Leerplan: Centrum Den Hoorn

Leerplan: Centrum Den Hoorn

Opsteller: Datum: Docent:

Mark den Heijer 1140892 Remko Bentvelsen 1140337 18-04-2005 H. Vande Putte


_

Voorwoord In het tweede kwartaal van het zesde semester krijgt de student de opdracht voor het maken van een eindwerkstuk als afsluiting van de Bachelor. In deze opdracht komen zowel ontwerpvaardigheden als ingenieursvaardigheden en wetenschappelijke vaardigheden aan bod. In het kader van de ontwerpopgave voor Real Estate & Housing, moet een leerplan worden geschreven met daarin de omschrijving van de opgave, het te gebruiken programma en de eerste ontwerpaanzetten, aangevuld met een plan van aanpak. Dit leerplan zal als startpunt en leidraad dienen voor de ontwerpopgave. De ontwerpopgave is vrij te kiezen en zal een product moeten leveren dat aan een zelf gedetecteerde vraag zal moeten beantwoorden. Tijdens de opgave wordt zowel het ontwerpproduct als het ontwerpproces beschouwd. Het ontwerpproduct zal tijdens de duur van de opgave getoetst worden op haalbaarheid en voldoening aan de opdracht. Het ontwerpproces wordt middels beschouwing en reflectie kritisch bekeken.

Opsteller: Mark den Heijer en Remko Bentvelsen

d.d. 18-04-2005 2


_

Inhoudsopgave Voorwoord ...........................................................................................................2 Inhoudsopgave.....................................................................................................3 Hoofdstuk 1: De opgave........................................................................................4 1.1 Locatie ........................................................................................................4 1.2 Klant ..........................................................................................................5 1.3 Tijd.............................................................................................................5 1.4 Product .......................................................................................................5 1.5 Analyse van de opgave ................................................................................6 Hoofdstuk 2: Eisen en randvoorwaarden ................................................................9 2.1 Randvoorwaarden........................................................................................9 2.2 Eisen...........................................................................................................9 Hoofdstuk 3: Uitgangspunten en ontwerpconcept ................................................. 12 Hoofdstuk 4: Plan van aanpak ............................................................................. 14 Bronopgave........................................................................................................ 15 Bijlagen.............................................................................................................. 16 Bijlage 1: Besprekingsverslag met Robert van Leeuwen d.d. 15-04-2005 ............ 16 Bijlage 2: Besprekingsverslag met Peter van Velzen d.d. 15-04-2005 .................. 18


d.d. 18-04-2005 3


_

Hoofdstuk 1: De opgave Als ontwerpopgave hebben wij gekozen voor een te herontwikkelen gebied in Den Hoorn. Het aangegeven gebied wordt door de gemeente al opnieuw ontwikkeld1. Wij hebben vernomen dat de Plus-markt wil verhuizen naar een nieuwe pand op deze locatie. Als opgave willen wij een plan ontwikkelen voor dit terrein, gebaseerd op realistische eisen en randvoorwaarden zoals die door de eigenaar van de Plus-markt en de gemeente zijn opgesteld. Tevens zullen wij onze eigen visie hierop in de opgave verwerken. Onze doelstelling in deze opgave is het leveren van een product waarvan de opbrengsten zo hoog mogelijk zijn of het verlies zo klein mogelijk is, zonder dat van de vastgestelde kwaliteitseisen wordt afgeweken. Met deze opgave zullen we onderzoeken wat de potenties van dit terrein en de omliggende omgeving zijn. We doen dit vanuit het oogpunt van een ontwerpende projectontwikkelaar. Na de oplevering zal het pand in bezit blijven van de projectontwikkelaar, die het verhuurd of verkoopt aan de verschillende klanten. Het project is te beschrijven aan de hand van figuur 1.

Figuur 1: Opgaveschema

1.1 Locatie Het plangebied bevindt zich in het dorp Den Hoorn nabij Delft. Om een goede indruk te krijgen van de plaats van de locatie hebben we deze weergegeven in drie verschillende schalen.

