DEK. znalecký ústav tel Objednatel : Účel posudku : majetku Sb. a. Ing. Václav Hanke, technický pracovník

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ús stav, spol. s rr.o. znalecký ússtav Nám.28. říjn na 3, 602 00 Brno www.znalcia aodhadci.cz,,

IČ : 25 57 72 98 DIČ : CZ25577298 C tel. 533 5 039 051 zn nalciaodhadc [email protected] m, ID schránky p6uc9e7

ZNA ALECK KÝ POSU P DEK č. ZU Z 41 183-0 014/20 015 na stanove ení obvyklé é ceny (hodnoty) vyb braného ma ajetku spole ečnosti eFi Palace, s.r.o., a to : pozemku p parc.č. 786, k.ú. Zábrdo ovice, jehož součástí je e stavba více eúčelové bu udovy č.pop p. 234/52-54 4 (jako celek k), k.ú. Zábrrdovice, po ozemku parrc.č. 787, k.ú. Zábrdov vice, vše vvčetně všec ch součástíí a příslušen nství, zapsa aného na LV V č. 122, k. ú. Zábrdoviice, obec Brno, B okres Brno-město o, vedeném m u Katastrállního úřadu pro Jihomo oravský krajj, Katastráln ní pracoviště ě Brno-městto.

Objednatel :

eFi Pallace, s.r.o. IČ: 293 378702, DIČ C CZ29378702 Bratislavská 234/52 2, Zábrdovice e 602 00 Brno

Účel posudk ku :

Stanov vení obvyklé h odnoty majetk ku pro potřeby y dluhopisovéhho programu.

Datum místn ního šetření :

2015 22.01.2

Datum, ke ktterému je ocenění provedeno :

2015 13.02.2

Použitý oceň ňovací předp pis :

ní majetku je e provedeno podle zákon na č. 151/19997 Sb., oceňování Oceněn majetku u a o změně některých zá ákonů v platné ém znění, a ppomocně dle vyhl.č. 441/2013 Sb. ve zně ění vyhl.č.199 9/2014 Sb., k provedení zá k.č. 151/1997 7 Sb. a h standardů ÚSI Ú VUT v Brn ně a Mezinároodních oceňo ovacích dále dle Znaleckých standardů IVSC.

ypracoval, mů ůže jej stvrdit a podat příípadná vysvě ětlení dle §22 2 odst. 1 zákkona č.36/196 67 Sb., Posudek vy h: o znalcích a tlumočnících áclav Hanke, Ing. Vá technic cký pracovník Ing. Jaroslav Hába, znalec odpovědný za a činnost ústa avu Posudek obsahuje :

s vč. stran ny titulní a přílloh ……. stran,

Počet vyhottovení, číslo:

tři/ V

V Brně, dne :

2015 16.02.2

ZU 4183-014/2015 – Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o.

2

ÚVOD 1.

ZÁKLADNÍ POJMY

Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněžní ekvivalent. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota. V praxi se tyto termíny často bohužel zaměňují. Cena Pojem CENA je užívaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby. CENA je peněžní částka : a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle §2 až 13 zák.č.526/1990 Sb., o cenách v platném znění nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu (zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů) k jiným účelům než k prodeji. Hodnota HODNOTA není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce HODNOTA vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad HODNOTY provádí. Existuje řada HODNOT podle toho, jak jsou definovány (např. věcná HODNOTA, výnosová HODNOTA, střední HODNOTA, tržní HODNOTA ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká HODNOTA je stanovována. Věcná hodnota Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku snížená o náklady na opravu závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Obvyklá cena Je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto : Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věcí a určí se porovnáním. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitých věcí, je třeba použít náhradní metodiku.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o.

®

v Brně, © 2015


3

Pojednání o obvyklé hodnotě nemovitých věcí Úkolem zpracovatele je provést ocenění nemovitých věcí obecnou (obvyklou, tržní) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. Pro ocenění obvyklou hodnotou neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Tržní ekonomika Systém hospodářství řešený výhradně prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. Tržní cena Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno přesně ji stanovit. Tržní hodnota Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupcem a prodávajícím. Přitom obě strany mají o realizaci zájem, nejsou ovlivněny žádným nátlakem a znají všechna fakta o předmětu prodeje. Definice tržní hodnoty (MARKET VALUE DEFINITION) podle Evropské skupiny odhadců majetku TEGoVA (The European Group of Valuers´ Associations) a Mezinárodního výboru pro oceňovací standardy IVSC (The International Valuation Standards Committee) Definice EU: Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Definice IVSC/TEGoVA (je chápána jako definice rozšiřující definici EU): Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Podle zákona o oceňování majetku se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je např. výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), tento způsob ocenění rovněž směřuje k obvyklé ceně. Takto definovanou tržní cenu stanovujeme na základě přístupu výnosového, nákladového a porovnávacího a označujeme ji: „obvyklá (tržní) cena (hodnota)“ (Market Value) – také obecná (tržní) cena dle terminologie soudů.


®

v Brně, © 2015


4

Pokud je nemovitá věc prodána/směněna za „odhadnutou MV“, nazýváme tuto kupní/směnnou cenu „realizovaná MV“. Rozdíl mezi odhadnutou a realizovanou částkou lze též vyjádřit pojmy „hodnota“ pro odhadnutou částku (např. tržní hodnota, výnosová hodnota apod.) a „cena“ pro realizovanou částku (např. kupní cena, tržní cena apod.). Pokud není nemovitá věc prodána/směněna za „odhadnutou MV“, znamená to: a) ze strany odhadce byl proveden špatně odhad majetku nebo b) ze strany kupujícího nebyl proveden dostatečný marketing; na sjednanou (kupní/směnnou) cenu měly vliv osobní (zvláštní obliba, osobní poměry kupujícího nebo prodávajícího, stav tísně) nebo jiné neobvyklé poměry (mimořádné okolnosti trhu jako přírodní či jiné kalamity, nekalá soutěž apod.) apod., c) ze strany prodejce (či makléře) nebyl proveden dostatečný marketing, nemovitá věc nebyla vhodně a přiměřeně dlouho nabízena na trhu, nebyly optimálně připraveny všechny relevantní podklady k nemovité věci, prodejce (makléř) nepůsobil důvěryhodně, čímž odrazoval potencionální kupce atd. Dalším významným faktorem je doba platnosti odhadu – ta je za normálních okolností obvykle 6 měsíců. U velkých objektů nebo objektů s omezeným (ve smyslu okruhu zájemců) trhem, je zpravidla nutná delší doba nabízení na trhu. Z uvedených důvodů se mezinárodní metodiky vyhýbají přesnému označení a hovoří pouze o „obvyklé lhůtě, zohledňující povahu majetku“. Cena, za kterou je nemovitá věc možné bezpečně prodat v krátkém čase (zpravidla do 3 měsíců) se označuje jako FMV „vynucená tržní cena“ (Forced Market Value) – také bezpečná cena nebo tržní cena v tísni (v zahraničí též: Forced Sale Value – FSV, Estimated Restricted Realisation Price – ERRP). Vzhledem k tomu, že FMV nesplňuje podmínku o dostatečném vystavení na trhu za účelem prodeje, není např. v metodice TEGoVA uznávána jako tržní cena. Hodnota FMV by zřejmě neměla překročit dolní hranici cenového rozptylu u odhadnuté MV (FMV by se tedy dala vymezit jako „speciální tržní cena“). FMV bez některých součástí nemovité věci krátkodobé životnosti nebo menší odolnosti, které současně z právních důvodů nemohou být součástí zástavy (např. venkovní úpravy a porosty) používaná pro účely záruk je SMV „záruční tržní cena“ (Security Market Value) – také zástavní cena nebo zastavitelná cena. Zpravidla se obvyklá hodnota zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitých věcí, je třeba použít náhradní metodiku. Pro stanovení obvyklé hodnoty neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy.

2.

METODY OCENĚNÍ

Přehled použitých oceňovacích metod pro ocenění předmětných nemovitých věcí: 2.1 Metoda nákladového ocenění (věcná hodnota) 2.2 Metoda stanovení výnosové hodnoty 2.2 Metoda porovnávání obchodovatelných cen


®

v Brně, © 2015


3.

