1
Inhoudsopgave Blz. Hoofdstuk 1
Algemene ontwikkelingen
3
Hoofdstuk 2
De organisatie
7
Hoofdstuk 3
Woningbezit
11
Hoofdstuk 4
Kwaliteit van het bezit
14
Hoofdstuk 5
Huurbeleid
18
Hoofdstuk 6
Betrekken bewoners bij beleid en beheer
20
Hoofdstuk 7
Leefbaarheid
22
Hoofdstuk 8
Wonen en zorg
23
Hoofdstuk 9
Samenwerking
24
Hoofdstuk 10
Financiën
26
Hoofdstuk 11
Verslag Raad van Commissarissen
31
Hoofdstuk 12
Jaarrekening
37
Missie Woningstichting Antonius van Padua is een sociaal maatschappelijk ondernemer, die vanuit deze rol werkt aan een duurzame en leefbare samenleving in de Gemeente Noordwijkerhout. Zij ontwikkelt producten en diensten die zijn gerelateerd aan wonen en woonomgeving voor mensen met een laag- of middeninkomen. Zij richt zich voornamelijk op kwetsbare groepen, starters en senioren. Woningstichting Sint Antonius van Padua bevordert de kwaliteit van wonen. Zij is betrouwbaar, oplossingsgericht, milieubewust en ondernemend, en hecht veel waarde aan een goede dienstverlening voor haar klanten.
2
Hoofdstuk 1
Algemene ontwikkelingen
Onze opgave Per 31 december 2012 bestaat het bezit van Woningstichting Sint Antonius van Padua uit 1.894 woningen, 2 verpleeg/ verzorgingshuizen (134 plaatsen), 114 garages, 101 parkeerplekken in parkeergarages, 21 bedrijfsruimten en 6 overige objecten. Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft 77 Koopgarant woningen met VOV-verplichting. Door de fusie per 1 oktober 2012 is het bezit van de voormalige Stichting SBH-Wonen, 119 woningen en 3 bedrijfsruimten, aan ons bezit toegevoegd. Ultimo 2012 zijn 84 woningen in aanbouw: Nieuwe Duinstraat (sloop / nieuwbouw exclusief 12 koopwoningen) 47 en Castellum (nieuwbouw) 37. De komende jaren verwachten wij een stagnatie in de nieuwbouw, als gevolg van de verhuurdersheffing en de Vestia saneringsheffing, waardoor de investeringsruimte flink zal afnemen. Hierdoor zullen wij een pas op de plaats moeten maken met investeringen in nieuwbouwlocaties. In de loop van 2013 verwachten wij onze belanghouders duidelijk te maken wat wij nog wel kunnen realiseren en wat niet.
Beleidsplan 2012 - 2016 Het Beleidsplan 2012 – 2016 wordt vertaald in een ondernemingsplan (jaarplan) en afdelingsplannen. In het beleidsplan hebben wij onze doelstellingen voor de komende jaren vastgelegd. We hebben ook ons strategisch voorraadbeleid (SVB) er aan gekoppeld, hier staat in hoe ons bezit er in de toekomst uit ziet.
Strategisch voorraadbeleid Half februari 2012 is het SVB vastgesteld na raadpleging van de Stichting Huurdersbelangen Noordwijkerhout en De Zilk. Bij de uitvoering van werkzaamheden bij mutaties, onderhoudsplannen en dergelijke is het SVB van belang. Het SVB en het beleidsplan bepalen voor Woningstichting Sint Antonius van Padua de koers voor de komende jaren. Ons SVB vermeldt per complex de einde exploitatiedatum, onderhoudsingrepen aan de woningen, streefhuren, verkopen, EPC-normen, labeling en de mogelijke transformatie van woningen.
Lokale ontwikkelingen Uit de grotere vraag naar huurwoningen blijkt dat de gemeente Noordwijkerhout een geliefde woonomgeving is. De kracht van Woningstichting Antonius van Padua zit in de lokale verankering, zoals ook stevig verwoord in ons beleidsplan. Ook de komende jaren proberen wij verlichting te brengen in de krapte op de sociale woningmarkt door de bouw van sociale huurwoningen, vrije sector koopwoningen en vrije sector huurwoningen. Dit betreft een tweetal nieuwbouwprojecten in de wijk Mossenest II en drie herstructureringsprojecten. Het nieuwbouwproject Parkhof in de wijk Mossenest II en het herstructureringsproject Hoogstraat zijn in 2012 opgeleverd aan de nieuwe bewoners. Vanaf januari 2013 wordt ook het herstructureringsproject Nieuwe Duinstraat opgeleverd.
Bijkomend probleem in de Bollenstreek is de huisvesting van Oost-Europese werknemers, met name in de gemeente Noordwijkerhout. Al jaren spreken betrokkenen over een oplossing maar in de praktijk gebeurt er niets, ook omdat het onderwerp gevoelig ligt binnen de gemeente. Het standpunt van Woningstichting Sint Antonius van Padua hierin is dat we deze arbeidsmigranten niet teveel willen concentreren. Ook moeten we de huisvesting maatschappelijk kunnen verantwoorden binnen de gemeenschap. Daarnaast moet de exploitatie mogelijk zijn zonder onrendabele investeringen. 3
Het project Molenweg voor tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten uit Midden en Oost Europa, is door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting helaas niet aangewezen als proefproject. De gemeente Noordwijkerhout heeft eind december 2011 een nieuw concept woonvisie opgeleverd. Deze visie, waarin Woningstichting Sint Antonius van Padua volledig participeerde, is in het eerste kwartaal van 2012 ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Ons beleidsplan en strategisch voorraadbeheer sluiten naadloos aan op de gemeentelijke woonvisie. Nieuwbouw en vernieuwbouw worden dan ook afgestemd op deze documenten.
Landelijke ontwikkelingen De komende jaren komt er veel op de corporaties af als gevolg van regeringsbeleid, mogelijk opgelegd verkoopbeleid, een nieuwe woningwet, de financieringsproblematiek voor niet-DAEB, regels vanuit Brussel, maatregelen tegen scheef wonen, enzovoort. Wat ons zeer verontrust is de imago-schade als gevolg van ernstige incidenten bij woningcorporaties. Woningstichting Sint Antonius van Padua betreurt dit ten zeerste en distantieert zich er ook van. Wij maken ons ernstig zorgen over de per 1 januari 2011 ingevoerde toewijzingscriteria voor nieuwe verhuringen, welke het gevolg zijn van de opgelegde staatssteunregels uit Brussel. Deze criteria schrijven voor dat wij 90% van onze huurwoningen met een kale huurprijs tot € 664,64 moeten toewijzen aan huishoudens met een gezinsinkomen dat lager is dan € 34.229. Een grote groep middeninkomens is hierdoor aangewezen op koop of dure huur, maar dit is momenteel niet voorhanden in Noordwijkerhout.
Consequenties van de ministeriële beschikking a. Aanvankelijk vermindert de scheefheid Goedkopere woningen mogen niet (scheef) worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de norm. Scheefheid ontstaat echter niet bij het toewijzen van de woning, maar vooral door inkomensgroei als een huurder eenmaal in de woning woont. b. Voor een huishouden met een lager inkomen stijgt de kans op een woning De vraag naar sociale huurwoningen is lager, want er zijn minder mensen die hiervoor in aanmerking komen. Maar daar staat tegenover dat er minder woningen zullen vrijkomen, omdat zittende huurders niet duurder willen huren of kopen. c. De doorstroming stagneert verder De inkomenstoets geldt alleen bij een nieuw huurcontract. Onder huurders die een hoger inkomen hebben, zijn er minder die willen en kunnen verhuizen. Er zijn immers minder huurwoningen die zij mogen of kunnen huren. d. Huishoudens met een inkomen net boven de grens vallen tussen wal en schip Hun inkomen is te hoog voor een sociale huurwoning, maar te laag voor een particuliere huurwoning of een koopwoning. Voor een klein appartement betaal je al snel € 700 huur. Een inkomen van € 34.229 is net toereikend om een nieuwbouwwoning van circa € 150.000 te bekostigen. Dergelijke koopwoningen zijn echter niet of nauwelijks beschikbaar. e. 10% ‘vrije bestedingsruimte’ moet deels worden toegewezen aan urgent woningzoekenden Urgenten moeten worden gehuisvest, ook al is hun inkomen boven de norm van € 34.229. Als een corporatie dreigt haar 10% te overschrijden, kan een specifieke woning niet worden toegewezen. Wij passen de nieuwe toewijzingscriteria toe en voeren geen gekunstelde constructies uit, zoals het verhogen van de huurprijzen tot net boven de grens. Wij zijn van mening dat zichtbaar moet worden wat de gevolgen zijn van de maatregel, hoe spijtig ook voor de betrokken groep mensen. De lokale politiek zal zelf aan de bel moeten trekken. Daarnaast maken wij ons ook zorgen over onderdelen van het voorgenomen kabinetsbesluit zoals invoering van een verhuurdersheffing vanaf 2013 – voor ons oplopend tot een bedrag van circa € 1,7 miljoen in 2017 – ter financiering van de huurtoeslag en het mogelijk verplicht controleren van jaarinkomens. Dit laatste met als doel huurders met een jaarinkomen boven de € 43.000 een huurverhoging te geven van maximaal 4% bovenop het inflatiepercentage. Hoe dit alles ook uitpakt, de gevolgen voor de investeringscapaciteit van onze corporatie in de nabije toekomst zijn groot. De financiële crisis (bankencrisis) die in 2008 is begonnen is geleidelijk overgegaan in de eurocrisis met alle gevolgen van dien. Nieuwbouw is op een dieptepunt gekomen en woningen staan erg lang te koop, als ze al worden verkocht.
4
Woningcorporaties zien zich dagelijks geconfronteerd met de gevolgen:
§ § § §
de verkopen van bestaand bezit verlopen moeizaam en de marktwaarden nemen af; leveranciers en samenwerkingspartners zijn minder solide; marktpartijen kunnen hun intenties niet meer waarmaken; banken zijn minder bereid tot financiering, scherpen hun contractvoorwaarden aan en brengen hogere risicoopslagen in rekening.
Door de crisis en de aan ons opgelegde verhuurdersheffing per 2013 en de afdracht die wij moeten betalen voor het wanbeleid bij Vestia, zo’n € 700.000, neemt ons investeringsvolume fors af. Wij zullen elk nieuwbouwplan uitvoerig moeten toetsen op haalbaarheid en op de eis dat wij moeten blijven voldoen aan de 2% norm van het WSW.
Oordeel Ministerie Begin december 2012 ontvingen wij de Oordeelsbrief 2012 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, gebaseerd op de cijfers uit ‘Corporaties in Perspectief’ van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. In deze brief bevestigt het ministerie dat onze voorgenomen activiteiten in de periode 2012 - 2016 passend zijn bij de financiële mogelijkheden van onze woningstichting en dat ons financieel beleid en beheer, maar ook de solvabiliteit, goed is. Een erg belangrijk punt hierin is de bedrijfslastenvergelijking per verhuureenheid.
Ook in 2012 deden zich in de corporatiesector weer enkele incidenten voor met als grootste debacle het “derivaten”verhaal bij Vestia waarbij een schuld aan banken is ontstaan van circa € 2,0 miljard. Zoals het er nu naar uitziet zullen de overige corporaties hier voor circa € 700 miljoen aan bijdragen; voor ons betekent dit een bijdrage van circa € 700.000. Wij vinden het zeer bedroevend dat wij als hardwerkende corporatie, die zich inzet voor de lokale belangen, worden gestraft voor het megalomane en corrupte gedrag van directeuren, waarbij het in- en extern toezicht heeft gefaald. Binnen de gemeente Noordwijkerhout zijn wij een belangrijke speler en vaak ook de initiatiefnemer voor de ontwikkeling van nieuwbouwplannen. Daarnaast hebben wij in het afgelopen jaar al drie bouwplannen, welke dreigden te mislukken, uit het slop getrokken door ons beschikbaar te stellen als achtervang voor een aantal woningen.
5
Belang van belanghouders Om onze verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer naar behoren te vervullen en de belangen van de huurders en woningzoekenden te behartigen, besteedt Woningstichting Sint Antonius van Padua veel tijd en aandacht aan haar belanghouders, zoals de gemeente, politiek, huurdersorganisaties, bewonerscommissies en maatschappelijke organisaties. De manier waarop we overleg voeren met de gemeente is vastgelegd in prestatieafspraken. We voeren, zoals afgesproken in de samenwerkingsovereenkomst, ook overleg met de Stichting Huurdersbelangen Noordwijkerhout en De Zilk (HBNZ) waar we spreken over lopende zaken zoals projecten, woningtoewijzing, begroting, beleidsstukken (ZAVbeleid), onderhoud, huurbeleid en de uitkomsten van de KWH-meting. Elk jaar nodigen wij elke politieke partij in de gemeente Noordwijkerhout uit om met elkaar van gedachten te wisselen over onze plannen en de veranderingen op volkshuisvestelijk gebied. Van onze uitnodiging wordt goed gebruik gemaakt.
Band met de gemeente Elke zes weken vindt bestuurlijk overleg plaats met de gemeente Noordwijkerhout in het kader van de prestatieovereenkomst, waarin afspraken zijn vastgelegd over nieuwbouw en herstructurering, de verkoop van huurwoningen, de huisvesting van doelgroepen en de betaalbaarheid van een deel van de huurwoningen. Met de gemeente Noordwijkerhout hebben we een raamovereenkomst voor de periode tot en met 2013. De afspraak is dat we de prestatieafspraken jaarlijks uitwerken in een jaarplan, waarin concrete afspraken staan over projecten en activiteiten. In de prestatieafspraken staan ook belangrijke beleidsuitgangspunten voor de uitvoering van ieders taak. Zo zijn er afspraken over de beschikbaarheid van voldoende woningen voor de doelgroep asielzoekers, het gebruik van duurzame materialen, de omgeving en de leefbaarheid en de nieuwbouwproductie. Jaarlijks vindt in de maand december een evaluatie plaats van de afspraken. In december 2012 zijn de prestatieafspraken met de gemeente Noordwijkerhout geëvalueerd. De belangrijkste onderwerpen waren:
§ § § § § § § § § §
het in stand houden van een kernvoorraad van 1.400 woningen beneden de liberalisatiegrens; woningtoewijzingssysteem voor Holland Rijnland, inclusief Alphen aan den Rijn; nieuwbouw van 37 sociale huurwoningen Castellum; nieuwbouwplan 126 woningen nieuw Puyckendam; nieuwbouw van 41 sociale huurwoningen Parkhof; nieuwbouw van 59 woningen Nieuwe Duinstraat; locatie Molenweg (arbeidsmigranten) 90% toewijzing < € 34.000; ontwikkelingen De Zilk; Vestia problematiek.
Op naar een duurzame samenleving In onze missie geven we het al aan. We willen werken aan een duurzame en leefbare samenleving. In dit jaarverslag leggen we de nadruk op duurzaamheid. We proberen onze woon-, werk-, en leefomgeving zo duurzaam mogelijk te gebruiken en in te richten. Niet alleen voor onszelf, maar ook voor de klant. Op deze manier spelen we verantwoord in op de wensen van de klant op het gebied van kwaliteit en kostenbesparing. We gebruiken duurzaam bouwen als middel om gezond en verantwoord te bouwen en te renoveren. Natuurlijk doen we hiermee ook een investering in de toekomst. In ons strategisch voorraad beheer gaan wij hierop in en doen wij uitspraken over energie prestatie normering en hoe wij hogere waarden denken te gaan behalen. Ons doel is om flinke besparingen van het energieverbruik te realiseren conform de afspraken die onze brancheorganisatie Aedes heeft gemaakt. In onze begrotingen voor de komende jaren wordt hiervoor een bedrag vrijgemaakt.
6
Hoofdstuk 2
De organisatie
Een betrokken organisatie Om in te kunnen spelen op de steeds veranderende omstandigheden in de samenleving moet je als organisatie flexibel zijn. De grote betrokkenheid en verantwoordelijkheid van onze medewerkers maakt het mogelijk om mee te bewegen met de woonwensen van de klant. Niet voor niets hebben we investeren in ons personeel hoog in het vaandel staan. Op 1 september 1918 is de RK Woningbouwvereniging Sint Antonius van Padua opgericht. In 1994 is de Vereniging omgezet in een Stichting en per 1 april 2008 zijn de statuten aangepast om de overgang van een drielagen- naar een tweelagen-bestuursmodel mogelijk te maken. Woningstichting Sint Antonius van Padua is bij koninklijk besluit van 16 januari 1919 toegelaten in de zin van de Woningwet onder nummer 59/L678. De stichting is een toegelaten instelling in de gemeenten Noordwijkerhout, Noordwijk, Teylingen, Lisse, Hillegom en Katwijk. Woningstichting Sint Antonius van Padua is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Den Haag onder nummer 28036171 en is statutair gevestigd aan Forum 5, 2211 LV Noordwijkerhout. Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. Om mogelijke risico’s uit te sluiten en beter op de toekomst voorbereid te zijn heeft de toegelaten instelling Woningstichting Sint Antonius van Padua twee B.V.’s opgericht. In onderstaand schema is de structuur zichtbaar van Sint Antonius van Padua Holding B.V. en Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V.
Wonings'ch'ng Sint Antonius van Padua (toegelaten instelling)
Sint Antonius van Padua Holding B.V. Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.
Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V.
Zowel Sint Antonius van Padua Holding B.V. als Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. zijn 100 % dochter van de toegelaten instelling Woningstichting Sint Antonius van Padua. In Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. kunnen nieuwbouwprojecten worden ondergebracht met een bepaalde mate van risico, die worden ontwikkeld in samenwerking met verschillende partners. In 2012 hebben geen activiteiten plaatsgevonden in Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. Woningstichting Sint Antonius van Padua is via Sint Antonius van Padua Holding B.V. voor een derde deel eigenaar van Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V. De Noordwijkse Woningstichting en Woonstichting Vooruitgang bezitten ook ieder één derde deel van het adviesbureau. Woningstichting Sint Antonius van Padua huurt het adviesbureau in voor de voorbereiding van en de directievoering en het toezicht op nieuwbouw- en herstructureringsplannen. Woningstichting Sint Antonius van Padua staat onder leiding van een directeur, die tevens bestuurder is van de toegelaten instelling. In de statuten en het reglement zijn de bevoegdheden van de directeurbestuurder vastgelegd. De directeurbestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Gezien de afname van nieuwbouwprojecten van de drie corporaties na 2013, mede als gevolg van de verhuurdersheffing, hebben de drie corporaties medio 2012 besloten om het Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek te ontvlechten. Naar verwachting zal half 2013 de ontvlechting een feit zijn. Zo mogelijk worden de medewerkers ondergebracht bij de corporaties. Per 1 oktober 2012 is een van de medewerkers in dienst getreden bij Van Reisen in Noordwijk. 7
Organogram
Raad van Commissarissen
directeur-‐bestuurder business controller
medewerkster Interne zaken
direc'e-‐secretaresse
manager Vastgoed
manager Financiën
manager Woondiensten
senior medewerker Bedrijfsbureau
senior woonconsulent
opzichter muta'e en klachten
senior medewerker Financiële administra'e
medewerker Bedrijfsbureau
woonconsulent
medewerker Technische administra'e en ICT
3 medewerkers Financiële administra'e
woonadviseur
huismeester
teamleider Onderhoud
6 allround medewerkers Onderhoud
8
manager Puyckendam
huismeester Puyckendam
Inrichting organisatie De corporatie is ingericht volgens het Woondienstenmodel en bestaat uit de afdelingen Financiën, Vastgoed, Woondiensten en Puyckendam. Voor elke afdeling is een manager verantwoordelijk. De managers (met uitzondering van de manager Puyckendam) vormen samen met de business controller en de directeurbestuurder het managementteam (MT). Twee keer in de maand op dinsdagochtend vergadert het MT en bespreekt alle lopende zaken en nieuwe ontwikkelingen. Zo nodig vindt ook besluitvorming plaats. In 2012 is een kleine interne organisatiewijziging doorgevoerd. Met ingang van mei is de manager Financiën voor 24 uur per week aangesteld in de functie van business controller. Deze functie houdt onder meer in dat de beleidsstukken vertaald worden in concrete jaar- en afdelingsplannen. Ook ziet de business controller er op toe dat doelstellingen worden bewaakt en behaald, en dat de eindproducten conform de regelgeving worden opgeleverd. In oktober 2012 is begonnen met de werving van een nieuwe manager Financiën. Per 1 februari 2013 is deze in dienst getreden.
Interne bijeenkomsten De directeurbestuurder of één van de andere MT-leden brengt tijdens de maandelijkse personeelsbijeenkomsten (elke laatste donderdag van de maand) de medewerkers op de hoogte van eventuele wijzigingen en andere belangrijke ontwikkelingen. De medewerkers zijn betrokken, stellen vragen en voelen zich verantwoordelijk voor hun functie.
