FINANCIËLE HAALBAARHEID VAN ENERGETISCHE MAATREGELEN BIJ SOCIALE HUURWONINGEN

FINANCIËLE HAALBAARHEID VAN ENERGETISCHE MAATREGELEN BIJ SOCIALE HUURWONINGEN. UITGEVOERD IN HET KADER VAN DE STAGEOPDRACHT BIJ STICHTING PIONEERING, DE WERKPLAATS “KLIMAATNEUTRAAL RENOVEREN”, EN WONINGCORPORATIE DE WOONPLAATS.

NAAM: STEFAN MAATMAN OPDRACHTGEVERS: STICHTING PIONEERING EN WONINGCORPORATIE DE WOONPLAATS OPLEIDINGSINSTITUUT: SAXION HOGESCHOOL ENSCHEDE PLAATS EN DATUM: ENSCHEDE, 28 JANUARI 2011

VOORWOORD Dit verslag vormt de afsluiting van mijn stageperiode bij de stichting Pioneering. Ik heb deze verdiepende stage gevolgd in het kader van mijn opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde aan Saxion Hogeschool te Enschede. Dit verslag bevat een uitwerking van de resultaten van het onderzoek dat ik heb uitgevoerd in opdracht van de Stichting Pioneering en woningcorporatie De Woonplaats. Ik heb tijdens mijn stageperiode onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van energetische investeringen bij sociale huurwoningen. Bij deze zou ik graag de werkplaats “Klimaat Neutraal Renoveren” van de Stichting Pioneering willen bedanken voor de mogelijkheden die zij mij hebben geboden om mijn stageperiode tot een leerzame tijd te maken. Daarnaast wil ik het “Team Strategie” van De Woonplaats bedanken voor de mogelijkheden die zij mij hebben geboden om mijn onderzoek uit te voeren. Dhr. Salemink wil ik graag bedanken voor de begeleiding vanuit Pioneering. Dhr. Roetert Steenbruggen en Dhr. Klein zou ik graag willen bedanken voor de begeleiding vanuit De Woonplaats. Dhr. Abdallah wil ik bedanken voor de dagelijkse hulp bij mijn onderzoek. Tot slot zou ik Dhr. Van den Heuvel willen bedanken voor de begeleiding vanuit Saxion. Enschede, 28 januari 2011 Stefan Maatman

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde Stefan Maatman

2

SAMENVATTING Om sociale huurwoningen in de toekomst betaalbaar te houden voor huurders moeten de woningen energetisch worden verbeterd. In dit rapport wordt inzicht gegeven in de financiële haalbaarheid van investeringen in energetische verbetering van sociale huurwoningen. De hoofdvraag die daarbij gesteld is luidt als volgt: In hoeverre was de renovatie van het project Velve-Lindenhof financieel haalbaar en hoe zou De Woonplaats in de toekomst soortgelijke woningen financieel verantwoord energetisch kunnen renoveren? Om antwoord te krijgen op deze vraag is het renovatieproject Velve-Lindenhof van woningcorporatie De Woonplaats geanalyseerd. Bij dit project zijn twee type woningen gerenoveerd naar woningen met energielabel A en A++. De investeringen ten behoeve van energetische verbeteringen bedragen respectievelijk €18.000,- en €25.000,-. De investeringslasten; in combinatie met de onderhoudslasten en de opbrengsten van de energie-investeringen leveren de volgende netto contante waardes van de energetische investeringen: Opbrengst % Max. huur

Huurverhoging na mutatie

Directe huurverhoging

100%

82%

70%

100%

82%

70%

Roodbouw

€ -7.366,44

€ -11.094,75

€ -13.580,28

€ 23.107,87

€ 13.894,19

€ 7.751,74

Grijsbouw

€ -1.638,29

€ -4.688,73

€ -6.722,35

€ 23.295,24

€ 15.756,77

€ 10.731,13

Uit de netto contante waarden blijkt dat de investering die gedaan is bij het renovatieproject VelveLindenhof niet rendabel is. Dit is vooral te wijten aan de lage huurinkomsten door het toepassen van huurverhoging na mutatie. Worden de huren direct verhoogd dan zijn toekomstige energieinvesteringen mogelijk wel rendabel. De uitdaging om energetische investeringen financieel haalbaar te maken, ligt bij het onderzoeken naar de mogelijkheden om energetische maatregelen vraaggestuurd aan te bieden. Vraaggestuurd aanbieden zorgt immers voor hogere inkomsten. Nadelen van vraaggestuurd aanbieden, zoals hogere investeringskosten door een inefficiënt bouwproces en mindere belangstelling bij huurders mogen niet worden onderschat. Daarnaast zijn energetische maatregelen mogelijk financieel haalbaar wanneer een deel van de woningen tijdens de exploitatieperiode worden verkocht. Dit kan zodra de marktwaarde van energiezuinige woningen fors zal stijgen. Tot slot moet er gelet worden op de haalbaarheid van energetische renovaties bij woningen die al beschikken over een energielabel C of D. Naar verwachting ligt het rendement van investeringen in deze woningen veel lager dan bij investering in woningen met een slechter energielabel.


3

INHOUDSOPGAVE VOORWOORD

2

SAMENVATTING

3

INHOUDSOPGAVE

4

1. INLEIDING

5

2. LITERATUURVERKENNING

6

AANLEIDING DE OVERHEID STICHTING PIONEERING DE WOONPLAATS ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN

6 8 10 12 13

3. ONDERZOEKSVRAAG & BEGRIPPEN

16

4. OPZET & UITVOERING ONDERZOEK

17

FINANCIËLE ANALYSE VELVE-LINDENHOF EXPLOITATIEKOSTEN OPBRENGSTEN PROJECTOVERZICHT

17 18 21 23

5. RESULTATEN

24

INVESTERINGSANALYSE TOTAL COST OF OWNERSHIP-MODEL

24 25

6. CONCLUSIE

27

7. AANBEVELINGEN

28

VRAAGGESTUURD AANBIEDEN UITPONDEN ENERGIELABELS

28 28 29

LITERATUURLIJST

30


4

1. INLEIDING De komende jaren zullen naar verwachting de energie- en gasprijzen fors stijgen. Voor met name sociale huurders kan dit vervelende gevolgen hebben. Omdat veel sociale huurwoningen in het bezit zijn van woningcorporaties ligt bij hen de uitdaging om de energielasten van huurders betaalbaar te houden. De meest voor de hand liggende oplossing is het energiezuiniger maken van de huurwoningen. Hier moeten echter forse investeringen voor worden gedaan, waarbij het maar de vraag is of de investering financieel verantwoord is. Het doel van dit rapport is het vergeven van inzicht in de financiële haalbaarheid van energetische maatregelen. De centrale hoofdvraag die daarbij gesteld is luidt als volgt: In hoeverre was de renovatie van het project Velve-Lindenhof financieel haalbaar en hoe zou De Woonplaats in de toekomst soortgelijke woningen financieel verantwoord energetisch kunnen renoveren? Om antwoord te krijgen op deze vraag is het renovatieproject Velve-Lindenhof van woningcorporatie De Woonplaats geanalyseerd. De gegevens zijn vervolgens verwerkt in een “Total cost of ownership”-model om de inkomsten en uitgaven van de energie-investering in kaart te brengen. Dit verslag begint met een literatuurverkenning om de lezer meer inzicht te verschaffen binnen het thema klimaatneutraal renoveren. De literatuurverkenning is te vinden in hoofdstuk 2. Vervolgens wordt de onderzoeksmethode toegelicht in de hoofdstukken 3 en 4. De resultaten van dit onderzoek worden gepresenteerd en toegelicht in hoofdstuk 5. Aan de hand van conclusies en aanbeveling zal de hoofdvraag worden beantwoord in de hoofdstukken 6 en 7.


