Woonstad Rotterdam
Sociaal Statuut bij Herstructurering ‘Samen werken aan beter wonen’
mei 2009
2
Sociaal Statuut bij Herstructurering ‘Samen werken aan beter Wonen’ Algemeen kader In dit “Sociaal Statuut bij Herstructurering”', hierna aangeduid als 'Sociaal Statuut', beschrijft Woonstad Rotterdam het beleid ten aanzien van uitplaatsing, herhuisvesting en, voorzover van toepassing, terugkeer van huurders van zelfstandige woningen die worden gesloopt, (ingrijpend) verbeterd en/of samengevoegd. Het Sociaal Statuut heeft betrekking op herhuisvesting (het aanbieden van een nieuwe woning), recht op terugkeer (voor zover van toepassing), ondersteuning bij het verhuizen, vergoedingen en het beheer van leeggekomen woningen. Het Sociaal Statuut regelt tevens het beschikbaar stellen van een wisselwoning, indien een terugkeerrecht naar een gerenoveerde of nieuwbouwwoning van toepassing is. In het geval van woningverbetering in bewoonde staat heeft de regeling betrekking op “vergoeding wegens ongerief”, leefbaarheid en het zoveel als mogelijk voorkomen van overlast tijdens uitvoering van werkzaamheden. Het Sociaal Statuut is van toepassing op huurders van woningen van Woonstad Rotterdam, die in het bezit zijn van een huurcontract voor onbepaalde tijd. Het Sociaal Statuut is niet van toepassing op huurders van bedrijfsruimten of voor woningeigenaren. Voor hen gelden andere afspraken. Dit Sociaal Statuut is van toepassing op toekomstige herstructureringprojecten en geldt niet voor reeds aangevangen projecten met inbegrip van toekomstige fasen van herstructurering waarvoor reeds een sociaal statuut, of vergelijkbare regeling, is overeengekomen. Deze eerder gemaakte afspraken blijven van kracht, tenzij partijen met wederzijds goedvinden besluiten om lopende afspraken en regelingen integraal door dit Sociaal Statuut te vervangen. Doelstellingen Het Sociaal Statuut biedt een samenhangend pakket maatregelen met de volgende doelen: 1
zorg te dragen voor een goede positie van de huurder tijdens de herstructurering en het herhuisvestingsproces ‘in brede zin’;
2
de leefbaarheid in het complex en de directe omgeving daarvan tijdens de ontwikkeling en de uitvoering van de plannen op peil te houden;
3
duidelijkheid te verschaffen over rechten en plichten van Woonstad Rotterdam en van huurders;
4
een gelijk beleid te voeren voor alle huurders van Woonstad Rotterdam;
5
de keuzemogelijkheden van de huurders te vergroten;
6
het sloop/nieuwbouw- of woningverbeteringsproces zo soepel mogelijk te laten verlopen;
7
maatwerk te leveren indien dat noodzakelijk is.
3
4
Inhoudsopgave ‘Samen werken aan beter Wonen’ Artikel 1. Algemeen
4
Artikel 2. Leefbaarheid en veiligheid
5
Artikel 3. Huurverhoging en onderhoud bewoonde woningen
6
Artikel 4. Voorlichting, communicatie, begeleiding en inventarisatie Bewonerswensen
6
Artikel 5. Garantie op terugkeer
7
Artikel 6. Tijdelijke herhuisvesting
7
Artikel 7. Definitieve herhuisvesting
8
Artikel 8. Aanpassing van de mutatieprocedure, ondersteuning bij het verhuizen
10
Artikel 9. Woningverbetering in bewoonde staat
11
Artikel 10. Maatwerk, vergoedingen en administratiekosten
12
Artikel 11. Hardheidsclausule
13
Artikel 12. Indexering
13
Artikel 13. Geschillen
13
Trefwoordenlijst
14
Bijlage I: Vergoedingsregeling voor zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)
15
5
6
Artikel 1. Algemeen 1.1 Met herstructurering wordt bedoeld: 1
ingrijpende woningverbetering;
2
sloop/nieuwbouw;
3
het samenvoegen van woningen.