Organisatorische wijzigingen Als gevolg van de fusie met Stichting SBH-Wonen zijn per 1 oktober 2012 de heren D. Barnhoorn, manager Puyckendam, en P. Spigt, huismeester Puyckendam, in dienst getreden bij Woningstichting Sint Antonius van Padua. Per 31 december 2012 ziet de bezetting er als volgt uit: Aantal medewerkers
Fte’s
Directie
1
1,00
Business controller, secretariaat en interne zaken
3
2,33
Financiële zaken
4
2,67
Puyckendam
2
2,00
Vastgoed
3
2,55
Woondiensten (incl. buitendienst)
14
13,71
Totaal
27
24,26
Afdeling
Personele opbouw Woningstichting Sint Antonius van Padua telt 27 medewerkers, elf vrouwen en zestien mannen. In de buitendienst zijn zes allround onderhoudsmedewerkers werkzaam die inzetbaar zijn bij de uitvoering van dagelijks, planmatig, mutatieen grootonderhoud. In 2012 hebben op de afdeling Financiën en Woondiensten tijdelijke arbeidskrachten gewerkt en op de afdeling Vastgoed heeft een stagiair meegelopen.
Personeelsbeleid Het functioneren van de medewerkers komt jaarlijks aan de orde in het beoordelingsgesprek. Om de efficiëntie en kwaliteit van het werk te verbeteren investeert Woningstichting Sint Antonius van Padua op diverse manieren in haar personeel. In een personeelsgids staan onze huisregels, uitvoeringsregels en andere richtlijnen vermeld. Opleidingen en cursussen Woningstichting Sint Antonius van Padua vindt het belangrijk om te investeren in de kennis en competenties van medewerkers. We willen dat onze medewerkers optimaal invulling kunnen geven aan hun functie. In 2012 is € 27.476 besteed aan opleidingen, vakcursussen en € 1.915 aan congressen en seminars. Deelgenomen werd onder andere aan:
§ § § § § § §
fiscaliteiten / financiën / computertrainingen; diverse cursussen Woonbond en KWH; verschillende technische cursussen; diverse congressen en seminars; secretaresse / vakwerkdagen; bedrijfshulpverlening; feedbacktraining MT.
9
Laag verzuim Zonder gezonde medewerkers die op een veilige manier hun werk kunnen doen is Woningstichting Sint Antonius van Padua nergens. Toch zijn ook onze medewerkers wel eens ziek. In 2012 bedroeg het ziekteverzuimpercentage 2,57%. In 2011 was dit 1,17%. Ons ziekteverzuim is nog steeds laag wanneer we het vergelijken met het landelijk gemiddelde van 4,2%. Het aantal ziekmeldingen in het verslagjaar bedroeg 30 en de meldingsfrequentie per medewerker was 1,1. Gemiddeld genomen was een werknemer 8,7 dagen ziek. Onze medewerkers hebben hart voor de zaak en spannen zich in om de doelen te behalen die de organisatie nastreeft. Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft haar ziekteverzuimverzekering afgesloten bij Rivez. Vanwege het eigen risico zijn in 2012 geen uitkeringen ontvangen. Aantal
2012
2011
235
97
Ziektemeldingen
30
23
Werknemers
27
25
Ziektedagen
De toename van het aantal werknemers is een gevolg van de fusie met Stichting SBH-Wonen. De stijging van het aantal ziektedagen wordt met name veroorzaakt door de langdurige ziekte van 1 medewerker.
Arbobeleid Gezonde medewerkers Het ziekteverzuim van Woningstichting Sint Antonius van Padua is zoals gezegd minimaal. Dat is niet verwonderlijk want er heerst bij ons een goede onderlinge sfeer en de betrokkenheid en verantwoordelijkheid van medewerkers zijn heel groot. Ter ontspanning bieden we onze medewerkers tweewekelijks het gebruik van een stoelmassagebehandeling aan. Als er iemand ziek is, houdt zowel de directie als het managementteam contact met de medewerker. In de personeelsgids zijn hiervoor richtlijnen opgenomen. Op ons kantoor is als reanimatiehulpmiddel een AED aanwezig. Ook voor de medewerkers in de onderhoudsdienst wordt de Arbo wetgeving zeer serieus genomen. In 2012 is een risico inventarisatie gemaakt. Hulpmiddelen en het juiste gereedschap zijn aanwezig en worden gebruikt om het werk veilig en gezond te kunnen blijven uitvoeren. De teamleider Onderhoud ziet hier op toe.
10
Hoofdstuk 3
Woningbezit
Gedifferentieerd woningaanbod Om al haar doelgroepen te kunnen huisvesten heeft woningstichting Sint Antonius van Padua een gedifferentieerd woningbezit. We richten ons voornamelijk op kwetsbare groepen, starters en senioren. Zij bepalen hoe onze woningvoorraad eruit ziet. In de gemeente Noordwijkerhout is Woningstichting Sint Antonius van Padua de sociale verhuurder. De kernen Noordwijkerhout met circa 13.000 inwoners en De Zilk met circa 2.400 inwoners vallen onder deze gemeente. We werken binnen de gemeentegrenzen. Onze klanten bepalen, onder andere door input te geven tijdens het belanghoudersoverleg, hoe onze woningvoorraad eruit ziet. Ons beleid en onze werkwijze stemmen we af op hun wensen. Daarom hebben we een gedifferentieerd woningaanbod in verschillende prijsklassen.
Voor wie? Onze klanten zijn:
§ § § § §
mensen met lagere inkomens (< € 34.000); starters die moeite hebben met het vinden van een woning; senioren die wonen met zorg willen; bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een beperking, statushouders en dak- en thuislozen; huurders en kopers in het midden- en duurdere segment die voor doorstroming kunnen zorgen.
Ons bezit Ons bezit bestaat uit 1.894 woningen, 2 verpleeg / verzorgingshuizen (134 plaatsen) 114 garages, 101 parkeerplekken in parkeergarages, 21 bedrijfsruimten en 6 overige objecten. Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft 77 Koopgarant woningen met VOV-verplichting. Onder de bedrijfsruimten bevinden zich een gezondheidscentrum en een aantal aan zorg gerelateerde praktijkruimten.
Bouwjaren woningen Ons volledige bezit is tot stand gekomen in een periode van meer dan 90 jaar. We hebben ons bezit onderverdeeld in bouwjaren. De leeftijd van woningen zegt tenslotte ook iets over het noodzakelijke onderhoud. Bouwjaar
2012
2011
Tot 1945
15
14
1945 – 1967
525
529
1968 – 1974
350
232
1975 – 1991
510
512
vanaf 1992
494
436
Totaal
1.894
1.723
De toename van het aantal woningen in de periode 1968 – 1974 is een gevolg van de fusie met Stichting SBHWonen.
Woonruimteverdeling Sinds 2006 wijst Woningstichting Sint Antonius van Padua alle vrijkomende sociale huurwoningen toe volgens de huisvestingsverordening van de gemeente Noordwijkerhout. Deze verordening is getoetst aan de regionale huisvestingsverordening van Holland Rijnland. We verdelen onze woonruimte via het aanbodmodel. Mensen kunnen op de website Woonzicht.nl reageren op een woning. In 2012 kwamen er gemiddeld 83 reacties op een flat- of duplexwoning binnen (2011: 115). Een duplexwoning aan de Duin en Dal kreeg zelfs 301 reacties. Op een eengezinswoning reageerden gemiddeld 153 kandidaten (2011: 185). Een woning aan de Meeuwenlaan kreeg maar liefst 206 reacties. Op een seniorenwoning reageerden gemiddeld 26 mensen (2011: 63). De acceptatiegraad komt uit op 14,95% (2011: 20,4%). In 2012 zijn elf bestaande specifiek voor senioren bestemde etagewoningen verhuurd. Van deze elf woningen zijn er twee rechtstreeks toegewezen op basis van urgentie, waarvan één medische en één stadsvernieuwingsurgentie.
11
Tweeprocents- en vijfprocentsregeling In het kader van de tweeprocentsregeling hebben wij in 2012 aan een woningzoekende een flatwoning aangeboden. Vier woningen zijn toegewezen aan statushouders, waarmee zeven personen zijn voorzien van huisvesting. We voldoen hiermee aan de door het Rijk opgelegde aantallen. In regionaal verband werken wij mee aan de regeling Huisvesting Bijzondere Doelgroepen. In het afgelopen jaar hebben wij drie woningen aangeboden aan kandidaten uit deze regeling. Dit kunnen mensen zijn uit een psychiatrische instelling die weer klaar zijn voor zelfstandig wonen, jongeren die bijvoorbeeld niet meer thuis kunnen wonen, of exgedetineerden die weer een plekje in de maatschappij krijgen.
Urgenten Sinds 1 januari 2006 worden woningzoekenden die een urgentie hebben aangevraagd, doorgestuurd naar de urgentiecommissie van Holland Rijnland. Zij verstrekken urgentie als blijkt dat de noodzaak van (her)huisvesting hoog is. Er zijn veertien urgentieverzoeken ingediend in 2012. Van deze verzoeken zijn er zeven toegewezen, vijf afgewezen en twee aanvragen zijn vervallen. Uiteindelijk hebben we zestien woningen op basis van een urgentie of speciale regeling toegewezen. Het betreft hier twee maal een sociale of medische urgentie, zeven keer een stadsvernieuwingsurgentie, drie toewijzingen aan bijzondere doelgroepen, een toewijzing in de zogenaamde 2% regeling en drie woningen zijn toegewezen in het kader van de hardheidsclausule.
Tabel toewijzing type woningen Type woning
2 kamer
3 kamer
4 kamer
5 kamer
6 kamer
Totaal
Eengezins
-
3
51
5
3
62
Meergezins
3
49
7
2
-
61
Totaal
3
52
58
7
3
123
Tabel verhuringen een- en tweepersoonshuishoudens periode 1 januari t/m 31 december Leeftijd hoofdbewoner < 65 >65
Bruto inkomen in euro per jaar
Huurklasse in euro per maand <366,37 >366,37 <524,37
>524,37
Totaal
< 22.025
2
10
24
36
> 22.025
1
17
20
38
< 20.675
-
2
7
9
> 20.675
-
1
1
2
3
30
52
85
Totaal
Tabel verhuringen drie- en meerpersoonshuishoudens periode 1 januari t/m 31 december Leeftijd hoofdbewoner < 65 >65 Totaal
Bruto inkomen in euro per jaar
Huurklasse in euro per maand <366,37 >366,37 <524,37
>524,37
Totaal
< 29.900
-
5
25
30
> 29.900
1
2
4
7
< 28.825
-
-
1
1
> 28.825
-
-
-
-
1
7
30
38
12
Tabel huurklasse (inclusief vrije sector) Huurprijs
2012
2011
< 366,37
188
198
366,37 - 524,37
1.149
1.070
524,37 - 561,98
196
206
561,98 - 664,66
293
186
68
63
1.894
1.723
>664,66 Totaal
Mutaties Van 106 woningen is in 2012 de huur opgezegd. Hiervan maken zes woningen deel uit van ons verkoopprogramma. Aan zittende huurders hebben we drie woningen verkocht met een korting van 10%. Aan doorstromers uit onze eigen huurwoningen is ook één woning verkocht met een korting van 5%. Momenteel staan twee woningen nog te koop. Ook zijn er twaalf vrijesectorhuurwoningen opgezegd. Er zijn 54 sociale en 4 vrije sector nieuwbouwwoningen verhuurd. Van de 123 te verantwoorden verhuringen zijn 29 woningen gelabeld voor starters. Dit is 23%. Wij voldoen hiermee aan de afspraak met de gemeente om 20% te labelen voor starters. Uiteindelijk is aan totaal 31 starters toegewezen, variërend in leeftijd van 22 tot 62 jaar (gemiddelde leeftijd 34 jaar) en 18 starters waren jonger dan 30 jaar.
Aantal verhuizingen De 123 verhuringen kenden de onderstaande verhuisbewegingen. Vanuit: Noordwijkerhout / De Zilk Noordwijk Katwijk Lisse Teylingen Hillegom Leiden Leiderdorp Oegstgeest Rijpwetering Overig/buiten de regio
63 21 8 6 6 5 5 2 1 1 5
De vrijesectorwoningen zijn in deze aantallen niet verwerkt, deze hoeven wij niet te verantwoorden.
13
Hoofdstuk 4
Kwaliteit van het bezit
De kwaliteit van onze woningen is zonder meer goed te noemen. Alle nieuwbouwwoningen voldoen aan de normen van het bouwbesluit en zo mogelijk hanteren wij de voorschriften voor levensloopbestendigheid. Maar ook in ons bestaand bezit houden wij rekening met kwaliteit en duurzaamheid. Zo gebruiken wij duurzame materialen, zodat we energie besparen en de woonlasten van onze huurders zo laag mogelijk houden.
Strategisch voorraadbeleid Het strategisch voorraadbeleid is in december 2011 bestuurlijk vastgesteld en is hiermee de leidraad voor de komende jaren betreffende maatregelen over energielabels, onderhoud en huurprijzen. De afdrachten in het kader van de Vestia-affaire en de geplande verhuurdersheffing zullen ongetwijfeld gevolgen hebben voor de maatregelen welke in het SVB zijn afgesproken. Ook wij kunnen ons geld maar éénmaal uitgeven. Wij verwachten in de loop van 2013 de precieze bedragen te vernemen die wij moeten betalen. Daarna kunnen wij de balans opmaken van wat we nog wel of niet meer kunnen uitvoeren.
Opgeleverd Parkhof Dit project bestaat uit twintig eengezinswoningen in de sociale huur, zeventien appartementen in de sociale huur en vier appartementen in de vrije sector huur. In oktober 2012 zijn de eengezinswoningen opgeleverd, de appartementen volgden in november.
Hoogstraat (herstructurering) In de Hoogstraat hebben wij 20 woningen gesloopt en hiervoor in de plaats 22 eengezinswoningen teruggebouwd, waarvan er vijf in de vrije sector zijn verkocht. De overige zeventien woningen zijn sociale huurwoningen.
In aanbouw Nieuwe Duinstraat (herstructurering) Na zestien jaar moeizame voorbereiding zijn uiteindelijk de 63 woningen uit de jaren 1921 / 1931 gesloopt om plaats te maken voor 59 woningen, waarvan er 12 als vrije sector woning worden verkocht. Met de nieuwbouw blijft de karakteristieke uitstraling van de Nieuwe Duinstraat behouden, dit is ook steeds ons uitgangspunt geweest. Vanaf eind januari worden de woningen opgeleverd.
Castellum Het project Castellum bestaat uit 37 sociale huurappartementen waarvoor wij de opdrachtgever zijn en 48 vrije sector koopwoningen met als opdrachtgever Synchroon. Eind oktober 2011 kregen wij van Synchroon het verzoek om als achtervang te dienen voor acht eengezinswoningen. Op dit verzoek zijn wij, op onze voorwaarden, ingegaan omdat per 1 november 2011 de expiratiedatum zou verlopen en de kans bestond dat het hele project moest worden herontwikkeld. Deze bereidverklaring is door zowel gemeente, ontwikkelaar, aannemer en de overige 28 kopers van de eengezinswoningen zeer positief ontvangen. Op 18 januari 2012 is door wethouder mr. J.C.F. Knapp de eerste paal geslagen. De huurprijs van de appartementen is vastgesteld op € 625,- per maand, exclusief servicekosten.
14
Herstructurering Puyckendam Woningstichting Sint Antonius van Padua is ongeveer zes jaar geleden benaderd door Stichting SBH-Wonen, de Sophia Stichting en de gemeente Noordwijkerhout, met het verzoek een integraal plan te ontwikkelen voor de locatie van de Victorschool en het seniorencomplex Puyckendam. Beide gebouwen zijn bijna veertig jaar oud en voldoen niet meer aan de huidige normen. Hierop was onze reactie positief, met als voorwaarde dat het onroerend goed van Stichting SBH-Wonen in ons bezit zou komen en dat wij de mogelijkheid kregen om de school te verhuren aan de gemeente Noordwijkerhout of de Sophia Stichting. Door de moeizame onderhandelingen en besluitvorming door gemeente en Sophia Stichting hebben wij besloten de ontwikkeling van de school terug te geven aan de gemeente Noordwijkerhout. Alle partijen hadden hier vrede mee en de door ons reeds gemaakte ontwikkelkosten zijn door de gemeente of Sophia Stichting afgerekend. Dit besluit had als resultaat dat de omgevingsvergunning voor nieuw Puyckendam niet in 2011 aangevraagd hoefde te worden, maar pas halverwege 2012, zonder dat de planning in gevaar kwam. De stand van zaken op dit moment is als volgt:
§ § § §
Woningstichting Sint Antonius van Padua en Stichting SBH-Wonen zijn per 1 oktober 2012 gefuseerd; de Wabo omgevings-, bouw-, sloopvergunning is begin 2013 aangevraagd; in het derde kwartaal van 2013 wordt begonnen met de gedeeltelijke sloop; voor 31 december 2013 moet de bouw zijn gestart.
In ontwikkeling Per 31 december 2012 zijn er geen andere nieuwbouwplannen in ontwikkeling. Zolang niet bekend is hoe hoog de heffingen zijn, maken wij pas op de plaats. Wij betreuren dit zeer, ook omdat het ons remt in onze ontwikkeling als corporatie.
Streefkwaliteit Jaarlijks voert Woningstichting Sint Antonius van Padua voor circa € 2,3 miljoen aan onderhoudswerkzaamheden uit om haar bezit op een maatschappelijk aanvaardbaar kwaliteits- en voorzieningenniveau te brengen. Dit noemen wij onze streefkwaliteit. Wij willen onze huurders woningen aanbieden die aan de huidige eisen voldoen, zoals:
§ § § § §
nieuwbouw volgens het Bouwbesluit; energieprestatienormering (EPN); kwaliteit van materiaal bij vervanging (duurzaamheid); levensloopbestendig bouwen; aandacht voor de leefbaarheid van de omgeving.
Bouwbesluit In het kader van het prestatieoverleg met de gemeente Noordwijkerhout is afgesproken dat we woningen bouwen conform de eisen van Woonkeur, inclusief Veilig Wonen en duurzaam bouwen met een minimale GPR-score van 7 voor elk onderdeel, te weten: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. De nieuwbouwprojecten Parkhof, Nieuwe Duinstraat en Hoogstraat scoren weliswaar op ieder onderdeel minimaal een 7, maar het was een lastige klus om deze score te behalen; met name op de onderdelen milieu en toekomstwaarde. De onderdelen energie (EPC conform Bouwbesluit), gezondheid en gebruikskwaliteit leveren geen problemen op; we zijn al langer gewend aan deze voorwaarden te voldoen. Bij het onderdeel milieu en met name in het geval van sloop / nieuwbouw ligt dit wat moeilijker. Sloop / nieuwbouw (Nieuwe Duinstraat en Hoogstraat) is per definitie niet erg duurzaam. Er komt een hoop sloopafval vrij, en als daar dan ook nog eens asbest of een bodemvervuiling bij zit, wordt het erg lastig om een zeven te halen. Ook het onderdeel toekomstwaarde ligt wat lastiger, hierbij hebben we het over levensloop bestendig bouwen. Om hier aan te voldoen dient iedere grondgebonden woning een beukmaat hebben van 6 meter (Woonkeur). Bij veel van de sociale huurwoningen is dit niet het geval. Wij moeten vaak woningen realiseren op een kleiner oppervlak (toewijzing gemeente) waardoor wij met een kleinere beukmaat moeten werken en dit weer elders moeten compenseren.
15
Energie en duurzaamheid Energielabels Woningstichting Sint Antonius van Padua gaat zorgvuldig om met energie en milieu. Uit een vergelijking met vorig jaar blijkt dat we in alle gewenste categorieën vooruitgang hebben geboekt; uiteraard vermindert hierdoor het aandeel in de categorieën die wij niet gewenst achten. Het aandeel A – C steeg met 4,85 % van 59,45% naar 64,30%.
Label
2012 %
2011 %
A
8,70
8,48
B
20,09
16,97
C
35,51
34,00
D
19,98
22,41
E
9,17
10,59
F
5,61
6,32
G
0,94
1,23
In ons bouwprogramma maken we gebruik van herstructurering en duurzaam renoveren, waardoor onze woningen de komende jaren naar het gewenste gemiddelde C-label gaan. Kwaliteit (duurzaamheid) bij vervanging Bij vervanging kiest Woningstichting Sint Antonius van Padua voor onderhoudsarme materialen, waarbij we ook goed letten op betaalbaarheid. Bij vervanging van cv-ketels plaatsen we HR+ ketels, waarmee we de energieprestatienormering op een hoger peil brengen. In 2012 hebben wij in de woningen Erfvoort, Spanjaarskrocht en Groenewege de gevelbeplating en de kozijnen vervangen. Doordat nu ook in de bovenverdieping dubbel glas is aangebracht zijn de woningen van label D naar label C gegaan. In het vastgestelde SVB staat vermeld welke maatregelen wij nemen om onze woningen van label C-D richting label A-B te brengen.
Onderhoudsbeleid De eigen onderhoudsdienst van Woningstichting Sint Antonius van Padua bestaat per eind december 2012 uit zes vaklieden, die vanaf de locatie Walserij 4 in Noordwijkerhout hun werkzaamheden verrichten op het gebied van mutaties, dagelijks en planmatig onderhoud. De teamleider onderhoud stuurt deze medewerkers aan. De opzet van een gezamenlijke onderhoudsdienst met een collega corporatie is afgeblazen. Wij bezinnen ons de komende periode op het aanhouden van de locatie Walserij 4.
Dagelijks onderhoud (klachten en mutaties) Onder dagelijks onderhoud verstaan wij klachtenonderhoud en mutatieonderhoud. De staat van het onderhoud van ons woningbezit is bijzonder goed te noemen. Het onderhoud van schilderwerk, dakwerk (platte daken), cv en installaties besteden we uit op contractbasis. Bewoners kunnen in geval van storingen rechtstreeks de hulp van een installateur inschakelen. Via kwartaaloverzichten blijven wij op de hoogte van de werkzaamheden.