5

ZÁKLADNÍ POJMY Z OBLASTI STAVEBNICTVÍ

Stavba – Stavbou se dle stavebního zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Stavební objekt – Prostorově ucelená nebo technicky samostatná účelově určená část stavby. Nejběžnější formou stavebního objektu je budova (dům) nebo přehrada, dálnice. Budova – Nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Budovy se dělí horizontálními rovinami v úrovni stropů na podlaží. Podlaží – Část budovy vymezená dvěma po sobě následujícími úrovněmi horního povrchu nosné části stropních konstrukcí. U nejnižšího podlaží založeného na rostlém terénu je spodní vymezující rovinou úroveň podkladu pod podlahou. Rozlišujeme nadzemní a podzemní podlaží. Označení podlaží: 1. (1. NP), první nadzemní podlaží nebo také přízemí, 2. (2.NP), druhé nadzemní podlaží, nebo také 1. patro atd., 01 (1.PP, 1.S), první podzemní podlaží = suterén, 02 (2.PP, 2.S) druhé podzemní podlaží atd. Podzemní podlaží – úroveň podlahy je níže než 800 mm pod nejvyšší úrovní terénu v pásu širokém 5 m po obvodu domu. Nadzemní podlaží – každé, které má úroveň podlahy výše nebo rovno 800 mm pod úrovní přilehlého terénu. Podkroví – přístupný vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím vymezený konstrukcí krovu a dalšími stavebními konstrukcemi, určený k účelovému využití (byt, ateliér). Půda – vnitřní prostor vymezený střešní konstrukcí a dalšími konstrukcemi, stavebně nevyužitý. Konstrukční výška – svislá vzdálenost úrovní vymezujících následná podlaží (měřeno mezi horními povrchy po sobě následujících nosných stropních konstrukcí). Světlá výška – svislá vzdálenost mezi horním povrchem podlahy a spodní úrovní stropu téhož podlaží. Budova bytová je stavba, v níž se alespoň polovina podlahové plochy používá pro obytné účely (např. rodinné a bytové domy, domy s pečovatelskou službou, domovy – penziony, domovy). Budova nebytová je stavba, která se používá nebo je určena k jiným účelům než obytným (např. výrobní prostory, haly, školy, zdravotnická zařízení, polyfunkční domy). Polyfunkční dům je stavba (budova), v níž bydlení zaujímá méně než polovinu podlahové plochy místností a prostorů (počet bytů ani podlaží není určující). Zastavěná plocha budovy (v m2) je plocha zastavěná budovou a jinými objekty včetně přístavků, které jsou konstrukčně spojeny s těmito objekty a dosahují výšky alespoň úrovně podlahy v přízemí. Obestavěný prostor budovy (v m3) je dán součtem obestavěných prostorů základů, spodní a vrchní části objektu a zastřešením. Údaje o ploše stavebního pozemku, zastavěné ploše budovy a obestavěném prostoru budovy se zjišťují jen za nově vzniklé budovy. Podlahová plocha – podlahová plocha místností bytu a nebytového prostoru kromě teras, balkónů a lodžií (i zasklených) a vedlejších prostorů, které jsou umístěny mimo byt. Do podlahové plochy se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem. Nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků.


®

v Brně, © 2015


6

A. NÁLEZ 1.

Znalecký úkol

Znaleckým úkolem je zpracování znaleckého posudku na stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o., a to : pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52-54 (jako celek), k.ú. Zábrdovice, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. Cenový odhad je zpracován na základě stavebně – technického stavu, ve kterém se oceňované nemovité věci v době posledního místního šetření nacházely. Stanovení obvyklé hodnoty majetku je provedeno pro potřeby dluhopisového programu. Ocenění majetku je provedeno k datu nabytí právních účinků Kolaudačního souhlasu, tj. ke dni 13.02.2015. Majetek se skládá ze dvou pozemků, vč. budovy č.pop.234/52-54, kterou tvoří tří provozně propojené stavby - části: a) uliční objekt o 6 nadzemních podlažích (1.etapa, „rekonstrukce„ původního objektu) b) dvorní západní křídlo o 1 nadzemním podlaží (původní stav, stavební úpravy) c) dvorní východní/jižní křídlo o 6 nadzemních podlažích (2.etapa, novostavba) Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění a pomocně dle vyhl.č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zák.č. 151/1997 Sb., a dále dle Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně a Mezinárodních oceňovacích standardů IVSC. Ocenění majetku je zpracováno formou znaleckého posudku, který musí splňovat požadavky dané zák.č.36/1967 Sb. a vyhl.č. 37/1967 Sb. Dle definice §498 zák.č.89/2012 Sb., občanský zákoník jsou za nemovité věci považovány: pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Vzhledem k tomu, že přímým použitím slovního spojení „nemovitá věc“ spatřujeme v této definici obsažené větší množství pojmů, což může vyvolat nejasnosti, uchylujeme se v tomto posudku z důvodů jasnějšího určení předmětu ocenění k pojmům „nemovitost“, „nemovitý majetek“, „majetek“, „stavba“, „objekt“ nebo „pozemek“. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů a ze sdělení oprávněných osob pro zpracování ocenění, jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále ověřovány. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.


®

v Brně, © 2015


2.

7

Informace o majetku

Adresa nemovitostí:

pozemek parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52-54, k.ú. Zábrdovice, pozemek parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice Bratislavská ul.234/52-54

Kraj:

Jihomoravský

Okres:

Brno-město

Obec:

Brno

Městská část:

Brno-střed

PSČ:

602 00

Katastrální území:

Zábrdovice

Počet obyvatel:

377 508 (MLO ČR 2015)

Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce

4 200,00 Kč/m2

Cenová mapa:

4 100,00 Kč/m2

Název majetku:

3.

Prohlídka a zaměření

Místní šetření nemovitého majetku bylo provedeno dne 05.01.2015 a 22.01.2015 za přítomnosti pana Ing. Ondřeje Myšáka, Ph.D., vedoucí staveb spol. Czech Property Fund, s.r.o., dále za přítomnosti pana Ing. Jaroslava Háby, jednatele společnosti – ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s.r.o. a za přítomnosti pana Ing. Václava Hankeho, technického pracovníka společnosti – ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s.r.o.

4.

Podklady pro vypracování posudku

 informace o pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vyhotovené na internetovém serveru www. nahlizenidokn.cuzk.cz, ze dne 02.02.2015,  informace o pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vyhotovené na internetovém serveru www. nahlizenidokn.cuzk.cz, ze dne 02.02.2015,  kopie katastrální mapy, vyhotovená na www.cuzk.cz, ze dne ze dne 02.02.2015,  projektová dokumentace pro vypracování posudku: Část ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ – zodpovědný projektant: Ing. arch. Jozef Kubín, vypracoval: Aleš Čech, datum: 08/2013,  projektová dokumentace: Stavební úpravy objektu – 2.etapa: Dostavba dvorního křídla, vypracovaná panem Ing. Václavem Křepelkou, ze dne 28.02.2014,  Kolaudační souhlas – věc : kolaudační souhlas 1.etapy, č.j. MCBS/2013/0006242/SEDE, vydaný odborem výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne 29.08.2013,  Kolaudační souhlas s užíváním stavy – věc : „Přístavba dvorního křídla ubytovacího objektu k uličnímu traktu objektu budovy s bytovými jednotkami na ul. Bratislavská 52/54, č.pop. 234, pozemek parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, č.j. MCBS/2015/0003937/SEDE, vydaný Úřadem městské části města Brna, Brno-střed, ze dne 13.02.2015,  Prohlášení vlastníka budovy č. pop. 234 na pozemku parc. č.786 v k.ú. Zábrdovice,  Cenová mapa města Brna č.10,  Územní plán města Brna,  zák. č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění,  vyhl. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb.,  Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku, VUT v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998;  Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí, VUT v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998,  Bradáč, A. a kol.: Soudní inženýrství, CERM – akademické nakladatelství, s.r.o., Brno 1997, ISBN 80-7204-057-X,


®

v Brně, © 2015


8

    

odborná knihovna znalce a školení znalců, organizované AZO ČR, ČKOM a ČSSTP, Malý Lexikon obcí ČR vydávaný ČSÚ, pro rok 2015, odborný oceňovací software (NEMEXPRESS, ABN 2015), mapové podklady www.seznam.cz, nahlizenidokn.cuzk.cz informace z internetových serverů www.cuzk.cz, www.brno.cz, www.stred.brno.cz, www.seznam.cz, www.wikipedia.cz a dalších,  údaje sdělené pracovníky - objednavatele (zadavatele),  skutečnosti zjištěné na místě v rámci technické prohlídky (místní šetření) konané dne 05.01.2015.

5.

