ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 136111613 NEMOVITOST:
o ceně byt.jednotky č.1055/7 vč.podílu 810/17936 na společných částech domu č.p.1054,1055,1056,1057 a pozemků p.č.896/1, 896/2, 896/4, 896/3 v obci Ostrov , k.ú. Ostrov nad Ohří, okres Karlovy Vary. Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Ostrov, k.ú. Ostrov nad Ohří Adresa nemovitosti: Borecká 1055, 363 01 Ostrov Vlastník stavby: Jiří, Miroslava Špička, Špičková, Borecká 1055, 36301 Ostrov, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Jiří, Miroslava Špička, Špičková, Borecká 1055, 36301 Ostrov, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 27201 Kladno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
e-mail:
920 000 Kč 22.6.2013
Počet stran: 11
V Středoklukách, dne 27.6.2013
Stav ke dni : Počet příloh:
Tomáš Maršál
22.6.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z KN Karlovy Vary LV č.6027 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo smluvní V-1190/2012-403 - pod zástavní právo - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované byt.jednotky č.1055/7 vč podílu 810/17936 na společných částech domu č.p.1054,1055,1056,1057 a pozemků p.č.896/1, 896/2, 896/4, 896/3 v obci Ostrov , k.ú. Ostrov nad Ohří, okres Karlovy Vary.
Jedná se o: jednotku č. 1055/7 (způsob využití – byt) v obci Ostrov, která se nachází v budově č.p. 1054, č.p. 1055, č.p. 1056 a č.p. 1057 postavené na pozemcích č. parc. 896/1, č. parc. 896/2, č. parc. 896/3 a č. parc. 896/4 v katastrálním území Ostrov nad Ohří; b) spoluvlastnický podíl ve výši 810/17936 na společných částech budovy č.p. 1054, č.p. 1055, č.p. 1056 a č.p. 1057 postavené na pozemcích č. parc. 896/1, č. parc. 896/2, č. parc. 896/3 a č. parc. 896/4 v katastrálním území Ostrov nad Ohří; c) spoluvlastnický podíl ve výši 810/17936 na pozemcích č. parc. 896/1, č. parc. 896/2, č. parc. 896/3 a č. parc. 896/4 v katastrálním území Ostrov nad Ohří. Bytová jednotka je evidována v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 6027 pro obec Ostrov a katastrální území Ostrov nad Ohří, okres Karlovy Vary, shora uvedená budova a shora uvedené pozemky jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 6027 pro obec Ostrov a katastrální území Ostrov nad Ohří, okres Karlovy Vary, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Bylo zjištěno, že jde o bytovou jednotku umístěnou v prvním nadzemním podlaží nedávno rekonstruované nízkopodlažní budovy o dispozici 3+1 (3x pokoj, kuchyně, chodba, koupelna, WC, spíž, 2xsklepní kóje), o celkové výměře cca 81 m2. Budova, v níž se uvedený byt nachází, je situována v hezké lokalitě, v blízkosti Karlových Varů. V blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty.
Bytový dům se nachází dobré lokalitě. V místě je k dispozici občanská vybavenost.Další popis konstr. prvků je popsán ve znaleckém posudku. Stavebně technický stav dobrý. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: -2-
Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1055/7
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jedn. č. 1055/7
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1055/7 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky č.p.896/1,896/2,896/3, 896/4 v obci Karlovy Vary, k.ú. ostrov Dvory nad Ohří, okres Karlovy Vary
-3-
Popis Jedná se o pozemek č.p.896/1,896/2,896/3, 896/4 v obci Karlovy Vary, k.ú. ostrov Dvory nad Ohří, okres Karlovy Vary.Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 83 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 83 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5% Úprava cen: 5% pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 83% + 5% * (100 % + 83%) 92,15 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto byly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5960 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 388,17 1,00 2,1310 0,5960 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 896/1
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
92,15
947,31
Výměra [m2] 186,00
Jedn. cena [Kč/m2] 947,31
Cena [Kč] 176 199,66
896/2
193,00
947,31
182 830,83
896/4
187,00
947,31
177 146,97
896/3
205,00
947,31
194 198,55 730 376,01
Pozemky č.p.896/1,896/2,896/3, 896/4 v obci Karlovy Vary, k.ú. ostrov Dvory nad Ohří, okres Karlovy Vary - zjištěná cena
=
730 376,01 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky pozemky č.p.896/1,896/2,896/3, 896/4 v obci Karlovy Vary, k.ú.= ostrov Dvory nad Ohří, okres Karlovy Vary
730 376,01 Kč 730 376,01 Kč
-4-
Cena příslušenství - celkem
=
730 376,01 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda obec 10 001 – 50 000 obyvatel 16 824,- Kč/m2
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu byt.jedn.č.7/5: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
=
81,00 m2 81,00 m2
=
3,00 m2 3,00 m2
2
3,00 m * 0,10
= = =
81,00 m2 0,30 m2 81,30 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,680 i=1
Index polohy -5-
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
