l escaut woonservice Jaarstukken 2012

l’escaut woonservice Jaarstukken 2012

Inhoud | Jaarstukken 2012 Jaarverslag Jaarrekening

3 60

Overige gegevens 122 Bijlagen

125

Jaarstukken 2012

2

Jaarverslag


Jaarverslag | Inhoudsopgave

Inhoudsopgave | Jaarverslag Voorwoord

6

1 Onze koers

7

2 Tevreden en redzame huurders

8

2.1 Dienstverlening 2.2 Woningkwaliteit en keuzevrijheid 2.2.1 Uitvoering Portefeuillestrategie 2.2.2 Kwaliteitsslag 2.2.3 Niet-planmatig onderhoud 2.2.4 Planmatig onderhoud 2.3 Slaagkans 2.3.1 Aandacht voor primaire doelgroep 2.3.2 Huurverhoging 1 juli 2012 2.3.3 Verhuur 2.3.4 Woonruimteverdelingsgegevens 2.3.5 Huisvesting specifieke groepen 2.3.6 Verkoop 2.3.7. Nieuwbouw en overige projecten 2.4 Empowerment

8 9 9 10 10 11 12 12 13 13 13 15 17 19 20

3 Leefbare en vitale wijken

23

4 Duurzame leefomgeving

25

25 25 25

4.1 Duurzaam ondernemen 4.2 EPA-labels 4.3 Maatschappelijk verantwoord ondernemen

5 Continue organisatieontwikkeling

26

5.1.1 Algemeen 5.1.2 De leiding van l‘escaut 5.1.3 Personeelsbezettig 5.1.4 Arbeidsomstandigheden 5.1.5 Medewerkerstevredenheidsonderzoek 5.2 Ontwikkeling 5.2.1 Automatisering 5.2.2 Procesmanagement 5.2.3 Balanced Scorecard / Managementinformatie 5.2.4 Organisatiestructuur 5.2.5 HRM 5.2.6 Bedrijfshuisvesting werkorganisatie 5.3 Goed besturen en resultaatgericht en resultaatgericht werken 5.4 Maatschappelijke inbedding 5.4.1 Overheid 5.4.2 Huurdersvereniging L‘Escaut 5.4.3 Zorginstellingen 5.4.4 Welzijnsorganisaties 5.4.5 Collega-woningcorporaties 5.4.6 Toezicht en financiers 5.4.7 Het lokale energiebedrijf

26 26 26 26 27 27 27 27 28 28 28 28 29 29 29 30 30 30 31 31 32

Jaarstukken 2012

4

Jaarverslag | Inhoudsopgave

6 Deelnemingen

33

6.1 l‘escaut als werkorganisatie 6.1.1 Dochters en deelnemingen 6.1.2 Opus groep 6.1.3 Marsaki groep 6.2 Resultaten deelnemingen

33 33 33 34 35

7 Financiële positie

37

7.1 Managementcontrol 7.1.1 Risicomanagement 7.1.2 Beheersing bedrijfskosten 7.2 Financieel beleid 7.3 Jaarresultaat 2012 7.4 Onrendabele investeringen 7.5 Integrale belastingplicht 7.6 Meerjarenprognose 2013 – 2018 7.6.1 Prognose jaarresultaten 7.6.2 Prognose balansposten 7.6.3 Financiële continuïteit 7.7 Treasury 7.7.1 Algemeen 7.7.2 Renterisico

37 37 38 38 39 39 39 40 40 42 42 44 44 44

8 Verslagen onafhankelijke organen

46

46 47 48

8.1 Ondernemingsraad (OR) 8.2 Klachten- en geschillenprocedure 8.3 Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling

9 Bestuursverklaring

50

10 Corporate Governance

51

10.1 Bestuur 51 10.2 Toezichthouder 51 10.2.1 Samenstelling en deskundigheid 52 10.2.2 Profiel 53 10.2.3 Good Governance 56 10.2.4 Verantwoording bestuurdersbeloning 56 10.2.5 Verantwoording aan belanghouders 57 10.2.6 Verantwoording beleid rondom commissarissenbeloning 57 10.2.7 Verantwoording commissarissenhonorering 57 10.2.8 Verklaring over Volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 58

11 Samenstelling gremia

59

De blauwe cursieve, gekaderde gedeelten in de tekst refereren aan de intenties die zijn uitgesproken in het ondernemingsplan 2009-2012 en het jaarplan 2012. Hiermee wordt inzage verstrekt in planning versus realisatie.

Jaarstukken 2012

5

Jaarverslag | Voorwoord

Voorwoord Het jaar 2012 was in meerdere opzichten een bewogen jaar. De politiek hield en houdt zich intensief bezig met de corporatiesector. Excessen, uitmondend in het derivatendebacle van een collega-corporatie, hebben geleid tot het besluit om de sector te onderwerpen aan een parlementaire enquête, die zal plaats vinden in 2014. Daarnaast heeft de regering een regeerakkoord gesloten. De inhoud daarvan sneed zeer diep in de financiële spanwijdte van de corporaties. Door de huur te baseren op WOZ-waarde en een verhuurdersheffing in te voeren ontstond voor l’escaut een situatie waarbij de mogelijkheden voor investeren voor de komende jaren in nieuwbouw en renovatie tot nagenoeg nul moesten worden teruggebracht. Inmiddels is er een woonakkoord als opvolger gekomen die de negatieve gevolgen van huurinkomsten heeft weggenomen. Momenteel loopt de politieke lobby die er aan werkt om de verhuurdersheffing om te zetten in een investeringsverplichting. Als men daartoe besluit, hebben we meer mogelijkheden voor investeringen aan het bestaand bezit of voor nieuwbouw. Bijkomend is dat we door deze investeringen te doen een substantiële bijdrage kunnen leveren aan de werkgelegenheid van de bouwsector. 2012 zou ook het jaar worden van fuseren met Woonburg en Woongoed Middelburg. Bestuur, management en onze medewerkers hebben met grote inzet gewerkt aan het tot stand brengen van aansluitingen. Toch is in onderling overleg besloten om niet tot fusie over te gaan. Het verschil van inzicht over het proces van besluitvorming ligt hieraan ten grondslag. Inmiddels hebben we de draad van onze samenwerkingsverbanden weer opgepakt. Met gemeente Vlissingen en Woonburg hebben we prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2012 - 2015. Hiermee willen we een bijdrage leveren aan de woonvisie van de gemeente. In lijn met de prestatieafspraken hebben we ook een aanvullende overeenkomst met de gemeente gesloten over vernieuwing van een deel van het “Middengebied”. In een periode van vijf jaar zullen we 174 woningen vervangen door 43 eengezinswoningen die met huurtoeslag bereikbaar zullen zijn. De gemeente pakt daarbij het openbaar gebied aan.

Jan van Beekhuizen, directeur-bestuurder l‘escaut woonservice

Jaarstukken 2012

6

Jaarverslag | 1 Onze koers

1

Onze koers Missie Goed en betaalbaar wonen voor iedereen. Dat is waar l’escaut voor staat. Mensen moeten zich thuis voelen in hun huis en buurt. Daarbij willen we zowel een huurderorganisatie zijn als een wijkregisseur.

Onze missie luidt dus als volgt: Onze huurders vragen goede, toegankelijke en betaalbare woningen. Die bieden we en daarbij zijn kwaliteit en keuzes voor ons principes die er werkelijk toe doen. Ook zorgen we, met inzet van betrokkenheid en deskundigheid, samen met andere bewoners, de gemeente en andere instanties voor leefbare, vitale wijken. We zijn een steun in de rug voor mensen die vanwege hun inkomenspositie of vanwege andere beperkingen zonder hulp geen geschikte woning en woonomgeving kunnen vinden of niet zelfstandig kunnen wonen.

Ons motto daarbij is: “Samen werken aan wonen” Doelstellingen In ons ondernemingsplan 2009 – 2012 staan de doelstellingen geformuleerd die we ook in ons jaarplan 2012 een plaats hebben gegeven.

Deze doelstellingen zijn: • Tevreden en redzame huurders; • Leefbare en vitale wijken; • Duurzame leefomgeving; • Continue organisatieontwikkeling; • Waarborgen financiële continuïteit. In de volgende hoofdstukken worden onze doelstellingen verder uitgewerkt.

Jaarstukken 2012

7

Jaarverslag | 2 Tevreden en redzame huurders

2

Tevreden en redzame huurders De eerste doelstelling van ons ondernemingsplan is tevreden en redzame huurders. Met redzame huurders bedoelen we dat wij als corporatie onze huurders willen helpen als zij het moeilijk hebben en ze weer op het juiste pad te brengen. Bewoners die tevreden zijn in hun omgeving en huis en zelfstandig hun weg weten te vinden in deze maatschappij. Met de volgende thema’s hebben wij in 2012 getracht dit te bereiken.

2.1 Dienstverlening Planning We zetten verder door op huurdertevredenheid. Wederom gebruiken wij het KWH en haar nieuwe meetmethode om onze dienstverlening te meten. In 2012 starten we de nieuwe meetmethode van het KWH en waar nodig passen we bedrijfsprocessen hierop aan. De structuur van informatieverstrekking over de resultaten van de meting zetten we op, alsmede de opvolging en indien nodig de bijsturing van de processen. Realisatie De tevredenheid/waardering van onze huurders over de kwaliteit van de dienstverlening meten we met behulp van het KWH-huurlabel. Dit is het kwaliteitskeurmerk voor woningcorporaties. In 2012 is ons label weer verlengd. In dit verslagjaar is gemeten met behulp van de nieuwe systematiek. Alle labelonderdelen zijn het gehele jaar door (continu) gemeten. De behaalde eindcijfers van de gemeten labelonderdelen zijn als volgt: Labelonderdelen

2012

Huurdercontact - Contact - Bereikbaarheid - Communicatie en informatie

7,71 7,42 8,63

Verhuizen - Woning zoeken - Nieuwe woning - Huur opzeggen

7,99 8,13 8,07

Onderhoud - Reparaties - Planmatig onderhoud

7,89 8,06

Klachten - Klachten behandelen

7,88

Gemiddeld l’escaut

7,88

Tabel: Eindcijfers gemeten labelonderdelen KWH in 2012

Jaarlijks publiceert het KWH een prestatie-index van alle gemeten corporaties. In de ranglijst tot en met 2012 bezet l’escaut de 57e plaats met een gemiddelde score van 7,88. Meer informatie over het KWH-huurlabel is te vinden op: www.kwh.nl.

Jaarstukken 2012

8


2.2

Woningkwaliteit en keuzevrijheid Woningkwaliteit is een vraagstuk dat speelt op portefeuilleniveau en complexniveau. Op portefeuilleniveau gaat het om de samenstelling van ons woningbezit in relatie tot de wens van onze huurders. Op complexniveau draait het om de technische staat van de woningen en of we woningen willen door exploiteren en/of welke kwaliteitsverbeteringen we moeten uitvoeren. Op beide niveaus zijn in het verslagjaar grote stappen gemaakt.

2.2.1

Uitvoering Portefeuillestrategie Planning Het strategisch voorraadbeleid is geïmplementeerd in de organisatie en wordt in 2012 extern gecommuniceerd en uitgevoerd.

Realisatie l‘escaut heeft in 2011 haar proces van vastgoedsturing vernieuwd en de portefeuillestrategie vastgesteld. In 2012 zijn onderdelen van de portefeuillestrategie geëvalueerd en is gestart met de uitvoering van de portefeuillestrategie. De voornaamste onderlegger voor de portefeuillestrategie van l‘escaut is het woonbehoefteonderzoek en het hierop gebaseerde onderzoek „Woningbehoefte in Vlissingen‘ (RIGO, juni 2010) met de daaruit voortvloeiende “ideaalportefeuille” voor l‘escaut in 2020. Hiermee wordt aansluiting gevonden tussen vraag en aanbod, waarbij rekening is gehouden met de toekomstige vraag vanuit de huurder en de toekomstige plannen die in de gemeente Vlissingen reeds gepland staan. Met andere woorden: de plannen die leiden tot verandering in de woningvoorraad, leiden tot een portefeuille in 2020, die zoveel mogelijk in overeenstemming is met de ideaalportefeuille. Het gaat hier dan om sloop, onttrekking, nieuwbouw en verkoop. Voor de monitoring van de portefeuillestrategie van 2012 is deze ideaalportefeuille wederom als uitgangspunt genomen wat betreft de ontwikkelingen in de woningmarkt. Gezien de huidige woningmarktomstandigheden hebben we geen directe aanleiding gezien om een nieuw marktonderzoek te laten uitvoeren; dit staat gepland voor het jaar 2014. Begin 2012 zijn alle huurders van l‘escaut geïnformeerd over de nieuwe portefeuillestrategie middels de brochure “Portefeuillestrategie 2012-2015”. In die complexen waar de strategie is aangepast hebben de bewoners een aparte brief ontvangen. De portefeuillestrategie maakt onderdeel uit van de prestatieafspraken met gemeente Vlissingen en Woonburg voor de periode 2012-2015 op het gebied van investeringen in bestaande voorraad, herstructurering, nieuwbouw en verkoop. Deze afspraken hebben geleid tot een samenwerkingsovereenkomst “Herstructurering Middengebied Fase III”. In het kader van de portefeuillestrategie zijn de volgende zaken in 2012 uitgevoerd: Het nemen van het sloopbesluit als onderdeel van de Herstructurering Middengebied 3e fase voor 84 etagewoningen President Rooseveltlaan en 20 eengezinswoningen Breitnerlaan/Tooroplaan. Het aanschrijven van de bewoners van complexen die toegevoegd zijn aan de “verkoopvijver” van l‘escaut met het bericht over de mogelijkheid om hun huurwoning te kopen. Het uitverhuizen van bewoners van twee complexen waarvan de plateauliften op termijn verwijderd worden. De woningen in deze complexen zijn hierdoor niet meer specifiek “gelabeld” voor senioren.

Kabinetsplannen Eind 2012 werd duidelijk dat de begroting voor 2013 op basis van de voorgestelde plannen van de minister moest worden gebaseerd. Deze kabinetsplannen hebben een enorme (financiële) impact, waardoor diverse plannen uit de portefeuillestrategie naar beneden bijgesteld moeten worden. In 2013 worden de concrete plannen duidelijk en dit zal ongetwijfeld gevolgen hebben voor onderdelen van de portefeuillestrategie.

Jaarstukken 2012

9


2.2.2 Kwaliteitsslag Planning Een onderdeel van het op peil houden van de woningkwaliteit is de projectmatige kwaliteitsslag; het projectmatig “updaten” van woningen aan de eisen van deze tijd. Onder de kwaliteitsslag verstaan we voornamelijk verbeteringen uitvoeren aan keuken en sanitair. In 2012 voeren we in verschillende complexen de kwaliteitsverbetering uit. Realisatie In het verslagjaar namen we 10 complexen op om een kwaliteitsverbetering in uit te voeren. De gemiddelde deelname van bewoners ligt op 85%. De overige 15% doet niet mee, vaak vanwege al zelf aangebrachte veranderingen. Ook ouderen die opzien tegen de overlast of op korte termijn verhuizen en bewoners die door ziekte de overlast niet aan kunnen, laten de kwaliteitsverbetering aan zich voorbij gaan. Deze woningen voeren we uit bij mutatie. In 2012 was dit voor 43 woningen het geval. In totaal is er bij 290 woningen kwaliteitsverbetering uitgevoerd, waarvan 247 projectmatig. Voor we met de werkzaamheden starten, maken we in het betreffende complex een modelwoning. In deze modelwoning krijgen de huurders een beeld van hoe de nieuwe situatie eruit komt te zien. De verbeteringen voeren we voornamelijk uit in de keuken, de douche en het toilet. Huurders mogen zelf de kleur van keukenfrontjes, greepjes, tegelwerk en dergelijke uitkiezen. Deze werkzaamheden voeren we uit zonder huurverhoging voor de zittende huurders. Wel betalen de huurders extra wanneer er meer wordt uitgevoerd dan de standaard uitvoering. De huuraanpassing vindt plaats wanneer de desbetreffende woning muteert.

2.2.3 Niet-planmatig onderhoud Planning Niet-planmatig onderhoud verdelen we in reparatieonderhoud en mutatieonderhoud. Reparatieonderhoud is het uitvoeren van reparaties op verzoek van huurders waar l’escaut verantwoordelijk voor is. Mutatieonderhoud is het onderhoud dat wij uitvoeren in een woning nadat een bewoner is verhuisd en voordat een nieuwe bewoner het huis betrekt. Realisatie • Reparatieonderhoud In het kader van huurdergerichtheid voeren we binnen het reparatieonderhoud ook onderhoud voor rekening van huurders uit, ook wel “huurdersonderhoud” genoemd. Zoals het bijvullen van een cv-installatie of het verhelpen van lekkende kranen. Reparatieonderhoud voeren we voornamelijk zelf uit. Waar nodig besteden we het uit aan externen. In het verslagjaar is € 1.771.000,- uitgegeven aan reparatieonderhoud. Per woning komt dit neer op € 277,--. • Mutatieonderhoud In 2012 gaven we in totaal € 1.106.285,- uit aan mutatieonderhoud in 739 woningen (2011: 560). De gemiddelde mutatiekosten kwamen daarmee op € 1.497,- per mutatie. Dit is minder als het voorgaande jaar (2011: € 1.557,-).

Jaarstukken 2012

10


2.2.4

Planmatig onderhoud Planning Planmatig onderhoud is het structureel op peil houden van de technische staat van het woningbezit. Het bedrijfsbureau van onze afdeling Technische Dienstverlening maakt de begroting, stelt de planning op en organiseert vervolgens zelf de uitvoering van de werkzaamheden. De werkzaamheden worden enerzijds in uitvoering gegeven bij de eigen onderhoudsdienst en anderzijds uitbesteed aan externen. l‘escaut woonservice probeert zo veel mogelijk werkzaamheden in één jaar te plannen. De overlast voor de bewoner brengen we zo terug tot dat ene jaar, waarna er verder een aantal jaren geen planmatige onderhoudswerken meer plaatsvinden.

Realisatie In 2012 zijn er aan 87 complexen planmatige onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. De belangrijkste hiervan zijn: • Schilderwerk en houtwerkherstel aan 18 complexen;. • Piet Heinkade - 24 woningen: dakpannen vervangen en het dak geïsoleerd; • Albert Cuyplaan e.o. – 95 woningen: dakpannen vervangen van de woningen en bergingen; • Ter Reede - 196 woningen: privacyschermen vervangen in door glasschermen. In 2012 is er een nieuw onderhoudscontract afgesloten voor al onze liften. Dit contract is door de inkoopgroep Zuid-West Samen voorbereid en aanbesteed. Het contract levert ons een besparing op van 40% ten opzichte van het oude contract.

Jaarstukken 2012

11


2.3 Slaagkans 2.3.1 Aandacht voor primaire doelgroep Per 31-12-2012 is de verdeling van ons woningbezit naar huurprijsklasse als volgt: (huurtoeslaggrenzen per 01-01-2012; basis: netto-huurprijzen)

Huurprijsklasse woningen Grenzen vastgesteld per 1 januari 2012 en geldig tot en met 31 december 2012: Goedkope woningen (< € 366,37)

1.893

Betaalbare woningen (€ 366,37 tot € 561,98)

3.539

Dure woningen tot huurtoeslaggrens (€ 561,98 tot € 664,66)

582

Dure woningen boven huurtoeslaggrens (≥ € 664,66) Totaal

80 6.094

Tabel verdeling woningbezit naar huurprijsklasse

Naast 6.094 zelfstandige woonruimtes hadden wij in 2012 165 studentenkamers in bezit. De aandachtsgroep in het volkshuisvestingsbeleid omvat de huishoudens die op basis van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag. Het deel van de aandachtsgroep dat op zelfstandige woonruimte in de sociale huursector is aangewezen bestaat in Vlissingen uit circa 4.700 huishoudens.

Planning en realisatie In 2012 zijn Prestatieafspraken gemaakt tussen gemeente Vlissingen, Woonburg en l‘escaut voor de periode 20122015. Hierin garanderen de corporaties dat de omvang van de voorraad in de prijscategorie “goedkoop en betaalbaar” ten minste 5.400 woningen bedraagt. De huidige omvang van de voorraad in deze prijscategorie van l‘escaut en Woonburg bestaat uit circa 7.000 woningen en is hiermee ruimschoots voldoende.

EU staatssteunregelgeving Per 1 januari 2011 is de “Tijdelijke regeling Diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen” ingegaan. Met deze interim-regeling geeft Nederland op onderdelen uitwerking aan het in december 2009 genomen besluit van de Europese Commissie rondom bestaande en nieuwe staatssteun aan de Nederlandse woningcorporaties. De regeling stelt vast voor welke activiteiten staatssteun is toegestaan en stelt regels voor woningtoewijzing. Sinds januari 2011 moeten corporaties daarom ten minste 90% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 664,66 (prijspeil per 01-01-2012) toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.085,- (dit bedrag wordt jaarlijks aangepast). Maximaal 10% van de woningen is beschikbaar voor huishoudens met een hoger inkomen. Om dit te kunnen toetsen wordt vanaf 2011 bij alle verhuringen het huishoudinkomen getoetst. Ten behoeve van deze toetsing wordt per huishouden het inkomen vastgelegd en moeten betreffende huishoudens een inkomensverklaring tekenen. In het verlengde hiervan monitort l‘escaut maandelijks in hoeverre we aan deze 90%-regeling voldoen. In de individuele oordeelsbrief van de Minister over 2011 komt voor het eerst handhaving van de toewijzingsnorm voor sociale huurwoningen aan de orde. In het kader van deze regeling, heeft de accountant in 2012 een oordeelsonthouding afgegeven. Op het aspect van de juistheid en de volledigheid van de toewijzingsgegevens is gebleken dat l‘escaut geen toereikende onderzoeksinformatie kon verstrekken; we voldoen wel aan de minimale toewijzing van 90% aan de lagere inkomensgroep. Deze bevinding die de accountant bij ons had is niet uniek. Het is in de praktijk voor corporaties moeilijk gebleken om (alsnog) over 2011 toereikende informatie te kunnen verstrekken aan de accountant, op grond waarvan deze met een redelijke mate van zekerheid een oordeel kan geven over de juistheid en volledigheid van de toewijzingsgegevens. Vooralsnog heeft deze oordeelsonthouding geen (financiële) gevolgen voor l‘escaut. In dit “aanloopjaar” kiest de Minister nog niet voor de sanctie: onthouding van staatssteun.

Jaarstukken 2012

12


De minister verwacht nadrukkelijk dat corporaties hun administratie over 2012 over de toewijzing wel op orde hebben, zodat accountants die positief kunnen beoordelen. Anders heeft dat in 2013 mogelijk wel consequenties voor de staatssteun, ook als de desbetreffende corporatie volgens eigen opgave wel aan de toewijzingsnormen voldoet. Om over het jaar 2012 wel goedkeuring te verkrijgen, is hiervoor genoemde uiteraard reden geweest om hier specifieke aandacht aan te besteden. Naar aanleiding daarvan zijn er een aantal wijzigingen doorgevoerd in (het proces van) de inkomenstoetsing en is er in 2012 tijdelijk een extra medewerker op de afdeling aangesteld. Daarnaast zijn er eind 2012 nog enkele wijzigingen in de Tijdelijke Regeling doorgevoerd, welke betrekking hebben op (vereenvoudiging van) de eisen die gaan gelden m.b.t. de actuele inkomensbepaling. Dit moet vervolgens gaan leiden tot veel minder onthoudingen door accountants bij corporaties. l‘escaut stelt in ieder geval alles in het werk om de administratie van de toewijzingen op orde te hebben en blijft dit maandelijks monitoren.

2.3.2 Huurverhoging 1 juli 2012 Planning Jaarlijks stelt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het maximale huurverhogingspercentage vast. In eerste instantie was voor de huurverhogingsronde van 2012 het voorstel van het Ministerie om voor huishoudens met een inkomen tot € 43.000,- de maximale huurverhoging gelijk te stellen aan het inflatiepercentage; voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000,- was het voorstel voor een maximale huurstijging van inflatie +5%.

Realisatie Als verhuurder konden we zelf bepalen of we deze (extra) huurverhoging wilden doorvoeren, we zijn dat niet verplicht. Omdat er voor l‘escaut geen directe (financiële) noodzaak was en wij allerlei praktische problemen in de uitvoering ervan voorzagen, heeft l‘escaut er op voorhand voor gekozen deze inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren. Uiteindelijk was de Eerste Kamer medio 2012 erg kritisch over het voorstel en besloot het wetsvoorstel aan te houden, dit met name omdat er op het vlak van privacybescherming voor huurders nog te veel onzekerheden in het voorstel zaten. In vervolg hierop is voor 2012 het maximale huurverhogingspercentage vastgesteld op het inflatiepercentage van 2,3%; 1% hoger dan het huurverhogingspercentage over het jaar 2011 en 0,05% hoger dan het percentage van 2,25% wat in de begroting voor 2012 was ingeschat. Dit verschil van 0,05% ten opzichte van de begroting 2012 had een positief effect van € 148.623,- op de bedrijfswaarde. Wij zijn met de huurdersvereniging enige jaren geleden overeengekomen dat l‘escaut een inflatievolgend huurbeleid hanteert. Voor corporaties geldt daarnaast de maximale huurprijsnorm. Dit is het percentage waarmee de gemiddelde huurprijs gerekend over alle woningen van een betreffende corporatie per 1 juli mag stijgen. Ook de maximale huurprijsnorm is in 2012 gebaseerd op het inflatiepercentage van 2,3%. Daarnaast trekken wij bij mutatie de huur op naar het voor het complex afgesproken geldende percentage van de maximaal redelijke huur.

2.3.3 Verhuur De Walcherse woningcorporaties presenteren het woningaanbod op het gezamenlijke webportaal www.hurenopwalcheren.nl. Het is alleen mogelijk om via internet op zowel nieuwe als bestaande woningen in te schrijven en te reageren.

2.3.4 Woonruimteverdelingsgegevens Om te bepalen of een woning of complex goed in de markt ligt, hanteren we een aantal criteria: het aantal keren dat een woning wordt aangeboden (aanbiedingsgraad); het gemiddeld aantal reacties per gepubliceerde woning (reactiegraad); het aantal opzeggingen per complex (mutatiegraad).

Jaarstukken 2012

13


Aanbiedingsgraad: realisatie De aanbiedingsgraad geeft aan hoe vaak een woning wordt aangeboden voor acceptatie. De aanbiedingsgraad over 2012 voor de Walcherse corporaties komt gemiddeld uit op 4,6*). Vergeleken met 2011 zien we dat woningen minder snel door huurders geaccepteerd worden. In 2012 werd een woning door l‘escaut gemiddeld aan 3,6 kandidaten aangeboden. Ondanks het gegeven dat er tamelijk wat druk ligt op de Vlissingse woningmarkt hebben we toch steeds meer te maken met een kritische woonconsument.

Reactiegraad: realisatie De reactiegraad berekenen we om inzicht te krijgen in het aantal reacties per gepubliceerde woning. In 2012 kregen we gemiddeld 73 reacties *). In 2011 was dit nog gemiddeld 93 reacties per aangeboden woning. Hiermee blijft de daling van het aantal reacties zich voortzetten, hoewel de reactiegraad zich in het tweede halfjaar lijkt te stabiliseren. De daling van de reactiegraad werd veroorzaakt door de onzekere economische en politieke factoren. Hierdoor daalt de verhuisbereidheid en raakt de woningmarkt steeds meer op slot. Op complex- of woningniveau constateren we grote verschillen. Deze verschillen worden veroorzaakt door het aantal woningen dat beschikbaar komt, het woningtype, de huurprijs en locatie van de vrijkomende woning. *) Bron cijfers aanbiedingsgraad en reactiegraad: Regionale managementrapportage van www.hurenopwalcheren.nl

Mutatiegraad: planning en realisatie De mutatiegraad geeft aan van hoeveel woningen de huur wordt opgezegd. In 2012 zijn er 622 reguliere woningen opgezegd. Hiermee komt de mutatiegraad voor 2012 uit op 10,17%. Voor 2012 was uitgegaan van 600 reguliere mutaties en 70 uitverhuizingen in het kader van herstructureringsplannen (sloop). In 2012 is voor twee complexen (totaal 108 woningen/bedrijfsruimten) een sloopbesluit genomen. Dit sloopbesluit is in 2 fasen uitgevoerd. Hiermee is de herstructurering van het Middengebied 3e fase gestart. Eind 2012 waren 66 bewoners uitverhuisd. Daarnaast zijn er 27 extra mutaties in 2012 geweest vanwege uitverhuizingen van bewoners uit twee complexen waar op termijn de plateauliften worden verwijderd. Tot slot heeft de oplevering van het nieuwbouwcomplex Alliance geleid tot een verhuisstroom van 17 bewoners binnen ons bezit.

Woonruimteverdeling in het kader van de EU staatssteunregelgeving Planning l‘escaut heeft in het verlengde van de EU staatssteunregelgeving (zie paragraaf 2.3.1) er in december 2010 voor gekozen de nieuwe toewijzingsregel niet strikt toe te passen. Dat betekent dat wij ook sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.085,-. Hiermee willen we voorkomen dat de lagere middeninkomens op de woningmarkt tussen wal en schip gaan vallen. Daarnaast is gebleken dat we met onze verhuringen met toepassing van deze bovengrens nog steeds aan de 90%-regeling voldoen. Medio 2011 hebben we in dat kader wel ons woningtoewijzingsbeleid aangescherpt en is besloten om bij de woningtoewijzing een bovengrens voor het huishoudinkomen te hanteren van € 43.000,-. Uitzondering hierbij zijn de seniorenwoningen (doelgroep 55+) met een huurprijs tussen de € 550,- en € 664,66. Deze uitzondering is ten eerste ingegeven vanuit het feit dat ouderen logischerwijs gezien hun leeftijd vaak de voorkeur geven aan huren boven kopen en omdat kopen op die leeftijd geen reële optie is. Ten tweede zijn in deze huurcategorie anders verhuurproblemen te verwachten.

Realisatie Gedurende 2012 zijn er 811 verhuringen geweest van woningen (zelfstandig en onzelfstandig) met een huurprijs tot € 664,66 (liberalisatiegrens per 01-01-2012). Van deze 811 verhuringen zijn 755 woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085,- per jaar. Verhuringen januari t/m december 2012

Aantal

%

Totaal aantal aangegane huurovereenkomsten van woongelegenheden m.b.t. regeling (€ 664,66)

811

100

Aantal aangegane huurovereenkomsten in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste € 34.085,- per jaar is

755

93,09

Aantal aangegane huurovereenkomsten in de gevallen dat het huishoudinkomen hoger dan € 34.085,- per jaar is

56

6,91

Jaarstukken 2012

14


Vorenstaande betekent dat we in 2012 met onze verhuringen met 93,09% binnen de gestelde grenzen van de regeling vallen. Zouden we de verhuringen van de studentenkamers niet meerekenen, dan vallen we met 90,05% nog net binnen de gestelde grenzen van de regeling. De 56 verhuringen in de gevallen dat het huishoudinkomen hoger dan € 34.085,- is, zijn als volgt verdeeld: Verhuringen > € 34.085,-

Aantal

%

Totaal aantal aangegane huurovereenkomsten van woongelegenheden m.b.t. regeling (€ 664,66)

56

6,91

Aantal aangegane huurovereenkomsten in de gevallen dat het huishoudinkomen tussen € 34.085,- en € 43.000,- per jaar is

42

5,18

waarvan sociale urgentie

2

waarvan medische urgentie

2

waarvan sloopurgentie

2

waarvan contingent toewijzing

1

overige Aantal aangegane huurovereenkomsten in de gevallen dat het huishoudinkomen hoger dan € 43.000,- per jaar is

35 14

waarvan sociale urgentie

1

waarvan medische urgentie

1

waarvan sloopurgentie

5

waarvan contingent toewijzing

0

waarvan toewijzing seniorenwoning met huur > € 550,-

1

overige

6

1,73

Van de 56 woningen boven de grens van € 34.085,-, zijn er 42 toewijzingen binnen onze grens van € 34.085,- tot € 43. 000,- en 14 woningen boven de € 43.000,- .

2.3.5 Huisvesting specifieke groepen Sociale en medische urgentie Woningzoekende kunnen in aanmerking komen voor een sociale urgentie indien er sprake is van een nood- en/of levensbedreigende situatie. Een medische urgentie kan aangevraagd worden als er sprake is van een ergonomische beperking. Dit betekent dat vanwege lichamelijke beperkingen de huidige woning niet meer voldoet. Woningzoekenden met een urgentie krijgen voorrang op andere woningzoekenden.

Realisatie De regionale urgentiecommissie behandelt urgentieaanvragen. Het aantal besproken sociale urgentieaanvragen op Walcheren is in 2012 gedaald ten opzichte van 2011. In 2011 waren er 180 aanvragen en in 2012 173 aanvragen. Van deze aanvragen zijn er 78 urgenties toegekend en zijn er 7 zaken in de klachtencommissie behandeld. In 3 zaken is het advies van de regionale urgentiecommissie opgevolgd, in 3 zaken is terug verwezen naar de urgentiecommissie en in 1 zaak heeft de aanvrager urgentie verkregen van de klachtencommissie. Sociale urgenten krijgen vanuit de corporatie een passende woning aangeboden, waarbij zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met hun wensen. In totaal kregen 31 sociale urgenten in 2011 een woning van l‘escaut woonservice toegewezen. Dat zijn er 2 minder dan in 2011. In 2012 zijn binnen de regio Walcheren 51 medische urgenties toegekend. Dat zijn er 68 minder dan in 2011. Medische urgenten dienen zelf te reageren op het woningaanbod, waarbij de urgentie wordt toegevoegd aan de inschrijving.

