Bankovní institut vysoká škola Praha

Bankovní institut vysoká škola Praha

Rekonstrukce a modernizace staveb a její vliv na tržní hodnotu

Bakalářská práce

Jaroslav Zástěra

Duben 2012

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Rekonstrukce a modernizace staveb a její vliv na tržní hodnotu

Bakalářská práce

Autor:

Jaroslav Zástěra

Oceňování majetku Vedoucí práce:

Prof. Ing. Josef Michálek Csc

Praha

Duben 2012

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Dále pak prohlašuji, ţe se jedná o opravu bakalářské práce Rekonstrukce a modernizace staveb a její vliv na trţní hodnotu z června 2011., která v září 2011 nebyla obhájena a byla posouzena komisí za nedostatečnou. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 27. dubna 2012

Jaroslav Zástěra

2

Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc při tvorbě mé bakalářské práce Doc. Ing. Janu Paškovi, za odbornou pomoc Ing. Petru Ortovi Phdr. a za vedení práce Prof. Ing. Josefovi Michálkovi CSc.

3

Anotace Bakalářská práce je rozdělena do třech hlavních částí, teoretická, praktická a analytická. V teoretické části jsou uvedeny hlavní definice rekonstrukce a modernizace staveb, pojmy, způsoby oceňování nemovitostí, principy trţní hodnoty, vliv rekonstrukce a jejich materiálu pro ţivotní prostředí, definice rekonstrukčních prací staré pošty. V praktické části jsou provedeny kompletní odhady trţní hodnoty objektu staré pošty, a rodinného domu. Odhady jsou zpracované běţně pouţívanými metodami. Na třetí části je provedena analýza trhu s nemovitostmi tj. byty, domy, pozemky v okrese Chomutov.

Annotation The Bachelor thesis is divided into three main parts, theoretical, practical and analytical. The theoretical part presents the main definitions of reconstruction and modernization of buildings, the concepts, methods of valuation, impact of reconstruction and their material environment, the definition of reconstruction works old mail. In the practical part of the estimates are made full market value of the old post office building and a house. Estimates are prepared commonly used methods. The third part is an analysis of the property market ej. apartments, houses, land in the district of Chomutov.

4

Obsah:

Prohlášení: .......................................................................................... 2 Poděkování: ........................................................................................ 3 Anotace ............................................................................................... 4 Obsah: .............................................. Chyba! Záloţka není definována. Úvod ................................................................................................ 7 1. Teortická část……………………………………...……………8 1.1 Vymezení pojmů ....................................................................... 8 1.2 Základní přístupy k tržnímu ocenění ..................................... 9 1.3 Modernizace ........................................................................... 11 1.3.1 Východisko pro provedení modernizace objektu ............. 12 1.3.2 Modernizace bytu............................................................... 13 1.4 Rekonstrukce………………………………….......................17 1.4.1 Rekonstrukce stávajících budov ........................................ 17 1.5 Legislativa ............................................................................... 18 1.6 Minimalizace spotřeb energií na výrobu stavebních materiálů……………………………………………………..20 1.7 Rekonstrukce, Staré pošty,,………………………………....22 2.Praktická část………………………………………………….28 2.1 Ocenění R.D…………………………………………………29 2.2 Ocenění Staré pošty,,………………………………………..52 3. Analytická část ......................................................................... 71 3.1 Obecná charakteristika trhu ................................................. 71 3.2 Město Chomutov .................................................................... 73 5

Závěr .......................................................................................... 82 Zdroje informací: ......................................................................... 83

6

Úvod

Hlavním účelem vypracování práce je otázka výše trţní hodnoty před a po rekonstrukci nebo modernizaci stavby. V dnešní době stavebního rozkvětu a všestranných investic je toto téma velice aktuální. Výše trţní hodnoty prudce vzrůstá, jedná-li se o rekonstrukci starších objektů, či jejich modernizaci. Pak má pochopitelně vznik nového a modernějšího vyuţití stavby vliv na trhu s nemovitostmi kladné pojetí. Jako příklad, na kterém bych chtěl toto tvrzení popsat, jsem si vybral projekt, ve kterém byla vyuţita rekonstrukce objektu pro kompletní přebudování koncepce budovy ze staré pošty na čtyři bytové jednotky. K modernizaci objektu došlo jen sporadicky, proto jsem svůj popis zaměřil ke koncepčně podobných bytů v panelových či bytových domech. Dále bych chtěl čtenáře seznámit s definicí hodnoty a ceny, s principem ocenění trţní hodnoty a její vliv na trhu. V teoretické části jsou uvedeny hlavní definice rekonstrukce a modernizace staveb, modernizace bytu, principy vlivu zateplování a vyuţití stavebních materiálů v ţivotním prostředí podle norem EU. Zjištění principů oceňování na trhu hlavními metodami porovnávací, výnosovou a nákladovou, které budou vyuţity v praktické části, kde pomocí těchto metod určíme trţní hodnotu před a po rekonstrukci objektu „Staré pošty“ na čtyři bytové jednotky a její problematika při realizaci. Je zde podrobně popsána a rozdělena do jednotlivých etap její realizace. Je kladen důraz na vykreslení budovy před plánovanou rekonstrukcí, její popis a zjištěné škody v důsledku stáří budovy. Následuje stručný popis rekonstrukce zásadních vybraných konstrukcí z hlediska náročnosti a problematičnosti realizace. V praktické části

je provedeno ocenění objektu ,, Staré pošty,, před a po rekonstrukci

v souvislosti s pravidly oceňování majetku příslušnými metodami. Dále potom ocenění rodinného domu v téţe obci jako srovnání trţních cen nemovitostí ve stejné lokalitě. Závěrem je celkové zhodnocení stavby po rekonstrukci, její vzhled, účelnost a vliv současné trţní hodnoty na trhu s nemovitostmi, která je následně vyobrazena v praktické části v nichţ určuji její trţní hodnotu.. V poslední části je popsán vliv rekonstrukce a modernizace stavby na nové obyvatele domu a jejího okolí.

7

1.

Teoretická část

1.1 Vymezení pojmů Cena a hodnota Cena: pojem cena je pouţíván pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena za kterou je moţno věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se cena zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Částka

je

nebo

není

zveřejněna,

zůstává

však

historickým

faktorem.

Hodnota se určuje zpravidla odhadem. "Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou." Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit.1

Tržní hodnota Na tomto trhu vzniká a existuje více kupujících a více prodávajících, Vytvářejí se tak podmínky pro vznik trţní ceny (hodnoty). Předmětem odhadu je pak potenciální trţní hodnota, ( ang. Market value) Náplní tohoto pojmu bylo věnováno značné usilí mezinárodní organizace pro oceňování International Valuation Standards Committee (IVSC) která byla zaloţena roku 1981 a která vypracovává jiţ zmíněné mezinárodní oceňovací standardy. Ty kladou na definici trţní hodnoty mimořádný důraz a tuto definici lze povaţovat za jádro oceňovacích standardů. Standardy zdůrazňují, ţe trţní hodnota je výrazem uznané pouţitelnosti neţ jeho čistě fyzického stavu. Pouţitelnost pro daný podnik se přitom můţe lišit od pouţitelnosti, kterou uznává trh nebo jiný konkrétní podnik. Z toho lze určit rozdíl mezi individuální a trţní hodnotou.

1

Bradáč: Teorie oceňování nemovitostí.

8

Definice tržní hodnoty Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, ve které by obě strany jednaly informovaní, rozumně a bez nátlaku. Trţní hodnota je téţ chápána jako hodnota aktiva bez ohledu na náklady prodeje nebo koupě a bez započítávání souvisejících daní. Trţní hodnota však obsahuje nejlepší moţné vyuţití, které je v mezinárodních oceňovacích standardech definována jako: Nejlepší moţné vyuţití majetku, které je fyzicky moţné, odpovídajícím způsobem oprávněné, právně přípustné, finančně proveditelné a které má za následek nejvyšší hodnotu oceňovaného majetku. Ocenění zaloţené na trhu musí identifikovat a zahrnovat definici trţní hodnoty Ocenění zaloţené na trhu musí určovat nejvyšší a nejlepší vyuţití Ocenění zaloţené na trhu jsou odvozena z dat specifických pro odpovídající trh a měla by se opírat metody a postupy, které se snaţí odráţet myšlenkové postupy účastníků příslušného trhu.2

1.2 Základní přístupy k tržnímu ocenění Zde se rozumí, ţe příslušném segmentu trhu jsou vázány stav poptávky a nabídky, principy rovnováhy, konkurenční prostředí, očekávané a pravděpodobné změny, druhy a velikosti rizik, snaha o nejlepší a nejvyšší vyuţití, působení, ekonomických, fyzikálních, sociálně demografických vlivů to vše jsou některé z hlavních stimulům pro, které na trhu nemovitostí působí a který mají přímí vliv na trţní hodnotu.3 Ţádné ocenění se neobejde bez vlastního úsudku oceňovatele. Zpráva snad musí uvádět do jaké míry oceňovatel zakládá podklady pro odhad trţní hodnoty na faktech o trhu, nebo zda je odhad do větší míry zaloţen na vlastním úsudku oceňovatele z důvodu charakteru majetku a nedostatku srovnatelných údajů o trhu.

2

3

Metody oceňování podniků – Miloš Mařík

Oceňování nemovitostí na tržních principech str. 57 – Zbyněk Zazvonil

9

Je nezbytné, aby výše uvedené procesy v rámci oceňování byly vyhledány, pojmenovány, analyzovány, zhodnoceny, a zváţeny, to vše s přehlédnutím oceňování. Tyto kroky jsou bezpodmínečně nutné a v písemné formě trţního ocenění nemohou chybět. Všechny tyto skutečnosti v podobě popisů, údajů, dat, apod. tvoří nezbytný základ, bez kterého není moţno přistoupit k vlastnímu popisu ocenění. Tržní ocenění na bázi výnosové metody Tato skupina metod vychází z důsledného vyuţití poznatku, ţe hodnota statku je určena očekávaným uţitkem pro jeho drţitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i podnik jsou tímto způsobem očekávané výnosy. Ocenění je provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţením ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţovaná za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Z hlediska teorie je nejsprávnější za tyto výnosy povaţovat konkrétně skutečné příjmy plynoucí z oceňovaného statku jeho drţiteli. Je však moţné jako základ ocenění pouţít i jinak chápané výnosy. Podle toho jakou veličinu budeme konkrétně pod těmito výnosy v obecném vyjádření myslet, rozlišujeme pak jednotlivé výnosové metody pro ocenění podniků. Existují tyto základní výnosové metody: Metoda diskontovaného peněţního toku (DCF) Metoda kapitalizovaných čistých výnosů Metoda ekonomické přidané hodnoty (EVA) Metody kombinované, které kombinují výnosové ocenění s oceněním majetkovým Nabídka a poptávka se odráţí ve výši nájmů, jejich stabilitě a trendech, konkurence nabídky souvisí se schopností nemovitostí rychle se přizpůsobit a reagovat na měnící se standard. Přebytek v souvislosti s nespotřebovaným výnosem váţe na moţnost jeho vyuţití v obnovovacích nákladech a souvisí z návratností.

