AGENDAPUNT
NR:
2009.0.081.621
Concernstaf Bureau Gemeentesecretaris
16 september 2009
Pagina 1 van 49
Collegenota Aan burgemeester en wethouders Datum Documentnummer
2009.0.081.621
Zaaknummer
2009-09-01094
Datum
02-09-2009
Vertrouwelijk
Nee
Dienst
Stadsontwikkeling
In DT
Ambtenaar
G. Haenen
In college
Telefoonnummer
(026) 377 36 32
Voorstel in raadscommissie
Ja
Onderwerp
Stand van zaken hotelontwikkelingen
Voorstel in raad
Ja
Genoemde data fataal
Nee
Portefeuillehouder C. Jansen
Nee 22-09-2009
Beslispunten 1. Kennisnemen van de stand van zaken met betrekking tot de realisatie van hotels in de binnenstad. 2. Instemmen met het verruimen van de mogelijkheden tot vestiging van hotels buiten de binnenstad. 3. Instemmen met de beperking van regels voor kleinschalige bed & breakfastvoorzieningen.
Korte toelichting / samenvatting In vervolg op het raadsbesluit 30 juni 2008 om de vestigingsmogelijkheden voor hotels in de binnenstad te verruimen, zijn voorbereidingen voor hotelontwikkelingen gestart. De concept-raadsbrief geeft de stand van zaken van de ontwikkelingen weer. Ook is de uitbreidingsruimte voor hotels in beeld gebracht. Ter uitwerking van het raadsbesluit uit 2008 wordt voorgesteld hoe hotelontwikkelingen buiten de binnenstad worden behandeld. Tevens worden regels voor bed & breakfast voorgesteld.
Pagina 2 van 49
1
Te kopiëren stukken voor het college
Ter inzage te leggen stukken voor het college
Kansen voor de hotelmarkt in Arnhem, Lagroup
Te kopiëren stukken voor raadscommissie of gemeenteraad:
Ter inzage te leggen stukken voor raadscommissie of gemeenteraad:
Kansen voor de hotelmarkt in Arnhem, Lagroup
Pagina 3 van 49
2
Toelichting op het voorstel 1. Aanleiding / Probleemstelling Zie bijgevoegd concept-Raadsvoorstel.
Pagina 4 van 49
3
Communicatieparagraaf Heeft er al communicatie plaatsgevonden? Zo ja, met wie en hoe? Ondernemers en vertegenwoordigers van Hoteloverleg Regio Arnhem (Hora) waren betrokken bij de expertmeeting, die Lagroup organiseerde. Met HKN regio Arnhem heeft overleg plaatsgevonden. Zijn er direct belanghebbenden die geïnformeerd moeten worden, voordat de media worden geïnformeerd? Zo ja, hoe gebeurt dit? Nee. Is er naast openbaarmaking in het persgesprek ook een persbericht nodig? (Zo ja, bijvoegen) Er wordt een persbericht gemaakt. Is naast het persgesprek en persbericht nog een andere wijze van bekendmaking nodig? Zo ja, waaruit bestaat die? Nee. Is er een communicatieplan over dit onderwerp? Nee.
Pagina 5 van 49
4
Raadsvoorstel Voor de gemeenteraadsvergadering d.d.
19 oktober 2009
Documentnummer:
2009.0.081.625
Zaaknummer:
2009-09-01094
Advies van de raadscommissie: Onderwerp:
Stand van zaken hotelontwikkelingen
Aan de gemeenteraad.
Arnhem, 22 september 2009
VOORSTEL 1. Kennisnemen van de stand van zaken met betrekking tot de realisatie van hotels in de binnenstad 2. Instemmen met uitbreiding van hotels buiten de binnenstad; voor de besluitvorming zijn de wethouders van EZ en RO gemandateerd 3. Instemmen met de beperking van regels voor kleinschalige bed & breakfastvoorzieningen 1.
AANLEIDING / PROBLEEMSTELLING De Raad heeft op 30 juni 2008 ingestemd met een verruiming van de vestigingsmogelijkheden voor hotels in de binnenstad. Het hotelbeleid werd geformuleerd in de horecanota Gastvrij Arnhem (2005). Het doel van de verruiming van de vestigingsmogelijkheden voor hotels in het raadsbesluit van 2008 is de realisatie van één of meer hotels in de binnenstad. Toevoeging van hotels versterkt het toeristische- en zakelijke bezoek aan de stad. Een hotel in de binnenstad nodigt uit tot gebruik van bijvoorbeeld de culturele- en horecavoorzieningen in de stad. Bij uitbreiding wordt rekening gehouden met de marktverhoudingen. In de plannen voor Rijnboog en Centrum Zuid is ruimte voor hotels gereserveerd. Hiermee moet rekening worden gehouden. Daarnaast wordt onderzocht of er nog uitbreidingsruimte voor hotels buiten de binnenstad is en of het aanbod in andere marktsegmenten kan worden versterkt (eenvoudige hotels, bed & breakfast).
2.
DOEL Doel van dit voorstel is om u te informeren over de voorbereiding van hotels in de binnenstad, een voorstel te doen voor de ontwikkelingsmogelijkheden voor hotels buiten de binnenstad en een voorstel voor de ontwikkeling van bed & breakfast.
Pagina 6 van 49
3.
ARGUMENTEN De stand van zaken met betrekking tot de realisatie van hotels in de binnenstad Met het besluit van de Raad van 30 juni 2008 is er ruimte voor de ontwikkeling van 1 of meer hotels in de binnenstad (gebied binnenstad, inclusief de singels en het Coehoorngebied) naast de ontwikkelingslocaties Rijnboog, Arnhem Centraal en Arnhem-Zuid. Als criterium is gesteld dat het moet gaan om hotels: - in het hogere segment, die zowel de zakelijke als de toeristische markt bedienen. - die door hun uitstraling zich onderscheiden en het imago van Arnhem als innovatieve en creatieve stad versterken (bijv. een designhotel). - die de parkeerbehoefte in of nabij het pand oplossen. Het raadsbesluit laat ruime kaders. Aan initiatieven vanuit de markt wordt ruimte geboden. Met diverse initiatiefnemers zijn gesprekken gevoerd, zodat zij snel inzicht hebben in ontwikkelingsmogelijkheden. Inmiddels is aan 5 initiatiefnemers te kennen gegeven dat in principe medewerking wordt verleend aan het verdere bouwvergunning- en planologisch traject: Bam Utiliteitsbouw BV-regio Arnhem – Jansbuitensingel 26, Haarhuis – Stationsplein 1, Van der Valk – Weerdjestraat 70, AM Wonen – Cobercoterrein, Ovido Holding BV – Eusebiusbuitensingel 38 -39, Bij deze initiatieven gaat het om in totaal 223 kamers. Naast de 5 genoemde initiatieven en initiatiefnemers is ook onderzoek gestart naar een hotel bij Musis Sacrum. De wens van ontwikkelende partijen om bij Musis Sacrum een hotel te ontwikkelen, en moties in de Raad, zijn aanleiding voor een verkenning van de ontwikkelingsmogelijkheden van een hotel. De mogelijkheden worden aan de hand van scenario’s verkend, waarin verschillende doelen, ruimtelijke kwaliteit en financiële opbrengst worden beoordeeld. Met marktpartijen vindt overleg plaats. Over deze ontwikkeling wordt apart aan u gerapporteerd. De bovenstaande initiatieven vullen de indicaties voor de marktruimte. Echter de ontwikkelingen verlopen traag. Wel zijn de uitbreidingsplannen voor hotel Haarhuis door Welstand goedgekeurd en wordt op korte termijn een aanvraag voor een bouwvergunning verwacht. De andere initiatiefnemers hebben nog geen bouwaanvraag gedaan en de noodzakelijke procedure van wijziging van het bestemmingsplan is nog niet gestart. Marktruimte De gemeente Arnhem heeft opdracht gegeven om de marktruimte te onderzoeken. Door adviesbureau Lagroup is een marktverkenning uitgevoerd (zie ook de bijlage). Lagroup geeft aan dat de marktruimte voor de regio Arnhem voor de periode tot 2015 varieert tussen 45 en 265 kamers, afhankelijk van het ambitieniveau dat in de stad wordt gehanteerd. De ambitie van Arnhem is om de stad aantrekkelijker te maken voor bezoekers. Daarbij past het ambitieuze scenario met 265 kamers. Het blijft echter gaan om indicaties van marktruimte. Lagroup typeert de Arnhemse markt als volgt: - Arnhem heeft een hotelaanbod van 727 kamers. - Het aanbod in de regio (m.n. de Zuid Veluwezoom) is met 786 kamers groot. Het vormt met Arnhem één marktgebied.
