Ingatlanvagyon értékelés

Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3.

Ingatlanfejlesztı Szakirányú Továbbképzési Szak

Ingatlanvagyon értékelés 2. Számviteli alapok

Szerzı: Harnos László 2009. január

2. Számviteli alapok

2.1 Tartalomjegyzék 2. Számviteli alapok ........................................................................................................................................1 2.1 Tartalomjegyzék ..................................................................................................................................2 2.2 Bevezetés ............................................................................................................................................3 2.2.1 A tanulási egység célja .................................................................................................................3 2.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz..........................................................................3 2.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések....................................................3 2.2.4

Ajánlott irodalom ........................................................................................................................4

2.3 Számviteli alapfogalmak ......................................................................................................................5 2.3.1 A számvitel feladatai .....................................................................................................................5 2.3.2 A számvitel szabályozása .............................................................................................................6 2.3.3 A számviteli információs rendszer felépítése ................................................................................6 2.3.4 Számviteli alapelvek......................................................................................................................7 2.4 A számviteli beszámoló .......................................................................................................................8 2.4.1 A mérleg tagolása .........................................................................................................................9 2.4.2 Az eredménykimutatás felépítése................................................................................................12 2.4.3 A cash flow kimutatás.................................................................................................................12 2.5 A beszámoló elemzése ......................................................................................................................14 2.5.1 Az elemzés alapfogalmai.............................................................................................................14 2.5.2 A vagyoni helyzet elemzése ........................................................................................................15 2.5.3 Mutatószámok képzése...............................................................................................................16 2.6 Összefoglalás ....................................................................................................................................24 2.7 Ellenırzı kérdések ............................................................................................................................24

2


2.2 Bevezetés 2.2.1 A tanulási egység célja A vagyonértékelés kiindulási alapját a vagyon nyilvántartása képezi. A vállalkozások a vagyonukat a számviteli rendszerükben tartják nyilván. A jelen tanulási egység célja ezen számviteli rendszer alapvetı elemeinek megismertetése, különös tekintettel a számviteli beszámolóra, ill. annak egyes részeire.

2.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz

Megkülönböztetni az egyes beszámoló típusokat, Értelmezni egy vállalkozás mérlegét, Értelmezni egy vállalkozás eredménykimutatását, Értelmezni egy vállalkozás cash flow kimutatását, A legfontosabb pénzügyi mutatószámok segítségével elemezni a vállalkozás pénzügyi, likviditási helyzetét.

2.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve. Befektetési cash flow Dinamikus elemzés Eredménykimutatás Eszközök Finanszírozási cash flow Forgalmi ktg. Eljárás

A vállalat befektetéseibıl származó tiszta jövedelem. Az elemzés során az idı múlásából eredı változásokat is figyelembe vesszük. Olyan számviteli okmány, mely egy adott idıszakra vonatkozóan, pénzértékben mutatja ki a vállalkozás bevételeit, ráfordításait és azok eredményét. A vállalkozás egyes vagyonelemeit jelentik. Kimutatásuk a mérlegben fordított likviditási sorrendben történik. A finanszírozási (pénzügyi) tevékenységbıl eredı tiszta jövedelem. Nettó szemlélető eredménykimutatás, csak a realizált bevételeket veszi figyelembe. Az értékesítéshez kapcsolódó költségek megfigyelésére helyezi a hangsúlyt.

Források

Az eszközök finanszírozását mutatják.

Kiegészítı melléklet

A valós és megbízható összkép kialakításához szükséges kiegészítı információkat tartalmazza. A vagyonértékelés 3


Likviditási mérleg

Mérleg Mőködési cash flow

Összköltség eljárás

Pénzügyi számvitel

Statikus elemzés Számvitel

Számviteli politika

2.2.4

szempontjából igen fontos cash flow kimutatás ennek képezi a részét Olyan kimutatás, amely az eszközöket mobilitásuk (dologi formából pénzformába történı átalakulásuk sorrendisége, sebessége, azaz pénzzé válása), a forrásokat pedig esedékességük (a kötelezettségek fizetési határidejének lejáratát, a pénzállomány várható csökkenésének idejét mutatja) szerint csoportosítva állítja egymással szemben. Olyan okmány, mely a vállalkozás vagyonát egy adott idıpontra vonatkozóan, pénzértékben mutatja ki. A vállalat szokásos mőködésével (tevékenységével) összefüggésben keletkezı tiszta jövedelem. Bruttó szemlélető eredménykimutatás, azaz a vállalkozás hozamait, teljesítményeit teljes körően számba veszi, amelyekkel szembe a vállalkozás éves összes felmerült ráfordításait állítja. A hozamok közül azokat is kimutatja, melyeket a cég még nem realizált. A jogszabályi elıírások alapján minden vállalkozás számára kötelezı és elsısorban a külsı érintettek (üzleti partnerek, leendı befektetık, adóhatóság, stb.) tájékoztatására szolgál Az elemzést egy adott idıpont szerinti állapot szerint végezzük. A gazdálkodó szervezet mőködését, tevékenységét bemutató információs rendszer. A számviteli politika egy olyan belsı szabályzat, melyet minden vállalkozásnak kötelezı elkészíteni és melyben a jogszabályok, ill. standardok adta lehetıségeken belül a vállalkozás maga határozza meg a konkrét gyakorlati megoldásokat, melyeket alkalmazni fog a számvitele során.

Ajánlott irodalom

Reizingerné Ducsai Anita – Vörös Miklós: Könyvviteli alapismeretek, Perfekt Rt., Budapest, 2005. Szakács Imre: Számvitel A-tól Z-ig, KJK-Kerszöv Kiadó, Budapest, 2001.

4


2.3 Számviteli alapfogalmak A számvitel alatt tulajdonképpen a gazdálkodó szervezet mőködését, tevékenységét bemutató információs rendszert értjük. Kétféle típusát szoktuk megkülönböztetni:

Pénzügyi számvitel (a jogszabályi elıírások alapján minden vállalkozás számára kötelezı és elsısorban a külsı érintettek [üzleti partnerek, leendı befektetık, adóhatóság, stb.] tájékoztatására szolgál), Vezetıi számvitel (a pénzügyi számvitelhez képest lényegesen kötetlenebb, elsısorban a vállalkozás vezetıinek informálására szolgál, jellemzıen a vállalati kontrolling keretében valósul meg).