Jaarstukken 2012

15


Woningtoewijzing bijzondere doelgroepen l‘escaut heeft een speciale taak als het gaat om huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals ouderen en personen met een geestelijke of lichamelijke functiebeperking. Het realiseren van een goede welzijns- en zorgvoorziening kunnen wij niet alleen realiseren. Om deze mensen te kunnen huisvesten gaan we samenwerkingsverbanden aan met verschillende zorginstellingen en instanties. Wij leveren in deze samenwerkingsverbanden de huisvesting, de zorgverlenende instantie levert de zorg. Daar waar nodig of gewenst passen we bestaande woningen aan aan de specifieke wensen van de doelgroepen of ontwikkelen we speciale nieuwbouwprojecten.

Planning Sinds enige jaren worden er tussen de Walcherse corporaties afspraken gemaakt ten behoeve van het beschikbaar stellen van woningen voor maatschappelijke instellingen; de zgn. contingentverdeling. De laatste jaren is een stijging van het aantal aanvragen van instellingen naar woonruimte voor hun cliënten. Deze toename is te verklaren door een stijging van aanvragen van de instellingen én een toename van het aantal instellingen die zich met cliëntbegeleiding bezig houden en een beroep doen op huisvesting van deze cliënten bij de corporaties. Waar voor 2012 het aantal beschikbaar te stellen woningen op 1% van het aantal mutaties was bepaald, is in 2012 besloten om jaarlijks maximaal 30 woningen beschikbaar te stellen op Walcheren ten behoeve van bijzondere doelgroepen, waarbij de verdeling naar rato plaatsvindt tussen de 4 corporaties.

Realisatie Voor 2012 betekende dit dat van de 30 geaccordeerde verzoeken voor woningen voor instellingen l‘escaut er 13 voor haar rekening zou nemen. Uiteindelijk zijn er 10 woningen door l‘escaut verhuurd aan instellingen. Daarnaast kregen 3 bewoners met begeleiding, na positief woongedrag, een zelfstandig huurcontract. Bij toewijzing van woonruimte voor bijzondere doelgroepen heeft onze woonmaatschappelijk medewerker een bemiddelende rol gehad. Hierdoor is het mogelijk om vanuit het leefbaarheidsoogpunt goede afspraken te maken over de aard van de begeleiding en de toewijzingen in een bepaalde woonomgeving. Zo voorkomen we grote concentraties van bijzondere doelgroepen in een bepaald gebied.

Planning en Realisatie contingentverdeling per instelling • Emergis Emergis biedt preventie aan specifieke risicogroepen en behandelt en begeleidt mensen die psychiatrische hulp of ondersteuning nodig hebben.Volgens de contingentverdeling had Emergis in 2012 recht op 1 woning, maar zij heeft hier geen gebruik van gemaakt. • Juvent Juvent helpt kinderen (0-18 jaar) en gezinnen die te maken hebben met opvoedings-, gedrags- en/of ontwikkelingsproblemen. Vanuit de contingentverdeling had Juvent in 2012 recht op 2 woningen, waarvan zij er één afgenomen hebben. • Stichting Arduin Arduin geeft ondersteuning aan mensen met een verstandelijke beperking op de “domeinen” wonen, werken, dagbesteding, scholing en vrije tijd. Vanuit de contingentverdeling 2012 heeft Arduin 1 woning toegewezen gekregen en zij heeft deze ook afgenomen. • Stichting Blijf van m‘n lijf Zeeland Stichting Blijf van m‘n lijf Zeeland biedt hulp en opvang aan mishandelde en met mishandeling bedreigde vrouwen en hun kinderen. Vanuit de contingentverdeling 2012 heeft Blijf van m‘n Lijf 3 woningen toegewezen gekregen, waarvan er twee zijn afgenomen en één aanvraag nog in behandeling is. • Het Witte Huis Het Witte Huis is onderdeel van Emergis en betreft dak- en thuislozenopvang. Vanuit de contingentverdeling 2012 heeft het Witte Huis 1 woning toegewezen gekregen, maar deze is niet afgenomen. • CMO Maresaete De maatschappelijke opvang biedt opvang en een helpende hand om cliënten weer zo zelfstandig mogelijk te laten functioneren.

Jaarstukken 2012

16


Vanuit de contingentverdeling 2012 heeft CMO Maresaete 2 woningen toegewezen gekregen en die zijn beide afgenomen. • Stichting DOOR Stichting DOOR staat voor: Door Opvang en Ontmoeting Resocialisatie en begeleidt gedetineerden in het laatste gedeelte van hun detentieperiode en ex-gedetineerden om goed terug te keren in de samenleving. Vanuit de contingentverdeling 2012 heeft DOOR 1 woning toegewezen gekregen en deze is ook afgenomen. • Novadic-Kentron Novadic-Kentron is de instelling voor verslavingszorg in Noord-Brabant. Vanuit de contingentverdeling 2012 heeft Novadic-Kentron 1 woning toegewezen gekregen en deze is ook afgenomen. • WeerWonen WeerWonen biedt ambulante woonbegeleiding aan mensen die zelfstandig (gaan) wonen met een autisme spectrum stoornis of een beperking op psychisch, psychiatrisch of psychosociaal gebied. Vanuit de contingentverdeling 2012 heeft Weer Wonen 1 woning toegewezen gekregen en deze is ook afgenomen.

Ouderenhuisvesting • Stichting Werkt voor Ouderen (SWO) Om een goede vitale mix in seniorencomplexen te bewerkstelligen, hebben we in 2009 met SWO afspraken gemaakt over de verdeling van seniorenwoningen. 50% van de leegkomende woningen wijzen we toe aan ouderen zonder een zorgindicatie. De andere helft aan ouderen met een zorgindicatie. De huurder met een zorgindicatie is overigens vrij om te kiezen welke zorgaanbieder zorg levert. • Stichting Voor Regionale Zorgvoorziening in Zeeland (SVRZ) Voor het 55+ complex Weyeblick hebben we afspraken met SVRZ gemaakt om een vitale mix te realiseren. 50% van de leegkomende woningen wijzen we toe aan ouderen zonder een zorgindicatie. De andere helft aan ouderen met een zorgindicatie. Planning en realisatie huisvesting vergunninghouders In 2012 heeft l‘escaut 8 woningen verhuurd aan vergunninghouders. Woningcorporaties hebben de verplichting om jaarlijks een aantal woningen toe te wijzen aan vergunninghouders. De norm voor 2012 was 11 plaatsingen.

2.3.6 Verkoop In het kader van de portefeuillestrategie zijn een aantal complexen aangewezen voor verkoop. Hierbij stellen we de zittende bewoners in de gelegenheid hun woning te kopen en bij mutatie wordt de woning leeg verkocht. Omdat de te verwachten opbrengsten nodig zijn voor een kwaliteitstoevoeging aan de overige woningen is de prijs marktconform vastgesteld.

Planning In het jaar 2012 worden er 33 woningen verkocht. Realisatie Ook in 2012 zat de koopmarkt grotendeels op slot. Desondanks zijn er 31 woningen (waarvan 1 in de koopgarant) verkocht, 12 meer dan in 2011. Verkoop van appartementen verloopt moeizaam. Dit leidt soms tot langdurige leegstand. Veelal worden deze appartementen terug in de verhuur gezet. Met uitzondering van enkele complexen ligt de gemiddelde verkoopprijs enkele procenten lager dan de taxatie-/ WOZ-waarde, waardoor het begrootte verkoopresultaat niet is behaald. Met de nieuwe portefeuillestrategie zijn 296 woningen toegevoegd aan de verkoopvijver. De bewoners van 200 woningen zijn in 2012 aangeschreven met de mogelijkheid om hun huurwoning te kopen. In 2013 volgt het laatste complex dat aangeschreven zal worden.

Jaarstukken 2012

17


Er zijn 4 woningen verkocht aan de zittende bewoners en 27 woningen zijn in lege staat verkocht. Eén woning hiervan was verkocht als koopgarantwoning en is in 2012 teruggekocht door l‘escaut. Deze woning is in de vrije verkoop in 2012 door l‘escaut weer verkocht. Bij elke verkochte woning bepalen we de verkoopprijs aan de hand van een taxatierapport. Dit taxatierapport is maximaal één jaar oud. De onafhankelijke taxateur voldoet aan de kwaliteitseisen (NVM) en is op geen enkele wijze betrokken bij de verkoop van de desbetreffende woningen. Sinds 1 november 2011 mag de corporatie er ook voor kiezen om de meest recente WOZ- beschikking te gebruiken voor de bepaling van de verkoopprijs. Wanneer woningen in lege staat verkocht worden aan een natuurlijk persoon dient de verkoopprijs minimaal 90% van de taxatiewaarde te bedragen. Alle verkochte woningen in 2012 zijn voor minimaal 90% van de taxatiewaarde verkocht.

Koopgarant Koopgarant is een vorm van “sociale koop” met als doel een koopwoning (bestaande bouw of nieuwbouw) bereikbaar te maken voor een bredere doelgroep. Door het geven van een korting op de verkoopprijs biedt Koopgarant minder draagkrachtigen en/of starters de mogelijkheid om een woning te kopen. l‘escaut heeft de verplichting om de woning terug te kopen binnen drie maanden na aanbieding door de eigenaar (terugkoopgarantie), waarbij de waardeontwikkeling (winst of verlies) wordt gedeeld. Door deze terugkoopgarantie blijft l‘escaut na verkoop juridisch en economisch verbonden met de verkochte woning.

Realisatie Sinds 2007 heeft l‘escaut het product Koopgarant voor de verkoop van 32 eengezinswoningen in 3 nieuwbouwprojecten toegepast: Alegria (12 woningen), Beatrixlaan (9 woningen) en Inicio (11 woningen). In 2012 hebben we hiervan 2 woningen teruggekocht, waardoor onze Koopgarantportefeuille per 31-12-2012 bestaat uit 29 woningen (11 Alegria, 7 Beatrixlaan en 11 Inicio). Koopgarant

Terugkoop

project

Type

aantal verkocht

Jaar van verkoop

Kortingspercentage

aantal

Jaar van terugkoop

Alegria

Eengezins Nieuwbouw

12

2009

25%

1

2012

Beatrixlaan

Eengezins Nieuwbouw

8

2009

25% (8)

2010

20% (1) *

1

2012

Eengezins Nieuwbouw

11

2010

15% (1)

2011

20% (10)

Inicio Totaal

31

2

Koopgarantportefeuille per 31-12-2012: 29 * Koopgarant terugkoop --> verkoop Koopgarant

In 2012 heeft l‘escaut 2 Koopgarantwoningen voor terugkoop aangeboden gekregen: 1 woning uit het Koopgarant project Alegria (Antoni Gaudipark 21) en 1 woning uit het Koopgarantproject Beatrixlaan (Anton Mauvelaan 25). De terugkoopprijs van deze woningen is bepaald aan de hand van een nieuwe taxatie en door de waardebepaling van eventuele verbeteringen. De woning Antoni Gaudipark 21 is vervolgens verkocht in de vrije verkoop; Anton Mauvelaan 25 is verhuurd in het „luxe‘ huursegment‘.

205.000

10.000

160.550

37,5

-12.900

Anton Mauvelaan 25

april 2009

250.000

25

187.500

240.000

20.000

188.750

37,5

-11.250

Korting %

‘verlies’ / ‘winst’ €

172.050

Waardeontwikkeling t.b.v. l’escaut %

25

Terugkoopprijs €

229.400

Waarde aangebrachte verbeteringen €

maart 2009

Taxatiewaarde €

Antoni Gaudipark 21

Adres

wanneer

Taxatiewaarde 2012 €

Terugkoop Koopgarantprijs €

Koopgarant verkoop

Jaarstukken 2012

18


2.3.7. Nieuwbouw en overige projecten Realisatie In 2012 zijn op een vijftal locaties projecten gestart en is er een voltooid. Daarnaast hebben we gewerkt aan de nadere uitwerking van projecten in ontwikkeling. De portefeuillestrategie was ook in 2012 de aanleiding om nieuwe projecten te starten. In het bijzonder de herstructurering Middengebied 3e fase van ons bezit rondom de President Rooseveltlaan. Tevens is er gestart met de uitvoeringsfase van de twee stedelijke vernieuwingsprojecten “Nieuw Bonedijke” en “Groote Markt”.

Nieuw Bonedijke en omgeving • In de Engelse Wijk, aan de zuidzijde van de Bonedijkestraat is, nadat de sloopwerkzaamheden en asbestsanering in de woningen waren voltooid, gestart met de transformatie en renovatie van deze woningen. Door deze woningen te transformeren tot sociale huurwoningen ontstond de mogelijkheid voor het behoud van de beeldbepalende woningen. De werkzaamheden worden in 2013 voltooid. Aansluitend aan de oplevering worden de woningen verhuurd. In het 4e kwartaal van 2012 is gestart met de verhuurfase. • De bouw van 24 eengezinswoningen en 16 appartementen in het sociale huursegment van het project Alliance is voltooid in het 3e kwartaal van 2012. Alle woningen zijn verhuurd ten tijde van de oplevering en de meeste bewoners namen direct hun intrek in hun nieuwe woning In 2011 is de bouw voltooid van de openwijkschool “De Combinatie”. In het voorjaar van 2012 hebben we samen met gemeente Vlissingen en alle gebruikers van het gebouw de opening feestelijk gevierd. • Het project Cariño is nadat de koopmarkt in 2012 verder onder druk is komen te staan in de vrije sector als huurwoning ondergebracht. De verhuur verliep naar verwachting en aan het einde van het verslagjaar was de helft van de woningen verhuurd.

Groote Markt en omgeving • De bouw op de vier deellocaties van het herstructureringsproject is gestart in 2012. De bouw van de 24 eengezinswoningen en 41 appartementen is in het voorjaar ter hand genomen. In het laatste kwartaal is na een uitvoerige bodemsanering ook gestart op de bouwlocatie aan de Gasthuisstraat. We verwachten al deze woningen in 2013 op te leveren. • Met gemeente Vlissingen is de herinrichting van het openbaar gebied uitgewerkt. • In 2012 heeft Marsaki 4 koopwoningen verkocht aanvullend op de 10 verkopen in 2011. Door het economische klimaat blijft de verkoop achter bij de eerdere verwachtingen en grote animo voor het project. In oktober hebben we samen met de kopers het eerste hoogste punt gevierd van de 24 eengezinswoningen.

Herstructurering 3e fase Middengebied • De herstructurering 3e fase van het Middengebied is samen met gemeente Vlissingen nader uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan en een samenwerkingsovereenkomst. Door deze verdunning in het Middengebied ontstaan hier kansen voor herontwikkeling van eengezinswoningen. De gezamenlijk ingediende aanvraag voor de inzet van ISV-III middelen om de verdunning en stadsvernieuwing vorm te geven is door de provincie gehonoreerd. • We hebben in april en oktober een sloopbesluit genomen voor twee complexen die deel uitmaken van dit herstructureringsproject. Een groot deel van onze huurders heeft inmiddels al een nieuwe passende woonruimte gevonden. • In 2012 is ook concreet een start gemaakt met de herstructurering 3e fase. Het bouwen van 16 ruime eengezinswoningen aan de Beatrixlaan geeft hier vorm aan.

Scheldekwartier De drie Walcherse corporaties Woongoed Middelburg, Woonburg en l‘escaut woonservice hebben het onderzoek naar de ontwikkelmogelijkheden in het Scheldekwartier stop gezet. Door de aangekondigde kabinetsplannen is de benodigde investeringscapaciteit sterk onder druk komen te staan.

Jaarstukken 2012

19


2.4 Empowerment Als sociale woningcorporatie zijn we zeer betrokken bij de woon- en leefsituatie van onze huurders. Er zijn huurders die het soms niet zelfstandig redden. Wij willen deze huurders graag helpen door hun zelfstandigheid (= empowerment) te vergroten. Het accent van onze hulp ligt op problemen signaleren en deze doorgeven aan de juiste instantie. Ook in 2012 spanden wij ons in om de huurachterstanden en huisuitzettingen terug te dringen. Sinds 2009 voert het team huurincasso een beleid, waarbij met alle huurders die een huurachterstand hebben opgelopen, (persoonlijk) contact wordt gezocht, zodat overdracht van het dossier aan een deurwaarder hopelijk kan worden voorkomen. Zodra een incassomedewerker een situatie aantreft waarbij sprake is van diverse problemen, wordt de woonmaatschappelijk medewerker ingeschakeld. De woonmaatschappelijk medewerker staat de huurder bij of verwijst door naar de juiste hulpverlenende instantie. Met diverse hulpverlenende instanties voert de woonmaatschappelijk medewerker frequent overleg om de begeleiding zo optimaal mogelijk te laten verlopen. Een juiste begeleiding heeft immers effecten op het gebied van onze huurinkomsten en het reduceren van overlast.

Planning In 2012: • brengen we kandidaten die een verhoogd risico lopen om in de problemen te komen in contact met de woonmaatschappelijk medewerker. • voeren we geregeld overleg met hulpverlenende instanties om mogelijke probleemgevallen te bespreken en werkafspraken te evalueren. • bieden we kandidaten die een woning willen huren bij l’escaut woonservice, maar behoren tot een risicovolle doelgroep, een woonbegeleidingsovereenkomst. • optimaliseren we het begeleidingsproces van huurders met een schuldenproblematiek, in samenwerking met andere partijen. Realisatie In 2012 zijn er in totaal 23 huisuitzettingen geweest. Dit zijn er 7 meer dan in 2011. De economisch mindere periode zou hier mede debet aan kunnen zijn. Veel huurders hebben we kunnen doorverwijzen naar schuldhulpverleningsinstanties. Er is in 2012 een convenant afgesloten met Orionis Walcheren (voorheen de Kredietbank) en Maatschappelijk Werk Walcheren om de hulp aan de huurder beter te structureren. In 2012 zijn er 6 woonbegeleidingsovereenkomsten afgesloten. Als bij het intakegesprek blijkt dat de kandidaat specifieke problemen heeft, sluiten we een dergelijke overeenkomst af. Gedurende minimaal een jaar is de overeenkomst van toepassing. In de overeenkomst worden diverse afspraken vastgelegd waar de huurder zich aan dient te houden. Door het frequent afleggen van huisbezoek bij de huurder thuis kunnen we afspraken goed evalueren. Na dat jaar zetten we deze overeenkomst bij positief verloop om in een regulier huurcontract.

Jaarstukken 2012

20

Jaarverslag | 3 Leefbare en vitale wijken

3 Leefbare en vitale wijken Corporaties moeten, op grond van de wet, hun verantwoordelijkheid nemen als het gaat om het in stand houden en verbeteren van een goed leefklimaat. Samen met bewoners en belanghouders willen we de wijken in Vlissingen leefbaar maken. Het afgelopen jaar is weer hard gewerkt om dichter bij deze doelstellingen te komen.

In 2012 wordt aan de hand van onze wijken buurtvisies actief input geleverd aan het wijkregisseurschap van de gemeente. Daarbij leggen we een sterk accent op het activeren van bewoners en een uitbreiding van het bestaande overleg met de gemeente over de leefbaarheid in het algemeen en welke plek het regisseurschap krijgt. Realisatie Integrale wijkaanpak In 2012 is elk kwartaal casusoverleg gevoerd met de veiligheidscoördinator en/of de beleidsmedewerker Veiligheid van gemeente Vlissingen over problematische situaties waar huurders bij betrokken waren. Hierbij waren ook de wijkagenten en diverse hulpverleningsinstellingen betrokken. In het kader van “De ketenaanpak extreme overlastsituaties” is er periodiek overleg geweest met diverse welzijnsinstellingen, de corporaties, gemeente en politie. Doel hiervan is een betere afstemming van de hulpverlening, echt samen naar een oplossing zoeken, elkaar op de hoogte brengen of houden en het voorkomen dat de “probleemhuurder” in hulpverleningsland gaat “shoppen”. Per casus sluiten verschillende disciplines aan. Het is een overleg op operationeel niveau. In 2013 zullen voor het Middengebied, de Binnenstad en Bossenburgh buurtplannen gemaakt worden.

Convenant en Besluit informatieuitwisseling Gemeente Vlissingen, politie, l‘escaut en Woonburg hebben om slagvaardiger op te kunnen treden in ernstige overlastsituaties een convenant getekend in het verslagjaar. Hierdoor kan er onderlinge gegevensuitwisseling plaatsvinden.

Lokaal maatwerk Met het oog op het creëren van evenwichtige buurten passen we sinds medio 2009 lokaal maatwerk toe; voor twee buurten vragen wij om een woonadvies van de burgemeester, voordat wij de woningen in deze wijken toewijzen (de zogenaamde burgemeesterscheck). Ook in 2012 gold het lokaal maatwerk voor de woningen in Bossenburgh en Hercules Segherslaan en omgeving. Dit wordt aan woningzoekenden bekend gemaakt in de aanbiedingsadvertentie.

Wijk- en buurtgesprekken, klankbordgroepen en bewonerscomités Omdat het voor ons onmogelijk is om met alle bewoners van een buurt en/of complex tegelijk te communiceren vormen we klankbordgroepen en bewonerscomités. Van een klankbordgroep wordt onder andere verwacht dat ze meedenken over uit te voeren plannen binnen hun wijk of complex. Doordat we regelmatig met een afvaardiging (klankbordgroep) van de bewoners overleg hebben, proberen we een zo prettig mogelijk leefklimaat te behouden. Daarnaast zijn er ook enkele bewonerscommissies die – in tegenstelling tot een klankbordgroep – op initiatief van bewoners zelf zijn opgericht. Een deel van onze bewoners is vertegenwoordigd in een klankbordgroep of een bewonerscommissie. Daarnaast houden we periodiek in de woonzorgcomplexen Ter Reede, Doctor Ottestraat en Gouwe Tuyn een inloopspreekuur voor onze bewoners.

Leefbaarheidsprojecten We hebben een substantieel deel van het leefbaarheidsbudget besteed aan fysieke en sociale wijkgebonden activiteiten. Onderdeel hiervan is de financiële en organisatorische ondersteuning van verschillende initiatieven ter verbetering van leefbaarheid die ontwikkeld zijn door bewoners en bewonersorganisaties. In 2012 zijn in totaal 39 leefbaarheidsacties georganiseerd of ondersteund, waarvan 7 wijkopruimdagen. Deze zogenaamde containerdagen worde veelal in samenwerking met organisaties als Local Board en het in- en uitloophuis gerealiseerd. Het doel van deze dagen is o.a. het versterken van de sociale cohesie tussen de buurtbewoners onderling. Daarnaast zijn in de Rooie Buurt en de Acacialaan e.o. buurtfeesten georganiseerd met een enthousiaste groep bewoners. De bijeenkomsten werden afgesloten met een barbecue.

Jaarstukken 2012

21

Jaarverslag | 3 Leefbare en vitale wijken

Buurtbemiddeling Na een lange periode van voorbereidingen is op 18 april 2011 buurtbemiddeling Vlissingen van start gegaan en is het convenant getekend met de initiatiefnemers. Buurtbemiddeling Vlissingen is een samenwerkingsproject van l‘escaut woonservice, Woonburg, gemeente Vlissingen, Politie Zeeland en Stichting Welzijn Middelburg (SWM). Buurtbemiddeling heeft zichzelf in de afgelopen 15 jaar in Nederland bewezen als een sterk en effectief instrument in de aanpak van leefbaarheid en veiligheid. Buurtbemiddeling vervult een belangrijke brugfunctie tussen strijdende partijen (buren) binnen de samenleving. Steeds beter weten burgers en lokale organisaties de weg naar buurtbemiddeling Vlissingen te vinden. De informatieve website wordt goed bezocht en regelmatig verschijnen er in de media artikelen over buurtbemiddeling. De partners besteden met regelmaat, bijvoorbeeld in huisbladen voor huurders, aandacht aan deze nieuwe gratis dienstverlening. Het doel van het project is de woonoverlast te verminderen en escalaties te voorkomen door horizontale, de zogenaamde huis-, tuin- en keukenconflicten, tussen buren en buurtgenoten in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren en zo efficiënt mogelijk op te lossen. De effecten liggen vooral op het gebied van het vergroten van de leefbaarheid, het versterken van de gemeenschapszin en het bevorderen van de zelfredzaamheid. In 2012 zijn in totaal 129 bemiddelingszaken behandeld in Vlissingen.

Jaarstukken 2012

22

Jaarverslag | 4 Duurzame leefomgeving

4

Duurzame leefomgeving Als corporatie staan we midden in de wereld. We zijn een maatschappelijke onderneming met een lange termijn verantwoordelijkheid. We zien dat het klimaat aan het veranderen is en we zijn ervan overtuigd dat die verandering mede het gevolg is van menselijk handelen. Er wordt teveel CO2 uitgestoten en ook wij leveren daar een bijdrage aan. Daarom willen we ook aan de oplossing bijdragen. Zo maken we de wereld waarin we werken en onze huurders wonen schoner en duurzamer.

4.1

Duurzaam ondernemen Duurzaam ondernemen vulden wij het afgelopen jaar voornamelijk in via onze huurwoningen. Een voorbeeld hiervan is dat we de CO2-uitstoot willen verminderen door het doen van investeringen in energiebesparende maatregelen in bestaande huurwoningen. In de portefeuillestrategie is vastgesteld dat we in een periode van tien jaar onze woningen willen opwaarderen naar een gemiddeld energielabel C.

4.2 EPA-labels l‘escaut heeft zich gecommitteerd aan het Zeeuws convenant de CO2-uitstoot te verminderen. Uiteindelijk moeten onze inspanningen op het vlak van het gedrag van onze bewoners en de kwaliteit van de woningen leiden tot een afname van het gasverbruik van onze huurders met 20% over de periode 2008-2018. Hiermee is de intentie uitgesproken te willen voldoen aan de AEDES-norm voor 2018: alle woningen in ons bezit hebben dan gemiddeld een C-label, met uitzondering van de woningen waarvoor dit onevenredig hoge investeringen vraagt. Onderdeel van de portefeuillestrategie is het energiebeleid. Al onze woningen zijn voorzien van een definitief label dat tien jaar geldig is. Het gemiddelde niveau van het totale woningbezit is in het verslagjaar label D.

Planning: l‘escaut is al een aantal jaren bezig met het verbeteren van haar woningbezit. In 2011 hebben we het energiebeleid als onderdeel van de portefeuillestrategie vastgesteld. De maatregelen die we al sinds 2002 uitvoeren zijn onder andere het vervangen van enkelglas door dubbel- glas/HR++ glas, het vervangen van de cv-ketels door HR107–combiketels en het aanbrengen van dakisolatie. In de werkgroep portefeuillestrategie is een overzicht gemaakt van de complexen met de verwachte levensduur, kwaliteit, mate van energie-investering en strategie. Ook zijn de complexen onderverdeeld in een categorie “investering hoog”, “investering midden” en “investering geen”. Het energie-investeringspakket hoog omvat: • HR107 combi ketel • Enkelglas vervangen door HR++ glas • Dakisolatie • Paneelisolatie • Kierdichting • Spouwisolatie • Vloerisolatie/bodemisolatie Het energie-investeringspakket midden is exclusief vloer- en spouwisolatie. Het energiepakket midden voeren we uit bij complexen met een verwachte levensduur van 10-15 jaar; pakket hoog bij complexen met een verwachte levensduur van meer dan 15 jaar. Verder doen we geen energetische investeringen bij verkoopcomplexen waarvan de verwachte levensduur minder dan 10 jaar is. De energetische maatregelen voeren we uit zonder huurverhoging. De huuraanpassing vindt plaats wanneer de desbetreffende bewoner verhuist en een nieuwe bewoner zijn intrek neemt. Door het uitvoeren van deze maatregelen gedurende de periode 2012- 2020 wordt onze doelstelling, gemiddeld label C voor ons bezit, zoals genoemd in de portefeuillestrategie gehaald.

Jaarstukken 2012

23


Realisatie In het verslagjaar hebben we verschillende energiebesparende maatregelen uitgevoerd. • Cv–ketels In alle woningen, met uitzondering van woningen waar we geen grote investeringen meer doen, vervangen we de cv-ketels. Vaak gaat het om bestaande conventionele ketels zonder warmwatervoorziening. In het kader van energiezuinigheid vervangen we bestaande conventionele ketels door HR-combiketels (hoog rendement met warmwatervoorziening). Deze ketels verbruiken minder gas en geven meer comfort voor de huurders. In het verslagjaar zijn in 41 complexen de cv-ketels vervangen. In totaal zijn er 529 HR-combiketels geplaatst. • Isolatieglas Woningen die nog niet volledig zijn voorzien van isolerende beglazing, met uitzondering van de woningen waar we geen grote investeringen meer doen, voorzien we gelijktijdig met het schilderwerk volledig van isolerende beglazing. In het kader van energiezuinigheid plaatsen we hier HR++glas. De verbeterde isolatie leidt tot lagere stookkosten. In het verslagjaar zijn 2 complexen geheel voorzien van HR++glas; in totaal 33 woningen. • Isolatie In alle woningen, met uitzondering van woningen waar we geen grote investeringen meer doen, kunnen de bewoners gelijktijdig met de uitvoering van de kwaliteitsslag kiezen voor dakisolatie. Uiteraard gebeurt dit alleen in woningen die nog niet voorzien zijn van dit soort isolatie. Dakisolatie is in 2012 in 102 woningen aangebracht. In woningen waar het investeringspakket hoog wordt uitgevoerd, wordt ook spouw- en bodemisolatie aangebracht, uiteraard alleen die hier nog niet van zijn voorzien. Spouwisolatie is in 2012 aangebracht in 47 woningen en bodemisolatie n 172 woningen. • Collectieve cv – zonneboiler In complex Ter Reede zijn de collectieve cv-ketels vervangen door HR-ketels en voor de warmwatervoorziening is een zonneboiler geplaatst. Dit geeft een reductie op gasverbruik.

Samenwerking met lokale energieleverancier Eind 2012 hebben DELTA en l‘escaut woonservice een samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Kern van de overeenkomst is dat beide partijen systematisch gaan samenwerken aan een aantal gemeenschappelijke doelstellingen. Tevreden huurders, het terugdringen van energieverbruik, minder CO2-uitstoot en lagere woonlasten zijn daarvan de belangrijkste. In 2013 zal verder uitwerking van de samenwerkingsovereenkomst worden gegeven. De strategische doelen voor samenwerking zijn: • tevreden huurders • duurzame leefomgeving • lagere woonlasten • betrouwbare en professionele partners

Realisatie Een van de acties uit de overeenkomst die in het verslagjaar gestart is, is het plaatsen van 338 slimme meters. Deze actie is in het 4e kwartaal van 2012 gestart en wordt in het 1e kwartaal van 2013 afgerond. De slimme meters worden vanaf 2014 in heel Nederland geplaatst. l‘escaut vindt het belangrijk dat, vooruitlopend hierop, nu al een aantal van haar woningen worden voorzien van zo‘n slimme meter. De meter is geplaatst bij woningen waar we energetische maatregelen hebben uitgevoerd of gaan uitvoeren. Deze meters helpen de bewoner inzicht te krijgen in het energieverbruik en daardoor bewuster met energie om te gaan.

Jaarstukken 2012

24


4.3 Maatschappelijk verantwoord ondernemen

De veranderende wereld is groter dan Vlissingen alleen. Daarom ondersteunen we graag organisaties die actief meewerken aan een beter leefklimaat. Sponsoring Door middel van sponsoring wil l‘escaut graag organisaties sponsoren die bijdragen aan een beter leefklimaat. Daarbij hanteren we een aantal sponsorvoorwaarden. We steunen alleen activiteiten die duidelijk bijdragen aan de Zeeuwse leefomgeving, bij voorkeur op Vlissings niveau. Dat kan op allerlei gebieden, zoals duurzaamheid, kunst en cultuur, sport, etc.

Realisatie In 2012 besteedden we € 6.680,- aan sponsoring. De gelden die zijn besteed aan specifieke wijkacties en evenementen zijn hierin niet meegenomen. Ook participeren we mee in de Zeeuwse uitdaging. De missie van de Zeeuwse Uitdaging is het stimuleren van maatschappelijk betrokken ondernemen. Zij ondersteunen bedrijven en maatschappelijke organisaties in hun streven naar een betrokken samenleving.

Housing4More Het project Housing4more is een uitzondering met betrekking tot onze sponsorvoorwaarden. Dit project richt zich op het verstrekken van woningkredieten aan (semi)agrariërs in ontwikkelingslanden om hen te helpen uit hun afhankelijke positie te komen en hun zelfredzaamheid te vergroten.

Planning en realisatie l‘escaut heeft in 2012 een financiële bijdrage geleverd van € 25.000,- aan het project Housing4More. Met deze laatste termijn komt de totale bijdrage van l‘escaut op € 50.000,-. • De volgende partijen nemen ook deel: • R&B Wonen te Heinkenszand; • gemeente Reimerswaal te Kruiningen; • gemeente Borsele te Heinkenszand en • Rabobank Oosterschelde te Goes. In 2010 is het eerste (pilot)project van Housing4More van start gegaan in het zuiden van India. In vier jaar is het plan om 90 woningen te bouwen en 290 kleine renovaties (bijvoorbeeld het dak vernieuwen) uit te voeren. Eind 2012 zijn 64 nieuwe woningen en 218 renovaties gerealiseerd. Het project loopt goed waaronder de terugbetalingsratio. Voor een uitgebreid verslag van het project verwijzen we naar de website www.housing4more.org.

Jaarstukken 2012

25

Jaarverslag | 5 Continue organisatieontwikkeling

5

Continue organisatieontwikkeling

l’escaut woonservice is een organisatie in ontwikkeling. We leven in het besef dat ontwikkelen en veranderen de regel is, want onze omgeving is voortdurend in beweging. Die continue organisatieontwikkeling is feitelijk een doel op zich. Lerend vermogen staat bij ons dan ook hoog in het vaandel.

