Moderní aplikace porovnávací metody

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Moderní aplikace porovnávací metody Diplomová práce

Autor :

Bc. Ivana Slouková Finance

Vedoucí práce : Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

2010

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedených zdrojů. V Praze dne 2010

Bc.Ivana Slouková

Poděkování: Tímto bych ráda moc poděkovala vedoucímu mé diplomové práce, panu Ing. Petru Ortovi, Ph. D. a to nejen za vedení práce, ale za veškerou spolupráci během celého mého studia. Mé díky patří i ostatním vyučujícím, kteří s námi v jakémkoliv směru studia spolupracovali.

V Praze dne 2010

Bc. Ivana Slouková

Anotace práce: Tato diplomová práce se zabývá porovnávací metodou jak z hlediska praktického, tak z hlediska teoretického. V první kapitole bude zopakován teoretický základ oceňování nemovitostí. Zbývající kapitoly budou zaměřeny výhradně na porovnávací metodu – na její popis a charakteristiku, na aplikaci této metody na pozemek, na informační systémy a na její vhodnost využití v dnešní době.

Annotation: This thesis discusses Market Method in terms of practise and theory. In the first chapter theoretical fundamentals of evaluation of property will be repeated. The remaining chapters will be Market Method-oriented solely – regarding its description, characterization, application of these method to piece of land, information systems and its usability today. In the chapter, which outlines the application of Market Method, there next will be the indication of inseparable terms of the market value as territorial plan or price map. An analysis of the realty-market in selected communities will be covered for interest and comparison reasons in this chapter as well.

Obsah Úvod ......................................................................................................................................6 1. Teoretický základ oceňování nemovitostí .....................................................................8 1.1. Základní pojmy při oceňování nemovitostí ...........................................................10 1.2. Metoda porovnávací ................................................................................................11 1.3. Metoda výnosová .....................................................................................................12 1.4. Metoda nákladová ...................................................................................................14 1.5. Závěrečná analýza tržní hodnoty ...........................................................................14 1.6. Oceňování podle cenového předpisu ......................................................................15 1.7. Účel ocenění ..............................................................................................................16 2. Popis a charakteristika porovnávací metody ..............................................................17 2.1. Základní charakteristika.........................................................................................17 2.2. Korekční činitelé ......................................................................................................18 2.2.1. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty u pozemku ...............................................18 2.2.2. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty u majetku jako celku ..............................20 2.2.3. Prvky porovnání ................................................................................................23 2.3. Oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech ..................................24 3. Informační systémy .......................................................................................................25 3.1. Vlastní sběr dat ........................................................................................................25 3.2. Externí databáze ......................................................................................................27 3.2.1. Databáze MOISES .............................................................................................28 3.2.2. Databáze RPN ....................................................................................................29 3.2.3. Cenové mapy stavebních pozemků ..................................................................33 3.2.4. Databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu.................................33 3.2.5. Databáze cen a nájmů bytů IRI ........................................................................34 3.2.6. Jiné externí databáze a cenové podklady ........................................................34 4. Aplikace porovnávací metody – pozemek ...................................................................35 4.1. Členění pozemků ......................................................................................................36 4.2. Cenové mapy ............................................................................................................37 4.3. Vliv územního plánu na ceny pozemků .................................................................38 4.3.1. Úkoly územního plánování................................................................................40 4.3.2. Orgány územního plánování .............................................................................40 4.3.3. Krátké shrnutí ....................................................................................................41 4.4. Konkrétní ocenění pozemku ...................................................................................41 4.4.1. Ocenění pozemku Andělská Hora – rok 2008 .................................................42 4.4.1.1. Vysvětlení a zdůvodnění jednotlivých korekčních činitelů ......................45 4.4.2. Ocenění pozemku Andělská Hora – rok 2010 .................................................47 4.4.2.1. Vysvětlení a zdůvodnění jednotlivých korekčních činitelů ......................50 4.4.3. Rozdíly mezi jednotlivými oceněními ..............................................................51 4.5. Analýza trhu s pozemky na Karlovarsku ..............................................................53 5. Vyhodnocení vhodnosti využití porovnávací metody .................................................58 5.1. Rychlé ocenění bankou ............................................................................................58 5.2. Hromadné oceňování ...............................................................................................58 5.3. Využití porovnávací metody při oceňování dle cenového předpisu ....................59 Závěr ...................................................................................................................................62 Seznam použité literatury .................................................................................................64 Seznam použitých knižních zdrojů ..................................................................................65 Seznam schémat a tabulek ................................................................................................66 Seznam příloh ....................................................................................................................67

Úvod V úvodu bych Vás jako první ráda seznámila s cílem mé práce. Jedná se o proniknutí do tématu „porovnávací metoda v tržním ocenění“. Nejde o pouhé konstatování teorie, ale i o aplikaci této metody na konkrétní pozemek a vyhodnocení jejího použití. Například u stavebních pozemků je totiž porovnávací metoda základním kamenem k určení jejich hodnoty. Je důležité hned na začátku dodat, že využití této metody je podmíněno existencí dostatečně rozvinutého trhu. V případě nedostatečné rozvinutosti trhu je nutno použít jiný způsob ocenění. Nyní bych představila jednotlivé kapitoly a jejich obsah. V první kapitole bude krátce zmíněn teoretický základ oceňování nemovitostí. Zopakuji pojmy tržní cena, tržní hodnota, metody oceňování majetku a stručně popíši další související aspekty. Druhá kapitola se bude věnovat taktéž teorii, ta je však již zaměřena na jeden konkrétní pojem, a to na porovnávací metodu. Zde bude metoda řádně charakterizována, pozornost bude směřována na pojem korekční činitelé a následně budou popsány algoritmy výpočtu tržní hodnoty pro pozemek i pro majetek jako celek. Třetí kapitola se zaměří na informační systémy a databáze. Ty jsou pro oceňování velmi důležité. Obsahují totiž cenné informace o realizovaných prodejích nemovitostí z minulosti či současnosti, ceny prodejů plánovaných, nabídkové ceny či ceny, které byly odmítnuty, ať už v určité oblasti či po celé České republice. Základem spolupráce je samozřejmě existence srovnatelných nemovitostí k nemovitosti posuzované, které by tedy měly být v databázi obsaženy. Lze vytvářet vlastní databáze sběrem a získáváním dat nebo je možné využít některé externí databáze. Ve čtvrté části přejdeme k praxi, než však dojde k samotnému ocenění, zmíním i témata s aplikací porovnávací metodou úzce spjatá – rozčlenění pozemků dle zákona o oceňování nemovitostí 151/97 Sb., cenové mapy a vliv územního plánu na ceny pozemků. Nakonec budu aplikovat porovnávací způsob na konkrétní ocenění pozemku. Jedná se o stavební pozemek v obci Andělská Hora na Karlovarsku. V práci se ocenění vyskytne dvakrát, jedno z roku 2008, kdy jsem jej zpracovávala do bakalářské práce a druhé je ze současnosti. Postup využití porovnávací metody zůstal stejný, ale zjištěné výsledky budou 6

navazovat na další podkapitolu, kterou bude analýza trhu s pozemky na Karlovarsku. V této části závěrečné práce si pomocí těchto dvou odhadů ověřím pravdivost závěrů vzniklých v analýze a porovnám rozdíly v korekčních činitelích a následně i zjištěných tržních hodnotách v dvouletém časovém horizontu. V poslední části vyhodnotím vhodnost využití porovnávací metody v různých případech. Existují situace, kdy porovnávací metoda má své uplatnění, ale také známe ty, kdy je použití toho principu nevhodné či nepoužitelné, obě tyto možnosti budou rozebrány.

7

1. Teoretický základ oceňování nemovitostí1 Pokud mluvíme o tržním oceňování, máme na mysli snahu o porozumění funkci neboli užitečnosti dané věci v ekonomickém systému. K vyjádření této užitečnosti odhadce používá tržní hodnotu, což je fiktivní cena, za kterou by mohl být oceňovaný majetek prodán. Tržní hodnota je pojem ekonomicky obecný, jedná se o doporučení, v jakém cenovém rozptylu by za daných podmínek mohl být majetek na trhu prodán. „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednání o prodeji.“2 Tento pojem nelze zaměňovat s pojmem tržní cena. Tržní cena je totiž konkrétní údaj a vypovídá o tom, za kolik byl prodej realizován. Odhadce není schopen stanovit tržní cenu, její určení je založeno na dohodě mezi prodávajícím a kupujícím. Ke zjištění tržní hodnoty se využívají metoda porovnávací, výnosová a nákladová. V zákoně 151/1997 Sb., o oceňování majetku se tržní hodnotou rozumí obvyklá cena. V tomto zákoně je definována obvyklá cena takto: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“3

1

Problematika opotřebení staveb ve vazbě na oceňování – Ivana Slouková – bakalářská práce – použity některé kapitoly 2 Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva (práva Evropské unie) - Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 12 3 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2

8

Obecný model indikace tržní hodnoty MINULOST

PŘÍTOMNOST

BUDOUCNOST

TOK ČASU

Vynaložené náklady na pořízení pozemku a staveb

transformace

Věcná hod.

Příčina

Aktuální prodejní ceny obdobných nemovitostí

Porovnávací hod.

TRŽNÍ HODNOTA

ÚČEL OCENĚNÍ, limity, předpoklady

Očekávaný prospěch a z něho plynoucí výnosy

transformace

Výnosová hod.

Důsledek

Schéma č.1 – Obecný model indikace tržní hodnoty – Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitosti, str. 28 - vlastní úprava

9

1.1. Základní pojmy při oceňování nemovitostí4 Než budou stručně charakterizovány metody oceňování majetku, je třeba zopakovat definice některých důležitých pojmů. Nemovitost – definice nemovitosti je uvedena v § 119 Občanského zákoníku (zákona 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Podle této legislativní normy jsou nemovitosti pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Součásti nemovitosti – podle následujícího § 120 Občanského zákoníku jsou součástí věcí (tedy i nemovitostí) definovány takto: „Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“ Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a konec konců i pro oceňování je podstatná věta: „Stavba není součástí pozemku.“ Součásti pozemku rozdělujeme na nadpovrchové a podpovrchové. Nadpovrchovými součástmi pozemku jsou nejčastěji porosty. Obecně platí, že součástí pozemku je všechno co se nachází nad i pod povrchem, pokud není dotčen jiný právní režim. Součástí pozemku například není stavba, ložiska tzv. vyhrazených surovin, archeologické a paleontologické nálezy. Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou např. přizděním, přišroubováním, přes potrubní vedení, apod. Naopak věci spojené se stavbou např. pouze zapojením do elektrické zástrčky (třeba mobilní klimatizační jednotka) nejsou součástí nemovitosti. Příslušenství nemovitostí – podle § 121 již zmiňovaného Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem užívány. Přesnou definici nebo taxativní výčet toho, co je to příslušenství nemovitosti nikde nenajdeme. V praxi obvykle záleží na vlastníkovi věci hlavní jak příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitosti jsou obvykle různé venkovní úpravy jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí, ale může to být např. i stavební dokumentace (projektová, dokladová a podobná).

4

Oceňování nemovitostí na tržních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 8 - 10

10

Pozemek – podle stejné právní normy je pozemek přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí: územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu využití pozemků. Parcela – je to obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavba – obecně platná definice stavby dosud neexistuje. Komplikací je i to, že ve stavebním právu je pojem „stavba“ někdy chápán jako věc, někdy jako proces – tedy jako vznik (výstavba, realizace) věci. Podle dosud platného Stavebního zákona je stavbou každé stavební dílo bez ohledu na účel užívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Budova – budovou je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Byt – byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je považován okamžik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Nebytový prostor – je to místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu.

1.2. Metoda porovnávací Tato metoda je založena na porovnávání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, které mají srovnatelné parametry a byly prodány za porovnatelných podmínek. Nejčastěji bývá oceňovaná nemovitost porovnávána s nejméně třemi srovnatelnými nemovitostmi. S nižším počtem porovnávaných nemovitostí se totiž snižuje objektivita odhadu. V rámci objektivity je dále kladen důraz na to, aby porovnávané nemovitosti neměly oproti nemovitosti oceňované buď jen lepší nebo jen horší vlastnosti.

11

K popisu rozdílů mezi danými nemovitostmi slouží korekční činitelé. Jejich úlohou je zohlednit odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Ocenění se většinou zpracovává do tabulky, ve které jsou uvedeny identifikační údaje, základní údaje k porovnání, právní údaje, technické parametry a ostatní parametry. Jednotlivé údaje z této tabulky jsou upravovány právě korekcí. V případě, že jsou údaje o porovnávané a oceňované nemovitosti stejné nebo srovnatelné, korekce je rovna jedné. Pokud má oceňovaná nemovitost některý z parametrů lepší než nemovitost porovnávaná, korekce je vyšší než jedna a pokud jsou naopak parametry oceňované nemovitosti horší, korekce je menší než jedna. Porovnávací metoda nás informuje o tom, jaká je současná hodnota majetku na trhu. Tato metoda ale není aplikovatelná na všechny typy staveb. Důvodem je nedostatek porovnatelných nemovitostí. Příkladem jsou sakrální stavby, inženýrské stavby, technologické stavby, jednoúčelové objekty a areály, stavební části důlních areálů či kulturní památky. Naopak při ocenění pozemku se zřídka kdy setkáme s jinou metodou, než je právě metoda porovnávací.

