AGENDAPUNT NR: Concernstaf Bureau Gemeentesecretaris 21 maart van 54

AGENDAPUNT

NR:

2008.0.025.154

Concernstaf Bureau Gemeentesecretaris

21 maart 2008

1 van 54

Collegenota Aan burgemeester en wethouders Datum Documentnummer

2008.0.025.154

Zaaknummer

2008-03-01231

Datum

10-03-2008

Vertrouwelijk

Nee

Dienst

Stadsontwikkeling

In MT

Ja

05-02-2008

Ambtenaar

Frans Mosterd

In college

Ja

25-03-2008

Telefoonnummer

(026) 377 5104

Voorstel in raadscommissie

Ja

07-04-2008

Onderwerp

Tussenstand Arnhemse woonvisie

Voorstel in raad

Ja

21-04-2008

Genoemde data fataal

Nee

Portefeuillehouder Van Bodegraven

Beslispunten 1. Het rapport ‘Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015, Aantrekkelijke woonstad op koers’ vast te stellen inclusief de aanbevelingen. 2. Het rapport aan de raad ter vaststelling aan te bieden met het voorstel om de aanbevelingen uit het rapport over te nemen. Korte toelichting / samenvatting

In het coalitieakkoord is vastgelegd dat de doelen van de Woonvisie 2015 zouden worden geevalueerd in 2008. Gezien de looptijd van de woonvisie (die in 2004 is vastgesteld) gaat het om het beschrijven van een tussentijdse stand (monitoren) en het aangeven van eventuele punten waarop het beleid verder moet worden uitgewerkt of aangepast. Bij het in beeld brengen van de tussenstand zijn de woningcorporaties betrokken in de vorm van met hen gevoerde gesprekken. De corporaties konden zich in het algemeen vinden in de evaluatie. Over het onderdeel goedkope scheefheid is door de corporaties opgemerkt dat per wijk zou moeten worden bezien of er sprake is van een probleem of juist niet. De corporaties zijn van mening dat goedkope scheefheid ook zou kunnen bijdragen aan de leefbaarheid in een buurt doordat er mensen met verschillende inkomens in die buurt wonen. Het rapport maakt duidelijk dat in de afgelopen jaren al een flinke slag is gemaakt met het realiseren van de twee belangrijkste doelstellingen van de woonvisie: ‘bouwen, bouwen, bouwen’ en ‘vergroten van de variatie en keuzevrijheid in de woningvoorraad’. Minimaal 90% van de voorgenomen woningproductie voor de periode 2005 t/m 2009 (4.500 van de 5.000 woningen) wordt gehaald, waarvan circa 32% in het betaalsegment (doelstelling was 35%). Het woonbeleid ligt daarmee goed op koers. Alle signalen, waaronder de uitkomsten het WoON 2006, wijzen in de richting van een toenemende kwaliteitsvraag van de kritische woonconsument. De prijs-kwaliteitverhouding wordt steeds belangrijker. De woningmarkt zal vermoedelijk meer gaan ontspannen. Dat vraagt om het kritisch kijken naar nieuwe bouwlocaties. Op het terrein van wonen, welzijn en zorg (WWZ) worden flinke vorderingen gemaakt, vooral bij de uitvoering van het Masterplan WWZ voor Arnhem Zuid. In Arnhem Noord doen zich knelpunten voor, zoals het onvoldoende beschikbaar zijn van locaties en te weinig samenwerking tussen partijen. De gemeente zou hier haar regiefunctie kunnen versterken. De wijkenaanpak tot slot maakt ook flinke vorderingen. In Malburgen en Presikhaaf wordt gedifferentieerd gebouwd, wat bijdraagt aan de doelstelling ‘variatie en keuzevrijheid’. De wijkactieplannen voor de aandachtswijken zullen de komende jaren naast de fysieke herstructurering een belangrijk instrument zijn voor de wijkaanpak. Daarnaast vragen echter de preventiewijken de aandacht.

2 van 54

1

Te kopiëren stukken voor het college

Ter inzage te leggen stukken voor het college

Rapport Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015

Te kopiëren stukken voor raadscommissie of gemeenteraad:

Ter inzage te leggen stukken voor raadscommissie of gemeenteraad:

Rapport Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015

3 van 54

2

Toelichting op het voorstel 1. Aanleiding / Probleemstelling In juni 2004 is de woonvisie 2015 met als motto ‘Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans’ vastgesteld. De Raad heeft gevraagd om in 2007 met een eerste evaluatie van de doelen te komen. Zonodig kan dit vervolgens leiden tot een actualisatie van de woonvisie in 2008. De looptijd van de woonvisie (20052015) en de korte uitvoeringstijd tot nu toe maken het in feite onmogelijk om nu al tot een complete evaluatie van het geformuleerde beleid te komen. Wel kan een tussentijdse stand van zaken worden geschetst, die zo nodig leidt tot een aanvulling op of aanpassing van het beleid. De woonvisie kent daartoe voldoende flexibiliteit. 2. Doel Het nagaan of de uitvoering van de doelen van de woonvisie op koers liggen en zo nee, wat daarvan de oorzaken zijn. 3. Argumenten De tussenstandrapportage kijkt terug op de ontwikkelingen die zich sinds begin 2005 hebben voorgedaan en zet deze af tegen het voorgenomen beleid, zoals geformuleerd in de woonvisie. Ook wordt een vooruitblik geworpen op de te verwachten ontwikkelingen in de komende jaren. De belangrijkste conclusies zijn: • De woningproductie ligt goed op schema, de afgesproken taakstelling van 5.000 woningen tot 2010 wordt nagenoeg gerealiseerd. Ook na 2010 is sprake van ruim voldoende plancapaciteit. Nieuwe woningbouwcapaciteit op grote bouwlocaties, bijvoorbeeld een Schuytgraaf II, hoeft vanuit de woningbehoefte en de huidige plancapaciteit bezien niet voor 2020 à 2025 beschikbaar te zijn. De structuurvisie zal nader inzicht geven in de ontwikkelingen en eventuele behoefte op de lange termijn. De ontwikkeling van nieuwe capaciteit op kleine locaties met een bijzonder karakter kan wel aan de orde zijn om in te spelen op de woonwensen. • Het afgesproken aandeel van 35% betaalbare woningbouw wordt vrijwel gehaald. Er lijken zich in de koopsector afzetproblemen voor te doen, wanneer de kwaliteit of prijs-kwaliteitverhouding onvoldoende beantwoordt aan de verwachtingen van de steeds kritischer woonconsument. Het aandeel koopappartementen in de woningbouwplanning ligt erg hoog ten opzichte van het huidige woningtekort. Er zouden meer grondgebonden woningen moeten worden gerealiseerd, vooral ook in de huursector. • Ondanks de aanzienlijke woningproductie en de omvangrijke kernvoorraad zijn de slaagkansen van woningzoekenden in de sociale huursector nog steeds beperkt. Dat heeft te maken met veel ‘goedkope scheefheid’ in de kernvoorraad: huishoudens met hogere inkomens die in een goedkope huurwoning wonen. De slaagkansen van starters zijn wel wat verbeterd. • De startersleningen en de verkoop van woningen met korting door de woningcorporaties dragen bij aan het bereikbaar maken van koopwoningen voor starters en verkleint de kloof in woonlasten tussen huren en kopen. • De uitvoering van de Masterplannen wonen-welzijn-zorg ligt in Arnhem Zuid op schema, maar stagneert in sommige wijken in Arnhem Noord. De woningcorporaties vragen om een sterkere regiefunctie van de gemeente. • Er wordt goede voortgang geboekt met de aanpak van de wijken, vooral de aandachtswijken. In Malburgen en Presikhaaf wordt gedifferentieerd gebouwd, wat bijdraagt aan de doelstelling ‘variatie en keuzevrijheid’. Er zou meer aandacht moeten zijn voor de preventiewijken en de particuliere woningverbetering. Een actualisatie van het woonbeleid is niet noodzakelijk. Wel vraagt een aantal zaken om een nadere uitdieping, vooral de woningbouwprogrammering en het ontwikkelen van een woningmarktthermometer, de gewenste omvang van en ingrepen in de kernvoorraad, het particuliere opdrachtgeverschap en de invulling van de gemeentelijke regiefunctie.

4 van 54

3

4. Financiën Niet van toepassing. 5. Risico’s Geen. 6. Uitvoering en evaluatie De uitvoering van de evaluatie heeft plaatsgevonden aan de hand van beschikbare gegevens ten aanzien van bijvoorbeeld de woningproductie en de uitkomsten van woningmarktonderzoek, waaronder het WoON 2006. Ook zijn gesprekken gevoerd binnen de ambtelijke organisatie en met de woningcorporaties Volkshuisvesting, Vivare, Portaal, De Drie Gasthuizen en Omnia. Het rapport omvat ook een aantal aanbevelingen, die een leidraad kunnen zijn voor de in 2008 op te pakken nadere uitwerking en op onderdelen aanpassing van het woonbeleid. Het gaat daarbij om: - het verkrijgen van een goed, actueel en gedetailleerd inzicht in de woningmarkt in de vorm van een ‘woningmarktthermometer’ plus het opzetten van een meerjarenprogrammering voor de woningbouw dat zich richt op differentiatie in woonmilieus en woningtypen; - een nadere standpuntbepaling (in samenspraak met de woningcorporaties) over de toekomst van de kernvoorraad, de mate waarin ‘goedkope scheefheid’ (bewonen van goedkope/betaalbare sociale huurwoningen door huishoudens met hogere inkomens) acceptabel is en in het verlengde daarvan de mate waarin de nieuwbouw betaalbare woningbouw dient te omvatten; - het verder vormgeven van de realisering van de ambities met betrekking tot het (collectief) particulier opdrachtgeverschap; - de invulling van de gemeentelijke regiefunctie: op welke zaken dient de gemeente te (blijven) sturen en waar kan dit aan de woningcorporaties en marktpartijen worden overgelaten.

5 van 54

4

Communicatieparagraaf Welke in- en externe doelgroepen worden over het besluit geïnformeerd? Raad, College B&W, ambtelijke organisatie, woningcorporaties, commerciële ontwikkelaars, andere organisaties en bevolking (via internet) Heeft er al communicatie plaatsgevonden? Nog niet. Hoe wordt het voorstel openbaar gemaakt aan de pers? Persbericht en persgesprek. Openbaar making via regulier persgesprek? Ja. Is er een communicatieplan over dit onderwerp? Nee.

6 van 54

5

Raadsvoorstel Voor de gemeenteraadsvergadering d.d. Documentnummer :

2008.0.025.185

Zaaknummer:

2008-03-01231

Advies van de raadscommissie:

Raadscommissie Volkshuisvesting, Verkeer, RO en Milieu

Onderwerp:

Tussenstand Arnhemse Woonvisie

Aan de gemeenteraad.

Arnhem, 25 maart 2008

VOORSTEL 1. Het rapport “Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015, Aantrekkelijke woonstad op koers” vast te stellen. 2. De aanbevelingen uit het rapport over te nemen.

1.

AANLEIDING / PROBLEEMSTELLING In juni 2004 is de woonvisie 2015 met als motto ‘Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans’ vastgesteld. De Raad heeft gevraagd om in 2007 met een eerste evaluatie van de doelen te komen. Zonodig kan dit vervolgens leiden tot een actualisatie van de woonvisie in 2008. De looptijd van de woonvisie (2005-2015) en de korte uitvoeringstijd tot nu toe maken het in feite onmogelijk om nu al tot een complete evaluatie van het geformuleerde beleid te komen. Wel kan een tussentijdse stand van zaken worden geschetst, die zo nodig leidt tot een aanvulling op of aanpassing van het beleid. De woonvisie kent daartoe voldoende flexibiliteit.

2.

DOEL Het nagaan of de uitvoering van de doelen van de woonvisie op koers liggen en zo nee, wat daarvan de oorzaken zijn.

3.

ARGUMENTEN De tussenstandrapportage kijkt terug op de ontwikkelingen die zich sinds begin 2005 hebben voorgedaan en zet deze af tegen het voorgenomen beleid, zoals geformuleerd in de woonvisie. Ook wordt een vooruitblik geworpen op de te verwachten ontwikkelingen in de komende jaren. De belangrijkste conclusies zijn: • De woningproductie ligt goed op schema, de afgesproken taakstelling van 5.000 woningen tot 2010 wordt nagenoeg gerealiseerd. Ook na 2010 is sprake van ruim voldoende plancapaciteit. Nieuwe woningbouwcapaciteit op grote bouwlocaties, bijvoorbeeld een Schuytgraaf II, hoeft vanuit de woningbehoefte en de huidige plancapaciteit bezien niet voor 2020 à 2025 beschikbaar te zijn. De structuurvisie zal nader inzicht geven in de ontwikkelingen en eventuele behoefte op de lange termijn. De ontwikkeling van nieuwe capaciteit op kleine locaties met een bijzonder karakter kan wel aan de orde zijn om in te spelen op de woonwensen. • Het afgesproken aandeel van 35% betaalbare woningbouw wordt vrijwel gehaald. Er lijken zich in

7 van 54

de koopsector afzetproblemen voor te doen, wanneer de kwaliteit of prijs-kwaliteitverhouding onvoldoende beantwoordt aan de verwachtingen van de steeds kritischer woonconsument. Het aandeel koopappartementen in de woningbouwplanning ligt erg hoog ten opzichte van het huidige woningtekort. Er zouden meer grondgebonden woningen moeten worden gerealiseerd, vooral ook in de huursector. • Ondanks de aanzienlijke woningproductie en de omvangrijke kernvoorraad zijn de slaagkansen van woningzoekenden in de sociale huursector nog steeds beperkt. Dat heeft te maken met veel ‘goedkope scheefheid’ in de kernvoorraad: huishoudens met hogere inkomens die in een goedkope huurwoning wonen. De slaagkansen van starters zijn wel wat verbeterd. • De startersleningen en de verkoop van woningen met korting door de woningcorporaties dragen bij aan het bereikbaar maken van koopwoningen voor starters en verkleint de kloof in woonlasten tussen huren en kopen. • De uitvoering van de Masterplannen wonen-welzijn-zorg ligt in Arnhem Zuid op schema, maar stagneert in sommige wijken in Arnhem Noord. De woningcorporaties vragen om een sterkere regiefunctie van de gemeente. • Er wordt goede voortgang geboekt met de aanpak van de wijken, vooral de aandachtswijken. In Malburgen en Presikhaaf wordt gedifferentieerd gebouwd, wat bijdraagt aan de doelstelling ‘variatie en keuzevrijheid’. Er zou meer aandacht moeten zijn voor de preventiewijken en de particuliere woningverbetering. Een actualisatie van het woonbeleid is niet noodzakelijk. Wel vraagt een aantal zaken om een nadere uitdieping, vooral de woningbouwprogrammering en het ontwikkelen van een woningmarktthermometer, de gewenste omvang van en ingrepen in de kernvoorraad, het particuliere opdrachtgeverschap en de invulling van de gemeentelijke regiefunctie.

4.

FINANCIËN Niet van toepassing

5.

RISICO’S Geen

6.

