Erfpacht in het BBV Inleiding Er komen bij de commissie BBV verschillende vragen binnen over het onderwerp erfpacht. Daarom is de volgende toelichtende notitie opgesteld met als indeling: 1. Wat is erfpacht 2. Relevante BBV-regelgeving 3. Welke situaties komen voor: a. Waarde mutatie bij uitgifte tegen erfpacht b. Uitgifte tegen voortdurende erfpacht c. Afkoop voortdurende erfpacht d. Uitgifte tegen eeuwigdurende erfpacht e. Her-uitgifte erfpacht f. Juridisch (bloot) eigendom erfpacht 4. Conclusie In de bijlage zijn de voor erfpacht relevante BBV artikelen en toelichtingen opgenomen. Ook zijn daar de gehanteerde uitgangspunten voor erfpacht vermeld. In deze notitie doet de commissie BBV één aanbeveling en één stellige uitspraak: De commissie doet de aanbeveling om vanuit het matchingbeginsel bedragen die worden ontvangen in verband met de afkoop van voortdurend erfpacht op de balans onder de vaste schulden op te nemen. Daarnaast doet de commissie de volgende stellig uitspraak: Bij het aanpassen van de waarderingsgrondslag voor de verwerking van afkoopsommen is sprake van een stelselwijziging. Een stelselwijziging kan niet vanwege louter financiële redenen plaatsvinden, maar alleen op basis van gegronde redenen. De notitie stelsel- en schattingswijzigingen schrijft de boekhoudkundige verwerking van een stelselwijziging voor.
1. Wat is erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht in de vorm van pacht (verhuur) waarbij de pacht niet eindigt als de (erf)verpachter is overleden of als het juridische eigendom van de verpachte grond aan een ander wordt overgedragen. De (erf)pachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar (economische eigendom). De erfpachter mag de grond in erfpacht voorzien van een opstal en de erfpachter heeft voorts het recht om het erfpachtrecht (inclusief de eventuele opstal) te verkopen. Het recht van erfpacht is in Nederland geregeld in boek 5, titel 7, van het Burgerlijk wetboek. Februari 2013
1
Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de juridisch eigenaar/erfverpachter (bij erfpacht vaak de blote eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het vaak voor dat de canon in één keer voor een bepaalde of gehele periode wordt afgekocht. Er is dan sprake van een zogenoemde afkoopsom. 2. Relevante BBV-regelgeving Volgens lid 1 van BBV artikel 63 worden (alle) activa gewaardeerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. In BBV artikel 63 lid 4 staat echter een uitzondering: “Voor in erfpacht uitgegeven gronden geldt de uitgifteprijs van eerste uitgifte als verkrijgingsprijs.” De toelichting op dit artikel vermeldt: “In het vierde lid wordt aangegeven dat gronden die in erfpacht zijn uitgegeven worden gewaardeerd tegen de uitgifteprijs van eerste uitgifte. Het bepalen van de vervaardigingsprijs van gronden uitgegeven in erfpacht zou betekenen dat de kostprijs bepaald moet worden. Het bepalen van de kostprijs per kavel is echter dermate bewerkelijk dat voor erfpacht een uitzondering is bepaald door te stellen dat gronden in erfpacht uitgegeven worden gewaardeerd tegen uitgifteprijs bij eerste uitgifte.” BBV artikel 63 lid 4 vermeldt ook: “Gronden in eeuwigdurende erfpacht worden gewaardeerd tegen registratiewaarde.” In de toelichting staat: “Gronden in eeuwigdurende erfpacht worden gewaardeerd tegen registratiewaarde. Dit omdat de economische eigendom in dat geval niet meer bij de erfverpachter berust. Daarom is het van belang de waardering aan te passen. De waardering van deze objecten wordt niet geheel op nihil gesteld, maar op een registratiewaarde van bijvoorbeeld € 1,- per m2, 100m2 of 1000m2. De reden hiervoor is dat het van belang is dat de betreffende overheid de registratie van deze gronden blijft voeren. Een goed inzicht in de bezittingen is nodig omdat het kan voorkomen