BASIS SOCIAAL STATUUT Domesta
bij herstructurering, groot onderhoud, renovatie, sloop en nieuwbouw
Vastgesteld door MT d.d. 2 april 2007 Gewijzigde versie vastgesteld door MT d.d. 24 november 2008 Genoemde bedragen zijn conform art. 5.5 aangepast per 19-02-2009 Genoemde bedragen zijn conform art. 5.5 aangepast per 20-01-2010 Genoemde bedragen zijn conform art. 5.5 aangepast per 14-02-2012 Genoemde bedragen zijn conform art. 5.5 aangepast per 03-06-2013 Genoemde bedragen zijn conform art. 5.5 aangepast per 01-03-2014 Genoemde bedragen zijn conform art. 5.5 aangepast per 01-03-2015
BASIS SOCIAAL STATUUT DOMESTA bij herstructurering, groot onderhoud/renovatie, sloop, nieuwbouw 1
Inleiding
2
2 2.1 2.2
Algemeen Geldigheid basis sociaal statuut Goedkeuring besluit tot herstructurering, groot onderhoud/ renovatie, sloop en nieuwbouw Bewonerswerkgroep Overleg en informatie
3 3
2.3 2.4 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Beheer (planvoorbereidings- en uitvoeringsfase) Onderhoud van woningen Onderhoud en beheer woonomgeving Tijdelijke verhuur Maatregelen bij leegstand van een te slopen woning Staat van de woning bij vertrek huurder van een te slopen woning ` Huurbeleid te slopen woningen
3 3 3 4 4 4 4 4 4 5
4 4.1 4.2 4.3 4.4
Herhuisvesting Bij groot onderhoud/renovatie – gebruik wisselwoning Bij sloop van de woning Inspanningsverplichting Huurdersbegeleiding
5 5 6 6 6
5 5.1 5.2 5.3 5.4
Financiële regelingen Algemeen Ongeriefbijdrage in geval van werkzaamheden in bewoonde staat Verhuis- en herinrichtingkosten Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen
7 7 7 8 8
6 6.1 6.2 6.3
Klachten en geschillen Klachten Geschillen Hardheidsclausule
9 9 9 10
1
1
Inleiding
Als in wooncomplexen sprake is van verbeteringsplannen, zoals herstructurering, groot onderhoud/renovatie, sloop en nieuwbouw, dan staat er nogal wat te gebeuren. Het gaat hierbij veelal om ingrepen in en aan woningen en overige opstallen, maar ook straten en woonomgeving kunnen aanpassingen ondergaan die gevolgen hebben voor huurders. Dit basis sociaal statuut geeft het algemene beleid weer van Domesta tijdens de voorbereiding en uitvoering van de herstructurering, groot onderhoud/renovatie, sloop en nieuwbouw van complexen.
Model Het voorliggende basis sociaal statuut is een model, waarin op hoofdlijnen de afspraken tussen Domesta en huurders zijn vastgelegd. Op basis hiervan worden sociale statuten apart ingevuld voor de verschillende projecten.
Sociaal statuut Een sociaal statuut is een serie van afspraken over de positie, de rechten en de plichten van huurders en Domesta tijdens de voorbereiding en uitvoering van verbeteringsplannen, dan wel bij sloop en nieuwbouw. Dat betreft een aantal algemene zaken, zoals informatie en begeleiding. Daarnaast zijn er ook maatregelen die met iedere huurder op maat afgesproken worden.
2
2
Algemeen
2.1
Geldigheid basis sociaal statuut
Het basis sociaal statuut geldt voor alle verbeteringsplannen van Domesta, waarin herstructurering, groot onderhoud/renovatie, sloop en nieuwbouw zijn opgenomen. Voor een specifiek project treedt het sociaal statuut in werking op de datum, waarop een besluit is genomen over de aanpak van dit specifieke project. Van een verbeteringsplan is sprake als het gaat om woningverbetering waarbij in de woning ingrijpende maatregelen nodig zijn en men meer dan 10 dagen werkzaam is om dit uit te voeren of de woningplattegrond aanzienlijk gewijzigd wordt, dan wel sloop van woningen. Het voorliggende document betreft een basis statuut, wat per project aangepast kan worden aan een specifieke situatie. In geval van illegale onderhuur van de gehele woonruimte zal de formele huurder niet in aanmerking komen voor de rechten voortkomend uit het sociaal statuut.
