JAARVERSLAG 2013
1
Inhoudsopgave Blz. Hoofdstuk 1
Algemene ontwikkelingen
3
Hoofdstuk 2
De organisatie
7
Hoofdstuk 3
Woningbezit
11
Hoofdstuk 4
Kwaliteit van het bezit
15
Hoofdstuk 5
Huurbeleid
18
Hoofdstuk 6
Betrekken bewoners bij beleid en beheer
20
Hoofdstuk 7
Leefbaarheid
22
Hoofdstuk 8
Wonen en zorg
23
Hoofdstuk 9
Samenwerking
24
Hoofdstuk 10
Financiën
25
Hoofdstuk 11
Verslag Raad van Commissarissen
30
Hoofdstuk 12
Toekomstparagraaf
35
Hoofdstuk 13
Jaarrekening
36
Missie Woningstichting Sint Antonius van Padua is een sociaal maatschappelijke onderneming, die vanuit haar rol werkt aan een duurzame en leefbare samenleving in de Gemeente Noordwijkerhout. Wij ontwikkelen producten en diensten die zijn gerelateerd aan wonen en woonomgeving voor mensen met een laagof middeninkomen. Wij richten ons voornamelijk op kwetsbare groepen, starters en senioren. Wij bevorderen de kwaliteit van wonen, zijn betrouwbaar, oplossingsgericht, milieubewust en ondernemend, en hechten veel waarde aan een goede dienstverlening voor onze klanten.
2
Hoofdstuk 1
Algemene ontwikkelingen
Onze opgave In 2013 zijn 47 huurwoningen en 12 koopwoningen in de Nieuwe Duinstraat (herstructureringsplan) en 37 appartementen en 6 koopwoningen in het complex Castellum (nieuwbouwplan) opgeleverd. Eind november 2013 is begonnen met de bouw van 126 appartementen en een gemeenschappelijke ruimte ter vervanging van het oude Puyckendam. In twee fasen worden de huidige 119 appartementen en 3 bedrijfsruimten gesloopt voor de realisatie van de nieuwbouw. Van de 126 appartementen worden er 27 verkocht in de vrije sector. Als gevolg van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing neemt de investeringsruimte flink af. Wij hebben een pas op de plaats gemaakt met investeringen in nieuwbouwlocaties. In de loop van 2014 zal duidelijk moeten zijn wat we nog wel kunnen realiseren en wat niet.
Beleidsplan 2013 - 2016 Het Beleidsplan 2013 – 2016 is vertaald in een ondernemingsplan (jaarplan) en afdelingsplannen. In het beleidsplan hebben wij onze doelstellingen voor de komende jaren vastgelegd. We hebben hier ook ons strategisch voorraadbeleid (SVB) aan gekoppeld, hier staat in hoe ons bezit er in de toekomst uit ziet.
Strategisch voorraadbeleid Het SVB, vastgesteld in 2011, zal als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging worden bijgesteld. Hierbij wordt rekening gehouden met de betaalbaarheid van de woningen. Bij de uitvoering van werkzaamheden bij mutaties, onderhoudsplannen en dergelijke is het SVB van belang. Het SVB en het beleidsplan bepalen onze koers voor de komende jaren. Het SVB vermeldt per complex de einde exploitatiedatum, onderhoudsingrepen aan de woningen, streefhuren, verkopen, EPC-normen, labeling en mogelijke transformatie van woningen.
Lokale ontwikkelingen Er is nog steeds een flinke vraag naar huurwoningen in de gemeente Noordwijkerhout. Hieruit blijkt dat onze gemeente een geliefde woonomgeving is, dicht bij de steden Leiden en Haarlem, en in de nabijheid van strand en duinen. De lokale verankering is onze kracht; dit is ook stevig verwoord in ons beleidsplan. In de Bollenstreek, in het bijzonder in Noordwijkerhout, speelt nog steeds het probleem rond de huisvesting van OostEuropese werknemers. Al jaren spreken betrokkenen over een oplossing maar in praktijk gebeurt er weinig, ook omdat het onderwerp gevoelig ligt binnen de gemeenschap. Ons standpunt is dat we deze arbeidsmigranten niet teveel willen concentreren. Ook moeten we de huisvesting maatschappelijk kunnen verantwoorden binnen de gemeenschap. Hiernaast dient er sprake te zijn van een rendabele exploitatie. De gemeente Noordwijkerhout heeft besloten dat er in het eerste kwartaal van 2014 wordt gestart met het opstellen van een nieuwe woonvisie, waar wij in participeren. De uitkomsten zijn belangrijk voor onze plannen op het gebied van nieuwbouw, verbouw en duurzaamheid. Eventueel stellen wij ons beleidsplan bij.
Landelijke ontwikkelingen De komende jaren komt er veel op de corporaties af als gevolg van regeringsbeleid, mogelijk opgelegd verkoopbeleid, een nieuwe woningwet, de financieringsproblematiek voor niet-DAEB, regels vanuit Brussel, maatregelen tegen scheef wonen, enzovoort. Wij maken ons ernstig zorgen over de per 1 januari 2011 ingevoerde toewijzingscriteria voor nieuwe verhuringen, die het gevolg zijn van de opgelegde staatssteunregels uit Brussel. Deze criteria schrijven voor dat wij 90% van onze huurwoningen met een kale huurprijs tot € 664,64 moeten toewijzen aan huishoudens met een gezinsinkomen dat lager is dan € 34.229. Een grote groep middeninkomens is hierdoor aangewezen op koop of dure huur, maar dit is momenteel niet voorhanden in Noordwijkerhout. Wat wij nu zien gebeuren is dat alleen nog maar mensen uit onze primaire doelgroep de woningen in nieuwbouwcomplexen toegewezen krijgen. Dit heeft een nadelige invloed op de leefbaarheid doordat men geen geld beschikbaar heeft voor het netjes inrichten van de woning of de tuin. Wij hopen dan ook dat de inkomensgrens van € 34.229 wordt verhoogd naar € 43.000.
3
Ontwikkelingen die extra aandacht vragen Aanvankelijke vermindering scheefheid Goedkopere woningen mogen niet (scheef) worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de norm. Scheefheid ontstaat echter niet bij het toewijzen van de woning, maar vooral door inkomensgroei als een huurder eenmaal in de woning woont. Stagnerende doorstroming De inkomenstoets geldt alleen bij een nieuw huurcontract. Onder huurders die een hoger inkomen hebben, zijn er minder die willen en kunnen verhuizen. Er zijn immers minder huurwoningen die zij mogen of kunnen huren. Inkomens net boven de sociale huurgrens Een inkomen te hoog voor een sociale huurwoning, maar te laag voor een particuliere huurwoning of een koopwoning. Voor een klein appartement betaal je al snel € 800 huur. Een inkomen van € 34.229 is net toereikend om een nieuwbouwwoning van circa € 150.000 te bekostigen. Dergelijke koopwoningen zijn echter niet of nauwelijks beschikbaar. 10% ‘vrije bestedingsruimte’ Urgenten moeten worden gehuisvest, ook al is hun inkomen boven de norm van € 34.229. Als een corporatie dreigt haar 10% te overschrijden, kan een specifieke woning niet worden toegewezen. Wij passen de nieuwe toewijzingscriteria toe en voeren geen gekunstelde constructies uit, zoals het verhogen van de huurprijzen tot net boven de grens. Wij zijn van mening dat zichtbaar moet worden wat de gevolgen zijn van de maatregel, hoe spijtig ook voor de betrokken groep mensen. De lokale politiek zal zelf aan de bel moeten trekken. Daarnaast maken wij ons ook zorgen over onderdelen van het kabinetsbesluit zoals invoering van een verhuurdersheffing vanaf 2013 – voor ons oplopend tot een bedrag van circa € 2,1 miljoen in 2017 – ter financiering van de huurtoeslag en het verplicht controleren van jaarinkomens. Dit laatste met als doel huurders met een jaarinkomen boven de € 43.000 een huurverhoging te geven van maximaal vier procent bovenop het inflatiepercentage. Dit heeft grote gevolgen voor de investeringscapaciteit van onze corporatie in de nabije toekomst. De financiële crisis (bankencrisis) die in 2008 / 2009 is begonnen is geleidelijk overgegaan in de eurocrisis met alle gevolgen van dien. Nieuwbouw is op een dieptepunt gekomen en woningen staan erg lang te koop, als ze al worden verkocht. Woningcorporaties zien zich dagelijks geconfronteerd met de gevolgen:
de verkopen van bestaand bezit verlopen moeizaam en de marktwaarden nemen af leveranciers en samenwerkingspartners zijn minder solide marktpartijen kunnen hun intenties niet meer waarmaken banken zijn minder bereid tot financiering, scherpen hun contractvoorwaarden aan en brengen hogere risicoopslagen in rekening
Door de crisis en de aan ons opgelegde verhuurdersheffing per 2013 en de afdracht die wij moeten betalen voor het wanbeleid bij onder andere Vestia, neemt ons investeringsvolume aanzienlijk af. Wij zullen elk nieuwbouwplan uitvoerig moeten toetsen op haalbaarheid en op de eis dat wij moeten blijven voldoen aan de 2% aflossingsnorm van onze leningenportefeuille van het WSW.
Oordeel Ministerie In november 2013 ontvingen wij de Oordeelsbrief 2012 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het oordeel van het ministerie is gebaseerd op de verantwoordingsinformatie (dVi), het jaarverslag en de stukken van de accountant. Voor de beoordeling van onze financiële positie verwijst het ministerie naar de begin oktober ontvangen Toezichtbrief van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. In deze brief bevestigt het CFV dat onze voorgenomen activiteiten in de periode 2013 - 2017 passend zijn bij de financiële mogelijkheden van onze woningstichting, en dat er geen redenen zijn voor ‘interventie’.
4
Wij zijn onderzocht en beoordeeld op de volgende zes terreinen: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het CFV zet al deze cijfers voor alle corporaties op een rijtje in de publicatie ‘Corporaties in Perspectief’. Hierin wordt onder andere een vergelijkend onderzoek uitgevoerd naar de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten, waarvan hieronder de conclusie is opgenomen.
Belang van belanghouders Om onze verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer naar behoren te vervullen en de belangen van de huurders en woningzoekenden te behartigen, besteden we veel tijd en aandacht aan onze belanghouders, zoals de gemeente, politiek, huurdersorganisaties, bewonerscommissies en maatschappelijke organisaties. De manier waarop we overleg voeren met de gemeente is vastgelegd in prestatieafspraken. We voeren, zoals afgesproken in de samenwerkingsovereenkomst, ook overleg met de Stichting Huurdersbelangen Noordwijkerhout en De Zilk (HBNZ) waar we spreken over lopende zaken zoals projecten, woningtoewijzing, begroting, beleidsstukken (ZAVbeleid), onderhoud, huurbeleid en de uitkomsten van de KWH-meting en aan professionalisering van HBNZ. Ieder jaar nodigen wij alle politieke partijen in de gemeente Noordwijkerhout uit om met elkaar van gedachten te wisselen over onze plannen en de veranderingen op volkshuisvestelijk gebied. Van onze uitnodiging wordt goed gebruik gemaakt.
Band met de gemeente Elke zes weken vindt bestuurlijk overleg plaats met de gemeente Noordwijkerhout in het kader van de prestatieovereenkomst, waarin afspraken zijn vastgelegd over nieuwbouw en herstructurering, de verkoop van huurwoningen, de huisvesting van doelgroepen en de betaalbaarheid van een deel van de huurwoningen. Met de gemeente Noordwijkerhout hebben we een raamovereenkomst voor de periode tot en met 2013. De afspraak is dat we de prestatieafspraken jaarlijks uitwerken in een jaarplan, waarin concrete afspraken staan over projecten en activiteiten. 5
In de prestatieafspraken staan ook belangrijke beleidsuitgangspunten voor de uitvoering van ieders taak. Zo zijn er afspraken over de beschikbaarheid van voldoende woningen voor de doelgroep statushouders, het gebruik van duurzame materialen, de omgeving en de leefbaarheid en de nieuwbouwproductie. Jaarlijks vindt in de maand december een evaluatie plaats van de afspraken. In december 2013 zijn de prestatieafspraken met de gemeente Noordwijkerhout geëvalueerd. De belangrijkste onderwerpen waren:
het in stand houden van een kernvoorraad van 1.400 woningen beneden de liberalisatiegrens woningtoewijzing systeem voor Holland Rijnland, inclusief Alphen aan den Rijn nieuwbouwplan voor 126 woningen en een algemene ruimte Puyckendam nieuwbouw van 37 sociale huurwoningen Castellum nieuwbouw van 59 woningen Nieuwe Duinstraat 90% toewijzing < € 34.000 ontwikkelingen De Zilk
Op naar een duurzame samenleving In onze missie geven we het al aan. We willen werken aan een duurzame en leefbare samenleving. In dit jaarverslag leggen we de nadruk op duurzaamheid. We proberen onze woon-, werk-, en leefomgeving zo duurzaam mogelijk te gebruiken en in te richten. Niet alleen voor onszelf, maar ook voor de klant. Op deze manier spelen we verantwoord in op de wensen van de klant op het gebied van kwaliteit en kostenbesparing. We gebruiken duurzaam bouwen als middel om gezond en verantwoord te bouwen en te renoveren. Natuurlijk doen we hiermee ook een investering in de toekomst. In ons SVB gaan wij hierop in en doen wij uitspraken over energie prestatie normering en hoe wij hogere waarden denken te gaan behalen. Ons doel is om flinke besparingen op het energieverbruik te realiseren conform de afspraken die onze brancheorganisatie Aedes heeft gemaakt. In onze begrotingen voor de komende jaren wordt hiervoor een bedrag vrijgemaakt.
6
Hoofdstuk 2
De organisatie
Een betrokken organisatie Om in te kunnen spelen op de steeds veranderende omstandigheden in de samenleving moet je als organisatie flexibel zijn. De grote betrokkenheid en verantwoordelijkheid van onze medewerkers maakt het mogelijk om mee te bewegen met de woonwensen van de klant. Investeren in ons personeel hebben wij dan ook hoog in het vaandel staan. Op 1 september 1918 is de RK Woningbouwvereniging Sint Antonius van Padua opgericht. In 1994 is de Vereniging omgezet in een Stichting en per 1 april 2008 zijn de statuten aangepast om de overgang van een drielagen- naar een tweelagen-bestuursmodel mogelijk te maken. Woningstichting Sint Antonius van Padua is bij koninklijk besluit van 16 januari 1919 toegelaten in de zin van de Woningwet onder nummer 59/L678. De stichting is een toegelaten instelling in de gemeenten Noordwijkerhout, Noordwijk, Teylingen, Lisse, Hillegom en Katwijk. Woningstichting Sint Antonius van Padua is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Den Haag onder nummer 28036171 en is statutair gevestigd aan Forum 5, 2211 LV Noordwijkerhout. Om mogelijke risico’s uit te sluiten en beter op de toekomst voorbereid te zijn heeft de toegelaten instelling Woningstichting Sint Antonius van Padua twee bv’s opgericht. In onderstaand schema is de structuur weergegeven van Sint Antonius van Padua Holding B.V. en Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V.
Woningstichting Sint Antonius van Padua (toegelaten instelling)
Sint Antonius van Padua Holding B.V. Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.
Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V.
Zowel Sint Antonius van Padua Holding B.V. als Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. zijn 100 % dochter van de toegelaten instelling Woningstichting Sint Antonius van Padua. In Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. kunnen risicovolle nieuwbouwprojecten worden ondergebracht, die worden ontwikkeld in samenwerking met verschillende partners. In 2013 hebben geen activiteiten plaatsgevonden in Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. Woningstichting Sint Antonius van Padua is voor een derde deel eigenaar van Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V. (BAB). De Noordwijkse Woningstichting en Woonstichting Vooruitgang bezitten ook ieder een derde deel van het adviesbureau. Begin 2013 is door de aandeelhouders van het BAB het besluit genomen de B.V. op te heffen. De reden hiervan is onder meer de afname na 2013 van nieuwbouwprojecten van de drie corporaties als gevolg van de verhuurdersheffing. De investeringscapaciteit is hierdoor flink afgenomen. Van de vijf medewerkers hebben er twee een baan aangeboden gekregen bij de corporaties, voor de overige drie medewerkers is ontslag aangevraagd bij en verleend door het UWV. Per 31 december 2013 heeft het BAB geen verplichtingen meer naar haar ex-medewerkers en wordt de B.V. ontbonden. Woningstichting Sint Antonius van Padua staat onder leiding van een directeur, die tevens bestuurder is van de toegelaten instelling. In de statuten en het reglement zijn de bevoegdheden van de directeurbestuurder vastgelegd. De directeurbestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. 7
Organogram
8
Inrichting organisatie In 2013 is besloten de afdeling Woondiensten te hervormen. De onderhoudsdienst welke onder deze afdeling viel, is ondergebracht bij afdeling Vastgoed. De naam van de afdeling Woondiensten is gewijzigd in afdeling Wonen. De corporatie bestaat hierna uit de volgende afdelingen: Financiën, Vastgoed, Wonen en Puyckendam. Voor elke afdeling is een manager verantwoordelijk. De managers (met uitzondering van de manager Puyckendam) vormen samen met de business controller en de directeurbestuurder het managementteam (MT). Per 1 februari 2013 is een nieuwe manager Financiën in dienst getreden; per 1 juli is een seniorprojectleider, afkomstig van het BAB, in dienst getreden op de afdeling Vastgoed.
Bezetting organisatie Per 31 december 2013 ziet de bezetting er als volgt uit: Aantal
Fte’s mannen
Fte’s vrouwen
Fte’s totaal
Directie
1
1,00
-
1,00
Business controller, secretariaat en interne zaken
3
0,67
1,66
2,33
Financiën
5
1,00
2,83
3,83
Puyckendam
2
2,00
-
2,00
Afdeling
Vastgoed (inclusief buitendienst)
13
11,96
0,56
12,52
Wonen
5
1,00
3,78
4,78
Totaal
29
17,63
8,83
26,46
Personele opbouw Woningstichting Sint Antonius van Padua telt 29 medewerkers, in de buitendienst zijn allround onderhoudsmedewerkers werkzaam, die inzetbaar zijn bij de uitvoering van dagelijks, planmatig, mutatie- en grootonderhoud. In 2013 hebben op de afdeling Financiën en Woondiensten tijdelijke arbeidskrachten gewerkt.
