij het ontwikkelen van gebieden is het heel belangrijk om die traditie te begrijpen. Om te begrijpen wat je kunt veranderen, en wat zich verzet tegen verandering. Die geschiedenis is neergeslagen in de grondplaat van de stad en van het landschap. In onze ontwerpen proberen we die ruimtelijk zo goed mogelijk te organiseren. ‘Mooi’ is dan een kwestie van zorgvuldigheid, van originaliteit en authenticiteit, van begrijpelijkheid en

leesbaarheid. We zijn niet origineel omwille van de originaliteit zelf, dat is in ons ontwerpvak een belangrijk statement. Begrijpelijkheid, leesbaarheid en traditie moeten er altijd in zitten. Dat levert ook de grondslag voor de programmatische ontwikkeling van de stad. De grondplaat ontwerpen is een vak op zich. Veel vakgenoten stellen het programmatische meer centraal en hebben minder het profiel van een ontwerper, maar werken meer als planoloog, projectontwikkelaar of processtimulator. Allebei is nodig, maar onze focus is om te kijken hoe je ontwerpend, met tekeningen, schema’s en kaartmateriaal, aan dat hele proces van gebiedsontwikkeling een bijdrage kunt leveren.” In de bredere ontwikkeling van de metropoolregio, is het logisch dat zowel Zaanstad als Almere zich verbindt met de hoofdstad? “Die schaal van de regio is onontkoombaar en de nabijheid moet je ook uitbuiten. Zaanstad heeft natuurlijk een hele lange geschiedenis: een chaotische, kapitalistisch anarchistische geschiedenis, met communistisch verzet, een enorme cultuur van individualisme, het Noord-Hollandse. Het anarchistische heeft iets heel aantrekkelijks, ook voor de Amsterdammer. De mooie,

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


P. 471

Jasper Schaap en Arjan Weterings

Frits Palmboom (foto: © Onno Kummer)

goed ontworpen stad Amsterdam, die relatief gezien alles goed op een rijtje heeft. In vergelijking daarmee heeft de Zaanstreek een potentieel te bieden van avontuurlijkheid, dat is echt fantastisch. Wat zich de laatste jaren in Amsterdam-Noord afspeelt, gaat uitwaaieren en zich geleidelijk voortzetten in de richting van de Zaanstreek. Bij de Zaanstreek is het een kwestie van intelligent acupunctuur bedrijven, om te zorgen dat al die verspreide locaties een soortgelijke omslag kunnen beleven. Almere kent daarentegen een heel andere geschiedenis, met grote planologisch gestuurde ingrepen. Adri Duyvenstein probeert via Particulier Opdrachtgeverschap (PO) daar ook iets van indivi-

dualisme en anarchisme te krijgen. Maar Almere is typisch een gebied waarbij je op grote schaal condities zult moeten creëren zodat de dynamiek daar aan de gang blijft. Almere moet ontzettend zijn best blijven doen om zijn eigen verborgen kwaliteiten te ontdekken en uit te buiten. Ik denk dat Almere met het streven naar een ‘dubbelstad’ met Amsterdam een vergissing maakt. Ze proberen hun identiteit te koppelen aan Amsterdam. Ze willen buitendijks bouwen op een plek die dubbel zo diep is als IJburg, het liefste met een brug naar Amsterdam die het IJmeer over de volle lengte in tweeën deelt. Dat is zo geforceerd. Zo’n massieve planologie, waarbij elk onderdeel alleen kan als alle andere onderdelen ook gemaakt worden. Dat is een