10

Tržní ocenění na bázi nákladové metody Jde o náklady a jejich porovnání se stavbou obdobnou, dále pak o náklady za jednotlivé komponenty, ve vztahu nákladů přímých a nepřímých, ve vztahu stavebních nákladů a podnikatelských zisků. U této metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových či rekonstruovaných. Náklady na pořízení majetku jako nového či náklady na rekonstrukci, jsou náklady na vybudování majetku při současných cenách při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektů, celkového uspořádání a kvality provedení. Nabídka a poptávka odráţí situaci na trhu stavebních prací, který s trhem nemovitostí není totoţný, ale má na ní vliv rychlosti a schopnosti vyhovět modním trendům. Konkurence se projevuje ve zvýšených aktivitách stavebních firem, ve snaze o sniţování nákladů, pouţívání nových materiálů a technologických postupů to nejen při nové výstavbě ale i při modernizace a rekonstrukci objektu. Tržní ocenění na bázi porovnávací metody Jde o přímou reflexi trhu a porovnání skutečně obchodovaných případů. Vychází přímo z trhu, reaguje na jeho vývoj a změny, na stav nabídky a poptávky a na schopnost konkurence. Lze vyuţít v souvislosti s polohou v rámci definované lokality, očekávání váţe na předpokládané trendy, vývoj trhu a moţnosti vyuţití.

1.3 Modernizace Odstranění morálního opotřebení stavby uplatněním prvku technického pokroku s cílem zvýšit vybavenost a funkční vyuţití vlastnosti stavby je řešeno modernizací. Při modernizaci jsou nahrazovány opotřebené a zastaralé prvky a zařízeny novými s lepšími vlastnostmi. Modernizační práce obvykle nezasahují do nosného systému stavby, i kdyţ v některých případech můţe dojít ke zvýšení únosnosti některého nosného prvku. Modernizaci rozumíme takové stavební úpravy, kterými se ze zastaralého objektu stává objekt přibliţující se současným poţadavkům na funkci, vybavení případně vzhled. Týká se zejména zlepšení vybavenosti objektu (např. zřízení ústředního vytápění v podlaze). Můţe přitom docházet i adaptaci objektu, ke změnám dispozičního řešení i výměnám některých konstrukčních prvků.

11

Modernizací se vlastnosti starších budov přiblíţí vlastnostem staveb nových a prodlouţí se jejich morální ţivotnost. Celková hodnota stavby se zvýší. Modernizace obvykle vyţaduje značné finanční prostředky. Před jejím zahájením je proto účelné zjistit stav všech konstrukčních prvků a zhodnotit rizika a důsledky případného selhání prvků, které doţijí v blízké budoucnosti, protoţe následná rekonstrukce objektu by znamenala znehodnocení prostředků vynaloţených na modernizaci objektu.

1.3.1 Východisko pro provedení modernizace objektu Důvodů pro provedení modernizace můţe být celá řada. Kromě zlepšení vzhledu a funkčních vlastností objektu můţe velmi významným důvodem být úspora energie. Problematika úspor se v současné době zmiňuje v souvislosti s provozem kaţdého průmyslového objektu a dotýká se i stavebních objektů. U nových jde o problematiku pouţívání takových materiálů a výrobních technologií, s jejichţ pomocí vznikají domy energeticky náročné (nízkoenergetické domy). U starších objektů lze dosáhnout významných úspor energie právě provedením modernizace spojené s rekonstrukcí domu. Z důvodu úspor vyšla nová vyhláška „č. 148/2007 o energetické náročnosti budov, která definuje tzv. Průkaz energetické náročnosti budovy“. Energetická náročnost budov hodnocená podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. Obsahuje mnoţství dodané energie pro celoroční provoz budovy, a to pro vytápění, větrání, osvětlování, klimatizování, přípravu teplé vody a pro provoz technických zařízení. Průkaz energetické náročnosti je od 1.1 2009 povinnou součástí dokumentace: Při výstavbě nových domů Při větších změnách stávajících budov s podlahovou plochou nad 1000 m2, případě, ţe dojde k ovlivnění energetické náročnosti budovy a také při prodeji a nájmu těchto budov, nebo jejich částí Povinnost zpracovat a na veřejném přístupovém místě vystavit průkaz energetické náročnosti budovy budou mít také provozovatelé budov nad 1000 m2 podlahové plochy vyuţívaných pro školství, zdravotnictví, kulturu, obchod, sport, ubytovací a stravovací sluţby, budovy veřejné správy a zákaznických středisek v odvětví vodního hospodářství, energetiky, dopravy a telekomunikací

12

1.3.2 Modernizace bytu Promyšlenou modernizací můţe byt v bytovém domě získat úroveň bydlení mnohem vyšší a být příjemnější neţ v leckterém rodinném domě starém nebo špatně navrţeném. Spolupráce s architekty rozhodně není zbytečná, přemýšlejí o provozu v mnohem širších souvislostech neţ majitelé, kteří uţ některé nedostatky bytu berou jako neměnnou samozřejmost. Změny v dispozicích bytů by neměly být prováděny ţivelně bez řádného projektu, zásahy do konstrukcí vyţadují posouzení statika. I zdánlivě nenosná příčka můţe být propojena s celým konstrukčním systémem a její zbourání ohrozí statiku domu. Zcela nezastupitelná při návrhu změn je role architekta jako autora smysluplné koncepce. Přestoţe stavební profese mají větší odbornost ve své specializaci, jejich pohled na dispoziční a prostorové řešení bývá limitovaný, bez patřičných znalostí a nadhledu na celou problematiku. Dispoziční úpravy při rekonstrukcích jsou většinou limitovány polohou koupelny a toalety, umístěním odpadů a přívodů vody. To se v případě rekonstrukce a modernizace objektu „Staré pošty“ netýkalo, protoţe zde probíhala zároveň kompletní rekonstrukce i modernizace a architekt v tomto případě mohl mít volné ruce. Vzhledem ke vzhledu a stáří domu, kdy dispozice domů v minulosti byly na venkově řešeny stavbou mnoha malých místností z důvodu snadnějšího vytopení, musely být některé místnosti propojeny do moderního,většího prostoru. V tomto případě vznikly překrásné prostory v obou obytných podlaţích domu. Obývací pokoje a loţnice mají intimnější charakter, tady i okna vedou do tiché zeleně. Interiéry v bílé barvě s dubovými plochami podlah jsou uklidňující ve své čisté jednoduchosti, ţádná dráţdivá barevnost neruší relaxaci či odpočinek. Prostředí vhodné pro vlastní volbu osobité zabydlenosti. Neutrální základ je nadčasový, neomrzí se ani po delší době, jak by se mohlo stát při výstředních barvách či vzorech, a přitom dovoluje interiér libovolně barevně doplňovat a snadno obměňovat. Vše doplňují ponechané původní i přidané trámy, které ladí s podlahou a dřevěnými dveřmi ve všech místnostech. Při pozdějším zařizování interiéru malé mnoţství nábytku obývací pokoj nepřeplní, ponechá dostatek místa pro volný pohyb, ale můţe tu být vše, co člověk potřebuje pro domácí pohodu. Pohodlná pohovka ke sledování televize, pro poslech hudby nebo četbu, večer přímo na knihu posvítí přistavená lampa. Přes celou stěnu by mohla být umístěna pod oknem osazená deska pracovního stolu, bez vzájemného překáţení by tu mohly sedět a psát i dvě osoby. Nízké skříňky se zásuvkami 13

dovolují ukládání knih, dokladů a jiných předmětů v přehledném systému. Také loţnice je vybavena jen nejnutnějším zařízením. Šatní skříně mají stejný design jako ostatní úloţné skříňky v bytě, tvoří bílou jednoduchou stěnu hned za dveřmi, člověk ji vůbec nevnímá jako nábytek. Úloţné prostory po celém domě a ve všech bytech jsou nedílnou součástí modernizace. Kuchyň je propojena s obývacím pokojem, společně vytvářejí otevřený obytný prostor. Kuchyňská sestava je volena v dřevěném designu korespondujícím s dřevěnými trámy a podlahou. Denní světlo prochází napříč celým prostorem. V panelových bytech se v poslední době často vyuţívá prosklených příček z neprůhledného connexového skla mezi kuchyní a koupelnou a prosvětlení prochází bytem ve všech spektrech. Při pevné stěně je umístěna sestava s vysokou skříní na potraviny, chladničkou a mycím pracovištěm, část s elektrickou varnou deskou a troubou s digestoří. Ve stropním prostoru se ukrývají nejenom bodová světla, ale také odtah digestoře. Při pohledu z obývacího pokoje se večerní kuchyně jeví jako nasvětlený ostrov. Skleněné obklady mezi spodními a nástěnnými skříňkami dovolují snadnou údrţbu. Sklo nemá spáry jako klasické keramické obklady, z těch se totiţ mastná špína nesmyje. Na kuchyňské pracoviště musí v těsné blízkosti navazovat jídelní stůl, aby se při servírování a přenášení pokrmů nemuselo dlouze přecházet. Stůl musí mít dostatek prostoru a dobré denní i umělé světlo, měl by mít „čestnou polohu“, nejlépe uţ v části obývacího pokoje, aby dával najevo, jak je společné stolování pro rodinu důleţité. Tady má rodina od jídelního stolu navíc krásný výhled do okolí, večer stůl zase osvětluje stylová lampa, která přivádí stejné mnoţství světla doprostřed i na okraje stolu. Dispoziční úpravy při rekonstrukcích bytů jsou většinou limitovány polohou koupelny a toalety, umístěním odpadů a přívodů vody. Právě od koupelny se s návrhem přestavby začíná. Ať uţ se přestavba týká domu z předminulého století, anebo paneláku starého pouhých 25 let, v současném bydlení má koupelna podstatně důstojnější roli neţ v době, kdy se budova stavěla. Podoba umakartového jádra dodnes trápí mnohé obyvatele panelových domů, na toto téma se v časopisech o bydlení napsaly stovky článků. Ale ani v bytech staršího data nemívají koupelny optimální velikost a vztah k ostatním místnostem. Pomineme-li nejhorší případy, kdy koupelna chyběla úplně a záchod byl společný pro několik bytů na podlaţí, v dispozicích starých bytů nacházíme koupelnu i toaletu nejčastěji stranou od loţnicové části. A to i v bytech nadměrných rozměrů, kde vzhledem k počtu obytných místností by byly zapotřebí koupelny dvě. Vhodná návaznost koupelny a loţnic je častým a oprávněným poţadavkem 14