Personeelsbeleid Het functioneren van de medewerkers komt jaarlijks aan de orde in het beoordelingsgesprek. Om de efficiëntie en kwaliteit van het werk te verbeteren investeren wij op diverse manieren in ons personeel. In de personeelsgids staan onze huisregels, uitvoeringsregels en andere richtlijnen vermeld. Opleidingen en cursussen We vinden het belangrijk om te investeren in de kennis en competenties van onze medewerkers, zodat ze optimaal invulling kunnen geven aan hun functie. In 2013 is € 25.532 besteed aan opleidingen, vakcursussen, congressen en seminars. Personeelsvertegenwoordiging (PVT) Per 1 januari 2014 beschikken wij over een PVT; in december 2013 zijn drie vertegenwoordigers benoemd. Laag verzuim Zonder gezonde medewerkers die op een veilige manier hun werk kunnen doen zijn we nergens. Toch zijn ook onze medewerkers wel eens ziek. In 2013 bedroeg het ziekteverzuimpercentage 3,84%. In 2012 was dit 2,57%. Ons ziekteverzuim komt overeen met het landelijk gemiddelde van 3,80%. Het aantal ziekmeldingen in het verslagjaar bedroeg 29 en de meldingsfrequentie per medewerker was 0,84% (2012: 1,10%). Gemiddeld genomen was een werknemer 12,3 dag ziek (2012: 8,7). We hebben onze ziekteverzuimverzekering afgesloten bij Rivez. In 2013 is voor één langdurig zieke collega een uitkering ontvangen.
9
Aantal Ziektedagen
2013
2012
279
235
Ziektemeldingen
29
30
Werknemers
29
27
De stijging van het aantal ziektedagen wordt voornamelijk veroorzaakt door de langdurige ziekte van één medewerkster.
Arbobeleid Gezonde medewerkers Ons ziekteverzuim is zoals gezegd minimaal. Dat is niet verwonderlijk want er heerst bij ons een goede onderlinge sfeer en de betrokkenheid en verantwoordelijkheid van medewerkers zijn heel groot. Ter voorkoming van bijvoorbeeld zithoudingklachten bieden we onze medewerkers tweewekelijks een stoelmassage aan. Als er iemand ziek is, houdt zowel de directie als het managementteam contact met de medewerker. In de personeelsgids zijn hiervoor richtlijnen opgenomen. Op ons kantoor is als reanimatiehulpmiddel een AED aanwezig. Ook voor de medewerkers in de onderhoudsdienst wordt de Arbo wetgeving zeer serieus genomen. In 2013 is een risico inventarisatie gemaakt. Hulpmiddelen en het juiste gereedschap zijn aanwezig en worden gebruikt om het werk veilig en gezond te kunnen blijven uitvoeren. De teamleider onderhoud ziet hier op toe.
Automatisering Wij maken voor de automatisering van de primaire processen gebruik van het pakket inclusief ondersteuning van Cegeka. Voor de kantoorautomatisering maken wij gebruik van de Office programmatuur van Microsoft. Voor de ondersteuning met betrekking tot de hardware en het beheer van de kantoorautomatisering maken we gebruik van de diensten van Unified.
10
Hoofdstuk 3
Woningbezit
Gedifferentieerd woningaanbod Om al onze doelgroepen te kunnen huisvesten hebben wij een gedifferentieerd woningbezit. We richten ons voornamelijk op kwetsbare groepen, starters en senioren. Zij bepalen hoe onze woningvoorraad eruit ziet. In de gemeente Noordwijkerhout zijn wij de sociale verhuurder. De kernen Noordwijkerhout met circa 13.000 inwoners en De Zilk met circa 2.400 inwoners vallen onder deze gemeente. We werken binnen de gemeentegrenzen. Onze klanten bepalen, onder andere door input te geven tijdens het belanghoudersoverleg, hoe onze woningvoorraad eruit ziet. Ons beleid en onze werkwijze stemmen we af op hun wensen. Daarom hebben we een gedifferentieerd woningaanbod in verschillende prijsklassen.
Voor wie? Onze klanten zijn:
mensen met lagere inkomens (< € 34.000) starters die moeite hebben met het vinden van een woning senioren die wonen met zorg willen bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een beperking, statushouders en dak- en thuislozen huurders en kopers in het middensegment die voor doorstroming kunnen zorgen
Ons bezit Ons bezit bestaat uit 2.313 verhuureenheden; onder de 24 bedrijfsruimten bevinden zich een gezondheidscentrum en een aantal aan zorg gerelateerde praktijkruimten. Hiernaast hebben wij nog een terugkoopverplichting op 70 zogenaamde Koopgarant woningen.
Type
2013
2012
Woningen
1.920
1.882
Verzorgingsplaatsen
134
134
Bijzondere woonvormen
18
18
Bedrijfsruimten
24
21
2
-
Garages
114
114
Parkeerplaatsen
101
101
2.313
2.270
Algemene ruimten
Totaal
Bouwjaren woningen Ons volledige bezit is tot stand gekomen in een periode van meer dan 90 jaar. We hebben ons bezit onderverdeeld in bouwjaren. De leeftijd van woningen zegt tenslotte ook iets over het noodzakelijke onderhoud.
Bouwjaar Tot 1945
2013
2012
14
15
1945 – 1967
524
525
1968 – 1974
305
350
1975 – 1991
507
510
vanaf 1992
570
482
1.920
1.882
Totaal
De toename van 38 woningen is een gevolg van de toevoeging van Nieuwe Duinstraat (47), Castellum (37) en Poldermolen vanuit Koopgarant (4). Hiertegenover staan de gedeeltelijke sloop van Puyckendam (46) en verkopen (4). 11
Woonruimteverdeling Sinds 2006 wijzen wij alle vrijkomende sociale huurwoningen toe volgens de huisvestingsverordening van de gemeente Noordwijkerhout. Deze is getoetst aan de regionale huisvestingsverordening van Holland Rijnland. We verdelen onze woonruimte via het aanbodmodel. Mensen kunnen op de website Woonzicht.nl reageren op een woning. In 2013 kwamen er gemiddeld 142 reacties op een flat- of duplexwoning binnen (2012: 83). Op een eengezinswoning reageerden gemiddeld 160 kandidaten (2012: 153). Op een seniorenwoning reageerden gemiddeld 26 mensen (2012: 26). De acceptatiegraad komt uit op 20,7% (2012: 15,0%). In 2013 zijn veertien bestaande specifiek voor senioren bestemde etagewoningen verhuurd. Van deze veertien zijn er twee toegewezen op basis van urgentie, waarvan één medische en één stadsvernieuwingsurgentie.
Statushouders Er is één woning toegewezen aan statushouders, hiermee zijn zeven personen voorzien van huisvesting. Eén persoon is bijgeschreven op een huurcontract. In totaal zijn hiermee acht personen gehuisvest. We voldoen hiermee aan de regionale afspraken en de door het Rijk opgelegde aantallen.
Bijzondere doelgroepen In regionaal verband werken wij ook mee aan de regeling Huisvesting Bijzondere Doelgroepen. In het afgelopen jaar hebben wij vijf woningen aangeboden aan kandidaten uit deze regeling. Dit kunnen mensen zijn uit een psychiatrische instelling die weer klaar zijn voor zelfstandig wonen, jongeren die bijvoorbeeld niet meer thuis kunnen wonen, of exgedetineerden die weer een plekje in de maatschappij krijgen.
Urgenten Sinds 1 januari 2006 worden woningzoekenden die een urgentie hebben aangevraagd, doorgestuurd naar de urgentiecommissie van Holland Rijnland. Zij verstrekken urgentie als blijkt dat de noodzaak van (her)huisvesting hoog is. Er zijn zes urgentieverzoeken ingediend in 2013. Van deze verzoeken zijn er vier toegewezen, één afgewezen en één aanvraag is vervallen. Uiteindelijk hebben we 25 woningen op basis van een urgentie of speciale regeling toegewezen. Het betreft hier drie maal een sociale of medische urgentie, dertien keer een stadsvernieuwingsurgentie, zes toewijzingen aan bijzondere doelgroepen, en drie woningen zijn toegewezen in het kader van de hardheidsclausule.
Tabel toewijzing type woningen Type woning
2 kamer
3 kamer
4 kamer
5 kamer
6 kamer
7 kamer
Totaal
Eengezins
-
5
19
4
6
2
36
Meergezins
5
41
5
-
-
-
51
Subtotaal
5
46
24
4
6
2
87
Nw. Duinstr.
2
-
43
2
-
-
47
Castellum Subtotaal
2
37 37
43
2
-
-
37 84
Totaal
7
83
67
6
6
2
171
12
Tabel verhuringen eenpersoonshuishoudens periode 1 januari t/m 31 december Leeftijd hoofdbewoner < 65 > 65
Bruto inkomen in euro per jaar
Huurklasse in euro per maand <374,44 >374,44 <535,91
>535,91
Totaal
< 21.025
2
27
19
48
> 21.025
3
19
29
51
< 21.100
-
5
5
10
> 21.100
-
1
4
5
5
52
57
114
Subtotaal
Tabel verhuringen tweepersoonshuishoudens periode 1 januari t/m 31 december Leeftijd hoofdbewoner < 65 > 65
Bruto inkomen in euro per jaar
Huurklasse in euro per maand <374,44 >374,44 <535,91
>535,91
Totaal
< 28.550
1
4
12
17
> 28.550
-
4
6
10
< 28.725
-
-
4
4
> 28.725
-
-
4
4
1
8
26
35
Subtotaal
Tabel verhuringen drie- en meerpersoonshuishoudens periode 1 januari t/m 31 december Leeftijd hoofdbewoner < 65
Bruto inkomen in euro per jaar
Huurklasse in euro per maand <374,44 >374,44 <574,35
>574,35
Totaal
< 28.550
-
5
31
36
> 28.550
-
3
17
20
< 28.725
-
-
-
-
> 28.725
-
-
-
-
Subtotaal
-
8
48
56
Totaal
6
68
131
205
> 65
Tabel huurklasse (inclusief vrije sector) Huurprijs < 374,44
2013
2012
119
188
374,44 - 535,91
1.082
1.137
535,91 - 574,35
150
196
574,35 - 681,02
501
293
68
68
1.920
1.882
>681,02 Totaal
13
Mutaties Van 101 woningen (90 sociaal en 11 vrije sector) is in 2013 de huur opgezegd. Hiervan maken vier woningen deel uit van ons verkoopprogramma. Aan een doorstromer uit onze eigen huurwoningen is een woning verkocht met een korting van 5%. Er is één woning verkocht in vrije verkoop. Momenteel staan twee woningen nog te koop. Van de 171 te verantwoorden verhuringen (34 verhuringen leegstand niet meegenomen) zijn 54 woningen gelabeld voor starters. Dit is 31,6%. Wij voldoen hiermee ruim aan de afspraak met de gemeente om 20% te labelen voor starters. Uiteindelijk is aan totaal 63 starters toegewezen, variërend in leeftijd van 22 tot 73 jaar (gemiddelde leeftijd 34 jaar) en 33 starters waren jonger dan 30 jaar.
Aantal verhuizingen De 171 verhuringen kenden de onderstaande verhuisbewegingen. Vanuit: Noordwijkerhout / De Zilk Katwijk Noordwijk Leiden Teylingen Lisse Hillegom Leiderdorp Oegstgeest Voorschoten Oude Wetering Roelofarendsveen Overig / buiten de regio
86 14 12 11 10 9 8 2 2 1 1 1 14
De vrijesectorwoningen zijn in deze aantallen niet verwerkt, deze hoeven wij, net als woningen in het kader van de leegstandswet (Puyckendam), niet te verantwoorden.
14
Hoofdstuk 4
Kwaliteit van het bezit
De kwaliteit van onze woningen is zonder meer goed te noemen. Alle nieuwbouwwoningen voldoen behalve aan het bouwbesluit ook aan de normen die gesteld zijn aan levensloopbestendigheid door de Regio Holland Rijnland en de aanvullende eisen op het gebied van duurzaamheid door de Gemeente. De Gemeente eist voor alle kolommen qua duurzaamheid een GPR van minimaal 7. Wij passen duurzame materialen toe, zodat we besparen op onderhoud. Ook energetisch wordt er geïnvesteerd in de woningen. Ons beleidsdoel om alle woningen gemiddeld voor 2017 in label C te hebben, is al dit jaar gerealiseerd.
Opgeleverd
Nieuwe Duinstraat (herstructurering) Begin 2013 zijn we begonnen met het opleveren van 59 woningen van de Nieuwe Duinstraat. De 47 huurwoningen zijn inmiddels allemaal bewoond. Van de 12 koopwoningen zijn er 11 verkocht. We kunnen spreken van een geslaagd project, zowel qua uitstraling als financieel.
Castellum (nieuwbouw) Het project Castellum bestaande uit 37 sociale huurappartementen en 6 koop-eengezinswoningen is in het derde kwartaal van 2013 aan ons opgeleverd. Van de koopwoningen zijn er inmiddels 5 verkocht en alle huurwoningen zijn verhuurd.
15
SVB Het SVB is in december 2011 bestuurlijk vastgesteld en is hiermee de leidraad voor de komende jaren betreffende maatregelen over energielabels, onderhoud en huurprijzen. Nu bekend is wat de afdrachten voor verhuurders- en saneringsheffing voor de komende jaren zijn, kunnen we het huurbeleid en de investeringen in energie en onderhoud uitwerken.
In aanbouw Puyckendam Wij zijn in het laatste kwartaal van 2013 gestart met het ambitieuze project Puyckendam. Er komen 99 sociale huurwoningen, een gezamenlijke ruimte en 27 koopwoningen. De aanbesteding is goed verlopen en de firma de Vries en Verburg is voortvarend met het project gestart. In het vierde kwartaal van 2014 leveren wij de eerste twaalf woningen van dit project op.
Energie en duurzaamheid Energielabels Wij gaan zorgvuldig om met energie en milieu. Met een gemiddelde energie index van 1,51 staan we op gemiddeld C. Het gemiddelde gasverbruik is daarmee gekomen op 1.213 m³ en de CO² emissie op 2.770 kg.
Label
2013 %
2012 %
A
8,85
8,70
B
27,94
20,09
C
32,22
35,51
D
19,21
19,98
E
7,50
9,17
F
3,57
5,61
G
0,70
0,94
Onderhoudsbeleid Onze eigen onderhoudsdienst bestaat eind 2013 uit zes vaklieden, die vanaf de locatie Walserij 4 in Noordwijkerhout hun werkzaamheden verrichten op het gebied van dagelijks en planmatig onderhoud. De teamleider onderhoud stuurt deze medewerkers aan. De opzet van een gezamenlijke onderhoudsdienst met een collega corporatie is afgeblazen. Wij hebben inmiddels een huurder gevonden die per 1 januari 2014 een gedeelte van de locatie Walserij 4 huurt.
Dagelijks onderhoud (klachten en mutaties) Onder dagelijks onderhoud verstaan wij klachtenonderhoud en mutatieonderhoud. De staat van het onderhoud van ons woningbezit is bijzonder goed te noemen. Het onderhoud van schilderwerk, dakwerk (platte daken), CV en installaties besteden we uit op contractbasis. Bewoners kunnen in geval van storingen rechtstreeks de hulp van een installateur inschakelen. Via kwartaaloverzichten blijven wij op de hoogte van de werkzaamheden. Klachtenonderhoud (exclusief CV en riolering) Onze eigen onderhoudsdienst houdt zich onder andere bezig met de uitvoering van het klachtenonderhoud. We stellen het planmatig onderhoud bij aan de hand van signalen die uit het klachtenonderhoud naar voren komen. Mutatieonderhoud Bij verhuizing van een huurder maken we de woning opnieuw verhuurklaar. We voldoen hierbij zoveel mogelijk aan de eisen van deze tijd. We laten installaties controleren en als het nodig is keuren door een installatiebedrijf. We vergroten de duurzaamheid en veiligheid van de woning met een standaardpakket aan voorzieningen. Waar nodig plaatsen we een cv-installatie met HR-combiketel.
16
Groot onderhoud / planmatig onderhoud Planmatig onderhoud In onze meerjaren-onderhoudsbegroting nemen we jaarlijks een aantal complexen op waaraan planmatig onderhoud moet worden uitgevoerd. Onze eigen onderhoudsdienst verricht het merendeel van deze werkzaamheden. In 2013 zijn de volgende onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd: Schilderwerk in 11 complexen (exclusief Rusthof) Kosten: € 225.958 Vervangen dakgoten in complex Koepelberg / Spanjaarskrocht Kosten: € 15.032 Vervanging cv-ketels in 95 woningen Kosten: € 246.807 Vervanging keukenvoorzieningen, geheel of gedeeltelijk, in 56 woningen Kosten: € 102.857 Vervanging tegelwerken sanitair in 29 woningen Kosten: € 157.896 Vervanging tegelwerk douches, inclusief sanitair in 53 woningen Kosten: € 331.746 Gevelrenovatie Rusthof Kosten: € 76.771
Overig onderhoud Serviceabonnementen Huurders kunnen bij ons voor € 4,97 per maand een serviceabonnement afsluiten. Wij voeren werkzaamheden uit die normaal gezien voor rekening van de huurder komen, met uitzondering van schilder-, behang- of witwerk. Per 31 december 2013 maakten1.329 huurders van dit serviceabonnement gebruik. 17
Hoofdstuk 5
Huurbeleid
Betaalbaar wonen Onze primaire doelgroep bestaat uit mensen met lagere inkomens. Daar bouwen we voor. In het prestatieoverleg met de gemeente Noordwijkerhout hebben wij afgesproken dat wij 1.400 woningen uit ons bezit in de categorie betaalbare huur (tot € 681,02) houden. We proberen huurachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen door huurders die het minder breed hebben proactief te benaderen en zo snel mogelijk te helpen met een betalingsregeling. Huurbeleid Onze huurprijzen liggen gemiddeld op 64,9% van de maximaal redelijke huur (inclusief vijftien ‘Donner-punten’). Dit is lager dan het gemiddelde van andere corporaties in onze klasse (68,7%). Landelijk ligt dit percentage op 70,2%. Ons bezit heeft gemiddeld 171 woonwaarderingspunten, wat hoog is. De liberalisatiegrens ligt op 143 punten. Dit betekent dat er op termijn nog voldoende verdienmogelijkheden zijn binnen ons bezit. In 2013 hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging zoals voorgesteld vanuit het regeringsbeleid doorgevoerd. Mede doordat we veel tijd en aandacht aan een goede uitleg hebben geschonken zijn er geen bezwaarschriften bij de huurcommissie ingediend. Ons beleid is om bij mutatie de huur op te trekken volgens het strategisch voorraad beleid. Bij nieuwbouw brengen wij de huurprijs naar circa € 625, wat neerkomt op 85% / 90% van de maximaal redelijke huur. In 2013 is dit beleid gehandhaafd. In het nieuw te ontwikkelen huurbeleid zal de betaalbaarheid voor onze doelgroep een belangrijk criterium worden. In het Beleidsplan 2013 - 2016 hebben we aangegeven ons huurbeleid opnieuw te gaan formuleren. Hierbij tekenen we aan dat ook wij ons grote zorgen maken over de betaalbaarheid van het wonen voor onze doelgroep voor nu en in de toekomst.
