Bankovní institut vysoká škola Praha

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín

Způsoby financování bydlení Diplomová práce

Autor:

Pavel Barth Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Ivana Moltašová

Duben 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Ústí nad Labem dne 24. dubna 2013

Pavel Barth

Poděkování: Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucí mé diplomové práce, Ing. Ivaně Moltašové, za odborné vedení, cenné připomínky a ochotnou pomoc při zpracování této diplomové práce.

Anotace: Diplomová práce má široké veřejnosti objasnit dva stěţejní bankovní produkty určené k financování bydlení, a to stavební spoření a hypoteční úvěr. Zejména by měla usnadnit rozhodování o volbě optimálního produktu. V první části práce jsou představeny vlastní a cizí zdroje financování bydlení, včetně základních informací o registrech dluţníků. Další dvě části detailně popisují historiografii produktů, jejich principy, jednotlivé fáze, výhody, ale i nevýhody. Nejvýznamnější část diplomové práce tvoří čtvrtá kapitola, ve které za pomocí trojí komparace oba produkty analyzuji. Prioritně se jedná o deskriptivní komparaci produktů v jednotlivých prolínajících se parametrech, včetně doporučení, který z analyzovaných produktů je v daném okamţiku vhodnější. Druhá komparace je realizována na základě analýzy tří modelových případů financování bydlení, s vyhodnocením nabídek a doporučením produktu. Třetí srovnání je provedeno prostřednictvím autorské ankety, která mimo jiné demonstruje priority při výběru produktu souvisejícího s financováním bydlení. Klíčová slova: stavební spoření, státní podpora, překlenovací úvěr, hodnotící číslo, hypoteční úvěr, zástavní právo, bonita klienta, úroková sazba, financování bydlení. Annotation: The purpose of the thesis deals is to clarify two major bank products meant for financing of the housing, i.e. the building society account and the mortgage credits to the public. In particular, should facilitate decisions about the optimal product. The first part presents an introduction of own and external sources for financing of the housing inclusive of basic information on registries of debtors. Further two parts of the work is describing a historiography of the products, their principals, separate phases, advantages and disadvantages in detail. The most important fourth part of the thesis deals provides an analysis of both products using the tripped comparison methods. Majorly there has been used a product’s descriptive comparison method in all pervading parameters inclusive of recommendations, which of analysed products is the most suitable at the given moment. The second comparison is made based on analysis of three model cases financing of the housing, an assessment of the quotations and a product recommendation. The third comparison is proceeding via an authorial survey that is demonstrating priorities during the product choice, which is related to the financing of the housing. Key words: building savings, state support, spanning loan, rating number, mortgage loan, securing law, creditworthiness, interest rate, financing of the housing.

OBSAH ÚVOD ..................................................................................................................................................................... 8 1

ZDROJE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ .................................................................................................... 11 1.1 VLASTNÍ ZDROJE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ ............................................................................ 11 1.1.1 Úspory ........................................................................................................................................... 11 1.1.2 Dědictví ......................................................................................................................................... 11 1.1.3 Dar ................................................................................................................................................. 12 1.1.4 Vkladové bankovní produkty ........................................................................................................ 12 1.1.4.1 Stavební spoření ................................................................................................................... 12 1.1.4.2 Spořící účet .......................................................................................................................... 13 1.1.4.3 Termínovaný vklad .............................................................................................................. 13 1.1.5 Investiční nástroje .......................................................................................................................... 13 1.2 CIZÍ ZDROJE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ ..................................................................................... 13 1.2.1 Spotřebitelské úvěry ...................................................................................................................... 14 1.2.1.1 Bankovní spotřebitelské úvěry na bydlení ........................................................................... 15 1.2.1.2 Nebankovní spotřebitelské úvěry na bydlení ....................................................................... 17 1.2.2 Americká hypotéka ........................................................................................................................ 18 1.2.3 Státní fond rozvoje bydlení............................................................................................................ 20 1.3 ÚVĚROVÉ REGISTRY .................................................................................................................... 21 1.3.1 Bankovní registr klientských informací ......................................................................................... 22 1.3.2 Nebankovní registr klientských informací ..................................................................................... 22 1.3.3 Registr SOLUS .............................................................................................................................. 23 1.3.4 Následky negativního záznamu v úvěrovém registru .................................................................... 23

2

STAVEBNÍ SPOŘENÍ A ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ .......................................................... 25 2.1 HISTORIE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ .............................................................................................. 25 2.2 VZNIK STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČESKÉ REPUBLICE ........................................................... 26 2.2.1 Základní pojmy .............................................................................................................................. 27 2.3 VÝVOJ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČESKÉ REPUBLICE ........................................................... 28 2.3.1 Novela ZoSS v roce 1995 ............................................................................................................. 29 2.3.2 Novela ZoSS v roce 2003 ............................................................................................................. 29 2.3.3 Novely ZoSS v letech 2005 – 2009 ............................................................................................... 30 2.3.4 Novela ZoSS v roce 2010 .............................................................................................................. 31 2.4 SYSTÉM STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ................................................................................................ 33 2.5 SMLOUVA A JEJÍ NÁLEŢITOSTI .................................................................................................. 35 2.6 FÁZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ...................................................................................................... 39 2.6.1 Fáze spoření ................................................................................................................................... 39 2.6.2 Fáze úvěrová .................................................................................................................................. 40 2.6.2.1 Řádný úvěr ........................................................................................................................... 41 2.6.2.2 Překlenovací úvěr ................................................................................................................. 44 2.7 VÝHODY A NEVÝHODY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ................................................................... 47 2.7.1 Výhody stavebního spoření ........................................................................................................... 47 2.7.2 Nevýhody stavebního spoření........................................................................................................ 48 2.8 SOUČASNÍ POSKYTOVATELÉ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČR ............................................... 48 2.8.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ....................................................................................... 49

5

2.8.2 2.8.3 2.8.4 2.8.5 2.8.6

Wüstenrot stavební spořitelna a.s. ................................................................................................. 51 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s....................................................................................... 52 Raiffeisen stavební spořitelna a.s. ................................................................................................. 52 Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. ....................................................................................... 53 Vyhodnocení poskytovatelů .......................................................................................................... 53

3

HYPOTEČNÍ ÚVĚR ................................................................................................................................. 55 3.1 HISTORIE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU .............................................................................................. 55 3.2 HISTORIE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V ČESKOSLOVENSKU .................................................... 56 3.3 OBNOVA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÉ REPUBLICE ...................................... 57 3.4 SOUČASNÁ LEGISLATIVA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČR..................................... 58 3.5 PODSTATA A CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ................................................. 59 3.5.1 Základní pojmy .............................................................................................................................. 60 3.6 FÁZE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ...................................................................................................... 62 3.6.1 Přípravná etapa .............................................................................................................................. 62 3.6.2 Schvalovací etapa .......................................................................................................................... 63 3.6.3 Realizační etapa ............................................................................................................................. 64 3.7 VÝHODY A NEVÝHODY HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ................................................................... 65 3.7.1 Výhody hypotečního úvěru............................................................................................................ 65 3.7.2 Nevýhody hypotečního úvěru ........................................................................................................ 66 3.8 POSKYTOVATELÉ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ .............................................................................. 67 3.9 ÚROKOVÉ SAZBY A JEJICH VÝVOJ U HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ............................................ 68 3.9.1 Historický vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů ............................................................... 68 3.9.2 Současný boj hypotečních bank o klienty...................................................................................... 69

4

KOMPARACE ÚVĚRU ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ S HYPOTEČNÍM ÚVĚREM ..................... 72 4.1 DESKRIPTIVNÍ KOMPARACE ...................................................................................................... 72 4.1.1 Výše, resp. účel úvěru.................................................................................................................... 72 4.1.2 Zajištění úvěru ............................................................................................................................... 73 4.1.3 Úroková sazba ............................................................................................................................... 73 4.1.4 Rychlost získání úvěru................................................................................................................... 74 4.1.5 Doba splatnosti .............................................................................................................................. 74 4.1.6 Poplatky ......................................................................................................................................... 75 4.1.7 Celkové náklady ............................................................................................................................ 75 4.2 KOMPARACE POMOCÍ MODELOVÝCH PŘÍPADŮ ................................................................... 76 4.2.1 Modelový případ č. 1 ..................................................................................................................... 76 4.2.1.1 Financování hypotečním úvěrem ......................................................................................... 76 4.2.1.2 Financování překlenovacím úvěrem .................................................................................... 77 4.2.1.3 Návrh řešení s odůvodněním ................................................................................................ 78 4.2.2 Modelový případ č. 2 ..................................................................................................................... 78 4.2.2.1 Financování hypotečním úvěrem ......................................................................................... 78 4.2.2.2 Financování překlenovacím úvěrem .................................................................................... 79 4.2.2.3 Návrh řešení s odůvodněním ................................................................................................ 80 4.2.3 Modelový případ č. 3 ..................................................................................................................... 80 4.2.3.1 Financování hypotečním úvěrem ......................................................................................... 81 4.2.3.2 Financování překlenovacím úvěrem .................................................................................... 81 4.2.3.3 Návrh řešení s odůvodněním ................................................................................................ 82 4.2.4 Komplexní vyhodnocení modelových případů .............................................................................. 83

6

4.3 KOMPARACE PROSTŘEDNICTVÍM ZPRACOVANÉ ANKETY................................................ 83 4.3.1 Skladba respondentů ...................................................................................................................... 84 4.3.2 Respondenty vyuţité stavební spoření a hypoteční úvěry ............................................................. 86 4.3.3 Vyhodnocení ankety ...................................................................................................................... 91 ZÁVĚR ................................................................................................................................................................. 93 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ................................................................................................................... 96 BIBLIOGRAFIE .............................................................................................................................................. 96 ZÁKONY ......................................................................................................................................................... 96 INTERNETOVÉ ZDROJE ............................................................................................................................... 97 SEZNAM TABULEK ......................................................................................................................................... 98 SEZNAM OBRÁZKŮ ......................................................................................................................................... 98 SEZNAM GRAFŮ ............................................................................................................................................... 98 SEZNAM PŘÍLOH ............................................................................................................................................. 98

7

Úvod Bydlení je základní lidská potřeba, která má ve společnosti nezastupitelnou funkci. Lze ho definovat jako útočiště před okolním prostředím, které má na nás mnohdy negativní dopad. Je místem, kde se člověk cítí v bezpečí, kde jsou uspokojovány další základní lidské potřeby a kde je vytvářeno rodinné zázemí a mezilidské vztahy. Bydlení, které splňuje většinu představ jedince či rodiny, je moţné nazvat domovem. Potřebu domova, nebo-li bydlení, je moţné uspokojit různě. Někteří z nás mají to štěstí a bydlení jim „spadne do klína“, například jako dárek od rodičů nebo formou dědictví. Vţdy je však nutné v domově nacházet potřebnou pohodu a klid, dokázat si zde odpočinout a připravit se na další stresující situace, které nás takřka denně potkávají. V případě, ţe je bydlení nevyhovující, pak chybí pocit načerpaných sil a dostatečné relaxace. Následkem toho jsou nepříznivé vlivy, které mají negativní dopad na vnitřní hygienu člověka. Nevyhovujícími faktory mohou být nedostatečná velikost bytu, nedostatek soukromí, špatné mezilidské vztahy, vzdálenost zaměstnání a třeba i kvalita bytu či domu. Představa o bydlení je rozdílná, někteří lidé preferují vlastní bydlení, jiní naopak dávají přednost nájmům, popř. podnájmům. Z dalšího hlediska je moţné členit zájemce o bydlení z pohledu kvalitativního, coţ lze charakterizovat ve vztahu mezi rodinným domem či panelákovým bytem. Zajisté bude mít jinou představu o bydlení svobodný jedinec či rodina s dvěma dětmi, a takto by bylo moţné vyjmenovat velkou řadu dalších subjektivních hledisek, které budou rozhodovat o výběru bydlení. Společensky je nejvýše hodnoceno vlastní bydlení, zejména se jedná o vlastní rodinné domy nebo velkometráţní byty v exkluzivních lokalitách. Většina lidí v průběhu ţivota zatouţila po takovém bydlení nebo alespoň o chalupě na vysněném místě. Zpravidla rozhodnutí spojená s vlastním bydlením vyplývají z momentálních ţivotních etap, jakými jsou např. osamostatnění se od rodičů, společné souţití mladých partnerských párů nebo očekávání narození potomka. Dalším faktorem při řešení otázky bydlení můţe být vhodný okamţik na trhu s realitami. K pořízení vlastního domu nebo bytu je nutné překonat obvyklou překáţku, a tou je nedostatek finančních prostředků. Ceny nemovitostí určených k vlastnímu bydlení se pohybují v řádech statisíců aţ miliónů korun. Proto je moţné jen ve výjimečných případech 8

realizovat koupi nemovitosti pouze z uspořených finančních prostředků. Jestliţe se člověk rozhodne k nabytí vlastního domu či bytu, je nutné důkladně zvaţovat, jakou formou bude nemovitost financovat. Diplomová práce je rozdělena do čtyř kapitol, které mají logickou a obsahovou návaznost. Ke zpracování je jako základní metoda pouţita analýza, při níţ je záměrem sloţitější fakta rozčlenit na jednodušší části. Jedná se především o rozbor nejvýznamnějších produktů v oblasti financování bydlení, kterými jsou stavební spoření a hypoteční úvěr. Dále jsou v diplomové práci pouţity metody deskripce, uplatněná ve všech kapitolách, a komparace, aplikovaná zejména při posouzení vhodnosti produktů v rámci modelových případů. V první kapitole jsou charakterizovány zdroje financování bydlení, včetně představení netradičních

produktů,

jakými

jsou

spotřebitelské

úvěry

poskytované

bankami

či nebankovními subjekty. Současně první kapitola představuje americkou hypotéku a analyzuje její nabídku u nejvýznamnějších bank na českém trhu. Okrajově jsou v této kapitole představeny dva nejrozsáhlejší a nejoblíbenější produkty v ČR vyuţívané pro účely financování bydlení, a to stavební spoření a hypoteční úvěr. Oběma jsou věnovány zbývající tři kapitoly. Druhá kapitola teoreticky analyzuje stavební spoření. Jejím obsahem je historický vývoj, princip fungování, ale také popis obou moţných způsobů úvěrování prostřednictvím stavebního spoření. Historický vývoj hypotečního úvěru, jeho charakteristika a jednotlivé fáze jsou představeny ve třetí kapitole. Obě uvedené kapitoly jsou zakončeny výčtem výhod a nevýhod obou produktů. Cílem mé diplomové práce je prostřednictvím analýzy porovnat výhody a nevýhody stavebního spoření a hypotečního úvěru, současně pak vyhodnotit situační případy a doporučit vhodná řešení. Cíl diplomové práce se snaţím naplnit zejména ve čtvrté kapitole, kde nejprve deskripcí srovnávám zjištěné výhody a nevýhody stavebního spoření a hypotečního úvěru, následně na modelových případech analyzuji vhodnost vyuţití toho či onoho produktu a navrhuji vhodná řešení. V závěru čtvrté kapitoly vyhodnocuji na základě výsledků ankety oblíbenost a preferovaná kritéria obou produktů.

9

Téma mé diplomové práce úzce souvisí s mým nedávným ţivotním rozhodnutím, kdy jsme s rodinou řešili otázku vlastního bydlení. V této souvislosti jsme zvaţovali kombinaci hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Tato skutečnost byla důvodem, proč jsem si jako téma diplomové práce zvolil „Způsoby financování bydlení“.

10

1 Zdroje financování bydlení Základním předpokladem k pořízení vlastního bydlení je dostatek peněţních prostředků. Přestoţe je momentálně cena realit na nejniţší úrovni za posledních deset let, je pro většinu obyvatel naší země nadmíru sloţité, a zejména těţko dostupné, vlastní bydlení realizovat. Z pohledu zdrojů existují dvě základní moţnosti financování bydlení. První moţností je vyuţití vlastních zdrojů k financování bydlení, tzv. samofinancování. Druhou moţností, která je rozsáhlejší v oblasti způsobů financování bydlení, je vyuţití cizích zdrojů. V tomto případě se osoba, která vyuţije cizí zdroje k financování bydlení, dostává do postavení dluţníka a instituce, ať uţ bankovní či nebankovní, do postavení věřitele.

1.1 Vlastní zdroje financování bydlení Způsob financování bydlení z vlastních zdrojů je pro osoby se zájmem o bydlení takřka bez rizik a zejména je to způsob nejjednodušší. Financování bydlení prostřednictvím vlastních zdrojů je moţné rozčlenit následujícím způsobem:

1.1.1 Úspory Financování bydlení z vlastních úspor je zajisté nejvhodnější z hlediska časové realizace. Odpadají tak zdlouhavé administrativní kroky související s pořizováním bydlení, jakými jsou např. jednání s finančními institucemi, zřizování účtů a následné zajištění úvěru. Poslední uvedené je obvykle realizováno formou zástavního práva, z čehoţ plynou při nestandardním průběhu rizika spojená se zablokováním nemovitosti. V současné ekonomické recesi je sloţité naspořit finanční částku, která by odpovídala trţní ceně vhodné a zejména poţadované nemovitosti. Vzhledem ke skutečnosti, ţe financování bydlení je problematika především mladých lidí, lze konstatovat, ţe tito ani nemají moţnost z čeho a dlouhodobě spořit. V případě, ţe potenciální zájemce o bydlení disponuje dostatečnými finančními prostředky, je nutné zváţit, zda za současných nízkých úrokových sazeb není vhodné financovat bydlení přeci jen úvěrem a naspořené finanční prostředky investovat do instrumentů s vyšší mírou zhodnocení.

1.1.2 Dědictví Jedním z nejsnadnějších způsobů financování vlastního bydlení je stát se dědicem majetku, alespoň v hodnotě odpovídající poţadavku na koupi bytu či výstavbu rodinného 11

domu. Samozřejmě je s institutem dědění spojena nepříjemná ţivotní situace, která jde ruku v ruce se skutečností, ţe navţdy odešel někdo z nejbliţších. V takových případech není příjemné ani řešení pozůstalosti, na jejímţ konci je osobní „prospěch“, ze kterého lze financovat poţadované bydlení. Svým způsobem můţe být předmětem dědictví i vhodná nemovitost, a tím je otázka financování bydlení vyřešena ještě rychleji. Ač se můţe zdát výše uvedený způsob financování bydlení poněkud cynický, nelze jej k vzhledem tématu zcela opomenout.

1.1.3 Dar Jednoznačně nejvýhodnější, a v dnešní době běţný případ financování bydlení, je situace, kdy potomek obdrţí od rodičů nemalé finanční prostředky, právě pro výstavbu či koupi rodinného domu nebo bytu. Není výjimkou ani takové řešení, kdy rodiče potomkovi nemovitost sami pořídí. Zde se jedná o vyuţití úspor jiných osob, neţ těch, které by případně musely problematiku financování bydlení řešit.

1.1.4 Vkladové bankovní produkty Předpokládat, ţe ve střednědobém časovém horizontu (5-10 let) se prostřednictvím pravidelných vkladů finanční prostředky zhodnotí natolik, aby postačovaly v kompletním rozsahu na koupi nemovitosti, je takřka utopií. Toto tvrzení se odvíjí od současných úrokových sazeb, které jsou na historickém minimu. Nejčastějšími vkladovými produkty bank jsou stavební spoření, spořící účty, termínované vklady. Kaţdý z uvedených produktů má své charakteristické vlastnosti.

1.1.4.1 Stavební spoření Velmi oblíbený produkt, který je zastoupený v obou kategoriích zdrojů, jak vlastních, tak cizích. Tvoří, a především tvořil, největší podíl spořícího produktu na území České republiky. Jednalo se zejména o období, kdy byla státní podpora ve výši 25 % z vkladů za období kalendářního roku, a proto byl tento produkt vyuţíván k účelům spoření. V současné době, kdy je státní podpora „pouze“ 10%, oblíbenost klesla, nicméně stálé zastává nemalé procento v oblasti spořících produktů. Jelikoţ je stavební spoření jedním ze dvou hlavních účelových produktů k financování bydlení, bude mu věnována celá kapitola č. 2. 12

1.1.4.2 Spořící účet Jedná se o produkt, který je velmi podobný běţnému účtu, ale s lepším úročením vkladu. Klientům je umoţněno vkládat peněţní prostředky průběţně a rovněţ tak je umoţněno kdykoliv ze spořícího účtu vloţené peněţní prostředky vybírat. Uvedená pozitiva spořícího účtu jsou hlavní výhodou v porovnání s termínovanými vklady. Spořící účet se při střednědobém vyuţívání, a při dostatečně vysokých vkladech volných peněţních prostředků, můţe stát vhodným startovacím (vlastním) zdrojem k financování bydlení. V současné době jsou nejvýhodnější spořící účty českých bankovních domů úročeny cca 2 % p.a., v takových případech je však nutné zváţit reálnost zhodnocení.

1.1.4.3 Termínovaný vklad Vyuţití termínovaného vkladu je vhodné pro takové klienty, kteří mají volné peněţní prostředky a nechtějí riskovat jejich znehodnocení např. na burze. Termínované vklady jsou zpravidla lépe úročeny neţ spořící účty, ale určitou nevýhodou je skutečnost, ţe vloţené peněţní prostředky jsou bankovními domy blokovány na předem sjednanou dobu. Případné předčasné výběry jsou sankcionovány např. sníţením úrokové sazby na hodnotu běţného účtu. Opět se jedná o produkt, který lze vyuţít za účelem drobného zhodnocení jiţ naspořených finančních prostředků. Termínovaný vklad tedy není produkt, na základě kterého lze valorizovat průměrně naspořené peněţní prostředky do výše, která by dostačovala k financování bydlení.

1.1.5 Investiční nástroje Rozhodnout se vloţit volné finanční prostředky do různých druhů investičních nástrojů, je jedna z rizikovějších forem zhodnocení peněz. Investiční společnosti nabízejí několik moţností podle rizikovosti investování, z pravidla se jedná o portfolia: dynamická, růstová, vyváţená a konzervativní. Většinou však investiční společnosti doporučují více neţ pětileté pravidelné peněţní vklady, čímţ se diverzifikuje riziko ztráty, a naopak se zvyšuje pravděpodobnost výnosu. Zhodnotit však peněţní prostředky natolik, ţe jich bude dostatek k pořízení bytu, natoţ na koupi či stavbu rodinného domu, je takřka nemoţné.

1.2 Cizí zdroje financování bydlení Zejména mladí lidé jsou více či méně nuceni své vlastní bydlení financovat prostřednictvím cizích zdrojů. V současné době, kdy se na trhu práce míra nezaměstnanosti 13

pohybuje okolo 10 %, je však skutečně klíčovým ţivotním rozhodnutím, jaký způsob řešení vlastního bydlení bude zvolen. Pozitivním hlediskem při rozhodnutí se financovat bydlení cizími zdroji, je momentálně nízká úroková míra, kterou ovlivňuje historicky nejniţší dvoutýdenní repo sazba České národní banky 0,05 %. Úrokovou sazbu obchodních bank však neovlivňuje pouze dvoutýdenní repo sazba centrální banky. Na finální výši úrokové sazby působí celá řada faktorů. Mezi ovlivňující faktory patří délka splatnosti úvěru, současně banky posuzují, zda není ţadatel v registru dluţníků nebo jestli je klientem finanční instituce jiţ v době podání ţádosti (tzv. bonita klienta) atd. Nejrozšířenějšími bankovními produkty vyuţívanými k financování bydlení prostřednictvím cizích zdrojů jsou hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření, kterým bude jednotlivě věnována samostatná kapitola.

1.2.1 Spotřebitelské úvěry Spotřebitelský úvěr mohou poskytovat jednak obchodní banky, ale také nebankovní subjekty. Oba okruhy poskytovatelů se musí řídit zákonem č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a změně některých zákonů, který tento typ úvěru upravuje. Zákonem je mimo jiné definováno, ţe poskytovat spotřebitelské úvěry lze pouze fyzickým osobám na financování jejich nepodnikatelských potřeb. Tímto typem úvěru je moţné financovat, např. koupi automobilu, vybavení domácnosti, rekonstrukci nemovitosti, de facto veškeré spotřební zboţí či sluţby. Spotřebitelský úvěr lze rozdělit do dvou kategorií, kde kritériem k rozčlenění je pouţití finančních prostředků, tedy buď neúčelové a nebo účelové. Jedná-li se o neúčelový úvěr, klient nemusí poskytovateli předkládat doklady prokazující vyuţití finančních prostředků a tyto můţe pouţít libovolně. Neúčelový úvěr má zpravidla vyšší úrokovou sazbu, která je právě důsledkem svobody naloţení s finančními prostředky. U účelových spotřebitelských úvěrů je poţadováno předloţení dokladů, které prokazující vyuţití finančních prostředků ke konkrétnímu účelu. Je-li účelem spotřebitelského úvěru koupě nemovitosti, je oproti jiným účelovým spotřebitelským úvěrům zpravidla stanovena delší doba splatnosti a současně niţší úroková sazba. Spotřebitelský úvěr poskytnutý za účelem financování bydlení, se v porovnání se speciálními produkty slouţícími k pořízení nemovitosti, liší v několika parametrech. Významná odlišnost je ve stanovení délky fixace úrokové míry, například u hypotečních úvěrů je to nejčastěji v délce 3 nebo 5 let, oproti tomu u spotřebitelského úvěru je výše úrokové míry po celou dobu splácení konstantní. Další rozdíl je ve výši úrokové sazby, 14

u spotřebitelských úvěrů je většinou vyšší neţ u hypotečních úvěrů nebo úvěrů ze stavebního spoření. Diferencí je současně délka splatnosti, u spotřebitelských úvěrů je zpravidla kratší neţ u hypotečních úvěrů či úvěrů ze stavebního spoření. Hypoteční úvěry se poskytují aţ na dobu 30 let, úvěry ze stavebního spoření lze splácet aţ 20 let, zatímco spotřebitelské úvěry je zpravidla nutností splatit do 10 let. Odlišnost je také v souvislosti s předčasným splacením úvěru. U spotřebitelských úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření není obvykle předčasné splacení sankcionováno, coţ se zpravidla s porovnáním s hypotečními úvěry říci nedá. U hypotečních úvěrů je tato moţnost zpravidla pouze v době změny fixace úrokové sazby, nutno však podotknout, ţe se na trh pohybují banky, které jiţ také umoţňují mimořádné splátky v rámci hypotéky bez sankce. Přesto se plošně dá hovořit o výhodě, kterou spotřebitelské úvěry v porovnání s hypotékami nabízejí. Další výhodou u spotřebitelských úvěrů je schvalovací proces, coţ klientům umoţňuje rychlejší získání finančních prostředků. V otázce zajištění spotřebitelského úvěru není vţdy vyţadováno zástavní právo, coţ je další výhodou oproti hypotečnímu úvěru. Nicméně celkové náklady spotřebitelského úvěru ve vazbě na vyšší úrokovou sazbu, omezený úvěrový rámec a relativně krátkou dobu splatnosti řadí spotřebitelský úvěr v oblasti financování bydlení na zadní příčky produktů vyuţívaných k uvedenému účelu. Kdo se však rozhodne pro tento doplňkový produkt k financování bydlení, český trh mu nabídne široké spektrum bankovních i nebankovních subjektů, které poskytují účelové spotřebitelské úvěry.

