Woningmarktverkenning. Amersfoort

Woningmarktverkenning Amersfoort

Woningmarktverkenning Amersfoort Uitgevoerd in opdracht van Gemeente Amersfoort W. Faessen M. Vijncke C. Poulus

november 2010 | r2010-0052CP | 10173-WON

VERWERSDIJK 8 | 2611 NH DELFT | T [015] 27 99 300

WONINGMARKTVERKENNING

ABF RESEARCH

Inhoudsopgave

Samenvatting 1 Inleiding 2 Trends

1 5 7

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Demografische ontwikkeling De woningbouw De inkomensontwikkeling De woonvoorkeuren Van trends naar toekomstverwachtingen

7 9 10 11 12

3

De demografische prognose

13

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Inleiding Nieuwbouw en onttrekkingen Bevolkingsontwikkeling Binnenlands migratiesaldo Groei huishoudens Toename woningvoorraad versus huishoudens

13 13 16 17 18 20

4

De woningmarkt kwalitatief in beeld

23

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Ontwikkeling huishoudens De huidige woningvoorraad De vraag naar woningen Nieuwbouw en herstructurering Het bouwprogramma Woningbouwprogramma in perspectief Andere scenario's

23 24 24 26 28 30 32

35

Bijlage 2: Methodiek Socrates

37

Bijlage 3: Varianten woningbouwprogramma Amersfoort

44

Bijlage 4: Uitkomsten standaard Socrates voor Amersfoort

45


Bijlage 1: Methodiek Primos

Samenvatting

Voor de nieuwe woonvisie die de gemeente Amersfoort in 2010 opstelt is een verkenning van de toekomstige woningbehoefte onontbeerlijk. Kan Amersfoort in het komende decennium een even sterke groei verwachten als in de afgelopen decennia? In opdracht van de gemeente Amersfoort heeft ABF Research daarom de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de gemeente Amersfoort tot 2020 en 2030 in beeld gebracht. Demografische ontwikkeling Demografische ontwikkelingen en dan met name migratie beïnvloeden in belangrijke mate de ontwikkelingen op de woningmarkt. Niet alleen het saldo van de binnen- en buitenlandse migratie in Amersfoort is de laatste 15 jaar onverminderd positief geweest, ook dat van geboorte en sterfte is continu positief én stabiel geweest. De binnenlandse migratie heeft per saldo het meest personen in de leeftijd van 25 tot 34 jaar opgeleverd, doorgaans starters op de woningmarkt. Amersfoort wisselt daarbij veel migranten uit met zijn buurgemeenten. Extra woningbouw leidt doorgaans tot een extra instroom van mensen, maar 100% zeker is dit niet getuige de forse woningbouw sinds 2008 en de gestage daling van het binnenlands migratiesaldo sinds 2006. Drie varianten bouwprogramma Amersfoort heeft drie alternatieve bouwprogramma’s laten doorrekenen in Primos, het prognosemodel voor bevolking en huishoudens van ABF. In alle drie de programma’s wordt in alle woningtypen minder gebouwd dan in de standaard Primos Prognose 2009, waarin in de periode 2010-2030 24.000 woningen gebouwd worden. Dit nieuwbouwaantal in de standaard Primos Prognose wordt overigens door de gemeente als niet erg waarschijnlijk beschouwd. In het maximale programma van Amersfoort worden tussen 2010 en 2030 16.000 woningen gebouwd, in het basisprogramma 14.000 en in het minimale programma zijn 12.000 woningen opgenomen, met dito effecten op de woningvoorraad. In het maximale programma komt het aantal woningen in 2030 uit op 76.000, in het basisprogramma op 73.500 en in het minimale programma op 72.500.

Op basis van de standaard Primos Prognose kent Amersfoort tot 2015 een positief binnenlands migratiesaldo van ongeveer 800 personen per jaar. Na 2015 neemt het binnenlands saldo een duik richting een schommeling rond het nulpunt. De drie doorgerekende varianten van Amersfoort laten een


De totale bevolkingsgroei komt met het maximale nieuwbouwprogramma van Amersfoort uit op 29.000. Met de basisvariant en met de minimale variant wordt een kleinere bevolkingsgroei verwacht, respectievelijk 25.000 en 22.500.

1

lager binnenlands migratiesaldo zien. Vanaf ongeveer 2020 leiden de varianten tot een (sterk) negatief saldo. Het aantal huishoudens zal in alle drie de doorrekeningen verder toenemen. In de maximale variant van Amersfoort blijft het aantal huishoudens in dat jaar net beneden de 80.000 in 2030; de basisvariant komt uit op bijna 77.500 huishoudens terwijl de minimale variant uitkomt op 76.000 huishoudens. De autonome huishoudensontwikkeling van de huidige bevolking in Amersfoort, gesimuleerd door het migratiesaldo op nul te plaatsen, lijkt tot een aantal huishoudens van 76.500 in 2030 te leiden, min of meer hetzelfde als bij de minimale variant. De weg naar ditzelfde aantal huishoudens toe kan echter door verschillende nieuwbouwaantallen worden gefaciliteerd, afhankelijk van de sloop. Voor de autonome ontwikkeling van het aantal huishoudens zou een netto uitbreiding, het saldo van nieuwbouw en sloop, van 650 woningen volstaan. De conclusie kan dus luiden dat Amersfoort met de minimale variant in elk geval de groei van de eigen bevolking faciliteert maar dat met een grotere woningbouw de verdere groei van Amersfoort mogelijk wordt. Algemene ontwikkelingen huishoudens De algemene ontwikkelingen die de toekomstige huishoudensverdeling in Nederland laat zien, gelden ook op lagere regionale schaal voor Amersfoort: een vergrijzingsproces onder huishoudens, een relatieve toename van de lagere inkomensgroepen onder de geldende inkomensontwikkeling, waardoor de lagere en hogere inkomensgroepen in Amersfoort elkaar meer in evenwicht houden, en een voortgaande individualisering. Huidige voorraad De koopsector omvat op dit moment 55% van de totale woningvoorraad in Amersfoort. Binnen de koopsector zijn vooral eengezinswoningen te vinden. Het aandeel van de koopappartementen is beperkt. In de huursector daarentegen houden eengezinswoningen en appartementen elkaar meer in evenwicht. Het grootste deel van de woningvoorraad heeft een buiten-centrum-woonmilieu. Alle segmenten zijn daar vertegenwoordigd, het meest de eengezinskoopsector. Ontwikkeling vraag naar woningen De ontwikkeling van de huishoudens naar type en inkomen heeft invloed op de vraag naar woningen. Tussen 2010 en 2020 neemt de vraag naar woningen in de maximale variant in Amersfoort met 9.900 toe. In de minimale variant bedraagt de toename van de vraag bijna 8.800. Het grootste deel van de vraag (60%) wordt ingenomen door de vraag naar eengezinskoopwoningen. De vraag naar eengezinshuurwoningen maakt een vijfde van de totale vraag uit.


2

Een consumentgericht programma De maximale en minimale bouwvariant van Amersfoort zijn doorgerekend in het woningmarktmodel van ABF Reserach, Socrates genaamd. Dit model leidt niet tot bevindingen die een keurslijf voor het beleid zijn, maar is gericht op het aangeven van richtingen voor nieuwbouw en herstructurering die vanuit de consument de wind in de rug hebben of juist niet. Vanuit het lokale beleid en de lokale visie kunnen er op grond van andere argumenten uiteraard andere besluiten over het bouwprogramma worden genomen dan vanuit het model worden afgeleid! In de maximale variant kunnen ruim 10.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Verder zouden er bijna 1.100 woningen onttrokken kunnen worden en zouden er volgens het model 2.300 huurwoningen kunnen worden verkocht. Of dit laatste aantal reëel is, is de vraag. Er is vooral vraag naar meer

koopwoningen maar dit betekent niet dat er enkel koopwoningen gebouwd moeten worden. Doordat er flinke aantallen huurwoningen in het model gesloopt en verkocht worden, zou (“ter compensatie”) hiervoor nieuw gebouwd moeten worden. Daarbij mag overigens duidelijk zijn dat deze nieuw te bouwen huurwoningen anders zullen zijn dan de woningen die onttrokken of verkocht worden. In het algemeen zijn ze beter en duurder. In de minimale variant is er sprake van een nieuwbouw van 8.400 woningen, terwijl er 550 woningen aan de voorraad worden onttrokken. Ook in deze variant zouden er volgens het model 2.300 woningen kunnen worden omgezet van huur naar koop. Opmerkelijk is dat er een flink aantal woningen gebouwd zou “kunnen” worden in delen van de gemeente waar een landelijk woonmilieu aanwezig is., terwijl het landelijke gebied in Amersfoort slechts beperkt van woningen is voorzien. Aan deze vraag naar dorps/landelijk wonen zou tegemoet gekomen kunnen worden door in bepaalde delen van de gemeente in die sfeer te gaan bouwen. De uitbreiding in het groenstedelijke milieu zou aan de randen bij voorbeeld een landelijke uitstraling kunnen krijgen. Volgens de consument zouden er in Amersfoort naar verhouding minder meergezinswoningen moeten worden gebouwd dan in de huidige programma’s is opgenomen. De nieuwbouw in het centrumstedelijke milieu en in het buiten-centrum milieu zou in de programma-varianten van Amersfoort meer aandacht mogen krijgen, de nieuwbouw in het groenstedelijke milieu minder. Andere scenario's Het basiscenario waarbij wordt verondersteld dat de inkomens de komende jaren noch stijgen nog dalen is het uitgangspunt van het onderzoek geweest. Als er sprake zou zijn van een inkomensstijging van jaarlijks 1%, dan is de verwachting dat het aantal hogere inkomens sterker gaat toenemen en de lagere inkomens in aantal dalen, ook in Amersfoort, en dat er meer eengezinskoopwoningen en minder huurwoningen moeten worden gebouwd dan in het basisscenario wordt aangegeven. Bij een inkomensachteruitgang van 1% mag het tegenovergestelde worden verwacht: een sterkere toename van de huishoudens met een lager inkomen en achteruitgang van de huishoudens in de hoogste inkomensgroep en een nieuwbouw waarin het aandeel huurwoningen groter is en het aandeel koopwoningen lager.


3

1

Inleiding

ste Amersfoort is vanaf het midden van de jaren tachtig van de 20 eeuw fors gegroeid. Waren er in 1985 circa 88.000 inwoners, in 2009 is dit aantal opgelopen tot 143.000, een toename van 55.000. Het aantal huishoudens is in deze periode gestegen met ongeveer 27.000, tot bijna 60.000 in 2009. De grote druk op de woningmarkt in de regio Utrecht heeft de nieuwbouw in deze periode flink gestimuleerd.

Of deze groei zal aanhouden en of dat wenselijk en mogelijk is komt aan de orde in de nieuwe Woonvisie die Amersfoort in 2010 gaat opstellen. Het perspectief is daarin gericht op 2020. Daarnaast wordt een nieuwe Structuurvisie gemaakt met een vooruitblik naar 2030. Om te kunnen bepalen of en in welke mate de groei zal aanhouden is een verkenning van de woningbehoefte onontbeerlijk. Daarom heeft de gemeente Amersfoort aan ABF Research de opdracht gegeven de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot 2020 en 2030 voor de gemeente Amersfoort in beeld te brengen, onderscheiden naar diverse kenmerken, en aan te geven hoe zich deze verhoudt tot het voorgenomen bouwprogramma of varianten daarop. In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op enkele relevante ontwikkelingen op het vlak van demografie, woningbouw, inkomen en woonvoorkeuren. Hoofdstuk 3 behandelt de prognose van bevolking en huishoudens voor Amersfoort. In hoofdstuk 4 worden met behulp van het woningmarktmodel Socrates van ABF Research de kwalitatieve ontwikkelingen op de toekomstige woningmarkt geschetst, waarbij de resultaten van het maximale bouwprogramma worden vergeleken met die van het minimale bouwprogramma van Amersfoort.


5

2

Trends

De ontwikkelingen op de woningmarkt worden door een aantal trends beïnvloed: • de demografische ontwikkeling; • de woningbouw; • de inkomensontwikkeling; • de woonvoorkeuren. In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij de ontwikkelingen in de afgelopen jaren.