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


soort planologie die niet bij deze tijd past. Daar zit een verborgen minderwaardigheidscomplex.” Wat heeft PO voor invloed op de stedenbouw en hoe ziet u uw rol daarin? “In de manier waarop ik naar het vak kijk maakt het PO geen verschil van dag en nacht. Bij grote stedelijke uitbreidingen zoals IJburg en Ypenburg hebben we altijd al geprobeerd om na te denken over een strak raamwerk en over een veel vrijere invulling. Het nadenken over wat je biedt aan vastigheid en wat je biedt aan vrijheid heeft er altijd bij gehoord. Alleen de schaal, waarop die vrijheid nu wordt gegeven, is veel kleiner; dat vind ik overigens wel een goede ontwikkeling. Het belang van heel goed nadenken over de straat neemt alleen maar toe, want daar ontlenen straks al die kaveltjes met individuele huizen hun waarde aan. Er is niemand meer die daar voor zorgt, geen ontwikkelaar, geen woningbouwcorporatie, dus je moet dat als stedenbouwkundige van de openbare ruimte nog steeds goed doen. Ik pleit tegen de achtergrond van het opkomende particuliere opdrachtgeverschap voor een simpele en elementaire stedenbouw, zoals landmeters dat deden in de 17e en 19e eeuw. Ik vind het heel merkwaardig dat in Almere Poort plannen worden gemaakt die van een enorme vormwil getuigen. Daar worden allerlei decoratieve, geografische patronen neergelegd met cirkels, halve bogen en slingerlijnen. Die zijn te gekunsteld. Ze suggereren een centraliteit die er in het echt helemaal niet is.” Hoe moet het dan? “Begin bij het landschap en kijk naar de traditie van hoe steden in Nederland ooit ontstaan zijn, dan zie je dat steden altijd een soort plaatselijke verdichting zijn van een landschappelijk patroon. Het begon heel vaak als een vaart die op een dijk uitkomt en dan uitwatert naar een rivier zoals in Zaandam, Amsterdam, Rotterdam. De logica van een basispatroon dat een verband heeft op een grote schaal en op kleine schaal ruimte biedt aan een heel scala van functies, dat is heel fascinerend. Eigentijdse patronen moet je ook op die manier vormen. Het begint met de verhouding van land en water. Waar ligt de dijk? Hoe krijgen we het water uit het land? Wat is de afstand van de sloten? Kun je daar mooie singels of grachten van maken, of plassen en meren? Dat is het basispatroon. Ik zou bij Almere Poort verlangen dat het niet zulke in zich zelf besloten slingerlijnen zijn van niks naar nergens, maar

P. 472

dat je woont in een straat die van zichzelf mooi is, en dat je weet daar kom ik bij een gracht uit, en als ik dan de hoek omsla kom ik in een fantastische bomenlaan. Oriëntatie is heel erg belangrijk. Waar leidt iets naar toe? Waar willen de lijnen van de stad op uitkomen? Wat voor een verhaal vertellen ze met elkaar? Dat is het vakmanschap van het ontwerpen van het lijnenspel van de stad en het landschap.” Veel ontwerpers en stedenbouwkundigen focussen zich op grootse herstructureringsvisies terwijl vanuit de opdrachtgevers de behoefte ontstaat, wat gaan we nu doen en waarmee kan ik nu aan de gang? “Dat is een heel reëel en basaal gegeven in ons werk. Aan de ene kant probeer je op de lange termijn te kijken en op grote schaal een soort logica en begrijpelijkheid te realiseren. Tegelijkertijd is er een dynamiek die zich in het hier en nu afspeelt en waar ook nu een antwoord voor nodig is. Het gaat er niet om alsmaar op te schalen en steeds grotere verbanden te tekenen, het gaat ook vaak om in groot verband af te schalen en de hapklare brokken te onderscheiden waarmee je aan de gang kunt gaan. Je moet in twee richtingen tegelijk kunnen werken. Het Hembrugterrein in Zaandam bijvoorbeeld is een heel groot terrein, wat destijds monofunctioneel was, zij het met drie verschillende fabrieken erin en met een differentiatie van functies van het ministerie van Defensie. Het terrein heeft hele specifieke structuren, die te maken hadden met ontploffingsgevaar, met munitieproductie, met geheimhouding. Echt iets dat buiten de wereld staat, een soort van monolithische enclave. Enerzijds heerst er bodemverontreiniging, maar aan de andere kant kent het natuurwaardes die zich daarover heen hebben geplooid, het is een groot geheimzinnig bos geworden. Een waanzinnig paradoxale opgave die heel kostbaar is. De milieucontouren van Schiphol en de Amsterdamse haven maken de optelsom van problemen compleet. Defensie wil vanwege de hoge onderhoudskosten er van af en heeft het hele terrein in zijn geheel op de markt gezet. Maar er is, zeker in de huidige markt, geen enkele ontwikkelaar die dat in zijn geheel aankan.” Wat is de visie van bureau Palmbout voor het Hembrugterrein te Zaandam? “Wij hadden van de gemeente Zaandam de opdracht gekregen een visie te maken voor de gehele Zaan- en

