JAARVERSLAG 2014
1
Inhoudsopgave Blz. Hoofdstuk 1
Algemene ontwikkelingen
3
Hoofdstuk 2
De organisatie
8
Hoofdstuk 3
Woningbezit
11
Hoofdstuk 4
Kwaliteit van het bezit
14
Hoofdstuk 5
Huurbeleid
17
Hoofdstuk 6
Betrekken bewoners bij beleid en beheer
19
Hoofdstuk 7
Leefbaarheid
21
Hoofdstuk 8
Wonen en zorg
22
Hoofdstuk 9
Samenwerking
23
Hoofdstuk 10
Financiën
24
Verslag Raad van Commissarissen
30
Jaarrekening 2014
36
Missie Woningstichting Sint Antonius van Padua is een sociaal maatschappelijke onderneming, die vanuit haar rol werkt aan een duurzame en leefbare samenleving in de gemeente Noordwijkerhout. Wij ontwikkelen producten en diensten die zijn gerelateerd aan wonen en woonomgeving voor mensen met een laagof middeninkomen. Wij richten ons voornamelijk op kwetsbare groepen, starters en senioren. Wij bevorderen de kwaliteit van wonen, zijn betrouwbaar, oplossingsgericht, milieubewust en ondernemend, en hechten veel waarde aan een goede dienstverlening voor onze klanten.
2
Hoofdstuk 1
Algemene ontwikkelingen
Onze opgave In 2014 hebben wij twaalf appartementen aan de nieuwe bewoners opgeleverd. Deze bevinden zich in blok 5 van het nieuwbouwcomplex Puyckendam. In maart 2015 worden nog eens 54 appartementen opgeleverd. Hierin komen voornamelijk huidige bewoners van het oude Puyckendam. Na de verhuizing kan het restant van de oudbouw worden gesloopt om plaats te maken voor nog twee blokken met 33 sociale huur- en 27 koopwoningen.
Borgingsplafond WSW In 2014 is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) overgegaan op een andere methodiek van borgstellingsruimte. Waar we eerst een faciliteringsvolume hadden voor de komende drie jaar, wordt nu jaarlijks een borgingsplafond berekend.
Beleidsplan 2013 - 2016 De doelen die wij ons hebben gesteld in het Beleidsplan zijn bijna allemaal gerealiseerd. In het voorjaar van 2015 stellen wij het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) vast en buigen wij ons tevens over een nieuw Beleidsplan voor de jaren 2016 – 2019. In dit plan worden ook de uitgangspunten van de herziene Woningwet en de novelle van minister Blok verwerkt.
Strategisch Voorraad Beleid Ons eerste SVB is vastgesteld in 2011 en herijkt in 2014. In het voorjaar van 2015 legt het bestuur het plan ter vaststelling voor aan de Raad van Commissarissen (RvC). Het SVB geeft aan hoe wij met onze woningen omgaan op het gebied van onderhoud, levensduur, verkoop, energiemaatregelen en dergelijke. Een zeer belangrijk onderdeel is uiteraard het huurniveau; de streefhuur en de betaalbaarheid voor de bewoners. In ons SVB houden we rekening met de nieuwe Woonvisie van de gemeente Noordwijkerhout. Bij het opstellen van deze visie hebben wij zeer nauw samengewerkt met de gemeente. Adviesbureau Companen houdt begin 2015 een enquête onder senioren (65+) in Noordwijkerhout en De Zilk, zowel uit huur- als koopwoningen. Doel van deze, door ons in samenwerking met de gemeente geïnitieerde, enquête is om inzicht te krijgen in de woonwensen van deze groep. Sinds een paar jaar zien wij het aantal inschrijvingen op seniorenwoningen afnemen en we willen graag weten wat hiervan de oorzaak is. We hebben ideeën over de redenen, zoals de inkomensgrenzen, de huursprong als men verhuist, het gehecht zijn aan een woning en/of buurt of onzekerheid rond de zorg, maar hopen door de enquête meer zekerheid te verkrijgen.
Lokale ontwikkelingen Er is nog steeds een flinke vraag naar huurwoningen in de gemeente Noordwijkerhout. Hieruit blijkt dat de gemeente een geliefde woonomgeving is, dicht bij de steden Leiden en Haarlem, en in de nabijheid van strand en duinen. De lokale verankering is onze kracht; dit is ook stevig verwoord in ons beleidsplan. In de Bollenstreek, vooral in Noordwijkerhout, speelt nog steeds het probleem rond de huisvesting van Oost-Europese werknemers. Al jaren spreken betrokkenen over een oplossing maar in de praktijk gebeurt er weinig, ook omdat het onderwerp gevoelig ligt binnen de gemeenschap. Ons standpunt is dat wij niet meewerken aan de tijdelijke huisvesting van deze arbeidsmigranten. Arbeidsmigranten die zich definitief vestigen, kunnen zich inschrijven bij WoningNet en reageren op het woningaanbod. Wij blijven van mening dat de werkgever een oplossing moet bieden voor tijdelijke arbeidsmigranten.
3
Landelijke ontwikkelingen Na behandeling van de herziene Woningwet, de novelle van minister Blok en de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie is nu duidelijk wat de spelregels worden voor onze woningstichting. De volgende zaken zijn onder andere van grote invloed: versterken positie huurders lokaal bindende afspraken met de gemeente vergroten controleerbaarheid en transparantie passend toewijzen (95%) aan huurtoeslagontvangers juridische of administratieve scheiding Daeb – niet-Daeb minder mogelijkheden voor investeringen in maatschappelijk onroerend goed geen commerciële nevenactiviteiten meer en beperken investeringen in leefbaarheid toewijzing van ca. 25% van de vrijkomende woningen aan bijzondere doelgroepen (o.a. statushouders, asielzoekers)
Ontwikkelingen die aandacht vragen Aanvankelijke vermindering scheefheid Goedkopere woningen mogen niet (scheef) worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de norm. Scheefheid ontstaat echter niet bij het toewijzen van de woning, maar vooral door inkomensgroei als een huurder eenmaal in de woning woont. Stagnerende doorstroming De inkomenstoets geldt alleen bij een nieuw huurcontract. Huurders die een hoger inkomen hebben, willen en kunnen nauwelijks verhuizen. Er zijn immers minder huurwoningen die zij mogen of kunnen huren. Inkomens net boven de sociale huurgrens (€ 34.229) Voor mensen met een inkomen dat te hoog is voor een sociale huurwoning, maar te laag is voor een particuliere huurwoning of een koopwoning, is het heel moeilijk om een woning te vinden. Voor een klein appartement betaal je al snel € 800 huur. Een inkomen van € 34.229 is net toereikend om een nieuwbouwwoning van ongeveer € 150.000 te bekostigen. Dergelijke koopwoningen zijn echter niet of nauwelijks beschikbaar in Noordwijkerhout. 10% ‘vrije bestedingsruimte’ Urgenten moeten worden gehuisvest, ook al is hun inkomen boven de norm van € 34.229. Als een corporatie dreigt haar 10% te overschrijden, kan een specifieke woning niet worden toegewezen. Wij passen de toewijzingscriteria toe en voeren geen gekunstelde constructies uit, zoals het verhogen van de huurprijzen tot net boven de grens. Wij zijn van mening dat zichtbaar moet worden wat de gevolgen zijn van de maatregel, hoe spijtig ook voor de betrokken groep mensen. De lokale politiek zal zelf aan de bel moeten trekken bij de centrale overheid. Daarnaast maken wij ons ook zorgen over delen van het kabinetsbeleid zoals de verhuurderheffing die voor ons oploopt tot een bedrag van € 2,1 miljoen in 2017 en daarmee een negatief effect heeft op onze investeringscapaciteit. Wij worden onder andere geconfronteerd met de onderstaande mogelijke gevolgen: marktpartijen hebben meer moeite om hun intenties waar te maken leveranciers en samenwerkingspartners kunnen verminderd solide raken banken zijn minder bereid tot financiering, scherpen hun contractvoorwaarden aan en brengen hogere risicoopslagen in rekening Door onder andere de crisis en de verhuurders- en saneringsheffing (deze laatste vooral als gevolg van het Vestiadebacle), neemt onze investeringscapaciteit aanzienlijk af. Wij zullen elk nieuwbouwplan uitvoerig moeten toetsen op haalbaarheid en op de eis dat wij moeten blijven voldoen aan de voorwaarden van het WSW en Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV).
4
Oordeel Ministerie, Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) In november 2014 ontvingen wij de Oordeelsbrief 2013 van de ILT. Het oordeel is gebaseerd op de verantwoordingsinformatie (dVi) zoals door ons ingediend bij CorpoData, ons jaarverslag, de jaarrekening en stukken van de accountant. Volgens de ILT voldoen wij aan de normeringen en zijn er geen aanleidingen tot het maken van opmerkingen. Voor de beoordeling van onze financiële positie verwijst de inspectie naar de Toezichtbrief van het CFV van oktober 2014. De beoordeling van het CFV richt zich op een zestal terreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van onze corporatie. Deze terreinen zijn: de kwaliteit van de financiële verantwoording, het behoud van het maatschappelijk gebonden vermogen, het financieel risicobeheer, de liquiditeit, de solvabiliteit en de draagkracht van het vermogen. De beoordeling door het CFV geeft geen aanleiding tot het doen van interventies. De benchmark ‘Corporatie in Perspectief’ van het CFV is vervangen door een door Aedes en haar partners (Price Waterhouse Coopers en KWH) opgestelde benchmark. Deze benchmark die zich richt op de bedrijfslasten en de dienstverlening kent drie categorieën; A, B en C. Op basis van het jaar 2013 zijn wij ingedeeld in de hoogst haalbare categorie: A.
Volmacht WSW Op 10 april 2014 heeft onze bestuurder op het kantoor van Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn in Den Haag een akte getekend, waarmee hij het WSW onherroepelijk en onvoorwaardelijk volmacht heeft verleend om rechten van hypotheek en pandrechten te vestigen op ons bezit. Deze maatregel is sectorbreed getroffen door het WSW.
Belang van belanghouders Om onze verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer naar behoren te vervullen en de belangen van de huurders en woningzoekenden te behartigen, besteden we veel tijd en aandacht aan onze belanghouders, zoals de gemeente, politiek, huurdersorganisaties, bewonerscommissies en andere maatschappelijke organisaties. Elk jaar nodigen wij de politieke partijen in de gemeente Noordwijkerhout uit om met elkaar van gedachten te wisselen over onze plannen en de veranderingen op volkshuisvestelijk gebied. Van onze uitnodiging wordt graag gebruik gemaakt. Een belangrijk onderwerp in alle overleggen was dit jaar de betaalbaarheid van woningen voor huurders.
Maatschappelijke visitatie Elke vier laten wij een maatschappelijke visitatie uitvoeren door een daartoe gecertificeerd bedrijf. Ook dit jaar is de opdracht, net als de eerste keer in 2010, uitgevoerd door Ecorys.
Visitatie is een instrument voor horizontale verantwoording over de maatschappelijke prestaties van de corporatie naar haar belanghebbenden. Ecorys heeft de visitatie bij ons uitgevoerd conform de methodiek Maatschappelijke Visitatie, versie 4.0. Gekeken is naar de feitelijk geleverde prestaties in de afgelopen vier jaar (2010 – 2013). De volgende prestatievelden zijn beoordeeld: kwaliteit van wijken en buurten (des)investeringen in vastgoed huisvesten van de primaire doelgroep kwaliteit van de woningen en het woningbeheer huisvesting van doelgroepen met specifieke aanpassingen/voorzieningen De beoordeling van de prestaties vindt plaats binnen een aantal referentiekaders: de governance de opgave in ons werkgebied de eigen ambitie en doelstellingen de normen van onze belanghouders de financiële mogelijkheden en de mate van efficiëntie
5
Resultaten Uit de maatschappelijke visitatie komt naar voren dat wij in de afgelopen vier jaar goed hebben gepresteerd. Buiten het feit dat de prestaties goed waren, is het ook positief dat de resultaten op de verschillende onderdelen zich binnen dezelfde bandbreedte bevinden. Dit betekent namelijk dat wij een evenwicht hebben gevonden in het voldoen aan de ambities en opgaven, de inzet van het eigen vermogen en de inrichting van de governance. Een positieve uitschieter is de beoordeling van de belanghebbenden, die aangeven dat wij goede prestaties hebben geleverd. Het rapport zegt dat ‘Antonius van Padua zich kenmerkt door een sterke lokale betrokkenheid en inzet voor de sociale doelgroep, waarbij actief wordt gecommuniceerd met de belanghebbende en betrokkenheid wordt georganiseerd’. Totaalbeeld Wij behaalden over de gehele visitatie een gemiddelde van 7,4. Dit is 0,4 punten boven de norm van 7. Onze score op de verschillende onderdelen: Visitatie
Score 2014
Score 2010
Referentiekader presteren naar ambities
6,9
6,7
Referentiekader presteren naar opgaven
7,3
7,8
Presteren volgens belanghebbenden
8,0
7,1
Presteren naar vermogen
7,3
7,0
Invulling van de governance
7,3
7,0
Totaal
7,4
7,1
6
Vergelijking maatschappelijke visitatie 2014 – 2010 In de vorige visitatie, uitgevoerd via de 3.0 methodiek was de 8 als norm aangegeven, terwijl in de 4.0 methodiek een 7 de norm is. Waar wij dus in 2010 7,1 ten opzichte van een norm van 8 behaalden, hebben wij in 2014 een 7,4 ten opzichte van een norm van 7 gescoord. Hiermee hebben we een belangrijke verbetering gerealiseerd.
Band met de gemeente We hebben met de gemeente prestatieafspraken gemaakt over de uitvoering van het huisvestingsbeleid. Elke zes weken vindt in het kader van deze afspraken bestuurlijk overleg plaats met de verantwoordelijke wethouders. Zo zijn er afspraken over de beschikbaarheid van voldoende woningen voor statushouders, bijzondere doelgroepen, het gebruik van duurzame materialen, omgeving en leefbaarheid en de nieuwbouwproductie. Jaarlijks worden de afspraken geëvalueerd. Ook hier was de betaalbaarheid van woningen een belangrijk onderwerp van gesprek. In december 2014 zijn de prestatieafspraken met de gemeente Noordwijkerhout geëvalueerd. De overige belangrijkste onderwerpen waren: duurzaamheid energielabeling het inzetten van lokaal maatwerk levensloopbestendige nieuwbouw het overzicht van de door ons verkochte woningen het huisvesten van tenminste twaalf statushouders de woningbouwopgave; 126 woningen Puyckendam, waarvan 99 sociale huur een kernvoorraad van 1.400 woningen in stand houden met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 710,68)
Stichting Huurdersbelangen Noordwijkerhout en De Zilk Met de HBNZ hebben wij ook elke zes weken overleg. Hiernaast hebben we dit jaar een drietal thema-avonden georganiseerd met de volgende onderwerpen: de financiën van de corporatie, het huurbeleid en de professionalisering van de HBNZ. Vanwege de nieuwe regelgeving voor huurdersorganisaties willen wij het niveau en de betrokkenheid van vooral bewonerscommissies vergroten. De huurdersorganisaties worden hierdoor een meer gelijkwaardige gesprekspartner. In het najaar is onder leiding van een extern adviseur gestart met een traject tot professionalisering van de bewonersorganisaties. In november 2014 is een eerste bijeenkomst georganiseerd met de HBNZ en de bewonerscommissies om hierover van gedachte te wisselen en is een eerste aanzet gegeven tot een mogelijk nieuwe structuur van bewonersparticipatie. Het traject wordt in 2015 voortgezet (zie hoofdstuk 6).
Zorgorganisaties Met de zorgorganisaties Topaz, Marente en Activite hebben wij regelmatig overleg. Als huurders van een deel van ons bezit hebben deze organisaties te maken met bezuinigingen vanuit de overheid en verandering van zorgbudgetten en zorgvraagstukken. We zijn in gesprek met Topaz om de verzorgingsfunctie van nieuw Munnekeweij te transformeren naar een verpleeghuisfunctie; dus van lichte naar zwaardere zorg.
Op naar een duurzame samenleving In onze missie geven we het al aan. We willen werken aan een duurzame en leefbare samenleving. We proberen onze woon-, werk-, en leefomgeving zo duurzaam mogelijk te gebruiken en in te richten. Niet alleen voor onszelf, maar ook voor de klant. Op deze manier spelen we verantwoord in op de wensen van de klant op het gebied van kwaliteit en kostenbesparing. We gebruiken duurzaam bouwen als middel om gezond en verantwoord te bouwen en te renoveren. Natuurlijk doen we hiermee ook een investering in de toekomst. In ons strategisch voorraad beheer gaan wij hierop in en doen wij uitspraken over energieprestatienormering en hoe wij hogere waarden denken te gaan behalen. Ons doel is om flinke besparingen van het energieverbruik te realiseren. In onze begrotingen voor de komende jaren wordt hiervoor een bedrag vrijgemaakt.
7
Hoofdstuk 2
De organisatie
Een betrokken organisatie Om in te kunnen spelen op de steeds veranderende omstandigheden in de samenleving moeten we als organisatie flexibel zijn. De grote betrokkenheid en verantwoordelijkheid van onze medewerkers maakt het mogelijk om mee te bewegen met de woonwensen van de klant. Investeren in ons personeel vinden wij dan ook belangrijk. Op 1 september 1918 is de RK Woningbouwvereniging Sint Antonius van Padua opgericht. Woningstichting Sint Antonius van Padua is een toegelaten instelling in de gemeenten Noordwijkerhout, Noordwijk, Teylingen, Lisse, Hillegom en Katwijk. Vanwege de huidige regelgeving en na de opheffing van het Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek per 31 december 2014 vragen wij ons af of het nog zinvol is om Sint Antonius van Padua Holding B.V. en Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. te laten voortbestaan. In beide dochters zijn afgelopen jaren geen werkzaamheden of transacties geweest. Het komende jaar nemen wij hierover een besluit dat mede afhankelijk is van de keuze voor een administratieve of juridische splitsing van het Daeb en niet-Daeb bezit. Woningstichting Sint Antonius van Padua (toegelaten instelling)
Sint Antonius van Padua Holding B.V.
Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V.
De leiding is in handen van onze directeur, die tevens bestuurder is van de toegelaten instelling. In de statuten en het reglement zijn de bevoegdheden van de directeurbestuurder vastgelegd. De directeurbestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen.