Pagina 7 van 49 2
-
In Arnhem was in de afgelopen jaren sprake van een kleine afname van het aantal kamers, terwijl in diverse andere steden sprake was van groei (voorbeeld Maastricht, Groningen, Utrecht). Vergeleken met enkele middelgrote gemeenten met historische binnensteden, is de Arnhemse binnenstad opvallend leeg qua hotelaanbod M.n. het aanbod in het hogere segment is in Arnhem laag. De extra marktruimte voor nieuwe hotelkamers kan zowel in de binnenstad als buiten de binnenstad worden gerealiseerd. De voorkeur voor hotelvestiging in de binnenstad is te billijken.
Lagroup is uitgegaan van alle bekende plannen in Arnhem en de regio (inclusief de reserveringen van de gemeente Arnhem De mogelijkheid van de gemeente om invloed uit te oefenen op de hotelmarkt is beperkt. De markt heeft een sterk cyclisch karakter. De rendementen op hotelvastgoed zijn relatief laag. De marktsituatie bepaalt in sterke mate of hotelinitiatieven ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Sinds vorig jaar is het economisch tij gekeerd. Ontwikkelaars kunnen nu moeilijk financieringen voor hun hotelontwikkelingen aantrekken. Als het economisch tij keert, zal de hotelmarkt aantrekken. Echter ondernemers zullen ervoor waken om tegelijkertijd met de bouw van meerdere hotels te beginnen. Medewerking van de gemeente aan hotelinitiatieven geeft nog geen zekerheid over realisatie. Er ontstaat waarschijnlijk een situatie waarbij op de termijn van een paar jaar enkele plannen tot realisatie komen en andere op de plank blijven liggen. Een zorgpunt is dat meerdere initiatiefnemers tot realisatie willen komen als de markt aantrekt. Voorkomen moet worden dat bijvoorbeeld een hotel in Rijnboog hierdoor niet tijdig gerealiseerd kan worden. De gemeente kan nog enige sturing geven in het vervolgtraject. Buiten de binnenstad Een (kleinschalig) hotel buiten de binnenstad kan een versterking betekenen voor een specifieke attractie. Bijvoorbeeld voor het Modekwartier. Stichting Volkshuisvesting heeft plannen voor de ontwikkeling van een kleinschalig hotel nabij het Modekwartier. Hoewel de indicatieve marktruimte met de ontwikkelingen in de binnenstad kan worden gevuld, is een beperkte ontwikkeling buiten de binnenstad gewenst als het om een toevoeging gaat, die in de binnenstad niet kan worden gerealiseerd en/of waarvoor nog geen aanbod is ontwikkeld. Een belangrijk criterium is dat een toevoeging bijzondere meerwaarde biedt voor de toeristische markt. Voorgesteld wordt om voor de ontwikkeling van hotels buiten de binnenstad van geval tot geval te bekijken of de ontwikkeling van een hotelinitiatief bestuurlijk gewenst is. Aan de wethouders EZ en RO wordt de beoordeling van de hotelinitiatieven voorgelegd. Het belangrijkste (ruimtelijk) criterium is of het initiatief bijdraagt aan de versterking van toeristische ontwikkelingen en meerwaarde heeft voor de toeristische markt (en niet in de binnenstad kan worden gerealiseerd). Het kan gaan om de nabijheid van een publieksaantrekkende functie (Gelredome, Stadsblokken/Meinerswijk, Park Lingezegen), een speciale functie of gebouw (het Modekwartier, het Nationaal Historisch Museum). De vestiging van een hotel mag geen negatieve gevolgen hebben voor de (woon)omgeving. Als het bestemmingsplan geen hotelfunctie mogelijk maakt, is een herziening daarvan nodig. Gebleken is echter dat op diverse locaties buiten de binnenstad de vigerende bestemmingsplannen een hotelontwikkeling niet uitsluiten. Dat geldt bijvoorbeeld in diverse winkelcentra en ook bijvoorbeeld voor de locatie Hotel Zuid in Malburgen (hoek Nijmeegseweg-Huissensestraat), waarvoor Stichting
Pagina 8 van 49 3
Volkshuisvesting een hotelinitiatief wil nemen. Bed & breakfast Ook voor bed & breakfast-voorzieningen geldt dat deze gewenst zijn, omdat ze bijdragen aan het toeristisch bezoek aan de stad. B&b-voorzieningen zijn kleine voorzieningen met een marginale rentabiliteit. Het aantal van deze voorzieningen heeft weinig of geen invloed op de hotelmarkt. Dit wordt ook door Lagroup gesteld in hun advies. In Arnhem zijn ca. 20 b&b-gelegenheden. Over het algemeen zijn deze klein, bestaande uit 1 of 2 kamers. De b&b’s liggen verspreid over de hele stad: nabij de binnenstad, aan de rand van de stad, op woonboten, in Arnhem-noord en -zuid. Met ca. 50 kamers vormen de huidige voorzieningen ca. 7 % van het logiesaanbod in Arnhem. Voor b&b’s is een logiesbestemming nodig. Ook moeten b&b’s een exploitatievergunning hebben. Kleinschalige b&b’s veroorzaken weinig of geen overlast en zouden in de gehele stad met beperkte regelgeving mogelijk moeten zijn. Het is gewenst om m.n. voor kleinschalige b&b’s de regelgeving te vereenvoudigen. Voorgesteld wordt om voor kleinschalige b&b’s de volgende definitie te hanteren: Bed & breakfast is een overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woonhuis of bijhuis en wordt gerund door de eigenaren van het betreffende huis en heeft maximaal 4 slaapplaatsen. Dit betekent voor de regelgeving: - Bestemmingsplannen: In een “parapluplan” zou voor alle woonbestemmingen geregeld moeten worden, dat onder de bestemming “wonen” een b&b past mits deze verblijf verschaft aan niet meer dan 4 personen. - Exploitatievergunning horeca: voorgesteld wordt gebruik te maken van de vrijstellingsmogelijkheid in de APV, zodat b&b voorzieningen van niet meer dan 4 personen niet vergunningplichtig zijn. - Gebruiksbesluit: Voor b&b voorzieningen van niet meer dan 4 personen is geen vergunning nodig. - Toeristenbelasting: Hiervoor geldt een meldingsplicht. Voorzieningen die verblijf verschaffen aan méér dan 4 personen, worden getoetst aan het geldende bestemmingsplan (horecabestemming) en ruimtelijke criteria, die op basis van het hotelbeleid voor logiesmogelijkheden worden gehanteerd. Voor deze voorzieningen is ook een horeca- en gebruiksvergunning nodig.
4.
FINANCIËN Voor de uitvoering van deze nota is geen aanvullende financiering nodig.
5.
RISICO’S Er is enig risico dat met een te ruime toelating op hotelinitiatieven de ontwikkeling van een hotel in Rijnboog wordt vertraagd.
6.
UITVOERING EN EVALUATIE
Pagina 9 van 49 4
Instemming van de Raad met de beleidsvoorstellen in deze nota betekent, dat: - Initiatieven voor hotelontwikkelingen buiten de binnenstad ter beoordeling aan de verantwoordelijke wethouders worden voorgelegd; - Nader zal worden onderzocht of bestemmingsplannen aansluiten bij de beleidsmatige uitgangspunten voor gewenste hotelontwikkelingen (inclusief onderzoek naar mogelijkheden voor buiten- en binnenplanse vrijstellingen); - Kleinschalige b&b’s zoveel mogelijk regelvrij tot stand kunnen komen. Daarvoor dient ondermeer een parapluplan voor alle bestemmingsplannen te worden gemaakt.
