BREDE WONINGMARKTVERKENNING VOORNE-PUTTEN - CONCEPT -

BREDE WONINGMARKTVERKENNING VOORNE-PUTTEN - CONCEPT -

Stec Groep B.V. Boudewijn Kuijl, Evert-Jan de Kort en Frans Wittenberg

24 januari 2014

MANAGEMENT SUMMARY In deze management summary leest u de belangrijkste conclusie uit dit rapport.

Doel: meer grip op de woningmarkt van Voorne-Putten Voorne-Putten krijgt de komende jaren volop te maken met demografische verandering. Daarom doet de regio mee aan het programma voor anticipeerregio’s van het ministerie van BZK. Via dit woningmarktonderzoek krijgt de regio scherp inzicht in de gevolgen van de veranderingen in de bevolking voor de woningmarkt. Belangrijkste trends en ontwikkelingen: lichte groei tot 2025 daarna sprake van krimp Om goed inzicht te krijgen, volgt eerst een opsomming van de belangrijkste ontwikkelingen op VoornePutten, op de woningmarkt in het algemeen en de woningmarkt op Voorne-Putten.  Op Voorne-Putten is tot circa 2025 sprake van een toename van het aantal huishoudens. Na 2025 is echter sprake van een omslag en ontstaat krimp. Dit gaat gepaard met vergrijzing en ontgroening. Dit heeft logischerwijs verstrekkende gevolgen voor de woningmarkt (kwantitatief en kwalitatief)  Op Voorne-Putten is sprake van een flinke uitgaande pendel. Dit geldt met name voor Spijkenisse waar ruim 40% van de beroepsbevolking in Rotterdam werkt en ruim 20% in de Provincie Zuid-Holland. Een belangrijke werkgever voor Voorne-Putten is het Rotterdamse haven complex.  Hoewel dit een regionaal traject is (en de conclusies voornamelijk op regionaal niveau gelden) is het belangrijk om te realiseren dat er soms sprake is van grote verschillen tussen de vijf regiogemeenten. Zo is qua werkgelegenheid de dienstverlening met name geconcentreerd in Spijkenisse en Hellevoetsluis terwijl de landbouw relatief sterk is vertegenwoordigd in Westvoorne. Ook als we kijken naar bijvoorbeeld de woningvoorraad komen verschillen naar voren (onder andere prijsniveau en verhouding huur en koop).  Daarnaast spelen meer landelijke trends als de huidige crisis op de woningmarkt, het populairder worden van de dure huur, meer aandacht voor duurzame woningen, overheidsbeleid, scheiden van wonen en zorg en de trek richting woonmilieus als centrumdorps en stedelijk. Deze landelijke trends zijn ook van toepassing op Voorne-Putten.

Big 5 leidt tot 300 tot 500 extra woningen Zoals hierboven beschreven is de huishoudensontwikkeling een belangrijke pijler onder de woningbehoefte. Een andere belangrijke pijler is de economie. Gezien de unieke ligging van Voorne-Putten (ligging nabij sterke economische regio) en het feit dat hier een aantal forse economische ontwikkelingen plaats vinden, is onderzocht in hoeverre deze economische ontwikkelingen effect hebben op de woningbehoefte op VoornePutten. De big 5 (de ontwikkeling van de Tweede Maasvlakte; de herontwikkeling van Stadshavens in Rotterdam; de ontwikkeling van Kickersbloem 3; de realisatie van de Blankenburgtunnel en de vervangingsvraag uit de HIC Rotterdam) is goed voor additionele woningvraag van circa 300 tot 500 tot en met 2030. Belangrijkste uitdagingen voor Voorne-Putten Uit de belangrijkste feiten en ontwikkelingen op Voorne-Putten volgt een overzicht van de belangrijkste uitdagingen op de woningmarkt van Voorne-Putten:  Breng planaanbod in overeenstemming met de vraag: er blijkt immers dat er sprake is van een sterk overaanbod van plannen (vraag van 1.775 tot 2.225 woningen; aanbod: 3.700 woningen tot en met 2019).  Meer aandacht voor kwaliteit: dit moet uitgangspunt zijn voor het realiseren van woningbouw en optimalisatie van plannen. Het gaat om de combinatie woningtype, type locatie, milieu en productmarktcombinatie. Het moet gaan om kwaliteit die op lange termijn wat toevoegt aan de bestaande voorraad.  Accent op de bestaande voorraad: het is belangrijk om een goede visie te hebben op de bestaande voorraad. Wat voor woningen zijn de komende tien, twintig of dertig jaar nodig en op welke manier kunnen we de bestaande voorraad zo aanpassen dat deze voldoen aan de toekomstige wensen en eisen? Manieren om de bestaande voorraad aan te passen zijn onder andere renovatie, nieuwbouw, sloop, herstructurering, verduurzaming en consolidatie.  Speel in op de belangrijkste kansen op Voorne-Putten: zet in op het profiteren van de kansen die de big 5, vrije sector huur en CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) bieden.



 







* begeleiden veranderproces * stimuleren afzet * kiezen beste projecten * werven van investeerders en beleggers

lange termijn

korte termijn

Hoe versterken we de woningmarkt op VP? Op basis van bovenstaande volgt hieronder een aantal maatregelen om de woningmarkt op Voorne-Putten te versterken. Hierbij maken we onderscheid tussen de korte en de lange termijn. * aanvalsplan voor bestaande voorraad met financiele instrumenten * verzilver economische kansen

Begeleiden veranderproces: het is belangrijk dit transitieproces goed te begeleiden. Welke keuzes moeten gemaakt worden en wat is daarbij de beste keuze? Het is aan te bevelen regelmatig de plannen met grondexploitaties van gemeenten samen door te nemen om de voortgang te bespreken. Stimuleren afzet: er is een flink aantal maatregelen om de afzet te stimuleren. Hierbij kan gedacht worden aan onder andere koopgarant, verlagen van aankoopkosten koper, starterslening et cetera. Kies beste projecten: het is aan te raden de woonplannen op Voorne-Putten systematisch te beoordelen met een transparant afwegingskader. Op deze manier dragen plannen optimaal bij aan de woningmarkt op Voorne-Putten. Alle plannen, planologisch hard en zacht gaan langs het afwegingskader. Ook wordt inzichtelijk welke besparing dit oplevert. Werven van investeerders en beleggers: institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, kunnen een veel grotere rol spelen op de Nederlandse vrijesector huurmarkt. Het aanbod van vrijesector huurwoningen is op dit moment immers kleiner dan de huidige vraag en zeker te klein voor de toekomstige vraag. Aanvalsplan voor bestaande voorraad met financiële instrumenten: zet als regio in op de aanpak voor de verbetering van de bestaande woningvoorraad. Zaken die hiervoor inzichtelijk moeten zijn: inzicht in kansen en risico’s in bestaande voorraad, welke transformatie opgaven zijn er, verleiden van particulieren voor slimme investeringen in hun woningen, samenwerking zoeken met corporaties en het aantrekken van nieuwe investeerders. Verzilver economische kansen: er is een sterke wisselwerking tussen economie en woningmarkt. Daarom dient de economie gestimuleerd te worden om de woningmarkt te versterken. Ook is het belangrijk wonen in samenhang te zien met voorzieningen, onderwijs, toerisme et cetera. Een aantrekkelijke omgeving leidt immers tot aantrekkelijk wonen.

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING 1.1 Achtergrond 1.2 Aanpak 1.3 Leeswijzer

2.

WAT KOMT OP VOORNE-PUTTEN AF? 2.1 Wat zijn de belangrijkste kenmerken van Voorne-Putten? 2.2 Lichte groei tot 2025 daarna sprake van krimp 2.3 Trendbreuken op de woningmarkt 2.4 Sociaaleconomische trends

3 3 6 9 12

3.

BIG FIVE: 300 TOT 500 EXTRA WONINGEN 3.1 Effecten van big five: 300 tot 500 extra woningen

15 15

4.

UITDAGINGEN OP DE WONINGMARKT VAN VOORNE-PUTTEN 4.1 Breng planaanbod in overeenstemming met de vraag 4.2 Meer aandacht voor kwaliteit 4.3 Accent op bestaande voorraad 4.4 Speel in op belangrijkste kansen op Voorne-Putten

23 23 26 27 29

5.

HOE 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

31 31 34 35 35 36 37 37

VERSTERKEN WE DE WONINGMARKT OP VOORNE-PUTTEN? Woningmarktopgaven Voorne-Putten Begeleiden veranderproces Stimuleren afzet Kiezen beste projecten Werven van investeerders en beleggers Maak een aanvalsplan voor de bestaande voorraad met financiële instrumenten Verzilver economische kansen

1 1 1 2

5.8 Speel in op de verschillende identiteiten van de gemeenten

38

BIJLAGE A – EFFECTEN VAN DE BIG 5 OP DE WONINGMARKTVRAAG OP VOORNE-PUTTEN

40

BIJLAGE B – EXPERTPANEL EN KERNTEAM

46

BIJLAGE C – TOETSINGSKADER PLANCAPACITEIT

47

1.

INLEIDING

Dit hoofdstuk is de inleiding bij de regionale woningmarktverkenning. We gaan eerst kort in op de achtergrond, aanleiding en doel van de verkenning; vervolgens gaan we in op de aanpak. Tot slot is er een leeswijzer.

1.1 Achtergrond Grip op de veranderende woningmarkt op Voorne-Putten Voorne-Putten krijgt de komende jaren volop te maken met demografische verandering. Daarom doet de regio mee aan het programma voor anticipeerregio’s van het ministerie van BZK. Via dit woningmarktonderzoek krijgt de regio scherp inzicht in de gevolgen van de veranderingen in de bevolking voor de woningmarkt. In het bijzonder van belang zijn hier het HIC Rotterdam en de Maasvlakte II die dicht bij Voorne-Putten liggen en welke effecten deze hebben op de woningmarkt op Voorne-Putten. Belangrijk is dat de resultaten goed ‘indalen’ bij wethouders, raden en lokale en regionale partners (corporaties, marktpartijen, regio en provincie). Daarom zijn de resultaten van dit rapport verschillende malen gepresenteerd aan de diverse gemeenten (o.a. raden, bestuurders en ambtenaren en marktpartijen).

1.2 Aanpak Bij het opstellen van de regionale woningmarktverkenning kijken we naar Voorne-Putten als één regio; dus als één woningmarktgebied. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar de diverse gemeenten. Bovendien baseren we ons voornamelijk op de bestaande gegevens waar we de rode draad uit halen. Er is dus geen nieuw onderzoek uitgevoerd.

Regionale woningmarktverkenning Voorne-Putten – concept – Stec Groep aan Regio Voorne Putten 13.134

1

Bij het opstellen van deze verkenning zijn vijf stappen doorlopen (zie hiernaast). Als onderdeel van deze vijf stappen voerden we een aantal gesprekken met corporaties, marktpartijen als het havenbedrijf en wetenschappers om het beeld van de markt verder aan te scherpen. Ook hadden we een handvol overleggen met het kernteam en waren er een aantal bestuurlijke sessies. Zie bijlage B voor een overzicht van het kernteam en het expertpanel.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 leest u een profielschets van de regio Voorne-Putten: wat komt de komende jaren op de regio af? In hoofdstuk 3 leest u vervolgens de effecten van enkele grotere economische ontwikkelingen (denk aan de ontwikkeling van de Tweede Maasvlakte) op de regionale woningmarkt van Voorne-Putten. Vervolgens sommen we in hoofdstuk 4 de belangrijkste uitdagingen op. Tot slot adviseren we u in hoofdstuk 5 over verdere stappen om de woningmarkt te versterken.


2

2.

WAT KOMT OP VOORNE-PUTTEN AF?

In dit hoofdstuk leest u een kort profiel van de regio Voorne-Putten en de belangrijkste kenmerken van economie, bevolking en woningmarkt. Daarnaast gaan we in op de belangrijkste trends qua demografie, woningmarkt, beleid en regelgeving en sociaal economische trends.