5.1.1 Algemeen Het jaar 2012 is door de voorbereidingen van de voorgenomen fusie tussen de drie Walcherse corporaties een tussenjaar geweest. Met de voorgenomen fusie is de ontwikkeling van de eigen organisatie “on hold” gezet en is onze energie, naast de fusievoorbereidingen, uitgegaan naar de lopende zaken binnen de organisatie.

5.1.2

De leiding van l’escaut De leiding van de organisatie wordt gevormd door de directeur-bestuurder en het managementteam. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De managers zijn verantwoordelijk voor de eigen afdeling en daarnaast medeverantwoordelijk voor de integrale bedrijfsvoering. Met uitzondering van de onderhoudsdienst zijn de managers de direct leidinggevenden voor de medewerkers. Voor een aantal teams zijn coördinatoren benoemd die als eerste aanspreekpunt voor hun team fungeren. De wens om verantwoordelijkheid en zelfstandigheid laag in de organisatie te leggen is hiermee grotendeels ingevuld.

5.1.3 Personeelsbezetting De personeelsbezetting in 2012 is iets afgenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. De belangrijkste reden hiervoor is dat in de aanloop naar de fusie een aantal vacatures niet ingevuld zijn. Wel zijn een aantal medewerkers op uitzend- en/of detacheringsbasis werkzaam geweest. Daarnaast zijn een aantal medewerkers tijdelijk werkzaam in de functie van coördinator.

Realisatie In 2012 zijn 2 nieuwe medewerkers in dienst getreden en hebben 6 medewerkers de organisatie verlaten. Een compleet overzicht van de kengetallen staat vermeld bij de jaarrekening.

Ziekteverzuim en frequentie: planning en realisatie De dalende trend in het ziekteverzuim heeft zich ook in 2012 voortgezet. Het ziekteverzuim in 2012 is wederom gedaald. In 2012 was het ziekteverzuimpercentage 2,9%. De frequentie is 1,42 en daarmee nagenoeg gelijk aan 2011.

Ziekteverzuim Frequentie

2011

2012

3,9%

2,9%

1,41

1,42

Tabel: Ziekteverzuim en frequentie

5.1.4 Arbeidsomstandigheden Handboek Veilig werken: planning en realisatie Omdat in 2011 voorrang is verleend aan de projecten beeldschermwerkplekonderzoek en de informatiefolder voor (nieuwe) medewerkers, is de afronding van het Handboek Veilig Werken voor het onderhoudsbedrijf doorgeschoven naar 2012. De doelstelling om het handboek af te ronden is behaald; in december is het complete handboek gepresenteerd aan alle medewerkers van het onderhoudsbedrijf.

Jaarstukken 2012

26


Risicoinventarisatie en –evaluatie (RI&E): planning en realisatie Gezien de plannen voor een mogelijke (ver)bouw van het kantoorgebouw is in eerste instantie besloten het maken van een nieuwe RI&E uit te stellen. Echter, door in te gaan op het aanbod van deelname als testcorporatie voor de RI&E voor woningcorporaties is er toch een document ontstaan waarmee l‘escaut aan de slag kan. De RI&E is getoetst en is, met inachtneming van de aanbevelingen, goedgekeurd door de arbodienst. Na goedkeuring van de RI&E door directie/management en OR gaan we aan het werk met een eerste plan van aanpak.

Preventief Medisch Onderzoek (PMO): planning en realisatie In 2012 hebben alle medewerkers weer kunnen deelnemen aan het PMO. Het PMO is een onderzoek naar de relatie tussen de gezondheid van een werknemer en zijn werk en wordt elke 4 jaar gehouden. Het doel van het PMO is: het vroegtijdig herkennen van gezondheidsrisico’s die te maken hebben met het werk en het vroegtijdig herkennen van algemene gezondheidsrisico‘s, zoals hoog cholesterol, hoge bloeddruk. l‘escaut wil hiermee het werk veiliger en gezonder maken voor haar medewerkers en, waar nodig, kan de bedrijfsarts een gericht advies te geven over gezondheidsrisico’s.

5.1.5 Medewerkerstevredenheidsonderzoek Planning en (niet-)realisatie Het medewerkerstevredenheidsonderzoek voeren we tweejaarlijks uit. In 2012 is geen onderzoek gedaan.

5.2 Ontwikkeling Voor de ontwikkeling van de organisatie hebben we een aantal onderwerpen uitgelicht die we per paragraaf verder toelichten.

5.2.1 Automatisering Met het omvormen naar een klantorganisatie is ook onze behoefte aan informatisering en automatisering aangepast. Er zijn al een aantal zaken op de rit gezet. In 2012 is het zaak om deze goed door te voeren.

Planning In 2012 breiden we onze website op bepaalde onderdelen uit, zoals het instellen van een Persoonlijke Internet Pagina (PIP) en monitoren we de eerste resultaten als het gaat om het aantal hits.

Realisatie Het kalenderjaar 2012 stond in het teken van vernieuwing en optimalisatie. Een groot aantal onderdelen van de IT infrastructuur zijn vernieuwd en daardoor gereed gemaakt voor de toekomst. Een nieuw, veel goedkoper, printerpark is in gebruik genomen. Daarnaast zijn een aantal functies in de organisatie voorzien van tablets om het papierloos werken en vergaderen te bewerkstelligen. De interactieve website is in het verslagjaar nog niet gereed gekomen, maar leveren we eind van het 1e kwartaal van 2013 op. De data in het primaire informatiesysteem zijn geoptimaliseerd zodat informatievraagstukken eenduidige resultaten opleveren. Tenslotte is een aanvang gemaakt met het efficiënter en effectiever maken van het verhuurmutatieproces.

5.2.2 Procesmanagement Planning en realisatie Nadat in 2009, 2010 en 2011 verder gevolg is gegeven aan het project “l‘escaut klantgericht” was 2012 een rustig jaar. Dit jaar stond in het teken van de fusie waardoor procesmanagement op een laag pitje kwam te staan. Er zijn in 2012 dan ook geen processen opnieuw beschreven. Eind 2012 is er wel gekeken wat de wensen zijn op het gebied van procesmanagement. Dit heeft geresulteerd in de wens om in 2013 de managementprocessen te gaan beschrijven en zowel de primaire processen als de managementprocessen te optimaliseren.

Jaarstukken 2012

27


Voor het interne controleplan is eind 2012 een nieuwe opzet gemaakt. De overbodige interne controles zijn geëlimineerd en de frequentie van sommige controles is aangepast om de controledruk te verminderen. Uiteraard rekening houdend met de risico‘s. Daarnaast zijn er controles toegevoegd naar aanleiding van opmerkingen in de managementletter/IT Audit. De actieve opvolging van en het sturen op de acties in de managementletter is ook in 2012 voortgezet. Vier maal per jaar resulteert dit in een update van de managementletter waaraan een samenvatting van de bevindingen uit de interne controles wordt toegevoegd. Dit document wordt op management, bestuurlijk en toezichthoudend niveau besproken.

5.2.3

Balanced Scorecard / Management informatie Als meetinstrument voor de managementinformatie gebruiken we de Balanced Scorecard (BSC). Hierin wordt de ondernemingsstrategie uitgesplitst in meetbare delen; de kritische prestatie-indicatoren (KPI‘S) en vervolgens in onderdelen waar een waarde aan gekoppeld kan worden; de prestatie indicatoren (PI‘s). De waardes halen we, waar mogelijk, uit het datawarehouse (DWH). Een DWH is een geïntegreerde gegevensverzameling, waarvan de inhoud is ontleend aan andere (bron-/basis-)informatiesystemen. De uitkomsten van de KPI‘s analyseren we aan de hand van vooraf vastgestelde normen. Bij (negatieve) afwijkingen geven de managers/teamleiders hiervoor een verklaring en sturen zij bij. Directie en managers analyseren elk kwartaal de strategische Balanced Scorecard en presenteren dit aan de Raad van Commissarissen. De afdelingscorecards worden maandelijks op afdelings- en teamniveau besproken.

Realisatie In 2012 hebben we de strategische BSC geactualiseerd en aangepast aan het ondernemingsplan. In 2013 zullen we met deze scorecard gaan werken en bekijken of er nog aanpassingen gedaan moeten worden. Verder werken we de gerelateerde indicatoren op tactisch niveau en operationele rapporten uit.

5.2.4 Organisatiestructuur Planning en realisatie De voorbereidingen voor de ontwikkeling van een nieuwe organisatiestructuur zijn in 2011 afgerond. Met de ondernemingsraad hebben we overleg gevoerd en is advies gevraagd en uitgebracht. Door de besluitvorming over het voornemen tot een fusie en de voorbereidingen daarvoor is de organisatiewijziging niet doorgevoerd. Wel zijn een aantal tijdelijke maatregelen gehandhaafd.

5.2.5 HRM Planning en realisatie De voorgenomen wijziging op basis van het in 2011 vastgestelde HRM-beleid is in 2012 in verband met het voornemen tot fusie niet meer opgepakt. Het begeleiden en coachen van medewerkers op basis van de gesprekkencyclus is in 2012 ongewijzigd voortgezet. Op basis van het persoonlijk ontwikkelingsplan hebben een groot aantal medewerkers een opleiding of een cursus gevolgd. Ook is er door verschillende medewerkers gebruik gemaakt van het loopbaanontwikkelingsbudget dat via de cao Woondiensten ter beschikking is gesteld.

5.2.6

Bedrijfshuisvesting werkorganisatie Planning en realisatie Het voornemen om tot één bedrijfslocatie te komen is in 2012 niet verder uitgewerkt in verband met de voorgenomen fusie. Door het niet doorgaan van de fusie komt dit onderwerp weer op de agenda te staan en wordt het bedrijfshuisvestingsvraagstuk in 2013 verder opgepakt.

Jaarstukken 2012

28


5.3 Goed besturen en resultaatgericht werken Planning en realisatie Wij werken aan goed bestuur door het stimuleren en bevorderen van integer handelen door de organisatie en haar vertegenwoordigers (medewerkers, bestuur en commissarissen). • Integriteitscode Een belangrijk onderdeel van het integriteitsbeleid is de integriteitscode. Deze integriteitscode bestaat uit de volgende onderdelen: Verdeling van schaars goed, Zakelijk houden van relaties, Gebruik van bedrijfsmiddelen en Respectvolle omgang. Het zakelijk houden van relaties heeft onder mee te maken met terughoudendheid bij het aannemen van relatiegeschenken. Relatiegeschenken die wel worden geaccepteerd worden gemeld bij de leidinggevende en daarnaast wordt aan het eind van het jaar het complete overzicht besproken in het managementoverleg. In dit verslagjaar zijn geen bijzonderheden op dit gebied geconstateerd. Bij de verdeling van schaars goed hoort het melden van woningtoewijzingen buitenom het woonruimteverdelingsysteem aan medewerkers. In 2012 hebben dergelijke toewijzingen niet plaatsgevonden. • Klokkenluidersregeling l‘escaut heeft een klokkenluidersregeling in het leven geroepen om medewerkers de gelegenheid te geven anoniem melding te kunnen maken van misstanden binnen de organisatie. Van deze regeling is in 2012 geen gebruik gemaakt.

5.4 Maatschappelijke inbedding l‘escaut heeft een transparante en dienstbare opstelling naar haar huurders en belanghouders. Aan de voorkant houdt dat in dat het samenstellen van ons ondernemingsplan en het maken van onze portefeuillestrategie bij uitstek gelegenheden zijn om ook extern de opgave te definiëren. Bij het samenstellen van het ondernemingsplan zijn naast de gemeente en de huurdersvereniging ook welzijns- en zorgpartijen betrokken. Bij het samenstellen van de portefeuillestrategie hebben met name de gemeente en de huurdersvereniging een rol gespeeld. In het ondernemingsplan 2009-2012 hebben we onze belanghouders de belofte gedaan om ze actief te benaderen en te informeren. Onze belanghouders hebben reeds aangegeven daadwerkelijk onze belanghouders te willen zijn. Dat betekent, ook voor ons, bouwen aan een relatie, tijd nemen om de problematiek van elkaar goed te begrijpen en gezamenlijk visies te ontwikkelen en problemen op te lossen voor Vlissingen. Voor het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan gaan we wederom onze belanghouders actief benaderen en informeren over de uitkomsten. De volgende organisaties behoren wat ons betreft in ieder geval tot onze belanghouders: • de overheid (gemeente en provincie) • Huurdersvereniging L‘Escaut • de zorginstellingen in Vlissingen • de welzijnsorganisaties en maatschappelijke opvang in Vlissingen • collega-woningcorporaties in Walcheren • bestuurs en financiers • het lokale energiebedrijf

5.4.1 Overheid Prestatieovereenkomst 2012 – 2015: planning en realisatie In 2010 is – samen met Woonburg – gestart met de onderhandelingen met gemeente Vlissingen, om tot nieuwe actuele prestatieafspraken te komen. Woonburg, l‘escaut en gemeente Vlissingen willen als gelijkwaardige partners samenwerken op het brede terrein van het wonen, ieder met zijn eigen verantwoordelijkheid, beleid en ambities. In juni 2012 is die samenwerking concreet vastgelegd door de gezamenlijke ondertekening van het document „prestatieovereenkomst 2012 – 2015‘. Met de ondertekening vervalt het herstructureringsconvenant 2001-2012 “Kwaliteitssprong woningvoorraad in Vlissingen” van 19 juli 2001.

Jaarstukken 2012

29


In de overeenkomst zijn afspraken gemaakt over rollen en taakverdeling, leefbaarheid van wijken en buurten, dienstverlening, vastgoed en omgeving, financiën en communicatie. Deze thema‘s zijn zoveel mogelijk uitgewerkt tot concrete, uitvoeringsgerichte en meetbare prestatieafspraken en zijn een borging van wat we doen en gaan doen. Zo heeft de gemeente nadrukkelijk de rol van wijkregisseur op zich genomen. Dat betekent dat zij het initiatief neemt om partijen in buurten en wijken bij elkaar te brengen en coördineert ze de samenwerking. Die rol claimt l‘escaut dus niet meer. Daarnaast staan er o.a. ook afspraken in over herstructureringsprojecten en de woningvoorraad.

5.4.2 Huurdersvereniging L’Escaut De Huurdersvereniging L‘Escaut (HVL) is in 1986 opgericht. De bestuursleden zetten zich volledig belangeloos in ter ondersteuning van onze huurders. De huurders waarderen dat door in grote getale lid te zijn van deze vereniging. Wij beschikken over een participatiereglement dat de basis vormt voor het aangaan van een overeenkomst met de huurdersvertegen- woordiging. Dit heeft geleid tot het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met genoemde vereniging, welke in 2010 is herijkt. Wij ervaren de jarenlange samenwerking als een die haar meerwaarde heeft bewezen.

Realisatie Naast incidentele, bilaterale overleggen wordt er maandelijks met het bestuur van de Huurdersvereniging overleg gevoerd, waarbij van de zijde van l‘escaut de manager woondienstverlening en een beleidsmedewerker deelnemen. In dit overleg worden zowel lopende zaken alsmede ook de beleidsontwikkeling doorgenomen. De HVL heeft ons gedurende het jaar 2012 weer van waardevolle adviezen in de beleidsontwikkeling voorzien en dacht actief mee om bestaand beleid te optimaliseren. Verschillende onderwerpen die aan de orde zijn geweest in diverse overleggen zijn onder andere de evaluatie van de portefeuillestrategie en de herstructureringsopgaven, het servicekostenbeleid, het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging 2012 en de begroting 2013. De jaarlijkse themadag met de HVL had als onderwerp de kabinetsplannen en de mogelijke gevolgen voor de huurders van l‘escaut.

5.4.3 Zorginstellingen Realisatie Met andere belangenhouders vindt overleg plaats op projecten dagelijks uitvoerend niveau. Op projectniveau gaat het vaak om wonen met begeleiding te integreren in een nieuwbouwplan. In een bestaand project vindt overleg plaats over aanpassing van het onroerend goed. Ook zijn afspraken gemaakt met verschillende zorgpartijen over het jaarlijks beschikbaar stellen van leegkomende woningen voor hun clientèle. Op verzoek heeft besluitvorming plaatsgevonden over de uitbreiding van de jaarlijks ter beschikking gestelde woningen.

5.4.4 Welzijnsorganisaties Realisatie In de 1e helft van 2012 hebben organisaties zoals gemeente Vlissingen (afdeling Handhaving en Afvalverwijdering) en de Politie maandelijks overleg gevoerd met betrekking tot de leefbaarheid en veiligheid in het Middengebied van Vlissingen. Deze bijeenkomsten werden in het In- en Uitloophuis gehouden. Het doel hiervan was om de samenwerking te verbeteren, zodat men sneller en beter kon inspringen op zaken die er speelden in de wijk. In de 2e helft van 2012, na de vakantieperiode, zijn de overleggen vanwege uitval van meerdere organisaties gestopt, maar de samenwerking is hierdoor niet minder geworden. Als het nodig is, vinden de organisaties elkaar snel door de korte lijnen die er zijn ontstaan. l‘escaut bekijkt momenteel of er behoefte is aan nieuwe bijeenkomsten voor het Middengebied. l‘escaut werkt samen met de volgende externe organisaties: gemeente Vlissingen; afdeling Veiligheid, Afvalverwijdering, Handhaving en Groenvoorziening, Politie, In- en uitloophuis en Local Board.

Jaarstukken 2012

30


5.4.5 Collega-woningcorporaties Realisatie De Walcherse corporaties voeren een gemeenschappelijk woonruimteverdelingsbeleid. Daarnaast trekken we ook gemeenschappelijk op voor regionale (Walcherse) onderwerpen. Huurderontwikkeling en huurderbehoefte wordt zo in een regionale context geplaatst. Op bestuurlijk niveau wordt vier keer per jaar overleg gevoerd. Daaronder bestaat ook een werkgroep woonruimteverdeling. De werkgroep komt ook vier keer per jaar samen, ter voorbereiding van het bestuurlijk overleg. 2012 stond in het teken van fusie tussen l‘escaut, Woonburg en Woongoed. Lopende het jaar is geconcludeerd dat fusie niet haalbaar was. We spraken af dat de bestaande samenwerkingsafspraken worden gecontinueerd.

5.4.6

Toezicht en financiers Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is de financieel toezichthouder voor woningcorporaties. Dit houdt in dat zij jaarlijks de financiële positie van individuele corporaties beoordeelt. Daarnaast brengt het CFV een rapportage uit over de sector als geheel. Voor de uitvoering van haar taken heeft het CFV beleidsregels opgesteld. De beleidsregels worden jaarlijks geactualiseerd en betreffen niet alleen het beleid van het CFV inzake het financieel toezicht, de sanerings- en projectsteun, de bijdrageheffing en sancties, maar ook de uitwerking van de adviestaken. Het Fonds heeft adviestaken op het gebied van toelating, statutenwijzigingen, fusies, ministeriële aanwijzingen, nevenactiviteiten, verkoop van woongelegenheden en investeringen in het buitenland door corporaties. Het financieel toezicht staat centraal in de taakopvatting van het CFV. Het CFV richt zich daarom op signalen (risico‘s) die uit een analyse van meerdere onderwerpen naar voren kunnen komen: • kwaliteit financiële verantwoording; • behoud maatschappelijk gebonden vermogen; • fnancieel risicobeheer; • liquiditeit; • solvabiliteit; • draagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten. Het CFV vraagt twee keer per jaar via CorpoData (financiële) informatie op. CorpoData is een samenwerkingsverband tussen het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), het ministerie van BZK en het CFV. Over het verslagjaar vult elke corporatie de verantwoordingsgegevens, de zgn. dVi, in. Het CFV geeft hierop een solvabiliteitsoordeel af. Het solvabiliteitsoordeel is gebaseerd op de vermogenspositie op de balansdatum. Over 2012 betrof dit oordeel: voldoende solvabiliteit. De prospectieve informatie wordt afgegeven middels de dPi. Op basis hiervan geeft het CFV het continuïteitsoordeel af. Dit continuïteitsoordeel is gebaseerd op de vermogensontwikkeling. Over 2012 heeft l‘escaut het A1-oordeel gekregen. Dit oordeel houdt in dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie.

Ministerie van VROM Het ministerie van VROM heeft in het verslagjaar een oordeel gegeven over de prestaties van l‘escaut, gebaseerd op de verantwoordingsstukken 2011. De minister geeft naast het financiële oordeel (overgenomen van het Centraal Fonds) een oordeel over de mate waarin wij de wetten en regels naleven; de zogenaamde governance. (publicatie: http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/brieven/2012/12/03/oordeelsbrieven-ministervan-bzk-aan-woningcorporaties.html: L0089) Het Ministerie van VROM volgt als het gaat om de financiën het oordeel van het CFV. In de oordeelsbrief 2012 plaatst de minister verder een aantal opmerkingen. Deze opmerkingen gaan over de staatssteunregeling en buitenlandse activiteiten. De staatssteunregeling (de zgn. 90% regeling) wordt in 2012 opnieuw beoordeeld. De vraagstelling met betrekking tot buitenlandse activiteiten is inmiddels beantwoord en akkoord bevonden.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt de kredietwaardigheid van de woningcorporaties ook aan de hand van de ingediende jaarstukken (dVi) en de prognosegegevens (dPi). Uit de berichtgeving van het WSW blijkt dat l‘escaut onveranderd kredietwaardig is.

Jaarstukken 2012

31


De vrijgegeven faciliteringsruimte bedraagt (per 29 november 2012) € 12,2 miljoen. Dit faciliteringsvolume is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2011-2013. Dit faciliteringsvolume is alleen gegeven voor 2013 vanwege de financiële gevolgen van het Regeerakkoord. Na de beoordeling van de dPi geeft het WSW opnieuw een faciliteringsvolume af.

Huisbankier Voor het verkrijgen van de kredietfaciliteit van zeven miljoen euro bij onze huisbankier (Bank Nederlandse Gemeenten) is onze financiële positie beoordeeld. Deze kredietfaciliteit is ook in 2012 gecontinueerd. Ook hieruit blijkt dat wij voldoende solvabel zijn.

5.4.7 Het lokale energiebedrijf In 2012 hebben we met het lokale energiebedrijf de Delta een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Doelstelling van deze samenwerking is om (innovatieve) krachten te bundelen om wederzijds strategische doelstellingen te behalen. Centraal hierin staan de CO2-reductie en het verlagen van de woonlasten van onze huurders. Om deze doelstellingen te realiseren is een aantal acties beschreven in de overeenkomst. Om de twee maanden wordt de voortgang besproken.

Jaarstukken 2012

32

Jaarverslag | 6 Deelnemingen

6 Deelnemingen 6.1

l’escaut als werkorganisatie l‘escaut heeft de meer risicovolle nevenactiviteiten in een aparte structuur ondergebracht. In eerste instantie vanuit de OPUS-groep met een opsplitsing in commerciële projecten en sociaal maatschappelijke projecten, en in een later stadium een voortzetting hiervan in de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Marsaki.

6.1.1

Dochters en deelnemingen l‘escaut woonservice heeft twee dochterondernemingen, Opus groep en Marsaki groep. In onderstaand figuur visualiseren we de relatie met gremia en dochterondernemingen. We lichten dit toe in onderstaande paragrafen.

RVC

l’escaut woonservice

100% aandeelhouder

20% aandeelhouder

Opus 52 B.V.

100% aandeelhouder

Opus 97 B.V.

PMB Marsaki B.V.

100% aandeelhouder

Opus Civitatis B.V.

20% aandeelhouder

ROM Projecten B.V.

100% aandeelhouder

Vlissingen.com B.V.

Figuur Juridische constructie l’escaut woonservice inclusief deelnemingen

6.1.2 Opusgroep Opus 52 B.V. is voor 100% dochter van l‘escaut woonservice en is tevens de moeder van de onderliggende werkmaatschappijen Opus 97 B.V. en Opus Civitatis B.V. De directeur- bestuurder van l‘escaut woonservice is tevens directeur-bestuurder van Opus 52 B.V. In Opus 52 B.V. vinden feitelijk geen activiteiten plaats.

Realisatie Opus 97 B.V. is opgericht om commerciële projectontwikkeling uit te voeren. Door de komst van Marsaki vinden deze hier niet meer plaats en vinden er momenteel ook geen andere activiteiten plaats. In Opus Civitatis B.V. zijn vanwege een hoger risicokarakter sociaal maatschappelijke projecten in de vorm van onroerend goed ondergebracht. Deze projecten zijn de Willem III-kazerne, het Theo van Doesburgcentrum, de Paljas (vroegere Walk-inn) en vanaf 2008 de Huisartsen Onder Eén Dak (HOED) in Oost-Souburg. Met uitzondering van de HOED valt dit eigendom onder de DAEB-activiteiten. Het positieve of negatieve resultaat van de onderliggende B.V.‘s komt ten gunste of ten laste van de reserves van Opus 52 B.V.

Jaarstukken 2012

33


6.1.3 Marsaki groep Marsaki is de projectontwikkelingsorganisatie waarin een aantal Zeeuwse collega-corporaties aandeelhouder zijn. In 2012 is de bestaande (governance)structuur van Marsaki BV aangepast door gewijzigde inzichten op het gebied van realisatie van doelstellingen, zeggenschap, financiën en risico‘s. De wens was de risicodeling in te perken, meer transparantie te creëren, de governance te verbeteren, meer keuzevrijheid te bieden aan de corporaties en de verantwoordelijkheden en zeggenschap overzichtelijker te maken. In de nieuwe structuur is de BV Marsaki gesplitst in twee BV’s. Een BV Projectmanagement- bureau (PMB) van waaruit de diensten worden verleend en een BV ROM Projecten van waaruit (facultatief) risicodragende projecten kunnen worden ontwikkeld. De structuur van Marsaki ziet er als volgt uit:

Zeeuwland Projecten Aandeelhouders De 5 corporaties

Aandeelhouders De 5 corporaties

RWS Projecten

Projecten

huurt in

Woonburg

RvC

PMB Marsaki B.V.

(alle medewerkers, kantoor, e.d.)

RvC

PMB Marsaki B.V.

(alle medewerkers, kantoor, e.d.)

l’escaut Projecten huurt in

Stadlander

COM B.V. 1

COM B.V. 2

COM B.V. 3

Projecten

Kolom 1 (T.i.’s)

Kolom 2 (B.V.-1)

Kolom 3 (B.V.-2)

De vijf corporaties zijn aandeelhouder van het projectmanagementbureau (PMB) Marsaki BV. De aandeelhouders die participeren in het projectmanagementbureau (kolom 2) ontwikkelen hun projecten onder/in hun eigen toegelaten instelling en huren Marsaki in voor het projectmanagement. Alleen de corporaties die daar voor kiezen zijn aandeelhouder van de ROM Projecten BV. De COM BV‘s (ontwikkelingspoot) zijn omgezet naar de apart gezette holding (kolom 3, BV-2). De aandeelhouders die participeren in de projectenholding (kolom 3) laten hun projecten ontwikkelen in de COM BV‘s onder de ROM Projecten BV. De doelstellingen die Marsaki waren toegedicht blijven nog steeds mogelijk in de nieuwe structuur. Deze doelstellingen zijn allemaal te behalen door deelname aan de beide BV’s (kolom 2 en kolom 3). In de nieuwe structuur is toetreding voor derden eenvoudiger. Ook krijgt Marsaki meer mogelijkheden om voor andere partijen in de markt te werken (zonder dat deze toetreden). De keuzevrijheid met betrekking tot het onderbrengen van projecten voor aandeelhouders in de projectenholding is vergroot. Door de splitsing zijn de afzonderlijke modellen transparanter, verantwoordelijkheden zijn helder en de governance (bezien vanuit de corporaties) is verbeterd. l‘escaut woonservice blijft (voorlopig) aandeelhouder van zowel de PMB Marsaki BV en ROM Projecten BV. De reden hiervan is het solidariteitsprincipe te handhaven en de voorfinanciering, ontwikkelingskosten van projecten en ook het risico van koopprojecten buiten l‘escaut te houden.

Verdere structuur en statuten Marsaki Het bestuur van Marsaki (lees: PMB) is opgedragen aan een zelfstandige directie onder toezicht van een Raad van Commissarissen (RvC). De Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AVA) heeft in haar statuut duidelijk omschreven welke besluiten voor goedkeuring aan de AVA moeten worden voorgelegd. De AVA wordt gevormd door de deelnemende corporatiedirecteuren.

Jaarstukken 2012

34


Tussen het bestuur/directie en de AVA is een bestuursstatuut overeengekomen. Hierin is onder andere geregeld welke besluiten de AVA vooraf goedkeurt, de verantwoordelijkheden van het bestuur, de bepalingen omtrent het aangaan van rechtsgedingen en overige bepalingen. Tevens is een reglement Raad van Commissarissen opgesteld. Het beleid van de deelnemende corporaties is erop gericht om de risico‘s van de projectontwikkeling zoveel mogelijk te beperken. In algemene zin worden koopprojecten in uitvoering genomen nadat minstens 70% is verkocht; dit geldt ook voor de koopwoningen in combiprojecten. Dat zijn projecten met zowel koop- als huurwoningen. Bij kleinere projecten van acht woningen of minder kan, na overleg met en akkoord van de RvC, gehoord hebbende het advies van de aandeelhouder, daarvan worden afgeweken. In voorkomende gevallen zal de AVA geïnformeerd worden. ROM Marsaki heeft de bevoegdheid zelfstandig gronden en/of gebouwen aan te kopen via de werkmaatschappijen voor het realiseren van projecten, onder de voorwaarden gesteld in de statuten.

6.2 Resultaten deelnemingen In de jaarrekening van l‘escaut woonservice staan de verbindingen vermeld. Tevens zijn hierin de activiteiten van deze vennootschappen, de financiële belangen, de verstrekte garanties en het deelnemingsresultaat aangegeven. l‘escaut heeft per balansdatum geen personeel uitgeleend aan één van de verbindingen.

Opus-groep De financiële kengetallen van de Opus-groep zijn als volgt: Financiële kengetallen Opus-groep 2011

2012

2013

2014

€ 525.000

€ 532.000

€ 529.000

€ 554.000

€ 24.000

€ 92.000

€ 116.000

€ 71.000

€ 613.000

€ 1.052.000

€ 1.154.000

€ 1.302.000

Balanstotaal

€ 3.818.000

€ 4.401.000

€ 4.203.000

€ 4.270.000

Solvabiliteit

16,1%

23,9%

27,4%

30,5%

0,26

0,26

0,25

0,28

Omzet Resultaat na belastingen Eigen vermogen

Liquiditeit (= current ratio) Tabel: Kengetallen Opus-groep

Opus 52 B.V. past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaglegging, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) (de RJ645), toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Opus 52 B.V. haar vastgoed geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Opus 52 B.V. voor de bedrijfswaarde en de marktwaarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed tegen marktwaarde. Het toepassen van de nieuwe RJ645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Opus 52 B.V. de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen bedraagt -/- € 1.010.230 en het effect op het resultaat bedraagt -/- € 448.134 en is als volgt weer te geven: Eigen vermogen per 1 januari 2011 Invloed van stelselwijziging commercieel vastgoed

1.319.653 -1.010.230

Herrekend eigen vermogen 1 januari 2011

309.423

Resultaat boekjaar 2011 voor stelselwijziging Invloed van stelselwijziging commercieel vastgoed Invloed van stelselwijziging sociaal vastgoed Resultaat boekjaar 2011 na stelselwijziging

472.030 -168.278 -279.856 23.896 Jaarstukken 2012

35


Resultaat verslagjaar 2012 Het resultaat na belastingen in 2012 is gestegen ten opzichte van voorgaand verslagjaar, vooral door een daling van de bedrijfslasten. Hieronder begrepen de post “overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille” met in 2012 een terugname op de Willem III-kazerne van de negatieve herwaardering in verband met een hogere bedrijfswaarde in vergelijking met voorgaand jaar, gecorrigeerd met afschrijving op basis van de historische kostprijs na impairment, van in totaal -/- € 330.325. De post “onderhoudslasten” binnen de Opus-groep zijn in het verslagjaar gestegen mede doordat in het verslagjaar kosten gemaakt zijn voor de zwammenbestrijding aan de vloer en door gevel- en schilderwerkzaamheden aan de Willem III-kazerne. Voor 2012 bedraagt de berekende vennootschapsbelasting € 190.968,- inclusief een gevormde latentie op de fiscale onderhoudsvoorziening.

Prognose resultaten Opus-groep De prognose voor de Opus-groep wordt bepaald door het verloop van de exploitatie van het cultureel centrum Theo van Doesburgcentrum (Brouwenaarstraat), de Willem III-kazerne en het jongerencentrum de Paljas (voorheen: WalkInn) te Vlissingen en de HOED aan het Ambachtsveld te Oost-Souburg. Het geprognosticeerd resultaat (na belastingen) bedraagt voor 2013 € 145.000 en voor 2014 € 89.000. Vanaf 2015 blijven de jaarresultaten positief.

