Auteur. Onderwerp. Datum

Auteur Real EstateTeam Allen & Overy www.allenovery.com

Onderwerp Waar naartoe met uitgegraven grond: grondverzet gereglementeerd

Datum februari 2003

Copyright and disclaimer Gelieve er nota van te nemen dat de inhoud van dit document onderworpen kan zijn aan rechten van intellectuele eigendom, die toebehoren aan bepaalde betrokkenen, en dat er u geen recht wordt verleend op die desbetreffende rechten. M&D Seminars wil u met dit document de nodige informatie verstrekken, zonder dat de in dit document vervatte informatie bedoeld kan worden als een advies. Bijgevolg geeft M& D Seminars geen garanties dat de informatie die dit document bevat, foutloos is, zodat u dit document en de inhoud ervan op eigen risico gebruikt. M&D Seminars, noch enige van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook betreffende het gebruik van dit document en van haar inhoud.

© M&D Seminars - februari 2003

M&D CONSULT BVBA HUBERT-FRERE-ORBANLAAN 47 – 9000 GENT TEL 09/224 31 46 – FAX 09/225 32 17 – E-mail: [email protected] – www.mdseminars.be

REAL ESTATE WAAR NAARTOE MET UITGEGRAVEN GROND: GRONDVERZET GEREGLEMENTEERD Februari 2003 INHOUD Inleiding ................................................................................................................................................2 1.

Nieuwe regels in Vlaanderen............................................................................................2

(1)

Analyse van de uitgegraven grond..................................................................................... 2

(2)

Gebruik als bodem in het werk zelf.................................................................................... 3

(3)

Gebruik als bodem buiten het werk.................................................................................... 3

(4)

Gebruik als bouwstof............................................................................................................ 3

(5)

Gebruik van uitgegraven grond voor het opvullen van een groeve of graverij .......... 3

(6)

Reiniging................................................................................................................................. 4

(7)

Technisch verslag en bodembeheerrapport ...................................................................... 4

(8)

De Grondbank........................................................................................................................ 4

2.

Grondverzet in Wallonië en Brussel..............................................................................4

3.

Vanaf wanneer zijn deze regels van toepassing?........................................................5

Waar naartoe met uitgegraven grond: grondverzet gereglementeerd

Februari 2003

INLEIDING In Vlaanderen wordt jaarlijks ongeveer 30 miljoen ton grond, afkomstig uit kleinere grondwerken (bouwen van een huis, aanleggen van een vijver) tot grootschalige projecten (zoals het aanleggen van bruggen en wegen, natuurinrichtingswerken, hoogbouw of bodemsaneringswerken), verzet. Door het inwerkingtreden van het Bodemsaneringsdecreet werd grondverzet echter een risicovolle activiteit. Men heeft immers meestal geen gegevens over de verontreinigingsgraad van de grond die bij een werk vrijkomt. Ook de herkomst van grond die voor een werk wordt aangevoerd, is dikwijls niet gekend. Deze beide factoren maken dat de opdrachtgever van een werk met onverwacht hoge kosten kan geconfronteerd worden wanneer hij grond aan- of afvoert die verontreinigd blijkt. Daarom werkte de Vlaamse Regering in het kader van het Bodemsaneringsdecreet een regeling uit voor grondverzet.

1.

NIEUWE REGELS IN VLAANDEREN

Er is reeds veel te doen geweest omtrent het Vlaamse Bodemsaneringsdecreet en de impact ervan op de gehele onroerend goed sector. Ook de bouwsector bleef niet gespaard van de gevolgen van de inwerkingtreding van het Bodemsaneringsdecreet op, meer bepaald, de uitvoering van grondwerken. Het decreet legt immers een automatische saneringsplicht op voor nieuwe bodemverontreiniging, d.w.z. bodemverontreiniging die tot stand is gekomen na 29 oktober 1995. Het met bouwen gepaard gaande grondverzet kan leiden tot nieuwe bodemverontreiniging wanneer de aangevoerde grond verontreinigingen bevat. Een bouwheer die grond laat aanvoeren, en die zich tegen nieuwe verontreiniging ingevolge van het aanvoeren van verontreinigde grond wil beschermen, en aannemers die het grondverzet uitvoeren, hebben er dan ook alle belang bij dat de gebruiksmogelijkheden en de verontreinigingsgraad van de af- of aan te voeren grond geëvalueerd kan worden op basis van vaststaande richtlijnen. (1)