1.2.1.1 Bankovní spotřebitelské úvěry na bydlení Vyuţití bankovních půjček na bydlení je spíše alternativním řešením financování bydlení. Pro zájemce mohou být v porovnání s hypotečními úvěry lákavé zejména z důvodu odlišného způsobu zajištění. Některé bankovní instituce nabízejí na trhu i statisícové úvěry poskytované k účelu financování bydlení, přičemţ nepoţadují zajištění formou ručitele nebo zástavního práva k nemovitosti. Takové úvěry je vhodné vyuţít ke koupi druţstevních bytů, neboť na koupi bytu ve vlastnictví druţstva nelze vyuţít hypoteční úvěr právě z důvodu zajištění formou zástavného práva. Bankovní subjekty nabízí účelové „spotřebitelské“ úvěry s různými parametry, například se liší maximální výší úvěrového rámce nebo rozsahu vyuţití a nebo délkou splatnosti. Bankovní subjekty dávají najevo existenci výše uvedeného produktu samotným názvem. Československá obchodní banka, a.s., (dále také ČSOB), nabízí produkt s názvem 15

ČSOB Půjčka na lepší bydlení1, prostřednictvím kterého lze financovat koupi bytu nebo domu, také je moţné odkoupit druţstevní podíl, tedy koupit druţstevní byt. Výhodami inzerovanými ČSOB je vlastní nastavení výše splátek s maximální délkou splatnosti 10 let, výše půjčky aţ 600 tisíc korun bez ručitele a zajištění nemovitostí a moţnost neúčelově čerpat aţ 20 % z poskytnuté finanční částky. Další významným hráčem na trhu, který poskytuje půjčku na bydlení formou spotřebitelského úvěru, je Česká spořitelna, a.s. (dále také ČS), která produkt nazvala Spotřebitelský úvěr2. Podmínky, resp. výhody, jsou obdobné, rovněţ nabízí půjčku 600 tisíc korun bez nutnosti zajištění, garantuje konstantní úrokovou sazbu a prezentuje moţnost čerpat úvěr jednorázově nebo postupně, vše dle poţadavků klienta. Pozadu se spotřebitelským úvěrem nezůstává ani Komerční banka, a.s. (dále také KB), která nabízí produkt s názvem Úvěr na nemovitost3. Tento typ úvěru je moţné vyuţít na koupi druţstevního podílu, na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti, ale také na vybavení domácnosti, přičemţ investice do vybavení nesmí přesáhnout 50 % z poskytnutého úvěru. Za výhodu lze povaţovat moţnost úvěr bez sankcí kdykoliv zcela nebo částečně splatit. Posledním namátkou vybraným bankovním produktem je Účelová půjčka na bydlení a rekonstrukce4 od Raiffeisen bank, a.s. (dále také RB). Účel vyuţití půjčky je velmi široký, od koupě, rekonstrukci či výstavby nemovitosti, přes koupi druţstevního podílu či koupi rekreačního objektu aţ po vypořádání spoluvlastnických či dědických podílů k nemovitosti. Inzerovanou výhodou je maximální výše půjčky aţ 1 milión korun, moţnost předčasného splacení půjčky bez sankce a nutností není zajištění úvěru smluvním zástavním právem k nemovitosti. Maximální výše spotřebitelských úvěrů určených k financování bydlení, které poskytují bankovními subjekty, se pohybuje obvykle okolo 600 tisíc korun, výjimečně dosahuje 1 miliónu korun. Právě omezený úvěrový rámec umoţňuje bankám vstupovat do určitého rizika a poskytovat finanční prostředky bez zajištění zástavní právem k nemovitosti. Z uvedeného je zřejmé, ţe výše úvěru bude jen ve vybraných regionech České republiky

1

Zdroj: Československá obchodní banka, a.s., ČSOB Půjčka na lepší bydlení, Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Pujcka-na-lepsi-bydleni.aspx dne 26.1.2013 2 Zdroj: Česká spořitelna, a.s., Spotřebitelský úvěr, Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/spotrebitelsky-uver/o-produktu-d00018719 dne 26.1.2013 3 Zdroj: Komerční banka, a.s., Úvěr na nemovitost, Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/uver-na-nemovitost.shtml dne 27.1.2013 4 Zdroj: Raiffeisen bank, a.s., Účelová půjčka, Dostupné z: http://www.rb.cz/osobni-finance/uverove-produkty/osobni-pujcky/ucelova-pujcka/ dne 27.1.2013

16

dostačovat na koupi bytu, a to i přesto, ţe ceny nemovitostí jsou za období 10 let na historickém minimu. Jestliţe se klient přeci jen rozhodne pro spotřebitelský úvěr, je předpokladem, ţe disponuje i vlastními finančními prostředky a spotřebitelský úvěr bude pouze doplňujícím zdrojem financování bydlení. Negativním hlediskem je i relativně krátká doba splatnosti, která u těchto produktů většinou nepřesahuje 10 let. Z kratší doby splatnosti vyplývá, ţe klient bude muset počítat s velmi vysokými měsíčními splátkami, zejména v porovnání s hypotečními úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Právě z uvedených důvodů je efektivnější vyuţívat spotřebitelské úvěry určené na bydlení k méně nákladným záměrům spojeným s financováním bydlení, pod kterými si lze představit rekonstrukci, modernizaci nebo vybavení bytu či domu.

1.2.1.2 Nebankovní spotřebitelské úvěry na bydlení V současné době se hromadí stále více zájemců, kteří oslovují banky či stavební spořitelny s poţadavkem o pomoc při řešení otázky bydlení, ať jiţ na koupi bytu nebo rodinného domu. Banky či stavební spořitelny prověřují příjmy potenciálních klientů, celkovou zadluţenost, ale také platební morálku, která se sleduje v různých registrech dluţníků. Jestliţe je bonita klienta dostatečná, finanční instituce klientům poskytnou peněţní prostředky prostřednictvím například hypotečního úvěru. Počet lidí, kteří však podmínky finančních institucí nedokáţe splnit stále přibývá, a tak jim nezbývá, neţ otázku financování bydlení řešit prostřednictvím spotřebitelských úvěrů od nebankovních poskytovatelů. Počet nebankovních subjektů poskytujících spotřebitelské úvěry na bydlení je velké mnoţství, přičemţ při výběru mezi nimi je nutno pečlivě a obezřetně vybírat. Základním předpokladem je podrobné prostudovaní úvěrové smlouvy, ve které mnohdy bývají záměrně nevýhodné smluvní klauzule vůči klientům. Takové riziko je zastoupeno zejména u menších a neznámých subjektů. Subjekty mající na trhu větší procentuální zastoupení, si nemohou nepoctivý přístup ke klientům, z důvodu reputačního rizika souvisejícího s jejich ztrátou, dovolit. Určité riziko je také vnímáno v souvislosti s případným konkurzem nebankovního poskytovatele. Vyhlášení konkurzu u společnosti, která poskytla finanční prostředky formou úvěru, má za následek, ţe takové pohledávky se stávají splatné, přičemţ za pohledávky se v tomto případě povaţují také poskytnuté úvěry. Ač se mohou zdát rizika nebankovních úvěrů na bydlení natolik vysoká, jsou v ţivotě situace, které jiné alternativní řešení nenabízí. V ten moment je tento způsob financování 17

bydlení pro klienta přínosem. Jedná se například o situaci, kdy podnikatel na základě daňové optimalizace neprokazuje dostatečné příjmy. U řadových uchazečů o úvěr, kteří u bank nesplňují podmínku dostatečného příjmu, a nebo jsou v registrech dluţníků vedeni jako nesolventní, je právě zamítnutí úvěru ze strany banky významným varováním před podpisem smlouvy u případného nebankovního subjektu. Z uvedeného vyplývá, ţe není-li klient schopen splácet běţné půjčky, čímţ se dostane do některého z rejstříků dluţníků, tak jen stěţí bude schopen splácet spotřebitelský úvěr na bydlení od nebankovního subjektu. Tedy nebankovní spotřebitelský úvěr na účely bydlení by měl být vyuţit pouze v nejkrajnější situaci, neboť úrokové sazby u těchto subjektů bývají v porovnání s hypotečními úvěry či úvěry ze stavebních spoření více neţ dvojnásobné.

1.2.2 Americká hypotéka Americká hypotéka je neúčelový úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Poskytnuté peněţní prostředky se připisují přímo na účet klienta, který s nimi můţe libovolně nakládat. Není tedy nucen vynaloţit finance na koupi pozemku či jiné nemovitosti, ale můţe uspokojit své potřeby například nákupem automobilu, vybavením bytu či domu a nebo i nákupem dovolené. Jelikoţ se jedná o neúčelový úvěr, tak z logiky vyplývá, ţe úroková sazba bude zpravidla vyšší neţ u hypotečních úvěrů. Délka splatnosti se pohybuje mezi 5 aţ 20 lety, přičemţ musí být splněna podmínka, ţe doba splatnosti nesmí překročit hranici 70 let věku ţadatele. Minimální výše úvěru je 100 tisíc korun, maximální částka není omezena, ale odvíjí se od odhadní ceny nemovitosti, kterou je hypotéka zajištěna.5 Namátkou vybrané obchodní banky poskytující americké hypotéky na českém trhu mají velmi podobné parametry, coţ je představeno v přehledné tabulce č. 1.

5

Zdroj: Wikipedia, Americká hypotéka, Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Americk%C3%A1_hypot%C3%A9ka,dne 27.1.2013

18

Tabulka č. 1: Vybrané parametry bank poskytující americké hypotéky Parametry / Banka a název produktu KB – Úvěr Garant (Americká hypotéka)6

min. výše úvěru

Max. výše úvěru 10 mil. Kč, resp. max. 70 % z obvyklé ceny zastavené nemovitosti

úroková sazba

délka splatnosti

od 8,19 % p.a.

max. 20 let

ČS – Americká hypotéka – hypotéka na cokoliv7

150 tis. Kč

max. 80 % z odhadní ceny zastavené nemovitosti

max. 20 let

hypotéka

300 tis. Kč

ČSOB – ČSOB Americká hypotéka9

200 tis. Kč

7,34 % p.a. (fixace na 5 let)

3 – 20 let

Hypoteční banka – Americká hypotéka10

200 tis. Kč

max. do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti 5 mil. Kč, resp. max. 70 % zástavní hodnoty nemovitosti 5 mil. Kč, resp. max. 70 % zástavní hodnoty nemovitosti

od 7,3 % .p.a. garance stále úrokové sazby po celou dobu splácení neuvedeno

RB – Americká Univerzál8

od 7,34 % p.a.

max. 20 let

200 tis. Kč

5 – 20 let

Zdroj: Vlastní konstrukce - z informací na internetu

Porovnáním parametrů ve výše uvedené tabulce se nabízí jako nejvýhodnější produkt americká hypotéka od ČS. Důvodem je zejména maximální finanční částka, kterou je proti zastavené nemovitosti banka ochotna půjčit a s ostatními poskytovateli srovnatelná inzerovaná úroková sazba. V rozhodování je však třeba sledovat i další podstatný parametr úvěru, kterým je roční procentní sazba nákladů (dále také RPSN). Jedná se o číselnou hodnotu vyjádřenou v procentech, prostřednictvím které zájemce o úvěr zjistí, jak jsou jednotlivé nabídky výhodné či nevýhodné11. V rámci RPSN jsou zahrnuty veškeré poplatky spojené

6

Zdroj: Komerční banka, a.s., Úvěr Garant (Americká hypotéka), Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/uver-garant.shtml dne 28.1.2013 7 Zdroj: Česká spořitelna, a.s., Americká hypotéka, Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/americka-hypoteka/o-produktu-d00020169 dne 28.1.2013 8 Zdroj: Raiffeisen bank, a.s., Americká hypotéka Univerzál, Dostupné z: http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/americka-hypoteka-univerzal/ ze dne 28.1.2013 9 Zdroj: Československá obchodní banka, a.s., ČSOB Americká hypotéka, Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Americka-hypoteka.aspx ze dne 28.1.2013 10 Zdroj: Hypoteční banka, a.s., Americká hypotéka, Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/americka-hypoteka/ dne 28.1.2013 11 Zdroj: RPSN.cz, RPSN – Jak Je Vaše Půjčka Drahá, Dostupné z: http://rpsn.cz/clanek/rpsn-je-vase-pujcka-draha dne 28.1.2013

19

s úvěrem, tedy kromě úroků, také poplatek za zpracování ţádosti o úvěr, poplatek za vedení úvěrového účtu, poplatek za zaúčtování poloţky na úvěrovém účtu apod. Další parametr, který by mohl klienta při rozhodování ovlivnit, je svoboda při případném prodeji nemovitosti, na níţ je vázáno zástavní právo. Na paměti je nutno mít, ţe nemovitost, na níţ vázne zástavní právo, resp. jakákoliv věcná práva k věci cizí, je daleko hůře prodejná.

1.2.3 Státní fond rozvoje bydlení Financovat vlastní bydlení bylo do března roku 2011 moţné prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení (dále také SFRB), který nabízel mladým lidem program s názvem Úvěr 300. Program byl určen pro osoby do 36 let věku a největší předností úvěru byla nízká úroková sazba. Maximální výše úvěru byla 300 tis. Kč, délka splatnosti aţ 20 let a úroková sazba činila 2 %. Úvěr od SFRB nemohla opakovaně vyuţít jedna a tatáţ osoba. Program Úvěr 300 momentálně SFRB neposkytuje, neboť nedisponuje dostatečnými finančními prostředky12. Zajisté by mnoho mladých lidí uvítalo opětovné zavedení výše uvedeného programu, který je z pohledu financování výhodnější neţ jakékoliv bankovní produkty. Momentálně má SFRB spuštěny dva programy týkající se otázky bydlení. Prvním je program úvěrů na opravy a modernizace bytových domů, tzv. program Panel 2013+. Program je určen pro veškeré vlastníky bytových domů, nehledě na technologii výstavby, tzn. ţe nezáleţí, zda se jedná o dům panelový nebo cihlový. Čerpání úvěru lze vyuţít na sníţení energetické náročnosti domů, na opravu společných prostor, na modernizaci bytových jader či na rekonstrukce instalací. Program je aplikovatelný pro širokou škálu subjektů, mohou jej vyuţít druţstva, společenství vlastníků, fyzické a právnické osoby, stejně tak města či obce, jeţ mají ve vlastnictví bytový dům. Předností programu je nízký úrok. Ten se odvíjí od referenční sazby Evropské unie pro ČR, která je od ledna 2013 ve výši 1,09 % p.a. Maximální doba splatnosti je 30 let, přičemţ po celou dobu splácení je moţné fixovat úrokovou míru. Výše úvěru není přímo stanovena, ale úvěr můţe krýt aţ 90 % rozhodných výdajů. Ţádosti do programu začal SFRB přijímat ode dne 11. 1. 2013. „Modelový příklad výpočtu: Při celkových investičních nákladech 6 mil. Kč a výši úvěru 5 mil. Kč s úrokem 1,09 % p.a. na 20 let, získá žadatel proti komerčnímu úvěru v aktuální výši

12

Zdroj: Státní fond rozvoje bydlení, Úvěr 300, Dostupné z: http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-mladych/uver-300/ dne 28.1.2013

20

3,5 % p.a. výhodu v podobě celkové úspory 1,41 mil. Kč. Celkem je výše státní podpory 28 % (úspora na úrocích za dobu splatnosti úvěru)13. Druhým programem zaměřeným na bydlení ze strany SFRB jsou úvěry na výstavbu nájemních bytů. V rámci tohoto programu mohou ţádat o úvěr obce, právnické osoby, ale i fyzické osoby. Prostředky lze vyuţít na novostavbu, ve které vzniknou nájemní byty, nebo na stavební úpravy, kterými vznikne nájemní byt z prostor původně určených k jiným účelům neţ k bydlení. Úvěrem je moţné financovat nástavbu či přístavbu, ale podmínkou je opět vytvoření nájemního bytu. Dále lze vyuţít úvěr ke stavebním úpravám bytů v bytovém domě, ve kterém není ţádný byt způsobilý k bydlení. V neposlední řadě je moţné stávající nájemní byt stavebními úpravami rozdělit tak, ţe vznikne alespoň jeden další nájemní byt. Splatnost úvěru je 30 let a lze jej poskytnout do maximální výše 70 % rozhodných výdajů. Výše úrokové sazby se stanovuje jiţ od 2 % p.a., ale konečná sazba je závislá na různých okolnostech, např. komu budou vytvořené byty určeny, dále pak jaká je rentabilita projektu a jaké je zajištění.14

1.3 Úvěrové registry Začátkem 90. let minulého století vzniklo na českém finančním trhu velké mnoţství subjektů podnikajících na základě bankovní licence. Současně s rozvíjející se trţní ekonomikou se rozvíjel i bankovní trh, jehoţ součástí bylo mimo jiné i poskytování úvěrů. Vedle úvěrů podnikatelských se také jednalo o úvěry soukromých osob, prahnoucích po moderním bydlení. Banky si významně konkurovaly a pro získání klientů byly ochotny nabízet ţadatelům atraktivní, ale současně nereálné úvěrové podmínky. Na základě nedostatečného zajištění úvěrů některé banky následně zkrachovaly. Z důvodu eliminace úvěrového rizika začaly banky sdílet svá vlastní data s konkurenčními finančními institucemi. Právě banky byly první subjekty, které zaloţily vlastní registr. Předešly tím situaci, kdy neúspěšný ţadatel o úvěr v jedné bance (neúspěšný z důvodu dřívějšího nesplácení či splácení úvěru s výrazným prodlením) se rozhodl zkusit štěstí u konkurence, a ta mu úvěr poskytla. Nutno podotknout, ţe úvěrové registry nejsou českým výmyslem, ale ţe fungují

13

Zdroj: Státní fond rozvoje bydlení, Panel 2013+, - [cit. 2013-01-28] Dostupné z: http://www.sfrb.cz/o-sfrb/aktualne/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=115 14 Zdroj: Státní fond rozvoje bydlení, Úvěry na výstavbu nájemních bytů, Dostupné z: http://www.sfrb.cz/programy/uvery-na-vystavbu-najemnich-bytu/ ze dne 29.1.2013

21

po celém světě. Momentálně je v České republice několik úvěrových registrů, nebo-li rejstříků dluţníků, které evidují zejména negativní záznamy u klientů. Existují také registry, které evidují jak negativní, tak pozitivní údaje o klientech.

1.3.1 Bankovní registr klientských informací Podle ustanovení § 38a odst. 1 zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů (dále také ZOB), je zavedena výjimka z institutu bankovního tajemství, která přiznává bankám a pobočkám zahraničních bank právo sdílet informace nezbytné pro vyhodnocení bonity a důvěryhodnosti klienta. Souhlas klientů s uchováváním osobních informací je v tomto případě nahrazen zákonem a nevyţaduje se. Podle výše uvedeného ustanovení zákona funguje v ČR jediný úvěrový registr, a to Bankovní registr klientských informací (dále také BRKI). Uvedený registr byl spuštěn v červnu 2002. Provozovatelem registru je společnost CBCB - Czech Banking Credit Bureau, a.s., vlastněná pěti bankami, které registr spoluzakládaly. Jsou to Česká spořitelna, a.s., Československá obchodní banka, a.s., GE Money Bank, a.s., Komerční banka, a.s. a HVB Bank Czech Republic, a.s. Do BRKI jsou klienti (nepodnikající fyzické osoby) zapisováni jiţ v okamţiku podání ţádosti o poskytnutí úvěru a i po určitou dobu po splacení celého úvěru se údaje uchovávají. BRKI uchovává jak pozitivní (tj. údaje o existenci pohledávky a o jejím řádném splácení), tak i negativní (částka a lhůta po splatnosti) informace o platební morálce klienta. Údaje o svých klientech v registru nesdílí jen banky, ale o své informace se také dělí stavební spořitelny. Běţně je výpis vyhotoven do 30 dní, a to na základě notářsky ověřené ţádosti. Negativní zápis v registru je proveden v případě, kdy je prodlení se splátkou úvěru více jak tříměsíční.

1.3.2 Nebankovní registr klientských informací Nebankovní registr klientských informací (dále také NRKI), je obdobou BRKI, ale s tím rozdílem, ţe shromaţďuje informace o klientech nebankovních subjektů. Společnost LLCB Leasing & Loan Credit Bureau, z.s.p.o., rejstřík provozuje od července 2005. Registr zaloţily dominantní leasingové a splátkové společnosti: ČSOB Leasing, a.s., GE Money Auto, a.s., GE Money Multiservis, a.s., CAC Leasing, a.s., Santander Consumer Finance, a.s., ŠKOFIN, a.s., Leasing České spořitelny, a.s., a Autoleasing, a.s. Podmínky pro vznik negativního zápisu do registru jsou totoţné s BRKI. Rovněţ tak je shodně nastaven systém získání výpisu z registru. 22

1.3.3 Registr SOLUS SOLUS, zájmové sdruţení právnických osob, bylo zaregistrováno v roce 1999, přičemţ název vznikl ze sloţení počátečních písmen Sdruţení na Ochranu Leasingu a Úvěrů Spotřebitelům. Samotný název nejlépe vystihuje jeho funkci. Cílem je podílet se na odpovědném

úvěrování

klientů,

přispívat

k prevenci

růstu

dluţníků

v prodlení

a předluţování klientů, zvyšovat vymahatelnost stávajících dluhů po splatnosti a také eliminovat moţné finanční ztráty věřitelů. SOLUS sdruţuje široké mnoţství ekonomických subjektů, mezi které patří nebankovní finanční subjekty, banky, mobilní operátoři, ale také například distributoři energií. Účast širokého spektra subjektů je výhodná a přínosná zejména z toho pohledu, ţe ukazuje na případnou zhoršenou finanční situaci jejich klienta mnohdy dříve (např. při neplacení účtu za telefon) a lze ve spolupráci s ním zabránit vzniku případných dalších dluhů (např. sníţením splátek). V porovnání s registry BRKI a NRKI se jedná o čistě negativní registr, tzn. ţe se v něm shromaţďují pouze informace o dluţnících v prodlení. Dluţník je zařazen do registru SOLUS zpravidla po neuhrazení tří po sobě jdoucích splátek. Výpis lze získat prostřednictvím SMS zprávy nebo poštovní přepravou.

1.3.4 Následky negativního záznamu v úvěrovém registru Negativní záznam v úvěrovém registru nese zpravidla za následek zamítnutí ţádosti o úvěr v bankovním sektoru. Jednotlivec však do registru můţe být zanesen i v případě, kdy osobně není dluţníkem. Jedná se o případy, ve kterých se ocitá v pozici ručitele a dluţník nedodrţí opakovaně platební povinnost vůči věřiteli. V momentech, kdy potenciální klient neprojde sítem úvěrových registrů, nastává moţnost oslovit nebankovní finanční subjekty, které poskytují úvěry i osobám se zápisem v úvěrových registrech. Zde zájemce o úvěr stojí před otázkou, zda úvěr je skutečně nezbytný, neboť v oblasti nebankovních úvěrů se pohybuje velké mnoţství pochybných firem, které čekají na „klopýtnutí“ klienta. Způsoby zajištění jsou v těchto případech často bianko směnky, přičemţ realizaci zajištění mají zpravidla ošetřenou rozhodčí doloţkou, která eliminuje řešení případného sporu u soudu. O takovém sporu by rozhodoval rozhodce či rozhodčí soud. Riziko při řešení sporu rozhodcem je takové, ţe rozhodce je zpravidla nasmlouván ze strany věřitele, a tak jen sotva lze předpokládat konečný výrok ve prospěch dluţníka. Pozitivním hlediskem je od 1. dubna 2012 nová zákonná úprava rozhodčí doloţky, kterou je nutné sjednat v rámci smlouvy samostatně

23

od hlavní smlouvy, jinak by byla neplatná. Přesto jsou stále rizika nebankovních úvěrů nemalá a mnohdy je v médiích apelováno na vyvarování se úvěrování touto formou.

24

2 Stavební spoření a úvěr ze stavebního spoření Letošní rok 2013 je rokem, kdy stavební spoření na českém trhu finančních produktů slaví 20. výročí od svého vzniku. Je tedy logické, ţe tento produkt prošel určitým vývojem, kdy změny byly více či méně významné. V průběhu 20 let byly uzavřeny desítky miliónů smluv stavebního spoření, coţ svědčí o jeho velké oblíbenosti. V posledních 3 letech se však o stavebním spoření hovoří více neţ kdy předtím. Je tomu tak zejména ze strany vlády, respektive ze strany ministerstva financí, které povaţuje výplaty státních podpor jako obrovskou zátěţ na státní rozpočet. Hrozba zrušení stavebního spoření se státním příspěvkem tedy visí ve vzduchu, nicméně před takovým rozhodnutím by si rozhodně měli ústavní činitelé uvědomit, zda zrušit produkt, který pomohl velkému počtu lidí k vlastnímu bydlení nebo alespoň k rekonstrukci bytu či domu.

2.1 Historie stavebního spoření Spolky vznikající v Anglii v 18. století, lze povaţovat za první myšlenku stavebního spoření. Určitá legenda pojednává o 10 přátelích, z nichţ ţádný neměl dostatečné úspory na výstavbu vlastního domu, ale kaţdý si ho přál. Dům kaţdého z nich byl spojen s náklady 1000 zlatých, ale kaţdý z nich byl schopen ušetřit jen 100 zlatých za rok. Opomeneme-li pro zjednodušení inflaci, úročení a další ovlivňující faktory, spořil by kaţdý z nich 10 let na vlastní bydlení. Přátelé začali po dohodě šetřit společně a po prvním roce našetřili finanční částku potřebnou na pořízení jednoho domu, tedy zmíněných 1000 zlatých. Na základě losu byl vybrán první šťastlivec, který na domluveném systému v momentálním okamţiku maximálně vydělal, protoţe za svých 100 zlatých za rok získal bydlení za 1000 zlatých. Další rok se stejných 10 přátel sešlo znovu, dalo jednotlivě uspořených 100 zlatých dohromady a opět proběhl proces losování, a tak se mohl druhý z 10 přátel radovat z vlastní nemovitosti. Stejným způsobem to pokračovalo dalších 8 let, kdy se i desátý z přátel dočkal vytouţeného vlastního domu. Z uvedeného vyplývá, ţe kromě posledního „smolaře“ si všichni polepšili a bydlení mohli realizovat dříve, neţ kdyby byli odkázáni sami na sebe.15

15

Zdroj: KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vyd. 1. Praha Express, 2010. str. 9 – 10. ISBN 978-8086929-63-7

25

Velmi významný se tento produkt stal v Německu, kde byla první stavební spořitelna zaloţena uţ v roce 1855. Velký nárůst zájmu o stavební spoření nastal po 1. světové válce v letech 1924 – 1929, kdy vznikla potřeba výstavby nových bytů. V této době, přesněji aţ do konce 30. let 20. století, se peněţní prostředky na bydlení přidělovaly na základě losu. Po uvedeném období se podmínky přidělování změnily a poskytování financí se odvíjelo o tzv. hodnotícího čísla. Po 2. světové válce se opět stavební spoření dostalo do rozmachu, přičemţ důvod byl totoţný jako ve druhé polovině 20. let 20. století. Do roku 1948 bylo evidováno kolem 300 tisíc smluv o stavebním spoření, o 23 let později se tento stav výrazně změnil na více neţ 12 milionů smluv.16 Nutno poznamenat, ţe stavební spoření funguje na kolektivním principu, kdy jednotliví účastníci přispívají svými vklady do společného fondu, ze kterého je následně na základě splněných podmínek moţnost čerpat úvěr ze stavebního spoření. Pravidla pro čerpání ze společných zdrojů jsou dvě, pravidelné vkládání finančních prostředků po předem smluvené období a respektování skutečnosti, ţe tyto finance lze poskytnout jiné osobě z daného kolektivu. Ke spravedlivému rozdělování těchto prostředků vyuţívají stavební spořitelny systém přidělování cílových částek, které slouţí účastníkům stavebního spoření k zajištění srovnatelných výhod ze zapojení do tohoto systému.17

2.2 Vznik stavebního spoření v České republice Dne 1. dubna 1993 vešel v účinnost zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření (dále také ZoSS), a tím začalo být stavební spoření vyuţíváno na českém finančním trhu. Existence uvedeného zákona zavedla do českého bankovního slovníku mnoho nových výrazů, které je vhodné pro srozumitelnost následujícího textu konkrétně vymezit.