Inkomensafhankelijke huurverhoging Conform het besluit van het ministerie hebben we in 2013 van de mogelijkheid gebruik gemaakt om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Hierdoor is een huurverhoging gerealiseerd van gemiddeld 4,45% Dit percentage is gebaseerd op het inflatiepercentage plus de extra ruimte binnen de inkomensafhankelijke huurverhoging. In 2013 mocht de maximale huurverhoging 6,5% bedragen. Aan de hand van een overzicht, verstrekt door de Belastingdienst hebben wij de huurders geïnformeerd over de hoogte van hun huurverhogingspercentage. De huur van de garages hebben we per 1 juli 2013 verhoogd met 2,5%. De huur van de parkeerplekken in parkeergarages is met 4,5% verhoogd.
18
Huurcommissie De overheid heeft een onafhankelijke organisatie ingesteld, die zich onder meer bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen. Deze Huurcommissie heeft in 2013 geen bezwaren ontvangen van onze huurders.
Servicekosten De servicekosten rekenen we jaarlijks in alle complexen af en stellen we zo nodig bij. Dit gaat in overleg met de huurdersvertegenwoordiging.
Huurtoeslag Als huurders in verhouding tot hun inkomen een te hoge huurprijs moeten betalen, hebben zij recht op huurtoeslag. In het verleden was het mogelijk voor onze huurders om de huurtoeslag via ons te laten uitkeren. We spreken dan van huurmatiging. Vanaf eind 2013 is dit in verband met regeringsbeleid niet langer mogelijk. Wij vinden dit een zorgelijke ontwikkeling, omdat steeds meer huurders moeite hebben hun maandelijkse woonlasten zelfstandig te voldoen. Per 31 december 2013 ontvingen 265 huurders huurtoeslag. Dit is een vermeerdering van het aantal verstrekkingen met 21 ten opzichte van 2012. Het percentage bedraagt 13,8% (landelijk ongeveer 25,0%). Het gemiddelde bedrag dat aan huurtoeslag werd uitgekeerd bedroeg in 2013 € 184 per maand. Dit bedrag is iets hoger dan in 2012.
Incassobeleid We voeren een sociaal incassobeleid dat erop gericht is om huurachterstand en huisuitzetting te voorkomen. In 2013 zijn we geconfronteerd met een stijging van de huurachterstand. Hierop is er een strakkere incassoaanpak gekomen. Met veel huurders zijn betalingsregelingen getroffen. Helaas hebben onze extra inspanningen eind 2013 nog niet geleid tot een daling van de huurachterstand. Als huurders te laat zijn met hun huurbetaling, ontvangen ze binnen tien dagen een herinnering. Is er sprake van een huurachterstand van meer dan een maand, dan nodigen we de huurder uit voor een gesprek en proberen we het probleem op te lossen via een betalingsregeling. Ook gaan we steeds vaker op huisbezoek om een beeld van de problematiek te krijgen. We schakelen sneller door naar de deurwaarder als de huurders niet op onze uitnodiging reageren of gemaakte afspraken niet nakomen. In 2013 hebben we in totaal 21 vorderingen uit handen gegeven aan de deurwaarder. De deurwaarder heeft vijf ontruimingen aangezegd, maar één woning is daadwerkelijk ontruimd. Uiteindelijk hebben de overige huurders toch de huur kunnen betalen, een regeling met ons getroffen of de sleutels van de woning ingeleverd. Ultimo 2013 bedroeg de huurachterstand van zittende huurders inclusief betalingsregelingen €123.755. Dat is in procenten van de jaarhuur 0,95% (2012: 0,65%). Ultimo 2013 maakten 37 huurders gebruik van een betalingsregeling.
Huurderving Wij lopen jaarlijks een deel van onze inkomsten mis vanwege leegstand. Meestal is de leegstand het gevolg van mutatieonderhoud. Maar woningzoekenden weigeren ook steeds vaker een woning waardoor woningen langer leegstaan. Wij hebben geen woningen in de sociale huur die leegstaan omdat er geen belangstelling voor is. In 2013 zijn er wel verhuurproblemen in de geliberaliseerde complexen geweest vanwege een hoge huurprijs en veel concurrentie in de regio.
Woningverkoop Het verkoopprogramma is eind 2013 uitgebreid met de complexen Meander en Schoollaantje. Op jaarbasis begroten we de verkoopopbrengsten van vijf woningen. In 2013 zijn vier mutatiewoningen verkocht. Drie aan huurders die 5% korting gekregen hebben en één woning is verkocht in de vrije verkoop. Twee woningen die in 2013 zijn opgezegd staan in nog de vrije verkoop.
19
Hoofdstuk 6
Betrekken bewoners bij beleid en beheer
Wij willen dicht bij onze klanten staan. Door onze lokale verankering zijn de woonwensen van de klant voor ons makkelijk te achterhalen. Maar wij krijgen hiervoor ook input via de huurdersorganisatie en bewonerscommissies. Dat we luisteren naar de klant blijkt uit de waardering die we krijgen voor onze dienstverlening. Het behouden van het KWHHuurlabel is daarvan het tastbare bewijs. Het betrekken van bewoners bij ons beleid zien wij als een belangrijke taak. Wij geven hier invulling aan door de huurdersorganisatie en bewonerscommissies te betrekken bij de ontwikkeling van onze producten en diensten.
Huurdersbelangen Stichting Huurdersbelangen Noordwijkerhout en De Zilk (HBNZ) is eind jaren negentig opgericht. Elke zes weken voeren we overleg met HBNZ onder voorzitterschap van de directeur bestuurder. De manager Wonen heeft een actieve rol in de relatie met de HBNZ. De verstandhouding met HBNZ is zonder meer goed te noemen. Beide partijen stellen zich kritisch maar participerend op. Op verzoek van de HBNZ is er een deskundigheidsprogramma ontwikkeld voor alle leden van de huurdersorganisatie. Dit om goed voorbereid en toegerust te zijn op alle nieuwe ontwikkelingen binnen de regelgeving van de volkshuisvesting. Wij vinden het belangrijk om in een open sfeer een kwalitatief kritisch tegengeluid van de HBNZ te krijgen. Jaarlijks is er ook overleg tussen HBNZ en een delegatie van onze Raad van Commissarissen. Tevens is in de prestatieafspraken met de gemeente opgenomen dat jaarlijks overleg plaatsvindt tussen het bestuur van HBNZ en de verantwoordelijk wethouder Ruimte en Wonen. We houden HBNZ op de hoogte van al onze activiteiten wat de samenwerking ten goede komt. Ook krijgt HBNZ in ons bewonersblad Over de drempel de ruimte om onze huurders te informeren over hun activiteiten of andere zaken die zij belangrijk vinden. In 2013 spraken we met HBNZ over de volgende onderwerpen:
regionale ontwikkelingen woonruimteverdeling Woonzicht en de overgang naar WoningNet deskundigheidsbevordering HBNZ lopende projecten en leefbaarheid EU-beschikking en de gevolgen huurverhoging per 1 juli 2013 begroting 2014
Bewonerscommissies In ons werkgebied zijn vijf bewonerscommissies actief die we financiële ondersteuning bieden, het Clemenshof, Robijnstaete, Forum, Puyckendam en sinds 2013 de bewonerscommissie Parkhof. Wij proberen waar mogelijk bewonerscommissies in het leven te roepen en te houden maar het blijft een lastige opgave om mensen hiervoor enthousiast te krijgen. Om bewonersvertegenwoordigers goed te ondersteunen wordt het participatiebeleid geactualiseerd waarbij het structureel overleg tussen de bewonerscommissies en ons wordt uitgebreid.
KWH-Huurlabel Het KWH-Huurlabel ondersteunt woningcorporaties bij het verbeteren van de kwaliteit van haar dienstverlening. Met een startbijeenkomst voor alle medewerkers gaf KWH in januari 2010 de aftrap voor het traject tot het behalen van dit label in september 2010. Jaarlijks neemt het KWH nieuwe metingen af, waarbij telkens vijf onderdelen worden beoordeeld. Als op die onderdelen een voldoende wordt behaald, wordt het KWH-label weer met een jaar verlengd. In 2013 behaalden we wederom onze doelstelling met een plaats bij de eerste tien.
20
Resultaat meting Onderdeel
2013
2012
Bereikbaarheid
8,2
8,6
Woning zoeken
8,1
8,2
Nieuwe woning
8,1
8,3
Communicatie en informatie
7,5
8,7
Reparaties
8,2
8,8
Onderhoud
8,2
8,2
Klachten behandelen
7,3
6,9
Huur opzeggen
8,6
8,6
Gemiddeld
8,0
8,3
Kwalitatieve dienstverlening Wij bieden onze huurders bij vervanging van de keukeninrichting en tegelwerk diverse keuzemogelijkheden aan. In ons kantoor is een woonwinkel aanwezig waar huurders materialen kunnen vergelijken. Het is ook mogelijk om tegen meerprijs het standaard pakket uit te breiden. De huurders zijn enthousiast over deze service. Een goed voorbeeld van onze kwalitatieve dienstverlening.
Bewonersenquêtes Bij huuropzeggingen vragen we onze klanten een exit-enquête in te vullen. We passen onze dienstverlening aan op basis van de resultaten van deze enquêtes. Ook sturen we, nadat huurders in de woning zijn getrokken, een brief toe met alle belangrijke informatie.
Klachtencommissie In 2006 hebben wij samen met collega-corporaties Woonstichting Vooruitgang (Sassenheim), Noordwijkse Woningstichting (Noordwijk), Stek (Lisse) en Warmunda (Warmond) de Klachtencommissie Wonen opgericht. De samenstelling van de leden en de werkwijze van de klachtencommissie staan beschreven in een reglement, dit is te vinden op onze website. Huurders kunnen bij de Klachtencommissie Wonen terecht met klachten over hun verhuurder. De commissie oordeelt vervolgens of een klacht gegrond is, geeft de huurder een schriftelijke reactie en adviseert over de eventueel te nemen maatregelen. In 2013 is één klacht bij de commissie neergelegd. De commissie heeft de klacht echter niet in behandeling genomen omdat de huurder nog niet was uitgepraat met de woningstichting. De klachtencommissie heeft in haar verslag 2013 als een goed jaar omschreven omdat de corporaties en de klagende huurders met elkaar in gesprek zijn gebleven.
Externe communicatie Ons bewonersblad Over de drempel is in 2013 driemaal verschenen. We houden onze klanten met dit blad op de hoogte van onder meer nieuwbouwplannen, grootonderhoud en andere volkshuisvestelijke ontwikkelingen. Algemene informatie, maar ook beleidsdocumenten zoals de gedragscode, governance, Integriteitscode en de Klokkenluiderregeling kunnen huurders vinden op onze website www.ws-padua.nl. De profielen van de Raad van Commissarissen en het directiestatuut staan ook op de website.
Zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) Wij vinden het belangrijk dat onze huurders zich thuis voelen in hun eigen woning. Daarom mogen zij in hun woning zelf veranderingen aanbrengen. Dit moeten wel veranderingen zijn die we gemakkelijk en zonder, of met weinig kosten, ongedaan kunnen maken. Deze veranderingen kunnen bij verhuizing gewoon blijven zitten als ze technisch correct zijn uitgevoerd, netjes zijn onderhouden en de verhuurbaarheid van de woning niet in de weg staan. Onze mutatieopzichter beoordeelt de aanpassing op het moment dat de huurwoning leegkomt. Huurders hebben wel vooraf toestemming nodig voor grote veranderingen, zoals het plaatsen van een nieuwe keuken of een luxe badkamer, maar ook voor een royaal dakraam, een tweede toilet of het weghalen van een tussenmuur. Alle voorwaarden waaraan de aanpassingen moeten voldoen staan in de folder ‘Algemene Voorwaarden Zelf Aangebrachte Veranderingen’. 21
Hoofdstuk 7
Leefbaarheid
Leefbaarheid in Noordwijkerhout Noordwijkerhout kent gelukkig weinig leefbaarheidsproblematiek. Als er al problemen zijn, dan proberen we die snel en zoveel mogelijk zelf op te lossen. Het is echter wel een onderwerp dat we belangrijk vinden. Zo heeft één van de huismeesters een andere functie-inhoud gekregen waarbij meer nadruk is komen te liggen op sociale aspecten. Verder sponsoren wij jaarlijks een bedrag aan onder andere de plaatselijke speeltuinverenigingen en de kinderboerderij. Zo nodig overleggen we met de gemeente Noordwijkerhout over zaken als veiligheid, parkeren en dergelijke. Daarnaast participeren wij in het sociaal netwerk, waarin we probleemgevallen bespreken en gezamenlijk naar een oplossing zoeken. In dit zorgoverleg worden meervoudige problematische woonsituaties besproken. We zijn een vaste deelnemer en gesprekspartner in dit overleg.
Leefbaarheidsactiviteiten We ondernemen een aantal activiteiten om een veilige en prettige woonomgeving te creëren. Dankzij de inzet van onze huismeester blijft de woonomgeving van onze doelgroep leefbaar. Tijdens zijn dagelijkse ronde houdt hij portieken netjes, zorgt voor het groen rondom de gebouwen en voert ook kleine reparaties uit. Eventuele problemen signaleert en monitort hij in een vroeg stadium en probeert deze direct op te lossen. Jaarlijks geven we een financiële bijdrage aan de leefbaarheidsprojecten Stichting de Speelakker in Noordwijkerhout, speeltuin De Duinrand in De Zilk en kinderboerderij De Dierenhoeve. Ook dragen we zo nu en dan op financieel gebied een steentje bij aan culturele evenementen in Noordwijkerhout en De Zilk en ondersteunen wij het G-voetbal van voetbalvereniging VVSB en de activiteiten van Hospice Bollenstreek te Sassenheim.
Veilig wonen Al onze woningen voorzien we van hang-en-sluitwerk dat voldoet aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Hiermee neemt de kans op een geslaagde inbraak met 95% af. We monteren buitenverlichting aan de voor- en achterzijde van de woningen. In overleg met het energiebedrijf is in de achterpaden verlichting aangebracht die wij vervolgens huren van het energiebedrijf. We bieden mensen niet alleen veiligheid binnenshuis, maar geven ze ook een veilig gevoel buitenshuis. Ook voorzien we alle woningen van rookmelders bij mutaties.
Verhuren zonder toestemming Binnen de gemeente Noordwijkerhout is het afgelopen jaar sprake geweest van een geval van verhuren zonder toestemming (onderhuren). Hierop heeft de afdeling Wonen direct actie ondernomen.
Overlast Overlast in welke vorm dan ook, kan een bron van stress en ergernis zijn. Het Zorgnetwerk Noordwijkerhout komt elke zes weken bijeen om probleemgevallen te bespreken. Naast de woningstichting bestaat het zorgnetwerk uit GGD, politie, Brijder verslavingszorg, GGZ, ISD en Algemeen Maatschappelijk Werk. In het verslagjaar hebben alle betrokken partijen een convenant ondertekend. Onze afdeling Wonen treedt in beginsel zelf op bij overlast en burenruzies. We hebben voldoende kennis en ervaring om hierop adequaat te reageren. Er zijn in 2013 ongeveer zestig overlastsituaties geregistreerd; het merendeel betrof geluidsoverlast, hiernaast speelden er ook nog zaken als vervuiling, burenruzies en dergelijke.
Tweede kans Wij kunnen huurders, die stelselmatig overlast veroorzaken of hun huurschuld niet inlossen, uitzetten. In de meeste gevallen bieden we deze huurders een tweede kans. Maar hier zijn wel voorwaarden aan verbonden. In geval van overlast geven we de huurder in eerste instantie een tijdelijk huurcontract waarin extra ontbindende voorwaarden staan. Zo moet de betrokkene zich bijvoorbeeld laten begeleiden en krijgt hij een vast contract als dit goed verloopt. Het huurcontract kan echter direct worden ontbonden als hij zich niet aan de afspraken houdt. Voordat we bij huurschuld een nieuw huurcontract afsluiten moet de schuld betaald zijn.
22
Hoofdstuk 8
Wonen en zorg
Als maatschappelijk ondernemer werken we steeds vaker samen met instellingen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. We voldoen aan de wens van de klant om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen door levensloopbestendig te bouwen. Ook asielzoekers en statushouders helpen wij graag aan geschikte huisvesting. Van oudsher zijn de taken van woningcorporaties het bouwen, verhuren en beheren van woningen. Net als veel andere woningcorporaties ontwikkelen wij ons tot een maatschappelijk ondernemer met een variëteit aan producten en diensten.
Maatschappelijk ondernemen Volgens het Kennisplatform Maatschappelijk Ondernemen is maatschappelijk ondernemen: ‘Het agenderen en helpen oplossen van lokaalmaatschappelijke (woon)vraagstukken, met als doel dat mensen prettig wonen en leven in dorpen en wijken. Vanuit de lokaalmaatschappelijke agenda de dialoog aangaan met je klanten en lokale belanghebbenden. Je klanten en partners kennen, weten hoe ze denken en werken, weten wat ze willen en kunnen. Verantwoorden welke beleidskeuzes worden gemaakt, welke maatschappelijke prestaties zijn geleverd en daardoor het vertrouwen en de reputatie verdienen die is gewenst. Als ondernemer de durf hebben om de ruimte te nemen om effectief te doen waar de samenleving om vraagt en het meest bij is gediend’. Ook wij nemen steeds meer ruimte om te doen waar de samenleving in het kader van wonen, zorg en welzijn om vraagt. Ouderen Om aan de woonwensen van ouderen tegemoet te komen, bouwen we woningen die levensloopgeschikt zijn zodat deze doelgroep zo lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. We participeren in het creëren van woonzorgzones zodat ouderen zelf kunnen bepalen of zij gebruik willen maken van de aanwezige zorg. In het momenteel in aanbouw zijnde complex Puyckendam kunnen mensen gaan wonen die zorgzwaarte pakketten 1, 2 en 3 als indicatie hebben. Met Topaz zijn wij in gesprek of zij een aantal zorgfaciliteiten willen gaan uitvoeren; hierbij denken we aan het beheren van de recreatieruimte en het aansturen van de 45 vrijwilligers. Ook zijn zij partij voor het opzetten van een dagcentrum voor mensen met beginnen dementie.
