Stichting Urbanisator Plaspoelpolder Leegstandsanalyse Plaspoelpolder, juli 2014
Meten is weten!
Inleiding Eind 2013 is de Stichting Urbanisator Plaspoelpolder begonnen met het analyseren van de leegstand op de Plaspoelpolder. Binnen de serie ‘Meten is weten’ wordt ieder half jaar een leegstandsrapportage gemaakt. De analyses verschaffen inzicht in de trends en ontwikkelingen op de lokale vastgoedmarkt. De hier gepresenteerde rapportage 2014 is de tweede analyse in de serie en is tot stand gekomen in samenwerking met Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden en de Gemeente Rijswijk. De Plaspoelpolder is een gebied in transitie. Het gebied moet mee met de tijd en haar plek vinden als een dynamisch werklandschap, met ruimte voor wonen & werken. Er gebeurt veel op de Plaspoelpolder: Ondernemers-hotspot de MartiniMix aan de Verrijn Stuartlaan trekt een groeiend aantal startende ondernemers. Het wooncomplex De Hofmeesters is volop in ontwikkeling en het European Patent Office start met de bouw van een nieuw hoofdkantoor. De Plaspoelpolder trekt ook nieuwe gebruikers die bijdragen aan bezoekersstromen en daardoor verlevendiging van het gebied, een goed voorbeeld is de Reptielen Zoo Serpo. Het verblijfsklimaat heeft eveneens een impuls gekregen. Zo heeft de Urbanisator onlangs verschillende kunstprojecten in de openbare ruimte gerealiseerd. De ESCo Plaspoelpolder is een innovatief verduurzamingproject dat op nationale schaal de aandacht trekt. Er wordt er druk gewerkt aan een algehele glasvezel dekking en zijn er verkennende gesprekken met ondernemers en vastgoedeigenaren over het oprichten van een gebiedsfonds. In deze editie (en volgende edities)is ervoor gekozen de complexen van de Koninklijke Shell en het European Patent Office mee te nemen in de dataset. Een rechtstreekse vergelijking tussen de twee edities geeft een vertekenend beeld, om de vergelijking toch te kunnen maken zijn in deze editie de cijfers uit 2013 aangepast. Ondanks de positieve ontwikkelingen vormt de grote hoeveelheid leegstaande panden een structureel probleem. In vergelijking met de analyse uit december 2013 is de leegstand toegenomen van 25,5 % naar 28,5%.1 Het betreft hier voornamelijk structureel leegstaande kantoorpanden. Er komen te weinig transformatieprojecten van de grond en daarom is het van evident belang op korte termijn barrières weg te nemen en marktinitiatieven efficiënter te faciliteren. De Urbanisator blijft aanspreekpunt voor vastgoedeigenaren en presenteert in het tweede kwartaal een Transformatiegids voor de Plaspoelpolder. Met vriendelijke groet,
J.S. Breure Voorzitter Stichting Urbanisator Plaspoelpolder
1
Disclaimer Deze tweede editie ‘Meten is weten’ geeft een indicatie van de staat van leegstand op de Plaspoelpolder, anno mei 2014. De verschillen in uitkomsten tussen de eerste en tweede editie zijn aanzienlijk. Dit komt enerzijds omdat de vastgoedmarkt constant in beweging is, anderzijds wordt de dataset steeds completer naarmate meer partijen input leveren. Deze analyse moet daarom worden beschouwd als een dynamisch document.
2
Leegstandanalyse Plaspoelpolder, mei 2014
Toelichting & verantwoording Deze leegstandsrapportage bestaat uit drie delen: een Plaspoelpolder totaal analyse en een analyse van de deelgebieden A4-zone en het Havenkwartier. Elk onderdeel bestaat uit een leegstandskaart, ondersteund door facts & figures. De analyses zijn gebaseerd op actuele gegevens van Steenworp, de gemeente Rijswijk en waar mogelijk geverifieerd door een eigen schouw. Er wordt in de rapportage een onderscheid gemaakt tussen m² met een kantoorfunctie en overige functies (zoals bedrijfsruimte, archiefruimte, etc.). Daar waar tot op heden van niet alle panden gegevens bekend zijn kunnen de kaarten en facts & figures enigszins van elkaar afwijken.