2.1

Demografische ontwikkeling

De ontwikkelingen op de woningmarkt worden in belangrijke mate beïnvloed door de demografische ontwikkeling en dan met name de migratie. Het saldo van de binnen- en buitenlandse migratie in Amersfoort is de laatste 15 jaar onverminderd positief geweest. De binnenlandse migratie heeft daarbij de grootste invloed gehad, behalve in de jaren 2000-2001 en de laatste 2 jaar toen de buitenlandse migratie van groter belang voor de bevolkingsaanwas is geweest. Vanaf 2006 is het binnenlandse vestigingsoverschot gestaag gedaald. Gemiddeld hebben de migratiebewegingen Amersfoort jaarlijks per saldo ruim 1.100 personen opgeleverd. Ter vergelijking, het saldo van geboorte en sterfte bedraagt gemiddeld ruim 1.000 personen per jaar. Dit laatste saldo is wel stabieler dan het migratiesaldo, zoals te zien is in Figuur 2-1. Figuur 2-1: buitenlands en binnenlands migratiesaldo, 1995-2008 (Bron: CBS) 2.500

2.500

2.000

2.000

1.500

1.500

1.000

1.000

0

0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

-500

-500

Buitenlands saldo (na adm. correcties) Binnenlands saldo


500

500

Natuurlijke aanwas

7

Door het saldo naar leeftijd te bekijken wordt duidelijk of er een patroon in de binnenlandse migratie te herkennen is. Het saldo voor Amersfoort heeft blijkens Figuur 2-2 vooral bestaan uit personen in de leeftijd van 25 tot 34 jaar, doorgaans starters op de woningmarkt. Personen van 35-54 jaar hebben in de periode 2000-2002 en ook in 2008 per saldo de gemeente vaker verlaten. Naast een gering vertrekoverschot onder deze groep heeft dat vooral een vertrekoverschot onder jongeren beneden 15 jaar opgeleverd; bij deze laatste groep is het migratiesaldo behalve in genoemde periode sinds 2006 negatief. Jonge mensen van 15-34 jaar (studenten, baanzoekers) hebben zich per saldo juist in Amersfoort gevestigd. Figuur 2-2: binnenlands migratiesaldo naar leeftijdsgroep, 1995-2008 (Bron: CBS) 2500 2000 1500 1000 500 0

0-14

15-24

25-34

35-54

55-74

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-500

75eo

Wanneer hieraan een beeld toegevoegd wordt van de gemeenten waarheen mensen verhuizen, wordt duidelijk dat Amersfoort migranten “uitwisselt” met zijn buurgemeenten. Met de gemeenten in de provincie Utrecht bestaat over het algemeen een positief saldo. Aan enkele gemeenten in de provincie Gelderland “verliest” Amersfoort soms mensen. Figuur 2-3: binnenlands migratie naar richting, 1995-2008 (Bron: CBS) 600

400

200

0

-400

-600 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008


-200

Eemnes

Bunschoten

Baarn

Soest

Vestiging

8

Leusden

Vertrek

Barneveld

Saldo

Nijkerk

Utrecht

1 Het binnenlands migratiesaldo over de afgelopen jaren is in bijgaande grafiek nog eens afgezet tegen de groei van de woningvoorraad en de nieuwbouw. Dan blijkt dat extra woningbouw doorgaans wel leidt tot een extra instroom van mensen, maar 100% zeker is dit niet. Zo heeft de behoorlijk omvangrijke productie in 2008 en 2009 niet direct geleid tot een groter migratiesaldo. Integendeel, het overschot in de binnenlandse migratie is in deze jaren verder afgenomen na de in 2006 ingezette daling. De gevolgen van de crisis op de woningmarkt waarin verhuizingen worden uitgesteld en huishoudens voorzichtiger (moeten) opereren doen zich hier gevoelen. Door de mindere concurrentie vanuit andere gemeenten zijn nieuwbouwwoningen voor een groter deel bezet door huishoudens uit Amersfoort zelf.

Figuur 2-4: binnenlands migratiesaldo en groei van de woningvoorraad,1995-2008 (Bron: CBS) 2500

2500

2000

2000

1500

1500

1000

1000

500

500

0

0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Groei voorraad

2.2

Nieuwbouw

Binnenlands saldo

De woningbouw

Sinds 1995 zijn er gemiddeld in Amersfoort jaarlijks ruim 1.000 nieuwe woningen gebouwd. Het aantal woningen dat gesloopt is, is zeer beperkt.


1

Het buitenlandse migratiesaldo wordt hier buiten beschouwing gelaten omdat de woningbouw doorgaans niet is afgestemd op deze migratie. De buitenlandse migratie wordt, behoudens in de grensgemeenten, veel minder beïnvloed door woningbouw in een gemeente.

9

Figuur 2-5: nieuwbouw, sloop en toename van de voorraad,1995-2008 (Bron: CBS) 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nieuwbouw

2.3

Sloop

Saldo nieuwbouw -/- sloop

De inkomensontwikkeling

De afgelopen decennia zijn de inkomens behoorlijk toegenomen. Het aantal huishoudens met een beperkt inkomen is op landelijk niveau afgenomen en het aantal huishoudens met een royaal inkomen is flink gestegen. Waren er in 1986 nog 350.000 huishoudens met een inkomen rond de 10.000 euro. Inmiddels zijn dat er veel minder en is het aantal huishoudens met een inkomen van 50.000 euro ruim verdubbeld.

Duizenden

Figuur 2-6: Aantal huishoudens in Nederland naar netto jaarinkomen (euro’s WoON2009) (bron: WBO-Woon 1986-2009) 400 350 300 250

150 100 50


10

1986

1998

2009

€

€ 90.000

€ 80.000

€ 70.000

€ 60.000

€ 50.000

€ 40.000

€ 30.000

€ 20.000

€ 10.000

0 €0

Aantal huishoudens

200

Inkomen

De financiële crisis van eind 2008 laat op dit moment echter duidelijke sporen na. Hoe lang dit zal duren valt niet precies te voorspellen. In 2009 en 2010 is Nederland geconfronteerd met een ongekende economische krimp van -3,5% resp. -0,25% van het Bruto Binnenlands Product. Na 2010 wordt door het CPB op herstel gerekend. In deze studie is niet geprobeerd de precieze jaarlijkse cijfers te voorspellen maar is een meer lange termijn gerichte lijn getrokken. In paragraaf 2.5 wordt een drietal

scenario’s voor de inkomensontwikkeling genoemd. Het middelste “basisscenario” sluit aan op de meest recente CPB cijfers en wordt gezien als het meest waarschijnlijk toekomstbeeld.

2.4

De woonvoorkeuren

In het Socrates-model wordt gebruikt gemaakt van woonvoorkeuren en parameters voor de verhuisgeneigdheid. Bron daarvan vormt het WoON2009. De voorkeuren zijn per regio voor starters, vestigers en doorstromers bepaald. Bijgaande figuur laat de voorkeuren van de doorstromers per huishoudentype zien. Duidelijk is te zien dat alleenstaanden en eenoudergezinnen relatief vaak een huurwoning zoeken. Samenwonenden met en zonder kinderen hebben vaker een voorkeur voor een koopwoning. Ten opzichte van het WoON2006 is er weinig veranderd in de woonvoorkeuren. Dat is opmerkelijk omdat het WoON2009 gehouden is op een moment dat de economische crisis zich voluit liet zien. De conclusie is dan ook dat de woonconsument op dit moment zijn wensenpatroon zeker (nog?) niet bijgesteld heeft – als gevolg van de crisis. Wat wel gebeurd is, is dat de consument voorzichtiger opereert. Was het in 2006 nog zo dat een eigenaar-bewoner doorgaans eerst een andere woning kocht en dan zijn eigen woning verkocht, op dit moment gaat dat andersom: eerst verkopen en dan kopen. Daarmee heeft een hele “generatie” zoekers als het ware de verhuizing uitgesteld. Dit heeft een behoorlijk effect op het aantal zoekers en door de mindere vraag dalen de prijzen.

Duizenden

Figuur 2-7: Aantal verhuisgeneigde huishoudens naar voorkeur voor huur/koop (bron: WoON2006 en WoON2009) 300 250 200 Koop

150

Huur

100 50 0 2006

2009

A lleenstaand

2006

2009

Eeno uder gezin

2006

2009

Samenwo nend zo nder kinderen

2006

2009

Samenwo nend met kinderen

Ook voor Amersfoort zijn de voorkeuren in het algemeen genomen gelijk gebleven In 2009 komt de voorkeur voor koop weliswaar iets lager uit dan in 2006 maar dit kan ook een steekproefeffect zijn omdat de aantallen respondenten beperkt zijn.

2


De belangrijkste verklaring voor de relatief geringe verschillen in de consumentenwensen in 2006 en 2 2009 is waarschijnlijk gelegen in een verschil “tussen droom en daad” . De wil om te verhuizen of te kopen is er nog wel, maar in de praktijk blijkt dat lastiger te zijn dan een woonconsument zich realiseert tijdens een enquête. Aan de onzekerheden die de consument zelf al signaleert voegen banken en financiers bovendien nog eens eisen toe ten aanzien van inkomen en leenvermogen.

Uit gedicht “Het huwelijk” van Willem Elsschot

11

Kortom: mensen willen wel maar kunnen of durven (nog) niet het huis te kopen dat ze ambiëren. In een crisisperiode is dit verschil tussen wensen en ambities groter dan gemiddeld. Plannen en beslissingen worden uitgesteld en er worden minder woningen verkocht. Dat heeft geleid tot een stagnatie in de woningverkopen en woningbouw in de afgelopen jaren. Maar in principe mag – bij een verwacht herstel van de economie – ook verwacht worden dat de nu gemeten woonvoorkeuren de komende jaren van kracht zullen zijn.

2.5

Van trends naar toekomstverwachtingen

Op basis van in de vorige paragrafen vermelde trends worden verwachtingen voor de toekomst opgesteld. Dit gebeurt op basis van modellen. ABF heeft hiervoor Primos en Socrates ter beschikking, Primos voor de kwantitatieve en Socrates voor de kwalitatieve ontwikkelingen op de woningmarkt (zie ook bijlagen 1 en 2). Om meer zicht te krijgen op de toekomstige woningmarkt bij een ander economisch tij heeft ABF binnen het Socrates-model inmiddels een drietal varianten opgenomen, waarvan zoals eerder aangegeven de basisvariant momenteel als best passend wordt beschouwd. In de basisvariant wordt de inkomensontwikkeling op 0% geschat, in de trendvariant groeien de inkomens met 1%, in de terugvalvariant is er sprake van een inkomensdaling van -1%.


12

3

3.1

De demografische prognose

Inleiding

In dit hoofdstuk gaan we nader in op de verschillende onderdelen van de demografische prognose. Daarbij vergelijken we de gemeentelijke varianten met de VROM Primos 2009 Trendraming. Op deze manier wordt duidelijk op welke onderdelen de gemeente uitgaat van andere dan trendmatige ontwikkelingen. Voor een deel kan het daarbij gaan om een “technisch” andere inschatting van de trends. Maar voor een deel zal het ook blijken te gaan om een andere beleidsmatige keuze. In bijlage 1 wordt de Primos Prognose toegelicht. Naast veronderstellingen voor de demografische componenten geboorte, sterfte, binnenlandse en buitenlandse migratie vormen nieuwbouw en sloop belangrijke input. ABF bepaalt voor de eerste jaren de nieuwbouw en sloop in Primos op basis van de woningbouwprogramma’s die Rijksoverheid en provincies aanleveren. Na die eerste vier jaren waarin er van een “harder” bouwprogramma kan worden gesproken, genereert Primos zelf een bouwprogramma dat op regionaal niveau tegemoet komt aan de groei van het aantal huishoudens. Vervolgens wordt dit regionale bouwprogramma verdeeld over de gemeenten op basis van de bouwproductie in de eerste jaren waarvan het bouwprogramma wel bekend is. Hierbij wordt overigens ook nog eens rekening gehouden met de beschikbaarheid van nog voldoende te bebouwen grond. In Amersfoort wordt uitgegaan van lagere nieuwbouwaantallen dan de Primos Prognose gebruikt. Dat is niet vreemd aangezien de Primos Prognose zoals boven aangegeven een trendraming is. Met de lokale ervaring en kennis over specifieke ontwikkelingen in Amersfoort alsmede over de mogelijkheden een programma te realiseren is de gemeente van mening dat haar eigen varianten realistischer zijn dan de Primos Prognose. Daarom staan de Amersfoortse nieuwbouwvarianten in het vervolg van deze rapportage centraal, maar worden ter vergelijking ook de Primos-aantallen genoemd en de aantallen voortvloeiend uit een autonome ontwikkelingsvariant.