UITVOERING EN EVALUATIE De uitvoering van de evaluatie heeft plaatsgevonden aan de hand van beschikbare gegevens ten aanzien van bijvoorbeeld de woningproductie en de uitkomsten van woningmarktonderzoek, waaronder het WoON 2006. Ook zijn gesprekken gevoerd binnen de ambtelijke organisatie en met de woningcorporaties Volkshuisvesting, Vivare, Portaal, De Drie Gasthuizen en Omnia. Het rapport omvat ook een aantal aanbevelingen, die een leidraad kunnen zijn voor de in 2008 op te pakken nadere uitwerking en op onderdelen aanpassing van het woonbeleid. Het gaat daarbij om: - het verkrijgen van een goed, actueel en gedetailleerd inzicht in de woningmarkt in de vorm van een ‘woningmarktthermometer’ plus het opzetten van een meerjarenprogrammering voor de woningbouw dat zich richt op differentiatie in woonmilieus en woningtypen; - een nadere standpuntbepaling (in samenspraak met de woningcorporaties) over de toekomst van de kernvoorraad, de mate waarin ‘goedkope scheefheid’ (bewonen van goedkope/betaalbare sociale huurwoningen door huishoudens met hogere inkomens) acceptabel is en in het verlengde daarvan de mate waarin de nieuwbouw betaalbare woningbouw dient te omvatten; - het verder vormgeven van de realisering van de ambities met betrekking tot het (collectief) particulier opdrachtgeverschap; - de invulling van de gemeentelijke regiefunctie: op welke zaken dient de gemeente te (blijven) sturen en waar kan dit aan de woningcorporaties en marktpartijen worden overgelaten

8 van 54

De Raadscommissie Volkshuisvesting, Verkeer, RO en Milieu zal over dit voorstel advies uitbrengen. Het advies van deze commissie wordt u separaat voorgelegd. Wij geven U in overweging bijgaand ontwerpbesluit vast te stellen.

Hoogachtend het college van burgemeester en wethouders van Arnhem, de secretaris,

de burgemeester,

Bijlage(n)

9 van 54

Besluit van: Documentnummer Zaaknummer

DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM; gelezen het rapport “Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015, Aantrekkelijke woonstad op koers”; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 25 maart 2008, Stadsontwikkeling besluit: 1. Het rapport “Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015, Aantrekkelijke woonstad op koers”vast te stellen. 2. De aanbevelingen uit het rapport over te nemen.

De griffier,

De voorzitter,

10 van 54

Ons kenmerk: 2008.0.025.237 Zaaknummer: 2008-03-01231

Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015 Aantrekkelijke woonstad op koers

In opdracht van gemeente Arnhem – afdeling Wonen Auteur: Wido Scholte Auteur: Esther Boonstra Maart 2008 StadNetwerk B.V. Utrechtsestraat 38f Postbus 287 6800 AG ARNHEM Tel: 026 – 3527455 Fax: 026 – 3527555 e-mail: [email protected] http: www.stadnetwerk.nl Opdrachtnummer: ARNWO7

CONCEPT 21-3-2008 ©Copyright StadNetwerk 2007. Niet uit deze uitgave mag worden vermenigvuldig en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

11 van 54

Inhoud Samenvatting

3

1. Wat omvat de tussenstand?

9

2. Ligt de woningbouw op schema?

13

3. Variatie en keuze: staat de goede woning op de goede plaats?

16

4. De woningmarkt in beeld

22

5. Wonen, welzijn en zorg

29

6. Hoe staat het er in de wijken voor?

32

7. Aanbevelingen

36

BIJLAGE: Gegeven woningzoekenden sociale huursector 2005 - 2007

44

CONCEPT StadNetwerk 2007

12 van 54

2

Samenvatting Het College van B&W heeft besloten tot een eerste evaluatie van de in 2004 vastgestelde Arnhemse Woonvisie 2015. De looptijd van de Woonvisie (2005-2015) maakt het in feite onmogelijk om nu al tot een complete evaluatie van het beleid te komen. Het gaat nu dan ook vooral om het beschrijven van een tussentijdse stand en het aangeven van eventuele punten waarop het beleid verder moet worden uitgewerkt of aangepast. Ligt de woningbouw op schema?(hoofdstuk 2) Als onderdeel van de verstedelijkingsafspraken 2005 t/m 2009 tussen het Rijk en de Stadsregio Arnhem-Nijmegen (in totaal 24.591 woningen) heeft Arnhem toegezegd 5.000 woningen te zullen bouwen. In 2007 is een goed inzicht verkregen in de in voorbereiding zijnde woningbouwplannen (‘pijplijn’). Geconcludeerd kan worden dat de doelstelling ‘bouwen, bouwen, bouwen’ uit de Woonvisie grotendeels wordt gehaald: van de geplande 5.000 woningen voor de periode 2005 t/m 2009 worden er naar verwachting zo’n 4.500 gebouwd. Het niet geheel halen van de taakstelling heeft meer met afzetproblemen in de (koop-)markt te maken dan met het niet tijdig beschikbaar komen van woningbouwlocaties. Voor de periode 2010 t/m 2014 moet de Stadsregio Arnhem-Nijmegen nog woningbouwafspraken met het Rijk maken. Gezien de eerder afgesproken taakstelling om in de periode 2002 t /m 2014 in totaal 10.000 woningen te bouwen, zullen in de periode 2010 t/m 2014 nog eens 4.500 woningen moeten worden gebouwd.1 De plancapaciteit is hiervoor aanwezig. Gezien de grote aantallen en de huidige woningmarktsignalen vraagt dit wel om een goed en gedetailleerd inzicht in de woningmarkt en het afstemmen van de woningbouw op de wensen van de kritische woonconsument. Vanwege de nog aanwezige plancapaciteit is het niet noodzakelijk voor 2020 capaciteit in nieuwe grote nieuwe woningbouwlocaties beschikbaar te hebben. De in voorbereiding zijnde structuurvisie zal antwoord geven op de vraag of en wanneer dergelijke bouwlocaties (zoals een eventueel Schuytgraaf II) wel aan bod zouden kunnen komen. Variatie en keuze: staat de goede woning op de goede plaats? (hoofdstuk 3) Het Arnhemse woonbeleid streeft ernaar enerzijds voldoende betaalbare woningen (sociale huurwoningen en koopwoningen tot € 172.000 v.o.n.) te bouwen en anderzijds

1 In de periode 2002 t/m 2004 zijn 1.000 woningen gebouwd.


13 van 54

3

tot een meer gedifferentieerd woningaanbod te komen op het niveau van de totale woningvoorraad. Het streven om 35% van de nieuwbouw tot 2010 in het betaalbare segment te realiseren wordt nagenoegd gehaald (naar verwachting 32%).Tegelijkertijd worden er veel (middel-) dure koopwoningen gebouwd om de doorstroming te bevorderen. Ten aanzien van de woningdifferentiatie vanaf 2010 dienen zowel de Stadsregio ArnhemNijmegen als de gemeente Arnhem nog een standpunt in te nemen. Factoren die daarbij een rol spelen zijn de woningbehoefte, de omvang van de kernvoorraad, de differentiatie van het woningaanbod op wijkniveau, doorstroomprocessen en de leefbaarheid. Bij dat laatste spelen ook de conclusies van het recente rapport ‘Leefbaarheid doorgrond’2 een rol. In dit rapport wordt onder andere een verband gelegd tussen een te groot aandeel sociale huurwoningen in een wijk en leefbaarheidsproblemen. Tot slot is ook een goede afstemming tussen het Arnhemse woningbouwprogramma en het woningbouwprogramma in de randgemeenten noodzakelijk Een groot deel van de bestaande voorraad bestaat uit goedkope huurwoningen (‘kernvoorraad'). Het aandeel van de kernvoorraad is in Arnhem beduidend groter dan in vergelijkbare steden. Door de inmiddels goed op gang gekomen herstructurering in Malburgen en Presikhaaf en de verkoop van sociale huurwoningen (vaak met korting) ontstaat echter een meer evenwichtig woningaanbod. Naar verwachting wordt de beoogde verhouding in de voorraad van 55% huur en 45% koop in 2010 gehaald. In 2015 zal de verhouding naar verwachting 50%/50% zijn, mits het voorgenomen woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. De gerealiseerde woningbouw heeft vooral in een groenstedelijke woonmilieu (zoals Schuytgraaf) en buiten centrum woonmilieu (zoals herstructurering Malburgen) plaatsgevonden. In de vraag naar wonen in een centrum stedelijk woonmilieu is nog te weinig voorzien, maar dat verandert de komende jaren met projecten als Rijnboog en Centrum Oost. Het particulier opdrachtgeverschap (individueel en collectief) wordt in de woonvisie als een belangrijk instrument gezien voor variatie en keuze. De uitvoering van het beleid heeft op dit vlak nog weinig prioriteit gehad. Dit punt wordt echter de komende jaren actief opgepakt. De woningmarkt in beeld (hoofdstuk 4) Het WoON 2006 (opvolger van het vierjaarlijkse Woningbehoefteonderzoek of te wel WBO) geeft een actueel beeld van de Arnhemse woningmarkt. Er is op grond van de

2 Stichting Atlas voor gemeenten (auteurs J. Marlett en C. van Woerkens), oktober 2007


14 van 54

4

huidige vraag en het huidige aanbod sprake van een flink woningtekort, dat zich vooral richt op eengezinskoopwoningen (39% van het woningtekort) en eengezinshuurwoningen (32%) In wat mindere mate is ook sprake van een tekort aan koopappartementen (26%). Vraag en aanbod aan huurappartementen houden elkaar ongeveer in evenwicht (3% van het woningtekort). Het voorgenomen woningbouwprogramma omvat in relatie tot het woningtekort teveel koopappartementen en te weinig eengezinswoningen in de huursector. Ook vanuit de praktijk wordt echter gewaarschuwd voor een te groot aanbod aan (duurdere) koopappartementen in de nieuwbouwplannen. Een bijstelling van het woningbouwprogramma is dan ook gewenst. Ook worden er naar verhouding veel huurappartementen gebouwd. Deze zijn echter deels ter vervanging van de nog te slopen grote aantallen verouderde huurappartementen in de herstructureringswijken. Bovendien mag vanwege de vergrijzing worden aangenomen dat de vraag naar goede, levensloopbestendige huurappartementen in de toekomst zal stijgen. Grootschalige woningmarktonderzoeken als het WoON richten zich vooral of vraag en aanbod naar eigendom, prijs, woningtype en globaal naar woonmilieu. Er zijn signalen dat de woonconsument steeds kritischer wordt. De praktijk laat zien dat vooral in de koopsector locatiekenmerken, verschillende kwaliteitsaspecten (waaronder de woningen kavelgrootte) en de prijs-kwaliteitverhouding een belangrijke rol spelen bij de afzetbaarheid van woningen. Aanvullend op het WoON 2006 is dan ook meer gedetailleerd onderzoek gewenst, op basis waarvan een goede sturing aan het kwalitatieve woningbouwprogramma kan worden gegeven. Voor een goed functionerende woningmarkt is het verder van belang dat huurders kunnen doorstromen naar een (betaalbare) koopwoning en dat ook starters een woning kunnen kopen. De kloof tussen de woonlasten van huren en kopen is groot. De woningcorporaties verkopen daarom sociale huurwoningen, vaak met korting (Koopgarant of Sociale Koop). De gemeente Arnhem heeft daarnaast in 2007 startersleningen geïntroduceerd, waarbij zij aanvullend op de normale hypotheek een lening onder gunstige voorwaarden verstrekt. Op dit moment is het nog niet mogelijk aan t geven in hoeverre de starterslening een succesvol instrument is. De slaagkansen van woningzoekenden in de sociale huursector waren zeker in het verleden waren de slaagkansen beperkt. Evenals in Nijmegen gold dat in Arnhem in het bijzonder voor starters. Dat is het gevolg van de verhoudingsgewijs jonge leeftijdsopbouw in deze steden en de aantrekkingskracht op jongeren. Sinds begin 2006 stijgen echter de slaagkansen van starters en ouderen. De slaagkansen kunnen verder toenemen als meer sprake is van doorstroming vanuit de aanzienlijke kernvoorraad waarover Arnhem beschikt. Er is sprake van veel ‘goedkope scheefheid’: bewoners met hogere inkomens die in een goedkope huurwoning wonen. Als zij in staat zijn om door te stromen naar een koopwoning, kunnen voldoende betaalbare huurwoningen vrijkomen voor woningzoekenden. Daarnaast worden woningzoekenden steeds kritischer: weliswaar zijn


15 van 54

5

de slaagkansen laag, maar het aantal weigeringen bij aangeboden woningen neemt ook toe. De slaagkansen van doorstromers zijn de afgelopen jaren dan ook licht gedaald. Een bijzondere doelgroep zijn de studenten. Naar de mening van de woningcorporaties houden op dit moment vraag en aanbod bij de studentenhuisvesting elkaar in evenwicht, maar bedacht dient te worden dat veel studenten in sociale huurwoningen wonen die de komende jaren gesloopt worden. Er zal dus vervangende woonruimte gevonden moeten worden. Het beleid is daarbij niet gericht op het bouwen van specifieke studentenkamers, maar op huisvesting die voor meerdere doelgroepen geschikt is. In zijn algemeenheid is het moeilijk voorspellingen te doen over het gewenste aanbod aan studentenhuisvesting, vooral vanwege de fluctuerende vraag van buitenlandse studenten. Wonen, welzijn en zorg (hoofdstuk 5) De verantwoordelijkheid voor het realiseren van voorzieningen op het terrein van wonen, welzijn en zorg ligt in eerste instanties bij de woningcorporaties, zorgen welzijnsinstellingen. De begin van deze eeuw door hen opgestelde Masterplannen Wonen-WelzijnZorg zijn volop in uitvoering. Vooral het Masterplan Arnhem Zuid ligt goed op schema. Bij de realisering van het Masterplan Arnhem Noord doen zich een aantal knelpunten voor, die te maken hebben met het onvoldoende samenwerken van de verschillende betrokken partijen, een niet altijd duidelijke aansturing en consistente opstelling door de gemeente, alsmede hoge welstandseisen waardoor de plannen financieel niet haalbaar worden. De gemeente conformeert zich bij het opstellen van randvoorwaarden aan de richtlijn van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen dat 75% van de woningbouw levensloopbestendig moet worden gerealiseerd. Er wordt echter niet getoetst of dit percentage daadwerkelijk wordt gehaald. Voor bijzondere categorieën als allochtone ouderen zijn nog geen projecten gerealiseerd, maar deze zijn wel in voorbereiding. Er is geen directe relatie gelegd tussen de woonvisie en de in 2007 vastgestelde keuzenota WMO ‘Beter welzijn geeft minder zorg’ c.q. het Meerjarenplan Wmo 20082011. Bij de verdere uitwerking kan met name aandacht worden besteed aan het voldoende levensloopbestendig bouwen, het bevorderen van leefbare en toegankelijke wijken, voldoende stallingsruimte voor scootmobielen, het vanuit woonbeleid faciliteren van de mantelzorg en collectief particulier opdrachtgeverschap voor (groepen) ouderen en mensen met een functiebeperking. Hoe staat het er in de wijken voor?(hoofdstuk 6) Veel aandacht gaat momenteel uit naar de aandachtswijken (Klarendal, Het Broek, Geitenkamp, Presikhaaf en Malburgen). Met het nieuwe beleid van Minister Vogelaar (‘Krachtwijken’) komt in de vorm van wijkactieplannen naast de fysieke herstructurering ook de sociale component centraal te staan. De relatie met het woonbeleid ligt vooral in de doelstelling ‘keuzevrijheid en differentiatie’ besloten. Het gaat daarbij om aanpassing van de woningdifferentiatie en verandering van het woonmilieu, met als achterliggend doel een meer (onder andere sociaal-economische) gedifferentieerde bevolkingssamen-