Mensen met een beperking Uitgangspunt van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) is om ouderen en gehandicapten zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Op basis van deze wet kunnen mensen met een lichamelijke beperking voorzieningen in hun woning aanvragen om het dagelijkse functioneren wat te vereenvoudigen. Om in aanmerking te komen voor woningaanpassing moeten huurders voldoen aan de voorwaarden die de Intergemeentelijke Sociale Dienst (ISD) voor de WMO heeft opgesteld. Voldoet de huurder daaraan, dan vergoedt de ISD de voorzieningen. Asielzoekers en statushouders Wij helpen vluchtelingen die een verblijfsvergunning hebben gekregen door woningen beschikbaar te stellen voor hun huisvesting. De gemeente heeft als taakstelling het huisvesten van zes van deze statushouders opgenomen. In 2013 zijn zeven statushouders gehuisvest in één woning en één persoon is bijgeschreven op een huurcontract. Hiermee is de taakstelling gerealiseerd.
23
Hoofdstuk 9
Samenwerking
Samen met zorg- en welzijnsinstellingen, collega-corporaties, de gemeente, aannemers en architecten zoeken we naar mogelijkheden om huisvesting te realiseren die de samenleving leefbaar en duurzaam maakt. Tijdens het belanghoudersoverleg in 2012 en 2013 hebben we bijzonder bruikbare input gekregen van onze belanghouders. Deze input wordt verwerkt in ons bij te stellen meerjarenbeleidsplan 2013 - 2016 en het SVB. Onze partners zijn: Lokaal Loket Het Lokaal Loket, gevestigd in Gezondheidscentrum Noordwijkerhout, is een initiatief van de gemeente en zorgpartijen. Wij participeren hierin om op een centrale plaats informatie te kunnen verstrekken over alle producten op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Collega-corporaties Al jarenlang werken we samen met de Woonstichting Vooruitgang (Sassenheim) en de Noordwijkse Woningstichting. De samenwerking met beide woningstichtingen is vrijblijvend van karakter. We delen informatie op het gebied van treasury, automatisering, klachtencommissies en de exploitatie van het BAB. Medio 2012 hebben de drie aandeelhouders besloten het BAB te ontvlechten en per 31 december 2013 is het opgeheven.
Aedes Wij zijn aangesloten bij Aedes, de landelijke vereniging van woningcorporaties. Ook zijn wij geregistreerd als organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties onderschrijft. In voorkomende gevallen maken we gebruik van de kennis bij Aedes. Onze directeur is lid van voorheen het landelijke Aedes directeurencontact. Sinds januari 2011 is dit omgezet in de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) Het NVBW komt vijf tot zes keer per jaar bijeen om informatie uit te wisselen.
Platform voor middelgrote en kleine woningcorporaties (MKW) Wij zijn lid van het MKW. Dit is een platform voor middelgrote en kleine corporaties om de stem van kleinere corporaties richting Aedes en overheidsinstanties te bundelen.
Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland Wij zijn lid van deze vereniging, die is opgericht om onder andere een regionaal toewijzingsmodel in te richten in samenwerking met de gemeenten in de regio. De vereniging houdt zich primair bezig met het ontwikkelen van een gezamenlijke visie op het gebied van regionale volkshuisvesting, woonruimteverdeling en projectmatige activiteiten. De regio’s Holland Rijnland en Alphen aan de Rijn zijn samengevoegd, gelijk aan de gemeentelijke samenvoeging van deze regio’s. Het hoofddoel van de corporaties is om in samenwerking met de gemeenten en de huurdersvertegenwoordigers een gezamenlijk woonruimte verdeelsysteem te ontwikkelen. Als opvolger van VWHR is HollandRijnland Wonen (HRW) opgericht. Per 1 april 2014 treedt onder verantwoording van deze organisatie het nieuwe woonruimte verdeelsysteem in werking.
De gemeente als partner Wij hebben al jarenlang een prestatieovereenkomst met de gemeente. Iedere vier jaar stellen we een nieuwe raamovereenkomst vast. Deze is voor het laatst vastgesteld in 2010 en loopt tot en met 2013. De looptijd van de prestatieovereenkomst hangt samen met die van de gemeentelijke Woonvisie. Vanuit de Raamovereenkomst wordt jaarlijks een prestatieovereenkomst opgesteld en vindt een evaluatie plaats van de afspraken van het voorgaande jaar. In de prestatieovereenkomst staan onder andere afspraken over:
minimaal 30% van alle nieuwbouw binnen de gemeente wordt gerealiseerd in de sociale huur of koop handhaven van minimaal 1.400 betaalbare huurwoningen, 1.200 in Noordwijkerhout en 200 in De Zilk wonen en zorg, woonruimteverdeling en nieuwbouw inzet middelen corporatie en gemeente huisvesten van statushouders leefbaarheid
Aan het begin van elk jaar stellen we samen een jaarplan vast met daarin concrete afspraken voor het lopende jaar. Onze relatie met de gemeente is bijzonder goed. Onze directeurbestuurder en de manager Wonen hebben in 2013 zeven maal overlegd met de verantwoordelijk wethouder en de beleidsambtenaar Wonen.
24
Hoofdstuk 10
Financiën
Financiële continuïteit Om onze maatschappelijke doelstellingen waar te maken moeten we zorgen voor financiële continuïteit. We beschikken over voldoende eigen vermogen om de financiële continuïteit te waarborgen. Onze financiële positie is gezond. In 2013 hebben wij onze middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het solvabiliteitsoordeel over het verslagjaar 2012 van het CFV is voldoende. Het management stuurt op (toekomstige) kasstromen om de continuïteit naar de toekomst toe te borgen. Het WSW-kasstroommodel is daarvoor leidend.
Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Als gevolg van richtlijn 645 hebben we het bezit verdeeld in sociaal en commercieel bezit. Deze scheiding loopt vooralsnog parallel met de splitsing Daeb en niet-Daeb. Per 31 december 2013 bestond het aantal commerciële eenheden uit 68 woningen, 17 bedrijfsruimten, 44 garages en 82 parkeerplaatsen in parkeergarages; in totaal 211.
Jaarresultaat, vermogens- en liquiditeitspositie Jaarresultaat De belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de begroting:
Begroting t.o.v. werkelijkheid (x € 1.000)
Begroot
Oorspronkelijk jaarresultaat na belastingen
Werkelijk
Afwijking
2.378
1.293
-1.085
13.486
13.008
-478
Verkoop vastgoed
953
738
-215
Overige bedrijfsopbrengsten
779
1.109
330
2.167
2.016
152
57
1.454
-1.397
3.127
2.650
477
668
493
175
-
129
-129
Huuropbrengsten
Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Onderhoudslasten Sanerings- en verhuurderheffing Overige per saldo negatieve afwijkingen Totaal
-1.085
De begroting over 2013 sluit met een positief saldo van € 2,4 miljoen. Het werkelijke resultaat van € 1,3 miljoen positief levert een negatief resultaat ten opzichte van de begroting van € 1,1 miljoen. De grootste afwijking is te vinden onder de post ‘Overige waardeveranderingen’ met een verschil van € 1,4 miljoen. Deze afwijking kent twee oorzaken. De eerste is de afboeking van het oude Puyckendam voor een bedrag van € 1,8 miljoen; de tweede is de per saldo hogere bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde voor een bedrag van € 0,4 miljoen. Zie ook de cijfermatige toelichting in de Winst- en Verliesrekening bij 17 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa op bladzijde 73. Per 31 december 2013 bedraagt het eigen vermogen € 25,7 miljoen. Dit bedrag bestaat uit:
€ 24,4 miljoen - 1,3 miljoen
eigen vermogen 1 januari 2013 resultaat uit bedrijfsvoering
Per 31 december 2013 bedraagt de solvabiliteit (de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaalvermogen) 20% (2012: 19,2%). De rentabiliteit over het eigen vermogen (de verhouding tussen het jaarresultaat en het eigen vermogen) is per 31 december 2013 5,2%. (2012: 19,7%)
25
De verhouding tussen de betaalde rente, vermeerderd met het jaarresultaat en het balanstotaal is de rentabiliteit over het totaal vermogen. Deze bedraagt per 31 december 2013 3,7% (2012: 6,4%).
Fiscale resultaten Wij hebben over de jaren 2008 - 2010 gebruik gemaakt van de mogelijkheid de herbestedingsreserve (HBR) toe te passen. In 2011 was er sprake van een negatief fiscaal resultaat (en dus lagere belastingdruk) als gevolg van de negatieve grondexploitatie op het project Hoogstraat. In 2012 en 2013 doet zich hetzelfde voor, maar dan als gevolg van het project Nieuwe Duinstraat. Dit houdt praktisch gezien in dat er geen sprake meer is van tijdelijke verliezen die in de toekomst moeten worden teruggenomen. De fiscale winst die wordt toegevoegd aan de HBR dient afgeboekt te worden op investeringen in bedrijfsmiddelen, dit resulteert in een lagere fiscale boekwaarde dan zonder afboeking het geval zou zijn.
Vermogenspositie De waarde van ons onroerend goed in exploitatie bedraagt op basis van historische kostprijs € 108,5 miljoen (2012: € 97,6 miljoen). Het eigen vermogen op basis van deze waardering bedraagt € 25,7 miljoen (2012: € 24,4 miljoen). Een andere wijze van waarderen is op basis van bedrijfswaarde. Op deze manier rekenen we toekomstige opbrengsten en kosten terug naar een waarde per balansdatum. Ons sociaal bezit zou € 126,9 miljoen (2012: € 153,4 miljoen) waard zijn op basis van de bedrijfswaarde. Het commerciële bezit heeft een bedrijfswaarde van € 25,1 miljoen (2012: € 16,3 miljoen). Dit is samen € 43,6 miljoen (2012: € 72,1 miljoen) meer dan bij de huidige waardering. De belangrijkste oorzaak voor deze vermindering ten opzichte van 2012 is het in 2013 doorrekenen van de verhuurdersheffing. Alleen al onze woningen zouden € 376 miljoen waard zijn op basis van de WOZ waarderingen. Dit is aanzienlijk meer dan op basis van de huidige waardering. Om dit vermogen vrij te kunnen maken, zouden we ons bezit echter moeten verkopen. Hierdoor is dus sprake van een grote stille reserve, waar pas over beschikt kan worden bij verkoop van ons bezit. Ons geld ‘zit’ dus in sociale huurwoningen waar we ook in de toekomst in blijven investeren.
Liquiditeitspositie Per 31 december 2013 was onze liquiditeitspositie als volgt:
Vlottende activa Kortlopende schulden
Saldo tekort werkkapitaal
€ 2,8 miljoen - 5,0 miljoen € 2,2 miljoen
Met het opnemen in de balans van niet vervallen rente van langlopende geldleningen onder de kortlopende schulden beïnvloeden we de liquiditeitspositie. Schommelingen in de liquiditeitspositie vangen we op met twee roll-over leningen met een variabele hoofdsom (maximum € 10 miljoen) en een kasgeldfaciliteit van € 4,5 miljoen. Uit de liquiditeitsprognose blijkt dat onze liquiditeitspositie de komende jaren is geborgd.
Meerjarenperspectief Jaarlijks actualiseren we bij het opstellen van de begroting ons meerjarenperspectief. Het kasstroommodel van het WSW is een ander belangrijk stuurmechanisme. Dit betekent dat uit de operationele kasstroom altijd (fictief) 2% aflossing van de leningenportefeuille moet kunnen worden betaald. Investeringen in nieuwbouw en herstructurering van bestaand bezit veroorzaken druk op de operationele kasstroom. De (rente)kosten zijn immers hoger dan de extra huurinkomsten. Ook de vennootschapsbelasting komt ten laste van de operationele kasstroom. Ook hebben we rekening gehouden met de toekomstige bijdrage in de huurtoeslag. Deze heffingen van overheidswege drukken zwaar op de operationele kasstroom. Daarom financieren we nieuwbouw en herstructurering van bestaand bezit vanuit de bestaande kasstromen met beperkte verkoop van bestaand bezit. De solide kasstroom is het resultaat van een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Met een beheernorm van € 1.018 per verhuureenheid steken we gunstig af ten opzichte van de referentiegroep in de benchmark van het CFV van € 1.359 over 2012.
26
In de meerjarenbegroting is enerzijds rekening gehouden met de verhuurdersheffing en anderzijds met een extra huurverhoging van 1,5% boven de inflatieverwachting. Volgens deze begroting blijft de solvabiliteit op peil, en blijven we over de gehele periode aan de eisen van het WSW en het CFV voldoen. Omdat er na 2016 (oplevering tweede fase Puyckendam) geen nieuwbouwinvesteringen zijn doorgerekend, worden de hiervoor genoemde doorrekeningen uiteraard opnieuw uitgevoerd bij eventuele nieuwbouwplannen of andere substantiële investeringen. Naast de solvabiliteit blijven ook de loan to value, de operationele kasstroom verminderd met 2% aflossingsfictie en de rentedekkingsgraad binnen de door het WSW en CFV gestelde grenzen. Onze continuïteit is hiermee gewaarborgd.
Treasurybeleid Op het gebied van treasury maken wij gebruik van Thésor, een bureau dat voor woningcorporaties de leningenportefeuilles in de gaten houdt en adviezen geeft om risico’s te vermijden. Iedere drie maanden komt een commissie bijeen bestaande uit de drie managers Financiën van de samenwerkende corporaties en Thésor. De corporaties blijven zelf verantwoordelijk voor het eigen financiële beleid, maar volgen de voorstellen zo veel mogelijk. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in een treasurystatuut vastgelegd. In het treasurystatuut staan de hoofdlijnen van het treasurybeleid:
het beheersen van rente- en rendementsrisico’s die samenhangen met de financieringsbeleggingen en het liquiditeitenbeheer het waarborgen van een efficiënte, blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt teneinde voldoende financiële middelen voor de bedrijfsactiviteiten op korte en lange termijn te garanderen het realiseren, binnen de kaders van het treasurystatuut, van een zo hoog mogelijk rendement op het eigen vermogen door:
-
een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen een optimaal rendement op liquide en belegde middelen het realiseren van efficiënt betalingsverkeer
Het treasurystatuut is het kader waarbinnen wij uitvoering geven aan de treasury. Als het gaat om de verantwoordelijkheden, ook voor wat betreft de treasury activiteiten, dan gelden onverminderd onze vigerende statuten. Het treasurystatuut is in 2008 aangepast vanwege de gewijzigde bestuursstructuur. Het statuut wordt in de loop van 2014 aangepast aan de in dat jaar aangepaste wet- en regelgeving.
27
Risico’s PDCA-cyclus In 2013 hebben we belangrijke stappen gezet in het verder ‘in control’ brengen van de organisatie. Maandelijks worden nu in de administratie maandafsluitingen doorgevoerd. Dit maakt het mogelijk om effectief per maand financiële en ook niet financiële gegevens aan het MT te rapporteren. Deze maandrapportage faciliteert het MT in het snel kunnen bijsturen op ontwikkelingen, zoals in 2013 een oplopend saldo van huurdebiteuren. De kwartaalrapportage is uitgebreid met onder andere niet financiële onderwerpen, en uitgebreidere toelichtingen van het management. Deze kwartaalrapportage wordt in het MT besproken, en ter informatie aan de RvC aangeboden. Ook wordt per kwartaal aan het MT gerapporteerd over de voortgang van het jaarplan en de opvolging van de managementletter van onze accountant. Ook deze rapportages worden ter informatie aan de RvC aangeboden. Prijsrisico’s Wij hebben geen beleggingen of voorraden die aan grote prijsrisico’s onderhevig zijn. Ons prijsrisico rust op de waarde van het onroerend goed en dan in het bijzonder dat deel dat wij gelabeld hebben als onroerend goed bestemd voor verkoop. Ondanks het feit dat de daling van de prijzen van onroerend goed als gevolg van de crisis ook Noordwijkerhout en daarmee ons treft, brengen we het er vooralsnog niet slecht van af. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het beperkte negatieve resultaat op de teruggekochte Koopgarant woningen van € 16.222 met waardeveranderingen tussen de € 5.000 en de € 6.000 negatief. Kredietrisico Dit risico trachten wij onder andere te beperken door het laten screenen van aannemers en andere leveranciers door kredietrisico-beoordelaar Graydon. Hiernaast werken we bij projecten met een substantiële omvang met termijnstaten zodat we slechts betalen voor al geleverde werkzaamheden. Tevens verplichten wij de aannemers van deze projecten tot het afsluiten van een afbouwverzekering. Bij het eventueel failliet gaan van een aannemer worden de meerkosten als gevolg van het wegzetten van het werk bij een nieuwe aannemer vergoed door de verzekering. Liquiditeitsrisico’s / kasstroomrisico’s Naast de regelmatige stroom van huurinkomsten hebben wij met twee roll-over leningen voor in totaal € 10 miljoen en een kasgeldfaciliteit van € 4,5 miljoen voldoende liquiditeit om aan onze verplichtingen op korte termijn te voldoen. Gezien de afname van bouwprojecten en de daarmee gepaarde afname over de onzekerheid aan de uitgavenkant, overwegen we de kasgeldfaciliteit te verkleinen in combinatie met een meer flexibele roll-over lening, waarbij niet maandelijks maar wekelijks opgenomen of teruggestort kan worden. Projectrisico’s Ten aanzien van nieuwbouwprojecten kennen we een laag risicoprofiel. We maken een rendementsberekening van ieder nieuwbouwplan met een beleggersvariant, waarna het bestuur en de Raad van Commissarissen een weloverwogen besluit kunnen nemen. Ultimo 2013 is nog één project in uitvoering: Puyckendam. De projectorganisatie stuurt de plannen aan of stelt ze bij met een gedegen projectadministratie. De dit jaar opgeleverde plannen Castellum en Nieuwe Duinstraat zijn ruimschoots binnen de vastgestelde budgetten gebleven. Risico’s huurachterstand en huurderving Risico’s op het gebied van huurachterstanden, huurderving en woonfraude kenden we tot voor kort nauwelijks. Mede als gevolg van de economisch en politiek gezien lastige omstandigheden hebben we te maken met oplopende huurachterstanden. Het mislopen van inkomsten als gevolg van het niet verhuren van woningen is nog steeds beperkt.
Financieringsbehoefte De financieringsbehoefte loopt van € 0 miljoen ultimo 2013 op naar een bedrag tussen de € 20 en € 25 miljoen ultimo 2016; dit wordt voornamelijk veroorzaakt door investeringen in het nieuw te bouwen Puyckendam en de aflossing van leningen voor een bedrag van € 16,3 miljoen. Dit is lager dan de oorspronkelijke verwachting voor de nieuwbouw van Puyckendam en is voornamelijk een gevolg van de lagere aanbesteding.
