Sociaal Statuut bij wijkvernieuwing - l’escaut woonservice en WoningStichting Walcheren Artikel 1 Algemeen 1.1 Het sociaal statuut treedt in werking op 10 september 2008. Er zal jaarlijks een evaluatie plaatsvinden. Zo nodig wordt het sociaal statuut in gezamenlijk overleg aangepast. 1.2 Degenen die een beroep kunnen doen op het sociaal statuut zijn de officiële huurders van de woningen die ook als zodanig bij Burgerzaken van de gemeente op het betreffende adres staan ingeschreven. 1.3 Het sociaal statuut wordt door de verhuurder van toepassing verklaard. In alle gevallen waarin verhuurder dit sociaal statuut van toepassing verklaart, ontvangen de betreffende huurders een afschrift van dit statuut. 1.4 Per project wordt de specifieke situatie beschreven en als bijlage bij het sociaal statuut gevoegd. Deze bijlage wordt hierna verder “het sociaal plan” genoemd. De betreffende huurders ontvangen het sociaal plan gelijktijdig met het sociaal statuut. 1.5 Alle regelingen op basis van het Burgerlijk Wetboek en BBSH blijven van kracht. Artikel 2 Regeling bij ingrijpend grootonderhoud/ingrijpende verbetering in bewoonde staat 2.1 Vóór de aanvang van een project wordt beoordeeld of de uitvoering van de werkzaamheden een tegemoetkoming in de herinrichtingskosten vereist. Als dat het geval is, wordt per project de hoogte en de aard van de tegemoetkoming vastgesteld. 2.2 Waar mogelijk hebben huurders van woningen, die in bewoonde staat worden verbeterd of ingrijpend grootonderhoud ondergaan, voorrang bij doorstromen naar woningen die al zijn opgeknapt. In rangorde komen zij na voorrangskandidaten die vanwege sloop of ingrijpende verbetering hun woning hebben moeten verlaten. 2.3 Wanneer er tijdens de werkzaamheden schade wordt toegebracht aan het interieur wordt deze schade door de verhuurder vergoed of hersteld. 2.4 Als de werkzaamheden gevolgen hebben voor de Zelf Aangebrachte Voorzieningen wordt daarvoor een regeling getroffen als in de brochure “Zelf uw woning veranderen” omschreven is. 2.5 De verhuurder sluit na overleg met de bewonersorganisatie een gedragscode af met de aannemer. De verhuurder blijft de aanspreekbare instantie voor bewoners(organisaties). 2.6 De verhuurder geeft de huurders inzage in de aard en de termijn van de overlast en probeert deze zoveel mogelijk te beperken. Als de gestelde termijn wordt overschreden geeft de verhuurder direct informatie over de oorzaak daarvan en zorgt hij voor een nieuwe planning. 2.7 Tijdens werkzaamheden is er een medewerker van de verhuurder bereikbaar tot wie de huurders met klachten, vragen en problemen zich kunnen wenden. 2.8 Voor de start van de werkzaamheden sluit de verhuurder met de huurder een overeenkomst waarin staat wat er in de woning gaat gebeuren en welke gevolgen dit zal hebben voor de huurprijs. 2.9 Voor de uitvoering van complexgewijze verbeteringen is een instemming van 70% van de huurders (wettelijk) vereist. 2.10 Afhankelijk van de werkzaamheden zal vóóraf bekeken worden of aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Een algemene regel hiervoor valt dus niet te geven. Voorbeelden uit het verleden zijn o.a. mogelijkheden tot boedelopslag; ter beschikking stellen van een gemeubileerde woning voor dagopvang; ter beschikking stellen chemisch toilet e.d. Het gaat hierbij dus nadrukkelijk om projectspecifieke maatregelen. Artikel 3 Procedure bij ingrijpende verbetering met wisselwoningen 3.1 Onderstaande procedure geldt voor bewoners van woningen die zo ingrijpend worden verbeterd dat de bewoners hun woning (tijdelijk) moeten verlaten. Ook de punten 2.3 t/m 2.10 zijn hier van toepassing. 