Voortgang Urbanisator Corpus den Hoorn
Soort document
Voortgangsrapportage
Opdrachtgever
Gemeente Groningen/ VBGW
Opgesteld door
Bart Stoffels en Bart van de Velde
Plaatsnaam, datum
Hoofddorp, 5 maart 2013
Inleiding
De leegstandsproblematiek in het kantorengebied ‘Corpus Den Hoorn-Zuid’ is groot (ca. 27%) en deze lijkt steeds verder te groeien. Deze is mede veroorzaakt door een gebrek aan ruimtelijke samenhang, een grote verkeersdruk, een gebrek aan multifunctionaliteit en een onduidelijk imago en een verwarrende naam voor het gebied. Daarnaast wordt een groot deel van het gebied gekenmerkt door eenzelvige kantoorgebouwen die zich op deze markt niet meer onderscheiden. De ondernemers in het gebied zijn redelijk georganiseerd met een periodieke ‘ondernemerstafel’. De vastgoedeigenaren zijn tot op heden nog niet in gezamenlijk verband in beeld geweest. De gemeente wil graag samen met de marktpartijen het gebied aantrekkelijker maken. Het gebied bevindt zich in een neergaande spiraal en zal hier niet vanzelf weer uitkomen. Wij zijn ervan overtuigd dat een gezamenlijke aanpak tot het hoogst haalbare resultaat leidt. Een gezamenlijke aanpak die gebaseerd is op het verbinden van de partijen die direct en indirect belang hebben bij deze opgave en het aanhaken van innovatieve en creatieve partners die het gebied aantrekkelijker kunnen maken. De opgave is immers het vinden van de beste oplossing voor de problematiek van de leegstand die gaat ontstaan. Wanneer het gedachte-experiment dat er één eigenaar van het hele gebied is, leidt dit tot een effectievere aanpak en een beter resultaat (ruimtelijk, financieel, programmatisch) dan wanneer ieder voor zich werkt, dan is de inzet van De Urbanisator zinvol. De afgelopen twee maanden hebben wij ons beziggehouden met de eerste fase van onze opdracht: Het smeden van een coalitie van vastgoedeigenaren, ondernemers en overheid die gezamenlijk aan de slag gaan om Corpus Den Hoorn-Zuid te verbeteren. In de tweede fase vertalen we de bevindingen van de eerste fase in een Actieprogramma en zorgen voor besluitvormig hierover. Vervolgens kunnen we aan de slag! 1
Doelstelling en aanpak
De doelstelling van de eerste fase van onze aanpak was om een coalitie te smeden van vastgoedeigenaren, ondernemers en overheid die gezamenlijk aan de slag gaan om Corpus Den Hoorn-Zuid te verbeteren. Deze doelstelling is behaald: tijdens de gebiedsbijeenkomst op 25 februari is door de aanwezigen de intentie uitgesproken om te beginnen met een gezamenlijke aanpak. Degenen die niet op de bijeenkomst aanwezig konden zijn, hebben voor een groot deel aangegeven hun medewerking te willen verlenen en graag op de hoogte te blijven. Om tot dit resultaat te komen, hebben wij vrijwel alle eigenaren (telefonisch) gesproken en hun bevraagd op hun visie voor het gebied en hun wens om gezamenlijk op te trekken. Op de volgende bladzijde is een overzicht opgenomen van alle vastgoedeigenaren. In de twee bladzijden die daarop volgen, zijn de bevindingen uit deze gesprekken weergegeven. In bijlage 1 is opgenomen wie we hiervoor hebben gesproken. Daarnaast heeft het urbanisator team een maatregelenlijst opgesteld in tabel en kaart, een leegstandsanalyse gemaakt, gebiedsperspectieven geschetst, een website opgestart (www.corpusgroningen.nl) en vlaggen laten drukken. De ondernemersvereniging heeft bijgedragen door het overdragen van informatie over de wensen en klachten van ondernemers en door het faciliteren van de bijeenkomst. De komende tijd worden naar verwachting meer eigenaren lid van de ondernemersvereniging. De gemeente Groningen heeft bijgedragen door fase I te financieren, deelname aan de gebiedsbijeenkomst, aanleveren van leegstandsdata en het oppakken van de maatregelentabel. 2
hoofddorp
breda
zoetermeer
3
Conclusies uit gesprekken
