ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. jaarverslag 2013
Inhoudsopgave ALGEMENE INFORMATIE
4
PROFIEL
5
VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN
11
VERSLAG VAN DE BEHEERDER
15
JAARREKENING
30
Geconsolideerde balans per 31 december 2013
31
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013
32
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013
33
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
34
Enkelvoudige balans per 31 december 2013
55
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013
56
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
58
OVERIGE GEGEVENS
65
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT
66
|2
3
Algemene informatie Fonds ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. Gustav Mahlerlaan 10 Postbus 283 (HQ 5040) 1000 EA Amsterdam Beheerder ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V. Gustav Mahlerlaan 10 Postbus 283 (HQ 5040) 1000 EA Amsterdam Administratiekantoor Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Prins Bernhardplein 200 Postbus 990 1000 AZ Amsterdam Fondsmanager MPC Capital Strawinskylaan 835 1077 XX Amsterdam Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 1009 AV Rotterdam Accountant PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Thomas R. Malthusstraat 5 Postbus 90357 1006 BJ Amsterdam Juridisch adviseur Loyens & Loeff N.V Fred. Roeskesstraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam Notaris Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskesstraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam
|4
Profiel Algemeen ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. (hierna het
- Spreiding portefeuille met betrekking tot locatie, expiratiedata huurcontracten, branche huurders, etcetera.
“fonds” of “NV”) is op 27 oktober 2006 opgericht onder de naam
- Bij voorkeur langjarige huurcontracten met solvabele
Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. De beheerder
huurders of korte huurcontracten waar waarde aan het
van het fonds is ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth
vastgoed toegevoegd kan worden.
Fund Management B.V. Het fonds is een beleggingsinstelling in de zin van artikel 2:65 Wft en opgericht voor onbepaalde tijd. Enig aandeelhouder van het fonds is Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund die voor ieder aandeel
- Investeringsvolume tussen de € 1 miljoen en € 50 miljoen per object. - Toezicht, advies en goedkeuring aan- en verkoop beslissingen door Raad van Commissarissen (“RvC”).
een certificaat heeft uitgegeven aan de certificaathouders. De NV
- Gematigde financiering van de portefeuille.
is een entiteit met beperkte aansprakelijkheid opgericht onder
- Actief vastgoedmanagement door professionele fonds-
Nederlands recht.
manager en property manager. - Gebruik van fundamentele research om beleggingsbeleid te
De beheerder is sinds 20 juli 2012 in het bezit van een vergunning als
ondersteunen.
bedoeld in artikel 2:65 Wft en staat onder toezicht van de Autoriteit
De NV kan beleggen in objecten die zijn aan te merken als direct
Financiële Markten (‘AFM’).
vastgoed alsmede in indirect vastgoed. Onder direct vastgoed wordt verstaan de ‘stenen’ alsook vastgoed dat in eigendom is van
Beleggingsdoelstelling en beleggingsbeleid
een rechtspersoon, vennootschap of lichaam waarin de NV een
van de NV
meerderheidsbelang houdt en zeggenschap over het management
De NV heeft als doel het beleggen van vermogen, onder meer in
daarvan heeft. Onder indirect vastgoed wordt verstaan vastgoed
registergoederen en (personen-)vennootschappen die op hun beurt
dat in eigendom is van een rechtspersoon, vennootschap of lichaam
beleggen in registergoederen. De beleggingsdoelstelling van ABN
waarin de NV een minderheidsbelang houdt en geen zeggenschap
AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. is het realiseren van
heeft over het management daarvan. Het is de NV verder toegestaan
een stabiel rendement met een aanvaardbaar risicoprofiel binnen
om een object (direct of indirect) in mede-eigendom te houden.
een gespreide portefeuille van logistiek en bedrijfsmatig direct vastgoed in Nederland en in de toekomst mogelijk in Duitsland,
Financieringsbeleid van de NV
België en Luxemburg. Het fonds tracht haar beleggingsdoelstelling
Vanuit de oorsprong streeft de NV er naar om elk object voor circa
te realiseren door een adequate maar ook tevens dynamische
maximaal 50% tot 55% van de fiscale boekwaarde van dat object
exploitatie van de vastgoedportefeuille. Dit laat zich vertalen in een
te financieren met vreemd vermogen. Het fonds heeft daarmee
verdere groei van de portefeuille door het kopen van bij voorkeur lang
gekozen voor een gematigd financieringsbeleid. Dit beleid zal in de
en volledig verhuurde logistieke en industriële bedrijfsgebouwen,
komende tijd, gezien de huidige situatie op de financiële markten
groothandelsgebouwen, productielocaties en datacenters verspreid
onverkort worden voortgezet. In verband met het speciale statuut
over (vooralsnog) Nederland. Het fonds zal in de toekomst geen
van Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) van de NV mag het totale
nieuwe solitaire kantoorgebouwen verwerven en zich volledig
vreemd vermogen niet meer dan 60% van de fiscale boekwaarde
richten op de markt voor logistiek vastgoed en bedrijfsgebouwen.
(inclusief geactiveerde kosten) van alle objecten plus 20% van de fiscale waarde van de overige beleggingen bedragen (zie fiscale
Kernpunten van het beleggingsbeleid
aspecten). In uitzonderlijke situaties kan het fonds, na toestemming
- Streven naar een stabiel rendement met een verantwoord
van de RvC, tijdelijk een hoger financieringspercentage hanteren,
risicoprofiel.
waarbij het voor een FBI wettelijk vastgestelde percentage van
- Logistiek en bedrijfsmatig (direct) vastgoed in Nederland en
maximaal 60% niet of slechts tijdelijk mag worden overschreden
mogelijk in de toekomst daarbuiten, in Duitsland, België, en
conform de daarvoor geldende voorwaarden. Daarnaast streeft het
Luxemburg.
fonds naar een optimale verhouding tussen vaste en variabele rente
- Gebouwen zijn gelegen in economisch sterke regio’s en/of op transportassen van Nederland.
alsmede een passende looptijd voor de financiering bij de aankoop van een nieuw object.
5
Er zal worden getracht aflossingsvrije leningen aan te gaan. Voor
Fiscale aspecten
zover dat streven niet realiseerbaar blijkt, wordt er getracht om de
De NV heeft de status van Fiscale Beleggingsinstelling als bedoeld in
aflossing tijdens de looptijd gering te laten zijn.
artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 verkregen. Dit houdt in dat 0% vennootschapsbelasting is verschuldigd, mits
Uitkeringsbeleid van de NV
aan de wettelijke voorwaarden ter verkrijging en behoud van de
Het bedrag dat jaarlijks in de vorm van dividend aan de
status van een FBI is voldaan. De belangrijkste voorwaarden zijn:
certificaathouders wordt uitgekeerd, is in belangrijke mate
1 Het doel en de feitelijke werkzaamheden van het fonds dienen
afhankelijk van de fiscale winst van de NV. Om voor het fiscaal
te bestaan uit het beleggen van vermogen.
regime voor beleggingsinstellingen in aanmerking te komen,
2 Financiering met vreemd vermogen mag maximaal 60%
moet de NV onder andere binnen acht maanden na afloop van
van de fiscale boekwaarde van de onroerende zaken (en
het boekjaar een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben
aanverwante rechten) bedragen en maximaal 20% van de
uitgekeerd. Deze uitdelingsverplichting wordt berekend door een
fiscale boekwaarde van de overige beleggingen.
aantal correcties toe te passen op het commerciële resultaat van
3 Binnen acht maanden na afloop van het boekjaar moet het
het fonds. De NV dient in beginsel dividendbelasting over deze
fonds een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben
uitkering in te houden en af te dragen. Het dividend zal - indien van
uitgekeerd. Deze uitdelingsverplichting wordt berekend
toepassing- in halfjaarlijkse termijnen worden uitgekeerd per einde
door op de fiscale winst van de NV een aantal correcties toe
december van elk boekjaar en per einde juni van het jaar daarop.
te passen. 4 De samenstelling van de kring van certificaathouders moet aan de wettelijke eisen voldoen.
Kerncijfers In onderstaande tabel worden de kerncijfers van de afgelopen vijf jaar weergegeven.
Totaal activa (€)
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2011
31-12-2010
31-12-2009
121.156.497
90.850.646
111.406.049
86.888.664
95.663.082
Vreemd vermogen (€)
78.889.947
58.961.986
64.155.187
45.034.289
50.842.138
Eigen vermogen (€)
42.266.550
31.888.660
47.250.862
41.854.375
44.820.944
Aantal certificaten van aandelen
9.637
7.503
7.503
6.288
6.288
Intrinsieke waarde per certificaat (€)
4.386
4.250
6.298
6.656
7.128
Dividenduitkering per certificaat (€) Dividendrendement (in % van intrinsieke waarde per einde periode) Indirect rendement (in % van intrinsieke waarde voorgaande periode) Bezettingsgraad (%) Resterende gewogen looptijd huurcontracten (jaar)
420*
625
625
754
650
9,6%*
14,7%
9,9%
11,3%
9,1%
3,2%
-32,5%
-5,4%
-6,6%
-11,8%
99,1%
99,4%
93,0%
93,2%
92,8%
9,6
7,9
7,7
5,9
6,1
*inclusief voorgestelde slotdividend van € 200,- per certificaat over de tweede helft van 2013 (uitkering in juni 2014) Gezien het dynamische karakter van het fonds waarbij certificaat-
is, zoals gecommuniceerd middels een brief van 20 juni 2013 en
houders tegen verschillende waarden certificaten hebben
tijdens de jaarlijkse vergadering van certificaathouders op 27
aangekocht gedurende de looptijd van het fonds wordt het
mei 2013 besloten om de uitkering van (interim) dividend uit te
dividendrendement weergegeven ten opzichte van de meest
stellen. Het betreft hier een uitstel van de dividendbetaling en
recente intrinsieke waarde per certificaat.
geen afstel. De mogelijkheid hiervoor bestond doordat het fonds altijd vooruit gelopen heeft op de uitdelingsverplichting die
Het eerste halfjaar van 2013 stond vooral in het teken van de
voortvloeit uit de status van de FBI. Binnen acht maanden na afloop
herfinanciering waarbij de aankoop van het object Hitachi in
van het boekjaar moet het fonds aan haar uitdelingsverplichting
Zaltbommel een belangrijke rol heeft gespeeld, zoals in het
hebben voldaan. Van deze ruimte wordt nu gebruik gemaakt.
halfjaarbericht van 2013 reeds beschreven is. Om de herfinanciering
Over het eerste halfjaar van 2013 is in december 2013 een
mogelijk te maken en daarmee het fonds verder te stabiliseren
dividend uitgekeerd € 220, - per certificaat. Het dividend over
| 6
de tweede helft van 2013 zal in juni 2014 uitgekeerd worden en
De beheerder en manager van het fonds onderzoeken
naar verwachting € 200,- per certificaat bedragen. Hiermee zal het
momenteel verschillende scenario’s, waaronder een verdere groei
totale dividend dat betrekking heeft op het boekjaar 2013 € 420,-
van het fonds. Het fonds heeft in de verslagperiode een stabiele
per certificaat bedragen. Het dividendrendement (in percentage
operationele performance getoond. Deze performance wordt in
van de intrinsieke waarde per einde periode) bedraagt daarmee
het verslag van de beheerder in detail toegelicht.
9,6% over het boekjaar 2013.
De waarde van een certificaat is door het positieve resultaat gedurende de verslagperiode met 3,2% gestegen van € 4.250,-
Met de geslaagde herfinanciering is de financiële positie van het
naar € 4.386,-. Gedurende de verslagperiode is de bezettingsgraad
fonds verbeterd, al blijft de aflossing en/of herfinanciering van de
met 99,1% nagenoeg gelijk gebleven en de gewogen gemiddelde
kortlopende leningen een belangrijk punt van aandacht.
resterende looptijd van de huurcontracten toegenomen van 7,9 tot 9,6 jaar per 31 december 2013. De weging wordt berekend op basis van de omvang van de contracthuren.
grafieken kerncijfers In onderstaande grafieken worden de kerncijfers van de afgelopen vijf jaar grafisch weergegeven. Gewogen looptijd resterende huurcontracten (jr)
Bezettingsgraad (%) 99,1% 99,4% 93,0% 93,2% 92,8%
9,6 7,9
2013
2012
2011
2010
2009
Dividenduitkering per certificaat (€)
2013
Dividendrendement (%)
650
625
9,9%
9,6%*
420*
2013
2012
2011
2010
2011
5,9
6,1
2010
2009
Intrinsieke waarde per certificaat (€)
14,7%
754 625
2012
7,7
2009
2013
2012
2011
6.298
11,3%
2010
9,1%
4.386
2009
2013
6.656
7.128
4.250
2012
2011
2010
2009
*inclusief voorgestelde slotdividend van € 200,- per certificaat over de tweede helft van 2013 (uitkering in juni 2014) €
%
Waarde certificaat per 1 januari 2013 (=100%)
4.250
100%
Gerealiseerd indirect resultaat verkoop objecten
0
0,0%
Verloop waarde certificaat Het verloop van de waarde van een certificaat wordt hiernaast nader toegelicht. Gedurende 2013 zijn er geen objecten verkocht. De werkelijke kasstroom (commercieel resultaat zonder herwaarderingsresultaat en afschrijvingslasten) bedraagt € 480,- per certificaat gedurende het
Direct resultaat exploitatie portefeuille Subtotaal
11,3% 111,3%
-220
-5,2%
4.510
106,1%
Herwaardering (geen kasstroom)
-61
-1,4%
totaal € 124,- negatief per certificaat. Per saldo stijgt de waarde van een
Afschrijvingen geactiveerde kosten (geen kasstroom)
-63
-1,5%
certificaat hiermee met € 136,- van € 4.250,- tot € 4.386,- gedurende 2013.
Waarde certificaat per 31 december 2013
4.386
103,21%
jaar. Het reeds uitgekeerde dividend over 2013 bedraagt € 220,-. De herwaardering en de afschrijvingen op geactiveerde aankoopkosten, alsmede de afschrijving op financierings- en emissiekosten bedragen in
Halfjaarlijkse uitkering (juni)
480 4.730
Subtotaal
7
Juridische structuur
Bij het opzetten van deze zogenaamde “ringfence” structuur
Als gevolg van het aantrekken van de financiering van
is gebruik gemaakt van de interne reorganisatievrijstelling,
BAWAG P.S.K., zijn binnen de structuur van het fonds in de
zodat over de formele overheveling van het vastgoed naar
verslagperiode twee aparte entiteiten opgericht waarin
de aparte entiteit geen overdrachtsbelasting verschuldigd
het economisch dan wel juridisch eigendom van de
is. De door de herfinanciering ingegeven recente aanpassing
gebouwen, die door BAWAG P.S.K. worden gefinancierd, zijn
van de structuur, heeft verder geen consequenties voor
ondergebracht.
de certificaathouders. De (na herfinanciering) aangepaste structuur laat zich schematisch als volgt weergeven:
In de geconsolideerde cijfers zijn de cijfers van de entiteiten ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. en haar 100% deelneming Real Estate Growth Fund B.V. opgenomen. In Real Estate Growth Fund B.V. is het economisch eigendom van de door BAWAG P.S.K. gefinancierde objecten ondergebracht. De Stichting Depositary REGF en Real Estate Growth Fund Depositary B.V. zijn geen deelnemingen van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. en daarom niet meegeconsolideerd.
| 8
9
| 10
Verslag Raad van Commissarissen
Aan de Algemene Vergadering
Ontwikkelingen van het fonds gedurende 2013
van Certificaathouders
Het jaar 2013 was wederom een jaar waarin het fonds net als de
Wij hebben het genoegen u hierbij het jaarverslag 2013 van het
voorgaande jaren een goede operationele performance heeft laten
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. aan te bieden.
zien ondanks voortdurende moeilijke marktomstandigheden. De
De jaarrekening is gecontroleerd en door PricewaterhouseCoopers
bezettingsgraad van het fonds bedraagt 99,1% per 31 december 2013
Accountants N.V. (‘PwC’) en voorzien van een goedkeurende
(ten opzichte van 99,4% ultimo 2012). De gewogen looptijd van de
controleverklaring met toelichtende paragraaf inzake continuïteit.
huurcontracten is gestegen van 7,9 jaar per 31 december 2012 naar
Wij stellen u voor om de jaarrekening aldus vast te stellen.
9,6 jaar per 31 december 2013. Deze stijging komt deels voort uit de
Wij kunnen ons verenigen met het dividendbeleid gedurende
acquisitie van het nieuwe distributiecentrum van Hitachi en deels uit
het jaar 2013, in de eerste plaats bestaande uit een uitkering in
de gerealiseerde verlengingen van huurcontracten.
december van € 220,- per certificaat in contanten over de eerste
In 2013 zijn de volgende huurcontracten verlengd: Breda –
helft van het jaar. Het dividend over het gehele jaar 2013 wordt
Huifakkerstraat 18 (5 jaar verlenging), Breda – Huifakkerstraat 20 (5
gedurende het tweede kwartaal van 2014 definitief vastgesteld bij
jaar verlenging), Breda - Huifakkerstraat 22 (7 jaar verlenging), Breda
het opstellen van de fiscale aangifte van het fonds over het boekjaar
– Veldsteen 19 (5 jaar verlenging), Den Bosch – Helfheuvelweg 47 (6
2013. Aansluitend zal het dividend over de tweede helft van 2013
jaar verlenging), Etten-Leur – Munnikenheiweg 35 (10 jaar verlenging)
worden uitgekeerd. Het dividendbeleid van het fonds is erop
en Rotterdam – Innsbrückweg 97 (0,5 jaar verlenging). Deze
gericht om minimaal te voldoen aan de vereisten aan een fiscale
verlengingen zijn tot stand gekomen door proactief handelen van de
beleggingsinstelling, de zogenaamde FBI, en de certificaathouders
fondsmanager. De huurverlengingen zullen door de fondsmanager in
dividend uit te keren.
meer detail worden toegelicht verderop in dit verslag.
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
Het dividendrendement over het boekjaar 2013 bedraagt
De RvC is op 28 maart 2011 geïnstalleerd en als volgt samengesteld:
naar verwachting 9,6% ten opzichte van de intrinsieke waarde
- dhr. mr. P.G.A. Noordanus (voorzitter);
per certificaat aan het einde van het boekjaar 2013. De
- dhr. ir. J.D. Doets; en
dividenduitkering over de tweede helft van 2013 vindt plaats in
- dhr. drs. D.J. Van Ommeren.
juni 2014, zoals gecommuniceerd tijdens de jaarlijkse vergadering van certificaathouders op 27 mei 2013.