Klachtenonderhoud (exclusief cv en riolering) Onze eigen onderhoudsdienst houdt zich onder andere bezig met de uitvoering van het klachtenonderhoud. We stellen het planmatig onderhoud bij aan de hand van signalen die uit het klachtenonderhoud naar voren komen.
Mutatieonderhoud Bij verhuizing van een huurder moeten we de woning opnieuw verhuurklaar maken. We voldoen hierbij zoveel mogelijk aan de eisen van deze tijd. We laten installaties controleren en als het nodig is keuren door een installatiebedrijf. We vergroten de duurzaamheid en veiligheid van de woning met een standaard pakket aan voorzieningen. Waar nodig plaatsen we een cv-installatie met HR-combiketel.
16
Groot onderhoud / planmatig onderhoud Planmatig onderhoud In onze meerjaren-onderhoudsbegroting nemen we jaarlijks een aantal complexen op waaraan planmatig onderhoud moet worden uitgevoerd. Onze eigen onderhoudsdienst verricht het merendeel van deze werkzaamheden. In 2012 zijn de volgende onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd:
Houtrot verwijderen en nazien / vervangen hang- en sluitwerk in elf complexen Kosten: € 755.433, incl. btw en inclusief Erfvoort / Groenewege / Spanjaarskrocht.
Schilderwerk in elf complexen Kosten: € 329.249 incl. btw.
Vervangen dakgoten in een complex Kosten: € 60.412 incl. btw.
Vervanging cv-ketels in 113 woningen Kosten: € 237.940 incl. btw.
Vervanging keukenvoorzieningen, geheel of gedeeltelijk, in 42 woningen Kosten: € 102.857 incl. btw.
Vervanging tegelwerk douches, incl. sanitair in 59 woningen Kosten: € 355.488 incl. btw. In het vorige verslagjaar is melding gemaakt van een claim van € 100.000 van de curator van de failliete aannemer van het project Campus / Forum. Dit betrof de laatste termijn van het werk die wij niet hadden betaald, omdat wij kosten hadden gemaakt voor de vervanging van het dakwerk van dit appartementengebouw. Onze kosten zijn inmiddels erkend en de curator heeft de claim dan ook laten vervallen.
Overig onderhoud Serviceabonnementen Huurders kunnen bij Woningstichting Sint Antonius van Padua voor € 4,97 incl. btw per maand een serviceabonnement afsluiten. Wij voeren werkzaamheden uit die normaal gezien voor rekening van de huurder komen, met uitzondering van schilder-, behang- of witwerk. Per 31 december 2012 maakten 1.366 huurders van dit serviceabonnement gebruik. Voor het schoonmaken van goten en ontstoppen van riolering en afvoer bieden wij huurders de mogelijkheid om voor € 1,21 per maand gebruik te maken van een beperkt contract. Per 31 december 2012 hadden 26 huurders een abonnement op dit beperkte contract. Wij bieden onze huurders met deze abonnementen gemak en de zekerheid van vakkundige reparatie. In de brutohuurprijs is een bedrag van € 1,41 per maand opgenomen voor glasverzekering. Dit abonnement wordt inmiddels niet meer aangeboden en slechts gehandhaafd bij de bestaande deelnemers.
VVE-onderhoud Met ingang van oktober 2012 zijn onze onderhoudsactiviteiten voor de VVE Canabae 2 en 3 op ons verzoek beëindigd. De eigenaars hielden ons aansprakelijk voor nieuwbouwmankementen, terwijl Heijmans Vastgoed de verkopende partij was. 17
Hoofdstuk 5
Huurbeleid
Betaalbaar wonen Onze primaire doelgroep bestaat uit mensen met lagere inkomens. Daar bouwen we voor. In het prestatieoverleg met de gemeente Noordwijkerhout hebben wij afgesproken dat wij 1.400 woningen uit ons bezit in de categorie betaalbare huur (tot € 664,66) houden. Dit heeft in 2012 niet voor problemen gezorgd. We proberen huurachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen door huurders die het minder breed hebben te helpen met betalingsregelingen. Huurbeleid Onze huurprijzen liggen gemiddeld op 59,6% van de maximaal redelijke huur (inclusief 15 “Donner-punten”). Dit is vrij laag in vergelijking met andere corporaties in onze klasse (68,7%). Landelijk ligt dit percentage op 70,2%. Ons bezit heeft gemiddeld 170 woonwaarderingspunten, wat hoog is. De liberalisatiegrens ligt op 143 punten. Dit betekent dat er op termijn nog voldoende verdienmogelijkheden zijn binnen ons bezit. Ons beleid was om bij mutatie de huur op te trekken naar 72% van de maximaal redelijke huur. Bij nieuwbouw brengen wij de huurprijs naar circa € 620 - € 630, wat neerkomt op 85% / 90% van de maximaal redelijke huur. In ons nieuwe Beleidsplan 2012 - 2016 hebben we ons huurbeleid opnieuw geformuleerd, waarbij zoveel als mogelijk rekening is gehouden met het nieuw(st)e overheidsbeleid.
Inflatievolgend Conform het besluit van het ministerie hebben we in 2012 onze huren verhoogd met gemiddeld 2,3 %. Dit percentage is gebaseerd op het inflatiepercentage over 2011. In 2012 mocht de gemiddelde maximale huurverhoging dan ook niet hoger zijn dan dat percentage. De huur van de garages hebben we per 1 juli 2012 ook verhoogd met 2,3%. Een huurder betaalt voor een garage nu gemiddeld € 60,55 per maand. We verhogen de garages jaarlijks vooralsnog met hetzelfde percentage als de woningen, terwijl we de parkeerplekken met 4,3% verhogen. Per 1 oktober zijn de tarieven van het onderhoudsabonnement en de garages verhoogd als gevolg van de btw-stijging van 19% naar 21%.
18
Huurcommissie De Rijksoverheid heeft een onafhankelijke organisatie ingesteld, die zich onder meer bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen. Deze Huurcommissie heeft in 2012 geen bezwaren ontvangen van onze huurders.
Servicekosten De servicekosten rekenen we jaarlijks in alle complexen af en stellen we zo nodig bij. Dit hebben we ook in het verslagjaar gedaan.
Huurtoeslag Als huurders in verhouding tot hun inkomen een te hoge huurprijs moeten betalen, hebben zij recht op huurtoeslag. Huurders kunnen de huurtoeslag via Woningstichting Sint Antonius van Padua laten uitkeren. We spreken dan van huurmatiging. Per 31 december 2012 ontvingen 244 huurders huurtoeslag via onze woningstichting of op hun eigen rekening, ofwel 12,9% (landelijk ongeveer 25%). Dit is een vermindering van het aantal verstrekkingen met twintig ten opzichte van 2011. Het gemiddelde bedrag dat aan huurtoeslag werd uitgekeerd bedroeg in 2012 € 179,48 per maand. Dit bedrag is iets lager dan in 2011.
Incassobeleid We voeren een sociaal incassobeleid dat erop gericht is om huurachterstand en huisuitzetting te voorkomen. We stimuleren onze huurders om de huur automatisch door ons te laten incasseren ter voorkoming van huurachterstand. 86,8% van onze huurders maakte hiervan per 31 december 2012 gebruik. Het is ook mogelijk voor onze huurders om de huur via een pinautomaat op ons kantoor te betalen. Als huurders te laat zijn met hun huurbetaling, ontvangen ze binnen veertien dagen een herinnering. Is er sprake van een huurachterstand van meer dan een maand, dan nodigen we de huurder uit voor een gesprek en proberen we het probleem op te lossen via een betalingsregeling. We schakelen pas een deurwaarder in als huurders niet op onze uitnodiging reageren of gemaakte afspraken niet nakomen. In 2012 hebben we in totaal zestien vorderingen uit handen gegeven aan de deurwaarder. De deurwaarder heeft twee ontruimingen aangezegd, maar niet één woning is daadwerkelijk ontruimd. Uiteindelijk hebben alle huurders toch de huur kunnen betalen of een regeling met ons getroffen. Van een betalingsregeling maakten op 31 december 2012 negentien huurders gebruik. In 2012 bedroeg de gemiddelde huurachterstand € 78.890. Dat is in procenten van de jaarhuur 0,65% (2011: 0,56%).
Huurderving Woningstichting Sint Antonius van Padua loopt een deel van haar inkomsten mis vanwege leegstand. Meestal is de leegstand het gevolg van mutatieonderhoud. Maar woningzoekenden weigeren ook steeds vaker een woning waardoor woningen wat langer leegstaan. Wij hebben geen woningen die leegstaan omdat er geen belangstelling voor is.
Woningverkoop Ons verkoopprogramma is opnieuw uitgebreid, ditmaal met achttien woningen in De Zilk, waarmee het programma nu bestaat uit 183 woningen. Op jaarbasis hebben we de verkoopopbrengsten van vijf woningen nodig om onze nieuwbouwplannen te realiseren. Sinds de start van het verkoopprogramma in 2001 zijn dertig woningen verkocht. In eerste instantie zijn de woningen met 10% korting aangeboden aan zittende huurders, nu worden ze bij mutatie op de markt gebracht. Onze overige huurders ontvangen 5% korting. Zijn hieronder geen geïnteresseerden, dan verkopen we de woning op de vrije markt. In 2012 hebben we één woning verkocht op de vrije markt, drie woningen aan de zittende huurder en twee aan overige huurders.
19
Hoofdstuk 6
Betrekken bewoners bij beleid en beheer
Woningstichting Sint Antonius van Padua wil dicht bij de klant staan. Door onze lokale verankering zijn de woonwensen van de klant voor ons makkelijk te achterhalen. Maar wij krijgen hiervoor ook input via de huurdersorganisatie en bewonerscommissies. Dat we luisteren naar de klant blijkt uit de waardering die we krijgen voor onze dienstverlening. Het behouden van het KWH-Huurlabel is daarvan het tastbare bewijs. Het betrekken van bewoners bij ons beleid zien wij als een belangrijke taak. Wij geven hier invulling aan door de huurdersorganisatie en bewonerscommissies te betrekken bij de ontwikkeling van onze producten en diensten.
Huurdersbelangen Stichting Huurdersbelangen Sint Antonius van Padua (SHB) is eind jaren negentig opgericht. De statuten, rechten en bevoegdheden van SHB zijn in een speciale samenwerkingsovereenkomst met de woningstichting opgenomen. De naam van SHB is in 2009 gewijzigd in Stichting Huurdersbelangen Noordwijkerhout en De Zilk (HBNZ), omdat de oude naam suggereerde dat het een stichting van de corporatie was. Elke zes weken voeren we overleg met HBNZ onder voorzitterschap van de directeurbestuurder. De manager Woondiensten is ook altijd aanwezig. De verstandhouding met HBNZ is zonder meer goed te noemen. Beide partijen stellen zich kritisch maar participerend op. Jaarlijks is er ook overleg tussen HBNZ en een delegatie van de Raad van Commissarissen van Woningstichting Sint Antonius van Padua. Eveneens is in de prestatieafspraken met de gemeente opgenomen dat jaarlijks overleg plaatsvindt tussen het bestuur van HBNZ en de verantwoordelijk wethouder Ruimte en Wonen. We houden HBNZ op de hoogte van al onze activiteiten wat de samenwerking ten goede komt. Ook krijgt HBNZ in ons bewonersblad Over de drempel de ruimte om onze huurders te informeren over hun activiteiten of andere zaken die zij belangrijk vinden. In 2012 spraken we met HBNZ over de volgende onderwerpen:
§ § § § § §
regionale ontwikkelingen woonruimteverdeling; EU-beschikking en de gevolgen; huurverhoging per 1 juli 2012; lopende projecten; begroting 2013; Woonzicht.
Bewonerscommissies In ons werkgebied zijn vier bewonerscommissies actief die we financiële ondersteuning bieden, het Clemenshof, Robijn Staete, Forum en Puyckendam. Woningstichting Sint Antonius van Padua probeert waar mogelijk bewonerscommissies in het leven te roepen en te houden, maar het blijft een lastige opgave om mensen hiervoor enthousiast te krijgen.
KWH-Huurlabel Het KWH-Huurlabel ondersteunt woningcorporaties bij het verbeteren van de kwaliteit van haar dienstverlening. Met een startbijeenkomst voor alle medewerkers gaf KWH in januari 2010 de aftrap voor het traject tot het behalen van dit label in september 2010. Jaarlijks neemt het KWH nieuwe metingen af, waarbij telkens vijf onderdelen worden beoordeeld. Als op die onderdelen een voldoende wordt behaald, wordt het KWH-label weer met een jaar verlengd. In 2012 verbeterden de resultaten licht ten opzichte van 2011. We zijn erg trots op onze vierde plaats op de landelijke rangste, ste lijst! (2010: 49 2011: 29 ).
Resultaat meting Onderdeel
2012
2011
2010
Contact
8,2
8,0
7,8
Bereikbaarheid
8,6
7,4
7,4
Woning zoeken
8,2
7,7
7,8
Nieuwe woning
8,3
8,4
8,1
Communicatie en informatie (nieuw)
8,7
-
-
Reparaties
8,8
8,1
8,2
Onderhoud
8,2
8,2
8,2
Klachten behandelen
6,9
6,7
6,7
Huur opzeggen
8,6
8,7
8,7
8,28
7,93
7,95
Gemiddeld
20
Kwalitatieve dienstverlening Wij bieden onze huurders bij vervanging van de keukeninrichting en tegelwerk diverse keuzemogelijkheden aan. In ons kantoor is een woonwinkel aanwezig waar huurders materialen kunnen vergelijken. Het is ook mogelijk om tegen meerprijs het standaard pakket uit te breiden. De huurders zijn enthousiast over deze service. Een goed voorbeeld van onze kwalitatieve dienstverlening.
Bewonersenquêtes Bij huuropzeggingen vragen we onze klanten een exit-enquête in te vullen. We passen onze dienstverlening aan op basis van de resultaten van deze enquêtes. Ook nemen we, nadat huurders in de woning zijn getrokken, telefonisch contact op om te vragen of het hele proces naar wens is verlopen.
Klachtencommissie In 2006 heeft Woningstichting Sint Antonius van Padua samen met collega-corporaties Woonstichting Vooruitgang (Sassenheim), Noordwijkse Woningstichting (Noordwijk), Stek (Lisse) en Warmunda (Warmond) de Klachtencommissie Wonen opgericht. De samenstelling van de leden en de werkwijze van de klachtencommissie staan beschreven in een reglement, deze is te vinden op onze website. Huurders kunnen bij de Klachtencommissie Wonen terecht met klachten over hun verhuurder. De commissie oordeelt vervolgens of een klacht gegrond is, geeft de huurder een schriftelijke reactie en adviseert over de eventueel te nemen maatregelen. In 2012 is 1 klacht bij de commissie neergelegd. De commissie heeft de klacht echter niet in behandeling genomen omdat de huurder nog niet was uitgepraat met de woningstichting.
Externe communicatie Het bewonersblad Over de drempel van Woningstichting Sint Antonius van Padua is in 2012 drie maal verschenen. We houden onze klanten met dit blad op de hoogte van onder meer nieuwbouwplannen, grootonderhoud en andere volkshuisvestelijke ontwikkelingen. Algemene informatie, maar ook beleidsdocumenten zoals de gedragscode, governance, Integriteitscode en de Klokkenluiderregeling kunnen huurders vinden op onze website www.ws-padua.nl. De profielen van de Raad van Commissarissen en het directiestatuut staan ook op de website.
Zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) Wij vinden het belangrijk dat onze huurders zich thuis voelen in hun eigen woning. Daarom mogen zij in hun woning zelf veranderingen aanbrengen. Dit moeten wel veranderingen zijn die we gemakkelijk en zonder, of met weinig kosten, ongedaan kunnen maken. Deze veranderingen kunnen bij verhuizing gewoon blijven zitten als ze technisch correct zijn uitgevoerd, netjes zijn onderhouden en de verhuurbaarheid van de woning niet in de weg staan. Onze mutatieopzichter beoordeelt de aanpassing op het moment dat de huurwoning leegkomt. Huurders hebben wel vooraf toestemming nodig voor grote veranderingen, zoals het plaatsen van een nieuwe keuken of luxe badkamer, maar ook een royaal dakraam of tweede toilet, of het weghalen van een tussenmuur. Alle voorwaarden waaraan de aanpassingen moeten voldoen staan in de folder ‘Algemene Voorwaarden Zelf Aangebrachte Veranderingen’.
21
Hoofdstuk 7
Leefbaarheid
Leefbaarheid in Noordwijkerhout Noordwijkerhout kent nauwelijks leefbaarheidsproblematiek. Als er al problemen zijn, dan proberen we die zoveel mogelijk zelf op te lossen. Het is echter wel een onderwerp dat we belangrijk vinden. Zo heeft de nieuwe huismeester een andere functie-inhoud gekregen waarbij meer nadruk is komen te liggen op sociale aspecten. Verder sponsort Woningstichting Sint Antonius van Padua jaarlijks een bedrag aan onder andere de plaatselijke speeltuinverenigingen en de kinderboerderij. Zo nodig overleggen we met de gemeente Noordwijkerhout over zaken als veiligheid, parkeren en dergelijke. Daarnaast participeert Woningstichting Sint Antonius van Padua in het sociaal netwerk, waarin we probleemgevallen bespreken en gezamenlijk naar een oplossing zoeken.
Leefbaarheidsactiviteiten We ondernemen een aantal activiteiten om een veilige en prettige woonomgeving te creëren. Dankzij de inzet van onze huismeester blijft de woonomgeving van onze doelgroep leefbaar. Tijdens zijn dagelijkse ronde houdt hij portieken netjes, zorgt voor het groen rondom de gebouwen en voert ook kleine reparaties uit. Eventuele problemen signaleert hij in een vroeg stadium en probeert deze direct op te lossen. Jaarlijks geven we een financiële bijdrage aan de leefbaarheidsprojecten Stichting de Speelakker in Noordwijkerhout, Speeltuin De Duinrand in De Zilk, Kinderboerderij De Dierenhoeve en wijkvereniging Zeeburg. Ook dragen we zo nu en dan op financieel gebied een steentje bij aan culturele evenementen in Noordwijkerhout en De Zilk en ondersteunen wij het G-voetbal van voetbalvereniging VVSB en de activiteiten van Hospice Bollenstreek te Sassenheim. In 2010 hebben wij ons sponsorbeleid vastgesteld en op de website geplaatst.
Veilig wonen Al onze woningen voorzien we van hang-en-sluitwerk dat voldoet aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Hiermee neemt de kans op een geslaagde inbraak met 95% af. We monteren buitenverlichting aan de voor- en achterzijde van de woningen. In overleg met het energiebedrijf is in de achterpaden verlichting aangebracht die wij vervolgens huren van het energiebedrijf. We bieden mensen niet alleen veiligheid binnenshuis, maar geven ze ook een veilig gevoel buitenshuis. Ook voorzien we alle woningen van rookmelders bij mutaties.
Verhuren zonder toestemming Binnen de gemeente Noordwijkerhout is het afgelopen jaar geen sprake geweest van verhuren zonder toestemming (onderhuren). Als we vermoeden dat ergens sprake is van een dergelijke of andere woonfraude, neemt onze manager Woondiensten direct actie.
Overlast Overlast in welke vorm dan ook, kan een bron van stress en ergernis zijn. Het Zorgnetwerk Noordwijkerhout komt elke zes weken bijeen om probleemgevallen te bespreken. Naast de woningstichting bestaat het zorgnetwerk uit GGD, politie, Brijder verslavingszorg, GGZ, ISD en Algemeen Maatschappelijk Werk. In het verslagjaar hebben alle betrokken partijen een convenant ondertekend. Onze eigen afdeling Woondiensten treedt in beginsel zelf op bij overlast en burenruzies. We hebben voldoende kennis en ervaring in huis om hierop adequaat te reageren. Er zijn in 2012 ongeveer vijftig overlastsituaties geregistreerd; het merendeel betrof geluidsoverlast, hiernaast speelden er ook nog zaken als vervuiling, burenruzies en dergelijke.
Tweede kans Woningstichting Sint Antonius van Padua kan huurders, die stelselmatig overlast veroorzaken of hun huurschuld niet inlossen, uitzetten. In de meeste gevallen bieden we deze huurders een tweede kans. Maar hier zijn wel voorwaarden aan verbonden. In geval van overlast geven we de huurder in eerste instantie een tijdelijk huurcontract waarin extra ontbindende voorwaarden staan. Zo moet de betrokkene zich bijvoorbeeld laten begeleiden. Hij krijgt (weer) een vast contract als dit goed verloopt. Echter het huurcontract kan direct worden ontbonden als hij zich niet aan de afspraken houdt. Voordat we bij huurschuld een nieuw huurcontract afsluiten moet minstens de helft van de schuld betaald zijn. Voor het restant van het schuldbedrag moet een goede betalingsregeling zijn getroffen. Ook stellen we de eis we dat de huurder zich laat begeleiden door een instelling op het gebied van financiën.
22
Hoofdstuk 8
Wonen en zorg
Als maatschappelijk ondernemer werken we steeds vaker samen met instellingen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. We voldoen aan de wens van de klant om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen door levensloopbestendig te bouwen. Ook asielzoekers en statushouders helpen wij graag aan geschikte huisvesting. Van oudsher zijn de taken van woningcorporaties het bouwen, verhuren en beheren van woningen. Net als veel andere woningcorporaties ontwikkelt Woningstichting Sint Antonius van Padua zich tot een maatschappelijk ondernemer met een variëteit aan producten en diensten.
