jaarverslag 2009
Inleiding
1
1. Leefbaarheid
3
2. Participatie & samenwerking
7
3. Verhuur van woningen
10
4. Kwaliteit van het woningbezit
16
4.1
Nieuwbouw en herontwikkeling
16
4.2
Wijkontwikkeling
17
4.3
Planmatig onderhoud / Renovatie
21
4.4
Dagelijks onderhoud
23
4.5
Innovatie
24
5. Interne organisatie
25
6. Financiële verantwoording
29
7. Verklaring van het bestuur
33
8. Verslag Raad van Commissarissen
34
9. Jaarrekening
41
9.1
Winst- en verliesrekening
41
9.2
Balans
42
9.3
Kengetallen
45
Ondanks de economische en financiële crisis heeft Wonen West Brabant in 2009 de realisatie van haar volkshuisvestelijke opgave voortgezet. We zijn druk in de weer geweest om op allerlei gebieden samen met onze partners, te werken aan de verbetering van de leefbaarheid van wijken, buurten en kernen. We zijn doorgegaan met het stevig investeren in de verjonging van onze woningvoorraad en hebben - wellicht mede dankzij de crisis een aantal posities kunnen verwerven om toekomstige productie zeker te kunnen stellen. Door de overname van projecten van projectontwikkelaars (Cort Heijligers, Blauwhoed) en commerciële beleggers (De Parade, Vesteda) is enerzijds bijgedragen in de zin van de crisismaatregelen en anderzijds zijn er kwaliteiten aan het woningbezit van Wonen West Brabant toegevoegd waar anders een langere tijd voor nodig zou zijn geweest. De crisis heeft de nieuwbouw door marktpartijen praktisch volledig stilgelegd. Teneinde de bouwopleidingen voor jongeren continuïteit te bieden hebben we in goed overleg met hen, specifieke renovatieprojecten gestart ten behoeve van die opleidingen en hebben in samenspraak met de aannemers al onze nieuwbouw als leerling-bouwplaats laten uitvoeren. Dit klinkt allemaal alsof de crisis onze corporatie niet raakt en dat de omgeving en randvoorwaarden waaronder wij (moeten) werken stabiel en positief zijn. Niets is minder waar, maar vooralsnog hebben wij ervoor gekozen ons anticyclisch op te stellen en alle ruimte te benutten om ons vermogen voor de samenleving in te zetten. In 2009 is het nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem ZuidWestWonen samen met drie andere regionale corporaties geïmplementeerd. Daarnaast is de visie op wonen en leven in West-Brabant en Tholen 2025 door de vijf samenwerkende corporaties uitgebracht. Deze woonvisie zal de basis zijn voor de inzet van de corporaties bij de vernieuwing van de prestatieafspraken met de gemeenten de komende jaren. Kortom het was een druk, enerverend en spannend jaar. Komend jaar en komende jaren wordt het ongetwijfeld nog spannender. Wat betekent de EU beschikking voor de praktijk? Op welke wijze zal een nieuw kabinet invulling gaan geven aan de relatie tussen de overheid en corporaties? Welke maatregelen worden er genomen voor het verbeteren van de woningmarkt en welke maatregelen worden genomen in het licht van de noodzakelijke bezuinigingen? Welke ruimte blijft er dan nog over voor lokale en regionale volkshuisvestelijke invulling? Kortom, veel vragen waar op het moment van opmaak van het jaarverslag 2009 nog geen antwoord op is te geven. Wat wel duidelijk is, is dat Wonen West Brabant alle mogelijke inspanningen zal blijven doen om duurzame wijken en kernen te creëren waar mensen prettig wonen. Ton Ringersma, bestuurder
1
2
1. Leefbaarheid Wonen West Brabant is een maatschappelijk georiënteerde onderneming met als belangrijkste taak het zorgen voor goede huisvesting voor kwetsbare groepen in de samenleving. Er gaat dan ook veel aandacht uit naar de laagstbetaalden en zorgbehoevenden. Tevens verhuren wij in beperkte mate woningen die vallen onder de vrije huursector. Maar we doen meer dan woningen verhuren en onderhouden. We vinden het bevorderen van leefbaarheid van de woonomgeving in wijken en dorpen zeker zo belangrijk.
Leefbare wijken met bewoners die zich thuis voelen in hun buurt Leefbaarheid kent vele omschrijvingen. De een denkt aan luchtkwaliteit en omgevingslawaai. Een ander denkt aan de kwaliteit van de fysieke woonomgeving en de volgende aan de sociale kwaliteit van de buurt of aan alles tegelijkertijd. Kortom: hoe krijg je als corporatie samen met andere organisaties grip op leefbaarheid? Belangrijk is je te realiseren dat het gaat om het oordeel van de bewoners. De woningdichtheid en de aard van de bebouwing zijn de materiële factoren die van invloed zijn. De aanwezigheid van winkels, de groenvoorzieningen, het openbaar vervoer en andere kleinschalige bedrijvigheid bepalen verder het woonplezier. Maar vooral de sociale aspecten spelen een belangrijke rol bij de beleving van de leefbaarheid. Denk aan de bevolkingssamenstelling en de manier waarop mensen met elkaar omgaan. Belangrijke opgaven voor Wonen West Brabant zijn de vernieuwing van oude wijken en het bouwen van nieuwe (nultreden)woningen die voldoen aan de kwaliteit die onze huurders ‘van morgen’ wensen. Het feit dat het terugdringen van het energieverbruik de woonlasten positief beïnvloedt en dat onze klanten steeds ouder worden, speelt daarin een belangrijke rol. Bovendien voelen we ons medeverantwoordelijk
voor het behoud van de vitaliteit van de dorpen. Nog meer dan voorheen maakte Wonen West Brabant zich in 2009 daarom sterk voor het in stand houden van voorzieningen in de kernen. De rol en de expertise van onze huis-en wijkmeesters, maar vooral ook van onze woonconsulenten zijn doorslaggevend voor een optimale buurtgerichte benadering. In Gageldonk-West in Bergen op Zoom zijn we in 2009 gestart met een aanpak vanuit een toegankelijk wijkpunt.
Groen en schoon Voor het groenonderhoud rondom onze complexen hebben we het starre beleid van reguliere onderhoudsschema’s verlaten. Vandaag de dag sturen we aan op beeldkwaliteit. En al vinden de bewoners het prijskaartje voor de geleverde kwaliteit aan de forse kant, de resultaten worden nadrukkelijk wel gewaardeerd. Ook de schoonmaakwerkzaamheden blijven voortdurend onze aandacht vragen. Het blijkt eigenlijk niet uit te maken welk schoonmaakbedrijf ze uitvoert. Vooral in de hoogbouwcomplexen vormen de vele dagelijkse bewegingen van personen een onvoorspelbare factor in de kwaliteitsbeleving van de bewoners.
3
Huismeesters worden wijkbeheerders Om verloedering, sociale overlast en criminaliteit tegen te gaan, verbreedt Wonen West Brabant de huismeesterfunctie geleidelijk aan naar die van wijkbeheerder. De focus verschuift dus van een specifiek wooncomplex naar een buurtgerichte benadering. Samen met de inzet van buurtbewoners die in buurtpreventieteams helpen toezicht te houden en kritisch naar de inrichting van hun wijk kijken, het aanbrengen van achterpadverlichting en een goed bereikbare wijkagent, verbeteren we de veiligheid. De bewoners van de wijk Warande in Bergen op Zoom plukken sinds 2009 de eerste vruchten van deze nieuwe aanpak. Aanmerkelijke bedragen besteedde Wonen West Brabant tevens aan het snel verwijderen van graffiti van haar complexen en het vlot herstellen van kapotte ruiten en andere beschadigingen. We maken gebruik van cameratoezicht om vernielingen en met opzet achtergelaten zwerfvuil tegen te gaan. Om de negatieve invloed van leegstaande panden te beteugelen, sluiten we ze af of verhuren we ze op basis van de leegstandswet of als anti-kraakwoning.
Wijk- en buurtinitiatieven Wonen West Brabant staat voor wonen – leren – werken – zorg – en welzijn. Wij acteren graag wijk- en buurtgericht. Elkaar ontmoeten, elkaar kennen en elkaar weten te vinden, in de straat en buurt, is de basis voor een betere sfeer en respect voor elkaar. Daarom ondersteunen we initiatieven voor trapveldjes en speelplaatsen. De jaarlijkse sportclinics voor de jeugd in de zomer rouleren bewust over zowel de aandachtswijken als de betere buurten.
nodig heeft, betrekken we zoveel mogelijk bewoners van een straat, buurt of wijk. Buurtinitiatieven zorgen voor een beter onderling contact. En als je de kinderen naar buiten weet te krijgen, dan volgen de ouders meestal vanzelf. Een ander beoogt effect is de eenzaamheid terug te dringen en dat er meer begrip ontstaat tussen de verschillende generaties en bevolkingsgroepen. Om die reden werken we samen met GGZ-WNB, tanteLouise-Vivensis en de gemeente samen in het project “Zon aan de Zeekant”. Daarnaast zijn de wijkpunten van onschatbare waarde. Zij zijn er niet alleen voor het gezamenlijke spreekuur van de woningcorporatie, de gemeente en de politie. Bewoners kunnen hier dicht bij huis met allerlei vragen persoonlijk terecht. In enkele wijken experimenteren we nu ook met een avondspreekuur.
Woonfraude De bestrijding van woonfraude is in 2009 onverminderd voortgezet. Door tips van huurders en door eigen initiatief hebben we weer gevallen in onderzoek genomen. Woningen die anders worden gebruikt dan bedoeld, vergroten het gevoel van onveiligheid in een buurt. Zo vond Wonen West Brabant in 23 situaties aanleiding om onderzoek te doen naar illegale onderhuur. Vijftien zaken zijn afgewikkeld met een ontruiming dan wel een vrijwillige opzegging na enig aandringen. Eind 2009 waren er nog acht adressen in onderzoek. Onze samenwerking met Courage leidde in 2009 tot het oprollen van 22 hennepkwekerijen in ons bezit. In driekwart van de gevallen vertrok de huurder na actieve druk van onze zijde.
Onderkant van de woonladder Ook voor ouderen zetten we ons in. Initiatieven voor buurtfeesten en andere kleinschalige projecten leveren een positieve bijdrage aan de leefbaarheid van de buurt. Voor het antwoord op de vraag wat een buurt
4
Niet iedereen kan direct zelfstandig wonen. Zo zijn er jongeren die best nog wel wat steun kunnen gebruiken bij de laatste stap naar zelfstandig wonen. 4@ll (for all) is een nieuwe woonvorm in de regio Bergen op Zoom waarbij uiteindelijk maximaal
32 jongeren tussen de 17 en 25 jaar oud zelfstandig kunnen wonen. Een deel heeft problemen en krijgt hulp van de jeugdhulpverlening bij het oplossen hiervan. De andere groep kan wel probleemloos zelfstandig wonen. Ze leren zo van elkaars kwaliteiten en ervaringen of kunnen iets betekenen voor de ander. Ook personen die jarenlang dakloos op straat hebben gewoond, aarden niet direct in een eengezinswoning. Samen met GGZWNB en de gemeente wordt gewerkt aan een Skaeve Huese project. Hierbij gaat het om zeven woningen voor personen die langdurig onaangepast gedrag vertonen. En dan zijn er ook gezinnen die heel veel overlast veroorzaken in een buurt. Ook deze mensen verplaatsen we uit de wijk naar een meer passende woonomgeving. In 2009 voerden we verder oriënterende gesprekken over huisvesting van TBS-cliënten, ex-gedetineerden en dubbele diagnose cliënten. Met de andere corporaties praatten we over een woningpool om te kunnen voldoen aan de toenemende vraag van zorgpartijen in de regio. Uitbehandelde zorgcliënten willen namelijk doorstromen naar reguliere woningen. De samenwerking is nodig om het aanbod te vergroten en duidelijkheid te verschaffen; ook aan de regulier woningzoekenden.
Borgvliet/Langeweg Het initiatief voor een buurtbijeenkomst in Borgvliet/Langeweg in juni 2009 leidde tot een nieuw opgericht buurtcomité en de organisatie van een grote opruimdag. Wonen West Brabant sponsorde de komst van de Fun4All Zomertour naar Borgvliet en de wijk Gageldonk-Oost. Enthousiaste kinderen konden drie weken lang op maandag en donderdag scoren met basketbal, pannavoetbal en dansmoves. Vanuit het wijkleefbaarheidsbudget ondersteunden we samen met de gemeente andere activiteiten zoals het jaarlijkse buurtfeest (Antonius Abt), de kinderoptochten en speelmiddagen en activiteiten in het wijkcentrum voor eenzame mensen.
Bergse Plaat In Bergse Plaat lagen de activiteiten op het gebied van afronden van het wijkveiligheidsplan, buurtpreventie en signalering. Om de komst naar het wijkspreekuur te stimuleren hebben we dit overleg met succes verplaatst naar de avonduren.
Fort Zeekant Fort Zeekant kende in 2009 vooral kleinschalige leefbaarheidactiviteiten met de nadruk op schoonmaak en sport en spelinitiatieven in de zomer.
Gageldonk In de wijk Gageldonk-West, vindt de komende jaren een omvangrijke herstructurering plaats. De woningcorporatie is eind 2009 gestart met een wijkpunt waar vanuit Wonen West Brabant ook mede richting wil geven aan de initiatieven op het sociaal maatschappelijke terrein. In afwachting van toekomstige sloopactiviteiten willen we de straten toch een leefbare uitstraling laten. We kiezen er daarom voor de vrijkomende woningen tijdelijk te verhuren als anti-kraak of op basis van de leegstandwet. Zo vermijden we de negatieve sfeer die je krijgt met het dichtplaten van woningen. Voor de bewoners van de Vijverberg organiseerden we een lunch. Dit was een laagdrempelige manier om ze te betrekken bij de herstructureringsplannen en om de sociale cohesie te verstreken. Met Traverse initieerden we een workshop ‘film maken’ voor jongeren tussen de 12-18 jaar. Het doel was een jongerenbeeld te schetsen van de toekomst van de wijk. Rondom de Heiningenflats werken we met de afdeling handhaving van de gemeente continu samen aan het terugdringen van de vuilproblematiek. De bewoners van de ‘paarse’ Heiningenflat richtten een nieuwe bewonerscommissie op. Deze is inmiddels ook door de huurdersvereniging erkend.