5

2. LITERATUURVERKENNING Deze literatuurverkenning is uitgevoerd in de beginfase van de verdiepende stage, uitgevoerd in opdracht van de stichting Pioneering. Doelstelling van dit hoofdstuk is het verschaffen van informatie over klimaatneutraal renoveren, bedoeld voor lezers van het stageverslag die niet bekend zijn met klimaatneutraal renoveren. Het onderzoek is een deskresearch, waarbij gebruik is gemaakt van relevante literatuur met betrekking tot het onderwerp klimaatneutraal renoveren. Dit onderzoek geeft informatie over de volgende onderwerpen:  De aanleiding van het stageonderzoek;  De invloed van de overheid op klimaatneutraal renoveren;  Een beschrijving van de opdrachtgevers van het stageonderzoek;  Veel voorkomende energiebesparende maatregelen;  Een beschrijving van het renovatieproject Velve-Lindenhof;

AANLEIDING In dit hoofdstuk wordt de aanleiding en achterliggende gedachtes gegeven voor de huidige opvattingen over klimaatneutraal renoveren. Hierbij spelen het klimaat en de woonlasten een belangrijke rol. Tot slot worden de verschillen tussen nieuwbouw en renovatie behandeld.

KLIMAAT Bij de opwekking van energie komen CO2-gassen vrij. Deze CO2-gassen zorgen voor het broeikaseffect, met als gevolg dat de aarde opwarmt. Zo’n 15% van de CO2-uitstoot in Nederland wordt veroorzaakt 1 door de gebouwde omgeving . Hier liggen mogelijkheden om CO2-reductie toe te passen.

WOONLASTEN Woonlasten zijn alle kosten voor het gebruik van een woning. De woonlasten zijn voornamelijk opgebouwd uit de huur- of hypotheeklasten en de energielasten. De huurlast is een vast bedrag per maand dat jaarlijks wordt gecorrigeerd met de inflatie. De energielasten daarentegen zijn variabel; dit bedrag is afhankelijk van de hoeveelheid verbruikte energie vermenigvuldigd met de elektriciteits- of 2 gasprijs. Het gebouwgebonden energieverbruik blijft, zonder maatregelen te nemen, door de jaren heen redelijk constant. De energieprijs daarentegen is de variabele factor in de lastenberekening. De 2 energieprijs is de afgelopen jaren fors gestegen door de toenemende schaarste van fossiele brandstoffen en de stijgende vraag naar energie. De voorraad fossiele brandstoffen wordt verbruikt zonder dat daar nieuwe fossiele brandstoffen voor terugkomen. Het veelvuldig gebruik van elektrische apparatuur en de opkomende economieën in China en India zijn bovendien debet aan de stijgende vraag naar energie. De stijging van de energielasten heeft direct invloed op de hoogte van de woonlasten. Momenteel is de huurprijs de grootste kostenpost in de woonlastenberekening. De gemiddelde huurprijs van een sociale 3 huurwoning van De Woonplaats bedroeg in 2008 €428,23 . De gemiddelde energieprijs voor een 4 gemiddeld huishouden bedraagt zo’n 135 euro per maand . Als de energieprijsstijging de komende jaren

1

Compendium voor de leefomgeving (2010). Broeikasgasemissies in Nederland per sector, 1990-2009. Dit is het energieverbruik voor verwarming, koeling, warm tapwater, ventilatie en verlichting van een woning. 3 Woonbond Kennis- en adviescentrum (2010). Onderzoek huurbeleid van de corporaties in Nederland. 4 Bijlage A: Ontwikkeling woonlasten sociale huurders. Huurlastenberekening Nibud 2


6

gelijke trend houdt, dan zal binnen 25 jaar de energieprijs gelijk zijn aan de huurprijs voor sociale huurwoningen. Sociale huurders, vaak al in een financieel moeilijke positie, komen als eerste in de problemen door de stijging van de woonlasten. Om de woonlasten voor sociale huurders betaalbaar te houden moeten maatregelen worden genomen. Omdat de huurlasten en de energielasten de belangrijkste invloedsfactoren zijn, zal naar een verlaging van deze lasten moeten worden gezocht. Het verlagen van de huurlasten is vrijwel onmogelijk, omdat sociale huurders geen goedkopere woning kunnen vinden. Een verlaging van de huurprijs is eveneens geen optie, omdat woningcorporaties de ten gevolge hebbende inkomensderving niet op kunnen vangen. De oplossing zal dus gezocht moeten worden bij de energielasten. Het energieverbruik en de hoogte van de energieprijs bepalen de energielasten. Omdat externe omgevingsfactoren de energieprijs bepalen moet het energieverbruik worden verminderd.

NIEUWBOUW Bij het ontwerpen van nieuwbouwwoningen wordt rekening gehouden met de energiezuinigheid van de woning. De wetgeving voorziet in een minimale eis voor de energiezuinigheid van nieuwbouwwoningen. 5 Deze eis wordt uitgedrukt in energieprestatiecoëfficiënt (EPC) . De EPC-waarde geeft de energieprestatie van een woning. Voorheen gold een EPC-eis van 0,8, maar vanaf januari 2011 is deze bijgesteld naar 0,6. De energieprestatie van deze nieuwbouwwoningen ligt aanzienlijk hoger dan die van veel bestaande woningen. Het is echter onmogelijk om op korte termijn de bestaande woningvoorraad te vervangen door nieuwbouwwoningen. De prognose voor het aantal nieuw te bouwen woningen ligt 6 op 50.000 woningen per jaar, het vervangen van de huidige woningvoorraad van zeven miljoen woningen zal dus ongeveer 140 jaar in beslag nemen.

RENOVATIE Omdat nieuwbouw geen oplossing biedt om de woningvoorraad energiezuiniger te maken, blijft renovatie als enige optie over. Veel woningcorporaties zien renovaties als de ideale mogelijkheid om 7 energiebesparende maatregelen te nemen . Het uitvoeringsmoment van renovaties kan verschillen. Over het algemeen kennen woningcorporaties verschillende momenten waarop ze renovaties uitvoeren, variërend van klein onderhoud in een cyclus van enkele jaar tot grote renovatieprojecten na zo’n 40 á 50 jaar. Daarnaast worden bij mutaties vaak onderhoudswerkzaamheden verricht.

5

Rijksoverheid. “Wat is de energieprestatiecoëfficiënt?” Geraadpleegd: oktober 2010 CBS (2010). “Woningbouw: Voorraad, wijzigingen en nieuwbouw 1988-2009.” 7 Liebregts, M. (2010). “Het draait om woonkwaliteit en woonlasten”. Kennisbank Bestaande Woningbouw 6


7

DE OVERHEID De overheid voert met haar wet- en regelgeving invloed uit op het beleid van woningcorporaties. In dit hoofdstuk worden verschillende invloeden van de overheid – die betrekking hebben op het beleid van woningcorporaties – behandeld.

CONVENANT Om de in het vorige hoofdstuk geschetste problemen te bestrijden is het convenant “energiebesparing 8 corporatiesector” opgesteld, waarin doelstelling en richtlijnen staan omschreven voor alle woningcorporaties in Nederland. Dit convenant is opgesteld door de volgende partijen:    

Het ministerie van Wonen Wijken en Integratie; Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer; Aedes, vereniging van woningcorporaties; Vereniging Nederlandse Woonbond.

De belangrijkste afspraken uit dit convenant zijn:    

Besparing van 20% van het huidige gasverbruik van alle sociale huurwoningen in 2020; Verbetering van de energielabels met minimaal twee stappen of naar energielabel B; De energielabels worden opgenomen in het woningwaarderingsstelsel; + ++ Er worden extra punten toegekend voor de energielabels A en A .

ENERGIELABELS 9

Energielabels geven de energiezuinigheid van woningen aan. Huiseigenaren zijn vanaf 2008 verplicht om een energielabel te overhandigen bij de verkoop of verhuur van een woning. Het labelsysteem kent een zevental labels van A(zeer zuinig) tot G(zeer onzuinig) die worden vastgesteld op basis van het berekenen van de Energie Index. Vaststellen van het energielabel kan alleen door gecertificeerde adviseurs. Deze adviseurs beoordelen de woning op eigenschappen van de woning die direct invloed hebben op het energiegebruik, zoals isolatie en CV-installaties. De energielabels moeten bijdragen aan de stimulatie van woningeigenaren om hun woning energiezuiniger te maken. Daarnaast geven energielabels informatie over mogelijkheden om energie te besparen.