16

Zdroj: Wikipedia: Stavební spoření, Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_spo%C5%99en%C3%AD dne 3.2.2013 17 Zdroj: DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozšíř. vyd. Praha: Linde, 2005. str. 436. ISBN 80-7201-515-X

26

2.2.1 Základní pojmy18 Stavební spoření je účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování příspěvku (dále jen státní podpora) fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření. Stavební spořitelna je banka, která můţe vykonávat činnosti v rozsahu udělené bankovní licence, kterými jsou stavební spoření a další činnosti stanovené v § 9 ZoSS. Státní podpora je finanční částka poskytovaná ze státního rozpočtu České republiky formou ročních záloh a přísluší účastníkovi stavebního spoření pouze při splnění zákonem stanovených podmínek. Účastníkem stavebního spoření můţe být fyzická nebo právnická osoba. ZoSS nijak věk u fyzické osoby neomezuje. Dle české právní úpravy u neplnoletých účastníků stavebního spoření jedná v zastoupení zákonný zástupce, zpravidla rodič. Cílová částka19 je sjednána ve smlouvě o stavebním spoření a vyjadřuje budoucí potřebu finančních prostředků pro realizaci bytových potřeb účastníka. Cílovou částku si účastník stanoví podle svých cílů a moţností. Cílová částka je rovna součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Čekací doba20 je doba, před jejímţ uplynutím nelze účastníkovi stavebního spoření poskytnout prostředky z úvěru ze stavebního spoření. Minimální délka čekací doby je zákonem stanovena na 24 měsíců od počátku doby spoření. Hodnotící číslo21 (jinak také ukazatel zhodnocení, bodové hodnocení, ohodnocovací číslo, parametr ohodnocení) představuje jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru ze stavebního

18

Zákon č. 96/1993 Sb., o stavební spoření a státní podpoře ze stavebního spoření Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, Cílová částka, [cit. 2013-02-03] Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/prakticke/slovnik-pojmu/cilova-castka/ 20 Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, Čekací doba, [cit. 2013-02-03] Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/prakticke/slovnik-pojmu/cekaci-doba/ 21 Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, Hodnotící číslo, [cit. 2013-02-03] Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/prakticke/slovnik-pojmu/hodnotici-cislo/ 19

27

spoření, která je vyjádřena číselně a jejíţ bliţší parametry výpočtu si kaţdá stavební spořitelna samostatně určuje ve svých všeobecných obchodních podmínkách. Vázací lhůta je délka období, po které nesmí účastník stavebního spoření vypovědět nebo jinak ukončit smlouvu o stavebním spoření, jinak by mu nebyla přiznána státní podpora.

2.3 Vývoj stavebního spoření v České republice Kdyţ v roce 1993 vešel v ţivot ZoSS, podmínky fungování byly nemálo odlišné od současných. Podle původního znění zákona měli veškeří účastníci stavebního spoření nárok na státní podporu ve výši 25 % ze souhrnu ročních vkladů, ale maximální státní podpora byla omezena na částku 4500 Kč. Optimální roční vklad činil 18000 Kč, který bylo moţné vloţit jednorázově nebo v pravidelných vkladech, měsíčně tedy 1500 Kč. Úrokové výnosy z vkladů i ze státní podpory byly osvobozeny od daně z příjmu. Zásadní byly podmínky, za kterých mohli účastníci státní podporu získat. Primárně podmínky vyplývaly z účelovosti a vázací doby, kterou ZoSS stanovil jako pětiletou. Čerpal-li účastník stavebního spoření naspořené finanční prostředky, které byly zhodnoceny o státní podporu a úroky po 5 letech, tj. po uplynutí vázací doby, mohl je vyuţít zcela libovolně. Po uplynutí vázací doby však bylo moţné poţádat o úvěr ze stavebního spoření, tedy vyuţít tzv. úvěrové zdroje, tj. rozdíl mezi naspořenou částkou a cílovou částkou. Pak musely být tyto zdroje prokazatelně pouţity na bytové potřeby vymezené v ZoSS. Pojem bytové potřeby je taxativně vymezen v ustanovení § 6 ZoSS, přičemţ seznam definovaných bytových potřeb dle ZoSS tvoří přílohu č. 1 této práce. Účastník stavebního spoření mohl poţádat o úvěr ve výši cílové částky i před vypršením vázací doby, nejdříve však po dvou letech od uzavření smlouvy o stavebním spoření, potom ale musel veškeré prostředky pouţít na bytové potřeby. Současně musel být účastník smířen s tím, ţe úroková sazba úvěru ze stavebního spoření bude po pouhých 2 letech spoření méně výhodná, neţ kdyby ţádal o řádný úvěr po 5 letech. Vybral-li účastník naspořené finanční prostředky před uplynutím vázací doby, tedy dříve neţ za 5 let od podepsání smlouvy o stavebním spoření, neměl na státní podporu nárok vůbec.22 Přesto, ţe je český národ v oblasti finančních produktů velmi konzervativní a stavební spoření bylo počátkem devadesátých let na českém trhu zcela novým produktem, získalo si

22

Zdroj: LUKÁŠ, Vojtěch a Petr KIELAR. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2007. str. 23 – 24. ISBN 9788086929309

28

brzy u obyvatel velké obliby. Tuto oblibu si lze vysvětlit především vysokým zhodnocením vloţených finančních prostředků, coţ bylo způsobeno zejména státní podporou. Záruka státní podpory a s ní související regulace a bankovní dohled byl dalším důvodem důvěry klientů. Dále je také důleţité zmínit, ţe důvěru podporovala i skutečnost, ţe ţádné ze stavebních spořitelen se nedotkly menší či větší krize.

2.3.1 Novela ZoSS v roce 1995 23 První novela ZoSS byla provedena zákonem č. 83/1995 Sb., který nabyl účinnosti dne 1. července 1995. Tato novela přinesla několik změn, přičemţ za nejdůleţitější lze povaţovat zavedení překlenovacího úvěru. Zásluhou překlenovacího úvěru se otevřela účastníkům stavebního spoření moţnost čerpat úvěr dříve neţ za 2 roky od podpisu smlouvy, tzn. ţe nebyla povinnost spořit po celou čekací dobu. Otevřely se tak nové moţnosti úvěrování. Účastníci tak mohli poţádat o úvěr dříve, ale ten jim byl poskytnut za méně výhodných podmínek v porovnání s řádným úvěrem. Přesto klienti tuto moţnost vítali, a to především v případech, kdy peněţní prostředky pro účely bydlení potřebovali promptně. Podrobnější popis překlenovacího úvěru je uveden v kapitole 2.6.2.2 Překlenovací úvěr. Novela také umoţnila právnickým osobám stát se účastníky stavebního spoření, ale ty nárok na státní podporu neměly. Fyzické osoby měly stále nárok pouze na jednu státní podporu vázanou k jedné smlouvě o stavebním spoření. Pokud měla fyzická osoba více uzavřených smluv, na další státní podporu nárok neměla.

2.3.2 Novela ZoSS v roce 2003 24 Významnější novela byla druhá v pořadí, realizována zákonem č. 423/2003 Sb., jenţ nabyl účinnosti 1. ledna 2004. Tato změna zákona přinesla velký zvrat zejména v poskytované výši státní podpory. Po novele se státní podpora sníţila z původních 25 % (max. 4500 Kč / rok) na 15 % (max. 3000 Kč / rok), a současně vzrostla roční částka vloţených prostředků pro 100% získání státní podpory z 18000 Kč na 20000 Kč. Další

23

Zákon č. 83/1995 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., a doplňuje zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů 24 Zákon č. 423/2003 Sb., kterým se mění zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb.

29

změnou byla délka vázací doby, kdyţ z původní pětileté, byla po novele šestiletá. Změny se nevztahovaly na smlouvy uzavřené před 1.1.2004, takţe z důvodu výhodnosti se od platnosti novely ZoSS do její účinnosti uzavřelo obrovské mnoţství nových smluv o stavebním spoření. Předešlé znění zákona neumoţňovalo jednomu účastníkovi pobírat více státních podpor na více smlouvách najednou, kdeţto tato novela více aktivních smluv se státními podporami umoţňovala, ale celkový součet vyplacené státní podpory nesměl přesáhnout limitní částku 3000 Kč na osobu. V neposlední řadě novela umoţnila stavebním spořitelnám změnu úrokových sazeb, rozšířila jejich výčet činností a investičních moţností, například výkon finančního makléřství nebo uzavírání obchodů slouţících k zajištění proti úrokovému a měnovému riziku. Mezi méně významné změny lze povaţovat nově definovaný pojem bytových potřeb a změnu související se vstupem České republiky do Evropské unie. Ta se týkala nároku na státní podporu i pro občana Evropské unie, který disponuje povolením k pobytu v České republice a bylo mu přiděleno rodné číslo.

2.3.3 Novely ZoSS v letech 2005 – 2009 Změny zákona v letech 2005 – 2009 byly oproti změně schválené v roce 2003 pro klienty méně významné. Celkem se ZoSS v uvedeném období novelizoval čtyřikrát, kdyţ hned první novela období let 2005 – 2009 se nejvíce dotkla přímo stavebních spořitelen. Jednalo se o zákon č. 292/2005 Sb.25, jenţ ukládal stavebním spořitelnám takovou informační povinnost vůči klientům, ţe jiţ ve smlouvě o stavebním spoření musely jednoznačně stanovit výši poplatku za vedení účtu anebo sdělit způsob o jeho určení. Současně vznikla změna v souvislosti s úročením záloh státní podpory. Původní znění zákona umoţňovalo stavebním spořitelnám aţ měsíční prodlevu mezi dnem obdrţení záloh státní podpory od Ministerstva financí ke dni jejich připsání na účty klientů. Před změnou byla tato moţnost byla ze strany stavebních spořitelen vyuţívána s oblibou, protoţe v tomto období stavební spořitelny získávaly úroky ze státní podpory samy pro sebe. Proto novela zákona o stavebním spořitelnám nařídila, připisovat úroky ze státní podpory klientům ke dni, který následoval po dni, kdy stavební spořitelna obdrţela zálohy na státní podporu od Ministerstva financí.

25

Zákon č. 292/2005 Sb., změna zákona o stavebním spoření

30

ZoSS byl následně novelizován zákonem č. 161/2006 Sb.26, jenţ nově definoval účastníka stavebního spoření, který nebyl občanem České republiky. O další novelu se postaral zákon č. 342/2006 Sb.27, o změnách souvisejících s oblastí evidencí obyvatel. Poslední novelou ve výše uvedeném období byl zákon č. 227/2009 Sb.28, o změnách zákonů souvisejících s přijetím zákona o základních registrech. Ţádná z těchto tří uvedených novel nijak významně nezasáhla do práv a povinností klientů a stavebních spořitelen.

2.3.4 Novela ZoSS v roce 2010 Od zavedení stavebního spoření na český trh se nikdy nehovořilo o tomto produktu tak bouřlivě jako v roce 2010. Bylo to krátce po volbách do poslanecké sněmovny, v době, kdy začala česká politická scéna významně zveřejňovat záměry v rámci úsporných opatření. Jedno z opatřeních se týkalo právě stavebního spoření a v té souvislosti na návrh vlády Petra Nečase byla Parlamentem České republiky schválena novela zákona o stavební spoření č. 348/2010 Sb.29, která měnila zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Novela byla přijata dne 12. listopadu 2010 a účinnosti nabyla 1. ledna 2011. Přijatá novela podstatně změnila podmínky stavebního spoření, negativně upravila výši státní podpory a záporně ovlivnila čistý zisk z úroků vloţených prostředků. Schválená výše státní podpory činila 10 %, coţ bylo z původní hodnoty o 5 % méně. Toto sníţení znamenalo, ţe maximální státní podpora jiţ nebyla 3000 Kč, ale pouze 2000 Kč, přičemţ maximální částka, ze které byla státní podpora poskytnuta se neměnila a zůstala v hodnotě 20000 Kč. Svým způsobem byla přijata i retroaktivní změna, která se týkala jiţ uzavřených smluv. Nejenţe se nová výše státní podpory vztahovala na smlouvy uzavřené po 1. lednu 2011, ale postihla rovněţ smlouvy uzavřené v období mezi 1. lednem 2004 a 31. prosincem 2010, a dokonce zasáhla ve stejném rozsahu smlouvy uzavřené do 31. prosince 2003. Znamenalo to tedy, ţe od 1. ledna 2011 mohla být u všech aktivních smluv stavebního spoření přiznána

26

Zákon č. 161/2006 Sb., změna zákona o pobytu cizinců na území ČR a některých dalších zákonů Zákon č. 342/2006 Sb., změna některých zákonů souvisejících s oblastí evidence obyvatel 28 Zákon č. 227/2009 Sb., změna zákonů v souvislosti s přijetím zákona o základních registrech 29 Zákon č. 348/2010 Sb., změna zákona o stavebním spoření a změna zákona o daních z příjmu 27

31

maximální státní podpora 10 %, resp. 2000 Kč. Nutno podotknout, ţe jiţ připsané státní podpory u smluv uzavřených před 1. lednem 2011 se nevracely. Druhá, výše avizovaná změna, která měla rovněţ negativní dopad na klienty stavebních spořitelen, souvisela s úrokovými výnosy. Do účinnosti zákona č. 348/2010 Sb. byly veškeré úroky v rámci stavebního spoření osvobozeny od daně z příjmu. Přijatý zákon však tuto úlevu zrušil a nově zavedl skutečnost, ţe úrokové příjmy připsané v roce 2011, a v letech následujících, budou zatíţeny sráţkovou daní 15 %. Princip zdanění byl tedy nastaven stejným způsobem jako u výnosů na bankovních účtech. Daň začala být vybírána formou sráţky, přičemţ jí odváděla stavební spořitelna a klientovi byl jiţ připisován čistý úrok. Velmi kontroverzní změna obsaţená v novele ZoSS se dotýkala mimořádné daně související se státní podporou za rok 2010. Znamenalo to, ţe účastníkům stavebního spoření měly být v roce 2011 zdaněny státní podpory za rok 2010 speciální 50% sazbou. V reálu tak klienti u smluv uzavřených před 1. lednem 2004 měli dostat pouze 2250 Kč namísto 4500 Kč a u smluv uzavřených v mezidobí od 1. ledna 2004 do 31. prosince 2010 měli obdrţet pouze 1500 Kč. Opoziční poslanci podali proti poslední uvedené změně ústavní stíţnost, neboť zpětné zdanění státní podpory definovali jako nepřípustnou retroaktivitu. Ústavní soud ve vazbě na stíţnost rozhodl nálezem č. 119/2011 Sb.30 ze dne 19. dubna 2011, veřejně vyhlášeným dne 27. dubna 2011, kterým zrušil ustanovení zákona č. 348/2010 Sb. o uvalení 50% sráţkové daně na státní podporu stavebního spoření nárokovanou za rok 2010. Ústavní soud skutečně vyhodnotil sráţkovou daň jako nepřípustnou retroaktivitu a navíc odmítl způsob přijetí zákona č. 348/2010 Sb. Uvedený zákon byl totiţ projednán ve formě legislativní nouze, a k tomu neshledal Ústavní soud důvody. Ministerstvo financí tedy předloţilo novelu ZoSS (tentokrát bez sráţkové 50% daně) k projednání vládě, která jiţ tradičním způsobem předala zákon ke schválení do Poslanecké sněmovny České republiky. Sněmovna zákon v září roku 2011 přijala, nicméně Senát České republiky zákon v říjnu 2011 vrátil zpět k projednání. Následně pak v listopadu 2011 sněmovna absolutní většinou Senát přehlasovala a zákon podepsal prezident. Sníţení státní podpory u veškerých smluv, tedy i u smluv uzavřených před datem 31. prosince 2010, Ústavní soud nerozporoval, a tak

30

Zdroj:Portál veřejné správy, Informace pro občany, Vyhledávání v zákonech, Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakonPar.jsp?page=0&idBiblio=74217&recShow=0&fulltext=&nr=&part=&na me=348~2F2010&rpp=15#parCnt, dne 9.2.2013

32

státní podpora za rok 2011, připisovaná na účty účastníků stavebního spoření v roce 2012, činila maximálně 2000 Kč. Zdanění státní podpory ve výši 50 % u stávajících smluv mělo podle ministra financí Miroslava Kalouska zajistit úsporu 6 – 7 miliard Kč ročně31. Tento krok k úsporám byl dle výše uvedeného efektivně zaveden aţ od roku 2012, kdy byla u veškerých smluv stavebního spoření připisována maximální částka státní podpory ve výši 2000 Kč. Úsporná opatření ministra financí Kalouska jsou stále velmi slyšet, přičemţ jeho představa je státní podpory v rámci stavebního spoření zrušit úplně32. V současné době je projednávána ve sněmovně další novela ZoSS. Dne 6. února 2013 prošla prvním čtením33 a nejvýznamnější projednávanou změnou je povinnost vyuţití státní podpory účelově. V případě přijetí zákona bude pro účastníka stavebního spoření povinností pouţít státní podporu na financování bytových potřeb nebo uspořenou částku a vyplacenou státní podporu vloţit do doplňkového penzijního spoření nebo do penzijního připojištění se státním příspěvkem. Takové vyuţití bude muset účastník stavební spořitelně jednoznačně prokázat. Z připravované novely je zřejmé, ţe ministerstvo financí dbá na efektivnost státních financí. Cíleně motivuje účastníky stavebních spoření, aby „darované“ finanční prostředky od státu vyuţívali ve smyslu, ve kterém jsou vypláceny.

2.4 Systém stavebního spoření Stavební spoření je účelový druh spoření, při kterém účastník stavebního spoření v dlouhodobém horizontu vkládá peněţní prostředky na účet u specializované banky. Účastník můţe v průběhu spoření čerpat zálohu státní podpory a v případě dodrţení zákonem stanovených podmínek, se záloha přemění na nenávratné zhodnocení vloţených finančních prostředků. Klient si můţe po splnění dalších podmínek nárokovat u stavební spořitelny úvěr

31

Zdroj: iDNES.cz, Senátoři nesouhlasí se snížením státní podpory stavebního spoření, [online 2011-10-12], Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/senatori-nesouhlasi-se-snizenim-statni-podpory-stavebniho-sporeni-11v/ekonomika.aspx?c=A111012_162346_ekonomika_kop, dne 9.2.2013 32 Zdroj: iDNES.cz, Změny ve stavebním spoření lidi neodradí, Kalousek ho navrhuje zrušit, [online 2011-04-27]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/zmeny-ve-stavebnim-sporeni-lidi-neodradikalousek-ho-navrhuje-zrusit-1kq-/ekonomika.aspx?c=A110427_154954_ekonomika_fih, dne 9.2.2013 33 Zdroj: Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky, Sněmovní tisk 676/0, část č. 1/5 Novela z. o stavebním spoření–EU, Dostupné z: http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=676&CT1=0, dne 9.2.2013

33

ze stavebního spoření. Stavební spoření je dle výše uvedeného komplexním produktem, který umoţňuje vhodné a bezpečné zhodnocení peněţních prostředků a současně nabízí moţnost vyuţití účelového úvěru. Pro případný úvěr jsou charakteristické nízké a pevné úrokové sazby po celý průběh splácení. Na základě skutečnosti, ţe oblast stavebního spoření funguje v uzavřeném systému, není ovlivněn nepříznivými vlivy finančního trhu.34 Největší vliv na popularitu stavebního spoření bezesporu měla a má státní podpora, která se, jak bylo výše uvedeno, v průběhu 20 let dvakrát změnila. Přestoţe se z původní maximální hodnoty sníţila o více neţ 50 %, tak zhodnocení vloţených financí je stále velmi výhodné. Změně se ze strany ministerstva financí nelze divit, neboť zatíţení státního rozpočtu je v souvislosti s vyplácením státní podpory obrovské. V době, kdy státní podpora byla stanovena na 25% zhodnocení z ročních vkladů, vyuţívali lidé stavební spoření zejména jako spořící produkt. Státní podporu, kterou podvědomě stát vyplácel lidem k účelu financování bydlení, byla častokrát vyuţívána k naprosto jiným účelům. Lidé si prostřednictvím stavebního spoření šetřili na automobily, z uspořených peněz jezdili na dovolené nebo je utratili za spotřební elektroniku aj. Nutno uvést, ţe český národ je natolik vynalézavý, ţe lidé v období, kdy vázací doba v rámci stavebního spoření byla pětiletá, dokázali za 5 let a pár dní k tomu navíc, získat sedm státní podpor. V případě maximální státní podpory činila tato částka 31500 Kč. Realizace k získání sedmi státních podpor nebyla sloţitá. Klient vloţil jednorázově 18000 Kč při sjednání smlouvy, která byla uzavřena na konci jednoho kalendářního roku, tím pádem jiţ účastníku stavebního spoření příslušela státní podpora v plné výši za konkrétní rok. Následně 5 let vkládal ročně 18000 Kč a další rok v lednu („sedmý rok“) vloţil jednorázově dalších 18000 Kč, ze kterých opět vznikl nárok na státní podporu za celý rok. Vklady finančních prostředků a připsané státní podpory jsou uvedeny v jednoduché tabulce č. 2.

34

Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, Co to je? [cit. 2013-02-09] Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/co-to-je /

34

Tabulka č. 2: Přehled vkladů a připsaných státních podpor Období měsíc/rok Vklad (Kč)

12 / 1995

1-12 / 1996

1-12 / 1997

1-12 / 1998

1-12 / 1999

1-12 / 2000

1 / 2001

18000

18000

18000

18000

18000

18000

18000

4500 – za rok 2000 + Státní podpora (Kč)

4500 – za

4500 – za

4500 – za

4500 – za

4500 – za

rok 1995

rok 1996

rok 1997

rok 1998

rok 1999

4500 – za rok 2001 (zpravidla připsáno v září)

Zdroj: Vlastní konstrukce

Z uvedených důvodů nelze než souhlasit s připravovanou novelou ZoSS, která by měla striktně nařídit účastníkům stavebních spoření využívat státní podporu k účelům bydlení. Stálo by však za zamyšlení, zda by v souvislosti s novelou ZoSS nebylo vhodné nominálně změnit maximální výši státní podpory. Např. zvýšit částku, ze které je státní podpora poskytována z 20000 Kč na 30000 Kč. Je logické, že by tento krok opět zvýšil výdaj ze státního rozpočtu, nicméně by finanční prostředky byly využity účelově na bydlení, a ne například na spotřební zboží.

2.5 Smlouva a její náležitosti K zaloţení stavebního spoření je nezbytná smlouva o stavebním spoření. Uzavření smlouvy je sloţeno ze dvou fází, nejprve je se zájemcem o stavební spoření sepsán návrh smlouvy a následně stavební spořitelna po určité době (cca 1 měsíc) přijetím návrhu uvede smlouvu o stavebním spoření v ţivot. Formuláře návrhů smluv jsou běţně dostupné na internetových stránkách stavebních spořitelen. Součástí kaţdé smlouvy (i návrhu) jsou všeobecné obchodní podmínky, které obsahují detailní úpravu jednotlivých ustanovení smlouvy. Za uzavření smlouvy si zpravidla stavební spořitelna účtuje poplatek, který se pohybuje okolo 1 % z cílové částky. Jedná-li se o účastníky mladší 18 let, existují na trhu stavební spořitelny, které si takový poplatek neúčtují. Záleţí na klientovi, zda si nechá poplatek strhnout z prvních plateb nebo zda poplatek uhradí samostatně. Na konci roku 2003, 35

před účinností novely ZoSS, která měnila výši státní podpory z 25 % na 15 %, umoţnila Wüstenrot Stavební spořitelna a.s. uzavírat nové smlouvy on-line systémem přes internet, přičemţ u takto sjednaných smluv nebyl účtován ţádný poplatek. Tento krok byl pozitivní v tom směru, ţe zájemci o stavební spoření si mohli stanovit i „extrémně“ vysoké cílové částky. Právě cílová částka je podstatným kritériem při sjednání smlouvy, neboť prezentuje celkovou finanční částku, kterou účastníkovi stavebního spoření poskytne po splnění podmínek stavební spořitelna k vlastnímu financování bydlení. Výše vkladů se podle jednotlivých podmínek stavebních spořitelen odvíjí právě od cílové částky. Určité rozpětí je však pro účastníka moţné a je dáno zejména osobními finančními moţnostmi. Vklady lze realizovat standardními způsoby, tedy jednorázovými platbami, trvalými příkazy k úhradě, popř. poštovními poukázkami, přičemţ frekvenci si můţe účastník zvolit svévolně. Nejčastěji je platba realizována měsíčně, alternativně lze platby provádět čtvrtletně, pololetně nebo ročně. Z pohledu úročení je nejvýhodnější vloţit celou částku ihned na začátku kalendářního roku, protoţe se následně úročí celý vklad po celý rok. Podmínkou je samozřejmě fakt, ţe účastník disponuje dostatečnými finančními prostředky. Plánuje-li účastník stavebního spoření čerpat úvěr ze stavebního spoření, je vzájemná vazba mezi celkovými vklady a cílovou částkou ze strany stavební spořitelny silně dohlíţena, neboť v takovém případě stavební spořitelny poţadují, aby zůstatek na účtu dosahoval přibliţně 40 - 50 % proti cílové částce. Cílovou částku lze v průběhu spořící fáze měnit pod podmínkou, ţe klientovi nebyl poskytnut překlenovací úvěr. Na ţádost klienta můţe být cílová částka jak navýšena, tak sníţena. Změna cílové částky má přímou vazbu na celkové roční vklady, zvýšením cílové částky se adekvátně navýší i roční celkový vklad a naopak. V období spořící fáze není nijak omezen počet změn cílové částky, ale účastník si musí být vědom skutečnosti, ţe kaţdé navýšení je zpravidla ze strany stavební spořitelny zpoplatněno. Sníţení cílové částky je vyuţíváno zejména v případech, kdy klient potřebuje dosáhnout na stanovené procento uspořených peněz ve vazbě na cílovou částku, a tím splnit podmínku týkající se moţnosti schválení úvěru ze stavebního spoření. Další moţností změny cílové částky je její rozdělení. Tato moţnost je vyuţívána sporadicky a umoţňují ji pouze některé stavební spořitelny. Podmínkou je skutečnost, ţe celý vklad na stavebním spoření zůstane uloţen 36

na původní smlouvě.35 Existují situace, kdy rozdělení cílové částky si stavební spořitelny nezpoplatňují. Na českém trhu tento způsob změny cílové částky nabízí Českomoravská stavební spořitelna, a.s., a Wüstenrot stavební spořitelna a.s.36 V rámci sjednání smlouvy o stavebním spoření je účastník informován rovněţ o stanovení úrokové sazby pro úročení vkladů a také o úrokové sazbě v případě poskytnutí úvěru. Rozdíl sazeb by neměl být vyšší neţ tři procentní body a sazby jsou po celou smluvní dobu neměnné. Změnit úrokovou sazbu z vkladů můţe stavební spořitelna pouze v případě, kdy jsou ze strany účastníka splněny podmínky pro přidělení úvěru, ale dotyčný nemá o úvěr zájem a současně uplynula šestiletá vázací doba od uzavření smlouvy. Součástí smlouvy o stavebním spoření by mělo být vymezení podmínek, kterých je účastník povinen dostát v případě, ţe bude ţádat o úvěr ze stavebního spoření. Ve všeobecných obchodních podmínkách jsou tyto podmínky označovány jako podmínky pro přidělení. Zpravidla jsou dvě významné podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, a to nutnost naspoření minimální částky a dosáhnout stanovené hodnoty hodnotícího čísla. V rámci poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je vymezena další povinnost, kterou je určení způsobu splácení a minimální měsíční splátka. Účastník má však moţnost si tuto splátku navýšit, čímţ by si urychlil splacení úvěru. Naopak stavební spořitelně se právo na navýšení splátek účastníkovi zapovídá. Jiţ několikrát byl v textu uveden pojem hodnotící číslo. Tento parametr má přímou vazbu na moţnost získání řádného úvěru ze stavebního spoření. Výše hodnotícího čísla tedy přímo ovlivňuje délku období mezi vznikem smlouvy a konkrétním momentem, kdy účastníkovi vznikne nárok na řádný úvěr. Jedná se o specifický číselný ukazatel, prostřednictvím kterého stavební spořitelna bodově ohodnotí spolehlivost a výkonnost účastníka stavebního spoření. Kaţdá ze stavebních spořitelen má stanoven svůj vlastní vzorec po výpočet hodnotícího čísla (nebo-li ohodnocovacího čísla, parametru ohodnocení, ukazatele zhodnocení, bodového ohodnocení). Povinností stavebních spořitelen je však vzorec