Analyse van de uitgegraven grond

Bij Besluiten van 12 oktober 2001 en 14 juni 2002 nam de Vlaamse Regering deze onzekerheid weg door een sluitend systeem op te zetten voor het gebruik van uitgegraven grond. Alle partijen uitgegraven grond moeten voortaan worden onderworpen aan een analyse van de verontreiniging door een bodemsaneringsdeskundige vooraleer ze na uitgraving aangewend kunnen worden als bodem of bouwstof. Slechts twee uitzonderingen op deze regel: kleine partijen uitgegraven grond (minder dan 250 m3 ), afkomstig van niet-verdachte gronden, dienen niet onderzocht alvorens ze opnieuw worden gebruikt, alsook kleine partijen grond (dus minder dan 250 m3 ) die afkomstig zijn van verdachte grond, indien de partij uitgegraven grond wordt gebruikt volgens een code van goede praktijk. Verdachte gronden zijn gronden die opgenomen zijn in het register van verontreinigde gronden van de OVAM, de zogenaamde risicogronden alsmede gronden waarvoor aanwijzingen bestaan van bodemverontreiniging (bij voorbeeld visuele aanwijzingen). In een technisch verslag geeft de bodemsaneringsdeskundige de kwaliteit weer van de partij uitgegraven grond. Op basis van dat technisch verslag kan een bodembeheersorganisatie vervolgens een bodembeheerrapport opstellen, dat het mogelijke toekomstig gebruik van de grond aangeeft. Op die manier komt een trajectbeheersingsstelsel op gang voor uitgegraven bodem om de verspreiding van bodemverontreiniging te beheersen. Voorlopig is de Grondbank, een samenwerkingsverband tussen de Vlaamse Confederatie Bouw, OVAM en de Vlaamse Wegenbouwers, de enige erkende instelling die bodembeheerrapporten mag opmaken. Afhankelijk van de vastgestelde verontreinigingen kan uitgegraven grond opnieuw als bodem of als bouwstof gebruikt worden, hetzij in de werkzone waar de grond werd uitgegraven zelf, hetzij daarbuiten, in een ander project. Indien de grond te verontreinigd is voor deze aanwendingen, moet de partij grond voor reiniging naar een erkend grondreinigingscentrum. ALLEN & OVERY

2


(2)

Februari 2003

Gebruik als bodem in het werk zelf

Het gebruik van uitgegraven grond als bodem binnen het kadastrale perceel waar de grond werd uitgegraven, is steeds toegelaten indien uit de analyse door de milieudeskundige blijkt dat het gehalte aan verontreinigende stoffen in de uitgegraven partij lager is of gelijk aan 80 % van de bodemsaneringsnorm. Indien de verontreinigingswaarden daarentegen hoger liggen dan 80 % van de bodemsaneringsnorm kan de uitgegraven grond enkel terug in de werkzone aangewend worden indien het bodembeheerrapport dit toestaat. In ieder geval moeten stenen en andere bodemvreemde materialen uit de partij uitgegraven grond zoveel mogelijk verwijderd worden vooraleer ze kan gebruikt worden.

(3)

Gebruik als bodem buiten het werk

Uitgegraven gronden die als bodem worden aangewend buiten de zone waar ze uitgegraven zijn, dienen aan veel strengere voorwaarden te voldoen. Indien de ontvangende grond gelegen is in het bestemmingstype 1 (de natuurgebieden en groene zones) moet de uitgegraven grond beantwoorden aan de normen uit de nieuwe bijlage 7 bij het Vlarebo. Deze normen komen grosso mode overeen met de achtergrondwaarden uit bijlage 6 bij het Vlarebo. Uitgegraven grond die zal worden gebruik in gronden met het bestemmingstype 2 tot en met 5 (dit zijn o.m. de landbouwgronden, woonzones en industriegebieden), dienen te voldoen aan de voorwaarden opgesomd in bijlage 8 bij het Vlarebo. Deze normen liggen iets hoger, grosso modo tussen de achtergrondwaarden en de bodemsaneringsnormen toepasselijk op het bestemmingstype 2. Van de hogervermelde normen kan afgeweken worden indien de ontvangende grond hogere concentraties aan verontreinigende stoffen bevat dan die welke opgenomen in bijlage 7 (voor gronden gelegen in bestemmingstype 1) resp. bijlage 8 (voor de overige bestemmingstypes), op voorwaarde dat de concentraties in de partij uitgegraven grond lager liggen dan of gelijk zijn aan de concentraties in de ontvangende grond. Stenen en andere bodemvreemde materialen moeten steeds zo veel mogelijk verwijderd worden. (4)

Gebruik als bouwstof

De uitgegraven grond kan ook als bouwstof in een werk worden aangewend, bij voorbeeld voor de aanleg van infrastructuurwerken zoals aarden bermen en bruggehoofden. De voorwaarden waaraan de uitgegraven grond dan zal moeten beantwoorden, zijn identiek aan de normen die reeds door de Vlaamse Regering werden uitgevaardigd voor het gebruik van afgegraven grond als bouwstof in het Vlarea, d.i. het besluit van 17 december 1997 houdende het Vlaams reglement inzake afvalvoorkoming en afvalbeheer. Deze normen bevatten enerzijds maximale concentraties aan verontreinigingen, en anderzijds uitlogingscriteria.