A továbbiakban a pénzügyi számvitellel foglalkozunk, ugyanis a legtöbb vállalkozás (a nagyvállalatokat leszámítva) általában csak ezzel rendelkezik. Ahol ezentúl számvitelt említünk, ott mindig a pénzügyi számvitelt fogjuk érteni! A számvitel a megtörtént gazdasági eseményeket figyeli meg, méri, ill. rögzíti, azaz idıbeliségét tekintve mindig a utólag regisztrál. Ez azért fontos, mert a vagyonértékelés során többnyire a jövıbeli jövedelmek, hasznok, projektek értékét kell tekintenünk, így a számviteli adatok elsısorban az eligazodást, ill. a múltbéli adatok alapján a jövı tervezését segítik majd, de nem támaszkodhatunk rájuk teljes mértékben!

2.3.1 A számvitel feladatai A számvitel legfontosabb feladata tehát a tájékoztatás:

Külsı felhasználók (piaci szereplık, hatóságok, stb.) tájékoztatása, Belsı felhasználók (menedzserek, tulajdonosok, dolgozók) tájékoztatása.

A számvitel továbbá az egységes, közös nyelvezete alapján segíti az érintettek közti kommunikációt. A számvitel részterületei:

Könyvvezetés (a gazdasági események rögzítése), Beszámoló készítése, Kalkuláció.

A fenti részterületek közül mi elsısorban a beszámolóval, ill. az abból kinyerhetı információ tartalommal fogunk foglalkozni.

5


2.3.2 A számvitel szabályozása A számvitel szabályozása több szinten valósul meg:

Külsı szabályozás: o Nemzetközi standardok: International Financial Reporting Standards (ún. IFRS → elsısorban az Európai Unióban használatos), US GAAP (elsısorban az Egyesült Államokban terjedt el). o Hazai szabályozás: Számviteli Törvény (2000. évi C. törvény), Ágazati számviteli jogszabályok (kormányrendeletek), Nemzeti Számviteli Standardok. Belsı szabályozás: o Számviteli politika.

Mind a számviteli standardok, mind a hazai jogszabályok elsısorban megengedı (diszpozitív) szabályozással élnek, Ez azt jelenti, hogy sok esetben kínálnak választási lehetıségeket a vállalkozások számára. Ilyen lehet például:

Az alkalmazott értékcsökkenési leírási mód, A beszámoló típusa, A mérlegkészítés idıpontja, Az eszközök értékhelyesbítésének lehetısége, A követelések minısítése, stb.

A számviteli politika egy olyan belsı szabályzat, melyet minden vállalkozásnak kötelezı elkészíteni és melyben a jogszabályok, ill. standardok adta lehetıségeken belül a vállalkozás maga határozza meg a konkrét gyakorlati megoldásokat, melyeket alkalmazni fog a számvitele során. Ez egyúttal azt is jelenti, hogy egy beszámoló igazából csak a számviteli politika ismeretében értelmezhetı. A hazai szabályok szerint a számviteli politikát el kell készíteni, meg kell ırizni és ellenırzéskor (pl.: könyvvizsgálat, adóhatósági ellenırzés) fel kell tudni mutatni. Ezzel szemben a nemzetközi standardok a számviteli politikát a beszámoló részének tekintik, így annak beszámolóval együtt történı közzétételét is elıírják.

2.3.3 A számviteli információs rendszer felépítése A számviteli információs rendszer négy részbıl épül fel:

Alapnyilvántartás (bizonylatok), Analitikus nyilvántartások: o Vevıkövetelések nyilvántartása, o Szállítói kötelezettségek nyilvántartása, o Tárgyi eszközök nyilvántartása, o ÁFA analitika, stb. 6


Fıkönyvi könyvelés: o Egyszeres könyvvitel (naplófıkönyv, pénztárkönyv), o Kettıs könyvvitel (könyvelési számlák, fıkönyvi kivonat). Beszámoló: o Mérleg, o Eredménykimutatás, o Kiegészítı melléklet (benne: cash flow kimutatás), o Üzleti jelentés.

A továbbiakban alapvetıen a kettıs könyvvitellel és az a szerint készített beszámolóval foglalkozunk, ugyanis a vállalkozások alapvetıen erre kötelezettek. Egyszeres könyvvitelt csak nagyon korlátozott kör (pl. a számviteli törvény szerinti egyéb szervezetek körébe tartozó társasház) vezethet.

2.3.4 Számviteli alapelvek Ahhoz, hogy a számviteli információs rendszer egy megbízható, valós összképet nyújtson a vállalkozás vagyoni, pénzügyi helyzetérıl – a könyvvezetés és a beszámoló készítés során egyaránt – be kell tartani a következı, a számviteli törvényben is deklarált alapelveket:

Számviteli alapelvek

Elsıdleges alapelv: o A vállalkozás folytatásának elve: a beszámoló készítésekor abból kell kiindulni, hogy a vállalkozás a belátható jövıben is fenn kívánja és fenn is tudja tartani a tevékenységét. Ez a legfontosabb alapelv, hiszen ez a feltételezés alapvetıen meghatározza az eszközök (pl.: követelések) értékelését. Tartalmi elvek: o Teljesség elve: A számvitelben minden gazdasági eseményt könyvelni kell. o Valódiság elve: A fıkönyvben rögzített vagyonnak a valóságban is fellelhetınek kell lenni, ill. a rögzített gazdasági eseményeknek a valóságban megtörténteknek kell lenniük. o Óvatosság elve: Nem szabad eredményt kimutatni akkor, ha a bevétel realizálása bizonytalan. o Összemérés elve: Egy idıszak eredménye egyenlı az idıszaki bevételek és ráfordítások különbözetével. Formai elvek: o Világosság elve: A könyvvezetésnek és a beszámolónak érthetınek, áttekinthetınek kell lenni. o Folytonosság elve: Az idıszak nyitó állománya megegyezik az elızı idıszak záró állományával. o Következetesség elve: A beszámoló tartalma és formája, valamint a könyvvezetés tekintetében biztosítani kell az állandóságot, ill. az egyes idıszakok összehasonlíthatóságát. Kiegészítı elvek: 7