5
Warande In Warande is in 2009 Acaciapark opgeleverd. De nieuwe bewoners richtten direct een bewonersvereniging op. De sociale context en het contact met Wonen West Brabant is daardoor enorm verbeterd. Binnen de voormalige ‘Blokkendoos’ waren goede onderlinge relaties tussen de bewoners en Wonen West Brabant ver te zoeken. Wonen West Brabant heeft ook een behoorlijk aantal woningen van projectontwikkelaar Blauwhoed overgenomen op het voormalige Cort Heyligers terrein. De differentiatie tussen koop- en diverse klassen huurwoningen heeft een positieve uitstraling op de leefbaarheid in de wijk. Daarnaast vertaalt de aandacht die gemeente, welzijnswerk, politie en Wonen West Brabant besteedden aan de wijk Warande zich in beter wederzijds begrip tussen ouderen en jongeren en nieuwe- en autochtone Nederlanders. Een goede beheersing van de Nederlandse taal is belangrijk om met andere bewoners in contact te treden. Daarom faciliteren we taalonderwijs aan allochtone vrouwen via de stichting Vrouwen Integratie Vandaag (VIV) aan het Zonneplein. Bewoners en andere professionele partijen waarderen de nieuwe functie van wijkmeester. Deze kijkt naar de gehele samenhang in de wijk waarbij zowel huurders als eigenaren betrokken zijn. Een personeelsbezoek aan de nieuwe Moskee was voor velen een eyeopener.
6
2. Participatie en samenwerking Woonvisie 2025 In juli 2009 presenteerden de directeur-bestuurders van vijf corporaties in West-Brabant en Tholen een regionale visie op wonen en leven. We hebben deze visie gemaakt, omdat we een beter inzicht wilde krijgen in de ontwikkelingen van en op onze regionaal functionerende woningmarkt als basis voor gemeenschappelijke en individuele beleids- en investeringsbeslissingen. De visie gaat over meer dan alleen de woningvoorraad en woningbehoefte. Het is tevens een visie op de te verwachten sociaalmaatschappelijke en economische ontwikkelingen. De regionale visie is ook vertaald naar de kernen. Want met plezier kunnen wonen in buurten, dorpen, steden en in de regio nu en in de toekomst, is onze ambitie.
Regionale woonruimtebemiddeling Vanaf 1 december 2009 presenteren Castria Wonen, Soomland, Woningstichting Dinteloord en Wonen West Brabant gezamenlijk het actuele woningaanbod via de website www.zuidwestwonen.nl. Omdat dit moderne systeem voor woonruimtebemiddeling volledig digitaal is, bieden de corporaties samen veel meer keuze en flexibiliteit. Zo is het zoekprofiel helemaal op de individuele klant gericht. Zowel mensen die snel een woning willen als woningzoekenden met tijd kunnen er terecht. Het systeem biedt namelijk het aanbod-, optie-, loting- en direct wonen model aan. Deze vier modellen hebben ieder hun eigen voordelen. Woningzoekenden kunnen altijd direct hun eigen gegevens raadplegen of wijzigen en zich laten informeren via e-mail over nieuw-beschikbare woningen. De samenwerking is inmiddels een succes.
Huurdersverenigingen en bewonerscommissies Steeds meer bewoners nemen deel in de buurtpreventieteams. Zij zetten zich actief in om de veiligheid en leefbaarheid van de buurt te verhogen. Ze spreken mensen aan op onwenselijke gedrag, adviseren bijvoorbeeld over het verplaatsen van de openbare verlichting of het aanpassen van begroeiing op een bepaalde plaats in de wijk. Ook het aantal bewonerscommissies is gestegen naar twaalf. De woonconsulenten voeren het overleg met de bewonerscommissies. Het betreft vaak kleinschalige problematiek. Met de drie huurdersverenigingen voert Wonen West Brabant structureel overleg over alle overkoepelende zaken van beleid en beheer. Conform de nieuwe overlegwet informeren wij hen over alle zaken die interessant zijn vanuit hun maatschappelijke rol en/ of onderwerpen die hun werkgebied raken. In 2009 ontving de regionale geschillencommissie slechts één klacht over Wonen West Brabant. Deze klacht is aangehouden omdat de betrokken huurder en Wonen West Brabant samen zoeken naar een aanvaardbare oplossing. Daarnaast vindt overleg plaats met andere institutionele huurders, zoals met de Vrouwen Advies Commissie en Ouderen Advies Raden. De Woon en Leefbeurs was een initiatief van de vijf samenwerkende regionale corporaties Dit evenement werd door vele mensen bezocht. Ook de huurdersverenigingen presenteerden zich samen op een stand. Met de gemeente Bergen op Zoom slaagden we erin te komen tot een verdere professionalisering van het loket Zorgwijzer. De Vereniging Vraagwijzer vormt vanaf begin 2010 een nieuw WMO loket waarbij de cliënt centraal staat en de gemeente wat
7
meer op afstand. Wonen West Brabant is een van de prominente leden met stemrecht.
Samenwerking met de gemeente Bergen op Zoom In 2009 heeft er met de gemeente Bergen op Zoom op bestuurlijk- en ambtelijk niveau structureel en constructief overleg plaats gevonden. De voortgang van de ontwikkel- en herstructureringsprojecten verloopt, mede door de complexiteit van de verschillende projecten, helaas trager dan de partijen zich in de prestatie-afspraken hadden voorgenomen. De overeenkomst ten behoeve van het wijkenfonds, een gezamenlijk fonds van de gemeente en de corporaties ten behoeve leefbaarheidinitiatieven, is getekend. Gageldonk-West is daarbij aangewezen als wijk waarin we de eerste initiatieven samen uitwerken.
Samenwerking met de gemeente Steenbergen Op ambtelijk niveau zijn de werkrelaties goed. Maar de samenwerking met de bestuurders van de gemeente Steenbergen gaat stroef. Steenbergen beschouwt Wonen West Brabant niet als ‘duurzame partner’ voor toekomstige ontwikkelingen in de gemeente. Zij hebben vooral oog voor de hoogste grondopbrengst en zetten in 2009 met name in op de koopmarkt. Wonen West Brabant vindt dat vanuit volkshuisvestingsbelang voor de lange termijn onverstandig en wil graag huurwoningen blijven bouwen voor de mensen met een kleine beurs. Wonen West Brabant bezit in Steenbergen 67 procent van alle huurwoningen. Als gevolg van gezinsverdunning ontstaat er steeds meer behoefte aan woningen voor ouderen, alleenstaanden en starters. Met selectief verkoopbeleid aan bijvoorbeeld starters willen we de differentiatie in de wijk laten toenemen. Verder werken aan het verbeteren van de kwaliteit van onze woningen. Met de gemeente zijn geen prestatieafspraken gemaakt.
8
Samenwerking met de gemeente Woensdrecht De goede relatie met de gemeente Woensdrecht is in 2009 voortgezet. Voor de jaren 2009 en 2010 hebben we opnieuw prestatieafspraken gemaakt. Wonen West Brabant streeft er samen met de gemeente Woensdrecht naar om in alle kernen van de gemeente woon/zorgappartementen te realiseren. De door de gemeente gewenste nieuwbouwinitiatieven voor starters, bereiden we met het oog op de niet te ontwijken vergrijzing voor als potentiële nultredenwoningen. Daarnaast hebben we in 2009 afgesproken om vanaf 2010 samen met de gemeente en de wijkagent in alle kernen dorpsspreekuren te houden.
Zorgvastgoed De bestuurders van tanteLouise-Vivensis en Wonen West Brabant hebben een intentieovereenkomst gesloten om te komen tot een structurele samenwerkingsvorm. In 2009 spanden we ons in om met een verbreding en verdieping die samenwerking vorm en inhoud te geven. Voor het voorlopige en eerste lange termijn huisvestingsplan gebruikten we twee belangrijke rapporten. De woonvisie opgesteld in opdracht van vijf corporaties in de regio geeft inzicht in de marktontwikkelingen op het gebied van wonen de komende twintig jaar. Het tweede rapport dat is opgesteld door TNO Bouw & Zorg, geeft inzicht in de ontwikkelingen op het gebied van de toenemende zorgvraag bij verschillende zorgprofielen. Aan de hand van deze rapportages hebben we de opgaaf voor beschermd en verzorgd wonen verder in kaart kunnen brengen. Daarnaast kunnen we nu ook verschillende modellen doorrekenen. Enerzijds op basis van de toekomstverwachting op het gebied van de ontwikkelende zorgvraag. Anderzijds met de veranderende vergoedingensystematiek op basis van de zorgzwaartepakket (ZZP) scores. De hele zorgsector ondergaat momenteel zowel qua vergoedingensystematiek
als qua klantbenadering een grote veranderingsslag. Het vinden van een juiste basis voor structurele samenwerking die voor beide organisaties een plus oplevert, is derhalve essentieel. tanteLouise-Vivensis en Wonen West Brabant willen daarom gezamenlijk deelnemen aan een proef van het ministerie van VWS om kleinschalig groepswonen regionaal op de kaart te zetten. Doordat deze pilot elementen bevat als het schrijven van een maatschappelijke businesscase wordt voor beide organisaties steeds duidelijker wat het maatschappelijk rendement van samenwerken is. In de loop van 2010 finaliseren we de eindrapportage waarin we ook verbetervoorstellen opnemen. De structurele samenwerkingsvorm moet helder zijn tegen de zomer van 2010.
9
3. Verhuur Op 31 december 2009 bedroeg het woningbezit van Wonen West Brabant 8.615 woningen. Wonen West Brabant verhuurt woningen in het goedkope-, bereikbare-, middeldure- en dure huursegment. Huurklassen
Bergen op Zoom
Steenbergen
Woensdrecht
Roosendaal
Moerdijk
Totaal
0 tot 357,37
1230
481
160
42
3
1916
357,37 tot 548,13
4347
1071
401
289
0
6108
548,13 tot 647,53
281
25
61
22
0
389
647,53 en hoger
153
15
34
0
0
202
6011
1592
656
353
3
8615
Totaal
Huurachterstanden/huurincasso Voorkomen is beter dan genezen. De woonconsulenten besteden daarom veel aandacht aan de financiële situatie van de (toekomstige) huurders in het woningtoewijzingproces. Vanwege de privacybescherming van persoonsgegevens is de introductie van het landelijk informatiesysteem schulden (LIS) niet doorgezet. Wonen West Brabant kijkt nu naar andere alternatieven. Wij hanteren een strikte incassoprocedure waarbij we huurders met brieven en persoonlijk contact zo vroeg mogelijk aanspreken op een betalingsachterstand. Plotseling afwijkend betaalgedrag van altijd correct betalende huurders benaderen we altijd persoonlijk. Betalingsregelingen waarbij huurders zowel hun inkomsten als uitgaven moeten overleggen, treffen we op maat. Om betaalafspraken, betalingsregelingen en het betaalgedrag nog beter te volgen, implementeerden we in mei het creditmanagement programma Credit Tools. Daarmee volgen we het nakomen van de betaalafspraken nauwlettend en bezoeken we de huurder onmiddellijk zodra een betaling uitblijft.
10
Wonen West Brabant verwijst huurders die oprecht, snel en effectief geholpen willen worden met het oplossen van hun schuldenproblematiek door naar instanties die ook echt kunnen helpen. Samen met collega corporaties, de gemeenten Bergen op Zoom en Woensdrecht, de Stichting Traverse en de Kredietbank Breda hebben we daartoe een schuldhulpverleningsconvenant afgesloten. We hebben in 2009 negenentwintig keer een beroep gedaan op schuldbemiddeling. Helaas werken schuldenaars en of schuldeisers niet in alle gevallen mee aan schuldbemiddeling. Van de 140 aangezegde ontruimingen heeft het in 33 gevallen ook daadwerkelijk tot ontruiming geleid. In 2008 betrof het 172 aanzeggingen en 34 werkelijke ontruimingen. In acht gevallen leverde de huurder zelf de sleutels in en in 24 cases is er alsnog een betalingsregeling afgesproken. 69 huurders voldeden na de aangezegde ontruiming direct hun achterstand. Drie ontruimingen zijn geannuleerd omdat de huurders werden toegelaten tot de wet schuldensanering natuurlijke personen (WSNP). Twee zaken zijn opgeschort omdat de huurders naar de rechter zijn gestapt. Gemiddeld stond er bij een geëxecuteerde ontruiming € 3.268,00 aan
huurschuld uit. Aan het einde van het boekjaar bedraagt het percentage huurachterstand 0,73% en dat is een fractie hoger dan in 2008.
Huurverhoging Voor de sociale woningbouw heeft de rijksoverheid de jaarlijkse huurverhoging gemaximaliseerd aan de inflatie. Per 1 juli 2009 heeft Wonen West Brabant voor deze categorie de huren verhoogd met 2,5%. Voor de woningen die vallen onder het geliberaliseerde segment hanteerden we verhogingen van 2,5%, 3% en 4%. We ontvingen twee bezwaarschriften tegen de aangezegde huurverhogingen. De huurcommissie heeft ze allebei afgewezen. Het is ons beleid om bij een woningmutatie de huur op te trekken naar gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur.
Toewijzingbeleid Tot 1 december 2009 bood Wonen West Brabant haar woningen in de gemeenten Steenbergen, Bergen op Zoom en Woensdrecht samen met Castria Wonen uit Halsteren aan op basis van inschrijfduur via het aanbodmodel. Het aanbod werd wekelijks gepubliceerd op de websites en de teletekstpagina’s. Op verzoek stuurden we woningzoekenden in het verzorginggebied per post de gezamenlijke woonkrant. Op 30 november stonden 10.513 woningzoekenden ingeschreven waarvan overigens 6.480 personen (62%) nog nooit hadden gereageerd op een geadverteerde woning. Aan alle ingeschrevenen werd wel ieder jaar gevraagd om de gegevens te controleren en of dat zij hun inschrijving nog wensten te continueren. Vanaf 1 december 2009 presenteren Castria Wonen, Soomland, Woningstichting Dinteloord en Wonen West Brabant gezamenlijk
Ingeschreven per 30 november 2009: starters
1 – 2 pers
gezinnen
grote gezinnen
totaal
18 – 23 jr.
893
38
7
938
23 – 50 jr.
2.205
404
50
2.659
> 50 jr.
485
43
5
533
Totaal
3.583
485
62
4.130
doorstromers
1 – 2 pers
gezinnen
grote gezinnen
totaal
18 – 23 jr.
71
11
0
82
23 – 50 jr.
1.380
900
191
2.471
> 50 jr.