8 9

Convenant: Energiebesparing Corporatiesector, oktober 2008 Milieu Centraal, “Energielabel voor woningen”, geraadpleegd: oktober 2010 Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde Stefan Maatman

8

WONINGWAARDERINGSSTELSEL 10

Het woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem dat de kwaliteit van woonruimte beoordeeld. Hoge woonkwaliteit geeft een hoger puntentotaal. Bij het berekenen van het puntentotaal wordt gekeken naar de oppervlakte van de kamers, sanitair en woonomgeving. Daarnaast is het mogelijk dat er voorzieningen zijn toegepast die extra punten opleveren. Daartegenover staat dat eventuele ongemakken tot puntenaftrek kunnen leiden. Op basis van het puntenaantal kan een wettelijk maximale huurprijs worden berekend. De woningwaardering heeft hierdoor invloed op de huurprijzen waarmee woningcorporaties rekenen. Vanaf 2011 worden de energielabels opgenomen in het woningwaarderingsstelsel. Het verbeteren van de energetische kwaliteit van een woning kan leiden tot een hogere woningwaardering en de daarbij behorende maximale huurprijs. Met deze maatregel kunnen woningcorporaties een deel van de gemaakte kosten ten behoeve van energetische verbetering doorbereken in de huurprijs. De maximale huur wordt met elk stijgend punt zo’n €4,50 hoger. In onderstaand schema is aangegeven hoeveel punten aan de woningwaardering mogen worden toegevoegd bij verschillende energielabels. Energielabel

Eengezinswoning

Label A++

44 punten

Label A+

40 punten

Label A

36 punten

Label B

32 punten

Label C

22 punten

Label D

14 punten

Label E

8 punten

Label F

4 punten

Label G

0 punten

Bron: Aedes

SUBSIDIES Om energiebesparing te stimuleren heeft de overheid subsidies ingesteld. Deze subsidies voorzien vaak voor een deel in de financiering van de energiebesparende maatregelen. Voor verschillende maatregelen zijn vaak verschillende subsidies. De hoogte van deze subsidies zijn afhankelijk van verschillende factoren. Daarnaast is de looptijd van veel subsidies relatief kort. Bij dit onderzoek is daarom geen rekening gehouden met subsidies. Voor woningcorporaties liggen hier echter wel interessante mogelijkheden om energie-investeringen rendabel te maken.

10

Rijksoverheid, “Maximale huurprijs van een zelfstandige woning of serviceflat”, geraadpleegd: oktober 2010 Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde Stefan Maatman

9

STICHTING PIONEERING Stichting Pioneering is de opdrachtgever van deze stageopdracht. Dit hoofdstuk behandelt de doelstellingen van de stichting en van de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren.

DE STICHTING De stichting Pioneering maakt onderdeel uit van het Cluster Bouw van het Innovatieplatform Twente. Pioneering heeft als doelstelling het vernieuwen en innoveren van de bouw. De stichting formuleert haar doelstelling als volgt: “De bouw is economisch gezien een belangrijke sector voor Twente. Een aanzienlijk deel van de beroepsbevolking is direct of indirect werkzaam in de bouw. De marktpositie van de Twentse bouw wordt door veel factoren beïnvloed. Denk bijvoorbeeld aan de instroom van flexibel arbeidspotentieel uit Oost-Europa en nieuwe vormen van aanbesteden en contracteren. Klimaatveranderingen vragen om bewuster gebruik van grondstoffen en het aanboren van schone energiebronnen. Volgens Stichting Pioneering vraagt deze tijd dan ook om slagvaardigheid en adequaat ondernemerschap. Stichting Pioneering vindt dat de verschillende partijen in de bouw samen moeten innoveren, vernieuwen en kansen creëren. Doel: de concurrentiepositie van de Twentse bouw versterken en de werkgelegenheid 11 stimuleren.” Stichting Pioneering probeert haar doelstellingen te bereiken door te werken vanuit verschillende werkplaatsen. Momenteel zijn er elf werkplaatsen binnen Pioneering. De werkplaatsen “Resultaatgericht Vastgoedonderhoud”, “Conversie en Hergebruik” en “Klimaatneutraal Renoveren” richten zich op de bestaande bouw.

11

Stichting Pioneering (2010). Organisatie & Doelstelling. Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde Stefan Maatman

10

WERKPLAATS KLIMAATNEUTRAAL RENOVEREN 12

De werkplaats Klimaatneutraal Renoveren houdt zich nadrukkelijk bezig met het terugbrengen van de energielasten voor sociale huurders. Daarnaast richt de werkplaats zich op de reductie van CO2 en het verminderen van het gebruik van fossiele brandstoffen. “Om deze drie pijlers vorm te geven ontwikkelt de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren geïntegreerde toepassingen, die inzicht geven in de bijdrage aan deze drie pijlers, de bijbehorende investering en de terugverdientijd. De werkplaats Klimaatneutraal Renoveren deelt de behaalde resultaten met de regionale bedrijven, woningcorporaties, gemeenten en kennisinstellingen.” Vijf pilotprojecten vormen de belangrijkste input voor de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren. Dit zijn reeds uitgevoerde renovatieprojecten van woningcorporaties. De pilotprojecten worden gemonitord en geanalyseerd om een toekomstgericht advies uit te brengen naar de woningcorporaties en marktpartijen die aangesloten zijn bij de stichting. De werkplaats heeft de volgende doelstellingen opgesteld:      

Concrete praktijkervaring opdoen met projecten die bijdragen aan het klimaatneutraal renoveren van sociale huurwoningen. Een doorontwikkeld afwegingsmodel klimaatneutraal renoveren voor verschillende typen woningen. Werkbare (bouw)processen, met een minimum aan hinder voor bewoners en omgeving. Clusters van Twentse bedrijven voor het ontwikkelen en vermarkten van technologieën en concepten. Een communicatiemodel voor het creëren van maatschappelijk draagvlak bij corporaties en huurders. Ondersteuning van gemeenten bij het behalen van hun klimaatdoelstellingen door middel van voorgaande resultaten.

De renovatieprojecten “Velve-Lindenhof” en “Het Lang Noord” van respectievelijk woningcorporatie De Woonplaats en woningcorporatie Domijn zijn twee van de pilotprojecten van de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren. Bij het renovatieprojecten “Velve-Lindenhof” zijn 25 woningen, in de gelijknamige ++ wijk in Enschede, gerenoveerd naar energielabel A en A . Bij het renovatieproject “Het Lang Noord” in de Enschedese wijk Wesselerbrink zijn ca. 200 woningen gerenoveerd naar een soortgelijk energetisch ambitieniveau.

12

Stichting Pioneering – Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren (2010). “Doelstelling & activiteiten”. Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde Stefan Maatman

11

DE WOONPLAATS Binnen het kader van de verdiepende stage wordt het renovatieproject “Velve-Lindenhof” van woningcorporatie De Woonplaats geanalyseerd. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het beleid en de visie van De Woonplaats.

DE CORPORATIE De Woonplaats is een woningcorporatie in Enschede met een woningbestand van zo’n 20.000 woningen in Enschede en de Achterhoek. Met dit woningbestand is de corporatie één van de grootste aanbieders van huurwoningen in Oost-Nederland. Bij De Woonplaats staat de huurder centraal en de corporatie probeert dan ook op te komen voor de belangen van haar huurders. De belangrijkste doelgroep van De Woonplaats wordt gevormd door huurders met een economisch of sociaal-maatschappelijk zwakkere 13 positie.

MILIEUBELEID 12

In 2009 stelde De Woonplaats het “Milieubeleidsplan” vast. Hierin staat hun voornemen om binnen tien jaar 20% energiebesparing te realiseren op de woningvoorraad. De Woonplaats ziet het belang in van CO2-reductie en het betaalbaar houden van woonlasten. Ze willen deze doelstelling realiseren door oude Cv-ketels te vervangen, zonneboilers te plaatsen en gevels, daken en vloeren te isoleren. Om beter inzicht te krijgen in de huidige energieprestaties van de woningen van De Woonplaats zijn voor alle woningen energielabels opgesteld. Hiermee kan beter worden vastgesteld waar energie-ingrepen het hardst nodig zijn. Ambitieuze energie-ingrepen zijn onder andere gedaan in de wijken Varvik, Plein West-Indië en VelveLindenhof. In de wijken Varvik en Plein West-Indië zijn woningen met energielabel E/F naar energielabels A en B gerenoveerd. In Velve-Lindenhof zijn 25 woningen gerenoveerd naar energielabels ++ A en A . De Woonplaats wil de komende jaren energiemaatregelen voornamelijk vraaggestuurd gaan aanbieden. Dit wil zeggen dat De Woonplaats maatregelpakketten opstelt voor haar huurders, maar dat het initiatief tot overgaan op energie-ingrepen bij de huurders zelf moet liggen. Bij grote renovatieprojecten moet wettelijk gezien minimaal 70% van de bewoners akkoord gaan met de voorgestelde 14 maatregelen . Met het vraaggestuurd aanbieden van energiemaatregelen omzeilt de corporatie deze wettelijke eis. Bovendien vergroot het vraaggestuurd aanbieden de betrokkenheid van huurders. Huurders worden gedwongen zelf na te denken over de gevolgen van energetisch slechte woningen. Bijkomend voordeel is dat bewoners sneller bereidt zijn een acceptabele vergoeding te betalen voor de kosten van de energiemaatregelen.