Pagina 10 van 49 5
De Commissie Cultuur, Economie, Educatie, Sport en Sociale Zaken zal over dit voorstel advies uitbrengen. Het advies van deze commissie wordt u separaat voorgelegd. Wij geven U in overweging bijgaand ontwerpbesluit vast te stellen.
Hoogachtend het college van burgemeester en wethouders van Arnhem,
de secretaris,
de burgemeester,
Bijlage Kansen voor de hotelmarkt in Arnhem, Lagroup
Pagina 11 van 49 6
Besluit van:
19 oktober 2009
Documentnummer
2009.0.081.625
Zaaknummer
2009-09-01094
DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 september 2009, Stadsontwikkeling nummer 2009.0.081.621; besluit: 1. Kennisnemen van de stand van zaken met betrekking tot de realisatie van hotels in de binnenstad. 2. Instemmen met de ontwikkelingsmogelijkheden voor hotels buiten de binnenstad. 3. Instemmen met de voorstellen voor de ontwikkeling van bed & breakfast faciliteit.
De griffier,
De voorzitter,
Pagina 12 van 49 7
Kansen voor de hotelmarkt in Arnhem Uitbreidingsruimte buiten de binnenstad en aantrekkelijke hotelsegmenten in kaart gebracht Amsterdam, 18 december 2008 Geer Schakel en Erik Grootscholte 2008-131 rp 04a
lagroup Leisure & Arts Consulting
Pagina 13 van 49
18-12-2008
1
Inhoud 1.
Inleiding
3
2.
Hotelaanbod Arnhem
4
3.
Hotelaanbod regio (omliggende gemeenten)
10
4.
Hotelbeleid Arnhem, historie en hotelbouwplannen
13
5.
Hotelvraag en bezetting Arnhem
15
6.
Toekomstige hotelvraag Arnhem
16
7.
Benchmark gemeenten met grote hotelgroei
18
8.
Uitkomsten expertmeeting
23
9.
Mogelijke hotellocaties buiten de binnenstad
30
10. Aanbevelingen en randvoorwaarden
32
Bijlagen
36 Pagina 14 van 49
lagroup
Foto voorpagina: Arjan Almekinders
18-12-2008
2
1. Inleiding Aanleiding en vraagstelling Ondanks diverse uitbreidingsinitiatieven en een actief hotelbeleid is het hotelaanbod in Arnhem in de afgelopen tien jaar nagenoeg gelijk gebleven. De gemeenteraad heeft daarom op 30 juni 2008 besloten om de hotelmarkt een extra stimulans te geven, door: ruimte in de binnenstad voor extra hotels in het hogere segment initiatief voor een marktverkenning naar uitbreidingsruimte voor hotels buiten de binnenstad mogelijkheden voor aanbod in andere hotelsegmenten (congresmarkt, eenvoudige hotels, bed & breakfast) De uitkomst van de marktverkenning kan aanleiding zijn tot verruiming van het beleid in de naaste toekomst. Deze rapportage geeft die uitkomst weer
Onderzoeksaanpak De aanpak bestaat uit vier beknopte stappen deskresearch naar de ontwikkeling van de toekomstige vraag en het huidig en toekomstig hotelaanbod in Arnhem een benchmark onder enkele gemeenten die een bovengemiddelde groei van het hotelaanbod hebben gekend inventarisatie en beoordeling van mogelijke hotellocaties buiten de binnenstad 15 van 49 een expertmeeting met lokalePagina en externe betrokkenen
lagroup
18-12-2008
3
2. Hotelaanbod Arnhem – ontwikkeling
Het hotelaanbod in Arnhem lijkt te stagneren, vergeleken met de ontwikkeling bij gemeenten van vergelijkbare omvang (zie linkergrafiek)
Maar de dichtheid (en dus het aanbod) van hotelkamers in Arnhem ligt pas sinds 2003 lager dan de benchmark (zie rechtergrafiek)
Arnhem is van een voorsprong op achterstand geraakt. In 2008 ligt het hotelaanbod circa 10% beneden dat van gemeenten van vergelijkbare omvang. Dit verschil kan voor een deel worden verklaard door het grote aanbod hotelkamers rondom Arnhem (zie pagina 10) Aantal hotelkamers per 10.000 inwoners
Index totaal aantal hotelkamers (1996 = 100) 65
150 140 130
Nederland Gemeenten 100.000-250.000 inwoners
120 110
Nederland totaal
60 55 50
Gemeenten 100-250.000 inwoners
45
Arnhem
100 90
80
Arnhem
40
Pagina 16 van 49
lagroup
Bron: Bedrijfschap Horeca & Catering, bewerking lagroup
18-12-2008
4
2. Hotelaanbod Arnhem – classificatie NHC
Vergeleken met gemeenten van gelijke omvang heeft Arnhem 40% minder hoger geklasseerde kamers (4-5 sterren)
Arnhem heeft geen 5-sterrenhotels
Maar slechts 4 van de 20 vergelijkingsgemeenten hebben 5-sterrenhotels. Daarbij ligt 80% van alle 5-sterrenkamers in die gemeenten in de gemeente Haarlemmermeer (invloed Schiphol/ Amsterdam)
Arnhem heeft vooral een relatief hoog aanbod 3-sterrenkamers (tweemaal zoveel als de benchmark)
gemeenten 100-250.000 inwoners
Arnhem 100%
100%
90%
90%
20%
80%
32%
35%
4-sterren
70% 60% 50%
5-sterren
50% 47%
40%
52%
80% 70%
0% 1996
lagroup
2002
2008
35%
44%
4-sterren 55%
0-2 sterren
50%
0-2 sterren
40% 20%
13%
5-sterren
3-sterren
20%
21%
5%
60%
30% 30%
8%
3-sterren
30% 10%
6%
10%
35% 28% 25% 25%
21%
15%
1996
2002
2008
0%
Pagina 17 van 49
Bron: Bedrijfschap Horeca & Catering, bewerking lagroup
18-12-2008
5
2. Hotelaanbod – huidig aanbod gemeente Arnhem
Officieel (volgens het Bedrijfschap Horeca & Catering) telde Arnhem medio 2008 727 kamers in hotels en pensions. Hieronder staan er 663 weergegeven. Het verschil betreft registratieverschillen en enkele B&B‟s (zie pagina 9) Gemeente
Hotels in Arnhem Van der Valk Hotel Arnhem Best Western Hotel Haarhuis NH Rijnhotel Landgoed Hotel-Restaurant Groot Warnsborn Mercure Hotel Arnhem
Arnhem Arnhem Arnhem Arnhem Arnhem
100 84 68 30 83
**** **** **** *** ***
Hotel en Congrescentrum Papendal Hotel Blanc Old Dutch
Arnhem Arnhem Arnhem
76 22 22
*** *** ***
Hotel Molendal Hotel Centraal Hotel Parkzicht Pension Warnsborn Pension De Tamboer Pension De Praets Arnhem Papendal Sporthotel NOC*NSF Hotel Rembrandt Stayokay Arnhem
Arnhem Arnhem Arnhem Arnhem Arnhem Arnhem Arnhem Arnhem Arnhem
17 16 15 7 11 8 66 7 31
*** *** ** ** ** ** ** * *
Totaal aantal hotelkamers in Arnhem Idem, conform Bedrijfschap Horeca & Catering
lagroup
Aantal Sterren kamers NHC
Naam
Verschil
Pagina 18 van 49
663 727 64
Bron: Bedrijfschap Horeca & Catering + diverse websites; bewerking lagroup
18-12-2008
6
2. Hotelaanbod – ligging huidig aanbod in Arnhem
Old Dutch
Hotel Centraal
Pagina 19 van 49
lagroup
NH Rijnhotel, ****, 68 k. Hotel Blanc, ***, 22 k. Old Dutch, ***, 22 k. Hotel Haarhuis, ****, 84 k. Hotel Centraal, ***, 16 k. Hotel Molendal, ***, 17 k. Hotel Parkzicht, **, 15 k. Stayokay Arnhem, *, 33 k.