16 van 54

6

stelling. De effecten van de herstructurering zullen overigens pas op langere termijn meetbaar zijn. Het is van belang dat ze goed worden gemonitord. Naast de aandachtswijken vragen ook de preventiewijken de aandacht. Het gaat om wijken in vooral Arnhem Zuid. De achtergrond van de problemen is volgens het eerder genoemde rapport “Leefbaarheid doorgrond” van Marlet en Van Woerkens deels gelegen in de fysieke woonomgeving: ‘bloemkoolwijken’ uit de jaren ’70, relatief veel hoogbouw, relatief veel sociale huurwoningen en een gebrekkige kwaliteit van de bebouwing. Daarnaast spelen soms sociaal-economische aspecten een rol. Zeker als veel sociale huurwoningen worden verkocht, vraagt de kwaliteit van het particuliere woningbezit de aandacht. In Malburgen en Presikhaaf zijn hiervoor gerichte projecten ontwikkeld. Om te voorkomen dat wijken met veel particulier bezit achteruit gaan, zal ook in andere wijken beleid moeten worden ontwikkeld. Zaken die om een nadere uitwerking vragen De eindconclusie is dat het Arnhemse woonbeleid op koers ligt en dat een actualisatie van het beleid op dit moment niet noodzakelijk is. Wel zijn er enkele onderwerpen die de komende tijd om een nadere uitdieping vragen. Hierop wordt in hoofdstuk 7 uitgebreid ingegaan. Samengevat gaat het om het volgende: 1) Woningbouwprogrammering: Om te voorkomen dat – zeker bij een verdere toename van het woningbouwprogramma – afzetproblemen ontstaan, is een goed inzicht in de woningmarkt en een goede sturing van de woningbouwprogrammering van essentieel belang. In de woningbouw zal meer maatwerk nodig zijn, zullen nieuwe bouwlocaties door middel van ‘branding’ goed in de markt moeten worden gezet en moeten worden ingespeeld op nieuwe woonwensen en nieuwe woonvormen. De verwachting is dat in de toekomst meer vraag zal zijn naar karakteristieke woonmilieus en kleinere bouwlocaties en minder vraag naar grootschalige groenstedelijke woonmilieus. De nadruk komt daarmee wat minder op ‘bouwen, bouwen, bouwen’ te liggen en meer op ‘keuzevrijheid en differentiatie’. Voorgesteld wordt om te komen tot een ‘woningmarktthermometer’ en een meerjarenplanwoningbouw met meer differentiatie in woonmilieus en woningtypen. Ook is een goede (sub-)regionale afstemming van de woningbouw tussen de gemeenten wenselijk. 2) Kernvoorraad: Een belangrijke vraag is of het huidige beleid van 35% betaalbare nieuwbouw moet worden voortgezet. Er zal sprake moeten zijn van een voldoende – kwalitatief goed – woningaanbod voor huishoudens met lagere inkomens. Dat betekent dat in ieder geval een deel van de kernvoorraad zal moeten worden vernieuwd, bijvoorbeeld om geschikte huisvesting voor ouderen te creëren. Het antwoord op de vraag is verder mede afhankelijk van de toekomst van de huidige kernvoorraad en de mate waarin ‘goedkope scheefheid’ acceptabel of zelfs wenselijk wordt geacht. Ook speelt het dichten van de kloof tussen huren en kopen, waardoor


17 van 54

7

mensen kunnen doorstromen van een sociale huurwoning naar een betaalbare koopwoning die aansluit bij hun wensen, een rol. De voor- en nadelen van vermindering van de goedkope scheefheid, een verdere afname van de omvang van de huidige kernvoorraad door verkoop en/of sloop en een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma dienen in onderlinge samenhang te worden bezien. Daarbij moet ook de visie van de woningcorporaties ten aanzien van de gevolgen van het verkoopbeleid en de evenwichtige spreiding van sociale huurwoningen over de stad worden betrokken. De gewenste omvang van de kernvoorraad zal dan ook vooral op wijkniveau moeten worden vastgelegd in de gebiedsgerichte uitwerking van de woonvisie. 3) Particulier opdrachtgeverschap: De wens om het (collectief) particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, zal in concrete daden moeten worden omgezet. Het gaat om het vastleggen van locaties voor (c)po, de stedenbouwkundige randvoorwaarden c.q. kwaliteitscriteria waaraan de woningbouw moet voldoen en de wijze waarop de gemeente maar ook anderen (waaronder de woningcorporaties) belangstellenden kunnen faciliteren. Ook het samenspel tussen instrumenten als cpo, de verkoop onder voorwaarden van nieuwbouwwoningen met korting door de woningcorporaties en de starterslening vragen aandacht als middel om tot een voldoende aanbod aan goede, betaalbare koopwoningen te komen. Gezien de tot nu toe vrij beperkte belangstelling voor het collectief particulier opdrachtgeverschap, kan ook worden bezien of het concept van ‘medeopdrachtgeverschap’ (zoals dat bijvoorbeeld in Almere wordt toegepast) een kansrijke optie is. Bij het medeopdrachtgeverschap bepalen de toekomstige bewoners en de ontwikkelaar gezamenlijk het ontwerp van de woning. 4) Gemeentelijke regiefunctie: In zijn algemeenheid dient de vraag te worden beantwoord op welke zaken de gemeente bij de woningbouw wil blijven sturen en welke zaken geheel aan de woningcorporaties en marktpartijen kunnen worden overgelaten. Daarbij moet het juiste niveau van sturing worden gevonden. De woningcorporaties zijn van mening dat de gemeente momenteel soms op hoofdlijnen te weinig regie voert (bijvoorbeeld ten aanzien van de uitvoering van het Masterplan Wonen-WelzijnZorg Arnhem Noord), terwijl bij sommige woningbouwprojecten de sturing zich soms teveel op details richt. Het is in ieder geval van belang dat op bestuurlijk en ambtelijk niveau en ook binnen de ambtelijke organisatie steeds een eenduidig standpunt richting de woningcorporaties, marktpartijen en zorginstellingen wordt verwoord. Op basis van de vastgestelde kaders zullen deze partijen goed door de gemeente gefaciliteerd moeten worden om de doelstellingen van het woonbeleid te kunnen uitvoeren.


18 van 54

8

1.

Wat omvat de tussenstand? Arnhem: aantrekkelijke woonstad in balans, ook met haar omgeving. Zo ziet de gemeente Arnhem haar stad de komende jaren ontwikkelen. Een belangrijk aspect van deze visie is het bouwen van voldoende gevarieerde woningen voor verschillende groepen mensen met lage, midden en hoge inkomens. Het op peil brengen en houden van de nieuwbouwproductie in Arnhem is concreet de opgave die ligt voor de verschillende partijen.

1.1

AANLEIDING VOOR DE TUSSENSTAND RAPPORTAGE Eind 2004 is de Woonvisie 2015 met als motto ‘Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans’ opgesteld. Het College van B&W heeft besloten met een eerste evaluatie te komen, zo nodig gevolgd door een actualisatie van de Woonvisie in 2008. De looptijd van de Woonvisie (2005-2015) maakt het in feite onmogelijk om nu al tot een complete evaluatie van het geformuleerde beleid te komen. Wel kan een tussentijdse stand van zaken worden geschetst, die zo nodig leidt tot een aanvulling op of aanpassing van het beleid. De Woonvisie kent daartoe voldoende flexibiliteit.

1.2

KORTE INHOUD VAN DE WOONVISIE De Woonvisie rust op twee belangrijke pijlers: ‘ bouwen, bouwen, bouwen’ (versnellen van de woningproductie) en ‘meer differentiatie en keuzevrijheid’. In het verlengde hiervan is een aantal doelstellingen geformuleerd en zijn verschillende instrumenten benoemd. Doelstellingen Woonvisie: • versnellen van de woningbouw en het verhogen van de nieuwbouwproductie: 12.000 woningen bruto toevoegen in periode 2005-2015, waarvan 5.000 á 6.500 woningen tot 2010; • meer accent op duurdere woningbouw: 35% betaalbaar en 65% middelduur/duur; • bevorderen van de doorstroming: van huren naar kopen en binnen de koopsector; • vrijspelen van meer woningen in de goedkope voorraad ten behoeve van de huisvesting van de doelgroepen die op deze woningen zijn aangewezen; • sloop van verouderde en minder courante huurwoningen; • stimuleren van de particuliere woningverbetering;


19 van 54

9

• • • •

meer variatie en diversiteit in woningaanbod, ook voor hogere inkomens-groepen; mogelijkheden voor bijzondere woonvormen (wonen op het water, industrieel erfgoed), passend bij woon- en leefstijlen van bepaalde bevolkingscategorieën; inspelen op woonbehoefte specifieke doelgroepen: ouderen, gehandicapten, maatschappelijke opvang, allochtonen en studenten; behoud en verbetering van de leefbaarheid in de binnenstad en versterking van het centrum-stedelijk woonmilieu.

Als Instrumenten in de Woonvisie benoemd voor variatie en differentiatie: • ruimte voor particulier opdrachtgeverschap; • bevorderen eigen woningbezit door verkoop huurwoningen; • vergroten betrokkenheid huidige en toekomstige bewoners bij inrichting en onderhoud van de woning en woonomgeving; • beter zicht krijgen op (veranderingen in) woonwensen en meer inzoomen op specifieke doelgroepen (bijv. allochtonen); • veranderingen in stedenbouwkundige structuren door gericht slopen; • functieverandering (van andere functie naar wonen en omgekeerd); • samenvoegen/splitsen van woningen; • mixen van huren en kopen; • streven naar grootschalige heterogene wijken met kleinschalige homogene woonbuurten; • mogelijkheden voor wooncarrière binnen de wijk. In het verlengde van de Woonvisie zijn afspraken met de woningcorporaties gemaakt (‘Samen voor de stad, Partnership gemeente-corporaties 2005-2009’). Deze afspraken zijn nog niet aan een evaluatie toe, maar voor het meten van de voortgang van het woonbeleid is het wel nuttig ze hier te noemen.’ Belangrijkste punten Partnership: • Er worden tenminste 4.000 woningen gebouwd. • Bijna 2.000 woningen worden gesloopt. • Voor ouderen worden 1.500 geschikte woningen gebouwd en 1.000 woningen opgeplust. • Er komen 7 steunpunten voor zorg en dienstverlening in Noord en 6 in Zuid, plus 2 gezondheidscentra. • Voor bijzondere doelgroepen worden jaarlijks 50 woningen gebouwd plus 230 studenteneenheden. • De kernvoorraad (woningen onder 2e aftoppingsgrens Huurtoeslag) dient op minimaal 24.000 woningen te worden gehandhaafd (22.000 woningen van sociale verhuurders en 2.000 van particuliere verhuurders). • 8.000 woningen worden in kooparrangementen aangeboden (bijvoorbeeld sociale


20 van 54

10

koop of koopgarant). • Voor leefomgeving wordt in de wijken met corporatiebezit minimaal € 1 mln. per jaar geïnvesteerd.

1.3

ONDERZOEKSMETHODIEK De tussenstand is in de eerste plaats gemeten op basis van beschikbaar cijfermateriaal. Deze cijfers zijn deels verzameld door de gemeente Arnhem (afdeling Wonen), deels afkomstig uit het WoOn 2006 en deels uit de Statline databank van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Daarnaast hebben gesprekken plaatsgevonden binnen de gemeente, evenals met de woningcorporaties die bij het opstellen van de Woonvisie waren betrokken: Volkshuisvesting Arnhem, Vivare, Portaal, de Drie Gasthuizen Groep en Omnia. Op basis van deze kwalitatieve gegevens zijn tevens conclusies getrokken voor de tussenstand van de Woonvisie en de aanbevelingen in hoofdstuk 7.

1.4

OPBOUW VAN HET TUSSENSTANDRAPPORT De tussenstand van de Woonvisie wordt in een aantal thema’s beschreven. De belangrijkste beleidsopgaven, namelijk ‘ bouwen, bouwen, bouwen’ (de kwantitatieve bouwopgave) en ‘variatie en diversiteit’ (de kwalitatieve bouwopgave), komen in hoofdstuk 2 resp. 3 aan de orde. In hoofdstuk 2 gaat het om de ontwikkeling van de woningvoorraad door enerzijds nieuwbouw en anderzijds sloop. Daarbij wordt ook vooruit geblikt naar de toekomstige bouwopgave. In hoofdstuk 3 komen zaken aan de orde als de differentiatie van de nieuwbouw naar eigendom en prijs, naar woningtype en woonmilieu. In combinatie met ontwikkelingen in de bestaande voorraad wordt tevens een beeld gegeven van de veranderingen in de samenstelling van de voorraad. In dit kader komt ook de omvang van de kernvoorraad (aantal bereikbare sociale huurwoningen) in relatie tot de omvang van de doelgroep (huishoudens met lage inkomens) aan bod. In hoofdstuk 4 wordt de huidige woningmarkt geschetst aan de hand van twee rapporten, ‘De Woningmarktverkenning’ van ABF research en het ‘WoON2006’ opgesteld door het ministerie van VROM, signalen vanuit de koopsector en de slaagkansen van woningzoekenden.


21 van 54

11

Hoofdstuk 5 richt zich op het belangrijke thema wonen, welzijn en zorg. Het gaat daarbij zowel het aanbod aan geschikte huisvesting voor ouderen en mensen met een functiebeperking als om de ontwikkeling van wijkservicegebieden. Het woonbeleid wordt niet alleen op het niveau van de stad vorm gegeven, maar ook op het niveau van de wijken. Hoofdstuk 6 zoomt in op de ontwikkelingen in de wijken, waarbij in het bijzonder de aandachtswijken en de preventiewijken aan bod komen. In hoofdstuk 7 worden tot slot de belangrijkste conclusies en aanbevelingen weergegeven.


22 van 54

12

2.

Ligt de woningbouw op schema? Kort na de eeuwwisseling stagneerde de woningproductie in Arnhem. Misschien wel de belangrijkste doelstelling van de Woonvisie is dan ook ‘ bouwen, bouwen, bouwen’. Dat is niet alleen nodig om in de woningbehoefte te voorzien, maar ook omdat in het kader van de herstructurering aanzienlijke aantallen woningen worden gesloopt.

2.1

VERSNELLING VAN DE WONINGBOUW (PERIODE 2005 T/M 2009) Woningbouw De gemeente heeft met de Stadsregio Arnhem – Nijmegen afgesproken dat in de periode 2005 t/m 2009 minimaal 5.000 woningen worden gebouwd. Vanaf 2004 is de woningbouw in Arnhem goed op gang gekomen. Tussen 1 januari 2005 en 1 juli 2007 (dus de helft van de periode) zijn in Arnhem bijna 1.800 woningen opgeleverd, 1.500 woningen zijn in aanbouw en voor 500 woningen is een bouwvergunning verleend. Met zekerheid kan dus worden gezegd dat de bouw van 3.800 woningen (76% van de 5.000) voor 2010 wordt gerealiseerd. Op grond van de huidige ‘pijplijn’ is het niet uitgesloten dat de taakstelling van 5.000 woningen voor 2010 kan worden gehaald, een aantal van 4.500 woning is een realistische schatting. Het blijkt echter dat de afzet van woningen stagneert, vooral in Schuytgraaf. De indruk bestaat dat dit vooral te maken heeft met de prijs-kwaliteitverhouding en locatie van woningen. Met de toenemende ontspanning van de woningmarkt wordt de woonconsument kritischer. Gezien de aanbestedings- en afzetproblemen is het realistisch uit te gaan van 4.500 woningen. Medio 2008 ontstaat meer duidelijkheid over het al dan niet halen van de taakstelling. De gemeente heeft met vijf woningcorporaties (Volkshuisvesting, Vivare, Portaal, De Drie Gasthuizen en Omnia) afspraken gemaakt en deze vastgelegd in het ‘Partnership gemeente-corporaties 2005 t/m 2009’. Een belangrijke doelstelling van het Partnership is de bouw van minimaal 4.000 woningen in deze periode. Naar verwachting zullen de corporaties deze doelstelling voor 80% behalen (3.100 woningen). Daarnaast worden 400 onzelfstandige wooneenheden opgeleverd. Volkshuisvesting ligt op schema, maar deze corporatie is dan ook al voor de Woonvisie begonnen met haar taakstelling. Vivare ligt redelijk op schema. De Drie Gasthuizen leveren – kwantitatief gezien – een kleine bijdrage aan de hoeveelheid nieuwbouwwoningen, maar hebben wel alle projecten naar voren gehaald om de woningbouwproductie te versnellen. Portaal loopt relatief achter en heeft aangegeven pas na 2009 grote aantallen woningen op te leveren. Bij Omnia blijft de nieuwbouwproductie iets achter als gevolg van de stagnerende woningmarkt.