1.3. Metoda výnosová Výnosová neboli příjmová metoda vypovídá o tom, jaký do budoucna očekáváme výnos. Proto se tato metoda používá při ocenění těch nemovitostí, které byly stavěny za účelem zisku a tudíž generují určité příjmy. Celková suma těchto příjmů po celou dobu životnosti nemovitosti je pak rovna tržní hodnotě. „Výnosová hodnota (podle zákona o oceňování majetku „cena stanovená výnosovým způsobem“) přináší čistě ekonomický pohled na cenu nemovitosti. Porovnávají se zde dosažitelné zisky z nemovitosti, pořízené za určitou cenu, se zisky dosažitelnými ze stejné částky uložené na určitý úrok. Ziskem z nemovitosti zde bude zejména nájemné; kromě pronájmu bytů a nebytových (provozních) prostor lze uvažovat například i s pronájmem vnějších ploch pro reklamu ap. Dosažené hrubé nájemné se sníží o náklady na jeho dosažení (zejména daň z nemovitostí, živelní a odpovědnostní pojištění, náklady na údržbu a opravy pronajímaných staveb a na správu nemovitostí; snižování hodnoty staveb opotřebením se kompenzuje odpočtem amortizace). Výnosy z nájemného mohou být v budoucnu konstantní nebo proměnlivé, obdobně jako náklady.“5

5

Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy – Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kolektiv, str. 109

12

Metoda je oproti porovnávacímu principu méně časově náročná. Obecně platí, že výsledná tržní hodnota z příjmové metody nemůže být vyšší než hodnota zjištěná při aplikaci porovnávací metody. Tento fakt vyplývá z logiky tržních podmínek a ekonomických zákonů a zákonitostí. Prvním krokem výpočtu tržní hodnoty je analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku. „Nejlepší a nejvyšší využití můžeme tedy definovat jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) možné, u komerčně využívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku.“6 Neméně důležitou je u tohoto principu analýza kvality nájemních smluv, jedná se o kvalitu komerční a právní. Posuzuje se na jakou dobu je smlouva uzavřena, zda je předčasné vypovězení smlouvy sankcionováno, zda je dohodnuta inflační doložka, zda je smlouvou upravována problematika podnájmu, podle jakého práva byla smlouva uzavřena, jakým způsobem bude hrazeno nájemné, jaké povinnosti má nájemník, jak bude uznána a oceněna investice do objektu a za jakých podmínek mohou být uzavírány změny a dodatky smlouvy. Princip dále pokračuje analýzou čistého provozního příjmu, ten lze získat pokud se uvažují faktory, jako je hrubý příjem, neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného, rezervy na renovace a provozní náklady. Jako poslední důležitý faktor při výnosové metodě je nutné zmínit kapitalizační míru. Ta vyjadřuje míru zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. Kapitalizační míru lze získat součtem kapitalizační (úrokové) míry bezrizikové investice, inflační míry, míry rizika a míry životnosti. Pro rychlý, ale ne příliš přesný test hodnoty se dá použít kapitalizační míra ve výši 10 %. Finální tržní hodnotu získáme dosazením hodnoty čistého provozního příjmu a kapitalizační míry do některého ze vzorců pro kapitalizaci. Nejčastěji je využívána věčná renta, tehdy se uvažují konstantní příjmy po dlouhou dobu. Tržní hodnota je pak rovna podílu čistého provozního příjmu a kapitalizační míry.

6

Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 37

13

1.4. Metoda nákladová Nákladový přístup vychází z reprodukční ceny k datu ocenění, která je snížená o technické opotřebení. Odpovídá na otázku, s jakými náklady je možné majetek realizovat. Tato metoda vypovídá o materiálově technické podstatě budovy, její životnosti a stavu jejího opotřebení. Tržní hodnota by tedy měla být rovna množství vložené práce snížené o její znehodnocení s respektováním obecných a konkrétních tržních vlivů. Analýzou tržní hodnoty nákladovou metodou se odhadce zabývá například v případech stanovení pojistné hodnoty nemovitosti, která má sloužit jako zástava. Na nákladovém přístupu bylo donedávna založeno oceňování podle cenového předpisu. „Nemovitý majetek si lidé pořizují z třech nejčastějších důvodů – pro vlastní potřebu, pro očekávaný příjem z nájemného a jako předmět uložení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase. V prvním případě je úloha nákladové metody zcela neopominutelná. Pokud si kupuji rodinný dům pro vlastní potřebu, zajímá mě jeho detailní technický stav. U očekávaného příjmu z nájemného mě bude jistě zajímat výše provozních a investičních nákladů spojených s majetkem. Podle materiálově technické charakteristiky se budou lišit jak náklady na vytápění, tak např. přípustné zatížení vícepodlažního skladu. Pokud do majetku hodláme investovat nějaký kapitál, je logické, že chceme, aby se nám do budoucna hodnota vloženého kapitálu zvyšovala. Opět se dostáváme k odpovědím z oblasti materiálově technické charakteristiky a životnosti.“7

1.5. Závěrečná analýza tržní hodnoty Na konci stanovování tržní hodnoty je potřeba se zabývat závěrečnou analýzou, kdy je zvažována kontribuce jednotlivých použitých metod ocenění nemovitosti k výsledné hodnotě. Měli by být zkontrolovány jednotlivé vstupní údaje jako jsou výměry, dále aplikace jednotlivých cenotvorných faktorů a zejména korelace mezi jednotlivými metodami. Rozložení vah jednotlivých metod ke zjištění konečné tržní hodnoty je různé, liší se dle typu oceňovaného majetku. Matematicky se dá tato kontribuce vyjádřit jako vážený průměr použitých metod ocenění – porovnávací, nákladové a příjmové. Tento vztah je zobrazen v následující tabulce:

7

Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 54 -55

14

Metoda Porovnávací

Poměr v %

Indikace

100%

Konečná tržní hodnota

Příjmová (výnosová) Nákladová Celkem

Tabulka č.1 – Váhy jednotlivých metod ocenění - vlastní úprava

1.6. Oceňování podle cenového předpisu Oceňování podle cenového předpisu vychází ze Zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. a z vyhlášky č. 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona. V dnešní době byly vyvinuty specializované počítačové programy, díky nimž se nemusí znalecké posudky zpracovávat ručně. Znalecký posudek má pevnou formu a skládá se z několika částí. Těmi jsou identifikační údaje, nález, ocenění, závěr, znalecká doložka a přílohy. Znalecký posudek musí podle zákona splňovat určité formální náležitosti. Musí být pevně sešitý a sešívací tkanice musí být přelepena papírovou páskou. Páska musí být přetištěna znaleckou pečetí. Dále musí být stránky posudku vždy očíslovány. Neméně důležité je, aby posudek obsahoval znaleckou doložku, podpis znalce a otisk jeho znalecké pečeti. Každý znalec má povinnost vést si znalecký deník, který obsahuje seznam všech posudků, které znalec vypracoval za celou dobu jeho působnosti. Ve znaleckém deníku musí být obsažena pořadová čísla posudků, předměty posudků, identifikace pro koho byla znalecká činnost provedena, výše vyúčtované odměny a nákladů a nakonec datum, kdy byla odměna i náklady zaplaceny. Oceňování podle cenového předpisu se liší od tržního ocenění. Tržní ocenění má totiž za úkol zjistit skutečnou tržní hodnotu, ocenění podle cenového předpisu má za úkol správně interpretovat daný cenový předpis. Kdyby měla být výsledná hodnota těchto dvou typů ocenění shodná, muselo by ocenění podle cenového předpisu zohledňovat všechny cenotvorné faktory a muselo by umožňovat jejich správnou tržní interpretaci. Tato situace se však neděje, proto nemůže cena zjištěná podle cenového předpisu sloužit jako indikace možné výše zajištění úvěru nemovitou zástavou, ani jako nástroj cenové argumentace při realitním obchodu. Stejně tak ale nemůže být tržní ocenění použito pro stanovení základu vymezených typů majetkových daní. 15

1.7. Účel ocenění Úkolem odhadce je taktéž zjištění, k jakému účelu bude dané ocenění vyhotovovat. Může se jednat například o: 

nepeněžité vklady do obchodních společností



vypořádání podílu společníků při likvidaci či dělení firmy



změny vlastnictví (dědictví, darování, rozvod manželů, převod majetku, atd.)



ocenění pro potřeby bankovních domů (úvěry, hypotéky, půjčky)



oceňování při exekuci



oceňování pro dražby



oceňování pro správce konkurzní podstaty



zástavy movitého majetku



oceňování pro leasingové společnosti, zpětný leasing

16

2. Popis a charakteristika porovnávací metody 2.1. Základní charakteristika Porovnávací přístup je vedle přístupu nákladového a výnosového jedním ze tří metod oceňování nemovitostí na tržních principech. Jak již vyplývá z názvu, je založen na porovnání

oceňované

nemovitosti

s porovnatelnými

nemovitostmi.

Nemovitosti

porovnatelných parametrů by měly být prodány za porovnatelných podmínek. V případě, že jsou k porovnání využity nemovitosti nabízené, musí to být zohledněno pomocí korekčních činitelů – nabídková cena zpravidla nebývá shodná se skutečnou prodejní cenou. „Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány, tzn. prodány, koupeny na trhu. Jeho výsledkem je tzv. porovnávací hodnota. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Základní myšlenkou porovnávacího přístupu je, že hledaná tržní hodnota je v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí. Můžeme předpokládat, že spolehlivost výsledku porovnávací metody klesá s počtem a velikostí vzájemných odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a vzorky, tzn. nemovitostmi použitými pro porovnání..“8 Porovnávací metoda tedy odráží situaci na trhu, je pro ni důležitý princip nabídky a poptávky. Poptávka je tvořena kupujícími (zájemci) a nabídka vzniká z nabízených nemovitostí. Na trhu nemovitostí je stejně jako na ostatních trzích nepsaným pravidlem, že pokud poptávka po dané nemovitosti roste, rostou s ní i ceny a taktéž naopak platí, že při poklesu poptávky klesají také ceny. Pro možnost aplikovat porovnávací metodu je nutné, aby existovala databáze porovnatelných nemovitostí, proto není možné ji použít na nově vzniklých nebo z jiných důvodů nerozvinutých trzích. Při vytváření funkční databáze vznikají dva problémy – nelze vždy pracovat s úplnými a pravdivými informacemi. Zcela dokonalé informace se podaří získat jen zřídka.

8

http://www.stavebniklub.cz/4/6/ocenovani-nemovitosti-porovnavacim-zpusobem-cid214883/

17

2.2. Korekční činitelé „Úlohou korekčních činitelů je zohlednit odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Z praktického hlediska je vhodné všechny korekční činitele uspořádat do tabulky, jejímž výsledkem bude tržní hodnota oceňované nemovitosti. Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. V řadě případů (netypická nemovitost, odlehlá poloha) to nemusí být vůbec jednoduché. V těchto případech obvykle musíme slevit z našich požadavků na kvalitu parametrů porovnávaných nemovitostí.“9 Správné stanovení korekce závisí na několika základních faktorech : 

Cena za 1 m2 celkové podlahové plochy by se neměla u oceňované a porovnávané nemovitosti příliš lišit.



Použitá korekce by neměla být vyšší než 50 %, čím vyšší je odchylka, tím více klesá přesnost korekce.



Porovnávané nemovitosti by neměly být všechny buď jen lepší nebo jen horší.



Žádný korekční činitel nesmí vzniknout nepodloženým odhadem – určí se buď výpočtem nebo statistickou analýzou.

2.2.1. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty u pozemku10 Tabulka pro výpočet tržní hodnoty pozemku by měla obsahovat následující údaje: 1) Identifikační údaje 

pořadové číslo porovnávaného pozemku



název pozemku – je vhodné označit dvěma slovy, kdy první určuje typ pozemku



parcelní číslo nebo čísla – zjistíme z výpisu z katastru nemovitostí



adresa pozemku



katastrální území



obec



okres

9

Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 17 čerpáno z učebnice Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 17 -24 10

18

2) Základní údaj pro porovnání (u pozemku je základní údaj jednoznačný – 1 m2) 

cena pozemku – prodejní, nabídková či zjištěná např. z cenové mapy



rozloha pozemku – celková nebo komerčně využitelná



cena za 1 m2



datum transakce – datum, kdy se obchod uskutečnil nebo datum, kdy se pozemek začal nabízet – čím bližší je datum transakce datu ocenění, tím lépe

3) Právní údaje 

druh transakce – vhodnými druhy transakce jsou prodej, dražba, nabídka a cenová mapa naopak nevhodnými transakcemi jsou vklad do obchodní společnosti, darování, vyvlastnění, cena zvláštní obliby, prodej mezi spřátelenými firmami, prodej v rámci holdingu, prodej majetků zatížených břemeny, zástavami nebo nájemními smlouvami či prodej obecně neprodejných pozemků



vlastnická práva – zda není vlastnictví nějakým způsobem ovlivněno



existence věcných břemen



využití podle územního plánu – velmi významná korekce



územní rozhodnutí – zda je možné jej získat a na jaký druh výstavby



jiná právní omezení a závazky

4) Technické parametry 

lokalita – nutná co nejlepší znalost trhu



tvar a orientace pozemku – nejvíce bývají upřednostňovány pozemky pravidelného tvaru



svažitost – nutnost brát zřetel na náklady na terénní úpravy a zakládání



dostupnost a kapacita inženýrských sítí – bývají dostupné, ale výše nákladů se může výrazně lišit



kontaminace půdy – může omezit nebo úplně bránit možnosti využívání pozemku



dopravní obslužnost – dostupnost hromadnou dopravou



dopravní dostupnost včetně parkování – možnost jiné než hromadné dopravy



nutnost demolice stávajících objektů – výpočet nákladů na demolici



jiná technická korekce

19

5) Ostatní parametry 

velikost pozemku



zastavitelnost – určena technickými a právními podmínkami

Výslednou tržní hodnotu získáme pomocí váženého průměru jednotlivých přepočítaných hodnot.