3.563
237
30
3.830
Totaal
5.014
1.148
221
6.383
Totaal generaal
8.597
1.633
283
10.513
11
het actuele woningaanbod via de website www. zuidwestwonen.nl. Dit systeem biedt zowel het aanbod-, optie-, loting- en het direct wonen model aan. Bij de start van Zuidwestwonen.nl hebben Wonen West Brabant, Castria Wonen, Soomland en Woningstichting Dinteloord 13.300 woningzoekenden gemigreerd. Aramis AlleeWonen uit Roosendaal bemiddelt onze woningen in de buitengebieden van deze gemeente. In 2009 ontvingen we gemiddeld 70 reacties per ‘advertentie’ waarvan er 48 voldeden aan de gestelde criteria. In 2008 waren dat er 71 en voldeden er 48 aan de criteria.
Het aantal reacties op eengezinswoningen in Bergen op Zoom nam toe. Maar om een woning ook verhuurd te krijgen, waren er wel meer toewijzingen nodig. De reacties op de portiekwoningen is in alle gemeenten stabiel. In Woensdrecht accepteert men dit type woningen overigens wel sneller. In Bergen op Zoom en in Steenbergen moeten we meer inspanningen verrichten om tot acceptatie te komen. Het aantal reacties op galerijwoningen in Bergen op Zoom nam af. Ze worden daarentegen wel sneller geaccepteerd. De belangstelling voor het in 2009 in exploitatie genomen appartementencomplex De Hille in Ossendrecht laat nog te wensen over. De reacties voor eengezins- en portiekwoningen in de gemeente Roosendaal is gestegen. De acceptatiegraad is echter gedaald.
Verhuurresultaten In 2009 sloot Wonen West Brabant 730 huurcontracten af waarvan het 588 bestaande woningen en 142 nieuwbouwhuizen betrof. Het mutatiepercentage ligt op 6,96%. In 2008 was dat respectievelijk 618 bestaande bouw, 135 nieuwbouw en 7,3%. De geadverteerde woningen waren eengezinswoningen (38%), portiekwoningen (31%) en galerijwoningen (31%).
Bergen op Zoom
Steenbergen
Woensdrecht
Roosendaal
E= eensgezinswoning
12
Gemiddeld aantal reacties
Aantal advertenties
Gemeente
Aanbiedingen
E
P
G
E
P
G
E
P
G
2009
151
158
140
116,8
95,5
31,8
1,99
2,13
1,56
2008
169
162
139
104
94
43
1,72
1,62
1,94
2009
56
15
13
51,3
47,1
14,2
1,72
2,26
1,23
2008
46
22
20
63
46
13
1,89
1,89
1,18
2009
20
8
37
30
27,1
3,84
1,51
1,60
0,51
2008
25
11
0
31
23
0
2,44
2,44
1,19
2009
11
9
2
115,7
67,1
48,0
5
4,55
1,00
2008
14
7
2
96
34,1
81,5
3,92
3,40
1,00
P= portiekflat
G= Galerijwoning
Toewijzing naar rato van samenstelling huishouden, inkomen en huurprijs. Eenpersoonhuishouden Huurprijs leeftijd
inkomen
< 348,99 (357,37)
>348,99 (357,37) en < 499,51 (511,50)
> 499,51 (511,50)
< 65
≤ 20.975
64
41
12
> 20.975
31
84
3
≤ 19.800
9
26
3
> 19.800
6
7
6
≥ 65
Tweepersoonhuishouden Huurprijs leeftijd
Inkomen
< 348,99 (357,37)
>348,99 (357,37) en < 499,51 (511,50)
> 499,51 (511,50)
< 65
≤ 28.475
17
56
14
> 28.475
12
51
31
≤ 27.075
8
27
8
> 27.075
2
6
1
≥ 65
Drie en meerpersoonhuishouden Huurprijs leeftijd
Inkomen
< 348,99 (357,37)
>348,99 (357,37) en < 499,51 (511,50)
> 499,51 (511,50)
< 65
≤ 28.475
17
53
15
> 28.475
8
31
19
≤ 27.075
0
1
1
> 27.075
0
0
0
≥ 65
Bedragen vanaf 1 juli 2009 staan tussen haakjes
Urgentie toekenning De urgentiecommissie ontving 301 aanvragen tot urgentieverkrijging. In 2008 waren dat er 329. Veertien werden er toegewezen, 98 omgezet in inschrijfduurverlening en 189 werden volledig afgewezen. In 2008 waren de cijfers respectievelijk 34 – 112 – 183.
Om een maximale transparantie te bewerkstelligen is met de start van een nieuw woonruimte bemiddelingsysteem (Zuidwestwonen.nl) de beoordeling van urgentieaanvragen volledig uitbesteed aan Vraagwijzer.
13
Statushouders
Tijdelijke verhuur
Statushouders zijn asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben. Generaal pardonners zijn asielzoekers die door het generaal pardon een verblijfsvergunning hebben gekregen. Het Rijk draagt gemeenten op bepaalde aantallen statushouders en generaal pardonners te huisvesten.
Leegstaande woningen en gebouwen maken een wijk onaantrekkelijk. Wonen West Brabant ziet het werken aan wijken waar het prettig wonen is juist als een van haar belangrijkste taken. Daarom verhuren we woningen die deel uit maken van een sloop en/ of renovatieplan sinds 2008 tijdelijk aan veelal startende jongeren op weg naar een reguliere woning. We werken hiervoor samen met twee externe partijen. Zij selecteren de kandidaten en zien toe op een juist gebruik van de woning zonder overlast voor de omgeving. Woningen waarvan we vooraf al weten dat ze langer dan een jaar leeg zullen staan verhuren we onder de leegstandswet. In 2009 waren dat 24 woningen en vier bedrijfsruimten. We kiezen veelal voor het ‘anti-kraak’ principe bij woningen waarvoor het sociaal plan van kracht is. Daarvan weten wij vrij nauwkeurig wanneer we die gaan slopen of renoveren. Wonen West Brabant gaf in 2009 56 woningen in beheer.
In Bergen op Zoom konden we 34 van de 38 personen (taakstelling) een woning toekennen. Voor vier personen liep eind 2009 de procedure nog. Het komt steeds vaker voor dat eenpersoonshuishoudens moeten worden gehuisvest. Dat geeft extra druk op de woningmarkt. Het toegestane onderling uitruilen van huishoudens tussen gemeenten gebeurt overigens maar mondjesmaat. In Woensdrecht moesten we eind 2009 nog vijf van de twaalf statushouders huisvesten. Van de 37 generaal pardonners wachtten er nog slechts drie op een woning. Spreiding blijkt nodig maar wordt steeds moeilijker. Dat komt omdat de COA de door ons beschikbaar gestelde woningen niet tijdig invult of zelfs weigert. Desalniettemin lopen we in Bergen op Zoom en Woensdrecht vrijwel gelijk met de taakstelling. In de gemeente Steenbergen kennen we daarentegen van oudsher een achterstand als het gaat om plaatsing van statushouders en generaal pardonners. Men reageert hier niet of veel te laat op de woningen die Wonen West Brabant aanbiedt. Onder provinciale druk voert de gemeente inmiddels weer overleg. Dat resulteerde tot het inlopen van het aantal te plaatsen statushouders van 36 naar 3 personen. Het aantal generaal pardonners nam af van 39 naar 18 nog te plaatsen personen eind 2009. Maar Wonen West Brabant verlangt van de gemeente Steenbergen dat die de andere woningstichtingen met bouwactiviteiten in de gemeente ook laat deelnemen in het realiseren van de taakstelling en die niet eenzijdig legt bij Wonen West Brabant.
14
Vrije huursector Wonen West Brabant wil in beperkte mate ook actief zijn in het marktsegment van hogere huren. Deze differentiatie bevordert namelijk de opties voor potentiële doorstromers met een iets hoger inkomen. Doorstromers creëren ruimte voor woningzoekenden in de sociale huursector. De huurinkomsten uit de vrije sector woningen creëren tevens een essentiële positieve kasstroom. De Boulevard (34 eenheden), De Schans La Cascata (16) en de 20 woningen die in 2009 zijn opgeleverd in De Hoef (Hoogerheide) werden volledig verhuurd. Van de 31 overgenomen woningen van projectontwikkelaar Blauwhoed in het Cort Heyligerspark slaagden we erin 24 te verhuren in 2009. Deze woningen zijn overgenomen in het kader van de crisismaatregelen
waarbij woningcorporaties onverkochte woningen van projectonwikkelaars WSWgeborgd tot maximaal € 350.000 per stuk konden overnemen. Op 1 december kocht West Brabant van Vesteda 65 Paradewoningen midden in het historisch stadscentrum van Bergen op Zoom. Deze woningen zijn aangekocht voor prijzen waarvoor ook sociale huur kan worden gerealiseerd (ongeveer € 200.000 per woning). Op 31 december stonden er vijftien leeg. Wonen West Brabant werkt in het eerste kwartaal van 2010 een nieuw positioneringplan uit voor dit drie jaar jonge complex, dat zo centraal ligt tussen alle moderne voorzieningen. In Ossendrecht was de Dorpstraat in het laatste kwartaal op één woning na volledig verhuurd. Het verhuren van vrije sector woningen vergt veel meer inspanning en aandacht in de vorm van promotie en gesprekken dan die in het sociale segment.
Verkopen
2010. De totale verkoopopbrengst bedroeg bruto € 10.7 miljoen. In 2009 verkochten we 53 minder huurwoningen dan in 2008. De bewoners van de 1.550 gelabelde verkoopwoningen verhuisden in 2009 namelijk minder vaak dan in het jaar 2007 en 2008. In die periode verkochten we 232 woningen, maar in die jaren zijn de woningen voor het eerst aangeboden aan de zittende huurders, waardoor de verkoopaantallen hoger waren. Het effect van de algehele economische teruggang heeft zich bij Wonen West Brabant nauwelijks in de verkoopaantallen doen merken. De trend in 2009 is dat steeds meer starters (84%) een woning aanschaffen waar wellicht nog wat “kluswerk” aan te verrichten is. Dit in tegenstelling tot het kopen van bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning. Verder maakten 57 startende kopers gebruik van de Slimmer Kopen constructie. Zeven kopers kregen 10% korting en 50 kopers 25% korting. De gemiddelde korting is daarmee 23% en bedraagt in totaal € 1.8 miljoen.
Wonen West Brabant voert een actief verkoopbeleid. We stimuleren hiermee het eigen woningbezit, met name onder de doelgroep starters. Daarbij vergroten we met de verkoop van woningen ook de differentiatie in de wijken en genereren we liquide middelen. In 2009 verkochten we 81 woningen waarvan vier aan zittende bewoners. 72 passeerden voor 1 januari
15
4. Kwaliteit van het woningbezit Wonen West Brabant staat voor een goede kwaliteit van haar woningbezit en leefomgeving. We garanderen dit met nieuwbouw, sloop en (groot)onderhoud. In dit hoofdstuk leest u over de vernieuwingsoperaties, de ontwikkelingen in de wijken, het planmatig onderhoud en het dagelijks onderhoud. We sluiten af met enkele algemene technische ontwikkelingen.
Nieuwbouw en herontwikkeling inclusief aankoop Wonen West Brabant vindt dat ze haar voornemens met de realisatie van nieuwbouw en het toevoegen van andere kwaliteiten in 2009 uitstekend heeft waargemaakt.
Tabel begroting versus realisatie:
Begroting 2009
Realisatie 2009
Bergen op Zoom: Acaciapark
24 zorgappartementen
24
24
Acaciapark
82 huurwoningen/appartementen
82
82
Cort Heyligerspark
28 middeldure huurwoningen
0
28
Cort Heyligerspark
3 sociale huurwoningen
0
3
Skaeve Huse
7 sociale huurwoningen
7
0
De Parade
65 middeldure appartementen
0
65
Catharinaplein
3 voormalige drugspanden
0
3
De Hoef Swillens
20 middeldure huurwoningen
20
20
De Hille
38 appartementen
38
38
Putte starters
16 woningen
16
16
187
279
Woensdrecht:
Totaal
16
Wijkontwikkelingen Een aantal projecten, gerubriceerd naar wijk/ kern en gemeente nader toegelicht:
Bergen op Zoom In Bergen op Zoom is Wonen West Brabant inmiddels een serieuze partij als het gaat om herstructurering en herontwikkeling. Er lopen diverse projecten en we hebben een aantal strategische acquisities gedaan.
Acaciapark In 2009 is Acaciapark opgeleverd. Bijzonder in dit project is de inpassing van de vele bestaande bomen evenals de mix van verschillende woningtypes (106 eenheden waarvan 46 nultreden eengezinswoningen, 21 senioren-, vijftien startersappartementen en vier groepswoningen van elk zes cliënten). In de groepswoningen hebben we domoticavoorzieningen aangebracht. Daarmee ondersteunen we de hulpverleners en vergroten we de bewegingsvrijheid van de psychogeriatrische cliënten. Door de grote flexibiliteit van deze groepswoningen is kort voor het in gebruik nemen een van de groepswoningen qua doelgroep omgezet naar een gebruik als Hospice.
Cort Heyligerspark/Waranda West De bestaande legeringsgebouwen gebouwen“ C, D en E” zijn eigendom van Wonen West Brabant. Voor de gebouwen C en D bestaan plannen om deze te slopen en vervolgens als appartementencomplex terug te bouwen. Voor gebouw E, de voormalige officiersmess, bestaan plannen om er een centrum in te vestigen waarbij de thema’s ‘ontmoeten’ en ‘voeding’ centraal staan bij de invulling van de toekomstige activiteiten. De ontwikkeling van gebouw E pakken we op zodra de invulling van het gehele kazerneterrein daadwerkelijk gestalte krijgt. Aan de Guido Gezellelaan gaat Wonen West Brabant de komende tien tot twaalf jaar negen gedateerde portieketageflats slopen. De
middelste drie zijn al afgebroken. Voortschrijdend inzicht leert dat we bij deze ontwikkeling aansluiting moeten zoeken bij het aangrenzende Cort Heyligersterrein. Alleen dan ontstaat er een passende kwaliteit. Afhankelijk van de ontwikkelingen op Cort Heyligersterrein starten we in 2010 de noodzakelijke planologische procedures om tot een nieuwe invulling van deze locatie te komen.
