AGENDAPUNT
NR:
2008.0.108.178
Concernstaf Bureau Gemeentesecretaris
27 november 2008
Pagina 1 van 30
Collegenota Aan burgemeester en wethouders Datum Documentnummer
2008.0.108.178
Zaaknummer
2008-11-02467
Datum
27-11-2008
Portefeuillehouder Kreeft
Dienst
Stadsontwikkeling
In DT
Ambtenaar
de Ruiter/Sekender
In college
Telefoonnummer
3773615/3773270
Voorstel in raadscommissie
Ja
Onderwerp
Arnhem Vastgoedrapportage 2008
Voorstel in raad
Nee
Genoemde data fataal
Nee
Vertrouwelijk
2-12-2008 januari 2009
Beslispunten 1. Kennis nemen van de Arnhem Vastgoedrapportage 2008 en deze ter kennisname door te geleiden naar de raadscommissie VROM
Korte toelichting / samenvatting In de “Nota Grondbeleid: Grond(ig) Bezien!” is voorgesteld om jaarlijks een gemeentelijke vastgoedrapportage aan te bieden aan het bestuur: de Arnhem Vastgoed Rapportage. De Arnhem Vastgoed Rapportage analyseert de markttechnische haalbaarheid en uitgifteverwachtingen van de eigen grondexploitaties van de gemeente, naar o.m. programma (kantoren, woningen, etc.), tijd (fasering) en (grond)prijzen. De Arnhem Vastgoed Rapportage kijkt daarmee naar de vastgoedontwikkelingen vanuit de markt en niet vanuit een beleidsperspectief. De rapportage is daarmee een belangrijk instrument voor risicobeheersing van de gemeente.
Pagina 2 van 30
1
Te kopiëren stukken voor het college
Ter inzage te leggen stukken voor het college
Arnhem Vastgoed Rapportage 2008 Persbericht
Te kopiëren stukken voor raadscommissie of gemeenteraad:
Ter inzage te leggen stukken voor raadscommissie of gemeenteraad:
Arnhem Vastgoedrapportage 2008
Pagina 3 van 30
2
Toelichting op het voorstel 1. Aanleiding / Probleemstelling Zie commissiebrief .
Pagina 4 van 30
3
Communicatieparagraaf Welke in- en externe doelgroepen worden over het besluit geïnformeerd? Intern medewerkers van de dienst. Extern geen Heeft er al communicatie plaatsgevonden? nee Hoe wordt het voorstel openbaar gemaakt aan de pers? middels persbericht Openbaar making via regulier persgesprek? Er is een regulier persgesprek Is er een communicatieplan over dit onderwerp? Er is geen communicatieplan .
Pagina 5 van 30
4
AaaafgfgfgyyuyyuyyujjAaaklkkkkkkkk Aan de voorzitter van de gemeenteraad, t..b.v. de raadscommissie VROM
Datum
: 2 december 2008
Uw kenmerk
:
Ons kenmerk
: 2008.0.108.183
Zaaknummer
: 2008-11-02467
Contactpersoon : de Ruiter / Sekender Doorkiesnr.
Onderwerp:
: 3773615
Arnhem Vastgoedrapportage 2008
Geachte voorzitter, Wij stellen u voor kennis te nemen van ons besluit van 2 december 2008 waarin wij met kennisneming de Arnhem Vastgoedrapportage 2008 hebben vastgesteld. Aanleiding / Probleemstelling In de “Nota Grondbeleid: Grond(ig) Bezien!” is voorgesteld om jaarlijks een gemeentelijke vastgoedrapportage aan te bieden aan het bestuur: de Arnhem Vastgoed Rapportage. De Arnhem Vastgoed Rapportage analyseert de markttechnische haalbaarheid en uitgifteverwachtingen van de eigen grondexploitaties van de gemeente, naar o.m. programma (kantoren, woningen, etc.), tijd (fasering) en (grond)prijzen. De Arnhem Vastgoed Rapportage kijkt daarmee naar de vastgoedontwikkelingen vanuit de markt en niet vanuit een beleidsperspectief. De rapportage is daarmee een belangrijk instrument voor risicobeheersing van de gemeente. Daarnaast is binnen de gemeente een onderzoek gestart naar de noodzaak en mogelijkheden voor aanpassing van de huidige woningbouw- en kantorenprogrammering v.w.b. tempo, locaties en programma-inhoud. Doel van het onderzoek is het beperken van financiële risico’s voor de gemeente die kunnen ontstaan door financierings- en/of afzetproblemen. In de Financiële Jaarrapportage Projecten (FJP) 2008 tenslotte wordt verslag uitgebracht over alle projecten. Eventuele bijstellingen in de projecten (programmatisch, fasering en kosten- en opbrengstenniveau) en de gevolgen daarvan op de winstverwachting, weerstandsvermogen etc. zullen in de FJP 2008 zichtbaar worden gemaakt.
Doel Inzicht te bieden in voor Arnhem relevante vastgoedontwikkelingen en de effecten daarvan op onze (grondexploitatie)projecten. Input leveren voor de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties en de grondprijzenbrief. Input leveren voor programmamanagement, fasering, prijsstelling, etc. van toekomstige projecten.
Eusebiusbuitensingel 53 • Postbus 99 • 6800 AB ARNHEM Telefoon 026 - 3773333 • Fax 026 - 3773450 • E-mail:
[email protected]
Pagina M.I.V. 26 MEI 2008 IS HET BEZOEKADRES GEWIJZIGD
6 van 30
DIENST STADSONTWIKKELING
Argumenten De vastgoedmarkt is géén statische markt en is constant onderhevig aan wisselingen. Het is goed/raadzaam de effecten hiervan op onze eigen (grondexploitatie)projecten continue te volgen om de risico’s te kunnen beheersen en om eventueel tijdig aanvullende acties te kunnen nemen. De Arnhem Vastgoed Rapportage analyseert voor de belangrijkste segmenten op deze markt, te weten woningen, kantoren, winkels, leisure en bedrijventerreinen, de marktontwikkelingen en beschouwt daarbij onze eigen projecten. Tijdens het schrijven van dit rapport is de kredietcrisis overgewaaid naar Nederland. De gevolgen hiervan kunnen impact hebben op de gehele economie. Dit beteken dat de financiële crisis zich doorzet naar de zogeheten “reële economie”. Gezien de turbulentie van de kredietcrisis is het op dit moment onmogelijk om hier voorspellingen voor de toekomst te doen.
Financiën Deze vastgoedrapportage wordt binnen de reguliere werkzaamheden van de afdeling Ruimtelijke Investeringen van de dienst Stadsontwikkeling uitgevoerd in samenwerking met de afdelingen Economische Zaken, Vastgoed, Wonen, Bedrijfsvoering en Strategie Risico’s N.v.t. Uitvoering en evaluatie De Arnhem Vastgoed Rapportage 2008 wordt als input gebruikt bij de jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties. Daarover zal separaat worden gerapporteerd in de Nota Financiële Jaarrapportage Projecten (FJP) 2008, welke als bijlage bij de jaarrekening zal worden toegevoegd.
Hoogachtend het college van burgemeester en wethouders van Arnhem, de secretaris,
de burgemeester,
Bijlage(n) Arnhem Vastgoedrapportage 2008
Eusebiusbuitensingel 53 • Postbus 99 • 6800 AB ARNHEM Pagina 7 van 30 Telefoon 026 - 3773333 • Fax 026 - 3773450 • E-mail:
[email protected] M.I.V. 26 MEI 2008 IS HET BEZOEKADRES GEWIJZIGD
DIENST STADSONTWIKKELING
Bethaan
ARNHEM VASTGOED RAPPORTAGE 2008
Bethaan
Gemeente Arnhem, Dienst Stadsontwikkeling, oktober 2008
Pagina 8 van 30
Bethaan
Arnhem Vastgoed Rapportage
Toren van Gelre
Arnhem Vastgoed Rapportage
INHOUDSOPGAVE
Pag.