2.2.2. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty u majetku jako celku11 U nemovitosti vzniká problém vymezení porovnávací jednotky, na rozdíl od pozemku není jednoznačná. Určuje se na základě toho, co jsme schopni o porovnávané nemovitosti zjistit. Nejčastěji používané porovnávací jednotky jsou tyto: BA- building area – zastavěná plocha – plocha zastavěná budovou, vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu Problematika zastavěné plochy je složitá – např. zda započítávat vykonzolované části vyšších nadzemních podlaží, zda započítávat předložená schodiště nebo přístřešky. Je vhodná při ocenění jednopodlažních staveb jako jsou skladové a výrobní haly, hypermarkety apod. GFA – gross floor area – celková zastavěná plocha – v porovnávací metodě používaná snad nejvíce, lze ji snadno určit i bez detailní prohlídky vnitřních prostor stavby (nebo nejčastěji budovy) Jedná se o součet zastavěných ploch všech podzemních i nadzemních podlaží. Zastavěná plocha podlaží je vymezena vnějším lícem obvodových konstrukcí. GFA je vhodná při ocenění vícepodlažních objektů – bytových domů, administrativních budov, vícepodlažních výrobních hal, apod. NFA – net floor area – čistá podlahová plocha – je všude tam, kam jde šlápnout Jedná se o celkovou zastavěnou plochu bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet, apod.

11

čerpáno z učebnice Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 25 -33

20

Je přesnější než GFA – plochy nosných a dělících konstrukcí snižují využitelnost stavby. NFA je použitelná při ocenění stejných objektů jako celková zastavěná plocha. NRA – net rentable area – čistá pronajímatelná plocha – nejpřesnější cenotvorný faktor, který se váže na příjem ze stavby a následně i na její tržní hodnotu Pokud není v konkrétní nájemní smlouvě uvedeno jinak, počítáme ji jako čistou podlahovou plochu bez společně přístupných částí budovy – schodiště, společné chodby. Otázkou je, zda do plochy započítávat společně přístupné kuchyňky, sociální zařízení, vrátnici, recepci. Tabulka pro výpočet tržní hodnoty majetku jako celku by měla obsahovat následující údaje: 1) Identifikační údaje 

pořadové číslo nemovitosti



název nemovitosti



parcelní číslo – zjistíme z výpisu z katastru nemovitostí



adresa nemovitosti



katastrální území



obec



okres

2) Údaje o pozemku – přenesené z tabulky pro výpočet tržní hodnoty pozemku 

plocha pozemku



hodnota za 1 m2 pozemku



hodnota pozemku celkem

3) Základní údaj pro porovnání 

počet srovnávacích jednotek



prodejní cena celkem



prodejní cena bez ceny pozemku



cena z 1 porovnávací jednotku



datum transakce – datum, kdy se obchod uskutečnil nebo datum, kdy se pozemek začal nabízet – čím bližší je datum transakce datu ocenění, tím lépe

21

4) Právní údaje 

druh transakce – vhodnými druhy transakce jsou prodej, dražba, nabídka a cenová mapa naopak nevhodnými transakcemi jsou vklad do obchodní společnosti, darování, vyvlastnění, cena zvláštní obliby, prodej mezi spřátelenými firmami, prodej v rámci holdingu, prodej majetků zatížených břemeny, zástavami nebo nájemními smlouvami či prodej obecně neprodejných pozemků



vlastnická práva – zda není vlastnictví nějakým způsobem ovlivněno



existence věcných břemen



využití podle územního plánu – velmi významná korekce



stavební povolení – ano nebo ne



jiná právní omezení a závazky – např. nemovitost se nachází v památkové zóně

5) Technické parametry 

lokalita – nutná co nejlepší znalost trhu



technický stav objektu – náklady vynaložené na uvedení stavu oceňované nemovitosti do stavu porovnávané, v opačném případě se provede korekce metodicky stejně



technická vybavenost objektu



funkční využitelnost - obtížné stanovení, porovnáváme jak efektivně je využívána oceňovaná versus porovnávaná stavba je determinována právními předpisy, technickými možnostmi nebo finanční proveditelností



další rozvoj nemovitosti – hledáme maximální možné využití díky přístavbám, nástavbám, apod.



dopravní obslužnost – dostupnost hromadnou dopravou



dopravní dostupnost a parkování – jiná než hromadná doprava



atraktivita objektu – souvislost spíše s marketingovými a public relations faktory



jiná technická korekce

6) Ostatní parametry 

velikost nemovitosti



jiná korekce

Stejně jako u pozemku poté dosáhneme výsledné tržní hodnoty pomocí váženého průměru přepočítaných hodnot. 22

2.2.3. Prvky porovnání Ing. Zbyněk Zazvonil uvádí ve své knize Porovnávací hodnota nemovitosti pojem prvky porovnání. Jedná se o cenotvorné diference, které rozděluje do dvou skupin dle toho, čím mohou být způsobeny. Jsou to diference způsobené odlišnými podmínkami transakcí, za nichž byly ceny dohodnuty, navrhnuty či plánovány a odlišnými cenotvornými vlastnostmi, kterými se mezi sebou jednotlivé nemovitosti liší. „Protože nemovitosti jsou jednak jedinečné a jednak jejich sjednané, navrhované či jinak avizované ceny mohou být výsledkem nejrůznějších dohod mezi účastníky trhu či mohou být ovlivněny rozličnými situacemi, v nichž transakce probíhá, nelze dát přesný a úplný seznam položek, které by přesně specifikovaly všechny v úvahu připadající diference, na něž je následně nutno cenovými úpravami reagovat. Nicméně je vhodné v úvahu připadající typy diferencí alespoň určitým způsobem podle jejich hrubých charakteristik členit. Důvody pro toto rozdělení spočívají především v tom, aby znalec či odhadce při porovnání postupoval systematicky, aby žádnou důležitou odlišnost ve svém hodnocení neopomenul a zároveň aby případný efekt, plynoucí z příslušného rozdílu, neposuzoval duplicitně. Proto se cenotvorné rozdíly hledají na základě tzv. prvků porovnání (Unit of Comparison), přičemž tyto prvky představují základní oblasti, které jsou v rámci porovnávacího procesu analyzovány.“12 Obvykle se používá těchto deset prvků porovnání : 1. Přejímaná vlastnická práva k nemovitostem 2. Finanční podmínky 3. Podmínky prodeje 4. Tržní podmínky 5. Daňové podmínky Těchto prvních pět prvků spadá do výše zmíněného úseku odlišné podmínky transakce.

12

Porovnávací hodnota nemovitosti – Ing. Zbyněk Zazvonil, str. 111 - 112

23

Zbývajících pět prvků spadá do úseku druhého, a to do odlišné vlastnosti nemovitostí. 6. Poloha 7. Technické faktory 8. Ekonomické faktory 9. Způsob a možnosti využití 10. Nerealitní faktory Existuje předpoklad, že by těchto deset prvků porovnání mělo ve většině případů tématicky pokrýt všechny zásadní potenciální cenotvorné faktory, ve kterých by se mohly nemovitosti lišit. Tyto základní prvky by šlo ve vhodných případech rozšířit, například u mimořádných typů nemovitostí či při speciálních situacích. Stejně tak jde některé z prvků vyloučit, v případě, že se prvky shodují nebo naopak nepřipadají pro konkrétní situaci v úvahu. Každému z těchto deseti prvků by měla být přikládána stejně velká důležitost. Při aplikaci v praxi odhadce systematicky prohledává tyto oblasti a hledá lišící se cenotvorné znaky. K tomu využívá všech možností, které mu poskytují předpřipravená sebraná tržní data.

2.3. Oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech Základním předpokladem použití porovnávací metody je existence trhu s příslušným druhem nemovitosti a také existence dostupné nebo vytvořitelné databáze porovnávaných nemovitostí. Zvláštním případem tedy bývá nemovitost, pro kterou je těžké najít příslušný segment finálních klientů. Pokud i přes to považujeme použití této metody za žádoucí, musíme buď rozšířit teritorium, na němž hledáme porovnatelné nemovitosti, anebo rozšířit sektor hledaných nemovitostí typově. Mezi nemovitosti s obtížnou aplikací porovnávací metody patří : 

sakrální stavby – kostely, kaple



inženýrské stavby – mosty, komunikace



technologické stavby – čističky odpadních vod, vodní elektrárny či teplárny



jednoúčelové výrobní objekty a areály – např. cementárny



stavební části důlních areálů



kulturní památky

24

3. Informační systémy Odhadce ke své práci potřebuje disponovat souborem cen, za něž se nemovitosti v nedávné době prodaly, za které se prodávají nebo se jejich prodeje plánují, popřípadě za něž jsou nabízeny či dokonce při nichž byly odmítnuty. Dále potřebuje mít možnost z něj vybrat ty nemovitosti, které jsou podobné posuzovaným. Tato data lze získat buď vlastním sběrem nebo z externích databází.

3.1. Vlastní sběr dat Při vlastním sběru dat má odhadce dvě možnosti, jak tato data získat, buď přímo od účastníků konkrétního realizovaného obchodu anebo zprostředkovaně od ostatních účastníků, např. nabízejících, poptávajících nebo jinými osobami či institucemi, které jsou nějakým způsobem spojeny s trhem nemovitostí.. Přímo získané údaje jsou většinou nejcennější, protože neobsahují potenciální hrozbu zkreslení. Starší data lze získat z podkladů, které jsou buď předloženy v rámci zadání posudku anebo si je odhadce či znalec vyžádá. V případě, že znalec prováděl ocenění nemovitosti, která je prodávána nebo se prodávat bude, je potom vhodné sledovat průběh obchodu. Nevýhodou některých přímo získaných dat je, že nemají písemnou podobu a nelze je tedy využít jako průkazní materiál. Dalším problémem může být nechuť účastníků prodeje ke zveřejňování těchto informací. Nepřímo získaná data jsou data transakcí, při nichž odhadce osobně nebyl. Obvykle nebývají tak přesná poněvadž jsou více či méně zprostředkovaná. Je možné je čerpat z údajů realitních kanceláří, realitních periodik, z novinové i vývěskové inzerce, z webových stránek realitních serverů či z nejrůznějších prospektů. Většinou se jedná o ceny nabídkové, které jsou ovlivněny představami prodávajících a ty jsou ve většině případů vyšší než ceny skutečně realizované. Dalším problémem bývají zkreslené informace o nemovitosti, pokud jde o nabídku, prodávající se logicky snaží nemovitost popsat v lepších barvách. Proto je vhodné, aby znalec udělal alespoň hrubou obhlídku nemovitostí, o kterých může tímto způsobem získat data. Některé transakce významnějších nemovitostí bývají někdy zveřejňovány v odborném či běžném tisku. Většinou nebývají úplná, ale mohou sloužit k prvotní orientaci a vytvořit 25

základ pro další šetření. Jiná data mohou být publikována např. při příležitostech udílení různých ocenění z hlediska realizace, atd.. V neposlední řadě mohou informace „vyplout na povrch“ v souvislosti s kritikou. Přímé kontakty se zástupci státní či veřejné správy, se správci nemovitého majetku, se zástupci developerských organizací, s právními zástupci nebo nájemníky mohou být dalším zdrojem dat. Mnoho informací se znalec může dozvědět od sousedů či starousedlíků. Aby lépe porozuměl argumentům nabídky, může se také vydávat za potenciálního zájemce. Dále mohou být zdrojem dat některé odborné instituce a agentury, které se zabývají servisní činností při obchodech s realitami. Velmi důležitým zdrojem jsou katastrální úřady. Zde lze získat mnoho informací souvisejících s evidencí nemovitostí a vlastnických práv k nim. Většina dat je veřejně přístupná na internetu, pokud to tak není, lze na příslušném katastrálním úřadě do dokumentů alespoň nahlédnout. I zde však není stoprocentní jistota, že údaje nejsou nějakým způsobem ovlivněny a proto je potřeba nejen získat čísla, ale i prohlédnout smluvní podmínky, za kterých byl obchod realizován. Doplňujícími zdroji dat mohou být příslušné stavební úřady, dále lze data získat z územně plánovacích podkladů, orientační ceny pozemků můžeme čerpat z cenových map a v neposlední řadě je možné zjistit některá data v institucích samosprávy. „U těchto výše uvedených zdrojů dat se počítá s tím, že si je znalec či odhadce sám vhodným způsobem zpracuje, dá do vzájemných souvislostí a následně použije přímo pro konkrétně řešený případ, nebo je vhodnou formou uchová pro nejbližší příležitost, která se teprve může naskytnout. Vedle toho však může být použito i dat z externích databází, které vytvářejí soukromé či státní instituce buď přímo pro potřeby oceňování, nebo v souvislosti s nejrůznějšími činnostmi s realitami spojenými, případně z důvodů makroekonomických, fiskálních apod.. Sběr dat je nikdy nekončící, průběžná a systematická činnost, která může klást zejména na začínající uživatele značné časové nároky. Znalec by neměl vynechat jedinou příležitost, která umožňuje data získat, neměl by ignorovat žádné nabízející se informace, dokonce by neměl být lhostejný i k laickým názorům, které někdy mohou být užitečné právě v tom, že

26

nejsou zatíženy některými profesionálními návyky a mohou v sobě mít velmi zdravé a obvykle překvapivě jednoduché racionální jádro.“13

3.2. Externí databáze Pokud odhadce či znalec není schopen získat vhodné informace ze svých zdrojů nebo nemá vlastní databázi cen nemovitostí či srovnatelné nemovitosti nejsou obsaženy v jeho databázi, může se pokusit je vyhledat v externích databázích. „Externí databáze, jejich naplňování daty, jejich údržba i distribuce představují dlouhodobou, systematickou a organizačně náročnou činnost, kterou sice podstatným způsobem zjednodušila a zrychlila výpočetní technika, nicméně mají stále řadu úskalí. Jejich hlavními problémy jsou jednak výběr celkové koncepce a organizace, tedy jaká data sbírat a jakým způsobem je zaznamenávat, aby byla použitelná a vhodná pro uživatele, a jednak zajištění jejich průběžného sběru v potřebné kvalitě a množství. Jde totiž o nalezení optimální míry jakou hloubku podrobností dat zvolit, neboť pouze rámcová data se mohou ukázat být pro účely porovnání nedostatečná a naopak přílišné množství nepodstatných detailů může naplňování i využívání databáze komplikovat a zneprůhledňovat, což v době počítačů samozřejmě není technickým, ale čistě praktickým. Pokud jde o sběr a kvalitu dat, je nutno zajistit kontinuální přísun vzorků, aby databáze byla dostatečně velká a aktuální a aby poskytovala postačující možnosti výběru, ale zároveň aby informace o příslušném vzorku byly pravdivé, objektivní a nezkreslené.“14 V České republice rozeznáváme dva základní typy databází : 

databáze obchodovaných cen nemovitostí – obsahují i jejich vlastnosti a podmínky prodeje, jsou účelově zaměřené pro potřeby tržního oceňování, utváří je a udržují převážně soukromé subjekty



databáze sekundárních dat nemovitostí – jsou vytvářeny zejména státními institucemi a jsou zaměřeny především pro potřeby státní správy