NB: Betreft alleen hotels met minimaal 15 kamers; exclusief hotels in buitengebied (zie pag. 11)
18-12-2008
7
2. Hotelaanbod – spreiding hotels in Arnhem
Vergeleken met enkele middelgrote gemeenten met historische binnensteden, is de Arnhemse binnenstad opvallend leeg qua hotelaanbod
De Arnhemse binnenstad heeft door de 2e Wereldoorlog een deel van haar historisch karakter verloren, maar biedt toch toeristische kansen
Groningen
Utrecht
Delft
lagroup
LeidenPagina 20 van 49
Bron: Gouden Gids; bewerking lagroup
Arnhem
Haarlem 18-12-2008
8
2. Hotelaanbod – Bed & Breakfast‟s in Arnhem
lagroup
Bed & Breakfast bedrijven groeien snel in aantal. Er zouden momenteel circa 4.000 B&B‟s zijn in Nederland, met totaal circa 10.000 kamers. Ten opzichte van de hotelmarkt (100.000 kamers) is dat met circa 10% een beperkt aandeel. Relatief veel B&B‟s liggen in het buitengebied
Arnhem telt circa 20 B&B‟s. Met circa 42 kamers is dat 6% van het aantal hotelkamers in de gemeente
Er zijn geen B&B‟s in de binnenstad; wel liggen er relatief veel binnen het stedelijk gebied (zie figuur)
B&B‟s hebben maximaal 7 kamers (gemiddeld 2,5 kamer). Een B&B is gevestigd in een woon- of bijhuis, voor kortdurend toeristisch verblijf, en wordt gerund door de inwonende eigenaren van het huis
Bestemmingstechnisch is het een ondergeschikte nevenactiviteit die kan vallen onder de “Regeling voor aan huis gebonden beroepen en Pagina 21 van 49 bedrijven”
Bron: www.bedandbreakfast.nl / Stichting Bed & Breakfast Nederland; bewerking lagroup
18-12-2008
9
3. Hotelaanbod – huidig aanbod regio
De aangrenzende gemeenten rondom Arnhem (exclusief Apeldoorn) tellen meer hotelkamers dan Arnhem zelf. Dat betreft vooral 4-sterrenkamers (ruim 80% van het aanbod). Dit zal ten dele het relatief lage 4-sterrenaanbod in Arnhem verklaren
De gemeente Renkum heeft met 535 van de 786 regionale hotelkamers bijna 70% van het regionale aanbod binnen haar grenzen. Dit zijn vrijwel allemaal 4-sterrenkamers (zie ook pagina 11)
Naam
Plaats
Hotels in directe omgeving Arnhem Hotel de Bilderberg Bilderberg Hotel de Buunderkamp Bilderberg Hotel Wolfheze Golden Tulip Arnhem - Velp Golden Tulip Avegoor Sandton Hotel de Roskam Golden Tulip Parkhotel Hotel Gieling Holland Hotel Dreyeroord Linge Hotel Campanile Hotel Arnhem Zevenaar
Oosterbeek Wolfheze Wolfheze Velp Ellecom Rheden Doorwerth Duiven Oosterbeek Elst Zevenaar
Totaal hotelkamers in directe omgeving Arnhem Totaal hotelkamers gemeente Arnhem
lagroup
Pagina 22 van 49
Totaal aantal hotelkamers in Arnhem en directe omgeving
Bron: Bedrijfschap Horeca & Catering, bewerking lagroup
Aantal Sterren kamers NHC
146 101 70 74 73 62 120 40 27 20 53
**** **** **** **** **** **** **** *** *** *** ***
786 727 1513
18-12-2008
10
3. Hotelaanbod – huidig aanbod Arnhem en regio
Pagina 23 van 49
lagroup
Bron: Bedrijfschap Horeca & Catering, bewerking lagroup (exclusief 0-st.hotels)
18-12-2008
11
3. Hotelaanbod – ligging huidig aanbod in de regio Golden Tulip Avegoor
Stayokay Arnhem
Hotel Centraal
Linge Hotel
De Buunderkamp, ****, 101 k. Hotel Wolfheze, ****, 70 k. Van der Valk Arnhem, ****, 100 k. Papendal, ***, 76 k. Parkhotel Doorwerth, 120 k. 15 kamers Hotels****, met minimaal
lagroup
Hotel de Bilderberg, ****, 146 k. Hotel Dreyeroord, ***, 27 k. Groot Warnsborn, ****, 30 k. Mercure Arnhem, ***, 83 k. 24 van 49 Hotel dePagina Roskam, ****, 62 k.
Bron: Bedrijfschap Horeca & Catering, bewerking lagroup
GT Avegoor, ****, 73 k. GT Arnhem-Velp, ****, 74 k. Hotel Gieling, ***, 40 k. Campanile Zevenaar, ***, 53 k. Linge Hotel, ***, 20 k. 18-12-2008
12
4. Hotelbeleid Arnhem – historie
Volgens de nota “Hotelbeleid Arnhem” (2000) was er ruimte voor 225250 extra hotelkamers in Arnhem: destijds (peildatum 1999) ging men uit van een bestaand bestand van 513 hotelkamers. Het Bedrijfschap Horeca & Catering geeft in dat jaar een aanbod van 740 hotelkamers. Het verschil van 227 kamers liet men buiten beschouwing de mogelijk geachte groei van het aanbod van circa 45% liep parallel met de geschatte groei van de vraagmarkt met circa 45% over een periode van vijf tot zeven jaar locaties die toen geschikt werden geacht voor hoteluitbreiding waren Gelredome, Kema, Stationsgebied, Paradijs (Rijnboog) en Waterberg (Schelmseweg) in werkelijkheid is het officiële hotelaanbod tussen 1999 en 2008 vrijwel constant gebleven (van 740 naar 727 kamers volgens het Bedrijfschap Horeca & Catering)
In de nota “Gastvrij Arnhem” (2005) werd een groei van de vraag tot 2012 (zeven jaar) voorspeld met totaal 23% voor de gehele regio Arnhem. voor de gemeente Arnhem werd uitgegaan van een toename van het aanbod met circa 200 hotelkamers de binnenstad (Haarhuis/WTC en Rijnboog-haven) en centrum-zuid (Gelredome) werden als geschikte hotellocaties gezien Pagina 25 van 49 geen van de destijds voorziene hotelbouwplannen is gerealiseerd
lagroup
18-12-2008
13
4. Hotelbeleid Arnhem – huidige hotelbouwplannen
Inmiddels heeft het stadsbestuur ruimte gegeven voor extra hotelkamers in de binnenstad, naast de genoemde voorkeurslocaties Rijnboog en Arnhem Centraal
Voor de binnenstad van Arnhem zijn momenteel 14 hotelinitiatieven bekend bij de gemeente, waarvan de meeste in een zeer pril en onzeker stadium
Daarnaast zijn er enkele onzekere hotelbouwplannen buiten de binnenstad, o.a. bij Gelredome (centrum-zuid)