Maatschappelijk ondernemen Volgens het Kennisplatform Maatschappelijk Ondernemen is maatschappelijk ondernemen: “Het agenderen en helpen oplossen van lokaalmaatschappelijke (woon)vraagstukken, met als doel dat mensen prettig wonen en leven in dorpen en wijken. Vanuit de lokaalmaatschappelijke agenda de dialoog aangaan met je klanten en lokale belanghebbenden. Je klanten en partners kennen, weten hoe ze denken en werken, weten wat ze willen en kunnen. Verantwoorden welke beleidskeuzes worden gemaakt, welke maatschappelijke prestaties zijn geleverd en daardoor het vertrouwen en de reputatie verdienen die is gewenst. Als ondernemer het lef hebben om de ruimte te nemen om effectief te doen waar de samenleving om vraagt en het meest bij is gediend.” Ook Woningstichting Sint Antonius van Padua neemt steeds meer ruimte om te doen waar de samenleving in het kader van wonen, zorg en welzijn om vraagt.
Bijzondere doelgroepen Naast onze primaire doelgroep staan we ook klaar voor bijzondere doelgroepen zoals senioren die behoefte hebben aan bijzondere woonvormen, mensen met een beperking en asielzoekers en statushouders. Wij helpen deze bijzondere doelgroepen graag aan geschikte huisvesting. Ouderen Om aan de woonwensen van ouderen tegemoet te komen, bouwen we woningen die levensloopgeschikt zijn zodat deze doelgroep zo lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. We participeren in het creëren van woonzorgzones zodat ouderen zelf kunnen bepalen of zij gebruik willen maken van de aanwezige zorg. Momenteel onderzoeken we welke mogelijkheden er zijn in en rondom nieuw Puyckendam. Wij hebben met Marente een intentieovereenkomst gesloten over de ontwikkeling van een aantal zorgfaciliteiten en hun advies voor mogelijkheden van domotica.
Mensen met een beperking Uitgangspunt van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) is om ouderen en gehandicapten zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Op basis van deze wet kunnen mensen met een lichamelijke beperking voorzieningen in hun woning aanvragen om het dagelijkse functioneren wat te vereenvoudigen. Om in aanmerking te komen voor woningaanpassing moeten huurders voldoen aan de voorwaarden die de Intergemeentelijke Sociale Dienst (ISD) voor de WMO heeft opgesteld. Voldoet de huurder daaraan, dan vergoedt de ISD (gemeente Noordwijkerhout) de voorzieningen. Asielzoekers en statushouders Woningstichting Sint Antonius van Padua helpt vluchtelingen die een verblijfsvergunning hebben gekregen door woningen beschikbaar te stellen voor hun huisvesting. De gemeente heeft een taakstelling voor de huisvesting van deze statushouders. In 2012 zijn zeven statushouders gehuisvest in vier woningen. De taakstelling is hiermee gerealiseerd.
23
Hoofdstuk 9
Samenwerking
Woningstichting Sint Antonius van Padua zoekt actief naar samenwerking met anderen. We werken niet alleen samen met zorg- en welzijnsinstellingen, maar ook met collega-corporaties, de gemeente, aannemers en architecten. Samen gaan we op zoek naar win-winsituaties waar alle partijen iets aan hebben. Samen sta je sterker in het realiseren van passende huisvesting voor mensen die dat zelf niet kunnen. Samen met zorg- en welzijnsinstellingen, collega-corporaties, de gemeente, aannemers en architecten zoeken we naar mogelijkheden om huisvesting te realiseren die de samenleving leefbaar en duurzaam maakt. Tijdens het belanghoudersoverleg in 2009 hebben we bijzonder bruikbare input gekregen van onze belanghouders. Deze input is verwerkt in ons nieuwe meerjarenbeleidsplan 2012 - 2016 en het Strategisch Voorraadbeleid. Onze partners zijn:
Lokaal Loket Het Lokaal Loket, gevestigd in Gezondheidscentrum Noordwijkerhout, is een initiatief van de gemeente en zorgpartijen. Wij participeren hierin om op een centrale plaats informatie te kunnen verstrekken over alle producten op het gebied van wonen, welzijn en zorg.
Stichting SBH-Wonen Samen met de Stichting SBH-Wonen werken wij aan een nieuwbouwplan voor 126 driekamerappartementen (99 sociale huur en 27 koop) op de locatie van het huidige Puyckendam. Op 1 oktober 2012 zijn Stichting SBH-Wonen en Woningstichting Sint Antonius van Padua gefuseerd.
Collega-corporaties Al jarenlang werkt Woningstichting Sint Antonius van Padua samen met de Woonstichting Vooruitgang (Sassenheim) en de Noordwijkse Woningstichting. De samenwerking met beide woningstichtingen is vrijblijvend van karakter. We delen informatie op het gebied van treasury, automatisering, klachtencommissies en de exploitatie van het gezamenlijk Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek. Medio 2012 hebben de drie aandeelhouders besloten het Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek te ontvlechten.
24
Aedes Woningstichting Sint Antonius van Padua is aangesloten bij Aedes, de landelijke vereniging van woningcorporaties. Ook zijn wij geregistreerd als organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties onderschrijft. De directeurbestuurder is lid van het netwerk Directeurencontact kleinere corporaties Zuid-Holland. Dit netwerk is al zeventien jaar actief en komt vier keer per jaar bijeen om ervaringen uit te wisselen en kennis te vergaren. In voorkomende gevallen maakt Woningstichting Sint Antonius van Padua gebruik van de kennis bij Aedes.
Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) Sinds januari 2011 is het Aedes directeurencontact omgezet in de NVBW en is onze directeurbestuurder daar lid van. Het NVBW komt vijf tot zes keer per jaar bijeen om informatie uit te wisselen.
Platform voor middelgrote en kleine woningcorporaties (MKW) Woningstichting Sint Antonius van Padua is lid van het MKW. Dit is een platform voor middelgrote en kleine corporaties om de stem van kleinere corporaties richting Aedes en overheidsinstanties te bundelen.
Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland Woningstichting Sint Antonius van Padua is lid van deze vereniging, die zeven jaar geleden is opgericht om onder andere een regionaal toewijzingsmodel in te richten in samenwerking met de gemeenten in de regio. De vereniging houdt zich primair bezig met het ontwikkelen van een gezamenlijke visie op het gebied van regionale volkshuisvesting, woonruimteverdeling en projectmatige activiteiten. In 2010 is besloten de verenigingen van de regio’s Holland Rijnland en Alphen aan de Rijn samen te voegen, gelijk aan de gemeentelijke samenvoeging van deze regio’s. Het hoofddoel van de corporaties is om in samenwerking met de gemeenten en de huurdersvertegenwoordigers een gezamenlijk woonruimte verdeelsysteem te ontwikkelen. Het is niet gelukt om per 1 januari 2013 met het nieuwe systeem en de verordening aan de slag te gaan.
De gemeente als partner Wij hebben al jarenlang een prestatieovereenkomst met de gemeente Noordwijkerhout. Iedere vier jaar stellen we een nieuwe raamovereenkomst vast. Deze is voor het laatst vastgesteld in 2010 en loopt tot en met 2013. De looptijd van de prestatieovereenkomst hangt samen met die van de gemeentelijke Woonvisie. Vanuit de Raamovereenkomst wordt jaarlijks een prestatieovereenkomst opgesteld en vindt een evaluatie plaats van de afspraken van het voorgaande jaar. In de prestatieovereenkomst staan onder andere afspraken over:
§ § § § § §
minimaal 30% van alle nieuwbouw binnen de gemeente wordt gerealiseerd in de sociale huur of koop; handhaven van minimaal 1.400 betaalbare huurwoningen, 1.200 in Noordwijkerhout en 200 in De Zilk; wonen en zorg, woonruimteverdeling en nieuwbouw; inzet middelen corporatie en gemeente; huisvesten van statushouders; leefbaarheid.
Aan het begin van elk jaar stellen we samen een jaarplan vast met daarin concrete afspraken voor het lopende jaar. De relatie tussen Woningstichting Sint Antonius van Padua met de gemeente is bijzonder goed. Onze directeurbestuurder, de heer A.J. Verkade, en de manager Woondiensten, mevrouw B.H.F. Langelaan, overleggen iedere zes weken met de verantwoordelijk wethouder, de heer J. Knapp, en de beleidsambtenaar Wonen. In 2012 heeft dit zeven maal plaatsgevonden.
Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek Samen met Woonstichting Vooruitgang (Sassenheim) en de Noordwijkse Woningstichting hebben wij het Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek (BAB) opgericht met als doel gezamenlijk specifieke kennis in huis te halen. Elke corporatie heeft éénderde deel in eigendom. Per 31 december 2012 telt het BAB vijf fte’s. Het BAB verricht voor ons werkzaamheden als de voorbereiding, directievoering en/of het toezicht op grootonderhoud en nieuwbouwprojecten. De bouwproductie van de drie corporaties neemt af als gevolg van het beleid over DAEB en niet-DAEB, het invoeren van de verhuurdersheffing per 1 januari 2013, de financiële crisis en het vastlopen van de woningmarkt. Uit een inventarisatie is gebleken dat er per 1 januari 2013 nog maar een werkvoorraad is van ongeveer een half jaar. Eind 2012 hebben de drie aandeelhouders daarom besloten het Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek te ontvlechten.
25
Hoofdstuk 10
Financiën
Financiële continuïteit Om al onze maatschappelijke doelstellingen waar te maken moeten we zorgen voor financiële continuïteit. We beschikken over voldoende eigen vermogen om de financiële continuïteit te waarborgen. De financiële positie van Woningstichting Sint Antonius van Padua is gezond. In 2012 heeft Woningstichting Sint Antonius van Padua haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het solvabiliteitsoordeel over het verslagjaar 2011 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting is voldoende. Het management stuurt op (toekomstige) kasstromen om de continuïteit naar de toekomst toe te borgen. Het WSWkasstromenmodel is daarvoor leidend.
Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Als gevolg van deze richtlijn hebben we het bezit verdeeld in sociaal en commercieel bezit. Deze scheiding loopt vooralsnog parallel met de splitsing Daeb en niet Daeb. Per 1 januari 2012 bestond het aantal commerciële eenheden uit 64 woningen, 17 bedrijfsruimten en 67 garages of parkeerplaatsen; in totaal 148. In 2012 zijn daar nog 4 woningen boven de liberalisatiegrens in Parkhof bijgekomen zodat het totaal eind 2012 op 152 staat. Wij hebben niet gekozen voor een nieuwe wijze van waarderen op basis van bedrijfswaarde of marktwaarde, maar zijn blijven waarderen tegen historische kostprijs Wel hebben we aanpassingen moeten verrichten in de bedrijfswaardeberekeningen tot en met 2010 en in 2011 en 2012. Deze aanpassingen hebben in eerste instantie geleid tot een verhoging van de afwaardering als gevolg van lagere bedrijfswaarde met € 1,6 miljoen. Eind 2012 is de totale afwaardering als gevolg van een lagere bedrijfswaarde in vergelijking met de boekwaarde € 3,6 miljoen. Dit bedrag is als volgt samengesteld:
§ §
Product Markt Combinatie Senioren: Product Markt Combinatie Mossenest:
€ 1,5 mln. € 2,1 mln.
Jaarresultaat, vermogens- en liquiditeitspositie Voor de vergelijkbaarheid is de fusie met Stichting SBH-Wonen in alle cijfers over 2011 doorgevoerd. Per 31 december 2012 bedraagt het eigen vermogen € 24,4 miljoen. Dit bedrag bestaat uit:
§ §
Eigen vermogen 1 januari 2012 Resultaat uit gewone bedrijfsvoering
20,0 mln. 4,4 mln.
Per 31 december 2012 bedraagt de solvabiliteit (de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaalvermogen) 19,2% (2011: 17,9%). De rentabiliteit over het eigen vermogen (de verhouding tussen het jaarresultaat en het eigen vermogen) is per 31 december 2012 19,7%. (2011: 25,6%) De verhouding tussen de betaalde rente, vermeerderd met het jaarresultaat en het balanstotaal is de rentabiliteit over het totaal vermogen. Deze bedraagt per 31 december 2012 6,4% (2011: 8,5%). Jaarresultaat De belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de begroting: Begroting t.o.v. werkelijkheid (x € 1.000)
Begroot
Oorspronkelijk jaarresultaat na belastingen Overige waardeveranderingen Overige bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Overige bedrijfslasten Overige per saldo positieve afwijkingen Totaal
Werkelijk
Afwijking
-3.155
4.371
7.526
-4.342
2.230
6.572
552
1.339
787
11.515
12.170
655
1.145
1.808
-660
-
172
172 7.526
26
De begroting over 2012 sluit met een negatief saldo van € 3,2 miljoen negatief. De post “Overige waardeveranderingen” levert met een verschil van € 6,6 miljoen de grootste bijdrage. Dit laatste verschil wordt veroorzaakt door het terugnemen van de oorspronkelijk begrote onrendabele top voor het te bouwen Nieuw Puyckendam voor een bedrag van € 4,2 miljoen, het terugnemen van een gedeelte van de onrendabele toppen van de product-marktcombinaties “Mossenest” en “Senioren” voor een bedrag van € 1,6 miljoen en het terugnemen van een deel van de onrendabele top van het complex “Parkhof” voor een bedrag van € 0,3 miljoen.
Fiscale resultaten Op grond van artikel 2.2.8, onderdeel 3 van VSO2 hebben we in 2008, 2009 en 2010 afwaarderingen in aanmerking genomen welke zijn gebaseerd op de relatieve daling van de WOZ-waarde van een aantal woningen. Deze afwaarderingen resulteerden in een fiscaal resultaat van nihil. Als de WOZ-waarden van de woningen waarvan een afwaarderingsverlies in aanmerking is genomen in een toekomstig jaar stijgen, dan zouden we conform de toenmalige regelgeving de afwaardering terug moeten nemen en verantwoorden in het fiscale resultaat. Nieuwe jurisprudentie heeft woningcorporaties de mogelijkheid gegeven om de herbestedingsreserve (HBR) toe te passen. Recent heeft de belastingdienst aangegeven de toepassing hiervan in beginsel toelaatbaar te achten. Wij hebben op basis van deze jurisprudentie de aangiften 2008 en 2009 opnieuw ingediend. Ook voor het jaar 2010 wordt gebruik gemaakt van deze HBR. In de jaren 2011 en 2012 leidt de toerekening van grondkosten aan gemengde projecten (respectievelijk Hoogstraat en Nieuwe Duinstraat) tot een negatieve bijstelling van het resultaat en heeft daarmee een positieve invloed op de belastingdruk. Dit houdt praktisch gezien in dat er geen sprake meer is van tijdelijke verliezen die in de toekomst moeten worden teruggenomen. De fiscale winst die wordt toegevoegd aan de HBR dient afgeboekt te worden op investeringen in bedrijfsmiddelen, hetgeen resulteert in een lagere fiscale boekwaarde dan zonder afboeking het geval zou zijn.
Vermogenspositie De waarde van ons onroerend goed in exploitatie bedraagt op basis van historische kostprijs € 97,6 miljoen (2011: € 88,1 miljoen). Het eigen vermogen op basis van deze waardering bedraagt € 24,4 miljoen (2011: € 20,0 miljoen). Een andere wijze van waarderen is op basis van bedrijfswaarde. Op deze manier rekenen we toekomstige opbrengsten en kosten terug naar een waarde per balansdatum. Ons sociaal bezit zou € 153,4 miljoen waard zijn op basis van bedrijfswaarde. Het commerciële bezit heeft een bedrijfswaarde van € 16,3 miljoen. Dit is tezamen € 72,1 miljoen meer dan bij de huidige waardering. In dit geval zou het eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde vooral bestaan uit nog te realiseren winsten. Alleen al onze woningen zouden bijna € 380 miljoen waard zijn op basis van de WOZ waarderingen. Dit is aanzienlijk meer dan op basis van de huidige waardering. Om dit vermogen vrij te kunnen maken, zouden we ons bezit echter moeten verkopen. Hierdoor is dus sprake van een grote stille reserve, waarover pas beschikt kan worden bij verkoop van ons bezit. Ons geld ‘zit’ dus in sociale huurwoningen waar we, als het aan ons ligt, ook in de toekomst in blijven investeren. Dit jaar hebben wij € 0,3 miljoen aan onrendabele investeringen in de sociale huur voor onze rekening genomen.
Liquiditeitspositie Per 31 december 2012 was onze liquiditeitspositie als volgt:
§ §
Vlottende activa Kortlopende schulden Saldo tekort werkkapitaal
3,6 mln. 5,2 mln. -/- 1,6 mln.
Met het opnemen in de balans van niet vervallen rente van langlopende geldleningen onder de kortlopende schulden beïnvloeden we de liquiditeitspositie. Schommelingen in de liquiditeitspositie vangen we op met twee roll-over leningen met een variabele hoofdsom (maximum € 10,0 miljoen) en een kredietfaciliteit (inclusief kasgeld) van € 4,5 miljoen. De liquiditeit van Woningstichting Sint Antonius van Padua is geborgd. Dit blijkt uit de liquiditeitsprognose.
Meerjarenperspectief Jaarlijks actualiseren we bij het opstellen van de begroting ons meerjarenperspectief. Het kasstromenmodel van het WSW is een ander belangrijk stuurmechanisme. Dit betekent dat uit de operationele kasstroom altijd (fictief) 2% aflossing van de leningenportefeuille moet kunnen worden betaald. Investeringen in nieuwbouw en herstructurering van bestaand bezit veroorzaken druk op de operationele kasstroom. De (rente)kosten zijn immers hoger dan de extra huurinkomsten. Ook de vennootschapsbelasting komt ten laste van de operationele kasstroom. Ook hebben we al rekening gehouden met de toekomstige bijdrage in de huurtoeslag met ingang van 2014. Deze heffingen van overheidswege drukken zwaar op de operationele kasstroom. 27
Daarom financieren we nieuwbouw en herstructurering van bestaand bezit vanuit de bestaande kasstromen met beperkte verkoop van bestaand bezit. De solide kasstroom is het resultaat van een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Met een beheernorm van € 1.050 per verhuureenheid steken we gunstig af ten opzichte van de referentiegroep in de benchmark van het CFV van € 1.327 over 2011. In een meerjaren doorrekening voor de Raad van Commissarissen is een scenario uitgewerkt met aan de ene kant extra huurverhoging van 2,0% (2013 – 2017) boven inflatie en aan de andere kant een verhuurdersheffing van € 49.000 in 2013; oplopend van € 1,1 miljoen naar € 1,7 miljoen in de jaren 2014 – 2017. In dit scenario blijft de solvabiliteit op peil, en blijven we tot tenminste 2017 aan de eisen van het WSW voldoen. Onze huidige solvabiliteit van 19,2% zal oplopen tot circa 25% in 2017. Dit blijkt uit het meerjarenperspectief van de begroting die is aangepast met de cijfers over 2012. Het begrote eigen vermogen bedraagt per ultimo 2012 € 24,4 miljoen. We denken in de periode 2014 – 2018 € 24,0 miljoen uit te geven aan investeringen in huurwoningen. Bijna € 5,6 miljoen hiervan financieren we uit verkoop van bestaand bezit. Gedurende deze planperiode kunnen we steeds aan de eisen van het WSW voldoen. De kasstroom, rekening houdend met de aflossingsfictie van 2%, kent een laagste punt van € 1,2 miljoen positief in 2012; daarna beweegt deze zich weer naar boven. De continuïteit van Woningstichting Sint Antonius van Padua is gewaarborgd. Dit kunnen we uit de meerjarenbegroting behorende bij de begroting 2013 en de scenarioberekening voor de Raad van Commissarissen concluderen.
Treasurybeleid Op het gebied van treasury maken wij gebruik van Thésor, een bureau dat voor woning-corporaties de leningenportefeuilles in de gaten houdt en adviezen geeft om risico’s te ver-mijden. Iedere drie maanden komt een commissie bijeen bestaande uit de drie managers Financiën van de samenwerkende corporaties en Thésor. De corporaties blijven zelf verantwoordelijk voor het eigen financiële beleid, maar volgen de voorstellen zo veel mogelijk. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in een treasurystatuut vastgelegd. In het treasurystatuut staan de hoofdlijnen van het treasurybeleid:
§ § §
het waarborgen van een efficiënte, blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt teneinde voldoende financiële middelen voor de bedrijfsactiviteiten op korte en lange termijn te garanderen; het beheersen van rente- en rendementsrisico’s die samenhangen met de financieringsbeleggingen en het liquiditeitenbeheer; het realiseren, binnen de kaders van het treasurystatuut, van een zo hoog mogelijk rendement op het eigen vermogen door: § § §
een optimaal rendement op liquide en belegde middelen; een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen; het realiseren van efficiënt betalingsverkeer.
