WONINGMARKTVERKENNING GEMEENTE OOSTZAAN

WONINGMARKTVERKENNING GEMEENTE OOSTZAAN

1

Woningmarktverkenning Gemeente Oostzaan

COLOFON

More for You Peeter Windt - marketeer Postbus 452 3770 AL Barneveld Telefoon: 0342-460070

Opdrachtgever: SAB Postbus 479 6800 AL Arnhem Datum: 20-11-2012 Project: 12-219

2

INHOUD 1. INLEIDING.............................................................................................................................................. 0 4 1.1. Aanleiding....................................................................................................................................... 0 4 1.2. In twee stappen naar een actualisatie van de visie op wonen....................................................... 0 4 2. ALGEMENE TRENDS IN DE WONINGMARKT..................................................................................... 0 6 2.1. Inleiding.......................................................................................................................................... 0 6 2.2. Structurele marktontwikkelingen ................................................................................................... 0 6 2.3. Actuele marktontwikkelingen ......................................................................................................... 0 8 2.4. En hoe nu verder? ......................................................................................................................... 0 8 3. LOKALE TRENDS IN DE WONINGMARKT.......................................................................................... 1 0 3.1. Inleiding.......................................................................................................................................... 1 0 3.2. Bevolkingsontwikkelingen ............................................................................................................. 1 0 4. DE LOKALE BEVOLKING..................................................................................................................... 1 4 4.1. Inleiding.......................................................................................................................................... 1 4 4.2. Inkomen en vermogen ................................................................................................................... 1 6 4.3. Levensfase .................................................................................................................................... 1 6 4.4. Levensstijl ...................................................................................................................................... 1 6 4.5. Huurders ........................................................................................................................................ 1 8 4.6. Vestigers ........................................................................................................................................ 2 0 4.7. Binnengemeentelijke verhuizers ................................................................................................... 2 2 5. CONSUMENTENPROFIELEN IN DE GEMEENTE OOSTZAAN EN OMGEVING................................ 2 4 5.1. Inleiding.......................................................................................................................................... 2 4 5.2. De gemeente Oostzaan ................................................................................................................ 2 4 5.3. Consumentenprofielen vergeleken ................................................................................................ 2 6 6. KANSRIJKE CONSUMENTENPROFIELEN VOOR DE GEMEENTE OOSTZAAN ............................. 3 2 6.1. Inleiding.......................................................................................................................................... 3 2 6.2. Kansrijke consumentenprofielen ................................................................................................... 3 2 7. WONINGVOORRAAD EN KANSRIJKE WOONMILIEUS..................................................................... 3 6 7.1. Woonmilieu voorkeuren.................................................................................................................. 3 6 7.2. Woningvoorraad en ontwikkelingen ............................................................................................... 3 8 7.3. Kansrijke marktgerichte woningbouw ............................................................................................ 4 0

BIJLAGE I: LITERATUURLIJST................................................................................................................ 4 4 BIJLAGE II: MARKTSCAN METHODE...................................................................................................... 4 6 3


1. INLEIDING

1.1. AANLEIDING In het kader van de nieuw te ontwikkelen Structuurvisie wil de gemeente Oostzaan haar positie op de woningmarkt vanuit de woonconsument bezien. Door de marktpotentie van de gemeente Oostzaan met marktonderzoek goed te analyseren en te duiden kan er richting worden gegeven aan een realistische visie op wonen. De woonwensen van diverse lokale doelgroepen worden daarbij als uitgangspunt genomen. Het marktonderzoek levert naast veel kwantitatieve marktinformatie ook veel kwalitatieve onderbouwing voor een sterke marktpositionering van de gemeente Oostzaan in de regio. Daarbij wordt steeds antwoord gezocht op de vragen: Waarom en hoe zou je dáár nu juist willen gaan wonen? Wie zou daarvoor in de markt zijn? Met deze aanpak van zaken worden inzichten vanuit de markt geleverd. Door dit marktonderzoek met de ontwikkeling van de structuurvisie te laten samenvallen, kan de marktcomponent in de visie verwerkt worden, waardoor een integrale visie op de toekomst van Oostzaan ontstaat.

1.2. IN TWEE STAPPEN NAAR EEN ACTUALISATIE VAN DE VISIE OP WONEN De aanpak van zaken telt twee stappen: eerst een verkenning van de woningmarkt, dan daarna een actualisatie van de woonvisie.

4

Deel 1. Woningmarktverkenning - een brede analyse. Dit omvat een database-analyse met 300 criteria van de bewoners van de gemeente Oostzaan in vergelijking met de buurgemeenten en de stadsregio Amsterdam. Relevante consumentenprofielen die zich lokaal manifesteren worden gevisualiseerd, gekwantificeerd en gelokaliseerd. Daarbij wordt met name naar het woongedrag, budget en levensstijlvoorkeuren gekeken. Met de resultaten wordt een beeld geschetst van de lokale potentiele woningvraag. Door dit te vergelijken met bestaand aanbod en geplande ontwikkelingen komt er zicht op kansen in de woningmarkt. In de diagnose wordt ook de positie van de gemeente Oostzaan in de regionale context van de stadsregio Amsterdam betrokken. Deel 2. Actualisatie Woonvisie – een onderbouwde visie Met de inzichten uit de verkenning wordt in het tweede deel een actualisatie van de woonvisie gegeven. Het bestaat uit realistische aanbevelingen om doelgroepen die zich lokaal manifesteren met afgestemde nieuwbouwontwikkeling te bedienen. De woonvisie is daarmee niet zozeer een document met aangepaste kwantitatieve planningsprognoses, maar meer een blauwdruk voor een meer vraag-gestuurd woningaanbod. Hierin zit een grote meerwaarde van onze benadering: Door met specifiek gedefinieerde kansrijke doelgroepen

te werken komt de marktpotentie expliciet als uitgangspunt naar voren bij de planvorming. Met name in de context van de aanhoudende vastgoedcrisis en dreigende bevolkingskrimp in rurale regio’s nabij snel groeiende steden, kan het helpen om vastgoedplannen ook vanuit de marktpotentie op hun merites te beoordelen. Dit rapport wil aanknopingspunten leveren voor aantrekkelijke woningen en prettige woonmilieus waar wél vraag naar is. De actualisatie van de woonvisie wordt in een separaat rapportage over ongeveer een maand na de woningmarktverkenning uitgebracht. Dit rapport omvat de woningmarktverkenning.

WONINGMARKTVERKENNING ALS INPUT VOOR WOONVISIE EN STRUCTUURVISIE

5


2. ALGEMENE TRENDS IN DE WONINGMARKT

2.1. INLEIDING Er zijn een aantal ontwikkelingen in de woningmarkt die niet alleen voor Oostzaan en de stadsregio Amsterdam gelden. Een deel is het gevolg van de actuele financiële crisis, een ander deel heeft een meer structureel karakter. Om in een crisis toch verder te kijken dan de waan van de dag schetsen we hier enkele ontwikkelingen, die in de periode 2008-2012 en verder spelen:

2.2. STRUCTURELE MARKTONTWIKKELINGEN Los van de actuele crisis in de woningmarkt zijn er een aantal kenmerken nu anders dan voorheen: 1. De groei van het aantal inwoners neemt af. Dit komt door lagere kinderaantallen in de gezinnen en door toename van het aantal overledenen. 2. De groei van het aantal huishoudens neemt veel minder af, door gezinsverdunning als gevolg van individualisering, vergrijzing en het effect van kleinere gezinnen. 3. Vergrijzing neemt vanaf dit jaar versneld toe. De babyboom-generatie wordt 65-plusser. Senioren vandaag de dag hebben een veel langere levensverwachting, zijn vitaler en kapitaal krachtiger en blijven langer zelfstandig wonen. 4. De veranderende zorgwetgeving met gescheiden financiering voor zorg en wonen sluit hierop aan en stimuleert zelfstandigheid en thuiszorg.

6

ALGEMENE CONSUMENTENTRENDS DIE VAN INVLOED ZIJN OP DE WONINGMARKT

7


5. Veel senioren zullen aanpassingen in de woning door willen voeren om zo langer zelfstandig te blijven. Minder draagkrachtige (vaak hurende) senioren zullen echter eerder een beroep op intramurale woonzorg doen. 6. Individualisering leidt tot de vraag naar woningen met minder kamers. De vraag naar woonruimte in m2 neemt toe. 7. Jonge, hoger opgeleide mensen trekken naar de stad voor werk, studie en de stadse drukte en voorzieningen. 8. Er is een toenemende belangstelling voor duurzame woningen met lage energie lasten. Grotere, slecht geïsoleerde woningen op minder goede plekken worden minder courant. 9. Een lagere verhuisgeneigdheid veroorzaakt een lagere doorstroming en minder vraag naar nieuwe woningen. Mensen zoeken de oplossing in verbouwingen. Corporaties in verbetering van bestaand bezit. Het belang van de bestaande voorraad neemt toe ten opzichte van nieuwbouw.

2.3.

ACTUELE ONTWIKKELINGEN

Sinds 2008 kampt Nederland met een ernstige stagnatie in doorstroming en nieuwbouw. Hoewel de ambities van woonconsumenten niet wezenlijk is veranderd, zien we een terughoudendheid bij het zetten van stappen naar een volgende woning. Het consumentenvertrouwen is zeer laag. De zekerheid van werk of het verkrijgen van een vaste aanstelling liggen laag en de leencapaciteit is door de strenger regelgeving en terughoudendheid van

8

banken sterk teruggelopen. Daarnaast is onduidelijkheid over de effecten van aanstaande belastingwetgeving en andere overheidsmaatregelen rond zorg, huren en hypotheekaftrek die een impact hebben op het inkomen en het vertrouwen van inwoners. We zien dan ook de volgende ontwikkelingen: 1. Prijsdalingen van woningen. Het gegeven dat woningen (nog) niet stijgen in waarde werkt remmend en leidt tot lange looptijd bij de verkoop van woningen. 2. Minder doorstroming, omdat mensen afwachtend tot de te hoge vraagprijs daalt. 3. Meer druk op de huurmarkt. Starters die tot voor kort kochten kiezen nu voor huur. Ze kunnen of willen in de huidige markt niet kopen. 4. Onbalans tussen de prijzen van nieuwbouw en bestaande woningen. Grond die is gekocht met de verwachting van stijgende prijzen blijkt nu te duur om rendabele nieuwbouw aan te bieden. 5. Lagere investeringen bij corporaties als gevolg van hogere afdrachten, nieuwe belastingheffing, veranderde regelgeving rond huurtoeslag, onduidelijkheid rond inkomensgrenzen primaire doelgroep en tegenvallende verkoop.