13 14

De Woonplaats, Jaarverslag 2009 Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 220 lid 3 Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde Stefan Maatman

12

ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN Bij het uitvoeren van renovatieprojecten kunnen energetische maatregelen worden genomen. Dit hoofdstuk behandelt energiebesparing volgens de principes van Trias Energetica. Vervolgens worden verschillende energetische maatregelen beschreven.

TRIAS ENERGETICA Bij energiebesparend bouwen en renoveren wordt vaak uitgegaan van de principes van Trias Energetica. Deze theorie beschrijft drie stappen om duurzamer met energie om te gaan. De eerste stap bevat maatregelen het energieverbruik te beperken. Wanneer alle toepasbare maatregelen zijn getroffen en aan de volledige energievraag blijkt nog niet te zijn voldaan, dan dient gezocht te worden naar toepassingen om de energie zo duurzaam mogelijk op te wekken. Duurzame energieopwekking kan bijvoorbeeld via wind- of zonne-energie. Mocht ook dit niet leiden tot een passende oplossing, dan moeten fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk worden gebruikt. Initiatieven om maatregelen binnen de drie stappen te nemen liggen bij verschillende partijen. Woningeigenaren kunnen veel maatregelen nemen uit de eerste stap van Trias Energetica. Initiatief voor het nemen van maatregelen uit de tweede stap ligt vooral bij de overheid en energiemaatschappijen, terwijl woninggebruikers zelf veel maatregelen uit de derde stap kunnen nemen. De drie stappen van Trias Energetica hoeven niet in chronologische volgorde uit te worden gevoerd. Iedere partij kan zijn verantwoordelijkheden nemen en stappen ondernemen binnen één van de drie stappen van Trias Energetica. Voor woningcorporaties liggen vooral veel kansen binnen de eerste stap van de Trias Energetica. Zij hebben woningen in bezit die energetisch afwijken van de huidige energienorm (EPC) voor nieuwbouwwoningen. Hierdoor gaat onnodig energie verloren, met als gevolg onnodig hoge woonlasten. Omdat woningcorporaties eigendom zijn van de woningen nemen zijn veelal het initiatief tot het verbeteren van de woningen. De afgelopen jaren zijn daarom renovatieprojecten uitgevoerd die moeten leiden tot energiebesparing. In dit hoofdstuk worden maatregelen besproken die mogelijk relevant zijn voor toekomstige renovatieprojecten van De Woonplaats. Bij energiebesparende maatregelen binnen de eerste stap van Trias Energetica gaat het om gebouwgebonden energieverbruik. Maatregelen om het energieverbruik te verminderen hebben vooral betrekking op het behouden van warmte, waardoor de noodzaak tot het opwekken van nieuwe energie wordt beperkt. De resterende warmtevraag dient vervolgens zo efficiënt mogelijk te worden opgewekt. Gebouwgebonden maatregelen zijn onder andere:        

Spouwisolatie Gevelisolatie Vloerisolatie Dakisolatie Hoog rendement beglazing Maximaliseren van de luchtdichtheid van de woning Beperken van koudebruggen Warmteterugwinning uit ventilatie


13

Voor veel mogelijkheden binnen de tweede stap van de Trias Energetica is inspraak van de overheid nodig. Opwekken van energie met windturbines of waterkrachtcentrales is voor particulieren niet realistisch. Wel zijn er maatregelen die woningeigenaren en woningcorporaties kunnen nemen:    

Plaatsen van een zonneboiler waarmee tapwater kan worden verwarmd; Plaatsen van photo-voltaic panelen waarmee zonne-energie kan worden omgezet in elektriciteit; Plaatsen een van warmtepomp(boiler); Gebruik maken van passieve zonne-energie.

Maatregelen uit de derde stap van Trias Energetica hebben betrekking op het efficiënt omgaan met opgewekte energie uit fossiele brandstoffen. Veel van deze maatregelen zijn gelieerd aan gebruiksgebonden energieverbruik, zoals gebruik van spaarlampen of waterbesparende douchekoppen. Desondanks biedt deze stap van Trias Energetica een maatregel om op het gebied van gebouwgebonden energieverbruik te besparen: 

Plaatsen van hoog rendement CV-ketels

PILOTPROJECT VELVE-LINDENHOF 15

Het project Velve-Lindenhof is een renovatieproject van woningcorporatie De Woonplaats, waarbij op grote schaal energetische maatregelen zijn genomen. Velve-Lindenhof is een wijk in Enschede en ligt ten oosten van de binnenstad. De wijk bestaat uit vier deelgebieden: Oude Velve, Nieuwe Velve, Lindenhof en Spoorzone. De gehele wijk Velve-Lindenhof bestaat uit zo’n 2000 woningen en kent ongeveer 4500 inwoners. De wijk bestaat voornamelijk uit laagbouwwoningen in zowel de koop- als huursector. Het renovatieproject dat voor dit onderzoek wordt gebruikt heeft betrekking op de gebieden Nieuwe Velve en Lindenhof. In dit gebied staan veel zgn. rood- en grijsbouwwoningen. De roodbouwwoningen zijn gebouwd in de jaren 30, terwijl de grijsbouwwoningen vlak na de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd. De twee deelgebieden worden samen aangepakt en omgevormd tot het deelgebied Groen VelveLindenhof. Deze aanpak beslaat de herstructurering van 330 woningen naar 213 nieuwbouwwoningen en 25 renovatiewoningen. Het overgrote deel van de woningen is inmiddels gesloopt of wordt op korte termijn gesloopt. De verwachting is dat de nieuwbouwwoningen vanaf eind 2011 worden opgeleverd. De 25 renovatiewoningen zijn recentelijk aangepakt en inmiddels opgeleverd. Renovatieproject Bij de herstructurering van de wijk Velve-Lindenhof heeft de Woonplaats haar huurders laten kiezen tussen renovatie of sloop-nieuwbouw van hun huidige woning. Het merendeel van de huurders heeft destijds gekozen voor een nieuwbouwwoning. Zestien huurders kozen echter voor het renoveren van hun woning, waardoor is besloten om in totaal 25 woningen te renoveren. Van deze 25 woningen zijn vijftien grijsbouwwoningen en tien roodbouwwoningen. Naast het reguliere onderhoud aan de woningen, zijn er maatregelen genomen om het gebouwgebonden energieverbruik te verlagen. De ++ roodbouwwoningen zijn gerenoveerd naar energielabel A . De grijsbouwwoningen zijn om technische redenen minder energiezuinig gerenoveerd, maar krijgen desondanks energielabel A. In het volgende hoofdstuk wordt verder ingegaan op de maatregelen die zijn genomen.

15

Bijlage B: Algemene informative renovatieproject Velve-Lindenhof Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde Stefan Maatman

14

ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN VELVE-LINDENHOF Bij het pilotproject zijn meerdere energiebesparende maatregelen doorgevoerd. Hierbij wordt onderscheidt gemaakt tussen de maatregelen genomen bij de rood- en grijsbouwwoningen. Het pilotproject moet op lange termijn inzicht gegeven in het resultaat van de genomen maatregelen. Binnen dit stageonderzoek wordt een analyse gemaakt van de gedane investering, verwachte onderhoudskosten en verwachte opbrengsten van het pilotproject. Onderstaand schema geeft weer welke maatregelen zijn genomen bij beide typen woningen. Maatregel

Grijsbouw

Roodbouw

Isolatie

Bodemisolatie

Bodemisolatie

Gevelisolatie

Gevelisolatie

Dakisolatie

Dakisolatie

Zoldervloerisolatie

Zoldervloerisolatie

Isolerende voordeur

Isolerende voordeur

Beglazing

HR++-glas

HR++-glas

Verwarming

HR-107 combiketel

HR-107 combiketel

Warmtapwater

HR-107 combiketel

Zonneboiler

Ventilatie

Mechanische afvoer

Volledig mechanisch met WTW

Energievoorziening

PV-panelen


15

3. ONDERZOEKSVRAAG & BEGRIPPEN ONDERZOEKSVRAAG Voorafgaand aan dit onderzoek is in samenspraak met de opdrachtgevers van De Woonplaats en Pioneering de volgende hoofdvraag opgesteld: In hoeverre was de renovatie van het project Velve-Lindenhof financieel haalbaar en hoe zou De Woonplaats in de toekomst soortgelijke woningen financieel verantwoord energetisch kunnen renoveren? In het verloop van dit onderzoek zal worden getracht om een antwoord op deze vraag te krijgen. In hoofdstuk 4 wordt verder ingegaan op de onderzoeksmethode en het beantwoorden van deze onderzoeksvraag.