Schaal: provincie. Den Hoorn ligt tegen Delft aan en nabij Den Haag.

Figuur 2: Ligging provinciale schaal

1

Bron: Masterplan Centrum den Hoorn


d.d. 18-04-2005 4


_

Schaal: wijk. Het plangebied zit ingesloten tussen de kern van het dorp en de grootschalige nieuwbouw (rood aangegeven) aan de Westzijde. Deze nieuwbouw zal in de nabije toekomst verder uitbreiden naar het Noorden en Westen.

Figuur 3: Ligging op schaal wijk

Schaal: straat. In donkerblauw is aangegeven waar de plusmarkt zich op dit moment bevindt. Het groene gedeelte is de winkelstraat van Den Hoorn. Het plangebied (paars) zal in verbinding moeten staan met deze winkelstraat zodat er een centrum ontstaat.

Figuur4: Ligging op schaal straat

1.2 Klant Dit project wordt ontwikkeld voor verschillende klanten. De eerste klant is de R.K. basisschool Maria, die momenteel al in Den Hoorn gevestigd is. De tweede klant is Plus markt van Leeuwen die wegens uitbreiding nieuwe huisvesting zoekt1. De laatste klanten zijn particuliere woningzoekenden.

1.3 Tijd Het project wordt gebouwd met oog op de toekomst en moet vanwege de opleverdatum van de eerste woningen in de Harnaschpolder opgeleverd worden medio 2008. Zo kan Plus van Leeuwen het meeste voordeel halen uit de uitbreiding van Den Hoorn. Het gebouw wordt ontworpen voor een levensduur van twintig jaar. Na twintig jaar zullen er aanpassingen moeten worden gemaakt aan het gebouw wat betreft indeling en functie. Het is dan ook van belang dat het gebouw zo wordt ontworpen dat het over twintig jaar gemakkelijk van functie kan veranderen met minimale ingrepen.

1.4 Product Het product van onze opgave wordt een multifunctioneel complex. In dit gebouw willen wij een Plusmarkt, basisschool en woningen vestigen. De keuze hiervoor was snel gemaakt.

1

Bron: Bijlage 1


d.d. 18-04-2005 5


_

Wij wisten dat de Plusmarkt met het oog op de toekomst wilde uitbreiden aangezien het inwoneraantal de komende jaren zal gaan toenemen. Op de huidige locatie was dit niet mogelijk en dus wil de uitbater verhuizen naar het plangebied. Op dit moment zijn er twee basisscholen in Den Hoorn. Beide groeien compleet uit hun jas en maken op dit moment gebruik van noodlokalen. Door de verwachte stijging van het inwoneraantal zal dit in de toekomst alleen maar erger worden. Een nieuwe basisschool is daarom een vereiste. Doordat het plangebied centraal in het dorp is gelegen is deze uitermate geschikt voor een basisschool. Bovendien kunnen ouders het wegbrengen of ophalen van hun kinderen combineren met boodschappen doen. Tevens vinden wij het een uitdaging om deze twee functies te combineren op één plangebied. Dit vanwege het feit dat er veel verkeer bij een supermarkt komt en dit gevaarlijk kan zijn voor de schoolgaande kinderen. Figuur 5: Huidige noodlokalen

Een basisschool en supermarkt zijn geen winstgevende functies. Om het project haalbaar te maken willen wij daarom ook woningen aan het plan toevoegen. De woningen zullen in de vorm van koopwoningen gerealiseerd worden, omdat de opbrengst hiervan relatief groter is dan bij huurwoningen.

1.5 Analyse van de opgave Allereerst is het zaak om te bepalen of er noodzaak is voor de gekozen producten. Om dit te kunnen doen is een analyse van de bevolkingsgroei noodzakelijk. Wij hebben de groei van de afgelopen jaren bekeken en vervolgens hebben we aan de hand van de geplande nieuwbouw de stijging van het aantal inwoners bepaald.