Vergaderingen gedurende 2013 Gedurende 2013 heeft de RvC vier reguliere vergaderingen
Herfinanciering fonds
gehouden. Twee vergaderingen betroffen fysieke afspraken,
Zoals reeds aangegeven in het halfjaarverslag van 2013 was het
waarbij tijdens één vergadering PwC telefonisch aanwezig was
noodzakelijk om de vreemd vermogen financieringen gedurende
om de controlebevindingen inzake het jaarverslag over 2012
2013 het fonds voor het grootste gedeelte te herfinancieren, daar
te bespreken en toe te lichten. Twee vergaderingen hebben
80% van de leningen in november 2013 zou expireren. Hierin is het
telefonisch plaatsgevonden. Geen van de leden van de RvC is
fonds onder uiterst moeilijke omstandigheden geslaagd ondanks
afwezig geweest tijdens een van de vergaderingen.
dat er momenteel slechts zeer beperkt vastgoedfinancieringen
Naast de genoemde vergaderingen hebben de leden van de RvC
worden verstrekt. Door de succesvolle herfinanciering van het
gedurende 2013 voortdurend overleg gevoerd met elkaar, met de
fonds lijkt de financiële stabiliteit van het fonds voor de komende
beheerder alsmede met de fondsmanager inzake de voortgang
jaren sterk verbeterd.
van de herfinanciering van het fonds, indien dat gewenst was of indien daar aanleiding toe bestond. Gedurende 2013 is de RvC frequent door de fondsmanager geïnformeerd over alle relevante ontwikkelingen in het fonds.
11
De Oostenrijkse bank BAWAG P.S.K. heeft een financiering verstrekt
Een andere belangrijke ontwikkeling gedurende 2014 zal zijn dat
van € 48.620.000,- waarmee zij de grootste financier van het fonds
managers van vastgoedfondsen per 22 juli 2014 moeten voldoen
is geworden. De financieringen van Deutsche Hypo zijn door de
aan de vereisten van de AIFMD (Alternative Investment Fund
herfinanciering volledig afgelost (€ 15.950.000,-). Op de lening
Managers Directive). Dit geldt ook voor de fondsmanager van dit
van Hypotheken Bank Frankfurt is een bedrag afgelost van €
fonds. Vanaf die datum dienen fondsmanagers AIFMD compliant
27.700.000,- en wordt de resterende lening van € 10.000.000,-
te handelen. De AIFMD heeft als doel meer transparantie richting
doorgezet tot en met 30 november 2014. ABN AMRO heeft een
investeerders en toezichthouders, en een versterking van de
(achtergestelde) converteerbare lening verstrekt van € 15.000.000,-
financiële stabiliteit. Deze nieuwe en almaar toenemende
met een looptijd van vijf jaar. Tenslotte is ook de looptijd van de
regelgeving zal naar verwachting helaas additionele kosten voor
kredietfaciliteit van ABN AMRO verlengt tot 1 april 2015 met dien
het fonds met zich meebrengen.
verstande dat 50% hiervan (een bedrag van € 1.900.000,-) afgelost dient te worden per 1 april 2014.
Zoals reeds in december 2013 gecommuniceerd met de participanten van het fonds is ABN AMRO tevens voornemens
De aflossing en/of herfinanciering van de resterende kortlopende
om in 2014 de aandelen die zij houdt in ABN AMRO MeesPierson
leningen vormt een belangrijk punt van aandacht. Doordat de lening
Real Estate Growth Fund Management B.V. over te dragen aan
van Hypothekenbank Frankfurt in november van 2014 expireert, is
MPC Capital Real Estate Services B.V.. ABN AMRO MeesPierson Real
er een continuïteitsparagraaf opgenomen in dit jaarverslag. Dit
Estate Growth Fund Management B.V. blijft beheerder van het
was tevens het geval in het jaarverslag van 2012. De beheerder van
fonds maar zal vanaf de overdracht van aandelen bemand worden
het fonds onderzoekt momenteel verschillende scenario’s die naar
vanuit MPC Capital in plaats van ABN AMRO.
verwachting in 2014 geëffectueerd kunnen worden. In de afgelopen twee jaar heeft MPC bewezen een betrouwAankoop Hitachi
bare samenwerkingspartner te zijn. Het team van ABN AMRO
De RvC heeft haar goedkeuring verleend om het duurzame en
MeesPierson Private Real Estate ging in 2011 nagenoeg volledig
langjarig verhuurde distributiecentrum en hoofdkantoor van
over naar MPC, om daar haar werk voor de vastgoedfondsen
Hitachi Data Systems (hierna ‘HDS’) ten behoeve van het fonds
voort te zetten. Een belangrijke aanleiding om de overdracht nu
te verwerven. De aankoop levert een positieve bijdrage aan de
te realiseren is de Europese AIFM-richtlijn. Om aan de aanvullende
risico-rendementsverhouding van het fonds en past in de strategie
eisen voor de beheerders te kunnen voldoen, is het een logische
van het fonds om te investeren in hoogwaardig logistiek en
stap ook de beheertaken over te dragen aan een gespecialiseerde
light industrial vastgoed. Tevens draagt de aankoop bij aan het
partij als MPC Capital.
operationele resultaat van het fonds zoals eerder vermeld. De gewogen looptijd van de huurcontracten van het fonds is mede
Tot slot
door de acquisitie gestegen, waardoor ook de herfinanciering van
De RvC spreekt graag haar dank uit voor de inzet van de beheerder
het fonds mogelijk is gemaakt.
en de fondsmanager gedurende 2013 om de doelstellingen van het fonds te realiseren.
Visie op 2014 Zoals dat ook in de voorgaande jaren het geval is geweest zal
Amsterdam, 28 maart 2014
de fondsmanager zich gedurende 2014 richten op de verdere
Raad van Commissarissen ABN AMRO MeesPierson Real Estate
optimalisatie van het fonds, door potentiele nieuwe aankopen van
Growth Fund N.V.
hoogwaardig logistiek en light industrial vastgoed en dispositie van objecten die minder goed aansluiten bij het profiel van het fonds.
mr. P.G.A. Noordanus ir. J.D. Doets drs. D.J. Van Ommeren
| 12
13
| 14
Verslag van de beheerder Operationele gang van zaken
HET FONDS, BEHEERDER EN FONDSMANAGER
Naast de regels voor de vergunning stelt de richtlijn doorlopende
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management
eisen aan de beheerder, bijvoorbeeld ten aanzien van het
B.V. treedt op als beheerder van het fonds. MPC Capital (‘MPC’) is
voorkomen van belangenconflicten, het voeren van een passend
vanaf 1 november 2011 fondsmanager.
risico- en liquiditeitsbeheer, het zorgen voor een onafhankelijke waardering van de activa en diverse transparantieverplichtingen.
Alternative Investment Fund Managers Directive
Voor beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen die hun
(AIFMD)
producten aan retail klanten (i.e. privé beleggers) aanbieden,
Op 22 juli 2013 is in Nederland de AIFM-richtlijn (Alternative
gelden nog een aantal additionele eisen.
Investment Fund Managers Directive) in werking getreden. Het toezichtlandschap voor (beheerders van) beleggingsinstellingen is
Zoals eerder opgemerkt is de AIFM-richtlijn op 22 juli 2013 in
daarmee aanzienlijk veranderd.
Nederland in werking getreden. Echter, aan bestaande beheerders is de mogelijkheid gegeven om van een overgangsjaar gebruik te
De AIFM-richtlijn is een Europese richtlijn die geharmoniseerde
maken alvorens zij volledig aan de vereisten die voortvloeien uit
regels introduceert waaraan beheerders van alternatieve
de AIFM-richtlijn moeten voldoen. Gedurende het overgangsjaar
beleggingsinstellingen vanaf 22 juli 2013 in principe moeten
(tussen juli 2013 en juli 2014) geldt er een inspanningsverplichting
voldoen. Volgens de Europese regelgever heeft de financiële
voor beheerders om aan de AIFMD regels te voldoen. De
crisis van de afgelopen jaren inzichtelijk gemaakt dat sommige
beheerder van het fonds is daarom in de tweede helft van 2013
strategieën van beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen
gestart met gesprekken met MPC Capital over de overdracht van
(abi’s) grote risico’s kunnen meebrengen voor zowel de beleggers,
haar aandelen. MPC Capital is bezig met de voorbereidingen om de
andere marktdeelnemers als de markten zelf.
bedrijfsvoering op de AIFMD regelgeving aan te passen. Hieronder volgt een korte beschrijving van een aantal voorgeschreven
Met de komst van de AIFM-richtlijn zijn beheerders van abi’s voor
veranderingen.
het eerst ook onderworpen aan Europese regels. De reikwijdte van de AIFM-richtlijn is groot; deze is in beginsel van toepassing op alle
In de eerste plaats zullen er op het vlak van de bedrijfsvoering
beheerders van één of meerdere alternatieve beleggingsinstellingen,
een aantal zaken veranderen. Zo stelt de AIFMD niet alleen
dat wil zeggen collectieve beleggingsvehikels die niet als instelling
diverse personele en technische eisen aan de beheerder maar
voor collectieve belegging in effecten (icbe) kwalificeren. Onder
worden er ook strikte en gedetailleerde eisen aan de interne
meer private equity-, hedge-, infrastructuur-, vastgoed-, aandelen-
controle procedures gesteld. Ook schrijft de AIFMD voor dat een
en obligatiefondsen vallen hiermee onder AIFM toezicht.
riskmanagement functie -die qua functie en hiërarchie strikt gescheiden zal zijn van de operationele activiteiten- toe zal zien op
De AIFM-richtlijn is van toepassing op beheerders van (een of
het identificeren, meten en monitoren van risico’s.
meerdere) alternatieve beleggingsinstellingen waarvan het totaal aan beheerde activa:
Verder kan de beheerder nog maar beperkt taken delegeren aan
- groter is dan € 500 miljoen, ingeval van een beheerder die
derden. Er dient bovendien actief toezicht te worden gehouden
fondsen beheert die de eerste vijf jaar closed end zijn en geen
op de gedelegeerde taken door mensen met voldoende
gebruik maken van leverage; of
kennis en expertise van de gedelegeerde activiteiten. Property
- groter is dan € 100 miljoen.
management mag bijvoorbeeld nog wel worden uitbesteed aan een derde partij maar kerntaken zoals portefeuillemanagement en
Aan een AIFM-vergunning wordt een groot aantal eisen gesteld.
risicomanagement, mogen niet meer beiden worden gedelegeerd.
Zo zijn er eisen op het gebied van het minimumkapitaal en de
De beheerder kan er voor kiezen maximaal één van de twee
betrouwbaarheid en geschiktheid van de dagelijkse beleids-
kernfuncties uit te besteden. Bovendien moeten beide functioneel
bepalers. Daarnaast zijn er onder meer ook regels voor het hebben
en hiërarchisch volledig gescheiden zijn binnen de organisatie.
van een beheerste en integere bedrijfsvoering en voor een passend beloningsbeleid.
15
In de nieuwe wetgeving worden aan de beheerders van
Al met al stelt de AIFMD veel en gedetailleerde vereisten aan een
beleggingsinstellingen kapitaalseisen gesteld. Een beheerder van
beheerder van alternatieve beleggingsinstellingen. De beheerder
alternatieve beleggingsinstellingen (abi’s) zal minimaal € 125.000,-
van het Fonds is in 2013 begonnen met het implementeren van alle
aan eigen vermogen moeten aanhouden. Bovendien moeten deze
vereiste voorschriften en maatregelen.
beheerders een beroepsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten hebben ter dekking van mogelijke beroepsaansprakelijkheden
Interne beheersing en vergunning
die voortvloeien uit hun werkzaamheden als beheerder van
De beheerder heeft tot taak haar activiteiten op betrouwbare
abi’s. Beide maatregelen zijn bedoeld om beleggers verder te
wijze uit te voeren en de belangen van de certificaathouders in
beschermen.
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. optimaal te behartigen. Interne beheersing, risicomanagement en compliance
Verder stelt de AIFMD ook stringente eisen aan het liquiditeits-
zijn belangrijk voor de beheerder en hebben de voortdurende
beheer. Naast het opstellen van een adequate liquiditeitsprognose
aandacht. De richtlijnen en procedures worden zorgvuldig
– dit om te monitoren dat het liquiditeitsprofiel van de beleggingen
uitgevoerd en gecontroleerd. In de verslagperiode is ook in
overeenkomt met de onderliggende verplichtingen- zal de
het kader van bovengenoemde AIFM implementatie speciale
beheerder ook regelmatig formele stress tests moeten uitvoeren
aandacht uitgegaan naar de interne organisatie, de operationele
om het liquiditeitsrisico verder in kaart te brengen.
bedrijfsprocessen en het risicomanagementbeleid.
Ook op het vlak van transparantie zullen er een aantal zaken
Verklaring omtrent de bedrijfsvoering
veranderen. Zo zal bijvoorbeeld in de toekomst in het jaarverslag ook
De beheerder beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering
gerapporteerd gaan worden over het beloningsbeleid van voor het
die voldoet aan de eisen van de Wft en het Besluit gedragstoezicht
fonds relevante medewerkers. Ook zijn de eisen die gesteld worden
financiële ondernemingen (‘Bgfo’). De beheerder heeft gedurende
aan de rapportages richting de toezichthouder verder aangescherpt
de verslagperiode verschillende aspecten van de bedrijfsvoering
en zal er frequenter gerapporteerd moeten worden.
beoordeeld. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan er zou moeten
De AIFMD vereist ook dat het vastgoed minimaal één keer per jaar
worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de
gewaardeerd wordt door een onafhankelijke taxateur. In de praktijk
bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo niet voldoet aan de
gebeurt dit al binnen het ABN AMRO MeesPierson Real Estate
vereisten zoals opgenomen in de Wft en de daaraan gerelateerde
Growth Fund N.V., aangezien het fonds voor haar taxaties gebruik
regelgeving. Op grond hiervan verklaart de beheerder van ABN
maakt van een externe taxateur. Toch zal ook het beleid inzake de
AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. te beschikken
selectie van voorgenoemde taxateur nog verder aangescherpt en
over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel
vastgelegd worden.
121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo. Ook heeft de beheerder niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief
Verder is het gebruiken van een bewaarder onder de AIFMD
en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve
verplicht gesteld. Deze bewaarder krijgt onder de AIFMD richtlijn
verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid
een zwaardere taak dan voor bewaarders in het verleden het geval
dat de bedrijfsvoering gedurende de verslagperiode effectief
was. Voorheen verzorgde een bewaarder de eigendomsverificatie
en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. Wel
en –registratie van activa. Onder AIFMD komt hierbij het op
is de beheerder bezig de bedrijfsvoering aan te passen aan de
dagelijkse basis controleren en reconciliëren van kasstromen.
voorgenoemde AIFMD richtlijnen. Hiertoe is de aandeelhouder van
Bovendien krijgt de bewaarder er een aantal specifieke
de beheerder (ABN AMRO) in overleg getreden met MPC Capital
toezichtstaken bij zoals het controleren van NAV-berekeningen
over de overname van haar aandelen in de beheerder. ABN AMRO
en toezicht houden op dividendbetalingen. Dit alles wederom om
is van mening dat MPC als gespecialiseerde partij, goed is uitgerust
investeerders verder te beschermen. Met name de verplichting en
om te voldoen aan de specifieke eisen zoals gesteld in de AIFMD
bewaarder te gebruiken zal voor het fonds aanzienlijke externe
richtlijn.
additionele kosten met zich meebrengen.
| 16
Hieronder worden de relevante macro-economische ontwikkelingen
gezinsbesparingen komt in de vorm van contractuele besparingen
over 2013 alsmede een vooruitzicht voor 2014 weergegeven,
terecht bij de pensioenfondsen die deze middelen voor een relatief
waarna wordt ingegaan op de operationele gang van zaken binnen
groot gedeelte beleggen in het buitenland. De vrije besparingen
het fonds gedurende 2013.
die bij het bankwezen worden gestald zijn onvoldoende voor de financiering van kredieten en hypotheken. Nederlandse banken
Macro economische ontwikkelingen gedurende 2013 en
moeten daarom meer dan hun buitenlandse banken een beroep
vooruitzichten voor 2014
doen op funding op de internationale kapitaalmarkt, waar de
De wereldeconomie bevindt zich in een fase van een bevredigende
kosten hoger zijn. Dit legt dus een druk op de kredietverlening en
economische groei. Europa loopt daarbij overigens wat achter bij
remt de economische groei.
de Verenigde Staten, de opkomende landen en Japan. Dit heeft te maken met een relatief hoge werkloosheid en met een bankwezen
Deze structurele zwakheden van de Nederlandse economie
dat minder goed en snel is geherkapitaliseerd dan het Amerikaanse
hebben eind november geleid tot een verlaging van het
bankwezen. Niettemin is ook de Europese economie het afgelopen
kredietwaardigheidsoordeel door Standard&Poor’s (van AAA
jaar uit de recessie gekropen en beginnen zelfs de Zuid-Europese
tot AA+). Dat heeft overigens weinig invloed gehad op het
landen zich aan de malaise te ontworstelen. Dat laatste geldt ook
Nederlandse rente-niveau vergeleken met Duitsland. Het
voor de Nederlandse economie.
rendementsverschil met Duitsland op 10-jaars staatsobligaties is in het begin van het jaar opgelopen van 20 tot 45 basispunten
Na een krimp van 0,4% in het eerste kwartaal en stagnatie in het
(april) en is in de tweede helft van het jaar weer teruggelopen tot
tweede is de Nederlandse economie in het derde kwartaal met een
30 basispunten, daarbij niet gehinderd door de verlaging van het
magere 0,2% gegroeid (allemaal ten opzichte van het voorgaande
kredietoordeel.
kwartaal). Ondanks de geleidelijke verbetering in de loop van het
(Bron: ABN AMRO januari 2014)
jaar zal de Nederlandse economie over het hele jaar naar verwachting gemiddeld genomen met 1,1% zijn gekrompen
De Nederlands beleggingsmarkt 2013
ten opzichte van 2012. Als gevolg van de BTW-verhoging per 1
Het totale geschatte investeringsvolume in Nederlands direct
oktober 2012 heeft de inflatie het grootste deel van het jaar in de
vastgoed in 2013 is circa € 5,5 miljard wat circa 28% hoger is dan in
buurt van de 3% gelegen om in oktober en november tot circa
2012. In het eerste kwartaal van het jaar ging het met name om een
1,5% terug te vallen. Als gevolg van de heersende recessie is de
toename in het aantal transacties terwijl in de daarop volgende
werkloosheid gedurende het jaar verder opgelopen van 6% van de
maanden ook het volume per transactie steeg. Per segment zijn er
beroepsbevolking in januari tot circa 7% tegen het einde van het
wel verschillen waar te nemen. Door de aanhoudende onzekerheid
jaar. Hoewel de werkloosheid gewoonlijk na-ijlt bij de productie,
in het winkellandschap werd er bijvoorbeeld minder in retail
moet worden geconstateerd dat de Nederlandse economie minder
geïnvesteerd dan in voorgaande jaren. Investeringen in woningen
goed heeft gepresteerd dan veel andere landen in de kern van
stegen aangezien partijen dit segment als relatief veilig ervaren.
Europa.
Ook investeringen in kantoren en logistiek vastgoed stegen.
Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het bestaan van
Een belangrijke redenen voor de voorgenoemde stijging in
relatief hoge hypothecaire schulden bij gezinshuishoudingen
investeringsvolume is - naast een algemene toename in kapitaals-
enerzijds en relatief hoge tarieven voor de kredietverlening in zijn
allocatie aan vastgoed - de bereidheid van investeerders om hun
algemeenheid anderzijds. De hoge hypotheken hebben door de
balansen op te schonen door non-core objecten in hun portefeuille
waardedaling van woningen geleid tot het ontstaan van een netto
te verkopen tegen thans geldende waarderingen. Een andere reden
schuld, die pas zichtbaar wordt op het moment dat om welke reden
is de terugkeer van buitenlandse investeerders. Zij zorgden voor
ook tot verkoop wordt besloten. Dit heeft geleid tot druk op de
circa 40% van het investeringsvolume waarbij niet alleen de Duitse
particuliere consumptie en het vastdraaien van de woningmarkt.
investeerders die traditioneel al actief zijn op de Nederlandse markt nu
Hoge tarieven voor de kredietverlening zijn het gevolg van relatief
onder andere ook in toenemende mate Angelsaksische investeerders
lage vrije besparingen door gezinnen. Het grootste deel van de
en investeerders uit Centraal Europa actief zijn.
17
Deze buitenlandse beleggers zijn weer bereid hogere risico’s
tegenwoordig aan logistiek vastgoed worden gesteld ervoor
te accepteren in hun zoektocht naar een hoger rendement.
gezorgd dat een deel van de bestaande voorraad (blijvend)
Bovendien zijn de prijzen van Nederlands vastgoed relatief gunstig
verouderd is. Er is een overschot ontstaan aan kwalitatief mindere
ten opzichte van de hotspots van de afgelopen jaren, London,
objecten op minder aantrekkelijke locaties waar –ondanks het
Frankfurt en Parijs. Op de primaire kantorenmarkt blijven met
tekort aan primair logistiek vastgoed- weinig of geen vraag naar
name Duitse investeerders onverminderd actief. Voorbeelden
is. Deze kunnen hooguit gebruikt worden voor de opslag van bulk-
hiervan zijn de recente aankopen van het NautaDutilh-gebouw
of laagwaardige goederen. In dit segment treedt er, –zeker op
door HIH en het Symphony-gebouw door Deka Immobilien op de
minder aantrekkelijke locaties, in toenemende mate leegstand op.
Amsterdamse Zuid-As.
Kwalitatief hoogwaardig bedrijfsruimten daarentegen, gelegen op sterke locaties blijven onverminderd in de belangstelling staan van
De Angelsaksische investeerders en investeerders uit Centraal
gebruikers. Daar komt bij dat er de laatste jaren weinig nieuwbouw
Europa (PPF, Delin, APF) betreffen veelal private equity partijen
heeft plaatsgevonden onder invloed van de kredietcrisis. Dit
die kanshebbende kantoren een kwaliteitsimpuls willen geven.
heeft eveneens bijgedragen aan steeds kleiner wordende aanbod
Het gaat hier dan met name om grotere objecten en portfolio’s
van nieuw vervaardigd, kwalitatief hoogwaardig vastgoed. Dit
want investeringen in kleinere objecten worden veelal door
resulteert in schaarste in dit segment wat als investeerder ook weer
particulieren gedaan.
interessante mogelijkheden biedt. Dit heeft bovendien tot gevolg
(Bron: DTZ, CBRE, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Savills 2013)
dat het verschil in huurprijs tussen het topaanbod en het overige aanbod al maar groter wordt.
De markt voor bedrijfsruimten gedurende 2013 Door zowel de geografische ligging als de aanwezigheid van de
In zijn algemeenheid heeft 2013 evenals 2011 en 2012 zich laten
twee mainports (Rotterdam en Schiphol) en kwalitatief sterke
kenmerken als een huurdersmarkt. Hoewel huren in het primaire
infrastructuur heeft Nederland van oudsher een sterk logistieke
segment relatief stabiel zijn, zijn huurders kritischer en hebben
positie in Europa. Deze factoren hebben een aantrekkingskracht
zij meer wensen dan voorheen. Het is gebruikelijk geworden om
op (inter)nationale logistieke dienstverleners en gebruikers. Zij
incentives te geven bij het aangaan van een (nieuw) huurcontract.
vestigen hun Europese distributie centra op de gunstigste locaties in
Bovendien verlangen huurders hogere financiële compensaties
Nederland. Deze locaties betreffen enerzijds voornoemde mainports
bij het aangaan van nieuwe huurcontracten of het verlengen
maar daarnaast ook de transportcorridors Brabant en Noord
ervan. Voorbeelden van incentives zijn een bijdrage aan een
Limburg welke via Duitsland de toegangspoort tot het Europese
verbouwing, een huurvrije periode, een korting op de huurprijs, of
achterland vormen. Op deze locaties vindt niet alleen overslag plaats
een combinatie hiervan. Bovendien is er een trend waar te nemen
maar wordt ook in toenemende mate waarde toegevoegd aan de te
dat huurders steeds kortere huurcontracten afsluiten. Flexibiliteit
vervoeren producten. Hierdoor worden er steeds hogere eisen aan
wordt een steeds belangrijker begrip. Omdat het aanbod in het
zowel het gebouw zelf als de locatie ervan gesteld.
primaire segment beperkt is en leegstandsniveaus met 6,5% laag zijn, zijn eindgebruikers - die op zoek zijn naar geschikte ruimte
In het derde kwartaal van 2013 steeg de uitvoer van goederen
- genoodzaakt zich hiervoor te richten tot projectontwikkelaars
en diensten met 2,1% ten opzichte van het jaar ervoor, terwijl de
om voor hen op maat gemaakte distributiecentra te realiseren.
invoer op een gelijk niveau lag. Deze trend heeft een positieve
De verwachting is echter wel dat – ondanks het tekort op de
invloed gehad op de vraag naar bedrijfsruimten en logistiek
primaire markt - voor secundair bedrijfsmatig en logistiekvastgoed
vastgoed. En andere positieve trend is dat de goederenstromen
leegstandniveaus in de toekomst zullen stijgen.
in zijn algemeenheid in afnemende mate business to business zijn en steeds vaker direct aan de consument worden geleverd door
De interesse van investeerders in het primaire deel van de markt
middel van e-commerce.
–op goede locaties, lange huurcontracten en moderne faciliteitenblijft onverminderd sterk. Dit heeft een neerwaartse druk op de
De voorraad aan kwalitatief hoogwaardige, moderne logistiek
aanvangsrendementen. Beleggers hanteren momenteel voor
vastgoed is beperkt. Bovendien hebben de hoge eisen die
eerdergenoemd primair vastgoed een bruto-aanvangsrendement
| 18
vanaf 7,0 - 7,5% kosten koper. Deze 7,0 - 7,5% geldt zogezegd voor
Het fonds gedurende 2013
objecten met moderne faciliteiten, en lange huurcontracten op
Het fonds heeft gedurende 2013 een stabiele operationele
de belangrijkste logistieke hotspots zoals de twee mainports
performance
Schiphol en Rotterdam en de transportcorridors in Brabant en
huurcontracten is gestegen naar 9,6 jaar per 31 december 2013,
Noord-Limburg. Indien er sprake is van kortere looptijden (3-7 jaar)
dit was per 31 december 2012 7,9 jaar. Deels is deze toename
dan worden bruto aanvangs-rendementen van ruim boven 8,0%
toe te schrijven aan de acquisitie van het nieuw gebouwde
kosten koper gehanteerd. Voor minder aantrekkelijke objecten
distributiecentrum van Hitachi te Zaltbommel. Dit object is voor
en locaties kunnen de te hanteren bruto-aanvangsrendementen
een periode van 15 jaar verhuurd, waardoor de gewogen looptijd
oplopen tot 11,5%.
van het fonds is gestegen. Hieronder wordt daar meer in detail op
laten
zien.
De
gewogen
looptijd
van
de
in gegaan. Daarnaast is er een groot aantal nieuwe huurcontracten Het jaar 2013 kent het hoogste beleggingsvolume in de markt voor
afgesloten wat uiteraard ook een positief effect heeft gehad op de
light industrial en logistiek vastgoed sinds 2007. Dit is met name
gewogen looptijd van het fonds. De bezettingsgraad is nagenoeg
ingegeven doordat enkele grote vastgoedportefeuilles welke door
gelijk gebleven, deze bedraagt per 31 december 2013 99,0% (99,4%
buitenlandse investeerders (Granite, Blackstone en Delin) werden
per 31 december 2012).
gekocht. De hernieuwde interesse van buitenlandse beleggers voor deze markt, door het gebrek aan kwalitatief hoogwaardig vastgoed,
Aankopen gedurende 2013
de verwachting van een stijgende productie- en exportvolumes en de zoektocht naar rendement tegen een verantwoord risicoprofiel
Aankoop strook grond SPAR
in de huidige markt met lage rentestanden.
In mei 2013 heeft het fonds, na goedkeuring van de RvC, een strook grond aangekocht ten behoeve van het fonds teneinde
In 2013 is er 590.000 m2 nieuw vervaardigd logistiek vastgoed aan
voor de SPAR extra parkeerplaatsen te realiseren. Het betreft
de markt toegevoegd, hetgeen eveneens een record is sinds 2007.
een strook grond van 312 m2. De koopprijs van deze strook
Deze nieuwe distributiecentra zijn doorgaans gerealiseerd voor
grond bedroeg € 43.680,- (circa € 140,-/m2). De kosten voor de
een specifieke huurder waardoor de schaartse die er in de markt
realisatie van de parkeerplaatsen bedroegen € 114.328,-. Het
heerst aan kwalitatief hoogwaardig product, onverminderd blijft.
totale bedrag van de aankoop van de grond en de realisatie van
Het totale investeringsvolume gedurende 2013 bedraagt ruim
de parkeerplaatsen, te weten € 158.008,-, zijn verdisconteerd op
€ 700 miljoen hetgeen een stijging is van 82% ten opzichte van 2012.
basis van het rendement waarop dit object in 2011 is aangekocht
(bron: CBRE).
(7,1%), in de jaarhuur van SPAR. De huurverhoging bedraagt € 11.196,- per jaar.
De opname gedurende het boekjaar heeft met name plaatsgevonden in de regio’s centraal en oost Brabant en het noorden
Aankoop Hitachi
van Limburg. Deze locaties zijn gelegen langs de belangrijkste
In juni 2013 is het nieuw gebouwde distributiecentrum en
Nederlandse transportcorridors en op de logistieke hubs, in
hoofdkantoor van Hitachi Data Systems (hierna: ‘HDS’) te
de buurt van belangrijke afzetmarkten zoals Duitsland, België
Zaltbommel aangekocht na goedkeuring hiervoor van de RvC.
en Frankrijk. Omdat er vanuit zowel gebruikersperspectief als
Vanuit deze hoogwaardige en duurzaam gebouwde locatie
beleggersperspectief veel vraag naar het prime segment logistiek
bedient HDS Europa en het Midden-Oosten. Het object is gelegen
en bedrijfsmatig vastgoed is kan dit segment in toenemende mate
langs de A2 (Amsterdam-Eindhoven-Maastricht), één van de
rekenen op de interesse van zowel nationale als internationale
belangrijkste transportcorridors van Nederland. De aankoop
beleggers. In de algemene opinie zijn de vooruitzichten voor de
past derhalve in de strategie van het fonds om de portefeuille
Nederlandse logistieke- en bedrijfsruimtemarkt daarom ook goed.
verder uit te breiden met hoogwaardig logistiek en light industrial vastgoed. De aankoop draagt verder positief bij aan de operationele performance en de risico-rendementsverhouding van het fonds. Ook heeft de aankoop van dit object er mede voor gezorgd dat herfinanciering van het fonds mogelijk is geworden.
19
Het object heeft een bruto vloeroppervlakte van circa 31.000 m2
Breda – Huifakkerstraat 18 (5 jaar verlenging)
distributie-, assemblage- en kantoorruimte en is tevens voorzien
Per 1 oktober 2013 heeft Saint Gobain haar huurovereenkomst
van een fitnesscentrum voor het personeel. In december heeft
tussentijds met 5 jaar verlengd. De nieuwe huurovereenkomst
het object het Breeam certificaat ‘Very Good’ ontvangen, wat
expireert hiermee op 31 december 2020. De oorspronkelijke
betekent dat dit één van de meest duurzame distributiecentra
expiratiedatum was 31 december 2015. In ruil voor de verlenging
van Nederland is. Het gebouw is bijvoorbeeld uitgerust met een
van de huurovereenkomst is de jaarhuur verlaagd naar
warmte- en koudeopslag en de parkeerplaatsen zijn gelegen
€ 205.000,- (conform markthuur). De jaarhuur bedroeg eerst
op het dak van de assemblageruimte en zijn over het gehele
€ 291.815,- de huurkorting bedraagt derhalve circa 30%. Door
dakoppervlak zonnecellen aangebracht. Door de opwekking
deze transactie is Saint Gobain op deze locatie voor de komende
van zonne-energie is het complex energieneutraal, wat inhoudt
7 jaar aan het fonds gebonden. De waarde van dit object is
dat er voldoende energie wordt opgewekt voor de totale
door deze verlenging met € 30.000,- gedaald, dit resulteert in
energiebehoefte van HDS.
een daling van de intrinsieke waarde per certificaat van € 3,-. De boekwaarde per 31 december 2013 bedraagt € 2.350.000,-
HDS huurt het complex voor een periode van 15 jaar. De
(€ 2.380.000,- per 31 december 2012).
huidige jaarhuur bedraagt € 2.265.548,- de koopprijs bedroeg
Onderdeel van de huurverlenging van dit gebouw was de
€ 29.967.569,- hetgeen resulteert in een bruto aanvangsrendement
verlenging van de Huifakkerstraat 20 te Breda, het naastgelegen
van 7,50% (vrij op naam).
gebouw welke eveneens door Saint Gobain wordt gehuurd. De details van deze transactie zullen hieronder worden toegelicht. Breda – Huifakkerstraat 20 (5 jaar verlenging) Eveneens per 1 oktober 2013 heeft Saint Gobain haar huurovereenkomst tussentijds met 5 jaar verlengd voor de Huifakkerstraat 20 te Breda. De nieuwe huurovereenkomst expireert op 31 december 2020. Dit was oorspronkelijke 31
Nieuwe langjarig verhuurd en duurzaam ontwikkeld Europese
december 2015. De nieuwe contracthuur die is overeengekomen
hoofdkantoor en distributiecentrum van Hitachi
bedraagt € 105.000,- (conform markthuur). Deze bedroeg vóór de huurverlenging € 114.171,-. Dit betreft een huurkorting van
Verkopen gedurende 2013
8,0%. Door deze huurverlenging is de waarde van dit object met
Gedurende 2013 hebben er geen verkopen plaatsgevonden in
€ 70.000,- toegenomen naar € 1.110.000,- hetgeen leidt tot een
het fonds.
toename van de intrinsieke waarde per participatie van ruim € 7,-. De boekwaarde van dit object ultimo 2012 bedroeg € 1.040.000,-.
Verhuur
en
verlenging
van
bestaande
huurcontracten gedurende 2013
Breda - Huifakkerstraat 22 (7 jaar verlenging)
In 2013 is een aantal huurcontracten opengebroken en
Huurder Saval heeft per 1 januari 2013 haar huurovereenkomst
verlengd, welke in de nabije toekomst zouden expireren. Dit
voor een periode van 7 jaar verlengd. Door deze huurverlenging
is bewerkstelligd door de zittende huurder een huurkorting
expireert de huurovereenkomst per 31 december 2023.
te verlenen, een gewenste verbouwing uit te voeren, of een
Oorspronkelijk was dat 31 december 2016. De jaarhuur bedraagt
combinatie daarvan. Bij het verlenen van een huurkorting is
€ 460.000,- hetgeen neerkomt op een korting van ongeveer 15%.
gekeken naar de markthuur (op opgaaf van Cushman & Wakefield
Dit is eveneens markthuurniveau. Door deze huurverlenging is
als externe taxateur van het fonds). Daar waar de contracthuur
Saval voor de komende 10 jaar aan het fonds gebonden.
boven de markthuur lag, is deze verlaagd naar de markthuur. De volgende verhuurtransacties hebben plaatsgevonden.
| 20
Breda – Veldsteen 19 (5 jaar verlenging)
Rotterdam – Innsbrückweg 97 (0,5 jaar verlenging).
De huurovereenkomst van InBev voor dit object zou per 31
De huurovereenkomst met Houdijk is voor een periode van 0,5
juli 2014 expireren. Doordat InBev zeer tevreden is met haar
jaar verlengd. De expiratiedatum van het huurcontract is 31
huisvesting op deze locatie heeft zij besloten zich voor een
maart 2015. De oorspronkelijke expiratiedatum was 30 november
nieuwe periode van 5 jaar te binden. Het fonds is een strategische
2014. Er zijn geen incentives verleend en de huurverlenging heeft
huisvestingspartner van InBev op meerdere locaties in Nederland.
geen invloed gehad op de waarde van het object.
Met deze huurverlenging is de langjarige samenwerking verder bestendigd. Er is geen incentive in de vorm van een huurkorting
Beschikbare objecten
of een verbouwing verstrekt. De waarde van het object is door
Gedurende 2013 is er één huurcontract van rechtswege
deze verlenging met € 140.000,- gestegen naar € 1.760.000,-
geëindigd per 30 november 2013, te weten het huurcontract met
(€ 1.620.000,- per 31 maart 2013).
De Floriade voor het gebouw gelegen aan de Venrayseweg 180 te Venlo. De Floriade huurde de begane grond van dit gebouw met
Den Bosch – Helfheuvelweg 47 (6 jaar verlenging)
een totale oppervlakte van 416 m2. De jaarhuur bedroeg € 96.920,-
Per 1 juli 2013 is de huurovereenkomst met Manpower verlengd
de markthuur wordt door Cushman & Wakefield ingeschat op
tot en met 30 juni 2019, hetgeen een verlenging betreft van
€ 45.760,-. De verhuur is reeds opgestart in samenwerking met
6 jaar. In ruil voor deze langjarige verlenging is - conform
een lokaal goed ingevoerde makelaar uit Venlo.
markthuurniveau - de huur verlaagd van € 126.399,- naar € 99.940,-. Tevens is een bijdrage van € 50.000,- gedaan ten
Naast de beschikbare ruimte in Venlo is er nog één gebouw dat
behoeve van een door de huurder uitgevoerde verbouwing
ruimte voor verhuur beschikbaar heeft. Het betreft het object
van het object. Het gebouw wordt door de uitgevoerde
in Helmond, waar circa 330 m2 bedrijfsruimte en circa 520 m2
verbouwing kwalitatief verbeterd, hetgeen een positief effect
winkel-/showroomruimte beschikbaar is.
op de waarde van het object heeft gehad. Deze is namelijk van € 800.000,- (boekwaarde per 31 december 2012) met € 120.000,-
Hiermee komt de totale beschikbaarheid van ruimte op circa 1%
toegenomen naar € 920.000,-.
van de totale portefeuille op basis van markthuurwaarde. Dit is een stijging van 0,4% ten opzichte van de beschikbaarheid per
Etten-Leur – Munnikenheiweg 35 (10 jaar verlenging)
31 december 2012. Reden hiervoor is de beëindiging van de
Advanced Medical Solutions, de huurder van dit object, heeft per
huurovereenkomst van de Floriade te Venlo.