dat contractueel bepaald is dat de overheid in geval van bijvoorbeeld het wijzigen van de bestemming recht heeft op een aanvullende som.” In de “Regeling informatie voor derden” (Iv3) staat bij categorie “3.3.1 Opbrengst van grondverkopen” het volgende: Een bijzonder geval vormt de afkoop van erfpacht. Formeel is hier geen sprake van verkoop van grond. De eenmaligheid van de afkoopsom maakt deze ook niet vergelijkbaar met en optelbaar bij de jaarlijkse erfpachtcanons (batencategorie 3.2.2). Vanwege het eenmalige karakter (of eens in de dertig á vijftig jaar) zijn de afkoopsommen van erfpacht in de Europese rapportages behandeld als grondverkoop. 3. Welke situaties komen voor Het uitgeven van gronden in erfpacht komt bij verschillende soorten van economische activiteiten voor (zoals bij landbouw, woningbouw en havenbouw). In deze notitie beperken wij ons tot de ondergrond bij woningbouw omdat daaraan met name het zogenoemde “bouw-/woonrijp maken” is verbonden. Het bouwrijp maken vindt plaats via de grondexploitatie. Voor verdere informatie daarover wordt verwezen naar de BBV notitie Februari 2013
2
grondexploitatie (bijgesteld 2012). Hierna worden de verschillende erfpachtsituaties nader toegelicht. a. Waarde mutatie bij uitgifte tegen erfpacht In de BBV notitie grondexploitatie wordt er (impliciet) vanuit gegaan dat voor de te verkopen bouwkavels een gemiddelde dan wel specifieke (markt)prijs wordt bepaald. Veelal worden door gemeenten verschillende prijzen gerekend voor het uitgeven van grond. De markt en het gemeentelijk beleid (bijvoorbeeld de ruimtelijke bestemming) zijn bepalend voor de prijs van de grond. Het geheel van de te realiseren verkopen inzake gronduitgifte bepaalt uiteindelijk mede of er op een grondexploitatiecomplex als geheel eventueel een winst of verlies kan worden behaald. Bouw- of woonrijpe grond die niet wordt verkocht maar in erfpacht wordt uitgegeven kan in de grondexploitaties min of meer gelijk worden behandeld als verkoop. Dat verloopt boekhoudkundig als volgt: Bij het afsluiten van het erfpachtcontract verandert bouwrijpe grond in erfpachtgrond en vindt een herrubricering in de balans plaats van onderhanden werk (BBV art. 38, lid b) naar materiele vaste activa, waarbij nadrukkelijk moet worden aangegeven welke gronden daarvan in erfpacht zijn uitgegeven (BBV art. 35, lid 2). Deze herrubricering bevestigt de veranderde economische positie van de erfpachtgronden en rechtvaardigt een waardering die mede gebaseerd is op de economische waarde van het afgesloten erfpachtcontract. De prijs bij eerste uitgifte van de erfpacht zal gerelateerd zijn aan de waarde van de bijbehorende canon en die canon is veelal gebaseerd op de marktwaarde c.a. van de (onder)grond bij die eerste uitgifte. De gemeente Amsterdam, bijvoorbeeld als een van de grote gemeentes die van erfpacht gebruik maakt, vermeldt over het (periodiek) vaststellen van de erfpachtcanon het volgende: De canon is gebaseerd op de grondwaarde. Om die te kunnen bepalen, wordt er gekeken naar de marktwaarde. De canon wordt bepaald door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage: grondwaarde x canonpercentage = canon. Het canonpercentage is gerelateerd aan de kapitaalmarkt. Als de rente op de kapitaalmarkt stijgt of daalt, stijgt of daalt ook het canonpercentage. De erfpacht (onder)grond voor investeringen classificeert zich als “een activum met economisch nut” want er wordt immers een pachtvergoeding ontvangen. Op die erfpachtgrondwaarde wordt niet afgeschreven, tenzij er sprake is van een duurzaam lagere marktwaarde. Door een (bewust) lager vastgestelde (eerste) erfpachtcanon kan er sprake zijn van een duurzaam lagere (eerste) markt(uitgifteprijs)waarde van het verkoopbare juridische eigendom van de erfpachtgrond, waaraan dat erfpachtrecht is verbonden.