3.2 Het besluit tot ingrijpende verbetering wordt – na overleg met de bewoners – zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk 6 maanden voor de geplande datum, schriftelijk aan de huurders meegedeeld. Daarbij worden de huurders direct op de hoogte gesteld van de rechten die zij kunnen ontlenen aan dit sociaal statuut. Zie ook punt 3.8. 3.3 Een medewerker van de verhuurder gaat vanaf 6 maanden tot uiterlijk 4 maanden voor de geplande datum op huisbezoek bij de huurders. Doel van dat bezoek is: A. De huurder te informeren over de procedure, die gevolgd zal worden. B. De huurder te informeren over zijn rechten en plichten, mede op basis van dit sociaal statuut. C. Het inventariseren van door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen in de woning. D. Het inventariseren van mogelijke knelpunten bij de huurder. 3.4 Alle afspraken gemaakt tijdens de individuele huisbezoeken worden schriftelijk vastgelegd. De huurder ontvangt hiervan een afschrift. 3.5 Verhuurder zal er naar streven dat tijdens het hele proces de huurders te maken krijgen met een vaste contactpersoon. 3.6 De huurders van woningen waarvoor een besluit tot ingrijpende woningverbetering is vastgesteld, komen in aanmerking voor de geëigende vergoedingen conform de in artikel 7 genoemde voorwaarden.
1
3.7
Als bij “ingrijpende verbetering” de woning zodanig verandert dat de oorspronkelijke bewoner definitief moet verhuizen, geldt dezelfde procedure als bij “sloop” (zie artikel 5). Dit is bijvoorbeeld het geval als de indeling van de woning sterk wijzigt, of de woning na verbetering bestemd is voor een andere doelgroep.
Artikel 4 Regeling met betrekking tot wisselwoningen bij groot onderhoud 4.1 Huurders, die vanwege ingrijpende verbetering of renovatie hun woning moeten verlaten, maar nog niet terugkeren in de verbeterde woning of hun intrek kunnen nemen in een nieuwe woning, hebben recht op een passende wisselwoning. Verhuurder en huurders maken afspraken over de locatie van de wisselwoningen (in het complex of in de buurt). 4.2 De verhuurder zorgt ervoor dat de wisselwoning schoon, gestoffeerd en gesaust of behangen beschikbaar komt en is voorzien van verwarming (kachel of cv). 4.3 Indien de huur van de wisselwoning hoger is dan de huur van de oude woning, geldt de huur van de oude woning als huur van de wisselwoning. 4.4 Bij het betrekken van de wisselwoning wordt de staat van het gehuurde vastgelegd in een opleveringsrapport. Bij het verlaten dient de huurder de wisselwoning op te leveren overeenkomstig deze beschrijving. Artikel 5 Procedure bij sloop en verbetering met definitief uitverhuizen 5.1 Onderstaande procedure geldt voor huurders van de te slopen woningen. Het begrip “sloop” heeft in dit kader ook betrekking op woningen die na verbetering op zo’n manier veranderen, dat terugkeer van de oorspronkelijke bewoner niet mogelijk is. 5.2 De verhuurder neemt per complex een sloopbesluit en stelt een sloopdatum vast. De periode tussen het sloopbesluit en de geplande datum is 18 maanden. 5.3 Het sloopbesluit wordt zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk 10 dagen na het nemen van het sloopbesluit, schriftelijk aan de huurders meegedeeld. Daarbij worden de huurders direct op de hoogte gesteld van de rechten die zij kunnen ontlenen aan dit sociaal statuut. 5.4 Een medewerker van de verhuurder gaat vanaf 18 maanden tot uiterlijk 12 maanden voor de geplande sloopdatum op huisbezoek bij de huurders. Doel van dat bezoek is: A. De huurder te informeren over de procedure in het kader van het sloopbesluit. B. De huurder te informeren over zijn rechten en plichten, mede op basis van dit sociaal statuut. C. Het inventariseren van de woonwensen van de huurder en het aangeven van de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen. D. Het verhelderen van de procedure van woningaanbod en woningtoewijzing. E. Het inventariseren van door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen in de woning. F. Het inventariseren van mogelijke knelpunten bij de huurder. 