Moderní aplikace porovnávací metody

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín

Moderní aplikace porovnávací metody Diplomová práce

Autor:

Bc. Renata Jandová Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2014

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Neratovicích dne 22.4.2014

Bc. Renata Jandová

Poděkování: Tato diplomová práce byla napsána na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., na katedře Finance pod vedením Ing. Petra Orta Ph.D., jemuţ tímto děkuji za jeho cenné přednášky, rady, ochotu a trpělivost při tvorbě této práce ale i za spolupráci během celého mého studia. Dále bych ráda poděkovala společnosti Equity Solutions Appraisals s.r.o., s kterou spolupracuji. Tato spolupráce mi přinesla mnoho informací, znalostí a zkušeností z oboru. A především bych chtěla poděkovat celé své rodině za podporu po celou dobu studia.

Anotace práce Tato diplomová práce se zabývá porovnávací metodou z hlediska teoretické a praktického. Diplomová práce je rozdělena do 5 kapitol. V první kapitole bude popsán teoretický základ oceňování nemovitých věcí. Druhá kapitola bude zaměřena na porovnávací metodu – její popis a charakteristiku, třetí kapitola se bude zabývat informačními systémy. Ve čtvrté kapitole bude rozvedena hospodářská krize a její vliv na trţní hodnoty nemovitých věcí. Součástí práce bude aplikace porovnávací metody z praktického hlediska v období před a po hospodářské krizi. Závěrem bude vyhodnocení.

Klíčová slova: trţní ocenění, trţní hodnota, porovnávací metoda, databáze, hospodářská krize

Annotation This thesis deals with the comparative methods in terms of theoretical and practical. The thesis is divided to 5chapters. The first chapter describes the theoretical basis for valuation of immovable property. The second chapter will focus on the comparative method - its description and characteristics, the third chapter will deal with information systems. In the fourth chapter will explain the economic crisis and its impact on the value of immovable property. The work will try to aplicate comparison method from a practical point of view in the period before and after the economic crisis. The evaluation is in the chapter 5.

Key words: market valuation, market value, market method, database, economic crises

Obsah

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.

Teoretický základ oceňování nemovitých věcí .................................................................. 8 1.1.

Základní pojmy ............................................................................................................ 8

1.2.

Trţní hodnota ............................................................................................................. 10

1.2.1

Definice trţní hodnoty podle komunitárního práva ( práva Evropské unie ) ..... 10

1.2.2.

Definice podle IVSC/TEGoVA .......................................................................... 11

1.2.3.

Definice z českého zákona o oceňování majetku ............................................... 11

1.3.

Trţní cena................................................................................................................... 12

1.4.

Metody pouţívané při stanovení trţní hodnoty ......................................................... 13

1.4.1. Porovnávací metoda ............................................................................................... 14

2.

1.4.2.

Nákladová metoda .............................................................................................. 15

1.4.3.

Příjmová ( výnosová ) metoda ............................................................................ 16

1.4.4.

Závěrečná analýza trţní hodnoty ........................................................................ 17

Popis a charakteristika porovnávací metody .................................................................... 19 2.1.

Základní charakteristika ............................................................................................. 19

2.2.

Analýza trhu ............................................................................................................... 20

2.3.

Průběh porovnávacího procesu .................................................................................. 22

2.4.

Korekční činitelé ........................................................................................................ 24

2.4.1. 2.5. 3.

4.

Aplikace korekčních činitelů .............................................................................. 24

Podmínky aplikovatelnosti ........................................................................................ 27

Informační systémy .......................................................................................................... 28 3.1.

Základní druhy databází ............................................................................................. 28

3.2.

Vlastní zdroje dat ....................................................................................................... 29

3.3.

Vytváření vlastních databází ...................................................................................... 30

3.4.

Externí databáze ......................................................................................................... 33

3.4.1.

Databáze MOISES.............................................................................................. 34

3.4.2.

Registr porovnávacích nemovitých věcí............................................................. 37

3.4.3.

Cenové mapy stavebních pozemků .................................................................... 38

3.4.4.

Databáze cen a nájmů bytů IRI........................................................................... 39

Hospodářská krize ............................................................................................................ 40 4.1.

Ekonomická krize v období 2007-2009 v USA ......................................................... 40

4.2.

Krize v ČR ................................................................................................................. 43

5.

4.3.

Vliv krize na realitní trh v české republice ................................................................ 46

4.4.

Trţní ocenění bytu ..................................................................................................... 48

4.4.1.

Trţí ocenění bytu v roce 2007 ............................................................................ 48

4.4.2.

Trţní ocenění bytu v roce 2014 .......................................................................... 55

Vyhodnocení..................................................................................................................... 62 5.1.

Porovnání ocenění bytu za rok 2007 a 2014 .............................................................. 62

5.2.

Vhodnost pouţití porovnávací metody ...................................................................... 64

Závěr ......................................................................................................................................... 66 Seznam pouţité literatury ......................................................................................................... 68 Seznam příloh ........................................................................................................................... 71

Úvod K výběru tématu diplomové práce mě vedl názor, ţe porovnávací metoda je v trţním ocenění jednou z nejpouţívanějších metod pro ocenění nemovitých věcí. Daná nemovitá věc by měla být běţně se vyskytující, tedy měla by mít existující a rozvinutý trh. V první kapitole se budu věnovat teoretickému základu oceňování nemovitých věcí a jeho základním pojmům. Budu se zde zabývat nákladovou, příjmovou a porovnávací metodou a její komperaci k výsledné hodnotě oceňované nemovité věci. Druhá kapitola se bude zabývat samotnou porovnávací metodou ocenění a její aplikovatelností. Budou zde vyjmenovány podmínky, které musí být splněny, aby tato metoda mohla být aplikována. Budou zde vysvětleny pojmy korekční činitelé a následně bude popsán algoritmus výpočtu trţní hodnoty nemovité věci. Třetí kapitola bude věnována Informačním systémům a databázím, které jsou nutné k aplikování porovnávací metody. Pro znalce jsou nejcennějším majetkem. Data musí neustále získávat a utvářet z nich databáze. Pokud nemá své cenné databáze je zde moţnost vyuţití externích databází. Čtvrtá kapitola je zaměřena na hospodářskou krizi. Tato krize měla podstatný vliv na ceny nemovitých věcí na trhu jak ve světě tak i České republice a na utváření jejich cen. V této části je praktická ukázka, která je ve formě ocenění bytové jednotky před krizí a po krizi, kde bude patrná změny v hodnotě dané bytové jednotky. Pátá část se zabývá vyhodnocením porovnávací metody a vhodnosti jejího pouţití v různých případech. Bude zde vyhodnoceno provedené trţního ocenění bytové jednotky před a po krizi. Cílem této diplomové práce je přiblíţit porovnávací metodu a zjistit, jaký vliv a dopad měla hospodářská krize na nemovité věci v České republice, na vývoj jejich cen.

7

1. Teoretický základ oceňování nemovitých věcí Pro lepší pochopení pouţívání porovnávací metody je nutné uvést základní pojmy a definice. Dále si uvedeme jednotlivé metody oceňování nemovitých věcí.

1.1. Základní pojmy Nemovitá věc „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakoţ i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, ţe určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“1

Pozemek „Část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19 katastrálního zákona, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu vyuţití pozemků.“2 Parcela Parcela je obraz pozemku, který je určen geometricky a polohově. Parcela je zobrazena v katastrální mapě a je označena parcelním číslem.

Stavba „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“3

1

Zákon č. 89/2012 Sb. Občanského zákona, § 498 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, §2 3 Zákon č. 89/2012 Sb. Občanského zákona, § 506 odst 1) 2

8

„Pro účely oceňování se stavby člení na a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, 2. jednotky, 3. venkovní úpravy, b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrţe a rybníky, d) jiné stavby. Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška.“4

Budova „Nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převáţně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.“5 Jednotka ( pro účely o vlastnictví bytů ) „Byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu.“6 Příslušenství „Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale uţívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.“7

4

Zákon 303/2013 Sb. O Oceňování majetku,§ 3 Zákon 256/2013 Sb. Katastrálního zákona, §2 6 Zákon č. 89/2012 Sb. Občanského zákona, § 1115 7 Zákon č. 89/2012 Sb. Občanského zákona, § 510 5

9

Součást nemovité věci8 Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a co nemůţe být od věci odděleno, aniţ se tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i kdyţ zasahuje pod jiný pozemek.

1.2. Tržní hodnota Cílem práce všech odborníků k tomu určených, tedy odhadců majetku, je stanovit trţní hodnotu oceňovaného majetku, respektive přiblíţit se co nejvíce k jeho moţné realizační ceně. Jde tedy vlastně o stanovení jakési fiktivní obecné ceny, za kterou by bylo moţné majetek prodat respektive získat při běţném obchodním styku v dané době, v daném místě a za daného právního stavu. Trţní hodnota je ekonomicky obecný pojem, nelze tedy hovořit o přesném čísle. Vyjadřuje střed mezi dolní a horní hodnotou předpokládaných trţních cen.

1.2.1 Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva ( práva Evropské unie )9 Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná. 8

Zákon č. 89/2012 Občanského zákona, § 505 a §506 ORT, Petr, Ing. Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2006. ISBN: 80-7265-085-8 9

10

1.2.2. Definice podle IVSC10/TEGoVA11 IVSC - The International Valuation Standards Committee je mezinárodní organizace zaměřující se na vytváření Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (International Valuation Standards). Dalším úkolem je harmonizovat mezinárodní oceňovací standardy podle potřeb jednotlivých zemí a zveřejňovat rozdíly ve formulacích nebo účelech pouţití těchto Standardů. TEGoVA – The European Group of Valuers Associations je evropská organizace národních asociací odhadců. Základním cílem organizace TEGoVA je publikovat všeobecně odsouhlasené standardy pro oceňování majetku a jejich následné zavedení, jak v zemích EU, tak i v nově se rozvíjejících zemích Střední a Východní Evropy. Evropské oceňovací standardy jsou zásadním dokumentem pro trţní oceňování majetku. Řádným a jediným členem z ČR je Česká komora odhadců majetku. Mezinárodní oceňovací standardy byly vytvořeny za úzké spolupráce mezi IVSC a TEGoVA. Na doporučení TEGoVA je pro státy EU doporučené pouţívat standardy IVS v případech, ţe bude splněna kompatibilita s právy a postupy EU včetně Evropských oceňovacích standardů. Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. 1.2.3. Definice z českého zákona o oceňování majetku

12

Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího 10

MANAGEMENT MANIA. © 2011-2013. Dostupné z: https://managementmania.com/cs/ivsc-theinternational-valuation-standards-committee. ISSN 2327-3658 11 MANAGEMENT MANIA. © 2011-2013. Dostupné z : https://managementmania.com/cs/tegova-theeuropean-group-of-valuers-associations. ISSN 2327-3658 12 Zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku ÚZ verze 303-2013 s účinností od 1. ledna 2014

11

nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

1.3. Tržní cena Trţní cena je pojem konkrétní, vyjadřuje určitou pevně danou částku, tedy přesné číslo. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit. Na této ceně se dohodne kupující s prodávajícím, jde o skutečnou cenu, která je dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Hodnota je stanovena na základě návrhu či názoru, kdeţto cena je dosaţený či realizovaný fakt. Trţní hodnota se můţe ale i nemusí rovnat ceně. O hodnotě má jinou představu potencionální kupující i prodávající. Teprve po procesu vyjednávání a v okamţiku realizace vyústí trţní hodnota do konkrétní ceny. Rozdíl mezi těmito dvěma pojmy názorně ukazuje schéma: Schéma 1 – Trţní hodnota a trţní cena 13

Nejniţší představa

Tržní hodnota

nabídky

Nejvyšší představa poptávky

Cena

13

ZAZVONIL, Zbyněk, Ing. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, CEDUK, 1996. ISBN: 80902109-0-2.