rodin, které se k modernizaci bytu rozhodnou. Problémem, z pohledu současného člověka, je také umístění koupelny ve střední části dispozice a nedostatek denního světla. Mnozí majitelé bytů si přejí v koupelně okno, a to i z důvodu dobrého provětrávání. Právě v koupelně je vlhkost z celého bytu nejvyšší a nedostatečné větrání vede ke vzniku plísní. Také rozmístění sanitárních předmětů v koupelně vyţaduje znalost provozu, optimálních návazností a potřebných vzájemných odstupů. Laický přístup se můţe snadno nechat unést lákavými nabídkami trhu a nevhodnými „módními trendy“, které vnášejí do řešení současných koupelen spoustu nesmyslů a pomíjivých zbytečností. Namísto vylepšení provozu přinášejí spíše komplikace. Koupelna má být pohodlná a funkční, ale také nadčasová, aby svým majitelům nepřipadla po pár letech zastaralá. Přestavba není levná záleţitost a módnost či výstřednost se nevyplácí, pestrost a zdobnost jsou velmi pomíjivé hodnoty. Slovo „moderní“ chápeme ve smyslu dobré kvality a funkce pro ţivot současné rodiny, ve smyslu vylepšení standardu bydlení prosvětlením, provětráním, vyuţitím nových technologií. Koupelny v našem rekonstruovaném domě jsou barevně laděná stejně jako všechny byty, stěny jsou obloţeny bílým a jemně tónovaným keramickým obkladem a pocit stability jim dodává tmavší podlahová dlaţba. Bílé sanitární předměty jsou doplněny bílými úloţnými skříňkami, prostor se zvětšuje velkým zrcadlem nad umyvadlem. Největší předností nové koupelny je denní světlo, které sem prochází oknem, není potřeba rozsvítit při kaţdém vstupu a mytí rukou. Okno je v příčce osazeno poměrně vysoko, aby i při kontaktu obou místností zůstala koupelně určitá intimita při pohledu zvenčí. Samostatnou kapitolou modernizace bytů i domů jsou podlahy. Podlahové krytiny se dělí na teplé a chladné, kaţdé z nich mají své výhody (nebo nevýhody) ve zcela konkrétních podmínkách. Teplé podlahy se těší oblibě zejména v obytných místnostech. Některé materiály člověk cítí jako „teplé“, ačkoliv mají stejnou teplotu jako okolní vzduch. Záleží na tom, kolik tepla odebírají našemu tělu při doteku. Dojem tepla může opticky navodit i barevnost, pokud převažují žluté a červené odstíny. Přestože optimální teplotu v místnosti si dnes nastavujeme čidly a díky podlahovému topení můžeme chodit bosí třeba po kamenné dlažbě, zůstávají v našem podvědomí teplé materiály příjemnými symboly domácí pohody. Dřevěná podlaha, koberce a kožešiny měly svůj význam především v dobách, kdy se teplota v domech udržovala kolem 16 °C. Zcela jinak se tehdy uplatnil kámen: přestože ho řadíme k chladným materiálům, má zase velmi dobrou schopnost akumulace. Poblíž ohniště umístěné kameny se dříve nahřívaly a 15

vyzařovaly teplo do místnosti ještě dlouho poté, co oheň už vyhasnul. Tepelně technické vlastnosti materiálů dnes dobře známe a dokážeme je při stavbě optimálně využívat. Víme, které z nich dobře tepelně nebo zvukově izolují, a které jsou naopak svou vodivostí vhodné při podlahovém vytápění. Podle nasákavosti nebo odolnosti proti mrazu se zase rozhodujeme, zda je umístíme jen do interiéru, nebo je můžeme využít také ve vnějším prostředí. Masivní dřevo se používalo na podlahách už nejstarších domů, ve venkovských chalupách dodnes najdeme dříve běžné prkenné podlahy, na zámcích zase parkety vyskládané z několika druhů dřevin do bohatých vzorů. Pozdější parketové vlysy byly u nás nejčastější dřevěnou krytinou až do šedesátých let minulého století, než je u hromadné panelákové výstavby vytlačily tenčí mozaikové parkety a později levné povlaky z PVC. Otevření se západnímu trhu přineslo dříve neznámé technologie, propagující především rychlé položení a bezproblémovou údržbu: žádné drátkování, žádné spáry, silné vrstvy speciálních laků chrání povrchy, ale na úkor přirozeného vzhledu. Novější typy podlah zatlačily masivní dřevo na nějakou dobu do pozadí zájmu, v současné době se však k přírodním dřevěným podlahám lidé znovu vracejí. Přes některé nepříjemné vlastnosti (tvarovou nestálost při změnách vlhkosti) jsou totiž velmi trvanlivé, a přitom levnější než lamelové podlahy s dřevěnou vrstvou pouze na povrchu. Při vhodném klimatu a ošetřování mohou v bytě přežít celodřevěné krytiny i několik generací. Dodnes se opravují i parkety starší než sto let. Masivní dřevo se dá totiž několikrát znovu vybrousit a podlaha vždy vypadá jako nová.Podle způsobu zpracování dřeva a položení jednotlivých prvků rozeznáváme několik základních typů masivních podlah: prkenné, palubkové, parketové a vlýskové, nověji se využívají také průmyslové mozaiky. Všechny dřevěné krytiny – včetně prodávaných tzv. plovoucích podlah – jsou tvrdé a vyžadují celkovou konstrukci podlahy s účinnou izolací, která nebyla v případě rekonstrukce celého objektu podceněna. Modernizace bydlení splnila očekávání obce, vznikl otevřený a prosvětlený prostor, který původní byt ničím nepřipomíná. Je inspirujícím dokladem, ţe bydlení ve starém bytovém domě můţe být stejně moderní a kultivované jako v nově postavených domech.

16

1.4 Rekonstrukce Rekonstrukci můţeme definovat takto: Dojde-li během uţívání stavby k poškození některých konstrukčních prvků takovým způsobem, ţe můţe být ohroţena bezpečnost, je nutné provést její rekonstrukci. Při rekonstrukci jsou provedeny zásahy do konstrukcí, dispozice nebo technologických částí stávající stavby. Jejich cílem je zlepšení technických parametrů stavby, přičemţ účel a jeho vyuţití se nemění. Rekonstrukce jsou takové druhy úprav, při kterých měníme některé ze základních konstrukcí, (v případě objektu “Staré pošty“- střešní krytina, schodiště, svislé nenosné konstrukce,…), s cílem uvedení do obytného stavu. S rekonstrukcí se tak spojují práce, které prodluţují ţivotnost staveb, odstraňují účinky opotřebení a poruchy stavby. Rekonstrukčními prácemi je moţno prodluţovat fyzickou ţivotnost objektu prakticky libovolně, kromě případů, kdy stoupne kulturní hodnota objektu. Existují určité časové meze, při jejich překročení se nevyplatí existenci budovy dále prodluţovat. Společným cílem všech uvedených postupů je zvýšení standardu staveb a prodlouţení ţivotnosti objektu při co nejlepším vyuţití dobrého fyzického stavu těch částí, které mají dlouhou ţivotnost a při výměně, nebo doplnění prvků funkčně, či fyzicky doţívajících.

1.4.1 Rekonstrukce stávajících budov Pro zajištění minimální spotřeby provozní energie je třeba klást zvláštní důraz na strategickou fázi plánování, uţívání a údrţbu s ohledem na ţivotní cyklus budovy a jednotlivých stavebních materiálu. Vhodné je vyuţití stavebních materiálu s vyšším stupněm recyklovatelnosti či materiálu, které je moţné opětovně vyuţít při modernizaci či výstavbě nového objektu. Tímto způsobem muţe být výrazně sníţena vstupní investice. Zohledněny by neměla být pouze stávající energetická náročnost, hlavní důraz by mel být kladen na stav jednotlivých stavebních prvku, konstrukcí a technického zařízení. Cílem takovéto strategie je zabezpečit a zlepšit kvalitu bytového fondu na základe uţívání a údrţby, zvláště: · Zlepšit kvalitu plánování pro uţivatele a hospodaření s objektem; · Minimalizaci výdajů a zátěţe narůstající vlivem překročení ţivotnosti konstrukcí; · Zajistit, ţe budova a nemovitý majetek bude vhodný pro uţívání a zachová si 17

dostatečnou hodnotu · Vyvarovat se nedostatečné údrţby. Tzn. zabezpečit pravidelné inspekce, servisní prohlídky a údrţbu; · Kontinuálně zabezpečovat sniţování energetické náročnosti; · Připravit a zajistit financování pro realizaci opatření (údrţba, sniţování energetické náročnosti atd.). · Sníţit riziko defektu, poškození budovy a jejího technického zařízení, zanedbáním Výše uvedených opatření · Umoţnit kontinuální uţívání, zajistit změnu uţívání nemovitosti a budov. · Strategie údrţby, uţívání a modernizace by mela být navrţena, realizována a kontinuálně prováděna správcem budovy ( majiteli objektu). Opatření na stavebních konstrukcích Před rekonstrukcí obvodového pláště budovy je třeba zhodnotit moţnost proveditelnosti navrţeného opatření na stavebních konstrukcích a z hlediska ekonomických a ekologických hledisek z dlouhodobého kontextu. Na základě rozhodnutí o dalším uţívání objektu a stanovení jeho ţivotnosti dojde k návrhu opatření na ochlazovaných prvcích a konstrukcích. Zateplení stropu, střešního pláště nad posledním vytápěným podlaţím; Zateplení neprůsvitných konstrukcí obvodového pláště; Výměně výplní otvorů; Zateplení stropu nad nevytápěným suterénem. Kromě opatření vedoucí ke zlepšení tepelné technických vlastností plochy je nutné zhodnocení lokálních míst, kde dochází ke vzniku tepelných mostu. Důleţité jsou také hlediska poţární ochrany a hlukové izolace.

1.5 Legislativa Z výše uvedeného vyplívá, ţe modernizace a rekonstrukce spolu úzce souvisejí a ţe se mohou prolínat. Stavební zákon a provádění vyhlášky tyto pojmy přesně nedefinují, uvádějí pouze rozdělení na udrţovací práce a stavební úpravy.

18

Nejčastější pouţití těchto pojmů z pohledu legislativy je v zákoně č. 586/1992 Sb. O daních z příjmů kde je v § 33 uvedeno: (odst, 2)“ Modernizaci se pro účely tohoto zákona rozumí rozšíření vybavenosti nebo pouţitelnosti majetku“ Legislativní předpisy se zabývají i povinností sniţovat energetickou náročnost budov. Tato povinnost se vztahuje na rekonstrukce, u nichţ se úpravy dotýkají více jak 25% plochy obvodového pláště budovy (ČSN 73 0540). To má dopad na cenu rekonstrukce a na energetickou náročnost budovy po provedení rekonstrukce. Zateplováním obvodových plášťů se budeme dále věnovat v praktické části.4

4

zákon č. 586/1992 Sb. O daních z příjmů

19

1.6 Minimalizace spotřeb energií na výrobu stavebních materiálů Pouţívání materiálu pro stavební konstrukce má váţný dopad na ţivotní prostředí v lokálním a také globálním měřítku. Hlavním důvodem je vyuţívání neobnovitelných zdrojů energie. Proto má volba materiálu a jejich vyuţívání ve stavebnictví velký vliv na udrţitelnost výstavby stavebního sektoru jako celku a v neposlední řadě na produkci CO2. Je třeba pečlivě zvaţovat výběr stavebních materiálu, moţnost jejich opětovného vyuţití recyklací. Takovouto cestou je moţné výraznou měrou sníţit energetickou zátěţ (na těţbu, průmyslové zpracování, dopravu, údrţbu, demolici, recyklaci a likvidaci) a čerpání neobnovitelných materiálových zdrojů ve stavebním sektoru. Tímto směrem je moţné pozitivním způsobem také ovlivnit makroekonomiku státu. A to nejen z hlediska současných poţadavků, ale i z hlediska dlouhodobého rozvoje stavebního sektoru a ţivotního standardu kaţdého státu.

