Hoe investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen bijdragen aan het direct rendement van een belegger

Hoe investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen bijdragen aan het direct rendement van een belegger

Een empirisch onderzoek naar de mogelijkheid om de huur van kantoorpanden (deels) te koppelen aan de energieprestatie(normering) van het betreffende pand.

Hein Peeters augustus 2008

Inleiding

3

Hoofdstuk 1 Bepaling van de energetische kwaliteit van utiliteitsgebouwen. 6 1.1 1.2 1.3 1.4

Ontstaan van regelgeving m.b.t. de energieprestatie van gebouwen................ 6 Het Bouwbesluit – Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) ....................................... 8 Energie Prestatie Advies Utiliteitsbouw (EPA-U) – Energie-Index (EI)............... 9 Conclusie ....................................................................................................11

Hoofdstuk 2.1 2.2 2.3 2.4

2 Investeringen in energiebesparende maatregelen 12 Facetten van energiebesparing in utiliteitsbouw.............................................12 Overzicht van mogelijke maatregelen ...........................................................13 Financiële aspecten van energiebesparende maatregelen...............................16 Conclusie ....................................................................................................18

Hoofdstuk 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3

3 Huidige handelswijzen 19 Accepteren van markthuur; rendement op lange termijn................................19 Achtergrond van deze handelswijze......................................................19 De handelswijze nader toegelicht .........................................................20 Handelswijze in relatie tot ALM en Benchmarking ..................................21 Voor- en nadelen van deze handelswijze...............................................22 All-in contract; bijdrage aan het direct rendement .........................................22 De handelswijze nader toegelicht (All-in contract) .................................23 Handelswijze in relatie tot ALM en Benchmarking ..................................24 Voor- en nadelen van deze handelswijze...............................................24 Conclusie ....................................................................................................25

Hoofdstuk 4.1 4.2 4.2.1 4.3 4.4

4 Theoretisch oplossingsmodel 26 Vereisten aan het oplossingsmodel ...............................................................26 Het oplossingsmodel....................................................................................27 Het oplossingsmodel en direct rendement op investeringen ...................29 Het toetsen van de vereisten aan het oplossingsmodel ..................................30 Conclusie ....................................................................................................31

Hoofdstuk 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.3 5.4 5.5 5.6 5.6.1 5.6.2 5.6.3

5 Het oplossingsmodel op basis van EPC 32 Het soort verband tussen EPC en energieverbruik .........................................32 Onderzoek ..................................................................................................32 Doelstelling .........................................................................................32 Steekproef ..........................................................................................32 Data-acquisitie ....................................................................................33 Wijze van onderzoek ...........................................................................34 Relatie EPC en gasverbruik...........................................................................35 Relatie EPC en elektraverbruik......................................................................36 Waargenomen spreiding ..............................................................................37 Relatie EPC en totaal energieverbruik in Euro’s..............................................38 Gemiddelde energiekosten...................................................................38 Regressieanalyse van de energiekosten en EPC uit de steekproef...........39 Een constante formule voor de relatie tussen EPC en het totaal energieverbruik in Euro’s .....................................................................40 Reikwijdte geldigheid van de formule ...................................................41 Behaalde doelstellingen van het onderzoek ...................................................41 Uitkomsten analyse geïntegreerd in het oplossingsmodel ...............................42

5.6.4 5.7 5.8

5.9

Conclusie ....................................................................................................45

Hoofdstuk 6 Toetsing EPC-oplossingsmodel aan het theoretisch oplossingsmodel en aan de praktijk 47 6.1 Voldoet het EPC-oplossingsmodel aan de vereisten? ......................................47 6.2 Het EPC-oplossingsmodel en direct rendement op investeringen ....................48 6.2.1 Mogelijkheid tot extra rendement voor verhuurder / belegger ................49 6.3 Mogelijkheden voor het EPC-oplossingsmodel in de praktijk ...........................51 6.4 Conclusie ....................................................................................................51 Samenvatting / Conclusie

53

Overwegingen / Aanbevelingen

57

Bibliografie

58

Bijlage 1 Energieverbruik gebouwen omgerekend

60

Bijlage 2 Output regressieanalyses EPC t.o.v. elektra- en gasverbruik

61

Bijlage 3 Bepalen van gemiddelde energiekosten (per peildatum 26-6-2008)

62

Bijlage 4 Output regressieanalyse EPC - energiekosten

63

Bijlage 5 Vergelijk regressievergelijking - constante formule voor energiekosten

64

2

Inleiding Aanleiding

‘Duurzaamheid’ en ‘energiezuinige gebouwen’ zijn de modethema’s in vastgoedland. Vele vastgoedorganisaties zijn trots te presenteren dat zij de duurzaamheid en energiezuinigheid van nieuwe gebouwen als een van de belangrijkste kernwaarden beschouwen. Met zoveel publiciteit omtrent het thema en zoveel partijen die het belang ervan onderstrepen, zou men verwachten dat er slechts alleen nog zeer energiezuinige gebouwen worden ontwikkeld. Toch lijkt dit tegen te vallen. Het aantal gerealiseerde zeer energiezuinige gebouwen in de commerciële vastgoedmarkt (verhuurd vastgoed) is nog zeer beperkt. Één van de redenen die hieraan ten grondslag zou kunnen liggen is de volgende ogenschijnlijke contradictie; - Additionele investeringen in energiezuinige producten zijn doorgaans voor rekening van de eigenaar van een pand (isolatie, klimaatbeheerssystemen, etc.). - Het directe economisch belang van dergelijke investeringen ligt echter bij de gebruiker / huurder van een dergelijk pand in de vorm van lagere energielasten. - De markt dicteert grotendeels de huurprijs van een gebouw (markthuur).

Het effect op het direct rendement

Het direct rendement van een vastgoedbelegging bestaat uit de huur die een belegger ontvangt. Omdat de markt grotendeels de huurprijs dicteert bestaat het risico dat additionele investeringen niet of nauwelijks bij zullen dragen aan het direct rendement van een belegging.

Het effect op het indirect rendement

Het indirect rendement van een vastgoedbelegging bestaat uit de waardestijging (of -daling) van het object over een langere termijn. Er wordt veelal betoogd dat dergelijke investeringen in energiebesparende maatregelen bijdragen aan het indirect rendement van de belegging. Met andere woorden; op de lange termijn zal het pand, als gevolg van de voortgaande stijging van de energielasten, steeds interessanter worden voor huurders (door de relatief lagere energielasten van het pand) in vergelijking tot andere objecten. Dit heeft een lager leegstandsrisico tot gevolg, wat leidt tot een beter rendement voor de verhuurder / belegger. Mede door de huidige onzekere economische tijden verlangen investeerders / beleggers echter in toenemende mate dat elke investering bijdraagt aan het direct rendement van een belegging. Enkele opgetekende uitspraken van vooraanstaande personen tijdens een presentatie van de Urban Land Instituut / Neprom / G4 (Duurzaamheid, 2008): P. van der Gugten, algemeen directeur Proper Stok benadrukte dat het echte probleem rond de geldstromen ligt: “De investeerder in duurzaamheid en energiezuinige producten moet ook het rendement van zijn investering zien. Maar de investeringen worden vaak pas over langere termijnen terugverdiend en de oorspronkelijke investeerder is bang die niet te krijgen.” Wethouder Norder van Den Haag pleitte ervoor om dergelijke investeringen te stimuleren middels fiscale maatregelen: “Alleen als men het in de portemonnee merkt zal de sector er wat mee doen.” Directeur van het Nirov Fred Schoorl meldde dat hij bedroevend weinig voorbeeldprojecten van duurzaamheid en energiezuinige gebouwen in Nederland ziet: “Zelfs het project waarmee we ons internationaal op de kaart willen zetten, de Zuidas, is weinig duurzaam en

3

beperkt energiezuinig. Het zou juist een voorbeeldproject met een zeer hoog ambitieniveau moeten zijn”. Investeringen in energiebesparende maatregelen zijn over het algemeen kapitaalsintensief en door het ogenschijnlijke gebrek aan stimuli voor beleggers om in dergelijke producten te investeren is het gevaar aanwezig dat het een modethema blijft.

Onderwerp en centrale vraag

Dit onderzoek tracht de inzichtelijkheid te vergroten in de manier waarop beleggers om kunnen gaan met vergaande investeringen in energiebesparende maatregelen en de manier waarop deze investeringen bij kunnen dragen aan het direct rendement van de belegging. Daarbij wordt onderzocht of het mogelijk is om tot een objectief vastgestelde huuropslag te komen die gekoppeld is aan het energieprestatiecertificaat of de EPC-waarde van een gebouw. Dit onderzoek geeft derhalve antwoord op de vraag: “Hoe kunnen investeringen in energiebesparende maatregelen, in geval van commercieel beleggingsonroerend goed, bijdragen aan het direct rendement van beleggers?”

Onderzoeksafbakening:

Het onderzoek geeft verhuurders een handvat om te komen tot een objectieve vaststelling van de huurprijs, indien additionele investeringen zijn gepleegd in energiebesparende maatregelen. - Een belangrijk uitgangspunt in deze Master Thesis is dat de huurder alleen bereid zal zijn meer huur te betalen als tegemoetkoming voor de investeringen, mits daar een evenredige verlaging van de energielasten tegenover staat ten opzichte van een gemiddeld pand (kostenneutraal): Twee voorbeeldsituaties m.b.t. de totale jaarlijkse huisvestingslasten voor een huurder: Situatie 2: Situatie 1: € 100,-

Kostenneutraal

€ 30,-

Energie- en servicekosten

€ 100,€ 10,-

Een verhoging van de huur als tegemoetkoming voor investeringen in energiebesparende maatregelen moet leiden tot een evenredige verlaging van de energiekosten.

Huur

Huur

€ 70,-

€ 90,-

Gemiddeld pand

Energiezuinig pand

- Het tweede uitgangspunt is dat het onderzoek zich beperkt tot gebouwen met een kantoorfunctie. Om de energieprestaties van verschillende gebouwen met elkaar te kunnen vergelijken dient het gebruik van deze gebouwen in redelijke mate met elkaar overeen te komen. - Als laatste dient vermeld te worden dat deze Master Thesis zich richt op de economische commerciële wijze waarop men met dergelijke investeringen dient om te gaan bij verhuur van onroerend goed. De (technische) achtergrond en exacte (rekenkundige) inhoud van de

4

wijze waarop de energetische kwaliteit van voorzieningen, installaties en gebouwen tot stand komt, wordt derhalve niet ter discussie gesteld.

Doel

De uitdaging voor een verhuurder is dus om een huuropslag vast te stellen die de investeringen in energiebesparende maatregelen dekt, maar die tegelijkertijd niet leidt tot een verhoging van de totale huisvestingslasten van een huurder. Energielasten zullen derhalve evenredig moeten dalen. Een huurder zal verlangen dat vooraf objectief inzichtelijk wordt gemaakt wat de huuropslag is en welke verlaging van de energielasten daar tegenover staat. Middels dit onderzoek zal getracht worden daar antwoord op te geven.

Leeswijzer

Het eerste hoofdstuk zal inzage geven in de wijze waarop de energetische kwaliteit van kantoorgebouwen wordt bepaald. In hoofdstuk twee zijn de verschillende facetten van investeringen in energiebesparende maatregelen behandeld, waaronder een overzicht van mogelijke energiebesparende maatregelen. Daarnaast is onderzocht of de “rendementsberekening van Energie-efficiencymaatregelen” van Senternovem uitkomst biedt bij de probleemstelling. Hoofdstuk drie schetst een beeld van het huidige scala aan mogelijkheden dat een verhuurder / belegger voor handen heeft om dergelijke investeringen te laten renderen. In hoofdstuk vier wordt, op basis van de nadelen die aan de huidige methodieken verbonden zitten, een theoretisch oplossingsmodel geformuleerd waarbij de huuropslag afhankelijk wordt gemaakt van de energetische kwaliteit van een gebouw. De energetische kwaliteit wordt hierbij uitgedrukt door de EI of EPC. In hoofdstuk vijf wordt onderzocht of het theoretisch oplossingsmodel op basis van de EPC werkelijk mogelijk is. Hoofdstuk zes toetst EPC-oplossingsmodel vervolgens aan de theorie en aan een aantal praktische aspecten. Deze Master Thesis wordt afgesloten door een samenvatting met aansluitend enkele overwegingen en aanbevelingen voor toekomstig onderzoek.

Onderzoeksmethode

Middels literatuuronderzoek zullen de eerste drie hoofdstukken een beeld scheppen van de actuele stand van zaken met betrekking tot de vaststelling van de energetische kwaliteit van gebouwen en de wijze waarop verhuurders nu omgaan met additionele investeringen in energiebesparende maatregelen. In hoofdstuk vier worden op basis van de theorie de randvoorwaarden vastgesteld waaraan een oplossingsmodel moet voldoen. In hoofdstuk vijf wordt een empirisch onderzoek uitgevoerd, middels data-analyse en regressieanalyses, om ten behoeve van het oplossingsmodel het verband aan te kunnen tonen tussen de EPC-waarde van een gebouw en het werkelijk energieverbruik. In hoofdstuk zes wordt vervolgens getoetst of het oplossingsmodel voldoet aan de vereisten die in hoofdstuk vier zijn geformuleerd.

5

Hoofdstuk 1 Bepaling van de energetische kwaliteit van utiliteitsgebouwen. In dit hoofdstuk zal een overzicht geschetst worden van de regelgeving met betrekking tot de energieprestatienormering van utiliteitsgebouwen met een kantoorfunctie. 1.1 Ontstaan van regelgeving m.b.t. de energieprestatie van gebouwen Zowel op Europees als nationaal niveau wordt de beperking van de uitstoot van CO2 al jaren gestimuleerd. In dit kader heeft het Europese Parlement en de Raad van de Europese Unie op 16 december 2002 een richtlijn vastgesteld die er toe dient om de energieprestatie van gebouwen in Europa te verbeteren. Een van de overwegingen, die ten grondslag heeft gelegen aan deze richtlijn, is dat een groot deel van het totale energieverbruik plaatsvindt door verlichting, verwarming, koeling en ventilatie van gebouwen. Doordat het aantal gebouwen nog steeds toeneemt zal dit ongetwijfeld leiden tot een hoger energieverbruik en derhalve tot meer uitstoot van kooldioxide (Europees Parlement, 2003, overweging 6). De derde overweging, uit de Europese Richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen, stelt dat de verbetering van de energie-efficiëntie een belangrijk onderdeel vormt van het beleid en de maatregelen die nodig zijn ter naleving van het Protocol van Kyoto (Europees Parlement, 2003, overweging 3). De richtlijn stelt onder andere een algemeen kader voor de bepaling van de berekeningsmethodiek van de energieprestatie van gebouwen en voorziet in eisen met betrekking tot energiecertificering van gebouwen. Elke lidstaat dient binnen de gestelde randvoorwaarden van de richtlijn een systeem te ontwikkelen voor de exacte berekening van de energieprestatie en de wijze van certificering. Op basis van het voorgaande is op 4 januari 2003 de Europese richtlijn Energy Performance Building Directive (EPBD) gepubliceerd en in werking getreden. Alle lidstaten van de Europese Unie hebben 3 jaar (tot januari 2006) de tijd gekregen om zorg te dragen voor de wettelijke implementatie van de richtlijn en de uitvoering daarvan, indien noodzakelijk mag de implementatieperiode verlengd worden met drie jaar (tot januari 2009). Implementatie van de EPBD heeft in Nederland voor nogal wat problemen gezorgd, zo blijkt uit het evaluatierapport dat onderzoeksinstituut Clingendael in december 2005 heeft gepubliceerd (Rood, J., e.a., 2005). Hierin staat onder andere dat Nederland de kosten en administratieve lastendruk voor de burgers en het bedrijfsleven heeft onderschat. Daarnaast wordt opgemerkt dat Nederland relatief gemakkelijk heeft ingestemd met de invoering van een systeem van verplichte certificering, dat afwijkt van het reeds bestaande nationale systeem dat ingebed is in de huidige bouw- en milieuregelgeving. Nederland heeft immers al sinds 1995 een systeem waarbij men op vrijwillige basis een Energie Prestatie Advies kan aanvragen voor bestaande gebouwen en waarbij voor nieuwbouw in het Bouwbesluit (2003) strikte eisen worden gesteld op het gebied van de energetische kwaliteit van deze gebouwen. Het energieverbruik van de gebouwen wordt binnen het Bouwbesluit inzichtelijk gemaakt door de berekening van de energieprestatiecoëfficiënt (EPC).

6

Het feit dat de overheid bij de vaststelling en implementatie van de EPBD niet, of nauwelijks, rekening heeft gehouden met de reeds geldende bouw- en milieuregelgeving heeft, zoals vermeld, tot nogal wat kritiek geleid (Rood, J., e.a., 2005). Afgezien van de kosten en administratieve lastendruk die de verplichte certificering met zich meebrengt, is een geheel nieuwe berekeningsmethodiek (de Energie-index) ontwikkeld ter bepaling van de energetische kwaliteit van gebouwen. Het voorgaande resulteert in het feit dat er twee heersende methodieken zijn om de energetische kwaliteit van gebouwen meetbaar te maken, te weten:

De energieprestatiecoëfficiënt (EPC)

Sinds 1996 opgenomen in het Bouwbesluit. Alle nieuwbouw in Nederland dient te beschikken over een minimum aan energetische kwaliteiten. Deze worden berekend middels de EPC op basis van de berekeningsmethode die beschreven is in de NEN 2916 (Stoelinga, P.A.L., e.a., 2005).

De Energie-Index (EI)

Met de invoering van de verplichte certificering van gebouwen is een methodiek (EI) ontwikkeld die de energetische kwaliteit van zowel nieuwe, als oude gebouwen (ouder dan bouwjaar 1996) inzichtelijk maakt. Bepaling van de EI vindt plaats op basis van de gecertificeerde nationale beoordelingsrichtlijn BRL 9501 (Senternovem 2006). Beide methoden zijn er op gericht om de energetische prestaties van gebouwen onderling met elkaar te kunnen vergelijken. Hiertoe dient de input van de berekeningen geobjectiveerd te worden, ofwel gecorrigeerd voor specifiek bewonersgedrag en afwijkende weersomstandigheden. Globaal volgen de berekeningsmethodieken van de EPC en EI ook dezelfde benadering: Op basis van specifieke bouwtechnische kenmerken en karakteristiek energieverbruik

Totaal energieverbruik van het gebouw EPC en EI = Totaal toelaatbaar energieverbruik van het gebouw Toelaatbaar energieverbruik rekening houdend met gebouwfunctie en gebouwspecifieke kenmerken

Meer specifiek zien de berekeningen er als volgt uit (Hoiting, H., e.a., 2004):

7

Tevens geldt voor beide methoden; hoe lager de uitkomst van de berekening, hoe beter de energetische prestatie van het gebouw. Hoewel beide methoden ogenschijnlijk dus veel overeenkomsten hebben, zijn ze niet zondermeer uitwisselbaar en is een lineair verband tussen de twee (nog) niet aangetoond. Beide berekeningen kennen andere gewichten toe aan verschillende technische voorzieningen. Daarbij geldt dat de EPC in vergaande mate gestoeld is op de actuele techniek en voorschriften (sinds 1996), en derhalve minder geschikt is om de energetische kwaliteit van oudere gebouwen te meten. De EI meet de energetische prestaties van bestaande gebouwen en is tevens geschikt om dit in kaart te brengen voor gebouwen met een bouwjaar ouder dan 1996. Zoals reeds beschreven heeft Nederland ingestemd met de invoering van een verplicht energiecertificaat. Alle gebouwen dienen in geval van nieuwbouw / renovatie, of huur- en verkooptransacties te beschikken over een dergelijk certificaat (Europees Parlement, 2003, artikel 6-7). Een van de doelstellingen van de nieuwe regelgeving is daarbij om de vergelijkbaarheid van de prestaties van zowel oude als nieuwe gebouwen op het gebied van energiezuinigheid te kunnen vergroten (benchmarken). Omdat vergelijk op basis van dezelfde uitgangspunten van belang is bij benchmarken, is er voor gekozen om de EnergieIndex (EI) als uitgangspunt te hanteren voor het verplichte energiecertificaat. 1.2 Het Bouwbesluit – Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) Alvorens in te gaan op de huidige regelgeving met betrekking tot het verplichte energiecertificaat, zoals beschreven in voorgaande paragraaf, wordt in deze paragraaf nader ingegaan op de bepaling van de energetische kwaliteit van gebouwen sinds 1996 middels Het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit is in 1992 in werking getreden en bevat bouwtechnische voorschriften waaraan alle nieuwe bouwwerken in Nederland minimaal moeten voldoen. De voorschriften hebben betrekking op veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en het milieu. Met de introductie van het Bouwbesluit werden de technische bouwvoorschriften voor het hele land gelijk. Vanaf 1996 is de energieprestatiecoëfficiënt aan hoofdstuk 5 van het Bouwbesluit toegevoegd. De volgende zaken zijn in hoofdstuk 5 van het Bouwbesluit gedefinieerd (Bouwbesluit, 2008, afdeling 5.1 - 5.3): - Voorschriften aan de thermische isolatie (afd. 5.1). - Eisen aan de beperking van luchtdoorlatendheid (afd. 5.2) om warmteverlies door tocht te voorkomen. - Eisen aan de energieprestatie van nieuwe gebouwen (afd. 5.3) uitgedrukt in een energieprestatiecoëfficiënt (EPC). De EPC is een getal dat de belangrijkste energetische eigenschappen van een gebruiksfunctie waardeert, met inbegrip van de daarin aanwezige installaties. De EPC voor nieuwbouw is in de afgelopen jaren steeds verder aangescherpt. Elke aanvraag voor een bouwvergunning dient gepaard te gaan met een energieprestatieberekening, waarbij geldt dat het resultaat van deze berekening (de EPC) per 1-1-2006 gemaximeerd is op 1,5 voor gebouwen met een kantoorfunctie.