Soukromě spravované databáze nejsou na rozdíl od vlastních databází vytvářeny dobrovolně pouze za účelem prospěchu vlastní osobě nebo úzkému okruhu kolegů, ale fungují na principu běžné služby, kterou je možné za úhradu koupit či získat za ekvivalentní protihodnotu. 13 14

Porovnávací hodnota nemovitosti – Ing. Zbyněk Zazvonil, str. 50 - 51 Porovnávací hodnota nemovitosti – Ing. Zbyněk Zazvonil, str. 65

27

3.2.1. Databáze MOISES Jedná se o informační systém, který má za úkol shromažďovat, zpracovávat, uchovávat a zpřístupňovat informace o realizovaných obchodech s nemovitostmi na území České republiky. Tyto informace by měly umožnit porovnání s oceňovanými nemovitostmi. Systém byl zaveden koncem roku 1997, jeho tvůrci jsou záslužnými průkopníky v této oblasti. V dnešní době má asi 50 výhradně smluvních uživatelů, především odhadců a znalců s vazbou na realitní kanceláře. Systém pracuje s daty v následujícím členění 15: číslo záznamu

jednoznačná identifikace každého evidovaného příspěvku

segment trhu

typ, podtyp, speciální, materiální základna, fyzické opotřebení

cena

reprodukční, věcná, výnosová, obchodovaná, administrativní (včetně použitého cenového předpisu), informace o ceně, posouzení ceny

foto

minimálně jeden barevný záznam

základní charakteristika

okres, obec, katastrální území, adresa, počet obyvatel, vybavenost obce, zóna, poloha v zóně, případně v ulici

stavby a pozemky

stavby: 

obytné, garáže, sklady, apod.



konstrukce a vybavení

pozemky: zastavěné plochy, zahrady, ostatní, jiné velikost

plocha, podlahová plocha, užitný prostor, obestavěný prostor, jednotkové ceny za plochy a prostory

nájemné a stáří

15

jsou-li údaje k dispozici


28

časové a jiné údaje

délka obchodu, obchod ze dne, záznam vypracován, zaneseno do databáze, způsob obchodu, způsob zveřejnění, kvalita záznamu, jiné

Tabulka č.2 – Data, se kterými pracuje databáze Moises - vlastní úprava

Data lze zobrazit buď v klasické databázové formě anebo jako jednotlivý záznam se všemi podrobnostmi. Centrální databáze je propojena s databází obcí, což umožňuje i přístup k údajům o počtu obyvatel a infrastruktuře lokality podle údajů ČSÚ. Vyhledávání vhodných porovnávacích prvků funguje na základě zadání kritérií (tzv. dotazu). Tato kritéria jsou následně filtrována a probíhá výběr vhodných porovnatelných nemovitostí z databáze. Výsledná data lze exportovat jako základní vstupy pro vyhodnocovací program. Databáze MOISES umí nejen informace shromažďovat, nýbrž je i schopna z nich vyvozovat určité marketingové závěry, jako například kvalitu obchodu z hlediska délky jeho trvání nebo stav nabídky a poptávky v určitém segmentu trhu. Systém vychází z myšlenky, že trh s nemovitostmi je trhem s využitelnými prostory (plochami) a tento prostor nebo plocha jsou charakterizovány především jejich kvalitou, velikostí a polohou. Databáze je přístupná jen smluvním uživatelům, kteří jsou zároveň i přispěvovateli. Jednou ze smluvních podmínek je fakt, že data nesmějí být šířena hromadně. Pokud by se jednalo o informace k jednotlivému případu, za dohodnutých podmínek by je s největší pravděpodobností bylo možné získat od konkrétního uživatele nebo správce.

3.2.2. Databáze RPN Registr porovnávaných nemovitostí České republiky je systém, který shromažďuje a spravuje údaje o skutečně realizovaných cenách nemovitostí, tudíž je dalším nástrojem pro usnadnění vyhledávání porovnatelných nemovitostí. Databáze vznikla roku 2005 a od roku 2008 jsou data do této databáze poskytována registrovanými znalci a odhadci, popřípadě bankami či realitními kancelářemi. Za toto sdílení dat bývají přispěvovatelům připisovány kreditní body, díky kterým jsou oprávněni tento systém využívat. Přístupnost databáze probíhá přes internetové spojení, což zajišťuje okamžitou dostupnost konkrétních údajů. 29

Výchozím bodem je rozdělení nemovitostí na tři základní typy a to stavby, byty a pozemky. Každý z těchto typů je určen sadou konkrétních atributů. Po prvním kroku je zobrazen formulář, do kterého se zadávají požadované hodnoty jednotlivých atributů. Je samozřejmé, že váhy těchto všech vlastností nejsou stejné, systém nabízí možnost k jednotlivým atributům přiřadit různé váhy dle důležitosti. Dle těchto požadavků systém vygeneruje sto nejpodobnějších nemovitostí. Data jsou v této databázi ukládána a uspořádána následovně (pro stavby)16: Stavba:

Název

Interní identifikátor:

Číslo

Uživatel, který záznam pořídil:

Číslo

Registrační číslo nemovitosti:

Rok/číslo

Datum pořízení záznamu:

Datum

Datum změny záznamu:

Datum

Datum rozhodnutí:

Datum

Stav záznamu:

Schválen

Počet použití:

Číslo

Naposledy použit:

Datum

Popis:

Výstižná stručná charakteristika

Obec:

Název

Počet obyvatel:

Číslo

Vzdálenost k okresnímu městu v km: Poměr mezi nabídkou a poptávkou:

Převis/nedostatek poptávky/rovnovážnost

Je přípojka vody:

Ano/ne

Je přípojka elektřiny:

Ano/ne

Je přípojka kanalizace:

Ano/ne

Je přípojka plynu:

Ano/ne

Vzdálenost přípojky vody v metrech: Vzdálenost přípojky elektro v metrech:

Číslo

Vzdálenost přípojky kanalizace v metrech:

Číslo

Vzdálenost přípojky plynu v metrech:

16


30

Omezení užívání/věcné břemeno: Snížení

hodnoty

vinou

omezení

užívání/hodnota věcného břemene v Kč Popis omezení užívání/ věcného břemene: Cena: Realizovaná cena v Kč:

Kč

Datum prodeje:

Datum

Administrativní cena (podle vyhlášky): Datum administrativního ocenění: Jméno osoby odpovědné za záznam:

Jméno

Interní poznámka/důvod odmítnutí: Konstrukce a vybavení: Základy:

Podstandard/standard/nadstandard

Svislé konstrukce:


Stropy:


Krov:

Chybí/podstandard/standard/nadstandard

Střecha:


Klempířské konstrukce:


Vnitřní povrchy:


Vnější povrchy:


Vnitřní obklady:

Chybí/ podstandard/standard/nadstandard

Schody:


Dveře:


Okna:


Podlahy:


Vytápění:


Elektroinstalace:


Bleskosvod:


Vnitřní vodovod:


Vnitřní kanalizace:


Vnitřní plynovod:


Ohřev vody:


Vybavení kuchyně:

Chybí/ podstandard/standard/nadstandard 31

Vnitřní hygienické vybavení:


Výtah:


Zatřídění: Druh stavby:

RD, OD, Komerční N., RCH, G… název

Procento plochy pro komerční využití: Lokalita:

Např. centrum, …, samota

Počet bytů v domě:

Číslo

Typ konstrukce:

Např. cihelná, betonová…

Počet podzemních podlaží:

Číslo

Počet nadzemních podlaží:

Číslo

Podkroví více než 50% půdy:

Ano/ne

Stáří v rocích od počátku užívání:

Roky

Pozemek prodán se stavbou:

Ano/ne

Popis příslušenství hlavní stavby:

Např. vedlejší stavby, …

Technický stav:

Výborný/horší/špatný/havarijní

Do 10 let po rekonstrukci:

Ano/ne

Garáž:

Ano/ne

Výměra všech pozemků prodaných se Číslo stavbou v m2: Zastavěná plocha hlavní stavbou v m2:

Číslo

Obestavěný prostor stavby m3:

Číslo

Tabulka č.3 – ukázka formuláře databáze RPN pro stavby (vlastní úprava)

Položky psané kurzivou jsou nepovinné. Data k jiným typům nemovitostí se v některých znacích liší nebo mají zavedeny jiné specifické znaky. Tato databáze nepracuje s fotografiemi.

32

3.2.3. Cenové mapy stavebních pozemků Cenové mapy stavebních pozemků jsou vytvářeny, spravovány a vyhlašovány místně příslušnými obcemi. Jsou grafickým znázorněním pozemků v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším s vyznačením cen za jeden metr čtvereční. Vedle databází MOISES a RPN jsou taktéž zdrojem dat potřebných k porovnání. Při tržním ocenění je však doporučeno považovat informace z cenových map za orientační. Toto téma je podrobněji rozebráno v kapitole 4.2. Cenové mapy, na straně 37.

3.2.4. Databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu „Na základě ustanovení odst.3, §33 zák. č. 151/97 Sb., které ukládá Finančním úřadům předávat cenové údaje o nemovitostech získané v souvislosti s daňovými přiznáními, monitoruje ČSÚ ve vazbě s MF ČR ceny nemovitostí v ČR. Hlavním účelem systému je poskytovat globální cenové informace na makroekonomické úrovni, umožňující orientaci o rozložení cenové hladiny podle druhů nemovitostí a dalších působících hlavních faktorů včetně možnosti sledování jejich vývoje. Průběžné výsledky prezentuje ČSÚ svými periodickými případně příležitostnými publikacemi. Data, statisticky zpracovaná ČSÚ, jsou poplatná členění staveb a pozemků používaných u administrativních cen a jsou založena na vstupních cenových datech odpovídajících celkovým cenám nemovitostí přiznaným pro fiskální účely. Z těchto celkových cen se následně odvozují dílčí ceny jednotlivých komponentů (jednotlivých staveb a pozemků), a to úměrou v závislosti na podílu dílčích administrativních cen komponentů ve znaleckých posudcích. Takto připravená vstupní data jsou přepočtena na měrné jednotky (Kč/m3, Kč/m2), přičemž frekvence sběru dat je především závislá jednak na aktivitě trhu v příslušném segmentu a jednak na množství a kvalitu jejich výběru na příslušném Finančním úřadě.“17 Cílem statistického zpracování je stanovení průměrné jednotkové ceny pro dané území v závislosti na dalších vybraných determinujících faktorech. Stanovené ceny by měly reprezentovat kupní ceny, které vzešly ze skutečně sjednaných a realizovaných obchodů.

17


33

3.2.5. Databáze cen a nájmů bytů IRI Institut regionálních informací s.r.o. monitoruje výši cen nájemného ve vybraných statutárních a bývalých okresních městech České republiky. Byl založen v roce 2000 a jeho sídlo se nachází v Brně. Výstupy z této databáze jsou přístupné na internetu. Ceny jsou aplikovány na referenční vzorek o podlahové ploše 68 m2 při opotřebení 40%. Ceny bytů jsou rozděleny dle stavu na nové, starší a rekonstruované a nájemné je možno porovnat s nájemným regulovaným. Dále jsou k dispozici indexy dokumentující dosavadní cenový vývoj, pokud by uživatel požadoval starší data, jsou přístupná za úplatu.

3.2.6. Jiné externí databáze a cenové podklady Jedná se o zvláštní účelově zaměřené databáze, které vytvářejí pro svou vlastní potřebu některé instituce a podniky. Příkladem je databáze průmyslových zón České republiky, jež má ve vlastnictví Agentura pro podporu podnikání a investic CzechInvest. Tento systém je koncipován pro pobídkové účely a určen převážně k orientaci zahraničních investorů, jsou v něm také obsaženy orientační nabídkové ceny pozemků a výše nájemného.

34

4. Aplikace porovnávací metody – pozemek „Pozemky jsou specifikovány svou jednoznačnou polohou a jsou tudíž pravou podstatou toho, že nemovitosti jsou jedinečné. Stavby na nich zbudované mohou být duplikovány či v některých případech mohou být dokonce technickými prostředky přemístěny, nicméně poloha pozemků dává nemovitostem jejich hlavní typické vlastnosti, kterými jsou unikátnost, originalita a neopakovatelnost. Proto by se měla v souvislosti s oceňováním nemovitostí věnovat pozemkům maximální pozornost, neboť jsou primárním prvkem, od něhož se podstata hodnoty nemovitostí odvíjí.“18 Je důležité na hodnotu pozemku nahlížet z pohledu trhu, pozemek je totiž velmi specifickým zbožím, od jiného se totiž liší v mnoha směrech. Pozemky jsou základním výrobním faktorem, nejsou reprodukovatelné, nepodléhají vlivům opotřebení, mají nekonečnou životnost, nedají se přemístit a nakonec, jejich nabídka je konečná. I přes fakt, že se pozemky neopotřebovávají, tudíž mají nekonečnou ekonomickou a technickou životnost, může dojít k určitému znehodnocení. Ztráta hodnoty však nespočívá v zastarávání pozemku, ale v externích změnách či vyčerpání jeho užitkového potenciálu. Z hlediska nabídky a poptávky jsou pozemky vzácné, omezujícím faktorem je velikost plochy zemského povrchu. Proto je v civilizovaném světě velká snaha půdní fond všemožně chránit. Nedostatek určitých pozemků nelze nově doplňovat, ale pouze přesouvat z jednoho segmentu trhu do jiného. „Odhad

hodnoty pozemků pomocí porovnání s cenami pozemků srovnatelných

(Comparative Approach, Sale Comparison Approach) je v praxi používán ve většině případů a jeho výsledkům je obvykle přikládán největší indikační význam. Platí to zejména u běžných typů pozemků stavebních s častou frekvencí prodejů a v podmínkách konformního prostředí. Porovnávání neboli komparace je analytický proces založený na obecném předpokladu, že jsou-li dva nebo více subjektů co do většiny parametrů či dalších vlastností shodné, obdobné nebo podobné, měly by být shodné, obdobné či podobné i jejich parametry zbývající. Protože v případě pozemků je absolutní shodnost již předem vyloučena pro jejich jedinečnost a neopakovatelnost, vyplývající z nepřemístitelné polohy, lze u nich porovnání založit pouze na podobnosti či obdobě. Využití principu porovnání pak spočívá 18

Odhad hodnoty pozemků – Ing. Zbyněk Zazvonil, str.15

35

na cenovém zohlednění kvalitativních i kvantitativních rozdílů, jimiž se porovnávané subjekty odlišují.“19

4.1. Členění pozemků20 Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky, kterými jsou: 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely 19 20

Odhad hodnoty pozemků – Ing. Zbyněk Zazvonil, str.39 zákon 151/97 Sb.