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011


IJ-oevers. Een dertien kilometer lang waterfront met wel vijftig locaties, overigens met vergelijkbare problemen, maar dan kleiner. We hebben heel goed gekeken naar hoe zit die Zaan nou in elkaar? In eerste instantie zie je een rivier met industrie, maar als je van dichterbij kijkt zie je allemaal verschillende onderdelen met verschillende kansen en problemen. Dat vraagt om maatwerk. Je kunt een soort partituur maken voor de aanpak van die verschillende onderdelen, zonder dat je alles in één blauwdruk vastlegt. Je arrangeert aan de hand van een ‘jamsession’, in plaats van een complete symfonie noot voor noot uit te schrijven. Zo hebben we de spanning tussen de kansen en de belemmeringen voor de verschillende deelgebieden in kaart gebracht. Toen heeft men ons gevraagd ook op die manier naar het Hembrugterrein te kijken. Het Hembrugterrein bestaat uit een aantal verschillende karakters met kansen en problemen. Wij bepleitten om die ontwikkeling niet meer als een monolithisch geheel te zien, maar om af te schalen. Toen spitste ook het Rijk zijn oren. Het Rijk, de provincie Noord-Holland en de gemeente Zaandam moeten gedrieën dat terrein van een nieuwe toekomst voorzien. Uiteindelijk wil het Rijk de overdracht naar de gemeente en de provincie. In die onderhandelingen zaten al die partijen op elkaar te wachten met alsmaar dat grote probleem, en wij hebben het probleem gedemonteerd.” Op welke manier vindt u nieuwe functies bij gebouwen, bij onderdelen van een gebied dat voorheen altijd geheim is geweest? “Wij hebben een plan gemaakt waarbij we diverse onderdelen onderscheiden, zoals grote hallen, oude monumenten, maar ook gewone loodsen en kleine paviljoens. Het geheel moet het karakter van een landgoed behouden, het bos in het midden is de kurk waar het op drijft. Het biedt een bijzondere kwaliteit die je in de regio nergens anders aantreft en moet koesteren. Er moet een hek of een omheining blijven maar wel met meer poorten. Dat geheimzinnige moet je niet uitpoetsen, maar koesteren. Mensen moeten nieuwsgierig worden wat er achter zit en met een paar dingen kun je de aantrekkelijkheid ruimtelijk in stand houden. Als je dat landgoedkarakter hebt veiliggesteld, kun je het hele terrein bijna per gebouw herontwikkelen. Er is een centraal terreinmanagement nodig, maar verder kun je het via kleinschalige initiatieven stap voor stap tot ontwikkeling brengen.”

P. 473

Wat wilt u de nieuwe generatie stedenbouwkundigen meegeven? “Dat het nog steeds een heel mooi vak is. Dat het heel uitdagend is om het in nieuwe tijden te herontdekken. De traditie van de grote plannen, mensen zullen beseffen dat ze daar in ieder geval de komende vijf a tien jaar niet mee bezig zijn. Maar het zal beslist niet verdwijnen! De bevolkingsdruk op de Randstad neemt alleen maar toe, dat los je niet alleen binnen de huidige stadsgrenzen op. De integrale opgaven, om landschap en verstedelijking in combinatie aan te pakken zullen zeker weer actueel worden – hoe eerder hoe beter. Ik zou willen oproepen, verslik je niet alleen in de actualiteit en in de waan van de dag, maar leer ontdekken hoe steden en landschappen in de loop der tijden ontstaan zijn. Leer kijken en leer lezen wat de tijd doet met steden. Het is oneindig fascinerend om door de stad te fietsen en rond te kijken en soms waanzinnig te ergeren en tegelijkertijd genieten van de pareltjes en het alledaagse. Er wordt veel te veel in de waan van de dag gedacht; de focus ligt soms teveel op het programma; de weerbarstigheid van de stedelijke vorm wordt teveel ontkend. De rol van de stedenbouwkundige is in essentie niet wezenlijk veranderd. Je ziet wel dat het accent in de hele ruimtelijke ordening in Nederland verandert van grootschalige uitleg naar hergebruik. Maar de essentie van het heel goed kijken naar een locatie, die zo goed mogelijk proberen te begrijpen en daarin de mechanismes van traditie en vernieuwing ontdekken, is de taak van de stedenbouwkundige. De manier van analyseren en de manier van ontwerpen zelf is niet heel wezenlijk anders. De schaal, de omgeving, de partijen en het proces zijn anders.” Is het nog wel leuk als er al die jaren niks verandert? “Het is hartstikke leuk. Het werk is enorm spannend omdat je dingen moet doen die een effect moeten hebben op de lange termijn, op een grotere schaal, terwijl de wereld om je heen voortdurend verandert. En die spanning is heel erg interessant.”