Het treasurystatuut is het kader waarbinnen Woningstichting Sint Antonius van Padua uitvoering geeft aan de treasury. Als het gaat om de verantwoordelijkheden, ook voor wat betreft de treasury activiteiten, dan gelden onverminderd de vigerende statuten van Woningstichting Sint Antonius van Padua. Het treasurystatuut is in 2008 aangepast vanwege de gewijzigde bestuursstructuur. Naar verwachting zal het statuut in de loop van 2013 aangepast worden aan de in dat jaar aangepaste wet- en regelgeving. 28
Risico’s Prijsrisico’s Wij hebben geen beleggingen of voorraden die aan grote prijsrisico’s onderhevig zijn. Ons prijsrisico rust op de waarde van het onroerend goed en dan met name dat deel dat wij gelabeld hebben als onroerend goed bestemd voor verkoop. Ondank het feit dat de daling van de prijzen van onroerend goed als gevolg van de crisis ook Noordwijkerhout en daarmee Sint Antonius van Padua treft, brengen we het er vooralsnog niet slecht van af. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het positieve resultaat op de teruggekochte “Verkoop onder voorwaarden” woningen van € 14.600, met waardeveranderingen tussen de € 6.000 negatief en € 10.000,- positief.
Kredietrisico Dit risico trachten wij onder andere te beperken door het laten screenen van aannemers en andere leveranciers door kredietrisico-beoordelaar Graydon. Hiernaast werken we bij projecten met een substantiële omvang met termijnstaten zodat we slechts betalen voor reeds geleverde werkzaamheden. Tevens verplichten wij de aannemers van deze projecten tot het afsluiten van een afbouwverzekering. Bij het eventueel failliet gaan van een aannemer worden de meerkosten als gevolg van het wegzetten van het werk bij een nieuwe aannemer vergoed door de verzekering.
Liquiditeitsrisico’s / kasstroomrisico’s Naast de regelmatige stroom van huurinkomsten hebben wij met twee roll-over leningen voor in totaal € 10,0 miljoen en een kasgeldfaciliteit van € 4,5 mln. voldoende liquiditeit om aan onze verplichtingen op korte termijn te voldoen.
Projectrisico’s Ten aanzien van nieuwbouwprojecten kent Woningstichting Sint Antonius van Padua een laag risicoprofiel. We maken een rendementsberekening van ieder nieuwbouwplan met een beleggersvariant, waarna het bestuur en de Raad van Commissarissen een weloverwogen besluit kunnen nemen. Ultimo 2012 zijn nog twee projecten in uitvoering: Castellum en Nieuwe Duinstraat, beiden met een verwaarloosbaar risico. De projectorganisatie stuurt de plannen aan of stelt ze bij met een gedegen projectadministratie. De dit jaar opgeleverde plannen Hoogstraat en Parkhof zijn ruimschoots binnen de vastgestelde budgetten gebleven.
Risico’s huurachterstand en huurderving Risico’s op het gebied van huurachterstanden, huurderving en woonfraude kent Woningstichting Sint Antonius van Padua nauwelijks. De huurachterstand bedraagt al jarenlang ongeveer 0,5% van de jaarhuur. Het mislopen van inkomsten als gevolg van het niet verhuren van woningen is amper aan de orde, wel staat een woning soms wat langer leeg als gevolg van wat ingrijpender mutatieonderhoud.
Financieringsbehoefte De financieringsbehoefte loopt van €1,5 mln. ultimo 2013 op naar een bedrag tussen de € 25,0 en 30,0 mln. ultimo 2016; dit wordt met name veroorzaakt door investeringen in het nieuw te bouwen Puyckendam.
Financieringen Gedurende het verslagjaar 2012 zijn voor de financiering van de nieuwbouw twee geldleningen opgenomen en is daarnaast nog € 4,3 miljoen opgenomen van de roll-over faciliteit. De eerste lening van € 5,0 miljoen is in 2011 aangegaan maar pas opgenomen op 1 november 2012. De looptijd van deze basisrente lening is tot 1 november 2060. De basisrente bedraagt 3,375%, en de opslag 0,23%. Deze financieringsopslag wordt op 1 november 2016 herzien. De andere lening is een fixe lening. De hoofdsom, groot € 6,0 miljoen, is op 1 november gestort. Aflossing vindt op 1 november 2019 plaats. De rente bedraagt 3,14%.
Derivaten In het verleden zijn twee roll-over leningen met een variabele hoofdsom afgesloten om flexibiliteit in de financiering te hebben. Het ging om één lening van € 6,0 miljoen en één van € 4,0 miljoen. Hiervoor zijn we destijds twee derivaten aangegaan om het renterisico te beperken, een CAP voor € 4,0 miljoen en een Collar voor € 3,0 miljoen. De derivaten hebben dezelfde looptijd als de leningen. Deze derivaten dienen ter afdekking (hedging) van het renterisico op bovenstaande roll-over leningen en zijn tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract aangetrokken. Omdat uit bovenstaande twee derivaten geen liquiditeitsverplichtingen kunnen voorvloeien (zoals bijvoorbeeld bijstorten bij dalende vaste rente) die groter zijn dan het rentevoordeel als gevolg van die dalende rente, wordt hiervoor geen specifieke liquiditeitsbuffer aangehouden.
29
Beleggingen Alle financiële middelen die wij tot onze beschikking hebben, besteden we binnen de corporatie. Daar gaat ons treasurystatuut vanuit. Wij hebben in beginsel geen beleggingsvraagstuk. Daarvoor zorgen de beschikbaarheid en de mogelijkheden van de kredietfaciliteit en de roll-over leningen met variabele hoofdsom. Een lening van € 15.000 aan onze deelneming in BAB B.V. voor de financiering van het werkkapitaal is als belegging te beschouwen. Ook hebben we ooit obligaties van een muziekvereniging gekocht die nog voor € 454 op de balans staan.
Deelnemingen Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft in 2008 Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. opgericht en is 100% eigenaar. Eventuele risicovollere projecten brengen we in deze B.V. onder. In 2012 hebben we hiervan geen gebruik hoeven maken. Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft een 100% belang in Sint Antonius van Padua Holding B.V. en via Sint Antonius van Padua Holding B.V. een derde in Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V. De Noordwijkse Woningstichting en Woonstichting Vooruitgang zijn ook elk voor een derde mede-eigenaar.
30
Hoofdstuk 11
Verslag Raad van Commissarissen
Inleiding De Raad van Commissarissen is het orgaan binnen de woningcorporatie dat "intern toezicht" uitoefent. De belangrijkste taak is om een aantal beslissingen van de bestuurder goed te keuren (of af te keuren of aan te passen), met name de begroting, de jaarstukken, onroerend goed transacties (de aankoop en verkoop van grond, het slopen of nieuw bouwen van woningen) en bestuurlijke zaken. Verder is de Raad werkgever van de bestuurder en gesprekspartner ("klankbord"). Bij deze werkzaamheden let de Raad op rapportages van externe toezichthouders, de accountant, maar hij kan ook extern advies inwinnen. De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen die telkens voor vier jaar worden benoemd en één maal herbenoemd kunnen worden. De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen staan in de statuten van woningstichting Sint Antonius van Padua. De statuten, het reglement van de Raad en de profielschetsen van de commissarissen zijn in te zien op de website. 2012 was een jaar waarin zich onzekerheden gingen voordoen over de toekomst van de sociale huisvesting en de eigen woningstichting. Nadat eerst problemen bleken bij de grootste woningcorporatie van Nederland, Vestia te Rotterdam, bleek dat de sanering van het mismanagement van Vestia in totaal € 2,0 miljard ging kosten waarvan circa € 700.000 moet worden opgebracht door de andere corporaties. Zonder dat we ooit invloed hebben kunnen uitoefenen op de bedrijfsvoering van Vestia, moeten we helaas wel opdraaien voor een deel van het verlies. Bovendien moet het Centraal Fonds Volkshuisvesting versterkt worden, zodat alle woningcorporaties enkele jaren een extra heffing krijgen om deze gemeenschappelijke achtervang te versterken. Nadat het kabinet Rutte I gevallen was, werd een Lenteakkoord overeen gekomen tussen een aantal partijen om te voldoen aan een gezonde begroting voor 2013. In dat akkoord werd een zogeheten verhuurdersheffing opgenomen, een naar € 800 miljoen oplopend bedrag dat door het Rijk per jaar afgeroomd ging worden van de woningcorporaties. Bij de vorming van het kabinet Rutte II, na de vervroegde verkiezingen van 12 september 2012, werd daar door de coalitiepartners een schepje bovenop gedaan. De verhuurdersheffing werd vanaf 2017 op € 1,7 miljard per jaar gesteld. Dat betekent dat onze woningcorporatie ongeveer € 1,7 miljoen per jaar moet afdragen. Dat komt neer op gemiddeld ongeveer € 750 extra huur per woning. Wij hebben sterke twijfels of zo´n huurverhoging realistisch is. Dat betekent dat een deel van de heffing opgebracht moet worden uit de normale exploitatie, wat alleen kan als we kans zien op een aantal posten fors te bezuinigen. In de loop van 2013 en 2014 zal duidelijk worden hoe we dit probleem gaan oplossen. Tegenover deze sombere verwachtingen stonden ook plezierige zaken. Eind september werd de fusie tussen de woningstichting en de stichting SBH-Wonen bekrachtigd. Daarmee werd een belangrijke voorwaarde vervuld voor het grote project van SBH-Wonen, belangrijk voor Noordwijkerhout: de vernieuwing van het complex Puyckendam. Verder konden allerlei "feestjes" gevierd worden, zoals de oplevering van nieuwbouw (bijvoorbeeld. Parkhof, 41 woningen) en het begin van de reconstructie van de Nieuwe Duinstraat (59 woningen). Dergelijke feestjes zijn nooit al te uitbundig en de bewoners van de betrokken complexen staan altijd centraal; voor hen is het immers allemaal bedoeld. Vanuit de Raad kan ook waardering worden uitgesproken voor de goede verhoudingen met onze maatschappelijke omgeving. In de eerste plaats de huurders en de huurdersbelangenorganisatie (de stichting HBNZ), met het gemeentebestuur, en met de diverse zakelijke partners, van aannemers tot de bank, zorginstellingen enzovoort.
De Raad als werkgever Aad Verkade (1953), werkzaam sinds 1 juli 1981 waarvan 22 jaar als directeur, is per 1 april 2008 door de Raad van Commissarissen benoemd tot directeurbestuurder van Woningstichting Sint Antonius van Padua. In februari 2012 heeft de voorzitter van de Raad, naar aanleiding van vooraf afgesproken doelen, een functionerings- en beoordelingsgesprek gevoerd met de directeurbestuurder. De volgende onderwerpen kwamen aan de orde: ondernemersresultaat; waardering door maatschappelijk veld; waardering door klanten; waardering door medewerkers; management van middelen; management van processen; management van mensen; beleid; leiderschap. De beloning van de directeurbestuurder is conform de CAO. Er is geen sprake van variabele beloning of een bonussysteem. De raad en de bestuurder vinden dat geen passend beloningssysteem bij een woningcorporatie.
31
Overzicht belangrijkste besluiten en bespreekpunten De Raad van Commissarissen heeft in 2012 zes maal vergaderd. De belangrijkste onderwerpen die aan de orde kwamen:
Besluiten:
§ § § § § §
vaststellen jaarrekening 2011; fusie met stichting SBH-Wonen; vaststellen begroting 2013; besluit ontbinding Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek (BAB); benoemen van twee commissarissen, herbenoemen van twee commissarissen en keuze van een nieuwe voorzitter en vicevoorzitter; diverse beslissingen inzake de aankoop en verkoop van gronden, de verkoop en verkoopvoorwaarden van woningen, alsmede terughoudend beleid bij de toepassing van Koopgarant in verband met het beslag op het eigen vermogen.
Voor kennisgeving voorgelegd:
§ § § § § § § §
Jaarrekening 2011 van Sint Antonius van Padua Holding B.V. en Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V.; Jaarplan 2012 behorende bij de prestatieafspraken 2010-2013; afwikkeling project Hoogstraat; Jaarrekening 2011 BAB; Jaarverslag Regionale Klachtencommissie Wonen; Kwartaalrapportages; Oordeelsbrief BZK 2011; ontwikkelingen BAB.
Belangrijke momenten naast de vergaderingen:
§ § § § § §
18 januari – start bouw Castellum; 12 april – start bouw Nieuwe Duinstraat; 19 april – belanghouders bijeenkomst; 28 september – ondertekenen fusieakte Stichting SBH-Wonen; 13 november – overleg met Stichting HBNZ over de voordracht van de huurdersorganisatie voor een vacante positie en de Raad en jaarlijks overleg; 12 december – officiële ingebruikname Parkhof.
Zelfevaluatie Raad van Commissarissen In december 2012 heeft de Raad een beknopte zelfevaluatie uitgevoerd en besproken.
Samenstelling en vergoeding van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de Governance Code Woningcorporaties. In het jaar 2012 zijn geen tegenstrijdige belangen gemeld of geconstateerd. Er zijn ook geen onregelmatigheden gemeld aan de Raad van Commissarissen. Bij het vervullen van vacatures werkt de raad met een profielschets, gerelateerd aan de omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden. In 2012 werden twee vacatures vervuld. Daarbij werd de conclusie getrokken dat het uit 2008 daterende profiel aan een geactualiseerde versie toe is, op grond van de ervaringen sindsdien.
Samenstelling Raad van Commissarissen Naam
Functie
F.B.M. Schrijver
Voorzitter
A. de Jong
Leeftijd
In functie
Aftredend
Herbenoeming
63
27-03-2000
31-12-2012
Nee
Vicevoorzitter
68
26-05-2008
31-12-2012
Ja
J.A. Stevens
Lid
47
26-05-2008
31-12-2012
Ja
H.M.P. Tulen
Lid
56
28-08-2000
31-12-2013
Nee
G. Hijlkema
Lid
58
01-10-2012
31-12-2015
Nee
32
De heer Schrijver heeft op 31 december 2012 de Raad verlaten en is vanaf 1 januari 2013 opgevolgd door de heer Ruigrok. De benoeming van de heer Ruigrok (42) is op voordracht van de Stichting HBNZ en zijn datum van herbenoeming is 1 januari 2017. De selectie van de kandidaten is uitgevoerd door een selectiecommissie die bestond uit twee leden namens Stichting HBNZ en twee leden van de Raad van Commissarissen. De heer Hijlkema is per 1 oktober 2012 benoemd in de vacature die was ontstaan door het vertrek van de heer Vogelaar per 31-12-2011. De invulling werd verricht op voordracht van SBH-Wonen, en op basis van de profielschets van leden van de Raad. De voordracht van het bestuur van SBH-Wonen was eenmalig en kwam voort uit de fusie van SBH-Wonen met woningstichting Sint Antonius van Padua per 1 oktober 2012. Zijn benoeming eindigt op 31 december 2015. Omdat hij dan dicht tegen de maximale leeftijd aan zit die in de statuten wordt voorgeschreven (commissarissen dienen af te treden als ze de leeftijd van 70 jaar bereiken) komt hij niet voor herbenoeming in aanmerking. De heren A. de Jong en J.A. Stevens zijn herbenoemd per 1 januari 2013. De heer A. de Jong is lid op voordracht van de huurdersorganisatie. Het bestuur van de huurdersorganisatie heeft met betrekking tot de herbenoeming positief geadviseerd.
Hoofd- en nevenfuncties van de commissarissen Geen enkel lid van de raad heeft zitting in een gemeenteraad, een college van B&W of Provinciale Staten. De heer F.B.M. Schrijver is tot zijn vroegpensioen op 1 september 2010 werkzaam geweest als directeur van Stichting De Haardstee. Daarnaast vervult de heer Schrijver de volgende nevenfuncties:
§ § § §
bestuurslid van het Hospice Duin- en Bollenstreek te Sassenheim; bestuurslid van de Stichting Vrienden van de Haardstee te Leiden; bestuurslid van de Stichting Vrienden van de St. Jozefkerk te Noordwijkerhout; voorzitter beheercommissie St. Jozefkerk.
De heer A. de Jong is werkzaam in de volgende nevenfuncties:
§ § § § § §
strategisch adviseur en interim manager bij P&O Services Groep; voorzitter van de Stichting LAW-Wandelplatform; voorzitter van de Commissie Statuten en Reglementen van de PvdA; voorzitter van het gewest Zuid-Holland van de PvdA; secretaris van een sectie van de Wiardi Beckman Stichting, het wetenschappelijk bureau van de PvdA dat zich ten doel stelt een brug te vormen tussen wetenschap en de sociaaldemocratie penningmeester van de Vereniging van Oud Parlementariërs (vanaf oktober 2012).
De heer J.A. Stevens is lid van de centrale directie van een drietal scholen in het voortgezet onderwijs, en heeft als nevenfunctie het lidmaatschap van de ledenraad van de Rabobank Katwijk en omstreken. De heer H.M.P. Tulen is zelfstandig registeraccountant. De heer G. Hijlkema is werkzaam in de volgende nevenfuncties:
§ § § §
in deeltijd werkzaam als ambtelijk secretaris van de Vereniging van Huurders Domus Medica te Utrecht; in deeltijd werkzaam als staffunctionaris bouw bij Vecht en IJssel wonen-welzijn-zorg te Utrecht; onafhankelijk voorzitter van het WMO Adviesplatform gemeente Teylingen; penningmeester van de Stichting Museum voor de Bollenstreek ‘de Zwarte Tulp’.
De heer S.E.J. Ruigrok is werkzaam als manager bij TMF Group, een internationale administratieve dienstverlener.
Honorering Raad van Commissarissen De leden van de raad krijgen uitsluitend een vaste vergoeding. Er is onderscheid in hoogte tussen de vergoeding van de voorzitter en de overige leden. De vergoedingen zijn gebaseerd op de voorbeeldregeling van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), waarbij is gekozen voor de ondergrens van de honorering van commissarissen van de categorie waartoe de woningstichting gerekend wordt. Daarnaast vergoedt de corporatie de kosten voor opleidingen, verzekeringen en abonnementen. Andere vergoedingen worden niet verstrekt. De raad heeft gekozen voor aansluiting bij de VTW, waarbij de contributie verschuldigd is door de woningcorporatie. Per 1 januari 2012 is de bruto vergoeding: Voorzitter Raad van Commissarissen
€ 5.250 per jaar
Lid Raad van Commissarissen
€ 3.500 per jaar 33
Opleidingen De raad houdt zijn deskundigheid op het gebied van volkshuisvesting op peil door het lezen van vakliteratuur zoals Aedes Magazine, rapporten van onder meer de VTW en Aedes, het bijwonen van studie- en voorlichtingsbijeenkomsten van het VTW, Aedes en Ernst & Young.
Externe deskundigheid Door de complexe veranderingen op het fiscale vlak worden de risico’s van niet optimaal verwerkte belastingaspecten groter. Dit speelt met name op het gebied van de vennootschapsbelasting en de btw (integratieheffing). Ondanks dat wij de nodige kennis in huis hebben, wordt vanwege het specialisme een beroep gedaan op externe deskundigheid. Voor de aangiften vennootschapsbelasting heeft Woningstichting Sint Antonius van Padua zich aangesloten bij de ‘Nadere afspraken t.a.v. aangiften vennootschapsbelasting’ die voortvloeien uit de vaststellingsovereenkomsten in de branche van woningcorporaties, gemaakt tussen Ernst & Young Belastingadviseurs en de Belastingdienst. Hiermee is een aangifte, welke voldoet aan de gestelde eisen, verzekerd. In 2010 hebben wij BDO accountants opdracht gegeven om voor ons vanaf 2005 conform de pro rata regeling teveel betaalde btw terug te vorderen. Elk nieuwbouwproject leggen we ter fiscale advisering voor aan Ernst & Young.
De beoordeling van risico´s De Governance Code bepaalt dat voor interne risico’s een op de corporatie toegesneden risicobeheersing en risicocontrolesysteem aanwezig moet zijn en dat de corporatie hierover in het jaarverslag inzicht moet geven in de opzet en werking. Woningstichting Sint Antonius van Padua beschikt nog niet over zo’n systeem en moet dit ontwikkelen. Momenteel zijn beheersmaatregelen getroffen om de effecten van risico’s te matigen en in kaart te brengen.
Projectrisico’s Woningstichting Sint Antonius van Padua kent ten aanzien van nieuwbouwprojecten een laag risicoprofiel. Van ieder nieuwbouwplan wordt een rendementsberekening gemaakt met een beleggersvariant, waarna bestuur en Raad van Commissarissen een weloverwogen besluit kunnen nemen. Dergelijke voorstellen worden in de Raad kritisch doorgesproken. Ultimo 2012 zijn nog twee projecten in uitvoering: Castellum en Nieuwe Duinstraat, beide met een verwaarloosbaar risico.
Risico’s huurachterstand en huurderving Woningstichting Sint Antonius van Padua kent nauwelijks risico’s op het gebied van huurachterstanden, huurderving en verhuren zonder toestemming. Al jarenlang bedraagt de huurachterstand ongeveer 0,5% van de jaarhuur. Huurderving als gevolg van het niet verhuren van woningen is amper aan de orde, wel staat een woning soms wat langer leeg als gevolg van het grondig opknappen van woningen bij mutatie. In 2012 zijn geen risico’s voorzien waarvoor extra maatregelen moesten worden genomen.