Informace o majetku

5.1

Popis oblasti – www.stred.brno.cz

Brno-střed je od roku 1990 jednou z 29 městských částí a jak už její název napovídá, zabírá centrální prostor statutárního města Brna. Je největší městskou částí - žije v ní kolem 80.000 obyvatel. Městská část Brno-střed je přirozeným turistickým, kulturním, vzdělanostním a obchodním centrem jihomoravské metropole. Na území Brna-středu se nachází většina významných brněnských památek, mnoho škol, dopravní uzel v podobě vlakového i autobusového nádraží, ubytovací kapacity, několik nákupních center, bezpočet restaurací a dalších služeb, veletržní areál, množství divadel, muzeí či klubů, dva plavecké areály, kluziště, ale třeba také ústřední brněnský hřbitov. Městská část Brno-střed je zřizovatelem téměř čtyřiceti příspěvkových organizací. Jde o více než tři desítky mateřských a základních škol a školních jídelen, dále o Sportovní a rekreační areál Kraví hora, který provozuje stejnojmenný plaveckých areál, kluziště, hokejovou halu a skatepark, a o Kulturní a vzdělávací středisko, pod které spadá Divadlo Polárka, Centrum volného času Botanka a Klub Leitnerova. Obec a okolí majetku Druh obce: Správní funkce obce: Název části města: Název obce: Počet obyvatel: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: Školy: Poštovní úřad: Obecní úřad: Kulturní zařízení: Sportovní zařízení: Hotely, banky apod.: Struktura zaměstnanosti: Územní plán:

Statutární město krajské město Brno-střed Brno 377 508 (MLO 2015) všechny typy všechny stupně i vysoké školy v městských částech Magistrát města Brna všechny typy všechny typy ano průmysl, úřady, obchody, služby, podnikání atd. zpracován a schválen

Umístění majetku v obci Poloha k centru : Vzdálenost k nádraží ČD : Vzdálenost k zastávce MHD : Dopravní podmínky : Konfigurace terénu :

do středu města cca 0,700 km cca 1,30 km – stanice Brno hlavní nádraží cca 0,30 m – tramvajová zastávka Kornerova dobré rovinný

Převládající zástavba : Parkovací možnosti : Obyvatelstvo v okolí :

bytové domy parkovací možnosti před a uvnitř areálu s mírným výskytem problémových skupin obyvatel


®

v Brně, © 2015

ZU 4183--014/2015 – Stanovení S obvy yklé ceny (hod dnoty) vybrané ého majetku společnosti s eF Fi Palace, s.r.o o.

9

Připojen ní majetku na n inženýrsk ké sítě Vodovod d:

ano

Kanaliza ace:

ano

Elektrickká síť:

ano

Plynofika ace:

ne

Ústředníí vytápění:

ano

5.2

U Umístění objektu o v obci

Areál eF Fi Palace je e situován při ulici Bratisslavská (městská část Brno B – seveer). Jedná se e o uliční objekt (1 1.etapa) a o dvě dvorn ní křídla (i 2 2.etapa). Are eál se nach hází na pozeemcích parc c.č.786 a parc.č.78 87, k.ú.Zábrd dovice. ní majetku na n podkladu správní ma apy: Umístěn

Umístěn ní majetku na n podkladu ortofotoma apy:

ZNALCI A ODHADCI – znalecký z ústav, spol. s s r.o.

®

vB Brně, © 2015


10

Umístěn ní majetku na n podkladu katastrální mapy:

5.3

Ú Územní pllán

Stanoví urbanisticko ou koncepci, řeší přístup pné, nepřístu upné, příp. podmíněné p ffunkční využ žití ploch, jejich usspořádání, určuje u základ dní regulaci území a vy ymezuje hran nice zastavittelného území obce. V územn ním plánu ob bce je též vyz značena hran nice současn ně zastavěné ého území obbce. Umístěn ní majetku na n mapovém m podkladu Ú Územního plánu p města Brna :


®

vB Brně, © 2015


11

Legenda a k Územním mu plánu města Brna :

6.

V Vlastnick ké a evid denční úd daje

Vlastník k Efi Palacce, s.r.o., Bra atislavská 23 34/52, Zábrdo ovice, 602 00 Brno LV č. 12 22 List vlas stnictví Zábrdovice Katastrá ální území Brno-m město Obec, okres Pozemk ky druh pozzemku pozemekk parc.č. 786 6 zas stavěná ploccha a nádvořří pozemekk parc.č. 787 7 ostatní ploch ha - zeleň součásttí je stavba budova s č.pop. 234 průmys slový objekt Způsob ochrany ma ajetku Nejsou e evidována žá ádná omezen ní Omezen ní vlastnické ého práva Zástavníí právo smluvvní Jiné záp pisy Nejsou e evidována žá ádná omezen ní

7.

výměraa pozemku 2 3553,00 m2 4433,00 m2

D Dokumentace a skutečno s ost

Byla pře edložena pro ojektová dokumentace : Část ARC CHITEKTONICKO-STAV VEBNÍ – zod dpovědný projektan nt: Ing. arch h. Jozef Kub bín, vypracovval: Aleš Če ech, datum: 08/2013, dáále „Stavebn ní úpravy objektu – 2.etapa: Dostava D dvorrního křídla““, vypracovaná panem In ng. Václavem m Křepelkou u, ze dne 28.02.20 014. Dále bu ude v posudku znalec vyycházet z lis stinných podkladů a ze sskutečností a měření zjištěnýcch na místě samotném, s při p místním še etření, konan ném dne 05.01.2015.


®

vB Brně, © 2015


8.

Popis oceňovaného majetku

8.1

O projektu eFi Palace

12

Výstavba areálu eFi Palace, který je předmětem ocenění, byla rozdělena do dvou částí její realizace. První část se týkala kompletní rekonstrukce budovy, která byla součástí souboru objektů tvořící samostatný blok s vnitřním nádvořím, který se nachází v těsné blízkosti centra Brna na ulici Bratislavská 52, ve čtvrti Zábrdovice, městská část Brno-střed. Budova byla původně vystavěna jako areál textilního průmyslu, poslední využití bylo pro potřeby střední odborné školy. Budova je součástí zcela uzavřeného areálu o ploše 3 000,00 m2 s vjezdem z ulice Bratislavská. Kompletní rekonstrukcí původní budovy zde vzniklo celkem 59 bytových jednotek o velikosti 1+kk až 3+kk s celkovou výměrou od 24,00 m2 do 141,00 m2. K dispozici bude také 40 parkovacích míst uvnitř areálu. Druhá etapa – výstavba dvorního křídla - byla dokončena v prvním čtvrtletí roku 2015, v rámci výstavby dvorního křídla, které je napojeno na uliční část, došlo k navýšení kapacity areálu eFi Palace, kdy bylo zrealizováno dalších dvacet devět bytových jednotek, které budou sloužit k ubytování hostů hotelu eFi Hotel, v rámci druhé etapy bylo také vybudováno fitness a wellness centrum v nově zbudovaném bočním křídle areálu. Výstavba druhé etapy se nijak nedotkla kvality bydlení v bytech postavených v první etapě. Jedná se totiž o výstavbu samostatné budovy ve dvorní části areálu, jakožto samostatného levého křídla. V areálu eFi Palace je k dispozici recepce, studentský klub s restaurací, zelený park, prádelna, tiskárny a kopírky, fitness club s cardio zónou. Vysokorychlostní internet v každém bytě a WiFi v celém areálu je samozřejmostí. Vybavení bytů obsahuje kuchyňskou linku s lednicí, varnou deskou a mikrovlnou troubou, jídelní stůl, židle, PC stůl, postele, vestavěnou skříň a koupelnovou skříňku. Koupelna a WC pro každou bytovou jednotku obsahují vanu, nebo sprchový kout. Všechny byty situované na jižní a západní stranu do vnitrobloku budou včetně balkonů. Větší mezonetové byty pak mají mimo balkon ještě vlastní prostornou terasu. U každého bytu je mimo centrálního vytápění objektu k dispozici samostatné měření energií. Vizualizace uliční části areálu eFi Palace :


®

v Brně, © 2015


13

Standardní vybavení bytů Standardní vybavení bytu tvoří kuchyňský kout s kuchyňskou linkou v barvě WENGE a pracovní deskou EGGER v barvě Jura se sklo keramickou varnou deskou INDESIT se 4mi varnými zónami, komínový odsavač, vestavěná mikrovlnná trouba s grilem a horkovzdušnou troubou, podstavná lednice INDESIT. Jídelní stůl, dvě židle. Pracovní stůl a židle, dvě postele 90 x 200 mm, které jdou sestavit samostatně nebo jako dvou lůžko. V předsíni je vestavěná skříň. Koupelna s vanou, umyvadlem a WC.

