DIPLOMOVÁ PRÁCE NÁJEM POZEMKU

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva

DIPLOMOVÁ PRÁCE NÁJEM POZEMKU

Vypracovala: Eva Petlachová 2006

„Prohlašuji, že jsem předloženou diplomovou práci na téma: Nájem pozemku zpracovala

sama a uvedla jsem všechny použité prameny“. V Blansku dne 25. 3. 2006

…………………………………. Eva Petlachová ……………….

Ráda bych poděkovala vedoucímu mé diplomové práce Doc. JUDr. Ing. Milanu

Pekárkovi, CSc. za podnětné rady a připomínky, které mi byly při zpracování této práce cenným přínosem.

strana 2 z 78

Obsah:

1. Úvod .............................................................................................................................5

2. Pozemek jako způsobilý předmět právních vztahů .............................................6 3. Historie právní úpravy nájmu (pachtu) pozemku ..............................................10 3.1.

Zákon č. 946/1811 Sb. z. s., Obecný zákoník občanský .........................................10

3.3.

Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění do novely č. 509/ 1991 Sb......12

3.2.

Zákon č. 141/1950 Sb., Občanský zákoník ............................................................10

4. Historie právní úpravy užívacích vztahů k půdě ................................................14 4.1. 4.2.

Obecná charakteristika ..........................................................................................14

Jednotlivé užívací instituty....................................................................................16

4.2.1.

Užívací instituty na pozemcích ve státním socialistickém vlastnictví. ............16

4.2.3.

Dočasné užívání pozemků .............................................................................20

4.2.2.

Užívací instituty u pozemků ve vlastnictvím soukromém. .............................17

5. Nájemní ( a jiné) vztahy k půdě namísto užívacích...........................................22 5.1.

Změna užívacích vztahů dle zákona o půdě...........................................................22

5.3.

Transformace práva družstevního a náhradního užívání ........................................24

5.2.

Přeměna užívacích vztahů k nezemědělským pozemkům ......................................22

6. Zákon č. 229/1991 Sb., nájemní vztah dle z. o půdě a otázky související ....27 6.1. 6.2.

První kroky k narovnání postavení vlastníka .........................................................27 Zákon č.229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému

zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů ......................................................28 6.2.1.

Nájem ex lege, výpovědní lhůty ....................................................................29

6.2.3.

Překážky ukončení nájmu, chráněný nájem ...................................................32

6.2.2. 6.2.4. 6.2.5.

Náhradní užívání ...........................................................................................32 Výše nájemného............................................................................................34 Oprávněná stavba na cizím pozemku.............................................................35

6.3.

Zatímní bezúplatné užívání a časově omezený nájem ............................................36

7.1.

Obecná charakteristika ..........................................................................................38

7.3.

Práva a povinnosti smluvních stran .......................................................................44

7. Nájemní vztah k pozemku ze smlouvy – dle úpravy v obč. zák. ...................38 7.2.

Vznik nájemního vztahu .......................................................................................42

strana 3 z 78

7.3.1.

Obecná charakteristika ..................................................................................44

7.3.3.

Povinnosti pronajímatele a oprávnění nájemce ..............................................46

7.3.2. 7.3.4.

Předmět nájmu, účel nájmu ...........................................................................45

Povinnosti nájemce a oprávnění pronajímatele ..............................................48

7.4.

Doba nájmu ..........................................................................................................51

7.6.

Podnájem ..............................................................................................................55

7.5. 7.7.

Nájemné ...............................................................................................................51

Skončení nájmu ....................................................................................................55

8. Současné prameny nájemního institutu ...............................................................60 8.1.

Úvod.....................................................................................................................60

8.3.

Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, zákon č. 129/2000 Sb., o krajích........................63

8.2. 8.4. 8.5.

Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích.....61 Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích.............................................................................65

Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny...............................................67

8.5.1. 8.5.2.

Obecná ochrana pozemků..............................................................................67

Zvláštní pozemková ochrana .........................................................................70

9. Závěr ..........................................................................................................................72

10. Resume ......................................................................................................................74

11. Seznam použité literatury .......................................................................................77

strana 4 z 78

1. Úvod

Věcným záměrem této práce je pojednání o problematice nájemního vztahu, jehož

předmětem je pozemek, představující nezaměnitelný objekt právních vztahů a vyznačující se na rozdíl od věcí movitých a ostatních nemovitých zcela specifickými vlastnostmi, jenž

významně obsah nájemního vztahu determinují. V naší právní úpravě se nájemní institut ve vztahu výslovně k pozemku nevyskytuje, jako stěžejní právní pramen tak vystupuje občanský

zákoník a jeho obecná ustanovení o nájemní smlouvě, jenž přihlíží ke specifické povaze půdy pouze u úpravy nájemného a skončení nájmu, aniž by rozlišoval právní vztah sloužící k užívání věci nebo k braní užitků z ní, tzv. pacht, jak činil zákon č. 946/1811 Sb.z.s., Obecný

zákoník občanský. Dílčí otázky nájemního vztahu k pozemku upravují v právním řádu nestejnorodé zvláštní právní předpisy, jenž se v rámci své věcné působnosti zabývají mimo

jiné také problematikou pozemkových užívacích vztahů. Jelikož vystupuje občanský zákoník

v pozici generálního právního předpisu s podpůrnou aplikovatelností, použijí se tudíž tato pravidla zvláštních předpisů, stanoví-li něco jiného, přednostně. Cílem této práce je tak zpracovat institut nájmu pozemku ve vztahu k občanskému zákoníku a souvisejícím právním

předpisům komplexně a ve vzájemných souvislostech. V zájmu ucelenosti dané problematiky

se věnuji nejen historii právní úpravy nájemního institutu, ale i stručnému rozboru

pozemkových užívacích institutů, jejichž postupné zakotvení v právním řádu od počátku padesátých let minulého století fakticky vytlačilo užívání z titulu nájemní smlouvy do pozadí. Hospodářské a politické změny na počátku devadesátých let se zcela zásadně projevily

v právní úpravě nájemního vztahu, s restitucí právního postavení vlastníka pozemku se

obnovil i význam užívacích vztahů založených nájemní smlouvou. Proto se ve své práci snažím nastínit problematiku přeměny právní úpravy pozemkových užívacích vztahů na

vztahy nájemní a jiné, zejména představením jednoho z nejdůležitějších předpisů, jehož

primárním účelem je obnovení výkonu vlastnického práva, a to zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů.

Jelikož institut nájmu ve vztahu k pozemku není uceleně zpracován, vycházím při tvorbě

této práce z nejrůznějších materiálních pramenů v podobě monografií, odborných článků a judikatury, které se zabývají buď dílčím problémem užívání pozemků nebo nájemní

smlouvou obecně bez vazeb na tento specifický předmět, a bylo tak nezbytné je interpretovat vždy ve vazbě na charakteristické vlastnosti půdy jako předmětu nájmu.

strana 5 z 78

2. Pozemek jako způsobilý předmět právních vztahů

Předmětem právních vztahů je především jednání, k němuž se strany vzájemně zavazují, v

tomto případě se zpravidla hovoří o předmětu přímém. Vedle toho teorie rozlišuje nepřímý

předmět právních vztahů, za něž se považuje to, co vyvolalo zájem účastníků do daného právního vztahu vstoupit, tedy věc pro niž jsou ochotni vzít na sebe určité právní povinnosti a

získat jim odpovídající práva. Předmět soukromoprávních vztahů vymezuje občanský zákoník

jako věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty, přičemž sám pojem věci blíže nedefinuje. Vymezení obsahu tohoto pojmu je věcí právní teorie a

dovozuje se výkladem, neboť zákonem definován není, za věc v právním smyslu se považuje

hmotný předmět, za předpokladu, že je člověkem ovladatelný a využitelný. Vždy musí jít o předmět s určitým samostatným určením, věc v právním smyslu musí mít samostatnou funkci, což je převážně odvislé od záměru vlastníka považovat takový předmět za samostatný.

Předmětem právních vztahů mohou být vedle věcí za podmínky, že to připouští jejich

povaha také práva a jiné majetkové hodnoty, ani v tomto případě občanský zákoník dále nerozvíjí jejich konkretizaci. Pokud by šlo o práva rozhodující nebude jenom jejich samotná

povaha, ale také povaha konkrétního právního vztahu.1 Jinými majetkovými hodnotami jsou

rozuměna nejrůznější autorská díla nebo ovladatelné přírodní síly.

Občanský zákoník provádí základní třídění věcí na movité a nemovité, nemovitosti

definuje pozitivně jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci nespadající pod rozsah nemovitostí jsou pak věci movité.

Pozemek je zcela nevyvratitelně způsobilým předmětem právních vztahů, neboť jde

bezpochyby o věc, konkrétně o věc vyznačující se povahou nemovitou, bez ohledu na jeho rozlohu nebo účelové určení. Občanský zákoník pozemky respektuje jako věci nemovité,

avšak bez určujících charakteristik, to jako obecný právní předpis ponechává specifické

právní úpravě. Při realizaci práva prostřednictvím pozemkověprávních vztahů se často setkáváme nejenom s pojmem pozemek, ale i s pojmy jako půda, parcela aj. Velmi nezřídka dochází k jejich zaměňování a nesprávnému používání, a proto se domnívám, že stručnější charakteristika jejich obsahové náplně by byla záhodná.

Půda představuje objekt společenských vztahů, vyznačující se takovými specifickými

vlastnostmi, jenž ji umožňují plnit několik různorodých, ale vzájemně souvisejících funkcí a

odlišit od jiných objektů. Z hlediska kvantitativního ji tvoří zemský povrch, respektive jeho část, po stránce kvalitativní vystupuje především jako složka životního prostření, kterou je

Pohledávku je možno zcizit (prodat, darovat), ale nikoli zapůjčit. Srov. Plecitý, V., Hlavsa, P., Kocourek, J. Civilní kodexy, Praha: Eurounion s.r.o., 2001, s.101.

1

strana 6 z 78

nezbytné v rámci trvale udržitelného rozvoje chránit před znehodnocováním. Co je pro půdu tak charakteristické a činí z ní nezaměnitelný objekt, proč si často vyžaduje speciální právní

úpravu, ať už se jedná o její evidenci nebo např. při určitých dispozičních úkonech požadavek

písemné formy? Příčinou toho, proč je pro pozemkově právní vztahy typická jistá specifičnost, spočívá zejména v množstevní omezenosti půdního fondu, půda není rozmnožitelná a jediným způsobem uspokojení stále početnějších potřeb je její

přerozdělování. Půda je schopna sloužit několika účelům současně, kdy plní jak funkci

stavebního, tak zemědělského pozemku, je nezcizitelná, nešetrným zacházením je možno ji jen znehodnotit nikoli zničit.

Definici pozemku nalezneme v § 27 z. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR, pro

svoje účely pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby,

hranicí druhu pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. To znamená, že pozemek, je vždy určitým způsobem vymezená část zemského povrchu, tedy v mezích

určitých hranic, přičemž tyto hranice mohou být nejrůznějšího druhu. Určení konkrétního pozemku je tak závislé na zvolení příslušného hraničního kritéria.

Stává-li se pozemek předmětem právních vztahů, musí jít o předmět určitý a jednoznačně

identifikovatelný, tj. určený jako parcela. § 27 katastrálního zákona jí má na mysli pozemek,

který je geometricky (tvar a rozměry) a polohově (poloha ve vztahu k ostatním nemovitostem) určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. I pozemek, který je pouze částí parcely je samostatnou věcí v právním smyslu, proto předmětem nájmu může být jen část pozemkové parcely.2 Vymezení parcely je na rozdíl od pozemku zcela jednoznačné a

přesné. Katastrální zákon rozlišuje parcelu pozemkovou a stavební, tou později zmiňovanou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Pozemkovou parcelu vymezuje negativním způsobem jako pozemek, který není stavební parcelou, tzn. veškeré pozemky, jenž nejsou evidovány v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha, zákon považuje za pozemkové parcely.

Právní režim pozemku, respektive pozemkové parcely sdílí i jeho součásti, za součást

věci 3 je považováno vše, co k věci hlavní z její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by

se věc hlavní znehodnotila. Součásti tak nepředstavují samostatnou věc v právním smyslu, Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2001 sp. zn. 20Cdo 20/99: „pozemek, který je částí parcely, je podle § 119/2 OZ nemovitou věcí, a tedy samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. 3 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 1990 sp. zn. Rc 4/92 3Cz 3/90:„Součást věci není způsobilým předmětem občanskoprávního vztahu, pokud není zákonem stanoveno jinak. Součást věci sdílí to, co se po právní stránce týká věci hlavní. Tak tomu je i tehdy, jestliže se v důsledku faktického spojení stala součástí věci hlavní taková věc, která byla věcí samostatnou.“

2

strana 7 z 78

přestože mohou být technicky oddělitelné. Věc a její součást tvoří jedinou věc v právním

smyslu. Součástí pozemku jsou vždy porosty4, přičemž výjimku může stanovit výslovně

pouze zákon5, ale také třeba nezbytný nadzemní či podzemní prostor, jehož rozsah bývá zpravidla určen obvyklým způsobem užívání pozemku, tzn. např. u zemědělských pozemků

prostor nad povrchem nutný pro život rostlin, pod jeho povrchem pro prorůstání jejich kořenů, za součást pozemku bývají také považovány zahradní úpravy, pro příklad nejrůznější dlažby

či obruby. K otázce, zda kanalizační a vodovodní přípojky mají charakter stavby nebo jsou součástí pozemku, se vyjádřil Nejvyšší soud6. Pokud jde o přípojky zřízené před nabytím účinnosti z. č. 274/2001, o vodovodech a kanalizacích, je jím vlastník pozemku, neprokáže-li

se opak, vlastníkem přípojek zřízených po 1.1.2002 je osoba, která na své náklady přípojku opatřila. Podle zákona přípojky již nově nejsou součástí pozemku, ale stavbou. V případě

trvalého oddělení, aniž by došlo k znehodnocení, se součást stává věcí samostatnou, např. trvalé porosty na pozemku jsou jeho součástí, pokud však oddělíme plody ze stromu či keře, stávají se věcí samostatnou.

Podle současné právní úpravy však nejsou součástí pozemku stavby, a to nejenom stavby

nemovité, ale ani movité či podzemní (např. skleník, kůlna, oplocení, studna, vodovodní

vedení). Stavby ale mohou vystupovat jako pozemkové příslušenství, tedy jako věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou určeny k tomu, aby byly s věcí hlavní trvale užívány. Jde

o dvě samostatné věci v právním smyslu, které však mají téhož vlastníka, jehož určením jsou věci trvale užívány společně. Za příslušenství pozemků se považují např. již zmíněné kůlny,

ploty, jezírka, zahradní krby, venkovní úpravy (volně položené dlaždice či kameny, pokud se nestávají součástí pozemku a jsou určeny k trvalému užívání s pozemkem). S příslušenstvím může být samostatně disponováno, právní úkony se mohou vztahovat jen na příslušenství

věci, týkají-li se věci hlavní, nevtahují se automaticky i na příslušenství, to je nezbytné v dané

smlouvě vymezit.7 Pro praxi lze z uvedeného jednoznačně vyvodit závěr, že disponuje-li se s

pozemkem, je nutno přesně uvést, jaké příslušenství spolu s věcí hlavní je převáděno či

Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 3 Cz 23/92: „ trvalé porosty vysázené na pozemcích nemají povahu samostatných věcí, protože jsou ve smyslu §120 OZ součástí pozemku jako věci hlavní, a to bez ohledu na to, kdo porosty na pozemku vysázel. Není tudíž myslitelné, aby součást náležela jinému, než vlastníkovi věci hlavní, a aby její právní osudy byly od věci hlavní odlišné. Totéž platí za situace, zasází-li trvalé porosty na pozemku ve spoluvlastnictví pouze jeden (někteří) ze spoluvlastníků., ty se stanou předmětem spoluvlastnictví.“ 5 Tímto zákonem byl jednak zákon o zemědělském družstevnictví, jednak zákon o zajištění zemědělské (lesní) výroby, respektive i vládní nařízení týkající se náhradního užívání. 6 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 11. 2003 sp. zn. 22 Cdo 1308/2003. 7 Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. sp. zn. 3 Cdon 1053/96: Příslušenství věci může být převedeno na nového nabyvatele, a to buď zároveň s věcí hlavní, nebo nezávisle na tomto převodu; nepřechází však vždy bez dalšího na nabyvatele věci hlavní. Při dispozicích musí být proto vedle věci hlavní uvedeny a řádně identifikovány také věci, jež jsou jejím příslušenstvím.

4

strana 8 z 78

pronajímáno, a to nikoli obecně, ale v rámci možností přesným popisem a označením, např. různých kůlen, stodol či jiných věcí.

strana 9 z 78

3. Historie právní úpravy nájmu (pachtu) pozemku 3.1.

Zákon č. 946/1811 Sb. z. s., Obecný zákoník občanský

Ustanovení týkající se nájemní smlouvy byla obsažena v hlavě dvacáté páté. Zákoník

definoval nájemní (pachtovní) smlouvu jako smlouvu, podle které někdo obdrží užívání nezuživatelné věci na určitou dobu a za určitou cenu. Významným bylo rozlišení smlouvy

nájemní a pachtovní. Tou prvou rozumí užívání pronajaté věci, aniž se dále obdělává. Naproti tomu smlouva pachtovní zakládá právní vztah, jehož obsahové náležitosti spočívají v užívání

pronajaté věci společně s vynaložením píle a námahy. Kritériem pro rozdělení pachtu a nájmu

byla nejen povaha pronajaté věci – stavební či zemědělský pozemek, ale následně povaha užívání. Nájem zemědělských, lesních pozemků byl tak upraven jako pacht. Pokud by byly současně pronajaty věci prvního i druhého druhu, smlouva se posuzovala podle povahy

věci hlavní. Zákoník stanovil práva a povinnosti pronájemců a propachtovatelů na jedné

straně a jim odpovídající práva a povinnosti nájemců a pachtýřů na druhé straně právního vztahu, podmínky nájemného (pachtovného) a zrušení nájemní (pachtovní) smlouvy. Co se

týče vzniku smlouvy, jejím okamžikem bylo dosažení konsensu o podstatných náležitostech – předmětu a ceně. Nájemní (pachtovní) smlouvu na pozemky, bylo možno uzavřít

bezformálně, ledažeby z dohody stran vyplýval opak. Vzniklý nájem (pacht) se zapisoval do pozemkových knih, přičemž se tímto zápisem stával právem věcným 8. Avšak právní následky

tohoto zápisu platily jen pro sjednanou smluvní dobu. 3.2.

Zákon č. 141/1950 Sb., Občanský zákoník

Obecný zákoník občanský byl zrušen a nahrazen občanským zákoníkem z roku 1950, jenž

nabyl účinnosti 1.ledna 1951. Hlava dvacátá občanského zákoníku z roku 1950 pojednávala o nájemní smlouvě, za niž považuje přenechání určité věci pronajímatelem nájemci, aby ji

dočasně užíval anebo z ní bral užitky, a to za úplatu. Pojmovými znaky této smlouvy jsou: přenechání užívání nebo braní užitků, věci individuálně určené, jde o užívání dočasné a úplatné. Zákon již nerozlišuje smlouvu nájemní a pachtovní, jako speciální smluvní typ, nýbrž

zahrnuje pacht pod pojem nájemní smlouvy. Hovoří o užívání nebo braní užitků, přičemž rozdíl mezi těmito pojmy blíže nevymezuje. Rozdíl mezi užíváním a braním užitků je zřejmě

Šlo o nájemcovo právo nikoli povinnost, kterým mohl docílit posílení svého postavení v případě změny v osobě pronajímatele. Srov. Sedláček, J., Rouček, F. a kol. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl pátý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1937.

8

strana 10 z 78

zakotvený ve slově braní, které vychází z toho, že v druhém případě se předpokládá určité osobní přičinění uživatele (nájemce), aby užitku dosáhl.9

Úprava nájemních vztahů byla v zákoníku regulována převážně normami dispozitivní

povahy. Vlastní smluvní úpravě tak byla dána přednost. Naproti tomu některé druhy

nájemních smluv, jimiž se zabývaly zvláštní právní předpisy, byly naopak povahy kogentní a jakékoliv smluvní odchýlení neplatné. Šlo zejména o ty nájemní smlouvy, které by jinak ve

smyslu dřívějšího rozlišování nájmu a pachtu, bylo vhodné pokládat za typické smlouvy pachtovní. Příkladem může být z. č. 207/1948, o ochraně pachtýřů zemědělských podniků a

pachtýřů zemědělských pozemků anebo z. č. 126/1946, o úpravě zemědělských pachtovních poměrů.10

Stejně jako za předešlé právní úpravy byla nájemní smlouva konsenzuálním kontraktem,

kdy pro její vznik byla nezbytná dohoda stran o předmětu (užívání určitého pozemku) a ceně (nájemném), nikoli vlastní předání pozemku. Nájemní smlouva, jejímž předmětem je pozemek musela mít písemnou formu, neboť ji vyžadoval občanský zákoník11 pro všechny

právní úkony týkající se nemovitostí (ledaže by šlo o nájem rodinného domu či obdobné

stavby). Nájemní smlouva se někdy mohla uzavřít na základě přednostního práva nájemníka, jestliže ten řádně plnil své smluvní povinnosti. Výjimkou byla situace, kdy nájemce již při

uzavření smlouvy věděl, že pozemek je na další dobu už pronajat jiné osobě, anebo kdyby novým nájemcem měla být osoba blízká pronajímateli anebo socialistická právnická osoba – ty měly před původním nájemcem přednost. Pokud šlo o nájem zemědělských nebo lesních

pozemků, vyžadovalo se k platnosti nájemní smlouvy přivolení příslušného okresního národního výboru.12

Vedle nájemní smlouvy mohl nájemní vztah vzniknout také individuálním správním

aktem – administrativním rozhodnutím. Například podle z. č. 55/1947 Sb., o pomoci rolníkům při uskutečňování zemědělského výrobního plánu13, vznikl tzv. povinný nájem rozhodnutím

místního národního výboru. Ten mohl buď z úřední povinnosti přikázat neobdělanou

zemědělskou půdu na dobu 3 let jiným zemědělským podnikatelům v obci do povinného

Knapp, V., a kol. Učebnica občianskeho a rodinného práva II. svazok. Bratislava, Slovenské vydavatelstvo politickej literatúry, 1954, s. 120. 10 Oba zrušeny zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do novely č. 509/1991 Sb. 11 Ustanovení § 40 tamtéž. 12 Zákon č. 65/1951 Sb., o převodech nemovitostí a pronájmech zemědělské a lesní půdy. Zrušen z. č. 40/1964 Sb. Přivolení nebylo třeba, najímá-li zemědělskou nebo lesní půdu orgán státní správy nebo socialistická právnická osoba nebo pronajímá-li se národní majetek. Srov. Pelikán, V. Nájmy a nájemné. Praha: Orbis, 1957, s. 11. 13 Zrušen nařízením vlády č. 55/1955 Sb. 9

strana 11 z 78

pachtu, jestliže ji vlastník zaviněně neobdělával anebo požádá-li o to vlastník, který sám nemohl obdělání zemědělské půdy obstarat.

Nájemné, respektive jeho výše byla stanovena speciálními úředními sazbami obsaženými

ve zvláštních předpisech, které byly pro smluvní strany závazné. Pokud takového

specifického ustanovení nebylo, výše nájemného tak byla odvislá od vzájemné dohody stran. Nemuselo přitom jít o výši vyjádřenou konkrétní sumou peněz, ale postačil jakýkoli jiný

způsob určení. Příkladem stanovení výše nájemného jinak než dohodou pronajímatele a

nájemce může být již výše zmíněný z. 55/1947 Sb. Výši ročního nájemného a dobu jeho splatnosti stanovil při přikázání zemědělské půdy do povinného nájmu okresní národní výbor v mezích platných předpisů. Ve vztahu ke splatnosti platilo, není-li jiná dohoda nebo pravidla

zvláštních předpisů, platí se nájemné ze zemědělských a lesních pozemků pololetně pozadu 1. dubna a 1. října.

Specifickou úpravu (opět dispozitivní) ve vztahu k pozemkům obsahovalo i skončení

nájmu, a to šlo-li o výpověď u nájmů zemědělských a lesních pozemků. Výpovědní lhůta byla

půlroční a to ke dni 1. října. U nájmů jiných nemovitostí čtvrtletní, nejpozději patnáctého dne měsíce ledna, dubna, července a října, a to ke konci příslušného kalendářního čtvrtletí.

Nájemce měl při skončení nájmu povinnost pronajatý pozemek řádně vyklidit. Zákoník

rozlišoval částečné a úplné vyklizení. Částečně bylo třeba vyklidit pozemek tak, aby nový nájemník (vlastník) dostal přiměřené místo na složení svých věcí, a to při nájmech

zemědělských a lesních pozemku nejpozději do 10. října, při nájmu ostatních nemovitostí nejpozději desátý den měsíce ledna, dubna, července a října. Úplné vyklizení muselo skončit

u první skupiny pozemků do 15 října, u druhé do 15. dne měsíce ledna, dubna, července a října. 3.3.

Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění do novely č. 509/ 1991 Sb.

Z důvodu nastalých změn ve společenském zřízení se stal dosavadní zákoník upravující

občanskoprávní vztahy nevyhovující. Byl proto zrušen zákonem občanským zákoníkem č. 40/1964 Sb. (dále jen obč.zák.), jenž právně zakotvil panující politickou situaci. Východiskem mu byla nadřazenost zájmů celospolečenských nad zájmy individuálními. Již

občanský

zákoník 141/1950 Sb. začal rozlišovat formy vlastnictví a vlastnické poměry k půdě byly

založeny na zásadě „půda patří těm, kdo na ní hospodaří“. Nájemní smlouvu právně i fakticky nahradila spleť užívacích institutů, které v zásadě potlačovaly vlastníkovo právo volně

disponovat se svým majetkem. Právní úprava nájemní smlouvy zůstala velmi okleštěná a strana 12 z 78

v praxi se téměř nevyužívala14. Oproti tomu nově vzniklé a právně složité užívací vztahy, o

nichž bude pojednáno v následujícím textu, převzaly její funkci.

Nájemní smlouva byla součástí části osmé, jenž nesla název Závěrečná ustanovení. V její

první hlavě bylo velmi skromné ustanovení 15 vztahující se pouze na zemědělské pozemky. Šlo o odkazující normu, která vlastní pravidlo chování nestanovila. Na nájem zemědělského

pozemku se mělo přiměřeně použít ustanovení o přenechání nemovitosti k dočasnému užívání 16, nestanovily-li zvláštní předpisy jinak. Další zmínku činil § 490 upravující

dispoziční úkony se soukromým majetkem. Pokud šlo o vznik nájemní smlouvy jeho odstavec druhý ke každé nájemní smlouvě zemědělských a lesních pozemků17 vyžadoval souhlas

okresního národního výboru.

