Extra duurzame maatregelen in belegger huurwoningen
Een kwalitatieve casestudy naar de mogelijkheid om bovenwettige duurzaamheid te implementeren in belegger huurwoningen, rekening houdend met de rendementseisen van woningbeleggers.
Master Thesis MSRE Edwin van Leeuwen Amsterdam School of Real Estate April 2012
“We can’t solve problems bij using the same kind of thinking we used when we created them.” - Albert Einstein –
II
Extra duurzame maatregelen in belegger huurwoningen Een kwalitatieve casestudy naar de mogelijkheid om bovenwettige duurzaamheid te implementeren in belegger huurwoningen, rekening houdend met de rendementseisen van woningbeleggers.
Auteur Studentnummer
: Edwin van Leeuwen : 5077
Opleiding
: Amsterdam School of Real Estate MSRE : Projectontwikkeling
Profiel e
Begeleider en 1 lezer e 2 lezer Begeleider Amvest
: prof. dr. E.F. Nozeman : drs. A. Marquard : ing. M. Schaap
Plaats Datum
: Zoetermeer : April 2012
III
Voorwoord Met de afronding van deze thesis rond ik tevens mijn MSRE-opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate af. Een opleiding die ik ben begonnen om meer inzicht te krijgen in de verschillende aspecten van vastgoedontwikkeling. De opleiding heeft mij deze inzichten gegeven dank zij de professionele docenten die aan deze opleiding zijn verbonden. Door de brede ervaring van de verschillende docenten weten zij de theorie te vertalen naar praktische voorbeelden welke je, in mijn geval als vastgoedontwikkelaar, regelmatig tegenkomt. Tijdens mijn werk als vastgoedontwikkelaar bij een ontwikkelende belegger loop ik regelmatig tegen het begrip ‘duurzaamheid’ aan. Op een bepaald moment werd in een project de WKO-installatie geschrapt vanwege de daaraan verbonden kosten. Toen ontstond voor mij het onderwerp voor deze thesis. Het schrijven van deze thesis was geen sinecure. Hier liggen meerdere oorzaken aan ten grondslag. Uiteindelijk heeft de motivatie er toe geleid dat ik deze thesis toch af heb kunnen ronden. Ik hoop daarmee een bescheiden bijdrage te kunnen leveren aan de duurzaamheidsopgave waar de vastgoedmarkt mee te maken heeft. Mijn volgende uitdaging ligt in de implementatie van de onderzoeksresultaten in de praktijk. De totstandkoming van deze thesis was niet gelukt zonder de hulp van een aantal personen die ik hierbij wil bedanken. Een aantal daarvan wil ik persoonlijk noemen. Allereerst mijn begeleider Ed Nozeman. Hij wist mij telkens te motiveren tijdens onze gesprekken en door de opbouwende kritiek op ingeleverd werk. Daarnaast mijn collega Michiel Schaap. Hij voorzag mij van nuttige informatie die met name voor het empirische deel van dit onderzoek van groot belang was. Ook alle personen die hebben meegewerkt aan de interviews wil ik nogmaals bedanken voor hun tijd en informatie. Astrid wil ik graag bedanken voor haar redactionele opmerkingen. Een woord van dank aan mijn werkgever Amvest mag natuurlijk niet ontbreken. Amvest heeft mij de ruimte en de middelen gegeven om deze opleiding te kunnen volgen. Daarvoor ben ik het bedrijf erg dankbaar. Een aparte vermelding verdienen Caroline, Luna, Noa en Fabian die mij de ruimte hebben gegeven deze studie te volgen. Ik heb bewondering voor het begrip dat zij telkenmale op hebben kunnen brengen. Zeker op de momenten waarop ik moest kiezen voor mijn studie in plaats van ons gezin. Na afronding van deze thesis ga ik daar verandering in brengen!
Edwin van Leeuwen Zoetermeer, april 2012
IV
Managementsamenvatting Het begrip ‘duurzaamheid’ is zeer veel omvattend. Hiertoe behoren onder andere ‘energiezuinigheid’, ‘maatschappelijk verantwoord ondernemen’ en ‘spaarzaam gebruik van grondstoffen’ (opsomming niet uitputtend). Dit onderzoek beperkt zich tot duurzame toepassingen die toezien op een reductie van het gebouwgebonden energieverbruik. Daar waar in dit onderzoek de term ‘duurzaamheid’ wordt gebruikt, worden duurzame energiebesparende maatregelen bedoelt. Het begrip duurzaamheid is bij woningbeleggers niet meer weg te denken uit hun vastgoedportefeuille. Bij nieuw te ontwikkelen woningen heeft de overheid bepaald dat deze aan een bepaalde EPC-norm (energieprestatie norm) moeten voldoen. Maar zijn beleggers bereid om verder te gaan dan de wettelijke norm. De hoofdonderzoeksvraag die in dit onderzoek centraal staat luidt dan ook: Waarom geschiedt de implementatie van bovenwettelijke duurzaamheid in nieuwbouwwoningen door beleggers tot nu toe op incidentele basis en is dit in onvoldoende mate onderdeel van de beleggingsstrategie. Om tot een beantwoording van de centrale vraag te komen is dit kwalitatieve onderzoek opgezet volgens onderstaand conceptueel schema. Figuur 1 Conceptueel schema Duurzaamheid
Opbrengsten duurzame investeringen
Marktwaardering
Rendement
Investeringskosten belegger
Optimalisatie rendement
Implementatie duurzaamheid door beleggers Bron: eigen bewerking
Duurzaamheidsbeleid bij beleggers Het is sterk afhankelijk van het type belegger hoe deze omgaat met de implementatie van bovenwettelijke duurzame maatregelen. Onderzoek heeft aangetoond dat veel beleggers in meer- of mindere mate een duurzaamheidsbeleid hebben. Er zijn echter wel onderlinge verschillen tot welk niveau beleggers duurzaamheid hebben geïncorporeerd in hun bedrijfsvoering. Uit empirisch onderzoek zijn hierbij een aantal opvallende waarnemingen naar voren gekomen. Met name de grote institutionele beleggers die mede afhankelijk zijn van externe aandeelhouders hebben een uitgebreid duurzaamheidsbeleid, vaak onderdeel uitmakend van een corporate MVO-beleid. De relatief kleine beleggers, uitgedrukt in woningaantallen, zijn hierin minder uitgesproken. Mogelijk is dit ook de oorzaak van het verschil tussen de energielabeling van de onderlinge woningfondsen. Bij beleggers met grote woningaantallen heeft meer dan 60% van de woningportefeuille een A-, B-, of C-label. Bij de portefeuilles van de middelgrote beleggers
V
is dit gemiddeld een D-label. Wel geeft de laatste groep beleggers aan momenteel plannen in voorbereiding te hebben om de portefeuille verder te verduurzamen met als doel een beter energielabel voor de portefeuille. Extra duurzame toepassingen Als het gaat om de toepassing van bovenwettelijke maatregelen is het beeld verdeeld. Dit onderzoek toont aan dat meer dan 50% van de beleggers niet meer dan de wettelijke norm aan duurzame maatregelen investeert als het gaat om nieuw ontwikkeld vastgoed. Een zeer beperkt aantal beleggers hebben die bereidheid wel. Belangrijke overweging van die laatste partijen is de druk vanuit de externe aandeelhouders. Aandeelhouders hebben een ruime keus als het gaat om investeren in woningfondsen en zijn daardoor kritisch, onder andere op het aspect duurzaamheid. Dat bovenwettelijke maatregelen wel degelijk interessant voor de belegger kunnen zijn is tijdens dit onderzoek door tenminste een belegger aangetoond. Deze belegger wil op korte termijn gaan beginnen met de implementatie van bovenwettelijke maatregelen. Uit verschillende e rekenexercities blijkt dat de investeringkosten rond het 7 jaar terugverdiend zijn waarna een verdienmodel ontstaat voor de belegger. Over de totale exploitatieperiode is een IRR van 7,4% te verwachten. Om dit te bereiken zal wel de huurder overtuigd moeten worden van de maatregel. Tot nu toe blijven beleggers achter in de communicatie rond duurzaamheid en de voordelen die er voor de huurder zijn. Aanleidingen voor extra duurzame energiezuinige toepassingen Beleggers hanteren voor nieuw te ontwikkelen vastgoed de norm zoals deze is opgelegd door de overheid. Deze norm wordt uitgedrukt in de zogenaamde EPC-norm en is momenteel vastgesteld op 0,6. In 2015 zal een verdere aanscherping plaatsvinden naar 0,4 met als doel om vanaf 2020 een EPC-norm van 0,0 te hanteren. Beleggers zijn over het algemeen niet bereid een strengere EPC-norm te hanteren dan de regelgeving voorschrijft. De volgende aanleidingen worden genoemd om daar in bepaalde gevallen vanaf te wijken: De gemeente die in bepaalde projecten een strengere norm verlangt dan vanuit de centrale overheid is voorgeschreven. Vaak worden hier dan in het grondbeleid afspraken met de belegger gemaakt om de extra investeringskosten voor verduurzaming te verdisconteren. Vanuit een corporate beleid om al het vastgoed aan een bepaalde norm te laten voldoen, in de meeste gevallen vanwege een beleid jegens aandeelhouders. Er is geen beleid met betrekking tot de verrekening van de extra investeringskosten die hiermee zijn gemoeid. Op experimentele basis om zodoende lering te trekken uit ervaringen en deze bij toekomstige projecten al dan niet toe te passen. De maatregelen die hierbij worden toegepast hebben vaak een laag risicoprofiel zonder expliciete verrekeningsmogelijkheden. Woningen die op dit moment volgens de geldende EPC-norm worden gebouwd zijn naar de huidige maatstaven zeer energiezuinig. Echter aan het eind van de exploitatieperiode, na circa 10 tot 15 jaar, zullen de woningen niet meer voldoen aan de dan geldende EPC-norm voor nieuwbouwwoningen. Aangezien het energielabel vanaf 1 januari 2013 verplicht gesteld wordt bij elke woningtransactie ligt het in de lijn der verwachting dat deze zwaarder mee gaat wegen bij de waardering van een woning. Dit pleit er voor dat beleggers nu al meer doen dan de geldende EPC-norm te hanteren om later bij verkoop een hogere verkoopwaarde te kunnen realiseren.
VI
Communicatie met huurders Om als belegger aan het begin van de exploitatieperiode al te profiteren van de voordelen van duurzaam vastgoed zal meer ingezet moeten worden op een duidelijke communicatie richting de huurder. Door inzichtelijk te maken wat de financiële voordelen voor de huurder zijn kunnen de te verhuren woningen zich onderscheiden van vergelijkbare, minder duurzame, woningen. Dit geldt ook als het gaat om extra duurzame maatregelen. Er zijn inmiddels toepassingen beschikbaar die een relatief korte terugverdientijd kennen (circa 7 jaar) terwijl er voor de huurder ook een mogelijk verdienmodel is. Om de huurder hierin mee te krijgen zijn een goede communicatie en heldere garanties jegens de huurder noodzakelijk. Naast de winst die op de toepassing gemaakt kan worden verhoogt een dergelijke toepassing ook de duurzaamheid van het object wat de belegger ten gunste valt aan het eind van de exploitatieperiode. Het vergt echter wel een hoge mate van ondernemerschap van de belegger om de huurder mee te krijgen de vastgoedportefeuille te verduurzamen.
VII
Inhoud Managementsamenvatting .................................................................................................................. V 1
Inleiding .......................................................................................................................................... 1 1.1
Aanleiding .............................................................................................................................. 1
1.2
Probleem-, doel- en vraagstelling ...................................................................................... 1
1.2.1
Probleemstelling ........................................................................................................... 2
1.2.2
Doelstelling .................................................................................................................... 2
1.2.3
Vraagstelling .................................................................................................................. 3
1.3
2
3
Relevantie van het onderzoek ............................................................................................ 4
1.3.1
Maatschappelijke relevantie ........................................................................................ 4
1.3.2
Theoretische relevantie................................................................................................ 4
1.4
Afbakening ............................................................................................................................. 5
1.5
Onderzoeksmethode en aanpak ........................................................................................ 5
1.6
Conceptueel model............................................................................................................... 6
1.7
Leeswijzer .............................................................................................................................. 6
Duurzaamheid ............................................................................................................................... 8 2.1
Inleiding .................................................................................................................................. 8
2.2
Wat verstaan we onder duurzaam bouwen ...................................................................... 8
2.3
Definitie van duurzaam bouwen ......................................................................................... 8
2.4
Geschiedenis van duurzaam bouwen in Nederland...................................................... 10
2.5
Waarom duurzaam bouwen? ............................................................................................ 12
2.6
Meetmethoden voor duurzaam bouwen.......................................................................... 13
2.6.1
EPG............................................................................................................................... 15
2.6.2
Energielabel ................................................................................................................. 15
2.6.3
Effect van het energielabel ........................................................................................ 17
2.7
Relatie tussen EPC en Energielabel................................................................................ 18
2.8
Kosten en opbrengsten van duurzame maatregelen .................................................... 18
2.9
Regelgeving voor duurzaamheid...................................................................................... 19
2.10
Rol van de overheid ........................................................................................................... 19
2.11
Conclusie ............................................................................................................................. 20
Beleggers in woningvastgoed ................................................................................................... 22 3.1
Inleiding ................................................................................................................................ 22 VIII
3.2
Wat verstaan we onder institutionele beleggers? .......................................................... 23
3.3
De rendementscriteria van institutionele beleggers ...................................................... 24
3.3.1
4
5
6
7
Duurzaamheid in taxaties .......................................................................................... 24
3.4
Institutionele beleggers en duurzaamheid ...................................................................... 26
3.5
Conclusie ............................................................................................................................. 27
Consumenten en duurzaamheid .............................................................................................. 28 4.1
Inleiding ................................................................................................................................ 28
4.2
Wat verstaan consumenten onder duurzaamheid ......................................................... 28
4.3
Verwachting van een duurzame woning ......................................................................... 29
4.4
Duurzaamheid in projectcommunicatie ........................................................................... 31
4.5
Betalingsbereidheid consumenten ................................................................................... 31
4.6
Woonlastenwaarborg ......................................................................................................... 32
4.7
Conclusie ............................................................................................................................. 33
Hypothesen.................................................................................................................................. 35 5.1
Inleiding ................................................................................................................................ 35
5.2
Hypothesen.......................................................................................................................... 35
Empirische toetsing van de hypothesen ................................................................................. 37 6.1
Inleiding ................................................................................................................................ 37
6.2
De onderzoekspopulatie .................................................................................................... 37
6.3
Representativiteit en verantwoording .............................................................................. 38
6.4
Betrouwbaarheid van de respondenten .......................................................................... 40
6.5
Duurzaamheid in corporate communicatie ..................................................................... 41
6.6
Verantwoording vragenlijst ................................................................................................ 43
6.7
Toetsing hypothesen .......................................................................................................... 43
6.8
Conclusie ............................................................................................................................. 49
Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................... 51 7.1
Inleiding ................................................................................................................................ 51
7.2
Centrale vraag ..................................................................................................................... 51
7.3
Aanbevelingen voor institutionele beleggers .................................................................. 52
7.4
Aanbevelingen voor vervolgonderzoek ........................................................................... 53
7.5
Reflectie ............................................................................................................................... 53
Literatuurlijst Bijlage 1: Vragenlijst empirisch onderzoek. Bijlage 2: Overzicht van geïnterviewde organisaties
IX
1 Inleiding 1.1
Aanleiding Smeltende poolkappen, een stijgende zeespiegel, klimaatverandering en uitgeputte bronnen van fossiele brandstoffen. Het zijn allemaal berichten die regelmatig in de media komen. Ze zijn allemaal gerelateerd aan de uitstoot van CO2. Dat we met z’n allen (te) veel CO2 uitstoten behoeft inmiddels geen uitleg meer. Wat de gevolgen daarvan kunnen zijn, wordt ook regelmatig onder de aandacht gebracht. Onder andere tijdens de wereldtournee van Al Gore met zijn film en boek “Een ongemakkelijke waarheid”. Om de uitstoot van CO2 te reduceren kan de mens twee dingen doen. Enerzijds kan men op zoek gaan naar alternatieven voor milieuschadelijke brandstoffen (lees: de toepassing van duurzame energie), anderzijds kan men het gebruik van energie reduceren door middel van energiebesparende maatregelen te nemen. De afgelopen jaren zijn diverse initiatieven ontwikkeld voor CO2 reductie in de gebouwde omgeving. Na een lange proefperiode met veel technologische ontwikkelingen is de markt inmiddels goed in staat te voldoen aan de huidige wetgeving op het gebied van duurzaamheid. Naast het voldoen aan wetgeving komt de implementatie van bovenwettelijke maatregelen helaas maar weinig plaats. Deze conclusie is voorafgaand aan dit onderzoek getrokken op basis van eigen waarneming als vastgoedontwikkelaar bij een institutionele belegger. Aangezien de gebouwde omgeving voor circa 30% verantwoordelijk is voor alle CO2 uitstoot en voor circa 40% voor alle energieverbruik, is verduurzaming van de vastgoedsector van belang. Die verduurzaming is ook in gang gezet, onder meer door het aanscherpen van de energieprestatienorm voor gebouwen. Die verduurzaming lijkt echter achter te blijven bij de doelstellingen die overheden overeen zijn gekomen in de diverse duurzaamheidsakkoorden met private partijen. Mogelijk vindt dit plaats doordat duurzaamheid nu nog te weinig onderdeel uitmaakt van de beleggingsstrategie van Vastgoedfondsen, zoals blijkt uit onderzoek van de Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling (bron: VBDO, ‘Vastgoedfondsen en duurzaamheidsverslaglegging, januari 2010). De afgelopen jaren is veel geschreven over duurzaamheid en duurzaam vastgoed. In de periode voor de economische crisis van 2008 raakte het begrip ‘duurzaam vastgoed’ steeds meer ingeburgerd. Met name in de kantorenmarkt zijn al belangrijke stappen gezet met als doel de energielasten te verminderen. Hierdoor kan men aantrekkelijker zijn voor potentiële huurders. Eerder uitgevoerde onderzoeken hebben de kantorenmarkt dan ook vaak als uitgangspunt genomen, zeker daar waar het gaat om onderzoek naar het rendement van duurzame investeringen. Hier lijkt echter nog een inhaalslag te maken voor de woningmarkt van vrije sector huurwoningen.
1.2
Probleem-, doel- en vraagstelling Vanuit verschillende kanten bestaat een maatschappelijke druk om het gebruik van fossiele brandstoffen te beperken en de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen. Vanuit de overheid zijn er een aantal maatregelen genomen die dit moeten bewerkstelligen. Voor nieuwbouwwoningen is een EPC-norm (Energie Prestatie Coëfficiënt norm) opgenomen in het Bouwbesluit die de komende jaren verder wordt aangescherpt. Nieuw te bouwen woningen moeten hier bij de bouwvergunningaanvraag aan voldoen. Daarbij is het sinds 1 januari 2008 voor woningen die ouder zijn dan tien jaar verplicht om bij verhuur of verkoop van de woning een energielabel te kunnen overleggen. Een huurder of koper van zo’n woning kan zich daarmee een beeld vormen over de energiezuinigheid van de woning ten opzichte van andere woningen van het
1
zelfde type. Het label zegt daarmee iets over het energieverbruik van die woning, met name over de stookkosten (bron: energielabel.nl). Vanwege de verwachte stijging van de energieprijzen betekent dit dat woningen met een slechter energielabel relatief hogere energiekosten met zich mee zullen brengen. Afhankelijk van de hoogte van de energiekosten kan dit in theorie van invloed zijn op de verhuur- of verkoopbaarheid van woningen met een slecht energielabel. Daarmee is verduurzaming van vastgoed niet alleen een maatschappelijke noodzaak, maar in de toekomst waarschijnlijk ook een economische noodzaak. De kosten voor elektra zijn sinds 2003 jaarlijks met gemiddeld 4,85% gestegen (bron: cbs.nl). Aangezien de algemene verwachting is dat de energieprijzen de komende jaren nog verder zullen stijgen lijkt een verduurzaming van het vastgoed noodzakelijk, wil de belegger voorkomen dat hij op termijn met een incourante portefeuille blijft zitten. Dit onderzoek richt zich in hoofdzaak op de implementatie van bovenwettelijke duurzame investeringen door Nederlandse woningbeleggers. Daarnaast op de verschillende aspecten waarmee de woningbelegger te maken krijgt bij het uitvoeren van deze investeringen. Om hier een uitspraak over te kunnen doen wordt tevens de status quo opgemaakt hoe institutionele woningbeleggers anno 2012 duurzaamheid in hun bedrijfsvoering hebben geïmplementeerd. 1.2.1
Probleemstelling Ondanks de verwachte invloed op de toekomstige waardeontwikkeling van woningen(portefeuilles) lijkt het erop, dat bovenwettelijke duurzame maatregelen tot nu toe slechts incidenteel worden toegepast. Voor dit onderzoek is daarom de volgende centrale vraag geformuleerd: Waarom geschiedt de implementatie van bovenwettelijk duurzaamheid in nieuwbouwwoningen door beleggers tot nu toe op incidentele basis en is dit in onvoldoende mate onderdeel van de beleggingsstrategie?
1.2.2
Doelstelling Een aantal partijen is verantwoordelijk voor het toepassen van duurzame toepassingen in huurwoningen. Het begint bij de overheid, die op bestuurlijk niveau duurzaamheidsconvenanten afsluit en daaruit voortvloeiende CO2 reducties en energiebesparingen moet behalen. Voor de gebouwde omgeving betekent dit onder andere dat nieuw te bouwen woningen aan een duurzaamheidsnorm moeten voldoen. Deze norm wordt ondermeer opgelegd via het Bouwbesluit (de EPC norm). De institutionele belegger, die in dit onderzoek als opdrachtgever wordt beschouwd, bepaalt vervolgens of de opgelegde norm als ondergrens wordt toegepast, of dat hier in positieve zin van wordt afgeweken door zelf een zwaardere norm te hanteren. Het toepassen van extra duurzame toepassingen heeft echter een hogere investering tot gevolg. De verwachting is dat de belegger deze investering terug wil zien in het rendement van het vastgoed, in dit onderzoek de woning. Dit kan enerzijds via het direct rendement (de huuropbrengst) of anderzijds via het indirect rendement (door een betere herwaardering). Onderhavig onderzoek moet een antwoord geven op de vraag of en hoe die extra investeringkosten voor ‘bovenwettelijke duurzaamheid’ te verantwoorden zijn. De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in welke mate beleggers investeren in duurzame maatregelen in ‘nieuwbouw vrije sector huurwoningen’ en of zij bereid zijn een zwaardere norm te hanteren dan de gestelde eisen van de overheid.
2
1.2.3
Vraagstelling Om antwoord te kunnen geven op de centrale vraag en de doelstelling van dit onderzoek te kunnen bereiken, wordt in dit onderzoek een aantal deelvragen behandeld volgens een afdalend abstractieniveau. In het eerste deel van dit onderzoek is door middel van literatuuronderzoek gezocht naar een antwoord op de deelvragen. Daar waar de deelvragen niet volledig kunnen worden beantwoord, volgt een verwijzing naar het empirisch deel van dit onderzoek.