2.1 Wat zijn de belangrijkste kenmerken van Voorne-Putten? Op Voorne-Putten relatief veel banen in handel en zorg… De regio Voorne-Putten heeft een beperkte economische kracht. Dit blijkt uit de ranglijst van de economisch meest aantrekkelijke en concurrerende gemeenten. De vijf gemeenten hebben een positie aan de onderkant van de ranglijst met de hoogste positie voor Bernisse (positie 198) en de laagste positie voor Westvoorne (371). Op Voorne-Putten is relatief veel werk voor lager opgeleiden en dan met name in Spijkenisse, Hellevoetsluis en Brielle. Hierbij moet gedacht worden aan banen in handel, gezond- en welzijnszorg en de bouw. Ondervertegenwoordigd in de regionale werkgelegenheid zijn sectoren als onderwijs, ICT, openbaar bestuur en financiële en zakelijke dienstverlening. .. bovendien veel uitgaande pendel richting havencomplex Naast relatief veel werkgelegenheid voor lager opgeleiden is er sprake van een flinke uitgaande pendel. Zo werkt het merendeel van de beroepsbevolking niet op Voorne-Putten (55%). Dit geldt met name voor Spijkenisse waar ruim 40% van de beroepsbevolking in Rotterdam werkt en ruim 20% in de Provincie ZuidHolland. De in het Rotterdamse haven complex gevestigde bedrijven zijn een belangrijke werkgever voor Voorne-Putten. Spijkenisse en Hellevoetsluis dienstencentra van de regio Binnen de regio is duidelijk sprake van economische differentiatie. Waar de landbouw een aandeel van 14% heeft in de totale werkgelegenheid van Westvoorne (landelijk gemiddelde is bijna 5%), is de dienstverlening met name geconcentreerd in Spijkenisse en Hellevoetsluis.


3

Relatief veel lager opgeleiden maar toch een hoog regionaal inkomensniveau Het aandeel hoger opgeleiden op Voorne-Putten ligt met circa 22% duidelijk lager dan het provinciaal en landelijk gemiddelde (beide circa 35%). Gevolg is dat de regio relatief veel lager en middelbaar opgeleiden heeft. Wel is het zo dat het aandeel hoger opgeleiden – net als in Nederland – langzaam oploopt. Opvallend is dat de regio qua inkomenspositie boven het landelijk gemiddelde ligt (€ 38.000 regionaal versus € 34.300 landelijk). Mogelijk hangt dit samen met het feit dat het werk in de haven goed betaald wordt (ploegentoeslag en tekort aan mbo procesoperators). Grote diversiteit in woningvoorraad: ‘Westvoorne goudkust en Spijkenisse goedkoopte eiland’ Niet alleen qua arbeid en werkgelegenheid is er sprake van grote verschillen tussen de vijf gemeenten. Ook als we kijken naar de woningvoorraad komt dit beeld sterk naar voren. Zo is er een verschil van bijna twee ton in de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Westvoorne (€ 373.000) en Spijkenisse (€ 175.000). Spijkenisse en in mindere mate Hellevoetsluis hebben relatief veel goedkope woningen (tot € 200.000) terwijl in Westvoorne relatief veel duurdere woningen (> €300.000) staan. En ook als we kijken naar de leefbaarheid en de ranglijst van meest aantrekkelijke woongemeente komen deze extremen naar voren waarbij Westvoorne als aantrekkelijke woongemeente te boek staat en Spijkenisse als minder aantrekkelijk. Tabel 1: opbouw woningvoorraad Voorne-Putten naar prijsklasse Nederland <150.000 150 - 200.000 200 - 300.000 300 - 500.000 > 500.000 Bron: Statline, 2013

29% 22% 27% 15% 6%

ZuidHolland 36% 20% 26% 12% 6%

VoornePutten 27% 36% 21% 11% 5%

Bernisse

Brielle

19% 28% 31% 16% 6%

15% 24% 37% 18% 6%

Hellevoetsluis 16% 43% 24% 12% 5%

Spijkenisse

Westvoorne

39% 42% 12% 5% 2%

14% 12% 32% 25% 18%

Niet alleen als we kijken naar de prijs en kwaliteit is er sprake van verschillen; ook in het type aanbod komen duidelijk verschillen naar voren. Spijkenisse en Hellevoetsluis kennen relatief veel meergezinswoningen (respectievelijk 32% en 24%) terwijl in de overige gemeenten het aandeel eengezinswoningen boven de Regionale woningmarktverkenning Voorne-Putten – concept – Stec Groep aan Regio Voorne Putten 13.134

4

90% ligt. Een soortgelijk beeld komt naar voren als we kijken naar de verdeling tussen de koop- en de huursector. Met name Spijkenisse en in mindere mate Hellevoetsluis en Brielle hebben relatief veel huurwoningen, terwijl in Westvoorne en Bernisse de woningvoorraad voor circa 70% uit koopwoningen bestaat. Beperkte bovenregionale aantrekkingskracht Voorne-Putten Uit de Monitor Nieuwe Woningen blijkt dat de regio Voorne-Putten een relatief beperkte aantrekkingskracht heeft op inwoners van buiten de regio (corop)1. Zo blijkt dat jaarlijks circa 5 tot 7% van de bewoners van een nieuwbouwwoning afkomstig is van buiten de regio (corop) terwijl het gemiddelde in Nederland tussen de 10 en 12% ligt. Het cijfer is echter wel vergelijkbaar met de regio Zeeuws-Vlaanderen dat jaarlijks circa 6% van buiten de regio trekt. Ook kent de regio al jaren een negatief migratiesaldo: tussen 2000 en 2011 vertrokken er meer mensen uit de regio dan dat er zich vestigden (figuur 1).

1

Corop (Coördinatie Commissie Regionaal OnderzoeksProgramma) Groot-Rijnmond bestaat uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Bernisse, Binnenmaas, Brielle, Capelle aan den IJssel, Cromstrijen, Goeree-Overflakkee, Hellevoetsluis, Korendijk, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nederlek, Oud-Beijerland, Ouderkerk, Ridderkerk, Rotterdam, Schiedam, Spijkenisse, Strijen, Vlaardingen, Westvoorne en Zuidplas. Met name Rotterdam is een belangrijke bron voor Voorne-Putten. Regionale woningmarktverkenning Voorne-Putten – concept – Stec Groep aan Regio Voorne Putten 13.134

5

Figuur 1: migratiebalans Voorne-Putten 2001 - 2011 1.000

500

0 Bernisse

Brielle

Hellevoetsluis Spijkenisse

Westvoorne

eigen regio rest van zuid-holland

-500

rest van Nederland

-1.000

-1.500 Bron: databank Provincie Zuid-Holland, 2013

2.2 Lichte groei tot circa 2025 daarna sprake van krimp De huishoudens blijven licht groeien tot rond 2025; daarna sprake van krimp De regio Voorne-Putten kent sinds 2005 een dalende bevolkingsontwikkeling en de verwachting is dat deze de komende jaren doorzet. Zo is de verwachting dat de bevolking tussen 2010 en 2030 met bijna 10% afneemt. Deze afname is sterker dan in bijvoorbeeld Hoeksche Waard, Krimpenerwaard en GoereeOverflakkee. Vanwege de huishoudensverdunning neemt het aantal huishoudens tot circa 2020 nog wel toe; om vervolgens na 2020/2030 om te slaan in een afname van het aantal huishoudens (zie figuur 2).


6

Figuur 2: diverse prognoses aantal huishoudens op Voorne-Putten (2013-2050) 76.000 74.000 72.000 70.000

CBS

68.000

Primos11

66.000

Pearl11

64.000

Primos2013

62.000

WBR2013

60.000

BP 2013

58.000 56.000 2000

2010

2020

2030

2040

2050

Bron: Provincie Zuid-Holland, 2013; bewerking Stec Groep

Figuur 2 toont ook de meest recente prognoses van Primos, Pearl en de Provincie Zuid-Holland (BP en WBR). In deze figuur hebben we geen prognoses van voor 2011 niet opgenomen omdat deze niet langer actueel zijn. Een deel van de prognoses uit figuur 2 laat een beeld zien van een huishoudensgroei tot circa 2020/2030 om vervolgens na 2020/2030 om te slaan in een afname (o.a. Primos 2011, WBR 2013 en BP 2013). Een ander deel van de prognoses toont dat het aantal huishoudens zeker tot 2030 doorgroeit om vervolgens te stabiliseren (Pearl 2011 en Primos 2013). Deze prognoses geven een goed indicatief beeld van de huishoudensontwikkeling zodat sturen in onzekerheid makkelijker wordt. In het vervolg van het rapport gaan we uit van de WBR prognoses van de Provincie. Allereerst omdat deze van de Provincie zijn en dus provincie breed worden gebruikt en worden herkend. Ten tweede omdat in de WBR prognose al een vertaling is gemaakt naar woningbehoefte en juist dat onderwerp staat in deze rapportage centraal. Deze vertaling ontbreekt bijvoorbeeld in de BP prognose.


7

Vergrijzing en ontgroening op Voorne-Putten Figuur 3 en 4 geven een overzicht van de ontwikkeling van de bevolking naar leeftijd. Hieruit blijkt dat Voorne-Putten – naast krimp – de komende jaren ook te maken krijgt met ontgroening en vergrijzing van de bevolking. Gevolg hiervan is dat het aantal 75+ huishoudens tussen nu en 2030 met circa 6.000 sterk toeneemt; er is dus bijna sprake van een verdubbeling. Deze vergrijzing is minder sterk in Rotterdam en Nederland. Bovendien is in Rotterdam geen sprake van ontgroening. Tegelijkertijd zien we een afname van het aantal gezinnen en een afname van het aantal 1 en 2 persoonshuishoudens tussen 35 en 54 jaar. Dit heeft logischerwijs gevolgen voor de vraag op de woningmarkt omdat deze huishoudens uiteenlopende woningbehoeftes hebben. Een ander belangrijk gevolg is dat de potentiële beroepsbevolking sterk afneemt.

Figuur 3: ontwikkeling van bevolking Voorne-Putten naar leeftijd (2015-2030) 20.000 15.000 10.000

5.000

tot 20 jaar

0 -5.000

20 tot 64 jaar 2015

2020

2025

2030

65 jaar en ouder

-10.000 -15.000 -20.000 Bron: Statline, 2013


8

Figuur 4: ontwikkeling van type huishoudens in aantallen 25.000 20.000 15.000 2012

10.000

2020 5.000

2030

overig

1-ouder

1+2p 74+

1+2p 55-74

1+2p 35-54

gezinnen

2p t/m 34

1p 25-35

1p t/m 24

0

Bron: Primos, 2013

Wat betekent dit voor de woningbehoefte op Voorne-Putten?  De twee belangrijkste trends zijn toekomstige krimp in het aantal huishoudens en ontgroening en vergrijzing.  Krimp leidt tot een afnemende behoefte aan woningen. De veranderende samenstelling van de bevolking leidt tot andere behoeften aan woningen. Elke doelgroep heeft immers andere wensen en eisen voor een woning. De vergrijzing leidt sowieso tot een toenemende behoefte aan appartementen, nul-tredenwoningen en huur.