Tato právní úprava přetrvala až do celkové novelizace občanského zákoníku v roce 1991

zákonem č. 509/1991, účinným dne 1. ledna 1992.

Nájemní smlouva byla právní teorií pojímána jako užívací institut sloužící občanům pro účely soukromé malovýroby. Srov. Fábry, V., Drobník, J. Vlastnictví a užívání půdy a pozemková správa. Praha: Academia, 1983, s. 278. 15 Ustanovení § 494 obč. zák., ve znění do novely č. 509/1991 Sb. 16 Ustanovení § 397 a 398 tamtéž. 17 Ustanovení § 494 tamtéž lesní pozemky nezmiňoval. 14

strana 13 z 78

4. Historie právní úpravy užívacích vztahů k půdě 4.1.

Obecná charakteristika

Jak již bylo výše zmíněno, od počátku padesátých let minulého století se začínají při

hospodaření s půdou prosazovat zcela nové užívací instituty. Jejich postupné zakotvení

v našem právním řádu vyvrcholilo přijetím nových kodexů občanského a hospodářského práva v roce 1964. Právo pozemkového užívání vycházelo ze zásady „půda patří těm, kdo na

ní hospodaří“. Zcela zásadním způsobem bylo omezeno vlastníkovo právo disponovat se svým majetkem a tím i snížen význam nájemní smlouvy jako podstatného právního způsobu

dispozice. Nájemní smlouva byla obč. zák. č. 40/1964 Sb., ve znění do novely č. 509/1991 Sb. upravena velmi kuse a fakticky vytlačena do pozadí jednotlivými užívacími právy.

Právo pozemkového užívání představovalo soubor právních norem, jehož předmět tvořily

právní vztahy při využívání půdního fondu, při preferenci celospolečenského zájmu před zájmy individuálními či skupinovými. Vlastnické právo, dříve představující základní užívací

titul, postupně ztrácelo na významu. Většina půdy v soukromém vlastnictví již nebyla užívána

samotnými vlastníky, nýbrž socialistickými organizacemi a to buď z titulu prvotního či druhotného užívacího práva. Užívací oprávnění z titulu nájemní smlouvy se prakticky nevykonávalo.

Soustava norem, která tvořila právo pozemkového užívání, byla velmi rozsáhlá a

roztříštěná do řady právních předpisů. Pro tvorbu nových užívacích práv bylo charakteristické oddělení užívacích práv od práva vlastnického za současného zachování vlastnického práva k půdě. Soukromé vlastnictví sice zůstalo zachováno, ovšem jeho obsah byl omezen užívacím právem subjektu odlišného od vlastníka. Pro pozemkově užívací vztahy se stala typickým rysem pluralita subjektů.

Užívací práva mohla být derivativní povahy 18, odvozená od vlastnického práva, což se

týkalo užívacích práv k půdě ve státním socialistickém vlastnictví, nebo měly povahu práv

originárních, vytvořených nezávisle na vůli vlastníka a obsahu vlastnického práva. Zde šlo především o užívání půdy v soukromém vlastnictví nestátními socialistickými organizacemi.

Obsahem převážné většiny užívacích práv, např. práva družstevního užívání, bylo vedle

práva držby a užívání také právo dispoziční. Díky tomu mohl uživatel pozemku, ačkoliv nebyl

jeho vlastníkem, převést právo užívání třetímu subjektu, aniž mu jeho užívací právo zaniklo. Mohl tak vzniknout stav, v němž více subjektů mělo ve stejný okamžik užívací právo ke

stejnému pozemku, ale pouze jeden z nich, toto právo vykonával. Příkladem nechť slouží 18

Srov. Fábry, V., Drobník, J. Vlastnictví a užívání půdy a pozemková správa. Praha: Academia, 1983, s. 194 strana 14 z 78

jednotné zemědělské družstvo jako výlučně oprávněný subjekt z práva družstevního užívání,

to bylo oprávněno přenechat část sdružených pozemků do dočasného užívání. Souběžně existovala obě užívací práva, ale vykonáváno bylo jen jedno – dočasné užívání. Avšak

jakmile druhotné oprávnění zaniklo, automaticky se obnovil výkon práva družstevního užívání, tj. práva prvotního. Jak vyplývá z již popsané situace pro prvotní užívací práva19 byl

příznačný přímý vztah mezi vlastníkem a uživatelem půdy. U druhotných byl vztah mezi vlastníkem a třetím subjektem (druhotným uživatelem) zprostředkovaný uživatelem prvotním

na základě jeho dispozičního oprávnění. Na rozdíl od prvotních užívacích práv neposkytovala druhotná jejímu uživateli možnost s pozemkem disponovat, proto druhotný uživatel dále nemohl užívací právo převést.

Právní úprava pozemkových užívacích vztahů byla opravdu velmi složitá, neboť vedle

prvotního a druhotného uživatele mohl do právního vztahu vstoupit ještě další oprávněný

subjekt, teorie hovoří o vedlejším uživateli.20 Nejprve by bylo vhodné vymezit uživatele hlavního, jímž byl subjekt držící a užívající pozemek, ať už šlo o vlastníka, prvotního či

druhotného uživatele. Na druhé straně vedlejší uživatel nedisponoval právem držby, ale jen určitými užívacími právy. Důležité je uvědomit si základní odlišnost mezi uživatelem

druhotným a vedlejším. Zatímco oprávnění druhotného uživatele pozastavovala výkon užívacího práva prvotního uživatele, vedlejší uživatel výkon práva hlavního uživatele jen v určitém vymezeném rozsahu omezuje. Jinou důležitou diferenciací bylo již vysvětlené oprávnění držby.

Obsahem užívacího práva bylo vedle vlastního užívání pozemku v souladu s jeho

účelovým určením právo zřizovat stavby a vysazovat porosty. Za vlastníka staveb na cizím

pozemku byla považován uživatel, jinak tomu ale bylo u trvalých porostů, zde se vycházelo z principu, že trvalé porosty jsou součástí pozemku, tudíž byl jejich originálním nabyvatelem vlastník. Zásada ovšem neplatila bezvýjimečně, v případě družstevního užívání, užívání

k zajištění zemědělské (lesní) výroby a náhradního užívání vlastníkem porostů byl uživatel.

Právo držby a právo dispoziční naplňovala další obsah užívacího vztahu. Uživatel mohl v rámci dispozičního oprávnění jednak převést samo užívací právo a jednak zřídit druhotné či vedlejší užívací právo, vždy za splnění daných určitých podmínek. Ty spočívaly především

v existenci společenského zájmu využít půdu, kterou současný uživatel právě nepotřeboval Srov. Fábry, V., Drobník, J. Vlastnictví a užívání půdy a pozemková správa. Praha: Academia, 1983, s. 195 Srov. Fábry, V., Drobník, J. Vlastnictví a užívání půdy a pozemková správa. Praha: Academia, 1983, s. 196

19 20

strana 15 z 78

k plnění svých úkolů, nebo ji např. nemohl účelně a hospodárně využít pro zemědělskou výrobu. 4.2.

Jednotlivé užívací instituty

Nejvhodnějším způsobem pro pochopení základní struktury a funkcí jednotlivých

užívacích vztahů bude jejich rozdělení podle kritéria subjektu vlastníka pozemku.

4.2.1. Nejprve bych se zabývala stručnou charakteristikou užívacích institutů na pozemcích ve státním socialistickém vlastnictví. Právo hospodaření s národním majetkem

Tento institut byl upraven v zákoně č. 109/1964 Sb., hospodářský zákoník (dále jen

hosp.zák.)21 a prováděcí vyhlášce č. 119/1988 Sb., o hospodaření s národním majetkem. Jednalo se o užívací právo odvozené ze státního socialistického vlastnictví a současně právo prvotní. Subjektem správy mohly být pouze státní socialistické organizace (národní výbory), které pozemky potřebovaly k plnění svých úkolů. Předmětem užívání byly pozemky, které se

pro plnění těchto úkolů vzhledem ke svému účelovému určení hodily. Je nutno připomenout, že předmětem správy mohl být veškerý národní majetek, tedy i jiný hmotný majetek, než-li

pozemky. Organizace, která spravovala pozemky, byla oprávněna a povinna je užívat ke splnění svých úkolů, mohla správu převést na jinou státní organizaci nebo ji přenechat do dočasného užívání nestátním organizacím nebo dokonce i fyzickým osobám, za podmínky, že ji dočasně pro plnění svých úkolů sama nepotřebuje. Trvalé užívání pozemků

Právní institut trvalého užívání byl zaveden do právního řádu občanským zákoníkem č.

141/1950 Sb. s účinností od 1.1. 1951. Úpravu trvalého užívání v podstatě převzal § 70 hosp. zák. z r. 1964. a prováděcí vyhláška 119/1988 Sb., o hospodaření s národním majetkem. Stejně jako je tomu u práva hospodaření s národním majetkem, bylo právo trvalého užívání právem odvozeným a prvotním. Oprávněným subjektem z práva trvalého užívání byly

výlučně nestátní socialistické organizace, kterými byly podle hospodářského zákoníku družstevní, společenské a jiné organizace přispívající svou činností k rozvoji socialistických 21

Ustanovení § 64 a násl. hosp. zák. strana 16 z 78

vztahů. Předmětem tohoto práva mohl být nemovitý národní majetek s příslušenstvím,

nejenom pozemky, ale i stavby. Ovšem v praxi se jmenovaný institut uplatňoval pro pozemky, kdežto stavby a příslušenství nemovitostí se převáděly nestátním organizacím do vlastnictví. Právo vzniklo na základě hospodářské smlouvy mezi organizací a okresním

národním výborem nebo jednostranným opatřením tohoto orgánu. Národní výbor vykonával

nad trvalým užíváním právo správy a kontroly, aniž by sám pozemek užíval. Pojmovými znaky užívacího práva byla časová neomezenost a bezúplatnost, oprávnění užívat pozemky

jen k účelu vymezenému v hospodářské smlouvě. Socialistická organizace byla z titulu

trvalého užívání oprávněna zřídit právo dočasného užívání (k tomuto oprávnění se dospělo

výkladem, právní úprava to výslovně neumožňovala) nemohla však převést samotné právo trvalého užívání na jiný subjekt, k tomu byl oprávněn jen správce nemovitého národního majetku.

Osobní užívání pozemků

Institut, upraven obč. zák.22, jenž přiznával občanům právo užívat pozemky ve státním

vlastnictví k vymezenému účelu23. Jednalo se o právo odvozené, prvotní, jehož pojmovým

znakem byla trvalost. Oprávněným subjektem z práva osobního užívání mohly být pouze

fyzické osoby (jejich společenství), které hodlali použít pozemky k výstavbě rodinného domu,

garáže, rekreační chaty, založení zahrady. Ke vzniku tohoto institutu bylo zapotřebí rozhodnutí o přidělení pozemku do osobního užívání, dohoda o předání pozemku do osobního

užívání a její registrace u státního notáře. Zákoník výslovně zakazoval převod práva osobního užívání, ne však přenechání pozemků do užívání dočasného.

4.2.2. Užívací instituty u pozemků ve vlastnictvím soukromém, jenž byly ve zkratce

výrazem preference zájmu na využívání zemědělské (lesní) půdy nad zájmy jinými. Právo družstevního užívání pozemků

Právo družstevního užívání pozemků se formovalo postupně, pramenem právní úpravy byl

nejprve zákon z roku 195924, v polovině 70. let ho nahradil z. č. 122/1975 Sb., o zemědělském

družstevnictví. Toto užívací právo lze charakterizovat jako právo prvotní a originární, jehož

§ 198 a násl. obč. zák., ve znění do novely 509/1991 Sb. Obecně můžeme říct, že šlo o uspokojování osobních potřeb fyzických osob. 24 Zákon č. 49/1959 Sb., o jednotných zemědělských družstvech. 22 23

strana 17 z 78

obsah je tvořen zákonem a na obsahu vlastnického práva je nezávislý.25 Šlo o právo, pro které typickým prvkem byla bezúplatnost a časová neomezenost. Právo družstevního užívaní

vzniklo sdružením pozemků člena družstva, ten byl povinen do družstva odevzdat veškeré pozemky 26, které ke dni vzniku členství nebo v období jeho trvání užíval, přičemž nerozhodovalo, zda-li byl jejich vlastníkem. Člen družstva tak nehospodařil na sdružených pozemcích z titulu práva vlastnického či nájemního, ale z titulu členství k jednotnému

zemědělskému družstvu. Funkcí tohoto institutu bylo nahradit malovýrobu zabezpečovanou individuálními zemědělci formou zemědělského velkovýrobního hospodaření.

Oprávněným subjektem byly nestátní socialistické organizace, a to výlučně jednotná

zemědělská družstva, která měla nejenom právo stavby, ale také právo přivlastňovat si vysázené porosty. Platilo, že veškeré porosty na sdružených pozemcích byly ve vlastnictví

družstva.27 Právu družstevního užívání bylo vlastní široce pojaté dispoziční oprávnění,

družstvo sice nemohlo pozemky zcizovat28, avšak mohlo zřídit druhotné užívací právo ve

formě dočasného29 nebo záhumenkového užívání 30.

Právo užívání půdy k zajištění zemědělské výroby

Podle výše popsaných kritérií by bylo možno charakterizovat užívací právo k zajištění

zemědělské výroby jako právo prvotní a originální, bezúplatné a časově neomezené31, které nalézá svůj původ v institutu tzv. povinného nájmu.32 Pramen právní úpravy představoval z. č. 123/1975 Sb., o užívání půdy a jiného majetku k zajištění výroby, jenž ze zmíněných právních norem vycházel. Základním cílem tohoto zákona bylo zajistit racionální využívání půdy

prostřednictvím zemědělské velkovýroby, proto mimo jiné stanovil povinnost soukromého vlastníka zemědělské půdy zajistit její obdělávání. Jestliže vlastník tomuto závazku nedostál, mohl národní výbor zřídit užívací právo administrativním rozhodnutím 33. Oprávněným

subjektem k užívání byly tehdejší socialistické zemědělské organizace, objektem užívacího

Srov. Fábry, V., Drobník, J. Vlastnictví a užívání půdy a pozemková správa. Praha: Academia, 1983, s. 239 Povinnost se neměla vztahovat na pozemky sloužící osobní potřebě členů, praxe byla ale mnohdy jiná. 27 Prolomení zásady, že trvalé porosty jsou součástí pozemku a náležejí tak jeho vlastníkovi. 28 Oprávnění zcizovat sdružené pozemky měl pouze jejich vlastník, tj.člen družstva. Avšak jeho dispoziční právo bylo omezeno požadavkem dosažení souhlasu družstva, ledaže šlo o darování do vlastnictví státu. 29 Dočasné užívání se využívalo u těch sdružených pozemků, které nebylo možno účelně využít pro zemědělskou velkovýrobu. Přenechávaly se proto jiným organizacím pro zemědělské i nezemědělské účely, za úplatu nebo bezúplatně. 30 Právo užívat záhumenek převádělo družstvo na své členy, aby sloužilo jejich osobní potřebě. 31 Institut zanikl jen převodem nebo přechodem do státního vlastnictví. Na jeho existenci neměla vliv ani změna v osobě vlastníka. 32 Z. č. 55/1947 Sb., o pomoci rolníkům při uskutečňování zemědělského výrobního plánu. Zrušen a nahrazen n.v. č. 50/1955 Sb., o některých opatřeních k zajištění zemědělské výroby. 33 Nejprve byl vlastník vyzván, aby pozemek daroval do vlastnictví státu. 25

26

strana 18 z 78

práva směly být pozemky zemědělské i nezemědělské34, nikoli však lesní. Uživatelská organizace vykonávala právo užívaní, včetně práva stavby, stávala se také vlastníkem vysázených porostů. Vlastníkovi tak zůstalo zachováno jen dispoziční právo s pozemky, byť

omezeně, ke zcizení půdy byl vyžadován souhlas jak uživatelské organizace, tak příslušného národního výboru. Naproti tomu dispozice s užívacím právem patřily organizaci. Právo užívání k zajištění lesní výroby a ostatních funkcí lesa

Upraveno z. č. 61/1977, o lesích, na obdobných principech jako užívací právo k zajištění

zemědělské výroby s tím rozdílem, že předmětem užívacího práva byly lesní pozemky. I tento institut spočíval na zachování soukromého vlastnictví, ovšem se záměrem omezit vlastníkovo postavení. Stejně jako u práva k zajištění zemědělské výroby oprávněný uživatel mohl smluvně zřídit druhotné právo dočasného užívání třetí osobě (fyzické nebo právnické) Právo bezplatného užívání rybníků

Podle § 4 z. č. 102/1963 Sb., o rybářství, mohl příslušný orgán státní správy přidělit

pozemky v soukromém vlastnictví, na nichž se nacházely rybníky hospodářsky využitelné,

avšak pro tento účel nevyužívané, do užívání socialistické organizace. Institut byl upraven podobně jako právo k zajištění zemědělské výroby, šlo o užívací právo bezúplatné a trvalé.

Náhradní užívání pozemků Nařízení vlády č. 47/1955 Sb., o hospodářsko technických úpravách pozemků35, jej

vymezovalo jako bezúplatný a časově neomezený užívací institut, jehož primárním účelem

bylo umožnit individuálně hospodařícímu zemědělci hospodařit na cizím přiděleném pozemku, protože vlastní pozemky zahrnuté do probíhajících pozemkových úprav měly být dále využity při zemědělské velkovýrobě.36 Oprávněným subjektem byl tedy občan

hospodařící v zemědělské malovýrobě, který výsledně ve stejném okamžiku určitý pozemek vlastnil a jiný užíval. Předmětem byly pozemky v soukromém vlastnictví určeny k výměně.

Právo náhradního užívání vzniklo rozhodnutím okresního národního výboru o schválení projektu pozemkových úprav. Oprávněný uživatel mohl užívat přidělený pozemek v rozsahu vlastníkova oprávnění, mohl vykonávat i právo stavby, nemohl však pozemek zcizit.

Šlo o pozemky, které sloužily k zajištění zemědělské výroby a tvořily tak se zemědělskými jeden účelový celek. 35 Hlavním předmětem zákona byla problematika pozemkových úprav, jejichž účelem bylo zajistit velkovýrobní způsob využívání půdy. Srov. Průchová, I. Některé problémy spojené s právem náhradního užívání. Časopis pro právní vědu a praxi, 1994, č. 4, s.108. 36 V souvislosti s prováděním pozemkových úprav nedocházelo k výměně vlastnických práv, ale práv užívacích. 34

strana 19 z 78

4.2.3. Dočasné užívání pozemků

Právo dočasného užívání nemělo povahu uceleného pozemkověprávního užívacího

institutu, víceméně šlo o soubor užívacích práv, která byla časově omezená a odvozená buď

od prvotního užívacího práva nebo od vlastnického práva jiného subjektu. Právo dočasného užívání tak mohlo vystupovat jednak v pozici prvotního, jednak druhotného užívacího institutu. Právo dočasného užívání nebylo upraveno komplexně jediným právním předpisem, ale většinou bylo součástí toho předpisu, který reguloval samotný prvotní užívací vztah.

Nejprve bych se zaměřila na jeho odvozený charakter. U pozemků ve vlastnictví státu,

které byly dány do osobního užívání nebo k nim bylo zřízeno právo hospodaření, tehdejší právní úprava umožňovala, aby oprávněný prvotní uživatel (státní právnická osoba u práva

hospodaření nebo fyzická osoba u osobního užívání) je předal smluvně do užívání třetí osobě, jestliže je dočasně pro plnění svých úkolů sám nepotřebuje. U dočasného užívání fyzickými

osobami se navíc vyžadovala podmínka užívání jen pro osobní potřebu. Dočasným uživatelem mohly být tehdejší nestátní socialistické organizace (smlouva o dočasném užívání

se pak řídila ustanoveními hosp. zák.37) nebo fyzické osoby (v tomto případě se aplikovala úprava v obč. zák. o dočasném užívání). Platná právní úprava trvalého užívání vznik práva dočasného užívání na rozdíl od práva hospodaření s národním majetkem a osobního užívání

neumožňovala, ovšem v praxi se tento institut využíval a přiměřeně se na něj aplikovala ustanovení hosp.zák38.

Pozemky, které se nacházely v soukromém vlastnictví a byly prvotně určeny k užívání

k zajištění zemědělské (lesní) výroby nebo k družstevnímu užívání, také mohl jejich uživatel (nestátní právnické osoby) svěřit do dočasného užívání za určitých příslušnými zákony

stanovených podmínek, zejména pokud je sám nemohl účelně a hospodárně užívat. Na zřízení tohoto užívacího práva se pak aplikovala ustanovení jednotlivých předpisů upravujících dané prvotní užívání.

Vedle toho mohli sami vlastníci (nikoli prvotní uživatelé jako v předchozích situacích) dát

své pozemky smluvně do dočasného užívání dle ustanovení § 397 a 398 obč. zák. Tento institut v podstatě nahrazoval nájemní vztah, případně právní vztah výpůjčky v závislosti na tom, zda si smluvní strany sjednaly přiměřenou úplatu či nikoli. Pojmové znaky příslušné

dohody spočívaly v přenechání individuálně určené nemovitosti k užívání, dočasnosti a Dle ustanovení § 71 hosp. zák. právo dočasného užívání mezi socialistickými organizacemi vzniklo hospodářskou smlouvou podle § 348 hosp. zák. Právo mohlo být zřízeno úplatně nebo za určitých podmínek i bezúplatně. 38 Typickým příkladem byly organizace svazu zahrádkářů, které půdu rozdělovaly do dočasného užívání svým členům. Srov. Fábry, V., Drobník, J. Vlastnictví a užívání půdy a pozemková správa. Praha: Academia, 1983, s. 227. 37

strana 20 z 78

bezúplatnosti, obsahem dohody však mohla být i přiměřená úplata. Ten, jemuž byla

nemovitost k dočasnému užívání přenechána, ji směl užívat jen dohodnutým způsobem, mlčela-li smlouva, pak obvyklým způsobem odpovídajícím účelu, kterému pozemek slouží,

tzn. jeho účelovému určení. Užívání mohlo být sjednáno jen na dobu určitou, vymezenou určitým termínem, lhůtou nebo dosažením účelu, ke kterému byla nemovitost do užívání

přenechána. Právo dočasného užívání mohlo zaniknout dohodou, uplynutím doby sjednané, dosažením účelu, nebyla-li doba užívání sjednána, dalším způsobem zániku bylo jednostranné

odstoupení od smlouvy ze zákonného nebo sjednaného důvodu. Ze zákona směl vlastník od smlouvy odstoupit, jestliže byl pozemek užíván v rozporu s dohodnutým nebo obvyklým

způsobem. Už bylo řečeno, že nájem byl v obč. zák. upraven jen ve vztahu k zemědělským a

lesním pozemkům a jeho primárním účelem bylo umožnit nájemcům na nich soukromě zemědělsky hospodařit. Dočasné užívání jako prvotní užívací právní vztah pak měl sloužit především k nevýrobním účelům, např. k užívání zahrádky pro vlastní potřebu.

strana 21 z 78

5. Nájemní ( a jiné) vztahy k půdě namísto užívacích 5.1.

Změna užívacích vztahů dle zákona o půdě

Pro právní řád po r. 1948 bylo příznačné, že se začaly objevovat zcela nové právní

instituty, které do té doby naše právo neznalo. Na druhé straně mnoho jiných již osvědčených právních institutů bylo zrušeno (držba nebo smluvní věcná břemena39), nebo se fakticky

nevyužívaly (nájem zemědělských pozemků). Do právního řádu se vracely postupně během

let a některé až po roce 1989, tak je tomu i v případě zániku specifických užívacích institutů, zformovaných v 50. letech minulého století a hojně využívaných, a jejich přeměně v právní vztahy nájemní, vztahy výpůjčky a jiné.

V roce 1991 byl přijat z. č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému

zemědělskému majetku (dále jen zákon o půdě), který nabyl účinnosti 24. 6. 1991. Jeho základním účelem bylo obnovit právní postavení vlastníka a jeho určující úlohu

v občanskoprávních vztazích. Ve svém § 22/1 zrušil ve vztahu k zemědělským pozemkům

spadajícím pod jeho věcný rozsah40 určité, taxativně vymezené užívací vztahy existující ke dni účinnosti a nahradil je vztahy nájemními. Ke dni 24. 6. 1991 tak zaniklo a současně bylo

nahrazeno ex lege vztahem nájemním právo družstevního užívání ke sdruženým pozemkům nečlenů, právo užívání k zajištění zemědělské výroby, právo užívání k zajištění lesní výroby,

právo bezplatného užívání rybníků, právo trvalého užívání nemovitostí a právo hospodaření k nemovitostem. Problematikou vzniklého nájemního vztahu k těmto pozemkům se budu zabývat v pozdějším textu. 5.2.

Přeměna užívacích vztahů k nezemědělským pozemkům

Pro užívací práva k pozemkům „nezemědělským“, tj. nespadajících do působnosti z. o

půdě, byla přijata speciální právní ustanovení. Snad nejvíce komplikovaný byl proces vzniku

právní úpravy transformace trvalého užívání k nemovitému nezemědělskému majetku, a už proto bych se jím chtěla zabývat podrobněji. Obchodní zákoník č. 513/ 1991 Sb. zrušil dnem

1. 1. 1992 hospodářský zákoník, a tím i institut trvalého užívání, ne však existující právní

vztahy. Novela občanského zákoníku č. 509/1991 Sb. stanovila v přechodném ustanovení § 876, že vztahy trvalého užívání podle § 70 hosp. zák. se posuzují podle dosavadních právních předpisů až do doby vydání zvláštního zákona. Přičemž až po r. 2000 byly přijaty předpisy,

Oboje od 1.4. 1964 do 31.3. 1983. Srov. Barešová, E. Konec trvalého užívání u nás. Právní rádce, 2003, č. 4, s. 22. 40 Viz. ustanovení § 1/1 zákona o půdě. 39

strana 22 z 78

které se touto problematikou zabývaly. Nejprve z. č. 103/2000 Sb., novelizoval obč. zákoník,

do něhož byl vtělen nový § 879 c s účinností od 1. 7. 2000. Podle něj se mělo právo trvalého užívaní do jednoho roku od účinnosti novely, tj. od 1.7. 2001, přeměnit na právo vlastnické. Oprávněným subjektem byly právnické osoby, kterým trvalé užívání svědčilo, za podmínky

že podaly v jednoleté lhůtě žádost o změnu ve vlastnictví. Konečným řešením měl být z.

219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích, konkrétně § 59 a násl., podle něhož se měly zbývající vztahy trvalého užívání dnem 1.1. 2001 změnit na výpůjčku na

dobu 3 let, tj do 1.1. 2004 včetně, při současném zachování režimu vlastnictví dle § 879 c

OZ.41 Pak byl ale přijat z. č. 229/2001 Sb., který s účinností k 30.6.2001 zrušil § 879c a násl.