Demografische groei: Aantal inwoners 7000 6000 5000 4000 Aantal inwoners 3000 2000 1000 0 1995

1997

1999

2001

Figuur 6: Aantal inwoners


2003

Bron:Centraal buro van Statistiek

d.d. 18-04-2005 6


_

Verw achte inw oner aantallen 12000

10000

8000 Verw achte inw oner aantallen

6000

4000

2000

0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

Figuur 7: Verwachte aantal inwoners

Deze stijging komt niet uit de lucht vallen. In Den Hoorn is er grootschalige nieuwbouw gepland en de komende jaren zullen er ca. 1500 nieuwe woningen worden gebouwd. De oplevering van de laatste woningen is gepland in 20121. Een stijging van potentiële klanten en schoolgaande kinderen is daarmee een gegeven. Nieuwbouw van een school en een grotere supermarkt zijn vereist om de nieuwe bewoners te voorzien in hun behoeften. Bovendien zijn er in de directe omgeving niet veel supermarkten te vinden. De inwoners van Den Hoorn en de te bouwen nieuwbouwwijk hebben de mogelijkheid drie supermarkten te bezoeken. De Plus van Leeuwen ligt echter op de meest gunstige locatie van deze drie.

Figuur 8: Overzicht supermarkten

Een belangrijk punt in dit project is ook de verkeerssituatie. De huidige route loopt nu dwars door het centrum en het winkelgebied; dit is niet ideaal voor het winkelend publiek. Het probleem is dat het plein voor de supermarkt op dit moment een belangrijk verkeersplein is in de infrastructuur. Het vormt op deze manier een barrière tussen het plangebied en de winkelstraat. In figuur 9 hebben wij een mogelijke oplossing aangedragen voor dit probleem. Door het ontmoedigen van verkeer door het centrum Figuur 9: Schematische weergave van het zullen mensen eerder voor de nieuwe route verkeer gaan kiezen. Deze route loopt door de nieuwbouwwijk Look-West en is nog in ontwikkeling.

1

bron: www.harnaschpolder.nl


d.d. 18-04-2005 7


_

De routing in het winkelgebied is heel erg belangrijk. Mensen willen niet omlopen om bij een bepaalde winkel te komen. Aansluiting van de supermarkt op deze routing is daarom van evident belang1. Het plan van de gemeente, figuur 10, voorziet hierin. Het plein gaat als centraal punt fungeren in het centrum van Den Hoorn en vormt een ideale locatie voor de entree van de supermarkt. Doordat dit een druk plein gaat worden met winkelend gebied is dit niet ideaal voor de entree van de school. Hier moet een oplossing voor bedacht worden in het ontwerp. Om tot een goed ontwerp te komen zijn er referenties nodig van soortgelijke projecten. Het probleem is echter dat er geen projecten (te vinden) zijn waar een supermarkt met Figuur 10: Ontwerp gemeente een basisschool wordt gecombineerd. Daarom zullen wij referenties zoeken Bron: BRO adviesburo van een vergelijkbare supermarkt en basisschool. Door de uitbater van de Plus van Leeuwen, de heer van Leeuwen, werd ons aangeraden om naar Plus Poortugaal2 te kijken. Deze heeft ongeveer hetzelfde oppervlakte als de nieuw te bouwen Plus in Den Hoorn. Tevens is deze gecombineerd met een parkeerkelder en woningen, hetgeen wij ook van plan zijn. Behalve Plus Poortugaal gebruiken we ook Plus Rijswijk2 als referentie. Dit vanwege het feit dat deze gebruik maakt van de formule Plus Ovaal. Ook maken we gebruik van het project Lekboulevard Hogezandveld in Nieuwegein als referentie3. Hierin bevindt zich een gebouw met een zogenaamde brede school en een gebouw met een supermarkt.