1.2 Het Sociaal Statuut treedt in werking met ingang van 01 juli 2009. Het Sociaal Statuut wordt – indien nodig – geactualiseerd. 1.3 De regiodirecteur van de Woonstad Rotterdam-regio, waarin de betrokken woningen liggen, is verantwoordelijk voor de uitvoering van dit Sociaal Statuut. 1.4 Het Sociaal Statuut heeft betrekking op huurders van woningen die deel uitmaken van een herstructurering. Onder huurder wordt verstaan: een natuurlijke persoon waarmee Woonstad Rotterdam een overeenkomst van huur en verhuur heeft gesloten, die bij de Gemeentelijke Basis Administratie van de gemeente Rotterdam op dat adres staat ingeschreven en daar zijn of haar hoofdverblijf heeft. 1.5 Zo mogelijk drie jaar voorafgaande aan de geplande aanvangsdatum van de herstructurering, maar in ieder geval voorafgaande aan een bestuurlijk sloopbesluit en/of een bestuurlijk besluit tot woningverbetering of samenvoeging, maakt Woonstad Rotterdam haar voornemen tot herstructurering aan de huurders bekend via een “aankondiging herstructurering”. 1.6 Bij sloop en nieuwbouw treedt dit Sociaal Statuut in werking zodra een door Woonstad Rotterdam genomen sloopbesluit is gecombineerd met een besluit verhuurstop: de “peildatum verhuurstop”. Deze ‘peildatum’ wordt zo gekozen dat bewoners tenminste 12 maanden de tijd hebben om vervangende woonruimte te zoeken. In bijzondere omstandigheden, zoals bijvoorbeeld het herhuisvesten van veel grote gezinnen of ouderen, kan de start van de herhuisvesting (peildatum verhuurstop) vervroegd worden ingezet. Bij ingrijpende woningverbetering wordt eveneens een (complexgebonden) “peildatum verhuurstop” vastgesteld, die geldt als de startdatum voor de toepassing van dit Sociaal Statuut. 1.7 Woonstad Rotterdam informeert huurders regelmatig en tijdig over alle voor hen relevante zaken met betrekking tot een specifieke herstructurering.
7
1.8 Woonstad Rotterdam houdt zich bij de toepassing van dit Sociaal Statuut aan de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Indien wijziging van deze regelgeving consequenties heeft voor het Sociaal Statuut, volgt zo spoedig mogelijk na het intreden van deze gewijzigde regelgeving aanpassing van het sociaal statuut. Artikel 2. Leefbaarheid en veiligheid 2.1 Voorafgaand aan de herstructurering en tijdens de uitvoering is er ruime aandacht voor de leefbaarheid. De leefbaarheid en veiligheid, zowel binnen als buiten woningen waar geherstructureerd gaat worden, kan onder druk komen te staan. Daarom spant Woonstad Rotterdam zich, samen met de andere betrokkenen en verantwoordelijke partijen, in om bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid van de woningen en de woonomgeving en voert met betrekking tot de leefbaarheid in de wijk regelmatig overleg met de bewoners en met (gemeentelijke) instanties. Woonstad Rotterdam draagt zorg voor toezicht op de woningen. De gemeente ziet toe op de leefbaarheid en de veiligheid in de openbare ruimte. Onverminderd de gemeentelijke verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte maakt Woonstad Rotterdam met de gemeente en met de vertegenwoordiging van de huurders afspraken over het toezien op en schoonhouden van de directe woonomgeving en de rol die de huurdersvertegenwoordiging daarbij kan vervullen. Woonstad Rotterdam zal indien nodig een bewakingsdienst inschakelen. 2.2 Ter handhaving van de leefbaarheid zal Woonstad Rotterdam indien nodig: 1
extra toezien op complexen, buurten en straten;
2
de woonomgeving schoonhouden;
3
handhavingsafspraken maken met politie, toezichthouders, Roteb en/of bewakingsdienst(en).
2.3 Ten aanzien van leeggekomen woningen zal Woonstad Rotterdam: 1
vanaf de verhuurstop tot kort voor de sloop zorgdragen voor het schoonhouden en waar nodig verlichten van portieken en andere gemeenschappelijke ruimten;
2
zorgen dat lege woningen zo lang mogelijk een bewoond uiterlijk houden (waaronder het ophangen van gordijnen in lege woningen en het verwijderen van post uit lege woningen);
3
leeggekomen woningen ontoegankelijk en onbewoonbaar maken, waaronder het onbruikbaar maken en ontmantelen van de voorzieningen (keuken, toilet, badkamer), het afsluiten van nutsvoorzieningen en het dichttimmeren of dichtmetselen van de woning;
4
woningen met blokverwarming blijven verwarmen en niet eerder, dan nadat hele portieken of aaneengesloten delen van een complex leeg zijn, de blokverwarming afkoppelen;
5
het portiek afsluiten, zodra alle woningen in een portiek leeg zijn;
6
de woningen zo snel mogelijk slopen, zodra een sloopcomplex of woonblok leeg is.