Jasper Schaap ([email protected]) werkt als business manager Ruimte en Mobiliteit bij Balance. Arjan Weterings ([email protected]) is student Planologie aan de Universiteit van Amsterdam. Beiden zijn redacteur van Rooilijn.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Recensies

P. 474

Recensies

Karin Pfeffer

Cartografie zonder grenzen Dodge, Martin, Rob Kitchin en Chris Perkins (red.) (2009) Rethinking maps. New frontiers in cartographic theory, Routledge, Londen, 246 p., ISBN 978-0-415-46152-8, £90,00

Een kaart zegt meer dan duizend woorden. In een oogopslag kunnen we zien waar we zijn en hoe de omgeving eruit ziet, kunnen we ruimtelijke patronen en relaties opsporen of ontwikkelingen door de tijd heen traceren. Cartografische grondprincipes met een lange wetenschappelijke historie maken het mogelijk de reële wereld of delen daarvan op een ‘waarheidsgetrouwe’ manier op een tweedimensionaal vlak af te beelden. De conventionele kaart, bijvoorbeeld de topografische kaart van Nederland op een schaal van 1:50.000, is dus

een zo precies mogelijke weergave van relevant geachte objecten en hun onderlinge ruimtelijke relaties op een bepaalde schaal. En in deze kaart hebben we in principe alle vertrouwen, want de cartograaf zal ze met grote zorgvuldigheid en volgens wetenschappelijke inzichten hebben gemaakt. Deze conventionele benadering van cartografie maakt een duidelijk onderscheid tussen de producent, de maker van de kaart, en de consument, de gebruiker van de kaart. De wetenschappelijke uitdagingen liggen op het cognitieve terrein, namelijk hoe de kaart moet worden gemaakt zodat de informatie die de maker middels een kaart wil overbrengen, kan worden verstaan en verwerkt. Mapping, letterlijk vertaald ‘het in kaart brengen’ van ruimtelijke kenmerken en verschijnselen, was voorheen voornamelijk voorbehouden aan de cartograaf. Inmiddels, onder andere door de komst van nieuwe technologieën zoals geografische informatiesystemen (GIS), GPS-ontvangers in mobiele telefoons en camera’s en interactieve kaarten op internet, zijn de grenzen tussen producent en consument vervaagd. Naast de statische, vaak gekoesterde kaart op papier duiken op internet velerlei kaarten en kaartapplicaties op en dragen ook leken bij aan het maken van kaarten. Mapping is niet meer het specifiek onderscheidende van de ruimtelijke wetenschapper, maar vindt zijn toepassingen ook in andere vakgebieden en sectoren. De geografische ruimte en plaats krijgt toenemende aandacht in onze belevingswereld.

Dientengevolge verandert ook de theorievorming in de cartografie, het onderwerp van het boek Rethinking maps. Hierin belichten verschillende auteurs, voornamelijk afkomstig vanuit Angelsaksische landen, uit verschillende sociaal-wetenschappelijke hoeken het proces van het in kaart brengen en het proces van het verkennen van het ruimtelijke in niet-geografische domeinen. De mix van de verschillende invalshoeken levert een zeer gevarieerd beeld van de huidige denkwijzen en theorieën over het landschap van kaarten en het in kaart brengen, waarbij etnografische benaderingen, kritische gedachtevorming en het proces van het ontstaan, gebruiken en interpreteren van kaarten centraal staan. Zo’n mix vraagt van een lezer die minder bekend is met de kritische en etnografische stromingen in de sociale geografie, zoals critical cartography en critical GIS ook enige openheid voor minder conventionele benaderingen. In de inleiding geven vooraanstaande wetenschappers op het gebied van critical cartography, Dodge, Kitchen en Perkins, een grondig theoretisch overzicht van de ontwikkeling van de cartografie als wetenschap. Ze maken onderscheid tussen de cartografie die de nadruk legt op het vinden van de juiste cartografische grondprincipes om informatie over de wereld of delen daarvan zo precies mogelijk weer te geven en de meer kritische cartografie, waar juist het proces en de betekenissen belangrijk zijn. Het gaat dan niet meer om de kaart als statisch product en hoe informatie wordt overgedragen,