5.5 Alle afspraken gemaakt tijdens de individuele huisbezoeken worden schriftelijk vastgelegd. De huurder ontvangt hiervan een afschrift. 5.6 Verhuurder zal er naar streven dat tijdens het hele proces van sloop de huurders te maken krijgen met een vaste contactpersoon. 5.7 De huurders van woningen waarvoor een sloopbesluit is vastgesteld komen vanaf 18 maanden voor de geplande sloopdatum in aanmerking voor vergoedingen (zie artikel 7 en 8). Deze datum (datum van het sloopbesluit) heet de peildatum. 5.8 De huurprijs van de te slopen woningen wordt vanaf de datum van het sloopbesluit bevroren. 5.9 De peildatum is bepalend voor het recht van huurders op vervangende woonruimte. 5.10 Huurders van wie het huurcontract ten gevolge van opzegging eindigt vóór de peildatum, dienen de woning op te leveren conform hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald dan wel – indien zulks niet uit de overeenkomst mocht blijken – uit de wet voortvloeit. 5.11 De woningcorporatie neemt de officiële opzegtermijn in acht van 3 maanden + 1 maand extra voor ieder vol jaar dat de huur geduurd heeft, met een maximum van 6 maanden. 5.12 Huurders van wie het huurcontract ten gevolge van opzegging eindigt nà de peildatum dienen de woning veilig en wind- en waterdicht achter te laten. (Waterpunten en gaskranen laten zitten, geen open riool, geen vloerdelen verwijderen e.d.) De huurder dient de woning leeg en bezemschoon op te leveren. 5.13 De verhuurder kan de woning vanaf het sloopbesluit verhuren op basis van een huurcontract o.b.v. de leegstandswet. Huurders met een huurcontract o.b.v. de leegstandswet kunnen geen beroep doen op dit sociaal statuut. Aan het einde van de tijdelijke verhuurtermijn moet de woning conform artikel 5.11 opgeleverd worden. Artikel 6 Herhuisvesting 6.1 Alle huurders van te slopen woningen hebben voorrang bij de toewijzing van vrijkomende woonruimte d.m.v. het verlenen van sloopurgentie in het werkgebied van de corporaties. 6.2 De verhuurder neemt de inspanningsverplichting op zich om huurders in de toekomst, indien de nieuwbouw dit toestaat, te laten terugkeren in de wijk. Huurders die voor terugkeer in aanmerking komen, worden met voorrang gehuisvest als de woonruimte passend en beschikbaar is. Bij volgordebepaling voor terugkeer is de lengte van de woonduur doorslaggevend. 6.3 Verhuurder levert de nieuwe woonruimte op volgens de dan geldende normen. 6.4 Bij toewijzing van woningen wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de woonwensen van de huurder wat betreft woningtype, gezinssamenstelling en huurprijs. In relatie tot deze voorkeuren worden
2
6.5 6.6
netto-woonlasten, huursubsidie, huurprijsklassen of specifieke woningen, in overleg met de huurder tegen elkaar afgewogen. Hierbij zal wel gekeken worden naar de passendheidseisen (volgens de geldende criteria van het geldende woonruimteverdelingsbeleid). Bij belangstelling voor een woning van een andere corporatie in de regio zal overleg plaatsvinden met de betreffende corporatie over de mogelijkheden. De eventuele kosten voor inschrijving als woningzoekende zijn voor rekening van de verhuurder. Spijtoptantenregeling: huurders die hun woning gedwongen moeten ontruimen als gevolg van sloop en een woning buiten de wijk betrekken kunnen binnen een jaar na verhuizing bij de verhuurder een verzoek indienen tot terugkeer in de wijk.