Februari 2013
3
Bij latere herziening van erfpachtcanon zal de eerste uitgifteprijs ongewijzigd blijven. De dan geldende (hogere) marktwaarde heeft echter wel gevolgen voor de hoogte van de nieuwe erfpachtcanon. b. Uitgifte tegen voortdurende erfpacht Via de erfpachtbetalingen (canon) wordt er periodiek (tijdvak) een vergoeding voor het gebruik van de grond ontvangen. Aan het einde van het tijdvak kan weer een vergoeding voor de nieuwe erfpacht worden overeengekomen. De periodieke vergoeding heeft betrekking op de looptijd van het tijdvak en moet daaraan jaarlijks worden toegerekend omdat deze mede ter dekking van de (toegerekende) rentelasten (het vermogensbeslag van de erfpachtgronden) dient. c. Afkoop voortdurende erfpacht De periodieke erfpachtbetalingen kunnen voor een tijdvak ook ineens worden afgekocht. Afkoop betreft in beginsel de vooruit ontvangst van de periodieke erfpachtcanon en moet aan het tijdvak in jaarlijkse delen worden toegerekend. Via de afkoopsom wordt immers een jaarlijkse dekking van de rentelasten voor de grondwaarde verkregen. De vooruit ontvangen afkoopsommen hebben een rente-typische looptijd van meer dan 1 jaar. Hierdoor dienen de vooruit ontvangen bedragen onder de vaste schulden te worden verantwoord. De commissie heeft vragen ontvangen van gemeenten die de vooruitontvangen bedragen willen laten vrijvallen ten gunste van het resultaat. Hiervan is de commissie geen voorstander. Naar de mening van de commissie prevaleert het matchingbeginsel ten opzichte van het realisatiebeginsel. Ook moet voorkomen worden dat de financiële situatie van de gemeente bepalend is voor het verwerken van de afkoopbedragen. In de notitie ‘Het BBV en stelsel-/schattingswijzigingen’, is een stelselwijziging beschreven als een wijziging van de vrij te kiezen waarderings(activerings) grondslag. Slechts om gegronde redenen mag worden afgeweken van begrotingsgrondslagen die in een eerder begrotingsjaar zijn toegepast. Hier kan bijvoorbeeld sprake van zijn bij een verandering van de aard van de activiteiten die met zich meebrengt dat een gewijzigde situatie een beter inzicht geeft in vermogen, resultaat en/of kasstromen. De commissie doet dan ook de aanbeveling om bedragen die worden ontvangen in verband met de afkoop van voortdurend erfpacht op de balans onder de vaste schulden op te nemen. Daarnaast doet de commissie de volgende stellig uitspraak: Bij het aanpassen van de waarderingsgrondslag van de verwerking van afkoopsommen is sprake van een stelselwijziging. Een stelselwijziging kan niet vanwege louter financiële redenen plaatsvinden, Februari 2013
4
maar alleen op basis van gegronde redenen. De notitie stelsel- en schattingswijzigingen schrijft de boekhoudkundige verwerking van een stelselwijziging voor. In de jaarrekening neemt de gemeente de gehanteerde waarderingsgrondslag voor de verwerking van afkoopsommen op. De gemeenteraad of algemeen bestuur besluit over het toe te passen stelsel door middel van bijvoorbeeld de verordening 212. Dit staat overigens allemaal los van de Amsterdamse methode die hieronder wordt geschetst. Een methode, waarbij de jaarlijks ontvangen afkoopsommen direct (via de resultaatbestemming) aan een bestemmingsreserve afkoopsommen worden toegevoegd. Deze methode is naar mening van de commissie ook goed verdedigbaar gezien de waarborgen die zij biedt. De Amsterdamse methode betreft de financieringsbenadering. Deze komt er op neer dat de ontvangen afkoopsommen direct worden ingezet voor de financiering van erfpachtgronden. De jaarlijks vooruit ontvangen afkoopsommen worden direct (via de resultaatbestemming) aan een bestemmingsreserve afkoopsommen toegevoegd. Het gerealiseerde resultaat na bestemming wordt dus niet beïnvloed door de vooruit ontvangen afkoopsommen. De normale periodieke erfpachtbetalingen moeten van zodanige omvang zijn dat door de erfpachtafkopen het normale exploitatieresultaat niet materieel wordt beïnvloed. Wanneer de grondwaarde van deze afgekochte erfpachten op deze manier geheel met eigen vermogen is gefinancierd drukken er dus geen jaarlijkse externe financieringslasten op de erfpachtexploitatie. Ook moet dan de (omslag)rentetoerekening een neutraal karakter krijgen. Dat kan door de (omslag) rentetoerekening geheel achterwege te laten of door deze (neutraal) binnen de erfpachtexploitatie (programma / dienst) te houden. Daarmee vervalt de noodzaak van het toerekeningsbeginsel voor de erfpacht(afkoop)sommen vanwege dekking van (toegerekende) rentelasten en kan het realisatiebeginsel worden toegepast. De (Amsterdamse) afkoopvariant van erfpacht kan dus onder de volgende financieringsvoorwaarden worden bereikt: 1. De ontvangen afkoopsom van de erfpacht wordt direct via de resultaatbestemming in een “bestemmingsreserve afkoopsommen” gestort. De bestemmingsreserve afkoopsommen dient ter duurzame financiering (dekking) van de grondwaarde waarvan de erfpacht is afgekocht. 2. De normale voortdurende erfpachtbetalingen moeten van zodanige omvang zijn dat door de erfpachtafkopen het normale jaarlijkse exploitatieresultaat niet materieel wordt beïnvloed. 3. Er moet over de grondwaarde van de erfpachten geen (omslag) rentetoerekening worden toegepast, dan wel er moet sprake zijn van een zelfstandige exploitatie (programma / dienst) waarbinnen de (omslag) rentetoerekening een neutraal karakter heeft.