8

Gebruiksfunctie Woonfunctie gelegen in een woongebouw Bijeenkomstfunctie Celfunctie gelegen in een cellengebouw Gezondheidszorgfunctie voor aan bed gebonden patiënten Overige gezondheidszorgfuncties Kantoorfunctie Logiesfunctie gelegen in een logiesgebouw Onderwijsfunctie Sportfunctie Winkelfunctie

EPC-eis per 1-1-2006 0,8 2,2 1,9 3,6 1,5 1,5 1,9 1,4 1,8 3,4

Tabel: Enkele hoofdgebruiksfuncties met bijbehorende geldende EPC-eisen (Senternovem, 2008).

De verplichte berekening van de EPC bij de aanvraag van een bouwvergunning garandeert dus in enige mate de energiezuinigheid van gebouwen vanaf 1996. 1.3 Energie Prestatie Advies Utiliteitsbouw (EPA-U) – Energie-Index (EI) De implementatie van de EPBD vereiste dat de energieprestaties van gebouwen worden berekend volgens een methode die op regionaal niveau mag worden gedifferentieerd. Deze methode dient behalve thermische isolatie ook andere factoren in aanmerking te nemen welke een steeds belangrijkere rol spelen, zoals installaties voor verwarming en airconditioning, de toepassing van hernieuwbare energiebronnen en het ontwerp van het gebouw (Europees Parlement, 2003, overweging 10). Zoals in paragraaf 1.1 is vermeld is in dit kader gekozen voor de berekeningsmethodiek van de Energie-Index (EI). Berekening van de energie-index vindt plaats op basis van de gecertificeerde Nationale BeoordelingsRichtLijn (BRL 9501) welke is vastgesteld door het Centraal College van Deskundigen Installatiesector (CCvDI) en verder is uitgewerkt door het Isso (kennisinstituut voor de Installatie sector). Omdat het energieprestatiecertificaat naast de berekeningswijze tevens gepaard dient te gaan met aanbevelingen voor de kosteneffectieve verbetering van de energieprestatie van het gebouw (Europees Parlement, 2003, artikel 7 lid 2), is in Nederland het model van Energie Prestatie Advies – Utiliteitsbouw (EPA-U) ontwikkeld. Het EPA-U bestaat uit twee pagina’s, waarbij op de eerste pagina duidelijk wordt weergegeven in welke energieklasse het gebouw valt (berekend middels de EI). Verder staat vermeld voor welk gebouw het certificaat is, wanneer het is afgegeven en tot wanneer het geldig is (maximaal 10 jaar). De tweede pagina bestaat uit het maatwerkadvies met betrekking tot een aantal mogelijke energiebesparende maatregelen voor het specifieke gebouw. Gebouweigenaren zijn echter niet verplicht het maatwerkadvies van de tweede pagina op te volgen.

9

Het label dat aan het gebouw wordt toegekend, heeft een schaal van A t/m G en is gekoppeld aan de uitkomsten van de Energie-Index.

Tabel (Kennisinstituut voor de Installatiesector, 2007)

Het proces, om te komen tot een EPA-U, dient te worden uitgevoerd door gekwalificeerde personen en/of erkende deskundigen. De Nationale beoordelingsrichtlijn (BRL 9500 serie) voorziet zowel in de kwaliteitseisen die gesteld worden aan bedrijven die zich bezig houden met werkzaamheden op het gebied van energieprestatieadvisering, als in de kwaliteitsborging van het proces.

Wanneer is het EPA-U verplicht?

Vanaf 1 januari 2008 zijn alle gebouweigenaren verplicht om bij nieuwbouw, renovatie, verkoop of verhuur een energieprestatiecertificaat en bijbehorend maatwerkadvies (EPA-U) te overleggen. Bij verkoop zal de notaris controleren of er een geldig certificaat aanwezig is. De invoering van het verplichte certificaat heeft echter nogal wat problemen gekend en mede doordat er geen sanctie geldt wanneer het certificaat ontbreekt, verloopt de acceptatie van het EPA-U door de markt zeer moeizaam.

10

Vrijstelling van het verplichte EPA-U

De gebouweigenaar hoeft niet in alle gevallen een EPA-U te laten uitvoeren. Hij kan namelijk volstaan met de berekening van de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) die gemaakt is voor de bouwaanvraag. De berekening mag echter niet ouder dan 10 jaar zijn. Door de relatief stringente eisen die gesteld worden aan nieuwe gebouwen in het Bouwbesluit op het gebied van de energetische prestatie, wordt het gedurende de eerste 10 jaar niet nodig geacht aanbevelingen te doen voor verbetermaatregelen. 1.4 Conclusie Sinds 1995 kent Nederland een systeem waarbij men op vrijwillige basis een Energie Prestatie Advies kan aanvragen voor bestaande gebouwen en waarbij voor nieuwbouw in het Bouwbesluit stringente eisen worden gesteld op het gebied van de energetische kwaliteit van deze gebouwen. De energieprestatie van de gebouwen wordt in de regelgeving van het Bouwbesluit gemeten door de energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Voor het afgeven van een bouwvergunning mag de EPC in de bouwvergunningaanvraag niet hoger zijn dan 1,5. Op 4 januari 2003 is de Europese richtlijn Energy Performance Building Directive (EPBD) in werking getreden. Op basis van deze richtlijn is in Nederland het Energie Prestatie Advies Utiliteitsbouw ontwikkeld. Nederland heeft, bij de totstandkoming van de EPBD, ingestemd met de invoering van verplichte certificering (EPA-U) die afwijkt van het reeds bestaande nationale systeem dat ingebed is in de huidige bouw- en milieuregelgeving (Bouwbesluit en vrijwillig energie prestatie advies). Om voor de certificering van gebouwen de energetische kwaliteit te meten, is de Energie-Index (EI) ontwikkeld. De EI heeft ogenschijnlijk veel overeenkomsten met de EPC-methodiek, maar beide berekeningen kennen andere gewichten toe aan verschillende technische voorzieningen. Daarbij geldt dat de EPC in vergaande mate gestoeld is op de actuele techniek en voorschriften (sinds 1996), en derhalve minder geschikt is om de energetische kwaliteit van oudere gebouwen te meten. De EI meet de energetische prestaties van bestaande gebouwen en is tevens geschikt om dit in kaart te brengen voor gebouwen met een ouder bouwjaar dan 1996. Vanaf 1 januari 2008 zijn alle gebouweigenaren verplicht om bij nieuwbouw, renovatie, verkoop of verhuur een EPA-U (berekend op basis van Energie-Index) te overleggen. Maar wanneer een gebouw jonger is dan 10 jaar, mag de gebouweigenaar volstaan met de EPCberekening uit de bouwvergunningsaanvraag. Er worden derhalve twee methodes (EI en EPC) naast elkaar gebruikt om de energieprestatie van gebouwen te berekenen. De invoering van het verplichte certificaat kent echter nogal wat problemen en mede doordat er geen sanctie geldt wanneer het certificaat ontbreekt, verloopt de acceptatie van het EPA-U door de markt zeer moeizaam.

11

Hoofdstuk 2 Investeringen in energiebesparende maatregelen In dit hoofdstuk zal een overzicht worden geschetst van het scala aan maatregelen die leiden tot energiebesparing binnen de utiliteitsbouw en zal nader worden ingegaan op de financiële aspecten van dergelijke investeringen. 2.1 Facetten van energiebesparing in utiliteitsbouw Er zijn tal van meer of minder ingrijpende maatregelen mogelijk die tot doel hebben om energie te besparen binnen de utiliteitsbouw. Er zijn echter diverse facetten van invloed op de keuze van de uiteindelijke energiebesparende maatregelen bij een specifiek gebouw.

Samenhang maatregelen

De totale energieprestatie van een gebouw is afhankelijk van het totale samenstel aan energiebesparende maatregelen en de kwaliteit van bouwtechnische voorzieningen. Elke maatregel heeft effect heeft op de prestatie van andere voorzieningen en een goede afstemming van de maatregelen op elkaar is van groot belang. Een voorbeeld zal het voorgaande verduidelijken: Men gaat een oud(er) gebouw renoveren en de volgende maatregelen wenst men uit te voeren: - Aanbrengen dakisolatie - Aanbrengen muurisolatie - Vervangen oude verwarmingsketel Hierbij dient men rekening te houden met de toekomstige situatie na renovatie. De oude ketel is wellicht aan vervanging toe, maar de energievraag van de nieuwe ketel zal een stuk lager zijn, doordat muur- en dakisolatie is aangebracht. Wanneer de nieuwe ketel dezelfde capaciteit heeft als de oude ketel, zal dit leiden tot overcapaciteit en derhalve tot een slechte energieprestatie. Het is daarom van belang om bij het investeren in energiebesparende maatregelen, alle aanwezige voorzieningen te bestuderen en de wijze waarop zij invloed op elkaar hebben in kaart te brengen.

Leefklimaat

Zoals is weergegeven in de samenvatting van de ISSO/SBR-publicatie 800, wat een sturingselement voor binnenklimaat en energieprestatie in kantoorgebouwen is (Isso 2008), bestaat er een bepaald spanningsveld tussen het streven naar een zo laag mogelijke EPCwaarde van een (nieuw) gebouw, de behaaglijkheid van een gebouw en de arbo-wetgeving. Een bouwvergunning wordt niet verleend indien de grenswaarde voor EPC, die in het Bouwbesluit is gemaximeerd, overschreden wordt. Wanneer echter alleen maar rekening gehouden wordt met de EPC-waarde, kan dit tot situaties leiden waar niet voldaan wordt aan het gewenste / vereiste binnenklimaat, waardoor eerder genomen beslissingen moeten worden herzien. Het Arbo-besluit 2008 (Arboinspectie, 2007, hoofdstuk 6) stelt eisen aan de fysische factoren van de werkomgeving. Deze factoren zijn onder andere temperatuur, luchtverversing, verlichting, lawaai, trillingen en straling. Met name tussen enerzijds de eisen van het Arbobesluit 2008 die gesteld zijn aan de temperatuur, luchtverversing en verlichting en anderzijds de EPC-regelgeving bestaat een spanningsveld. Voorbeeld 1: Vanuit het streven naar een zo laag mogelijke EPC-waarde wordt een gebouw zo goed mogelijk geïsoleerd en luchtdicht afgewerkt, maar vanuit het Arbo-besluit 2008 is een bepaalde mate aan luchtcirculatie/-ventilatie vereist. Voorbeeld 2: Verlichting wordt in het kader van de EPC-regels geminimaliseerd, het Arbobesluit vereist echter een minimum aan lichtintensiteit op een werkplek.

12

Ook de comforteis van de gebruiker staat deels haaks op een energiezuinig beleid. Indien het verlangen bestaat dat te allen tijde een bepaalde temperatuur gegarandeerd wordt binnen het gebouw, dan zal daar een zware klimaatinstallatie tegenover moeten staan. Het is de uitdaging voor de investeerder om, rekening houdend met de comforteis van een gebruiker, een gebouw te realiseren dat zo efficiënt mogelijk met de energie omgaat.

Bouwspecifieke elementen:

Het pakket aan maatregelen dat geschikt is voor een bepaald gebouw is, naast het voorgaande, afhankelijk van gebouwspecifieke elementen. De oriëntatie ten opzichte van de zon is hierbij bijvoorbeeld belangrijk. Is het gebouw voornamelijk naar het noorden georiënteerd, dan zal het rendement van isolerende beglazing en zonwering minimaal zijn. Maar ook de volgende aspecten zijn van belang om tot een goed pakket aan energiebesparende maatregelen te komen: - Bouwtechnische kwaliteit van het gebouw - Omvang van het gebouw - De oppervlakte van de werkvloeren - De reeds aanwezige installaties - De gebruiksfunctie van het gebouw - Het gebruikspatroon van het gebouw Hieruit volgt dat het pakket aan energiebesparende maatregelen te allen tijde afgestemd moet worden op de gebouwspecifieke situatie. 2.2 Overzicht van mogelijke maatregelen Zoals vermeld zijn er vele mogelijkheden en maatregelen die kunnen leiden tot een verbetering van de energetische prestatie van een gebouw. Een aantal maatregelen is echter dermate ingrijpend dat ze het best tijdens de bouwfase van een project reeds uitgevoerd dienen te worden. Andere maatregelen zijn weer minder ingrijpend en kunnen relatief eenvoudig tijdens de exploitatiefase van een gebouw geïntroduceerd worden. Mede op basis van de Maatregelenlijst Energiebesparing Kantoorgebouwen van Senternovem (Maatregelenlijst, 2008) en ISSO-publicatie 75 deel 2 inzake maatwerkadvies (Kennisinstituut voor de Installatiesector, 2006), zijn de hierna genoemde energiebesparende maatregelen geformuleerd. Grofweg is de volgende onderverdeling te maken: - Maatregelen die van invloed zijn op de constructie - Maatregelen die van invloed zijn op de installaties - Maatregelen van operationele aard, relatief kleine aanpassingen gedurende de exploitatiefase. Rekening houdend met de hierboven gedefinieerde kwalificaties wordt hierna dieper ingegaan op veelvoorkomende manieren waarop energie bespaard kan worden.

Maatregelen die van invloed zijn op de constructie van het gebouw: -

Isolatie van de constructie: Afhankelijk van de bouwwijze en bouwmaterialen kan men kiezen voor verschillende vormen van isolatie (spouwmuurisolatie, buiten-/

13

-

-

-

binnengevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie) ter voorkoming van koudebruggen 1 of tocht. Isolatie van beglazing en kozijnen; Er zijn veel mogelijkheden van solerende beglazing en kozijnen. HR++-glas heeft bijvoorbeeld een hoge isolatiewaarde, maar men kan dit ook combineren met onder andere zonwerend glas en/of met geïsoleerde stalen-, aluminium- of houten kozijnen. Voorkoming van infiltratie: Infiltratie is lucht die onbedoeld het gebouw binnenkomt door bijvoorbeeld naden en kieren (Kennisinstituut voor de Installatiesector, 2006, par. 6.2.2, p 100). Passieve zonne-energie: Hierbij wordt gebruikt gemaakt van de directe warmte van de zon en van het zonlicht. Door de positie van het gebouw en door het gebruik van veel glas kan de warmte van de zon worden opgevangen. Hiertegenover staat wel dat het gebouw tevens dient te beschikken over een koelinstallatie met een aanzienlijke capaciteit in de zomer.

Maatregelen die van invloed zijn op de installatietechniek van het gebouw:

Klimaatinstallaties kunnen het binnenklimaat van kantoorgebouwen handhaven middels het verwarmen, koelen, ventileren, ontvochtigen, bevochtigen en verlichten van de kantoorwerkplekken. Afhankelijk van de comforteis van de gebruiker zal een installatie worden gekozen die alle van de hiervoor genoemde activiteiten uitvoert. Zoals vermeld in paragraaf 2.1 bestaat er een spanningsveld tussen de energieprestatie van een gebouw enerzijds en het Arbo-besluit en de comforteis anderzijds. De uitdaging voor een investeerder is, rekening houdend met zijn comforteis en het Arbo-besluit, om toch zo’n energiezuinig mogelijke installatie aan te schaffen. Enkele voorbeelden van installatietechnische maatregelen: - Actieve zonne-energie: Hierbij wordt niet de energiebehoefte van het gebouw beperkt, maar een duurzame vorm van energie aangetrokken. Zonlicht kan worden omgezet in energie middels een aantal systemen, te weten; fotovoltaïsche cellen, een zonneboilersysteem of een zonnecombisysteem (met lange termijn warmte opslag). Actieve zonne-energie wordt vaak gebruikt voor tapwaterverwarming. Voor ruimteverwarming is het systeem minder geschikt als gevolg van het aantal onzekere ‘zondagen’, een bijstookinstallatie is dan gewenst. Tapwaterverwarming is door het aanzienlijke verbruik vooral geschikt voor woningbouw en minder voor kantoorgebouwen (gering warm tapwater verbruik). Actieve zonne-energie wordt derhalve nog weinig toegepast in kantoorgebouwen. - Optimale afstemming van ventilatie: Een optimale afstemming van natuurlijke- of installatietechnische ventilatie op het gebruik van het gebouw en het aantal aanwezige personen, leidt tot een optimale energie-efficiëntie op dit gebied. Men kan hierbij energie besparen door het ventilatievoud te minimaliseren (rekening houdend met de minimale luchtverversing van 35 m³ per persoon per uur). Een minimaal ventilatievoud betekent minder luchtwisselingen en daardoor een besparing op het energieverbruik voor verwarming. - Warmteterugwinning uit ventilatielucht: Het verwarmen van verse buitenlucht kost veel energie, maar door de warmte van de afvoerlucht te gebruiken om de verse aanvoerlucht te verwarmen, kan energie bespaard worden. Warmteterugwinning uit ventilatielucht kan middels diverse technieken plaatsvinden, te weten middels onder andere; recirculatie, een twin-coilsysteem, warmtepijpen, en een warmtewiel. - Lage Temperatuur Verwarming (LTV) en Hoge Temperatuur Koeling (HTK): Vloerverwarming, wandverwarming en klimaatplafonds zijn voorbeelden van LTV en 1

Thermisch zwakke plek in de constructie waardoor de temperatuur van het binnenoppervlak lager is dan de omliggende constructie (Kennisinstituut voor de Installatiesector, 2006, p 90)

14

-

-

-

HTK. Bij Lage Temperatuur Verwarming behoeft de aanvoertemperatuur een stuk lager te zijn dan bij reguliere systemen, te weten ca. 55 °C i.p.v. ca. 80 °C. Hoge Temperatuur Koeling kan goed worden toegepast door bijvoorbeeld gekoeld water van ca. 18-20 °C door een klimaatplafond (stralingskoeling) te laten stromen. Warmteopwekking: In elk gebouw zal warmteopwekking plaatsvinden ten behoeve van ruimteverwarming en tapwaterverwarming. Het conventionele systeem voor warmteopwekking is een verwarmingsketel, maar er zijn tegenwoordig tal van andere mogelijkheden om in de warmtebehoefte van het pand te voorzien. Vaak wordt een combinatie gemaakt van verschillende warmte-opwekkers. Een goede afstemming van de combinatie aan warmte-opwekkers op de gebruikswijze van het pand zorgt voor een energie-efficiënte situatie. Enkele verschillende warmte-opwekkers zijn: o Verwarmingsketels: Verbeterd Rendementsketels (VR) of hoog rendementsketels (HR). o Warmtekracht: Een warmtekrachtinstallatie wekt elektriciteit op door middel van gasverbranding. De warmte, die hier tevens bij vrij komt, kan worden gebruikt voor ruimteverwarming en tapwaterverwarming. o Warmtepomp: Middels een warmtepomp is het mogelijk om lucht van een onbruikbaar laag temperatuurniveau op te waarderen naar een bruikbaar hoger temperatuurniveau. o Lange termijn warmteopslag in de bodem (mogelijk in combinatie met koudeopslag): Middels deze techniek slaat men warmte of koude op in de watervoerende zandlagen in de bodem. Zomerwarmte wordt in de bodem gepompt en kan in de winterperiode gebruikt worden voor verwarming, omgekeerd kan dezelfde techniek worden toegepast voor koeling in de zomer. Koudeopwekking: In beginsel kan men trachten het energieverbruik voor de koudevraag te vermijden door relatief eenvoudige oplossingen. Hierbij valt te denken aan de positie van het gebouw ten opzichte van de zon (opwarming van het pand), maar ook zonwering, isolatie en ventilatie kunnen een koudevraag voorkomen. Indien de genoemde eenvoudige maatregelen niet afdoende zijn en koudeopwekking is een vereiste, dan kan men gebruik maken van onder andere de volgende systemen: o Compressiekoelmachine. Dit systeem is het meest conventionele systeem voor koude-opwekking en is vergelijkbaar met de werking van een warmtepomp. o Lange Termijn Koudeopslag: Zie hiervoor genoemd lange Termijn Warmte Opslag. Een schematische weergave van koude en/of warmteopslag in de bodem:

Leidingisolatie: Om distributieverlies van energie te voorkomen is het raadzaam leidingen en luchtkanalen te isoleren. Verlichting: Binnen een kantooromgeving is een juiste verlichting van essentieel belang voor de comfortbeleving van de werkruimte. De gemiddelde verlichtingssterkte voor kantoorruimte dient ongeveer 400 lux te zijn (Nederlands Normalisatie-instituut, 2003). De juiste keuze van verlichting in combinatie met

15

zonlicht en het vermijden van onnodige branduren leidt tot een energie-efficiënte verlichtingsinstallatie. Het energieverbruik van het verlichtingssysteem kan beperkt worden door: o Het gebruik van hoog rendementslampen en de toepassing van lichte kleuren in het interieur. o Schakel en regelsystemen: Een goed schakel en regelsysteem voorkomt onnodige branduren van de verlichting. Enkele voorbeelden van toepassingen zijn een veegpulsschakeling (aan het einde van de werkdag wordt alle verlichting uitgeschakeld), daglichtafhankelijke regeling (bij voldoende zonlicht, schakelt de verlichting uit) en aanwezigheidsdetectie (wanneer er geen personen aanwezig zijn, wordt de verlichting uitgeschakeld).