2.2
Goedkeuring besluit tot herstructurering, groot onderhoud/renovatie, sloop en nieuwbouw
Direct na goedkeuring van het besluit worden huurders schriftelijk en indien noodzakelijk mondeling door Domesta geïnformeerd over het besluit tot herstructurering, groot onderhoud/renovatie, sloop en nieuwbouw. Tevens worden zij op dat moment geïnformeerd over het sociaal statuut. Als er sprake is van sloop van woningen zal de datum van het besluit tot sloop, indien mogelijk anderhalf jaar, maar in ieder geval één jaar voor de uitvoering van sloop worden vastgesteld, zodat huurders de tijd hebben voor het zoeken naar vervangende woonruimte. Na de datum van het besluit tot sloop start de herhuisvesting van huurders. De huurders krijgen dan urgentie en zullen met voorrang worden geherhuisvest.
2.3
Bewonerswerkgroep
Bij het ontwikkelen van plannen voor herstructurering, groot onderhoud/renovatie, sloop en nieuwbouw zal er, voor een specifiek project, een bewonerswerkgroep worden geformeerd, c.q. aansluiten bij de bestaande bewonerscommissie. Gedurende het gehele traject wordt de bewonerswerkgroep nadrukkelijk betrokken bij de voorbereiding en de uitvoering van de plannen. De bewonerswerkgroep kan zich laten ondersteunen door het opbouwwerk, de lokale huurdersorganisatie en/of een extern bureau. Voor de uitvoering van haar taken kan de bewonerswerkgroep naar redelijkheid en billijkheid gebruikmaken van de materiële faciliteiten van Domesta.
2.4
Overleg en informatie
Bij het verstrekken van informatie aan huurders wordt maatwerk geleverd. Dat wil zeggen dat voor iedere fase in overleg met de bewonerswerkgroep wordt bepaald op welke manier de huurders geïnformeerd worden. De afspraken hierover worden in een communicatieplan vastgelegd. In het communicatieplan worden afspraken gemaakt over: De communicatiemiddelen die gebruikt worden (schriftelijk, informatiebijeenkomsten e.d.); Het moment waarop de informatie gegeven wordt. Welke informatie gegeven wordt. Domesta is verantwoordelijk voor informatie over onderwerpen, zoals het besluit tot herstructurering, groot onderhoud/renovatie, sloop en het sociaal statuut. Verder is Domesta verantwoordelijk voor het verstrekken van informatie over alle voor de huurders relevante besluiten. Wanneer er andere partners in een project zijn, dient nader overleg plaats te vinden over de informatie aan huurders.
3
3
Beheer (planvoorbereiding- en uitvoeringfase)
Uitgangspunt bij het beheer van de woningen en de woonomgeving in de voorbereidingsfase en uitvoeringsfase van herstructurering, groot onderhoud/renovatie, sloop en nieuwbouw is om de kwaliteit van het wonen in de buurt zo goed mogelijk te houden. Dit betekent enerzijds dat er onveilige situaties vermeden moeten worden, anderzijds dat er extra aandacht is voor gebreken aan de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving.
3.1
Onderhoud van woningen
Domesta verplicht zich om tot het moment van uitvoering van de plannen ervoor te zorgen dat de woningen goed bewoonbaar blijven en dat de uitstraling van het complex geen verloedering in de hand werkt. Uitgangspunt is dat er geen investering vanaf het moment van planvorming meer in de woningen worden gedaan die het wooncomfort verhogen, zoals het aanbrengen van een centrale verwarming of dubbelglas.