2.3 Trendbreuken op de woningmarkt Veel meer aandacht voor de aanpak van de bestaande woningvoorraad Door de afname van de bevolkingsgroei krijgen overheden en marktpartijen veel meer aandacht voor de kansen en opgaven in de bestaande woningvoorraad. De aandacht voor nieuwbouw verschuift naar aandacht


9

voor de bestaande voorraad. Steeds vaker zien we dat inbreiding vaker voorrang krijgt boven uitbreiding. Het gaat meer om de kwaliteit van de voorraad dan om de kwantitatieve opgave. Renovatie en herstructurering worden even belangrijk als nieuwbouw op uitbreidingslocaties. De verschuivende aandacht naar de bestaande voorraad wordt inmiddels ook verankerd in het provinciaal beleid. Sterke prijscorrectie op Voorne-Putten Figuur 5 geeft een overzicht van de ontwikkeling van de marktwaarde in de regio. Hieruit blijkt dat er sinds het begin van de crisis sprake is van een flinke prijscorrectie. Op Voorne-Putten is wel sprake van regionale verschillen: zo nam de marktwaarde in Bernisse veel sterk af dan in bijvoorbeeld Hellevoetsluis. Figuur 5: daling prijs per m² sinds begin crisis als percentage

Bron: NVM, 2013

Dure huur wordt populairder Huren wordt populairder. Duidelijk merkbaar is de kentering in de voorkeur voor huren. Door de economische recessie, de waardedaling op de koopmarkt en de toenemende flexibiliteit op de arbeidsmarkt is huren steeds populairder aan het worden. Ook de vergrijzing speelt mee omdat oudere huishoudens vaker huren dan kopen. Ook nieuwe regelgeving vanuit Europa speelt daarbij een rol. Vanuit Europa is namelijk opgelegd dat corporaties 90% van hun woningen tot de huurtoeslaggrens moeten verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085. Huishoudens met een hoger inkomen moeten op zoek naar alternatieven. Aangezien Regionale woningmarktverkenning Voorne-Putten – concept – Stec Groep aan Regio Voorne Putten 13.134

10

een koopwoning lang niet altijd financierbaar is, neemt de vraag naar huurwoningen boven de huurtoeslaggrens (€ 681) toe. Momenteel zien we dat beleggers veel woningen boven de huurtoeslaggrens kopen. Voorbeelden hiervan zijn Syntrus Achmea, Vesteda en MN services. Het is echter nog een klein segment binnen de Nederlandse woningmarkt: circa 4% van de totale woningvoorraad is dure huur. Impasse op de woningmarkt; ook op Voorne-Putten Er is een duidelijke impasse op de woningmarkt. Aanstichter hiervan is de kredietcrisis die geleid heeft tot verscherpt toezicht op banken en de huidige economische crisis. Het verscherpt bankentoezicht veroorzaakt vervolgens weer strengere eisen aan de financiering van vastgoed, met als gevolg een vraagvermindering uit de markt. De huidige economische crisis leidt niet alleen tot meer werkloosheid, maar ook tot een gekelderd consumentenvertrouwen. De doorstroming stokt. Huishoudens willen eerst hun woning verkopen voordat een nieuwe woning gekocht wordt. Dat geldt ook voor de nieuwe koper. Er ontstaan situaties waarbij de verkoopwaarde lager ligt dan de hypotheekschuld van de verkoper. De afgelopen jaren is het aantal huishoudens met een restschuld flink toegenomen in Nederland: 14% in 2007/2008, 25% in 2011. Dit komt overeen met circa 1 miljoen huishoudens. We verwachten dat het aantal huishoudens op Voorne-Putten met een restschuld nu redelijk vergelijkbaar is met de landelijke cijfers. Wel heeft een huishouden in de regio een hogere kans op een restschuld nu en komende jaren, omdat de woningprijzen sterker onder druk staan dan in groeigebieden. De eerste lichtpuntjes op de woningmarkt zijn echter weer zichtbaar: de verkopen nemen weer iets toe, de executieveilingen nemen af en het vertrouwen in de woningmarkt is stijgende.


11

Figuur 6: huishoudens met onderwaarde eigen woning 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2007

2008

2009

2010

2011

Bron: CBS, 2013

Wat betekent dit voor de woningbehoefte op Voorne-Putten?  De woningmarkt op Voorne-Putten zit, net zoals in Nederland, door de crisis op slot: er worden minder woningen verkocht en er is sprake van dalende prijzen. De eerste lichtpuntjes op de woningmarkt zijn echter weer zichtbaar: de verkopen nemen weer iets toe, de executieveilingen nemen af en het vertrouwen in de woningmarkt is stijgende.  Door de economische recessie, de waardedaling op de koopmarkt en de toenemende flexibiliteit op de arbeidsmarkt is huren steeds populairder aan het worden. Ook zien we dat de vraag naar dure huur toeneemt.

2.4 Sociaaleconomische trends 

Vanuit Europa is opgelegd dat corporaties 90% van hun woningen tot de huurtoeslaggrens moeten verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085 (mogelijk is sprake van een verhoging van deze grens). Huishoudens met een hoger inkomen moeten op zoek naar alternatieven. Aangezien een koopwoning lang niet altijd financierbaar is, neemt de vraag naar huurwoningen boven de huurtoeslaggrens (€ 681) toe.


12









 

Op de lange termijn hebben mensen behoefte aan meer ruimte, kwaliteit en gemak. Ook als ze alleen wonen. Het gaat ook om de afwerking van de woning, locatie, ligging, nabijheid van voorzieningen en omgevingskwaliteit. Dit leidt tot tweekoppigheid van de markt: meer kwaliteit aan de bovenkant én meer woningen aan de onderkant. Door de komst van internet verandert ook onze verhouding met werk. Thuiswerken is een trend die al is ingezet. Deze zet verder door, onder meer als reactie op verkeerscongestie. Het wordt mogelijk om op grotere afstand van het werk te leven (wat kansen biedt voor meer perifere regio’s). Ook zal de vraag naar extra ruimte in de woning toenemen; een of twee extra werkkamers. Op het vlak van energie nemen de eisen aan het beperken van energiegebruik in de woning toe. Ook is er de trend naar het kleinschalig opwekken van de eigen energiebehoefte; door zonne-energie, warmte/koudeopslag, aardwarmte of andere bronnen. De afgelopen jaren is steeds meer een trek richting woonmilieus als centrumdorps en stedelijk. Hierdoor komen de landelijke woonmilieus onder druk te staan. Deze ontwikkeling hangt onder andere zeer sterk samen met het ‘afbouwen van de steden’ en het feit dat de vergrijzende bevolking en jongeren steeds meer richting centra verhuist vanwege de aanwezigheid van voorzieningen. Ook op Voorne-Putten is een duidelijke trek richting de stad Rotterdam waarneembaar. Voor vrijwel alle leeftijdscohorten (0-18, 18-65 en 65-plus) heeft Voorne-Putten tussen 2000 en 2011 een negatief migratiesaldo. Er is steeds meer aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen. Zeker voor de lagere inkomens nemen de woonquotes sterk toe. Momenteel gaat circa 36% van het netto inkomen van huurders op aan wonen. De scheiding van wonen en zorg wordt sterker. De zorgvraag wordt steeds meer opgevangen in de wijk in een ‘gewone’ woning, waar dat tot voor kort vooral binnen de muren van zorgcomplexen was. Twee belangrijke trends zijn hiervoor verantwoordelijk. De eerste en grootste is de vergrijzing. Het aantal ouderen neemt de komende decennia aanzienlijk toe, zoals we eerder zagen. De tweede trend is de extramuralisering van de zorg. Het huidige kabinetsbeleid richt zich op het stimuleren van het zelfstandig blijven wonen van ouderen en zorgbehoevenden (extramuralisering) en past daarom de zorgwetgeving aan. De uitvoering van veel wetten wordt overgeheveld vanuit het Rijk naar gemeenten en de financiering van zorgindicaties verandert aanzienlijk. Met de overheveling van de middelen van het persoongebonden budget naar de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) krijgen zorgbehoevenden alleen nog de kosten voor zorg vergoed. De woonlasten betalen ze zelf. Voorgaande veranderingen in de zorg hebben directe consequenties voor de woningmarkt.


13

Wat betekent dit voor de woningbehoefte op Voorne-Putten?  De vraag naar huurwoningen boven de huurtoeslaggrens neemt (€ 681) toe.  De afgelopen jaren is steeds meer een trek richting de stad waarneembaar. Met name de woonmilieus stedelijk en centrumdorps komen meer in trek.  De scheiding van wonen en zorg wordt sterker. De zorgvraag wordt steeds meer opgevangen in de wijk in een ‘gewone’ woning. Woningen moeten hiervoor geschikt gemaakt worden.  Daarnaast is er meer behoefte aan woningen met meer ruimte, kwaliteit en gemak.


14

3.

BIG FIVE: 300 TOT 500 EXTRA WONINGEN

In dit hoofdstuk leest u de resultaten van de effecten van de big five op de woningvraag op Voorne-Putten.

3.1 Effecten van big five: 300 tot 500 extra woningen Waarom de big five? In hoofdstuk 2 constateerden we dat er tot 2020/2030 sprake is van een toename van het aantal huishoudens. De huishoudensontwikkeling is een belangrijke pijler onder de woningbehoefte. Een andere belangrijke pijler is de economie. Gezien de unieke ligging van Voorne-Putten (ligging nabij sterke economische regio) en het feit dat hier een aantal forse economische ontwikkelingen plaats vinden, is onderzocht in hoeverre deze economische ontwikkelingen effect hebben op de woningbehoefte op VoornePutten. Kleine economische ontwikkelingen hebben nauwelijks effect op de woningmarktvraag. We concentreren ons daarom alleen op de grotere economische ontwikkelingen in de regio. Hierbij kijken we met name naar werkgelegenheidseffecten. Nieuwe banen kunnen immers leiden tot extra vraag naar woningen. Voor Voorne-Putten keken we naar de volgende vijf economische ontwikkelingen:  de ontwikkeling van de Tweede Maasvlakte;  de herontwikkeling van Stadshavens in Rotterdam;  de ontwikkeling van Kickersbloem 3;  de opstelling van de Blankenburgtunnel;  de vervangingsvraag uit de HIC Rotterdam.


15

Hoe hebben we de effecten van de big five op de woningmarktvraag bepaald? Bijlage A geeft een uitgebreid overzicht van de raming. Kort samengevat hanteerden we de volgende uitgangspunten: 1. Allereerst beschreven we wat de economische ontwikkeling inhoudt. Hierin beantwoorden we vragen als wat is de omvang van het project, waar is het gelegen en wat is het doel? 2. Vervolgens beschreven we de economische effecten: hoeveel extra tijdelijke en structurele werkgelegenheid levert dit op? 3. Tot slot is gekeken naar diverse cijfers om de structurele werkgelegenheid te vertalen naar extra woningmarktvraag. We baseren ons hierbij op pendelcijfers (wat zijn de pendelrelatie van Voorne-Putten en omliggende regio’s, verhuisbereidheid (verschil tussen hoger en lager opgeleiden), effect van de economische crisis (meer werklozen die nieuwe banen kunnen invullen, gemiddelde forensafstand (verschil tussen hoger en lager opgeleiden en concurrentiekracht van Voorne-Putten ten opzichte van omliggende woningmarktregio’s. Hierbij is gebruik gemaakt van de meest actuele feiten en cijfers van onder andere het Havenbedrijf en marktonderzoeken naar onder andere Kickersbloem 3. De uitkomsten van deze berekening hebben we ook voorgelegd aan het Havenbedrijf, het expertpanel en het kernteam. Effecten van big 5 op woningmarkt Hieronder werken we in tabelvorm de big 5 nader uit. We gaan in op wat de economische ontwikkeling inhoudt, welke economische effecten het heeft en we concluderen wat het effect hiervan is op de vraag naar woningen. We hanteren hierbij 2030 als tijdshorizon omdat vrijwel alle projecten dan volledig zijn gerealiseerd. Maasvlakte II Wat houdt de economische ontwikkeling in?

Wat zijn de economische effecten?

In mei 2013 is de Maasvlakte II in gebruik genomen. Door uitbreiding van 2.000 hectare is de Rotterdamse Haven circa 20% groter geworden. Circa 1.000 hectare is bestemd voor havengerelateerde bedrijvigheid, met name gericht op containeroverslag (620 hectare), chemie (210 hectare) en distributie (170 hectare). De overige oppervlakte is noodzakelijk voor infrastructuur, vaarwegen en zeewering. De aanleg van MVII leidt tot een structurele toevoeging van 3.000 tot 4.000


16

Wat zijn de effecten op de woningbouw op Voorne-Putten?