Maatregelen van operationele aard, relatief kleine aanpassingen gedurende de exploitatiefase:

Om een gebouw optimaal energie-efficiënt te laten functioneren is het van belang dat de installaties goed ingeregeld zijn op het pand. Overal dient de gewenste hoeveelheid (verse) lucht, gekoeld water en cv-water geleverd te (kunnen) worden. Een overschot of tekort aan lucht of water (warmte of koude) op een bepaalde plaats in het gebouw leidt tot comfortverlies en uiteindelijk tot energieverlies doordat de installatie harder moet werken om het gebouw weer op het gewenste comfortniveau te brengen. Het uiteindelijke energieverbruik is natuurlijk ook in sterke mate afhankelijk van het gedrag van de gebruiker/huurder. Wanneer deze de buitendeur lang open laat staan gaat veel warmte (of koude) verloren. 2.3

Financiële aspecten van energiebesparende maatregelen

Om investeringen in energiebesparende maatregelen door gebruikers en beleggers te stimuleren, heeft Senternovem getracht de financiële gevolgen / opbrengsten van dergelijke investeringen inzichtelijker te maken. Hiertoe hebben zij een uniforme rekenmethodiek ontwikkeld om het rendement van energie-efficiencymaatregelen te bepalen (Ministerie van Economische Zaken en het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, 2003). De berekening maakt het rendement inzichtelijk en zou de drempel om dergelijke maatregelen te treffen moeten verlagen. Er kleven echter een aantal nadelen en beperkingen aan deze berekening, waar deze paragraaf nader op in zal gaan. Middels de rendementberekening wordt de terugverdientijd van een energieefficiencymaatregel berekend. Indien de terugverdientijd (TVT) korter is dan de levensduur van de maatregel, dan is de investering in principe rendabel. De meest wenselijke situatie is uiteraard een zo lang mogelijke levensduur en een zo kort mogelijke terugverdientijd. De terugverdientijd wordt berekend middels de volgende relatief eenvoudige berekening: Terugverdientijd (TVT) =

Investering (I) Jaarlijkse besparingen, Cashflow (C)

De investeringskosten worden hierbij gevormd door alle kosten die samenhangen met de realisatie van de energie-efficiencymaatregel in het gebouw, rekening houdend met de aftrek van opbrengsten zoals subsidies en/of de verkoop van oude installaties. De cashflow bestaat vervolgens uit de energiebesparing (minder verbruik aan GigaJoule (GJ) x kosten per

16

GigaJoule) en er wordt rekening gehouden met extra besparingen (of kosten) voor onderhoud, afval, bediening, etc. Voor de cashflow en investeringsberekening heeft Senternovem het volgende schema ontwikkeld:

Met de uitkomsten uit bovenstaand schema kan vervolgens de terugverdientijd worden afgezet tegen de ingeschatte levensduur van de energie-efficiencymaatregel. Deze uniforme berekeningswijze biedt ontwikkelaars van energiebesparende maatregelen een methodiek om hun producten zo objectief mogelijk (positief) onder de aandacht te brengen bij de gebruikers en eigenaren van gebouwen.

Nadelen en beperkingen van de “rendementsberekening energie-efficiencymaatregelen”:

Zoals vermeld in paragraaf 2.1 is de uiteindelijke energieprestatie van een gebouw afhankelijk van de wijze waarop de verschillende maatregelen op elkaar afgestemd zijn. Ter illustratie het volgende voorbeeld: Wanneer de beglazing van een kantoorpand vervangen wordt door HR++ beglazing, kan dat leiden tot een vermindering van de koelbehoefte. Doordat de reeds verouderde koelmachine nu echter een veel te grote capaciteit heeft, en dus zeer inefficiënt met de energie omgaat, wordt het positieve effect van de verminderde koelbehoefte weer teniet gedaan. Daarnaast kan men vraagtekens zetten bij de wijze waarop de besparing aan GJ wordt gebaseerd. Feitelijk zou men, bij de overweging om dergelijke maatregelen te treffen, de nieuwe situatie moeten vergelijken met de huidige situatie (indien er nu HR+ beglazing aanwezig is, is HR++ beglazing dan nog wel interessant?). In de praktijk is er echter vaak nog geen sprake van een ‘huidige situatie’, daar het veelal om nieuwbouw gaat. De prestaties van de energie-efficiënte maatregel worden dan afgezet tegen wat gemiddeld gangbaar is voor een dergelijk product. Maar het is echter de vraag of de gemiddeld

17

gangbare prestaties van dergelijke producten wel juist worden ingeschat met het enorme scala aan energie-efficiencymaatregelen dat tegenwoordig te koop is. De werkelijke besparing aan GJ ligt derhalve wat gecompliceerder dan de rendementsberekening doet vermoeden. De terugverdientijd is vervolgens tevens enigszins subjectief. De rendementberekening van Senternovem gaat, bij het berekenen van de terugverdientijd, uit van constante energieprijzen. Het is echter algemeen bekend dat energieprijzen de afgelopen jaren aanzienlijk zijn gestegen en de terugverdientijden van energie-efficiënte maatregelen derhalve aanmerkelijk zijn verkort. Maar hoewel de algemene verwachting is dat de energieprijzen verder zullen stijgen, is de toekomst toch niet te voorspellen en is het hanteren van constante energieprijzen waarschijnlijk de beste methode. De rendementsberekening van Senternovem is een enkelvoudige benadering van energieefficiënte maatregelen, terwijl de werkelijke energiebesparing afhankelijk is van het samenstel aan installaties en voorzieningen in een gebouw. Daarnaast geven terugverdientijden een mogelijk een vertekend beeld van de werkelijkheid. 2.4

Conclusie

Investeringen in gebouwonderdelen die energie verbruiken kennen meerdere facetten. Een aantal hiervan staan deels op gespannen voet met het streven naar energie-efficiency. Het Arbo-besluit en de comfort-eis van gebouwgebruikers kan bijvoorbeeld leiden tot zwaardere (inefficiënte) klimaatinstallaties dan strikt noodzakelijk. De effectiviteit van de maatregelen die worden getroffen om energie te besparen zijn grotendeels afhankelijk van het totale samenstel aan besparende maatregelen en de wijze waarop de maatregelen elkaars rendement beïnvloeden. Daarnaast heeft de gebouwspecifieke situatie grote invloed op de uiteindelijke energieprestatie van het gebouw. Hierbij valt te denken aan de zonering- , omvang -, en de bouwtechnische kwaliteit van een gebouw. Nadat de verschillende facetten van dergelijke investeringen zijn toegelicht is in paragraaf 2.2 een overzicht geschetst van mogelijke energiebesparende maatregelen. In deze Master Thesis wordt getracht om tot een werkwijze te komen waarbij investeringen in energiebesparende maatregelen bijdragen aan het direct rendement van beleggers. Anders geformuleerd; de kosten van dergelijke investeringen dienen op een objectieve wijze verdisconteerd te worden in de huurprijs. In paragraaf 2.3 is bestudeerd of de “rendementsberekening van Energie-efficiencymaatregelen” van Senternovem wellicht uitkomst bood bij deze probleemstelling. Helaas moet geconstateerd worden dat de rendementsberekening van Senternovem geen oplossing biedt. Het is een enkelvoudige benadering van energie-efficiënte maatregelen, terwijl de werkelijke energiebesparing afhankelijk is van het samenstel aan installaties en voorzieningen in een gebouw. Het resultaat van de berekening is bovendien de terugverdientijd van de investering, deze geeft echter mogelijk een vertekend beeld van de werkelijkheid. In het kader van deze Master Thesis kan naar aanleiding van het voorgaande geconcludeerd worden dat de rendementsberekening van Senternovem een belegger / investeerder onvoldoende houvast biedt om een objectieve huuropslag te bepalen die hij kan doorberekenen aan een huurder.

18

Hoofdstuk 3 Huidige handelswijzen In verschillende landen zijn diverse heersende methoden om exploitatiekosten en energielasten door te belasten aan de huurder of om deze kosten voor rekening en risico te laten komen voor de verhuurder. In Ierland en Engeland hanteert men bijvoorbeeld veelal ‘Triple-net-leases’. Hierbij komen alle onroerend goed belastingen, verzekeringen en kosten voor onderhoud en exploitatie direct ten laste van de huurder en ontvangt de verhuurder een ‘kale’ huurprijs. Investeringen in energiebesparende maatregelen worden in deze landen dan ook voornamelijk door de huurder gepleegd. Een ander uiterste zijn de all-in contracten welke veel in de VS worden gebruikt. Hierbij voert de verhuurder het grootste deel van het onderhoud uit en neemt hij ook een groot deel van het energieverbruik voor zijn rekening, waardoor hij direct belang heeft bij een energiezuinig gebouw. De all-in contracten worden in paragraaf 3.2 uitvoerig behandeld. Uit het voorgaande volgt dat het landelijk geldende verhuurmodel / verhuursysteem gevolgen heeft voor de wijze waarop verhuurders de investeringen kunnen laten bijdragen aan het direct rendement. Binnen het Nederlandse verhuursysteem zijn, afhankelijk van de (strategische) visie van een belegger of verhuurder, verschillende handelswijzen mogelijk om hier mee om te gaan. In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van twee methodieken waarop men in Nederland binnen de commerciële vastgoedmarkt omgaat met additionele investeringen in energiebesparende maatregelen. De besproken methodieken zijn de twee die het verst van elkaar vandaan liggen. 3.1

Accepteren van markthuur; rendement op lange termijn

Deze methode is de meest voor de hand liggende manier om met dergelijke investeringen om te gaan. Er zijn immers geen bijzondere aanpassingen benodigd in het huurcontract en de investeringen worden niet middels een opslag verdisconteerd in de huurprijs. 3.1.1 Achtergrond van deze handelswijze In het Nederlandse (ver)huursysteem is het gebruikelijk dat de huisvestingslasten van een huurder als volgt zijn opgebouwd: 1

Huurcomponent

2

Servicekostencomponent (incl. energielasten) (Klein) Huurderonderhoud

3

Te betalen aan verhuurder / belegger Te vergoeden aan verhuurder / belegger Te betalen rechtstreeks aan opdrachtnemer

Op basis van markthuur Op basis van werkelijke kosten Werkelijke kosten

Middels de servicekosten worden diverse zaken doorbelast aan de huurder waarvoor verhuurder als opdrachtgever optreedt. Hieronder vallen veelal de energiekosten en alle overige diensten en leveringen van de verhuurder aan de huurder, niet zijnde instandhoudingsonderhoud of buitenonderhoud (Raad Onroerende Zaken, 2003). Hieruit volgt dat het direct rendement van een verhuurder in Nederland wordt gevormd door de overeengekomen huur (minus exploitatiekosten). Doordat het huidige Nederlandse systeem er op gericht is om energielasten direct door te belasten aan een huurder, zijn er nauwelijks incentives voor een verhuurder om

19

investeringen te plegen in energiebesparing. De voordelen van energiebesparing komen immers ten goede aan de huurder. Door de alsmaar stijgende energiekosten krijgen huurders echter steeds meer oog voor energiezuinige gebouwen en dit heeft de interesse gewekt van verhuurders / beleggers om de mogelijkheden van investeringen in dergelijke producten te onderzoeken. Over het algemeen hanteren verhuurders / beleggers in Nederland hetzelfde model huurcontracten, afkomstig van de Raad Onroerende Zaken. De vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft tot doel het gezamenlijk bewaken, bevorderen en verbeteren van het functioneren, de kwaliteit en het aanzien van de bedrijfstak onroerend goed (Raad Onroerende Zaken, 2008). De ROZ is een toonaangevend instituut binnen de vastgoedwereld en de richtlijnen en rapporten die zij produceren worden veelal breed gedragen in de vastgoedmarkt. Zij bieden onder andere een model verhuurcontract aan, wat inmiddels de standaard is geworden in de commerciële vastgoedwereld. Het standaard model verhuurcontract van de ROZ is opgebouwd op de wijze zoals hiervoor is omschreven. Verhuurder brengt bij de huurder een huurcomponent en een servicekostencomponent in rekening. De servicekosten bestaan onder andere uit energiekosten, en deze worden op basis van werkelijke kosten afgerekend met de huurder (zonder noemenswaardige opslagen e.d.). Het grootste voordeel van het hanteren van een dergelijk standaard verhuurcontract is de transparantie. Bij verkoop of verhuur van onroerend goed zijn afwijkende bepalingen in verhuurovereenkomsten daardoor relatief eenvoudig vast te stellen. Een groot nadeel is echter de beperking van de creativiteit van verhuurders / beleggers om bijvoorbeeld afwijkend om te gaan met de verrekening van energielasten. Omdat transparantie over het algemeen meer gewaardeerd wordt dan de mogelijkheid om bijvoorbeeld creatief om te gaan met de verrekening van energielasten, wordt toch veelal vastgehouden aan de standaard verhuurmodellen van de ROZ. Transparantie komt de verhandelbaarheid van het product (het onroerend goed) ten goede. 3.1.2 De handelswijze nader toegelicht De combinatie van standaard verhuurcontracten conform het model van de ROZ en huren die door de markt gedicteerd worden, leidt tot een situatie waarbij men het rendement op investeringen in energiebesparende maatregelen op lange termijn hoopt te behalen. Het pand zal, als gevolg van de voortgaande stijging van de energielasten, op de lange termijn steeds interessanter worden voor huurders (door de relatief lagere energielasten van het pand) in vergelijking tot andere objecten. Dit heeft een lager leegstandsrisico tot gevolg, wat leidt tot een beter rendement voor de verhuurder / belegger. De effecten van deze handelswijze: - Lager aanvangsrendement a.g.v. additionele investeringen bij een door de markt gedicteerde huur. - Een hogere beleggingswaarde op de lange termijn doordat het pand beter verhuurbaar is dan een minder energiezuinig pand, dus een hoger (indirect) rendement.

Voorbeeld

Ter verduidelijking van voorgaande benaderingswijze is in het volgende (sterk vereenvoudigde) voorbeeld de cashflow die een belegger realiseert met een gemiddeld pand (qua energie-efficiency) afgezet tegen de cashflow die gerealiseerd wordt met een energiezuinig pand.

20

De beschouwingperiode is 10 jaar en de investering bij het energiezuinige pand ligt ca. € 1.000.000,- hoger als gevolg van de additionele investeringen in energiezuinige maatregelen. De huur gedurende de exploitatieperiode is bij beide panden gelijk, deze wordt namelijk door de markt gedicteerd. Aan het einde van de exploitatieperiode zal het energiezuinige pand beter verhuurbaar zijn doordat, naar verwachting, de energiekosten voor huurders een steeds belangrijkere rol gaan spelen bij de keuze voor hun vestigingslocatie. Beter verhuurbaar betekent minder risico op leegstand en dus een hogere beleggingswaarde (indirect rendement) van ca. € 2.500.000,- voor het energiezuinige pand aan het einde van de exploitatieperiode.

Cashflow

Accepteren Markthuur, Rendement op lange termijn (indirect) € 15.500.000 € 13.000.000 € 10.500.000 € 8.000.000 € 5.500.000 € 3.000.000 € 500.000 € 2.000.000€ 4.500.000€ 7.000.000€ 9.500.000€ 12.000.000-

Theoretisch indirect rendement

(markt)huur gelijk

0

1

2

3

Hogere investering

4

5

6

7

8

9

10

Gemiddeld pand

Jaren

Energiezuinig pand

3.1.3 Handelswijze in relatie tot ALM en Benchmarking Vastgoed wordt een steeds professioneler beleggingsproduct. Grote beleggingsmaatschappijen, zoals pensioenfondsen, zijn in toenemende mate geïnteresseerd om een bepaald percentage van hun vermogen te beleggen in vastgoed. Middels Asset Liability Management (ALM) studies wordt op basis van de risico- en rendementverwachtingen bepaald welk percentage van het vermogen in een bepaalde asset wordt belegd. Om tot een goede inschatting van de risico en rendementverwachtingen te komen, zijn betrouwbare meerjarige rendementscijfers nodig van de vastgoedsector (Gool, P. van en F.L.P. Muller, 2005). Het feit dat vastgoed geen homogeen product is zorgt er voor dat het bepalen van betrouwbare rendementscijfers en risico’s lastig is. Toch is men, door onder andere uniforme waarderingsmethoden, steeds beter in staat om betrouwbare historische cijferreeksen te produceren, waardoor vastgoed als volwaardige asset opgenomen wordt in de ALM-studies van grote beleggingsmaatschappijen. Uniforme waarderingsmethoden zijn dus zeer belangrijk om tot betrouwbare rendementscijfers te komen. Om de kwaliteit van de uniforme waarderingsberekeningen te waarborgen, dient ook de input van deze berekeningen op eenzelfde manier te worden vastgesteld. Indien men de input van verschillende waardeberekeningen op verschillende wijzen vaststelt, zal dit ten koste gaan van de betrouwbaarheid en vergelijkbaarheid van de uitkomsten. De input van de berekeningen wordt gevormd door onder andere de huurinkomsten, exploitatiekosten en een inschatting van toekomstige cashflowontwikkelingen op basis van

21

risicoanalyses. Wanneer men nu op verschillende manieren omgaat met het verdelen van kosten tussen huurder en verhuurder, kan dit gevolgen hebben voor de risicorendementverwachting van een pand. Indien een huurder bijvoorbeeld verantwoordelijk zou zijn voor het gehele onderhoud van een pand (inclusief instandhoudingonderhoud), beperkt dit de risico’s voor een verhuurder, wat in de waardeberekening tot uitdrukking zal komen. De uitkomsten van een dergelijke berekening zijn echter niet goed te vergelijken met een berekening waarbij men weer op geheel andere wijze met de toerekening van bepaalde kosten omgaat. Om een eenduidige input van de waardeberekeningen te garanderen heeft de ROZ het standaard verhuurcontract en standaard taxatierichtlijnen ontwikkeld. Uniforme waarderingsmethoden met uniform vergaarde input leidt tot betrouwbare rendementscijfers waardoor het vergelijk van de prestaties van verschillende vastgoedprojecten (benchmarking) mogelijk is. 3.1.4

Voordeel

Voor- en nadelen van deze handelswijze

- Het voordeel voor een belegger zit in het indirecte rendement. Men gaat er van uit dat het pand op de lange termijn een hogere beleggingswaarde zal hebben dan minder energiezuinige panden. - Het accepteren van een markthuur en een verdeling van de kosten op basis van het algemeen heersende verhuursysteem (ROZ), maakt het mogelijk om de prestaties te benchmarken met andere projecten / fondsen volgens de methodiek van de ROZ-IPD. Het meten van de prestaties met andere projecten kan uiteraard grote strategische voordelen hebben.

Nadeel

- Bij het hanteren van deze handelswijze gaat men er van uit dat de verhuurder in de toekomst een concurrentievoordeel heeft op andere panden omdat het onderhavige pand energiezuiniger zal zijn dan andere panden. De markt staat echter niet stil en ook andere beleggers / verhuurders onderzoeken de mogelijkheden om te investeren in energiezuinige producten. Daarnaast wordt de regelgeving steeds verder aangescherpt (in de vorm van een steeds lagere EPC-eis). Het is derhalve zeer onzeker of het betreffende pand, met veel energiebesparende maatregelen, over 10 of 20 jaar inderdaad een concurrentievoordeel heeft op andere objecten en dus een hogere beleggingswaarde. De mate waarin er in de toekomst een indirect rendement behaald wordt is dus zeer onzeker. 3.2

All-in contract; bijdrage aan het direct rendement

In geval van all-in contracten kan een verhuurder er voor kiezen een hogere huurvergoeding te vragen, en in ruil daarvoor extra kosten voor zijn rekening te nemen die normaliter voor rekening van de huurder zouden komen. Hierbij valt onder andere te denken aan het huurderonderhoud of de energielasten.

22

3.2.1 De handelswijze nader toegelicht (All-in contract) Indien een verhuurder en een huurder een all-in contract met elkaar aangaan met betrekking tot de huur en de energiekosten, zien de huisvestingslasten van een huurder er als volgt uit: 1 2 3

Huurcomponent inclusief energiekosten Servicekostencomponent (onderhoud) (Klein) Huurderonderhoud

Te betalen aan verhuurder / belegger Te vergoeden aan verhuurder / belegger Te betalen rechtstreeks aan opdrachtnemer

Huur inclusief energielasten Op basis van werkelijke kosten Werkelijke kosten

Voor een verhuurder is de uitdaging hierbij om een huur vast te stellen die minimaal gelijk is aan de markthuur + de kosten van energieverbruik van het pand. Het vaststellen van de kosten van energieverbruik van het pand, de huuropslag, is in deze het moeilijkst (de markthuur beschouwen we als een gegeven). Een verhuurder neemt immers ook het risico dat de huurder meer verbruikt dan voorzien, bovendien kunnen energieprijzen harder stijgen dan de jaarlijkse indexaties van een huurcontract. Het genoemde risico dat een huurder meer verbruikt dat was voorzien, moet in deze niet onderschat worden. Bij een all-in contract ontbreekt het een huurder immers aan prikkels om het energieverbruik te beperken. Hierdoor kan een situatie ontstaan waarbij buitendeuren mogelijk langer dan noodzakelijk open staan en verlichting wellicht onnodig brandt. Indien de all-in huur juist is ingeschat en de verhuurder additionele investeringen in energiebesparende maatregelen heeft gepleegd, dan kunnen de resultaten van deze investeringen bijdragen aan het direct rendement van een belegger, doordat de huuropslag groter is dan het verbruik van de huurder. De effecten van deze handelswijze: - Hoger aanvangsrendement doordat de markthuur wordt verhoogd met de all-inopslag. - Door de all-in-opslag dragen de effecten van investeringen in energiebesparende maatregelen bij aan het direct rendement. - Hogere Beleggingswaarde op de lange termijn, doordat het pand beter verhuurbaar is dan een minder energiezuinig pand, dus een hoger (indirect) rendement.

Voorbeeld

Ter verduidelijking van voorgaande benaderingswijze is in het volgende (sterk vereenvoudigde) voorbeeld de cashflow die een belegger realiseert met een gemiddeld pand (qua energie-efficiency) afgezet tegen de cashflow die gerealiseerd wordt met een energiezuinig pand, bij het hanteren van een all-in huur voor de energiekosten. De beschouwingperiode is 10 jaar en de investering bij het energiezuinige pand ligt ca. € 1.000.000,- hoger als gevolg van de additionele investeringen in energiezuinige maatregelen. De (markt)huur van het energiezuinige pand is verhoogd met een opslag, zodat de additionele investeringen bijdragen aan het direct rendement. Daarnaast zal het energiezuinige gebouw aan het einde van de exploitatieperiode beter verhuurbaar zijn 2 . Beter verhuurbaar betekent minder risico op leegstand en dus een hogere beleggingswaarde 2

Beter verhuurbaar door lagere energielasten, zie voorbeeld uit paragraf 3.1

23

(indirect rendement) van ca. € 2.500.000,- voor het energiezuinige pand aan het einde van de exploitatieperiode.