Marsaki-groep Op 31 december is via een splitsingsakte een zuivere splitsing verleden van ROM Marsaki B.V. De verkrijgende rechtspersonen zijn PMB Marsaki B.V. en ROM Projecten B.V. Op het moment van het samenstellen waren de geconsolideerde cijfers van ROM Projecten B.V. nog niet definitief. De financiële kengetallen zijn als volgt: Financiële kengetallen Marsaki-groep Omzet Jaarresultaat Groepsvermogen

2012

2011

€ 53.022.000

€ 70.889.000

€ -50.000

€ -945.000

€ 3.754.000

€ 4.810.000

Balanstotaal

€ 18.602.000

€ 26.140.000

Solvabiliteit

20,2%

18,4%

1,3

1,2

Liquiditeit (= current ratio) Tabel: Kengetallen Marsaki-groep

Resultaat verslagjaar 2012 De omzet is in 2012 met ruim 25% gedaald ten opzichte van 2011. Vooral in de regio Goes en de kernen van gemeenten Vlissingen en Veere is minder gebouwd. In Vlissingen zijn dit de projecten Engelse wijk, Groote Markt deelgebieden A, B, C en E, Beatrixlaan 16 stadswoningen en de woningen Alliance in Nieuw Bonedijke. Het boekjaar is afgesloten met een negatief geconsolideerd jaarresultaat van € 50.000 euro. Het deelnemingsresultaat van l‘escaut in de Marsaki-groep bedraagt in het verslagjaar € 117.000 positief. Marsaki Vlissingen.com behaalde in 2012 een positief resultaat van € 39.900. In 2011 was het resultaat € 692.000 negatief. De oorzaak hiervan is dat minder voorzieningen getroffen zijn dan in 2011.

Vermogen Het minimale vereiste groepsvermogen van de Marsaki-groep is vastgesteld op € 6.300.000. Daarboven zal pas tot dividenduitkering worden overgegaan. Uit de cijfers over 2012 blijkt dat het gewenste vermogen niet is bereikt.

Prognose resultaten Marsaki-groep De toekomstige resultaten van de Marsaki-groep zijn sterk afhankelijk van de voortgang van de projecten en of de projecten in de koop- of in de huursector worden ontwikkeld. De mogelijke risico‘s in 2013 bestaan uit het afzetrisico van koopwoningen/-appartementen en het verkrijgen van nieuwe financiering voor nieuwe projecten. Op basis hiervan zijn de geprognosticeerde deelnemingsresultaten voor Marsaki voor 2013 en 2014 respectievelijk op € 45.600 en op nihil gesteld.

Jaarstukken 2012

36

Jaarverslag | 7 Financiële positie

7

Financiële positie De administratie en de jaarrekening voeren we voor l’escaut en de Opus-groep in eigen beheer uit. De (interim-)controle van de administratieve organisatie en de jaarrekening hebben we uitbesteed aan accountantskantoor Deloitte Accountants B.V. Bij de interim-controle geeft de accountant een managementletter uit. De accountant brengt bij de jaarrekening een rapport ‘controle jaarrekening’ uit. Beide documenten bespreken we met de Raad van Commissarissen. Daarnaast stellen we voor collega-corporatie WBV Arnemuiden ook de administratie op.

7.1 Managementcontrol Managementcontrol is van groot belang voor een effectieve sturing en beheersing van de organisatie. Wij besteden met allerlei technieken veel aandacht aan dit vakgebied. Onderdelen die bij l‘escaut zijn ingevoerd zijn: INK-model, procesmanagement, Balanced Scorecard/ managementinformatie (zie hoofdstuk 5, Continue organisatieontwikkeling), risicomanagement en budgettering.

7.1.1 Risicomanagement Risicomanagement definiëren we als volgt: “Een binnen de gehele onderneming ingebed, proactief en continu proces, waarbij vanuit een gemeenschappelijk referentiekader op gestructureerde wijze wordt omgegaan met het beheersen van risico‘s in relatie tot de organisatie- en beleidsdoelstellingen”.

Planning De doelen die l‘escaut met risicomanagement wil bereiken zijn: • continue risico‘s expliciet maken en een beheersrisico alertheid creëren; • proactief met risico‘s omgaan in plaats van reactief; • bewust met risico‘s omgaan en • bijbehorende beheersmaatregelen afwegen. De mogelijke risico‘s zijn onderverdeeld in vier categorieën: bedrijfsstrategie, processen, middelen en beleid. Aan de hand van een risico-inventarisatielijst zijn vijftien risico‘s geformuleerd. Deze risico‘s zijn beoordeeld op aanwezige en gewenste beheersmaatregelen en de kans dat en de impact als een risico zich voor zou doen. De top 5 risico‘s van 2012 ziet er als volgt uit: Nr

Risico

Risicodefinitie

1

II.11

Verkopen

Het risico dat de corporatie afhankelijk is van woningverkopen en hieruit onvoldoende inkomsten genereert.

2

I.7

Landelijke en lokale politiek

Het risico dat het beleid van de landelijke of lokale overheid zodanig van invloed is op de corporatie dat het haar functioneren en behalen van de doelstellingen negatief beïnvloedt.

3

IV.7

Strategische planning

Het risico dat de corporatie niet beschikt over een adequate strategische planning. De strategische planning geeft inzicht in de visie, strategie, doelstellingen en prioritering die de directeur- bestuurder van de corporatie nastreeft.

4

I.8

Belang- hebbenden en stakeholders

Het risico dat de corporatie geen goede relatie heeft met betrokken instanties, waardoor zij belemmerd wordt in het realiseren van haar doelstellingen en onvoldoende lokale verankering bewerkstelligt. Betrokken instanties kunnen zijn: bewonersorganisaties, politie, gemeenten, projectontwikkelaars, aannemers etc.

5

III.21

Terugverdien capaciteit

Het risico dat de investeringen van de corporatie niet of onvoldoende worden terugverdiend.

Jaarstukken 2012

37


Realisatie Met betrekking tot de gewenste aanvullende beheersmaatregelen zijn acties uitgezet om deze maatregelen in te voeren en te borgen. De borging vindt plaats via beleid, processen en overlegvormen. Vier maal per jaar wordt de opvolging van de beheersingsmaatregelen geïnventariseerd en besproken in het management.

7.1.2

Beheersing bedrijfskosten De afgelopen twee jaren heeft de reductie van bedrijfskosten de aandacht gehad. Definitie bedrijfskosten De definitie voor bedrijfskosten houden we identiek aan de wijze van het CFV. De bedrijfskosten zijn de personeelskosten vermeerderd met de overige bedrijfslasten onder aftrek van de vergoedingen en overige opbrengsten. De bedrijfskosten zijn dus exclusief onderhoudskosten en leefbaarheidsuitgaven.

Bedrijfskosten l‘escaut De bedrijfskosten van l‘escaut bedroegen in 2011 per VHE € 1.401,- (in 2008, 2009 en 2010 respectievelijk € 1.310,-, € 1.443,- en € 1.420,-). In de benchmark scoorde de referentiecorporatie (corporatie in dezelfde klasse) € 1.378,- en landelijk (alle corporaties) € 1.313,-. De netto bedrijfslasten bij l’escaut zijn de afgelopen vier jaar (2008-2011) met 4,1% sterk gestegen. De stijging van de netto bedrijfskosten is voor vergelijkbare corporaties uit de regio 5,0% en landelijk idem 5,0%.

Realisatie De ontwikkeling van de bedrijfslasten bij l‘escaut laat een dalende trend zien. Ten opzichte van de landelijke benchmark scoren we nog € 88,- hoger. De opgave is om naar de benchmark toe te groeien. In het jaarplan 2013 hebben we dan ook opgenomen dat de bedrijfskosten in 2015 ten opzichte van 2013 met 10% zijn gedaald.

7.2

Financieel beleid In 2008 heeft l‘escaut het financieel beleid vastgesteld. Dit financieel beleid is gebaseerd op de bedrijfswaardemethodiek. Met het financieel beleid maken we de financiële uitgangspunten helder, verantwoord en transparant om de (financiële) continuïteit van l‘escaut te waarborgen.

Liquiditeit Het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw (WSW) stuurt meer en meer op kasstromen. Als deze voor de eerste vijf jaar positief zijn, dan geeft het WSW een positief oordeel over de corporatie. Daarnaast geven zij een faciliteringsruimte af op basis van de prognose van de corporatie. In de indicator is gedefinieerd dat voor de komende vijf jaar het saldo van de operationele kasstromen, de renteverplichtingen op de langlopende schulden en de fictieve aflossing van 2% per jaar positief is. Een essentiële indicator omdat de kasstromen bepalen of we op (korte) termijn aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen.

Continuïteit Het weerstandsvermogen criterium gebruiken we om de financiële continuïteit op lange termijn te waarborgen. De ondergrens voor het weerstandsvermogen wordt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks bepaald aan de hand van een risicopercentage voor het solvabiliteits- en continuïteitsoordeel. Voor l‘escaut bedragen deze percentages respectievelijk 13,9% en 18,2%. Vanwege de fluctuatie van de ondergrenzen, de toepassing van de correctie van het CFV op de bedrijfswaarde (onder andere verkoopopbrengsten) en het hanteren van een voorzichtigheidsmarge (het weerstandsvermogen wordt namelijk alleen gebaseerd op nog te „verdienen‘ capaciteit) behouden we de ondergrens van 30%. Het CFV hanteerde vóór 2011 ook een bovengrens om de zogenaamde overmaat in te perken. Deze bovengrens is vervallen. Intern hebben we de bovengrens van 40% niet laten vallen omdat we, indien aanwezig, de overmatige beschikbare middelen willen blijven inzetten voor de volkshuisvesting. Hier denken we vooral aan energiemaatregelen om de CO2 reductie en verlaging van woonlasten te realiseren.

Jaarstukken 2012

38


7.3

Jaarresultaat 2012 Boekjaar 2012 hebben we afgesloten met een positief jaarresultaat van € 16.395.363. Bedragen x € 1.000

Jaarrekening 2012

begroting 2012

Som der bedrijfsopbrengsten

36.893

36.999

Som der bedrijfslasten

-23.235

-36.557

1.708

-33.176

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

7.438

6.076

Financiële baten en lasten

Gerealiseerde herwaardering

-4.858

-5.266

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

17.946

-31.924

Belastingen

-1.759

-

208

280

16.395

-31.644

Resultaat deelnemingen Jaarresultaat

Het verschil in jaarresultaat 2012 ten opzichte van de begroting is voornamelijk veroorzaakt door de niet-gerealiseerde waardeveranderingen die in de begroting nog niet geheel conform de nieuwe RJ645 verwerkt konden worden. Normaliter zouden hier alleen de waardemutaties van het commercieel vastgoed in tot uitdrukking mogen komen. De daling van de bedrijfslasten (reductie bedrijfskosten en planmatig onderhoud) zijn sterk beïnvloed door de terugname van eerdere verliezen op mutaties bedrijfswaarde.

7.4 Onrendabele investeringen Tot op heden geldt - bijna per definitie - dat, uitgaande van duurzame verhuur, ieder (ver)nieuwbouwproject niet rendabel is. Dat wil zeggen dat de toekomstige investerings- en exploitatie-uitgaven hoger zijn dan de toekomstige huurinkomsten. Deze niet-rendabele investeringen zijn te kwalificeren als maatschappelijke investeringen en komen ten laste van het eigen vermogen. We willen onze huurders goed wonen bieden in een passende woonomgeving. Dat kan in financiële termen bijna nooit rendabel. Bij nieuwbouwprojecten accepteren wij dit verlies, de zogenaamde onrendabele top, omwille van de betaalbaarheid voor de doelgroep.

Realisatie In 2012 hebben wij in drie nieuwbouwprojecten niet-rendabel geïnvesteerd te weten: Engelse Wijk, Groote Markt en Beatrixlaan. Het ging hierbij om een onrendabele investering van bijna € 3,4 miljoen. De onrendabele top van Alliance viel bij oplevering mee, namelijk € 2,3 miljoen lager dan verwacht.

7.5

Integrale belastingplicht Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de vaststelling overeenkomst 2 (VSO2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. l’escaut woonservice heeft de VSO1 en VSO2 getekend. VSO2 heeft een looptijd tot en met 2012.

Realisatie De fiscale positie ultimo 2012 en de effecten van de fiscale positie zijn afgeleid uit de commerciële jaarrekening. Het bedrag dat eventueel aan vennootschapsbelasting (Vpb) betaald moet worden, is sterk afhankelijk van de onderhoud- en verbeteringskosten en de rentelast die mag worden toegerekend. Het commerciële resultaat over 2012 bedraagt € 16.395.363 positief, terwijl het fiscale resultaat nihil is. Aan het einde van 2012 is nog € 2,0 miljoen beschikbaar voor voorwaartse verliescompensatie. Op basis van het huidige belastingtarief resulteert dit in een actieve latentie van € 0,65 miljoen. De prognoses van de toekomstige fiscale resultaten rechtvaardigen deze belastingvordering.

Jaarstukken 2012

39


Bijna € 0,2 miljoen betreft voornamelijk de vordering inzake het zogenaamde disagio (verrekenbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de bedrijfseconomische waardering van leningen o/g). Een post van bijna € 0,5 miljoen betreft een vordering inzake verliesverrekening. De passieve latentie van bijna € 2,0 miljoen bestaat uit ruim € 0,6 miljoen betreffende het tijdelijke verschil in commerciële en fiscale waardering van woningen bestemd voor verkoop, de fiscale onderhoudsvoorziening van ruim € 0,1 miljoen en € 1,3 miljoen voor de afwaardering op basis van de WOZ-waarde. Deze afwaardering is toegestaan indien de WOZ- waarde in het boekjaar lager is dan de WOZ-waarde op de fiscale openingsbalans van 2008. De post „Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening‘ betreft een last van circa € 1,8 miljoen en is het saldo van de mutaties van de actieve en passieve latenties.

7.6 Meerjarenprognose 2013–2018 7.6.1

Prognose jaarresultaten Bij het opstellen van de jaarrekening 2012 actualiseren we de meerjarenprognose. Hierbij mag alleen worden uitgegaan van vastgesteld beleid. In de begroting van 2013 is rekening gehouden met de voorgenomen maatregelen uit het Regeerakkoord van het kabinet. Na de goedkeuring van de begroting 2013 is op 13 februari het Woonakkoord gesloten. Op 12 maart stemde de Eerste Kamer in met een aangepast akkoord. Dit akkoord omvat een fors aantal maatregelen die de bouw en daarmee de werkgelegenheid stimuleren, energiebesparing bevorderen, starters helpen en scheefwonen tegengaan. De belangrijkste maatregelen voor de corporatiesector uit het Woonakkoord zijn: (voorgenomen maatregelen -> uiteindelijke maatregelen definitief Woonakkoord) • Huurbeleid (4,5% WOZ -> op basis van Woningwaarderingspunten); • Verlaging van de verhuurdersheffing (2 -> 1,7 miljard) • Tijdelijk BTW-voordeel (21% -> 6%) • Inkomensafhankelijke huurverhoging.

Effecten Woonakkoord Het Woonakkoord heeft voor l‘escaut (ten opzichte van het Regeerakkoord) een positief effect op de bedrijfswaarde. Dit effect is in de jaarrekening over 2012 verwerkt. In de komende periode actualiseren we onze portefeuillestrategie waarin we de teruggedraaide investeringen in energie, nieuwbouw en het opknappen van ons relatief oud bezit opnieuw bekijken en inrekenen. Belangrijke aspecten voor besluitvorming zijn de kwaliteit van de woningen en de ambitie van l‘escaut om de woonlasten voor huurders verder te verlagen. Deze (her)invoeging van investeringen en onderhoud gaan gepaard met de nodige onzekerheid. Voor de zomer van 2013 wordt namelijk bekend of de verhuurdersheffing doorgaat en in welke setting. Tevens bekijkt de minister binnen twee jaar opnieuw of de huurprijsbepaling gekoppeld kan worden aan de WOZ-waarden van de woningen. Dit betekent dat we op deze (her)invoeging van investeringen en onderhoud een voorbehoud moeten maken. Mocht besluitvorming in Den Haag slecht uitpakken voor de financiële continuïteit van l‘escaut, nopen we ons om opnieuw opgevoerde investeringen tegen het licht te houden en desnoods te schrappen.

Jaarstukken 2012

40


In onderstaand overzicht van de prognose zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2012 opgenomen. (x € 1.000)

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

32.218

34.214

35.915

37.190

39.009

40.604

42.206

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

1.831

1.788

2.021

2.294

2.475

2.565

2.360

Overige bedrijfsopbrengsten

2.845

3.788

3.671

3.677

3.689

3.720

3.752

36.893

39.790

41.607

43.161

45.173

Afschrijvingen mva en vastgoedportefeuille

12.408

15.500

16.866

17.949

18.385

19.843

21.083

Overige waardeveranderingen

8.266-

8.846

8.872

6.498

6.753

6.753

5.268

Personeelslasten

5.839

6.273

5.858

5.696

5.852

6.028

6.266

Onderhoudslasten

3.986

5.770

7.436

7.868

8.427

8.693

9.459

Overig dagelijks onderhoud

1.154

6.655

8.391

7.547

6.486

6.368

4.415

Belastingen

2.510

2.447

2.474

2.502

2.567

2.656

2.747

Overige lasten

5.604

7.464

8.458

8.728

8.915

9.239

9.366

23.235

52.955

58.355

56.788

57.385

59.580

58.604

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

1.708

2.690

5.484

6.978

7.487

8.759

7.016

Gerealiseerde herwaardering

7.438

7.838

8.963

9.722

9.966

11.002

11.815

4.858-

5.426-

5.783-

6.420-

7.001-

7.435-

7.809-

17.946

8.063-

8.084-

3.347-

1.760-

365-

736

Vennootschapsbelasting

1.759-

-

-

66-

625-

966-

1.418-

Resultaat deelnemingen

209

135-

114

470

456

378

225

16.395

8.198-

7.970-

2.943-

1.929-

953-

457-

Bedrijfsopbrengsten Huren

46.889 48.318

Bedrijfslasten

Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsoefening voor belastingen

Resultaat na belastingen

De geprognosticeerde jaarresultaten over de periode 2013-2018 zijn naar beneden bijgesteld, door vooral aanpassingen in de investeringskasstromen van (nieuwbouw)projecten. De reden hiervan is de inrekening van extra projecten zoals de Engelse wijk fase II. Daarnaast zijn de huuropbrengsten hoger vanwege de in het woonakkoord geschrapte afwaardering op basis van de WOZ-waarde. De verkoopresultaten zijn door onzekere marktomstandigheden naar beneden bijgesteld. In de bedrijfslasten zijn vastgoedgerelateerde kosten (zoals verzekeringen, belastingen en onderhoud) en bedrijfskosten (zoals salarissen en huisvesting) opgenomen. Voor de bepaling van de bedrijfskosten per verhuureenheid worden de volgende posten betrokken: personeelslasten, belastingen en overige lasten.

Jaarstukken 2012

41


7.6.2

Prognose balansposten In onderstaand overzicht zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2012 opgenomen. (x € 1.000)

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Materiële vaste activa

233.887

244.527

258.478

271.835

288.994

304.370

316.567

Vastgoedbeleggingen

34.589

35.023

34.110

33.835

33.872

34.125

34.535

Financiële vaste activa

2.129

1.595

1.618

2.055

2.489

2.845

3.048

Vlottende activa

13.599

5.870

4.204

4.218

4.587

5.100

5.686

284.204

287.015

298.410

311.943

329.942

346.440

359.836

130.102

125.081

123.974

125.712

129.502

133.394

137.620

Voorzieningen

4.830

6.035

6.460

3.217

2.134

1.937

2.351

Weerstandsvermogen

4.830

6.035

6.460

3.217

2.134

1.937

2.351

Langlopende schulden

115.562

138.074

152.191

166.870

181.209

193.285

201.373

Kortlopende schulden

33.710

17.825

15.785

16.144

17.097

17.824

18.492

284.204

287.015

298.410

311.943

329.942

346.440

359.836

Totaal activa Eigen vermogen

Totaal passiva

De post „Materiële vaste activa‘ wordt sterk beïnvloed door nieuwbouwprojecten. In onderstaande tabel worden deze projecten voor de komende drie jaar weergegeven.

Overzicht prognose huurnieuwbouwprojecten periode 2013-2015

Project

Sociale of vrije huursector

Aantal woningen

Jaar van oplevering

Totale investering

Binnenstad (Koestraat/Slijkstraat)

Sociaal

73

2013

11.143

Binnenstad (Koestraat/Slijkstraat)

Parkeerplaatsen

33

2013

1.010

Engelse wijk fase II

Sociaal

43

2013

8.170

Beatrixlaan

Sociaal

16

2013

3.458


Sociaal

19

2014

4.557


Luxe

9

2014

1.685


Studenten

30

2014

2.105

President Rooseveltlaan

Sociaal

25

2015

4.750

Middengebied J.vd Capellelaan

Sociaal

4

2015

760

252

37.637

Aantal woningen 219 Aantal parkeerplaatsen 33

7.6.3

Financiële continuïteit l‘escaut stuurt op een minimale omvang van het weerstandsvermogen om de financiële continuïteit te waarborgen. Het minimumpercentage dient tenminste 30% te zijn. l‘escaut hanteert ook een bovengrens van 40%, omdat we, indien aanwezig, de overmatige beschikbare middelen willen blijven inzetten voor de volkshuisvesting. Voor de liquiditeitstoets kijken we naar de kasstromen. Steeds belangrijker wordt de rentedekkingsgraad (ICR). Een norm die door het waarborgfonds op 1,25 is gezet. Door de banken wordt deze norm hoger gesteld. Voor de toekomst wordt een norm van 2 niet uitgesloten. In het op te stellen financieel beleid van l‘escaut nemen we deze ratio op.

Jaarstukken 2012

42


In de onderstaande tabel zijn de geprognosticeerde percentages weergegeven. 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

47,5%

45,7%

43,7%

41,3%

39,9%

39,1%

38,9%

Norm weerstandsvermogen ondergrens

30%

30%

30%

30%

30%

30%

30%

Norm weerstandsvermogen bovengrens

40%

40%

40%

40%

40%

40%

40%

Rentedekkingsgraad

3,27

2,50

1,80

1,87

1,97

1,92

2,08

Weerstandsvermogen

50,0 % 45,0 %

Weerstandsvermogen

40,0 %

Norm weerstandsvermogen ondergrens

35,0 % 30,0 %

Norm weerstandsvermogen bovengrens

25,0 % 20,0 % 15,0 % 10,0 % 5,0 % 0,0 %

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Uit de grafiek blijkt dat we alle jaren ruim boven de gestelde norm blijven. Het bovenmatige vermogen gebruiken we om financiële tegenvallers op te vangen en mogelijk om (portefeuille)beleidsdoelstellingen te herijken.

Jaarstukken 2012

43


7.7 Treasury 7.7.1 Algemeen Evenals in vorige jaren is in samenwerkingsverband met een onafhankelijke organisatie uitvoering gegeven aan de treasury. Elk kwartaal wordt er een treasurybijeenkomst gehouden waar zij ook zitting in hebben.

Planning Bij het treasurymanagement gaat het om: Het kennen van de tekorten en overschotten in de financieringen; Financiële risico‘s identificeren en kwantificeren; Kosten van financieringen en het beheer ervan minimaliseren. Realisatie In de paragraaf Treasury activiteiten 2012 (bijlagen) wordt er verslag gedaan van de afgesloten financieringen en renterisico beperkende maatregelen die in het afgelopen jaar genomen zijn. De rentestand is het gehele jaar onverminderd laag gebleven, vooral de korte rentes zijn erg laag. Daartegenover staat dat de risico-opslagen die banken hanteren behoorlijk hoog zijn. De beschikbaarheid van geld is dan ook een knelpunt, zodat roll-overleningen met een euribor- rente aantrekkelijk zijn.

Grafiek renteontwikkeling in 2003-2012

7.7.2 Renterisico Renterisico wordt gedefinieerd als de mogelijkheid dat in de toekomst het resultaat en/of de vermogensverhoudingen nadelig worden beïnvloed als gevolg van ontwikkelingen in de rente. De omvang van het renterisico in een bepaalde periode wordt gemeten aan de hand van het totale volume aan schuldvernieuwing (inclusief de netto kasstromen uit hoofde van exploitatie en investeringen) en renteconversies (inclusief rente-instrumenten) samen. De periode waarover het risico wordt gekwantificeerd, is één jaar. Voor de beoordeling van de omvang van het risico wordt de jaarlijkse risicopositie gedeeld door het totaal van de (netto) financieringsbehoefte gedurende het jaar waar dit risico betrekking op heeft (= relatief risico). De netto financieringsbehoefte wordt gevormd door het totaal van opgenomen leningen vermeerderd met het jaarlijkse financieringssaldo en verminderd met eventuele vastrentende beleggingen en liquiditeiten.

Jaarstukken 2012

44


Doelstelling: evenwichtige spreiding van risico‘s Door jaarlijks een deel van de financiering een renteaanpassing te laten ondergaan wordt het jaarresultaat minder gevoelig voor renteschommelingen in dat jaar. In een periode van 12 maanden dient het relatieve renterisico zich te bevinden tussen 5% en 15% (= norm WSW) van de netto-financieringsbehoefte. In de deel 2 van dit verslag (de jaarrekening) vindt u het relatieve renterisico van l‘escaut woonservice weergegeven voor de komende jaren. In de grafiek is te zien dat het relatieve renterisico nergens boven de grens van 15% uit komt.

Derivaten l‘escaut heeft een derivatenportefeuille van € 29 mln. l‘escaut gebruikt derivaten om de korte of lange rente af te dekken en heeft Payer Swaps aangekocht om de rente te fixeren. Deze Swaps hebben een onderliggende waarde door aangetrokken roll-over leningen. In de toelichting op de jaarrekening (deel 2 van dit verslag) wordt inzicht gegeven in de derivatenportefeuille. De marktwaarde van de derivaten is op balansdatum € 5,4 mln negatief. De Swaps zijn gekocht bij verschillende banken. Bij één bank is sprake van marktwaardeverrekening (margincall). Ons voorstel tot afkoop van deze verplichting wordt momenteel beoordeeld door deze bank. Voor deze Swap geldt een threshold (drempelbedrag waarboven marktwaarde verrekend kan worden) van 1,5 mln. De negatieve waarde op balansdatum is € 1,598 mln en overschrijdt de treshold dus met € 98.000,-. Voorstel van de tegenpartij is om te gaan verrekenen vanaf € 1,75 mln (treshold € 1,5 mln en minimum transferamount van € 0,25 mln).

Jaarstukken 2012

45

Jaarverslag | 8 Verslagen onafhangkelijke organen

8 Verslagen onafhankelijke organen 8.1 Ondernemingsraad (OR) (Onderstaand verslag is opgesteld door de secretaris van de OR.)

Algemeen Sinds 4 april 2005 is de OR van l‘escaut woonservice officieel geïnstalleerd. De OR is begonnen met vijf personen. Ter ondersteuning voor de OR is er een ambtelijk secretaris aangesteld. Vanaf 2011 bestaat de OR uit 7 personen, te weten: • Leo de Witte (voorzitter) • André Boer (secretaris) • Natasja Adriaanse (lid) • Sacha van Houwelingen (lid) • Renee du Fossé (lid) • Sinead Kapel (lid) • Dimphia Castelein (lid) en Margreet de Keizer is ambtelijk secretaris. Eind 2012 heeft er een wisseling plaatsgevonden in het voorzitterschap. Renee du Fossé heeft deze taak overgenomen van Leo de Witte. Dit is een tijdelijke oplossing, na de verkiezingen in 2013 zullen de taken opnieuw verdeeld worden. Afspraken m.b.t. samenstelling, zittingsduur, verkiezingen, werkwijze en secretariaat staan omschreven in het reglement. Het reglement is op te vragen bij de secretaris van de OR.

Realisatie Overleg: • De OR heeft twaalf keer een reguliere OR vergadering gehouden. • Vier keer is er een overlegvergadering geweest met de directie. • De OR heeft één maal overleg gehad met twee leden van de RvC. • Elke maand heeft er een terugkoppeling plaatsgevonden vanuit het management overleg richting OR door de directie. Dit overleg vindt kort na het MO plaats Naast deze vaste overlegmomenten heeft de OR zich in 2012 intensief bezig gehouden met het fusietraject. Ondanks inspanningen van alle partijen is de fusie met Woongoed Middelburg en Woongoed niet doorgegaan. Er waren uiteindelijk teveel verschillende gedachten over het traject om tot uiteindelijke fusie te komen. De OR stond achter de beslissing van de RvC en directie om de fusieplannen stop te zetten. Besluitennotities: • Behandelen/bespreken van verschillende besluitennotities over uiteenlopende onderwerpen. • Uitbrengen van advies of instemming als bedoeld in de WOR op verschillende besluitennotities. • Het geven van ongevraagd advies op verschillende besluitennotities die ter informatie zijn aangeleverd. • De uitkomsten, adviezen e.d. van de besluitennotities zijn met de achterban gecommuniceerd via het intranet artikel “van de OR”. Verschillende bijeenkomsten: Eén van de OR-leden heeft deelgenomen aan de vergaderingen van de Arbocommissie. Achterban: • In 2012 heeft de OR de achterban geïnformeerd middels de intranet rubriek “van de OR”. Tijdens het fusietraject was er ook een rubriek “Fusie en OR” • De OR leden hebben het onderwerp “OR” vast op de agenda staan van het werkoverleg of hun afdeling. Opleidingen/cursussen: • In 2012 zijn er geen opleidingen/cursussen gevolgd. • Twee OR leden hebben de jaarlijkse relatiedag van het SBI bijgewoond. Verantwoording urenbesteding: Het totale aantal uren dat de OR in 2012 te besteden had voor reguliere vergaderingen, projecten en scholing was 1.288 uur. De OR heeft ca. 1.000 uren besteed over de periode van 1 januari 2012 t/m 31 december 2012.

Jaarstukken 2012

46


8.2 Klachten- en geschillenprocedure De klachten- en geschillenprocedure bestaat uit drie stappen. In eerste instantie bespreken huurders een klacht met de betreffende medewerker. Als dit niet tot het voor de huurder gewenste resultaat leidt, kan men een formele klacht indienen bij l‘escaut. Deze klacht wordt beoordeeld en afgewikkeld door de manager van de afdeling waarover de klacht betrekking heeft. Als de klacht ook in deze stap niet naar tevredenheid van de huurder wordt opgelost, kan de klacht als een geschil worden voorgelegd aan de onafhankelijke l‘escaut Geschillencommissie. De l‘escaut Geschillencommissie behandelt de klacht en brengt een advies uit aan de directie van l‘escaut. De directie neemt op basis van dit advies een besluit.

Klachtenprocedure: realisatie In 2012 zijn 31 formele klachten bij de organisatie binnengekomen. Hiervan zijn 14 klachten als niet-ontvankelijk verklaard. Dit zijn met name klachten die te maken hebben met burenoverlast. Deze klachten zijn doorverwezen naar buurtbemiddeling of de medewerkers van het team wijkontwikkeling en beheer. Van de resterende 17 klachten zijn er 9 geheel of gedeeltelijk gegrond en 7 ongegrond. Geen van de genoemde formele klachten zijn als geschil doorgestuurd naar de geschillencommissie. Het secretariaat voor de klachtenprocedure wordt gevoerd door de heer L.J. Schipper, beleidsmedewerker personeel en kwaliteitszorg. (Onderstaand verslag is opgesteld door de voorzitter van de geschillencommissie.)

Geschillencommissie • De geschillencommissie bestond in 2012 uit de volgende personen: • De heer R. den Broeder (voorzitter, op voordracht organisatie); • Mevrouw C.F.M. Wouters (op voordracht Huurdersvereniging); • Mevrouw C. de Lange-Olijslager (vice-voorzitter, op voordracht commissie) Met het oog op de in gang gezette procedure om te komen tot een Walcherse geschillencommissie is de vacature, ontstaan door het overlijden van de heer Reneman, niet meer opgevuld. De heer Wever heeft aangegeven per 1 januari 2012 definitief te stoppen met de functie. Ook deze vacature is niet meer opgevuld Per 1 januari 2012 was mevrouw De Lange-Olijslager aftredend. Aan haar is gevraagd voor de overgangsperiode tot 1 januari 2013 aan te blijven. Met de geschillencommissies van Woongoed Middelburg en Woonburg is de afspraak gemaakt in voorkomende gevallen, bij vakantie of afwezigheid, elkaar bij te staan als er te weinig leden voor een zitting aanwezig kunnen zijn. Dit vooruitlopend op de voorgenomen samenvoeging van de commissies.

Realisatie Vergaderingen: De geschillencommissie heeft in de verslagperiode 4 bijeenkomsten gehouden. 3 in verband met hoorzittingen voor behandeling van een geschil. In mei is de jaarvergadering met de directie van l‘escaut gehouden. Publiciteit: Via de balie is de informatiebrochure „Alles over klachten en geschillen‘ verkrijgbaar. Op verzoek en bij binnenkomst van een klacht bij het secretariaat werd de brochure toegestuurd als informatie op het vervolg van de procedure. Ook op de website van l‘escaut is informatie over de geschillenprocedure te vinden. Via Rondom Wonen zijn enkele redactionele artikelen aangeleverd. Ingekomen geschillen: In 2012 zijn in totaal 4 zaken bij de geschillencommissie binnengekomen. 3 daarvan konden als geschil worden aangemerkt, de overige zijn als klacht door de organisatie afgehandeld. In navolgend schema ziet u het verloop over de afgelopen jaren.

Jaarstukken 2012

47


Jaar

Ingekomen zaken

Afgehandeld als klacht door organisatie

Afgehandeld als geschil in hoorzitting

2002

18

9

5

2003

19

7

6

2004

20

12

6

2005

13

5

3

2006

16

8

7

2007

2

0

1

2008

7

5

2

2009

8

4

4

2010

15

11

4

2011

8

4

4

2012

4

1

3

TOTAAL *)

130

66 (50,7 %)

45 (34,6 %)

*) In 19 overige gevallen (14,6 % van het totaal) heeft de klager de zaak terug getrokken of heeft niet meer gereageerd.

Op 1 januari 2012 waren er geen geschillen uit het voorgaande jaar in behandeling. Op 31 december 2012 stonden geen geschillen meer open voor afhandeling. Inhoud van de ingekomen geschillen: • Blokverwarming, kou in appartement; • Bezwaar tegen weigering carport te veranderen in hobbyruimte; • Bezwaar tegen aanschrijving schutting te verlagen en zonder toestemming aangebrachte overkapping te verwijderen.