Inrichting organisatie Onze organisatie bestaat uit de volgende afdelingen: Vastgoed, Wonen, Financiën en Puyckendam. De afdelingsmanagers (met uitzondering van de manager Puyckendam) vormen samen met de business controller en de directeurbestuurder het managementteam (MT). Per 31 december 2014 ziet de bezetting er als volgt uit: Aantal
Fte’s mannen
Fte’s vrouwen
Fte’s totaal
Directie
1
1,00
-
1,00
Business controller en stafmedewerker
2
0,67
0,77
1,44
Secretariaat en interne zaken
2
-
1,67
1,67
Financiën
5
1,00
2,78
3,78
Puyckendam
2
2,00
-
2,00
Vastgoed exclusief uitvoerende dienst
8
7,00
0,55
7,55
Uitvoerende dienst
5
4,96
-
4,96
Wonen
4
-
3,45
3,45
Totaal
29
16,63
9,22
25,85
Afdeling
8
Organogram
Raad van Commissarissen
lin
a
Directeurbestuurder
Business Controller (MT)
Stafmedewerker
Directiesecretaresse
Medewerker interne zaken
a
Manager Vastgoed (MT
a
Manager Puyckendam
Manager Wonen (MT)
a a Senior projectleider
3 Woonconsulenten
Huismeester Puyckendam
Manager Financiën (MT) a
Senior medewerker financiële administratie
a
Senior medewerker Bedrijfsbureau
3 medewerkers financiële administratie
a
Medewerker Bedrijfsbureau a
Medewerker Bedrijfsbur. en ICT
a
Huismeester
Opzichter nieuwbouw en dagelijks onderhoud a
Opzichter dagelijks onderhoud a
5 allround medewerkers Onderhoud
Personele opbouw Ons personeelsbestand telt 29 medewerkers, in de buitendienst zijn vijf allround onderhoudsmedewerkers werkzaam die inzetbaar zijn bij de uitvoering van het dagelijks onderhoud. In 2014 hebben op de afdeling Woondiensten tijdelijke arbeidskrachten gewerkt. Per 1 juli 2014 hebben wij afscheid genomen van de senior medewerkster Wonen. De arbeidsrelatie was zo verstoord dat wij de kantonrechter hebben gevraagd de arbeidsovereenkomst te beëindigen. Per 1 mei 2014 is en nieuwe (part-time) manager Wonen in dienst getreden. De interimmanager, welke sinds januari 2013 werkzaam was, is vertrokken per 31 mei 2014. Per 30 november 2014 hebben wij afscheid genomen van onze teamleider onderhoud. Hij heeft gebruik gemaakt van de vervroegd pensioen regeling. Na een interne sollicitatieprocedure is één van de onderhoudsmedewerkers aangesteld voor de functie van opzichter mutatie- en klachtenonderhoud. Vanwege de afnemende bezetting van de onderhoudsdienst is de functie van teamleider komen te vervallen.
9
Personeelsbeleid Het functioneren van de medewerkers komt jaarlijks aan de orde in het beoordelingsgesprek. Om de efficiëntie en kwaliteit van het werk te verbeteren investeren wij op diverse manieren in ons personeel. Hierbij kan gedacht worden aan tweewekelijkse stoelmassage, werkoverleg per afdeling, opleidingen en vakcursussen. Opleidingen en cursussen We vinden het belangrijk om te investeren in de kennis en competenties van onze medewerkers, zodat ze optimaal invulling kunnen geven aan hun functie. In 2014 is € 31.573 besteed aan opleidingen, vakcursussen en seminars. Personeelsvertegenwoordiging (PVT) Per 1 januari 2014 beschikken wij over een PVT met drie gekozen vertegenwoordigers; mevrouw A. van der Togt (afdeling Wonen), mevrouw L. Immerzeel (afdeling Financiën) en de heer S. van der Slot (afdeling Vastgoed). In 2014 is de PVT vijf keer bijeen geweest. De onderwerpen die onder andere zijn besproken: de begroting de werkkostenregeling de openingstijden van het kantoor Laag verzuim Zonder gezonde medewerkers die op een veilige manier hun werk kunnen doen zijn we nergens. Toch zijn ook onze medewerkers wel eens ziek. In 2014 bedroeg het ziekteverzuimpercentage 1,53%. In 2013 was dit 3,84%. Ons ziekteverzuim is fors lager dan het landelijk gemiddelde van 3,07%. Het aantal ziekmeldingen in het verslagjaar bedroeg 28 en de meldingsfrequentie per medewerker was 0,98% (2013: 0,84%). Gemiddeld genomen was een werknemer 9,6 dagen ziek (2013: 9,6). Verzuim als gevolg van zwangerschap is niet in de cijfers meegenomen. Na een goed doorlopen re-integratie traject is voor de toenmalige manager Wonen een passende functie gevonden binnen de organisatie. Per 1 juli is zij voor 28 uur per week werkzaam als stafmedewerker.
Arbobeleid Ons ziekteverzuim is zoals gezegd minimaal. Dat is niet verwonderlijk want er heerst bij ons een goede onderlinge sfeer en de betrokkenheid en verantwoordelijkheid van medewerkers zijn heel groot. Hiernaast zijn de benodigde hulpmiddelen en het juiste gereedschap aanwezig, en worden deze gebruikt om het werk veilig en gezond te kunnen blijven uitvoeren.
Automatisering Wij maken voor de automatisering van de primaire processen gebruik van het softwarepakket inclusief ondersteuning van Cegeka-Dsa. Voor de kantoorautomatisering maken wij gebruik van de Office programmatuur van Microsoft. In 2015 staat een upgrade gepland van de Cegeka-Dsa programmatuur; gezien de kosten (€ 43.500) die hiermee gemoeid zijn is besloten de vervanging met één jaar uit te stellen naar eind 2017.
10
Hoofdstuk 3
Woningbezit
Gedifferentieerd woningaanbod Om al onze doelgroepen te kunnen huisvesten hebben wij een gedifferentieerd woningbezit. We richten ons voornamelijk op kwetsbare groepen, starters en senioren. Zij bepalen hoe onze woningvoorraad eruit ziet. In de gemeente Noordwijkerhout zijn wij de sociale verhuurder. De kernen Noordwijkerhout met circa 13.500 inwoners en De Zilk met circa 2.500 inwoners vallen onder deze gemeente. We werken binnen de gemeentegrenzen. Onze klanten hebben, onder andere door input te geven tijdens het belanghoudersoverleg, invloed op hoe onze woningvoorraad eruit ziet. Mede daardoor hebben we een gedifferentieerd woningaanbod in verschillende prijsklassen.
Voor wie? Onze klanten zijn volgens de regelgeving mensen met een inkomen < € 34.000. Deze groep bestaat onder andere uit: senioren die wonen met zorg willen starters die moeite hebben met het vinden van een woning bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een beperking, statushouders en dak- en thuislozen
Ons bezit Ons bezit bestaat uit 2.316 verhuureenheden. Hiernaast hebben wij nog een terugkoopverplichting op 64 Koopgarant woningen. Type
2014
Sociaal
Comm.
2013
Sociaal
Comm.
Woningen
1.923
1.857
66
1.920
1.852
68
134
134
0
134
134
-
Bijz. woonvormen
18
18
0
18
18
-
Bedrijfsruimten
24
8
16
24
7
17
2
2
0
2
2
-
Garages
114
69
45
114
70
44
Parkeerplaatsen
101
19
82
101
19
82
2.316
2.107
209
2.313
2.102
211
Verzorgingsplaatsen
Algemene ruimten
Totaal
Bouwjaren woningen Ons woningbezit is tot stand gekomen in een periode van meer dan 95 jaar. We hebben ons bezit onderverdeeld in bouwjaren. De leeftijd van woningen zegt ten slotte ook iets over het noodzakelijke onderhoud. De leeftijdsopbouw van ons bezit is als volgt: Bouwjaar
2014
2013
14
14
1945 – 1967
522
524
1968 – 1974
305
305
1975 – 1991
502
507
vanaf 1992
580
570
1.923
1.920
Tot 1945
Totaal
De toename van drie woningen is een gevolg van de toevoeging van Puyckendam (twaalf) en Breeland vanuit Koopgarant (twee). Hiertegenover staat de verkoop van woningen van ons bestaand bezit (elf).
11
Woonruimteverdeling WoningNet Per 1 april 2014 is een nieuw woonruimte verdeelsysteem geïntroduceerd in de regio Holland Rijnland, Woningnet.nl. De inschrijvingen van woningzoekenden zijn overgenomen uit het oude systeem, Woonzicht.nl. Eind maart 2014 zijn alle huurders benaderd om hun inschrijving in het nieuwe systeem te activeren. De overgangsperiode was lastig en heeft veel vragen bij huurders opgeroepen. Eind 2014 werkte het systeem in principe naar behoren, waren de ergste kinderziektes eruit, maar wordt er nog hard gewerkt aan het verbeteren van het systeem en van de rapportagemogelijkheden.
Criteria voor toewijzing Net als het systeem is per 1 april 2014 het aanbodmodel gewijzigd. Het enige criterium voor het toewijzen van een woning, is sinds 2014 de inschrijfdatum van de woningzoekende. Mensen kunnen zelf via WoninNet.nl reageren op een woning van hun keuze. Vervolgens is de inschrijfdatum bepalend voor de volgorde van toewijzing. Het onderscheid tussen starters en doorstromers is hiermee komen te vervallen. De verwachting is dat deze manier van toewijzen voor starters een kortere wachttijd oplevert. De eerste resultaten zullen in 2015 bekend zijn. Sinds 2011 is het alleen mogelijk te reageren op een sociale huurwoning met een jaarinkomen tot maximaal € 34.678 (prijspeil 2014). Het jaarinkomen is het toetsingsinkomen van het huishouden, kinderen niet meegerekend. In 2014 kwamen er gemiddeld 73 reacties binnen op een ‘normale’ woning. Op een seniorenwoning reageerden gemiddeld 38 mensen. In 2014 zijn 43 woningen aan senioren toegewezen. Statushouders Er zijn acht woningen toegewezen aan statushouders, hiermee zijn vijftien personen voorzien van huisvesting. We voldoen hiermee aan de regionale afspraken en de door het Rijk opgelegde aantallen. Bijzondere doelgroepen In regionaal verband werken wij ook mee aan de regeling Huisvesting Bijzondere Doelgroepen. In het afgelopen jaar hebben wij drie woningen aangeboden aan kandidaten uit deze regeling. Dit kunnen mensen zijn uit een psychiatrische instelling die weer klaar zijn voor zelfstandig wonen, jongeren die bijvoorbeeld niet meer thuis kunnen wonen, of ex-gedetineerden die weer een plekje in de maatschappij krijgen. Urgenten Sinds 1 januari 2006 worden woningzoekenden die een urgentie hebben aangevraagd, doorgestuurd naar de urgentiecommissie van Holland Rijnland. Zij verstrekken urgentie als blijkt dat de noodzaak van (her)huisvesting hoog is. Er zijn tien urgentieverzoeken ingediend in 2014. Van deze verzoeken zijn er zes toegewezen en vier afgewezen. Toewijzingsgronden waren drie keer dreigende dakloosheid, twee keer psychosociaal en één keer medisch. Uiteindelijk hebben we 23 woningen op basis van een urgentie of speciale regeling toegewezen. Het betreft hier zes maal een sociale of medische urgentie, zes keer een stadsvernieuwingsurgentie, acht woningen voor statushouders en drie woningen aan mensen uit een bijzondere doelgroep.
12
Tabel toewijzing type woningen Type woning
2 kamer
3 kamer
4 kamer
5 kamer
Totaal
Eengezins
-
8
8
9
25
Meergezins
7
52
8
-
67
Subtotaal
7
60
16
9
92
Puyckendam nieuwbouw
-
9
3
-
12
Totaal
7
69
19
9
104
Tabel huurklasse (inclusief vrije sector) Huurprijs
2014
Huurprijs
2013
< 389,05
159
< 374,44
119
389,05 - 556,82
1.001
374,44 - 535,91
1.082
556,83 - 596,75
192
535,92 - 574,35
150
596,76 - 699,48
505
574,36 - 681,02
501
>699,48
66
>681,02
68
Totaal
1.923
1.920
Opvallend is de toename van goedkope huurwoningen in 2014. De toename wordt veroorzaakt door de verhoging van de kwaliteitskortingsgrens naar € 389,05. Hierdoor blijft een groter aantal woningen net onder de kwaliteitskortingsgrens ten opzichte van een jaar eerder.
Huuropzeggingen Van 117 woningen (102 sociaal en 15 vrije sector) is in 2014 de huur opgezegd. Hiervan maken twintig woningen deel uit van Puyckendam (tijdelijke verhuur) en acht woningen van ons verkoopprogramma.
Verhuringen De 104 verhuringen (inclusief veertien in de vrije sector) kenden de onderstaande verhuisbewegingen. Vanuit: Noordwijkerhout / De Zilk Noordwijk Hillegom Leiden Katwijk Lisse Sassenheim Wassenaar Warmond Oegstgeest Rijnsburg Voorhout Overig / buiten de regio
43 14 9 6 4 3 3 3 2 1 1 1 14
13
Hoofdstuk 4
Kwaliteit van het bezit
De kwaliteit van onze woningen is zonder meer goed te noemen. Alle nieuwbouwwoningen voldoen behalve aan het bouwbesluit ook aan de normen die gesteld zijn aan levensloopbestendigheid door de Regio Holland Rijnland en de aanvullende eisen op het gebied van duurzaamheid door de gemeente. De gemeente stelt als norm voor duurzaamheid een Gebouw Prestatie score (GPR) van minimaal 7. De ambitie van de gemeente is daar waar mogelijk een GPR score van 8 te realiseren. Naast de nieuwbouwwoningen passen wij ook bij onderhoudswerkzaamheden duurzame materialen toe, zodat we besparen op toekomstig onderhoud. Ons beleidsdoel om alle woningen gemiddeld vóór 2017 naar label C te brengen, is al in 2013 gerealiseerd.
Strategisch voorraadbeleid Het strategisch voorraadbeleid (SVB) is in 2011 vastgesteld door het bestuur en de RvC. In 2014 is het SVB geactualiseerd en begin 2015 wordt het ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC.
In ontwikkeling Maandagsewetering In 2014 hebben we zowel een renovatievariant als twee nieuwbouwvarianten bekeken voor het project Maandagsewetering. Halverwege 2015 wordt in overleg met bewoners een keuze gemaakt. Schippersvaartweg Het besluit over de Schippersvaartweg is vooralsnog uitgesteld omdat zich weer een nieuwe huurder heeft aangemeld. Achter de schermen wordt wel overleg gevoerd met de gemeente over een mogelijk herontwikkeling op deze locatie. Koninginneweg en omgeving. Architectenbureau van Manen heeft een eerste verkenning gepresenteerd voor de locatie Koninginneweg en omgeving na 2025. Ook de stedenbouwkundige van de gemeente is positief over het voorstel. In totaal kunnen ongeveer 40 woningen worden gebouwd op deze locatie. De Zilk Voor de Zilk hebben we in tegenstelling tot wat in het jaarverslag 2013 stond, geen plan gemaakt voor de locatie van de supermarkt. De grond is verkocht aan een projectontwikkelaar. Tegelijkertijd hebben we met de gemeente en de ontwikkelaar een intentieovereenkomst getekend voor de locatie Zoutopslag in de Zilk voor de bouw van ongeveer twintig sociale huurwoningen in de periode 2017 - 2020.
In aanbouw Puyckendam We zijn in het laatste kwartaal van 2013 gestart met het ambitieuze project Puyckendam. Er komen 99 sociale huurappartementen, een welzijnsvoorziening en 27 koopappartementen. De aanbesteding is goed verlopen en de firma de Vries en Verburg is voortvarend met het project gestart. In het vierde kwartaal van 2014 is het eerste blok van twaalf appartementen van dit project opgeleverd; in het eerste kwartaal van 2015 worden de volgende twee blokken met ieder 27 appartementen opgeleverd. Voor de bouwvakvakantie van 2015 worden de palen van de laatste twee blokken geheid. Van de koopappartementen waren er medio mei 2015 tweeëntwintig verkocht.
Dagelijks onderhoud Ons dagelijks onderhoud (klachten en mutaties) wordt uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst. Klachtenonderhoud (exclusief cv en riolering) De bewoners kunnen zowel telefonisch als digitaal hun klachten bij ons melden. Voor dit werk wordt zoveel mogelijk onze eigen onderhoudsdienst ingezet. Bij piekmomenten wordt ook gebruik gemaakt van vaste co-makers. Aan de hand van signalen die uit het klachtenonderhoud naar voren komen, wordt jaarlijks de planmatige onderhoudsbegroting bijgesteld.
14
Mutatieonderhoud Als een bewoner is verhuisd maken we de woning opnieuw verhuurklaar. We willen de woning zoveel mogelijk laten voldoen aan de eisen van deze tijd. We laten installaties controleren en keuren door een erkend installatiebedrijf. We passen de installatie aan indien nodig. Ook kijken we of er nog extra duurzaamheidsmaatregelen noodzakelijk zijn die de energiezuinigheid van de woning verbeteren. Het hang- en sluitwerk wordt aangepast en we beoordelen en vervangen indien nodig de standaardvoorzieningen (badkamer, keuken en toilet) in de woning.
Groot onderhoud / planmatig onderhoud Planmatig onderhoud In onze meerjaren-onderhoudsbegroting nemen we jaarlijks een aantal complexen op waaraan planmatig onderhoud moet worden uitgevoerd. In 2014 zijn de volgende onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd: Schilderwerk en repareren kozijnen Dit jaar hebben we het werk aanbesteed bij drie schildersbedrijven uit de regio. Alle drie de bedrijven hebben tenminste één project gekregen. De totale kosten in 2014 bedroegen € 238.000 verdeeld over acht complexen. Vervanging cv-ketels In 2014 hebben we in totaal 113 VR ketels vervangen door een HR ketel. De kosten bedroegen € 235.000. In totaal zijn nu 1.281 van de 1.485 ketels een HR ketel. Vervanging keukenvoorzieningen Sinds twee jaar werken we met vraaggestuurd onderhoud. Hieronder vallen de keuken-, badkamer- en toiletvervangingen. In 2014 hebben we in 42 woningen een nieuwe keuken geplaatst en het tegelwerk vervangen. De bewoners kunnen in onze woonwinkel een keuken uitzoeken. De totale kosten voor dit project bedroegen € 115.000 Vervanging toiletvoorzieningen Van 27 woningen hebben wij het toilet vervangen / gerenoveerd. Ook hiervoor kon men terecht in onze woonwinkel om naar eigen smaak een tegel uit te zoeken. De totale kosten bedroegen € 53.000. Vervanging badkamervoorzieningen Het afgelopen jaar hebben we in 38 woningen badkamervoorzieningen en tegelwerk vervangen. De totale kosten bedroegen € 359.000 Asbestsanering Voor het verwijderen van asbest hebben we afgelopen jaar € 123.000 uitgegeven. Het grootste deel ging naar het project Absveen, Bouwlust, Groenwege. Bij dit project zijn op zolder alle asbesthoudende brandwerende panelen verwijderd voor een bedrag van € 98.000. De overige kosten zijn individuele gevallen waarbij het vaak bewoners asbest betrof. Wij vinden het echter onze maatschappelijke verantwoordelijkheid om dit direct te verwijderen.
Overig onderhoud Serviceabonnementen Huurders kunnen bij ons voor € 5,23 per maand een serviceabonnement afsluiten. Wij voeren werkzaamheden uit die normaal gezien voor rekening van de huurder komen, met uitzondering van schilder-, behang- of witwerk. Per 31 december 2014 maakten1.547 huurders van dit serviceabonnement gebruik.
Duurzaamheid De verhuurdersheffing, solidariteitsheffing en het invoeren van de vennootschapsbelasting beperken onze investeringscapaciteit in energetische verbeteringen. Het huidige niveau van de energielabels van onze woningen is echter al zo hoog, dat na afronding van het verkoopprogramma, de herstructureringsprojecten en de nieuwbouwprojecten die wel kunnen worden uitgevoerd, meer dan 75% van de woningen een label C of hoger heeft.