1 2 3

Bron: bijlage 2 Bron: Plus Retail Bron: Gemeente Nieuwegein


d.d. 18-04-2005 8


_

Hoofdstuk 2: Eisen en randvoorwaarden 2.1 Randvoorwaarden Bij het ontwerp van dit project hebben we rekening te houden met een aantal randvoorwaarden. Dit komt mede omdat rekening moet worden gehouden met het masterplan voor de wijk, zodat de opdracht zo realistisch mogelijk blijft. De locatie bevindt zich in het centrum van een dorp; Het gebouw moet daarom een dorpskarakter uitstralen om tegenstand van de buurt en de welstandscommissie te voorkomen. Vanwege de beperkte ruimte in de buurt moeten extra parkeervoorzieningen getroffen worden. Dit kan in de vorm van een ondergrondse parkeervoorziening t.p.v. de ontwerplocatie. De veiligheid van spelende kinderen die op het schoolplein spelen moet gewaarborgd worden. Het schoolplein moet fysiek gescheiden worden van de verkeersvoorzieningen. De supermarkt moet gericht worden op het plein dat voor de supermarkt ligt. Dit is een randvoorwaarde vanuit de gemeente en een wens vanuit de winkeliers. Het gevolg hiervan is een centraal winkelgebied met de supermarkt als afsluiting van het gebied. De functies moeten geïntegreerd worden in het gebouw, m.a.w. het mag geen ophoping van elementen/functies worden. Omdat de beoogde combinatie van een basisschool met een supermarkt naar alle waarschijnlijkheid financieel gezien niet haalbaar is, moet een constructie bedacht worden om de haalbaarheid te verhogen. Er moet worden voldaan aan het Bouwbesluit 2003.

2.2 Eisen Vanuit de Plus van Leeuwen en vanuit de R.K. basisschool Maria zijn eisen gesteld aan het ontwerp voor de nieuwe huisvesting.

Plus van Leeuwen:

Totaal oppervlak Verkoop oppervlak Magazijn (incl. koelcel) oppervlak Kantoor directie Telkantoor Kantine en kleedruimte personeel Toiletten Entree Service/infobalie Technische ruimte

ca. 2000 m2 ca. 1200 m2 ca. 600 m2 ca. 20 m2 ca. 10 m2 ca. 50 m2 ca. 20 m2 ca. 40 m2 ca. 40 m2 ca. 20 m2

De paden moeten breed genoeg zijn om met drie karren langs elkaar te kunnen. De Lay-out moet ovaal of diagonaal zijn (zie figuren 11 en 12)


d.d. 18-04-2005 9


_

Figuur 11: Formule Plus-Ovaal

Bron: Formulebrochure van Plus

Figuur 12: Formule Plus-Diagonaal

Bron: Formulebrochure van Plus

De versafdelingen moeten zoveel mogelijk bij elkaar liggen. De supermarkt heeft een parkeerbehoefte van 50 à 70 vrije parkeerplaatsen. Dit geeft een parkeerbehoefte van 2100 m2. De entree is een visitekaartje van de supermarkt en moet uitnodigen tot winkelen. In het ontwerp moet rekening gehouden worden met de toekomstige ontwikkelingen. Er treedt een verschuiving op van verswaren naar diepvrieswaren. Het ontwerp moet voldoende flexibel zijn dat het hier op in kan spelen.


d.d. 18-04-2005 10


R.K Basisschool Maria:

Totaal oppervlak Klaslokalen (ca 12 stuks) per lokaal Directiekamer Keukentje Lerarenkamer Entree Schoolplein Gymzaal/Aula Kleedkamers Toestelruimte Toiletten Magazijn Technische ruimte

_

ca 2300 m2 ca. 60 m2 ca. 20 m2 ca. 10 m2 ca. 40 m2 ca. 20 m2 ca. 400 m2 ca. 500 m2 ca. 50 m2 ca. 40 m2 ca. 40m2 ca. 30 m2 ca. 20 m2

Om parkeerruimte te besparen moet gebruik worden gemaakt van het 'Kiss & ride systeem'. Met oog op de toekomst moet het gebouw met kleine ingrepen getransformeerd kunnen worden voor andere functies.