1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
INLEIDING Doel Bronnen Opzet van de rapportage Belangrijkste signalen 2008
3 3 3 3 4
2. 2.1. 2.2. 2.3.
WONINGMARKT Marktontwikkelingen Vraag en aanbod Signalering woningmarkt
8 8 8 9
3. 3.1. 3.2. 3.3.
KANTORENMARKT Marktontwikkelingen Vraag en aanbod Signalering kantorenmarkt
11 11 11 12
4. 4.1. 4.2. 4.3.
WINKELMARKT Marktontwikkelingen Vraag en aanbod Signalering winkelmarkt
14 14 14 15
5. 5.1. 5.2. 5.3.
LEISURE Marktontwikkelingen Vraag en aanbod Signalering leisure
16 16 16 16
6. 6.1. 6.2. 6.3.
MARKT VOOR BEDRIJVENTERREINEN Marktontwikkelingen Vraag en aanbod Signalering bedrijventerreinen
19 19 19 19
Bijlage Belangrijkste signalen 2007
Pagina 9 van 30
INLEIDING
§ 1.3. Opzet van de rapportage De Arnhem Vastgoed Rapportage is als volgt opgebouwd: per belangrijke deelmarkt (voor woningen, kantoren, winkels, leisure en bedrijventerreinen) worden kort de belangrijkste ontwikkelingen voor Arnhem genoemd, zie ook de hiernavolgende kaart. Vervolgens wordt er een doorkijk gegeven in de geplande eigen en particuliere projecten in dit segment, waar mogelijk verder onderverdeelt naar type, cluster van jaren en/of type locatie en afgezet tegenover de verwachte vraag. Waarna enige bemerkingen worden gedaan.
Pagina 10 van 30
ONDERWERP
Na afloop van ieder kalenderjaar dient de gemeente de jaarrekening op te stellen. De jaarrekening vormt het financiële sluitstuk van het voorgaande jaar en wordt in de eerste maanden van het nieuwe jaar vervaardigd. Als bijlage bij de jaarrekening verschijnt jaarlijks een vertrouwelijke rapportage, de vertrouwelijke nota Financiële Jaarrapportage Projecten (FJP), over het resultaat van de geactualiseerde, herziene grondexploitaties, de toekomstige winstverwachting, de getroffen voorzieningen (= te verwachten verliezen), de stand van de reserves, het benodigde weerstandsvermogen, et cetera. De Vastgoed Rapportage geeft de marktomstandigheden weer, waardoor wijzigingen in FJP beter verklaard kunnen worden.
Inleiding
Om markttechnische uitspraken te kunnen doen zijn de eigen projecten bekeken in het totaal van de regionale en/of Arnhemse vastgoedmarkt (inclusief particuliere ontwikkelingen). De Arnhem Vastgoed Rapportage levert daarmee input voor de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties, maar ook voor de sturing op programma’s, fasering, etc. van toekomstige projecten. De Vastgoed Rapportage is daarmee een belangrijk instrument voor programmamanagement en risicobeheersing van de gemeente.
3
§ 1.1. Doel Vanaf 2005 wordt jaarlijks de Arnhem Vastgoed Rapportage opgesteld. Deze rapportage heeft tot doel de markttechnische haalbaarheid en uitgifteverwachtingen van de eigen grondexploitaties van de gemeente te analyseren, naar onder meer programma (kantoren, woningen, etc.), tijd (fasering) en (grond)prijzen. De Arnhem Vastgoed Rapportage kijkt daarmee dus naar de vastgoedfondswikkelingen vanuit een marktperspectief en niet vanuit een gemeentelijk beleidsperspectief. Dus: “Kan de markt het aan?” en niet zozeer: “Is het beleidsmatig wenselijk?”
§ 1.2. Bronnen De informatiebronnen voor de Vastgoed Rapportage zijn divers: de marktkennis en marktgegevens van de afdelingen Vastgoed, Wonen, Economische Zaken en Ruimtelijke Investeringen; de jaarlijkse Vastgoed Rapportages over de Stadsregio Arnhem Nijmegen en onderzoeksrapportages van makelaars: onder meer de vastgoedwebsite ‘Sprekende Cijfers’ en de DTZ Zadelhoffrapportage “De regionale markt voor commercieel vastgoed. Arnhem en Nijmegen in perspectief”; (externe) onderzoeksrapportages: zoals de BRO-nota ‘Onderzoeksmogelijkheden detailhandel zone A325: Kansenkaart’, Detailhandelsbeleid Arnhem: herijking 2008, de ABF-studie ‘Woningmarkt verkenningen Arnhem’ en WoON Arnhem 2006 (mei 2007), Gelderland in vier Bedrijven, Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland (dec. 2006) en de ‘Bedrijfslocatiemonitor’-studie van het Centraal Plan Bureau; de eigen grondexploitaties en beschikbare projectinformatie. Bijvoorbeeld achtergrondinformatie benodigd voor het opstellen van de Nieuwe Kaart van Arnhem; gesprekken met externe adviesbureaus zoals Ecorys, Strijbosch Thunnissen inzake prijsontwikkelingen, programma’s en afzetkansen.
PAGINA
§ 1.
•
De dynamiek op de vastgoedmarkten neemt toe. De ontwikkellocaties worden complexer en schaarser. Om ontwikkelingen mogelijk te maken dienen de juiste partijen (ontwikkelaars en gebruikers) benaderd te worden.
•
Sinds juli 2008 is de Grondexploitatiewet, als onderdeel van de Wro, van toepassing. Dit zal gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt. Een aantal aspecten uit de wet zijn voor interpretatie vatbaar. De verwachting is dat jurisprudentie de onduidelijkheden zullen moeten opheffen. Dit kan gevolgen hebben voor de ontwikkelingstermijnen.
- Financiering van vastgoed De kredietcrisis heeft als gevolg dat banken geringere bereidheid tonen geld te lenen. Dit heeft tot gevolg dat het voor ontwikkelaars lastiger is om financiering te verkrijgen en daarmee hogere rentevergoedingen aan de orde zijn. Dit heeft een negatief gevolg op de grondwaarde. Daarnaast leidt de kredietcrisis ertoe dat de marktrente toe kan nemen en investeringsbereidheid in vastgoed door gebruikers afneemt. Om dit moment zijn we in breed verband aan het kijken wat dit betekent voor de gemeentelijke grondexploitatie projecten.
Pagina 11 van 30
ONDERWERP
- Opdrachtportefeuille aannemers en bouwbedrijven Aannemers en bouwbedrijven hebben een gevulde opdrachtportefeuille. In de huidige markt zijn veel bouwopdrachten aanwezig, met als gevolg dat de inschrijvingen van bouwopgaven hoger uitvallen voor ontwikkelaars. De ontwikkelaars berekenen dit door naar de grondwaarde, waardoor de grondbiedingen lager uitvallen. Een nuance kan hierop worden aangebracht dat de kleinere bouwbedrijven al minder gevulde portefeuilles beginnen te krijgen. De verwachting is dat medio 2009 de krapte op de bouwmarkt zal afnemen.
- Stijgende bouwprijzen De olie- en staalprijzen zijn gestegen. Deze stijging vindt zijn weerslag in de bouwprijzen.