28
Financieringen Gedurende het verslagjaar 2013 is voor de financiering van de nieuwbouw één geldlening van € 6,5 miljoen opgenomen en per saldo € 3,4 miljoen teruggeplaatst op de roll-over faciliteit. De fixe lening van € 6,5 miljoen is opgenomen op 1 december 2013. De looptijd van deze lening is tot 1 november 2050 met een renteherziening datum van 1 december 2020. De rente tot die datum bedraagt 2,25%.
Derivaten In het verleden zijn twee roll-over leningen met een variabele hoofdsom afgesloten om flexibiliteit in de financiering te hebben. Het ging om één lening van € 6 miljoen en één van € 4 miljoen. Hiervoor zijn we destijds twee derivaten aangegaan om het renterisico te beperken, een CAP voor € 4 miljoen en een Collar voor € 3 miljoen. De derivaten hebben dezelfde looptijd als de leningen. Zie ook op bladzijde 34 ‘Gebeurtenissen na balansdatum’. Deze derivaten dienen ter afdekking (hedging) van het renterisico op bovenstaande roll-over leningen en zijn tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract aangetrokken. Omdat uit bovenstaande twee derivaten geen liquiditeitsverplichtingen kunnen voorvloeien (bijvoorbeeld bijstorten bij dalende vaste rente) die groter zijn dan het rentevoordeel als gevolg van die dalende rente, wordt hiervoor geen specifieke liquiditeitsbuffer aangehouden.
Beleggingen Alle financiële middelen die wij tot onze beschikking hebben, besteden we binnen de corporatie. Daar gaat ons treasurystatuut vanuit. Wij hebben in beginsel geen beleggingsvraagstuk. Daarvoor zorgen de beschikbaarheid en de mogelijkheden van de kredietfaciliteit en de roll-over leningen met variabele hoofdsom. Een lening van € 15.000 aan onze deelneming in BAB B.V. voor de financiering van het werkkapitaal is als belegging te beschouwen. Hiernaast is ter voorfinanciering aan de nieuwe woonruimteverdelingsorganisatie WoningNet een lening verstrekt voor een bedrag van € 34.257. De termijn van terugbetaling van deze lening is gesteld op vijf jaar. Ook hebben we ooit obligaties van een muziekvereniging gekocht die nog voor € 454 op de balans staan.
Deelnemingen Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft in 2008 Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. opgericht en is 100% eigenaar. Eventuele risicovollere projecten brengen we in deze B.V. onder. In 2013 hebben we hiervan geen gebruik hoeven maken. Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft een 100% belang in Sint Antonius van Padua Holding B.V. en via Sint Antonius van Padua Holding B.V. éénderde in Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V. De Noordwijkse Woningstichting en Woonstichting Vooruitgang zijn ook elk voor éénderde mede-eigenaar.
29
Hoofdstuk 11
Verslag Raad van Commissarissen
Inleiding De Raad van Commissarissen is het orgaan binnen de woningcorporatie dat ‘intern toezicht’ uitoefent. De belangrijkste taak is om een aantal beslissingen van de bestuurder goed te keuren (of af te keuren of aan te passen), in het bijzonder de begroting, de jaarstukken, onroerend goed transacties (de aankoop en verkoop van grond, het slopen of nieuw bouwen van woningen) en bestuurlijke zaken. Verder is de Raad werkgever van de bestuurder en gesprekspartner (‘klankbord’). Bij deze werkzaamheden let de Raad op rapportages van externe toezichthouders, de accountant, maar hij kan ook extern advies inwinnen. De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen die telkens voor vier jaar worden benoemd en één maal herbenoemd kunnen worden. Door een rooster van aftreden wordt voorkomen dat alle commissarissen op hetzelfde tijdstip aftreden. De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen staan in de statuten van woningstichting Sint Antonius van Padua. De statuten, het reglement van de Raad en de profielschetsen van de commissarissen zijn in te zien op de website. Vanuit de Raad kan waardering worden uitgesproken voor de goede verhoudingen met onze maatschappelijke omgeving. In de eerste plaats de huurders en de huurdersbelangenorganisatie (de stichting HBNZ), met het gemeentebestuur, met de collega woningcorporaties uit de regio, en met de diverse zakelijke partners, van aannemers tot de bank, zorginstellingen enzovoort.
De Raad als werkgever Aad Verkade (1953), werkzaam sinds 1 juli 1981 waarvan 21 jaar als directeur, is per 1 april 2008 door de Raad van Commissarissen benoemd tot directeurbestuurder van Woningstichting Sint Antonius van Padua. Begin 2013 heeft de voorzitter van de Raad, naar aanleiding van vooraf afgesproken doelen, een functionerings- en beoordelingsgesprek gevoerd met de directeurbestuurder. De volgende onderwerpen kwamen aan de orde: ondernemersresultaat; waardering door maatschappelijk veld; waardering door klanten; waardering door medewerkers; management van middelen; management van processen; management van mensen; beleid; leiderschap. De beloning van de directeurbestuurder is conform de CAO. Er is geen sprake van variabele beloning of een bonussysteem. De Raad en de bestuurder vinden dat geen passend beloningssysteem bij een woningcorporatie.
Overzicht belangrijkste besluiten en bespreekpunten De Raad van Commissarissen heeft in 2013 negen maal vergaderd. De belangrijkste onderwerpen die aan de orde kwamen: Besluiten vaststellen jaarverslag en jaarrekening 2012 huurverhoging per 1 juli 2013 (inkomensafhankelijke huurverhoging) afbouw Koopgarant portefeuille sloop en nieuwbouw Puyckendam vaststellen begroting 2014 opdracht tot visitatie in 2014 aan Ecorys benoemen van 1 commissaris per 1 januari 2014 aankoop zes percelen grond, 4.178 m² ten behoeve van Puyckendam voor een bedrag van € 736.000 verkoop ± 919 m² grond aan de gemeente ten behoeve van Puyckendam om niet besluit tot verkoop 25 vrije sector appartementen Meander en 4 eengezinswoningen Schoollaantje honorering en vergoeding Raad van Commissarissen aanschaf aandelen WoningNet (nieuw woonruimte-verdeelsysteem),100 aandelen, uitgiftekoers € 1.625, waarvan 75% volgestort
30
Voor kennisgeving voorgelegd Jaarplan 2013 behorende bij de prestatieafspraken 2010 – 2013 afwikkeling project Parkhof Jaarverslag Regionale Klachtencommissie Wonen kwartaalrapportages voortgang jaarplan Woningstichting Sint Antonius van Padua Oordeelsbrief BZK 2012 Toezichtbrief CFV 2013 evaluatie prestatieoverleg met de gemeente Noordwijkerhout Belangrijke momenten naast de vergaderingen
17 januari – afscheid Frits Schrijver als voorzitter RvC 8 april – bezoek minister Blok aan Antonius van Padua en de gemeente Noordwijkerhout 29 augustus – feestelijke opening Nieuwe Duinstraat 21 november – belanghoudersbijeenkomst 29 november – officiële starthandeling nieuwbouw Puyckendam
Zelfevaluatie Raad van Commissarissen In december 2013 is een begin gemaakt met zelfevaluatie. Hierbij aanwezig was de heer J. Spithoven, voorzitter van de RvC van woningcorporatie Ons Doel uit Leiden. De heer Spithoven trad op als externe begeleider van de zelfevaluatie. In januari 2014 heeft de daadwerkelijke zelfevaluatie plaatsgevonden. Onze voorzitter, A. de Jong, trad bij Ons Doel op als externe begeleider van de zelfevaluatie van die RvC. Deze aanpak was experimenteel, met het oogmerk dat beide voorzitters leerervaringen opdoen door bij een ander RvC ‘over de schutting te kijken’, terwijl één en ander met gesloten beurzen is afgehandeld.
Samenstelling en honorering van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de Governance Code Woningcorporaties. In het jaar 2013 zijn geen tegenstrijdige belangen gemeld of geconstateerd. Er zijn ook geen onregelmatigheden gemeld aan de Raad van Commissarissen. Bij het vervullen van vacatures werkt de raad met een profielschets, gerelateerd aan de omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden. In 2013 werd een vacature vervuld. De profielen voor de RvC zijn in 2013 geactualiseerd.
Samenstelling Raad van Commissarissen Naam
Functie
Leeftijd
In functie
Aftredend
Herbenoeming
Voorzitter
60
26-05-2008
31-12-2016
Nee
J.A. Stevens
Vicevoorzitter
58
26-05-2008
31-12-2016
Nee
H.M.P. Tulen
Lid
49
28-08-2000
31-12-2013
Nee
G. Hijlkema
Lid
66
01-10-2012
31-12-2015
Nee
S.E.J. Ruigrok
Lid
43
01-01-2013
31-12-2016
Ja
A. de Jong
Mevrouw C.B. Nauta (60) is per 1 januari 2014 benoemd als lid van de RvC. Zij volgt de heer H.M.P. Tulen op, die per 31 december de raad heeft verlaten. Hiermee komt er een vrouw als één van de vijf in de raad. Dit heeft overigens geen enkele rol gespeeld in de procedure. Geschiktheid is het enige criterium. Hoofd- en nevenfuncties van de commissarissen Geen enkel lid van de raad heeft zitting in een gemeenteraad, een college van B&W of Provinciale Staten.
31
De heer A. de Jong is werkzaam in de volgende (neven)functies:
strategisch adviseur en interim-manager bij de P&O Services Groep (hoofdfunctie) voorzitter van de Stichting Wandelnet (voorheen LAW-Wandelplatform) voorzitter van de Commissie Statuten en Reglementen van de PvdA voorzitter van het gewest Zuid-Holland van de PvdA (tot april 2013) penningmeester van de Vereniging van Oud Parlementariërs secretaris van een sectie van de Wiardi Beckman Stichting, het wetenschappelijk bureau van de PvdA dat zich ten doel stelt een brug te vormen tussen wetenschap en de sociaaldemocratie
De heer J.A. Stevens is lid van de centrale directie van een drietal scholen in het voortgezet onderwijs en heeft als nevenfunctie het lidmaatschap van de ledenraad van de Rabobank Katwijk en omstreken. De heer H.M.P. Tulen is zelfstandig registeraccountant. De heer G. Hijlkema is: in deeltijd werkzaam als ambtelijk secretaris van de Vereniging van Huurders Domus Medica te Utrecht in deeltijd werkzaam als staffunctionaris bouw bij Vecht en IJssel wonen-welzijn-zorg te Utrecht tot 1 juli 2013 penningmeester van de Stichting Museum voor de Bollenstreek ‘de Zwarte Tulp’ onafhankelijk voorzitter van het WMO Adviesplatform gemeente Teylingen tot 1 mei 2013 De heer S.E.J. Ruigrok is werkzaam als manager bij TMF Group, een internationale administratieve dienstverlener. Honorering Raad van Commissarissen De leden van de raad krijgen uitsluitend een vaste vergoeding. Er is onderscheid in hoogte tussen de vergoeding van de voorzitter en de overige leden. De vergoedingen zijn gebaseerd op de voorbeeldregeling van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), waarbij is gekozen voor de ondergrens van de honorering van commissarissen van de categorie waartoe de woningstichting gerekend wordt. In het geval dat een commissaris btw-plichtig is, wordt de btw toegekend bovenop de vergoeding. Daarnaast vergoedt de corporatie de kosten voor opleidingen, verzekeringen, reiskosten en abonnementen. Andere vergoedingen worden niet verstrekt. De Raad heeft gekozen voor aansluiting bij de VTW, waarbij de contributie verschuldigd is door de woningcorporatie. Per 1 januari 2013 was de vergoeding exclusief BTW: Voorzitter Raad van Commissarissen Lid Raad van Commissarissen
€ 5.250 per jaar € 3.500 per jaar
Opleidingen en dergelijke De raad houdt zijn deskundigheid op het gebied van volkshuisvesting op peil door het lezen van vakliteratuur zoals Aedes Magazine, rapporten van onder meer de VTW en Aedes, het bijwonen van studie- en voorlichtingsbijeenkomsten van het VTW, Aedes en Ernst & Young. De heer De Jong heeft deel uitgemaakt van de commissie Winter van de VTW, die een advies heeft uitgebracht aan de VTW over het verbeteren en borgen van de kwaliteit van het intern toezicht. Ook heeft hij deel uitgemaakt van een kleine commissie van de VTW die voor de VTW nieuwe statuten en reglementen heeft geschreven.
Externe deskundigheid Door de complexe veranderingen op het fiscale vlak worden de risico’s van niet optimaal verwerkte belastingaspecten groter. Dit speelt in het bijzonder op het gebied van de vennootschapsbelasting en de btw (integratieheffing). Ondanks dat wij de nodige kennis in huis hebben, wordt vanwege het specialisme een beroep gedaan op externe deskundigheid. Voor de aangiften vennootschapsbelasting heeft Woningstichting Sint Antonius van Padua zich aangesloten bij de ‘Nadere afspraken ten aanzien van aangiften vennootschapsbelasting’ die voortvloeien uit de vaststellingsovereenkomsten in de branche van woningcorporaties, gemaakt tussen Ernst & Young Belastingadviseurs en de Belastingdienst. Hiermee is een aangifte, welke voldoet aan de gestelde eisen, verzekerd. Elk nieuwbouwproject leggen we ter fiscale advisering voor aan Ernst & Young. 32
De beoordeling van risico´s De Governance Code bepaalt dat voor interne risico’s een op de corporatie toegesneden risicobeheersing en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat de corporatie hierover in het jaarverslag inzicht moet geven in de opzet en werking. Woningstichting Sint Antonius van Padua beschikt nog niet over een dergelijk systeem en moet dit ontwikkelen. Momenteel zijn beheersmaatregelen getroffen om de effecten van risico’s te matigen en in kaart te brengen. Projectrisico’s Woningstichting Sint Antonius van Padua kent ten aanzien van nieuwbouwprojecten een laag risicoprofiel. Van ieder nieuwbouwplan wordt een rendementsberekening gemaakt met een beleggersvariant, waarna bestuur en Raad van Commissarissen een weloverwogen besluit kunnen nemen. Dergelijke voorstellen worden in de Raad kritisch doorgesproken. Ultimo 2013 is nog één project in uitvoering: Puyckendam. Risico’s huurachterstand en huurderving Woningstichting Sint Antonius van Padua kent nauwelijks risico’s op het gebied van huurachterstanden, huurderving en woonfraude. Al jarenlang bedraagt de huurachterstand ongeveer 0,5% van de jaarhuur. In 2013 hebben wij dit zien oplopen naar 0,95%. In 2013 is de post voorziening huurdebiteuren aangepast aan de huidige situatie. Huurderving als gevolg van het niet verhuren van woningen is amper aan de orde, wel staat een woning soms wat langer leeg als gevolg van het grondig opknappen van woningen bij mutatie.
Risico’s verkoop bestaande woningen Woningen uit het verkoopprogramma worden in eerste instantie met tien procent korting op de taxatiewaarde aangeboden aan de huurders. Als hiervan geen gebruik wordt gemaakt, worden deze woningen bij mutatie verkocht. Huurders uit andere woningen van woningstichting Sint Antonius van Padua krijgen vijf procent korting op de taxatieprijs. Als hiervoor geen belangstelling is van de eigen huurders, wordt de woning als vrijesectorwoning verkocht. In 2013 zijn 25 vrije sector appartementen en 4 eengezinswoningen aan het verkoopprogramma toegevoegd. Bij mutatie worden de woningen – zonder korting – te koop aangeboden. In de meerjarenbegroting wordt ermee gerekend dat jaarlijks minimaal vijf woningen worden verkocht. Mede vanwege de economische crisis is dit aantal niet behaald; in 2013 zijn vier woningen verkocht. Risico-oordeel CFV Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft bij de analyse 2012 het risicoprofiel (continuïteitsoordeel) van woningstichting Sint Antonius van Padua op basis van de prognoses tot en met 2017 berekend op circa 17,6% van het balanstotaal. Hiermee blijven wij duidelijk onder zowel het referentiegemiddelde als het landelijk gemiddelde (respectievelijk 18,8 en 19,1%). Uit het oordeel blijkt bovendien dat het volkshuisvestelijk vermogen van Woningstichting Sint Antonius van Padua per ultimo 2015 ruim voldoende is ten opzichte van andere woningcorporaties.
Accountantscontrole In 2010 is het functioneren van de externe accountant geëvalueerd. Omdat we al twintig jaar met dezelfde accountant werken, besloot de Raad van Commissarissen om voor de periode 2011-2014 een accountantselectieprocedure toe te passen. Aan drie accountants is, na opgave van een programma van eisen, een offerte gevraagd, met het verzoek deze mondeling toe te lichten. Op basis hiervan zijn twee bedrijven uitgenodigd een presentatie te verzorgen voor de Raad van Commissarissen. Naar aanleiding van deze presentaties heeft de raad de opdracht voor de periode 2011-2014 aan Ernst & Young (inmiddels EY) accountants gegeven. De Raad komt eenmaal per jaar bijeen met de directeurbestuurder en de accountant om het jaarverslag te bespreken. Overleg met belanghouders Woningstichting Sint Antonius van Padua voert als maatschappelijke onderneming periodiek overleg met diverse belanghouders. De Governance Code schrijft voor dat de Raad van Commissarissen deel moet uitmaken van het overleg met de belanghouders. Naar de mening van de Raad van Commissarissen is het bestuur het gezicht van de organisatie. Overleg met de belanghouders vindt daarom plaats onder regie en verantwoordelijkheid van het bestuur, uiteraard in aanwezigheid van commissarissen. De bestuurder doet verslag van de resultaten van het overleg aan de Raad van Commissarissen.
33
Uiteraard legt de Raad van Commissarissen wel haar oor te luisteren bij het maatschappelijk speelveld van de corporatie ten aanzien van haar verantwoordelijkheid betreffende het functioneren van het bestuur en de organisatie. Op 21 november 2013 is een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd, waarin de gevolgen van de te maken keuzes van de woningcorporatie centraal stonden. Leden van de raad hebben aan deze bijeenkomst deelgenomen.
Klachtencommissie Wonen De Raad van Commissarissen heeft het jaarverslag van de klachtencommissie ontvangen en daaruit geconstateerd dat de corporatie haar taken naar behoren uitvoert. In 2013 is slechts één klacht binnengekomen, maar die is uiteindelijk zonder tussenkomst van de commissie opgelost (zie hoofdstuk 6).