Februari 2013
5
In de praktijk (Amsterdam) wordt deze methode toegepast en de Commissie BBV vindt ook deze methode verdedigbaar voor het verantwoorden van erfpachtafkopen. De gedachte achter een dergelijke benadering is beleidsmatig en heeft ten doel tot een zodanige verbijzondering van erfpachtvermogen, financiering en exploitatie te komen dat er een duurzaam inzicht in het jaarlijkse exploitatiesaldo ontstaat. Deze methode heeft, wanneer aan de hiervoor vermelde financieringsvoorwaarden wordt voldaan, begrotingstechnisch het voordeel dat bijvoorbeeld het risico van externe financiering wordt uitgeschakeld en er meerjarig een hoge mate van zekerheid bestaat over het uit deze exploitatie te verkrijgen resultaat.
d. Uitgifte tegen eeuwigdurende erfpacht De eeuwigdurende erfpacht verdient een afzonderlijke behandeling. BBV artikel 63 lid 4 vermeldt: “Gronden in eeuwigdurende erfpacht worden gewaardeerd tegen registratiewaarde.” In de toelichting staat: “Gronden in eeuwigdurende erfpacht worden gewaardeerd tegen registratiewaarde. Dit omdat de economische eigendom in dat geval niet meer bij de erfverpachter berust. Daarom is het van belang de waardering aan te passen. De waardering van deze objecten wordt niet geheel op nihil gesteld, maar op een registratiewaarde van bijvoorbeeld € 1,- per m2, 100m2 of 1000m2. De reden hiervoor is dat het van belang is dat de betreffende overheid de registratie van deze gronden blijft voeren. Een goed inzicht in de bezittingen is nodig omdat het kan voorkomen dat contractueel bepaald is dat de overheid in geval van bijvoorbeeld het wijzigen van de bestemming recht heeft op een aanvullende som.” In de toelichting op artikel 65, lid 3 staat nog het volgende: “Het is ook denkbaar dat een actief gedeeltelijk buiten gebruik wordt gesteld. Het actief wordt dan proportioneel afgewaardeerd. Uit dit lid, in combinatie met artikel 63, vierde lid, volgt dat bij afkoop van een eeuwigdurende erfpacht het verschil tussen de waardering voor de afkoop en de registratiewaarde in het jaar van afkoop als lasten wordt verantwoord.” Er moet bij de eeuwigdurende erfpacht onderscheid worden gemaakt tussen: • een sporadisch voorkomende eeuwigdurende periodiek te betalen pachtsom en • de afkoop van de eeuwigdurende erfpacht. • Sporadische eeuwigdurende periodiek te betalen pachtsom In zeer bijzondere gevallen wordt er een eeuwigdurende periodiek te betalen pachtsom bedongen, maar meestal vindt bij eeuwigdurende erfpacht een afkooptransactie plaats. Voor de uitgifteprijs van eerste uitgifte voor een eeuwigdurende periodieke erfpacht geldt een zeer lage registratiewaarde. Er wordt daarom een verlies geleden als de betreffende grond een (benaderde) hogere verkrijgings-/vervaardigingsprijs c.q. een bestaande hogere boek(grond)waarde heeft. Het recht op de eeuwigdurend te ontvangen pachtsom heeft uiteraard wel een bepaalde financiële waarde en die waarde is sterk afhankelijk van de te hanteren discontovoet. Ook heeft het (blote) juridische eigendom vaak ook nog wel een zekere restwaarde. Op basis Februari 2013
6