Conclusie 2 3 4

banen tot 20302. Gecombineerd met een multiplier effect van circa 1,4 (indirecte werkgelegenheid) is sprake van circa 4.200 tot 5.600 extra banen tot circa 2030.  Circa 70% van de huidige werkgelegenheid op de Maasvlakte wordt ingevuld door werknemers die woonachtig zijn op Voorne-Putten, in Rotterdam of de stadsregio, zo blijkt uit pendelcijfers 3. We verwachten niet dat de personen uit Rotterdam of de regio verhuizen naar VoornePutten omdat deze reeds woonachtig zijn in de regio nabij VoornePutten. Kortom, 30 tot 40% (100% minus 30%) kan zich in potentie vestigen op Voorne-Putten. Dit komt neer op circa 1.600 tot 2.400 personen (4.200 tot 5.600 x 30 tot 40%).  Echter heeft niet elk huishouden interesse in een woning op VoornePutten. We verwachten dat met name hoger opgeleiden interesse tonen voor een woning op Voorne-Putten omdat de gemiddelde WOZ-waarde een stuk hoger ligt dan in Rotterdam; zeker in het noordwestelijke deel. Bovendien zijn hoger opgeleiden vaker bereid langere reistijden te maken. Grofweg 30% is hoger opgeleid. Dit komt neer op circa 480 tot 720 personen.  Van de hoger opgeleiden is doorgaans 50% verhuisbereid4. Als gevolg van een stagnerende woningmarkt is dit percentage dat daadwerkelijk verhuisgeneigd is, lager: circa 40%. Dit komt neer op circa 200 tot 340 personen.  Wanneer we kijken naar een maximale reisafstand van circa 30 minuten van en naar woonmilieus die aantrekkelijk zijn voor hoger opgeleiden verwachten we dat circa 90 tot 100% op Voorne-Putten zal landen. Dit komt afgerond overeen met circa 200 tot 350 woningen. Waarbij de concentratie zal liggen op Westvoorne, Brielle, Bernisse en Hellevoetsluis. Extra vraag naar 200 tot 350 woningen waarbij de concentratie zal liggen op

Bron: Telefonisch interview met Rotterdams Havenbedrijf, 2013: Natalie Backx, Adviseur arbeidsmarkt en onderwijs. Bron: Pendel naar een aantal haventerreinen, 2009 Bron: IG Groep: vijf jaar kennis van de arbeidsmarkt, “Bereiken en bewegen”, 2009


17

Westvoorne, Brielle, Bernisse en Hellevoetsluis. Realisatie Blankenburgtunnel Wat houdt de economische ontwikkeling in?


Wat zijn de effecten op de woningbouw op Voorne-Putten? Conclusie

Herontwikkeling Stadshavens Wat houdt de economische ontwikkeling in?

Uit de Landelijke Markt en Capaciteitsanalyse Wegen blijkt dat de snelwegen rond Rotterdam op langere termijn nog niet voldoen aan de normen ten aanzien van doorstroming en bereikbaarheid. De ruimtelijk-economische ontwikkeling van de stad komt door de slechte bereikbaarheid in het geding. Eind 2011 is de voorkeur voor de Blankenburgtunnel uitgesproken om de bereikbaarheid te verbeteren. Begin 2013 is hiermee ingestemd door de Tweede Kamer: de Blankenburgtunnel wordt gerealiseerd.  Aanleg van de Blankenburgtunnel leidt tot een kortere reistijd. Door verbetering van de reistijd voor woon-werkverkeer en dalende transportkosten voor het regionale bedrijfsleven wordt de extra werkgelegenheid op circa 500 banen becijferd in het REMI model, zo blijkt uit de Regionaal economische effectenstudie van het Ministerie van I&M.  De beroepsbevolking neemt als gevolg van extra migratie en stijging van de participatiegraad met 250 personen toe. Effectief is er dus sprake van een toename van circa 250 banen (500 – 250) Voorne-Putten heeft een aandeel van circa 5% in de werkgelegenheid in de regio waarvoor deze effecten zijn berekend. Dit komt neer op een extra behoefte van maximaal 10 woningen op VoornePutten tussen realisatie tunnel en pakweg 2030 (250*5%)

De ontwikkeling van de stadshavens gaat om een duurzame herontwikkeling van de Merwe-Vierhavens, Rijn-Maashaven, Waal-Eemhaven en RDMHeijplaat met als doel een sterke economie en een attractieve stad. Bij economie gaat het om de activiteiten van de mainport te verbreden van een klassieke haveneconomie naar een kennisintensief economisch complex, dat aansluit bij de stedelijke kennis- en diensteneconomie. Bij attractiviteit gaat het om een grotere variatie aan woon- en werkmilieus.


18



Conclusie

Ontwikkeling Kickersbloem 3 Wat houdt de economische ontwikkeling in?

5

Uit de Structuurvisie van de Stadshavens Rotterdam 5 blijkt dat de herontwikkeling van de Stadshavens tot en met 2025 circa 1.700 banen voor hoger opgeleiden oplevert en circa 4.400 banen voor middelbaar- en laagopgeleiden.  Op basis van pendelcijfers concluderen we dat circa 50% van de werknemers in de stadshavens afkomstig is uit Rotterdam. VoornePutten is goed voor circa 10% en de rest van de stadsregio voor circa 15%. Resteert een potentie van 25% voor zowel de hoger als de lager opgeleiden. Opvallend is dat dit getal vrijwel gelijk is aan het cijfer van de Maasvlakte. Van dit percentage (25%) verwachten we dat deze mogelijk naar Voorne-Putten verhuizen omdat deze nog niet in de regio woonachtig zijn.  De verhuisgeneigdheid van hoger en lager opgeleiden verschilt. Zo is circa 40% van de hoger opgeleiden verhuisgeneigd als er sprake is van een nieuwe baan. Bij lager opgeleiden is dit circa 20%. Dit betekent respectievelijk 160 potentiële hoger opgeleiden (1.700*25%*40%) en 220 lager en middelbaar opgeleiden (4.400*25%*20%)  Als we vervolgens uitgaan van een reistijd van circa 20 minuten (laag opgeleiden) tot 30 minuten (hoog opgeleiden) en dit combineren met het type woonmilieu, verwachten we dat Voorne-Putten voor beide doelgroepen een aandeel van circa 25% heeft. Concurrerende woonmilieus voor lager opgeleiden zijn Dordrecht, HIA, Sliedrecht en voor hoger opgeleiden Den Haag, Delft en Gouda. Dit levert een additionele behoefte van 80 tot 90 woningen op (160*25% + 220*25%)

De ontwikkeling van Kickersbloem 3 is gepland ten oosten van en direct grenzend aan Kickersbloem 1 & 2. De bedrijventerreinen liggen aan de oostzijde van Hellevoetsluis direct aan de Kanaalweg Oostzijde (N494). Belangrijkste doelgroepen op deze terreinen zijn bouw, handel, reparatie,

September 2011


19



Conclusie

Vervangingsvraag HIC Rotterdam Wat houdt de economische

6

productie, logistiek en beperkt dienstverlening. Het bedrijventerrein heeft een totale omvang van 93 hectare bruto en 67 ha netto. Het bedrijventerrein wordt gefaseerd uitgegeven. De realisatie van Kickersbloem 3 levert circa 470.000 m² bvo aan nieuwe bedrijfsruimte6. Dit staat voor circa 350 nieuwe bedrijfsvestigingen die samen zorgen voor een werkgelegenheidsimpuls van bijna 2.900 arbeidsplaatsen. Veel van deze arbeidsplaatsen komen bovendien ten goede aan de ‘zwakkere’ groepen op de arbeidsmarkt: jongeren (19%), ouderen (12%) en lager opgeleiden (36%). Overigens zijn niet al deze arbeidsplaatsen ‘extra’. Immers, een groot deel van de invulling van het bedrijventerrein zal komen van al gevestigde bedrijven in Hellevoetsluis en op Voorne-Putten (circa 90%).  We verwachten dat van de circa 2.900 banen slechts circa 10% afkomstig is van buiten Hellevoetsluis en Voorne-Putten omdat op de bedrijventerreinenmarkt vaak lokaal en regionaal georiënteerd is. Dit betekent dat circa 290 nieuwe banen worden ‘gecreëerd’.  Zoals eerder aangegeven komt het merendeel van deze banen ten goede aan de ‘zwakkere’ groepen op de arbeidsmarkt. Deze groei is duidelijk minder verhuisbereid: circa 20 tot 25%. Dit komt neer op 60 tot 70 banen (290*20%).  Als we vervolgens uitgaan van een reistijd van maximaal 20 tot 25 minuten en het type woonmilieu verwachten we dat Rotterdam-Zuid (Hoogvliet) nog een flink deel van vraag zal wegsnoepen (circa 50%). We gaan er daarom van uit dat circa 50% op Voorne-Putten zal landen. Dit komt dan neer op een behoefte van circa 30 extra woningen op VoornePutten.

De Rotterdamse haven heeft een directe werkgelegenheid van circa 40.000

Bron: Marktondezoek Kickersbloem III, 2012, Stec Groep


20

ontwikkeling in?



Conclusie

7

banen, met een sterke concentratie in de Stadshavens en Europoort. Jaarlijks is de haven goed voor circa 2.200 vacatures 7. Dit komt doordat 1) bedrijven uitbreiden of doordat mensen 2) een baan vinden buiten de haven of 3) met pensioen gaan. De autonome groei (uitbreiding van bedrijven) is voor een groot deel verwerkt in analyse van de Stadshavens en MVII. Het feit dat mensen een baan vinden buiten de haven heeft zeer beperkte invloed op Voorne-Putten. De vervangingsvraag (door vergrijzing) is wel interessant voor VoornePutten. Uit cijfers van het UWV en Voorne-Putten blijkt dat circa 20% van de vacatures ontstaat door pensionering. De verwachting is dat dit de komende jaren onder invloed van de vergrijzing zal toenemen. We hanteren daarom een bandbreedte tot circa 30%. Dit betekent dat jaarlijks circa 450 tot 650 vacatures in de haven ontstaan door pensionering.  Voorne-Putten heeft een aandeel van circa 10% in beroepsbevolking in de corop Groot-Rijnmond. Dit komt overeen met 45 tot 65 banen (450 tot 650 *10%).  Het merendeel van de banen in de haven is voor lager of middelbaar opgeleid personeel: de haven verwacht met name een toenemende vraag naar personeel in de transportsector (vrachtwagenchauffeurs en scheepsbemanning), havengerelateerde dienstverlening (technische onderhoudspersoneel) en meer ICT-ers, chemie en milieutechnologen. Het merendeel van de verhuizingen is daarom afkomstig vanuit de eigen regio omdat dit deel van de beroepsbevolking sterk lokaal en regionaal georiënteerd is. Dit betekent dat circa 10% potentieel interessant is; 90% zal namelijk werkzaam zijn in de eigen regio. Dit komt overeen met een jaarlijkse potentie van 5 tot 10 woningen (450 tot 650*10%*10%). Kortom verwaarloosbaar. Additionele woningbehoefte is nihil

Bron: Havenbedrijf Rotterdam, 2013


21

Conclusie: 300-500 woningen extra Uit bijlage A blijkt dat bovenstaande economische ontwikkelingen leiden tot een extra woningbehoefte van circa 300 tot 500 woningen tussen nu en 2030. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de extra woningvraag door de economische ontwikkelingen op Voorne-Putten tot circa 2030. Hieruit blijkt dat de aanleg van de Maasvlakte leidt tot de grootste additionele behoefte; ook de herontwikkeling van de stadshavens leidt tot een flinke surplus. De totale additionele woningbehoefte komt neer op een jaarlijkse extra behoefte van circa 10 tot 20 woningen. Vergelijken we dit met het gemiddelde scenario uit figuur 2, dat een toename van ruim 200 huishoudens kent tussen 2013 en 2030, is dit een flinke surplus. Tabel 2: additionele woningbehoefte op Voorne-Putten door economische ontwikkelingen tot 2030 ontwikkeling Aanleg Maasvlakte II Realisatie Blankeburgtunnel Herontwikkeling Stadshavens Ontwikkeling Kickersbloem 3 Vervangingsvraag HIC Rotterdam Totaal Bron: Stec Groep, 2013

Additionele woningbehoefte Voorne-Putten 200 – 3508 10 80 – 90 30 nihil 300 tot 500 woningen

8

Eerder werd berekend dat de ontwikkeling van de Maasvlakte een extra vraag circa 150 tot 300 woningen opleverde voor de gemeente Westvoorne. Voor dit advies is deze raming opnieuw uitgevoerd voor de gehele regio Voorne-Putten. Hierbij is gebruikt gemaakt van de meest recente cijfers van het Havenbedrijf en het effect van de huidige crisis. Regionale woningmarktverkenning Voorne-Putten – concept – Stec Groep aan Regio Voorne Putten 13.134

22

4.

UITDAGINGEN OP DE WONINGMARKT VAN VOORNE-PUTTEN

In hoofdstuk 4 leest u de woningmarktopgaven die de komende jaren voor de regio relevant zijn.