Walcherse geschillencommissie In 2011 is het voornemen kenbaar gemaakt te komen tot samenvoeging van de geschillencommissies van l‘escaut, Woningbouwvereniging Arnemuiden, Woonburg en Woongoed Middelburg. In 2012 hebben l‘escaut, Woonburg en Woongoed besloten een traject tot fusie aan te gaan. Daarmee werd het samengaan van de geschillencommissies onderdeel van het totale proces. In 2012 is besloten het voornemen tot fusietraject te stoppen. Het proces tot samenvoeging van de 4 bestaande geschillencommissies is vervolgens onafhankelijk hiervan voortgezet. Eind 2012 hebben de directies van de 4 corporaties besloten tot oprichting van een Walcherse geschillencommissie per 1 januari 2013, zodat per deze datum de l‘escaut geschillencommissie is opgeheven. R.J.W. den Broeder, voorzitter l‘escaut geschillencommissie.

8.3 Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling (Onderstaand verslag is opgesteld door de voorzitter van de Regionale Klachtencommissie WRV.)

Samenstelling In 2012 bestond de Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling uit de volgende personen: • De heer O. van den Hoek (benoemd per 1 januari 2005 door Woonburg te Koudekerke en sinds 15 juni 2010 tevens voorzitter); • Mevrouw J. van Dijk (benoemd per 1 januari 2010 door Woongoed Middelburg); • De heer J. Bostelaar (benoemd per 1 januari 2007 door gemeente Veere); • Mevrouw H. Miezérus (benoemd per 15 juni 2010 door l‘escaut woonservice te Vlissingen en verzorgt tevens de verslaglegging); • Mevrouw M.A. Verhage (benoemd per 1 januari 2011 door de gemeenten Middelburg en Vlissingen).

Jaarstukken 2012

48


Het secretariaat werd verzorgd door Woongoed Middelburg en de notulen werden verzorgd door mevrouw P. Hollebrandse, medewerkster Woongoed Middelburg. Per 31 december 2012 is een vacature ontstaan. Vanuit Woonburg is hierin voorzien door de benoeming van mevrouw A. de Bruijne.

Realisatie Bijeenkomsten: De Regionale Klachtencommissie is dit jaar 7 maal bijeen geweest in verband met het behandelen van klachten. Ingekomen klachten: In 2012 zijn 7 klachten behandeld. Per 31 december 2011 waren er geen zaken meer in behandeling. In onderstaand schema geven we een overzicht van de ingekomen klachten van de afgelopen 6 jaar. Jaar

Aantal

2007

3

2008

1

2009

14

2010

12

2011

10

2012

7

De klachten hadden alle betrekking op het niet toekennen van urgentie bij het toewijzen van woonruimte. De Regionale Klachtencommissie hoort in alle gevallen de klager en een lid van de Regionale Urgentiecommissie en toetst dit vervolgens aan de gestelde regels en uitgangspunten van het reglement. De beslissingen van de Regionale Urgentiecommissie en de argumenten die hieraan ten grondslag liggen, worden bekeken tegenover de klacht en de persoonlijke omstandigheden van de klager. Van de 7 ingediende bezwaarschriften zijn er: • 2 terugverwezen naar de urgentiecommissie • 3 juist beoordeeld • 2 klachten ten onrechte afgewezen. Namens de Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling, O. van den Hoek

Jaarstukken 2012

49

Jaarverslag | 9 Bestuursverklaring

9 Bestuursverklaring Het bestuur van l‘escaut woonservice verklaart hierbij dat alle tot haar beschikking gestelde financiële middelen uitsluitend zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting.

Vlissingen, 12 juni 2013 Was getekend J. van Beekhuizen directeur-bestuurder

Jaarstukken 2012

50

Jaarverslag | 10 Corporate governance

10

Corporate Governance Corporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die zich willen en moeten verantwoorden naar de maatschappij over de geleverde prestaties. Vanuit de overheid en koepelorganisatie Aedes is aangestuurd op het implementeren van een governancecode waarin het functioneren van de corporatie (RvC versus directie) wordt uitgewerkt.

10.1 Bestuur l‘escaut woonservice is ingericht volgens het raad van toezichtmodel. De directie vormt het bestuur van de corporatie en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Deze laatste houdt toezicht op het beleid van de directie en op de algemene gang van zaken binnen de corporatie. Het bestuur wordt gevormd door de heer J. van Beekhuizen. De directie is zowel bestuurder als werknemer. Het bestuur van l‘escaut woonservice is enige aandeelhouder van Opus 52 B.V. Ook is het bestuur van l‘escaut woonservice voor 1/4 deel aandeelhouder van Project Management Bureau Marsaki B.V. en ROM Marsaki Projecten B.V. Naam

Geboortedatum

Nevenfuncties

Werkzaam bij organisatie sinds

J. van Beekhuizen

10-4-1954

• Voorzitter Stichting 1-11-1979 Polderhuis • Voorzitter bestuur DOK 41 • Bestuurslid stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland

Werkzaam in huidige functie sinds 1-3-1992

tabel: personalia directie l’escaut woonservice

10.2 Toezichthouder De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: • realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven; • strategie en de risico‘s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslaggevingsproces; • naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 11 van de statuten van l‘escaut woonservice omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen van 19 november 2003. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: het BBSH;

Jaarstukken 2012

51


• • • • •

het door haar goedgekeurde ondernemingsplan 2009-2012; het jaarplan; de begroting; de Balanced Scorecard; en een concrete (kwalitatieve) norm voor financiële continuïteit.

Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2012 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.

10.2.1 Samenstelling en deskundigheid Per 31 december 2012 was de Raad van Commissarissen van l‘escaut woonservice als volgt samengesteld: Naam

deskundigheid op specifiek terrein*)

functie/beroep

overige functies

Mr. F.A.C. Steutel (1945) voorzitter

1+3

• Gepensioneerd Manager

• Management en HRconsultant

Drs. W. Oving (1952) secretaris/ vice-voorzitter

4+3

• Bestuurder/directeur Organisatie voor Thuiszorg, Verzorging en Verpleging en Maatschappelijk werk

• Voorzitter financiële commissie Fonds Verstandelijk Gehandicapten (FVG) te Utrecht • Lid Raad van Toezicht stichting Agogische Zorgcentra Zeeland (AZZ)

Mw. P.G.M. Burgemeester (1946)

4+2+3

• Therapeut/ coach/ Trainer

Geen

Mw. drs. G.L. Meeuwisse (1959)

5+4

•W ethouder gemeente Goes

Geen

F. Bouman (1961)

1+4

• Brigadier van Politie • Medewerker Korpscheftaken

• Vice-voorzitter cliëntenraad Admiraal de Ruyter Ziekenhuis • Vrijwilliger Staatsbosbeheer • Vrijwilliger stichting Natuurkampeerterreinen • Bondsbestuurder Algemene Christelijke Politiebond • Bondsraadslid ANWB

F. A. Poppe (1945)

5

• Gepensioneerd manager

• Bestuurslid diverse pensioenfondsen

Tabel: overzicht leden Raad van Commissarissen l’escaut *) 1 . juridische kennis; 2. kennis op het terrein van marketing; 3. kennis op het terrein van bedrijfskunde/organisatieontwikkeling en coaching/counseling; 4. kennis op het terrein van maatschappelijke dienstverlening, ouderenbeleid, zorg; 5. financieel-economische kennis.

De Raad van Commissarissen heeft uit haar midden een selectie-/remuneratiecommissie ingesteld. In de commissie zitten de leden van de Raad van Commissarissen. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de selectie/remuneratiecommissie in 2012 éénmaal vergaderd. De commissie heeft haar bevindingen en adviezen over genoemde zaken gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen.

Jaarstukken 2012

52


Bevoegdheden en verantwoordelijkheden De bevoegdheden en verantwoordelijkheden van bestuur en Raad van Commissarissen zijn vastgelegd in reglementen en statuten. Het betreft de volgende documenten: • statuten; • directiestatuut; • reglement Raad van Commissarissen; • treasurystatuut. Statuten en reglement Raad van Commissarissen zijn op de website geplaatst van l‘escaut woonservice (www.lescaut. nl).

10.2.2 Profiel Profielschets raad van commissarissen 1. De raad van commissarissen dient te voldoen aan het navolgende profiel: A. kwaliteiten waarover elk lid van de raad dient te beschikken c.q. criteria waaraan elk lid dient te voldoen: • bestuurlijke kwaliteiten; • discussievaardig, vergadervaardig, besluitvaardig, communicatievaardig: analytisch vermogen, abstractievermogen, vermogen tot beleidsmatig denken, zelfstandige oordeelsvorming, zakelijk inzicht, helikopterview; • gevoel voor (lokale) maatschappelijke verhoudingen; • affiniteit met en invoelingsvermogen ten aanzien van de doelgroep; • integriteit, verantwoordelijkheidsgevoel, onafhankelijke opstelling; • motivatie; • beschikken over teamgeest, kunnen samenwerken; • sociale vaardigheid (netwerker); • betrokkenheid bij lokale gemeenschap; • kennis en inzicht in de sociale volkshuisvesting c.q. kennis van bouwen en wonen. B. gewenste deskundigheden c.q. kwaliteiten op specifieke terreinen (geldt voor de raad als geheel): • juridische en/of politionele kennis; • kennis op het terrein van marketing; • kennis op het terrein van bedrijfskunde/organisatieontwikkeling en coaching/counseling; • kennis op het terrein van maatschappelijke dienstverlening, ouderenbeleid, zorg; • financieel-economische kennis. Bij het ontstaan van een vacature stelt de raad voor de betreffende vacature een profiel op. Het profiel dient te bevatten: • de eigenschappen die benodigd zijn voor het vervullen van de betreffende vacature; • de kennis en vaardigheden die benodigd zijn voor de betreffende vacature.

Herbenoemingen Volgens artikel 17 van de statuten van l‘escaut woonservice wordt de totale zittingsduur van een commissaris beperkt tot één benoeming en maximaal twee herbenoemingen van elk 4 jaar, bij elkaar 12 jaar. Inmiddels is bij wetgeving vastgelegd dat de totale zittingsduur nog maximaal 8 jaar mag bedragen. Er geldt wel een overgangsregeling voor zittende commissarissen.

Jaarstukken 2012

53


Statutaire situatie

Benoemd in

Aftredend volgens rooster

Aftredend volgens rooster

(mogelijke) herbenoeming

(mogelijke) herbenoeming

1

2

Tot ultimo

F.A. Poppe

2002

2004

2008

2012

Mr. F.A.C. Steutel

2002

2005

2009

2013

Mw. P.G.M. Burgemeester

2002

2005

2009

2013

F. Bouman

2002

2006

2010

2014

Mw. drs. G.L. Meeuwisse

2008

2012

2016

Drs. W. Oving

2008

2012

2016

Om te voorkomen dat alle commissarissen tegelijkertijd zouden aftreden, is een rooster van aftreden opgesteld, dat voorziet in een staffel die de momenten van aftreden spreidt over een periode van drie jaar. De statutaire bepalingen omtrent benoeming en zittingsduur van commissarissen zijn in lijn met de Governancecode, zowel naar de letter als de geest. De code beoogt immers paal en perk te stellen aan een ongebreidelde zittingsduur van commissarissen. De statuten van l‘escaut voorzien hierin. Een onverkorte toepassing van de statutaire bepalingen leidt ertoe dat bij de (her)benoeming van nieuwe commissarissen altijd binnen de Governancecode wordt geopereerd. Voor de zittende commissarissen kan gewezen worden op discrepantie met een voetnoot in de code dat voorliggende zittingsperioden bij rechtsvoorgangers meegeteld moeten worden voor de berekening van de totale zittingsduur. Een strikte toepassing van de voetnoot zou dan ook leiden tot een collectief aftreden van vier van de leden RvC. Het behoeft geen nader betoog dat dit onwenselijk is. Op 31 december 2012 eindigde de zittingstermijn van de heer Poppe. Hij was niet meer herkiesbaar. Doordat naast de heer Poppe nog een commissaris aanwezig is met financieel economische kennis, heeft de raad besloten om niet tot vervanging over te gaan. Met een aantal van vijf leden wordt nog steeds voldaan aan artikel 12 van de statuten. Omdat eind 2013 nog 2 leden aftredend zijn, wordt in 2013 een wervings- en selectieprocedure opgestart voor nieuwe commissarissen.

Inhoudelijk toezicht Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van l‘escaut woonservice: • overleg met bestuur; • overleg met externe accountant; • overleg met huurdersorganisatie; • overleg met ondernemingsraad; • volgen van seminars en bijeenkomsten; • bijwonen van de gezamenlijke bijeenkomsten directeurenkring en toezichthouders van de Zeeuwse woningcorporaties die twee keer per jaar georganiseerd worden door Aedes. Tijdens de reguliere vergaderingen is voorlichting gegeven over o.a. derivaten. De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar elf keer bijeen geweest. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. De Raad van Commissarissen heeft overleg gehad met een delegatie van de ondernemingsraad.

Een afvaardiging van de Raad van Commissarissen heeft meerdere vergaderingen van de huurdersvereniging bijgewoond. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten genomen: Goedgekeurd zijn de volgende documenten: • Volkshuisvestingsverslag 2011; • Jaarrekening 2011;

Jaarstukken 2012

54


• (strategisch) Jaarplan 2013; • Begroting 2013 (voorbereidende bespreking in december en besluitvorming op 3 januari 2013); • Functie inhoud/-scheiding controller; • Prestatieafspraken met gemeente Vlissingen (en Woonburg) 2012-2015; • Financiering van Marsaki. Er heeft veelvuldige informatie uitwisseling plaatsgevonden, gevolgd door positieve besluitvorming waar nodig, met betrekking tot een aantal nieuwbouwprojecten, waaronder de Groote Markt, het Middengebied (fase III) en de Engelse wijk. In het verslagjaar zijn fusie besprekingen gevoerd met twee collega corporaties op Walcheren. Betreffende het fusieproces zijn de volgende besluiten genomen: • Benoeming (en beëindiging benoeming) van adviseur/projectdirecteur a.i. voor de fusiebesprekingen; • Tijdelijke benoeming (en beëindiging tijdelijke benoeming) van manager tot projectdirecteur fusie; • Vaststelling eisen-/wensenlijst fusie; • Afwijzen plan van aanpak fusie; • Besluit tot “on hold” en later het stopzetten van het fusieproces; • Na besluit om niet te fuseren, herziene doelen voor het strategisch jaarplan 2013 vastgesteld. Voorts is besloten tot: • Het opstellen en de invoering van (een eigen) Governancestructuur l‘escaut woonservice; • Aanpassing van de huidige profielschets van de RvC; • Aanpassing van het Reglement van de RvC; • Het opstellen en invoering van het Reglement selectie- en remuneratiecommissie. Daarnaast is gesproken, dan wel advies uitgebracht, over de volgende zaken: • De Balanced Scorecard; • Voortgang aanbevelingen managementletter 2011; • Het solvabiliteitsoordeel van het CFV; • Het continuïteitsoordeel van het CFV; • De oordeelsbrief van de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijkrelaties; • Bedrijfskosten beheerst; • De samenwerkingsovereenkomst met gemeente Vlissingen m.b.t. het Middengebied fase III; • De huurverhoging per 1 juli 2012; • De (financiële) voorgang van het project Buurtbemiddeling; • Corporatie in Perspectief; • Stand van zaken risicomanagement (incl. integriteitsrisico‘s); • De Governancecode; • Treasury; • Beëindiging lidmaatschap KWH; • BTW-regeling commissarissenvergoeding; • Sanering Vestia en heffing CFV; • Beperking WSW-borging; • Gevolgen van het Regeerakkoord; • Samenvoeging regionale geschillencommise; • Ontwikkeling Scheldekwartier; • Asbestverwijdering; • Verbeterpunten uit het visitatierapport; • Vennootschapsbelasting. De Raad hanteert daarnaast als vaste policy het functioneren van de Raad zelf en haar leden periodiek tot onderwerp van eigen evaluatie te maken. Deze evaluaties lopen volgens een vast patroon met een schriftelijke inventarisatie en mondelinge bespreking. Deze evaluatie heeft in het verslagjaar plaatsvonden in april, met een vervolg in juni.

1

Jaarstukken 2012

55


10.2.3 Good Governance De Raad van Commissarissen hecht aan de beginselen van goed bestuur. De Governancecode Woningcorporaties wordt daarbij als leidraad beschouwd. Het toezicht van de raad omvat: • de realisatie van de doelstellingen van l‘escaut woonservice; • de strategie en de risico‘s die verbonden zijn aan de activiteiten van de corporatie; • de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • het financiële verslaggevingsproces; • de naleving van toepasselijke weten regelgeving; • het bewaken van kwaliteit en onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen zelf. De actuele governancestructuur is op de website van l‘escaut woonservice geplaatst. De veranderingen in de governancestructuur en de naleving van de code zijn onder een afzonderlijk agendapunt ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd. Op sommige punten wordt gedeeltelijk aan de code voldaan, in die zin dat verantwoording over bepaalde acties niet permanent via de website, maar in gecomprimeerde vorm via de (op de site te raadplegen) jaarverslaggeving geschiedt: • de hoofdlijnen van het remuneratiebeleid worden opgenomen in het volkshuisvestingsverslag; • in de praktijk vindt er veel gestructureerd overleg plaats met maatschappelijke belanghebbenden. Hierover is informatie opgenomen in het volkshuisvestingsverslag. Op de volgende punten wordt van de governancecode afgeweken: • de directeur-bestuurder van l‘escaut woonservice is niet benoemd voor een periode van vier jaar, waarna herbenoeming kan plaatsvinden. De Raad van Commissarissen heeft er voor gekozen de oorspronkelijke benoeming, die voor onbepaalde tijd was aangegaan, in stand te laten. • De externe accountant is niet formeel voor maximaal vier jaar benoemd. De opdracht kan jaarlijks worden heroverwogen. Wel vindt periodieke beoordeling plaats. De Raad van Commissarissen treedt op als werkgever voor de directie en speelt daarnaast ook een adviserende, oriënterende en initiërende rol ter ondersteuning van de leiding van de corporatie. De raad kent één vaste commissie, de selectie/ remuneratiecommissie , die ten behoeve van de raad voorstellen uitwerkt voor het beloningsbeleid van de directeur- bestuurder en de raad zelf. De commissie bestaat uit de voltallige Raad van Commissarissen.

10.2.4 Verantwoording bestuurdersbeloning De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2012 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. Op het moment dat de bestuurder in dienst trad, is hij/zij ingeschaald op basis van de adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair Bestuurder Woningcorporaties (Commissie Izeboud). Het aanpassen van de bezoldiging van de bestuurder, is de uitkomst van overleg tussen de bestuurder en de Remuneratiecommissie van de Raad van Commissarissen. Drie aspecten kwamen daarbij aan de orde: • de ontwikkelingen in het loongebouw in de sector; • de ontwikkelingen van de bezoldiging van bestuurders in de semipublieke sector; • de maatschappelijke aanvaardbaarheid van de bezoldiging. Voor 2012 is bij de berekening van de bezoldiging van de bestuurder de nieuwe systematiek conform de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) gehanteerd. Hierna worden de verschillen tengevolge van deze rekenmethodiek weergegeven.

Jaarstukken 2012

56


Oude berekening (€) Bezoldiging Bijdrage pensioen en sociale verzekeringen werkgever Pensioenbijdrage werkgever Overige vergoedingen (dienstauto) Totaal

Berekening conform WNT (€)

125.376 38.328

125.376 28.970 10.299 164.645

163.704

De Raad van Commissarissen heeft in 2012 de afspraken met het bestuur in een remuneratierapport vastgelegd, waarbij rekening is gehouden met de WNT. Om die reden heeft de raad besloten om het salaris en afgeleide emolumenten voor 2013 niet te indexeren.

Belastbaar loon Pensioenafdracht Overige vergoedingen (fiscale bijtelling dienstauto) Totaal

2012 (€)

2011 (€)

125.376 28.970 10.299 164.645

123.422 28.612 10.299 162.333

10.2.5 Verantwoording aan belanghouders Om huurders positie te geven binnen de corporatie heeft l‘escaut een participatiereglement samengesteld. Dit reglement vormt de basis voor de samenwerkingsovereenkomst welke is overeengekomen met de Huurdersvereniging L‘Escaut (HVL). De HVL is een huurdersvereniging die specifiek is opgericht voor de huurders van l‘escaut woonservice. Het betreft een actieve vereniging die 40% van de huurders van l‘escaut als lid heeft ingeschreven. Daarmee is ze de grootste huurdersvereniging van zuidwest Nederland. Naast een algemeen bestuur is er ook een dagelijks bestuur. Voorbespreking met de corporatie over onderwerpen die actueel zijn vindt plaats met van te voren gevormde duo‘s. Vier keer per jaar vindt regulier overleg plaats op uitnodiging van de corporatie. Daarbij zijn van corporatiezijde de directie en twee managers vertegenwoordigd. Vanuit de HVL is het algemeen bestuur aanwezig. Ook dit jaar heeft een commissaris de bijeenkomsten bijgewoond. Met de gemeente zijn prestatieafspraken en herstructureringsopgaven overeengekomen in 2012. In een regelmatig terugkerend overleg wordt de voortgang bewaakt. Met overige belanghouders zoals zorgen welzijnsorganisatie, onderwijs zijn er netwerkrelaties. Deze richten zich meer op concrete projecten waarin samen wordt opgetrokken.

10.2.6 Verantwoording beleid rondom commissarissenbeloning De honorering van de commissarissen is overeenkomstig de richtlijnen van de Vereniging voor Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).

10.2.7 Verantwoording commissarissen honorering De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van l‘escaut woonservice. De wet normering bezoldiging topfunctionarissen (WNT) is naast de huidige honoreringen gelegd. Om die reden heeft de raad besloten om de vergoedingen voor 2013 niet te indexeren. De bruto vergoeding voor de voorzitter en secretaris bedragen € 9.364,- per jaar. De bruto vergoeding voor het lid welke voorgedragen is door de huurdersvereniging bedraagt € 7.805,- per jaar. De bruto vergoeding voor de overige leden bedraagt € 6.243,- per jaar. Totaal is een bedrag van € 61.689,- uitgegeven aan vergoedingen, vergaderkosten, opleidingen, excursies en overige kosten.

Jaarstukken 2012

57


10.2.8 Verklaring over Volkshuisvestingsverslag en jaarrekening Volgens artikel 25, lid 2 van de statuten heeft de Raad van Commissarissen het volkshuisvestingsverslag en jaarrekening evenals de prognose laten onderzoeken door Deloitte Accountants B.V. De accountantsmededeling voor het volkshuisvestingsverslag 2012 en de accountantsverklaring met betrekking tot de jaarrekening 2012 zijn opgenomen in dit jaarverslag. Op basis van de overlegde bescheiden en de door de directeur-bestuurder verstrekte informatie concludeerde de raad dat de bestuurder en de werkorganisatie van l‘escaut woonservice hun taken over het boekjaar 2012 naar behoren hebben verricht. Vlissingen, 12 juni 2013 mr. F.A.C. Steutel Voorzitter Raad van Commissarissen

Jaarstukken 2012

58

Jaarverslag | 11 Samenstelling gremia

11 Samenstelling gremia Samenstelling Raad van Commissarissen op 31 december 2012 Voorzitter Secretaris/Vice-voorzitter Lid Lid Lid Lid

mr. F.A.C. Steutel drs. W. Oving P.G.M. Burgemeester–Stunnenberg F. Bouman F.A. Poppe (aftredend) drs. G.L. Meeuwisse

Samenstelling directie-bestuur op 31 december 2012 Directeur-bestuurder J. van Beekhuizen

Samenstelling managementteam op 31 december 2012 Woondienstverlening M. van Sighem (interim) Technische dienstverlening F. Bouzambou Financieel-administratieve dienstverlening Financieel-administratieve dienstverlening R.C. de Jager MBA Ondersteunende dienstverlening R.C. de Jager MBA (interim)

Samenstelling ondernemingsraad op 31 december 2012 Voorzitter R. du Fossé Secretaris A. Boer Lid N. Adriaanse–Dijkgraaf Lid S. van Houwelingen Lid L. de Witte Lid D. Castelein Lid S. Kapel-Arloff

Samenstelling l‘escaut geschillencommissie op 31 december 2012 (voorzitter, op voordracht organisatie) R. den Broeder (lid, op voordracht Huurdersvereniging) C.F.M. Wouters

Jaarstukken 2012

59

Jaarrekening


Jaarrekening | Inhoudsopgave

Inhoudsopgave | Jaarrekening

1 Enkelvoudige jaarrekening

63

2 Enkelvoudig kasstroomoverzicht 2012

66

3 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

68

3.1 Algemene toelichting 3.1.1 Activiteiten 3.1.2 Regelgeving 3.2 Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening 3.2.1 Herrubricering 3.2.2 Stelselwijziging 3.3 Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva 3.3.1 Materiële vaste activa 3.3.2 Vastgoedbeleggingen 3.3.3 Financiële vaste activa 3.3.4 Voorraden 3.3.5 Vorderingen 3.3.6 Liquide middelen 3.3.7 Eigen vermogen 3.3.8 Voorzieningen 3.3.9 Langlopende schulden 3.3.10 Kortlopende schulden 3.4 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 3.4.1 Bedrijfsopbrengsten 3.4.2 Bedrijfslasten 3.4.3 Financiële baten en lasten 3.4.4 Belastingen 3.4.5 Resultaat deelnemingen 3.5 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht 3.6 Toelichting op de onderscheiden posten van de enkelvoudige balans 3.7 Toelichting op de onderscheiden posten van de enkelvoudige winsten verliesrekening 3.8 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht

68 68 68 68 68 69 71 71 72 73 74 74 74 74 74 75 76 76 76 77 78 78 78 78 79 104

4 Geconsolideerde jaarrekening

111

110

5 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

114

5.1 Algemene toelichting 5.1.1 Groepsverhoudingen 5.2 Grondslagen voor de consolidatie 5.3 Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening 5.4 Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans 5.5 Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winsten verliesrekening

114 114 114 115 115 117

6 Overige toelichtingen

119

6.1 Bezoldiging van bestuurder en commissarissen Ondertekening van de jaarrekening

119

7 Overige gegevens

122

122 122 122 123

7.1 Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 7.2 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 7.3 Gebeurtenissen na balansdatum 7.4 Controleverklaring van de onafhankelijk accountant

121

Jaarstukken 2012

61

Jaarrekening | Inhoudsopgave

Bijlagen

1 Kengetallen 2 Definities en formules financiële kengetallen 3 Overzicht verzekeringen

125 128 130

Jaarstukken 2012

62

Jaarrekening | 1 Enkelvoudige jaarrekening

1 Enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (na resultaatverwerking) ACTIVA VASTE ACTIVA

A.

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

I. 1. 2. 3.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

II. 1. 2. 3.

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Te vorderen BWS-subsidies

III. 1. 2. 3.

Som der vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA

B.

Voorraden Overige voorraden

I. 1.

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

II. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Liquide middelen

III.

Som der vlottende activa

TOTAAL ACTIVA

31-12-2012

31-12-2011

230.164.282 2.357.468 1.364.892 233.886.642

201.595.062 2.447.020 1.547.107 205.589.190

30.381.188 4.207.600 34.588.788

24.507.134 4.797.307 2.016.422 31.320.863

1.331.871 653.849 143.758 2.129.478

768.982 1.473.647 206.334 2.448.963

270.604.908

239.359.016

118.044

90.853

372.095 59.500 4.165.106 354.954 736.255 5.687.910

308.847 3.263.956 619.231 308.641 538.286 5.038.961

7.793.160

1.590.171

13.599.114

6.719.984

284.204.021

246.079.000

Jaarstukken 2012

63


PASSIVA EIGEN VERMOGEN

C.

Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Totaal eigen vermogen

1. 2.

VOORZIENINGEN

D.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

1. 2. 3.

LANGLOPENDE SCHULDEN

E.

Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal langlopende schulden

1. 2.

KORTLOPENDE SCHULDEN

F.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

TOTAAL PASSIVA

31-12-2012

31-12-2011

261.757 129.840.391 130.102.147

155.807 98.645.342 98.801.148

1.534.922 2.048.259 1.247.098 4.830.279

7.842.351 918.338 1.292.778 10.053.467

111.366.571 4.195.258 115.561.829

100.989.501 4.433.902 105.423.403

20.187.331 1.417.756 3.937.882 1.102.568 83.253 100.856 6.880.121 33.709.766

19.228.979 1.806.827 210.865 3.055.526 65.116 371.169 7.062.501 31.800.982

284.204.021

246.079.000

Jaarstukken 2012

64


Enkelvoudige winsten verliesrekening 2012

2012

2011

32.217.782 1.864.517 1.830.891 23.639 530.668 425.702 36.893.199

30.291.149 1.909.956 1.700.473 511.587 468.428 34.881.593

12.189.507 8.266.2944.730.169 378.713 730.484 4.752.006 388.391 1.846.806 6.267.360 23.235.272

13.166.394 5.265.1724.728.406 408.700 782.727 4.766.406 388.542 1.832.808 6.658.051 27.466.863

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

G. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

H. 1. 2. 3. 3. 3. 4. 5. 6. 7.

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

I.

1.707.752

534.409-

GEREALISEERDE HERWAARDERING

J.

7.437.886

6.119.478

236.918 29.418 386.493 5.510.8274.857.998-

336.158 47.169 552.144 5.465.0294.529.558-

17.945.567

8.470.242

1.758.751208.547

555.309 753.642-

16.395.363

8.271.909

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten SALDO FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

K. 1. 2. 3. 4.

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

RESULTAAT NA BELASTINGEN

L. 1. 2.

Jaarstukken 2012

65

Jaarrekening | 2 Enkelvoudig kasstroomoverzicht 2012

2 Enkelvoudig kasstroomoverzicht 2012

(volgens de directe methode)

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten - Ontvangsten van huurders - Ontvangsten servicecontracten - Overige ontvangsten - Renteontvangsten

Uitgaven - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Onderhoudsuitgaven - Overige bedrijfsuitgaven - Rente-uitgaven - Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat - Leefbaarheid externe uitgaven niet-investering gebonden

Kasstroom uit operationele activiteiten

2012

2011

31.972.427 1.864.517 425.702 407.565 34.670.211

30.291.149 1.909.956 468.428 538.863 33.208.395

4.730.169 378.713 730.484 4.752.006 7.198.791 5.577.906 99.805 388.391 23.856.266

4.728.406 408.700 782.727 4.766.406 7.005.525 5.502.452 354.234 388.542 23.936.993

10.813.945

9.271.402

3.287.100 440.088 2.800 3.729.988

2.219.500 1.667.400 14.360 3.901.260

13.870.827 1.411.1425.240.948 72.106

13.797.847

Kasstroom uit (des)investeringsactiveiten Materiële vaste activa ingaande kasstroom - Verkoopontvangsten bestaande huurwoongelegenheden - Verkoopontvangsten nieuwbouw woongelegenheden niet te borgen WSW - (Des)Investeringsntvangsten overig

Materiële vaste activa uitgaande kasstroom - Nieuwbouw huurwoongelegenheden te borgen door WSW - Nieuwbouw huurwoongelegenheden niet te borgen door WSW - Woningverbetering huurwoongelegenheden te borgen door WSW - Woningverbetering huurwoongelegenheden niet te borgen door WSW - Aankoop huurwoongelegenheden te borgen door WSW - Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop niet te borgen WSW - Sloopuitgaven te borgen door WSW - Investeringen overig bezit te borgen door WSW - Investeringen overig bezit niet te borgen door WSW - Externe kosten bij verkoop van bestaand bezit - Externe kosten bij verkoop van bestaand bezit niet te borgen WSW

Saldo in- en uitgaande kasstroom materiële vaste activa Financiële vaste activa - Ontvangsten financiële vaste activa - Uitgaven financiële vaste activa Saldo in- en uitgaande kasstroom financiële vaste activa Kasstroom uit (des)investeringsactiveiten

7.683.293

358.411 1.064.901 30.539 258.43371.709 731 19.040.598

986.373 149.050 1.340.992 45.303 2.630 24.005.487

15.310.611-

20.104.227-

62.576 660.000 597.424-

60.242 60.242

15.908.034-

20.043.985-

Jaarstukken 2012

66

Jaarrekening | 2 Enkelvoudig kasstroomoverzicht 2012

2012

2011

32.000.000 32.000.000

26.000.000 26.000.000

20.608.759 55.819 20.664.578

14.448.085 62.936 14.511.021

11.335.422

11.488.979

Niet gecategoriseerde kasstromen Mutatie geldmiddelen

38.3446.202.989

221.173 937.569

Geldmiddelen per 1 januari

1.590.171

652.602

7.793.160

1.590.171

6.202.989

937.569

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ingaand - Nieuwe leningen te borgen door WSW - Nieuwe ongeborgde leningen Daeb-investeringen - Nieuwe ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen

Uitgaand - Aflossing leningen geborgd door WSW - Aflossing leningen niet geborgd door WSW

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Geldmiddelen per 31 december Mutatie geldmiddelen

Jaarstukken 2012

67

Jaarrekening | 3 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

3

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

3.1 ALGEMENE TOELICHTING Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

3.1.1 Activiteiten De activiteiten van l’escaut woonservice, statutair gevestigd en kantoor houdende in Hermesweg 13 te Vlissingen, volgen uit het doel van de stichting omschreven in artikel 3 van de statuten. De tekst van dit artikel 3 luidt als volgt: De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Zij tracht dit doel te verwezenlijken door: a. het bouwen, instandhouden en exploiteren van woningen, die voldoen aan de eisen van goede volkshuisvesting; b. het bouwen en/of behulpzaam zijn bij het tot stand komen van woningen in het kader van het eigen woningbezit; c. het eventueel aangaan van samenwerking met andere instellingen, die zich direct of indirect bewegen op het terrein van het wonen en daaraan verwante dienstverlening.