Obrázek č.1 : Ţivotní cyklus stavebních materiálu a uţití rekonstrukce jejich materiálem

V globálním měřítku nelze hledat úspory energie a materiálu pouze u nových budov. Rozhodující podíl úspory energie a materiálu ve stavebním sektoru nastane při provádění běţné údrţby a plánované modernizace stávajícího fondu budov. Ty by se, podle studie mezinárodní energetické agentury (IEA), měly v roce 2050 podílet na provozní spotřebě energie v sektoru budov přibliţně z 80 – 90 %. Výstupy studie byly zaloţeny na předpokladu současného tempa a způsobu rekonstrukce stávajících budov.

20

Náklady a vliv na životní prostředí V dostupné literatuře zabývající se udrţitelným návrhem rekonstrukce stávajících či výstavbou nových budov se často setkáváme s ohodnocením ekonomické náročnosti kaţdého opatření, která má v konečném důsledku vliv na pořizovací cenu nemovitosti. Mezinárodní organizace UNEP (United Nations Environment Programme) uveřejnila ve své studii vliv nákladu na cenu budovy během plánování, výstavby, uţívání a údrţby. Průběh nákladu, během jednotlivých fází ţivotního cyklu budov pro Evropské a Severoamerické státy je znázorněn na následujícím obrázku. Stejně tak je na grafu znázorněna moţnost ovlivnění výše nákladu změnou v přístupu pečlivého plánování, správného uţívání a včasné údrţbě.

Obrázek č.2: Vliv návrhu objektu na životní cyklus a celkové náklady současné průměrné evropské budovy5

5

Zdroj: Sustainable building and construction – UNEP Industry and Environment

21

1.7. Rekonstrukce ,,Staré pošty,, Úvod Účelem rekonstrukce domu byla realizace stavebních úprav v objektu bývalé pošty podle zpracované projektové dokumentace, která vycházela z poţadavků na funkční řešení stavby, na dispoziční uspořádání jednotlivých částí a vnitřních prostor objektu za účelem vytvoření 4 nových bytových jednotek. Byly provedeny následující kroky: podříznutí a izolace celého objektu, celkové vnější zateplení, rekonstrukce střechy a její zateplení, osazení otvorů dřevěnými Eurookny a dveřmi, vybourávání příček a vystavění nových, rekonstrukce podhledů a stropů, nové rozvody vodovodní a plynové. Cílem této teoretické části je dosáhnout popisů a problematiky rekonstrukce tohoto objektu v době konání rekonstrukčních prací. Samotný odhad a zhodnocení objektu po rekonstrukci jsem zařadil společně s popisem jejího dalšího vyuţití do praktické části.

22

Postup při rekonstrukci V závislosti na stavu objektu musely být dodrţeny tyto postupy -

Vyklizení budovy, vybourání příček, demontáţ podlah a příprava objektu na práce dle projektové dokumentace

-

Poloţení vnější a vnitřní kanalizace, příprava na rozvod vody a elektriky

-

Podříznutí domu po celém obvodu včetně příček pomocí plastových desek a následného vyplnění speciálním lepidlem

-

Ošetření trámů a krokví speciálními protipoţárními a protiplísňovými nátěry

-

Konstrukce betonových podlah

-

Konstrukce střešní

-

Konstrukce stropní a podlah

-

Vnitřní konstrukce – příčky, zdi, obklady

-

Zateplení a fasáda

Tyto práce byly prováděny v časové návaznosti a předávány v jednotlivých uzavřených etapách. Všechny práce a technologické postupy byly zaznamenány a hodnoceny v kontrolních a dozorových protokolech. Já se detailně budu věnovat celkům, které nejvíce ovlivňují trţní hodnotu domu.

Vnitřní rekonstrukce Dle projektové dokumentace, která zásadně měnila objekt stávající pošty na čtyři bytové jednotky, byla konstrukční oprava nenosných svislých konstrukcí nezbytná. Svislé nenosné konstrukce rozdělující vnitřní prostor budov, přenášejí pouze vlastní hmotnost do nosných konstrukcí (stropů, stěn) a dávají prostoru dimenze.

Funkce příček: optické dělení prostoru, zvukově izolační; tepelně izolační; protipoţární. V případě naší rekonstrukce se pouţili příčky staré cihelné a nové itongové a to ve všech místnostech budovy. Z ekonomického hlediska a pracnosti byla tato metoda schválena investorem a tloušťka příčky byla stanovena dle projektové dokumentace v rozměru 125 mm. Výhody: dobré akustické a poţární vlastností, akumulační schopnost a hmotnost Nevýhody: horší součinitel prostupu tepla, tepelná roztaţnost 23

Ukotvení bylo provedeno pomocí stěnových spon (do spáry nebo tvaru L).

Obrázek č.3: vápenopísková tvárnice

Obrázek č.4: příklad zaloţení tvárnice do příčky

Poznámka: Fotodokumentace prací je přiloţena v příloze teoretické části. Konstrukce podlah Podklad podlahové krytiny je tím zásadním, co určuje vlastnosti celku. Stejně jako stanovuje podlahová krytina náklady na údrţbu podlahy a dokáţe zvednout kvalitu, její podklad je tím, co dává podlaze pevnost a trvanlivost a zajistí i odhlučnění. V zásadě je podlaha nejběţněji sloţena z podlahového potěru, izolace proti hluku a betonové stropní konstrukce. Výjimkou ale nejsou ani izolace a potěr pokládané na dřevěné stropní konstrukce dřevostaveb a krytina ukládaná na dřevěné hranoly (v podkrovních interiérech). Podlahový potěr můţe být tradičně betonový, ale i anhydritový, kdy ušetříme na čase nezbytném pro poloţení anhydritu a získáme dokonale rovinný a hladký povrch, který se mnohdy obejde i bez podlahové krytiny. Při návrhu podlahové krytiny byl dán zřetel na obyvatelnost místností, na obývatelné prostory jako jsou loţnice, obývací pokoj, dětský pokoj, byla navrţena plovoucí palubová podlaha. V koupelně a komunikačních prostorách byla navrhnuta keramická dlaţba.

24

Konstrukce střechy Základním kamenem šikmé střechy je kvalitní nosná konstrukce – krov. K výrobě krovu se pouţívají materiály ošetřené tlakovou impregnací zajišťující dlouhou ţivotnost a nevyţadují údrţbu. Kaţdá střecha (plochá i šikmá) se skládá z nosné konstrukce, hydroizolace a tepelné izolace, kterou lze instalovat jako mezikrokevní nebo nadkrokevní. Šikmá střecha se pak od střechy ploché ještě liší typem poloţené střešní krytiny. Nejčastěji vyuţívanou krytinou jsou pálené nebo betonové tašky. Z lehkých plechových krytin můţeme jmenovat profilované případně falcované plechy z TIZN nebo PZV a měděného plechu Třetí skupinou jsou asfaltové šindele a šablony. Při návrhu střešní konstrukce našeho bytového domu byl brán zřetel na nosnost konstrukce krovů, a proto zde byla vybrána obdobná konstrukce a to z plechového materiálu. Byly zde pouţity profilované povrchově upravené ocelové plechové desky vhodné velikosti z důvodu přesné manipulace. Výhodou této střešní krytiny je nízká hmotnost, cca 5 kg na 1 m2,vysoká ţivotnost – ocel+zinek+plast vytváří dokonalé spojení a vysokou odolnost vůči korozi a UV záření a velká barevná škála. Také snadná úprava desek pomocí řezací techniky při výměře u okenních otvorů byla dokonalá. Ukotvení bylo provedeno pomocí kotvících šroubů. Celá střecha byla doplněna klempířskými titan-zinkovými prvky. Poznámka: Fotodokumentace prací je přiloţena v příloze teoretické části. Zateplování objektu Zateplování objektů je dnes nedílnou součástí všech rekonstrukcí domů a moderních staveb. Je to jeden z předpokladů pro spokojený ţivot a vytvoření správné tepelné pohody v kaţdém období. Optimální tepelnou ochranou se dosáhne velkých úspor nákladů na vytápění po celou dobu ţivota domu. Výběr vhodného materiálu a současně výpočet tepelných ztrát byl prvním krokem v této etapě. Druhá fáze zateplení byla výměna oken a dveří splňující tepelně izolační vlastnosti dle projektové dokumentace. Dalším krokem byl výběr tepelných izolantů pro zateplení vnějších stěn. Při výměně oken a dveří v domě postaveném před více neţ sto lety, musíme brát zřetel na celkový vzhled domu. Byla vybrána dřevěná Euro okna a dveře s kovovými doplňky. Euro okna se vyrábí z kvalitních lepených vícevrstvých hranolů a tato unikátní dílcová metoda zajišťuje jejich dlouhou ţivotnost. Povrch oken i dveří chrání před vnějšími vlivy systém laků

25

a lazur. Svými vlastnostmi splňují poţadavky tepelně izolačních hodnot moderních technologií. Tepelné izolanty se vyuţívají všude tam, kde je třeba zabránit úniku tepla. Kontaktní zateplovací systém budov se skládá z několika důleţitých vrstev a komponentů. Po dokonalém vyčištění a srovnání povrchu se na podklad nebo-li obvodový plášť budovy, coţ je zdivo nebo panel, který budeme zateplovat nanáší lepicí tmel. Poté následuje izolační polystyren, který se přichycuje hmoţdinkami. Dále se nanáší výstuţná stěrka a armovací tkanina. Pod konečnou fasádní omítku se provede jako penetrace podkladní barvený nátěr. Jako poslední vrchní vrstvu nanášíme fasádní barvu. Teprve fasádou dům dostává svou typickou tvář. Pro minimalizování tepelných ztrát je nutné zateplovat i oblast soklu a perimetru, coţ je část fasády pod úrovní terénu. Abychom provedli zateplení s maximální účinností, zateplíme tyto dvě části izolačními deskami z extrudovaného polystyrenu pro styk se zeminou. V dnešní době se tyto izolanty pouţívají také pro zateplení základů bytových a rodinných domů. Pouţitím izolantu vznikne fyzikální veličina zvaná tepelná vodivost , neboli schopnost látky vést, přenášet teplo. Tato veličina ukazuje rychlost, jakou se teplo šíří a přenáší z jedné zahřáté části do druhé, v našem případě chladnější, coţ je v případě tepelné izolace poměrně důleţitá informace. Čím delší čas, tím lepší tepelný odpor daného tepelně izolačního materiálu. V mém případě zateplení objektu byla poslední etapa rekonstrukce. Provedení zateplování je závislé na klimatických podmínkách, a ty díky zhoršenému počasí nebyly vţdy byly ideální a nedovolovaly hladký průběh prací. Finální povrchové úprava a nanášení fasádní barvy podléhá přísným technologickým postupům a aplikovat kompletní zateplování systém pod bodem mrazu není moţné. Přesto byly podmínky dodrţeny a celá vnější i vnitřní rekonstrukce stavby včetně vnitřní modernizace bydlení byla úspěšně v termínu dokončena.

26

U nezatepleného objektu je bod mrazu situován uvnitř zdiva. V důsledku toho dochází k promrzání zdiva a k výrazným tepelným ztrátám.