35

Zdroj: PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Praha : Era, 2002. 124 s. ISBN 80-86517-29-2. str. 8-9 Zdroj: OVB Allfinanz, a.s., Rozdělení cílové částky u stavebního spoření [online 2011-03-16] Dostupné z: http://www.ovb.cz/Analytick%C3%A9centrum/%C4%8Cl%C3%A1nky/Rozd%C4%9Blen%C3%ADc%C3%A Dlov%C3%A9%C4%8D%C3%A1stkyustavebn%C3%ADhospo%C5%99en%C3%AD.aspx, dne 10.2.2013 36

37

pro výpočet hodnotícího čísla uvádět ve všeobecných obchodních podmínkách. Dosáhne-li účastník stavebního spoření poţadované výše hodnotícího čísla, automaticky splňuje jednu ze zásadních podmínek pro přidělení úvěru rovnajícího se cílové částce uvedené na smlouvě o stavebním spoření. Na parametry hodnotícího čísla působí následující kritéria: 1) výše připsaných úroků v rámci stavebního spoření ke dni ohodnocení, 2) celková naspořená částka ve vztahu k cílové částce a 3) varianta stavebního spoření. Z logiky věci vyplývá, ţe čím vyšší vklady peněz účastník stavebního spoření realizuje, tím vyšší je úročení těchto vkladů, a díky těmto faktorů se zákonitě zvyšuje i hodnotící číslo. Hodnotící číslo poroste i ve chvíli, kdy účastník vklady finančních prostředků provádět nebude, v takovém případě však poroste uvedený parametr pomaleji. V minulém odstavci byl uveden další nový pojem – varianta stavebního spoření. Ze strany stavebních spořitelen je v rámci sjednání smlouvy o stavebním spoření nabízeno účastníkům několik tarifních variant. Zjednodušeně lze konstatovat, ţe varianty se dělí na spořící a úvěrové. Tyto varianty mají co nejvýstiţněji splňovat představy klienta v souvislosti s faktem, co od produktu stavebního spoření očekávají. Stavební spořitelny mají varianty interně pojmenované, přičemţ pouţívají označení rychlá, standardní a pomalá. Typ varianty je přímo závislý na délce období, za které bude moţné dosáhnout na přidělení úvěru. Jak jiţ bylo uvedeno výše, výběr varianty významně ovlivňuje výpočet hodnotícího čísla. V případě, kdy účastník bude mít maximální zájem o rychlé přidělení úvěru ze stavebního spoření, zvolí si rychlou variantu, nebo-li dynamickou. Znakem rychlé varianty jsou vyšší měsíční vklady v době spořící fáze, čímţ účastník dříve dosáhne naspořené částky potřebné k získání úvěru. Následně pak v úvěrové fázi splácí vyšší splátky (ve srovnání s jinými variantami), čímţ úvěr bude splacen v relativně kratším období. Klienti, kteří nejsou při uzavírání smlouvy o stavebním spoření rozhodnuti, zda chtějí pouze spořit nebo jestli budou ţádat o úvěr, zpravidla volí standardní variantu. Ta je charakteristická tím, ţe měsíčně vkládané částky jsou niţší, coţ ale ovlivňuje i pomaleji rostoucí hodnotící číslo. Při standardní variantě lze předpokládat, ţe úvěr bude ve srovnání s rychlou variantou přidělen později. Splátky úvěru by tedy byly niţší něţ u rychlé varianty a doba splatnosti úvěru by byla delší. Pomalá varianta je vhodná pro účastníky, kteří chtějí dlouhodobě spořit a neplánují v delším časovém horizontu potřebu úvěru. Pro tuto variantu jsou typické nízké měsíční vklady, nejniţší růst hodnotícího čísla, ale také nejdelší doba splácení případného úvěru. 38

Tarifní varianta stavebního spoření nemusí být při prvotní volbě definitivní. Lze ji změnit v průběhu trvání spořící fáze, ale pouze do chvíle poskytnutí překlenovacího úvěru nebo přidělení cílové částky. V rámci změny je přepočítáno hodnotící číslo a současně můţe dojít ke změně v objemu měsíčně vkládaných peněţních prostředků.37

2.6 Fáze stavebního spoření Průběh stavebního spoření je moţné rozdělit do dvou fází. První fází je fáze spoření a je povinnou součástí kaţdé smlouvy a musí uplynout vţdy. Druhá fáze je fází úvěrovou a ta můţe nebo také nemusí nastat. Záleţí jen na účastníkovi stavebního spoření, zda bude poţadovat překlenovací úvěr nebo poţádá o řádný úvěr, tj. o přidělení cílové částky.

2.6.1 Fáze spoření V průběhu spořící fáze účastník stavebního spoření vkládá peněţní prostředky na účet. Jedná se o pravidelné platby, jejichţ minimální výše odpovídá částce uvedené ve smlouvě o stavebním spoření. V rámci této fáze lze vkládat i nepravidelné mimořádné vklady. Ke vkladům účastníka stát jednou ročně přispívá státní podporou, která je poskytována zálohově. Veškeré peněţní prostředky na účtu, tj. vklady i státní podpora, jsou úročeny stavební spořitelnou, přičemţ tyto úroky jsou od roku 2011 daněny podle českého právní řádu 15% sazbou daně z přijmu fyzických osob. Do roku 2011 byly takovéto úroky od daně osvobozeny. Spořící fáze vytváří účastníkovi časový prostor pro volbu mezi dvěma cíly, zda spořit maximální částku s efektem maximálního zhodnocení vloţených peněz nebo zda si vytvořit dokonalé předpoklady pro přidělení úvěru ze stavebního spoření. Počátek spořící fáze se datuje ke vzniku smlouvy o stavebním spoření a její přesná délka není nikde stanovena. Svým způsobem můţe nastat situace, kdy účastník stavebního spoření nikdy spořící fázi neukončí. Všeobecné obchodní podmínky však upravují právní události, které spořící fázi ukončí. V případě, ţe k událostem nedojde, teoreticky můţe spořící fáze trvat nekonečně dlouho. Z uvedeného vyplývá, ţe ani po 6 letech nemusí spořící fáze

37

Zdroj: PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Praha : Era, 2002. 124 s. ISBN 80-86517-29-2. str. 15

39

skončit, 6 let je pouze rozhodné období k posuzování nároku na státní podporu. Způsoby, kterými je moţné spořící fázi ukončit: - přidělení cílové částky formou překlenovacího úvěru, - poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření, - dosaţení cílové částky na účtu účastníka stavebního spoření, - zánikem právnické osoby nebo smrtí fyzické osoby, - výpovědí, resp. uplynutím výpovědní lhůty a vyplacením zůstatku na účtu.38 Vypoví-li účastník stavebního spoření smlouvu dříve neţ po 6 letech od vzniku smluvního vztahu, v plném rozsahu mu nebude přiznána státní podpora a navíc je obvykle povinen zaplatit sankci za předčasné ukončení smlouvy, která se pohybuje okolo 0,5 % z cílové částky. Účastník stavebního spoření, který vypoví smlouvu o stavebním spoření za delší dobu neţ 6 let a nevyuţije moţnost úvěru ze strany stavební spořitelny, tak jím naspořené finanční prostředky nejsou nijak vázány v souvislosti s vyuţitím pro účely bydlení. V takovém případě můţe naspořené peníze vyuţít libovolně. Na základě úmrtí účastníka stavebního spoření přecházejí práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy na dědice ze zákona, případně na dědice ze závěti. Smlouva o stavebním spoření se stává předmětem dědictví a je řešena v rámci dědického řízení.

2.6.2 Fáze úvěrová Úvěrová fáze se od té spořící liší zejména tím, ţe je dobrovolná. Realizuje se pouze v případech, kdy účastník stavebního spoření poţaduje čerpání úvěru a ten mu je přidělen. V rámci stavebního spoření jsou poskytovány dva typy úvěrů. První se nazývá řádný úvěr ze stavebního spoření a účastníkovi je přidělen po splnění podmínek stanovených smluvním vztahem. Druhým typem je překlenovací úvěr. Pro jeho přidělení jsou ze strany stavebních spořitelen stanoveny přísnější podmínky neţ je tomu u řádného úvěru.

38

Zdroj: PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Praha : Era, 2002. 124 s. ISBN 80-86517-29-2. str. 19

40

Pozitivní okolností při vyuţití úvěru ze stavebního spoření souvisí s přiznáním daně z příjmu fyzických osob. Zaplacené úroky je moţné odečíst od základu daně. Podrobnosti k jednotlivým typům úvěrů jsou uvedeny níţe:

2.6.2.1 Řádný úvěr Moţnost poţádat o řádný úvěr nastává v okamţiku, kdy stavební spořitelna vyrozumí účastníka o tzv. přidělení cílové částky. Znamená to tedy, ţe účastník v rámci úvěru obdrţí naspořené finanční prostředky, a současně mu stavební spořitelna poskytne úvěr. Celková hodnota těchto dvou poloţek se rovná cílové částce uvedené na smlouvě. Čistá výše úvěru je tedy rozdílem mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. Pro přidělení řádného úvěru je nutné splnit následující podmínky: - minimální délka spoření 2 roky (od vzniku smlouvy), - dosaţení poţadované výše úspor ve vazbě na cílovou částku, - dosaţení poţadovaného hodnotícího čísla. Stanovení minimální dvouleté lhůty spoření je zakotveno přímo v ZoSS. Pro přidělení řádného úvěru tedy není moţné odchýlení se od zákona. Další podmínku si vybírá účastník sám jiţ při sjednání smlouvy, protoţe stavební spořitelny se podmínkou procentuálních úspor ve vztahu k cílové částce liší. Pro přidělení cílové částky je zpravidla nutné naspořit 40 – 50 % z hodnoty cílové částky. Neméně důleţitým kritériem k přidělení řádného úvěru je dosaţení minimální výše hodnotícího čísla. Třetí podmínka je přímo ovlivněna účastníkem jiţ v prvopočátku zaloţení stavebního spoření, neboť v ten okamţik vybírá mimo jiné i tarifní variantu, která ovlivňuje růst hodnotícího čísla. Splní-li účastník uvedené tři podmínky, stavební spořitelna jej informuje o moţnosti přidělení cílové částky. Kromě výše uvedených podmínek k čerpání řádného úvěru musí účastník splnit i další poţadavky, a to: - podat ţádost o úvěr ve lhůtě stanovené stavební spořitelnou, - dále je povinen prokázat účel úvěru související s financováním bytových potřeb, - doloţit solventnost (tj. schopnost dostát svým závazkům), - poskytnout adekvátní zajištění úvěru, 41

- uzavřít nebo předloţit dostatečnou ţivotní pojistku. Schválením ţádosti o řádný úvěr vznikne nový, samostatný smluvní vztah, tzn. nová smlouva o úvěru. Řádný úvěr ze stavebního spoření nelze poskytnout komukoliv. Podmínkou je, aby ţadatel o úvěr byl nejprve účastníkem stavebního spoření. Existuje výjimka v podobě čerpání finančních prostředků, kdyţ tyto mohou čerpat i osoby v přímém příbuzenském vztahu, tj. manţel, potomci a sourozenci. V dnešní době mají stavební spořitelny své obchodní zástupce, tzv. finanční zprostředkovatele, kteří činnost vykonávají na základě ţivnostenského oprávnění a jsou odměňováni provizně. Jen zřídka mají stavební spořitelny zaměstnance, kteří by se zabývali touto činností. Moderní moţností sjednání je on-line systém prostřednictvím internetových formulářů nebo prostřednictvím bezplatných telefonních linek. Vyuţití finančních prostředků z poskytnutého úvěru je podmíněno pouze na bytové potřeby v rámci České republiky. V případě řádného úvěru je účelově vázána pouze částka tvořící rozdíl mezi cílovou částkou a naspořenými finančními prostředky. Z tohoto vyplývá, ţe naspořené prostředky, úroky a státní podpory lze vyuţít libovolně. K prokázání solventnosti klienta standardně stavební spořitelna poţaduje potvrzení o výši příjmu ţadatele, resp. ţadatelů (manţel a manţelka). Stavební spořitelna zkoumá současně věk klienta, neboť jednou z podmínek je splatit úvěr v době produktivního věku a předejít tak rizikům, které by mohly nastat při splácení ve věku důchodovém. Další zřetel klade stavební spořitelna na zajištění úvěru, neboť tím zabezpečuje úvěrové riziko. V případě nesplácení úvěru lze zajištění realizovat v souladu se zákonem a všeobecnými obchodními podmínkami a předejít tak finanční ztrátě. Zajištění se odvíjí od úvěrového rámce. Nejčastějšími způsoby zajištění, které stavební spořitelny vyuţívají jsou následující: - zástavní právo k nemovitosti – jedná se o věcné právo k věci cizí, které musí být sjednáno písemnou formou v podobě zástavní smlouvy, přičemţ se zapisuje do katastru nemovitosti, - zajištění prostřednictvím ručitele, který se v případě nesplácení dluţníka smluvně zavázal, ţe za něj dluh řádně uhradí. (V současné době je sloţité získat ručitele i v rodinném okruhu, neboť ručitelé figurují v bankovních registrech a tím se sniţuje jejich solventnost pro případ, kdyby sami chtěli být ţadateli o jakýkoliv úvěr). 42

- pojištění nemovitosti s podmínkou vinkulace ve prospěch stavební spořitelny, jedná se o zajištění v případě poškození nemovitosti. Vinkulace je většinou limitována minimální škodnou částkou, přičemţ je realizována tak, ţe škoda je ze strany pojišťovny vyplacena stavební spořitelně a ta postupně hradí majiteli (dluţníku) náklady spojené s opravou. - okrajově jsou úvěry zajišťovány zástavním právem k věci movité nebo k pohledávce, zcela výjimečně by stavební spořitelny vyuţily moţnost bankovních záruk. Obezřetní dluţníci zajišťují i sami sebe, například pojištěním proti ztrátě zaměstnání, úrazovým pojištěním, které kryje dlouhodobou pracovní neschopnost, popř. trvalé následky a jak jiţ bylo uvedeno výše, ţivotním pojištěním, které současně poţaduje stavební spořitelna. Veškerá pojištění jsou oprávněni často sjednat ti samí finanční zprostředkovatelé, kteří sjednávají stavební spoření. V tomto případě se jedná o pojišťovací zprostředkovatele, kteří vykonávají rovněţ činnost jako osoby samostatně výdělečně činné a také jsou odměňováni provizně z uzavřených smluv. Jsou-li veškeré podmínky stanovené stavební spořitelnou ze strany klienta splněny, má klient moţnost čerpat buď cílovou částku v plné výši nebo je moţné čerpat peněţní prostředky postupně. Druhý způsob je relativně výhodnější, protoţe úrok se platí pouze v poměru k vyčerpané částce, z čehoţ vyplývá, ţe splátky budou z počátku niţší. Dluţník úvěr splácí pravidelnými splátkami v měsíčních intervalech, kdy je na základě varianty uvedené ve smlouvě zajištěna předem stanovená výše úrokové sazby, která nesmí být vyšší neţ 3 procentní body v porovnání s úrokovou sazbou z vkladů. Výše splátky je určitým procentem cílové částky. Výše procent se liší v závislosti na variantě stavebního spoření i na samotné stavební spořitelně, přičemţ se pohybuje mezi 0,3 – 0,8 % z cílové částky. Úvěr lze splácet i mimořádnými splátkami, za které nehrozí pro dluţníka ţádná sankce za předčasné splacení úvěru. Průběh úvěru ze stavebního spoření, u kterého je k přidělení cílové částky v hodnotě 300 tisíc Kč nutné naspořit 120 tisíc Kč, tj. 40 % z této částky, zachycuje obrázek č. 1.

43

Obrázek č. 1: Průběh stavebního spoření s řádným úvěrem

Zdroj: Golem finance s.r.o.39

2.6.2.2 Překlenovací úvěr Moţnost úvěrování formou překlenovacího úvěru byla zavedena v roce 1995, viz kapitola 2.3.1 Novela ZoSS v roce 1995. Překlenovací úvěr je vyuţíván pro překlenutí doby, neţ účastníci stavebního spoření splní základní stanovené podmínky k přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. To znamená, ţe klienti nejsou povinni spořit nejméně 2 roky a nemusí naspořit poměrnou část prostředků ve vztahu k cílové částce, aby dosáhli na potřebnou výši hodnotícího čísla. Tento typ úvěru vyuţívají klienti, kteří potřebují okamţitě řešit bytové potřeby, ale zatím nemají nárok na přidělení řádného úvěru. V případě překlenovacího úvěru však stavební spořitelna prověřuje klienta daleko důkladněji neţ v případě řádného úvěru. Důvod je prostý, klient není tak dlouho pod dohledem stavební spořitelny a poskytnutý úvěrový rámec je v daleko větším rozsahu. I z těchto příčin není stavebním spořitelnám zákonně nařízeno poskytovat překlenovací úvěr, to znamená, ţe právní nárok na poskytnutí tohoto úvěru neexistuje. Stavební spořitelny poskytují zpravidla úvěr

39

Zdroj: Golem finance s.r.o., Řádný úvěr., [cit. 2013-02-15]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/radny-uver

44

ve výši cílové částky, klient má tedy k dispozici stejné mnoţství finančních prostředků, jako kdyby čerpal řádný úvěr po splnění stanovených podmínek. Podmínky pro přidělení překlenovacího úvěru jsou stanoveny ZoSS a současně si je stanoví konkrétní stavební spořitelna samostatně. Jsou vymezeny v podobném duchu jako u řádného úvěru. Mezi tyto podmínky patří: - vloţení či naspoření minimální určené částky na účet (v současné době stavební spořitelny poskytují překlenovací úvěry i v případech, kdy není naspořeno nic, tzv. nulová akontace), - prokázání solventnosti, tj. schopnost splácet jak úvěr, tak spořit na účet stavebního spoření, - prokázání vyuţití celého úvěru k účelům bytových potřeb, - poskytnout adekvátní zajištění úvěru. Ačkoliv je tento způsob nabytí finančních prostředků k financování bydlení v porovnání s řádným úvěrem rychlejší, negativním hlediskem je platba úroků, přičemţ výše úrokové sazby se pohybuje mezi 4 – 5 %. Stavební spořitelna v souvislosti s překlenovacím úvěrem otevírá klientovi dva účty. První účet je spořící a slouţí k evidenci vkladů, druhý je úvěrový, a ten je vyuţíván pro účely překlenovacího úvěru. Neopomenutelným krokem je uzavření smlouvy o překlenovacím úvěru a úvěru ze stavebního spoření. V rámci smlouvy je upraven rovněţ úvěr ze stavebního spoření, protoţe po ukončení překlenovacího úvěru automaticky přechází úvěr do pozice řádného úvěru ze stavebního spoření. Dva zřízené účty naznačují, ţe v rámci překlenovacího úvěru probíhají současně dvě fáze. Fáze spoření je nutná v souvislosti s pravidelnými vklady na účet stavebního spoření, neboť je tím navyšována poměrná částka vůči cílové částce a současně vklady zvyšují hodnotící číslo. Na základě rostoucího zůstatku na spořícím účtu tedy účastník časem naplní podmínky pro přidělení řádného úvěru. Zároveň s první fází probíhá fáze, ve které mu byla přidělena cílová částka. Právě přidělení cílové částky u překlenovacího úvěru je hlavní hledisko nákladovosti tohoto způsobu financování bydlení. V porovnání s řádným úvěrem, kde se úrok platí pouze z rozdílu cílové a naspořené částky, se překlenovací úvěr významně liší. U překlenovacího úvěru se počítá výše úroku z celé cílové částky, coţ samozřejmě výrazně úvěr prodraţí. Znamená to tedy, ţe účastníkovi jsou vypočítávány úroky i z částky, kterou stihl naspořit 45

na vlastní účet stavebního spoření. Za podstatnou nevýhodu lze konstatovat skutečnost, ţe výše splátek zůstává po celé období překlenovacího úvěru konstantní a současně zůstává stejná i dluţná částka. Důvodem je fakt, ţe dluţník neumořuje ţádnou jistinu. Překlenovací úvěr je splacen aţ ve chvíli, jakmile je přidělen řádný úvěr ze stavebního spoření. Od tohoto okamţiku jiţ dluţník splácí jistinu a současně úroky, které se postupem času sniţují. Je zřejmé, ţe dlouhé trvání překlenovacího úvěru, bude pro účastníka finančně náročnější, neboť zaplatí více na úrocích. Většina dluţníků se tedy snaţí období překlenovacího úvěru co moţná nejvíce zkrátit tím, ţe realizují vyšší nebo mimořádné vklady, čímţ dosáhnou na podmínky (dostatečná úspora na účtu a dostatečné hodnotící číslo) pro přidělení cílové částky, tzn. na podmínky k přidělení řádného úvěru.40 Průběh překlenovacího úvěru, u kterého je poţadována částka 300 tisíc Kč a naspořeno je pouze 30 tisíc Kč, zachycuje obrázek č. 2. Obrázek č. 2: Průběh stavebního spoření s překlenovacím úvěrem

Zdroj: Golem finance s.r.o.41

40

Zdroj: PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Praha : Era, 2002. 124 s. ISBN 80-86517-29-2. str. 67 Zdroj: Golem finance s.r.o., Překlenovací úvěr, [cit. 2013-02-15]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/preklenovaci-uver 41

46

2.7 Výhody a nevýhody stavebního spoření Stavební spoření bylo a je dlouhodobě fungujícím finančním produktem na českém bankovním trhu. Osvědčil se nejen jako produkt nabízející způsob jak finančně dosáhnout na bydlení, ale také zejména v prvních deseti letech existence byl jedním z nejvýkonnějších spořících produktů. Kaţdý produkt finančního trhu však má své výhody a nevýhody, není tomu jinak ani u stavebního spoření.

2.7.1 Výhody stavebního spoření Výhody lze hledat hlavně v bezpečnosti vloţených peněţních prostředků a v jejich zhodnocení. Z komplexního hlediska je moţné vyjmenovat výhody následujícím způsobem: - výše státní podpory 10 %, maximálně 2000 Kč, - relativně výhodné zhodnocení vloţených prostředků – závisí na tarifní variantě (2 %), - vklady jsou ze zákona pojištěny, - při řádném dokončení stavebního spoření neúčelové vyuţití veškerých prostředků, - takřka nulové riziko investice, - čerpání levného úvěru jiţ po 2 letech, - předem známá a garantovaná nízká úroková sazby u řádného úvěru – od 2,95 % p.a. - moţnost čerpání překlenovacího úvěru, - zvýhodnění účastníků, kteří nebudou chtít čerpat úvěr, - nezávislost na výkyvech kapitálového trhu (úrokové sazby z vkladů i úvěrů jsou pevně stanoveny po celou dobu trvání smluvního vztahu – vázací doba), - akceptace mimořádných splátek, popř. předčasného splacení úvěru bez sankce, - v porovnání s hypotečními úvěry jsou u niţších úvěrů méně přísné podmínky zajištění, - lze uzavřít více smluv na jednu osobu, - neexistuje věková hranice pro uzavření stavebního spoření, - není omezeno jen na občany ČR, ale mohou vyuţít i cizinci s trvalým pobytem na území ČR, 47

- moţnost vyuţít i pro osoby blízké, - úroky z úvěru lze odečíst od základu daně z příjmu.

2.7.2 Nevýhody stavebního spoření Stavební spoření v sobě ukrývá i určité nevýhody, které jsou dány zejména obchodní politikou stavebních spořitelen. Svůj vliv na nevýhody má i stát, který regulací a dohledem stavební spořitelny omezuje. Mezi nejvýznamnější nevýhody lze zařadit: - omezení čerpání státního příspěvku – plnou výši lze jen na jednu osobu, resp. na jedno rodné číslo, - přiznání státní podpory je podmíněno dlouhým časovým obdobím (6-ti letá vázací doba), - při předčasném výběru (ukončení smlouvy) ztráta veškeré státní podpory a navíc sankční poplatek - přidělení řádného úvěru je podmíněno mnoho faktory (2 roky, hodnotící číslo …), - relativně drahý překlenovací úvěr, - řádné úvěry jsou limitovány horní hranicí dle cílové částky, - poplatek za sjednání smlouvy (neplatí u osob do 18 let), - poplatky za vedení účtu, - zdanění úroků z vkladů a státní podpory, - podmínka účelovosti úvěru.

2.8 Současní poskytovatelé stavebního spoření v ČR Poskytovatelé stavebního spoření se od zavedení stavebního spoření na území České republiky skoro nezměnili. Většina z nich pouze změnila své obchodní názvy, ale zásluhou regulace a dohledu je trh stavebních spořitelen stálý. Rizika stavebních spořitelen jsou zejména likvidní a úrokové, ale zatím ţádná ze stavebních spořitelen nemusela čelit uvedeným rizikům do takové míry, ţe by byla ohroţena jejich existence. Momentálně na českém trhu působí 5 stavebních spořitelen: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Wüstenrot – stavební spořitelna a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna a.s. a Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Všechny uvedené 48

spořitelny jsou sdruţeny v Asociaci českých stavebních spořitelen (dále také AČSS), která byla zaloţena v červnu roku 2000. Hlavním motivem jejího vzniku byla především ochrana a podpora společných zájmů stavebních spořitelen působících na českém finančním trhu42. AČSS navázala na dlouhodobou neformální spolupráci jednotlivých členů v rámci výkonného sdruţování, na jehoţ základě prosazovali společné cíle a podporovali úvahu o problematice bydlení a jeho financování. Cílem AČSS je stálé úsilí o tvorbu ideálního zázemí v systému stavebního spoření a důkladnější získávání důvěry potenciálních klientů ve spolehlivost, funkčnost, stabilitu, kontinuitu a výkonnost v oblasti stavebního spoření.43 Výše uvedené stavební spořitelny jsou mimo jiné členy České bankovní asociace, která sdruţuje významné finanční instituce působící na českém trhu. Sdruţování stavebních spořitelen jde i nad rámec území České republiky, neboť se podílí na činnosti Evropského sdruţení stavebních spořitelen.44 Kaţdá z uvedených stavebních spořitelen nabízí produkty stavebního spoření pod vlastním názvem. Stavební spořitelny se liší v počtu tarifních variant, ze kterých si budoucí účastník stavebního spoření vybírá pro něj tu nejlépe vyhovující. Rozdíly lze zaznamenat i v dalších parametrech, a proto je vhodné jednotlivé stavební spořitelny stručně představit a na závěr vyhodnotit.

2.8.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s.45 Stavební spořitelna známá zejména pod názvem Stavební spoření od Lišky inzeruje několik variant stavebního spoření při základním rozčlenění na Zhodnocení finančních prostředků v rámci stavebního spoření a Možnosti financování. V rámci Zhodnocení nabízí programy s názvy Pravidelné spoření v tarifu Variant, Flexibilní spoření v tarifu Variant a Bonusový vklad od Lišky v tarifu Variant.