15
Per 1 januari 2015 verandert de benadering voor energieprestaties van woningen voor professionele verhuurders. Is de woonwaardering nu nog aan een label gebonden, straks worden de woningen die voor 1 januari 2015 geen geldig certificaat hadden, beoordeeld naar hun energieprestatie index (EI). Voor de woningen die al wel over een certificaat beschikken (blijft tien jaar geldig) blijft de oude koppeling van huurpunten aan energielabels bestaan. Na deze periode van tien jaar moeten de woningen worden beoordeeld volgens de nieuwe richtlijnen. Energielabels Wij gaan zorgvuldig om met energie en milieu. Met een gemiddelde energieprestatie index van 1,42 staan we op gemiddeld C. Het gemiddelde gasverbruik is daarmee gekomen op 1.121 m³ per vhe en de CO² emissie op 2.609 kg per vhe. Tabel Situatie per 31-12-2014
Label
Aantal eenheden
Percentage
A
339
18%
B
465
24%
C
540
28%
D
373
19%
E
155
8%
F
41
2%
G
10
1%
1.923
100%
Wat doen wij wel en wat blijven wij de komende jaren doen Wij blijven de komende jaren investeren in duurzaamheid. Bij nieuwbouw moeten onze woningen voldoen aan een GPR-norm van 7. Bij de beoordeling van de GPR score wordt gekeken naar vijf onderdelen: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Op alle onderdelen moet minimaal een 7 worden gehaald. Dit gaat verder dan het huidige bouwbesluit. Energie Wij hebben de afgelopen jaren geïnvesteerd in zonnepanelen bij twee nieuwbouwprojecten. Zowel in het project Parkhof als bij het in aanbouw zijnde Puyckendam zijn zonnepanelen aangebracht om de energielasten van de openbare ruimte in het gebouw te reduceren. Voor het project Puyckendam valt er door deze maatregelen een besparing van € 23.640 per jaar te verwachten (prijspeil 2014). HR ketel en cv installaties Bij ketelvervanging wordt altijd een hoog rendementsketel (HR107) geplaatst. In woningen zonder cv wordt bij mutatie een cv installatie aangebracht. HR++ glas Bij mutatie komen we soms nog woningen tegen zonder isolerende beglazing. Wanneer deze woningen nog meer dan 10 jaar worden doorgeëxploiteerd, wordt HR++ glas aangebracht. Dit gebeurt ook bij planmatig onderhoud en bij kozijnvervanging. Voor nieuwbouw geldt HR++ als standaard. Vloerisolatie, spouwmuurisolatie en dakisolatie Bij mutatie van woningen met een energieprestatie index >2 (>= label E) wordt gekeken of door toepassen van een of meerdere van bovenstaande maatregelen de index naar 1,6 (label C) kan worden gebracht. Deze maatregelen worden ook toegepast op verzoek van bewoners. Uitzonderingen op dit laatste zijn woningen welke zich in de laatste tien jaar van hun exploitatie bevinden en woningen uit het verkoopprogramma. Milieu Ook bij onze materiaalkeuzes denken wij aan het milieu. In het onderhoud passen wij alleen FSC hout toe en gebruiken wij onderhoudsarme materialen. Enkele toepassingen zijn recyclebaar kunststof voor kozijnen, recyclebaar EPDM als dakbedekking, oplossingsarme verven en biologische impregneermiddelen. Ook scheiden wij afval.
16
Hoofdstuk 5
Huurbeleid
Betaalbaar wonen Onze primaire doelgroep bestaat uit mensen met lagere inkomens. In 2014 heeft de gemeente samen met ons een nieuwe Woonvisie voor de gemeente Noordwijkerhout voorbereid. Op basis van deze Woonvisie worden in 2015 prestatieafspraken gemaakt. In de woonvisie is uitgebreid aandacht voor betaalbare woningen voor de laagste inkomens. Het streven is 1.400 woningen onder de liberalisatiegrens te houden. Hiervan blijven ongeveer 600 woningen betaalbaar (tot € 618,24; de aftoppingsgrens 2015). Van deze betaalbare woningen zijn er ongeveer 160 goedkoop (tot € 403,06, de kwaliteitskortingsgrens 2015). Voorwaarde is dat wij woningen passend (verhouding inkomen-huur) kunnen gaan toewijzen. In 2015 worden verdere afspraken gemaakt met de gemeente over woningtoewijzing.
Huurbeleid Eind 2014 is binnen de organisatie het strategische voorraadbeleid geactualiseerd. Als onderdeel hiervan is ook het huurbeleid aangepast. In plaats van wisselende percentages per complex wordt de huur van iedere woning verhoogd tot 75% van de maximale huurprijs (streefhuur), tot aan de liberalisatiegrens minus subsidiabele servicekosten: € 710,68 (tot 2017). Voor alle complexen (ook nieuwbouw) geldt één percentage. Het verschil in huurprijs tussen woningen wordt bepaald door het woningwaarderingssysteem. Dit huurbeleid zorgt ervoor dat 600 woningen in ons bezit betaalbaar blijven tot een huurprijs van € 618,24 (2015). Het passend toewijzen van woningen wordt in samenwerking met de gemeente in 2015 verder uitgewerkt. Inkomensafhankelijke huurverhoging In 2014 is conform het besluit van het ministerie weer een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Het maximale percentage voor de huurverhoging is gebaseerd op het inflatiepercentage plus een extra opslag. Wij hebben ervoor gekozen voor de inkomens tot € 43.602 niet het maximale percentage te berekenen, maar rekening te houden met de betaalbaarheid van de woningen. Het resultaat van de huurverhoging was in 2014 gemiddeld 3,72%. Inkomen
Percentage
< € 34.085
3,25%
€ 34.085 - € 43.602
3,75%
> € 43.602
6,50%
De huur van garages en parkeerplekken is per 1 juli 2014 verhoogd met 2,5% (inflatie). 17
Bij ons zijn 42 bezwaarschriften ingediend van huurders die het oneens waren met de hoogte van het opgegeven inkomen. Hiervan zijn er 25 gehonoreerd, acht afgewezen en negen waren niet binnen de termijn ingediend.
Huurcommissie De overheid heeft een onafhankelijke organisatie ingesteld, die zich onder meer bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen. Deze Huurcommissie heeft in 2014 geen bezwaren ontvangen van onze huurders.
Servicekosten De servicekosten rekenen we jaarlijks in alle complexen af en stellen we zo nodig bij. Dit gaat in overleg met de bewonerscommissies.
Incassobeleid In 2014 is veel aandacht besteed aan het huurincassoproces. Helaas is de economische crisis nog steeds in volle gang en het is voor veel mensen moeilijk om de huur op tijd te betalen. Ultimo 2014 bedroeg de huurachterstand van zittende huurders inclusief betalingsregelingen €148.300. Dit is 1,07% van de jaarhuur inclusief een nog te verrekenen vordering van € 44.000. Exclusief deze vordering is het percentage huurachterstand ondanks de crisis gedaald met 0,20% naar 0,75% (2013: 0,95%). De strategie is zo snel mogelijk in contact te komen met huurders met betalingsproblemen. Ook werken we samen met diverse instanties zoals de ISD en vrijwilligersorganisaties. In 2014 hebben we in totaal achttien vorderingen uit handen gegeven aan de deurwaarder. De deurwaarder heeft vier ontruimingen aangezegd en drie woningen zijn daadwerkelijk ontruimd. Eén huurder heeft de helft van de schuld direct betaald en voor de andere helft een regeling met ons getroffen. Ultimo 2014 maakten 33 huurders gebruik van een betalingsregeling.
Huurderving Wij lopen jaarlijks een deel van onze inkomsten mis vanwege leegstand. Meestal is de leegstand het gevolg van mutatieonderhoud. Bij de vrije sector woningen werd de leegstand vooral veroorzaakt door verhuurproblemen. Deze woningen stonden over het algemeen lang leeg. Eind 2014 leek hierin verandering te komen en werden ook de vrije sector woningen weer verhuurd. De belangstelling voor deze woningen neemt toe mede omdat mensen door de inkomensgrenzen voor sociale sectorwoningen weinig keus meer hebben. Hoe de markt voor vrije sector woningen zich verder ontwikkelt zal in 2015 moeten blijken.
Woningverkoop Op jaarbasis begroten we de verkoopopbrengsten van vijf woningen. In 2014 zijn elf mutatiewoningen verkocht. Drie aan huurders met 10% korting, twee aan huurders met 5% korting, twee aan zittende huurders zonder korting en vier woningen zijn verkocht in de vrije verkoop.
18
Hoofdstuk 6
Betrekken bewoners bij beleid en beheer
Wij willen dicht bij onze klanten staan. Door onze lokale verankering zijn de woonwensen van de klant voor ons eenvoudig te achterhalen. Maar wij krijgen hiervoor ook input via de huurdersorganisatie en bewonerscommissies. Dat we luisteren naar de klant blijkt uit de waardering die we krijgen voor onze dienstverlening. Het behouden van het KWHHuurlabel is daarvan het tastbare bewijs. Het betrekken van bewoners bij ons beleid zien wij als een belangrijke taak. Wij geven hier invulling aan door de huurdersorganisatie en bewonerscommissies te betrekken bij de ontwikkeling van onze producten en diensten.
Huurdersbelangen De Stichting Huurdersbelangen Noordwijkerhout en De Zilk (HBNZ) is eind jaren negentig opgericht. Elke zes weken voeren we overleg met de HBNZ onder voorzitterschap van de directeurbestuurder. De manager Wonen heeft een actieve rol in de relatie met de HBNZ. De verstandhouding met de HBNZ is zonder meer goed te noemen. Beide partijen stellen zich kritisch maar participerend op. Op verzoek van de HBNZ is er een deskundigheidsprogramma ontwikkeld voor alle leden van de huurdersorganisatie. Dit om goed voorbereid en toegerust te zijn op alle nieuwe ontwikkelingen binnen de regelgeving van de volkshuisvesting. Wij vinden het belangrijk om in een open sfeer een kwalitatief kritisch tegengeluid van de HBNZ te krijgen. Jaarlijks is er ook overleg tussen de HBNZ en een delegatie van onze Raad van Commissarissen. Tevens is in de prestatieafspraken met de gemeente opgenomen dat jaarlijks overleg plaatsvindt tussen het bestuur van de HBNZ en de verantwoordelijk wethouder Ruimte en Wonen. We houden de HBNZ op de hoogte van al onze activiteiten wat de samenwerking ten goede komt. Ook krijgt de HBNZ in ons bewonersblad Over de drempel de ruimte om onze huurders te informeren over hun activiteiten of andere zaken die zij belangrijk vindt. In 2014 spraken we met de HBNZ over de volgende onderwerpen: participatie begroting 2015 huurverhoging per 1 juli 2014 EU-beschikking en de gevolgen lopende projecten en leefbaarheid deskundigheidsbevordering bij HBNZ Woonzicht en de overgang naar WoningNet regionale ontwikkelingen woonruimteverdeling In 2014 is veel aandacht besteed aan participatie. In het najaar is een bijeenkomst georganiseerd onder leiding van een extern adviseur met de HBNZ, bewonerscommissies en ons. De HBNZ heeft weinig contact met de bewonerscommissies en andersom. Het doel van deze bijeenkomst was partijen met elkaar in contact te brengen en te praten over een nieuwe participatiestructuur. Een structuur waarbij meer uitwisseling en afstemming is tussen de HBNZ, bewonerscommissies en huurders over belangrijke beleidsonderwerpen. Begin 2015 is een vervolgbijeenkomst georganiseerd. In de nieuwe Woningwet van 2015 wordt huurdersvertegenwoordigingen meer instemmingsrecht toegekend. Het is daarom nog meer van belang dat huurdersorganisaties een goede gesprekspartner zijn voor ons en een goede vertegenwoordiging zijn van hun achterban.
Bewonerscommissies In ons werkgebied zijn zes bewonerscommissies actief die we financiële ondersteuning bieden, het Clemenshof, Robijnstaete, Forum, Puyckendam, Parkhof en sinds 2014 de bewonerscommissie Castellum. Wij proberen waar mogelijk bewonerscommissies in het leven te roepen en te houden, maar het blijft een lastige opgave om mensen hiervoor enthousiast te krijgen.
19
KWH-Huurlabel Het KWH-Huurlabel ondersteunt woningcorporaties bij het verbeteren van de kwaliteit van haar dienstverlening. Jaarlijks neemt het KWH nieuwe metingen af, waarbij de onderstaande onderdelen worden beoordeeld. Als op deze onderdelen een voldoende wordt behaald, wordt het KWH-label weer met een jaar verlengd.
Resultaat KWH meting Onderdeel
Padua norm
2014
2013
Bereikbaarheid
8,0
-
8,2
Klantcontact
8,0
8,3
7,5
Klachten behandelen
7,0
-
7,3
Woning zoeken
8,0
8,2
8,1
Woning betrekken
8,0
8,6
8,1
Woning verlaten
8,0
8,2
8,6
Reparaties
8,0
8,1
8,2
Onderhoud
8,0
8,3
8,2
Gemiddeld
7,9
8,3
8,0
Kwalitatieve dienstverlening Wij bieden onze huurders bij vervanging van de keukeninrichting en tegelwerk diverse keuzemogelijkheden aan. In ons kantoor is een woonwinkel aanwezig waar huurders materialen kunnen vergelijken. Het is ook mogelijk om tegen meerprijs het standaard pakket uit te breiden. De huurders zijn enthousiast over deze service. Een goed voorbeeld van onze kwalitatieve dienstverlening.
Bewonersenquête Bij huuropzeggingen vragen we onze klanten een exit-enquête in te vullen. We passen onze dienstverlening aan op basis van de resultaten van deze enquêtes. Ook sturen we, nadat huurders in de woning zijn getrokken, een brief toe met alle belangrijke informatie.
Klachtencommissie In 2006 hebben wij samen met collega-corporaties Woonstichting Vooruitgang (Sassenheim), Noordwijkse Woningstichting (Noordwijk), Stek (Lisse) en Warmunda (Warmond) de Klachtencommissie Wonen opgericht. De samenstelling van de leden en de werkwijze van de klachtencommissie staan beschreven in een reglement, deze is te vinden op onze website. Huurders kunnen bij de Klachtencommissie Wonen terecht met klachten over hun verhuurder. De commissie oordeelt vervolgens of een klacht gegrond is, geeft de huurder een schriftelijke reactie en adviseert over de eventueel te nemen maatregelen. In 2014 is één klacht bij de commissie ingediend. Dit betrof een overlastzaak die bij ons in behandeling was maar waar volgens een huurder niet voldoende snel werd gehandeld. De commissie heeft de zaak in eerste instantie in behandeling genomen maar vervolgens geconcludeerd dat het een lopende zaak betrof en de corporatie voldoende in actie was gekomen.
Externe communicatie Ons bewonersblad Over de drempel is in 2014 driemaal verschenen. We houden onze klanten met dit blad op de hoogte van onder meer nieuwbouwplannen, grootonderhoud en andere volkshuisvestelijke ontwikkelingen. Algemene informatie, maar ook beleidsdocumenten zoals de gedragscode, governance, Integriteitscode en de Klokkenluiderregeling kunnen huurders vinden op onze website www.ws-padua.nl. De profielen van de Raad van Commissarissen en het directiestatuut staan ook op de website.
20
Hoofdstuk 7
Leefbaarheid
In Noordwijkerhout is het nog steeds heel prettig wonen maar we zien wel dat leefbaarheidsproblemen toenemen. Het aantal mensen dat begeleiding of zorg nodig heeft, lijkt toe te nemen en de problematiek wordt zwaarder. Volgens de regionale afspraken huisvesten we naast de reguliere woningzoekenden ook mensen uit bijzondere doelgroepen die speciale begeleiding nodig hebben. In 2014 is ongeveer 25% van de vrijkomende woningen toegewezen aan huurders die via speciale regelingen zijn toegewezen, zoals bijzondere doelgroepen, urgenten en statushouders. Bijzondere doelgroepen Voor het begeleiden van bijzondere doelgroepen zijn regionaal afspraken gemaakt. Diverse instanties zorgen voor begeleiding van deze huurders zoals Stichting de Binnenvest uit Leiden. Met deze groep huurders worden driepartijen overeenkomsten gesloten en één van de voorwaarden is dat mensen verplicht zijn zich te laten begeleiden. Wij houden nauw contact met de zorg verlenende instanties over deze groep bewoners. Als er problemen zijn, gaan we zo snel mogelijk met de huurder én de begeleidende instantie in gesprek in de hoop erger te voorkomen. Dat lukt helaas niet altijd en dan is de laatste weg een juridische procedure. Ouderen Het langer thuis wonen en het ouder worden van onze doelgroep is mede oorzaak van het vaker voorkomen van problemen als vereenzaming en vervuiling. Het doel van de overheid is mensen langer thuis te laten wonen maar daarvoor is vaak meer zorg nodig. Als deze niet voldoende geboden kan worden, komen klachten van buren of omwonenden regelmatig bij ons terecht. In veel gevallen kunnen wij ook geen oplossing bieden en hebben we hiervoor zorginstanties nodig. Samenwerking met de verschillende zorginstanties en met de gemeente wordt daarom steeds belangrijker. Samen met de gemeente kijken wij naar mogelijkheden om de samenwerking te verbeteren of te intensiveren. Zorgoverleg Iedere zes weken wordt een zorgoverleg Noordwijkerhout gehouden met GGD, politie, Brijder verslavingszorg, GGZ, ISD en Algemeen Maatschappelijk Werk. In dit overleg worden probleemsituaties besproken die zijn gemeld bij een instantie. Het overleg functioneert goed als het gaat om afstemming tussen de verschillende instanties. Maar in dit overleg worden alleen ‘probleemgevallen’ besproken terwijl er wat ons betreft ook behoefte is aan een meldpunt voor minder zware gevallen en het maken van totaal zorgplan voor huurders in overleg met instanties. Als er meer preventief zorg verleend kan worden, is het misschien mogelijk erger te voorkomen. Ook hierover zijn we in gesprek met de gemeente. Prestatieoverleg In het zes wekelijks prestatieoverleg met de gemeente staat de sociale problematiek ook op de agenda. Het doel is in de toekomst te zorgen voor een centrale aanpak op lokaal niveau. In veel gemeentes is het afgelopen jaar een sociaal wijkteam gestart maar in de gemeente Noordwijkerhout is dit, vooral gezien de schaalgrootte, nog niet aan de orde. Verschillende mogelijkheden worden op dit moment onderzocht en gekeken wordt naar de ervaringen van buurgemeentes met een sociaal wijkteam. Huismeesters We ondernemen een aantal activiteiten om een veilige en prettige woonomgeving te creëren. Eén daarvan is de inzet van huismeesters. Dankzij de inzet van onze huismeesters blijft de woonomgeving van onze doelgroep leefbaar. Tijdens hun dagelijkse rondes houden zij portieken netjes, zorgen voor het groen rondom de gebouwen en voeren ook kleine reparaties uit. Eventuele problemen signaleren en monitoren zij in een vroeg stadium en proberen deze direct op te lossen.