Inleiding
Algemeen: • In de huidige ontwikkelings- en bouwmarkt is een krapte aanwezig. Dit heeft gevolgen voor de prijsvorming van grondwaarden voor ontwikkelingsopgaven. De oorzaken van de krapte en grillige prijsvorming zijn als volgt te benoemen:
PAGINA
- Veel aanbod tegelijk In de regio Arnhem wordt in verschillende ontwikkelingen vastgoed in de markt gebracht zonder onderscheidende kenmerken. Hierdoor neemt de afzettermijn toe en heeft dit gevolgen voor de prijsvorming van specifieke afzetgebieden.
Belangrijkste signalen 2008
4
§ 1.4.
•
Bij aankoop in grondexploitatieprojecten van bestaande kantoorpanden dient rekening te worden gehouden met leegstand (géén of minder verhuuropbrengsten) en dus hogere lasten tijdens de duur van het project.
Winkels • Voor de Arnhemse markt is de inschatting dat de toevoeging van de dagelijkse en niet-dagelijkse winkels (inclusief GDV), betreffende de detailhandelsplannen met een harde status, door de markt opgenomen kan worden. Dit is echter wel afhankelijk van de ontwikkeling van de bestedingen, welke op dit moment gunstig is.
Leisure-markt • Op dit moment bevinden zich 2 grote bioscopen in Arnhem. Er zou mogelijk ruimte zijn voor één extra bioscoop, dan wel uitbreiding van de huidige bioscopen. Gezien de levenscyclus van de bioscopen dient rekening te worden gehouden met het verouderen van het bestaande aanbod. Bedrijventerreinen • De profilering van het bedrijventerrein Kleefse Waard naar Energie Milieu Technologie zorgt ervoor dat bedrijven die o.a. actief zijn in het ‘Research en Development’ segment en zich op innovatieve markten begeven, worden gewenst. Deze bedrijven zijn vaak gevoeliger voor de economische cyclus dan de gemiddelde bedrijven. Dit houdt in dat in een economisch laagconjunctuur de uitgiften op het bedrijventerrein Kleefse Waard moeizaam kunnen verlopen. Anticiperend hierop zal in economisch florerende tijden meer ingezet moeten worden op acquisitie en marketing om zoveel mogelijk bedrijven aan te trekken.
Pagina 12 van 30
ONDERWERP
Kantorenmarkt • Er is wederom voorzichtige vooruitgang geboekt in de afstemming van vraag en aanbod. Maar de conclusie van vorig jaar wordt herhaald: Er is géén ruimte voor extra kantoorontwikkeling in Arnhem, bovenop het reeds geplande programma.
Echter voor de PDV (perifere detailhandels vestigingen) bestaat het risico dat de gunstige economische condities onvoldoende zijn om alle bestaande plannen in de regio te realiseren. Met name het programma van Centrum Zuid zal de nodige aandacht behoeven, in relatie tot afstemming met de regio en met herlocatie van de bestaande woonwinkels in de stadsregio. In regionaal verband zijn afspraken gemaakt over segmentering en afstemming van ontwikkelingen. Bij de verdere ontwikkeling van het woonwinkelcentrum zal nog regionale afstemming moeten plaatsvinden.
PAGINA
Het aanbod van appartementen in Arnhem is op dit moment fors. Dit zal nader moeten worden onderzocht. Mogelijk dat fasering uitkomst kan bieden, danwel omzetten naar grondgebonden woningen. Dit kan wel financiële effecten hebben.
•
Inleiding
•
5
Woningmarkt • Voor de totale periode tot ca. 2013 is er (meer dan) voldoende aanbod van woningen gepland. Aandacht voor de kwalitatieve afstemming (woningtype, woonmilieu, prijs, grootte, differentiatie, etc.) tussen vraag en aanbod van woningen is wel aan de orde. Op dit moment is inzichtelijk hoeveel woningen er in Arnhem worden gebouwd. Echter of dit volledig aansluit bij de vraag/wensen vanuit de woningzoekenden is onvoldoende duidelijk. De diverse onderzoeken geven geen eenduidige inzicht in de vraag op de verschillende woningmarktdeelgebieden.
Pagina 13 van 30
ONDERWERP
Om de uitgifte risico zoals benoemd in de voorgaande punten te minimaliseren, dient een éénduidig marketingplan en benadering van potentiële afnemers in gang te worden gezet. Op het naast gelegen terrein van de Kleefse Waard is het bedrijventerrein van IPKW aanwezig.
PAGINA
•
Inleiding
De uitgiften die op de Kleefse Waard zijn gerealiseerd, zijn vooral via bestaande gebruikers vanuit het gebied ontstaan of door uitbreidingsvragen van bestaande gebruikers. Om de toekomstige uitgiften te kunnen waarborgen is een bredere acquisitie en marketing gewenst.
6
•
Militaire terreinen Kamp Koningsweg Noord, Zeven Provinciën
PAGINA
7
Nat. Hist. Museum Methenberg RIN locatie Papendal Kluizeweg Warnsbornlaan Verrijzeniskerk
Saksen Weimar Larikshof Kloosterstraat
Jozefkerk
Monnikensteeg
NIEUWE KAART VAN ARNHEM 2008
Verbreding A12 Heselbergerweg
VMBO Het Venster
VERANDERINGEN IN DE RUIMTELIJKE STRUCTUUR
Laan van Klarenbeek
Dalweg
Velperweg
Zwaluwstraat Groot Klimmendaal
Regina Pacis Bredeschool Klarendal
Onder de Linden St. Marten HKA locatie
Het Dorp
Vredenhof Römerslaan Velperweg/Raapopseweg
Hemonylaan
Garage Veer Sporen in Arnhem
Sasboutstraat
Schavenmolenstraat
Arnhem Centraal
Rensenstraat
Looierstraat
Presikhaaf 1
Domushuis Merwedeterrein
Hoofdstructuur Presikhaaf Centrumgebied Langewal
Spijkerbroek Hoed
Centrumring
Binnenstad N.O.zone
Presikhaaf 2
Rietgrachtstraat
Nieuwbouw RIJC RIJC West Bredeschool Presikhaaf Oost
MFC West
Statenlaan Eusebiusbuitensingel/ Boulevard Heuvelink
Weerdjesstraat Havenkwartier
Middachtensingel
Presikhaaf 3 + 4
Schoolstraat
Weverstraat Oeverstraat
Rijnboog
Nieuwbouw Campus Arentheem
Scheldestraat
1eWijkstraat/ Steenstraat
Gele Rijders Plein
Coehoorn Noord Oost Coehoorn Zuid
Hoogstedelaan
Singravenlaan
Arentheem herontwikkeling
Steenstraat
Utrechtseweg Hegeman
Business Park Arnhem
Weldamlaan
AKZO Velperweg
Apeldoornseweg
Johan de Wittlaan
Ecozone Presikhaaf 2
Cannenburglaan
Paradijs LTS Boulevard Heuvelink
Centrumring Prinsenhof
Bethaniënstraat
Eusebiusbuitensingel (GEWAB) Coberco
Fluvium Noord
IJsseloord 2
Biliton
Groot Rijnwijk
Studiegebied Stadsblokken Meinerswijk
Westervoortsedijk
MOGO terrein Fluvium Zuid
Dijkzone Pastoor van Arsschool
Malb. West 3-4
BASF
Graslaan MFC West
Groeneweide
Distellaan Nijmeegseweg
Malb. West 5-10
Kleefse Waard Waterkering Nieuwe Havenweg
Drieslag Veld 1
Boterbloemstraat
Veld 2
Veld 3
Snoekstraat Middelgraafpad Huissensestraat
Sportpark Malb. West
Rioolwater zuivering
Berkumstraat Verzorgingstehuizen
Fietstunnel Schuytgraaf Noord
Veld 4 MFC Schuytgraaf Noord
Klapstraat
Studie windenergie
Park Malburgen Oost Bakenhof BW3
AKZO haven
Koningspley Noord
Waterlelielaan De tuin van Elden
Eimerssingel
Woonzorg Elderveld
Veld 7
Wheme
Malburgsesluis
Veld 10
Veld 9
Winkelcentrum Kronenburg Stikkerstraat West Kantoren Schuytgraaf
Hollandweg
Oostlocaties Schuytgraaf Veld 16 Veld 17b
Bakenhof BW1 Kamillelaan
BS Malburgen Oost Zuid
Wikkestraat
Centrum Zuid
Studie fietspad Veld 8 Veld 5
Oude Veerweg
Dijkzone
Graslaan Noord
Klaverstraat Martinushof
Leidenweg West
Wassenaarweg
Leidenweg Oost
Parketfabriek Elden Elderhoeve Elden industrie
Veld 15 Winkelcentrum Vredenburg
MFC en WC Schuytgraaf centrum
Veld 17 Veld 19 N837
Veld 18
Nieuwe Kaart van Arnhem 2008 Projecten per 1 jan. 2008
Sportpark Schuytgraaf
Schuytgraaf overige velden De Maten
De afgebeelde projecten: - worden zeker of hoogstwaarschijnlijk uitgevoerd - veranderen de ruimtelijke structuur van de stad Van sommige projecten zijn niet alle details bekend.