42

Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, Historie AČSS, [cit. 2013-02-16]. Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/acss/historie-acss/ 43 Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, Cíle AČSS, Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/acss/cile-acss/ dne 16.2.2013 44 Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, Členové AČSS, Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/acss/clenove-acss/ dne 16.2.2013 45 Zdroj: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Dostupné z www.cmss.cz dne 17.2.2013

49

Pravidelné spoření v tarifu Variant – roční výnos z vkladů aţ 3,15 %, a to bez započtení státní podpory. Efektivní zhodnocení vkladu se státní podporou aţ 5,8 % p.a. Uvedené úrokové sazby je moţné získat pouze při splnění podmínek programu Pravidelné spoření po dobu 9 let. Podmínkou pravidelného spoření je pravidelný měsíční vklad 0,5 % ze sjednané cílové částky. Účastník vkládající pravidelně měsíčně 2000 Kč, podmínku splňuje taktéţ, a to bez ohledu na výši cílové částky. Je moţné vklady realizovat i jednorázově, ale dle stanovených podmínek. Základní úroková sazba je stanovena na 1,5 % p.a. Flexibilní spoření v tarifu Variant – je určeno klientům, kteří dopředu vědí, ţe nebudou schopni pravidelně spořit kaţdý měsíc. Základní úroková sazba činí 1,5 % p.a. Roční výnos vkladů aţ 2 % p.a, platí zpětně při splnění podmínek programu Flexibilní spoření po dobu 6 let. Podmínka je následující: spořit minimálně 6 let a v době zániku smlouvy mít na účtu minimálně 40 tis. Kč. Bonusový vklad od Lišky v tarifu Variant – je určen pro klienty, kteří jsou schopni vkládat jednorázově vyšší částky na účet stavebního spoření. Ke garantované úrokové sazbě 1,5 % p.a., mohou získat bonus aţ 2,1 % p.a. z vloţených prostředků. Výhodné bonusy jsou přiznány i v případě nedodrţení šestileté vázací lhůty. Státní podpora však samozřejmě v tomto případě přiznána není. Při vkladu 100 tis. Kč a více je přiznán bonus 2,1 % p.a., při vkladu 50 tis. – 99,999 tis. Kč je přiznán bonus 2,0 % p.a. První 2 roky není vedení účtu zpoplatněno. V případě ukončení smlouvy před koncem vázací doby není účtován sankční poplatek 0,5 % z cílové částky. Nabídky v programu Možnosti financování jsou dvě – Stavební spoření v tarifu Variant a Tarif Garant. Stavební spoření v tarifu Variant –je určeno pro klienty, kteří chtějí výhodně spořit, ale také uvaţují o vyuţití překlenovacího úvěru o různé délce splácení. Roční úroková sazba z vkladů je stanovena na hranici 1,5 % p.a., při čerpání úvěru je úroková sazby nastavena na hodnotu 4,3 % p.a. Dle stavební spořitelny je tarif vhodný pro dlouhodobé spoření dětem. Tarif Variant nabízí subvarianty 15, 20, 25 a 30, přičemţ čísla demonstrují maximální dobu splatnosti překlenovacího úvěru včetně úvěru ze stavebního spoření. Ve všech případech je k moţnosti získat úvěr ze stavebního spoření potřeba minimálně naspořit 40 % z cílové částky. Rozdíly jsou v období, které spadá na úvěr ze stavebního spoření, tj. 7, 9, 11 a 12 let 50

a také ve výši měsíční splátky, která je procentuálně vyjádřena k cílové částce, tj. 0,8; 0,68; 0,6 a 0,68. Tarif Garant – je určen pro ty, kteří vědí, ţe budou čerpat úvěr ze stavebního spoření. Sjednáním této varianty si zajistí úrokovou sazbu související s úvěrem ve výši 2,95 % p.a. Úroková sazba vkladů je však pouze 1 % p.a. Maximální délka překlenovacího úvěru je 15 let, přičemţ na úvěr ze stavebního spoření spadá maximálně 7 let. Měsíční splátka úvěru ze stavebního spoření je 0,8 % z cílové částky. Pro získání úvěru ze stavebního spoření je nutné naspoření 45 % z cílové částky.

2.8.2 Wüstenrot stavební spořitelna a.s.46 Ani tato stavební spořitelna nezůstává pozadu s nabídkou různých programů. Její nabídka je rozdělena na tři hlavní programy: Wüstenrot Stavební spoření, Wüstenrot Kamarád a Wüstenrot Vychytralé spoření. Wüstenrot Stavební spoření – v rámci tohoto programu jsou nabízeny dvě výše úrokových sazeb týkající se vkladů, a to 1 % p.a. a 2 % p.a. Stanovená výše úrokové sazby z vkladů je přímo závislá na případném poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, neboť při úročených vkladech 1 % p.a. je úroková sazba při úvěru 3,7 % p.a. a při 2 % p.a. vkladů je úroková sazba 4,7 % p.a. Současně jsou v tomto programu nabízeny 4 tarifní varianty: Optimální kreditní, Optimální finanční, Optimální speciální a Optimální normální. Kaţdá z variant má svá specifika a je doporučována dle zaměření stavebního spoření – dlouhodobé spoření s následně vysokým úvěrem, výhodný překlenovací úvěr, rychlé přidělení cílové částky a nebo nízké zatíţení rodinného rozpočtu. Wüstenrot Kamarád – v rámci tohoto programu je nabízena ještě moţnost Kamarád+. Jedná se o stavební spoření pro osoby mladší 18 let bez úhrady poplatku za uzavření smlouvy. Úroková sazba z vkladů je garantovaná ve výši 2 % p.a. V případě varianty Kamarád je pevná cílová částka stanovena na 150 tis. Kč, jedná-li se o variantu Kamarád+, cílová částka je 300 tis. Kč.

46

Zdroj: Wüstenrot stavební spořitelna a.s., Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/stavebni-sporeni/ dne 17.2.2013

51

Wüstenrot Vychytralé spoření je určeno pro osoby ve věku 18 – 30 let. Pevná úroková sazba vkladů je stanovena na 2 % p.a. Program je vhodný pro vyuţití překlenovacího úvěru, neboť za jeho poskytnutí klient uspoří 50 % z poplatku za uzavření smlouvy o překlenovacím úvěru.

2.8.3 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.47 Pro tuto stavební spořitelnu je charakteristický produkt Stavební spoření s Buřinkou, v rámci kterého spořitelna garantuje 2 % p.a. z vkladů. Celkové roční zhodnocení vkladu inzeruje ve výši 5,4 % p.a. V případě úvěru ze stavebního spoření je vyřízení zdarma a zástava nemovitosti není třeba do hodnoty úvěru 800 tis. Kč. Podmínkou úvěru ze stavebního spoření jsou naspořené prostředky ve výši 40 % z cílové částky. Dle internetových stránek není poskytován překlenovací úvěr, ale pouze úvěr ze stavebního spoření.

2.8.4 Raiffeisen stavební spořitelna a.s.48 Stavební spoření je nabízeno ve dvou variantách Spořící tarif a Úvěrový tarif. Spořitelna garantuje ročně úročený vklad aţ 2 % p.a., průměrný roční výnos aţ 5 % p.a., moţnost čerpat výhodný úvěr od 3,5 % p.a. Jiţ z názvu variant je zřejmé, ţe jsou cílovány na určité skupiny klientů: Spořící tarif – určen zejména pro osoby, které chtějí dlouhodobě výhodně spořit a neplánují čerpání úvěru. Při tomto tarifu je garantována úroková sazba 2 % p.a. Výběr tarifu však není definitivní, v průběhu spoření je moţný přechod na tarif úvěrový, a tím je moţné získat výhodnější úrokovou sazbu při úvěru ze stavebního spoření 3,5 % p.a. Úvěrový tarif – je ideální pro klienty, kteří uţ při uzavírání smlouvy plánují čerpání úvěru. Zde je garantovaný úrok z vkladu 1 % p.a. V rámci úvěru ze stavebního spoření je po celou dobu splácení garantována úroková sazba 3,5 % p.a. Je nabízena i moţnost překlenovacího úvěru.

47

Zdroj: Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Dostupné z: http://burinka.cz/cs/produkty/stavebni-sporeni/ dne 17.2.2013 48 Zdroj: Raiffeisen stavební spořitelna, a.s., Dostupné z www.rsts.cz dne 17.2.2013

52

2.8.5 Modrá pyramida stavební spořitelna a.s.49 Opět je nabízeno několik programů v oblasti stavebního spoření: Prémie 2000 Kč, Moudré spoření – Extra úrok 2 % + 1 %, Spoření Mopísek a Spoření Mopy Junior. Pro účely úvěru je nabízen Úvěr ze stavebního spoření. Prémie 2000 Kč – garantované úročení vkladů 2 % p.a. Prémie spočívá ve vkladu 20 tis. v prvních 4 měsících trvání smlouvy, za coţ klient obdrţí prémii 2000 Kč. Extra úrok 2 % + 1 % - nabízí po dobu jednoho roku vklady úročené 3 %, tzn. o 1 % zvýhodněné, další odlišnost není. Spoření Mopísek – je stavební spoření určené pro děti ve věku 10 let a mladších. Poplatek za uzavření smlouvy se neplatí. Vklady jsou úročeny 2 % p.a. a smlouva je uzavírána na cílovou částku 150 tis. Kč. Spoření Mopy Junior – navazuje na Spoření Mopísek, tedy je určeno dětem a studentům ve věku 11 – 21 let, přičemţ smlouva je uzavřena s 50% slevou na poplatku, tj. 0,5 % z cílové částky, která je pevně stanovena na 150 tis. Kč. Roční vklad je úročen sazbou 2 % p.a. Úvěr ze stavebního spoření – je inzerována informace o nízké úrokové míře, dále pak spořitelna informuje o nutnosti naspoření 40 % z cílové částky, jako podmínky přidělení úvěru ze stavebního spoření.

2.8.6 Vyhodnocení poskytovatelů Všechny výše uvedené stavební spořitelny nabízejí velmi podobné parametry, coţ je v souvislosti s podmínkami stanovenými v zákoně vcelku logické. Liší se pouze v maličkostech, které však klienty mohou více či méně ovlivnit. Při rozhodování by se měl klient zaměřit mimo jiné i na srozumitelnost prezentovaného produktu a s tím prezentovanou tarifní variantu. Z komplexního hlediska se jeví jako nejsrozumitelnější internetová nabídka Wüstenrot stavební spořitelny a.s. Velmi sympatické jsou v nabídce této stavební spořitelny programy Kamarád a Kamarád+ určené pro osoby

49

Zdroj: Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Dostupné z:http://www.modrapyramida.cz/, dne 17.2.2013

53

do 18 let, kde je uzavření smlouvy ve 100 % osvobozeno od poplatku za uzavření. Rovněţ tak je atraktivní široký výběr tarifních variant, které pravděpodobně uspokojí velké mnoţství potenciálních účastníků stavebního spoření. Úrokové sazby z vkladů jsou prakticky u všech stavebních spořitelen shodné. V případě čerpání úvěru se jiţ úrokové sazby liší a zde je velmi důleţité jiţ předem přemýšlet, zda bude produkt stavebního spoření vyuţíván pouze jako spořící produkt nebo i jako produkt úvěrový. V případě úvěru by bylo vhodné zvolit produkt od Českomoravské stavební spořitelny, a.s., jmenovitě Tarif Garant.

54

3 Hypoteční úvěr Momentálně nejrozsáhlejším produktem vyuţívaným k financování bydlení je na českém finančním trhu jednoznačně hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr patří k nejstarším druhům úvěrů. Hypoteční úvěr je téměř v celém světě chápán jako úvěr na investice do nemovitostí, jehoţ splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti.50

3.1 Historie hypotečního úvěru51 Na rozdíl od stavebního spoření má hypoteční úvěr svůj původ aţ v antickém Řecku. Jiţ staří Řekové vyuţívali zajištění úvěru formou hypotéky a později se tento termín zavedl i v římském právu. Zajištění úvěru nemovitostí bylo v té době vyuţíváno s oblibou, protoţe přesun nemovitosti z dosahu věřitele nebyl moţný. Další pozitivní okolností byla hodnota nemovitosti, která obvykle neklesala, ale naopak s postupujícím časem rostla. První banky zaměřené na hypoteční úvěry vznikly v Anglii na konci 17. století. Ve střední Evropě se hypoteční banky objevily o století později, coţ bylo spojeno se vznikem pozemkových knih. V 18. století se také začala rozvíjet legislativa spojená s hypotečními úvěry a v té souvislosti vznikla úprava spojená s hypotečními zástavními listy. Slezské rytířské úvěrní druţstvo vzniklo v roce 1769 a bylo první institucí, která vydávala hypoteční zástavní listy. Účel vzniku druţstva spočíval v záchraně šlechty před úpadkem. Princip byl zaloţen na solidárním ručení členů druţstva, kteří byli drţiteli panských statků, proti kterým byly vydány hypotéčně zajištěné cenné papíry (zástavní listy). Následným prodejem zástavních listů získávali členové finanční prostředky. Zástavní listy obsahovaly konkrétní statky, na které se vztahovala zástavní práva, čímţ byly zajištěny pohledávky. Majitelé zástavních listů tak mohli vyţadovat splacení dluhu i formou exekucí zastavené nemovitosti. Počínání si Slezského rytířského úvěrového druţstva se osvědčilo a obdobné ústavy se na přelomu 18. a 19. století začaly zakládat i jinde. Nové ústavy se lišily formou zajištění, kdyţ nevyuţívaly solidární ručení, ale ručení země nebo státu. V tomto období byly zaznamenány výrazné úpravy a zlepšení v oblasti hypotečního úvěru.

50

Zdroj: POLOUČEK, Stanislav a kol.:Bankovnictví, vyd. Praha:, C.H.Beck, 2006. ISBN 80-7179-462-7, str. 24 Zdroj: LIŠKA, Václav. Finanční teorie. 14, Bankovnictví : úvěry a vklady . Praha : Vydavatelství ČVUT, 1999. 247 s. ISBN 80-01-02048-7. str. 153-163 a ČECHLOVSKÁ, Šárka.: Hypoteční bankovnictví v podmínkách české ekonomiky. Aplikované právo, Dostupné z: http://www.aplikovanepravo.cz/clanky-pdf/30.pdf, dne 26.2.2013 51

55

První změna se týkala zástavních listů, resp. jejich nevypověditelnosti ze strany věřitele, s čímţ souvisela další novinka vztahující se k zavedení nuceného umořovaní amortizace. Na tuto změnu navazovala další neméně významná modifikace hypotečního úvěru, a to odstranění dříve uplatňovaného zajišťování zástavního listu zástavním právem ve vazbě na konkrétní nemovitost. Předmětem zajištění zástavních listů byl souhrn hypotečních pohledávek emitující instituce. Objem zástavních listů mohl být emitován jen v adekvátním poměru k hypotečním pohledávkám. Emitovat zástavní listy bylo povoleno jen ústavům, které vykonávaly pouze takový typ obchodů. Zásadní zvrat v oblasti hypoték je datován k roku 1877, kdy vznikla největší hypoteční banka „Credit Foncier de France“. Ta si vymohla právo emitovat na trhu zástavní listy ve velkých sériích oproti do té doby emitování zástavních listů přímo vypůjčovatelům. Banky poskytovaly dluţníkům hotovost a tento způsob úvěrů si následně oblíbily i další země v Evropě. V Rakousku - Uhersku byly první zástavní listy emitovány v roce 1841. Počínaje rokem 1864 začala emise zástavních listů i na území nynější České republiky. Konkrétně se jednalo o první českou Hypoteční banku Království českého v Praze, která byla bankou se zemským ručením. Ve druhé polovině 19. století byla učiněna liberální opatření v oblasti regulace, která umoţnila emitovat zástavní listy nejen hypotečním bankám, ale také ústavům, které poskytovaly i jiné neţ hypoteční obchody. Ve stejné době měly hypoteční banky důleţitou roli znamenající expanzi v hospodářské oblasti, ale krize v roce 1873 měla na značné mnoţství bank negativní dopad. Krize znamenala pro banky odčerpání finančních prostředků, z čehoţ nastala nedůvěra v hypoteční zástavní listy ze strany věřitelů. Nedůvěru vyvolala nedokonalá legislativa, která věřitelům hypotečních zástavních listů nezaručovala plné uspokojení. Další legislativní krok nastal v roce 1874. Ten situaci napravil tím, ţe pohledávky drţitelů hypotečních zástavních listů měly být uspokojovány v plné výši.

3.2 Historie hypotečního úvěru v Československu Po vzniku samostatného Československého státu poskytovaly hypoteční úvěry převáţně veřejnoprávní ústavy, přičemţ způsob fungování byl převzat z německého a rakouského

56

modelu52. Koncem 20. let 20. století nabízely hypoteční sluţby čtyři zemské a hypoteční banky. Jmenovitě se jednalo o Zemskou banku Království českého, Hypoteční a zemědělskou banku moravskou, Slezský pozemkový a komunální úvěrní ústav a Hypoteční banku českou. V období celosvětové hospodářské krize probíhající ve 30. letech 20. století měly hypoteční banky důleţitou roli. V tomto období narůstal zájem o hypoteční úvěry, a ty se poskytovaly ve velké míře. Na základě toho byly hypoteční ústavy silné a stabilizovaly českou ekonomiku, čímţ napomohly k překlenutí krizového období. S příchodem protektorátu byl pozastaven hospodářský růst v Československu a oblast hypotečního bankovnictví byla prakticky zlikvidována. V roce 1948 vznikla sloučením čtyř ústavů nová banka s názvem Investiční banka. Tato banka finančně zajišťovala investiční výstavby národních podniků, druţstev a stavebně montáţních organizací. V roce 1958 Investiční banka své aktivity v oblasti investic ukončila a pod správu je převzala Státní banka československá. Investiční bance byla svěřena jen správa a úschova cenných papírů. Po skončení 2. světové války se objevily zásady hypotečního úvěrování, a to při formování státní podpory na obytné stavby. Státu bylo umoţněno poskytovat dotace na splátky úvěrů, popř. přebíral záruky za úvěry poskytnuté osobám realizující stavby. Státní spořitelna počátkem 60. let 20. století poskytovala úvěry na výstavbu rodinného domu, při kterých v odůvodněných případech úvěr zajišťovala mimo jiné zástavním právem k nemovitosti. V roce 1964 však byl legislativní změnou nástroj hypotečních úvěrů z československého bankovnictví přibliţně na 30 let zlikvidován.

3.3 Obnova hypotečního bankovnictví v České republice V 90. letech minulého století byl přijat zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který definoval pojmy hypoteční úvěr a hypoteční zástavní list. Neexistující kapitálový trh a nedokonalé legislativní zajištění vztahující se k zástavnímu právu, resp. k jeho realizaci, nedovolily otevřít trh s hypotečními úvěry. Skutečné zavedení hypotečních úvěrů nastalo aţ přijetím zákona č. 84/1995 Sb., který novelizoval pět zákonů, a to: zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách.

52

Zdroj: SŮVOVA, Helena.: Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovni institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6, str. 157

57

První bankou, která získala licenci k vydávání hypotečních zástavních listů, byla v září roku 1995 Českomoravská hypoteční banka, a.s., která je dnes známá pod obchodním názvem Hypoteční banka, a.s., a patří od června roku 2000 do skupiny ČSOB53. Postupně získávaly povolení i další instituce a koncem roku 1996 jiţ na českém trhu bylo oprávněno poskytovat hypoteční úvěry 7 bank. Vývoj hypotečních úvěrů v ČR je moţné rozdělit do 4 fází54: 1. v letech 1995 aţ 1999, kdy toto nové odvětví banky teprve poznávaly. Učily se produkt konstruovat, distribuovat a zjišťovaly související primární rizika. V průběhu tohoto období byly zavedeny státní podpory, coţ bylo impulzem k pozvolné expanzi hypoték, 2. v letech 2000 aţ 2005 vznikla konkurence na hypotečním trhu. Produkty se inovovaly a expandovala distribuce, coţ napomáhalo dostupnosti hypoték pro klienty, 3. v letech 2006 aţ 2010 se projevily obě mezní varianty. Obrovský boom vystřídala na podzim 2008 recese s následným propadem trhu trvajícím do září 2010, 4. po uvedeném útlumu zaznamenal v únoru 2011 hypoteční trh opět nárůst nových klientů. Příčina byla jistě dána novelou ZoSS, která sníţila státní podporu a zavedla zdanění úroků na vkladových účtech stavebního spoření. V současné době je zájem o hypoteční úvěry mírně rostoucí, čemuţ napomáhá dlouhodobě klesající cena realit a zejména klesající úroková sazba.

3.4 Současná legislativa hypotečního bankovnictví v ČR55 Primárně byl hypoteční úvěr upraven zákonem č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který byl zrušen a nahrazen novým zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech (dále také zákon o dluhopisech). Zrušení původního zákona a účinnost nového zákona o dluhopisech byla vázána ke dni, kdy vstoupila v platnost smlouva o přistoupení České republiky k Evropské

53

Zdroj: Hypoteční banka, a.s., Profil banky, Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/profil-banky/, dne 2.3.2013 54 Zdroj: OSTATEK, Libor. Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?, Hypoindex.cz, [online 2010-11-18], Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-jak-se-zrodil-ceskyhypotecni-trh/, dne 2.3.2013 55 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech

58

unii. Uvedený zákon o dluhopisech upravuje v současné době vydávání dluhopisů na území České republiky. Vymezuje dluhopis jako zastupitelný cenný papír, s nímţ je spojeno právo na splacení dluţné částky jeho emitentem a povinnost emitenta toto právo uspokojit s tím, ţe dluhopis můţe být vydán v listinné nebo zaknihované podobě. Současně tento zákon definuje emisi dluhopisů, vymezuje náleţitosti dluhopisu, emisní podmínky včetně toho, kdo je schvaluje. Definuje, ţe hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, přičemţ jejich jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo z části těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě téţ náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Dále zákon stanovuje, ţe hypoteční zástavní listy je oprávněna vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice. Zákon o dluhopisech v ustanovení § 28 odst. 3 definuje hypoteční úvěr jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. V odst. 4 výše uvedeného § je stanoveno, ţe nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.

3.5 Podstata a charakteristika hypotečního úvěru Jak bylo uvedeno v kapitole 3.4, hypoteční úvěr je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Banky poskytující hypoteční úvěr nabízí širokou škálu jeho vyuţití. Ve své podstatě se dělí na dva základní druhy - můţe být účelový nebo neúčelový. Neúčelová hypotéka má svůj specifický název, který je jiţ několik let zaveden pod pojmem Americká hypotéka, viz kapitola 1.2.2. V souvislosti s otázkou financování bydlení je pochopitelně vyuţívána hypotéka účelová, kterou lze vyuţít na výstavbu, koupi nebo rekonstrukci rodinného domu, stejně tak jako na koupi nebo rekonstrukci bytu. Dále lze hypoteční úvěr vyuţít na vypořádání spoluvlastnických podílů u nemovitosti, popř. i na koupi pozemku. 59

Banky poskytující oba typy hypotečních úvěrů samozřejmě tyto produkty rozlišují v několika parametrech. Nejvýznamnější odlišnost je v úrokových sazbách, kde neúčelová (americká) hypotéka má o více neţ 2 % vyšší p.a. Další rozdíl lze shledat v době splatnosti úvěru, kdyţ neúčelovou hypotéku poskytují banky maximálně na dobu 20 let (viz Tabulka č. 1), zatímco účelový hypoteční úvěr je poskytován běţně na dobu 30 let. Na trhu však existují banky, např. mBank (zapsaná v obchodním rejstříku jako BRE Bank S.A., organizační sloţka podniku), Hypoteční banka, a.s., a ČSOB, které nabízí moţnost splácení aţ po dobu 40 let. Toto kritérium je samozřejmě dané maximálním věkem ţadatele v době splacení úvěru, zpravidla 70 let. Neposlední rozdíl mezi účelovou a neúčelovou hypotékou lze zpozorovat ve výši poskytnutého úvěrového rámce ve vazbě na nemovitost zajišťující úvěr. U neúčelové hypotéky je poskytnut zpravidla úvěr do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti, výjimkou je ČS, která nabízí aţ 80 %. U účelových hypoték se výše úvěrového rámce pohybuje běţně v 80 i 90 %, lze však získat i úvěr ve 100 % oproti zastavené nemovitosti.

3.5.1 Základní pojmy Anuitní splácení je takový způsob splácení úvěru, kdy dluţník splácí celou délku trvání úvěru konstantní částku, která je sloţena z úrokové částky a z částky umořující jistinu. V průběhu času se poměr těchto dvou sloţek mění tak, ţe v počátku splácení je ze splátky hrazen větší procentuální poměr vůči úrokům neţ vůči jistině. Tento procentuální poměr se postupně sbliţuje, aţ se v polovině doby splácení otočí, viz graf č. 1.

Kč v tis.

Graf č. 1: Průběh anuitního splácení

15 10

14

14

14 9,5

9 5

5

14

14

14

14

10

10,5

11

11,5

12

4

3,5

3

2,5

2

4,5

14

12,5

1,5

14

13

1

14

13,5

0,5

0 1

2 Splátka

3 Jistina

4

5

6

Úrok

7

8

9 10 délka splatnosti v letech

Zdroj: Vlastní konstrukce

V souvislosti s moţností splácet hypotéky existují další dva způsoby, kterými jsou degresivní a progresivní splácení:

60

Degresivní splácení je zaloţeno na principu postupného sniţování splátek. V průběhu jednoho roku je splátka ve stejné výši a v následujícím roce se o určený koeficient sniţuje. Splátka jistiny je po celou dobu úvěru konstantní, ale v čase se mění výše úroků. Znamená to, ţe splátky úroků se sniţují v závislosti na zůstatku jistiny. Tento způsob je vyuţíván v případech, kdy klient disponuje na počátku úvěru dostatečným mnoţstvím peněţních prostředků. Progresivní splácení je naopak od degresivního modelu konstruováno tak, ţe splátky se postupně navyšují. Na kaţdý rok je rovněţ stanovena hodnota splátky, ale v roce následujícím je splátka o určitý koeficient navýšena. Nevýhodou je, ţe v konečné fázi dluţník přeplatí více neţ v případě anuitního splácení, neboť se větší část ze splátky pouţije na splátku úroků. To znamená, ţe jistina bude splácena pomaleji. Tento způsob je vhodný pro perspektivní mladé lidi na počátku jejich profesní kariéry, kdy očekávají, ţe s narůstajícím časem budou lépe finančně zabezpečeni. Fixace úrokové sazby stanovuje délku období, po kterou je jednoznačně a neměnně stanovena výše úrokové sazby. Délku fixace je moţné stanovit při sjednávání úvěru, přičemţ je moţné ji zafixovat na 1 rok, 3 roky, 5 let, a dokonce i na celou délku splácení úvěru. Ve výročí fixace lze s parametry hypotečního úvěru hýbat a je moţné uhradit mimořádnou splátku či realizovat kompletní splacení úvěru. Také lze stanovit jinou délku fixace, ale je také moţné změnit poskytovatele. To vše je umoţněno bez sankcí, a proto je důleţité při stanovení fixace úrokové sazby, nebo při blíţícím se konci fixace, vnímat velké mnoţství vlivů, např. vývoj úrokových sazeb, vlastní očekávaný mimořádný příjem a nebo hypoteční produkty konkurenčních subjektů. S koncem fixace banka klientovi nabízí novou úrokovou sazbu, se kterou klient můţe i nemusí souhlasit. Při nesouhlasu je povinen úvěr splatit, k čemuţ musí vyuţít buď svých finančních prostředků nebo můţe vyuţít výše uvedený příklad, ţe vyhledá konkurenční subjekt s výhodnějšími podmínkami a hypotéku převede. Zástavní hodnota nemovitosti je pro banku důleţitým kritériem pro výpočet úrokové sazby. Lze ji definovat jako trţní hodnotu nemovitosti s prodejní cenou realizovatelnou kdykoliv (trvale udrţitelná hodnota). Jelikoţ ceny nemovitostí mohou významně klesat, ale také stoupat, a zástavní hodnota nemovitosti by měla být schopna eliminovat veškeré výkyvy trhu, je třeba při zajištění věnovat důraz na dostatečnou hodnotu zástavy. Výpočet je prováděn

61

pomocí součinitele bezpečnosti, který zástavní hodnotu ovlivňuje - Tržní hodnota = Zástavní hodnota x Součinitel bezpečnosti.56 Bonita klienta je u bank poskytující hypoteční úvěry hodnocena obdobně jako u stavebních spořitelen. Banky mají téţ maximální zájem o to, aby klient svůj závazek vůči bance řádně a včas splácel. Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy vydané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky k poskytování hypotečních úvěrů. Hodnota hypotečního zástavního listu a hodnota jeho poměrného výnosu je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů smějí být pouţity jen pohledávky z hypotečních úvěrů, jenţ nepřesahují 70 % z hodnoty zastavených nemovitostí. Na základě takto kvalitního krytí jsou hypoteční zástavní listy jedny z nejvíce bezpečných depozitních produktů a jsou vhodné pro konzervativní typy investorů.57

3.6 Fáze hypotečního úvěru58 Průběh hypotečních úvěrů má své zásady, které se týkají poskytování a splácení a ty nazýváme úvěrové postupy. Posloupnost úvěrových postupů na sebe chronologicky navazuje v charakteristických etapách – přípravné, schvalovací a realizační.