21
Hoofdstuk 8
Wonen en zorg
Als maatschappelijk ondernemer werken we steeds vaker samen met instellingen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. We voldoen aan de wens van de klant om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen door levensloopbestendig te bouwen. Ook asielzoekers en statushouders helpen wij graag aan geschikte huisvesting. Op 13 juni 2014 hebben wij met collega corporatie Stek Wonen uit Lisse een symposium georganiseerd over het thema Wonen, Welzijn en Zorg voor huurdersbelangenverenigingen, gemeentes, zorginstellingen en corporaties in de Bollenstreek. Het doel was om elkaar beter te leren kennen en regionaal zaken met elkaar af te stemmen. Er waren ongeveer 85 vertegenwoordigers van de genoemde organisaties aanwezig. Resultaten van dit symposium zijn onder andere dat de gemeentes en corporaties overleg hebben om de verschillende woonvisies op elkaar aan te laten sluiten, dat er meer afstemming plaatsvindt over betaalbaarheid, de geschiktheid van woningen voor senioren die langer thuis blijven wonen en dergelijke. Ook in 2015 blijven we met elkaar overleggen en zorgen voor afstemming.
Maatschappelijk ondernemen Volgens het Kennisplatform Maatschappelijk Ondernemen is maatschappelijk ondernemen: ‘Het agenderen en helpen oplossen van lokaalmaatschappelijke (woon)vraagstukken, met als doel dat mensen prettig wonen en leven in dorpen en wijken. Vanuit de lokaalmaatschappelijke agenda de dialoog aangaan met je klanten en lokale belanghebbenden. Je klanten en partners kennen, weten hoe ze denken en werken, weten wat ze willen en kunnen. Verantwoorden welke beleidskeuzes worden gemaakt, welke maatschappelijke prestaties zijn geleverd en daardoor het vertrouwen en de reputatie verdienen die is gewenst. Als ondernemer de durf te hebben om de ruimte te nemen om effectief te doen waar de samenleving om vraagt en het meest bij is gediend’. Ouderen Om aan de woonwensen van ouderen tegemoet te komen, bouwen we woningen die levensloopgeschikt zijn zodat deze doelgroep zo lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. In haar Woonvisie geeft de gemeente Noordwijkerhout aan dat bij Puyckendam een woonservicegebied in ontwikkeling is, waar wonen met zorg geconcentreerd wordt aangeboden. Momenteel onderzoeken we welke mogelijkheden er zijn in en rondom het nieuwe Puyckendam. We zijn met Topaz in gesprek betreffende het beheer en de ondersteuning van vrijwilligers voor de welzijnsactiviteiten in Puyckendam. Tijdens de fusie met SBH-wonen is destijds bedongen dat in het nieuwe Puyckendam de oude welzijnsvoorzieningen zullen worden ondergebracht. Met de gemeente Noordwijkerhout is overleg gaande over een bijdrage om deze voorzieningen in stand te houden, waarbij Topaz bereid is om de voorzieningen te exploiteren en de vrijwilligers (ongeveer 30 personen) aan te sturen. Mensen met een beperking Uitgangspunt van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) is om ouderen en gehandicapten zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Op basis van deze wet kunnen mensen met een lichamelijke beperking voorzieningen in hun woning aanvragen om het dagelijkse functioneren makkelijker te maken. Om in aanmerking te komen voor woningaanpassing moeten huurders voldoen aan de voorwaarden die de Intergemeentelijke Sociale Dienst (ISD) voor de WMO heeft opgesteld. Voldoet de huurder daaraan, dan vergoedt de ISD de voorzieningen.
22
Hoofdstuk 9
Samenwerking
Wij zoeken actief naar samenwerking met anderen. We werken niet alleen samen met zorg- en welzijnsinstellingen, maar ook met collega-corporaties, de gemeente, aannemers en architecten. Samen gaan we op zoek naar winwinsituaties waar alle partijen iets aan hebben. Samen sta je sterker in het realiseren van passende huisvesting voor mensen die dat zelf niet kunnen. Samen met zorg- en welzijnsinstellingen, collega-corporaties, de gemeente, aannemers en architecten zoeken we naar mogelijkheden om huisvesting te realiseren die de samenleving leefbaar en duurzaam maakt. Uit het belanghoudersoverleg nemen we de ontvangen input mee in ons nieuw op te stellen beleidsplan 2016 – 2020. Onderstaand zijn onze belangrijkste partners weergegeven.
Collega-corporaties Al jarenlang werken we samen met de Woonstichting Vooruitgang (Sassenheim) en de Noordwijkse Woningstichting. De samenwerking is vrijblijvend van karakter. We delen informatie op het gebied van treasury, automatisering en klachtencommissies. Per 31 december 2014 is het in 2013 opgeheven BAB financieel afgewikkeld.
Aedes Wij zijn aangesloten bij Aedes, de landelijke vereniging van woningcorporaties. Ook zijn wij geregistreerd als organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties onderschrijft. In voorkomende gevallen maken we gebruik van de kennis bij Aedes. Onze directeurbestuurder is lid van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) Het NVBW komt vijf tot zes keer per jaar bijeen om informatie uit te wisselen.
Directeurencontact kleinere corporaties Zuid-Holland De directeurbestuurder is tevens lid van het netwerk Directeurencontact kleinere corporaties Zuid-Holland. Dit netwerk is al achttien jaar actief en komt vier keer per jaar bijeen om ervaringen uit te wisselen en kennis te vergaren.
Platform voor middelgrote en kleine woningcorporaties (MKW) Wij zijn lid van het MKW. Dit is een platform voor middelgrote en kleine corporaties om de stem van kleinere corporaties richting Aedes en overheidsinstanties te bundelen.
Holland Rijnland Wonen (HRW) Per 1 april 2014 is HRW opgericht. De deelnemende corporaties hebben in samenwerking met de gemeenten en de huurdersvertegenwoordigers een gezamenlijk woonruimte verdeelsysteem ontwikkeld dat vanaf diezelfde datum in werking is getreden. Onze directeurbestuurder is penningmeester van het nieuwe bestuur van HRW.
De gemeente als partner Iedere vier jaar werd gezamenlijk met de gemeente een raamovereenkomst opgesteld. De laatste dateert van 2010. In afwachting van de verkiezingen in april 2014 en de in 2015 op te stellen Woonvisie is de huidige raamovereenkomst met een jaar verlengd, zodat deze dezelfde termijn kent als de Woonvisie. Vanuit de nieuwe woonvisie worden voortaan direct prestatieafspraken gemaakt over onderwerpen als: huisvesten van statushouders betaalbaarheid van woningen inzet middelen corporatie en gemeente percentage sociale huur in nieuwbouwprojecten wonen en zorg, woonruimteverdeling en nieuwbouw Onze relatie met de gemeente is bijzonder goed. Onze directeurbestuurder en de manager Wonen hebben in 2014 zes maal overlegd met de verantwoordelijke wethouder en de beleidsambtenaar Wonen. Sinds het vierde kwartaal van 2014 is ook de wethouder Welzijn bij dit overleg aanwezig.
23
Hoofdstuk 10
Financiën
Financiële continuïteit Om onze maatschappelijke doelstellingen waar te maken moeten we zorgen voor financiële continuïteit. We beschikken over voldoende eigen vermogen om de financiële continuïteit te waarborgen. Onze financiële positie is gezond. In 2014 hebben wij onze middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het solvabiliteitsoordeel over het verslagjaar 2013 van het CFV is voldoende. Het management stuurt op (toekomstige) kasstromen om de continuïteit naar de toekomst toe te borgen. Het WSW-kasstroommodel is daarvoor leidend. Op grond van het BBSH beoordeelt het CFV zes terreinen die van invloed kunnen zijn op onze financiële continuïteit. De zes terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. In onderstaande tabellen zijn de door het CFV gehanteerde cijfers uit de toezichtbrief 2014 van het CFV opgenomen. Deze zijn door hen afgeleid uit de door ons ingediende prospectieve informatie. Signaleringsnorm prognoseperiode
2013
Rente dekkingsgraad (ICR)
1,4
1,9
1,8
1,8
Schuld dekkingsgraad (DSCR) WSW
1,0
1,6
1,6
1,3
Schuld dekkingsgraad (DSCR) CFV
1,0
1,6
1,2
1,2
Financiële kengetallen
Prognose periode corporatie sector
Liquiditeit en financiering
Nom. schuld per gewogen vhe (x € 1.000)
45,0
40,7
41,3
35,5
Loan to value – bedrijfswaarde
85,0%
64,2%
64,1%
64,4%
Loan to value – marktwaarde
55,0%
34,6%
34,6%
39,0%
Loan to value – leegwaarde
40,0%
22,8%
22,8%
26,5%
Interest Coverage Ratio; in hoeverre we in staat zijn aan onze jaarlijkse renteverplichtingen te voldoen vanuit de operationele kasstroom (operationele kasstroom gedeeld door de rente-uitgaven). Debt Service Coverage Ratio; in hoeverre we in staat zijn aan onze jaarlijkse rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen (het resultaat voor belastingen en resultaten deelneming, gecorrigeerd voor rente, afschrijvingen en overige waardeveranderingen gedeeld door de rente en aflossingen). Loan to value; de verhouding tussen onze leningportefeuille en de bedrijfs-, markt- en leegwaarde (nominale waarde leningen gedeeld door de bedrijfs-, markt- en leegwaarde). Solvabiliteit draagkracht en vermogen *
2013
2016
2018
Volkshuisvestelijk vermogen (x € 1.000)
47.776
48.252
55.358
Buffer totaal (x € 1.000)
16.070
29.888
30.549
Volkshuisvestelijk verm. per gew. vhe (€)
22.259
22.660
25.779
7.487
13.854
14.226
Buffer per gewogen vhe. (€)
* Deze cijfers worden in de toezichtbrief van het CFV vermeld voor de jaren 2013, 2016 en 2018. Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde; in hoeverre we in staat zijn aan onze verplichtingen op langere termijn te voldoen (eigen vermogen gedeeld door het balanstotaal op basis van bedrijfswaarde).
24
De cijfers op de vorige pagina laten zien dat het positieve oordeel (‘geen aanleiding tot het doen van interventies’) dat het CFV zich heeft gevormd over de zes verantwoordingsterreinen ook voor de toekomst gewaarborgd is; uiteraard met de kennis waarover wij nu beschikken.
Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Als gevolg van richtlijn 645 hebben we het bezit verdeeld in sociaal en commercieel bezit. Deze scheiding loopt vooralsnog parallel met de splitsing Daeb en niet-Daeb. Per 31 december 2014 bestond het aantal commerciële eenheden uit 66 woningen, 16 bedrijfsruimten, 45 garages en 82 parkeerplaatsen in parkeergarages; in totaal 209.
Jaarresultaat, vermogens- en liquiditeitspositie Jaarresultaat De belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de begroting: Begroting t.o.v. werkelijkheid (x € 1.000)
Begroot
Oorspronkelijk jaarresultaat na belastingen
Werkelijk
Afwijking
1.320
5.030
3.710
13.619
13.748
129
Verkoop vastgoed
956
1.679
723
Overige bedrijfsopbrengsten
926
1.161
235
Huuropbrengsten
Overige waardeveranderingen Onderhoudslasten Belastingen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Overige per saldo positieve afwijkingen Totaal
29
-150
179
3.325
2.401
924
-27
1.607
1.634
-
158
-158
44
-
44 3.710
De begroting over 2014 sluit met een positief saldo van € 1,3 miljoen. Het werkelijke resultaat van € 5 miljoen positief levert een positief resultaat ten opzichte van de begroting van € 3,7 miljoen. De grootste afwijkingen worden veroorzaakt door de posten ‘Belastingen’ met een verschil van € 1,6 miljoen, ‘Onderhoudslasten’ met een verschil van € 0,9 miljoen en ‘Verkoop vastgoed’ met een verschil van € 0,7 miljoen. Het eerste verschil is een gevolg van het opnemen van een belastinglatentie ter grootte van 25% van de compensabele verliezen van € 6,5 miljoen per 31 december 2014. Het tweede verschil is een gevolg van het verkopen van elf woningen in plaats van de begrote vijf en het derde verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door het niet uitvoeren van een geplande ingreep in het complex ‘Duin en Dal’. Per 31 december 2014 bedraagt het eigen vermogen € 30,7 miljoen. Dit bedrag bestaat uit: eigen vermogen 1 januari 2014 € 25,7 miljoen resultaat uit bedrijfsvoering - 5,0 miljoen Per 31 december 2014 bedraagt de solvabiliteit (de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen) 22,7% (2013: 20,0%). De rentabiliteit over het eigen vermogen (de verhouding tussen het jaarresultaat en het eigen vermogen) is per 31 december 2014 17,8% (2013: 5,2%). De verhouding tussen het jaarresultaat, vermeerderd met de betaalde rente en het balanstotaal is de rentabiliteit over het totaal vermogen. Deze bedraagt per 31 december 2014 6,5% (2013: 3,7%).
Fiscale resultaten Wij hebben over de jaren 2008 - 2010 gebruik gemaakt van de mogelijkheid de herbestedingsreserve (HBR) toe te passen. In 2011 was er sprake van een negatief fiscaal resultaat (en dus lagere belastingdruk) als gevolg van de negatieve grondexploitatie op het project Hoogstraat. In 2012 en 2013 gebeurde hetzelfde op het project Nieuwe Duinstraat en in 2014 op het project Puyckendam. Ook in 2015 en 2016 zal dit nog toegepast kunnen worden. De fiscale winst die wordt toegevoegd aan de HBR dient afgeboekt te worden op investeringen in bedrijfsmiddelen, dit resulteert in een lagere fiscale boekwaarde dan zonder afboeking het geval zou zijn. 25
Vermogenspositie Ons onroerend goed in exploitatie is op basis van de historische kostprijs € 109 miljoen waard (2013: € 108,5 miljoen). Het eigen vermogen op basis van deze waardering bedraagt € 30,7 miljoen (2013: € 25,7 miljoen). Een andere wijze van waarderen is op basis van bedrijfswaarde. Op deze manier rekenen we toekomstige opbrengsten en kosten terug naar een waarde per balansdatum. Het sociaal bezit is € 122,8 miljoen (2013: € 126,9 miljoen) waard op basis van de bedrijfswaarde. Het commercieel bezit heeft een bedrijfswaarde van € 17,6 miljoen (2013: € 25,1 miljoen). Waardering vastgoed in exploitatie (x € 1.000.000)
Sociaal vastgoed
Waardering o.b.v. historische kostprijs Waardering o.b.v. bedrijfswaarde Verschil
Commercieel vastgoed
Totaal
93,9
15,3
109,2
122,8
17,6
140,4
28,9
2,3
31,2
Dit is samen € 31,2 miljoen (2013: € 43,6 miljoen) meer dan bij de huidige (historische kostprijs) waardering. De belangrijkste oorzaak voor deze vermindering ten opzichte van 2013 is het in 2014 voor slechts vijf jaar doorrekenen van een extra huurverhoging (ter compensatie van de verhuurdersheffing), in plaats van over de hele looptijd zoals in 2013 is gebeurd. Alleen al onze woningen zijn € 369 miljoen waard op basis van de WOZ waardering per 1 januari 2014. Dit is aanzienlijk meer dan op basis van de huidige waardering. Om dit vermogen vrij te kunnen maken, zouden we ons bezit echter moeten verkopen. Hierdoor is dus sprake van een grote stille reserve, waar pas over beschikt kan worden bij verkoop van ons bezit. Ons geld ‘zit’ dus in sociale huurwoningen waar we ook in de toekomst in blijven investeren. Liquiditeitspositie Per 31 december 2014 was onze liquiditeitspositie als volgt: Vlottende activa € 5,9 miljoen Kortlopende schulden - 10,0 miljoen Saldo tekort werkkapitaal
€ 4,1 miljoen
Met het opnemen in de balans van in 2015 af te lossen leningen voor een bedrag van € 5,8 miljoen en van niet vervallen rente van langlopende geldleningen onder de kortlopende schulden beïnvloeden we de liquiditeitspositie. Schommelingen in de liquiditeitspositie vangen we op met een roll-over lening met een variabele hoofdsom (maximum € 4 miljoen) en een kredietfaciliteit van € 4,5 miljoen (per 1 maart 2015 € 1,5 miljoen). Uit de liquiditeitsprognose blijkt dat onze liquiditeitspositie de komende jaren is geborgd.
Meerjarenperspectief Jaarlijks actualiseren we bij het opstellen van de begroting ons meerjarenperspectief. Het kasstroommodel van het WSW is een ander belangrijk stuurmechanisme. Investeringen in nieuwbouw en herstructurering van bestaand bezit veroorzaken druk op de operationele kasstroom. De (rente)kosten zijn immers hoger dan de extra huurinkomsten. Ook hebben we rekening gehouden met de verhuurders- en saneringsheffing en de vennootschapsbelasting. Deze heffingen van respectievelijk de overheid en het CFV drukken zwaar op de operationele kasstroom. Daarom financieren we nieuwbouw en herstructurering van bestaand bezit vanuit de bestaande kasstromen met beperkte verkoop van bestaand bezit.
26
In de meerjarenbegroting is enerzijds rekening gehouden met de verhuurdersheffing en anderzijds met een extra huurverhoging van 1,5% boven de inflatieverwachting voor de periode 2015 - 2019. Volgens deze begroting blijft de solvabiliteit op peil, en blijven we over de gehele periode aan de eisen van het WSW en het CFV voldoen. Omdat er na 2016 (oplevering tweede fase Puyckendam) geen nieuwbouwinvesteringen zijn doorgerekend, worden de hiervoor genoemde doorrekeningen uiteraard opnieuw uitgevoerd bij eventuele nieuwbouwplannen of andere substantiële investeringen.
Treasurybeleid Op het gebied van treasury maken wij gebruik van Thésor, een bureau dat voor woningcorporaties de leningenportefeuilles in de gaten houdt en adviezen geeft om risico’s te vermijden. Iedere drie maanden komt de commissie bijeen bestaande uit de drie managers Financiën van de samenwerkende corporaties en Thésor. Voorafgaand aan deze bijeenkomsten komt de interne Treasurycommissie, bestaande uit de directeurbestuurder, de controller en de manager Financiën, bij elkaar. Wij blijven zelf verantwoordelijk voor ons eigen financiële beleid, maar volgen de voorstellen zo veel mogelijk. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in een, in 2014 geactualiseerd, treasurystatuut vastgelegd. In het treasurystatuut staan de hoofdlijnen van het treasurybeleid: het beheersen van rente- en rendementsrisico’s die samenhangen met de financieringsbeleggingen en het liquiditeitenbeheer het waarborgen van een efficiënte, blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt teneinde voldoende financiële middelen voor de bedrijfsactiviteiten op korte en lange termijn te garanderen het realiseren, binnen de kaders van het treasurystatuut, van een zo hoog mogelijk rendement op het eigen vermogen door:
-
het realiseren van efficiënt betalingsverkeer een optimaal rendement op liquide en belegde middelen een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen
Het treasurystatuut is het kader waarbinnen wij uitvoering geven aan de treasury. Als het gaat om de verantwoordelijkheden, ook voor wat betreft de treasury activiteiten, dan gelden onverminderd onze vigerende statuten. Het treasurystatuut is in 2014 aangepast vanwege aangepaste wet- en regelgeving.