OZ, ještě před tím než mohly být realizován, a zařadil do z. o majetku nové §§ 60a a 60b. Nově zákon stanoví povinnost organizační složce bezúplatně převést pozemky (tvořící

nedílný celek s garáží, rodinným domem ve vlastnictví bytového družstva) do vlastnictví příslušných subjektů. Těmi jsou bytové družstvo, nebo fyzická osoba (do jejíhož vlastnictví příslušná stavba již byla převedena). Proti novele 229/2001 Sb. se ovšem zvedla vlna nevole

těch subjektů, kteří jí byly zbaveni možnosti nabýt k 1.7.2001 vlastnické právo, a vyústila

k podání návrhu na zrušení části druhé tohoto zákona42. Ústavní soud nálezem č. 278/2004 Sb. návrhu vyhověl a zrušil část druhou z. 229/2001 Sb., nazvanou „ Změna OZ čl. II“, ke dni

31.12.2004. Ve svém odůvodnění se sice neztotožnil s argumentem žalobce (družstva), že dané ustanovení je retroaktivní a bylo jím odňato vlastnické právo, ale rozhodl, že postup zákonodárce byl zásahem do legitimního očekávání subjektů splňujících podmínky § 879c

OZ43. Ústavní soud vyslovil názor, že legitimní očekávání spočívalo v tom, že se uplynutím

jednoho roku, tj. od 1. 7. 2001, stanou vlastníky příslušných pozemků, načež z. 229/2001 Sb., toto očekávání jeden den před uplynutím lhůty (k 30.6.2001) zmrazil. K 1.1. 2005 se tak obnovil stav založený ustanoveními § 879c a násl. Ve vztahu k z. č. 219/200 Sb. byla přijata ještě jedna důležitá novela, a to z. č. 480/2003 Sb., který ke dni 1.1.2004 prodloužil vztahy výpůjčky dle § 59 a násl. ze tří na šest let, tj. do 1.1. 2007.

Od 30.6.2001 již neexistuje v našem právní řádu žádné právo trvalého užívání. Jelikož se

toto právo evidovalo v katastru nemovitostí zápisem obdobným záznamu i zánik práva Organizační složky měly během tříleté (od 1.1.2004 šestileté lhůty) sjednat formu další právní vztahů, nedohodnou-li se, výpůjčka zaniká. 42 Navrhovatelem byl Okresní soud v Příbrami, který byl napaden žalobou družstva proti ČR o určení vlastnictví k stavebnímu pozemku, spadajícího pod věcné vymezení § 879c a násl. OZ. 43 Zatímco ustanovení § 879c umožňovalo nabytí vlastnického práva všem nestátním právnickým osobám, zákonem 229/2001 Sb. bylo toto nabytí zachováno jen bytovým družstvům, vlastníkům rodinných domů, vlastníkům bytů, garáží, nebytových prostor. Zbývající subjekty, zejména výrobní, spotřební družstva a občanská sdružení tuto možnost ztratily. 41

strana 23 z 78

trvalého užívání se zapisuje do katastru z úřední povinnosti zápisem obdobným záznamu dle § 7 z. č.265/1992 Sb.44

U práva osobního užívání pozemků byla situace o poznání jednodušší a přehlednější,

transformaci užívacího práva upravuje § 872 OZ, podle něhož se právo osobního užívání

mění ke dni účinnosti novely 509/1991 Sb., tj. 1.1 1992 na vlastnické právo. Pozemky, které byly v osobním užívání manželů, přecházejí do jejich společného jmění. U pozemků

nezastavěných majících více oprávněných uživatelů vzniká podílové spoluvlastnictví se stejnými podíly, u pozemků zastavěných podílové spoluvlastnictví s podíly, jejichž velikost je stejná jako velikost jejich spoluvlastnických podílů ke stavbě.

Institut hospodaření státních organizací s národním pozemkovým majetkem zrušil k 1.1

1992 obchodní zákoník, ovšem podle jeho § 761 se vzniklé užívací vztahy řídí až do přijetí

nové úpravy dosavadními předpisy. Tou se stal až zmiňovaný z. č. 219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích. Zákon nepřevzal institut práva hospodaření se státním majetkem, ale nahradil ho tzv. příslušností hospodařit s majetkem státu.. Ta náleží

výlučně organizační složce státu nebo státní organizaci, které jsou tak jako jediné oprávněny

realizovat vlastnické právo státu.45 Speciální úpravu obsahuje z. č. 77/1997 Sb., o státním podniku, v němž došlo k přeměně na tzv. příslušnost hospodaření.

Obč. zák. v přechodných ustanoveních (§ 876/2) upravil v zájmu kontinuity právní vztahy

dočasného užívání, které vznikly dle ustanovení § 348 tehdejšího hosp. zák. Tyto druhotné

vztahy odvozené od práva hospodaření s nemovitým národním majetkem se k 1.1.1992 změnily na vztahy nájmu, respektive výpůjčky, v závislosti na tom, zda byly původně sjednány jako úplatné či bezúplatné. 5.3.

Transformace práva družstevního a náhradního užívání

Další kategorií pozemků, které sice patří mezi pozemky zemědělské, ale přeměna

užívacích vztahů k nim není předmětem zákona o půdě, jsou jednak pozemky v družstevním užívání členy družstva a pozemky v náhradním užívání.

Prvně bych se pokusila stručně nastínit problematiku vztahů družstevního užívání členů

zemědělských družstev. Základní pramen právní úpravy z. č. 122/1975 Sb., o zemědělském

Barešová, E. Konec trvalého užívání u nás. Právní rádce, 2003, č. 4, s. 25. Srov. Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. 2. vydání. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2003, s. 166. 44

45

strana 24 z 78

družstevnictví, byl na počátku 90. let novelizován, nejvýznamnější změnu představoval zákon č. 162/1990 Sb., který posílil význam pozemkově-vlastnických vztahů členů družstev. Z. 122/1975 Sb. v novelizovaném znění byl zrušen nově přijatým obchodním zákoníkem č. 513/1992 Sb., čímž došlo ke zrušení družstevního užívání jako právního institutu, ale vzniklé právní vztahy družstevního užívání existovaly nadále. Obchodní zákoník nově upravil právní

režim družstev, o právních vztazích družstevního užívání se však nezmiňoval.Ve svém §

765/1 uložil družstvům povinnost přeměnit se na obchodní společnosti nebo družstva v

režimu obchodního zákoníku způsobem, který stanoví zvláštní předpis. Ten představoval transformační zákon č. 42/1992 Sb. Proces přeměny družstev, spočíval v přijetí nových stanov, režimu obchodního zákoníku odpovídajících. V těchto nových stanovách mohly být

právní vztahy mezi družstvem a jeho členy, vlastníky pozemků, podřazeny institutu nájmu,

výpůjčky nebo dokonce i družstevnímu užívání 46. Mnohdy se však stanovy k otázce právního

režimu vztahů k jimi užívaným pozemkům vůbec nevyslovily a příslušné pravidlo chování

chybělo. Náhle vyvstal praktický problém - jakým právním režimem se budou vztahy od

okamžiku přijetí nových stanov řídit? Obchodní zákoník upravující právní postavení družstev se otázkou pozemkověprávních vztahů nezabývá, a tak jedinou přijatelnou a nejvhodnější

úpravu zakotvuje občanský zákoník v ustanoveních týkajících se nájmu a výpůjčky. Princip analogie ukládá použít toho pravidla, jenž je danému institutu po obsahové stránce nejbližší, a

v tomto případě se jeví jako vhodnější podřadit zmíněné pozemkové vztahy bezúplatnému institutu výpůjčky.47 Do okamžiku, kdy si družstvo s vlastníky pozemků dohodne jiný právní

režim, se jejich vztahy řídí podle ustanovení občanského zákoníku o výpůjčce. Tímto jiným

právním režimem bude obvykle nájemní vztah, jak jsem se zmínila výše v úvahu by přicházela i výpůjčka, ale vzhledem k tomu, že nečlenům družstva vznikl úplatný nájem ex lege, znamenala by zvolená situace pro členy značnou nevýhodu.

Ani právem náhradního užívání se zákon o půdě ve svém původním znění nezabýval.

Samotný institut obsažený ve vládním nařízení č. 47/1955 Sb. zrušil až zákon č. 284/1991 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, v § 15. V praxi se objevovaly nejasnosti,

zda zrušením n.v. 47/1955 Sb. zanikly i existující právní vztahy náhradního užívání 48. Obchodní zákoník výslovně nevyloučil možnost, aby se vztahy družstev k jimi užívaným pozemkům svých členů řídily právem družstevního užívání. Srov. Pekárek, M. Zánik práva družstevního užívání – nad osudem jedné výjimky ze zákona. Právní rozhledy, 2000, č. 12, s. 542. 47 Srov. Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. 2. vydání. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2003, s.160. 48 Srov. rozsudek Vrchního soudu v Praze sp. zn. 3 Cdo 101/93: „Skutečnost, že vládní nařízení č. 47/1955 Sb. bylo s účinností od 15. 7. 1991 zrušeno zákonem č. 284/1991 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových 46

strana 25 z 78

Výslovnou úpravu proto přinesla novela zákona o půdě č. 183/1993 Sb., podle níž (§ 22/2) vzniklé právní vztahy trvají až do schválení návrhu pozemkové úpravy. Zákon č. 229/1991

Sb. nestanovil bez dalšího zánik náhradního užívání zřízeného podle vládního nařízení č. 47/1955 Sb. ; k tomuto zániku předpokládá splnění podmínky schválení návrhu pozemkové úpravy.49

Vzhledem k tomu, že do náhradního užívání byly předávány pozemky jiných vlastníků,

aby byly užívány jako vlastní, došlo na nich k velmi podstatným úpravám a často i zastavění nebo výsadbě trvalých porostů. Bylo na zpracovateli daných pozemkových úprav, aby zvolil optimální řešení daných vztahů. V úvahu přicházelo vydání pozemku v náhradním užívání

jeho vlastníkovi či výměna vlastnických práv k pozemkům, zejména v případě, že si náhradní

uživatel v souladu se svým tehdejším oprávněním postavil nemovitou stavbu. Pozemky v náhradním užívání tak bylo možno navrátit, respektive provést výměnu vlastnictví, jen

prostřednictvím pozemkových úprav, způsobu řešení sice komplexního, avšak ne právě operativního a rychlého. Snad i proto byla na počátku nového století díky novému zákonu o pozemkových úpravách č. 139/2002 (účinnost od 1.1.2003) tato cesta opuštěna a § 22/2 zrušen. Stále existující právní vztahy náhradního užívání se dle § 16 z. č. 139/2002 Sb. ex

lege přeměnily na právní vztahy nájemní. K 1.1 2003 vznikl specifický nájemní poměr mezi

vlastníkem pozemku a jeho náhradním uživatelem. Specifický zejména v tom směru, že se

jedná o tzv. nájem chráněný, kdy dosavadní uživatel a současný nájemce jako strana ve

slabším postavení je zákonem po určitou dobu chráněn proti jeho vypovězení. Vlastník je tak oprávněn vypovědět nájemní vztah nájemci nebo jeho právnímu nástupci nejdříve po 5 letech

(dispozitivní ustanovení) ode dne účinnost zákona, pokud se účastníci nedohodli jinak nebo právo náhradního užívání do té doby nezaniklo rozhodnutím o výměně vlastnických práv. Navíc má nájemce po dobu trvání nájemního vztahu k pronajatému pozemku předkupní právo.

Na rozdíl od práva náhradního užívání je pojmovým znakem nájmu úplatnost. Nájemným

ovšem není cena dohodnutá, ale cena regulovaná. Výše nájemného je stanovena ročně dle § 10 z. o cenách 526/1990 Sb. a zákona o půdě, ve znění pozdějších předpisů.

úřadech, znamená jen to, že nelze již provádět pozemkové úpravy podle zrušeného vládního nařízení č. 47/1955 Sb. , nýbrž pouze podle zákona č. 284/1991 Sb. Nedotýká se dříve vzniklých vztahů mezi uživateli náhradních pozemků a vlastníky těchto pozemků.“ 49 Tentýž rozsudek Vrchního soudu v Praze sp. zn. 3 Cdo 101/93. strana 26 z 78

6. Zákon č. 229/1991 Sb., nájemní vztah dle z. o půdě a otázky související 6.1.

První kroky k narovnání postavení vlastníka

Užívací práva k půdě vytvořená a hojně využívaná před rokem 1989, kdy se v naší zemi

zásadním způsobem změnily společensko politické poměry, byla typická svou nezrušitelností a trvalostí. Uživatel požíval v daném právním vztahu zpravidla takových oprávnění, jaká by

náležela vlastníkovi, přičemž samotný vztah vznikl většinou jednostranným administrativním opatřením bez možnosti takový vztah ukončit. Pokud by vlastník zamýšlel se svého „zatížení“ zbavit, jediné řešení často spočívalo v převodu samotného vlastnického práva. Významné

omezení jeho práv nepředstavovala jen časová neomezenost, ale také bezúplatnost. Vlastník byl povinen strpět cizího uživatele svého pozemku bez náležité náhrady. Rok 1989 přinesl

zásadní změnu v nazírání na společensko hospodářské vztahy. Dosud jim vlastní preference zájmů na zajištění zemědělské či lesní aj. výroby nad zájmy individuálními přestala v novém společenském prostředí vyhovovat.

Priorita vlastnického práva před zájmy celospolečenskými se nutně musela projevit i

v právní úpravě pozemkových užívacích vztahů. První změnu do dosavadních prakticky nezrušitelných práv k půdě představovaly dva zákony, z. č. 162/1990 Sb., o zemědělském

družstevnictví a z. č. 114/1990 Sb., který novelizoval z. č.123/1975 Sb., o zajištění

zemědělské výroby. Jednalo se dílčí úpravu, která byla komplexněji završena z. o půdě. Přesto se domnívám, že by si oba zmíněné předpisy zasloužily na úvod alespoň stručného pojednání.

Jak zákon o zemědělském družstevnictví tak i zákon o zajištění zemědělské výroby ve znění novely založily právo vlastníka pozemku (v případě družstevního užívání šlo o nečlena) na

vrácení těchto pozemků z užívání, respektive šlo o nárok na zrušení daných užívacích vztahů.

Rozdíl mezi oběma zákony spočíval především ve způsobu zániku užívání, zatímco družstevní užívání zaniklo dohodou s družstvem, právo užívání k zajištění zemědělské výroby

bylo nutné zrušit individuálním aktem příslušného státního orgánu. Oba zákony taxativně vymezovaly případy, kdy uživatelská organizace nebyla povinna požadované pozemky vrátit.50 Jen pro upřesnění je vhodné se zmínit, že zákon 162/1990 Sb. byl zrušen obchodním

zákoníkem k 30.12.1991, zákon 123/1975 Sb. postihl díky derogaci zákonem o půdě stejný osud.

Šlo o pozemky zastavěné, pozemky s trvalými porosty vysázenými za dobu užívání, pozemky s vybudovanými melioracemi a pozemky nepřístupné. Srov. Pekárek, M. Užívací vztahy k pozemkům jako překážka vrácení pozemku jeho vlastníkovi. Správní právo, ročník XXIV,1993,s. 426. 50

strana 27 z 78

6.2.

Zákon č.229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému

zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů

Komplexní právní úprava vlastnických a užívacích vztahů k půdě je obsažena v zákoně o

půdě, přijatým 21. května 1991, jehož primárním účelem je obnovení výkonu vlastnického práva. Zákon je rozdělen do čtyř částí, část první stanoví rozsah působnosti zákona a obsahuje základní ustanovení. Část druhá je restituční, upravuje problematiku oprávněných, povinných osob a proces při navracení vlastnického práva, pokud jde o část třetí vztahuje se obecně na

pozemkové fondy a pozemkové úpravy. Část čtvrtá je z hlediska našeho pohledu nejvýznamnější, předmětem úpravy je zánik některých užívacích vztahů, nájemní vztah, výpovědní lhůty aj., dále jde o problematiku náhrad živého a mrtvého inventáře.

Zákon o půdě nabyl účinnosti 24. června 1991, už po prvním roce jeho realizace se

objevila řada aplikačních problémů s mnohými ustanoveními, to se pak snažily postupně vyřešit novely, jenž zákon o půdě pozměňovaly a upřesňovaly. Avšak některé úpravy vnesly

už do tak složité situace ještě větší nejasnosti. Prvně by bylo záhodno vymezit, co vůbec

spadá pod rozsah zákona o půdě. Jednak je to půda, která tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží, a v rozsahu stanoveném tímto zákonem i půda tvořící lesní půdní fond. Zemědělský půdní fond je širším pojmem než zemědělský pozemek a zahrnuje i pozemky,

které dříve byly a mají být nadále obhospodařovány, ale dočasně nejsou či pozemky pro zemědělství významné, např. polní cesty. Dále pod předmět zákona spadají obytné budovy,

hospodářské budovy a jiné stavby, patřící k původní zemědělské usedlosti, včetně zastavěných pozemků, tedy nejrůznější stáje, stodoly, chlévy – tyto stavby se týkají restituční

části zákona. Užívacích vztahů se vedle zemědělské a lesní půdy týkají obytné a hospodářské budovy a stavby, sloužící zemědělské a lesní výrobě nebo s ní souvisejícímu vodnímu hospodářství, včetně zastavěných pozemků.

Zánik užívacích institutů a následný nájemní vztah je upraven v § 22, nicméně pro

celistvost dané problematiky považuji za vhodné se zaobírat i jinými ustanoveními., zejména § 2 či § 19 zákona. Jak jsem již poznamenala zákon o půdě prošel od svého původního znění podstatnými změnami, o nichž bych ráda pojednala níže.

Ustanovení §2/1 zákona stanoví, že kromě vlastníka mají právo užívat půdu jiné osoby jen

na základě smlouvy s vlastníkem nebo na základě smlouvy uzavřené s pozemkovým fondem, není-li zákonem stanoveno jinak. Pozemkový fond spravuje pozemky spadající pod věcný

rozsah zákona, které jsou ve vlastnictví státu, případně pozemky, u nichž vlastník není znám.

Poslední věta prvého odstavce „není-li zákonem stanoveno jinak“ se do zákona dostala až

novelou 93/1992 Sb. Zákon tak připustil výjimku z pravidla, že třetí subjekt může užívat půdu strana 28 z 78

jen po dohodě s vlastníkem (pozemkovým fondem). Tuto výjimku představoval jednak institut časově omezeného nájmu, kterým bych se chtěla zabývat později a jednak § 666/1

občanského zákoníku, ve znění novely 509/1991 Sb., jehož předmětem je úprava podnájmu.

Podnájemní smlouvy vůči pozemkům spadajícím do věcné působnosti zákona o půdě byly do 28.2. 1991 (účinnost novely 93/1992) zakázány, situaci bylo možno řešit doplněním nájemní smlouvy.51

Smyslu ustanovení § 2 odpovídá zánik některých užívacích institutů dle § 22, kdy každý

odstavec tohoto paragrafu si zaslouží bližšího rozebrání. Taxativně vymezená užívací práva

zanikají dle odstavce prvého ke dni 24.6. 1991. Konkrétně tím jakých užívacích práv se ustanovení týká, jsem se zaobírala už dříve. 6.2.1. Nájem ex lege, výpovědní lhůty

I. Vznik nájmu

Pokud nedošlo mezi vlastníkem a uživatelskou organizací do 24.6.1991 k jiné dohodě,

třeba na základě z. o zemědělském družstevnictví k vydání pozemků nečlenovi, s tím, že je

vlastník bude užívat sám, vznikl mezi nimi k tomuto dni nájemní vztah. Nájemní vztah mohl

ale vzniknout i později, a to ke dni právní moci rozhodnutí pozemkového úřadu o schválení

dohody o vydání věci, či ke dni právní moci rozhodnutí o vydání věci ve věci samé, nebo

v den právní moci soudního rozhodnutí, pokud byl uplatněn opravný prostředek k soudu. Jednalo se o případy, kdy oprávněné osobě byla vydána nemovitost v restituci podle tohoto zákona a současně mezi oprávněnou osobou a dosavadním uživatelem nedošlo k jiné dohodě.

Oprávněná osoba tak vstoupila do postavení pronajímatele namísto státu. Ve všech těchto případech je právním důvodem vzniku nájmu zákon.

Tento ze zákona vzniklý nájemní vztah se řídí do okamžiku narovnání pozdější nájemní

smlouvou pravidly obsaženými v § 22, přičemž bylo v zájmu obou stran, aby si podmínky

takto vzniklého nájmu co nejdříve ujasnily. Zákon o půdě je koncipován jako lex specialis

k občanskému zákoníku, proto při formování vzájemných práv a povinností, ať už se jedná o konkrétnější podmínky délky nájmu, specifické výpovědní důvody a výpovědní lhůty či výši

nájemného, je třeba vycházet z právní úpravy občanského zákoníku. Dílčí ustanovení týkající

se nájemního vztahu obsažená přímo v zákoně o půdě se tedy použijí výlučně v případech, kdy nedojde k jiné dohodě v nájemní smlouvě. Výše nájemného původní znění zákona 51

Průchová, I. Zákon o půdě po novele. Zlín: Živa, 1992, s. 8.

strana 29 z 78

neupravovalo, a jestliže by se strany na jeho výši nedohodly, určil by je na návrh příslušný soudní orgán dle § 671/1 OZ.

Zákon o půdě upravuje některé otázky ne zcela jasně a v aplikační praxi způsoboval

značné komplikace, jednou z nich je nedostatečné vymezení subjektů, na něž se ustanovení § 22 vztahují. §22 /2 a 8 stanoví, že nájemní vztah vzniká ze zákona (pokud nedojde k jiné

dohodě) mezi vlastníkem pozemku a jeho dosavadním uživatelem. Osobu dosavadního uživatele ovšem nijak nedefinuje a vzhledem k tomu, že v dřívějších užívacích vztazích, vedle sebe mohl existovat prvotní uživatel (družstevní organizace) a druhotný uživatel, jemuž

byl daný pozemek na základě dohody svěřen do dočasného užívání, vznikl problém, na

kterého uživatele zákon aplikovat. V praxi se po účinnosti zákona začaly uplatňovat oba přístupy, což vůbec nepřispívalo k právní jistotě daných subjektů. Pokud bychom vycházeli

z účelu a funkce zákona o půdě, tj. obnovení výkonu vlastnického práva a právního postavení vlastníka prostřednictvím narovnání nájemních vztahů, musíme za dosavadního uživatele

považovat uživatele posledního oprávněného, jenž pozemek užíval fakticky. Taková interpretace je nakonec podporována i soudními rozhodnutími, např. rozhodnutí Vrchního

soudu v Praze sp.zn. 3 Cdo 14/1993, či 3 Cdo 28/9252. Účastníkem nájemního vztahu je tak

nejpravděpodobněji poslední oprávněný uživatel, jen ten je povinen při skončení nájmu

pozemek vyklidit a navrátit. Co ale s trvalými porosty, které družstvo jako prvotní uživatel vysázelo, a bylo z titulu družstevního užívání jeho vlastníkem, nebo naopak z pozemku

odstranilo? Je poslední uživatel povinen nahradit vlastníkovi pozemku náhradu za zcela či částečně odstraněné porosty prvotním uživatelem či na druhé straně oprávněn činit si nároky

na náhradu za družstvem vysázené porosty ? Praxe se sjednotila v řešení, že náhrady za trvalé

porosty se musí řešit v linii vlastník pozemku a uživatel, který tyto porosty odstranil, případně vysadil, tzn. družstvo, organizace zajišťující zemědělskou (lesní) výrobu dle režimu § 24

Srov. Rozsudek Vrchního soudu v Praze sp. zn. 3 Cdo 14/1993: „Jestliže zemědělské družstvo předalo dohodou pozemek v družstevním užívání zahrádkářské organizaci a ta ho dále před účinností zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, smluvně předala do užívání svému členu jako individuálnímu zahrádkáři, stal se posledně uvedený uživatel nájemcem pozemku ve smyslu § 22 odst. 3 uvedeného zákona.“ Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 17. 12. 1992 sp. zn. 3 Cdo 28/92: „Jestliže ke sdruženému pozemku vlastníka, který není členem zemědělského družstva, existovalo ke dni účinnosti zák. č. 229/1991 Sb. vedle práva družstevního užívání odvozeně právo náhradního užívání podle vl. nař. č. 47/1955 Sb., o opatřeních v oboru hospodářskotechnických úprav pozemků, je třeba za dosavadního uživatele a tedy nájemce ve smyslu § 22 zák. č. 229/1991 Sb. považovat náhradního uživatele, který pozemek v uvedené době oprávněně užíval.“ 52

strana 30 z 78

zákona o půdě.53 Pokud by však šlo o trvalé porosty vysázené dosavadním uživatelem, jejich

vlastníkem je vždy vlastník pozemku, nájemce by tak měl jen nárok na vydání neoprávněného majetkového prospěchu za porosty z titulu bezdůvodného obohacení dle OZ. 54 II. Výpovědní lhůty

Obě strany mohly vypovědět nájemní vztah k 1.říjnu běžného roku s výpovědní lhůtou

jeden rok, dohodou mohl být ukončen nájemní vztah i v jiných termínech. V některých případech zákon výpovědní lhůtu modifikuje v zájmu ochrany vlastníka. Pokud by dal

výpověď nájemce a šlo by o pozemek pro vlastníka nepřístupný, výpovědní lhůta nemůže

skončit dříve, než budou provedeny pozemkové úpravy. Stejně tak oprávněné osobě, která má

vůči nájemci nárok na vydání staveb nebo náhrady za ně podle části druhé zákona o půdě, neskončí nájemní vztah dříve, než jí budou vydány. V zájmu vlastníka zákon výpovědní lhůtu

také zkracuje na jeden měsíc. V roce 1991 a 1992 mohli vlastníci, kteří hodlali provozovat zemědělskou výrobu, vypovědět nájemní vztah k 1. říjnu výpovědí doručenou nejpozději měsíc před tímto datem.

Novela č. 93/1992 Sb. přinesla rozlišení výpovědních lhůt pro pozemky zemědělské a

ostatní. V případě zemědělského pozemku zůstala zachována jednoroční výpovědní lhůta

k 1.10. běžného roku. Pro jiné nemovitosti (nezemědělské pozemky – ostatní či zastavěná plocha - a nemovité stavby) byl do zákona začleněn zcela nový odstavec sedmý, výpověď je

možno podat kdykoli. Výpovědní lhůta činí 3 měsíce a počíná běžet 1. dne následujícího měsíce po doručení výpovědi.