2.4.

EN HOE NU VERDER?

Vanuit verschillende marktpartijen en in de politiek wordt aangedrongen op een structurele herziening van de woningmarkt. Het manifest Wonen 4.0. waar veel partijen zich achter scharen vat veel van de te nemen maatregelen

samen. Er is een toenemend besef dat aanhoudende onzekerheid over hervormingen stagnerend werkt. Zeker in een tijd van economische crisis. Voorlopig leidt dit tot weinig doorstroming, uitgestelde nieuwbouw en daarmee een grote druk op de woning van een nieuwe generatie huishoudens. Maar ook bij een herstel van de economie en van het consumentenvertrouwen, zullen een aantal structurele veranderingen zoals lagere bevolkingsgroei voor minder dynamiek zorgen dan voorheen het geval was.

9


3. LOKALE TRENDS IN DE WONINGMARKT

3.1. INLEIDING In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de lokale marktontwikkelingen in Oostzaan in vergelijking met de omliggende gemeenten en de stadsregio Amsterdam.

3.2. BEVOLKINGSONTWIKKELINGEN IN DE GEMEENTE OOSTZAAN EN DE STADSREGIO AMSTERDAM De gemeente Oostzaan telt ongeveer 9.100 inwoners. In 2011 hebben zich 249 personen in de gemeente gevestigd, terwijl er 256 zijn vertrokken. Het migratieoverschot is daarmee negatief. Het aantal overledenen en geborenen ontloopt elkaar niet veel, waardoor het geboorteoverschot rond nul schommelt. Het negatieve migratiesaldo en het neutraal geboorteoverschot leidt tot een daling van de bevolkingsomvang. Dit voltrekt zich al sinds 2007 met een jaarlijkse afname van rond de 30 personen. De bevolkingsopbouw wijkt niet al te veel af van het Nederlandse gemiddelde. Er zijn wel relatief wat meer jongeren en meer senioren in relatie tot de beroepsbevolking. Deze zogenoemde groene en grijze druk ligt 4 respectievelijk 3 procentpunten boven het landelijke cijfer. De grijze druk zal de komende jaren door de aanvangende vergrijzing toenemen. Door een toename van de levensverwachting en de pensionering van de babyboomgeneratie zal de vergrijzing vanaf dit jaar verdubbeld toenemen.

10

DE GEMEENTE OOSTZAAN KRIMPT

11


Het aantal huishoudens ligt in 2010 op 3.776 huishoudens. Hiervan behoort 42% tot de categorie van huishoudens met kinderen. Deze groep stijgt licht ten koste van de samenwoners. De gemiddelde gezinsgrootte ligt al jaren rond de 2.4 personen, maar zal vanaf dit jaar door vergrijzing en ontgroening gaan afnemen. De woningvoorraad loopt gelijk op met het aantal huishoudens: 3760 woningen. Primos ABF (2011) prognosticeert een verder daling van de bevolking in de gemeente Oostzaan met 4% naar 8.869 inwoners in 2025. Het aantal huishoudens vertoont in de prognose een lichte stijging met 6% van 3.776 naar 4.004 in 2025, maar door de gezinsverdunning (minder bewoners per woning) heeft dit weinig effect op de bevolkingsgroei. Daar doet zich iets vreemds voor. In de methode van Primos ABF zijn alle geplande nieuwbouwplannen binnen de gemeente (alsof al gerealiseerd en bewoond) in de groeivoorspelling meegenomen. Het bureau gaat uit van een toename van de woningvoorraad met 252 (+7%) naar 4.029 woningen in 2020/25. Is dit reëel? De praktijk blijkt sinds 2008 weerbarstig te zijn. Veel ambitieuze nieuwbouwplannen moeten worden bijgesteld of uitgesteld. Als de geprognosticeerde nieuwbouw niet gerealiseerd wordt zal het aantal huishoudens niet toenemen en de bevolking nog verder dalen dan de geplande minus 4%. Dit is des te opmerkelijker als we de sterke bevolkingsgroei (+6%) van de stadsregio Amsterdam in ogenschouw nemen. De

12

grote aantrekkingskracht en navenante groei van de stadsregio gaat aan de gemeente Oostzaan voorbij. Samenvattend kun je stellen: Oostzaan: Een krimpende kleine dorpskern in een uitdijende Stadsregio Amsterdam.

DE REGIO AMSTERDAM GROEIT STERK

PROGNOSE MET DALEND INWONERSAANTAL, ONDANKS WONINGBOUW

13


4. DE LOKALE BEVOLKING

4.1. INLEIDING Een goede afstemming van nieuwbouwplannen voor woningen op de marktvraag is belangrijker dan dat het in het verleden het geval was. Door zich te concentreren op woningen en woonmilieus die kansrijk zijn kan de vraag toenemen en een bevolkingsdaling worden afgeremd. Voor een optimale afstemming op de markt is het belangrijk meer te weten over de aard, mentaliteit en portemonnee van de huidige bewoners en recente verhuizers (vestigers) naar Oostzaan. Dit biedt aanknopingspunten voor de woonwensen van toekomstige vestigers. Om de marktkansen van Oostzaan nader te bekijken, bestuderen we hier de samenstelling van de huidige bevolking op huishouden niveau. De samenstelling van de bevolking wordt ook vergeleken. Eerst ten opzichte van de stadsregio en het landelijke gemiddelde. Daarna ten opzichte van de landelijke buurgemeenten. Daarbij zijn in onze databases de huishoudens van de gemeente Oostzaan met de volgende gemeenten en regio’s vergeleken. 1. De regio Amsterdam | 16 gemeente die deel uitmaken van de SRA (Stadsregio Amsterdam) 2. De regio Amsterdam | Noordelijke deel, boven Noorzeekanaal 3. Nederland 4. Buurgemeente Wormerland 5. Buurgemeente Landsmeer Daarnaast wordt er separaat nog ingegaan op de volgende profielen:

14

OOSTZAAN EN DE STADSREGIO AMSTERDAM

NEDERLAND

150

REGIO AMSTERDAM

AMSTERDAM

OOSTZAAN

WORMERLAND

LANDSMEER

50

© More for You

Arbeid & Inkomen -Inkomen Beneden modaal Modaal 1,5 x modaal 2 x modaal 2,5 x modaal of meer

abs huish

%

2.250.948 2.534.545 1.486.067 717.239 605.586 7.594.385

29,6 33,4 19,6 9,4 8,0 100

index s s

100 100 100 100 100

abs huish

243.866 234.315 132.939 66.978 67.193 745.291

%

index s s

32,7 110 31,4 94 17,8 91 9,0 95 9,0 113 100

abs huish

172.926 142.072 71.617 33.844 37.435 457.894

%

index s s

37,8 127 31,0 93 15,6 80 7,4 78 8,2 103 100

abs huish

919 1.193 877 485 465 3.939

%

index s s

23,3 79 30,3 91 22,2 114 12,3 130 11,8 148 100

abs huish

1.621 2.053 1.836 1.106 915 7.531

%

index s s

21,5 73 27,2 82 24,4 125 14,7 155 + 12,1 152 + 100

abs huish

812 1.501 1.051 677 539 4.580

%

index s s

17,7 60 32,8 98 22,9 117 14,8 157 + 11,8 148 100

VEEL HOGERE INKOMENS IN OOSTZAAN

150

NEDERLAND

REGIO AMSTERDAM

AMSTERDAM

OOSTZAAN

WORMERLAND

LANDSMEER

50

Socio-demo - Levensfase Alleenstaande, < 35 jaar Gezin zonder kinderen, < 35 jaar Gezin met kinderen, jongste < 6 Gezin met kinderen, jongste 6-12 Gezin met kinderen, jongste 13+ Alleenstaande, 35-54 jaar Gezin zonder kinderen, 35-54 jaar Alleenstaande, 55+ Gezin zonder kinderen, 55+ Totaal

abs huish

%

681.953 402.147 656.008 707.244 1.094.626 712.116 436.392 1.335.139 1.562.132 7.587.757

9,0 5,3 8,6 9,3 14,4 9,4 5,7 17,6 20,6 100

index s s

100 100 100 100 100 100 100 100 100

abs huish

96.026 47.995 56.740 60.596 87.513 112.246 43.945 140.917 98.855 744.833

%

index s s

12,9 6,4 7,6 8,1 11,7 15,1 5,9 18,9 13,3 100

143 122 88 87 81 161 + 103 108 64

abs huish

75.256 35.779 30.965 29.318 41.866 86.925 27.293 91.618 38.590 457.610

%

index s s

16,4 7,8 6,8 6,4 9,1 19,0 6,0 20,0 8,4 100

183 + 148 78 69 63 202 + 104 114 41 -

abs huish

206 130 303 487 709 239 280 576 1.009 3.939

%

5,2 3,3 7,7 12,4 18,0 6,1 7,1 14,6 25,6 100

index s s

58 62 89 133 125 65 124 83 124

abs huish

369 206 651 794 1.325 480 393 1.349 1.966 7.533

%

4,9 2,7 8,6 10,5 17,6 6,4 5,2 17,9 26,1 100

index s s

55 52 100 113 122 68 91 102 127

abs huish

186 138 398 505 893 263 252 782 1.159 4.576

%

4,1 3,0 8,7 11,0 19,5 5,7 5,5 17,1 25,3 100

index s s

45 57 101 118 135 61 96 97 123

-

VEEL OUDERE GEZINNEN EN 55 PLUSSERS IN OOSTZAAN

15


7. Huurders in Oostzaan 8. Vestigers in Oostzaan 9. Binnengemeentelijke verhuizers van Oostzaan Tenslotte is de data van de twee grote steden bij Oostzaan opgenomen: 10. Amsterdam 11. Zaanstad Aan de hand van 350 criteria die onder andere in 2012 in grootschalige representatieve enquêtes zijn opgehaald, is een beeld geschept van de bovenstaande populaties. Daarbij wordt niet alleen naar inkomen en levensfase gekeken, maar ook naar lifestyle aspecten zoals de interesses die men zegt te hebben en de activiteiten die men ontplooit. Een aantal zaken die opvallen vermelden we in dit hoofdstuk.