Artikel 7 Tegemoetkoming in de kosten 7.1 Huurders die hun woning definitief moeten verlaten vanwege sloop of ingrijpende verbetering hebben vanaf de peildatum recht op de volgende vergoedingen: A. Een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van (*zie bijlage) per woning. Hiervan wordt (* zie bijlage) uitbetaald bij ondertekening van de huurovereenkomst van de nieuwe woning en (* zie bijlage) nadat de sleutels van de woning zijn ingeleverd en de woning correct is opgeleverd. Voor deze vergoedingen geldt een indexering die gekoppeld is aan het inflatiecijfer*). De eerste aanpassing van de index vindt plaats op 1 juli 2009. Voor de vergoedingen geldt dat ze fiscaal onbelast zijn en de huurder de bedragen netto beschikbaar gesteld krijgt. B. Vanaf datum ingang huur van de nieuwe woning wordt de huur van de oude woning voor maximaal 2 maanden stopgezet (ter voorkoming van dubbele huur). C. Indien van toepassing de inschrijfkosten als woningzoekende. 7.2 Huurders, van wie de woning zo ingrijpend wordt verbeterd of gerenoveerd dat zij tijdelijk naar een wisselwoning moeten verhuizen, ontvangen dezelfde vergoedingen als genoemd in A en B. Bij de daaropvolgende verhuizing naar hun definitieve huisvesting kunnen zij geen aanspraak meer maken op enige vergoeding. 7.3 Het recht op een verhuiskostenvergoeding conform A. vervalt als de huurder de woning niet op de geplande sloopdatum heeft verlaten, tenzij dit aantoonbaar niet zijn schuld is. 7.4 De verhuurder kan openstaande vorderingen in mindering brengen op de tegemoetkoming in de verhuisen inrichtingskosten als het een onmiddellijk opeisbare vordering betreft (zoals achterstallige huur en bijbetaling jaarafrekening servicekosten). 7.5 De verhuurder spreekt met de sociale dienst en andere uitkeringsinstanties af dat vergoedingen niet in mindering worden gebracht op sociale uitkeringen van uitkeringsgerechtigden. *) Te bepalen op basis van het indexcijfer van april van dat jaar vergeleken met april het jaar daarvoor. Daarbij wordt uitgegaan van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks CPI-Alle Huishoudens, zoals dat maandelijks wordt gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) Artikel 8 Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) 8.1 Huurders die zelf voorzieningen in hun woning hebben aangebracht mogen deze uit de woning verwijderen en meenemen. Voor zover dit geen gevaar oplevert voor de bouwkundige staat van de woning. Zie hiervoor de brochure over het ZAV-beleid van de betreffende woningcorporatie. Bij sloop hoeven geen gelijkwaardige voorzieningen teruggeplaatst te worden. Bij verbetering wordt per project aangegeven in hoeverre het terugplaatsen van gelijkwaardige voorzieningen van toepassing is. Bij huuropzegging is het ZAV-beleid van de corporatie van kracht. 8.2 Bij zelf aangebrachte voorzieningen waarvoor schriftelijk toestemming is verkregen van de verhuurder verkrijgt men mogelijk een aparte vergoeding zoals in het ZAV-beleid is vastgelegd. Artikel 9 Maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid bij sloop 9.1 Alle betrokken partijen zetten zich ten tijde van sloop in voor de leefbaarheid van buurten en complexen. 9.2 Om de woningen er zo bewoond mogelijk uit te laten zien, worden gordijnen van vertrekkende bewoners overgenomen of zorgt de verhuurder voor andere maatregelen. Post wordt opgeruimd, voortuintjes worden bijgehouden en portieken worden schoongemaakt. De huurders dragen er zorg voor dat huisvuil en/of overtollige huisraad wordt afgevoerd. 9.3 Indien de woningen niet meer worden verhuurd, kan de verhuurder besluiten deze woningen aan de voor- en/of achterzijde dicht te timmeren. 9.4 In geval van overlast maakt de verhuurder afspraken met politie en de gemeente over extra inzet van personeel om de veiligheid te waarborgen en vervuiling tegen te gaan. 9.5 Bewoners, van complexen die niet worden gesloopt, worden regelmatig op de hoogte gehouden van de werkzaamheden, de planning en mogelijke overlast via een wijkkrant. 9.6 De verhuurder en/of gemeente zijn tijdens kantoortijden telefonisch bereikbaar voor vragen en klachten van bewoners.