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

maar over de verschillende manieren hoe een kaart ontstaat, deze wordt gebruikt in de praktijk en hoe het gebruik van de kaart en het productieproces van de kaart elkaar beïnvloeden en vormen. In het slotstuk lanceren de redacteuren een aantal nieuwe onderzoeksrichtingen, bijvoorbeeld gericht op geo-visualisatie om emoties in kaart te brengen. Ze vragen om meer aandacht voor mapping als proces, waarin het voornamelijk gaat om het genereren van kennis op creatieve manieren en minder om het weergeven van kennis. De mijns inziens unieke ontologische en epistemologische bijdragen van de andere auteurs bestrijken diepgaande filosofische en etnografische benaderingen, technologische ontwikkelingen en innovaties, maar ook kunst en visuele media. Naast topografische kaarten zijn choropletenkaarten een veelvuldig gebruikte methode om gegevens over ruimtelijke eenheden met betrekking tot een bepaald onderwerp in een kaart te visualiseren. Het verschil tussen de ruimtelijke eenheden wordt met behulp van kleurverschillen of grijstinten weergegeven. Zulke kaarten komen we bijna dagelijks in de krant tegen, bijvoorbeeld om de mate van vergrijzing weer te geven. Maar waarom heet zo’n kaart eigenlijk choropletenkaart en houdt het weergegeven fenomeen inderdaad op bij de scherp getrokken grens? Is het fenomeen binnen een gebied overal hetzelfde? Wat zijn de (sociale) implicaties van zo’n weergave? In zijn bijdrage theoretiseert Crampton op een overtuigende manier de betekenis van een choropleet

Recensies

als homogeen gebied en stelt hij de geschiktheid van choropletenkaarten voor het in kaart brengen van identiteit ter discussie. Als tegenpool introduceert hij het concept clines, een methode om identiteit als doorlopend fenomeen weer te geven. Harris en Hazen leveren een soortgelijke bijdrage over natuurbescherming en de relatie natuur–mens.

P. 475

tenschapper zou je deze diepgaande etnografische studies vaker moeten lezen om de essentie van de boodschap te kunnen begrijpen. Maar tevens laat het zien dat cartografie veel veelzijdiger is dan alleen het in kaart brengen van ruimtelijke fenomenen volgens vastgelegde cartografische principes. Karin Pfeffer ([email protected]) is universitair docent geografische informatiesystemen aan de

GIS en op GIS gebaseerde webapplicaties zoals Google Maps en Google Earth hebben het maken, het gebruik en de uitwisseling van geografische informatie enorm vergemakkelijkt. Wat vroeger het exclusieve domein van de GIS-analist was, is tegenwoordig toegankelijk voor de brede massa. Goodchild, niet een onbekende auteur voor de standaard GIS-gebruiker, en Gartner behandelen de meer technische aspecten op een voor een leek begrijpelijke manier. Goodchild richt zich vooral op de evolutie van de verschillende weergaves van geografische informatie in een GIS-omgeving, terwijl Gartner ingaat op de details en mogelijkheden van Web 2.0 gericht op de productie, consumptie en uitwisseling van geografische informatie. Om de grenzen van de cartografische theorievorming op te zoeken, hebben de redacteuren ook minder voor de hand liggende onderwerpen in de verzameling opgenomen. NASA-foto 22727 (een in 1972 door de Apollo 17 genomen foto van de aarde), Hitchcock’s film The 39 steps, een striptekening en een spel zijn ingrediënten van het cartografische debat. Als kwantitatief onderzoeker of natuurwe-

Universiteit van Amsterdam.

Erik Stam

Amsterdam reclame top Röling, Robert (2011) Advertising Amsterdam. The rise and growth of an international advertising industry, Universiteit van Amsterdam, Amsterdam, ISBN 97-90-9026007-5, te downloaden via http://dare.uva.nl/ record/374110 Dit prettig vormgegeven proefschrift over de opkomst en groei van de internationaal georiënteerde reclameindustrie levert een uitgebreide beschrijving van de ontwikkeling, organisatie en geografie van deze bedrijfstak, met een ruimtelijke focus op Nederland en in het bijzonder het Amsterdamse internationale reclamecluster. De centrale onderzoeksvraag in dit proefschrift luidt “hoe is de internationale reclame-industrie van Amsterdam ingebed in de lokale context en verbonden met de mondiale context?” (p. 9).

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Recensies

P. 476

Recensies

wat) de restcategorie reclamebedrijven is. Hoe is bijvoorbeeld de grote groep ZZP’ers te typeren?