Risico’s PDCA-cyclus Ook in 2014 zijn in de administratie maandafsluitingen uitgevoerd. Dit maakte het mogelijk om effectief per maand financiële en ook niet financiële gegevens aan het MT te rapporteren. Deze maandrapportage faciliteert het MT in het snel kunnen bijsturen op ontwikkelingen. De kwartaalrapportage is uitgebreid met onder andere een Risman analyse; hierbij worden de kansen en effecten van de top 10 risico’s voor onze corporatie ingeschat en gemonitord. Via beheermaatregelen wordt getracht de kans en/of het effect te beperken of in het gunstigste geval weg te nemen. De kwartaalrapportage wordt in het MT besproken, en ter informatie aan de RvC aangeboden. Dit geldt ook voor de voortgang van het jaarplan en de opvolging van de managementletter van onze accountant. Fraudebeleid In de managementletter over 2013 gaf onze accountant ons in overweging periodiek de opzet en implementatie van het fraudebeleid te toetsen en onze meest kwetsbare processen periodiek door te lichten op frauderisico’s. Het gaat hierbij om het uitvoeren van een frauderisicoanalyse en het afstemmen van de procedures en maatregelen op de belangrijkste frauderisico’s in onze organisatie. Hoewel er geen enkele concrete aanleiding voor was heeft het MT het punt van fraudebeleid op de MT-agenda gezet. Zachte maatregelen zoals een gedragscode en een klokkenluiderregeling waren al enige jaren geleden geïmplementeerd.
27
Het MT heeft een frauderisicoanalyse gedaan op de bedrijfsprocessen. We hebben een top 10 van mogelijke frauderisico’s benoemd, geïnventariseerd welke beheersmaatregelen we al hebben getroffen, en welke beheersmaatregelen we nog zouden moeten treffen. Dit alles heeft geleid tot enkele aanscherpingen in onze procedures, bijvoorbeeld bij onze aannemers groslijst. Prijsrisico’s Wij hebben geen beleggingen of voorraden die aan grote prijsrisico’s onderhevig zijn. Ons prijsrisico rust op de waarde van het onroerend goed en dan in het bijzonder dat deel dat wij gelabeld hebben als onroerend goed bestemd voor verkoop. Het afgelopen jaar hebben wij elf reguliere woningen, vijf nieuwbouwwoningen en vijf Koopgarant woningen verkocht. Naast dit voor ons hoge aantal verkopen hebben we ook verkoopprijzen gerealiseerd die voor een positief verkoopresultaat hebben gezorgd. Met betrekking tot de 27 te verkopen woningen van het project Puyckendam zijn er medio mei 2015 al tweeëntwintig koopcontracten getekend; op drie woningen is een optie genomen. Kredietrisico Dit risico trachten wij onder andere te beperken door het laten screenen van aannemers en andere leveranciers door kredietrisico-beoordelaar Graydon. Hiernaast werken we bij projecten met een substantiële omvang met termijnstaten zodat we slechts betalen voor al geleverde werkzaamheden. Tevens verplichten wij de aannemers van deze projecten tot het afsluiten van een afbouwverzekering. Bij het eventueel failliet gaan van een aannemer worden de meerkosten als gevolg van het wegzetten van het werk bij een nieuwe aannemer vergoed door de verzekering. Liquiditeitsrisico’s / kasstroomrisico’s Naast de regelmatige stroom van huurinkomsten hebben wij met een roll-over lening van € 4 miljoen en een kasgeldfaciliteit van € 4,5 miljoen voldoende liquiditeit om aan onze verplichtingen op korte termijn te voldoen. Gezien de afname van bouwprojecten en de daarmee gepaard gaande afname over de onzekerheid aan de uitgavenkant, is in overleg met onze huisbankier besloten om per 1 maart 2015 de kredietfaciliteit te verlagen naar een bedrag van € 1,5 miljoen. In augustus 2015 loopt de laatste roll-over lening af. In overleg met onze treasuryadviseur zal de wijze en het volume van herfinanciering worden bepaald. Projectrisico’s Ten aanzien van nieuwbouwprojecten kennen we een laag risicoprofiel. We maken een rendementsberekening van ieder nieuwbouwplan met een beleggersvariant, waarna het bestuur en de Raad van Commissarissen een weloverwogen besluit kunnen nemen. Ultimo 2014 is nog één project in uitvoering: Puyckendam. De projectorganisatie stuurt de plannen aan of stelt ze bij met een gedegen projectadministratie. Het dit jaar opgeleverde plan Puyckendam blok 5 is ruimschoots binnen het vastgestelde budget gebleven. Risico’s huurachterstand en huurderving Risico’s op het gebied van huurachterstanden, huurderving en woonfraude kenden we tot voor kort nauwelijks. Mede als gevolg van de economisch en politiek gezien lastige omstandigheden hebben we te maken met oplopende huurachterstanden. Het mislopen van inkomsten als gevolg van het niet verhuren van woningen is nog steeds beperkt.
Financieringsbehoefte De financieringsbehoefte in 2014 was kleiner dan verwacht door lagere investeringen in het project Puyckendam en hogere verkoopopbrengsten. De benodigde financiering loopt op van een overschot van € 3,6 miljoen per ultimo 2014 naar een behoefte van circa € 10 miljoen per ultimo 2017. Een groot deel van deze behoefte wordt gedekt vanuit onze operationele kasstroom, zodat er slechts beperkt extern dient te worden gefinancierd.
Financieringen Gedurende het verslagjaar 2014 is voor de financiering van de nieuwbouw één geldlening van € 6 miljoen opgenomen en één roll-over lening afgelost voor een bedrag van € 2,25 miljoen; de hoofdsom bedroeg € 6 miljoen. De resterende roll-over lening, met € 4 miljoen als hoofdsom, kende per ultimo 2014 het minimaal op te nemen saldo van € 0,8 miljoen. De fixe lening van € 6 miljoen is opgenomen op 8 december 2014. De looptijd van deze lening is tot 1 december 2034. De rente bedraagt 3,56%.
28
Derivaten In het verleden zijn twee roll-over leningen met een variabele hoofdsom afgesloten om flexibiliteit in de financiering te hebben. Het ging om één lening van € 6 miljoen en één van € 4 miljoen. Hiervoor zijn we destijds twee derivaten aangegaan om het renterisico te beperken, een CAP voor € 4 miljoen en een Collar voor € 3 miljoen. Dit jaar zijn de betreffende derivaten afgewikkeld. We beschikken nu niet meer over derivaten.
Beleggingen Alle financiële middelen die wij tot onze beschikking hebben, besteden we binnen de corporatie. Dit is een uitgangspunt in ons treasurystatuut. Wij hebben in beginsel geen beleggingsvraagstuk. Daarvoor zorgen de beschikbaarheid en de mogelijkheden van de kredietfaciliteit en de roll-over leningen met variabele hoofdsom. Een lening van € 15.000 aan onze deelneming in BAB B.V. voor de financiering van het werkkapitaal is dit jaar afgelost. Ter voorfinanciering aan de nieuwe woonruimteverdelingsorganisatie WoningNet is een lening verstrekt voor een bedrag van € 34.257. De termijn van terugbetaling van deze lening is gesteld op vijf jaar. Ook hebben we ooit obligaties van een muziekvereniging gekocht die nog voor € 454 op de balans staan.
Deelnemingen Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft in 2008 Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. opgericht en is 100% eigenaar. Eventuele risicovollere projecten brengen we in deze B.V. onder. In 2014 hebben we hiervan geen gebruik hoeven maken. Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft een 100% belang in Sint Antonius van Padua Holding B.V.
Jaarplan Verbindingen In 2014 is het Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek opgeheven en resteren nog de Holding B.V. en de Ontwikkel B.V. Indien in 2015 niet wordt gekozen voor een juridische scheiding, ligt het in de rede ook deze twee verbindingen te beëindigen. Valt de keuze wel op een juridische scheiding, dan wordt het niet-Daeb bezit ondergebracht in een B.V. Administratie In 2014 is de administratie aangepast aan de werkkostenregeling. Deze regeling gaat in per 1 januari 2015 en houdt in dat bepaalde vergoedingen tot een bedrag 1,2% van de loonsom onbelast mogen worden verstrekt en alles wat daar boven komt met 80% wordt belast. Jaarresultaat en vermogensontwikkeling Het resultaat over 2014 draagt bij aan onze vermogensontwikkeling en leidt daarmee ook tot een positief solvabiliteitsen continuïteitsoordeel van het CFV. Tevens blijven we hiermee kredietwaardig voor het WSW. Voor wat betreft de door ons beïnvloedbare bedrijfslasten (verminderd met de beïnvloedbare bedrijfsopbrengsten) is de beoordeling door het CFV vervangen door de benchmark van Aedes. Hierin willen we in de A-categorie scoren en aangezien het absolute bedrag van deze kosten over 2014 met € 71.000 gedaald is ten opzichte van 2013 zou dit mogelijk moeten zijn. Governance Dit jaar hebben we het treasurystatuut aangepast. Op het moment van schrijven is echter door de minister bekend gemaakt dat het uitgebreid dient te worden met een beleggingsstatuut. Door middel van maand- en kwartaalrapportages is de planning en control cyclus gewaarborgd. Zowel de interne als de externe treasurycommissie overlegt één keer per kwartaal en houdt op deze manier een vinger aan de pols bij het sturen op kasstromen. De visitatie leverde een prachtige score op van 7,3. Hierbij kan worden aangetekend dat bij een 7 de prestatie gelijk is aan de gestelde norm binnen een bandbreedte van 5%.
29
11
Verslag Raad van Commissarissen
Inleiding De Raad van Commissarissen is het orgaan binnen de woningcorporatie dat ‘intern toezicht’ uitoefent. De belangrijkste taak is om een aantal beslissingen van de bestuurder goed te keuren (of af te keuren of aan te passen), in het bijzonder de begroting, de jaarstukken, onroerend goed transacties (de aan- en verkoop van grond en woningen, het slopen of nieuw bouwen van woningen) en bestuurlijke zaken. Verder is de Raad werkgever van de bestuurder en gesprekspartner (‘klankbord’). Bij deze werkzaamheden let de Raad op rapportages van externe toezichthouders en de accountant, maar kan hij ook extern advies inwinnen. De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen die elk voor vier jaar worden benoemd en één maal herbenoemd kunnen worden. Door een rooster van aftreden wordt voorkomen dat alle commissarissen op hetzelfde tijdstip aftreden. De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen staan in de statuten van Woningstichting Sint Antonius van Padua. De statuten, het reglement van de Raad en de profielschetsen van de commissarissen zijn in te zien op de website. Vanuit de Raad wordt waardering uitgesproken voor de goede verhoudingen met onze maatschappelijke omgeving. In de eerste plaats de huurders en de huurdersbelangenorganisatie (de stichting HBNZ), met het gemeentebestuur, met de collega woningcorporaties uit de regio, en met de diverse zakelijke partners, van aannemers tot de bank, zorginstellingen enzovoort.
De Raad als werkgever Aad Verkade (1953), werkzaam sinds 1 juli 1981 waarvan 21 jaar als directeur, is per 1 april 2008 door de Raad van Commissarissen benoemd tot directeurbestuurder van Woningstichting Sint Antonius van Padua. Begin 2014 hebben de voorzitter en de vicevoorzitter van de Raad, naar aanleiding van vooraf afgesproken doelen en na raadpleging van managementteam en personeelsvertegenwoordiging een functionerings- en beoordelingsgesprek gevoerd met de directeurbestuurder. De volgende onderwerpen zijn daarbij aan de orde geweest: ondernemersresultaat; waardering door het maatschappelijk veld; waardering door klanten; waardering door medewerkers; management van middelen; management van processen; management van mensen; beleid; leiderschap. De beloning van de directeurbestuurder is conform de CAO. Er is geen sprake van variabele beloning of een bonussysteem. De Raad en de bestuurder vinden dit geen passend beloningssysteem bij een woningcorporatie.
Overzicht belangrijkste besluiten en bespreekpunten De Raad van Commissarissen heeft in 2014 vijf maal vergaderd. De belangrijkste onderwerpen die aan de orde zijn geweest: Besluiten: vaststellen treasurystatuut wijziging verkoopcondities accountantselectie vanaf boekjaar 2015, keuze BDO vaststellen volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2013 vaststellen begroting 2015 en meerjaren begroting 2015 - 2024 huurverhoging per 1 juli 2014 (inkomensafhankelijke huurverhoging)
30
Voor kennisgeving voorgelegd: toezichtbrief CFV kwartaalrapportages Oordeelsbrief Ministerie WWI financiële afwikkeling Castellum afwikkeling collar Banque Artesia procuratieregeling per 1 januari 2014 Jaarverslag Klachtencommissie Wonen financiële afwikkeling Nieuwe Duinstraat evaluatie Jaarplan 2013, behorende bij de prestatieafspraken 2013 Belangrijke momenten naast de vergaderingen:
uitleg treasury door Thésor eindbespreking visitatierapport uitreiking eerste sleutel Puyckendam bespreking Jaarrekening met accountant jaarlijks overleg met bestuur Stichting HBNZ jaarlijks overleg met het college van Burgemeester en Wethouders regiobijeenkomst Wonen, Welzijn, Zorg, georganiseerd door corporatie overleg voorzitters Raden van Commissarissen en bestuurders bij Stek
Commissies van de Raad De Raad heeft er voor gekozen geen commissies in te stellen, zoals een remuneratiecommissie en een financiële commissie. Weliswaar worden voorbereidende of uitvoerende activiteiten opgedragen aan één of enkele commissarissen (het functioneringsgesprek met de bestuurder, voorbespreking van financiële stukken, allerhande contacten van de voorzitter), maar deze zijn niet structureel verankerd. Er is voor gekozen om de collegiale verantwoordelijkheid volledig door te trekken.
Zelfevaluatie Raad van Commissarissen In januari 2014 heeft de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen plaatsgevonden met als extern begeleider de heer Spithoven, voorzitter van de Raad van Commissarissen van Ons Doel uit Leiden. Onze voorzitter, de heer De Jong, trad parallel daaraan bij Ons Doel op als extern begeleider bij de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen van Ons Doel. Deze uitwisseling had ten doel om bij beide organisaties de zelfevaluatie met externe begeleiding te laten plaatsvinden, stimuleerde een leereffect voor de beide voorzitters door bij een andere RvC in de keuken te kijken en gebeurde met gesloten beurzen.
Samenstelling, honorering en opleidingen van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de Governance Code W oningcorporaties. In het jaar 2014 zijn geen tegenstrijdige belangen gemeld of geconstateerd. Er zijn ook geen onregelmatigheden gemeld aan de Raad van Commissarissen. Bij het vervullen van vacatures werkt de raad met een profielschets, gerelateerd aan de omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden. In 2014 werd één vacature vervuld. De profielen voor de RvC zijn in 2013 geactualiseerd.
31
Samenstelling Raad van Commissarissen Naam
Functie
Leeftijd
In functie
Aftredend
Herbenoeming
A. de Jong J.A. Stevens
Voorzitter
61
26-05-2008
31-12-2016
Nee
Vicevoorzitter
59
26-05-2008
31-12-2016
Nee
G. Hijlkema
Lid
67
01-10-2012
31-12-2015
Ja
S.E.J. Ruigrok
Lid
44
01-01-2013
31-12-2016
Ja
C. Nauta
Lid
62
01-01-2014
31-12-2017
Ja
Hoofd- en nevenfuncties van de commissarissen in 2014 Geen enkel lid van de raad heeft zitting in een gemeenteraad, een college van B&W of Provinciale Staten. De heer A. de Jong is: strategisch adviseur en interim-manager bij de P&O Services Groep (hoofdfunctie voorzitter van de Stichting Wandelnet voorzitter van de Commissie Statuten en Reglementen van de PvdA (tot 1 juli 2014) penningmeester van de Vereniging van Oud Parlementariërs secretaris van een sectie van de Wiardi Beckman Stichting, het wetenschappelijk bureau van de PvdA dat zich ten doel stelt een brug te vormen tussen wetenschap en de sociaaldemocratie De heer J.A. Stevens is: algemeen directeur van een drietal scholen in het voortgezet onderwijs lid van de Raad van Toezicht van Huize Het Oosten te Bilthoven lid van de ledenraad van de Rabobank Katwijk en omstreken De heer G. Hijlkema is: in deeltijd werkzaam als ambtelijk secretaris van de Vereniging van Huurders Domus Medica te Utrecht voorzitter van de Stichting Welzijn Teylingen te Sassenheim De heer S.E.J. Ruigrok is werkzaam als directeur bij TMF Group, een internationale administratieve dienstverlener. Mevrouw C. Nauta is: voorzitter van de Raad van Commissarissen WOM Den Haag Zuid-West lid van de Raad van Commissarissen van Ymere lid bestuur Stichting Brugwachtershuisjes docente bij Habitask directeur van CoRatio B.V. Honorering Raad van Commissarissen De leden van de raad krijgen uitsluitend een vaste vergoeding. Er is onderscheid in hoogte tussen de vergoeding van de voorzitter en de overige leden. De vergoedingen zijn gebaseerd op de voorbeeldregeling van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), waarbij is gekozen voor de ondergrens van de honorering van commissarissen. In geval een commissaris btw-plichtig is, wordt de btw toegekend bovenop de vergoeding. Daarnaast vergoedt de corporatie de kosten voor opleidingen, verzekeringen, reiskosten en abonnementen. Andere vergoedingen worden niet verstrekt. De Raad heeft gekozen voor aansluiting bij de VTW, waarbij de contributie verschuldigd is door de woningcorporatie.
32
Per 1 januari 2014 was de vergoeding: Voorzitter Raad van Commissarissen
€ 5.250 per jaar
Lid Raad van Commissarissen
€ 3.500 per jaar
Opleidingen en dergelijke De Raad houdt zijn deskundigheid op het gebied van volkshuisvesting op peil door het lezen van vakliteratuur zoals Aedes Magazine, rapporten van onder meer de VTW en Aedes, het bijwonen van studie- en voorlichtingsbijeenkomsten van de VTW, Aedes en Ernst & Young. De heer De Jong heeft deel uitgemaakt van de commissie Winter van de VTW, die een advies heeft uitgebracht aan de VTW over het verbeteren en borgen van de kwaliteit van het intern toezicht. Ook heeft hij deel uitgemaakt van een kleine commissie van de VTW die de invoering van een systeem van permanente educatie van commissarissen en bestuurders heeft voorbereid.
Externe deskundigheid Door de complexe veranderingen op het fiscale vlak worden de risico’s van niet optimaal verwerkte belastingaspecten groter. Dit speelt in het bijzonder op het gebied van de vennootschapsbelasting en de btw (integratieheffing). Ondanks dat wij de nodige kennis in huis hebben, wordt vanwege het specialisme een beroep gedaan op externe deskundigheid. Voor de aangiften vennootschapsbelasting heeft Woningstichting Sint Antonius van Padua zich aangesloten bij de ‘Nadere afspraken ten aanzien van aangiften vennootschapsbelasting’ die voortvloeien uit de vaststellingsovereenkomsten in de branche van woningcorporaties, gemaakt tussen Ernst & Young Belastingadviseurs en de Belastingdienst. Hiermee is een aangifte, welke voldoet aan de gestelde eisen, verzekerd. Elk nieuwbouwproject leggen we ter fiscale advisering voor aan Ernst & Young.