8.2

Bytový dům č. pop. 234 – uliční část

Jedná se o objekt v uliční frontě, který byl původně vystavěn jako objekt textilního průmyslu, poslední využití objektu před provedenými stavebními úpravami bylo jako střední odborná škola. První etapa výstavby areálu eFi Palace zahrnovala „generální opravu“ objektu, v rámci které byly provedeny stavební úpravy objektu, vestavby a nástavby. Původní půdorysná stopa objektů sdružených v bloku kolem vnitřního nádvoří zůstala beze změny. Stavební úpravy se týkaly pouze hlavního objektu v uliční frontě. Jeho objem byl až po korunní římsu zachován a místo původní sedlové střechy byla provedena nástavba, která směrem do ulice respektuje tvar (sklon) i výšku hřebene původního dřevěného krovu. Směrem do vnitrobloku je od hřebene střecha navržena jako plochá, umožňující vestavbu dvou podlaží. Vnitřní nádvoří a objekty kolem něj zůstaly beze změny. Řešení respektovalo limity územní regulace, zastavěná plocha ani výška objektu se neměnila. Hlavní vstup i vjezd do objektu je z ulice Bratislavská, těleso schodiště je umístěno ve dvorním křídle, orientace hlavního vstupu i vjezdu zachována. Pro vertikální komunikaci je využíváno původního schodiště a nově byl zbudován osobní výtah na místě původního nákladního. Komerční prostory kanceláře a obchody v přízemí mají své zvláštní vstupy. V přízemí, v západním rohu objektu je umístěna původní trafostanice. Ubytovací jednotky jsou orientovány jak na severní, tak i jižní stranu objektu. Obdobně je řešena i půdní vestavba s ubytovacími jednotkami. Suterén je z části využíván pro technické zázemí objektu, část využívá provoz restaurace pro ubytované hosty a veřejnost. Přehled bytových a nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch): Číslo jednotky 234/001 234/101 234/102 234/103 234/201 234/202 234/203 234/204 234/205 234/206 234/207 234/208 234/209 234/210 234/211 234/212 234/213 234/214 234/215 234/301

Typ nebytový prostor nebytový prostor nebytový prostor nebytový prostor ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka


®

Specifikace

Umístění

Restaurace Obchod Obchod Kancelář 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 1+kk

I.PP a I.NP I.NP I.NP I.NP II.NP II.NP II.NP II.NP II.NP II.NP II.NP II.NP II.NP II.NP II.NP II.NP II.NP II.NP II.NP III.NP

v Brně, © 2015

Podlahová plocha (m2) 276,04 193,37 56,75 77,14 33,78 28,78 23,96 24,82 23,53 24,68 23,53 45,09 27,86 27,26 24,86 26,65 24,86 28,00 43,97 33,78


234/302 234/303 234/304 234/305 234/306 234/307 234/308 234/309 234/310 234/311 234/312 234/313 234/314 234/315 234/401 234/402 234/403 234/404 234/405 234/406 234/407 234/408 234/409 234/410 234/411 234/412 234/413 234/414 234/415 234/501 234/502 234/503 234/504 234/505 234/506 234/507 234/508 234/509 234/510 234/511 234/512 234/513 234/514

ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka ubytovací jednotka bytová jednotka bytová jednotka bytová jednotka bytová jednotka bytová jednotka bytová jednotka


1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 3+kk 2+kk 2+kk 2+kk 3+kk 2+kk

®

v Brně, © 2015

III.NP III.NP III.NP III.NP III.NP III.NP III.NP III.NP III.NP III.NP III.NP III.NP III.NP III.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP IV.NP V.NP V.NP V.NP V.NP V.NP V.NP V.NP V.NP V.NP a VI.NP V.NP a VI.NP V.NP a VI.NP V.NP a VI.NP V.NP a VI.NP V.NP a VI.NP

14

29,08 24,23 24,97 23,79 24,83 23,79 45,47 28,14 27,39 25,06 26,78 25,06 28,13 44,43 33,78 29,38 24,50 24,13 24,06 24,99 24,06 45,86 28,42 27,51 25,26 26,90 25,26 28,25 44,79 35,54 29,07 23,99 24,17 23.56 24,17 23,35 46,31 106,17 81,48 83,64 84,01 81,76 122,11


Technické řešení : Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní

15

Provedení betonové pasy mikropiloty zděné tl. 45 cm a více ocelové polorámy trámové polospalné ocelové polorámy PVC svařované pásy pozinkovaný plech vápenné hladké dvouvrstvé vápenná probarvená omítka a keramický obklad běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem dýhované, plastové, protipožární vstupní plastová PVC pásky, koberce ústřední vytápění, výměníková stanice 220V a 380V bleskosvod plastové trubky plastové potrubí chybí el. bojler sklokeramická deska, multifunkční trouba WC, umývadlo, vana osobní výtah EPS, EZS, VZT

Stáří objektu : Byl předložen Kolaudační souhlas 1.etapy, č.j. MCBS/2013/0006242/SEDE, vydaný odborem výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne 29.08.2013. Dle sdělení zástupce objednatele pochází objekt z roku 1903, v roce 2013 prošel kompletní „rekonstrukcí“. Proto je uvažováno stáří 2015 – 1903 = 112 let, u nových konstrukcí pak 2015 – 2013 = 2 roky.


®

v Brně, © 2015


8.2

16

Západní křídlo – dvorní část

Jedná se o stavbu, která byla součástí původního areálu, slouží jako nebytové prostory (garáže, sklady), celkově se jedná o devět nebytových jednotek (4 sklady, 5 garáží), stavba je obdélníkového tvaru, delší osa je orientována směrem na S-J. Stavba je zděná, má pultovou střechu, jedná se o klasickou řadovou stavbu s tím, že na severní straně je stavba provozně napojena na budovu č.pop. 234/ or.č. 52 a tvoří součást k této stavbě. Pravé dvorní křídlo má zastavěnou plochu 239,25 m2. Stavba bude sloužit jako 5 garáží pro osobní automobily a jako 4 skladovací prostory pro nájemníky v budově č.pop. 234/ or.č. 52. Přehled nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch): Číslo jednotky 234/104 234/105 234/106 234/107 234/108 234/109 234/110 234/111 234/112

Typ nebytový prostor nebytový prostor nebytový prostor nebytový prostor nebytový prostor nebytový prostor nebytový prostor nebytový prostor nebytový prostor

Specifikace

Umístění

Sklad Sklad Garáž Garáž Sklad Sklad Garáž Garáž Garáž

I.NP I.NP I.NP I.NP I.NP I.NP I.NP I.NP I.NP

Podlahová plocha (m2) 28,70 12,10 19,07 16,48 26,36 16,18 24,69 14,59 47,89

Technické řešení : 1. základové konstrukce

betonové pasy

2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytina střechy 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní Stavebně-technický stav

zděné tl. 415 cm dřevěné, polospalné pultová trapézový plech/asfaltové pásy pozinkovaný plech vápenné hladké dvouvrstvé vápenná probarvená omítka nejsou nejsou dřevěné a ocelové, plné i náplňové plechová dřevěná špaletová cementový potěr není 220V a 380V bleskosvod není není není není není není není není stavebně technický stav odpovídá stáří budovy


®

v Brně, © 2015


17

Stáří objektu : Dle sdělení zástupce objednatele pochází objekt z roku 1903, proto je uvažováno stáří 2015 – 1903 = 112 let.