Zákon č. 183/1993 Sb. prodloužil možnost vlastníka vypovědět nájem ve zkrácené

jednoměsíční lhůtě k 1. 10. i pro rok 1993 a navíc v této zkrácené výpovědní lhůtě je možno nájem vypovědět z jakýchkoli důvodů, protože podmínka provozování zemědělské výroby byla novelou vypuštěna.55 Vzhledem k tomu, že restituční řízení ještě zdaleka nebyla

skončená, novela stanovila jednoměsíční výpovědní lhůtu k 1.10. kteréhokoli roku pro ty,

Srov. Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. 2. vydání. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2003, s.187. 54 Pekárek, M.: Užívací vztahy k pozemkům jako překážka vrácení pozemku jeho vlastníkovi, Správní právo, ročník XXIV, 1993, s. 429. 55 V praxi vznikaly problémy nad okamžikem zániku nájmu v případě výpovědi podané po 1.10.1992. Podle staré právní úpravy by nájem skončil v r. 1994, podle novely k 1.10 1993. Otázkou bylo zda se vztahuje novela na výpověď podanou před její účinností nebo je nutné podat výpověď nejpozději 1 měsíc před 1.10. 1993 znovu? Zastánci podání nové výpovědi argumentovali zásadou zákazu retroaktivity, odpůrci platným znění zákona, které svědčí pro platnost staré výpovědi., tj. zániku bez dalšího k 1.10 1993. Srov. Marchal, S.: Ještě k novele zákona o půdě. Právní rádce, 1993, č. 9, s. 45. 53

strana 31 z 78

kteří vlastnictví teprve nabudou. Z ustanovení vyplývá, že se tato lhůta vztahuje ke všem vydaným nemovitostem nejen k zemědělským pozemkům. 6.2.2. Náhradní užívání

Novela z roku 1993 se poprvé zmínila o zániku právních vztahů náhradního užívání ke

dni schválení návrhu pozemkových úprav. Zánik práva náhradního užívání jsem rozebrala

v předcházejícím výkladu, a tak jen pro připomenutí, ustanovení nového druhého odstavce zrušila další novelizace zákona o půdě, a to z. 139/2002, o pozemkových úpravách. 6.2.3. Překážky ukončení nájmu, chráněný nájem

I. Zahrádkové a chatové osady

Odstavec třetí původního znění zákona o půdě upravoval specifické podmínky výpovědi

z nájmů pozemků, na kterých byly zřízeny zahrádkové nebo chatové osady podle vyhlášky č. 83/1976, o obecných technických požadavcích na výstavbu. V zájmu ochrany nájemce

nemohla výpovědní lhůta při výpovědi dané vlastníkem skončit dříve, než mělo skončit právo dočasného užívání pozemku podle dohody (chráněný nájem). Nájemce měl navíc právo na

prodloužení nájmu o dalších 10 let, mohl se ale s vlastníkem pozemku domluvit jinak. Disponoval také předkupním právem k pozemku po dobu trvání nájemního vztahu. Výše nájemného a kupní cena se řídila bonitou půdy a kulturou pozemku v době vzniku práva dočasného užívání, bez přihlédnutí k případnému zhodnocení pozemku.

Novela 183/1993 Sb. dané ustanovení značně pozměnila, nově se vztahuje pouze na

zahrádkové a chatové osady zřízené buď před účinností stavebního zákona 50/1976 Sb., nebo na osady zřízené po tomto datu jen tehdy, byly-li zřízeny na základě územního rozhodnutí.

Výpovědní lhůta skončí dnem, kdy mělo skončit právo dočasného užívání, u trvalého užívání nebo dočasného užívání na dobu neurčitou skončí výpovědní lhůta k 24.6.1991. Nájemce má

nárok na prodloužení nájmu na dalších 10 let, nejdéle však do roku 2001, nedohodnou-li se účastníci jinak. Znamená to, že nájem lze třeba sjednat na dobu delší i kratší, než je doba

stanovená zákonem, a samozřejmě je možná i dohoda o skončení nájemního vztahu. Musí

však jít o skutečnou dohodu. Vlastník pozemku tedy nemůže zkrátit dobu nájmu před rokem

2001 žádným svým jednostranným aktem. Tzn. pokud např. místní organizace zahrádkářského svazu je uživatelem zahrádky v zahrádkové či chatové osadě na základě dohody s JZD o dočasném užívání na neurčito, desetiletá lhůta běží od okamžiku účinnosti strana 32 z 78

zákona do 24.6. 2001, v případě dočasného užívání na dobu určitou plyne tato lhůta od okamžiku, kdy by užívání mělo dle původní dohody skončit (např.od roku 1993), vždy ale

skončí ke konci roku 2001 (tzn. aniž by celá uběhla). Předkupní právo nájemce po dobu nájmu zůstalo zachováno. Novela pozměnila i způsob stanovení výše nájemného, to činí

ročně 10 % z průměrné ceny pozemku v daném katastrálním území odvozené z bonitovaných

půdně-ekologických jednotek.56 Výše nájemného vychází z druhu pozemku, pod kterým je nyní veden v katastru nemovitostí oproti dřívější úpravě, kdy se výše nájemného stanovila podle druhu pozemku k okamžiku vzniku dočasného užívání.57 II. Rostlinný genofond

Toto překážku skončení nájemního vztahu do zákona vložila novela č. 93/1992 Sb. Jde o

situace, kdy se na pozemku nacházejí trvalé kultury patřící k nezbytnému rostlinnému genofondu nebo slouží-li pozemek výlučně k vypěstování nových šlechtěných odrůd. Tehdy se výpovědní lhůta prodlužuje a nemůže, u výpovědi podané vlastníkem, skončit dříve, než

bude dosaženo účelu, k němuž byl pozemek užíván ke dni 1. února 1992 (tzv. chráněný

nájem). Novela 183/1993 Sb. využitelnost chráněného nájmu zúžila jen na ty pozemky, které se nacházejí v užívání šlechtitelské stanice. III.

Výše uvedená ustanovení odstavce 3 a 4 v nynějším znění představovaly sice zvýšenou

ochranu nájemce, na druhé straně výrazně zasahovaly do vlastníkových oprávnění půdu držet a užívat osobně. Proto podle pátého odstavce v současně platném znění měl vlastník výše

uvedených pozemků ( v zahrádkové nebo chatové osadě, v užívání šlechtitelské stanice) právo do tří let od účinnosti zákona o půdě, tj. do 24.6. 1994, požádat pozemkový fond o výměnu

tohoto pozemku za jiný pozemek ve vlastnictví státu, výměna se uskutečnila na základě

smlouvy mezi vlastníkem a pozemkovým fondem. Vyměňovaný pozemek se poskytl v přiměřené výměře a kvalitě, jako byl pozemek původní, a to pokud možno v témže katastrálním území. Šlo o vlastníkovo právo, v žádném případě o jeho povinnost, a tudíž nebylo možno nutit vlastníka požádat o výměnu proti své vůli. Bylo tak na osobní úvaze

vlastníka pozemku, zda mu vyhovuje chráněný nájemní vztah do r. 2001, respektive do vyhláška Ministerstva zemědělství ČR č. 613/1992 Sb. , nahrazena vyhláškou č. 215/1995 Sb., ta zrušena vyhláškou 380/2001 Sb. Současnou právní úpravu představuje vyhláška č. 463/2002 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. 57 Srov. Průchová, I. Zákon o půdě po poslední novele. Zlín: Živa, 1993, s. 71. 56

strana 33 z 78

okamžiku dosažení účelu, nebo zda hodlá využít zákonné ustanovení a získat tak výměnou náhradní pozemek, který by mohl užívat už dříve.58 6.2.4. Výše nájemného

Dalším významným doplněním zákona o půdě na základě novely 183/1993 Sb. byl

odstavec desátý (v současném znění jde o odstavec devátý) týkající se výše ročního nájemného. Zákon preferuje dohodu pronajímatele a nájemce, pouze pro případ, že se strany

nájemního vztahu nedohodnou, nastupuje dispozitivní zákonné pravidlo. Dle tohoto pravidla roční nájemné za pozemky náležející do zemědělského půdního fondu (širší pojem než

zemědělský pozemek) činí 1% z ceny pozemků, pokud se vlastník s nájemcem nedohodnou jinak. Pokud se tedy strany před účinností novely zákona o půdě již dohodly na výši

nájemného, nemůže vlastník v případě sjednaného nájemného nižšího než 1% jednostranně požadovat jeho zvýšení, ani nájemce, jenž si ujednal vyšší sazbu než 1%, nemá právo nyní

požadovat nájemné nižší. V otázce snížení či zvýšení nájemného by musely dosáhnout konsenzu. Ve věci ceny pozemku zákon odkazoval na vyhlášku Ministerstva zemědělství

613/1992 Sb., v průběhu let byla zrušena a nahrazena jinými vyhláškami, v současnosti se od 1.1 2003 výše nájemného odvozuje od vyhlášky č. 463/2002 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků.

Zákon o půdě jako zvláštní předpis k občanskému zákoníku výši nájemného u

nezemědělských pozemků neupravuje, proto se výše nájemného u budov

sloužících

zemědělské výrobě, jako je např. stodola a chlév, a příslušných zastavěných pozemků řídí občanským zákoníkem. Podle § 671/1 OZ je jen na účastnících, aby si sami sjednali výši

nájmu, přičemž pokud k dohodě nedojde, rozhodne v této věci příslušný soud, který vychází

z nájemného obvyklého v daném místě a čase v době vzniku nájmu, tj. k 24.6.1991, s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání.59 Při určení výše nájemného je nutno vycházet ze stavu budovy v okamžiku vzniku nájemního vztahu.60

58 59

Srov. Marchal, S. O zahrádkových a chatových osadách. Právní rádce, 1996, č. 4, s. 27. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 7. 2000 sp. zn. 24 Cdo 1247/2000.

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 1684/98: „Pokud nájemce před vznikem nájemního vztahu podle § 22 odst. 9 zákona o půdě, tedy v době před vydáním budovy oprávněné sobě, způsobil znehodnocení budovy, má oprávněná osoba právo na uhrazení rozdílu mezi původní cenou budovy a cenou ke dni 24.června 1991. Žádné další nároky v této souvislosti zákon oprávněné osobě nezakládá. Proto soud nemůže stanovit nájemné ve výši, v jaké by bylo stanoveno, kdyby k znehodnocení budovy nedošlo.“ 60

strana 34 z 78

6.2.5. Oprávněná stavba na cizím pozemku

Velmi problematickou situací se ukázalo skončení nájemního vztahu k pozemku, na němž

si uživatel, zpravidla právnická osoba, na základě oprávnění tehdejšího užívacího institutu, např. práva družstevního užívání, postavila nemovitou stavbu. Vlastníci zastavěného pozemku

mnohdy odmítali uzavření nájemní smlouvy a požadovaly odkoupení pozemku za tržní cenu. Oprávněností stavby na pozemku užívaném zemědělským družstvem se zabýval i rozsudek

Vrchního soudu v Praze ze dne 9. 9. 1992 sp.zn. 3 Cdo 45/92, který vychází z rovnosti

vlastnického práva vlastníka pozemku i vlastníka stavby. Soud v něm vyjadřuje právní názor, že jednostranným ukončením nájemního vztahu, tj. uplynutím výpovědní doby, skončení

nájemního vztahu nenastane a nájem ze zákona tak zůstává zachován.61 Řešení vzniklé situace

vidí judikát v provedení pozemkových úprav. Nájemní vztah k danému pozemku existuje přímo ze zákona (§ 22/8 současného znění), přičemž neexistuje povinnost vlastníka stavby zastavěný pozemek odkoupit.

Určité řešení dané situace přinesla novela č. 183/1993 Sb., nově má každý vlastník

pozemku, na který se zákon o půdě vztahuje, právo podat u soudu návrh na převod stavby

jiného vlastníka62, za současného splnění několika podmínek. Vlastníkem stavby je stát nebo

právnická osoba, jejímž předmětem činnosti je zemědělská výroba, vlastník pozemku má vůči

vlastníkovi stavby nevypořádané restituční nároky nebo nevydaný majetkový podíl podle z.

42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech (tzv.transformační zákon), přičemž tyto nároky celkem dosahují výše alespoň 50% ceny stavby.V případě splnění těchto podmínek soud mohl (záleželo na jeho úvaze) s přihlédnutím ke všem okolnostem konkrétního případu rozhodnout o převodu stavby do vlastnictví

vlastníka pozemku. Vlastník budovy či stavby má právo na náhradu ve výši, o kterou cena

stavby převyšuje nároky vlastníka pozemku. Lhůta k uplatnění tohoto nároku skončí 31.12. 1993. Po jejím uplynutí lze upravit vztahy mezi vlastníkem pozemku a stavby některým ze způsobů uvedených. Buď může pozemkový fond vyměnit vlastníkův pozemek za jiný

Jestliže zemědělské družstvo vybudovalo na pozemku, k němuž mu svědčilo právo družstevního užívání, trvalou nemovitou stavbu sloužící zemědělské výrobě, nejde o stavbu neoprávněnou. Vlastník takto zastavěného pozemku - nečlen zemědělského družstva - se ani po výpovědi práva nájmu vyklizení svého pozemku zpravidla nedomůže. Při řešení vztahů vzniklých z konkurence dvou relativně samostatných vlastnických práv (práva k pozemku a práva ke stavbě) bude zpravidla přihlíženo k hlediskům hospodárnosti, ke stáří a ke stavebnímu stavu stavby, jakož i k dalším individuálním i společenským zájmům. Jestliže soud vlastníkovi pozemku odepře ochranu podle ustanovení § 126 obč. zák. , zůstane mezi nájemníky zachován nájemní vztah, založený zákonem č. 229/1991 Sb. (ve znění pozdějších předpisů).“ 62 Respektive se jedná o návrh na vydání rozhodnutí nahrazující právní úkon vlastníka stavby ve smlouvě o převodu stavby na vlastníka pozemku. 61

strana 35 z 78

pozemek ve vlastnictví státu63, nebo se prodá či pronajme pozemek vlastníku budovy či

stavby. Tato ustanovení týkající se pronájmu či prodeje pozemku jsou formulována velmi

nepřesně a je velkým problémem dle nich postupovat. Ustanovení pod písmeny b) a c) se již

netýkají pozemkového fondu, a postrádají určení subjektu, který prodá nebo pronajme zastavěný pozemek a není ani zřejmé, který z vlastníků, pozemku či stavby, je oprávněn pronájem nebo prodej navrhnout.

V případě, že by byl pozemek ve spoluvlastnictví více osob, musí návrh k soudu podat

všichni spoluvlastníci takového pozemku. Jde o žalobu, která se vztahuje na celek, a nikoli pouze na podíl na věci.64 Zákon výslovně neřeší možnou situaci, kdy by se stavba nacházela

na více pozemcích různých vlastníků, avšak z textu zákona je možno rozšiřujícím výkladem

vyvodit, že převod budovy či stavby by byl možný, pokud by vlastníci zastavěných pozemků mající nevypořádané nároky vůči vlastníkovi stavby své nároky sdružily. Tato možnost by připadala v úvahu jen tehdy, pokud by tyto nevypořádané nároky skutečně měli všichni

pozemkoví vlastníci. Jiný způsob řešení však zaujal Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 2 Cdon 331/96, podle něhož by soud mohl za určitých okolností rozhodnout o převodu stavby stojící na pozemcích více vlastníků na vlastníka pozemku.65

Nález Ústavního soudu č. 29/1996 Sb. zrušil lhůtu pro uplatnění návrhu na převedení

stavby do vlastnictví vlastníka pozemku, která měla končit koncem roku 1993. Následně novela č. 30/1996 Sb. vložila do zákona o půdě nový odstavec jedenáctý (v platném znění

desátý), jenž lhůtu pro uplatnění nároku prodloužil, tento návrh tak šlo podat do 31. 12. 1996 a mohla tak učinit oprávněná osoba dle § 13/5 zákona o půdě. 6.3.

Zatímní bezúplatné užívání a časově omezený nájem

Pokud jde o právní institut časově omezeného nájmu byl do §19 zákona o půdě týkajícího

se pozemkových úprav začleněn novelou č. 93/1992 Sb. Cílem mělo být především řešení situace, do nichž se někteří vlastníci pozemků dostali. Přestože vlastníci chtěli na svých

pozemcích hospodařit, a po právní stránce jim nic nebránilo, ve skutečnosti nebylo možné

jejich pozemky vyčlenit a samostatně obhospodařovat. V dlouhodobém výhledu se problém

řešil prostřednictvím pozemkových úprav, které však mnohdy trvají několik let. Zákonodárce proto vytvořil zmíněný institut, aby jím prozatímně daný stav vyřešil. Protože šlo o výjimku V tomto případě uhradí vlastník stavby cenu pozemku pozemkovému fondu. Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 9. 10. 1997 sp. zn. 19 Co 239/97. 65 Pekárek, M. Nad jedním rozhodnutím. Soudní rozhledy, 1998, č. 2, s. 47 63

64

strana 36 z 78

ze zásady, že půdu může užívat někdo jiný jen se souhlasem vlastníka, jeho realizace měla být spíše až krajním řešením.

Vznik časově omezeného nájmu byl vázáno na několik podmínek, východiskem byl stav,

kdy vlastník potřeboval pozemky k zajištění zemědělské výroby, ale z technických důvodů nebylo možné jeho pozemky vyčlenit, a proto bylo zahájeno řízení o pozemkových úpravách. Pozemkový úřad pak mohl rozhodnout o přidělení pozemků za účelem zajištění zemědělské výroby jiných vlastníků, pokud s tím vlastník nedostupného pozemku souhlasil. V zásadě šlo

o tzv. povinný nájem, neboť souhlas vlastníka přiděleného pozemku se vůbec nevyžadoval. Jednalo se o užívání, jehož pojmovým znakem byla úplata a dočasnost, nejzažším termínem

do kdy mohl daný institut trvat byla účinnost rozhodnutí o schválení pozemkových úprav.

Výši úplaty upravovalo nařízení vlády č. 53/1993 Sb., o způsobu finančního vypořádání za nájem pozemků přidělených pozemkovým úřadem.

Proces přidělení do zatímní bezúplatného užívání upravoval zákon o půdě v § 19/5, ve

znění novely 183/1993 Sb. Současně zákon č. 284/1991 Sb., ve znění novely 38/1993 Sb., o pozemkových úpravách, v § 8/7-9 vymezoval jeho obsahové náležitosti. O přidělení pozemků

do zatímního užívání rozhodoval pozemkový úřad v dohodě s vlastníky předmětných pozemků, v případě nesouhlasu vlastníka pozemku s přidělením pozemku do zatímního

užívání dohodou, rozhodl o přidělení pozemkový úřad. Stejně jako u časově omezeného nájmu byla pro zatímní užívání typická dočasnost, nikoli však úplata.

Novým zákonem č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách, byl institut časově

omezeného nájmu a zatímního bezúplatného užívání z § 19 zákona o půdě odstraněn, nově

pak § 15 zákona o pozemkových úpravách stanoví, že se řízení o pozemkových úpravách zahájených pouze z důvodů přidělení pozemků do časově omezeného nájmu ke dni 1.1.2003

zastavuje. Pokud jde o dosavadní existující vztahy zatímního užívání a časově omezeného nájmu dle odstavce třetího § 15 platí, že tyto vztahy zanikají nejpozději ke dni účinnosti tzv. realizačního rozhodnutí o výměně vlastnických práv.

Zákon přináší nové řešení pro vlastníky hodlající zajišťovat zemědělskou výrobu na

pozemcích, které je z technických důvodů nemožné vyčlenit. V takovém případě může

pozemkový úřad poskytnout pomoc při vytvoření ucelených hospodářských jednotek tím, že

zabezpečí projektové činnosti a vyměření pozemků. Napříště tak výše zmíněné instituty nemohou být využity.

strana 37 z 78

7. Nájemní vztah k pozemku ze smlouvy – dle úpravy v obč. zák. 7.1.

Obecná charakteristika

Velká novela občanského zákoníku č. 509/1991 Sb. s účinností k 1.1. 1992 obnovila

užívací vztahy z titulu nájemní smlouvy, do té doby obč. zák. neobsahoval obecná ustanovení o nájemní smlouvě, pojem nájem se objevoval v ustanovení § 494, jenž upravoval pouze

nájem zemědělských a lesních pozemků, a to navíc maximálně stručným způsobem, prostřednictvím odkazující normy na pravidla týkající se přenechání nemovitosti do

dočasného užívání. Avšak v aplikační praxi se ani tohoto věcně specifikovaného nájemního institutu příliš nevyužívalo, za to užívací vztahy z titulu práva osobního užívání pozemků či

dočasného užívání 66 v obč. zák. obsažené byly mnohem rozšířenější. Novela je právním

potvrzením změny společenských poměrů, které u nás na přelomu 80. a 90. let nastaly,

obnovuje právní postavení vlastníka a navrací mu plnohodnotný výkon jeho práv, jehož obsahové náležitostí zahrnují nejenom předmět vlastnictví držet a užívat, ale také s ním disponovat, třeba způsobem přenechání k užívání jinému.

Novela vložila ustanovení o nájemní smlouvě do osmé části obč. zák. nazvané

„Závazkové právo“, hlavy sedmé, jenž je tvořena osmi oddíly, ovšem pouze první tři oddíly

(§663-684) jsou použitelné ve vztahu k nájmu k pozemku, respektive pozemkové či stavební parcely. Oddíl čtvrtý se týká zvláštních ustanoveních o nájmu bytu, oddíl pátý obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení, oddíl šestý podnájmu bytu, oddíl sedmý

odkazuje na speciální právní předpis č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a konečně oddíl osmý stanoví některé zvláštnosti o podnikatelském nájmu věcí

movitých. Pro úplnost je nutné se také zmínit o těch ustanoveních obč. zák., které se týkají spotřebitelských smluv, tzn. těch smluv, kdy jedna strana smlouvy při jejím uzavírání a plnění jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti a druhá strana nikoli.

Ustanovení §663 – 684 mají obecnou povahu, použijí se tehdy, nestanoví-li zvláštní

úprava některých nájemních vztahů jinak, proto obecná ustanovení obč. zák. o nájemní

smlouvě platí zásadně i pro nájem pozemků, pokud zvláštní pravidlo nebo dohoda stran nestanoví něco jiného. Pouze u úpravy nájemného a skončení nájmu přihlíží obč. zák. ke

specifické povaze půdy. Obecná ustanovení ve vztahu k nájmu pozemku jsou převážně dispozitivní povahy, smluvním stranám je tak dána možnost upravit si konkrétní práva a

povinnosti dle svých individuálních potřeb. Právní úprava nájemního vztahu se uplatní i pro Institut dočasného užívání mohli vlastníci ke své nemovitosti zřídit bezúplatně i úplatně, šlo-li o úplatný institut, tak fakticky nahrazoval nájemní vztah. 66

strana 38 z 78

vztahy obchodně právní, pokud jde o subjekty v § 261/1 a 2 obchodního zákoníku,67 zde půjde o tzv. kombinované obchodní závazkové vztahy.

Nájemní smlouvou přenechává pronajímatel za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně užíval

nebo z ní bral užitky. Prostřednictvím této smlouvy nepřechází na nájemce vlastnické právo, nájemce se tudíž nestává vlastníkem, ale ani držitelem pronajaté věci, má sice věc u sebe a

fakticky ji ovládá, ale rozhodně s ní nemůže zacházet jako s vlastní. Nájemci tak svědčí corporalis possessio, ale druhý pojmový znak držby animus possidendi mu chybí, jeho práva a povinnosti jsou tedy odvislé od právního postavení detentora.

Za účel nájemní smlouvy zákon považuje přenechání věci k užívání nebo braní užitků

z ní, aniž by blíže vymezoval, co pod těmito dvěma pojmy rozumět. Rozdíl spočívá nikoli jen v povaze věci, ale především v povaze užívání, přičemž není nutné, aby pronajímatel byl

současně vlastníkem pronajímané věci, za podmínky, že má k věci takové dispoziční právo,

které jej opravňuje věc dát do pronájmu. Přenechat věc do úplatného užívání může např. Pozemkový fond České republiky jako správce pozemků spadajících pod věcný rozsah

zákona o půdě, nebo její vypůjčitel, jestliže si tuto možnost s osobou půjčitele ve smlouvě o výpůjčce domluvili, vždy je však nezbytné respektovat obecnou zásadu právní, že nikdo

nemůže převést více práv než sám má68. Obč. zák., v současném znění, nerozlišuje stejně

jako obč. zák před novelou č. 509/1991 Sb. nebo obč. zák. č.141/1950 Sb. nájemní a

pachtovní smlouvu a stanoví pouze několik věcně odůvodněných výjimek pro nájmy

zemědělských a lesních pozemků. Současné pojetí nájemní smlouvy v sobě zahrnuje i dřívější

pachtovní smlouvu (braní užitků), upravenou v Obecném zákoníku občanském 946/1811 Sb. z. s. Bez ohledu na rozlišovací kritérium povahy užívání, je smlouva vždy považována za nájemní, třebaže tentýž předmět může být pronajmut k pouhému užívání nebo k braní užitků.

Proto v případě pronájmu pozemku, např. zahrady, ta může být pronajmuta za účelem užívání

(kupříkladu pobytu nebo ke skladování) bez dalšího obdělávání a zpracování, nebo účel užívání spočívá v získávání užitků jako výsledků vynaložené píle a námahy. V obou

zmíněných případech půjde o nájemní smlouvu, neboť ta ve svém pojmu obojí povahu užívání obsahuje. U zemědělských a lesních pozemků však zpravidla půjde o přenechání

užívacího oprávnění s přisvojováním si užitků (tzv. ius fruendi), u zastavěných a ostatních ploch (např. rekreační či sportovní pozemek) pak o „propůjčení“ pouhého ius utendi.

Nájemní smlouva není jako smluvní typ obch. zák. upravena (kromě nájmu podniku či nájmu dopravního prostředku), proto se nájemní smlouva k pozemku uzavřená mezi podnikateli, týkající se jejich podnikatelské činnosti nebo mezi státem (krajem, obcí) a podnikatelem, jestliže se týkají zabezpečování veřejných potřeb bude řídit příslušnými ustanoveními obč. zák., avšak vše ostatní, co není upraveno obč. zák. přímo pro daný smluvní typ, se bude řídit obecnými ustanoveními obch. zák. (např. promlčení, prodlení atd.) 68 Barešová, E. Smlouva o výpůjčce. Právní rádce, 2005, č. 5 67

strana 39 z 78

Návrh znění nového obč. zák. vychází z odlišení nájemní a pachtovní smlouvy, kterou

upravuje samostatně. Obecná ustanovení nájemní smlouvy se mají ve vztahu k pachtovní

smlouvě použít subsidiárně a přiměřeně, pokud zvláštní právní úprava pachtu nestanoví jinak.