3.2
Onderhoud en beheer woonomgeving
Huurders die een te slopen woning verlaten zorgen zelf voor de afvoer van grofvuil. In bijzondere gevallen zal Domesta containers plaatsen. Zo nodig zorgt Domesta ervoor dat het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimtes, behorend bij de woningen, extra aandacht krijgt. Domesta zal afspraken maken met de gemeente om de kwaliteit van het openbare gebied zoveel mogelijk op peil te houden
3.3
Tijdelijke verhuur
Bij sloop van woningen vindt na voortijdige verhuizing tijdelijke verhuur plaats. De mogelijkheid van tijdelijke verhuur van woonruimte vindt in principe plaats met ingang van de datum van het besluit tot sloop van de woningen. Woningen die leegkomen alvorens de sloop begint, zullen zo lang mogelijk tijdelijk verhuurd worden. Woningen die groot onderhoud krijgen c.q. gerenoveerd worden zullen niet tijdelijk verhuurd worden. Huurders met een tijdelijke huurovereenkomst kunnen geen aanspraak maken op het sociale statuut (zie ook art. 5.1).
3.4
Maatregelen bij leegstand van een te slopen woning
Wanneer tijdelijke verhuur van woningen ook niet meer mogelijk is, zullen maatregelen worden getroffen om de woningen een bewoond aanzien te geven, zoals het ophangen van vitrage, onderhoud van de tuin. In uiterste gevallen zullen de woningen worden dichtgezet. Domesta zal in overleg met de bewonerswerkgroep kiezen voor de gewenste maatregel.
3.5
Staat van de woning bij vertrek huurder van een te slopen woning
Wanneer na verhuizing van de oude huurder de woning nog tijdelijk verhuurd wordt, kan de oude huurder de zelf aangebrachte voorzieningen, mits veilig, in de woning achterlaten. Huurders mogen deze voorzieningen ook uit de woning verwijderen en meenemen, onverminderd hun verplichting om de woning op te leveren met de volledige uitrusting (zoals sanitair, radiatoren, deuren e.d.) en schoon achter te laten. Wanneer na verhuizing de woning niet meer bewoond zal worden, zal de huurder de woning leeg achterlaten en mag de huurder de zelf aangebrachte voorzieningen in de woning achterlaten of meenemen. Echter, als Domesta een vergoeding verstrekt voor een zelf aangebrachte voorziening, dan moet deze voorziening wel in de woning achterblijven.
3.6
Huurbeleid te slopen woningen
Het huurbeleid bij te slopen woningen is onderdeel van het reguliere huurbeleid van Domesta. Vanaf het moment van besluit tot sloop zal de huurverhoging 0 % zijn.
4
4
Herhuisvesting
Domesta is verantwoordelijk voor de herhuisvesting van haar huurders. Voordat de herhuisvesting start, worden alle huurders thuis bezocht door een medewerker van Domesta. Tijdens het huisbezoek wordt gesproken over de herhuisvestingsmogelijkheden die bij de huurder passen. Deze herhuisvestingsmogelijkheden worden bepaald door persoonlijke factoren, zoals inkomen, samenstelling huishouden en leeftijd. Na het huisbezoek ontvangt huurder een brief van Domesta met een inschrijvingsbevestiging en een samenvatting van de gemaakte afspraken. Bij de herhuisvesting van huurders wordt een onderscheid gemaakt naar: 1. Situaties waarbij de huurovereenkomst gehandhaafd blijft: - De herhuisvesting vindt in principe tijdelijk en in zogenaamde wisselwoningen plaats: Bij groot onderhoud/renovatie kan het noodzakelijk zijn (als de aard van de werkzaamheden vereist dat de woning in onbewoonde staat wordt aangepakt) dat de huurder tijdelijk de woning verlaat. Ook kan het op sociale of medische gronden noodzakelijk zijn de woning tijdelijk te verlaten. Beide redenen ter beoordeling van Domesta. Het tijdelijk betrekken van een wisselwoning wordt via een aanvulling op de huurovereenkomst geregeld. 2. Situaties waarbij de huurovereenkomst ontbonden wordt: - Bij sloop van de woning vindt herhuisvesting definitief plaats, dit kan zowel buiten het project als in een nieuwbouwwoning binnen het project. Als de huurder wil terugkeren naar een nieuw te bouwen woning, dan kan men gebruik maken van een wisselwoning.