(Vrijwel) zekere nieuwbouwplannen in Arnhem betreffen: uitbreiding Papendal met 75 kamers (4-sterren) in 2009 uitbreiding Haarhuis met 40 kamers (4-sterren) in 2010 nieuwbouw hotel circa 100 kamers in Rijnboog (4-sterren) 2010/2011
In de regio Arnhem zijn er de volgende (vrij) zekere nieuwbouwplannen: opening 150 kamer-hotel Van der Valk Duiven (4-sterren) eind 2009 uitbreiding hotel Dreyeroord in Oosterbeek met 10 kamers (3-sterren)
Voor de gemeente Arnhem gaan wij uit van een zekerheid van 215 extra hotelkamers tot 2012 (zie drie plannen hierboven)
Pagina 26 van 49
lagroup
18-12-2008
14
5. Hotelvraag en bezetting Arnhem
Arnhemse hotels hadden in 2006 (laatste beschikbare informatie uit de Toeristenbelasting) een bedbezetting van 48%, ruim boven het gemiddelde van Gelderland en net boven het gemiddelde van Nederland (zie tabel)
Er zijn geen gegevens over de segmentering van de hotelvraag in Arnhem. Volgens lokale hoteliers is dat circa 65% zakelijk (individueel + groepen) en 35% toeristisch. De bezetting door-de-week is dan ook beter dan de weekends
Hotels buiten het centrum (zoals Papendal, Rijnhotel) hebben relatief veel zakelijke groepen (cursussen, vergaderingen), hotels in de binnenstad relatief veel individuele zakelijke gasten
Centrumhotels (44%) hebben een wat lagere bedbezetting dan perifere hotels (49%). Maar dat hoeft niet te duiden op een oorzakelijk verband. De periferie telt meer grote hotels die in het algemeen beter bezet zijn
Uitgaande van de genoemde mix zakelijk-toeristisch was de kamerbezetting in alle Arnhems hotels circa 70% in 2006 (= circa 186.000 verhuurde kamers)
Bedbezetting
lagroup
Hotels 4-sterren Arnhem Hotels 3-sterren Arnhem Hotels 0-2 sterren + pensions Arnhem Bedbezetting hotels gemeente Arnhem Bedbezetting hotels Gelderland totaal Bedbezetting hotels Nederland totaal
BB% BB% 2005 2006 46% 51% 44% 47% 42% 42% 44% 48% Pagina39% 27 van 49 41% 43% 47%
Bron: Gemeente Arnhem (Toeristenbelasting), bewerking lagroup
18-12-2008
15
6. Toekomst hotelmarkt Arnhem – vraag
Gekeken is naar de mogelijke vraagontwikkeling in de tijd in Arnhem, over de periode 2006 tot 2015. Op peilmoment 2006 bedroeg de vraag in de gemeente Arnhem 186.000 verhuurde kamers
Autonome groeiverwachting Arnhemse hotelvraag volgens twee scenario‟s (*) gematigd: +2% per jaar van 2006 tot 2015 = totaal +20% ambitieus: +4% per jaar van 2006 tot 2015 = totaal +42%
nieuwe hotelkamers hebben eigen (extra) acquisitiekracht; geschat op 15% kamerbezetting bovenop autonome groei vraagmarkt GEMATIGD SCENARIO aantal aantal hotelkamers verhuurde kamers 2015 2015
situatie 2006 (afgerond)
lagroup
730
186.000
AMBITIEUS SCENARIO aantal aantal hotelkamers verhuurde kamers 2015 2015 730
186.000
voorziene groei vraagmarkt per jaar
2,0%
4,0%
voorziene groei vraagmarkt hele periode 2006-2015
20%
42%
situatie bij normatieve kamerbezetting van 65% mogelijke toename aantal kamers ten opzichte van eind 2006 op basis van autonome groei vraagmarkt extra verhuurde kamers in 2010 door 'eigen markt' nieuwe hotelkamers (15% KB)
940
222.300
50
11.500
90
21.400
gecorrigeerde situatie, bij normatieve kamerbezetting 65%
990
233.800
1.210
286.100
Total groei aantal verhuurde kamers t.o.v. 2006 Pagina 28 van 49 mogelijke toename totaal aantal hotelkamers (afgerond) 260
47.800
210
1.120
264.700
390
100.100 480
(*) Rekening houdend met een mogelijke laagconjunctuur en met de komst van VdValk Duiven
18-12-2008
16
6. Toekomst hotelmarkt Arnhem – extra marktruimte
Bij het gematigde scenario kan de vraagmarkt tot 2015 groeien met 48.000 verhuurde kamers tot totaal 234.000 verhuurde kamers (zie tabel vorige pagina)
Bij het ambitieuze scenario kan de vraagmarkt tot 2015 groeien met 100.000 verhuurde kamers tot totaal 286.000 verhuurde kamers
Dit betekent, bij een normatieve* kamerbezetting van 65% een mogelijk totaalaanbod in Arnhem van 990 respectievelijk 1.210 hotelkamers in 2015
Uitgaande van de bestaande 730 kamers is dat een groei met 260 respectievelijk 480 hotelkamers tot 2015
Bij een zekere uitbreiding met 215 kamers, is er dus extra uitbreidingsruimte voor 45 tot 265 hotelkamers tot 2015
eind 2015 aantal hotelkamers gematigd ambitieus scenario scenario aantal hotelkamers eind 2006
730
730
210 50
390 90
ruimte in de markt voor extra hotelkamers tot 2010/2015: 1. door autonome groei vraagmarkt 2. door extra vraag gegenereerd door nieuwe hotelkamers totale ruimte voor extra hotelkamers tot 2010/2015
B
260
480
theoretisch wenselijk aantal hotelkamers eind 2015
A+B
990
1210
B C
260 215
480 215
D=B-C
45
265
totale ruimte voor extra hotelkamers vrijwel zekere nieuwbouwplannen hotels in Arnhem Pagina 29 van theoretische ruimte voor49 nieuwe initiatieven tot 2015
lagroup
A
* Bij 65% kamerbezetting wordt een hotel geacht voldoende rendement te kunnen behalen
18-12-2008
17
7. Benchmark gemeenten met grote hotelgroei (1)
Er zijn gemeenten in Nederland die na een periode van stabiel aanbod (door een restrictief vestigingsbeleid of door marktomstandigheden) een (inhaal)groei van het aanbod hebben doorgemaakt, ook buiten de binnenstad
In deze benchmark is gekeken naar een aantal gemeenten waar dit zich heeft voorgedaan en is onderzocht wat Arnhem daarvan kan leren: hoe heeft het aanbod buiten de binnenstad zich ontwikkeld? op welke locaties en waarom op die plekken? welke typen hotels? welk gemeentelijk beleid is hierop gevoerd?