Ke vzniku platné nájemní smlouvy, stejně jako v případě jiných smluvních typů, je

nezbytné, aby předmět smlouvy byl způsobilou věcí v právním smyslu, pro účel nájemní smlouvy navíc vhodnou k užívání (braní užitků). Musí být

dostatečně individuálně,

specificky vymezen, za pomocí znaků, které jej individualizují jako předmět jedinečný a

nezaměnitelný s jiným, neboť při pronájmu nepřechází na nájemce vlastnické právo a ten je tak povinen po skončení nájemního vztahu vrátit pronajímateli tentýž pozemek, který mu byl

pronajat. Předmětem pronájmu nutně nemusí být věc celá, lze si pronajmout jen její část např. v podobě ideálního spoluvlastnického podílu k pozemku. § 20 katastrálního zákona stanoví, které údaje vedené v souboru popisných informací katastrálního operátu jsou ve vztahu

k nemovitostem vedeným v katastru (což jsou veškeré pozemkové a stavební parcely) závazné pro právní úkony jich se týkající. Nájemní smlouva neobsahující taxativně vymezené

údaje, jako parcelní číslo, geometrické určení pozemku, název a geometrické určení katastrálního území, by tak byla pro neurčitost absolutně neplatná, pokud jde o ostatní údaje,

zejména u kterého katastrálního úřadu je pozemek zapsán, číslo listu vlastnictví, druh pozemku, výměra parcely či způsob ochrany – zemědělský či lesní půdní fond, půjde jen o

informace doprovodného charakteru, které můžou (zpravidla také bývají), ale nemusí být ve

smlouvě uvedeny. Předmětem nájemní smlouvy mohou být z povahy jejího účelu jen věci nespotřebitelné (tzn. užíváním nedochází ke změně podstaty či ke zničení věci), výjimečně i

věc spotřebitelná za předpokladu, že k jejímu spotřebování dojde až po skončení nájemního

vztahu. Avšak konkrétně u nájmu pozemku jiná než nespotřebitelná věc nepřichází v úvahu,

neboť pozemek je po stránce kvalitativní tvořen půdou, pro níž je charakteristická nezničitelnost. To, že se půda „procesem“ užívání nemůže spotřebovat, neznamená, že se

neopotřebovává a nepodléhá nejrůznějším změnám ve vlastnostech lidskou činností vyvolaných, jako výstižný příklad může posloužit pěstování rostlin beroucích si z půdy látky k jejich rozvoji nezbytné, jejichž nedostatek je nutno následně hnojením doplnit, o vlivu průmyslové výroby na stav kvality půdy ani nemluvě.

Dalším pojmovým znakem nájemní smlouvy je dočasné trvání nájemního vztahu, nájemní

smlouva může být sjednána na dobu určitou, vymezenou termínem, lhůtou nebo vázána na

dosažení stanoveného účelu, kdy doba užívání vyplyne z účelu, k němuž je pozemek pronajmut, s ohledem na účel smlouvy lze dovodit přiměřeně dlouhou dobu k tomu, aby byl strana 40 z 78

takový účel naplněn69. Dočasnost užívání však nemusí být ve smlouvě výslovně uvedena,

protože i nájemní vztah sjednaný na dobu neurčitou je časově omezen, což vyplývá ze

samotného institutu užívacího oprávnění založeného z trvalého a časově neomezeného vlastnického práva, uzavření nájmu na tzv. věčné časy je tak z povahy vlastnictví a z něj

odvozeného nájmu vyloučeno. Jako problém, zejména u pozemkových nájmů, se jeví nájemní smlouvy uzavřené sice na dobu určitou, ale současně velmi dlouhou, časově přesahující délku života smluvních stran (tzv. nájmy na 99 let). Takováto smlouva v sobě spojuje nejenom

účinky obligační, ale i věcněprávní, protože zcela logicky zavazuje i právní nástupce pronajímatele a nájemce. Protože obč. zák. nijak nestanoví maximální délku nájemního

vztahu, smluvní strany mohou s podporou obecné zásady právní „je dovoleno vše, co není zakázáno“ uzavřít nájem na jakkoli dlouhou dobu. Pokud by však sjednáním nájemní smlouvy zamýšlely obejít zákon, zejména daňový (povinnost zdanit zřízené věcné břemeno70), byla by

jejich smlouva pro obcházení účelu zákona absolutně neplatná, to by mohl být případ především pronájmu pozemku za účelem zisku, nikoli za účelem např. charitativním.

Přenechání pozemku k braní užitků (případně užívání) je přípustné jen za podmínky

poskytnutí určitého protiplnění, respektive úplaty, označující se jako nájemné. Nájemné bývá

zpravidla sjednáno v penězích, u zemědělských pozemků připadá v úvahu poskytovat nájemné v naturáliích v podobě určitého podílu na výnosu zemědělských produktů. Za nájemní smlouvu by se považovala i smlouva, kterou by se za přenechání užívání jednoho pozemku přenechávalo užívání (braní užitků) pozemku jiného. Pokud jde o splatnost, platí se nájemné zpravidla v periodických intervalech, ale povaze nájemného se nepříčí ani plnění formou jednorázové platby, vše záleží na dohodě smluvních stran. Ke vzniku nájemní

smlouvy postačí kromě dohody o předmětu pronájmu dosažení shody o tom, že věc je přenechávána k užívání úplatně, stanovení konkrétní výše nájemného již není její obligatorní náležitostí.

Nájemní smlouvu můžeme charakterizovat také způsobem porovnávání jejích typických

projevů s jinými smluvními typy.

Nejblíže má nájemní smlouva asi ke smlouvě o výpůjčce, kterou se opět propůjčuje

užívání individuálně určené věci, avšak oproti nájemní smlouvě bezúplatně. Zatímco

V případě vzniklého sporu bude na nájemci, aby prokázal, že je oprávněn pozemek dále užívat, protože doposud účel užívání naplněn nebyl. 70 Srov. Knapp, V. Devadesát devět. Právní praxe, 1994, č. 10, s. 570 a násl. 69

strana 41 z 78

výpůjčka ve své podstatě směřuje k uspokojení potřeb pouze jedné smluvní strany, nájmem dochází k realizaci hospodářského potenciálu věci.

Nájemní smlouva se odlišuje i od smlouvy o půjčce, u obou se sice přenechává užívání

věci (u půjčky dokonce současně s převodem vlastnického práva), které u půjčky může ale

nemusí být bezúplatné. Předmětem smlouvy o nájmu je ale vždy individuálně určená věc,

naproti tomu u půjčky jde o věc určenou druhově. Dlužník je povinen vrátit v dohodnuté době předmět půjčky téhož druhu v tomtéž množství a jakosti, jakou měl v okamžiku uzavření smlouvy.

Od kupní smlouvy se nájemní smlouva odlišuje tím, že při ní nedochází k převodu

vlastnického práva.

Co se týče poměru nájemní smlouvy a smlouvy o dílo, u první jmenované plnění spočívá

v přenechání užitku věci, u smlouvy o dílo je plněním výsledek práce. 7.2.

Vznik nájemního vztahu

Občanský zákoník předpokládá vznik nájemního vztahu zásadně z dvojstranného právního

úkonu, tj. ze smlouvy, individuální právní akt, ať už rozhodnutí soudu či jiného státního orgánu, ani zákon jako právní důvod vzniku neuvádí. Svou povahou generálního kodexu se

uplatní vždy tam, kde speciální úprava neexistuje, tudíž pokud by nějaký předpis jiný důvod vzniku nájmu upravoval, aplikovala by se jeho pravidla. Tímto zvláštním předpisem je zákon

č. 229/1991 Sb., o půdě, podle jehož § 22/2 a 8 vznikl nájemní vztah ex lege ke dni jeho účinnosti či později (v případě restitucí), pokud se dosavadní uživatel a vlastník nedohodli jinak.

Smlouva o nájmu pozemku musí mít náležitosti jako každá jiná smlouva, např. nemůže

svým obsahem nebo účelem odporovat zákonu nebo jej obcházet, anebo být v rozporu s dobrými mravy, ale navíc musí mít určité náležitosti vyplývající ze skutečnosti, že jejím

předmětem je nemovitost, konkrétně pozemek. V soukromém právu platí zásada, co není zakázáno je povoleno, ovšem i chování podle práva, tj. chování secundum legem, musí mít

nějaká omezení. Je-li tedy chování určitého subjektu sice v souladu s právním řádem, ale v

rozporu s dobrými mravy, soud neposkytuje takovému chování ochranu. Dobré mravy

stanoví tedy jakousi nejvýše přípustnou hranici možného a akceptovatelného chování 71.

Nájemní smlouva musí splňovat určité náležitosti, které jsou oproti kupříkladu kupní 71

Srov. Bělohlávek, A. Neplatnost právního úkonu při porušení dobrých mravů. Právní rádce, 2006, č. 1, s. 21. strana 42 z 78

smlouvě mnohem méně formální, stejně jako u kupní smlouvy se vyžaduje určení samotných účastníků smlouvy, předmětu, náležitý projev vůle, cena v podobě úplaty, nikoli už písemná forma a podpisy smluvních stran na téže listině.

Aby smlouva mohla vzniknout, musí být učiněna nabídka (oferta), musí dojít k jejímu

přijetí (akceptace), nájemní smlouva tak vzniká, jakmile se smluvní strany shodnou na jejím

obsahu, tzn. nikoli okamžikem, kdy druhý účastník smlouvy projeví svou vůli smlouvu

uzavřít, ale okamžikem, kdy vyjádřený souhlas s obsahem smlouvy dojde navrhovateli. Pro uzavření smlouvy je tak nezbytností dosažení úplného konsensu, nikoli reálné předání věci,

v případě pozemku by spíše šlo o předání symbolické. Na jakých náležitostech obsahu se

musejí strany domluvit není v obecných ustanoveních o nájemní smlouvě výslovně uvedeno, avšak z podstaty nájemního vztahu plyne, že vždy je nezbytná dohoda o předmětu nájmu a o úplatě. To zda si smluvní strany ve smlouvě vymezí ostatní náležitosti (otázku pojištění

pronajatého předmětu, dobu nájmu, podmínky výpovědi či odstoupení, výpovědní lhůty aj.) je zcela závislé na jejich vůli, a pro samotné uzavření nájemní smlouvy a vznik nájemního vztahu nepodstatné.

Účastníky smlouvy mohou být jak fyzické, tak i právnické osoby, mající způsobilost

k právním úkonům. Identifikace fyzických osob by měla spočívat v označení (pokud účastníci

uzavírají smlouvu písemně) jména, příjmení, trvalého pobytu, popřípadě data narození. Pokud půjde o právnické osoby požadavek určitosti naplňuje vymezení názvu, sídla, identifikačního čísla právnické osoby, současně i statutárního orgánu, jenž je oprávněn jejím jménem ve

všech věcech jednat. Územní samosprávná jednotka, tj. obec či kraj, je také právnickou osobou, která vystupuje v právních vztazích svým jménem, ve vztahu k pronájmům pozemků bude jednat jménem obce starosta (jménem kraje hejtman kraje). Uzavření nájemní smlouvy, ať již územní samosprávný celek vystupuje v pozici pronajímatele či nájemce, schvaluje

usnesením Rada obce (Rada kraje)72. Jako smluvní strana může vystupovat i městská část

nebo rozpočtová či příspěvková organizace zřízená obcí nebo městskou částí, mající

oprávnění hospodařit se svěřeným majetkem. V případě statutárních měst územně členěných

na městské části nebo městské obvody, může statutární město svěřit statutem (forma obecně závazné vyhlášky) městské části (obvodu) rozhodování o uzavírání nájemních smluv.

Vystupuje-li jako účastník občanskoprávních vztahů73 stát, jedná jako právnická osoba. Jeho Ustanovení § 99/1, § 102/2 m z. č. 128/2000 Sb., o obcích, § 57/1, §59/1l, z. č. 129/2000 Sb., o krajích, oba ve znění pozdějších předpisů. 73 Ustanovení § 21 obč. zák. výslovně stanoví pouze občanskoprávní vztahy, z. č. 219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích, v ustanovení § 6 obecně o právních vztazích. „ Pokud stát vystupuje jako účastník právních vztahů, je právnickou osobou. 72

strana 43 z 78

jménem potom jednají příslušné organizační složky, mající příslušnost hospodařit s majetkem státu. V zájmu státu, leč svým jménem, mohou vystupovat i samostatné právnické osoby, ať by šlo o státní podnik ( Lesy ČR, s.p.), příspěvkovou organizaci státu nebo Pozemkový fond České Republiky.

Na rozdíl od smluv o převodech nemovitostí obč. zák. nestanoví požadavek písemné

formy, nájemní smlouvu k pozemku je tudíž možno uzavřít bez sankce neplatnosti nejenom

na základě ústní dohody (v praxi se tyto neformální nájemní smlouvy vyskytují jen ojediněle), ale i konkludentně.V každém případě je však nutné, aby se strany dohodly na podstatných náležitostech, k nimž patří dohoda o předmětu a o tom, že přenechání věci do užívání (braní

užitků) je poskytováno nájemci za úplatu. Pokud tedy je možné vznik (případně) změnu smlouvy (např. prodloužení trvání nájemního vztahu) učinit i ústně, potom v případě, že

konkludentní forma takového úkonu nevzbuzuje pochybnost o tom, co chtěl účastník projevit, je možné takový úkon realizovat i konkludentně, tj. mlčky. Sjednají-li si smluvní stranu nájemní smlouvu v písemné formě, musí veškeré právní úkony vedoucí k jejím změnám či

zániku, tuto písemnou formu naplňovat. Písemnou formu nájemní smlouvy lze pro případ

budoucích sporů rozhodně doporučit. Pro písemnou nájemní smlouvu k pozemku není dále

nutné splnit požadavek soustředit projevy vůle smluvních stran na jednu listinu, smlouva tak může být tvořena vícero dokumenty, tj. návrhem a akceptací s vlastními podpisy, aniž by

musely být všechny listy tvořící smluvní listinu pevně spojeny, aby nemohl být některý list

zaměněn s jiným. Ráda bych se zmínila nejenom o právním stavu de lege lata, ale také o situaci de lege ferenda, návrh nového kodexu občanského práva stanoví požadavek písemné

formy pro všechny právní úkony, jejichž předmětem jsou nemovitosti, tzn. nejenom pro převody nemovitostí, jak je tomu dosud. Domnívám se, že v zájmu právní jistoty adresátů práva jde o krok správným směrem. 7.3.

Práva a povinnosti smluvních stran

7.3.1. Obecná charakteristika

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce jsou vzájemně vázané, oprávnění jedné strany

odpovídá povinnost druhé a naopak. Konkrétní práva a povinnosti vyplývají z titulu nájemní

smlouvy, v případě, že ta nemá určitou otázku upravenu, použijí se dispozitivní ustanovení obč. zák., respektive speciálního právního předpisu, tj. např. zákona o půdě. Avšak některá

práva a jim odpovídající povinnosti upravuje obč. zák donucujícím způsobem, tzn. kogentně,

strana 44 z 78

smluvní strany se tak od nich nemohou ve smlouvě odchýlit, respektive mohou, ale ty budou

stiženy od samého počátku neplatností. Smyslem kogentních norem je především v zájmu

ochrany nájemníka jako strany slabší narovnat jeho postavení a zajistit rovnováhu ve vzájemných právech a povinnostech, např. v ustanovení § 667 obč.zák. týkající se úhrady vynaložených nákladů na vlastníkem schválenou změnu věci. 7.3.2. Předmět nájmu, účel nájmu

První ustanovení ve smlouvě vedle vymezení smluvních stran zpravidla náležejí vymezení

předmětu a účelu nájemního vztahu. Pronajímatel by měl nad veškerou pochybnost prokázat, že je oprávněn s pozemkem disponovat. Nejvhodnějším průkazem jeho dispozičních

oprávnění je výpis z katastru nemovitostí, tj. veřejné listiny, u které se správnost presumuje. Pronajímateli tak může na základě nejrůznějších právních titulů, kupní či darovací smlouvy,

restituce, svědčit vlastnické právo, nebo oprávnění hospodařit či správy nemovitosti. Již jsem

se zmínila výše, že předmět musí být ve smlouvě vymezen dostatečně určitě, vždy musí být

identifikován prostřednictvím údajů stanovených v § 20 katastrálního zákona, zpravidla se

uvádí u kterého katastrálního úřadu je pozemek zapsán, konkrétní číslo listu vlastnictví, název obce, výměra pozemku. Smluvní vymezení účelu nájmu není podmínkou, neboť nájemce je oprávněn užívat pozemek přiměřeně povaze a určení věci, nestanoví-li smlouva specifický

způsob užívání. Strany si zpravidla účel užívání konkrétně sjednávají, ať by šlo o provozování

podnikatelské zemědělské činnosti, rekonstrukce budovy v případě pronájmu zastavěného pozemku i s budovou74, u pronájmu hřiště – stadionu může být tímto účelem zpřístupnění

veřejnosti. Pronajímatel by měl ve smlouvě prohlásit, že pozemek není zatížen právy třetích

osob, zejména věcným břemenem, které by znemožňovalo nájemci předmět nájmu užívat nebo je užívat jen zčásti, případně se zavázat, že takové právo během doby nájmu nezřídí a

poskytnout odpovídající záruky v podobě příslibu nahradit tím vzniklou škodu. Ze zákona by mohl nájemce dle § 684 pro takovou právní vadu od smlouvy odstoupit.

Pokud stavba splňuje podmínky, že jde o nadzemní nemovitou stavbu, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, eviduje se v katastru nemovitostí. Jakákoli stavba (tzn. nejen evidovaná) není součástí pozemku, má-li být předmětem pronájmu, musí být identifikována zvlášť, případně jako příslušenství věci hlavní. 74

strana 45 z 78

7.3.3. Povinnosti pronajímatele a oprávnění nájemce

Nájemní smlouvou se zavazuje pronajímatel nájemníkovi, že mu přenechá užívání

pozemku, musí mu proto toto užívání umožnit, musí mu pozemek předat, a to v takovém

stavu, aby ho nájemník mohl užívat (odevzdací povinnost), a v takovém stavu jej také udržovat po celou dobu nájmu ( udržovací povinnost).

Pronajímatel je povinen předat nájemníkovi pozemek se vším příslušenstvím, které

k němu dle smlouvy náleží, nejrůznější oplocení, stodola, kůlna, nebo nářadí, nebo které je ve

vztahu k nájmu pozemku obvyklé, tzn. je-li předmětem nájmu oplocený pozemek, je

pronajímatel povinen nájemci současně s pozemkem předat např. klíče od vstupní brány. Často bývá nedílnou součástí nájemní smlouvy jako příloha tzv. předávací protokol, v němž

se strany zavazují předat a převzít pozemek např. do určité doby od sepsání smlouvy, vhodné

je do protokolu začlenit i zápis o stavu pozemku (stupeň zaplevelení, kamenitost, vytyčení hranic aj.) a trvalých porostů (počet, druh, stáří a zdravotní stav) k okamžiku uzavření

smlouvy, aby se předešlo budoucím sporům při skončení nájmu.75. Pozemek musí být

v okamžiku odevzdání ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, k užívání obvyklému, a to jak po stránce kvantitativní (pozemek musí být ve

o smluvené rozloze se vším dle smlouvy vymezeným příslušenstvím), tak po stránce kvalitativní (musí se vyznačovat dohodnutými nebo obvyklými vlastnostmi). Pronajímatel je

povinen odevzdat pozemek i příslušenství bez faktických i právních vad. Pokud pronajímatel

předá jen část pozemku, anebo jej odevzdá bez příslušenství (sjednaného, respektive obvyklého), může se nájemce dovolávat stejných oprávnění, která plynou z pronajímatelovi

odpovědnosti za faktické vady. Konkrétně je nájemce oprávněn nepřevzít dotčený pozemek,

v případě, že nevyhovuje sjednaným podmínkám, může požadovat odstranění závad - veškeré závady, které takové užívání znemožňují nebo omezují, je pronajímatel povinen na své náklady odstranit ( i závady, které způsobil předchozí nájemník).

Nájemce není povinný platit nájemné, pokud pozemek nemůže užívat nebo slevu na

nájemném, je-li jeho užívání těmito nedostatky omezeno. Jestliže byl pozemek odevzdán ve stavu nezpůsobilém k užívání, může nájemce také od smlouvy odstoupit.

Práva třetích osob nesmí zatěžovat pozemek takovým způsobem, aby zcela znemožnily

nebo podstatně omezily nájemcovo užívací oprávnění. V případě právních závad má nájemce stejná oprávnění jako v případě vad faktických.

75

Srov. Karfík, Z., Karfíková, M., Spáčil, J. Pozemky a právo. Praha: Orac, 2001, s. 34 strana 46 z 78

Po celou dobu nájemního vztahu je pronajímatel povinen udržovat pozemek ve stavu

způsobilém k užívání (smluvenému, obvyklému). Tato povinnost zahrnuje jednak povinnost

zabezpečit nájemci detenci pozemku jako předpoklad možnosti užívání, dále povinnost udržovat samotný pozemek vlastním nákladem v řádném stavu (vždy posuzováno z hlediska účelu nájmu) a v neposlední řadě i povinnost pronajímatele, aby se sám zdržel jakéhokoli

rušení 76. Jelikož osobou, která se zavázala poskytnout nájemci braní užitků, je pronajímatel, je

i on povinen hradit udržovací náklady. U pronájmu zemědělského pozemku bude jeho účelem

získávání užitků ze zemědělské výroby, pronajímatel je proto povinen zabezpečit svým nákladem zachování jeho úrodnosti, např. pomocí melioračního zařízení. Avšak veškeré obyčejné užívací náklady, jako hnojení, kypření aj., tzn. náklady spojené se samotným užíváním (respektive braním užitků) zemědělského pozemku , nikoli náklady vynaložené na

pozemek, jdou k tíži nájemce. Stejně jako v případě udržovacích nákladů se smluvní strany dělí o financování oprav vzniklých závad. Pronajímatel hradí ty opravy vzniklých závad, bez jejichž provedení by pozemek nebyl k užívání způsobilý, které nezpůsobil nájemce nebo osoby, za něž nájemce odpovídá.

Pronajímatel vystupuje dle z. o dani z nemovitosti jako poplatník daně z pozemku, tato

povinnost by mohla zatěžovat nájemce, jen pokud by ji smluvně převzal, jde o časté ustanovení nájemních smluv a může se použít i ve smlouvě podnájemní, kdy daň z nemovitosti bude povinen platit podnájemce např. k rukám pronajímatele. Smluvní strany si

také mohou dohodnout v nájemní smlouvě pojištění nájemního předmětu, potom je nezbytné

určit, kdo bude povinným k platbám pojistného, případně zda se strany nebudou na těchto nákladech vzájemně podílet. Pokud by měl nájemce zájem hospodařit na pozemku i po skončení nájemního vztahu a odkoupit ho, jedním z řešení může být zřídit si v nájemní

smlouvě, či později, předkupní právo nejlépe jako práva věcné. To pak vzniká zápisem do katastru nemovitostí, pronajímatel (a díky jeho věcněprávním účinkům i ostatní nabyvatelé nemovitosti) je povinen v případě zamýšleného prodeje, nabídnout pozemek ke koupi nejprve nájemci.

Nájemce má právo užívat pozemek podle smlouvy, nebo nemá-li smlouva o tom

ustanovení, přiměřeně povaze a určení pozemku. Není-li tedy nic umluveno může užívat

zemědělský pozemek způsobem zemědělskému využívání obvyklým, přičemž rozsah i způsob

tohoto užívání musí být přiměřené, tzn. ornou půdu k pěstování plodin, pastviny k pasení Knapp, V., a kol.,Učebnica občianskeho a rodinného práva II. svazok. Bratislava: Slovenské vydavatelstvo politickej literatúry, 1954, s. 130 76

strana 47 z 78

dobytka apod. Nájemce nesmí svým užíváním nikdy porušit podstatu nájemního předmětu a musí se zdržet všeho, co by bylo k pronajímatelově škodě. Vzhledem k zásadě, že nájemce

nesmí užívat pozemek k pronajímatelově škodě, přidružuje se někdy k nájemcovu oprávnění

užívat také jeho povinnost užívat přiměřeně jeho povaze a účelu, jestliže by tím, že ho neužívá, vnikla pronajímateli škoda.77 Obecně nájemce nemá povinnost předmět nájmu užívat, tato povinnost vzniká jen ve dvou případech, za prvé je-li tak stanoveno ve smlouvě, za druhé že by neužíváním byla věc znehodnocena více než jejím užíváním. Druhá situace je

nepochybně případem pronájmu pozemků k braní užitků, pokud by totiž nájemce pozemek zemědělsky nevyužíval, či se o něj jinak nestaral ( neprořezával stromy v zahradě, nehnojil

ornou půdu aj.), ztížilo by se jeho zemědělské využití a k obnově jeho úrodnosti by bylo nutno vynaložit mimořádné náklady 78. Úhrada těchto nákladů by šla nepochybně k tíži nájemce a pronajímatel by mohl od smlouvy odstoupit.

Jednou z otázek ke kterým se aplikační praxe staví nejednoznačně je ta, zda oprávnění

z věcného břemene svědčící vlastníkovi pozemku náleží také jeho nájemci, případně i

podnájemci, nebo zda užívat zatíženou nemovitost (např. polní cestu) může pouze vlastník

oprávněného pozemku. V současné době se k otázce vyjádřil Okresní soud ve Strakonicích a

následně Krajský soud v Českých Budějovicích79 v tom smyslu, že nájemní právo je odvozeno od vlastnického práva, proto jestliže pronajímateli svědčí konkrétní právo

opravňující jej k užívání nemovitosti ve vlastnictví třetí osoby (věcné břemeno), svědčí toto oprávnění i osobám, které odvozují svůj právní důvod k užívání od vlastníka, tzn. nájemci nebo podnájemci.

7.3.4. Povinnosti nájemce a oprávnění pronajímatele

Povinnosti nájemce jsou jednak jeho vlastní, jednak povinnosti spolupůsobit při splnění

povinnosti pronajímatele, zejména povinnost převzít pozemek, oznamovat včas potřebné opravy a připustit jejich vykonání.

Pronajímatel nájemního předmětu má vůči němu udržovací povinnost, tzn. mimo jiné, že

musí provádět opravy nedostatků, které se v průběhu užívání bez zavinění nájemce objevily.

K tomu, aby mohl tuto svou povinnost splnit, se vyžaduje určitá spoluúčast nájemce, který jako detentor daného pozemku ví nejlépe o případných problémech. Pronajímatel sice má

Pelikán, V., Nájmy a nájemné. Praha: Orbis, 1957, s. 19 Karfík, Z., Karfíková, M., Spáčil, J. Pozemky a právo, Praha: Orac, 2001, s. 34 79 Rozsudek Okresního soudu č.j. 7C 228/2003-91 ze dne 9.3.2004 a rozsudek Krajského soudu č.j. 5 Co 1369/204-118 ze dne 24.9.2004 77

78

strana 48 z 78

možnost kontroly užívání 80, leč v daném okamžiku nemusí zrovna o závadě vědět, je proto

logické, že právě nájemce má vůči pronajímatelovi povinnost bez zbytečného odkladu

potřebu oprav oznámit. Zákoník zužuje tuto oznamovací povinnost nájemce jen na potřebu

oprav, které má provést pronajímatel, nevztahuje se však na informování o potřebě udržovacích nákladů, zde musí pronajímatel plnit svou povinnost v plném rozsahu bez

spoluúčasti nájemce. Vedle oznamovací povinnosti jde k tíži nájemce i povinnost poskytnout následně potřebnou součinnost při samotném provádění opravy. Vznikla-li porušením obou zmíněných povinností pronajímateli škoda, musí ji nájemce nahradit. Současně ztrácí nároky,

které by jinak pro ztížené či nemožné užívání mohl uplatnit, zejména právo na odstoupení od smlouvy, nebo právo na prominutí, případně slevu na nájemném. Nájemce může opravy, které by jinak tížily pronajímatele uskutečnit sám, jestliže se na tom s pronajímatelem dohodl, anebo jestliže nájemce svou informační povinnost splnil včas, ale pronajímatel se nemá

k tomu, aby opravu provedl. Ocitne-li se pronajímatel v prodlení, může81 nájemce bez ohledu

na to, zda má nebo nemá k tomu souhlas pronajímatele, provést opravu sám. Tehdy má

nájemce nárok na náhradu vynaložených nákladů. V případě, že nájemce provede opravu bez oznámení potřeby opravy a bez souhlasu pronajímatele, může požadovat po druhé smluvní straně jen to, oč daný předmět nájmu zhodnotil.