4.1
Gebruik wisselwoning
Bij groot onderhoud / renovatie en sloop: 1. De huurder die tijdelijk zijn woning moet verlaten, krijgt van Domesta de beschikking over een wisselwoning die gelijkwaardig is aan de te verlaten woning en /of passend is voor het betreffende huishouden. 2. De huurprijs van deze wisselwoning is maximaal gelijk aan de huurprijs van de tijdelijk te verlaten woning. 3. De huurder waarvoor in de huidige woning voorzieningen op grond van de WVG zijn aangebracht, krijgt een wisselwoning aangeboden met een zoveel mogelijk vergelijkbaar voorzieningenniveau. 4. Domesta zorgt ervoor dat de wisselwoning schoon, in de noodzakelijke gebruiksruimten eenvoudig gestoffeerd en gesausd of behangen, beschikbaar komt en aangesloten is op de nutsvoorzieningen. De huurder zal voor het gebruik zelf geen verwarmingstoestel of warmwatertoestel hoeven aan te schaffen. 5. Er wordt gestreefd naar een wisselwoning in de eigen buurt. Hierbij wordt rekening gehouden met persoonlijke omstandigheden, zoals schoolgaande kinderen of aantoonbaar aangewezen zijn op zorgdiensten. 6. De huurder krijgt ten minste een maand van tevoren bericht over de datum waarop de verhuizing kan plaats vinden. De huurder die moet verhuizen, krijgt een maand lang de beschikking over de te verlaten en de te betrekken woning. Huurder betaalt alleen huur voor de te betrekken woning. Bij sloop: 7. De eventueel opgebouwde rechten als woningzoekende vervallen na een jaar wonen in de nieuwe woning. 8. De huurder mag indien mogelijk ook definitief naar de wisselwoning verhuizen. De huurder betaalt de dan geldende huurprijs voor de wisselwoning op het moment dat de renovatie / nieuwbouw woning is opgeleverd. 9. Bij definitieve bewoning van de wisselwoning heeft men recht op een vergoeding behorende bij een definitieve verhuizing ad € 5.857,-. De gemaakte kosten voor onder meer stoffering van de wisselwoning zullen verrekend worden met de nog uit te betalen vergoeding tot een maximum van de hoogte van de nog uit te betalen vergoeding. 10. Zorgt de huurder zelf voor vervangende woonruimte of tijdelijke woonruimte dan is de hoogte van de vergoeding € 6.857,-
5
4.2
Bij sloop van de woning
1. De huurovereenkomst met de huurder waarvan de woning gesloopt wordt, wordt ontbonden door Domesta of opgezegd door de huurder. 2. De huurprijs van de te slopen woning wordt vanaf het besluit tot sloop niet jaarlijks aangepast (voorstel Platform). 3. Domesta streeft ernaar dat de huurder van de te slopen woning kan terugkeren naar een passende woning in de nieuwbouw van het project, plan- of planontwikkelingsgebied. Per project wordt omschreven welke locaties hiervoor in aanmerking komen. Huurder dient zich hiervoor aan te melden. 4. De huurder krijgt de mogelijkheid om met een urgentie naar andere woonruimte te verhuizen. Daarbij hoort een zoekprofiel voor een passende woning van minimaal een gelijk woningtype als de oude woning. 5. De huurder van een te slopen woning kan zelf andere woonruimte zoeken. 6. De opgebouwde rechten als woningzoekende vervallen bij verhuizing met urgentie en bij eventuele terugkeer naar de vervangende nieuwbouw. 7. De urgentie is ten minste 12 maanden geldig, voorafgaand aan het moment dat de woning ontruimd moet zijn. Wanneer de huurder na 6 maanden nog geen andere woonruimte heeft gevonden, zal Domesta een gesprek voeren. 8. Wanneer de huurder 3 maanden voorafgaand aan de sloop nog geen woning gevonden heeft, doet Domesta een aanbod voor een passende woning. 9. Als er sprake is van terugkeer naar de vervangende nieuwbouw, vindt de toewijzing daarvan plaats volgens de door huurder opgegeven voorkeuren en daarbinnen met een volgorde volgens de woonduur en de passendheidseisen. Pas wanneer alle teruggekeerde huurders een woning toegewezen hebben gekregen, komen eventuele spijtoptanten in aanmerking voor terugkeer in de nieuwbouw. De overige woningen zullen vervolgens verhuurd worden volgens de reguliere procedure. 10. De huurder die in het kader van de sloop moet verhuizen betaalt voor de duur van een maand alleen huur voor de te betrekken woning niet voor de te verlaten woning.