36

oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.

4.2. Cenové mapy „Za jednu z variant nepřímého porovnání je možno považovat způsob, kdy volba referenčních vzorků je provedena na základě údajů z cenových map stavebních pozemků, které v ČR ve smyslu zák.č.151/97 Sb. dobrovolně vytvářejí, spravují a vyhlašují místně příslušné obce. Jde o grafické znázornění pozemků v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším, s vyznačenými cenami v Kč za 1 m2 pro graficky vymezené skupiny parcel. Návrh cenové mapy nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním k vyjádření MF ČR a ke zveřejnění v Cenovém věstníku. Stavební pozemky jsou v cenových mapách oceněny skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách a obce na jejich tvorbě spolupracují s Katastrálními úřady, takže ve výsledku mají podobu databáze v grafické podobě. Pro úřední oceňování administrativními cenami jsou údaje platné cenové mapy závazné a v současnosti se aplikují bez možnosti jakýchkoliv dalších korekcí.“21 Pro oceňovaní s použitím porovnávací metody se doporučuje považovat ceny z cenové mapy jako orientační. Na druhou stranu jsou tyto údaje kvalitativně lepším podkladem než např. průměrné ceny stavebních pozemků dle ČSÚ. Cenové mapy by měly být doplňovány a aktualizovány na konci každého roku. Měly by být veřejně přístupné a bylo by užitečné, aby z nich šlo vyčíst i údaje o změnách cen v předchozích letech. V souvislosti s cenovými mapami existují některá rizika, na která by si odhadci měli dávat pozor. Jsou jimi např. sklon k setrvačnosti a zastarávání dat, riziko zkreslení ceny v důsledku odlišných podmínek transakce anebo riziko zkreslení cen pozemků v důsledku jejich extrakce z celkových cen nemovitostí. I přes určitá rizika je třeba říci, že cenové mapy znamenají značný pokrok a posun a jejich tvorba je velmi záslužnou prací.

21

Odhad hodnoty pozemků – Ing. Zbyněk Zazvonil, str. 62

37

4.3. Vliv územního plánu na ceny pozemků Územní plánování vychází ze zákona č. 183/2006 Sb.. Jedná se o zákon o územním plánování a stavebním řádu. „Tento zákon upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování, soustavu orgánů územního plánování, nástroje územního plánování, vyhodnocování vlivů na udržitelný rozvoj území a rozhodování v území, možnosti sloučení postupů podle tohoto zákona s postupy posuzování vlivů záměrů na životní prostředí, podmínky pro územně plánovací činnosti a kvalifikační požadavky pro územně plánovací činnost. Tento zákon upravuje ve věcech stavebního řádu zejména povolování staveb a jejich změn, terénních úprav a zařízení, užívání a odstraňování staveb, dohled a zvláštní pravomoci stavebních úřadů, povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb. Tento zákon dále upravuje podmínky pro projektovou činnost a provádění staveb, obecné požadavky na výstavbu, účely vyvlastnění, vstupy na pozemky a do staveb, ochranu veřejných zájmů a některé další věci související s předmětem této právní úpravy. Působnost ve věcech územního plánování podle tohoto zákona vykonávají orgány obcí a krajů, ministerstvo a na území vojenských újezdů Ministerstvo obrany. Orgány obce a kraje vykonávají působnost ve věcech územního plánování podle tohoto zákona jako působnost přenesenou, nestanoví-li zákon, že o věci rozhoduje zastupitelstvo obce nebo kraje. Nejdůležitější územně plánovací dokumentací je územní plán, který je pro další rozvoj obce nezbytným materiálem, jež má funkci jak regulační, tak motivační. Platný územní plán, uložený na okresním úřadu, je prvním základním dokumentem, s nímž by měl každý investor konfrontovat svůj záměr. O územní plán své obce by se měl zajímat každý, komu záleží na tom, v jakém prostředí bude žít. Průzkumy a rozbory, tato část územního plánu obsahuje důkladnou analýzu všech funkčních systémů (bydlení, výroba, rekreace, infrastruktury apod.). Výsledkem návrhové části územního plánu (děje se složitým procesem projednávání, a to ve dvou krocích – koncept řešení a návrh) je kompromis v rozvoji jednotlivých funkcí 38

v zájmu celku. Nejdůležitější součástí územního plánu je závazná část, kde jsou v textové i grafické podobě specifikované regulativy funkčního využití území a regulativy prostorového uspořádání a vymezení veřejně prospěšných staveb. Regulativy funkčního využití území - každému pozemku v řešeném území je přiřazena určitá funkční náplň podrobně popsaná v textu, bývá určeno, které stavby, resp.aktivity jsou dominantní, vhodné nebo výjimečně přístupné. Funkční regulace se uplatní vždy při umístění stavby nebo souboru staveb, úpravě stavby, změně využití stavby nebo ploch. Regulativy prostorového uspořádání - regulovány bývají jak půdorysné rozměry (uliční, stavební a regulační čáry nebo koeficienty zastavění atd.), tak výškové rozměry staveb (počet pater, výška římsy apod.). Prostorová regulace se uplatní při umístění stavby nebo úpravě existující stavby. Vymezení veřejně prospěšných staveb (např. tras komunikací, pozemků pro stavbu škol atd.) – pro ně lze pozemky, stavby a práva k nim vyvlastnit. Důležité jsou i další části územního plánu – např. návrh dopravy, návrh řešení technického vybavení (zejména vodohospodářské a energetické systémy), návrh místního systému ekologické stability atd.. Vedle územního plánu mohou existovat i jiné materiály. Mohou to být např. rozvojové studie sídel, strategické rozvojové plány, urbanistické studie, dále pak generely dopravy, infrastruktury, rekreace, školství a dalších oblastí. Územní plán vymezuje zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů. Také vymezuje širší vztahy, dopravu, zeleň, inženýrské sítě. Základními nástroji územního plánování jsou podle stavebního zákona a vyhlášky o územně plánovacích podkladech a územně plánovací dokumentaci územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentace a územní rozhodnutí.“22

4.3.1. Úkoly územního plánování Mezi hlavní úkoly územního plánování patří: 

22

vytváření podmínek pro udržitelný rozvoj, tj. komplexní řešení problémů životního

zákon 183/2006 Sb.

39

prostředí, sociálních a hospodářských problémů ve vzájemných souvislostech 

zajišťování ochrany přírodních, civilizačních a kulturních hodnot území



vymezení veřejného zájmu na využití území



racionální uspořádání území a hospodárné vymezování stavebních pozemků



stanovení podmínek pro umisťování, prostorové uspořádání staveb a opatření na pozemcích



územní prevence katastrof



územní podmínky pro odstraňování důsledků náhlých hospodářských změn s možnými negativními vlivy na sociální a zdravotní podmínky života obyvatel, sociální soudržnost a smír



prosazování ochrany nezastavitelného území a nezastavitelných pozemků v zastavěném území



určování nutných asanačních, rekonstrukčních a rekultivačních zásahů do území



zajišťování ochrany přírodních stanovišť a stanovišť druhů



zajišťování ochrany území podle zvláštních předpisů, před negativními vlivy a řešení kompenzace v případech prokázaného veřejného zájmu

4.3.2. Orgány územního plánování Pořízení územního plánu mají na starosti obce, kraje, Ministerstvo pro místní rozvoj a Ministerstvo obrany. Přičemž obce pořizují pro své území územní plán obce, regulační plány a územně plánovací podklady. Krajský úřad vykonává působnost nadřízeného orgánu územního plánování pro obce, pořizuje územní plány velkých územních celků a v neposlední řadě pořizuje územně plánovací podklady nezbytné pro svoji činnost. Ministerstvo pro místní rozvoj zřizuje územní plány velkých územních celků, které musí být schváleny vládou, dále pořizuje územní plány velkých územních celků zahrnující území více krajů, územně plánovací podklady nezbytné pro svoji činnost jako jsou například územně technické podklady pravidelně prověřující stav a záměry uspořádání území. Tyto plánovací podklady pořizuje pro celé území České republiky, dále vykonává 40

působnost nadřízeného orgánu územního plánování pro hlavní město Prahu a pro jednotlivé kraje. Úkolem Ministerstva obrany je pořízení územně plánovacích podklady a dokumentace na území vojenských újezdů.

4.3.3. Krátké shrnutí Výše uvedený text potvrzuje, že územní plán má obrovský vliv na ceny pozemků. Kdyby neexistovala omezení, která právě územní plán udává, situace s pozemky by byla odlišná, lidé by mohli s pozemky vynakládat jak by chtěli, což by vedlo k nevhodnému využití a vyčerpání našeho půdního fondu. Některé druhy pozemků jsou žádané více a některé méně a vzhledem k tomu, že právě územní plán určuje možné využití pozemků, ovlivňuje tím i jejich ceny.

4.4. Konkrétní ocenění pozemku Pro tuto kapitolu jsem vybrala dvojí ocenění jednoho pozemku. První jsem původně zpracovala do bakalářské práce v roce 2008 a druhé bylo vypracováno v současnosti. Jedná se o pozemek ležící v okrese Karlovy Vary, v obci Andělská Hora. I když nejde o pozemek přímo ve městě Karlovy Vary, jeho cena je s některými cenami „městských pozemků“ téměř srovnatelná. Za posledních pět let se tato lokalita stala více žádanější než dříve a to z několika důvodů. Tato obec je nedaleko golfového hřiště, někteří milovníci golfu si zde proto postavili tzv. letní sídla. Do centra Karlových Varů je možné se dopravit během několika minut, městská hromadná doprava do této obce sice nejezdí, ale je možné využít meziměstských spojů, které jezdí několikrát denně. Samozřejmě nejideálnější je doprava vozem. Tato obec také nabízí příjemný výhled na zříceninu Andělská Hora, podle které je právě pojmenována. V Karlových Varech jsou z největší části nabízeny pozemky v místech, která jsou časově téměř stejně vzdálená jako Andělská Hora a to je další z výhod.

41

Nové ocenění téhož pozemku jsem vypracovala proto, abych mohla vyhodnotit rozdíly v jeho hodnotě. Andělská Hora a jí podobné obce jsou nadále velmi často nabízenými lokalitami. Na konci této podkapitoly tedy uvidíme, jakým směrem se ceny za poslední dva roky pohybovaly.

4.4.1. Ocenění pozemku Andělská Hora – rok 2008 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY POZEMKU23 Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemku jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka byla použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod.. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je :

2 213 000 Kč a je kalkulována následně : 1608 * 1376,14 = 2 212 833,1 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce:

23

Problematika opotřebení staveb ve vazbě na oceňování – Ivana Slouková – bakalářská práce

42

TABULKA – POZEMEK

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



Porovnávaný Pozemek

1 stavební parcela N/A




Andělská Andělská Olšová Vrata Hora Hora Obec Andělská Andělská Karlovy Vary Hora Hora Okres Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč

Andělská Hora Andělská Hora Karlovy Vary

Sadov

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Andělská Hora 152/3, 152/1, 153

Adresa pozemku Katastrální území

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

X 1608 X

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Rodinný dům

Ano

Nejsou

Velmi dobrá

Sadov Karlovy Vary

1 306 730 877 1490 17.3.2008 1 1490

1 789 650 873 2050 12.3.2008 1 2050

1 904 850 1411 1350 17.3.2008 1 1350

1 555 150 1637 950 13.3.2008 1 950

Nabídka 0,9 1341 Absolutní vlastnictví 1 1341 Bez věcných břemen 1 1341 Rodinný dům




1 1341 Ano 1 1341 Nejsou

1 1845 Ano 1 1845 Nejsou

1 1215 Ano 1 1215 Nejsou

1 855 Ano 1 855 Nejsou

1 1341

1 1845

1 1215

1 855

Stejná 1 1341

Lepší 0,85 1568,25

Stejná 1 1215

Obdobná 1 855

43

Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svažitost Mírně svažitý Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Autobus Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Výborné parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících Ne objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku 1608 m2 Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

Pravidelný 1 1341 Mírně svažitý 1 1341 Kompletní 1 1341 Nezjištěna 1 1341 Autobus 1 1341 Výborné

Pravidelný 1 1568,25 Rovinný 0,95 1489,838 V dosahu 1,2 1787,8 Nezjištěna 1 1787,8 Autobus MHD 0,95 1698,41 Výborné

Pravidelný 1 1215 Rovinný 0,95 1154,25 Kompletní 1 1154,25 Nezjištěna 1 1154,25 Autobus 1 1154,25 Výborné