1.2.3.1
Deelvragen Hierna volgen de deelvragen die in dit onderzoek worden behandeld. Voorafgaand aan elke deelvraag is een korte aanleiding gegeven die leidt tot de formulering van de betreffende deelvraag. Duurzaamheid is een ruim begrip en wordt tegenwoordig veel gebruikt om een bepaalde vorm van kwaliteit aan te duiden. Maar wat betekent duurzaamheid met betrekking tot vastgoed, waar komt het vandaan en wat kan of moet een vastgoedbelegger met duurzaamheid. Wat betekent ‘duurzaam bouwen’ voor institutionele beleggers van vrije sector huurwoningen. Duurzame investeringen zijn onder te verdelen in twee categorieen, te weten 1) de investeringen die nodig zijn om te voldoen aan de wettelijke norm, zoals bijvoorbeeld vastgelegd in het Bouwbesluit, en 2) de investeringen die te maken hebben met de bovenwettelijke maatregelen. Deze laatste categorie is per partij individueel in te vullen en zal onder andere afhankelijk zijn van het bedrijfsprofiel en de doelstellingen van het bedrijf. Wat is de duurzaamheidsnorm voor nieuwe vrije sector huurwoningen en wat kunnen beleggers meer doen dan de norm. Duurzame woningen verbruiken minder energie, hetgeen tot lagere energiekosten leidt. Het verduurzamen van de woning (investeringslasten) komt echter voor rekening van de verhuurder, terwijl de lagere energiekosten toevallen aan de huurder. Door de lagere energiekosten heeft de huurder lagere woonlasten. In dit onderzoek wordt getracht de kosten en baten van duurzaamheid in beeld te brengen. Kunnen de financiële effecten van duurzaamheid (saldo gebruikelijke versus lagere energiekosten) verdisconteerd worden in de opbrengsten van de huurwoning? Aansluitend hierop moet in beeld worden gebracht wat de alternatieven zijn om (een deel van) het energiekostenvoordeel bij de belegger terecht te laten komen. Hiermee heeft de belegger een onderbouwing voor de extra kosten die duurzame maatregelen met zich meebrengen. Biedt een ‘woonlastenwaarborg’ de mogelijkheid om de investeringskosten van duurzame maatregelen te dekken? In dit onderzoek worden twee belanghebbenden onderscheiden. De institutionele belegger en de huurder. De belangen van beide partijen dienen in beeld te worden gebracht. Wat zijn de belangen van de verschillende actoren bij een duurzame huurwoning? Beleggers investeren tot nu toe te weinig in bovenwettelijke duurzaamheid (aanname). Men vindt de technieken nog te onbetrouwbaar, hetgeen veroorzaakt wordt door een aantal ervaringen uit het verleden. Het ontbreekt beleggers aan inzicht in de wijze van implementatie van
3
duurzame maatregelen. Aangezien de ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid heel snel gaan, ontstaat er een steeds breder pakket aan maatregelen om toe te passen. Wat zijn de mogelijkheden en kosten van duurzame maatregelen? Verondersteld wordt dat beleggers desondanks proberen steeds meer te investeren in duurzaamheid, zij het op kleine schaal. In dit onderzoek wordt geprobeerd in kaart te brengen welke duurzame investeringen tot nu toe zijn gedaan door institutionele beleggers en wat daar tot nu toe de resultaten van zijn. Vanuit deze gegevens kan lering worden getrokken wat er tot nu toe goed en/of fout is gegaan bij het doen van duurzame investeringen. Welke investeringen zijn tot nu toe gedaan door institutionele beleggers en wat zijn daarvan de resultaten (rendement)? Een belangrijk onderdeel van het rendement van een woning bestaat uit de waardering. Deze waardering wordt bepaald door een taxateur. Om de waarde van een duurzame maatregel mee te nemen in de taxatie, moet deze wel bekend zijn bij de taxateur. Vervolgens is het de vraag wat de taxateur hier mee doet. Het toekennen van een hogere waardering aan een duurzame maatregel, dan wel het hoger taxeren van een duurzame woning, kan van invloed zijn op de investeringsmogelijkheden in duurzaamheid. In welke mate worden duurzame maatregelen gewaardeerd bij een taxatie? 1.3 1.3.1
Relevantie van het onderzoek Maatschappelijke relevantie De maatschappelijke relevantie van dit onderzoek is gelegen in het feit dat de gebouwde omgeving voor 41% verantwoordelijk is voor het totale energieverbruik in Nederland (bron: www.sev.nl/energiesprong, website januari 2012 geraadpleegd). Door het verbruik in deze sector aan te pakken, wordt een belangrijke reductie behaald. Doordat de woningmarkt sinds de vastgoedcrisis vraag gestuurd is zullen aanbieders van huurwoningen mee moeten gaan in de algemene beweging van verduurzaming. Hierbij zal wel een balans gevonden moeten worden tussen de investering en het rendement van de woning. Bij duurzaamheid in de gebouwde omgeving gaat het niet alleen om direct zichtbare duurzame maatregelen, maar dient ook rekening te worden gehouden met de economische levensduur, de terugverdientijd en de technische levensduur.
1.3.2
Theoretische relevantie De theoretische relevantie is gelegen in het feit dat, vanuit de beschikbare literatuur, tot op heden geen onderzoek is gedaan naar het rendement op duurzame investeringen in beleggershuurwoningen. Institutionele beleggers blijven hierdoor met de vraag zitten wat de terugverdientijd is van een duurzame investering, met als mogelijk gevolg dat duurzame investeringen uitblijven. Desondanks wordt de wetgeving omtrent duurzaamheid steeds verder aangescherpt (bijvoorbeeld de aangescherpte EPC-norm voor nieuw te bouwen woningen). De noodzaak om duurzaam te investeren groeit hiermee. In het verleden zijn veel onderzoeken gedaan naar het rendement op duurzame investeringen in kantoren. Er is echter een groot verschil tussen de woning- en kantorenmarkt. Er zijn steeds meer huurders van commercieel onroerend goed, waarbij duurzaamheid onderdeel uitmaakt van de bedrijfsfilosofie. Die duurzaamheid willen ze ook tot uiting laten komen in de huisvesting, waardoor steeds meer bedrijven kiezen voor een ‘groen’ kantoorpand. Kantoorbeleggers lopen hierdoor voorop in de verduurzaming van het vastgoed.
4
Er zijn ook voorbeelden van kantoorhuurcontracten bekend waar een langere contractperiode is overeengekomen, bijvoorbeeld 10 jaar. Door de zekerheid van het 10-jarig huurcontract is de gebouweigenaar in staat om extra in duurzaamheid te investeren, vanwege de inkomstengarantie voor een langere termijn. Bij vrije sector huurwoningen daarentegen is de minimale huurperiode in de meeste gevallen één jaar, waarna de huur elke maand opgezegd kan worden. Uit onderzoek van Booijink (RUG, 2011) blijkt dat huurders van vrije sector huurwoningen ook wel positief staan tegenover duurzaamheid. Ze zijn echter in veel mindere mate bereid hier voor te betalen. 1.4
Afbakening Het beoogde eindproduct van dit onderzoek is een advies aan institutionele beleggers of zij op een rendabele manier extra duurzame maatregelen kunnen implementeren, en zo ja op welke manier. Een belangrijke afbakening in deze scriptie is dat het onderzoek zich alleen richt op de verduurzaming van nieuwbouw vrije sector huurwoningen. Een andere belangrijke beperking in deze scriptie is de theoretische benadering. Er zal geen onderzoek worden gedaan naar de verschillende technieken om te komen tot een bepaalde mate van duurzaamheid. Daar waar technische maatregelen in dit onderzoek worden besproken, is vooraf onderzocht of de betreffende methode is beproefd en goed is bevonden. Het begrip ‘duurzaamheid’ is in dit onderzoek beperkt tot ‘energiezuinigheid’. Het begrip duurzaamheid is echter veel meer omvattend. Hiertoe behoren onder andere begrippen als ‘verantwoord ondernemen’, ‘recyclebaar’ en ‘spaarzaam gebruik van grondstoffen’ (opsomming niet uitputtend). Ondanks het belang van elk van deze begrippen vallen deze buiten de scope van dit onderzoek.
1.5
Onderzoeksmethode en aanpak Om de centrale vraag en de daaraan voorafgaande deelvragen te kunnen beantwoorden, is eerst een uitgebreide literatuurstudie verricht. De geraadpleegde literatuur bestaat uit wetenschappelijke literatuur, eerder uitgevoerde studies, artikelen en websites die betrekking hebben op duurzaamheid en vastgoed. De literatuurstudie vormt het theoretisch kader. Vanuit het theoretisch kader volgen een aantal hypothesen. De hypothesen zijn beweringen die als het ware het sluitstuk van de theorie vormen. De hypothesen zijn vervolgens getoetst in het empirisch onderzoek. De empirie bestaat uit interviews onder diverse Nederlandse institutionele woningbeleggers die daarmee de centrale onderzoekseenheid vormen. Dit onderzoek vormt daarmee een toetsend onderzoek, vooraf gegaan door een beschrijvend explorerend onderzoek. Het beschrijvend explorerend onderzoek vormt de theorie, waaruit een aantal hypothesen volgen. Deze hypothesen zijn door middel van empirisch onderzoek getoetst op hun geldigheid. Citaat: Een theorie is een geheel van proposities of beweringen over een deel van de werkelijkheid, die: logisch samenhangen en dus onderling niet strijdig zijn; zo zijn geformuleerd dat er minstens één empirisch toetsbare hypothese uit af te leiden is; inclusief een ‘mechanisme’ dat het waarom van de bewering in de hypothese verklaart (Bron: D.B. Baarda en M.P.M. de Goede, Basisboek Methoden en Technieken, 2006).
5
1.6
Conceptueel model Zoals vermeld in de probleemstelling worden bovenwettelijke duurzame maatregelen tot nu toe slechts incidenteel door ontwikkelende beleggers toegepast en met kennelijk wisselende ervaringen. Doel van dit onderzoek is te bepalen of die extra duurzame maatregelen een positieve bijdrage kunnen leveren aan de rendementsontwikkeling van woningen. Dit kan er toe bijdragen dat beleggers de implementatie van duurzaamheid definitief opnemen in hun strategie. Onderstaand conceptueel schema (figuur 1.1) geeft de verbanden weer tussen duurzaamheid en het rendement van de woningbelegger. Figuur 1.1. Conceptueel schema Duurzaamheid
Opbrengsten duurzame investeringen
Marktwaardering
Rendement
Investeringskosten belegger
Optimalisatie rendement
Implementatie duurzaamheid door beleggers 1.7
Leeswijzer Hoofdstuk 1 In het eerste hoofdstuk van dit onderzoek is de aanleiding en het uiteindelijke doel van het onderzoek aangegeven. Tevens zijn de onderzoeksvragen en de gehanteerde methoden van onderzoek aangegeven. Hoofdstuk 2 In hoofdstuk 2 volgt het theoretisch kader. Het theoretisch kader vormt een samenvatting van het literatuuronderzoek dat voor dit onderzoek is uitgevoerd. De theorie heeft betrekking op het begrip duurzaamheid. Hierin worden naar aanleiding van de literatuurstudie de feiten met betrekking tot begripsvorming, geschiedenis, meetmethoden en regelgeving omtrent duurzaam bouwen aangegeven. Hoofdstuk 3 In hoofdstuk 3 wordt de relatie gelegd tussen duurzaamheid en institutionele beleggers. Eerst wordt de begripsvorming van een institutionele belegger beschreven. Vervolgens is, naar aanleiding van literatuurstudie, onderzoek gedaan naar de mate van de toepassingen van duurzaamheid door institutionele beleggers. Hoofdstuk 4 In dit hoofdstuk is het theoretisch onderzoek naar de consument omschreven. De consument wordt in dit onderzoek omschreven als huurder van een vrije sector huurwoning. Vanuit de literatuur wordt onderzoek gedaan naar de behoefte aan een duurzame huurwoning en de betalingsbereidheid voor een duurzame huurwoning. Tot slot wordt in dit hoofdstuk onderzocht of er andere modellen denkbaar zijn om de investeringskosten van bovenwettelijke maatregelen door te belasten aan de huurder.
6
Hoofdstuk 5 Vanuit het theoretisch kader volgt een aantal hypothesen. Deze hypothesen zijn vervolgens getoetst in het empirisch onderzoek. Het empirisch onderzoek bestaat uit interviews onder diverse institutionele woningbeleggers. Hoofdstuk 6 In hoofdstuk 6 is de verantwoording van het empirisch onderzoek omschreven. Vervolgens zijn de hypothesen getoetst door middel van de resultaten uit de interviews. Tot slot is bepaald of de hypothesen kunnen worden aangenomen of dienen te worden verworpen. Hoofdstuk 7 In het laatste hoofdstuk volgt een antwoord op de centrale vraag. Het onderzoek wordt afgesloten met aanbevelingen voor institutionele beleggers en aanbevelingen voor een vervolgonderzoek, afhankelijk van de conclusies die uit dit onderzoek kunnen worden getrokken.
7
2 Duurzaamheid 2.1
Inleiding Het begrip ‘duurzaamheid’ is veelomvattend. Voor dit onderzoek is het derhalve noodzakelijk dat er een duidelijke afbakening wordt gegeven aan het begrip, zoals dat in dit onderzoek wordt toegepast. Om tot die afbakening te komen, is door middel van literatuurstudie onderzoek gedaan naar de definitie, de aanleiding en de gevolgen van duurzaam bouwen in Nederland.
2.2
Wat verstaan we onder duurzaam bouwen Duurzaam bouwen is een breed begrip dat onder andere toeziet op een verbetering van de kwaliteit op de gebieden van leefbaarheid, flexibiliteit, gezondheid, comfort, veiligheid en rentabiliteit. Deze kernwaarden zijn te herleiden naar de aangescherpte eisen vanuit de overheid, de stijgende energieprijzen en de milieuproblemen rondom geluidshinder, fijnstof en vocht in relatie tot de gezondheid. Maar onder duurzaamheid wordt ook verstaan het beter georganiseerd bouwen. Door de bouw beter te organiseren, en daarmee de faalkosten te reduceren, heeft dit een positief effect op de kostprijs van een gebouw. Ook deze vorm van duurzaamheid heeft uiteindelijk een positief effect op het rendement. Samengevat gaat duurzaam bouwen in op het model ‘People-Planet-Profit’ van John Elkington, ook wel genoemd de 3P’s (zie figuur 2.1). Figuur 2.1. People-Planet-Profit Planet People
Profit
leefbaarheid
materiaal
voorzieningen
comfort
energie
woonmilieus
veiligheid
water
imago
gezondheid
lucht
bereikbaarheid
gemak
geluid
flexibiliteit
betrokkenheid
afval
aanpasbaarheid
Bron: John Elkington, boek ‘Cannibals with Forks’, 1998 (eigen bewerking)
Dit model ziet toe op een evenredige harmonie tussen de mens, zijn omgeving en de winst. Indien aan een van deze elementen te veel aandacht wordt geschonken, zullen de andere elementen daaronder lijden. Dit model is voor dit onderzoek van belang vanwege de elementen die hierin worden benaderd. Dit zijn de institutionele belegger en de huurder (People), de duurzame investeringen (Planet) en het rendement van die duurzame investeringen (Profit). 2.3
Definitie van duurzaam bouwen Er bestaan veel uiteenlopende begripsvormingen over wat duurzaam bouwen inhoudt. Daarom is een afbakening voor dit onderzoek noodzakelijk. Hierna volgt een aantal definities (niet uitputtend). Duurzaam bouwen komt voort uit het begrip duurzame ontwikkeling. Dit begrip is door de Commissie Brundtland in 1986 gedefinieerd als: 'een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien'. Deze brede opvatting die in meer voorziet dan alleen duurzaam bouwen, legt een relatie tussen de gevolgen nu en voor later. Op basis van de ‘Brundtland-definitie’ van duurzame ontwikkeling (Commissie Brundtland, 1986), is de eerdere definitie van duurzaam bouwen aangepast: 'Duurzaam bouwen is het op een dusdanige manier bouwen dat nu aan de huidige
8
behoefte wordt voldaan zonder dat de mogelijkheden voor andere volkeren en toekomstige generaties worden verminderd' (bron: NOVEM, 2003, Slimme inrichting voor woonwijken). Deze definitie is veel breder dan de oude die zich beperkte tot de milieuaspecten van bouwen. Volgens Rakhorst die hier over schrijft in haar boek ‘De winst van duurzaam bouwen’ (2008) behelst de definitie: ‘Het streven dat met een zo slim mogelijk gebruik van grondoppervlak, grondstoffen en energiebronnen een zo maximaal mogelijk (materieel en immaterieel) rendement moet worden behaald voor eigenaren, gebruikers en voor de samenleving, de economie en het ecosysteem als geheel’. Er is een duidelijke verbreding in de definitie van duurzaam bouwen zichtbaar. Dit is verklaarbaar door de ontwikkeling die duurzaam bouwen heeft doorgemaakt. Waar de verschillende definities in overeenkomen, zijn het gebruik in het heden en het verbruik in de toekomst, alsmede de koppeling tussen de gevolgen nu en voor later. Door nu rekening te houden met het toekomstige verbruik blijft het gebruik in de toekomst mogelijk. Het duurzaam bouwen van een woning komt in de praktijk neer op aandacht voor de volgende onderdelen: Zuinig met energie. Door een energie-efficiënt ontwerp te maken en gebruik te maken van energiebesparende apparatuur, wordt het energieverbruik van een woning gereduceerd. Door duurzame apparatuur toe te passen, wordt ook het verbruik van fossiele brandstoffen verminderd. Besparen watergebruik. Door het toepassen van waterbesparende apparatuur, zoals waterbesparende kranen, wordt de verspilling van (kostbaar) drinkwater gereduceerd. Ook het gebruik van bijvoorbeeld regenwater voor het doorspoelen van het toilet draagt bij aan het onnodig verbruik van drinkwater. Verantwoord materiaalgebruik. Door de bouwmaterialen van een woning bewust te kiezen, kan het milieu worden ontzien. Hierbij past bijvoorbeeld het gebruik van duurzame houtsoorten met een keurmerk (zoals FSC). Ook het gebruik van recyclebare materialen of juist gerecyclede materialen draagt bij aan een verantwoord materiaalgebruik. Maatschappelijk duurzaam. Een maatschappelijk duurzame woning is een woning waarbij aanpassingen relatief eenvoudig en goedkoop kunnen worden gerealiseerd. Zo kan een woning gemakkelijk aangepast worden op toekomstige ontwikkelingen en hoeft de bewoner niet direct te verhuizen als er veranderingen in de leefomstandigheden voordoen. Het doel hiervan is leegstand en/of sloop te voorkomen. De levensduur van de woning kan hierdoor worden verlengd.
9
Verschil ‘energiezuinig’ en ‘duurzaam’ Er is een duidelijk verschil tussen ‘energiezuinig’ en ‘duurzaam’, terwijl deze begrippen nogal eens door elkaar worden gebruikt. Energiezuinig geeft een bepaalde mate van energieverbruik aan ten opzichte van een vergelijkbaar object. Hoe deze energiezuinigheid wordt bereikt zegt niets over de duurzaamheid. Zo kan een woning heel energiezuinig zijn gemaakt met milieubelastende materialen die geen energie verbruiken. Een woning is daarmee wel energiezuinig, maar niet duurzaam. Ook wanneer een energiezuinige maatregel veel onderhoud behoeft, is deze niet per definitie ‘duurzaam’. Dit onderzoek hanteert als uitgangspunt; energiezuinige duurzame toepassingen. 2.4
Geschiedenis van duurzaam bouwen in Nederland De oorsprong van duurzaam bouwen ligt bij de ‘Club van Rome’, die in 1972 met haar rapport “The Limits to Growth” kwam. Dit rapport legt een relatie tussen economische ontwikkeling en het milieu. Het rapport heeft er destijds voor gezorgd dat het onderwerp ‘milieu’ onder de aandacht kwam. In 1973 volgt de eerste oliecrisis. Dit brengt de discussie omtrent de afhankelijkheid van fossiele brandstoffen op gang. Door de oliecrisis ontstaat aandacht voor energiebesparing. Voor de woningbouw betekent dit dat voor het eerst isolatie-glas en muurisolatie worden toegepast, als gevolg van de eerste isolatie-eisen voor nieuwbouw. In 1989 verschijnt het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP). Hiermee introduceert de overheid een nationaal milieubeleid. In 1990 wordt aan het NMP de ‘Nota Duurzaam Bouwen’ toegevoegd. Dit heeft tot gevolg dat er vanaf dat moment tot omstreeks 1995 veel wordt geëxperimenteerd met duurzaam bouwen, die voornamelijk bedoeld zijn als demonstratie projecten. In 1992 introduceert de overheid het ‘Bouwbesluit’. Hierin zijn prestatie-eisen voor een nieuw te bouwen bouwwerk opgenomen die onder andere toezien op energiezuinigheid. De eisen beperken zich op dat moment tot de isolatiewaarden, de verplichting tot het toepassen van dubbelglas in verwarmde ruimten en de It-waarde (isolatie index van een gebouw). Hierop volgt in 1995 de energieprestatie-eis. Dit betekent dat het voor nieuwbouwprojecten vanaf dat moment verplicht is om een energieprestatieberekening te overleggen. Deze berekeningsmethodiek, vastgesteld door de NEN (Nederlands Normalisatie Instituut), geeft aan wat de energieprestatiecoëfficiënt (EPC, oftewel de energieprestatie, zie figuur 2.3.) is van een gebouw. Die EPC is in de loop der jaren verder aangescherpt (zie figuur 2.2). Sinds 1 januari 2011 is deze aangescherpt van 0,8 naar 0,6 en de doelstelling is dat deze in 2015 verder wordt aangescherpt naar 0,4. Het uiteindelijke doel is om de EPC in 2020 op 0,0 te kunnen stellen. Dit betekent een energieneutrale woning. Energieneutraal betekent hierbij een situatie waarin een woning, over een heel jaar gemeten, niet meer gebouwgebonden energie uit het gas- en elektriciteitsnet betrekt dan er vanuit duurzame bronnen aan wordt toegevoegd. Het verbruik van huishoudelijke apparaten is in deze definitie buiten beschouwing gelaten.
10
Figuur 2.2. Ontwikkeling EPC-eis
Bron www.uwduurzamewoning.nl
Om die ontwikkeling naar een energie neutrale woning mogelijk te maken, is technologische ontwikkeling nodig. Hiervoor is in 1996 het Nationaal Pakket duurzaam bouwen geïntroduceerd door Stichting Bouwresearch. Dit pakket bevat een serie maatregelen en concepten om te komen tot een energiezuinige woning. Omstreeks 1996 verschijnen ook de eerste rekenmodellen die het mogelijk maken een integrale beoordeling van de milieukwaliteiten van een gebouw te bepalen. Voorbeelden van deze modellen zijn GPR Gebouw, Eco-Quantum en GreenCalc. Deze rekenmodellen zijn in de jaren daarna doorontwikkeld en momenteel nog steeds bruikbaar. In 2009 heeft de ‘Dutch Green Building Council’ daar vervolgens de certificeringsmethode BREAAM.NL aan toegevoegd. Hiermee kan met behulp van een gecertificeerde methode een gebouw worden getoetst op duurzaamheid. In 1997 vindt de derde klimaatconferentie plaats waaruit het zogenaamde ‘Kyoto-protocol’ voortvloeit. De doelstelling van dit protocol is de vermindering van CO2-uitstoot. Om dit te bereiken hebben Rijk, provincies en gemeenten in 2002 het klimaatconvenant getekend. Hierin hebben 250 van de 483 gemeenten afspraken gemaakt in het BANS-akkoord (Bestuursakkoord Nieuwe Stijl), waaronder een paragraaf betreffende klimaatverandering. In die paragraaf is vastgelegd dat provincies en gemeenten meer gaan doen aan de reductie van broeikasgassen. Voor de gebouwde omgeving betekent dit, afhankelijk van het gekozen ambitieniveau, een reductie van de uitstoot van CO2 van 5% tot 40% ten opzichte van het Bouwbesluit. Die reductie komt tot uiting in een lagere EPC. Omdat veel partijen nog steeds veel moeite hebben met het toepassen van duurzame concepten in de woningbouw, verschijnt in 2004 de ‘Toolkit duurzame woningbouw’. Deze toolkit, ontwikkeld door en voor projectontwikkelaars, bevat oplossingen waarmee met bepaalde methoden en kosten een bepaalde energieprestatie kan worden gerealiseerd. Vanaf dat moment is voor iedereen die de toolkit gebruikt inzichtelijk, dat het mogelijk is om tegen reële kosten een hoge energiebesparing te realiseren. De toolkit is, als gevolg van de sterke ontwikkeling op het gebied van duurzaam bouwen, inmiddels herschreven en verder uitgebreid.