4.1 Breng planaanbod in overeenstemming met de vraag Uit figuur 2 blijkt dat volgens de WBR prognose van het Provincie het aantal huishoudens tussen nu en 2019 met circa 1.850 huishoudens toeneemt. Om schijnzekerheid te voorkomen hanteren we een bandbreedte van circa 10%. Deze confronteren we vervolgens met planvoorraad tot en met 2020. De omvang van de plannen (circa 3.700 woningen) is duidelijk groter dan de vraag. Het overaanbod aan plannen is een risico voor grondexploitaties van gemeenten en private partijen, maar is ook voor eigenaren van woningen in de bestaande voorraad zoals particuliere eigenaren en corporaties een slechte zaak. Immers een te groot aanbod zet de bestaande woningvoorraad onder druk. Sterkere waardedalingen en meer leegstand zijn dan niet denkbeeldig. Bovendien kannibaliseren nieuwbouwprojecten elkaar (het waterbed effect). Voor de regio ligt daarom de komende jaren de taak om het aanbod goed aan te sluiten op de kwantitatieve vraag. In tabel 3 vatten we bovenstaande cijfers samen. Hierbij houden we ook rekening met extra vraag als gevolg van sloop en de big five. Sloop van woningen leidt immers tot extra vraag naar woningen als deze woningen niet vervangen worden. Uit regionale en landelijke cijfers blijkt dat circa 70 tot 80% van de sloop vervangende nieuwbouw is waardoor slechts 20 tot 30% van de sloop leidt tot extra vraag. Uit cijfers van de diverse gemeenten blijkt dat tussen nu en 2030 circa 300 woningen worden gesloopt. Hiervan is dus circa 70 tot 80% vervangende nieuwbouw. Dit betekent dat de vraag met maximaal circa 75 woningen kan worden verhoogd (300*25%) tot en met 2030. Hieruit blijkt een duidelijk overaanbod tot en met 2019. Zelfs de totale vraag tot en met 2029 (circa 3.600 woningen) is kleiner dan de planvoorraad tot en met 2019 (circa 3.700 woningen).


23

Box: grondfonds om gemeente zachte landing te laten maken Een grondfonds kan ingericht wordt met als doel plannen voor boventallige nieuwbouwwoningen in de grondexploitaties van de gemeenten te schrappen en de gronden af te boeken naar agrarische waarde of bijvoorbeeld een binnenstedelijk park. Belangrijk voordeel hierbij voor gemeenten is een zachte landing door een gefaseerde sanering van de verliezen op grond: er hoeft niet in één keer worden afgeboekt. Bovendien worden de grondposities ontdaan van risico’s: je weet als gemeente waar je aan toe bent en hoeveel jaarlijks moet worden afgelost en een lagere rekenrente in het fonds brengt voor gemeenten een aanzienlijke besparing met zich mee. Het is echter de vraag of de gemeenten op Voorne-Putten interesse hebben in een dergelijke constructie. De Provincie of regio kan haar rol als gebiedsregisseur een nieuwe dimensie geven en het eigen vermogen wordt ingezet voor maatschappelijk rendement maar het is een groot en kostbaar vehikel om op te tuigen. Momenteel overwegen de Provincie Overijssel en Gelderland de mogelijkheden van een grondfonds.

Figuur 7: reguliere kwantitatieve vraag versus planvoorraad (lage en hoge scenario) tot en met 2019 Vraag

Planvoorraad

Vraag

Planvoorraad

Bron: diverse bevolkingsprognoses Stadsregio Rotterdam en provincie Zuid-Holland; bewerking Stec Groep 2013


24

Figuur 8: reguliere kwantitatieve vraag versus planvoorraad (lage en hoge scenario) tot en met 2029 Vraag

Planvoorraad

Vraag

Planvoorraad

Bron: diverse bevolkingsprognoses Stadsregio Rotterdam en provincie Zuid-Holland; bewerking Stec Groep 2013

Tabel 3: totale woningbehoefte Voorne-Putten in scenario’s

Laag scenario t/m 2019 Hoog scenario t/m 2019 Laag scenario t/m 2029 Hoog scenario t/m 2029 Bron: Stec Groep, 2013

Reguliere vraag9

Big five10

1.650 2.050 2.450 3.000

100 150 300 500

9

Extra vraag als gevolg van sloop11 25 25 75 75

Totale vraag 1.775 2.225 2.825 3.575

Vraag uit WBR prognose plus of min 10%. Afgerond op 50-tallen De big five leidt tot een extra woningbehoefte van 300 tot 500 woningen tot en met de periode 2030. We zijn in deze tabel er vanuit gegaan dat deze additionele behoefte zich min of meer gelijkmatig over de jaren verdeeld. Bovendien afgerond op 50-tallen 11 Uit cijfers van de diverse gemeenten blijkt dat tussen nu en 2030 circa 300 woningen worden gesloopt. Hiervan is circa 70 tot 80% vervangende nieuwbouw. Dit betekent wanneer 300 woningen worden gesloopt er 210 tot 240 woningen worden teruggebouwd. Dus doordat slechts 70 tot 80% van de gesloopte woningen worden teruggebouwd ontstaat er een extra vraag van 20 tot 30%. Bij 300 gesloopte woningen betekent dit dat de vraag met maximaal circa 75 woningen kan worden verhoogd (300*25%) tot en met 2030. We gaan er vanuit dat deze aantallen zich gelijkmatig over de jaren verdelen. 10


25

4.2 Meer aandacht voor kwaliteit De regio Voorne-Putten staat de komende jaren nog voor een bescheiden groei van de woningbehoefte, zoals bleek uit voorgaande. Ook zagen we dat er vraag is naar (deels) andere producten, type locaties en productmarktcombinaties dan voorheen. Dit moet ook uitgangspunt zijn voor het realiseren van woningbouw en optimalisatie van plannen. Het gaat om de combinatie woningtype, type locatie, milieu en productmarktcombinatie. Het moet gaan om kwaliteit die op lange termijn wat toevoegt aan de bestaande voorraad. Dit betekent dus niet dat een toename van het aantal kleinere huishoudens leidt tot het bijbouwen van kleinere woningen. Zo is er bijvoorbeeld een toenemende behoefte aan focus op de woonmilieus stedelijk en centrumdorps: daar waar de meeste voorzieningen zijn en detailhandel is en dus de leefbaarheid nog goed op niveau is. Dit hangt sterk samen met het feit dat er de komende jaren sprake is van een flinke vergrijzing en ouderen wonen bij voorkeur dicht bij voorzieningen. Kortom de komende jaren komt de focus veel sterker te liggen op inbreiding boven uitbreiding. Hier ligt dus ook een sterke relatie met de herstructurering van de bestaande voorraad. Hieronder geven we een overzicht van producten die we kansrijk achten en welke we kansarm vinden. Tabel 4: richtlijnen kansrijke en kansarme productmarktcombinaties Kansrijk Kansarm ruim, levensloopbestendig appartement met lift in kleine, grondgebonden koopwoning op kleine kavel (buiten)centrumstedelijk of centrumdorps milieu gestapelde bouw >3 lagen in landelijk milieu vrije kavel voor eigen bouw gestapelde bouw zonder lift moderne bungalow of patio zorgwoning bouwjaar <1980 ruime grondgebonden woning op ruime kavel in Kwalitatief slechte en goedkope gestapelde bouw (buiten)centrumstedelijk milieu kwalitatief goede12, compacte grondgebonden sociale huurwoning Bron: huurders in profiel, kopers in profiel, Woon 2012; bewerking Stec groep

12

Ook: combinaties met duurzame en energiezuinige voorzieningen.


26

4.3 Accent op bestaande voorraad Gemeenten hebben zich jaren lang voornamelijk geconcentreerd op nieuwbouw; 90% van de energie ging uit naar groei. Dit geldt ook voor de gemeenten op Voorne-Putten. Exemplarisch hierbij is de periode van de snelle groei in de jaren ’70 en ’80 in Spijkenisse en Hellevoetsluis. Tussen 1995 en 2011 zijn op VoornePutten circa 12.000 woningen gereed gekomen. Dit komt overeen met circa 700 woningen per jaar; hetgeen vergelijkbaar is met het Nederlands gemiddelde van een jaarlijkse toevoeging van circa 1%. Echter, tot en met 2019 is een jaarlijkse toevoeging van circa 0,4% noodzakelijk op basis van het gemiddelde van het hoge en het lage scenario tot en met 201913. Het is naast de focus op nieuwbouw echter ook heel belangrijk om een goede visie te hebben op de bestaande voorraad. Wat voor woningen zijn de komende tien, twintig of dertig jaar nodig en op welke manier kunnen we de bestaande voorraad zo aanpassen dat deze voldoen aan de toekomstige wensen en eisen? Manieren om de bestaande voorraad aan te passen zijn onder andere renovatie, nieuwbouw, sloop, herstructurering, verduurzaming en consolidatie. Dit betekent dus van denken als ontwikkelaar (korte termijn resultaten) naar denken als belegger; een lange termijn strategie gericht op de bestaande voorraad die elke gemeente, kern, wijk en straat in 2030 nodig heeft. Dus veel meer nadenken over welke producten, plekken en productmarktcombinaties worden toegevoegd. Hier ligt ook duidelijk een rol weggelegd voor particulieren: op welke manier zijn deze te verleiden om te investeren in hun vastgoed. Bestaande gebieden en woningen zijn steeds belangrijker. Ook in de bestaande woningvoorraad is verversing en verandering nodig. Dit kan door sloop, kwaliteitsverbetering, samenvoeging van woningen of juist splitsing maar ook door bijvoorbeeld omzetten van huur naar koop en andersom. De veranderopgave in de bestaande woningvoorraad staat in onderstaande tabellen. Dit is gebaseerd op de huidige opbouw van de voorraad, veranderende samenstelling en woonvoorkeuren van huishoudens en de huishoudensprognoses. Uiteraard is de precieze strategie per segment afhankelijk van productmarktcombinatie, locatietype en bijvoorbeeld prijssegment; dit geeft een indicatie. Omdat dit een regionale woningverkenning doen we alleen uitspraken over de regio. Het is dus wel zo dat accenten voor de verschillende gemeenten anders liggen. Momenteel zijn er onvoldoende appartementen, woningen met 3 of 4 13

Toename van 1.450 huishoudens over 6 jaar gedeeld door totale woningvoorraad (67.750 woningen) is circa 0,4%


27

kamers en dure huur. Ook verwachten we meer vraag naar grondgebonden nultreden woningen en patio woningen. Tabel 5: minder grondgebonden en meer appartement14 Woningtype

Saldo

Toekomstige vraag

Opgave

voldoende voldoende

 

verkleinen vergroten

Saldo

Toekomstige vraag

Opgave

tekort overschot overschot tekort

   

handhaven handhaven verkleinen vergroten

Vraag

Saldo

Toekomstige vraag

Opgave

0 – 10% 30 – 40% 30 – 40%

overschot tekort tekort

  

verkleinen vergroten vergroten

Aanbod

Vraag

Aantal % Grondgebonden 52.100 75% 65 – 75% Appartement 16.500 25% 20 – 30% Totaal 68.600 100% Bron: Woon 2012, ministerie van BZK, bewerking Stec Groep, 2013

Tabel 6: verhouding tussen huur en koop handhaven; dure huur als kans Woningtype

Aanbod

Vraag

Aantal % 42.900 63% 65 – 75% 25.700 37% 25 – 35% Tot liberalisatiegrens 24.700 96% 70 – 75% Vanaf liberalisatiegrens 1.000 4% 20 – 30% Totaal 68.600 100% Bron: Woon 2012, ministerie van BZK, bewerking Stec Groep, 2013 Koop Huur

Tabel 7: meer grotere woningen Woningtype 1 of 2 kamers 3 kamers 4 kamers 14

Aanbod Aantal 11.861 9.100 15.300

% 17% 13% 22%

Afgerond op 100-tallen


28

5 of meer kamers 32.400 47% 20 – 30% Totaal 68.600 100% Bron: Woon 2012, ministerie van BZK, bewerking Stec Groep, 2013

overschot



verkleinen

Naast de focus op de bestaande woningvoorraad is het ook belangrijk voldoende aandacht te geven aan de woonomgeving. Zorg dat de leefbaarheid van de bestaande wijken op orde is en blijft. Met name de winkels en maatschappelijke voorzieningen als scholen, bibliotheken en sportvelden zijn hierbij van groot belang.