4.2.

INKOMEN EN VERMOGEN:

In Oostzaan domineren de inkomensklassen Modaal (ruim € 33.000 bruto/jaar) en de inkomensklasse 1,5 x Modaal. Toch is de hoogste inkomensklasse (2,5 x Modaal of meer) met 465 huishoudens relatief goed vertegenwoordigd ten opzichte van het landelijke gemiddelde en ten opzichte van de regio. Deze inkomensklasse komt 48% meer voor dan het Nederlandse gemiddelde: index 148. De buurgemeenten Landsmeer en Wormerland laten nog wat meer inkomens zien die in het hoogste inkomens segment vallen. Inkomens Beneden Modaal komen met index 79 relatief minder voor dan in de regio, maar wel wat meer dan we bij de buurgemeenten Landsmeer en Wormerland aantreffen. 919

16

huishoudens (23%) in Oostzaan bevinden zich in de klasse Inkomens Beneden Modaal. Het autobezit ligt op het landelijke gemiddelde. Wel komen hier veel meer huishoudens voor met 2 of meer auto’s. Net zoals Landsmeer dat laat zien. Het motor bezit in Oostzaan ligt sterk boven dat van de regio en de buurgemeenten. Het kenmerk Welstand, dat is opgebouwd uit inkomen, opleiding en woningtypologie, laat een hoge score zien in de hoogste welstandsklasse 1. We zien echter ook dat de laagste welstandsklasse 5 in Oostzaan weer aanmerkelijk meer voorkomt dan bij de landelijke buurgemeenten (Landsmeer en Wormerland).

4.3.

LEVENSFASE:

Kijkend naar levensfase zien we in Oostzaan een bevestiging dat er veel gezinnen voorkomen. Maar liefst ruim 38% van de huishoudens valt in het segment Gezinnen. Alleenstaanden en samenwonenden komen aanzienlijk minder voor dan in de omgeving (en dan in Nederland als geheel). We zien wel weer een hoge score bij de senioren groep ‘Gezinnen zonder Kinderen, 55+’ die nu 25% van de bevolking uitmaakt. De twee levensfases ‘Gezinnen’ en ‘Senioren’ komen relatief veel voor in vergelijking met de regio Amsterdam en het landelijke gemiddelde. Samenwonenden Senioren liggen met een index van 124 (t.o.v. het Nederlandse gemiddelde) op het dubbele van dat an de stadsregio (, die index 64 heeft). In de bijgaande tabel is verder de extreem jonge bevolkingssamenstelling van de regio Amsterdam goed te zien, evenals het verschil

in samenstelling van de regio Amsterdam en de regio Amsterdam Noord. De vergelijking met de buurgemeenten laat vooral de overeenkomsten goed zien; - Oostzaan heeft (nog) wel wat minder alleenstaande senioren ten opzichten van de buurgemeenten. De vergrijzing is nog nét niet echt in volle omvang aangevangen, maar dat vergrijzing door het grote aantal senioren en door de stijgende levensverwachting voor lange tijd een thema blijft, laat zich raden.

4.4.

LEVENSSTIJL:

Qua levensstijl (lifestyle) activiteiten en interesses zien we in Oostzaan hoge scores voor zaken als geld (verzekeringen), woninginrichting en auto. Dit zijn de lifestyle activiteiten die we veel aantreffen bij gezinnen buiten de stad. In de omliggende gemeenten liggen de voorkeursactiviteiten en interesses wat anders: In de regio Amsterdam scoren interesses die veelal gekoppeld zijn aan de zogenoemde ‘warme’ voorzieningen als café, theater, kunst en cultuur. In de buurgemeenten zien we hoge scores voor de levensstijl interesses als milieu en wijnen (Landsmeer) en ontwikkelingshulp en geschiedenis (Wormerland). Meer in het algemeen valt het op dat de gemeente Oostzaan überhaupt minder scores in lifestyle activiteiten en interesses laat zien dan de omgeving. Als we de bestedingen aan charitatieve doelen bestuderen zien we dat in Oostzaan een voorkeur is voor doelen als dieren(bescherming), milieu(behoud) en natuur(bescherming). Ten opzichte van de buurgemeenten en de regio scoort een doel

NEDERLAND

150

REGIO AMSTERDAM

AMSTERDAM

OOSTZAAN

WORMERLAND

LANDSMEER

50

© More for You

Lifestyle - Interesses Antiek Beleggen Cultuur Koken Kunst Loterijen/Kansspelen Milieu Natuur Ontwikkelingshulp Politiek Religie Sparen Verzekeringen Wijnen Woninginrichting Autos Erotiek Geschiedenis Muziek

abs huish

%

756.788 473.068 1.126.520 2.311.976 883.483 734.796 886.136 1.566.685 331.770 566.069 536.056 649.366 149.661 999.472 1.691.260 1.486.355 814.689 827.570 2.556.298

10,0 6,2 14,8 30,4 11,6 9,7 11,7 20,6 4,4 7,5 7,1 8,5 2,0 13,2 22,3 19,6 10,7 10,9 33,7

index s s

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

abs huish

83.133 54.155 171.224 263.689 140.296 81.913 98.606 155.876 50.811 79.929 50.247 67.949 18.013 120.436 193.224 125.104 82.613 110.079 282.587

%

index s s

11,2 7,3 23,0 35,4 18,8 11,0 13,2 20,9 6,8 10,7 6,7 9,1 2,4 16,2 25,9 16,8 11,1 14,8 37,9

112 117 155 + 116 162 + 114 113 101 156 + 144 96 107 123 123 116 86 103 136 113

abs huish

54.799 34.089 130.259 174.016 108.403 50.469 65.571 99.758 40.677 60.940 35.636 41.636 11.825 78.712 126.078 67.042 49.642 79.793 185.108

%

12,0 7,4 28,4 38,0 23,7 11,0 14,3 21,8 8,9 13,3 7,8 9,1 2,6 17,2 27,5 14,6 10,8 17,4 40,4

index s s

120 120 192 125 203 114 123 106 203 179 110 106 131 131 124 75 101 160 120

+ +

+ +

+

abs huish

357 294 450 1.306 348 441 483 883 102 223 88 343 148 555 950 832 315 375 1.198

%

index s s

9,1 7,5 11,4 33,1 8,8 11,2 12,3 22,4 2,6 5,7 2,2 8,7 3,8 14,1 24,1 21,1 8,0 9,5 30,4

91 120 77 109 76 116 105 109 59 76 32 102 191 + 107 108 108 75 87 90

abs huish

804 462 1.250 2.596 1.012 799 1.052 1.922 496 799 313 587 211 1.238 1.876 1.523 1.069 1.051 2.561

%

index s s

10,7 6,1 16,6 34,4 13,4 10,6 14,0 25,5 6,6 10,6 4,2 7,8 2,8 16,4 24,9 20,2 14,2 13,9 34,0

107 98 112 113 115 110 120 124 151 + 142 59 91 142 125 112 103 132 128 101

abs huish

449 323 635 1.666 553 465 765 1.087 120 357 261 325 75 840 1.095 755 511 523 1.510

%

9,8 7,1 13,9 36,4 12,1 10,2 16,7 23,7 2,6 7,8 5,7 7,1 1,6 18,3 23,9 16,5 11,2 11,4 33,0

index s s

98 113 93 119 104 105 143 115 60 105 81 83 83 139 107 84 104 105 98

INTERESSE IN ZAKEN ALS GELD, WONINGINRICHTING EN AUTO IN OOSTZAAN NEDERLAND

150

REGIO AMSTERDAM

AMSTERDAM

OOSTZAAN

WORMERLAND

LANDSMEER

50

© More for You

Charitatief - Doelen Dieren(bescherming) Derde Wereld Gezondheid Kinderen Kunst(behoud) Milieu Missie/zending Natuur Ouderen Rampen Mensenrechten

abs huish

%

1.693.760 1.409.856 4.048.521 1.408.966 114.916 1.239.433 734.160 1.488.026 317.660 1.174.728 893.489

22,3 18,6 53,3 18,5 1,5 16,3 9,7 19,6 4,2 15,5 11,8

index s s

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

abs huish

181.842 151.750 330.485 134.310 18.743 136.341 38.778 157.483 19.717 109.743 104.296

%

index s s

24,4 20,4 44,3 18,0 2,5 18,3 5,2 21,1 2,6 14,7 14,0

109 110 83 97 166 + 112 54 108 63 95 119

abs huish

104.716 99.518 169.915 79.340 14.414 84.469 17.633 95.616 9.177 66.921 71.892 -

%

index s s

22,9 21,7 37,1 17,3 3,1 18,4 3,8 20,9 2,0 14,6 15,7

103 117 70 93 208 + 113 40 107 48 94 133 -

abs huish

1.295 646 2.438 728 47 890 261 1.048 116 424 429

%

32,9 16,4 61,8 18,5 1,2 22,6 6,6 26,6 2,9 10,8 10,9

index s s

147 88 116 100 79 138 69 136 70 70 93

abs huish

2.418 1.980 5.009 1.744 191 1.630 952 1.932 522 1.507 1.330

%

index s s

32,1 26,3 66,4 23,1 2,5 21,6 12,6 25,6 6,9 20,0 17,6

144 142 125 125 167 + 133 131 131 166 + 129 150 +

abs huish

1.624 922 2.941 929 102 1.131 280 1.350 323 728 655

%

35,5 20,1 64,2 20,3 2,2 24,7 6,1 29,5 7,1 15,9 14,3

index s s

159 108 120 109 147 151 63 150 169 103 122

+

+ + +

VOORKEUR VOOR CHARITATIEVE DOELEN ALS DIEREN, MILIEU EN NATUUR IN OOSTZAAN

17


als kunst(behoud) slechts de helft. Tenslotte wordt er in Oostzaan minder gesport dan bij de buurgemeenten, maar wel weer meer dan in de regio als geheel. De gemeente laat hoge scores zien voor wat duurdere sporten als tennis en skien, maar zogenoemde ‘hippe’ sporten als hockey en squash scoren weer erg laag.

woonlocaties na gegaan worden en zou bij de bewoners nagegaan kunnen worden waarmee ze te motiveren zijn om naar een duurdere woning om te zien. Dit maakt de grote huurwoningen vrij voor de primaire doelgroep. Daarbij is het natuurlijk van belang dat er ten behoeve van de doorstroming ook voldoende aantrekkelijke woningen worden aangeboden die past bij het budget en de woonwensen van de huidige (senioren) bewoners.