Binnen deze analyse zijn volgende uitgangspunten en definities gehanteerd: - Totale leegstand: alle leegstaande kantoor-, archief-, bedrijfs-, opslag-, praktijkruimte, etc.; - Korte deelleegstand: gedeeltelijke leegstand korter dan drie jaar; - Korte 100% leegstand: 100% leegstand korter dan drie jaar; - Structurele deelleegstand: gedeeltelijke leegstand langer dan drie jaar; - Structurele 100% leegstand: 100% leegstand langer dan drie jaar. De totale voorraad bedraagt 887.277 m², verdeeld over 176 panden.
3
Meten is weten!
Facts & figures – Plaspoelpolder totaal Uit de analyse blijkt dat in vergelijking met 2013 de leegstand op de Plaspoelpolder met circa 27.500 m² is toegenomen (zie tabel 1). 28,5% van de totale voorraad staat geheel of gedeeltelijk leeg. Meer dan 40% van de leegstaande m² bevindt zich in panden die structureel geheel leeg staan. Opvallend is dat het overgrote deel van de leegstaande panden (83%) kantoren betreft. 2013
Plaspoelpolder totaal Korte deelleegstand
# panden m² 7 4.244
Korte 100% leegstand
72.043
33
Structurele deelleegstand
62.743
Structurele 100% leegstand
86.800
2014 % 0,5%
# panden m² 9.227 8
% 1,0%
8,1%
31.011
22
7,1%
52.151
17
5,9%
33
9,8% 160.387
36
18,1%
Totale leegstand
225.830
95
Totaal aantal m² Plaspoelpolder
887.277
176
25,5% 252.776 100,0%
887.277
22
3,5%
85
28,5%
176
100,0%
Tabel 1
Plaspoelpolder breed is de structurele leegstand (deel en 100%) het grootste segment waarin de leegstand zich voordoet. De leegstand korter dan drie jaar (deel en 100%) is beperkt tot iets minder dan 5% van het totale aanbod aan vierkante meters te Plaspoelpolder. In 2013 was dit rond de 9% van het totale aanbod.
In de vergelijking tot 2013 is het aantal vierkante meters in de categorie structurele 100% leegstand bijna verdubbeld2. Het is aannemelijk dat de afname in korte 100% leegstand en de significante toename in structurele 100% leegstand met elkaar samenhangen. Er tekent zich enerzijds een trend af waarbij panden langdurig leegstaan tevens valt op dat het grootste deel van de langdurige leegstand zich voordoet in 100% leegstaande panden (+/-190.000 m²). Wat betreft de deelgebieden valt op dat de A4-zone te kampen heeft met de grootste absolute hoeveelheid leegstand (113.000 m² in de A4-zone versus 50.000 m² te Havenkwartier). In beide deelgebieden is er een explosieve toename van de 100% leegstand, zowel in de categorie korte als structurele leegstand. In het Havenkwartier is de structurele 100% leegstand verdubbeld, waar in de A4-zone deze categorie verdrievoudigd is (!). In de volgende secties worden beide gebieden nader geanalyseerd.
2 Kanttekening is dat door verrijking van de dataset het aantal m² structurele 100% leegstand in deze editie flink toegenomen. In volgende rapportages zal deze informatie wederom worden meegenomen waardoor de analyses steeds nauwkeurig uitgevoerd kunnen worden
4
Leegstandanalyse Plaspoelpolder, mei 2014
Facts & figures – Plaspoelpolder A4-zone De A4-zone kent een grote structurele leegstand. Zowel in vierkante meters als in het aantal panden komt de leegstand het meest voor in de categorie structurele 100% leegstand. In 2013 was dit eveneens het geval. Van het aantal beschikbare m² is 72% bestemd voor een kantoorfunctie. Circa 50% van de totale leegstand in de Plaspoelpolder concentreert zich in dit deelgebied.