o Egyedi értékelés elve: Az eszközöket és azok forrásait egyedileg kell rögzíteni, nyilvántartani és értékelni. o Bruttó elszámolás elve: A követeléseket és kötelezettségeket, ill. a bevételeket és ráfordításokat nem lehet összevonni. o Idıbeli elhatárolás elve: A bevételeket és ráfordításokat arra az idıszakra kell elszámolni, amelyre ténylegesen vonatkoznak. o A tartalom elsıdlegessége a formával szemben: A gazdasági eseményeket a tényleges tartalmuk szerint kell elszámolni. o Lényegesség elve: A beszámolóban minden olyan (lényeges) információt figyelembe kell venni, melynek esetleges elhagyása, vagy téves bemutatása – az ésszerőség határain belül – befolyásolhatja a beszámolót felhasználók döntéseit. o Költség-haszon összevetésének elve: Az információ hasznossága álljon arányban annak elıállítási költségével.

2.4 A számviteli beszámoló A gazdálkodó szervezeteknek vagyoni, pénzügyi, jövedelmezıségi helyzetükrıl idıszakonként beszámolót kell készíteniük és azt nyilvánosságra is kell hozni (ún. közzététel).

Az üzleti év azon idıszak, amirıl a beszámolót el kell készíteni. Hossza általában egy naptári év. Kivételt képeznek ez alól a még be nem jegyzett vállalkozások (ún. elıtársaságok), valamint azon vállalkozások, melyek valamilyen oknál fogva (pl.: külföldi cég hazai leányvállalata) a naptári évtıl eltérı üzleti évet választ. A beszámoló fordulónapja az üzleti év utolsó napja. A mérlegkészítés idıpontja az a nap, amikor a vállalkozás taggyőlése (közgyőlése, stb.) a beszámolót elfogadja. A mérlegkészítés idıpontja mindig késıbbi, mint a fordulónap. Ez azért lényeges, mert a beszámolóban a fordulónapot követıen a mérlegkészítés idıpontjáig ismertté vált információkat is figyelembe kell venni. A beszámolót a beszámoló fordulónapjától számított 150 napon belül a cégbíróságnál letétbe kell helyezni és közzé kell tenni.

A beszámoló négy részbıl áll:

Mérleg

Mérleg: olyan okmány, mely a vállalkozás vagyonát egy adott idıpontra vonatkozóan, pénzértékben mutatja ki. Eredménykimutatás: olyan számviteli okmány, mely egy adott idıszakra vonatkozóan, pénzértékben mutatja ki a vállalkozás bevételeit, ráfordításait és azok eredményét.

Eredménykimutatás

8


Kiegészítı melléklet: a valós és megbízható összkép kialakításához szükséges kiegészítı információkat tartalmazza. A vagyonértékelés szempontjából igen fontos cash flow kimutatás ennek képezi a részét1. Üzleti jelentés: csak az ún. éves beszámolót készítı cégek (többnyire nagyobb kft-k, részvénytársaságok) számára kötelezı. Tartalmát viszonylag nagy szabadsággal alakíthatják ki a vállalkozások. A továbbiakban az üzleti jelentéssel jelen tantárgy keretein belül nem foglalkozunk.

A nagyobb vállalkozások ún. éves beszámoló, míg a kisebb vállalkozások ún. egyszerősített éves beszámoló 2 készítésére kötelezettek. A kettı közti különbség alapvetıen az adatok részletezettségében áll. Jelen jegyzetben az egyszerősített éves beszámoló felépítését tárgyaljuk, mert annak ismerete elégséges az éves beszámoló adatainak értelmezéséhez is.

2.4.1 A mérleg tagolása A számviteli törvény értelmében a mérleg kétféle formában állítható össze:

„A” típusú mérleg: hagyományos kétoldalas (aktívák, passzívák) mérleg, „B” típusú mérleg: lépcsızetes elrendezéső mérleg (elsısorban nemzetközi viszonylatban terjedt el).

A jelen tantárgy keretében az „A” típusú mérleg tagolását ismertetjük. Az eszközök (aktívák) a vállalkozás egyes vagyonelemeit jelentik. Kimutatásuk a mérlegben fordított likviditási sorrendben történik a következık szerint: I. II. III. A.

Immateriális javak Tárgyi eszközök Befektetett pénzügyi eszközök Befektetett eszközök (I. + II. + III.)

I. Készletek II. Követelések III. Értékpapírok IV. Pénzeszközök B. Forgóeszközök (I. + II. + III. + IV.) C. Aktív idıbeli elhatárolások ESZKÖZÖK ö s s z e s e n

1

A nemzetközi standardok a cash flow kimutatást a beszámoló önálló részeként kezelik. Az egyszerősített éves beszámoló nem keverendı össze az egyszerősített beszámolóval, melyet az egyszeres könyvvitelt vezetık készítenek.