De auteur kiest een brede aanpak om deze onderzoeksvraag te beantwoorden. Zo worden in de eerste hoofdstukken het tweezijdige karakter van de bedrijfstak (geavanceerde zakelijke dienstverlening én culturele industrie), de vier ontwikkelingsgolven van de bedrijfstak in de twintigste eeuw, en een historisch en ruimtelijk perspectief op de Nederlandse reclame-industrie geschetst. Voor insiders waarschijnlijk oud nieuws, maar voor buitenstaanders een fascinerende beschrijving. In de tweede helft van het proefschrift worden de hoofdstukken wat analytischer, met in hoofdstuk zes een uiteenrafeling van de bedrijfstak in Global Network Advertising Agencies (GNAAs) en international independents. Deze tweedeling is helder, maar laat buiten beeld hoe groot (en

In hoofdstuk zeven wordt een bijdrage geleverd aan de literatuur over de reproductie van bedrijven en wordt de claim gemaakt dat de creativiteit van een reclamebedrijf een positief effect heeft op het aantal spin-offs en de succeskansen van deze spin-offs. Deze claim wordt niet getest, maar wel geïllustreerd aan de hand van een interessante casus van Wieden+Kennedy – één van de belangrijkste spelers in de opkomst van het Amsterdamse internationaal georiënteerde reclamecluster – en twee van haar spin-offs. Aangetoond wordt wat de rol is van Wieden+Kennedy als internationale talentenschool in de Amsterdamse reclamewereld. Vervolgens wordt in hoofdstuk acht een unieke dataset van Amsterdamse internationale reclamebedrijven gebruikt om de projectnetwerken met diverse typen bedrijven te analyseren, waaruit blijkt dat de GNAAs vooral lokaal georiënteerd zijn (qua cliëntennetwerken en creatieve netwerken), terwijl de onafhankelijken een veel meer internationaal georiënteerd netwerk (en personeel) hebben. De breedte van de beschrijving van deze bedrijfstak is boeiend, vooral de grote

dynamiek van start-ups, buitenlandse toetreders en overnames, maar ook een zwakte: wat voor claims maakt dit onderzoek, welke mechanismen zijn van belang in de verklaring van de ontwikkeling van de reclame-industrie en hoe worden deze mechanismen getest? Beantwoording van deze vragen kunnen wetenschappelijke debatten over de ontwikkeling, organisatie en effecten van bedrijfstakken in de culturele industrieën, zowel vanuit een evolutionair economisch als netwerk perspectief, verrijken en kunnen ook belangrijke beleidsimplicaties hebben. Het kabinet richt zich de komende jaren op een integrale aanpak voor de topgebieden en clusters in het zogenaamde bedrijfslevenbeleid, terwijl de betrokkenheid van het Rijk bij het regionaal economisch beleid wordt afgebouwd. Dit betekent dat de Noordvleugel van de Randstad – met o.a. de Amsterdamse creatieve industrie – niet meer uit het Pieken in de Delta subsidiepotje kan snoepen. Of toch wel? Amsterdam is immers het hart van de Nederlandse creatieve industrie (en de reclamesector in het bijzonder) en trekt ook nog eens het leeuwendeel van de buitenlandse hoofdkantoren in Nederland aan. Zowel de creatieve industrie als hoofdkantoren zijn tot topsectoren in het Nederlandse bedrijfslevenbeleid benoemd. De Amsterdamse Delta heeft in het huidige bedrijfslevenbeleid dus zelfs een dubbele top van hoofdkantoren en creatieve industrie. Voordat een beleidslawine ontstaat, is het nuttig om tenminste drie vragen te stellen: wat is de aard van de crea-

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Recenties

P. 477

Signalement

tieve industrie, wat is het belang van de creatieve industrie voor de Nederlandse samenleving en wat is de beweegreden voor overheidsinterventie in deze bedrijfstak? Als eerste doet zich het probleem voor dat de creatieve industrie niet een homogene groep bedrijvigheid is: de creatieve industrie is niet één bedrijfstak, maar een verzameling van bedrijfstakken (Stam e.a., 2008). Dit proefschrift geeft ons een inkijkje in de grootste bedrijfstak in de Nederlandse creatieve industrieën – de reclame-industrie – en voorziet ons van een antwoord op met name de eerste vraag en enigszins op de tweede vraag. Een van de expliciete doelstellingen van dit proefschrift is om richtingen aan te geven voor het verbeteren van overheidsbeleid voor creatieve industrieën in Amsterdam en Nederland in het algemeen (p. 8). De reclame-industrie wijkt af van vele andere bedrijfstakken in de creatieve industrie door haar marktoriëntatie – zij verdient juist haar brood met het in de markt zetten van producten van anderen – iets dat vele ‘ondernemers’ in andere creatieve bedrijfstakken missen.