(5)

Gebruik van uitgegraven grond voor het opvullen van een groeve of graverij

Deze problematiek wordt niet in het Vlarebo geregeld, maar in Vlarem I en II (de besluiten van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het Milieuvergunningsdecreet). Zo is in Vlarem I een nieuwe rubriek 60 ingevoegd, waardoor het opvullen van groeven en graverijen milieuvergunningsplichtig wordt. Afhankelijk van de opvulcapaciteit is een vergunning klasse 1 dan wel 2 noodzakelijk. In hoofdstuk 5.60 van het Vlarem II worden de voorwaarden bepaald waaronder deze opvulling kan gebeuren.

ALLEN & OVERY

3


(6)

Februari 2003

Reiniging

Indien uit de technische analyse en het bodembeheerrapport blijkt dat de uitgegraven grond niet aan hogervermelde normen voldoet, kan de partij uitgegraven grond niet in een andere grond als bodem of in een bouwwerk als bouwstof gebruikt worden alvorens ze is gereinigd in een erkend grondreinigingscentrum. (7)

Technisch verslag en bodembeheerrapport

Een technisch verslag over de milieuhygiënische en bouwtechnische kwaliteiten van de uitgegraven partij grond moet worden opgemaakt door een erkende bodemsaneringsdeskundige. Deze duidt, na een voorstudie, een bemonsterings- en analyseprocedure en een rapportering, in het technisch verslag ook de gebruiksmogelijkheden van de afgegraven bodem aan. De opmaak van zo'n technisch verslag kan zes tot zeven weken in beslag nemen, afhankelijk van de grootte van het onderzoek. Zodra de uitvoerder van het grondverzet, de vervoerder van de partij grond en/of de bestemming van de gronden bekend zijn of als de uitgegraven bodem tussentijds wordt opgeslagen, wordt dit meegedeeld aan een bodembeheersorganisatie die elk traject registreert en de gegevens opneemt in het bodembeheerrapport. Dit definitieve verslag attesteert aan de grondafnemer (uitvoerder van het grondverzet) de conformiteit van de uitgegraven bodem met de voorwaarden voor het beoogde gebruik en bevat gegevens over de plaats van herkomst en bestemming van de uitgegraven grond, gegevens over de opdrachtgever, de uitvoerder van het grondwerk en de betrokken vervoerder, de nodige verwijzingen naar het technisch verslag, de toepassingen waarvoor de uitgegraven bodem op basis van onderzoek in aanmerking komt en de voorwaarden waaronder hij mag gebruikt worden.

(8)

De Grondbank

De Vlaamse Regering heeft trouwens meteen ook de erkenningscriteria voor de grondreinigingscentra, opslagplaatsen en bodembeheersorganisaties vastgelegd. De Grondbank vzw, een vereniging opgericht door de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB), de Belgische Federatie van Aannemers en Wegenwerken (BFAW) en de OVAM, is ondertussen erkend als bodembeheersoperatie. De Grondbank vzw werd in 1998 opgericht met als dubbel doel een marktplaats te creëren waar vraag naar en aanbod van uitgegraven grond samenkomen, en procedures en richtwaarden uit te werken waaraan uitgegraven grond moet voldoen. De nieuwe regeling inzake grondverzet vond trouwens overduidelijk haar inspiratie in die door de Grondbank ontworpen procedures en richtlijnen.

2.

GRONDVERZET IN WALLONIË EN BRUSSEL

Ook in Wallonië werd het aanwenden van uitgegraven grond recentelijk gereglementeerd. De Waalse regering stelde op 14 juni 2001 in uitvoering van het afvalstoffendecreet een aantal regels en normen vast waaraan uitgegraven grond moet voldoen om als bodem of als bouwstof in een ander werk aangewend te kunnen worden. Hoewel er geen expliciete verplichting tot monstername werd ingevoerd, kan een partij uitgegraven grond enkel als bodem of als bouwstof aangewend worden als het niet verontreinigd is, m.a.w. als de partij aan bepaalde kwaliteitseisen voldoet. Deze kwaliteitseisen zijn vastgesteld per verontreinigende stof, en zijn ruwweg vergelijkbaar met de Vlaamse normen voor gebruik van uitgegraven grond als bodem in gronden met bestemmingstype 2 tot en met 5. Om te weten te komen of een partij uitgegraven grond aangewend kan worden, moet de partij dus onderzocht worden op verontreinigingen.