BEGRIPPEN In dit verslag zijn mogelijk begrippen opgenomen die enige uitleg behoeven. Hieronder zijn de belangrijkste omschreven: Netto contante waarde: Dit is de waarde van alle toekomstige kasstromen omgerekend naar het tijdstip nu. Total cost of ownership (TCO): Is een methode om alle kosten van een dienst of product in kaart te brengen. Hierbij wordt naast de investeringskosten ook gekeken naar de onderhouds- en beheerskosten, waardoor een realistisch beeld ontstaat van de werkelijke kosten van een product of dienst. Baten: Onder baten worden alle opbrengsten van een product of dienst verstaan. Naast de harde valuta’s vallen hieronder ook alle andere opbrengsten die geen directe verandering in de liquiditeit als gevolg hebben. Inkomsten: Alle ingaande kasstromen die leiden tot een verhoging van het resultaat. Dit is wat anders dan de ontvangsten, omdat opbrengsten die geen harde contanten opleveren niet als inkomsten worden gerekend. Disconteringsvoet: De disconteringsvoet is een rekenrente die wordt gebruikt om de huidige waarde van toekomstige kasstromen te bepalen. De disconteringsvoet is een percentage waarin factoren als de inflatie en de rendements-eis over de toekomstige kasstromen worden gecompenseerd.


16

4. OPZET & UITVOERING ONDERZOEK Om antwoord te krijgen op de onderzoeksvraag is een “Total Cost of Ownership”-model opgesteld. Om input te krijgen voor dit model is het onderzoek verdeeld in drie fases. De eerste fase bestaat uit een analyse van het renovatieproject Velve-Lindenhof. Vervolgens zijn de kosten van energetische maatregelen in kaart gebracht, waarbij zowel is gelet op de financierings- als de onderhoudskosten. Tot slot zijn de verwachte inkomsten van de energetische maatregelen berekend, waarbij vooral is gelet op de verandering van de huurinkomsten door toedoen van de energetische maatregelen. De verwachte kosten en opbrengsten zijn tegen elkaar uitgezet in een exploitatierekening. De investeringskosten, de exploitatiekosten en de opbrengsten moeten leiden tot inzicht in de financiële haalbaarheid van energetische maatregelen. In dit hoofdstuk worden de onderzoeksmethodes van de drie fases behandeld, gevolgd door een beschrijving van het projectoverzicht.

FINANCIËLE ANALYSE VELVE-LINDENHOF Voor het bepalen van de hoogte van de investeringskosten voor energetische maatregelen is uitgegaan van het renovatieproject Velve-Lindenhof. Aannemer Vastbouw heeft een inschrijfbegroting bij De woonplaats ingediend voor dit project. Deze inschrijfbegroting is geanalyseerd en uitgesplitst in verschillende investeringen: 

 



Investeringen ten behoeve van regulier onderhoud. Omvat alle investeringen die geen energetische verbetering als gevolg hebben, maar zijn uitgevoerd binnen de definitie van planmatig, dan wel regulier onderhoud. Investeringen in energetische maatregelen. Omvat alle investeringen die direct leiden tot energiebesparing. Verhoudingskosten. Dit zijn alle kosten die zowel betrekking hebben op het planmatig onderhoud alsmede een energetische besparing opleveren. Een deel van deze kosten is, als percentage van de totale investering, tot energetische investering gerekend. Investeringen gerelateerd aan energetische maatregelen. Deze investeringen zijn noodzakelijk om de energetische maatregelen uit te kunnen voeren, maar leveren zelf geen energetische besparing. Zou bij de renovatie geen rekening zijn gehouden met energiebesparing, dan zouden deze investeringen ook niet zijn gedaan.

De verdeling tussen energetische en onderhoudsinvesteringen is gebaseerd op basis van de mate van invloed van de investering op het nieuwe energielabel. Een investering die leidt tot een verbetering van het energielabel wordt gezien als energetische investering. Het vernieuwde energielabel heeft invloed op de mogelijke huurverhoging. Deze huurverhoging is van belang om de opbrengsten van de energiemaatregelen te berekenen. Uiteindelijk leidt de investeringsanalyse tot twee investeringen: energetische investeringen en de overige investeringen. Met name de hoogte van de energie-investering is interessant voor het vervolg van het onderzoek. De investeringsanalyse is gebaseerd op een inschrijfbegroting voorafgaand aan de uitvoering van de renovatie. Hierdoor zijn extra kosten voor meer/minder-werk, administratiekosten en projectkosten niet meegenomen in de investeringsberekening. De bedragen zijn hierdoor indicatief, maar bieden wel een realistische schatting van de hoogte van de energie-investering.


17

EXPLOITATIEKOSTEN De exploitatiekosten van de energetische maatregelen hebben betrekking op alle kosten voor onderhoud aan de energetische maatregelen gedurende een vooraf vastgestelde exploitatietermijn van 50 jaar. Bij de exploitatiekosten is rekening gehouden met drie kostenposten:   

Investeringskosten Onderhoudskosten Vervangingskosten

De exploitatiekosten zijn contant gemaakt naar de start van de exploitatieperiode.

INVESTERINGSKOSTEN De investeringskosten bestaan uit de kapitaallasten van de energetische investering. Voor het berekenen van de kapitaallasten zijn een aantal parameters van belang: De aanvangsinvestering, de exploitatietermijn en de financieringsrente. Uit de analyse van het renovatieproject Velve-Lindenhof blijkt dat De Woonplaats €15.000,- heeft geïnvesteerd in energetische maatregelen. Dit investeringsbedrag wordt verrekend over de lengte van de exploitatieperiode, waarbij jaarlijks een vast bedrag wordt gereserveerd als afschrijving op de investering. Omdat er geen restwaarde overblijft, moet de gehele investering binnen de exploitatietermijn worden afgeschreven. De jaarlijkse bedragen worden ook wel annuïteiten genoemd en blijven gedurende de exploitatieperiode onveranderd. Dit bedrag bestaat uit twee factoren, namelijk de rente en de afschrijving. De rente is een percentage dat betaald wordt over het openstaande restbedrag. De afschrijving is een bedrag dat jaarlijks wordt terugbetaald indien voor de investering geld is geleend, of wordt afgeschreven indien de investering is gefinancierd met eigen vermogen. Het restbedrag zal jaarlijks dalen, doordat er ieder jaar een bedrag wordt afgeschreven of afgelost. Omdat de jaarlijkse annuïteit gelijk blijft en de restwaarde terugloopt, zullen de rentelasten ook afnemen. Dit houdt tevens in dat de jaarlijkse afschrijving zal stijgen. In formulevorm ziet de annuïteit er als volgt uit: Annuïteit = Rente (jaarlijks) + Aflossing (jaarlijks) Het maakt voor de berekening van de investeringskosten niet uit op welke wijze de investering is gefinancierd. Wanneer de investering wordt betaald met vreemd vermogen, zal hierover rente worden betaald. Is het eigen vermogen gebruikt voor de financiering van de energetische maatregelen, dan zal er jaarlijks een bedrag worden gecompenseerd voor het rendementsverlies op het eigen vermogen.