Er is een breed gedragen intentie bij gemeente, ondernemers en eigenaren om het gebied aan te pakken. Eigenaren zijn de nieuwkomers in het traject dat al eerder is voorbereid door Gemeenten en Ondernemersvereniging. Ze hebben een grote verantwoordelijkheid en kunnen alleen gezamenlijk, als collectief in samenwerking met de VBGW en de gemeente het verschil maken. De hoofdlijn uit de interviews is dat de meeste eigenaren inzien dat zij een rol moeten gaan oppakken in het keren van de negatieve trend en dat onderlinge samenwerking daar een voorwaarde in is. Eén eigenaar heeft aangeven op dit moment geen actieve rol te willen vervullen (Hanzevast) en één eigenaar hebben we niet kunnen benaderen. Daarnaast is er een aantal eigenaren die wel wensen hebben voor het gebied, maar zelf niet direct een probleem ervaren, zoals de Politie Groningen of Abbott. Zij staan open voor samenwerking, maar wachten af op welke wijze dat concreet vorm gaat krijgen. De eigenaren die openstaan voor samenwerking hebben daar verschillende interpretaties bij: sommigen zien hun rol puur organisatorisch, anderen zijn bereid zich financieel te committeren, bijvoorbeeld door te participeren in een gebiedsfonds. De eigenaren die openstaan voor samenwerking zijn groengekleurd in bijlage 2. Voor veel eigenaren was tot op heden de betrokkenheid bij het gebied (of zelfs het pand) vrij laag. Zij grijpen dit moment nu aan om zich actiever met het gebied bezig te gaan houden.
4
Conclusies uit gesprekken
De eigenaren geven aan dat zij de volgende problemen ervaren met het gebied: Bereikbaarheid en parkeergelegneheid Uitstraling van het gebied (openbaar groen en kwaliteit vastgoed; “de zwakste broeder bepaalt de sfeer”) Monofunctionaliteit (met name horeca mist er) Te rigide bestemmingsplan, waarom geen mogelijkheden voor zorggerelateerde functies, zoals zorgappartementen? Weinig betrokkenheid met het gebied (tot op heden) door veel vastgoedeigenaren. Kansen en wensen voor het gebied: Het is goed als eigenaren zich meer verenigen. Focussen op hoogwaardige medische bedrijvigheid (zorgboulevard). Vierkante meters kantoor eruit halen. Betere verkeersontsluiting en oplossen parkeerproblematiek. Multifunctionaliteit: “Laten we er een leuk gemixed stedelijk gebied van maken.” Vraag geld uit Fonds Ondernemend Groningen Kansen voor hoogwaardig woongebied aan de Piccardthofplas. Toevoegen van faciliteiten en voorzieningen (bijv. supermarkt en horeca). Het Martini Ziekenhuis geeft aan dat zij tot op heden nog weinig met hun omgeving hebben gedaan, maar daar wel verandering in willen brengen. Met name op het gebied van faciliteiten (nieuwe winkelstraat ziekenhuis) en duurzaamheid (restwarmte) willen zij met het gebied optrekken. 5
Gebiedsbijeenkomst
Op 25 februari is bij PlasBossinade Advocaten een eerste gebiedsbijeenkomst gehouden, waar alle gebiedseigenaren, de gemeente en de koplopers van de ondernemers voor waren uitgenodigd. Met name de eigenaren waren in grote getalen aanwezig (zie bijlage 3). Samen met de aanwezigen hebben we de maatregelen besproken die we hebben opgehaald in de gesprekken. Daarnaast hebben we een aantal perspectieven geschetst waarop het gebied zich kan ontwikkelen. Hiermee hebben we een goed inzicht van waar de energie ligt en wat kansrijke maatregelen zijn voor het gebied. Een eerste lijst met maatregelen (vertaald in een kansenkaart) hebben we opgenomen in bijlage 4. Een belangrijk resultaat van de eerste fase van onze opdracht is dat er een breed gedragen intentie bij gemeente, ondernemers en eigenaren om het gebied aan te pakken. Eigenaren zijn de nieuwkomers in het traject dat al eerder is voorbereid door Gemeenten en Ondernemersvereniging. Ze hebben een grote verantwoordelijkheid en kunnen alleen gezamenlijk, als collectief in samenwerking met de VBGW en de gemeente het verschil maken.