12

1.4. Metody používané při stanovení tržní hodnoty Při stanovení trţní hodnoty nemovité věci jsou pouţívány tři základní metody. Jsou to:  Porovnávací metoda  Nákladová metoda  Příjmová ( výnosová ) metoda Při oceňování majetku se můţeme setkat s tím, ţe jsou pouţity všechny tři metody či jejich kombinace. Vše závisí na povaze majetku. V obrázku níţe můţeme vidět princip, na kterém jsou zaloţeny jednotlivé metody, které jsou běţně pouţívané při stanovování trţní hodnoty nemovité věci. Tabulka č. 1 – Metody oceňování v souvislosti s časem Čas (Time ) Minulost ( past )

Současnost ( Present age )

Budoucnost ( Future )

Nákladová metoda

Porovnávací metoda

Výnosová metoda

Zdroj: Ing. Petr ORT, Ph.D., vlastní úpravy

Následující schéma č. 1 – Obecný model indikace trţní hodnoty názorně ukazuje vzájemnou vyváţenost všech tří přístupů. Vyjadřuje vztah k časovým úsekům, z nichţ se minulý i předpokládaný budoucí vývoj posuzovaných nemovitých věcí odehrává, a v nichţ lze hledat prvotní stimuly k výsledné indikaci hodnoty.

13

Schéma č. 2 – Obecný model indikace trţní hodnoty

Zdroj: Ing. Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, vlastní úpravy

1.4.1. Porovnávací metoda Porovnávací metoda je zaloţena na porovnání oceňované nemovité věci s obdobnými nemovitými věcmi, které byly prodány v nedávné době na trhu s nemovitými věcmi, za porovnatelných podmínek. Jejím výsledkem je porovnávací hodnota. „U porovnávacího přístupu jde o přímou reflexi trhu a substituci na základě porovnání skutečně obchodovatelných případů. Vychází přímo z trhu, reaguje na jeho vývoj a změny, na stav nabídky a poptávky a na schopnost konkurence. Zohlednění shod a odlišností se děje na základě kontribuce, rovnováhy a váţení, principů konformity lze vyuţít zejména v souvislosti 14

s polohou v rámci definované lokality, očekávání váţe na předpokládané trendy, vývoj trhu a moţnosti vyuţití.“14 Měřítkem je úroveň prodejních cen srovnatelných nemovitých věcí na současném trhu, z kterých se posuzuje o pravděpodobné výši ceny posuzované nemovité věci. Pokud bylo dosaţeno dané prodejní ceny u srovnatelné nemovité věci je pravděpodobné ţe oceňovaná nemovitá věc bude mít podobnou hodnotu. Je-li oceňovaná nemovitá věc horší, její cena bude oproti srovnatelné nemovitosti niţší. Je-li oceňovaná nemovitost lepší, tak i její cena bude oproti srovnatelné nemovité věci vyšší. Porovnávací metoda je nejpouţívanější metodou v dlouhodobě fungujících ekonomikách, tam kde lze porovnat oceňovanou nemovitou věc se skutečně realizovanými prodejními cenami obdobných srovnatelných nemovitých věcí. Metoda vychází z transparentnosti trhu a značné četnosti prodeje obdobných nemovitých věcí.

1.4.2. Nákladová metoda Tato metoda vypovídá o materiálově technické podstatě budovy, její ţivotnosti a stavu jejího opotřebení. Výsledkem této metody je věcná resp. reprodukční cena. Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi stavby oceňované. Náklady na pořízen nemovité věci jako nové jsou náklady na vybudování stejné nemovité věci při současných cenách za pouţití stejného materiálu, projektu, norem, celkového uspořádání a kvality provedení. Nákladová metoda nám vypovídá o tom, jak majetek vznikl. Ke stanovení trţní hodnoty pomocí nákladové metody je z částky nákladů na pořízení nové nemovité věci odečtena částka, která nám udává fyzickou opotřebovanost nemovité věci a částku z funkční či ekonomické nedostatečnosti. Technické opotřebení je sníţení hodnoty nemovité věci, vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky, sniţující hodnotu nemovité věci, jsou způsobené zdokonalením metod, projektů, materiálů a technologií. To je důsledkem nepřiměřenosti, nadměrných konstrukcí, nedostatečného vyuţití nebo nadměrných provozních nákladů nemovité věci. 14

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, CEDUK, 1996. ISBN 80-9021090-2

15

Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na nemovitou věc, jako je například dostupnost financování. Aplikované fyzické opotřebení zohledňuje stáří nemovité věci a její stavebně technický stav. „Na nákladovém přístupu bylo zaloţeno donedávna oceňování podle cenového předpisu, nákladový přístup se uplatňuje v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události a pochopitelně i v oceňování na trţních principech. Jedním z důvodů proč se nákladovou metodou zabývat je pouţití jejich částečných výstupů pro příjmovou a porovnávací metodu. V rámci výpočtu hodnoty si obvykle odhadce zjistí i výměry komerčně vyuţitých ploch, které potřebuje pro výpočet hrubého příjmu a počet porovnávacích jednotek, nutných pro aplikaci porovnávací metody.“15

1.4.3. Příjmová ( výnosová ) metoda Příjmová metoda vypovídá o tom, jaký do budoucna očekáváme uţitek či výnos od nemovité věci. Tato metodika se pouţívá u nemovitých věcí, které byly stavěny za účelem zisku. Celková suma těchto budoucích výnosů, za celou ţivotnost nemovité věci, je rovna výnosové hodnotě. Budoucí výnosy je nutné přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace. Metoda výnosová je oproti porovnávací metoda méně časově náročná. Prvním krokem výpočtu výnosové hodnoty je analýza nejvyšší a nejlepšího vyuţití majetku. „Nejlepší a nejvyšší vyuţití můţeme tedy definovat jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně ( finančně ) moţné, u komerčně vyuţívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku.“16 Při této analýze zkoumáme dodrţování právních předpisů, zda je nemovitá věc řádně a správně zanesena v katastru nemovitostí. Dále zkoumáme technickou proveditelnost, v jakém stavu majetek je, zda není morálně zastaralý, doţilý, zda je prováděna pravidelná údrţba atd. 15

ORT, Petr, Ing. Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2006. ISBN: 80-7265-085-8 16 ORT, Petr, Ing. Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2006. ISBN: 80-7265-085-8, strana 39

16

Dalším prvkem hodnocení analýzy nejlepší a nejvyššího vyuţití je investiční proveditelnost, zde zjistíme, zda náklady na opravu by nepřekračovaly skutečnou komerční vyuţitelnost. Poslední kritérium, na které se hledí je maximální ziskovost, kde se hodnotí, zda je majetek vyuţíván k pronájmu za skutečné trţní nájemné nebo slouţí vlastním potřebám vlastníka. Zároveň s analýzou nejlepšího a nejvyššího vyuţití provádíme analýzu nájemních smluv, kde hodnotíme kvalitu nájemních vztahů z pohledu právního a komerční kvality. Zde se posuzuje několik kritérií např. na jakou dobu jsou smlouvy uzavřeny, jaké sluţby jsou spojeny s nájemným, jaké jsou sankce při předčasném vypovězení smluvního vztahu, zda je ve smlouvě řešena problematika pronájmu podnájemníkovi ( další pronajímání nemovité věci ), jakým způsobem a jak bude placeno nájemné a jaké jsou povinnosti nájemníka. Výpočet trţní hodnoty výnosovou metodou dále pokračuje analýzou čistého provozního příjmu, zde se posuzují faktory jako je hrubý příjem, neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného, rezervy na renovace a provozní náklady. Posledním krokem je vyjádření míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku, nebo-li kapitalizační míra.

1.4.4. Závěrečná analýza tržní hodnoty V závěru stanovení trţní hodnoty je potřeba analyzovat, v jakých případech je potřeba kontribuce jednotlivých metod ocenění nemovité věci k získání potřebné výsledné hodnotě. Kontribuce jednotlivých metod je různá a je závislá na typu oceňované nemovité věci. Matematicky kontribuci vyjádříme jako váţený průměr pouţitých metod ocenění – porovnávací, nákladové a příjmové metody, jak znázorňuje následující tabulka:

17

Tabulka č. 2: Závěrečná analýza trţní hodnoty Metoda

Poměr v %

Indikace

100 %

Výsledná tržní hodnota

Porovnávací Nákladová Příjmová ( výnosová ) Celkem

Zdroj: Vlastní úpravy Největší váhu v porovnávací metodě bude mít nezastavěný pozemek, kde bychom přiřadili 100% váhu porovnávací metodě. Vzhledem k tomu, ţe jeho vznik není spojen s ţádnými náklady, nelze tedy pouţít nákladovou metodu. Při ocenění rodinného domu v menším městě, kde se nevyskytuje rozvinutý trh s pronájmy rodinných domů, by váha porovnávací metody byla stanovena cca 80-90 %. V případě ocenění bytové jednotky např. v hlavním městě by jsme porovnávací metodě přiřadili např. 60% váhu. Vzhledem k tomu ţe je zde rozvinutý trh s pronájmy bytových jednotek by zbylých 40% váhy činila příjmová ( výnosová ) metoda. Například prodej kostela není zcela běţný prodej, s touto nemovitou věcí není rozvinutý trh. Nemovitá věc na porovnání by se těţko hledala. Pronajímat tuto nemovitou věc bude také problémové. Proto by 100% váhu zde měla nákladová metoda. Z uvedených příkladů je patrné, ţe kontribuce jednotlivých metod je věcí individuální a musíme se rozhodovat na základě typu nemovité věci, její lokalitě a rozvinutosti trhu s touto nemovitou věcí.

18

2. Popis a charakteristika porovnávací metody Tato část diplomové práce je jiţ zaměřena na porovnávací metodu. Je zde popsána základní charakteristika, principy a samotný postup procesu porovnání trţního ocenění majetku.

2.1. Základní charakteristika Porovnávací metoda je spolu s nákladovou a výnosovou metodou jednou je tří metod oceňování nemovitých věcí na trţních principech. Tato metoda je zaloţena na principu porovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami nemovitých věcí, které jsou porovnatelné a které byly v nedávné době realizovány na trhu. Nemovité věci, které mají porovnatelné parametry, by měly být prodány za porovnatelných podmínek. Tato metoda vychází přímo z trhu, reaguje na vývoj a změny na trhu, na stav nabídky a poptávky a na schopnost konkurence. Při správné aplikaci této metody je výsledkem skutečný obraz stavu trhu. „ V odborné literatuře bývá někdy označován i přímo za přístup na bázi trhu či trţní přístup ( the market approach ), neboť při správné aplikaci na rozdíl od přístupů na základě věcné hodnoty či kapitalizací výnosu jsou v něm zastoupeny jak sloţka nákladů, tak i sloţka výnosů a to v takovém poměru, jak jej skutečně uznává trh. Jde o přístup, který je v zemích s rozvinutou trţní ekonomikou nejvíce frekventován a jehoţ výsledky jsou relativně velmi přesné.“17 Základním předpokladem pro pouţití porovnávací metody je existence trhu s příslušným druhem nemovité věci a dostupnost prodejních cen porovnatelných nemovitých věcí. Tento přístup je limitován zejména u mimořádných typů nemovitých věcí s malou četností prodeje, kde většinou porovnávací data chybí či mohou být zkreslena. V případě, ţe by k porovnání byly vyuţívány nemovité věci nabízené v současné době na trhu, musí se tento fakt zohlednit za pomoci korekčního činitele vzhledem k tomu, ţe nabídková cena není zpravidla stejná se skutečnou prodejní cenou. Je to v důsledku toho, ţe prodávající má jinou představu o ceně neţ ochotný kupující. Pro znalce je tedy cenným majetkem databáze jiţ realizovaných prodejů nemovitých věcí. V praxi se ale setkáváme se dvěma problémy a to s tím, ţe shromáţděné informace nebývají

17

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, CEDUK, 1996. ISBN 80-9021090-2

19

vţdy úplné a pravdivé. Znalec je tedy nucen data neustále sbírat, třídit a databázi si tvořit a aktualizovat. Více o tom v kapitole 3 – Informační systémy. Při aplikaci porovnávacího přístupu můţeme pracovat dvěma způsoby – přímým a nepřímým porovnáním.  „Přímé porovnání je způsob, kdy je hledána hodnota oceňovaných nemovitostí porovnáním s obchodovatelnou cenou konkrétní obdobné nemovitosti, která v tomto případě plní úlohu porovnávacího vzorku. V případě, jde-li o přímé porovnání ve dvojici, bývá nazýván téţ jako párová analýzy. Tento způsob má tu nevýhodu, ţe případné riziko stojí a padá s bezpečností ceny vzorku.“18  Nepřímé porovnání – hledaná hodnota oceňovaných nemovitých věcí se porovnává s průměrnou obchodovatelnou cenou obdobných nemovitých věcí. Výhodou tohoto porovnání je univerzální pouţitelnost, neboť u průměrného standardu jsou potlačeny extrémní vlivy a je tedy vyuţitelné ve více případech.