Legenda projecten
Joop den Uylsingel
Park Lingezeege Rijkerswoerd Zuid
Studiegebied/ Indicatief
Wonen
Wonen
Kantoren
Kantoren
Bedrijven
Bedrijven
Voorzieningen
Voorzieningen
Recreatie
Recreatie
Parkeren
Parkeren
Groen
Groen
Bos
Bos
Water
Water
Reconstructie infrastructuur
Reconstructie infrastructuur
Hoofdweg Ontsluitingsweg Spoor Waterkering
2008_RI_0001
21-02-2008
Schaal 1:12.500
Dienst Stadsontwikkeling
Pagina 14 van 30
ONDERWERP
Projecten Arnhem
Witte school
§ 2.1 Marktontwikkelingen • De stijging van de gemiddelde koopsomprijzen in Arnhem is lager dan de landelijke stijging, maar gelijk aan de stijging in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen. Er is een duidelijke differentiatie aanwezig in de waardestijging van woningen in Arnhem Noord of Zuid.
• De bouwkosten laten een sterke stijging zien. Oplopende materiaalprijzen op de wereldmarkt en overvolle orderportefeuilles bij bouwers versterken elkaar. Deze stijgende (bouw)kosten hebben mogelijk negatieve gevolgen voor de toekomstige grondopbrengsten. • De BDB-index (Bureau Documentatie Bouwwezen) geeft aan dat de inschrijvingen door bouwbedrijven op het moment van schrijven (oktober 2008) ongeveer 3,5% hoger uitvalt dan de normale uitgangspunt. De verwachting is dat het medio 2009 naar de normale lijn van inschrijvingen zal gaan en daarna onder de normaal lijn zal uitkomen. Met name de grote bouwbedrijven hebben nog een gevulde orderportefeuille voor het komende jaar, de kleinere bouwers beginnen al te zoeken naar projecten om hun orderportefeuille op peil te houden. § 2.2 Vraag en aanbod • Het aanbod van woningen is licht toegenomen en het aantal verkopen licht gedaald. Het aanbod in appartementen en vrijstaande woningen is het grootst in bepaalde stadsdelen/woonmilieus.
Projecten
Omschrijving
Aanbod Programma Korte Termijn (t/m 2013)
Gemeentelijke Projecten Arnhem Centraal Rijnboog Centrum Oost subtotaal Centrum stedelijk De Maten Hoogstedelaan Presikhaaf Zwaluwstraat Saksen Weimar Oostlocaties
mg koop 33 eg, 1118 mg koop/huur 96 eg, 247 mg, koop/huur eg koop 71 eg, 44 mg, huur/koop mg huur/koop 36 eg, 59 mg, koop 283 mg, 140 eg koop/huur 135 mg, 50 eg koop
Totaal Gemeente Projecten Projecten Externen Schuytgraaf Malburgen Presikhaaf Overig
3476 eg, 993 mg,huur/koop 1232 eg, 1245 mg,huur/koop 405 eg,1110 mg,huur/koop 435 eg, 2815 mg,koop/huur
Totaal Externe Projecten Totaal Totaal minus sloop eg = eengezinswoningen mg = meergezinswoningen
Tabel 2.1: Aanbod nieuwbouwwoningen
Pagina 15 van 30
Vraag Programma
Lange Termijn (t/m 2030)
Totaal
125 516 343 984 26 115 456 95 423 185
50 635 0 685 4 0 0 0 0 0
175 1.151 343 1.669 30 115 456 95 423 185
2.284
689
2.973
3.869 2.477 1.304 1.930
600 0 211 1.320
4.469 2.477 1.515 3.250
9.580
2.131
11.711
11.864
2.820
14.684 12.196
Korte Termijn (t/m 2013)
Lange Termijn (t/m 2030)
6.000
7.200
13.200
ONDERWERP
• In 2007 stonden de woningen minder lang te koop. Deze trend is voor alle woningentypen herkenbaar.
• Op basis van de bevolkingsgroeiprognose voor gemeente Arnhem is de kwantitatieve woningbehoefte verkend. De prognose gaat ervan uit dat in 2030 Arnhem 160.000 inwoners zal tellen. Bij een zich doorzettende daling van de gemiddelde huishoudengrootte naar 2,00 betekent dit dat er een behoefte van ca. 80.000 woningen zal zijn. Eind 2009 wordt het aantal woningen in bestaande voorraad geschat op ca. 68.000 woningen.
Woningen
• De gemiddelde koopsom is in Arnhem het laagst binnen de Stadsregio Arnhem-Nijmegen.
• De bevolking is licht toegenomen maar het aantal huishoudens stijgt sneller, de stijging van de woningvoorraad houdt daarmee een gelijke tred.
PAGINA
8
§ 2. Woningmarkt
• Wat exact de gevolgen van de kredietcrisis voor de woningbouw betekent is nog onduidelijk. Voor de korte termijn zal dit zeker een stagnatie in de verkoop en doorstroming betekenen, als gevolg van de consumentenvertrouwen. Men is minder bereid in onrustige tijden grote aankopen te verrichten. De gevolgen voor de lange termijn zijn nog onduidelijk en zullen sterk samenhangen met de algemene ontwikkeling. •
Het aanbod van appartementen in Arnhem is op dit moment erg fors. Dit zal nader moeten onderzocht. Mogelijk dat fasering uitkomst kan bieden, dan wel omzetten naar grondgebonden woningen. Dit kan wel financiële effecten hebben.
Foto: Nieuwbouw Schavenmolenstraat
Pagina 16 van 30
ONDERWERP
• Naast het inzicht in de kwalitatieve afstemming tussen de projecten is afstemming ten aanzien van fasering wenselijk (worden in één jaar bijvoorbeeld niet teveel appartementen in de dure sector gebouwd).