Pravidelný 1 855 Mírně svažitý 1 855 Kompletní 1 855 Nezjištěna 1 855 Autobus 1 855 Výborné

1 1341 Ne

1 1698,41 Ne

1 1154,25 Ne

1 855 Ne

1 1341 Neaplikováno 1 1341

1 1698,41 Neaplikováno 1 1698,41

1 1154,25 Neaplikováno 1 1154,25


Menší 1,15 1542,15 Neaplikováno 1 1542,15


Obdobná 1 1154,25 Neaplikováno 1 1154,25

Obdobná 1 855 Neaplikováno 1 855

Porovnávací hodnota 1 m2

1542,15

1953,17

1154,25

855

0

0

0

0

tržní hodnota 378 438,5 1 274 305,6 560 089 2 212 833,1

Zaokrouhleno

1376,14

Rozloha pozemku 1608 Celková porovnávací hodnota 2 212 833,1 Výpis oceňovaných parcel

poř. číslo číslo parcely výměra v m2 1 152/3 275 2 152/1 926 3 153 407 Celkem 1608 Tabulka č.4 – ocenění pozemku Andělská Hora 2008

44

jednotková hodnota v Kč/m2 1376,14 1376,14 1376,14

2 213 000

4.4.1.1. Vysvětlení a zdůvodnění jednotlivých korekčních činitelů Identifikační údaje Srovnání oceňovaného pozemku proběhlo se čtyřmi obdobnými pozemky, přičemž dva leží ve stejné obci a dva ve srovnatelných lokalitách. Jedná se tedy o obce Andělská Hora, Sadov a čtvrť v obci Karlovy Vary nazývanou Olšová Vrata. Právní údaje Všechny ceny, které jsem o porovnávaných pozemcích zjistila, byly nabídkové z internetových stránek různých realitních kanceláří. Fakt, že se nejednalo o skutečně realizované prodejní ceny je zohledněn patřičným korekčním koeficientem. Jinak byly z právního hlediska všechny pozemky srovnatelné – byly v absolutním vlastnictví, nebyly nijak zabřemeněny, dle územního plánu byly určeny k výstavbě rodinných domů, měly územní rozhodnutí a nebyly jinak právně omezeny nebo zavázány. Technické údaje 

Lokalita – Z hlediska umístění jsou dva pozemky, jak již bylo řečeno shodné s pozemkem oceňovaným, v tomto případě nebylo třeba použít žádnou korekci. Upravena nebyla ani cena za metr čtvereční pozemku v Sadově, dle mého názoru jsou tyto dvě obce obdobné. Když bychom se zajímali o vzdálenost Andělské Hory a Sadova od centra Karlových Varů, zjistili bychom, že k Andělské Hoře se jedná o 7,6 km a do Sadova 8,7 km. Jiné je to v případě Olšových Vrat, ty nejsou samostatnou obcí, nýbrž odlehlejší částí Karlových Varů. Z centra je tato čtvrť vzdálena něco málo přes čtyři kilometry. Přestože je Andělská Hora velmi dobrou oblastí, v korekci musí být poukázáno na fakt, že Olšová Vrata jsou lokalitou o něco zajímavější.



Tvar a svažitost pozemku – Všechny pozemky jsou pravidelné, proto není potřeba použít úpravu hodnoty pomocí korekce. Oceňovaný pozemek je mírně svažitý stejně tak, jako další dva pozemky z Andělské Hory. V případě Sadova a Olšových Vrat pracujeme s pozemky rovinnými a proto je jejich hodnota upravena koeficientem ve výši 0,95.



Dostupnost inženýrských sítí – V případě Olšových Vrat byly inženýrské sítě v dosahu, u ostatních pozemků byly inženýrské sítě kompletní.

45



Kontaminace půdy – Kontaminace nebyla zjištěna ani u jednoho z pozemků, proto není důvod hodnoty jakýmkoliv způsobem na základě tohoto korekčního činitele upravovat.



Dopravní obslužnost a dostupnost včetně parkování – Do obce Andělská Hora je možné se dopravit pomocí veřejné autobusové dopravy. Zastavuje zde linka Karlovy Vary-Bochov-Toužim-Bečov nad Teplou-Karlovy Vary. V roce 2008 byly intervaly mezi jednotlivými spoji poměrně nedostačující. V případě obce Sadov jsme na tom obdobně jako s Andělskou Horou, staví tam veřejná autobusová doprava, která jezdila ne příliš frekventovaně. Nakonec hodnocení dopravní obslužnosti do Olšových Vrat. Zde vznikla jiná situace faktem, že bylo a je možné se do nich dostat pomocí jedné linky městské hromadné dopravy. I když ani v tomto případě nebyla frekvence spojů příliš vysoká, v korekci musel být zohledněn fakt, že se jedná o městskou hromadnou dopravu, která je o něco levnější a pohodlnější. Jak již bylo řečeno, Andělská Hora je od centra vzdálena 7,6 km, Sadov 8,7 km a Olšová Vrata 4,1 km. Dostupnost na tato všechna místa vlastní dopravou byla bezproblémová a srovnatelná. Co se týče parkování, taktéž by neměly vznikat žádné komplikace.



Ostatní parametry – velikost pozemku – Vzhledem k tomu, že oceňovaný pozemek je poměrně velký, tři ze čtyř srovnávaných pozemků jsou menší. V poslední době jsou dle mého názoru nejobchodovanějšími stavební pozemky s rozlohou v rozmezí 900 – 1100 m2. I když byly ve větší míře obchodovány menší pozemky, považovala jsem větší prostor pro stavbu a zahradu za pozitivum a proto jsem hodnotu pozemků s menší plochou upravila pomocí koeficientu 1,15.

Výsledná porovnávací hodnota, která z tohoto ocenění vznikla, je slušným odrazem skutečných cen pozemků v obci Andělská Hora. Pro kontrolu mi bylo umožněno nahlédnout do kupní smlouvy oceňovaného pozemku a musím konstatovat, že odhadnutá hodnota a skutečně realizovaná cena si byly poměrně blízké.

46

4.4.2. Ocenění pozemku Andělská Hora – rok 2010 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY POZEMKU Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemku jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka byla použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod.. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je :

2 216 000 Kč a je kalkulována následně : 1608 * 1378,2 = 2 216 145,6 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce:

47

TABULKA – POZEMEK

Oceňovaný pozemek









Andělská Andělská Olšová Vrata Hora Hora Obec Andělská Andělská Karlovy Vary Hora Hora Okres Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč

Andělská Hora Andělská Hora Karlovy Vary

Lesov

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Andělská Hora 152/3, 152/1, 153

Adresa pozemku Katastrální území

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

X 1608 X

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Rodinný dům

Ano

Nejsou

Velmi dobrá

Pravidelný

Sadov Karlovy Vary

2 996 400 1816 1650 8.2.2010 1 1650

2 812 600 1372 2150 24.2.2010 1 2150

2 255 850 1671 1490 1.2.2010 1 1490

1 322 870 1198 1190 19.1.2010 1 1190





1 1485 Ano 1 1485 Nejsou

1 1935 Ano 1 1935 Nejsou

1 1341 Ano 1 1341 Nejsou

1 1071 Ano 1 1071 Nejsou

1 1485

1 1935

1 1341

1 1071

Stejná 1 1485 Pravidelný

Lepší 0,9 1741,5 Pravidelný

Stejná 1 1341 Pravidelný

Obdobná 1,02 1092,42 Pravidelný

48

Korekce Upravená hodnota Svažitost Mírně svažitý Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Autobus Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Výborné parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících Ne objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku 1608 m2 Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

1 1485 Mírně svažitý 1 1485 Kompletní 1 1485 Nezjištěna 1 1485 Autobus 1 1485 Výborné

1 1741,5 Rovinný 0,95 1654,425 Kompletní 1 1654,425 Nezjištěna 1 1654,425 Autobus MHD 0,92 1522,071 Výborné

1 1341 Rovinný 0,95 1273,95 Kompletní 1 1273,95 Nezjištěna 1 1273,95 Autobus 1 1273,95 Výborné

1 1092,42 Rovinný 0,95 1037,799 V dosahu 1,2 1245,3588 Nezjištěna 1 1245,3588 Autobus 0,95 1183,1 Výborné

1 1485 Ne

1 1522,071 Ne

1 1273,95 Ne

1 1183,1 Ne


1 1522,071 Neaplikováno 1 1522,071

1 1273,95 Neaplikováno 1 1273,95

1 1183,1 Neaplikováno 1 1183,1

Větší 0,95 1410,75 Neaplikováno 1 1410,75


Obdobná 1 1273,95 Neaplikováno 1 1273,95


Porovnávací hodnota 1 m2

1410,75

1598,175

1273,95

1265,9

0

0

0

0

tržní hodnota 379 005 1 276 213,2 560 927,4 2 216 145,6

Zaokrouhleno

1378,2

Rozloha pozemku 1608 Celková porovnávací hodnota 2 216 145,6 Výpis oceňovaných parcel

poř. číslo číslo parcely výměra v m2 1 152/3 275 2 152/1 926 3 153 407 Celkem 1608 Tabulka č.5 – Ocenění pozemku Andělská Hora 2010

49

jednotková hodnota v Kč/m2 1378,2 1378,2 1378,2

2 216 000

4.4.2.1. Vysvětlení a zdůvodnění jednotlivých korekčních činitelů Identifikační údaje Stejně jako v případě ocenění z roku 2008 proběhlo srovnání se čtyřmi obdobnými pozemky, nejen pro jejich vhodnost, ale i pro zajímavost jsem vybrala pozemky ležících ve stejných obcích jako z minulého ocenění. Dva srovnatelné pozemky se tedy nachází v Andělské Hoře, jeden v Olšových Vratech a nakonec poslední v Lesově, který je částí obce Sadov. Právní údaje Jako v předchozím případě se u všech pozemků jedná o ceny nabídkové, zjištěné z internetových stránek některých realitních kanceláří, tato skutečnost mě dovedla ke snížení hodnoty o deset procent. Z právního hlediska jinak nevznikly žádné problémy, které by naváděly k úpravě hodnoty. Technické údaje 

Lokalita – V případě pozemků ležících v totožné obci není důvod ke korekci, Sadov je obcí typově podobnou, přesto ale byla hodnota zvýšena ve prospěch oceňovaného pozemku a to z důvodu existence lepších pohledových horizontů v obci Andělská hora.



Tvar a svažitost pozemku – Všechny pozemky mají pravidelný tvar, některé jsou však rovinné a některé mírně svažité. Oceňovaný pozemek je mírně svažitý, což mě přivádí ke korekci hodnoty oproti rovinným pozemkům.



Dostupnost inženýrských sítí – Až na jeden případ (Lesov) je dostupnost kompletní, i tak by ale neměl vznikat problém, protože u zmíněného pozemku jsou inženýrské sítě v dosahu. Přesto byl tento fakt zohledněn korekcí.



Kontaminace půdy – Stejně jako v roce 2008 nebyla kontaminace půdy zjištěna u žádného z pozemků, proto není důvod hodnoty z tohoto hlediska jakkoliv upravovat.



Dopravní obslužnost a dostupnost včetně parkování – Do obce Andělská Hora je možné se dopravit pomocí veřejné autobusové dopravy, za jeden pracovní den tam jede jedenáct spojů, odpolední intervaly jsou celkem uspokojivé, horší je však obslužnost v ranních a večerních hodinách. Do Sadova je možné se taktéž dopravit veřejnou autobusovou dopravou, ale situace je zde o něco lepší. V této obci staví 50

autobusová linka Karlovy Vary-Ostrov-Jáchymov, která jezdí poměrně často. Tento fakt je zohledněn v korekci. Nakonec doprava do Olšových Vrat, vzhledem k tomu, že jsou součástí Karlových Varů, je možné se tam dostat pomocí jedné linky městské hromadné dopravy. Intervaly tohoto autobusu jsou srovnatelné s intervaly dopravy do Sadova, korekci tohoto aspektu ještě mírně ovlivnila skutečnost, že městská hromadná doprava je obzvlášť v dnešní době v některých ohledech lepší a výhodnější. Všechny zmiňované lokality jsou v přijatelné vzdálenosti od centra Karlových Varů, situaci také napomohlo dokončení průtahu městem. V tomto ohledu jsem tedy nezaznamenala žádný důvod pro úpravu hodnoty. 

Ostatní parametry – velikost pozemku – Jeden pozemek je oproti pozemku oceňovanému z hlediska rozlohy větší, jeden je srovnatelně velký a dva menší. Rozdíly v rozměrech byly taktéž zohledněny příslušným korekčním koeficientem.