in Nederland: deze studie laat zien dat er vaak sprake is van co-evolutie van hoofdkantoren van internationale ondernemingen en van reclamebedrijven, zoals bij Nike in Hilversum en Wieden+Kennedy in Amsterdam. Wat is nu de beweegreden voor overheidsinterventie in deze bedrijfstak? Als ze zich al zo goed ontwikkelt zonder (directe) overheidsinterventie, waarom moet er dan toch weer gericht industriebeleid gevoerd worden? Het imago van Amsterdam als een tolerante, compacte stad lijkt een belangrijke conditie voor de locatie van de internationale reclameindustrie in Amsterdam. De mondiale positie van Nederland, en in het bijzonder Amsterdam, als tolerante plaats voor creativiteit en innovatie is ook een belangrijke voedingsbodem voor welvaart in de komende decennia, dat meer dan een traditioneel industriebeleid vereist, waarin openheid voor migranten, internationale kennisnetwerken en ondernemerschap voorop staat (WRR, 2008). Erik Stam ([email protected]) is universitair hoofddocent aan de Universiteit Utrecht en weten schappelijk medewerker bij de Wetenschappe-

Beleidsmakers zullen niet alleen beter inzicht krijgen in een belangrijk deel van de creatieve industrieën in Nederland, maar en passant ook nog eens de rol van hoofdkantoren in deze bedrijfstak. Indirect kan dit ook van belang zijn voor andere internationale hoofdkantoren (een andere Haagse top-sector), die worden aangetrokken door een bloeiende (internationale georiënteerde) reclame-industrie

lijke Raad voor het Regeringsbeleid.

Literatuur Stam, E., J. De Jong & G. Marlet (2008) ‘Creative industries in the Netherlands: structure, development, innovativeness and effects on urban growth’, Geografiska Annaler B, jg. 90, nr. 2, p. 119-132 WRR (2008) Innovatie vernieuwd. Opening

in viervoud, Amsterdam University Press, Amsterdam

OverHolland Engel, Henk, Esther Gramsbergen, Henk Hoeks & Reinout Rutte (red.) (2011) OverHolland 10/11. Architectonische studies voor de Hollandse stad, Uitgeverij SUN, Amsterdam, 272 p., ISBN 978-90-8506-737-5, € 24,50 Dit nummer is grotendeels gewijd aan het onderzoek Twaalf eeuwen ruimtelijke transformatie in het westen van Nederland in zes kaartbeelden van onder andere Guus Borger en Reinout Rutte. Het onderzoek is een verkenning van de voornaamste veranderingen in het landschap, het bewoningspatroon en de infrastructuur die zich tussen het jaar 800 en 2000 in het gebied van de huidige Randstad hebben voorgedaan. Deze momentopnamen maken het mogelijk om in hoofdlijnen de samenhang te schetsen tussen enerzijds de bewoningsgeschiedenis en het verstedelijkingsproces, en anderzijds de veranderingen in het landschap en de infrastructuur. Daarnaast bevat deze uitgave bijdragen van Nikki Brand, Kim Zweerink, Esther Gramsbergen, Freek Schmidt en Roberto Cavallo. In OverHolland, door de afdeling Architectuur van de Faculteit Bouwkunde TU Delft gemaakt, worden typologische en morfologische studies naar de architectuur van de Hollandse stad bijeengebracht. De serie heeft niet alleen de belangstelling van architecten en stedenbouwkundigen, maar ook van stadshistorici en geografen.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Column: Mooi en lelijk

P. 478

Column O. Naphta Mooi en lelijk Nu de individuele particuliere woningbouw oprukt en, louter om continuïteit in de woningbouw te houden, zelfs een SDAP-gemeente zoals Amsterdam particulieren omarmt, speelt de discussie over mooi en lelijk weer op. Mijn krant deed er een tijdje terug verslag van onder de kop Eindhoven de Lelijkste. De titel was aangebracht door de plaatselijke Bond van Nederlandse Architecten die de strijd met de Philipsstad heeft aangebonden, omdat die de welstandsbeoordeling wil afschaffen. Sinds 2009 waren daar al zes wijken welstandsvrij. En met succes, want ze zijn niks lelijker dan met welstandstoezicht gebouwde wijken. Zoals velen worstelen ook de BNA en het welstandstoezicht met het volksvirus ‘ook maar een mening’, de geestdodende mutant van de ziekenhuisbacterie. Bij nadere lezing blijkt in Eindhoven een strijd te woeden tussen bewoners die een buitenmaatse dakkapel willen bouwen zonder papieren rompslomp en architecten die hun competentie overschrijden. Een architect geeft het toe: “We moeten niet alles in de hand willen houden, storingen en imperfecties horen bij een stad”. Bemoeide Welstand zich aanvankelijk louter met het aanzicht van gebouwen, nu oordeelt men over ‘de kwaliteit van een buurt’ en nog hogere zaken. Bewoners laten zich van de andere kant zien. De overheid moet zich nergens mee bemoeien, behalve natuurlijk met de hufterbuurman die zich niks aantrekt van z’n buren. Dat komt me bekend voor. In mijn tijd wilde de volkscommissaris voor gemengde functies ook al geen friteskraam naast zijn voordeur en z’n progressieve vriendin voerde een feministisch gemotiveerde actie om de openbare zandbak achter hun huis te verplaatsen. De echte aap die uit de Eindhovense mouw kruipt heet trouwens waardedaling. Afschaffen van welstand zou weleens tot waardedaling kunnen leiden, vooral in (retro) jarendertigwijken. Het onderwerp mooi of lelijk is in 1918 afdoende behandeld in het prachtboek Bouwkunst in de stad en op het land door Herman van der Kloot Meijburg, uitgegeven met steun van het Departement van Binnenlandsche