3.1.2 Regelgeving De jaarrekening van l’escaut woonservice is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad van de jaarverslaglegging uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RJ645) . Deze richtlijn is in 2011 herzien. l’escaut woonservice past deze richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Het vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

3.2 ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING 3.2.1 Herrubricering Om beter aan te sluiten op de geldende verslaggevingsvoorschriften (RJ645) heeft een herrubricering plaatsgevonden op de volgende jaarrekeningposten: G.1 huuropbrengsten G.2 Opbrengsten servicecontracten G.6 Overige bedrijfsopbrengsten H.4 Onderhoudslasten H.5 Leefbaarheid H.6 Lasten servicecontracten H.7 Overige bedrijfslasten K.3 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten K.4 Rentelasten en soortgelijke kosten Om die reden is er geen directe aansluiting tussen de vergelijkende cijfers en de vastgestelde jaarrekening 2011.

Jaarstukken 2012

68


3.2.2 Stelselwijziging l’escaut woonservice past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn RJ 645 voor de jaarverslaglegging toe, In deze herziene richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft l’escaut woonservice haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aan-gemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest l’escaut woonservice voor bedrijfswaarde/actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed wordt gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed tegen de marktwaarde. Het toepassen van de nieuwe RJ645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevings-vereisten heeft l’escaut woonservice de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar denieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelsel-wijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen bedraagt € 176.313 en het effect ophet resultaat bedraagt € 14.880.844 en is als volgt weer te geven: Vermogen Eigen vermogen per 1 januari Stelselwijziging: * Rentabiliteitswaardecorrectie * Commercieel vastgoed

2011 62.928.107 9.983.73411.170.278

* Opus 52 B.V.

1.010.230176.313 63.104.420

Herrekend eigen vermogen 1 januari

Stelselwijziging rentabiliteitswaardecorrectie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het conform RJ645 niet meer toegestaan om de rentabiliteitswaardecorrectie toe te passen. In het beginvermogen van 1 januari 2011 was deze nog aanwezig en conform de stelselwijziging is deze mutatie in het beginvermogen verwerkt.

Stelselwijziging commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed in exploitatie van l’escaut woonservice wordt voortaan gewaardeerd tegen de marktwaarde volgens de discounted cashflow benadering. In het verleden werd dit op bedrijfswaarde gewaardeerd. Het effect van de stelselwijziging is de toename naar marktwaarde.

Stelselwijziging onderdeel Opus 52 B.V. Opus 52 B.V. heeft haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd in sociaal en commercieel vastgoed. Hierbij is het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens de bedrijfswaarde en het commercieel vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde. Het effect van de stelselwijziging is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Het effect bedraagt afboeking naar lagere marktwaarde van het commercieel vastgoed. Resultaat boekjaar Vóór stelselwijziging Stelselwijziging: * Mutatie actuele waarde * Afschrijvingen * Gerealiseerde herwaardering door afschrijving * Verwerking herwaardering via winsten verliesrekening * Gerealiseerde herwaardering door verkoop * Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille * Deelnemingsresultaat * Commercieel vastgoed in ontwikkeling * Andere presentatie verkoopresultaat soc vastgoed

2011 22.939.612 17.867.78112.574.5235.995.008 8.213.636 124.470 325.809448.134363.538 1.851.893 14.667.703-

Herrekend resultaat boekjaar 2011

8.271.909

Jaarstukken 2012

69


Stelselwijziging mutatie actuele waarde Conform RJ645 is de verwerking van mutatie actuele waarde via de winsten verliesrekening niet meer toegestaan.

Stelselwijziging afschrijvingen In het kader van de bepaling van de meest passende afschrijvingsmethode is in de RJ645 opgenomen dat de annuïtaire afschrijvingsmethode (progressief) doorgaans geen relatie heeft met de ontwikkeling van het prestatievermogen (veroudering) van corporatiewoningen. Daardoor is deze methode – afgezien van uitzonderlijke situaties – vrijwel nooit passend. Voor de woningen in exploitatie kan indien sprake is van regulier onderhoud en een normale verhuurbaarheid, een jaarlijks gelijkelijk aflopend prestatievermogen gedurende de gebruiksduur worden verondersteld, in welk geval lineaire afschrijving als methode het beste aansluit op deze wijze van gebruik van het actief.

Componentenbenadering Het toepassen van de componentenbenadering betekent dat separaat moet worden afgeschreven op de voor woningcorporaties belangrijke, te onderscheiden componenten. Conform RJ645 dienen ook bij waardering tegen bedrijfswaarde afschrijvingen in acht genomen te worden. Deze afschrijvingen worden naar component onderscheiden. Daarentegen staan de gerealiseerde herwaarderingen als gevolg van afschrijvingen die als bate in de winsten verliesrekening verwerkt worden.

Stelselwijziging gerealiseerde herwaardering door afschrijving De gerealiseerde herwaardering door afschrijving komt overeen met het verschil tussen afschrijving op bedrijfswaarde en de afschrijving op de oorspronkelijke kostprijs van het sociaal vastgoed in exploitatie. Door gebruik van het actief valt dit vrij uit de herwaarderingsreserve ten gunste van het resultaat.

Stelselwijziging verwerking herwaardering via winsten verliesrekening Waardevermeerderingen worden via de resultatenrekening verwerkt indien het een terugname van een eerder in de winsten verliesrekening gepresenteerd verlies betreft. Waardeverminderingen gaan via de winsten verliesrekening wanneer de herwaarderingsreserve voor de kasstroom genererende eenheid uitgeput is.

Stelselwijziging gerealiseerde herwaardering door verkoop Bij verkoop ontstaat er een gerealiseerde herwaardering door verkoop.

Stelselwijziging niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille worden via de winsten verliesrekening verwerkt.

Stelselwijziging Deelnemingsresultaat Opus 52 B.V. heeft RJ645 doorgevoerd. Hierdoor is er een gewijzigd deelnemingsresultaat over 2011 ontstaan.

Stelselwijziging commercieel vastgoed in ontwikkeling Door de waardering van vastgoed in ontwikkeling conform RJ645 is een gedeelte van de onrendabele top van project Cariño teruggedraaid.

3.2.3

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheidene posten van de balans wordt de reële waarde van het desbetreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans s opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans pgenomen rechten en verplichtingen’. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. l’escaut past hedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedge-relatie.

Jaarstukken 2012

70


l’escaut woonservice documenteert de wijze waarop de hedge-relaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedge-strategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge.

Kostprijshedge-accounting Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accountingen wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winsten verliesrekening verwerkt.

3.3 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN DE ACTIVA EN PASSIVA 3.3.1 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijs-niveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. l’escaut woonservice kwalificeert het sociaal vastgoed in exploitatie als bedrijfsmiddel, aangezien l’escaut woonservice een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroom genererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investeringen. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. l’escaut woonservice kiest voor deze indeling van de kasstroom genererende eenheid aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of voor kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting zijn van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveau. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waarde verhoging van het actief worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek onderhoud, waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verho-

Jaarstukken 2012

71


ging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over het aandeel grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: • een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winsten verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat deze terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord. • een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden verkend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.

3.3.2 Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.

Commercieel vastgoed in exploitatie Her commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet,

Jaarstukken 2012

72


onder de categorie ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de Overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Indien de actuele waarde niet kan worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen, wordt deze berekend aan de hand van F) de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande lease- en andere contracten en door extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat, en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt (Discounted Cash Flow methode, hierna: DCF-methode).

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winsten verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de Overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de marktwaarde en de historische kostprijs.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van de te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of de DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardevermindering.

3.3.3

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van l’escaut woonservice. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer l’escaut woonservice geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de beleggingen en langlopende schulden.

Jaarstukken 2012

73


Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 20 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.

3.3.4 Voorraden Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van vaste verrekenprijzen. Alleen courante materialen met een waarde hoger dan € 15 worden geregistreerd.

3.3.5 Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en de geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

3.3.6 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

3.3.7 Eigen vermogen De wettelijke reserve deelnemingen wordt gevormd voor deelnemingen waarin l’escaut woonservice een minderheidsbelang heeft. l’escaut woonservice heeft minderheidsbelangen in PMB Marsaki B.V. en ROM Projecten B.V. De dividenduitkering kan bij deze deelneming niet worden afgedwongen. De reserve wordt verlaagd door eventuele dividenduitkeringen.

3.3.8 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “Intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens l’escaut woonservice zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van l’escaut woonservice rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverminderingen in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.

Jaarstukken 2012

74


Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie; voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor langlopende schulden.

Voorziening pensioenen l’escaut woonservice heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW. De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De penisoenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering”. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winsten verliesrekening verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeelt of en zo ja welke verplichtingen er naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor l’escaut woonservice en worden in de balans opgenomen in een voorziening. De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van de rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties. Toevoegingen aan en vrijval van de verplichting komen te laste respectievelijk ten gunste van de winsten verliesrekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer l’escaut woonservice beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan l’escaut woonservice, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ultimo 2012 (en 2011) waren er voor l’escaut woonservice geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. De pensioenregeling van SPW is een toegezegde-pensioenregeling (salaris-diensttijdregeling). In het geval van een tekort bij SPW heeft l’escaut woonservice geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

Voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde De voorziening is gevormd voor de negatieve bedrijfswaarde van de woningen of niet zijnde woningen.

Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale/contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen af te wikkelen.

3.3.9 Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Jaarstukken 2012

75


Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden l’escaut woonservice heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verwantwoord.

Financiële derivaten l’escaut woonservice maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor deze verwerking, waardering en resultaatbepaling, past l’escaut woonservice met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.

3.3.10

Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.

3.4 GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT 3.4.1 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van leveren (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouwprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengst verantwoord in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Dit betreft de loonkosten van de onderhoudsdienst besteed aan de projectmatige keuken-, douche- en toilet renovaties die geactiveerd zijn.

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

Jaarstukken 2012

76


3.4.2 Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten erkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan tien procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van het component ten opzicht van de opstal) meer dan 10 procent afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die ontstaan is door gedurende het verslagjaar aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Daarnaast worden terugnemingen van eerder verantwoorde waardeveranderingen onder deze regel verantwoord.

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen.

Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten salarissen en sociale lasten.

Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.

Jaarstukken 2012

77


3.4.3

Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

3.4.4 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verlies rekening, rekening houdend met het beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in het latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de vaststelling overeenkomst 2 (VSO2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. l’escaut woonservice heeft de VSO1 en VSO2 getekend. l’escaut woonservice heeft op basis van de uitgangspunten van VSO1 en VSO2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO1 en VSO2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

3.4.5 Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij de l’escaut woonservice geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vind plaats onder de financiële baten en lasten.

3.5 GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht word opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaand uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

Jaarstukken 2012

78


3.6 TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE BALANS

A VASTE ACTIVA A.I Materiële vaste activa A.I.1.

A.I.2.

A.I.3.

Totaal

225.508.571 42.996.941 66.910.450201.595.062

2.447.020

2.447.020

5.257.753 3.710.6461.547.107

233.213.344 42.996.941 70.621.096205.589.190

5.659.366 1.383.76912.194.8845.213.711 24.56531.366.960 -

14.790.717 5.213.7117.411.52628.2372.226.796-

30.539 212.754-

20.480.622 1.383.76912.407.6387.411.52628.2372.251.36131.366.960 -

67.600-

-

-

67.600-

234.905.714 74.363.901 79.105.334230.164.282

2.357.468 2.357.468

5.288.292 3.923.3991.364.892

242.551.474 74.363.901 83.028.733233.886.642

Sociaal Vastgoed vastgoed in in ontwikkeling exploitatie bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Stand per 1 januari Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Overboekingen ten laste van voorziening Overboekingen ten laste van exploitatie Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Mutatie voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde Stand per 1 januari Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

A.I.1

Sociaal vastgoed in exploitatie De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond

geen afschrijvingen

niet van toepassing

Casco

lineair

50 jaar

Installaties

lineair

20 jaar

Inrichting

lineair

15 jaar

Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven.

Jaarstukken 2012

79


De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn als volgt: 2012

2011

Jaarlijkse huurverhogingen

zie tabel

zie tabel

Mutatiegraad

10,17%

9,17%

Jaarlijkse huurderving

1,59%

2,50%

Minimale levensduur

SVB

SVB

Maximale levensduur

50

50

Restwaarde grond

5.000

5.000

Disconteringsvoet

5,25%

5,25%

Moment van discontering

medio-numerando

medio-numerando

Tabel huuropbrengsten en gebruikte parameters Periode

Huurstijging in %

Prijsinflatie in %

Stijging Loonkosten in %

Stijging kosten onderhoud in %

Stijging overige var.lasten in %

2013

4,00%

2,00%

2,25%

2,25%

2,00%

2014

3,50%

2,00%

2,48%

2,48%

2,00%

2015

2,00%

2,00%

2,63%

2,63%

2,00%

2016

2,00%

2,00%

2,74%

2,74%

2,00%

2017

2,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

2018 e.v.

2,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

Tabel verkoopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van de verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden de meest recente WOZ beschikkingen gebruikt. De verkopen worden voor een periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Jaar

2013

2014

2015

2016

2017

Aantal verkopen

30

30

30

30

30

Opbrengstwaarde

3.177.000

3.142.000

3.107.000

3.172.000

3.154.000

Oorspronkelijke boekwaarde

1.362.782

1.099.013

1.220.947

1.210.612

1.025.674

Woonakkoord l’escaut woonservice heeft de maatregelen van het woonakkoord opgenomen in haar beleid (huurbeleid en overig beleid). Dit beleid is ingerekend in de bedrijfswaarde.

Saneringsheffing Omdat er geen directe relatie is met het vastgoed van l’escaut is de saneringsheffing niet ingerekend in de bedrijfswaarde. Gezien de hoogte van de noodzakelijke heffingen heeft de minister eerder al besloten het maximum bedrag dat corporaties jaarlijks bij moeten dragen voor saneringssteun te verhogen. Het maximum gaat van maximaal 1 procent van de jaarlijkse huurinkomsten naar maximaal 5 procent. Dit besluit is voorgelegd aan de Tweede Kamer via de zogeheten nahangprocedure. Hiermee is de mogelijkheid gecreëerd om met ingang van het heffingsjaar 2013 te heffen tot maximaal 5 procent van de huurinkomsten. Goedkeuring van de saneringsheffing gebeurt jaarlijks door de minister. De nu aangekondigde heffing van 4% voor 2013 is opgenomen in de CFV-begroting voor 2013. Voor de jaren na 2013 zijn nog geen heffingen of percentages bepaald of goedgekeurd.

Jaarstukken 2012

80


Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van l’escaut woonservice. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: • Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc. • Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). • Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. L’escaut woonservice heeft de totale indirecte exploitatielasten toegerekend op de verdeelsleutel van de huurinkomsten sociaal en commercieel. • Leefbaarheidsuitgaven. • Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie, welke conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd.

Onderhoudslasten De onderhoudslasten zijn ontleend aan de begroting van l’escaut woonservice. Voor planmatig onderhoud wordt er een begroting gemaakt op complexniveau. Voor mutatie- en reparatieonderhoud zijn bedragen per woning ingecalculeerd. Hierbij wordt gekeken naar levensduur, onderhoudskwaliteit en het Strategisch Voorraad Beleid.

Investeringen De investeringen in bestaand bezit en de investeringen in energiemaatregelen zijn ontleend aan de begroting van l’escaut woonservice. Deze investeringen worden per complex opgesteld waarbij gekeken wordt naar investeringscycli, onderhoudskwaliteit, energiemaatregelen, levensduren en Strategisch Voorraad Beleid.

Levensduur Bij de geschatte economische levensduur wordt rekening gehouden met marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid van l’escaut woonservice, de staat van onderhoud en het strategisch voorraad beleid. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen. Hierdoor is er geen minimale levensduur.

Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, zijnde € 20.000 aan restwaarde-opbrengsten en € 15.000 aan restwaarde-kosten. Deze prijzen worden geïndexeerd naar het einde van de levensduur. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Indeling in kasstroom genererende eenheden De kasstroom genererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van l’escaut woonservice. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.

Rentabiliteitswaardecorrectie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande lening portefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De rentabiliteitswaardecorrectie is als stelselwijziging verwerkt. Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligiverplichting geldt, welke is opgenomen onder de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde bedraagt € 554.574.532 Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

Jaarstukken 2012

81


In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 6.433 (2011: 6.359) verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van de huurwoningen bedraagt € 662.566.226 (2011: € 694.705.292).

Investeringen sociaal vastgoed in exploitatie Keuken-, douche- en toiletrenovaties Energetische maatregelen Installaties Nainvesteringen Overige

2.746.685 455.359 1.868.641 170.263 418.418 5.659.366

Desinvesteringen sociaal vastgoed in exploitatie Bedrijfswaarde verkoop huurwoningen Afschrijvingen Sociaal vastgoed in exploitatie Overige zaken

1.383.769-

12.189.5075.37712.194.884-

Overboekingen Oplevering 40 woningen Alliance

5.213.711

Herclassificatie/herkwalificatie Woning(en) van DAEB naar Niet-DAEB

24.565-

Als gevolg van hogere bedrijfswaarde Verwerking van herwaarderingen: Overige waardeveranderingen Herwaarderingsreserve

31.366.960

Herwaarderingen

9.370.390 21.996.570 31.366.960

Mutatie voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde Onroerende zaken woningen/woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen/woongebouwen

67.60067.600-

Analyse bedrijfswaardemutatie Bedrijfswaarde 31-12-2012 Bedrijfswaarde 31-12-2011 Mutatie bedrijfswaarde Als volgt te specificeren: Huurbeleid en huurderving Verkoopbeleid Onderhoud en investeringen Verhuurderheffing Bedrijfskosten Overige

228.956.513 200.314.316 28.642.197

26.256.254 6.014.06910.078.514 18.972.21818.310.728 1.017.01228.642.197

Jaarstukken 2012

82


Huurbeleid en huurderving De huurinkomsten van l’escaut woonservice stijgen ten opzichte van 2011 door het inrekenen van de huurverhoging, oplevering van nieuwbouwwoningen en het stijgen van de WWS-punten. Daarnaast is de huurderving lager omdat deze conform de herziene RJ645 ingerekend is op complexniveau. Dit in tegenstelling tot 2011 waarbij deze op corporatieniveau ingerekend was.

Verkoopbeleid Het verkoopbeleid valt lager uit omdat er met minder verkochte woningen per jaar wordt gerekend. Daarnaast dalen de opbrengsten door een sterker dalende marktindex.

Onderhoud en investeringen Het onderhoud en de investeringen in bestaand bezit zijn ingerekend conform de begroting. Tijdens het opstellen van de begroting is kritisch gekeken naar onderhoudscycli en de staat van onderhoud van het bezit.

Verhuurderheffing Deze is ingerekend op het niveau dat afgesproken is in het woonakkoord. Ten opzichte van 2011 is deze heffing verhoogd.

Bedrijfskosten l’escaut woonservice heeft zich het doel gesteld om de bedrijfskosten in 2015 met 10% te verlagen ten opzichte van 2013. Hierdoor dalen de bedrijfskosten ten op zichte van de bedrijfswaarde 2011

A.I.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Saldo per 31-12-2012 Herstructurering 3e fase (41 woningen) Beatrixlaan (16 woningen) Engelse Wijk en Midden Bonedijkestraat - Nieuw Bonedijke (43 woningen) Mezennest

Investeringen in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Herstructurering 3e fase (41 woningen) Beatrixlaan (16 woningen) Engelse Wijk en Midden Bonedijkestraat - Nieuw Bonedijke (43 woningen) Alliance (40 woningen) Groote Markt (41 huurappartementen en 28 sociale huur- en 22 koopwoningen)

Overboekingen ten laste van de voorziening Beatrixlaan (16 woningen) Engelse Wijk en Midden Bonedijkestraat - Nieuw Bonedijke (43 woningen) Alliance (40 woningen) Groote Markt (41 huurappartementen en 28 sociale huur- en 22 koopwoningen)

Overboekingen ten laste van exploitatie Scheldekwartier Overboekingen Alliance (40 woningen) Herclassifcatie Cariño (15 huurappartementen)

304.234 980.380 937.920 134.934 2.357.468

304.234 2.140.337 5.403.027 2.387.147 4.555.973 14.790.717

1.159.9574.465.1072.769.511 4.555.9737.411.526-

28.237-

5.213.711-

2.226.796-

Project Cariño wordt overgeboekt naar vastgoedbeleggingen. Dit omdat eind 2012 besloten is om het gehele project als niet-DAEB te kenmerken. Dit in tegenstelling tot 2011 waarin 15 van de 23 huurappartementen nog de bestemming DAEB hadden.

Jaarstukken 2012

83


A.I.3

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Saldo per 31-12-2012 De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen

lineair

50 jaar

Terreinen

geen afschrijvingen

niet van toepassing

Meubilair

lineair

10 jaar

Telefooncentrale

lineair

5 jaar

Vervoermiddelen

lineair

5 jaar

Citrix netwerk

lineair

3 jaar

Computers en dergelijke

lineair

3 jaar

Kantoorgebouwen / werkplaatsen vervoermiddelen Inventaris en automatisering

Investeringen in onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Aanschaf vervoermiddelen Aanschaf hardware Aanschaf inventaris

Afschrijvingen Afschrijving in het boekjaar

1.087.109 171.271 106.514 1.364.893

3.767 25.644 1.128 30.539

212.754-

Jaarstukken 2012

84


A.II Vastgoedbeleggingen

Stand per 1 januari Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Stand per 1 januari Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

A.II.1

A.II.1. Commercieel vastgoed in exploitatie

A.II.2. Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden

A.II.3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Totaal

12.131.091 13.890.917 1.514.87324.507.134

5.239.975 442.668-

2.016.422

4.797.307

2.016.422

19.387.488 13.448.248 1.514.87331.320.863

312.102 3.579.156 24.565 1.958.230 -

319.500270.207-

664.062-

16.046.914 15.849.147 1.514.87330.381.188

4.920.475 712.8754.207.600

3.579.1562.226.796

-

-

351.960319.5002.251.361 1.688.024 -

20.967.389 15.136.272 1.514.87334.588.788

Commercieel vastgoed in exploitatie De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie - berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie - bedraagt per 31 december 2012 € 17.160.693 (2011: € 11.246.321). Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De waardering van het commercieel vastgoed kan worden afgeleid van courante prijzen op de vastgoedmarkt, gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Indien de waardering van de commerciële vastgoedbelegging niet afgeleid kan worden van courante danwel recente prijzen op de vastgoedmarkt, kan de waardering op basis van een Discounted Cashflow-model gebaseerd worden. Bij de bepaling van de marktwaarde met een DCF-model worden de actuele marktgegevens voor gelijksoortig onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat betrokken. Bij de integrale bepaling van de marktwaarden is gebruik gemaakt van taxaties door een externe taxateur. De DCF-benadering betreft de contante waarde van de kasstromen op basis van betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Bij de discounted cashflow berekening gelden de volgende uitgangspunten:

Inflatie De inflatie is gelijk gesteld aan de inflatie zoals deze geldt voor de bedrijfswaardeberekeningen.

Jaarstukken 2012

85


Disconteringsvoet/rendement In de berekening is uitgegaan van het 24-maandsgemiddeelde van de 10 jarige IRS (=basistarief voor debetrente leningen) met een opslagrisico. Het percentage dat gebruikt wordt is 5,75%.

Verkoopkosten De verkoopkosten zijn gesteld op een gemiddelde van 6% over de opbrengstwaarde. Dit benadert de kosten koper.

Exit Yield Exit Yield is de rendementseis die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de exploitatieperiode wil verkopen. De restwaarde die is vastgesteld bepaalt het quotiënt van een rendementseis en de jaaropbrengst van het vastgoed aan het einde van de exploitatieperiode. Voor zowel het scenario doorexploiteren en uitponden is de Exit Yield gesteld op 7%.

Exploitatieperiode In beide scenario’s bedraagt de exploitatieperiode 15 jaar.

Huurinkomsten In het scenario wordt gerekend met de huidige huurprijzen. Bij mutatie worden de huren opgetrokken naar markthuur.

Huurstijging De huurstijging is gebaseerd op de huurstijgingen zoals deze bij de bedrijfswaarde gebruikt zijn. De huur wordt aangepast aan inflatie.

Exploitatiekosten De exploitatiekosten worden bepaald aan de hand van de “Vastgoed Exploitatiewijzer”. Hierin zitten de onderhoudslasten, de verhuur- en beheerslasten en de directe exploitatie uitgaven. De exploitatielasten volgende de inflatie.

Indeling in kasstroom genererende eenheden De kasstroom genererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van l’escaut woonservice. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde bedraagt € 24.492.094 Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 665 (2011: 620 verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 33.377.981 (2011: € 32.334.031).

Jaarstukken 2012

86


Investeringen commercieel vastgoed in exploitatie Keuken-, douche- en toiletrenovaties Installaties Aankoop woning

11.319 60.783 240.000 312.102

Overboekingen Cariño Inicio

3.103.082 476.074 3.579.156

Herclassificatie Woningen van DAEB naar Niet-DAEB

24.565

Herwaarderingen Cariño Inicio Anton Mauvelaan 25 Overig bezit

A.II.2

1.578.556 11.672 30.898398.900 1.958.230

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 31-12-2012 Beatrixlaan (7 Koopgarantwoningen) Spaans Kwartier: Alegria (11 Koopgarantwoningen) Inicio (11 Koopgarantwoningen)

1.104.000 1.617.000 1.486.600 4.207.600

Desinvesteringen Terugkoop 2 koopgarantwoningen

319.500-

Waardemutaties Beatrixlaan (7 Koopgarantwoningen) Spaans Kwartier: Alegria (11 Koopgarantwoningen) Inicio (11 Koopgarantwoningen)

16.50030.000 283.707270.207-

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2012

2011

Koopgarant

Koopgarant

Aantal eenheden 1 januari

31

20

Verkopen boekjaar

-

11

Terugkopen boekjaar

2

-

Aantal eenheden 31 december

29

31

Bij de contracten gebaseerd op het ‘koopgarant’-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen de 15% en de 25%. Daarnaast heeft l’escaut woonservice een terugkoopverplichting. Het aandeel van l’escaut woonservice in de waardeontwikkeling van de woningen is in 2012 tussen 22,5% en 37,5% (2011 tussen 22,5% en 37,5%). De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de WOZ waardering.

Jaarstukken 2012

87


A.II.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Saldo per 31-12-2012 Gedurende 2012 zijn twee projecten afgewikkeld: Cariño en Inicio. Investeringen Cariño Overboekingen Cariño Inicio

Herclassificatie/herkwalificatie Cariño

A.III A.III.1

664.062-

3.103.082 476.074 3.579.156

2.226.796

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Opus 52 B.V. heeft in 2012 de stelselwijziging conform RJ645 doorgevoerd. Hierdoor is de deelneming eind 2011 gewijzigd ten opzichte van jaarrekening 2011. De herrekende post deelnemingen per 31 december 2011 staat hieronder. Boekwaarde per 31 december 2010 Effect stelselwijziging opus 52 B.V. Nieuwe boekwaarde per 31 december 2010 Herrekend resultaat 2011 Aandeel resultaat waarin wordt deelgenomen Correctie voorgaand boekjaar ROM Marsaki B.V. Boekwaarde per 31 december 2011

Boekwaarde per 1 januari 2012 Aankopen, verstrekte leningen Verkopen, aflossingen Waardeverminderingen Terugname waardeverminderingen Aandeel resultaat waarin wordt deelgenomen Dividend Aandeel in rechtstreekse vermogensmutaties Correctie 2011 Boekwaarde per 31 december 2012 Specificatie saldo: Opus 52 B.V. PMB Marsaki B.V. ROM Projecten B.V.

Specificatie resultaat deelneming: Opus 52 B.V. Toename herwaarderingsreserve Opus 52 B.V. PMB Marsaki B.V. ROM Projecten B.V.

2.248.903 1.010.2301.238.672 474.2862.4047.000 768.982 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 768.982 197.499 346.957 18.433 1.331.871

1.051.680 118.756 161.435 1.331.871

91.548 346.957 66.519 39.431 544.456 Jaarstukken 2012

88


Opus 52 B.V. Opus 52 B.V. heeft in 2012 een stelselwijziging doorgevoerd in verband met RJ645. Hierdoor is het beginvermogen per 1 januari 2011 gewijzigd en is er een gewijzigd deelnemingsresultaat. Deze stelselwijziging is bij l’escaut woonservice ook in het vermogen per 1 januari 2011 verwerkt en in de herrekende resultatenrekening 2011. De deelneming bestaat per balansdatum nominaal uit 300 aandelen à coupon € 454. Het positieve resultaat van Opus 52 B.V. bedroeg in 2012 € 91.548. Naast het resultaat is er bij Opus 52 B.V. sprake van een rechtstreekse vermogensmutatie. Deze bedroeg in 2012 € 346.957. Hierdoor is het eigen vermogen van Opus 52 B.V. gestegen naar € 1,051 miljoen. Voor 2012 bedraagt de berekende vernnootschapsbelasting € 190.968 inclusief een gevormde latentie op de fiscale onderhoudsvoorziening. Het resultaat voor belastingen van de Opus-groep over 2012 bedroeg € 282.515. Daarnaast is er een rechtstreekse vermogensmutatie van € 346.957. Het deelnemingsresultaat over 2012 is uitgekomen op € 438.506 positief. Gespecificeerd als volgt:

Opus 52 B.V.

Enkelvoudig resultaat 2012

Aandeel

Aandeel in resultaat 2012

Rechtstreekse Netto vermovermogensgenswaarde mutatie deelneming

183.158-

100%

183.158-

-

15.217-

Opus Civitatis B.V.

274.086

100%

274.086

346.957

852.011

Opus 97 B.V.

620

100%

620

-

214.886

91.548

346.957

1.051.680

91.548

ROM Projecten B.V. en PMB Marsaki B.V. PMB Marsaki B.V. heeft op balansdatum 128 geletterde aandelen met een nominale waarde van € 1.000 per aandeel geplaatst. l’escaut woonservice heeft voor 25% een aandeel hierin. ROM Projecten B.V. heeft op balansdatum 125 geletterde aandelen met een nominale waarde van € 1.000 per aandeel geplaatst. l’escaut woonservice heeft voor 20% een aandeel hierin. Het resultaat voor belastingen van de Marsaki-groep over 2012 bedraagt € 420.043 (2011: € -1.319.213). Het deelnemingsresultaat over 2012 is uitgekomen op € -105.950 (2011: € -778.037). Bij het bepalen van het resultaat is uitgegaan van de concept-jaarrekening. Gespecificeerd als volgt:

PMB Marsaki B.V.

Enkelvoudig resultaat 2012

Aandeel

Aandeel in resultaat 2012

Correctie 2011

Netto vermogenswaarde deelneming

266.076

25%

66.519

18.433

118.756

ROM Projecten B.V.

89.992

20%

-

-

91.150

Marsaki Vlissingen.com B.V.

39.894

100%

39.894

-

45.525

Marsaki Regio B.V.

2.313-

20%

463-

-

24.760

105.950

18.433

280.191

393.649

Jaarstukken 2012

89


A.III.2

Latente belastingvordering(en) Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde van activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op verliescompensatie. Het waarderingsverschil betreft de waardering van leningen. Per 31 december 2012 bedraagt de latentie op de leningen € 184.905. Het verloop van de post ‘Latente belastingvordering(en)’ (exclusief verliescompensatie) is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Afloop Verkopen Boekwaarde per 31 december

31-12-2012

31-12-2011

207.064 22.158184.906

243.978 36.915207.064

Het verloop van de post ‘Latente belastingvordering(en)’ (verliescompensatie) is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Mutaties Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

1.266.583 740.27257.368468.943

1.266.583 1.266.583

Totaal latente belastingvordering(en)

653.849

1.473.647

Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 13.365 binnen een jaar wordt gerealiseerd.

A.III.3

Te vorderen BWS-subsidies 31-12-2012

31-12-2011

143.758 62.576 206.334

206.334 60.242 266.577

Toevoeging rente Ontvangen BWS-subsidie Overige mutaties Totaal mutaties

7.995 70.5722.425 60.152-

10.330 70.5722.334 57.908-

Boekwaarde per 31 december Te vorderen BWS-subsidie Kortlopend deel Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel

78.757 65.001 143.758

143.758 62.576 206.334

Boekwaarde per 1 januari Te vorderingen BWS-subsidie Kortlopend deel Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel

Jaarstukken 2012

90


B VLOTTENDE ACTIVA B.I Voorraden B.I.1

Overige voorraden Magazijnvoorraad

31-12-2012

31-12-2011

118.044

90.853

De magazijnvoorraad bestaat uit courante materialen met een waarde hoger dan € 15. Het verschil tussen de fysieke en de administratieve voorraad is ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. Het betreft een bedrag van € 31.002.

B.II Vorderingen

Huurdebiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

31-12-2012 Totaal 1.103.851 731.75659.500 4.165.106 354.954 736.255

> 1 jaar 690.544 536.4453.263.838 3.880 149.960

31-12-2011 Totaal 858.496 549.6493.263.956 619.231 308.641 538.286

> 1 jaar 481.163 125.1133.256.890 5.428 159.744

5.687.910

3.571.778

5.038.961

3.778.112

31-12-2012 1.103.851 731.756372.095

31-12-2011 858.496 549.649308.847

549.649 195.311

199.804 424.536

13.204731.756

74.691549.649

B.II.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening dubieuze ex-huurdebiteuren

De huurachterstand huurdebiteuren is eind 2012 3,4% van de jaarhuur (2011: 2,8%).