Woningen
• De kwaliteit (type woning, woonmilieu, grootte, prijs, etc.) van het woningaanbod is een punt van aandacht. Op dit moment is inzichtelijk hoeveel woningen er in Arnhem worden gebouwd. Echter of dit volledig aansluit bij de vraag/wensen vanuit de woningzoekenden is onvoldoende duidelijk. De diverse onderzoeken geven geen eenduidige inzicht naar de vraag in een bepaald woningmarktdeelgebied.
• Het totale aanbod voor de toekomst lijkt voldoende, de kwaliteit zal bepalend zijn voor de keus van de consument. Aangezien de groei van het aanbod met name zit in de niet gemeentelijke grondexploitaties, is inzicht in de differentiatie van de vraag naar type en woonmilieu belangrijk, zodat de afzetrisico’s beperkt kunnen worden voor de Gemeente.
PAGINA
9
§ 2.3. Signalering woningmarkt • Op de korte termijn tot ca. 2013 is er (meer dan) voldoende aanbod van woningen. Voor de lange termijn zijn vraag en aanbod met elkaar in evenwicht. De periode van bouwen, bouwen en bouwen buigt zich om naar een meer kwalitatieve benadering.
PAGINA
10
ONDERWERP
Woningen
Pagina 17 van 30
§ 3.
•
•
•
De totale voorraad kantoorruimte in Arnhem, maar ook landelijk is in 2007 verder gestegen (resp. +2,5% en +2%). De leegstand in Arnhem is gedaald (-10%).
Ten opzichte van vorig jaar is het aanbod t/m 2011 niet veel verder afgenomen. De belangrijkste afname is in de vorige Vastgoedrapportage al verwerkt.
•
Tabel 3.1 geeft de nieuwbouw kantoorruimte aan. Hierbij wordt niet de al verkochte nieuwbouw meegenomen. Ondanks dat sommige verkochte objecten misschien nog niet (geheel) verhuurd zijn, zijn deze dus niet meegenomen in het aanbod omdat ze geen risico meer vormen voor de gemeente.
•
Doordat met name in de periode t/m 2011 er een overaanbod van kantoorruimte is, zullen met name de kwalitatief mindere locaties slecht te verkopen/verhuren zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor de Burg. Matsersingel, maar hier is al op geanticipeerd door uit te gaan van een langere uitgiftetermijn. Voor de locaties Arnhem Centraal en Rijnboog waar het parkeren en hoogwaardig openbaar vervoer goed is/wordt geregeld, geldt het risico van afzetbaarheid veel minder.
De nieuwbouwlocaties voor kantoorruimte worden nog steeds opgenomen. Veel nieuwe gebruikers van deze kantoren laten kwalitatieve oude kantoorruimte achter (bijvoorbeeld geen parkeerplaatsen). De leegstand onder deze kantoorgebouwen heeft echter nog geen gevolgen voor de grondprijzen voor nieuwe kantoorruimte. Door de bouw van veel nieuwbouwkantoorruimte in Arnhem lijkt er een kwaliteitsslag plaats te vinden in de kantorenmarkt.
§ 3.2. Vraag en aanbod • In de tabel staat aangegeven hoeveel m2 bvo nieuwbouw kantoorruimte wordt aangeboden, onderverdeeld naar de locaties Centrum, Zuid, Oost en West. Daarnaast is voor de locaties een indeling in fasering korte termijn (ca. 5 jaar) en langere termijn aangegeven en of de locaties eigendom van de gemeente zijn of
Pagina 18 van 30
ONDERWERP
•
Het aanbod van kantoorruimte is in 2007 toegenomen. Ook hierbij is het beeld dat in Nederland het aanbod harder is gedaald dan in Arnhem (resp. -6% daling versus +4% stijging).
In de Nota Kantorenbeleid 2006 - 2020 EZ, worden bij de inschatting van de maximale vraag naar m2 bvo nieuwbouw kantoorruimte in Arnhem twee scenario’s gebruikt. In het eerste scenario (Louter) is er ruimte voor gemiddeld maximaal 17.000 m2 bvo nieuwbouw per jaar. Het tweede scenario (CPB) gaat uit van gemiddeld 23.300 m2 bvo per jaar. Gemiddeld betekent dit een maximale vraag van ca. 20.000 m2 bvo.
PAGINA
•
•
Kantoren
§ 3.1. Marktontwikkelingen • De kantorenmarkt heeft in 2007 geen grote veranderingen laten zien. De opname van kantoorruimte is in 2007 wel gedaald (met name in Arnhem zuid), echter het aantal transacties is toegenomen. De daling (-16%) in Arnhem blijft wel achter bij de landelijke ontwikkeling (+22% stijging).
11
dat het een particuliere ontwikkeling betreft. De laatste kolom geeft informatie over de planvorming.
KANTORENMARKT
•
•
De gemeentelijke (grondexploitatie)projecten zouden moeten rekenen met een ruime fasering en zouden qua prijsontwikkeling de komende jaren niet moeten rekenen op een opbrengstenstijging. Bij de herziening van de grondexploitaties is de afgelopen jaren al rekening gehouden met een langere fasering. Daarnaast is het programma kantoren voor Rijnboog Fase 2+3 nog erg zacht en lijkt het overschot voor de langere termijn oplosbaar, bijvoorbeeld door een ander programma. Bij aankoop in grondexploitatieprojecten van bestaande kantoorpanden dient rekening te worden gehouden met leegstand (geen of minder verhuuropbrengsten) en dus hogere lasten tijdens de duur van het project.
Projecten
Aanbod Programma Korte Termijn (t/m 2012)
Centrum Arnhem-Centraal Rijnboog-Fase 1 Rijnboog-Fase 2+3 subtotaal aanbod Centrum
m2 bvo 30.000 25.000
Lange Termijn (na 2012) m2 bvo
55.000
65.000 65.000
Vraag Programma Totaal
Louter maximaal
m2 bvo m2 bvo 30.000 25.000 65.000 120.000
CPB maximaal
Eigendom Hard / gemeente Zacht*)
m2 bvo grotendeels ja ja
hard zacht zacht
GEM ja nee ja
hard hard zacht zacht
Zuid Schuytgraaf Burg.Matsersingel 'Snipperlocaties' Centrum-Zuid subtotaal aanbod Zuid
20.000 45.000
10.000 60.000 85.000
30.000 10.000 10.000 80.000 130.000
Oost IJsseloord 2
50.000
50.000
100.000
nee
hard
West BPA
20.000
20.000
40.000
nee
hard
Totaal
170.000
220.000
390.000
15.000 10.000
15.000
*) Harde plannen: plannen waarbij bestemmingsplan kantoorontwikkelingen toe staat. Zachte plannen: plannen waarbij bestemmingsplan nog geen mogelijkheden biedt voor kantoorontwikkelingen en / of waarbij planvorming in ontwikkeling is
Tabel 3.1: Vraag en aanbod kantoren
Pagina 19 van 30
238.000
326.000
ONDERWERP
Kantoren
Foto: Nieuw kantoorgebouw Eusebiushof
§ 3.3. Signalering kantorenmarkt • Er is wederom voorzichtige vooruitgang geboekt in de afstemming van vraag en aanbod. Maar de conclusie van vorig jaar wordt herhaald: Er is geen ruimte voor extra kantoorontwikkeling in Arnhem, bovenop het reeds geplande programma.