2

9


A befektetett eszközök a vállalkozás azon eszközei, melyek tartósan lekötöttek, azaz egy éven túl szolgálják a vállalkozás célját. Az immateriális javak olyan nem anyagi megjelenési formájú, de értéket képviselı, forgalomképes eszközök, melyek közvetlenül és tartósan szolgálják a vállalkozást (pl.: szoftverek). A tárgyi eszközök olyan anyagi javak, melyek tartósan közvetlenül, vagy közvetetten szolgálják a vállalkozást (pl.: ingatlanok3). A befektetett pénzügyi eszközök közé tartoznak a befektetési céllal vásárolt értékpapírok (a lejáratuktól függetlenül!), a tartósan lekötött betétek, a tartósan adott kölcsönök és a más vállalkozásokban való részesedések. A forgóeszközök egy termelési cikluson belül adják át értéküket a megtermelt áruknak és szolgáltatásoknak, így nem tartós javak. A készletek közé a vállalkozás anyag- és árukészlete, a befejezett és félkész termékei tartoznak. A követelések a más gazdasági szereplıkkel szemben fennálló követeléseket jelentik. Az értékpapírok közt a forgatási (továbbértékesítési) céllal vásárolt értékpapírokat kell kimutatni, függetlenül azok lejáratától. A pénzeszközök közé a pénztárban és a folyószámlán található hazai és külföldi fizetıeszközöket soroljuk. Az aktív idıbeli elhatárolások olyan bevételek, melyek ténylegesen csak a következı üzleti évben jelennek meg, de az adott üzleti évet illetik meg, ill. olyan ráfordítások, melyek ugyan az adott üzleti évben merülnek fel, de a következı üzleti évek hozamai érdekében. A források (passzívák) az eszközök finanszírozását mutatják: I. Jegyzett tıke II. Jegyzett, de még be nem fizetett tıke III. Tıketartalék IV. Eredménytartalék V. Lekötött tartalék VI. Értékelési tartalék VII. Mérleg szerinti eredmény D. Saját tıke (I. – II. + III. ± IV. + V. + VI. ± VII.) E. Céltartalékok 3

Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyonértékő jogokat is a tárgyi eszközök között kell kimutatni, bár azok természetükben inkább az immateriális jószágokhoz hasonlóak.

10


I. Hátrasorolt kötelezettségek II. Hosszú lejáratú kötelezettségek III. Rövid lejáratú kötelezettségek F. Kötelezettségek (I. + II. + III.) G. Passzív idıbeli elhatárolások FORRÁSOK ö s s z e s e n

A saját tıke olyan tıkerész, melyet a tulajdonosok bocsátanak a vállalkozás rendelkezésére, ill. melyet az adózott eredménybıl a vállalkozásban hagynak. A jegyzett tıke a vállalkozás alaptıkéje. A tıketartalékot szintén a tulajdonosok fizetik be a jegyzett tıkén felül, így a nem jogi személyiségek (pl.: kft., rt.) esetén ez nem része a szavatoló tıkének. Az eredménytartalék az elızı évek eredményeinek göngyölt egyenlege. A lekötött tartalék a tıketartalékból, vagy az eredménytartalékból jogszabályi elıírás alapján lekötött összeg, mely így nem fizethetı ki osztalékként. Az értékelési tartalék az eszközök értékhelyesbítésének forrásoldali megfelelıje. A céltartalék az adózás elıtti eredmény terhére képzett olyan forrás, mely a következı években várhatóan felmerülı kötelezettségek, ill. jövıben várható költségek fedezetére szolgál. A kötelezettségek a vállalkozás fizetési kötelezettségeit jelentik. A hátrasorolt kötelezettségek a tulajdonosokkal szemben állnak fenn, így a cég esetleges megszőnése esetén ezek kielégítése csak a többi kötelezettség teljesítését követıen lehetséges. A passzív idıbeli elhatárolások közt azon bevételeket kell kimutatni, melyeket a vállalkozás a fordulónap elıtt már elszámolt, de azok a következı üzleti évre vonatkoznak. Passzív idıbeli elhatárolásként kell kimutatni azon ráfordításokat is, melyek a fordulónapot követıen merültek ugyan fel, de a tárgyidıszakra vonatkoznak. A mérleg két oldalának (eszközök összesen és források összesen) minden esetben meg kell egyeznie.

11


2.4.2 Az eredménykimutatás felépítése Az eredménykimutatást kétféle eljárással készíthetjük el:

Összköltség eljárás: bruttó szemlélető eredménykimutatás, azaz a vállalkozás hozamait, teljesítményeit teljes körően számba veszi, amelyekkel szembe a vállalkozás éves összes felmerült ráfordításait állítja. A hozamok közül azokat is kimutatja, melyeket a cég még nem realizált. Forgalmi költség eljárás: nettó szemlélető, csak a realizált bevételeket veszi figyelembe. Az értékesítéshez kapcsolódó költségek megfigyelésére helyezi a hangsúlyt.

A gyakorlatban az összköltség eljárással készített eredménykimutatás az elterjedtebb, így ennek tagolását mutatjuk be: I. Értékesítés nettó árbevétele II. Aktivált saját teljesítmények értéke III. Egyéb bevételek IV. Anyagjellegő ráfordítások V. Személyi jellegő ráfordítások VI. Értékcsökkenési leírás VII. Egyéb ráfordítások A. Üzemi (üzleti) tevékenység eredménye (I. ± II. + III. – IV. – V. – VI. – VII.)

Összköltség eljárás Forgalmi költség eljárás

Eredménykimutatás tagolása

VIII. Pénzügyi mőveletek bevételei IX. Pénzügyi mőveletek ráfordításai B. Pénzügyi mőveletek eredménye (VIII. – IX.) X. Rendkívüli bevételek XI. Rendkívüli ráfordítások D. Rendkívüli eredmény (X. – XI.) E. Adózás elıtti eredmény (± C ± D) XII. Adófizetési kötelezettség F. Adózott eredmény (± E – XII.) G. MÉRLEG SZERINTI EREDMÉNY (F. korrigálva az osztalékfizetéssel)

2.4.3 A cash flow kimutatás A cash flow kimutatás a vállalkozás pénzeszközeinek változásáról ad képet. Az egyik célja, hogy információt szolgáltasson a vállalkozás egy adott idıszakában befolyó és kifizetett pénzeszközeirıl. A másik célja pedig, hogy értékelni tudjuk a vállalkozás befektetési és finanszírozási tevékenységét, továbbá segít a befektetıknek és hitelezıknek, hogy mérlegelni tudják a következıket:

Cash flow

12


• • •

A vizsgált vállalkozás eleget tud-e tenni a kötelezettségeinek, esetleg tud-e osztalékot fizetni? A vállalkozás bevételeinek és kifizetéseinek közötti eltérés okai? Tud-e a vállalkozás pozitív cash flow-t termelni?