Het verloop van de voorziening dubieuze ex-huurdebiteuren is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotatie ten laste van de exploitatie Afgeboekte oninbare posten Boekwaarde per 31 december

B.II.2 Gemeenten Gemeente Vlissingen

31-12-2012

31-12-2011

59.500

-

De vorderingen op gemeenten betreft de doorbelasting van afvoer van vervuilde grond van de Openwijkschool.

Jaarstukken 2012

91


B.II.3

Vorderingen op groepsmaatschappijen Opus Civitatis B.V. Opus 52 B.V. Opus 97 B.V. Marsaki Vlissingen.com B.V. PMB Marsaki B.V.

31-12-2012 2.324.138 190.968 1.500.000 150.000 4.165.106

31-12-2011 2.273.838 71 47 990.000 3.263.956

De vordering op Marsaki Vlissingen.com B.V. betreft een achtergestelde lening. De achtergestelde leningen zijn door de deelnemende corporaties verstrekt om het benodigde weerstandsvermogen te verkrijgen. Het rentepercentage over het schuldrestant van de achtergestelde lening bedraagt in 2012 3,00% (2011: 3,00% ) met een looptijd tot 31 december 2013. De vordering op PMB Marsaki B.V. is een lening ter financiering van bedrijfskosten. Het rentepercentage over het schuldrestant van de lening bedraagt in 2012 3% met een looptijd tot 19 september 2014.

B.II.4

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting

B.II.5

31-12-2012 354.954

31-12-2011 308.641

31-12-2012 85.102 8.346 642.807 736.255

31-12-2011 162.673 97.873 277.740 538.286

31-12-2012 7.747.965 5.081 40.114 7.793.160

31-12-2011 1.576.401 3.378 10.392 1.590.171

Overlopende activa Af te wikkelen schades Te ontvangen rente Overig

B.III

31-12-2011 619.231

Overige vorderingen Overig

B.II.6

31-12-2012 -

Liquide middelen Bank Kas Geldverkeer onderweg

Jaarstukken 2012

92


C EIGEN VERMOGEN C.1 Wettelijke en statutaire reserves 31-12-2012

31-12-2011

155.807

929.249

105.950 261.757

773.442155.807

31-12-2012

31-12-2011

98.645.342 98.645.342 16.289.413 1.279.92615.838.610 346.957 129.840.391

62.928.107 9.983.73411.170.278 1.010.23063.104.420 9.045.351 73.325 26.142.390 279.856 98.645.342

14.395.686 14.395.686 16.289.413 346.957 1.279.92629.752.125

62.928.107 43.592.45814.514.80811.170.278 9.983.7341.010.2304.997.154 9.045.351 279.856 73.325 14.395.686

84.249.656 84.249.656 14.558.684 1.279.926 100.088.266

43.592.458 14.514.808 58.107.266 26.215.715 73.32584.249.656

Wettelijke reserve deelnemingen Stand per 1 januari Toerekening jaarresultaat volgens winsten verliesrekening Stand per 31 december

C.2

Overige reserves

Stand per 31 december Gevolgen stelselwijziging rentabiliteitscorrectie Gevolgen stelselwijziging commercieel vastgoed in exploitatie Gevolgen stelselwijziging Opus 52 B.V. Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Toename herwaarderingsreserve commercieel Toename herwaarderingsreserve Rechtstreekse vermogensmutatie deelnemingen Stand per 31 december Het verloop van de overige reserves gedurende het boekjaar is als volgt:

Algemene bedrijfsreserve Stand per 31 december Gevolgen presentatiewijziging herwaarderingsreserve sociaal vastgoed Gevolgen presentatiewijziging herwaarderingsreserve commercieel vastgoed Gevolgen stelselwijziging commercieel vastgoed in exploitatie Gevolgen rentabiliteitscorrectie Gevolgen stelselwijziging Opus 52 B.V. Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Rechtstreekse vermogensmutatie deelnemingen Toename herwaarderingsreserve commercieel Stand per 31 december

Herwaarderingsreserve Stand per 31 december Gevolgen presentatiewijziging herwaarderingsreserve sociaal Gevolgen presentatiewijziging herwaarderingsreserve commercieel Stand per 1 januari Toe- of afname herwaarderingsreserve sociaal Toe- of afname herwaarderingsreserve commercieel Stand per 31 december

Jaarstukken 2012

93


Nadere uitsplitsing ‘Toe- of afname herwaarderingsreserve sociaal’: Herwaardering Realisatie herwaardering

21.996.570 7.437.88614.558.684

32.335.193 6.119.47826.215.715

Waardestijgingen als gevolg van een hogere bedrijfswaarde mogen op grond van de herziene RJ645 niet langer via de resultatenrekening post ´mutatie actuele waarde´ worden verwerkt. Er wordt aangesloten bij de RJ 212.412 op basis waarvan waardevermeerderingen van materiële vaste activa rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt worden in een herwaarderingsreserve. Indien er sprake is van waardevermeerderingen die een terugname zijn van eerder als last verwerkte waardeverminderingen dan dient de waardevermeerdering voor dat deel wel in de winst-en verliesrekening verwerkt te worden. In 2012 verwerken we € 9.370.390 aan waardevermeerderingen via de winsten verliesrekening. Via de overige reserves verwerken we € 21.996.570 aan waardevermeerderingen.

D VOORZIENINGEN

Stand per 1 januari Dotatie Vrijval Onttrekking Stand per 31 december

D.1. Onrendabele investeringen en herstructureringen

D.2. Latente belastingverplichtingen

D.3. Overige voorzieningen

7.842.351 8.216.101 3.035.65911.487.8711.534.922

918.338 1.421.775 291.854-

1.292.778 36.839 82.5191.247.098

2.048.259

D.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Engelse Wijk en Midden Bonedijkestraat - Nieuw Bonedijke (43 woningen) Groote Markt (41 huurappartementen en 28 sociale huur- en 22 koopwoningen)

191.367 1.343.555 1.534.922

Feitelijk aangegane verplichtingen van verlieslatende contracten van (nieuwbouw)projecten worden voorzien. De looptijd van de voorziening is langlopend. Immers, de looptijd zal nagenoeg even lang zijn als de doorlooptijd van een nieuwbouwproject, dat wil zeggen langer dan één jaar.

D.2 Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening voor latente belastingverplichtingen is overwegend langlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 125.297 (2011: € 174.684) binnen een jaar wordt gerealiseerd en een bedrag van € 1.922.962 (2011: € 743.654) na vijf jaar. l’escaut woonservice heeft een fiscale afwaardering op de huurwoningen toegepast van € 5,2 miljoen. Dit is toegestaan indien de WOZ-waarde in het boekjaar lager is dan de WOZ-waarde op de openingsbalans. Voor het tijdelijke verschil is een latentie gevormd. We verwachten een positieve WOZ-ontwikkeling, waardoor dit tijdelijke verschil jaarlijks vrijvalt.

1.288.175

Op basis van het vastgestelde en in de bedrijfswaarde ingerekende verkoopprogramma is een latentie gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van de te verkopen woningen. Deze latentie valt vrij naar gelang de woningen verkocht worden.

626.484

Voor het bezit in de Opus-groep is een fiscale onderhoudsvoorziening gevormd.

133.600 2.048.259

Jaarstukken 2012

94


D.3

Overige voorzieningen Voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde Deze voorziening is gevormd voor complexen met een negatieve bedrijfswaarde. Van ons sociaal vastgoed hebben zes complexen een negatieve bedrijfswaarde. De voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde is overwegend langlopend. Sociaal vastgoed in exploitatie

1.192.098

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Loopbaanontwikkelingsbudget

55.000 1.247.098

Het loopbaanontwikkelingsbudget is opgenomen in de CAO Woondiensten. Vanaf 1 januari 2010 heeft de werknemer recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. De werknemer die op 1 januari 2010 een 36-urige werkweek heeft en vijf jaar of langer in dienst is bij de onderneming, heeft voor de periode van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014 het recht om een loopbaanontwikkelingsbudget van € 4.500 te besteden (opgebouwd uit vijf maal het jaarlijkse budget van € 900). Voor werknemers die minder dan zesendertig uur werken of korter dan vijf jaar in dienst zijn wordt het budget naar rato bepaald. Loopbaanontwikkelingsbudget uit de periode 1 januari 2010 tot en met december 2014 dat in die periode niet is besteed, blijft staan.

Voorziening pensioenen Ultimo 2012 zijn er evenals ultimo 2011 geen verplichtingen waarvoor een pensioenvoorziening is opgenomen. De ten laste van de winsten-verliesrekening gebrachte pensioenpremie bedraagt over 2012 € 730.484 (2011: € 782.727). De pensioenregeling van l’escaut woonservice wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancierd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder l’escaut woonservice valt. De opbouw van de pensioenaanspraken wordt steeds in het betreffende kalenderjaar afgefinancierd door middel van (ten minste) kostendekkende premiebetalingen. De pensioenregeling is een middelloonregeling met - voor zowel actieve als inactieve deelnemers (slapers en gepensioneerden) - voorwaardelijke toeslagverlening. De toeslagverlening is afhankelijk van het beleggingsrendement. De jaarlijkse opbouw van de pensioenaanspraken bedraagt 2,25% van het pensioengevend salaris dat is gebaseerd op het brutoloon minus een franchise (ad € 16.593). Het pensioengevend salaris is niet gemaximeerd. De jaarlijkse premie die voor rekening komt van de werkgever bedraagt 21,31% van het pensioengevend salaris. De hoogte van de premie wordt jaarlijks vastgesteld door het bestuur van bedrijfstakpensioenfonds op basis van de dekkingsgraad en verwachte rendementen. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2012 volgens opgave van het fonds 106%. Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.

E LANGLOPENDE SCHULDEN E.1 Schulden/leningen kredietinstellingen Het verloop van de post schulden/leningen kredietinstellingen voor leningen van l’escaut woonservice is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen Mutatie aflossingsverplichting Boekwaarde per 31 december

31-12-2012 100.989.501 32.000.000 20.664.578958.352111.366.571

31-12-2011 88.218.480 26.000.000 14.511.0211.282.042 100.989.501

Jaarstukken 2012

95


Rente- en kasstroomrisico Rentepercentages

Renteherzieningperiode

Resterende looptijd

Roll over

38.000.000

van 1 tot 3 maanden

0

< 1 jaar (kortlopend)

0

0% - 1%

0

van 6 maanden tot 1jaar

5.000.000

van 1 tot 5 jaar

30.070.092

2% - 3%

0

van 1 tot 5 jaar

37.000.000

van 5 tot 10 jaar

36.000.000

3% - 4%

38.940.140

van 5 tot 10 jaar

6.000.000

van 10 tot 15 jaar

7.000.000

4% - 5%

34.070.092

> 10 jaar

467.340

van 15 tot 20 jaar

0

5% - 6%

356.339

> 20 jaar

38.296.479

> 6%

0

Totaal

111.366.571

Totaal

111.366.571

Totaal

48.467.340

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van € 20.187.331 zijn niet begrepen in de hierboven genoemde bedragen, maar opgenomen onder de kortlopende schulden.

WSW-obligoverplichting Per 31 december 2012 heeft l’escaut woonservice een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 5.192.110 (2011: € 5.458.299) uit hoofde van een door WSW verstrekte borgstelling.

E.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. De samenstelling en het verloop is als volgt: Stand per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 1 januari Opwaarderingen Afwaarderingen Verkoop Terugkoop Stand per 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 1 januari

31-12-2012

31-12-2011

4.757.965 324.0634.433.902

3.478.058 15.000 3.493.058

65.942 295.4759.111-

339.0631.629.207 349.300-

4.748.854 553.5954.195.258

4.757.965 324.0634.433.902

Gedurende 2012 zijn geen woningen (2011: 10) onder een VOV-regeling overgedragen aan derden. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt nihil (2011: € 1.629.207). Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 13%, daalt de terugkoopverlichting in 2012 met € 576.163.

Jaarstukken 2012

96


F KORTLOPENDE SCHULDEN F.1 Schulden aan kredietinstellingen

Kortlopende deel van de langlopende schulden

31-12-2012 20.187.331

31-12-2011 19.228.979

l’escaut woonservice heeft bij BNG een kredietfaciliteit ter grootte van € 7 miljoen (2011: € 7 miljoen). Op balansdatum is van deze faciliteit - net als in 2011 - geen gebruik gemaakt.

F.2 Schulden aan leveranciers

Schulden aan leveranciers

31-12-2012 1.417.756

31-12-2011 1.806.827

31-12-2012 7.124 3.928.708 2.051 3.937.882

31-12-2011 210.865 210.865

31-12-2012 181.861 919.890

31-12-2011 197.217 2.852.665

817 1.102.568

5.644 3.055.526

31-12-2012 83.253 83.253

31-12-2011 13.721 70.929 19.53365.116

31-12-2012 100.856 100.856

31-12-2011 349.300 21.869 371.169

F.3 Schulden aan groepsmaatschappijen

Marsaki Vlissingen.com B.V. PMB Marsaki B.V. Vlissingen Projecten B.V. Opus Civitatis B.V.

F.4

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Motorrijtuigenbelasting

F.5 Schulden ter zake van pensioenen VUT-premies Pensioenpremies Premies vorige boekjaren

F.6

Overige schulden

Terugkoopverplichting Koopgarantwoningen volgend boekjaar Overig

Jaarstukken 2012

97


F.7

Overlopende passiva

Niet vervallen rente Vooruit ontvangen huur Vooruit ontvangen huurtoeslag Vakantie-uren in portefeuille Nog te verrekenen servicekosten Sloop- en onttrekkingsbijdrage gemeente Vlissingen Overig

31-12-2012 2.416.920 412.566 170.309 201.557 510.287 2.144.300 1.024.182 6.880.121

31-12-2011 2.483.999 353.036 173.958 226.950 567.377 2.144.300 1.112.881 7.062.501

FINANCIËLE INSTRUMENTEN l’escaut woonservice maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past l’escaut woonservice met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. De marktwaarde van de derivaten is per 31 december 2012 € 5.042.761 negatief (2011 € 4.260.350 negatief).

Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut van l’escaut woonservice staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico’s. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in een aanvullende toelichting op het treasurystatuut. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. De volgende eisen worden gesteld ten aanzien van het gebruik van derivaten: • De leden van de treasurycommissie dienen voldoende kennis van zaken te hebben; • Derivaten mogen slechts gebruikt worden, gericht op het afdekken van opwaartse renterisico´s op bestaande variabele leningen; • Derivaten mogen uitsluitend worden aangetrokken in euro´s van financiële instellingen met minimaal een single A-rating; • Derivaten moeten voldoen aan de richtlijnen van het CFV/WSW; • Slechts een beperkt aantal soorten derivaten is toegestaan, dit zijn de CAP en de Interest Rate Swap (IRS), • Voor het gebruik van derivaten dient te allen tijde en direct (voordat het contract aangegaan wordt) goedkeuring te worden gevraagd aan het bestuur inclusief een motivatie, waarom een derivaat wordt gebruikt.

Hedge-strategie De hedge-strategie is het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten.

Type hedge Kostprijshedge-accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten.

Afgedekte positie l’escaut woonservice dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt.

Hedge-instrumenten In verband met het reduceren van de renterisico’s en het vastleggen van het huidige lage renteniveau zijn payers swaps afgesloten. l’escaut volgt de marktwaarde van de swaps ieder kwartaal in de treasurycommissie. Het onderstaand overzicht geeft de verschillende negatieve scenario’s aan bij een lagere rente(ontwikkeling). De maximale negatieve marktwaarde ligt op € 8,3 miljoen. In de loop van de tijd wordt deze marktwaarde hoger vanwege de kortere resterende looptijd van de swaps. De maximale margin call van ABN AMRO ligt op bijna € 3,0 miljoen. De threshold van ABN AMRO is bekend en bedraagt € 1,5 miljoen. Dit betekent een maximale storting van € 1,5 miljoen.

Jaarstukken 2012

98


Het voorstel van ABN AMRO is om te gaan verrekenen vanaf een negatieve marktwaarde van € 1,75 miljoen, dat wil zeggen een threshold van € 1,5 miljoen en een zogenoemde minimum transfer amount van € 0,25 miljoen. Het tegenvoorstel van l´escaut wordt momenteel beoordeeld door de ABN AMRO. l’escaut is in staat om deze mogelijke verplichting vanuit de kredietfaciliteit te financieren.

Marktwaarde derivaten met de rentecurve van 31-12-2012 Tegenpartij

Hoofdsom

Vaste Variabele rente rente

BNG

-4.000.000 3,37%

EUR 6M

Startdatum

3-nov-06

Eind- Marktwaardatum de Curve 0%

Marktwaarde Curve + opslag -1%

4-nov-13

-100.333

-122.079

Marktwaarde Curve + opslag -2% -144.218

BNG

-5.000.000

4,17%

EUR 3M

1-jun-09

3-jun-19

-1.023.692

-1.380.140

-1.763.922

FORTIS

-5.000.000 4,58%

EUR 3M

2-mei-08

2-mei-18

-1.015.088

-1.314.278

-1.632.879

RABOBANK

-5.000.000

4,74%

EUR 3M

1-dec-08

1-dec-21

-1.457.731

-1.971.648

-2.537.584

FORTIS

-5.000.000 4,63%

EUR 3M

15-apr-10

3-apr-17

-867.275

-1.094.013

-1.333.390

RABOBANK

-5.000.000 4,53%

EUR 3M

1-okt-10

1-okt-15

-578.643

-716.462

-859.929

Totalen

-29.000.000

-5.042.761 -6.598.620

-8.271.922

Accounting Het hedging-instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge-ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Algemeen De belangrijkste financiële risico’s waaraan de groep onderhevig is zijn het marktrisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van l’escaut woonservice is erop gericht om op de korte termijn de effecten van renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktrentes te volgen. l’escaut woonservice maakt gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aanbedrijfsactiviteiten te beheersen. l’escaut woonservice neemt met financiële derivaten geen speculatieve posities in.

Marktrisico l’escaut woonservice beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

Valutarisico l’escaut woonservice voert alleen transacties in euro’s uit en loopt geen valutarisico.

Renterisico l’escaut woonservice loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt l’escaut woonservice risico’s over de marktwaarde.

Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut. De hoogte van het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het bedrag aan te ontvangen rente op de derivaten en de marktwaarde van de derivaten.

Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van l’escaut woonservice en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. l’escaut woonservice heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

Jaarstukken 2012

99


Reële waarde per categorie financiële derivaten: Algemeen De derivaten worden gedurende de looptijd gewaardeerd tegen de kostprijs (nihil) door toepassing van kost-prijshedge-accounting. Veranderingen in de reële waarde worden niet verwerkt. Indien de reële waarde van de renteswap negatief is, is de groep contractueel verplicht voor de ABN Amro swaps een onderpand in depot vanaf € 1,5 miljoen negatieve reële waarde (margin call) bij te storten. Bij tussentijdse beëindiging van de renteswap wordt onderling afgerekend op basis van de reële waarde op het moment van beëindiging. De afgesloten derivaten zijn ultimo 2012 als volgt verdeeld in boekwaarde, nominale waarde en marktwaarde: Boekwaarde

Nominaal

Marktwaarde

29.000.000

29.000.000

-5.042.761

Overig

0

0

0

Totaal

29.000.000

29.000.000

-5.042.761

Interest rate swaps

De resterende looptijden van de derivaten zijn als volgt: Tot 1 jaar

Tussen 1 en 5 jaar

Tussen 5 en 10 jaar

Tussen 10 en 20 jaar

> 20 jaar

4.000.000

10.000.000

15.000.000

0

0

Overig

0

0

0

0

-

Totaal

4.000.000

10.000.000

15.000.000

0

0

Interest rate swaps

De derivaten starten nominaal als volgt in tijd: Reeds lopend Interest rate swaps

29.000.000

Overig

0

Totaal

29.000.000

De rentabiliteitswaardecorrectie voor derivaten met onderliggende waarde bedraagt ultimo 2012 € 0,9 miljoen positief (2011: € 1,1). Er zijn geen derivaten zonder onderliggende waarde. Een threshold is een drempelbedrag vanaf welk moment de banken de marktwaarde kunnen verrekenen. Deze marktwaardeverrekening dreigt nu voor ABN AMRO (voorheen Fortis) swaps. Hierover is overleg gaande met ABN AMRO. Hiertoe is ABN AMRO gevraagd een finale aanbieding te doen voor een verhoging. ABN AMRO is echter op dit voorstel nog niet teruggekomen. Het voorstel van ABN AMRO is om te gaan verrekenen vanaf een negatieve marktwaarde van € 1,75 miljoen, dat wil zeggen een threshold van € 1,5 miljoen en een zogenoemde minimum transfer amount van € 0,25 miljoen. In de overeenkomst met Rabobank is een afgesproken bedrag van € 2,5 miljoen aan negatieve marktwaarde vastgesteld. Bij overschrijding van dit bedrag kan de bank aanvullende zekerheden opvragen. De overige banken kunnen op basis van de onderliggende documentatie niet de marktwaarde op onze swaps opeisen.

Jaarstukken 2012

100


Embedded derivaten De basisrenteleningen worden volgens de beleidsregels CFV aangemerkt als embedded derivaten maar voor bestaande basisrenteleningen hoeft geen liquiditeitsbuffer aangehouden te worden. De omvang van de basisrenteleningen van l’escaut bedraagt ultimo 2012 € 27 miljoen. Deze worden als rechtmatig beschouwd. Er zijn geen basisrenteleningen vanaf 1 december 2012 afgesloten.

Marktwaarde embedded derivaten d.d. 31-dec-2012 Referentie Tegen partij 55 / WSW 42913 55 / WSW 42891 55 / WSW 43515 55 / WSW 43682 55 / WSW 41734 Totalen

Totale Opslag Basis- Startrente rente datum

Einddatum

Marktwaarde Nominale incl.

BNG

3,85% 0,34%

3,51% 3-jan-11

2-jan-37

-7.666.279

-6.000.000

Marktwaarde embedded swap -1.666.279

BNG

3,86% 0,33%

3-dec-35 -7.466.273

-6.000.000

-1.466.273

NWBBANK

4,36% 0,38%

3,53% 20-dec10 3,98% 1-okt-13

1-okt-48 -2.322.347

BNG

3,43% 0,35%

3,08% 1-jun-12

1-jun-32

-5.827.668

-5.000.000

-827.668

NWB BANK

4,08% 0,16%

3,92% 4-jul-12

1-jul-61

-14.611.887

-10.000.000

-4.611.887

-37.894.454

-27.000.000 -10.894.454

-2.322.347

Jaarstukken 2012

101


NIET IN DE ENKELVOUDIGE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Garanties en borgstelling Per 31 december 2012 is door de rechtspersonen die deel uitmaken van l’escaut woonservice geen garanties en borgstellingen verstrekt.

Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid l’escaut woonservice vormt vanaf 1 januari 2008 een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Opus 52 B.V., Opus 97 B.V. en Opus Civitatis B.V. (de Opus-groep) en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel.

Aankopen en investeringen Van een aangegane verplichting is sprake indien er ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’ is. Met intern geformaliseerd wordt bedoeld dat intern het besluit is genomen door de directie (en indien noodzakelijk door de Raad van Commissarissen). Van externe communicatie is sprake indien de huurdersvereniging en de belanghebbende bewoners op de hoogte zijn gesteld van het besluit. Per 31 december 2012 zijn verplichtingen aangegaan ten behoeve van sociaal vastgoed in exploitatie ter grootte van € 15.531.779 (2011: € 17.428.604). Per 31 december 2012 zijn geen verplichtingen aangegaan ten behoeve van vastgoedbeleggingen (2011: € 57.894) l’escaut woonservice is ten behoeve van uit te voeren werkzaamheden met betrekking tot groot- en planmatig onderhoud per 31 december 2012 verplichtingen aangegaan ter grootte van € 180.478 (2011: € 0).

Operationele lease De verplichtingen uit hoofde van met derden aangegane operationele leaseovereenkomsten bedragen in totaal € 48.083 (2011: € 117.183). Hiervan vervalt binnen 1 jaar € 48.083 (2011: € 117.183).

Personeelsbeloningen Personeelsbeloningen omvatten alle vormen van beloning van personeel tijdens en na afloop van het dienstverband: • ongeacht of er sprake is van individuele arbeidsovereenkomsten, Cao’s, wettelijke regelingen of afspraken, dan wel bestendig gevolgde gedragslijnen door de werkgever die leiden tot verplichtingen jegens het personeel; • ongeacht of betaling door de werkgever plaatsvindt aan het personeel zelf of aan anderen zoals een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds en • ongeacht of er sprake is van een volledig dienstverband of deeltijdarbeid. Voor wat betreft de beloningen tijdens dienstverband (jubileumuitkeringen) is geen verplichting opgenomen, omdat deze reeds in de bedrijfswaardeberekeningen zijn verantwoord. De contant gemaakte waarde van deze beloningen bedraagt € 159.300 (2011: € 216.600)

Aangetrokken leningen l’escaut woonservice heeft nieuwe leningen aangetrokken ten bedrage van € 18 miljoen. De leningen worden in 2013, ten bedrage van € 18 miljoen geëffectueerd. Per balansdatum zijn de volgende langlopende leningen afgesloten, maar nog niet gestort: Nederlandse Waterschapsbank N.V.

€ 5.000.000

tegen 4,220%

storting op 3 september 2013.

Nederlandse Waterschapsbank N.V.

€ 6.000.000

tegen 4,360%

storting op 1 oktober 2013.

Bank Nederlandse Gemeente

€ 7.000.000

tegen 3,020%

storting op 3 december 2013.

WSW-obligoverplichting Per 31 december 2012 heeft l’escaut woonservice een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 5,2 miljoen (2011: € 5,4 miljoen) uit hoofde van door WSW verstrekte borgstelling. WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over

Jaarstukken 2012

102


te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2011: 3,85%). De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend, is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het lening type variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd.

Schuldrestant van de geborgde leningen Roll-overleningen: maximaal 75% van € 19 miljoen Collegiale financieringen Totaal

Grondslag 120.610.000 14.250.000 0

Obligoverplichting 4.643.485 548.625 0 5.192.110

Egalisatie BWS-subsidie In 2008 heeft l’escaut woonservice de egalisatierekening ineens laten vrijvallen. Wat betreft de subsidieregeling geldt dat de woningen waarvoor de BWS-subsidie is toegekend, niet bestemd zijn voor de verkoop. Op de BWS-subsidie rust namelijk een voorwaardelijke terugbetalingsverplichting, die wordt geëffectueerd door verkoop van de desbetreffende woningen. De voorwaardelijke terugbetalingsverplichting bedraagt per 31 december 2012 € 78.756,74 (2011: € 143.758,01).

Overig Reorganisatie In boekjaar 2011 is een reorganisatie aangekondigd. Deze zal in 2013 nader worden uitgewerkt. Per balansdatum zijn de financiële effecten van de reorganisatie nog niet bekend. Om die reden is er geen reorganisatievoorziening opgenomen.

Stichting Woonwagenbeheer West-Brabant De corporatie maakt deel uit van de stichting Woonwagenbeheer West-Brabant. De stichting is in 2001 opgericht door een zevental corporaties met als doel het in eigendom verkrijgen en vervreemden van woonwagenstandplaatsen en woonwagens en het op adequate wijze beheren van deze objecten.

Wet Ketenaansprakelijkheid l’escaut woonservice is aansprakelijk uit hoofde van de Wet Ketenaansprakelijkheid. Deze wettelijke bepalingen inzake ketenaansprakelijkheid betreffen hoofdelijke aansprakelijkheid voor betaling van premie op grond van werknemers- en volksverzekeringen en van loon- en omzetbelasting bij uitbesteden van werk respectievelijk inlenen van arbeidskrachten.

Jaarstukken 2012

103


3.7. TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE WINSTEN VERLIESREKENING

G BEDRIJFSOPBRENGSTEN G.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving • wegens leegstand • verkoop, sloop en studenten Korting huur

2012 31.196.960 1.688.692

2011 30.348.583 760.754

344.228 295.511 28.130 32.217.782

333.429 443.708 41.051 30.291.149

De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Gemeente Vlissingen Gemeente Middelburg

32.079.544 138.238 32.217.782

30.145.259 145.891 30.291.149

In 2012 heeft l’escaut woonservice met gemiddeld 2,13% (2011: 1,22%) de huren verhoogd. Een percentage van 2,3% gold als maximale huurverhoging.

G.2

Opbrengsten servicecontracten Leveringen en diensten Af: Opbrengstenderving • wegens leegstand

2012 1.919.592

2011 2.026.823

55.075 1.864.517

116.867 1.909.956

De geografische onderverdeling van de opbrengsten servicecontracten kan als volgt worden weergegeven: Gemeente Vlissingen Gemeente Middelburg

G.3

1.864.517 1.864.517

1.909.956 1.909.956

2012 3.287.100 72.4401.383.7691.830.891

2011 2.402.250 47.932653.8441.700.473

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: (in)direct toerekenbare kosten Af: bedrijfswaarde Bij: gerealiseerde herwaardering door verkoop Verkoopresultaat bestaand bezit

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen.

Jaarstukken 2012

104


G.4

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Vastgoedbeleggingen

G.5

Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie met betrekking tot onderhoud huurwoningen

2012

2011

23.639

-

2012

2011

530.668

511.587

Dit betreft de loonkosten van de onderhoudsdienst besteed aan de vervangingsinvesteringen keuken/douche/toilet die geactiveerd zijn.

G.6

Overige bedrijfsopbrengsten Verzorgen administratie van VvE’s en dienstverlening collega-corporatie Verzorgen administratie van groepsmaatschappijen Nagekomen baten Overige bedrijfsopbrengsten

2012

2011

195.971 34.291 8.981 186.459 425.702

186.044 39.840 242.544 468.428

2012

2011

12.189.507 5.377 212.753 12.407.637

12.574.523 5.377 586.494 13.166.394

2012

2011

9.370.3901.104.096 8.266.294-

8.213.6361.582.002 1.366.462 5.265.172-

1.785.690 2.274.511432.961 1.159.957 1.104.096

537.586 495.000 865.612 316.1961.582.002

-

1.366.462

H BEDRIJFSLASTEN H.1

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Overige zaken en leveringen en diensten Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

H.2

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Terugneming van verliezen uit het verleden Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie Engelse Wijk en Midden Bonedijkestraat - Nieuw Bonedijke (43 woningen) Alliance (40 woningen) Groote Markt (41 huurappartementen en 28 sociale huur- en 22 koopwoningen) Beatrixlaan (16 woningen) Openwijkschool en Aticó (school en 38 huurappartementen)

Vastgoedbeleggingen Cariño (23 luxe huurappartementen)

Waardestijgingen als gevolg van een hogere bedrijfswaarde mogen op grond van de herziene RJ645 niet langer via de post ‘Mutatie actuele waarde’ worden verwerkt. Er wordt aangesloten bij de RJ 212.412 op basis waarvan waardevermeerderingen van materiële vaste activa rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt worden in een herwaarderingsreserve. Indien er sprake is van waardevermeerderingen die een terugname zijn van eerder als last verwerkte waardeverminderingen dan dient de waardevermeerdering voor dat deel wel in de winst-en verliesrekening verwerkt te worden. In 2012 verwerken we € 9.370.390 aan waardevermeerderingen via de winsten verliesrekening. Via de overige reserves verwerken we € 20.917.523 aan waardevermeerderingen.

Jaarstukken 2012

105

Jaarrekening | 3 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening H.3

Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Bruto salarissen Sociale lasten Pensioenlasten

2012

2011

4.730.169 378.713 730.484 5.839.366

4.728.406 408.700 782.727 5.919.834

Het aantal werknemers, berekend op fulltime basis en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg: Directie/bestuur Ondersteunende dienstverlening Financieel-administratieve dienstverlening Technische dienstverlening: bedrijfsbureau Technische dienstverlening: onderhoudsbedrijf Woondienstverlening

1,75 10,15 8,12 10,38 34,23 24,93 89,56

1,75 10,04 8,12 10,38 35,23 25,65 91,17

2012

2011

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

H.4

Onderhoudslasten Onderhoudslasten (niet cyclisch)

5.877.853

6.116.555

Onderhoudslasten (cyclisch)

1.106.285 6.984.139

943.177 7.059.732

Onderhoudslasten Af: onderhoudslasten werkapparaat

6.984.139 2.232.1334.752.006

7.059.732 2.293.3264.766.406

2.574.290 1.106.285 1.771.422 1.153.971 378.171 6.984.139

3.231.039 943.177 1.574.168 1.022.161 289.186 7.059.732

2012

2011

388.391 388.391

388.542 388.542

2012

2011

1.846.806

1.832.808

Specificatie onderhoudslasten: Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Reparatieonderhoud Keuken-, douche- toiletinvesteringen Overig exploitatieonderhoud

H.5

Leefbaarheid De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet cyclisch en cyclisch: Leefbaarheid (niet cyclisch) Leefbaarheid (cyclisch)

H.6

Lasten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten

De geografische onderverdeling van de opbrengsten servicecontracten kan als volgt worden weergegeven: Gemeente Vlissingen Gemeente Middelburg

1.846.806 -

1.832.808 -

1.846.806

1.832.808

Jaarstukken 2012

106

Jaarrekening | 3 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening H.7

Overige bedrijfslasten

2012

2011

Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezicht kosten Huisvestigingskosten Overige personeelskosten Overige beheerkosten Subtotaal beheerkosten

750.857 61.689 359.370 364.765 4.479 1.541.160

773.779 78.601 354.936 444.619 1.651.935

Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie Overige heffingen Subtotaal heffingen

2.134.724 375.671 60.205 99.805 2.670.405

2.122.585 333.810 60.838 354.234 2.871.467

Overige bedrijfslasten Beheer door derde Incassokosten Oninbare en niet doorbelaste onderhoudskosten Dotatie dubieuze debiteuren Kosten projectontwikkeling Mutaties overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten

44.667 191.833 195.311 28.237 36.839 1.558.907 2.055.794

16.774 424.536 1.693.339 2.134.649

Totaal overige bedrijfslasten

6.267.359

6.658.051

In 2012 is door l’escaut woonservice voor € 25.000 (2011: € 25.000) steun gegeven aan buitenlandse instellingen 2012

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

2011

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

Deloitte Accountants 53.915 21.481 25.274 100.670 Deloitte Accountants 66.771 5.355 72.126

Deloitte Overig netwerk 61.617 1.654 63.271 Deloitte Overig netwerk 72.241 18.967 91.208

Totaal netwerk

53.915 21.481 61.617 26.929 163.942 Totaal netwerk

66.771 5.355 72.241 18.967 163.334

Jaarstukken 2012

107


I NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

Waardevermeerdering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermindering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermeerdering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardevermindering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2012

2011

1.958.230 150.588 401.0661.707.752

325.809208.599534.409-

2012

2011

6.358.839 1.079.047 7.437.886

5.995.008 124.470 6.119.478

J GEREALISEERDE HERWAARDERING Gerealiseerde herwaardering door afschrijving Gerealiseerde herwaardering door verkopen

Conform de herziene RJ645 wordt er op de bedrijfswaarde afgeschreven. Er vindt een vrijval van de herwaarderingsreserve plaats door gebruik van het sociaal vastgoed in exploitatie. De gerealiseerde herwaardering door afschrijving komt overeen met het verschil tussen afschrijving op bedrijfswaarde en de afschrijving op de oorspronkelijke kostprijs van het sociaal vastgoed in exploitatie.