PAGINA
In het subcentrum en op de werklocaties heeft de toevoeging van een (vooralsnog ‘zacht’) kantorenprogramma in Centrum-Zuid zijn invloed op de marktverhouding. Qua kantorenlocatie (100% gemeente) zal Centrum-Zuid, waar belangstelling vanuit de markt voor is, direct concurreren met bijvoorbeeld Schuytgraaf (50% gemeente), maar bijvoorbeeld ook met de markttechnisch veel moeilijk afzetbare locaties langs de Burg. Matsersingel (100% gemeente). In zijn totaliteit overstijgt op de subcentrum- en de werklocaties het aanbod (zelfs gespreid in de tijd) fors de vraag. Waarbij er dan nog rekening moet worden gehouden met de hoge (courante) leegstand op bijvoorbeeld de Gelderse Poort.
12
•
PAGINA
13
ONDERWERP
Kantoren
Pagina 20 van 30
§ 4.
WINKELMARKT
•
Ook in 2007 wordt een lichte stijging van de huurprijzen in Arnhem geconstateerd. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat dit met name de A-locaties betreft. Het aanbod is in 2007 toegenomen. Een aanzienlijk deel van dit aanbod bestaat net als vorig jaar uit leegstaande buurtwinkelcentra, aanloopstraten en grootschalige winkelruimten. In het centrum van Arnhem zien we een groot aanbod van winkels aan het Gele Rijdersplein, Looierstraat en Walstraat.
•
In de bijgaande tabel is het geprognosticeerde aanbod voor de komende jaren weergegeven naar project periode, type van winkels en status van de plannen naar grondpositie.
Projecten
Omschrijving
Aanbod Programma Korte Termijn (5 jr)
Gemeentelijke Projecten Rijnboog, fase 1 Arnhem Centraal Oost Weverstraat Presikhaaf Malburgen
Schuytgraaf Centrum Zuid Kronenburg
m2 vvo m2 vvo m2 vvo m2 vvo m2 vvo
12.000 3.730 3.300 5.500 2.200
m2 vvo m2 vvo m2 vvo
9.600
Totaal Gemeente Projecten
7.500 43.830
Opmerking / Lange Termijn signalering: (> 5jr)
n-d n-d n-d n-d dag
54.000
1.870
Totaal Externe Projecten
1.870
0
45.700
54.000
n-d: winkels in niet dagelijkse artikelen dag: winkels in dagelijkse artikelen
§ 4.2. Vraag en aanbod • De winkelvoorraad is in 2007 niet toegenomen. Het totaal aan winkeloppervlak in Arnhem bedraagt circa 283.000 m2.
Tabel 4.1: Vraag en aanbod winkels
Pagina 21 van 30
zacht hard hard hard hard
n-d/dag en Horeca. Gezamenlijke grondexploitatie hard 54.000 pdv zacht dag zacht
Projecten Externen Arnhem Centraal Transferhalm2 vvo
Totaal
Status
n-d
hard
pdv: perifere detailhandel vvo: verkoop vloer oppervlak
ONDERWERP
•
In de Stadsregio Arnhem – Nijmegen is zowel de voorraad in vierkante meters als het aanbod en de opname toegenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. Met name in het hoge en midden segment is er nog steeds veel vraag naar vierkante meters winkelruimte.
In het centrum van Arnhem zou de komende 5 jaar circa 20.000 m2 toegevoegd worden. Dit past voor een centrumstad als Arnhem binnen de doelstelling om te blijven werken aan de versterking van het hoofdwinkelgebied.
Winkels
•
•
PAGINA
14
§ 4.1. Marktontwikkelingen • Na de sterke stijging van de opname m2 winkelruimte in 2006 heeft er in 2007 een daling in de opname plaats gevonden. Dit betreft dan met name het landelijk beeld. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft er een stijging van de opname plaatsgevonden (+7%), echter niet voor Arnhem. In 2007 is de opname gedaald (-20%). Dit is een gevolg van het effect die Musiskwartier in markt heeft.
•
Voor de Arnhemse markt is de inschatting dat de toevoeging van de dagelijkse en niet-dagelijkse winkels (inclusief GDV), betreffende de detailhandelsplannen met een harde status, door de markt opgenomen kan worden. Dit is echter wel afhankelijk van de ontwikkeling van de bestedingen, welke op dit moment nog gunstig is.
•
Echter voor de PDV bestaat het risico dat de gunstige economische condities onvoldoende zijn om alle bestaande plannen in de regio te realiseren. Met name het programma van Centrum Zuid zal de nodige aandacht behoeven, in relatie tot afstemming met de regio en met herlocatie van de bestaande woonwinkels in de stadsregio. In regionaal verband zijn afspraken gemaakt over segmentering en afstemming van ontwikkelingen. Bij de verdere ontwikkeling van het woonwinkelcentrum zal nog regionale afstemming moeten plaatsvinden.
Foto: Supermarkt Hoefbladlaan voor en na
1 2
Grote detailhandelsvestiging Perifere detailhandelsvestiging
Pagina 22 van 30
ONDERWERP
Signalering winkelmarkt
Opvallend is dat er geen ‘harde’ detailhandelsprogramma in de planning staat over 5 jaar. Wel is een ontwikkelingsvisie in de maak voor de noord-oost kant van de binnenstad (zone tussen Gele Rijdersplein en Prinsenhof), hierin zal aandacht gegeven moeten worden of er mogelijkheden zijn voor nadere invulling van detailhandel.
Winkels
§ 4.3.
•
PAGINA
Er is voldoende marktruimte voor het realiseren van de dagelijks en niet-dagelijks artikelen (incl. GDV1). Voor de PDV2 zou er regionaal een overaanbod kunnen ontstaan indien geen herlocatie plaatsvindt. Dit geldt met name voor tuincentra en woonboulevards.
15
•
16
•
De komende jaren is er ca. 8.500 m2 bvo aan horeca gepland. Deze toevoeging zal zorgvuldig afgestemd dienen te worden met het bestaande horeca aanbod in Arnhem. De exploitaties van de horeca met name op de Korenmarkt staan enigszins onder druk. Toevoeging zal de juiste segmentering dienen te hebben, zo staat in Arnhem Centraal een reizigers georiënteerde horeca en bij Rijnboog een cultuur gerichte horeca voor ogen, waarbij het huidige aanbod op de Korenmarkt voornamelijk jongeren/uitgaansgericht is georiënteerd.
•
Het aanbod aan leisure wat programmatisch is opgenomen in de gemeentelijke projecten wordt in het tabel leisure weergeven. Het voornaamste aanbod voor de komende 5 jaar zal plaatsvinden in horeca en hotels. Op lange termijn (meer dan 5 jaar) staat minimaal ca. 40.000 m2 bvo aan leisure programma open (met name in de projecten Centrum Zuid en Rijnboog). Het is in de huidige fase van de projecten nog in onderzoek welke leisure functies geschikt zouden zijn.
Huurprijzen voor leisure kunnen aanzienlijk verschillen. Niet alleen tussen verschillende locaties is het huurniveau soms wisselend maar ook per categorie (horeca, casino: hoog; bowlingbanen, discotheken: laag). Dit vertaalt zich ook in een grote variatie in de grondprijzen. Gezien de aantallen m2 bvo’s aan leisure programma’s dient er een juiste mix hoge grondprijzen gecombineerd te worden met lage grondprijzen om de financiële haalbaarheid te kunnen waarborgen.
§ 5.2. Vraag en Aanbod • Om de vraag van de leisuremarkt in kaart te brengen is een lastige opgave, simpelweg omdat het diverse deelmarkten betreft. Zo zijn de hotel-, horeca- en health-markt allen verschillend. De vraag voor de deelmarkten zijn apart in kaart te brengen, waarbij voor sommige functies het aanbod (mogelijkheid tot vestiging) de vraag creëert. Het laatste geldt met name voor regionale functies.