4.5. HUURDERS: De gemeente telt in totaal ruim 1.200 huishoudens in een huurwoning, waarvan het overgrote deel zich in het bestand van de woningcorporatie Woningbouwvereniging Oostzaanse Volkshuisvesting (WOV) bevindt. Om een beeld van het profiel van de huurders te krijgen is een steekproef genomen onder 597 huishoudens in een huurwoning. Daarbij is ook naar het inkomen van de kostwinnaar in het huishouden gevraagd: het blijkt dat de huurwoningen voor 70% worden bewoond door huishoudens met een inkomen rond modaal en daaronder. 22% heeft een inkomen van rond 1,5 x modaal. Een klein deel van ongeveer 11% in de steekproef blijkt een nog hoger inkomen te hebben. De huishoudens in de huurwoningen in Oostzaan hebben over het algemeen een laag inkomen. Toch zien we ook met een trefkans van 11% inkomens die ruim boven modaal liggen (2 keer modaal en hoger). Hoewel dit aandeel onder de landelijke inschatting van het aantal scheefhuurders van 17% ligt, lijkt van voldoende omvang om deze scheefhuurders te motiveren naar een andere woning te verhuizen. Daarbij kunnen de huidige

18

Het profiel van de huishoudens in de huurwoningen telt relatief veel senioren (43%)! Het zijn relatief veel alleenstaanden. Gezinnen, en met name jonge gezinnen, komen veel minder voor. De huurwoningen lijken vooral bewoond door huishoudens die er al langer in wonen. We zien dit beeld in den lande terug bij woningbouwcorporaties die een terughoudend beleid hebben gevoerd om nieuwe doelgroepen te bedienen en doorstroming te bevorderen. In Oostzaan treffen we dit aan in de Doktersbuurt en Burgemeestersbuurt: De relatief oude woningen hebben een beperkt comfort, met name ten aanzien van het sanitair, de verwarming en de isolatie. Veelal worden de woningen door dezelfde senioren bewoners bewoond. Er is hierdoor een geringe doorstroming, omdat de huidige bewoners (wiens kinderen al vertrokken zijn) niet verhuizen: Ze lijken het discomfort in de woningen wordt voor lief genomen, omdat de huur zo laag is. Dit belemmert evenwel de instroom in de sociale huur door jonge gezinnen met een laag inkomen. Volgens een opgave van de WOV zijn er op de wachtlijst van 3.600 personen ongeveer 250 actieve zoekers. Dit manifesteert zich

bij mutaties, waarbij zich telkens tussen de 20 en 40 woningzoekenden aanmelden. De woningen in het oostelijke deel van Oostzaan lijken daarbij dubbel zo populair dan die ten westen van het lint. De WOV bevestigt dat er maar een zeer gering aantal mutaties per jaar zijn. Van een structurele doorstroming van huurders – ook in het bredere kader van de stadsregio Amsterdam – lijkt zeer beperkt sprake te zijn. Een voorbeeld van de geringe doorstroming van de (senioren) huurbewoners is te vinden in de belangstelling voor het nieuwbouwproject aan de Klaverweide. Dit project met 15 appartementen was afgestemd op de senioren doelgroep, maar bij gebrek aan belangstelling zijn 12 appartementen door starters betrokken. Hier komen twee zaken samen: • •

Senioren huurders stellen een verhuizing naar een appartement uit. Zeker als de huidige woning een lage huur heeft. Junioren starters (met kinderen) met een laag inkomen, betrekken bij gebrek aan grondgebonden sociale huurwoningen nieuwbouw appartementen met een stevige huur. Er is niet veel keuze, tenslotte.

Als dit als ongewenst wordt gezien, zou hier wat aan kunnen worden gedaan. Dat zou bijvoorbeeld kunnen in de Doktersbuurt en de Burgemeestersbuurt. Met een renovatie of herontwikkeling van slechtste woningen zou een verhuisbeweging op gang gezet kunnen worden, waarbij de huidige senioren bewoners een appartement wordt aangeboden die aansluit bij hun (aanstaande) zorgbehoefte en hun budget. Hierdoor krijgen startende

INDICATIE VAN LOCATIES WAAR VEEL WONINGEN MET LAGE HUUR WORDEN AANGETROFFEN

19


huurders een kans om in die buurten een grondgebonden woning te betrekken die voldoet aan de eisen van deze tijd, in termen van energieverbruik en comfort. De gemeente heeft hierbij twee voordelen: •

•

Met de mogelijkheid voor de jonge gezinnen om zich in Oostzaan te vestigen, wordt er iets gedaan om verder bevolkingskrimp – en daarmee druk op het voorzieningenniveau – tegen te gaan. Met een verhuizing van senioren huurders naar appartementen zal de druk via het WMO-loket op het gemeentelijke budget voor zorgvoorzieningen in de woning (bijvoorbeeld trapliften) afnemen.

In dit kader zou een aansluiting bij het regionale net van woningzoekenden kunnen helpen. Met een centrale inschrijving in deze grotere regio wordt het reservoir waarin de Oostzaanse bevolking naar een geschikte woning zoeken vergroot. Dit heeft ook een andere kant: zoekende van ‘buiten’ kunnen de lokale huurwoningmarkt betreden. Bij deze afweging zou niet alleen gekeken kunnen worden naar het effect van de toestroom van huurders van buiten (door de regelgeving beperkt tot 30%), maar ook naar het toegenomen aanbod voor lokale woningzoekende om ook buiten de eigen gemeente, nu het aanbod in de eigen gemeente onvoldoende blijkt te zijn, een geschikte woning te vinden.

4.6. VESTIGERS Van de 219 vestigers die zich in 2010 in de gemeente vestigde komt een belangrijk deel

20

uit de grote nabij gelegen steden Amsterdam en Zaanstad. Verder is er wat migratie met buurgemeenten en met Purmerend. Tenslotte is er wat toestroom van buiten de regio Amsterdam. Een analyse van de gegevens over 2011 uit de gemeentelijke basis administratie laat zien dat van de 239 personen zich in Oostzaan hebben gevestigd (vanuit andere gemeenten in het land) meer dan de helft (56%) dat in gezinsverband heeft gedaan. Ongeveer 14% betreft telkens twee alleengaande vestigers die (nu als stellen vanuit verschillende postcodes) voor het eerst gaan samenwonen. Tenslotte is er nog een groep van 30% alleengaanden, dit zijn veelal junioren die zich weer op het adres van de ouders gaan vestigen. Het profiel van de vestigers is interessant, omdat het iets zegt over welke groepen ook in de toekomst zich tot Oostzaan voelen aangetrokken. Door de behoeften, percepties, voorkeuren en gedragingen van deze groep te doorgronden, kunnen we aanknopingspunten vinden voor beleid om inwoners aan te trekken. Vestigers laten zich aan de hand van de databasecriteria als volgt typeren: Alleenstaanden of samenwonenden onder de 35 jaar met een postmoderne mentaliteit (‘beleven belangrijker dan bezitten’) met een inkomen van rond twee keer modaal(en wat hoger). Ze zijn hoger opgeleid en komen uit wijken waar het allochtonen aandeel aanzienlijk hoger is dan in Oostzaan. Bij velen is een kinderwens en er is vaak al een jong kind onder de 5 jaar. Het auto bezit onder de groep is laag. Ze geven donaties aan

kunst(behoud) en milieu, hebben een interesse in ontwikkelingshulp. Opiniebladen worden veel meer gelezen dan in de gemeente Oostzaan gemiddeld het geval is. De lifestyle activiteiten zijn gericht op de warme voorzieningen van de stad, zo worden cafébezoek, theaterbezoek, etc. vaak genoemd. Qua sporten valt op dat zeilen, squash en hockey hoger scoren dan gemiddeld in Oostzaan. De vestigers zijn woonachtig geweest in vooroorlogse woningen of juist in nieuwbouw. De verhouding huur en koop is fiftyfifty. Over het algemeen woonden ze in (zeer) kleine hoogbouw woningen van het type appartement/flat. Vaak in Amsterdam en Zaanstad. De verhuisgeneigdheid onder dit profiel is hoog te noemen, hetgeen bevestigd wordt door de daadwerkelijke verhuizing van een deel van deze populatie naar Oostzaan. Het profiel heeft bij vestiging in Oostzaan meestal een grondgebonden koopwoning betrokken. Daarbij is de prijsklasse van € 160-225.000,- het meest aangetroffen. De woningen zijn gebouwd tussen 1960 en 2000; nieuwbouw wordt nauwelijks aangetroffen. Maar ook wel woningen die daar boven liggen (en een klein deel woonboten). In de wijk waar ze zich vestigen in Oostzaan treffen we veel gezinnen met wat oudere kinderen aan (jongste kind 6-12, 13+) en niet veel jonge kinderen. Ook wonen er relatief veel senioren in de wijk van vestiging in Oostzaan. Met de verhuizing heeft de gemiddelde vestiger een grote verandering gemaakt in woonmilieu en woningtypologie. Vaak ook van huur naar koop. De aanleiding voor deze stap is vaak (plannen voor) gezinsvorming.

MET AMSTERDAM, ZAANSTAD EN LANDSMEER ZIJN DE GROOTSTE VERHUISTROMEN

21


Een kleine niet representatieve steekproef onder vestigers (n=44) uitgevoerd door lokale makelaars in 2011 laat zien dat jonge starters relatief vaker een appartement betrekken (naast de senioren doelgroep) óf koopwoningen in het onderste prijssegment in de koopsector betrekken. Ze komen meestal uit Zaanstad of Amsterdam. Verhuizers uit de kleinere buurgemeenten komen op het duurdere koopsegment af. Het leeuwendeel betreffen grondgebonden eengezinswoningen.