4.4 Speel in op belangrijkste kansen op Voorne-Putten Hieronder een kort overzicht van de belangrijkste kansen waar de woningmarkt op Voorne-Putten van kan profiteren. We raden aan hierop sterk in te zetten om hiervan zo optimaal mogelijk te profiteren.  Big Five: uit hoofdstuk 3 blijkt dat de economische ontwikkelingen van de big 5 leidt tot een extra woningvraag van circa 300 tot 500 woningen tot en met 2030 op Voorne-Putten. Door de woningmarkt op regionaal niveau zo aantrekkelijk en marktconform mogelijk te maken, kan dit aantal woningen zo hoog mogelijk worden. Dit aantal is een surplus bovenop de geraamde ontwikkeling van de huishoudens uit figuur 8 en biedt dus grote kansen voor Voorne-Putten.  Vrijesector huur: uit figuur 9 blijkt dat het aandeel geliberaliseerde huur op Voorne-Putten beperkt is (circa 2%). De gemeenten Brielle Westvoorne vormen hierop met ruim 3% als enige een uitzondering. In Nederland ligt dit gemiddelde rond de 4%. Uit Woon2012 blijkt dat gemiddeld circa 10-15% van alle huishoudens een voorkeur heeft voor geliberaliseerde huur. Dit betekent dat er een belangrijke kans ligt in het toevoegen van geliberaliseerde huur om op deze manier een aantrekkelijkere en marktconformere woningmarkt op Voorne-Putten te realiseren.  CPO: uit cijfers van het CBS en de NVM blijkt dat het segment (collectief) particulier opdrachtgeverschap verhoudingsgewijs beperkt beïnvloed is door de crisis: prijzen en afzet zijn in verhouding tot de reguliere markt minder sterk afgenomen. Dus ook in tijden van crisis biedt dit segment voldoende kansen om een aantrekkelijke woningmarkt op Voorne-Putten te realiseren. Uit cijfers van Woon2012 blijkt dat circa 20% van de huishoudens verhuisgeneigd is. Hiervan heeft circa 20% voorkeur voor een (C)PO kavel. In economisch goede tijden voert circa 80% van de verhuisgeneigde huishoudens de verhuizing daadwerkelijk uit. Als we ervan uitgaan dat door economisch zware tijden 75% van de potentiële vraag wegvalt bestaat er jaarlijks een potentiële vraag van circa 500 huishoudens. Uit cijfers van het CBS blijkt Regionale woningmarktverkenning Voorne-Putten – concept – Stec Groep aan Regio Voorne Putten 13.134

29

dat er jaarlijks circa 50 woningen in (C)PO worden opgeleverd. Er is kortom een jaarlijkse discrepantie van circa 450 kavels. Figuur 9: vrije sectorhuur als onderdeel van totale woningvoorraad Hellevoetsluis Westvoorne Spijkenisse

dure huur

Brielle Bernisse 0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

Bron: Ministerie van BZK en Statline, 2013


30

5.

HOE VERSTERKEN WE DE WONINGMARKT OP VOORNE-PUTTEN?

In dit hoofdstuk leest u tot slot een aantal maatregelen om de woningmarkt op Voorne-Putten te versterken. Hierbij maken we onderscheid tussen acties op de korte en de lange termijn.

5.1 Woningmarktopgaven Voorne-Putten Belangrijkste woningmarktopgaven voor Voorne-Putten samengevat In hoofdstuk 4 gaven we een overzicht van uitdagingen op de woningmarkt van Voorne-Putten voor de korte en lange termijn. Belangrijkste uitdagingen voor de komende jaren zijn:  Breng planaanbod in overeenstemming met de vraag. Uit hoofdstuk 4 bleek namelijk dat de omvang van de plannen tot en met 2019 (circa 3.700 woningen) duidelijk groter is dan de vraag. Het overaanbod aan plannen is een risico voor grondexploitaties van gemeenten en private partijen, maar is ook voor eigenaren van woningen in de bestaande voorraad zoals particuliere eigenaren en corporaties een slechte zaak.  Meer aandacht voor kwaliteit. Bij het toevoegen van nieuwbouw moet het gaan om kwaliteit die op lange termijn wat toevoegt aan de bestaande voorraad. Belangrijke punten hierbij zijn de combinatie van woningtype, type locatie, milieu en productmarktcombinatie.  Accent op bestaande voorraad. Het is heel belangrijk om een goede visie te hebben op de bestaande voorraad. Wat voor woningen zijn de komende tien, twintig of dertig jaar nodig en op welke manier kunnen we de bestaande voorraad zo aanpassen dat deze voldoen aan de toekomstige wensen en eisen? De opgave is dus het verminderen van het type woningen waar nu te veel van is en het toevoegen van woningen waar er nu te weinig van zijn. Momenteel zijn er onvoldoende appartementen, woningen met 3 of 4 kamers en dure huur. Belangrijk is dus ook om naar de vrijkomende locaties te kijken: wat is hiervoor een goede bestemming? Maar in eerste instantie dient de focus te liggen op het planaanbod in overeenstemming te brengen met de vraag.  Speel in op belangrijkste kansen op Voorne-Putten. Dit zijn: o Big 5: uit hoofdstuk 3 blijkt dat de economische ontwikkelingen van de big 5 leidt tot een extra woningvraag van circa 300 tot 500 woningen tot en met 2030 op Voorne-Putten. Regionale woningmarktverkenning Voorne-Putten – concept – Stec Groep aan Regio Voorne Putten 13.134

31

o

o

CPO: na analyse van de woonvoorkeuren op Voorne-Putten blijkt er jaarlijks een potentiële vraag van circa 500 huishoudens te bestaan. Uit cijfers van het CBS blijkt dat er jaarlijks circa 50 woningen in (C)PO worden opgeleverd. Er is kortom een jaarlijkse discrepantie van circa 450 kavels. Vrije sector huur: Het aandeel geliberaliseerde huur in de bestaande voorraaf op Voorne-Putten is beperkt (circa 2%). Uit Woon2012 blijkt dat gemiddeld circa 10 - 15% van alle huishoudens een voorkeur heeft voor geliberaliseerde huur.

Op welke manier de woningmarkt op Voorne-Putten versterken? Uit bovenstaande wordt duidelijk dat de regio Voorne-Putten de komende jaren voor een flinke transitie staat. Een eerste stap hierin is de bewustwording van het probleem, gevolgd door verwarring, nieuw perspectief en maatregelen en acties, zoals de figuur hiernaast toont. Hieronder staat een menukaart. Hierin staan de belangrijkste maatregelen om de woningmarkt op Voorne-Putten te versterken, de vierde stap van het stroomschema dat hiernaast is weergegeven. We maken bij de maatregelen en acties onderscheid tussen de korte en lange termijn. In de tekst hierna gaan we in op deze menukaart.


32

* stimuleren afzet * kiezen beste projecten

* werven van investeerders en beleggers

lange termijn

korte termijn

* begeleiden veranderproces

* aanvalsplan voor bestaande voorraad met financiele instrumenten * verzilver economische kansen

Box: bovengemiddelde uitgangspositie Voorne-Putten Duidelijk is dat Voorne-Putten de komende jaren voor flinke uitdagingen op de woningmarkt staat. Het is echter wel zo dat de regio een relatief aantrekkelijke uitgangspositie heeft, zoals blijkt uit de figuur hiernaast. Hierin staat op de x-as een inschatting van de economische vitaliteit. Hierin scoren de regio’s in of nabij de Randstad goed. Ook Voorne-Putten scoort door de ligging nabij de Randstad en het havencomplex goed. Op de y-as is de demografische ontwikkeling weergegeven. Benedengemiddeld scoren regio’s als Parkstad en Friesland; regio’s waarde krimp eerder en heftiger plaats vindt. Voorne-Putten scoort ook op deze indicator bovengemiddeld. Al met al een bovengemiddelde uitgangspositie voor Voorne-Putten. Duidelijk is dat de Achterhoek een tussenpositie inneemt.


33

Korte termijn 5.2 Begeleiden veranderproces Uit bovenstaande wordt duidelijk dat de regio Voorne-Putten de komende jaren voor een flinke transitie staat. Het bieden van kwaliteit in do's don'ts woningvoorraad en leefomgeving is hierdoor nog belangrijker dan in het •werken aan ‘sense of • wachten tot het schip verleden. Dat is een hele ommezwaai in urgency’ strandt denken, handelen en financiële •financiële consequenties in • kiezen en bijstellen in het beeld als níet wordt modellen. Van groei naar balansdenken. verdomhoekje laten gekozen Van nieuwbouwplanologie naar •ellenlange heisessies •geen black box: in welke •geen bestuurlijke trekker, planologie van bestaande gebieden, grexen zitten opbrengsten geen stuurman kernen, wijken en woningvoorraad. en risico’s? •kijken naar alléén markt, of •positieve maar reële alléén financiën Kern van de opgave waar de regio benadering: ‘wat kan wel?’ Voorne-Putten voor staat is: van denken •out-of-the-box ideeën geven inspiratie en energie als ontwikkelaar (korte termijn •neutrale mediator resultaten) naar denken als belegger; een langer termijn strategie gericht op de woningvoorraad die elk dorp, kern plaats en de regio Voorne-Putten als in totaal in 2020/2030 nodig heeft. Dus veel meer nadenken over welke producten, plekken en productmarktcombinaties men toevoegt. Dit vraagt om een nieuwe en vooral gemeentegrensoverschrijdende aanpak. Daarnaast is het belangrijk dit transitieproces goed te begeleiden door het voortdurend op de agenda te zetten. Welke keuzes moeten gemaakt worden en wat is daarbij de beste keuze? We raden aan regelmatig – bijvoorbeeld elk jaar – de plannen met grondexploitaties van gemeenten samen door te nemen om de voortgang te bespreken. Elkaar stimuleren, steunen en helpen is daarbij van wezenlijk belang. Hierbij is bestuurlijk commitment een absolute must. Creëer daarom eerst een ‘sense of urgency’ en laat zien wat de financiële consequenties zijn van wel en niet kiezen. Een neutrale mediator kan daarbij helpen om eventuele Regionale woningmarktverkenning Voorne-Putten – concept – Stec Groep aan Regio Voorne Putten 13.134

34

spanningen tussen gemeenten te voorkomen. Wijs ook een bestuurlijk trekker aan zodat duidelijk is wie de kar trekt. Ook is belangrijk om zowel naar markt als naar financiën te kijken. Als enkel naar één van beide wordt gekeken, leidt dat tot minder goede oplossingen.

5.3 Stimuleren afzet De afzet op Voorne-Putten kan gestimuleerd worden door een aantal maatregelen. Er is een flink aantal maatregelen. Hierbij kan gedacht worden aan onder andere koopgarant, verlagen van aankoopkosten koper, starterslening, aangepaste fasering en programmering, aanbieden van verschillende afwerkingspakketen, garantieregeling onverkochte woningen, consument betrekken in ontwikkelingsproces, gebiedsmarketing en branding, investeren in woning en woonomgeving, omzetten koop in huur en verkopen aan beleggers, verkoopgarantie voor kopers die hun huidige woning moeten verkopen, (collectief) particulier opdrachtgeverschap, ingroeimodellen in bestemmingsplan, reductie dubbele woonlasten, vereenvoudiging van de regelgeving en financieringsmogelijkheden voor consumenten. Hieronder geven we een korte uitwerking van twee maatregelen:  Afzetgarantie: de afzetgarantie zorgt er voor dat een woning gegarandeerd wordt afgezet. Dit leidt tot meer nieuwbouw en doorstroming op de woningmarkt. De afzetgarantie kan worden toegepast bij nieuwbouw. Niet verkochte woningen worden bij de oplevering gekocht door bijvoorbeeld de gemeente waardoor het project wel gestart wordt. Ook kan het dat de bouwer de niet verkochte woning van de koper in portefeuille neemt waardoor er wel sprake is van doorstroming. Deze constructie werd recentelijk bijvoorbeeld toegepast in de gemeente Zaanstad.  Verhuurfonds: dit fonds koopt onverkochte woningen op van woningeigenaren die willen verhuizen. Deze woningen worden vervolgens in de verhuur gebracht. Gevolg is een betere doorstroming op de woningmarkt.

5.4 Kiezen beste projecten Het is aan te raden de woonplannen op Voorne-Putten systematisch te beoordelen met een transparant afwegingskader. Stec Groep voerden deze methode eerder uit voor Parkstad Limburg en Holland Rijnland met goede resultaten. Op deze manier dragen plannen optimaal bij aan de woningmarkt op Voorne-Putten. Alle plannen, planologisch hard en zacht gaan langs het afwegingskader. In bijlage C een voorbeeld van een transparant afwegingskader. Een ander traject voerden we uit in West-Brabant waarbij we inzichtelijk Regionale woningmarktverkenning Voorne-Putten – concept – Stec Groep aan Regio Voorne Putten 13.134

35

maakten welke projecten het meest aantrekkelijk zijn om te realiseren (kiezen tussen projecten). Daarnaast brachten we in beeld welke besparing dit kiezen oplevert. Bovendien is het aan te bevelen hierbij de ladder voor duurzame verstedelijking te gebruiken: inbreiding voor uitbreiding.