2.2. Analýza trhu19 Analýza trh zkoumá trh, na němţ by oceňovaná nemovitá věc mohla být obchodovatelná. Zjišťuje, o jaký segment trhu jde, jaké má základní znaky a vlastnosti. Zjišťuje momentální situaci na trhu a jeho trendy. Zkoumá jaký zájem bude o oceňovanou nemovitou věc, koho osloví a jak si povede vzhledem ke konkurenci. Analýzu trhu se skládá z dílčích analýz:  Analýza celkové ekonomické situace v lokalitě či oblasti, v níţ nemovitá věc působí  Analýza komerčních charakteristik nemovité věci včetně vymezení trhu  Analýza poptávky po nemovité věci v daném segmentu  Analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovité věci  Analýza celkového stavu trhu a postavení nemovité věci na něm Analýza celkové ekonomické v oblasti Úkolem této analýzy je zdokumentovat a analyzovat všeobecnou situaci v regionu či lokalitě kde je nemovitá věc situována. Objasňuje nám situaci na trhu a odhaduje trendy jejího 18

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, CEDUK, 1996. ISBN 80-9021090-2, strana 85 19 ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, CEDUK, 1996. ISBN 80-9021090-2, strana 49

20

budoucího vývoje. Měla by se především zaměřovat na demografické, sociální a ekonomické tendence, které zde působí. Zkoumáme zde především velikost a vývoj osídlení, úlohu lokality v rámci správního celku, budoucí rozvoj území, jaké jsou kulturní, obchodní a rekreační aktivity v dané lokalitě, jaké jsou hlavní pracovní příleţitosti, ţivotní prostředí, kupní síla a podobně. Analýza komerčních charakteristik nemovité věci Úkolem této analýzy je zdokumentovat a analyzovat kvalitativní, kvantitativní, majetkoprávní, stavebně technické a ekonomické charakteristiky oceňované nemovité věci a odhalit její klady a zápory, výhody a nevýhody. Je důleţité vystihnout kvantitu, čili objemové parametry oceňované nemovité věci jak z technického hlediska – zastavěná plocha, obestavěný prostor, výměra pozemků, tak i z hlediska komerčního, například pronajmuté plochy. U kvality se věnujeme obecně uznávaným standardům, stáří, ţivotnosti, opotřebení technickému ale i morálnímu. Kvalitu nemovité věci reprezentují i majetkoprávní vztahy, zda nemovitá věc má pouze jednoho vlastníka, spoluvlastnictví, formy omezení vlastnických práv a další údaje. Analýza poptávky Zde se zkoumá, kým je trh tvořen, jaké typy nemovitých věcí jsou poptávány, kdo tyto nemovité věci nakupuje a k jakým účelům je pouţívá. Odhaduji zde sílu a rozsah poptávky po obdobných nemovitých věcech v dané lokalitě a jaká je síla a sloţení kupujících. Analýza nabídky Zde se zkoumá rozsah a intenzita nabídky obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v rámci konkurenceschopnosti oceňované nemovité věci. Určujeme všechny výhody a nevýhody, které bude mít potencionální poptávající, proto on bude ten, kdo bude argumentovat porovnáním a bude preferovat tu nemovitou věc, která mu bude nejlépe vyhovovat. Při této analýze by jsme měli přihlíţet jak k stávající konkurenci, tak i k budoucí konkurenci, která teprve vstoupí na trh. Celkový stav trhu Celkový stav trhu se určuje z nabídky a poptávky. Jestliţe se zvýší poptávka nemovitých věcí zvyšuje se tím i cena a mluvíme o aktivním trhu. Pokud se poptávka sniţuje, sniţuje se tím i cena a mluvíme o pasivním trhu. Pokud je zvyšování cen akceptováno, kupní síla je 21

dostatečná a tento trh je pevný. V opačném případě mluvíme o trhu slabém. Je-li nabídka a poptávka v rovnováze jde o trh vyrovnaný. V současné době nabídka převyšuje poptávku. Lidé jsou po celosvětové krizi stále ještě opatrní. Vyšší nabídku tvoří také developerské firmy, které postavili velké mnoţství bytů, rodinných domů v satelitních městech, které nemohou stále prodat, vzhledem k tomu, ţe jejich ceny byly nadsazené. Na trhu s kancelářskými prostorami je také více nabídky neţ poptávky.

2.3. Průběh porovnávacího procesu Aplikace porovnávací metody představuje postupný a systematický analytický proces, jehoţ cílem je odhadnout hodnotu nemovité věci, která je indikovaná ne základě dosaţitelných cen u nemovitých věcí podobných. Vlastní proces porovnání a jeho průběh můţe mít celou řadu postupů, ale obecně lze tyto postupy rozdělit do tří základních fází a to: 1. Fáze přípravná Sběr dat a informací 2. Fáze porovnávací Výběr vzorků Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání Nalezení cenotvorných diferencí Výběr a aplikace porovnávací analýzy 3. Fáze závěrečná Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků Výsledná indikace porovnávací hodnoty Jednotlivé kroky celého procesu se mohou vzájemně prolínat nebo se mohou slučovat a to proto, ţe mezi nimi existují úzké vazby. Vlastnosti dat jsou závislé na jejich zdroji, výběr vzorků je podmíněn jejich mnoţství, volba způsobu porovnání je omezena spolehlivostí a kvalitou dat, výběr analýzy je závislý na formě dat.

22

První krok sběr dat a informací bude více rozebrán v kapitole 3 – Informační systémy. Z daných dat a informací si volím následně vzorky, které jsou oceňované nemovité věci nejvíce podobné a které byly prodány za obdobných podmínek. Např. do porovnání rodinného domu, který je běţně na prodej nezvolím jako porovnávací vzorek prodej rodinného domu v draţbě. Následuje volba vhodného způsobu porovnání, který bude pouţit. Je moţné zvolit přímé porovnání, kdy má porovnávací vzorek konkrétní podobu anebo nepřímé porovnání, kdy oceňovanou nemovitou věc porovnávám s referenčním vzorkem. Coţ je vzorek reprezentující určitou skupinu vybraných vzorků. Dále je nutné rozhodnout, v jakých jednotkách budeme porovnávat, zda vhodně zvolím jednotku např. Kč/m2 plochy nebo budu porovnávat nemovité věci jako celky. Dalším krokem je nalezení cenotvorných diferencí, tedy je nutné porovnat jednotlivé vzorky s oceňovanou nemovitou věcí a hledat mezi nimi všechny podstatné diference. Všude tam kde se mohou vyskytnout potenciální rozdíly se pouţívají korekční činitelé, viz. kapitola 2.3.. Následně je nutné zvolit porovnávací analýzy – kvalitativní či kvantitativní techniku. Kvalitativní technika spočívá ve snaze o indikaci porovnávací hodnoty na základě kvalitativního hodnocení rozdílů mezi vzorky a oceňovanou nemovitou věc. Tyto vzorky jsou hodnoceny jako lepší či horší. Kvantitativní technika spočívá ve kvantifikaci zjištěných diferencí mezi vzorky a oceňovanou nemovitou věcí. To znamená ţe, případné nalezené rozdíly mezi nemovitými věcmi se upravují přímo cenově ve formě sráţek či přiráţek. Adjustace můţe být prováděna v procentuálním vyjádření změny ceny nebo přímo v podobě Kč či pomocí korekčních činitelů. Tyto dvě analýzy je moţné i kombinovat. Výsledkem analýzy je indikace porovnávací hodnoty, která má podobu širšího cenového pásma či dílčích výsledků. V závěrečné fázi jsou tyto výsledky vyhodnoceny, mohou být sloučeny do jednoho jediné výsledku. Tento výsledek představuje indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou. Posudky znalců se mohou lišit, jde o pouhý odhad porovnávací hodnoty. Kaţdý znalec pouţije jiné vzorky ze své databáze. Výsledné trţní hodnoty by se ale měly pohybovat v určitých obdobných hodnotách.

23

2.4. Korekční činitelé „Úlohou korekčních činitelů je zohlednit odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Z praktického hlediska je vhodné všechny korekční činitele uspořádat do tabulky, jejímţ výsledkem bude trţní hodnota oceňované nemovitosti. Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. V řadě případů ( netypická nemovitost, odlehlá poloha ) to nemusí být vůbec jednoduché. V těchto případech obvykle musíme slevit z našich poţadavků na kvalitu parametrů porovnávaných nemovitostí. Pokud např. oceňujeme administrativní budovu v Tachově, asi nemůţeme pro porovnání pouţít ( pochopitelně s aplikací vhodných korekčních činitelů ) budovu přibliţně stejného stáří a výměry ve Strakonicích.“20 Pro správné stanovení korekce je třeba vybrat vhodné vzorky tak, aby:  Cena za zvolenou jednotku ( např. m2 podlahové plochy ) se u porovnávané nemovité věci velkým rozdílem nelišila od oceňované nemovité věci  Ţádná z pouţitých korekcí nebyla vyšší neţ 50 %, čím vyšší je odchylka tím klesá přesnost korekce  Nebyly vybrány vţdy jen horší či jen lepší porovnávané nemovité věci. Ideální je pokud jsou porovnávané nemovité věci některé lepší a některé horší neţ oceňovaná nemovitá věc.

2.4.1. Aplikace korekčních činitelů Ţádný z korekčních činitelů nesmí být stanoven nepodloţených odhadem, měl by být určen co nejpřesnějším výpočtem nebo statistickou analýzou. Předmětem ocenění jsou mnohdy majetky v řádech miliónů a kaţdý korekční činitel ovlivňuje výpočet jejich trţní hodnoty v řádu stovek tisíc korun. Z hlediska pravdivosti údajů je dobré znát cenu prodejní, tak jak byla transakce uskutečněna bez vlivu mimořádných okolností na trhu, jakými jsou vliv zvláštní obliby, majetkové vztahy atd.