4.7. BINNENGEMEENTELIJKE VERHUIZERS. E zijn relatief weinig binnengemeentelijke verhuizers zijn ten opzichte van het totaal aantal verhuizingen en de populatie als geheel. De verhuisgeneigdheid in de gemeente ligt laag. Vaak duidt dit op tevredenheid, maar dit kan ook zijn oorsprong vinden in beperkte mogelijkheden om binnen de gemeente een volgende woon carrière stap te zetten. In 2011 tellen we in totaal 173 binnengemeentelijke verhuizingen, waarvan ongeveer 70% dat in gezinsverband heeft gedaan. Het zijn wat vaker senioren dan we bij de vestigers van buiten aantreffen. De binnengemeentelijk verhuizers zijn vaak gezinnen met wat oudere kinderen óf het zijn samenwonenden 55-plussers. Het inkomen is in alle klassen terug te vinden (ruim 50% modaal en lager), maar relatief wat meer rond twee keer modaal. Het autobezit onder de groep is gemiddeld zeer hoog (met vaak ook twee auto’s). De verhuizers geven vaak aan goede doelen dicht bij huis, zoals

22

natuur en milieu. Ze lezen vaker woon- en gezondheidsbladen. De lifestyle activiteiten zijn gericht op doe-het-zelven en vrijwilligerswerk. De binnengemeentelijke verhuizers stappen over naar een wat nieuwere (en zuinigere) woning. De verhouding huur en koop blijft 6040; we zien niet veel overstap van huur naar koop en visaversa. Een deel van de verhuizers betreffen huurders, waarover eerder al iets gezegd is. Over het algemeen woont men weer in een grondgebonden woning met tuin van ongeveer hetzelfde prijsniveau. Er is een zeer kleine verschuiving naar appartementen waar te nemen. Samenvattend kun je zeggen dat met de verhuizing de gemiddelde binnengemeentelijke verhuizer een klein stap heeft gezet, meestal naar een wat nieuwere woning, maar niet naar nieuwbouw.

INDICATIE VAN HOOGST AANGETROFFEN SCORES BIJ VESTIGERS, BINNENVERHUIZERS EN HUURDERS

23


5. CONSUMENTENPROFIELEN IN DE GEMEENTE OOSTZAAN EN OMGEVING

5.1. INLEIDING Voor de overzichtelijkheid heeft More for You uit alle kenmerken als inkomen en lifestyle van de database in totaal 10 consumentenprofielen samengesteld, die gezien kunnen worden als archetypische bewoners. Door maar met 10 profielen ter werken, verschillen ze sterk van elkaar. Anderzijds komt door deze indeling de nuance wat in het gedrang, want 10 hokjes is wat weinig voor heel Nederland. Toch helpt dit om verschillen te duiden en richting te geven aan een visie over de woningmarkt in de gemeente. Doordat de profielen per gemeente te tellen zijn, biedt het in grote lijnen een snel inzicht in de aard en mentaliteit van de bevolking in de betreffende wijk of stad.

5.2.

DE GEMEENTE OOSTZAAN

Het biedt in één oogopslag een beeld van Oostzaan ten opzichte van de omgeving en het Nederlandse gemiddelde. We zien de volgende vier profielen sterk domineren: • Buurtgerichte Burgers • Provinciale Gezinnen met Uitwonende Kinderen • Welgestelde (aankomende) Emptynesters • Jonge Moderne Gezinnen Bijgaande tabel laat zien dat ruim 75 procent van de huishoudens van Oostzaan in deze vier consumentenprofielen vallen. Dit beeld zien we ook bij de buurgemeenten. In de stadsregio als geheel zijn juist drie totaal andere consumentenprofielen dominant: • Postmoderne Intellectuelen • Jonge Singles

24

DE 10 CONSUMENTENPROFIELEN VAN NEDERLAND

25


• Multiculturen Het extreme verschil tussen de consumentenprofielen van stad en dorp toont zich in de bijgaande tabel in alle duidelijkheid. En dan met name tussen gemeente Oostzaan en de gemeente Amsterdam. De profielen van deze twee gemeenten, die tot de zelfde stadsregio behoren, zijn elkaar tegengestelde! De kleine landelijke gemeente Oostzaan is de vreemde eend in de bijt in de stedelijke regio, en dat manifesteert zich ook in de bewonersprofielen! De dominante profielen van Oostzaan zijn gezinnen met een wat meer traditionele instelling. Ze zijn vaak woonachtig in een ruime grondgebonden koopwoning. Ze zijn sterk lokaal georiënteerd op huis (bijvoorbeeld vaak doe-het-zelven als hobby), tuin, (sport) verenigingsleven en de lokale natuurlijke omgeving.

5.3. CONSUMENTENPROFIELEN VERGELEKEN De consumentenprofielen zijn met een aantal significante criteria verder onderling te duiden. In de bijgaande figuren is dit te vinden. Door de gemeente Oostzaan in de grafieken te plaatsen kan iets over de positionering worden weergeven. In de afbeelding zijn ook de posities van Amsterdam geplaatst. Tevens vindt u er de profielen van de Vestigers en van de Huurders, die gebaseerd zijn op de steekproeven. Het geeft een globaal beeld van de onderlinge positionering op de verschillende criteria van de assen in de grafiek. Uit de vier afbeeldingen is af te lezen dat de bewoners

26

NEDERLAND

150

REGIO AMSTERDAM

AMSTERDAM

OOSTZAAN

WORMERLAND

LANDSMEER

50

© More for You

Algemeen - consumentenprofielen Postmoderne Intellectuelen Jonge singles Multiculturelen Sociale Senioren Ondernemende Senioren Buurtgerichte Burgers Provinciale Gezinnen Uitwonend Kinderen Provinciale Gezinnen Jongere Kinderen Oudere Modale Gezinnen Welgestelde (Aankomende) Emptynester Jonge Moderne Gezinnen Totaal

abs huish

%

747.039 475.912 643.069 697.598 622.983 1.035.118 617.401 489.955 499.340 773.738 994.289 7.596.442

9,8 6,3 8,5 9,2 8,2 13,6 8,1 6,4 6,6 10,2 13,1 100

index s s

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

abs huish

225.900 78.894 141.922 40.116 31.755 71.390 22.788 8.191 13.022 42.153 69.427 745.558

%

index s s

30,3 308 + 10,6 169 + 19,0 225 + 5,4 59 4,3 52 9,6 70 3,1 38 1,1 17 1,7 27 5,7 56 9,3 71 100

abs huish

200.177 66.123 123.533 18.928 9.098 21.017 3.399 457 206 6.521 8.577 458.036

%

index s s

43,7 444 + 14,4 230 + 27,0 319 + 4,1 45 2,0 24 4,6 34 0,7 9 0,1 2 0,0 1 1,4 14 1,9 14 100

abs huish

0 51 0 297 276 561 449 79 294 757 1.178 3.942

%

index s s

0,0 1,3 0,0 7,5 7,0 14,2 11,4 2,0 7,5 19,2 29,9 100

0 21 0 82 85 104 140 31 113 189 + 228 +

-

-

abs huish

59 129 0 601 855 521 738 853 500 1.625 1.657 7.538

%

index s s

0,8 1,7 0,0 8,0 11,3 6,9 9,8 11,3 6,6 21,6 22,0 100

8 27 0 87 138 51 120 175 + 101 212 + 168 +

abs huish

55 60 24 414 524 663 279 283 245 1.023 1.011 4.581

%

index s s

1,2 1,3 0,5 9,0 11,4 14,5 6,1 6,2 5,3 22,3 22,1 100

12 21 6 98 139 106 75 96 81 219 + 169 +

TABEL: DE CONSUMENTENPROFIELEN VAN OOSTZAAN VERGELEKEN MET DE REGIO

SPIN: DE CONSUMENTENPROFIELEN VAN OOSTZAAN VERGELEKEN MET DE REGIO

27


van de gemeente Oostzaan: 1. ouder zijn 2. een hoger inkomen genieten 3. een minder extraverte mentaliteit hebben 4. meer op de groep gericht zijn 5. traditioneler (minder postmodern) zijn 6. een wat lagere sociale status (beroep, opleiding) genieten 7. een klassieke styling prevaleren die meer zekerheid biedt 8. een styling prevaleren die expressief is in de richting van sfeervol, gezellig, natuur Het profiel van de huurder is nog wat ouder en traditioneler. De vestigers (die vaak uit Amsterdam komen) laten een profiel zien dat tussen Amsterdam en Oostzaan in ligt. Niet ondanks, maar juist door het grote contrast in mentaliteit van de populaties van Oostzaan en dat van Amsterdam worden vestigers aangetrokken. Daarnaast biedt natuurlijk ook het profiel van de eigen bevolking in de gemeente (hoe klein de gemeente ook is) ruimte voor verdere groei. We zullen daarbij alle mogelijkheden moeten aangrijpen om jonge startende gezinnen een kans te bieden om in de geborgenheid van hun eigen geboortedorp een woning te vinden. De gemeente is zeer klein en dat betekent dat de natuurlijke aanwas dat ook zal zijn. Samenvattend bekijken we de meest opvallende verschillen tussen Oostzaan en Nederland respectievelijk de stadsregio Amsterdam. Daarbij valt op dat Oostzaan van alle meer dan 350 gebruikte criteria (uit verschillende categorieën) –hoge afwijkende scores heeft bij:

28

DE VIER FIGUREN ILLUSTREREN HET PROFIEL VAN OOSTZAAN, VESTIGERS EN HUURDER T.O.V. AMSTERDAM

29


• Levensfase: gezinnen met oudere kinderen en (samenwonenden senioren) • Hogere inkomens en welstand, veel 2e auto’s • Interesse in milieu, natuur en dieren, vrijwilligerswerk, geldzaken en auto, duurdere sporten als tennis en skiën • Weinig verhuizingen, hoge tevredenheid met buurt In een verdiepingsslag gaan we wat verdere in op zaken die het verschil maken met de buurdorpen. Ondanks de grote overeenkomsten tussen Oostzaan en de buurgemeenten Landsmeer en Wormerland, willen we juist inzoomen op de verschillen met de buren. Dus door in te zoomen op de significant afwijkende kenmerken van Oostzaan; - dat wat Oostzaan maakt tot wat het is. Let wel, ook dit is een vergelijking binnen de sterk gelijkende populaties. We zien in deze analyse een uitzonderlijk hoge afwijkende score voor Oostzaan ten opzichte van de buurgemeenten bij: • Levensfase: meer gezinnen met oudere kinderen, samenwonenden (34-54 jr), meer alleenstaanden • Hogere inkomens ten opzichte van Wormerland, meer beneden modaal dan Landsmeer • Oostzaan toon meer vrije beroepen, meer parttimers • Interesse in woninginrichting, auto en geldzaken ligt hoger. Er is meer belangstelling voor vrijwilligerswerk dan in Landsmeer

30

Wellicht ten overvloede: Oostzaan scoort niet perse hoog op deze aspecten, maar ze scoort hierin hoog ten opzichte van de landelijke buurgemeenten. We vinden in deze vergelijkingen de eerste aanwijzingen voor een unieke en onderscheidende profilering van de gemeente. Enerzijds zijn er ten opzichte van de regio Amsterdam grote verschillen. Anderzijds, op de kleinere schaal in de vergelijking met de buurgemeenten, zit het meer in de nuance. Dit zijn echter wel significante nuances, want ze toont aan waarin Oostzaan nét dat anders is: Je zou kunnen zeggen dat het is in Oostzaan wat minder luxueus (budget) en wat minder op de (cultureel geëngageerde) stadse voorzieningen gericht dan bij de buurgemeenten en de regio het geval is. Het credo ‘Doe maar gewoon je eigen ding, dan doe ik het ook’ zou de Oostzaner kunnen typeren.

31


6. KANSRIJKE CONSUMENTENPROFIELEN VOOR OOSTZAAN IN BEELD

6.1. INLEIDING De vestigende huishoudens en binnengemeentelijke verhuizingen betreffen ongeveer 210 huishoudens op jaar basis; te weten 107 vestigend en 103 binnengemeentelijk verhuizenden. (Het aantal vertrekkende inwoners wordt sterk bepaald door junioren die de ouderlijke woning verlaten, waarbij het ouderlijke huishouden in stand blijft, maar dan wel uitgedund). We hebben gezien dat de woningvoorraad is de laatste jaren nauwelijks is toegenomen en dat de Primos prognoses de toename van het aantal woningen in Oostzaan op 50 per jaar heeft gesteld is. Maar zelfs als Oostzaan gedurende de komende jaren elk jaar 50 woningen aan de voorraad zou kunnen laten toevoegen, dan nog zal dat niet voldoende zijn om de bevolkingsdaling teniet te doen. Het effect van de gezinsverdunning, als gevolg van ontgroening en vergrijzing zorgt namelijk voor een sterk afname van de gemiddelde gezinsgrootte (in de relatief grote woningen), en is daarmee de belangrijkste oorzaak van de bevolkingskrimp.

6.2. KANSRIJKE CONSUMENTENPROFIELEN Als Oostzaan zich te weer wil stellen tegen bevolkingskrimp (en daarmee een tegen druk op voorzieningen) zou het volgende kunnen worden overwogen: 1. Van huis uit samenwonende jongeren een starterskans bieden in huur en goedkope koop. (De autonome verhuisstroom van (voor studie en werk) vertrekkende junioren

32

33


alleenstaanden zijn nadrukkelijk geen doelgroep). 2. Terugkerende jongeren en hun partner, en eventueel (aanstaand) kind een lokale starterskans te bieden in hun geboortedorp. 3. Voor lokale doorstromers uit Oostzaan of de omliggende gemeente een aantrekkelijke gemeente zijn om een grotere en passende (vaak bestaande) woning bieden. 4. Senioren in een koopwoning een kans bieden naar een klein op zorg voorbereid (bij voorkeur grondgebonden huur) appartement te verhuizen, waardoor de achterblijvende woning wordt verkocht aan een zich vestigers of lokale doorstromer. 5. Senioren (scheef)huurders een alternatieve senioren woning bieden. Gezien de relatief lage huren die men nu betaald, zouden regelingen getroffen kunnen worden om de stap naar een duurder huurwoning aantrekkelijk te maken. Bijvoorbeeld tijdens een renovatie. 6. Postmoderne stedelingen uit de gemeente Amsterdam verleiden zich in Oostzaan te vestigen, door de romantiek van het landelijke en dorpse te benadrukken. Door op deze doelgroepen in te spelen kan additionele woningnieuwbouw kansrijker zijn. Daarbij zal dan wel een scherpe prijsproduct verhouding gehanteerd moet worden om tot succesvol ontwikkelingen te komen. We zien in den lande dat bij veel nieuwbouwprojecten die gebaseerd zijn op grondwaardes (en calculaties) van vóór 2008 vaak een herontwikkeling of her-

34

calculatie noodzakelijk is. Het simpelweg verschralen van het bestaande woning en het verdichten van het woonmilieu biedt dan meestal geen verbetering van marktkansen. De programma’s zouden qua styling en prijs moeten worden afgestemd op de wensen van deze doelgroepen. Per ontwikkellocatie kan dan bekeken worden op welke van de doelgroepen men zich daar specifiek wil richten. De gemeente kan de inzichten in doelgroepen hanteren om de plannen op woningbouwlocaties onderling af te stemmen. Het kan ook helpen om ontwikkelaars en corporaties te ondersteunen de ontwikkeling beter op de markt af te stemmen.

ADDITIONELE BEHOEFTE NAAR WOONMILIEU TOONT BELANG DORPSE WOONMILIEUS © COMPANEN, STADSREGIO, BLZ 59 GROEI SEN 0% (zie hoofdstuk 7)

35


7.

WONINGVOORRAAD EN KANSRIJKE WOONMILIEUS

7.1.

WOONMILIEU VOORKEUREN

Een in april 2012 afgerond onderzoek van Companen naar woonmilieu voorkeuren in de Metropoolregio Amsterdam en Noord Holland laat een sterke groei in belangstelling zien in de drie woonmilieus Centrum Dorps, Dorps en Landelijk Bereikbaar. Op pagina 26: ‘Het Dorpse woonmilieu en het Landelijke Bereikbare woonmilieu zijn populaire woonmilieus, waarnaar in de toekomst de nodige additionele vraag ontstaat.’ De vraag in dit milieu wordt voor de hele stadsregio op 70.000 woningen ingeschat tot 2040. In de woonmilieu indeling van ABF wordt de gemeente Oostzaan in zijn geheel ingedeeld in het woonmilieu Dorps. Op de kaart is duidelijk te zien hoe uniek dit milieu in de stadsregio is. Geen een andere gemeente heeft dit woonmilieu in deze mate. Bovendien is in Oostzaan de toewijzing beperkt tot dit milieu: Oostzaan heeft exclusiviteit én is expert voor het populaire woonmilieu ‘Dorps’! Als we verder inzoomen op de gemeente Oostzaan zijn er verschillende sub milieus te onderscheiden; kern, lint, uitbreiding, waarover in de structuurvisie gedetailleerd wordt ingegaan. Van belang hier is dat dorpse woonmilieus een grote belangstelling genieten. De gemeente Oostzaan zou met kleinschalige inbreidingsprojecten aan deze vraag kunnen voldoen. Bij de invulling zal er telkens veel aan gedaan moeten worden om het dorpse, groene karakter van Oostzaan te behouden en te versterken.

36

OOSTZAAN HEEFT HET POPULAIRE WOONMILIEU ‘DORPS’ IN DE STADSREGIO

37


7.2. WONINGVOORRAAD EN ONTWIKKELINGEN Als we eerst naar de ouderdom van de woningvoorraad kijken valt op dat er na het jaar 2005 zeer weinig aan de voorraad is toegevoegd! Oostzaan blijft daar 59% achter bij het landelijke gemiddelde en met 125% achter bij de stadsregio Amsterdam. Er blijkt de laatste jaren erg weinig gebouwd te zijn in de gemeente Oostzaan. Deze lage realisatie kan tot een inhaalvraag leiden. Er is een gerede kans dat er veel geïnteresseerden in de rij zullen staan, waardoor de kans op een succesvolle realisatie toeneemt. Wat de woningtypering betreft domineren in Oostzaan de grondgebonden laagbouw woningen met tuin. Maar liefst 85% van het woningbestand behoort tot deze categorie. Het merendeel van deze woningen is van type rijwoning (ook wel tussenwoning genoemd), waarbij de slaapkamers en het sanitair over het algemeen op de eerste verdieping zijn voorzien. Verder valt op dat er in vergelijking met de landelijke buurgemeenten weinig agrarisch woningen (boerderijen) zijn. Ten opzichte van Wormerland telt Oostzaan weinig woningen van het type 2-onder-1 kap en weinig doelgroep woningen (dit zijn meestal recent gebouwde woningen die speciaal geschikt zijn voor zorgbehoevende senioren). De verschillen in woontypologie met de stadsregio en met Amsterdam zijn natuurlijk significant: Amsterdam telt veel meer appartementen. Zoals bij een landelijk