1 januari 2013 een nieuwe 10-jarige huurovereenkomst getekend. De fondsmanager realiseert momenteel een uitbreiding van de
Door de acquisitie van het nieuwe distributiecentrum van Hitachi
kantoorruimte op verzoek van de huurder gerealiseerd. De totale
en de verlengde huurcontracten die gedurende 2013 hebben
kosten voor deze uitbreiding bedroegen € 330.000,-. Voor dit bedrag
plaatsgevonden, is de gewogen looptijd van de huurcontracten
is de kantoorruimte met 125 m uitgebreid, de kantoorindeling
gestegen van 7,9 jaar per 31 december 2012 naar 9,6 jaar per 31
aangepast en het bedrijfsrestaurant vernieuwd en vergroot. Tevens
december 2013.
2
zijn er voorzieningen op het buitenterrein gerealiseerd (rookruimte en overdekte fietsenstalling voor het personeel) en is de water- en
De bezettingsgraad van het fonds is licht gedaald naar 99,1%
electriciteitsinstallatie aangepast aan de moderne eisen. Door deze
per 31 december 2013 ten opzichte van 99,4% per 31 december
uitbreiding en aanpassing kan de beoogde toekomstige groei van
2012. Dit heeft te maken met het beschikbaar komen van de
Advanced Medical Solutions op deze locatie gefaciliteerd worden.
begane grond (416 m2) die door Floriade werd gehuurd in het
De huurprijs bedraagt per 1 januari 2013 € 185.000,-. De markthuur
kantoorgebouw gelegen aan de Venrayseweg 180a te Venlo.
bedraagt € 168.000,- (Cushman & Wakefield, 31 maart 2013). De waarde van het object bedraagt per 31 december 2013
Doordat het fonds is gestart in 2006 waarbij het merendeel van
€ 1.840.000,-, dit is dezelfde waarde als 31 maart 2013. De
de objecten verhuurd was op basis van tienjarige contracten,
taxatiewaarde van dit object vóór de verbouwing en verlenging van
expireert er circa 26% van de huurcontracten tot en met 2016.
het huurcontract bedroeg € 1.380.000,-.
21
Het is de doelstelling van de fondsmanager deze contracten,
Euribor ten tijde van de aankoop (1,9%) ten opzichte van de 12
indien mogelijk, vooruitlopend op de expiratiedatum, open te
maands Euribor op de datum van levering van de eventuele
breken en (langjarig) te verlengen. Hierdoor zal het percentage
uitbreiding.
huurcontracten dat in 2016 daadwerkelijk expireert, naar verwachting lager zijn. Op pagina 23 is een grafiek opgenomen
SPAR heeft in januari 2014 aangegeven mogelijk geïnteresseerd
die het percentage huurcontracten (% ten opzichte van totaal)
te zijn om het aangrenzende perceel te verwerven vóór 1 juli
per jaar weergeeft.
2015. Indien SPAR vervolgens besluit het perceel te bebouwen dan is het fonds verplicht de uitbreiding binnen één maand
Onderhoud en verbouwingen gedurende 2013
na oplevering te verwerven. Vervolgens gaat er een nieuwe
Gedurende 2013 is er in totaal € 489.996,- uitgegeven aan
huurtermijn van 15 jaar in voor het gehele complex (bestaande
onderhoud, hetgeen neerkomt op 5% van de huurinkomsten
distributiecentrum plus de uitbreiding). Aangezien de huidige
in het boekjaar. Dit is een lager percentage den de voorgaande
stand van de 12-maands Euribor lager is (0,55% per 11 februari
jaren, hetgeen voornamelijk te maken heeft met het feit dat
2014) dan de 12 maands Euribor ten tijde van de aankoop
de twee laatste acquisities van het fonds, de distributiecentra
betekent dit dat het rendement waarop de uitbreiding
van SPAR en Hitachi, gezien hun leeftijd weinig onderhoud
aangekocht wordt circa 5,7% vrij op naam zal bedragen, hetgeen
behoeven. Derhalve valt het percentage uitgevoerd onderhoud
lager is dan momenteel marktconform is.
lager uit dan het gemiddelde (circa 6,5%) gedurende de Verkoop - Ferdinand Bolstraat 25, Zwolle
afgelopen boekjaren.
In januari 2014 is het gebouw gelegen aan de Ferdinand Bolstraat De samenwerking met Kadans Vastgoed verloopt naar wens.
25 te Zwolle verkocht. Het betreft een kantoorgebouw en past
Kadans Vastgoed heeft de afgelopen jaren bewezen een
om die reden niet meer in de strategie van het fonds. Daarnaast
beheerder met verstand van zaken te zijn. Tevens hebben
is het object sinds enkele jaren niet meer in gebruik bij de
verschillende huurders aangegeven de dienstverlening van
huurder. Nadat de huurovereenkomst eindigt in 2016, zullen zij
Kadans te waarderen. Om die reden is besloten de samenwerking
dan ook zeker vertrekken. Het gebouw is gelegen tussen andere
voor een periode van 3 jaar te verlengen.
kantoorgebouwen, waardoor het gebouw enigszins verscholen ligt. Het is de inschatting van de fondsmanager dat om deze
Mogelijke aankoop uitbreiding distributiecentrum SPAR in
reden, en onder de huidige marktomstandigheden, het lastig
toekomst
zal zijn een nieuwe huurder voor dit gebouw te vinden. De
In juni 2011 heeft het fonds het nieuwe distributiecentrum
verkoopopbrengst bedraagt circa € 1,53 mn en is aangewend om
van SPAR te Waalwijk aangekocht. Naast het perceel waarop
de lening van Hypothekenbank Frankfurt verder af te lossen.
het distributiecentrum is gelegen, ligt een perceel dat nog bebouwd kan worden. Op dit perceel, welke in eigendom is van
Verkoop – Columbusweg 20, Venlo
de Gemeente Waalwijk, heeft de SPAR een eerste recht van koop
In maart 2014 is het object gelegen aan de Columbusweg 20 te
gevestigd welke expireert op 1 juli 2015. Dit perceel is 13.142 m2
Venlo verkocht. Het betreft een distributiecentrum uit 1992 welke
groot en kan aangewend worden om het distributiecentrum
door het fonds is aangekocht in 2008. Het betreft een ouder
van SPAR met 8.000-10.000 m2 uit te breiden. Met het oog op
object dat in ‘logistieke vastgoed termen’ gedateerd is. Het is
toekomstige groei heeft SPAR destijds dit recht gevestigd. In de
bijvoorbeeld niet uitgerust met een sprinklerinstallatie en de
koopovereenkomst die met SPAR is gesloten is opgenomen dat
vrije hoogte bedraagt 7 meter (net onder de 11 meter is huidige
het fonds een eventuele uitbreiding van het distributiecentrum,
gevraagde standaard). Logistiek dientverleners beschouwen
tegen bepaalde voorwaarden, aankoopt op basis van hetzelfde
dat als nadelen aan dit object. De verkoopprijs van het object
rendement (7,087%) waartegen de aankoop in juni 2011 is
bedraagt € 1.552.500,-. De boekwaarde per 31 december 2013 is
gedaan. De daaruit volgende huurprijs wordt, conform de
€ 1.500.000,-. De opbrengst van de verkoop wordt aangewend
koopovereenkomst, verhoogd danwel verlaagd met een
om de kredietfaciliteit van ABN AMRO gedeeltelijk af te lossen
percentage gelijk aan de stijging casu quo daling van 12 maands
met € 1.500.000,-.
| 22
Grafiek met verdeling expirerende huurcontracten (in %) per jaar per 31 december 2013 20% 18% 17%
9% 8%
7% 4%
0% 2014
5%
4% 0%
2015
2016
2017
7%
2018
0%
0% 2019
2020
2021
2022
2023
2024
0%
0%
2029
2030
0
0
2029
2030
0%
2025
2026
2027
2028
1% 2031
0%
0%
2032
2033
0
0
2032
2033
Grafiek met verdeling expirerende huurcontracten (in €) per jaar per 31 december 2013 2.265.548 2.036.984 1.869.321
1.034.957 835.267 417.277 5.505 2014
562.464
463.517 0
2015
772.871
729.171
2016
2017
2018
0
0 2019
2020
2021
2022
2023
2024
0
2025
2026
2027
3% 4%
7%
2028
92.976 2031
Services
Verdeling branchering huurders naar sector per 31 december 2013
Wholesale Production
Naast verschillende expiratiedata is spreiding in het fonds aangebracht doordat het fonds huurcontracten heeft afgesloten met verschillende
18%
22%
Retail
huurders uit verschillende branches. Hiernaast is een schematische
Government
verdeling van de branchering opgenomen van de huurders uit het
Leisure
fonds. 46%
23
Verslag van de beheerder Financiële gang van zaken
WAARDE VASTGOEDBELEGGINGEN
Direct (dividend) rendement
Ten behoeve van de herfinanciering van het fonds, is de volledige
Zoals eerder in dit verslag aangegeven is de dividenduitkering per
portefeuille extern gewaardeerd per 31 maart 2013 door Cushman
eind juni 2013 uitgesteld. In het kader van de herfinanciering is het
& Wakefield. Het prospectus van het fonds en de Wft schrijven voor
noodzakelijk gebleken om additionele kasstroom vrij te maken voor
dat een externe taxatie eenmaal per jaar dient plaats te vinden.
de herfinanciering en daarmee de financiële positie voor het fonds
Om die reden is besloten geen volledige externe waardering
te stabiliseren. Het betrof hier een uitstel van de dividendbetaling
per 31 december 2013 plaats te laten vinden. Voor de gebouwen
en geen afstel. De mogelijkheid hiervoor bestond doordat het
waar veranderingen in de verhuursituatie zijn opgetreden tussen
fonds altijd vooruit gelopen heeft op de uitdelingsverplichting die
1 april en 31 december 2013, is door Cushman & Wakefield een
voortvloeit uit de status van de FBI. Binnen acht maanden na afloop
desktoptaxatie uitgevoerd per 31 december 2013. Veranderingen in
van het boekjaar moet het fonds aan haar uitdelingsverplichting
verhuursituatie zijn bijvoorbeeld contractverlengingen; gewijzigde
hebben voldaan. Van deze ruimte is dit jaar gebruik gemaakt. Over
huurprijs en looptermijn van het contract. Deze mutaties kunnen
het eerste halfjaar van 2013 is in december 2013 een dividend
van invloed zijn op de waarde van een gebouw. De veranderingen
uitgekeerd € 220, - per certificaat.
in de verhuursituatie zijn derhalve in de waarde van de portefeuille
De uitkering over de tweede helft van 2014 zal plaatsvinden in juni
per 31 december 2013 verwerkt. Cushman & Wakefield voert haar
2014 en bedraagt naar verwachting € 200,- per certificaat.
taxaties uit conform de richtlijnen daarvoor van INREV (Institute for Non-listed Real Estate Vehicles) en de waarderingsgrondslagen zoals
Dividenduitkering op niveau van de NV
Juni
Dec.
Totaal
omschreven in de Practice Statements van de Royal Institution of
Bruto dividenduitkering (€)
-
2.120.140
2.120.140
Chartered Surveyors; ‘Red Book’ van de RICS. De totale waarde van
Ingehouden dividendbelasting (€)
-
-318.021
-318.021
de vastgoedportefeuille is door Cushman & Wakefield getaxeerd op
Netto dividenduitkering (€)
-
1.802.119
1.802.119
Juni
Dec.
Totaal
€ 116.730.000,-. Dividenduitkering per certificaat
FINANCIERING MET EIGEN VERMOGEN
Bruto dividenduitkering (€)
-
220
220
Het maatschappelijk kapitaal van het fonds bedraagt € 4.375.000,-.
Ingehouden dividendbelasting (€)
-
-33
-33
Netto dividenduitkering (€)
-
187
187
Dit kapitaal is verdeeld over 17.500 aandelen met een nominale waarde van € 250,-. Aan het begin van de verslagperiode bedroeg het geplaatste kapitaal € 1.875.750,-. Tijdens de emissie op 27
Continuïteit
juni jl. is het geplaatste kapitaal uitgebreid tot € 2.409.250,-. Het
Conform de grondslagen voor de financiële verslaggeving wordt
volledige aandelenkapitaal in het fonds is ten titel van beheer
in deze paragraaf de continuïteitsveronderstelling van het fonds
overgedragen aan Stichting Administratiekantoor ABN AMRO
nader toegelicht. Per 30 november 2014 expireert er één lening die
MeesPierson Real Estate Growth Fund (SAK), waartegenover
ultimo 2013 als kortlopende schuld is gepresenteerd. Dit betreft
het SAK certificaten heeft uitgegeven. Het aantal uitstaande
de lening van Hypothekenbank Frankfurt met een boekwaarde
certificaten van aandelen is toegenomen met 2.134 certificaten,
van € 9.800.000,- per 31 december 2013. De totale boekwaarde
van 7.503 tot 9.637 certificaten. De uitgifteprijs van een certificaat
van de verhypothekeerde objecten onder deze lening bedraagt
op emissiedatum bedroeg € 4.325,- (gebaseerd op de intrinsieke
€ 14.570.000,- per 31 december 2013.
waarde per certificaat per 31 mei 2013) en is opgebouwd uit een bedrag van € 250,- aan nominale waarde en een bedrag
De beheerder is in overleg met Hypothekenbank Frankfurt over
van € 4.075,- aan agio. Als gevolg hiervan heeft er bij emissie
diverse scenario’s welke uiteindelijk dienen te leiden tot aflossing
een agiostorting plaatsgevonden van € 8.696.050,-. Het eigen
van deze lening. Ten tijde van het opstellen van de onderhavige
vermogen bedraagt per 31 december 2013 € 42.266.550,-
jaarrekening heeft effectuering van een mogelijk scenario nog niet
(per 31 december 2012: € 31.888.660,-), hetgeen neerkomt op
plaatsgevonden en bestaat er derhalve een materiële onzekerheid
€ 4.386,- per certificaat.
omtrent de continuïteit van het fonds.
| 24
Het is de verwachting van de beheerder dat een gedeelte van
Begroting versus werkelijke directe resultaten
de onderliggende portefeuille verkocht wordt gedurende 2014,
gedurende 2013
waarmee de lening (deels) wordt afgelost, en dat een eventueel
In onderstaande tabel worden de begrote (directe) opbrengsten
resterend leningsbedrag wordt geherfinancierd bij een andere
en kosten vergeleken met de werkelijke (directe) resultaten. Het
hypotheekverstrekker. Gezien de kwaliteit van de onderliggende
commerciële resultaat wordt weergegeven exclusief verkoop-
portefeuille acht de beheerder dit een realistisch scenario. Naar
resultaat direct vastgoed, herwaarderingsresultaat en afschrijvings-
verwachting zal hierover in de loop van 2014 overeenstemming met
lasten, oftewel de kasstroom van de operationele activiteiten van het
Hypothekenbank Frankfurt worden bereikt waarbij de beheerder
fonds.
afhankelijk is van de medewerking van Hypothekenbank Frankfurt. De huurinkomsten ten bedrage van € 9.751.150,- zijn € 182.524,De beheerder acht, gelet op het bovenstaande, een duurzame
hoger dan de begrote huurinkomsten van € 9.568.626,- (+1,9%).
voortzetting van de activiteiten van het fonds aannemelijk en
Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een hogere werkelijke
derhalve zijn de gehanteerde grondslagen voor waardering
bezetting van de portefeuille dan oorspronkelijk begroot.
en resultaatbepaling in de jaarrekening gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van het fonds.
De interestinkomsten bedragen € 24.750,- en zijn fors lager dan de begrote inkomsten van € 50.000,- (-20,8%). Dit wordt met name veroorzaakt door lagere beschikbare rentedragende tegoeden op de bankrekeningen en de lagere rentevergoeding op de bankrekeningen dan begroot. Begroting
Werkelijk
Afwijking (abs.)
Afwijking
€
€
€
%
9.568.626
9.751.150
182.524
1,9
Inkomsten Huurinkomsten Interestinkomsten
50.000
24.750
-25.250
-50,5
Totale inkomsten
9.618.626
9.775.900
157.274
1,6
Onderhoud
618.568
489.998
-128.570
-20,8
Vastgoedbeheer
215.294
239.259
23.965
11,1
Lokale belastingen en erfpacht
239.216
213.035
-26.181
-10,9
Kosten
Verzekeringen
135.459
149.065
13.606
10,0
Fondsmanagement
399.071
398.889
-182
0,0
30.000
30.000
0
0,0
Kosten RvC Overige exploitatiekosten
191.373
78.892
-112.481
-58,8
Overige fondskosten
316.373
462.386
146.013
46,2
Totale operationele kosten
2.145.354
2.061.524
-83.830
-3,9
Operationeel resultaat
7.473.272
7.714.376
241.104
3,2
3.316.750
3.549.265
232.515
7,0
4.156.522
4.165.111
8.589
0,2
Interest vreemd vermogen Kastroom operationele activiteiten
25
De onderhoudskosten ten bedrage van € 489.998,- zijn, zoals reeds
gebouwen te Zwolle (Ferdinand Bolstraat 25) en Venlo (Columbusweg
vermeld, € 128.570,- lager dan het begrote onderhoud van € 618.568,-
20) in 2014, is het de verwachting dat exploitatiekosten in 2014 hoger
(-20,8%). Zoals eerder vermeld hangt dit samen de vernieuwing
zullen zijn.
van de portefeuille door aankoop van de objecten in Waalwijk en Zaltbommel.
De overige fondskosten ten bedrage van € 462.386,- zijn € 146.013,hoger dan de begrote overige fondskosten van € 316.373,- (+46,2%).
De kosten voor lokale belastingen en erfpacht ten bedrage van €
Gedurende het financieringstraject bleek dat onder invloed van de
213.035,- zijn iets lager dan begroot, namelijk € 26.181,- (-10,9%). De
huidige financiële marktomstandigheden de herfinanciering een
kosten zijn gerelateerd aan de WOZ waarden en tarieven van de
complex en arbeidsintensief traject is waarbij er eenmalige kosten zijn
diverse gemeenten. In een aantal gevallen is er bezwaar aangetekend
gemaakt voor advies- en begeleidingskosten van externe partijen.
tegen aanslagen en zijn lagere waarden vastgesteld waardoor de kosten lager zijn uitgevallen.
De interestlasten ten bedrage van € 3.549.265,- zijn € 232.515,hoger (+7,0%) dan de begrote lasten van € 3.316.750,-. Dit wordt
De kosten van verzekeringen (€ 149.065,-) zijn € 13.606,- hoger dan
grotendeels veroorzaakt doordat een deel van het swap-contract van
de begrote verzekeringskosten van € 135.459,- (10%) door met name
Hypothekenbank Frankfurt is afgekocht in verband met de aflossing
de verhoogde verzekeringseisen voortvloeiende uit de nieuwe
van de lening voor € 27.700.000,-. De kosten hiervoor bedroegen
financieringen.
€ 396.000,-.