2.4 Indien langdurige leegstand van het complex wordt voorzien, worden lege woningen tijdelijk in gebruik
8
gegeven; indien daartoe wordt overgegaan, worden er heldere beheerafspraken gemaakt. 2.5 Woonstad Rotterdam treft de nodige beheermaatregelen ten aanzien van een braakliggende locatie, waarover Woonstad Rotterdam privaatrechtelijke zeggenschap heeft. Hierbij zijn diverse mogelijkheden, zoals het gladstrijken en inzaaien van een terrein of het geven van een tijdelijke bestemming aan het terrein, waarbij als randvoorwaarde geldt dat de kosten ervan de financiële haalbaarheid van het op deze locatie te realiseren project niet in gevaar mag brengen. Ten aanzien van een door Woonstad Rotterdam te ontwikkelen braakliggende locatie, waarbij de privaatrechtelijke zeggenschap bij een derde partij ligt, dringt Woonstad Rotterdam er bij deze derde partij op aan dat de hierboven aangegeven gedragslijn wordt gevolgd. 2.6 Woonstad Rotterdam spreekt met de uitvoerende aannemers af dat overlast zoveel mogelijk wordt beperkt. Artikel 3. Huurverhoging en onderhoud bewoonde woningen 3.1 Na de ‘peildatum verhuurstop’ worden woningen wind- en waterdicht en in technisch verantwoorde staat gehouden. Ingaande het jaar waarin de peildatum valt wordt de huur bevroren. Onderhoudswerkzaamheden worden uitsluitend nog uitgevoerd, indien zij strikt noodzakelijk zijn. Woonstad Rotterdam houdt zich hierbij aan de wettelijke voorschriften. 3.2 Indien de in lid 1 bedoelde werkzaamheden, gelet op de aanstaande herstructurering, te ingrijpend en/of te duur zijn, overlegt Woonstad Rotterdam met de huurder over een andere oplossing, waaronder versnelde uitplaatsing of verhuizing via een wisselwoning. Artikel 4. Voorlichting, communicatie, begeleiding en inventarisatie bewonerswensen 4.1 Het bestuur van Woonstad Rotterdam stelt een geplande aanvangsdatum vast voor de start van de werkzaamheden en een datum voor de start van de herhuisvesting (= ‘peildatum verhuurstop’), zodanig dat bewoners tenminste 12 maanden de tijd hebben om vervangende woonruimte te zoeken. 4.2 Woonstad Rotterdam informeert de huurders zo spoedig en zo zorgvuldig mogelijk over plannen tot herstructurering en herhuisvesting. Daarbij worden alle huurders schriftelijk geïnformeerd en wordt een bewonersavond gehouden.
9
4.3 Wanneer bewoners tijdelijk of definitief hun woning moeten verlaten, bespreekt Woonstad Rotterdam tijdens een huisbezoek met de betreffende huurders alle persoonlijke gevolgen. Aan de hand van de gegevens en de woonwensen informeert Woonstad Rotterdam de huurder over diens mogelijkheden op de woningmarkt en worden afspraken gemaakt over de herhuisvesting. Ook huurders die in hun woning kunnen blijven wonen, maar aanzienlijke overlast zullen ondervinden van de werkzaamheden, worden thuis bezocht. Tijdens het huisbezoek: 1
ontvangt de huurder - afhankelijk van hetgeen van toepassing is - informatie over de plannen, de werkzaamheden en de planning ;
2
ontvangt de huurder alle relevante informatie over de rechten en plichten van de huurder en de verhuurder;
3
worden de woonwensen van de huurder geïnventariseerd;
4
worden de zelf aangebrachte voorzieningen geïnventariseerd;
5
worden overige knelpunten en vragen besproken.
Woonstad Rotterdam legt per brief alle tijdens het huisbezoek gemaakte afspraken vast, indien deze afwijken van hetgeen standaard van toepassing is. 4.4 Naast het huisbezoek zal Woonstad Rotterdam de volgende communicatiemiddelen inzetten om huurders te informeren over herstructurering en herhuisvesting: (nieuws)brieven, informatiebijeenkomst(en) en eventueel een inloopspreekuur. Artikel 5. Garantie op terugkeer 5.1 Een garantie op terugkeer naar een gerenoveerde en/of nieuwbouwwoning is een projectgebonden besluit. Indien van toepassing is dit besluit mede afhankelijk van 1
het aantal gerenoveerde en/of nieuwbouw woningen, waaronder het aantal bereikbare woningen;
2
het aantal beschikbare wisselwoningen;
3
het aantal huurders dat aanspraak wenst te maken op een terugkeergarantie.