11
In 2006 verschijnt tevens het boek “An Inconvenient Truth” van Al Gore. Door de publiciteit die dit boek, en de bijbehorende documentaire krijgen, komen energiebewustzijn en klimaatbewust zijn opnieuw stevig op de agenda bij onder andere de overheid en in de bouwkolom. In 2007 sluiten de overheid en bouwend Nederland het ‘Lenteakkoord energiezuinige nieuwbouw’. Het doel van dit akkoord is het terugbrengen van het energiegebruik in de gebouwde omgeving met 50% in 2015 ten opzichte van 2007. Hier komt ook de eerder genoemde EPC=0 in 2020 vandaan. Uit onderzoek door DGMR (raadgevend ingenieursbureau), in opdracht van SenterNovem, blijkt dat een verdere aanscherping van de EPC naar 0,5 goed mogelijk is. Het bereiken van een EPC van 0,4 of lager blijkt echter niet eenvoudig. Hier moeten veel energiebesparende maatregelen voor worden ingezet die hoge kosten met zich meebrengen. Een EPC van 0 is technisch gezien al wel mogelijk, alle techniek van de woning zal hier echter op aangepast moeten worden. Zo vraagt dit extra aanpassingen van de isolatie (dikker), een beter isolerende beglazing, het gebruik van zonnecollectoren of een zonneboiler en het toepassen van zonnepanelen (bron: DGMR, rapport ‘aanscherpingsstudie EPC woningbouw 2011’, november 2009). Figuur 2.3. Toelichting rekenmethodiek Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) De EPC wordt berekend door het karakteristieke energiegebruik van de woning te delen door het gebruiksoppervlak van de woning + het verliesoppervlak van de woning en de uitkomst hiervan te vermenigvuldigen met een correctiefactor. In formulevorm ziet de EPC-berekening er als volgt uit: Q pres;tot 1 EPC = --------------------------------------------------------- x ---------------------330 x A g;woon + 65 x A verlies cEPC
1 EPC = ------------------------------------------------------------------------- x ---------------------karakteristieke energiegebruik
gebruiksoppervlak woonfunctie + verliesoppervlak woonfunctie
correctiefactor
Bron: SenterNovem, Kompas, energiebewust wonen en werken, december 2005 (eigen bewerking)
2.5
Waarom duurzaam bouwen? Om de relevantie van duurzaam bouwen en het nemen van extra duurzame maatregelen te verantwoorden, is het van belang om te weten wat woningen bijdragen aan het energieverbruik en de totale CO2 uitstoot in Nederland. Circa 15% van de totale uitstoot van CO2 in Nederland wordt veroorzaakt door het gebruik van elektriciteit en aardgas in woningen. Het totale energieverbruik in Nederland in het jaar 2007 bedroeg 3.353 PJ. Het totale energieverbruik van de Nederlandse huishoudens omvat 16% hiervan. Het energieverbruik van de Nederlandse huishoudens beslaat dus een substantieel onderdeel van het Nederlandse energieverbruik. Dit is overigens inclusief het verbruik door elektrische apparaten. In 2011 verbruikte een gemiddeld Nederlands huishouden 3.312 kWh/jaar aan elektriciteit en 1.500 m3 aardgas. In kosten komt dit neer op netto € 1.764,-/jaar (bron: nibud.nl/uitgaven/huishouden). Van het totale verbruik van een woning wordt 1/3 veroorzaakt door elektrische apparatuur en 2/3 door huishoudelijk gas- en warmteverbruik (bron: Van Holsteijn en Kemna, hoofdrapport Elektrische apparatuur in Nederlandse huishoudens, 2008).
12
Uit onderzoek van professor Hendriks (bron: TU Delft, Duurzame Bouwmaterialen, 1999) blijkt dat de bijdrage van de totale bouw (waar wonen een onderdeel vanuit maakt) aan de aantasting van de ozonlaag 25% is. De bijdrage vanuit de bouw aan het broeikaseffect is 33%. Bij afvalstoffen uit de bouw is het percentage zelfs 40%. Het broeikaseffect ontstaat onder andere door de uitstoot van CO2. De CO2 die uitgestoten wordt, komt in de dampkring van de aarde terecht en vormt daarmee een laag waardoor aardwarmte niet kan ontsnappen. Doordat die aardwarmte niet kan ontsnappen, verandert het klimaat op aarde. Als gevolg hiervan kunnen de leefomstandigheden op aarde desastreus wijzigen. Gezien de bijdrage die de gebouwde omgeving levert aan de totale CO2 uitstoot is het belangrijk om deze uitstoot zoveel mogelijk te verminderen. Uit recent onderzoek door de Algemene Rekenkamer blijkt dat de CO2 reductie doelstelling die Nederland heeft afgesproken waarschijnlijk niet gehaald gaat worden. Het energiegebruik in Nederland is in de periode 1995-2007 met 11% toegenomen en niet met maar 4%, zoals de overheid had gepland. Hierdoor is ook 13 megaton (Mton) meer CO2 uitgestoten dan de bedoeling was. Het energiebesparingsbeleid werkt dus onvoldoende. Zij heeft hiervoor drie oorzaken gevonden: 1. De overheid heeft in de achterliggende jaren minder en ook minder krachtige maatregelen genomen dan vooraf in studies als noodzakelijk was ingeschat. 2. Het beleid voor de energie-intensieve industrie heeft betrekkelijk weinig opgeleverd. In de periode 1995-2008 was het effect gemiddeld 0,3 tot 0,4% energiebesparing per jaar, op een totale nationale besparing van 1,4% energiebesparing per jaar. 3. Het beleid voor de industriesector sluit maar gedeeltelijk aan op motieven van ondernemers om in energiebesparing te investeren. De overheid richt zich vooral op het verlagen van de kosten van energiebesparende voorzieningen. In de praktijk spelen echter ook andere beweegredenen een rol als het gaat om energiezuinig gedrag. Bron: Algemene Rekenkamer, rapport: ‘Energiebesparing: ambities en resultaten’, okt. 2011 Duurzaam bouwen ziet in voornaamste zin toe op het beperken van de negatieve effecten van bouwen op de gezondheid en leefomgeving. Het verlagen van het energieverbruik en het toepassen van recyclebare materialen zijn belangrijke middelen om die doelstelling te bereiken. 2.6
Meetmethoden voor duurzaam bouwen De afgelopen jaren zijn veel meetmethodes ontwikkeld om de duurzaamheid van een woning of gebouw te bepalen en/of uit te drukken. Een aantal van die methodes zijn (niet uitputtend): GreenCalc+. Eco-quantum. LEED. BREEAM.NL In juli 2008 is aan de TU Delft onderzoek gedaan naar de verschillende meetmethodes die het mogelijk maken een integrale beoordeling van de milieukwaliteiten van een gebouw te bepalen. Dit onderzoek, in opdracht van de Dutch Green Building Council, maakt een vergelijk tussen BREAAM, LEED, GreenCalc+ en Eco-Quantum. Om te kunnen vaststellen wat de beste methode is, is een aantal criteria vastgesteld waaraan een ‘goed’ meetinstrument moet voldoen, te weten (bron: TU Delft, rapport ‘Modelvergelijking voor de Nederlandse Green Building Tool’, juli 2008): prestatiegericht; objectief en robuust; eenvoudig;
13
transparant; kwalificerend internationaal; harmoniserend; betaalbaar; compleet.
Onderstaande tabel (zie tabel 2.1.) geeft aan hoe de verschillende methodes volgens het onderzoek scoren op de gestelde criteria. Tabel 2.1. Modelvergelijking voor de Nederlandse Green Building Tool Criterium
BREEAM.NL
LEED
GreenGalc+
Eco-Quantum
Prestatiegericht
+
+
+
-/+
Objectief en robuust
0
0
+
+
Eenvoudig
-/+
-/+
0
0
Transparant
0/+
+
0
+
Kwalificerend
+
+
+
+
Internationaal
+
+
-
-
Harmoniserend
+
+
Nvt
Nvt +
Betaalbaar
-
--
+
Compleet
++
++
+
0
- Gebiedsont wikkeling t ot
- Gebiedsont wikkeling t ot
- Gebouwont werp en
- Gebouwont werp
- Bouwfasen - Schaalniveau - Thema’s
beheer
beheer
renovat ie
- Kavel t ot bouwdet ail
- Gebied t ot bouwdet ail
- Kavel t ot bouwdet ail
- Gebouw t ot bouwdet ail
- Int egraal, CO2
- Int egraal
- Mat erialen, energie,
- Mat erialen, energie, wat er
wat er, mobilit eit , CO2
Bron: TU Delft, rapport ‘Modelvergelijking voor de Nederlandse Green Building Tool’, juli 2008 (eigen bewerking)
Het onderzoek toont aan dat BREAAM en LEED een completer beeld geven en verder gaan dan alleen het gebouw zelf, terwijl GreenCalc+ en Eco-Quantum juist een meer wetenschappelijke onderbouwing bevatten. De eindconclusie van het onderzoek is dat een combinatie van BREEAM en GreenCalc+ het beste resultaat op zou leveren bij het bepalen van de duurzaamheid van een gebouw. Die combinatie geeft volgens het rapport op de gestelde criteria het meest volledige inzicht. Mede hierdoor hebben de organisaties achter BREEAM en GreenCalc+ in 2011 een convenant ondertekend. Hierin hebben zij besloten om beide meetmethoden met elkaar te integreren tot een, voor de markt begrijpelijk, meetinstrument. GreenCalc+ zal worden doorontwikkeld tot een nieuw BREEAM meetinstrument dat BREEAM Light zal gaan heten. Met dit meetinstrument kan al in een vroegtijdig stadium een indruk worden verkregen van de duurzaamheid van een gebouw. Indien een eindgebruiker of belegger van een gebouw dit wenst, kan hierna alsnog de hele BREEAM certificering worden doorlopen waarna het gebouw ook een BREEAM certificaat kan ontvangen. Met name voor kantoorgebouwen bestaan er voordelen aan het verkrijgen van een certificaat. Kantoorgebouwen met een duurzaamheidscertificaat zijn aantrekkelijker voor huurders die zich met duurzaamheid willen associëren. Woningen, en dan specifiek de huurwoningen waar in dit onderzoek de focus op ligt, hebben deze voordelen in veel mindere mate. Het is hier vooral aan de belegger die een duurzaamheidsdoelstelling heeft om een woning of woongebouw gecertificeerd te willen hebben.
14
Uit de interviews met de beleggers die in het empirisch deel van dit onderzoek zijn beschreven, volgt dat een aantal van hen momenteel werkt met GPR Gebouw. Ten tijde van het onderzoek van de TU Delft in 2008 stond GPR Gebouw nog in de kinderschoenen en is daarom niet meegenomen in dat onderzoek. Een toelichting op GPR Gebouw is voor de volledigheid van dit onderzoek wel wenselijk. GPR Gebouw is een rekentool die laat zien wat duurzaamheidsprestatie van een gebouw(ontwerp) is (bron: www.gprgebouw.nl, maart 2012). Het resultaat van die berekening is een weergave van het gebouwgebonden energielabel en de CO2 uitstoot. Het grote verschil tussen BREEAM en GPR Gebouw is dat BREEAM vooral gericht is op het verkrijgen van een duurzaamheidscertificaat voor een gebouw. GPR Gebouw is daarbij vooral gericht op het toetsen van duurzaamheidsprestatie van gebouwen, zonder daarmee te streven naar een bepaalde duurzaamheidsklasse. Voor beleggers die niet de intentie hebben om een gebouw te certificeren is GPR Gebouw mogelijk een betere keuze om te hanteren als rekentool, omdat GPR Gebouw eenvoudiger is te bedienen en heldere uitkomsten weergeeft. 2.6.1
EPG In april 2011 heeft het Nederlands normalisatie-instituut (NEN) de Energieprestatienorm voor gebouwen (EPG) gepresenteerd. De EPG (NEN norm 7120) is een nieuwe, overkoepelende bepalingsmethode voor de energieprestatie van bestaande en nieuwe gebouwen. Het is de bedoeling dat per 1 juli 2012 de energieprestatie van nieuwe gebouwen volgens deze norm wordt bepaald. Voor bestaande gebouwen wordt de nieuwe berekeningsmethodiek naar verwachting per 1 januari 2013 ingevoerd. Vanaf 1 januari 2013 wordt het tevens verplicht om bij de oplevering van nieuwe gebouwen de vooraf bepaalde energieprestatie inzichtelijk te maken. Doel hiervan is dat de gebruiker van het gebouw de bepaalde energieprestatie gedurende het gebruik ook kan blijven realiseren. De EPG is overigens iets anders dan de EPC. De EPG is een bepalingsmethode voor de energieprestatie van gebouwen. De EPC is het niveau waar de energieprestatie van gebouwen aan moet voldoen. De EPC wordt vanaf 1 juli 2012 berekend met de EPG, volgens NEN 7120.
2.6.2
Energielabel Het energielabel is ontstaan uit de Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen, de EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) (bron: Agentschap NL, website, bezocht in januari 2012). De EPBD is een richtlijn die alle EU-lidstaten een aantal verplichtingen oplegt om de energieprestatie van gebouwen in EU-landen te verbeteren. De belangrijkste verplichtingen uit de EPBD zijn: Eisen met betrekking tot een algemeen kader voor de methode om de energieprestatie van gebouwen te berekenen. Minimumeisen voor de energieprestatie van nieuwe gebouwen. De energiecertificering van gebouwen (dit vormt de basis voor het energielabel). De regelmatige keuring van verwarmings- en koelsystemen in gebouwen. Het energielabel geeft inzicht in de energiezuinigheid van een woning. Dit dient er toe om eigenaren en verhuurders van woningen bewust te maken van de energiezuinigheid van een woning. Bij woningen met een slechter label (label van A tot en met G, waarbij G het slechtst scoort) zou dit de belegger moeten stimuleren te investeren in duurzame maatregelen, om zo de woning aantrekkelijker te maken bij verhuur (of verkoop bij einde exploitatie). Het voordeel voor een huurder is dat het energielabel inzicht geeft in het geschatte energieverbruik van een woning. Hierdoor kan een huurder vooraf een inschatting maken van de totale woonlasten. Voor de verhuurder is het energielabel vooral een marketing-tool om de mate van energiezuinigheid te kunnen presenteren in de verhuurbrochure. Voor institutionele be-
15
leggers is het energielabel vooral een middel om de energieprestatie van de woningportefeuille aan te kunnen geven. Beleggers ervaren in toenemende mate de vraag vanuit (nieuwe) aandeelhouders om duurzaam vastgoed. Het kunnen overleggen van een energielabel is sinds 1 januari 2008 verplicht bij de verkoop van een bestaande woning en bij de verhuur van woningen (dus ook voor institutionele beleggers). Desondanks kan er geen sanctie worden opgelegd, indien een verhuurder geen label kan overleggen. Er is wetgeving in de maak die dit per 1 januari 2013 moet veranderen. Het gevolg van die nieuwe wetgeving is dat woninghuurders in 2013 minder huur hoeven te betalen bij het ontbreken van een energielabel. Nieuwbouwwoningen, die momenteel moeten voldoen aan een EPC norm van 0,6, hebben automatisch een A-label. Van alle huurwoningen in Nederland hebben ruim 1,5 miljoen woningen een energielabel. Hiervan zijn 1,3 miljoen woningen in bezit van de corporaties, de overige woningen zijn vrije sector huurwoningen. Van alle vrije sector huurwoningen hebben er minder dan 20% een energielabel (bron: CBS, artikel ‘Vooral corporatiewoningen hebben energielabel’, 27 oktober 2011). Van deze gelabelde woningen heeft een half miljoen huurwoningen een energielabel in de onzuinige klasse (E, F of G). Dat betekent dat het energieverbruik relatief hoog is en er veel energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. Verder heeft 11% een label met klasse A++, A+, A of B. Voor deze woningen zijn weinig energiebesparende maatregelen mogelijk. De grootste groep (58%) valt in klasse C of D (bron: CBS, artikel ‘In Nederland staan een half miljoen onzuinig gelabelde huurwoningen’, 25 november 2011). Voor woningen die vallen onder het woningwaarderingsstelsel is er sinds 1 juli 2011 een koppeling met de energieprestatie, uitgedrukt in het energielabel. De puntentelling van de woning is gekoppeld aan het energielabel. Hoe beter het energielabel, hoe meer punten aan de betreffende woning kunnen worden toegekend. Deze puntenwaardering voor het energielabel komt in de plaats voor de rubrieken ‘verwarming’ en ‘isolatie’. Bij slechte energielabels kan dit ertoe leiden dat de huur van de woning lager wordt dan in het oude woningwaarderingsstelsel. Voor geliberaliseerde huurwoningen heeft deze aanpassing in het woningwaarderingsstelsel overigens geen gevolgen, mits de betreffende woningen voldoen aan de minimale puntentelling voor huurliberalisatie (143 punten, huurprijs > € 664,66 per maand). Bij met name kleinere woningen, die vanwege hun afmeting qua puntenaantal in de buurt komen van de huurliberalisatiegrens, kan dit wel gevolgen hebben. Een beter energielabel kan er in die gevallen toe leiden dat een woning net wel boven de huurliberalisatiegrens valt (door de extra punten) waardoor de huur opgetrokken kan worden tot de marktwaarde. Tevens wordt het voor verhuurders van geliberaliseerde huurwoningen verplicht om per 1 januari 2013 een energielabel te kunnen overleggen aan de huurder. Is de verhuurder hiertoe niet in staat, dan heeft de huurder recht op 10% korting op de huurprijs. Ook wordt het waarschijnlijk per 1 januari 2013 verplicht om het energielabel van de te verhuren woning in de verhuurbrochure en advertenties te vermelden (wetgeving nog te behandelen door Tweede en Eerste kamer). Dit lijkt echter geen waardevolle vermelding aangezien de letter van het betreffende label op zichzelf niets zegt over de verbruikskosten. Het vermelden van het verbruik van de woning zou veel meer duidelijkheid bieden aan de huurder. Dit laatste gebeurt ook in de automotive sector. Hier staat bij advertenties naast de CO2 uitstoot ook het gemiddeld verbruik van het betreffende voertuig, uitgedrukt in liters per 100 kilometer. Afhankelijk van de brandstofprijs kan een consument een redelijk nauwkeurige inschatting maken wat de (brandstof)kosten per kilometer zullen bedragen. In de uitgebreide rapportage van een woningenergielabel is overigens wel opgenomen wat het geschatte verbruik van de betreffende woning is.
16
2.6.3
Effect van het energielabel In 2011 hebben Brounen en Kok onderzoek gedaan naar het energielabel (bron: D. Brounen en N. Kok, onderzoek ‘Het energielabel op de Koopwoningmarkt’, 2011). Het eerste deel van dat onderzoek beschrijft het gebruik van het energielabel bij woningtransacties, terwijl het tweede deel van het onderzoek zich richt op het effect van het energielabel op de verkoopwaarde en –snelheid van woningen. Het onderzoek toont aan dat woningen met een energielabel gemiddeld 24 dagen sneller worden verkocht dan wanneer een energielabel bij de verkoop ontbreekt. Daar komt bij dat woningen met een A-label sneller verkopen dan woningen met een D-label. Van de gelabelde woningen is onderzocht wat het effect van de verschillende labels is op de verkoopwaarde van de woning. Hieruit blijkt dat woningen met een A-label in de periode 20082011 een gemiddeld 3 procent hogere verkoopwaarde hadden dan woningen met een ‘rood’label. In voornoemd onderzoek is bij alle resultaten rekening gehouden met kenmerken als leeftijd, locatie en afmeting van de woningen. Volgens een rapport van het Nederlands Bureau Waardebepaling Onroerende Zaken (NBWO, mei 2008) zou het verschil in verkoopwaarde zelfs nog veel groter zijn. Het NBWO heeft in 2008 onderzoek gedaan naar de transacties van 4000 woningen. Hierbij hebben zij de woningen vergeleken op basis van de energielabels. Uit dit onderzoek blijkt dat het verschil in verkoopwaarde bij hoekwoningen en appartementen met een B-label gemiddeld 30% hoger ligt dan bij woningen met een E-, F- of G-label. Bij vrijstaande woningen is het verschil kleiner, maar nog altijd 10%. Het NBWO heeft onderzoek gedaan naar de oorzaak van dit verschil. Hieruit komen de volgende conclusies:
Een gunstig energielabel bij oudere woningen duidt op recente investeringen zoals een nieuwe cv-ketel of het plaatsen van dubbel glas. De mate van energiezuinigheid geeft vaak ook de staat van onderhoud aan. Een woning met een gunstiger energielabel heeft lagere energiekosten en daardoor lagere woonlasten.
Verder volgt uit het onderzoek dat er een duidelijk verband lijkt te bestaan tussen het energielabel en de gemiddelde koopsom. Dit pleit er volgens de NBWO voor om het energielabel mee te laten wegen in de waardebepaling van de woning. Momenteel gebeurt dat nog niet (zie ook par. 3.3.1. van dit onderzoek). De verschillen tussen het rapport van Brounen en Kok en de NBWO worden waarschijnlijk veroorzaakt door het moment van meten. De rapportage van de NBWO stamt uit 2008 toen het energielabel net was geïntroduceerd, terwijl in het rapport van Brounen en Kok de periode 2008-2011 wordt onderzocht. Gezien de langere onderzoeksperiode en daarmee de grotere betrouwbaarheid worden voor dit onderzoek de resultaten uit het rapport van Brounen en Kok aangehouden. Er zijn echter ook kritische geluiden over het nut van energielabels. Het energielabel zou woningeigenaren er toe moeten aanzetten om hun woning duurzamer te maken. Het maken van een berekening voor de bepaling van het energielabel van een woning kost echter geld, terwijl dit energieverbruik ook is af te leiden uit de energienota. Op basis van dit energieverbruik kan een eindgebruiker zelfstandig energiebesparende maatregelen nemen om het energieverbruik
17
in de woning terug te dringen. Het is daarbij nog de vraag of bijvoorbeeld een sociale huurwoning met een energielabel eerder verhuurt dan een sociale huurwoning zonder een energielabel. Door het woningtekort aan sociale huurwoningen is de keuze voor een woning met een groen label waarschijnlijk van ondergeschikt belang. 2.7
Relatie tussen EPC en Energielabel De EPC en het Energielabel zijn twee verschillende eenheden die elk een andere waarde geven. De EPC van een woning ziet toe op de energetische prestatie van een woning (gebouwgebonden). Deze prestatie kan bereikt worden door de toepassing van extra isolatie, beter presterende installaties of door het gebruik van duurzame energiebronnen zoals een WKO of zonne-energie. De verbruikskosten voor de eindgebruiker tellen niet mee in de EPC norm. Het Energielabel daarentegen ziet toe op het gemiddelde gebouwgebonden energieverbruik. Dit zegt dus wel iets over de kosten voor de gebruiker (woonconsument) tijdens de exploitatieperiode van een woning. In de huidige regelgeving van het Energielabel zit een grote mate van vrijblijvendheid. Indien koper en verkoper overeenkomen dat bij de verkoop van de woning geen Energielabel hoeft te worden overgelegd, kan dit door de overheid niet verplicht worden gesteld. Per 1 juli 2012 gaat dit veranderen. Het Energielabel wordt dan voor zowel bestaand als nieuwbouwwoningen verplicht gesteld. Daarbij komt dat er voor nieuwbouwwoningen een koppeling wordt gemaakt tussen de EPC-berekening en het Energielabel. Hierbij moet wel aandacht worden besteed aan voor de rekenmethodiek om de consument de juiste informatie te verschaffen met het afgeven van een Energielabel. Bij een koppeling tussen de EPC en het Energielabel is het vooral van belang dat in de ontwerpfase aandacht wordt gegeven aan het terugdringen van de energievraag. Dit kan door bijvoorbeeld het toepassen van extra isolerende maatregelen en zeer goede kierdichting. Deze maatregelen voorkomen de toevoeging van extra installaties aan het ontwerp en voorkomen daarmee verbruikslasten van en onderhoudskosten aan die installaties.
2.8
Kosten en opbrengsten van duurzame maatregelen Onderzoeksbureau ECN heeft in opdracht van het Ministerie van VROM in 2010 onderzoek gedaan naar de effecten van de EPC aanscherping van 1,0 naar 0,8. Uit dit onderzoek blijkt dat de energiebesparing als gevolg van de EPC-aanscherping minder groot is dan vooraf volgens de berekeningen mag worden verwacht. In theorie zou de EPC-aanscherping van 1,0 naar 0,8 een besparing van 20% op het gasverbruik van een woning op moeten leveren. Uit het onderzoek (onder 248 woningen) van ECN blijkt dat dit slechts 8% is (bron: ECN, rapport ‘Evaluatie EPC-aanscherping woningen’, april 2009). Naar aanleiding van deze uitkomsten is onderzocht welke maatregelen zijn toegepast in de woningen met de hoogste besparingen. Deze maatregelen zijn (in willekeurige volgorde): Zonneboiler. Warmtepomp. Zeer goede isolatie (Rc-waarde > 4). Ventilatie met zelfregelende roosters. HR-ketel met hoog tapwaterrendement. Lage temperatuur vloerverwarming. Douche-WTW (warmteterugwinning). Op basis hiervan heeft ECN onderzocht wat het effect van de EPC-aanscherping is op de bouwkosten. Om dit te doen zijn er vijf maatregelenpakketten samengesteld door de hiervoor genoemde individuele maatregelen te combineren tot werkbare combinatiepakketten (bouw-
18
kundig en installatietechnisch) voor woningen. De samengestelde pakketten hebben een EPC-score van 1,0 of 0,8. Vervolgens is nagegaan wat de investeringskosten zijn van de verschillende combinatiepakketten (figuur 2.2.). Figuur 2.2. Investeringskosten EPC maatregelen
Naam pakket Mechanisch zelfMechanische regelend (EPC afvoer (EPC 1,0) 1,0) Gemiddelde Verschillen bouwkosten incl. staartkosten en BWT
€0
€ 1.007
Mechanisch Balansventilatie Balansventilatie zelfregelend (EPC 1,0) (EPC 0,8) (EPC 0,8)
€ 4.179
€ 3.655
€ 2.954
Bron: ECN, rapport ‘Evaluatie EPC-aanscherping woningen’, april 2009 (eigen bewerking).