A Cash Flow kimutatást mindig három lépcsıben kell elkészíteni, melyek az alábbiak: • • •

Mőködési cash flow meghatározása, Befektetési tevékenységbıl származó cash flow Finanszírozás cash flow-ja.

A három területnek az összesített cash flow-ja adja meg a pénzeszközök tényleges változását. A mőködési cash flow sémája: + Termékek értékesítésébıl, vagy a szolgáltatásból származó pénzeszközök (bevételek), + Kapott osztalék (Tulajdoni részesedés hozama), + Kamatbevételek (Adott kölcsönök hozama), + Kereskedelmi portfolióban nyilvántartott értékpapírok értékesítése, =Mőködési tevékenység pénzeszközei, - Áruk és szolgáltatások ellenértéke (szállítóknak kifizetett pénzeszközök), Mőködési cash flow - Alkalmazottaknak eszközölt kifizetések (értékesítés közvetett költségei) , - Adófizetésre kifizetett pénzeszközök, - Kamat kifizetések, - Kereskedelmi portfolió szerinti kölcsön, ill. értékpapírok vétele, = Mőködési tevékenységre kifizetett pénzeszközök , = Mőködési tevékenység nettó cash flow-ja.

Befektetések cash flow-jának sémája: + Tárgyi eszközök értékesítésébıl származó bevételek, + Adott kölcsönök visszafizetése, + Más vállalkozásban való részesedés értékesítésébıl származó bevételek, = Befektetések pénzbevételei, - Adott kölcsönök, - Más vállalkozásban való részesedés megvásárlása, - Tárgyi eszközök vásárlása, = Befektetések kiadásai, = Befektetés nettó cash flow-ja. Finanszírozási tevékenység cash flow-jának sémája: + Részvénytıke kibocsátásából származó bevételek, + (rövid és hosszú távú) hitelfelvételbıl származó bevételek, = Finanszírozás bevételei - Osztalék kifizetések, - A vállalat részvényeinek visszavásárlása,

Befektetési cash flow

Finanszírozási cash flow

13


- Hitelek kölcsönök visszafizetése, - Tárgyi eszközök lízingjébıl származó kifizetések, = Finanszírozás kiadásai, = Finanszírozás cash flow-ja A teljes cash flow: + Mőködési tevékenység nettó cash flow-ja. + Bektetés nettó cash flow-ja. + Finanszírozás cash flow-ja = Pénzeszközök és ezzel egyenértékő eszközök növekedése

A fentiekbıl is kitőnik, hogy a három cash flow összege adja meg a vállalkozás pénzeszközeinek a növekedését, esetleg a csökkenését. Az adatokat célszerő ebben az esetben is szövegesen értékelni, illetve a kiugró tételeket megmagyarázni a külsı felhasználók számára. Az ismert pénzügyi elemzési módszereknek csak egy részét teszik ki az itt leírtak. A számviteli elemzési tevékenység igen sokrétő, amelyet csak többéves tanulással és gyakorlattal lehet igazán elsajátítani. Reményünk szerint a jövıben, ha értékbecslıként, vagy esetleg egy ingatlanszakmai vállalkozás vezetıjeként a kezükbe vesznek egy mérleget, vagy bármilyen más pénzügyi kimutatást, akkor arra már másként tekintenek és ki fogják tudni olvasni belılük a munkájukhoz, ill. a döntéseikhez szükséges információkat.

2.5 A beszámoló elemzése 2.5.1 Az elemzés alapfogalmai

A piacgazdaság szereplıinek döntéseihez, olyan objektív, megbízható és valós összképet nyújtó információkra van szükségük, amely segítik ıket a saját vagy mások vállalkozásának megítélésében. Az elemzés segít abban, hogy megismerjük a vállalkozás múltbéli és jelenlegi pénzügyi és jövedelmi helyzetét. Az elemzéshez szükséges információkat a vállalkozás mérlegébıl és eredménykimutatásából nyerjük. A mérlegadatokból következtetni tudunk a vállalkozások nagyságára, míg az eredmény-kimutatásból a tevékenység(ek) eredményességét (hozamát) tudjuk megvizsgálni. Az elemzés fogalma (definíciója) Gazdasági elemzésnek nevezzük azon módszerek és eljárások összességét, melyek segítségével feltárjuk és értékeljük egy vállalkozás vagyoni, pénzügyi és jövedelmi 14


helyzetét, illetve azok változásait, a gazdálkodás hatékonyságát és eredményességét befolyásoló tényezıket.

A gazdasági elemzések csoportosítása 1. Idıpontjuk szerint az elemzések lehetnek: • • •

Elıkészítı, amely azt a célt szolgálja, hogy a döntéseinket és intézkedéseinket a legmegfelelıbben hozhassuk meg. Operatív, amikor az elemzést már a végrehajtás szakaszában végezzük el, hogy az optimális végrehajtást tudjuk biztosítani. Revíziós, mikor az elemzést az idıszak végén készítjük, ami egy visszatekintést ad, illetve rávilágít az esetleges hibáinkra, hogy a jövıben ezeket el tudjuk kerülni.

2. Az eljárás szempontjai szerint megkülönböztetünk: • •

Abszolút elemzést, ahol két idıszak értékadatainak a különbségét vizsgáljuk meg, míg a Relatív elemzésnéll viszont a százalékos változást számítjuk ki.

3. Terjedelme szerint az elemzésnek két formája lehet: • •

Globális,azaz átfogó és Részleges elemzés, ami csak egy meghatározott témával foglalkozik.

4. Módszerét tekintve megkülönböztetünk: • •

deduktív (egészbıl kiindulva haladunk a részek felé), vagy induktív elemzést (a részekbıl kiindulva haladunk az egész felé). Ezzel az elemzési módszerrel az ok-okozati összefüggéseket tudjuk feltárni.