Fort-Zeekant (herstructurering) De herstructurering van Fort-Zeekant nadert zijn einde. In 2009 sloopten we de huurwoningen aan de Van Slingelandtlaan. De sloop van de aanpalende eengezinswoningen gaan we voorbereiden zodra we de laatste woning in 2010 hebben verworven. De plannen voor de herstructurering van de Schelde flat en haar omgeving vorderen gestaag. Met tanteLouise-Vivensis startten we in 2006 een onderzoek naar de mogelijkheden om op de huidige locatie van de Schelde flat een nieuwe ontwikkeling te starten. De stedenbouwkundige opzet gaat uit van volledig ondergronds parkeren en een stevige bouwmassa van ruim 280 eenheden. Het bouwprogramma omvat een zeer gevarieerd aanbod van appartementen, ruimte voor commerciële en maatschappelijke doeleinden, maar ook mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap. Het leefbaarheidconcept van Wonen West Brabant “Woongenoten” moet een prominente plaats in de ontwikkeling krijgen. De opzet is dat we gefaseerd in tijd en in programma kunnen bouwen. In 2010 wordt na verwachting het definitieve stedenbouwkundig plan vastgesteld. Vervolgens starten we de planologische procedures.
Gageldonk West In deze naoorlogse wijk ligt voor Wonen West Brabant de grootste taak. Met een bezit van ruim 1100 eenheden op een totaal van 2400 woningen is Wonen West Brabant een zeer belangrijke partij. Naast de fysieke sloopopgave van ruim 600 eenheden is er ook op sociaalmaatschappelijk en economisch terrein veel te
17
doen. Er is een gebrek aan voorzieningen en de sociale cohesie ontbreekt. Mensen voelen zich onveilig. Nieuwe Nederlanders zijn oververtegenwoordigd, en de werkloosheid ligt boven het gemiddelde. Kortom een wijk die de komende tien jaar van alle betrokken partijen veel tijd en energie zal vergen. Een passende troetelnaam voor deze operatie hebben de bewoners zelf bedacht: Gageldonk-Best. Een aantal stappen is inmiddels gezet. • E r is een gezamenlijk wijkontwikkelingsplan opgesteld. De eerste actie was het vaststellen van een wijkontwikkelingsvisie. Centraal in deze visie staat dat alleen een integrale aanpak, van sociaal/maatschappelijk, fysiek en economisch, kan leiden tot een succesvolle herstructurering. De ambitie is het creëren van een wijk waarin mensen zich duurzaam prettig voelen. Er is ook een projectenboek met verschillende deelprojecten vastgesteld. Enkele deelprojecten zijn: ondersteuning en zorg, veiligheid, werken en bedrijvigheid en leren en opgroeien. • Gezamenlijk met de gemeente Bergen op Zoom is een stedenbouwkundig bureau aangesteld dat medio 2010 een stedenbouwkundig plan voor de wijk zal presenteren. Zij staan er om bekend om door middel van fysieke interventies de stedelijke werkelijkheid een duw in de goede richting te kunnen geven. • Gageldonk-West is voor het Wonen & Wijken Fonds een pilotwijk. Dit fonds zorgt de komende drie jaar voor ruim € 800.000 investeringruimte voor leefbaarheidinitiatieven. Een van deze initiatieven is het aanstellen van een buurtregisseur die tussen mensen uit de wijk directe verbanden legt naar de gewenste zorgvraag. • Wijkpunt Gageldonk-Best is geopend. Dit permanent bemande wijkpunt is centraal en prominent in de wijk gelegen. Bewoners kunnen hier persoonlijk terecht met vragen over alle onderwerpen die met het huren bij Wonen West Brabant te maken hebben. Van hieruit vinden ook alle activiteiten plaats die
18
te maken hebben met de herstructurering. • W onen West Brabant heeft een strategisch locatie aan de Wouwsestraatweg / hoek Vijverberg gekocht. Dit terrein, geschikt voor minimaal dertig eenheden, wordt in de toekomst de nieuwe entree van wijk. Een markant gebouw moet daar het “nieuwe wonen” in Gageldonk-West gaan symboliseren • Samen met een afvaardiging van bewoners heeft Wonen West Brabant in 2006 de plannen voor de renovatie van de woningen in de Kamperfoelie- en Ligusterstraat uitgewerkt tot een definitief ontwerp. De 32 beneden- en bovenhoekwoningen voegen we in dit plan samen tot zestien eengezinswoningen voor grote huishoudens. De 56 eengezinswoningen krijgen een buitenschilrenovatie én een intern verbeterpakket. Ze blijven in de verhuur. De negentien eengezinswoningen in de Ligusterstraat aan de even straatzijde hebben enkel een schilrenovatie gekregen. Zij zouden evenals de zes samengevoegde hoekwoningen in deze straat in de verkoop gaan. Maar gezien de gewijzigde (economische) marktomstandigheden is de verkoop van woningen in deze wijk nagenoeg stilgevallen. Wonen West Brabant renoveert de hoekwoningen nu alsnog. Om kosten te besparen zetten we hiervoor leerlingen van het samenwerkingsverband in de bouwbranche mee aan het werk. Door het wegvallen van opdrachten konden zij geen leerplaats meer bemachtigen. Zo snijdt het mes aan twee kanten. Na oplevering in de loop van 2010 houdt Wonen West Brabant deze straatkant voorlopig gewoon in de verhuur.
Markiezaten De Brug Met de gemeente Bergen op Zoom en Berlaere projectontwikkeling is de ontwikkeling voorbereid van een 50 tal appartementen inclusief tribunes en sportvoorzieningen op de locatie Augustapolder De Brug. (verbinding tussen Fort-Zeekant en Augustapolder). De sportvoorziening is ondertussen losgekoppeld van de ontwikkeling van de woningen. Het ontwerp is
hierdoor vertraagd. In 2008 is het project verder uitgewerkt waarbij gezocht is naar substantiële bezuinigingen. Dit heeft geleid tot aanzienlijke aanpassingen van het ontwerp. In 2009 is het plan verder uitgewerkt. Het project omvat thans 36 sociale huur- en 16 middeldure appartementen. In de plint zijn commerciële ruimtes aanwezig. Om de ambitie waar te maken op het gebied van woonlastenbeperking met behulp van een lagere energierekening is ook hier ingezet op een verlaging van de EPC waarde. In dit project maken we daartoe gebruik van een bio-massa stookinstallatie en kozijnen met drie glasbladen waardoor we een EPC waarde bereiken van 0,60.
Markiezaten De Wal Met Rabovastgoed/Bouwfonds en Heijmans projectontwikkeling is een overeenkomst gesloten voor de ontwikkeling van 250 koopwoningen en 100 huurappartementen in Markiezaten De Wal. In 2007 is vooral aandacht uitgegaan naar de optimalisatie van de ontwerpen. Dat leidde ertoe dat voor de verhuurappartementen de aantallen zijn bijgesteld naar 23 middeldure huurwoningen en 66 sociale huurappartementen. Vernieuwde technologiën in het ontwerp beperken de woonlasten voor energie. De EPC waarde komt op 0,60. We zijn in de tweede helft van 2009 gestart met de bouw. Vanwege de terugval in de economie hebben we met het consortium en de gemeente voor 22 grondgebonden eengezinswoningen die oorspronkelijk bestemd waren voor de particuliere verkoop gezocht naar creatieve oplossingen. Het resultaat is dat Wonen West Brabant de huizen heeft aangekocht om die te gaan verhuren. En achttien van deze woningen verhuren we in de sociale sector en vier in het geliberaliseerde segment. We hebben de mogelijkheid om ze over tien jaar te verkopen. De bouw van deze woningen is gestart in december 2008 de oplevering vindt plaats in 2010. Een van de hoekwoningen wordt ingezet voor een kinderdagverblijf (24 uurs opvang).
Meilust Op het bedrijventerrein Moermont bouwen we sinds begin 2009 aan een interim huisvesting van ongeveer 16.000 m2 vloeroppervlak voor de 227 cliënten van tanteLouise-Vivensis die momenteel in het ABG verblijven. Twee architecten geven inhoud aan deze ontwikkeling. De een kijkt naar de programmering voor de tijdelijkheid als verpleeghuis en de ander kijkt naar de flexibele gebruiksmogelijkheden voor de toekomst. In Residentie Moermont krijgen alle bewoners straks een totaalpakket van verblijf, service, zorg en welzijn aangeboden. Kwaliteit van leven staat in het hele plan van tanteLouise-Vivensis voorop. Elke bewoner heeft in juli een eigen kamer en eigen sanitaire ruimte. In de kamers komen aansluitingen voor zorgtelefoon, radio/tv en internet. Daarnaast hebben groepen van zes tot acht bewoners een grote gemeenschappelijke woonkamer voor sociale activiteiten. Nog een belangrijk voordeel: in Moermont worden gelijkgestemde bewoners meer bij elkaar gebracht en is er veel meer persoonlijke aandacht mogelijk. Bovendien krijgen zowel de psychogeriatrische als somatische bewoners in Moermont hun eigen ingangen. De hoofdentree geeft straks toegang tot algemene functies, zoals receptie, dagbehandeling en therapie. Ook een restaurant en een internetcafé maken deel uit van het plan. Bij de afwerking wordt maximale aandacht besteed aan het creëren van een huiselijke sfeer. De oplevering staat gepland voor midden 2010.
Nieuw Borgvliet Mede als gevolg van de economische crisis haakte een van de marktpartijen af. De zittende partijen hebben daarom een nieuwe overeenkomst voorbereid. De nieuwe ontwikkelcombinatie bestaat nu uit de gemeente Bergen op Zoom en de marktpartijen van Agtmaal en Wonen West Brabant. Het risico en de zeggenschap is gelijk tussen de marktpartijen (50 %) en de gemeente (50%) verdeeld. Per deelproject is het risicoprofiel opnieuw vastgesteld. Het centrumplan (wonen en winkelen en zorg) vraagt vanwege de complexiteit in de eigen-
19
domsverhoudingen en milieuproblematiek bijzondere aandacht. De verwachting is dat de ontwikkeling van het centrum nog enige jaren in beslag zal nemen
Sint - Catharinaplein (Vischmarkt - centrum) In het kader van het kooprecht van Wonen West Brabant op het voormalig kloostercomplex Catharina lopen er gesprekken met de gemeente voor een samenwerkingsovereenkomst voor het gebied. Ten behoeve van de toekomstige ontwikkeling hebben we reeds diverse drugs/ horecapanden aan het Sint - Catharinaplein aangekocht. Het is de bedoeling dat deze panden een woon- en een woonwerk bestemming krijgen. De vrijgekomen horecameters gebruiken we in de toekomst bij de nieuwbouwontwikkeling aan de zijde van het bestaande Catharinacomplex.
Andere binnenstedelijke locaties De huidige economische crisis geeft ook mogelijkheden voor extra activiteiten en initiatieven. Binnenstedelijke locaties die voorheen maar moeizaam te verkrijgen waren, dienen zich in deze tijd wel aan. Wonen West Brabant heeft haar ontwikkelportefeuille kunnen versterken met een aantal binnenstedelijke locaties. Deze locaties passen geheel in de geformuleerde ambitie van onze woonvisie om het bezit van Wonen West Brabant in het centrum van Bergen op Zoom ter versterken. We kochten de volgende locaties: • V eolia terrein. Een tegenover het station gelegen ontwikkellocatie dat nu in gebruik is als busremise. Het Veolia terrein is de komende vijf jaren verhuurd. Voor het gebied bestaan, in combinatie met het achterliggende terrein van de gemeente, woningbouwplannen. De definitieve plannen zullen we de komende jaren samen met de gemeente ontwikkelen. • V oormalig DARVI terrein. Op dit terrein wordt het appartementengebouw De Statie gerealiseerd. 62 appartementen met ondergronds parkeren en ca 550 m2 bedrijfs-
20
ruimte, parkeerkelder met 58 plaatsen en 37 parkeerplaatsen op maaiveld. Het perceel is gelegen aan de voorzijde van het station. Het plan richt zich op de sociale huursector en is nagenoeg uitontwikkeld. Na verwachting start medio 2010 de bouw. • D e voormalige Gemeentewerf is gelegen aan de oude vissershaven van Bergen op Zoom en heeft een aansluiting met de oude binnenstad. De historisch waardevolle watermolen ligt centraal in deze ontwikkeling. Het is de bedoeling dat het plein bij de watermolen een kennisknooppunt wordt voor ambachtelijk restauratievakmanschap in de bouw. Er komen onder andere 53 appartementen, zes gestapelde groepswoningen met ieder ook zes zorgappartementen, een wijkzorglocatie, acht eengezinswoningen en vijf stadswoningen met uitzicht op de vissershaven. Parkeren vindt half verdiept plaats. De start bouw staat voor eind 2010 gepland.
Halsteren - De Schans In 2008 zochten we met de gemeente Bergen op Zoom naar een andere invulling voor de realisatie van de oorspronkelijke bouwplannen. In 2009 zijn er plannen uitontwikkeld voor de bouw van 24 grondgebonden nultreden woningen in de sociale huur en een twaalftal appartementen in de middeldure huur. Wonen West Brabant realiseert hier met het toepassen van zonneboilers en warmte terugwinapparaten woningen met een lage EPC waarde van 0,58.
Hoogerheide - De Hoef De Kok bouwgroep bouwde 20 grondgebonden woningen in een dertig jaren stijl in De Hoef. Vooral de grootte van de woningen en percelen maken deze huizen bijzonder aantrekkelijk. Ze zouden in 2008 worden opgeleverd. Vanwege een langere bouwtijd zijn ze echter in 2009 opgeleverd. In dit project bereikten we door het aanbrengen van zwaardere isolatie en CO2 gestuurde ventilatie een EPC waarde van 0,65.
Ossendrecht – De Hille Wooncomplex De Hille aan het Cichorei plein omvat 38 appartementen plus een algemene ruimte. Het complex voorziet in zowel appartementen in de sociale huur alsmede in de middeldure huur en verkoop. Zo is er een mix in het aanbod. Voor de zorgverlening hebben we een overeenkomst gesloten met de stichting tanteLouise-Vivensis die op 150 meter afstand een zorgcentrum exploiteert. De oplevering vond in 2009 plaats.
Putte - De Hei Wonen West Brabant ziet het ondersteunen van starters zowel in de huur- als in de koopsector als een primaire taak. In het gebied De Hei realiseerden we samen met BAM zestien koopwoningen voor starters. Ze werden in een moeilijke tijd onder de voorwaarden van ‘Slimmer Kopen’ enorm vlot verkocht. ‘Slimmer Kopen’ is een concept met aantrekkelijke kortingen op de getaxeerde marktwaarde. Wonen West Brabant investeerde in dit project 1,1 miljoen euro aan voorfinanciering. Zeven Puttenaren kozen er voor om in het eigen dorp hun entree te maken op de woningmarkt. Zeven andere kopers zijn afkomstig uit andere kernen van de gemeente Woensdrecht en de overige kopers komen uit Bergen op Zoom en Halsteren. Ze zijn in 2009 opgeleverd.
stedenbouwkundige procedure is eind 2007 in gang gezet en in 2008 afgerond. In oktober startte de bouw van 22 seniorenappartementen in de sociale sector.