De kosten voor vastgoedbeheer (€ 239.259,-) zijn € 23.965,- hoger
Indirect rendement - waardemutatie van de certificaten
door extra werkzaamheden op het gebied van huurcontract-
Onder invloed van de verslechterde marktomstandigheden en
verlengingen en verbouwingsbegeleiding (+11,1%) en doordat de
de daarmee gepaard gaande afwaarderingen op vastgoed, is
huurinkomsten iets hoger zijn dan oorspronkelijk begroot.
het indirecte rendement de afgelopen jaren negatief geweest. Hierdoor is de intrinsieke waarde per certificaat gedaald. Door het
De kosten voor fondsmanagement (€ 398.889,-) en RvC (€ 30.000,-)
gebruik van vreemd vermogen (het “hefboomeffect”) werkt het
zijn (nagenoeg) conform begroting.
effect van waardemutaties van het vastgoed versterkt door in de waardemutaties van de intrinsieke waarde van de certificaten. Aan
De overige exploitatiekosten van € 78.892,- zijn € 112.841,- lager
deze neerwaartse trend is in 2013 een einde gekomen. Het indirect
dan de begrote exploitatiekosten van € 191.373,- (-58,8%). Dit wordt
rendement stijgt met 3,2%. Voor een overzicht van de rendementen
met name veroorzaakt door de relatief hoge bezettingsgraad van
wordt verwezen naar onderstaande tabel.
de portefeuille van 99,1% per einde boekjaar waardoor er nauwlijks kosten in verband met het invullen van leegstand zijn besteed. Verder zijn er geen objecten verkocht gedurende 2013 waardoor er geen verkoopkosten gemaakt zijn. In verband met de verkoop van de
Overzicht rendementen per certificaat sinds 2007
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
Intrinsieke waarde per einde periode (€)
4.365
4.250
6.298
6.656
7.128
8.085
9.962
420*
625
625
754
650
650
650
9,6%*
14,7%
9,9%
11,3%
9,1%
8,0%
6,5%
3,2%
-32,5%
-5,4%
-6,6%
-11,8%
-18,8%
-0,4%
Uitgekeerd direct rendement (absoluut) (€) Uitgekeerd direct rendement (in % van intrinsieke waarde) Indirect rendement (in % t.o.v. intrinsieke waarde voorgaand jaar)
*inclusief voorgestelde slotdividend van € 200,- per certificaat over de tweede helft van 2013 (uitkering in juni 2014)
| 26
Financiering met vreemd vermogen
Lening Hypothekenbank Frankfurt
De herfinanciering van het fonds
Het fonds heeft in 2013 de Hypothekenbank Frankfurt lening
Herfinanciering van het fonds was noodzakelijk omdat circa 80%
grotendeels afgelost door middel van de herfinanciering met
van de leningen in november 2013 zou expireren. Herfinanciering
BAWAG. Het resterende deel van € 10.000.000,- heeft een looptijd tot
van vastgoed als gevolg van de kredietcrisis en als gevolg van
november 2014. Tot die tijd moet er nog voor € 600.000,- tussentijds
het negatieve sentiment op de vastgoedmarkt bijzonder
worden afgelost. Als onderdeel van de herfinanciering moest het
lastig. Desalniettemin is de beheerder er in geslaagd het
bestaande swap-contract voor het afgeloste deel worden afgekocht
herfinancieringstraject in juni succesvol af te ronden. Met het
voor een bedrag van € 396.000,-. De lening bedraagt € 9.800.000,- per
slagen van deze exercitie is de financiële stabiliteit van het fonds voor
31 december 2013.
de komende jaren verbeterd al blijft aflossing en/of herfinanciering van de kortlopende leningen een belangrijk punt van aandacht
De rentevergoeding over de lening bedroeg tot 30 november 2013
gedurende 2014.
4,39%. Vanaf 1 december 2013 geld het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 3,50%. Als zekerheid is een recht van eerste hypotheek
Lening BAWAG
gevestigd op een vijftal objecten, te weten: Ferdinand Bolstraat 25 te
Na de herfinanciering in juni 2013 is de Oostenrijkse bank BAWAG
Zwolle, Huifakkerstraat 18 en 22 te Breda, Sobriëtasplein 101-103 te
P.S.K. met een bedrag van € 48.620.000,- de grootste financier van het
Helmond en Venrayseweg 180 te Venlo. De gezamenlijke getaxeerde
fonds. De looptijd van de financiering, die op 28 juni 2013 is ingegaan,
waarde van deze vijf objecten bedraagt (per 31 december 2013)
bedraagt nagenoeg 5 jaar. De einddatum is 15 juni 2018. Deze
€ 14.570.000,-. Tot het einde van de looptijd van de lening van
lening is –in tegenstelling tot wat op dit moment gebruikelijk is met
Hypothekenbank Frankfurt (30 november 2014) is er geen loan-to-
vastgoedfinancieringen- aflossingsvrij. De rentekosten bedragen
value convenant meer van toepassing. De beheerder is in overleg met
het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 4,05%. Daarnaast is
Hypothekenbank Frankfurt over diverse scenario’s welke uiteindelijk
de rente gefixeerd (vastgezet middels een swap-contract) voor 75%
dienen te leiden tot aflossing of verlenging van deze lening.
van het leningsbedrag. De kosten van het fixeren van de rente zijn 1,17% van het gefixeerde bedrag. De totale gemiddelde rentelasten
Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust
bedragen daarmee circa 5,0%. Met het aangaan van de door BAWAG
Holding B.V.
P.S.K. verstrekte lening zijn de oorspronkelijke twee leningen met
Het fonds heeft een kredietfaciliteit van € 3.800.000,- lopen bij ABN
Deutsche Hypo (I en II) met respectievelijke hoofdsommen van
AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. Deze faciliteit is
€ 4.450.000,- en € 11.500.000,- volledig afgelost. Op de lening van
verlengd voor een periode van 2 jaar, derhalve tot 1 april 2015. De
BAWAG P.S.K. zijn verschillende convenanten van toepassing. De
rentevergoeding bedraagt het 1-maands Euribor tarief met een
loan-to-value (LTV) ratio van de lening mag niet meer bedragen dan
opslag van 7,75%. De aflossingsverplichting per 1 april 2014 bedraagt
53% in het eerste jaar. Na het tweede en derde jaar is dit 48%, na het
€ 1.900.000,-. Per 1 april 2015 zal het restant van € 1.900.000,- dienen
vierde jaar 47%. De interestcoverage- ratio (ICR) mag niet lager zijn
te worden afgelost.
dan 2,3 gedurende de looptijd. Per 31 december 2013 bedroeg de LTV 48,5% en de ICR 3,14. BAWAG P.S.K. vond het interessant het fonds te financieren mede door de voorgenomen acquisitie van Hitachi welke naast de 20 andere objecten in het fonds, als hypothecaire zekerheid onder de BAWAG lening zou worden ingebracht. De taxatiewaarde van de onderliggende portefeuille (totaal 21 objecten) die door BAWAG P.S.K. wordt gefinancierd bedraagt per 31 december 2013 € 100.660.000,-.
27
Financier BAWAG Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo) Converteerbare obligatielening ABN AMRO AA MP Private & Trust Holding BV
Financiering
Aantal objecten
Taxatiewaarde
Expiratiedatum
Rentevorm
Rente
Reguliere aflossing
LTV
€ 48.620.000
21
€ 100.660.000
01-06-2018
25% var., 75% vast
ca. 5%
nee
ca. 53%
€ 9.800.000
5
€ 14.570.000
30-11-2014
variabel
3 m euribor + 3,50%
ja
n.v.t.
€ 15.000.000
-
-
31-05-2018
vast
7%
nee
n.v.t.
€ 3.800.000
-
-
01-04-2015
variabel
1 m euribor + 7,75%
ja
n.v.t.
Converteerbare lening
Overall loan-to-value ratio van het fonds en
In 2013 is er een converteerbare lening uitgegeven, die voor
solvabiliteitsratio van het fonds
het volledige bedrag van € 15.000.000,- door ABN AMRO is
Na herfinanciering en aankoop van het object van Hitachi te
opgenomen. Deze lening is aflossingsvrij. De looptijd van de
Zaltbommel is de omvang van vreemd vermogen financieringen
achtergestelde lening, met een ingangsdatum van 28 juni 2013,
in totaal € 77.220.000,-. De waarde van de portefeuille bedraagt
is 5 jaar. De rentevergoeding is vast en bedraagt 7,0% per jaar.
€ 116.730.000,-. Indien de converteerbare obligatielening ABN
Indien dit voor het behoud van de FBI status noodzakelijk is,
AMRO wordt meegeteld met het garantievermogen van het
kan de onderhavige lening te allen tijde door het fonds
fonds dan bedraagt de overall loan-to-value ratio circa 53,3%.
worden omgezet in eigen vermogen (middels omzetting
Eind 2012 was de LTV nog 66,2%. Het fonds blijft onverkort
van het leningsbedrag naar certificaten met een discount
voldoen aan de voorwaarden van de FBI aangezien hierbij
van 10% op de dan geldende NAV). Voor ABN AMRO
de fiscale boekwaarde van de onroerende zaken leidend is
geldt dat zij aan het einde van de looptijd het recht hebben om
en niet de commerciële waarde van de onroerend zaken. De
de lening te converteren naar eigen vermogen met een discount
solvabiliteitsratio geeft de verhouding weer van het eigen
van 5% op de dan van toepassing zijnde NAV.
vermogen ten opzichte van het totale fondsvermogen. De
Na de inmiddels afgeronde herfinanciering is één object vrij van
solvabiliteitsratio van de NV (zonder de converteerbare
hypotheek. Dit betreft de Columbusweg 20 in Venlo. In de hierboven
obligatielening mee te tellen als garantievermogen) is gedurende
weergegeven tabel worden de huidige financieringen in detail
de verslagperiode nagenoeg gelijk gebleven en bedraagt 34,9%.
verder beschreven. Amsterdam, 28 maart 2014 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V. Namens de directie drs. T.A.M. Meulman E.R. Zuidmeer
| 28
29
Jaarrekening 2013 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
| 30
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (Voor winstbestemming)
Activa
Toelichting
Beleggingen
Direct vastgoed Vorderingen
31-12-2012
€
€
1
117.760.071
Overige vorderingen Overige activa
31-12-2013
2
87.502.460
347.305
296.955
Immateriële vaste activa
3
1.259.636
117.343
Liquide middelen
4
1.789.485
2.933.888
121.156.497
90.850.646
31-12-2013
31-12-2012
€
€
Totaal Activa
Passiva
Toelichting
Eigen vermogen
5
Geplaatst en gestort kapitaal
2.409.250
1.875.750
Agio op kapitaalstorting
53.216.163
46.706.093
Wettelijke reserve
126.033
60.193
Overige reserves
-16.753.376
-6.080.550
Resultaat boekjaar
3.268.480
-10.672.826
42.266.550
31.888.660
Totaal eigen vermogen
Langlopende schulden
6
65.520.000
11.500.000
Kortlopende schulden
7
13.369.947
47.461.986
121.156.497
90.850.646
Totaal Passiva
31
Geconsolideerde winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2013)
Toelichting
2013
2012
€
Opbrengsten uit beleggingen
Huurinkomsten direct vastgoed
8
Gerealiseerd verkoopresultaat direct vastgoed Ongerealiseerde waardemutatie direct vastgoed Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
€
9.751.150
8.924.701
9
0
-1.188.067
10
-353.104
-13.910.000
9.398.046
-6.173.366
Exploitatiekosten vastgoed Rentelasten, vastgoed- en fondsbeheer kosten
11
-1.262.940
-1.308.879
12 & 13
-4.236.235
-2.766.089
Afschrijvingen immateriële vaste activa
14
-211.578
-115.750
Overige kosten
15
-418.814
-308.742
Som der bedrijfslasten
-6.129.566
-4.499.460
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting
3.268.480
-10.672.826
Belastingen
0
0
3.268.480
-10.672.826
Resultaat na belastingen
| 32
Geconsolideerd kasstroomoverzicht (Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2013)
2013 €
2012 €
€
€
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Resultaat na belastingen
3.268.480
-10.672.826
Aankopen direct vastgoed
-29.967.569
0
Verkopen direct vastgoed
0
3.210.000
Activering aankoopkosten
-938.120
-54.342
Afschrijving aankoopkosten
331.951
424.817
Herwaardering vastgoed
353.104
13.910.000
Correctie huurincentives Mutatie immateriële vaste activa
-36.977
13.490
-1.142.293
115.748
Veranderingen in werkkapitaal Mutatie kortlopende vorderingen en reclass.
-50.350
-39.089
Mutatie kortlopende schulden
157.961
143.798
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
-28.023.813
2013 €
7.051.596
2012 €
€
€
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Dividenduitkering Geplaatst en gestort kapitaal Agio op kapitaalstorting Nieuwe financiering (langlopend) Aflossing financieringen
-2.120.140
-4.689.375
533.500
0
8.696.050
0
63.620.000
0
-43.850.000
-5.337.000
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom
26.879.410
-10.026.375
-1.144.403
-2.974.779
2013 €
2012 €
€
Liquide middelen aanvang verslagperiode
2.933.888
5.908.667
Liquide middelen einde verslagperiode
1.789.485
2.933.888
Mutatie geldmiddelen
-1.144.403
€
-2.974.779
33
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Activiteiten
Het is de verwachting van de beheerder dat een gedeelte van
Het ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund
de onderliggende portefeuille verkocht wordt gedurende
NV, met statutaire zetel te Amsterdam, heeft als doel het
2014, waarmee de lening (deels) wordt afgelost, en dat een
beleggen van vermogen, onder meer in registergoederen en
eventueel resterend leningsbedrag wordt geherfinancierd bij
(personen-)vennootschappen die op hun beurt beleggen in
een andere hypotheekverstrekker. Gezien de kwaliteit van de
registergoederen.
onderliggende portefeuille acht de beheerder dit een realistisch
De beleggingsdoelstelling van de NV is het realiseren van een
scenario. Naar verwachting zal hierover in de loop van 2014
stabiel rendement met een aanvaardbaar risicoprofiel binnen
overeenstemming met Hypothekenbank Frankfurt worden
een gespreide portefeuille van logistiek en bedrijfsmatig direct
bereikt waarbij de beheerder afhankelijk is van de medewerking
vastgoed in Nederland en in de toekomst mogelijk in Duitsland,
van Hypothekenbank Frankfurt.
België en Luxemburg.
De beheerder acht, gelet op het bovenstaande, een duurzame
Het fonds tracht haar beleggingsdoelstelling te realiseren door
voortzetting van de activiteiten van het fonds aannemelijk en
een adequate maar ook tevens dynamische exploitatie van de
derhalve zijn de gehanteerde grondslagen voor waardering
vastgoedportefeuille. Dit laat zich vertalen in een verdere groei
en resultaatbepaling in de jaarrekening gebaseerd op de
van de portefeuille door het kopen van bij voorkeur lang en
veronderstelling van continuïteit van het fonds.
volledig verhuurde logistieke en industriële bedrijfsgebouwen,
datacenters
Consolidatie
verspreid over (vooralsnog) Nederland. Het fonds zal in de
In de consolidatie worden de financiële gegevens opgenomen
toekomst geen nieuwe solitaire kantoorgebouwen verwerven
van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund NV samen
en zich volledig richten op de markt voor logistiek vastgoed
met haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen
en bedrijfsgebouwen.
waarop zij overheersende zeggenschap kan uitoefenen of
De beheerder is sinds 20 juli 2012 in het bezit van een vergunning
waarover zij de centrale leiding heeft. Groepsmaatschappijen
als bedoeld in artikel 2:65 Wft en staat onder toezicht van de
zijn rechtspersonen waarin ABN AMRO MeesPierson Real Estate
AFM.
Growth Fund NV direct of indirect overheersende zeggenschap
kan uitoefenen doordat zij beschikt over de meerderheid
Continuiteit
van de stemrechten of op enige andere wijze de financiele en
Conform de grondslagen voor de financiële verslaggeving
operationele activiteiten kan beheersen.
wordt in deze paragraaf de continuïteitsveronderstelling van het
Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiele
fonds nader toegelicht. Per 30 november 2014 expireert er één
stemrechten die direct kunnen worden uitgeoefend op
lening die ultimo 2013 als kortlopende schuld is gepresenteerd.
balansdatum.
groothandelsgebouwen,
productielocaties
en
Dit betreft de lening van Hypothekenbank Frankfurt met een boekwaarde van € 9.800.000,- per 31 december 2013. De totale
De groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop zij
boekwaarde van de verhypothekeerde objecten onder deze
een overheersende zeggenschap kan uitoefenen of waarover zij
lening bedraagt € 14.570.000,- per 31 december 2013.
de centrale leiding heeft, worden voor 100% in de consolidatie
betrokken.
De beheerder is in overleg met Hypothekenbank Frankfurt over
diverse scenario’s welke uiteindelijk dienen te leiden tot aflossing
Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge
van deze lening. Ten tijde van het opstellen van de onderhavige
vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en
jaarrekening heeft effectuering van een mogelijk scenario
andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden
nog niet plaatsgevonden en bestaat er derhalve een materiële
geëlimineerd, voor zover de resultaten niet door transacties
onzekerheid omtrent de continuïteit van het fonds.
met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde
verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering.
| 34
Waarderingsgrondslagen
van
groepsmaatschappijen
en
Algemene
grondslagen
en
resultaatbepaling
andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen zijn
voor de financiële verslaggeving
waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de
waarderingsgrondslagen voor de groep.
wettelijke bepalingen van titel 9 Boek 2 BW en de stellige
De in de consolidatie begrepen vennootschappen zijn:
uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving,
- ABN AMRO MeesPIerson Real Estate Growth Fund N.V.,
die uitgegeven zijn door de Raad van Jaarverslaggeving. De
Amsterdam (100%)
jaarrekening is opgesteld in euro’s.
- Real Estate Growth Fund B.V., Amsterdam (100%)
Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen
de verkrijgingprijs- of vervaardigingprijs of de actuele waarde.
Verbonden partijen
Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt
Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt
waardering plaats tegen de verkrijgingprijs. In de balans en de
waarover
winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze
overheersende
zeggenschap,
gezamelijke
zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend.
referenties wordt verwezen naar de toelichting.
Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen
uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de
Direct vastgoed
statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het
Beleggingen in direct vastgoed betreffen objecten waarvan
management van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth
de NV de ‘stenen’ in (mede-)eigendom houdt alsook objecten
Fund NV en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.
waarbij het onderliggende vastgoed in eigendom is van een rechtspersoon, vennootschap of lichaam waarin de NV
Acquisities en desinvesteringen van
een meerderheidsbelang houdt en zeggenschap over het
groepsmaatschappijen
management daarvan heeft, en die worden aangehouden om
Vanaf de acquisitiedatum worden de resultaten en de
(directe of indirecte) huuropbrengsten en/of waardestijgingen
indentificeerbare activa en passiva van de vennootschap op-
te realiseren.
genomen in de geconsolideerde jaarrekening. De acquisitie-
De
datum is het moment dat overheersende zeggenschap kan
geschiedt tegen de verkrijgingprijs. De verkrijgingprijs van
worden uitgeoefend op de desbetreffende vennootschap. De
een
maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in
overdrachtsbelasting en eventueel niet-verrekenbare BTW,
de consolidatie opgenomen tot het moment dat zijn worden
alsmede aan het object overige toe te rekenen aankoopkosten.
verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de
Alle objecten worden gewaardeerd tegen reële waarde.
eerste
waardering
vastgoedbelegging
van omvat
een de
vastgoedbelegging koopsom,
eventuele
beslissende zeggenschap worden overgedragen.