5.2 Garantie op terugkeer naar een gerenoveerde en/of nieuwbouwwoning kan uitsluitend worden verleend aan huurders die voldoen aan het in 1.4 gestelde. Artikel 6. Tijdelijke herhuisvesting (maatwerk) 6.1 Woonstad Rotterdam stelt uitsluitend een wisselwoning (tijdelijke woning) beschikbaar aan huurders die, als gevolg van de herstructureringswerkzaamheden (waaronder ingrijpende woningverbetering),
10
hun woning (tijdelijk) moeten verlaten en aan wie een ‘garantie op terugkeer’ (artikel 5) wordt verleend. 6.2 Garantie op terugkeer en het beschikbaar stellen van een wisselwoning betreft maatwerk, waarover per project afzonderlijk zal worden beslist en afspraken worden gemaakt. 6.3 Indien een wisselwoning ter beschikking wordt gesteld is deze tenminste van gelijke kwaliteit als de te verlaten woning. Een wisselwoning wordt voorzien van vloerbedekking, behang, gordijnen, verwarming en een warmwatervoorziening. De door Woonstad Rotterdam in de woning aangebrachte voorzieningen en stoffering blijven eigendom van Woonstad Rotterdam. De kale huurprijs van de wisselwoning is niet hoger dan de kale huurprijs van de woning die de huurder moet verlaten. De huurprijs van de wisselwoning wordt bij de jaarlijkse huurronde aangepast. Een terugkerende huurder mag een aangeboden wisselwoning eenmaal weigeren. 6.4 Ten behoeve van het gebruik van een wisselwoning wordt een tijdelijke huurovereenkomst afgesloten voor de duur van de werkzaamheden. Indien van toepassing, wordt tegelijk met het afsluiten van deze overeenkomst het huurcontract van de te verlaten woning beëindigd. Het huren van een wisselwoning is in alle gevallen tijdelijk, tenzij Woonstad Rotterdam er - om haar moverende redenen - mee instemt dat de huurder definitief in de wisselwoning blijft wonen. 6.5 Na afloop van de werkzaamheden zal de huurder uiterlijk op de afgesproken datum de wisselwoning verlaten en terugkeren naar een woning in het gerenoveerde, of nieuw gebouwde, complex. Bij het toewijzen van deze woning houdt Woonstad Rotterdam zoveel als mogelijk rekening met de wensen van de huurder. De huurder mag een aangeboden woning eenmaal weigeren. Indien de huurder geen van beide aanbiedingen accepteert, dan eindigt de huurovereenkomst voor de wisselwoning. Er bestaat geen recht op een derde aanbieding. 6.6 Indien Woonstad Rotterdam er mee instemt dat de huurder definitief in de wisselwoning blijft wonen, wordt het wisselwoningcontract beëindigd en wordt de huurder een nieuwe huurovereenkomst aangeboden, waarbij de huurprijs op een door Woonstad Rotterdam vastgesteld streefhuurniveau wordt gebracht. In deze situatie bestaat niet langer recht op een wisselwoning toeslag (art. 10, lid 2). Voor stoffering en aangebrachte voorzieningen wordt de huurder een bedrag van €1230,- (prijspeil 01 maart 2009) in rekening gebracht. Artikel 7. Definitieve herhuisvesting 7.1 Een huurder, wiens woning wordt gesloopt, samengevoegd en/of ingrijpend gerenoveerd, zodanig dat
11
herhuisvesting noodzakelijk is en die ten tijde van de peildatum verhuurstop beschikt over een huurcontract van onbeperkte duur, wordt – passend bij diens zoekprofiel (onder meer qua gezinsinkomen en –samenstelling) en binnen het kader van de van toepassing zijnde huisvestingsrichtlijnen en -verordeningen - een voorrangsrecht verleend op huurwoningen binnen het bezit van Woonstad Rotterdam, ofwel het bezit van een collega-corporatie. 7.2 Aan bovengenoemde huurders wordt door Woonstad Rotterdam niet eerder dan achttien (18) en uiterlijk twaalf (12) maanden voorafgaand aan de geplande start van de (sloop-) werkzaamheden een “herhuisvestingverklaring” verstrekt. Deze verklaring biedt een voorrangsrecht op andere woningzoekenden. De verklaring is geldig in alle gemeenten die zijn aangesloten bij de stadsregio Rotterdam. Daarnaast is binnen de Maaskoepel afgesproken dat de herhuisvestingverklaring beperkende afspraken, die verband houden met “lokaal maatwerk”, terzijde stelt. 7.3 Bij het vinden van herhuisvesting richt Woonstad Rotterdam zich naar de regels die hiervoor in Rotterdam gelden. 7.4 Inwonenden worden geacht met de hoofdhuurder mee te verhuizen; voor hen wordt geen herhuisvestingverklaring aangevraagd en zij worden evenmin actief bemiddeld bij het vinden van vervangende woonruimte. 