5. Az elemzés tartalma szerint, pedig az elemzés lehet • •

vertikális, ahol az eszközöket és a forrásokat külön-külön elemezzük, vagy pedig horizontális, ahol az eszközöket és forrásokat egymáshoz viszonyítva vizsgáljuk.

2.5.2 A vagyoni helyzet elemzése A vagyoni helyzet elemzéséhez a vállalkozás mérlegének felépítését, a mérlegsorok arányait és azok változását vizsgáljuk. Az eszközök összetételébıl lehet következtetni a vállalkozásnak a nemzetgazdaságban elfoglalt helyére, továbbá a tevékenységére. (Például egy kereskedı cégnél a forgóeszközök aránya általában nagyobb, mint egy

15


szolgáltató vállalkozásnál). A források összetétele mutatja a vállalkozás tıkeerısségére, életképességére vonatkozó jellemzıket, illetve hogy mennyire függ a vállalkozás az idegen tıkétıl. A mérleg elemzésébıl az is kideríthetı, hogy a befektetett eszközöket, illetve a forgó eszközöket mibıl finanszírozták, illetve a vagyon megtérülési idejére is lehet következtetni. A tartósan befektetett eszközök megtérülése általában hosszabb az amortizáció miatt, míg a forgóeszközöké rövidebb. Az elemzések során törekedni kell arra, hogy ne csak egy idıszakot vizsgáljunk meg, mert az téves következtetéseket eredményezhet. Ne felejtsük el a számított adatokat szövegesen is értékelni. A vagyon változását az idıszakok közötti abszolút összegő eltérések mutatják, de a változás okát ún. dinamikus viszonyszámokkal is vizsgálhatjuk.

2.5.3 Mutatószámok képzése Vertikális mutatók az eszközöknél:

Mutatószámok

1. Legfontosabb eszközcsoportok aránymutatója: Forgóeszközök * 100 Befektetett eszközök Amennyiben a forgó eszközök meghaladják a befektetett eszközöket, akkor a vállalkozás mobilnak mondható. Minél nagyobb % -ot kapunk, annál mobilabb a vállalkozás. 2. Befektetett eszközök aránya: Befektetett eszközök * 100 Összes eszköz

3. Forgóeszközök aránya: Forgóeszközök * 100 Összes eszköz

4. Tárgyi eszközök használhatósági foka: Tárgyi eszközök nettó értéke * 100 Tárgyi eszközök bruttó értéke Az érték minél kisebb annál jobb, hiszen azt mutatja meg, hogy a vállalkozásban használt eszközök mennyire vannak elöregedve. 16


5. Tárgyi eszközök leírtsági foka: Tárgyi eszközök halmozott értékcsökkenése * 100 Tárgyi eszközök bruttó értéke Ez a mutató szintén azt jelzi, hogy a vállalkozás mennyire elavult eszközöket használ, illetve a pótlások és fejlesztések esetleges elmaradására is enged következtetni, ami a mőszaki színvonal romlásához vezet.

6. Tárgyi eszközök megújítási mutatója: Tárgyévben üzembe helyezett beruházások * 100 Tárgyi eszközök bruttó értéke Minél magasabb az értéke annál jobb, hiszen azt mutatja meg, hogy a vállalkozás az elhasználódott eszközeit egyre inkább újakra cseréli ki.

7. Tárgyi eszközök utánpótlási mutatója: Tárgyi eszközök tárgyévi értékcsökkenése * 100 Tárgyi eszközök bruttó értéke Az érték megmutatja, hogy a tárgyi eszközök hány százalékát fedezi a tárgyévben elszámolt amortizáció.

8. Beruházás-fedezet mutató: Tárgyi eszközök éves értékcsökkenési leírása * 100 Tárgyévben üzembe helyezett beruházás Minél alacsonyabb százalékot kapunk annál jobb, hiszen azt mutatja meg, hogy a vállalkozás az elszámolt amortizáció hány százalékát fordítja beruházásokra.

9. Innovációs mutató: Kísérlet és fejlesztések tárgyévben aktivált értéke * 100 Tárgyévi értékesítés nettó árbevétele A termékek megújulási folyamatát minısíti az innovációs mutató. Értéke akkor elfogadható, ha minél magasabb.

17


10. Szabad forgóeszközök aránymutatója: (Pénzeszközök + Követelések + Értékpapírok) * 100 Forgóeszközök + Aktív idıbeli elhatárolások A szabad forgóeszközök aránymutatója minél magasabb annál jobb, hiszen a vállakozás likviditását mutatja meg.

Vertikális mutatók a forrásoknál:

1. Tıkefeszültségi mutató: Idegen tıke * 100 Saját tıke A tıkefeszültségi mutatót más néven adósságrátának is szoktuk nevezni. A vállalkozás folytatásához néha szükség van idegen tıke bevonására, de a csıdhelyzet, vagy felszámolás elkerülésére azonban nem szabad korlátlanul idegen tıkét igénybe venni. Az érték akkor jó, ha minél alacsonyabb, hiszen ha kevesebb az idegen tıke annál kevésbé vagyunk eladósodva, illetve annál életképesebb a vállalkozás.

2. Eladósodási fok: Idegen tıke * 100 Összes tıke Az idegen tıke aránya az összes tıkén belül akkor jó, ha minél alacsonyabb. Megmutatja, hogy a saját tıkével való lefedettség mekkora.

3. Esedékességi aránymutató: Rövid lejáratú kötelezettségek * 100 Összes kötelezettség Hosszú lejáratú kötelezettségek *100 Összes Kötelezettség Arányuk megmutatja, hogy a vállalkozás rövidebb, vagy hosszabb távon van-e inkább eladósodva. Amennyiben a hosszútávú mutató a magasabb, akkor a vállalkozás hosszabb távra van eladósodva (ez a rosszabb), ami a napi és az éves 18


mőködést igaz kevésbé veszélyezteti, viszont nagymértékben befolyásolja az életpályát.