Nieuwbouw en onttrekkingen

De effecten op de kwantitatieve ontwikkelingen zijn ingegeven door een drietal alternatieve bouwprogramma’s. In alle drie de programma’s wordt minder gebouwd dan in de ‘reguliere’ Primos Prognose 2009, waarin in de periode 2010-2030 24.000 woningen gebouwd worden. Dit geldt voor alle woningtypen. In het basisprogramma van Amersfoort worden in die zelfde periode zo’n 14.000 woningen bijgebouwd, in het maximale programma 16.000 en in het minimale programma worden er


3.2

13

12.000 woningen bijgebouwd. In bijlage 3 is de nieuwbouw voor de drie varianten in Amersfoort in de periode 2010-2029 naast elkaar gezet en is ook de invoer van de nieuwbouw in de standaard Primos Prognose 2009 en de provinciale opgave waarop deze zijn gebaseerd weergegeven. Tabel 3-1: Varianten woningbouwprogramma Amersfoort (Bron: gemeente Amersfoort) Nieuwbouw Totaal Huur

Sloop Koop

Eengezins Minimaal Basis Maximaal

12.446 14.095 16.485

Meergezins

578 578 613

Eengezins

1.725 2.166 2.511

Meergezins

6.622 6.962 7.082

Netto uitbreiding

Huur

Totaal

Eengezins

3.521 4.389 6.279

796 1.390 1.390

Meergezins

120 228 228

676 1.162 1.162

11.650 12.705 15.095

Toelichting: Basisprogramma: Vathorst-West 2.100 woningen vanaf 2020, Kop van Isselt 500 woningen, Spooremplacement 1.000 woningen; Minimaal: Vathorst-West 2.100 woningen, géén woningbouw Kop van Isselt, Spooremplacement1.00 woningen, lager programma AV1600 nieuwbouw en 600 sloop Maximaal: Vathorst-West 3.000 woningen, Kop van Isselt 1.000 woningen, Spooremplacement 2.000 woningen

De effecten op de woningvoorraad zijn duidelijk. Waar er op basis van de Primos Prognose een groei wordt voorspeld tot bijna 81.000 woningen in 2030, is dit in het basisprogramma 73.500, in het maximale programma 76.000 en in het minimale programma 72.500. Figuur 3-1: Ontwikkeling van de woningvoorraad, Primos en drie varianten (Bron: Primos Lokaal 2009) 85.000

80.000

75.000

70.000

65.000

60.000

Primos


14

Basis

Maximaal

Minimaal

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

55.000

Autonome ontwikkeling van Amersfoort Een interessante vraag is hoe de huidige bevolking van Amersfoort zich zou ontwikkelen als de woningbouw vooral op de interne vraag wordt gericht. Hoe ontwikkelt zich dan het aantal huishoudens en welke gevolgen zou dit moeten hebben voor de nieuwbouw, met andere woorden wat is de minimale nieuwbouw die noodzakelijk is om de huisvesting van de eigen bevolking in de toekomst te faciliteren? Met behulp van PrimosLokaal kan deze vraag worden beantwoord door het saldo van de binnenlandse en buitenlandse migratie tussen 2010 en 2030 op nul te plaatsen en dan te kijken hoe de diverse groeicomponenten in de bevolking zich ontwikkelen en welke aantallen bevolking en huishoudens dat met zich meebrengt. Het blijft natuurlijk een benadering omdat een migratiesaldo van nul niet betekent dat er geen personen en huishoudens meer naar Amersfoort toe komen of uit Amersfoort vertrekken, alleen het saldo van het aantal vestigers en vertrekkers op persoonsniveau is nul! Doordat er wel sprake is van migratie blijft er een invloed van buiten op de samenstelling van huishoudens en worden daarmee ook componenten als relatievorming- en ontbinding, uit huis gaan van kinderen, geboorte en sterfte beïnvloed. Een dergelijke doorrekening leidt tot de conclusie dat de autonome groei van het aantal huishoudens in Amersfoort tussen 2010 en 2030 ruim 13.000 bedraagt. Om voor deze huishoudens ook voldoende woningen te hebben zou de netto uitbreiding moeten uitkomen op 650 woningen per jaar.

In Figuur 3-2 zijn de aantallen nieuwbouw naar eigendom en type opgenomen van de drie Amersfoortse varianten, de standaard Primos Prognose 2009 en de autonome ontwikkelingsvariant. Zoals mag worden verwacht vanuit de vorige figuur is de nieuwbouw in de Primos Prognose vooral ook na 2020 veel hoger dan de lokale varianten. Aantalsmatig is het verschil vooral groot bij de nieuwbouw van eengezinskoopwoningen. Opvallend is dat Amersfoort naar verhouding vooral inzet op de bouw van meergezinskoopwoningen; in de basisvariant en de maximale variant wordt in dit segment zelfs absoluut meer nieuwbouw voorzien dan in de standaard Primos Prognose. Het benodigde aantal nieuwbouwwoningen in de autonome groeivariant ligt met circa 16.500 in totaal tussen 2010 en 2030 op het niveau van de maximale variant van Amersfoort, alleen de verdeling over de segmenten verschilt.


15

Figuur 3-2: Nieuwbouw naar periode, Primos 2009, drie varianten Amersfoort en autonome ontwikkelingsvariant (Bron: Primos Lokaal 2009) 0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

Primos

Huur Eengezins Huur Meergezins Koop Eengezins Koop Meergezins

Basis


Maximaal


Minimaal


Auton.ontw.

Huur Eengezins Huur Meergezins Koop Eengezins Koop Meergezins 2010-2014

3.3

2015-2019

2020-2024

2025-2029

Bevolkingsontwikkeling

De totale bevolkingsgroei in de periode 2010-2029 bedraagt in de maximale variant van Amersfoort bijna 29.000 personen, tegen 4.000 meer dan bij de basisvariant en ruim 6.000 meer dan de minimale variant. Door de hogere nieuwbouwaantallen die in Primos zijn opgenomen ligt in de standaard Primos Prognose de totale bevolkingsgroei nog 7.500 personen boven die in de maximale variant. In de autonome ontwikkelingsvariant groeit de bevolking met bijna 21.000 personen, circa 2.000 minder dan in de minimale variant.


16

De verschillen in bevolkingsgroei worden vrijwel uitsluitend ingegeven door verschillen in binnenlandse migratie, hoewel ook de natuurlijke aanwas (geboorte minus sterfte) en buitenlandse migratie in alle drie de varianten iets lager uitvallen dan in de standaard Primos Prognose. De autonome ontwikkelingsvariant laat ondanks een hogere nieuwbouw een lagere ontwikkeling van de bevolking zien dan de minimale variant; dit heeft te maken met een lagere natuurlijke aanwas in deze variant en een buitenlands migratiesaldo van nul.

Figuur 3-3: Demografische factoren, Primos 2009, drie varianten Amersfoort en autonome ontwikkelingsvariant (Bron: Primos Lokaal 2009) Duizenden

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Primos

Nat. aanwas Binn. Saldo Buit. Saldo Bev. Ontw

Basis


Maximaal


Minimaal

Nat. aanwas Binn. Saldo Buit. Saldo Bev. Ontw Auton.ontw.

Nat. aanwas Binn. Saldo Buit. Saldo Bev. Ontw 2010-2014

3.4

2015-2019

2020-2024

2025-2029

Binnenlands migratiesaldo

Zoals in Figuur 3-3 al gebleken is laten de drie doorgerekende varianten een lager binnenlands migratiesaldo zien dan uit de standaard Primos Prognose komt. Vanaf ongeveer 2020 leiden alle Amersfoortse varianten tot een (sterk) negatief saldo. Dit negatieve saldo in de binnenlandse migratie is het grootste bij de minimale en de basisvariant in Amersfoort die elkaar qua verloop van het saldo 3 niet veel ontlopen . Maar ook bij de maximale bouwvariant mag vanaf 2025 op een oplopend binnenlands migratietekort worden gerekend. Op basis van de Primos Prognose kent Amersfoort tot 2015 een positief binnenlands migratiesaldo van ongeveer 800 personen per jaar. Vanaf 2015 neemt het binnenlands saldo een duik richting een schommeling rond het nulpunt. WONINGMARKTVERKENNING

3

Dat de basisvariant en de minimale variant die vanaf 2023 een gelijke nieuwbouw in hun programma hebben toch een gering verschil in saldo binnenlandse migratie laten zien is waarschijnlijk het gevolg van modelschommelingen.

17

Figuur 3-4: Saldo binnenlandse migratie van personen, Primos en drie varianten (Bron: Primos Lokaal 2009) 1.000 800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800 -1.000 -1.200

3.5

9

Basis

20 21 20 22 20 23 20 24 20 25 20 26 20 27 20 28 20 29 20 30

0 20 2

8

Primos

20 1

7

20 1

5

6

20 1

20 1

4

20 1

20 1

3

0

2

20 1

20 1

20 1

20 1

1

-1.400

Maximaal

Minimaal

Groei huishoudens

Het aantal huishoudens zal in alle drie de doorrekeningen van Amersfoort een vlucht nemen. Met de basisvariant zijn er bijna 77.500 huishoudens in 2030, circa 14.500 meer dan in 2010. In de maximale variant van Amersfoort blijft het aantal huishoudens in 2030 iets beneden de 80.000, terwijl de minimale variant uitkomt op 76.000 huishoudens. Volgens de standaard Primos Prognose groeit het aantal huishoudens tussen 2010 en 2030 met circa 20.500 tot 83.500. Ook bij de autonome huishoudensgroei is er nog een flinke toename van het aantal huishoudens te verwachten en komen er tussen 2010 en 2020 nog 13.500 huishoudens bij. Met 76.500 huishoudens in 2030 zijn dit er een weinig meer dan bij de minimale variant. Deze gestage ontwikkeling in de autonome ontwikkelingsvariant is het gevolg van de afwezigheid van schommelingen in de migratiesaldo en een in deze variant veronderstelde constante nieuwbouw van 800 woningen per jaar over vanaf 2011. Voor de sloop is bij deze autonome ontwikkelingsvariant hetzelfde aantal aangehouden als bij de standaard Primos Prognose en deze ligt bijna 3.000 hoger dan in de minimale variant van Amersfoort. De netto uitbreiding in deze autonome ontwikkelingsvariant is hierdoor ondanks de hogere nieuwbouw nog maar ruim 1.000 hoger dan in de minimale variant.


18

Figuur 3-5: Ontwikkeling aantal huishoudens, Primos 2009, drie varianten Amersfoort en autonome ontwikkelingsvariant (Bron: Primos Lokaal 2009) 85.000

80.000

75.000

70.000

65.000

9

8

7

0 20 3

20 2

20 2

5

6

20 2

20 2

4

Minimaal

20 2

2

3

20 2

20 2

1

0

Maximaal

20 2

20 2

20 2

9

8

Basis

20 1

7

20 1

6

5

4

3

2

1

Primos

20 1

20 1

20 1

20 1

20 1

20 1

20 1

20 1

0

60.000

Auton.ontw.