6
Wat treffen we aan?
Na afronding van de eerste fase van de opdracht, maken we de balans op. Wat treffen we aan in het gebied? Een leegstand problematiek (ca. 27% en snel stijgend) Een matige uitstraling van het openbaar gebied en van het vastgoed Een gebrek aan schaarste op de kantorenmarkt in Groningen, versterkt door nieuwe vastgoedontwikkelingen. ‘Het Nieuwe Werken’ dat zich lastig laat combineren met verouderd vastgoed in het gebied. Een sterke, maar geïsoleerde, positie van het Martini Ziekenhuis Een kansrijke ligging van het gebied, dichtbij ontsluitingswegen en rondom een ziekenhuis dat 1,5 miljoen bezoekers per jaar trekt. Concrete voorstellen voor de korte termijn Een ondernemersfonds, mede betaald door de eigenaren middels de OZB+regeling Een opstapeling van problemen in het gebied, maar wel de wil van veel partijen om samen aan de slag te gaan De gemeente Groningen en de Ondernemersvereniging VBGW hebben de problemen in het gebied onderkend, wat heeft geleid tot de Visie Kantorenpark Corpus den Hoorn-Zuid en een voorstel voor een aantal maatregelen. Deze visie en deze set van maatregelen hebben voor ons de basis gevormd voor de kansenkaart die wij hebben opgesteld en aangevuld met de bevindingen uit de interviews en de gebiedsbijeenkomst. 7
Conclusie/ Hoe nu verder?
De eerste fase van onze opdracht is afgerond en het beoogde resultaat is, mede dankzij de goede inzet van de gemeente, de ondernemersvereniging en de vastgoedeigenaren, bereikt. Er is urgentie en er is draagvlak om samen aan de slag te gaan. Het is zaak om het momentum te gebruiken om verder te gaan met het smeden van een coalitie tussen gemeente, vastgoedeigenaren en gebruikers en de conclusies uit de gesprekken en de bijeenkomst te vertalen in een actieprogramma. Deze tweede fase kunnen wij in maart en april uitvoeren. In de tweede fase vertalen we de bevindingen van de eerste fase in een Actieprogramma en zorgen voor besluitvormig hierover. Vervolgens kunnen we aan de slag!
8
Conclusie: Hoe nu verder?
Mogelijke maatregelen voor dit actieprogramma zijn: Korte termijn: Uitvoeren pilot aanpak Paterswoldseweg Onderzoek bereikbaarheid cluster Van Swietenlaan-Laan CdHPaterswoldseweg Onderzoek bereikbaarheid cluster Schweitzerlaan Reconstructie rotonde Laan CdH – Paterswoldseweg Aantrekken horeca ondernemer Uitvoeren Borg Schouw Intensiveren gebiedscommunicatie (website, twitter, etc.) Voorbereiden acties lange termijn Aanscherpen van de ontwikkelingskoers op hoofdlijn, inclusief de branding daarvan Alliantievorming- en conceptontwikkeling gezondheidsboulevard Flexibiliseren bestemmingsplan Vorming herontwikkelingsfonds? Organisatie Starten met werkgroep urbanisator Corpus Verkennen structurele modellen (VVE/…../……..)