ALLEN & OVERY

4


Februari 2003

Als de partij uitgegraven grond verontreinigd blijkt, moet ze een sanering ondergaan in een erkend reinigingscentrum. Hoever de grond gereinigd moet worden, is eveneens door de Waalse regering vastgelegd. Deze normen liggen logischerwijs heel wat hoger dan de hierboven aangehaalde normen. De partij gereinigde grond kan ook enkel hergebruikt worden als een gebruikscertificaat is afgeleverd door het Office Wallon des Déchets. Het Office gaat daarbij na of de gereinigde grond de kwaliteitsvereisten haalt. Enkel in het Brussels gewest zijn er tot op heden geen specifieke regels inzake het aanwenden van uitgegraven grond.

3.

VANAF WANNEER ZIJN DEZE REGELS VAN TOEPASSING?

De Vlaamse regels inzake grondverzet treden pas in werking op 1 januari 2004, maar verwacht mag worden dat zowel bouwheren als aannemers in Vlaanderen op een snellere toepassing zullen aansturen. De regels van de Waalse regering zijn reeds sinds 10 juli 2001 van kracht.

ALLEN & OVERY

5


Februari 2003

REAL ESTATE TEAM De begeleiding van een investering of een financiering in de vastgoedsector vergt de bundeling van specifieke competenties in diverse disciplines. Het stedenbouwkundige statuut van het goed alsook de leefmilieuaspecten hebben meer en meer impact op investeringsbeslissingen. De structuur van de investering wordt beïnvloed door fiscale overwegingen; de toenemende activiteit van de overheid in de vastgoedsector verhoogt de complexiteit. Vandaag de dag is het niet meer mogelijk een vastgoedproject te beheren zonder een geïntegreerde en alomvattende juridische begeleiding. Het Real Estate Team, de Belgische pijler van Allen & Overy’s internationale vastgoedpraktijk, bestaat uit een 20-tal advocaten gespecialiseerd in vastgoedrecht, fiscaal recht, financieel recht, ruimtelijke ordening, milieurecht, bouwrecht, aanbestedingsrecht en algemeen bestuursrecht. Ons Team adviseert alle spelers in de vastgoedsector, zowel bij het beheer van een project als bij specifieke vragen omtrent investeringen in vastgoed, de financiering of de ontwikkeling van vastgoedprojecten. De advocaten van het Real Estate Team zijn hiervoor, in functie van hun specialisaties, onderverdeeld in acht "knowledge centres", die zich richten op de volgende diensten: Property Investment, Project Development, Retail, Financing/Securitisation, Property Outsourcing, Structures/Funds, Hospitality, Construction. Behoudens de onvermijdelijke transactionele, financiële en fiscale aspecten van elk project in de vastgoed- en bouwsector, behandelt het Real Estate Team tevens alle aspecten van leefmilieu- en stedenbouwrecht, of het nu gaat om de voorbereiding van bouwaanvragen, de opvolging van vergunningsprocedures, de toekenning van subsidies, vragen inzake bodemsanering, behandeling van afvalwater of afvalbeheer. Regelmatige contacten met de diverse bevoegde instanties staan garant voor een constructieve dialoog en dagelijkse opvolging. Het Real Estate Team geniet tevens ruim aanzien bij openbare infrastructuurprojecten zowel wat betreft de bouw als de financiering ervan (bvb. sale & lease back). Ons team geeft eveneens advies inzake het structureren van de publiek-private samenwerking (PPS), hetzij via contractuele weg (openbare aanbesteding, concessies enz…) hetzij via organieke weg (bijvoorbeeld via de oprichting van een "gemengde economische vennootschap"). Op Europees niveau werkt het Team samen met de Real Estate Group, Allen & Overy's Europese netwerk. Op die manier biedt het Real Estate Team vanuit België een pan-Europese service in vastgoed aan. Daniel Gillet, vennoot van de afdeling 'Corporate transactions', staat aan het hoofd van de vastgoedpraktijk van Allen & Overy en maakt deel uit van het Real Estate Team dat op Europees niveau is opgezet. Hij bezit een jarenlange ervaring in vastgoedtransacties (kantoren, handelszaken, commerciële vestigingen en hotelwezen) en bouwprojecten en beheerst perfect de financierings- en herfinancierings technieken inzake onroerende goederen alsook alle juridische aspecten die ermee verbonden zijn. Hendrik Keersmaekers is lid van het Real Estate Team en een medewerker in de Milieu- en Stedenbouwafdeling van het Brussels kantoor. Hij houdt zich hoofdzakelijk bezig met bodemsanering, vergunningen, afval, stedenbouw, milieustrafrecht en Europees milieurecht. Hij pleit in zowel burgerlijke, strafrechtelijke als administratieve zaken. Hij bekwam zijn diploma van de Katholieke Universiteit Leuven (KUL) en een LL.M in Internationaal en Vergelijkend recht van de McGill Universiteit van Montreal, Canada. Hij heeft ook een postgraduaat milieurecht van de Facultés Universitaires Saint-Louis in Brussel. In 2002 bracht Hendrik 6 maand door in de Corporate afdeling van het Londens kantoor. Voor meer inlichtingen met betrekking tot ditBulletin kan u contact opnemen met: Daniel Gillet Tel: +32 2 780 24 17 [email protected] Hendrik Keersmaekers Tel: +32 2 780 42 08 [email protected] ALLEN & OVERY