2013
A4-zone Korte deelleegstand Korte 100% leegstand
# panden m² 2 272
2014 % 0,0%
# panden m² 3.061 5
% 0,3%
5.359
4
0,6%
10.190
5
Structurele deelleegstand
15.512
10
1,7%
9.990
7
1,1%
Structurele 100% leegstand
21.697
13
2,4%
90.534
19
10,2%
Totale leegstand Totaal aantal m² Plaspoelpolder
42.840
29
887.277
176
4,8% 113.775 100,0%
887.277
Het aantal vierkante meters leegstand is in dit deelgebied bijna verdrievoudigd. In vergelijking tot 2013 is er een toename van zeven panden die te maken hebben met (deel)leegstand. In drie van de vier leegstandscategorieën is het aantal vierkante meters met ten minste factor twee toegenomen. Opvallend is de grote toename in de structurele 100% leegstand, kanttekening hierbij is dat de aanvulling op de bestaande dataset heeft geleid tot een toename in vierkante meters in de categorie structurele 100% leegstand. Rond de 50.000 m² toename in dit gebied is te verklaren door verrijking van de dataset.
1,1%
36
12,8%
176
100,0%
Tabel 2
5
Meten is weten!
Facts & figures – Plaspoelpolder Havenkwartier Het Havenkwartier heeft met name te maken met geheel leegstaande panden (10 stuks in totaal). In dit deelgebied is 73% van het totale aanbod aan leegstaande m² bestemd voor kantoorfuncties. 2013
Havenkwartier
2014
Korte deelleegstand
# panden m² 1 1.803
Korte 100% leegstand
5.978
4
0,7%
Structurele deelleegstand
% 0,2%
# panden m² 180 1
% 0,0%
8.877
5
1,0%
9.960
2
1,1%
1.088
1
0,1%
Structurele 100% leegstand
20.782
2
2,3%
40.624
5
4,6%
Totale leegstand
38.523
9
4,3%
50.589
12
5,7%
887.277
176
100,0%
887.277
176
100,0%
Totaal aantal m² Plaspoelpolder Tabel 3
Ook in het Havenkwartier is de structurele 100% leegstand toegenomen. In deze categorie zijn niet alleen het aantal vierkante meters toegenomen maar zijn er tevens drie panden bijgekomen welke geheel leegstaan. Enerzijds kan dit verklaard worden vanuit de verrijking van de dataset, anderzijds door de overgang van panden vanuit de categorie korte 100% leegstand.
6
De deelleegstand is in beide categorieën afgenomen. In dit gebied doet de leegstand zich het meest voorkomen in 100% leegstaande panden. Tien van de twaalf panden waar leegstand zich voordoet, zijn panden die geheel leegstaan. In deze analyse zijn twee zaken niet meegenomen welke wél op de kaart genoemd zijn, twee leegstaande kavels. Een van de kavels betreft het nog te ontwikkelen Harbour Village (op de kaart links; 12.445 m²), het andere betreft een braakliggend stuk grond voor het voormalig Sijthoff gebouw (circa 17.800 m²). Voor deze kavel is nog geen bestemming gevonden. Aangezien dit geen ‘leegstand’ betreft zoals gedefinieerd zijn deze ongebruikte vierkante meters niet opgenomen in deze analyse.