Zaken. Mijn exemplaar is ooit vervallen verklaard door de Openbare Leeszaal te Deventer. Op de binnenkant van de kaft is een mooi gestileerde strook geplakt die de lezer gebiedt: “Lik niet aan uw vinger bij het omslaan van de bladzijde. Bedek uw mond, wanneer gij hoest of niest”. Herman behandelt systematisch alle onderdelen van huizen, van erkers en topgevels tot complete arbeiderswoningen, straat- en dorpsgezichten. Zijn kwalificaties van goed en slecht zijn nooit verbeterd. Met 424 foto’s trok hij 212 vergelijkingen van mooi en lelijk, bijvoorbeeld: “Eenvoudig, goed samengesteld kruisraam met juiste toepassing van kleine ruiten <> opgesierd, slecht samengesteld kruisraam met zinloze ruitverdeling en bont gekleurd glas. Monumentale stoep, tot een hoofdmotief van de gevel geworden <> armzalige stoep, in grote gaten die de gevel mismaken. Door vormverwantschap goed samenhangende gevels <> opvallend verbrokkelde gevels als gevolg van onbezonnenheid. Simpele, moderne dorpsbouw van zeer goede hoedanigheden <> zielloos geveltype van afkeurenswaardige opvatting. Fraaie verdiepingwoningen <> mismaakte verdiepingwoningen. Afwisselend en vriendelijk, modern dorpsstraatje <> vervelend, nieuw dorpsstraatje. Deftig landhuis, prachtig in de omgeving passend <> parvenu-achtig, opgedirkt landhuis, dat missstaat in het landschap. Bescheiden woongroepje <> opdringende woongroep. Bescheiden, deftige dorpshuisjes <> opdringende, bonte dorpshuisjes. Aardig dorpsbeeld met goed ombouwde kerk <> mismaakt dorpsbeeld door slecht gevormd woningblok. Aangename groepering van woningen <> willekeurig geplaatste woningen, van aanmatigend karakter. Mooie, karakteristiek onderpui, in samenstelling en kleur harmoniërend met de bovengevel <> bonte, brutaal zich opdringende onderpui, slecht van samenstelling en schreeuwend van kleur, geheel op zichzelf behandeld”. Opdringerig, parvenu-achtig, gebrekkig, bont, brutaal, mismaakt, onsamenhangend, schreeuwend, vervelend, armzalig. Dat zijn kwalificaties die ze ginder in Eindhoven niet durven te gebruiken in deze populistische tijd, maar die ze natuurlijk wel bedoelen.

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Advertentie

P. 479

Centre for Urban Studies Toonaangevend onderzoek naar stedelijke vraagstukken www.urbanstudies.uva.nl

Op 12 december vond de inauguratie van het nieuwe Centre for Urban Studies plaats. Het centrum vormt één van de 15 onderzoekszwaartepunten van de Universiteit van Amsterdam en stimuleert toonaangevend onderzoek naar stedelijke vraagstukken. Ter ere van deze gelegenheid gaf de internationale expert op het gebied van globalisering en stedelijke problematiek, Prof. Saskia Sassen, een speciale lezing over de “Urbanization of Global Networks”. Het centrum zal Amsterdam binnen het vakgebied wereldwijd op de kaart zetten. Voor meer informatie: www.urbanstudies.uva.nl of [email protected]

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

>

Dit nummer is mede tot stand gekomen met financiële steun van

Rooilijn

Grachtengordel (stadsdeel Centrum)


P. 480

Thema Gebiedsontwikkeling

Recommend Documents