8.1

Východní křídlo – dvorní část

Přístavba/dostavba dvorního křídla navazuje na první etapu výstavby areálu, která byla zkolaudována dne 29.08.2013. Přístavba (2.etapa) byla realizována jako novostavba na východní a částečně jižní straně areálu, kde se původně nacházely objekty určené k demolici. Objekt přístavby zády přimyká ke stávajícímu objektu na sousedící parcele. Zástavba dvorů tímto způsobem je v lokalitě obvyklá. Výškově navržená přístavba navazuje na uliční objekt. Objekt svým tvarem navazuje na uliční objekt a půdorysnou stopou. Objekt přístavby je dispozičně rozdělen na 2 hlavní celky, které vytvářejí půdorysně tvar písmene „L“ : 1) Hlavní objekt - má tvar obdélníka o půdorysných rozměrech 47,00 × 9,30 m. Objekt je nepodsklepený po celé části půdorysu. Nadzemní část je tvořena 6 podlažími, která půdorysně uskakují v úrovni 2.NP a posledního, 6.NP. Celý objekt je logicky členěn na tři části – centrální ztužující jádro, ve kterém jsou umístěny schodiště a výtahová šachta a dvě krajní části (délky přibližně 21 m), ve kterých jsou umístěny byty. Všechny byty mají balkony. 2) Wellness - část objektu sloužící jako wellness má tvar obdélníka o rozměrech 9,70 × 13,00 m v 1.NP a půdorysně zmenšeným 2.NP. Objekt je nepodsklepený, je zastřešený plochou střechou. Vzhledem k ustupujícímu 2.NP tvoří stropní konstrukce 1.NP nad částí svého půdorysu venkovní terasy. Propojení nadzemních podlaží je zajištěno dvouramenným schodištěm. Wellness je s hlavním objektem propojen úzkým krčkem, který tvoří dilataci mezi oběma stavebními objekty. Krček je zastřešen plochou střechou, sloužící jako terasa pro byty v 2.NP. U šestipodlažní části je jediná fasáda s okny orientována do dvora a je doplněna balkony. Štítové stěny a zadní stěna na hranici pozemku jsou bez oken. Střecha je plochá. Fasády jednotlivých pokojů jsou půdorysně zešikmené tak, aby byly pokoje lépe orientovány ke světovým stranám. Z každého pokoje je okno a balkonové dveře s jedním plný a jedním otvíravým dílem. Část mezi nimi je obložena deskou cetris v šedé barvě. Fasáda objektu je ve světlém přírodním tónu. Část wellness je tvořena dvěma podlažími, spodní podlaží navazuje na podnož šestipodlažního objektu. 2.NP je doplněno střešní terasou nad 1.NP a zelenou střechou. Zastřešení dvoupodlažní části je plochou střechou. Vstup do obou celků je ze dvora, samostatným vchodem. Ubytovací část je řešena ve 2.- 6. nadzemním podlaží, ve středu dispozice jsou schodiště a výtah, tento úsek je uzavřen dveřmi a tvoří chráněnou únikovou cestu. Na ni navazuje společná chodba, ze které je přístup do jednotlivých pokojů. Z chodby je na každém patře přístupná úklidová komora. Pokoje 1+kk sestávají z hlavní obytné místnosti s kuchyňským koutem, zádveří a koupelny. Pokoje 2+kk mají navíc jeden pokoj. V 5 NP jsou dvě bytové jednotky, mezonetové, vybavené vlastním vnitřním schodištěm do 6.NP. V 1.NP se nacházejí technické místnosti – strojovna VZT pro posilovnu a wellness, místnost hlavního rozvaděče a místnost pro technologii vytápění, strojovna VZT, chráněné únikové cesty. Provoz posilovny je přístupný přes recepci, součástí vstupní části je bar s indoor golfovými trenažery. Na vstup navazuje „špinavá“ chodba, blok šaten (muži x ženy) se sprchami a WC. Po převlečení pokračují návštěvníci čistou chodbou do kardiozóny nebo posilovny. Chodbou a schodištěm je přístupné wellness centrum ve 2.NP - odpočívárna, parní a finská sauna, WC, úklidová komora a ochlazovací sprchy. V blízkosti parní sauny je malá technická místnost pro její provoz. Zázemí personálu (sklady, kancelář, kuchyňka, prádelna) jsou umístěny v 1.NP a přístupné z chodby. Objekty 1. a 2. etapy jsou rovněž propojeny v úrovni 1.NP (posilovna) je tak umožněno přímé využívání obyvateli etapy 1. bez nutnosti průchodu dvorem. Objekty tvoří jeden funkční i provozní celek, etapa 2. tvoří přístavbu k etapě 1. rozšiřuje její stávající kapacitu a doplňuje škálu vybavenosti pro ubytované o posilovnu a wellness. Druhá etapa je kompletně provozně napojena na první etapu (recepce, inženýrské sítě, společná místnost pro odpad).


®

v Brně, © 2015


18

Kapacita objektu Typ Ubytovací jednotka 1+kk Ubytovací jednotka 2+kk Ubytovací jednotka 2+kk Fitness Wellness

počet 22 ks 5 ks 2 ks

kapacita po 2 osobách po 2 osobách po 4 osobách

Přehled bytových a nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch): Číslo Typ Specifikace Umístění jednotky nebytový prostor FITNESS I.NP 201 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 202 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 203 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 204 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 205 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 206 ubytovací jednotka 1+kk II.NP 207 ubytovací jednotka 2+kk II.NP nebytový prostor WELLNESS II.NP 301 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 302 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 303 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 304 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 305 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 306 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 307 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 308 ubytovací jednotka 1+kk III.NP 401 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 402 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 403 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 404 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 405 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 406 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 407 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 408 ubytovací jednotka 1+kk IV.NP 501 ubytovací jednotka 4+kk, mezonet V.NP 502 ubytovací jednotka 2+kk V.NP 503 ubytovací jednotka 2+kk V.NP 504 ubytovací jednotka 4+kk, mezonet V.NP 601 ubytovací jednotka 2+kk VI.NP 602 ubytovací jednotka 2+kk VI.NP


®

v Brně, © 2015

kapacita celkem 44 osob 10 osob 8 osob 40 osob 9 osob Podlahová plocha (m2) 462,48 45,98 32,93 32,93 34,54 33,66 32,93 114,74 110,88 45,98 32,93 32,93 34,54 33,66 32,93 32,93 47,34 45,98 32,93 32,93 34,54 33,66 32,93 32,93 47,34 162,76 67,68 66,80 167,45 85,11 85,11


Technické řešení : Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody

19

Provedení piloty, ŽB základové pasy 1.NP – ŽB skelet, betonové stěny 2-6.NP – zděné tl. 200, 365 mm wellness – zděné tl. 365 mm a tl. 200mm ŽB monolitické stropy 1-6.NP – plochá střecha, kce. dřevěná trámová wellness - plochá střecha, kce. ŽB monolitická 1-6.NP – krytina PVC, asfaltové pasy wellness - vegetační kryt titanzinkový plech jednovrstvé vápenocementové, vápeno štukové silikátové tenkovrstvé nástřiky, sokl - desky cetris běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem vstupní dveře hliníkové, vnitřní z DTD desek s CPL laminátovou fólií nejsou plastová plovoucí podlahy, anhydrit, betonová mazanina, keramická dlažba ústřední vytápění 220V a 380V bleskosvod plastové trubky plastové potrubí chybí el. bojler v ubytovacích jednotkách, centrální ohřev pro 1.NP sklokeramická deska, multifunkční trouba WC, umývadlo, vana osobní výtah EPS, EZS, VZT, ASŘ TP a MAR

11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní

Stáří objektu : Byl předložen Kolaudační souhlas 2.etapy čj. MCBS/2015/0003937/SEDE, vydaný odborem výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne 11.02.2015, npm 13.02.2015. Proto je uvažováno stáří 2015 – 2015 = 0 let, jedná se o novostavbu.