20

ORT, Petr, Ing. Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2006. ISBN: 80-7265-085-8, strana 18

24

Při aplikaci korekčních bychom měli věnovat pozornost několika informacím. Datum transakce Důleţitým faktorem je datum, kdy se transakce učinila, to ukazuje na pravdivost ceny porovnávané nemovité věci. Ceny nemovitých věcí se mění v závislosti na čase. Uvádějí se tři etapy tohoto korekčního činitele:  Do tří měsíců – Pokud transakce proběhla v horizontu tří měsíců lze povaţovat cenu porovnávané nemovité věci za aktuální.  Do jednoho roku – Pokud během jednoho roku nedošlo k zásadním událostem na trhu a nevznikne dramatický posun cen, můţeme tuto cenu povaţovat za aktuální.  Nad jeden rok – Tyto porovnávané nemovité věci by se jiţ neměly uţívat. Pokud se je i přes to rozhodneme pouţít, měly by být upraveny korekčním činitelem, např. na základě inflace. Poloha nemovité věci Poloha nemovité věci zásadně ovlivňuje trţní hodnotu nemovité věci, vychází z předpokladu, ţe nemovitá věc se nedá přemístit. Proto bychom měli volit porovnávané nemovité věci v blízkých či srovnatelných lokalitách. Parametry nemovité věci Pro porovnání je vhodné pouţít nemovité věci se stejnou či podobnou velikostí. U pozemků je to jednoduché, porovnání se stanovuje na základě m2 plochy pozemku. U rodinného domu bychom měli hledět jednak na zastavěnou plochu domu, aby byly typově stejné ( např. 2 nadzemní patra a do poloviny podsklepené) ale musíme hledět i na pozemek, který k rodinnému domu náleţí. Vlastnická práva Tento korekční činitel zohledňuje, zda není nemovitá věc nějak omezena. Omezení vlastnických práv můţe být existencí věcných břemen, nájemních smluv, zástavního práva, předkupním právem. Negativní vlivy Negativní vlivy nám také ovlivňují trţní hodnotu. Mohou jimi být skutečnost, ţe se daná nemovitá věc nachází v chráněném krajinné oblasti, záplavovém území, nemovitá věc se 25

můţe nacházet na kontaminované půdě, územním rozhodnutím je stanoveno, ţe tu za 5 let povede dálnice. Za negativní vlivy se dá pokládat i to, ţe v okolí nemovité věci je nepřizpůsobivé obyvatelstvo. Dopravní dostupnost Posuzujeme, jaký je přístup k nemovité věci, zda je moţnost parkování blízko nemovité věci. Dále se posuzuje jak často je nemovitá věc dostupná hromadnou dopravou, jaká je dochozí vzdálenost a četnost spojů. Technický stav nemovité věci Posuzujeme rozdíly mezi oceňovanou nemovitou věcí a porovnávanou nemovitou věcí. Zda jsou ze stejného druhu konstrukce a materiálu, zda jsou udrţované. Případná korekce je zaloţena na vyčíslení nákladů na uvedení porovnávané nemovité věci do stavu v jakém je nemovitá věc oceňovaná, pokud je nemovitá věc v hroším stavu. Pokud je nemovitá věc v lepším stavu, korekční činitel bude menší neţ jedna. Technická vybavenost objektu Posuzujeme zde vybavenost budovy – vybavení koupelny, kuchyně, klimatizace, rozvody datových sítí, zabezpečení objektu. Posuzujeme zde prvky, které přímo souvisí s nemovitou věcí, nikoliv mobilní vybavení. Funkční využitelnost Stanovení korekce pro funkční vyuţitelnost je obtíţnější. Účelem je porovnat, jak efektivně je vyuţívána oceňovaná a porovnávaná nemovitá věc. Další rozvoj nemovité věci Hledáme zde maximální moţné vyuţití, neposuzujeme jiţ nemovitou věc v její stávající kubatuře, ale modelujeme moţnosti přístavby, nástavby a podobně. Atraktivita nemovité věci Atraktivitou nemovité věci rozumíme její výjimečnost či jedinečnost. Obvykle nesouvisí s technickými faktory, ale s faktory marketingovými. Je to například zavedená restaurace, rodinný dům kde bydlí populární osobnost či stavba navrţená proslulým architektem.

26

2.5. Podmínky aplikovatelnosti Pro reálný a pravdivý výsledek ocenění porovnávací metodou musí být splněny 4 základní podmínky, které jsou uvedeny níţe v tabulce. Tabulka č. 3 – Základní podmínky pro aplikovatelnost porovnávací metody Srovnatelnost nemovitých věcí

Oceňované a porovnávané nemovité věci musí být skutečně srovnatelné, to znamená ţe si musí být podobné zejména v typu, kvalitě, rozsahu a uţitku.

Aktuálnost

Ceny by měly být aktuální. Za aktuální se povaţují ceny se stářím do 3 měsíců. Za aktuální lze povaţovat i ceny do stáří 1 roku, ale nesmí dojít k větším dramatickým posunům.

Dostatečný počet realizovaných obchodů

Pro tyto účely jsou tvořeny databáze soukromé či externí. Je důleţité mít co největší počet pravdivých dat.

Stejné podmínky

Porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách jako účastníci daného segmentu či oblasti.

27

3. Informační systémy Pro znalce je nejcennějším zboţím informace. Informace je nehmotný a technicky nepopsatelný statek. Základním předpokladem pro oceňování na trţních principech je existence trhu. Znalec sbírá data z konkrétních trhů, shromaţďuje a ověřuje informace a tyto poznatky si zařazuje do své databáze. Tyto nasbírané informace by měly být:  Pravdivé – souhlasí se skutečností  Úplné – Informace o porovnávaných nemovitých věcech nejsou většinou úplné, je na odhadci, aby si případné nedostatky doplnil a aby neúplnost posoudil a eliminoval ji. Pouţití informací, které jsou zkreslené, neúplné a nepravdivé vede k nepouţitelnosti databáze či zkreslení výsledných trţních hodnot. Problémem je většinou zjištění skutečné prodejní ceny. Na katastrálním úřadě jsou uloţené i kupní smlouvy k nemovitým věcem, ale stává se ţe skutečnou prodejní cenu zná pouze kupující a prodávající.

3.1. Základní druhy databází Kaţdý znalec by měl mít k dispozici databázi, ať jiţ vytvořenou vlastní či externí. Nejdůleţitějšími jsou databáze:  Realizovaných cen pozemků – cenová mapa pozemků  Realizovaných cen staveb  Trţních nájmů  Reprodukčních cen staveb  Nákladů na provoz a údrţbu V databázi by neměly chybět důleţité poloţky jakými jsou: Identifikační údaje Zde je vhodné volit název sloţený ze dvou částí, první částí by měl být typ nemovité věci a druhou částí by měla být lokalita kde se nachází například Rodinný dům Prunéřov či Byt Neratovice. Dalším identifikačním prvkem by mělo být parcelní číslo u pozemku či číslo 28

popisné či číslo evidenční u budovy. Tyto údaje najdeme na katastru nemovitostí. Dalším prvkem by měla být adresa nemovité věci, katastrální území, obec a okres. Základní porovnávací údaje Zde by databáze měla obsahovat cenu za kterou nemovitá věc prodala, rozloha nemovité věci ( u pozemku výměra, u rodinného domu zastavěná plocha ), cena za měřenou jednotku, většinou je to 1 m2 a datum transakce kdy byl obchod uzavřen. Právní údaje Zde jsou údaje o druhu transakce, kam jako vhodné transakce patří prodej. Mezi nevhodné transakce patří cena zvláštní obliby, darování či exekuce, vzhledem k tomu, ţe tyto ceny nám zkreslují celkové prodejní ceny. Dalšími údaji jsou vlastnická práva, věcná břemena, územní rozhodnutí a jiná právní omezení a závazky, kterými můţe být například zajištění úvěru nemovitou zástavou. Technické parametry Zde je uváděna lokalita, která hraje důleţitou roli při trţním ocenění. Dopravní dostupnost nemovité věci, u staveb počet nadzemních a podlaţních podlaţí, konstrukce, vytápění, rok rekonstrukce či kolaudace, napojení na inţenýrské sítě a údrţba nemovité věci. U pozemků je to obvykle tvar pozemku, svaţitost, orientace vůči světovým stranám, napojení na inţenýrské sítě či případná kontaminace půdy.

3.2. Vlastní zdroje dat Odhadce má dvě moţnosti jak data získat:  Přímo získaná data - Tyto data jsou od účastníků konkrétního realizovaného obchodu. Tyto údaje jsou nejcennější, protoţe nejsou zkresleny. Jde zejména o případy, kdy odhadce sám prováděl ocenění prodané nemovité věci a poté sledoval průběh obchodu a informoval se o skutečně realizované ceně.  Nepřímo získaná data – Data jsou získána zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu např. od nabízejících, poptávajících, od zástupců soukromých, samosprávních a státních institucí. Zde je problém zjišťování skutečných prodejních cen. Sem patří i nabídkové ceny, které jsou ale ovlivněny představou prodávajícího, který se

29

nemovitou věc snaţí vylíčit v nejlepších představách. Tyto ceny bývají vyšší, neţ jsou pak skutečné prodejní ceny. Velmi důleţitým zdrojem dat jsou katastrální úřady. Dají se zde zjistit informace o vlastnických právech, informace související s evidencí nemovité věci. Většina těchto informací je přístupná na internetových stránkách. Na stavebních úřadech lze získat údaje související se stavebním řízením ( územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí ), dá se zde zjistit stáří staveb. Spoustu informací lze získat na obecním úřadě. Některé transakce jsou uváděny v článcích v odborných časopisech a denním tisku. Další data lze získat od organizací jakými jsou vodovody a kanalizace, telekomunikace, plynárenské podniky. Sběr dat je nikdy nekončící, soustavná, průběţná a systematická činnost. Odhadce dále informace zpracovává, dává je do vzájemných souvislostí a pouţívá je na konkrétní případy ocenění.

3.3. Vytváření vlastních databází Kaţdý odhadce by si měl vhodným způsobem zorganizovat svou databázi, aby byla pro něj přehledná a výstiţná. V dnešní době je jiţ asi nejpříjemnější způsob vytvoření databáze s pomocí počítačového programu. Neţ si odhadce začne vytvářet svou databázi měl by zváţit co od ní očekává, jaký způsob práce s ní mu bude nejlépe vyhovovat, jaká data bude sbírat, podle čeho je bude třídit a kde je bude získávat. Nemovité věci v databázi by měly být tříděné dle odlišných faktorů nemovitých věcí, které ovlivňují výslednou trţní hodnotu. Takovými faktory jsou:  Typ nemovité věci ( Pozemek, rodinný dům, rekreační objekt, bytová jednotka atd. )  Poloha nemovité věci  Technický stav nemovité věci  Vybavenost nemovité věci  Velikost výměr  Podmínky transakce  Vlastnická práva a jejich omezení

30

Ke kaţdé takové kartě by měly být k dispozici fotografie nemovité věci, kvůli celkovému popisu, technickému provedení a abychom měli ucelenou představu o porovnávací nemovité věci. Tabulka č. 4 – Databáze rodinného domu – karta nemovité věci Rodinný dům Stanovisko Transakce

Parametr Datum prodeje Kupní cena Kraj Okres

Identifikace nemovité věci

Obec Katastrální území / číslo Ulice / č.p.