7.5 Woonstad Rotterdam doet maximaal drie passende aanbiedingen. Een aanbieding is passend indien deze minimaal voldoet aan hetgeen is gesteld in het zoekprofiel dat voor de huurder is opgesteld en op basis waarvan een herhuisvestingverklaring is verstrekt. Aanbiedingen, weigeringen en weigeringsredenen worden schriftelijk vastgelegd. Over de weigeringsredenen wordt een rapport opgesteld met het oog op een eventuele huurbeëindigingsprocedure. Woningaanbiedingen vervallen, indien de huurder niet reageert binnen een nader af te spreken periode (bedenktijd). Wanneer de huurder als woonwens een andere wijk heeft aangegeven, maar Woonstad Rotterdam in de eigen wijk of een naastgelegen wijk een aanbieding kan doen, die voldoet aan het zoekprofiel dat voor de huurder is opgesteld en op basis waarvan een herhuisvestingverklaring is verstrekt, geldt deze aanbieding als een passende. 7.6 Zoveel als mogelijk en redelijk is, zal Woonstad Rotterdam bevorderen en zich inspannen om: 1
rekening te houden met individuele wensen van de te herhuisvesten bewoners en zal bevorderen dat bewoners, zoveel als mogelijk en redelijk is, uitzicht wordt geboden op een wooncarrière. De invulling kan bestaan uit bijvoorbeeld meer ruimte, een gewenste locatie en/of wijk, een betere uitrusting van de woning, betere geluidsisolatie of betere energie isolatie.;
12
2
huurders, die in een benedenwoning wonen, voorrang te geven bij de toewijzing van benedenwoningen;
3
voor bewoners, die aangeven in de omgeving van de te verlaten woning te willen blijven wonen, passend aanbod te vinden in de deelgemeente;
4
om de technische kwaliteiten van de aangeboden woning op het gebied van toegankelijkheid, veiligheid en aanpasbaarheid indien mogelijk in een redelijke relatie te laten staan tot de leeftijd van een of meer leden van het huishouden van de huurder (55 jaar en ouder) en/of tot de lichamelijke handicaps van een of meer leden;
7.7 Indien bewoners dit niet wensen, zal Woonstad Rotterdam geen definitieve woning aanbieden waarvoor op het moment van aanbieden plannen in ontwikkeling zijn om deze binnen tien jaar te slopen en/of ingrijpend te renoveren. 7.8 Woonstad Rotterdam zegt uiterlijk zes (6) maanden voor de geplande start van de herstructureringswerkzaamheden per aangetekende brief de huur op. De huurder dient binnen zes (6) weken schriftelijk mee te delen of hij toestemt in het beëindigen van de huurovereenkomst. Indien Woonstad Rotterdam en de huurder het binnen de gestelde termijn niet eens worden over het beëindigen van de huurovereenkomst van de te verlaten woning, dan zal Woonstad Rotterdam de rechter vragen zich uit te spreken over de datum van beëindiging van de huurovereenkomst en de datum van ontruiming van de woning. Artikel 8. Aanpassing van de mutatieprocedure, ondersteuning bij het verhuizen 8.1 Om dubbele huurbetaling te voorkomen geldt de datum van huuringang van de nieuwe woning of wisselwoning tevens als de datum van de huurbeëindiging van de te verlaten woning. 8.2 Is de huurder niet de laatste bewoner van de te verlaten woning (bijvoorbeeld omdat de woning ter tijdelijke bewoning wordt aangeboden), dan dient de woning in goede staat opgeleverd te worden. 8.3 Is de huurder de laatste bewoner van de te verlaten woning, dan gelden bij het opleveren van de woning de volgende regels: 1
de woning dient bezemschoon opgeleverd te worden;
2
de woning hoeft niet in de oude staat teruggebracht te worden;
3
vloerbedekking, zoals parket en plavuizen, mogen onder de voorwaarde dat het heel, schoon en niet asbesthoudend is, in de woning achterblijven;
4
plafond- en wandafwerking, zoals houten schrootjes of steenstrips, mogen onder de voorwaarde dat het heel, schoon en veilig is, in de woning achterblijven;
5
onderdelen die bij de woning of de vaste inboedel horen, bijvoorbeeld een aanrechtblok of sanitair, dan wel worden vergoed op basis van de regeling ZAV in bijlage I, mogen niet
13
ontbreken en moeten heel zijn; 6
elektra dient veilig en heel opgeleverd te worden (stopcontacten enz.). Losse uiteinden van elektriciteitsdraden dienen bijvoorbeeld voorzien te worden van kroonstenen;
7
plakplastic, stickers, posters e.d. dienen verwijderd te worden. De huurder mag zelf aangebrachte voorzieningen verwijderen, mits dit correct en veilig gebeurt en geen risico's oplevert op schade door lekkage, kortsluiting en dergelijke;
8
aanwezige apparaten, waaronder gaskachels en geisers, die de huurder toebehoren, dienen verwijderd te worden;
9
voorwerpen, zoals plantenbakken en zonneschermen, dienen uit de tuinen, van de balkons en van de gevel verwijderd te worden.