3
Vanuit de markt is er veel animo om een extra hotel in de binnenstad te realiseren. Er hebben een aantal initiatiefnemers zich aangediend om eventueel kantoorruimten om te zetten naar hotels in de binnenstad. Vanuit economische zaken wordt nu beoordeeld of er voldoende marktruimte is voor een extra hotel.
Definitie: Commerciële publieksverzorgende vrijetijdsvoorzieningen met een (boven)stedelijke verzorgingsfunctie. Hierbij gaat het om de volgende sectoren: horeca/uitgaan, attracties/vermaak, sport/spel, welness/health, verblijfsaccommodaties en zakelijk toerisme.
§ 5.3 Signaleringen Leisure • In de voorgaande Arnhemse vastgoedrapportages was gemeld dat een Leisure beleid wenselijk zou zijn gezien het aanbod aan Leisure dat in de ruimtelijke plannen zijn opgenomen. Momenteel wordt er aan een leisure (recreatie) beleid gewerkt.
Pagina 23 van 30
ONDERWERP
•
•
Leisure
§ 5.1 Marktontwikkelingen • De marktontwikkeling van leisure fluctueert mee met de economische conjunctuur. Wanneer economische groei positief is, zal de vraag naar leisure stijgen. Gezien de huidige onzekerheid omtrent de kredietcrisis is het onduidelijk of een laagconjunctuur zal ontstaan, hetgeen zal leiden tot een geringer behoefte aan leisure mogelijkheden.
PAGINA
LEISURE3
Foto: Renovatie Luxor
Projecten
Omschrijving
Aanbod Programma Korte Termijn (5 jr)
Vraag Programma
Lange Termijn Korte Termijn (> 5jr) jr)
(5 Lange Termijn (> 5jr)
Gemeentelijke Projecten Arnhem Centraal Rijnboog fase 1 Centrum Zuid Presikhaaf Rijnboog fase 2 Gele Rijdersplein Rijnboog fase 1 Centrum Zuid Gele Rijdersplein Rijnboog fase 2 Rijnboog filmhuis & cultuur, fase I Rijnboog multiplex, fase II Centrum Zuid multiplex, ca. 10 zalen Schuytgraaf Rijnboog fase 2 Papendal Centrum Zuid: Leisure (nader in te vullen)
m2 bvo café - restaurant m2 bvo café - restaurant m2 bvo café - restaurant m2 bvo café - restaurant m2 bvo café - restaurant m2 bvo café - restaurant m2 bvo hotel m2 bvo hotel m2 bvo hotel m2 bvo hotel m2 bvo bioscoop / cutuur m2 bvo bioscoop m2 bvo bioscoop m2 bvo health m2 bvo health m2 bvo health m2 bvo recreatie
Totaal Gemeente Projecten Totaal
Tabel 5.1: Vraag en aanbod leisure
Pagina 24 van 30
3.000 3.000 pm 2.500 pm pm
Segementering is van belang bij toevoeging gezien bestaande dichtheid horeca voorzieningen.
8.000 10.000 pm pm 20.000
Vermoedelijk is er ruimte voor een extra hotel naast de geplande hotel programa's. Vermoedelijk is er ruimte voor uitbereiding van
pm de bestaande bioscopen danwel toevoeging van een nieuwe bioscoop. pm 1.500 4.000 pm 38.000 38.000
25.000 39.000 39.000
Nader onderzoek is gewenst.
ONDERWERP
Het blijkt dat er verschillende vragen in de markt leven van potentiële ontwikkelaars en exploitanten voor leisure functies. Deze aanvragen komen op verschillende plaatsen en op verschillende wijze in de organisatie.
PAGINA
•
Leisure
Op dit moment bevinden zich twee grote bioscopen in Arnhem. Er zou mogelijk ruimte zijn voor één extra bioscoop, danwel uitbreiding van de huidige bioscopen. Gezien de levenscyclus van bioscopen dient rekening te worden gehouden met veroudering van het bestaande aanbod.
17
•
PAGINA
18
ONDERWERP
Leisure
Pagina 25 van 30
MARKT VOOR BEDRIJVENTERREINEN
§ 6.1. Marktontwikkelingen • De gegevens voor landelijke uitgifte van bedrijventerreinen in 2007 zijn nog niet bekend. De verwachting is dat de uitgifte van bedrijventerreinen de komende jaren verder zal toenemen.
Projecten
Omschrijving
Gemeentelijke Projecten Koningspleij / Kleefse Waard
•
In 2007 en begin 2008 zijn de uitgiften voor de gemeentelijke gronden goed verlopen. Zo hebben Helianthos en Titan Wood hun afname van gronden vergroot op de Kleefse Waard.
Projecten Externen Ijsseloord 2 Westervoortsedijk t' Broek Merwederstraat
Vraag Programma**
Lange Termijn Korte Termijn (> 5jr) (5 jr)
9,2
19,6
9,2
19,6
15,4 4,9 1,5 21,8
0
ha. netto uitgifte
31,0
19,6
Opmerking /
Lange Termijn signalering: (> 5jr)
categorie 4/5
26,5
ha. netto uitgifte ha. netto uitgifte ha. netto uitgifte
Totaal Externen Projecten
42,2
26,5
categorie 4 categorie 4 categorie 3
42,2
* Industrie Park Kleefse Waard (IPKW), heeft nog 15,1 ha. in de uitgifte (deels leegstaande opstallen), zij bouwen echter de opstallen voor de eindgebruiker en verhuren deze weer terug. Aangezien dit enigszins een andere markt is, wordt dit niet in de schema meegenomen. ** Dit is een theoretisch aanbod, aangezien de vraag naar bedrijventerreinen een regionaal markt is en deze cijfers zijn gedestilleerd uit de regionale cijfers geen zij een rekenkundige weergave van mogelijke vraag. Echter de vraag kan fluctueren tussen de gemeenten in de regio.
Tabel 6.1: aanbod bedrijventerreinen
§ 6.3. •
Signalering bedrijventerreinen
De profilering van het bedrijventerrein Kleefse Waard naar Energie Milieu Technologie zorgt ervoor dat bedrijven die o.a. actief zijn in de ‘Research en Development’ (R&D) segment en zich op innovatieve markten begeven, worden gewenst. Deze bedrijven zijn vaak gevoeliger voor de economische cyclus dan de gemiddelde bedrijven. Dit houdt in dat in een economisch laagconjunctuur de uitgiften op het bedrijventerrein Kleefse Waard moeizaam kunnen verlopen. Anticiperend hierop zal in economisch florerende tijden meer ingezet moeten worden op acquisitie en marketing om zoveel mogelijk bedrijven aan te trekken.
4
Dit is een gemiddelde van vier economische groei scenario’s (Gelderland in vier Bedrijven, Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland 2006)
ha. netto uitgifte
Totaal Gemeente Projecten
Totaal
§ 6.2. Vraag en aanbod • Voor Arnhem staat ca. 31 ha. aan uitgifte gepland voor de komende 5 jaar en nog eens ca. 19 ha. aan uitgifte aan plannen voor de lange termijn, in totaal is dit ca. 50 ha. tot en met 2020. De vraag naar bedrijventerreinen in Arnhem wordt geschat op ca. 46 ha. tot en met 20204 (in de meest positieve situatie wordt de vraag geschat op ca. 84 ha.). Ondanks het verwachte overaanbod kunnen uitgiften gerealiseerd worden afhankelijk van segmentering en mogelijke aanvullende toegevoegde waarde van het bedrijventerrein. Voor de komende jaren zou een overschot kunnen ontstaan, na vijf jaar loopt de vraag en het aanbod meer gelijk op.