hiervan moet in deze bijzondere gevallen tegenover het verlies door afboeking naar de zeer lage registratiewaarde, een opbrengst vanwege de contante waarde van de toekomstige pachtsommen en de eventuele juridische restwaarde, als (eeuwigdurende) langlopende vordering worden verantwoord. Deze langlopende erfpachtvordering is weliswaar verbonden aan het resterende juridische eigendom van de erfpachtgrond, maar wordt bij de eeuwigdurende periodieke erfpacht als een eeuwigdurend zelfstandig financieel actief verantwoord. Daarmee wordt ook voor deze bijzondere situatie recht gedaan aan het BBV-voorschrift dat deze eeuwigdurende erfpachtgrond zelf tegen registratiewaarde moet worden gepresenteerd. • Afkoop van de eeuwigdurende erfpacht Bij de afkoop van de eeuwigdurende erfpacht is sprake van een vergelijkbare situatie, maar nu is de contante waarde van de toekomstige erfpacht ineens ontvangen en is er geen langlopende vordering. In de toelichting op BBV artikel 65, lid 3 staat dat: “bij afkoop van een eeuwigdurende erfpacht het verschil tussen de waardering voor de afkoop en de registratiewaarde in het jaar van afkoop als lasten wordt verantwoord.” In feite is deze situatie van eeuwigdurende afkoop vrijwel gelijk aan een verkooptransactie van grond. Het moge duidelijk zijn dat tegenover dit boekverlies uiteraard de ontvangen afkoopsom staat, die in dit geval gelijk te stellen is als verkoopopbrengst en daarom ook als zodanig moet worden verantwoord. e. Her-uitgifte erfpacht Na het einde van een erfpachtperiode kan weer opnieuw worden afgekocht of kan alsnog worden overgegaan naar canonbetaling. De balanswaardering van de in erfpacht uitgegeven grond verandert dan echter niet. De verandering van een tijdelijke erfpacht naar een eeuwigdurende erfpacht heeft wel gevolgen voor de balanswaardering. De oorspronkelijke uitgifteprijs moet dan veranderen in een zeer lage registratiewaarde. Tegenover deze afboeking staat dan wel de contante waarde van een al dan niet afgekochte eeuwige erfpacht. f. Juridisch (bloot) eigendom erfpacht Bij in erfpacht uitgegeven gronden geldt de uitgifteprijs bij eerste uitgifte als de verkrijgingsprijs (art. 63, lid 4 BBV). Deze verkrijgings(markt)prijs bestaat formeel uit de economische (contante) waarde van de periodieke erfpacht en de eventuele waarde van het na afsluiten van het erfpachtcontract bij de verpachter resterende juridische (blote) eigendom. Wanneer het erfpachtrecht eeuwig durend wordt afgekocht resteert bij de verpachter slechts het juridische (blote) eigendom dat tegen (lage) registratiewaarde moet worden opgenomen (art. 63, lid 4 BBV). In de praktijk wordt voor de overdracht van het juridische (blote) eigendom wel een hogere vergoeding bedongen dan de boekhoudkundige registratiewaarde, maar met de (voorgenomen) verkoop verandert ook de bestemming van die (onder)gronden. Er kan dus bij (eeuwigFebruari 2013
7
durende) erfpacht sprake zijn van een restwaarde voor het (blote) juridische eigendom, maar deze arbitraire restwaarde wordt buiten beschouwing gelaten totdat de bestemming van deze (onder)grond verandert oftewel totdat ook de overdracht van het juridisch eigendom mogelijk wordt gemaakt. Van activa waarvan de bestemming verandert, wordt de actuele waarde van de nieuwe bestemming in de toelichting van de balans opgenomen (art. 63, lid 5).