De beoordeling van risico´s De Governance Code bepaalt dat voor interne risico’s een op de corporatie toegesneden risicobeheersing en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat de corporatie hierover in het jaarverslag inzicht moet geven in de opzet en werking. Woningstichting Sint Antonius van Padua beschikt nog niet over een dergelijk systeem en moet dit ontwikkelen. Momenteel zijn beheersmaatregelen getroffen om de effecten van risico’s te matigen en in kaart te brengen. Projectrisico’s Woningstichting Sint Antonius van Padua kent ten aanzien van nieuwbouwprojecten een laag risicoprofiel. Van ieder nieuwbouwplan wordt een rendementsberekening gemaakt met een beleggersvariant, waarna bestuur en Raad van Commissarissen een weloverwogen besluit kunnen nemen. Dergelijke voorstellen worden in de Raad kritisch doorgesproken. Ultimo 2014 is nog één project in uitvoering: Puyckendam. Risico’s verkoop bestaande woningen Het bestaande verkoopprogramma is in 2014 aangevuld met 29 woningen. Deze zijn in eerste instantie met tien procent korting op de taxatiewaarde aangeboden aan de huurders. Als hiervan geen gebruik wordt gemaakt, worden deze woningen bij mutatie verkocht. Huurders uit andere woningen van woningstichting Sint Antonius van Padua krijgen vijf procent korting op de taxatieprijs. Als hiervoor geen belangstelling is van de eigen huurders, wordt de woning als vrijesectorwoning verkocht. De bestuurder heeft, na instemming van de Raad, eind 2014 besloten de aankoopregeling te versoberen. De betrokken bewoners is de gelegenheid gegeven gedurende een overgangstermijn nog gebruik te maken van de bestaande regeling. In de meerjarenbegroting wordt ermee gerekend dat jaarlijks minimaal vijf woningen worden verkocht. In 2014 zijn naast elf reguliere en vijf Koopgarantwoningen ook nog vijf nieuwbouwwoningen verkocht.
33
Risico-oordeel CFV Het CFV heeft bij de beoordeling van de financiële continuïteit op basis van de ingediende prognosegegevens (dPi) 2014 – 2018 geconcludeerd dat ‘er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen’ en dat ‘er geen aanleiding is tot het doen van interventies’. Tevens heeft het CFV gemeld dat zij naar aanleiding van het afwikkelen van de derivaten de monitoring op de eliminatie van toezichtbelemmerende maatregelen heeft beëindigd.
Accountantscontrole In 2014 heeft de Raad van Commissarissen besloten om voor de periode 2015-2018 een accountantselectieprocedure toe te passen. Aan drie accountants is, na opgave van een programma van eisen, een offerte gevraagd, met het verzoek deze mondeling toe te lichten. Op basis hiervan zijn twee bedrijven uitgenodigd een presentatie te verzorgen voor de Raad van Commissarissen. Op basis van deze voorbereiding heeft de raad de opdracht voor de periode 2015-2018 aan BDO gegeven. De Raad komt jaarlijks bijeen met de directeurbestuurder en de accountant om het jaarverslag te bespreken.
Overleg met belanghouders Woningstichting Sint Antonius van Padua voert als maatschappelijke onderneming periodiek overleg met diverse belanghouders. De Governance Code schrijft voor dat de Raad van Commissarissen deel moet uitmaken van het overleg met de belanghouders. Naar de mening van de Raad van Commissarissen is het bestuur het gezicht van de organisatie. Overleg met de belanghouders vindt daarom plaats onder regie en verantwoordelijkheid van het bestuur, uiteraard in aanwezigheid van commissarissen. De bestuurder doet verslag van de resultaten van het overleg aan de Raad van Commissarissen. Uiteraard legt de Raad van Commissarissen wel haar oor te luisteren bij het maatschappelijk speelveld van de corporatie ten aanzien van haar verantwoordelijkheid betreffende het functioneren van het bestuur en de organisatie. Op 21 november 2013 is een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd, waarin de gevolgen van de te maken keuzes van de woningcorporatie centraal stonden. Leden van de Raad hebben aan deze bijeenkomst deelgenomen.
Klachtencommissie Wonen De Raad van Commissarissen heeft het jaarverslag van de klachtencommissie ontvangen en daaruit geconstateerd dat de corporatie haar taken naar behoren uitvoert. In 2014 is slechts één klacht binnengekomen, maar die is uiteindelijk zonder tussenkomst van de commissie opgelost (zie hoofdstuk 6).
Conclusie De Raad van Commissarissen constateert dat de activiteiten en behaalde resultaten van Woningstichting Sint Antonius van Padua uitsluitend in het kader van de volkshuisvesting hebben plaatsgevonden. Met dit verslag legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over de wijze waarop hij in 2014 invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden. Arie de Jong voorzitter Raad van Commissarissen Johan Stevens vicevoorzitter Raad van Commissarissen Gert Hijlkema lid Raad van Commissarissen Steffen Ruigrok lid Raad van Commissarissen Cora Nauta lid Raad van Commissarissen
34
Jaarrekening 2014 Inhoudsopgave Geconsolideerde balans per 31 december 2014
36
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014
38
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014
39
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening
40
Toelichting op de geconsolideerde balans
51
Financiële instrumenten
64
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
66
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
67
Enkelvoudige balans per 31 december 2014
74
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014
76
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening
77
Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst- en verliesrekening
77
Bezoldiging van bestuurder en (ex-)commissarissen
79
Accountantskosten
80
Ondertekening van de jaarrekening
81
Overige gegevens
82
35
Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (x € 1.000)
ACTIVA
2014
2013
Vaste activa 1. Materiële vaste activa 1.1. Sociaal vastgoed in exploitatie 1.2. Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. 1.3. Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
93.885 6.339 1.856
Totaal materiële vaste activa
92.651 2.996 1.988 102.080
2. Vastgoedbeleggingen 2.1. Commercieel vastgoed in exploitatie 2.2. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
15.295 10.208
Totaal vastgoedbeleggingen
97.635
15.864 11.898 25.503
3. Financiële vaste activa 3.1. Andere deelnemingen 3.2. Latente belastingvordering 3.3. Leningen u/g
1.873 34
Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa
27.762
20 267 49 1.907
336
129.490
125.733
Vlottende activa 4. Voorraden 4.1. Vastgoed bestemd voor verkoop 4.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.3. Overige voorraden
482 509 29
Totaal voorraden 5. Onderhanden projecten 6. Vorderingen 6.1. Huurdebiteuren 6.2. Overige debiteuren 6.3. Overige vorderingen 6.4. Overlopende activa
1.751 685 48 1.020
2.484
299
-
161 470 11 230
Totaal vorderingen
131 18 11 206 872
366
7. Liquide middelen
3.666
12
Totaal vlottende activa
5.857
2.862
135.347
128.595
Totaal activa
36
PASSIVA
2014
8. Groepsvermogen 8.1. Overige reserves 9. Voorzieningen 9.1. Overige voorzieningen 10. Langlopende schulden 10.1. Leningen overheid 10.2. Leningen kredietinstellingen 10.3. Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
2013
30.711
25.681
69
76
8.265 75.989 10.365
Totaal langlopende schulden
8.572 77.357 11.898 94.619
11. Kortlopende schulden 11.1. Schulden aan overheid 11.2. Schulden aan kredietinstellingen 11.3. Schulden aan leveranciers 11.4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 11.5. Schulden ter zake van pensioenen 11.6. Overige schulden 11.7. Overlopende passiva
307 5.917 376 966 27 174 2.181
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
37
97.827
287 1.349 616 513 39 70 2.137 9.948
5.011
135.347
128.595
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 (x € 1.000)
2014
2013
Bedrijfsopbrengsten 12. Huuropbrengsten 13. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 14. Wijziging in onderhanden werk 15. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 16. Overige bedrijfsopbrengsten
13.748 1.679 165 996
13.008 738 173 127 809
Som der bedrijfsopbrengsten
16.588
14.855
Bedrijfslasten 17. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen 18. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 19. Lonen en salarissen 20. Sociale lasten 21. Pensioenlasten 22. Onderhoudslasten 23. Leefbaarheid 24. Overige bedrijfslasten
1.972
2.015
-150 1.430 204 268 2.401 66 3.288
1.454 1.353 181 263 2.650 34 2.137
Som der bedrijfslasten 25. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten 26. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 27. Rentelasten en soortgelijke kosten
9.479
10.087
158
-
6.951
4.768
37 -3.540
Som der financiële baten en lasten
18 -3.424 -3.503
-3.406
Resultaat voor belastingen
3.448
1.362
28. Belastingen
1.607
-27
Resultaat na belastingen
5.055
1.335
-25
-42
5.030
1.293
Geconsolideerd nettoresultaat
5.030
1.293
Totaalresultaat
5.030
1.293
29. Aandeel in het resultaat van de deelneming Totaalresultaat
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 2014 (x € 1.000)
38
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 (directe methode) (x € 1.000) 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Huren inclusief vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Rente-ontvangsten
2013
14.653 235 30 ________
Saldo inkomende kasstroom operationele activiteiten
13.932 103 18 ________ 14.918
Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente-uitgaven Sectorspecifieke heffing Leefbaarheid
1.919 2.130 1.953 3.535 1.761 15
Saldo uitgaande kasstroom operationele activiteiten Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit (des)investeringen Verkoopontvangst bestaand onroerend goed Verkoopontvangst Koopgarant Verkoopontvangst nieuwbouw
1.785 2.358 1.931 3.087 493 18 11.313
9.672
3.605
4.381
2.872 995
Saldo inkomende kasstroom desinvesteringen
14.053
807 554 2.284 3.867
Nieuwbouw onroerend goed Aankoopuitgaven Koopgarant Externe kosten bij aan- en verkoop Investeringen overig
5.554 1.093 58 44
Saldo uitgaande kasstroom investeringen Kasstroom uit (des)investeringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nieuwe leningen Afgeloste leningen
3.645 9.338 1.763 73 100
6.749
11.274
-2.882
-7.629
6.000 3.032
6.500 4.750
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
2.968
1.750
Netto kasstroom
3.691
-1.498
Wijziging kortgeldmutaties
-37
37
Mutatie liquide middelen
3.654
-1.461
39
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening Regelgeving Wij hebben de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is vastgesteld op 1 juni 2015.
Oordelen en schatting Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Schattingswijziging Op 8 oktober 2014 heeft de directeurbestuurder besloten de levensduur van alle complexen op 75 jaar te bepalen. Hiervan kan slechts gefundeerd worden afgeweken, bijvoorbeeld in het geval van een sloopbesluit binnen deze termijn. Bij een aantal complexen heeft dit tot levensduurverlenging geleid. Het financiële effect in 2014bedraagt € 152.000.
Consolidatiegrondslagen In de geconsolideerde jaarrekening zijn onze financiële gegevens opgenomen en die van onze groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld.
Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen
Sint Antonius van Padua Holding B.V. te Noordwijkerhout:100%-deelneming (2013:100%) Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. te Noordwijkerhout:100%-deelneming (2013:100%)
Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen, en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen
Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.
40
Grondslagen van balanswaardering in de geconsolideerde jaarrekening Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Wij hebben ons sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op ons beleid waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen/product markt combinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit daardoor aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. In het geval van sloop – nieuwbouw worden de sloopkosten geactiveerd. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. Uitgaven na eerste verwerking en bijzondere waardeverminderingen Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroom genererende eenheid (complex c.q. product-markt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het complex c.q. product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het complex c.q. product marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.
41
De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroom genererende eenheid. De waardevermindering wordt gescheiden tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Product-marktcombinatie indeling (PMC) Onze PMC-indeling is sinds 2013 gebaseerd op de onderstaande doelgroepindeling. Doorstromers Starters Senioren Zorg Verkoop Commercieel Niet zijnde woningen Op basis van deze indeling is de bedrijfswaarde per PMC bepaald. Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa worden buitengebruik gesteld (sloop) op basis van het criterium ‘intern geformaliseerd’. Deze worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop.
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen betreffende het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Voor intern geformaliseerd geldt: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Voor extern gecommuniceerd geldt: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroom genererende eenheid (PMC), te weten bij nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroom genererende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huuren verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post ‘Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt niet plaats. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.
42
Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting betreffende het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post ‘Resultaat verkoop vastgoedportefeuille’ verantwoord.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting betreffende de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden (complexen / productmarkt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen/product markt combinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De afschrijving vangt aan zodra het commercieel vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. In het geval van sloop – nieuwbouw worden de sloopkosten geactiveerd. Waardering na eerste verwerking Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. Na eerste verwerking wordt de waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere reële waarde (i.c. marktwaarde) indien van toepassing, bepaald op het niveau van de kasstroom genererende eenheid. De waardevermindering wordt gescheiden tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. 43
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroom genererende eenheid (PMC) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op de product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de marktwaarde van de productmarktcombinatie rekening houdend met de uitgaven na eerste verwerking lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen’. Product-marktcombinatie indeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is als één PMC opgenomen. Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste van het resultaat gebracht op het moment dat deze zich voordoen. Buitengebruikstelling of afstoting Commercieel vastgoed dat buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium ‘intern geformaliseerd’ wordt lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Commercieel vastgoed dat wordt afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop.
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, dat in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd (binnen de post Vastgoedbeleggingen) als vastgoed verkocht onder voorwaarden. Het vastgoed wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waarde model, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het (oorspronkelijke) sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde per balansdatum na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden betreffende terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen’. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.
44
Financiële vaste activa Deelnemingen: deelnemingen in groepsmaatschappijen, andere deelnemingen Onze deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin wij invloed van betekenis uitoefenen op het zakelijke en financiele beleid worden op basis van de vermogensmutatiemethode verwerkt. In overeenstemming met deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel dat wij in de nettovermogenswaarde vermeerderd met ons aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt ons aandeel in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen.
Overige financiële activa Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contant making geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid Tussen ons en onze groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid.
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht dan wel terugkooprecht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en de daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op het moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, dit is tevens de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.
45
Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde dan wel de contractueel vastgelegde hogere verkoopprijs.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen.
Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten op grond van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van onderhanden projecten op betrouwbare wijze kan worden geschat (‘percentage of completion’- methode). Als het resultaat van onderhanden projecten niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (‘percentage of completion with zero profit’-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen schatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Bijzondere waardevermindering van financiële activa De groep beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Vorderingen Vorderingen worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de nominale waarde.
46
Eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd in overeenstemming met de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd in overeenstemming met de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.
Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Woningstichting Sint Antonius van Padua en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Behalve de betaling van premies heeft de groep geen verdere verplichtingen op grond van genoemde pensioenregeling. De groep heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn gevormd voor loopbaanontwikkeling van medewerkers. De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van Cao-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget.
Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Voor de waarderingsgrondslag betreffende terugkoopverplichtingen op grond van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf ‘Vastgoed verkocht onder voorwaarden’ van dit hoofdstuk.
Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De overige kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, evenals via het amortisatieproces.
47
Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
Grondslagen van resultaatbepaling Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, die kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten ten opzichte van huurders.
Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt daarom als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen evenals alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) respectievelijk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Opbrengst projecten in opdracht van derden, wijziging in onderhanden werk en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post ‘Wijzigingen in onderhanden werk’. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. De kosten van de verrichte prestaties in het boekjaar worden verantwoord op de post ‘Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten’. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post ‘Wijzigingen in onderhanden werk’ van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichtte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post ‘Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten’. Zodra het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. 48
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten op grond van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet.
Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Hieronder worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop).
Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen vooral intern doorbelaste kosten voor uitgevoerde onderhouds- en huismeesterwerkzaamheden.
Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen De afschrijvingen op materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen betreffende materiële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord betreffende het sociaal vastgoed in exploitatie.
Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen op grond van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.
Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van eigen personeel en door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden evenals inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging maar instandhouding van het actief.
Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven betreffende sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven betreffende sociale activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals huismeesters), leefbaarheids-onderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling en dergelijke. De uitgaven betreffende fysieke activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken en dergelijke.
49
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de afwaarderingen dan wel terugnemingen verantwoord inzake het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie. Daarnaast worden hieronder de jaarlijkse waardeveranderingen inzake de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen verantwoord.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat samen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden op grond van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Woningstichting Sint Antonius van Padua. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.
Grondslagen voor geconsolideerd kasstroomoverzicht Toepassing directe methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij het gebruik van de directe methode worden de ontvangsten en uitgaven als zodanig opgenomen in het kasstroomoverzicht. Ontvangsten en uitgaven worden rechtstreeks afgeleid uit de administratie.
Indeling in categorieën Het kasstroomoverzicht wordt in drie categorieën ingedeeld: kasstromen uit operationele activiteiten kasstromen uit investeringsactiviteiten kasstromen uit financieringsactiviteiten
Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen.
Rubricering van rente ontvangsten en uitgaven Rente ontvangsten en uitgaven zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Verwerking van geldmiddelen begrepen in de aan- of verkoopprijs van groepsmaatschappijen De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de ver koopprijs in aftrek gebracht.
50
Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000)
1
1.1. 1.2. 1.3.
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal materiële vaste activa
Mutatieoverzicht materiële vaste activa
1.1. Sociaal vastgoed in exploitatie
1.2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2014
2013
93.885 6.339 1.856
92.651 2.996 1.988
102.080
97.635
1.3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2014
2013
2014
2013
2014
2013
126.147 -28.907 -4.589
115.547 -29.779 -3.645
2.996 -
11.607 -1.280
3.473 -1.485 -
3.460 -1.317 -
Boekwaarde
92.651
82.123
2.996
10.327
1.988
2.143
Mutaties Opleveringen Investeringen Aanschafwaarde desinvestering Aanschafwaarde herclassificatie Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvestering Afschrijvingen herclassificatie
2.604 24 -1.111 237 155 -1.609 928 6
15.123 36 -4.160 -399 -3.114 2.170 -1.585 2.355 102
-2.604 5.947 -
-15.123 6.237 -6 281 1.280 -
64 -201 -166 171 -
36 -23 -191 23 -
1.234
10.528
3.343
-7.331
-132
-155
127.901 -29.582 -4.434
126.147 -28.907 -4.589
6.339 -
2.996 -
3.336 -1.480 -
3.473 -1.485 -
93.885
92.651
6.339
2.996
1.856
1.988
Stand 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve afwaarderingen
Totaal mutaties Stand 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve afwaardering Boekwaarde
51
1.1
Sociaal vastgoed in exploitatie
Afschrijvingen De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: grond: geen afschrijving casco: 75 jaar installaties en inrichting: 21 jaar woningverbetering: 30 jaar Herclassificatie Het bedrag van € 243.000 (€ 237.000 + afschrijving € 6.000) is een gevolg van het overhevelen van: één parkeervoorziening en twee bedrijfsruimten van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel vastgoed in expl. (-/- € 146.000 + afschrijving €15.000) één bedrijfsruimte van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal vastgoed in exploitatie ( € 86.000 + afschrijving -/- € 9.000) twee panden van het complex Breeland van VOV naar sociaal in exploitatie (€ 297.000) In het boekjaar is een aantal financieringstransacties betreffende VOV-woningen afgewikkeld op welk moment de woningen in het boekjaar als sociaal vastgoed in exploitatie zijn teruggenomen. De verkrijgingsprijs van de betreffende woningen bij eerste verwerking is gelijk aan de reële waarde van de VOV-woningen na aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting. Verzekerde waarde De activa in exploitatie en ten dienste van de exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand-, vliegtuig- en stormschade voor de herbouwwaarde. Deze bedraagt circa € 227 miljoen. Financiering Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel (op één gemeentelijke lening na) gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Acht woningen aan de Andellaan zijn niet in onderpand gegeven).Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Actuele waarde 1.923 woningen zijn opgenomen onder de posten ‘sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie’. De geschatte WOZ-waarde (peildatum 1 januari 2014) van deze woningen bedraagt € 369 miljoen (2013: € 376 miljoen). Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociale deel van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt per 31 december 2014 € 122,8 miljoen (2013: € 126,9 miljoen). Componentenbenadering Wij hebben met ingang van 2013 de componentenbenadering uitgerold over het vanaf 2013 opgeleverde vastgoed in exploitatie. Omdat de inrichtingskosten (keuken, badkamer en toilet) met 8% niet boven de 10% van de stichtingskosten komen, worden deze kosten samen genomen met de kosten voor installaties (elektra, verwarming en mechanische ventilatie), die 13% van de stichtingskosten bedragen. Het gewogen gemiddelde aantal jaren waarover wordt afgeschreven bedraagt 21. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 25 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting vijf woningen in het komend boekjaar worden verkocht. Hiernaast wordt in deze periode rekening gehouden met het verkopen van 60 onzelfstandige eenheden (Schippersvaartweg 39). Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen op grond van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat.