Díky vnějšímu zateplení dochází k výraznému sníţení tepelných ztrát a k posunu bodu mrazu do tepelného izolantu, čímţ se zamezí promrzání zdiva. Zdivo naopak získá schopnost akumulace.

Závěr Po podrobném popisu nemovitosti a její rekonstrukce je na první pohled vidět okamţitý nárůst trţní hodnoty stavby. Ta závisí nejen na pouţitých materiálech, kde velký důraz byl kladen na vyuţití materiálů pro ochranu ţivotního prostředí u tepelně izolačních prací a z tohoto faktu následně vyplývající menší spotřebu energií a ekonomickou náročnost na bydlení, ale i na momentální účelnosti stavby. Katastrální poloţení dnes jiţ bytového domu ve středu obce, s velkým potenciálem mladých podnikavých lidí, tuto hodnotu jenom zvyšuje. Investice, které byly do projektu vloţeny budou v příštích letech buď zhodnoceny prostřednictvím pronájmu nebo v návaznosti na trh s nemovitostmi prodány a navýšeny o náklady do projektu vloţených. Závěrem by se dalo říci, ţe vhodným uloţením momentálního kapitálu obce do projektu celkové rekonstrukce domu, jehoţ výsledkem byl krásný bytový dům, který poskytl útočiště starším lidem a lidem v ekonomické nouzi, dává lidem naději. Naději, ţe v dnešní době korupce a ekonomických krizí, můţe v obci, kde mnoho lidí našlo svůj domov, vzniknout něco jako přidaná hodnota běţných investic. Hodnota morální. Hodnota, která zvyšuje prestiţ obce, ale je také moţným z úročením investic do projektu vloţených v časech budoucích.

27

2. PRAKTICKÁ ČÁST

2.1 Ocenění rodinného domu

28

Objednatel: paní Jana Kopecká Jirkovská 135 431 59 Vysoká Pec Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č.p. 135 Jirkovská 135 431 59 Vysoká Pec

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ

HODNOTY MAJETKU Datum ocenění: 5. února 2012

29

OBSAH:

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace -

lokalita

-

oceňovaná nemovitost -

historie

-

pozemek

-

vedlejší stavby

-

trvalé porosty

-

rodinný dům

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění -

porovnávací

-

příjmová

-

nákladová

Závěr

Přílohy:

Informace o parcelách Fotodokumentace objektu

30

Paní Jana Kopecká Jirkovská 135 431 59 Vysoká Pec Česká republika 20 Ledna 2012 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako Rodinný dům č.p. 135 Uvedený na listu vlastnictví č. 534, pro katastrální území Jirkov, Obec Vysoká Pec, okres Chomutov Nacházejícího se na adrese Jirkovská 135, Vysoká Pec 431 59, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví s doţivotního bezplatného uţívání rodinného domu, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. lednu 2012 – ke dni místního šetření. Je mi známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Jirkově, na listu vlastnictví č. 374/1, pro katastrální území Vysoká Pec, obec Vysoká Pec, okres Chomutov Trţní hodnotou se rozumí cena, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

31

. Oceňovaný majetek je v absolutním vlastnictví (viz. níţe). Tato skutečnost má vliv na trţní hodnotu a je v této zprávě zohledněna. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

Oceňovaný majetek jsem prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku.

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, a venkovních úprav.

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku.

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu.

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

32

Popisné informace Lokalita

Oceňovaný majetek- rodinný dům č.p. 135 se nachází v obci Vysoká Pec v blízkosti okresního města Chomutov směrem po silnici č. 13 na Most. Celkový charakter lokality je klidná část obce s perspektivním a potencionálním rozšiřováním rodinných domů. Lokalita je velice ţádaná z důvodu dobré dostupnosti a krajní sousednost z Krušnými hory. Také díky svým čistým ulicím, upraveným rodinným domkům a zahrádkám, obec v roce 1996 po právu zvítězila v regionálním kole soutěţe "Program obnovy vesnic". Není pochyb, ţe Vysoká Pec je, i přes svou polohu v blízkosti povrchového dolu, nejhezčí vesnicí chomutovské oblasti. V obci je základní občanská vybavenost, jako je mateřská škola, základní dvouletá škola, samoobsluha, sportovní areál, koupaliště, pošta,… Dále se zde nachází zastávka autobusu ze směru Most-Chomutov a naopak. Pohledová kvalitu bych hodnotil jako chvalitebnou k horám a jablečným sadům s omezením na rodinné zástavby.

Oceňovaný majetek

Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem objektu je jedinou činností v rodinném domě bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné.

Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku, rodinného domu a přistavenou stojící dvou-garáţí. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie

Oceňovaný rodinný dům je postaven roku 1905 jako rodinný dům, a byl obýván německou rodinnou, která v archivu nebyla nalezena. V roce 1993 byla provedena kompletní rekonstrukce objektu včetně zateplení obvodového zdiva, jiná dispozice interiéru a pokrytí střešní krytiny. Poslední stavební úprava je datovaná roku 2010 kde byla vytvořena přístavba 33

dřevěné terasy, která je situována na jihozápadní stranu a tvoří velice kladný estetický vzhled celého domu. Pozemek

Pozemek se nachází mezi komunikací Jirkovská a soukromou sadařskou organizací Škůtovy sady. Jako celek je tvořen ve tvaru trojúhelníka kde delší strana je podél sadu, kratší strana sousedí s rodinným domem 225 jiného vlastníka a silniční komunikací. Celkový rozměr pozemků je 887 m2, kde zastavěná plocha je situována ke straně komunikace, s privátním parkovištěm a dvoj garáţí. Pozemek je oplocen dřevěným plotem a smrkovým porostem

Venkovní úpravy a trvalé porosty

Na situovaném pozemku jsou následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody z vodovodního řádu na komunikaci Jirkovská 2. Přípojka kanalizace z trub betonový na komunikaci Jirkovská 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řádu v ul. Jirkovská 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení u domu. 5. Zpevněné plochy zámkovou dlaţbou před vjezdem do garáţe. 6. Zpevněná komunikační plocha zámkovou dlaţbou spojující vchod na pozemek se vchodem do domu. 7. Venkovní schodiště z kamenných bloků na terasu 8. Dřevěná konstrukce letní terasy situována na JZ. 9. Kamenná studna zastřešená a zabezpečená dřevěným krytem Trvalé porosty se nacházejí kolem celého obestavěného prostoru, byly zde zachovány některé z původních stromů Topol a Olše, Hruška, jiné byly dosázeny či poraţeny v počátečných úpravách v roce 1993. .

34

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení

Jedná se o samostatně stojící rodinný dům ve tvaru nepravidelného kosoúhelníku. Stavba má jedno podzemní podlaţí, jedno nadzemní podlaţí, druhé nadzemní podlaţí. V prvním podlaţí je vstupní chodba obývací pokoj spojený s kuchyní a jídelnou, loţnice a koupelna jsou řešeny na druhé straně 1.NP . V 2.NP jsou dva pokoje na spaní, kancelář a koupelna. Komunikace mezi oběma podlaţími je jednoramenné schodiště. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí sklepní prostor. V prvním nadzemním podlaţí je garáţ, obývací pokoj, koupelna a WC, kuchyně, jídelna, loţnice, chodba, schodiště. Obytné podkroví obsahuje koupelnu, komoru, dva obytné pokoje, kancelář, chodbu. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení a stavba nemá víc jak tři kolaudované byty.

Konstrukční řešení a vybavenost

Základové konstrukce jsou z prostého betonu ve tvaru základových pasů. Svislé nosné konstrukce jsou z plných pálených cihel o tloušťce 450 mm (respektive 300 mm) a z plynosilikátových tvárnic. Stropy jsou rovné, trámové s dřevěným podhledem. Střešní nosná konstrukce je dřevěná, vaznicová. Krytina střechy je z betonových pálených tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka, štuková, opatřená nátěrem. Vnitřní obklady jsou provedeny v prvním nadzemním podlaţí v kuchyni, koupelně a WC z keramických obkladaček. Schodiště jsou stočená a jednoramenná. Schody jsou z monolitického ţelezobetonu s nášlapnou dřevěnou vrstvou. Dveře jsou dřevěné, náplňové. Okna jsou v celém domě plastová,. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně dřevěnými parkety a plovoucí podlahou. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. Vytápění je ústřední s deskovými otopnými tělesy. Zdrojem tepla je plynový kotel a keramické kamna v obývacím pokoji. Rozvod vody je proveden z měděných trubek. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. 35

Kuchyně jsou vybaveny linkou s elektrickým sporákem a ledničkou. Koupelna v prvním nadzemním podlaţí obsahuje litinovou rohovou vanu a umyvadlo. Ve druhém podlaţí obsahuje rohový sprchový kout. Oba záchody jsou standardní, splachovací. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po celkové rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

36

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotou na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. 37

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 905 000 Kč a je kalkulována následně: 887 * 1020 = 904 740 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Vysoká Pec Parcelní číslo

Porovnávaný pozemek

1 2 3 4 stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela

374/1, 266/1

Adresa pozemku Jirkovská 135 Jirkovská Katastrální území Vysoká Pec. Vysoká Pec. Obec Vysoka Pec Vysoka Pec Chomutov Okres Chomutov B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem X 2 000 000 Rozloha pozemku v m2 866 1019 Cena za 1 m2 X 1250 Datum transakce 2.10.2008 Korekce 1 Upravená hodnota 1250 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce 1 Upravená hodnota 1250 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Korekce 1 Upravená hodnota 1250 Existence věcných břemen Ne Ne Korekce 1 Upravená hodnota 1250

Nad koupalištěm Vysoká Pec. Vysoka Pec Chomutov

Luční Vysoká Pec. Vysoká Pec Chomutov

U sadu Vysoká Pec. Vysoká Pec Chomutov

1 500 000

1 750 000

1 500 000

653 1300 17.4.2010 1

756 430 1.2..2012 1

1214 1 477 9.2..2012 1

1300

430

1 477

Nabídka 0,98

Nabídka 0,98

Nabídka 0,98

1345 Absolutní 1

440 Absolutní 1

1 485 Absolutní 1

1345

440

1 485

Ne 1

Ne 1

Ne 1

1345

440

1 485

38

Rodinný dům Vyuţití podle (max. 2,5 územního plánu podlaţí) Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Nejsou Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Autobus Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Výborné Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Ne Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce E. Ostatní parametry

Rodinný dům (max. 2,5 podlaţí) 1

Rodinný dům (max. 2,5 podlaţí) 1

Rodinný dům (max. 2,5 podlaţí) 1

Rodinný dům (max. 2,5 podlaţí) 1

1250 Ano 1

1345 Ano 1

440 Ano 1

1 485 Ano 1

1250

1345

440

1 485

Nejsou 1

Nejsou 1

Nejsou 1

Nejsou 1

1250

1345

440

1 485

Lepší 0,99

Lepší 0,98

Lepší 0,99

Lepší 0,99

1249 Pravidelný 1

1325 Pravidelný 1

437 Pravidelný 1

1470 Pravidelný 1

1249 Rovinný 1

1325 Mírný svah 1,11

437 rovinný 1,13

1470 rovinný 1,13

1249 Kompletní 1

1350 Kompletní 1

447 Kompletní 1

1485 Kompletní 1

1249 Nezjištěna 1

1350 Nezjištěna 1

447 Nezjištěna 1

1485 Nezjištěna 1

1249 Autobus 1,03

1350 Autobus 1,03

447 Autobus 1,03

1485 Autobus 1,03

1300

1410

480

1496

Výborné 1

Výborné 1

Výborné 1

Výborné 1

1300

1410

480

1496

Ne 1

Ne 1

Ne 1

Ne 1

1300

1410

480

1496

N/A 1

N/A 1

N/A 1

N/A 1

39

Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m2 1020 Rozloha pozemku 887 Celková porovnávací hodnota 904 740