8.4 Na verrekening met openstaande posten, zal Woonstad Rotterdam een eventuele waarborgsom terugbetalen nadat de laatste inspectie heeft plaatsgevonden, de woning conform afspraken wordt opgeleverd en de sleutels zijn ingeleverd. 8.5 In zeer dringende sociale en/of medische omstandigheden, uitsluitend ter beoordeling van Woonstad Rotterdam, waarin een huurder niet in staat is de verhuizing zelf te organiseren, zal Woonstad Rotterdam waar mogelijk en redelijk hulp aanbieden in materiële en/of immateriële zin. Artikel 9. Woningverbetering in bewoonde staat 9.1 Bij woningverbetering in bewoonde staat wordt tussen Woonstad Rotterdam en de huurder een contract gesloten om alle afspraken die worden gemaakt schriftelijk vast te leggen. 9.2 Bij woningverbetering, waarbij het niet nodig is om de woning te ontruimen, treft Woonstad Rotterdam voorzieningen om de overlast voor de huurders waar mogelijk te beperken. Indien noodzakelijk wordt er in de nabije omgeving van de te verbeteren woningen een woning beschikbaar gesteld, waar huurders gebruik kunnen maken van sanitaire voorzieningen en die tijdens arbeidsuren door personeel van het uitvoerende bouwbedrijf gebruikt kan worden als rustruimte. 9.3 Bij (niet-ingrijpende) woningverbetering in bewoonde staat, waarbij beperkte inpandige aanpassing van de inboedel (bijv. gordijnen, behang enz.) noodzakelijk is, vergoedt Woonstad Rotterdam de huurder een ‘vergoeding wegens ongerief’ van € 571,78,= (prijspeil 2010). 9.4 Bij (ingrijpende) woningverbetering in bewoonde staat, waarbij substantiële inpandige aanpassing van de inboedel (bijv. vloerbedekking, gordijn, behang e.d.) in meerdere ruimten noodzakelijk is, vergoedt Woonstad Rotterdam de huurder een ‘vergoeding wegens ongerief’ van € 2.256,76 (prijspeil 2010).
14
9.5 Het in lid 3 of 4 genoemde bedrag wordt binnen 4 weken na beëindiging van de werkzaamheden (oplevering van de woning) uitbetaald. 9.6 Indien ten behoeve van werkzaamheden een woning tijdelijk moet worden verlaten, waarbij een de inboedel (grotendeels) in de woning achterblijft, kan een van het bovenstaande afwijkende vergoeding worden overeengekomen (maatwerk). Artikel 10. Maatwerk, vergoedingen en administratiekosten 10.1 Woonstad beoordeelt in overleg met de huurder of maatwerk nodig is, afhankelijk van de specifieke situatie van de huurder. 10.2 Huurders die als gevolg van de herstructureringswerkzaamheden worden geherhuisvest komen in aanmerking voor een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 5409,14 (prijspeil 01 maart 2010). Huishoudens die tweemaal moeten verhuizen (eerst naar een tijdelijke en vervolgens naar een door Woonstad Rotterdam aangeboden definitieve woning), ontvangen een aanvullende verhuis- en inrichtingskostenvergoeding (wisselwoningtoeslag) van € 536,36 (prijspeil 01 maart 2010).