Februari 2013
8
4. Conclusie De balanswaardering van erfpachtgronden verschilt: • Bij voortdurende erfpacht geldt de (benaderde) markt(grond)waarde als basis voor de uitgifteprijs van eerste uitgifte. Door een (bewust) lagere erfpacht kan er voor de eerste uitgifteprijs sprake zijn van een duurzaam lagere markt(grond)waarde. • Bij eeuwigdurende erfpacht vindt waardering tegen een (zeer lage) registratiewaarde plaats, maar is er wel sprake van een afkoopbare zelfstandige eeuwigdurende vordering inzake het erfpachtrecht. De opbrengstverantwoording van erfpachtgronden verschilt eveneens: • Bij tijdelijke erfpacht wordt de periodieke opbrengst aan de pachtperiode toegerekend. • Afkoop van een tijdelijke erfpacht betreft de vooruit ontvangst van de periodieke erfpachtcanon en de commissie beveelt dat aan de pachtperiode wordt toegerekend vanwege de daarop drukkende jaarlijkse financieringslasten. De vooruit ontvangen afkoopsommen hebben een rentetypische looptijd van meer dan 1 jaar. Hierdoor dienen de vooruit ontvangen bedragen onder de vaste schulden te worden verantwoord. • Bij het aanpassen van de waarderingsgrondslag betreffende het verwerken van afkoopsommen is sprake van een stelselwijziging. Een stelselwijziging kan niet vanwege louter financiële redenen plaatsvinden, maar alleen op basis van gegronde redenen. De notitie stelsel- en schattingswijzigingen schrijft de boekhoudkundige verwerking van de stelselwijziging voor. • In de jaarrekening vermeldt de gemeente de gehanteerde waarderingsgrondslag voor de verwerking van afkoopsommen. De gemeenteraad of algemeen bestuur besluit over het toe te passen stelsel door middel van bijvoorbeeld de verordening 212. • Een ander volgens de commissie goed verdedigbaar model, is het beschouwen van de afkoop van een tijdelijke erfpacht als een verkoop, dus zonder periode toerekening en de ontvangen afkoopsom wordt direct via een (beklemde) bestemmingsreserve ingezet ter duurzame dekking van financieringslasten en het jaarlijkse exploitatiesaldo van de voortdurende erfpacht wordt niet materieel beïnvloed. • Bij de sporadisch voorkomende eeuwigdurende erfpacht met periodieke betaling wordt overeenkomstig een verkooptransactie gehandeld en vindt er een afboeking tegen registratiewaarde plaats. De overeengekomen eeuwigdurende pachtsommen worden tegen contante waarde gewaardeerd en daar tegenover als eenmalige bate verantwoord. De jaarlijkse pachtsom is conform de tijdelijke erfpacht een jaarlijkse bate. • Een voor de eeuwigdurende erfpacht ontvangen afkoopsom wordt als een eenmalige verkoopsom verantwoord. Het recht op de jaarlijkse pachtsom is daarmee vervallen. *****
Februari 2013
9
Relevante BBV artikelen en toelichtingen inzake erfpacht Artikel 35 lid 2. Van de materiële vaste activa wordt aangegeven welke in erfpacht zijn uitgegeven. Art.63 lid 4: Voor in erfpacht uitgegeven gronden geldt de uitgifteprijs van eerste uitgifte als verkrijgingsprijs. Gronden in eeuwigdurende erfpacht worden gewaardeerd tegen registratiewaarde. Toelichting artikel 63, li4 In het vierde lid wordt aangegeven dat gronden die in erfpacht zijn uitgegeven worden gewaardeerd tegen de uitgifteprijs van eerste uitgifte. Het bepalen van de vervaardigingsprijs van gronden uitgegeven in erfpacht zou betekenen dat de kostprijs bepaald moet worden. Het bepalen van de kostprijs per kavel is echter dermate bewerkelijk dat voor erfpacht een uitzondering is bepaald door te stellen dat gronden in erfpacht uitgegeven worden gewaardeerd tegen uitgifteprijs bij eerste uitgifte. Gronden in eeuwigdurende erfpacht worden gewaardeerd tegen registratiewaarde. Dit omdat de economische eigendom in dat geval niet meer bij de erfverpachter berust. Daarom is het van belang de waardering aan te passen. De waardering van deze objecten wordt niet geheel op nihil gesteld, maar op een registratiewaarde van bijvoorbeeld € 1,- per m2, 100m2 of 1000m2. De reden hiervoor is dat het van belang is dat de betreffende overheid de registratie van deze gronden blijft voeren. Een goed inzicht in de bezittingen is nodig omdat het kan voorkomen dat