Větší 1,1

Menší 1

Porovnatelný 0,92

Větší 1,2

1430

1410

441

1500

N/A 1

N/A 1

N/A 1

N/A 1

1430

1410

441

1500

1430

1410

441

1500

0

0

0

0

Výpis oceňovaných parcel

1 2

727 6653

1019 653

3

1285/2

756

jednotková hodnota v Kč/m2 1100 1100 1100

887

1100

poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

Celkem

trţní hodnota

zaokrouhleno

1 120 900 718 300 831 600 904 740

905 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Chomutov v nedávné době oceněny k prodeji nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem zohlednil tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

40

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 1 638 200 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Příloha č. 2 - TABULKA II - CELEK Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost

1 Rodinný dům Luţná.

2 Rodinný dům Zelená

Rodinný dům Vysoká Pec 727, 6653, Parcelní číslo 1285/2 Adresa nemovitosti Jirkovská 135 Komarova Zelená Katastrální území Vysoká Pec. Chomutov Chomutov Obec Vysoká Pec Chomutov Zelená Okres Chomutov Chomutov Chomutov B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku 887 980 1067 Hodnota za 1 m2 pozemku 1020 1020 1020 Hodnota pozemku celkem 904 740 999 600 1 088 340 C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 325 258 334 Prodejní cena celkem X 4 990 000 3 500 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 1 207 760 967 250 Cena za 1 porovnávací jedn. X 3 896 3 224 Datum transakce 1.3.2011 1.3.2010 Korekce 1 1,015 Upravená hodnota 3 896 3 273 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Korekce 1 1 Upravená hodnota 3 896 3 273 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 Upravená hodnota 3 896 3 273 Existence věcných břemen Ne Ano Ne Korekce 1 0,77 Název nemovitosti

41

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

3 Rodinný dům KnO

4 Rodinný dům Blatno

Miřetice Klášterec n/O Klášterec n/O Chomutov

Blatno Chomutov Blatno Chomutov

1005

926

1020

1020

1 025 100

944 520

230

276

6 400 000

5 636 000

4 800 000

4 470 000

3 934 15.3.2011 1

4 392 15.3.2011 1

3 934

4 392

prodej 1

Nabídka 0,85

3 344 Absolutní 1

3 733 Absolutní 1

3 344

3 733

Ne 0,68

Ne 0,41

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Ne Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Korekce Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota

Průměrná

Dobrá

Autobus

Výborná

Dobrá

3 896

2 520

2 273

1 530

Rodinný dům 1

Rodinný dům 1

Rodinný dům 1

Rodinný dům 1

3 896

2 520

2 273

1 530

Ano 1

Ano 1

Ano 1

Ano 1

3 896

2 520

2 273

1 530

Ne 1

Ne 1

Ne 1

Ne 1

3 896

2 520

2 273

1 530

Porovnatelná 1

Porovnatelná 1

Porovnatelná 1

Porovnatelná 1

3 896

2 520

2 273

1 530

Porovnatelný 1

Porovnatelný 1

Porovnatelný 1

Porovnatelný 1

3 896

2 520

2 273

1 530

Průměrná 1

Průměrná 1

Průměrná 1

Průměrná 1

3 896

2 520

2 273

1 530

Dobrá 1

Dobrá 1

Dobrá 1

Dobrá 1

3 896

2 520

2 273

1 530

N/A 1

N/A 1

N/A 1

N/A 1

3 896 Autobus 1

2 520 Autobus 1

2 273 Autobus 1

1 530 Autobus 1

3 896

2 520

2 273

1 530

Výborná 1

Výborná 1

Výborná 1

Výborná 1

3 896 Dobrá 1

2 520 Dobrá 1

2 273 Dobrá 1

1 530 Dobrá 1

3 896

2 520

2 273

1 530

42

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry

Dvougaráţ

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce N/A Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 2 256 Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) 733 200 Hodnota pozemku 905 000 Celková porovnávací hodnota 1 638 200

Ano 1

Ne 1,1

Ano 1

Ano 1

3 896

2 772

2 273

1 530

Menší 1,01

Porovnatelná 1

Menší 1,01

Větší 1,01

3 934 N/A 1

2 772 N/A 1

2 295 N/A 1

1 560 N/A 1

3 934

2 772

2 295

1 560

3 934

2 772

2 295

1 560

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňováni i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech jsem v souladu

43

s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 580 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulkách na následující straně.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE - Rodinný dům Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15 % Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

210 000 31500 163 000 22 000 6 000 500 0 0 3 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

43 050 17 560 50 610

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

579 820

Zaokrouhleno

580 000

44

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 2 670 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

45

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

NÁKLADOVÁ METODA Rodinný dům, Jirkovská 135, JBC 727, 6653, 1285/2 Klasická, zděná 100 let 20 let 80 325m2 1 podzemní, 1 nadzemní, 2 nadzemní 360m2 0,85 330 m2 978 m3 3 810 3 726 180 - 48 % 1 788 566 -5% 1 699 141 -0% 1 699 141

Venkovní úpravy

65 000

Pozemek

970 000

Indikovaná hodnota

2 669 141

Zaokrouhleno

2 670 000

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 18. březnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda Příjmová metoda

1 638 200 580 000

80 10

1 310 560 58 000

Nákladová metoda

2 670 000

10

267 000

Výsledná cena

1 635 560

Zaokrouhleno

1 635 560

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav 46

ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%. Tento typ majetku – rodinný dům je v dané lokaci zřídka pronajímán. Tato oceňovaná nemovitost slouţí pouze k uspokojení bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Proto byla sice indikace trţní hodnoty nákladovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 13 března 2012 reprezentována částkou: = 1 635 000 Kč (slovy: Jedenmilionšestsettřicetpěttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

47

Informace o parcelách

Informace o parcele Parcelní číslo: Výměra (m2): Katastrální území: Číslo LV: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Stavba na parcele:

965/1 1019 Vysoká Pec 923 Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a zahrada č. p. 225 Vlastnické právo

Jméno / název Jan Kouba

Adresa Jirkovská 225 Vysoká Pec 431 59

Název:

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ

Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Název: Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy.

48

Informace o parcele Parcelní číslo: Výměra (m2): Katastrální území: Číslo LV: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Stavba na parcele:

st. 756 756 Vysoká Pec 923 Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha, zahrada, garáţ Vlastnické právo

Jméno / název Rudolf Adler

Adresa Luční 256 Vysoká Pec 431 59

Název:

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ

Parcela nemá evidované BPEJ.

Název:

Omezení vlastnického práva Věcné břemeno uţívání Zástavní právo smluvní Jiné zápisy

Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy.

49

Informace o parcele Parcelní číslo: Výměra (m2): Katastrální území: Číslo LV: Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku:

807/6 653 Vysoká Pec 655970 923 Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK Stavba, zahrada Vlastnické právo

Jméno / název Tomáš Joţa

Adresa Nad koupalištěm 8 Vysoká Pec, 431 59

Název:

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ

Parcela nemá evidované BPEJ.

Název:

Omezení vlastnického práva Věcné břemeno uţívání Zástavní právo smluvní Jiné zápisy

Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy.

50

Příloha č.1 Fotodokumentace R.D. 135

Obr. 1 čelní strana Z.

Obr. 2 pohled na dvou-garáţ SZ.

Obr. 3 přístupová cesta kolem garáţe S

Obr. 4 pohled kuchyně, pokoj J

Obr. 5 pohled na dřevěnou přístavbu terasy JV

Obr. 6 Vchod, terasa…V

51

2.2 Ocenění staré pošty

52

Objednatel: Obec Vysoká Pec Jirkovská 2 431 59 Vysoká Pec Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 2 Jirkovská 2 431 59 Vysoká Pec

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ

HODNOTY MAJETKU Datum ocenění: 13. října 2011

53

OBSAH:

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace -

lokalita

-

oceňovaná nemovitost -

historie

-

pozemek

-

vedlejší stavby

-

trvalé porosty

-

bytový dům

Ocenění -

příjmová

-

nákladová

Závěr

Přílohy:

Fotodokumentace staré pošty Snímek katastrální mapy Rozpočet na náklady vloţené

54

Obecní Úřad Vysoká Pec Jirkovská 54 431 59 Vysoká Pec Česká republika 13.10 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako Bytový dům č.p. 54 Uvedený na listu vlastnictví č.167, pro katastrální území Vysoká Pec, Obec Vysoká Pec, okres Chomutov Nacházejícího se na adrese Jirkovská 54, Vysoká Pec 431 59, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví s doţivotního uţívání bytového domu, jako by byl nabídnut k prodeji či pronájmu na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 13. říjen 2012 – ke dni místního šetření. Je mi známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o pronájmu či koupi oceňovaného majetku po rekonstrukci objektu.. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Jirkově, na listu vlastnictví č. 167/1, pro katastrální území Vysoká Pec, obec Vysoká Pec, okres Chomutov Oceňovaný majetek je v absolutním vlastnictví (viz. níţe). Tato skutečnost má vliv na trţní hodnotu a je v této zprávě zohledněna. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

55

Oceňovaný majetek jsem prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku.

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, a venkovních úprav.

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku.

-

Objekt hodnocen před rekonstrukcí a po rekonstrukci

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budova. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých zhotovitelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

56

Popisné informace Pozemek Vlastní staveniště se nachází na území, které je zastavěno rodinnými domy a je rovinného charakteru. Na staveništi se nacházejí vzrostlé stromy i nově vzrostlá zeleň. Objekt je postaven na křiţovatce hlavní ulice Jirkovská a Julius Fučíka z hlediska její minulosti a její vyuţitelnosti české pošty. Tvar pozemku je lichoběţníkový a sousedí s pozemkem osobního vlastnictví v parcelním čísle 727/30. Bytový dům před rekonstrukcí Jedná se o dvoupodlaţní obytný dům, který slouţil, jako obecní pošta České Republiky (2.np je obytné podkroví), objekt s půdou, podsklepením. V době před rekonstrukcí byl byt se samostatným vstupem ze zahrady a nebytové prostory se vstupem z ulice. Byt byl obydlen jedním nájemníkem. Dům je napojen na veřejnou kanalizační a veřejnou síť, k domu je přiveden plyn. Dům byl před rekonstrukcí ve špatném technickém stavu, ve sklepních prostorách stála trvale voda, která vzlínala zdivem a trvale zvlhčovala celý dům. Dřevěné části krovů bylo nutno podrobit pečlivému prozkoumání, zda se nevyskytovaly dřevokazné houby a cizopasný hmyz. Dům je zastřešen sedlovou střechou, konstrukce krytiny střechy byla z pálených tašek, v některých částí poškozený stejně tak jako klempířské práce. Komín, byl v kritické části před zbořením. Celý objekt byl nezateplený, tudíţ zde byly vysoké tepelné ztráty a nepřispíval k nim ani fakt starých dřevěných dvoudílných oken. Vytápění objektu bylo teplovodním topným systémem s nástěnnými plynovými kotli. Splaškové vody jsou odvedeny do veřejné kanalizace přes revizní šachtu v domě. Půdorysný tvar objetu je pravidelný obdélník. Půdorysné rozměry objektu jsou přibliţně 16,1x10,2 m. Maximální výška objetu činí přibliţně 9,1m.