®

v Brně, © 2015


20

8.2 Pozzemky sta avební § 9 záko ona č. 151/1 1997 Sb. v platném p zně ění - oceňov vání majetku a o změněě některých h zákonů (zákon o oceňování majetku), Členění Č pozzemků (1) Pro úččely oceňován ní se pozemky y člení na a) staveb bní pozemky b) zeměd dělské pozemky evidované v katastru ne emovitostí jak ko orná půda, chmelnice, vvinice, zahrad da, ovocný sad a trva alý travní poro ost, c) lesní pozemky, kterýými jsou lesní pozemky evid dované v katas stru nemovitos stí, a zalesněnné nelesní poz zemky, d) pozem mky evidované v katastru nemovitostí jako o vodní plochy y, e) jiné po ozemky, které nejsou uvedeny v písmenecch a) až d)26)). (2) Stavební pozemky se s pro účely oceňování o dále e člení na mky, a) nezasttavěné pozem 1. evidova ané v katastru u nemovitostí v druhu pozem mku zastavěné plochy a nád dvoří, 2. evidovvané v katastru u nemovitostí v jednotlivých h druzích poz zemků, které byly b vydaným územním roz zhodnutím, regulačníím plánem, ve eřejnoprávní smlouvou s nah hrazující územ mní rozhodnuttí nebo územ mním souhlase em určeny k zastavě ění; je-li zvlá áštním předpiisem stanove ena nejvyšší přípustná za astavěnost poozemku, je stavebním s pozemkem pouze částt odpovídající přípustnému p llimitu určeném mu k zastavění, 3. evidovvané v katastru u nemovitostí v druhu poze emku zahrady nebo ostatní plochy, v jednnotném funkčn ním celku. Jednotnýým funkčním celkem c se rozu umějí pozemkky v druhu poz zemku zahrad dy nebo ostatnní plochy, kterré souvisle navazují n na pozemek evidovaný e v ka atastru nemovvitostí v druhu u pozemku zas stavěná plochha a nádvoří se e stavbou, se společčným účelem m jejich využitíí. V jednotné ém funkčním celku může být b i více pozzemků druhu pozemku zastavěná á plocha nádvvoří, 4. evidova ané v katastru u nemovitostí s právem stavvby, b) zastavvěné pozemky, y, 1. evidova ané v katastru u nemovitostí v druhu pozem mku zastavěné plochy a nád dvoří, 2. evidova ané v katastru u nemovitostí v druhu pozem mku ostatní pllochy, které jso ou již zastavěnny, c) plochy pozemků sku utečně zastavě ěné stavbami bez ohledu na a evidovaný sttav v katastru nemovitostí. (3) Další členění pozem mků pro účely ocenění v ná vaznosti na drruh pozemku a jeho účel užžití stanoví vyh hláška. (4) Stave ebním pozem mkem pro úč čely oceňován ní není poze emek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemn ním vedením včetně jejich h příslušensttví, podzemními stavbamii, které nedoosahují úrovn ně terénu, podzemn ními částmi a příslušenstvím m staveb pro dopravu a vo odní hospodářství netvořící cími součást pozemních p staveb. S Stavebním po ozemkem pro o účely oceň ňování není též t pozemek zastavěný sstavbami bez z základů, studnami,i, ploty, opěrnýými zdmi, pom mníky, socham mi apod. (5) Pro ú účely oceňová ání se pozeme ek posuzuje p podle stavu uvedeného u v katastru k nemoovitostí.5) Při nesouladu n mezi stavvem uvedenýým v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vy ychází při oceeňování ze sk kutečného stavu.

V Brně je vydána platná p cenov vá mapa (vizz. obrázek níže, n aktuáln ní je CMSP č.10), ceno ová mapa odráží kupní ceny sttavebních po ozemků a sl ouží především pro daňové účely, jeejí hodnoty vycházejí v z tržního o prostředí v daném mís stě. Cenová á mapa není závazným podkladem pro stanov vení ceny obvyklé (tržní hodn noty), avšak k pro účely tohoto oce enění použijjeme hodnooty z Cenov vé mapy stavebníích pozemků ů města Brno o č. 10.


®

vB Brně, © 2015


21

9. Rizika spojená s právním stavem Silné stránky - areál se nachází v blízkosti historického centra města Brno - areál je umístěn v zástavbě bytových domů - v relativní blízkosti od areálu se nachází administrativně obchodní centrum IBC, plavecký bazén - možnost parkování na vnitro areálovém parkovišti, vjezd bezpečnostním průjezdem - objekt po celkové „rekonstrukci“ a přístavbě - kancelářské prostory s kvalitním standardem a celkovou světlostí - obchodní a provozní prostory s kvalitním standardem - ubytovací prostory s kvalitním a moderním standardem (nábytek, kuchyňské linky, zařizovací předměty) - ubytovací prostory v objektech jsou členěny na ubytování pro studenty, ubytování v hotelu; vše apartmánového typu (vše za příznivé ceny, z toho plynoucí vysoká obležnost) - fitness a wellness prostory - stylová restaurace „Stará tkalcovna“ s klenutými stropy, kvalitní kuchyně (celodenní stravování) Slabé stránky - areál se nachází v oblasti se zvýšeným výskytem nepřizpůsobivých skupin obyvatel - zastávky MHD (Cejl) ve vzdálenosti 400-500m - příjezd jednosměrnou ulicí, ze vzdálenější strany od centra RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:

 Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí

 Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí

 Stav stavby umožňuje podpis zástavní

 Stav stavby neumožňuje podpis zástavní

smlouvy (vznikla věc)

smlouvy

 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací

 Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací

 Přístup k nemovitosti přímo z veřejné

 Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z

komunikace je zajištěn

veřejné komunikace

Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou

 Nemovitost není situována v záplavovém

 Nemovitost situována v záplavovém území

území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou Omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní


®

v Brně, © 2015


22

B. POSUDEK OCENĚNÍ METODOU VĚCNÉ HODNOTY OCENĚNÍ NÁKLADOVÉ (VĚCNÁ HODNOTA) V případě ocenění věcnou hodnotou se jedná o ocenění časovou cenou (věcnou hodnotou) - určí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni, snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zák.č. 151/1997 Sb., používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou (rok 2015), použije se zpravidla pomocně nákladová cena podle oceňovací vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu, vč. amortizace. Způsob ocenění touto metodou je založen na úvaze, že kupující nebude platit za aktiva, jež jsou předmětem jeho zájmu více, než činily náklady na jejich pořízení. Jednotlivá aktiva se ocení a následně sečtou, čímž se zjistí hodnota oceňovaného celku. Věcnou hodnotou, rozumíme reprodukční cenu stavby (za kterou by se dala stavba ke dni ocenění postavit), sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Výpočet opotřebení zpravidla není vhodné provést pouze mechanicky, naopak je vhodné zohlednit stav jednotlivých konstrukcí a vybavení k datu ocenění, stav jejich údržby a předpokládaná další životnost. Je-li předložen položkový rozpočet stavebního díla nebo jeho nákladová kalkulace, je možno je použít po překontrolování a porovnání s technicko-hospodářskými ukazateli (THU) podobných objektů. Další možné způsoby stanovení věcné hodnoty platí pro objekty, u nichž odhadce bude po odborné stránce považovat cenu podle cenového předpisu za nesprávnou, případně jejich cena není z cenového předpisu zjistitelná: a) pomocí technickohospodářských ukazatelů (THU) z publikací, resp. programů bývalého Ústavu racionalizace ve stavebnictví Praha, resp. jeho nástupnických organizací; uvede se pramen a všechny publikované podobné stavby dle JKSO (SKP), provede se úprava při podstatné odlišnosti ve výšce podlaží, v rozpětí svislých nosných konstrukcí resp. ve vybavení, provede se přepočet na příslušnou cenovou úroveň a připočtou se přiměřené vedlejší náklady stavby, b) pomocí agregovaných položek, příp. THU, vydávaných nebo na vyžádání pro danou stavbu určovaných firmou RTS a.s., Brno, Lazaretní 13, c) jinými metodami, které odhadce bude považovat za přiměřené, případně z databáze odhadce; v takovém případě je však třeba provést porovnání s některou z metod uvedených výše ad a) nebo b). Není povoleno užívat metod, u nichž není zřejmý a kontrolovatelný postup (algoritmus) výpočtu. Jedná se o stanovení hodnoty takové, za kterou by se nemovitá věc pořídila, ale se zohledněním opotřebení jednotlivých stavebních konstrukcí a prvků. Předmětem ocenění nejsou speciální technologie případného interního provozu. Ocenění v sobě zahrnuje součásti a příslušenství stavby jako takové, aby mohl být zachován její účel a funkce. Ocenění podle tohoto posudku nezohledňuje tržní vliv prostředí, ale vyjadřuje čistě jen časovou hodnotu (cenu) objektu stanovenou nákladovým způsobem ze zohledněním průměrné zastavěné plochy podlaží, průměrné výšky podlaží, převládající druh svislé nosné konstrukce a dále zohledňuje stáří a předpokládanou životnost jednotlivých konstrukčních prvků a vybavení.


®

v Brně, © 2015


23

Pro účel stanovení hodnoty v úrovni reprodukční hodnoty (ceny) časové vycházíme v rámci tohoto posudku z následujících atributů :  



 

pro nákladové ocenění použijeme pomocně postup výpočtu podle vyhl. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zák.č. 151/1997 Sb., budou použity koeficienty K4, K5 (kde K4 = koeficient vybavení stavby, K5 = koeficient polohový), koeficient vybavení stavby bude užit z důvodů rozdílného stupně vybavení, stáří a opotřebení objektu, koeficient polohový v podstatě zahrnuje všechny vlivy nákladů na umístění stavby - obdoba NUS (VRN), souvisejících s realizací stavby (zařízení staveniště, kompletační a koordinační činnosti, provozní vlivy: investor, dopravní vlivy apod.) u budov a hal budou použity koeficienty K1, K2, K3 (kde K1 = koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, K2 = koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, K3 = koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu); naopak u rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se tyto koeficienty nepoužijí bude použit koeficient inflace Ki (nárůst cen stavebních prací), který zohledňuje nárůst cen oproti cenové základně z roku 1994 koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu pp nebude a nemůže být použit, z důvodů toho, že zkresluje v daném případě hodnotu nemovitých věcí (je použit pouze v případě ocenění např.pro daňové účely).