4.4.3. Rozdíly mezi jednotlivými oceněními Zjištěné tržní hodnoty oceňovaného pozemku za roky 2008 a 2010 vyšly téměř shodné, na tento fakt mělo vliv několik aspektů. Před vstupem České republiky do Evropské unie v roce 2004 panovaly velké obavy z růstu cen nemovitostí, ty přiživovala zejména sílící poptávka Čechů po vlastním bydlení. Od roku 2005 do poloviny roku 2008 byla na trhu nemovitostí velmi vysoká poptávka, která byla podpořena především růstem ekonomiky a celkových příjmů domácností. V tomto období by se dalo předpokládat, že ceny nemovitostí porostou i nadále. Pak by tedy výsledek mého druhého odhadu vypadal jistě jinak. Od druhé poloviny roku 2008 se ale situace změnila. Zájem o nemovitosti poklesl a postupem času měly tedy ceny sestupnou tendenci. Za tímto propadem zájmu stojí obava z dopadů ekonomické krize a neochota bank poskytovat úvěry. Dle realitních kanceláří byl největší pokles zaznamenán u bytů v panelových domech, ceny rodinných domů klesly o něco mírněji a ceny pozemků zůstávají poměrně stabilní. Pokles cen nemovitostí se regionálně liší, prudší propad zaznamenaly především ty regiony, ve kterých předtím rostly ceny nemovitostí příliš rychle. 51

V případě Karlových Varů byl růst cen z velké části ovlivněn zahraniční klientelou, ta má i v současnosti zájem v tomto městě nadále investovat. Situace je zde tedy odlišná. Přestože by v rámci ekonomické krize mělo dojít k poklesu cen z důvodu snížení poptávky místních, zahraniční zájemci tuto poptávku a následně i ceny drží na podobné (poměrně stabilní) cenové hladině. Pouze u bytů v panelových domech se potvrdil celorepublikový trend výraznějšího poklesu cen. Nyní krátce k rozdílům v samotných oceněních. Výchozí nabídkové ceny srovnávaných pozemků tedy jsou nyní, na počátku roku 2010, na obdobné cenové úrovni jako byly na počátku roku 2008. Odůvodnění plyne z předchozího textu. Z hlediska korekcí jednotlivých hodnot došlo v novém odhadu k několika menším změnám, jako např. k vylepšení situace ohledně dopravní obslužnosti do obce Sadov. Vzhledem k tomu, že vybrané srovnávané pozemky byly dosti typově podobné pozemkům z ocenění v roce 2008 a změny korekcí byly menšího rázu, potvrzuje se tedy fakt, že ceny pozemků jsou v současnosti na obdobné cenové úrovni jako na počátku roku 2008. Rekapitulace: Tržní hodnota oceňovaného pozemku indikovaná porovnávací hodnotou v roce 2008 byla stanovena na:

2 213 000 Kč a byla kalkulována následně : 1608 * 1376,14 = 2 212 833,1 Kč

Tržní hodnota oceňovaného pozemku indikovaná porovnávací hodnotou v roce 2010 byla stanovena na:

2 216 000 Kč a byla kalkulována následně : 1608 * 1378,2 = 2 216 145,6 Kč

52

4.5. Analýza trhu s pozemky na Karlovarsku K analýze trhu s pozemky jsem si vybrala tento okres ze dvou základních důvodů. Prvním je fakt, že v tomto okrese žiji a díky tomu znám jednotlivé obce a okolí. Druhým důvodem je pak návaznost na předchozí kapitolu, kde je předmětem ocenění porovnávací metodou pozemek, který se na Karlovarsku nachází. Obecná charakteristika Okres Karlovy Vary spadá vedle okresů Sokolov a Cheb do Karlovarského kraje, který leží na západě České republiky a jehož sídlem je město Karlovy Vary. Rozloha okresu je 1 628 km2, počet obyvatel je 117 783 a hustota zalidnění je 73 obyvatel/km2. Karlovarský okres má celkem 19 chráněných území, z toho 2 národní přírodní památky a 1 národní přírodní rezervaci. Celkově se všechna chráněná území rozkládají na 1 736 ha. V okrese Karlovy Vary je 53 obcí. Tento okres sousedí s okresy Karlovarského kraje Cheb a Sokolov, s okresy Plzeňského kraje Plzeň-sever a Tachov, s okresy Ústeckého kraje Chomutov a Louny a jeho severozápadní hranice je i státní hranicí s Německem. V okrese se nachází jeden vojenský újezd – Vojenský újezd Hradiště. V karlovarském okrese jsou dvě obce s rozšířenou působností, a to Karlovy Vary a Ostrov. Hospodářsky lze Karlovarsko charakterizovat jako průmyslově – zemědělskou oblast s významným podílem lázeňství a cestovního ruchu. Vznik a rozvoj průmyslu byl spojen s těžbou nerostů v Krušných horách a využíváním dalších přírodních zdrojů. Dlouholetou tradici má výroba porcelánu a skla, výroba přízí, minerálních vod a likérů. Na území nejen okresu, ale i celého Karlovarského kraje je rozšířeno pěstování brambor, řepky olejky a obilovin. Z hlediska živočišného se jedná o chov mléčného i masného skotu, drůbeže a prasat. Z půd převažují hnědé půdy nížin a pahorkatin v nižších polohách a hnědé lesní půdy ve vyšších polohách kraje. V okrese je významná stáčírna minerálních vod Kyselka – Mattoni, která souvisí s bohatým výskytem pramenů. Přímo ve městě Karlovy Vary je také známý sklářský podnik Moser. Dále zde má bohatou tradici keramický průmysl, v tomto průmyslu bývají využívána naleziště kvalitního kaolínu.

53

Pro tuto oblast je také velmi známým a atraktivním charakteristickým prvkem tzv. Lázeňský trojúhelník, ten je tvořen třemi západočeskými lázeňskými městy a je cílem většiny turistů, kteří navštíví Českou republiku. Do trojúhelníku patří vedle Karlových Varů, Mariánské Lázně a Františkovy Lázně. Františkovy Lázně jsou proslulé svými 21 prameny, dále je v nich zajímavá městská památková rezervace s typickým šachovnicovým půdorysem, obklopená rozsáhlými parky a lesoparky. Mariánské Lázně jsou nejmladšími lázněmi zmiňovaného trojúhelníku s více než stovkou minerálních pramenů. Toto město také nabízí působivou lázeňskou architekturu, golfové hřiště, rozhlednu, park miniatur, nebo kolonádu se zpívající fontánou. Po roce 1989 vznikla na západě Čech z dopravního hlediska zcela nová situace. Otevřením hranic velmi vzrostla zejména silniční doprava a to jak osobních vozů, tak i vozů nákladních. V Karlovarském kraji, tudíž i v okrese je poměrně hustá síť silnic I., II. a III. třídy. Silnice I. třídy mají nadregionální význam a jsou hlavními spoji jak do velkých měst, jako je Praha či Plzeň, tak do Německa. Přímo v Karlových Varech byl nedávno dokončen průtah města, což o mnoho zjednodušilo průjezdnost obcí. Dále se také pracuje na zjednodušení trasy mezi Karlovými Vary a Prahou. V Karlových Varech je nejmenší mezinárodní letiště v České republice s pravidelnými lety do Moskvy a charterovými lety do Tuniska, Hurghady nebo lety do Tel Avivu. Karlovy Vary je statutární město v západních Čechách a metropole Karlovarského kraje, má 53 708 obyvatel a rozlohu 59,10 km2. Jsou rozděleny na několik čtvrtí s různou atraktivitou, např. Rybáře, Stará Role, Tuhnice, Tašovice, atd. Největší význam má samozřejmě lázeňské centrum, díky němuž město navštěvuje mnoho zahraničních turistů. Karlovy Vary se staly objektem zájmu mnoha zahraničních investorů, což má zásadní dopad na trh nemovitostí. V posledních letech město s pomocí financování EU také zvýšilo úroveň vybavenosti i poskytovaných služeb v rámci kultury, sportu a volného času. Atraktivitu tohoto města jistě zvýšilo rozšíření obchodní zóny, výstavba nové multifunkční arény a vylepšení dopravní dostupnosti, zejména dokončení silničního průtahu se stavbou přemostění řeky Ohře, která městem protéká.

54

Co se týče městské hromadné dopravy, dá se říci, že až na noční spoje je hustě rozložena a intervaly jízd jednotlivých autobusů jsou uspokojivé. Z hlediska dopravy veřejné je situace horší. Veřejná autobusová doprava totiž nejezdí tak intenzivně a na všechna místa, jak by bylo třeba. Z hlediska dojíždění za prací to jistě obyvatelé menších obcí nemají vůbec jednoduché. Trh s nemovitostmi Obecně se dá říci, že město Karlovy Vary nebylo až tak poznamenáno stávající finanční krizí. Během předchozích let bylo na území okresu, převážně v Karlových Varech, zrealizováno mnoho nových staveb k bydlení. Jedná se jak o rodinné domy, tak o domy bytové. Stejně tak se neustále na trhu obchoduje se stavbami staršími. Přes určitý propad lze konstatovat, že stav poptávky po nemovitostech je poměrně uspokojivý a to díky zájmu zahraniční, převážně ruské klientely. Přestože jsme zaznamenali pokles poptávky o byty, je stále zájem stále investovat jak do stavebních pozemků, tak do větších, komerčně využitelných nemovitostí. Pro segment nabídky pozemků k prodeji tedy platí, že i přes krizi zůstala jejich cena na stejné nebo lehce vyšší úrovni. Výše ceny nabízených pozemků úzce souvisí s jejich umístěním, tedy atraktivitou části města, ve které se nachází. Město Karlovy Vary – pozemky 

Proluky: Lázeňské centrum Karlových Varů leží v úzkém údolí řeky Teplé a proto byla výstavba realizována směrem do svahů. Z toho důvodu bylo volných pozemků minimum a k nové výstavbě byly použity hlavně proluky. V současnosti jsou dle dostupných informací téměř všechny zainvestovány a proto je nabídka proluk ve městě Karlovy Vary nulová.



Stavební pozemky: Nabídka pozemků v Karlových Varech je oproti předchozím rokům odlišná. Před několika lety byly nejprodávanější částí města Tašovice, které jsou nyní nabízeny jen zřídka. V dnešní době jsou nejvíce nabízenými lokalitami Otovice (ceny pozemků jsou různorodé v rozmezí 600-1700 Kč/m2), Dalovice – Všeborovice (ceny za metr čtvereční kolem 900 Kč), Stará Role (1700 – 2200 Kč/m2) a Sedlec (1900-2900 Kč/m2). Poměrně často nabízenou lokalitou jsou také Olšová Vrata, která sice jsou součástí Karlových Varů, ale svou vzdáleností a dostupností 55

jsou spíše na úrovni blízko přilehlých okolních obcí. Za výhodu této čtvrti lze považovat blízkost golfového hřiště a rekreačních oblastí, na druhou stranu však může některé z potenciálních klientů odradit blízkost Karlovarského letiště, které může být díky zvýšení frekvence odletů a příletů považováno za hlučné. Zde se ceny pohybují v rozmezí 1300 – 2500 Kč/m2. V lázeňské zóně města nejsou kromě jednoho pozemku určeného k bytové výstavbě nabízeny žádné volné pozemky. Nabídka komerčně využitelných pozemků není v Karlových Varech příliš vysoká, nejvíce nabízenými místy pak jsou Bohatice, Dalovice a Otovice. V obchodním centru Karlových Varů jsou vhodné pozemky většinou ve vlastnictví města a tím je jejich obchodovatelnost značně komplikovaná. Okres Karlovy Vary mimo město Karlovy Vary – pozemky 

Stavební pozemky v těsné blízkosti Karlových Varů jsou a budou velmi žádaným segmentem pro určitý okruh klientů. Pro osoby, které se mohou dopravovat automobilem a nemusí spoléhat na veřejnou autobusovou dopravu, je z hlediska času cesta z některých přilehlých obcí stejně dlouhá, jako kdyby se dopravovali přes samotné město. Dopravní situaci v okolí Karlových Varů výrazně zlepšilo dokončení průtahu městem. Mnohé lokality v blízkosti Karlových Varů, jako například Andělská

Hora,

jsou

již

zčásti

zastavěny

novými

rodinnými

domy.

Nejprodávanějšími místy jsou v dnešní době Jenišov (1500 – 3000 Kč/m2), Nová Role a Mezirolí (1200 – 1500 Kč/ m2), Andělská Hora (850 – 1650 Kč/m2),Velký Rybník (kolem 1400 Kč/m2), Bor u Ostrova (kolem 1200 Kč/m2) a nakonec obce Pila a Kolová, které jsou na přibližně stejné cenové úrovni (1200 – 1900 Kč/m2). Na cenu má jistě velký vliv dostupnost inženýrských sítí u daného pozemku a nemalý význam je také přikládán poloze pozemku v samotné obci vzhledem k další probíhající výstavbě. (Př. V obci Jenišov se v minulých letech zainvestovalo a rozprodalo mnoho pozemků k výstavbě rodinných domů. Některé z těchto pozemků mají ve vlastnictví obchodní společnosti, které se nyní pokoušejí o změnu v územním plánu a chtějí na části těchto stavebních parcel postavit bytové domy. Tato skutečnost okamžitě snížila cenu pozemků v sousedství a logicky vyvolala negativní ohlasy a nejistotu stávajících majitelů.)

56

Nabídka komerčně využitelných pozemků taktéž není nijak moc vysoká. Jediná zajímavější parcela se nachází v Jenišově a její cena je 1350 Kč/m2, dále jsou nabízeny obce Stanovíce, Sadov, Stružná, Vojkovice a Vrbice.

57

5. Vyhodnocení vhodnosti využití porovnávací metody Význam porovnávací metody se s postupující stabilizací trhu s nemovitostmi zvyšuje, zvláště pak v takových segmentech trhu, kde je vysoká četnost prodejů. Tržní hodnoty zjištěné na základě porovnání se skutečně realizovanými cenami nemovitostí bývají poměrně přesné. Existuje několik možností uplatnění porovnávací metody, které budou uvedeny v následujících podkapitolách.

5.1. Rychlé ocenění bankou Takzvané ocenění „od stolu“ je v dnešní době často využívaným nástrojem k urychlení procesu ocenění pro účely úvěrového řízení. Klient se tedy během krátké doby dozví, jak vysokého úvěru lze při zvolené zástavě dosáhnout. Systém rychlého ocenění bankou předpokládá větší spolupráci mezi klientem a bankovním poradcem při vytváření podkladů pro ocenění, díky čemuž jsou kladeny vyšší nároky na odborné znalosti bankovních poradců. Banky mohou rychlost ocenění ovlivnit několika způsoby. Jednak stanovením závazných podmínek, jako je např. maximální doba, do které musí být odhad zpracován anebo pomocí vytváření vlastních systémů pro vyhodnocování. Tyto systémy pak fungují jako databáze porovnatelných cen nemovitostí a bývají vytvářeny a doplňovány informacemi o prodejích v určitých lokalitách. Pro použití tohoto typu ocenění mohou být použity pouze některé typy nemovitostí, nejvíce vhodnými se pak jeví dokončené byty a rodinné domy. Vhodnost nemovitosti je podmíněna ještě dalšími faktory a riziky, kterými jsou právní rizika, dokončenost či dobrý stav nemovitosti.