23 van 54

13

Sloop Een deel van de woningbouw is ter vervanging van oude woningen, die niet meer aan de huidige eisen voldoen. In totaal ligt er een sloopopgave van 3.200 woningen. Met de woningcorporaties is afgesproken dat zij tussen 2005 en 2010 in totaal 2.000 woningen slopen, vooral in Malburgen en Presikhaaf. Inmiddels (medio 2007) zijn meer dan 600 woningen daadwerkelijk gesloopt: Malburgen: 516 woningen Presikhaaf: 83 woningen Overig: 32 woningen In 2008 worden meer dan 1.000 woningen gesloopt en in 2009 meer dan 300. De conclusie is daarmee dat de sloop van woningen op schema ligt. Knelpunten De woningcorporaties geven aan dat versnelling duidelijk zichtbaar is. Iedereen is bezig de woningproductie te laten toenemen en in de laatste jaren is nog nooit zoveel gebouwd als nu. De gemeente heeft een belangrijke taak gehad in het versnellingsproces. De woningcorporaties hebben waardering voor de versnellingsactiviteiten van de gemeente, maar geven ook aan dat de gemeente nog proactiever kan handelen (anticiperen op en verkorten van procedures). Vooral in de relatie bestuurlijk en ambtelijk ligt een discrepantie; bestuurlijk is de beslissing genomen te versnellen, maar ambtelijk is deze beslissing niet altijd op korte termijn uitvoerbaar doordat belemmeringen worden aangevoerd vanuit de regelgeving, stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandseisen. De woningcorporaties geven aan dat hier nog een slag kan worden geslagen: minder regels en discussies, meer bouwen en onderling vertrouwen tussen de partijen. Daarnaast doet zich een tweede knelpunt voor: de woningmarkt lijkt zich in de koopsector te ontspannen. Vooral in Schuytgraaf en Malburgen blijken sommige complexen woningen minder gemakkelijk te verkopen. De woonconsument stelt hogere eisen aan de locatie en de prijs-kwaliteitverhouding en wil meer ruimte in en rond de woning. Ook het absolute prijsniveau blijkt een belemmering voor de afzet van koopwoningen te zijn. Het gevolg is dat projecten met vertraging worden gerealiseerd of van koop- in huurwoningen worden omgezet.

2.2

WAT GEBEURT ER NA 2010? Voor de periode 2010 t/m 2014 moet de Stadsregio Arnhem-Nijmegen nog woningbouwafspraken met het Rijk maken. Uitgaande van een in het verleden met het Rijk overeengekomen taakstelling van 10.000 woningen in de periode 2002-2015, de oplevering van 1.000 woningen in de periode 2002 t/m 2004 en 4.500 woningen in de periode 2005 t/m 2009, resteert nog een bouwopgave van 4.500 woningen voor de


24 van 54

14

periode 2010 t/m 2014. Dat zou betekenen dat het huidige bouwtempo moet worden voortgezet. Vanuit de plancapaciteit bezien hoeft dat geen probleem te zijn. Arnhem beschikt nog over een aanzienlijke restcapaciteit in haar woningbouwplannen, voldoende om in de periode 2008-2018 per jaar 1.500 woningen te bouwen. Bij het huidige tempo van 900 woningen per jaar is er voor meer 15 jaar voldoende capaciteit. Bovendien is er nog potentiële capaciteit die nog niet is meegerekend, zoals Centrum Zuid. De in voorbereiding zijnde structuurvisie zal nog antwoord moeten geven op de omvang van de toekomstige woningbehoefte op langere termijn en daarmee de noodzaak om nieuwe bouwlocaties te ontwikkelen. Er zijn echter tekenen dat de woningmarkt verzadigt. Met name in de koopsector zijn er (nu al) afzetrisico’s, die in het geval van een economische teruggang of veranderende hypotheekregelgeving groter kunnen worden. Een ambitieus woningbouwprogramma van 1.300 woningen per jaar vraagt dan ook om het goed volgen van ontwikkelingen in de woningmarkt en om een goede afstemming van het aanbod op de aanwezige woningvraag voor wat betreft prijsklasse, prijs-kwaliteit verhouding en woonmilieu. Dat betekent dat meer nog dan in het verleden woningen goed in de markt moeten worden gezet en moet worden aangesloten bij de wensen van de kritische woonconsument. De nadruk zal daarmee meer op de doelstelling ‘differentiatie en keuzevrijheid’ komen te liggen. Vanwege de nog aanwezige plancapaciteit is het niet noodzakelijk voor 2020 à 2025 capaciteit in nieuwe grote nieuwe woningbouwlocaties beschikbaar te hebben. De in voorbereiding zijnde structuurvisie zal antwoord geven op de vraag of en wanneer dergelijke bouwlocaties (zoals een eventueel Schuytgraaf II) wel aan bod zouden kunnen komen.


25 van 54

15

3.

Variatie en keuze: staat de goede woning op de goede plaats? Naast ‘bouwen, bouwen. bouwen’ staat het vergroten van de variatie en diversiteit in de woningvoorraad centraal in de Woonvisie. De kwalitatieve woningvraag van de woonconsument is daarbij leidend. Arnhem kent een relatief groot aandeel betaalbare woningen, grotendeels in de sociale huursector. Het beleid is er dan ook op gericht om tot een meer gedifferentieerd woningaanbod te komen, onder andere door de bouw van duurdere (koop-)woningen en de verkoop van sociale huurwoningen. Tegelijkertijd moet sprake zijn van een voldoende aanbod aan betaalbare huisvesting, met name in de sociale huursector (kernvoorraad). Het gaat niet alleen om de juiste woning voor de juiste doelgroep, maar ook om de juiste woning op de juiste locatie. Het bouwen in verschillende, aantrekkelijke woonmilieus, waaronder het centrum stedelijk woonmilieu, wordt in de Woonvisie van belang geacht. Tot slot worden variatie en diversiteit vergroot door de keuzevrijheid die de woonconsument heeft bij het vormgeven aan zijn woonsituatie. Het particulier opdrachtgeverschap wordt dan ook in de Woonvisie als een belangrijk instrument gezien om dit te bereiken.

3.1

GEDIFFERENTIEERD WONINGAANBOD Betaalbare woningbouw In de afspraken met de Stadregio is vastgelegd dat Arnhem 35% betaalbaar en 65% middelduur tot duur bouwt. Onder betaalbaar worden sociale huurwoningen en koopwoningen tot € 172.000 v.o.n. verstaan. In 2005 is 29% van de woningbouw in het betaalbare segment gerealiseerd, in 2006 22%; de prognose voor 2007 is 29%. Inclusief de nog geplande woningbouw (pijplijn) kan 32% van de woningproductie in de periode 2005 t/m 2009 uit betaalbare woningen bestaan. Uiteraard zal het precieze percentage afhankelijk zijn van welke plannen nog voor 2010 daadwerkelijk worden gerealiseerd. De conclusie is dat het doel van 35% betaalbare woningbouw dus bijna zal worden gehaald. De afspraken met de Stadsregio lopen eind 2009 af. Op dit moment zijn noch bij de Stadsregio noch in de gemeente bestuurlijke standpunten ingenomen over de samenstelling van het woningbouwprogramma vanaf 2010. Uit gesprekken met de woningcorporaties is naar voren gekomen dat zij het huidige beleid van 35% betaalbare woningbouw willen voortzetten. Sommige corporaties verwachten dat in de toekomst


26 van 54

16

meer huishoudens aangewezen zijn op de sociale huursector, omdat zij geen eigen woning kunnen kopen. Factoren die bij het bepalen van het gewenste aandeel betaalbare woningbouw een rol spelen zijn de woningbehoefte, de omvang van de kernvoorraad, de differentiatie van het woningaanbod op wijkniveau, doorstroomprocessen en de leefbaarheid. Bij dat laatste spelen ook de conclusies van het rapport ‘Leefbaarheid doorgrond’ van G. Marlett en J. van Woerkens (Stichting Atlas voor gemeenten) een rol. In dit rapport wordt onder andere een verband gelegd tussen een te groot aandeel sociale huurwoningen in een wijk en leefbaarheidsproblemen. Tot slot is ook een goede afstemming tussen het Arnhemse woningbouwprogramma en het woningbouwprogramma in de randgemeenten noodzakelijk Middeldure en dure woningbouw Het grootste deel van de nieuwbouw valt in de categorie middelduur tot duur. Dit bevordert de doorstroming en houdt de hogere inkomens in de stad. Op dit moment wordt zelfs meer middelduur tot duur gebouwd dan in de afspraken met de Stadsregio staat vermeld. Vooral het segment dure laagbouw en etagekoopwoningen is gegroeid. Verkoop huurwoningen Woningcorporaties zijn begonnen met de verkoop van een deel van hun huurwoningen. In sommige wijken loopt dit goed en in sommige wijken minder. In het Partnership hebben de corporaties aangekondigd ongeveer 8.000 woningen te koop aan te bieden. De verwachting is dat hiervan 15% – 1.200 woningen – daadwerkelijk wordt verkocht. Verkoopbeleid Arnhemse woningcorporaties De Arnhemse woningcorporaties gaan verschillend om met koopconstructies voor hun huurders. Volkshuisvesting wil dat elke huurder zelf kan beslissen of hij een woning huurt of koopt (‘te woon’ concept) en maakt het kopen van een woning mogelijk op basis van het beproefde ‘Koopgarant ‘ model dan wel ‘sociale koop’ . De belangstelling voor Koopgarant is redelijk, die voor sociale koop beperkt (mogelijk omdat het om appartementen gaat). Volkshuisvesting voert in het voorjaar van 2008 een evaluatie uit. Vivare kent als verkoopconstructie ‘koop goedkoop’. Hierbij worden de woning en grond gesplitst. Huurders kopen de woning met een hypotheek en betalen huur aan de woningcorporatie voor de grond. Voor dezse constructie is nauwelijks belangstelling. Vivare is dan ook aarzelend over de behoefte van de huurder aan een woning waarvan hij na koop niet helemaal eigenaar is. Portaal en de Drie Gasthuizen verkopen wel woningen tegen de reguliere verkoopprijs, maar bieden nog geen woningen aan met verkoopconstructies. Omnia verkoopt in principe geen woningen. Op dit moment is bij de verkoop van sociale huurwoningen sprake van wisselend succes in verschillende wijken. De verkoop van woningen in Arnhem Zuid loopt goed. De verkoop in de


27 van 54

17

Geitenkamp daarentegen minder, maar ook hier begint de verkoop aan te trekken.

Kernvoorraad In feite staan in Arnhem meer dan voldoende sociale huurwoningen (32.500) t.o.v. de omvang van de aandachtsgroep (22.000). Een belangrijke constatering, want het bevestigt de cijfers uit het WoON 2006 dat in Arnhem relatief veel huishoudens goedkoop scheef wonen. Huishoudens die scheef wonen behoren niet tot de aandachtsgroep, maar wonen wel in een goedkope huurwoning met een prijs tot de aftoppingsgrens. In Arnhem woont in 2006 35% van de huishoudens goedkoop scheef t.o.v. 39% in 2002. Een daling van 4 procentpunt, maar in vergelijking met stadsregio Arnhem – Nijmegen (27%), de 100.000-plusgemeenten (26%) en Nederland 24% is de goedkope scheefheid nog vrij hoog. De relatief hoge goedkope scheefheid hangt samen met de opbouw van de Arnhemse woningvoorraad. Blijkbaar kunnen huishoudens die meer zijn gaan verdienen moeilijk een wooncarrière maken. Met de huidige ontwikkeling van de woningmarkt – meer middelduur tot dure woningen – moet de scheefheid de komende jaren afnemen. Toekomstige samenstelling woningvoorraad Bij vergelijking van de woningvoorraad in 2004 en 2010 kan worden geconstateerd dat: • het aandeel koopwoningen toeneemt in alle segmenten, maar vooral in de middeldure en dure sector, omdat meer dan 70% van de nieuwbouw middelduur of duur is geprijsd; • de toename van de betaalbare koopwoningen, behalve door nieuwbouw, vooral te danken is aan de verkoop van huurwoningen; • de 1.650 nieuwgebouwde sociale huurwoningen de helft compenseren van de 3.200 sociale huurwoningen die worden gesloopt of verkocht; bijna 9% van de corporatievoorraad wordt aldus in 6 jaar vernieuwd; • het bezit van de corporaties met ca. 1.550 woningen afneemt van 43% van de totale woningvoorraad in 2004 tot 37% in 2010; • de verhouding huur/koop in 6 jaar verandert van 63%/37% naar 55%/45%, waarmee de doelstelling precies wordt gehaald; • de verhouding huur/koop in 2015 50%/50% bedraagt, mits het voorgenomen woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. Zijn we op de goede weg? Geconcludeerd kan worden dat woningcorporaties en andere partijen inderdaad meer gedifferentieerd bouwen: meer koop en meer middelduur tot duur. Het is wel van belang om gemaakte afspraken in het vizier te houden, bijvoorbeeld de 35 – 65 verhouding goedkoop, middelduur tot duur. Alle woningcorporaties vinden zelf ook dat de doelstelling variatie en keuzevrijheid op de woningmarkt met het huidige programma wordt


28 van 54

18

gerealiseerd. De woningcorporaties doen dit door vraaggericht te bouwen, het mengen van huur, koop, duur en goedkoop in nieuwbouw en bestaande wijken. 3.2

AANTREKKELIJKE WOONMILIEUS Gedifferentieerd bouwen betekent ook bouwen in verschillende woonmilieus. In de Woonvisie wordt met name ingegaan op het centrumstedelijk woonmilieu, waar in toenemende mate belangstelling voor is. Daarnaast wordt veel gebouwd in het groenstedelijke woonmilieu (Schuytgraaf) en het buiten centrum woonmilieu. In de Woonvisie is aangegeven dat het concept van woonmilieus verder wordt ontwikkeld in samenspraak met de partners op de woningmarkt (corporaties en marktpartijen). Gerealiseerde netto woningbouw naar woonmilieu Woonmilieu

2005

2006

2007 e 1 half jr.