Woningen:

Doelgroep: starters en/of ouderen.1 Om aan de parkeernorm te voldoen wordt voor de parkeerbehoefte een norm van 1,3 aangehouden2. De ruimte die voor 1 parkeerplek nodig is, is 30 m2. Het aantal woningen in het complex is nog niet bekend. Dit zal worden bepaald door de indeling en grootte van het complex, de grootte van de woningen zoals hieronder benoemd en door de waarschijnlijke tekorten uit de haalbaarheidsstudie. De woningen moeten een oppervlakte krijgen tussen de 80 en 95 m2. Alle woningen dienen een buitenruimte te hebben. Als projectontwikkelaar is het ook van belang om naar de commerciële kant te kijken en daarom willen wij koopwoningen toepassen, zodat de kans op een positief resultaat groter is en we een hogere kwaliteit kunnen leveren.

1 2

Bron: www.funda.nl Bron: Masterplan Centrum Den Hoorn


d.d. 18-04-2005 11


_

Hoofdstuk 3: Uitgangspunten en ontwerpconcept Als eerste stap van het ontwerpproces hebben wij een aantal uitgangspunten geformuleerd die ons op weg zullen helpen in het maken van een geslaagd ontwerp.

Algemeen:

De school en de supermarkt zullen we scheiden door beide functies anders te oriënteren. Hierdoor ondervinden de schoolgaande kinderen geen overlast van de supermarkt en vice versa (zie figuur 12). Tevens moeten de woningen van de overige functies worden gescheiden. Het nieuwe gebouw moet aansluiten op de bestaande bebouwing om zo het centrum tot een samenhangend geheel te krijgen. We moeten daarom een te moderne uitstraling vermijden. De materialisering van het gebouw is voornamelijk baksteen. Bij het inrichten van de parkeervoorziening moet een scheiding worden aangebracht tussen bezoekersplaatsen en bewonersplaatsen. De hoogte van het nieuwe gebouw mag maximaal 4 lagen zijn, dit met oog op de harmonie met de omliggende bebouwing. We willen de kosten minimaliseren en de opbrengsten maximaliseren, zodanig dat de haalbaarheid zo gunstig mogelijk is, met daarbij het gegeven dat de kwaliteit van de ruimtes binnen de gestelde eisen blijft. Dit willen we bereiken door het aantal woningen te maximaliseren zonder dat we daarbij de eisen aan de woningen uit het oog verliezen.

Figuur 13: Ontwerpconcept

Het zwaartepunt van de bouwkosten zal liggen op het creëren van kwaliteit voor woningen. Het gebouw wordt gebouwd voor een levensduur van 80 jaar, met de mogelijkheid om het na ongeveer 10 jaar te verbouwen. Opsteller: Mark den Heijer en Remko Bentvelsen

d.d. 18-04-2005 12


_

Plus van Leeuwen:

Voor de lay-out van de supermarkt hebben wij gekozen voor de ovale indeling. Deze indeling is volgens de Plus formule, genaamd Plus Ovaal1. De supermarkt moet echter wel de flexibiliteit hebben om van indeling te veranderen. Aangezien veel supermarktbezoekers via de parkeergarage de winkel zullen binnentreden, zullen we de entree vanaf de parkeergarage meenemen in het ontwerp. Het laad en los gedeelte moet zo worden ingedeeld dat het zo min mogelijk overlast veroorzaakt. Dit willen we mede bereiken door het toepassen van een dockshelter. De omzet van de nieuwe Plusmarkt zal €160.000 per week bedragen.1 We willen WTW toepassen op de koeling van de supermarkt om overige functies mee te verwarmen.

R.K. Basisschool Maria: De lokalen moeten naar buiten toe georiënteerd worden. De ontsluiting van deze lokalen wordt geregeld vanuit een centraal gelegen aula/atrium.

Woningen: De oriëntatie van de woningen zal zuidelijk of westelijk zijn. In de opgave hebben we geconcludeerd dat het complex medio 2008 opgeleverd moet worden, dit in verband met de gelijktijdige oplevering van een gedeelte van de nieuwbouwwijk. Het ontsluitingstype galerij willen wij zoveel mogelijk vermijden.