De conclusie van dit door ECN uitgevoerde onderzoek is dat met name de samenstelling van het pakket de kosten bepaald. De EPC score lijkt hier los van te staan. Zo heeft het pakket ‘mechanisch zelfregelend (EPC 0,8)’ een betere EPC score dan het pakket ‘balansventilatie (EPC 1,0)’, terwijl deze laatste hogere bouwkosten heeft. 2.9
Regelgeving voor duurzaamheid Nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit. In het Bouwbesluit zijn een aantal eisen opgenomen die de energiezuinigheid van een woning regelen. Dit zijn: de grenswaarde voor de energieprestatiecoëfficiënt (EPC); de minimale warmteweerstand (isolatiewaarde) van de dichte constructie (vloer, gevel, dak): Rc-waarde ≥ 2,5 m2K/W (Bouwbesluit 2012 volgt een verdere aanscherping naar ≥ 3,5 m2K/W en per 1 januari 2013 waarschijnlijk naar 5,0 m2K/W); de maximale warmtedoorgangscoëfficiënt van ramen en deuren: U-waarde ≤ 4,2 W/m2K (Bouwbesluit 2012 volgt een verdere aanscherping naar ≤ 2,2 W/m2K); de maximale luchtdoorlatendheid van de woning, qv10-waarde ≤ 0,2 m3/s. (Bron: Agentschap NL, Energie Vademecum, 2010)
In artikel 7:243 van het Burgerlijk Wetboek (BW) staat het volgende omschreven (citaat): ‘Een huurder van woonruimte kan via de rechter bepalen, dat de verhuurder verplicht is tot het nemen van maatregelen die het energieverbruik (door warmteverlies) in een woning verbeteren, lees reduceren’. De bedoelde maatregelen in dit artikel zijn het aanbrengen van thermische isolatie aan de uitwendige scheidingsconstructie en/of het vervangen van een onrendabele (opwekkingsrendement < 80%) centrale verwarmingsinstallatie van tenminste 10 jaar oud. Een verhuurder van woonruimte kan daarentegen volgens artikel 7:220 BW een redelijk voorstel doen aan de huurder voor een huurverhoging na renovatie. Indien dit voorstel redelijk is, moet de huurder dit voorstel accepteren. Wat in dit artikel met ‘redelijk’ wordt bedoeld, verschilt per situatie en dient dus ook per situatie te worden beoordeeld. 2.10 Rol van de overheid “We moeten stoppen met paniek over de opwarming van de aarde en stoppen met het geven van geld aan een onbewezen klimaathype”. Bron: Verkiezingsprogramma PVV 2010-2015, ‘De agenda van hoop en optimisme’.
19
Bovengenoemd citaat komt uit het verkiezingsprogramma 2010 - 2015 van de Partij Voor de Vrijheid (PVV). De PVV is de gedoogpartner van het eerste kabinet-Rutte-Verhagen, 2010 tot heden. In het regeerakkoord van dit kabinet zijn geen maatregelen opgenomen om duurzaam bouwen vanuit de overheid extra te stimuleren. De rol van de overheid bij duurzaam bouwen is het opstellen van beleid dat de toepassing van duurzaam bouwen voorschrijft en moet stimuleren. Een van de maatregelen die de overheid hiervoor bij nieuwbouwwoningen neemt is de stapsgewijze aanscherping van de EPC (zie paragraaf 2.4). Door de EPC aan te scherpen worden ontwikkelaars en aannemers verplicht om gebouwen en woningen duurzamer te bouwen. In het Energierapport 2011 van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw & Innovatie gaat de overheid in op de noodzaak om naar een meer duurzame energiehuishouding over te stappen (bron: Ministerie van EL&I, Energierapport 2011, juni 2011). Het doel is om op de lange termijn een realistische overgang naar duurzame energie te maken, dit met het oog op het bereiken van de duurzaamheidsdoelstelling van 2020. De kern van het energiebeleid bestaat volgens de overheid uit de volgende onderwerpen (citaat): 1. De overgang naar een schonere energievoorziening. 2. Economisch perspectief voor de energiesector. 3. Zorgen voor een betrouwbare energievoorziening. In een onderzoek van Noailly van het Centraal Plan Bureau (CPB) (bron: Joelle Noailly, ‘Innovaties in duurzaam bouwen lijden onder Nederlands ‘knipperlicht-beleid’, januari 2010) stelt zij dat de innovaties in duurzaam bouwen lijden onder het ‘knipperlicht-beleid’ van de overheid. De overheid lanceert met hoge frequentie maatregelen voor het stimuleren van innovatie in duurzaam bouwen om ze vervolgens weer af te schaffen. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst Noailly naar een overzicht van innovaties in duurzaam bouwen in Nederland over de laatste decennia. De uitkomst hiervan is dat Nederland het qua innovatie op het gebied van verlichting heel goed doet op Europees niveau (innovaties door Phillips). De andere technologieën zoals isolatie, warmtepompen en zonne-energie blijven echter achter. Verder stelt Noailly dat innovatie de motor is achter duurzaam bouwen. Er bestaat een rol voor de overheid om de prikkels voor innovatie te verhogen. Uit de literatuur blijkt dat een streng milieubeleid door de overheid leidt tot meer innovaties (bron: Popp, Newel en Jaffe, ‘Energy, the environment, and technological change’, 2009). In Nederland is het effect van het beleid op innovatie echter slecht te meten door het grote aantal beleidswijzigingen in de afgelopen decennia. Ook subsidiemaatregelen worden vaak maar voor korte duur ingevoerd waardoor echte innovaties moeilijk los komen. De reden hiervan is dat veranderingen in het beleid onzekerheid creëren. Hierdoor zijn partijen onzeker om te investeren in nieuwe technologieën. Bedrijven hebben behoefte aan meer zekerheid over toekomstig beleid alvorens ze investeren in de nieuwe technologieën. De eindconclusie uit het rapport van Noailly is dat de overheid duurzaam bouwen kan stimuleren door een consistent lange termijn beleid te introduceren. Dit geeft bedrijven de zekerheid om rendabel te investeren in duurzaam bouwen technologieën. 2.11 Conclusie In dit hoofdstuk zijn de volgende deelvragen behandeld: - Wat betekent ‘duurzaam bouwen’ voor institutionele beleggers van vrije sector huurwoningen?
20
- Wat is de duurzaamheidnorm voor nieuwe vrije sector huurwoningen en wat doen beleggers meer dan de norm? - Wat zijn de mogelijkheden en kosten van duurzame maatregelen? Duurzaam bouwen is een breed begrip. In de loop der jaren is de definitie van duurzaam bouwen steeds verder aangescherpt. Waar alle definities in overeenkomen zijn het efficiënt omgaan met grondstoffen waardoor het gebruik van die grondstoffen in de toekomst mogelijk blijft. De betekenis van duurzaam bouwen in dit onderzoek richt zich in hoofdzaak op de reductie van het energieverbruik. Voor de institutionele belegger gaat duurzaamheid echter verder en richt zich in hoofdzaak op: Reduceren energieverbruik. Reduceren waterverbruik. Verantwoord materiaalgebruik. Efficiënt ruimtegebruik. Maatschappelijk verantwoord. De duurzaamheidnorm voor nieuwe vrije sector huurwoningen is door de overheid, via het Bouwbesluit, bepaald op een EPC van 0,6. Deze norm is ontstaan uit de verschillende duurzaamheidakkoorden die de overheid heeft gesloten om de uitstoot van CO2 te verminderen. De EPC zal in 2015 verder worden aangescherpt met als doel om in 2020 energieneutrale woningen te kunnen bouwen. Vanuit de theorie wordt niet duidelijk of, en zo ja wat, institutionele beleggers meer doen dan de geldende EPC-norm. Om antwoord te kunnen geven op deze vraag is empirisch onderzoek noodzakelijk. Sinds de invoering en aanscherping van de EPC-norm heeft de bouwsector maatregelen ontwikkeld om de vereiste energiereductie te bereiken. De kosten van deze maatregelen variëren van circa € 1.000,- tot ruim € 4.000,- per woning om de vereiste EPC-norm te behalen. Met name de installatietechnische componenten blijken het grootste verschil in kosten te maken waardoor het aan te bevelen is voornamelijk toe te zien op zeer goede isolatie maatregelen. De mate van duurzaamheid kan bepaald worden aan de hand van verschillende meetmethodes. Binnen de sector is niet gekozen voor één specifieke methode. Een benchmark tussen verschillende beleggers over de portefeuilleprestatie op het gebied van duurzaamheid kan dus alleen plaatsvinden op het niveau van het energieverbruik (bijvoorbeeld door vergelijk energielabels). Sinds 1 januari 2008 zijn verhuurders verplicht een energielabel van de woning te kunnen overleggen. Er is onderzoek gedaan naar de invloed van energielabels op de (verkoop)waarde van de woning. Uit dat onderzoek blijkt een hogere verkoopwaarde voor woningen met een ‘groen’ energielabel. De beschikbare literatuur geeft op de meeste onderdelen voldoende informatie ter beantwoording van de deelvragen. Wat beleggers meer doen dan de wettelijke norm wordt vanuit de theorie niet duidelijk. Om die vraag, die onderdeel uitmaakt van de hoofdonderzoeksvraag, is aanvullend onderzoek nodig om die te kunnen beantwoorden.
21
3 Beleggers in woningvastgoed Inleiding In dit onderzoek ligt de focus op de mogelijkheid om bovenwettelijke duurzame maatregelen op een rendabele manier toe te passen. Beleggers hebben een aantal redenen om te investeren in duurzame maatregelen. Ten eerste de aangepaste wetgeving. De overheid stelt eisen ten aanzien van de energiezuinigheid voor nieuw te ontwikkelen woningen. Deze worden uitgedrukt in de EPC-norm waar woningen aan moeten voldoen. Een tweede reden voor beleggers om te investeren in duurzaamheid zijn de alsmaar stijgende woonlasten als gevolg van de stijgende energielasten. Door de stijging van de woonlasten bestaat de kans dat energie-onzuinige woningen op een bepaald moment onverhuurbaar zijn (ten opzichte van energiezuinige woningen). In tabel 3.1. is de ontwikkeling van de huurprijs voor vrije sector woningen vergeleken met de ontwikkeling van de energieprijs (gebouwgebonden elektriciteit en gas) over de afgelopen 5 jaar. Uit deze tabel kan worden afgeleid dat met name energielasten de afgelopen jaren een flinke stijging hebben laten zien. Vanwege het schaarser worden van fossiele brandstoffen en de onrust in de olieleverende landen is de verwachting dat de stijging van de energielasten de komende jaren nog sterker zal toenemen. Het gevolg hiervan is een verdere stijging van de totale woonlasten. Om die kostenstijging te beperken zullen maatregelen moeten worden genomen om woningen minder energie te laten verbruiken. Tabel 3.1. Ontwikkeling huurprijs en energie (gebouwgebonden) voor een gemiddelde vrije sector huurwoning 30% 25% 20% Percentage
15% Huurprijs
10%
Elektriciteit
5%
Gas
0% -5% -10% Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011
3.1
Bron: Huurprijs – IPD Benchmark, ontwikkeling markthuurgroei 2012, energieprijzen – CBS / december 2011 (grafiek eigen bewerking)
De derde reden om te investeren in duurzaamheid is de maatschappelijke verantwoordelijkheid die (de meeste) institutionele beleggers hebben. Aangezien de gebouwde omgeving voor 30% verantwoordelijk is voor de totale CO2 uitstoot in Nederland zijn hier grote winsten te behalen als het gaat om energiebesparing en CO2 reductie. Enerzijds bestaat een veel gehoorde opmerking bij investeerders dat ze graag willen investeren in duurzaamheid, maar dat daar vanuit de consument te weinig vraag naar is. Anderzijds
22
geven ontwikkelaars aan dat er vanuit de kant van de beleggers te weinig animo is om extra te investeren in duurzaamheid. Partijen dreigen op die manier in de Vicious Circle of Blame (David Cadman, 2000) te geraken. Dit is een vicieuze cirkel waarin iedereen het elkaar kwalijk neemt dat er geen behoefte is aan duurzaamheid, waardoor duurzame investeringen uiteindelijk achterblijven (zie figuur 3.1.). Helaas leidt dit er toe dat er te weinig wordt geïnvesteerd in duurzaamheid, anders dan de wettelijke voorschriften (Bouwbesluit). Figuur 3.1. Vicious Circle of Blame
Bron: D. Cadman, 2000 (eigen bewerking)
Uit gesprekken met beleggers blijkt ook nog veel onduidelijk omtrent duurzaamheid. Er zijn veel verschillende opvattingen omtrent terugverdientijden. Ook de behoefte vanuit de consument is niet altijd duidelijk. Daarbij bestaat er nog veel onwetendheid omtrent de techniek en is het in het verleden te vaak fout gegaan aan de techniekkant. 3.2
Wat verstaan we onder institutionele beleggers? Onder beleggen in onroerend goed verstaan we het vastleggen van vermogen in onroerend goed, direct dan wel indirect, met het doel uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren (bron: ‘Onroerend goed als belegging’ van Van Gool, Jager en Weisz, 2001). Institutionele beleggers zijn ondernemingen die, meestal in opdracht van pensioenfondsen en/of verzekeringsmaatschappijen, beschikbaar gestelde gelden investeren in bijvoorbeeld vastgoedobjecten. Doel hiervan is om rendement te maken op het geïnvesteerd vermogen. Dit rendement is nodig voor toekomstige uitkeringen van de pensioenfondsen en verzekeraars, omdat de premies alleen hiervoor niet toereikend zijn. Duurzaam beleggen voegt daar aan toe dat de investeerder de gevolgen voor mens en milieu mee laat wegen in de keuze voor een bepaald investeringsobject. Desalniettemen zal er wel een balans moeten zijn tussen het risico, rendement en de duurzaanheid van het object. Het uiteindelijke doel van beleggen in onroerend goed blijft immers, volgens de definitie, het realiseren van geldelijke opbrengsten. Een aantal beleggers is ook actief als projectontwikkelaar (ontwikkelende beleggers). Door zelf woningen te ontwikkelen kan invloed worden uitgeoefend op de woningkwaliteit en typenkeuze, maar ook op de mate van duurzaamheid.
23
3.3
De rendementscriteria van institutionele beleggers Beleggers in woningen kennen twee vormen van rendement. Enerzijds het direct rendement wat komt uit de huurinkomsten van het object. Anderzijds het indirect rendement wat wordt gecreëerd door de waardestijging van het object. Het rendement van een woningbelegging wordt bepaald door de verhouding tussen kosten en opbrengsten, verdisconteerd tegen de rendementseis van de belegger. Beleggers kennen een aantal rendementsbegrippen voor het vaststellen van het rendement van hun vastgoed. We onderscheiden de volgende rendementscriteria: Rendement voor de marktwaardebepaling: BAR; Bruto Aanvangs Rendement NAR; Netto Aanvangs Rendement Rendement voor de performance meting: TRR; Total Rate of Return IRR; Internal Rate of Return Het BAR wordt bepaald door de markthuur in jaar 1 te delen door de totale investering (ontwikkel- en bijkomende kosten). Nederlandse woningbeleggers hanteren doorgaans een BAR van 4,8% - 5,5%. Dit hangt bijvoorbeeld af van factoren als de verwachte waardeontwikkeling, de locatie en de behoefte om te investeren. De IRR is de disconteringsvoet die wordt gebruikt om de contante waarde van de toekomstige kasstromen te bepalen. De IRR is de enige echte waarde die iets zegt over het rendement van vastgoed. Nederlandse woningbeleggers hanteren doorgaans een IRR-eis van circa 8%. Hoe hoger de IRR, des te beter de performance van het object. Beleggers hanteren een methodiek die is gericht op het maximaliseren van het direct- en indirect rendement met een verkoopstrategie aan het eind van de 10 tot 15 jarige exploitatietermijn. Deze termijn wordt bepaald door de (toekomstige) rendementsontwikkeling van het object. Hierdoor heeft de belegger er baat bij om blijvend te investeren in de kwaliteit van het vastgoed en daarmee de opbrengst bij verkoop (indirect rendement) te maximaliseren (bron: KEI kenniscentrum, ‘Dossier Rol marktpartijen’ 2012). Hier ontstaat een vierde reden voor beleggers om te investeren in duurzaam vastgoed. In paragraaf 2.6.2. van dit onderzoek is omschreven wat het (positieve) effect is van een groen A-label op de verkoopwaarde van een woning. Dit waardeverhogend effect is in verband met de uitpondstrategie een belangrijk gegeven voor de belegger.
3.3.1
Duurzaamheid in taxaties Het doel van het taxeren van vastgoed is het bepalen van de marktwaarde van het object. Als blijkt dat bepaalde eigenschappen invloed hebben op de marktwaarde, moeten deze worden meegenomen in de taxatie. Het taxeren van het vastgoed is voor institutionele beleggers van grote waarde. Door te taxeren kan de vastgoedbelegger zich een beeld vormen van het waardeverloop van de portefeuille en deze benchmarken met de overige partijen in de markt. Ook intern zijn waarderingen van het vastgoed van belang voor het bepalen van de portefeuillestrategie, door te monitoren of het waardeverloop overeenkomt met de prognose die bij de aankoop is gedaan. Een verandering van die prognose kan een belegger doen besluiten het object te verkopen. Institutionele beleggers die deelnemen aan de IPD/ROZ Vastgoedindex taxeren hun vastgoed volgens de ‘Taxatierichtlijnen IPD/ROZ Vastgoedindex’ (bron: IPD Nederland, ‘Taxatierichtlij-
24
nen IPD/ROZ Vastgoedindex’, november 2011). In Nederland doen alle grote beleggers mee aan deze performance meeting. In november 2011 is een nieuwe versie van deze richtlijn gepubliceerd. De taxatiewaarde volgens de IPD/ROZ index is gebaseerd op de marktwaarde. De marktwaarde kan op twee methoden worden benaderd, te weten de vergelijkingsbenadering en de inkomstenbenadering. De richtlijn geeft aan welke factoren bepalend zijn bij de taxatie van objecten. In de richtlijn is ‘duurzaamheid’ niet als een specifiek item benoemd, in tegenstelling tot bijvoorbeeld ‘kwaliteit’. Duurzame, energiebesparende maatregelen zouden theoretisch moeten leiden tot lagere energielasten. De vraag is of de huurder bereid zal zijn in dat geval hogere huurlasten te betalen om zodoende op woonlastenniveau gelijkwaardig uit te komen. Op het moment dat de huurder bereid zou zijn om een hogere huur te betalen, zal dit gevolgen hebben voor de (markt)waarde van het vastgoed. Bij het laten taxeren van een object zou het dus raadzaam zijn de taxateur vooraf te informeren over eventuele duurzame maatregelen, echter is het volgens de taxatierichtlijn niet toegestaan dit mee te wegen in de waardering. Er zijn veel verschillende methodes om duurzaamheid te meten. Hierdoor is het niet eenvoudig de relatie tussen duurzaamheid en de waarde van vastgoed te bepalen. Het zou bij taxaties kunnen helpen als er één erkende methode wordt gehanteerd bij het meten van duurzaamheid. De eerder beschreven BREEAM-methode zou daar een voorbeeld van kunnen zijn. Begin november 2011 heeft Dynamis Taxaties een congres voor vastgoedprofessionals georganiseerd waarbij het ging over de waardering van duurzaamheid in taxaties. Uit dit congres, waar de deelnemers via stemkastjes aan stellingen deel konden nemen, zijn een aantal conclusies gekomen. Het merendeel van de bezoekers is het eens met de stelling dat in taxatierapporten meer duidelijkheid moet komen over de duurzaamheidskenmerken van het vastgoed. Ook dient in de taxatierapporten te worden opgenomen wat de besparingen zijn in de totale exploitatielasten van een duurzaam pand, voor zowel de eindgebruiker als voor de vastgoedeigenaar (bron: Vastgoedjournaal, 3 november 2011). Sinds eind 2010 wordt bij Vesteda (institutionele belegger) de score van het energielabel genoteerd in de taxatierapporten (bron: A. van Eck, 2011). Voor de bewustwording van de taxatuer is dit een goede maatregel, echter is het voor de taxateur tegelijkertijd ingewikkeld een waarde toe te kennen aan het label vanwege het ontbreken van referentiemateriaal. Er worden nog te veel woningen getransporteerd zonder energielabel waardoor goed referentiemateriaal meestal niet beschikbaar is. Daarbij is het volgens de IPD/ROZ index niet toegestaan duurzaamheid separaat te waarderen. Om de rol van duurzaamheid in taxaties verder te onderzoeken zijn voor dit onderzoek vier taxatierapporten geanalyseerd. Overeenkomst tussen de taxaties is dat ze alle een duurzaam project beschouwen. Verder betreffen het alle vier objecten die door dezelfde Nederlandse institutionele belegger turnkey zijn aangekocht. De taxaties zijn alle van recente datum (Q3, 2011) en uitgevoerd door drie verschillende taxateurs. Vanwege de openbaarheid van deze scriptie zijn zowel de belegger als de objecten anoniem gehouden. Opvallende uitkomst is dat in geen van de vier rapporten iets wordt genoemd over duurzaamheid, terwijl alle vier objecten zijn voorzien van een duurzame WKO-installatie (warmte-/koude opslag). Dit type installatie is naast duurzaam ook nog eens comfortverhogend vanwege de vloerverwarming en vloerkoeling. Ook het feit dat alle woningen in de zomer gekoeld kunnen
25
worden is niet meegenomen, althans dit wordt niet genoemd in de taxatierapporten. Een (goed ingeregelde) WKO-installatie leidt tot lagere energiekosten. De waarde van de energiekosten wordt echter niet meegenomen in taxaties. 3.4
Institutionele beleggers en duurzaamheid Duurzaamheid betekent vanuit de optiek van vastgoedbeleggers het op een verantwoorde manier samenbrengen van de zorg voor het milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling. Duurzaam vastgoed is vastgoed dat zodanig gebouwd of aangepast is dat het een (relatief) minimaal beslag legt op schaarse middelen – materialen, energie, water en locaties – en tegelijkertijd optimaal functioneert –huurderstevredenheid, binnenmilieu en gezondheid. Bron IVBN, ‘Visie op duurzaamheid’, juni 2009 In januari 2010 heeft de VBDO (Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling) onderzoek gedaan naar de mate waarin vastgoedfondsen rapporteren over hun activiteiten en ambities op het gebied van duurzaamheid. Dit onderzoek is gedaan onder de 10 grootste vastgoedfondsen van Nederland. Uit dit onderzoek (VBDO, ‘Onderzoek vastgoedfondsen en duurzaamheidverslaglegging’ januari 2010) blijkt dat de meeste vastgoedfondsen wel aandacht besteden aan duurzaamheid, maar weinig concrete informatie aanbieden op het gebied van energiebesparing en CO2 reductie. Uit het onderzoek blijkt verder dat vastgoedfondsen duurzaamheid steeds meer zien als een belangrijk onderwerp en er daarom wel degelijk aandacht aan besteden. Zij merken echter wel dat ze in een spagaat zitten tussen enerzijds de eindgebruikers die zo weinig mogelijk huur willen betalen en anderzijds de belegger die zoveel mogelijke rendement wil behalen (zie ook paragraaf 3.1). De IVBN (belangenorganisatie voor institutionele beleggers in vastgoed) is vooral van mening dat er in duurzame maatregelen geïnvesteerd moet worden en dan met name in de bestaande voorraad. Juist omdat de gebouwde omgeving voor zo’n 30% verantwoordelijk is voor de totale CO2 uitstoot en er slechts 1 à 2% nieuwbouw per jaar aan die voorraad wordt toegevoegd. Om een verdere verduurzaming te stimuleren bepleit de IVBN de ‘saldobenadering’. Dit houdt in dat bij de ontwikkeling van een nieuw gebouw gemeten moet worden wat hiervan de effecten zijn op de omgeving en de daaruit volgende (eventuele) leegstand. Dit geldt met name voor kantoorpanden, in mindere mate voor woningen. Voor woningen geldt wel dat ook hier gemeten moet worden of een bestaande voorraad gesloopt dient te worden om zodoende ruimte te maken voor nieuwbouw, of dat het bestaande onroerend goed na verduurzaming weer voldoet aan de huidige wensen van consumenten. Om verduurzaming te stimuleren pleit de IVBN voor subsidiemaatregelen vanuit de overheid. Voorbeelden hiervan zijn: Verlaging van de BTW van 19% naar 6% op duurzame investeringen. Afschrijvingsmogelijkheden voor beleggingsvastgoed vergroten door te mogen afschrijven tot 75% van de WOZ waarde in plaats van de huidige 100%.