Vedle povinností sdílených, bez jejichž splnění by nemohl své povinnosti vykonat ani

pronajímatel, náležejí nájemci jeho vlastní specifické povinnosti, jimž odpovídají oprávnění

pronajímatele stejného druhu. Půjde zejména o povinnost převzatý pozemek řádně opatrovat a maximálně šetřit, počínat si v souladu s předpisy na ochranu životního prostředí, tak aby na

něm nevznikla škoda. Jak už jsem jednou poznamenala u zemědělských pozemků by ke škodě mohlo dojít právě jejich neužíváním (nájemce se o pozemek nestará a nechá jej zaplevelit, na

pronajaté zahradě neshrabává listí apod.), proto právě v těchto případech zcela nepochybně nemá nájemce jen právo, ale především povinnost užívání. Zjistí-li pronajímatel, že nájemce

užívá (případně neužívá) pozemek tak, že to vede k jeho devastaci, má možnost se tomu

bránit různými prostředky až po odstoupení od smlouvy. Nájemce má dále povinnost užívat Pronajímatel je oprávněn požadovat přístup věci za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem. Obč.zák. preferuje dohodu s nájemcem o způsobu a načasování kontroly, není-li dohody, pak musí pronajímatel nejprve požádat nájemce, aby mu kontrolu umožnil. Vždy ale rozsah a četnost kontroly nesmí dle §3/1 obč.zák. být v rozporu s dobrými mravy a nepřiměřeně zasahovat do oprávněných zájmů nájemce. Pronajímatel má možnost domáhat se práva kontroly u soudu, jestliže ji nájemce odmítá neprávem. Srov. Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník – poznámkové vydání s judikaturou a literaturou. Praha: Linde, 2005, s. 603. 81 Nájemce může závadu na své náklady odstranit, ale nemusí (ledaže by pronajímateli hrozila škoda, potom by byl nájemce povinen na základě obecné zakročovací povinnosti dle obč. zák. ji odvrátit přiměřeným způsobem). Místo opravy může odstoupit od smlouvy, nebo požadovat prominutí nebo slevu na nájemném. 80

strana 49 z 78

pozemek jen v mezích smluveného, nebylo-li domluveno, obvyklého užívání, přičemž za

obvyklé zemědělské užívání se nepovažuje změna kultury pozemku. Jakékoli změny na pozemku, přesahující smluvní či obvyklé užívání, si vyžadují souhlas pronajímatele (postačí i

konkludentní). Zákon pak rozlišuje dvě možné situace, pronajímatel se v rámci udělení

souhlasu se změnou zavázal k úhradě jejich nákladů, ty je pak povinen proplatit po skončení nájmu, ledaže by se smluvně dohodli na termínu dřívějším. Pronajímatel však může souhlasit

s provedením změn, aniž by se zavázal k jejich úhradě, potom se nájemce po skončení nájemního vztahu může domáhat toho, oč se zvýšila hodnota pronajatého pozemku kde dni,

kdy nájemce pozemek vyklidil a přestal užívat. Rozhodující je v tomto případě částka, o kterou se hodnota věci zvýšila ke dni skončení nájmu, neboť se může stát, že u věci která byla na počátku nájemního vztahu zhodnocena, k datu skončení nájmu ke zvýšení hodnoty věci

nedojde. Tak tomu bude zejména u věcí movitých, leč právě u pozemků je pravděpodobné, že

výše investic na změnu v době počátku nájmu bude převýšena cenou věci k datu jeho skončení. Výše vynaložených nákladů na změnu tedy nemusí být vždy úměrná zhodnocení věci, tj. výše vynaložených nákladů může být vyšší (nižší), než cenový rozdíl, o který se

hodnota pozemku k datu skončení nájmu v důsledku vynaložených nákladů zvýší.82

Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem sami na částce, o kterou se hodnota pozemku zvýšila, bude nutné vycházet ze znaleckého ocenění věci. Nejvyšší soud judikoval ve svém

rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 314/2004 právní názor, že nárok nájemce na protihodnotu toho, oč se v důsledku jím provedených změn zvýšila hodnota pozemku, představuje speciální

samostatný občanskoprávní institut, jenž nespadá pod obecná ustanovení o bezdůvodném

obohacení, proto i promlčecí lhůta se řídí podle § 101 obč. zák. a nikoli dle § 107 o bezdůvodném obohacení.

Pro případ, že by nájemce provedl na pozemku změnu, která nebyla dohodnuta v nájemní

smlouvě, překračuje rozsah obvyklého užívání a pronajímatel k ní nedal svůj souhlas ani např. dodatkem ke smlouvě, je nájemce povinen uvést pozemek na své náklady do původního

stavu. Není rozhodné, jestli náklady na obnovu původního stavu převyšují dříve vynaložené náklady na změnu. Nájemci náleží tzv. právo odnosu (ius tollendi), tzn. může si odnést to, čím

byl pozemek změněn. Pronajímatel má navíc právo od smlouvy odstoupit, jestliže hrozí

v důsledku prováděných změn, k nimž nedal souhlas, značná škoda. Pronajímateli k využití

práva odstoupení nepostačí hrozba jakékoli škody, nýbrž jen škody kvalifikované jako značné (posouzení rozsahu škody bude záležet na konkrétním případě). 82

Nováček, R. Poznámka ke skončení nákladů při skončení nájmu. Právní rádce, 2003, č. 8, s.78 strana 50 z 78

S povinností nájemce opatrovat pronajatý pozemek řádně bezpochyby souvisí povinnost

přispívat na udržování pozemku v podobě obvyklých užívacích nákladů a nákladů oprav drobných nebo jím způsobených, o nichž jsem se zmínila blíže už v kapitole o povinnostech pronajímatele.

Nájemci vedle aktivních povinností něco konat zákon ukládá povinnost něco strpět,

konkrétně strpět přístup pronajímatele k pozemku za účelem kontroly, zda užívá pronajatý předmět dohodnutým způsobem, nebo aby mu bylo umožněno odstranit závady, k jejichž provedení je pronajímatel povinen. Dalším důvodem, pro který je nájemce povinen umožnit

pronajímateli přístup, je prohlédnutí si pronajatého pozemku novým uchazečem o nájem, ten musí být v přítomnosti samotného pronajímatele nebo jeho zástupce. K ochraně nájemce musí

být splněna jednak podmínka přiměřenosti (pronajímatel nesmí nájemce obtěžovat zbytečně), jednak lze tuto obhlídku uskutečnit až po tom, co byla podána výpověď, v případě nájmu na dobu určitou nejdříve tři měsíce před skončením nájmu.

Jako odraz pojmových náležitostí nájemního vztahu vystupuje restituční povinnost

nájemce řádně vrátit, respektive předat vyklizený pozemek, a to se vším příslušenstvím. 7.4.

Doba nájmu

Nájemní smlouva může být uzavřena na dobu neurčitou nebo určitou, počínaje např.

dnem podpisu smlouvy nebo dnem předáním. Předání pozemku není fakticky možné, někdy

se využívá tzv. protokolárního předání prostřednictvím protokolu, který zpravidla tvoří

nedílnou součást nájemní smlouvy.83 Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou často obsahují ustanovení týkající se možnosti prodloužení nájemního vztahu, ta bývá formulována jako právo nájemce, které může uplatnit za splnění určitých podmínek, např. nájemce musí

vyjádřit úmysl prodloužit nájem nejpozději ve vymezené lhůtě před skončením nájmu,

pronajímatelův souhlas pak bývá zpravidla vázán na dosavadní řádné plnění nájemcových

povinností. Někdy se pronajímatel zavazuje prodloužit nájem o stejnou dobu, po kterou dosavadní nájem trval, jindy si smluvní strany stanoví možnost prodloužení maximálně do určité doby. 7.5.

Nájemné

Jednou z pojmových náležitostí nájmu je úplata, proto aby vůbec došlo k uzavření

smlouvy, je nezbytné dosažení konsensu o předmětu a úplatě, dohoda o výši úplaty a 83

Např. „pronajímatel se zavazuje předat protokolárně pozemek nájemci do 15 dnů od data podpisu smlouvy“ strana 51 z 78

splatnosti je pravidelnou součástí nájemních smluv. Pokud chybí, není smlouva neplatná, protože postačí pouhý závazek nájemce ji poskytovat, nájemce je povinen dle ustanovení § 671/1 obč. zák. platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy, čímž se zpravidla rozumí v místě a u srovnatelného nájemního předmětu, tzn. že se bude řídit především místními

podmínkami vyplývajícími z celkové nabídky a poptávky po pozemcích určených k tomuto účelu, místem, polohou a kvalitou pronajímaných pozemků, stavem životního prostředí, dopravní obslužností, u zastavěných pozemků charakterem a způsobem využití stavby apod.

Výše nájemného bude zpravidla záviset na konkrétní dohodě smluvních stran (cena tržní),

avšak u vymezených pozemků, které neslouží podnikání, je výše nájemného regulována cenovým výměrem Ministerstva financí č. 1/200584, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami. Výměr stanoví maximální roční nájemné v obci dle počtu obyvatel za

1 m² u zastavěných pozemků stavbou určenou pro individuální rekreaci 85, přičemž rozlišuje zastavěné pozemky v rekreačních osadách, zastavěné lesní pozemky a ostatní.

U pozemků spadajících do zemědělského půdního fondu, je výše ročního nájemného

regulována z. č. 229/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Podle § 22/9 zákona o půdě roční nájemné za pozemky, náležející do zemědělského půdního fondu činí 1 % z ceny

pozemku, pokud se vlastník s nájemcem nedohodnou jinak. Regulace zda tak přichází v úvahu jen v případě, že dohoda o výši nájemného sjednána nebyla. K bližšímu výkladu tohoto ustanovení bych poukázala na kapitolu týkající se speciálně zákona o půdě.

Úplata za přenechání pozemku do nájmu může spočívat v plnění peněžitém (např. za

každý ha/Kč/rok, vhodné bude si stanovit dílčí měsíční platbu), tak i nepeněžitém (např. x kg obilí z každého pronajatého ha). Smluvní strany si také můžou domluvit plnění alternativní, je

potom na rozhodnutí nájemce, jestli bude plnit penězi nebo formou naturálií. Někdy si ve smlouvě strany sjednají ještě třetí (zástupný) způsob plnění, kdy v zájmu pronajímatele je

možné po dohodě stran, plnit i v jiné naturální podobě v tržní ceně až do výše nájemného peněžitého plnění.

Také splatnost nájemného je věcí dohody stran, zpravidla je nájemné placeno periodicky

po dobu trvání nájemního vztahu, nic však nebrání tomu, aby se strany vyrovnaly

jednorázově. Úhrada nájemného může být placena měsíčně, pololetně nebo ročně zpětně

k určitému dni (k 15. dni každého měsíce), v rozmezí určitého měsíce (měsíc říjen po Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 3. 1999 sp. zn. 25 Cdo 393/99: „Nájemné z pozemků je cenou zboží ve smyslu ustanovení § 1 odst. 1, odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a Ministerstvo financí ČR je oprávněno podle ustanovení § 10 tohoto zákona regulovat jeho výši prostřednictvím výměrů vydaných v Cenovém věstníku“. 85 Výměr MF č. 1/2004 reguloval i nájemné u ostatních pozemků, tj. nezastavěných rekreační chatou, nesloužících podnikatelské činnosti, jako zastavěných rodinnými domy či pronájem hřbitovních míst. 84

strana 52 z 78

skončení ročního období), ale také dopředu (k 15. lednu každého roku uhradí nájemce nájemné na celý kalendářní rok dopředu). Forma platby u peněžitého plnění může být

hotovostní, potom by si strany měly sjednat způsob předání (např. nájemné bude poukazováno na adresu uvedenou), u bezhotovostních plateb bude nutností uvedení bankovního spojení. Pokud by šlo o nájemné ve výši přesahující 15 tisíc EUR (v úvahu by

přicházelo nájemné placené jednorázově, nebo ročně, případně i měsíčně), bude nutné

respektovat veřejnoprávní úpravu, přikazující částky v hodnotě vyšší převádět pouze bezhotovostním stykem.86 Pokud by si smluvní strany otázku splatnosti ve smlouvě neupravily, obč. zák. disponuje ve vztahu k zemědělským a lesním pozemkům speciálními

ustanoveními, jenž by se v takovém případě použily. U zemědělských a lesních pozemků se

nájemné platí půlročně pozadu 1. dubna a 1. října, u ostatních nájmů pozemků měsíčně

pozadu. Spočívá-li nájemné v peněžitém plnění, má pronajímatel právo požadovat v případě prodlení nájemce úroky z prodlení, jejich výši stanoví zvláštní předpis.87 Prodlení s placením

nájemného může vést též ke vzniku práva pronajímatele odstoupit od nájemní smlouvy. Může nastat situace, že prodávající odstoupí (např. pro nezaplacení kupní ceny) od kupní smlouvy a ta se od počátku ruší, nájemce který již plnil nájemné tehdejšímu kupujícímu, je ve svízelné

situaci, protože plnil někomu, kdo vlastně vůbec pronajímatelem nebyl, tzn. kupující se

bezdůvodně obohatil. K otázce nájemní smlouvy a bezdůvodného obohacení se vyjádřil

Krajský soud v Plzni 88, dle jeho právního názoru nájemné, které nájemce poskytl kupujícímu z později zrušené kupní smlouvy, se původní vlastník (prodávající) může domáhat jen vůči kupujícímu dle ustanovení § 458/2 obč. zák.89, nikoli vůči nájemci.

Dohoda o nájemném nemůže být jednostranně měněna, pokud to nedovoluje zvláštní

právní předpis. Není ale vyloučeno, a v zájmu pronajímatele je to více než obezřetné, aby se

strany dohodly na tzv. inflační doložce. Ta může být formulována tak, že stanovené nájemné se počínaje rokem následujícím po uzavření smlouvy v závislosti na míře inflace automaticky

zvyšuje. Jinou možností je závazek stran uzavřít novou dohodu o nájemném, dojde-li

k určitému procentuálnímu nárůstu. Je vhodné si vymezit, že se strany zavazují respektovat oficiální údaje Českého statistického úřadu, případně kdo je oprávněn výpočty valorizací provést.

§ 4 z. č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti a o změně z. č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů. 87 z. č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku 88 Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 16. 11. 1998 sp.zn. 15 Co 628/98. 89 S předmětem bezdůvodného obohacení (předmět koupě) musí být vydány i užitky (tj. nájemné), pokud ten kdo obohacení získal, nejednal v dobré víře. 86

strana 53 z 78

Pronajímatel může využít několik způsobů na zajištění nájemného. Jestliže se nájemce ve

smlouvě zavázal k určitým specifickým pracím, např. vybudování zavlažovacího systému či jiné rekonstrukci, může si je pronajímatel pojistit sjednáním smluvní pokuty, tu je pak

nájemce povinen zaplatit nedostojí-li svému závazku, aniž by pronajímateli vznikla škoda. Vznikne-li pronajímateli škoda, je oprávněn na nájemci požadovat vedle smluvní pokuty náhradu této škody ve výši převyšující smluvní pokutu, pokud si tak výslovně sjednali. Ze

zákona svědčí pronajímateli zástavní právo k movitým věcem, které jsou na pronajatém

pozemku a patří nájemci nebo osobám s ním žijícím ve společné domácnosti (např. zemědělské stroje, stavbu sloužící k ukládání nářadí či odpočinku apod.). Zástavní právo ale zásadně zaniká, jsou-li věci z pozemku odstraněny dříve, než byly sepsány soudním

vykonavatelem. K zajištění nájemného může pronajímatel využít také za splnění zákonných podmínek práva zadržovacího.

Nájemné představuje ekvivalentní protiplnění za užívání pronajatého předmětu, proto

jestliže je zcela vyloučeno jeho užívání (u zemědělských a lesních pozemků je zcela vyloučeno dosažení výnosu), má nájemce nárok na prominutí nájemného. V případě, že nájemce může pozemek užívat jen zčásti (výnos z pozemku v určitém roce klesl pod polovinu

běžně očekávaného výnosu), vzniká mu nárok na přiměřenou slevu na nájemném. Příčinou

závadného stavu může být vedle objektivní události ( zničení v důsledku krupobití, povodně aj.) i zásah třetí osoby. Pokud je nezpůsobilost pozemku k užívání zapříčiněna jednáním

pronajímatele, má nájemce buď nároku na slevu, prominutí, nebo právo odstoupení od smlouvy. Aby se nájemce mohl domáhat příslušného nároku, zákon vyžaduje, aby uvedený

stav nezpůsobil a aby bezodkladně uplatnil svůj nárok u pronajímatele90, což v praxi znamená

zpravidla ve lhůtě do pěti pracovních dnů, zákon však nestanoví žádnou sankci pro případ nesplnění tohoto časového omezení. Nebude-li právo uplatněno v šestiměsíční prekluzivní lhůtě ode dne, kdy vznikla překážka užívání, tak zanikne. Na rozdíl od předchozí, tato lhůta je propadná.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 20 Cdo 2295/99: „ Za uplatnění práva na poskytnutí slevy v nájemním vztahu lze pokládat též oznámení nájemce, že pro vady předmětu nájmu nebude až do jejich odstranění uhrazovat sjednané nájemné v plné výši (případně, že část nájemného, které takto zadržel, doplatí po odstranění vad předmětu nájmu). Pro posouzení, zda bylo uplatněno právo na poskytnutí slevy, není podstatné, jestli se pronajímateli nakonec dostane úhrady nájemného v plné výši, ale fakt, že část nájemného není pronajímateli vyplácena v určených lhůtách.“

90

strana 54 z 78

7.6.

Podnájem

Pokud nájemní smlouva nestanoví něco jiného, může nájemce dát svůj pronajatý pozemek

nebo jeho část do podnájmu třetímu uživateli. Jako lex specialis vystupující lesní zákon však obsahuje ve vztahu k pozemkům určeným k plnění funkcí lesa jinou právní úpravu, o niž bych se pokusila pojednat v následující kapitole. Některé nájemní smlouvy výslovně zakazují

nájemci sjednání podnájemní smlouvy, případně si kladou za podmínku předchozí souhlas pronajímatele s jejím uzavřením, či dokonce souhlas s osobou pronajímatele. Dá-li nájemce pozemek do podnájmu v rozporu s nájemní smlouvou, má pronajímatel právo od smlouvy

odstoupit. Uzavřením podnájemní smlouvy vzniká mezi nájemcem a podnájemcem právní

vztah akcesorický ke vztahu nájemnímu, tzn. jeho existence, práva a povinnosti jsou od hlavního nájemního vztahu odvozené. Vždy platí zásada, že nikdo nemůže převést více práv než sám má, proto nájemce nemůže vybavit podnájemce rozsáhlejšími právy k pozemku, než

získal sám od vlastníka pozemku. Pokud není podnájemní smlouvou stanoveno jinak, platí pro vzájemné vztahy mezi smluvními stranami přiměřeně ustanovení obč. zák. týkající se

nájmu. Podnájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou či neurčitou, vždy ale zanikne společně se zánikem vztahu nájemního. Účastníci si mohou smluvit ukončení

podnájmu dohodou i výpovědí v souladu s příslušnými ustanoveními obč. zák. Podnájmem

přímý vztah mezi pronajímatelem a podnájemcem nevzniká, neboť za veškerá porušení podnájemní smlouvy odpovídá pronajímateli sám nájemce. 7.7.

Skončení nájmu

Neboť nájemní vztah nemůže trvat věčně a musí jednou skončit, upravuje obč. zák.

několik způsobů jeho zániku, ať už prostřednictvím jednostranného či dvoustranného právního úkonu (dohoda, výpověď, odstoupení) nebo nastolením právní události (uplynutí doby, zničení věci, splynutí smluvních stran). Nájem sjednaný na určitou dobu končí

uplynutím doby, ještě před tímto okamžikem může samozřejmě zaniknout vzájemnou dohodou smluvních stran, ale nejen to, nájem na dobu určitou je možno ukončit i výpovědí, za

podmínky, že s touto možností strany v nájemní smlouvě (nebo následně v dodatku) výslovně

počítaly. Tento názor podpořil ve svém rozhodnutí ze dne 9. 8. 2000 sp.zn. 30 Cdo 714/200091 i Nejvyšší soud, dle něhož nájem nemovitosti, který má skončit uplynutím

„Obč. zák. stanoví v § 676/1, že nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. Termín „jinak“ je možno interpretovat jako takové skončení nájmu, které 91

strana 55 z 78

sjednané doby, může skončit dříve výpovědí, bylo-li tak účastníky dohodnuto. Praktickou otázku, jaká se použije výpovědní lhůta, pokud nájemní smlouva i výpověď o ní mlčí, vyřešil

ještě dřívějším rozhodnutím ze dne 27. 9. 1999 sp.zn. 20 Cdo 2685/99 Nejvyšší soud, tak, že je-li výpověď dohodnuta, a není-li přitom dohodnuta i výpovědní lhůta, spravuje se její délka ustanovením § 677/2 obč. zák. Současně rozhodl, že neuvedení výpovědní lhůty ve výpovědi z nájmu dle § 676/1 obč.zák., nezpůsobuje neplatnost tohoto právního úkonu.

Ustanovení obč. zák. 676/2 se vztahuje jen na nájemní vztahy na dobu určitou, v těchto

případech platí, že užívá-li nájemce pozemek i po skončení nájmu a pronajímatel nepodá do 30 dnů od skončení nájmu žalobu k soudu na vyklizení pozemku, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla původně sjednána. Nájem sjednaný na dobu delší

než jeden rok, se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na kratší dobu se obnovuje na tuto dobu. Obnovením nájmu se rozumí pokračování v předchozím nájemním vztahu, nikoli vznik nového nájemního vztahu na základě nové, konkludentně uzavřené nájemní smlouvy, ani dílčí

změna v obsahu nájemního vztahu (v době jeho trvání).92 Ustanovení § 676 odst. 2 OZ

zakládá nevyvratitelnou domněnku konkludentního obnovení nájemního vztahu, nejedná se o prodloužení nájmu, ale o obnovení téhož nájemního vztahu, vzniklého původní nájemní

smlouvou uzavřenou písemně nebo ústně, ke kterému došlo ex lege, proto tato možnost konkludentního obnovení nájmu zcela jistě není v kolizi s ustanovením § 40/2 obč. zák. vyžadujícím v případě písemně uzavřené smlouvy i její písemné změny. V tomto případě totiž nejde o změnu smlouvy, tj. její prodloužení, nýbrž o obnovu původního právního vztahu.

Nájemní poměr na dobu neurčitou lze ukončit dohodou smluvních stran nebo

jednostrannou výpovědí učiněnou pronajímatelem nebo nájemcem, přičemž platí že výpověď

je možno dát jen z celého pronajatého pozemku, nikoli jen z jeho části.93 Obč. zák.

nespecifikuje žádné výpovědní důvody, je na účastnících smlouvy, zda ti si konkrétní důvody,

jež založí právo jedné či druhé strany dát výpověď, sjednají 94. Výpovědní dobu upravenou dispozitivním ustanovením § 677/2, lze rovněž nahradit dohodou, mlčí-li smlouva, uplatní se

ve vztahu k pozemkům patřícím do zemědělského nebo lesního půdního fondu výpovědní lhůta jednoroční, přičemž výpověď nelze podat kdykoli (nestanoví-li smlouva jinak), nýbrž

jen k 1. říjnu běžného roku. U ostatních nemovitostí lze výpověď podat ke kterémukoli vyjadřuje vůli účastníků smlouvy a současně neodporuje zákonu, neobchází jej nebo není v rozporu s dobrými mravy, přičemž zákon skončení nájmu na dobu určitou výpovědí nezakazuje.“ 92 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 2. 1997 sp.zn. 2 Cdon 141/97 93 To plyne z úvahy, že výpověď je jedním ze způsobů zrušení nájemního poměru, a nikoli jeho změny. Srov. R 138/1954. 94 Např. každá ze smluvních stran je oprávněna vypovědět smlouvu v případě, že druhá smluvní strana hrubě porušila své povinnosti a přes písemné upozornění nezajistila v přiměřené lhůtě (ta nesmí být kratší než 30 dnů) nápravu . Za hrubé porušení smlouvy se považuje zejména….. strana 56 z 78

okamžiku při tříměsíční výpovědní době. Výpovědní lhůta obecně počíná běžet dnem následujícím po doručení výpovědi, strany si však mohou smluvně modifikovat u výpovědní

lhůty i počátek jejího běhu, např. dnem doručení výpovědi druhé straně, prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi atd.

Zvláštní výpovědní lhůty pro pozemky spadající do jeho věcné působnosti stanoví zákon

č. 229/1991 Sb., o půdě, ve znění pozdějších předpisů, pro nájemní vztah vzniklý podle tohoto zákona, pokud si jeho účastníci neošetřili podmínky výpovědi jiným způsobem, např. odkazem na občanskoprávní úpravu.

Odstoupení od smlouvy představuje další způsob zániku nájemního vztahu, tentokrát

zániku od samého počátku, okamžitého bez plynutí lhůty. Smlouva se ruší ex tunc a strany jsou povinny ke vzájemné restituci, tj. uvést vše do původního stavu formou navrácení si

poskytnutých plnění. Pronajímatel či nájemce je oprávněn odstoupit od smlouvy stanoví-li tak zákon nebo smlouva. Zákon umožňuje nájemci odstoupit od smlouvy, jestliže mu pronajímatel předá pozemek nezpůsobilý smluvenému nebo obvyklému užívání nebo jestliže

se do takového stavu dostane později, aniž by nájemce jakkoli porušil svou povinnost řádného užívání. Jiným zákonným důvodem pro odstoupení nájemce je jeho nemožnost užívání

pronajatého pozemku, pro nároky které si činí k pozemku třetí soba. Jestliže pronajímatel v přiměřené době nezabezpečí nájemcovo užívací právo, může nájemce odstoupit.