52
Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste tien jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen en overige contracten met een werkingsduur van meer dan tien jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Jaarlijkse stijgingsparameters: huurverhoging van 1,25% in het eerste jaar, vanaf 2016 2% extra huurverhoging van 1,5% in de jaren 2015 ten met 2019 mutatiegraad van 3% voor eengezinswoningen en 6% voor appartementen huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar: afhankelijk van verschil huur en streefhuur huurderving van 0,6% als gevolg van leegstand stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 3,0% stijging van de overige exploitatie uitgaven van 3,0% Volumeparameters: klachtenonderhoud: 1.200 klachten voor € 405 per klacht en mutatie onderhoud: 80 mutaties voor € 2.521 per mutatie planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex conform meerjaren onderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex van € 1.215 per verhuureenheid overige indirecte exploitatie uitgaven voor zover vastgoed gerelateerd (algemeen beheer) € 1.071 per verhuureenheid belasting en verzekering € 157 per verhuureenheid verhuurderheffing oplopend van € 1,6 miljoen naar € 2,1 miljoen in 2017 en daarna geïndexeerd leefbaarheidsuitgaven voor een bedrag van € 65.000 per jaar, vanaf 2017 € 33.000 per jaar Discontering: disconteringsvoet van 5,25%, disconteringsmoment is medionummerando contantmakings-periode: geschatte resterende economische levensduur jaar met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn Overige aspecten: inrekenen restwaarde grond: € 5.062,50 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur (€ 20.250) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten betreffende uitplaatsing, sloop, en opnieuw bouwrijp maken (€ 15.187,50) inrekenen woningverkopen: de verwachte opbrengstwaarde voor de verkoop woningen (vijf per jaar) is voorzichtigheidshalve niet ingerekend Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde.
53
De mutatie van de bedrijfswaarde betreffende het sociaal vastgoed in exploitatie in 2014 is als volgt te analyseren: Mutatie bedrijfswaarde via eigen vermogen en resultaat
Toelichting oorzaak
Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect één jaar opschuiven
-5.292
Wegvallen van (per saldo) positieve kasstroom 2014
7.107
Kasstromen worden één jaar minder contant gemaakt 1.815
Volumewijzigingen Huurontvangsten
-10.461
Extra 1,5% verhoging voor 5 jaar i.p.v. tot einde looptijd
Nieuwbouw en aankoop o.g.
1.218
Puyckendam
Uitgaven onderhoud
1.737
Lagere raming uitgaven
Verhuurderheffing
2.699
Lagere raming heffing
Overige exploitatie-uitgaven Verkoop en sloop
-1.688
Hogere raming apparaatskosten
-498
Per saldo resultaatverlies
Parameterwijzigingen
564
Indexaties, levensduur en mutatiegraad
Overige mutaties
551
Nieuwe mutatiemodel FMP 6.13 t.o.v. 6.12 -5.878
Per saldo mutatie
-4.063
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de ‘Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa’.
1.2
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Opgeleverd is blok 5 (twaalf woningen) van Puyckendam; de investering betrof de blokken 2 en 3 (54 woningen) van datzelfde complex die in maart 2015 worden opgeleverd.
1.3
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: bedrijfsterreinen: geen afschrijving automatisering: 3 of 5 jaar bedrijfsgebouwen: 30 of 50 jaar vervoermiddelen: 5 jaar inventaris kantoor: 5 of 10 jaar machines en installaties: 5 of 10 jaar De bedrijfsgebouwen worden als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is. Actuele waarde De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie, met uitzondering van de bedrijfsterreinen en kantoorpanden, wijkt niet significant af van de historische kostprijs.
54
2
2.1. 2.2.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Totaal vastgoedbeleggingen
2.1
2014
2013
15.386 10.733
15.864 11.898
26.119
27.762
Commercieel vastgoed in exploitatie
Mutatieoverzicht vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
2.2. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
2014
2013
2014
2013
Stand 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen
17.396 -1.532
16.746 -1.248
11.898 -
13.113 -
Boekwaarde
15.864
15.498
11.898
13.113
Mutaties Investeringen Herwaardering via resultaat Aanschafwaarde desinvestering Herclassificatie aanschafwaarde Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Herclassificatie afschrijvingen
11 -473 60 -196 35 -6
-100 750 -238 56 -102
-525 -1.165 -
25 -18 -1.222 -
Totaal mutaties
-569
366
-1.690
-1.215
Stand 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen
16.994 -1.699
17.396 -1.532
10.208 -
11.898 -
Boekwaarde
15.295
15.864
10.208
11.898
Afschrijvingen De afschrijvingen op het commercieel vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Woningen Commerciële ruimten grond: geen afschrijving geen afschrijving casco: 75 jaar 75 jaar installaties en inrichting: 21 jaar 21 jaar verbetering 30 jaar 20 jaar Herclassificatie Het bedrag van € 54.000 (€ 60.000 -/- afschrijving € 6.000) is een gevolg van het overhevelen van: één parkeervoorziening en twee bedrijfsruimten van sociaal vastgoed in expl. naar commercieel vastgoed in expl. ( € 146.000 + afschrijving -/- €15.000) één bedrijfsruimte van commercieel vastgoed in expl. naar sociaal vastgoed in expl. ( -/- € 86.000 + afschrijving € 9.000)
55
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het commerciële bezit bedraagt € 17,6 miljoen. Voor de hierbij toegepaste uitgangspunten wordt verwezen naar de toelichting op Sociaal vastgoed in exploitatie. Marktwaarde Voor de bepaling van de marktwaarde van het commerciële bezit, is voor de woningen de DCF-methode gehanteerd. Voor de garages en parkeerplaatsen is 100% van de WOZ-waarde genomen. De bedrijfsruimten zijn getaxeerd door een onafhankelijk taxateur. De marktwaarde van het totale commerciële bezit komt hiermee op € 15,9 miljoen. Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.
2.2
Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Herclassificatie Twee panden zijn overgeheveld naar het sociaal vastgoed in exploitatie voor € 296.000 en vijf panden zijn overgeheveld naar de voorraad vastgoed bestemd voor verkoop voor een bedrag van € 869.000. De woningen zijn geherclassificeerd tegen verkrijgingsprijs, zijnde de reële waarde onder aftrek van de contractuele korting op het moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting. In 2013 zijn we gestopt met het verkopen van woningen onder een VOV-regeling. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2014 63 (2013: 70). Van de woningen verkocht onder voorwaarden zijn er 59 overgedragen door middel van een Koopgarant contract, de overige vier door middel van MGE contracten (complex Stockweide).
3 3.1
Financiële vaste activa Andere deelnemingen
Boekwaarde 1 januari Afboeking a.g.v. liquideren deelneming Boekwaarde 31 december
2014
2013
20 -20
63 -43
-
20
Dit betrof de 33,33% deelneming in het Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.
3.2
Latente belastingvordering
Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil.
56
b. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop binnen vijf jaar Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand. Daarom wordt hiervoor geen latentie gevormd (zie punt a). Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. De nominale waarde wordt in de jaarrekening opgenomen omdat, vanwege het kortlopende karakter, het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is. c. Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2. d. Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. e. Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en op nihil gewaardeerd. f. Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord. Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt: 2014 2013
Boekwaarde 1 januari Vrijval ten laste van het resultaat (disagio leningen) Mutatie belastinglatentie (25% van compensabel verlies per 31 december 2014)
267 -27 1.633
294 -27 -
Boekwaarde 31 december
1.873
267
De gehanteerde netto- disconteringsvoet over het disagio van de leningen bedraagt 4,92 %. De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is drie jaar. Van de latente belastingvorderingen wordt een bedrag van in totaal € 1,2 miljoen naar verwachting binnen één jaar gerealiseerd.
57
3.3
2014
2013
BAB
WoningNet
Totaal
15 -15
34 -
49 -15
-
34
34
482 509 29
1.751 685 48
1.020
2.484
Leningen u/g
Stand 1 januari 2014 Aflossing lening Stand 31 december 2014 De lening is aan het BAB is afgelost a.g.v. liquidatie van de deelneming.
4
Voorraden
4.1. Vastgoed bestemd voor verkoop 4.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.3. Overige voorraden Totaal voorraden
4.1
Vastgoed bestemd voor verkoop
De post ‘Vastgoed bestemd voor verkoop’ bestaat uit teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De voorraad per 31 december betreft drie woningen: een Meander, een Poldermolen en een Andellaan.
Stand per 1 januari Mutatie woningen Mutatie grondpositie
1.751 -978 -291
1.460 291
Stand 31 december
482
1.751
Onderhanden werk
509
685
Totaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
509
685
4.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Dit betreft zeventien per 31 december 2014 onverkochte woningen van het project Puyckendam.
4.1
Overige voorraden
Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen van de Technische Dienst in het magazijn en de servicewagens. Onderhoudsmaterialen
29
48
Totaal overige voorraden
29
48
Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen van de Technische Dienst in de magazijnen en servicewagens.
58
2014
2013
Onderhanden project Puyckendam
299
-
Totaal onderhanden projecten
299
-
6.1. Huurdebiteuren 6.2. Overige debiteuren 6.3. Overige vorderingen 6.4. Overlopende activa
161 470 11 230
131 18 11 206
Totaal vorderingen
872
366
5
Onderhanden projecten
Dit betreft tien per 31 december 2014 verkochte woningen van het project Puyckendam.
6
Vorderingen
Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.
6.1
Huurdebiteuren
De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook servicekosten, herstelkosten en incassokosten. Huurdebiteuren Voorziening wegens oninbaarheid
178 -17
151 -20
Totaal huurdebiteuren
161
131
Eind 2014 bedraagt de huurvordering op zittende huurders 1,07% van de huuropbrengsten. ( 2013: 0,95%).
6.2
Overige debiteuren
Overige debiteuren
470
18
Totaal overige debiteuren
470
18
Deze post bestaat vrijwel volledig uit de opbrengst van de op 31 december 2014 verkochte woning Stockweide 2 (€ 212.500, 5 januari 2015 ontvangen) en de resterende opbrengst van de verkoop van een perceel grond in De Zilk (€ 243.000, mei 2015 € 50.000 te ontvangen; € 193.000 bij toekenning bouwvergunning te ontvangen).
6.3
Overige vorderingen
Overige vorderingen
11
11
Totaal overige vorderingen
11
11
59
2014
2013
Vooruitbetaalde kosten Teruggave ProRata 2008 Vooruitbetaalde premie CAP Overige overlopende activa
136 35 59
129 11 66
Totaal overlopende activa
230
206
Kas Bank Deposito’s Kruisposten
5 161 3.500 -
3 3 6
Totaal liquide middelen
3.666
12
6.4
7
Overlopende activa
Liquide middelen
Er bestaan geen belangrijke beperkingen betreffende de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep.
8 8.1
Groepsvermogen Overige reserves
Stand 1 januari
25.681
24.388
5.030
1.293
30.711
25.681
Stand 1 januari
76
81
Toevoegingen Onttrekkingen
15 -22
7 -12
69
76
Resultaat boekjaar Stand 31 december
9 9.1
Voorzieningen Overige voorzieningen
Stand 31 december Dit betreft een voorziening voor loopbaanontwikkeling. Hiervan is € 69.000 kortlopend (< 5 jaar).
60
10 Langlopende schulden 2014 > 5 jaar
>1 <5 jaar
Totaal
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
8.265 63.989 10.365
12.000 -
8.265 75.989 10.365
Totaal langlopende schulden
82.619
12.000
94.619
2013 > 5 jaar
>1 <5 jaar
Totaal
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
8.572 64.107 11.898
13.250 -
8.572 77.357 11.898
Totaal langlopende schulden
84.577
13.250
97.827
De gemiddelde rentevoet in het boekjaar bedraagt 4,04% (4,08% in 2013) exclusief de roll-over leningen. Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden. Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar het hoofdstuk ‘Financiële instrumenten’ op bladzijde 65.
10.1 en 10.2 Leningen overheid en kredietinstellingen Overheid
Kredietinstellingen
Totaal
Stand 1 januari 2014 Stortingen Aflossingen
8.859 -287
78.669 6.000 -2.762
87.528 6.000 -3.049
Totaal schuldrestant 31 december 2014 Aflossingsverplichting 2015
8.572 -307
81.907 -5.918
90.479 -6.225
Stand 31 december 2014
8.265
75.989
84.254
Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 87,4 miljoen (2013 € 84,4 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Woningstichting Sint Antonius van Padua zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Op 10 april 2014 heeft onze bestuurder op het kantoor van Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn in Den Haag een akte getekend, waarmee hij het WSW onherroepelijk en onvoorwaardelijk volmacht heeft verleend om rechten van hypotheek en pandrechten te vestigen op ons bezit. Hieraan is een besluit van de Raad van Commissarissen voorafgegaan (2013-79), waarin goedkeuring is gegeven aan bovenstaande en volmacht is verstrekt aan de bestuurder (29 oktober 2013) om de betreffende akte te tekenen. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem.
61
2014
2013
Stand 1 januari
11.898
13.113
Mutaties Verkochte woningen onder voorwaarden Verkochte woningen zonder voorwaarden Teruggenomen in verhuur Teruggekochte woningen Investeringen aangekochte woningen Mutatie marktwaarde aangekochte woningen Waardeverandering Korting verkochte woningen
-1.105 -390 -368 330
524 -660 -881 -524 25 -16 317
Totaal mutaties
-1.533
-1.215
Stand 31 december
10.365
11.898
10.3 Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
De terugkoopverplichting op grond van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 63 woningen (2013: 70), waarvan 16 huurwoningen uit bestaand bezit en 47 nieuwbouwwoningen.
11 Kortlopende schulden 11.1. Schulden aan overheid 11.2. Schulden aan kredietinstellingen 11.3. Schulden aan leveranciers 11.4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 11.5. Schulden ter zake van pensioenen 11.6. Overige schulden 11.7. Overlopende passiva
307 5.917 376 966 27 174 2.181
287 1.349 616 513 39 70 2.137
Totaal kortlopende schulden
9.948
5.011
Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen
307
287
Totaal schulden aan overheid
307
287
Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen Rekening-courant ING
5.917 -
1.312 37
Totaal schulden aan kredietinstellingen
5.917
1.349
11.1 Schulden aan overheid
11.2 Schulden aan kredietinstellingen
Rekening-courant ING Door de ING is op balansdatum aan de groep een rekening-courantkredietfaciliteit ter beschikking gesteld van € 4,5 miljoen. Per 1 maart 2015 wordt deze verlaagd naar € 1,5 miljoen onder de bepalingen dat de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde minimaal 20% bedraagt en dat de Interest Coverage Ratio groter is dan 1,5. Per balansdatum is binnen de rekening-courantfaciliteit € 0 miljoen opgenomen. De verschuldigde rente van deze faciliteit bedraagt (over de periode 1 oktober 2014 tot 1 oktober 2015) het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 1,6%. De bereidstellingsprovisie over het niet opgenomen deel bedraagt 0,25%.
62
2014
2013
Crediteuren
376
616
Totaal schulden aan leveranciers
376
616
Omzetbelasting Loonbelasting
907 58
450 63
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
965
513
Pensioenpremies
27
39
Totaal schulden ter zake van pensioenen
27
39
Te verrekenen servicekosten
174
70
Totaal overige schulden
174
70
Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huren Reservering vakantiedagen Accountants- en advieskosten Nieuwbouw Overige overlopende passiva
1.695 91 51 20 324
1.714 66 49 17 13 278
Totaal overlopende passiva
2.181
2.137
11.3 Schulden aan leveranciers
11.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen
11.5 Schulden ter zake van pensioenen
11.6 Overige schulden
11.7 Overlopende passiva
63
Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.
Doelstellingen en beleid betreffende beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van de groep dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de groep geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s op grond van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt.
Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen tegenover de groep kunnen voldoen. De corporatie handelt enkel met kredietwaardige partijen en heeft procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie.
Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast langlopende leningen, een roll-over lening (€ 4 miljoen) en een rekening-courantkredietfaciliteit (€ 4,5 miljoen) beschikbaar (2013: € 14,5 miljoen). In 2014 is een roll-over lening van € 6 miljoen afgelost. De rekening-courantkredietfaciliteit daalt per 1 maart 2015 naar € 1,5 miljoen. De roll-over lening wordt in augustus 2015 afgelost.
Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s) De groep loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (vooral begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende leningen loopt de groep het risico dat de marktwaarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten afgesloten. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten afgesloten. Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden: (x € 1.000) Restant looptijd
Tot 3%
Renteklasse 3% - < 4% 4% - < 5%
5% - < 6%
Totaal
< 5 jaar
-
6.000
6.000
-
12.000
6 – 10 jaar
-
5.000
709
15.227
20.936
11 – 15 jaar
-
-
-
-
-
16 – 20 jaar
-
9.396
11.380
-
20.776
> 20 jaar
6.500
17.051
6.991
-
30.542
Totaal
6.500
37.447
25.080
15.227
84.254
64
In de tabel op de vorige bladzijde zijn de einddata van de leningen gehanteerd en zijn eventuele conversiemomenten buiten beschouwing gelaten. De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 4,04% (2013: 4,08%). Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen op grond van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies: Jaar
Jaaraflossingen x € 1.000
Eindaflossingen x €1.000
Renteconversies x € 1.000
2015
425
5.800
-
2016
440
-
-
2017
456
6.000
-
2018
473
-
-
2019
490
6.000
-
De duration van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 10,5 jaar. Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per lening soort toegelicht: de rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger is dan de oude contractrente; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere rente. de rente van de variabel rentende leningen (roll-over lening van € 4 miljoen) is gebaseerd op eenmaands Euribor. De rente van de roll-over lening is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsopslag van 2,5 basispunten. de basisrenteleningen (voor in totaal € 10 miljoen) hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt 23 en 35 basispunten. De kredietopslagen voor de twee bovenstaande basisrenteleningen worden aangemerkt als embedded derivaten. In verband met de nauwe verbondenheid tussen deze twee embedded derivaten en de bijbehorende basiscontracten, worden ze niet apart gewaardeerd. Dit is in overeenstemming met de herziene richtlijn RJ 290. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers. Deze spreiding is als volgt: de Bank Nederlandse Gemeenten (43,9%), de Waterschapsbank (46,3%) en de gemeente Noordwijkerhout (9,8%). Algemene hedgestrategie Wij voerden een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen op grond van bestaande leningen af te dekken. Daartoe waren als hedge-instrumenten de rentecap en -collar contracten afgesloten. Deze contracten zijn in 2014 afgewikkeld. Het afkoopbedrag voor de Cap was nihil; het afkoopbedrag voor de Collar bedraagt € 73.000.