Cashflow

All-in huur, Direct rendement € 13.000.000 € 10.500.000 € 8.000.000 € 5.500.000 € 3.000.000 € 500.000 € 2.000.000€ 4.500.000€ 7.000.000€ 9.500.000€ 12.000.000-

Theoretisch indirect rendement

Hogere All-in huur = direct rendement

0

1

2

3

Hogere investering

4

5

6

7

8

9

10

Gemiddeld pand

Jaren

Energiezuinig pand

Ogenschijnlijk lijkt deze handelswijze zeer interessant voor verhuurders / beleggers omdat zowel het direct- als indirect rendement hiervan profiteren. Er kleven echter ook nadelen aan deze manier van werken die in de volgende paragrafen nader worden toegelicht. 3.2.2 Handelswijze in relatie tot ALM en Benchmarking Zoals in paragraaf 3.1.3 nader is toegelicht, vertrouwen grote institutionele beleggers in toenemende mate op ALM-studies om te bepalen hoeveel procent van hun vermogen ze zullen beleggen in een specifieke asset, zoals vastgoed. Om de asset ‘vastgoed’ op te nemen in een ALM-studie zijn over een langere periode betrouwbare rendementscijfers vereist. Om tot betrouwbare rendementscijfers te komen, zijn uniforme waarderingsmethoden ontwikkeld en dient de input van deze berekeningen op een uniforme wijze te zijn vastgesteld. Indien men nu, in afwijking van het heersende verhuursysteem, meer kosten gaat toerekenen aan de verhuurder (tegen een hogere huur), dan zal dit gevolgen hebben voor de risico-rendementverhouding van een pand. Bij de waardering van een dergelijk pand zullen de uitkomsten niet goed meer te vergelijken zijn met een berekening waarbij men op de reguliere wijze met de toerekening van bepaalde kosten omgaat. All-in contracten sluiten dus niet aan bij de methodiek van de standaard verhuurcontracten van de ROZ, en er is derhalve geen sprake van uniform vastgestelde input voor de waarderingsmethoden. Hierdoor wordt het vergelijken van de prestaties van verschillende vastgoedprojecten (benchmarking) bemoeilijkt. Doordat de rendementscijfers niet op uniforme wijze worden vastgesteld, komt ook de betrouwbaarheid van deze cijfers in het geding. Het voorgaande kan tot gevolg hebben dat institutionele beleggers de asset ‘vastgoed’ buiten hun ALM-studies moeten houden vanwege de onbetrouwbare rendementscijfers. Vastgoed in het algemeen wordt daardoor een minder interessante beleggingscategorie voor hen. 3.2.3

Voordeel

Voor- en nadelen van deze handelswijze

- Indien een huurder en een verhuurder een all-in huur overeenkomen, dan zal die opgebouwd zijn uit een regulier huurdeel en een opslag voor de dekking van de

24

energielasten. De verhuurder heeft er vervolgens direct baat bij om de energielasten zo laag mogelijk te houden omdat dit zijn direct resultaat ten goede komt. Op deze wijze dragen de investeringen in energiebesparende maatregelen dus bij aan het direct rendement van een belegger.

Nadeel

- Door het toepassen van een afwijkende methode om kosten door te berekenen aan een verhuurder wijzigen tevens de risico-rendementverwachtingen voor het pand. Wanneer de energiekosten harder stijgen dan verwacht of een huurder verbruikt meer energie dan was ingeschat, dan zal het rendement van een verhuurder onder druk komen te staan. De gewijzigde risico-rendementverhoudingen maken het toepassen van benchmarking met panden die verhuurd zijn conform het ‘ROZ-model’, onmogelijk. - Het vaststellen van de hoogte van de all-in huur. Huurder en verhuurder zullen consensus moeten bereiken over de hoogte van de huur, waarbij de huurder het gevoel moet hebben dat hij niet teveel betaalt, anderzijds dient de huur de kosten voor de verhuurder te dekken. Door het ontbreken van goede referentiecijfers (m.b.t. gemiddeld energieverbruik in vergelijkbare objecten) is een objectieve vaststelling van een all-in huur (nog) nauwelijks mogelijk.

3.3

Conclusie

In dit hoofdstuk is toegelicht welke benaderingswijzen beleggers en verhuurders op dit moment gebruiken om additionele investeringen in energiebesparende maatregelen bij te laten dragen aan het rendement. De twee methoden die daarbij het verst van elkaar liggen zijn: - Accepteren van een markthuur en vertrouwen op het rendement op lange termijn. - Het hanteren van een all-in huur met betrekking tot de energiekosten, waardoor een belegger / verhuurder direct profiteert van lagere energielasten. Aan beide methoden kleven echter enkele Voordelen Markthuur - Transparant conform heersend verhuursysteem

voor- en nadelen: Nadelen - Indirect rendement op lange termijn is zeer onzeker doordat het beoogd concurrentievoordeel op de lange termijn mogelijk niet gehaald wordt.

- ALM en benchmarking blijft mogelijk All-in huur - Effect van investeringen in - Benchmarking en ALM wordt door gewijzigde energiebesparing draagt bij risico-rendementverhoudingen bemoeilijkt aan het direct rendement - Risico’s zijn nauwelijks beheersbaar (bv. stijging van energiekosten of het ontbreken van een prikkel voor huurders om het energieverbruik te beperken) - Het objectief vaststellen van de hoogte van de allin huur is nauwelijks mogelijk door gebrek aan goed referentiemateriaal Gezien de nadelen die beide methoden met zich meebrengen, lijken er onvoldoende incentives te zijn voor beleggers en verhuurders om op grote schaal te gaan investeren in vergaande energiebesparende maatregelen.

25

Hoofdstuk 4 Theoretisch oplossingsmodel In het voorgaande hoofdstuk is een tweetal benaderingswijzen toegelicht die beleggers hanteren om rendement te realiseren op additionele investeringen in energiebesparende maatregelen. De nadelen van deze benaderingswijzen lijken echter dermate zwaar te wegen voor beleggers dat zij terughoudend zijn in het toepassen er van. Gevolg hiervan is uiteraard dat beleggers / verhuurders minder geneigd zijn te investeren in energiebesparende maatregelen. In dit hoofdstuk zal een theoretisch oplossingsmodel worden geschetst dat de voordelen bevat van de modellen uit hoofdstuk 3, zonder de nadelen. 4.1

Vereisten aan het oplossingsmodel

De marges in de vastgoedbeleggingswereld zijn de afgelopen jaren steeds meer onder druk komen te staan doordat de bouwkosten zijn blijven stijgen terwijl markthuren zich gestabiliseerd hebben. Een belegger zal dus overtuigd willen zijn van de toegevoegde waarde (extra rendement) van elke additionele investering in een gebouw. De hierna volgende grafieken geven de bouwkostenontwikkeling en de huurprijsontwikkeling weer over de afgelopen jaren.

(CBS, 2008)

(ROZ index, 2008)

3

Toelichting grafieken: huren blijven gedurende de laatste jaren min of meer constant terwijl de bouwkosten (langer) blijven stijgen.

3

26

Q1 2007

Q4 2006

Q3 2006

Q2 2006

Q1 2006

Q4 2005

Q3 2005

Q2 2005

Q1 2005

Q4 2004

Q3 2004

Q2 2004

Q1 2004

Q4 2003

Q3 2003

Q2 2003

Q1 2003

Q4 2002

Q3 2002

Q2 2002

Q1 2002

Q4 2001

Q3 2001

Q2 2001

Q1 2001

Q4 2000

50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Q3 2000

Markthuurgroei (%)

Cumulatieve markthuurgroei kantoren ten opzichte van prijspeil 2000

Een oplossingsmodel voor deze problematiek zal de voordelen moeten bevatten die in de conclusie van hoofdstuk 3 zijn benoemd, zonder de nadelen. Het model dient derhalve te voldoen aan de volgende punten: - Het model dient transparant te zijn, en aan te sluiten bij het heersende verhuursysteem. - Rendement en risicoverhoudingen dienen ongewijzigd te blijven zodat benchmarking en opname in ALM-studies mogelijk blijven. - De resultaten van investeringen in energiebesparende maatregelen dienen bij te dragen aan het direct rendement van beleggers. - Het model dient niet te leiden tot additionele (onbeheersbare) risico’s voor een belegger. - Een eventuele huuropslag dient objectief vastgesteld te worden. 4.2

Het oplossingsmodel

Als uitgangspunt voor een oplossingsmodel is in de onderzoeksafbakening (zie inleiding) vastgesteld dat een huuropslag, als tegemoetkoming voor energiebesparende maatregelen, niet hoger mag zijn dan de werkelijke energiekostenbesparing die de investering oplevert, zodat de totale huisvestingslasten voor een huurder niet hoger worden. Daarnaast dient de huuropslag en de daaraan gekoppelde energiekostenbesparing objectief te kunnen worden vastgesteld. De oplossing hiervoor is wellicht gelegen in de energieprestatienormeringen zoals de EPC en de Energie-Index (gekoppeld aan het energielabel). De energieprestatienormeringen geven een oordeel over de energetische kwaliteit van een gebouw met betrekking tot het karakteristieke energieverbruik. Het karakteristieke energieverbruik van een gebouw is het verbruik van alle gebouwgebonden installaties per m² gebruiksoppervlakte bij een gestandaardiseerd gebouwgebruik (Ham, E.R. van den, 2004, p 11). Theoretisch gezien zou er een relatie moeten zijn tussen het werkelijke energieverbruik van kantoorgebouwen en met de EPC en de Energie-Index van het gebouw. Daarop voort redenerend geeft de EPC en/of de Energie-Index een voorspelling van het energieverbruik van een bepaald gebouw. Een lage energieprestatienormering geeft aan dat het gebouw energiezuinig is en dat derhalve een huuropslag gerechtvaardigd zou kunnen zijn. De hoogte van die huuropslag hangt vervolgens af van de werkelijke energiekostenbesparing. Om de EPC en/of de Energie-Index te gebruiken voor het oplossingsmodel zal aangetoond moeten worden hoe de energieprestatienormeringen zich verhouden tot het werkelijk energieverbruik. Hiertoe zal van een groot aantal gebouwen de EPC en de Energie-Index afgezet moeten worden tegen het werkelijk energieverbruik. De steekproef dient een grote omvang te hebben omdat de EPC en Energie-Index een oordeel geven over het gestandaardiseerd energieverbruik. Bij een te kleine omvang van de steekproef kan het zijn dat afwijkend huurderspecifiek energieverbruik de uitkomsten teveel beïnvloedt.

27

Huur

Werkelijke energiekosten

Het resultaat zou er theoretisch als volgt uit kunnen zien:

Huur bij EPC 1,9 = markthuur = benchmark

0,5

1,0

EPC

1,9

Een EPC van 1,9 correspondeert met de markthuur zonder huuropslag omdat alle nieuwe kantoorgebouwen vanaf 1996 minimaal een EPC van 1,9 dienen te hebben, daarom bepaalt deze EPC-eis de ondergrens. Zoals vermeld in hoofdstuk 2 is de EPC gestoeld op de actuele techniek en voorschriften (sinds 1996) en derhalve minder geschikt om de energetische kwaliteit van oudere gebouwen te meten. De grafiek laat zien dat het effect voor een huurder kostenneutraal is. Een lagere EPC van bijvoorbeeld 1.0 (t.o.v. de standaard 1.9) leidt tot een voordeel in energiekosten bij standaard gebruik. De huurprijs kan vervolgens evenredig verhoogd worden, wat voor de huurder een kostenneutrale situatie betekent. ™ Om bovenstaande grafische theoretische model toe te passen zal het (lineaire) verband tussen de EPC en het werkelijk energieverbruik aangetoond moeten worden.

28

Huur

Werkelijke energiekosten

De Energie-Index is daarentegen ontwikkeld om de energetische kwaliteit van gebouwen van alle leeftijden te kunnen weergeven. Een model waarbij de huuropslag gekoppeld is aan de Energie-Index zou er theoretisch als volgt uit kunnen zien:

Huur bij label D = markthuur = benchmark

G

F

E

D

C

B

A

Het energielabel D met een energie-index tussen de 1.31 en 1.45 correspondeert in bovenstaande indicatieve grafiek met een markthuur zonder huuropslag. Middels de energieindex kan de energetische kwaliteit van gebouwen van alle leeftijden worden bepaald, van zeer zuinig tot zeer onzuinig. De mediaan van de energetische kwaliteit zou dus kunnen liggen bij label D. ™ Om bovenstaand schema werkelijk toe te passen zal het (lineaire) verband tussen de Energie-Index en het werkelijk verbruik aangetoond moeten worden. Ook zal bewezen moeten worden dat een Energie-Index tussen de 1.31 en 1.45 (label D) de mediaan vormt van de energetische kwaliteit van alle kantoorgebouwen in Nederland. 4.2.1 Het oplossingsmodel en direct rendement op investeringen Indien een belegger additionele investeringen pleegt in een kantoorpand en daarmee een gebouw realiseert met een lage(re) EPC-waarde, dan is het, volgens het indicatieve schema uit paragraaf 4.2, gerechtvaardigd om de huur per m² te verhogen. Een huurverhoging leidt vervolgens vanzelfsprekend tot een waardevermeerdering van het pand. Bij de waardeberekening wordt de huur immers gekapitaliseerd tegen een specifiek rendement (yield), waarop vervolgens nog enige correcties worden aangebracht voor (achterstallig) onderhoud, (lokale) marktomstandigheden en andere gebouwspecifieke risico’s of kansen. De extra waarde die gecreëerd wordt met het verhogen van de huurprijs kan de belegger theoretisch aanwenden voor additionele investeringen zonder dat zijn (vereiste) rendement daaronder te lijden heeft. Stel dat voor een kantoorpand een yield is vastgesteld van 7%, dan zal een huurverhoging van € 9,- per m² tot een waardevermeerdering leiden van € 9,-/ 7% = € 128,57 per m².

29

Voor een kantoorgebouw dat beschikt over 6.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak betekent dit een waardevermeerdering van 6.000 m² x € 128,57 = € 771.420,-. Wanneer de belegger het exacte bedrag van de waardevermeerdering aanwendt voor additionele investeringen in energiebesparende maatregelen blijft zijn direct rendement exact gelijk. De investering wordt immers precies gedekt door de huuropslag. Maar wanneer de belegger het presteert om minder uit te geven dan € 771.420,- en een EPC weet te realiseren van 1.0, dan is hij volgens het model gerechtigd om de huur toch te verhogen met € 9,- per m² terwijl de investeringskosten lager zullen liggen. De investering draagt op dat moment positief bij het aan het direct rendement. Het voorgaande is uiteraard theoretisch ook van toepassing op het energielabel en de bijbehorende Energie-Index. Een verbetering van het energielabel voor een gebouw en dus een verlaging van de Energie-Index leidt tot een objectief vastgestelde verhoging van de huurprijs. Voor een belegger is het de uitdaging om zo kostenefficiënt mogelijk een groen energielabel te behalen, zodat de huurprijsverhoging positief zal bijdagen aan zijn direct rendement.

Voorbeeld

Ter verduidelijking van voorgaande benaderingswijze is in het volgende (sterk vereenvoudigde) voorbeeld de cashflow, die een belegger realiseert met een gemiddeld pand (qua energie-efficiency), afgezet tegen de cashflow die gerealiseerd wordt met een pand waarbij de huurprijs verhoogd wordt met een objectief vastgestelde huuropslag (gekoppeld aan de EPC of EI). Het grafisch weergegeven voorbeeld sluit aan bij de voorbeelden uit hoofdstuk 3. Een belegger kan zijn (direct) rendement positief beïnvloeden door tegen zo laag mogelijke kosten een zo energie-efficiënt mogelijk gebouw te realiseren. Huur gekoppeld aan energieprestatie, Direct rendement

Cashflow

€ 13.000.000 € 10.500.000 € 8.000.000 € 5.500.000 € 3.000.000 € 500.000 € 2.000.000€ 4.500.000€ 7.000.000€ 9.500.000€ 12.000.000-

Objectief vastgestelde huuropslag = direct rendement

0

1

2

3

Theoretisch indirect rendement

4

5

7

8

9

10

Uitdaging voor de belegger om de investering zo laag mogelijk te Gemiddeld pand

Jaren

4.3

6

Huur gekoppeld aan EPC of EI

Het toetsen van de vereisten aan het oplossingsmodel

In het begin van dit hoofdstuk is op basis van de conclusies van hoofdstuk 3 een aantal vereisten geformuleerd waaraan het oplossingsmodel dient te voldoen. In deze paragraaf zal getoetst worden of het theoretisch model aan deze vereisten tegemoet komt.

30

Het model dient transparant te zijn, en aan te sluiten bij het heersende verhuursysteem.

Het model geeft slechts een objectieve onderbouwing om de huurprijs te verhogen. Dit heeft voorts geen effect op de wijze waarop kosten worden verrekend, en evenmin zijn er (ver)huurbepalingen nodig die afwijken van het geldende verhuursysteem. De standaard verhuurcontracten van de ROZ kunnen ongewijzigd gebruikt worden.

Rendement en risicoverhoudingen dienen ongewijzigd te blijven zodat benchmarking en opname in ALM-studies mogelijk blijven, en het model dient niet te leiden tot additionele (onbeheersbare) risico’s voor een belegger.

Aan de huurder worden nog steeds de werkelijke energiekosten van het gebouw doorberekend. Risico’s van prijsstijgingen en specifiek verbruik blijven derhalve voor rekening van de huurder waardoor de risico-rendementverhoudingen ongewijzigd blijven. Benchmarken met andere (gemiddelde) kantoorpanden blijft onverminderd mogelijk.

De resultaten van investeringen in energiebesparende maatregelen dienen bij te dragen aan het direct rendement van beleggers.

Door het effect van de investeringen meetbaar te maken, kan de huurprijs evenredig worden verhoogd. Hierdoor dragen de resultaten van de investeringen bij aan het direct rendement (huur).

Een eventuele huuropslag dient objectief vastgesteld te worden.

Door vast te stellen wat het werkelijk energieverbruik is in kantoorgebouwen bij verschillende EPC-waarden of energie-labels (energie-index), kan objectief worden vastgesteld wat de besparing is van energiebesparende maatregelen. Deze objectief vastgestelde besparing vormt vervolgens de grondslag voor de huuropslag. 4.4

Conclusie

Het oplossingsmodel is er op gericht om de huuropslag als tegemoetkoming voor investeringen in energiebesparende maatregelen te koppelen aan de EPC of de EnergieIndex. Deze methode lijkt inderdaad de vereiste voordelen te bevatten zonder de nadelen die in hoofdstuk 3 benoemd zijn. Het model is transparant, sluit aan bij het huidige verhuursysteem, rendement en risico-verhoudingen blijven ongewijzigd en de resultaten van investeringen in energiebesparende maatregelen dragen bij aan het direct rendement. Om het oplossingsmodel daadwerkelijk te kunnen toepassen dient echter het verband tussen het werkelijk energieverbruik in kantoorgebouwen en de EPC of de Energie-Index te worden aangetoond. De Energie-Index is verplicht sinds 1 januari 2008 en is wellicht zeer interessant om te gebruiken voor het oplossingsmodel. Maar als gevolg van de alsmaar vertraagde invoering van de Energie-Index is er nog maar een zeer beperkt aantal (kantoor)gebouwen voorzien van een energielabel (Energie-Index). Er is derhalve onvoldoende data beschikbaar om onderzoek te doen naar het verband tussen het werkelijk energieverbruik en de energieindex. Omdat de EPC-berekening net als de Energie-index een oordeel geeft over de energetische kwaliteit van een gebouw, zal in het vervolg van deze scriptie de relatie tussen de EPC en het werkelijk energieverbruik worden onderzocht en worden geconcludeerd of de EPC geschikt is om te worden gebruikt voor het oplossingsmodel.

31

Hoofdstuk 5 Het oplossingsmodel op basis van EPC In dit hoofdstuk zal de relatie tussen de EPC en het werkelijk energieverbruik worden onderzocht en zal worden geconcludeerd of een verlaging van de EPC leidt tot een verlaging van de energiekosten in Euro’s. Indien de relatie aangetoond wordt, dan kan de EPC een basis vormen voor het oplossingsmodel. 5.1

Het soort verband tussen EPC en energieverbruik

Alvorens de relatie tussen de EPC en het werkelijk energieverbruik in kaart wordt gebracht, is het zinvol om na te gaan welk verband in de EPC-berekening wordt verondersteld tussen het berekende energieverbruik en de EPC. Indien de EPC-berekening bijvoorbeeld een logaritmisch verband verondersteld, dan heeft het weinig zin om op zoek te gaan naar een lineair verband tussen het energieverbruik en de EPC. In het artikel “Energieprestatiemethoden: Samen sterk?” wordt echter geconcludeerd dat het verband tussen EPC en primair energieverbruik 4 lineair is. Daarnaast is in het rapport “Relatie tussen EPC en werkelijk energieverbruik bij kantoorgebouwen” (Ham, E.R. van den, 2004, p 19 en bijlage 1) onderzocht dat het theoretisch verband tussen het primair energieverbruik en de EPC lineair is. Uit het voorgaande volgt dat er ook tussen het werkelijk gebouwgebonden energieverbruik en de EPC een lineair verband zal moeten bestaan. 5.2

Onderzoek

5.2.1 Doelstelling Om de EPC bruikbaar te laten zijn voor het oplossingsmodel dient het onderzoek de volgende vragen te beantwoorden: - Bestaat er een relatie tussen de EPC en het werkelijk energieverbruik? - Is een verlaging van de EPC uit te drukken in een verlaging van de energiekosten per m² in Euro’s? 5.2.2 Steekproef Om de doelstelling van het onderzoek te bereiken zal een steekproef genomen moeten worden uit een groot aantal (kantoor)gebouwen. Van de gebouwen die opgenomen worden in de steekproef zal worden geanalyseerd of de EPC-berekening uit de bouwaanvraag een relatie vertoond met het werkelijke energieverbruik van de gebouwen. De steekproef zal moeten voldoen aan de volgende eisen: 1. De steekproef moet bestaan uit gebouwen met een (sterk overwegende) kantoorfunctie. o De EPC-berekening legt een relatie tussen de EPC en het karakteristiek energiegebruik van de gebouwgebonden installaties. Bij het meten van het werkelijk energiegebruik is echter geen onderscheid te maken tussen gebouwgebonden energieverbruik en huurderspecifiek energieverbruik. Omdat de wijze waarop kantoorgebouwen worden gebruikt over het algemeen goed te vergelijken is, zal sterk afwijkend huurderspecifiek energieverbruik uit de steekproef kunnen worden gefilterd.