Steenbergen – Welberg Aan de rand van de kern Welberg wordt een unieke wijk ontwikkeld. Het plan wordt in fases gerealiseerd. Een bijzondere locatie, met vrij uitzicht op de aangrenzende landerijen en bossen. Wonen West Brabant realiseert hier zeven fraaie huizen. De bouw van zes sociale en een vrij sector hoekwoning is in 2009 gestart.
Verbeteren van bestaand bezit met planmatig onderhoud en renovaties Planmatig en preventief onderhoud is nodig om onze woningen ook op de lange termijn in een goede conditie te houden. En dat vinden we belangrijk want bewoners moeten met plezier in hun wijk en woning kunnen wonen. Soms voeren we dit onderhoud uit na het verstrijken van een bepaalde periode. Een voorbeeld is het jaarlijks controleren van de CV-installatie. Maar andere zaken pakken we aan omdat we vinden dat de conditie een woning niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd of dat de risicoanalyse van geconstateerde technische gebreken dit aanduidt.
Putte – Woon/zorgappartementen Markt In 2009 is hard gewerkt aan de realisatie van een complex van 22 sociale huur en drie middeldure huurappartementen aan de Markt in Putte. Oplevering wordt begin mei 2010 verwacht. Een deel van deze woningen zal samen met tanteLouise-Vivensis verhuurd gaan worden en de bewoners kunnen ook de zorg gegarandeerd van tanteLouise-Vivensis afnemen.
Steenbergen - Nieuw-vossemeer In 2007 zijn de plannen voor seniorenhuisvesting aan het Plein 1 februari 1953, opnieuw opgepakt. Met de wijkraad zijn de plannen doorgesproken en is het sociaal plan geactiveerd. Alle dertien woningen zijn gesloopt. De
Zo zijn we in 2009 gestart met groot planmatig onderhoud aan de Nassauflat in Steenbergen. We verwachten dit werk medio 2010 af te ronden. Nieuw is de innovatieve aanbestedingsvorm ‘Design & Construct’. Wonen West Brabant probeert vanaf medio 2009 zoveel mogelijk renovaties van binnenpakketten (douche, keuken, toilet) procesmatig aan te pakken, waardoor we in dezelfde tijd meer binnenpakketten kunnen installeren.1450 woningen kregen in 2009 een schilderbeurt. Daar waar mogelijk werden deuren en kozijnen voorzien van HR++ glas. Soms bleek het nodig kozijnen en deuren helemaal te vervangen. Wonen West Brabant besteedde aan deze schildergerelateerde werkzaamheden € 2,5 miljoen.
21
Als verhuurder moeten we het risico op legionellabesmetting via zogeheten collectieve leidingwaterinstallaties zo klein mogelijk maken. In 2009 hebben we voor ons gehele bezit een risicoanalyse en een beheersplan opgesteld. Alle locaties zijn voorzien van een Risico, Inventarisatie & Evaluatie (RI&E). Daarin zijn de voorzorgacties beschreven zoals de jaarlijkse metingen en bemonsteringen. Ook voor het werken op grote hoogte moeten we RI&E’s opstellen. We zijn in 2009 gestart met een inventarisatie van de investering die gemoeid is met het realiseren van permanente valbeveiligingen aan complexen waar dat van toepassing is. Besparing op de kosten van energie levert een belangrijke bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen. In 2009 hebben we 166 individuele CV-ketels vervangen door een HR (Hoog Rendementsketel). Wonen West Brabant zal de nog 195 conventionele ketels in gebruik (62 VR-ketelsen 133 moederhaarden) de komende jaren versneld vervangen. Al onze 8700 woningen zijn in 2009 voorzien van een energielabel op individueel niveau.
22
Mijn e-loket In januari 2009 is de nieuwe website "mijn energieloket" gelanceerd. Met deze website informeert Wonen West Brabant haar huurders over de mogelijkheden binnen het eigen huishouden energie te besparen. Omdat iedere woning en ieder huishouden verschillend is, gaat er een grote database achter de website schuil waarin de belangrijkste gegevens van alle individuele woningen van Wonen West Brabant zijn opgenomen. Wanneer huurders de website bezoeken kunnen zij de gegevens die van toepassing zijn op hun eigen woning inzien. Zo zien zij onder andere welk energielabel de woning heeft. Maar Mijn e-loket gaat echter een stap verder. Vanuit de wetenschap dat ongeveer de helft van het energieverbruik in een woning opgaat aan het verwarmen van de woning richt Mijn e-loket zich nu juist op de andere helft van het verbruik, wat wordt ingegeven door het zogenaamde gebruikersgedrag. Er kan niet alleen energie bespaard worden door bewust en efficiënt te stoken, maar op het gebruik van zaken als verlichting, warm water, (audio)apparatuur, koken, koelen, heeft iedereen zelf invloed. Alle huurders kunnen een op maat gesneden besparingsadvies krijgen. E-ambassadeurs benaderen onze huurders actief om het belang van energiebesparing onder de aandacht te brengen. Ruim 25.000 personen bezochten in 2009 de website. 424 huurders schreven zich in.
Dagelijks onderhoud Naast planmatig onderhoud en grootschalige renovaties, voert Wonen West Brabant ook dagelijks onderhoud uit. Herstelonderhoud Totale uitgave Herstelkosten per woning Doorlooptijd herstel opdrachten Aantal opdrachten
Resultaat 2009
Norm 2009
Resultaat 2008
€ 1.693.895
€ 1.723.000
€ 1.806.606
€ 191
€ 193
€ 206
9.0 dgn
9.0 dgn
9.1 dgn
8.920
n.v.t.
9.559
Door de opdrachten kritisch te beoordelen hebben we aan herstelonderhoud minder uitgegeven dan in 2008. De doorlooptijd nam met 0,1 dag af. Mutatieonderhoud
Resultaat 2009
Norm 2009
Resultaat 2008
Aantal mutaties
603
600
584
Totale uitgaven
€ 1.438.649
€ 1.356.000
€ 1.304.801
Gemiddelde uitgave per mutatie
€ 2.385
€ 2.480
€ 2.234
Doorlooptijd mutatie opdrachten
11.3 dgn
12.0 dgn
12.9 dgn
1.114
n.v.t
1.451
Aantal opdrachten
Wonen West Brabant voerde 603 mutaties uit. Door een scherpere aansturing van de aannemers mbt het inplannen van de werkzaamheden en het tijdig technisch gereed melden van de opdrachten nam de doorlooptijd met twee dagen af. Nagekomen Planmatig Onderhoud Totale uitgaven Aantal opdrachten Gemiddelde kosten /opdracht
Resultaat 2009
Norm 2009
Resultaat 2008
€ 2.875.054
€ 2.539.000
€ 2.426.385
1027
944
€ 2.799
€ 2.570
Het planmatig onderhoud laat een aanzienlijke overschrijding zien. Oorzaken zijn een verschuiving van herstelonderhoud naar planmatig onderhoud, de inflatie in het algemeen en het naar beneden bijstellen van het budget met € 130.000,- in 2008.
23
Voorzieningen in het kader van de WMO (wet maatschappelijke ondersteuning) De kosten voor WMO zijn aanzienlijk gedaald t.o.v. het voorgaande jaar. Wonen West Brabant heeft namelijk in 2008 een inhaalslag gemaakt met het realiseren van scootmobiel-ruimten en met het aanbrengen van elektrische deurdrangers in algemene ruimten. Verder geven de gemeenten aanzienlijk minder opdrachten om voorzieningen aan te brengen. In 2009 verrichtte Wonen West Brabant voor € 24.000 WMO gesubsidieerde aanpassingen tegenover € 289.000,- in 2008. Ook de aanpassingskosten die het mogelijk maken dat bewoners langer thuis kunnen blijven wonen en voorheen ook onder de WMO-regeling vielen maar nu niet meer, namen af van € 126.000 (2008) naar € 62.000 in 2009. Dit betreft douchebeugels, het plaatsen van een verhoogde toiletpot, thermostactische mengkranen en beugelmengkranen. Binnenpakketten Douche/keuken /toilet Aantal opdrachten Gemiddelde kosten/opdracht
Resultaat 2009
Resultaat 2008
€ 3.399.621
€ 2.894.794
709
662
€ 4.794
€ 4.375
Het aanbrengen van binnenpakketten toont een behoorlijke kostenstijging. Dit jaar zijn er 47 meer binnenpakketten aangebracht dan in 2008. Een verklaring hiervoor is de in 2009 gehanteerde beoordeling voor het bepalen van de huurverhoging voor het aanbrengen van binnenpakketten. Tegenwoordig past Wonen West Brabant een rekenmodel toe waarin de leeftijd van het oude binnenpakket bepalend is voor de huurverhoging Die is nu een stuk lager of kan zelfs op e 0,- uitkomen. De drempel voor de huurder om de werkzaamheden te laten uitvoeren is hiermee een stuk lager geworden. En dat zien we automatisch terug in de aantallen en kosten.
24
Domotica In 2008 en 2009 heeft Wonen West Brabant circa 150 woningen voorzien van een domoticainstallatie. Deze pilot betreft woningen in zowel de extra- als intramurale omgeving. Het afgelopen jaar hebben de bewoners van de extramurale woningen gebruik kunnen maken van de functionaliteiten elektronische deurontgrendeling en toegangsbeheer. Eind 2009 is gestart met het testen van de functionaliteit zorgalarmering. Zodra deze test akkoord wordt bevonden, kunnen alle woningen uit de pilot in de extramurale omgeving hierop aangesloten worden. Een evaluatie over de uitrol leverde op, dat het systeem onvoldoende flexibel en technisch stabiel was en de initiële kosten van deze investeringen in het concept hoog zijn. Deze initiële investeringen werden voor iedere woning op dezelfde wijze gedaan, terwijl behoeften van bewoners verschillen. WWB heeft in een vernieuwd concept de uitgangspunten betrouwbaar, flexibel en goedkoop opgenomen waarbij woningen worden voorzien van een latent aanwezige domotica-installatie. Bewoners kunnen middels plug & play componenten het systeem uitbreiden met diverse functionaliteiten zoals zorgalarmering, brand- en inbraakdetectie, etc. en betalen een vergoeding voor hetgeen ze gebruiken.
5. Interne organisatie Personeelszaken
31-12-2009
31-12-2008
formatie
96,57
92,32
FTE’s per 1.000 VHE’s
10,72
10,45
104
100
% man / vrouw
57/43
56/44
% fulltime / parttime
aantal medewerkers
72/28
71/29
instroom
9,0%
9,5%
doorstroom
4,0%
7,4%
uitstroom
7,0%
7,4%
6
4
5,06
3,56
10
8
aantal medewerkers flexschil FTE’s flexschil aantal stagiaires In 2009 is de formatie met ruim 4 FTE uitgebreid. Dit betrof een opzichter wonen, een woonconsulent, een senior adviseur ontwikkeling & strategie en een medewerker klantencontact. Omdat Wonen West Brabant ervoor kiest om ook tijdelijke vacatures zelf in te vullen, nam de flexibele schil toe met 1,5 FTE. Dit betrof zes tijdelijke medewerkers. We hebben in 2009 daarom slechts € 8.000 uitgeven aan inhuur derden. Dit betrof het detacheren van een medewerker van het Werkvoorzieningschap. Resultaatgericht Werken kreeg in 2009 veel tijd en aandacht. Alle medewerkers participeerden daartoe aan een 360 graden feedback onderzoek. Op basis van de rapportage en gesprekken met leidinggevenden zijn er Persoonlijke Ontwikkelingsplannen gemaakt. Wonen West Brabant zet Resultaatgericht Werken in als middel om ambities te realiseren. Het moet ruimte bieden voor continue verandering en groei, zowel voor de organisatie als voor individuele medewerkers. Resultaatgericht Werken bestaat binnen Wonen West Brabant
uit twee onderdelen: resultaat- en ontwikkelafspraken. Beide afspraken leggen we vast. We volgen de voortgang via het planningsgesprek, functioneringsgesprek en beoordelings- en beloningsgesprek. In december 2009 hebben alle medewerkers voor de eerste keer een planningsgesprek gevoerd met hun leidinggevende zodat de verwachtingen en doelen voor 2010 helder zijn. In 2009 is er verder een nieuw personeelsinformatiesysteem ingevoerd. Via dit systeem zijn alle personeelsdossiers digitaal opvraagbaar. Wonen West Brabant verricht sinds begin 2009 de verloningen in eigen huis. Daarnaast hebben we de werktijden- en verlofregeling geactualiseerd, is er veel aandacht geweest voor het onderwijsveld (o.a. door het beschikbaar stellen van stageplaatsen, organiseren van taalstages voor inburgeraars en deelname aan projecten als Bizworld en Promotie Beroepsonderwijs). Verder hebben we in samenwerking met andere corporaties een plan van aanpak opgesteld voor de risico-inventarisatie en evaluatie en
25
gezamenlijke acties afgesproken. Veel aandacht besteedden we het ziekteverzuim. Dit is het afgelopen jaar, evenals de meldingsfrequentie, opnieuw toegenomen. Medewerkers konden gebruikmaken van een griepvaccinatie, er zijn
frequent verzuimgesprekken gevoerd en we hebben het Periodiek Medisch Onderzoek voorbereid. In 2010 kunnen alle medewerkers, ter preventie van (ziekte)verzuim, deelnemen aan dit uitvoerig onderzoek.
Ziekteverzuim Het ziekteverzuim zag er in 2009 als volgt uit:
2009
2008
Totale verzuim incl. Zwangerschapsverlof
6,37%
6,63%
Verzuim excl. Zwangerschapsverlof
5,17%
5,09%
• Kort verzuim
1,37%
1,17%
• Middellang verzuim
1,07%
0,70%
• Lang verzuim
2,73%
3,23%
1,76
1,52
27
29
Verzuimfrequentie Aantal niet verzuimende medewerkers
Het ziekteverzuim vertoont een lichte stijging in vergelijking met 2008. De verzuimfrequentie is relatief sterk toegenomen en krijgt in 2010 extra aandacht.