65
De reële waarde van de in de balans opgenomen langlopende schulden bedroeg:
Langlopende schulden
Boekwaarde 2014 2013
Reële waarde 2014 2013
94.619
124.705
97.827
110.112
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg ten opzichte van de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 hebben wij een aangegane obligoverplichting van € 3,5 miljoen (2013: € 3,6 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.
Niet-verwerkte activa en verplichtingen Heffing voor saneringssteun Het (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Op basis van de door het CFV gehanteerde percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: voor 2015: € 0, voor 2016: € 248.000, voor 2017 € 129.000 en voor 2018 € 131.000. Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid De corporatie vormt met Sint Antonius van Padua Holding B.V. en met Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
Meerjarige financiële verplichtingen Investeringsverplichting Voor de nieuwbouw van Puyckendam bedraagt de verplichting € 12,2 miljoen. Terugkoopverplichtingen De terugkoopverplichtingen op grond van woningen verkocht onder de Koopgarant regeling zijn vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post 10.3 Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV.
66
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000) 2014
2013
Woningen Daeb Woningen niet-Daeb Onzelfstandige wooneenheden Daeb Niet woongelegenheden Daeb Niet woongelegenheden niet-Daeb
11.429 701 1.250 212 287
10.927 695 1.040 290 285
Totaal ontvangen netto huur Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid
13.879 -90 -41
13.237 -156 -73
Totaal huuropbrengsten
13.748
13.008
12 Huuropbrengsten
De gerealiseerde gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014 bedroeg 3,72% (1 juli 2013: 4,45%). Inkomensafhankelijke huurverhoging: Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). De corporatie heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd: Aantal Huur huishoudens verhoging Huishoudens met een inkomen onder € 34.085 Huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 Huishoudens met een inkomen boven € 43.602 Huishoudens waarbij geen inkomensgegevens bekend zijn
1.192 225 355 146
3,25% 3,75% 6,50% 2,50%
1.918
3,72%
Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder Om het scheefwonen tegen te gaan wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.085 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomenscategorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085 Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 van 2,5% vermeerderd met 1,50% is 4%. Wij hebben 3,25% gehanteerd. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 van 2,5% vermeerderd met 2% is 4,5%. Wij hebben 3,75% gehanteerd. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.602 Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.602 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 van 2,5% vermeerderd met 4%, te weten 6,5%. Inkomens peiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2014 is dus het inkomen over 2012 bepalend.
67
2014
2013
Verkoopresultaat huurwoningen (sociaal vastgoed) Verkoopresultaat huurwoningen (commercieel vastgoed) Verkoopresultaat grond / koopwoningen Verkoopresultaat teruggekochte woningen VOV
1.467 17 195 -
703 49 -14
Totaal resultaat verkoop vastgoedportefeuille
1.679
738
Verkoopopbrengst Boekwaarde Verkoopkosten
1.687 -183 -37
793 -66 -24
Verkoopresultaat huurwoningen (sociaal vastgoed)
1.467
703
440 -420 -3
-
17
-
2.267 -2.042 -30
472 -397 -26
195
49
13 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
De specificatie van het verkoopresultaat huurwoningen (sociaal vastgoed) is als volgt:
De verkoopopbrengst betreft negen verkochte woningen (2013: vier woningen). De specificatie van het verkoopresultaat huurwoningen (commercieel vastgoed) is als volgt: Verkoopopbrengst Boekwaarde Verkoopkosten Verkoopresultaat huurwoningen (commercieel vastgoed) De verkoopopbrengst betreft twee verkochte woningen (2013: geen woningen). De specificatie van het verkoopresultaat grond / koopwoningen is als volgt: Verkoopopbrengst Verkrijgingswaarde Verkoopkosten Verkoopresultaat grond / koopwoningen
De verkoopopbrengst betreft vijf nieuwbouwwoningen, vijf Koopgarant woningen en één perceel grond.
14 Wijzigingen in onderhanden werk 2014
Omzetwaarde opgeleverde projecten Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten
2013
-
Resultaat op onderhanden en opgeleverde projecten
68
1.541 -1.368 -
173
-
173
2014
2013
Geactiveerde productie m.b.t. projecten
165
127
Totaal geactiveerde productie voor eigen bedrijf
165
127
Opbrengst onderhoudsdienst Opbrengst Pro Rata 2007 en 2008 Opbrengst huismeester Vergoeding onderhoudsfonds Omzet servicepunt Puyckendam Uitgeleend personeel en beheer Vergoeding glasfonds Service en onderhoud Vergoeding administratiekosten Vergoeding GSM-masten Boekwinst activa t.d.v. exploitatie Overige bedrijfsopbrengsten
426 172 116 79 50 37 36 33 19 14 11 3
517 65 75 31 34 45 24 14 4
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
996
809
15 Geactiveerde productie voor eigen bedrijf
16 Overige bedrijfsopbrengsten
Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post 19 Lonen en salarissen en 22 Onderhoudslasten. De opbrengst als resultaat van de door de onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden wordt verantwoord onder de post 16 Overige bedrijfsopbrengsten. De door de huismeesters verrichte werkzaamheden worden voor de personeelskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen onder de post 19 Lonen en salarissen. De opbrengst als resultaat van de door de huismeesters verrichte werkzaamheden wordt verantwoord onder de post 16 Overige bedrijfsopbrengsten.
17 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.609 197 166
1.585 238 192
Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
1.972
2.015
Afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Afwaardering Puyckendam als gevolg van sloop Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Waardeverandering VOV-woningen
5 -155 -
3.114 1.782 -2.170 -1.280 8
Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa
-150
1.454
18 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
69
2014
2013
Lonen en salarissen
1.430
1.353
Totaal lonen en salarissen
1.430
1.353
19 Lonen en salarissen
In de lonen en salarissen is een bedrag van € 542.000 (2013: € 582.000) begrepen betreffende werkzaamheden van de eigen onderhoudsdienst en de huismeester(s). De opbrengst hiervan is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de overige bedrijfsopbrengsten. Bij de groep waren eind 2014 29 werknemers in dienst (2013: 29), het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2014 gemiddeld 25,85 (2013: 26,46). Aantal
Fte’s
1 4 5 2 8 5 4
1,00 3,11 3,78 2,00 7,55 4,96 3,45
29
25,85
Sociale lasten
204
181
Totaal sociale lasten
204
181
Overige pensioenlasten
268
263
Totaal pensioenlasten
268
263
Afdeling Directie / bestuur Business controller, stafmedewerker, secretariaat en interne zaken Financiën Puyckendam Vastgoed (inclusief buitendienst) Uitvoerende dienst Wonen Totaal
20 Sociale lasten
21 Pensioenlasten
De door ons en onze groepsmaatschappijen gehanteerde pensioenregeling is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen er is sprake van een middelloonregeling de pensioenleeftijd is 67 jaar de regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen in overeenstemming met de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en -aanspraken worden aangepast.
70
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie en haar groepsmaatschappijen de woningcorporatie en haar groepsmaatschappijen zijn uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2014 114% (31-12-2013: 114%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste van 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). 2014
2013
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Overig onderhoud
484 176 367 1.363 11
528 205 364 1.550 3
Totaal onderhoudslasten
2.401
2.650
Leefbaarheid
66
34
Totaal leefbaarheid
66
34
Beheerkosten Overige personeelskosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Advieskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten
178 308 90 157 87 28
388 273 139 83 76 37
Subtotaal beheerkosten
848
996
Heffingen Verhuurdersheffing Belastingen Saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Verzekeringen Contributie landelijke federatie
1.358 415 403 50 17
51 394 442 48 20
Subtotaal heffingen
2.243
955
61 61 35 26 10 4
66 46 47 12 15 -
197
186
3.288
2.137
22 Onderhoudslasten
23 Leefbaarheid
24 Overige bedrijfslasten
Diverse overige bedrijfslasten Kosten onderhoudsfonds en serviceabonnement Kosten servicepunt Puyckendam Kosten service en onderhoud Servicekosten Kosten glasherstel en glasverzekering Overige algemene lasten Subtotaal diverse overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
71
2014
2013
525 -367
-
158
-
Rente liquide middelen Rente ProRata Overige rentebaten
1 33 3
5 13
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
37
18
Rente leningen kredietinstellingen Rente leningen overheid Rente cap en collar Disagio Waarborgfonds Rente roll-over leningen met variabele hoofdsom Overige rentelasten en soortgelijke kosten
3.079 334 105 13 6 3
2.940 388 69 10 14 3
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
3.540
3.424
25 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen woningen verkocht onder voorwaarden Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
26 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
27 Rentelasten en soortgelijke kosten
28 Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten betreffende projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastingbate over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Mutatie latente belastingen
1.607
-27
Totaal belastingbate
1.607
-27
Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum.
72
De post ‘Acute belastingen boekjaar’ is als volgt bepaald:
2014
Commercieel resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Correctie vennootschapsbelasting
5.030 -1.607 3.423
Permanente verschillen: Bijdrage CFV Gemengde kosten (0,4% van fiscale loonsom) Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek
403 5 -15 3.816
Tijdelijke verschillen: Fiscaal resultaat project Puyckendam Fiscaal lager verkoopresultaat bestaand bezit Fiscaal resultaat project Nieuw Duinstraat Toepassing herinvesteringsreserve Vrijval disagio leningen Teruggave ProRata Fiscaal lager verkoopresultaat vov-woningen Fiscaal hogere afschrijvingen onroerend goed ten dienste van Afschrijving premie derivaten Fiscaal hoger resultaat nieuwbouwwoningen Fiscaal niet in aanmerking te nemen waardeveranderingen Resultaat deelnemingen Fiscaal lagere afschrijvingen andere vaste bedrijfsmiddelen Fiscaal te activeren financieringskosten Fiscaal lagere afschrijving materiële vaste activa
-3.960 -1.309 -804 -302 -158 -142 -60 -13 -2 1 8 25 25 66 1.806 -4.819
Fiscaal resultaat
-1.003
Belastbaar bedrag
-1.003
Verschuldigde winstbelasting
-
2014
2013
Resultaat deelneming Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.
-25
-42
Totaal aandeel in resultaat van deelnemingen
-25
-42
29 Aandeel in het resultaat van de deelneming
73
Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (x € 1.000)
ACTIVA
2014
2013
Vaste activa 1. Materiële vaste activa 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 1.2 Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. 1.3 Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
93.885 6.339 1.856
Totaal materiële vaste activa
92.651 2.996 1.988 102.080
2. Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 2.2 Vastgoed verkocht onder voorwaarden
15.295 10.208
Totaal vastgoedbeleggingen
97.635
15.864 11.898 25.503
3. Financiële vaste activa 3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 3.2 Latente belastingvordering(en) 3.3 Leningen u/g
9 1.873 34
Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa
27.762
34 267 34 1.916
335
129.499
125.732
Vlottende activa 4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.3 Overige voorraden
482 509 29
Totaal voorraden 5.
Onderhanden projecten
6. Vorderingen 6.1 Huurdebiteuren 6.2 Overige debiteuren 6.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen 6.4 Overige vorderingen 6.5 Overlopende activa
1.020
2.484
299
-
161 470 7 11 230
Totaal vorderingen 7.
1.751 685 48
Liquide middelen
Totaal vlottende activa Totaal activa
74
131 18 20 11 205 879
385
3.666
9
5.864
2.878
135.363
128.610
PASSIVA
2014
8. Eigen vermogen 8.1 Overige reserves
2013
30.711
9. Voorzieningen 9.1 Overige voorzieningen
69
Totaal voorzieningen
25.681
76 69
10. Langlopende schulden 10.1 Leningen overheid 10.2 Leningen kredietinstellingen 10.3 Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
8.265 75.989 10.365
Totaal langlopende schulden
76
8.572 77.357 11.898 94.619
11. Kortlopende schulden 11.1 Schulden aan overheid 11.2 Schulden aan kredietinstellingen 11.3 Schulden aan leveranciers 11.4 Schulden aan groepsmaatschappijen 11.5 Belastingen en premies sociale verzekeringen 11.6 Schulden ter zake van pensioenen 11.7 Overige schulden 11.8 Overlopende passiva
307 5.917 376 16 966 27 174 2.181
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
75
97.827
287 1.349 616 15 513 39 70 2.137 9.964
5.026
135.363
128.610
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 (na resultaatbestemming) (x € 1.000)
2014
2013
Bedrijfsopbrengsten 12. Huuropbrengsten 13. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 14. Wijziging in onderhanden werk 15. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 16. Overige bedrijfsopbrengsten
13.748 1.679 165 996
13.008 738 173 127 809
Som der bedrijfsopbrengsten
16.588
14.855
Bedrijfslasten 17. Afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed 18. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 19. Lonen en salarissen 20. Sociale lasten 21. Pensioenlasten 22. Onderhoudslasten 23. Leefbaarheid 24. Overige bedrijfslasten
1.972
2.015
-150 1.430 204 268 2.401 66 3.288
1.454 1.353 181 263 2.650 34 2.137
Som der bedrijfslasten
25. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Bedrijfsresultaat 26. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 27. Rentelasten en soortgelijke kosten
9.479
10.087
158
-
6.951
4.768
37 -3.540
Saldo financiële baten en lasten
18 -3.424 -3.503
-3.406
Resultaat voor belastingen
3.448
1.362
28. Belastingen
1.607
-27
Resultaat na belastingen 29. Aandeel in het resultaat van de deelneming
5.055 -25
1.335 -42
Resultaat na belastingen
5.030
1.293
76
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Algemeen Wij hebben de enkelvoudige jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2012) in het bijzonder. De jaarrekening is vastgesteld op 1 juni 2015. Voor de grondslagen voor de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat, verwijzen wij naar de grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld.
Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst- en verliesrekening (x € 1.000) De toelichting op de enkelvoudige balans is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde balans.
3
Financiële vaste activa
3.1
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Boekwaarde 1-1-2014
Sint Antonius van Padua Holding B.V.
34 Boekwaarde 1-1-2013
Sint Antonius van Padua Holding B.V.
-25 Resultaat deelneming
Boekwaarde 31-12-2014
9 Boekwaarde 31-12-2013
-42
34
2014
2013
Sint Antonius van Padua Holding B.V.
7
20
Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen
7
20
6
Vorderingen
6.3
Vorderingen op groepsmaatschappijen
76
Resultaat deelneming
77
7
Liquide middelen
Kas Bank Deposito’s Kruisposten
5 161 3.500 -
3 6
Totaal liquide middelen
3.666
9
Schulden aan groepsmaatschappijen
16
15
Totaal schulden aan groepsmaatschappijen
16
15
11
Kortlopende schulden
11.4
Schulden aan groepsmaatschappijen
Het kortlopende deel van de schulden aan groepsmaatschappijen is als kortlopende schuld verantwoord. Alle schulden aan groepsmaatschappijen zijn tegen normale marktvoorwaarden aangegaan.
78
Bezoldiging van bestuurder en (ex-)commissarissen Bestuurder De bezoldiging van de bestuurder kan bestaan uit periodiek betaalde beloningen (zoals salaris, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. De bezoldiging van de bestuurder die in 2014 ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen is gekomen bedraagt € 137.485 (2013: €140.185) en is volgt gespecificeerd: Bezoldiging bestuurder
2014
2013
Periodiek betaalde beloning Beloning betaalbaar op termijn
112.632 24.302
117.690 22.495
Totaal
136.934
140.185
Conform de WNT valt de directeur bestuurder in beloningscategorie C. Dit is op basis van een aantal verhuurbare eenheden tussen de 1.501 en 2.500, en een inwonertal tussen de 14.001 en de 24.000. De hierbij behorende maximale bezoldiging bedraagt € 103.900. Onze directeurbestuurder maakt gebruik van het overgangsrecht zoals opgenomen in de WNT-regeling. Per 1 juli 2014 is de ter beschikking gestelde auto komen te vervallen. Hiervoor in de plaats wordt op basis van gereden kilometers de reiskostenvergoeding conform de cao verstrekt. Het belaste deel hiervan is in bovenstaande opstelling meegenomen.
Commissarissen De bezoldiging van de huidige en gewezen commissarissen die in 2014 ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen is gekomen bedraagt €20.992 (2013: € 19.805) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd: Bezoldiging commissarissen Voorzitter; de heer A. de Jong Vice voorzitter; de heer J.A. Stevens Lid; de heer G. Hijlkema Lid; de heer S.E.J. Ruigrok Lid; mevrouw C. Nauta Ex-lid; de heer H. Tulen Totaal
2014
2013
5.565 3.932 4.063 3.500 3.932 -
5.250 3.500 4.055 3.500 3.500
20.992
19.805
Er zijn geen leningen, voorschotten of garanties door ons aan de bestuurder en/of commissarissen verstrekt.
Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van bovenstaande dienen de individuele inkomensgegevens te worden gerapporteerd van functionarissen indien die meer verdienen dan het gemiddeld belastbaar jaarloon van ministers, gerelateerd aan een staffel op basis van het aantal verhuurbare eenheden en het inwonertal (norm 2014: € 103.900). Met uitzondering van de directeurbestuurder zijn aan werknemers geen beloningen uitgekeerd boven de € 103.900.
79
Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie (Ernst & Young) behoort, zijn als volgt voor de groep: 2014 Ernst & Young Overig Ernst Accountants LLP & Young
Totaal
Onderzoek van de jaarrekening Adviesdiensten btw Adviesdiensten VPB
38 -
1 6 14
39 6 14
Totaal
38
21
59
2013 Ernst & Young Overig Ernst Accountants LLP & Young
Totaal
Onderzoek van de jaarrekening Adviesdiensten btw Adviesdiensten VPB Adviesdiensten fusie Andere niet-controlediensten
38 2 -
6 28 22 7
44 28 22 2 7
Totaal
40
63
103
80
Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Woningstichting Sint Antonius van Padua is vastgesteld door het bestuur op 1 juni 2015.
A.J. Verkade Directeurbestuurder
Raad van Commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 1 juni 2015.
De heer A. de Jong Voorzitter
De heer J. A. Stevens Vicevoorzitter
De heer G. Hijlkema Lid
De heer S.E.J. Ruigrok Lid
Mevrouw C. Nauta Lid
81
Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In onze statuten zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.
Bestemming van het resultaat 2014 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen aan de overige reserves toegevoegd.
Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer heeft 17 maart 2015 unaniem ingestemd met de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de Herzieningswet ook van invloed zijn op ons te voeren beleid. Vanuit de Herzieningswet worden beperkingen opgelegd op de te ondernemen activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet Daeb bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op de kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op een aantal onderdelen nog Algemene Maatregelen van Bestuur moeten worden ingevuld en de uitwerking van bovenstaande nog door ons dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden.
82
83
84