Hieronder wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in
verhuurde staat, conditie kosten koper en onder gestanddoening
van de vigerende huurovereenkomsten. Bij de bepaling van deze
Toelichting op het kasstroomoverzicht
waarde wordt onder meer rekening gehouden met verschillen
Het kasstroomoverzicht
is opgesteld volgens de indirecte
tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten,
methode. Betaalde dividenduitkeringen zijn opgenomen onder
leegstand, resterende looptijd, de staat van onderhoud en
de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
verwachte toekomstige ontwikkelingen. Ieder object wordt
jaarlijks getaxeerd door een onafhankelijke externe deskundige.
Vergelijking met voorgaand jaar De
gehanteerde
grondslagen
van
waardering
Indien de taxatiewaarde per pand hoger is dan de verkrijgingprijs en
van
plus geactiveerde aankoopkosten per object vindt er een
resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het
positieve herwaardering plaats die verantwoord wordt in de
voorgaande jaar.
winst- en verliesrekening. Indien de taxatiewaarde per object lager is dan de verkrijgingprijs per pand vindt er een negatieve herwaardering plaats via de winst- en verliesrekening.
35
Voor
deze
ongerealiseerde
waardemutaties
wordt
een
Emissiekosten
herwaarderingsreserve aangehouden mits per saldo per object
Emissiekosten hebben betrekking op de kosten die gepaard
sprake is van een cumulatieve positieve herwaardering. De
gaan met de emissie van nieuwe certificaten. De kosten van
dotatie aan deze reserve vindt plaats vanuit de agioreserve.
elke emissie worden geactiveerd en over een periode van 5 jaar
lineair afgeschreven vanaf de emissiedatum.
Aankoopkosten De aankoopkosten bevatten onder andere overdrachtsbelasting,
Vorderingen
niet-verrekenbare BTW alsmede de selectie- en acquisitiekosten,
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen
notariskosten en overige aankoopkosten. Onder deze overige
reële waarde van de tegenprestatie.
aankoopkosten wordt verstaan de taxatiekosten en advieskosten
Handelsvorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd
die betrekking hebben op de aankoop van de vastgoedobjecten.
tegen de geamortiseerde kostprijs.
Deze aankoopkosten per object worden geactiveerd in de eerste
waardering. Transactiekosten kunnen worden afgeschreven over
Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering
de vermoedelijke looptijd van de belegging (8 jaar) indien en
gebracht op de boekwaarde van de vordering.
voor zover de verantwoorde waarde inclusief transactiekosten lager is dan de reële waarde. Dit betekent dat in geval van een
Liquide middelen
waardestijging van het actief, waardestijgingen gecompenseerd
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s
worden met de nog geactiveerde aankoopkosten van dat
met een looptijd korter dan twaalf maanden.
actief voordat zij per saldo leiden tot een bate in de winst-en
Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale
verliesrekening. In het geval van een waardedaling van een
waarde.
actief, wordt de boekwaarde bepaald als de som van de reële waarde en de nog niet afgeschreven aankoopkosten, tenzij
Eigen vermogen
de aankoopkosten al zijn gecompenseerd door een eerdere
De mutaties in de herwaarderingsreserve worden gevormd ten
waardestijging, zoals bedoeld in de vorige zin (RJ 615.307).
laste of ten gunste van de winstbestemming. Voor geactiveerde opstart- en emissiekosten wordt een wettelijke reserve
Immateriële vaste activa
aangehouden.
Opstartkosten De initiële kosten in verband met het oprichten en de introductie
Schulden
van de NV worden vanaf de introductie in 5 jaar lineair
Schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen
afgeschreven. Tegenover deze activering wordt een wettelijke
reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan
reserve aangehouden. Onder geactiveerde opstartkosten wordt
de verwerving van de schulden worden in de waardering bij
onder andere verstaan de underwriting fee en de advieskosten
eerste verwerking opgenomen.
bij de opstart van het fonds.
Huuropbrengsten
Financieringskosten
De huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan de
Financieringskosten hebben betrekking op de afsluitprovisie
huurders in rekening gebrachte huren.
die betaald moet worden bij het aantrekken van de
Verstrekte
(hypothecaire)
resterende looptijd van het huurcontract (“straightlining”).
financiering.
Financieringskosten
worden
huurincentives
worden
toegerekend
aan
de
geactiveerd en gedurende de looptijd van de financiering lineair Exploitatiekosten
afgeschreven.
Onder exploitatiekosten worden de direct met de exploitatie van direct vastgoed samenhangende kosten opgenomen zoals onderhoud, beheerkosten (property manager), verzekeringen, erfpacht en onroerende zaakbelastingen.
| 36
Rentebaten en rentelasten
Resultaatverantwoording
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt.
Huuropbrengsten en overige opbrengsten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben.
Renteswaps
De bedrijfslasten komen eveneens ten laste van het verslagjaar
Ter afdekking van het renterisico kan gebruik worden gemaakt
waarop ze betrekking hebben.
van renteswaps. Renteswaps worden gewaardeerd tegen kostprijs. Dit betekent dat de renteswaps initieel tegen kostprijs worden gewaardeerd, en vervolgens tegen kostprijs of lagere marktwaarde. In beginsel wordt kostprijshedge-accounting toegepast voor de renteswaps die ervoor zorgen dat het variabele renterisico op hypothecaire leningen gefixeerd wordt voor een bepaalde periode. Hiermee wordt beoogd de NV te beschermen tegen stijgende rentelasten. Onder kostprijshedge-accounting worden de renteswaps in de balans en de winst-en verliesrekening verwerkt op het moment dat ook de rente op de onderliggende hypothecaire leningen in de winst- en verliesrekening wordt verantwoord. Om kostprijshedge-accounting toe te passen zijn de hedge relaties gedocumenteerd en worden deze periodiek getest op effectiviteit. Voorzover sprake is van een effectieve hedge worden de waardeveranderingen van de renteswaps niet verantwoord in de balans en de winst- en verliesrekening. Indien van toepassing wordt het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps verantwoord in de winst-en verliesrekening onder de rentelasten. Vastgoed- en fondsbeheerkosten Onder de vastgoedbeheerkosten wordt de vergoeding voor de property manager (Kadans Vastgoed B.V.) opgenomen. Onder de fondsbeheerkosten wordt de vergoeding voor de beheerder opgenomen. Overige kosten Onder overige kosten zijn onder andere opgenomen: kosten verbonden aan de financiële administratie van de NV, kosten voor de jaarlijkse externe taxatie van de objecten door een onafhankelijke
deskundige,
jaarlijkse
accountantskosten,
kosten voor (het bijeenroepen van) de algemene vergadering van aandeelhouders en de vergadering van certificaathouders, kosten voor publiciteit, drukwerk, de kosten voor adviseurs van de NV, kosten voor informatieverschaffing en overige, onvoorziene kosten.
37
Vennootschapsbelasting Economie De NV heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling als
De algemene economische situatie in Nederland kan een
bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting
negatieve invloed hebben op de waarde van objecten, de
1969. Dit houdt in dat 0% vennootschapsbelasting is verschuldigd,
leegstand en de mogelijkheid van huurders om aan de
mits aan de wettelijke voorwaarden ter verkrijging en behoud
betalingsverplichtingen te voldoen.
van de status van fiscale beleggingsinstelling is voldaan. De mate waarin het Fonds haar beleggingen mag financieren middels
Debiteurenrisico
leningen, is één van de belangrijkste voorwaarden: direct
Het risico bestaat dat een huurder niet aan zijn huurverplichtingen
vastgoed mag voor maximaal 60% van de fiscale boekwaarde
jegens de NV kan voldoen. De kwaliteit en de krediet-
worden gefinancierd. Een belegging in indirect vastgoed mag
waardigheid van huurders beïnvloedt derhalve het debiteuren-
met maximaal 20% aan leningen worden gefinancierd. Een
en het leegstandsrisico dat de NV loopt. Om die reden worden
andere voorwaarde is dat de NV de fiscale winst binnen acht
de huurders getoetst op hun solvabiliteit, betrouwbaarheid en
maanden na afloop van het boekjaar heeft uitgekeerd aan de
betalingsgedrag.
certificaathouders, de zogenaamde uitdelingsverplichting.
Leegstandsrisico
Schattingen
Het leegstandsrisico is het risico dat objecten, na afloop of
Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de
beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet
jaarrekening te kunnen toepassen, is het nodig dat de beheerder
opnieuw verhuurd kan worden. Dit houdt in dat gedurende de
van het ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth Fund NV
leegstandsperiode geen huuropbrengsten gegenereerd worden.
zich over verschillende zaken een oordeel vormt, en dat de
Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde nieuwe
beheerder schattingen maakt die essentieel kunnen zijn voor de
huurders aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen
in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het
aan te brengen in objecten welke additionele kosten voor de NV
geven van het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk
met zich meebrengen.
is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de
bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting
Huurrisico
op de betreffende jaarrekeningposten.
De algemene economische situatie in van invloed op de
huurprijzen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve
Risicoparagraaf
een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen
Algemeen
onder druk te staan. In economisch voorspoedige tijden zal
Een bepaalde mate van risico is inherent aan iedere belegging
een toename van de vraag bij een gelijkblijvend aanbod aan
in direct en indirect vastgoed en deze risico’s zijn ook van
huurruimtes leiden tot hogere huurprijzen. Lagere huurprijzen
toepassing op de NV. Voor een uitgebreidere beschrijving van
leiden tot een lager exploitatieresultaat van de NV en mogelijk
de risico’s wordt verwezen naar de prospectus van het fonds.
tot een lagere verkoopopbrengst van objecten.
Bij direct vastgoed gaat het hierbij in het algemeen om de waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere
Renterisico / financieringsrisico
het gevolg kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod.
Voor zover verplichtingen gerelateerd zijn aan een object van
Vanwege de relatief lange periode die benodigd is om onroerend
langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit
goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de
(gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand
lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk
van invloed op het exploitatieresultaat van de NV alsmede op
om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot.
de marktwaarde van het desbetreffende object. Renterisico’s
Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen,
worden door de beheerder zoveel mogelijk afgedekt middels
rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens
swapcontracten.
de waarde beïnvloeden.
| 38
Hefboomeffectrisico
Onderhoud
Het fonds maakt bij de financiering van de portefeuille gebruik
Een slechte staat van onderhoud is van invloed op de
van vreemd vermogen. Door gebruik te maken van vreemd
huuropbrengsten en de waarde van een object. Beleid van de
vermogen stijgt de rendementsverwachting voor het eigen
NV is te beleggen in nieuwe en recent ontwikkelde objecten.
vermogen. Ook het financiële risico voor de belegger - als
Tevens gaat de NV uit van de jaarlijkse onderhoudslasten om
verschaffer van eigen vermogen- neemt dan toe. Als er een
de objecten in een kwalitatief goede staat van onderhoud te
wijziging optreedt in de waarde van de activa van het fonds, en
houden. Gedurende de looptijd kan de NV te maken krijgen met
als de financiering met vreemd vermogen in absolute zin gelijk
onvoorziene onderhoudslasten hetgeen een negatieve invloed
blijft, dan zal de intrinsieke waarde van de certificaten, sterker
kan hebben op het exploitatieresultaat van het jaar waarop deze
dalen of stijgen dan wanneer er geen gebruik zou zijn gemaakt
onvoorziene last betrekking heeft.
van vreemd vermogen.
Voorbeeld hefboomwerking: als het fonds een financierings-
Verlies inleg certificaathouders
percentage van 50% aanhoudt, dan zal bij een absolute
Als de huurinkomsten sterk teruglopen, kan de mogelijkheid zich
waardedaling van 10% van de objecten een waardedaling van
voordoen dat de NV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen
20% van het eigen vermogen optreden. Bij een waardestijging
en dat objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien
werkt dit uiteraard andersom.
de schulden van de NV hoger zijn dan de verkoop- opbrengst
van de objecten zal het door de certificaathouders ingelegde
Regelgeving
kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat dat de
De NV is onderworpen aan de plaatselijke, regionale en nationale
certificaathouders hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken.
regelgeving waar zij beleggingen heeft. De regelgeving waaraan
Reeds door de NV gedane uitkeringen kunnen in beginsel niet
zij is onderworpen heeft betrekking op milieu-, veiligheids-
worden teruggevorderd van de certificaathouders.
en onderhoudsnormen, de rechten van huurders en andere wetgeving die van invloed is op de onroerend goedmarkten,
Illiquiditeit van certificaten
waaronder met name de fiscale wetgeving.
Een certificaat kan uitsluitend na de uitdrukkelijke schriftelijke
Er kan geen zekerheid worden gegeven dat de regelgeving
toestemming van de beheerder worden overgedragen.
dan wel de interpretatie, uitvoering of wijziging van bestaande
Certificaten kunnen uitsluitend worden verworven tegen een
regelgeving, niet zal leiden tot extra kosten van de NV of geen
tegenwaarde van tenminste € 50.000,- per belegger, welke
andere nadelige gevolgen zullen hebben voor de exploitatie van
minimale tegenwaarde ook geldt voor certificaathouders
haar onroerend goed portefeuille, hetgeen de resultaten en de
die additionele certificaten wensen te verwerven. Het is een
financiële situatie van de NV in negatieve zin kan beïnvloeden.
certificaathouder verder niet toegestaan om certificaten
te verkopen indien de tegenwaarde van zijn certificaten
Verkoopopbrengst daardoor minder dan € 50.000,- zou gaan bedragen, tenzij de De waarde bij de verkoop van vastgoed is voor een groot deel
certificaathouder alle door hem gehouden certificaten verkoopt
afhankelijk van de huur. De huurprijzen komen tot stand op basis
en overdraagt. Er is geen garantie dat een regelmatige of
van vraag en aanbod. In economische tijden zullen de huren en
levendige handel in certificaten zal ontstaan, en de certificaten
de kapitalisatiefactor dalen en zal de leegstand toenemen. Dit
zijn niet ter beurze genoteerd noch bestaat daartoe het
betekent dat de waarde van de objecten in een neergaande
voornemen.
conjunctuur kan dalen, hetgeen een negatieve invloed heeft op
De NV is voorts niet verplicht certificaten terug of in te kopen in
de verkoopopbrengst.
geval certificaathouders wensen uit te treden. Gevolg is dat een
belegging in het fonds een beperkt verhandelbare en mogelijk zelfs illiquide belegging is. De verwachting is verder dat de looptijd van de NV langer zal zijn dan de acht tot tien jaar die in de vastgoedsector voor niet-groeifondsen gebruikelijk is.
39
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013
Taxatiewaarde
Aan objecten toe te rekenen kosten
31-12-2013
31-12-2012
€
€
€
€
116.730.000
977.822
117.707.822
87.627.618
Verbouwingskosten
0
194.772
194.772
54.342
Af: huurincentives per einde verslagperiode
0
0
-142.523
-179.500
116.730.000
1.172.594
117.760.071
87.502.460
Stand per begin boekjaar
87.502.460
105.006.425
Aankopen
29.967.569
0
Verkopen
0
-3.210.000
514.586
0
1 Direct vastgoed Beleggingen in direct vastgoed
Totaal Het verloop van de beleggingen in direct vastgoed is als volgt:
Activering aankoopkosten Activering investeringen in verband met verbouwingen
423.534
54.342
Afschrijvingen aankoopkosten
-331.951
-424.817
Herwaardering via winst- en verliesrekening
-353.104
-13.910.000
36.977
-13.490
117.760.071
87.502.460
Mutatie huurincentives Stand per einde verslagperiode
Het object te Zaltbommel is eind juni aangekocht voor een bedrag van € 29.967.569,- De geactiveerde kosten gedurende 2013 bestaan uit kosten voor de verbouwing van het object te Almelo ten bedrage van € 175.513,het object te Etten-Leur van € 194.772,- en het object te Waalwijk van € 53.249,-, voornamelijk bestaande uit termijnen van aannemers voor verbouwingen danwel uitbreiding, aankoop van een perceel grond en termijnen voor aanleg van terrein en groenvoorziening. Per balansdatum is de verbouwing van het object te Etten-Leur nog onderhanden en derhalve nog geactiveerd. Voor wat betreft de vergelijkende cijfers, de geactiveerde aankoopkosten gedurende boekjaar 2012 betreffen kosten voor het object te Almelo ten bedrage van € 54.342,- zijnde architectkosten, leges en termijnen van de aannemer.
| 40
De aan de objecten toe rekenen kosten ten bedrage van € 977.822,- zijn als volgt opgebouwd: Stand per 1 januari
Geactiveerde kosten
Afschrijvingen
Stand per 31 december
€
€
€
€
1.442.865
514.586
-133.247
1.824.204
-965.111
0
-112.431
-1.077.542
-34.958
0
0
-34.958
442.796
514.586
-245.678
711.704
a) Aankoopkosten Totale aankoopkosten Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.) Verkoop objecten Totale toe te rekenen aankoopkosten na reclassificatie b) Overdrachtsbelasting Totale overdrachtsbelasting
747.834
0
-179.848
567.986
Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.)
-137.797
0
0
-137.797
Verkoop objecten
-182.927
0
0
-182.927
427.110
0
-179.848
247.262
37.712
0
-18.856
18.856
907.618
514.586
-444.382
977.822
Totale toe te rekenen overdrachtsbelasting na reclassificatie c) Niet verrekenbare BTW Niet verrekenbare BTW Totaal
41
2 Overige vorderingen Debiteuren servicekosten lopend boekjaar
31-12-2013
31-12-2012
€
€
-16.033
-2.472
Huurincentives
2a
142.523
179.500
Debiteuren huurders
2b
193.960
99.644
Nog te ontvangen rente Vooruitbetaalde exploitatiekosten Overige vorderingen Totaal
0
19.719
26.855
0
0
564
347.305
296.955
Met uitzondering van de post huurincentives hebben alle overige vorderingen een looptijd van korter dan een jaar. 2a Huurincentives Deze post heeft betrekking op huurkortingen (incentives) in verschillende vormen verstrekt aan verschillende huurders. Alle huurkortingen zijn verwerkt in de jaarrekening volgens de straightlining methode, waarbij de verstrekte huurincentives worden toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract. In onderstaande tabel is weergegeven welk objecten het hier betreft en het verloop van de geactiveerde huurincentives.