10.3 Nadat Woonstad Rotterdam de huuropzegging van de huurder heeft ontvangen wordt 70% van de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding voldaan. Voor zover de huurder niet verhuist naar een wisselwoning wordt de resterende 30% voldaan nadat de sleutels van de te verlaten woning zijn ingeleverd en uit een laatste inspectie van de woning blijkt dat de woning correct is opgeleverd. 10.4 Indien de huurder verhuist naar een wisselwoning worden de resterende 30% van de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding en de aanvullende wisselwoningtoeslag voldaan nadat de wisselwoning, waaronder wordt begrepen de door Woonstad Rotterdam aangebrachte voorzieningen en stoffering, correct is opgeleverd. 10.5 Indien Woonstad Rotterdam er onder verwijzing naar art. 6.6 mee instemt dat de huurder definitief in de wisselwoning blijft wonen, komt de wisselwoningtoeslag te vervallen en wordt de resterende 30% van de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding verrekend met de vergoeding die de huurder betaalt voor overname van stoffering en aangebrachte voorzieningen ( €1244,76 / prijspeil 2010). 10.6 Woonstad Rotterdam brengt geen administratiekosten in rekening voor het afsluiten van een huurcontract bij tijdelijke huisvesting in een wisselwoning van Woonstad Rotterdam of bij definitieve
15
herhuisvesting in een woning van Woonstad Rotterdam. Woonstad Rotterdam vergoedt eventuele administratiekosten van een andere corporatie. 10.7 Als de huurder verhuist naar een andere woning, hetzij van Woonstad Rotterdam, hetzij van een andere corporatie, dan hoeft hij gedurende de laatste maand geen dubbele huur te betalen; voor de te verlaten woning hoeft de laatste maand geen huur te worden betaald. Bij tijdelijke herhuisvesting geldt deze regeling, zowel voor het verhuizen naar de wisselwoning, als voor het terugverhuizen naar de “terugkeerwoning”. 10.8 Woonstad Rotterdam biedt huurders, die moeten verhuizen bij herstructurering, een tegemoetkoming in de kosten van zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV). In dit Sociaal Statuut wijkt Woonstad Rotterdam in gunstige zin af van standaardbepalingen en richtlijnen inzake ZAV. Binnen de werking van dit Sociaal Statuut is een vergoedingsregeling ZAV van kracht, zoals opgenomen in Bijlage I. 10.9 Vanaf de datum dat Woonstad Rotterdam huurders een “aankondiging herstructurering” heeft gezonden of hen op andere wijze heeft geïnformeerd over een voornemen tot sloop of ingrijpende woningverbetering geldt ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen dat deze: 1
bij het verlaten van de woning door de huurder ongedaan worden gemaakt;
2
in geen geval voor een vergoeding in aanmerking komen.
Artikel 11. Hardheidsclausule 11.1 Dit Sociaal Statuut beschrijft de algemene beleidskaders die van toepassing zijn op bewoners, die worden geconfronteerd met vertrek vanwege herstructurering. Vanwege deze noodgedwongen verhuizing wordt in dit Sociaal Statuut waar nodig afgeweken van normale regelingen en procedures. Waar evenwel het Sociaal Statuut hiervan niet expliciet afwijkt, blijven de gebruikelijke regels van kracht. 11.2 Indien, naar het oordeel van Woonstad Rotterdam, een huurder door het Sociaal Statuut niettemin onevenredig in zijn belangen wordt geschaad, ofwel deze regeling leidt tot een onredelijke uitkomst voor de huurder, kan de regiodirecteur (zie art. 1, lid 3) van dit Sociaal Statuut afwijken. Artikel 12. Indexering Alle in dit Sociaal Statuut genoemde bedragen worden jaarlijks op 01 maart aangepast met gebruikmaking van het inflatiepercentage van het voorafgaande jaar (CBS-prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie).
16
Artikel 13. Geschillen 13.1 Op dit Sociaal Statuut is het Nederlands recht van toepassing. 13.2 Bezwaren tegen de toepassing, uitvoering en/of interpretatie van dit Sociaal Statuut kunnen worden voorgelegd aan het Bestuur en/of de geschillencommissie, waarbij Woonstad Rotterdam is aangesloten.