26
Kwaliteit Wonen West Brabant heeft het KWH-huurlabel ook in 2009 behouden. Om het KWH-huurlabel te behouden, zijn we in 2009 wederom op vijf labelonderdelen beoordeeld. De veranderingen van de scores op deze onderdelen ten opzichte van de meting in 2007 zijn wisselend. Het eindgemiddelde over alle 10 labelonderdelen (meting 2008 plus meting 2009) is gedaald van een 7,8 naar een 7,6. WWB scoort daarmee iets
onder het landelijk gemiddelde van 7,7. Optioneel heeft WWB ook door KWH laten meten hoe de huurders de woonomgeving waarderen. Het resultaat was een 6,4, wat onder het landelijk gemiddelde is van 6,7. De behaalde 6,4 is overigens exact gelijk aan het cijfers dat WWB in 2008 voor dit onderdeel kreeg in de WoonBench. In 2010 zullen we de uitkomsten nader analyseren en verbetermogelijkheden onderzoeken.
Labelonderdelen
Score 2009
Score 2007
Landelijk gemiddelde 2009
Corporatie bellen
7,3
7,8
7,6
Woning veranderen
7,0
7,7
7,3
Woning onderhouden
7,6
8,2
7,8
Klachten afhandelen
7,0
7,1
6,8
Woning verlaten
8,5
8,5
8,4
Labelonderdelen
Score 2008
Score 2006
Landelijk gemiddelde 2008
Corporatie bezoeken
7,8
8,0
7,7
Woning zoeken
7,3
7,8
7,6
Woning betrekken
7,7
7,6
7,6
Huur betalen
8,1
7,9
8,0
Reparatie uitvoeren
7,9
7,8
7,7
Eindgemiddelde over alle 10 labelonderdelen (metingen 2008 en 2009)
7,6
7,8
7,7
Score 2009
Score 2007
Landelijk gemiddeld
6,4
n.v.t.
6,7
Labelonderdelen Extra meting: omgeving rond de woning
27
W-W-Barometer In 2008 is WWB gestopt met de Balanced Score Card en begonnen met de ontwikkeling van een uitgebreider managementinformatie instrument, genaamd de W-W-Barometer. Iedere vier maanden meten we hoe Wonen West Brabant staat met de realisatie van haar doelstellingen en planningen, en hoe efficiënt onze processen werken. We gebruiken deze rapportage ook als verantwoording richting de Raad van Commissarissen. Eind 2009 was de W-W-Barometer geheel opgebouwd en in gebruik genomen.
Control beleidsplan en interne controleplan Dit jaar werkten we aan de uitvoering van het eind 2008 door de Raad van Commissarissen vastgestelde control beleidsplan. In dit plan staat met het oog op de visie en strategie van WWB o.a. vermeld op welke wijze we de interne controlefunctie de komende jaren verder doorontwikkelen. Een belangrijk onderdeel daarvan was de ontwikkeling van de W-W-Barometer, die we driemaal per jaar uitvoeren. Daarin zijn ook veel beleidscontroles uit het interne controleplan verwerkt. Een ander belangrijk onderdeel van control beleidsplan is het omzetten van oude procedurebeschrijvingen in procesbeschrijvingen inclusief bijbehorende verantwoordelijkheden, bevoegdheden en kwaliteitseisen. In 2009 zijn de voorbereidingen hiervoor in gang gezet.
Kwaliteitsbevordering Ons interne kwaliteitsteam (Qualitas) heeft begin 2009 een Kwartaal van de Kwaliteit georganiseerd. Zij daagden de medewerkers uit om met ideeën te komen om onze strategie te realiseren. Dit leverde uiteindelijk 116 ideeën op. In de rest van het jaar zijn de meningen van de medewerkers over deze ideeën gepeild, en
28
de (on)mogelijkheden bekeken. Begin 2010 zal het kwaliteitsteam een eindadvies geven, en kunnen we een start maken met de eventuele uitvoering van aangedragen ideeën.
Integriteit In 2007 heeft WWB een eigen integriteitcode vastgesteld, en aan iedere medewerker uitgedeeld. Aan iedere medewerker die in dienst treedt wordt deze integriteitcode ook uitgereikt en met hem/haar besproken. Ook wordt gevraagd een “Verklaring omtrent het gedrag” te overleggen. Omdat integriteit een belangrijke kernwaarde is voor ons, heeft het kwaliteitsteam in 2009 een posteractie uitgevoerd om de code bij iedere medewerker onder de aandacht te houden. In het hele kantoor en in de vestiging in Steenbergen, hangt de integriteitcode nu op strategische plaatsen op vier grote posters, zodat deze direct zichtbaar zijn voor zowel medewerkers als externe bezoekers. In 2009 is verder één integriteitmelding binnengekomen die door de (onafhankelijke) interne controller is onderzocht. Deze melding bleek niet juist te zijn.
6. Financiële verantwoording Weer een jaar vol onzekerheid Ook 2009 was een turbulent jaar. Allereerst was daar de economische crisis en de onrust op de financiële markten. Begin van het jaar was het onderlinge vertrouwen in de banksector op een dieptepunt, wat zich vertaalde in hoge risico-opslagen voor nieuwe leningen. De economische crisis leidde ook tot een daling van huizenprijzen, wat zich bij Wonen West Brabant uit in een negatief indirect rendement op de Aedex. Een effect van de stagnerende verkoopmarkt zien we ook terug in de woningtoewijzing van met name middeldure huurwoningen. Mensen hebben welzeker belangstelling, maar omdat ze eerst nog hun eigen woning moeten verkopen, vertaalt de interesse zich niet onmiddellijk in een huurovereenkomst. De crisis biedt echter ook kansen. Projectontwikkelaars die hun woningen niet verkocht krijgen, vragen ons deze tegen gereduceerde prijzen over te nemen. Verder komen we nu ook spontaan in aanmerking om ontwikkellocaties over te nemen omdat “de markt” er geen brood in ziet. Bovenop de economisch onzekere situatie komt ook nog de onzekerheid over de toekomst van de sector. Minister Van der Laan heeft in juni 2009 in een brief laten weten hoe hij de toekomst ziet. Eind 2009 is de EU- beschikking gekomen over de staatssteun en de sector. Bij de opmaak van het jaarverslag 2009 is er nog steeds een heleboel onduidelijkheid, zodat ook 2010 waarschijnlijk een jaar vol onbekendheden zal zijn.
Fiscaliteit In 2009 is veel aandacht besteed aan de eerste integrale aangifte vennootschapsbelasting (VpB) 2008 aangezien deze per 1 januari 2008
was ingevoerd. Wonen West Brabant heeft, net als de meeste corporaties, uitstel verkregen tot 1 mei 2010 voor het doen van deze aangifte. Er is gedurende het jaar wel meer duidelijkheid gekomen over hoe bepaalde regels uitgelegd kunnen worden, maar er staat ook nog veel ter discussie. Vooral de onduidelijkheid in de afgrenzing van verbeteringen en onderhoudsingrepen maakt het vaak lastig om de juiste kosten exact toe te delen. Dit onderscheid moet eigenlijk voorafgaand aan de projecten inzichtelijk worden gemaakt. Dit vergt dan ook een fiscaal bewustzijn, niet alleen op de financiële afdeling, maar ook op de andere afdelingen. Om dit fiscaal bewustzijn te realiseren werken we in 2010 aan een tax control framework dat in een later stadium ook kan dienen voor afspraken over horizontaal toezicht met de belastingdienst. Overigens is de belastingaangifte 2006/2007, toen er nog sprake was van een partiële belastingplicht, nog niet afgewerkt. Ook bij de fiscus heerst nog steeds veel onduidelijkheid over hoe bepaalde afspraken in de vaststellingsovereenkomst (VSO) te interpreteren.
Nevenstructuur Wonen West Brabant heeft eind 2005 een nevenstructuur opgericht om daarin als commercieel aangemerkte activiteiten uit te voeren, zowel op het gebied van projectontwikkeling als op verhuur. Echter met de invoering van de integrale VpB-plicht in 2008 hoefde dit onderscheid niet meer gemaakt te worden. Daarbij waren onze commerciële activiteiten te gering om die in een aparte B.V. onder te brengen. Tot 2009 hebben dan ook geen activiteiten in de nevenstructuur plaats gevonden. Ook in 2009 heeft Wonen West Brabant geen activiteiten gedaan die niet onder de Toegelaten Instelling
29
konden worden uitgevoerd. Dus ook in 2009 zijn er geen transacties in de nevenstructuur geweest. Gezien de onzekerheid over de toekomst van de sector lijkt het ons verstandig deze nevenstructuur toch nog in stand te houden.
Jaarresultaat Over 2009 heeft Wonen West Brabant een negatief resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen behaald van e 2,6 miljoen. Over 2008 was dit resultaat nog e 11,7 miljoen positief. Vanwege de positieve mutatie actuele waarde van bijna e 45,0 miljoen resteert over
2009 een jaarresultaat van e 42,3 miljoen positief. Deze mutatie is geen feitelijk gerealiseerd maar een boekhoudkundig resultaat. Het wordt grotendeels veroorzaakt door een screening van het planmatig onderhoud, waardoor naar de toekomst toe ongeveer e 35,0 miljoen minder hoeft te worden uitgegeven. Daardoor neemt de bedrijfswaarde (toekomstige verdiencapaciteit) van het bezit toe. De vergelijking van het resultaat vindt derhalve plaats op basis van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen dat over 2009 e 14,3 miljoen lager is dan in 2008.
Mutatie resultaat ten opzichte van 2008: hogere huuropbrengst lagere onderhoudslasten hogere dotatie voorziening onrendabele toppen lagere verkoopopbrengsten hogere vennootschapsbelasting hogere overige bedrijfslasten overige verschillen
+/+ +/+ -/- -/- -/- -/- +/+
e 1,7 miljoen e 5,7 miljoen e 14,9 miljoen e 4,5 miljoen e 1,8 miljoen e 0,6 miljoen e 0,1 miljoen
-/-
e 14,3 miljoen
Hogere huuropbrengsten
Hogere dotatie voorziening onrendabele toppen
De stijging van de huuropbrengsten wordt enerzijds veroorzaakt door de huurverhoging per 1 juli 2009 van 2,5% en anderzijds door opleveringen in 2008 en 2009.
Onderhoud De onderhoudsuitgaven zijn in 2009 lager geweest dan in 2008. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het renovatieproject Kamperfoelie/Ligusterstraat waarop in 2008 bijna € 7,0 miljoen was uitgegeven. Het dagelijks onderhoud was wel weer hoger dan in 2008. Voor de toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk vier.
30
In deze voorziening worden de onrendabele toppen geboekt die betrekking hebben op projecten die in het boekjaar intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. In 2009 is € 17,1 miljoen gedoteerd, terwijl dit in 2008 € 2,1 miljoen was (in 2007 € 13,5 miljoen). Dit geeft nog maar eens de activiteit van Wonen West Brabant aan. De dotaties in 2009 betroffen de projecten Markiezaat De Wal, Markiezaat De Brug, Nieuw Vossemeer en De Schans.
Lagere verkoopopbrengsten
Overige bedrijfslasten
In 2009 zijn in totaal 72 woningen verkocht (akte getransporteerd) tegen 135 in 2008. Dit leidt in 2009 tot een lager verkoopresultaat van € 4,5 miljoen. Dit is overigens conform begroting. In 2008 zijn een groot aantal woningen voor het eerst in de verkoop gekomen, waardoor dat jaar meer aan zittende huurders is verkocht.
De stijging van de overige bedrijfslasten betreft enerzijds hogere uitgaven in het kader van leefbaarheid. Met name in de wijk GageldonkWest hebben een aantal fysieke ingrepen plaatsgevonden wat leidt tot € 0,4 miljoen hogere lasten. Anderzijds zijn de overige bedrijfslasten met € 0,2 miljoen toegenomen vanwege afgeboekte ontwikkelkosten voor projecten die niet haalbaar bleken. In 2008 waren de kosten hiervan nog slechts € 36.000. Ook zijn in 2009 meer kosten gemaakt op het gebied van pr-activiteiten en productontwikkeling (domotica).
Hogere vennootschapsbelasting Over 2009 zal ook Wonen West Brabant vennootschapsbelasting moeten gaan betalen. In 2008 was er nog sprake van een fiscaal nadelig jaarresultaat, met name vanwege de herstructurering in Fort/Zeekant. Naar verwachting zal de herstructurering in Gageldonk-West de komende jaren weer tot fiscaal compensabele verliezen gaan leiden.
Financiële meerjarenprognose
2009
2010
2011
2012
2013
2014
42,3
-1,9
2,0
5,3
4,8
7,7
Eigen vermogen
144,4
142,5
144,5
149,8
154,6
162,3
Materiële vaste activa
396,1
442,1
465,1
501,9
531,9
570,7
Leningen
263,6
305,8
332,6
358,3
384,7
413,7
Bedragen * € 1.000.000 Jaarresultaat
Bij de herziening van de meerjaren begroting 2010-2019 is op basis van risico-inschatting gesteld dat de solvabiliteit van Wonen West Brabant eind 2009 minimaal 16,0% moet zijn en vanwege toekomstige onzekerheden voorzichtigheidshalve moet groeien naar 20% eind 2014.
31
Ontwikkeling solvabiliteit
40% 30% 20% 10% 0% 2009
2010
2011
2012
2013
2014
solvabiliteit ondergrens
Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de solvabiliteit de komende jaren af zal nemen, maar toch boven de gestelde ondergrens blijft. Wonen West Brabant blijft hierdoor goed in staat om haar toekomstige verplichtingen te voldoen. Van belang is wel dat de verkoopplanning van ongeveer 380 woningen in de komende vijf jaar wordt gerealiseerd aangezien de ruimte die eind 2014 resteert, hard nodig zal zijn voor de herstructureringsopgave in Gageldonk West en de ontwikkeling van de Schelde-Balkonlokatie.
Beoordeling door toezichthouders
Treasury
In 2009 hebben het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) de financiële prestaties van Wonen West Brabant over 2008 en de prognoses voor 2009-2013 getoetst. Begin 2009 zijn de prognoses getoetst en halverwege het jaar de verantwoordingsinformatie. Beide instellingen hebben op beide onderdelen een positieve beoordeling gegeven.
Zoals al eerder vermeld heeft de kredietcrisis in 2008 en 2009 gezorgd voor grote onrust op de financiële markten. Deze onrust is terug te zien in het verloop van de rente gedurende het jaar. Eind 2009 is het vertrouwen weer enigszins teruggekomen en zijn met name de risico-opslagen weer gedaald naar aanvaardbare niveaus. Wonen West Brabant heeft in 2009 een drietal leningen afgesloten voor in totaal € 30 miljoen. Gezien de relatief hoge risico-opslagen voor langlopende leningen is gekozen voor gemiddeld kortere looptijden (gemiddeld 7 jaar tegen 3,85%) dan de reguliere tien jaar fixe lening. In 2008 was al een drietal leningen afgesloten (€ 40 miljoen) die in 2009 gestort zijn. Deze leningen hadden wel een gemiddeld langere looptijd (gemiddeld 24 jaar tegen 4,30%). Door de nieuwe leningen is de gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille verder gedaald van ruim 4,58% naar 4,30%. Positief hierbij is dat ook de gemiddelde rentevaste looptijd van de leningportefeuille is gestegen van 4,6 naar 6,4 jaar, wat betekent dat Wonen West Brabant voor een langere periode een lagere gemiddelde rente betaalt over de leningenportefeuille.