18

ONDERHOUDSKOSTEN De onderhoudskosten hebben alleen betrekking op de energiemaatregelen. De overige onderhoudskosten zijn niet relevant, omdat deze in de oude situatie ook aanwezig waren. Het gaat bij dit onderzoek dus om de verhoging van de kosten door het onderhoud aan de energiemaatregelen. Onderhoud vindt jaarlijks plaats aan de verschillende energetische maatregelen, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen preventief en correctief onderhoud. Preventief onderhoud wordt jaarlijks uitgevoerd om storingen en defecten te voorkomen. Mochten toch storingen of defecten optreden dan vallen de kosten, die verbonden zijn aan het verhelpen van de storing of het defect, in de categorie correctief onderhoud. De jaarlijkse onderhoudskosten worden vermenigvuldigd met een percentage ter compensatie van de jaarlijkse inflatie. De hoogte van de onderhoudskosten zijn gebaseerd op prijzen die op dit moment relevant zijn. De waarde van dit bedrag zal, zonder correctie, in de loop der jaren verminderen.

VERVANGINGSKOSTEN Vervangingskosten treden op zodra de energetische voorzieningen een kortere levensduur hebben dan de lengte van de exploitatieperiode. Tijdens de exploitatieperiode zal een extra investering gedaan moeten worden om de energiemaatregel te vervangen. In onderstaand schema zijn de jaarlijkse onderhoudskosten en de afschrijvingstermijnen van de verschillende energetische maatregelen, zoals ze bij De Woonplaats bekend zijn, weergegeven. Energetische maatregel

Onderhoudskosten (jaarlijks)

Afschrijvingstermijn (in jaren)

Gevelisolatie

€ 0,000

50

Dakisolatie

€ 0,000

50

Vloerisolatie

€ 0,000

50

HR -glas

€ 0,000

20

HR-combiketel

€ 46,59

16

Ventilatiesysteem

€ 35,22

20

Zonneboiler

€ 0,000

25

Zonnepanelen

€ 0,000

25

++


19

EXPLOITATIEKOSTEN De som van de investeringskosten en onderhoudskosten wordt het totaal aan exploitatiekosten. Door de jaarlijkse inflatie en de daaraan gekoppelde waardevermindering van geld, moeten de uitgaven die in de toekomst worden gedaan contant worden gemaakt naar nu. Hierdoor zijn de kosten verrekend met een disconteringsvoet. De disconteringsvoet is een rekenrente waarin verschillende factoren zijn verwerkt, zoals de inflatie en een percentage voor het verrekenen van risico’s. De disconteringsvoet die in dit onderzoek ik gebruikt, is door De Woonplaats vastgesteld op 6%. Na de verrekening met de disconteringsvoet ontstaat een totaalbedrag aan exploitatiekosten per woning gedurende de exploitatietermijn.


20

OPBRENGSTEN De opbrengsten worden berekend op basis van een huurverhoging die gevraagd kan worden door het toepassen van energetische maatregelen. Eerst zal uitgelegd worden waarop deze huurverhoging is gebaseerd. Vervolgens worden aan de hand van twee situaties de opbrengsten berekend; namelijk op basis van directe huurverhoging en op basis van het doorvoeren van huurverhoging na mutatie.

HUURVERHOGING VOLGENS HET WONINGWAARDERINGSSTELSEL Woningcorporaties berekenen de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Het aantal punten dat de woning krijgt geeft de maximale huur voor een woning. Het renoveren van een woning heeft weinig invloed op het puntentotaal. Worden er echter energetische maatregelen getroffen, dan kan het verbeterde energielabel extra punten opleveren. De stijging van het puntentotaal, veroorzaakt door het verbeteren van het energielabel, wordt als uitgangspunt genomen voor de maximale huurverhoging. Wanneer een woning van energielabel G naar label A wordt verbeterd betekend dit een verbetering van 30 punten. Per punt kan ongeveer €4,50 aan huur worden gevraagd (zie TCO-model, tabblad huurstijging). Deze energie-investering kan dus een huurverhoging opleveren van 30 x €4,50 = €135,-. Woningcorporaties rekenen veelal met een huur van 70% van de maximale huurprijs. 70% van €135,- geeft dan een huurverhoging van €95,-.

DIRECTE HUURVERHOGING In deze situatie verhoogt de woningcorporatie de huur direct na de renovatiewerkzaamheden. Omdat woningcorporaties zonder toestemming van de zittende huurder de huurprijs niet mogen verhogen, is dit alleen mogelijk wanneer energetische maatregelen vraaggestuurd worden aangeboden. De huurder zal zelf kunnen beslissen of ze bereidt zijn tot een energie-investering en de daarbij behorende huurprijs moeten accepteren. Vanuit financieel oogpunt is deze optie voor woningcorporaties het meest interessant, omdat gedurende de gehele exploitatieperiode een maximale huurprijs kan worden gevraagd. In de TCO-berekening wordt de maandelijkse huurverhoging vermenigvuldigd met 12 en het totaal aantal woningen binnen het project. Hierdoor ontstaan de jaarlijkse opbrengsten van de energieinvestering. Dit bedrag wordt ieder jaar vermenigvuldigd met een huurverhoging gelijk aan de inflatie. Vervolgens worden de jaarlijkse kasstromen contant gemaakt naar het tijdstip van de aanvangsinvestering. Het totaal van alle contante kasstromen wordt gedeeld door het aantal woningen, waardoor de opbrengst per woning overblijft.


21

HUURVERHOGING NA MUTATIE Omdat de huurprijs van zittende huurders niet mag worden verhoogd, kan de huurverhoging pas worden doorgevoerd op het moment dat er nieuwe huurders in de woning komen. Dit is uiteraard een minder gunstige situatie, omdat er geen verhoogde huurinkomsten zijn bij de woningen die nog niet zijn gemuteerd. In de situatie waarbij de huurverhoging wordt toepast bij mutatie zijn een aantal parameters van belang: 





Mutatiegraad: een percentage dat aangeeft bij hoeveel woningen jaarlijks mutaties plaatsvinden. De mutatiegraad wordt verrekend over het aantal woningen dat nog een lage huur betaald, om het aantal mutaties naar een hogere huur te berekenen. Mutaties die plaatsvinden bij woningen met een reeds gecorrigeerde huurverhoging zijn niet relevant voor het berekenen van de opbrengsten; Percentage zittende huurders: dit percentage geeft aan bij welk deel van de woningen geen mutatie plaats zal vinden tijdens de exploitatieperiode. Woningen waarbij geen mutatie plaatsvindt hebben geen verhoogde huuropbrengst; Aantal vaste jaren: tijdens deze jaren zullen er geen mutaties plaatsvinden doordat huurders net verhuisd zijn naar de gerenoveerde woningen en daardoor waarschijnlijk op korte termijn niet zullen verhuizen naar een andere woning. Na afloop van deze termijn zal over het aantal woningen zonder huurverhoging de mutatiegraad worden berekend.

Zodra de termijn voor het “aantal vaste jaren” is verlopen wordt aan de hand van de mutatiegraad het aantal woningen berekend dat een verhoogde huur betaalt. Vervolgens wordt op dezelfde wijze als in de situatie met directe huurverhoging de jaarlijkse opbrengst berekend voor de woningen met huurverhoging. Ook dit bedrag wordt contant gemaakt naar het begin van de exploitatieperiode en gedeeld door het totaal aantal woningen, wat resulteert in een gemiddelde opbrengst per woning.


22

PROJECTOVERZICHT Het projectoverzicht bestaat uit vier belangrijk elementen:    

Een inputveld voor de projectgegevens Een overzicht van de belangrijkste parameters Een weergave van de exploitatierekening Een overzicht van de financiële kengetallen

INPUTVELD In het keuzevak kunnen projectvoorwaarden worden gewijzigd. De veranderingen die optreden door voorwaarden te wijzigen zijn direct zichtbaar in de exploitatierekening onder het inputveld. In het inputveld kunnen zowel voor de kosten als de baten wijzigingen worden doorgevoerd. Bij de kosten kan het type investering worden gewijzigd, waarbij de projectgegevens van de rood- en grijsbouwwoningen als standaardmodellen zijn toegevoegd. Daarnaast is het mogelijk om zelf een maatregelenpakket te kiezen. Bij de keuze van een maatregelenpakket worden automatisch de investering, de exploitatiekosten en de opbrengsten berekend. Daarnaast bevat het inputveld keuzeopties voor de opbrengsten. De huurverhoging kan direct worden toegepast of na mutatie. Bovendien is percentage opgenomen dat aangeeft welk deel van de maximale huurverhoging wordt doorberekend aan de huurder.