38

woonmilieu te verwachten valt telt Oostzaan slechts ongeveer 15% van de hoogbouw (flat of appartement) met een gelijkvloers woonprogramma. Deze woningen zouden geschikt kunnen zijn voor mindervalide of senioren, als ze met een lift te bereiken zijn. Een groot aantal van deze woningen zijn echter ongeschikt, omdat het zogenaamde portiekflats met trap betreffen. Deze woningen zijn vooral in het bezit van WOV. Over huurwoningen het volgende: Met ongeveer 1250 woningen valt ongeveer 30% van de woningvoorraad in de huurcategorie. Hiervan heeft Woningbouwvereniging Oostzaanse Volkshuisvesting (WOV) met 982 woningen het merendeel in handen. In het activiteitenplan 2012 van WOV is te zien hoe dit verdeeld is: 589 eengezinswoningen, 357 meergezinswoningen zonder lift (portiekwoningen) en 50 meergezinswoningen met lift. Samen met klein bezit van ander corporaties kan de kernvoorraad gesteld worden op 1000 woningen. Volgens opgave van WOV zijn 268 woningen gelijkvloers en daarmee toegankelijk voor senioren, hiervan zijn er 148 geschikt voor intensieve zorg en de overige voor lichtere zorgvormen. Volgens opgave van de corporatie zijn er – inclusief de op handen zijnde plannen - binnenkort 303 woningen waar een vorm van (senioren) zorg mogelijk is. Dat betreft dan 30% van de sociale huur voorraad van de corporatie. Door deze opgave van WOV van gelijkvloerse woningen te vergelijken met alle aanwezige woning typologieën uit ons bestand valt op te

maken dat WOV in totaal 218 grondgebonden woningen moet hebben aangeduid als zijnde geschikt zijn voor (senioren) zorg. Dit zouden dus woningen moeten zijn met een gelijkvloers programma, waarbij op de begane grond het sanitair en de slaapkamer is te vinden. Een snelle (en niet representatieve) verkenning in de wijken geeft ons het beeld dat er niet zoveel van deze woningen (met patio karakteristieken) zijn te vinden. Het kan zinvol zijn om met de corporatie in overleg te treden om te bezien of er voldoende gelijkvloerse woningen voor senioren zijn. Dit is een belangrijk thema in het kader van voorzieningen die via het WMO loket van de gemeente zullen worden aangevraagd. De meeste huurwoningen bevinden zich in het sociale segment met huren onder €650 per maand, waarbij het opvalt in onze database dat er relatief veel huren zich in de laagste klassen bevinden. Er zijn in Oostzaan relatief meer woningen in het laagste huursegment dan in Wormerland en Landsmeer: In de gemeente worden relatief lage huren betaald. Over koopwoningen het volgende: Met 2.661 woningen in de koopsector bevindt zich 70% van de woningvoorraad in dit segment. Dit zijn bijna uitsluitend grondgebonden gezinswoningen. Met slechts 82 vrijstaande woningen staat Oostzaan ver achter Wormerland. Toch bevinden zich ruim 5% van de woningvoorraad in het hoogste segment van boven €450.000. De bulk van de woningen zit in de klassen rond drie ton. Ondanks dat de prijzen hoog zijn in de context van de stadsregio Amsterdam, laat Oostzaan hier

150

NEDERLAND

REGIO AMSTERDAM

AMSTERDAM

OOSTZAAN

WORMERLAND

LANDSMEER

50

abs huish

Woning - Bouwjaar 1944 of eerder 1945 - 1959 1960 - 1974 1975 - 1989 1990 - 1994 1995 - 1999 2000 - 2004 2005 of later

%

index s s

1.495.445 19,7 100 737.892 9,7 100 1.768.437 23,3 100 1.728.888 22,8 100 474.262 6,2 100 487.252 6,4 100 372.718 4,9 100 532.640 7,0 100

abs huish

210.992 55.263 121.618 141.823 49.648 41.936 37.430 86.936

%

index s s

28,3 7,4 16,3 19,0 6,7 5,6 5,0 11,7

144 76 70 84 107 88 102 166 +

abs huish

171.498 33.947 48.335 72.018 26.858 24.016 16.400 65.027

%

index s s

37,4 190 + 7,4 76 10,6 45 15,7 69 5,9 94 5,2 82 3,6 73 14,2 202 +

abs huish

281 420 1.033 1.025 497 327 246 112

%

index s s

7,1 10,7 26,2 26,0 12,6 8,3 6,2 2,8

36 110 113 114 202 + 129 127 41 -

abs huish

%

index s s

1.516 20,1 102 537 7,1 73 2.599 34,5 148 1.988 26,4 116 350 4,6 74 146 1,9 30 205 2,7 55 197 2,6 37

-

abs huish

%

index s s

314 6,9 35 755 16,5 170 + 1.444 31,5 135 1.377 30,1 132 157 3,4 55 130 2,8 44 205 4,5 91 202 4,4 63 -

BOUWJAAR WONINGVOORRAAD: ER IS SINDS 2005 WEINIG GEBOUWD IN OOSTZAAN

150

NEDERLAND

REGIO AMSTERDAM

AMSTERDAM

OOSTZAAN

WORMERLAND

LANDSMEER

50

abs huish

Woning - Huur | Koop Huurwoning Koopwoning

%

index s s

2.903.091 38,8 100 4.572.631 61,2 100

abs huish

%

index s s

381.295 52,4 135 347.058 47,6 78

abs huish

%

index s s

271.638 60,8 157 + 174.800 39,2 64 -

abs huish

%

index s s

1.277 32,4 84 2.661 67,6 110 -

Woning - Huurprijs Minder dan 350 euro per maand 350 - 450 euro per maand 450 - 575 euro per maand 575 - 680 euro per maand Meer dan 680 euro per maand

788.338 10,5 100 569.877 7,6 100 1.123.278 15,0 100 205.530 2,7 100 214.096 2,9 100

106.122 14,6 138 69.277 9,5 125 142.338 19,5 130 28.969 4,0 145 34.288 4,7 164 +

79.582 17,8 169 + 49.160 11,0 144 98.985 22,2 148 19.267 4,3 157 + 24.440 5,5 191 +

Woning - Koopprijs Minder dan 160.000 euro 160.000 - 225.000 euro 225.000 - 340.000 euro 340.000 - 450.000 euro Meer dan 450.000 euro

630.725 8,4 100 1.551.660 20,8 100 1.364.138 18,2 100 780.102 10,4 100 243.838 3,3 100

35.467 4,9 58 106.265 14,6 70 114.882 15,8 86 58.459 8,0 77 31.810 4,4 134

24.019 5,4 64 51.869 11,6 56 48.081 10,8 59 30.480 6,8 65 20.261 4,5 139

abs huish

%

index s s

2.266 30,1 77 5.267 69,9 114 -

357 9,1 263 6,7 573 14,6 44 1,1 37 0,9

86 88 97 41 33

-

67 1,7 20 609 15,5 75 1.035 26,3 144 745 18,9 181 + 205 5,2 160 +

abs huish

%

index s s

1.387 30,6 79 3.151 69,4 114 -

632 8,4 418 5,5 984 13,1 109 1,4 119 1,6

80 73 87 53 55

103 1,4 16 908 12,1 58 2.542 33,7 185 + 977 13,0 124 737 9,8 300 +

384 8,5 80 211 4,6 61 588 13,0 86 65 1,4 52 142 3,1 109

68 1,5 18 395 8,7 42 1.738 38,3 210 + 444 9,8 94 502 11,1 339 +

TYPOLOGIE VAN DE WONINGVOORRAAD IN OOSTZAAN: VEEL RIJWONINGEN

39


minder hoge prijzen (en WOZ waarden) zien dan in Wormerland en Landsmeer. Al met al zien we in de gemeente Oostzaan een combinatie van enerzijds veel duurdere koopwoningen en anderzijds juist veel goedkope huurwoningen. Het woonmilieu wordt aangeduid als Dorps, maar op veel plekken in de gemeente zal het beeld van de wijk niet voldoen aan wat de doelgroep als ‘Dorps’ ziet. Met name in de wijken die tussen 1960 en 1989 gebouwd – en dat is meer dan de helft van de woningvoorraad – zal dit zo gelden. Een tweede kenmerk die het dorpse karakter niet versterkt is dat er weinig vooroorlogse (vaak karakteristieke) woningen zijn. Wormerland is daarmee beter bedeeld.

7.3. KANSRIJKE MARKGERICHTE NIEUWE WONINGBOUW

ING heeft aan de hand van een aantal criteria de 40 Corop-gebieden* van Nederland gerangschikt naar aantrekkelijkheid voor nieuwe woningbouwontwikkeling. Deze regio’s kenmerken zich door onder meer: 1. een bovengemiddelde groei van het aantal huishoudens. 2. een grotere voorkeur bij potentiële kopers voor nieuwbouw. 3. een relatief goed draaiende nieuwbouwmarkt (nieuwbouwtransacties ten opzichte van bestaande woningen) 4. relatief lage grondprijzen (gezien in de landelijke context)

Het ING Economisch Bureau heeft op 15 november 2011 een grote landelijke studie gepresenteerd waarin de kansen voor projectontwikkeling in de woningbouw per regio in kaart zijn gebracht. Er zijn regio’s gevonden waar de ontwikkelkansen het grootst zijn, inclusief een onderbouwing. Daarnaast wordt een lans gebroken voor een marktgerichte aanpak bij nieuwbouwplannen. In het rapport wordt daarbij slechts één gerealiseerd voorbeeld project aangehaald om aan te geven hoe marktgericht

Op de afbeelding hiernaast ziet u de meest kansrijke regio’s in donker oranje. De gemeente Oostzaan bevindt zich in het Corop-gebied met een hoge score voor de kans op succesvolle nieuwbouwwoningen. De gemeente Oostzaan zou met haar geografische positie op eigen en unieke wijze hierop kunnen inspelen door met passende woningbouw en een aansprekende marktprofilering de belangstelling bij vestigers en eigen bevolking voor de gemeente te vergroten.*

Het meest in het oog springende kenmerk in dit hoofdstuk is echter de lage woningbouwproductie die de laatste jaren – vanaf 2005 – gerealiseerd is!

40

onderzoeken en ontwikkelen succesvol kan worden uitgevoerd: marktonderzoek en de conceptontwikkeling van ons bureau ten behoeve van Woningbouwcorporatie Tablis Wonen uit Sliedrecht voor een locatie in Bleskensgraaf. Er wordt expliciet gewezen op de succesfactoren van de marktgerichte werkmethode, die een wat ander werken denkwijze vraagt, dan plannen en prognositeren.