26
3.5
Conclusie In dit hoofdstuk zijn de volgende deelvragen behandeld: - Kunnen de financiële effecten van duurzaamheid (lagere energiekosten) verdisconteerd worden in de opbrengsten van de huurwoning? - Welke investeringen zijn tot nu toe gedaan door institutionele beleggers en wat zijn daarvan de resultaten (rendement)? - In welke mate worden duurzame maatregelen gewaardeerd bij een taxatie? Institutionele beleggers zijn ondernemingen die als doel hebben rendement te maken op geïnvesteerd vermogen. De beleggers die in dit onderzoek zijn bedoeld doen dat door middel van het investeren, exploiteren en verkopen van woningvastgoed. Bij nieuw aan te kopen, dan wel zelf te ontwikkelen, vastgoed hebben beleggers te maken met duurzaamheid, door middel van de EPC-norm uit het Bouwbesluit. Hierdoor hebben beleggers de afgelopen jaren veel moeten investeren in het vastgoed, terwijl de huurprijsontwikkeling niet navenant is meegestegen. Dit conflicteert met de doelstelling van beleggers omdat hierdoor het rendement in het geding komt. Echter niet investeren in duurzaamheid is geen optie. Door de lange termijnvisie die beleggers hebben is het noodzakelijk te investeren in duurzaamheid om zodoende aan het eind van de exploitatietermijn (10 tot 15 jaar na verwerving) zo courant mogelijk vastgoed te kunnen verkopen en een zo hoog mogelijk rendement te kunnen realiseren. Onderzoek heeft inmiddels aangetoond dat ‘groen’ gelabelde woningen een hogere verkoopwaarde hebben dan ‘rood’ gelabelde woningen. Waar beleggers echter wel mee te maken hebben is het feit dat duurzaamheid tot nu toe niet mee wordt gewogen in de taxaties. In de IPD/ROZ taxatierichtlijnen is dit niet als specifiek item opgenomen, hetgeen impliceert dat taxateurs dit ook niet laten meewegen in de taxatie. De taxatierichtlijn ziet toe op een waardering op marktwaarde door de vergelijkingsbenadering of de inkomstenbenadering. Omdat het energielabel nog niet verplicht is ontbreekt deze bij veel transacties waardoor het vaak niet mogelijk is te beschikken over voldoende vergelijkingsmateriaal bij een taxatie. Het is daarmee te verklaren waarom dit gegeven nu niet wordt meegewogen in de taxaties. Vanuit de markt lijkt de vraag er wel te zijn om hier verandering in te brengen. Door het verplicht stellen van een energielabel bij elke verkooptransactie (zie par. 2.6.2.) ontstaat die mogelijkheid er ook. Door de verplichtstelling zullen er meer data beschikbaar komen waardoor taxateurs dit ook op een gefundeerde manier mee kunnen nemen in de vergelijkingsbenadering. De literatuur geeft in onvoldoende mate antwoord op de vraag hoe beleggers omgaan met de toepassing van en de opbrengsten uit extra duurzame maatregelen. De rendementsvraag blijft daarmee onbeantwoord. Dit zal daarom verder worden onderzocht in het empirische deel van dit onderzoek.
27
4 Consumenten en duurzaamheid 4.1
Inleiding Een belangrijk deel van de Nederlandse bevolking woont in een huurwoning. In 2010 bedroeg de totale woningvoorraad 7.172.436 woningen. Hiervan is 44% een huurwoning. Van de totale woningvoorraad is 32% in eigendom bij de woningcorporaties en 12% in bezit bij overige verhuurders, waaronder institutionele beleggers (zie figuur 4.1.). Figuur 4.1. Woningvoorraad in Nederland
Woningvoorraad in Nederland 1% 12% Eigen woning 32%
55%
Sociale huurwoning Vrije sector huurwoning Onbekend
Bron: CBS, ‘Woningvoorraad naar eigendom’, 3 augustus 2011 (eigen bewerking)
Van alle circa 3.200.000 huurwoningen in Nederland zijn 230.000 woningen een vrije sector huurwoning (bron: IVBN, ‘visie op de huurwoningmarkt’, september 2011). Dit komt neer op 3,2% van de totale Nederlandse woningmarkt. Ondanks dat het percentage vrije sector huurwoningen 3,2% van de totale woningvoorraad bedraagt gaat het hier altijd nog om zo’n 230.000 woningen wat in absolute zin een groot aantal is. Dit deel van de woningvoorraad vertegenwoordigd daarmee een grote groep consumenten die gezamenlijk een belangrijke bijdrage leveren aan de CO2 uitstoot. 4.2
Wat verstaan consumenten onder duurzaamheid Als consumenten (lees: bewoners) denken aan een duurzame woning verwachten ze hierbij vooral een woning met een hoge kwaliteit (bron: Projectgroep Duurzame Energie Projectontwikkeling Woningbouw, ‘Toolkit duurzame woningbouw’, december 2006). De belangrijkste woonwensen die een consument heeft bij het kiezen voor een bepaalde woning: De woning moet lang zijn kwaliteit behouden. De woning moet goed bruikbaar zijn. De woning moet comfortabel zijn. Veiligheid. Balans tussen afmeting en budget. Consumenten, en dan met name die van koopwoningen, zien het Bouwbesluit als een ondergrens en een minimale kwaliteit waar een woning aan moet voldoen. Projectontwikkelaars hanteren deze norm echter vaak als de bovengrens en zeker als het gaat om de energiezuinigheid van een woning (de EPC). Op momenten dat de overheid de EPC-norm aanpast, zien gemeentes vaak een toename van het aantal bouwaanvragen die dan nog snel onder het ou-
28
de ‘EPC-regime’ moeten vallen. De ontwikkelaar voorkomt hiermee extra investeringskosten om de woningen energiezuinig te maken. Zo komt het regelmatig voor dat een bouwvergunning pas wordt verleend in de periode van een strenger EPC-regime, terwijl het nog te bouwen gebouw daar zelf niet aan hoeft te voldoen. Consumenten vinden het in toenemende mate belangrijk dat een woning lage energiekosten heeft, omdat deze een substantieel deel uitmaken van de totale woonlasten en, rekening houdend met de verwachte stijging van de energiekosten de komende jaren. Een gemiddeld gezin betaalt in 2011 circa € 1.900,- per jaar voor gas en elektra wat neerkomt op circa € 158,- per maand. De verwachte stijging voor de komende jaren is voor gas zo’n 2% en elektra zo’n 8%. De huurprijzen stijgen daarentegen naar verwachting minder hard. 4.3
Verwachting van een duurzame woning Onderzoek door Griess (RUG, 2009) toont aan dat consumenten de keuze voor een energiezuinige woning nemen op basis van de informatie die zij aangereikt krijgen. Indien de informatie die de consument over de investering in duurzaamheid krijgt onvoldoende is, zal de consument leemtes naar eigen inschatting zelf invullen en vervolgens een beslissing nemen. Conclusie uit het onderzoek van Griess is dat de keuze voor een energiezuinige woning niet alleen op basis van ratio wordt genomen, maar dat tevens emotionele aspecten de voorkeur voor een bepaalde woning kunnen beïnvloeden. Het afstudeeronderzoek van Klein (ASRE, 2011) beschrijft de relatie tussen duurzame maatregelen in koopwoningen en de vermarketing hiervan. Klein heeft onderzoek gedaan onder projectontwikkelaars naar de relatie tussen duurzame maatregelen en de bereidheid van de consument hiervoor te betalen. Vervolgens is onderzoek gedaan naar vastgoedmarketing en de rol die duurzaamheid hierin heeft. Voor nader onderzoek en de mogelijkheid om duurzaamheid te vermarkten is een vergelijking gemaakt met een niet vastgoed gerelateerde onderneming, te weten een bancaire instelling. Belangrijke conclusie uit dit onderzoek is dat duurzaamheid meer is dan een ‘kreet’ en veel meer in de genen van het project of van de ontwikkelaar moet worden gebracht. Tevens blijkt dat consumenten in beperkte mate bereid zijn te betalen voor duurzame investeringen, maar dat ze echter behoefte hebben aan extra informatie over de duurzame investering. Griess (RUG, 2009) heeft in zijn onderzoek consumenten gevraagd wat zij onder een duurzame woning verstaan (zie tabel 4.1.) Tabel 4.1. Duurzame woning volgens consumenten Hoge isolatiewaarde
71%
Dubbel glas
64%
Innovatieve technieken
56%
Zonnepanelen
55%
Lagere energierekening
54%
Hoog rendement ketel
47%
Warmtepomp
33%
Duurder dan andere woning
6%
Bron: B. Griess (RUG, 2009) onder 419 huiseigenaren (116 respondenten) (eigen bewerking)
Opvallend hierin is dat slechts 6% duurzaamheid als kostenverhogend beoordeelt. Gezien dit beperkte percentage zullen de kosten dus geen issue zijn in de overweging van een consument om te kiezen voor een duurzame woning.
29
Volgens onderzoek van Poortinga (2003) hangt de acceptatie van energiebesparende maatregelen voor een groot deel samen met de impact op leefbaarheid en bewoonbaarheid in een woning. Wanneer de negatieve gevolgen van een maatregel voor zowel de leefbaarheid als bewoonbaarheid groter zijn dan de positieve gevolgen, is te verwachten dat er nauwelijks tot geen acceptatie zal volgen. Het energetisch effect is hieraan ondergeschikt en heeft nauwelijks tot geen invloed op de acceptatie van energiebesparende maatregelen. Wat daarmee samenhangt is dat de acceptatie van innovatieve maatregelen door consumenten niet zonder meer plaats vindt. De onbekendheid met innovatieve maatregelen zorgt er vaak voor dat consumenten eerst het bewezen succes van de maatregel willen zien. Onderzoek van De Vries (2009) geeft aan wat het acceptatieniveau is van innovatieve maatregelen door verschillende sociale klassen. Huurders van vrije sector huurwoningen kunnen, gezien hun inkomensniveau, vergeleken worden met eigenaren van een koopwoning. Deze groep mensen heeft doorgaans een hoger acceptatieniveau als het gaat om innovatieve maatregelen. Dit is van belang voor de implementatie van duurzame maatregelen door de institutionele belegger. De Vries toont verder aan dat een woning niet beter wordt verhuurd door een bepaalde mate van energiezuinigheid. Dit is in feite een opmerkelijke conclusie omdat de energiezuinigheid van een woning mede de hoogte van de totale woonlasten bepaalt. Volgens De Vries (2009) overstijgen factoren als de kale huurprijs, de afmeting van de woning, de indeling, de wijk en de buurt de factor energiezuinigheid van de woning. Klein presenteert vervolgens een aantal aanbevelingen hoe een woningbouwontwikkelaar ‘duurzaamheid’ beter kan vermarkten. Een aantal van deze aanbevelingen zijn (citaat): De totale woonlasten inzichtelijk maken zodat de consument weet wat hij per maand in totaliteit moet betalen; Vooral bewezen technieken gebruiken die de consument al kent en eenvoudig in het gebruik zijn (zie ook Poortinga, 2003); Verbijzonder duurzaamheid; Biedt keuzevrijheid in duurzame toepassingen; Communiceer het energielabel of duurzaamheidcertificaat en geef daarbij ook aan wat de prijsconsequenties (kosten en opbrengsten) zijn. Er is niet onderzocht wat de invloed is van de aanbevelingen op de afzet van duurzame woningen. Een nog te beantwoorden vraag in het onderzoek van Klein heeft een sterke relatie met deze thesis, namelijk of duurzame maatregelen extra financieringsruimte creëren. Het directe voordeel dat duurzaam bouwen oplevert, komt in de meeste gevallen niet bij de investeerder terecht, maar juist bij de eindgebruiker, in dit geval de bewoner. Met name de lagere energielasten die een duurzaam gebouw genereert komen ten gunste van de gebruiker en dus niet ten gunste van de investeerder. Door dit gegeven worden investeerders niet gestimuleerd om te investeren in duurzaamheid, zodra hier extra kosten mee zijn gemoeid. Nu worden vaak de extra investeringen in duurzaamheid direct doorbelast aan de huurder of koper. De aanschafwaarde of huurwaarde wordt dan hoger, de totale woonlasten echter blijven gelijk door de lagere energiekosten.
30
Consumenten, huurders van woningen in dit onderzoek, zijn in grote mate afhankelijk van beleggers als het gaat om duurzame investeringen. De huurder zelf zal voornamelijk opteren voor lagere woonlasten (huur woning + energiekosten). Een tegenstrijdig belang voor de belegger die zelf niet te maken heeft met de energielasten. Desondanks is het de belegger die de investering doet om er voor te zorgen dat de huurder van die lagere energielasten kan genieten. Doel is uiteindelijk om de eerder besproken Vicious Circle of Blame te doorbreken. 4.4
Duurzaamheid in projectcommunicatie Zoals in paragraaf 4.3. is vermeld blijkt uit onderzoek (Klein, 2011) dat de vermarketing van duurzaamheid richting consumenten voor verbetering vatbaar is. Voor dit onderzoek zijn bij een aantal institutionele beleggers projecten getoetst op hun duurzaamheidmarketing. Hierbij is gezocht op projecten die extra duurzame toepassingen hebben zoals een WKO-installatie of zonnepanelen. Wat opvalt is dat er bij een zeer gering aantal projecten informatie beschikbaar is over duurzaamheid. Daar waar de informatie wel beschikbaar is gaat het vaak over ‘comfort’ en ‘energiebesparing’, maar geeft de informatie onvoldoende aan wat de beoogde besparing is. Een potentiële huurder kan hierdoor geen inschatting maken van de totaal te verwachten woonlasten. Er zijn projecten waar de informatievoorziening wel uitgebreider is. Een voorbeeld hiervan is project ‘De Caaien’ in de Haagse wijk Ypenburg. Dit project met huurwoningen van Amvest is uitgevoerd met een WKO-installatie en een CO2 gestuurd ventilatiesysteem. Via de projectwebsite (www.hurenindecaaien.nl) is een brochure te downloaden die ingaat op de gebruikte systemen en de werking daarvan. Verder is de brochure vooral bedoeld als een gebruikshandleiding. Er staat verder niets vermeld over de beoogde energiereductie, terwijl de woningen daarmee wel worden geassocieerd op de website.
4.5
Betalingsbereidheid consumenten Uit onderzoek van Van der Putten (Groningen, 2009) blijkt dat huurders niet bereid zijn extra te betalen voor duurzaamheid. De totale kosten moeten voor de huurder gelijk blijven. Dit wordt ondersteund door het onderzoek van Booijink (Groningen, 2011) waaruit blijkt dat huurders van vrije sector huurwoningen wel bereid zijn om mee te betalen aan duurzaamheid, zolang men maar de garantie krijgt dat de totale woonlasten niet zullen stijgen. Daartegenover staat dat het voor de belegger juist belangrijk is dat de investeringskosten (in duurzame maatregelen) worden gedekt door opbrengsten. Hier is dus duidelijk sprake van een conflicterend belang. In november 2011 heeft Bouwinvest (institutionele belegger) onderzoek gedaan naar de betalingsbereidheid voor duurzaamheid onder 724 van haar huurders. Dit onderzoek is uitgevoerd door onderzoeksbureau USP. Het gaat hier om huurders van vrije sector huurwoningen. Conclusie van dit onderzoek is dat 70% van de huurders bereid is extra huur te betalen voor een duurzame woning, zonder dat zij inzicht hebben in een eventuele besparing van de energielasten. Bijna 60% van de huurders is bereid 1 tot 2% extra huur te betalen voor duurzaamheid zonder inzicht te hebben in de besparing als gevolg van de duurzaamheid. Indien huurders inzage krijgen in de besparing zijn de huurders zelfs bereid 5% meer huur te betalen. Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat juist huurders tot 40 jaar bereid zijn extra te betalen voor duurzaamheid, terwijl bijna 40% van de oudere (66+) huurders daartoe niet bereid is. Die laatste groep is wel bereid hun leefpatroon aan te passen voor een beter milieu.
31
Iets meer dan 50% van de huurders is bereid zijn gedrag tot energiegebruik aan te passen, zodra dit een financieel voordeel met zich meebrengt. De overige huurders doen dit uit milieuoverwegingen en slechts 8% is niet bereid zijn/haar leefpatroon aan te passen. 4.6
Woonlastenwaarborg De woonlastenwaarborg is een middel dat door Aedes (branchorganisatie woningcorporaties) en de Woonbond in mei 2009 is geïntroduceerd. Dit middel is bedoeld voor verduurzaming van de bestaande corporatiewoningen die vaak nog een ‘rood’ energielabel hebben en waar dus nog veel te verbeteren valt qua energiebesparing. Voor dit onderzoek is gekeken of het middel onderdelen bevat die ook bij nieuwbouw toegepast kunnen worden. Uitgangspunt van de woonlastenwaarborg is dat het treffen van energiebesparende maatregelen in woningen mag leiden tot een redelijke huurverhoging, maar dat deze huurverhoging lager is dan de gemiddelde daling op de energierekening (bron: Aedes, brochure ‘Woonlastenwaarborg bij energiebesparing’, mei 2009). Nieuw te ontwikkelen woningen zijn verplicht (volgens het Bouwbesluit) een EPC van minimaal 0,6 te scoren. Dit betekent dat nieuwe woningen uit zichzelf al een groen A-label hebben en dus energiezuinig zijn. Het nog energiezuiniger maken van deze woningen levert een besparing op de energiekosten op die niet bij de belegger/verhuurder terecht komt, terwijl de meerkosten van de investering juist wel door de belegger worden gedragen. Door het systeem van de woonlastenwaarborg toe te passen op die meerkosten zou er investeringsruimte voor de belegger ontstaan. DWA installatie- en energieadvies heeft onderzoek gedaan naar de kosten en opbrengsten van EPC-aanscherpingen. Om te komen tot een EPC van 0,4 (verbetering van 0,2 ten opzichte van de norm) zijn de investeringskosten, voor een gemiddelde rijwoning, circa €10.000,- ten opzichte van een woning met EPC 0,6 (bron: DWA installatie- en energieadvies, artikel ‘Aanscherping EPC van 0,8 naar energieneutraal’, mei 2009). De besparing op de energiekosten die hierdoor worden behaald zijn € 200,- per jaar (woninggerelateerd exclusief huishoudelijke apparatuur). In paragraaf 3.3 is beschreven hoe het aanvangsrendement van een belegger wordt berekend. Op basis hiervan kan ook de huur worden bepaald zodra de investering en het bruto aanvangsrendement (vaak een vaste waarde) bekend zijn. Voor de EPC verlaging van 0,6 naar 0,4 kan de volgende berekening worden gemaakt: Jaarhuur (in jaar 1) = BAR x Investering BAR Investering
5,5% € 10.000,-
Jaarhuur = 5,5% x € 10.000,Jaarhuur = € 550,Voor een extra investering van € 10.000,- tegen een BAR van 5,5% is dus een huurverhoging nodig van € 550,- per jaar. Dit bedrag is fors hoger dan de verwachte energiebesparing van €200,- per jaar.
32
Woonlastenwaarborg voorbeeld casus In Zeist heeft woningcorporatie ‘De Kombinatie’ bij renovatie van een flat de woonlastenwaarborg toegepast. In ruil voor een maandelijkse huurverhoging van € 28,- belooft de corporatie een maandelijkse besparing op de stookkosten van € 40,-. De huurder bereikt hiermee een totale woonlastenbesparing van € 12,- per maand. De extra huurverhoging is ter compensatie van de investeringskosten in onder meer dubbel glas, extra isolatie en HR-ketels. Het energielabel van de woningen wijzigt door de maatregelen van een ‘rood’ F-label naar een ‘groen’Clabel. De werkzaamheden worden medio 2012 afgerond. In dit voorbeeld worden extra duurzame maatregelen aan het vastgoed toegevoegd waar de huurder met name een financieel voordeel behaalt en de verhuurder met name een commercieel voordeel behaalt. De woningen zijn immers comfortabeler geworden na de renovatie waardoor ze bij mutatie makkelijker te zijn weder verhuren. Bron: www.kombinatie.nl/content/l-flat 4.7
Conclusie In dit hoofdstuk zijn de volgende deelvragen behandeld: - Bied een ‘woonlastengarantie’ de mogelijkheid om de investeringskosten van duurzame maatregelen te dekken? - Wat zijn de belangen van de verschillende actoren bij een duurzame woning? Huurwoningen nemen een belangrijke plaats in op de Nederlandse woningmarkt. Het totale aandeel bedraagt 44%. Het totale percentage vrije sector huurwoningen bedraagt circa 3,2% van de totale woningvoorraad. In absolute aantallen circa 230.000 woningen. Er is dus een belang om de huurders van deze woningen mee te krijgen bij de duurzaamheidopgave. Het belang van de consument voor de keuze van een bepaalde woning is vooral gelegen in aspecten als de ligging, de bruikbaarheid, het comfort en de kwaliteit. Bij een duurzame woning verwacht de huurder hierbij een besparing op de energiekosten, zonder dat de duurzame maatregelen afbreuk doen op de voornoemde aspecten. Verder blijkt dat huurders niet bereid zijn meer (dan anders) te betalen voor duurzaamheid. Ook moeten de gekozen maatregelen algemeen geaccepteerd zijn en de woon- en leefbaarheid van een woning niet negatief beïnvloeden. Alle onderzoeken tonen wel aan dat huurders openstaan voor duurzaamheid en energiebesparing. Vanuit hoofdstuk 3 blijkt dat het belang van institutionele beleggers bij duurzame woningen vooral is gelegen in aspecten als de zorg voor het milieu, de kwaliteit van het vastgoed en het (verwachte) positieve effect op de waardeontwikkeling. Dit laatste aspect blijkt tot nu toe echter moeilijk aan te tonen. Wat opvalt is dat institutionele beleggers in hun projectcommunicatie weinig tot niets vermelden over de duurzaamheid en het energieverbruik van een woning. De vraag is of dit komt vanwege het gegeven dat dit voor huurders een ondergeschikt selectiecriteria is, of dat de markt niet goed weet hoe ze hier mee om moet gaan. In het empirische deel van dit onderzoek zal dit verder worden onderzocht. Door de beperkte betalingsbereidheid van consumenten voor (extra) duurzaamheid ontstaat er een beperking in de verrekening van eventuele meerkosten voor duurzame toepassingen. Onderzoek heeft aangetoond dat de verwachte besparing op de energierekening nog altijd lager is dan de investeringskosten van extra duurzame maatregelen. De berekening in para-
33
graaf 4.6 toont dit aan. Het bieden van een ‘woonlastengarantie’ lijkt hierdoor niet rendabel te zijn. In de empirie zal worden getoetst wat de ervaringen van institutionele beleggers zijn met betrekking tot de kosten van extra duurzame maatregelen.
34
5 Hypothesen 5.1
Inleiding Met alleen de onderzoeksresultaten uit het literatuuronderzoek kan geen volledig antwoord worden gegeven op de geformuleerde vragen aan het begin van dit onderzoek. Wel geeft het literatuuronderzoek de aanleiding tot de formulering van een aantal hypothesen. Deze hypothesen vormen voorlopige antwoorden op de deelvragen en zijn geformuleerd op basis van de onderzoeksresultaten uit het theoretisch deel van dit onderzoek en op basis van een aantal onderzoeksverwachtingen. In het hierna volgende hoofdstuk van dit onderzoek worden de hypothesen geconfronteerd met de empirie, met als doel te concluderen of de hypothesen juist zijn. Een combinatie van de onderzoeksresultaten uit het theoretisch deel en de empirische toets moeten de onderbouwing vormen voor de beantwoording van de centrale vraag welke is geformuleerd in paragraaf 1.2.1.