BELANGRIJKSTE PARAMETERS Naast het inputveld zijn de belangrijkste parameters weergegeven die gebruikt zijn voor het TCO-model. De invloed op deze parameters is vrij beperkt, maar kunnen desgewenst wel worden gewijzigd.

EXPLOITATIEREKENING In de exploitatierekening is een overzicht opgenomen van de totale exploitatiekosten en opbrengsten gedurende de exploitatieperiode, waarbij rekening is gehouden met het inputveld en de parameters.

FINANCIËLE KENGETALLEN Tot slot zijn financiële kengetallen toegevoegd die in één oogopslag moeten weergeven of het gekozen energieproject financieel rendabel is. De netto contante waarde geeft de huidige waarde van de investering waarbij rekening is gehouden met alle inkomsten en opbrengsten gedurende de exploitatieperiode. De terugverdientijd geeft aan vanaf welk tijdstip (in jaren) de investering zichzelf heeft terugverdiend. Bij de terugverdientijd is naast de investeringskosten rekening gehouden met de onderhouds- en vervangingskosten.


23

5. RESULTATEN In dit hoofdstuk worden de belangrijkste resultaten gepresenteerd die zijn voortgekomen uit de investeringsanalyse en het TCO-model.

INVESTERINGSANALYSE In het onderstaand schema staan de resultaten van de investeringsanalyse van het renovatieproject Velve-Lindenhof. De bouwkosten zijn gebaseerd op de inschrijfbegroting die is opgesteld voor het renovatieproject. Naast de bouwkosten dienen percentage van dit bedrag betaald te worden voor de CAR-verzekering, de algemene kosten, de winstopslag voor de aannemer en een risico-opslag. Bouwkosten CAR

AK

Winst

Risico

Totaal

Roodbouw € 22.724,43

€ 22.810,78

€ 24.361,91

€ 24.849,15

€ 25.097,64

€ 25.097,64

Grijsbouw € 16.321,50

€ 16.383,52

€ 17.497,60

€ 17.847,55

€ 18.026,03

€ 18.026,03

Uit de investeringsanalyse van het renovatieproject blijkt dat de investering voor energetische verbeteringen zo’n €25.000,- bedraagt bij de roodbouwwoningen. Bij de grijsbouwwoningen ligt de investering zo’n €7.000,- lager. Dit verschil komt door de minder ambitieuze energiebesparing bij de grijsbouwwoningen. Bij deze woningen zijn namelijk geen zonnepanelen en zonneboilers geplaatst. Toch is relatief gezien de investering bij de grijsbouwwoningen groter, omdat in de investering een grote kostenpost voor de uitvoering en bouwkosten van de energiemaatregelen zijn opgenomen. De investeringsanalyse geeft in goed inzicht in de totale kosten van het renovatieproject en het onderscheidt hierbinnen tussen investeringen ten behoeve van onderhoud en energetische verbeteringen. Uit de inschrijfbegroting is niet voor alle energetische investeringen exact duidelijk geworden hoe hoog de investering was voor de desbetreffende maatregel. Investeringskosten voor bijvoorbeeld de zonneboilers en de zonnepanelen zijn als één kostenpost gerekend. In onderstaand schema staan de kosten per energetische maatregel. De hoogte van deze kosten zijn deels gebaseerd op cijfers van AgentschapNL. De totaalsom van de kosten van de energetische maatregelen komt overeen met de bouwkosten zoals deze zijn bepaald bij de investeringsanalyse. Investering

Roodbouw

Grijsbouw

Isolatie

€ 9.000,00

€ 9.500,00

HR++-Glas

€ 1.500,00

€ 1.500,00

HR-ketel

€ 3.500,00

€ 3.500,00

Ventilatie

€ 2.200,00

€ 1.800,00

Zonneboiler

€ 2.500,00

€

-

Zonnepanelen

€ 4.000,00

€

-

Om te controleren of de uitkomsten van de uitgevoerde analyse als realistisch kan worden gezien zijn ook met behulp van de energiebesparingverkenner van AgenstschapNL de investeringskosten berekend. Deze verkenner berekende de kosten voor een dergelijk project als Velve-Lindenhof op zo’n €17.000,(Zie “Bijlage B”) en gaat daarmee uit van een wat lagere investering. Dit komt waarschijnlijk doordat in de besparingsverkenner een lagere kostenpost voor de bouwkosten zijn opgenomen die geen directe energiebesparing opleveren.


24

TOTAL COST OF OWNERSHIP-MODEL Voor het bepalen van de financiële haalbaarheid van energetische investeringen zijn verschillende scenario’s denkbaar waarbij enerzijds rekening wordt gehouden met de hoogte van diverse parameters, maar waarbij ook verschillende projectkeuzes en projecteigenschappen grote invloed hebben. Bij het bepalen van de financiële haalbaarheid zijn de parameters in overleg met De Woonplaats vastgesteld, maar zijn gedurende het onderzoek niet gewijzigd. De invloed van diverse projectkeuzes zijn wel onderzocht en worden in dit hoofdstuk behandeld.

PARAMETERS Voor de verschillende parameters is gekozen voor de volgende waarden: Parameter

Waarde

Exploitatietermijn

50 jaar

Rente

4%

Disconteringsvoet

6%

Inflatie

2%

Mutatiegraad

6%

Percentage vaste huurders

15%

Aantal jaren zonder mutaties

5 jaar

Deze waarden zijn in overleg met De Woonplaats gekozen en zijn gebaseerd op cijfers van het CBS of het zijn algemene rekenwaarden van de woningcorporatie. De parameters kunnen in het model worden gewijzigd, de gevolgen zullen automatisch worden doorgerekend in de exploitatierekening.


25

PROJECTKEUZES Voor het berekenen van de kosten worden zowel de investeringen bij rood- als grijsbouwwoningen van Velve-Lindenhof als uitgangspunt genomen. Bij de berekening is rekening gehouden met twee variabelen: de methode van doorbereken van de huurverhoging en de hoogte van deze huurverhoging. In onderstaand schema zijn alle contante waardes van de verschillende situaties opgenomen. Opbrengst % Max. huur



100%

82%

70%

100%

82%

70%

Roodbouw

€ -7.366,44

€ -11.094,75

€ -13.580,28

€ 23.107,87

€ 13.894,19

€ 7.751,74

Grijsbouw

€ -1.638,29

€ -4.688,73

€ -6.722,35

€ 23.295,24

€ 15.756,77

€ 10.731,13

De net netto contante waarde is het bedrag dat als winst of verlies gezien kan worden. Dit bedrag is een eindsom van alle kosten en opbrengsten. Een waarde van € 0,- betekent dat het project niet winst- of verliesgevend is. Uit bovenstaand schema blijkt dus dat huurverhoging na mutatie nooit rendabel is. Opmerkelijk is het verschil tussen de rood- en grijsbouwwoningen. Volgens de berekeningen in het TCOmodel behalen de grijsbouwwoningen een hoger rendement dan de roodbouwwoningen. Dit komt voornamelijk door het verschil in investeringskosten, die bij de roodbouwwoningen aanzienlijk hoger liggen. Deze hogere investeringskosten worden voornamelijk veroorzaakt door de investering in de zonnepanelen en zonneboilers. Dat deze maatregelen leiden tot veel energiebesparing is uiteraard denkbaar, echter voor woningcorporaties hoeft dit niet te leiden tot een hoger rendement. De invloed van deze maatregelen op de verhoging van het energielabel is in verhouding tot de investering vrij beperkt. Hiermee zijn ook de verhoogde inkomsten door een verbeterd WWS-puntentotaal ook minimaal.