contractueel bepaald is dat de overheid in geval van bijvoorbeeld het wijzigen van de bestemming recht heeft op een aanvullende som. Toelichting artikel 65, lid 3 In het derde lid wordt voorgeschreven dat een actief dat buiten gebruik wordt gesteld wordt afgeschreven. Bij een volledige buitengebruikstelling dient het actief uiteraard te worden afgewaardeerd tot hetzij nul, hetzij tot de restwaarde indien die redelijkerwijs verwacht kan worden. Het is ook denkbaar dat een actief gedeeltelijk buiten gebruik wordt gesteld. Het actief wordt dan proportioneel afgewaardeerd. Uit dit lid, in combinatie met artikel 63, vierde lid, volgt dat bij afkoop van een eeuwigdurende erfpacht het verschil tussen de waardering voor de afkoop en de registratiewaarde in het jaar van afkoop als lasten wordt verantwoord. Waardeverminderingen van activa dienen op het actief zelf in mindering te worden gebracht. Regeling informatie voor derden (Iv3) 3.3.1 Opbrengst van grondverkopen Tot deze subcategorie worden gerekend verkoopsommen van gronden. Tot de koopsommen worden niet gerekend de kosten in verband met eigendomsoverdracht. Deze worden gerekend tot batencategorie 3.3.2. Een bijzonder geval vormt de afkoop van erfpacht. Formeel is hier geen sprake van verkoop van grond. De eenmaligheid van de afkoopsom maakt deze ook niet vergelijkbaar met en optelbaar bij de jaarlijkse erfpachtcanons (batencategorie 3.2.2). Vanwege het eenmalige karakter (of eens in de dertig a vijftig jaar) zijn de afkoopsommen van erfpacht in de Europese rapportages behandeld als grondverkoop. Februari 2013
10
Uitgangspunten erfpacht 1. De kostprijs / vervaardigingsprijs van erfpachtgronden is bekend, tenminste per “complex”, voor de resultaatbepaling. Het verschil tussen de kostprijs en de grondwaarde voor de erfpachten bepaalt het resultaat van deze grondexploitatie. 2. De interne overdracht van erfpachtgrond tegen erfpacht(grond)waarde van het grondbedrijf naar een erfpachtbedrijf is geen economische transactie, maar slechts een balansmutatie van onderhanden werk naar materiële vaste activa. 3. Het erfpachtcontract is een economische transactie met een waarde mutatie met derden. Door het afsluiten van het erfpachtcontract wordt de daaraan ten grondslag liggende grondwaarde gerealiseerd. 4. De basiswaarde van de erfpacht is de lage registratiewaarde van het resterende (bloot) juridisch eigendom. 5. De te innen erfpactcanon inzake het economisch eigendom (gebruik) heeft een “zelfstandige” eeuwigdurende contante waarde, vanwege de mogelijke verlenging of af-/verkoop na afloop de (eerste) pachtperiode. 6. De waarde bij eerste uitgifte is gebaseerd op de dan geldende markt-/grondwaarde oftewel de lage registratiewaarde van het bloot juridisch eigendom vermeerderd met de “zelfstandige” eeuwigdurende contante waarde van het erfpachtrecht. 7. De waarde bij eerste uitgifte blijft ongewijzigd bij latere heruitgifte. Wel kan er een voorziening wegens duurzaam lagere marktwaarde noodzakelijk zijn als bij heruitgifte de nieuwe canon lager wordt vastgesteld dan bij de eerste uitgifte. 8. De periodiek ontvangen erfpachtcanon wordt aan de gebruiksperiode toegerekend en tast de “zelfstandige” eeuwig(voort)durende contante waarde van het erfpachtrecht niet aan. 9. Afkoop betreft in beginsel de vooruit ontvangst van de periodieke erfpachtcanon en de commissie beveelt aan dat de pachtperiode worden toegerekend vanwege de jaarlijkse drukkende rentelasten. 10. Een volgens de commissie ook goed verdedigbaar model, is dat waarbij de afkoop als een verkoop wordt beschouwd (Iv3-uitleg), zonder periode toerekening, en de afkoopsom via een (beklemde) bestemmingsreserve wordt ingezet ter duurzame eigen financiering van deze erfpachtgronden. 11. Periodieke afkoop tast de “zelfstandige” eeuwig(voort)durende contante waarde van het erfpachtrecht niet aan. 12. Algehele afkoop van de “zelfstandige” eeuwigdurende contante waarde van de erfpacht is een verkoop met verlies van dat erfpachtrecht, zodat dan alleen de lage registratiewaarde van bloot juridisch eigendom overblijft. ***** Februari 2013
11