5.2
Hypothesen De hypothesen zijn geformuleerd op basis van de conclusies uit het theoretisch deel van dit onderzoek en zijn geordend naar een afdalend abstractieniveau. Elke hypothese heeft een onderbouwing die voorkomt uit het theoretisch deel van dit onderzoek. 1. Door de onbekendheid van het effect van duurzaamheid op de woningportefeuille, is duurzaamheid in beperkte mate onderdeel van het werk- en denkproces van institutionele beleggers. Institutionele beleggers zijn vooral gericht op het maken van rendement op vastgoed binnen een vrij traditioneel model. Door de ‘Vicious Circle of Blame’ uit paragraaf 3.1 lijkt het dat institutionele beleggers een afwachtende houding innemen met betrekking tot het maken van beleid omtrent duurzaam vastgoed. Een andere conclusie uit hoofdstuk 3 is de onbekendheid met betrekking tot de toekomstwaarde. Dit kan er in praktijk toe leiden dat duurzaamheid niet de hoogste prioriteit krijgt bij institutionele beleggers. 2. Er is voor beleggers te weinig noodzaak om te investeren in extra duurzaamheid. Vanuit hoofdstuk 2 van dit onderzoek wordt duidelijk dat nieuw te bouwen (huur)woningen al moeten voldoen aan de strenge duurzaamheidsnormen uit het Bouwbesluit. Die duurzaamheidsnormen, uitgedrukt in de EPC, ziet toe op een aanzienlijke reductie van het gebouw gebonden energieverbruik. De noodzaak om daarna extra aanvullende maatregelen te treffen lijkt niet relevant. 3. Door de kritische houding van consumenten staan beleggers afwijzend tegenover duurzaam vastgoed. Uit de conclusie van hoofdstuk 4 blijkt dat consumenten de keuze voor een bepaalde woning vooral maken op aspecten als de ligging, de bruikbaarheid, het comfort en de kwaliteit van de woning. Als het gaat om het toepassen van nieuwe (duurzame) technieken vindt de acceptatie door consumenten niet zonder meer plaats. Daarbij heeft onderzoek van De Vries (2009) aangetoond dat een energiezuinige woning niet beter verhuurd dan een minder energiezuinige woning. 4. Het investeren in extra duurzame maatregelen kent hoge investeringskosten en heeft een te lange terugverdientijd. Uit de conclusie van hoofdstuk 4 blijkt dat de investeringskosten voor extra duurzame maatregelen (EPC van 0,6 naar 0,4) niet opwegen tegen de opbrengsten. Die opbrengsten zouden gegenereerd kunnen worden door de investeringskosten via een zogenoemde ‘woonlastengarantie’ door te rekenen aan de huurder. De investeringskosten zijn echter hoger dan het te verwachten rendement. Daarnaast blijkt dat er slechts een beperkte betalingsbereidheid is vanuit de huurder. Hierdoor ontstaat er een beperking in de mogelijkheid de extra investeringskosten aan de huurder door te kunnen berekenen.
35
5. Er zijn voor beleggers te weinig gefundeerde onderzoeksgegevens beschikbaar die iets zeggen over de toekomstwaarde van duurzaam vastgoed. Uit de conclusie van hoofdstuk 3 blijkt dat in de huidige taxaties die institutionele beleggers laten opstellen het onderwerp ‘duurzaamheid’ niet wordt meegenomen. De oorzaak hiervan lijkt te liggen in het feit dat een specifieke duurzaamheidsparagraaf ontbreekt in de taxatierichtlijn die taxateurs voor institutionele beleggers hanteren. De toekomstwaarde van duurzaam vastgoed is daarmee niet aantoonbaar. 6. Het rendement op vastgoed wordt beter naar mate het vastgoed duurzamer is. Duurzaamheid wordt volgens de conclusie uit hoofdstuk 3 vooralsnog niet meegenomen in de taxatie van het vastgoed. Volgens de conclusie uit hoofdstuk 2 is echter aangetoond dat woningen met een ‘groen’ energielabel een hogere verkoopwaarde hebben dan woningen met een ‘rood’ energielabel. Deze hogere verkoopwaarde kan, in combinatie met een rendabele exploitatieperiode, tot een verbetering van het rendement leiden.
36
6 Empirische toetsing van de hypothesen 6.1
Inleiding In het empirisch deel van dit onderzoek worden de geformuleerde hypothesen uit hoofdstuk 5, door middel van interviews, getoetst aan de praktijkervaringen van institutionele beleggers. Het doel van deze interviews is om zo veel mogelijk kennis te vergaren om zodoende de hypothesen te kunnen onderbouwen, dan wel te weerleggen. In combinatie met de theoretische kennis moet hierdoor een zo goed mogelijk beeld ontstaan van de huidige situatie met betrekking tot de investeringen door institutionele beleggers in extra duurzame maatregelen. Hierna kunnen aanbevelingen worden gegeven op welke gebieden eventuele verbeterpunten te behalen zijn
6.2
De onderzoekspopulatie De onderzoekspopulatie uit dit onderzoek bevat een aantal kenmerken. Het betreffen Nederlandse institutionele beleggers in vrije sector huurwoningen. Een andere kenmerk is dat zij zelf nieuwbouw woningen ontwikkelen, dan wel dat zij nieuwbouwwoningen turnkey verwerven waarbij zij invloed hebben op het programma van eisen. Omdat het voor dit onderzoek niet mogelijk is om alle institutionele beleggers te interviewen zijn hiervoor op basis van een doelgerichte steekproef een aantal partijen geselecteerd. Om voor dit onderzoek tot een goede referentie te komen van de belangrijkste spelers op de Nederlandse woningmarkt voor vrije sector huurwoningen, is in eerste instantie de ledenlijst van de IVBN (De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland) als uitgangspunt gehanteerd (bron: www.ivbn.nl, ‘IVBN ledenlijst’, januari 2012). De IVBN is een belangenbehartigingsorganisatie van institutionele beleggers in vastgoed. Zij is opgericht in 1995 en heeft als doel de bedrijfstak verder te professionaliseren en de belangen van haar leden te behartigen. Per 1 januari 2012 telt de IVBN 31 leden. De verschillende leden van de IVBN vertegenwoordigen gezamenlijk circa 133.000 huurwoningen, naast diverse andere beleggingsdoelen zoals kantoren, winkels en parkeergarages. In 2008 heeft de IVBN de Taskforce Duurzaamheid opgericht om ‘vanuit beleggeroptiek een kader te schetsen rondom duurzaamheid en om leden daarmee een handvat te geven hoe zij hun eigen beleid inzake duurzaam vastgoed nader kunnen invullen’. Deze Taskforce Duurzaamheid is samengesteld uit leden van de IVBN die in meer- of mindere mate een belang hebben bij de verduurzaming van hun vastgoed. Totaal nemen 16 van de 31 leden deel aan de Taskforce Duurzaamheid (bron: www.ivbn.nl, website bezocht januari 2012). De IVBN-leden hebben hun duurzaamheidsdoelstellingen als volgt gedefinieerd (bron: IVBN, ‘Doelstellingen duurzaamheid’, juni 2011): Saldobenadering bij de keuze voor nieuw vastgoed. Een uniforme meetmethode om de onderlinge prestaties onderling te kunnen vergelijken. De hele portefeuille dient voorzien te zijn van een energielabel. De leden doen zo veel als mogelijk aan energiereductie en informeren, en faciliteren, huurders naar de mogelijkheden tot vermindering van het energieverbruik. Zoveel mogelijk gebruik van duurzame energiebronnen. Stimuleren verduurzaming binnen de totale bedrijfsvoering. Bestaande bouw: zoveel mogelijk verduurzaming bij investeringen in de bestaande bouw (buiten de scope van dit onderzoek).
37
Van deze 16 deelnemers zijn 10 deelnemers geselecteerd om te benaderen voor een interview. Belangrijkste selectiecriteria hiervoor zijn: Het betreft een woningbelegger met Nederlands woningbezit in de vrije sector huurmarkt. De betreffende belegger verwerft jaarlijks nieuw ontwikkeld vastgoed, hetzij via eigen ontwikkeling, hetzij via turnkey aankoop. De overige deelnemers aan de Taskforce Duurzaamheid beschikken niet over bovengenoemde selectiecriteria en vallen daardoor buiten de onderzoeksgroep. De resterende 10 deelnemers zijn allen persoonlijk benaderd waarna 8 bedrijven zijn ingegaan op het verzoek voor een interview. Naast de leden van de Taskforce Duurzaamheid zijn ook een aantal andere institutionele woningbeleggers benaderd met als doel een zo gedifferentieerd mogelijk beeld en onderzoeksresultaat te verkrijgen. Deze beleggers zijn overigens wel ook lid van de IVBN. Van deze groep beleggers zijn in totaal 4 bedrijven ingegaan op het verzoek voor een interview. In bijlage 2 is aangegeven met welke organisaties een interview is afgenomen. In totaal is met 12 beleggers een interview afgenomen. Met 2 beleggers is een beperkt interview afgenomen. Bij 1 belegger vanwege het beperkte woningbezit, bij de andere belegger vanwege de beperkte rol met betrekking tot duurzaamheid in nieuw te ontwikkelen vastgoed. 6.3
Representativiteit en verantwoording Dit onderzoek richt zich op een specifiek deel van de vastgoedmarkt, te weten vrije sector huurwoningen. Door bovengenoemde marktpartijen te benaderen is getracht voor dit specifieke deel van de woningmarkt een zo compleet mogelijk beeld te vormen van de huidige situatie omtrent duurzame investeringen bij nieuwbouw vrije sector huurwoningen. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de geïnterviewde organisaties, hun vertegenwoordiging in de interviews, hun deelname wel/niet aan de Taskforce Duurzaamheid en hun vertegenwoordiging op de woningmarkt, uitgedrukt in woningaantallen. De totale woningvoorraad vrije sector huurwoningen bedraagt 230.000 stuks (zie paragraaf 4.1). Van dit deel van de voorraad worden 57.000 woningen verhuurd door institutionele beleggers. De overige vrije sector huurwoningen worden verhuurd door woningcorporaties en overige particuliere verhuurders (bron: IVBN, ‘Visie op de huurwoningmarkt’, september 2011). In totaal hebben de leden van de IVBN gezamenlijk circa 133.000 huurwoningen in eigendom. Hiervan is volgens de IVBN circa 57% een gereguleerde huurwoning en circa 43% een vrije sector huurwoning. Voor dit onderzoek is aangenomen dat deze verdeling tussen gereguleerde- en vrije sector huurwoningen tevens representatief voor de portefeuilles van de geïnterviewde beleggers is. In tabel 6.1 is opgenomen wat het marktaandeel vrije sector huurwoningen per geïnterviewde belegger is in percentage van de totale voorraad vrije sector huurwoningen (230.000 stuks). De daarbij behorende woningaantallen zijn opgenomen in bijlage 2. Deze woningaantallen zijn door de respondenten tijdens de interviews opgegeven.
38
Tabel 6.1. Marktaandeel vrije sector huur per geïnterviewde belegger Organisatie Marktaandeel vrije sector huur in % ASR Vastgoed 1,31% Delta Lloyd Vastgoed 1,22% Vesteda 4,95% Amvest 3,37% Bouwinvest 2,75% CBRE Global Investors 1,96% Stienstra Vastgoed 2,24% Generali Verzekeringsgroep 0,07% Syntrus Achmea Vastgoed 5,61% MN Services 1,10% Dela Vastgoed 0,11% Nieuwe Steen Investments 0,01% totaal voor dit onderzoek 24,71% Bron: IVBN, ‘Visie op de huurwoningmarkt’, september 2011 (tabel eigen bewerking)
De populatie geïnterviewde beleggers vertegenwoordigd daarmee in totaal circa 25% van de totale vrije sector huurwoningmarkt. Dit onderzoek richt zich echter specifiek op institutionele beleggers van vrije sector huurwoningen. Met betrekking tot dat deel van de markt vertegenwoordigd de geïnterviewde populatie nagenoeg 100% (56.837 ten opzichte van 57.000). Hier kan een geringe afwijking in zitten omdat bij niet alle respondenten heel specifiek is gevraagd naar de verdeling tussen reguliere huurwoningen en vrije sector huurwoningen. Voor die verdeling is voor dit onderzoek de eerder omschreven verdeling volgens de IVBN gehanteerd. Vervolgens is getoetst hoe de vertegenwoordiging vrije sector huurwoningen per geïnterviewde belegger zich verhoudt tot de totale voorraad vrije sector huurwoningen van alle 12 geïnterviewde beleggers tezamen. In tabel 6.2 is opgenomen wat het marktaandeel vrije sector huurwoningen per geïnterviewde belegger is in percentage van de totale voorraad van alle 12 geïnterviewde beleggers tezamen. Deze informatie is verkregen uit de antwoorden op de interviewvragen 1a tot en met 1d (zie bijlage 1 voor de inhoud van deze vragen en bijlage 2 voor de verwerking van de gegevens). Tabel 6.2. Marktaandeel vrije sector huur ten opzichte van de geïnterviewde populatie Organisatie Marktaandeel vrije sector huur in % ASR Vastgoed 5,28% Delta Lloyd Vastgoed 4,90% Vesteda 19,99% Amvest 13,58% Bouwinvest 11,09% CBRE Global Investors 7,92% Stienstra Vastgoed 9,05% Generali Verzekeringsgroep 0,30% Syntrus Achmea Vastgoed 22,63% MN Services 4,45% Dela Vastgoed 0,45% Nieuwe Steen Investments 0,06% totaal voor dit onderzoek 99,71%
39
De totale voorraad vrije sector huurwoningen van institutionele beleggers is ongeveer een kwart van de totale voorraad vrije sector huurwoningen in Nederland (57.000 versus 230.000 = factor 1/4). Omdat de verhouding tussen de totale voorraad vrije sector huurwoningen bij institutionele beleggers (57.000) ongeveer gelijk is aan de gezamenlijke voorraad van de geïnterviewde beleggers (56.837), is de verhouding tussen tabel 6.1 en tabel 6.2 nagenoeg gelijk (eveneens factor 1/4). Voor de stemverhouding van de geïnterviewde beleggers bij de toetsing van de hypothesen kunnen dus beide tabellen worden gehanteerd. Voor dit onderzoek is gerekend met de stemverhouding volgens tabel 6.2. 6.4
Betrouwbaarheid van de respondenten Voor kwalitatief onderzoek geldt dat er een hoge mate van betrouwbaarheid moet zijn aan de onderzoeksgegevens. Om die mate van betrouwbaarheid zo veel mogelijk te optimaliseren moet getracht worden potentiële verstoringen te voorkomen. Om de betrouwbaarheid in dit onderzoek te waarborgen zijn alle interviews op identieke wijze afgenomen. Voorafgaand aan dit proces is een leidraad opgesteld hoe het proces van interviewen zou verlopen. De respondenten zijn in eerste instantie per e-mail benaderd met het verzoek tot een interview. Daags daarna zijn de respondenten telefonisch benaderd om de interesse voor deelname te peilen en is bij instemming een afspraak gemaakt voor het afnemen van een telefonisch interview. De respondenten met wie het tot een afspraak is gekomen hebben voorafgaand aan het interview de vragenlijst per e-mail ontvangen zodat zij bij eventuele kennislacune de gevraagde informatie binnen de eigen organisatie konden nagaan. Alle interviews zijn telefonisch afgenomen. Het doel hiervan is meerledig, te weten: een telefonisch interview is efficiënter omdat het gesprek sneller tot de kern komt; het heeft vaak een zakelijker karakter (minder fysieke emotie); het beperkt onnodige reistijd en –kosten. Alle respondenten hebben vrijwillig meegewerkt aan de interviews. Om zo veel mogelijk informatie van de respondenten te verkrijgen zijn open vragen gesteld die voorafgaand aan het interview zijn verstrekt. Vooraf is aangegeven dat de resultaten van de interviews anoniem zouden worden verwerkt vanwege de ethische verantwoording van dit onderzoek. Alle bedrijfsspecifieke informatie die in de uitwerking van de onderzoeksresultaten is verwerkt, is via openbaar beschikbare bronnen verkregen. De interviews hebben elk ruim 30 minuten in beslag genomen. Alle interviews zijn via een digitale opname vastgelegd hetgeen voorafgaand is gemeld en waarmee alle respondenten hebben ingestemd. Om de juiste personen binnen de betreffende organisaties te bereiken is vooraf een profiel opgesteld van de respondenten. Dit teneinde de representativiteit en betrouwbaarheid van de antwoorden zo veel mogelijk te waarborgen. Kenmerken van dit profiel zijn (in volgorde van belangrijkheid): de respondent is werkzaam bij een woningbelegger; de respondent heeft binnen de eigen organisatie een grote affiniteit met duurzaamheid; de respondent is (mede) verantwoordelijk bij het opstellen van beleid omtrent duurzaamheid. Verder is de vragenlijst zodanig opgesteld dat met name wordt ingegaan op het algemene beleid van de desbetreffende organisatie. Hiermee zijn persoonlijke meningen zo veel als mogelijk voorkomen.
40
Bij het afnemen van de interviews is getracht zo veel als mogelijk tot de vragenlijst te blijven. In enkele gevallen is door middel van voorbeelden door de interviewer een toelichting gegeven op de vraag om deze voor de respondent te verduidelijken. 6.5
Duurzaamheid in corporate communicatie Voorafgaand aan de interviews zijn de website, en indien beschikbaar het jaarverslag, per geinterviewde belegger geanalyseerd. Dit om zodoende vooraf een beeld te vormen hoe de verschillende beleggers met duurzaamheid omgaan en op welke manier zij dit uiten in hun corporate communicatie. Hierdoor ontstaat er vooraf een beeld in welke mate de betreffende organisatie duurzaamheid heeft opgenomen in de bedrijfsstrategie en kunnen de onderzoeksvragen gerichter worden gesteld. Daarbij kan ook worden bepaald of de reactie van de geïnterviewde in lijn ligt met de openbare communicatie van de betreffende organisatie. Hierna volgt een korte beschrijving per geïnterviewde organisatie hoe duurzaamheid is geïncorporeerd in de openbaar beschikbare bronnen. Vesteda Op de website van Vesteda is een apart onderdeel ingericht met betrekking tot duurzaamheid. Hierin wordt duidelijk dat Vesteda duurzaamheid indeelt in drie categorieën: Duurzaam wonen. Duurzaam werken. Duurzaam leven. Vesteda geeft daarmee aan duurzaamheid in haar hele bedrijfsvoering te hebben opgenomen. Dat komt ook naar voren uit de ‘mission statement’ zoals deze is opgenomen in het jaarverslag. In het jaarverslag is tevens een uitgebreide paragraaf opgenomen waar de duurzaamheidambities van Vesteda uitgebreid zijn omschreven. Amvest Op de website van Amvest is een apart onderdeel ingericht met betrekking tot duurzaamheid. Een duidelijke strategie komt hier echter niet uit naar voor, het blijft voornamelijk bij een aantal algemene maatregelen hoe Amvest met duurzaamheid omgaat. Wat wel duidelijk naar voren komt is dat de woningen uit het Amvest Core-fund, haar belangrijkste woningfonds, gemiddeld een energie A-label hebben. In haar jaarverslag gaat Amvest wel dieper in op het begrip duurzaamheid en geeft daarbij voornamelijk aan verder dan alleen CO2 reductie te kijken. Een andere vermelding in het jaarverslag is de Amvest Energie BV. Via deze organisatie biedt Amvest haar klanten ‘aantrekkelijke energieaanbiedingen’. Bouwinvest Bouwinvest heeft op haar website een apart onderdeel ingericht aan MVO, Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Duurzaamheid maakt hier een onderdeel vanuit. Op de website is tevens een MVO beleidsplan te vinden waarin Bouwinvest een uitgebreide toelichting geeft op haar MVO-beleid. Bouwinvest heeft haar MVO-beleid opgedeeld volgens de ESG richtlijnen (Environmental, Social en Corporate Governance). Duurzaam bouwen en ontwikkelen heeft een apart onderdeel binnen het MVO-beleid gekregen met daarin specifieke doelstellingen op het gebied van duurzaamheid. Syntrus Achmea Binnen de gehele organisatie wordt gewerkt volgens het MVO-principe. Hieronder valt ook duurzaam vastgoed. Syntrus Achmea heeft op haar website een apart onderdeel ‘duurzaamheid’. Hieruit wordt duidelijk dat Syntrus Achmea duurzaamheid meet met behulp van GPR-
41
gebouw en het energieverbruik van haar vastgoed sneller wil terug dringen dan de afspraken in het Lente-akkoord 2008. Tevens wordt duidelijk dat Syntrus Achmea meer doet dan alleen duurzaam bouwen, ze ondersteunen ook diverse maatschappelijke projecten in zowel binnen- als buitenland. Delta Lloyd Vastgoed De website van Delta Lloyd geeft duidelijk de ambities aan die de organisatie heeft bij duurzaam vastgoed en duurzame ontwikkeling. Bij nieuwbouw formuleert Delta Lloyd de duurzaamheidsnorm aan de hand van de EPC in combinatie met een BREAAM-certificaat. Het doel hiervan is duurzaamheid een prominentere rol te geven bij nieuwbouwontwikkelingen. Waar Delta Lloyd voornamelijk op stuurt zijn: terugdringen energieverbruik; CO2-reductie; materiaalkeuze en gebruik duurzame bronnen; landschappelijke inpassing; ecologie; recyclebaarheid. Generali Verzekeringsgroep Generali heeft op haar website en in haar jaarverslag geen informatie opgenomen met betrekking tot duurzaamheid. In de visie van het bedrijf op haar vastgoedportefeuille geven zij wel aan dat ‘de duurzaamheid van een gebouw van groot belang is’. ASR Vastgoed Binnen de hele ASR groep wordt gewerkt volgens een MVO-beleid. Voor de Vastgoeddivisie betekent dit dat ASR steeds op zoek is naar de meest duurzame vastgoedconcepten. Een nieuw en uniek concept is het programma ‘Land voor Land’. Met dit initiatief ontwikkelt ASR voor elke vierkante meter vastgoed één vierkante meter nieuwe natuur. Dit betekend een jaarlijkse aanleg van circa 15 hectare natuur. Verder streeft ASR een duurzame ontwikkeling na met als doel het behoudt van waarde van het vastgoed op lange termijn. Met het programma ‘Land voor Land’ heeft ASR als doel bij te dragen aan de CO2 reductie. CBRE Global Investors De informatie die CBRE op haar website geeft ziet vooral toe op de duurzaamheid van de werkprocessen binnen de organisatie. CBRE opereert sinds eind 2010 CO2 neutraal. Dit betekent dat alle CO2 die geproduceerd wordt vanwege de bedrijfsprocessen wordt gecompenseerd. Op welke wijze dit gebeurt wordt vanuit de website niet duidelijk. Stienstra Op haar website geeft Stienstra geen informatie met betrekking tot een duurzaamheidsbeleid. Bouwfonds REIM Op de website van Bouwfonds is veel informatie te vinden over haar MVO-beleid en de visie op duurzaam vastgoed. Een van de doelstellingen om te beleggen in duurzaam vastgoed is dat volgens Bouwfonds duurzaamheid mede bepalend is voor de waarde van het vastgoed. Bouwfonds hanteert bij duurzaam vastgoed de ‘Doelstellingen duurzaamheid’ van de IVBN zoals die in juni 2011 zijn vastgesteld. Als meetmethode voor haar vastgoedportefeuille hanteert Bouwfonds GPR Gebouw.
42
MN Services MN Services werkt volgens de ‘Principes voor Verantwoord Investeren’ van de Verenigde Naties. Dit sluit aan bij de uitgangspunten van een MVO-beleid. Hierbij wordt aandacht geschonken aan alle aspecten van duurzaamheid en maatschappelijke verantwoordelijkheid binnen de hele bedrijfsvoering. Wat dit impliceert voor de vastgoedportefeuille wordt niet bekend vanuit de website. Dela Vastgoed Op haar website geeft Dela Vastgoed geen informatie met betrekking tot een duurzaamheidsbeleid. Nieuwe Steen Investments NSI heeft een duidelijk duurzaamheidsbeleid en communiceert dit uitgebreid op de website. Zij onderschrijft de duurzaamheidsdoelstellingen van de IVBN en noemt daarbij in het bijzonder de ‘saldo-afspraken’. Dit laatste ter voorkoming van onnodige nieuwbouw. Op de website zijn tevens besparingstips te vinden voor gebruikers van kantoren en winkels (geen woningen vanwege de geringe omvang van de portefeuille). Ook is een brochure te downloaden die duidelijke informatie verschaft met betrekking tot de incorporatie van duurzaamheid binnen het beleid van NSI. 6.6
Verantwoording vragenlijst De vragenlijst (zie bijlage 1) is opgesteld met als doel de hypothesen uit hoofdstuk 5 te kunnen onderbouwen, dan wel te weerleggen. De vragen zijn daarmee te herleiden naar de verschillende hypothesen, echter volgens een andere opbouw. Er is voor de vragenlijst een inleidende opbouw gehanteerd, zodat deze voor de geïnterviewde logisch overkomt. De vragenlijst kent de volgende thema’s: Organisatie. Organisatie en duurzaamheid. Duurzame investeringen in vastgoed. Duurzaamheid en consumenten (huurders). Algemeen.