3
Artikel 10 Dienstverlening en extra voorzieningen ten behoeve van bewoners 10.1 Er wordt regelmatig een spreekuur gehouden waar bewoners terecht kunnen met vragen over alles wat te maken heeft met dit sociaal statuut. 10.2 De verhuurder zal de huurders behulpzaam zijn bij procedures en regelingen, bijvoorbeeld bij de aanvraag van huurtoeslag voor de (nieuwe) woning. 10.3 Persoonlijk toegewezen aanpassingen voor gehandicapten uit de oude woning zullen worden overgebracht naar de nieuwe woning zonder extra kosten of het opnieuw moeten doorlopen van procedures. 10.4 Als er veel behoefte is aan deze dienstverlening zal de verhuurder nagaan of het mogelijk is een speciale klussendienst in te stellen die tegen een redelijke vergoeding van dienst kan zijn bij de werkzaamheden rondom de verhuizing. Artikel 11 Verantwoordelijkheden van de huurder 11.1 De huurder draagt zorg voor het opnemen van de meterstanden als voor het afsluiten van gas, licht, water, telefoon en andere aansluitingen van derden in de woning die hij verlaat. 11.2 Zolang de sleutels van de oude woning in bezit zijn van de huurder blijft deze aansprakelijk voor de woning. Artikel 12 Bewonerscommissies 12.1 De verhuurder stelt, indien noodzakelijk, faciliteiten aan de bewonerscommissie ter beschikking. Artikel 13 Geschillenregeling 13.1 Geschillen die voortvloeien uit de toepassing, uitvoering en/of interpretatie van dit sociaal statuut kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de geschillen/klachtencommissie van de verhuurder. De gemotiveerde beslissing van de klachtencommissie geschiedt in de vorm van een bindend advies voor beide partijen. Artikel 14 Hardheidsclausule 14.1 Indien een huurder als gevolg van de herstructureringsingrepen wordt geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin het sociaal statuut niet voorziet, dan wel indien toepassing van het sociaal statuut gevolgen heeft die voor een huurder aanzienlijk ongunstiger zijn dan voor de andere huurders, kan deze persoon een beroep doen op de hardheidsclausule en de verhuurder verzoeken in zijn of haar geval van het sociaal statuut af te wijken. De verhuurder neemt over dit verzoek binnen 30 dagen een beslissing. Deze wordt schriftelijk en met redenen omkleed aan de betreffende huurder meegedeeld. 14.2 De verhuurder legt een dossier aan van beroepen op de hardheidsclausule en bijbehorende besluiten. Dit dossier speelt een rol in de evaluatie van dit sociaal statuut. Artikel 15 Slotbepaling 15.1 Het op 21 juni 2006 getekende Sociaal Statuut voor te slopen woningen bij wijkvernieuwing, is door het van kracht worden van dit sociaal statuut komen te vervallen.
4
Gezamenlijk ondertekend op d.d. 9 september 2008 te Koudekerke
L’escaut Woonservice
Huurdersvereniging L’escaut
De heer J. van Beekhuizen Directeur Bestuurder
De heer C. Zuijdweg Voorzitter
WoningStichting Walcheren
Huurdersvereniging Kleine Kernen
De heer M.L. van der Wel Directeur Bestuurder
De heer J. Bosselaar Voorzitter
5
Bijlage 1 Tegemoetkoming in de kosten (vanaf 1 juli 2008) Huurders die hun woning definitief moeten verlaten vanwege sloop of ingrijpende verbetering hebben vanaf de peildatum recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van € 5.259,- per woning. Hiervan wordt € 4.600,- uitbetaald bij ondertekening van de huurovereenkomst van de nieuwe woning en € 659,- nadat de sleutels van de woning zijn ingeleverd en de woning correct is opgeleverd. Voor deze vergoedingen geldt een indexering die gekoppeld is aan het inflatiecijfer*). De eerste aanpassing van de index vindt plaats op 1 juli 2009. Voor de vergoedingen geldt dat ze fiscaal onbelast zijn en de huurder de bedragen netto beschikbaar gesteld1 krijgt.
1
*) Te bepalen op basis van het indexcijfer van april van dat jaar vergeleken met april het jaar daarvoor. Daarbij wordt uitgegaan van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks CPI-Alle Huishoudens, zoals dat maandelijks wordt gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)
6