4

Primair energieverbruik is gebouwgebonden energieverbruik

32

2. Het werkelijke totale energieverbruik van de gebouwen die opgenomen zijn in de steekproef moet voor minimaal 90% representatief zijn voor de gehele populatie. o De verwachting is dat een steekproef van ca. 75 objecten een representatief beeld van de gehele populatie zal geven en zal de invloed van overig huurderspecifiek energieverbruik geminimaliseerd worden. 3. Van elk kantoorgebouw dat deelneemt aan de steekproef dient het meerjarig energieverbruik bekend te zijn. o Het is denkbaar dat een gebouw in een bepaald jaar afwijkend energiegedrag laat zien door bijvoorbeeld tijdelijke leegstand. Om dergelijke ‘eenmalige’ afwijkingen in het energiegedrag van een gebouw buiten de analyse te houden kunnen we het meerjarig verbruik van een gebouw analyseren. 4. Correctie voor weersinvloeden. o In de EPC-berekening wordt bij het bepalen van het karakteristiek energieverbruik uitgegaan van standaard weersomstandigheden (Stoelinga, P.A.L , e.a., 2005, par. 6.2-6.2). De referentieperiode waarin de data voor de steekproef is verzameld zou kunnen afwijken van de standaard weersomstandigheden. Indien het in de referentieperiode bijvoorbeeld erg koud is geweest, dan zal het gasverbruik hoger liggen dan is berekend bij standaard weersomstandigheden. Het is mogelijk om op basis van temperatuurgegevens van De Bilt de gevonden data te corrigeren voor weersinvloeden. 5. Van elk gebouw moet uiteraard een EPC bekend zijn. Wanneer een steekproef voldoet aan de eisen die hiervoor gesteld zijn, kan worden onderzocht of een verlaging van de EPC leidt tot een lineaire verlaging van de werkelijke energiekosten. 5.2.3 Data-acquisitie Doordat het bijzonder lastig is om een steekproef samen te stellen die voor minimaal 90% representatief is, is gebruik gemaakt van het wetenschappelijk onderzoek van ir. E.R. van den Ham (Ham, E.R. van den, 2004). Het onderzoek van Van den Ham is uitgevoerd in opdracht van Senternovem en dient als input voor deze Master Thesis. Ook Van den Ham heeft zijn data deels gebaseerd op andere (wetenschappelijke) studies teneinde tot een representatie steekproef te komen, te weten: - Monitoring EPN Kantoorgebouwen, Damen, februari 2001 - Monitoring energieprestatie 10 kantoorgebouwen, Halmos, 2003 - Analyse van Climatic Design Consult - Data-acquisitie bij energiebedrijven, Damen Bouwcentrum, 2004 - Resultaten monitoring EP-plus gebouwen, TNO MEP, 2003 Het onderzoek uit 2004 dat Van den Ham heeft uitgevoerd, heeft de relatie tussen de EPC en het werkelijk energieverbruik van kantoorgebouwen onderzocht. Hoewel de uitkomsten van het onderzoek enorm interessant zijn voor dit onderzoek, is het energieverbruik van gas en elektra in het onderzoek van Van den Ham uitgedrukt in MJ (MegaJoules). Het verbruik in MJ van gas en het verbruik in MJ van elektra worden in het onderzoek bij elkaar opgeteld. De prijs voor gas en de prijs voor elektra kennen echter een geheel andere ontwikkeling en zij bewegen onafhankelijk van elkaar. In dit hoofdstuk wordt getracht om tot een constant model te komen dat de energiebesparing in geld kan voorspellen. Omdat op basis van het onderzoek van Van den Ham geen besparing te bereken is in Euro’s, is in dit hoofdstuk aanvullend onderzoek verricht om tot een objectief bepaalde huuropslag te komen voor een gebouw met een lage(re) EPC.

33

Van de gebouwen die in het onderzoek van Van den Ham zijn meegenomen en tevens dienen als input voor dit onderzoek, zijn de volgende gegevens bekend: De steekproef bestaat uit 73 kantoorgebouwen die allen jonger zijn dan 1995 (na de invoering van de energie-prestatie-normering) en waarvan een EPC-berekening bekend is 5 . De meeste gebouwen hebben een oppervlakte tussen de 2.000 m² en de 5.000 m². Voor elk gebouw zijn voorts de volgende data bepaald en berekend om als input te dienen voor de analyses van Van den Ham: - De EPC. - Het berekend karakteristiek energieverbruik uit de EPC-berekening. - Het gemiddeld werkelijk energieverbruik (gas + elektra) over een periode van 3 jaar in MegaJoules, waarbij het gasverbruik is gecorrigeerd voor weersinvloeden. Om tot een constant geldig model te komen, zullen de data met betrekking tot het gasverbruik en het elektraverbruik omgerekend moeten worden. Om aan de in paragraaf 5.2.1 gedefinieerde doelstelling te voldoen zullen van de objecten die deelnemen in de steekproef de volgende gegevens bekend moeten zijn: - De EPC. - Het gemiddeld werkelijk gasverbruik over een periode van 3 jaar in m³ gas per m² gebruiksoppervlak, waarbij het gasverbruik is gecorrigeerd voor weersinvloeden. - Het gemiddeld werkelijk elektraverbruik over een periode van 3 jaar in Kwh elektra per m² gebruiksoppervlak. 5.2.4 Wijze van onderzoek Op de herberekende data zullen regressieanalyses worden uitgevoerd om het verband te onderzoeken tussen de EPC en werkelijk gasverbruik en tussen de EPC en werkelijk elektraverbruik (in m³ en Kwh). Een regressieanalyse is zeer geschikt om de relatie in kaart te brengen tussen twee variabelen waarvan een min of meer lineair verband wordt verondersteld. Omdat in de EPC-berekening een lineair verband bestaat tussen de EPC en het berekend karakteristiek energieverbruik, gaan we er in dit hoofdstuk tevens vanuit dat er een lineair verband bestaat tussen de EPC en het werkelijk energieverbruik 6 . Uit de regressieanalyses kan voor elke EPC-waarde een gemiddeld gas- en elektraverbruik (in m³ en Kwh) per m² gebruiksoppervlak worden gedestilleerd op basis van gestandaardiseerd verbruik. Door de resultaten vervolgens te vermenigvuldigen met de gemiddelde actuele prijs per m³ en de gemiddelde actuele prijs per Kwh elektra, kan men vaststellen wat de gemiddelde energiekosten zijn bij verschillende EPC-waarden. Daaruit volgt dat ook bepaald kan worden wat de besparing aan energiekosten is bij een lage(re) EPC waarde. Het totale energieverbruik van een gebouw bestaat bij het merendeel van de gebouwen uit een deel warmte- / gasverbruik en uit een deel elektraverbruik. Er zijn echter ook gebouwen die geen gas of warmte verbruiken doordat zij bijvoorbeeld een warmtepomp gebruiken om het gebouw te verwarmen. Een warmtepomp is een zeer energiezuinige manier om warmte op te wekken door gebruik te maken van natuurlijke bronnen zoals (warm) grond(water) of buitenlucht. De EPC-berekening houdt rekening met het energiezuinige karakter van een warmtepomp en de gebouwen zonder warmte- /gasverbruik zijn meegenomen in de analyse van de relatie tussen de EPC en het gasverbruik per m². Gebouwen met een warmtepomp zullen naar 5 6

Zie Bijlage 1 Zie paragraaf 5.1

34

verwachting een lage EPC-waarde en dus terecht een neerwaarts effect hebben op het werkelijke gemiddelde gasverbruik (warmte-) bij een lage EPC-waarde. Warmteverbruik en gasverbruik wordt in de analyse gelijk aan elkaar gesteld. Gebouwen die warmte verbruiken in plaats van gas, maken gebruik van stadsverwarming. De energie die bij gas of warmte verbruikt wordt is gelijk en de kosten van gas en stadsverwarming zijn vergelijkbaar. Het warmteverbruik is in de analyse opgenomen in het gasverbruik. 5.3

Relatie EPC en gasverbruik

Om het mogelijke lineaire verband te onderzoeken tussen EPC en het werkelijk gasverbruik per m² gebruiksoppervlak is gebruikt gemaakt van de data van alle 73 gebouwen waar de data van beschikbaar zijn. Zoals vermeld zijn hierbij ook de gebouwen opgenomen die geen gas verbruiken maar het pand bijvoorbeeld middels een warmtepomp verwarmen. Het gasverbruik is gemeten over een periode van 3 jaar (voor zover bekend) en is gecorrigeerd voor weersinvloeden. In de bijlage is de berekende data opgenomen die als input heeft gediend voor de analyse. Om de data te herbereken is de volgende omrekenfactor gebruikt (Ham, E.R. van den, 2004, pp. 34-36): Gas: 35,2 MJ = 1 m³ Een regressieanalyse van de data leidt tot de volgende grafiek 7 :

Relatie tussen EPC en gasverbruik in m3 per m2 oppervlak

m3 gas per m2 gebruiksoppervlak (y)

M3 gas per m2 35,00

Lineair (Regressievergelijking)

30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 y = 6,8402x - 0,5138 0,00 0,50

0,70

0,90

1,10

1,30

1,50

1,70

1,90

2,10

EPC (x)

Op basis van de regressieanalyse kunnen de volgende conclusies worden getrokken: - Er een kans van 99% is (p-waarde is 0,01058) dat het verband tussen gas- / warmteverbruik en EPC in de gehele populatie hetzelfde is als in de steekproef. Het

7

Zie bijlage 2 voor regressiedata

35

resultaat van de analyse voldoet hiermee aan de gestelde eis met betrekking tot representativiteit. De waargenomen spreiding wordt bevestigd door de correlatiecoëfficiënt van 0,297 (hoe dichter bij 1, hoe minder spreiding). De regressievergelijking geeft het best mogelijke verband aan tussen de twee variabelen. Uit de analyse leiden we af dat de regressievergelijking van de relatie tussen EPC en gasverbruik per m² als volgt is weer te geven:

-

Aantal m³ gas per m² = 6,8402 x EPC – 0,5138 De regressievergelijking veronderstelt het lineaire verband tussen de EPC en het werkelijk gasverbruik. De oorzaken van de spreiding in de data zijn zeer divers en zullen in paragraaf 5.5 nader worden toegelicht. Het feit dat er afwijkingen zijn ten opzichte van de regressievergelijking wil echter niet zeggen dat er geen min of meer lineair verband tussen de twee variabelen bestaat. Zoals eerder in dit onderzoek is vermeld gaan we er van uit dat er per gebouw (sterke) afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde kunnen zijn door een specifieke situatie. Door de omvang van de steekproef wordt de invloed van de afwijkingen echter minimaal. 5.4

Relatie EPC en elektraverbruik

Om het mogelijke lineaire verband te onderzoeken tussen EPC en het werkelijk elektraverbruik per m² gebruiksoppervlak is de data van alle 73 gebouwen wederom opgenomen in een regressieanalyse. In de bijlage is de berekende data opgenomen die als input heeft gediend voor de analyse. Om de data te herbereken is de volgende omrekenfactor gebruikt (Ham, E.R. van den, 2004, pp. 34-36): Elektra: 9,23 MJ = 1 Kwh Een regressieanalyse van de data leidt tot de volgende grafiek 8 : Relatie tussen EPC en elektraverbruik in Kwh per m2 oppervlakte KwH/m2 Lineair (KwH/m2)

Kwh per m2 gebruiksoppervalkte (y)

350 300 250 200 150 y = 22,822x + 70,497 100 50 0 0,50

0,70

0,90

1,10

1,30

1,50

1,70

1,90

2,10

EPC (x) 8

Zie bijlage 2 voor regressiedata

36

Op basis van de regressieanalyse kunnen de volgende conclusies worden getrokken: - Er een kans van 72,32% is (p-waarde is 0,2768) dat het verband tussen elektraverbruik en EPC in de gehele populatie hetzelfde is als in de steekproef. Het resultaat van de analyse voldoet hiermee niet aan de gestelde eis met betrekking tot representativiteit. De eis dat het verbruik in de steekproef voor minimaal 90% representatief zijn moet voor de gehele populatie geldt echter voor het totale energieverbruik en het elektraverbruik is hier slechts een onderdeel van. - De waargenomen spreiding wordt bevestigd door de correlatiecoëfficiënt van 0,128 (hoe dichter bij 1, hoe minder spreiding). De spreiding in het verband tussen elektraverbruik en EPC is dus groter dan in het verband tussen gasverbruik en EPC. - De regressievergelijking geeft het best mogelijke verband aan tussen de twee variabelen. Uit de analyse leiden we af dat de regressievergelijking van de relatie tussen EPC en gasverbruik per m² als volgt is weer te geven: Aantal Kwh elektra per m² = 22,822 x EPC + 70,497 Het feit dat de correlatiecoëfficiënt laag is en de steekproef voor ongeveer 72% representatief is, is waarschijnlijk terug te voeren op het huurderspecifieke verbruik. Het gasverbruik vertoont een beter verband met de EPC omdat dit ook voornamelijk gebouwgebonden verbruik is. Het elektraverbruik wordt echter in grote mate beïnvloed door het specifieke gedrag van een huurder. Dat is dan ook de reden dat het verband tussen de EPC en elektraverbruik zwakker is dan het verband tussen EPC en gasverbruik. De regressievergelijking veronderstelt het lineaire verband tussen de EPC en het werkelijk elektraverbruik. De geconstateerde afwijkingen ten opzichte van de regressievergelijking houdt niet in dat er geen min of meer lineair verband tussen de twee variabelen bestaat. Zoals eerder in dit onderzoek is vermeld gaan we er van uit dat er per gebouw (sterke) afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde kunnen zijn door een specifieke situatie. Door de omvang van de steekproef wordt de invloed van de afwijkingen echter minimaal. 5.5

Waargenomen spreiding

Bij onderzoek naar de relatie tussen het energieverbruik en de EPC-waarde van een kantoorgebouw treedt er binnen de steekproef een aanzienlijke spreiding op in zowel de relatie tussen gasverbruik en EPC, als in de relatie tussen elektraverbruik en de EPC. Hoewel de spreiding een feitelijk gegeven is, wil dit niet zeggen dat het verband tussen het werkelijk energieverbruik en de EPC-waarde niet bestaat. De spreiding kan ontstaan door: - Fouten in de opname / dataverzameling. Bij een EPC-berekening dienen alle data die van invloed zijn op de energetische kwaliteit van een gebouw ingevoerd te worden in een (computer)berekening. De verzameling van deze data en de invoer hiervan blijft mensenwerk en hierdoor kunnen fouten gemaakt worden. - Afwijkend specifiek gebruik van het gebouw. Er is bij deze analyse bewust gekozen voor een vergelijk van het werkelijk energieverbruik van kantoorgebouwen, omdat het gebruik van deze gebouwen over het algemeen goed met elkaar te vergelijken is. Voorbeeld: Elke kantoormedewerker neemt ca. 22 m² in beslag, per 10 kantoormedewerkers is gemiddeld 1 kopieerapparaat / printer aanwezig, etc. Vermoedelijk is afwijkend specifiek gebruik van de kantoorgebouwen toch de belangrijkste oorzaak van de spreiding die is opgetreden in de analyses. Een

37

-

-

kantoorgebouw kan bijvoorbeeld een groter dan gemiddelde koelbehoefte hebben door een grote netwerkruimte (voor computers). Wijzigingen in het gebouw. De EPC-berekening wordt uitgevoerd op basis van bouwtekeningen tijdens de bouwaanvraag. Mogelijk zijn na de realisatie van enkele van de kantoorgebouwen, die in de steekproef zijn opgenomen, wijzigingen aangebracht die van invloed zijn op de energetische kwaliteit van de gebouwen. Als voorbeeld kan de uitbreiding of vervanging van een klimaatinstallatie worden genoemd, of het vervangen van de beglazing van een gebouw. De energetische kwaliteit van het gebouw verandert daardoor, maar de EPC-waarde die tijdens de bouw is vastgesteld blijft gelijk. Onzuiverheden in de EPC-berekeningssystematiek. De EPC-berekening kent verschillende gewichten toe aan factoren die van invloed zijn op de energetische kwaliteit van gebouwen. De EPC-berekening bestaat echter nog relatief kort en mogelijk dienen de gewichten die aan een aantal factoren worden toegekend nog beter op de praktijk te worden afgestemd. Voortdurende grootschalige metingen tussen het werkelijk energieverbruik en het berekend energieverbruik uit de EPCberekeningen zijn noodzakelijk om de EPC-berekening mogelijk te verfijnen en perfectioneren.

Afgezien van de mate waarin de spreiding is waargenomen, zijn de hiervoor genoemde oorzaken voor spreiding in de resultaten wel enigszins te voorspellen. Dit is dan ook de reden waarom de steekproef een grote omvang dient te hebben. Fouten in de EPCberekening, of afwijkend specifiek gebruik, zullen in een steekproef met een grote omvang zowel een positieve als negatieve invloed hebben op de resultaten. Hierdoor kan er gemiddeld (middels de regressievergelijking) toch een goed beeld kan ontstaan van het verband tussen de twee variabelen. 5.6

Relatie EPC en totaal energieverbruik in Euro’s

In de voorgaande paragrafen is in kaart gebracht hoeveel m³ gas en hoeveel Kwh elektra verbruikt wordt bij elke EPC-waarde. In deze paragraaf zal dit verbruik gekoppeld worden aan de actuele gemiddelde gasprijs per m³ en de actuele gemiddelde prijs per Kwh elektra. De combinatie van deze data levert vervolgens inzage in de (mogelijk) werkelijk lagere energiekosten bij een lage(re) EPC-waarde. 5.6.1 Gemiddelde energiekosten Om de gemiddelde kosten van gas en elektra voor een kantoorpand in kaart te brengen zijn op basis van een referentiepand, 36 energiecontractaanbiedingen onderzocht (Energievergelijken, 2008). De gegevens van het referentiepand zijn afgeleid van een werkelijk kantoorgebouw, centraal in Nederland gelegen in Alphen aan den Rijn. Van het kantoorgebouw dat als referentie heeft gediend zijn de volgende gegevens bekend: - Adres: Raoul Wallenbergplein 21-37, Alphen aan den Rijn - Bouwjaar: 2001 - 6 verdiepingen - 6.178 m² gebruiksoppervlakte - 2 liften - Werkelijk gasverbruik ca. 115.000 m³ per jaar - Werkelijk elektraverbruik ca. 300.000 Kwh per jaar

38

De 36 energiecontractaanbiedingen 9 resulteren in de volgende gemiddelde energieprijzen voor gas en elektra, per prijspeildatum 26 juni 2008: Elektra per Kwh (transport + levering): Gas per m³ (transport + levering):

€ 0,22145 € 0,63391

5.6.2 Regressieanalyse van de energiekosten en EPC uit de steekproef In voorgaande paragrafen is het werkelijk gasverbruik (in m³) en het werkelijk elektraverbruik (in Kwh) van 73 panden afgezet tegen de EPC en in paragraaf 5.2.1 is onderzocht wat de gemiddelde prijs van gas en elektra is op basis van 36 energiecontractaanbiedingen. Door deze gegevens te combineren kan geanalyseerd worden wat de energiekosten 10 zijn van de panden die deelnemen aan de steekproef. Vervolgens kan middels een regressieanalyse het verband tussen de kosten en de EPC in kaart worden gebracht. Hierbij moet opgemerkt worden dat de uitkomst van de analyse aan verandering onderhevig is omdat de energieprijzen (sterk) fluctueren. De regressieanalyse van het energieverbruik van de panden uit de steekproef en de energiekosten geeft het volgende resultaat 11 : Relatie tussen EPC en totale energiekosten per m2 gebruiksoppervlakte (per prijspeildatum 26-6-2008) Kostentotaal Regressievergelijking € 80,00

90%ondergrens

€ 70,00

90%bovengrens

kosten per m2

€ 60,00 € 50,00 € 40,00 € 30,00 € 20,00 € 10,00 €€ 10,00-

0,5

0,7

0,9

1,1

1,3

1,5

1,7

1,9

2,1

EPC

Op basis van de regressieanalyse kunnen de volgende conclusies worden getrokken: - Er is een kans van 92,65% is (p-waarde is 0,07348) dat het verband tussen de totale energiekosten en EPC in de gehele populatie gelijk is aan de kosten in de steekproef op prijspeildatum 26 juni 2008. - Er is daarnaast een kans van 90% dat de werkelijke energiekosten per EPC-waarde zich bevinden tussen de 90%-bovengrens en de 90%-ondergrens.