5.2. Hromadné oceňování Porovnávací metoda může taktéž být využita při hromadném oceňování nemovitostí. Je vhodná např. u developerských projektů či u bytů určených k privatizaci. Banka má v tomto ohledu určitou výhodu, klient si totiž nemusí individuálně objednávat a platit odhad hodnoty nemovitosti, protože je schopna toto ocenění zajistit právě pomocí hromadného ocenění. 58

U hromadného oceňování při použití porovnávací metody záleží na dvou cenotvorných faktorech. Tím rozhodujícím je lokalita, na prvním místě vždy hledíme na polohu nemovitosti, její atraktivitu, dopravní dostupnost i obslužnost na dané místo, dále zkoumáme dostupnost občanské vybavenosti, sociální prostředí či nezaměstnanost a možnosti pracovního uplatnění. Druhým důležitým cenotvorným faktorem jsou použité materiály, je více než žádoucí znát materiálové složení svislých a vodorovných konstrukcí, obvodových stěn, zateplení, atd..

5.3. Využití porovnávací metody při oceňování dle cenového předpisu Platnými předpisy pro oceňování majetku jsou v současnosti: 

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s novelizacemi č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., platný od 1.1.1998



Vyhláška č. 3/2008 Sb. O oceňování majetku, s novelizací 456/2008 Sb.

Zákon je poměrně stručný a obecný. Zákonodárci se při jeho tvorbě snažili vyjít ze zásady, že má být konstruován tak, aby jeho platnost působila obecně a trvala co nejdelší možnou dobu. Základním způsobem ocenění věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy je tzv. obvyklá cena, vedle ní však zákon upravuje i jiné způsoby oceňování a jedním z nich je právě i způsob porovnávací. Na oceňování nemovitostí je zaměřena celá Hlava II zákona, která se dělí na tři díly. První se zabývá oceňováním staveb, druhý se zabývá oceňování pozemků a nakonec třetí díl se zabývá oceňováním trvalých porostů. Současnou platnou vyhláškou o oceňování majetku je vyhláška č. 3/2008 Sb. s novelizací č. 456/2008 Sb.. Tato novela vyhlášky se stala platnou od 1.1.2009 a došlo v ní k výraznému rozšíření použití porovnávací metody při oceňování nemovitostí. Porovnávacím způsobem dle této vyhlášky oceňujeme: 

Rodinný dům, rekreační chalupu nebo rekreační domek o obestavěném prostoru do 1 100 m3 - v základní ceně je zahrnuto standardní vybavení. Tato cena zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících jejich příslušenství a popř. cenu vedlejších staveb, 59

tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. Je-li součet výměr zastavěných ploch větší, ocení se tyto stavby samostatně. 

Byt ve vícebytovém domě, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby a podílu na společných částech domu. Tato cena obsahuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí. (např. venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící společnému užívání)



Rekreační a zahrádkářská chata – v ceně je zahrnuto standardní vybavení. Cena pokrývá i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. Je-li součet výměr zastavěných ploch větší, tak se tyto stavby ocení samostatně.



Samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, nepřesahující rozměr 100 m2. Jedná se o garáže, které netvoří příslušenství jiných staveb, kromě rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku.

Vyhodnocení vhodnosti použití porovnávací metody Jak již bylo řečeno, porovnávací metoda je založená na srovnávání oceňovaného majetku s majetkem obdobným. Abychom mohli tuto metodu aplikovat, musí existovat dostatečně rozvinutý trh se stejným typem nemovitosti, která je předmětem ocenění. Kdyby tomu tak nebylo, těžko by se hledal majetek srovnatelný. Porovnávací princip má nezastupitelnou úlohu při oceňování bytů, pozemků a rodinných domů, dále jím mohou být oceňovány bytové domy, administrativní budovy, garáže, rekreační objekty, skladové prostory, výrobní prostory, atd.. U některých typů nemovitostí je použití porovnávací metody problematické či nemožné. Mezi nemovitosti s obtížnou aplikací porovnávací metody patří : 

sakrální stavby – kostely, kaple



inženýrské stavby – mosty, komunikace



technologické stavby – čističky odpadních vod, vodní elektrárny či teplárny



jednoúčelové výrobní objekty a areály – např. cementárny

60



stavební části důlních areálů



kulturní památky .

Dále je porovnávací princip nevhodný pro oceňování věcných břemen a to kvůli jejich jedinečnosti, výjimku tvoří regulované nájemné. Obecně se dá říci, že rozhodnutí, zda je či není aplikace porovnávací metody vhodná závisí na naší schopnosti nalézt srovnatelné nemovitosti. Musí tedy existovat trh, na kterém se obchoduje s obdobným typem nemovitostmi a měli bychom mít přístup do databáze, ve které nalezneme potřebné informace o srovnatelných nemovitostech.

61

Závěr Tato diplomová práce byla rozdělena na základních pět kapitol, ve kterých se prolínala teorie s praxí. Účelem bylo co nejlépe popsat porovnávací metodu a veškeré důležité aspekty s metodou související. První kapitola se věnovala teoretickému základu oceňování nemovitostí, kde byly stručně popsány nejen základní metody oceňování majetku, ale i důležité pojmy s oceňováním související nebo účely, pro které se daná ocenění provádí. Druhá část byla zaměřena pouze na porovnávací metodu. Zde byla metoda řádně charakterizována, pozornost byla také věnována pojmu korekční činitelé a následně byly popsány algoritmy výpočtu tržní hodnoty pro pozemek i pro majetek jako celek. Třetí kapitola se zabývala informačními systémy a databázemi. Ty obsahují cenné informace o realizovaných prodejích nemovitostí z minulosti či současnosti, ceny prodejů plánovaných, nabídkové ceny či ceny, které byly odmítnuty, ať už v určité oblasti či po celé České republice. Databáze si mohou odhadci či znalci vytvářet sami vlastním sběrem dat anebo mohou využít některých externích databází. Obě tyto možnosti byly v této části práce rozebrány. Znalosti převážně z druhé části práce byly ve čtvrté kapitole převedeny do praxe a to na pozemek. Dříve než se tak stalo, jsem poukázala na členění pozemků dle zákona 151/97 Sb., dále jsem se věnovala problematice cenových map a vlivu územního plánu na ceny pozemků. Samotná aplikace porovnávací metody na pozemek byla provedena dvakrát na tentýž pozemek ve dvou časových obdobích. Jednalo se o pozemek v obci Andělská Hora v okrese Karlovy Vary. První odhad byl z roku 2008, kdy byl tento pozemek předmětem ocenění do mé bakalářské práce a druhý odhad byl ze současnosti. Kromě odůvodnění jednotlivých korekčních činitelů také nechybí část textu, která hodnotí rozdíly mezi jednotlivými odhady. V tomto závěrečném textu nebylo opomenuto téma, které je pro dnešní dobu aktuální a to vliv ekonomické krize na prodej nemovitostí. Po stanovení obou tržních hodnot jsem došla k závěru, že obě tyto hodnoty jsou téměř shodné, respektive hodnota zjištěná v letošním roce je nepatrně vyšší než v roce 2008. I přes to, že právě díky ekonomické krizi by se dalo očekávat, že ceny stavebních pozemků spíše klesnou, v tomto případě tomu tak není. Karlovarský trh s určitými typy nemovitostí 62

nezaznamenal až tak výrazný propad poptávky díky vysokému zájmu zahraničních investorů. Nemovitostmi, které se nadále těší poměrně vysoké poptávce na Karlovarsku jsou právě stavební pozemky či komerčně využitelné objekty. Největší pokles cen naopak zaznamenaly starší byty v panelové zástavbě. Na konec této kapitoly jsem vypracovala analýzu trhu s pozemky na Karlovarsku, která na předchozí záležitosti vhodně navazuje. Ta popisuje jaké lokality a za jaké ceny jsou v dnešní době nejvíce v této oblasti nabízeny. Díky této analýze je možné také zhodnotit, zda jsou rozdíly mezi jednotlivými odhady shodné se situací na trhu. V poslední kapitole byla pozornost věnována jak možnostem uplatnění porovnávací metody, tak případům, kdy je aplikace této metody nevhodná či téměř nemožná. Rozhodnutí zda metodu lze či nelze využít je výrazně ovlivňováno existencí srovnatelných nemovitostí a schopností se dostat k relevantním informacím o těchto nemovitostech.

63

Seznam použité literatury 1. Prof. Ing. BRADÁČ, Albert, DrSc., Prof. Judr. FIALA, Josef, CSc., Ing. HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání, 2007, publikace č. 738, nakladatelství Linde Praha, a.s., ISBN 978-80-7201-679-2 2. BURDEK, Ladislav (šéfredaktor), ÚZ – úplné znění – Oceňování – Zákon o oceňování majetku, nová vyhláška o oceňování majetku a další předpisy, podle stavu ke dni 21.1.2008, číslo 654, nakladatelství Sagit , ISBN 978-80-7208-6627 3. Ing. ORT, Petr, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, vydání první, 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN 97880-7265-113-9 4. Ing. ORT, Petr, Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech, vydání první, 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s, ISBN 978-80-7265-101 5. Ing. ZAZVONIL, Zbyněk, Porovnávací hodnota nemovitosti, vydání I. – Praha 2006, nakladatelství Ekopress, s.r.o., ISBN 80-86929-14-0 6. Ing. ZAZVONIL, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, vydavatel Vysoká škola ekonomická, nakladatelství Oeconomica, ISBN 978-80-245-1211-2 7. SLOUKOVÁ, Ivana, Problematika opotřebení staveb ve vazbě na oceňování, bakalářská práce, rok 2008

64

Seznam použitých webových zdrojů 1. http://www.stavebniklub.cz/4/6/ocenovani-nemovitosti-porovnavacimzpusobem-cid214883/ 2. http://www.dpkv.cz/jrady/008/08100.htm 3. http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=Parcela&id=1388084403 4. http://business.center.cz/business/pravo/zakony/stavebni/cast1.aspx 5. http://portal.gov.cz/wps/portal/_s.155/701/.cmd/ad/.c/313/.ce/10821/.p/8411/_s.1 55/701?PC_8411_number1=151/1997&PC_8411_p=3&PC_8411_l=151/1997& PC_8411_ps=10#10821 6. http://www.ligneta.cz/Autobusy/j_rady/13122009/42139101.htm 7. http://portal.idos.cz/Data/pdf/L421101_091213_84619.pdf 8. www.sreality.cz (pro účely praktické aplikace porovnávací metody) 9. www.mgh.cz (pro účely praktické aplikace porovnávací metody)

65

Seznam schémat a tabulek Schéma/Tabulka

Název

Strana

Schéma č.1

Obecný model indikace

9

tržní hodnoty Tabulka č.1

Váhy jednotlivých metod

15

ocenění Tabulka č.2

Data, se kterými pracuje

28 - 29

databáze Moises Tabulka č.3

Ukázka formuláře databáze

30 – 32

RPN pro stavby Tabulka č.4

Ocenění pozemku Andělská

43 - 44

Hora 2008 Tabulka č.5

Ocenění pozemku Andělská Hora 2010

66

48 – 49

Seznam příloh 1. Mapa časti katastrálního území Andělská Hora – zobrazení oceňovaného pozemku ze třetí kapitoly 2. Ukázka jízdního řádu spoje Karlovy Vary-Bochov-Toužim-Bečov nad TeplouKarlovy Vary 3. Ukázka jízdního řádu spoje Karlovy Vary-Ostrov-Jáchymov 4. Ukázka jízdního řádu linky č.8 městské hromadné dopravy Karlovy Vary 5. Výpis z katastru nemovitostí – Andělská Hora, parcely 152/1 a 152/3 6. Výpis z katastru nemovitostí – Andělská Hora, parcela 153

67

1. Mapa časti katastrálního území Andělská Hora – zobrazení oceňovaného pozemku ze třetí kapitoly

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=Parcela&id=1388084403

68

2. Ukázka jízdního řádu spoje Karlovy Vary-BochovToužim-Bečov nad Teplou-Karlovy Vary

69

3. Ukázka jízdního řádu spoje Karlovy Vary-OstrovJáchymov

70

4. Ukázka jízdního řádu linky č.8 městské hromadné dopravy Karlovy Vary

8

Městská doprava Karlovy Vary Dopravce: Dopravní podnik Karlovy Vary, a.s., Sportovní 1, 36009 Karlovy Vary, tel. 353505353, fax 353504510, e-mail [email protected], internetové stránky www.dpkv.cz

Tržnice – Olšová Vrata – Letiště Sobota, neděle

Pracovní den 0 1 2 3 4 5 30M 6 17V 47X 7 46V 8 9 12 10 37V 11 37 12 37V 13 37 55šM 14 37V 15 37 16 37M 17 37 18 37V 19 52 20 21 00V 22 22V 23

a státní svátky

0 1 2 3 4 5 6 7 10X 8 40 9 10 37V 11 37 12 37V 13 37 14 37V 15 37 16 37V 17 37 18 37V 19 52V 20 21 00V 22 22V 23

Na lince platí tarif vyhlášený dopravcem, uveřejněný ve vozidlech.

Platí od 1.1.2010

× - zastávka na znamení M - jede jen do zastávky Motýlek V - jede jen do zastávky Olšová Vrata X - nezajíždí do zastávky Motýlek š - školní spoj poslední spoj 24.12. - 16:37, první spoj 25.12. - 12:37, poslední spoj 31.12. - 19:52, první spoj 1.1. - 12:37

http://www.dpkv.cz/jrady/008/08100.htm

71

Zastávky Tržnice Nemocnice U Jara Panorama Na Vyhlídce Černý Kůň ×Na Pražské Pod Hůrkami ×K Letišti Hůrky ×U Hájovny ×Golf Olšová Vrata střed Olšová Vrata Na Krachu Motýlek ×Vítkova hora Letiště rozcestí Letiště

Moderní aplikace porovnávací metody

Recommend Documents