4.3
Inspanningsverplichting
Domesta spant zich in om huurders zoveel mogelijk naar wens te herhuisvesten. Dat betekent dat in de planning en fasering rekening gehouden wordt met de herhuisvesting van de huidige huurders. Wat gebouwd wordt, hangt af van de doelstellingen voor het plangebied. Nieuwbouwwoningen worden zo snel mogelijk aangeboden, zodat huurders uit wisselwoningen in een vroeg stadium duidelijkheid krijgen over hun herhuisvestingsmogelijkheden.
4.4
Huurdersbegeleiding
Bij de individuele begeleiding van huurders die wegens sloop moeten verhuizen, wordt zoveel mogelijk maatwerk geleverd. De geboden begeleiding hangt af van de wensen en mogelijkheden van de huurder en kan bestaan uit de volgende onderdelen: 1. Begeleiding en/of bemiddeling bij het zoeken naar passende woonruimte. 2. Begeleiding bij huuropzegging, het tekenen van de huurovereenkomst en het bieden van eventuele ondersteuning bij het aanvragen van huurtoeslag. 3. Bieden van maatwerk als individuele huurders in de knel komen bij de herstructurering (bijvoorbeeld voor mindervaliden).
6
5
Financiële regelingen
5.1
Algemeen
Alleen huurders met een standaardhuurovereenkomst voor onbepaalde tijd kunnen voor een vergoeding in aanmerking komen. De uitbetaling vindt plaats aan de feitelijke hoofdhuurder. Inwonende kinderen, huurders met een tijdelijke huurovereenkomst, onderhuurders, krakers enz. hebben geen recht op een vergoeding. Voor iedere huurder geldt slechts eenmaal het recht op de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. De vergoeding die aan de huurder wordt uitgekeerd, kan door Domesta worden gebruikt om achterstallige betalingen mee te verrekenen. Dit betreft ook kosten die door Domesta gemaakt moeten worden bij het niet nakomen van opleveringsafspraken van de woning. De vergoeding kan van invloed zijn op andere bijdragen.
5.2
Ongeriefbijdrage in geval van werkzaamheden in bewoonde staat
Voor groot onderhoud/renovatie aan of in een woning hoeft de huurder de woning meestal niet te verlaten. Ongerief door de werkzaamheden is er meestal wel. Het gaat in deze paragraaf om eigendommen van de huurder die als gevolg van de werkzaamheden naar alle redelijkheid schade ondervinden. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om de vloerbedekking, de gordijnen, het behang of het binnen schilderwerk. Voorafgaand aan de werkzaamheden zal per project bepaald worden welke voorzieningen in de woning zullen beschadigen en daarom als gevolg van de werkzaamheden vernieuwd moeten worden. 1. Aan een huurder van een woning waarin een ingrijpende woningverbetering plaatsvindt wordt de volgende vergoeding verstrekt: De afspraken worden vooraf op projectniveau vastgesteld en gelden voor alle betrokken huurders. a. Derving woongenot wegens werkzaamheden in de woning: < 10 dagen geen vergoeding ≥ 10 dagen tot < 15 dagen vergoeding ½ maand huur ≥ 15 dagen maximale vergoeding 1 maand huur b. Kosten die de huurder maakt als gevolg van de woningverbetering: • vloerbedekking € 22,38 per m² • schilderen, behangen, repareren wand/plafond € 55,97 per wand/plafond • raambekleding € 16,78 per m² Als er sprake is van groot onderhoud/renovatie waarbij de woningplattegrond aanzienlijk wijzigt, waardoor de huurder als gevolg van de ingreep genoodzaakt is in elk geval de vloerbedekking in de woonkamer te vernieuwen, dan zal de ongeriefbijdrage in dat geval bestaan uit een vergoeding van maximaal € 2.269,--. Uitgangspunt voor de ongeriefbijdrage is dat de huurder tijdens het werk in de woning kan blijven. 2. Geleden schades die veroorzaakt zijn door de aannemer en die niet voorzien waren in de voorbereiding van het project, meldt de huurder aan de verhuurder. De verhuurder regelt de schadeclaim met de aannemer en draagt zorg voor uitbetaling aan de huurder. 3. In ieder project wordt door gerichte voorlichting aan de huurder over de te nemen voorzorgsmaatregelen voorkomen dat er schade voor de huurder ontstaat. De verhuurder maakt afspraken met de aannemer, zodat deze maatregelen treft om de schades zoveel mogelijk te voorkomen. 4. Een vergoeding bij groot onderhoud/renovatie (in bewoonde staat) wordt uitgekeerd door Domesta in de eerste werkweek, wanneer de aannemer met de werkzaamheden in de woning begint.