9

Zie bijlage 3 voor totaal overzicht Per prijspeildatum 26 juni 2008 11 Zie bijlage 4 voor regressiedata 10

39

-

De regressievergelijking geeft voor de prijspeildatum het best mogelijke verband aan tussen de twee variabelen. Uit de analyse leiden we af dat de regressievergelijking van de relatie tussen EPC en elektraverbruik per m² als volgt is weer te geven: Energiekosten per m² = 9,3899 x EPC + 15,286

12

Deze formule kan echter niet zomaar van toepassing worden verklaard op alle kantoorobjecten in Nederland, teneinde een objectieve huuropslag te bepalen voor panden met een lage(re) EPC-waarde. De kosten per m³ gas en per Kwh elektra kunnen in de loop der tijd sterk variëren. Het verband tussen de EPC-waarde en energiekosten zoals hiervoor in de regressieanalyse is weergegeven zal er daarom, als gevolg van prijsveranderingen van gas en elektra, steeds anders uitzien. Dit is derhalve geen constante formule die op elk moment gebruikt kan worden en is derhalve niet geschikt voor het oplossingsmodel. 5.6.3 Een constante formule voor de relatie tussen EPC en het totaal energieverbruik in Euro’s Uit het voorgaande volgt de vraag hoe dan wel het verband tussen de energiekosten en de EPC-waarde op een eenduidige manier geformuleerd kan worden op een wijze die zijn geldigheid behoudt. Gas: Voor de relatie tussen gasverbruik en de EPC is in paragraaf 5.3 de volgende formule gedefinieerd: Aantal m³ gas per m² = 6,8402 x EPC – 0,5138 De relatie tussen de kosten voor gasverbruik per m² gebruiksoppervlak en de EPC kan van de voorgaande formule worden afgeleid en laat zich als volgt omschrijven: Kosten voor gasverbruik per m² = (6,8402 x EPC – 0,5138) x PG Verklaring: PG is de actuele gasprijs per m³ voor levering en transport. Elektra: Voor de relatie tussen het elektraverbruik en de EPC is in paragraaf 5.4 de volgende formule gedefinieerd: Aantal Kwh elektra per m² = 22,822 x EPC + 70,497 De relatie tussen de kosten voor elektraverbruik per m² gebruiksoppervlak en de EPC kan van de voorgaande formule worden afgeleid en laat zich als volgt omschrijven: Kosten voor elektraverbruik per m² = (22,822 x EPC + 70,497) x PE Verklaring: PE is de actuele elektraprijs per Kwh voor levering en transport. De combinatie van beide vergelijkingen levert een formule op die de relatie aangeeft tussen de EPC-waarde en de energiekosten van een kantoorgebouw: TEK per m² = ((6,8402 x EPC – 0,5138) x PG) + ((22,822 x EPC + 70,497) x PE) 12

Vergelijking geldt alleen voor prijspeildatum 26 juni 2008

40

Verklaring: TEK zijn de totale energiekosten. Om te controleren of de vergelijkingen voor gasverbruik en elektraverbruik samengevoegd mogen worden zoals hiervoor is weergegeven, zijn de uitkomsten van deze formule getest op de uitkomsten van de regressieanalyse uit paragraaf 5.6.2 13 . Wanneer dezelfde prijs voor gas en elektra gebruikt wordt, zou de hiervoor gedefinieerde formule dezelfde uitkomsten moeten genereren als de regressievergelijking uit paragraaf 5.6.2. Uit bijlage 5 blijkt dat de uitkomsten exact met elkaar overeen komen en dat een samenvoeging van de twee regressievergelijkingen voor gasverbruik en elektraverbruik gerechtvaardigd is. 5.6.4 Reikwijdte geldigheid van de formule De afgeleide formule geldt (in beginsel) voor alle middelgrote kantoorpanden in Nederland. Hierbij is het niet van belang in welke verhouding gas of elektra wordt verbruikt in een bepaald pand. De formule is gebaseerd op een gemiddeld gasverbruik en een gemiddeld elektraverbruik per EPC-waarde. De formule is ook van toepassing op gebouwen die geen gas of warmte verbruiken doordat zij bijvoorbeeld een warmtepomp gebruiken om het gebouw te verwarmen. Zoals in paragraaf 5.2.4 is aangegeven is een warmtepomp een zeer energiezuinige manier om warmte op te wekken door gebruik te maken van natuurlijke bronnen zoals (warm) grond(water) of buitenlucht. De EPC-berekening houdt rekening met het energiezuinige karakter van een warmtepomp en de gebouwen zonder warmte- /gasverbruik zijn meegenomen in de analyse van de relatie tussen de EPC en het gasverbruik per m². Gebouwen met een warmtepomp hebben een lage EPC-waarde en hebben dus (terecht) een neerwaarts effect op het werkelijke gemiddelde gasverbruik (warmte-) bij een lage EPC-waarde. Warmteverbruik en gasverbruik wordt in de analyse gelijk aan elkaar gesteld. Gebouwen die warmte verbruiken in plaats van gas, maken gebruik van stadsverwarming. De energie die bij gas of warmte verbruikt wordt is gelijk en de kosten van gas en stadsverwarming zijn vergelijkbaar. Het warmteverbruik is in de analyse opgenomen in het gasverbruik. Het enige voorbehoud dat hierbij gemaakt moet worden is dat de formule geen rekening houdt met de exacte prijs van stadsverwarming. Voor gebouwen die aangesloten zijn op stadsverwarming wordt in de formule de prijs van gas gehanteerd. Omdat de prijs van gas en van stadsverwarming goed vergelijkbaar is, kan de formule (met enige reserve) dus ook toegepast worden voor gebouwen met stadsverwarming. 5.7

Behaalde doelstellingen van het onderzoek

Om de EPC bruikbaar te laten zijn voor het oplossingsmodel dient het onderzoek de twee vragen te beantwoorden die in paragraaf 5.2.1 zijn geformuleerd. Hiertoe is een steekproef samengesteld waarvan het totale energieverbruik per gebouw voor 92,65% representatief is voor de gehele populatie. 1. Bestaat er een relatie tussen de EPC en het werkelijk energieverbruik? Naar aanleiding van het theoretische lineaire verband tussen EPC en energieverbruik, is middels een regressieanalyse ook gezocht naar een lineair verband tussen de EPC en het werkelijk energieverbruik. De resultaten van de analyse vertonen echter een aanzienlijke spreiding. De geconstateerde afwijkingen ten opzichte van de regressievergelijking kunnen, zoals toegelicht in paragraaf 5.5, diverse verklaarbare 13

Zie bijlage 5

41

oorzaken hebben. De correlatiecoëfficiënten geven een oordeel van de sterkte van de geconstateerde verbanden. Voor de relatie tussen EPC en gasverbruik is de correlatiecoëfficiënt 0,297 en voor de relatie EPC en elektraverbruik is deze coëfficiënt 0,128. De correlatiecoëfficiënten bevestigen hiermee het (schijnbaar zwakke) verband. 2. Is een verlaging van de EPC uit te drukken in een verlaging van de energiekosten per m² in Euro’s? Door de twee regressievergelijkingen van het verband tussen EPC - gasverbruik en EPC - elektraverbruik met elkaar te combineren en actuele gas- en elektraprijzen toe te voegen, is een formule gedefinieerd die een voorspelling kan doen van het energieverbruik bij verschillende EPC-waarden. Hiermee is men dus in staat om een verlaging van de EPC uit te drukken in een verlaging van de energiekosten per m² in Euro’s. 5.8

Uitkomsten analyse geïntegreerd in het oplossingsmodel

In paragraaf 5.6 is een formule gedefinieerd waarmee een voorspelling te maken is van het totale energieverbruik van een kantoorpand op basis van de EPC-waarde die voor het gebouw afgegeven is. Voor elke EPC-waarde is nu objectief een voorspelling te maken van de gemiddelde energiekosten per m² voor middelgrote kantoorgebouwen. Bij de actuele gemiddelde energiekosten per m³ gas en per Kwh elektra, gelden bij verschillende EPCwaarden bijvoorbeeld de volgende resultaten voor energiekosten: Actuele energiekosten: Elektra per Kwh (transport + levering): Gas per m³ (transport + levering):

€ 0,22145 € 0,63391

Berekening bij EPC = 1,9: TEK per m² = ((6,8402 x 1,9 – 0,5138) x € 0,63391 ) + ((22,822 x 1,9 + 70,497) x € 0,22145)

= € 33,13 per m² Berekening bij EPC = 1,0: TEK per m² = ((6,8402 x 1,0 – 0,5138) x € 0,63391 ) + ((22,822 x 1,0 + 70,497) x € 0,22145)

= € 24,68 per m² Besparing bij EPC = 1,0 (ten opzichte van EPC 1,9 (=benchmark): € 33,13 per m² - € 24,68 per m² = € 8,45 per m² Als uitgangspunt voor het oplossingsmodel is in de onderzoeksafbakening (zie inleiding) vastgesteld dat een huuropslag, als tegemoetkoming voor energiebesparende maatregelen, niet hoger mag zijn dan de werkelijke energiekostenbesparing die de investering oplevert. De formule stelt ons in staat de energiekosten te berekenen bij elke willekeurige EPCwaarde. Hiermee is dus ook de besparing in energiekosten vast te stellen bij een verlaging van de EPC-waarde ten opzichte van de benchmark. De benchmark wordt gesteld op gebouwen met een EPC-waarde van 1,9. Het merendeel van de kantoorgebouwen beschikt immers over een EPC-waarde van ca. 1,9 omdat dit de ondergrens is waaraan nieuwe kantoorgebouwen sinds 1996 moeten voldoen.

42

De objectieve huuropslag wordt berekend door het bedrag te nemen dat gelijk is aan de besparing aan energiekosten bij een willekeurige EPC-waarde ten opzichte van de energiekosten bij een EPC van 1,9. Onderstaande grafiek laat (bij de actuele prijzen) zowel de energiekostenontwikkeling zien bij verschillende EPC-waarden, als de gerechtvaardigde huuropslag teneinde de huisvestingslasten voor de huurder een kostenneutraal te houden.

Gem. energiekosten met bijbehorende huuropslag per m2 volgens formule (per 26-6-2008) Energiekosten per m² = ((6,8402 x EPC – 0,5138) x PG) + ((22,822 x EPC + 70,497) x PE) Huuropslag per m2

€ 25,00

€ 57,50 € 20,00 € 52,50 € 15,00 € 10,00

€ 42,50 Huuropslag

€ 5,00

€ 37,50

€-

€ 32,50 € 27,50

€ 5,00-

Besparing

€ 10,00-

€ 22,50 Max EPC sinds 1996 = Benchmark

€ 17,50

€ 15,00-

2

1, 9

1, 8

1, 7

1, 6

1, 5

1, 4

1, 3

1, 2

1 1, 1

0, 9

0, 8

0, 7

0, 6

0, 5

0, 4

€ 20,000, 3

EP C

€ 12,50

EPC (x)

Energieprijzen zijn uiteraard continu in beweging en de bovenstaande grafiek geldt alleen voor de prijspeildatum 26 juni 2008. De formule is echter wel constant geldig en door steeds de actuele prijzen voor gas en elektra in te voeren in de formule verkrijgt men inzicht in het meest actuele verband tussen de gemiddelde energiekosten per m² en de EPC-waarde van een gebouw. Het toepassen van het oplossingsmodel op basis van de EPC maakt het voor een belegger / verhuurder mogelijk om een (potentiële) huurder voor te rekenen welke energiekosten de huurder gemiddeld kan verwachten bij een gemiddeld gebruik van het kantoorgebouw met en bepaalde EPC-waarde. Wanneer de belegger de berekening vervolgens tevens uitvoert voor de wettelijk toegestane maximale EPC-waarde, dan kan hij de huurder voorrekenen wat de huurder aan energielasten bespaart wanneer deze besluit zijn gebouw te huren. Voorbeeld: Een verhuurder realiseert een gebouw met een EPC-waarde van 0,9. Volgens de formule bedragen de energielasten bij gemiddeld kantoorgebruik met een EPC-waarde van 0,9 ongeveer € 23,74 per m². De verhuurder heeft hiermee een pand gerealiseerd met een energetische kwaliteit die beter is dan wettelijk vereist. De wettelijk vereiste EPC-waarde

43

Huuropslag per m2

Energiekosten per m2

€ 47,50

bedroeg van 1996 tot 2006 immers maximaal 1,9. De verhuurder kan de wettelijke norm als vergelijkingsmaatstaf gebruiken en berekenen wat de energielasten zouden zijn bij een EPCwaarde van 1,9. Hieruit volgt dat de energielasten bij gemiddeld kantoorgebruik met een EPC-waarde van 1,9 ongeveer € 33,13 per m² bedragen. Doordat de verhuurder een pand heeft gerealiseerd met een betere energetische kwaliteit dan wettelijk is vereist, bespaart de huurder € 33,13 - € 23,74 = € 9,39 per m² aan energiekosten bij gemiddeld kantoorgebruik. Hoewel per 1-1-2006 de maximale EPC-waarde voor nieuwe gebouwen naar beneden is bijgesteld, tot maximaal 1,5 is het vooralsnog gerechtvaardigd om een EPC van 1,9 als benchmark te blijven gebruiken (zie voorbeeld). Het vergelijk dient gemaakt te worden met een gemiddeld kantoorpand en omdat de meeste kantoorgebouwen met een EPC-waarde dateren van vóór 1-1-2006, is het vooralsnog geoorloofd om de EPC van 1,9 als benchmark te hanteren. De verhuurder uit het voorbeeld zou er nu voor kunnen kiezen om, bij het bepalen van de contracthuur voor het kantoorgebouw, de lokale markthuur voor gemiddelde kantoorpanden te verhogen met € 9,39 per m². Aan de huurder kan hij objectief uitleggen dat deze verhoging niet leidt tot een verhoging van de huisvestingslasten van een huurder, maar dat de huisvestingslasten kostenneutraal blijven ten opzichte van een gemiddeld kantoorpand. De extra huuropslag van € 9,39 per m² voor de verhuurder is vervolgens een tegemoetkoming voor de additionele investeringen die de verhuurder heeft gepleegd om een energiezuiniger gebouw te ontwikkelen dan wettelijk is vereist. Het voorbeeld voldoet dan aan het vereiste van kostenneutraliteit uit de inleiding: € 100,-

Kostenneutraal

€ 30,-

Energie- en servicekosten

€ 100,€ 20,61

Een verhoging van de huur met € 9,39 als tegemoetkoming voor investeringen in energiebesparende maatregelen leidt tot een evenredige verlaging van de energiekosten.

Huur

Huur

€ 70,-

€ 79,39

Gemiddeld pand

Energiezuiniger pand

EPC 1,9

EPC 0,9

Het berekenen van de besparing vindt feitelijk plaats door tweemaal de energiekostenberekening uit te voeren. Hierbij wordt eenmaal gerekend met een EPC van 1,9 (de benchmark) en eenmaal met de EPC-waarde van het betreffende gebouw. Door deze twee uitkomsten vervolgens van elkaar af te trekken blijft de besparing in energiekosten over. Met betrekking tot het eerdergenoemde voorbeeld kan de verhuurder de energiekostenbesparing als volgt berekenen: Totale energiekosten per m² benchmark (EPC 1,9) - totale energiekosten pand (EPC 0,9)

44

Oftewel: ((6,8402 x 1,9 – 0,5138) x PG) + ((22,822 x 1,9 + 70,497) x PE) ((6,8402 x 0,9 – 0,5138) x PG) + ((22,822 x 0,9 + 70,497) x PE)

Oftewel: (12,49 x PG + 113,86 x PE) - ((6,8402 x 0,9 – 0,5138) x PG) + ((22,822 x 0,9 + 70,497) x PE)

=

€ 9,39

Wanneer een verhuurder nu in het algemeen zijn huur koppelt aan de EPC-waarde om zodoende mogelijk extra rendement te genereren, dan geldt voor elk kantoorpand het volgende om tot de contracthuur te komen: Contracthuur = lokale markthuur voor gem. pand + besparing energiekosten specifiek pand Oftewel: CH = MH + ((12,49 x PG + 113,86 x PE) - ((6,8402 x EPC – 0,5138) x PG) + ((22,822 x EPC + 70,497) x PE)) Verklaring: CH = Contracthuur voor het specifieke kantoorgebouw MH = Lokaal geldende markthuur voor een gemiddeld kantoorpand PE = De actuele elektraprijs per Kwh voor levering en transport PG = De actuele gasprijs per m³ voor levering en transport Met bovenstaande formule is voor ieder middelgroot kantoorpand in Nederland, waarvan de EPC bekend is, een huur te berekenen die gekoppeld is aan de energetische kwaliteit van het gebouw. De contracthuur zal middels deze formule in min of meerdere mate verhoogd worden ten opzichte van de markthuur, waarbij de verhoging gelijk is aan de energiekostenbesparing ten opzichte van de benchmark. 5.9

Conclusie

De EPC-berekening veronderstelt een lineair verband tussen het energieverbruik en de EPCwaarde. In dit hoofdstuk is derhalve het lineaire verband tussen het werkelijk energieverbruik en de EPC-waarde onderzocht. Hiertoe heeft het energieverbruik van 73 middelgrote kantoorgebouwen gediend als input voor de analyse. Er is bewust gekozen om het energieverbruik van kantoorgebouwen te gebruiken voor de analyse omdat de wijze van gebruik van deze gebouwen over het algemeen redelijk met elkaar te vergelijken is. Zowel het resultaat van de regressieanalyse tussen het elektraverbruik en de EPC, als de regressieanalyse tussen het gasverbruik en de EPC laten een aanzienlijke spreiding zien. De spreiding kan echter meerdere oorzaken hebben en de spreiding bewijst niet dat er geen verband is tussen de variabelen. De oorzaken voor spreiding kunnen de volgende zijn: - Fouten in de opname / dataverzameling - Afwijkend specifiek gebruik van een gebouw - Wijzigingen in het gebouw sinds de EPC berekening is gemaakt - Onzuiverheden in de EPC-berekeningssystematiek

45

Afgezien van de mate waarin de spreiding is waargenomen, zijn de hiervoor genoemde oorzaken voor spreiding in de resultaten wel enigszins te voorspellen. Dit is dan ook de reden waarom de steekproef een grote omvang dient te hebben. Fouten in de EPCberekening, of afwijkend specifiek, gebruik zullen in een steekproef met een grote omvang zowel een positieve als negatieve invloed hebben op de resultaten, waardoor er gemiddeld (middels de regressievergelijking) toch een goed beeld kan ontstaan van het verband tussen de twee variabelen. Naar aanleiding van de regressieanalyses kan geconcludeerd worden dat op basis van de EPC-waarde van een gebouw de werkelijke energiekosten redelijk voorspeld kunnen worden. Bij een gemiddeld gebruik van een (middelgroot) kantoorgebouw geldt de volgende formule om de gemiddelde energiekosten per m2 te berekenen: TEK per m² = ((6,8402 x EPC – 0,5138) x PG) + ((22,822 x EPC + 70,497) x PE) Verklaring: TEK zijn de totale energiekosten. PG is de actuele gasprijs per m³ voor levering en transport. PE is de actuele elektraprijs per Kwh voor levering en transport. Middels de gedefinieerde formule is objectief te berekenen wat de besparing aan energiekosten is bij een lage(re) EPC-waarde dan de benchmark (= EPC 1,9). Een verhuurder kan nu een bedrag gelijk aan de energiekostenbesparing bij de huur optellen als tegemoetkoming voor de additionele investeringen die gepleegd zijn om de energiezuinige status van het gebouw te bereiken. Om tot de vaststelling van de contracthuur van een specifiek pand te komen geldt de volgende formule: CH = MH + ((12,49 x PG + 113,86 x PE) - ((6,8402 x EPC – 0,5138) x PG) + ((22,822 x EPC + 70,497) x PE)) De huurder behoudt hiermee een kostenneutrale situatie ten opzichte van de benchmark, terwijl de verhuurder de mogelijkheid heeft het resultaat van de additionele investeringen in energiebesparende maatregelen bij te laten dragen aan het direct rendement. De contracthuur die volgt uit de berekening is een huur die gekoppeld is aan de energetische kwaliteit van het gebouw. De contracthuur zal middels deze formule in min of meerdere mate verhoogd worden ten opzichte van de markthuur, waarbij de verhoging gelijk is aan de energiekostenbesparing ten opzichte van de benchmark.

46

Hoofdstuk 6 Toetsing EPC-oplossingsmodel aan het theoretisch oplossingsmodel en aan de praktijk In hoofdstuk 5 is de relatie tussen de EPC en werkelijk energieverbruik in kaart gebracht en is onderzocht of een verlaging van de EPC uit te drukken is in een verlaging van de energiekosten per m² in Euro’s. Het is op basis van de analyses mogelijk gebleken dit verband in een formule samen te vatten. In dit hoofdstuk zal gecontroleerd worden of het EPC-oplossingsmodel ook daadwerkelijk voldoet aan de vereisten die in hoofdstuk 3 zijn geformuleerd. Daarnaast zal in dit hoofdstuk worden ingegaan op de wijze waarop het EPCoplossingsmodel in de praktijk toegepast kan worden. 6.1

Voldoet het EPC-oplossingsmodel aan de vereisten?

In hoofdstuk 3 zijn de volgende vereisten geformuleerd waaraan een eventueel oplossingsmodel dient te voldoen: - Het model dient transparant te zijn en aan te sluiten bij het heersende verhuursysteem. - Rendement en risicoverhoudingen dienen ongewijzigd te blijven zodat benchmarking en opname in ALM-studies mogelijk blijven. - De resultaten van investeringen in energiebesparende maatregelen dienen bij te dragen aan het direct rendement van beleggers. - Het model dient niet te leiden tot additionele (onbeheersbare) risico’s voor een belegger. - Een eventuele huuropslag dient objectief vastgesteld te worden

Is het EPC-oplossingsmodel transparant en sluit het aan bij het heersende verhuursysteem? Middels de formule van het model kan objectief een huuropslag worden vastgesteld. Dit heeft voorts geen effect op de wijze waarop kosten worden verrekend en evenmin zijn er (ver)huurbepalingen nodig die afwijken van het geldende verhuursysteem. De standaard verhuurcontracten van de ROZ kunnen in principe ongewijzigd gebruikt worden.

Blijven rendement en risicoverhoudingen ongewijzigd in het EPC-oplossingsmodel, zodat benchmarking en opname in ALM-studies mogelijk blijven, en leidt het model niet tot additionele (onbeheersbare) risico’s voor een belegger?

De werkelijke energiekosten van het gebouw worden onverminderd doorberekend aan de huurder. Risico’s van prijsstijgingen en afwijkend specifiek energieverbruik blijven derhalve voor rekening en risico van de huurder waardoor de risico-rendementverhoudingen ongewijzigd blijven. Benchmarken met andere (gemiddelde) kantoorpanden blijft daarom onverminderd mogelijk.

Zorgt het EPC-oplossingsmodel er voor dat de resultaten van additionele investeringen in energiebesparende maatregelen bijdragen aan het direct rendement van beleggers?

De additionele investeringen in energiebesparende maatregelen leiden tot een lage(re) EPCwaarde voor een gebouw. De formule van het EPC-oplossingsmodel geeft de relatie tussen de EPC en energiekosten weer, hierdoor kan de huurprijs voor hetzelfde bedrag als de besparing aan energiekosten worden verhoogd. De resultaten van de additionele investeringen dragen op deze manier bij aan het direct rendement (huur).