4. Tıkenövekedési ráta: Saját tıke * 100 Jegyzett tıke A saját tıke növekedése a felhalmozott tıketartalékot és az eredménytartalék nagyságát mutatja meg. Annál jobb, minél nagyobb a mutató értéke 100% fölött. Ha viszont az érték 100% alá csökken , akkor az azt feltételezi, hogy a vállalkozásnál tıkevesztés történt, kivéve ha a tulajdonosok tıkecsökkentést hajtottak végre. Részvény vásárlásnál nagyon fontos a mutató alakulása, mert a viszonyszám növekedése a részvény árfolyamát növeli, a csökkenés pedig az árfolyam csökkenésével járhat együtt.

5. Tıke önfinanszírozási mutatója: (Mérleg szerinti eredmény + Eredménytartalék) * 100 Saját tıke Értéke annál jobb minél magasabb, hiszen a vállalkozás növekedését mutatja.

6. Tıkeellátottság mutatója: * 100 Saját tıke Összes forrás A mutató akkor tekinthetı kedvezınek, ha a saját forrás aránya a nagyobb, mivel ez azt jelenti, hogy a vállalat nincs eladósodva, tehát a magas érték mondható jónak, ami a 30 és 70% közé esik.

Horizontális mutatók:

1. Nettó forgótıke: Forgóeszközök értéke – Rövid lejáratú kötelezettségek Amennyiben az érték pozitív akkor az a vállalkozás stabilitását mutatja.

19


2. Forgótıke saját tıkéhez viszonyított aránya: Forgó tıke * 100 Saját tıke Minél magasabb a mutatószám, annál kedvezıbb a vállalkozás helyzete, mert annál kevésbé várhatóak likviditási problémák.

3. Befektetett eszközök fedezettsége (Fedezet I.): Saját tıke * 100 Befektetett eszközök

4. Befektetett eszközök fedezettsége (Fedezet II.): (Saját tıke + Idegen tıke) * 100 Befektetett eszközök A vállalkozás akkor mőködik jól, ha a befektetett eszközeit minél nagyobb mértékben a saját tıkéjébıl fedezi, azaz a tartós befektetéseihez nem kell igénybe vennie a rövid lejáratú kötelezettségeit.

5. Likviditási gyorsráta: Likvid pénzeszközök * 100 Rövid lejáratú kötelezettségek Likvid pénzeszközök alatt az eszköz oldalon, a forgóeszközök között kimutatott pénzeszközöket (bankszámla és a pénztár) értjük. Az érték akkor jó, ha minél nagyobb (100% feletti), hiszen akkor a cég fedezni tudja a rövidlejáratú kötelezettségeit (azaz ki tudja azokat egyenlíteni).

6. „Egyszerő” likviditási mutató: Forgóeszközök Rövid lejáratú kötelezettségek Értéke szintén akkor mondható jónak, ha minél magasabb, mert akkor a vállalkozás likviditása kedvezıbb.

A fentieken túl a vállalkozás megítéléséhez fontos, hogy a likviditását más szögbıl is megvizsgáljuk. Elıször is tisztáznunk kell, mikor is beszélünk likviditási problémáról. 20


Likviditási probléma akkor keletkezik, amikor egy vállalkozás a saját tıkéjét eltérı hosszúságú, de tartós idıtartamra leköti, sıt ezen felül is plusz kötelezettséget vállal, melyeket azután nem tud határidıben kiegyenlíteni, mert a lekötött eszközöket nem tudja kellı idıben pénzre váltani. A likviditás elemzésére kétfajta módszer ismert. Az egyik a statikus elemzés, ahol egy adott idıpontban ismert meglévı állapotot vizsgálunk a mérlegadatok felhasználásával. Azaz a múltbéli adatokból vonunk le következtetéseket a közeljövıre nézve. A másik módszer a dinamikus elemzés, ahol viszont a fejlıdést és a változásokat is figyelembe vesszük, azaz a folyamatos mőködésbıl származó eszközök és források változása mellett a pénzfolyamatot – bevételek és kiadások – , illetve azok várható alakulását (a pénzügyi tervadatokat) is vizsgáljuk.

Statikus és dinamikus elemzés

A statikus elemzésre használt módszerek: • • •

Likviditási mérleg, Pénzügyi mutatószámok képzése, Cash Flow kimutatás.

A likviditási mérleg egy olyan kimutatás, amely az eszközöket mobilitásuk (dologi formából pénzformába történı átalakulásuk sorrendisége, sebessége, azaz pénzzé válása), a forrásokat pedig esedékességük (a kötelezettségek fizetési határidejének lejáratát, a pénzállomány várható csökkenésének idejét mutatja) szerint csoportosítva állítja egymással szemben. A likviditási mérleg lehet négy, ill. több fokozatú is.

Likviditási mérleg

Levonható következtetések: • • •

Az eszközök és források felépítése lehetıvé teszi a kötelezettségek teljesítését, azaz a vállalkozás fizetıképes. Van-e a vállalkozásnak likviditási többlete, azaz rendelkezik olyan pénzeszközzel, amelyeket nem hasznosít kellıen. Van-e a vállalkozásnak likviditási hiánya, azaz nem áll rendelkezésre olyan ütemben pénzeszköz, amilyen ütemben a kötelezettségeket ki kellene egyenlíteni.

21


Az eszközök pénzzé válásának és az újbóli felhasználás folyamata, körforgása:

PÉNZ SZÁLLÍTÓK

VEVİK

ÁRUK

A négyfokozatú statikus likviditási mérleg összeállításának sémája:

(Eszközök I. csoport) Likvid eszközök: Ebbe a csoportba a vállalkozás rendelkezésére álló és szabadon felhasználható (nem lekötött) pénzeszközeit kell besorolni. Ezek a pénztár és a bankszámlák egyenlegei.