7
5.3
Verhuis- en herinrichtingskosten (bij herstructurering en sloop waarbij de woning moet worden verlaten)
1) Huurders die vóór het sloopbesluit zijn verhuisd, ontvangen geen verhuiskostenvergoeding, evenals huurders die tijdens het herstructureringsplan er zelf voor kiezen om te verhuizen, terwijl dat door Domesta niet noodzakelijk wordt geacht. 2) Huurders van een te slopen woning komen in aanmerking voor een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. a) Als de huurder kiest voor een definitieve verhuizing dan zal de tegemoetkoming € 5.857. bedragen. De betaling zal als volgt plaatsvinden: - € 4.392,75,- (3/4 van het totaal bedrag) wordt na opzegging van de oorspronkelijke woning overgemaakt op de bankrekening van de huurder. - Het resterende bedrag van € 1.464,25,- (1/4 van het totaal bedrag) zal worden overgemaakt na inlevering van de sleutel van de oorspronkelijke woning. b) Als de huurder kiest voor terugkeer naar een nieuw te bouwen woning in het planontwikkelingsgebied, zal er sprake zijn van twee verhuizingen. De huurder zal eerst in een wisselwoning worden gehuisvest en komt daarna terug in een nieuwbouwwoning. Als een huurder hiervoor kiest dan zal de totale vergoeding € 6.857,- bedragen. De uitbetaling vindt als volgt plaats: - € 1.464,25,- zal worden overgemaakt bij opzegging van de oorspronkelijke woning. - € 4.392,75- wordt overgemaakt na ondertekening van het huurcontract voor de nieuwbouwwoning. - Het derde deel van de vergoeding ad € 1.000,-- wordt beschikbaar gesteld op het moment dat de nieuwe woning in gebruik wordt genomen en de wisselwoning weer aan de Domesta leeg wordt opgeleverd.
5.4
Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen
Zelf aangebrachte en door verhuurder toegestane voorzieningen kunnen voor een vergoeding in aanmerking komen. Hiervoor geldt het reguliere ZAV-beleid van Domesta.
5.5
Aanpassing bedragen
De in dit statuut genoemde bedragen worden jaarlijks per 1 maart aangepast op basis van de ontwikkeling van de door CBS gepubliceerde 'Consumentenindex alle huishoudens'.
8
6
Klachten en geschillen
Bij het uitvoeren van herstructurering, groot onderhoud/renovatie, sloop en nieuwbouw is het onvermijdelijk dat huurders tegen zaken aanlopen waar zij zich aan ergeren of waar zij het niet mee eens zijn.
6.1
Klachten
Klachten kunnen gaan over tal van zaken, zoals opgelopen schade of overlast. Klachten kunnen schriftelijk worden ingediend bij Domesta. Uiterlijk binnen 14 dagen wordt de betrokkene benaderd.
6.2
Geschillen
Wanneer een huurder en Domesta het onderling niet eens worden (bijvoorbeeld bij problemen met beheer van de wijk, de vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen enz.) kan een geschil voorgelegd worden aan de Regionale Geschillencommissie. Het reglement van de Regionale Geschillencommissie is bij Domesta te verkrijgen.
6.3
Hardheidsclausule
Het is mogelijk dat op grond van individuele omstandigheden wordt afgeweken van dit sociaal statuut. De huurder die meent een beroep hierop te moeten doen, overlegt dit met de vestigingsmanager van Domesta, waarna Domesta een besluit hieromtrent neemt.
9