Ocenění pozemků Ocenění pozemků se provede především cenovým porovnáním. Pokud není v dané oblasti dostatečný počet srovnatelných reprezentantů je možno provést ocenění podle oceňovací vyhlášky (s upřednostněním údajů z cenové mapy stavebních pozemků, pokud je vydána)..

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům č.pop. 234 - uliční část, vč. západního křídla 1.2 Bytový dům č.pop. 234 - přístavba východního křídla 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky areálu eFi palace 4. Výnosové ocenění 4.1 Výnosové ocenění areálu eFi palace 5. Porovnávací ocenění 5.1 Porovnávací ocenění areálu eFi palace


®

v Brně, © 2015


24

OCENĚNÍ

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům č.pop. 234 - uliční část, vč. západního křídla Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12:

G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. zděná 113

Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 1.PP 21,61*15,15+1,25*1,25*7+3,00 = 1.NP 38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00 = 6,80*7,20 = 5,00*10,49+12,00*5,00+9,45*5,00 = 2.NP 38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00 = 6,80*7,20 = 3.NP 38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00 = 6,80*7,20 = 4.NP 38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00 = 6,80*7,20 = 5.NP + 6.NP (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(1,10)+285,00 = Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Podlaží Zastavěná Konstr. Výška plocha výška podlaží [m2] [m] [m] 1.PP 341,33 3,60 3,60 1.NP 632,70 4,05 4,05 48,96 2,50 4,05 159,70 3,35 4,05 2.NP 632,70 3,80 3,80 48,96 3,80 3,80 3.NP 632,70 3,80 3,80 48,96 3,80 3,80 4.NP 632,70 3,80 3,80 48,96 3,80 3,80 5.NP + 6.NP 980,97 3,30 3,30 Součet 4 208,64 PVP = PZP =

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:


®

v Brně, © 2015

15 644,43 / 4 208,64 4 208,64 / 6

[m2] 341,33 632,70 48,96 159,70 632,70 48,96 632,70 48,96 632,70 48,96 980,97

Součin

1 228,79 2 562,44 198,29 646,79 2 404,26 186,05 2 404,26 186,05 2 404,26 186,05 3 237,20 15 644,43 = 3,72 m = 701,44 m2


25

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (1,25*38,57*2+0,90*38,57+0,90*29,64*2)*(0,80) Základy 12,00*20,00*2,00*3,14*0,152 1.PP (21,61*15,15+1,25*1,25*7+3,00)*(3,60) 1.NP (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(4,05) (6,80*7,20)*(2,50) (5,00*10,49+12,00*5,00+9,45*5,00)*(3,35) 2.NP (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(3,80) (6,80*7,20)*(3,80) 3.NP (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(3,80) (6,80*7,20)*(3,80) 4.NP (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(3,80) (6,80*7,20)*(3,80) 5.NP + ((38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(1,10)+285,00)*(3,30) 6.NP Zastřešení (38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(1,10) 2,85*7,65*4,50/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

PP PP PP NP NP NP NP NP NP NP NP NP NP Z Z

Základy 1.PP 1.NP

2.NP 3.NP 4.NP 5.NP + 6.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:


Typ

®

v Brně, © 2015

= = = = = = = = = = = = =

147,59 m3 229,09 m3 1 228,78 m3 2 562,43 m3 122,40 m3 535,00 m3 2 404,25 m3 186,05 m3 2 404,25 m3 186,05 m3 2 404,25 m3 186,05 m3 3 237,19 m3

= =

695,97 m3 49,06 m3 Obestavěný prostor 147,59 m3 229,09 m3 1 228,78 m3 2 562,43 m3 122,40 m3 535,00 m3 2 404,25 m3 186,05 m3 2 404,25 m3 186,05 m3 2 404,25 m3 186,05 m3 3 237,19 m3 695,97 m3 49,06 m3 16 578,41 m3


26

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Provedení betonové pasy mikropiloty zděné tl. 45 cm a více ocelové polorámy trámové polospalné ocelové polorámy PVC svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenná probarvená omítka a keramický obklad běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem dýhované, plastové, protipožární vstupní

Hodnocení standardu S N S S S S S S S S

Část [%] 50 50 85 15 100 100 100 100 100 100

S S

100 100

S X S S S S S S S S S S S S S X

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

plastová PVC pásky, koberce ústřední vytápění, výměníková stanice světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí chybí bojler sklokeramická deska, multifunkční trouba WC, umyvadla, vana osobní výtah EPS, EZS, VZT

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy vč. zemních prací 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o.

S N S S S S S S S S S S S X S S S S ®

v Brně, © 2015

6,30 6,30 15,00 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80

Část [%] 50 50 85 15 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,15 4,85 12,75 2,25 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80


17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S S X

0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00 101,70 1,0170

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní Opotřebení:

S N S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

OP [%] 6,30 6,30 15,00 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40


®

Část [%] 50,00 50,00 85,00 15,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

K 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

v Brně, © 2015

UP [%] 3,15 4,85 12,75 2,25 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40

PP [%] 3,10 4,77 12,54 2,22 8,06 6,00 2,65 0,59 6,98 3,15 3,05 2,75 3,74 5,80 3,24 4,82 5,70 0,29 3,24 3,15 0,29 2,16 1,77 4,23 1,38 4,33

St.

Živ.

112 2 112 2 112 2 2 2 2 2 2 112 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

175 175 140 140 140 110 60 55 65 45 40 140 65 65 47 35 37 40 35 45 35 30 22 45 40 55

27

Opot. části 64,00 1,14 80,00 1,43 80,00 1,82 3,33 3,64 3,08 4,44 5,00 80,00 3,08 3,08 4,26 5,71 5,41 5,00 5,71 4,44 5,71 6,67 9,09 4,44 5,00 3,64

podílu Opot. z celku 1,9840 0,0544 10,0320 0,0317 6,4480 0,1092 0,0882 0,0215 0,2150 0,1399 0,1525 2,2000 0,1152 0,1786 0,1380 0,2752 0,3084 0,0145 0,1850 0,1399 0,0166 0,1441 0,1609 0,1878 0,0690 0,1576 23,6 %


Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 16 578,41 m3 * 5 070,24 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 23,6 % /100) Bytový dům č.pop. 234 - uliční část, vč. západního křídla – věcná hodnota


®

v Brně, © 2015

= * * * * * * = = * =

28

2 710,0,9390 0,9294 0,8645 1,0170 1,2000 2,0320 5 070,24 84 056 517,52 Kč 0,764 64 219 179,39 Kč


29

1.2 Bytový dům č.pop. 234 - přístavba východního křídla Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12:

G. budovy hotelů

Svislá nosná konstrukce:

zděná

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

121

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží

[m2]

47,04*9,38

=

441,24

3,00*9,87

=

29,61

13,38*9,87

=

132,06

47,04*8,21

=

386,20

13,38*9,87

=

132,06

3.NP

47,04*8,21

=

386,20

4.NP

47,04*8,21

=

386,20

5.NP

47,04*8,21

=

386,20

6.NP

(5,1*5,61)+(31,2*7,31)+(5,2*8,38)+(5,55*5,61)

=

331,39

Výška podlaží [m]

Součin

1.NP

2.NP

Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Podlaží

Zastavěná plocha [m2]

Konstr. výška [m]

441,24

3,75

3,75

1 654,65

29,61

3,90

3,75

111,04

132,06

4,11

3,75

495,23

386,20

2,88

2,88

1 112,26

132,06

3,08

2,88

380,33

3.NP

386,20

2,88

2,88

1 112,26

4.NP

386,20

2,88

2,88

1 112,26

5.NP

386,20

2,88

2,88

1 112,26

6.NP

331,39

3,21

3,21

1 063,76

1.NP

2.NP

Součet

2 611,16

8 154,04

Průměrná výška podlaží:

PVP =

8 154,04 / 2 611,16

Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PZP =

2 611,16 / 6


®

v Brně, © 2015

= 3,12 m = 435,19 m2


30

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (47,04*9,38)*(3,75)

=

1 654,63 m3

(3,00*9,87)*(3,90)

=

115,48 m3

(13,38*9,87)*(4,11)

=

542,77 m3

(47,04*8,21)*(2,88)