Stanovisko

Parametr Centrum obce Poloha v obci

Blízko centra obce Okraj obce Samota Dobrá dostupnost ( autobus, Vlak, MHD )

Poloha nemovité věci

Dopravní dostupnost

Omezená dostupnost ( Autobus či vlak ) Nedostupnost

Počet obyvatel Obytná zóna Okolí nemovité věci

Průmyslová zóna Samota ostatní

Vlastnictví Typ vlastnictví a právní

Spoluvlastnictví

omezení

Věcné břemeno Zástavní právo Počet NP

Technický stav nemovité věci

Počet PP Zastavěná plocha ( m2)

31

Obestavěný prostor ( m3) Podlahová plocha (m2) Výměra pozemku ( m2) Rok kolaudace Rok rekonstrukce Zděná Konstrukce

Dřevěná Jiná Lokální

Vytápění

Ústřední Dálkové Elektro

Inţenýrské sítě

Vodovod Kanalizace Plynovod Tuhá paliva

Technický stav nemovité věci

Zdroj vytápění

Elektrické Plynové Výborná

Údrţba nemovité věci

Dobrá Špatná

Garáţ / Parkovací stání Zdroj: vlastní úpravy

Tabulka č. 5 – Databáze pozemků – karta pozemku Pozemek – parcela č. Stanovisko Transakce Identifikace nemovité věci

Parametr Datum prodeje Kupní cena Kraj Okres Obec Katastrální území/ číslo

Poloha nemovité věci

Poloha v obci

32

Centrum obce

Blízko centra obce Okraj obce Samota Dobrá dostupnost ( autobus, Vlak, MHD ) Dopravní dostupnost

Omezená dostupnost ( Autobus či vlak ) Nedostupnost

Počet obyvatel Obytná zóna Okolí nemovité věci

Průmyslová zóna Samota ostatní

Vlastnictví Typ vlastnictví a právní

Spoluvlastnictví

omezení

Věcné břemeno Zástavní právo Výměra pozemku ( m2) Elektro

Technický stav nemovité věci

Moţnost napojení na

Vodovod

inţenýrské sítě

Kanalizace Plynovod

Zdroj: vlastní úpravy

3.4. Externí databáze Pokud znalec není schopen získávat vhodné informace a data ze svých zdrojů můţe porovnávací nemovité věci vyhledávat v externích databázích. Data z externích databází by měla slouţit jako spolehlivé vstupy a neměla by se dále nijak dotvářet. V České republice máme dva základní typy databází a to:  Databáze obchodovatelných cen nemovitých věcí – Utvářejí je soukromé subjekty a jsou účelově zaměřené pro potřeby trţního ocenění.  Databáze sekundárních dat nemovitých věcí – Vytvářejí je státní instituce a jsou zaměřeny především na potřeby státní správy.

33

Soukromě zpracované externí databáze nejsou vytvářeny dobrovolně pouze pro účely znalce, ale fungují na principu běţné sluţby, kterou je moţné si koupit za úhradu či získat za ekvivalentní protihodnotu.

3.4.1. Databáze MOISES Jedná se o národní informační systém, který shromaţďuje, zpracovává, uchovává a zpřístupňuje informace o realizovaných obchodech s nemovitými věcmi na území České republiky. Tento systém byl zaveden v roce 1997. Kaţdý záznam obsahuje i fotografie příslušné nemovité věci. „Ke dni 1.6.2012 je v centrální databázi IS MOISES 18741 tisíc záznamů o prodaných nemovitostech v ČR. Z celkového počtu připadá:“21 Tabulka č. 6: Procentuální zastoupení jednotlivých trhů s nemovitými věcmi v databázi MOISES rodinné domy

cca 50 % záznamů

nájemní domy

cca 4 % záznamů

rekreační objekty

cca 7 % záznamů

byty

cca 7 % záznamů

provozní objekty

cca 20 % záznamů

pozemky

cca 12 % záznamů

Zdroj: databáze MOISES, vlastní úpravy

„Skupina MOISES sdruţuje znalce a odhadce v oboru oceňování nemovitostí, kteří si jsou vědomi nutnosti informační spolupráce jako jednoho z nejvýznamnějších předpokladů své odborné a informační způsobilosti. Kaţdý člen skupiny MOISES disponuje řádově tisíci podrobnými záznamy o realizovaných obchodech s nemovitými věcmi. Všechny záznamy v národním IS MOISES jsou expertně analyzovány tak, aby byly následně připraveny pro vyuţití v oblasti trţního oceňování.

21

http://www.reaia.cz/Informace.aspx

34

Jedinečnost a rozsah národního IS MOISES dává členům skupiny MOISES objektivní předpoklad věrohodně argumentovat závěry svých expertních zpráv, ať uţ je to pro oblast bankovního sektoru, oblast soudnictví, státní správy, či v neposlední řadě i pro oblast sektoru privátního.“22 „IS MOISES předpokládá, ţe jeho uţivatel bude přispívat do centrální databáze. Standardní rozsah takto stanovených příspěvků byl určen tak, aby kaţdý odhadce, který se alespoň minimálně stará o informace, mohl svůj podíl na rozvoji databáze plnit. Zpracovávané záznamy jsou automaticky řazeny podle jejich kvality (úplnosti) do 4 kategorií. Tyto jsou bodovány počtem 250, 500, 750, 1000 bodů. 1000 bodů je za úplný záznam o realizovaném obchodu s nemovitostí (rodinným domem). Standardní rozsah příspěvků byl stanoven tak, ţe 1x za 3 měsíce by měl uţivatel odeslat záznamy za 3000 bodů (3 úplné záznamy o RD). Nebo např. 1 úplný záznam o RD a 4 záznamy o prodeji pozemku (tento je hodnocen 500 body). Nebo větší počet neúplných záznamů. Všechny záznamy - vyjma pozemků - musí být doplněny barevnou fotografií 9x13. Za úplný záznam o obchodu s nemovitostí se povaţuje záznam, který má rozměrové charakteristiky (velikosti ploch, pozemků), seznam a popis konstrukcí (vybavenosti), samozřejmě informaci o obchodované ceně, polohopis a zařazení na segment. Pouhá informace o obchodované ceně (bez rozměrů a popisu) s fotografií je hodnocena 250 body. Záznam výrobního (skladového) areálu o minimálním počtu 3 budov je hodnocen 3000 body, záznam větší s větší podnikatelskou nemovitostí 1500 body.“23

Podoba hlavního menu:

Obrázek č. 1 Hlavní menu databáze MOISES, Zdroj: http://www.reaia.cz/Informace.aspx

Editace záznamu:

22 23

http://www.reaia.cz/Informace.aspx?Sekce=22&Clanek=28&Form=Detail http://www.reaia.cz/Informace.aspx?Sekce=20

35

Obrázek č. 2 – Editace privátních záznamů odhadce, Zdroj: http://www.reaia.cz/Informace.aspx

36

Prohlíţení záznamu v centrální databázi:

Obrázek č. 3 – Prohlíţení záznamu v centrální databázi MOISES , Zdroj: http://www.reaia.cz/Informace.aspx

3.4.2. Registr porovnávacích nemovitých věcí Registr porovnávacích nemovitých věcí České Republiky ( RPN ) je databáze, která shromaţďuje a spravuje údaje o skutečně realizovaných cenách nemovitých věcí. Tato databáze vznikla, aby usnadnila odhadcům vyhledání porovnatelných nemovitých věcí. Vznikla roku 2005 a od roku 2008 jsou data do databáze poskytovány registrovanými znalci a odhadci, případně bankami či realitními kancelářemi. Registr je rozdělen na tři základní typy nemovitých věcí a to stavby, byty a pozemky. U kaţdého typu je příslušná řada vlastností. Po výběru typy nemovité věci se mohou zadat konkrétní vlastnosti ( atributy ), které hledáme. V databázi je u kaţdé nemovité věci podrobný technický popis a ekonomické údaje. Z důvodu ochrany soukromí vlastníků nemovitých věcí zde nejsou uvedeny o konkrétní identifikaci, nejsou zde rodná čísla, jména, čísla parcel ani popisná čísla. Do registru je vloţena fotografie a kaţdá nemovitá věc má přidělení své registrační číslo, pod kterým lze dohledat vkladatele záznamu.

37

Program je nastaven tak, ţe po zadání příslušných atributů, vyhledá 100 nejpodrobnějších nemovitých věcí k porovnání a uspořádá je od nejpodobnějších k těm, které se shodují v méně bodech. Uţivatelé registru porovnávacích nemovitých věcí se musí registrovat, a za uţívání registru se účtuje roční poplatek. Přístup do databáze je za pomoci internetu.

3.4.3. Cenové mapy stavebních pozemků „Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. "24 „Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku.“25 Obce koncem kaţdého kalendářního roku doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Pro trţní ocenění se tyto ceny chápou jako orientační. Databáze Českého statistického úřadu Cílem statistického zpracování je stanovení jednotkové ceny nemovité věci pro zadané území. „ Na základě ustanovení ods.3, §33 zák. č. 151/97 Sb., které ukládá Finančním úřadům předávat cenové údaje o nemovitostech získané v souvislosti s daňovými přiznáními, monitoruje ČSÚ ve vazbě s MF ČR ceny nemovitostí v ČR. Hlavním účelem systému je poskytovat globální cenové informace na makroekonomické úrovni, umoţňující orientaci o rozloţení cenové hladiny podle druhů nemovitostí a dalších působících hlavních faktorů včetně moţnosti sledování jejich vývoje. Průběţné výsledky prezentuje ČSÚ svými periodickými případně příleţitostnými publikacemi. Data, statisticky zpracovaná ČSÚ, jsou platná členění staveb a pozemků pouţívaných u administrativních cen a jsou zaloţena na vstupních cenových datech odpovídajících celkovým cenám nemovitostí přiznaným pro fiskální účely. Z těchto celkových cen se následně odvozují dílčí ceny jednotlivých komponentů ( jednotlivých staveb a pozemků ), a to úměrou 24 25

Zákon 151/19997 Sb., §10, odstavec 2 Zákon 151/1997 Sb., §10, odstavec 5

38

v závislosti na podílu dílčích administrativních cen komponentů ve znaleckých posudcích. Takto připravená vstupní data jsou přepočtena na měrné jednotky ( Kč/m3, Kč/m2 ), přičemţ frekvence sběru dat je především závislá jednak na aktivitě trhu v příslušném segmentu a jednak na mnoţství a kvalitu jejich výběru na příslušném Finančním úřadě.“26

3.4.4. Databáze cen a nájmů bytů IRI Institut regionálních informací, s.r.o. (IRI) se sídlem v Brně, je nezávislou soukromou společností zaměřenou na řešení projektů v těchto oblastech:  Územní plánování, územně analytické podklady, rozbory udrţitelného rozvoje území  Bydlení, ceny bytů, trţní nájemné, koncepce rozvoje bydlení  Cenové mapy, hodnotové mapy, podklady pro stanovení nájemného  Provoz vlastního informačního systému KISEB Při zpracování znaleckých posudků vychází IRI z informací na trhu s nemovitostmi, které průběţné monitoruje a zpracovává. Výsledky monitoringu IRI průběţně zveřejňuje v tištěných i internetových mediích, informace jsou poskytovány i významným státním, veřejným a soukromým institucím. Institut regionálních informací (IRI) realizuje informační systém o cenách bytů a dalších ekonomických charakteristikách bydlení v ČR (např. výši nájemného). 27 Byty jsou rozděleny dle stavu na nové, starší a rekonstruované. Nájemné je moţné porovnat s regulovaným nájemným.

26

ZAZVONIL, Zbyněk, Ing. Porovnávací hodnota nemovitosti. Praha, Ekopress s.r.o., 2006. ISBN 80-8692914-0, str. 76-77 27 http://www.iri.name

39

4.

Hospodářská krize

V této kapitole bude popsána hospodářská krize, která začala hypoteční krizí v USA a následně zasáhla i Českou republiku. Tato kapitola obsahuje i názornou ukázku jak hospodářská krize zasáhla realitní trh v České republice, bude zde posouzení nemovité věci v roce 2007, kdy zde ještě nebyla hospodářské krize v České republice, a v nynější době.