Schuytgraaf (groenstedelijk milieu)

381

145

562

1.088 (47%)

Malburgen en Presikhaaf (herstructurering, buiten centrum milieu)

181

278

141

600 (26%)

Centrum e.o. (centrumstedelijk milieu)

43

146

9

198 (9%)

Overig Noord en Zuid

133

191

112

436 (19%)

Totaal

738

760

824

2.322 (100%)

totaal

Er zijn dus vooral woningen in een groenstedelijk woonmilieu opgeleverd en relatief weinig woningen in een centrumstedelijk woonmilieu. De komende jaren zal de woningproductie in het centrumstedelijke woonmilieu fors toenemen met onder andere woningbouw in het Rijnbooggebied en Centrum Oost.

3.3

PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP Een van de instrumenten uit de Woonvisie om te komen tot keuzevrijheid en differentiatie is het particulier opdrachtgeverschap. Bewoners treden zelf als opdrachtgever bij de bouw van hun woning op. Het gaat daarbij niet alleen om individuele bouwkavels (individueel particulier opdrachtgeverschap), maar ook om woonvormen waarbij een groep bewoners als opdrachtgever optreedt (collectief particulier opdrachtgeverschap). Daarbij kan ook aan de verbouw van bestaande panden, bijvoorbeeld een voormalige school of kerkgebouw, worden gedacht. Niet alleen de keuzevrijheid en differentiatie voor de bewoners zijn met het particulier opdrachtgeverschap gediend, het leidt ook voor de


29 van 54

19

bewoners tot een kostenbesparing.3 Belangrijke doelgroepen bij het collectief particulier opdrachtgeverschap zijn (groepen van) starters en ouderen.

Uit het WoON 2006 (zie hoofdstuk 4) blijkt dat in Arnhem 11% van de verhuisgeneigde bewoners belangstelling heeft voor individueel particulier opdrachtgeverschap en 4% voor collectief particulier opdrtachtgeverschap. Voor de gehele Stadsregio ArnhemNijmegen geldt dat 16% belangstelling heeft voor individueel particulier opdrachtgeverschap en 5% voor collectief particulier opdrachtgeverschap. De relatief geringe belangstelling voor het collectief particulier opdrachtgeverschap vloeit misschien voort uit het ontbreken van geslaagde voorbeelden en daarmee onvoldoende bekendheid. Een meer gericht onderzoek zou wenselijk zijn om de potentiële belangstelling in beeld te b rengen, evenals de condities waaronder het collectief particulier opdrachtgeverschap daadwerkelijk van de grond kan komen.

De afgelopen jaren heeft het particulier opdrachtgeverschap nog weinig prioriteit in het gemeentelijke woonbeleid gekregen. Het ‘bouwen, bouwen, bouwen’ heeft voorop gestaan. In het in 2007 vastgestelde ‘stappenplan selectie ontwikkelaars’ is het mogelijk maken van (collectief) particulier opdrachtgeverschap als één van de selectiecriteria voor ontwikkelaars opgenomen. De slag moet echter nog worden gemaakt om het (collectief) particulier opdrachtgeverschap een vaste plaats te geven in randvoorwaarden voor nieuwe woningbouwprojecten. De aard van de locatie en de vraag naar particulier opdrachtgeverschap spelen een belangrijke rol bij de mate waarin hiervoor in plannen een plaats moet worden ingeruimd. Met de nieuwe Grondexploitatiewet is het voor de gemeente in principe mogelijk het gewenste aandeel particulier opdrachtgeverschap in plannen af te dwingen, wanneer de gemeente de grond niet zelf in handen heeft en marktpartijen niet bereid zijn ruimte te bieden voor het particulier opdrachtgeverschap. Dit moet echter als een laatste optie worden beschouwd, wanneer andere middelen om tot overeenkomst te komen hebben gefaald. Begin 2008 opent de gemeente Arnhem een loket voor alle vragen van belangstellenden met betrekking tot het collectief particulier opdrachtgeverschap. Wil het particulier opdrachtgeverschap een serieuze kans van slagen hebben, dan is een voorwaarde dat uit oogpunt van welstand geen zware eisen worden gesteld. Een goed

3 Volgens het SEV-rapport ‘Bewoners aan zet’ (2006) ca. 25 à 40% op de bouwkosten.


30 van 54

20

beeldkwaliteitsplan met heldere randvoorwaarden zou dan wel een voorwaarde moeten zijn. Bij de Arnhemse woningcorporaties is weinig animo om een rol te spelen in projecten met collectief particulier opdrachtgeverschap. De behoefte eraan wordt naar hun mening overschat. Het is bovendien een moeizaam en kostbaar proces voor de woningcorporaties. Hun voorkeur gaat uit naar consument gericht bouwen, waarbij de bewoners een grote mate van keuzevrijheid hebben uit verschillende inrichtings- en afwerkingspakketten van de woning. Hoewel de plannen voor het collectief particulier opdrachtgeverschap dus tot nu toe niet van de grond komen, worden wel individuele bouwkavels aangeboden, met name in Schuytgraaf. De belangstelling hiervoor is wisselend per veld (deelgebied).

3.5

DUURZAAMHEID Op dit moment geldt het KAN-convenant duurzaam bouwen als basis. Op een aantal punten is dit convenant inmiddels door het Bouwbesluit ingehaald (onder andere EPCwaarde, die de energiezuinigheid van woningen aangeeft). Daarnaast kent de gemeente Arnhem een nota duurzame stedenbouw. De laatste jaren is duurzaamheid in de woningbouw weer meer een item geworden in het licht van de klimaatdoelstellingen, het toenemende aandeel van de energiekosten in de totale woonlasten en een groter algemeen milieubewustzijn van de woonconsument. De woningcorporaties in Arnhem stellen zich actief op. Zij hebben als gezamenlijke doelstelling geformuleerd om tot 2013 bij ruim 11.500 woningen (45%) energiebesparende maatregelen te treffen. Dat leidt tot 9.400 ton CO2 reductie en een lastenverlaging voor de bewoners van gemiddeld € 230 per jaar. De (vervangende) nieuwbouw wordt volgens de hoogste energienormen gebouwd. Ook dat leidt tot een forse CO2 reductie: een sloopwoning levert dezelfde CO2 uitstoot als 2,6 nieuwbouwingen.


31 van 54

21

4.

De woningmarkt in beeld Het woningbouwprogramma moet natuurlijk zoveel mogelijk aansluiten bij de woonwensen. Regelmatig wordt daarom woningmarktonderzoek uitgevoerd. Begin 2007 zijn de uitkomsten van het WoON 2006 (opvolger van het vierjaarlijks WBO van het ministerie van VROM) beschikbaar gekomen, dat inzicht geeft in de huidige woonsituatie en woonwensen van de Arnhemmers. Daarnaast zijn er ook andere woningmarktindicatoren.

4.1

WOON 2006 Het WoON 2006 geeft aan dat over een langere periode bezien (1985-2006) het aandeel koopwoningen flink is gestegen door nieuwbouw en de verkoop van huurwoningen. Het aandeel huur is gedaald, zowel de sociale als de particuliere huur. Desondanks is het aandeel huurwoningen in Arnhem nog steeds zeer groot ten opzichte van de andere 100.000-plus gemeenten. Arnhem kent ook relatief veel betaalbare huurwoningen, met name appartementen. Hoewel de laatste jaren veel duurdere koopwoningen zijn gebouwd kent de voorraad naar verhouding veel betaalbare koopwoningen. De druk op de koopsector is de afgelopen jaren behoorlijk toegenomen. Bijna 40% van de bewoners van huurwoningen die willen verhuizen, geven de voorkeur aan een koopwoning. Bijna een kwart van de starters wil kopen. Bij de bewoners van koopwoningen richt bijna 90% van de vraag zich opnieuw op een koopwoning. Als vraag en aanbod tegen elkaar worden weggestreept, blijkt dat het huidige woningtekort vooral bestaat uit koopwoningen. Het grootste woningtekort bestaat uit laagbouw koopwoningen (1.500), maar er is ook een tekort aan koopappartementen (1.000) en laagbouw huurwoningen (1.200). Vraag en aanbod bij huurappartementen houden elkaar in evenwicht (zie echter ook opmerking in § 4.3.). Opvallend is dat als alleen naar Arnhemse woningzoekenden wordt gekeken, er een overschot aan huurappartementen zou ontstaan en het tekort aan laagbouw huurappartementen en koopappartementen flink zou dalen. Dat heeft deels te maken met selectieve migratieprocessen: Arnhem kent relatief veel alleenstaanden en mensen met lage inkomens (beneden modaal) die zich in de stad vestigen, terwijl relatief veel mensen met middeninkomens (tot 2 keer modaal) de stad verlaten.


32 van 54

22

Voor het bepalen van het toekomstig woningbouwprogramma is uiteraard een belangrijke vraag of woonvoorkeuren sterk in de tijd wisselen. Bijgaande grafieken geven een beeld voor de gehele Stadsregio Arnhem-Nijmegen. Opvallend is dat in 2002 duidelijk sprake was van een dip in de vraag naar koopwoningen, die vermoedelijk samenhangt met het relatief slechte economische perspectief van dat moment; er lijkt vooral sprake te zijn van een uitwisseling tusen de vraag naar betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen. In 2002 wilde 27% van de huurders de overstap naar koop maken, in 2006 is dit percentage gestegen tot 38%. De vraag naar appartementen blijft in de loop van de jaren overigens redelijk stabiel, zo’n 35 à 40% van de totale vraag.

4.2

Ontwikkeling woningvraag Stadsregio Arnhem-Nijmegen 1998-2006 (bron: WBO’s 1998 en 2002, WoOn 2006)

WOONWENSEN VERSUS PLANAANBOD De woningtekorten volgens het WoON 2006 kunnen worden afgezet tegen het te verwachten planaanbod (tot ca 2020) op basis van de huidige woningbouwprogrammering. Het aandeel grondgebonden koopwoningen in het planaanbod verhoudt zich goed


45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% grondgebonden grondgebonden appartementen appartementen koop huur koop huur w oonw ensen

33 van 54

planaanbod

23

met het vraagtekort volgens het WoON 2006 (beide 39%). Er worden echter volgens de planning veel minder grondgebonden huurwoningen gebouwd (6%) dan volgens het WoOn 2006 nodig zou zijn (32%). Met de koopappartementen is het omgekeerde het geval: het aandeel bedraagt 37% in het planaanbod, terwijl uitgaande van de behoefte slechts 26% koopappartementen zou behoeven te worden gebouwd. Dat geldt ook voor de huurappartementen: tegenover een aandeel in het programma van 18% staat een gewenst aandeel van 3% op basis van de behoefte. Met betrekking tot grote aandeel koopappartementen in het programma kan worden vermeld dat zowel in Arnhem als landelijk signalen aanwezig zijn dat er de komende jaren teveel koopappartementen worden gebouwd. Het beperkte tekort aan huurappartementen volgens het WoON 2006 geeft een wat vertekend beeld. Enerzijds is sprake van een flinke vraag naar huurappartementen, onder andere van ouderen. Deze vraag richt zich op kwalitatief goede, vaak levensloopbestendige appartementen. De vraag naar dergelijke appartementen zal met de toekomstige vergrijzing toenemen. Het aanbod bestaat deels uit verouderde huurappartementen, die niet bij de vraag aansluiten. Er is dus een kwalitatieve 'mismatch’, die door herstructurering kan worden opgelost. In het Arnhemse woningbouwprogramma wordt uitgegaan van de sloop van ruim 2.200 appartementen, waarmee het netto aandeel huurappartementen in het woningbouwprogramma beperkter is. De conclusie is dat in ieder geval een verschuiving gewenst is in het woningbouwprogramma in de richting van minder koopappartementen en meer grondgebonden huurwoningen.

4.3.

DE KOOPSECTOR IN DE PRAKTIJK Ondanks de aanzienlijke vraag naar koopwoningen volgens het WoON 2006, blijkt de belangstelling voor koopwoningen wisselend te zijn. Dit kan worden geïllustreerd aan de hand van drie voorbeelden: • In de Vastgoedrapportage van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen wordt geconstateerd dat in Schuytgraaf veel wordt gebouwd, terwijl de vraag naar woningen in deze wijk stagneert. De Vastgoedrapportage gaat niet in op de oorzaken, maar het is denkbaar dat de conclusies van het ABF rapport (zie § 4.1) hier een rol spelen: er worden veel duurdere woningen gebouwd (€ 250.000 tot € 350.000) in vrij hoge dichtheden en groenstedelijke woonmilieus raken minder in trek. Dit leidt ertoe dat sommige bouwprojecten worden getemporiseerd of herontwikkeld (omzetting van duurdere koop in minder dure koop en verhuur van koopwoningen). De afzet van kavels is wisselend: ruime goedgelegen kavels verkopen goed, kleine minder goedgelegen kavels zijn moeilijker te verkopen. • Was in het verleden de belangstelling van inwoners van Arnhem Noord om te verhuizen naar Arnhem Zuid gering, de nieuwbouw van koopwoningen door Volks-


34 van 54

24

huisvesting in de herstructureringswijk Malburgen Oost leidt volgens informatie van de woningcorporatie tot veel verhuizingen van bewoners uit de populaire wijken rond het centrum. Daarbij spelen de gunstige prijs-kwaliteit verhouding en de gunstige ligging ten opzichte van het centrum een rol. • Volgens het WoON 2006 is veel vraag naar betaalbare koopwoningen. Op dit moment staan echter alleen al bij NVM-makelaars ca. 360 woningen met een vraagprijs tot € 150.000 te koop. Het betreft 23% van het totale koopaanbod. De woningen liggen vooral in Presikhaaf en Malburgen. Deels gaat het om ruime appartementen (100m2) en grondgebonden woningen. Tegelijkertijd wordt als probleem gezien dat (koop-) starters niet kunnen slagen op de woningmarkt vanwege de te hoge koopprijzen. Er is dus blijkbaar een mismatch tussen de kwaliteit van vraag en aanbod. Navraag bij makelaars wijst uit dat vooral de kwaliteit van de fysieke en sociale woonomgeving, technische gebreken aan de woningen en onvoldoende vertrouwen in de waardeontwikkeling van de woningen belemmeringen vormen bij de verkoop. Deze signalen wijzen erop dat de woonconsument steeds kritischer wordt, zowel waar het gaat om de prijs-kwaliteitverhouding als de locatie c.q. het woonmilieu. Voor het woningbouwprogramma betekent dit dat meer aandacht moet worden geschonken aan de kwalitatieve kenmerken, zoals woonmilieu, locatie en voldoende ruimtge. Een van de knelpunten is dat een koopwoning voor veel huurders en starters niet meer betaalbaar is. De afgelopen jaren zijn verschillende instrumenten ingezet om ook deze doelgroepen in staat te stellen een woning te kopen. Zo verkopen Volkshuisvesting en Vivare sociale huurwoningen met korting. Daarnaast heeft de gemeente Arnhem in 2007 besloten startersleningen in te stellen, waarmee (koop-)starters tegen gunstige voorwaarden het deel van de koopsom kunnen financieren dat niet via een normale lening kan worden verkregen. De eerste drie jaar hoeft geen rente te worden betaald, daarna worden rente en aflossing betaald afhankelijk van het inkomen. Verkoop van huurwoningen De Arnhemse woningcorporaties gaan verschillend om met koopconstructies voor hun huurders. Volkshuisvesting wil dat elke huurder zelf kan beslissen of hij een woning huurt of koopt. Om die reden biedt Volkshuisvesting de helft van de huurwoningen te koop aan, waarvan een deel met de sociale koopconstructie. Woningen kunnen met de sociale koopconstructie met 50% korting worden aangeboden aan de zittende huurder. De toekomstige koper bepaalt zelf hoeveel hij wil betalen, in de range tussen 50 – 100% van de verkoopwaarde. Voorwaarde is wel dat de koper het andere deel van de verkoopwaarde bij verkoop van de woning moet terugbetalen aan Volkshuisvesting. Vivare heeft ook een verkoopconstructie voor huurders, namelijk ‘koop goedkoop’. Hierbij worden de woning en grond gesplitst. Huurders kopen de woning met een hypotheek en betalen huur aan de woningcorporatie voor de grond. De huur voor de grond is het eerste


35 van 54

25

jaar 0% van het huurbedrag, maar daarna komt elk jaar 10% van de huurkosten erbij. Voor de ‘Koop Goedkoop’ constructie is bijna geen belangstelling. Vivare is dan ook aarzelend over de behoefte van de huurder aan een woning waarvan hij na koop niet helemaal eigenaar is. Portaal en de Drie Gasthuizen verkopen wel woningen tegen de reguliere verkoopprijs, maar bieden nog geen woningen aan met verkoopconstructies. Omnia verkoopt in principe geen woningen. Op dit moment is sprake van wisselend succes in verschillende wijken. De verkoop van woningen in Arnhem Zuid loopt goed. De verkoop in de Geitenkamp daarentegen minder, maar ook hier begint de verkoop aan te trekken. Starterslening De gemeente Arnhem heeft in oktober 2007 de starterslening ingevoerd. Met de starterslening hebben mensen die geen koopwoning kunnen betalen, toch de mogelijkheid onder bepaalde voorwaarden een eigen woning te kopen. Hiermee wordt de doorstroming van huur naar koop gestimuleerd, de keuzemogelijkheid van de woonconsument vergroot en de mensen meer gebonden aan de stad. De regeling is nog te kort van kracht om nu al iets over het effect van de regeling te kunnen zeggen.