Stand per 1 januari
Mutatie
Stand per 31 december
€
€
€
Huurincentive Jeverweg 16-19 Groningen
54.224
-13.750
40.474
Huurincentive Huifakkerstraat 22 Breda
54.224
-13.750
40.474
8.105
-2.068
6.037
Huurincentive Venrayseweg 180 Venlo
15.844
-4.044
11.800
Huurincentive Geurdeland 7 Andelst
47.103
-3.365
43.738
179.500
-36.977
142.523
Huurincentive Tussenriemer ong. Roosendaal
Totaal
Het bedrag ad € 36.977,- is in de geconsolideerde winst- en verliesrekening van de NV opgenomen als huurkorting. 2b debiteuren huurders 31-12-2013
31-12-2012
€
€
Huur gefactureerd door REGF NV
38.405
99.644
Huur gefactureerd door REGF BV
155.555
0
193.960
99.644
Totaal
| 42
3 Immateriële vaste activa a) Financieringskosten b) Emissiekosten Totaal
31-12-2013
31-12-2012
€
€
1.133.603
57.150
126.033
60.193
1.259.636
117.343
Hieronder worden de immateriële vaste activa nader gespecificeerd. Stand per 1 januari
Geactiveerde kosten
Afschrijvingen
Stand per 31 december
€
€
€
€
a) Financieringskosten 0
1.214.075
-121.408
1.092.667
Financieringskosten REGF NV
57.150
47.500
-63.714
40.936
Totale financieringskosten
57.150
1.261.575
-185.122
1.133.603
60.193
0
-17.226
42.967
0
92.296
-9.230
83.066
60.193
92.296
-26.456
126.033
117.343
1.353.871
-211.578
1.259.636
Financieringskosten REGF BV
b) Emissiekosten Emissiekosten juli 2011 Emissiekosten juni 2013 Totale emissiekosten Totaal
43
3a financieringskosten D e financieringskosten hebben betrekking op transactiekosten en afsluitprovisie ter verwerving van een nieuwe financiering. Financieringskosten worden geactiveerd en over de periode van de looptijd van de financiering lineair afgeschreven. Indien een deel van de lening vroegtijdig wordt afgelost wordt de provisie dienovereenkomstig afgeschreven. 3b EMISSIEKOSTEN Emissiekosten hebben betrekking op de kosten die gepaard gaan met de emissie van nieuwe certificaten. De kosten van elke emissie worden geactiveerd en over een periode van 5 jaar lineair afgeschreven vanaf de emissiedatum. Bij een emissie worden kosten gemaakt voor de marketing van de certificaten en de productie van marketingmaterialen. Daarnaast worden er kosten voor advisering gemaakt die bestaan uit kosten voor notariële, juridische en fiscale advisering en werkzaamheden en eventuele advisering door accountants. Conform prospectus is in juli 2011 1% van het emissiebedrag aan emissiekosten geactiveerd. Tijdens deze emissie bedroeg de waarde van de uitgegeven certificaten (exclusief verkochte certificaten) € 8.613.080,- Een bedrag van € 86.131,- is toen geactiveerd als emissiekosten. In juni 2013 is er tijdens de emissie van € 9.229.550,- aan nieuwe certificaten uitgegeven. Als gevolg hiervan is een bedrag van € 92.296,- (1%) geactiveerd als emissiekosten. 4 Liquide middelen Bankrekeningen Totaal Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van het fonds.
| 44
31-12-2013
31-12-2012
€
€
1.789.485
2.933.888
1.789.485
2.933.888
5 Eigen Vermogen
31-12-2013
31-12-2012
€
€
1.875.750
1.875.750
Geplaatst en gestort kapitaal Het verloop van het geplaatst en gestort kapitaal: Stand per aanvang verslagperiode (7.503 aandelen) Bij: uitgegeven (2.134 aandelen) Stand per einde verslagperiode
533.500
0
2.409.250
1.875.750
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 4.375.000,-. Het is verdeeld over 17.500 aandelen met een nominale waarde van € 250. Aan het begin van de verslagperiode bedroeg het geplaatste kapitaal bedraagt € 1.875.750 (7.503 aandelen). Tijdens de emissie in juni 2013 is het geplaatst kapitaal uitgebreid met 2.134 aandelen. Het geplaatst kapitaal bedraagt hiermee € 2.409.250,- (9.637 aandelen). Agio op kapitaalstorting Het verloop van de agioreserve is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode Bij: storting emissie juni 2013 Bij: netto vrijval van wettelijke reserve Af: dividenduitkering Af: vorming herwaarderingsreserve
46.706.093
51.221.233
8.696.050
0
-65.840
74.921
-2.120.140
-4.689.375
0
99.314
53.216.163
46.706.093
Stand per aanvang verslagperiode
60.193
135.115
Bij: vorming wettelijke reserve in verband met activering emissiekosten
92.296
0
Af: vrijval wettelijke reserve in verband met afschrijving emissiekosten
-26.456
-74.922
126.033
60.193
Stand per einde verslagperiode
Wettelijke reserve Het verloop van de wettelijke reserve is als volgt:
Stand per einde verslagperiode
Er is een wettelijke reserve gevormd inzake opstartkosten en emissiekosten voor een bedrag van € 126.033,- (zie 3b). Stichting Administratiekantoor ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth Fund is houder van alle aandelen. Overige reserves Het verloop van de post overige reserves is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode Bij: bestemming resultaat voorgaand boekjaar Stand per einde verslagperiode
-6.080.550
-7.872.819
-10.672.826
1.792.269
-16.753.376
-6.080.550
45
6 Langlopende schulden
31-12-2013
31-12-2012
€
€
Hypothecaire lening BAWAG P.S.K.
48.620.000
0
Converteerbare lening Stichting Converteerbare Obligatielening
15.000.000
0
Langlopende schulden De langlopende schulden bestaan per balansdatum uit de volgende leningen:
Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V.
1.900.000
0
0
11.500.000
65.520.000
11.500.000
Stand per aanvang verslagperiode
11.500.000
49.617.000
Af: aflossingen lening
-11.500.000
-417.000
Bij: opgenomen leningen
63.620.000
0
Af: reclassificatie naar kortlopende leningen
0
-37.700.000
Bij: reclassificatie van kortlopende leningen
1.900.000
0
65.520.000
11.500.000
Hypothecaire lening Deutsche Hypo II Totaal Het verloop van de langlopende schulden is als volgt:
Stand per einde verslagperiode
Hypothecaire lening BAWAG P.S.K. BAWAG P.S.K. heeft een hypothecaire lening verstrekt van € 48.620.000,-. De looptijd van de financiering bedraagt nagenoeg 5 jaar van 28 juni 2013 tot 15 juni 2018. Op de lening hoeft tussentijds niet te worden afgelost. De rentevergoeding is per kwartaal verschuldigd. Als rentevergoeding geldt het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 4,05%. Daarnaast is de rente gefixeerd (vastgezet middels een swap-contract) voor 75% van het leningsbedrag, ofwel € 36.465.000,-. De kosten voor het fixeren van de interest bedragen 1,17%. De totale gemiddelde rentelasten bedragen hiermee afgerond 5,0 %. De waarde van het swap contract bedraagt € 346.352,- negatief per 31 december 2013. Voorzover sprake is van een effectieve hedge worden de waardeveranderingen van de renteswap niet verantwoord in de balans en de winst- en verliesrekening. Indien van toepassing wordt het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de rentelasten. Op de lening van BAWAG P.S.K. zijn verschillende convenanten van toepassing. De loan-to-value (LTV) ratio van de lening mag niet meer bedragen dan 53% in het eerste jaar. Na het tweede en derde jaar is dit 48%, na het vierde jaar 47%. De interest-coverage-ratio (ICR) mag niet lager zijn dan 2,3 gedurende de looptijd. Per 31 december 2013 bedraagt de LTV ratio 48,5% en de ICR 3,14 waarmee voldaan wordt aan haar convenanten. Een portefeuille van 21 objecten is verhypotheceerd voor het aangaan van deze lening. De taxatiewaarde van de portefeuille bedraagt € 100.676.000,- per 31 december 2013. Converteerbare lening Stichting Converteerbare Obligatielening Om de aankoop van het object te Zaltbommel mogelijk te maken is een converteerbare obligatielening uitgegeven voor een bedrag van € 15.000.000,- en een looptijd van 5 jaar (met ingangsdatum 28 juni 2013). ABN AMRO heeft het gehele bedrag verstrekt. Op de lening wordt niet tussentijds afgelost. De rentevergoeding is vast en bedraagt 7,0% per jaar. Indien dit voor het behoud van de FBI status noodzakelijk is, kan de onderhavige lening te allen tijde worden omgezet in eigen vermogen (middels omzetting van het leningsbedrag naar certificaten). | 46
Hypothecaire lening Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo) Een bedrag van € 27.700.000,- is afgelost op de lening in juni 2013. Na de herfinanciering resteert een hypothecaire lening van Hypothekenbank Frankfurt van € 10.000.000,- De expiratiedatum van deze lening is 30 November 2014. Gedurende de looptijd geldt een reguliere aflossingsverplichting van € 200.000,-. per kwartaal, ingaande per december 2013. Gedurende 2013 is op de resterende lening € 200.000,- afgelost. In verband met de expiratiedatum van 30 november 2014 is deze lening gepresenteerd onder de kortlopende leningen. Ter afdekking van het renterisico op de lening is op 14 november 2006 een Interest Rate Swap (IRS) afgesloten ten bedrage van oorspronkelijk € 38.500.000,- voor een periode van zeven jaar. Deze IRS is afgesloten tegen een tarief van 3,89%, waardoor de rentelasten voor de NV gedeeltelijk zijn gefixeerd op circa 4,39% (inclusief opslag). Na de diverse aflossingen van de lening is de rente voor een bedrag van € 10.000.000,- (het gehele resterende bedrag van de lening van Hypothekenbank Frankfurt) gefixeerd. Als onderdeel van de herfinancieringstransactie is het swap contract voor het afgeloste deel afgekocht voor een bedrag van € 396.000. Na 30 november 2013 is de rentevergoeding gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 3,50%. Als zekerheid is een recht van eerste hyotheek gevestigd op een vijftal objecten, te weten: Ferdinand Bolstraat 25 te Zwolle, Huifakkerstraat 18 en 22 te Breda, Sobrietasplein 101-103 te Helmond en Venrayseweg 180 te Venlo. De gezamelijke getaxeerde waarde van deze vijf objecten bedraagt € 14.570.000,-. Tot het einde van de looptijd van de lening van Hypothekenbank Frankfurt (30 november 2014) is er geen loan-to-value convenant meer van toepassing. Ter meerdere zekerheid van de hypothecaire geldlening zijn, naast een hypotheek op de objecten, pandrechten op alle huurovereenkomsten, opstalverzekeringen, depot- en huurrekeningen verstrekt, alsmede op vorderingen op grond van het recht op teruggaaf jegens de Belastingdienst en de hedgingovereenkomst (de IRS). Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. Per 15 juli 2011 is er eveneens voor de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk een kredietfaciliteit aangegaan met Real Estate Participations & Finance B.V., een 100% dochter van ABN AMRO Bank N.V. Deze entiteit is op 14 december 2012 middels een akte van fusie opgehouden te bestaan. ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. (eveneens een 100% dochter van ABN AMRO Bank N.V.) heeft het vermogen van de opgeheven vennootschap onder algemene titel verkregen. De hoogte van de faciliteit bedroeg maximaal € 4.000.000,-. Vanaf 2011 tot op heden is voor € 3.800.000,- gebruik gemaakt van deze faciliteit. De faciliteit had een looptijd tot uiterlijk 31 augustus 2012 maar is in 2012 verlengd tot 1 april 2013. De rente was variabel en gebaseerd op het 1-maands Euribor tarief met een opslag van 2,50%. De opslag gold tot 1 april 2013. ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. heeft de kredietfaciliteit inmiddels verlengd met twee jaar tot 1 april 2015. De hoogte van de faciliteit is hierbij gelimiteerd tot € 3.800.000,- De rentevergoeding is gebaseerd op de 1-maands Euribor rente verhoogd met een opslag van 7,75%. De aflossingsverplichting per 1 april 2014 bedraagt € 1.900.000,- en per 1 april 2015 het restant van € 1.900.000,-. Het per 1 april 2014 expirerende deel van de faciliteit is gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
47
7 Kortlopende schulden Hypothecaire lening Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo) Hypothecaire lening Deutsche Hypo Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. Vooruitontvangen huur Te betalen dividendbelasting
31-12-2013
31-12-2012
€
€
9.800.000
37.700.000
0
4.450.000
1.900.000
3.800.000
943.324
360.196
0
393.908
Crediteuren
366.511
0
Omzetbelasting
114.603
308.063
13.970
201.360
Te betalen accountantskosten
24.296
38.800
Te betalen rente financiering
187.075
4.201
2.340
0
Te betalen fondskosten
9.407
197.172
Waarborgsommen
8.288
8.286
133
0
13.369.947
47.461.986
Te betalen exploitatiekosten
Te betalen financieringskosten
Overige nog te betalen kosten Totaal Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar. Hypothecaire lening Deutsche Hypo II
Per 15 juli 2011 is er een tweede hypothecaire geldlening afgesloten bij Deutsche Hypo inzake de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk. De hoofdsom van de lening bedroeg € 11.500.000,- De lening had een looptijd tot 31 december 2016. Tussentijds werd er niet afgelost op de lening. De rente was variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 1,20% nominaal plus een liquiditeitsopslag van 0,50%. Beide opslagen golden tot 31 december 2012. Na die datum zijn de opslagen opnieuw vastgesteld. Het rentepercentage is vanaf 1 januari 2013 opgebouwd uit het 1-maands Euribor tarief met een opslag van 2,0% en een liquiditeitsopslag van 0,35% per jaar. Als zekerheid was het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk verhypothekeerd. Deze lening is per eind juni 2013 geheel afgelost.
| 48
Hypothecaire lening Deutsche Hypo Per 18 december 2009 is er een hypothecaire geldlening afgesloten bij Deutsche Hypo. De oorspronkelijke hoofdsom van de lening bedroeg € 5.000.000,- en had een oorspronkelijke looptijd tot 30 december 2012. In verband met de verkoop van het object te Maastricht is € 550.000,- afgelost op de lening op 15 februari 2012. Het resterende leningsbedrag bedroeg hiermee € 4.450.000,-. De rente was variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribortarief met een opslag van 1,15% nominaal plus een liquiditeitsopslag van 0,50%. Na de verkoop van het object in Maastricht waren nog drie objecten verhypotheceerd, namelijk Geurdeland 7 te Andelst, De Hogenkamp te Ulft en Columbusweg 20 te Venlo. Er is overeengekomen dat, indien nodig, de lening telkens met een maand verlengd kon worden tot de herfinanciering was afgerond gedurende de eerste helft van 2013. De lening is tijdens het herfinancieringsproces in juni 2013 geheel afgelost. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen In december 2013 is een overeenkomst getekend om het gebouw gelegen aan de Ferdinand Bolstraat 25 te Zwolle te verkopen. Levering heeft in januari 2014 plaatsgevonden. Het betreft een kantoorgebouw en past om die reden niet meer in de strategie van het fonds. Daarnaast is het object sinds enkele jaren niet meer in gebruik door de huurder. De verkoopopbrengst bedraagt circa € 1,53 mn. De verkoopopbrengst is aangewend om de lening van Hypothekenbank Frankfurt verder af te lossen. Voor de objecten Korte Stadionweg en Innsbruckweg te Rotterdam wordt jaarlijks een erfpachtcanon betaald. Voor komend jaar bedragen de canons respectievelijk € 2.321,- en € 40.726,-. Deze canons worden jaarlijks geindexeerd. Het erfpachtsrecht eindigt op 31 december 2031 resp. 6 maart 2088.
49
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 8 Huurinkomsten direct vastgoed
2013
2012
€
€
9.788.127
8.959.436
-36.977
-34.735
9.751.150
8.924.701
2013
2012
€
€
Verkoop object Griftsemolenweg 20 te Vaassen
0
-13.549
Verkoop object Prins Bischopssingel 25 te Maastricht
0
-594.518
Verkoop Sevillaweg 39 Rotterdam
0
-580.000
Totaal
0
-1.188.067
2013
2012
€
€
760.000
0
Negatieve herwaardering naar aanleiding van taxatie
-1.113.104
-13.910.000
Totaal
-353.104
-13.910.000
Huurinkomsten Amortisatie huurkortingen (zie 2 a) Totaal 9 Gerealiseerd verkoopresultaat direct vastgoed
10 Ongerealiseerde waardemutatie direct vastgoed Positieve herwaardering naar aanleiding van taxatie
| 50
11 Exploitatiekosten vastgoed
2013
2012
€
€
Verzekeringskosten
149.065
101.693
Onderhoud
489.998
547.088
58.327
87.375
OZB en rioolrechten
139.022
128.302
Waterschapslasten
15.685
15.029
0
57.483
10.064
-15.361
5.787
18.229
63.041
25.266
0
32.025
verrekenbare BTW)
198.704
203.902
Afschrijving aankoopkosten
133.247
107.848
1.262.940
1.308.879
2013
2012
€
€
Rentelasten swap contract
1.434.453
1.188.167
Rentelasten leningen
2.114.812
1.003.295
-24.750
-57.243
3.524.515
2.134.219
Erfpacht
Kosten makelaar en advertentiekosten Afrekening servicekosten voorgaand boekjaar Niet terugvorderbare BTW Oninbare huur / kosten leegstand Verkoopfees ABN AMRO MeesPierson REGF Management B.V. Afschrijvingen direct vastgoed (overdrachtsbelasting en niet-
Totaal 12 Rentelasten
Rente inkomsten Totaal
In de rentelasten swap contract zijn de kosten voor de afkoop van het swap-contract in verband met de aflossing van de lening van Hypothekenbank Frankfurt ten bedrage van € 27.700.000,- opgenomen. Deze kosten bedragen € 396.000,-. 13 Vastgoed- en fondsbeheer kosten Vastgoedbeheer fee Provisies property manager inz. huuraanpassingen Fondsbeheer fee
2013
2012
€
€
239.259
200.953
0
54.588
398.889
346.330
Kosten Raad van Commissarissen
30.000
30.000
Facility agent inzake BAWAG lening
24.347
0
Kosten management St. Adminstratiekantoor
7.000
0
Kosten St. Converteerbare Obligatielening
6.225
0
Kosten management St. Depositary AA MP REGF
6.000
0
711.720
631.871
Totaal
51
De kosten voor het vastgoedbeheer houden verband met het technisch, administratief en financieel beheer van de objecten. Deze werkzaamheden zijn uitbesteed aan Kadans Vastgoed BV te Haaren. De kosten voor het vastgoedbeheer bedragen 2,25% van de jaarlijks gefactureerde bruto huur en zijn per kalenderkwartaal achteraf te voldoen. Eventuele overschrijdingen of besparingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de NV. De beheerder is verantwoordelijk voor (de coördinatie van) het administratief, financieel, technisch en commercieel beheer van de objecten en beheer van het vermogen van de NV. De beheervergoeding bedraagt voor de portefeuille aangekocht tot en met 30 juni 2011 jaarlijks 2,25% van de jaarlijks gefactureerde bruto huur en is per kalenderkwartaal achteraf te voldoen. De vergoeding voor de beheerder met betrekking tot de aankopen gedaan na 30 juni 2011 bedraagt jaarlijks 0,8% van de getaxeerde waarde van de objecten en is per halfjaar achteraf te voldoen. Zoals aangekondigd tijdens de jaarvergadering op 27 mei 2013 is de vergoeding verlaagd van 0,8% tot 0,6% van de getaxeerde waarde van de objecten. Dit met ingang van de tweede helft van 2013. Aan het eind van het jaar worden de definitieve afrekeningen van de beheerfees opgesteld aan de hand van de totale jaarhuren.