De volgende gemeenten zijn opgenomen in de benchmark: Maastricht Utrecht Groningen
Pagina 30 van 49
lagroup
18-12-2008
18
7. Benchmark gemeenten met grote hotelgroei (2) Ontwikkeling hotelkamers 1995-2008 2.500
De rode lijn in de onderste grafiek geeft het aantal kamers in 1995 aan. De volgende feiten zijn opvallend:
Maastricht (van 1.091 naar 2.201 kamers) kende een verdubbeling van het aanbod na het vrijgeven van de lange tijd gereguleerde hotelmarkt
Ook in Groningen (539 naar 847) en in Utrecht (1.094 naar 1.325) was sprake van een gestage groei in het aanbod
Arnhem kende daarentegen een kleine, afname van het kameraanbod (789 naar 727)
2.201
2.000 1.500
1.325
1.091 1.000 500
1.094
847
789
727
539
Arnhem Groningen
Maastricht Utrecht
0
250
Geïndexeerde groei hotelaanbod 1995-2008 202
200 157
150 100 50 -
121 92
Geïndexeerde groei hotelaanbod 1995 2008
Pagina 31 van 49
lagroup
Bron: Bedrijfschap Horeca & Catering, bewerking lagroup
18-12-2008
19
7. Benchmark gemeenten met grote hotelgroei (3) 2500
Hotelkamers steden benchmark 2008
1500
1.569
91
1000
0
De toename van hotelkamers concentreert zich „overall‟ het sterkst in het 4-sterren segment
Het aantal 5-sterren kamers blijft in alle steden klein. In Arnhem en Groningen ontbreekt dit aanbod
Het 3-sterren segment blijft in Arnhem en Maastricht nagenoeg gelijk en laat in Utrecht en Groningen een redelijke groei zien
Het 0- tot 2-sterren kameraanbod slinkt vrijwel overal
Arnhem heeft in vergelijking met Maastricht en Utrecht relatief én absoluut een aanzienlijk lager aanbod aan 4- en 5-sterren kamers
60
2000
500
254
826
328
379
395
94
124
Arnhem
Groningen
253
5 sterren 4 sterren 3 sterren 0-2 sterren
319
209 199
Maastricht
Utrecht
Hotelkamers steden benchmark 1995 2500 2000 1500
5 sterren
153 500 0
lagroup
4 sterren
131
1000
3 sterren
477
774
40 280
373
259
230
263
280
253
Arnhem
Groningen
Maastricht
0-2 sterren
Pagina Utrecht 32 van 49
18-12-2008
20
7. Benchmark gemeenten met grote hotelgroei (4)
De benchmark levert de volgende relevante resultaten op: in alle steden is een toename van kamers in het hogere segment (m.n. 4-sterren) te zien en een afname in het lagere (0- tot 2-sterren) segment Arnhem heeft in vergelijking met de andere steden een beperkt aanbod in het centrum en in de overige stadsdelen, maar… …een aanzienlijk aanbod in het buitengebied en vooral ook in de randgemeenten. De hotels in deze randgemeenten richten zich in aanzienlijke mate op Arnhem Groningen en Utrecht kennen een geringe groei van het kameraanbod buiten het stadscentrum. Maastricht profiteert van zijn goede toeristische naam en het jarenlange gereguleerde beleid en groeit zowel in het centrum als in de gebieden rondom het centrum fors. Ook bij kantorenconcentraties/nabij snelwegen is een aantal hotels gerealiseerd
De hotels buiten de stedelijke centra kunnen grofweg in twee typen verdeeld worden: in sterke mate op de zakelijke markt gerichte middelgrote tot grote ketenhotels (3- tot 4-sterren) nabij snelwegen, kantorenconcentraties, beursgebouwen en vliegvelden. Vaak met ruime vergaderfaciliteiten op de zakelijke èn leisure markt gerichte kleine tot middelgrote hotels in de randen direct rondom het centrum. Deze hotels variëren van 2- tot 4sterren en zijn zowel individueel als onderdeel van een keten. De hotels Pagina 33gevestigd van 49 zijn veelal in bijzondere panden
lagroup
18-12-2008
21
7. Benchmark gemeenten met grote hotelgroei (5)
lagroup
De hotels rondom het centrumgebied kunnen een rol spelen bij het vitaliseren van deze gebieden. Bovendien maken de vaak relatief lage grondprijzen in deze gebieden hotelvestiging gemakkelijker
Low-cost nieuwe design hotelketens zoals Qbic en CitizenM ontbreken vooralsnog in de onderzochte steden
Ook luxe ketens als Hilton of Radisson SAS ontbreken in de steden. Hilton heeft wel interesse getoond in locaties in Maastricht (omwille van het sterke imago op de zakelijke en toeristische markt) en Groningen (toenemende zakelijke bedrijvigheid)
Hotels bij stadionlocaties ontbreken eveneens. Hier staat tegenover dat geen van de onderzochte steden een multifunctioneel stadion met een vergelijkbaar sterke evenementenfunctie heeft als Gelredome
Bij veel nieuwbouwlocaties, zoals Leidsche Rijn in Utrecht, maken hotels onderdeel uit van de planvorming. De realiteit leert echter dat hoteliers doorgaans pas in de eindfase van een ontwikkeling een hotel in deze gebieden willen vestigen. Het adagium „aanbod volgt vraag‟ is hierop van toepassing
Het gevoerde gemeentelijke beleid en het effect ervan hangt sterk samen met de lokale marktomstandigheden. Succesformules bestaan niet. In bijlage 1 wordt een samenvattend Paginaoverzicht 34 van 49 gegeven van de uitkomsten 18-12-2008
22
8. Uitkomsten expertmeeting (1) Aan een expertmeeting over de kansen voor hotels in de gebieden buiten het centrum van Arnhem namen afgevaardigden van de Arnhemse hotelsector, hotelexperts van buiten Arnhem en bij Arnhem betrokken experts op andere terreinen deel. Bijlage 2 geeft een overzicht van de deelnemers aan de sessie. De belangrijkste resultaten staan hieronder
Marktruimte voor hotels De rechtvaardiging van een hotel in Arnhem ligt vooral in het zakelijke segment. In deze zakelijke markt lijkt er ruimte te zijn voor 200 extra kamers Daarnaast lijkt er in of direct rondom het centrumgebied ruimte te zijn voor 1 of 2 stadshotels met een wat kleiner volume
Hotelsegmenten De experts geven aan dat er met name ruimte is voor een 4-sterren (zakelijk) concept Daarnaast kan men denken aan een bijzonder kleinschalig concept met kamers in alle segmenten (binnenstad/rondom centrum) Maar de experts zijn van mening dat er onvoldoende vraag is voor een 5-sterren hotelconcept in Arnhem
Pagina 35 van 49
lagroup
18-12-2008
23
8. Uitkomsten expertmeeting (2)
lagroup
Kansrijke hotelconcepten 1. Verbind een bijzonder hotelconcept aan de sterke mode- & vormgevingssector in Arnhem. Een dergelijk hotel kan bijdragen aan het op de kaart zetten van Arnhem: * Laat Arnhemse ondernemers een boutiquehotel ontwikkelen waarbij de inrichting van de kamers voor rekening komt van modeiconen die hun opleiding in Arnhem hebben genoten. Laat bijvoorbeeld Viktor & Rolf de bruidssuite ontwerpen * Zorg net als in het Amsterdamse Lloydhotel voor kamers in alle prijs- en sterrenklassen en richt je hiermee zowel op trendgevoelige zakelijke bezoekers als modebewuste jongeren * Een dergelijk hotel kan tevens onderdeel zijn van een vaste plek in de stad waar activiteiten op modegebied gebeuren, naar voorbeeld van Modenatie in Antwerpen. Denk hierbij aan een cluster van Coming Soon, een restaurant, artists-in-residence voorzieningen en een mode-hotel, of een locatie in Klarendal * Geef het hotel een actualiteitsfunctie d.m.v. evenementen e.d. 2. Mogelijk kan op de aanwezigheid van het Energie- en Milieutechnologie-cluster in Arnhem worden voortgeborduurd door een volledig cradle-to-cradle hotel te realiseren. Het is wel de vraag of zo‟n hotel op de korte, maar vooral op de langere termijn onderscheidend genoeg is. Veel hotels trachten tegenwoordig aan de hand van Pagina 36zich van 49 duurzaamheid te onderscheiden 18-12-2008