Název znaku 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. II
Pi 0,01
II
0,02
III III II
0,00 0,00 0,00
III
0,04
III
0,05
IV II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,01
12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,150 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zast. 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,890 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,680 * 1,150 * 0,890 = 0,696 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 16 824,- Kč/m2 * 0,696 = 11 709,50 Kč/m2 CP = CU * PP = 11 709,50 Kč/m2 * 81,30 m2 = 951 982,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
951 982,35 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 730 376,01 Kč Spoluvlastnický podíl: 810 / 17 936 Hodnota spoluvlastnického podílu: 730 376,01 Kč * 810 / 17 936 = 32 984,20 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
32 984,20 Kč
Byt.jedn. č.1055/7 - zjištěná cena
= -6-
984 966,55 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt.jedn. č.1055/7
984 966,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
984 966,60 Kč
Celkem
984 966,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
984 966,60 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou
2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jedn. č. 1055/7 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:
81,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí byt. jednotka byt 3+1 o velikosti 71 m2, v 3. patře čtyřpatrového, nové zatepleného panelového domu v oblíbené a klidné části města Ostrov. Dům je zateplený, má novou fasádu, střechu. Byt se skládá z předsíně, tří pokojů, původní koupelny, samostatného WC a prostorné kuchyně s novou kuchyňskou linkou. V bytě jsou nová plastová okna. Vytápění řešeno dálkově. Každý pokoj má vlastní vchod, nejsou průchozí. Z obývacího pokoje vstup do prostorné zasklené lodžie. Podlahy jsou parketové a PVC lino. K bytu náleží sklep. byt.jednotka Byt 3+1, 70m2, zasklená lodžie, OV, výtah, sklep, ul. Štúrova, Ostrov, okr.Karlovy Vary Nabízíme k prodeji byt 3+1 o velikosti 70 m2, v 1 NP. zatepleného panelového domu v oblíbené a klidné části města Ostrov. Byt v osobním vlastnictví se skládá z předsíně, tří pokojů, původní koupelny, samostatného WC, kuchyně s kuchyňskou linkou a spotřebiči. Plastová okna s termoventilací. Vytápění řešeno dálkově. Každý pokoj lze řešit vlastním vchodem. Z obývacího pokoje vstup do prostorné zasklené lodžie. Podlahy jsou parketové, PVC lino a koberec. K bytu náleží sklep. Byt v původním stavu, ale prostorný a dobře situačně řešený. Možnost okamžitého bydlení. V obci Ostrov veškerá občanská vybavenost i možnosti pracovního zařazení
-7-
Srovnatelné nemovitosti Název: byt. jednotka Lokalita Ostrov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 70,00 m2
0,85 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 0 m2
Název: byt.jednotka Lokalita Ostrov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 67,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,77 10 411 Celková cena Jednotková cena 950 000 Kč 13 571 Kč/m2
0,85 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 0 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,89 11 856 Celková cena Jednotková cena 890 000 Kč 13 284 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
-8-
10 411 Kč/m2 11 134 Kč/m2 11 856 Kč/m2 11 134 Kč/m2 81,00 m2 901 854 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1055/7
984 967,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jedn. č. 1055/7 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena
0,00 Kč 901 854,00 Kč Současný stav 901 854 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 984 967 Kč
920 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Karlovy Vary LV č.6027 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 920 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi - tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 920 000,- Kč slovy:devětsetdvacettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Ostrov. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost je velmi dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti , do centra Karlových Varů. Dále je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Ostrov, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jednotce č.1055/7 vč. podílu 810/17936 na společných částech domu č.p.1054,1055,1056,1057 a pozemků p.č.896/1, 896/2, 896/4, 896/3 v obci Ostrov , k.ú. Ostrov nad Ohří, okres Karlovy Vary, podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého -9-
statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt. jednotky č.1055/7 vč. podílu 810/17936 na společných částech domu č.p.1054,1055,1056,1057 a pozemků p.č.896/1, 896/2, 896/4, 896/3 v obci Ostrov , k.ú. Ostrov nad Ohří, okres Karlovy Vary ve výši: 920 000,-Kč Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.08.2005, Koncesní listina: č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti
- 10 -
- 11 -