5.5 Werven van investeerders en beleggers Institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, kunnen een veel grotere rol spelen op de Nederlandse vrijesector huurmarkt. De vrijesector huurmarkt heeft nu slechts een aandeel van vier procent in de Nederlandse woningvoorraad. De vrijesector huurmarkt heeft duidelijk de potentie een aanzienlijk grotere markt te worden. Het aanbod van vrijesector huurwoningen is op dit moment immers kleiner dan de huidige vraag en zeker te klein voor de toekomstige vraag. Bovendien hebben beleggers en investeerders momenteel grote bedragen beschikbaar en zijn op zoeken naar investeringsmogelijkheden. Concrete voorbeelden zijn de recente aankopen van bijvoorbeeld Syntrus Achmea (onder andere De Reigers in Rotterdam). Jaarlijks koopt Syntrus bijvoorbeeld voor twee miljoen aan woningen aan. Voor de regio Voorne-Putten is het daarom aantrekkelijk om in te zetten op de vrijesectorhuur. Op deze manier voldoet de woningvoorraad beter aan de huidige en toekomstige wensen en eisen van de bewoners. We adviseren daarom sterk in te zetten op het werven van investeerders en beleggers die in de vrije sectorhuur willen investeren. Box: vergroten van investeringsruimte bij corporaties door samenwerking met beleggers We adviseren samenwerkingsverbanden aan te gaan of te stimuleren met of tussen diverse partijen op de woningmarkt. Hierbij kan gedacht worden aan corporaties (samen de bestaande voorraad aanpakken), ontwikkelaars (realiseren van innovatieve, toekomstbestendige en duurzame woningen), beleggers en investeerders (dure huur). Samenwerking tussen corporaties en beleggers is ook interessant om de investeringsruimte bij corporaties te vergroten. Zo hebben Spijkenisse en Hellevoetsluit relatief veel oud corporatiebezit. Bovendien hebben corporaties weinig liquide middelen. Door samenwerking tussen corporaties en beleggers kan het mes aan twee kanten snijden: corporaties krijgen meer liquide middelen door verkoop van hun bezit en beleggers kunnen dure huurwoningen verwerven door een eenmalige upgrade van deze woningen.


36

Lange termijn 5.6 Maak een aanvalsplan voor de bestaande voorraad met financiële instrumenten Zet als regio in op de aanpak voor de verbetering van de bestaande woningvoorraad. Verloederde woningen hebben immers een negatieve uitstraling op de rest van de woningvoorraad en/of de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van een gemeente. Zaken die hiervoor inzichtelijk moeten zijn: inzicht in kansen en risico’s in bestaande voorraad, welke transformatie opgaven zijn er, verleiden van particulieren voor slimme investeringen in hun woningen, samenwerking zoeken met corporaties en het aantrekken van nieuwe investeerders. Ter inspiratie: ontwikkel hiervoor een Hoe Courant is Uw Pand aanpak (HCUP) op maat die momenteel in Nederweert en de Achterhoek worden uitgevoerd. Kern hiervan is het verleiden van particulieren tot het doen van slimme investeringen in hun woning. Naast de focus op de bestaande woningvoorraad is het ook belangrijk voldoende aandacht te geven aan de woonomgeving. Zorg dat de leefbaarheid van de bestaande wijken op orde is en blijft. Met name de winkels en maatschappelijke voorzieningen als scholen, bibliotheken en sportvelden zijn hierbij van groot belang. Financiële instrumenten zijn hierbij een belangrijk middel (zie volgende paragraaf). De transformatie van de bestaande woningvoorraad gaat echter gepaard met grote investering en het is de vraag hoe dat betaald gaat worden. Omdat de traditionele verdienmodellen uit nieuwbouw niet langer volstaan, is nu sprake van een zoektocht naar aantrekkelijke financiële instrumenten.

5.7 Verzilver economische kansen Er is een sterke wisselwerking tussen economie en woningmarkt. Daarom dient de economie gestimuleerd te worden om de woningmarkt te versterken. De groei van de economie is op twee manieren gunstig voor de vraag naar woningen. Doordat er meer mensen met werk zijn, is er meer geld voor woningen en bovendien kunnen hogere inkomens meer betalen. Dit zorgt voor waardevastheid van het bezit, creëert doorstroming en daarmee meer ruimte om de doelstellingen te realiseren. Ook is het belangrijk wonen in samenhang te zien met voorzieningen, onderwijs, toerisme et cetera. Een aantrekkelijke omgeving leidt immers tot aantrekkelijk wonen. Regionale woningmarktverkenning Voorne-Putten – concept – Stec Groep aan Regio Voorne Putten 13.134

37

Mogelijkheden die er zijn om bij te dragen aan het verbeteren van de economische positie van de regio:  bieden van aantrekkelijke en onderscheidende woonmilieus om daarmee zoveel mogelijk huishoudens te binden aan de regio;  stimuleren van partijen om gezamenlijk via platforms tot innovaties en samenwerkingsvormen te komen die de woningmarkt toekomstbestendiger maken;  daarnaast sterk inzetten op de economische kansen van de big five. En van (C)PO en de vrijehuursector.

5.8 Speel in op de verschillende identiteiten van de gemeenten In hoofdstuk 2 werd duidelijk dat er duidelijke verschillen bestaan tussen de vijf gemeenten op Voorne-Putten. Hellevoetsluis en Spijkenisse zijn in de jaren ’60 en ’70 aangewezen als groeikernen waardoor beide gemeente ook een meer eenzijdige opbouw van de woningvoorraad en bevolking hebben. De andere drie gemeenten zijn kleiner qua omvang en hebben een meer landelijk woonmilieu. Wij adviseren daarom deze verschillende identiteiten in het achterhoofd te houden bij het opstellen van concrete actiepunten. De ene gemeente heeft immers een andere opgave en behoefte dan de andere gemeente. Aantrekkelijke oplossing hierbij is een aantal acties op regionaal niveau te definiëren maar ook een aantal acties op subregioaal niveau op te stellen (dus acties alleen voor Spijkenisse en Hellevoetsluis of alleen voor WestVoorne, Bernisse en Brielle). Dit is het zogenaamde paraplu-denken. Kortom rekening houden met verschillende kenmerken van de gemeenten en dat doorvertalen in de criteria voor de beoordeling van de projecten. Box: New towns op Voorne-Putten Hellevoetsluis en Spijkenisse hadden in het verleden de status als groeikern. De snelle groei in de jaren ’70 heeft geleid tot een eenzijdige opbouw van de woningvoorraad. Zo bestaat Spijkenisse voor circa 60% uit woningen die in de jaren ’70 en ’80 zijn gebouwd. Specifieke opgaven die de komende jaren in de new towns spelen, zijn:  De komende jaren zal een relatief groot deel van de woningvoorraad verouderen. De wijken uit de groeiperiode staan voor een flinke onderhouds- en verduurzamingsopave die wordt bemoeilijkt door het uitblijven van particuliere woningverbeteringen.


38



Er is sprake van een sterkere toename van de vergrijzing als gevolg van het ouder worden van de jonge gezinnen die vanaf de jaren ’70 in de nieuwe wijken zijn komen wonen. Dit brengt opgaven met zich mee op het gebied van voorzieningen, woon- en leefomgeving en inrichting van de zorg.  De wijken kampen met afnemende populariteit van de stedenbouwkundige concepten. Hiermee hangt samen dat de vraagprijs van koopwoningen in deze gemeenten forser is gedaald dan het Nederlands gemiddelde.  De leefbaarheidsontwikkeling in de new towns is achter gebleven bij de landelijke trend. Door deze specifieke kenmerken van beide gemeenten zal het toekomstig woningaanbod en daarmee ook de noodzakelijke nieuwbouw een extra impuls nodig hebben.


39

BIJLAGE A – EFFECTEN VAN DE BIG 5 OP DE WONINGMARKTVRAAG OP VOORNEPUTTEN In deze bijlage leest u de rekenkundige onderbouwing van het effect van de big 5 op de woningmarktvraag op Voorne-Putten.

1. Maasvlakte II Wat houdt de economische ontwikkeling in? In mei 2013 is de Maasvlakte II in gebruik genomen. Door uitbreiding van 2.000 hectare is de Rotterdamse Haven circa 20% groter geworden. Circa 1.000 hectare is bestemd voor havengerelateerde bedrijvigheid, met name gericht op containeroverslag (620 hectare), chemie (210 hectare) en distributie (170 hectare). De overige oppervlakte is noodzakelijk voor infrastructuur, vaarwegen en zeewering. Wat zijn de economische effecten? De aanleg van MVII leidt tot een structurele toevoeging van 3.000 tot 4.000 banen tot 203015. Gecombineerd met een multiplier effect van circa 1,4 (indirecte werkgelegenheid) is sprake van circa 4.200 tot 5.600 extra banen tot circa 2030. Wat zijn de effecten op de woningbouw op Voorne-Putten? Circa 70% van de huidige werkgelegenheid op de Maasvlakte wordt ingevuld door werknemers die woonachtig zijn op Voorne-Putten, in Rotterdam of de stadsregio, zo blijkt uit pendelcijfers16. We verwachten 15

Bron: Telefonisch interview met Rotterdams Havenbedrijf, 2013: Natalie Backx, Corporate Strategy, Adviseur Arbeidsmarkt en Onderwijs 16 Bron: Pendel naar een aantal haventerreinen, 2009 Regionale woningmarktverkenning Voorne-Putten – concept – Stec Groep aan Regio Voorne Putten 13.134

40

niet dat deze personen verhuizen naar Voorne-Putten omdat deze reeds woonachtig zijn in de regio nabij Voorne-Putten. Kortom, 30 tot 40% kan zich in potentie vestigen op Voorne-Putten. Dit komt neer op circa 1.600 tot 2.400 personen. Echter heeft niet elk huishouden interesse in een woning op Voorne-Putten. We verwachten dat met name hoger opgeleiden interesse tonen voor een woning op Voorne-Putten omdat de gemiddelde WOZ-waarde een stuk hoger ligt dan in Rotterdam; zeker in het noordwestelijke deel. Bovendien zijn hoger opgeleiden vaker bereid langere reistijden te maken. Grofweg 30% is hoger opgeleid. Dit komt neer op circa 480 tot 720 personen. Van de hoger opgeleiden is doorgaans 50% verhuisbereid17. Als gevolg van een stagnerende woningmarkt is dit percentage dat daadwerkelijk verhuisgeneigd is, lager: circa 40%. Dit komt neer op circa 200 tot 340 personen. Wanneer we kijken naar een maximale reisafstand van circa 30 minuten van en naar woonmilieus die aantrekkelijk zijn voor hoger opgeleiden verwachten we dat circa 90 tot 100% op Voorne-Putten zal landen. Dit komt overeen met circa 200 tot 350 woningen. Waarbij de concentratie zal liggen op Westvoorne, Brielle, Bernisse en Hellevoetsluis.

2. Realisatie Blankenburgtunnel Wat houdt de economische ontwikkeling in? Uit de Landelijke Markt en Capaciteitsanalyse Wegen blijkt dat de snelwegen rond Rotterdam op langere termijn nog niet voldoen aan de normen ten aanzien van doorstroming en bereikbaarheid. De ruimtelijkeconomische ontwikkeling van de stad komt door de slechte bereikbaarheid in het geding. Eind 2011 is de voorkeur voor de Blankenburgtunnel uitgesproken om de bereikbaarheid te verbeteren. Begin 2013 is hiermee ingestemd door de Tweede Kamer: de Blankenburgtunnel wordt gerealiseerd. Wat zijn de economische effecten? Aanleg van de Blankenburgtunnel leidt tot een kortere reistijd. Door verbetering van de reistijd voor woonwerkverkeer en dalende transportkosten voor het regionale bedrijfsleven wordt de extra werkgelegenheid op circa 500 banen becijferd in het REMI model, zo blijkt uit de Regionaal economische effectenstudie van het Ministerie van I&M. De beroepsbevolking neemt als gevolg van extra migratie en stijging van de participatiegraad met 250 personen toe. Effectief is er dus sprake van een toename van circa 250 banen. 17

Bron: IG Groep: vijf jaar kennis van de arbeidsmarkt, “Bereiken en bewegen”, 2009


41

Wat zijn de effecten op de woningbouw op Voorne-Putten? Voorne-Putten heeft een aandeel van circa 5% in de werkgelegenheid in de regio waarvoor deze effecten zijn berekend. Dit komt neer op een extra behoefte van maximaal 10 woningen op Voorne-Putten tussen realisatie tunnel en pakweg 2030.