Het aantal 65-plushuishoudens zal sterk groeien in de komende jaren en met name vanaf 2020. In alle drie de Amersfoortse varianten groeit dit aantal volgens verwachting met ongeveer 10.000 huishoudens. Ook in de standaard Primos Prognose komt de groei van het aantal 65-plushuishoudens met 10.500 uit op min of meer hetzelfde niveau. De geringe verschillen tussen de varianten bij deze groep van oudere huishoudens zijn het gevolg van het feit dat het merendeel van deze huishoudens al zijn gevormd en/of de personen die op termijn deze oudere huishoudens gaan vormen al in Amersfoort woonachtig zijn. De personen die per saldo het meest instromen in Amersfoort, de 25-34-jarigen, hebben over 20 jaar de leeftijd van 65 nog niet bereikt. In de jongere leeftijdsgroepen zullen er door de andere nieuwbouwaantallen wel grotere verschillen tussen de varianten zijn. De nieuwbouw van eengezinskoopwoningen bepaalt voor een groot deel de toename van het aantal huishoudens van 30-64 jaar. De huishoudens in andere leeftijdscategorieën zullen tot 2025 eveneens (licht) groeien, doch daarna zullen enkele groepen waaronder de jongere huishoudens (tot 30 jaar) in de basis- en minimale variant gaan afnemen.


19

Figuur 3-6: Ontwikkeling huishoudens naar type en leeftijd, Primos, drie varianten Amersfoort en autonome ontwikkelingsvariant (Bron: Primos Lokaal 2009)

Auton.ontw.

Minimaal

Maximaal

Basis

Primos

-2

-1

0

1

2


20

4

5

Duizenden 6 7

Eenpersoons< 30 Eenpersoons 30-64 Eenpersoons 65 eo. Meerpersoons< 30 Meerpersoons 30-64 Meerpersoons 65 eo. Eenpersoons< 30 Eenpersoons 30-64 Eenpersoons 65 eo. Meerpersoons< 30 Meerpersoons 30-64 Meerpersoons 65 eo. Eenpersoons< 30 Eenpersoons 30-64 Eenpersoons 65 eo. Meerpersoons< 30 Meerpersoons 30-64 Meerpersoons 65 eo. Eenpersoons< 30 Eenpersoons 30-64 Eenpersoons 65 eo. Meerpersoons< 30 Meerpersoons 30-64 Meerpersoons 65 eo. Eenpersoons< 30 Eenpersoons 30-64 Eenpersoons 65 eo. Meerpersoons< 30 Meerpersoons 30-64 Meerpersoons 65 eo. 2010-2014

3.6

3

2015-2019

2020-2024

2025-2029

Toename woningvoorraad versus huishoudens

Per saldo en volgens verwachting gelet op de lagere nieuwbouwaantallen is de woningvoorraad in 2030 volgens alle drie de doorgerekende varianten kleiner dan volgens de Primos Prognose het geval zal zijn. Op basis van de minimale variant komt de woningvoorraad uit op 89% van de voorraad volgens de Primos Prognose, de maximale variant komt uit op 94%, terwijl de basisvariant het midden houdt met 91%. De minimale variant leidt voor bevolking en huishoudens min of meer tot hetzelfde niveau dan de doorrekening volgens de autonome ontwikkelingsvariant. De nieuwbouw in de autonome ontwikkelingsvariant ligt echter op hetzelfde niveau als in de maximale variant. Het verschil zit hem in de netto uitbreiding (en de opgegeven sloop) van de woningvoorraad. Waar deze in de maximale variant ruim 15.000 woningen betreft, bedraagt deze in de minimale variant 11.500 woningen en in de autonome ontwikkelingsvariant bijna 13.000 woningen. Voor deze laatste variant zijn dezelfde sloopaantallen als in de standaard Primos Prognose aangehouden en deze zijn bijna 3.000 hoger dan in de minimale variant van Amersfoort. De conclusie kan dus luiden dat Amersfoort met de minimale variant in elk geval de groei van de eigen bevolking faciliteert maar dat met een grotere woningbouw de verdere groei van Amersfoort mogelijk wordt.

De aandelen huishoudens en inwoners ten opzichte van de standaard Primos Prognose liggen in alle varianten enige procentpunten hoger dan de aandelen bij de woningvoorraad, waarbij de verhoudingen tussen de varianten in tact blijven. Tabel 3-2: Verschil Primos – Variant anno 2030 voor woningvoorraad, huishoudens en inwoners, bron: Primos Lokaal 2009 2020 2030 Primos Basis Procentueel Primos Basis Procentueel Woningen 70.940 69.450 98% 80.870 73.530 91% Huishoudens 73.790 72.680 98% 83.510 77.440 93% Inwoners 163.550 161.410 99% 181.120 169.850 94%

Woningen Huishoudens Inwoners

Primos 70.940 73.790 163.550

Maximaal 69.650 72.830 161.710

Procentueel 98% 99% 99%

Primos 80.870 83.510 181.120

Maximaal 75.920 79.550 173.700



Primos 70.940 73.790 163.550

Minimaal 68.290 71.790 160.050


Primos 80.870 83.510 181.120

Minimaal 72.280 76.240 167.310



Primos 70.940 73.790 163.550

Auton.ontw. 67.420 70.020 155.410


Primos 80.870 83.510 181.120

Auton.ontw. 73.480 76.460 165.450



21

4

De woningmarkt kwalitatief in beeld

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de uitkomsten van de doorrekening van de maximale en de minimale variant van het woningbouwprogramma in Amersfoort in Socrates, het woningmarktmodel van ABF Research. Omdat het in de standaard Primos Prognose 2009 opgenomen nieuwbouwprogramma door Amersfoort als onrealistisch wordt beschouwd, wordt voor de resultaten van deze standaard doorrekening verwezen naar bijlage 4. Er is voor gekozen om de uitkomsten van de maximale en de minimale variant niet in aparte paragrafen te beschrijven maar direct achter elkaar te plaatsen, zodat meteen duidelijk is welke verschillen de varianten opleveren.

4.1

Ontwikkeling huishoudens

De algemene ontwikkelingen die de toekomstige huishoudensverdeling in Nederland laat zien, gelden ook op lagere regionale schaal voor Amersfoort. Uit Figuur 4-1 blijkt: Een vergrijzingsproces onder huishoudens: er komen steeds meer huishoudens ouder dan 65 jaar en na 2020 stijgt ook het aantal 75+ers fors. Een relatieve toename van de lagere inkomensgroepen onder de geldende inkomensontwikkeling, waardoor de lagere en hogere inkomensgroepen in Amersfoort elkaar meer in evenwicht houden. In 2020 komen in elke inkomensgroep in Amersfoort ongeveer evenveel huishoudens voor. Een voortgaande individualisering: er komen steeds meer (oudere) alleenstaanden. In de minimale variant zijn dezelfde trends te onderkennen, alleen zijn de aantallen iets kleiner.


23

Figuur 4-1: Aantal huishoudens, naar leeftijd, inkomen en type, 2010-2030 (Bron: Socrates 2009, maximale variant Amersfoort) Duizenden -5

0

5

10

15

20

25

30

35

< 30 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr 75 jr e.o. <16000 16-24.000 24-34.000 34-47.000 >47.000 alleenstaand eenouder paar znd kind paar met kind

2010

4.2

2010-2020

2020-2030

De huidige woningvoorraad

De koopsector omvat op dit moment 55% van de totale woningvoorraad in Amersfoort. Binnen de koopsector zijn vooral eengezinswoningen te vinden. Het aandeel van de koopappartementen is beperkt. In de huursector daarentegen houden eengezinswoningen en appartementen elkaar meer in evenwicht. Het grootste deel van de woningvoorraad heeft een buiten-centrum-woonmilieu. Alle segmenten zijn daar vertegenwoordigd, het meest de eengezinskoopsector. In mindere mate geldt dit ook voor het groenstedelijke gebied. Het aantal woningen in het centrumstedelijke woonmilieu is relatief gering maar ook daar komen alle segmenten in wel in ongeveer gelijke mate voor. Figuur 4-2: Woningvoorraad Amersfoort, 2010 Duizenden 0

9%

5

10

15

20

25

30

35

40

Centrum Stedelijk

26%

Buiten Centrum

44%


24

4.3

Groen Stedelijk

21%

huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins

Dorps / landelijk huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

De vraag naar woningen

De ontwikkeling van de huishoudens naar type en inkomen heeft invloed op de vraag naar woningen. Daarbij speelt overigens niet alleen de toe/afname van het aantal huishoudens een rol. Ook de

veroudering speelt een rol. Nieuwe generaties nemen de plaats in van vorige generaties. Generaties “rollen” als het ware door de samenleving heen en brengen hun historie mee. Dat leidt tot een cohorteffect. Als men ooit een woning gekocht heeft dan blijven de meeste huishoudens doorgaans eigenaar-bewoner; slechts een klein deel verhuist “terug” naar de huursector. De groei van de koopsector in de afgelopen decennia is in bijgaande grafiek weergegeven. Daaruit blijkt dat a) jonge huishoudens vaker dan in het verleden verhuizen naar de koopsector en b) steeds meer ouderen eigenaar-bewoner zijn als gevolg van het hierboven beschreven cohorteffect. Deze autonome ontwikkeling zet verder door. Als gevolg daarvan komen er steeds meer oudere eigenaarbewoners. Dit effect is van grote invloed op de toekomstige vraag naar woningen. Figuur 4-3: Aandeel van de huishoudens naar leeftijd dat eigenaar-bewoner is (Bron: WBO-WoON 1986-2009) 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

1986

1994

2002

80 eo

75-79

70-74

65-69

60-64

55-59

50-54

45-49

40-44

35-39

30-34

25-29

tm 24

0%

2009

Tussen 2010 en 2020 neemt de vraag naar woningen in de maximale variant in Amersfoort met 9.900 toe. In de minimale variant bedraagt de toename van de vraag bijna 8.800. Het grootste deel van de vraag (60%) wordt ingenomen door de vraag naar eengezinskoopwoningen. De vraag naar eengezinshuurwoningen maakt een vijfde van de totale vraag uit. 4 De vraag naar goedkope huurwoningen neemt af. Er is vooral vraag naar middeldure woningen. Bij de koop is ook de middeldure sector in trek maar is er nog iets meer vraag in het goedkope segment. De dure koop wordt het minst gevraagd, nagenoeg evenveel als de dure huur. Een belangrijk deel van de vraag naar dure huurwoningen is overigens afkomstig van oudere woningzoekenden (55+). Gebleken is dat bij deze groep –ook zonder crisis– er sprake is van een verschil tussen ‘droom en daad’. Het grootste deel van deze groep is uiteindelijk niet te verleiden met een andere woning en verhuist dus ondanks die verhuiswens en een duidelijke voorkeur niet uit de eigen woning.

Huurwoningen tot de kwaliteitskorting grens (van 348 euro) behoren tot het goedkope segment; huurwoningen boven de hoogste aftoppingsgrens (535


4

euro en meer per maand) behoren tot het dure segment. Koopwoningen tot 215.000 euro vormen het goedkope koopsegment; koopwoningen van meer dan 350.000 euro vormen de dure koopsector.