4.4.

SLAAGKANSEN IN DE HUURSECTOR Met het woningbouwprogramma wordt onder andere beoogd voldoende sociale huurwoningen aan de voorraad toe te voegen en door doorstroming ook sociale huurwoningen in de bestaande voorraad vrij te maken. Daarmee worden de slaagkansen van woningzoekenden vergroot. De tabellen in de bijlage geven aan in hoeverre dit gelukt is. Arnhem telt momenteel zo’n 7.000 actief woningzoekenden in de sociale huursector (mensen die minimaal eens per kwartaal een woonbon insturen), waarvan de 4.000 starters en 3.000 doorstromers. Tabel 1 geeft aan dat het aantal actief woningzoekenden dat ook daadwerkelijk een woning krijgt, niet is toegenomen. Tabel 2 maakt duidelijk dat de slaagkansen van de verschillende categorieën woningzoekenden nog steeds vrij laag zijn, met uitzondering van de ouderen. Sinds begin 2006 stijgen de slaagkansen van starters en ouderen, die van doorstromers dalen. In de praktijk bedraagt de gerealiseerde inschrijfduur van een Arnhemse starter momenteel gemiddeld 5,3 jaar. De vrij lange inschrijfduur is het gevolg van de verhoudingsgewijs jonge leeftijdsopbouw en de aantrekkingskracht van steden als Arnhem en Nijmegen op jongeren. Bedacht moet overigens worden dat veel jongeren zich op 18jarige leeftijd laten inschrijven, maar de eerste jaren nog geen behoefte aan een woning hebben.


36 van 54

26

De slaagkansen kunnen verder stijgen, als bedacht wordt dat Arnhem over een aanzienlijke kernvoorraad beschikt. Er is namelijk sprake van veel ‘goedkope scheefheid’: bewoners met hogere inkomens die in een goedkope huurwoning wonen. Als zij in staat zijn om door te stromen naar een koopwoning, kunnen voldoende betaalbare huurwoningen vrijkomen voor woningzoekenden. Daarnaast worden woningzoekenden steeds kritischer: weliswaar zijn de slaagkansen laag, maar het aantal weigeringen bij aangeboden woningen neemt ook toe. Wel moet de kanttekening worden geplaatst dat de woonconsument steeds kritischer wordt: het aantal woningzoekenden dat een woning weigert is de afgelopen jaren ook toegenomen. Toch kan worden geconcludeerd dat de druk op de huursector nog steeds groot is. Daar zijn het feit dat het gewenste aandeel betaalbare woningbouw (waaronder sociale huurwoningen) nog steeds niet is gehaald en de omvangrijke herstructureringsoperatie ongetwijfeld debet aan. Anderzijds kent Arnhem een zeer omvangrijke kernvoorraad, waarvan echter een groot deel wordt bewoond door huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren. Uit tabel 3 blijkt dat ongeveer 10% van de doorstromers afkomstig is uit een koopwoning. Daarmee lijkt de druk vanuit de koopsector (bijvoorbeeld ouderen die een koopwoning achterlaten) niet al te groot. Bedacht moet echter worden dat bij 40% van de doorstromers de eigendomssituatie onbekend is. Tot slot is gekeken of woningzoekenden vooral binnen hun eigen wijk op zoek zijn naar een woning en daarin ook slagen. Dit blijkt voor vrijwel alle wijken het geval te zijn.4 In die zin lijkt het woonbeleid dus geslaagd voor wat betreft de doelstelling om mensen binnen hun eigen wijk een wooncarrière te kunnen laten maken. Dat geldt ook voor de herstructureringswijk Malburgen, waar het uitgangspunt geldt ‘eerst bouwen, dan slopen’. Alleen in de herstructureringswijk Presikhaaf West is sprake van een flinke uitstroom, met name naar de andere aandachtswijken (Het Broek, Klarendal, Geitenkamp en Malburgen) en naar andere gemeenten.

4.5

BIJZONDERE DOELGROEPEN De woningcorporaties richten zich bij de woningbouw ook op bijzondere doelgroepen. Zo voorzien ze in de crisisopvang en zullen zij van start gaan met het project ‘anders wonen’

4 Vanwege de omvang van de tabel is deze niet in de bijlage opgenomen.


37 van 54

27

(herhuisvesting problematische bewoners). Maatschappelijke instellingen moeten een pro-actieve rol hebben richting de corporaties om woningbouwprojecten van de grond te krijgen. Het zelf initiatief nemen is een belangrijke stap om woningen voor bijzondere doelgroepen te creëren. Voor studenten worden naar de mening van de woningcorporaties op dit moment voldoende woningen gebouwd en is aanbod en vraag in evenwicht. Een aandachtspunt is de sloop van de woningen in Presikhaaf waar nu veel studenten wonen. Voor hen zal in de nabije toekomst vervangende huisvesting moeten worden gevonden. Volgens Vivare zijn de contacten met de Hogeschool Arnhem-Nijmegen goed en worden geen signalen van een tekort afgegeven. Het blijft wel een lastig te meten vraag, omdat in Arnhem veel buitenlandse studenten studeren. Deze stroom fluctueert voortdurend.


38 van 54

28

5. 5.1

Wonen, welzijn en zorg

MASTERPLANNEN WONEN-WELZIJN-ZORG Arnhem kent twee Masterplannen wonen-welzijn-zorg, namelijk voor Arnhem Zuid (2001) en Arnhem Noord (2002). Deze zijn opgesteld door de woningcorporaties en de zorgen welzijnsinstellingen. Doel van de Masterplannen is dat de woningcorporaties en zorgpartijen per wijk tot een sluitend aanbod van wonen, welzijn, dienstverlening en zorg komen dat is afgestemd op de vraag van de verschillende doelgroepen. In de Arnhemse Woonvisie worden de doelgroepen wel benoemd, maar wordt niet ingegaan op beleid ten aanzien van wonen, welzijn en zorg. De afgelopen jaren zijn de Masterplannen concreet gemaakt en is een begin gemaakt met de uitvoering. In zijn algemeen kan worden geconstateerd dat het om langdurige, soms goedlopende maar soms ook stagnerende processen gaat, waarbij een groot aantal actoren is betrokken. De ontwikkelingen in Zuid verlopen over het algemeen voorspoediger dan in Noord. Voor de meeste locaties in Zuid zijn de maatregelen al gerealiseerd, in uitvoering of in de planning (Schuytgraaf). Een knelpunt is de nieuwbouw van de Martinushof in Vreedenburg vanwege de welstandseisen. In Noord doen zich vooral problemen voor bij de realisering van de voorzieningen in de wijken Cranevelt/ Alteveer, Klingelbeek/ Heyenoord/ Lombok en Burgemeesterswijk/Hoogkamp. Voor Rijnboog wordt momenteel aansluiting gezocht bij de planontwikkeling van de 1e fase van dit gebied. Van de kant van de woningcorporaties worden als belangrijkste knelpunten genoemd: • het soms langs elkaar heen werken van de gemeente en andere partijen, waarbij de gemeente haar beloftes niet waar maakt en in een laat stadium met stedenbouwkundige bezwaren komt; • welstandseisen, waardoor plannen financieel niet haalbaar worden; • onenigheid en concurrentie tussen zorginstellingen in Noord; • de algehele problematiek van de thuiszorg. In een aantal gevallen is sprake van de extramuralisering van instellingen, waarbij de bewoners in de woonwijken worden gehuisvest. De acceptatie door de buurt is wisselend, afhankelijk van doelgroep (gehandicapten geen probleem, drugsverslaafden wel).


39 van 54

29

5.2

OUDERENHUISVESTING De gemeente en de woningcorporaties zetten in op de afspraken met de Stadsregio Arnhem-Nijmegen om tenminste 75% van de nieuwbouw levensloopbestendig te realiseren. Bij nieuwbouwprojecten worden in de ‘nota’s van randvoorwaarden’ daartoe eisen opgenomen. Er bestaat echter geen zicht of de nieuwbouw ook daadwerkelijk levensloopbestendig wordt gerealiseerd. De woningcorporaties geven aan dat het geschikt maken van woningen in de bestaande voorraad (‘opplussen’) in de praktijk niet eenvoudig is. Er zijn vaak technische belemmeringen (met name bij portieketagewoningen) en de kosten zijn over het algemeen hoog. De bouw van voor ouderen geschikte huisvesting is mede bedoeld om woningen voor andere doelgroepen vrij te maken. De indruk bestaat echter dat de doorstroming van ouderen tegen valt. De woonlasten van nieuwbouwappartementen liggen vaak hoger dan die van de huidige woning. Verder lijkt zich een verschuiving in de woonwensen van ouderen voor te doen in de richting van meer grondgebonden woningen. In feite bestaat onvoldoende zicht op de woonwensen van ouderen en de eventuele belemmeringen die zich voordoen om te verhuizen naar een voor hen geschikte woning. In het bijzonder ontbreekt een beeld van de wensen van allochtone ouderen. Voor deze doelgroepen zijn nog geen specifieke projecten gerealiseerd. Een project voor Indische Nederlanders is in voorbereiding.

5.3

WET MAATSCHAPPELIJKE ONDERSTEUNING (WMO) In 2007 is de Arnhemse keuzenota Wmo ‘ Beter welzijn geeft minder zorg’ vastgesteld. Op basis hiervan is vervolgens het Meerjarenplan Wmo 2008-2011 opgesteld. Een directe relatie met het woonbeleid is niet gelegd, maar in feite wel aanwezig. Bij de verdere uitwerking van het Wmo-beleid zijn met name de volgende punten aan de orde: • Het voldoende levensloopbestendig bouwen. Dat voorkomt dat een groot beroep op de Wmo wordt gedaan om later woningen aan te passen voor bewoners met een functiebeperking. Het voorkomt ook dat mensen onvrijwillig moeten verhuizen naar andere wijken om een geschikte woning te vinden. • Het bevorderen van leefbare (‘schoon, heel, veilig’) en toegankelijke wijken. Dit raakt dus direct de wijkenaanpak. • Het rekening houden met voldoende stallingsruimte voor scootmobielen bij de bouw van appartementencomplexen. • Het mogelijk maken van voldoende mantelzorg, bijvoorbeeld door bij gebleken belangstelling meergeneratiewoningen te realiseren en waar nodig mantelzorgers


40 van 54

30

voorrang te geven bij de toewijzing van sociale huurwoningen in het kader van het ‘lokaal maatwerk’ van de woonruimteverdeling. • Het stimuleren van (collectief) particulier opdrachtgeverschap voor (groepen van) mensen met een functiebeperking en hieraan de middelen van het persoonsgebonden budget te koppelen. De bewoners kunnen dan met deze middelen naar eigen inzicht de woning voor hen geschikt maken.


41 van 54

31

6. 6.1

Hoe staat het er in de wijken voor? ALGEMEEN BEELD ARNHEMSE WIJKEN De Arnhemse Woonvisie geeft het strategisch beleid op het niveau van de stad weer. De ambitie van de Woonvisie op wijkniveau is om heterogene wijken te creëren met daarin kleinschalige homogene buurten. Daarnaast moeten er voldoende mogelijkheden zijn om in elke wijk de gehele wooncarriere te doorlopen. Eind 2005 is de ‘Gebiedsgerichte uitwerking Arnhemse Woonvisie 2015’ opgesteld. Deze nota (hoewel niet officieel vastgesteld) heeft de doelstellingen van de Woonvisie operationeel uitgewerkt in programma’s voor de wijken. Het gaat daarbij om de volgende vier thema’s: woningbouw/versterking woningmarktpositie, het bieden van variatie en keuze, wonenwelzijn-zorg en leefbaarheid van de woonomging. De twee laatstgenoemde thema’s zijn nauw verweven met de maatschappelijke ontwikkeling en het stedelijk beheer in de wijken. De gebiedsgerichte uitwerking is de fysiek-ruimtelijke tegenhanger voor de al in 2004 vastgestelde nota ‘Stad in Balans’, die zich met name richt op de sociaalmaatschappelijke thema’s sociale cohesie, veiligheid, integratie en tweedeling. Voor elke wijk zijn de doelen, de opgave en de maatregelen opgesteld die samenhangen met en passen binnen de Woonvisie. Zo is het strategische beleid op het niveau van de stad vertaald naar het niveau van de wijk.