Wordt de huuropslag objectief vastgesteld?

De gedefinieerde formule uit het EPC-oplossingsmodel geeft een handvat om tot een objectieve vaststelling van de huuropslag te komen.

47

Op basis van het voorgaande kunnen we concluderen dat het EPC-oplossingsmodel voldoet aan alle vereisten die aan het model worden gesteld. 6.2

Het EPC-oplossingsmodel en direct rendement op investeringen

Wannneer in een kantoorgebouw additionele investeringen worden gepleegd en daarmee een lage(re) EPC-waarde wordt gerealiseerd, dan is het, volgens de formule uit het oplossingsmodel, gerechtvaardigd om de huur per m² te verhogen. En zoals in paragraaf 4.2.1 is geconstateerd, leidt een verhoging van de huur tot een waardevermeerdering van het pand. Om de waarde van het pand te berekenen wordt de huur gekapitaliseerd tegen een specifiek rendement (yield). De extra waarde die gecreëerd wordt met het verhogen van de huurprijs kan de belegger theoretisch aanwenden voor additionele investeringen zonder dat zijn (vereiste) rendement daaronder te lijden heeft. Met het EPC-oplossingsmodel blijkt het mogelijk om het resultaat van investeringen in energiebesparende maatregelen bij te laten dragen aan zowel het direct rendement als het indirect rendement. In aansluiting op de (sterk) vereenvoudigde voorbeelden uit hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 is in het volgende voorbeeld de cashflow die een belegger realiseert met een gemiddeld pand (qua energie-efficiency) afgezet tegen de cashflow die gerealiseerd wordt met een energiezuiniger pand waarbij de huurprijs is vastgesteld middels het EPCoplossingsmodel. Een belegger kan zijn (direct) rendement positief beïnvloeden door tegen zo laag mogelijke kosten een zo energie-efficiënt mogelijk gebouw te realiseren. Huur op basis van EPC-oplossingsmodel, direct- en indirect rendement

Huur gekoppeld aan energieprestatie, Direct rendement

Cashflow

€ 13.000.000 € 10.500.000 € 8.000.000 € 5.500.000 € 3.000.000 € 500.000 € 2.000.000€ 4.500.000€ 7.000.000€ 9.500.000€ 12.000.000-

Objectieve huuropslag op basis v. EPC-model = direct rendement

0

1

2

3

Theoretisch indirect rendement

4

5

6

7

8

9

10

Uitdaging voor de belegger om de investering zo laag mogelijk te houden Gemiddeld pand

Jaren

op basis v.aan EPC-model Huur gekoppeld EPC of EI

48

Wanneer we uitgaan van dezelfde actuele prijzen voor gas en elektra als in paragraaf 5.8, onstaan voor een verhuurder / belegger de volgende kansen wanneer hij het model toepast: Energieprijzen op 26-6-2008 Elektra per Kwh (transport + levering): Gas per m³ (transport + levering):

€ €

Energiekosten per m² = EPC 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1

((6,8402 x EPC – 0,5138) x PG) + ((22,822 x EPC + 70,497) x PE)

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

18,10 19,04 19,98 20,92 21,86 22,80 23,74 24,68 25,61 26,55 27,49 28,43 29,37 30,31 31,25 32,19 33,13 34,07 35,00

0,22145 0,63391

Energiebesparing t.o.v. benchmark = Huuropslag per m² € 15,02 € 14,09 € 13,15 € 12,21 € 11,27 € 10,33 € 9,39 € 8,45 € 7,51 € 6,57 € 5,63 € 4,70 € 3,76 € 2,82 € 1,88 € 0,94 € € 0,94€ 1,88-

Aangenomen Yield 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5%

Waardestijging per m² € 200,32 € 187,80 € 175,28 € 162,76 € 150,24 € 137,72 € 125,20 € 112,68 € 100,16 € 87,64 € 75,12 € 62,60 € 50,08 € 37,56 € 25,04 € 12,52 € € 12,52€ 25,04-

Een huurverhoging leidt vanzelfsprekend tot een waardevermeerdering van het pand. Bij de waardeberekening wordt de huur immers gekapitaliseerd tegen een specifieke yield (in bovenstaande schema 7,5%), waarop vervolgens nog enige correcties worden aangebracht voor (achterstallig) onderhoud, (lokale) marktomstandigheden en andere gebouwspecifieke risico’s of kansen. De extra waarde die gecreëerd wordt met het verhogen van de huurprijs kan de belegger theoretisch aanwenden voor additionele investeringen zonder dat zijn (vereiste) rendement daaronder te lijden heeft. Bij een pand van bijvoorbeeld 5.000 m² met een EPC van 1,0 leidt het toepassen van het model tot het volgende resultaat: Energiekostenbesparing (t.o.v. benchmark): € 8,45 per m² Objectief vastgestelde huuropslag: € 8,45 per m² Waardestijging per m² bij een aangenomen yield van 7,5% € 112,68 per m² Waardestijging gehele pand bij een aangenomen yield van 7,5% € 563.400,Zoals eerder in deze paragraaf is vermeld, is het de uitdaging voor een verhuurder om in het bovenstaande voorbeeld minder te investeren dan € 563.400,- om toch de EPC-waarde van 1,0 te bereiken. Indien hij daarin slaagt zal dat de verhuurder / belegger uiteraard extra rendement opleveren. 6.2.1 Mogelijkheid tot extra rendement voor verhuurder / belegger In het voorgaande is uitgelegd hoe de besparing op energiekosten, en gelijk daarmee de huuropslag, wordt berekend. De berekening vindt plaats op basis van de meest actuele prijzen voor gas en elektra. De vaststelling van de besparing (en huuropslag) blijft daarmee

49

wel een momentopname. De energiekosten zijn de afgelopen jaren echter sterk gestegen en dat betekent dat het energiekostenvoordeel voor een huurder in een energiezuinig pand t.o.v. een gemiddeld pand steeds groter wordt. Omdat de verwachting op basis van marktontwikkelingen gerechtvaardigd is dat de energiekosten de komende jaren zullen blijven stijgen, en een huurder er dus toenemend voordeel bij heeft om een energiezuinig gebouw te huren, rijst de vraag hoe een verhuurder / belegger tevens kan profiteren van de toenemende besparingen voor de huurder. Hoewel dit niet geheel strookt met de vereisten die aan het oplossingsmodel worden gesteld (daarover later meer) kan een verhuurder het volgende overwegen om extra rendement te genereren: Het EPC-oplossingsmodel resulteert in een markthuur en een huuropslag die worden samengevoegd en vervolgens, zoals gebruikelijk is, jaarlijks worden geïndexeerd met het ConsumentenPrijsIndexcijfer (CPI). De vaststelling van de besparing is echter een momentopname en men kan de twee componenten (huur + huuropslag) ook afzonderlijk blijven behandelen gedurende de huurperiode. De huurcomponent kan dan jaarlijks geïndexeerd worden met het CPI en de huuropslag kan bijvoorbeeld geïndexeerd worden met de jaarlijkse procentuele stijging van de energielasten. Voor een huurder blijft de situatie kostenneutraal ten opzichte van een gemiddeld pand en de verhuurder vergroot zijn direct rendement op zijn investering, wat een extra incentive is om energiezuinige gebouwen te ontwikkelen. Ter indicatie van het voorgaande kan de huurontwikkelingen op basis van fictieve indexcijfers als volgt worden weergegeven:

Huurontwikkeling, index huuropslag gelijk gem. energiekostenstijging Extra (toenemend) rendement t.o.v. EPCoplossingsmodel

Huurprijs

extra (constant) rendement v.h. EPCoplossingsmodel

1

2

3

4

5 Jaren

6

7

8 9 10 Huuropslag (index 10% (Fictief)) Huur (index 2% CPI (Fictief))

Er kleven echter ook enkele nadelen aan, die het toepassen van deze manier om extra rendement te generen in de weg staan. Een van de vereisten van het oplossingsmodel is dat het model transparant dient te zijn en dat het aansluit bij het heersende verhuursysteem. Door de huuropslag te gaan indexeren met een afwijkende index ten opzichte van de

50

gebruikelijke index (CPI), wordt afgeweken van het heersende verhuursysteem. Daarnaast zorgt de extra berekening ten behoeve van de jaarlijkse huurprijsaanpassing er voor dat het systeem van huurprijsaanpassing minder transparant wordt. Een tweede vereiste aan het oplossingsmodel was dat rendement- en risicoverhoudingen ongewijzigd dienen te blijven zodat benchmarking en opname in ALM-studies mogelijk blijven. In de hiervoor omschreven manier om extra rendement te generen voor beleggers door de huuropslag te indexeren met de stijging van de gemiddelde energielasten, stijgt het totaal rendement dus harder dan van gemiddelde panden. Hoewel dit op zich gunstig is, staat dit het vergelijk (benchmarking) met andere objecten uiteindelijk in de weg en zorgt het voor minder transparantie. De hiervoor omschreven manier om extra rendement te genereren kan voor beleggers / verhuurders een extra incentive zijn om energiezuinige gebouwen te ontwikkelen. Zolang deze manier van werken echter nog niet door de markt als reguliere handelswijze is geaccepteerd, kan het zorgen voor vertroebeling van de transparantie. 6.3

Mogelijkheden voor het EPC-oplossingsmodel in de praktijk

Het model is in beginsel geschikt om in de praktijk toe te passen. Om echter de bekendheid ermee te vergroten onder beleggers / verhuurders, makelaars, en huurders is het wenselijk wanneer de toepassing van het model gestimuleerd wordt door brancheorganisaties en/of de overheid. Toepassing van het model kan een aanzienlijke impuls geven aan de bereidheid van beleggers / verhuurders om energiezuinige gebouwen te ontwikkelen. Een organisatie zoals de ROZ zou hier een belangrijke rol in kunnen vervullen. De ROZ zou voortdurend de ontwikkeling van een aantal inputvariabelen, die nodig zijn voor de berekening, kunnen monitoren en publiceren. Dit is een activiteit die goed aansluit bij de huidige activiteiten van de ROZ en waar zij derhalve goed toe uitgerust is. De betreffende inputvariabelen zijn; - de lokale markthuur (voor gemiddelde panden) - de gemiddelde gasprijs per m³ voor levering en transport - de gemiddelde elektraprijs per Kwh voor levering en transport Wanneer de bovengenoemde inputvariabelen door een onafhankelijke instantie (zoals de ROZ) worden gepubliceerd, dan behoeft in de berekening van het model alleen nog de EPCwaarde van het betreffende gebouw ingevoerd te worden om tot een objectieve huurvaststelling te komen waarbij rekening is gehouden met de energetische kwaliteit van het gebouw. 6.4

Conclusie

Het EPC-oplossingsmodel voldoet aan alle vereisten die in hoofdstuk 3 zijn geformuleerd. De huuropslag wordt objectief vastgesteld. Het model is transparant en sluit aan bij het heersende verhuursysteem. De rendement- en risicoverhoudingen blijven daarnaast ongewijzigd zodat benchmarking en opname in ALM-studies mogelijk blijven. De resultaten van investeringen in energiebesparende maatregelen dragen bij aan het direct rendement en het model leidt niet tot additionele (onbeheersbare) risico’s voor een belegger.

51

Door de huuropslag als afzonderlijke huurcomponent te blijven beschouwen gedurende de huurperiode kan de verhuurder er voor kiezen om deze huuropslag anders te indexeren dan de basishuur. De basishuur wordt geïndexeerd met het CPI, maar de huuropslag zou geïndexeerd kunnen worden met de procentuele stijging van de energielasten. Doordat de verwachting gerechtvaardigd is dat de energielasten harder stijgen dan het CPI, verhoogt de verhuurder op deze manier zijn direct rendement. Een nadeel van deze manier van werken is dat het niet strookt met het heersende verhuursysteem, en het komt de transparantie niet ten goede zolang het niet een algemeen geaccepteerde manier van werken is. Voor een succesvolle implementatie van het model is het wenselijk wanneer brancheorganisaties en/of de overheid dit stimuleren. Door voortdurende publicatie van een aantal inputvariabelen van de berekening uit het model, wordt de toepassing ervan voor marktpartijen eenvoudig wat de acceptatie van het model ten goede zal komen.

52

Samenvatting / Conclusie Het aantal werkelijk gerealiseerde zeer energiezuinige gebouwen is in de commerciële vastgoedmarkt (verhuurd vastgoed) nog zeer beperkt, terwijl ‘duurzaamheid’ en ‘energiezuinige gebouwen’ toch de modethema’s in vastgoedland zijn. Één van de redenen die hieraan ten grondslag zou kunnen liggen is het feit dat additionele investeringen in energiezuinige producten doorgaans voor rekening van de eigenaar van een pand zijn (isolatie, klimaatbeheerssystemen, etc.). Het direct rendement van dergelijke investeringen ligt echter bij de gebruiker / huurder van een dergelijk pand in de vorm van lagere energielasten. Daarnaast geldt dat de markt de huurprijs dicteert en dat de marges van beleggers de afgelopen jaren onder druk zijn komen te staan door sterk gestegen bouwkosten, bij gelijkblijvende huurniveaus. Het voorgaande weerhoudt beleggers er ogenschijnlijk van om additionele investeringen in een gebouw te plegen waar het rendement zeer onzeker van is. Dit onderzoek tracht de inzichtelijkheid te vergroten in de manier waarop beleggers om kunnen gaan met (additionele) investeringen in energiebesparende maatregelen en de manier waarop het effect van deze investeringen kan bijdragen aan het direct rendement van de belegging. Daarbij wordt onderzocht of het mogelijk is om tot een objectief vastgestelde huuropslag te komen ten opzichte van de markthuur die gekoppeld is aan het energieprestatiecertificaat of de EPC-waarde van een gebouw. Dit onderzoek geeft derhalve antwoord op de vraag: “Hoe kunnen investeringen in energiebesparende maatregelen, in geval van commercieel beleggingsonroerend goed, bijdragen aan het direct rendement van beleggers?” Een belangrijk uitgangspunt bij het onderzoek is dat een verhuurder / belegger niet zondermeer zijn huur kan verhogen als tegemoetkoming voor de additionele investeringen, maar dat een huurder alleen bereid zal zijn meer huur te betalen, mits daar een evenredige verlaging van de energielasten tegenover staat ten opzichte van een gemiddeld pand (kosten neutraal). De markthuur wordt hierbij als een onbeïnvloedbaar gegeven beschouwd. In het kader van het onderzoek is eerst in kaart gebracht hoe de energieprestatie van gebouwen gemeten kan worden. Hieruit volgt dat er in Nederland momenteel twee methodieken gehanteerd worden, te weten de Energie-Index (EI) en de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). De Energie-Index wordt gebruikt om te bepalen welk energielabel een gebouw krijgt en de EPC wordt sinds 1996 gebruikt in het Bouwbesluit waarbij elk nieuw gebouw aan bepaalde energetische kwaliteiten moet voldoen. In hoofdstuk 2 zijn de verschillende facetten van investeringen in energiebesparende maatregelen behandeld, waaronder een overzicht van mogelijke maatregelen. Daarnaast is onderzocht of de “rendementsberekening van Energie-efficiencymaatregelen” van Senternovem uitkomst biedt bij de probleemstelling. Helaas blijkt dit niet het geval te zijn, daar het slechts een enkelvoudige benadering is van energie-efficiënte maatregelen, terwijl de energiebesparing afhankelijk is van het samenstel aan installaties en voorzieningen in een gebouw. De rendementsberekening van Senternovem biedt een belegger / verhuurder derhalve onvoldoende houvast om een objectieve huuropslag te bepalen die hij kan doorberekenen aan een huurder. Bij het bepalen van de energetische kwaliteit trachten zowel de EI als de EPC rekening te houden met het effect van het samenstel aan energiebesparende maatregelen.

53

In hoofdstuk 3 is toegelicht welke benaderingswijzen beleggers en verhuurders op dit moment gebruiken om investeringen in energiebesparende maatregelen bij te laten dragen aan het rendement. De twee methoden die daarbij het verst van elkaar liggen zijn: - Het accepteren van een markthuur en vertrouwen op het rendement op lange termijn. - Het hanteren van een all-in huur met betrekking tot de energiekosten, waardoor een belegger / verhuurder direct profiteert van lagere energielasten. Op basis van hoofdstuk 1 t/m 3 is echter geconcludeerd dat de huidige methodieken en handelswijzen te veel nadelen hebben en onvoldoende incentives bieden voor beleggers / verhuurders om additionele investeringen te plegen in energiebesparende maatregelen. In hoofdstuk 4 is daarom onderzocht waar een theoretisch oplossingsmodel aan zou moeten voldoen. In het theoretische oplossingsmodel zou een objectieve huuropslag gekoppeld kunnen worden aan de EPC of EI van het gebouw. Een lage(re) EPC of EI rechtvaardigt dan een bepaalde objectieve huuropslag ten opzichte van de markthuur. De huuropslag dient als tegemoetkoming voor investeringen in energiebesparende maatregelen. Deze methode lijkt (in theorie) de vereiste voordelen te bevatten zonder de nadelen die in hoofdstuk 3 benoemd zijn. Het model is transparant, sluit aan bij het huidige verhuursysteem, rendement en risicoverhoudingen blijven ongewijzigd en de resultaten van investeringen in energiebesparende maatregelen dragen bij aan het direct rendement (hogere huur). Om het oplossingsmodel daadwerkelijk te kunnen toepassen dient echter het verband tussen het werkelijk energieverbruik in kantoorgebouwen en de EPC of de Energie-Index inzichtelijk te worden gemaakt. De Energie-Index is verplicht sinds 1 januari 2008 en is wellicht zeer interessant om te gebruiken voor het oplossingsmodel, maar als gevolg van de alsmaar vertraagde invoering van de Energie-Index is er nog maar een zeer beperkt aantal (kantoor)gebouwen voorzien van een energielabel (Energie-Index). Er is derhalve onvoldoende data beschikbaar om onderzoek te doen naar het verband tussen het werkelijk energieverbruik en de energieindex. Het vervolg van dit onderzoek heeft zich daarom gericht op de EPC-berekening. De relatie tussen de EPC en het werkelijk energieverbruik is in kaart gebracht en er is onderzocht of de EPC geschikt is om te worden gebruikt voor het oplossingsmodel. De EPC-berekening veronderstelt een lineair verband tussen het energieverbruik en de EPC. Daarom is in hoofdstuk 5 tevens het lineaire verband tussen het werkelijk energieverbruik en de EPC onderzocht. Hiertoe heeft het energieverbruik van 73 middelgrote kantoorgebouwen gediend als input voor de analyse, waarbij als eis is gesteld dat het totale energieverbruik in de steekproef voor minimaal 90% representatief moest zijn voor de gehele populatie. Er is bewust gekozen om het energieverbruik van kantoorgebouwen te gebruiken voor de analyse omdat de wijze van gebruik van deze gebouwen over het algemeen redelijk met elkaar te vergelijken is. Om het verband tussen het elektraverbruik en de EPC, en het gasverbruik en de EPC in kaart te brengen zijn regressieanalyses uitgevoerd. Hoewel de analyses een aanzienlijke spreiding in de resultaten laten zien, behoeft dit niet te betekenen dat het er in het geheel geen verband is tussen de variabelen. Enige spreiding in de resultaten valt immers te verwachten als gevolg van (bijvoorbeeld): Fouten in de opname / dataverzameling Afwijkend specifiek gebruik van een gebouw Wijzigingen in het gebouw sinds de EPC berekening is gemaakt Onzuiverheden in de EPC-berekeningssystematiek

54

Dit is de reden waarom de steekproef een grote omvang dient te hebben. Fouten in de EPCberekening, of afwijkend specifiek gebruik zullen in een steekproef met een grote omvang zowel een positieve als negatieve invloed hebben op de resultaten, waardoor er gemiddeld (middels de regressievergelijking) toch een beeld ontstaat van het verband tussen de twee variabelen. Naar aanleiding van de regressieanalyses kan geconcludeerd worden dat op basis van de EPC van een gemiddeld gebouw de werkelijke energiekosten bij gemiddeld gebruik van het gebouw redelijk voorspeld kunnen worden. Bij een gemiddeld gebruik van een (middelgroot) kantoorgebouw geldt de volgende formule om de gemiddelde energiekosten per m2 te berekenen: TEK per m² = ((6,8402 x EPC – 0,5138) x PG) + ((22,822 x EPC + 70,497) x PE) Verklaring: TEK zijn de totale energiekosten. PG is de actuele gasprijs per m³ voor levering en transport. PE is de actuele elektraprijs per Kwh voor levering en transport. Middels de gedefinieerde formule is objectief te berekenen wat de besparing aan energiekosten is bij een lage(re) EPC-waarde dan de benchmark (= EPC 1,9). Een verhuurder kan nu een bedrag gelijk aan de energiekostenbesparing bij de huur optellen als tegemoetkoming voor de additionele investeringen die gepleegd zijn om de energiezuinige status van het gebouw te bereiken. Om tot de vaststelling van de contracthuur van een specifiek pand te komen geldt de volgende formule: Contracthuur = Markthuur + energiekostenbesparing v.h. pand t.o.v. de benchmark Oftewel: CH = MH + ((12,49 x PG + 113,86 x PE) - ((6,8402 x EPC – 0,5138) x PG) + ((22,822 x EPC + 70,497) x PE)) Verklaring: CH = Contracthuur voor het specifieke kantoorgebouw MH = Lokaal geldende markthuur voor een gemiddeld kantoorpand PE = De actuele elektraprijs per Kwh voor levering en transport PG = De actuele gasprijs per m³ voor levering en transport De huurder behoudt hiermee een kostenneutrale situatie ten opzichte van de benchmark, terwijl de verhuurder de mogelijkheid heeft het resultaat van de additionele investeringen in energiebesparende maatregelen bij te laten dragen aan het direct rendement. De contracthuur die volgt uit de berekening is een huur die gekoppeld is aan de energetische kwaliteit van het gebouw. De contracthuur zal middels deze formule in min of meerdere mate verhoogd worden ten opzichte van de markthuur, waarbij de verhoging gelijk is aan de energiekostenbesparing ten opzichte van de benchmark. Het EPC-oplossingsmodel voldoet aan alle vereisten die in hoofdstuk 3 zijn geformuleerd en is daarmee geschikt om te worden gebruikt als antwoord op de centrale onderzoeksvraag!