25

Figuur 4-4: Toename van de vraag naar woningen naar eigendom, type en prijs, 2010-2020 (Bron: Socrates 2009, maximale variant Amersfoort) -1

0

1

2

3

4

Duizenden 5 6


huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur

De verhoudingen van de segmenten in de minimale variant blijven ongewijzigd. Wel is uiteraard de vraag lager dan in de maximale variant: er zijn ook immers minder huishoudens volgens deze variant. Figuur 4-5: Toename van de vraag naar woningen naar eigendom, type en prijs, 2010-2020 (Bron: Socrates 2009, minimale variant Amersfoort) -1

0

1

2

3

4

Duizenden 5 6




26

4.4

Nieuwbouw en herstructurering

De in deze paragraaf opgenomen aantallen zijn het resultaat van de doorrekeningen van de twee Amersfoortse bouwvarianten met Socrates. Achter deze doorrekeningen liggen dus de keuzes die binnen Socrates worden gemaakt. De resultaten laten een consumentgericht programma zien, gebaseerd op de consumentenwensen uit het WoON 2009 en met de optimale mogelijkheden om aan

deze wensen te voldoen, zoals het model die zoekt. Hierbij wordt niet gelet op financiële of andere mogelijkheden om dit programma daadwerkelijk uit te voeren. Wat Amersfoort zelf wil, wordt hier niet aangegeven. Wat hier wel wordt aangetoond is welke ontwikkelingen de wind in de rug hebben, en welke ontwikkelingen gezien de bestaande consumentenwensen moeilijk(er) te realiseren zijn. Om de bestaande woningvoorraad aan te passen aan de toekomstige vraag naar woningen, kunnen nieuwe woningen gebouwd worden; bestaande woningen onttrokken en bestaande huurwoningen verkocht. Dit “pakket aan maatregelen” kan er voor de periode 2010-2020 volgens het model als volgt uitzien. In de maximale variant kunnen ruim 10.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Verder zouden er bijna 1.100 woningen onttrokken kunnen worden en zouden er volgens het model 2.300 huurwoningen kunnen worden verkocht. Of dit laatste aantal reëel is, is de vraag. De mogelijkheden voor corporaties om huurwoningen te verkopen verschillen per corporatie. In Amersfoort zijn gedurende het laatste decennium jaarlijks tussen de 300 en 500 huurwoningen verkocht, zowel sociale als particuliere huurwoningen, maar of dergelijke aantallen ook de komende jaren kunnen worden gehaald is de vraag. Indien er onvoldoende woningen kunnen worden omgezet van huur naar koop zouden er meer koopwoningen kunnen of moeten worden gebouwd om aan de vraag te voldoen. De differentiatie van de nieuwbouw is in deze toekomstverkenning afgestemd op de wensen van de consument. Het aantal te onttrekken woningen en het aantal te verkopen huurwoningen is trendmatig bepaald. Aansluitend hierop wordt het nieuwbouwprogramma zo gedifferentieerd dat met het geheel van voorraadmutaties zo veel mogelijk tegemoet gekomen wordt aan de vraag naar woningen. Er is vooral vraag naar meer koopwoningen – zoals in de vorige paragraaf getoond is. Maar dit betekent niet dat er enkel koopwoningen gebouwd moeten worden. Doordat er flinke aantallen huurwoningen in het model gesloopt en verkocht worden, zou (“ter compensatie”) hiervoor nieuw gebouwd moeten worden. Nogmaals, onder de veronderstelling dat er huurwoningen verkocht worden. Daarbij mag overigens duidelijk zijn dat deze nieuw te bouwen huurwoningen anders zullen zijn dan de woningen die onttrokken of verkocht worden. In het algemeen zijn ze beter en duurder. Figuur 4-6: Verandering in de woningvoorraad naar eigendom en prijs, 2010-2020 (Bron: Socrates 2009, maximale variant Amersfoort) Duizenden -2

-1

0

1

2

3

4


sloop

verkoop huurwoningen

In de minimale variant is er sprake van een nieuwbouw van 8.400 woningen, terwijl er 550 woningen aan de voorraad worden onttrokken. Ook in deze variant zouden er volgens het model 2.300 woningen kunnen worden omgezet van huur naar koop.


nieuwbouw

27

Figuur 4-7: Verandering in de woningvoorraad naar eigendom en prijs, 2010-2020 (Bron: Socrates 2009, minimale variant Amersfoort) Duizenden -2

-1

0

1

2

3

4


nieuwbouw

4.5

sloop


Het bouwprogramma

Socrates gaat uit van de woonmilieus die op basis van allerlei kenmerken op de CBS-wijken buurtindeling zijn toegepast. In Figuur 4-8 is de woonmilieu-indeling voor Amersfoort afgebeeld. Figuur 4-8: Woonmilieu-indeling voor Amersfoort (Bron: ABF 2010)


28

Het nieuwbouwprogramma naar type woning en consumentenvoorkeuren – er als volgt uit moeten zien.

woonmilieu

zou

–

gelet

op

de

Meest opmerkelijk is wellicht dat er een flink aantal woningen gebouwd zou “kunnen” worden in delen van de gemeente waar een landelijk woonmilieu aanwezig is. Zowel in de stad Amersfoort als in de

regio is er vraag naar dorps/landelijk wonen. Omdat het landelijke gebied in Amersfoort slechts beperkt van woningen is voorzien, zou aan deze vraag naar dorps/landelijk wonen tegemoet gekomen kunnen worden door in bepaalde delen van de gemeente dus in die sfeer te gaan bouwen. De uitbreiding in het groenstedelijke milieu zou aan de randen bij voorbeeld een landelijke uitstraling kunnen krijgen. Figuur 4-9: Nieuwbouw en onttrekkingenprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu, 2010-2020 (Bron: Socrates 2009, maximale variant Amersfoort) Duizenden -1

0

1

2

3

4

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps / landelijk

huur goedkoop

huur middelduur

huur duur

koop goedkoop

koop middelduur

koop duur

sloop huur

sloop koop

In de minimale variant zijn de te bouwen aantallen weer kleiner, maar zou er naar verhouding vooral minder gebouwd worden in het dorps/landelijk wonen. De bouwproductie daar vormt in de minimale variant ongeveer de helft van die in de maximale variant, terwijl die in de andere woonmilieus rond de 90% ligt. Figuur 4-10: Nieuwbouw en onttrekkingenprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu, 2010-2020 *Bron: Socrates 2009, minimale variant Amersfoort) Duizenden -1

0

1

2

3

4

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps / landelijk

huur goedkoop

huur middelduur

huur duur

koop duur

sloop huur

sloop koop

koop goedkoop

koop middelduur


Naar woningtype zou in de maximale variant en minimale variant volgens consumentenwensen het volgende moeten worden gebouwd. In alle woonmilieus zouden het meest eengezinswoningen moeten worden gebouwd.

29

Figuur 4-11: Nieuwbouw en onttrekkingenprogramma naar type per woonmilieu, 2010-2020 (Bron: Socrates 2009, maximale variant Amersfoort) Duizenden

-1

0

1

2

3

4

Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps / landelijk

eengezins

meergezins

sloop eengezins

sloop meergezins

Figuur 4-12: Nieuwbouw en onttrekkingenprogramma naar type per woonmilieu, 2010-2020 (Bron: Socrates 2009, minimale variant Amersfoort) Duize nde n

-1

0

eengezins

meergezins

1

2

3

4

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps / landelijk

4.6

sloop eengezins

sloop meergezins

Woningbouwprogramma in perspectief

Wanneer we het consumentgerichte bouwprogramma voor de periode 2010-2020 vergelijken met de feitelijke bouwproductie van de afgelopen vijf jaar, en met het programma van Amersfoort zien we in welke mate en welke richting een bijsturing nodig zal zijn.


30

Op de eerste plaats blijkt dat er volgens het consumentenprogramma naar verhouding veel meer eengezinswoningen gebouwd zouden moeten worden dan in het programma van Amersfoort voorzien zijn. Hierbij moet wel worden bedacht dat het aantal uit Socrates rekening houdt met de mogelijk geachte verkoop van huurwoningen en dat beïnvloedt ook het aantal en de verdeling van de consumentgerichte nieuwbouw naar woningtype. Niettemin lijkt het aandeel meergezinswoningen in de maximale variant in Amersfoort aan de hoge kant te zijn.

Figuur 4-13: Feitelijke productie (links) en consumentgericht nieuwbouwprogramma (rechts) naar eigendom en type, gemiddeld per jaar (Bron: Socrates 2009, maximale variant Amersfoort) 1.200

1.000

800

600 400

200

0

Realisatie 2004-2008 -200

eengezins

Programma Amersfoort 2010-2020 meergezins

Programma (Socrates) 2010-2020 sloop

Ook ten aanzien van de minimale variant van het Amersfoortse bouwprogramma gelden bovenstaande bevindingen, zij het dat het aandeel meergezinskoopwoningen in de minimale variant wel al lager is. Figuur 4-14: Feitelijke productie (links) en consumentgericht nieuwbouwprogramma (rechts) naar eigendom en type, gemiddeld per jaar (Bron: Socrates 2009, minimale variant Amersfoort) 1.200 1.000 800 600 400 200 0

Realisatie 2004-2008 -200

eengezins

Programma Amersfoort 20102020 meergezins

Programma (Socrates) 20102020 sloop


Verder blijkt dat er volgens het consumentenwensenprogramma meer gebouwd zou mogen worden in buitencentrum en centrum-stedelijke milieus dan in het maximale bouwprogramma van Amersfoort is opgenomen. In het groenstedelijke milieu zijn in de afgelopen jaren veel woningen gerealiseerd maar dat aantal zou in de komende periode mogen worden teruggebracht. Ook hier moet worden bedacht dat het consumentgerichte nieuwbouwprogramma veronderstellingen bevat over de mogelijke verkoop van huurwoningen.

31

Figuur 4-15: Maximaal bouwprogramma Amersfoort en consumentgericht nieuwbouwprogramma naar woonmilieu in gemiddelden per jaar (Bron: Socrates 2009, maximale variant Amersfoort) 0

100

200

300

400

500

600

700

800

0

100

200

300

400

500

600

700

800

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps / landelijk

Maximaal programma Amersfoort

Programma (Socrates) 2010-2020

De bevindingen voor het maximale programma gelden ook voor het minimale programma. Figuur 4-16: Minimaal bouwprogramma Amersfoort en consumentgericht nieuwbouwprogramma naar woonmilieu in gemiddelden per jaar (Bron: Socrates 2009, minimale variant Amersfoort) 0

100

200

300

400

500

600

700

800

0

100

200

300

400

500

600

700

800

Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps / landelijk

Minimaal programma Amersfoort

4.7


32

Programma (Socrates) 2010-2020

Andere scenario's

Zoals eerder aangegeven wordt het nulscenario waarin de inkomensontwikkeling de komende jaren nihil zal zijn momenteel als meest waarschijnlijk gezien. Op basis van dit nulscenario zijn ook de maximale en minimale variant van Amersfoort doorgerekend. Wat kan er echter verwacht worden als de inkomensontwikkeling anders verloopt, er inkomensachteruitgang of omgekeerd inkomensgroei is? Een vergelijking tussen de drie door ABF gemaakte scenario's (trend met 1% inkomensgroei, basis en terugval met 1% inkomensdaling) biedt hier zicht op. Voor de goede orde: het betreft hier een vergelijking op basis van het standaard Socrates-model voor Amersfoort, voor de trend- en terugvalscenario’s hebben geen doorrekeningen met de Amersfoortse nieuwbouwvarianten plaatsgevonden.

In Figuur 4-1 hebben we reeds gezien dat in het basisscenario de verdeling van de huishoudens naar de vijf inkomensklassen verschuift van meer rijkere huishoudens naar een evenwichtiger verdeling, met andere woorden er komen meer huishoudens met een lager inkomen bij. In 2020 bevatten de genoemde inkomensgroepen ongeveer evenveel huishoudens, in 2030 zijn is het zwaartepunt licht verschoven naar de laagste inkomensgroepen. Bij een economische groei waarbij de inkomens jaarlijks 1% stijgen neemt het aantal huishoudens met een hoger inkomen sterk toe en daalt het aantal huishoudens met een laag inkomen licht. Het omgekeerde zien we bij het terugvalscenario, waar juist de lagere inkomensgroepen sterk in aantal toenemen en de hoogste inkomensgroep terugloopt. Figuur 4-17: Ontwikkeling van huishoudens naar inkomen per scenario voor Amersfoort (Bron: standaard Socrates 2010) Duizenden

Terugval

Basis

Trend

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

40

<16000 16-24.000 24-34.000 34-47.000 >47.000 <16000 16-24.000 24-34.000 34-47.000 >47.000 <16000 16-24.000 24-34.000 34-47.000 >47.000 2008

2008-2010

2010-2020

2020-2030


33

Bijlage 1: Methodiek Primos

Het Primos-model voorspelt de demografische processen van geboorte, sterfte, individualisering en migratie. Hierbij wordt gebruik gemaakt van gemeentespecifieke cijfers die het CBS ontleent aan de gemeentelijke bevolkingsadministratie (GBA). Er wordt voor geboorte, sterfte en individualisering rekening gehouden met het lokale geboorteniveau, de lokale sterftekansen, de lokale kansen pas scheiding etc. Wat de migratie betreft is er onderscheid tussen buitenlandse migratie en binnenlandse migratie. De buitenlandse migratie wordt trendmatig afgeleid van de nationale CBS prognose. Het model rekent met het deel van de buitenlandse vestiging dat een bepaalde gemeente opvangt en het deel van het vertrek naar het buitenland dat uit deze gemeente afkomstig is. Hierbij wordt er onderscheid gemaakt naar leeftijd, geslacht en etniciteit. Dus concreet gaat het bijvoorbeeld om het aandeel van een gemeente in de vestiging van de 20 jarige vrouwen uit Turkije. Wat de binnenlandse migratie betreft is er in het Primos-model onderscheid tussen lange-afstands- en korte-afstandsmigratie. De lange-afstandsmigratie wordt in het model beschreven in regionale termen: verhuizingen van Limburg naar bijvoorbeeld de regio Amersfoort. Het aantal interregionale vestigers en vertrekker is over het algemeen redelijk constant. Het gaat hier om zowel studenten als mensen die vanwege de arbeidsmarkt over wat grotere afstand verhuizen.