6


Februari 2003

Dit Bulletin is beschikbaar in het Frans en in elektronische (PDF) versie. Indien u deze PDF wenst te ontvangen of als u een bijkomende kopie wenst, kan u contact opnemen met: Marguerite van Bree Tel: +32 3 287 74 35 [email protected] De Real Estate Group geeft overigens regelmatig publicaties uit over actuele onderwerpen. De recentste publicaties hadden betrekking op: -

"Zonevreemdheid" in Vlaanderen, een poging tot schematisering (januari 2003) Recente evoluties in stedenbouw en milieu in het Waalse Gewest (november 2002) Het Gewestelijk Bestemmingsplan van 14 juni 2001 Commerciële inplantingen: recente evoluties (mei 2002) Public Procurement Update – nummer 1 (uitsluitend in het Engels - maart 2002) Public Procurement Update – nummer 2 (uitsluitend in het Engels - juni 2002) Public Procurement Update – nummer 3 (uitsluitend in het Engels - september 2002) Public Procurement Update – nummer 4 (uitsluitend in het Engels – december 2002)

Indien u een kopie wenst te ontvangen van deze uitgaven, kan u contact opnemen met: Marguerite van Bree Tel: +32 3 287 74 35 [email protected] ALLEN & OVERY Allen & Overy werd opgericht in 1930 en is een internationaal advocatenkantoor met ongeveer 2400 advocaten in zesentwintig wereldsteden over de hele wereld. In België heeft Allen & Overy meer dan 150 advocaten die een complete juridische service bieden aan ondernemingen vanuit de kantoren in Brussel en in Antwerpen. Voor een volledige en gedetailleerde voorstelling van onze diensten nodigen wij u uit om onze website te raadplegen op volgend adres: www.allenovery.com

Allen & Overy

Allen & Overy

Uitbreidingstraat 80 B-2600 Antwerpen

Tervurenlaan 268 A B-1150 Brussel

Tel: Fax:

Tel: Fax:

+32 3 287 72 22 +32 3 287 72 44

+32 2 780 22 22 +32 2 780 22 44

www.allenovery.com

Allen & Overy is een internationaal advocatenkantoor met circa 2 500 advocaten, waarvan ongeveer 420 vennoten, verspreid over 26 belangrijke centra in de hele wereld. In België telt Allen & Overy meer dan 150 advocaten die vanuit Brussel en Antwerpen een volledige juridische dienstverlening aanbieden aan bedrijven Allen & Overy gebruikt uw persoonsgegevens om u op de hoogte te houden van ontwikkelingen in de juridische sfeer en om u uit te nodigen op seminaries en evenementen. U heeft het recht tot toegang tot uw gegevens en tot verbetering ingeval van fouten. Voor meer informatie kan u terecht bij de Privacy Commissie, Waterloolaan 115, 1000 Brussel. Om uw gegevens uit ons bestand te laten schrappen volstaat het een e-mail te sturen naar [email protected]. © ALLEN & OVERY Februari 2003. Dit Bulletin verstrekt enkel algemene informatie en houdt geen advies in.

ALLEN & OVERY

7

Auteur. Onderwerp. Datum

Recommend Documents