1

Bron: Formulebrochure van Plus Retail


d.d. 18-04-2005 13


_

Hoofdstuk 4: Plan van aanpak Voor de aanpak van dit project zullen we gebruik maken van een zes-stappenplan welke onze leidraad zal zijn in het ontwerpproces. • • • • • •

De eerste stap in ons ontwerpproces is de inventarisatie van de informatie verkregen via gemeente en plusmarkt. De tweede stap is de analyse van de locatie, van de opdracht en van het programma. De derde stap is het verwerken van deze gegevens in een conceptueel ontwerp. De vierde stap is het bepalen van de haalbaarheid van het project. De vijfde stap is het optimaliseren van het ontwerp en de haalbaarheid door het herhalen van stappen twee t/m vier totdat een gewenst resultaat wordt behaald. De zesde stap bestaat uit reflectie en aanbevelingen t.b.v. verdere ontwerpfasen.


d.d. 18-04-2005 14


_

Bronopgave Literatuur Vries, J. de (2002) The sixth sense of retail, 1e druk, Lookabook, Amsterdam Retail Reporting Corporation (1990) Market Supermarket & Hypermarket Design, Hearst Books International, New York (NY) Formulebrochure van Plus Retail, afkomstig van www.sperwer.nl 18-04-2005 Masterplan Centrum Den Hoorn, gemeente Midden Delfland, BRO, augustus 2001 Internet www.cbs.nl www.midden-delfland.nl www.harnaschpolder.nl www.plus-retail.nl www.sperwer.nl www.funda.nl


d.d. d.d. d.d. d.d. d.d. d.d.

18-04-2005 18-04-2005 18-04-2005 18-04-2005 18-04-2005 18-04-2005

d.d. 18-04-2005 15


_

Bijlagen Bijlage 1: Besprekingsverslag met Robert van Leeuwen d.d. 15-04-2005 Robert van Leeuwen is de uitbater van de Plus van Leeuwen in Den Hoorn. Zijn ervaring kan ons helpen bij een geslaagd ontwerp voor de nieuwe supermarkt. Ook heeft hij de bereidheid getoond om tussentijdse kritiek te leveren op ons ontwerp. Tekortkoming huidige huisvesting De huisvesting is in deze vorm te klein namelijk 670 m2 verkoopoppervlakte. Totale oppervlakte is ruim 900 m2. De groenteafdeling, zuivelafdeling, en diepvriesafdeling zijn te klein. Ook zijn de paden aan de smalle kant. Wensen uitbater Dorpskarakter behouden; niet te modern uiterlijk. Duidelijke entree die uitnodigend is voor de klanten. Deze fungeert als een visitekaartje. Er moet ingespeeld worden op de toekomst, verwacht wordt namelijk dat de diepvriesmaaltijd populairder zal worden. Er moet daarom flexibiliteit ingeruimd worden wat betreft de dimensionering van de koelruimtes. Of vervanging van een gondola voor een diepvries. Het oppervlak van de winkel moet groter worden door het toenemend aantal potentiële klanten. Ook is een breder assortiment gewenst ten behoeve van een betere concurrentiepositie. Eventueel een bakkerij toevoegen, maar dit is nog in onderzoek. Functionele eisen/richtlijn De benodigde functie zijn: o Magazijn o Koelcel o Kantine/kleedruimte o Kantoor; directiekantoor en telkantoor o Toiletten o Verkoopruimte; een grootte van 1200 m2 Verhouding tussen verkoopoppervlak en magazijnoppervlak is 2:1. Vrije hoogte in de winkel is ongeveer 3 m. Aantal benodigde vrije parkeerplaatsen voor een supermarkt bedraagt 50 tot 70 plaatsen. Kantoor en kantine zouden eventueel op een andere verdieping worden geplaatst. € 30.000 per kassa per week als richtlijn voor aantal kassa’s. Verwacht klantenkring is 80 % van het aantal inwoners plus inwoners Harnaschpolder (afhankelijk van verkeersstructuur). Er moeten minimaal drie winkelwagens naast elkaar in een pad kunnen staan; een winkelwagen is ongeveer 65 cm. Dit komt neer op minimaal 2 meter breed gangpad. Brood, kaas en vleeswaren zo dicht mogelijk bij elkaar in de winkel. De afstand tussen koeling en koelcel zo klein mogelijk houden. En de afstand tussen de vriescel en de diepvries ook zo klein mogelijk houden. Indeling van de schappen is diagonaal of ovaal; een betere indeling kan dan bereikt worden. De kassadoorgang is bij een dubbel pad minimaal 1400 mm. en voor een enkel pad 700 mm. Opsteller: Mark den Heijer en Remko Bentvelsen