Conclusie De Raad van Commissarissen constateert dat de activiteiten en behaalde resultaten van Woningstichting Sint Antonius van Padua uitsluitend in het kader van de volkshuisvesting hebben plaatsgevonden. Met dit verslag legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over de wijze waarop hij in 2013 invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden. Arie de Jong Voorzitter Raad van Commissarissen Johan Stevens Vicevoorzitter Raad van Commissarissen Gert Hijlkema Lid Raad van Commissarissen Steffen Ruigrok Lid Raad van Commissarissen Cora Nauta Lid Raad van Commissarissen
34
Hoofdstuk 12
Toekomstparagraaf
Zie hiervoor de onder de ‘Overige gegevens’ opgenomen gebeurtenissen.
Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Woningstichting Sint Antonius van Padua zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.
Bestemming van het resultaat 2013 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen aan de overige reserves toegevoegd.
Gebeurtenissen na balansdatum Beëindiging CAP Op 11 februari 2014 zijn wij met de Nederlandse Waterschapsbank overeengekomen om de Cap van € 4 miljoen met een oorspronkelijke einddatum van 8 december 2014 direct te beëindigen. Dit heeft zonder kosten plaatsgevonden. Bij het beëindigen van de Cap is door ons met onmiddellijke ingang tevens de ‘Raamovereenkomst Financiële Derivaten’ opgezegd.
Beëindiging Collar Samen met onze treasuryadviseur Thésor onderzoeken wij de mogelijkheid ook de Collar met Banque Artesia van € 3 miljoen, met een einddatum van 20 augustus 2015, voortijdig te beëindigen. Hiervan is op het moment van schrijven nog geen uitkomst bekend. Omdat de floor 2% bedraagt, zal hier sprake zijn van een eventueel te betalen negatieve marktwaarde. Deze bedroeg per 31 december 2013 € 88.570.
Volmacht WSW Op 10 april 2014 heeft onze bestuurder op het kantoor van Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn in Den Haag een akte getekend, waarmee hij het WSW onherroepelijk en onvoorwaardelijk volmacht heeft verleend om rechten van hypotheek en pandrechten te vestigen op ons bezit. Hieraan is een besluit van de Raad van Commissarissen voorafgegaan (2013-79), waarin goedkeuring is gegeven aan bovenstaande en volmacht is verstrekt aan de bestuurder (29 oktober 2013) om de betreffende akte te tekenen.
35
36
Hoofdstuk 13
Jaarrekening
Inhoudsopgave Geconsolideerde balans per 31 december 2013
38
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013
40
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013
41
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening
42
Toelichting op de geconsolideerde balans
54
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
67
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
71
Enkelvoudige balans per 31 december 2013
78
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013
80
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening
81
Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst- en verliesrekening
81
Bezoldiging van bestuurder en (ex-)commissarissen
83
Accountantskosten
84
Ondertekening van de jaarrekening
85
37
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) (x € 1.000)
ACTIVA
2013
2012
Vaste activa 1. Materiële vaste activa 1.1. Sociaal vastgoed in exploitatie 1.2. Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. 1.3. Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
92.651 2.996 1.988
Totaal materiële vaste activa
82.123 10.327 2.143 97.635
2. Vastgoedbeleggingen 2.1. Commercieel vastgoed in exploitatie 2.2. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
15.864 11.898
Totaal vastgoedbeleggingen
94.593
15.498 13.113 27.762
3. Financiële vaste activa 3.1. Andere deelnemingen 3.2. Latente belastingvordering 3.3. Leningen u/g
20 267 49
Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa
28.611
63 294 15 336
372
125.733
123.576
Vlottende activa 4. Voorraden 4.1. Vastgoed bestemd voor verkoop 4.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.3. Overige voorraden
1.751 685 48
Totaal voorraden
1.320 82 2.484
5. Vorderingen 5.1. Huurdebiteuren 5.2. Overige debiteuren 5.3. Gemeenten 5.4. Overige vorderingen 5.5. Overlopende activa
131 18 11 206
1.402
131 53 216 50 256
Totaal vorderingen
366
706
6. Liquide middelen
12
1.473
2.862
3.581
128.595
127.157
Totaal vlottende activa Totaal activa
38
PASSIVA
2013
7. Groepsvermogen 7.1. Overige reserves 8. Voorzieningen 8.1. Overige voorzieningen 9. Langlopende schulden 9.1. Leningen overheid 9.2. Leningen kredietinstellingen 9.3. Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
2012
25.681
24.388
76
81
8.572 77.357 11.898
Totaal langlopende schulden
8.859 75.519 13.113 97.827
10. Kortlopende schulden 10.1. Onderhanden projecten 10.2. Schulden aan overheid 10.3. Schulden aan kredietinstellingen 10.4. Schulden aan leveranciers 10.5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.6. Schulden ter zake van pensioenen 10.7. Overige schulden 10.8. Overlopende passiva
287 1.349 616 513 39 70 2.137
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
39
97.491
92 256 765 917 731 35 59 2.342 5.011
5.197
128.595
127.157
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 (x € 1.000)
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten 11. Huuropbrengsten 12. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 13. Wijziging in onderhanden werk 14. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 15. Overige bedrijfsopbrengsten
13.008 738 173 127 809
12.170 1.049 287 76 1.339
Som der bedrijfsopbrengsten
14.855
14.921
Bedrijfslasten 16. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen 17. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 18. Lonen en salarissen 19. Sociale lasten 20. Pensioenlasten 21. Onderhoudslasten 22. Leefbaarheid 23. Overige bedrijfslasten
2.015
2.158
1.454 1.353 181 263 2.650 34 2.137
-2.230 1.241 167 238 3.857 28 1.808
Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten 24. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 25. Rentelasten en soortgelijke kosten
10.087
7.267
4.768
7.654
18 -3.424
Som der financiële baten en lasten
51 -3.307 -3.406
-3.256
Resultaat voor belastingen 26. Belastingen
1.362 -27
4.398 -16
Resultaat na belastingen 27. Aandeel in het resultaat van de deelneming
1.335 -42
4.382 -11
Totaalresultaat
1.293
4.371
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 2013 (x € 1.000) Geconsolideerd nettoresultaat Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt
1.293 -
4.371 -
Totaalresultaat
1.293
4.371
40
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (directe methode) (x € 1.000)
2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Huren inclusief vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Rente-ontvangsten
2012 *
13.932 103 18 ________
Saldo ingaande kasstroom operationele activiteiten
12.179 1.717 51 ________ 14.053
Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente-uitgaven Sectorspecifieke heffing Leefbaarheid
1.785 2.358 1.931 3.087 493 18
13.947 1.635 3.630 1.643 3.360 40 28
Saldo uitgaande kasstroom operationele activiteiten
9.672
10.336
Kasstroom uit operationele activiteiten
4.381
3.611
Kasstroom uit (des)investeringen Verkoopontvangst bestaand onroerend goed Verkoopontvangst Koopgarant Verkoopontvangst nieuwbouw Ontvangsten overig
807 554 2.284 -
Saldo ingaande kasstroom desinvesteringen
1.197 1.384 6 3.645
Nieuwbouw onroerend goed Aankoopuitgaven Koopgarant Externe kosten bij aan- en verkoop Investeringen overig
9.338 1.763 73 100
2.587 15.025 1.157 54 -
Saldo uitgaande kasstroom investeringen
11.274
16.236
Kasstroom uit (des)investeringen
-7.629
-13.649
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nieuwe leningen Afgeloste leningen
6.500 4.750
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
15.300 4.616 1.750
10.684
-1.498
646
Wijziging kortgeldmutaties
37
-266
Mutatie liquide middelen
-1.461
380
Netto kasstroom
* De 2012 cijfers zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden
41
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening Algemene toelichting Regelgeving Wij hebben de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het BBSH. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast. De jaarrekening is opgemaakt op 26 mei 2014.
Oordelen en schatting Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Consolidatiegrondslagen In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Woningstichting Sint Antonius van Padua en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geelimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd. Dit houdt in dat de activa en passiva en de baten en lasten naar evenredigheid van het kapitaalbelang respectievelijk aandeel in het resultaat in de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen.
Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen
Sint Antonius van Padua Holding B.V. te Noordwijkerhout:100%-deelneming (2012:100%) Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. te Noordwijkerhout:100%-deelneming (2012:100%)
Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen, en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleiden financiële instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting.
42
Waardering van activa en passiva Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Wij hebben ons sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op ons beleid waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel.
Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. In het geval van sloop – nieuwbouw worden de sloopkosten geactiveerd.
Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroom genererende eenheid. De waardevermindering wordt gescheiden tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroom genererende eenheid (product-marktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op de product-marktcombinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit de product-marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.
43
Product-marktcombinatie indeling (PMC) Onze PMC-indeling was een combinatie van een indeling naar doelgroep en een geografische indeling. Eind 2013 hebben wij, mede vanwege de beperkte geografische omvang van Noordwijkerhout en De Zilk, besloten voor één type indeling te kiezen, te weten de doelgroepenindeling. Dit heeft geleid tot de volgende doelgroepen:
Doorstromers Starters Senioren Zorg Verkoop Commercieel Niet zijnde woningen
Op basis van deze nieuwe indeling is de bedrijfswaarde per PMC bepaald. Door de nieuwe indeling van de PMC’s verviel de afwaardering van de oude PMC Mossenest voor een bedrag van € 3,45 miljoen; dit is inclusief de onrendabele top van het in 2013 opgeleverde complex Castellum voor een bedrag van € 1,28 miljoen.
Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa worden buitengebruik gesteld (sloop) op basis van het criterium ‘intern geformaliseerd’. Deze worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop.
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen betreffende het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Voor intern geformaliseerd geldt: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Voor extern gecommuniceerd geldt: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroom genererende eenheid (PMC), te weten bij nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroom genererende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huuren verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post ‘Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt niet plaats. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.
Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting betreffende het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post ‘Resultaat verkoop vastgoedportefeuille’ verantwoord.
44
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting betreffende de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De afschrijving vangt aan zodra het commercieel vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. In het geval van sloop – nieuwbouw worden de sloopkosten geactiveerd.
Waardering na eerste verwerking Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. Na eerste verwerking wordt de waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere reële waarde (i.c. marktwaarde) indien van toepassing, bepaald op het niveau van de kasstroom genererende eenheid. De waardevermindering wordt gescheiden tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroom genererende eenheid (PMC) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op de product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de marktwaarde van de productmarktcombinatie rekening houdend met de uitgaven na eerste verwerking lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen’.
Product-marktcombinatie indeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is als één PMC opgenomen.
Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
45
Buitengebruikstelling of afstoting Commercieel vastgoed dat buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium ‘intern geformaliseerd’ wordt lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Commercieel vastgoed dat wordt afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop.
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, dat in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd (binnen de post Vastgoedbeleggingen) als vastgoed verkocht onder voorwaarden. Het vastgoed wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waarde model, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het (oorspronkelijke) sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde per balansdatum na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden betreffende terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.
Financiële activa Deelnemingen: deelnemingen in groepsmaatschappijen, andere deelnemingen Onze deelnemingen in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin wij invloed van betekenis uitoefenen op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. In overeenstemming met deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen ons aandeel in de nettovermogenswaarde vermeerderd met ons aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt ons aandeel in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt zodanig een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen.
Overige financiële activa Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met - behalve de tegen reële waarde met waardeveranderingen in de Winst- en Verliesrekening verwerkte financiële activa - de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.
46
Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per de transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. De reële waarde is normaliter gelijk aan de kostprijs. De waardering na eerste verwerking is hierna toegelicht onder de afzonderlijke posten van de overige financiële activa. Voor de categorie derivaten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf ‘Derivaten en hedge accounting’. Er zijn geen financiële vaste activa gewaardeerd tegen een hoger bedrag dan de actuele waarde waarbij geen afwaardering is toegepast (in het geval financiële vaste activa niet tegen actuele waarde wordt gewaardeerd.
Bijzondere waardeverminderingen van financiële activa Op elke balansdatum wordt beoordeeld of een financieel actief of een groep van financiële activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies op grond van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst- en verliesrekening verwerkt. De omvang van dit verlies wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief, en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid.
Vorderingen: vorderingen op groepsmaatschappijen, vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten. Na eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus de benodigde voorziening voor oninbaarheid. In de berekening worden (dis)agio op het moment van verkrijging en transactiekosten en honoraria over de looptijd van de vorderingen ten gunste respectievelijk ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht als onderdeel van de effectieve rente. De effectieve rente wordt in het resultaat verantwoord onder de post ‘Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten’. Verliezen wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid worden in het resultaat verantwoord onder de post ‘Waardeveranderingen van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten’.
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contant making geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar.
Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Fiscale eenheid Tussen ons en onze Nederlandse groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid.
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht dan wel terugkooprecht, bestemd voor verkoop.
47
De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en de daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op het moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, dit is tevens de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde dan wel de contractueel vastgelegde hogere verkoopprijs.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen, eventueel onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.
Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten op grond van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van onderhanden projecten op betrouwbare wijze kan worden geschat (‘percentage of completion’- methode). Als het resultaat van onderhanden projecten niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (‘percentage of completion with zero profit’-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen schatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.
Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de nominale waarde.
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, bank- en girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
48
Eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd in overeenstemming met de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd in overeenstemming met de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.
Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is.
Voorziening pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Woningstichting Sint Antonius van Padua en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Behalve de betaling van premies heeft de groep geen verdere verplichtingen op grond van genoemde pensioenregeling. De groep heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn gevormd voor loopbaanontwikkeling van medewerkers. De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van Cao-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget.
Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, evenals via het amortisatieproces. Voor de waarderingsgrondslag betreffende terugkoopverplichtingen op grond van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf ‘Vastgoed verkocht onder voorwaarden’ van dit hoofdstuk.
Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De overige kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, evenals via het amortisatieproces.
49
Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer:
het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen
Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.
Derivaten en hedge accounting De groep maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten); te weten een cap en een collar ter afdekking van mogelijke renterisico’s. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: ‘Derivaten met toepassing van kostprijshedgeaccounting’ en ‘Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties’ (zoals renteswaps).
Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bij derivaten in een kostprijshedge-relatie waarbij deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winst- en verliesrekening onder de post ‘Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten’ verwerkt De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd de resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post. per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risico mitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening tegen kostprijs in het geval een rentecap deel uitmaakt van een hedge-relatie (afdekking renterisico) en voor de aankoop een eenmalige premie is betaald, wordt deze premie lineair geamortiseerd over de looptijd van de afgedekte post Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt de hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winsten verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht
Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen. 50
Grondslagen van resultaatbepaling Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, die kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten ten opzichte van huurders.
Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt daarom als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen evenals alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) respectievelijk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post ‘Vastgoed verkocht onder voorwaarden’ in de grondslagen van balanswaardering.
Opbrengst projecten in opdracht van derden, wijziging in onderhanden werk en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post ‘Wijzigingen in onderhanden werk’. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. De kosten van de verrichte prestaties in het boekjaar worden verantwoord op de post ‘Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten’. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post ‘Wijzigingen in onderhanden werk’ van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichtte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”.
51
Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, vindt opbrengstverantwoording in de winst- en verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten op grond van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet.
Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Hieronder worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop).
Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening betreffende administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden en dergelijke.
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen De afschrijvingen op materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen betreffende materiële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord betreffende het sociaal vastgoed in exploitatie.
Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen op grond van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.
Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden evenals inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging maar instandhouding van het actief.
Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven betreffende sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven betreffende sociale activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, schuldsaneringen, tweede kans beleid et cetera.
52
De uitgaven betreffende fysieke activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de afwaarderingen dan wel terugnemingen verantwoord betreffende het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie. Daarnaast worden hieronder de jaarlijkse waardeveranderingen betreffende de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen verantwoord.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat samen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden op grond van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Woningstichting Sint Antonius van Padua. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.
Grondslagen voor geconsolideerd kasstroomoverzicht Toepassing directe methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij het gebruik van de directe methode worden de ontvangsten en uitgaven als zodanig opgenomen in het kasstroomoverzicht. Ontvangsten en uitgaven worden rechtstreeks afgeleid uit de administratie.
Indeling in categorieën Het kasstroomoverzicht wordt in drie categorieën ingedeeld:
kasstromen uit operationele activiteiten kasstromen uit investeringsactiviteiten kasstromen uit financieringsactiviteiten
Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen.
Rubricering van ontvangsten en uitgaven op grond van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven op grond van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Verwerking van geldmiddelen begrepen in de aan- of verkoopprijs van groepsmaatschappijen De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.
Financieringstransacties De ontvangst als gevolg van een financieringstransactie (woningen verkocht onder voorwaarden) wordt gepresenteerd als een ontvangst op grond van financieringsactiviteiten.
53
Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000)
1
Materiële vaste activa 2013
1.1. 1.2. 1.3.
Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal materiële vaste activa
Mutatieoverzicht materiële vaste activa
1.1. Sociaal vastgoed in exploitatie
1.2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2012
92.651 2.996 1.988
82.123 10.327 2.143
97.635
94.593
1.3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2013
2012
2013
2012
2013
2012
115.547 -29.779 -3.645
106.826 -28.126 -5.611
11.607 -1.280
7.425 -1.552
3.460 -1.317 -
3.461 -1.208 -
Boekwaarde
82.123
73.089
10.327
5.873
2.143
2.253
Mutaties Opleveringen Investeringen Aanschafwaarde desinvestering Aanschafwaarde herclassificatie Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvestering Afschrijvingen herclassificatie
15.123 36 -4.160 -399 -3.114 2.170 -1.585 2.355 102
8.676 154 -309 200 1.966 -1.754 140 -39
-15.123 6.237 -6 281 1.280 -
-8.676 14.414 -560 -996 272 -
36 -23 -191 23 -
81 -37 -45 -185 37 39
Totaal mutaties
10.528
9.034
-7.331
4.454
-155
-110
126.147 -28.907 -4.589
115.547 -29.779 -3.645
2.996 -
11.607 -1.280
3.473 -1.485 -
3.460 -1.317 -
92.651
82.123
2.996
10.327
1.988
2.143
Stand 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve afwaarderingen
Stand 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve afwaardering Boekwaarde
54
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:
grond: geen afschrijving casco: 50-75 jaar installaties en inrichting: 21 jaar woningverbetering: 30 jaar
Herclassificatie Het bedrag van -/- € 297.000 (-/- € 399.000 + afschrijving € 102.000) is een gevolg van het overhevelen van:
parkeervoorzieningen van sociaal in expl. naar commercieel in expl. (-/- € 759.000 + afschrijving €102.000) vier panden van het complex Poldermolen van VOV naar sociaal in expl. (€ 705.000) de grond van Puyckendam van sociaal in expl. (-/- € 345.000) naar sociaal in ontwikkeling en naar voorraad vastgoed in ontwikkeling voor verkoop
In het boekjaar is een aantal financieringstransacties betreffende VOV-woningen afgewikkeld op welk moment de woningen in het boekjaar als sociaal vastgoed in exploitatie zijn teruggenomen. De verkrijgingsprijs van de betreffende woningen bij eerste verwerking is gelijk aan de reële waarde van de VOV-woningen na aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting. Het effect van deze herclassificatie (van vastgoedbelegging naar sociaal vastgoed in exploitatie) is een toename in de balans van het sociaal vastgoed in exploitatie met een bedrag van € 705.000 betreffende de voormalige VOVwoningen gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere bedrijfswaarde (na eerste verwerking), een afname in de balans van de vastgoedbeleggingen betreffende de VOV-woningen op basis van de reële waarde na aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting met een bedrag van € 705.000.