14 Afschrijvingen immateriële vaste activa Afschrijving financieringskosten Afschrijving emissiekosten Totaal
15 Overige kosten Accountantskosten
2013
2012
€
€
185.122
40.825
26.456
74.925
211.578
115.750
2013
2012
€
€
49.649
39.865
Fiscaal en juridisch advies
103.532
136.142
Advieskosten herfinanciering
125.047
0
Overige advieskosten
117.890
48.564
Taxatiekosten
0
41.761
Notariskosten
3.051
1.666
Overige kosten
19.645
40.744
418.814
308.742
Totaal
De taxatiekosten zijn in verband met het aangaan van de nieuwe financiering geactiveerd en niet opgenomen in de winst- en verliesrekening. De accountantskosten hebben betrekking op de jaarlijkse kosten voor de wettelijke controle door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. De fiscale en juridische advieskosten bestaan in 2013 voor € 78.193,- (2012: € 66.045,-) uit kosten voor fiscale advisering door PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs.
| 52
Lopende kosten factor (voorheen expense ratio) Vastgoed- en fondsbeheerkosten Afschrijving emissiekosten Afschrijving financieringskosten Overige kosten Exploitatiekosten vastgoed Totaal Lopende kosten factor
2013
2012
€
€
711.720
631.871
26.456
74.925
185.122
40.825
418.814
308.742
1.262.940
1.308.879
2.605.052
2.365.242
7,03%
5,98%
De lopende kosten factor (voorheen aangeduid als total expense ratio) heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale (exploitatie- en fonds) kosten exclusief rentelasten van het fonds gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende het jaar. De gemiddelde intrinsieke waarde is bepaald op basis van de intrinsieke waarde per begin en einde van de verslagperiode. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2012 en 31 december 2013, waarbij de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding (1:1). Dit wijkt af van de methodiek zoals in de Wft vermeld. Werknemers Gedurende het jaar 2013 en in 2012 waren er geen werknemers in dienst van de N.V.
53
Enkelvoudige Jaarrekening 2013 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.
| 54
Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (Voor winstbestemming)
Activa
Toelichting
Beleggingen
Direct vastgoed
31-12-2013
31-12-2012
€
€
16
16.259.901
87.502.460
17
56.867.407
0
Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen
Overige vorderingen Overige activa
18
710.935
296.955
Immateriële vaste activa
19
166.970
117.343
Liquide middelen
20
634.141
2.933.888
74.639.354
90.850.646
31-12-2013
31-12-2012
€
€
Totaal Activa
Passiva
Toelichting
Eigen vermogen
21
Geplaatst en gestort kapitaal
2.409.250
1.875.750
Agio op kapitaalstorting
53.216.163
46.706.093
Wettelijke reserve
126.033
60.193
Overige reserves
-16.753.376
-6.080.550
Resultaat boekjaar
3.268.480
-10.672.826
42.266.550
31.888.660
Totaal eigen vermogen
Langlopende schulden
22
16.900.000
11.500.000
Kortlopende schulden
23
15.472.804
47.461.986
74.639.354
90.850.646
Totaal Passiva
55
Enkelvoudige winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2013)
2013
2012
2.704.091
2.872.251
564.389
-13.545.077
3.268.480
-10.672.826
Resultaat deelnemingen Vennootschappelijk resultaat Resultaat
| 56
57
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Activiteiten
Algemene
grondslagen
en
resultaatbepaling
Het ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund NV
voor de financiële verslaggeving
heeft als doel het beleggen van vermogen, onder meer in
De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld in overeenstemming
registergoederen en (personen-)vennootschappen die op hun
met de wettelijke bepalingen van titel 9 Boek 2 BW en de stellige
beurt beleggen in registergoederen.
uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, die
De beleggingsdoelstelling van de NV is het realiseren van een
uitgegeven zijn door de Raad van Jaarverslaggeving.
stabiel rendement met een aanvaardbaar risicoprofiel binnen een gespreide portefeuille van logistiek en bedrijfsmatig direct
De jaarrekening is opgesteld in euro’s.
vastgoed in Nederland en in de toekomst mogelijk in Duitsland,
De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de
België en Luxemburg.
enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden
Het fonds tracht haar beleggingsdoelstelling te realiseren door
gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde.
een adequate maar ook tevens dynamische exploitatie van de vastgoedportefeuille. Dit laat zich vertalen in een verdere groei
Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva
van de portefeuille door het kopen van bij voorkeur lang en
en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar
volledig verhuurde logistieke en industriële bedrijfsgebouwen,
de op pagina 29 tot en met 32 opgenomen toelichting op de
groothandelsgebouwen,
geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
productielocaties
en
datacenters
verspreid over (vooralsnog) Nederland. Het fonds zal in de toekomst geen nieuwe solitaire kantoorgebouwen verwerven
Voor de presentatie van de enkelvoudige winst- en verlies-
en zich volledig richten op de markt voor logistiek vastgoed en
rekening wordt gebruik gemaakt van de beknopte weergave
bedrijfsgebouwen.
overeenkomstig artikel 402, Titel 9, BW 2.
Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt ervan uitgegaan dat er invloed van betekenis is.
| 58
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013
16 Direct vastgoed
Taxatiewaarde
Aan objecten toe te rekenen kosten
31-12-2013
31-12-2012
€
€
€
€
16.070.000
242.175
16.312.175
87.627.618
Verbouwingskosten
0
0
0
54.342
Af: huurincentives per einde verslagperiode
0
0
-52.274
-179.500
16.070.000
242.175
16.259.901
87.502.460
Beleggingen in direct vastgoed
Totaal Het verloop van de beleggingen in direct vastgoed is als volgt: Stand per begin boekjaar
87.502.460
Aankopen
29.967.569
Activering aankoopkosten Verkopen (van REGF NV naar REGF BV in verband met financiering) Activering investeringen in verband met verbouwingen
450.000 -101.414.356 235.446
Afschrijvingen aankoopkosten
-208.444
Herwaardering via winst- en verliesrekening
-400.000
Mutatie huurincentives Stand per einde verslagperiode
127.226 16.259.901
Het object te Zaltbommel is eind juni aangekocht voor een bedrag van € 29.967.569,- De verkopen die hebben plaatsgevonden houden verband met de nieuwe financiering. Als gevolg van het aantrekken van de financiering van BAWAG P.S.K. zijn er binnen de vernieuwde structuur twee aparte entiteiten opgericht waarvan het economisch eigendom danwel het juridisch eigendom van de gebouwen, die door BAWAG P.S.K. zijn gefinancierd zijn ondergebracht.
59
De aan de objecten toe rekenen kosten ten bedrage van € 242.175,- zijn als volgt opgebouwd: Stand per 1 januari
Geactiveerde kosten
Afschrijvingen
Stand per 31 december
€
€
€
€
1.442.865
450.000
-56.929
1.835.936
-965.111
0
0
-965.111
-34.958
-785.165
0
-820.123
442.796
-335.165
-56.929
50.702
a) Aankoopkosten Totale aankoopkosten Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.) Verkoop objecten Totale toe te rekenen aankoopkosten na reclassificatie b) Overdrachtsbelasting Totale overdrachtsbelasting
747.834
0
-143.658
604.176
Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.)
-137.797
0
0
-137.797
Verkoop objecten
-182.927
-91.979
0
-274.906
427.110
-91.979
-143.658
191.473
37.712
0
-7.857
29.855
Totale toe te rekenen overdrachtsbelasting na reclassificatie c) Niet verrekenbare BTW Niet verrekenbare BTW Verkoop objecten Totale niet verrekenbare BTW Totaal
17 Deelnemingen
0
-29.855
0
-29.855
37.712
-29.855
-7.857
0
907.618
-456.999
-208.444
242.175
31-12-2013
31-12-2012
€
€
56.867.407
0
56.867.407
0
Stand per 1 januari
0
0
Gestort kapitaal
1
0
54.163.315
0
Real Estate Growth Fund B.V. (100% belang), Amsterdam Totaal Het verloop van de post deelnemingen is als volgt:
Agio storting op gestort kapitaal Resultaat boekjaar Stand per 31 december
| 60
2.704.091
0
56.867.407
0
18 Vorderingen
31-12-2013
31-12-2012
€
€
Te verrekenen omzetbelasting Debiteuren servicekosten lopend boekjaar Huurincentives
18 a
Debiteuren huurders Nog te ontvangen rente Vooruitbetaalde erfpacht Overige vorderingen Totaal
630.842
0
-17.438
-2.472
52.274
179.500
38.405
99.644
0
19.719
6.852
0
0
564
710.935
296.955
Met uitzondering van de post huurincentives hebben alle overige vorderingen een looptijd van korter dan een jaar.
18a Huurincentives Deze post heeft betrekking op huurkortingen (incentives) in verschillende vormen verstrekt aan verschillende huurders. Alle huurkortingen zijn verwerkt in de jaarrekening volgens de straightlining methode, waarbij de verstrekte huurincentives worden toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract. In onderstaande tabel is weergegeven welk objecten het hier betreft en het verloop van de geactiveerde huurincentives.
Stand incentive per 1 januari
Mutatie
Huurkorting verkopen*
Stand per 31 december
€
€
€
€
Huurincentive Jeverweg 16-19 Groningen
54.224
-6.875
-47.349
0
Huurincentive Huifakkerstraat 22 Breda
54.224
-13.750
0
40.474
8.105
-1.034
-7.071
0
Huurincentive Venrayseweg 180 Venlo
Huurincentive Tussenriemer ong. Roosendaal
15.844
-4.044
0
11.800
Huurincentive Geurdeland 7 Andelst
47.103
-1.682
-45.421
0
179.500
-27.385
-99.841
52.274
Totaal
* Inzake overdracht van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. naar Real Estate Growth Fund B.V. Het bedrag ad € 27.385,- is in de winst- en verliesrekening van de NV opgenomen als last.
61
19 Immateriële vaste activa a) Financieringskosten b) Emissiekosten Stand per einde verslagperiode
31-12-2013
31-12-2012
€
€
40.936
57.150
126.034
60.193
166.970
117.343
Hieronder worden de immateriële vaste activa nader gespecificeerd Stand per 1 januari
Geactiveerde kosten
Afschrijvingen
Stand per 31 december
€
€
€
€
a) Financieringskosten Financieringskosten REGF NV
57.150
47.500
-63.714
40.936
Totale financieringskosten
57.150
47.500
-63.714
40.936
60.193
0
-17.226
42.968
b) Emissiekosten Emissiekosten juli 2011 Emissiekosten juni 2013
0
92.296
-9.230
83.066
Totale emissiekosten
60.193
92.296
-26.456
126.034
117.343
139.796
-90.170
166.970
Totaal
Voor een nadere (tekstuele) toelichting op de immateriële vaste activa wordt verwezen naar toelichting 3 in de geconsolideerde jaarrekening.
| 62
20 Liquide middelen Bankrekeningen rekening-courant Totaal
31-12-2013
31-12-2012
€
€
634.141
2.933.888
634.141
2.933.888
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de NV. 21 eigen vermogen Voor de toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar toelichting 5 in de geconsolideerde jaarrekening. 22 Langlopende schulden
31-12-2013
31-12-2012
€
€
15.000.000
0
Langlopende schulden De langlopende schulden bestaan per balansdatum uit de volgende leningen: Converteerbare lening Stichting Converteerbare Obligatielening Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V.
1.900.000
0
0
11.500.000
16.900.000
11.500.000
Stand per aanvang verslagperiode
11.500.000
49.617.000
Bij: opgenomen leningen
15.000.000
0
0
-37.700.000
Hypothecaire lening Deutsche Hypo II Totaal Het verloop van de langlopende schulden is als volgt:
Af: reclassificatie naar kortlopende leningen Bij: reclassificatie van kortlopende leningen
1.900.000
0
Af: aflossingen leningen
-11.500.000
-417.000
Stand per einde verslagperiode
16.900.000
11.500.000
Voor de toelichting op de langlopende schulden wordt verwezen naar toelichting 6 in de geconsolideerde jaarrekening.
63
23 Kortlopende schulden
31-12-2013
31-12-2012
€
€
Rekening courant deelneming Real Estate Growth Fund B.V.
3.235.042
0
Hypothecaire lening Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo)
9.800.000
37.700.000
0
4.450.000
1.900.000
3.800.000
69.368
360.196
Hypothecaire lening Deutsche Hypo Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. Vooruitontvangen huur Nog te betalen dividendbelasting
0
393.908
Te betalen omzetbelasting
0
308.063
239.326
201.360
33.707
197.172
0
38.800
187.075
4.201
8.286
8.286
15.472.804
47.461.986
Te betalen exploitatiekosten Te betalen fondskosten Te betalen accountantskosten Te betalen rente Waarborgsommen Totaal Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar.
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Voor de toelichting op de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen wordt verwezen naar toelichting in de geconsolideerde jaarrekening. Amsterdam, 28 maart 2014 Raad van Commissarissen ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. mr. P.G.A. Noordanus ir. J.D. Doets drs. D.J. van Ommeren ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V. Namens de directie drs. T.A.M . Meulman E.R. Zuidmeer
| 64
Overige gegevens Bestuurdersbelangen
Gebeurtenissen na balansdatum
De bestuurders van de beheerder hebben gedurende 2013 (en
In maart 2014 is het object gelegen aan de Columbusweg 20 te
in 2012) zowel direct als indirect geen aandelen belang gehad
Venlo verkocht. Het betreft een distributiecentrum uit 1992 welke
in de NV.
door het fonds is aangekocht in 2008. Het betreft een ouder object dat in ‘logistieke vastgoed termen’ gedateerd is. Het is
Nauwe banden
bijvoorbeeld niet uitgerust met een sprinklerinstallatie en de
Als initiatiefnemer is het ABN Amro concern (voorheen Fortis
vrije hoogte bedraagt 7 meter (net onder de 11 meter is huidige
concern) gerechtigd tot de selectie- en acquisitiefee; evenals de
gevraagde standaard). Logistiek dientverleners beschouwen
structureringsfee. ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth
dat als nadelen aan dit object. De verkoopprijs van het object
Fund Management B.V. is een 100% dochter van het ABN Amro
bedraagt € 1.552.500,-. De boekwaarde per 31 december 2013 is
concern (voorheen Fortis concern) en is gerechtigd tot een
€ 1.500.000,-. De opbrengst van de verkoop wordt aangewend
vergoeding als fondsbeheerder ter hoogte van 2,25% van de
om de kredietfaciliteit van ABN AMRO gedeeltelijk af te lossen
jaarlijks gefactureerde huur van de portefeuille aangekocht voor
met € 1.500.000,-. Verder hebben zich na balansdatum geen
30 juni 2011. De vergoeding voor de beheerder met betrekking
materiële gebeurtenissen voorgedaan.
tot de aankopen gedaan na 30 juni 2011 bedraagt jaarlijks 0,8% van de getaxeerde waarde van de objecten.
Winstbestemming
Zoals aangekondigd tijdens de jaarrvergadering op 27 mei
De winst staat ter vrije beschikking van de algemene
2013 is deze vergoeding verlaagd van 0,8% tot 0,6% van de
vergadering. Uitkeringen kunnen slechts plaats hebben tot ten
getaxeerde waarde van de objecten. Dit met ingang van de
hoogste het uitkeerbare deel van het eigen vermogen. Uitkering
tweede helft van 2013.
van de winst geschiedt, na de vaststelling van de jaarrekening
Bij aan- en verkopen van nieuwe objecten, zal de management
waaruit blijkt dat zij geoorloofd is, binnen acht maanden na
BV een vergoeding krijgen ter hoogte van 1,5% van de koopsom,
het einde van ieder boekjaar tot een dusdanige hoogte dat de
waaruit eventuele kosten van makelaars uit dienen te worden
status van Fiscale Beleggingsinstelling in de zin van artikel 28
voldaan. Er zijn verder geen afspraken gemaakt met andere
van de Wet op de vennootschapsbelasting gehandhaafd blijft.
gelieerde partijen.
De algemene vergadering kan besluiten tot uitkeringen ten laste van een reserve die niet krachtens de wet moet worden
Grote beleggers
aangehouden.
De NV heeft op balansdatum één aandeelhouder, te weten Stichting Administratiekantoor ABN Amro MeesPierson Real
Controleverklaring
van
de
onafhankelijke
Estate Growth Fund (voorheen Stichting Administratiekantoor
accountant
Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund), die alle aandelen
De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is
in de NV ten titel van beheer overgedragen heeft gekregen.
toegevoegd op de volgende pagina.
De stichting heeft hier tegenover certificaten uitgegeven. De grootste belegger in de NV is een Nederlandse rechtspersoon met een totale positie van 693 certificaten. Disclaimer De informatie in deze publicatie is ontleend aan gegevens en v eronderstellingen
om enig recht of enige verplichting te creëren. Het beleggen van gelden is
die ons inziens juist zijn, maar wij staan hier niet voor in. In het bijzonder geldt dat
zeer afhankelijk van de (persoonlijke) omstandigheden. Gebruikmaking van de
alle hierin opgenomen verwachte rendementen zonder uitzondering als voorbeeld
informatie geschiedt dan ook geheel voor eigen risico. Raadpleeg voor het nemen
zijn bedoeld. Uiteindelijke beleggingsresultaten zijn niet te voorspellen. Het is
van beslissingen uw beleggingsadviseur. De opinies in deze publicatie kunnen
dan ook w aarschijnlijk dat het daadwerkelijke rendement niet gelijk zal zijn aan de
zonder n adere aankondiging worden gewijzigd. Aan alle beleggingen zijn risico’s
verwachte rendementen die hierin zijn vermeld. Aan de w eergegeven v erwachte
verbonden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde
rendementen kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. Alle hierin opgenomen
resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. MeesPierson is een handelsnaam
resultaten betreffen zonder uitzondering resultaten uit het verleden, die geen
van ABN AMRO Bank N.V., statutair gevestigd te Amsterdam, ingeschreven bij de
betrouwbare indicator vormen voor toekomstige resultaten. Deze publicatie dient
Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer 34334259 en staat onder
niet te w orden opgevat als een a anbod om waardepapieren te verkopen noch als een
toezicht van en is geregistreerd bij De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële
uitnodiging tot aankoop daarvan of een advies daaromtrent, en is ook niet bedoeld
Markten te Amsterdam.
65
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de algemene vergadering van ABN AMRO MeesPierson
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden
Real Estate Growth Fund N.V.
ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde
Verklaring betreffende de jaarrekening
werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013
toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten
van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. te
van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel
Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de
belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant
verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn
de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het
opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen
opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld
voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen
Verantwoordelijkheid van de beheerder
hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te
De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het
brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de
opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat
vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van
getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van
de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële
het verslag van de beheerder, beide in overeenstemming
verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder
met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk
van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een
Wetboek (BW) en met de Wet op het financieel toezicht. De
evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-
beheersing als de beheerder noodzakelijk acht om het opmaken
informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing
van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van
voor ons oordeel te bieden.
materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Oordeel Verantwoordelijkheid van de accountant
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over
de grootte en de samenstelling van het vermogen van ABN AMRO
de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze
MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. per 31 december
controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,
2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met
waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat
Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek
wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften
(BW) en met de Wet op het financieel toezicht.
en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, 1066 JR Amsterdam,
‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Com-
Postbus 90357, 1006 BJ Amsterdam
pliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial &
T: 088 792 00 20, F: 088 792 96 40, www.pwc.nl
Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
| 66
Benadrukking van onzekerheid omtrent de continuïteit Wij vestigen de aandacht op de paragraaf continuïteit in de toelichting van de jaarrekening, waarin uiteen is gezet dat één lening expireert in 2014 en dat de herfinanciering nog niet is afgerond. Deze condities, samen met andere omstandigheden zoals uiteengezet in de paragraaf continuïteit duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 28 maart 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door J. Brouwer RA
67
| 68