3.6.1 Přípravná etapa Neţ-li potenciální klient podá ţádost o hypoteční úvěr, měl by nejprve provést pomocí internetových stránek jednotlivých bank nebo prostřednictvím srovnávacích kalkulaček komparaci nabídek institucí poskytujících hypoteční úvěry. Zjištěné výsledky je následně vhodné ověřit přímo v kamenných pobočkách nebo prostřednictvím e-mailové komunikace, neboť banky na internetu často prezentují ty nejvýhodnější podmínky pro nejbonitnější klienty. Při výběru poskytovatele je důleţité sledovat poplatkovou politiku banky, nutnost uzavření navazujících produktů ke schválení úvěru, maximální výši úvěru ve vazbě

56

Zdroj: JERMÁŘ, Petr. Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven , Hypoindex.cz, [online 2009-10-08], Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/ocenovani-nemovitosti-z-pohledu-bank-apojistoven/, dne 2.3.2013 57 Zdroj: Finance.cz, Hypoteční zástavní listy, Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abecedahypotek/hypotecni-zastavni-listy/, dne 2.3.2013 58 Vlastní zkušenost – 15.10.2012 jsem jako klient podepsal hypoteční úvěr u Hypoteční banky, a.s.

62

na poskytnutou zástavu, maximální délku splatnosti úvěru ve vztahu k věku ţadatele, podmínky pro získání výhodnější úrokové sazby aj. Ţadatelem o hypoteční úvěr můţe být fyzická osoba nepodnikatel i podnikatel, právnická osoba, ale i města a obce. Podáním ţádosti se ţadatel automaticky dostává do Bankovního registru klientských informací, který jak bylo uvedeno výše, registruje jak pozitivní tak negativní záznamy o klientech. V okamţiku zájmu klienta u poskytovatele hypotečních úvěrů je vyţadováno současně předloţení nutných dokumentů, bez kterých nelze ţádost o úvěr přijmout. Jedná se o následující dokumenty: - zpravidla 2 doklady totoţnosti, - dokument prokazující příjmy ţadatele (ţadatelů), - doloţení, resp. prohlášení o výdajích ţadatele (leasing, investiční ţivotní pojištění, stavební spoření, jiné úvěry atd.) - návrh kupní smlouvy, - odhad nemovitosti, kterou bude úvěr zajištěn (většinou za poplatek zajišťuje banka), - dokument prokazující vlastnické nebo jiné právo k zastavené nemovitosti, - pojistná smlouva prokazující pojištění zastavené nemovitosti, - ţivotní pojištění klienta (doporučuje banka pro výhodnější úrokovou sazbu). Zmíněný seznam dokumentů je demonstrativním vzorkem, protoţe banky se v souvislosti s poţadavky na klienty mohou jedna od druhé lišit. Bankou poţadované doklady společně s ţádostí o hypoteční úvěr klient odevzdá nebo odešle bance a poté čeká a doufá, ţe mu bude hypoteční úvěr schválen. Tímto je první etapa u konce a nastává období, při kterém přebírá veškerou iniciativu související s hypotečním úvěrem banka.

3.6.2 Schvalovací etapa V rámci schvalovací fáze banka prověřuje klienta v několika oblastech. Zkoumá, zda nemá pozitivní záznamy v úvěrových registrech, jestli jsou předloţené dokumenty autentické, či je-li příjem uvedený na potvrzení o přijmu dostatečný pro poţadovanou výši úvěru. V rámci tohoto stádia banka klientovi stanovuje úrokovou sazba. Výhodnější úrokové sazby poskytuje klientovi v případech, kdy jiţ dříve od ní vyuţíval nějaký finanční produkt. 63

Případně banky nabízí doplňkový produkt jako motivaci k výhodnější úrokové sazbě. Kupříkladu se jedná o úrazové a ţivotní pojištění nebo otevření běţného účtu apod. Dále je u ţadatele posuzována momentální finanční situace, celkové ekonomické zajištění a stálost příjmů. V souvislosti se zmíněnými faktory lze hovořit o výše uvedené bonitě klienta. Banka dále zjišťuje moţná rizika úvěru, zde je zřejmé, ţe hypoteční úvěr vyuţitý soukromou osobou pro financování vlastního bydlení, popř. ke koupi nemovitosti k rekreačním účelům, je méně rizikový, neţ hypoteční úvěr poskytnutý podnikatelskému subjektu v oblasti investičních záměrů. Další krokem poskytovatele hypotečního úvěru je ohodnocení a kvalita zástavy. Poţaduje-li klient úvěrový rámec ve 100 % ve vazbě na kupní cenu nemovitosti a právě tato nemovitost má být současně předmětem zástavy, tak banka zpravidla vyţaduje dozajištění úvěru další nemovitostí nebo alespoň z důvodu krytí rizika zvýší úrokovou sazbu. Banka si dále interně posuzuje, zda je koupě obecně výhodná, jaká by byla prodejnost nemovitosti, zda je její lokalita atraktivní, jaká je k nemovitosti dostupnost aj. Předloţí-li klient veškeré dokumenty stanovené poskytovatelem hypotečního úvěru a ten klienta vyhodnotí jako solventního, úvěr je z jeho strany schválen. V ten okamţik banka vypracuje úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu k nemovitosti (nemovitostem) a smlouvy o zřízení účtů (čerpací a úvěrový) a společně s obchodními podmínkami vše předkládá k podpisu ţadateli (ţadatelům).

3.6.3 Realizační etapa Podpisem smlouvy o hypotečním úvěru však nevzniká okamţitý nárok na čerpání finančních prostředků. Banka poţaduje zápis zástavního práva k zajištěné nemovitosti, coţ je následně nutné doloţit výpisem z katastru nemovitosti. Dále poskytovatel hypotečního úvěru vyţaduje pojištění zastavené nemovitosti s podmínkou vinkulace ve svůj prospěch. Po splnění výše uvedených podmínek vyplní banka, popř. klient, formulář příkazu k úhradě a je moţné realizovat první a často i jediné čerpání hypotečního úvěru. Čerpání úvěru je prováděno bezhotovostně a je moţné ho realizovat několika způsoby. Při koupi domu, pozemku či bytu je obvykle čerpána částka úvěrového rámce najednou. Při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti je výhodné čerpat v několika fázích. Banka si v této souvislosti stanovuje termín, do kdy je nutné vyčerpat úvěrový rámec. Současně si 64

určuje mnoţství čerpání zdarma. Zpravidla jsou zdarma 3 čerpání, kaţdé další je zpoplatněno. Neţ-li je vyčerpána plná výše úvěru, tak klient ve svých splátkách hradí pouze úroky. Po vyčerpání celé částky úvěrového rámce přechází úvěr do fáze splácení (jistina + úrok), kdy zpravidla bezhotovostními převody dluţník odesílá měsíční splátky na úvěrový účet. Forma splácení je sjednána jiţ při sepsání úvěrové smlouvy, přičemţ je moţný degresivní, progresivní nebo anuitní způsob. Poslední uvedený způsob je způsobem nejčastějším. (Formy splácení jsou popsány v kapitole 3.5.1 Základní pojmy). Dluţník tedy hradí měsíčně smluvně dohodnutou částku, v níţ je zahrnuta jak splátka úroku, tak splátka jistiny. V průběhu celého období úvěru probíhá ze strany banky neustálá kontrola pravidelných splátek ve správné výši, jakoţ i klient kontroluje banku, zda jednotlivé zůstatky na účtu souhlasí nebo zda nejsou účtovány poplatky nad rámec smlouvy. Jedná-li se o úvěr vyuţitý k účelu bydlení, banka na začátku kalendářního roku zasílá klientům potvrzení o zaplacených úrocích, coţ je částka, kterou je moţné odečíst od základě daně z příjmu fyzických osob. Po řádném splacení celého úvěru je u nemovitosti, na kterou vázlo zástavní právo, proveden výmaz tohoto omezení u příslušného katastrálního úřadu.

3.7 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru V samém začátku poskytování hypotečních úvěrů byl tento produkt širokou veřejností vnímán jako drahý způsob financování bydlení. Důvodem byly zejména vysoké úrokové sazby a oproti současné době výrazně kratší doba splatnosti úvěru. Průběţným poklesem úrokové sazby a podstatným prodlouţením lhůty splatnosti se hypoteční úvěry staly dostupným způsobem financování bydlení pro větší procento populace. Je moţné po právu konstatovat, ţe momentálně je hypoteční úvěr nejvyhledávanějším produktem vyuţívaným ke koupi nebo výstavbě nemovitosti. Tento produkt má několik dalších výhod, které klienty motivuje k jeho vyuţití, ale samozřejmě v sobě skrývá i určitá negativa.

3.7.1 Výhody hypotečního úvěru Pro potenciální klienty jsou právě pozitiva tohoto produktu hnacím motorem při rozhodování mezi hypotečním úvěrem a stavebním spořením. Nejvýznamnější výhody hypotečního úvěru jsou následující: - délka splatnosti, obvykle 30 let, některé instituce i 40 let, - není třeba předchozí spoření, 65

- rychlost vyřízení úvěru, např. při okamţité potřebě lze vyřešit otázku bydlení, - široké vyuţití, např. koupě rekreačního objektu nebo garáţe, - vysoká hodnota úvěrového rámce, - nejvýhodnější úrokové sazby, - moţnost různých lhůt fixace úrokové sazby, - ve výročí fixace je moţné splatit zbývající dluţnou částku nebo změnit banku, - široká nabídka od konkurujících si poskytovatelů, - moţnost úvěrového rámce aţ do 100 % (tzn. minimální nutnost vlastních zdrojů), - daňové zvýhodnění formou odečtu úroků ze základu daně, - moţnost sníţení úrokové sazby při uzavření ţivotní pojistky, - nově velké procento bank nabízí správu hypotečního úvěrového účtu bez poplatku.

3.7.2 Nevýhody hypotečního úvěru Na klienty dopadají nevýhody hypotečního úvěru především v souvislosti s poplatkovou politikou bank a s krytím rizik. Najdou se však i jiná negativa, která by neměl klient při rozhodování mezi produkty, ale i mezi konkurenčními subjekty, opomíjet. Mezi nevýhody hypoték lze zařadit: - poplatek za vyřízení hypotéky (obvykle 0,8 % z poţadované hodnoty), - poplatek za správu úvěrového účtu (zpravidla 150 Kč / měsíc) – v současné době se klienti domáhají vrácení zaplacených poplatků a ţádají jeho zrušení, na trhu hypotečních úvěrů je v této souvislosti mezi bankami boom a některé jiţ poplatek za správu účtu nepoţadují, - sankce za mimořádné splátky či předčasné splacení úvěru mimo výročí fixace úrokové sazby, - omezená délka fixace úrokové sazby, - úroková sazba i splátky se mohou ve výročí fixace změnit v neprospěch klienta, - dlouhodobé zadluţení, z čehoţ vyplývá vyšší částka zaplacená na úrocích, - výše úvěru je omezena hodnotou zastavené nemovitosti, 66

- omezení vlastnického práva k nemovitosti formou zástavního práva smluvního, - je stanovena minimální výše úvěrového rámce, nejčastěji 300 tis. Kč.

3.8 Poskytovatelé hypotečních úvěrů V současné době je na českém trhu 14 bank poskytujících hypoteční úvěry, coţ je v porovnání s počátky hypoték v samostatné České republice výrazný nárůst. Některé z bank se na českém trhu pohybují takřka od počátku a jejich důvěra je u klientů velmi vysoká. Mimo to se současně v českém konzervativním prostředí začínají prosazovat nové banky s produktem hypotečního úvěru, které díky nabídnutým podmínkám získávají stále větší procento klientů. Relativně nové banky fungující na českém trhu musí k získání klientely nabízet výrazně výhodnější podmínky hypoték, protoţe původní poskytovatelé mají u klientů z důvodu dlouhodobé stability velkou důvěru. Zásadně se nabídka hypoték mezi jednotlivými bankami liší ve výši úrokové sazby, v poplatku za správu účtu nebo poplatku za uzavření hypotéky. Následující tabulka stručně porovnává nabídku současných poskytovatelů: Tabulka č. 3: Základní parametry hypotečních úvěrů jednotlivých bank Banka AXA Bank Česká spořitelna ČSOB Equa bank Fio banka GE Money Bank Hypoteční banka Komerční banka LBBW mBank Raiffeisenbank UniCredit Bank Sberbank Wüstenrot

3-letá fixace

5-letá fixace

3,19 3,24 2,99 2,99 2,84 3,39 2,99 2,99 2,93

3,09 3,04 2,99 2,99 2,70 3,59 2,99 3,09 2,89

2,74 2,99 2,89 3,09 3,19

2,82 2,99 3,09 2,99 3,09

Poměr úvěru / zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) do 85 % do 100 % do 70 % do 100 % do 70 % do 85 % do 70 % do 85 % do 90 % od 61 % do 70 % do 100 % do 85 % do 70 % do 70 %

Maximální délka splatnosti v letech 25 30 40 35 30 30 40 30 30 40 30 30 30 30

Správa úvěrového účtu v Kč / měsíc zdarma 150 150 150 zdarma zdarma 150 zdarma zdarma zdarma zdarma zdarma zdarma 150

Zdroj: www.hypoindex.cz 59+ jednotlivé webové portály bank

59

Zdroj: HRUŠKOVÁ, Monika, Úrokové sazby klesají až na dno Mariánského příkopu, Hypoindex.cz [online 2013-03-06], Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/urokove-sazby-klesaji-az-na-dno-marianskehoprikopu/ dne 9.3.2013

67

V tabulce jsou uvedeny úrokové sazby platné ve vazbě na poměr úvěrového rámce proti zástavní hodnotě nemovitosti. Banky si při poskytování nízkých úrokových sazeb diktují další podmínky, mezi které lze zařadit: zaloţení běţného účtu, stanovenou minimální přijatou částku na běţný účet, uzavření ţivotního pojištění, pojištění schopnosti splácet, nutnost zasílání mzdy na běţný účet zřízený u dané banky, pojištění nemovitosti atd. V současné době je trend poţadovat hypotéku, kde banka poskytuje správu úvěrového účtu zdarma. Na tento poţadavek klientů většina bank pruţně zareagovala a ve svém portfoliu hypotečních produktů takovou moţnost nabízí. K získání takové hypotéky je však nutností, o tento typ hypotéky poţádat. Zpravidla má ovšem tato hypotéka o několik setin či desetin vyšší úrokovou sazbu. Znamená to tedy, ţe to, co klient ušetří za správu úvěrového účtu, zaplatí na úrocích. Doporučovat hypoteční banku na základě srovnávací tabulky není moţné, neboť by musel k jednotlivým institucím přistoupit klient s konkrétní nabídkou. Ke kaţdému ţadateli obvykle banky přistupují individuálně a často lze s osobními bankéři v určitých parametrech hypotéky smlouvat.

3.9 Úrokové sazby a jejich vývoj u hypotečních úvěrů Úroková sazba je bezesporu jedním z nejsledovanějších parametrů při výběru banky poskytující hypoteční úvěr. Výše úrokové sazby u hypoték a bankovních úvěrů obecně se odvíjí od dvoutýdenní repo sazby vyhlašované centrální bankou. Momentálně drţí Česká národní banka dvoutýdenní repo sazbu na historickém minimu 0,05 %.

3.9.1 Historický vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů60 Za období posledního desetiletí průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů více či méně oscilovaly okolo 4 %, nicméně momentální průměrná hodnota úrokové sazby k lednu 2013 ve výši 3,21 % je druhá nejniţší v historii. Úplně nejniţší byla na konci roku 2012, kdy činila 3,17 %. Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů od počátku roku 2003 do konce roku 2012 je znázorněn v grafu č. 2. Současně je v grafu znázorněn vývoj dvoutýdenní repo sazby ČNB za shodné období.

60

Zdroj: Hypoindex.cz, dne 10.3.2013

Hypoindex

vývoj.

Dostupné

68

z:

http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/,

úroková sazba v %

Graf č. 2: Vývoj úrokových sazeb

6 4

5,13

4,79 2,37

4,18

3,96 2,25

2,1

2,25

5,61

4,69 3

5,61

4,9

4,04

3,15 1,55

2

0,87

3,52 0,87

0,38

0 2003 2004 2005 2006 2007 průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů

2008 2009 2010 průměrná 2T repo sazba ČNB

2011

2012 rok

Zdroj: Vlastní úprava dle informací z internetu (www.hypoindex.cz a www.cnb.cz)

Z výše uvedeného grafu je zřejmé, ţe v období let 2003 – 2008 se úroková sazba hypotečních úvěrů pohybovala relativně přímo úměrně s pohybem dvoutýdenní repo sazby ČNB. Rokem 2009 tento trend významně poklesl a vzájemný rozdíl mezi úrokovými sazbami se prohloubil. Jedním z důvodů tohoto jevu byla klesající cena nemovitostí a velký zájem o ně. Banky měly i přes nevýznamnou reakci na dvoutýdenní repo sazbu dostatek klientů a se sníţením úrokových sazeb nemusely spěchat. Momentální pokles úrokových sazeb je dán naopak klesajícím zájmem o nemovitosti, který je ovlivněn obavou občanů z nedostatku finančního zajištění souvisejícího s restriktivní vládní politikou. Další vliv na nízké úrokové sazby má samozřejmě i vstup nových bank do oblasti hypotečních úvěrů.

3.9.2 Současný boj hypotečních bank o klienty V minulých letech byly uzavřeny desítky tisíc smluv o hypotečním úvěru. Základním parametrem při uzavírání smlouvy je délka fixace úrokové sazby. Nejčastěji klienti volili pětiletou fixaci, další v pořadí byla tříletá, a jen výjimečně byla klienty zvolena jiná délka fixace. V současné době, kdy jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů na historickém minimu, stojí za zváţení, zda vyuţít aţ desetiletou nebo i delší fixaci úrokové sazby. Klienti však musí být obezřetní, neboť nízká úroková míra je často doplňována předloţkou „od“ a je podmíněna dalšími, někdy i sloţitě splnitelnými faktory. Stejně tak můţe fixace klienta v budoucnu omezit například v souvislosti s předčasným splacením úvěru nebo s mimořádnými splátkami. Noví ţadatelé mají v současnosti moţnost výběru z široké nabídky bank poskytujících hypoteční úvěry, přičemţ výše splátky, úroková sazba, vstupní poplatek, poplatek za správu úvěrového účtu nebo mimořádné splátky jsou hlavními faktory při konečné volbě. V posledních několika měsících velké mnoţství bank zrušilo poplatek za správu úvěru. Tento 69

krok klienti bezesporu přivítali, protoţe při jednoduchém propočtu nejčastějšího poplatku 150 Kč měsíčně, se v horizontu 30 let jedná o částku 54 tis. Kč. Poplatek zrušily i banky, které jsou v oblasti českého finančního trhu nejvýznamnější, jedná se o Českou spořitelnu, Hypoteční banku, Komerční banku a UniCredit Bank, tzv. silná čtyřka. Rovněţ tyto banky musely reagovat na sníţení úrokových sazeb, aby byly konkurenceschopné novým progresivním finančním institucím. Klienti s hypotékou v realizační fázi, zejména ti, kteří uzavřeli smlouvy v roce 2008 s pětiletou fixací a v roce 2010 s fixací na tři roky, mají letos moţnost zůstatkovou hodnotu úvěru doplatit, nebo splatit mimořádnou splátku. Také mohou refinancovat hypotéku u jiného poskytovatele. V roce 2008 bylo na trhu méně poskytovatelů a čeští konzervativní klienti vybírali převáţně mezi výše uvedenou silnou čtyřkou. Uvedené 4 banky maximálně vyuţívaly tradiční zastoupení na českém hypotečním trhu a podmínkami se příliš nelišily, např. úroková sazba byla v uvedených letech nastavena okolo 5,5 % p.a. Jejich zastoupení na trhu hypoték se blíţilo k 90 % z celkové produkce. Nové banky vstupující do českého trţního prostředí však klientům ukázaly, ţe poplatkovou i úrokovou politiku banky, lze řešit s menším zatíţením klientů. Přestoţe silná čtyřka zareagovala v podobném duchu a snaţí se přizpůsobit, je takřka jisté, ţe úbytku klientů v době výročí fixace úrokové sazby se nevyhnou. Rok 2013 bude pro všechny banky poskytující hypotéky klíčový. Výše uvedenou moţnost změny banky bude mít přibliţně 100 tisíc klientů, coţ pro banky znamená přetahování se o 60 – 80 miliard Kč. Podle průzkumu trhu bude více neţ ¾ klientů oslovovat banky se zájmem o refinancování hypotéky dříve neţ 2 měsíce před koncem fixace. Přibliţně 7 % klientů se bude zajímat o nabídky konkurence aţ půl roku před vypršením fixace. Jen asi 16 % klientů hodlá ponechat hypotéku u stávající banky a přijmout nabídnuté podmínky.61 Jak v tomto boji o klienty uspějí nové banky a jak si udrţí své stávající klienty silná čtyřka, bude zřejmé aţ koncem roku 2013. Výhodou nových menších bank jsou niţší náklady s provozem poboček, protoţe nevyuţívají tak velké budovy, popř. nemusí disponovat velkým mnoţstvím zaměstnanců.

61

Zdroj: Novinky.cz, Stomiliardové refinancování hypoték začíná. Banky jsou připraveny bojovat. [online 2013-03-19], Dostupné z: http://www.novinky.cz/finance/296155-stomiliardove-refinancovani-hypotekzacina-banky-jsou-pripraveny-bojovat.html dne 20.3.2013

70

Některé z nových bank dokonce vyuţívají pouze tzv. kontaktní kiosky nebo umoţňují sjednat hypotéku prostřednictvím internetu. Tyto banky pak mají náklady minimální. Dalším pozitivem nových bank je ta skutečnost, ţe vstupují do dlouhodobě stabilního bankovního prostředí a získávání si stále větší důvěry u klientů je pro ně jednodušší. V kaţdém případě jsou nové banky poskytující hypotéky přínosem, protoţe donutily původní zkostnatělé instituce změnit přístup ke klientům. Jednou z takových změn je zrušení poplatku za správu úvěru v rámci hypotečního úvěru v realizační fázi. K uskutečnění takové změny např. u Hypoteční banky je nutné sepsat písemnou ţádost o zrušení poplatku za správu úvěru. Na základě té banka písemně odpoví ve smyslu, ţe nabízí přechod na hypotéku bez poplatku. Klient následně nabídku písemně akceptuje a do 30 dní je zrušen poplatek za správu úvěru s okamţitou účinností62.

62

Vlastní zkušenost, dne 11.2.2013 jsem odeslal ţádost o zrušení poplatku do Hypoteční banky (příloha č. 2), na coţ mi Hypoteční banka odpověděla dne 21.2.2013 s nabídkou přechodu na produktu s názvem Hypotéka bez poplatku, a to beze změny úrokové sazby a neúčtování poplatku za dodatek smlouvy (příloha č. 3). Nabídku jsem prostřednictvím e-mailu akceptoval dne 26.2.2013 (příloha č. 4) a Hypoteční banka mi dne 4.3.2013 s platností od aktuálního měsíce zrušila poplatek za správu a vedení úvěru (příloha č. 5).

71

4 Komparace úvěru s hypotečním úvěrem

ze

stavebního

spoření

Srovnávat dva nejrozsáhlejší produkty vyuţívané v České republice k účelům financování bydlení, a to hypoteční úvěr a stavební spoření, je moţné různými způsoby. V této kapitole budou představeny tři základní moţnosti komparace. První porovnání bude provedeno prostou deskripcí, kdy u uvedených produktů budou zdůrazněny klady a zápory z pohledu jednotlivých kritérií. Druhou metodou komparace bude analýza několika situačních případů financování bydlení u různých finanční institucí se závěrečným vyhodnocením, jaký produkt k jakému účelu zvolit. Třetí metodou srovnání bude zpracovaná anketa63, kterou byli osloveni respondenti různých věkových kategorií, odlišného vzdělání, rozdílného příjmu atd.

4.1 Deskriptivní komparace Jednoznačně a plošně konstatovat, ţe ten či onen produkt je právě tím nejvhodnějším k financování bydlení, by nebylo korektní a především objektivní. Jak hypoteční úvěr, tak stavební spoření, má své výhody, ale také svá úskalí. Výběr produktu se tedy bude odvíjet od mnoha faktorů, které nelze při řešení otázky financování bydlení opomenout.

4.1.1 Výše, resp. účel úvěru Široká veřejnost se domnívá, ţe prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření (popř. překlenovacího úvěru) lze financovat bydlení v řádech stovek tisíc korun a ţe pro investice v řádech miliónů je třeba vyuţít hypotečního úvěru. V současné době i stavební spořitelny poskytují úvěry srovnatelné s úvěrovým rámcem hypotečních bank. Znamená to tedy, že výběr produktu není přímo závislý na skutečnosti, zda klient zamýšlí výstavbu či koupi rodinného domu za několik miliónů nebo koupi panelového bytu spojeného s rekonstrukcí za stovky tisíc. Jediné, kdy hypoteční úvěr takřka nepřichází v úvahu je skutečnost, při které je předmětem financování druţstevní byt. Takovým bytem nelze v rámci hypotéky úvěr zajistit, ledaţe by byla na zajištění vyuţita jiná nemovitost.

63

Formulář ankety tvoří přílohu č. 6

72

4.1.2 Zajištění úvěru Hypoteční úvěr je ze zákona zajištěn zástavním právem k nemovitosti, které se zapisuje do katastru nemovitostí, coţ přináší dodatečné náklady ve formě správního poplatku ve výši 1000 Kč. Zástavní právo je určitý zásah do vlastnických práv a proto v případě potřeby náhlého prodeje zastavené nemovitosti můţe toto omezení přinést komplikace. Poţadavky na zajištění úvěrů ze stavebního spoření jsou nastaveny adekvátně k výši úvěru. Úvěry do 250 tis. Kč lze získat bez zajištění, do 400 tis. Kč je moţné sjednat s jedním ručitelem, se dvěma ručiteli dosáhne klient aţ na 650 tis. Kč. Poţaduje-li klient úvěr vyšší hodnoty, tak rovněţ stavební spořitelny zajišťují své úvěry zástavním právem. Z tohoto hlediska se tedy v případech, kdy není požadován příliš velký úvěrový rámec, nabízí jako vhodnější produkt úvěr ze stavebního spoření. Tato volba je však ovlivněna faktem, zda klient v souvislosti se stavebním spořením má nárok na řádný úvěr nebo zda bude nejprve ve fázi překlenovacího úvěru. Od této skutečnosti se odvíjí další významný činitel, kterým je úroková sazba.

4.1.3 Úroková sazba Výše úrokové sazby je nejčastějším dotazem klientů při ţádosti o jakýkoliv úvěr, je to prakticky cena úvěru. Není tomu jinak ani u hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření. Úroková sazba u úvěru ze stavebního spoření je ovlivněna tím, jak dlouho klient spoří. Podstatně výhodnější úroková sazba je při řádném úvěru, a to v průměru okolo 4 % p.a. (po 2 letech spoření), načeţ při překlenovacím úvěru je přibliţně o 1 % vyšší. V současné době jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů na historickém minimu (v průměru 3,21 % p.a.) a v návaznosti na rychlost získání hypotéky a současně bez nutnosti podmínky dvouletého spoření k získání řádného úvěru ze stavebního spoření, je hypoteční úvěr z tohoto hlediska vítězem. Nutno dodat, ţe některé banky si pro získání výhodné úrokové sazby stanovují další podmínky (otevření běţného účtu, sjednání pojištění apod.), proto je třeba podmínky důkladně prověřit. V rámci porovnání úrokových sazeb je třeba srovnat také fixaci. Zatímco u úvěru ze stavebního spoření je klient jiţ při primárním sjednání stavebního spoření seznámen s úrokovou sazbou na celou dobu splatnosti, u hypotečního úvěru se při podpisu smlouvy sjednává délka fixace. Při výročí fixace můţe úroková sazba vzrůst a úvěr se tím prodraţit, 73

nicméně dle momentálních prognóz se lze domnívat, ţe bankovní rada České národní banky v nejbliţším období úrokové sazby měnit nebude64.