6.2

STAND VAN ZAKEN IN DE AANDACHTSWIJKEN De ‘Gebiedsgerichte uitwerking’ gaat in op alle wijken van Arnhem. Extra aandacht gaat echter naar de vijf aandachtswijken Presikhaaf, Klarendal, Het Arnhemse Broek, Malburgen en de Geitenkamp. Vier van deze wijken staan ook op de 40-wijkenlijst van minister Vogelaar, namelijk Presikhaaf, Klarendal, Arnhemse Broek en Malburgen. De wijken kennen een concentratie van bewoners met een lage sociale en economische positie. Niet alleen de bewonerssamenstelling is eenzijdig, ditzelfde geldt ook voor de woningvoorraad: veel goedkope sociale huurwoningen en weinig mogelijkheid tot wooncarrière in de wijk. Juist in deze wijken is het van belang dat herstructurering plaatsvindt om een gedifferentieerd woningaanbod te creëren. Bij de herstructureringsopgave in Malburgen en Presikhaaf gaat het om het creëren van een meer gedifferentieerd woningaanbod conform de doelsetlling ´vergroten differentiatie en keuzevrijheid´. Daarmee wordt het mogelijk een wooncarrière binnen de wijk te


42 van 54

32

maken. In Malburgen wordt dit beleid al zichtbaar. Veel bewoners kiezen echter niet voor twee keer verhuizen (eerst uitplaatsen, vervolgens terug komen in andere woning). In Malburgen wordt daarom geprobeerd eerst te bouwen en dan te slopen. Dit blijkt echter een moeilijke opgave. De indruk bestaat dat de doorstroming goed op gang komt: van goedkopere naar duurdere woningen, van huren naar kopen en (voor wat betreft de ouderen) doorstroming naar voor ouderen geschikte woningen. Een knelpunt is het te verwachten overaanbod aan dure koopappartementen in Malburgen en Presikhaaf. Het Broek en – in het verleden – Klarendal zijn al fysiek geherstructureerd. Dat heeft geleid tot veel nieuwe bewoners. De voormalige bewoners zijn over de stad verspreid. De sociale problematiek is daarmee eerder verspreid dan opgelost. Op dit moment bestaat de indruk dat de uitplaatsing in Presikhaaf leidt tot meer sociale problematiek in Presikhaaf 3 en 4. Dat is echter niet goed meetbaar. De Geitenkamp wordt niet geherstructureerd, aangezien het een Rijksbeschermd Stadsgezicht is. Keuzevrijheid en variatie wordt geboden door het verkoopprogramma. De woningcorporaties hebben echter aangegeven dat naar hun mening delen van de wijk onvoldoende toekomstwaarde bezitten. Zij willen samen met de gemeente onderzoeken in hoeverre er met behoud van het monumentale karakter ingrepen mogelijk zijn, vergelijkbaar met bijvoorbeeld de Hilversumse Dudokwijk. Van herstructurering naar wijkactieplan Het herstructureringsproces is in twee wijken nog in volle gang. Het is dus moeilijk te beoordelen wat de effecten zijn van de ingrepen. Wel is duidelijk dat fysieke herstructurering alleen niet voldoende is; de sociale problemen in Het Broek en Klarendal zijn niet verdwenen na de herstructurering. In het verleden is voornamelijk aandacht geweest voor de fysieke kant, tegenwoordig worden de fysieke en sociale componenten samengevoegd binnen één plan. De wijkactieplannen die zijn ingediend bij minister Vogelaar t.b.v. de 40-wijkenaanpak zijn goede voorbeelden hoe fysieke en sociale verbetering elkaar versterken. Bij de 40-wijkenaanpak gaat het om het creëren van kansen voor de bewoners om hun sociaal-economische en maatschappelijke positie te versterken. Bij het woonbeleid staat de doelstelling ‘ differentiatie en keuzevrijheid’ centraal en spelen concrete zaken als verbetering van de kwaliteit van de woning en woonomgeving. Vanuit deze doelstelling kan het woonbeleid een bijdrage leveren aan de aanpak van wijken. Het gaat hierbij vooral om zaken als aanpassing van de woningdifferentiatie en verandering van het woonmilieu. Een belangrijke vraag is of de herstructurering leidt tot een meer gedifferentieerde sociaal-economische samenstelling van de bevolking in de wijken. Dit is immers een van de doelen. Aan de hand van CBS-gegevens kan worden aangegeven hoe de Arnhemse


43 van 54

33

wijken zich ontwikkelen ten opzichte van het gemeentelijke gemiddelde. Gemeten over de periode 1999 t/m 2005 zijn er duidelijk ‘stijgers’ (bijvoorbeeld Klarendal, Het Broek en Presikhaaf West) en ‘dalers’ (bijvoorbeeld Presikhaaf Oost en delen van Malburgen). De effecten van de herstructurering zullen overigens pas op langere termijn zichtbaar worden. Het is dan ook gewenst deze ontwikkelingen te blijven volgen.

6.3

PREVENTIEWIJKEN Veel aandacht gaat uit naar de vijf aandachtswijken van de gemeente Arnhem en in het bijzonder de vier Vogelaar-wijken. Dat mag niet leiden tot een verminderde aandacht voor de overige wijken. Voor een aantal Arnhemse wijken geldt dat met wat extra aandacht voorkomen kan worden dat deze wijken afglijden. Woningcorporaties hebben hun zorgen over de ontwikkelingen in deze wijken weergegeven. De inmiddels verschenen ‘Kanskaart voor Gelderse steden’5 geeft indicatoren voor de leefbaarheidsproblematiek in de wijken. Opvallend is de positie van Arnhem: ruim 12% van de inwoners woont in probleemwijken tegen bijvoorbeeld minder dan 5% in Nijmegen. Wel is de ernst van de problematiek minder dan in bijvoorbeeld steden als Rotterdam en Den Haag. De Arnhemse problematiek blijkt zich niet alleen voor te doen in de vijf aandachtswijken, maar ook in delen van Arnhem Zuid, met name Kronenburg, Elderveld Noord en Vredenburg. De achtergrond van de problemen is deels gelegen in de fysieke woonomgeving (‘bloemkoolbebouwing’, relatief veel hoogbouw, relatief veel sociale huurwoningen en gebrekkige kwaliteit van de bebouwing) en hangt deels samen met sociaal economische indicatoren (werkloosheid, te weinig hogere inkomens, weinig zelfstandigen in de wijk) en hangplekken (o.a. winkelcentra). De bevolkingssamenstelling speelt hier, anders dan in de aandachtswijken, minder een rol. Dat geldt overigens niet voor Elderveld Noord.

6.4

PARTICULIERE WONINGBEZIT Op dit moment gaat de aandacht vooral uit naar de herstructureringsgebieden Malburgen en Presikhaaf. Hier wordt zowel ingezet op het activeren van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s), als op het motiveren van eigenaren van grondgebonden woningen door het aanbieden van woningkeuringen, keuringscertificaten en door het herhaald

5 G. Marlet: Kanskaart voor Gelderse steden, de wijkproblematiek in kaart gebracht (uitgave VNG zj.)


44 van 54

34

aanbieden van informatie. Voor beide gebieden wordt ervan uitgegaan dat aan het eind van de beleidsperiode voor woningen waar geen herstel heeft plaatsgevonden, een handhavingtraject gestart wordt. Het aandeel koopwoningen in de totale voorraad zal toenemen, niet alleen door nieuwbouw maar ook de verkoop van sociale en particuliere huurwoningen. Veel woningeigenaren zullen goed in staat zijn om op eigen kracht de woning te onderhouden, te verbeteren of aan de eigen behoefte aan te passen. Anderen zijn daar minder goed toe in staat, vanwege de aanvangskwaliteit van de woning, inkomenspositie en/of een gebrekkig functionerende VvE. Arnhem kent momenteel ongeveer 1800 van deze (veelal kleine) VvE’s. Het merendeel is gebrekkig georganiseerd, waardoor het onderhoud aan deze woningen vaak te wensen overlaat. Op basis van de nu beschikbare informatie moeten 10.000 woningen tot het zwakste deel van de woningvoorraad gerekend worden. Om te voorkomen dat wijken met veel particulier bezit achteruit gaan, zal de gemeente structureel aandacht moeten schenken aan het behoud en de verbetering van de kwaliteit. Hierbij zijn verschillende rollen denkbaar, variërend van reactief (nachtwakersfunctie of faciliterend) tot proactief (stimulerend of zelfs regisserend). Ook is een actieve rol van de woningcorporaties denkbaar, zeker als het gaat om woningbezit dat zij zelf verkopen. Een gemeentelijke betrokkenheid bij het handhaven of verbeteren van de kwaliteit van het particuliere woningbezit is niet alleen uit oogpunt van stedelijk beheer van belang, maar ook uit volkshuisvestelijke overwegingen. Kwalitatief goede en betaalbare woningen in de bestaande voorraad hebben een belangrijke functie voor (koop-)starters. Stand van zaken aanpak particuliere woningverbetering Malburgen en Presikhaaf In Malburgen zijn 35 VvE’s (628 woningen) bij de aanpak betrokken. Bij ca 130 woningen is de aanpak (vrijwel) afgerond. Voor ca 100 woningen zijn herstelplannen in voorbereiding. Bij 265 woningen hebben de eigenaren gekozen voor een beperkte ingreep. Daarnaast zijn er enkele VvE’s waar de aanpak stagneert en waarvoor een aanschrijvingstraject overwogen wordt. Gezien de voortgang van een aantal projecten wordt geschat dat de VvE-aanpak in 2009 kan worden afgesloten. De aanpak van grondgebonden woningen is tot nog toe weinig succesvol gebleken. Er wordt nu een pilot voorbereid voor een beperkt aantal woningen om te onderzoeken of een andere benaderingswijze tot meer succes leidt. In Presikhaaf gaat het om zijn 14 VvE’s (600 woningen). Bij 3 complexen (66 woningen) is gestart met de uitvoering van een renovatieplan. Mogelijk dat in de loop van 2008 de overige projecten tot uitvoering komen. Verwacht wordt dat eind 2009 de VvE-aanpak afgerond kan worden. Bij de eigenaren van grondgebonden woningen is ook hier sprake van een beperkte animo. Aan de hand van de pilot in Malburgen zal worden beoordeeld of ook hier de aanpak moet worden bijgesteld. CONCEPT StadNetwerk 2007

45 van 54

35

7.

Aanbevelingen In de tussentijdse stand van zaken is vooral gekeken naar wat in de afgelopen jaren in Arnhem bereikt is op het terrein van het wonen. Vanuit deze terugblik kunnen ook conclusies worden getrokken voor de toekomst. Een eventuele actualisatie van de Woonvisie biedt de mogelijkheid om deze conclusies in nieuw beleid uit te werken. De conclusies en aanbevelingen laten zich in drie thema’s voor het woonbeleid samenvoegen: 1. Een toekomstgericht woningbouwprogramma; 2. Een gebiedsgericht woonbeleid; 3. Een versterking van de gemeentelijke regiefunctie.

7.1

TOEKOMSTGERICHT WONINGBOUWPROGRAMMA De doelstelling ‘bouwen, bouwen, bouwen’ zal op zich belangrijk blijven, maar – gezien de ontspannende woningmarkt, de aanzienlijke restcapaciteit en de steeds kritischer woonconsument – zal de nadruk meer op de doelstelling ‘differentiatie en keuzevrijheid’ en op het bieden van kwaliteit moeten komen te liggen. Deze conclusie leidt tot de volgende aanbevelingen. Afstemmen bouwprogramma op wensen van de woonconsument Voldoende ruimte in en rond de woning en een optimale prijs-kwaliteitverhouding zijn belangrijke kenmerken om ook in de toekomst voldoende woningen te kunnen afzetten. Daarbij komt de verwachting dat de vraag naar (duurdere koop-)appartementen zal afnemen en naar grondgebonden woningen zal stijgen. Het Woon 2006 geeft al aan dat het woningtekort vooral uit grondgebonden woningen bestaat. Dat kan leiden tot de noodzaak van ruimer opgezette plannen, zonder dat de verkoopprijzen navenant stijgen. In het advies van de VROM-raad ‘Tijd voor keuzes; perspectief op een woningmarkt in balans’ (oktober 2007) wordt onomwonden gesteld dat het ‘bouwen voor de woonwensen’ voorop moet staan en niet het ‘bouwen voor de financiën’. Dat betekent dat meer maatwerk nodig is en moet worden ingespeeld op nieuwe woonwensen en bijzondere woonvormen. Particulier opdrachtgeverschap (zie hieronder) en flexibel, aanpasbaar bouwen concepten kunnen daaraan bijdragen.


46 van 54

36

Lokale woningmarktthermometer Het onvoldoende inspelen op de woonwensen heeft als risico dat de te bouwen woningen niet of moeizaam kunnen worden afgezet en dat dus vertraging in de woningbouw ontstaat. Het is dan ook gewenst voortdurend de vinger aan de pols te houden in de vorm van een lokale woningmarktthermometer om zicht te hebben op de afzetbaarheid van de woningbouw en zonodig tijdig bij te kunnen sturen op ‘de juiste woning op de juiste locatie voor de juiste doelgroep’. Dat vraagt om ander woningmarktonderzoek dan bijvoorbeeld het huidige grootschalige vierjaarlijkse onderzoek van het Ministerie van VROM waaraan Arnhem meedoet. Een lokale jaarlijkse woningmarktthermometer zou op het niveau van de wijken en grote bouwlocaties zicht moeten geven op vragen als: welke doelgroepen zouden hier willen wonen, wat zijn hun concrete woonwensen ten aanzien van de woning en woonomgeving, welke mogelijkheden bieden de wijken daarvoor, welke bijdrage levert dit woningbouwprogramma aan de doorstroming, hoe kan ongewenste concurrentie tussen wijken en bouwlocaties worden voorkomen, welke invloed willen de toekomstige bewoners op het bouwproces en de afwerking van de woningen hebben, enz. Het is denkbaar hiervoor systematisch informatie vanuit verschillende bronnen bijeen te brengen, bijvoorbeeld van de gemeente, de woningcorporaties en makelaars, eventueel in de vorm van een marktplatform of focusgroepen. Een goede monitoring van de feitelijke ontwikkelingen is daarbij tevens noodzakelijk. Ouderenhuisvesting De ouderen worden een steeds belangrijkere doelgroep in het woonbeleid, niet alleen vanwege de vergrijzing, maar ook omdat ze op de woningmarkt in de toekomst misschien wel de belangrijkste categorie doorstromers zijn. Wanneer zij in voldoende mate worden ‘verleid’ om naar voor hen geschikte huisvesting te verhuizen, komen in de wijken veel woningen voor andere doelgroepen vrij. Er bestaat echter onvoldoende zicht op de specifieke en vermoedelijk sterk uiteenlopende woonwensen van deze doelgroep, evenmin of met de gerealiseerde nieuwbouw ook daadwerkelijk de beoogde doorstroming optreedt. De hierboven beschreven woningmarktthermometer zou dan ook antwoord op deze specifieke vragen moeten geven. Een speciaal punt is daarbij de mogelijk van het standaardpatroon afwijkende woonwensen van allochtone ouderen (bijvoorbeeld de behoefte aan groepswonen of meergeneratiewoningen). Sturen op de woningdifferentiatie In het verlengde van het woningmarktonderzoek is de vraag aan de orde op welke zaken de gemeente zou moeten sturen. Er is een spanningsveld tussen de uitkomsten van woningmarktonderzoek, waarvan de houdbaarheidsdatum hooguit enkele jaren is, en de levensduur van woningen die 50 à 80 jaar bedraagt. Het spanningsveld is des te groter omdat veel woningbouwprojecten een voorbereidingstijd van al gauw 10 jaar vragen. • Waar in ieder geval op moet worden gestuurd is de differentiatie naar woonmilieus en woningtype. Gezien de voortdurende conjuncturele schommelingen, is het moeilijk