4.1. Ekonomická krize v období 2007-2009 v USA Celosvětová ekonomická krize byla v roce 2008 naznačena několika důleţitými indikátory. Prvotní příčinou byla americká hypoteční krize v roce 2007, která postupně přerostla v roce 2008 ve světovou finanční krizi. Významně se na krizi projevila i vysoká cena ropy v první polovině roku 2008, která vedla k poklesu reálného HDP a zvedla spotřebitelské ceny. Cenu ropy hnaly vzhůru spekulativní obchody, slabý dolar a rostoucí poptávka Číny před olympiádou. Kdyţ na podzim 2008 naplno udeřila finanční krize, smetla nejen přední světové banky a akciové trhy, ale i cenu ropy ( z červencového maxima 147 USD za barel se propadla na konci roku 2008 na hranici 40 USD za barel. 28 Graf č. 1: Ceny benzínu v USA (USD/Galon )

Zdroj: http://www.gasbuddy.com/gb_retail_price_chart.aspx?time=3

28

http://cs.wikipedia.org/wiki/Ekonomick%C3%A1_krize_od_2007

40

Bezprostřední příčinou spuštění krize bylo prasknutí nemovitostní bubliny v USA, která vrcholila v letech 2005-2006. Došlo k výraznému podraţení splátek hypoték, kterých bylo v předchozím období sjednáno neadekvátní mnoţství. Nízké úrokové sazby v předešlých letech k hypotečním úvěrům nalákaly spoustu lidí, i kdyţ by si za jiných okolností tak významné závazky nemohli dovolit. Graf č. 2 : Základní úroková sazba Fedu –centrální banky USA - konec roku v %

Zdroj: http://www.euroekonom.cz/grafy-svet-data.php?type=usa-fedurok-rok

To v USA vyvolalo obrovský boom ve stavění nových domů, který byl základem pro vznik nemovitostní bubliny. Nízké úrokové sazby nahrávaly do karet ţivotnímu stylu na dluh, kdy byly bez větších obtíţí poskytovány půjčky všeho druhu. Rychle rostoucí spotřeba vyvolaná lehce získanými prostředky přirozeně vytvářela tlak na růst cen nemovitých věcí, tento dlouhodobý a nadprůměrný růst však neodpovídal realitě trţního prostředí.

41

Graf č. 3: Počet prodaných nových rodinných domů v USA v tis.

Zdroj: http://www.euroekonom.cz/grafy-svet-data.php?type=usa-prodanedomy-rok

V okamţiku pádu cen nemovitých věcí nastal problém, ţe vlastní domy měly niţší hodnotu, neţ hypotéky s nimi spojené. Platební neschopnost daná příliš vysokými splátkami hypotečních úvěrů se promítla i do ostatních odvětví. Celosvětové ztráty jsou odhadovány na bilion amerických dolarů. Růst hodnoty typické americké nemovité věci mezi roky 1997 a 2006 činil 124 %. Posledních dvacet let minulého tisíciletí se ceny domů pohybovaly kolem trojnásobku ročního příjmu domácností. V roce 2004 byl tento poměr (průměrná cena nemovité věci / průměrný roční příjem domácnosti) jiţ 4 a v roce 2006 dokonce 4,6. To bylo příčinou zájmu investičních bank, které tak reagovaly na nabídku MBS a CDO. Tyto instrumenty se vyznačovaly dobrými známkami od ratingových agentur. Výsledným efektem bylo propojení finančního a nemovitostního trhu. Jako investiční aktiva byla hojně vyuţívána i ve chvíli, kdy se přestaly splácet závazky z hypotečních úvěrů.

42

Graf č. 4 - Obchodní bilance USA ( mld. USD )

Zdroj: http://www.euroekonom.cz/grafy-svet-data.php?type=usa-obchodnibilance-rok

Finanční problémy domácností došly tak daleko, ţe domácnosti nebyly schopny splácet měsíční hypoteční splátky a tak jim byly nemovité věci zabaveny. Dne 18. Března 2008 vyhlásila bankrot pátá největší americká investiční banka Bear Stearns. Vláda provedla mnoho politických rozhodnutí, ale nedůvěra investorů byla příčinou prohlubování krize, nadále klesaly ceny aktiv, domácnosti stále neměli finance a tak klesala spotřebitelská poptávka.

4.2. Krize v ČR Pád Lehman Brothers, jedné z největších investičních bank v USA odstartoval přes noc propad důvěry mezi finančními institucemi, tím zasáhla globální krize i Českou republiku. Nedůvěra se projevila i v ochlazení trhu s nemovitými věcmi.

43

Graf č. 5 – Vývoj HDP meziročně v ČR

Zdroj: http://www.kurzy.cz/makroekonomika/hdp/ Vzrostla také nezaměstnanost. Graf č. 6 – Míra nezaměstnanosti v ČR

Zdroj: http://www.kurzy.cz/makroekonomika/nezamestnanost/

V roce 2008 dochází k růstu trţeb ve stavebnictví, zatímco ekonomika jako celek je jiţ v útlumu. V těchto letech se pravděpodobně vytváří na trhu jakási spekulační bublina, jejíţ negativní dopad se projeví v letech následujících. V roce 2010 se tempa růstu trţeb ve 44

stavebnictví a HDP srovnávají a v roce 2011 se pak projevuje silná korekce v trţbách stavebnictví, kdy meziročně dochází k poklesu o cca 15%. I rok následující je ve znamení meziročního poklesu trţeb stavebnictví, ale tento pokles uţ není tak rapidní jako v roce předchozím. V letech následujících se dá předpokládat opětovné srovnání indexu vývoje trţeb stavebnictví s indexem vývoje HDP. Dle Českého statistického úřadu se v listopadu 2008 meziročně sníţila průmyslová produkce v ČR o 17,4 % a hodnota nových zakázek klesla o 30,2 %.29 V listopadu se nedařilo ani stavební produkci. Podle statistiků poklesla meziročně o 5,6 procenta. S tím souvisí i niţší počet vydaných stavebních povolení (o 7,9 procenta), bylo jich 9 325.30 Graf č. 7: Meziroční změny cen průmyslových výrobců, stavebních prací a trţních sluţeb

Zdroj: http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/1e01747a199f30f4c1256bd50038ab23/416b4b12b1e26179c1 257cbb002d26c5/$FILE/cipc041614analyza.pdf

Důsledkem krize bylo opatření, které banky musely provádět k eliminaci rizika. Česká národní banka začala se sniţováním základních úrokových sazeb, a banky sazby začaly také sniţovat.

29 30

http://cs.wikipedia.org/wiki/Ekonomick%C3%A1_krize_od_2007 http://www.novinky.cz/ekonomika/158683-cesky-prumysl-se-kvuli-krizi-sesul-temer-na-dno.html

45

Graf č. 8: Základní úroková sazba ČNB v období 2007 - 2012

Zdroj dat: http://www.finance.cz/makrodata-eu/menove-ukazatele/sazby-cnb/

4.3. Vliv krize na realitní trh v české republice Do roku 2008 trh s nemovitostmi rostl. V roce 2009 trh klesl, vlivem krize, na své dno. Faktorem, který tuto situaci zapříčinil, byl pokles počtu realizovaných transakcí nemovitých věcí, vlivem oslabené poptávky na trhu. Ceny nemovitých věcí se propadly, výstavba nemovitých věcí také oslabila. „Ceny starších bytů a rodinných domů v České republice dosáhly vrcholu v roce 2008. Podle House Price Indexu (HPI) klesly ceny nemovitostí od 3. čtvrtletí 2008 do 3. čtvrtletí 2012 o 9,1 %. HPI zahrnuje nové i starší bytové nemovitosti i ceny souvisejících pozemků. Vývoj HPI je v České republice podobný průměru za celou Evropskou unii. V některých zemích EU je ale pokles delší a hlubší. Například ve Španělsku spadly ceny nemovitostí od svého vrcholu v roce 2007 v průměru jiţ o 30 %. V České republice se v mimopraţských regionech ceny starších bytů v posledním čtvrtletí roku 2012 meziročně sníţily o 7,0 %. V Praze ceny starších bytů ve stejném období ve srovnání s předešlým rokem naopak mírně vzrostly, a to o 0,2 %.

46

Nové byty, které ČSÚ sleduje zatím pouze v Praze, se nejdráţe prodávaly v 1. čtvrtletí roku 2009. „Od počátku roku 2009 do konce roku 2012 klesly ceny nových bytů v Praze o 7,8 %. Ceny starších bytů v Praze od svého maxima ve 3. čtvrtletí roku 2008 klesly koncem roku 2012 o 14,1 %“, říká ředitel odboru statistiky cen ČSÚ Jiří Mrázek. V celé republice byly ceny starších bytů koncem roku 2012 niţší o 13,7 % oproti 3. kvartálu 2009, odkdy se ceny mimo Prahu zjišťují. Cenu nemovitostí velmi silně ovlivňuje trh práce. V oblastech, kde je nízká nezaměstnanost, se byty a rodinné domy prodávají za vyšší ceny. Například v Praze se byty prodávaly za 46 000 Kč/m2, v Brně za 31 800 Kč/m2, v Hradci Králové za 26 000 Kč/m2. Naopak v Ústeckém a Moravskoslezském kraji byly ceny nemovitostí ve srovnání s ostatními kraji niţší: v Ostravě 16 700 Kč/m2, Ústí nad Labem 11 800 Kč/m2. Uvedené údaje představují průměr cen v letech 2009–2011.“31 Graf č. 9: Index cen bytů v ČR

Zdroj: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu

31

http://www.czso.cz/csu/tz.nsf/i/ceny_nemovitosti_v_cr20130326

47

Graf č. 10 – Počet bytové výstavby v jednotlivém období

Zdroj: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/stavebnictvi

4.4. Tržní ocenění bytu V této kapitole bude oceněn byt v roce 2007 a v roce 2014. Vzhledem k dostatečné existenci trhu s byty byla pouţita porovnávací metoda.

4.4.1. Trží ocenění bytu v roce 2007 Trţní ocenění majetku označené jako byt č.p. 909/64, na adrese 28. Října 909, Neratovice, Česká republika. Byt je zapsán na listu vlastnictví č. 4365, pro katastrálního úřadu v Neratovicích. Popisné informace Popis lokality Oceňovaná nemovitá věc, bytová jednotka č.p. 909/64, se nachází v centru města Neratovice v bytovém domě, u jedné z hlavních ulic 28. Října v 9. podlaţí. Okolí zástavba je bloková, tvořená bytový domy z 19. a 20. století a ze severní strany rodinnými domy. V městě Neratovice se nachází veškerá občanská vybavenost. V městě jsou dvě základní školy, dále mateřské školky, umělecká škola, gymnázium a střední škola a učiliště. Ve městě 48

jsou banky, obchody, pošta, městská policie a policie ČR. Pro kulturní vyţití je zde kulturní dům, plavecký bazén, sportovní areály, velký letní stadion, zimní zastřešený stadion a tenisové kurty. Dopravní dostupnost města Neratovice je velmi dobrá. Město je vzdálenost cca 25 km od hlavního města Prahy a cca 15 km od města Mělník. Jsou zde pravidelné autobusové linky směr Praha či Mělník, v intervalech ½ hodiny. Město má i své ţelezniční zastávky, které mají také pravidelné častější intervaly. Vlakem se můţete dostat směr Praha či Tanvald. Parkování u bytového domu je nedostačující. Před bytovým domem je parkoviště čítající 22 parkovacích míst. Parkovat se dá i v přilehlém okolí, kde jsou také parkoviště, či v přilehlých ulicích. Atraktivitu okolí negativně ovlivňuje chemická továrna Spolana s.r.o., která jiţ v současné době vyrábí pouze z 50%. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné místním šetřením a i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a jedinou činností prováděnou v dané nemovité věci bydlení. Byt není určen k podnikatelským aktivitám. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení k bytu přísluší sklepní kóje nacházející se v prvním podzemním patře bytového domu a k bytu dále náleţí část kolárny, která je umístěna vedle bytového domu. Majitelka oceňované nemovité věci má právo uţívat společné domovní prostory. Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl na parcele č. St. 1311 o výměře 636 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Byt Oceňovaný byt se nachází v devátém poschodí a je přímo přístupný z hlavní chodby, která plynně navazuje na hlavní schodiště a 2 společně vyuţívané výtahy. Byt je situován severozápadně a má dispozici 3+1. Jednotlivé výměry místností jsou uvedeny níţe v tabulce:

49

Tabulka č. 7 – Výměry jednotlivých místností oceňovaného bytu, zdroj: vlastní úprava Místnost

Výměra (m2)

Pokoj

19,07

Pokoj

12,24

Pokoj

12,24

Kuchyně

14,17

Předsíň

8,01

Komora

2,30

WC

1,12

Koupelna

2,92

Balkon

3,15

Sklep

0,87

Obvodové a stropní konstrukce jsou tvořeny panely. Okna jsou dřevěná dvojitá, s přidaným třetím rámem, který okna zkříţil. Vstupní dveře jsou dřevěné, plné. Vytápění je zajištěno dálkově. Podlahová krytina je tvořena keramickými dlaţdicemi a linoleem. V kuchyni je plynový sporák, vana a umyvadlo. Při obhlídce nemovité věci nebyly shledány ţádné statické poruchy a závady. Ocenění porovnávací metodou Stanovení tržní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovité věci jako celku Při mé analýze stanovení trţní hodnoty jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Neratovicích v roce 2007 prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem, který odráţí rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou. Pro tuto analýzu trţní hodnoty jsem zvolila srovnávací jednotku jeden čtvereční metr podlahové plochy. Tato jednotka je u tohoto druhu nemovité věci pouţívána jako standartní. 50

Při stanovení trţní hodnoty porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav nemovité věci, vybavenost, poloha v obci, velikost bytu, moţnost parkování a dostupnost hromadné dopravy. Indikace ceny porovnávací metodou Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou činí ke dni 10. 12. 2007 : 1 775 000 Kč (slovy jedenmilionsedmsetsedmdesátpěttisíckorunčeských ) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Tabulka č. 8 – Ocenění bytu porovnávací metodou, rok 2007. Zdroj: Vlastní úpravy Aktuální trţní hodnota Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

1

2

3

Byt 909/64

ulice Na Výsluní

ulice Na Výsluní

ulice Dr. E. Beneše

Katastrální území

Neratovice

Neratovice

Neratovice

Neratovice

Obec

Neratovice

Neratovice

Neratovice

Neratovice

Okres

Neratovice

Neratovice

Neratovice

Neratovice

70

80

74

1 850 000

1 900 000

1 950 000

26 429

23 750

26 351

A. Identifikační údaje Pořadové číslo

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně. C. Základní údaje pro porovnání - NFA Počet jednotek

76

Prodejní cena Cena za jednotku

X

51

Datum transakce Korekce Pravená hodnota

10/2007

11/2007

9/2007

1,00

1,00

1,00

26 429

23 750

26 351

Prodej

Prodej

Prodej

1,00

1,00

1,00

26 429

23 750

26 351

Osobní

Druţstevní

Druţstevní byt

0,90

1,00

1,00

23 786

23 750

26 351

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1,00

1,00

1,00

23 786

23 750

26 351

Bytová, vícepodlaţní

Bytová, vícepodlaţní

Bytová, vícepodlaţní

1,00

1,00

1,00

23 786

23 750

26 351

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

23 786

23 750

26 351

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

23 786

23 750

26 351

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1,00

1,00

1,00

23 786

23 750

26 351

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Druţstevní byt

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytová, vícepodlaţní

Korekce Upravená hodnota Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Velmi dobrá

52

Technický stav

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Dobrý

1,00

1,00

0,90

23 786

23 750

23 716

Dobré

Velmi dobré

Dobré

1,00

0,95

1,00

23 786

22 563

23 716

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

23 786

22 563

23 716

Omezený

Omezený

Omezený

1,00

1,00

1,00

23 786

22 563

23 716

MHD, autobus, vlak

MHD, autobus, vlak

MHD, autobus, vlak

1,00

1,00

1,00

23 786

22 563

23 716

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

23 786

22 563

23 716

Obdobné

Obdobné

Obdobné

1,00

1,00

1,00

23 786

22 563

23 716

Velikost

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1,00

1,00

1,00

23 786

22 563

23 716

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD, autobus, vlak

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

Korekce Upravená hodnota Ostatní parametry

Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku

53

Korekce Upravená hodnota

1,00

1,00

1,00

23 786

22 563

23 716

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací jednotka

23 355 1 774 980

Zaokrouhleno

1 775 000

Ocenění příjmovou metodou Tato metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospěje pomocí kapitalizace příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Indikace ceny příjmovou metodou Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná příjmovou metodou činí ke dni 10. 12. 2007 : 1 518 000 Kč (slovy jedenmilionpětsetosmnácttisíckorunčeských ) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

Tabulka č. 9: Ocenění bytu příjmovou metodou, rok 2007, Zdroj: vlastní úpravy Hrubý příjem – 11 500/p.m *12

138 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5%

6 900 Kč

Efektivní hrubý příjem

131 100 Kč

54

Rezerva na renovace

15 000 Kč

Ostatní provozní náklady ( pojištění, reţie, daň z nemovité věci )

25 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI )

91 100 Kč

Kapitalizační míra (R)

6%

Trţní hodnota

1 518 333 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

1 518 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovité věci indikovaná porovnávací metodou je 1 775 000 Kč a příjmovou metodou je 1 518 000 Kč. Tabulka č. 10 – Výsledné údaje, rok 2007. Zdroj: Vlastní úpravy Indikace ( Kč )

Váha ( % )

Váţený průměr ( Kč )

Porovnávací metoda

1 775 000

80

1 420 000

Příjmová metoda

1 518 000

20

303 600

Nákladová metoda

/

0

0

Výsledná trţní hodnota

1 723 600

Zaokrouhleno

1 724 000

Oceňovaný majetek patří mezi nemovité věci, které jsou běţně obchodovatelné na trhu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací a příjmovou metodou s přihlédnutím k procentuální váze jednotlivých pouţitých metod činí ke dni 10. 12. 2007 : 1 724 000 Kč (slovy jedenmilionsedmsetdvacetčtyřitisíckorun českých)

4.4.2. Tržní ocenění bytu v roce 2014 Předmětem ocenění je stejná nemovitá věc jako v roce 2007, tedy byt v ulici 28. Října 909/64, 277 11 Neratovice, Česká republika. 55

Na bytovém domě od roku 2007 byly provedeny rekonstrukce zateplení, v celém bytovém domě se vyměnila dřevěná okna za nová plastová okna. Dále zde proběhla rekonstrukce balkonů, kde došlo k úpravám odkrývající se výztuţe, podepření balkónů, zasklení boků balkónů a v některých bytech došlo k zasklení celého balkonu. Proběhla i rekonstrukce obou výtahů, kde byly výtahy vyměněny za modernější a bezpečnější kabiny. Na bytě se od té doby udělala rekonstrukce koupelny a WC, výměna kuchyňské linky a úprava jednoho z pokojů, kde došlo k sníţení stropu sádrokartonovými podhledy, srovnání a provedení omítek a poloţení plovoucí podlahy. Také se vyměnila keramická dlaţba v kuchyni a jídelně. Byt jsem porovnala se třemi vzorky, které se nachází ve stejné lokalitě. Pokud nebyly k dispozici skutečně dosaţitelné ceny, zohlednil se tento rozdíl koeficientem, který odráţí rozdíl mezi nabídkou a skutečnou prodejní cenou. Indikace ceny porovnávací metodou Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací činí ke dni 8. 4. 2014 : 1 464 000 Kč (slovy jedenmiliončtyřistašedesátčtyřitisíckorunčeských ) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

Tabulka č. 11 - Ocenění bytu porovnávací metodou, rok 2014. Zdroj: Vlastní úpravy Aktuální trţní hodnota Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek

A. Identifikační údaje

56

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Pořadové číslo

1

2

3

Byt 909/64

ulice 28. října

ulice nám. Republiky

ulice 17. listopadu

Katastrální území

Neratovice

Neratovice

Neratovice

Neratovice

Obec

Neratovice

Neratovice

Neratovice

Neratovice

Okres

Neratovice

Neratovice

Neratovice

Neratovice

74

62

68

1 440 000

1 350 000

1 270 000

19 459

21 774

18 676

12/2013

2/2014

1/2014

1,00

1,00

1,00

19 459

21 774

18 676

Prodej

Prodej

Prodej

1,00

1,00

1,00

19 459

21 774

18 676

Druţstevní byt

Osobní

Druţstevní byt

1,00

0,90

1,00

19 459

19 597

18 676

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1,00

1,00

1,00

19 459

19 597

18 676

Bytová, vícepodlaţní

Bytová, vícepodlaţní

Bytová, vícepodlaţní

1,00

1,00

1,00

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně. C. Základní údaje pro porovnání - NFA Počet jednotek

76

Prodejní cena Cena za jednotku

X

Datum transakce Korekce Pravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Druţstevní byt

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Bytová, vícepodlaţní

57

Upravená hodnota Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

19 459

19 597

18 676

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

19 459

19 597

18 676

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

19 459

19 597

18 676

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1,00

1,00

1,00

19 459

19 597

18 676

Dobrý

Dobrý

Lepší

1,00

1,00

0,95

19 459

19 597

17 742

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1,00

1,00

1,00

19 459

19 597

17 742

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

19 459

19 597

17 742

Omezený

Omezený

Omezený

1,00

1,00

1,00

19 459

19 597

17 742

MHD, autobus, vlak

MHD, autobus, vlak

MHD, autobus, vlak

1,00

1,00

1,00

19 459

19 597

17 742

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota

MHD, autobus, vlak

58

Atraktivita objektu

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

19 459

19 597

17 742

Obdobné

Obdobné

Obdobné

1,00

1,00

1,00

19 459

19 597

17 742

Velikost

Obdobná

Menší

Obdobná

Korekce

1,00

1,05

1,00

19 459

20 577

17 742

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00

1,00

1,00

19 459

20 577

17 742

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

Korekce Upravená hodnota Ostatní parametry

Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací jednotka Zaokrouhleno

19 259 1 463 684 1 464 000

Ocenění příjmovou metodou Tato metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospěje pomocí kapitalizace příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Indikace ceny příjmovou metodou Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná příjmovou metodou činí ke dni 8. 4. 2014 :

59

1 256 000 Kč (slovy jedenmiliondvěstěpadesátšesttisíckorunčeských ) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Tabulka č. 12: Ocenění bytu příjmovou metodou, rok 2014. Zdroj: Vlastní úpravy Hrubý příjem – 12 500/p.m *12

150 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5%

7 500 Kč

Efektivní hrubý příjem

142 500 Kč

Rezerva na renovace

15 000 Kč

Ostatní provozní náklady ( pojištění, reţie, daň z nemovité věci )

27 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI )

100 500 Kč

Kapitalizační míra (R)

8%

Trţní hodnota

1 256 250 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

1 256 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovité věci indikovaná porovnávací metodou je 1 464 000 Kč a příjmovou metodou je 1 256 000 Kč.