24
8. Uitkomsten expertmeeting (3) 3.
Een 4-sterren zakenhotel op een goed bereikbare plaats van middelgrote omvang (100 tot 200 kamers). Bij voorkeur met eigen vergaderfaciliteiten of aansluitend bij een locatie waar vergaderfaciliteiten zijn of worden gerealiseerd. Goede bereikbaarheid is een voorwaarde
Hotelconcepten – aandachtspunten Voor hotels in of bij het centrum kan men het beste opteren voor een hotel-garni. Dit type hotel heeft doorgaans een hogere Gross Operating Profit en is daardoor beter in staat om hoge grondprijzen te betalen Voor bijzondere hotels geldt dat het veelal zelfstandige vestigingen zijn en geen ketenhotels. Dit impliceert dat een (lokale) individuele ondernemer benodigd is voor het realiseren van een dergelijk concept De experts zijn van mening dat het aantrekken van een keten met een grote (wereld)naam niet voor een extra vraag naar hotelkamers zal zorgen. Verbondenheid aan een bekende hotelketen zien ze niet als essentiële voorwaarde voor hotelvestiging “Mijn gevoel zegt mij dat veel van de hotels in en rond Arnhem zwaar rusten op de groepenmarkt en in het weekeinde op de binnenlandse leisure markt. In dat kader denk ik dat hotels als CitizenM, Qbic of Yotel niet het antwoord zijn, daar deze limited service zijn en geen vergaderfaciliteiten hebben. Ook bieden zij veel te weinig voor de leisure markt in Pagina 37 van 49 de weekeinden” (*)
lagroup
* Citaat eigenaar hotelketen die wel was uitgenodigd, maar niet wilde deelnemen aan de sessie
18-12-2008
25
8. Uitkomsten expertmeeting (4)
Ook aandacht voor de congresmarkt Er vinden in Arnhem nog te weinig congressen plaats. Dit komt met name door een tekort aan (geconcentreerde) hotelkamers voor congresgangers. “Grote congressen vermijden Arnhem, want men zoekt een groot hotel waar men alle congresbezoekers kan laten verblijven, in plaats van ze verspreid door de stad onder te brengen.” Mogelijk kan de realisatie van een multifunctioneel gebouw inclusief congresfunctie in het Rijnbooggebied ervoor zorgen dat de congresmarkt beter bediend kan worden
Redenen voor hotelvestiging in Arnhem volgens de experts: Arnhem heeft naam als modestad Arnhem heeft de combinatie van groen (parken, bos), rood (stad) en een aantal musea (incl. Kröller-Müller) Arnhem is verkozen tot beste binnenstad van Nederland Arnhem trekt behoorlijk wat Duitse bezoekers (hoewel hiervan het merendeel dagbezoekers is) Arnhem beschikt over een ICE-station
Pagina 38 van 49
lagroup
18-12-2008
26
8. Uitkomsten expertmeeting (5)
Overige interessante uitkomsten De Nijmeegse hotelmarkt staat los van de Arnhemse. De Nijmeegse hotelvraag richt zich veel meer op het hotelaanbod in Nijmegen zelf en in de gebieden ten zuiden en ten oosten van die stad In en rondom Arnhem zijn behoorlijk wat evenementen (Gelredome, Vierdaagsen). Deze genereren extra overnachtingen, maar de frequentie van deze evenementen zou hoger moeten liggen om de hotels in de weekenden structureel beter bezet te krijgen Indien men alleen het aanbod aan hotelkamers uit wil breiden, dan bestaat de gemakkelijkste oplossing uit het toevoegen van extra kamers aan de bestaande hotels
Pagina 39 van 49
lagroup
18-12-2008
27
8. Uitkomsten expertmeeting (6)
Potentiële locaties voor een (bijzonder) stadshotel 1. ABN AMRO gebouw aan het Gele Rijdersplein*. Op deze locatie zijn al langer plannen voor een hotel. Het gebouw is echter zodanig van omvang en inrichting dat er waarschijnlijk niet genoeg kamers in zijn te realiseren voor een rendabele exploitatie 2. Escher-gebouw (voormalige Lorenz HBS) in het Spijkerkwartier (bijvoorbeeld voor een bijzonder hotelconcept). Deze locatie blijkt na inspectie echter moeilijk te converteren tot hotel 3. Locatie tegenover de binnenstad, aan de Zuidelijke Rijnoever, met zicht op het centrum (bijvoorbeeld in de buurt van de steenfabriek en tegenover Rijnboog). Een nadeel van deze locatie is de lastige ligging ten opzichte van zowel het centrum als Gelredome 4. Cobercokwartier (AM ontwikkelt op deze locatie woningen). Wellicht is er binnen deze ontwikkeling ook ruimte voor een stadhotel met circa 40 kamers 5. Bij Villa Sonsbeek. Wellicht kan er op het terrein van de Villa een kleinschalig hotel worden gerealiseerd
Pagina 40 van 49
lagroup
* Deze locatie ligt in de binnenstad
18-12-2008
28
8. Uitkomsten expertmeeting (7)
Potentiële locaties voor een nieuw zakenhotel 1. Locatie bij Burgers Zoo, Nederlands Openlucht Museum en het nieuw te bouwen Nationaal Historisch Museum. Deze locatie beschikt over een aantal publiekstrekkers. Daarnaast heeft men in Burgers Zoo een congrescentrum gebouwd (inclusief auditorium van 450 pax). Voorwaarde: het hotel dient op loopafstand van de congreszaal van Burgers Zoo te liggen. Aandachtspunt: trekken van bezoekers/hotelgasten naar binnenstad in verband met economische spin-off 2. Locatie bij het Gelredome/centrum-zuid Van deze beide locaties lijkt de locatie bij Burgers een betere plek dan een locatie bij het Gelredome De locatie bij Burgers kan profiteren van de congresvoorziening en van de ligging nabij drie grote publieksattracties en nabij de Veluwe Het Gelredome heeft te incidenteel grote bovenlokale evenementen om een hotel bestaansrecht te geven. Betwijfeld wordt ook of de locatie vanuit zakelijk en toeristisch oogpunt voldoende aantrekkelijk is.
Pagina 41 van 49
lagroup
18-12-2008
29
9. Mogelijke hotellocaties buiten de binnenstad
Op de volgende pagina staan dertien bijzondere locaties buiten de binnenstad aangegeven
Deze locaties zijn voorgelegd aan de experts in de expertmeeting (zie hoofdstuk 8). Deze beoordeelden de volgende zeven locaties als (redelijk) gunstig voor hotelontwikkeling: 3/4 : nabij Burgers en Openluchtmuseum 6 : Sonsbeek 7 : Klarendal (althans, een mode-geörienteerde locatie) 9 : Zuidelijke Rijnoever 10 : Cobercoterrein 11 : Lorentz HBS (Escher)
Over de andere zes locaties was men niet positief. Ze werden niet voldoende onderscheidend gevonden ten opzichte van vraagsegmenten en/of ten opzichte van concurrerende hotels
Opvallend is dat, met uitzondering van de locatie bij de grote attracties, alle positief beoordeelde locaties dicht bij de binnenstad zijn gelegen. Dit sluit aan bij de uitkomsten van het benchmarkonderzoek (hoofdstuk 7)
Nabij de niet-positief beoordeelde locaties 2 (Papendal), 5 (KEMA) en 12 (Velperbroek) liggen al bestaande hotels. Blijkbaar is extra hotelaanbod op die locaties niet nodig Pagina 42 van 49
lagroup
18-12-2008
30
1
4
3
2
6 5 Hoge Veluwe Papendal Burgers Zoo & Bush Openluchtmuseum (tevens Nat.Hist.Museum) 5. KEMA terrein 6. Sonsbeek 7. Klarendal/modekwartier 8. Bronbeek 9. Zuidelijke Rijnoever 10. Coberco terrein 11. Lorentz HBS (Escher) 12. Velperbroek 13. Gelredome Locaties met bijzondere voorzieningen
7 11
1. 2. 3. 4.
lagroup
8
9
10
12
13
Pagina 43 van 49
Positief beoordeeld door experts
18-12-2008
31
10. Aanbevelingen en randvoorwaarden (1) 1.
Berekend is dat er – naast de zekere plannen voor 215 nieuwe hotelkamers – in Arnhem marktruimte is voor 45 tot 265 extra hotelkamers t0t 2015
2. Afhankelijk van het tijdstip waarop die extra marktruimte door de hotelmarkt wordt opgenomen, kan tijdelijk overcapaciteit ontstaan ten opzichte van de berekende marktruimte. Dit kan tijdelijk tot (te) lage bezetting leiden, maar hoeft niet schadelijk te zijn. Het biedt ook kansen omdat op piektijden de toeristische markt beter kan worden bediend (bijvoorbeeld bij evenementen) waardoor de toeristische positie van Arnhem op termijn beter wordt dan nu voorzien 3.