Verzekerde waarde De activa in exploitatie en ten dienste van de exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand-, vliegtuig- en stormschade voor de herbouwwaarde. Deze bedraagt circa € 201 miljoen. Financiering Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel (uitgezonderd acht woningen aan de Andellaan) gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
Actuele waarde 1.920 woningen zijn opgenomen onder de posten ‘sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie’. De geschatte WOZ-waarde (peildatum 1 januari 2013) van deze woningen bedraagt € 376 miljoen (2012: € 382 miljoen).
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociale deel van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt per 31 december 2013 € 126,9 miljoen.
Componentenbenadering Wij hebben met ingang van 2013 de componentenbenadering uitgerold over het in 2013 opgeleverde vastgoed in exploitatie. Omdat de inrichtingskosten (keuken, badkamer en toilet) met 8% niet boven de 10% van de stichtingskosten komen, worden deze kosten samen genomen met de kosten voor installaties (elektra, verwarming en mechanische ventilatie), die 13% van de stichtingskosten bedragen. Het gewogen gemiddelde aantal jaren waarover wordt afgeschreven bedraagt 21.
Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 25 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting vijf woningen in het komend boekjaar worden verkocht.
55
Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen op grond van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Jaarlijkse stijgingsparameters:
huurverhoging van 1,75% in het eerste jaar, oplopend tot 1,91% in 2017, vanaf 2017 2,0% mutatiegraad van 2% voor eengezinswoningen en 6% voor appartementen huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar: afhankelijk van verschil huur en streefhuur huurderving van 1,3% als gevolg van leegstand stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 3,0% stijging van de overige exploitatie uitgaven van 3,0% Volumeparameters:
klachtenonderhoud € 180,66 per vhe. en mutatie onderhoud (op basis van ervaringscijfers) € 3.373 per mutatie planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex conform meerjaren onderhouds-begroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex van € 1.250 per verhuureenheid overige indirecte exploitatie uitgaven voor zover vastgoed gerelateerd (algemeen beheer) € 1.103 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.086). belasting en verzekering € 145 per verhuureenheid verhuurderheffing oplopend van € 1,4 miljoen naar € 2,1 miljoen in 2017 en daarna geïndexeerd leefbaarheidsuitgaven voor een bedrag van € 78.500 per jaar, vanaf 2016 € 42.500 per jaar Discontering:
disconteringsvoet van 5,25%, disconteringsmoment is medionummerando contantmakings-periode: geschatte resterende economische levensduur tussen de 50-75 jaar met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn Overige aspecten:
inrekenen restwaarde grond: € 5.000 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur (€ 20.000) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten betreffende uitplaatsing, sloop, en opnieuw bouwrijp maken (€ 15.000). inrekenen woningverkopen: de verwachte opbrengstwaarde voor de verkoop woningen (5 per jaar) is voorzichtigheidshalve niet ingerekend.
Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde
56
De mutatie van de bedrijfswaarde betreffende het sociaal vastgoed in exploitatie in 2013 is als volgt te analyseren: Mutatie bedrijfswaarde via eigen vermogen en resultaat
Toelichting oorzaak
Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect één jaar opschuiven
-7.043
Wegvallen van (per saldo) positieve kasstromen 2013
10.046
Kasstromen komen één jaar dichterbij, waardoor deze een jaar minder contant worden gemaakt 3.003
Volumewijzigingen Huurontvangsten Nieuwbouw en aankoop o.g.
Hogere huurkasstromen wegens nieuw huurbeleid
12.814 7.779
Castellum, Nieuwe Duinstraat en Poldermolen
Uitgaven onderhoud
-12.801
Verhoging en uitbreiding onderhoudsuitgaven
Verhuurderheffing
-40.434
Doorrekening verhuurderheffing
Overige exploitatie-uitgaven Verkoop en sloop Parameterwijzigingen Wijziging daeb / niet daeb Overige mutaties
Lagere personeels- en apparaatskosten
3.120
Lagere kasstromen wegens verkocht en gesloopt o.g.
-1.524
Indexaties en mutatiegraad
602
Hogere kasstroom wegens overheveling
2.505
Hogere kasstroom wegens overige mutaties
-44 -27.983
Per saldo mutatie
-24.980
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de ‘Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa’.
1.2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Herclassificatie Het bedrag van € 281.000 is een gevolg van het overhevelen van de grond van Puyckendam voor het sociale deel van de nieuwbouwontwikkeling.
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:
bedrijfsterreinen: geen afschrijving automatisering: inventaris kantoor: 5 of 10 jaar vervoermiddelen: bedrijfsgebouwen (excl. grond): 30 of 50 jaar machines en installaties: het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien schil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.
3 of 5 jaar 5 jaar 3 of 5 jaar de invloed van het ver-
Actuele waarde De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie, met uitzondering van de bedrijfsterreinen en kantoorpanden, wijkt niet significant af van de historische kostprijs.
57
2
2.1. 2.2.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Totaal vastgoedbeleggingen
Mutatieoverzicht vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
2013
2012
15.864 11.898
15.498 13.113
27.762
28.611
2.2. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
2013
2012
2013
2012
Stand 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen
16.746 -1.248
16.046 -1.029
13.113 -
12.886 -
Boekwaarde
15.498
15.017
13.113
12.886
-100 750 -102 -238 56
678 20 2 -1 -218 -
25 -18 -1.222 -
47 180 -
366
481
-1.215
227
Stand 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen
17.396 -1.532
16.746 -1.248
11.898 -
13.113 -
Boekwaarde
15.864
15.498
11.898
13.113
Mutaties Opleveringen Investeringen Herwaardering via resultaat Aanschafwaarde desinvestering Herclassificatie aanschafwaarde Herclassificatie afschrijvingen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Totaal mutaties
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijvingen De afschrijvingen op het commercieel vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Woningen grond: casco: installaties en inrichting woningverbetering:
Commerciële ruimten grond: casco: installaties en inrichting verbeteruitgaven:
geen afschrijving 50-75 jaar 21 jaar 30 jaar
geen afschrijving 50-75 jaar 21 jaar 20 jaar
Herclassificatie Het bedrag van € 648.000 (€ 750.000 – afschrijving € 102.000) is een gevolg van het overhevelen van:
parkeervoorzieningen van sociaal in expl. naar commercieel in expl. (€ 759.000 - afschrijving €102.000) deel grond van Puyckendam van commercieel in expl. naar vastgoed in ontwikkeling (-/- € 9.000)
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het commerciële bezit bedraagt € 25,1 miljoen. Voor de hierbij toegepaste uitgangspunten wordt verwezen naar de toelichting op Sociaal vastgoed in exploitatie. 58
Marktwaarde Voor de bepaling van de marktwaarde van het commerciële bezit, is voor de woningen de DCF-methode gehanteerd. Voor de garages en parkeerplaatsen is 100% van de WOZ-waarde genomen. De bedrijfsruimten zijn getaxeerd door een onafhankelijk taxateur. De marktwaarde van het totale commerciële bezit komt hiermee op € 16,0 miljoen.
Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.
2.2 Vastgoed verkocht onder voorwaarden Herclassificatie Van het complex Poldermolen zijn vier panden overgeheveld naar het sociaal vastgoed in exploitatie voor € 705.000 en zijn twee andere panden van dit complex samen met een pand aan de Andellaan overgeheveld naar de voorraad vastgoed bestemd voor verkoop voor een bedrag van € 517.000. De eerste vier woningen zijn geherclassificeerd naar ‘Sociaal vastgoed in exploitatie’ tegen verkrijgingsprijs, zijnde de reële waarde onder aftrek van de contractuele korting op het moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting. De laatste drie woningen zijn geherclassificeerd tegen verkrijgingsprijs, zijnde de reële waarde onder aftrek van de contractuele korting op het moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Gedurende 2013 zijn drie woningen (2012: acht woningen) onder een VOV-regeling aan derden overgedragen. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2013 70 (2012: 77). Tevens zijn ultimo 2013 geen extra woningen meer opgenomen die bestemd zijn voor verkoop onder voorwaarden. Daarnaast zijn er drie woningen (2012:0) geherclassificeerd naar ‘Voorraden’ en vier woningen (2012:0) naar ‘Sociaal vastgoed in exploitatie’. Van de woningen verkocht onder voorwaarden zijn er 65 overgedragen door middel van een Koopgarant contract, de overige vijf door middel van MGE contracten (complex Stockweide). De in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in het boekjaar de bestemming hebben gekregen te worden doorverkocht zonder voorwaarden en ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht; deze woningen zijn geherclassificeerd naar ‘Voorraden’ tegen verkrijgingsprijs, zijnde de reële waarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de ‘Voorraden’ opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde. De in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in hetzelfde boekjaar zijn doorverkocht zonder voorwaarden; herclassificatie vindt plaats met als kostprijs van de verkoop de reële waarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de opbrengstwaarde minus de kostprijs van deze woningen is in het resultaat verantwoord onder de post ‘Resultaat verkoop vastgoedportefeuille’.
3
Financiële vaste activa
3.1 Andere deelnemingen 2013
Boekwaarde 1 januari Resultaat boekjaar Boekwaarde 31 december Het betreft de 33,33% deelneming in het Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.
59
2012
63 -43
74 -11
20
63
3.2 Latente belastingvordering Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil.
b Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop binnen vijf jaar Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand. Daarom wordt hiervoor geen latentie gevormd (zie punt a). Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. De nominale waarde wordt in de jaarrekening opgenomen omdat, vanwege het kortlopende karakter, het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is c
Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2.
d Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.
e. Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en op nihil gewaardeerd. De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvordering is als volgt: 2013
2012
Boekwaarde 1 januari Vrijval ten gunste van het resultaat
294 -27
310 -16
Boekwaarde 31 december
267
294
De latente belastingvordering heeft betrekking op het disagio op de leningen.
60
2013
2012
3.3 Leningen u/g BAB
WoningNet
Totaal
Stand 1 januari 2013 Nieuwe lening
15 -
34
15 34
Stand 31 december 2013
15
34
49
4.1. Vastgoed bestemd voor verkoop 4.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.3. Overige voorraden
1.751 685 48
1.320 82
Totaal voorraden
2.484
1.402
Stand per 1 januari Mutatie voorraad Grondpositie
1.460 291
180 -180 -
Stand 31 december
1.751
-
De nieuwe lening is verstrekt aan de nieuwe woonruimte-verdeelorganisatie WoningNet.
4
Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
Dit betreft in totaal 8 woningen: 4 Castellum, 2 Poldermolen, 1 Andellaan en 1 Nieuwe Duinstraat; de grondpositie betreft het perceel Breeland in de Zilk
4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Onderhanden werk Grondpositie
685 -
1.120 200
Totaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
685
1.320
Het onderhanden werk betreft het project Puyckendam; de grondpositie betreft het perceel Breeland in De Zilk. Als gevolg van de aanstaande verkoop van dit perceel in 2014 is deze post in 2013 geherclassificeerd naar Vastgoed bestemd voor verkoop.
4.3 Overige voorraden Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen van de Technische Dienst in de magazijnen en servicewagens. Onderhoudsmaterialen
48
82
Totaal overige voorraden
48
82
61
2013
2012
5.1. Huurdebiteuren 5.2. Overige debiteuren 5.3. Gemeenten 5.4. Overige vorderingen 5.5. Overlopende activa
131 18 11 206
131 53 216 50 256
Totaal vorderingen
366
706
5
Vorderingen
Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.
5.1 Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook servicekosten, herstelkosten en incassokosten. Huurdebiteuren Voorziening wegens oninbaarheid
151 -20
131 -
Totaal huurdebiteuren
131
131
Eind 2013 bedraagt de huurvordering op zittende huurders 0,95% van de huuropbrengsten. ( 2012: 0,65%).
5.2 Overige debiteuren Overige debiteuren
18
53
Totaal overige debiteuren
18
53
Vordering Gemeente Noordwijkerhout inzake Breeland
-
216
Totaal gemeente
-
216
BWS-subsidie Overige vorderingen
11
5 45
Totaal overige vorderingen
11
50
Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde premie CAP Overige overlopende activa
129 11 66
137 23 96
Totaal overlopende activa
206
256
5.3 Gemeente
5.4 Overige vorderingen
5.5 Overlopende activa
62
6
2013
2012
3 3 6
3 715 755 -
12
1.473
Liquide middelen
Kas Bank Deposito’s Kruisposten Totaal liquide middelen
Er bestaan geen belangrijke beperkingen betreffende de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep.
7
Groepsvermogen
7.1 Overige reserves Stand 1 januari
24.388
20.017
1.293
4.371
25.681
24.388
Resultaat boekjaar Stand 31 december
Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar toelichting op de enkelvoudige balans.
8
Voorzieningen
8.1 Overige voorzieningen Stand 1 januari
81
81
Toevoegingen Onttrekkingen
7 -12
4 -4
76
81
Stand 31 december Dit betreft een voorziening voor loopbaanontwikkeling. Hiervan is € 76.000 kortlopend (< 5 jaar).
9
Langlopende schulden 2013 > 5 jaar
>1 <5 jaar
Totaal
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
8.572 64.107 11.898
13.250 -
8.572 77.357 11.898
Totaal langlopende schulden
84.577
13.250
97.827
63
2012 > 5 jaar
>1 <5 jaar
Totaal
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
8.859 63.719 13.113
11.800 -
8.859 75.519 13.113
Totaal langlopende schulden
85.691
11.800
97.491
De gemiddelde rentevoet in het boekjaar bedraagt 4,08% (4,43% in 2012) exclusief de roll-over leningen. Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden. Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar het hoofdstuk ‘Financiële instrumenten’ op bladzijde 67.
9.1 en 9.2 Leningen overheid en kredietinstellingen Overheid
Kredietinstellingen
Totaal
Stand 1 januari 2013 Stortingen Aflossingen
9.115 -256
76.284 7.950 -5.565
85.399 7.950 -5.821
Totaal schuldrestant 31 december 2013 Aflossingsverplichting 2014
8.859 -287
78.669 -1.312
87.528 -1.599
Stand 31 december 2013
8.572
77.357
85.929
Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 84,4 miljoen (2012 € 85,3 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Woningstichting Sint Antonius van Padua zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.
Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem.
9.3 Verplichting betreffende onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2013
2012
13.113
12.886
524 -660 -881 -524 25 -16 317
1.337 -1.157 47 14 -14
Totaal mutaties
-1.215
227
Stand 31 december
11.898
13.113
Stand 1 januari Mutaties Verkochte woningen onder voorwaarden Verkochte woningen zonder voorwaarden Teruggenomen in verhuur Teruggekochte woningen Investeringen aangekochte woningen Mutatie marktwaarde aangekochte woningen Korting verkochte woningen
De terugkoopverplichting op grond van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 70 woningen (2012: 77), waarvan 17 huurwoningen uit bestaand bezit en 53 nieuwbouwwoningen. 64
2013
2012
10.1. Onderhanden projecten 10.2. Schulden aan overheid 10.3. Schulden aan kredietinstellingen 10.4. Schulden aan leveranciers 10.5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.6. Schulden ter zake van pensioenen 10.7. Overige schulden 10.8. Overlopende passiva
287 1.349 616 513 39 70 2.137
92 256 765 917 731 35 59 2.342
Totaal kortlopende schulden
5.011
5.197
Onderhanden project Nieuwe Duinstraat
-
92
Totaal onderhanden projecten
-
92
Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen
287
256
Totaal schulden aan overheid
287
256
Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen Rekening-courant ING
1.312 37
765 -
Totaal schulden aan kredietinstellingen
1.349
765
2013
2012
Crediteuren
616
917
Totaal schulden aan leveranciers
616
917
Omzetbelasting Loonbelasting
450 63
675 56
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
513
731
Pensioenpremies
39
35
Totaal schulden ter zake van pensioenen
39
35
10 Kortlopende schulden
10.1 Onderhanden projecten
10.2 Schulden aan overheid
10.3 Schulden aan kredietinstellingen
10.4 Schulden aan leveranciers
10.5 Belastingen en premies sociale verzekeringen
10.6 Schulden ter zake van pensioenen
65
2013
2012
Te verrekenen servicekosten
70
59
Totaal overige schulden
70
59
Niet vervallen rente leningen Nieuwbouw Reservering vakantiedagen Accountants- en advieskosten Huurtoeslag Vooruit ontvangen huren Overige overlopende passiva
1.714 13 49 17 66 278
1.771 38 14 49 134 336
Totaal overlopende passiva
2.137
2.342
10.7 Overige schulden
10.8 Overlopende passiva
66
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Investeringsverplichting Voor de nieuwbouw van Puyckendam bedraagt de verplichting € 17,1 miljoen.
Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg ten opzichte van de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 hebben wij een aangegane obligoverplichting van € 3,6 miljoen (2012: € 3,2 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen.
Meerjarige financiële verplichtingen Terugkoopverplichtingen De terugkoopverplichtingen op grond van woningen verkocht onder de Koopgarant regeling zijn vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post Verplichtingen betreffende onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid De corporatie vormt met Sint Antonius van Padua Holding B.V. en met Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
Leningen Per acht december 2014 is een nieuwe lening van € 6 miljoen aangetrokken via de Nederlandse Waterschapsbank. De rente bedraagt 3,56% en de looptijd is 20 jaar.
Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.
Doelstellingen en beleid betreffende beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de groep tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals caps en collars ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende roll-over lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijs hedge accounting toe. Het beleid van de groep is om niet te handelen in financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s op grond van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt. 67
Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen tegenover de groep kunnen voldoen. De corporatie handelt enkel met kredietwaardige partijen en heeft procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie.
Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast langlopende leningen, kasgeld- (€ 10 miljoen) en rekening-courantkredietfaciliteiten (€ 4,5 miljoen) beschikbaar (2012: € 14,5 miljoen).
Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.
Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s) De groep loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (vooral begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende leningen loopt de groep het risico dat de marktwaarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten op grond van veranderingen in de marktrente afgesloten. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico afgedekt door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente, cap- en collarcontracten af te sluiten waarbij de rente wordt gemaximaliseerd.
Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden: (x € 1.000) Restant looptijd < 5 jaar
Tot 3%
Renteklasse 3% - < 4% 4% - < 5%
5% - < 6%
Totaal
2.250
5.000
6.000
-
13.250
6 – 10 jaar
-
11.000
781
10.272
22.053
11 – 15 jaar
-
-
-
5.000
5.000
16 – 20 jaar
-
3.496
11.480
-
14.976
> 20 jaar
6.500
14.000
10.150
-
30.650
Totaal
8.750
33.496
28.411
15.272
85.929
In bovenstaande tabel zijn de einddata van de leningen gehanteerd en zijn eventuele conversiemomenten buiten beschouwing gelaten. De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 4,08% (2012: 4,43%).
68
Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen op grond van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies: (x € 1.000) Jaar
Jaaraflossingen
Eindaflossingen
Renteconversies
2014
398
-
-
2015
425
7.250
-
2016
440
-
-
2017
456
6.000
-
2018
473
-
-
De duration van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 10,5 jaar. Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per lening soort toegelicht: De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: -
op het moment van renteherziening indien de rente hoger is dan de oude contractrente; de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere rente. De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen voor in totaal € 10 miljoen) zijn allen gebaseerd op eenmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsafslag respectievelijk opslag die varieert van 2,5 basispunten tot +5 basispunten. Het renterisico op deze leningen is voor 70% afgedekt door middel van een CAP van € 4 miljoen en een Collar van € 3 miljoen. De CAP kent een looptijd tot en met 8 december 2014, bij een strike van 5%. De Collar heeft een looptijd tot en met 20 augustus 2015, bij een strike van 2%-5,5%. De basisrenteleningen (voor in totaal € 10 miljoen) hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt respectievelijk 23 basispunten en 35 basispunten.
Marktrisico Reële waarde De reële waarde van de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de groep luidt als volgt:
Rentecaps en rente-collars
2013
2012
-89
-145
De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. Renteswaps en rentecaps De waarde in het economische verkeer van deze financiële instrumenten bestaat uit het bedrag dat de groep zou ontvangen of betalen om deze contracten te beëindigen.
69
Hedges Algemene hedgestrategie Wij voeren een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen op grond van bestaande leningen af te dekken. Daartoe zijn als hedge-instrumenten de rentecap- en rentecollar contracten afgesloten. Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie passen wij in de jaarverslaggeving kostprijshedge-accounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument(renteswaps, rentecaps) gelijktijdig in de winst- en verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen. Hedge documentatie Wij hebben gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedgerelatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestrategie beschreven evenals de afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Effectiviteit hedgerelatie Hedge accounting wordt toegepast aangezien sprake is van een effectieve hedgerelatie. De kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten komen overeen met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Voor elke verslaggevingsperiode wordt de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken, die de waarde van de instrumenten het meest beïnvloeden. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze in de winst- en verliesrekening verwerkt. Rentecap De specificatie van de aangekochte cap is als volgt: (x € 1.000) Nominaal 4.000
Ingangsgangsdatum 8-12-08
Einddatum 6-12-14
Strike cap
Boekwaarde 31-12-2013
Marktwaarde 31-12-2013
Boekwaarde 31-12-2012
Marktwaarde 31-12-2012
4.000
-
4.000
-
5%
Rentecollar De specificatie van de aangekochte collar is als volgt: (x € 1.000) Nominaal 3.000
Ingangsgangsdatum 20-8-05
Einddatum 20-8-15
Strike cap/floor
Boekwaarde 31-12-2013
Marktwaarde 31-12-2013
Boekwaarde 31-12-2012
Marktwaarde 31-12-2012
2%-5,5%
3.000
-89
3.000
-145
70
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000) 2013
2012
Woningen DAEB Woningen niet-DAEB Onzelfstandige wooneenheden DAEB Niet woongelegenheden DAEB Niet woongelegenheden niet-DAEB
10.927 695 1.040 290 285
9.771 660 1.172 327 317
Totaal ontvangen netto huur Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid
13.237 -156 -73
12.247 -69 -8
Totaal huuropbrengsten
13.008
12.170
11 Huuropbrengsten
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg 4,45% (1 juli 2012: 2,30%). Inkomensafhankelijke huurverhoging: Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). De corporatie heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd: Aantal Huur huishoudens verhoging Huishoudens met een inkomen onder € 33.614 Huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 Huishoudens met een inkomen boven € 43.000 Huishoudens waarbij geen inkomensgegevens bekend zijn
1.192 225 355 266
3,25% 3,75% 6,50% 2,50%
2.038
4,45%
Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomenscategorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procent toegestaan, te weten 6,5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus het inkomen over 2011 bepalend.
71
2013
2012
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoop koopwoningen Verkoop teruggekochte woningen VOV (voorraden)
703 49 -14
1.080 -31
Totaal resultaat verkoop vastgoedportefeuille
738
1.049
Verkoopopbrengst Boekwaarde (historische boekwaarde of lagere bedrijfswaarde) Verkoopkosten
793 -66 -24
1.197 -94 -23
Resultaat in winst- en verliesrekening
703
1.080
472 -397 -26
-
49
-
12 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
De specificatie van Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) is als volgt:
De verkoopopbrengst betreft 4 verkochte woningen (2012: 6 woningen). De specificatie van Verkoop koopwoningen is als volgt: Verkoopopbrengst Boekwaarde (historische boekwaarde of lagere bedrijfswaarde) Verkoopkosten Resultaat in winst- en verliesrekening
13 Wijzigingen in onderhanden werk 2013 Wijziging onderhanden werk (omzetwaarde onderhanden koopprojecten) Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten
2012
-
428 -279 -
Omzetwaarde opgeleverde projecten Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten
1.541 -1.368
Resultaat op onderhanden en opgeleverde projecten
149 290 -152
173
138
173
287
14 Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 2013
2012
Geactiveerde productie m.b.t. projecten
127
76
Totaal geactiveerde productie voor eigen bedrijf
127
76
72
2013
2012
Opbrengst onderhoudsdienst Vergoeding onderhoudsfonds Opbrengst huismeester Service en onderhoud Vergoeding glasfonds Omzet servicepunt Puyckendam Vergoeding administratiekosten Beheervergoeding Nagekomen opbrengst Activite Opbrengst Pro Rata 2006 Overige bedrijfsopbrengsten
517 75 65 45 34 31 24 4 14
511 73 49 45 34 76 20 7 417 83 24
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
809
1.339
15 Overige bedrijfsopbrengsten
Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskostenen de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de personeelsen onderhoudslasten. De opbrengst als resultaat van de door de onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden wordt verantwoord onder de overige bedrijfsopbrengsten. De door de huismeesters voor derden verrichte werkzaamheden worden voor de personeelskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen onder de personeelslasten. De opbrengst als resultaat van de door de huismeesters verrichte werkzaamheden wordt verantwoord onder de overige bedrijfsopbrengsten.
16 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.585 238 192
1.755 218 185
Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
2.015
2.158
3.114 1.782 -2.170 -1.280 8
-1.966 -272 8
1.454
-2.230
Lonen en salarissen
1.353
1.241
Totaal lonen en salarissen
1.353
1.241
17 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Afwaardering Puyckendam als gevolg van sloop Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Waardeverandering VOV-woningen Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa
18 Lonen en salarissen
In de lonen en salarissen is een bedrag van € 582.000 (2012: € 560.000) begrepen betreffende werkzaamheden van de eigen onderhoudsdienst en de huismeester(s). De opbrengst hiervan is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de overige bedrijfsopbrengsten. Bij de groep waren eind 2013 29 werknemers in dienst (2012: 27), het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2013 gemiddeld 26,46 (2012: 24,26). 73
Aantal
Fte’s
Directie / bestuur Business controller, secretariaat en interne zaken Financiën Puyckendam Vastgoed (inclusief buitendienst) Wonen
1 3 5 2 13 5
1,00 2,33 3,83 2,00 12,52 4,78
Totaal
29
26,46
2013
2012
Sociale lasten
181
167
Totaal sociale lasten
181
167
Overige pensioenlasten
263
238
Totaal pensioenlasten
263
238
Afdeling
19 Sociale lasten
20 Pensioenlasten
De gehanteerde pensioenregeling van Woningstichting Sint Antonius van Padua en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:
Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen Er is sprake van een middelloonregeling De pensioenleeftijd is 67 jaar De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen in overeenstemming met de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist echter jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie en haar groepsmaatschappijen. De woningcorporatie en haar groepsmaatschappijen zijn uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013 114% (31-12-2012: 106%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste van 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB).
74
2013
2012
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Overig onderhoud
528 205 364 1.550 3
493 444 345 * 2.573 * 2
Totaal onderhoudslasten
2.650
3.857
Leefbaarheid
34
28
Totaal leefbaarheid
34
28
Beheerkosten Overige personeelskosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Advieskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten
388 273 139 83 76 37
325 308 99 163 70 35
Subtotaal beheerkosten
996
1.000
Heffingen Saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Belastingen Verhuurdersheffing Verzekeringen Contributie landelijke federatie
442 394 51 48 20
41 349 50 24
Subtotaal heffingen
955
464
66 47 46 15 12 -
68 36 57 16 17 143 7
186
344
21 Onderhoudslasten
* De 2012 cijfers zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden
22 Leefbaarheid
23 Overige bedrijfslasten
Diverse overige bedrijfslasten Kosten onderhoudsfonds en serviceabonnement Kosten service en onderhoud Kosten servicepunt Puyckendam Kosten glasherstel en glasverzekering Servicekosten Voorbereidingskosten Breeland Overige algemene lasten Subtotaal diverse overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
2.137
1.808 *
* De 2012 cijfers zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.
24 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente liquide middelen Overige rentebaten
5 13
15 36
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
18
51
75
2013
2012
Rente leningen kredietinstellingen Rente leningen overheid Rente cap en collar Rente roll-over leningen met variabele hoofdsom Disagio Waarborgfonds Overige rentelasten en soortgelijke kosten
2.940 388 69 14 10 3
2.681 503 62 41 8 12
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
3.424
3.307
25 Rentelasten en soortgelijke kosten
26 Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten betreffende projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.
Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Mutatie latente belastingen
-27
-16
Totaal belastinglast
-27
-16
Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum.
76
De post ‘Acute belastingen boekjaar’ is als volgt bepaald:
2013
Commercieel resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Correctie vennootschapsbelasting
1.293 27 1.320
Permanente verschillen: Bijdrage CFV Gemengde kosten (0,4% van fiscale loonsom) Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek
442 5 -10 1.757
Tijdelijke verschillen: Fiscaal resultaat project Nieuwe Duinstraat Fiscaal lager verkoopresultaat bestaand bezit Vrijval disagio leningen Toepassing herinvesteringsreserve Fiscaal lager resultaat nieuwbouwwoningen Fiscaal lager verkoopresultaat vov-woningen Resultaat deelnemingen Fiscaal te activeren financieringskosten Fiscaal niet in aanmerking te nemen waardeveranderingen Fiscaal lagere afschrijving materiële vaste activa Overige tijdelijke verschillen
-6.603 -630 -162 -95 -49 -35 42 248 1.454 1.823 -7 -4.014
Fiscaal resultaat
-2.257
Belastbaar bedrag
-2.257
Verschuldigde winstbelasting
-
2013
2012
Resultaat deelneming Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.
-42
-11
Totaal aandeel in resultaat van deelnemingen
-42
-11
27 Aandeel in het resultaat van de deelneming
77
Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) (x € 1.000)
ACTIVA
2013
2012
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
92.651 2.996 1.988
Totaal materiële vaste activa
82.123 10.327 2.143 97.635
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Com. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
15.864 11.898
Totaal vastgoedbeleggingen
94.593
15.498 13.113 27.762
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies
34 267 34 -
Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa
28.611
76 294 335
370
125.732
123.574
Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
1.751 685 48
Totaal voorraden
1.320 82 2.484
Vorderingen Huurdebiteuren Overige debiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
131 18 20 11 205
Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa
78
1.402
131 53 216 20 50 256 385
726
9
1.470
2.878
3.598
128.610
127.172
PASSIVA
2013
Eigen vermogen Overige reserves
2012
25.681
Voorzieningen Overige voorzieningen
76
Totaal voorzieningen
24.388
81 76
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
8.572 77.357 11.898
Totaal langlopende schulden
81
8.859 75.519 13.113 97.827
Kortlopende schulden Onderhanden projecten Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
287 1.349 616 15 513 39 70 2.137
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
79
97.491
92 256 765 917 15 731 35 59 2.342 5.026
5.212
128.610
127.172
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 (na resultaatbestemming) (x € 1.000)
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Wijziging in onderhanden werk Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
13.008 738 173 127 809
12.170 1.049 287 76 1.339
Som der bedrijfsopbrengsten
14.855
14.921
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Overige bedrijfslasten
2.015
2.158
1.454 1.353 181 263 2.650 34 2.137
-2.230 1.241 167 238 3.857 28 1.808
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
10.087
7.267
4.768
7.654
18 -3.424
Saldo financiële baten en lasten
51 -3.307 -3.406
-3.256
1.362
4.398
-27
-16
Resultaat na belastingen Aandeel in het resultaat van de deelneming
1.335 -42
4.382 -11
Resultaat na belastingen
1.293
4.371
Resultaat voor belastingen Belastingen
80
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Algemeen Wij hebben de enkelvoudige jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2012) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 26 mei 2014. Voor de grondslagen voor de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat, verwijzen wij naar de grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld.
Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst- en verliesrekening (x € 1.000) De toelichting op de enkelvoudige balans is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde balans.
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Boekwaarde 1-1-2013
Sint Antonius van Padua Holding B.V.
76 Boekwaarde 1-1-2012
Sint Antonius van Padua Holding B.V.
87
Resultaat deelneming
-42 Resultaat deelneming
Boekwaarde 31-12-2013
34 Boekwaarde 31-12-2012
-11
76
2013
2012
Sint Antonius van Padua Holding B.V.
20
20
Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen
20
20
Kas Bank Deposito’s Kruisposten
3 6
3 712 755 -
Totaal liquide middelen
9
1.470
Vorderingen op groepsmaatschappijen
Liquide middelen
Er bestaan geen belangrijke beperkingen betreffende de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep.
81
Eigen vermogen Overige reserves 2013
2012
24.388
20.017
1.293
4.371
25.681
24.388
Schulden aan groepsmaatschappijen
15
15
Totaal schulden aan groepsmaatschappijen
15
15
Stand 1 januari Resultaat volgens jaarrekening Stand 31 december
Kortlopende schulden Schulden aan groepsmaatschappijen
Het kortlopende deel van de schulden aan groepsmaatschappijen is als kortlopende schuld verantwoord. Alle schulden aan groepsmaatschappijen zijn tegen normale marktvoorwaarden aangegaan.
82
Bezoldiging van bestuurder en (ex-)commissarissen Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector Het normenkader rondom de ‘Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector’ (hierna: WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van BZK van 26 februari 2014, nr. 2014-000106049 en de Regeling van de Minister van BZK van 26 februari 2014, nr. 2014-0000104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt betreffende de volledige openbaarmaking van deze functionarissen. Op basis van de Beleidsregels toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Minister van BZK van 12 maart 2014, nr. 2014-0000142706 en gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 maart 2014) kunnen en hoeven wij niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (incl. verwerking Aanpassingswet WNT). Op grond van bovenstaande dienen de individuele inkomensgegevens te worden gerapporteerd van functionarissen indien die meer verdienen dan het gemiddeld belastbaar jaarloon van ministers (norm 2013: € 228.599). Aan werknemers zijn geen beloningen uitgekeerd boven de € 228.599.
Bestuurder De bezoldiging van de bestuurder bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte, sociale premies, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband. Over de bezoldiging van 2013 is geen eenmalige crisisheffing (‘Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013’) aan de fiscus verschuldigd. In 2013 bedroeg de beloning aan onze directeurbestuurder, de heer A.J. Verkade, € 140.185, opgebouwd uit: Beloning : Belastbare vaste en variabele onkostenvergoeding: niet van toepassing Werkgeversdeel van voorzieningen ten behoeve van beloning betaalbaar op termijn:
€ 117.690 - 22.495
Honorering Raad van Commissarissen De leden van de raad krijgen uitsluitend een vaste vergoeding. Er is onderscheid in hoogte tussen de vergoeding van de voorzitter en de overige leden. De vergoedingen zijn gebaseerd op de voorbeeldregeling van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), waarbij is gekozen voor de ondergrens van de honorering van commissarissen van de categorie waartoe de woningstichting gerekend wordt. In het geval dat een commissaris btw-plichtig is, wordt de btw toegekend bovenop de vergoeding. Daarnaast vergoedt de corporatie de kosten voor opleidingen, verzekeringen, reiskosten en abonnementen. Andere vergoedingen worden niet verstrekt. De Raad heeft gekozen voor aansluiting bij de VTW, waarbij de contributie verschuldigd is door de woningcorporatie.
83
In 2013 zijn de volgende vergoedingen uitbetaald aan: Voorzitter Raad van Commissarissen € 5.250 per jaar
De heer A. de Jong Leden Raad van Commissarissen De heer J. A. Stevens (Vicevoorzitter)
€ 3.500 per jaar
De heer H.M.P. Tulen
€ 3.500 per jaar
De heer G. Hijlkema
€ 3.500 per jaar
De heer S.E.J. Ruigrok
€ 3.500 per jaar
Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie (EY) behoort, zijn als volgt voor de groep:
EY Accountants LLP
2013 Overig EY
Totaal
Onderzoek van de jaarrekening Adviesdiensten BTW Adviesdiensten VPB Adviesdiensten fusie Andere niet-controlediensten
38 2 -
6 28 22 7
44 28 22 2 7
Totaal
40
63
103
2012 Ernst & Young Overig Ernst Accountants LLP & Young
Totaal
Onderzoek van de jaarrekening Adviesdiensten fusie Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten
28 8 2
35 31 3
28 43 31 5
Totaal
38
69
107
84
Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Woningstichting Sint Antonius van Padua is vastgesteld door het bestuur op 26 mei 2014.
A.J. Verkade Directeurbestuurder
Raad van commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de raad van commissarissen op 26 mei 2014.
De heer A. de Jong Voorzitter
De heer J. A. Stevens Vicevoorzitter
De heer G. Hijlkema Lid
De heer S.E.J. Ruigrok Lid
Mevrouw C. Nauta Lid
85