K.1

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Waardeveranderingen van financiële vaste activa Waardeveranderingen van effecten Waardeveranderingen van terugkoopverplichtingen Waardeveranderingen overige

K.2

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Renteopbrengsten activa in ontwikkeling Renteopbrengsten leningen Renteopbrengsten BWS-subsidie Opbrengsten effecten

K.3

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten rekening-courant en deposito’s Baten derivaten Overige rentebaten

K.4

Rentelasten en soortgelijke kosten Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Rentelasten rekening-courant Lasten derivaten Overige rentelasten

2012

2011

7.385 229.533 236.918

2.904339.063 336.158

2012

2011

21.423 7.995 29.418

29.700 17.469 47.169

2012

2011

45.043 257.656 83.794 386.493

35.227 478.360 38.556 552.144

2012

2011

4.072.595 11.306 1.373.377 53.549 5.510.827

4.055.568 -37.423 1.426.301 20.583 5.465.029

Jaarstukken 2012

108

Jaarrekening | 3 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening L.1

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Acute vennootschapsbelasting (lasten) 2011 2012

Latente vennootschapsbelasting (baten) 2011 2012

Totaal belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De specificatie is als volgt: Mutatie actieve latentie leningen Mutatie passieve latentie verkopen Mutatie passieve latentie afwaardering WOZ Mutatie latente verliesverrekening 2011

Bij:

Correctie overige waardeveranderingen materiële vaste activa Correctie mutatie actuele waarde Hogere fiscale onderhoudslasten Verlies ROM Marsaki B.V. Correctie opbrengst verkopen Waardeveranderingen Koopgarantwoningen Afschrijvingen MOG en dergelijke Fiscaal geen waardeveranderingen financiële vaste activa Saldo verloop agio en disagio leningen Dotatie herbestedingsreserve Dotatie herinvesteringsreserve Afwaardering naar lagere WOZ-waarde (peildatum 1 januari 2012) Overig Correctie overige waardeveranderingen materiële vaste activa Correctie afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lagere fiscale afschrijvingen Gemengde kostenaftrek Correctie projectsteun Correctie geactiveerde loonkosten en rentelasten Projectresultaat Groote Markt Mutatie compensabel verlies

Belastbaar bedrag Belastingbedrag 20% over € 200.000 Belastingbedrag 25% over het meerdere

2011

-

-

1.758.7511.758.751-

555.309 555.309

1.758.751-

555.309

18.154.114

22.384.303

-22.158 291.854 -1.288.175 -740.272 -1.758.751

Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting Af:

2012

8.289.9334.656.017116.998806.4811.707.752797.399236.91888.632410.6735.152.70022.173-

17.867.7826.720.933777.538 470.800 208.599 428.000336.158128.5232.037.002-

4.751.621 16.984 195.311 593.211 23.945

3.312.002

1.449.510-

-

-

-

-

-

147.968 17.058 200.130

Jaarstukken 2012

109


L.2

Resultaat deelnemingen Opus 52 B.V. PMB Marsaki B.V. ROM Projecten B.V. ROM Marsaki B.V.

2012

2011

91.548 77.567 39.431 208.547

23.896 777.538753.642-

3.8 TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN HET kASSTROOMOVERZICHT Toelichting op de kasstromen De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn alleen de investeringen opgenomen waarvoor in 2012 geldmiddelen zijn opgeofferd.

Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 31 december 2011 Geldmiddelen per 31 december 2011 Balansmutatie geldmiddelen in 2012 Liquide middelen per 31 december 2012 Geldmiddelen per 31 december 2012

2012

2011 1.590.171 1.590.171

6.202.989 7.793.160 7.793.160

De per 31 december 2012 aanwezige geldmiddelen zijn - net als in 2011 - vrij beschikbaar.

Jaarstukken 2012

110

Jaarrekening | 4 Geconsolideerde jaarrekening

4 Geconsolideerde jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na resultaatverwerking) ACTIVA VASTE ACTIVA

A.

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

I. 1. 2.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

II. 1.

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Te vorderen BWS-subsidies

III. 1.

Som der vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

I.

Liquide middelen

II.

TOTAAL ACTIVA

31-12-2011

232.892.266 2.357.468 1.364.893 236.614.627

203.697.420 2.447.020 1.547.107 207.691.547

31.367.188 4.207.600 35.574.788

25.399.665 4.797.307 2.016.422 32.213.394

280.191 653.849 143.758 1.077.798

155.807 1.473.647 206.334 1.835.788

273.267.213

241.740.729

118.044

90.853

432.664 59.500 1.650.000 244 354.954 745.435 3.242.797

309.560 990.000 620.254 308.641 549.705 2.778.160

8.408.113

2.186.680

11.768.954

5.055.693

285.036.167

246.796.422

B.

Voorraden Overige voorraden

Som der vlottende activa

31-12-2012

1.

Jaarstukken 2012

111


PASSIVA

31-12-2012

31-12-2011

261.757 129.840.391 130.102.148

155.807 98.432.201 98.588.008

1.534.922 2.048.259 1.247.098 4.830.279

7.842.351 918.338 1.292.778 10.053.467

112.102.122 4.195.258 116.297.380

101.805.315 4.433.902 106.239.217

20.187.331 1.424.768 3.935.831 1.102.568 83.253 100.856 6.971.754 33.806.361

19.228.979 1.817.441 210.865 3.055.526 65.116 371.169 7.166.634 31.915.730

285.036.167

246.796.422

EIGEN VERMOGEN Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Totaal eigen vermogen

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal langlopende schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA

Jaarstukken 2012

112


Geconsolideerde winsten verliesrekening 2012

2012

2011

32.663.766 1.950.519 1.830.891 23.639 530.668 391.412 37.390.895

30.727.314 1.996.020 1.700.473 511.587 435.434 35.370.828

12.459.291 8.596.6164.730.169 378.713 730.484 4.949.807 388.391 1.920.701 6.301.844 23.262.783

13.266.824 5.122.2064.728.406 408.700 782.727 4.831.417 388.542 1.924.126 6.695.951 27.904.487

1.588.079

537.016-

GEREALISEERDE HERWAARDERING

7.437.886

6.139.541

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten SALDO FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

236.918 29.418 347.445 5.539.7744.925.993-

336.158 47.169 38.556 5.018.4794.596.596-

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING

18.228.084

8.472.271

1.949.719116.998

577.176 777.538-

16.395.363

8.271.909

BEDRIJFSOPBRENGSTEN G. Huuropbrengsten 1. Opbrengsten servicecontracten 2. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN H. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten 1. Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten 2.

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

RESULTAAT NA BELASTINGEN

I.

Jaarstukken 2012

113

Jaarrekening | 5 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

5

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

5.1 ALGEMENE TOELICHTING Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

5.1.1 Groepsverhoudingen l’escaut woonservice te Vlissingen staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:239 en 2:414 BW is hierna opgenomen: Geconsolideerde maatschappijen: Naam

Statutaire zetel

Deelnemingspercentage

Hoofdactiviteit

Opus 52 B.V.

Vlissingen

100%

Verbeteren volkshuisvesting en projectontwikkeling

Opus 97 B.V.

Vlissingen

100%

Projectontwikkeling

Opus Civitatis B.V.

Vlissingen

100%

Beheren bouwwerken

Niet-geconsolideerde maatschappijen: Naam

Statutaire zetel

Deelnemingspercentage

Hoofdactiviteit

PMB Marsaki B.V.

Goes

25%

Ondersteunen projectontwikkeling

ROM Projecten B.V. Goes

20%

Pojectontwikkeling

Vlissingen.com B.V. Goes

100%

Pojectontwikkeling

Marsaki Regio B.V.

20%

Pojectontwikkeling

Goes

5.2 GRONDSLAGEN VOOR DE CONSOLIDATIE In de geconsolideerde jaarrekening van l’escaut woonservice zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van l’escaut woonservice. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Eventuele belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken.

Jaarstukken 2012

114


5.3 ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING De geconsolideerde jaarrekening van l’escaut woonservice is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. l’escaut woonservice past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld.

5.4 TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE BALANS Cijferopstellingen worden hier achterwege gelaten als het posten betreft die in de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening gelijk zijn of waar verschillen van te verwaarlozen betekenis zijn voor een juist overzicht.

A.I Materiële vaste activa / A.II Vastgoedbeleggingen

Stand per 1 januari Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Overboeking Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Mutatie bedrijfswaarde Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Stand per 31 december Bedrijfswaarde / boekwaarde per 31 december

A.I.1

A.I.1. Sociaal vastgoed in exploitatie

A.II.1. Commercieel vastgoed in exploitatie

227.695.520 43.574.970 67.573.071203.697.419

14.245.869 13.016.398 1.649.45925.612.807

5.659.366 1.383.76912.312.4985.213.711 24.56532.110.202 67.600-

312.102 -

232.892.267

3.579.156 24.565 1.958.230

119.67331.367.188

Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken woningen / woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen / woongebouwen Overige zaken

230.148.612 2.727.984 15.671 232.892.267

Jaarstukken 2012

115


Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening in sociaal vastgoed is € 2.727.984 en betreft de volgende onroerende zaken niet zijnde woningen/ woongebouwen: Theo van Doesburgcentrum WIII kazerne De Paljas

A.II.1

1.816.534 715.550 195.900 2.727.984

Commercieel vastgoed in exploitatie Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening in commercieel vastgoed is € 986.000 en betreft de Ambachtsveld HOED.

A.III

Financiële vaste activa

A.III.1

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Nettovermogenswaarde per 1 januari Mutaties: Storting in aandelenkapitaal Resultaat deelnemingen Correctie voorgaand boekjaar Aankoop 2012 Gedeclareerd dividend Nettovermogenswaarde per 31 december

155.807 105.950 18.434 280.191

l’escaut woonservice heeft een deelneming van 25% in PMB Marsaki B.V. 20% in ROM Projecten B.V., Marsaki Regio B.V. en 100% in Marsaki Vlissingen.com B.V.

B.I Vorderingen B.I.1

Vorderingen op groepsmaatschappijen Marsaki Vlissingen.com B.V. PMB Marsaki B.V.

31-12-2012

31-12-2011

1.500.000 150.000 1.650.000

990.000 990.000

Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening is € 2.515.106 en betreft de vorderingen op de Opus-groep.

B.II

Liquide middelen Kas Rekening-courant bank Geldverkeer onderweg

31-12-2012

31-12-2011

5.081 8.362.918 40.114 8.408.113

3.378 2.172.910 10.392 2.186.680

Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening is € 614.953 en betreft direct opneembare tegoeden in de vorm van rekening-courant en spaargelden.

Jaarstukken 2012

116


5.5 TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE wINST- EN VERLIESREKENING Cijferopstellingen worden hier achterwege gelaten als het posten betreft die in de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening gelijk zijn of waar verschillen van te verwaarlozen betekenis zijn voor een juist overzicht.

G Bedrijfsopbrengsten G.1

Huuropbrengsten Huren Af:

G.2

Huurderving • wegens leegstand, verkoop Korting huur

Opbrengsten servicecontracten Leveringen en diensten Af:

Vergoedingsderving • wegens leegstand

2012

2011

33.331.636

31.545.501

639.740 28.130 32.663.766

777.136 41.051 30.727.314

2012

2011

2.005.594

2.112.887

55.075 1.950.519

116.867 1.996.020

Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening is € 531.986 en betreft de exploitatie van het Theo van Doesburgcentrum, Willem-III kazerne, De Paljas te Vlissingen en de HOED Ambachtsveld te Oost-Souburg.

H

Bedrijfslasten

H.1

Onderhoudslasten

2012

2011

4.949.807

4.831.417

Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening is € 197.801 en betreft de onderhoudskosten van de hierboven genoemde panden.

Jaarstukken 2012

117


H.2

Overige bedrijfslasten

2012

2011

Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezicht kosten Huisvestigingskosten Overige personeelskosten Overige beheerkosten Subtotaal beheerkosten

750.857 61.689 359.370 364.765 4.479 1.541.160

773.779 78.601 354.936 444.619 1.651.935

Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie Overige heffingen Subtotaal heffingen

2.153.120 375.671 60.205 99.805 2.688.801

2.139.831 333.810 60.838 354.234 2.888.713

Overige bedrijfslasten Beheer door derde Incassokosten Oninbare en niet doorbelaste onderhoudskosten Dotatie dubieuze debiteuren Kosten projectontwikkeling Mutaties overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten

44.667 191.833 195.311 28.237 36.839 1.574.995 2.071.883

16.774 424.536 1.713.993 2.155.303

Totaal overige bedrijfslasten

6.301.844

6.695.951

Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening is € 34.485 en betreft de exploitatiekosten van de hierboven genoemde panden.

I

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardevermeerdering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermindering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermeerdering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardevermindering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2012

2011

1.958.230 119.673150.588 401.0661.588.079

328.416208.599537.016-

Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening ad. € 119.672,82 betreft de afwaardering van de HOED.

Jaarstukken 2012

118

Jaarrekening | 6 Overige toelichtingen

6

Overige toelichtingen

6.1 BEZOLDIGING VAN BESTUURDER EN COMMISSARISSEN Voor de bezoldiging van de bestuurder van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 164.645 (2011: € 162.333) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De zogenaamde crisisheffing is niet van toepassing. Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 47.450 (2011: € 53.067) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De zogenaamde crisisheffing is niet van toepassing. De bezoldiging van de bestuurder omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij • vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); • uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband; • winstdelingen en bonusbetalingen. De bezoldiging van de bestuurder van de woningcorporatie is als volgt: Naam

J. van Beekhuizen

Periodiek betaalde beloningen

Beloning betaalbaar op termijn

Uitkering bij einde dienstverband

Winstdeling en bonusbetaling

2012

2011

2012

2011

2012

2011

2012

2011

164.645

162.333

-

-

-

-

-

-

Duur van het dienstverband: Omvang dienstverband:

onbepaalde tijd 36 uur per week

Het aanpassen van de bezoldiging van de bestuurder is de uitkomst van overleg tussen de bestuurder en de Remuneratiecommissie van de Raad van Commissarissen. Drie aspecten kwamen daarbij aan de orde: de ontwikkelingen in het loongebouw in de sector • de ontwikkelingen van de bezoldiging van bestuurders in de semipublieke sector • de maatschappelijke aanvaardbaarheid van de bezoldiging Op het moment dat de bestuurder in dienst trad, is hij/zij ingeschaald op basis van de adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair Bestuurder Woningcorporaties (Commissie Izeboud). Wij passen de beloning van de bestuurder gelijk aan met de beloning van de medewerkers. Met de bestuurder maakten wij geen afspraken over een variabele bezoldiging op basis van bepaalde prestatiecriteria.

Belastbaar loon Pensioenafdracht Overige vergoedingen (fiscale bijtelling dienstauto) Totaal

2012 125.376 28.970 10.299 164.645

2011 123.422 28.612 10.299 162.333

Jaarstukken 2012

119


De bezoldiging van de commissarissen van de woningcorporatie is als volgt: Naam

F.A.C. Steutel C. den Hartog W. Oving F. Bouman F.A. Poppe G.L. Meeuwisse P.G.M. Burgemeester-Stunnenberg

Als lid van de Raad van Commissarissen

Als lid van commissies

Overige kostenvergoedingen

Totaal

2012 9.364 7.805 7.805 6.243 6.243 6.243

2011 9.364 9.364 7.805 7.805 6.243 6.243 6.243

2012 -

2011 -

2012 -

2011 -

2012 9.364 7.805 7.805 6.243 6.243 6.243

2011 9.364 9.364 7.805 7.805 6.243 6.243 6.243

43.703

53.067

-

-

-

-

43.703

53.067

Aanvullend op bovenstaand totaalbedrag aan bezoldiging is in 2012 aan de heer Bouman een extra vergoeding uitbetaald ad € 3.747,-- ten behoeve van fusiewerkzaamheden. Naam

Periode actief

Functie op 31-12-2012

F.A.C. Steutel W. Oving F. Bouman F.A. Poppe G.L. Meeuwisse P.G.M. Burgemeester-Stunnenberg

sinds 2002 sinds 2008 sinds 2002 sinds 2002 sinds 2008 sinds 2002

Voorzitter Secretaris/vice-voorzitter, voorgedragen door huurdersvereniging Lid, voorgedragen door huurdersvereniging Lid Lid Lid

Jaarstukken 2012

120


Ondertekening van de jaarrekening Opmaken van de jaarrekening Raad van Bestuur

Was getekend J. van Beekhuizen, directeur-bestuurder

Vaststellen van de jaarrekening Op 12 juni 2013 is het jaarverslag inclusief de jaarrekening 2012 goedgekeurd door de raad van commissarissen. De raad van commissarissen heeft tevens ingestemd met het voorstel van het bestuur om het resultaat over het boekjaar 2012 ten bedrage van € 16.395.363 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen (paragraaf 7.2). In overeenstemming met artikel 25, lid 5 van de statuten geschiedt de goedkeuring door ondertekening van de jaarrekening. Aldus getekend door de raad van commissarissen van l’escaut woonservice.

Vlissingen, 12 juni 2013

Was getekend mr. F.A.C. Steutel, voorzitter

Was getekend drs. W. Oving, secretaris/vice-voorzitter

Was getekend P.G.M. Burgemeester-Stunnenberg, lid

Was getekend drs. G.L. Meeuwisse, lid

Was getekend F. Bouman, lid

Jaarstukken 2012

121

Jaarrekening | 7 Overige gegevens

7

Overige gegevens

7.1 BESTEMMING VAN HET RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR 2011 De jaarrekening 2011 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 13 juni 2012. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

7.2 VOORSTEL TOT BESTEMMING VAN HET RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR 2012 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2012 ten bedrage van € 6.787.464 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat over het boekjaar 2012 ten bedrage van € 16.395.363. Een bedrag van € 105.950 wordt toegevoegd aan de ‘Wettelijke reserve deelnemingen’. Een bedrag van € 16.289.413 wordt toegevoegd aan de ‘Overige reserves’. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen zijn onder te verdelen in € 1.958.230 niet-gerealiseerde waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie en € -250.479 niet-gerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen zijn ten gunste van de herwaarderingsreserve verantwoord in de toelichting bij het eigen vermogen.

7.3 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Effecten Woonakkoord De Eerste Kamer heeft ingestemd met de inkomensafhankelijke huurverhoging. De Eerste Kamer heeft met haar besluit d.d. 19 maart 2013 de volgende percentages inkomensafhankelijke huurverhogingen voor het jaar 2013 en 2014 mogelijk gemaakt: Huishoudinkomen tot € 33.614 Huishoudinkomen tussen € 33.614 tot € 43.000 Huishoudinkomens boven € 43.000

1,5 procent boven inflatie 2,0 procent boven inflatie 4,0 procent boven inflatie

De (in het Woonakkoord d.d. 13 februari 2013) opgenomen reeks van de voorgenomen verhuurderheffing bedraagt: Jaar Heffing (in mln. €)

2013

2014

2015

2016

2017

vastgesteld

plan

plan

plan

plan

50

1.165

1.355

1.520

1.700

Risico saneringsheffing Gezien de hoogte van de noodzakelijke heffingen heeft de minister eerder al besloten het maximum bedrag dat corporaties jaarlijks bij moeten dragen voor saneringssteun te verhogen. Het maximum gaat van maximaal 1 procent van de jaarlijkse huurinkomsten naar maximaal 5 procent. Dit besluit is voorgelegd aan de Tweede Kamer via de zogeheten nahangprocedure. Hiermee is de mogelijkheid gecreëerd om met ingang van het heffingsjaar 2013 te heffen tot maximaal 5 procent van de huurinkomsten. Goedkeuring van de saneringsheffing gebeurt jaarlijks door de minister.De nu aangekondigde heffing van 4% voor 2013 is opgenomen in de CFV-begroting voor 2013. Voor de jaren na 2013 zijn nog geen heffingen of percentages bepaald of goedgekeurd. l’escaut woonservice heeft de effecten van het woonakkoord reeds vertaald in het beleid en de meerjarenbegroting en doorberekend in de bedrijfswaarde.

Jaarstukken 2012

122


7.4 CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJK ACCOUNTANT

Jaarstukken 2012

123


Jaarstukken 2012

124

Jaarrekening | Bijlagen

Bijlage 1 | Kengetallen Woningbezit

2012

Aantal verhuureenheden in exploitatie

DAEB

• • •

Woningen en woongebouwen Overige woongelegenheden Onroerende zaken niet zijnde woningen Bedrijfsruimten en winkels Garages Parkeerplaatsen Schuren Scootmobielplaatsen Scholen

Huurwoningen in ontwikkeling Koopwoningen in ontwikkeling Koopgarantwoningen Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal overig

2011

2010

2009

2008

6.301 227

6.330 209

6.409 213

DAEB

6.044 165

nietDAEB 97 0

6.035 142

nietDAEB 72 0

12 0 0 31 180 1 6.433

5 521 42 0 0 0 665

11 0 0 32 169 1 6.390

5 501 42 0 0 0 620

17 502 42 32 168 0 7.289

17 502 42 32 134 0 7.266

16 501 25 32 117 0 7.313

35 31

pm pm 21

pm pm 21

pm pm 0

52 0 -47 -42 26 -11

31 0 -19 -92 0 -80

0 2 -31 -23 0 -52

2.401 3.488 330

2.660 3.365 244

2.792 3.348 211

82

61

58

6.301

6.330

6.409

114.232

121.563

118.200

100

343 0 29

40 0 -30 0 22 32

23 1 0 0 1 25

42 0 -19 -261 -41 -279

Huurprijsklasse woningen Grenzen vastgesteld per 1 juli 2012 en geldig tot en met 31 december 2012: Goedkope woningen (< € 366,37) 1.886 2.106 Betaalbare woningen (€ 366,37 tot € 561,98) 3.573 3.507 Dure woningen tot huurtoeslaggrens 583 420 (€ 561,98 tot € 664,66) Dure woningen boven huurtoeslaggrens 99 74 (≥ € 664,66) 6.141 6.107 WOZ-waarde Gemiddelde grondslag onroerende zaakbelasting per woning 113.033

113.545

Jaarstukken 2012

125


Verhuurkengetallen Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken Aantal gevallen mutatieonderhoud Kosten reparatieonderhoud per woning Kosten mutatieonderhoud per woning Kosten buurtbeheer en leefbaarheid per woning Kosten planmatig onderhoud per woning Kosten kwaliteitsslag per woning Kosten overig onderhoud per woning Totale onderhoudskosten per woning Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddeld netto huurprijs per woning Het verhuren Mutatiegraad Aanbiedingsgraad Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur

Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per afdeling Directie/bestuur Ondersteunende dienstverlening Financieel-administratieve dienstverlening Technische dienstverlening: bedrijfsbureau Technische dienstverlening: onderhoudsbedrijf Woondienstverlening

Werkelijk aantal personeelsleden

2012

2011

2010

2009

2008

12.740 739

12.057 560

13.520 641

13.132 643

11.733 706

281 175 62 408 183 60 1.169

252 151 46 517 164 46 1.176

297 375 9 465 249 8 1.403

234 203 43 622 330 51 1.483

219 253 72 561 250 8 1.361

126 424

125 411

125 397

124 386

122 373

7,18% 4,61 3,36% 2,03%

9,17% 2,10 2,75% 2,49%

10,17% 1,84 2,10% 3,62%

10,16% 1,33 1,30% 4,43%

14,00% 2,37 0,78% 3,63%

2012

2011

2010

2009

2008

1,75 10,15 8,12 10,38 34,23 24,93 89,56

1,75 10,04 8,12 10,38 35,23 25,65 91,17

1,75 13,13 8,67 10,38 36,60 24,90 95,43

1,75 13,21 8,28 9,50 38,60 27,78 99,12

2,00 13,00 8,62 9,94 38,60 27,17 99,33

107

111

114

118

114

Jaarstukken 2012

126


Financiële ratio’s

Norm*

2012

2011

2010

2009

2008

≥30% 5% 5% 5%

47% 13% 5% 8%

44% 8% 6% 6%

39% 6% 5% 4%

44% 0% 7% 3%

41% -60% 6% -20%

Solvabiliteit Solvabiliteit Rentedekkingsfactor Loan to value Cashflowratio Exploitatierendement

10-15% >1,25 <75% ≥1 >2,5%

46% 3,27 44% 0,91 1,6%

40% 2,79 47% 0,96 -0,35%

32% 2,68 56% 0,66 7,3%

33% -3,14 53% -0,71 -9,8%

39% 2,13 50% 1,29 7,4%

Liquiditeitspositie Current ratio Quick ratio Werkkapitaal (x € 1.000)

>1 ≥1 positief

0,40 0,40 -20.111

0,21 0,21 -25.081

0,27 0,27 -21.337

0,28 0,24 -14.318

0,40 0,24 -16.265

2012

2011

2010

2009

2008

20.631 18.326 5.850 5.171 2.166 -770 2.600

20.820 16.870 5.904 5.033 871 -725 1.324

9.782 14.049 5.015 3.177 1.838 -642 541

9.225 12.652 4.942 7.276 -2.334 -665 32

9.078 9.744 4.965 3.510 1.455 -559 -5.444

Rentabiliteitspositie Weerstandsvermogen (%) Rentabiliteit eigen vermogen (%) Rentabiliteit vreemd vermogen (%) Rentabiliteit totaal vermogen (%)

*algemeen geldende dan wel interne norm

Balans en resultatenrekening per verhuureenheid Eigen vermogen Langlopende schulden Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financieringsresultaat Jaarresultaat na belastingen

Voor definities en berekeningswijzen van de financiële kengetallen wordt verwezen naar ‘Bijlage 2 Definities en formules financiële kengetallen’.

Toelichting bij de financiële ratio’s. Kengetallen bieden hulp bij het begrijpen en analyseren van de jaarrekening. Het geheel van de kengetallen kan een indicatie geven over de financiële gezondheid van een organisatie. Op basis van de jaarrekeningen kan de historische trend worden beoordeeld, op basis van de begrotingen en meerjarenprognoses de toekomstige trend. De kengetallen met betrekking tot rentabiliteit laten het verband zien tussen het financiële resultaat en het geïnvesteerde vermogen. Hierbij gaat het niet alleen om de kosten van het vermogen, maar ook om de opbrengst van het totale vermogen. Die kun je dan uitdrukken in een percentage van het totale vermogen. Dit wordt de rentabiliteit van het totaal vermogen (RTV) genoemd. Rentabiliteit Eigen Vermogen en Rentabiliteit Totaal Vermogen worden berekend op basis van het jaarresultaat. Het behaalde jaarresultaat is daarom cruciaal voor de uitkomst van deze rentabiliteitskengetallen. Immers, een negatief jaarresultaat resulteert in een negatieve REV en RTV. Voor het weerstandvermogen hanteert l’escaut woonservice haar eigen norm, voor de overige financiële kengetallen gebruiken we de algemeen geldende normen.

Jaarstukken 2012

127


Bijlage 2 | Definities en formules financiële kengetallen

Ratio

Alias

Weerstandsvermogen

Rentabiliteit eigen vermogen

Toelichting

Het vermogen om op lange termijn aan de schulden te voldoen.

REV

De mate van winstgevendheid.

Rentabiliteit vreemd vermogen RVV

Dit geeft feitelijk weer wat de gemiddelde financieringslasten (rente) zijn over het totaal uitstaande vreemd vermogen.

Rentabiliteit totaal vermogen

RTV

Dit kengetal geeft een beeld van de economische rentabiliteit van de onderneming zonder de invloed van belastingen en financieringen.

Solvabiliteit

Solvabiliteitsratio

De mate waarin de onderneming in staat is aan zijn financiële verplichtingen te voldoen.

Rentedekkingsfactor

interest-coverage ratio (ICR)

De mate waarin de winst voor interest en belasting kan terugvallen zonder dat de onderneming in financiële moeilijkheden komt. Geeft de verhouding weer tussen externe financiering en bedrijfswaarde.

Loan to value

Cashflowratio

kasstroombenadering

De mate waarin de onderneming aan haar verplichtingen aan de verschaffers van het lang vreemd vermogen kan voldoen.

Exploitatierendement

Het exploitatierendement geeft het rendement weer in het verslagjaar op basis van de berekende bedrijfswaarde.

Current ratio

De mate waarin de verschaffers van het kort vreemd vermogen uit de vlottende activa kunnen worden betaald.

Quick ratio

De mate waarin de verschaffers van het kort vreemd vermogen uit de vlottende activa kunnen worden betaald. Hier worden alleen de voorraden niet meegerekend.

Werkkapitaal

nettowerkkapitaal

Een positieve waarde van het nettowerkkapitaal betekent dat er meer eigen vermogen en lang vreemd vermogen is aangetrokken dan dat er in de vaste activa is geïnvesteerd.

Jaarstukken 2012

128


Ratio

Berekening

Weerstandsvermogen

(eigen vermogen + voorzieningen -/- herwaarderingsreserve) / balanstotaal

Rentabiliteit eigen vermogen

jaarresultaat / eigen vermogen

Rentabiliteit vreemd vermogen

rentelasten / gemiddeld vreemd vermogen

Rentabiliteit totaal vermogen

jaarresultaat + rentelasten / totaal vermogen

Solvabiliteit

eigen vermogen / totale vermogen

Rentedekkingsfactor

bedrijfsresultaat / rentelasten

Loan to value

lang vreemd vermogen / bedrijfswaarde

Cashflowratio

(totaal resultaat* + jaarlijkse afschrijvingen) / (rentelasten + aflossingen op lang vreemd vermogen)

Exploitatierendement

bedrijfsresultaat / bedrijfswaarde

Current ratio

vlottende activa / vlottende passiva

Quick ratio

(vlottende activa - voorraden) / vlottende passiva

Werkkapitaal

vlottende activa - kort vreemd vermogen

*onder totaal resultaat wordt hier verstaan de som van de netto winst en de rentelasten

Jaarstukken 2012

129


Bijlage 3 | Overzicht verzekeringen In het kader van risicomanagement heeft l’escaut woonservice een opstalverzekering afgesloten voor al haar woningen en woongebouwen, waarin brand- en stormschade zijn ondergebracht. Verder hebben l’escaut woonservice en haar werkmaatschappijen onder andere de volgende verzekeringen lopen: Uitgebreide opstalverzekering kantoorpand Hermesweg Vlissingen

€ 1.905.698

Uitgebreide inventaris- en goederenverzekering kantoorpand Hermesweg Vlissingen

€ 750.000

Reconstructiekostenverzekering kantoorpand Hermesweg Vlissingen

€ 150.000

Extra kosten bedrijfsschadeverzekering kantoorpand Hermesweg Vlissingen

€ 300.000

Uitgebreide inventaris- en goederenverzekering kantoorpand Spuistraat Vlissingen

€ 300.000

Reconstructiekostenverzekering kantoorpand Spuistraat Vlissingen

€ 60.000

Extra kosten bedrijfsschadeverzekering kantoorpand Spuistraat Vlissingen

€ 250.000

Huurdersbelangverzekering kantoorpand Spuistraat Vlissingen

€ 762.201

Milieuschadeverzekering

€ 500.000

Fraude- en geldverzekering

€ 1.352.500

Bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering

€ 1.250.000

Bestuurders- en Commissarissenaanprakelijkheidsverzekering

€ 2.500.000

Aansprakelijkheidsverzekering huurdersvereniging l’escaut

€ 1.135.000

Gecombineerde aansprakelijkheidsverzekering voor professionele Beheerders van Vereniging van Eigenaars beroepsaansprakelijkheid

€ 1.000.000

bedrijfsaansprakelijkheid

€ 1.250.000

bestuurdersaansprakelijkheid

€ 500.000

Enkele gebouwen en flatgebouwen zijn opgenomen op afzonderlijke polissen.

Jaarstukken 2012

130

Jaarstukken 2012

131

Hermesweg 13 4382 ND Vlissingen Postbus 227 4380 AE Vlissingen 0118 42 23 00 www.lescaut.nl

l escaut woonservice Jaarstukken 2012

Recommend Documents