57

Technická zpráva před rekonstrukcí Jednalo se o podsklepený objekt, který obsahuje dvě obytná podlaţí a půdu. Základy Tyto konstrukce byly těţce zjistitelné, ale předpokládalo se, ţe objekt je zaloţen na základových pasech z prostého betonu do ne-zámrzné hloubky, tj. 800 mm pod povrchem terénu. Svislé konstrukce Hlavním stavebním materiálem jsou cihly plné. Obvodové a vnitřní nosné zdivo mají tl. 220840 mm, příčky 100- 180 mm. Ve 2 N.P. je příčka mezi pokoji provedena na ocelovém válcovém profilu I č. 20. Vodorovné konstrukce Detailní konstrukce stropů bylo těţce zjistitelné. Nosná konstrukce stropu 2.N.P byla tvořena dřevěnými sloupky 140/125 zavětrovanými dřev. pásky 110/125 na těchto sloupcích byly uloţeny dřevěné trámy. Zastřešení Zastřešení objektu bylo provedeno sedlovou střechou o sklonu cca 40°. Zastřešení přistavěných částí k objektu bylo provedeno střechou pultovou o sklonu cca. 20°.Krov sedlové střechy byl a je dřevěný, vaznicové soustavy a je tvořen krokvemi 150/160 uloţenými na pozednicích 140/160. Krov je po obou stranách staţen ocelovými táhly. Střešní krytina je plechová sedlová střecha. Klempířské prvky střechy byly řešeny okapovými ţlaby a svedeny na stávající terén. Úpravy povrchů Vnitřní omítka obytných místností byla vápenná hladká, v sanitárních místnostech byl proveden keramický obklad. Vnější omítka byla hladká štukovaná. Podlaha objektu byla prkenná, v kotelně byla nanesena betonová mazanina, v koupelně byla podlaha prkenná doplněná keramickou dlaţbou. V prostorách místností bývalé pošty byla na podlahách také poloţena keramická dlaţba.

58

Větrání Větrání objektu bylo a je přirozenou cestou okny a dveřmi. Před rekonstrukcí zde byla okna dřevěná zdvojená, střešní okna dřevěná výklopná. Vnitřní a vnější dveře byly také dřevěné.

Poznámka Zaměření sklepních prostor objektu nebylo provedeno z důvodu nepřístupnosti, sklepní prostory byly zatopeny vodou. Z tohoto důvodu byly pořízeny fotky, které jsou v příloze.

59

Ocenění Jelikoţ se jedná o specifický objekt, který byl kompletně dispozičně a funkčně rekonstruován k modernímu bydlení, bylo nevhodné poskytnout ocenění porovnávací metodu, protoţe jde o nemovitost výdělečně činnou, pouţil jsem v návaznosti příjmovou metodu ohodnocení Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 982 000 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE - Rodinný dům Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15 %

325000 38750

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

140000 40000 12000 500 0 0 5 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

100 000 20 050 73 100

Míra kapitalizace

6%

60

Indikovaná hodnota

981 650

Zaokrouhleno

982 000

Nákladová metoda Vezmeme-li v potaz, ţe rekonstrukce staré pošty byla finančně náročná a diskutabilní s nároky zdali by nebyla vhodná demolice objektu, bylo nezbytné provést nákladovou metodou ocenění s náklady jimi spojený. U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

5 560 000Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

61

NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům, Jirkovská 54, JBC 167/1 Klasická, zděná 100 let 20 let 80 130 m2 1 podzemní, 1 nadzemní, 2 nadzemní 345 m2 0,85 710 m2 948 m3 4 071 5 264 520 - 10 % 4 738 050 -5% 4 501 100 -5% 4 276 045

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Pozemek

830 000

Indikovaná hodnota

5 558 845

Zaokrouhleno

5 560 000

Položkový rozpočet stavby Stavba 6011 Staveb.úpravy v domě č.p.54, Vysoká Pec

Rozpočtové náklady

Základ pro DPH DPH Základ pro DPH DPH

9 9 0 0

% % % %

4 068 374,00 366 153,70 0,00 0,00

Cena celkem za stavbu

4 434 527,70

Rekapitulace stavebních objektů a provozních souborů Číslo a název objektu / provozního souboru 01 02 03

Cena celkem

Stavební část Vodovod a kanalizace Vytápění

3 311 572 324 000 534 751

62

Základ DPH 9 % 3 038 139 297 248 490 597

Zákla d DPH celkem DPH 0% 0 0 0

273 433 26 752 44 154

04

Elektroinstalace

Celkem za stavbu

264 205

242 390

0

21 815

4 434 528

4 068 374

0

366 154

Výkaz výměr STAVEBNÍ OBJEKT (SO) Rozpočet (část objektu) P.č . y y y y y y y y y y y y y y y y y y y y y y z

Číslo poloţky

01 Stavební část 1 stavební část

Název poloţky

MJ

3 Svislé a kompletní konstrukce 4 Vodorovné konstrukce 61 Upravy povrchů vnitřní 62 Upravy povrchů vnější 63 Podlahy a podlahové konstrukce 64 Výplně otvorů 94 Lešení a stavební výtahy 96 Bourání konstrukcí 97 Prorážení otvorů 99 Staveništní přesun hmot 711 Izolace proti vodě 712 Živičné krytiny 713 Izolace tepelné 762 Konstrukce tesařské 764 Konstrukce klempířské 766 Konstrukce truhlářské 767 Konstrukce zámečnické 771 Podlahy z dlaždic a obklady 775 Podlahy vlysové a parketové 781 Obklady keramické 783 Nátěry 784 Malby Celkem za objekt

63

mnoţství

cena / MJ

celkem (Kč)

219 625 135 215 254 328 380 806 111 402 5 130 62 448 39 838 79 087 95 708 72 313 13 655 102 578 13 031 225 738 832 144 12 528 99 312 114 351 66 120 20 214 42 477 3 038 139

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 19. březnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Příjmová metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

982 000 5 560 000

25 75

245 500 4 170 000

Výsledná cena

4 415 500

Zaokrouhleno

4 416 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které nejsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe nákladová metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty nákladovou metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 75%. Tento typ majetku – bytový dům je v dané lokaci pronajímán. Tato oceňovaná nemovitost slouţí k dočasnému pronájmu rodinám, kde majitel nemovitosti je sama obec. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou byla jí přisouzena kontribuce 25%. Zejména u rekonstruovaných starších, a funkčních objektů, jako je tento, byli investoři ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich rekonstrukci. Proto byla sice indikace trţní hodnoty nákladovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, a byla jí přisouzena kontribuce 75%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. března 2012 reprezentována částkou: = 4 416 000 Kč (slovy: Čtyřimilionyčtyřistašestnáctticíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván. Údaje o rozměrech 64

pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

65

Příloha č.2 Fotodokumentace Staré pošty

Obr. č.1: plechové střechy a její kotvení

Obr. č.2:Pohled na rekonstrukci komínu

Obr. č.3: Severní pohled na příbytek a zadní vztup

Obr. č.4: Severní strana přístavku

Obr. č.5: 2.NP vnitřní konstrukce příček

Obr. č.6: 1.N.P. Vstupní hala

66

Obr. č.7: Pohled na výstavu vnitřních příček

Obr. č.8:Rozvody plynového topení

Obr. č.9: Ochranný postřik na trámy

Obr. č.10: Okenní otvor před osazením

Obr. č.11: Osazení okenního otvoru

67

Obr. č.12: Pohled na zrekonstruovaný pokoj

Obr. č.13: Zmodernizovaná kuchyně

Obr. č.14: Pohled na úpravy soklů

Obr. č.15: Stropní práce (sádrokartony)

Obr. č.16: Východní pohled na zateplenou stěnu

Obr. č.17: Pohled na vyhotovený sokl

Mapové schéma oblasti

Obr.č. 18: Mapka širších vztahů

Obr.č. 19: Ortofotomapa

69

Kopie katastrální mapy

70

3. Analytická část Analýza trhu okresu Chomutov Ústecký kraj

3.1 Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Chomutov se rozprostírá v jihozápadní části Ústeckého kraje. Hřebenem Krušných hor hraničí na severu se SRN, na jihovýchodě s okresem Louny, na severovýchodě s okresem Most a na straně západní sousedí s okresem Karlovy Vary v Karlovarském kraji. Nejvýše poloţené místo na území okresu leţí na úpatí nejvyšší hory Krušných hor, Klínovce, jehoţ vrchol se ale nachází jiţ na území kraje Karlovarského. Svou rozlohou 935 km2 patří mezi středně velké okresy České republiky a v Ústeckém kraji je po okresech Louny a Litoměřice třetím největším okresem. Na rozdíl od rozlohy patří v hustotě zalidnění se svými 133 obyvateli na 1 km2 aţ na páté místo ze všech sedmi okresů tohoto kraje Okres je v současné době rozdělen na 36 obcí, z nichţ 7 má statut města. Obce se svou 171 částí jsou rozděleny na celkem 270 základních sídelních jednotek. Ke dni sčítání mělo v okrese trvalý pobyt 124 979 osob. Chomutovsko bylo po celá desetiletí známé hlavně jako okres těţkého průmyslu, energetiky, hutnictví a těţby hnědého uhlí. V dnešní době je však výkonnost hospodářství všech podniků v okrese ovlivněna transformačním procesem zahájeným počátkem roku 1991. Státní podniky byly rozprodány a v řadě z nich byla postupně zcela ukončena činnost. To mělo vliv na růst nezaměstnanosti, která v současné době dosáhla 16,9 % a k 1. 3. 2001 bylo registrováno v okrese 11 063 nezaměstnaných Okresem procházejí důleţité dopravní tepny, které tvoří především ţelezniční tahy Ústí nad Labem – Chomutov – Cheb, Chomutov – Praha a silniční tahy I. třídy s hlavními směry Chomutov – Praha – hraniční přechod Hora Sv. Šebestiána (I/7) a silnice Karlovy Vary – Chomutov – Děčín (I/13 a E442).

71

Regionální segmentace Dnešní podobu získal Chomutov v roce 1960 díky celostátním územním změnám, kdy se sloučily bývalé okresy Kadaň a Chomutov, připojeny byly Vejprty z Karlovarského kraje a byly provedeny další menší úpravy. Z geomorfologického hlediska můţeme okres rozdělit do zhruba dvou oblastí: 1. Krušné hory 2. Mostecký úval Krušné hory zaujímají poměrně velkou část okresu, asi 41 %. Oblast je sice chráněna před pronikáním studeného severního a severozápadního proudění, ale tím jsou také nepříznivě ovlivňovány sráţky, kterých je zde méně neţ v jiných oblastech. Území leţí v dešťovém stínu Krušných hor a Doupovských vrchů. Projevuje se zde také zhoršená ventilace, závětrné víry, vlnové proudění a díky těmto klimatickým poměrům je v území zhoršený rozptyl exhalací. Na území okresu se nachází jedno přírodní jezero nazvané Kamencové s rozlohou 16,3 ha. To je vyuţíváno především k rekreaci.