Dit betekent dat het bouwprogramma van invloed is op de uitkomsten: naarmate de woningproductie groter is, zal het migratiesaldo doorgaans toenemen. Dat geldt echter niet onbeperkt en overal. In het model wordt rekening gehouden met (zoals gezegd) vraag en aanbod, dus ook met concurrerend aanbod op andere plaatsen. Als in een regio echt te veel gebouwd wordt (in de virtuele werkelijkheid


De korte-afstandsmigratie in het model hangt af van de woningbouw. Woningbouw trekt huishoudens aan. Waar gebouwd wordt vestigen zich mensen. Waar niet gebouwd wordt trekken mensen weg. Dit patroon van woningbouwgestuurde vestiging en vertrek is NIET met vaste parameters opgehangen aan de woningbouw. Er wordt dus NIET gerekend met bijvoorbeeld eengezinswoningen die altijd dit soort huishoudens aantrekken. Afhankelijk van vraag en aanbod kan ook een aantal woningen leeg komen te staan (veelal in de bestaande voorraad). Het Primos-model modelleert vraag en aanbod. Als gevolg van vraag en aanbod komt een verhuisproces tot stand. Dat leidt ertoe dat zich een bepaald soort huishoudens vestigt in nieuwe woningen. De binnen Primos gekozen aanpak staat er garant voor dat eventuele verschuivingen in de vraag (bijvoorbeeld door ontgroening of vergrijzing) en eventuele verschuivingen in concurrerend aanbod, tot uitdrukking komen in de berekende migratie.

35

van de prognose…) dan zullen niet alle woningen “vol” komen. Bepaalde woningen – waar weinig vraag naar is vanwege hun type of locatie – blijven dan leeg staan. Voor de eerst komende paar jaar is het bouwprogramma redelijk bekend. ABF verzamelt de programma’s op basis van gegevens die Rijksoverheid en provincies aanleveren. Maar circa vijf jaar verder in de prognose, is er geen “hard” bouwprogramma meer. Het rekenmodel genereert dan zelf een bouwprogramma dat op regionaal niveau tegemoet komt aan de groei van het aantal huishoudens. Vervolgens wordt dit regionale bouwprogramma verdeeld over de gemeenten op basis van de bouwproductie in de eerste jaren waarvan het bouwprogramma wel bekend is. Hierbij wordt overigens ook nog eens rekening gehouden met de beschikbaarheid van nog voldoende te bebouwen grond. Deze benadering waarbij het bouwprogramma de migratie en de bevolkingsgroei aanstuurt, vormt de klassieke ingang van het Primos-model. Daarnaast is sinds enkele jaren een andere ingang gemaakt, namelijk een benadering waarbij het (gewenste) migratiesaldo het uitgangspunt vormt. Door verschillende gebruikers van het Primos-model wordt deze ingang met regelmaat gekozen in de beleidsvoorbereiding, als men bijvoorbeeld wil uitgaan van migratiesaldo nul (zoals in de discussie over Nationale Landschappen). Het Primos-model zoekt dan een bouwprogramma bij elkaar dat er voor zorgt dat het (beleidsmatig) gewenste migratiesaldo gegenereerd wordt. Hierbij wordt dus niet “zomaar” het migratiesaldo op een bepaald cijfer geprikt, maar gebeurt dit op een manier die aansluit bij de ontwikkelingen in het verleden: empirisch onderbouwd. Dit is van belang om ervoor te zorgen dat van een plausibel onderliggende migratiepatroon wordt uitgegaan, waar het gaat om leeftijdspecifieke cijfers en/of relaties met andere gemeenten. Met het model wordt het aantal inwoners en het aantal huishoudens voor de toekomst berekend. Hierbij komen uitkomsten beschikbaar gespecificeerd naar leeftijd, geslacht, huishouden en etniciteit. Het model leent zich door zijn opzet ervoor om uitgaande van verschillende beleidsmatige uitgangspunten, de demografische ontwikkeling te voorspellen en varianten naast elkaar te zetten.


36

Bijlage 2: Methodiek Socrates

In deze bijlage geven we een compacte beschrijving van de rekenmethodiek van het Socrates-model. 1. De kern van het model Het Socrates beschrijft de woningmarkt. Het hart van het rekenmodel bestaat uit basisinformatie over de wijze waarop verschillende huishoudens gehuisvest zijn: wie woont waar. Daarbij beperkt het model zich tot huishoudens die NIET in tehuizen wonen. Personen die in tehuizen wonen worden buiten 5 beschouwing gelaten. Verder worden huishoudens onderscheiden naar leeftijd, type en inkomen. En 6 woningen worden onderscheiden naar eigendom, vorm, type en prijs.

De leeftijdsindeling is <30, 30-44, 45-64, 65-74 en 75jaar eo. De typen die onderscheiden worden zijn: alleenstaand, eenouder, paren zonder kind en gezinnen met kind. De verdeling naar inkomen is gebaseerd op het netto inkomen waaruit inkomenskwintielen zijn afgeleid. In het WoON 2009 leidt dat ertoe dat de volgende vijf inkomensgroepen onderscheiden zijn: <16000, 16-24.000, 24-34.000, 34-47.000 en >47.000 euro per jaar. Dit levert 5 leeftijdsklassen * 4 typen * 5 inkomensklassen = 100 soorten huishoudens op.

6

Eigendom geeft onderscheid tussen huur en koop. De vorm maakt onderscheid tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen (appartementen). De indeling naar typen maakt in de huursector onderscheid naar kleine en grote woningen (eengezinswoningen <=4 kamers zijn klein; meergezinswoningen <=3 kamers zijn klein). In de koopsector leidt de indeling tot rijwoningen, 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen (de koopappartementen worden niet naar type onderscheiden). Huurwoningen tot de kwaliteitskorting grens (van 348 euro) behoren tot het goedkope segment; huurwoningen boven de hoogste aftoppingsgrens (535 euro en meer per maand) behoren tot het dure segment. Koopwoningen tot 215.000


5

Huishoudens buiten de woningmarkt

Huishoudens naar leeftijd, type en inkomen

Figuur B2.1: Hart van het Socrates-model: huishoudens verdeeld over de woningvoorraad Woningen naar eigendom, vorm, type en prijs 1 2 3 Bar Tehuis 1 2 3

euro vormen het goedkope koopsegment; koopwoningen van meer dan 350.000 euro vormen de dure koopsector. Dit levert 2 eigendomsvorm * 2 vorm * 2 typen * 3 prijsklassen = 24 woningtypen op. Daarnaast is er een categorie “overige woonruimten”, de zgn. Bewoonde Andere Ruimten (BAR).

37

2. Startpunt informatie uit verschillende bronnen wordt samengevoegd om de kern van het rekenmodel te vullen met cijfers die betrekking hebben op de huidige situatie. Informatie over de huishoudens is met name afkomstig van het CBS. Informatie over de woningvoorraad is afkomstig van het CBS resp. het Systeem Woningvoorraad van het Ministerie van VROM-WWI. De verdeling van de huishoudens over de woningvoorraad wordt ontleend aan het WoON. Deze gegevens leveren met elkaar het startpunt op voor de wijze waarop huishoudens verdeeld zijn over de woningvoorraad. 3. Toekomstige ontwikkelingen De woningmarkt verandert doordat huishoudens veranderen > 4 de woningvoorraad verandert > 5 de verdeling van huishoudens over de voorraad verandert > 6 4. Veranderingen van de huishoudens Wijzigingen in de huishoudens hebben een demografische en economische achtergrond. Demografische ontwikkelingen beïnvloeden het aantal huishoudens naar type en leeftijd. Zo ontstaan nieuwe huishoudens doordat thuiswonende kinderen het huis uit gaan. Verder worden huishoudens opgeheven door sterfte en vertrek naar een tehuis. Bovendien veranderen huishoudens bij echtscheiding, samenwonen maar ook wanneer het laatst thuiswonend kind de deur uitgaat (van “Samenwonend Met Kinderen” naar “Samenwonend Zonder Kinderen”).

Huishouden verandert van type zonder te verhuizen

x

Tehuis



Woningen naar eigendom, vorm, type en prijs 1 2 3 Bar 1 2 3

Economische ontwikkelingen beïnvloeden de huishoudens en wel de verdeling naar inkomen. Als de inkomens toenemen heeft dat zijn effect op de verdeling van huishoudens over de inkomensklassen. In het rekenmodel wordt uitgegaan van inkomens (en woningprijzen) zoals die waren op het startpunt van de prognose (2008). Bij (boveninflatoire) inkomensstijging komen er minder huishoudens met een laag inkomen en meer huishoudens met een hoog inkomen. Dat is terug te zien in de verdeling van huishoudens over de woningvoorraad.


38

Figuur B2.2: Demografische en economische ontwikkelingen beïnvloeden de huishoudens nieuwe huishoudens

demografische en inkomensontwikkeling

huishoudens

opgeheven huishoudens

5. Veranderingen in de woningvoorraad Aanbieders van woonruimte nemen in het algemeen de beslissingen over de woningvoorraad. Daarbij sturen zij via: Nieuwbouw: nieuwe woningen worden toegevoegd, Sloop: bestaande woningen worden onttrokken Aanpassingen in de bestaande voorraad waarbij het kan gaan om verkoop van huurwoningen, maar ook om het samenvoegen van woningen en/of het aanpassen van de woning (kamer extra, kamer minder) etc. Figuur B2.3: Beslissingen van de aanbieders van woonruimte beïnvloeden de woningvoorraad

onttrekkingen

woningvoorraad

beslissingen van aanbieders van woonruimte

nieuwbouw

6. Veranderingen in de combinatie huishoudens - woningen De verdeling van huishoudens over de woningvoorraad verandert door het verhuisproces. Huishoudens verhuizen van de ene naar de andere woning. Daarmee verandert direct het aantal huishoudens dat in een bepaald soort woning gehuisvest is.

Huishouden verhuist naar andere woning zonder zelf te veranderen

Tehuis


1 2 3



Woningen naar eigendom, vorm, type en prijs 1 2 3 Bar

39

7. De boekhouding op orde Daarmee is de boekhouding waarmee het hart van het rekenmodel beschreven wordt, geregeld. Vanuit een startsituatie veranderen meerdere elementen. Alle wijzigingen worden in het rekenmodel bijgehouden waardoor het informatiehart van het model up-to-date blijft tijdens de prognose. Overigens wordt dit hart van het model bijgehouden op het niveau van de circa 6000 buurten welke het 7 8 Daaraan kan informatie ontleend worden over hoeveel huishoudens in rekenmodel onderscheid. 20XX ergens zullen wonen: naar soort huishouden, soort woningtype en per buurt. Dit soort informatie speelt een centrale rol bij een beleidsthema als scheefheid en/of doelgroepanalyses. Deze opdeling van de Nederlandse woningmarkt in ruimtelijke eenheden – die optellen tot gemeenten, provincies e.d. – leidt ertoe dat huishoudens die over de gemeentegrens heen verhuizen apart geregistreerd worden als “vestigers” en “vertrekkers”. 8. De woningmarkt functioneert op regionaal niveau De woningmarkt functioneert niet op gemeentelijk maar op regionaal niveau. Veel huishoudens die een woning zoeken, laten zich door gemeentegrenzen niet weerhouden. Toch geldt ook dat huishoudens niet “eindeloos” ver op zoek gaan naar een andere woning. Op basis van de feitelijke verhuizingen in de afgelopen jaren, is een indeling van Nederland gemaakt in “functionele woningmarktregio’s”. Dit zijn regio’s waar vraag en aanbod op elkaar reageren. Aanbod van buiten de regio zal in het algemeen geen mensen uit de regio aantrekken. Dit leidt tot onderscheid in 31 woningmarktregio’s zoals afgebeeld op de navolgende pagina. Het model focust op de woningmarktontwikkelingen binnen deze 31 regio’s. De door het Primos-model voorspelde migratiestromen over deze regiogrenzen heen en de daaruit resulterende huishoudenprognose worden namelijk overgenomen. Op regionaal niveau is de huishoudenontwikkeling tussen de Primos- en de Socrates-prognose dan ook perfect consistent. 9. Vraag en aanbod als sturende variabelen Vraag en aanbod zijn sturende variabelen bij de ontwikkelingen op de woningmarkt zoals die hierboven beschreven zijn en die in het model “boekhoudkundig” verwerkt worden. Vraag en aanbod bepalen immers de mate waarin nieuwe huishoudens een plaats kunnen vinden, het gemak waarmee bestaande huishoudens kunnen verhuizen en de mate waarin aanbod (van nieuwbouw of binnen de voorraad) afgezet wordt. Om die reden worden vraag en aanbod binnen het rekenmodel ieder jaar opnieuw berekend en wordt op basis daarvan het verhuisproces ingeschat.