Aanbod Programma* Korte Termijn (5 jr)
Pagina 26 van 30
ONDERWERP
Uit onderzoek van de Stec Groep blijkt dat de gemiddelde prijzen voor uitgifte van bedrijventerreinen met 10% omhoog kunnen zonder dat dit enig marktverstoring tot gevolg heeft. De bevindingen uit het onderzoek zijn dat bij een residueel grondprijs analyse er minimaal 10% verschil tussen zit. Verder constateren zij dat zelden de prijs een afwegingsfactor voor de bedrijven is om zich op een locatie te vestigen, met name omdat de grondkosten vaak een klein onderdeel van de huisvestingskosten vormt.
Bedrijventerreinen
•
19
§ 6.
De verwachting is dat de uitgifte van Kleefse Waard zich de komende jaren zal doorzetten door de relatief unieke profilering van het bedrijventerrein in de regio. Het is en blijft echter van belang om de profilering van het bedrijventerrein naar buiten te brengen, om de uitgifte te bevorderen. De gunstige concurrentiepositie is aanwezig, deze dient alleen nog te worden ‘’verzilverd’.
PAGINA
•
•
Om de uitgifte risico zoals benoemd in de voorgaande punten te minimaliseren, dient een éénduidig marketingplan en benadering van potentiële afnemers in gang te worden gezet. Op het naastgelegen terrein van de Kleefse Waard is het bedrijventerrein van IPKW aanwezig.
Foto: Visie Koningsplein
Pagina 27 van 30
ONDERWERP
De uitgiften die op het voormalig BASF terrein zijn gerealiseerd, zijn vooral via bestaande gebruikers vanuit het gebied ontstaan of door uitbreidingsvragen van bestaande gebruikers. Om de toekomstige uitgiften te kunnen waarborgen is een bredere acquisitie en marketing gewenst.
PAGINA
•
Bedrijventerreinen
Uit het voorgaande punt zal de impact van de kredietcrisis nauwgezet gevolgd dienen te worden. Als de kredietcrisis zich doorzet en er een laagconjunctuur ontstaat, bestaat de mogelijkheid dat bedrijven met name in de R&D segment terughoudend zullen zijn met nieuwe investeringen. Dit zou invloed kunnen hebben op het vinden van bedrijven met het gewenste profiel voor het bedrijventerrein Kleefse Waard.
20
•
PAGINA
21
ONDERWERP
Bedrijventerreinen
Pagina 28 van 30
•
Belangrijkste signalen 2007
•
•
Nu er voldoende woningbouwaanbod is gepland, is er meer behoefte aan inzicht in de kwalitatieve afstemming (type, grootte, prijsklasse, ed.) van vraag en aanbod om de afzet te kunnen garanderen. Dit zal beter onderzocht moeten worden. Hierbij dient tevens aandacht besteed te worden aan het voorkomen van een overaanbod van dezelfde kwalitatieve woningen in een bepaalde periode.
Echter voor de Perifere Detailhandel bestaat het risico dat de gunstige economische condities onvoldoende zijn om alle bestaande plannen te realiseren. Een Regionale afstemming en segmentering in de A325 zone voor het winkelprogramma heeft plaats gevonden. Nader onderzoek naar markttechnische haalbaarheid hiervan vindt plaats.
Leisure: • De constatering van vorig jaar dat het wenselijk is om leisure programmatisch, prijstechnisch en ruimtelijk te volgen is nog steeds actueel.
Bedrijventerreinen: • De begrote uitgifteprijzen voor bedrijventerreinen worden gehaald. Er is interesse vanuit de markt van bedrijven voor plaatsing in Arnhem. Ondanks dit positieve signaal dient, gezien de financiële consequenties hiervan voor de grondexploitatie, de uitgifte nauwlettend bewaakt te worden.
Kantoren: • Gezien het reeds bestaande overaanbod van kantoren is er nog steeds géén ruimte voor extra kantoorontwikkeling in Arnhem, bovenop het reeds geplande programma.
Pagina 29 van 30
ONDERWERP
Wonen • Tot 2017 staan er in Arnhem voldoende woningen in de projecten gepland. Echter, na 2017 is er geen zicht op locaties waar verder (grootschalige) woningbouw kan worden ontwikkeld. Dit zou in stadsregioverband onderzocht moeten worden.
•
Bijlage
Algemeen: • Het algemene beeld is dat de economische opleving zich doorzet. De verwachting is dat dit een positief effect op de (gemeentelijke) projecten zal hebben.
Winkels: • Het geplande winkelprogramma van de dagelijks en nietdagelijkse detailhandelsplannen is in het huidige economisch klimaat in evenwicht met de vraag.
22
Uit de Arnhem Vastgoed Rapportage 2007 zijn voor de gemeentelijke grondexploitaties de volgende signalen te halen:
Voor het toekomstige geplande kantoorprogramma is het gewenst om mogelijkheden open te houden voor aanpassingen en omzettingen van programma’s van bijvoorbeeld kantoren naar woningen.
PAGINA
Bijlage:
Zaaknummer: 2008-11-01224 Ons kenmerk: 2008.0.103.987
PERSBERICHT Datum
: 2 december 2008
Contactpersoon : Ons kenmerk
:
Afdeling
: Communicatie
Telefoon
: 026-377
Meer behoefte aan inzicht in kwaliteitsvraag woningaanbod Het aantal geplande woningen in Arnhem is voldoende om de komende tien jaar aan de vraag te kunnen voldoen. Dat blijkt uit de jaarlijkse vastgoedrapportage. De rapportage liet de eerste helft van dit jaar, net als in 2007, een groei op de vastgoedmarkt zien. De effecten van de kredietcrisis op de tweede helft van dit jaar worden in deze rapportage nog niet duidelijk. Daarover wordt meer inzicht verwacht in de jaarrekening. In de Arnhem Vastgoed Rapportage worden jaarlijks de gemeentelijke bouwprojecten geanalyseerd vanuit het marktperspectief. Daaruit blijkt dat nu er voldoende woningen gepland zijn om aan de vraag te voldoen, de behoefte aan meer inzicht naar de verschillende kwaliteiten van die woningen toeneemt. Het gaat dan vooral om onderscheid in typen woningen, grootte en prijsklasse. De plannen voor winkels in Arnhem zijn keurig in evenwicht met de vraag, volgens de Vastgoed Rapportage. Voor de zogenoemde perifere detailhandel, de woonwinkels, tuincentra en bouwmarkten, zien de rapporteurs het risico van een overaanbod. Volgens de rapportage groeit de interesse in de markt om Arnhem als vestigingsplaats voor Leisure te kiezen. Het gaat dan om horeca, vermaak, sport, welness en hotels. Om dit beter te kunnen faciliteren vanuit de gemeente is het volgens de rapporteurs wel verstandig de ontwikkelingen in dit segment nauwkeurig te volgen. Voor de grootschalige bedrijventerrein ontwikkeling Koningspleij is voor het zogenoemde Energie en Milieu Technologie profiel gekozen. Diverse bedrijven hebben al interesse laten blijken zich hier te willen vestigen. Dit heeft al geleid tot een aantal grondverkopen. Desalniettemin moet de gemeente volgens de rapporteurs wel alert blijven om dergelijke bedrijvigheid voor dit gebied aan te trekken.
Koningstraat 38 • Postbus 5465 • 6802 EL ARNHEM
DIENST
Telefoon 0900 - 1809 • Fax 0900 - 3774830
FACILITAIRE DIENST