3. Herontwikkeling Stadshavens Wat houdt de economische ontwikkeling in? De ontwikkeling van de stadshavens gaat om een duurzame herontwikkeling van de Merwe-Vierhavens, Rijn-Maashaven, Waal-Eemhaven en RDM-Heijplaat met als doel een sterke economie en een attractieve stad. Bij economie gaat het om de activiteiten van de mainport te verbreden van een klassieke haveneconomie naar een kennisintensief economisch complex, dat aansluit bij de stedelijke kennis- en diensteneconomie. Bij attractiviteit gaat het om een grotere variatie aan woon- en werkmilieus. Wat zijn de economische effecten? Uit de Structuurvisie van de Stadshavens Rotterdam18 blijkt dat de herontwikkeling van de Stadshavens tot en met 2025 circa 1.700 banen voor hoger opgeleiden oplevert en circa 4.400 banen voor middelbaar- en laagopgeleiden. Wat zijn de effecten op de woningbouw op Voorne-Putten? Op basis van pendelcijfers concluderen we dat circa 50% van de werknemers in de stadshavens afkomstig is uit Rotterdam. Voorne-Putten is goed voor circa 10% en de rest van de stadsregio circa 15%. Resteert een potentie van 25%. De verhuisgeneigdheid van hoger en lager opgeleiden verschilt. Zo is circa 40% van de hoger opgeleiden verhuisgeneigd als er sprake is van een nieuwe baan. Bij lager opgeleiden is dit circa 20%. 18

September 2011


42

Als we vervolgens uitgaan van een reistijd van circa 20 minuten (laag opgeleiden) tot 30 minuten (hoog opgeleiden) en dit combineren met het type woonmilieu, verwachten we dat Voorne-Putten voor beide doelgroepen een aandeel van circa 25% heeft. Concurrerende woonmilieus voor lager opgeleiden zijn Dordrecht, HIA, Sliedrecht en voor hoger opgeleiden Den Haag, Delft en Gouda. Hoog opgeleiden 1.700 425 160 40 40

Aantal extra banen door Stadshaven Aandeel dat van buiten Rotterdam, Stadsregio en VP komt (25%) Verhuisgeneigdheid (hoog=40% en laag=20%) Aandeel in aantrekkelijke woonmilieus obv reisafstand (25%) Behoefte extra woningen op VP (circa 80 tot 90 banen)

Laag en middelbaar opgeleiden 4.400 1.100 220 50 50

4. Ontwikkeling Kickersbloem 3 Wat houdt de economische ontwikkeling in? De ontwikkeling van Kickersbloem 3 is gepland ten oosten van en direct grenzend aan Kickersbloem 1 & 2. De bedrijventerreinen liggen aan de oostzijde van Hellevoetsluis direct aan de Kanaalweg Oostzijde (N494). Belangrijkste doelgroepen op deze terreinen zijn bouw, handel, reparatie, productie, logistiek en beperkt dienstverlening. Het bedrijventerrein heeft een totale omvang van 93 hectare bruto en 67 ha netto. Het bedrijventerrein wordt gefaseerd uitgegeven. Wat zijn de economische effecten? De realisatie van Kickersbloem 3 levert circa 470.000 m² bvo aan nieuwe bedrijfsruimte19. Dit staat voor circa 350 nieuwe bedrijfsvestigingen die samen zorgen voor een werkgelegenheidsimpuls van bijna 2.900 arbeidsplaatsen. Veel van deze arbeidsplaatsen komen bovendien 19

Bron: Marktondezoek Kickersbloem III, 2012, Stec Groep


43

ten goede aan de ‘zwakkere’ groepen op de arbeidsmarkt: jongeren (19%), ouderen (12%) en lager opgeleiden (36%). Overigens zijn niet al deze arbeidsplaatsen ‘extra’. Immers, een groot deel van de invulling van het bedrijventerrein zal komen van al gevestigde bedrijven in Hellevoetsluis en op Voorne-Putten (circa 90%). Wat zijn de effecten op de woningbouw op Voorne-Putten? We verwachten dat van de circa 2.900 banen slechts circa 10% afkomstig is van buiten Hellevoetsluis en Voorne-Putten. Dit betekent dat circa 290 nieuwe banen worden ‘gecreëerd’. Zoals eerder aangegeven komt het merendeel van deze banen ten goede aan de ‘zwakkere’ groepen op de arbeidsmarkt. Deze groei is duidelijk minder verhuisbereid: circa 20 tot 25%. Dit komt neer op 60 tot 70 banen. Als we vervolgens uitgaan van een reistijd van maximaal 20 tot 25 minuten en het type woonmilieu verwachten we dat Rotterdam-Zuid (Hoogvliet) nog een flink deel van vraag zal wegsnoepen. We gaan er daarom van uit dat circa 50% op Voorne-Putten zal landen. Dit komt dan neer op een behoefte van circa 30 extra woningen op Voorne-Putten.

5. Vervangingsvraag HIC Rotterdam Wat houdt de economische ontwikkeling in? De Rotterdamse haven heeft een directe werkgelegenheid van circa 40.000 banen, met een sterke concentratie in de Stadshavens en Europoort. Jaarlijks is de haven goed voor circa 2.200 vacatures20. Dit komt doordat 1) bedrijven uitbreiden of doordat mensen 2) een baan vinden buiten de haven of 3) met pensioen gaan. Wat zijn de economische effecten? De autonome groei (uitbreiding van bedrijven) is voor een groot deel verwerkt in analyse van de Stadshavens en MVII. Het feit dat mensen een baan vinden buiten de haven heeft zeer beperkte invloed op Voorne-Putten. De vervangingsvraag (door vergrijzing) is wel interessant voor Voorne-Putten. Uit cijfers van het UWV en Voorne-Putten blijkt dat circa 20% van de vacatures ontstaat door pensionering. De verwachting is dat dit 20

Bron: Havenbedrijf Rotterdam, 2013


44

de komende jaren onder invloed van de vergrijzing zal toenemen. We hanteren daarom een bandbreedte tot circa 30%. Dit betekent dat jaarlijks circa 450 tot 650 vacatures in de haven ontstaan door pensionering. Wat zijn de effecten op de woningbouw? Voorne-Putten heeft een aandeel van circa 10% in beroepsbevolking in de corop Groot-Rijnmond. Dit komt overeen met 45 tot 65 banen. Het merendeel van de banen in de haven is voor lager of middelbaar opgeleid personeel: de haven verwacht met name een toenemende vraag naar personeel in de transportsector (vrachtwagenchauffeurs en scheepsbemanning), havengerelateerde dienstverlening (technische onderhoudspersoneel) en meer ICT-ers, chemie en milieutechnologen. Het merendeel van de verhuizingen is afkomstig vanuit de eigen regio. Dit betekent dat circa 10% potentieel interessant is. Dit komt overeen met een jaarlijkse potentie van 5 tot 10 woningen. Kortom verwaarloosbaar.

6. Conclusie Effecten van de big five aanwezig; maar beperkte impact op Voorne-Putten In de tabel hieronder geven we een korte samenvatting van de effecten die de vijf grote economische ontwikkelingen hebben op de woningbehoefte op Voorne-Putten. Hieruit blijkt dat er tussen nu en 2030 een additionele behoefte is aan circa 300 tot 500 woningen. Ontwikkeling Aanleg Maasvlakte II Realisatie Blankenburgtunnel Herontwikkeling Stadshavens Ontwikkeling Kickersbloem 3 Vervangingsvraag HIC Rotterdam Totaal

Additionele woningbehoefte Voorne-Putten 200 – 350 Nihil 80 – 90 30 Nihil 300 tot 500 woningen


45

BIJLAGE B – EXPERTPANEL EN KERNTEAM In deze bijlage ziet u een overzicht van de personen die wij gesproken hebben over de woningmarkt op Voorne-Putten.

Expertpanel Naam Remco Gras Robert Geertsema Prof. Erwin van der Krabben Prof. Dr. Johan Conijn Natalie Backx

Organisatie Maasdelta Leeuw van Putten Radboud Universiteit Amsterdam School of Real Estate Havenbedrijf Rotterdam

Functie Beleidsadviseur Beleidsadviseur Hoogleraar vastgoed- en locatieontwikkeling Hoogleraar woningmarkt Adviseur Arbeidsmarkt en Onderwijs

Kernteam Naam Wim de Koning Guus Reuter Leo Dorst Martin Kostense Eric de Bruijn Stephanie Vermeul Krista Wierda Mark Reede Rob van Zwet


Organisatie gemeente Brielle gemeente Hellevoetsluis gemeente Westvoorne gemeente Spijkenisse gemeente Spijkenisse gemeente Bernisse gemeente Bernisse provincie Zuid-Holland ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

46

BIJLAGE C – TOETSINGSKADER PLANCAPACITEIT In deze bijlage leest u een overzicht van een mogelijk toetsingskader voor de plancapaciteit

Toetsingskader plancapaciteit Markt  Wat is de vraag naar dit type woning en omgeving, met deze prijs en kwaliteit?  Wat is de kwaliteit van de plek (bijvoorbeeld ligging nabij voorzieningen, bereikbaarheid, uitsraling)?  Wat is het onderscheidend vermogen van het plan, product en de plek?  Betreft het de juiste PMC (=productmarktcombinatie)?  Wat is de concurrentiepositie en het onderscheidend vermogen van het plan? Planologisch-juridische status  Wat is de planstatus? Gaat het om een vastgesteld bestemmingsplan, ontwerp of zoekzone?  Zijn er al gronden verworven?  Welke harde deals liggen er met ontwikkelaars en/of andere vastgoedmarktpartijen? Financiën  Heeft de gemeente grondpositie(s)?  Wat zijn kosten en opbrengsten in de GREX?  Wat zijn financiële risico’s?  Wat is het uitgiftetempo? Ruimtelijke afweging  Wat is de ruimtelijke kwaliteit van het planconcept?



Wat is de bijdrage aan versterking van het regionale ecosysteem?


47

Om een goede beoordeling van de plancapaciteit te maken, worden onderstaande stappen doorlopen.  inventarisatie plancapaciteit;  vaststellen en uitvoeren zeef afwegingskader;  prioritering plancapaciteit;  eindoordeel per plan;  optimalisatieadvies. Resultaat: overzichtelijke scorekaart per plan in stoplichtkleuren incluis ideale plek in woningbouwprogrammering tot 2020: • groen: plan met grote markttechnische waarde en gewenste kwaliteit en goede financiële prestatie (laag risicoprofiel, grote toegevoegde waarde); • oranje: plan met gemiddelde markttechnische waarde en beperkt kwaliteit en gemiddelde financiële prestatie (gemiddeld risicoprofiel, gemiddelde toegevoegde waarde), bijstelling is zeer gewenst;

•

rood: plan met relatief lage markttechnische waarde, lage kwaliteit en matige tot slechte financiële prestatie (hoog risicoprofiel, weinig toegevoegde waarde).

Op basis van de scores ontstaat inzicht in de programmering. Grofweg: de hoogst scorende (groene) plannen, zijn plannen die moeten worden gekoesterd en waarin verantwoord kan worden geïnvesteerd door overheid en markt op regio Voorne-Putten. Plannen met de laagste score (rood en eventueel oranje) komen als eerste in aanmerking voor verbetering, herprogrammering of uitfasering. Voorbeelden van verbetering zijn:  aantal woningen en fasering;  woningtype en verdeling in totaal plan;  prijs en verdeling in totaal plan;  woonoppervlakdifferentiatie en verdeling in totaal plan;  profiel;  plek.


48

BREDE WONINGMARKTVERKENNING VOORNE-PUTTEN - CONCEPT -

Recommend Documents