Leegstandanalyse Plaspoelpolder, mei 2014
Wat is er veranderd sinds eind 2013? De bovenstaande analyse toont dat in vergelijking met eind 2013 de leegstand is toegenomen. Het grootste aanbod ligt in kantoorfunctie vierkante meters. Meer dan de helft van alle structurele 100% leegstand in het gebied doet zich voor in de A4-zone. Er tekent zich een trend af waarin bij gebrek aan opname in de markt korte leegstand overgaat in structurele leegstand. In zowel de A4-zone als in het Havenkwartier is de structurele 100% leegstand de grootste aandeelhouder van de vier gedefinieerde vormen van leegstand op de Plaspoelpolder. In de vorige editie van ‘Meten is weten’ (2013) werd al betwist of deze panden in de komende jaren opgenomen zouden worden. Het is aannemelijk dat structureel leegstaande panden naar mate de tijd verstrijkt onaantrekkelijker worden. De vraag blijft of de Plaspoelpolder een ontwikkeling kan doormaken waarbij de structureel leegstaande panden wederom worden gevuld of dat slechts leegstand en op termijn sloop rest. Onlangs verscheen de Ranking Kantoorlocaties 2014 (JLL, 2014). Hierin werd gesteld dat de marktdynamiek en de bijbehorende transformatie naar een multifunctionele omgeving het succes van huidige kantoorlocaties bepaald. De Plaspoelpolder / Broekpolder was in deze analyse de grootste daler en werd betiteld als de grootste en oudste monofunctionele kantoorlocatie van Nederland. Hoewel het aantal succesvol afgeronde transformatieprojecten niet de enige graadmeter kan én mag zijn om het succes van de Plaspoelpolder inzichtelijk te maken, onderstreept de Urbanisator dat de transformatie van kantoren niet vanzelf gaat. Het is van evident belang dat i.s.m. de gemeente Rijswijk barrières in kaart worden
gebracht en de weg wordt vrijgemaakt om transformatieprojecten op de Plaspoelpolder te stimuleren. Het creëren van een multifunctioneel woon-werkgebied is namelijk één van de oplossingen om de structurele leegstand in het gebied terug te dringen. Zoals reeds vernoemd in het voorwoord werkt de Urbanisator op moment van dit schrijven aan de uitwerking van een Transformatiegids Plaspoelpolder. Deze gids geeft op toegankelijke wijze inzicht in de te nemen stappen die relevant zijn voor vastgoedeigenaren en initiatiefnemers. Doel is om de wettelijke en beleidsmatige (on)mogelijkheden bij transformatie op de Plaspoelpolder in kaart te brengen. Ondanks de vele positieve berichten en ontwikkelingen toont deze analyse dat de volledige aandacht van alle gebiedspartijen nodig is om structurele 100% leegstand tegen te gaan en te zoeken naar oplossingen die bijdragen aan een beter investerings- en vestigingsklimaat op de Plaspoelpolder. Aangenomen mag worden dat hoe meer structurele geheel leegstaande panden de Plaspoelpolder telt, des te onaantrekkelijker het gebied wordt voor nieuwkomers, de tijd kent in dezen geen genade. Hebt u opmerkingen of verbeteringen met betrekking tot de leegstandsanalyses dan kunt u contact opnemen via de op de achterzijde vernoemde contactgegevens. Raadpleeg daarnaast voor meer informatie onze website (www.plaspoelpolder.nl), volg ons via Facebook & Twitter of kom langs op ons Infocenter Plaspoelpolder (Handelskade 49, Rijswijk).
7
Deze uitgave is een initiatief van de Stichting Urbanisator Plaspoelpolder i.s.m. Gemeente Rijswijk en Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden. Teksten: Stichting Urbanisator Plaspoelpolder Ontwerp & vormgeving: Studio Brederoo Fotografie: Joan van Nispen Oplage: 100 stuks Druk: Reclameland Contact: Gijs Schuurhuis Programmamanager +31 6 1589 7964
[email protected] Handelskade 49 2288 BA Rijswijk ZH + 31 70 326 32 83 www.plaspoelpolder.nl
Tomas Postema jr. Programmamanager +31 6 5430 8309
[email protected]
© 2014, Studio Brederoo