De extra marktruimte voor nieuwe hotelkamers kan zowel in de binnenstad als buiten de binnenstad worden gerealiseerd. Vanuit de aanbodmarkt geredeneerd zijn er geen dwingende redenen om een hotel per se in de binnenstad te huisvesten. Tegenover eventuele voordelen als de aantrekkelijkheid van de stedelijke omgeving en de aanwezigheid van (zakelijke) vraag, staan nadelen zoals de matige autobereikbaarheid van de binnenstad en mogelijk hoge(re) grondprijzen en bouwkosten
4. Vanuit het belang van de gemeente bezien (een aantrekkelijke, levendige binnenstad met een hoogwaardig toeristisch en zakelijk voorzieningenniveau; spin-off naar omgeving), is de voorkeur voor hotelvestiging in de binnenstad wel te billijken. Pagina 44 van 49
lagroup
18-12-2008
32
10. Aanbevelingen en randvoorwaarden (2) 5.
Op basis van de expertmeningen, de benchmark en onze eigen indrukken, staat lagroup positief tegenover de volgende locaties buiten de binnenstad: 3/4. Burgers, Openluchtmuseum en toekomstig Historisch Museum: een relatief grootschalig hotel, voor gemengd gebruik: individuele toeristen, toeristische groepen en zakelijke groepen; ook kleine familiehotels/B&B‟s zijn mogelijk in dit gebied 5. KEMA-terrein: een schitterend terrein, industrieel erfgoed, groen, nabij de Rijn, niet te ver van de binnenstad, met interessante bedrijvigheid op het terrein zelf. Mogelijkheden voor een niet te grootschalig conferentiehotel 6. Sonsbeek: historisch erfgoed, groen, dicht bij de binnenstad; mogelijkheden voor een luxe en/of design hotelvilla; overigens vermoedelijk lastig rendabel te exploiteren door hoge conversiekosten (tenzij een nieuwbouw hotelvleugel mag worden toegevoegd) 7. Klarendal: door specifieke (toekomstig) karakter van de wijk, kansen voor mode-geörienteerd bijzonder hotel, passend bij de schaal van de wijk 9. Zuidelijke Rijnoever: een toeristisch hotel, mits voldoende sterk concept om destinatie te zijn (lastig bereikbaar). Taxibootvervoer zou aantrekkelijkheid en bereikbaarheid sterk verbeteren 10. Cobercoterrein: mits gebruik wordt gemaakt van industrieel erfgoed uitstekend geschikt voor middelgroot stadshotel (zakelijk en toeristisch)
Pagina 45 van 49
lagroup
18-12-2008
33
10. Aanbevelingen en randvoorwaarden (3) 6. Voor de hiervoor genoemde locaties doen wij geen uitspraken over het (gewenste/meest kansrijke) niveau qua hotelclassificatie van de mogelijke hotels op die locaties. Het beoordelen daarvan kan aan de markt worden overgelaten en zou niet vanuit de gemeente moeten worden gestuurd 7. Datzelfde geldt voor de schaalgrootte van de hotels. Op sommige locaties wordt dit beperkt door de fysieke mogelijkheden ter plaatse, op andere is dat niet aan de orde. De markt moet daar een eigen keuze in maken, mede op basis van rentabiliteitsoverwegingen die per locatie kunnen verschillen (hoge bouwkosten, hoge grondkosten, beperkingen in bouwvolume) 8. De mogelijke hotelbezetting buiten de binnenstad zal gemiddeld wat lager liggen dan in de binnenstad. Op locatieniveau zullen er verschillen zijn die nu niet te voorzien zijn, afhankelijk van de uiteindelijke businesscase per locatie 9. De bij punt 1 genoemde extra marktruimte van 45 tot 265 hotelkamers biedt – gezien de gemeentelijke voorkeur voor de binnenstad – dus maar beperkte vestigingsmogelijkheden voor nieuwe hotels buiten de binnenstad. De gemeente zal dus terughoudend moeten zijn met het uitgeven van die mogelijkheid
10. Met B&B‟s hoeft naar onze mening geen rekening te worden gehouden in het hotelvestigingsbeleid. Het gaat om zeer kleine voorzieningen met een marginale rentabiliteit, die niet of nauwelijks de hotelmarkt (negatief) zullen beïnvloeden. Tegelijkertijd vormen ze een aardige aanvulling op het reguliere hotelaanbod en Pagina 46 van 49 zorgen daarmee voor extra aantrekkingskracht op de toeristische markt
lagroup
18-12-2008
34
lagroup
Leisure & Arts Consulting
Sarphatistraat 650 1018 av Amsterdam t +31 (0)20 550 20 20 f +31 (0)20 550 20 22
[email protected] www.lagroup.nl Pagina 47 van 49
lagroup
18-12-2008
35
Bijlage 1: Overzicht resultaten benchmark overige steden Aspect
Ontwikkeling aanbod buiten binnenstad vanaf „95
Locaties buiten binnenstad
Type hotels
Redenen van vestiging
Huidig gemeentelijk hotelbeleid
Overig
Groningen
1 nieuw hotel, 1 uitbreiding
Aan stadsranden, nabij snelwegen, nabij beursgebouw, niet in gebieden naast centrum
3- en 4 sterren, 60160 kamers, veelal ruime vergaderfaciliteiten, sterk gericht op zakelijke markt, ketens
Goede bereikbaarheid, nabij beursgebouw, nabij kantorenconcentraties
Passief, alleen toetsing op ruimtelijke functionaliteit. Geen markttoets, acquisitie, aanbieden van locaties, etc.
Aantal hotels in randgemeenten richten zich ook op zakelijke markt Groningen. Hilton overweegt een vestiging in Groningen
Utrecht
1 nieuw hotel (medio ‘90), 2 uitbreidingen
Aan stadsranden, nabij snelwegen. beperkt aanbod nabij beursgebouw. Aan oostzijde centrum in bijzondere panden
Stadsranden: zie Groningen. Oostzijde centrum: leisure en zakelijk, 2- en 4sterren, tot 45 kamers
Stadsranden: bereikbaarheid, nabij kantorenconcentraties. Oostzijde centrum: bijzonder pand bij centrum.
Gemeente is nu bezig met het opstellen van nieuw beleid. Resultaten huidig beleid: volgt nog.
Aantal (nieuwe) hotels in randgemeenten richten zich ook op zakelijke markt Utrecht. Circa 7 hotelinitatieven
Maastricht
15 tot 18 nieuwe hotels. Uitbreidingen bestaande hotels onbekend
Aantal aan stadsranden/nabij snelweg/nabij beursgebouw. 10-15 hotels in gebied direct naast stadshart (m.n. Wyck). Aantal in buitengebied
Stadsranden: zie Groningen. Overig: leisure en zakelijk, 4-sterren, aantal bijzonder/5sterren, klein tot middelgroot, 20 tot 120 kamers
Stadsranden: zie Groningen + nabijheid vliegveld en golfbaan. Overig: bijzondere panden, wijk in opkomst, aansprekende natuur
Geen acquisitie, wel regulerend: initiatieven dienen aantoonbare meerwaarde (kwaliteit) te hebben, voorkomen te sterke concentratie, op gang brengen gebiedsontwikkeling
Na jarenlang regulerend hotelbeleid leidde het vrijgeven van de hotelmarkt medio ‘90 tot een sterke groei van het aanbod. Ook nu nog zijn er veel hotelinitiatieven
Gemeente
Pagina 48 van 49
lagroup
Bronnen: websites, hotelnota’s en telefonische interviews met verantwoordelijk ambtenaren
18-12-2008
36
Bijlage 2: deelnemers expertmeeting
Jolande van Amerongen - Hotel Overleg Regio Arnhem (HORA) / Hotel Blanc
Joan Boersma - Hotel Overleg Regio Arnhem (HORA) / Hotel De Bilderberg
Wim Bouwman - City Centrum Arnhem (CCA)
Roy van Dalm - schrijver over creatieve steden/docent HAN
Guus Haenen - Gemeente Arnhem
Marion Hendriks - KvK centraal Gelderland
Tony Huijgen - Bridgez Development & Consultancy
Dany Jacobs - lector bij ondermeer de HAN en ArtEZ hogeschool
Giel Polman - RBT KAN
Erik Grootscholte - lagroup
Geer Schakel - lagroup
Pagina 49 van 49
lagroup
18-12-2008
37