17
18
Trefwoordenlijst
aankondiging herstructurering
artikel 1,5, 10,9 en Bijlage I
administratiekosten
artikel 10,6
benedenwoning
artikel 7,6
bereikbare woning
artikel 5,1
communicatie
communicatiemiddelen
dubbele huur
artikel 8,1 en 10,7
geschillen
artikel 13
herhuisvesting, definitief
artikel 7
herhuisvesting, tijdelijk
artikel 6
herhuisvestingsverklaring
artikel 7,2, 7,4 en 7.5
huisbezoek
artikel 4,3 en 4,4
huurprijs wisselwoning
inwonende
artikel 7,4
leefbaarheid
artikel 2
onderhoud
artikel 3
overlast
artikel 2,6, 4,3 en 9,1
passend aanbod
artikel 7.5
peildatum verhuurstop
terugkeergarantie/-recht
artikel 5 en 6,1
tijdelijke huurovereenkomst
artikel 6,4
tijdelijke bewoning
artikel 2,4 en 8,2
veiligheid
artikel 2
vergoedingen
artikel 10
vergoeding wegens ongerief
artikel 9,3 en 9,4
verhuis- en inrichtingskostenvergoeding
artikel 10
voorrang
artikel 7,1 en 7,2
weigeren woning
artikel 6,3 en 6,5
wisselwoning
artikel 6 en artikel 10
wisselwoning, huurcontract
artikel 6,5 en 6,6
wisselwoning, huurprijs
artikel 6,3 en 6,6
zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)
artikel 10,8 en Bijlage I
zoekprofiel, passendheidscriteria
artikel 7,1, 7,5 en 7.6
artikel 1,7 artikel 4,4
artikel 6,3 en 6,6
artikel 1,6, 3,1, 4,1 en 7,1
19
20
Bijlage I: Vergoedingsregeling voor zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) In deze bijlage wordt beschreven wanneer er sprake is van een zelf aangebrachte voorziening (ZAV), wat de vergoedingsregeling inhoudt en wanneer er aanspraak gemaakt kan worden op deze vergoedingsregeling. Het betreft een uitwerking van artikel 10, lid 8 uit het Sociaal Statuut. Definitie zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV): Door de huurder in of aan de woning aangebrachte voorzieningen van technische aard ter verbetering van de bouwfysische en/of installatietechnische en/of sanitaire en/of woontechnische kwaliteit, niet zijnde verfraaiingen. Zelf aangebrachte voorzieningen, waarvoor een vergoeding mogelijk is: 1
bad
2
(extra) berging
3
bijkeuken
4
boiler, als het geen huurtoestel is
5
cv-installatie
6
dakisolatie
7
dakkapel
8
dakraam
9
douche
10 dubbele beglazing 11 hoogrendementsketel, voor zover niet als vervanging van een bestaande hoogrendementsketel 12 inbraakbeveiliging, als het aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen voldoet 13 keukenblok en aanrecht, als ze inbouwapparatuur bevatten 14 serre (gemetseld) 15 uitbreiding standaard keukenblok en aanrecht 16 zonneboiler 17 zonnepanelen Enkele voorbeelden van voorzieningen, die niet onder de noemer ‘zelf aangebrachte voorzieningen´ vallen, zijn: tuininrichting, parket en wandbekleding. Geldigheid: Het algemene beleid van Woonstad Rotterdam met betrekking tot zelf aangebrachte voorzieningen is van toepassing. Aanspraken op vergoeding: In het algemene beleid komen uitsluitend huurders, die voor het aanbrengen schriftelijk toestemming hebben gevraagd en verkregen, bij het verlaten van de woning in aanmerking voor een vergoeding van een zelf aangebrachte voorziening.
21
Uitbreiding van het algemene beleid in dit Sociaal Statuut: Huurders die voorafgaande aan een ‘aankondiging herstructurering’ door Woonstad Rotterdam een zelf aangebrachte voorziening hebben aangelegd en hiervoor geen toestemming hebben gevraagd, kunnen niettemin onder de volgende voorwaarden aanspraak maken op de vergoedingsregeling: 1
De voorziening voldoet aan de actuele technische kwaliteitsnormen;
2
Voor de zelf aangebrachte voorziening zou, indien deze was aangevraagd, volgens de op dat moment geldende regels, toestemming zijn verleend.
Bevriezing ZAV-vergoedingsregeling na ‘aankondiging herstructurering’: Voorzieningen, die zijn aangebracht na ‘aankondiging herstructurering’, vallen buiten de hierboven genoemde uitbreiding van de vergoedingsregeling en worden niet vergoed. Vergoeding voor de ‘zelf aangebrachte voorziening’: Om de hoogte van de vergoeding te kunnen bepalen, wordt de waarde van de zelf aangebrachte voorziening vastgesteld. Die waarde is de som van de aankoopkosten en de installatiekosten (mits door een professioneel bedrijf aangebracht), verminderd met een standaardbedrag voor de verwijderde standaardvoorziening (indien van toepassing). De kosten moeten aan de hand van schriftelijke stukken worden aangetoond. De vergoeding voor de zelf aangebrachte voorziening is een percentage van de waarde van deze zelf aangebrachte voorziening. De hoogte wordt vastgesteld op basis van onderstaande afschrijvingsstaffel. Leeftijd aangebrachte
Hoogte vergoeding
voorziening 1 jaar
80% van de waarde
2 jaar
60% van de waarde
3 jaar
55% van de waarde
4 jaar
45% van de waarde
5 jaar
40% van de waarde
6 jaar
30% van de waarde
7 jaar
20% van de waarde
8 jaar
10% van de waarde
9 jaar en meer
geen vergoeding
Woonstad Rotterdam behoudt zich het recht voor bij zelf aangebrachte voorzieningen die in een buitengewoon luxe vorm zijn of worden uitgevoerd, beperkingen in de vergoeding te hanteren. Na betaling van de vergoeding gaat het eigendomsrecht van de voorziening over op Woonstad Rotterdam.
22