10. De vraag naar woningen De vraag naar woningen bestaat uit huishoudens die voor het eerst een woning zoeken, de starters, huishoudens die een andere woning zoeken, de doorstromers en huishoudens die zich in de woningmarktregio willen vestigen, de vestigers. Uit het aantal huishoudens naar type, leeftijd en inkomen wordt de vraag naar woningen afgeleid en wel gespecificeerd naar alle relevante kenmerken (eigendom, vorm, type en prijs). Deze afleiding gebeurt op basis van de woonvoorkeuren zoals gemeten in het WoON2009. Per huishoudentype (1 van de 100 onderscheiden typen), wordt bepaald hoeveel procent opteert voor woningtype 1, hoeveel procent voor woningtype 2 etc.

7

In vorige versies van het Socrates-model werd gerekend met ruim 4000 4-cijferige postcodegebieden. Deze 6000 buurten bestaan uit een samenvoeging van de gemeentelijke resp. CBS wijken en buurten. Als startpunt heeft de CBS / gemeentelijke indeling gefungeerd. Indien deze “te klein” waren zijn buurten met een zelfde woonmilieu samengevoegd.

8

40

Voor het WoON 2009 is het woonmilieutype bepaald van alle CBS buurten.

Figuur B2.4: Indeling van Nederland in 31 regio’s


41

11. Het aanbod van woningen Het aanbod aan woningen bestaat uit bestaande woningen die vrijkomen door demografische veranderingen (opheffing) bestaande woningen die vrijkomen doordat huishoudens vertrekken naar een andere woning nieuwbouw van woningen Het soort woningen dat binnen de bestaande voorraad vrijkomt is in het rekenmodel bekend. De differentiatie van de nieuwbouw is een apart punt, waar verderop aandacht aan geschonken wordt. vraag naar woonruimte

huishoudens verdeeld over woningvoorraad

aanbod van woonruimte

12. Interactie van vraag en aanbod Per jaar worden (zoals toegelicht) vraag en aanbod berekend. Zowel vraag als aanbod worden hierbij berekend in kwalitatieve kenmerken van het soort woning en woonmilieu. Vervolgens worden in een aantal cycli de vragers toegedeeld aan het aanbod aan woningen. Wanneer een vrije woning wordt toegedeeld aan een doorstromer komt de oude woning van de doorstromer beschikbaar voor vragende huishoudens in de volgende cyclus. De huishoudens die er in de eerste (of tweede) cyclus niet in zijn geslaagd een geschikte woning te vinden doen in de volgende cyclus weer mee. Totaal worden per jaar 6 verhuiscycli berekend. 13. Substitutie De voorkeuren van individuele huishoudens blijven daarbij van cyclus op cyclus niet gelijk. De overgebleven zoekers verdelen zich namelijk volgens de originele voorkeuren van het betreffende huishoudentype. Oude lange wachtrijen voor bepaalde typen woningen blijven daardoor als het ware niet staan in het rekenmodel. Bij een nieuwe cyclus melden de vragers zich weer aan zoals ze dat ook in de eerste cyclus deden. Effectief treedt hierdoor substitutie op van gevraagde schaarse woningtypen naar eveneens gevraagde woningtypen waar wel een ruim aanbod van is.


42

14. Jaarafsluiting Aan het eind van het jaar (na 6 cycli) hebben niet alle vragers een andere woning gevonden. Dat is ook in de werkelijkheid het geval. Doorstromers die uiteindelijk geen woning vinden, verhuizen dat jaar dus niet en kunnen het volgend jaar opnieuw proberen. Bijzonder punt van aandacht vormen de starters en de vestigers van buiten de regio. Deze “moeten” wel ergens onder dak gebracht worden. Starters zijn immers de deur uit en vestigers zijn verhuisd naar een nieuwe regio. Om die reden worden deze beide groepen in het rekenmodel “geforceerd” onder dak gebracht. Dit gebeurt op twee manieren. Op de eerste plaats wordt de slaagkans van deze huishoudens verhoogd in de laatste cyclus door de voorkeuren aan te passen aan het aanbod. Indien daarna nog bepaalde huishoudens geen onderdak gevonden hebben, worden ze geacht te gaan wonen in de rest categorie van de niet-woningen (BAR: bewoonde andere ruimte). 15. De differentiatie van het bouwprogramma In principe kan het rekenmodel uitgaan van iedere gewenste nieuwbouwdifferentiatie. In dat opzicht laat het rekenmodel dan zien wat er gebeurt, als een bepaald nieuwbouwprogramma zou worden uitgevoerd. In de loop der jaren is de behoefte gegroeid om daarnaast ook het model zelf een “optimaal consument gericht” programma te laten berekenen. De gedachte hierachter is dat in het rekenmodel zelf alle informatie over vraag en aanbod beschikbaar is.

`Uitgangspunt vormen het totale bouw, sloop en verkoopprogramma waarmee gerekend wordt. Deze totale aantallen zijn veelal afkomstig uit het bouwprogramma waarmee ook de Primos prognose is opgesteld. Aan het Socrates-model wordt de vraag gesteld welke woningen gebouwd en gesloopt moeten worden. Voor het bepalen van de onttrekkingen naar type wordt gekeken naar de discrepantie tussen 9 woningbehoefte en woningvoorraad. Rekening houdend met dit sloop (en verkoop) programma, wordt vervolgens ook de nieuwbouw afgestemd op de discrepantie tussen de woningbehoefte enerzijds en de woningvoorraad anderzijds.

Samenvattend schema vraag naar woonruimte nieuwe huishoudens

demografische en inkomensontwikkeling

huishoudens

opgeheven huishoudens

onttrekkingen

huishoudens verdeeld over woningvoorraad

aanbod van woonruimte

woningvoorraad

beslissingen van aanbieders van woonruimte

nieuwbouw

Relatie Primos – Socrates Het Primos-model en het Socrates-model hangen met elkaar samen. Het Primos-model beschrijft de woningmarkt in kwantitatieve zin. Het Socrates-model beschrijft de woningmarkt in meer kwalitatieve zin. Bij het Primos-model wordt uit de huishoudenprognose de behoefte aan woningen afgeleid. Socrates gaat een stap verder door de vraag naar woningen van verschillende soort toe te voegen: huur/koop, eengezins/appartement, prijs, grootte en woonmilieu. Het Primos-model beschouwt de hele provincie resp. heel Nederland. Er wordt rekening gehouden met vraag en aanbod van woningen waaruit verhuisstromen worden afgeleid. Hierbij kent het Primos-model geen op voorhand ingebrachte regionale begrenzing. De afstand bepaalt in welke mate vragers uit gemeente A nog woningen zoeken in gemeente B. Op die manier wordt per gemeente een prognose opgesteld die (mede) gebaseerd is op een bepaald bouwprogramma. Het Socrates-model gaat verder met deze huishoudenprognose van Primos en wel op regionaal schaalniveau. Dit betekent dat de verhuisstromen zoals het Primos-model die berekend heeft voor de regio als totaal (regiogrens overschrijdende migratie) overgenomen wordt. De migratie met andere regio’s is dus gebaseerd op de Primos Prognose. Het Socrates-model focust op vraag, aanbod en verhuisbewegingen binnen de regio.

9


Zolang er in een regio uitgegaan wordt van het zelfde bouwprogramma als waarmee ook de Primos Prognose is opgesteld, levert dit een goede raming op van de regiogrensoverschrijdende migratie. Wanneer echter binnen een regio van een aanzienlijk ander programma wordt uitgegaan, dient de raming van het aantal migranten ontleend te worden aan een Primos Prognose waarin hetzelfde bouwprogramma overgenomen is.

De woningbehoefte wordt in het model bepaald op basis van de (“tevreden”) zittende huishoudens die niet willen verhuizen en de woonvoorkeuren van de doorstromers.

43

Bijlage 3: Varianten woningbouwprogramma Amersfoort

Aantallen nieuw te bouwen woningen in drie varianten van Amersfoort en volgens de opgave van de Provincie Utrecht en de daarop gebaseerde invoer in Primos 2009, 2010-2029

Minimaal

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 WONINGMARKTVERKENNING

44

Totaal

Maximaal

Basis

Opgenomen in Primos 2009

Opgave provincie

884 906

923 906

884 906

1.608 1.608

1.386 1.274

778

778 1.185 1.348

778

1.608

1.380

1.185 1.348

1.608 1.608

1.529 1.493

1.139 1.225 841

800 800 800

1.029 1.013 1.011

1.167 559 707 620 788 650

800 800

1.011 1.016 1.229 1.225 1.216 1.196

1.150 1.033 1.004 899 628

1.100 1.125

777 326 444 437 456 550

1.067 559

750 650 450

841

477 520 538 550 750

850 900 700

1.211 1.203 1.180

400 400

1.164 1.129 1.095

100 100

650 450 100 100

100

100

400

12.421

14.066

16.446

12.041

23.990

NB De provinciale opgave van de woningbouw voor de gemeenten in de provincie Utrecht zijn niet exact overgenomen in Primos. In Primos is gebruik gemaakt van de uitbreidingsraming (nieuwbouw minus sloop) van de provincie. Daarnaast zijn in Primos voor het onttrekkingenprogramma (sloop) de aantallen uit Syswov (Systeem woningvoorraad) gehanteerd. Hierdoor komt de totale woningbouw iets anders uit dan de bruto toevoegingen van de provincie.