6.7
Toetsing hypothesen De hypothesen zijn door middel van empirisch onderzoek getoetst aan hun geldigheid. De empirie bestaat uit de informatie die is verkregen uit de afgenomen interviews. Daar waar mogelijk is deze informatie vergeleken met de informatie vanuit de openbaar beschikbare bronnen. Voor dit onderzoek is gekozen de verzamelde gegevens volgens het percentage marktaandeel per geïnterviewde belegger mee te laten wegen bij de toetsing van de hypothesen. In enkele gevallen zijn individuele meningen van de respondenten weergegeven in de behandeling van de hypothesen. Deze individuele meningen wegen echter niet mee, anders dan volgens het percentage marktaandeel, in de aanvaarding of verwerping van de hypothese. Elke afzonderlijke hypothese is uiteindelijk getoetst op basis van verificatie. Om een hypothese te kunnen verifiëren moet er voldoende empirische ondersteuning zijn om deze te kunnen handhaven (bron: Baarda, De Goede en Teunissen, ‘Basisboek Kwalitatief Onderzoek’, 2009). In dit onderzoek wordt gesproken over voldoende empirische ondersteuning als > 70% van de populatie een zelfde richting van beantwoorden heeft gegeven. In dat geval is de hypothese ‘aannemelijk’. Indien uit de beantwoording van de hypothesen blijkt dat < 50% van de populatie de hypothese ondersteund, wordt deze als ‘niet aannemelijk’ beschouwd. Het is ook mogelijk om hypothesen bewust proberen te weerleggen. Dit wordt falsifiëren genoemd. Bij het zoeken naar falsificatie wordt geprobeerd bewust tegenspraak te vinden voor de hypothese. Dit onderzoek is er echter op gericht de hypothese juist te kunnen verifiëren.
43
In een aantal gevallen is wel informatie verkregen ter meerdere ondersteuning van de hypothese, echter niet voor de vereiste 70%. In die gevallen zijn de hypothese aangescherpt. De aangescherpte hypothesen zijn in dit onderzoek niet verder getoetst. In tabel 6.3 is aangegeven welke interviewvragen (zie bijlage 1) zijn gebruikt bij de verificatie van de verschillende hypothesen (zie paragraaf 5.2). In een analysemodel is uitgezet of de beantwoording van de vragen door de respondenten de hypothese voldoende aannemelijk maakt, of dat moet worden geconcludeerd dat de hypothese niet aannemelijk is. Vanwege de anonieme behandeling van de interviews is deze analyse niet bijgevoegd bij dit onderzoek. De interviewvragen 1a tot en met 1d zien toe op de samenstelling van de populatie van de respondenten. De antwoorden op deze vragen zijn verwerkt in paragraaf 6.3. Tabel 6.3. Relatie tussen interviewvragen en hypothesen Hypothese 1 2 3 4 → Interviewvragen ↓ 2a 2b 2d 3b 2c 3a 5b 3c 2e 4a 3d 2f 4b 3e 2g 5d 4b 2h 5a 2i
5
6
5c 5e 5f
5g
Tabel eigen bewerking
Hierna volgt de toetsing van de hypothesen aan de empirie die is verkregen uit de interviews. Indien van toepassing is die aangevuld met de informatie die is verkregen uit de openbaar beschikbare bronnen.
Hypothese 1: Door de onbekendheid van het effect van duurzaamheid op de woningportefeuille, is duurzaamheid in beperkte mate onderdeel van het werk- en denkproces van institutionele beleggers. Alle geïnterviewde beleggers zijn het hier niet mee eens. Met name de afgelopen jaren zijn beleggers gegroeid in hun kennis met betrekking tot duurzaamheid. In totaal hebben 10 van de 12 geïnterviewde organisaties een functionaris aangesteld die zich in meer of mindere mate bezighoudt met duurzaamheid en de implementatie daarvan binnen de organisatie (personeel en portefeuille). Ook vanuit de informatie die beleggers geven in hun openbaar beschikbare bronnen blijkt de bekendheid met duurzaam vastgoed. Slechts 2 van de geïnterviewde beleggers geven op hun website geen informatie over duurzaam vastgoed en/of een duurzaam beleid. Navraag bij de betreffende beleggers leert overigens dat zij wel een duurzaam beleid hebben en bezig zijn met de verduurzaming van hun vastgoedportefeuille. Wat wel opvalt is dat de communicatie over duurzaamheid voornamelijk is gericht op business-to-business. Slechts in 1 geval richt de communicatie zich echt op de klant. De betreffende belegger gaat daar zelfs zo ver in dat via de website besparingsadviezen aan huurders worden gegeven. In de interviews geeft ongeveer de helft van de beleggers aan dat het verduurzamen van de portefeuille voornamelijk bedoeld is hiermee (nieuwe) aandeelhouders te interesseren.
44
Conclusie: Hypothese 1 is niet aannemelijk gemaakt.
Hypothese 2: Er is voor beleggers te weinig noodzaak om te investeren in extra duurzaamheid. Alle geïnterviewde beleggers zijn het hier niet mee eens. Zij geven aan dat er juist wel een noodzaak is om hun portefeuille zo veel als mogelijk te verduurzamen. Consumenten worden weinig betrokken tijdens het ontwikkelingsproces als het gaat om duurzaamheid. Duurzame maatregelen worden vooral geïnitieerd door de belegger zelf en naderhand vermarkt richting de consument. Zij zijn daarbij echter wel heel voorzichtig met het communiceren over een eventueel kostenvoordeel wat de consument zou kunnen behalen. Als het gaat om het vermarkten wordt dit voornamelijk gedaan vanuit het milieuaspect. Bij de bestaande bouw ligt dit echter anders. Daar wordt de consument juist wel betrokken bij de maatregelen die genomen kunnen worden om de woning te verduurzamen. Ook het kostenaspect telt hier dan opeens mee, terwijl het milieuaspect juist naar de achtergrond verschuift. De reden waarom dit bij de bestaande bouw wel gebeurt heeft ook te maken met de 70%-regel. Bij een ingrijpende renovatie moet 70% van de huurders van het object akkoord gaan met de voorgestelde werkzaamheden. Geen van de geïnterviewde beleggers biedt huurders de mogelijkheid om vanuit de nieuwbouw te kiezen voor extra duurzame maatregelen (bijvoorbeeld een optioneel PV-systeem). Oorzaak daarvan zit hem volgens de beleggers voornamelijk in de extra kosten die dit met zich meebrengt terwijl die ruimte er in de totale investering niet is. Beleggers focussen zich in dat geval ook voornamelijk op de eerste huurder. Het probleem is hierbij volgens de respondenten de verrekening van de (rest)investeringskosten indien een huurder de woning na 5 jaar verlaat. Het is onzeker of een volgende huurder ook bereid is de extra (huur)kosten te betalen. Een suggestie om die kosten dan in de reguliere huur op te nemen wordt niet aangenomen vanwege de verwachting dat de betreffende woning zich hiermee uit de markt prijst. Beleggers verwachten dat huurders zich, bij de interesse naar een huurwoning, eerder richten op de huurprijs en niet op de totale woonlasten. In de projectcommunicatie van verschillende beleggers zijn ook geen voorbeelden aangetroffen van te verwachte energielasten. Er worden wel suggesties genoemd voor alternatieve verrekenmodellen. Een van de suggesties is ‘Green Lease’, bekend uit kantoorbeleggingen. ‘Green Lease’ is een contractvorm waar de huurder en eigenaar van een kantoorpand overeen komen de kosten en opbrengsten van duurzame maatregelen te delen. Dit is de oplossingen voor de ‘split incentive’ problematiek waar partijen tot nu toe mee te maken hebben. Een belangrijk verschil tussen kantoren en woningen bij deze contractvorm, is het belang van de huurder. Een kantoorhuurder heeft een ander belang bij duurzame huisvesting dan een woningverhuurder. Voornaamste verschil is dat de kantoorhuurder in veel gevallen kiest voor duurzaamheid vanuit haar corporate duurzaamheidsdoelstellingen, terwijl een woninghuurder met name een direct financieel voordeel aangetoond wil zien. Een andere suggestie die wordt genoemd is de woonlastenwaarborg. Een aantal beleggers geeft daarbij aan dat het goed zou zijn de totale woonlasten beter in beeld te brengen voor de (potentiële) huurder. Wat volgens 84% van de populatie echter de belangrijkste drijfveer is om te investeren in duurzaamheid zijn de aandeelhouders. Met name voor het verkrijgen van investeerders in de verschillende vastgoedfondsen is het van belang dat het fonds in bepaalde (hoge) mate duur-
45
zaam is. Het belang vanuit de aandeelhouders wordt zelfs belangrijker ervaren dan eventuele wensen vanuit de woonconsument. De investering van middelen in de portefeuille om deze daarmee te verduurzamen en zodoende aantrekkelijk te maken voor investeerders kan daarmee zwaarder wegen dan de eventuele terugverdienmogelijkheid van een bepaalde investering. Conclusie: Hypothese 2 is niet aannemelijk gemaakt.
Hypothese 3: Door de kritische houding van consumenten staan beleggers afwijzend tegenover duurzaam vastgoed. 80% van de populatie geeft aan zelf inmiddels voldoende vertrouwen te hebben in duurzaamheid. Er blijkt vanuit het (recente) verleden echter nog wel dat er opstartproblemen bestaan bij met name de technische maatregelen om een bepaalde mate van duurzaamheid te behalen. Hier wordt door veel partijen met name de WKO-installatie genoemd. Waar beleggers met name huiverig voor zijn, is dat een slecht functionerende WKO een negatieve invloed heeft op de algehele woonbeleving van de betreffende huurwoning. Hierdoor kan de installatie uiteindelijk een negatief effect hebben op de huurprijsontwikkeling waardoor het rendement van de core business onder druk kan komen te staan. Het lijkt hier niet van belang of de exploitatie van de betreffende installatie door de belegger zelf of door een externe partij gebeurt. Drie beleggers geven zelfs aan geen WKO-installaties meer toe te passen. Alle beleggers geven aan vooral op de robuuste maatregelen in te willen zetten na een aantal negatieve ervaringen met installatietechnieken. Onder de robuuste maatregelen worden verstaan: kierdichting; zeer goede isolatie; drie dubbele beglazing; Aan de installatietechnische kant wordt de HR-ketel als betrouwbaar ervaren. Met betrekking tot zonnepanelen is ongeveer de helft van de geïnterviewde beleggers positief. De andere helft kan nog geen goede inschatting maken van de bijbehorende exploitatiekosten die zonnepanelen met zich meebrengen. Merkbaar is dat ook op dit punt een negatieve ervaringen uit het verleden meespelen. Een aantal van de geïnterviewde beleggers exploiteert zelf een energie BV. Het doel van een energie BV is om de investering en exploitatie van een duurzame installatie (bijvoorbeeld een WKO-installatie) volgens een ander verdienmodel te exploiteren. Hiermee ontkoppelen de beleggers de verschillende risicoprofielen van enerzijds het vastgoed en anderzijds de energievoorziening. Een voordeel van het zelf exploiteren van de energievoorziening is volgens beleggers het zelf kunnen reguleren van de energielasten. De belegger heeft hiermee sturing op de totale woonlasten. Bij een energievoorziening die door een derde wordt geëxploiteerd zijn de belegger en de huurder deels afhankelijk van de efficiency van de externe exploitant. Eén belegger, met een eigen energie BV, noemde een voorbeeld waar zij na een aantal jaren een rendabele WKO-installatie weet te exploiteren. Sinds de betreffende belegger dit voor elkaar heeft gekregen is de leegstand in het betreffende object nagenoeg 0%. Overigens noemt de belegger dit niet als enige oorzaak. Omdat de belegger na de oplevering van de woningen veel klachten ontving over de werking van de WKO-installatie, heeft hij veel geïnvesteerd om deze te verhelpen. Inmiddels is de installatie klachtenvrij wat volgens de belegger mede bijdraagt aan de terugloop in leegstand.
46
Conclusie: Hypothese 3 dient te worden aangescherpt. Het zijn niet zozeer de consumenten die de afwijzing bij beleggers veroorzaken als wel de ervaringen van de belegger zelf. Dit betreft overigens niet de duurzame woning in zijn geheel, maar wel de installatietechnische oplossingen waar beleggers kritisch tegenover staan. De nieuwe stelling kan luiden: Door eigen ervaringen zijn beleggers kritisch ten opzichte van installatietechnische duurzame toepassingen.
Hypothese 4: Het investeren in extra duurzame maatregelen kent hoge investeringskosten en heeft een te lange terugverdientijd. 74% van de populatie is van mening dat extra duurzame maatregelen geld kosten. Hoeveel extra geld en wat de terugverdientijd is, is echter sterk afhankelijk van de betreffende maatregel. Ook hier worden weer met name de installaties genoemd, voornamelijk WKO, die hoge investeringskosten hebben en een lange terugverdientijd kennen. PV-cellen daarentegen hebben lagere investeringskoten en ook een kortere terugverdientijd. Zeker als de opgewekte stroom uit PV-cellen aan het energienet kan worden teruggeleverd, worden deze als een goede optie genoemd om breder toe te passen. Er wordt dan zelfs gesproken over een mogelijk verdienmodel. Het is echter niet gezegd dat extra duurzame maatregelen per definitie daarom vermeden moeten worden. Integendeel, een belegger gaf een voorbeeld waar de gemeente een rol heeft gespeeld in de toepassing van extra duurzame maatregelen door een strenger EPC-norm op te leggen. De gemeente compenseerde dit door een lagere grondprijs te rekenen. Veel beleggers hebben de ervaring dat een EPC-verlaging van 0,6 naar bijvoorbeeld 0,4 geen € 10.000,- hoeft te kosten zoals uit het literatuuronderzoek naar voren komt. Eerder worden bedragen genoemd van € 2.500,-. Dit is uiteraard van invloed op de terugverdientijd van de te nemen maatregelen. Een belegger gaf aan op dit moment een initiatief te ontwikkelen voor het aanbieden van zonnepanelen aan huurders en in een later stadium mogelijk ook zonneboilers aan te gaan bieden. De bedoeling is dat de belegger zonnepanelen op het dak van de woning laat installeren. De investeringskosten hiervoor worden gedaan door de belegger. De huurder gaat vervolgens akkoord met een huurverhoging die gelijk is aan de opbrengsten van de zonnepanelen. Dit zijn de energiekosten die de huurder bespaart bij haar zelf gekozen energieleverancier. Belegger en huurder komen tevens overeen dat eventuele minderopbrengsten van de zonnepanelen worden gecompenseerd door de belegger en eventuele meeropbrengsten ten gunste vallen aan de huurder. Hierdoor ontstaat er voor de huurder een doelstelling om zuinig met energie om te gaan. Door minder energie te verbruiken blijft er meer energie over om aan de energieleverancier te leveren, waardoor de huurder (op termijn) kan verdienen aan de opbrengsten van de zonnepanelen. Het voordeel voor de belegger kent meerdere aspecten. Door de toepassing van zonnepanelen wordt een verduurzaming van de vastgoedportefeuille bewerkstelligd. Dit geeft een positief signaal aan aandeelhouders. Verder bereiken, op de juiste wijze geïnstalleerde, zonnepanelen vanaf het zevende jaar een break-even point. Hierna ontstaat er een positieve cashflow voor de belegger door de constante huurinkomsten. Bij een exploitatietermijn van 25 jaar wordt een IRR berekend van 7,4%, wat voor de betreffende belegger voldoende is voor dit soort additionele risicoarme investeringen. Een laatste voordeel voor de belegger is de verbeterde duurzaamheid van de woning bij een eventuele verkoop. De verwachting is dat de woning met zonnepanelen bij verkoop meer oplevert dan een vergelijkbare woning zonder de betreffende panelen.
47
Conclusie: Hypothese 4 dient op z’n minst te worden aangescherpt. Het investeren in extra duurzame maatregelen kost inderdaad geld. Er zijn echter terugverdienmodellen mogelijk die, afhankelijk van de gekozen maatregel en de hoogte van de investering en rendementseis, een kortere terugverdientijd kennen. De nieuwe stelling kan luiden: Het investeren in extra duurzame maatregelen brengt extra investeringskosten met zich mee. De terugverdientijd is afhankelijk van de gekozen maatregel.
Hypothese 5: Er zijn voor beleggers te weinig gefundeerde onderzoeksgegevens beschikbaar die iets zeggen over de toekomstwaarde van duurzaam vastgoed. Er is nog steeds veel onduidelijk over de toekomstwaarde van duurzame investeringen. Alle beleggers herkennen het ontbreken van een duurzaamheidsparagraaf in de taxaties. Dit wordt verklaard doordat taxateurs zich voornamelijk richten op de marktwaarde en zolang de markt eventuele duurzame maatregelen niet waardeert, worden deze ook niet meegenomen in de taxaties. Beleggers verwijzen hier ook naar de taxatieregels van de IPD/ROZ waar ‘duurzaamheid’ niet in is opgenomen. Volgens beleggers baseren woonconsumenten de keuze voor een bepaalde woning primair op basis van locatie en huurprijs. De bijbehorende energielasten schatten huurders daarbij zelf in op basis van eigen ervaring uit de bestaande woning. De aanwezigheid van bepaalde duurzame toepassingen lijkt niet mee te wegen in de keuze voor een bepaalde woning. Het comfort wat bijvoorbeeld een WKO-installatie met zich mee brengt (vloerkoeling en vloerverwarming) wordt eerder genoemd als een welkome bijkomstigheid. Door het achterblijven van een waardering door consumenten aan duurzame toepassingen lijkt het niet reëel hier een waarde aan toe te kennen. Tot op heden is er weinig fundamenteel onderzoek gedaan naar de effecten van duurzaamheid op de waardeontwikkeling van de woning. In de interviews is het onderzoek van Brounen en Kok (2011), naar het effect van energielabels op de verkoopwaarde van de woning, een aantal keer gereflecteerd met de geïnterviewde. De meeste beleggers kennen voornoemd onderzoek maar plaatsen kanttekeningen bij de uitkomsten hiervan. Dit vanwege het feit dat tot nu toe de verplichting van een energielabel bij een woningtransactie ontbreekt. Vanwege de aanstaande wijziging per 1 januari 2013 op dit gebied, zullen in de toekomst meer data beschikbaar komen, waarna een herhaling van dit onderzoek naar verwachting betere onderzoeksresultaten op zal leveren. Beleggers geven aan tot nu toe zelf weinig ervaring te hebben met de verkoop van duurzame woningen. Vastgoed dat tot nu toe wordt verkocht is vaak verouderd en heeft in de meeste gevallen ook een slecht energielabel. Eén belegger geeft aan een te verkopen object eerst te willen verduurzamen alvorens het object te zullen verkopen. De betreffende belegger verwacht hiermee een hogere verkoopwaarde te kunnen realiseren dan het object in de huidige staat te verkopen. Conclusie: Hypothese 5 is aannemelijk gemaakt.
Hypothese 6: Het rendement op vastgoed wordt beter naar mate het vastgoed duurzamer is. Bij alle beleggers wordt duurzaamheid niet meegenomen in de taxaties vanwege de IPD/ROZ richtlijnen. Hier lijken echter wel zaken te gaan veranderen.
48
Beleggers laten hun portefeuille ieder kwartaal taxeren, zowel intern als extern. In de taxaties wordt duurzaamheid tot nu toe niet meegenomen. Twee beleggers hebben hier inmiddels verandering in aangebracht door bij het taxatierapport een referentieblad verplicht te stellen. Dit referentieblad geeft aan met welke objecten het te taxeren object is vergeleken. Van de taxateur wordt daarmee verwacht dat hij een goede referentie heeft gehanteerd als vergelijkingsobject. Onderwerpen op het referentieblad zijn zaken als; locatie, kwaliteit, tijdstip van taxatie en het energielabel van het te vergelijken object. Hier zijn volgens de betreffende beleggers echter nog onvoldoende conclusies uit te trekken of het energielabel gevolgen heeft op de waardering. Dit wordt met name veroorzaakt doordat het energielabel nog bij te veel transacties ontbreekt. Een ander punt waar taxateurs volgens beleggers tegenaan lopen is de eerder genoemde taxatierichtlijn van de IPD/ROZ. Er zijn inmiddels wel alternatieve taxatiemethoden in de maak om duurzaamheid mee te laten wegen, echter deze zijn nog niet algemeen erkend. De nuance die beleggers bij deze hypothese aangeven is dat het niet alleen de duurzame maatregel is die invloed heeft op het rendement. Met name de algehele kwaliteit van een object bepaalt het rendement. Duurzaamheid wordt genoemd als onderdeel van die kwaliteit. De verwachting van beleggers is dat vastgoed een beter rendement heeft, vanwege de lagere exploitatielasten door een reductie op de onderhoudskosten als direct gevolg van de verbeterde kwaliteit. Conclusie: Hypothese 6 is aannemelijk gemaakt. 6.8
Conclusie In dit hoofdstuk zijn de hypothesen uit hoofdstuk 5 getoetst door middel van interviews met institutionele beleggers. Voorafgaand aan de interviews is onderzoek gedaan naar de communicatie over duurzaamheid onder beleggers. Hier kunnen de volgende conclusies uit worden getrokken: De corporate communicatie is bij de meeste beleggers goed en duidelijk verwoord in de openbaar beschikbare bronnen. De (indien beschikbare) communicatie aan huurders geeft onvoldoende informatie over de effecten van duurzame toepassingen. Er is door beleggers de afgelopen jaren veel kennis opgedaan over de rol van duurzaamheid en de gevolgen daarvan voor het vastgoed. Die kennis blijkt uit de informatie vanuit de openbaar beschikbare bronnen, als uit de interviews. Wel zijn er onderlinge verschillen merkbaar. Dit uit zich met name in het beleid hoe beleggers met duurzaamheid omgaan. Vanuit de analyse kan niet overtuigend worden aangetoond dat beleggers die lid zijn van de Taskforce Duurzaamheid anders met duurzaamheid omgaan dan beleggers die geen lid zijn van de Taskforce. Eveneens kan geen overtuigend bewijs worden geleverd of er een beleidsverschil bestaat tussen beleggers met een grote- dan wel een kleine woningportefeuille. De oorzaak van de genoemde onderlinge verschillen kan op basis van de omvang van de woningportefeuille en het al dan niet lid zijn van de Taskforce daardoor niet worden aangetoond. De belangrijkste reden voor beleggers om een duurzaam beleid te voeren is de invloed van aandeelhouders in de vastgoedfondsen. Deze worden veelal verkozen boven het belang van de huurder. Het aanbieden van extra duurzame maatregelen aan de huurder wordt tot nu toe door geen enkele belegger gedaan. Hier worden momenteel wel onderzoeken naar gedaan. Alternatieve verrekenmethoden van de extra investeringslasten die worden genoemd zijn ‘Green Lease’ en de woonlastenwaarborg.
49
Als meest interessante duurzame toepassingen worden de ‘robuuste maatregelen’ genoemd. Dit zijn toepassingen die met name toezien op de isolatie van de woning en dus vooral vanaf de nieuwbouw of grootschalige renovatie kunnen worden toegepast. De installatietechnische onderdelen proberen beleggers zo veel mogelijk te vermijden. Het gebruik van de ‘robuuste maatregelen’ heeft ook een gunstig effect op de terugverdientijd van duurzame maatregelen. De investerings-, onderhoudskosten en afschrijving hiervan zijn lager dan die van installatietechnische onderdelen. Het effect van duurzame maatregelen op de waarde van het vastgoed is vooralsnog moeilijk in te schatten. In taxaties is het momenteel niet toegestaan duurzaamheid mee te laten wegen. Dit is mede het gevolg van het ontbreken van voldoende marktinformatie. De verwachting is dat hier verandering in komt na de verplichtstelling van een energielabel bij iedere woningtransactie. Indien deze verandering de waarde van duurzaam vastgoed verbetert zal dit, met name bij verkoop van een object, het rendement over de totale exploitatieperiode positief beinvloeden.
50
7 Conclusies en aanbevelingen 7.1
Inleiding De conclusie is het afsluitend hoofdstuk van dit onderzoek waarin antwoord wordt gegeven op de centrale vraag die in paragraaf 1.2.1. is geformuleerd. De deelvragen uit paragraaf 1.2.3.1. zijn in de voorgaande hoofdstukken van dit onderzoek behandeld. Hierna kan worden bepaald of is voldaan aan de doelstelling van dit onderzoek zoals deze is geformuleerd in paragraaf 1.2.2. Tot slot van deze conclusie en dit onderzoek volgen de bevindingen en de aanbevelingen voor vervolgonderzoek.