55

Voor een succesvolle implementatie van het model is het wenselijk wanneer brancheorganisaties en/of de overheid dit stimuleren. Door voortdurende publicatie van een aantal inputvariabelen van de berekening uit het model, wordt de toepassing ervan voor marktpartijen eenvoudig wat de acceptatie van het model ten goede zal komen. Het model biedt bovendien de ruimte aan een verhuurder om zijn direct rendement extra te verhogen. Door de huuropslag als afzonderlijke huurcomponent te blijven beschouwen gedurende de huurperiode kan de verhuurder er voor kiezen om deze huuropslag anders te indexeren dan de basishuur. De basishuur wordt zoals gebruikelijk geïndexeerd met het CPI, maar de huuropslag zou geïndexeerd kunnen worden met de procentuele stijging van de energielasten. Doordat de op basis van marktontwikkelingen de verwachting gerechtvaardigd is dat de energielasten harder blijven stijgen dan het CPI, verhoogt de verhuurder op deze manier zijn direct rendement. Nadeel van dit streven naar extra rendement (naast het rendement wat het oplossingsmodel reeds biedt) is dat het niet strookt met het heersende verhuursysteem, en dat het de transparantie niet ten goede komt zolang het niet een algemeen geaccepteerde manier van werken is.

56

Overwegingen / Aanbevelingen In dit onderzoek is een model ontwikkeld waarbij de huur mede afhankelijk is gemaakt van de energetische kwaliteit van gebouwen. Dit model is praktisch toepasbaar en zou verhuurders / beleggers voldoende incentives kunnen bieden om (meer) te investeren in energiezuinige gebouwen. De EPC-berekening veronderstelt een lineair verband tussen de EPC van een gebouw en het (primaire) energieverbruik. De resultaten van de analyses vertonen echter een ogenschijnlijk minder sterk verband dan de EPC-berekening doet vermoeden. Zoals aangegeven in paragraaf 5.5 werd enige spreiding in de resultaten verwacht, maar nader onderzoek naar de oorzaken van de spreiding is wenselijk. Mogelijk kan de EPCberekening nog verbeterd worden of zijn er wijzigingen in een aantal gebouwen aangebracht waardoor de EPC niet meer de exacte energetische kwaliteit van een gebouw weergeeft. Een voortdurende monitoring van het werkelijk energieverbruik onder een nauwkeurig samengestelde steekproef zou in dit kader tevens wenselijk kunnen zijn. Het model dat in dit onderzoek is geformuleerd is van toepassing op kantoorgebouwen die jonger zijn dan 1995, omdat gebouwen die ouder zijn niet over een EPC- berekening beschikken. Een groot deel van de kantorenvoorraad bestaat uit gebouwen die jonger zijn dan 1995, dus dat behoeft geen probleem te zijn. Bij het grote publiek zijn, met betrekking tot de energieprestatie van gebouwen, echter voornamelijk de energielabels bekend. Het verdient daarom aanbeveling om ditzelfde onderzoek uit te voeren op basis van de energielabels. Minister Vogelaar heeft hiertoe reeds het initiatief genomen door op 8-7-2008 in een brief aan de tweede kamer te pleiten voor een koppeling van de woninghuren aan het energielabel (Vogelaar 2008). Zoals is toegelicht in dit onderzoek kan het ontwikkelen van een model op basis van het energielabel (energie-index) echter pas uitgevoerd worden als de ‘kinderziektes’ van het invoeren van het systeem verholpen zijn en een groot deel van de kantorenvoorraad voorzien is van een energielabel. Op 7 juli 2008 publiceerden P. Eichholtz, N. Kok en J. Quicley een onderzoek met de titel “doing well by doing good? Green office buildings” (Eichholtz, P., e.a., 2008). Het onderzoek betoogt dat investeren in duurzame gebouwen financieel aantrekkelijk is omdat huurders meer huur betalen (2%), de panden een hogere bezettingsgraad hebben (6%) en dat mede daarom het totale beleggingsrendement hoger is (16%). Hoewel het onderzoek tracht aan te tonen dat investeren in duurzame gebouwen loont, behoeft het (mijn inziens) geen motivatie dat een gemiddeld 2% hogere huur uiterst mager is. De toegevoegde waarde (die ik niet betwist) uit het onderzoek komt dus voornamelijk voort uit het indirect rendement (beleggingswaarde). De waarde-ontwikkeling van een gebouw is door de huidige economische tijden echter onzeker, waardoor beleggers gedwongen (zullen) worden meer te focussen op het direct rendement. Uiteindelijk zal een huurder er (mijn inziens) van overtuigd moeten worden meer huur te betalen voor een duurzaam (energiezuinig) gebouw. Alleen dan zullen beleggers bereid zijn grootschalig additionele investeringen te plegen in energiebesparende maatregelen.

57

Bibliografie Arbeidsinspectie (2007). Arbobesluit, versie geldig van 1 januari 2008. Den Haag: Staatsuitgeverij. Bouwbesluit (2008). (http://www.bouwbesluitonline.nl/Default.aspx?AspxAutoDetect CookieSupport=1), 23 mei 2008. CBS (2008). (http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/default.aspx?DM=SLNL&PA= 70979ned&D1=a&D2=4%2c9%2c14%2c19%2c24%2c29%2c34%2c39%2c(l-4)l&HDR=G1&STB=T&VW=G), 1 juni 2008. Dunnink, M. en T. Haytink (2005). Voorstel voor energieprestatiecertificaat. Bouwbesluit in de praktijk, jaargang 11, nr. 9, september 2005, 5-8. Duurzaamheid (2008). Vastgoedsector zet duurzaamheid hoog op de agenda. Nieuwsbrief PropertyNL, 15 maart 2008. Eichholtz, P., Kok, N. en Quigley, J. (2008). Doing well by doing good? Green office buildings. Universiteit van Maastricht. Energievergelijken (2008). (http://www.energievergelijken.nl/Vergelijker.aspx), 26 juni 2008. Europees Parlement (2003). Richtlijn 2002/91/EG van het Europees Parlement en de Raad van 16 december 2002 betreffende de energieprestatie van gebouwen. Publicatieblad van de Europese Gemeenschappen, 4 januari 2003, blz. 65-71. Gool, P. van en F.L.P. Muller (2005). Vastgoed en ALM. ASRE Research publications,

2005, 04.

Ham, E.R. van den (2004). Relatie tussen EPC en werkelijk energiegebruik bij kantoorgebouwen. Den Haag: Senternovem. Hoiting, H., G.J. Donze, P.W.G. Nuiten (2004). Energieprestatiemethoden: Samen sterk? Bouwfysica, Vol 17, 2004, No 1, 24-28. Isso (2008).( http://www.isso.nl/producten/isso-winkel/publicatie-info/publicatie/85/), 6 mei 2008. Kennisinstituut voor de installatiesector (2006). ISSO-publicatie 75 deel 2. Maatwerkadvies. Rotterdam: ISSO. Kennisinstituut voor de installatiesector (2006). ISSO-publicatie 82 deel 1. Energieprestatiecertificaat. Rotterdam: ISSO. Kennisinstituut voor de installatiesector (2007). ISSO-publicatie 75 deel 1. Energieprestatiecertificaat. Rotterdam: ISSO. Maatregelenlijst (2008). (http://www.kuiperinternetdiensten.nl/kompas/default.asp), 27 mei 2008. Ministerie van Economische Zaken en het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (2003). Rendementberekening energie-efficiencymaatregelen. Den Haag: Staatsuitgeverij. Nederlands Normalisatie-instituut (2003). NEN-EN 12464-1. Licht en verlichting. Deel 1 Werkplekken binnen. Delft: Nederlands Normalisatie-instituut. Raad Onroerende Zaken (2003). Model huurovereenkomst kantoorruimte. Den Haag: Raad Onroerende Zaken.

58

Raad Onroerende zaken (2008). (http://www.roz.nl/), 23 mei 2008 ROZ index (2008). (http://www.rozindex.nl/Downloads/Nederlands/Kwartaal%20Index/ Kwartaalcijfers%20Full%20history%20Q41999%20-%20Q12007.xls), 19 augustus 2008. Rood, J., M. van Keulen, S. Nollen, G. Arts (2005). Nederland en de totstandkoming van EU-milieurichtlijnen. Eindrapport. Den Haag: Nederlands Instituut voor Internationale Betrekkingen Clingendael. Senternovem (2006). BRL 9501. Nationale beoordelingsrichtlijn. Methoden voor het

berekenen van energiegebruik van gebouwen en de energetische en financiële gevolgen van energiebesparende maatregelen. Den Haag: Senternovem

Senternovem (2008). ( http://www.senternovem.nl/epn/regelgeving/epceisen_bouwbesluit.asp), 20 juni 2008. Stoelinga, P.A.L., K. Paul-Hoek, I.M Kuijpers-Van Gaalen, E.R. Van den Ham, T.J. Haartsen (2005). Basisdocument bepalingsmethode energieprestatie utiliteitsgebouwen (NEN 2916). Achtergronden en uitgangspunten. Nederlands Normalisatie Instituut. Vogelaar (2008). Vogelaar wil koppeling huurprijs aan energielabel. Nieuwsbrief

Vastgoedmarkt, 8 juli 2008.

59

BIJLAGE 1 Energieverbruik gebouwen omgerekend Energieverbruik gebouwen uit de steekproef omgerekend naar m3 gas en Kwh elektra t.b.v. analyses Oorspronkelijke data afkomstig van Van den Ham (2004). Gasverbruik is gecorrigeerd voor weersinvloeden Gemiddeld gecorigeerd Gemiddeld werkelijk werkelijk verbruik per verbruik per jaar jaar over een periode over een periode van 3 jaar; van 3 jaar; Gebruiks - 0 = voor 1999 MJ omgerekend naar MJ omgerekend naar nr Oppervlak m2 1 = na 1999 EPC Gas MJ/M2 M3 gas per m2 Elektr. MJ/M2 KwH elektra per m2 1 4.196 1 0,91 239 6,79 806 87,32 2 4.872 0 1,25 764 21,70 1022 110,73 3 12.661 0 1,1 100 2,84 1003 108,67 4 8.715 0 0,99 40 1,14 896 97,07 5 2.105 0 1,01 168 4,77 646 69,99 6 1.937 0 0,92 0 0,00 498 53,95 8 15.200 0 1,73 319 9,06 2910 315,28 9 2.087 0 1,62 518 14,72 1210 131,09 10 917 1 1,45 133 3,78 360 39,00 11 8.062 0 1,42 291 8,27 511 55,36 12 10.185 1 1,84 395 11,22 1024 110,94 13 11.342 0 1,61 211 5,99 1820 197,18 14 1.211 0 1,87 353 10,03 1150 124,59 15 1.632 0 1,85 684 19,43 966 104,66 16 375 0 1,54 864 24,55 647 70,10 17 2.292 1 1,27 200 5,68 575 62,30 19 14.904 0 1,32 634 18,01 1738 188,30 22 765 0 1,9 377 10,71 982 106,39 23 4.028 1 1,89 357 10,14 1166 126,33 25 2.776 1 0,8 470 13,35 940 101,84 26 2.285 1 1,06 215 6,11 263 28,49 27 7.023 0 1,38 306 8,69 421 45,61 29 4.466 0 1,84 432 12,27 1425 154,39 30 2.297 0 1,9 1101 31,28 156 16,90 31 2.512 0 1,72 877 24,91 1589 172,16 33 3.062 0 1,82 25 0,71 1103 119,50 34 3.160 0 1,82 87 2,47 1499 162,41 35 2.662 0 1,88 449 12,76 570 61,76 36 358 0 1,54 1050 29,83 1675 181,47 37 2.799 0 1,84 654 18,58 1291 139,87 48 4.607 1 1,34 247 7,02 899 97,40 49 5.105 1 1,17 254 7,22 1087 117,77 50 5.743 0 1,33 342 9,72 1163 126,00 51 8.313 1 1,38 176 5,00 873 94,58 52 7.512 1 1,3 196 5,57 1336 144,75 53 2.079 1 1,34 0 0,00 968 104,88 54 2.885 0 1,17 0 0,00 715 77,46 55 1.234 1 1,88 215 6,11 526 56,99 56 2.316 0 1,59 216 6,14 1191 129,04 57 2.563 0 1,88 388 11,02 1537 166,52 58 1.351 0 1,78 238 6,76 544 58,94 59 7.338 0 1,54 430 12,22 2040 221,02 60 6.290 0 1,68 40 1,14 1630 176,60 61 3.810 0 1,4 381 10,82 188 20,37 62 3.458 0 1,84 615 17,47 1474 159,70 63 2.020 0 1,87 216 6,14 323 34,99 65 6.468 0 1,9 337 9,57 1518 164,46 66 940 0 1,87 476 13,52 487 52,76 67 1.809 1 1,59 223 6,34 821 88,95 69 1.016 0 1,68 161 4,57 1001 108,45 71 615 0 1,62 786 22,33 1482 160,56 72 1.644 0 1,71 887 25,20 1526 165,33 73 4.101 1 1,8 586 16,65 1814 196,53 74 403 0 1,87 396 11,25 752 81,47 76 14.695 0 1,311 186 5,28 1000 108,34 77 774 0 1,57 249 7,07 586 63,49 78 1.741 0 1,9 526 14,94 581 62,95 79 1.544 0 1,9 652 18,52 1155 125,14 81 1.745 0 1,85 238 6,76 771 83,53 87 1.594 0 1,85 212 6,02 267 28,93 89 2.799 0 1,58 298 8,47 844 91,44 90 1.700 0 1,9 507 14,40 1262 136,73 91 1.018 0 1,83 506 14,38 542 58,72 92 853 0 1,41 372 10,57 1081 117,12 93 2.194 0 1,89 251 7,13 672 72,81 94 1.146 0 1,84 288 8,18 1092 118,31 96 1.367 0 1,87 479 13,61 857 92,85 97 2.655 0 1,729 396 11,25 780 84,51 100 597 0 1,75 330 9,38 347 37,59 102 521 0 1,87 211 5,99 760 82,34 103 459 0 1,89 559 15,88 1316 142,58 104 2.772 0 1,88 169 4,80 881 95,45 106 3.278 0 1,6 312 8,86 603 65,33

60

BIJLAGE 2 Output regressieanalyses EPC t.o.v. elektra- en gasverbruik

Ouput regressieanalyse EPC - Elektraverbruik Regression Statistics Multiple R 0,128974436 R Square 0,016634405 Adjusted R Square 0,002784185 Standard Error 53,00212926 Observations 73 ANOVA df Regression Residual Total

Intercept EPC

1 71 72

SS MS F Significance F 3373,939157 3373,939 1,201021 0,276821158 199455,0251 2809,226 202828,9643

Coefficients Standard Error t Stat P-value 70,49693774 33,95901046 2,075942 0,041522 22,82175601 20,82446014 1,095911 0,276821

Lower 90,0% Upper 90,0% 13,90086249 127,093013 -11,88428216 57,52779418

Ouput regressieanalyse EPC - Gasverbruik Regression Statistics Multiple R 0,297499156 R Square 0,088505748 Adjusted R Square 0,0756678 Standard Error 6,63055878 Observations 73 ANOVA df Regression Residual Total

Intercept EPC

1 71 72

SS MS F Significance F 303,0931685 303,0932 6,894073 0,01058462 3121,465991 43,96431 3424,559159

Coefficients Standard Error t Stat P-value -0,513812171 4,248267345 -0,120946 0,904075 6,840195406 2,605136982 2,625657 0,010585

Lower 90,0% Upper 90,0% -7,593973079 6,566348738 2,498475001 11,18191581

61

BIJLAGE 3 Bepalen van gemiddelde energiekosten (per peildatum 26-6-2008)

Aanbieder Greenchoice - Actieprijs groene stroom 1 jaar & gas onbep.tijd Essent - Keuzetarief Plus & Groen gas 1 jaar Oxxio - Vaste prijs groene stroom & Gas 3 jaar Essent - Keuzetarief standaard & Groen gas 1 jaar Rendo - Variabel stroom 1 jaar & Gas variabel EON - Actieprijs Stroom & Gas 1 jaar EON - Variabele groene stroom & Gas onbepaalde tijd EON - Variabel stroom & Gas Oxxio - Vaste prijs groene stroom 5 jaar & Gas Variabel Rendo - Variabel groene stroom 1 jaar & Gas variabel Oxxio - Variabele groene stroom & Gas Rendo - Flexibel stroom & Gas Variabel Esent - Keuzetarief Standaard & Gas Variabel Greenchoice - Kortinggarantie onbepaalde tijd Your Energie - Groene stroom & Gas onbepaalde tijd RWE - Variabel stroom en Gas Oxxio - Vaste prijs Groene stroom 1 jaar & Variabel Gas Rendo - Groen Vast 1 jaar & Gas Variabel Essent - Keuzetarief Budget & Vasteprijs groen gas 1 jaar Rendo - Vasteprijs stroom & Gas 3 jaar RWE - Windkracht220 onbepaald & Gas variabel Rendo - Vasteprijs stroom & Gas 3 jaar Rendo - Vasteprijs stroom & Gas 1 jaar Essent - Zekerheidsgarantie stroom 3 jaar & Gas 1 jaar Rendo - Vasteprijs groene stroom & Gas 3 jaar Rendo - Vasteprijs stroom & Gas 1 jaar 2 Rendo - Vasteprijs groene stroom & Gas 3 jaar 2 RWE - Vasteprijs stroom & Gas 3 jaar RWE - Vasteprijs stroom & Gas 2 jaar RWE - Vasteprijs stroom & Gas 1 jaar EON - Vasteprijs stroom & Gas 2 jaar EON - Vasteprijs stroom & Gas 3 jaar RWE - Windkracht220 & Gas 1 jaar RWE - Windkracht220 & Gas 3 jaar Essent - Keuzetarief Budget & Vasteprijs Gas 1 jaar RWE - Windkracht220 & Gas 2 jaar

Elektra per KwH 0,1904 0,2131 0,2113 0,2168 0,2194 0,2172 0,2172 0,2172 0,2166 0,2218 0,2171 0,2219 0,2192 0,2181 0,2181 0,2196 0,221 0,2267 0,2326 0,2219 0,2315 0,2231 0,2231 0,2205 0,2243 0,2243 0,2255 0,2238 0,2254 0,2266 0,2222 0,221 0,2298 0,2303 0,2326 0,2309

Gemiddeld € 0,22145

waarvan kosten levering Gas per m³ 0,0625 0,5207 0,0852 0,6157 0,0834 0,625 0,0889 0,6157 0,0915 0,6124 0,0893 0,6199 0,0893 0,6199 0,0893 0,6199 0,0887 0,625 0,0939 0,6124 0,0891 0,625 0,094 0,6124 0,0913 0,6199 0,0902 0,6236 0,0902 0,6236 0,0916 0,6225 0,0931 0,625 0,0988 0,6124 0,1047 0,6157 0,094 0,6469 0,1035 0,6225 0,0952 0,6469 0,0952 0,6481 0,0926 0,6565 0,0964 0,6469 0,0964 0,6481 0,0976 0,6469 0,0959 0,6616 0,0975 0,6635 0,0987 0,6619 0,0942 0,6785 0,0931 0,6822 0,1019 0,6619 0,1023 0,6616 0,1047 0,6565 0,1029 0,6635 € 0,09353

€ 0,63391

waarvan kosten levering 0,3213 0,4163 0,4255 0,4163 0,4129 0,4202 0,4204 0,4204 0,4255 0,4129 0,4255 0,4129 0,4204 0,4241 0,4241 0,423 0,4255 0,4129 0,4163 0,4474 0,423 0,4474 0,4486 0,4571 0,4474 0,4486 0,4474 0,4622 0,4641 0,4624 0,4791 0,4828 0,4624 0,4622 0,4571 0,4641 € 0,43444

Prijzen opgevraagd op 26-6-2008

62

BIJLAGE 4 Output regressieanalyse EPC - energiekosten

Ouput regressieanalyse EPC - Energiekosten (per 26-6-2008) Regression Statistics Multiple R 0,210761247 R Square 0,044420303 Adjusted R Square 0,030961434 Standard Error 13,15505689 Observations 73 ANOVA df Regression Residual Total

Intercept EPC

1 71 72

SS MS F Significance F 571,1608278 571,1608278 3,300448446 0,073481625 12286,94204 173,0555217 12858,10287

Coefficients Standard Error t Stat P-value 15,28564122 8,428580526 1,813548696 0,073973206 9,389871344 5,168602879 1,816713639 0,073481625

Lower 90,0% Upper 90,0% 1,238571791 29,33271065 0,775879549 18,00386314

63

BIJLAGE 5 Vergelijk regressievergelijking - constante formule voor energiekosten

Energieprijzen op 26-6-2008 Elektra per Kwh (transport + levering): Gas per m³ (transport + levering):

Formule 1

€ €

0,22145 0,63391

Regressievergelijking per prijspeildatum 26-6-2008 Energiekosten per m2 = 9,3899 x EPC + 15,286

Formule 2

Algemene constante formule voor relatie tussen EPC en energiekosten TEK per m² = ((6,84402 x EPC – 0,5138) x PG) + ((22,822 x EPC + 70,497) x PE)

EPC 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2 2,1

Vergelijk van de twee formules op prijspeildatum 26-6-2008: Energiekosten per m² Energiekosten per m² volgens formule 2 volgens formule 1 € 18,10 € 18,10 € 19,04 € 19,04 € 19,98 € 19,98 € 20,92 € 20,92 € 21,86 € 21,86 € 22,80 € 22,80 € 23,74 € 23,74 € 24,68 € 24,68 € 25,61 € 25,62 € 26,55 € 26,56 € 27,49 € 27,50 € 28,43 € 28,44 € 29,37 € 29,37 € 30,31 € 30,31 € 31,25 € 31,25 € 32,19 € 32,19 € 33,13 € 33,13 € 34,07 € 34,07 € 35,00 € 35,01

64