d.d. 18-04-2005 16


_

De los en laadruimte is minimaal 4 m. breed. De flessenautomaat moet grenzen aan het magazijn en daarin bevindt zich een grote band, waar de flessen overheen gaan. Er moet een kopieerapparaat komen en ruimte voor het papier. Dockshelter is een mogelijkheid als laad en losplaats. Overig Plus Retail fungeert als tussenpersoon bij verhuur. Plus Retail huurt van de eigenaar van het pand en de uitbater huurt weer van Plus Retail. Referentieprojecten zijn Plus Poortugaal, Plus Bergschenhoek en Plus Rijswijk.


d.d. 18-04-2005 17


_

Bijlage 2: Besprekingsverslag met Peter van Velzen d.d. 15-04-2005 Peter van Velzen is architect en heeft een eigen bureau in Den Hoorn genaamd Restauro B.V. Hij is door de winkeliers van Den Hoorn betrokken bij het project. Hij fungeert als contactpersoon tussen de winkeliers en de overige partijen. Het leek ons daarom verstandig om met deze man van gedachten te wisselen. Aandachtspunten Den Hoorn heeft een dorpskarakter waarmee het zich kan onderscheiden van overige supermarkten. Dit karakter moet behouden blijven. Om te voorkomen dat er met de komst van de grotere supermarkt een verschuiving van bedrijvigheid ontstaat, is het verstandig om geen andere commerciële functies naast de supermarkt te plaatsen. Let op de circulatie van bezoekers door het gebied. Zorg ervoor dat er geen “dode” stukken in de winkelstraat komen. Dit is op te lossen door van dit stuk een beginpunt van de circulatie te maken. Verdeel de parkeerruimte zodat ook een beginpunt gemaakt kan worden. Zorg ervoor dat de huidige winkelstraat onaantrekkelijk wordt voor verkeer. Zorg ervoor dat je een visie hebt over de verkeersstructuur in het centrum. Als je een plein wilt vormen voor de supermarkt, dan zal de verkeersstroom daar af moeten nemen of zelfs moeten verdwijnen. Hoe los je dit op? Ontwerp Let op de flexibiliteit van de functies. Over 20 jaar zal er geen behoefte meer zijn aan een school; wat doe je dan met het gebouw? Wanneer je een parkeergarage onder de supermarkt maakt, wordt deze dan verdiept of half verdiept? Hoe strookt dit met de wens van functies op het maaiveld? Hoe wordt laden en lossen opgelost? Vanaf welke kant komen de vrachtwagens en hoe stuur je dit? Functiebehoeften Het soort winkels in een winkelcentrum is afhankelijk van de schaal van het winkelcentrum. Deze gegevens kun je opvragen bij MKB of KvK. Vult de supermarkt de overige winkeliers aan of ontstaat er concurrentie met andere winkeliers? Aan welke andere functie is behoefte? Voorstel: sportzaak, opticien en dienstverlenende bedrijven. Overig Is er een verdeelsleutel voor de exploitatiekosten van deze wijkvoorziening met de opbrengsten van de bouw van de aanliggende nieuwbouwwijk of moet het project zelfvoorzienend zijn? Informatie over het bovenstaande is verkrijgbaar tijdens het spreekuur van de politieke partijen in het dorp. Referenties Nootdorp (nieuwbouw winkelcentrum) Wassenaar; oude dorpskern met nieuwbouwproject woningen/supermarkt Pijnacker; ontwerp laad en losruimte van de supermarkt.


d.d. 18-04-2005 18

Leerplan: Centrum Den Hoorn

Recommend Documents