4.1.4 Rychlost získání úvěru Jiţ výše byl částečně zmíněn faktor rychlosti získání úvěru. Opět vítězí hypoteční úvěr nad úvěrem ze stavebního spoření, protože u hypotéky není potřeba dvouletého spořícího cyklu k získání úvěru jako je tomu potřeba u úvěru ze stavebního spoření. Přestoţe stavební spoření dokáţe řešit situaci okamţitého úvěru bez dvouleté povinnosti spořící fáze, a to překlenovacím úvěrem, tak je zde zohledněna vyšší úroková sazba, viz kapitola 4.1.3. Úroková sazba.

4.1.5 Doba splatnosti Volba délky splatnosti úvěru hraje v současné době velmi důleţitou roli. Tento parametr úvěru významně ovlivňuje výši splátky. Vztah mezi dobou splatnosti a výší splátky je nepřímo úměrný. Z uvedeného vyplývá, ţe čím delší doba splatnosti, tím niţší měsíční splátka, a naopak. K tomu je nutné dodat, ţe čím delší dobu splatnosti klient zvolí, tím více přeplatí hodnotu úvěrového rámce. Toto kritérium bude podstatné pro klienty s nízkými příjmy, kdy jejich požadavek bude souviset s co nejnižší možnou splátkou a tedy s co nejdelší dobou splatnosti. Takovým klientům lze doporučit jako vhodnější produkt hypoteční úvěr, protože v současné době na trhu působí banky poskytující hypotéky až na dobu 40 let. Stavební spořitelny ve výjimečných případech umoţňují aţ třicetiletou délku splatnosti úvěru. V kontextu s výše uvedeným je třeba dodat, ţe zkrácení doby splatnosti celého úvěru formou mimořádných splátek je výhodnější u překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření neţ u hypotéky. U hypotéky se na rozdíl od úvěru ze stavebního spoření a překlenovacího úvěru platí zpravidla sankční poplatek za mimořádné splátky (toto neplatí pouze ve výročí fixace).

64

Zdroj: PETRUŠ, Marek. ČNB ponechává úrokové sazby beze změny, Česká národní banka.cz, [online-2013-03-28] Dostupné z: http://www.cnb.cz/cs/verejnost/pro_media/tiskove_zpravy_cnb/2013/20130328 _menove_rozhodnuti.html dne 1.4.2013

74

4.1.6 Poplatky Stále

aktuálnějším kritériem výběru mezi

dvěma

nejoblíbenějšími

produkty

k financování bydlení jsou poplatky. Poplatků souvisejících s úvěrem je celá řada. V souhrnu poplatků dlouhou dobu vítězil úvěr ze stavebního spoření. Důvodem je skutečnost, ţe poplatek

za primární

sjednání

stavebního

spoření,

klient

zaplatil

i

v případě,

kdy neuvaţoval o následném čerpání úvěru. Jednalo se tedy o tzv. ztracený náklad. Poplatek za řádný úvěr stavební spořitelny nevyţadují a poplatek za vedení a správu účtu se pohyboval okolo 25 Kč měsíčně. Banky poskytující hypoteční úvěry si účtují za zpracování, posouzení a poskytnutí úvěru od 0,4 do 0,9 % z hodnoty úvěru, přičemţ mají často nastaven minimální limit, který začíná např. u Hypoteční banky na 2000 Kč. Dále si banky do současné doby účtovaly nemalý poplatek za správu a vedení úvěrového účtu, který zpravidla činil 150 Kč / měsíc. Proti posledně uvedenému poplatku se však klienti hromadně bouří a banky od něj ve velkém rozsahu upouštějí. Z výše uvedeného lze tedy konstatovat, že v případě řádného úvěru ze stavebního spoření zaplatí klient na poplatcích méně, než u hypotečního úvěru. Dalším kladem u úvěru ze stavebního spoření, s ohledem na poplatky, je nutné připomenout fungování mimořádných splátek. U hypotečního úvěru se zpravidla platí za mimořádnou splátku sankční poplatek, zatímco u úvěru ze stavebního spoření tomu tak není.

4.1.7 Celkové náklady V souvislosti s celkovou nákladovostí úvěru se nabízí pouţití pojmu RPSN, které nám, jak bylo výše uvedeno, vyjadřuje jaké procento z dluţné částky musí klient zaplatit v souvislosti s úvěrem za období jednoho roku. Do celkových nákladů je však důleţité zahrnout i další poplatky. V případech, kdy bude úvěr, a nyní nezáleţí zda hypoteční nebo ze stavebního spoření, zajištěn zástavním právem, banky i stavební spořitelny si účtují poplatek za znalecké posouzení nemovitosti. Poplatek u bytů se pohybuje v rozmezí 3000 – 3500 Kč, u rodinných domů je poplatek vyšší, a to 4000 – 5000 Kč. Zástavní právo je navíc spjato se správním poplatkem, za jeho zápis do katastru nemovitostí. Správní poplatek činí 1000 Kč. Proto 75

při koupi nemovitosti, u které nebude vyžadováno od finanční instituce zajištění formou zástavního práva, se nabízí jako vhodnější řešení využití úvěru ze stavebního spoření.

4.2 Komparace pomocí modelových případů Porovnání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření má při analýze modelových případů zajisté nejvyšší vypovídající kvalitu. Byly nadefinovány tři modelové případy, které jsou pro současné období typické. Pro modelaci kaţdého případu byli osloveni obchodní zástupci stavebních spořitelen a bank poskytujících hypoteční úvěry. Tyto instituce byly vybrány namátkově, přičemţ se k výpočtům nevyuţily internetové kalkulátory, ale pouţily se interní aplikace oslovených finančních institucí. Modelové případy jsou seřazeny vzestupně dle výše poţadovaného úvěrového rámce.

4.2.1 Modelový případ č. 1 Mladý muţ ve věku 23 let, který je středoškolsky vzdělaný a má stálé zaměstnání s příjmem 14 tis. Kč čistého, má zájem o koupi bytu o velikosti 1+1 v ceně 450 tis. Kč. Na běţném bankovním účtu má naspořené finanční prostředky ve výši 110 tis. Kč, které plánuje do koupi bytu investovat. Mladý muţ tedy poţaduje úvěr ve výši 340 tis. Kč. Z důvodu nízkého přijmu plánuje splácet úvěr 20 let. Stavební spoření nemá zaloţené. Ţádné půjčky, leasingy nebo jiné finanční závazky, které by sniţovaly jeho bonitu, neuzavřel.

4.2.1.1 Financování hypotečním úvěrem Poţadavek prvního modelového případu je zpracován poradcem equabank, a.s. Tato relativně mladá banka byla vybrána z důvodu úspěšné expanze na českém bankovním trhu. Dalším hlediskem výběru banky byl věk klienta, neboť mladší lidé jsou zpravidla méně konzervativní a tedy nebazírují tolik na tradici finanční instituce. Fixace úrokové sazby byla zvolena podle nejčastěji pouţívaného období, tj. na 5 let. Při pětileté fixaci stanovila equabank, a.s., úrokovou sazbu 2,98 % p.a. V tabulce č. 4 je vyčíslen celkový náklad na hypoteční úvěr. Kalkulace je provedena za předpokladu, ţe úroková sazba se ve výročí fixace nezmění.

76

Tabulka č. 4: Kalkulace hypotečního úvěru v hodnotě 340 tis. Kč Znalecký posudek pro účely LTV

3.500 Kč

Správní poplatek za zápis zástavního práva na katastru nemovitostí

1.000 Kč

Poplatek za vyřízení hypotéky

0 Kč

Poplatek za vedení a správu účtu

0 Kč

1 splátka (1.882,23 Kč), resp. souhrn splátek

451.735 Kč

Jistina (výše úvěru)

340.000 Kč

Zaplacené úroky celkem(2,98 % p.a.)

111.735 Kč

Daňový odpočet (15 %)

- 16.760 Kč

Zaplaceno celkem

439.475 Kč

Celkové náklady hypotečního úvěru

99.475 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídky equabank, a.s.

4.2.1.2 Financování překlenovacím úvěrem K porovnání první modelace byla ze zástupců stavebních spořitelen vybrána Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., která patří do bankovní skupiny Komerční banky, a.s. Výběr Modré pyramidy není nijak zdůvodněn, jedná se o volbu čistě namátkou. Zajištění stavebního spoření bude realizováno prostřednictvím zástavního práva k nemovitosti, přičemţ na základě momentální akční nabídky není účtován poplatek za znalecký posudek pro účely LTV. Stavební spořitelna nabídla po dobu překlenovacího úvěru, který by trval od dubna 2013 do března 2023, úrokovou sazbu 3,14 % p.a. Po vstupu do řádného úvěru by úroková sazba činila 5 % p.a. Řádný úvěr by klient doplatil v dubnu 2033. Tabulka č. 5 simuluje náklady na překlenovací a řádný úvěr ze stavebního spoření od Modré pyramidy.

77

Tabulka č. 5: Kalkulace překlenovacího úvěru v hodnotě 340 tis. Kč Znalecký posudek pro účely LTV (akční nabídka)

0 Kč

Poplatek za zaloţení stavebního spoření (1 % z cílové částky)

3.400 Kč

Poplatek za přidělení úvěru (1,5 % z cílové částky)

5.100 Kč

Poplatek za vedeni účtu (300 Kč/1 rok)

6.000 Kč

Pravidelný vklad v překlenovacím období (1.967 Kč/měsíčně)

236.040 Kč

Pravidelné splátky po přidělení řádného úvěru (2.040 Kč/měsíc)

244.800 Kč

Daňová úspora z úroků ve fázi překlenovacího úvěru

- 16.470 Kč

Daňová úspora z úvěrových úroků

- 3.120 Kč

Úroky ze spořící fáze po daňovém sníţení

- 12.556 Kč

Celková státní podpora

- 13.194 Kč

Jistina (výše úvěru)

340.000 Kč

Zaplaceno celkem

449.990 Kč

Náklady na financování prostřednictvím stavebního spoření

109.990 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídky Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s.

4.2.1.3 Návrh řešení s odůvodněním Komparací finanční nákladovosti bylo zjištěno, že hypoteční úvěr je o 10.515 Kč výhodnější než překlenovací úvěr ze stavebního spoření. V případě této modelové situace by bylo klientovi jednoznačně doporučeno financování prostřednictvím hypotéky. Lze se domnívat, ţe niţší náklady u hypotéky od equabank, a.s., jsou dány jejím krátkodobým působením na trhu a potřebou oslovit velké mnoţství potenciálních klientů.

4.2.2 Modelový případ č. 2 Rodina se dvěma dětmi, muţ ve věku 31 let, ţena 29 let, děti 7 a 4 roky. Manţel středoškolsky vzdělaný, manţelka vysokoškolsky vzdělaná, oba mají stálé zaměstnání a jejich souhrnný čistý příjem činí 35 tis. Kč. Manţelé se shodli na koupi bytu o velikosti 3+1 za cenu 800 tis. Kč. Vlastní finanční prostředky, které plánují investovat do koupi bytu dosahují částky 250 tis. Kč. Poţadovaný úvěr tedy bude činit 550 tis. Kč. Mají v úmyslu úvěr splácet 20 let. Stavební spoření nemají zaloţené. Ţádné půjčky, leasingy nebo jiné finanční závazky, které by sniţovali jejich bonitu, nemají uzavřené.

4.2.2.1 Financování hypotečním úvěrem U druhého modelového případu bylo vyuţito sluţeb externí poradkyně České spořitelny, a.s. Důvodem výběru tohoto finančního ústavu bylo jeho silné zastoupení na trhu 78

hypotečních úvěrů v ČR. Fixaci úrokové sazby zvolil manţelský pár pětiletou. Momentálně Česká spořitelna nabízela akční úrokovou sazbu při pětileté fixaci, která činila 2,79 % p.a. V tabulce č. 6 je znázorněna kalkulace nákladů hypotečního úvěru. Kalkulace je provedena za předpokladu, ţe úroková sazba se ve výročí fixace nezmění. Tabulka č. 6: Kalkulace hypotečního úvěru v hodnotě 550 tis. Kč Znalecký posudek pro účely LTV

3.900 Kč

Správní poplatek za zápis zástavního práva na katastru nemovitostí

1.000 Kč

Poplatek za vyřízení hypotéky

3.000 Kč

Poplatek za vedení a správu účtu

0 Kč

1 splátka (3.005 Kč), resp. souhrn splátek

721.200 Kč

Jistina (výše úvěru)

550.000 Kč

Zaplacené úroky celkem(2,98 % p.a.)

171.200 Kč

Daňový odpočet (15 %)

- 25.680 Kč

Věrnostní bonus ve výročí fixace (po kaţdých 5 letech 7.333 Kč)

- 21.999 Kč

Zaplaceno celkem

681.421 Kč

Náklady hypotečního úvěru

131.421 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídky České spořitelny, a.s.

4.2.2.2 Financování překlenovacím úvěrem Pro účely financování překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření byla oslovena jedna z nejznámějších stavebních spořitelen, a to Stavební spořitelna Wüstenrot, a.s. Důvod byl stejný jako u hypotéky, tradice na trhu a vysoký podíl klientů. Zajištění stavebního spoření bude realizováno prostřednictvím 2 ručitelů, tím odpadá správní poplatek za zápis zástavního práva. Úroková sazba stavební spořitelny byla nabídnuta v hodnotě 3,8 % p.a. Doba splácení ve fázi překlenovacího úvěru by trvala od dubna 2013 do ledna 2024. Následně by začala fáze řádného úvěru ze stavebního spoření. Kompletní splacení úvěru by nastalo v lednu 2033.

79

Tabulka č. 7: Kalkulace překlenovacího úvěru v hodnotě 550 tis. Kč Znalecký posudek pro účely LTV

3.500 Kč

Poplatek za vyřízení překlenovacího úvěru

5.500 Kč

Poplatek za vedení a správu účtu k překlenovacímu úvěru

2.160 Kč

Poplatek za vedeni a správu řádného úvěru

0 Kč

Pravidelný vklad v překlenovacím období (2.750 Kč/měsíčně)

429.000 Kč

Pravidelné splátky po přidělení řádného úvěru (3.850 Kč/měsíc)

323.400 Kč

Daňová úspora z úroků ve fázi překlenovacího úvěru

- 38.404 Kč

Daňová úspora z úvěrových úroků

- 5.720 Kč

Úroky ze spořící fáze po daňovém sníţení

- 18.556 Kč

Celková státní podpora

- 16.000 Kč

Jistina (výše úvěru)

550.000 Kč

Zaplaceno celkem

684.880 Kč

Náklady na financování prostřednictvím stavebního spoření

134.880 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídky Wüstenrot stavební spořitelny, a.s.

4.2.2.3 Návrh řešení s odůvodněním Druhý modelový případ nemá jasného vítěze. Při koupi bytu prostřednictvím překlenovacího úvěru ze stavebního spoření by rodina oproti hypotečnímu úvěru zaplatila pouze o 3.459 Kč více. V tomto případě je doporučení sloţité, neboť nejvýznamnější priorita, kterou je celkový náklad produktu, byla vypočtena ve velmi blízkých hodnotách. Při detailním zamyšlení se nabízí řešení překlenovacím úvěrem. Důvodů je několik: nemovitost by nebyla zatížena zástavním právem, nabízela by se možnost mimořádných splátek a úroková sazba na celé období splatnosti úvěru by byla předem stanovená. K poslednímu důvodu je nutné dodat, ţe se v případě pohybu úrokových sazeb směrem dolů, změní v negativně ovlivňující faktor, který by mohl výrazně zvýhodnit hypoteční úvěr. Závěrem lze konstatovat, ţe tento modelový případ by bylo ideální financovat řádným úvěrem ze stavebního spoření, coţ by však znamenalo čekání na dosaţení potřebného hodnotícího čísla a na dostatečné úspory na účtu stavebního spoření.

4.2.3 Modelový případ č. 3 Čtyřčlenná rodina, muţ ve věku 31 let, ţena 29 let, děti 7 a 4 roky. Manţelé jsou vysokoškolsky vzdělaní, oba mají stálé zaměstnání a jejich souhrnný čistý příjem činí 50 tis. Kč. Rodina si vybrala k bydlení rodinný domek za 3,2 mil. Kč. Naspořené finanční prostředky, které manţelé plánují investovat do koupi domu činí 500 tis. Kč. Úvěr tedy budou 80

poţadovat v hodnotě 2,7 mil. Kč. Splatnost úvěru chtějí nastavit na délku 20 let. Stavební spoření nemají zaloţené. Ţádné půjčky, leasingy nebo jiné finanční závazky, které by sniţovali jejich bonitu, nemají uzavřené.

4.2.3.1 Financování hypotečním úvěrem K financování třetí modelové situace byla poptána Hypoteční banka, a.s., která nabídla při pětileté fixaci úrokovou sazbu 3,19 % p.a. Tabulka č. 8 představuje kalkulaci nákladů spojených s vyřízením a průběhem hypotečního úvěru. V rámci splácení je po 12 letech řádného splácení a na konci úvěru bonusové zvýhodnění, kdy je odečtena z jistiny částka vţdy ve výši 67.500 Kč. Současně je po 12 letech změněna výše měsíční splátky ze 14.830 Kč na 14.650 Kč, proto je v tabulce č. 8 uvedena částka splátky v průměru. Kalkulace je provedena za předpokladu, ţe se úroková sazba ve výročí fixace nezmění. Tabulka č. 8: Kalkulace hypotečního úvěru v hodnotě 2,7 mil. Kč Znalecký posudek pro účely LTV

4.500 Kč

Správní poplatek za zápis zástavního práva na katastru nemovitostí

1.000 Kč

Poplatek za vyřízení hypotéky

0 Kč

Poplatek za vedení a správu účtu

0 Kč

Průměrná splátka (14.783 Kč), resp. souhrn splátek Vyčíslené úroky celkem (3,19 % p.a.)

3.547.925 Kč 982.925 Kč

Daňový odpočet (15 %)

- 128.880 Kč

Bonus

- 135.000 Kč

Jistina (výše úvěru)

2.700.000 Kč

Zaplaceno celkem

3.424.545 Kč

Náklady hypotečního úvěru

724.545 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídky Hypoteční banky, a.s.

4.2.3.2 Financování překlenovacím úvěrem Jelikoţ rodina nemá zaloţené vlastní stavební spoření, je v případě realizace stavebním spořením nutné vyuţít nejprve překlenovací úvěr. Při výběru stavební spořitelny byla oslovena ČMSS, která má na trhu nevýraznější zastoupení v pohledu počtu klientů. Fáze překlenovacího úvěru by trvala od dubna 2013 do března 2024. Poté by byly splněny podmínky pro přechod do fáze řádného úvěru (dosaţení hodnotícího čísla a naspořené finance na účtu stavebního spoření) a splácení by trvalo do září 2032. Úroková sazba překlenovacího úvěru byla ČMSS stanovena na 3,5 % p.a. Tabulka č. 9 znázorňuje souhrnné poloţky překlenovacího úvěru a řádného úvěru ze stavebního spoření. 81

Tabulka č. 9: Kalkulace překlenovacího úvěru v hodnotě 2,7 mil. Kč Znalecký posudek pro účely LTV

4.500 Kč

Správní poplatek za zápis zástavního práva na katastru nemovitostí

1.000 Kč

Poplatek za vyřízení překlenovacího úvěru

15.330 Kč

Poplatek za vedení a správu účtu k překlenovacímu úvěru Poplatek za vedeni a správu řádného úvěru

7.590 Kč 0 Kč

Vklady na spořící účet (8.100 Kč/měsíc)

1.053.000 Kč

Suma splátek z meziúvěru (7.875 Kč/měsíčně)

1.008.000 Kč

Suma vkladů a splátek do doby řádného úvěru (15.975 Kč/měsíc)

2.061.000 Kč

Suma měsíčních splátek po přidělení řádného úvěru (18.360 Kč/měsíc)

1.872.720 Kč

Daňová úspora z meziúvěrových úroků

- 151.160 Kč

Daňová úspora z úvěrových úroků

-45.246 Kč

Úroky ze spořícího účtu po daňovém sníţení

- 74.925 Kč

Celková státní podpora

- 24.000 Kč

Jistina (výše úvěru)

2.700.000 Kč

Zaplaceno celkem

3.666.809 Kč

Náklady na financování prostřednictvím stavebního spoření

966.809 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídky ČMSS.

4.2.3.3 Návrh řešení s odůvodněním V případě financování rodinného domu, kdy manželé požadují úvěr ve výši 2,7 miliónů korun, je finančně výhodnějším řešením hypoteční úvěr, a to o 242.264 Kč. Úroková sazba u hypotéky by sice po období fixace mohla vzrůst, a tím by se měsíční splátky navýšily, ale současná prognóza České národní banky těmto krokům nenapovídá. Současně je důleţité uvaţovat o moţnosti sníţení úrokové sazby ze strany poskytovatele ve výročí fixace, neboť je to okamţik, kdy má klient moţnost bez sankce refinancovat úvěr přechodem k jinému poskytovateli, popřípadě jeho zůstatkovou hodnotu jednorázově splatit. V tento moment se budou banky na trhu předhánět s nabídkami, aby byly pro stávající klienty atraktivní a udrţely si je, a navíc získaly pod svá křídla klienty nové. Z uvedeného vyplývá, ţe výhodnost hypotečního úvěru můţe ještě předčít vypočtenou částku z modelového příkladu.

82

4.2.4 Komplexní vyhodnocení modelových případů Všechny tři modelové případy byly úmyslně konstruovány na situaci, kdy ţadatelé neměli zaloţené stavební spoření, a tedy nemohli vyuţít řádný úvěr ze stavebního spoření. Záměrně měli klienti totoţné výchozí podmínky, aby jeden produkt nebyl zvýhodněn nad druhým a naopak. Tento krok byl učiněn z hlediska objektivity při následném posuzování vhodnosti. Z výsledků modelových případů se jako výhodnější produkt k financování bydlení jeví hypoteční úvěr. Důvodem je skutečnost, že prostřednictvím hypotečních úvěrů byla zjištěna nižší celková nákladovost úvěru. Procentuální rozdíl nákladů ve vztahu k úvěrovému rámci, resp. k jistině dosahuje následujících hodnot: -

1. případ 3,1 %, (10.515 Kč / 340.000 Kč),

-

2. případ 0,6 % (3.459 Kč / 550.000 Kč),

-

3. případ 9 % (242.264 Kč / 2.700.000 Kč).

U druhého případu nebyl rozdíl celkových nákladů tak významný, v čemţ lze spatři určitou pochybnost, zda je hypoteční úvěr plošně lepším produktem neţ překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Hledisko, které zásadně ovlivní celkovou nákladovost, je samotný výběr finanční instituce a její momentální úvěrové podmínky či akční nabídky. Proto je vždy před otázkou financování bydlení prostřednictvím cizích zdrojů nejdůležitější osobní průzkum trhu, a to nejen mezi namátkově vybranou stavební spořitelnou a bankou, ale také napříč stavebními spořitelnami a bankami poskytujícími hypoteční úvěry.

4.3 Komparace prostřednictvím zpracované ankety K poslednímu porovnání dvou nejoblíbenějších produktů určených k financování bydlení, tj. hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření, byly vyuţity výsledky autorské ankety. Oslovení respondenti odpovídali buď na základě vlastních zkušeností nebo s dojmem, ţe otázku financování bydlení budou řešit v budoucnu. Celkem bylo osloveno 102 respondentů (manţelů, ţen a muţů), z nichţ 52 anketní otázky vyplnili, coţ je 51 %.

83

4.3.1 Skladba respondentů Za úspěch lze povaţovat, ţe v rámci ankety odpovědělo relativně rovnoměrné zastoupení ţen, muţů i manţelských párů. Graf č. 3: Zastoupení respondentů

31%

36%

Muži 19 Ženy 17 Manželské páry 16

33%

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

Věkové rozloţení je bezesporu ovlivněno věkem autora, ale také skutečností, ţe financování bydlení je lidmi řešeno zejména v produktivním věku, a to mezi šestatřicátým aţ pětačtyřicátým rokem. Méně pak ve věku do pětatřiceti let. Ve věku nad pětačtyřicet let je často některý ze srovnávaných produktů doplňkovým zdrojem k financování bydlení k jiţ naspořeným finančním prostředkům. Graf č. 4: Věková skladba respondentů 9

10

7

8 6

0

5

4

4 2

8

0

1

2 0

18 - 25

3 3 1

26 - 35 Muži

1 36 - 45 Ženy

46 - 55

2

1

56 - 65

2 2

1

66 a více

Manželské páry

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

Velmi významným hlediskem k rozhodnutí se financovat bydlení prostřednictvím cizích zdrojů je nepochybně příjem. Největší zastoupení respondentů je v nejvyšší příjmové kategorii, tento faktor je však ovlivněn skutečností, ţe se jedná zejména o manţelské páry.

84

Graf č. 5: Příjmy respondentů 15

12

10 5

7 1

4

2

0

7

7 4

3

5

0

0 < 17 tis.

17 - 29 tis. Muži

29 - 41 tis.

Ženy

41 tis. <

Manželské páry

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

Příjmy často přímo souvisejí se vzdělaností. V případě manţelského páru byla kategorie vzdělanosti přiřazena podle vyššího stupně. Graf č. 6: Vzdělanost respondentů 6% 0% Vysokoškolské 26 Středoškolské s maturitou 23 50%

44%

Středoškolské 3 Základní 0

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

Graf č. 7: Společenské, resp. pracovní zařazení 13%

2%

23% 62%

Student 1

Zaměstnanec 32

Podniktel 12

Důchodce 7

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

Grafy č. 6 a č. 7., a kritéria v nich obsaţena, pak ovlivňují sociální, resp. pracovní zařazení člověka nebo manţelského páru ve společnosti. V tomto případě u manţelských párů záleţelo čistě na jejich osobním uváţení, jaké z nabídnutých zařazení budou preferovat a uvedou jej do formuláře ankety. 85

4.3.2 Respondenty využité stavební spoření a hypoteční úvěry Osloveným účastníkům ankety bylo poloţeno 10 základních otázek spojených s financováním bydlení. Otázky byly zaměřeny na vyuţití některého z produktu, k jakému účelu byly získané peněţní prostředky vyuţity, v jaké výši se řádově úvěry pohybovaly, co bylo hlavním kritériem výběru, jakou volili respondenti dobu splatnosti úvěru a v případě hypotečních úvěru délku fixace úrokové sazby, jaká další kritéria povaţovali za důleţitá, a na závěr, jaká je jejich oblíbená stavební spořitelna a banka poskytující hypoteční úvěry. Výše uvedené otázky jsou zpracovány v přehledných grafech (s komentáři), ze kterých jsou snadno zjistitelné preferované důvody pro volbu produktů. Graf č. 8: Využití produktů – hypoteční úvěr / stavební spoření 13%

Hypotéka 21

2%

6%

Stavební spoření-úvěr 20 41%

Stavební spoření-jen spoření 3 Žádný produkt 7 Kombinace hypotéky a úvěru zestavebního spoření 1

38%

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

Důvody k výběru produktu byly u oslovených lidí různé. Nejčastěji se však jednalo o kladné zkušenosti z minulosti nebo doporučení. Zde je zřejmá, v diplomové práci několikrát zmíněná, konzervativnost českého národa. Věrnost klientů k finančním institucím, se kterými byli v minulosti spokojeni, jim nelze mít za zlé. Také dá velké procento lidí na doporučení známých, kteří jiţ nějakou zkušenost s produktem vyuţitelným k financování bydlení mají. Jen těţko si lze myslet, ţe ve chvíli důleţitého ţivotního rozhodnutí, jakým bezesporu řešení otázky bydlení je, budou vstupovat do neznámých vod.

86

Graf č. 9: Účel a produkt 12 12 10 8 6 4 2 0

8 6

6 4 1

2

2 0

Hypoté k a

dům 17

1

0 Úvě r ze s tave bního s poře ní

byt 14

poze m e k 3

0

0

0

0

Kom binace

re k re ační obje k t 2

re k ons truk ce 6

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

V grafu č. 9 jsou jiţ úmyslně opomenuti respondenti, kteří financování bydlení prostřednictvím jednoho ze dvou sledovaných produktů nevyuţili. Znamená to tedy, ţe dále je sledováno pouze 42 respondentů. Graf č. 10: Výše úvěru v Kč / produkt 10

9

10 6

5

4

8

5

6 2

0

0 < 0,3 mil. hypotéka 21

0

0

0,3 - 0,8 mil.