7.2
Centrale vraag Voor dit onderzoek is de volgende centrale vraag geformuleerd: Waarom geschiedt de implementatie van bovenwettelijke duurzaamheid in nieuwbouwwoningen door beleggers tot nu toe op incidentele basis en is dit in onvoldoende mate onderdeel van de beleggingsstrategie. Het is sterk afhankelijk van het type belegger hoe deze omgaat met de implementatie van bovenwettelijke duurzame maatregelen. Alle geïnterviewde beleggers uit dit onderzoek hebben inmiddels in meer- of mindere mate een duurzaamheidsbeleid. Er zijn echter wel onderlinge verschillen tot welk niveau beleggers duurzaamheid hebben geïncorporeerd in hun bedrijfsvoering. Uit empirisch onderzoek zijn hierbij een aantal opvallende waarnemingen naar voren gekomen. Met name de grote institutionele woningbeleggers die mede afhankelijk zijn van externe aandeelhouders hebben een uitgebreid duurzaamheidsbeleid, vaak onderdeel uitmakend van een corporate MVO-beleid. Beleggers met een kleinere woningportefeuille zijn minder uitgesproken in hun duurzaamheidsbeleid. Mogelijk is dit ook de oorzaak van het verschil tussen de energielabeling van de onderlinge woningfondsen. Bij beleggers met een grote woningportefeuille heeft meer dan 60% van de woningen een A-, B-, of C-label. Bij beleggers met een kleine of middelgrote portefeuille is dit gemiddeld een D-label. Wel geeft de laatste groep beleggers aan momenteel plannen in voorbereiding te hebben om de portefeuille verder te verduurzamen met als doel een beter energielabel voor de portefeuille te behalen (en dus energiezuinigere huurwoningen aan te kunnen bieden) . Het verduurzamen van de woningportefeuilles komt met name voort uit de beoogde waardeontwikkeling van duurzaam vastgoed ten opzichte van niet duurzaam vastgoed. Deze beoogde waardeontwikkeling kan tot nu toe volgens de beleggers echter te weinig worden aangetoond vanwege het ontbreken van een duurzaamheidsparagraaf bij taxaties. De oorzaak hiervan lijkt te liggen in het feit dat de energielabeling tot nu toe niet verplicht is te overleggen bij de verkoop van een woning. Hierdoor is er te weinig data beschikbaar om het effect van een energielabel op de waarde van een object onderling te kunnen vergelijken met elkaar. Juist hierdoor is het voor beleggers ingewikkeld besluiten te nemen om extra duurzame maatregelen op te nemen als onderdeel van het beleid. Als het gaat om de toepassing van bovenwettelijke maatregelen is het beeld hierdoor redelijk consistent. Bijna 85% van de populatie zegt niet meer dan de wettelijke norm te investeren als het gaat om nieuw ontwikkeld vastgoed. Slechts 2 beleggers hebben die bereidheid wel. Belangrijke overweging van die laatste 2 partijen is de druk vanuit de externe aandeelhouders. Aandeelhouders hebben volgens die partijen een ruime keus als het gaat om investeren in woningfondsen en zijn daardoor kritisch, onder andere op het aspect duurzaamheid.
51
Dat bovenwettelijke maatregelen wel interessant voor de belegger kunnen zijn is tijdens de interviews door tenminste een belegger aangetoond. Deze belegger wil op korte termijn gaan beginnen met de implementatie van bovenwettelijke maatregelen in de vorm van zonnepanelen. Uit verschillende rekenexercities blijkt dat de investeringskosten van de zonnepanelen e rond het 7 jaar terugverdiend zijn waarna een verdienmodel ontstaat voor de belegger. Over de totale exploitatieperiode is een IRR van 7,4% te verwachten. Om dit te bereiken zal wel de huurder overtuigd moeten worden van de toepassing van zonnepanelen. Tot nu toe blijven beleggers achter in de communicatie rond duurzaamheid en het rendement wat de huurder hier mee kan bereiken. 7.3
Aanbevelingen voor institutionele beleggers De doelstelling die aan het begin van dit onderzoek is vastgesteld luidt: De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in welke mate beleggers investeren in duurzame maatregelen in ‘nieuwbouw vrije sector huurwoningen’ en of zij bereid zijn een zwaardere norm te hanteren dan de gestelde eisen van de overheid. Dit onderzoek is opgebouwd uit een theoretisch deel en een empirisch deel. In het theoretisch deel van het onderzoek zijn de onderzoeksresultaten weergegeven van een uitgebreid literatuuronderzoek. Deze resultaten geven echter in onvoldoende mate antwoord op de centrale vraag en behalen daarmee ook niet de doelstelling van dit onderzoek. Vanuit het literatuuronderzoek zijn daarom hypothesen geformuleerd die door middel van interviews zijn getoetst bij institutionele beleggers. Dit empirische deel van het onderzoek ziet voornamelijk toe op het bereiken van de onderzoeksdoelstelling. De beleggers die in dit onderzoek zijn geïnterviewd hanteren voor nieuw te ontwikkelen vastgoed de norm zoals deze is opgelegd door de overheid. Deze norm wordt uitgedrukt in de zogenaamde EPC-norm en is momenteel vastgesteld op 0,6. In 2015 zal een verdere aanscherping plaatsvinden naar 0,4 met als doelstelling om vanaf 2020 een EPC-norm van 0,0 te hanteren. Op de vraag of beleggers bereid zijn om een strengere norm dan de huidige EPC-norm te hanteren wordt wisselend, doch overwegend negatief gereageerd. De volgende aanleidingen worden genoemd om in sommige gevallen wel een strengere norm op te leggen: De gemeente die in bepaalde projecten een strengere norm verlangt dan vanuit de centrale overheid is voorgeschreven. Vaak worden hier dan in het grondbeleid afspraken met de belegger gemaakt om de extra investeringskosten voor verduurzaming te verdisconteren. Vanuit een corporate beleid om al het vastgoed aan een bepaalde norm te laten voldoen, in de meeste gevallen vanwege een beleid jegens aandeelhouders. Er is geen beleid met betrekking tot de verrekening van de extra investeringskosten die hiermee zijn gemoeid. Op experimentele basis om zodoende lering te trekken uit ervaringen en deze bij toekomstige projecten al dan niet toe te passen. De maatregelen die hierbij worden toegepast hebben vaak een laag risicoprofiel zonder expliciete verrekeningsmogelijkheden. De doelstelling van dit onderzoek om in kaart te brengen of institutionele beleggers bereid zijn een strengere norm te hanteren dan de huidige EPC-norm is daarmee bereikt. Woningen die op dit moment volgens de geldende EPC-norm worden gebouwd zijn naar de huidige maatstaven zeer energiezuinig. Echter aan het eind van de exploitatieperiode, na circa 10 tot 15 jaar, zullen de woningen niet meer voldoen aan de dan geldende EPC-norm voor nieuwbouwwoningen. Aangezien het energielabel vanaf 1 januari 2013 verplicht gesteld wordt
52
bij elke woningtransactie ligt het in de lijn der verwachting dat deze zwaarder mee gaat wegen bij de waardering van een woning. Eerder onderzoek heeft dit ook aangetoond. Dit pleit er voor dat beleggers nu al meer doen dan de geldende EPC-norm te hanteren om later bij verkoop een hogere verkoopwaarde te kunnen realiseren.
Om de huidige investeringskosten echter zo laag mogelijk te houden moet vooral worden ingezet op de ‘robuuste maatregelen’. Deze kennen naast lagere investeringskosten ook een lager risicoprofiel wat goed binnen het beleid van een belegger past. Om als belegger aan het begin van de exploitatieperiode al te profiteren van de voordelen van duurzaam vastgoed zal meer ingezet moeten worden op een duidelijke communicatie richting de huurder. Door inzichtelijk te maken wat de financiële voordelen voor de huurder zijn kunnen de te verhuren woningen zich onderscheiden van vergelijkbare woningen. Dit geldt ook als het gaat om extra duurzame maatregelen. Er zijn inmiddels toepassingen beschikbaar die een relatief korte terugverdientijd kennen (circa 7 jaar) terwijl er voor de huurder ook een mogelijk verdienmodel is. Om de huurder hierin mee te krijgen is een goede communicatie noodzakelijk en zijn heldere garanties jegens de huurder een must. Naast de winst die op de toepassing gemaakt kan worden verhoogd een dergelijke toepassing ook de duurzaamheid van het object wat de belegger ten gunste valt aan het eind van de exploitatieperiode. Het vergt echter wel een hoge mate van ondernemerschap van de belegger om de huurder mee te krijgen de vastgoedportefeuille te verduurzamen. 7.4
Aanbevelingen voor vervolgonderzoek De ontwikkelingen rond duurzaam vastgoed hebben nog een lange weg te gaan. Hierdoor blijft het ook zinvol onderzoek te doen naar de effecten van nieuwe maatregelen. Voor vervolgonderzoek kunnen de volgende aanbevelingen worden gedaan: Na de verplichtstelling van de energielabels bij elke woningtransactie per 1 januari 2013 is het raadzaam het onderzoek te doen naar het effect van energielabels op de verkoopwaarde van woningen. Op de reeds uitgevoerde onderzoeken is kritiek vanwege de te geringe beschikbare data als vergelijkingsmateriaal. Na de verplichtstelling van de energielabels kan worden onderzocht of het legitiem is duurzaamheid als vast onderdeel van de taxatie uit te laten maken. Hierdoor kan duurzaamheid ook meewegen in de benchmark tussen verschillende beleggers. Beleggers die beter in de benchmark scoren onderscheiden zich daarmee ten opzichte van hun concurrenten wat een aanleiding kan zijn voor externe aandeelhouders om te kiezen voor een bepaald woningfonds. De gevoeligheid van projectcommunicatie op een mogelijk kostenvoordeel van een duurzame huurwoning zou onderzocht kunnen worden onder consumenten. Zeker in een economisch moeilijke tijd waar iedereen zich wil onderscheiden zijn het wellicht deze zaken die een huurder voor een bepaalde woning laten kiezen.
7.5
Reflectie Dit onderzoek vertegenwoordigd een minderheidsaandeel van de totale Nederlandse woningmarkt voor vrije sector huurwoningen, namelijk 25%. Dit is een beperking op de toepasbaarheid van de onderzoeksresultaten voor de gehele sector. Gerelateerd naar de gehele Nederlandse woningmarkt zijn de onderzoeksresultaten als niet representatief te beschouwen. Deze beperking komt voor uit het besluit voorafgaand aan dit onderzoek om dit onderzoek te verrichten onder institutionele beleggers in vrije sector huurwoningen. Achteraf gezien was
53
een breder onderzoeksresultaat verkregen als de gehele markt voor vrije sector huurwoningen was beschouwd. Pas in een later stadium is de bereidheid van institutionele beleggers getoetst om mee te willen werken aan de interviews in dit onderzoek. Beter zou zijn geweest die bereidheid eerder te peilen en de interviews ook eerder in te plannen. Door de drukke agenda’s van de geïnterviewde personen was het in sommige gevallen moeizaam om binnen het beschikbare tijdskader van dit onderzoek tot een interviewafspraak te komen. Dit had voorkomen kunnen worden door vooraf een duidelijke werkplanning op te stellen. Het onderwerp ‘duurzaamheid’ is een populair onderzoeksthema, zo is gebleken tijdens de uitvoering van onderhavig onderzoek. Hierdoor bleek het noodzakelijk om gedurende het onderzoek het onderzoeksthema aan te passen om zodoende overlappingen met andere onderzoeken te voorkomen. Dit had tevens voorkomen kunnen worden door de eerder genoemde werkplanning op te stellen (en hiernaar te handelen). Verder is gedurende het onderzoek gebleken dat ‘duurzaamheid’ een heel breed onderzoeksthema behelst. Hierdoor is het thema duurzaamheid voor dit onderzoek afgebakend tot het aspect ‘energiezuinigheid’. Het onderzoeken van alle duurzaamheidsaspecten, waaronder ook MVO-beleid, energiezuinigheid en spaarzaam gebruik van grondstoffen (opsomming niet uitputtend) omtrent vrije sector huurwoningen lijkt voor een enkele onderzoeker niet haalbaar. Bij de start van dit onderzoek was dit niet geheel duidelijk wat achteraf gezien een beperking is. Getracht is om met dit onderzoek, rekening houdend met de hiervoor genoemde beperkingen, een zo volledig mogelijk beeld te schetsen van de huidige stand van zaken omtrent de implementatie van extra duurzame maatregelen in vrije sector huurwoningen door institutionele beleggers. Door de snelle ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid kunnen de onderzoeksresultaten uit dit onderzoek aan verandering onderhevig zijn. Hier moet bij het gebruik van de resultaten uit dit onderzoek in eventueel vervolgonderzoek rekening mee worden gehouden.
54
LITERATUURLIJST
Aedes, brochure Woonlastenwaarborg bij energiebesparing, mei 2009. AgentschapNL, Energie Vademecum, Sittard, derde druk, 2010. Al Gore, An Inconvenient Truth, Nashville, derde druk, december 2006. Algemen Rekenkamer, Energiebesparing: ambities en resultaten, oktober 2011. Atriensis BV, Rendement duurzame energie verklaart, Eindhoven, januari 2010. Baarda en De Goede, Basisboek Methoden en Technieken, Groningen/Houten, 2006. Baarda, De Goede en Teunissen, Basisboek Kwalitatief Onderzoek, Groningen 2009. Bart Griess, De waardering van een energiezuinige woning, Rijksuniversiteit Groningen, Zwolle, maart 2009. BuildDesk Benelux BV, Duurzaamheidscan de Rode Waterparel, Delft, juni 2009. CBS, artikel, In Nederland staan een half miljoen onzuinige gelabelde huurwoningen, november 2011. CBS, artikel, Vooral corporatiewoningen hebben energielabel, oktober 2011. CBS, rapport Woningvoorraad naar eigendom, augustus 2011. Chaulet, T., Sociaal, Economisch en Milieuverantwoord bouwen, Avans Hogeschool Tilburg, Breda, april 2009. D. Brounen en N. Kok, onderzoek, Het energielabel op de Koopwoningmarkt, 2011. De Vries, J.B., Gedrag in een energetisch verbeterde huurwoning, Rijksuniversiteit Groningen, Groningen, juli 2009. DGMR, Aanscherpingsstudie EPC Woningbouw 2011, november 2009. DWA, artikel Aanscherping EPC van 0,8 naar energieneutraal, mei 2009. ECN, rapport, Evaluatie EPC-aanscherping woningen, april 2009. Fokkema en Nozeman, e.a., Handboek Projectontwikkeling; een veelzijdig vak in een dynamische omgeving, Doetinchem, 2008. Frank Jan de Graaf en Alfred Slager, Verantwoord beleggen, duurzaamheid en institutionele beleggers, VBA Journaal, nummer 2, blz 31 t/m 38, zomer 2007. Gerald Snoei en Philip Koppels, De gebruiker betaalt mee, Real Estate Research Quarterly, nummer 2, blz 52 t/m 59, juli 2009. Gerrit Keij, Sigi Simons en Jeroen Verwolf, Duurzaam beleggen in vastgoed: Een practitioner’s view van een vastgoedbeleggingsadviseur, Service magazine, nummer 1, blz 23 t/m 25, december 2007. Ilse Kuiper, Duurzaamheid verkoopt!, Vastgoed, nummer 10, blz 8 t/m 12, december 2007. Innovatienetwerk, Bouwen met groen en glas – in uitvoering, Utrecht, 2009. IPD Nederland, Taxatierichtlijnen IPD/ROZ Vastgoedindex, november 2011. IVBN, Echt duurzaam is het verduurzamen van de voorraad, IVBN, juni 2009. IVBN, notitie Doelstellingen duurzaamheid, juni 2011. IVBN, ‘Visie op de huurwoningmarkt’, september 2011. Joelle Noailly, Innovaties in duurzaam bouwen lijden onder Nederlandse knipperlicht-beleid, januari 2010. KEI Kenniscentrum, Dossier Rol marktpartijen, 2012. Kevin de Lange, Rendement van duurzaamheid, MSRE Amsterdam, Utrecht, februari 2011. Klein, R.J., Duurzaamheid in een nieuwbouwwoning: hoe kun je dit vermarkten?, MSRE Amsterdam, Leimuiden, januari 2011. Manon Booijink, Het verduurzamen van huurwoningen. Hoe krijgen we de huurders mee?, RUG Groningen, maart 2011. Martijn van Leeuwen, Nederlandse vastgoedsector kan van duurzaamheid exportproduct maken, Vastgoedmarkt, juni 2009. Ministerie van EL&I, Energierapport 2011, juni 2011. Nationaal Dubo Centrum, Eindrapportage Onderzoek Financieel rendement duurzaam bouwen, Rotterdam, september 2004. NOVEM, Slimme inrichting voor woonwijken, 2003. Pieter van der Horst, Duurzame gebiedsontwikkeling is meer dan een verzameling duurzame gebouwen, MRE Amsterdam, Amsterdam, oktober 2010. Pieter Winters, Duurzaamheid is burgerparticipatie, Architectuur lokaal, 2009.
Projectgroep Duurzame Energie Projectontwikkeling Woningbouw, Toolkit Duurzame Woninge bouw, 2 herziene druk, december 2006. Rakhorst, Anne-Marie, De winst van duurzaam bouwen, Heeswijk, 2008. Susanne Gerritsen, Schrijfgids voor economen, Bussum, 2009. TU Delft, Modelvergelijking voor de Nederlandse Green Building Tool, juli 2008. Van Gool, Jager en Weisz, Onroerend goed als belegging, 2001. Van Holsteijn en Kemna, Hoofdrapport Elektrische apparatuur in Nederlandse huishoudens, 2008. VBDO, Vastgoedfondsen en duurzaamheidsverslaglegging, Culemborg, januari 2010. Vereniging van Beleggings Analisten, Institutioneel duurzaam vermogensbeheer in Nederland, Amsterdam, 2003. Vrolijk, E., Regeren door investeren in duurzaam vastgoed, Rijksuniversiteit Groningen, Groningen, juli 2008.
Websites www.cbs.nl www.cpb.nl www.dgbc.nl www.duurzaam-beleggen.nl www.duurzaamthuis.nl www.energielabel.nl www.ipdubo.nl www.ivbn.nl www.kombinatie.nl www.lenteakkoord.nl www.nbwo.nl www.neprom.nl www.nibud.nl www.senternovem.nl www.sev.nl www.toolkitonline.nl www.vastgoedkennis.nl www.vrom.nl www.wikipedia.nl Websites voor empirisch onderzoek www.amvest.nl www.asrvastgoed.nl www.bouwfondsreim.nl www.bouwinvest.nl www.cbre.nl www.delavastgoed.nl www.deltalloydvastgoed.nl www.generali.nl www.mn-services.nl www.nsi.nl www.stienstra.nl www.syntrusachmea.nl/vastgoed www.vesteda.nl
BIJLAGE 1 Deze vragenlijst is een opsomming van de vragen die nodig zijn om de hypothesen uit hoofdstuk 5 van het onderzoek naar extra duurzame maatregelen in nieuwbouwwoningen door institutionele beleggers te verifiëren. De hypothesen zijn het resultaat van een theoretisch onderzoek naar de verschillende aspecten rond duurzame investeringen in nieuwbouw vrije sector huurwoningen. Door het empirisch deel van dit onderzoek kunnen de theoretische uitkomsten getoetst worden aan de praktijk. De vragenlijst is opgebouwd uit een aantal categorieën. Elke categorie heeft meerdere deelvragen die telkens een verdieping op de voorgaande vraag zijn. 1. Organisatie a. Wat is het type van uw organisatie? (belegger, ontwikkelende belegger, etc) b. Wat is de omvang van uw organisatie, uitgedrukt in aantallen woningen en belegd vermogen? c. In welk deel / delen van Nederland bevindt uw portefeuille zich? d. Heeft uw organisatie ook woningbeleggingen buiten Nederland? (verder niet van toepassing voor dit interview maar om een compleet beeld van de organisatie te verkrijgen) 2. Organisatie en duurzaamheid a. Is er binnen uw organisatie sprake van een duurzaamheids beleid en zo ja, waarin uit zich dat? b. Indien uw organisatie een duurzaamheids beleid heeft, kunt u uitleggen waarom uw organisatie een duurzaam beleid heeft? c. Wat verstaat uw organisatie onder een duurzame woning? d. Exploiteert uw organisatie eigen duurzame energie-installaties? Zo ja, wat zijn daarmee de ervaringen en hoe ziet het verdienmodel eruit? e. Heeft uw organisatie een aparte functionaris voor het onderwerp duurzaamheid? f. Hoeveel personen (percentage) houden zich binnen uw organisatie bezig met duurzaamheid? g. Is er binnen uw organisatie beleid met betrekking tot duurzaam vastgoed? h. Wat is de gemiddelde EPC van uw woningportefeuille? i. Hoeveel procent van uw woningportefeuille heeft een ‘groen’ energielabel? (A-, B- of Clabel) 3. Duurzame investeringen in vastgoed a. Investeert uw organisatie in extra duurzame maatregelen nadat al aan de wettelijke norm wordt voldaan? b. Welke EPC-norm hanteert uw organisatie voor nieuw te ontwikkelen woningen? c. Legt uw organisatie ook wel een strengere EPC-eis op dan de wettelijke norm? Indien ja, waarom? d. Wat zijn volgens u de gemiddelde investeringskosten per woning in duurzaamheid? (gemiddelde rijwoning) e. Wat zijn volgens u de gemiddelde investeringskosten om een EPC < 0,6 te behalen? (gemiddelde rijwoning) 4. Duurzaamheid en consumenten (huurders) a. Worden huurders betrokken bij duurzame investeringen in nieuw te ontwikkelen vastgoed? (huurdersvereniging, klantenpanel, marktonderzoek, etc) Zo ja, op welke wijze doet uw organisatie dat?
b. Biedt u huurders van nieuwe woningen de mogelijkheid om naast bijvoorbeeld de keuken of het sanitair ook te kiezen voor duurzame toepassingen zoals PV-cellen, een individuele WKO of een zonneboiler? Zo ja, rekent u hiervoor een extra bedrag in de huur? 5. Algemeen a. Hoe gaat uw organisatie om met de investeringskosten van extra duurzame maatregelen? (EPC < 0,6) b. Heeft uw organisatie voldoende vertrouwen in de huidige technische oplossingen om een woning duurzamer te maken? (ventilatiesystemen, WKO-systeem, zonneboilers, PVcellen, isolatiematerialen) c. Worden duurzame maatregelen in de taxaties van uw woningportefeuille opgenomen? Zo ja, op welke wijze? d. Zijn er volgens u andere verdienmodellen mogelijk voor extra duurzame maatregelen? e. Welke ervaring heeft uw organisatie met de verkoopwaarde van duurzame woningen (bij uitponden), ten opzichte van niet duurzame woningen? f. Indien er een verschil is, waar wordt dat volgens u door veroorzaakt? g. Voldoen de huidige rekenmodellen voor het berekenen van het rendement op extra duurzame maatregelen? Zo nee, wat ontbreekt er volgens u?
BIJLAGE 2 In onderstaand schema zijn de organisaties en contactpersonen opgenomen met wie een interview is afgenomen voor het empirisch deel van dit onderzoek. Verder is dit overzicht aangevuld met het aantal woningen van de totale portefeuille en het aantal vrije sector huurwoningen binnen die totale portefeuille. Tevens is aangegeven wat het belang per belegger is binnen de totale markt van vrije sector huurwoningen en wat het belang per belegger is binnen de onderzochte populatie. In de laatste kolom is aangegeven of de betreffende belegger lid is van de IVBN Taskforce Duurzaamheid. Organisatie
Contactpersoon
Functie
Aantal woningen Waarvan vrije sector Belang vrije sector huurmarkt Belang binnen de populatie Lid Taskforce Duurzaamheid (totaal 230.000 woningen) ASR Vastgoed Dhr. R. Satumalay Managing director Fund Management 7000 3010 1,31% 5,28% ja Delta Lloyd Vastgoed Dhr. K. Korver Senio Portfoliomanager 6500 2795 1,22% 4,90% ja Vesteda Mevr. A. van Eck Projectmanager Duurzaamheid 26500 11395 4,95% 19,99% ja Amvest Dhr. M. Schaap Programmamanager 18000 7740 3,37% 13,58% ja Bouwinvest Dhr. M. de Bruine Hoofd Asset Management wonen 14700 6321 2,75% 11,09% ja CBRE Global Investors Mevr. L. Driessen Assetmanager 10500 4515 1,96% 7,92% nee Stienstra Vastgoed* Dhr. B. Rijken Senior projectmanager 12000 5160 2,24% 9,05% nee Generali Verzekeringsgroep Mevr. A. Verbij Coördinator Vastgoedportfolio 400 172 0,07% 0,30% nee Syntrus Achmea Vastgoed Dhr. R Klafsvel Manager Productontwikkeling 30000 12900 5,61% 22,63% ja MN Services Dhr. G. van der Heiden Technisch Manager Woningen NL 5900 2537 1,10% 4,45% ja Dela Vastgoed Dhr. M. Esmeijer Manager Acquisitie en Ontwikkeling 600 258 0,11% 0,45% nee Nieuwe Steen Investments** Dhr. E. Wessels Directeur Ontwikkeling 80 34 0,01% 0,06% ja 132180 56837 24,71% 99,71% * met Stienstra is een beperkt interview afgenomen vanwege de geringe nieuwbouw activieteiten ** met Nieuwe Steen Investments is een beperkt interview afgenomen vanwege de beïndiging van de woning activieteiten