Tabulka č. 13 : Výsledná tabulka rok 2014, Zdroj: Vlastní úpravy Indikace ( Kč )

Váha ( % )

Váţený průměr ( Kč )

Porovnávací metoda

1 464 000

80

1 171 200

Příjmová metoda

1 256 000

20

251 200

Nákladová metoda

/

0

0

Výsledná trţní hodnota

1 422 400

Zaokrouhleno

1 422 000

60

Oceňovaný majetek patří mezi nemovité věci, které jsou běţně obchodovatelné na trhu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací a příjmovou metodou s přihlédnutím k procentuální váze jednotlivých pouţitých metod činí ke dni 8. 4. 2014: 1 422 000 Kč (slovy jedenmiliončtyřistadvacetdvatisíckorunčeských)

61

5. Vyhodnocení 5.1. Porovnání ocenění bytu za rok 2007 a 2014 V této kapitole porovnáme výsledky trţních hodnot bytu pro rok 2007 a rok 2014. Tabulka č. 14: Porovnání ocenění za rok 2007 a 2014. Zdroj: Vlastní úpravy Váha ( % )

Rok 2007

Rok 2014

Porovnávací metoda

80 %

1 420 000

1171 200

Příjmová metoda

20%

303 600

251 200

Nákladová metoda

0%

-

-

Výsledná trţní hodnota

1 723 600

1 422 400

Zaokrouhleno

1 724 000

1 422 000

Rozdíl v Kč

302 000

Rozdíl v %

17, 52

Porovnání stejného bytu v době před krizí a v současné době bylo pro vedeno za účelem, získání důkazů propadu cen na realitním trhu v České republice. Porovnání trţních hodnot v roce 2007 a v roce 2014 se vyznačuje propadem, došlo k poklesu ceny o 17,52 %, coţ je částka 302 000 Kč. Na cenu a její pokles měla vliv světová hospodářská krize, která vypukla v USA roku 2007 a Českou republiku zasáhla na podzim roku 2008. V roce 2009 se realitní trh nacházel na samém dnu ekonomického cyklu. Dále měla vliv na cenu sníţená poptávka po nemovitostech, způsobená finanční krizí. Velký pokles ceny je dán i typem nemovité věci, kde velký pokles cen zaznamenal zejména trh s byty.

62

Graf č. 11 – Hodnoty získané oceněním bytu před kontribucí v roce 2007 a 2014

Zdroj: vlastní Na grafu č. 11 lze vidět hodnoty porovnávací a příjmové metody před kontribucí s porovnáním k výsledné hodnotě těchto dvou metod. Jak příjmová tak i porovnávací hodnota se od sebe liší, ale nejsou mezi nimi velké rozdíly. Přesto převaţuje porovnávací metoda, které byla přiřazena kontribuce 80%, je tedy hlavním cenotvorným faktorem ke stanovení výsledné hodnoty nemovité věci. Graf č. 12 – Hodnoty upravené kontribucí pro rok 2007 a 2014

Zdroj: vlastní 63

Na grafu č. 12 jsou znázorněny hodnoty stanovené porovnávací a příjmové metody vzhledem k procentuálnímu poměru. Porovnávací metoda má 80% cenotvorný faktor a příjmová metoda má 20% cenotvorný faktor. Výsledná hodnota je součtem těchto dvou metod, neboli 100% hodnota.

5.2. Vhodnost použití porovnávací metody Principem porovnávací metody je porovnání hodnoty nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí, které byly v nedávné době realizovány na trhu. Tato metoda přímo reaguje na změny a vývoj trhu. Nejdůleţitějším předpokladem pro aplikovatelnost této metody je existence trhu s obdobnými nemovitými věcmi, jako je oceňovaná nemovitá věc, a dostupnost cen porovnatelných nemovitých věcí. Porovnávací metoda je zvláště vhodná pro nemovité věci s velkou četností prodejů. Z rezistenčních nemovitých věcí jsou to především:  Rodinné domy  Byty  Pozemky Mezi další často obchodovatelné nemovité věci, kde se uplatňuje porovnávací metoda, patří:  Garáţe  Rekreační objekty  Bytové domy  Administrativní budovy Pokud neexistuje trh s danými nemovitými věcmi nelze uplatnit porovnávací metodu. To se týká málo obchodovatelným nemovitých věcí, jako jsou:  Sakrální stavby – kostely a kaple  Inţenýrské stavby – mosty, komunikace  Technologické stavby – elektrárny, čističky odpadních vod  Jednoúčelové budovy – zemědělská sila, cementárny  Kulturní památky – hrady, zámky

64

Tento způsob ocenění je nevhodný i pro ocenění věcných břemen, vzhledem k tomu ţe věcná břemena jsou jedinečná. Dalším předpokladem pouţití této metody je existence databáze, která je nejcennějším majetkem kaţdého odhadce. Databáze můţe mít odhadce své vlastní vytvořené či externí. Tyto databáze by měly obsahovat pravdivé a ucelené informace o nemovitých věcech. Hodnota stanovená porovnávací metodou je ve většině případů přesná a příliš se neliší od ceny realizovaných obchodů s těmito nemovitými věcmi. Lze tedy konstatovat, ţe porovnávací metoda je metoda vhodná pro oceňování na trţních principech. Musí pro ni být však rozvinutý trh s obdobnými nemovitými věcmi a dostatečná databáze.

65

Závěr V diplomové práci jsem se zabývala trţním oceněním, zejména teorií porovnávací metody, informačními systémy, vlivem hospodářské krize na realitní trh v České republice a praktickým oceněním nemovité věci porovnávací metodou v době před krizí a v současné době. Tato diplomová práce je rozdělena do 5 základních kapitol, které se zabývají oceňováním nemovitých věcí a jejich problematikou. První kapitola vysvětluje základní teoretické pojmy oceňování nemovitých věcí a základní oceňovací metody slouţící ke výslednému stanovení trţní hodnoty nemovité věci. Druhá kapitola se zabývá samotnou porovnávací metodou ocenění a její aplikovatelností. Jsou zde určeny podmínky, které jsou nutné pro aplikovatelnost této metody. Je zde vysvětlena funkce korekčních činitelů. Následně je zde popsán algoritmus výpočtu trţní hodnoty nemovité věci za pomoci porovnávací metody. Třetí kapitola pojednává o informačních systémech a databázích. Databáze je nejcennějším majetkem odhadce a proto je toto téma probráno podrobněji. Kaţdý odhadce by si měl tvořit své vlastní databáze s kvalitními a pravdivými informacemi. V případě nedostatečných informací by měl mít k dispozici i externí databáze, kam vkládají informace další odhadci. Ve čtvrté kapitole byl popsán vznik celosvětové hospodářské krize a její vliv na trh s nemovitými věcmi v České republice. V této kapitole se především zkoumal propad ekonomiky realitního trhu. Pro zjištění míry vlivu hospodářské krize na realitní trh byla provedena dvě ocenění stejného bytu v době před krizí, roce 2007, a v současné době, v roce 2014. Ze získaných hodnot vyplynulo, ţe cena daného bytu poklesla během 7 let o 17,52 procent. Trhy s byty ve větších městech byl tudíţ zasáhnut znatelným způsobem. V současné době začíná cena některých nemovitostí pomalu růst. V poslední kapitole bylo pro lepší vypovídající schopnost shrnuto ocenění bytu za rok 2007 a 2014, zjištěné výsledky byly zhodnoceny pomocí grafů. Byla také shrnuta vhodnost porovnávací metody pro oceňování na trţních principech.

66

Porovnávací metoda je vhodná zejména u segmentů trhu s velkou četností prodejů daných nemovitých věcí. Dalším předpoklad pro aplikaci porovnávací metody je disponovat souborem cen, za které se nemovité věci v nedávné době prodaly. Pro odhadce je důleţitá existence databáze ať jiţ vlastní či externí. Informace v databázích musí být pravdivé a úplné. Tvoření databází je soustavná, nikdy nekončící práce. Tyto databáze se musí udrţovat aktuální. Porovnávací metody jsou nejrozpracovanější v dlouhodobě fungujících ekonomikách, kde lze porovnat cenu oceňované nemovité věci se skutečně realizovanými prodejními cenami obdobných nemovitých věcí. Metoda vychází z transparentnosti trhu a četnosti prodeje konkrétních obdobných nemovitých věcí. Ač pronikla porovnávací metoda do trţního ocenění jako jedna z posledních, jiţ teď zaujímá důleţitou pozici při oceňování majetku, vzhledem k tomu, ţe zohledňuje situaci na reálném trhu s nemovitými věcmi. Věřím, ţe i v budoucnu bude tato metoda ocenění hojně vyuţívána a do budoucnosti bude upevňovat své postavení v oceňování majetku.

67

Seznam použité literatury Bibliografie: 1. ORT, Petr, Ing. Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, a.s., 2006. ISBN 80-7265-085-8. 2. ORT, Petr, Ing. Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I Oceňování na tržních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265128-3. 3. ORT, Petr, Ing. Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. 4. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, CEDUK, 1996. ISBN: 80- 902109-0-2. 5. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing. Porovnávací hodnota nemovitosti. Praha, Ekopress s.r.o., 2006. ISBN: 80- 86929-14-0. 6. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1998. ISBN: 80-7204-082-0. 7. JANDOVÁ, Renata, Bc. Vlastní databáze prodeje nemovitých věcí pro středočeský kraj.

Zákony: 1. Zákon č. 89/2012 Sb. Občanského zákona 2. Zákon č. 526/1990 Sb., o Cenách 3. Zákon 256/2013 Sb., Katastrálního zákona 4. Zákon č. 151/1997 Sb., O oceňování majetku

68

Internetové stránky 1. https://managementmania.com/cs/ 2. http://www.reaia.cz/ 3. www.iri.name 4. http://cs.wikipedia.org 5. www.cnb.cz 6. www.cuzk.cz 7. www.euroekonom.cz 8. www.czso.cz 9. www.novinky.cz/ekonomika/ 10. http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

Seznam tabulek Tabulka č. 1 Metody oceňování v souvislosti s časem Tabulka č. 2 Závěrečná analýza trţní hodnoty Tabulka č. 3 Základní podmínky pro aplikovatelnost porovnávací metody Tabulka č. 4 Databáze rodinného domu – karta nemovité věci Tabulka č. 5 Databáze pozemků – karta pozemku Tabulka č. 6 Procentuální zastoupení jednotlivých trhů s nemovitými věcmi v databázi MOISES Tabulka č. 7 Výměry jednotlivých místností oceňovaného bytu Tabulka č. 8 Ocenění bytu porovnávací metodou, rok 2007 Tabulka č. 9 Ocenění bytu příjmovou metodou, rok 2007 Tabulka č. 10 Výsledné údaje, rok 2007 Tabulka č. 11 Ocenění bytu porovnávací metodou, rok 2014 Tabulka č. 12 Ocenění bytu příjmovou metodou, rok 2014 Tabulka č. 13 Výsledná tabulka rok 2014 Tabulka č. 14 Porovnání ocenění za rok 2007 a 2014

69

Seznam obrázků Obrázek č. 1 Hlavní menu databáze MOISES Obrázek č. 2 Editace privátních záznamů odhadce, Obrázek č. 3 Prohlíţení záznamu v centrální databázi MOISES

Seznam grafů Graf č. 1

Ceny benzínu v USA (USD/Galon )

Graf č. 2

Základní úroková sazba Fedu –centrální banky USA - konec roku v %

Graf č. 3

Počet prodaných nových rodinných domů v USA v tis.

Graf č. 4

Obchodní bilance USA ( mld. USD )

Graf č. 5

Vývoj HDP meziročně v ČR

Graf č. 6

Míra nezaměstnanosti v ČR

Graf č. 7

Meziroční změny cen průmyslových výrobců, stavebních prací a trţních sluţeb

Graf č. 8

Základní úroková sazba ČNB v období 2007 - 2012

Graf č. 9

Index cen bytů v ČR

Graf č.10

Počet bytové výstavby v jednotlivém období

Graf č. 11

Hodnoty získané oceněním bytu před kontribucí v roce 2007 a 2014

Graf č. 12

Hodnoty upravené kontribucí pro rok 2007 a 2014

Seznam schémat Schéma 1 – Trţní hodnota a trţní cena Schéma č. 2 – Obecný model indikace trţní hodnoty

70

Seznam příloh Příloha č. 1

Kopie katastrální mapy příslušného oceňovaného bytu

Příloha č. 2

Fotodokumentace z místního šetření

71

Příloha č 1 – Kopie katastrální mapy příslušného oceňovaného bytu

Příloha č. 2 – Fotodokumentace z místního šetření