Daarbij liggen voor nieuwbouw de volgende woningtypologieën voor de hand: 1. Goedkopere compacte woningen, vooral sociale huur, maar ook goedkope koop (onder €175k VON) in zeer kleinschalige projecten die aansluiten bij de dorpse sfeer en maatvoering. 2. Huurwoningen voor senioren met (aanstaande) zorgindicatie, waarin effectief (thuis)zorg kan worden geboden in een kleinschalige milieu. Voorkeur voor grondgebondenheid. 3. In beperkte mate is er behoefte aan grotere koopwoningen in een ‘dorpse’ of ‘landelijke’ setting. De mate van belangstelling zal in sterke mate afhangen van de prijs-kwaliteitverhouding die men ervaart bij de aangeboden bestaande en nieuwbouwwoningen. Door de huidige vastgoedcrisis wordt een neerwaartse tendens in de prijzen van de woningen waargenomen. Dat prijsmechanisme vindt u al enkele jaren plaats: Als woningen langer te koop blijven staan, gaat de prijs op den duur dalen. Dit geldt voor de bestaande voorraad, maar ook voor nieuwbouw. De kritische woonconsument zal zich eerst goed oriënteren en dan pas een besluit nemen. Wensen zijn divers. Het is zaak om marktgericht in te gaan op de specifieke kwaliteiten die door bepaalde doelgroepen extra worden gewaardeerd. De gemeente Oostzaan zou dit bijvoorbeeld met het volgende kunnen doen: 1. Om de belangstelling voor de gemeente te vergroten kan het groen-dorpse karakter van Oostzaan verbeterd worden, want juist daarmee kan de gemeente zich in binnen

150

NEDERLAND

REGIO AMSTERDAM

AMSTERDAM

OOSTZAAN

WORMERLAND

LANDSMEER

50

abs huish

%

index s s

abs huish

%

index s s

abs huish

%

index s s

abs huish

%

index s s

Woning - Perceelcode Bejaardenwoningen/-centra Laagbouw zonder tuin Hoogbouw Boerderij Overige bebouwing Recreatieparken Woonboten Laagbouw met tuin Winkelpanden

167.881 2,2 100 99.133 1,3 100 2.005.452 26,4 100 130.418 1,7 100 271.675 3,6 100 18.153 0,2 100 10.124 0,1 100 4.814.686 63,4 100 73.115 1,0 100

13.697 1,8 83 6.525 0,9 67 387.805 52,1 197 + 2.671 0,4 21 31.795 4,3 119 160 0,0 9 3.831 0,5 385 + 291.743 39,2 62 6.935 0,9 97

8.105 1,8 80 5.668 1,2 95 316.929 69,2 262 + 135 0,0 2 22.067 4,8 135 38 0,0 3 2.707 0,6 443 + 97.121 21,2 33 5.204 1,1 118

53 1,3 61 0 0,0 0 354 9,0 34 22 0,6 32 105 2,7 74 0 0,0 0 23 0,6 437 + 3.365 85,4 135 20 0,5 53

Woning - Typologie Vrijstaande woning 2 onder 1 kap woning Tussen/rijwoning Hoekwoning Etagewoning Flat/appartement Woonwagen/-boot Recreatiewoning Doelgroepwoning Agrarisch met woongedeelte Studentenwoning

818.182 799.305 2.780.533 422.585 536.094 1.719.198 15.182 26.667 276.593 166.442 37.380

47.604 6,4 59 13.218 1,8 17 215.966 29,0 79 34.266 4,6 83 100.672 13,5 191 + 297.273 39,9 176 + 4.447 0,6 298 + 296 0,0 11 27.466 3,7 101 4.008 0,5 25 555 0,1 15 -

32.015 7,0 65 287 0,1 1 83.313 18,2 50 346 0,1 1 75.947 16,6 235 + 243.912 53,3 235 + 3.206 0,7 350 + 94 0,0 6 18.615 4,1 112 443 0,1 4 16 0,0 1 -

82 2,1 19 45 1,1 11 3.140 79,7 218 + 130 3,3 59 222 5,6 80 223 5,7 25 20 0,5 254 + 0 0,0 0 48 1,2 33 30 0,8 35 0 0,0 0 -

10,8 10,5 36,6 5,6 7,1 22,6 0,2 0,4 3,6 2,2 0,5

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

-

abs huish

%

159 2,1 27 0,4 572 7,6 235 3,1 306 4,1 22 0,3 99 1,3 6.054 80,3 65 0,9

index s s

95 27 29 181 + 113 122 985 + 127 90

1.236 16,4 152 + 797 10,6 100 3.383 44,9 123 595 7,9 142 195 2,6 37 504 6,7 30 126 1,7 836 + 8 0,1 30 395 5,2 144 300 4,0 182 + 0 0,0 0 -

abs huish

%

67 1,5 3 0,1 384 8,4 81 1,8 192 4,2 0 0,0 7 0,2 3.821 83,4 27 0,6

index s s

66 5 32 103 117 0 115 131 61

-

-

58 1,3 12 36 0,8 7 3.559 77,7 212 + 197 4,3 77 235 5,1 73 284 6,2 27 9 0,2 98 0 0,0 0 72 1,6 43 135 2,9 134 0 0,0 0 -

VERDELING HUUR EN KOOP WONINGEN: MIX VAN DURE KOOP ÉN GOEDKOPE HUUR

41


de stadsregio naar de woonconsument op unieke en authentieke wijze onderscheiden. Dit vraagt bijvoorbeeld keuzes om in de wijken die tussen 1960 en 1989 zijn gebouwd ‘het dorpse’ karakter te versterken, door bijvoorbeeld meer groen en water toe te passen, waardoor de groene waterrijke omgeving wat meer de wijk in komt. 2. Daarnaast zou door de gemeente ondersteuning kunnen worden verleend om de individuele woonwensen van de geïnteresseerde woon consument veel meer als vertrekpunt voor ontwikkeling te laten zijn. Bijvoorbeeld door belangstelling en ideeën rond een locatie te verzamelen en deze kennis met ontwikkelaars en corporaties te delen. Met duidelijke en haalbare keuzes zouden een aantal plannen versneld gerealiseerd kunnen worden. De toenemende vraag in de stadsregio Amsterdam naar woningen zal niet aan Oostzaan voorbij gaan. Daarvoor is de vraag te groot. Door de wijken en buurten in de gemeente aantrekkelijk te houden door ze ‘dorpser’ te maken kan de gemeente zich sterker profileren als ‘dorp bij de stad’. En dat is een aantrekkelijk woonmilieu voor veel woonconsumenten.

42

*Nederland is ingedeeld in 40 coropgebieden (figuur 2). Elk corop-gebied is een samenvoeging van een centrale kern (bijvoorbeeld een stad) met een omliggend verzorgingsgebied. De corop indeling wordt vaak gebruikt voor analytische doeleinden. De naam COROP komt van Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeks Programma. Dit was de naam van de commissie die in 1971 de indeling van Nederland in COROP-gebieden ontwierp.

KANSRIJKE NIEUWBOUWONTWIKKELING IN REGIO VAN OOSTZAAN © ING RAPPORTAGE 2011

43


BIJLAGE I: LITERATUURLIJST

44

45


BIJLAGE 1 Marktscan ® methode

In de marktscan® wordt met moderne consumenten research en marketingtechnieken inzicht verschaft in de locale marktomstandigheden. Relevante consumentenprofielen die zich lokaal manifesteren worden gedetailleerd en onderbouwd gevisualiseerd. Om een beeld te krijgen van de samenstelling van de bevolking hanteert More for You 10 consumentenprofielen voor segmentatie en doelgroepbepaling. Deze profielen kunnen gelokaliseerd worden door ze te koppelen aan de postcodegebieden. Hiermee kan een locatie-afhankelijk advies gegeven worden. Dit kan op verschillende schaalniveaus, waardoor we kunnen inzoomen van de regio naar de wijkdelen en straten. De profielen zijn gebaseerd op socio – demografische en economische kenmerken, die zijn verrijkt met 150 aanvullende statistische kenmerken. Hierdoor kan een scherp beeld van de consumenten in een bepaald gebied geboden worden. Een beeld dat verder gaat dan sociologische en waarde oriëntatie. Het profiel geeft inzicht in (woon) gedrag en (stijl)voorkeuren. De data is onder andere opgebouwd uit databronnen van CBS, TNT, WDM, Stichting Selectieve Post en Kadata.

46

47


Op de rechterpagina ziet u een korte typering van de 10 consumentenprofielen die More for You hanteert. De profielen worden tot leven gebracht met een typering van het gedrag rond wonen, reizen en vrije tijd, inclusief een omschrijving van de groep en een quote. Per profiel is telkens een indicatie gegeven van de typering van deze groepen bij andere segmentatiemodellen die gehanteerd worden. Dit zijn van linksboven met de klok mee: 1. Rogers innovatie adoptie curve (early adopters, etc), 2. nps nipo consumenten indeling, 3. consumenten segmentatie aan de hand van mate van tijd (x-as) en geld, 4. segmentatie naar groepsgerichtheid (x-as) en extrovertheid, 5. mate van oriëntatie op postmoderne waarden (x-as) en sociale status volgens Sigma III, 6. Stijlvoorkeur langs bevestigende (x-as) en vernieuwende assen.

48

49


Op de rechterpagina zijn de 10 consumentenprofielen afgezet tegen verschillende assen waardoor een beeld ontstaat van de onderlinge positionering van de profielen. Dit zijn van linksboven met de klok mee: 1. mate van inkomen/vermogen en leeftijd 2. mate van groepsgerichtheid en extraverte 3. aard van leefstijl en woonmilieu 4. aard van leefstijl en inkomen/vermogen

50

51


Ter illustratie volgt hier een voorbeeld van verslaglegging waarbij een bepaald consumentenprofiel geografisch wordt geduid. In het kaartje zijn de postcodegebieden binnen Oss weergegeven waarin het consumentenprofiel Jonge Moderne Gezinnen het meest dominant voorkomt. Hierdoor ontstaat een beeld van de mate en locatie van clustering van dit profiel. Dit wordt kwantitatief onderbouwd. De tabel is afgebeeld om inzicht te geven in de statistische diepgang van een van de bronnen van de marktscan®. De indexering in de laatste kolom geeft een beeld van de afwijking van de betreffende regio ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde. Door dit te scannen kan veel gezegd worden over gedrag en voorkeuren. In dit voorbeeld uit Oss ziet u de voorkeur voor verschillende lifestyle activiteiten.

52

53


54

WONINGMARKTVERKENNING GEMEENTE OOSTZAAN

Recommend Documents