47 van 54

37

voor de langere termijn te sturen op het gewenste aandeel huur/koop en de prijsdifferentiatie. • Daarnaast moet in relatie tot de noodzakelijke omvang van de kernvoorraad een voldoende aandeel betaalbare woningbouw worden gewaarborgd. De woningcorporaties zijn van mening dat het huidige beleid van de Stadsregio om 35% betaalbaar te bouwen vanaf 2010 moet worden gecontinueerd. Met de nieuwe Grondexploitatiewet kan hier ook daadwerkelijk op worden gestuurd. Het gaat niet alleen om sociale huur, maar ook om betaalbare koopwoningen (al dan niet met korting) die een doorstroming vanuit de sociale huursector mogelijk maken. Projecten met (zeer) goedkope woningbouw, bijvoorbeeld in de vorm van particulier opdrachtgeverschap en flexibel bouwen zouden moeten worden gestimuleerd. • Verder moet voldoende doorstroming binnen de koopsector mogelijk zijn, wat vraagt om een gedifferentieerd programma van middeldure of dure koopwoningen. De huidige woningbouwprogrammering stuurt onvoldoende op de duurdere koopsector. Inmiddels ligt er een voorstel om de prijsgrens van € 225.000 aanzienlijk te verhogen naar € 326.000 en deze geregeld te indexeren. Overbruggen kloof tussen huren en kopen Een van de belangrijkste opgaven voor de komende jaren is het bevorderen van de doorstroming van de huur- naar de koopsector, niet alleen omdat veel bewoners van huurwoningen dat willen maar ook omdat daarmee betaalbare huurwoningen vrijkomen voor huishoudens die hier op aangewezen zijn. Met de huidige koopprijzen is dat een moeilijke opgave. Vraagondersteunende maatregelen als de inmiddels in Arnhem ingevoerde starterslening kunnen een bijdrage geven. Daarnaast moet vooral aan het aanbieden van koopwoningen in de nieuwbouw en de bestaande voorraad met korting worden gedacht. Hoewel een enkele woningcorporatie in Arnhem hiertoe is overgegaan, is de animo bij de ander woningcorporaties nog gering. De gemeente zou moeten stimuleren dat deze woningcorporaties op grotere schaal woningen met korting te koop aanbieden. Wanneer bovendien sprake is van een terugverkoopverplichting, kunnen de woningen telkens opnieuw op deze wijze voor de doelgroep worden ingezet. Particulier opdrachtgeverschap Differentiatie en keuzevrijheid zijn maximaal gediend wanneer sprake is van individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap. Niet alleen krijgt de woonconsument precies wat hij wil, het kan ook leiden tot lagere bouwkosten, meer sociale cohesie in bijvoorbeeld aandachtswijken en meer variëteit in het stadsbeeld. In de Woonvisie is het belang van het particulier opdrachtgeverschap weliswaar beschreven, maar in de uitvoering van het beleid heeft het tot nu toe nog onvoldoende prioriteit gehad. Dit punt vraagt dus om een grotere inzet van de gemeente in de vorm van het beschikbaar stellen van locaties, het verstrekken van informatie (loket) en bij het collectief particulier opdrachtgeverschap goed (laten) begeleiden van de projecten. Met de nieuwe Grondexploitatiewet is het in


48 van 54

38

principe voor de gemeente mogelijk om te sturen op het gewenste aandeel particulier opdrachtgeverschap in plannen. Duurzaamheid Duurzaamheid, in het bijzonder de energieprestaties, is als onderwerp weinig in de Woonvisie aan de orde gekomen. Hogere eisen ten aanzien van energiebesparing en meer toepassing van duurzame energie in de woningbouw leveren echter een bijdrage aan vermindering van het broeikaseffect en klimaatverandering. Een volkshuisvestelijk voordeel is verder dat ondanks de hogere bouwkosten de woonlasten per saldo lager kunnen uitvallen door de verminderde de energiekosten. De huidige huurtoeslagregeling werkt hierbij echter belemmerend voor de sociale huursector. De gemeente zou samen met de woningcorporaties tot een plan van aanpak moeten komen in het verlengde van het initiatief dat de woningcorporaties onlangs al op dit vlak hebben genomen. Op korte termijn is vooral winst te behalen in een verdergaande isolatie in de bestaande voorraad en energiebesparende maatregelen op stedelijk niveau (bijvoorbeeld stadsverwarming), op langere termijn kan worden gedacht aan duurzame energie in de vorm van warmtepompen en mogelijk waterstof. De gemeente kan verder overwegen zich aan te sluiten bij het ‘Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving’ van de provincie Gelderland. Zo mogelijk zou in dat verband een voorbeeldproject kunnen worden ontwikkeld op het terrein van nieuwbouw, renovatie/ groot onderhoud of gebiedsontwikkeling. Ook het ‘cradle to cradle’ bouwen (dat wil zeggen bouwen met volledig hergebruik) zou moeten worden gestimuleerd. Dit vraagt om een goede afstemming van de verschillende betrokken afdelingen binnen de gemeentelijke organisatie. Keuzes in bouwlocaties Het grote aanbod aan bouwlocaties in relatie tot de woningbehoefte betekent dat scherpe, strategische keuzes moeten worden gemaakt in het ontwikkelen van bouwlocaties. Niet alleen moet voor de juiste doelgroep de juiste woning op de juiste plaats worden gebouwd, maar ook voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad. Een belangrijk gegeven daarbij is dat de woonwensen momenteel meer in de richting gaan van zowel centrumstedelijke als landelijke woonmilieus en minder in de richting van groenstedelijke woonmilieus. Hoewel deze nota niet de plaats is om hierover beslissingen te nemen, kunnen wel enkele suggesties worden gedaan: • Op verschillende plekken worden centrum stedelijke woonmilieus ontwikkeld: in en rond de historische binnenstad (Rijnboog, Centrum Oost, Binnenstad Noordoost, Gele Rijdersplein, Arnhem Centraal Oost), Centrum Zuid en rond het station Arnhem Zuid (Schuytgraaf). Hoewel deze plannen goed aansluiten bij de woonwensen van


49 van 54

39

•

•

•

een aantal doelgroepen, is wel sprake van veel capaciteit. Om te voorkomen dat in te korte tijd teveel woningen op de markt komen is een goede prioritering en waar nodig aanpassing van de plannen gewenst. Het woningbouwtempo in Schuytgraaf zou in samenhang met de Nijmeegse Waalsprong moeten worden bezien om teveel aanbod in groenstedelijke woonmilieus te voorkomen. De ontwikkeling van Schuytgraaf II lijkt de komende jaren niet aan de orde. In de Woonvisie is al de wens geuit om tot specifieke en bijzondere woonmilieus te komen, bijvoorbeeld het wonen op/bij het water of in industrieel erfgoed. Met name de in voor bereiding zijnde plannen in en rond het centrum kunnen hierin voorzien (Rijnboog, Centrum Oost, Noordoostelijk deel Binnenstad). Maar ook elders liggen er mogelijkheden. Een goede ‘branding’ van nieuwe bouwlocaties (ook in bestaande wijken) maakt het mogelijk de locaties van te voren een fysieke en sociale identiteit te geven, waar specifieke doelgroepen zich tot aangetrokken voelen. Het is daarmee een belangrijk marketinginstrument voor de afzet van de te bouwen woningen.

Arnhem kan met haar woningbouwplannen goed aansluiten bij het nieuwe rijksbeleid, namelijk dat vanaf 2008 zo’n 25% à 40% van de uitbreiding van de woningvoorraad binnen bestaand stedelijk gebied (gerealiseerd voor 2000) moet plaatsvinden. Bij de huidige woningbouwplannen wordt namelijk liefst tweederde deel binnenstedelijk gerealiseerd. Regionale afstemming Arnhem vormt samen met de randgemeenten één woningmarktgebied. De Stadsregio Arnhem-Nijmegen heeft in de concessieafspraken 2005 t/m 2009 wel vastgelegd dat Arnhem 35% betaalbare woningbouw dient te realiseren en de randgemeenten 50%, maar heeft verder geen regie gevoerd over de woningbouw op (sub-)regionaal niveau. Het is dan ook wenselijk dat Arnhem het initiatief neemt om in de komende jaren te komen tot een goede (sub-)regionale afstemming van het woningbouwprogramma. Het WoON 2006 laat zien dat veel huishoudens met lagere inkomens zich in Arnhem vestigen en huishoudens met hogere inkomens doorstromen naar andere gemeenten. Met een goede (sub-)regionale afstemming kan deze ontwikkeling worden omgebogen. Hierboven is al aangegeven dat daarnaast een goede afstemming nodig is tussen Arnhem en Nijmegen ten aanzien van de grote bouwlocaties Schuytgraaf en Waalsprong.


50 van 54

40

7.2

GEBIEDSGERICHT WOONBELEID De Woonvisie is het strategische kader voor het woonbeleid. Het beleid is tevens gebiedsgericht uitgewerkt en vormt de basis voor de de concrete woningbouwpropjecten. Actualisering en vaststelling gebiedsgericht woonbeleid De gebiedsgerichte gerichte uitwerking van de Woonvisie in 2005 vormt de basis voor het huidige woonbeleid op wijkniveau. De nota is echter wat achterhaald en nooit officieel vastgesteld. Bovendien heeft tot nu toe samenhang ontbroken in de gebiedsgerichte uitwerking van het woonbeleid en sociaal-maatschappelijk beleid. Een actualisering van het gebiedsgerichte woonbebeleid, dat vervolgens formeel wordt vastgesteld, is dan ook gewenst. Een goede onderlinge afstemming met de voorgenomen doorontwikkeling van ‘Stad in Balans 2008-2010’ is daarbij van groot belang. De samenhang tussen de verschillende beleidsniveaus kan als volgt worden weergegeven:

Visie Arnhem 2015

Structuurplan

Econ.Kadernota

Woonvisie

Stad in Balans

gebiedsgerichte uitwerking

Sectorale uitwerking en uitvoeringsplannen Programmering nieuwbouw op gebiedsniveau De ervaring leert dat het moeilijk is om direct vanuit het strategisch woonbeleid tot concrete randvoorwaarden voor individuele projecten te komen. Vaak ontbreekt het overzicht hoe het woningbouwprogramma in het ene project zich verhoudt tot andere projecten. Met de ontspanning van de woningmarkt wordt de concurrentie tussen de woningbouwprojecten in de verschillende woonmilieus groter. Een tussenniveau, waarbij sprake is van een goede afstemming van concurrerende projecten in eenzelfde woonmilieu is dan ook nodig. Dat vraagt om een goede profilering (branding) van de verschillende locaties, gebaseerd op een scherpe analyse van de potentie van de


51 van 54

41

locaties en de ‘match’ met de doelgroepen die belangstelling hebben voor deze locaties. Een notitie voor de aanpak van de verschillende projecten in centrumstedelijke woonmilieus is inmiddels in voorbereiding. Een en ander dient te leiden tot een meerjarenprogramma woningbouw, waarbij projecten goed onderling op elkaar zijn afgestemd. Aanpak van de wijken Arnhem steekt met haar stadsprogramma Wonen en Leefomgeving al veel energie in de aandachtswijken (de ‘Vogelaarwijken’ Klarendal, Het Broek, Presikhaaf en Malburgen, plus de Geitenkamp). In aanvulling hierop is het gewenst om samen met de betreffende woningcorporaties (Volkshuisvesting, Vivare en Portaal) de mogelijkheden te onderzoeken van een herstructurering van de Geitenkamp, die past binnen de randvoorwaarden van de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht. Daarnaast vragen de jaren ’70 en ’80 wijken in Arnhem Zuid meer aandacht. Deze zouden als ‘preventiewijken’ moeten worden aangemerkt, om te voorkomen dat zij – zeker met een ontspanning van de woningmarkt – in een neerwaartse spiraal terecht komen. Met de inzet van GSO 3 gelden van de provincie wordt het mogelijk gemaakt in deze wijk tot een beleidsintensivering te komen. Monitoring Een belangrijke vraag is of alle voorgenomen investeringen op het gebied van de herstructurering en de wijkenaanpak ook daadwerkelijk tot de beoogde effecten leiden. De beantwoording van de vraag zal in de informatievoorziening voor het stadsprogramma Wonen en Leefomgeving moeten plaatsvinden. Vanuit het woonbeleid dienen daarbij vragen te worden beantwoord als: welke bijdrage levert de nieuwbouw aan een gedifferentieerd woningaanbod in de wijken en daarmee aan een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling, wordt een wooncarrière in de wijk mogelijk gemaakt en leidt dit tot de gewenste doorstroming? Op dit moment ontbreekt met name de mogelijkheid om goede doorstroomanalyses te maken, bijvoorbeeld van huur naar koop, binnen de koopsector en naar voor senioren geschikte huisvesting.

7.3

GEMEENTELIJKE REGIEFUNCTIE Sterkere regierol gemeente In de gesprekken met de woningcorporaties is gebleken dat een sterkere regiefunctie van de gemeente soms wenselijk wordt geacht. Dat geldt met name voor de ontwikkeling van de uitvoering van het Masterplan wonen-welzijn-zorg in Arnhem Noord, waar de diverse betrokken partijen het niet eens met elkaar kunnen worden.


52 van 54

42

Sturen op hoofdlijnen Tegelijkertijd wordt geconstateerd dat de bemoeienis van de gemeente met woningbouwplannen soms erg gedetailleerd is, waarbij bovendien vaak sprake is van wisselende randvoorwaarden en uitgangspunten. De verschillende gemeentelijke afdelingen zouden zouden in ieder geval eenduidige standpunten moeten hanteren, In zijn algemeenheid kan de conclusie worden getrokken dat meer programmasturing en minder projectsturing gewenst is en dat de gemeente zich soms wat sterker op het proces en minder op de inhoud moet richten. Sturen door monitoren Vanuit het woonbeleid worden tal van eisen gesteld aan de omvang, aard en kwaliteit van de woningbouw. Een goede monitoring (waarop ook in § 7.1 al is ingegaan) is noodzakelijk om te kunnen (bij-)sturen. Met name op in het oog springende zaken als de omvang en differentiatie van de woningbouw gebeurt dit ook. Op meer kwalitatieve aspecten als de levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de woningbouw echter nog niet. Ook voor deze aspecten is het gezien de vergrijzing c.q. de klimaatverandering van belang dat de gemeente haar regietaak goed vervult en dus de prestaties meet en zonodig (bij-) stuurt. Beperken welstand De welstandsadvisering blijkt soms tot aanzienlijke vertraging te leiden bij de voorbereiding van woningbouwplannen. Het is wenselijk na te gaan of de welstandsadvisering in sommige situaties beperkt zou kunnen worden, met name in de situatie dat sprake is van particulier opdrachtgeverschap. Wel moeten dan goede uitgangspunten worden geformuleerd voor het gewenste kwaliteitsniveau in de vorm van een beeldkwaliteitsplan.


53 van 54

43

BIJLAGE: Gegeven woningzoekenden sociale huursector 2005 - 2007 Tabel 1: Aantal toegwezen sociale huurwoningen

Categorie Starters doorstromers 1-2 pers. hh < 55 jaar doorstromers gezinnen < 55 jaar ouderen vanaf 55 jaar Stadsvernieuwingsurgenten overige urgenten

1e helft 2005 446

2e helft 2005 364

1e helft 2006 325

2e helft 2006 351

1e helft 2007 301

340

296

271

277

210

209 194 178 36

143 152 163 37

133 126 166 29

125 165 160 37

93 146 113 36

Tabel 2: Slaagkansen woningzoekenden in Arnhem

Categorie Starters doorstromers 1-2 pers. hh < 55 jaar doorstromers gezinnen < 55 jaar ouderen vanaf 55 jaar alle woningzoekenden

1e helft 2005 5,80%

2e helft 2005 5,29%

1e helft 2006 4,75%

2e helft 2006 5,29%

1e helft 2007 5,31%

13,18%

13,26%

11,34%

11,98%

10,23%

12,71% 22,15% 11,80%

10,35% 19,31% 10,77%

9,07% 16,01% 9,11%

8,88% 19,19% 11,09%

6,88% 19,37% 9,70%

Let op: Dit zijn slaagkansen per half jaar. Deze zijn niet kwantitatief te vergelijken met slaagkansen over andere periodes.

Tabel 3: Doorstroming Arnhemse woningzoekenden (naar eigendom vorige woning)

Categorie binnen huursector van koop naar huur onbekend totaal


1e helft 2005 309 51 364 724

54 van 54

2e helft 2005 277 36 265 578

1e helft 2006 272 42 203 517

2e helft 2006 268 50 233 551

1e helft 2007 257 40 221 518

44

AGENDAPUNT NR: Concernstaf Bureau Gemeentesecretaris 21 maart van 54

Recommend Documents