Bijlage 4: Uitkomsten standaard Socrates voor Amersfoort

Groei huishoudens naar doelgroep De demografische ontwikkeling beïnvloedt het aantal huishoudens naar leeftijd en type. De economische ontwikkeling is van invloed op de inkomensverdeling. Wat de inkomensverdeling betreft wordt de meest recente CPB verkenning van april 2010 aangehouden. Het aantal huishoudens neemt tussen 2010 en 2020 toe met ruim 11.000. Na 2020 is een zelfde groei te verwachten. Deze groei manifesteert zich met name in de koopsector. In onderstaande tabel zijn de huishoudens geclassificeerd in 18 groepen. De eerste ingang die gekozen is betreft de inkomenspositie. Hierbij zijn de laagste twee kwintielen (“LaagInkomen”) en de hoogste twee kwintielen (“HoogInkomen”) samengenomen. Het derde kwintiel met middeninkomens vormt de tussengroep (“MiddenInkomens”). Verder is een onderscheid gemaakt tussen enerzijds alleenstaanden en samenwonenden zonder kinderen en de gezinnen met kinderen (inclusief eenoudergezinnen). Bovendien is een verdeling naar leeftijd gemaakt. Tabel B4.1: Het aantal huishoudens in huur en koopsector naar type, 2010-2030 In de totale huursector

In de totale koopsector

Aanbod 2010

Alle huishoudens

Aanbod 2010 Toe/afname

27552

Aanbod 2010 Toe/afname

32110

Toe/afname

59662

Marktaandeel

Totaal

2010

Vraag 2020

2030

2010 2020

2020 2030

2010

Vraag 2020

2030

2010 2020

2020 2030

2010

Vraag 2020

2030

2010 2020

2020 2030

27125

30566

33123

3441

2557

31472

39234

46775

7762

7541

62512

73811

83920

11299

10109

2401

3136

2903

735

-233

1135

1870

2046

735

176

5230

6218

5981

988

-237

LaagInkomen,1-2 pers,30-64 LaagInkomen,1-2 pers,65 eo LaagInkomen,Gezinnen,< 30

5181 4696 338

5097 5755 623

5043 6856 780

-84 1059 285

-54 1101 157

2258 1173 170

3480 2476 339

4169 4219 506

1222 1303 169

689 1743 167

7914 6146 521

9089 8547 998

9665 11470 1337

1175 2401 477

576 2923 339

LaagInkomen,Gezinnen,30-64 LaagInkomen,Gezinnen,65 eo LaagMidInkomen,1-2 pers,< 30 LaagMidInkomen,1-2 pers,30-64 LaagMidInkomen,1-2 pers,65 eo LaagMidInkomen,Gezinnen,< 30 LaagMidInkomen,Gezinnen,30-64

1998 139 546 1963 1451 154 1357

2618 225 492 1619 2137 140 1577

2944 442 449 1375 2981 178 1506

620 86 -54 -344 686 -14 220

326 217 -43 -244 844 38 -71

1126 58 558 2246 722 73 2087

1730 166 844 3092 1177 173 2308

1632 469 895 3403 2242 294 2454

604 108 286 846 455 100 221

-98 303 51 311 1065 121 146

3220 265 1314 4341 2240 228 3521

4391 464 1480 4963 3396 316 3921

4606 987 1500 5032 5281 477 3977

1171 199 166 622 1156 88 400

215 523 20 69 1885 161 56

LaagMidInkomen,Gezinnen,65 eo HoogInkomen,1-2 pers,< 30 HoogInkomen,1-2 pers,30-64

62 425 2645

142 303 2693

412 275 2678

80 -122 48

270 -28 -15

41 703 5678

105 875 5935

383 786 6247

64 172 257

278 -89 312

155 1204 8449

310 1242 8836

881 1140 9136

155 38 387

571 -102 300

HoogInkomen,1-2 pers,65 eo HoogInkomen,Gezinnen,< 30 HoogInkomen,Gezinnen,30-64 HoogInkomen,Gezinnen,65 eo

863 158 2701 47

1256 164 2507 82

1791 188 2136 186

393 6 -194 35

535 24 -371 104

1562 157 11678 47

1909 271 12380 104

2701 445 13499 385

347 114 702 57

792 174 1119 281

2708 320 14539 197

3870 441 15020 309

5373 645 15719 713

1162 121 481 112

1503 204 699 404

Uit de tabel is af te lezen dat het aantal 1-2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder met een laag inkomen behoorlijk toeneemt. Deze groep groeit met 2.400 tot 2020. Opmerkelijk is dat een groot deel van deze ouderen met een laag inkomen in de koopsector woonachtig zal zijn. Dit is het gevolg van het


LaagInkomen,1-2 pers,< 30

45

feit dat deze mensen op dit moment – nog geen 65 en veelal met een wat hoger inkomen – nu eigenaar-bewoner zijn. Slechts weinigen van hen zullen van de koopsector naar de huursector verhuizen: slechts 10% van de oudere eigenaar-bewoners is verhuisgeneigd en slechts 3% is het laatste jaar ook daadwerkelijk verhuisd (Bron: WoON2009). Deze huishoudenontwikkeling is ook nog eens weergegeven in de navolgende figuur. In de leeftijdsverdeling is de vergrijzing terug te zien: er komen steeds meer huishoudens ouder dan 65 jaar en na 2020 stijgt ook het aantal 75+ers fors. Bij de inkomensverdeling is sprake van een relatief grotere stijging van de lagere inkomens, waardoor de lagere en hogere inkomensgroepen in Amersfoort elkaar meer in evenwicht houden. In 2020 komen in elke inkomensgroep in Amersfoort ongeveer evenveel huishoudens voor. Tenslotte laat deze figuur voortgaande individualisering zien: er komen steeds meer (oudere) alleenstaanden. Figuur B4.1: Aantal huishoudens, naar leeftijd, inkomen en type, 2010-2030 Duizenden -5

0

5

10

15

20

25

30

35

< 30 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr 75 jr e.o. <16000 16-24.000 24-34.000 34-47.000 >47.000 alleenstaand eenouder paar znd kind paar met kind

2010

2010-2020

2020-2030

De huidige woningvoorraad De koopsector omvat op dit moment 55% van de totale woningvoorraad. Binnen de koopsector zijn vooral eengezinswoningen te vinden. Het aandeel van de koopappartementen is beperkt. In de huursector daarentegen houden eengezinswoningen en appartementen elkaar meer in evenwicht.


46

Figuur B4.2: Woningvoorraad, 2010 Duizenden

0

9%

10

20

30

40

50

Centrum Stedelijk

26% Buiten Centrum

Groen Stedelijk

44%

21%

Dorps


Landelijk wonen

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

De vraag naar woningen De ontwikkeling van de huishoudens naar type en inkomen heeft invloed op de vraag naar woningen. Daarbij speelt overigens niet alleen de toe/afname van het aantal huishoudens een rol. Ook de veroudering speelt een rol. Nieuwe generaties nemen de plaats in van vorige generaties. Generaties “rollen” als het ware door de samenleving heen en brengen hun historie mee. Dat leidt tot een cohorteffect. Als men ooit een woning gekocht heeft dan blijven de meeste huishoudens doorgaans eigenaar-bewoner; slechts een klein deel verhuist “terug” naar de huursector. De groei van de koopsector in de afgelopen decennia is in bijgaande grafiek weergegeven. Daaruit blijkt dat a) jonge huishoudens vaker dan in het verleden verhuizen naar de koopsector en b) steeds meer ouderen eigenaar-bewoner zijn als gevolg van het hierboven beschreven cohorteffect. Deze autonome ontwikkeling zet verder door. Als gevolg daarvan komen er steeds meer oudere eigenaarbewoners. Dit effect is van grote invloed op de toekomstige vraag naar woningen. Figuur B4.3: Aandeel van de huishoudens naar leeftijd dat eigenaar-bewoner is; bron: WBO-WoON 1986-2009 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

1986

1994

2002

80 eo

75-79

70-74

65-69

60-64

55-59

50-54

45-49

40-44

35-39

30-34

25-29

tm 24

0%

2009

10

Huurwoningen tot de kwaliteitskorting grens (van 348 euro) behoren tot het goedkope segment; huurwoningen boven de hoogste aftoppingsgrens (535


De vraag naar eengezinskoopwoningen neemt het meest toe, terwijl de vraag naar goedkope 10 huurwoningen afneemt.

euro en meer per maand) behoren tot het dure segment. Koopwoningen tot 215.000 euro vormen het goedkope koopsegment; koopwoningen van meer dan 350.000 euro vormen de dure koopsector.

47

Figuur B4.4: Toename van de vraag naar woningen naar eigendom, type en prijs; 2010-2020 -2

0

2

Duizenden 6 8

4



Nieuwbouw en herstructurering Om de bestaande woningvoorraad aan te passen aan de toekomstige vraag naar woningen, kunnen nieuwe woningen gebouwd worden; bestaande woningen onttrokken en bestaande huurwoningen verkocht. Dit “pakket aan maatregelen” ziet er voor de periode 2010-2020 als volgt uit. Er worden totaal ruim 12.000 nieuwe woningen gebouwd. Verder worden 1.700 woningen onttrokken en 2.400 huurwoningen verkocht. Deze aantallen zijn overgenomen uit de Primos Prognose 2009. De differentiatie van de nieuwbouw is in deze toekomstverkenning afgestemd op de wensen van de consument. Het aantal te onttrekken woningen en het aantal te verkopen huurwoningen is trendmatig bepaald. Aansluitend hierop wordt het nieuwbouwprogramma zo gedifferentieerd dat met het geheel van voorraadmutaties zo veel mogelijk tegemoet gekomen wordt aan de vraag naar woningen. Er is vooral vraag naar meer koopwoningen – zoals in de vorige paragraaf getoond is. Maar dit betekent niet dat er enkel koopwoningen gebouwd moeten worden. Doordat er flinke aantallen huurwoningen gesloopt en verkocht worden, moet (“ter compensatie”) hiervoor nieuw gebouwd worden. Daarbij mag overigens duidelijk zijn dat deze nieuw te bouwen huurwoningen anders zullen zijn dan de woningen die onttrokken of verkocht worden. In het algemeen zijn ze beter en duurder. Figuur B4.5: Verandering in de woningvoorraad naar eigendom en prijs, 2010-2020 Duizenden -2

-1

0

1

2

3

4

huur goedkoop huur middelduur huur duur


48

koop goedkoop koop middelduur koop duur

nieuwbouw

sloop


5

Het bouwprogramma Het nieuwbouwprogramma naar type woning en consumentenvoorkeuren – er als volgt uit moeten zien.

woonmilieu

zou

–

gelet

op

de

Meest opmerkelijk is wellicht dat er een flink aantal woningen gebouwd zou “moeten” worden in delen van de gemeente waar een landelijk woonmilieu aanwezig is. Zowel in de stad Amersfoort als in de regio is er vraag naar landelijk wonen. Aan deze vraag naar landelijk wonen zou tegemoet gekomen kunnen worden door in bepaalde delen van de gemeente dus in die sfeer te gaan bouwen. Figuur B4.6: Nieuwbouw en onttrekkingenprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu, 2010-2020 Duizenden -2

-1

0

1

2

3

4

5

Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk w onen huur goedkoop

huur middelduur

huur duur

koop goedkoop

koop middelduur

koop duur

sloop huur

sloop koop

Figuur B4.7: Nieuwbouw en onttrekkingenprogramma naar eigendom en type per woonmilieu, 2010-2020 Duizenden -2

-1

0

1

2

3

4

5

Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk w onen huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

sloop huur eengezins

sloop huur meergezins

sloop koop eengezins

sloop koop meergezins

Woningbouwprogramma in perspectief Wanneer we het consumentgerichte bouwprogramma voor de periode 2010-2020 vergelijken met de feitelijke bouwproductie van de afgelopen vijf jaar, zien we in welke mate en welke richting een bijsturing nodig zal zijn. WONINGMARKTVERKENNING

Op de eerste plaats blijkt dat er meer huurwoningen gebouwd zouden moeten worden; al zien we al wel dat hier een stijgende lijn zit in de productie van de afgelopen jaren. Verder blijkt dat er vooral meer gebouwd zou mogen worden in centrum-stedelijke en buitencentrum milieus.

49

Figuur B4.8: Feitelijke productie (links) en consumentgericht nieuwbouwprogramma (rechts) naar eigendom en type 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 -200 -400 2004

2005

huur eengezins

2006

huur meergezins

2007

koop eengezins

2008

Programma (Socrates) 2010-2020 gem. p/jr

koop meergezins

sloop

Bij het consumentgerichte programma moet ermee rekening worden gehouden dat hierin ook omzettingen van huur naar koop worden gerealiseerd. Niettemin is duidelijk dat Amersfoort in potentie harder kan groeien dan in het maximale programma is opgenomen. In dat opzicht zit Amersfoort ook met het maximale programma aan de ‘veilige’ kant. Wel lijkt het verstandig de aard van de nieuwbouw nog eens onder het licht te houden. Figuur B4.9: Feitelijke productie (links), varianten Amersfoort (midden) en consumentgericht nieuwbouwprogramma (rechts) naar eigendom en type 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 -200

Realisatie 20042008

huur eengezins


50

Minimaal programma Amersfoort 20102020

huur meergezins

Maximaal programma Amersfoort 20102020

koop eengezins

Programma (Socrates) 20102020

koop meergezins

sloop

Figuur B4.10: Feitelijke productie en consumentgericht nieuwbouwprogramma naar woonmilieu in gemiddelden per jaar Duizenden 0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen 0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

Duizenden

Realisatie 2004-2008

Programma 2010-2020


51

Woningmarktverkenning. Amersfoort

Recommend Documents