Pronajímateli náleží právo odstoupit od smlouvy užívá-li nájemce (nebo trpí-li užívání)

takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda nebo hrozí značná škoda a současně nájemce již písemně marně vyzval, aby takového způsobu užívání zanechal. Dále může

pronajímatel tohoto oprávnění využít, jestliže nájemce je v prodlení s placením nájemného a nezaplatil je ani do splatnosti dalšího nájemného, a je-li tato doba kratší než tři měsíce, do tří měsíců. Podmínkou

k tomu, aby mohl pronajímatel od smlouvy odstoupit je předchozí

nezbytná výzva nájemci k zaplacení nájemného, přičemž postačí i upozornění ústní., bude ale

na pronajímateli, aby prokázal, že nájemce k placení skutečně marně vyzval. Zákon nestanoví lhůtu mezi výstrahou a odstoupením od smlouvy, v níž by měl nájemce nájemné po výzvě zaplatit nebo začít řádně pozemek užívat, avšak nepochybně musí být přiměřená k tomu, aby

nájemci umožňovala jeho povinnost splnit. Zvláštní důvod k odstoupení od smlouvy je

existence pravomocného rozhodnutí příslušného orgánu o nutnosti pronajatý pozemek vyklidit.

Nájemní vztah také zaniká, pokud samotný předmět pronájmu je zničen, nepodstatné

bude, zda se na zničení podílel nájemce či pronajímatel. Pro pozemek jako takový je typickou

strana 57 z 78

vlastností nezničitelnost, v úvahu tak přichází zhoršení jeho užitné hodnoty, jestliže není obděláván řádným způsobem či vůbec, nikoli však skončení nájmu tímto způsobem.

Nájemní vztah změnou v osobě vlastníka (singulární, univerzální sukcese) automaticky

nezaniká, právním následkem změny vlastnictví je přechod práv a povinností pronajímatele

na nabyvatele. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn 2 Cdon 863/97 jde o zvláštní případ

právního nástupnictví, k němuž dochází přímo ze zákona. Nabyvatel pronajatého pozemku

vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu, práva a povinnosti vyplývající ze zákona či ze smlouvy. Na

nabyvatele nepřecházejí z tohoto titulu všechna práva a povinnosti pronajímatele, nepřecházejí na něj peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele, vzniklé za trvání původního

nájemního vztahu, např. pohledávka na splatné nájemné, povinnost zaplatit splatnou nájemcovu pohledávku na slevu z nájemného aj. Stejný právní názor Nejvyšší soud potvrdil i

v rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 866/2002: „Na nabyvatele vlastnického práva k pronajaté věci

nepřechází závazek jeho právního předchůdce, který rámec nájemní vztahu přesahuje, např.

závazek strpět změnu podstaty věci. Např. na nabyvatele nepřechází povinnost dát pronajímateli souhlas ( ke kterému se zavázal původní pronajímatel) ke změně kultury pozemku.“ Zásada přechodu práv a povinností ex lege je v zájmu ochrany nájemce pozemku

prolomena tím způsobem, že pronajímatel nemůže vypovědět smlouvu z jiných než

zákonných či smluvních důvodů, naopak nájemce ji z důvodu změny ve vlastnictví vypovědět může. Pokud je ve smlouvě nebo zákonem stanoveno výpovědní období (např. k prvnímu dni každého kalendářního čtvrtletí) musí ji v tomto nejbližším období podat.

Po skončení nájemního poměru je nájemce povinen vyklidit pronajatý pozemek a předat

jej pronajímateli se vším příslušenstvím ve stavu, který odpovídá sjednanému způsobu užívání. Nájemce se může zavázat, že pozemek uvede do původního stavu, tzn. odstraní svoje movité věci, tj. nářadí, stroje, stavby nejrůznějšího druhu - skleník aj., nebo jestliže si smluvili

jejich výstavbu, že jej předá i s nimi. Nebyl-li způsob užívání smluven, pak ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Již několikrát jsem se zmínila o tom, že

pozemek (zemědělský, lesní) pokud je řádně užíván, tzn. zavlažován, hnojen, kypřen aj., se tímto užíváním na rozdíl od jiných věcí neopotřebovává, tj. neztrácí si svoji hodnotu, proto je

nájemce povinen navrátit pronajatý pozemek ve stavu v jakém jej převzal, aniž by se

přihlíželo k nějakému opotřebení. Pokud však nájemce pozemek neužíval, nestaral se řádně nebo trpěl takové užívání třetími osobami, čímž vznikla pronajímateli škoda, je povinen mu ji

nahradit Jde o objektivní odpovědnost, kdy jediným liberačním důvodem je náhoda, za niž

strana 58 z 78

nájemce neodpovídá. Pronajímatel má jen šest měsíců od předání pozemku na to, aby se náhrady škody domáhal, jinak jeho nárok zanikne.

Jiná situace ale nastane, by-li pronajat např. pozemek evidovaný v katastru nemovitostí

v druhu ostatní plocha (sportoviště aj.), potom se při předání k takovému opotřebení jistě

přihlížet bude. O předání a stavu pozemku při skončení nájmu by bylo vhodné pro případ budoucích sporů sepsat předávací protokol.

strana 59 z 78

8. Současné prameny nájemního institutu 8.1.

Úvod

Nájemní poměr představuje jeden z vícero užívacích vztahů, kterými naše současná právní

úprava disponuje. Jenom ve zkratce bych se ráda pozastavila nad jejich základním utříděním,

neboť jsem toho názoru, že pro ucelenost problematiky nájemního vztahu to jistě bude

vhodné. V jedné z kapitol této práce jsem se zabývala pozemkově užívacími vztahy, které

jako vyjádření tehdejší politické kultury byly v praxi široce uplatňovány. Obsah těchto užívacích institutů se prakticky rovnal oprávnění vlastníka, jehož právní postavení bylo tím

pádem značně omezené. V devadesátých letech minulého století byly tyto mnohé instituty

zrušeny (např. právo osobního užívání, trvalé užívání aj.), jiné restituovány (s obnovením právního postavení vlastníka se narovnal i institut nájemní) či pozměněny (tím mám na mysli zejména hospodaření organizačních složek a státních organizací s majetkem státu).

Dle základního kritéria můžeme rozlišit užívací vztahy platné právní úpravy na primární a

odvozené. U primárních užívacích institutů půjde zejména o tzv. příslušnost hospodařit, a to konkrétně organizačních složek státu a státních organizací se státním majetkem, základ právní

úpravy představuje z. č. 219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích. Specifický užívací vztah zakládá z. č. 77/1997 Sb., o státním podniku, jenž hovoří výslovně o přeměně na příslušnost hospodaření. U statutárních měst a hlavního města Prahy příslušné zákony, tzn. z. č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze a z. č. 128/2000 Sb., o obcích,

vytvářejí tzv. oprávnění městských částí hlavního nebo statutárního města hospodařit se

svěřeným majetkem města. Rozpočtové a příspěvkové organizace zřízené obcí nebo městskou částí mohou být toliko oprávněny hospodařit s majetkem obce. Mezi další primární užívací instituty lze zařadit i tzv. správu nemovitostí ve vlastnictví státu vykonávanou Pozemkovým fondem. Primární užívací instituty se zapisují do katastru nemovitostí způsobem obdobným

zápisu95, nikoli vkladem, neboť v těchto případech nedochází k žádné změně vlastnického práva, vlastníkem dotčených pozemků (respektive budov) je nadále stát nebo obec.

K odvozeným užívacím institutům bude zajisté patřit institut výpůjčky a nájmu. Právní

úprava nájemního vztahu a výpůjčky je obsažena v občanském zákoníku, některá specifika

nájmu (výpovědní lhůty, výše nájemného) jsou předmětem zákona č. 229/1991 Sb., o půdě. Výpovědní lhůty dle tohoto zákona se budou aplikovat tam, kde nájemní vztah k věcně vymezeným pozemkům vznikl ze zákona a strany si nedomluvily jiné podmínky výpovědi. Výše ročního nájemného upravená v § 22/9 se uplatní jen ve vztahu k pozemkům náležejícím 95

§ 7/1 poslední věta, z. č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. strana 60 z 78

do zemědělského půdního fondu96 za podmínky, že se účastníci nájemního vztahu

nedomluvili jinak, tzn. nesjednali si nájemné výší či nižší než stanoví zákon. I zde se preferuje

dohoda stran o výši nájemného před zákonnou úpravou. Dílčí otázky nájemního vztahu řeší také zákon o lesích ve vztahu k pozemkům určeným k plnění funkce lesa a z. o obcích,

respektive z. o krajích, k jejichž právní úpravě bych se ráda vrátila později. Také zákon o majetku ČR, přestože výslovně nemluví o nájmu, nýbrž jen přenechání do úplatného či bezúplatného užívání, tvoří nepochybně z pohledu celostního součást problematiky nájemního vztahu.

A právě zmíněnými zákony, jejichž předmětem je mimo jiné také právní úprava

nájemního vztahu, bych se ráda zabývala podrobněji. 8.2.

Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích

V části třetí zákona o majetku nesoucí název Nakládání s majetkem, jsou stanoveny

podmínky nakládání s majetkem mezi organizačními složkami, podmínky převodu státního majetku, otázka věcných břemen či zástavního práva. Do této části spadá i ustanovení § 27

týkající se „jiného způsobu nakládání“, konkrétně přenechání státního majetku do úplatného nebo bezúplatného užívání fyzické či nestátní právnické osobě. Zákon o majetku výslovně o institutu nájmu, respektive výpůjčky, nehovoří, neboť používá pojmu „užívání“, současně však na úpravu ustanovení § 659 a násl, § 663 a násl. dle obč. zák. odkazuje97 a úplatu za

přenechání pozemků do užívání nazývá nájemným. Pravidla tohoto zákona představují

speciální právní úpravu k obecnému obč. zák, který platí subsidiárně, tzn. pokud lex specialis nestanoví jinak.

Důvody pro přenechání pozemku do užívání

Ustanovení § 27 formuluje nezbytná pravidla pro pronajímání majetku státu (pozemků

nebo jejich částí) nebo pro jeho výpůjčku, která jsou v porovnání s obecnou úpravou v obč. zák. v zájmu ochrany státního majetku jako veřejného statku podstatně přísnější. Pronajmout případně vypůjčit lze jen tu věc, kterou příslušná organizační složka dočasně k plnění svých funkcí nepotřebuje nebo pokud by tímto užíváním mohl být daný předmět využíván účelněji a hospodárněji. 96

97

§ 1/2,3 z. č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů. I když v poznámce pod čarou, která natvoří součást legálního textu.

strana 61 z 78

Podmínky doby užívání

Nájemní smlouvu je možno uzavřít jen na dobu určitou v trvání nejdéle pět let pro

jednoho uživatele, přičemž budou-li po uplynutí sjednané doby zachovány podmínky pro přenechání věci do užívání, tj. dočasná nepotřebnost věci nebo její účelnější či hospodárnější využití, lze užívání témuž uživateli prodloužit, zásadně však nejdéle opět na dobu pěti let. Výpověď, odstoupení od smlouvy

Nájemní smlouva k pozemku musí vždy obsahovat možnost odstoupení od smlouvy či

výpovědi ze strany pronajímatele (organizační složky), kdy jako důvodem pro podání

výpovědi nebo pro odstoupení od smlouvy bude to, že nájemce neplní své povinnosti řádně a

včas98, nebo že podmínky pro přenechání věci do užívání, tj. dočasná nepotřebnost věci nebo

její účelnější či hospodárnější využití, přestanou být plněny. Nájemné

Zákon specificky upravuje výši nájemného tím, že přikazuje jeho minimální výši, pod

kterou nesmí klesnout. Nájemné nesmí být sjednáno v nižší částce, než kterou jako nejvyšší

možné nájemné stanoví zvláštní předpis, konkrétně ustanovení § 10 z. č. 526/1990 Sb., o cenách99. U vymezených pozemků, které neslouží podnikání, je výše nájemného regulována

cenovým výměrem Ministerstva financí č. 1/2005 kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami. V ostatních případech nesmí být výše nájemného nižší než je dle místních podmínek obvyklé.

Okruh uživatelů a účel bezúplatného užívání

Bezúplatné užívání, respektive výpůjčka, lze sjednat jen s osobami, které se nezabývají

podnikáním (nespadají pod vymezení podnikatele dle § 2/1 obch. zák.) a současně pouze k zajištění výkonu státní správy v přenesené působnosti anebo pro zákonem vymezené

Pronajímatel by mohl odstoupit od smlouvy z důvodu vadného plnění i dle § 517 obč. zák., musel by však nejdříve poskytnout nájemci přiměřenou lhůtu k dodatečnému splnění povinnosti. Pokud si strany tento důvod sjednají ve smlouvě bez výslovné povinnosti zachování přiměřené lhůty, může pronajímatel od smlouvy odstoupit přímo. 99 § 10 z. č. 526/1990 Sb.: „zboží, u něhož se uplatňuje regulace cen podle § 5 a 6, zařazují cenové orgány rozhodnutím do seznamu zboží s regulovanými cenami (dále jen "seznam"). Seznam a ceny v jeho rámci stanovené a zboží, u něhož se uplatňuje regulace cen podle § 8, uveřejňují cenové orgány v Cenovém věstníku.“ 98

strana 62 z 78

veřejnosti prospěšné účely 100. Obsah každého jednotlivého účelu bude třeba v každém

konkrétním případě ve smlouvě uvést a blíže specifikovat .

Jelikož nelze vyloučit, že v jednotlivých případech vznikne potřeba zajistit užívání

majetku státu i za odlišných podmínek, aniž by byla vhodná jiná dispozice s dotčeným

majetkem, umožňuje zákon odchýlit se od stanovených pravidel na základě výjimky povolované Ministerstvem financí 101. Podnájem

Podle obecné úpravy obsažené v obč. zák. může nájemce přenechat pozemek do užívání

podnájemci, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak. K tomu, aby mohl nájemce státního majetku dát pozemek do podnájmu je třeba nejen souhlasu pronajímatele102 (příslušné organizační složky, respektive jejího vedoucího), leč navíc musí být tento souhlas schválen příslušnými orgány, pokud si toto schválení vyhradí. Udělený souhlas schvaluje zřizovatel organizační složky, nemá-li organizační složka zřizovatele, souhlas schvaluje věcně příslušný

ústřední správní úřad, a není-li ho, schválení dává Ministerstva financí. To platí obdobně v

případě, sjednává-li organizační složka s vypůjčitelem možnost přenechat věc za úplatu k užívání jinému. 8.3.

Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, zákon č. 129/2000 Sb., o krajích

Také pro nakládání s nemovitým majetkem kraje či obce platí v zájmu transparentnosti a

zvláštní ochrany před nehospodárným zacházením zvláštní pravidla, obsažená v ustanovení §§ 39, 41 a 102 zákona o obcích a §§ 18 a 59 zákona o krajích.

Pokud má obec (kraj) v úmyslu pronajmout (vypůjčit) svůj pozemek je povinna tento

záměr zveřejnit. Účelem zveřejnění záměru je umožnit všem potencionálním zájemcům se

k záměru vyjádřit a předložit vlastní nabídky. Zákon však neřeší otázku, který její orgán je

příslušný k rozhodnutí o vyhlášení předmětného záměru, nejvíce se nabízí takové řešení, dle

něhož ten orgán obce, který je oprávněn o příslušné dispozici s obecním majetkem

rozhodnout, je rovněž oprávněn tento záměr i zveřejnit.103 V případě nájmu (výpůjčky) je ke § 27/3 z.č. 219/2000 Sb., poslední věta: „…pro účely sociální, humanitární, požární ochrany, ochrany obyvatelstva, integrovaného záchranného systému, vzdělávací, vědecké, kulturní, sportovní a tělovýchovné, ochrany přírody a péče o životní prostředí. 101 Nedorost, L., Sovák, Z. Zákon o majetku české republiky a jejím vystupování v právních vztazích. Praha: Eurolex Bohemia, 2002, s. 78 102 Jelikož se zákon nevyjadřuje k povaze souhlasu, nemusí jít nutně o souhlas předchozí. 103 Srov. Koudelka Z., Ondruš R., Průcha P. Zákon o obcích (obecní zřízení): komentář, 3.vydání, Praha: Linde, 2005

100

strana 63 z 78

zveřejnění záměru oprávněna rada obce, která je současně výslovně dle ustanovení § 102/2 m) oprávněna o jejím uzavření rozhodnout.

Další otázkou hodnou rozebrání představují náležitosti, které musejí být v záměru

zahrnuty. Záměr by měl vždy obsahovat jednak identifikaci samotného právního úkonu, který hodlá obec učinit (nájemní smlouva), jednak jednoznačně určovat zákonem předepsaným

způsobem pozemek, který má být výhledově dán do pronájmu. Zákon výslovně stanoví, že u

nemovitosti musí být uvedeny údaje, jenž jsou dle § 5 z. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, nezbytné pro zapsání do evidence.104 Vedle toho musí záměr obsahovat veškeré podmínky a omezení stanovená radou obce, která se týkají budoucího nájemního vztahu

Záměr obce pronajmout pozemek v jejím vlastnictví musí být zveřejněn, zveřejněním

zákon rozumí jeho vyvěšení na úřední desce po dobu nejméně 15 dnů (u krajů 30 dnů) před rozhodnutím rady obce o uzavření nájemní smlouvy. Ze smyslu zákona plyne, že zveřejnění

musí rozhodnutí o uzavření smlouvy předcházet bezprostředně.105 Nezbytností je vyvěšení

záměru na úřední desce, vedle toho může být záměr zveřejněn způsobem v místních

podmínkách obvyklým, např. v místních novinách doručovaných do každé domácnosti, na webových stránkách apod. Povinnost zveřejnit záměr předepsaným způsobem není dána,

pokud se pronajímají hrobová místa anebo u pronájmu na dobu kratší než 30 dnů (u krajů 90 dnů). Stejně tak, jde-li o nájem právnické osobě zřízené obcí či krajem, publikace se

nevyžaduje. Kraj (a nikoli obec) dále nemusí tento záměr zveřejňovat, pokud předmětem pronájmu má být silniční nebo silniční pomocný pozemek v souvislosti se zvláštním užíváním silnic dle ustanovení § 25 z. č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích.

Jestliže obec záměr pronajmout svůj majetek nezveřejní 106, je následná nájemní smlouva

od samého počátku absolutně neplatná, tzn. nájemce, který netušil, že obec či kraj svoji publikační povinnost nesplnil, se nemůže dovolávat jednání v dobré víře.

Rozhodovat o uzavírání nájemních smluv a smluv o výpůjčce (schválení podléhají také

jejich změny) je zákonem vyhrazeno radě obce (kraje), a to nejen vystupuje-li obec či kraj

v postavení pronajímatele, ale i tehdy přenechává –li se jí cizí pozemek, aby jej sama obec Pozemky musí být identifikovány: parcelním číslem, názvem katastrálního území, údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu, v případě, že jsou pozemky v daném katastrálním území vedené ve dvou písemných řadách. Pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem: parcelním číslem dle dřívější pozemkové evidence, názvem katastrálního území a údajem, zda se jedná o parcelní číslo dle pozemkového katastru, přídělového nebo scelovacího operátu 105 Za zveřejnění nelze považovat situaci, kdy záměr je 15 dnů na úřední desce vyvěšen, poté je sejmut a rada obce o něm rozhodne až za několik týdnů. Srov. Koudelka Z., Ondruš R., Průcha P. Zákon o obcích (obecní zřízení):komentář, 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 135 106 Za zveřejněný také nelze považovat záměr, který byl prokazatelně vyvěšen na úřední desce nejdříve 15 den (30 den) před jednáním rady obce (kraje), který neobsahuje všechny podmínky radou stanovené, nebo v němž pozemky nebyly identifikovány v souladu se zákonem.

104

strana 64 z 78

pro uspokojení svých potřeb užívala či z něj brala užitky. Rada ovšem může část své

působnosti (např. přípravu podkladů pro rozhodnutí) svěřit příslušnému odboru obecního (krajského) úřadu a u obce též příspěvkové organizaci dané obce, vlastní rozhodnutí by ale měla učinit sama. Myslím si, že by se mělo do procesu schvalování důležitých a citlivých

otázek, jako by mohl být např. pronájem obecní nemovitosti zajišťující dopravní obslužnost občanů, zapojit i zastupitelstvo obce, představující jediný orgán obce s přímou politickou

odpovědností občanům. Bylo by proto dobré, aby rada své konečné rozhodnutí opřela

například o určité právně nezávazné doporučující usnesení zastupitelstva. Konečnou odpovědnost za učiněné rozhodnutí však nese v každém případě vůči obci jenom a pouze rada.

Zákon o obcích, krajích upravuje pouze podmínky ve vztahu k

uzavření nájemní

smlouvy, nikoli její samotné obsahové náležitosti, s výjimkou ustanovení § 41 z. o obcích, respektive § 23 z. o krajích. Dle tohoto ustanovení se musí nájemní smlouva, případně listina osvědčující tento právní úkon, opatřit doložkou, deklarující, že ke splnění zákonem

předepsaných podmínek (tj. zveřejnění záměru a schválení nájemní smlouvy radou obce) skutečně došlo. Zákon stanoví povinnost doložku vypracovat, pokud však do smlouvy

začleněna není, nezpůsobuje to její neplatnost, neboť obligatorní podmínku platnosti nájemní smlouvy nepředstavuje. Tato tzv. doložka o dodržení zákonného postupu by zpravidla měla obsahovat datum vyvěšení záměru uzavřít nájemní smlouvu, datum jeho sejmutí, označení orgánu obce (kraje), který jej schválil, datum schválení a číslo usnesení.107

Pro koncipování samotné nájemní smlouvy zákon o obecním či krajském zřízení, narozdíl

od právní úpravy týkající se nakládání s majetkem státu, žádné (s výjimkou výše uvedené doložky) speciální podmínky nepožaduje. Nic ale obci nebrání, aby se při sepisování nájemní

smlouvy zákonem o státním majetku inspirovala, ať už v otázce důvodů pronájmu, délky jeho trvání či výše nájemného. 8.4.

Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích

Pozemky určené k plnění funkcí lesa108 a lesní porosty vystupují jednak jako předmět

vlastnického práva (státu, územního samosprávného celku, jiné právnické či fyzické osoby), jednak jako veřejný statek, který v mezích obecného užívání slouží veřejným potřebám všech ostatních. Účelem lesního zákona je tak především skloubit veřejný zájem na ochraně lesa,

Koudelka Z., Ondruš R., Průcha P.Zákon o obcích (obecní zřízení): komentář, 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 143 108 Ustanovení § 3 z. o lesích

107

strana 65 z 78

vždyť plní významné protierozní funkce či pozitivně ovlivňuje klimatické podmínky, a zájmy jeho vlastníků na hospodářské produkci.

Nájemní smlouva (stejně tak smlouva podnájemní nebo smlouva o výpůjčce), kdy

předmětem nájmu mají být pozemky určené k plnění funkce lesa (dále jen lesní pozemky),

musí být uzavřena v písemné formě. Pokud by se tak nestalo bude tato smlouva od počátku stižena absolutní neplatností.

Vlastníka lesních pozemků zatěžuje oznamovací povinnost vůči orgánu státní správy lesů

(v tomto případě vůči obecnímu úřadu obce s rozšířenou působností), jejímž obsahem musí

být informace týkající se délky nájemního vztahu, případně vztahu podnájmu či výpůjčky. Za

situace, že nájemní vztah má trvat dobu kratší než pět let, musí vlastník lesních pozemků splnit svoji informační povinnost v časově omezeném období, tj. do 30 dnů od uzavření

příslušné smlouvy o užívání. Dotčené pravidlo v ustanovení § 12/2 mělo své opodstatnění do 30.6. 1996, kdy se do katastrální evidence zapisovaly právní vztahy nájmu a výpůjčky zemědělských a lesních pozemků, které trvaly nebo měly trvat více něž pět let. V zájmu ochrany a zachování lesního půdního fondu tak byly nájmy delší než 5 let evidovány

v katastru nemovitostí, u nájmů zřízených na kratší dobu vedly jejich evidenci tehdejší

okresní úřady. S účinností od 1.7. 1996 však novela katastrálního zákona č. 89/1996 Sb. tehdejší ustanovení § 2/1 f ze zákona č. 344/1992 Sb. vypustila, leč v zákoně o lesích výše

uvedená oznamovací povinnost ve vztahu k nájmům trvajícím méně jak pět let dle mého názoru bez opodstatnění zůstala.

Zvláštní povinnosti ukládá zákon v ustanovení § 4/2 při nakládání s lesními pozemky ve

státním vlastnictví. Za stát jako vlastníka vykonává práva a povinnosti spojené s vlastnictvím

lesa právnická osoba (Lesy České Republiky, s. p.), která k lesům ve vlastnictví státu vykonává právo správy. Možnost nakládat s nemovitým majetkem (tedy i s lesními pozemky) ve vlastnictví státu je tradičně omezena. Toto omezení zůstane v platnosti, i když omezení

stanovená zvláštními předpisy budou změněna nebo zrušena. Nájem a podnájem lesních

pozemků ve státním vlastnictví za účelem hospodaření je zcela zakázán, oproti tomu pronájem státního lesa za jiným účelem je za naplnění zákonem předepsaných podmínek

možný. Nájemní smlouva, smlouva o výpůjčce musí totiž krom obecných náležitostí platnosti obsahovat také předběžný souhlas Ministerstva zemědělství. Zákon hovoří o tom, že

k platnosti těchto smluv je třeba souhlasu předběžného, tento zákonodárcem zvolený termín by při jazykovém výkladu mohl budit dojem, že nejde o souhlas tak úplně konečný, leč účelu

ustanovení by spíše vyhovoval termín souhlasu předchozího. O předběžný souhlas k

strana 66 z 78

nakládání s lesy ve vlastnictví státu bude zásadně žádat právnická osoba, které je svěřeno nakládání s těmito lesy.

U lesních pozemků ve vlastnictví jiného subjektu než státu, tzn. i obce nebo kraje, je

přípustné uzavřít podnájemní smlouvu jen tehdy, pokud to smlouva nájemní dovoluje. Jde tedy o opačné pravidlo než stanoví § 666/1 obč. zák. 8.5.

Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny

Zákon o ochraně přírody a krajiny je normou, která upravuje společenské vztahy vznikající

při této ochraně, ochranu přírody a krajiny hodnotí jako veřejný zájem, kdy každý je povinen při užívání přírody a krajiny strpět omezení z tohoto zákona vyplývající. Účastníci nájemního

vztahu jsou tak povinni respektovat nejen pravidla založená soukromoprávním aktem, ke

kterým se sami zavázali, ale i povinnosti uložené v ustanoveních dotýkajících

se veřejnoprávního aspektu nájemního vztahu. Zákon vystupuje ve vztahu k tzv. složkovým právním předpisům jako lex specialis 109, tzn. že jeho zvláštní pravidla se před těmi obecnými

aplikují přednostně. Vlastníci (uživatelé) tak musejí své pozemky užívat na základě

ustanovení speciálních právních předpisů, současně však musí zajistit soulad i s ostatními

právními normami a s celým právním řádem. Případným kolizím na úseku ochrany přírody a

krajiny předchází zákon ČNR č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ustanovením § 90 odst. 4, v němž stanoví, že zákon a předpisy vydané k jeho provedení jsou zvláštními předpisy ve vztahu k předpisům o lesích, vodách, územním plánování a stavebním řádu, o ochraně

nerostného bohatství, o ochraně zemědělského půdního fondu, myslivosti a rybářství. Při

řešení konkrétní věci, dotýkající se ochrany přírody a krajin, má proto právní úprava daná

zákonem ČNR č. 114/1992 Sb. přednost před zákony ostatními. Jen ve stručnosti bych ráda

pojednala o některých právních prostředcích ochrany, které mohou práva a povinnosti plynoucí z trvajícího nájemního vztahu významně dotvářet. 8.5.1.

Obecná ochrana pozemků

Významný krajinný prvek

Významné krajinné prvky rozlišujeme na ty, které vznikly ze zákona, tj. jsou např. lesy,

rašeliniště, rybníky. Dále jsou jimi ty části krajiny, které orgán ochrany přírody jako takové zaregistruje, tzn. vzniklé administrativním rozhodnutím, k nim se řadí zejména mokřady,

trvalé travní plochy, historické zahrady a parky apod. Užívání krajiny, kde se tyto významné 109

Viz. rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 18. 12. 1998 sp. zn. 30 Ca 131/98. strana 67 z 78

krajinné prvky nacházejí, je zákonem omezeno v tom smyslu, že k veškerým zásahům, které by mohly vést k poškození takto chráněného území (např. pokud si smluvní strany v nájemní smlouvě domluvily případnou změnu kultury pozemku, umístění stavby), je nutností, aby si

nájemce vedle jiných rozhodnutí opatřil i závazné stanovisko orgánu ochrany přírody a

krajiny. Zákon výslovně přisuzuje stanovisku povahu správního rozhodnutí, z něhož by navazující rozhodnutí (např. územní rozhodnutí o využití území, umístění stavby) mělo vždy vycházet.

Povinnosti investorů

Investor, který zamýšlí uskutečnit závažné zásahy, které by se mohly dotknout zájmů na

ochraně přírody a krajiny (výstavba apod.) je povinen předem zajistit na svůj náklad

provedení "biologické hodnocení", čímž má provádějící právní předpis110 na mysli zprávu obsahující zjištění, popis a vyhodnocení současného stavu krajiny a předpokládaných přímých i nepřímých vlivů investorem zamýšleného užívání krajiny z hlediska vlivu na rostliny a

živočichy. Biologické hodnocení se provádí pouze v případě, že o jeho nezbytnosti rozhodne

orgán ochrany přírody příslušný k povolení zamýšleného zásahu (např. ten který vydává závazné stanovisko k možnému zásahu do významného krajinného prvku). Provedení biologického hodnocení se neuloží, pokud je součástí jiného ekologického hodnocení podle

obecně závazných právních předpisů na ochranu životního prostředí a splňuje zároveň požadavky na biologické hodnocení, např. pokud je investor povinen zajistit realizaci

procedury EIA. Zákon o ochraně přírody a krajiny zavedl institut biologického hodnocení pro případy, kdy není vyžadováno posuzování vlivů podle zák. č. 100/2001 Sb. Biologické hodnocení provede fyzická osoba navržená investorem, mající k tomu příslušné autorizační

oprávnění. Co se týče praktického dopadu výsledku takového hodnocení na navazující

rozhodovací činnost, zákon jej nepovažuje za materiál závazný, nýbrž jen podkladový. Podobně jako u stanoviska k posouzení vlivů záměru na životní prostředí by se měl orgán

ochrany přírody s ním nějak vypořádat, tím mám na mysli buď jej zahrnout do svého rozhodnutí nebo uvést důvody, proč tak neučinil.

110

vyhláška Ministerstva Životního prostředí č. 395/1992 Sb., v platném znění strana 68 z 78

Přechodně chráněná plocha

Přechodně chráněnou plochu111 může dočasně nebo opakovaně (v pravidelných časově

omezených intervalech, např. období hnízdění ptáků) vyhlásit orgán ochrany přírody za účelem zvýšení míry ochrany dotčeného území. Vznikne-li nájemci pozemku v důsledku ochranných podmínek přechodně chráněné plochy újma nikoliv nepatrná (co si pod ní

představit zákon blíže nerozvádí), přísluší mu na jeho žádost finanční náhrada od orgánu

ochrany přírody, který přechodně chráněnou plochu vyhlásil. Otázkou, kterou se zákon také nezabývá, je vztah nároku poškozeného na finanční náhradu dle tohoto ustanovení a nároku na náhradu za ztížení zemědělského nebo lesního hospodaření dle ustanovení § 58. Aplikační

praxe se přiklání k názoru, dle něhož je § 13 k § 58 speciálním, proto se v případě vzniklé

újmy z důvodu přechodně chráněné plochy pravidla obsažená v ustanovení § 58 nepoužijí.112 Orgán ochrany přírody při rozhodování o výši finanční náhrady může požadovat doložení žádosti doklady či údaji o výnosu pozemku.

Opatření ke zlepšování přírodního prostředí

Vlastníci a nájemci pozemků mají povinnost zlepšovat podle svých možností stav svých

pozemků za účelem zachování druhového bohatství přírody a udržení systému ekologické stability. Orgány ochrany přírody či obce mohou uzavřít s vlastníky či nájemci pozemků

písemnou dohodu o takovém způsobu hospodaření, který by ochranu přírodního prostředí

zabezpečil. Písemnou dohodou lze upravit rovněž způsob hospodaření ve zvláště chráněných územích a ptačích oblastech. Orgány ochrany přírody mohou vyzvat vlastníka či nájemce, aby

určitým způsobem konal, pokud ten výzvě nevyhoví a je nečinný, jsou oprávněny provádět samy či prostřednictvím jiného zásahy ke zlepšení přírodního a krajinného prostředí. Zákon neurčuje na čí náklady se oprávněné zásahy provedou, tudíž povinným k jejich uhrazení

nebude vlastník či nájemce, kterým by bylo možno takový závazek uložit jen na základě

zákona, ale orgán ochrany přírody. Vlastníci a nájemci dotčených pozemků jsou povinni strpět provádění těchto zásahů a umožnit osobám, které je zajišťují, vstup na pozemky. Orgán

ochrany přírody je povinen předem vyrozumět vlastníky či nájemce o rozsahu a době zásahu. Za případné škody vzniklé vlastníkům či nájemcům pozemků v souvislosti s těmito zásahy odpovídá orgán ochrany přírody, který zásahy nařídil.

§ 13/1: „území s dočasným nebo nepředvídaným výskytem významných rostlinných nebo živočišných druhů, nerostů nebo paleontologických nálezů může orgán ochrany přírody svým rozhodnutím vyhlásit za přechodně chráněnou plochu. Přechodně chráněnou plochu lze vyhlásit též z jiných vážných důvodů, zejména vědeckých, studijních či informačních.“ 112 Srov. Miko, L. a kol. Zákon o ochraně přírody a krajiny. Komentář. 1. vydání, Praha: C.H. Beck, 2005, s. 132

111

strana 69 z 78

Finanční příspěvek

Aby mohl vlastník či nájemce dostát svým závazkům šetřit přírodní krajinu způsobem

stanoveným v příslušné dohodě o provádění péče o pozemky (nebo dohodě o způsobu hospodaření ve zvláště chráněných územích či ptačích oblastech), bude k tomu mnohdy

potřebovat finanční podporu, tu mu může poskytnout na základě písemné dohody113 orgán ochrany přírody nebo obec. Vedle těchto subjektů může příspěvek poskytnout i Státní fond životního prostředí České republiky.

8.5.2. Zvláštní pozemková ochrana

Náhrada za ztížení zemědělského nebo lesního hospodaření

Vlastník, a v období trvání nájmu i nájemce zemědělského nebo lesního pozemku114musí

strpět zákonná omezení v užívání pozemku, který se nachází v některém zvláště chráněném území, evropsky významné lokalitě, ptačí oblasti, anebo se na jím užívaném pozemku vyskytují památné stromy, zvláště chráněné druhy rostlin, živočichů či nerostů, jenž jsou

v zájmu ochrany přírody nezbytná. Pokud vznikne vlastníkovi nebo nájemci vyjmenovaných

pozemků v důsledku těchto omezení újma, má nárok na její finanční náhradu, a to i

v případě, že se nejedná o omezení vznikající přímo ze zákona, ale vyplývající z rozhodnutí, závazného stanoviska nebo souhlasu vydaného podle tohoto zákona. Finanční kompenzaci nelze poskytnout současně vlastníkovi a nájemci téhož pozemku. Požádají-li o náhradu včas

oba, poskytne se finanční náhrada pouze vlastníkovi pozemku. Nárok na finanční náhradu

zaniká, pokud uplatnění nároku nebylo příslušnému orgánu ochrany přírody doručeno do 3 měsíců od skončení kalendářního roku, v němž újma vznikla nebo trvala (nárok musí být

uplatněn písemně, přičemž rozhodným okamžikem je den doručení orgánu ochrany přírody).

Jelikož má vlastník pozemku přednostní právo na výplatu náhrady, musí se v případě, že o úhradu požádá nájemce s vyřízením žádosti o náhradě újmy počkat, zda ve stanovené lhůtě nepožádá o náhradu také vlastník. Příslušným orgánem k výplatě této náhrady je, pokud

zákon neurčuje jinak, Ministerstvo životního nebo jím zřízená organizační složka státu. Pokud Dle ustanovení § 19/4 vyhlášky Ministerstva Životního prostředí č. 395/1992 Sb., v platném znění, písemná dohoda o poskytnutí příspěvku vymezuje konkrétní věcné a časové podmínky zajišťující zájmy ochrany přírody, které je povinen příjemce příspěvku dodržet. Výplata příspěvku se provádí po splnění dohodnutých podmínek. Při jejich nesplnění se příspěvek nevyplatí, při částečném splnění podmínek se příspěvek přiměřeně zkrátí. Příspěvek lze poskytnout jednorázově nebo jako opakované plnění po určitou dobu, zpravidla ne delší pěti let. Na příspěvek lze poskytnout zálohu. 114 Musí jít o nájem oprávněný, nárok zcela jistě nemůže uplatnit ten, kdo užívá pozemek po skončení nájemního vztahu neoprávněně.

113

strana 70 z 78

je vlastníku nebo nájemci poskytnut finanční příspěvek k provedení opatření ke zlepšování přírodního prostředí, náhrada se o takto poskytnutou částku přiměřeně snižuje115.

Zákon neřeší situaci, kdy by finanční příspěvek k provedení opatření ke zlepšování přírodního prostředí byl poskytnut vlastníkovi a o náhradu by požádal nájemce (nebo naopak), pokud však vyjdeme z účelu ustanovení, finanční kompenzace se jistě bude vztahovat k pozemku, nikoli k osobě, tudíž k započtení by došlo i v těchto případech. Viz. Miko, L. a kol., Zákon o ochraně přírody a krajiny. Komentář. 1. vydání. Praha :C.H. Beck, 2005, s.253

115

strana 71 z 78

9. Závěr

Předmětem této práce bylo uceleně představit institut nájmu pozemku, kterému se právní

úprava věnuje v obecných ustanoveních obč. zák. o nájemní smlouvě a v dílčích ustanoveních uvedených zvláštních předpisů. V úvodních pasážích této práce jsem se zaměřila na historii

právní úpravy nájemního vztahu k pozemku obsažené v jednotlivých občanskoprávních

kodifikacích ve snaze zdůraznit jeho dle tehdejší úpravy podstatné obsahové náležitosti.

Neoddělitelnou součást problematiky nájmu pozemku nepochybně tvoří i soubor

pozemkověužívacích institutů, postupně zakotvených v našem právním řádu od počátku 50. let minulého století. Jejich právní pojetí odrážející tehdejší politické a hospodářské nazírání spočívalo v zásadě v preferenci zájmu celospolečenského nad

zájmem individuálním.

Vlastníkovo oprávnění užívat pozemek dle svého uvážení bylo podřazeno zájmu na zabezpečení jeho racionálního, tj. zemědělského, lesního, využití, a to mnohdy bez ohledu na vlastníkovu vůli. Považovala jsem proto za nezbytné alespoň stručně nastínit některé základní

pojmy a instituty týkající se této oblasti úpravy včetně jejich transformace na právní vztahy nájemní a jiné. V zájmu kontinuity práva přijatá právní úprava přeměny zmíněných užívacích

institutů, zastoupená primárně, ovšem nikoli vyčerpávajícím způsobem v zákoně o půdě,

způsobovala v aplikační praxi takové výkladové problémy, že jsem se rozhodla věnovat jejich

objasnění celé dvě kapitoly. Narovnání právního postavení vlastníka pozemku a současně

nájemního institutu, který byl do té doby upraven velmi kuse a fakticky neuplatňován, znamenalo v roce 1991 přijetí zákona o půdě a velké novely obč. zák. č. 509/1991 Sb. Novela obč. zák. byla přijata více méně jako prozatímní řešení, s tím že bude obč. zák. posléze nově

kodifikován, přesto představuje do nynější doby nerozsáhlejší změnu občanskoprávní úpravy. Už výše jsem se zmínila o tom, že nájem pozemku je obsažen v obecných ustanoveních. o nájemní smlouvě, tato subsidiární pravidla obč. zák.

pro takový nájemní vztah jsou

formulována povětšinou obecně bez přímé vazby na specifičnost zmíněného předmětu nájmu, výjimkou budiž ustanovení o splatnosti nájemného a délce výpovědní lhůty. Stejně jako v převažujících pravidlech o nájmu, i zde jde o normy dispozitivní, použitelné jen při absenci

odlišné úpravy smluvních stran. Je tak ponecháno na vůli stran, aby si přenechání pozemku

k užívání či braní užitků z něj upravily podle svých potřeb, odvíjejících se od charakteristických vlastností, jimiž se pozemek, respektive půda vyznačuje. Nájemního

vztahu se vedle z. č. 229/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dotýkají i jiné zvláštní

předpisy, o nichž jsem v zájmu komplexnosti dané problematiky pojednala v závěrečných ustanoveních této práce. Zařadila jsem do této kapitoly stručné pojednání o těch právních

strana 72 z 78

předpisech, které považuji v rámci daného tématu za jedny z nejvýznamnějších, tzn. zákon č.

219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích, zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, zákon č. 129/2000 Sb., o krajích, zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a nakonec zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, vše ve znění pozdějších předpisů.

Současná právní úprava nájmu pozemku tak vychází z toho, že těžiště úpravy představují

obecná ustanovení obč. zák. o nájmu ve zvláštních případech modifikované tzv. složkovými

předpisy. Stejně jako obč. zák z roku 1950 a 1964 ve znění před velkou novelou nerozlišuje

nynější obč. zák. nájemní a pachtovní smlouvu, tj. právní institut charakteristický požívacím

právem nájemce, který je pro nájem zvláště zemědělských pozemků příznačný. Takovýto právní vztah užívání, ač fakticky spočívá v braní užitků a plodů z pozemku je formálně zahrnut pod pojem nájemní smlouvy.

K výše uvedené situaci se dle mého mínění rýsují tři možnosti řešení. Za prvé zachovat

nynější příliš obecnou právní úpravu v obč.zák. dotvářenou dílčími specifickými pravidly a

nájemní vztah k pozemku prakticky ponechat na smluvní volnosti jeho účastníků. Za druhé vytvořit zcela zvláštní úpravu, jejímž předmětem by byl nájem pozemku, respektive

zemědělské půdy, a regulovat autonomii vůle smluvních stran ve větším rozsahu než dosud. Třetí variantu představuje přijetí zvláštních úpravy týkající se pachtovní smlouvy. Touto posledně zmíněnou cestou se vydala koncepce nového obč. zák., která vymezuje pachtovní

smlouvu jako smlouvu, již se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři na určitou dobu požívání věci a pachtýř se zavazuje zaplatit za to propachtovateli pachtovné. Požíváním věci

se přitom rozumí užívání věci spojené s právem brát z věci plody a užitky a nabývat k nim

vlastnické právo, přičemž ustanovení o nájmu by se měla použít přiměřeně, nestanoví-li zvláštní pravidla o pachtu jinak. Na rozdíl od varianty spočívající v přijetí zvláštní právní

úpravy nájmu pozemku, zde rozlišujícím kritériem není objekt právního vztahu, tj. pozemek, ale povaha užívání. Jestliže by pozemek ( přičemž i tentýž pozemek může sloužit obojímu

způsobu užívání) byl pronajmut za účelem pouhého ius utendi, šlo by o nájem, pokud však by účelem bylo ius fruendi, aplikovala by se zvláštní ustanovení o pachtu. Domnívám se, že zvolené řešení použít pro přenechání k braní užitků pravidla o pachtu s podpůrnou aplikací

obecných ustanovení o nájmu a pro užívání v užším smyslu obecnou úpravu nájemní smlouvy, je v zájmu větší variability krokem správným směrem.

strana 73 z 78

10. Resume

The practical purpose of this work is to discuss the issue of rental relationship the

substance of which is a property, or more precisely a plot of land, distinguishing itself, as

opposed to movable property and other real estates, by quite specific characteristics. There is no explicit incidence of rental relationship to land in our legislation. The general principles of

law relating to a rental relationship are laid down in the Civil Code, without distinguishing a legal relation serving to use a property or receiving of proceeds of lease, i.e. a tenement as

once having been distinguished under Act No. 946/1811 Coll. of Common Laws, the Common Civil Code. Some partial issues of a rental relationship to a piece of land are regulated in our legislation by scattered rules contained in special legal regulations, which

within the scope of their factual applicability deal, among other things, with the issue of land

enjoyment relationships. Since the Civil Code acts in the position of a general legal regulation

having ancillary applicability, therefore the application of rules of special regulations, should they lay down provisions different from those in the Civil Code, shall be deemed preferential.

At the very beginning of my work I’ve been trying to present a closer definition of the

term land, or more precisely a plot or portion of land, immovable property by virtue of law,

representing an unmistakable subject of legal relationships, whose characteristics determine considerably the contents, i.e., the rights and obligations of parties involved in a rental

relationship. The land enjoyment distinguishes from the utilisation of some other legal subject in a number of aspects. The unique land properties consist mainly in a quantity limitation of

the agriculture lands; land cannot be enlarged and the only way to satisfy the ever-rising number of needs is its redistribution. The land can be utilised for several purposes at the same time, fulfilling the function of both a building plot and agricultural land, it cannot be stolen

away, it can only lose its value due to inconsiderate use, but it cannot be destroyed. All these

aspects reflect in legal regulations relating to land utilisation (especially land transfer) that, in the interests of increased protection, request recording of certain land related legal relationships, an obligatory condition of a written form, etc.

In order to maintain integrity of the given issue, I pay attention to the history of legal

regulation of the rental institute in the next chapter, namely Act No. 946/1811 Coll. of

Common Laws, the Common Civil Code; Act No. 141/1950 Coll., the Civil Code; Act No. 40/1964 Coll., the Civil Code until its amendment by Act No. 509/1991 Coll. It was

characteristic for the Common Civil Code to distinguish a lease and tenement by the nature of utilisation, however, both later legal regulations as well as that currently in force include in

strana 74 z 78

the contents of the term lease both methods of utilisation, i.e. enjoyment in the strict sense of

the word and receiving of proceeds. The Civil Code from 1950 regulated a rental agreement likewise the current legislation, although it already started to distinguish the forms of ownership, and as for the land ownership a new principle was getting its from - “the land belongs to those who work it”. A new regulation represented by Act No. 40/1964 Coll. as

amended by Act No. 509/1991 Coll., no more contained common provisions on a rental agreement and allowed to use a rental relationship only for working on agricultural land and woodland plots, in other cases it was replaced by the institute of temporary use.

Since the early 1950s completely new institutes of (not only) land use started gaining

ground in land farming, which are briefly described in the next chapter. Their gradual legitimisation in our legislation culminated by enactment of new codes of civil and economic laws in 1964, where the rental agreement was regulated fragmentarily and, in reality, it was

put in the shade by the individual institutes of utilisation. They were typical of their irrevocability and persistency. The user, as a rule, possessed such rights in a given legal relationship that would normally be assigned to an owner.

The year 1989 brought a radical change to the view of social and economic relationships.

The so far applied preferential interests in safeguarding the agricultural production over the individual interests failed to serve the purpose in the new social environment. It was inevitable that the priority of ownership against the interests of a community as a whole

became evident also in legislation dealing with the land utilisation related relationships, and therefore, Chapter Five is dedicated to their transformation to lease related and other legal relationships.

One of the most important regulations, the primary purpose of which is to restore the

exercise of a right of ownership, and on that account also the above mentioned transformation

and regulation of the subsequently created lease ex lege, seems to be the Act No. 229/1991 Coll., on Regulation of the Ownership of Land and Other Agricultural Property, as amended

by later provisions. Chapter Six, therefore, deals with the contents of such a created lease, especially with specific periods of notice, protected lease, rental and some other related issues.

A notable amendment of the Civil Code by Act No. 509/1991 Coll., taking effect from 1

January 1992, restored the right of use on account of a rental agreement that had been

regulated, by that time, only in relation to agricultural land and woodland plots. It restored a legal position of an owner and returned him full exercise of his rights, whose content elements comprise not only possessing and enjoying a subject of ownership, but also making use of it, strana 75 z 78

for example in the form of ceding it to the utilisation of another person. As to the land lease,

in principal, general provisions of the Civil Code on a lease agreement are applied, if not stipulated otherwise by a special rule or agreement of the parties. Provisions of the Civil Code

take into account specific characteristic of the land only in relation to rental regulation and lease termination; otherwise it is necessary to come out of rules of general character.

The rental relationship is, in addition to Act No. 229/1991 Coll. as amended by later

provisions, also a concern of other special regulations I deal with in the closing lines of this

work in order to maintain integrity. I have included in this chapter a brief rundown on those legal regulations I find the most significant in terms of the given topic, i.e. Act No. 219/2000

Coll., on Property of the Czech Republic and its Representation in Legal Relations; Act No.

128/2000 Coll., on Communities; Act No. 129/2000 Coll., on Regions; Act No. 289/1995 Coll., on Forests, and Act No. 114/1992 Coll., on the Protection of Nature and Landscape, all of them as amended by later provisions.

strana 76 z 78

11. Seznam použité literatury

Monografie:

- Barešová, E. Zákon o půdě – komentář. Praha: Panorama, 1991

- Fábry, V., Drobník, J. Vlastnictví a užívání půdy a pozemková správa. Praha: Academia, 1983

- Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno: Doplněk, 2002

- Holub, M., Fiala, J., Bičovský, J. Občanský zákoník – poznámkové vydání s judikaturou a literaturou. Praha: Linde, 2005

- Hurdík a kol. Občanský zákoník – komentář. Praha: Aspi, 1999

- Janků M., Lukeš, L. Byty, stavby, nemovitosti, právní problémy a jak je vyřešit. Praha: Computer Press, 2002

- Karfík, Z., Karfíková, M., Spáčil, J. Pozemky a právo. Praha: Orac, 2001 - Karfíková, M., Karfík, Z. Právo, daně zemědělci. Praha: Lunarion, 1990

- Knapp, V., a kol. Učebnica občianskeho a rodinného práva II. svazok. Bratislava: Slovenské vydavatelstvo politickej literatúry, 1954

- Koudelka Z., Ondruš R., Průcha P. Zákon o obcích (obecní zřízení): komentář. 3.vydání. Praha: Linde, 2005

- Miko, L. a kol. Zákon o ochraně přírody a krajiny. Komentář. 1. vydání, Praha: C.H. Beck, 2005

- Nedorost, L., Sovák, Z. Zákon o majetku české republiky a jejím vystupování v právních vztazích. Praha: Eurolex Bohemia, 2002

- Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. 2. vydání. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2003

- Pekárek, M.: Pozemkové právo ČSSR. Brno: Univerzita Jana Evangelisty Purkyně, 1984 - Pelikán V. Nájmy a nájemné. Praha: Orbis, 1957

- Plecitý, V., Hlavsa, P., Kocourek, J. Civilní kodexy. Praha: Eurounion , 2001 - Průchová, I. Zákon o půdě po novele. Zlín: Živa, 1992

- Průchová, I. Zákon o půdě po poslední novele. Zlín: Živa, 1993

- Sedláček, J., Rouček, F. a kol. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl pátý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1937.

- Schelleová, I., Schelle, K. Civilní kodexy 1811 – 1950 – 1964, Brno: Doplněk, 1993

strana 77 z 78

Odborné články:

- Barešová, E. Konec trvalého užívání u nás, Právní rádce, č. 4, 2003 - Barešová, E. Smlouva o výpůjčce. Právní rádce, 2005, č. 5

- Bělohlávek, A. Neplatnost právního úkonu při porušení dobrých mravů. Právní rádce, č. 1, 2006

- Karfík, Z. K některým problémům souvisejícím s realizací zákona o půdě, Právo a podnikání, č. 3, 1992

- Kindl, M. Poznámka k aplikaci zákona o půdě, Správní právo, č. 2, 1992

- Kindl, M. Sporné otázky užívacích práv podle z. č. 229/1991 Sb., Správní právo, č. 2 , 1992 - Knapp, V. Devadesát devět, Právní praxe, č. 10, 1994

- Kropáč, O. Nájemné za užívání pozemků, Právní rádce, č. 1 , 2002

- Kuchař, O., Milík, Z., Zlesák T. Nájemní smlouva na pozemky, Právní rádce, č. 11, 1997 - Marchal, S. Ještě k novele zákona o půdě, Právní rádce, č. 9 , 1993

- Marchal, S. Nájemní vztahy namísto užívacích, Právní rádce, č. 1, 1996

- Marchal, S. O zahrádkových a chatových osadách, Právní rádce, č. 4, 1996

- Nováček, R. Poznámka k úhradě nákladů po skončení nájmu, Právní rádce, č. 8 , 2003 - Pekárek, M. Nad jedním rozhodnutím, Soudní rozhledy, 1998, č. 2

- Pekárek, M. Právní režim porostů, Časopis pro právní vědu a praxi, č. 2 , 1998

- Pekárek, M. Užívací vztahy k pozemkům jako překážka vrácení pozemku jeho vlastníkovi, Správní právo, ročník XXIV, 1993

- Pekárek, M. Zánik práva družstevního užívání pozemků – nad osudem jedné výjimky ze zákona, Právní rozhledy, č.12, 2000

- Průchová I. Některé problémy spojené s právem náhradního užívání, Časopis pro právní vědu a praxi, č. 4, 1994

- Staněk J. Lesní zákon, zachování lesů – výklad k § 12, Poradce, č. 8 - 9, 1996

- Trajer, V. Svědčí oprávnění z věcného břemene nájemci ?, Právní rádce, č. 9, 2005

strana 78 z 78