Trh s nemovitostmi V okrese Chomutov je trh s nemovitostmi stabilní. V důsledku dobře umístěného a frekventovaného silničního tahu Praha- Německo, Karlovy Vary- Ustí nad Labem, je ideální pro investici v podobě rekreačních center, hotelů, a jiných veřejných sluţeb. Za zmínku stojí modernizace centra města, kde bylo mnoho staveb postaveno s dotací EU. Jako příklad je zde obchodní centrum, hotel, a nové sportovní centrum včetně zimního stadionu na okraji města, které sponzorují Severočeské doly a.s. V okolí města jsou vyhledávané lokality pro stavby rodinných domů, např. Vysoká Pec, Údlice, Otvice, Spořice.

72

3.2 Město Chomutov Pozemky Ve městě nacházíme malou nabídku pozemků, jelikoţ město je hustě osídlené a sídliště se zde nachází v několika částí města, není snadné v centru města najít vyhovující pozemek. Obecné říci, ţe nabídka je menší neţ poptávka. Větší zájem o pozemky se sklánějí na předměstí, kde je nabídka pozemků větší, to z důvodu velké rozlohy zemědělské půdy. V celém okresu je zemědělství v průměrné normě v okolí se nachází jablečné sady, orné pole, louky, trh s pozemky bude v těchto klidných částí za vyšší cenu.

Stavební pozemky Vzhledem k rozvoji sluţeb a dobré dostupnosti do přilehlého Německa křiţovatce mezi severem,

západem

a

východem

je

poptávka

po

stavebních

pozemků

vysoká.

V připravovaných lokalitách, jako jsou Zadní Vinohrady a jiné plánované výstavby v okrese je cena 700-1300 Kč za metr čtvereční. V lukrativních čtvrtích jako je Vysoká Pec se pohybují pozemky 1500 Kč za metr čtvereční. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu se nachází na ul. Praţská na výjezdu z Chomutova, kde se nachází průmyslová zóna, ceny se zde pohybují 400-700 za metr čtvereční. V budoucnu lze předpokládat další nárůst a zájem o pozemky s dobrou dostupností a inţenýrskými sítěmi pro výstavbu rodinných domů či bytovými domy v tomto regionu.

Budovy Byty Poptávka po bytech všech velikostí v regionu je niţší neţ v předchozích letech, převyšuje nabídka. Převáţně se nabízejí byty v panelových domech postaveny panelovou technologií v 70 a 80 letech min. století. Menší zájem je i o luxusní výstavby a rezidence poblíţ 73

nákupního centra, kde cena bytu je v porovnání s rodinným domem. Tyto byty si pořizují podnikatelé, jako vhodná investice. Jejich cena se pohybuje 10000-15000. Cena v horských rekreačních oblastech (Klínovec) je 40000-50000 Kč za metr čtvereční. Větší nabídka je v panelových bytech před i po rekonstrukci. V této době se k prodeji nabízejí více neţ 400 000 nabídek ke koupi bytových jednotek od 1+1 aţ po 4+1 Panelové byty se pohybují v těchto cenových relací Byt 1+1

200 000-450 000

Kč

Byt 2+1

300 000-600 000

Kč

Byt 3+1

400 000-800 000

Kč

Byt 4+1

600 000-900 000

Kč

V budoucnu lze předpokládat růst cen bytů po rekonstrukci či zateplování v panelových bytech a v nových výstavbách na okrajích města či vesnic

Rodinné domy V tomto segmentu vysoce převyšuje poptávka nad nabídkou. Poptávka po starších rodinných domech je z důvodu klidu a dostupnosti do města či rodinného pohodlí v celku pochopitelná. Ceny u volně stojících a starších domů postaveny před rokem 1950 se pohybuje kolem 2 000 000 Kč ceny jsou rozdílné v jiných lokalitách. Například u domu v rekreačních oblastech se pohybují 3 500 000 Kč. U novostaveb se ceny pohybují kolem 5 000 000 Kč. Z předpokladů lze očekávat nárůst poptávky po rodinných domech v obcích či předměstích z hlediska vzrůstající ţivotní úrovně ( Vysoká Pec, Otvice)

Rekreační objekty Jsou-li v Chomutovském okrese rekreační oblasti jsou to oblasti v Krušných horách. Je zde nespočet penzionů, hotelů, restaurací či chatových oblastí. Z důvodu hornaté oblasti jsou zde ideální podmínky pro relaxování v letním či zimním období. Nabídka je malá poptávka vysoká. A to je důvod k investicím do nových projektů v hotelnictví, rezidencí či vícepodlaţních chatek. Chaty se zde pohybují řádově 700 000-1 000 000 Kč. V následujících letech lze očekávat větší nárůst poptávky a vzestup cen v chatových oblastech. 74

Administrativní budovy Budovy typu kanceláří k prodeji v nabídce jsou malé spíše ţádné, proto se upřednostňují pronájmy. Trh je v tomto segmentu zaloţen spíše na pronájmu, neţ na prodeji.

Průmyslové budovy V nabídce se objevují výrobní a skladové haly, či celé průmyslové objekty. Okres Chomutov je znám svým průmyslem, ať uţ těţkým, či výrobním. Největším počtem skladových a výrobních areálů disponují Severočeské doly a.s. V průmyslové zóně jsou to společnosti Parker, PULS, Setuza, Slévárny, je zde i velký počet malých podnikatelů v oblasti stavebnictví, autoopraven, apod. kteří disponují svými menšími výrobními či skladovacími prostory. U skladů, výrobních zařízení se ceny pohybují 300 Kč metr čtvereční.

Nájmy Byty Pronájmy bytu se jako ve většině okresních městech pohybuje podobně. Nabídka na pronájem je minimální. Město Chomutov, okres Chomutov, kraj Ústecký Číselné údaje v tabulce vyjadřují místně obvyklé nájemné v Kč/m2 a měsíc Velikostní skupiny bytu

Kvalita bytu

Malé byty do 35 Nový m2 Rekonstruovaný Starší Středně velké Nový byty 35 - 70 m2 Rekonstruovaný Starší Velké byty nad Nový 70 m2 Rekonstruovaný Starší

Poloha bytu uvnitř města Dobrá Průměrná Podprůměrná Špatná

Velmi dobrá 174 145 58 150 125 49 129 107 42

163 136 54 140 117 46 120 100 40

75

151 126 50 130 108 43 112 93 37

140 116 46 120 100 39 103 86 34

128 107 42 110 92 36 95 79 31

Byty se pronajímají v těchto intervalech Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

6000-8000 6000-8000 7000-10 000 8000-11 000

Kč Kč Kč Kč

Prodejní prostory Poptávka po prostorech k pronájmu za účelem prodeje je v okrese vysoká. Zájem o lukrativní místa v centru města je tím pádem i finančně hodnocená. Pronájmy jsou rozdílné s ohledem na lokalitu. A však na budoucím trhu je převaha internetového nakupování a tím pádem pokles zájmu o nakupování v obchodech. Centrum města Okolí města

2000-3000 800-1200

Kč/m Kč“m

Kanceláře V posledních letech je značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je větší neţ poptávka. Větší zájem bude pozorován o právní kanceláře či ordinace, kde dobrá adresa dělá dobrou image. Centrum města Okolí města

1000-2000 300-600

76

Kč/m Kč“m

Příloha č.3 Analýza města Chomutova

Obr. č.1: Česká republika, ústecký kraj, okres Chomutov

Obr.č.2: Okres Chomutov

77

Obr.č.3: Město Chomutov – centrum

78

79

80

81

Závěr Závěrem bakalářské práce usuzuji, ţe principy trţní hodnoty jsou rozdílné v několika směrech, ať uţ vlivem trhu s nemovitostmi, tak samostatnými oceňovanými metodami. Vlivem trţní hodnoty před rekonstrukcí a po rekonstrukci budovy, jak bylo podrobně popsáno v teoretickém příkladu „Staré pošty“, a následném důkazu z praktické části, kdy náklady se potencionální kupní hodnota objektu zvýšila o 60%, hodnota objektu navyšuje nejen o náklady vloţené do realizace stavby, ale i budoucí vyuţití za účelem většího výnosu z pronájmu, či samotného prodeje. Ve většině příkladů z mého posudku a příkladu, kde je spojována s rekonstrukcí a modernizací nákladová metoda, je patrno kolik materiálu spotřebujeme a kolik pracovních hodin strávíme prací na stavbě. Dále posuzujeme i výnosovou metodou, jelikoţ dbáme na budoucí trţní hodnotu objektu. Jde o náklady a jejich porovnání se stavbou obdobnou, dále pak o náklady za jednotlivé komponenty, ve vztahu nákladů přímých a nepřímých, ve vztahu stavebních nákladů a podnikatelských zisků. U této metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jak nových tak rekonstruovaných. Náklady na pořízení majetku jako nového či náklady na rekonstrukci, jsou náklady na vybudování majetku při současných cenách při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektů, celkového uspořádání a kvality provedení. Nabídka a poptávka odráţí situaci na trhu stavebních prací, který s trhem nemovitostí není totoţný, ale má na ní vliv rychlosti a schopnosti vyhovět módním trendům. Konkurence se projevuje ve zvýšených aktivitách stavebních firem, ve snaze o sniţování nákladů, pouţívání nových materiálů a technologických postupů a to nejen při nové výstavbě ale i při modernizaci a rekonstrukci objektů. Avšak, ne vţdy se vyplatí nemovitost rekonstruovat, náklady se nám mohou vyšplhat aţ do nadměrné sumy, s kterou jsme v počátcích nepočítali, pak je vhodné řešení nemovitost odstranit a na místo ní postavit novou. Analýzou trhu města Chomutova posuzuji závěrem, ţe město má dobrý budoucí potenciál pro investory, či pro rodinný ţivot v důsledku velké produkce v průmyslu a zajímavých aktivit v okolí města. Výstavba města je kaţdým rokem znát ve výstavbách sportovních areálů nebo turistických hotelů, či budování a modernizování starého centra.

82

Zdroje informací: http://www.ceskestavby.cz/clanky/ http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=uvod.php http://www.sreality.cz/ http://www.unep.org http://www.bydleni-iq.cz/temata/ http://www.chomutov-mesto.cz/ http://www.american-appraisal.cz

Použitá literatura: BRADÁČ, Albert - Teorie oceňování nemovitostí, DrSc. a kol. DĚDEK, Miloš, Vošický František, Stavební materiály, Sobotáles, 2006, ISBN 80-86817-17-2 ZAZVONIL, Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha : Ceduk 1996 ISBN 80-902109-0-2 ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha, BIVŠ a.s, 2007, ISPN 97880-7265-101 ORT, Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí, DÍL 1 Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha, BIVŠ a.s. 2008 ISBN 978-80-7265-128-3 UNEP Industry and Environment Sustainable, Building and Construction

83