26

6. CONCLUSIE In dit onderzoek is geprobeerd een antwoord te vinden op de volgende hoofdvraag: In hoeverre was de renovatie van het project Velve-Lindenhof financieel haalbaar en hoe zou De Woonplaats in de toekomst soortgelijke woningen financieel verantwoord energetisch kunnen renoveren? Om antwoord te krijgen op deze hoofdvraag is eerst het renovatieproject Velve-Lindenhof geanalyseerd. Hieruit is een bedrag naar voren gekomen dat destijds is geïnvesteerd om de woningen te renoveren naar de huidige situatie. Vervolgens is hieruit afgeleid hoe hoog de specifieke investering was voor de energetische maatregelen. De energie-investering voor de rood- en grijsbouwwoningen bedroeg: Bouwkosten Totale energie-investering Roodbouw € 22.724,43

€ 25.097,64

Grijsbouw

€ 18.026,03

€ 16.321,50

De investeringslasten zijn vervolgens in een TCO-model verwerkt, waar vervolgens de exploitatiekosten en de extra huuropbrengsten aan zijn toegevoegd. De opbrengsten kunnen op verschillende manieren worden uitgerekend, waarbij de keuzes die worden gemaakt voor aanzienlijke verschillen kunnen zorgen. In onderstaand schema staan de netto contante waardes die voortgekomen zijn uit het TCOmodel. Hieruit blijkt onder andere wat de effecten zijn van de diverse keuzes. Opbrengst % Max. huur



100%

82%

70%

100%

82%

70%

Roodbouw

€ -7.366,44

€ -11.094,75

€ -13.580,28

€ 23.107,87

€ 13.894,19

€ 7.751,74

Grijsbouw

€ -1.638,29

€ -4.688,73

€ -6.722,35

€ 23.295,24

€ 15.756,77

€ 10.731,13

Uit de resultaten van het TCO-model blijkt dat de huidige situatie, zoals toegepast bij Velve-Lindenhof, financieel niet haalbaar is. Er is teveel afhankelijkheid van externe invloedsfactoren die het project financieel haalbaar maken. Mocht de mutatiegraad stijgen of daalt het aantal mutatievrije jaren, dan zijn de investeringen wellicht haalbaar, maar de invloed op deze parameters is vrij gering. Uit het onderzoek is gebleken dat de energetisch investeringen rendabel zijn wanneer de huurverhoging direct wordt toegepast. Hier liggen mogelijkheden om in de toekomst energetische renovaties financieel haalbaar uit te voeren. In het volgende hoofdstuk is dit concept verder uitgewerkt.


27

7. AANBEVELINGEN In dit hoofdstuk worden aanbevelingen gedaan gebaseerd op het onderzoek dat de afgelopen vijf maanden is uitgevoerd.

VRAAGGESTUURD AANBIEDEN Door de woningen vraaggestuurd aan te bieden kunnen de energie-investering sneller worden terugverdiend omdat de huurverhoging direct wordt toegepast. In de literatuurverwijzing zijn voordelen genoemd van vraaggestuurd aanbieden. Er zijn echter ook een aantal hindernissen die genomen moeten worden, wil de corporatie energetische maatregelen succesvol vraaggestuurd aan kunnen bieden. Bouwproces. Wanneer meerdere woningen projectmatig worden gerenoveerd, levert dit een kostenbesparing op. Er kan in grotere volumes worden ingekocht, materieel hoeft maar één keer naar de bouwplaats te worden gebracht en het bouwproces kan efficiënter worden uitgevoerd. Zodra De Woonplaats overgaat op renovatie op woningniveau zullen de kostenvoordelen wegvallen. De investeringskosten voor energetische maatregelen zullen daardoor hoger uitvallen. Hoewel de verwachting is dat de inkomsten hoger zijn dan de extra investeringskosten, moet hier extra onderzoek naar worden gedaan. Belangstelling huurders. Op het moment dat energetische maatregelen vraaggestuurd aan worden geboden, ligt het initiatief bij de huurder. Huurders zullen dus overtuigd moeten raken van het belang van energiebesparende maatregelen. Hier ligt dan ook de uitdaging, omdat huurders wel de huurverhoging zien maar niet inzichtelijk hebben hoeveel zij gaan besparen. De kans dat huurders zullen kiezen voor energetische investeringen is daardoor klein. Huurders zullen geprikkeld en overtuigd moeten worden van de noodzaak van energetische ingrepen. Gerichte communicatie is erg belangrijk. Daarnaast moet naar mijn mening gezocht worden naar mogelijkheden om energetische maatregelen zo goed mogelijk te presenteren richting huurders. Deze aanpak, in combinatie met eventuele woonlastengaranties die huurders krijgen, draagt wellicht bij aan het succesvol vraaggestuurd aanbieden van energetische maatregelen.

UITPONDEN Een andere mogelijkheid om energie-investering rendabel te maken is door woningen tussentijds uit te ponden; bij de investeringskosten wordt namelijk uitgegaan van een volledige afschrijving over de exploitatietermijn. Om meer inkomsten te generen kunnen woningen voor afloop van de exploitatietermijn worden verkocht. Zodra de koper bereid is om meer te betalen voor een energiezuinige woningen dan de boekwaarde van de woning, levert dit de woningcorporatie winst op. Bij een stijgende energieprijs is het mogelijk, dat de marktwaarde van energiezuinige woningen zal stijgen. Hierdoor worden meer inkomsten gegenereerd met als gevolg dat dit de rendabiliteit van het totale investeringsbedrag vergroot. Door het verschil dat ontstaat tussen de verkoopwaarde en de afschrijvingswaarde kan een deel van de kosten worden gedekt. Extra onderzoek is hierbij wel vereist, waarbij gelet moet worden op de op lange termijneffecten van energielabels op de marktwaarde van woningen.


28

ENERGIELABELS ++

Bij dit onderzoek is uitgegaan van een labelverbetering van label G naar Label A en A . Dit is de grootst mogelijke labelsprong en levert daarmee ook een maximale huurverhoging. Een groot deel van de woningen heeft een beter energielabel dan label G. Uit het overzicht van “Hoofdstuk 2 § Overheid” blijkt dat bij verbetering tussen de labels B, C, of D de grootst stap in de puntenwaardering wordt bereikt, de + ++ verbering naar de energielabels A, A en A levert een minder grote sprong in het puntentotaal. Tussen de labels B en E zit relatief de grootste puntenstijging. Dit heeft tot gevolg dat zodra B, C of D labels worden opgewaardeerd naar betere energielabels de puntenstijging daardoor in verhouding veel kleiner zal zijn, dan wanneer wordt verbeterd vanaf een E, F of G label. Omdat de woningvoorraad veel woningen bevat met een hoger energielabel dan het E, F of G label, is onderzoek vereist naar de haalbaarheid van minder ingrijpende veranderingen in het energielabel. Dit is de enige manier om inzicht te krijgen in de haalbaarheid van energetische besparing voor de hele woningvoorraad.


29

LITERATUURLIJST Agentschap NL (2011). Voorbeeldwoningen 2011; Bestaand bouw. Een uitgave van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Atriensis (2009a). Perspectief energiebesparing sociale voorraad. Atriensis, april 2009. Atriensis (2009b). Energiebesparingspact met bewoners. Atriensis, Juni 2009. Atriensis (2009c). Investeringskosten energiebesparing gedekt. Atriensis, september 2009. e

Baarda, D.B. & Goede, M.P.M. de (2007). Basisboek methoden en technieken. 4 druk Groningen: Wolters-Noordhoff. e

Boer, P. de (2007). Basisboek Bedrijfseconomie. 7 druk Groningen : Wolters-Noordhoff. Borgdorff, J. (2006). De waarde van een corporatiewoning. April 2006. Conick, R. de, Verbeeck, G. (2005). Technisch-economische analyse van de rendabiliteit van energiebesparende maatregelen. K.U. Leuven: Afdeling Bouwfisica. e

Elling, R.E., Andeweg, B., De Jong, J. & Swankhuisen, C. (2004). Rapportagetechniek. 3 druk Groningen: Wolters-Noordhoff. Entrop, A.G., Brouwers, H.J.H., Reinders, A.H.M.E. (2010). Evaluation of energy performance indicators and financial aspects of energy saving techniques in residential real estate, Energy and Buildings. Hermelink, A.H. (2009). How deep to go: remarks on how to find cost-optimal level for building renovation. Eceee, 31 augustus 2009. Liebregts, M. (2010). Renovatie biedt financieel meer ruimte. Kennisbank Bestaande Woningbouw, 21 juli 2010. SenterNovem (2002). Woonlasten centraal. SenterNovem, April 2002. Wevers, B. (2008). Financieel en maatschappelijk rendement van energie-investering. Arnhem: BuildDesk Benelux B.V.


30

BIJLAGE A

BIJLAGE B


31

FINANCIËLE HAALBAARHEID VAN ENERGETISCHE MAATREGELEN BIJ SOCIALE HUURWONINGEN

Recommend Documents