(Eszközök II. csoport) Mobil eszközök: A második csoportba kerülnek a követelések, a forgatási célú értékpapírok, idıbeli elhatárolások. Azok kerülnek ebbe a csoportba, amelyeket a vállalkozás rövid idın belül pénzzé tud tenni, azaz ezek az eszközök közvetlenül a pénzzé válás elıtti állapotban vannak. (Eszközök III. csoport) Mobilizálható eszközök: Minden olyan eszköz ide kerül, amelyek eladhatóak. Ezek értékesítése (pénzzé tétele) hosszabb idıt igényel. (Eszközök IV. csoport) Immobil eszközök: A pénzzé egyáltalán nem tehetı, vagy csak nehezen tehetı eszközöket soroljuk ide. Ilyenek például a tárgyi eszközök, immateriális javak, illetve a befektetett pénzügyi eszközök. (Források I. csoport) Azonnal esedékes kötelezettségek: A vizsgálat idıpontjában, már lejárt kötelezettségeket soroljuk ebbe a csoportba. (Források II. csoport) Rövid határidın belül esedékes kötelezettségek: Az egy évnél rövidebb határidın belül esedékes kötelezettségek, a következı évi passzív idıbeli elhatárolások, illetve a várható kötelezettségekre képzett céltartalékok kerülnek ebbe a csoportba.

22


(Források III. csoport) Késıbb esedékes kötelezettségek: Az egy éven túl esedékes kötelezettségeket, valamint az egy éven túli passzív idıbeli elhatárolásokat állítjuk be ide. (Források IV. csoport) Vissza nem fizetendı források: Itt kell kimutatni minden olyan kötelezettséget, melyek nem vagy csak ritkán kerülnek visszafizetésre. Ilyenek például a saját tıke, illetve a hozamok passzív idıbeli elhatárolásai. A mérleg összeállítása után nem szabad elfeledkeznünk magáról az értékelésérıl, mely az alábbi összefüggéseken alapszik: Eszközök I. csoport

=

Források I. csoport

Eszközök I. + Eszközök II. csoport

=

Források I. + Források II. csoport

Eszközök I. + Eszközök II. + Eszközök III.

=

Források I. + Források II. + Források III.

Pénzügyi egyensúly áll fenn, ha a csoportok értékei közel állnak egymáshoz. Egyensúlytalanság pedig akkor áll fenn, ha egy vagy több osztályközben eltérnek az eszközök a forrásoktól.

A pénzügyi mutatószámok közé tartoznak többek között a már ismertetett likviditási ráták továbbá az alábbiak: Likviditási mutató: Likvid eszközök (forgóeszközök) Likvid források (rövid lejáratú kötelezettségek

* 100

Mutatószámok

A rövid távú likviditási mutató azt az értéket mutatja meg, amelyen belül a vállalkozás forgóeszközeinek értéke még a nélkül csökkenhet, hogy a cégnek fizetési nehézségei jelentkeznének. Az ideális érték 200 % körül mozog, azaz a forgóeszközöknek a rövid lejáratú kötelezettségéhez viszonyított aránya 2:1 körül kell legyen. Magyarországon még a 150% körüli értéket is elfogadhatónak tekintik. Adósságszolgálati mutató:

(Mérleg sz. eredmény + amortizáció +hosszúlej. hitelek tárgyévi kamatai) * 100 Hosszúlej hitelek tárgyévi törlesztése + azok kamatai

A mutatató arra ad választ, hogy a vállalkozás eredménye mennyiben nyújt fedezetet az adott idıszakban esedékes éven túli hitelek tıke és kamat törlesztésére 23


(adósságszolgálatára). Megítélésekor abból kell kiindulni, hogy a fenntartási (mőködési kiadások), valamint az állammal szemben elıírt adófizetési kötelezettségek után fennmaradó összeg éppen elegendı-e az adósságszolgálatra. Ez abban az esetben áll fent, ha a mutató értéke éppen 100%. A Világbank szerint az elfogadható érték 150200% körül mozog, hiszen ebben az esetben feltételezhetı, hogy a vállalkozást tovább lehet bıvíteni. A mutató ezen értéke a vállalat élet- és hitelképességét jelzi.

2.6 Összefoglalás Jelen jegyzetben megismerhette a számvitel fogalmát és szerepét a vállalkozások életében, ill. bemutattuk a legfontosabb alapfogalmakat. Áttekintettük a szabályozási környezetet és azon alapelveket, melyeket a könyvvezetés és beszámoló készítés során minden esetben be kell tartani.

A vagyonértékelés egyik kiinduló alapját a számviteli beszámoló jelenti. Ön megismerkedhetett a beszámoló részeivel, a mérleg, az eredménykimutatás és a cash flow kimutatás tagolásával. A beszámolóból kiolvasható egy vállalat vagyoni, pénzügyi helyzete. Ehhez azonban különféle pénzügyi mutatószámokra van szükség. A legfontosabbakat, ill. azok alkalmazását szintén bemutattuk a jegyzetben.

2.7 Ellenırzı kérdések 1. Mit értünk számvitel alatt?

2. Mi a pénzügyi számvitel? 3. Mi a vezetıi számvitel? 4. Melyek a számvitel feladatai? 5. Sorolja fel a számvitel részterületeit! 6. Hogyan valósul meg a számvitel szabályozása? 7. Hogyan épül fel a számviteli információs rendszer? 8. Ismertesse a számviteli alapelveket! 9. Mi az üzleti év? 10. Mi a beszámoló fordulónapja? 11. Milyen részekbıl áll a beszámoló? 12. Ismertesse a mérleg tagolását! 24


13. Mi az összköltség eljárás? 14. Mi a forgalmi költség eljárás? 15. Ismertesse az eredménykimutatás tagolását! 16. Mi a cash flow? 17. Hogyan határozzuk meg a mőködési cash flow-t? 18. Hogyan határozzuk meg a befektetési cash flow-t? 19. Hogyan határozzuk meg a finanszírozási cash flow-t? 20. Mit értünk elemzésen? 21. Csoportosítsa a gazdasági elemzéseket! 22. Ismertesse

a

pénzügyi

és

vagyoni

helyzet

elemzésére

szolgáló

mutatószámokat! 23. Mi a statikus elemzés? 24. mi a dinamikus elemzés? 25. Mi a likviditási mérleg? Hogyan épül fel?

25

Ingatlanvagyon értékelés

Recommend Documents