9
Bijlage 1 - (Telefonische) interviews (1/2)
Sinds de start van onze opdracht hebben wij een aantal gesprekken gevoerd met vastgoedeigenaren, de gemeente en de ondernemers in het gebied. De panden achter hun naam komen overeen met de panden zoals ingetekend op de eigenarenkaart: Gesprekken: • Marco Mol (Visser Vastgoed) – Eigenaar 13. 32, 33 • Marco Vos (Vos Interieur) – Eigenaar/ ondernemer Vos Interieur, direct naast het gebied. • Marten Pothof, Wilfred IJedema en Jasper Schweigman (Gemeente Groningen) – Opdrachtgever, eigenaar openbaar gebied en 1, 2 en 3) • Frans Ubels (Abbott) – Eigenaar/ gebruiker 8 • Simon Leijendekker (VBGW/ Parkmanager Corpus den Hoorn) • André Hermans (CBRE) – Eigenaar 6 en 31 • Gerard Bobeldijk (Berkenrode) – Eigenaar Paterswoldseweg 27 en 30 • Michiel van Lothringen (De Groene Groep) – Eigenaar 9 • Bert Posthumus (Anker Verzekert) – Eigenaar/ gebruiker 28 • Stefan Mak (PlasBossinade) – Gebruiker 32 • Boris Brummelhuis (Chalet Group) – Eigenaar 31 • Rick Niemeijer (BNP Paribas) – Asset manager 25, 26 en 29
10
Bijlage 1 - (Telefonische) interviews (2/2)
Gesprekken (telefonisch) • Johan Norda (Martini Ziekenhuis, eigenaar/ gebruiker 7) • Willem Huisman (Beheerder 5) • Wouter Müller (Vertegenwoordiger 24) • Jannes Kamphuis (TVM, Eigenaar 23) • Bart Hoogakker (Vastgoed Haren, Eigenaar 22) • Ton de Graaf (Square Four, beheerder 18) • Geke Hoekstra (Ophtec, eigenaar/ gebruiker 11 en 15) • Fred Wiersma (eigernaar/ gebruiker 10 en 12) • Erik Stuut (Hunze Vastgoed, eigenaar 14) • Jacob Paas (Paas Vastgoed, deels eigenaar 13) • Wiert van der Net (Politie Groningen, eigenaar/ gebruiker 20)
Geen interesse/ geen contact mee gevonden: • Sander Haring (Hanzevast, eigenaar 21, dit heeft voor hen geen prioriteit) • W. van Bloemendaal (Eigenaar 17)
11
Bijlage 2 – Eigenaren die openstaan voor samenwerking
12
Bijlage 3 – Aanwezigen gebiedsbijeenkomst
Geke Hoekstra (Ophtec) Gerard Bobeldijk (Berkenrode) André Hermans (CBRE) Fred Wiersma (Wiersma en Walvius) Marco Mol (Visser Vastgoed) Arjan Visser (Visser Vastgoed) Wiert van der Net (Politie Groningen) Boris Brummelhuis (Chalet Group) Erik Stuut (Hunze Vastgoed) Bart Hoogakker (Haren Vastgoed) Michael Keijnemans (namens M. Pannen) Ton de Graaf (Square Four) Stefan Mak (PlasBossinade) Klaas Holtman (VBGW) Simon Leijendekker (VBGW) Marten Pothof (Gemeente Groningen) Erwin Vening (Gemeente Groningen) Eric Mooij (Gemeente Groningen) Bart Stoffels (Urbanisator) Hilco van der Wal (Urbanisator) Bart van de Velde (Urbanisator) Verhinderd en afgemeld: Michiel van Loteringen (De Groene Groep) Johan Norda (Martini Ziekenhuis) Wouter Muller (namens Dhr. Numan) Marco Vos (Vos Interieur) Rick Niemeijer (BNP Paribas) Yvette Dijkshoorn (NOM)
13
Bijlage 4 – Concept kansenkaart
hoofddorp
breda
zoetermeer
14