Resultaten Aedex In mei 2009 zijn de resultaten van de Aedex 2008 gepresenteerd. Volgens deze benchmark had WWB over 2008 een totaal rendement van -2,1% gerealiseerd op haar bezit ten opzichte van -1,2% als landelijk gemiddelde. Het totaal rendement 2008 kan worden onderverdeeld in een direct rendement uit exploitatie van 2,7% (landelijk 2,5%) en een indirect rendement wegens waardedaling van het bezit van -4,8% (landelijk -3,7%). De totale waarde van het bezit van Wonen West Brabant is hiermee in 2008 gedaald van € 871,2 miljoen naar € 856,0 miljoen. Bij het vaststellen van de jaarrekening 2009 waren de definitieve Aedex-resultaten over 2009 nog niet binnen. Gezien de crisis op de woningmarkt zal het indirect rendement naar verwachting ook over 2009 licht negatief zijn.
32
7.Verklaring van het bestuur. Het bestuur van Stichting Wonen West Brabant verklaart dat alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Bergen op Zoom, 28 april 2010 mr. A.B. Ringersma, directeur-bestuurder
33
8. Verslag Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft als statutaire taak om toezicht te houden op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken bij Wonen West Brabant. Daarnaast staat de RvC het bestuur met raad ter zijde. Met dit verslag legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over het door de RvC in 2009 gevoerde interne toezicht.
Governance Structuur Om de RvC in staat te stellen haar taken goed uit te voeren worden zwaarwegende besluiten en rapportages van de directeur-bestuurder, zoals de begroting, de jaarrekening en het jaarverslag, ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, worden interne en externe voortgangsrapportages besproken en stelt de RvC beleidsnotities vast, zoals de ondernemingskoers, de financiële koers, het control-beleidsplan, het treasurystatuut, de integriteitcode en het aanbestedingsbeleid. De verantwoordelijkheden van de directeur zijn verwoord in de statuten. In het door de RvC vastgestelde bestuursreglement is bepaald op welke wijze daaraan in de praktijk invulling wordt gegeven. Verder worden in het bestuursreglement de omgang met het managementteam, de vervanging van de directeur bij afwezigheid en de gedragsregels voor de directeur omschreven. Belangrijke stukken van derden, zoals rapportages en beoordelingen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het jaarverslag van de Regionale Klachtencommissie worden doorgestuurd naar de leden van de RvC. Verder onderhoudt de RvC zelf contacten met instanties als huurdervertegenwoordigingen, de ondernemingsraad en de externe accountant. Binnen Wonen West Brabant is ook een onafhankelijke interne controller actief, die driemaal per jaar via de W‑W‑Barometer rapporteert aan de RvC over de voortgang van de
34
werkzaamheden en de bedrijfsvoering binnen Wonen West Brabant. Daarnaast bewaakt de controller de naleving van de vastgestelde interne regels, en heeft de controller de bevoegdheid om zich direct tot de RvC te richten indien daartoe de noodzaak bestaat. Als (statutair verantwoordelijk) werkgever van de directeur-bestuurder de heer mr. A.B. Ringersma, stelt de RvC onder meer diens beoordeling en arbeidsvoorwaarden vast. Daarnaast bewaakt de RvC de naleving en handhaving van de Governance Code voor Woningcorporaties. Ook geeft de RvC de accountant opdracht voor de controle van de jaarrekening
Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit zeven leden. De maximale zittingsduur voor een lid van de RvC is tweemaal vier jaar. Voor de heren Van der Tak en De Hooge zijn bij de fusie van de rechtsvoorgangers van Wonen West Brabant (Woningstichting Spectrum en Stichting Regionaal Woningbezit) in 2002 speciale afspraken gemaakt. Dit omwille van de continuïteit. Hiermee is voorkomen dat binnen enkele jaren alle kennis vanuit de beide fusiepartners zou zijn weggevloeid uit de RvC. Een lid van de RvC, mevrouw Kerkhof-Mos is ook lid van Provinciale Staten van Noord-Brabant. In de Governance Code Woningcorporaties wordt vermeld dat het niet wenselijk is dat leden (die in de commissie RO zitten) van Provinciale Staten lid zijn van de RvC. De Raad van Commissarissen heeft dit besproken, maar ziet niet in waarom deze combinatie onwenselijk is. Provinciale Staten nemen geen besluiten inzake het lokale volkshuisvestingbeleid, en hebben daar ook geen directe bemoeienis mee. Om deze reden vindt de RvC dat op dit punt van de Governance Code kan worden afgeweken
Leden RvC
Woonplaats
Geboortejaar
Jaar van toetreding
de heer mr. J.C. van der Tak, voorzitter
Bergen op Zoom
1945
1992
de heer L.A.M. de Hooge RA MGA, (vice-voorzitter)
Heerle
1946
1992
de heer mr. C.J. Meijler *1)
Middelburg
1955
2006
mevrouw C.C. Kerkhof-Mos
Roosendaal
1943
2007
mevrouw D.G. Vonk-Bergeren MPM
Galder
1957
2007
de heer drs. A.W. Koekkoek *2)
Breda
1950
2008
de heer mr. A van ‘t Laar
Halsteren
1945
2008
In bovenstaand overzicht zijn alleen weergegeven de nevenfuncties bij organisaties die werkzaam zijn binnen het statutaire werkgebied van Wonen West Brabant *3, en waar Wonen West Brabant in het kader van haar volkshuisvestingstaak mogelijk contacten mee zou kunnen hebben. Zoals uit het overzicht blijkt liep de benoeming van de heer Meijler tot en met 31 december 2009. De heer Meijler heeft eind 2009 aangegeven het lidmaatschap te willen voortzetten, en is na overleg door de overige leden herbenoemd tot en met 31 december 2013. Terugkijkend is de Raad van Commissarissen van oordeel dat elke commissaris zijn functie in 2009 onafhankelijk heeft uitgeoefend. Er hebben zich in 2009 bij de besluitvorming door de RvC geen bijzondere omstandigheden voorgedaan en er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij er sprake zou kunnen zijn van een tegenstrijdig belang. De vergoeding die de Raad van Commissarissen in 2009 ontving bedroeg in totaal € 59.956 (voorzitter € 11.470, vice-voorzitter € 9.384 en leden € 7.820 per persoon).
Einde lopende benoeming
Relevante nevenfuncties
31-12-2012
Geen
31-12-2012
Geen
31-12-2009
Geen
31-12-2010
- Lid Provinciale Staten van Noord-Brabant - Lid Raad van Toezicht Kober Kindercentra
31-12-2010
- Lid Raad van Toezicht Stichting De Zuidwester
31-12-2011
Geen
31-12-2011
Geen
(niet herbenoembaar)
(niet herbenoembaar)
herbenoemd t/m 2013
(herbenoembaar)
(herbenoembaar)
(herbenoembaar)
(herbenoembaar)
Activiteiten van de RvC in 2009 De Raad van Commissarissen kwam in 2009 vijf keer in vergadering bijeen. Daarnaast voerde de voorzitter het jaarlijkse overleg met de Ondernemingsraad en hield hij, samen met de twee door de huurdersorganisaties op voordracht benoemde leden, een gesprek met het Platform Huurdersorganisaties. Er zijn ook enkele regionale werkconferenties gehouden rondom de in 2009 opgestelde regionale woonvisie 2025 West-Brabant en Tholen. Deze woonvisie is een co-productie van vijf corporaties: Woningstichting Dinteloord, Woningstichting Woensdrecht, Castria Wonen, Woningstichting Soomland en Wonen West Brabant. Van deze corporaties zijn de commissarissen actief betrokken geweest bij het samenstellen van de woonvisie. Afgesproken is dat de woonvisie 2025 voor de betrokken corporaties uitgangspunt is bij het volkshuisvestelijk handelen in de komende jaren.
*1Lid met een kwaliteitszetel, d.w.z. benoemd op voordracht van het Platform Huurdersorganisaties. *2Lid met een kwaliteitszetel, d.w.z. benoemd op voordracht van het Platform Huurdersorganisaties. *3Het statutaire werkgebied van Wonen West Brabant bestaat uit de gemeenten Bergen op Zoom, Woensdrecht, Steenbergen, Roosendaal, Moerdijk, Halderberge en Rucphen
35
De commissarissen wonen daarnaast regelmatig bijeenkomsten bij van bijvoorbeeld Aedes, de Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Bij de vergaderingen van de RvC waren altijd de directeur-bestuurder, de controller, de manager bedrijfsdiensten en de manager strategie & ontwikkeling aanwezig, en regelmatig de overige managers van Wonen West Brabant. Daarnaast was de accountant aanwezig bij de bespreking van het accountantsrapport bij de jaarverslaglegging over 2008. De bespreking van de beoordeling en remuneratie van de bestuurder vond uitsluitend plaats tussen de leden van de RvC. Tweejaarlijks peilt Wonen West Brabant de mening van de belanghouders via de WoonBench. De uitkomsten van het laatste onderzoek (eind 2008) hebben in 2009 gediend als basis voor de jaarlijkse belanghoudersbijeenkomst onder leiding van een externe deskundige. Bij deze bijeenkomst waren de leden van de Raad van Commissarissen aanwezig. Het beleid van Wonen West Brabant is getoetst aan de mening van de belanghouders, en in overleg is daarbij bepaald welke groepen belanghouders voor Wonen West Brabant het zwaarst moeten wegen. De uitkomst in volgorde van belangrijkheid was 1) huurdervertegenwoordigingen, 2) gemeenten, 3) zorg-, welzijn- en onderwijsinstellingen en 4) overigen, waaronder politie, milieu en collega-corporaties. In 2010 zal wederom via de WoonBench de mening van de belanghouders worden gevraagd. De uitkomsten zullen dan ook worden gebruikt voor de visitatie 2010, waarvoor de voorbereidingen eind 2009 zijn gestart.
36
Door de RvC in 2009 behandelde onderwerpen De Raad van Commissarissen stelde in 2009 de volgende zaken vast: • Geactualiseerd treasurystatuut • Planning en bemensing selectiecommissie visitatie 2010 • Procedure voor eventuele aankoop van een woning van WWB door de bestuurder • Herbenoeming van de heer Meijler als RvC-lid met kwaliteitszetel • Beoordeling en beloning directeur-bestuurder De Raad van Commissarissen keurde in 2009 de volgende besluiten van het bestuur goed: • Jaarrekening en jaarverslag 2008 • Uitgangspunten voor de begroting 2010 • Begroting 2010 inclusief treasuryjaarplan • Diverse acquisities en investeringen • In (gedeeld) eigendom nemen van een poppodium • Ondertekening VSO-2 De Raad van Commissarissen besprak de volgende onderwerpen: • Viermaandelijkse interne voortgangsrapportages van de controller (de W-W-Barometer) • Controleplan 2009 van de externe accountant • De toekomst van de corporatiesector (herziening stelsel) • De woningmarkt en de economische crisis • Samenwerking met de corporaties in de regio • Samenwerking met zorginstelling tanteLouise – Vivensis • Actualisatie besluit vrije beleidsruimte bestuurder • Aedex-resultaten van Wonen West Brabant • Middeldure huur • Relatie met de huurdersverenigingen • Voornemen tot opzeggen van lidmaatschap Aedes • Diverse actualiteiten en prioriteiten
Drie van de genoemde onderwerpen hebben gedurende het verslagjaar bijzondere aandacht gehad:
Samenwerking met de corporaties in de regio Met het oog op het gezamenlijk uitbrengen van een Woonvisie voor West-Brabant en Tholen op de langere termijn door vijf corporaties werkzaam in de gemeenten Steenbergen, Tholen, Woensdrecht en Bergen op Zoom, zijn enkele werkconferenties belegd waaraan ook de leden van de Raden van Commissarissen van deze corporaties hebben deelgenomen. De in juli 2009 uitgebrachte Woonvisie houdt rekening met een krimpende en vergrijzende bevolking op langere termijn waardoor de noodzaak bestaat om de beperkte toevoegingen aan de woningvoorraad zorgvuldig te kiezen. In de Woonvisie wordt het accent gelegd op nieuwbouw voor senioren, nultreden woningen en afzien van de bouw van starterwoningen. Dit vereist aanpassing door de Gemeente van haar beleid en een nadrukkelijk accent daarvan op de lange termijn planning. Het gezamenlijk nadenken over wonen in de toekomst en de rol van de corporaties daarbij, heeft er mede toe geleid dat het besef is ontstaan dat met een bundeling van krachten aan de toekomstige opgaven op het terrein van de volkshuisvesting beter inhoud kan worden gegeven in vergelijking met een situatie waarin de corporaties deze taak afzonderlijk ter hand nemen. Binnen deze groep van vijf hebben Castria, Soomland en Wonen West Brabant besloten de meerwaarde van een intensieve samenwerking te onderzoeken, waarbij een fusie niet is uitgesloten.
De woningmarkt en de economische crisis In het najaar van 2008 is duidelijk geworden dat de bankencrisis in de Verenigde Staten ook grote gevolgen heeft voor de Nederlandse
economie. De crisis heeft negatieve gevolgen gehad voor de bouw- en koophuizenmarkt. In intensief overleg met de bestuurder en het management is naar wegen gezocht om een bijdrage te leveren om de gevolgen ervan in onze regio te verzachten. Hiertoe zijn enkele plannen van projectontwikkelaars die in de markt moeilijk waren af te zetten, overgenomen en omgezet naar projecten in de huursector. Daarnaast is met name met de gemeente Bergen op Zoom overleg gepleegd om de komende jaren het geplande aantal huurwoningen te verruimen en extra te investeren in sociale projecten. Hiervoor was het noodzakelijk de begroting van WWB aan te passen om ruimte te vinden voor deze extra investeringen. Dit aanbod heeft helaas weinig respons gekregen van de zijde van de gemeente, waardoor een gezamenlijke inspanning nauwelijks van de grond gekomen is. De corporatie heeft haar investeringen wel op niveau kunnen houden en heeft zelfs ten behoeve van continuïteit in de opleidingen in de bouw praktisch al haar projecten ingezet als leerling bouwplaats.