Risico’s verkoop bestaande woningen Het bestaande verkoopprogramma is in 2010 aangevuld met een honderdtal woningen. Deze zijn in eerste instantie met 10% korting aangeboden aan de huurders. Als hiervan geen gebruik wordt gemaakt, worden deze woningen bij mutatie verkocht. Huurders uit andere woningen van woningstichting Sint Antonius van Padua krijgen 5% korting op de taxatieprijs. Als hiervoor geen belangstelling is van de eigen huurders, wordt de woning als vrijesectorwoning verkocht. In de meerjarenbegroting wordt ermee gerekend dat jaarlijks minimaal vijf woningen worden verkocht. Ondanks de economische crisis is dit aantal in 2012 met één overschreden. De koopmarkt is in de loop van 2012 teruggelopen. Het is nog niet duidelijk of dat gevolgen heeft voor het niveau van het verkoopprogramma van de woningcorporatie in de komende jaren. Dit risico wordt onderkend.
Risico-oordeel CFV Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft bij de analyse 2012 het risicoprofiel (continuïteitsoordeel) van woningstichting Sint Antonius van Padua op basis van de prognoses tot en met 2015 berekend op circa 11,6% van het balanstotaal. Hiermee blijven wij ruim onder zowel het referentiegemiddelde als het landelijk gemiddelde (respectievelijk 13,5 en 13,2%). Uit het oordeel blijkt bovendien dat het volkshuisvestelijk vermogen van Woningstichting Sint Antonius van Padua per ultimo 2015 ruim voldoende is ten opzichte van andere woningcorporaties.
34
Accountantscontrole In 2010 is het functioneren van de externe accountant geëvalueerd. Omdat we al twintig jaar met dezelfde accountant werken, besloot de Raad van Commissarissen om voor de periode 2011 – 2014 een accountantselectieprocedure toe te passen. Aan drie accountants is, na opgave van een programma van eisen, een offerte gevraagd, met het verzoek deze mondeling toe te lichten. Op basis hiervan zijn twee bedrijven uitgenodigd een presentatie te verzorgen voor de Raad van Commissarissen. Naar aanleiding van deze presentaties heeft de raad de opdracht voor de periode 2011 – 2014 aan Ernst & Young accountants gegeven. De Raad komt eenmaal per jaar bijeen met de directeurbestuurder en de accountant om het jaarverslag te bespreken.
Overleg met belanghouders Woningstichting Sint Antonius van Padua voert als maatschappelijke onderneming periodiek overleg met diverse belanghouders. De Governance Code schrijft voor dat de Raad van Commissarissen deel moet uitmaken van het overleg met de belanghouders. Naar de mening van de Raad van Commissarissen is het bestuur het gezicht van de organisatie. Overleg met de belanghouders vindt daarom plaats onder regie en verantwoordelijkheid van het bestuur. De bestuurder doet verslag van de resultaten van het overleg aan de Raad van Commissarissen. Uiteraard legt de Raad van Commissarissen wel haar oor te luister bij het maatschappelijk speelveld van de corporatie ten aanzien van haar verantwoordelijkheid inzake het functioneren van het bestuur en de organisatie. Op 19 april 2012 is een belanghouders bijeenkomst georganiseerd, waarin het nieuwe Beleidsplan en het Strategische Voorraadbeleid centraal stonden. Ook werd aandacht besteed aan de problemen rond Vestia en aan de te verwachten heffingen. Leden van de raad hebben aan deze bijeenkomst deelgenomen.
Klachtencommissie Wonen De Raad van Commissarissen heeft het jaarverslag van de klachtencommissie ontvangen en daaruit geconstateerd dat de corporatie haar taken naar behoren uitvoert. In 2012 is slechts één klacht binnengekomen, maar die is ongegrond verklaard (zie hoofdstuk 6).
Conclusie De Raad van Commissarissen constateert dat de activiteiten en behaalde resultaten van Woningstichting Sint Antonius van Padua uitsluitend in het kader van de volkshuisvesting hebben plaatsgevonden. Met dit verslag legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over de wijze waarop hij in 2012 invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden.
De heer A. de Jong Voorzitter
De heer J. A. Stevens Vicevoorzitter
De heer H.M.P. Tulen Lid
De heer G. Hijlkema Lid
De heer S.E.J. Ruigrok Lid
35
36
Hoofdstuk 12
Jaarrekening
Inhoudsopgave Geconsolideerde balans per 31 december 2012
38
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012
40
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012
41
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
42
Toelichting op de geconsolideerde balans
58
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
75
Enkelvoudige balans per 31 december 2012
82
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012
84
Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst- en verliesrekening
85
Toekomstparagraaf
89
Overige gegevens
89
90
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
37
Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) (x € 1.000)
ACTIVA
2012
2011
Vaste activa 1. Materiële vaste activa 1.1. Sociaal vastgoed in exploitatie 1.2. Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. 1.3. Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
82.123 10.327 2.143
Totaal materiële vaste activa
73.089 5.873 2.253 94.593
2. Vastgoedbeleggingen 2.1. Commercieel vastgoed in exploitatie 2.2. Com. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. 2.3. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
15.498 13.113
Totaal vastgoedbeleggingen
81.215
15.017 167 12.886 28.611
3. Financiële vaste activa 3.1. Andere deelnemingen 3.2. Latente belastingvordering 3.3. Leningen u/g 3.4. Te vorderen BWS-subsidies
63 294 15 -
28.070
74 310 15 6
Totaal financiële vaste activa
372
Totaal vaste activa
123.576
405 109.690
Vlottende activa 4. Voorraden 4.1. Vastgoed bestemd voor verkoop 4.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.3. Overige voorraden
1.320 82
Totaal voorraden
180 477 97 1.402
5. Vorderingen 5.1. Huurdebiteuren 5.2. Overige debiteuren 5.3. Gemeenten 5.4. Overige vorderingen 5.5. Overlopende activa
131 53 216 50 256
Totaal vorderingen
754 140 26 65 233
706
464
6. Liquide middelen
1.473
1.093
Totaal vlottende activa
3.581
2.311
Totaal activa
127.157
38
112.001
PASSIVA
2012
2011
7. Groepsvermogen 7.1. Overige reserves
24.388
8. Voorzieningen 8.1. Overige voorzieningen
81
9. Langlopende schulden 9.1. Leningen overheid 9.2. Leningen kredietinstellingen 9.3. Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
8.859 75.519 13.113
Totaal langlopende schulden
20.017
81
9.114 64.563 12.886 97.491
10. Kortlopende schulden 10.1. Onderhanden projecten 10.2. Schulden aan overheid 10.3. Schulden aan kredietinstellingen 10.4. Schulden aan leveranciers 10.5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.6. Schulden ter zake van pensioenen 10.7 Overige schulden 10.8. Overlopende passiva
92 256 765 917 731 35 59 2.342
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
39
86.563
86 226 1.077 705 642 25 108 2.471 5.197
5.340
127.157
112.001
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 (x € 1.000)
2012 Bedrijfsopbrengsten 11. Huuropbrengsten 12. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 13. Wijziging in onderhanden werk 14. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 15. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 16. Afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed 17. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 18. Lonen en salarissen 19. Sociale lasten 20. Pensioenlasten 21. Onderhoudslasten 22. Leefbaarheid 23. Overige bedrijfslasten
2011
12.170 1.049 287 76 1.339
12.168 1.218 295 28 2.024
14.921
15.733
2.158
2.111
-2.230 1.241 167 238 3.857 28 1.808
-2.519 1.251 161 242 3.466 33 1.787
Som der bedrijfslasten
7.267
6.532
Bedrijfsresultaat
7.654
9.201
Financiële baten en lasten 24. Opbrengst financiële vaste activa en effecten 25. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 26. Rentelasten en soortgelijke kosten
51 -3.307
Som der financiële baten en lasten
1 35 -3.220 -3.256
-3.184
Resultaat voor belastingen 27. Belastingen
4.398 -16
6.017 -14
Resultaat na belastingen 28. Aandeel in resultaat van deelnemingen
4.382 -11
6.003 6
4.371
6.009
Totaalresultaat
40
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 (indirecte methode) (x € 1.000)
2012 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Mutaties van voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie voorraden en onderhanden projecten Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden (excl. bankkrediet)
2011
7.654
9.201
2.158
2.111
-2.237 -
-2.221 -1.950
-648 -242 138
-149 160 934 -752
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
945
6.823
Ontvangen intrest Resultaat financiële vaste activa en deelneming Betaalde intrest Betaalde winstbelasting
51 -11 -3.307 -16
8.086 35 6 -3.220 -14
-3.283
-3.193
3.540
4.893
33 -13.810 730 -578 -
-5 32 -7.404 245 -853 186
-13.625
-7.799
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Toename terugkoopverplichting VOV Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet
15.300 47 -4.616
6.608 953 -4.898
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
10.731
2.663
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in overige financiële vaste activa Desinvesteringen in overige financiële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Netto kasstroom
646
41
-243
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemene toelichting Regelgeving De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 3 juni 2013.
Stelselwijziging Wijzigingen Richtlijn 645 Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. De voor Woningstichting Sint Antonius van Padua belangrijkste wijzigingen zijn: § het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal en commercieel vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009; § de corporatie heeft de beleidskeuze het sociaal vastgoed als geheel te kwalificeren hetzij als bedrijfsmiddel, hetzij als vastgoedbelegging; § deze keuze leidt bij waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de bedrijfswaarde indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en van de actuele waarde i.c. de marktwaarde indien gekwalificeerd als vastgoedbelegging; voor het sociaal vastgoed heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische kosten te waarderen; § de corporatie heeft verder de keuze het commercieel vastgoed te waarderen tegen historische kosten of tegen actuele waarde, in het laatste geval geldt de marktwaarde; § bij gecombineerde bouwprojecten is de saldering van het onrendabel sociale deel met de te verwachten winst op het commerciële deel vervallen; § wijzigingen in de modellen voor de balans en winst- en verliesrekening: in de balans zijn enkele posten toegevoegd zoals vastgoedbeleggingen en posten gerelateerd aan groepsmaatschappijen, deelnemingen en belastingen; in de winst- en verliesrekening zijn de opbrengsten en lasten betreffende servicecontracten afzonderlijk weergegeven en is de post leefbaarheid toegevoegd.
Wijziging waarderingsgrondslagen Op grond van de hiervoor genoemde RJ-wijzigingen en keuzemogelijkheden heeft Woningstichting Sint Antonius van Padua het bezit in exploitatie geherclassificeerd naar sociaal vastgoed en naar commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2011 gevolgde historische kostenwaardering vanaf 2012 wordt gecontinueerd voor deze beide typologieën. Binnen de grondslag van historische kostenwaardering zijn vanaf 2012 de volgende onderdelen gewijzigd, die gezien de impact hiervan op het vermogen en resultaat als een stelselwijziging worden aangemerkt: a De aanpassingen van de bedrijfswaarde-uitgangspunten wegens het vervallen van de rentabiliteitswaardecorrectie, het uitsluitend inrekenen van vastgoed gerelateerde kosten en het verlengen van de restant levensduur bij doorexploitatie van minimaal 10 jaar naar minimaal 15 jaar in het geval nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zijn genomen. b Als gevolg van de onder punt a genoemde wijzigingen van de bedrijfswaarde: is de afwaardering van sociale vastgoed ontwikkelprojecten naar lagere bedrijfswaarde bij aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend; c De aanpassing van de bijzondere waardeverminderingen betreffende het commercieel vastgoed op basis van de lagere marktwaarde indien van toepassing (voorheen op basis van de lagere bedrijfswaarde). d De saldering van het onrendabel sociale deel van gecombineerde bouwprojecten met de verwachte winst op het commerciële deel is met terugwerkende kracht gecorrigeerd.
42
Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2011 in de jaarrekening 2012 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2011 (post: overige reserves) en bedraagt € 1.538.000 negatief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winst- en verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de vergelijkende resultaatcijfers 2011 en bedraagt in totaal € 73.000 negatief. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari 2012 € 1.610.000 negatief. Dit effect evenals het resultaateffect 2011, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt: (x € 1.000) Stand 1-1-2012 vóór stelselwijziging
Cumulatief effect 1-1-2012
Sociaal vastgoed in exploitatie
74.699
Stand 1-1-2012 ná stelselwijziging 73.089
Cumulatief effect 1-1-2012 -1.610 -1.610
Eigen vermogen Baten/lasten 2011 volgens WVR 2011
Resultaateffect 2011
Afwaarderingen sociaal vastgoed in exploitatie
2.499
Baten/lasten 2011 voor vergelijkingsdoeleinden aangepast
Aanpassing resultaat 2011 voor vergelijkingsdoeleinden
2.427
-72 -72
Stand 1-1-2011 vóór stelselwijziging
Cumulatief effect 1-1-2011
Cumulatief effect 1-1-2012
Stand 1-1-2011 ná stelselwijziging
Cumulatief effect 1-1-2011
-1.610
Waarvan resultaateffect 2011
72
Blijft: cumulatief effect 1-1-2011
-1.538
Bestaande uit de balansposten per 1-1-2011: Sociaal vastgoed in exploitatie
70.065
68.527
-1.538
-1.538
Eigen vermogen
Herwaardering en belastinglatenties Betreffende de herwaardering van vastgoed als gevolg van herclassificatie naar woningen verkocht onder voorwaarden is geen rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat.
Oordelen en schatting Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
43
Consolidatiegrondslagen In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Woningstichting Sint Antonius van Padua en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geelimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd. Dit houdt in dat de activa en passiva en de baten en lasten naar evenredigheid van het kapitaalbelang respectievelijk aandeel in het resultaat in de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen.
Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen
§ §
Sint Antonius van Padua Holding B.V. te Noordwijkerhout:100%-deelneming (2011:100%) Sint Antonius Vastgoed Ontwikkeling B.V. te Noordwijkerhout:100%-deelneming (2011:100%)
Fusiegrondslagen Woningstichting Sint Antonius van Padua is op 1 oktober 2012 door middel van een juridische fusie samengegaan met Stichting SBH Wonen. De fusie wordt als gevolg van RJ 216.605 aangemerkt als een samensmelting van belangen zodat conform RJ 216.3 de zogenaamde “pooling of interests”-methode dient te worden toegepast. Bij toepassing van de “pooling of interests”-methode worden de activa en passiva van de gevoegde rechtspersonen conform RJ 216.607 tegen hun bestaande boekwaarde opgenomen. De activa en passiva van de gevoegde rechtspersonen, evenals hun baten en lasten over het boekjaar waarin de voeging wordt gerealiseerd en over ter vergelijking toegevoegde voorgaande boekjaren, zijn op grond van RJ 216.303 in de jaarrekening van de gecombineerde entiteit opgenomen als ware de voeging vanaf het begin van die boekjaren al een feit, dus per 1 januari 2012. De vergelijkende cijfers over 2011 zijn tevens (pro forma) opgenomen. De waarderings- en winstbepalingsgrondslagen van de nieuwe organisatie zijn voor de periode na fusie geüniformeerd. De hieruit voortvloeiende grondslagaanpassingen zijn conform RJ 216.307 als stelselwijziging rechtstreeks verwerkt in het beginvermogen per 1 januari 2012. Het vermogenseffect is als volgt te specificeren: (x € 1.000) Eigen vermogen 31 december 2011: Woningstichting Sint Antonius van Padua
18.737
Cumulatief effect stelselwijziging 1-1-2012
-1.610 2.890
Stichting SBH-Wonen Eigen vermogen 1 januari 2012 (inclusief stelselwijziging RJ 645)
20.017
In 2013 zal in verband met de sloop een afwaardering van het oude complex Puyckendam plaatsvinden voor een bedrag van € 1,7 miljoen.
44
Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover:
§ §
een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.
Waardering van activa en passiva Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel.
Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. In het geval van sloop – nieuwbouw worden de sloopkosten geactiveerd.
Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De per 2012 gehanteerde lineaire afschrijving rekening houdend met de componentenbenadering, heeft ten opzichte van de tot 2012 door SBH Wonen gehanteerde afschrijvingsmethodiek (annuïtair afschrijven met gelijke looptijd op de complete woning exclusief grond) nagenoeg geen effect. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroom genererende eenheid. De waardevermindering wordt gescheiden tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
45
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroom genererende eenheid (product-marktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op de product-marktcombinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit de product-marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.
Product-marktcombinatie indeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden (product-marktcombinaties) waarvoor per combinatie een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar product-marktcombinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit daarom aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.
Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa worden buitengebruik gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd”. Deze worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop.
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) . Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen betreffende het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen . Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroom genererende eenheid (product-markt combinatie), te weten bij nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroom genererende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.
46
Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huuren verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt niet plaats. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.
Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting betreffende het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten wint op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting betreffende de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De afschrijving vangt aan zodra het commercieel vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. In het geval van sloop – nieuwbouw worden de sloopkosten geactiveerd.
Waardering na eerste verwerking Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.
47
De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. Na eerste verwerking wordt de waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere reële waarde (i.c. marktwaarde) indien van toepassing, bepaald op het niveau van de kasstroom genererende eenheid. De waardevermindering wordt gescheiden tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroom genererende eenheid ( product-markt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op de productmarkt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de marktwaarde van de product-marktcombinatie rekening houdend met de uitgaven na eerste verwerking lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.
Product-marktcombinatie indeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden (product-markt combinaties) waarvoor per product-marktcombinatie een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar productmarkt combinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit daarom aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.
Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Buitengebruikstelling of afstoting Commercieel vastgoed dat buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” wordt lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Commercieel vastgoed dat wordt afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop.
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) voor gebruik als vastgoedbelegging. Waardering vindt plaats is tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (indien van toepassing). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen betreffende het commercieel vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders.
48
Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroom genererende eenheid (product-markt combinatie), te weten bij nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de reële waarde (i.c. marktwaarde) van de bestaande kasstroom genererende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het commercieel vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, dat in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd (binnen de post Vastgoedbeleggingen) als vastgoed verkocht onder voorwaarden. Het vastgoed wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waarde model, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het (oorspronkelijke) sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde per balansdatum na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden betreffende terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.
Financiële activa Deelnemingen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen, Andere deelnemingen De deelnemingen van Woningstichting Sint Antonius van Padua in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. In overeenstemming met deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Woningstichting Sint Antonius van Padua in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Woningstichting Sint Antonius van Padua in het resultaat van de deelnemingen opgenomen.
49
Overige financiële activa Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met - behalve de tegen reële waarde met waardeveranderingen in de W&V-rekening verwerkte financiële activa - de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per de transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. De reële waarde is normaliter gelijk aan de kostprijs. De waardering na eerste verwerking is hierna toegelicht onder de afzonderlijke posten van de overige financiële activa. Voor de categorie derivaten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf “Derivaten en hedge accounting”. Er zijn geen financiële vaste activa gewaardeerd tegen een hoger bedrag dan de actuele waarde en waarbij geen afwaardering is toegepast ( in het geval financiële vaste activa niet tegen actuele waarde wordt gewaardeerd cf art. 2:381b sub b BW).
Bijzondere waardeverminderingen van financiële activa Op elke balansdatum wordt beoordeeld of een financieel actief of een groep van financiële activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst- en verliesrekening verwerkt. De omvang van dit verlies wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief, en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid.
Vorderingen: vorderingen op groepsmaatschappijen, vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten. Na eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de nominale waarde. In de berekening worden (dis)agio op het moment van verkrijging en transactiekosten en honoraria over de looptijd van de vorderingen ten gunste respectievelijk ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht als onderdeel van de effectieve rente. De effectieve rente wordt in het resultaat verantwoord onder de post ”Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”. Verliezen wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid worden in het resultaat verantwoord onder de post “Waardeveranderingen van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”.
Te vorderen BWS-subsidies Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde materiële vaste activa welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woning gebonden Subsidies. De vordering is opgenomen tegen de contante waarde van de uit hoofde van de BWS toegezegde bedragen (subsidiebeschikkingen betreffende de voor gecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten) en wordt jaarlijks verminderd met de door de budget beherende instanties beschikbaar gestelde bijdragen. De uitbetalingsperiode is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voor gecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het volledige bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo tegen het subsidierendement.
50
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contant making geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar.
Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Fiscale eenheid Tussen Woningstichting Sint Antonius van Padua en haar Nederlandse groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid.
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht dan wel terugkooprecht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde
Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen, eventueel onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.
51
Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.
Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de nominale waarde.
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, bank- en girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.
52
Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is.
Voorziening pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Woningstichting Sint Antonius van Padua en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering‟. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Behalve de betaling van premies heeft de groep geen verdere verplichtingen uit hoofde van genoemde pensioenregeling. De groep heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn gevormd voor loopbaanontwikkeling van medewerkers. De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van Cao-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget.
Derivaten en hedge accounting De groep maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten); te weten een cap en een collar ter afdekking van mogelijke renterisico’s. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: “Derivaten met toepassing van kostprijshedgeaccounting” en “Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties” (zoals renteswaps).
Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: § documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; § documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; § verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bij derivaten in een kostprijshedge-relatie waarbij deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winst- en verliesrekening onder de post “Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten” verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: § Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. § Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. § De resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post.
53
§
§
Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risico mitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening tegen kostprijs. In het geval een rentecap deel uitmaakt van een hedge-relatie (afdekking renterisico) en voor de aankoop een eenmalige premie is betaald, wordt deze premie lineair geamortiseerd over de looptijd van de afgedekte post.
Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: § Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. § De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: § Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. § Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht.
Grondslagen van resultaatbepaling Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, die kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten ten opzichte van huurders.
Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.
Overheidsbijdragen Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid evenals de toerekening van de BWS-subsidie vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord.
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt daarom als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen evenals alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is.
54
Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) respectievelijk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering.
Opbrengst projecten in opdracht van derden, wijziging in onderhanden werk en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post “Wijzigingen in onderhanden werk”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. De kosten van de verrichte prestaties in het boekjaar worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichtte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, vindt opbrengstverantwoording in de winsten verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet.
Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Hieronder worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop).
Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening betreffende administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden en dergelijke. 55
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en commercieel vastgoed De afschrijvingen op materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen betreffende materiële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord betreffende het sociaal vastgoed in exploitatie.
Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.
Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging maar instandhouding van het actief.
Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven betreffende sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven betreffende sociale activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, schuldsaneringen, tweede kans beleid et cetera. De uitgaven betreffende fysieke activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de afwaarderingen dan wel terugnemingen verantwoord betreffende het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie. Daarnaast worden hieronder de jaarlijkse waardeveranderingen betreffende de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen verantwoord.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk.
56
Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Woningstichting Sint Antonius van Padua. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.
Kasstroomoverzicht Toepassing indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: § mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; § resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; § resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten.
Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen.
Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Verwerking van geldmiddelen begrepen in de aan- of verkoopprijs van groepsmaatschappijen De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.
Financieringstransacties De ontvangst als gevolg van een financieringstransactie (woningen verkocht onder voorwaarden) wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringsactiviteiten.
57
Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000)
1 Materiële vaste activa 2012 1.1. 1.2. 1.3.
Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal materiële vaste activa
Mutatieoverzicht materiële vaste activa
1.1. Sociaal vastgoed in exploitatie
1.2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2011 82.123 10.327 2.143
73.089 5.873 2.253
94.593
81.215
1.3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2012
2011
2012
2011
2012
2011
106.826 -28.126 -5.611
105.190 -28.625 -6.500
7.425 -1.552
4.350 -398
3.461 -1.208 -
3.468 -1.308 -
Boekwaarde vóór stelselwijzing Stelselwijziging
73.089 -
70.065 -1.538
5.873 -
3.952 -
2.253 -
2.160 -
Boekwaarde na stelselwijziging
73.089
68.527
5.873
3.952
2.253
2.160
Mutaties Opleveringen Investeringen Aanschafwaarde desinvestering Aanschafwaarde herclassificatie Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Overige mutaties Afschrijvingen Afschrijvingen desinvestering Afschrijvingen herclassificatie
8.676 154 -309 200 1.966 -1.754 140 -39
3.912 54 -2.330 2.427 -1.712 2.211 -
-8.676 14.414 -560 -996 272 -
-3.912 7.121 -126 -1.526 372 -8 -
81 -37 -45 -185 37 39
236 -243 -143 243 -
9.034
4.562
4.454
1.921
-110
93
115.547 -29.779 -3.645
106.826 -28.126 -5.611
11.607 -1.280
7.425 -1.552
3.460 -1.317 -
3.461 -1.208 -
82.123
73.089
10.327
5.873
2.143
2.253
Stand 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve afwaarderingen
Totaal mutaties Stand 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve afwaardering Boekwaarde
58
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed van Stichting SBH Wonen gewijzigd van annuïtair naar lineair. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: § Grond: geen afschrijving
§ §
Casco: 50-75 jaar Woningverbetering: 30 jaar
Herclassificatie Het bedrag van € 161.000 (aanschaf € 200.000 – afschrijving € 39.000) is een gevolg van het overhevelen van een dekking voor grondkosten naar de projecten in ontwikkeling Parkhof en Castellum (€ 157.000), en van het opnemen in de exploitatie van wat ruimtes die onder de activa ten dienste van de exploitatie werden geëxploiteerd (€ 4.000).
Verzekerde waarde De activa in exploitatie en ten dienste van de exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand-, vliegtuig- en stormschade voor de herbouwwaarde. Deze bedraagt circa € 206 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven, met uitzondering van de woningen van voormalig SBH Wonen. De lening is inmiddels afgelost. De hypotheek wordt in 2013 doorgehaald.
Actuele waarde 1.895 woningen zijn opgenomen onder de posten “sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie”. De geschatte WOZ-waarde (peildatum 1 januari 2012) van deze woningen bedraagt € 382 miljoen (2011: € 370 miljoen).
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociale deel van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt per 31 december 2012 € 153,4 miljoen, het commerciële deel bedraagt € 16,3 miljoen; de marktwaarde van het commerciële deel is bepaald via afgeleide percentages van de WOZ-waarde van € 20,7 miljoen en is vastgesteld op € 15,5 miljoen. Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft de componentenbenadering uitgerold over het vastgoed in exploitatie. Dit heeft tot de volgende conclusies geleid: § Alle nieuwbouwcomplexen vanaf 1999 t/m heden hebben een componentenpercentage lager dan 10%
§ § §
Complexen van voor 1999 hebben een (licht) hoger percentage (10% - 11,5%) Gezien het kleine percentage overschrijdingen in de eerdere jaren, hebben wij de conclusie getrokken dat het beleid niet zodanig is veranderd dat we daaruit zouden moeten afleiden dat de componentenbenadering voor die complexen moet worden gevolgd. Het verschil is niet materieel. Woningstichting Sint Antonius van Padua hoeft over de boekwaarde van de beginbalans de componentenbenadering niet toe te passen, en zal de gehele restant boekwaarde per complex afschrijven op basis van de restant levensduur van het casco.
Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 25 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 5 woningen in het komend boekjaar worden verkocht.
Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat.
59
Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: § jaarlijkse huurverhoging van 2,3% in het eerste jaar, daarna weer 2,0% (voorgaand jaar: 2,3%)
§
jaarlijkse huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar: afhankelijk van de werkelijke huur en de streefhuur
§ §
jaarlijkse huurderving van 0,5% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 0,6%)
§ §
jaarlijkse stijging van de overige exploitatie uitgaven van 3,0% (voorgaand jaar: 3,0%) jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 3,0% (voorgaand jaar: 3,0%)
jaarlijkse mutatiegraad van 5% waarbij huurharmonisatie tot de in het Strategisch Voorraad Beheer genoemde streefhuur (voorgaand jaar: 6% )
Volumeparameters:
§
klachtenonderhoud € 215 per verhuureenheid en mutatie onderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 2.940 per mutatie
§
planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjaren onderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex van € 900 per verhuureenheid overige indirecte exploitatie uitgaven voor zover vastgoed gerelateerd (algemeen beheer): € 1.086 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.014). De kosten voor niet vastgoed gerelateerd zijn zeer laag en dus niet materieel. Er is afgezien van een correctie hiervoor.
§ § §
heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2013 ingerekend, voor de heffing over de jaren daarna is het wettelijk kader nog niet geformaliseerd leefbaarheidsuitgaven voor een bedrag van € 40.000 per jaar:
Discontering:
§ §
disconteringsvoet van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando contantmakings-periode: geschatte resterende economische levensduur tussen de 50-75 jaar met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn
Overige aspecten:
§
§
inrekenen restwaarde grond: € 5.000 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur (€ 20.000) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten betreffende uitplaatsing, sloop , en opnieuw bouwrijp maken (€ 15.000) (restwaarde grond voorgaand jaar: € 10.638) inrekenen woningverkopen: de verwachte opbrengstwaarde voor de verkoop woningen (5 per jaar) is voorzichtigheidshalve niet ingerekend.
60
De mutatie van de bedrijfswaarde betreffende het sociaal vastgoed in exploitatie in 2012 is als volgt te analyseren: Mutatie bedrijfswaarde via eigen verToelichting oorzaak mogen en resultaat Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect één jaar opschuiven
-1.065
Wegvallen van (per saldo) positieve kasstromen 2012
6.977
Kasstromen komen één jaar dichterbij, waardoor deze een jaar minder contant worden gemaakt 5.912
Volumewijzigingen Huurontvangsten
12.535
Hogere huurkasstromen wegens nieuw huurbeleid
Uitgaven onderhoud
-1.754
Verhoging onderhoudsuitgaven
Levensduuraanpassingen Overige exploitatie-uitgaven Verkoop
2.456
Hogere kasstroom wegens langere levensduur
-1.239
Lagere personeels- en apparaatskosten
-354
Lagere kasstromen wegens verkocht o.g.
Nieuwbouw
6.785
Restwaarde
-3.640
Lagere kasstroom wegens lagere restwaarde
1.551
Hogere kasstroom wegens overige mutaties
Overige mutaties woninggeg.
Hogere kasstroom wegens nieuwbouw
16.340 Indexaties Per saldo mutatie
3.204
Aanpassen diverse indexaties
25.456
Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Hier is als belangrijkste item te melden het effect van de verhuurdersheffing en de voorgenomen inkomensafhankelijke huurverhoging. De effecten van beiden zijn nog volop in discussie.
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”. De woningen van voormalig Stichting SBH Wonen zijn hypothecair bezwaard, de lening is inmiddels afgelost. De hypotheek wordt in 2013 doorgehaald.
1.2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie In het sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is een bedrag opgenomen van € 1,3 miljoen voor de ontwikkeling van een nieuwbouwcomplex “Puyckendam”. Omdat per 31 december 2012 geen zekerheid bestond over het doorgaan van het project is het huidige complex gewaardeerd op basis van door exploiteren (in plaats van sloop).
Herclassificatie Het bedrag van € 996.000 is een gevolg van het overhevelen van negen nieuwbouwwoningen aan de Nieuwe Duinstraat van vastgoed in ontwikkeling naar voorraad (€ 839.000), en van het overhevelen van een dekking voor grondkosten naar de projecten in ontwikkeling Parkhof en Castellum (€ 157.000).
61
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:
§ § § §
Bedrijfsterreinen: Inventaris kantoor:
§ § §
geen afschrijving 5 of 10 jaar
Bedrijfsgebouwen (excl. grond): 50 jaar
Automatisering: Vervoermiddelen:
3 of 5 jaar 5 jaar
Machines en installaties: 3 of 5 jaar
Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.
Herclassificatie Het bedrag van € 5.000 (aanschaf € 44.000 – afschrijving € 39.000) is een gevolg van een aantal ruimtes die onder de activa ten dienste van de exploitatie werden geëxploiteerd en zijn overgeheveld naar sociaal vastgoed (€ 4.000) en commercieel vastgoed (€1.000).
2 Vastgoedbeleggingen 2012 2.1. 2.2. 2.3.
Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Totaal vastgoedbeleggingen Mutatieoverzicht vastgoedbeleggingen
2.1. Commercieel vastgoed in exploitatie
2.2.Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2012 2011
2012
2011
Stand 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen
16.046 -1.029
15.057 -768
167 -
Boekwaarde vóór stelselwijzing Stelselwijziging
15.017 -
14.289 -
Boekwaarde na stelselwijziging
15.017
2011
15.498 13.113
15.017 167 12.886
28.611
28.070
2.3. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
2012
2011
967 -
12.886 -
11.933 -
167 -
967 -
12.886 -
11.933 -
14.289
167
967
12.886
11.933
678 20 2 -218 -1
989 -261 -
-678 511 -
-989 853 -187 -477 -
47 180 -
1.133 -180 -
481
728
-167
-800
227
953
Stand 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen
16.746 -1.248
16.046 -1.029
-
167 -
13.113 -
12.886 -
Boekwaarde
15.498
15.017
-
167
13.113
12.886
Mutaties Opleveringen Investeringen Herwaardering via resultaat Aanschafwaarde desinvestering Aanschafwaarde herclassificatie Afschrijvingen Afschrijvingen herclassificatie Totaal mutaties
62
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijvingen De afschrijvingen op het commercieel vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Woningen § Grond:
§ §
Commerciële ruimten § Grond:
geen afschrijving
Casco:
50-75 jaar
Woningverbetering:
30 jaar
§ §
geen afschrijving
Casco:
50-75 jaar
Verbeteruitgaven:
20 jaar
Herclassificatie Het bedrag van € 1.000 is een gevolg van een aantal ruimtes die onder de activa ten dienste van de exploitatie werden geëxploiteerd en zijn overgeheveld naar commercieel vastgoed (€ 1.000) en sociaal vastgoed (€ 4.000).
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociale deel van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt per 31 december 2012 € 153,4 miljoen, het commerciële deel bedraagt € 16,3 miljoen; de marktwaarde van het commerciële deel is bepaald via afgeleide percentages van de WOZ-waarde van € 20,7 miljoen en is vastgesteld op € 15,5 miljoen. Woningstichting Sint Antonius van Padua heeft de componentenbenadering uitgerold over het vastgoed in exploitatie. Dit heeft tot de volgende conclusies geleid:
§ § § §
Alle nieuwbouwcomplexen vanaf 1999 t/m heden hebben een componentenpercentage lager dan 10% Complexen van voor 1999 hebben een (licht) hoger percentage (10% - 11,5%) Gezien het kleine percentage overschrijdingen in de eerdere jaren, hebben wij de conclusie getrokken dat het beleid niet zodanig is veranderd dat we daaruit zouden moeten afleiden dat de componentenbenadering voor die complexen moet worden gevolgd. Het verschil is niet materieel. Woningstichting Sint Antonius van Padua hoeft over de boekwaarde van de beginbalans de componentenbenadering niet toe te passen, en zal de gehele restant boekwaarde per complex afschrijven op basis van de restant levensduur van het casco.
Uitgangspunten reële waarde Voor de bepaling van de reële waarde van de commerciële ruimtes is voor de woningen 80% van de WOZ-waarde genomen, voor de garages en parkeerplaatsen 100%, en is een DCF-berekening (bedrijfswaarde) gemaakt voor de bedrijfsruimtes waarbij een disconteringsvoet van 7,00% is toegepast. De waarde op basis van bovenstaande komt met € 18,9 miljoen ruim uit boven de boekwaarde van € 15,5.miljoen.
Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.
2.2 Commercieel vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie Het commerciële vastgoed in ontwikkeling bestaat in 2012 uit de woningen, die in de projecten Nieuwe Duinstraat en Castellum worden ontwikkeld met een huurprijs die hoger is dan de huurliberalisatiegrens.
Herclassificatie In 2011 zijn de kosten voor twee projecten in ontwikkeling overgeheveld naar voorraad voor in totaal € 477.000; het betreft de Nieuwe Duinstraat voor € 303.000 en Puyckendam voor € 174.000.
63
2.3 Vastgoed verkocht onder voorwaarden Gedurende 2012 zijn 8 woningen (2011: 6 woningen) onder een VOV-regeling aan derden overgedragen. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2012 77 (2011: 77). Tevens zijn ultimo 2012 geen extra woningen meer opgenomen die bestemd zijn voor verkoop onder voorwaarden. Van de woningen verkocht onder voorwaarden zijn er 72 overgedragen door middel van een Koopgarant contract, de overige 5 door middel van MGE contracten (complex Stockweide).
Herclassificatie Het pand Poldermolen 3 is in 2011 overgeheveld van vastgoed verkocht onder voorwaarden naar voorraad voor een bedrag van € 180.000. In 2012 is het pand verkocht en dus weer terug overgeheveld.
3 Financiële vaste activa 3.1 Andere deelnemingen 2012 Boekwaarde 1 januari Resultaat boekjaar Boekwaarde 31 december
2011
74 -11
68 6
63
74
Het betreft de 33,33% deelneming in het Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek b.v.
3.2 Latente belastingvordering Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil.
b
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop binnen vijf jaar Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd (zie punt 1).
c
Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2.
d
Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.
64
De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt: 2012
2011
Boekwaarde 1 januari Vrijval ten gunste van het resultaat
310 -16
324 -14
Boekwaarde 31 december
294
310
Stand 1 januari Aflossingen
15 -
25 -10
Stand 31 december
15
15
3.3 Leningen u/g
Het betreft hier een lening aan het Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.. Het staat het BAB vrij om af te lossen in ronde bedragen van € 5.000. Op jaarbasis bedraagt de rente 5%.
3.4 Te vorderen BWS-subsidies Stand 1 januari Ontvangen BWS-subsidies Stand 31 december
6 -6
14 -8
-
6
4 Voorraden 4.1. Vastgoed bestemd voor verkoop 4.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.3. Overige voorraden Totaal voorraden
1.320 82
180 477 97
1.402
754
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Stand per 1 januari Mutatie voorraad Stand 31 december
180 -180
180
-
180
Het pand Poldermolen 3 is verkocht en getransporteerd in januari 2012.
4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Onderhanden werk Grondpositie Totaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop De grondpositie betreft het perceel Breeland II in de Zilk.
65
1.120 200
477 -
1.320
477
4.3 Overige voorraden Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen van de Technische Dienst in de magazijnen en servicewagens. 2012
2011
Onderhoudsmaterialen Voorziening voor incourantheid
82 -
147 -50
Totaal overige voorraden
82
97
5.1. Huurdebiteuren 5.2. Overige debiteuren 5.3. Gemeenten 5.4. Overige vorderingen 5.5. Overlopende activa
131 53 216 50 256
140 26 65 233
Totaal vorderingen
706
464
5 Vorderingen
Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.
5.1 Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook servicekosten, herstelkosten en incassokosten. Huurdebiteuren Voorziening wegens oninbaarheid
131 -
145 -5
Totaal huurdebiteuren
131
140
Eind 2012 bedraagt de huurvordering op zittende huurders 0,65% van de huuropbrengsten. ( 2011: 0,56%)
5.2 Overige debiteuren Overige debiteuren Voorziening wegens oninbaarheid
53 -
26 -
Totaal overige debiteuren
53
26
Vordering Gemeente Noordwijkerhout inzake Breeland
216
-
Totaal gemeenten
216
-
BWS-subsidie Overige vorderingen
5 45
9 56
Totaal overige vorderingen
50
65
5.3 Gemeenten
5.4 Overige vorderingen
66
5.5 Overlopende activa 2012
2011
Vooruitbetaalde premie CAP Vooruitbetaalde kosten Overige overlopende activa
23 137 96
35 92 106
Totaal overlopende activa
256
233
3 715 755 -
4 32 1.055 2
6 Liquide middelen Kas Bank Deposito’s Kruisposten Totaal liquide middelen
1.473
1.093
Er bestaan geen belangrijke beperkingen betreffende de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep.
7 Groepsvermogen 7.1 Overige reserves Stand 1 januari volgens jaarrekening 2011 resp. 2010 Cumulatief effect 1 januari 2012 resp. 2012 wegens stelselwijziging
20.017 -
15.546 -1.538
Stand 1 januari op basis van nieuwe grondslagen
20.017
14.008
Resultaat volgens jaarrekening 2012 resp. 2011 Aanpassing resultaat 2011 voor vergelijkingsdoeleinden
4.371
6.081 -72
Aangepast resultaat op basis van nieuwe grondslagen
4.371
6.009
24.388
20.017
Stand 31 december
8 Voorzieningen 8.1 Overige voorzieningen Stand 1 januari Toevoegingen Onttrekkingen
81 4 -4
83 6 -8
Stand 31 december
81
81
Dit betreft een voorziening voor loopbaanontwikkeling.
67
9 Langlopende schulden 2012 > 5 jaar
>1 <5 jaar
Totaal
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
8.859 63.719 13.113
11.800 -
8.859 75.519 13.113
Totaal langlopende schulden
85.691
11.800
97.491
2011 > 5 jaar
>1 <5 jaar
Totaal
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
9.114 53.204 12.886
11.359 -
9.114 64.563 12.886
Totaal langlopende schulden
75.204
11.359
86.563
De gemiddelde rentevoet in het boekjaar bedraagt 4,43% (4,69% in 2011) exclusief de roll-over leningen. Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.
9.1 en 9.2 Leningen overheid en kredietinstellingen Overheid
Kredietinstellingen
Totaal
Stand 1 januari 2012 Stortingen Aflossingen
9.341 -226
65.373 15.300 -4.389
74.714 15.300 -4.615
Totaal schuldrestant 31 december 2012 Aflossingsverplichting 2013
9.115 -256
76.284 -765
85.399 -1.021
8.859
75.519
84.378
Stand 31 december 2012
Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 85,3 miljoen (2011 € 71,0 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Woningstichting Sint Antonius van Padua zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.
Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem.
68
9.3 Verplichting betreffende onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2012 Stand 1 januari
2011
12.886
11.933
Mutaties Verkochte woningen Teruggekochte woningen Investeringen aangekochte woningen Mutatie marktwaarde aangekochte woningen Korting verkochte woningen
1.337 -1.157 47 14 -14
1.993 -1.040 -
Totaal mutaties
227
953
Stand 31 december
13.113
12.886
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft, net als in 2011, betrekking op 77 woningen, waarvan 17 huurwoningen uit bestaand bezit en 60 nieuwbouwwoningen.
10 Kortlopende schulden 10.1. Onderhanden projecten 10.2. Schulden aan overheid 10.3. Schulden aan kredietinstellingen 10.4. Schulden aan leveranciers 10.5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.6. Schulden ter zake van pensioenen 10.7. Overige schulden 10.8. Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
92 256 765 917 731 35 59 2.342
86 226 1.077 705 642 25 108 2.471
5.197
5.340
10.1 Onderhanden projecten Onderhanden project Hoogstraat Onderhanden project Nieuwe Duinstraat
92
86 -
Totaal onderhouden projecten
92
86
Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen
256
226
Totaal schulden aan overheid
256
226
Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen Rekening-courant ING
765 -
811 266
Totaal schulden aan kredietinstellingen
765
1.077
10.2 Schulden aan overheid
10.3 Schulden aan kredietinstellingen
69
10.4 Schulden aan leveranciers 2012
2011
Crediteuren
917
705
Totaal schulden aan leveranciers
917
705
Omzetbelasting Loonbelasting
675 56
587 55
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
731
642
Pensioenpremies
35
25
Totaal schulden ter zake van pensioenen
35
25
10.5 Belastingen en premies sociale verzekeringen
10.6 Schulden ter zake van pensioenen
10.7 Overige schulden 2012 Totaal
2011 > 1 jaar
Totaal
> 1 jaar
Te verrekenen servicekosten
59
-
108
-
Totaal overige schulden
59
-
108
-
10.8 Overlopende passiva 2012 Totaal
2011 > 1 jaar
Totaal
> 1 jaar
Niet vervallen rente leningen Nieuwbouw Reservering vakantiedagen Accountants- en advieskosten Huurtoeslag Vooruit ontvangen huren Overige overlopende passiva
1.771 38 14 49 134 336
-
1.735 76 27 10 51 110 462
76 -
Totaal overlopende passiva
2.342
-
2.471
76
70
Niet in de balans opgenomen regelingen Investeringsverplichting Voor nieuwbouw van woningen zijn er niet uit de balans blijkende verplichtingen tot een bedrag van € 6,7 miljoen.
Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2012 heeft Woningstichting Sint Antonius van Padua een aangegane obligoverplichting van € 3,2 miljoen (2011: € 2,8 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen.
Niet-verwerkte activa en verplichtingen Afnameverplichting woningen De groep heeft zich verplicht om bij oplevering van project Castellum maximaal 8 niet-verkochte koopwoningen af te nemen van de aannemer Horsman. Op balansdatum waren van de 8 nog niet opgeleverde woningen 6 woningen nog niet verkocht. De koopsom hiervan inclusief omzetbelasting bedraagt € 1,4 miljoen.
Meerjarige financiële verplichtingen Terugkoopverplichtingen De terugkoopverplichtingen uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarant regeling zijn vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post Verplichtingen betreffende onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.
Doelstellingen en beleid betreffende beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de groep tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals caps en collars ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende roll-over lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijs hedge accounting toe. Het beleid van de groep is om niet te handelen in financiële instrumenten.
71
De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt.
Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen tegenover de groep kunnen voldoen. De corporatie handelt enkel met kredietwaardige partijen en heeft procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie.
Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 14,5 miljoen (2011: € 14,5 miljoen).
Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.
Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s) De groep loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (vooral begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende leningen loopt de groep het risico dat de marktwaarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico afgedekt door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente, cap- en collarcontracten af te sluiten waarbij de rente wordt gemaximaliseerd.
Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden: (x € 1.000) Restant looptijd < 5 jaar
Tot 3%
Renteklasse 3% - < 4% 4% - < 5%
5% - < 6%
Totaal
6.800
5.000
6.000
659
18.459
6 – 10 jaar
-
11.000
-
5.363
16.363
11 – 15 jaar
-
-
913
10.000
10.913
16 – 20 jaar
-
-
6.790
-
6.790
> 20 jaar
-
17.664
15.209
-
32.873
6.800
33.664
28.912
16.022
85.398
Totaal
De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 4,43%
72
Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies: (x € 1.000) Jaaraflossingen
Eindaflossingen
Renteconversies
2013
361
659
-
2014
398
6.000
3.112
2015
408
4.000
-
2016
424
-
-
2017
440
6.000
-
De duration van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 10,1 jaar. Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per lening soort toegelicht:
§
De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger is dan de oude contractrente; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere rente.
§
De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen voor in totaal € 10 miljoen) zijn allen gebaseerd op eenmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsafslag respectievelijk opslag die varieert van 2,5 basispunten tot +5 basispunten. Het renterisico op deze leningen is voor 70 procent afgedekt door middel van een CAP van € 4 miljoen en een Collar van € 3 miljoen. De CAP kent een looptijd van 8 december 2008 tot en met 8 december 2014, een strike van 5 procent. De Collar heeft een looptijd van 20 augustus 2005 tot en met 20 augustus 2015, een strike van 2 procent5,5 procent. De basisrenteleningen (voor in totaal € 10 miljoen) hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt respectievelijk 23 basispunten en 35 basispunten.
§
§ §
Marktrisico Reële waarde De reële waarde van de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de groep luidt als volgt:
Rentecaps en rente-collars
2012
2011
-145
-114
De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden: Renteswaps en rentecaps De waarde in het economische verkeer van deze financiële instrumenten bestaat uit het bedrag dat de groep zou ontvangen of betalen om deze contracten te beëindigen.
73
Hedges Algemene hedge-strategie Woningstichting Sint Antonius van Padua voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van bestaande leningen af te dekken. Daartoe zijn als hedge-instrumenten de rentecap- en rentecollar contracten afgesloten. Rentecap De specificatie van de aangekochte cap is als volgt: (x € 1.000) Nominaal 4.000
Ingangsgangsdatum 8-12-08
Einddatum 6-12-14
Strike cap
Boekwaarde 31-12-2012
Marktwaarde 31-12-2012
Boekwaarde 31-12-2011
Marktwaarde 31-12-2011
4.000
-
4.000
2
5%
Rentecollar De specificatie van de aangekochte collar is als volgt: (x € 1.000) Nominaal 3.000
Ingangsgangsdatum 20-8-05
Einddatum 20-8-15
Strike cap/floor
Boekwaarde 31-12-2012
Marktwaarde 31-12-2012
Boekwaarde 31-12-2011
Marktwaarde 31-12-2011
2%-5,5%
3.000
-145
3.000
-116
74
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000)
11 Huuropbrengsten 2012
2011
Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB
9.771 660 1.499 317
9.748 658 1.495 316
Totaal ontvangen netto huur Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid
12.247 -69 -8
12.217 -51 2
12.170
12.168
1.080 -31
1.218 -
1.049
1.218
1.197 -94 -23
1.339 -88 -33
1.080
1.218
Totaal huuropbrengsten De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg 2,30% (1 juli 2011: 1,30%).
12 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoop teruggekochte woningen VOV (voorraden) Totaal resultaat verkoop vastgoedportefeuille De specificatie van Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) is als volgt: Verkoopopbrengst Boekwaarde (historische boekwaarde of lagere bedrijfswaarde) Verkoopkosten Resultaat in winst- en verliesrekening De verkoopopbrengst betreft 6 verkochte woningen (2011: 6 woningen).
13 Wijzigingen in onderhanden werk 2012 Wijziging onderhanden werk (omzetwaarde onderhanden koopprojecten) Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten
2011
428 -279
825 -530 149
Omzet opgeleverde projecten Wijziging onderhanden werk Omzetwaarde opgeleverde projecten Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten
Resultaat op onderhanden en opgeleverde projecten
75
295
204 86
-
290 -152
138
-
287
295
14 Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 2012
2011
Geactiveerde productie m.b.t. projecten
76
28
Totaal geactiveerde productie voor eigen bedrijf
76
28
511 417 83 76 73 49 45 34 20 7 24
584 164 56 72 45 96 32 20 23 871 61
15 Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst onderhoudsdienst Nagekomen opbrengst Activite Opbrengst Pro Rata 2006 Omzet servicepunt Puyckendam Vergoeding onderhoudsfonds Opbrengst huismeester Service en onderhoud Vergoeding glasfonds Vergoeding administratiekosten Beheervergoeding Vrijval onderhoudsvoorziening SBH Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
1.339
2.024
Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskostenen de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post “Lonen en salarissen”, “Sociale lasten” en “Onderhoudslasten”. De opbrengst uit hoofde van door de onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”. De door de huismeester voor derden verrichte werkzaamheden worden voor de personeelskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen onder de post “Lonen en salarissen” en “Sociale lasten”. De opbrengst uit hoofde van door de huismeester onderhoudsdienst verrichte werkzaamheden wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”
16 Afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed
76
1.755 218 185
1.707 261 143
2.158
2.111
17 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 2012 Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie a.g.v. stelselwijziging Waardeverandering VOV-woningen Financiële afwikkeling Andellaan
2011
-272 -1.966 8 -
1.280 -908 -2.795 72 -170 2
-2.230
-2.519
Lonen en salarissen
1.241
1.251
Totaal lonen en salarissen
1.241
1.251
Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa
18 Lonen en salarissen
In de lonen en salarissen is een bedrag van € 560.000,- begrepen betreffende werkzaamheden ten dienste van bedrijfsopbrengsten. De opbrengst hiervan is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”. Bij de groep waren in 2012 gemiddeld 27 werknemers in dienst (2011: 27) / het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2012 gemiddeld 24,26 (2011: 24,76) De uitsplitsing naar organisatieonderdeel is als volgt: Fte Aantal Directie Business controller, secretariaat en interne zaken Financiële zaken Puyckendam Vastgoed Woondiensten (incl. buitendienst)
1,00 2,33 2,67 2,00 2,55 13,71
1 3 4 2 3 14
Totaal
24,26
27
19 Sociale lasten Sociale lasten
167
161
Totaal sociale lasten
167
161
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies betreffende arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.
20 Pensioenlasten Overige pensioenlasten
238
242
Totaal pensioenlasten
238
242
77
De gehanteerde pensioenregeling van Woningstichting Sint Antonius van Padua en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:
§ § § § §
§
Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een middelloonregeling. De pensioenleeftijd is 65 jaar. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen in overeenstemming met de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist echter jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:
§ § §
Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie en haar groepsmaatschappijen. De woningcorporatie en haar groepsmaatschappijen zijn uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.
De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2012 106% (31-12-2011: 101%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste van 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB).
21 Onderhoudslasten 2012 Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Overig onderhoud Totaal onderhoudslasten
2011
493 444 2.918 2
518 188 16 2.691 53
3.857
3.466
22 Leefbaarheid Leefbaarheid
28
33
Totaal leefbaarheid
28
33
78
23 Overige bedrijfslasten 2012
2011
Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten
243 99 11
275 91 14
Subtotaal beheerkosten
353
380
Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen
349 50
354 54
Subtotaal zakelijke lasten
399
408
Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Heffing bijzondere projectsteun en saneringssteun CFV Diverse bedrijfslasten
325 70 41 620
175 74 125 625
Subtotaal overige bedrijfslasten
1.056
999
Totaal overige bedrijfslasten
1.808
1.787
Specificatie diverse bedrijfslasten: Advieskosten derden Voorbereidingskosten Breeland Kosten onderhoudsfonds en serviceabonnement Kosten servicepunt Puyckendam Kosten externe controle Kosten service en onderhoud Contributie landelijke federatie Honorering Raad van Commissarissen Kosten glasherstel en glasverzekering Servicekosten PR en communicatie Kosten huurdersparticipatie Overige algemene lasten
163 142 68 57 38 36 24 24 17 17 16 11 7
194 71 63 33 96 22 27 23 12 8 76
Totaal diverse bedrijfslasten
620
625
Rente te vorderen BWS-subsidies
-
1
Totaal opbrengst financiële vaste activa en effecten
-
1
Rente liquide middelen Overige rentebaten
15 36
35
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
51
35
24 Opbrengst financiële vaste activa en effecten
25 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
79
26 Rentelasten en soortgelijke kosten 2012 Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente roll-over leningen met variabele hoofdsom Rentelast floor Disagio Waarborgfonds Overige rentelasten en soortgelijke kosten Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
2011
503 2.681 41 62 8 12
555 2.508 96 38 6 17
3.307
3.220
27 Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten betreffende projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.
Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Acute belastingen boekjaar Mutatie latente belastingen
-16
-14
Totaal belastinglast/-bate
-16
-14
Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum.
80
De post “Acute belastingen boekjaar” is als volgt bepaald: 2012 Commercieel resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Correctie vennootschapsbelasting
4.371 16 4.387
Permanente verschillen: Vogelaarheffing
40
Tijdelijke verschillen: Fiscaal resultaat project Nieuwe Duinstraat Fiscaal niet in aanmerking te nemen waardeveranderingen Fiscaal resultaat project Hoogstraat Fiscaal lager verkoopresultaat bestaand bezit Vrijval disagio leningen Pro-rata BTW teruggaaf Resultaat deelnemingen Fiscaal hoger verkoop resultaat vov-woningen Fiscaal te activeren financieringskosten Fiscaal lagere afschrijving materiële vaste activa Overige tijdelijke verschillen
-2.717 -2.230 -1.116 -1.081 -123 -83 11 26 51 1.973 4 -5.285
Investeringsaftrek
-858 -15
Fiscaal resultaat
-873
Belastbaar bedrag
-873
Verschuldigde winstbelasting
-
Mutatie latente belastingen 2012
2011
Leningen o/g en u/g
-16
-14
Totaal
-16
-14
Resultaat deelneming Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.
-11
6
Totaal aandeel in resultaat van deelnemingen
-11
6
28 Aandeel in resultaat van deelnemingen
81
Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) (x € 1.000)
ACTIVA
2012
2011
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
82.123 10.327 2.143
Totaal materiële vaste activa
73.089 5.873 2.253 94.593
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Com. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
15.498 13.113
Totaal vastgoedbeleggingen
81.215
15.017 167 12.886 28.611
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Te vorderen BWS-subsidies
76 294 -
28.070
87 310 6
Totaal financiële vaste activa
370
Totaal vaste activa
123.574
403 109.688
Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
1.320 82
Totaal voorraden
180 477 97 1.402
Vorderingen Huurdebiteuren Overige debiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
131 53 216 20 50 256
Totaal vorderingen
754 140 26 30 65 233
726
494
Liquide middelen
1.470
1.080
Totaal vlottende activa
3.598
2.328
127.172
112.016
Totaal activa
82
PASSIVA
2012
Eigen vermogen Overige reserves
2011
24.388
Voorzieningen Overige voorzieningen
81
Totaal voorzieningen
20.017
81 81
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen betreffende onroerende zaken VOV
8.859 75.519 13.113
Totaal langlopende schulden
81
9.114 64.563 12.886 97.491
Kortlopende schulden Onderhanden projecten Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
92 256 765 917 15 731 35 59 2.342
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
83
86.563
86 226 1.077 705 15 642 25 108 2.471 5.212
5.355
127.172
112.016
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 (na resultaatbestemming) (x € 1.000)
2012 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Wijziging in onderhanden werk Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Overige bedrijfslasten
2011
12.170 1.049 287 76 1.339
12.168 1.218 295 28 2.024
14.921
15.733
2.158
2.111
-2.230 1.241 167 238 3.857 28 1.808
-2.519 1.251 161 242 3.466 33 1.787
Som der bedrijfslasten
7.267
6.532
Bedrijfsresultaat
7.654
9.201
Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
51 -3.307
Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen
1 35 -3.220 -3.256
-3.184
4.398
6.017
Belastingen
-16
-14
Resultaat na belastingen Aandeel in resultaat van deelnemingen
4.382 -11
6.003 6
4.371
6.009
Resultaat na belastingen
84
Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst- en verliesrekening (x € 1.000)
De toelichting op de enkelvoudige balans is beperkt tot die posten de afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde balans.
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Boekwaarde 1-1-2012 Sint Antonius van Padua Holding b.v.
87 Boekwaarde 1-1-2011
Sint Antonius van Padua Holding b.v.
81
Resultaat deelneming -11 Resultaat deelneming
Boekwaarde 31-12-2012 76 Boekwaarde 31-12-2011
6
87
2012
2011
Sint Antonius van Padua Holding b.v.
20
30
Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen
20
30
Vorderingen op groepsmaatschappijen
Liquide middelen Kas Bank Deposito’s Kruisposten
3 712 755 -
Totaal liquide middelen
1.470
2 21 1.055 2 1.080
Er bestaan geen belangrijke beperkingen betreffende de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep.
85
Eigen vermogen Overige reserves 2012
2011
Stand 1 januari volgens jaarrekening 2011 resp. 2010 Cumulatief effect 1 januari 2012 resp. 2012 wegens stelselwijziging
20.017 -
15.546 -1.538
Stand 1 januari op basis van nieuwe grondslagen
20.017
14.008
Resultaat volgens jaarrekening 2012 resp. 2011 Aanpassing resultaat 2011 voor vergelijkingsdoeleinden
4.371 -
6.081 -72
Aangepast resultaat op basis van nieuwe grondslagen
4.371
6.009
24.388
20.017
Stand 31 december
Kortlopende schulden Schulden aan groepsmaatschappijen Schulden aan groepsmaatschappijen
15
15
Totaal schulden aan groepsmaatschappijen
15
15
Het kortlopende deel van de schulden aan groepsmaatschappijen is als kortlopende schuld verantwoord. Alle schulden aan groepsmaatschappijen zijn tegen normale marktvoorwaarden aangegaan.
Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen Bestuurders De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband. Over de bezoldiging van 2012 is geen eenmalige crisisheffing (‘Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013’) aan de fiscus is verschuldigd.
Commissarissen Voor wat betreft de beloningen voor de commissarissen van Woningstichting Sint Antonius van Padua verwijzen we naar het verslag van de Raad van Commissarissen, opgenomen in het jaarverslag. Er zijn geen leningen, voorschotten of garanties door Woningstichting Sint Antonius van Padua aan bestuurders en commissarissen verstrekt.
86
Wet openbaarheid topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) van kracht. Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de Wopt. Op grond van de Wopt dienen de individuele inkomensgegevens te worden gerapporteerd van functionarissen die meer verdienen dan het gemiddeld belastbaar jaarloon van ministers (Wopt-norm 2012: € 193.000; 2011: € 193.000). Aan bestuurders en werknemers zijn geen beloningen uitgekeerd boven de € 193.000.
Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor de groep: 2012 Ernst & Young Overig Ernst Accountants LLP & Young
Totaal
Onderzoek van de jaarrekening Adviesdiensten fusie Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten
28 8 2
35 31 3
28 43 31 5
Totaal
38
69
107
2011 Ernst & Young Overig Ernst Accountants LLP & Young
Totaal
Onderzoek van de jaarrekening A Adviesdiensten fusie Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten
26 -
43 49 2
26 43 49 2
Totaal
26
94
120
87
Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Woningstichting Sint Antonius van Padua is vastgesteld door het bestuur op 3 juni 2013.
A.J. Verkade Directeurbestuurder
Raad van commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de raad van commissarissen op 3 juni 2013.
De heer A. de Jong Voorzitter
De heer J. A. Stevens Vicevoorzitter
De heer H.M.P. Tulen Lid
De heer G. Hijlkema Lid
De heer S.E.J. Ruigrok Lid
Woningstichting Sint Antonius van Padua Forum 5 2211 LV Noordwijkerhout T: 0252 34 31 00 E:
[email protected]
88
Toekomstparagraaf Zie hiervoor de onder de “Overige gegevens; gebeurtenissen na balansdatum” opgenomen gebeurtenissen.
Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Woningstichting Sint Antonius van Padua zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.
Bestemming van het resultaat 2012 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen aan de overige reserves toegevoegd.
Gebeurtenissen na balansdatum Nieuwbouw Puyckendam Op 25 april j.l. is in de vergadering van de Raad van Commissarissen het voornemen bekrachtigd om het complex Puyckendam te slopen en een nieuwbouwontwikkeling te starten van 99 huurwoningen en 27 koopwoningen en een voorziening voor Welzijn. De hierbij behorende stichtingskosten zijn € 27,3 miljoen. De huurwoningen worden ontwikkeld als sociale huurwoningen met een gemiddelde huurprijs van circa € 630. Het voorbehoud van financiering is uitdrukkelijk vastgelegd. In afwachting van aanvullend faciliteringsvolume van het WSW staat de gemeente Noordwijkerhout garant voor een bedrag van € 5,0 miljoen voor 2014. Inmiddels heeft het WSW officieus een faciliteringsvolume afgegeven voor de periode 2013 – 2015 van € 28,0 miljoen. Na de officiële bevestiging vervalt hiermee de garantie van de Gemeente Noordwijkerhout. Het huidige complex zal in twee fasen worden gesloopt vanaf vermoedelijk eind 2013 tot eind 2015. Hiertoe zal er een afwaardering van het oude complex plaatsvinden voor een bedrag van € 1,7 miljoen. Deze afwaardering wordt verwerkt in de cijfers van 2013. Per balansdatum is voor bovenstaand project een bedrag geactiveerd van € 1,3 miljoen voorbereidingskosten.
Woonakkoord Na balansdatum is het zogenaamde woonakkoord, gesloten tussen de huidige regeringspartijen, goedgekeurd. Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale woningen in exploitatie deels inkomensafhankelijk wordt. Daarnaast is de verhuurdersheffing voor 2014 en verder ook gepresenteerd. In de gepresenteerde waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is geen rekening gehouden met inkomensafhankelijke huurverhogingen en is de verhuurdersheffing slechts voor 2013 ingerekend. Een doorrekening van bovenstaand akkoord leidt tot een solvabiliteit die vanaf 2013 oploopt van 19,2% tot 23,4% in 2017. De operationele kasstroom (- 2% aflossingsfictie) blijft in al deze jaren positief met een verwacht minimum van € 3,1 miljoen positief in 2014 zonder 2% aflossingsfictie of € 1,4 miljoen positief rekening houdend met 2% aflossingsfictie. Bij de inrekening van het woonakkoord wordt er uitgegaan van de volgende parameteraanpassingen:
§ § §
huurverhoging naar verwachte prijsinflatie (2013 2,30%; 2014 e.v. 2,00%) inkomensafhankelijke huurverhoging (2013 e.v. 2,00%) de verhuurdersheffing is naast 2013 ook ingerekend voor de jaren 2014 en verder (2014 € 1,1 mln.; 2015 € 1,3 mln.; 2016 € 1,5 mln.; 2017 e.v. € 1,7 mln.).
De verhuurdersheffing wordt geïndexeerd aan de hand van de verwachte prijsinflatie.
89
90
91