0,8 - 1,5 mil.

úvěr ze stavebního spoření 20

1

1,5 mil. <

4 2 0

kombinace 1

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

Výše úvěru byla u respondentů ovlivněna účelem vyuţití peněţních prostředků. Nejvyšší částky se vztahovaly ke koupi nebo výstavbě rodinných domů, v jednom případě se jednalo o financování spojené s koupí bytu, ke kterému bylo vyuţito stavební spoření. Kombinace produktů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření byla vyuţita k výstavbě rodinného domu, výše hypotéky činila 1,6 mil. Kč a úvěrový rámce u úvěru ze stavebního spoření byl v hodnotě 0,6 mil. Kč. Druhé nejvyšší rozpětí úvěrového rámce souviselo s koupí rodinných domů (5x), s koupí bytů (4x) a pozemků (2x). Ve druhém 87

nejniţším intervalu dominovalo financování spojené s koupí bytů (9x), následovaly rekonstrukce (2x), koupě rekreačních objektů (2x) a koupě pozemku (1x). Z výše uvedeného pak vyplývá, ţe nejniţší úvěry byly vyuţity výhradně k rekonstrukci nemovitostí. Podrobně jsou četnosti úvěrových rámců, jejich vyuţití a výběr produktů, zobrazeny na obrázku č. 3. Obrázek č. 3: Členění klientů dle výše úvěru, účelu a produktu Výše úvěru, účel a produkt 13x v hodnotě nad 1,5 mil. 12 domů 10x hypotéka 1x úvěr ze staveb. spoření (ÚzSS) 1x kombinace hypotéky a ÚzSS 1 byt 1x ÚzSS 11x v hodnotě 0,8 mil – 1,5 mil. 5 domů 3x hypotéka 2x ÚzSS 4 byty 1x hypotéka 3x ÚzSS 2 pozemky 2x hypotéka 14x v hodnotě 0,3 mil. – 0,8 mil 9 bytů 7x ÚzSS 2x hypotéka 2 rekonstrukce 2x ÚzSS 2 rekreační objekty 2x hypotéka 1 pozemek 1x hypotéka 4x v hodnotě do 0,3 mil. 4 rekonstrukce 4x ÚzSS Zdroj: Vlastní konstrukce,na základě výsledků ankety

88

Při výběru produktu, a především při výběru poskytovatele úvěru, nejvíce respondentů pokládalo za nejdůleţitější kritérium nízkou úrokovou sazbu. Nicméně 42 respondentů, kteří vyuţili výše uvedené produkty, vyplnilo celkem 7 různých preferovaných kritérií, a ty jsou znázorněny v grafu č. 11. Graf č. 11: Preferované kritérium při výběru produktu a poskytovatele 7%

5%

nízká úroková sazba 13

5% 30%

celkové náklady 10

10%

rychlost vyřízení úvěru 8 možnost okamžité splatnosti 4 délka splatnosti 3 naspoření minimální částky u staveb. spoření 2

19%

24%

subjektivní hledisko - schopnost splácet 2

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

K úrokové sazbě se přímo váţe její fixace. U úvěrů ze stavebního spoření je úroková sazba po celou dobu splácení konstantní a její délka je tedy shodná s dobou splatnosti. Respondenti nejčastěji u hypotečních úvěrů volili pětiletou fixaci úrokové sazby, coţ je v České republice nejobvyklejší. Graf č. 12, který se týká fixace úrokové míry, je vztaţen pouze k produktu hypotečního úvěru. Graf č. 12: Délka fixace úrokové sazby u hypotečních úvěrů 14% 32%

tříletá 7 pětiletá 12 desetiletá 3

54%

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

Počet hypotečních úvěrů uvedených v grafu č. 12 je ovlivněn hypotékou, která byla vyuţita v kombinaci se stavebním spořením. Splatnost hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření volili respondenti v délce 5 aţ 30 let. V grafu č. 13 byly zohledněny počty obou produktů o situaci, kdy byla k financování bydlení vyuţita kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření.

89

Tzn. ţe oproti původnímu počtu hypoték a úvěrů ze stavebních spoření je u kaţdého produktu jeden úvěr připočten. Graf č. 13: Délka splatnosti hypoték a úvěrů ze stavebního spoření

14

15 10

6

5

4

3

2

1

2

4

5

2 0

0 0

5 le t

10 le t

15 le t

hypoté k a 22

20 le t

25 le t

30 le t

úvě r ze s tave bního s poře ní 21

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

V rámci ankety byli respondenti dotázáni, jaká další kritéria povaţovali za důleţitá při výběru produktu a finanční instituce. Zde mohl jeden respondent zvolit aţ 7 kritérií. Tento bod ankety vyplnili také respondenti, kteří ţádný úvěrový produkt nevyuţili. Graf č. 14 potvrdil výše uvedené zjištění, ţe nejdůleţitějším kritériem byla úroková sazba. Graf č. 14: Další kritéria při výběru produktu a poskytovatele 23

2

výše úrokové sazby

38

výše poplatku za vedení účtu tradice finanční instituce

24

dostupnost, resp. síť poboček nesankční mimořádné splátky 28

15

vedení úvěrového účtu zdarma

29

reklama - mediální kampaň

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

Na závěr ankety měl kaţdý respondent moţnost uvést nejoblíbenější či nejsympatičtější stavební spořitelnu a banku poskytující hypoteční úvěry. Rovněţ v této poloţce ankety odpovědělo několik respondentů, kteří dle svých odpovědí nevyuţili ţádný z úvěrových produktů. Zatímco někteří respondenti se hlasování oblíbenosti zřekli s vysvětlením, ţe momentální situaci na trhu bankovních produktů nesledují. Výsledky posledního bodu ankety jsou v grafech č. 15 a č. 16. 90

Graf č. 15: Oblíbenost stavebních spořitelen 19%

Českomoravská stavební spořitelna 14

29%

Wüsterot stavební spořitelna 13 Raiffeisen stavební spořitelna 4 17%

Modrá pyramida stavební spořitelna 8 8%

Stavební spořitelna České spořitelny 9

27%

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

Graf č. 16: Oblíbenost bank poskytujících hypoteční úvěry 6%

4%

4% 24%

18%

6% 22%

equabank 2

Hypoteční banka 12

Raiffeisenbank 3

Komerční banka 8

Česka spořitelna 11

ČSOB 9

Fio banka 3

Uni CreditBank 2

16%

Zdroj: Vlastní konstrukce, na základě výsledků ankety

4.3.3 Vyhodnocení ankety Náleţitou analýzou ankety bylo zjištěno, ţe většina respondentů vyuţila v průběhu svého ţivota jeden ze dvou sledovaných úvěrových produktů k financování bydlení, ať jiţ ke koupi nemovitosti nebo k její rekonstrukci. Toto konstatování napovídá skutečnosti, ţe veřejnost nemá dostatek vlastní úspor k financování bydlení a úvěrové produkty vytvořené k takovým účelům jsou na finančním trhu potřebné. Myslet si, ţe občané mají dostatek finančních prostředků, ale povaţují za výhodnější úspory zhodnocovat prostřednictvím investičních nástrojů, je velmi nepravděpodobný. Důvod uvedeného konstatování je spojen s momentální situací v bankovní sféře, kde úrokové sazby jsou obecně na historickém minimu, a tak zhodnocení úspor je zanedbatelné a naopak úvěry určené k účelům bydlení mají výhodné parametry. Výběr mezi produkty byl jednoznačně ovlivněn věkem respondentů, kdy mladší jednotlivci, ale i manţelské páry, volili převáţeně hypoteční úvěr z důvodu delší doby splatnosti. Dále anketa prezentovala, ţe starší osoby byly konzervativnější a opatrnější, 91

coţ bylo důvodem k přiklonění se k úvěru ze stavebního spoření, kde nebylo vţdy nutností zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti. Další konzervativnost se projevila u oblíbenosti bank poskytujících hypoteční úvěry. U starších lidí byly uváděny banky, které se na trhu hypoték pohybují několik let, zatímco mladí projevili sympatie u mladých bank, jakými equabank, a.s., nebo Fio banka, a.s. Ve vazbě na vyšší příjmy se logicky jednalo o úvěry ve vyšších částkách a naopak, shodně byla vypozorována souvislost mezi věkem a úvěrovým rámcem. Mladší respondenti si půjčovali vyšší částky neţ starší, coţ bylo zajisté ovlivněno také podmínkami finančních institucí v souvislosti s řízením rizika. Parametrům jednotlivých produktů přikládali respondenti různou důleţitost, ale úroková sazba byla z uvedených odpovědí tou nejdůleţitější. Délka její fixace u hypotečních úvěrů potvrdila obecně známý trend, a to nejčastější fixaci na období 5 let. Anketa rovněţ potvrdila letošní hit u hypotečních úvěrů, kterým je rušení poplatků za vedení a správu úvěrových účtů. Tento parametr povaţovala za důleţitý přibliţně polovina dotazovaných. Na poplatkovou politiku finančních institucí kladou klienti stále větší důraz, coţ je z důvodu konkurenčních tlaků pro celý bankovní trh velmi přínosné.

92

Závěr Stavební spoření a hypoteční úvěry se jako nejčastěji vyuţívané bankovní produkty k financování bydlení mnohdy porovnávají, přičemţ se hledá odpověď na otázku, jaký z produktů je pro danou situaci efektivnější. Nelze v tomto ohledu opomíjet skutečnost, ţe oba produkty se od sebe liší. Hypotéka je čistě úvěrový produkt, zatímco stavební spoření je produktem spořícím, který za určitých podmínek můţe přejít v produkt úvěrový nebo v kombinaci obojího. Srovnáním stěţejních produktů vyuţívaných k financování bydlení lze provést v základních parametrech, kdyţ prvním parametrem zmiňuji úrokovou sazbu. Jak je zřejmé z veřejného

průzkumu

zpracovaného

v diplomové

práci,

jedná

se

pro

klienty

o nejvýznamnější parametr. Řádné úvěry ze stavebního spoření mají s hypotečními úvěry srovnatelné úrokové sazby, vyšší sazby lze pozorovat při vyuţití překlenovacích úvěrů. S parametrem úrokové sazby přímo souvisí délka její fixace. V současné situaci, kdy Česká národní banka drţí dvoutýdenní repo sazbu na historickém minimu 0,05 %, je u hypotečních úvěrů výhodná delší fixační doba. Po skončení období fixace hrozí riziko, ţe úrokové sazby se zvýší a tím se hypoteční úvěr prodraţí. Tento faktor u úvěrů ze stavebního spoření řešit nemusíme, neboť úroková sazba je u nich po celou dobu splácení konstantní. Z uvedeného se můţe zdát jako výhodnější produkt k financování bydlení řádný úvěr ze stavebního spoření. Je však nutné dodat, ţe ke schválení řádného úvěru ze stavebního spoření musí klient vloţit na účet stanovený finanční obnos a po určené období spořit. Tedy rychlost získání peněţních prostředků je sloţitější neţ u hypotéky. Nabízí se úvěr překlenovací, ale zde je zmíněná úroková sazby vyšší a navíc je vyţadován několika tisícový poplatek za přidělení úvěru. V průběhu zpracování diplomové práce se významně změnily parametry spojené s poplatky u hypotečních úvěrů. Velké mnoţství bank si neúčtuje poplatek za zpracování a přidělení hypotéky, coţ srovnalo nákladovost s řádným úvěrem ze stavebního spoření. Další poplatkový parametr, který mohl klienty při výběru produktu ovlivnit, byl poplatek za vedení hypotečního účtu. Od tohoto poplatku banky upouštění, čímţ je pro klienty hypoteční úvěr lákavější neţ v minulosti. Banky poskytující hypoteční úvěry současně reagují na tlak trhu, kdyţ klienti vyţadují moţnost mimořádných splátek bez sankcí.

93

Shrnutím výše uvedeného lze konstatovat, ţe rozdíly v parametrech, které v souvislosti s niţšími investicemi do bydlení dříve řadily úvěry ze stavebních spoření nad hypoteční úvěry, jsou eliminovány. Klientům, kterým tedy nevadí zajištění úvěru formou zástavního práva k nemovitosti, bych plošně doporučil financování bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru. Především je tato forma výhodnější v případě, kdy klient poţaduje finanční prostředky okamţitě a musel by koupi nemovitosti financovat překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření, který je finančně náročnější. Výhodou hypoték je také maximální moţná délka splatnosti úvěru. Ve vazbě na delší splatnost jsou vyčísleny niţší splátky, které nezatěţují u hypoték měsíční rodinný rozpočet tak vysokými splátkami, jako u úvěrů ze stavebního spoření. Výše uvedené konstatování o výhodnosti financování hypotečním úvěrem je obhájeno ve všech třech modelových případech, ve kterých byla prostřednictvím analýzy nabídek finančních institucí a následné komparace, vyhodnocena hypotéka jako méně nákladná neţ překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Výsledky modelových případů však nelze povaţovat za konečné a universální, neboť trh se stále vyvíjí a finanční instituce ustavičně inovují své produkty, čímţ reagují na aktuální poptávku. Další hledisko, které ovlivňuje parametry nabízených produktů k financování bydlení, je individuální přístup finančních zprostředkovatelů, jenţ se snaţí klientům uzavřít „úvěry na míru“. Cíl práce, který spočíval v porovnání výhod a nevýhod dvou nejrozsáhlejších bankovních produktů určených k financování bydlení, jsem po analyzování produktů ve druhé a třetí kapitole splnil v kapitole čtvrté, kde popisnou formou hodnotím a preferuji jednotlivé parametry produktů. Navazující cíl diplomové práce se zakládal na analýze modelových případů, jejich následné komparaci a vyhodnocení s doporučením vhodného řešení. K získání dat potřebných k porovnání produktů jsem osobně navštívil obchodní zástupce stavebních spořitelen a bank, kteří mnou vytvořené modelové případy zanesli do interních aplikací a vygenerované modelace poskytli ke zpracování. Základní parametry nabídek byly vyhodnoceny v přehledných tabulkách, přičemţ důraz byl kladen na nákladovost produktu v absolutní hodnotě. Ve všech případech se projevilo financování hypotečním úvěrem jako výhodnější a proto bylo klientům doporučeno toto řešení. Domnívám se, ţe navazující cíl diplomové práce byl naplněn. 94

Přes preferenci hypotečního úvěru bych závěrem diplomové práce však doporučil uzavřít smlouvy o stavebním spoření těm lidem, kteří v budoucnu nákup nemovitosti plánují. Vyuţitím stavebního spoření, jako spořícího produktu, si připraví schůdnější podmínky do začátku a nebudou odkázáni pouze na překlenovací úvěr nebo hypotéku. Budou moci poţádat o řádný úvěr ze stavebního spoření nebo vyuţít naspořené finanční prostředky k pokrytí určitého procenta z ceny pořizované nemovitosti, čímţ získají např. u hypotečního úvěru výhodnější úrokovou sazbu. Věřím, ţe diplomová práce by mohla osobám stojícím nad otázkou financování bydlení ulehčit rozhodování při volbě produktu, ale současně jsem si vědom té skutečnosti, ţe téma financování bydlení je mediálně prezentované se všemi detaily a veřejnost, důsledně se zajímající o tuto problematiku, najde odpovědi na své otázky ve veřejně dostupných publikacích či na internetu. Ke zpracování diplomové práce uvádím, ţe literatura na téma financování bydlení je široce zastoupena, nicméně se velmi často informace v ní uváděné dublují. Proto jsem ke zpracování diplomové práce vyuţil jen zlomek tohoto zdroje a čerpal, zejména z důvodu aktuálnosti, z různých internetových portálů.

95

Seznam použitých zdrojů Bibliografie 1 2 3 4 5 6 7 8

DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozšíř. vyd. Praha Linde, 2005. s. 436. ISBN 80-7201-515-X KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vyd. 1. Praha Express, 2010. ISBN 97880-86929-63-7 LIŠKA, Václav. Finanční teorie. 14, Bankovnictví : úvěry a vklady . Praha : Vydavatelství ČVUT, 1999. 247 s. ISBN 80-01-02048-7. LUKÁŠ, Vojtěch. Stavební spoření a stavební spořitelny. Praha: Ekopress, 2007. ISBN 80-7400-348-5 LUKÁŠ, Vojtěch a Petr KIELAR. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2007. ISBN 9788086929309 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Praha: Era, 2002. ISBN 80-86517-29-2 POLOUČEK, Stanislav a kol.:Bankovnictví, vyd. Praha:, C.H.Beck, 2006. ISBN 80-7179462-7 SŮVOVA, Helena: Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovni institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6.

Zákony 9 Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách 10 Zákon č. 83/1995 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., a doplňuje zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů 11 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavební spoření a státní podpoře ze stavebního spoření 12 Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a změně některých zákonů 13 Zákon č. 161/2006 Sb., změna zákona o pobytu cizinců na území ČR a některých dalších zákonů 14 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 15 Zákon č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení a o výkonu rozhodčích nálezů 16 Zákon č. 227/2009 Sb., změna zákonů v souvislosti s přijetím zákona o základních registrech 17 Zákon č. 292/2005 Sb., změna zákona o stavebním spoření 18 Zákon č. 342/2006 Sb., změna některých zákonů souvisejících s oblastí evidence obyvatel 19 Zákon č. 348/2010 Sb., změna zákona o stavebním spoření a změna zákona o daních z příjmu 20 Zákon č. 423/2003 Sb., kterým se mění zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb.

96

Internetové zdroje 21 www.aplikovanepravo.cz 22 www.burinka.cz 23 www.cmss.cz 24 www.cnb.cz 25 www.creditbureau.cz 26 www.cs.wikipedia.org 27 www.csas.cz 28 www.csob.cz 29 www.finance.cz 30 www.golemfinance.cz 31 www.hypoindex.cz 32 www.hypotecnibanka.cz 33 www.kb.cz 34 www.mesec.cz 35 www.modrapyramida.cz/ 36 www.ovb.cz 37 http://portal.gov.cz/portal/obcan/ 38 www.rb.cz 39 www.rpsn.cz 40 www.rsts.cz 41 www.sfrb.cz 42 www.solus.cz 43 www.stavebni-sporeni.biz 44 www.wuestenrot.cz/stavebni-sporeni/

97

Seznam tabulek TABULKA Č. 1: VYBRANÉ PARAMETRY BANK POSKYTUJÍCÍ AMERICKÉ HYPOTÉKY .............. 19 TABULKA Č. 2: PŘEHLED VKLADŮ A PŘIPSANÝCH STÁTNÍCH PODPOR ....................................... 35 TABULKA Č. 3: ZÁKLADNÍ PARAMETRY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ JEDNOTLIVÝCH BANK......... 67 TABULKA Č. 4: KALKULACE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V HODNOTĚ 340 TIS. KČ ............................ 77 TABULKA Č. 5: KALKULACE PŘEKLENOVACÍHO ÚVĚRU V HODNOTĚ 340 TIS. KČ .................... 78 TABULKA Č. 6: KALKULACE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V HODNOTĚ 550 TIS. KČ ............................ 79 TABULKA Č. 7: KALKULACE PŘEKLENOVACÍHO ÚVĚRU V HODNOTĚ 550 TIS. KČ .................... 80 TABULKA Č. 8: KALKULACE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V HODNOTĚ 2,7 MIL. KČ............................ 81 TABULKA Č. 9: KALKULACE PŘEKLENOVACÍHO ÚVĚRU V HODNOTĚ 2,7 MIL. KČ.................... 82

Seznam obrázků OBRÁZEK Č. 1: PRŮBĚH STAVEBNÍHO SPOŘENÍ S ŘÁDNÝM ÚVĚREM .......................................... 44 OBRÁZEK Č. 2: PRŮBĚH STAVEBNÍHO SPOŘENÍ S PŘEKLENOVACÍM ÚVĚREM .......................... 46 OBRÁZEK Č. 3: ČLENĚNÍ KLIENTŮ DLE VÝŠE ÚVĚRU, ÚČELU A PRODUKTU .............................. 88

Seznam grafů GRAF Č. 1: PRŮBĚH ANUITNÍHO SPLÁCENÍ ........................................................................................... 60 GRAF Č. 2: VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB ................................................................................................. 69 GRAF Č. 3: ZASTOUPENÍ RESPONDENTŮ................................................................................................ 84 GRAF Č. 4: VĚKOVÁ SKLADBA RESPONDENTŮ .................................................................................... 84 GRAF Č. 5: PŘÍJMY RESPONDENTŮ .......................................................................................................... 85 GRAF Č. 6: VZDĚLANOST RESPONDENTŮ .............................................................................................. 85 GRAF Č. 7: SPOLEČENSKÉ, RESP. PRACOVNÍ ZAŘAZENÍ.................................................................... 85 GRAF Č. 8: VYUŢITÍ PRODUKTŮ – HYPOTEČNÍ ÚVĚR / STAVEBNÍ SPOŘENÍ................................. 86 GRAF Č. 9: ÚČEL A PRODUKT .................................................................................................................... 87 GRAF Č. 10: VÝŠE ÚVĚRU V KČ / PRODUKT........................................................................................... 87 GRAF Č. 11: PREFEROVANÉ KRITÉRIUM PŘI VÝBĚRU PRODUKTU A POSKYTOVATELE ........... 89 GRAF Č. 12: DÉLKA FIXACE ÚROKOVÉ SAZBY U HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ..................................... 89 GRAF Č. 13: DÉLKA SPLATNOSTI HYPOTÉK A ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ...................... 90 GRAF Č. 14: DALŠÍ KRITÉRIA PŘI VÝBĚRU PRODUKTU A POSKYTOVATELE ............................... 90 GRAF Č. 15: OBLÍBENOST STAVEBNÍCH SPOŘITELEN ........................................................................ 91 GRAF Č. 16: OBLÍBENOST BANK POSKYTUJÍCÍCH HYPOTEČNÍ ÚVĚRY ......................................... 91

Seznam příloh 1 2 3 4 5 6

VYMEZENÍ POJMU BYTOVÉ POTŘEBY ŢÁDOST O ZRUŠENÍ POPLATKU ZA SPRÁVU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ODPOVĚĎ NA ŢÁDOST O ZRUŠENÍ POPLATKU ZA SPRÁVU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU E-MAILOVÁ AKCEPTACE NABÍDKY NA PŘECHOD HYPOTÉKY BEZ POPLATKU OZNÁMENÍ O NEÚČTOVÁNÍ POPLATKU FORMULÁŘ ANKETY

98

Příloha č. 1

1

Vymezení pojmu bytové potřeby

Bytové potřeby dle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb. Bytovými potřebami účastníka, který je fyzickou osobou, se pro účely tohoto zákona rozumí: a. výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, b. změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, c. koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, d. koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb, e. splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímţ je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo uţívání k bytu, v bytovém nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby, f. změna stavby, údrţba stavby, nebo udrţovací práce na: 1. bytovém domě nebo rodinném domě, pokud jsou tyto ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka nebo právnické osoby, jejímţ je účastník členem nebo společníkem, a účastník je nájemcem bytu v takovém bytovém domě nebo rodinném domě, nebo uţívá-li byt v uvedeném domě z jiného právního důvodu, 2. bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví podle zvláštního právního předpisu, včetně úhrady podílu na změně, údrţbě nebo udrţovacích pracích týkajících se společných částí domu, 3. bytu v bytovém domě nebo rodinném domě, je-li účastník jeho nájemcem, nebo uţívá-li byt z jiného právního důvodu, a stavební práce jsou prováděny se souhlasem vlastníka bytového domu nebo rodinného domu, je-li takového souhlasu třeba podle zvláštního právního předpisu, g. vypořádání společného jmění manţelů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, ţe předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na účely uvedené v písmenech a) aţ e) a písmenu h), h. úhrada za převod členských práv a povinností v druţstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo uţívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se převod členských práv a povinností nebo převod podílu týká, i. řešení bytové potřeby uvedené pod písmeny c) a d) úplatným převodem nebo přechodem podle zvláštního právního předpisu, j. připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu k veřejným sítím technického vybavení, je-li účastník vlastníkem nebo spoluvlastníkem připojované stavby, k. splacení úvěru, nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb uvedených pod písmeny a) aţ j) s výjimkou pokut nebo jiných sankcí. 1

Příloha č. 2

2

Žádost o zrušení poplatku za správu hypotečního úvěru

1

2

Příloha č. 3

3

Odpověď na žádost o zrušení poplatku za správu hypotečního úvěru

1

2

Příloha č. 4

4

E-mailová akceptace nabídky na přechod Hypotéky bez poplatku

1

Příloha č. 5

5

Oznámení o neúčtování poplatku

1

Příloha č. 6

6

Formulář ankety ZPŮSOBY FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ

Anketou se pokouším oslovit široký okruh osob, tzn. ţe se mezi oslovenými pravděpodobně objeví osoby, které jiţ vyuţily některý z produktů určených k financování bydlení, nebo budou účastníky ankety osoby, které momentálně vyuţívají nějaký finanční produkt, a nebo budou osloveny osoby, které se teprve před otázkou financování bydlení nachází. Proto jsou otázky pokládány „ze široka“ ve snaze obsáhnout všechny výše uvedené moţnosti. Můţe se dokonce stát, ţe budou osloveny osoby, které nikdy otázku financování bydlení neřešily a řešit nebudou, tzn. ţe na první otázku odpoví „nikdy“. Tyto z Vás, přesto velmi prosím o zodpovězení níţe uvedených otázek v dojmu, ţe otázku bydlení budete nuceni řešit prostřednictvím některého z finančních produktů. Děkuji. Informace o účastníkovi / účastnících ankety: MUŢ ŢENA MANŢELÉ student(ka) zaměstnanec(kyně) podnikatel(ka) Věk: 18 – 25

26 – 35

36 – 45

Dosaţené vzdělání: základní středoškolské Čistý příjem domácnosti (v Kč): 0 – 11.000 23.001 – 29.000 41.001 – 47.000

46 – 55

důchodce(kyně)

56 – 65

středoškolské s maturitou

66 – více

vysokoškolské

11.001 – 17.000 29.001 – 35.000 více

17.001 – 23.000 35.001 – 41.000

1. Využití produktu (stavební spoření nebo hypotéka) k financování bydlení a. vyuţil(a/i) ANO NE

1

b. vyuţíváte c. vyuţijete d. nikdy 2. Jaký produkt? Nějaký jiný produkt?

ANO ANO

NE NE

hypotéku

3. Jaký byl (je/bude) účel?

stavební spoření

rodinný dům

kombinace

byt

4. Jakou výši finančních prostředků jste si půjčil(a/i)?

jiný účel

; popř. do jaké maximální výše byste si půjčil(a/i) finanční prostředky?

5. Co bylo (by bylo) hlavním kritériem při výběru produktu k financování bydlení? 6. Určení doby splatnosti 5 let 20 let jinou délku

10 let 25 let

15 let 30 let

7. Určení délky fixace úrokové míry 1 rok 10 let jinou délku

3 roky 15 let

5 let po celou délku splácení

2

8. Rozhodla (rozhodla by) při výběru finanční instituce následující kritéria? a. výše úrokové sazby ANO b. výše poplatku za vedení účtu ANO c. tradice finanční instituce, tzn. dlouhodobé působení na trhu ANO d. dostupnost, resp. síť poboček ANO e. moţnost mimořádných splátek zdarma ANO f. vedení úvěrového účtu zdarma ANO g. mediální reklamní kampaň ANO

NE NE NE NE NE NE NE

9. Jaká je pro Vás momentálně nejsympatičtější finanční instituce poskytující hypoteční úvěr 10. Jaká je pro Vás momentálně nejsympatičtější finanční instituce poskytující stavební spoření

, případně proč , případně proč

Pokud chcete dodat cokoliv přínosného a podle Vás důležitého k tématu financování bydlení, tak zde je prostor

Vyplněnou anketu prosím zašlete na e-mailovou adresu: [email protected], velmi děkuji.

3