De toekomst van de corporatiesector (herziening stelsel) In een brief van 12 juni 2009 aan de Tweede Kamer heeft minister Van der Laan zijn gedachten neergelegd over de toekomst van de sector en de verhouding tussen rijksoverheid, gemeenten en de corporaties. Uitvoering van deze beleidsvoornemens heeft grote gevolgen voor het speelveld van de corporaties. In een aantal vergaderingen heeft de RvC hieraan aandacht besteed. De grootste knelpunten liggen in de beperking (door toedoen van de Europese Commissie) van de toewijzing van huurwoningen aan inwoners met een inkomen tot € 33.000,-, de beperking in de investeringen in maatschappelijk vastgoed (met name in de zorgsector) en de beperking in de ontwikkeling van projecten met een deels commercieel karakter. Daarnaast is te voorzien dat de regierol van de gemeenten richting de corporaties
37
steviger wordt. Zowel de discussie met de Europese Commissie als met de overige belanghebbenden over de beleidsvoornemens was aan het einde van het verslagjaar nog niet afgerond, waardoor de effecten van de brief van minister Van der Laan nog niet helder zijn.
Commissies
ontwikkeld. Aan deze extra bijeenkomst heeft ook mevrouw Kerkhof-Mos deelgenomen. De tweede en derde bijeenkomsten waren reguliere vergaderingen. De behandelde onderwerpen zijn de jaarrekening 2008, de begroting inclusief het treasuryjaarplan 2010, het controleplan 2009 van de externe accountant, het geactualiseerde treasurystatuut en het solvabiliteitsoordeel 2009 van het CFV. Tijdens beide bijeenkomsten was de externe accountant aanwezig.
De Raad van Commissarissen kent twee commissies: de remuneratiecommissie en de auditcommissie.
Zelfevaluatie Raad van Commissarissen De remuneratiecommissie doet voorstellen aan de RvC voor de benoeming, de beoordeling, de beloning en de arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder. Momenteel bestaat de commissie uit de heer Van der Tak (voorzitter), mevrouw Kerkhof-Mos en de heer De Hooge. De commissie komt jaarlijks tweemaal bijeen. In het begin van het jaar om de targets in relatie tot het variabel deel van de beloning voor de directeur-bestuurder vast te stellen, en na afloop van het jaar om het functioneren van de directeur-bestuurder te beoordelen, en de consequenties voor diens beloning te bespreken. De auditcommissie vervult een afstemmende en voorbereidende rol bij onderwerpen van financiële aard. Tijdens de bijeenkomsten van de auditcommissie wordt dieper ingegaan op te behandelen onderwerpen. De auditcommissie geeft daarna een advies aan de RvC. De auditcommissie bestaat uit De heer De Hooge (voorzitter), mevrouw Vonk-Bergeren en de heer Meijler. Verder zijn normaliter de directeur-bestuurder, de controller en de manager bedrijfsdiensten daarbij aanwezig. Bij de behandeling van de jaarrekening en het controleplan van de externe accountant is ook een vertegenwoordiging van het accountantskantoor aanwezig. De auditcommissie is in 2009 driemaal bijeen geweest. De eerste bijeenkomst was een extra bijeenkomst, waar is gesproken over de W-W-Barometer: het stuur- en rapportage-instrument dat Wonen West Brabant in de afgelopen jaren heeft
38
De jaarlijkse zelfevaluatie over 2009 heeft plaatsgevonden onder leiding van een onafhankelijke deskundige. Stilgestaan is bij de verschillende rollen van het toezicht door de Raad, de balans tussen deze rollen, de relatie met de belanghouders, het samenspel met de bestuurder, de werkwijze van de Raad en het profiel en samenstelling van de Raad voor de toekomst. De gedachtewisseling was voorbereid aan de hand van een door de leden tevoren ingevulde vragenlijst. Uit de bespreking zijn enkele aandachtspunten voortgekomen voor toekomstige bespreking binnen de Raad en met de bestuurder.
Integriteit De Raad van Commissarissen hecht zwaar aan de integriteit van de organisatie en alle betrokken medewerkers. In 2007 is daarom een integriteitcode voor Wonen West Brabant vastgesteld, die voor alle lagen in de organisatie als leidraad voor het handelen geldt. Binnen Wonen West Brabant zorgt het kwaliteitsteam (Qualitas) ervoor dat deze code levend blijft. In dat kader is in 2009 de code via een posterserie permanent opgehangen op strategische plekken in het hele kantoor, om naar medewerkers, huurders. belanghouders, leveranciers en alle andere bezoekers duidelijk uit te stralen waar voor Wonen West Brabant de grenzen liggen. Naast de integriteitcode heeft Wonen West
Brabant ook een reglement RvC, reglement commissies RvC, bestuursreglement, klokkenluidersregeling en een klachtenregeling ongewenst gedrag. Deze zijn voor iedereen opvraagbaar, bijvoorbeeld via de website van Wonen West Brabant. In het afgelopen jaar is verder gewerkt aan het ontrollen van het control-beleidsplan. Daarin is onder andere vastgelegd dat de controller ook integriteitzaken meeneemt bij zijn interne controles. Verder zijn daarin afspraken gemaakt over hoe de controller moet handelen in geval van meldingen van inbreuk op de integriteitcode. In 2009 zijn er aan de RvC geen meldingen van schendingen van de integriteitcode gedaan.
Beloning directie Sinds oktober 2005 is de heer mr. A.B. Ringersma statutair directeur-bestuurder van Wonen West Brabant. De directeur-bestuurder heeft
een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen heeft het functioneren in 2009 van de directeur-bestuurder beoordeeld. De beoordeling is ondermeer gebaseerd op de prestatieafspraken zoals die jaarlijks met de directeur-bestuurder worden afgesproken. Conform de Izeboud-regeling bestaat het salaris van de directeur-bestuurder uit een vast (80%) en een variabel deel (20%). De RvC is van oordeel dat de directeur-bestuurder in 2009 naar ruime tevredenheid heeft gepresteerd. Als gevolg hiervan heeft de RvC in 2010 over het verslagjaar 2009 aan de bestuurder 75% van de variabele beloning toegekend, zijnde € 25.687. De totale salarislasten voor de WOPT ten behoeve van de directeur-bestuurder bedroegen in 2009 € 211.131,-. Dit is inclusief het werkgeversaandeel in pensioenvoorzieningen, onkostenvergoedingen, fiscale bijtelling voor privégebruik van een dienstauto en het in 2009 uitbetaalde variabele prestatieafhankelijke deel van het salaris over 2008.
Beloning aan directeur-bestuurder A.B. Ringersma (fulltime in dienst vanaf 1-10-2005)
2009
2008
€130.648
€124.766
Lasten pensioenvoorziening
€22.000
€25.789
Variabele salarislasten incl. sociale lasten o.b.v. prestaties in voorgaand jaar
€58.483
€52.781
€211.131
€203.336
Vaste salarislasten incl. vergoedingen, sociale lasten en bijtelling dienstauto
Totaal lasten
39
De directeur-bestuurder was per 1 januari 2009 tevens raadslid in zijn woonplaats Zoeterwoude (provincie Zuid-Holland) namens Progressief Zoeterwoude en voorzitter/secretaris van de PvdA-afdeling Zoeterwoude. De RvC was bekend met deze nevenfuncties en zag daarin geen mogelijke belangenverstrengeling met zijn functie binnen Wonen West Brabant. In de loop van 2009 heeft de directeur-bestuurder beide nevenfuncties om persoonlijke redenen beëindigd, zodat hij per 31 december 2009 geen nevenfuncties meer vervulde. Op eigen initiatief heeft de Raad van Commissarissen besloten om de wijze van belonen van de directeur-bestuurder te wijzigen. Vanaf 2010 wordt niet meer gewerkt met een prestatieafhankelijk variabel salarisdeel, maar met een vast salaris dat bij goed presteren middels jaarlijkse periodieken kan doorgroeien tot het maximum van de betreffende loongroep in de Izeboudregeling. Voor al of niet toekennen van de jaarlijkse periodieke stijging wordt onveranderd beoordeeld of de aan het begin van het jaar afgesproken targets zijn gehaald.
De Toekomst Het jaar 2010 zal een belangrijk jaar worden voor onze corporatie. De in het voorjaar gehouden gemeenteraadsverkiezingen en de daaropvolgende vaststelling van de collegeprogramma´s zullen in meer of mindere mate ook het werkveld en de activiteiten van Wonen West Brabant beïnvloeden. Duidelijk zal worden of, en zo ja in welke mate, de gemeenten rekening zullen houden met de Woonvisie 2025 van de gezamenlijke corporaties. Ook in 2010 zal het noodzakelijk zijn met de gemeenten te trachten de gevolgen van de economische crisis voor de woningsector te verzachten en een redelijke bouwproductie, mits toekomstbestendig, te handhaven. De zich aandienende bezuinigingen op Rijksniveau zullen ook de woningmarkt, naar het zich laat aanzien, niet onberoerd laten. De
40
mogelijke effecten gecombineerd met de lopende discussie over de stelselherziening voor de corporaties, kunnen grote gevolgen hebben voor onze lopende en toekomstige werkzaamheden. Gesprekken met twee regionale collega-corporaties over een nauwere vorm van samenwerking, wellicht uitmondend in een fusie per 1 januari 2011, staan op korte termijn voor de deur. De uitkomst daarvan kan ongetwijfeld voor niet alleen de sector regionaal maar ook voor de relaties met gemeentes en overige partijen in het maatschappelijk krachtenveld van eminent belang zijn. Wonen West Brabant gaat derhalve een bijzonder jaar tegemoet. Wij zullen ons maximaal inspannen om ook dit jaar bij de komende ontwikkelingen de belangen van onze huurders en overige belanghouders, te waarborgen.
Bergen op Zoom, 28 april 2010 Mr. J.C. van der Tak Voorzitter Raad van Commissarissen
9. Jaarrekening 9.1 Winst- en verliesrekening 2009
2008
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Wijziging in onderhanden projecten Overige bedrijfsopbrengsten
44.273.128
42.555.866
1.402.989
1.384.553
12.517
26.208
6.272.973
10.755.668
696.480
(54.854)
1.725.448
1.053.358
Som der bedrijfsopbrengsten
54.383.535
55.720.799
Bedrijfslasten Afschrijvingen
782.336
687.200
Overige waardeveranderingen MVA
17.050.454
2.144.988
Wijziging in onderhanden projecten
696.480
(54.854)
Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Bijzondere projectsteun wijkenaanpak
771
771
4.651.161
4.316.852
577.550
542.476
902.647
800.420
15.189.138
20.917.112
6.678.462
6.090.584
427.919
Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
451.935 46.956.918
35.897.484
7.426.617
19.823.315
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Mutatie actuele waarde materiële vaste activa JAARRESULTAAT
129.229
100.367
436.814
284.871
9.852.371
9.581.095 (9.286.328)
(9.195.856)
(1.859.711)
10.627.458
(830.321)
1.026.000
(2.690.032)
11.653.458
44.962.577
(15.196.683)
42.272.545
(3.543.225)
41
9.2 Balans
Activa 31-12-09
31-12-08
Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling
396.113.694
302.128.128
29.385.663
19.524.909
6.891.186
6.779.112
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
432.390.543
328.432.149
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies
1.172.293
1.659.136
500.000
500.000
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
18.000
18.000
Vorderingen op groepsmaatschappijen
36.000
36.000
748.989
1.026.000
3.603.152
3.567.152
Effecten
Actieve belastinglatentie Overige
6.078.434
6.806.288
Voorraden
875.980
863.821
Onderhanden projecten
701.064
4.584
Vlottende activa
Vorderingen Huurdebiteuren
97.142
19.418
Gemeenten
137.438
116.178
Overige vorderingen
293.816
115.193
0
900.000
1.049.913
507.671
Vorderingen op groepsmaatschappijen Overlopende activa
Liquide middelen
42
1.578.309
1.658.460
32.750
87.402
441.657.080
337.852.704
Passiva 31-12-09
31-12-08
32.191.305
20.081.603
Eigen vermogen OVERIGE RESERVES ALGEMEEN Resultaat boekjaar Mutatie bestemmningsreserve herwaardering
42.272.545
(3.543.225)
(40.209.185)
Resultaat
15.652.927 2.063.360
12.109.702
BESTEMMINGSRESERVE HERWAARDERING Stand begin boekjaar
69.915.466
Mutatie herwaardering
40.209.185
Totaal Eigen Vermogen
85.568.393 15.652.927110.124.651
69.915.466
144.379.316
102.106.771
Voorzieningen Voorziening onrendab.inv. nieuwbouw
10.343.715
3.145.455 10.343.715
3.145.455
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen
242.648.685
191.515.902
Waarborgsommen
34.494
21.458
Overige schulden
42.130
51.548 242.725.309
191.588.908
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen
29.709.344
26.429.032
Schulden aan leveranciers
5.795.220
7.635.863
Schulden aan gemeenten
162.689
207.606
-
883.970
2.075.619
604.945
168.274
141.177
6.297.594
5.108.977
Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Pensioenlasten Overlopende passiva
44.208.740
41.011.570
441.657.080
337.852.704
43
44
9.3 Kengetallen
GEGEVENS WONINGBEZIT
31-12-09
31-12-08
8.591
8.426
Aantal verhuureenheden in exploitatie: Huurwoningen Huurwoningen in beheer bij derden
24
24
124
124
• Overige wooneenheden
58
58
• Standplaatsen
40
40
• Woonwagens
22
22
740
682
Garages in beheer bij derden
24
24
Bedrijfsruimten / winkels
48
41
Maatschappelijk vastgoed ( inclusief eigen kantoor )
32
32
Aantal nieuwbouw
168
116
Aantal aangekocht
97
2
Aantal verkocht
89
135
Aantal gesloopt / onduplicering
11
97
Eenheden in verzorgingshuizen Overige woongelegenheden :
Garages
Mutaties in huurwoningen
FINANCIELE CONTINUITEIT Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen Rente vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Interne financiering per woning
32,69
%
30,22
%
0,07
%
0,06
%
29,28
%
(3,47)
%
3,31
%
4,06
%
11,80
%
1,79
%
€ 22.086
€ 16.249
€ 1.859
€ 1.597
Eigen vermogen
€ 16.806
€ 12.118
Bedrijfswaarde per woning
€ 39.976
€ 29.770
Totaal opbrengsten
€ 6.330
€ 6.613
Overige bedrijfslasten
€ 5.375
€ 4.179
Jaarresultaat
€ 4.921
€ 421-
Operationele cash-flow per huurwoning BALANS PER WONING
WINST- EN VERLIESREKENING PER WONING
45