=

1 112,25 m3

(13,38*9,87)*(3,08)

=

406,75 m3

3.NP

(47,04*8,21)*(2,88)

=

1 112,25 m3

4.NP

(47,04*8,21)*(2,88)

=

1 112,25 m3

5.NP

(47,04*8,21)*(2,88)

=

1 112,25 m3

6.NP

((5,1*5,61)+(31,2*7,31)+(5,2*8,38)+(5,55*5,61))*(3,21)

=

1 063,78 m3

1.NP

2.NP

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.NP

NP

1 654,63 m3

NP

115,48 m3

NP

542,77 m3

NP

1 112,25 m3

NP

406,75 m3

3.NP

NP

1 112,25 m3

4.NP

NP

1 112,25 m3

5.NP

NP

1 112,25 m3

6.NP

NP

1 063,78 m3

2.NP

Obestavěný prostor

8 232,41 m3

Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení

Hodnocení standardu

Část [%]

1. Základy vč. zemních prací

betonové pasy izolované, piloty

N

100

2. Svislé konstrukce

železobetonový stěny

S

15


zděné tl. 20cm a tl .36,5 cm

S

85

3. Stropy

železobetonové monolitické

S

100

4. Krov, střecha

plochá, dřevěné trámy

S

80

4. Krov, střecha

plochá, železobetonová monolitická kce

S

20

5. Krytiny střech

asfaltové, PVC

S

80

5. Krytiny střech

vegetační kryt

S

20

6. Klempířské konstrukce

titanzinek

S

100


®

v Brně, © 2015

skelet,

betonové


31

7. Úprava vnitřních povrchů

vápenocementové štukové

S

100

8. Úprava vnějších povrchů

nástřiky na bázi umělých hmot

S

100

9. Vnitřní obklady keramické

desky CETRIS

S

100

10. Schody

železobetonové monolitické s běžným povrchem

S

100

11. Dveře

hliníkové, DTD laminátovou fólií

S

100

X

100

desky

s

CPL

12. Vrata 13. Okna

plastová

S

100

14. Povrchy podlah

plovoucí podlahy, anhydrit, betonová mazanina, keramická dlažba

S

100

15. Vytápění

ústřední

S

100

16. Elektroinstalace

světelná i třífázová

S

100

17. Bleskosvod

bleskosvod

S

100

18. Vnitřní vodovod

plastové trubky

S

100

19. Vnitřní kanalizace

plastové potrubí

S

100

20. Vnitřní plynovod

chybí

S

100

21. Ohřev teplé vody

centrální ohřev 1.NP, jinak bojlery

S

100

22. Vybavení kuchyní

běžný elektrický sporák

S

100

23. Vnitřní hygienické vyb.

WC, umyvadla, vana

S

100

24. Výtahy

osobní výtah

S

100

25. Ostatní

EPS, EZS, VZT, ASŘ TP a MAR

S

100

X

100

26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

Část [%]

Koef.

Upravený obj. podíl

1. Základy vč. zemních prací

N

6,30

100

1,54

9,70


S

15,00

15

1,00

2,25


S

15,00

85

1,00

12,75

3. Stropy

S

8,20

100

1,00

8,20

4. Krov, střecha

S

6,10

80

1,00

4,88

4. Krov, střecha

S

6,10

20

1,00

1,22

5. Krytiny střech

S

2,70

80

1,00

2,16

5. Krytiny střech

S

2,70

20

1,00

0,54

6. Klempířské konstrukce

S

0,60

100

1,00

0,60

7. Úprava vnitřních povrchů

S

7,10

100

1,00

7,10

8. Úprava vnějších povrchů

S

3,20

100

1,00

3,20

9. Vnitřní obklady keramické

S

3,10

100

1,00

3,10

10. Schody

S

2,80

100

1,00

2,80

11. Dveře

S

3,80

100

1,00

3,80

12. Vrata

X

0,00

100

1,00

0,00

13. Okna

S

5,90

100

1,00

5,90


®

v Brně, © 2015


32

14. Povrchy podlah

S

3,30

100

1,00

3,30

15. Vytápění

S

4,90

100

1,00

4,90

16. Elektroinstalace

S

5,80

100

1,00

5,80

17. Bleskosvod

S

0,30

100

1,00

0,30

18. Vnitřní vodovod

S

3,30

100

1,00

3,30

19. Vnitřní kanalizace

S

3,20

100

1,00

3,20

20. Vnitřní plynovod

S

0,30

100

1,00

0,30

21. Ohřev teplé vody

S

2,20

100

1,00

2,20

22. Vybavení kuchyní

S

1,80

100

1,00

1,80

23. Vnitřní hygienické vyb.

S

4,30

100

1,00

4,30

24. Výtahy

S

1,40

100

1,00

1,40

25. Ostatní

S

4,40

100

1,00

4,40

26. Instalační pref. jádra

X

0,00

100

1,00

0,00

Součet upravených objemových podílů

103,40

Koeficient vybavení K4:

1,0340

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]:

=

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10):

*

0,9390

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):

*

0,9352

Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):

*

0,9731

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

*

1,0340

Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):

*

1,2000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

*

2,0370

3

Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

=

8 232,41 m3 * 5 853,15 Kč/m3

2 710,-

5 853,15

=

48 185 530,59 Kč

* =

1,000 48 185 530,59 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 100 = 0,0 % Koeficient opotřebení: (1- 0,0 % / 100) Přístavba východního křídla areálu eFi Palace – věcná hodnota


®

v Brně, © 2015


33

2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Stanovená cena staveb: 112 404 710,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 112 404 710,3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - věcná = 3 372 141,30 Kč hodnota

3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha Celkem

P.Č.

Výměra [m2]

786 787

2 353 443 2 796

Jedn. cena [Kč/m2] 4 100,00 4 100,00

Výsledná cena

=

REKAPITULACE OCENĚNÍ VĚCNOU HODNOTOU 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytový dům č.pop. 234 - uliční část 1.2

Bytový dům č.pop. 234 - přístavba dvorního křídla

Cena [Kč] 9 647 300,00 1 816 300,00 11 463 600,00 11 463 600,- Kč

64 219 179,00 Kč 48 185 531,00 Kč 112 404 710,00 Kč

2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky areálu eFi Palace 4. Věcná hodnota vybraného majetku celkem Věcná hodnota vybraného majetku celkem zaokrouhleně

3 372 141,00 Kč 11 463 600,00 Kč 127 240 451,00 Kč 127 250 000,00 Kč

Věcná hodnota vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o., IČ: 293 78 702, a to: pozemku parc. č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba bytového domu č. pop. 234, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město činí:

127 250 000,00 Kč slovy: jednostodvacetsedmmiliónůdvěstěpadesáttisíc Kč ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o.

®

v Brně, © 2015


34

C. POSUDEK OCENĚNÍ METODOU VÝNOSOVOU Výnosová hodnota nemovitých věcí je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Výnosovou hodnotu nemovitých věcí rozumíme zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě (úrokové míře) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z majetku. S vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu tržní ceny, je možno pro nejjednodušší výpočet výnosové hodnoty použít vztah pro věčnou rentu. Vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů i výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem, přiměřeně inflaci. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z majetku je tedy pouze „čisté nájemné“ bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním, jako např. za teplo a ohřev vody, vodné a stočné, elektrickou energii, daň z nemovitých věcí, odpisy, pojištění staveb, opravy, náklady na správu apod. Touto metodou se stanovuje zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z závodu (nemovité věci). Zjistí se u nemovitých věcí z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrné roční náklady na údržbu a správu nemovitosti, daň z nemovitých věcí, pojištění budov ap. Z čistého zisku, pokud bude konstantní a trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota vypočte podle vzorce čistý zisk z nájmu nemovité věci za rok (před zdaněním) CV = ———————————————————————— × 100 % úroková míra v % Problematická je zde výše úrokové míry, zejména v období inflace. Pro výpočet ceny nemovité věci je nutno vycházet z nájemného, není možno použít jako výnos zisk ze závodu v nemovité věci umístěného; v takovém případě by se jednalo o ocenění závodu, tzn. včetně technologie, know-how, ceny ochranných známek atp., tedy vč. goodwillu. U nemovitých věcí s regulovaným nájemným z bytů je třeba vycházet z nájemného podle příslušných předpisů. Vyjádření hodnoty nemovitých věcí jen pomocí úrokové míry (výnosové hodnoty) však není možno považovat za zcela věrohodné zejména v období vyšší inflace a v období regulovaného nájemného u bytů, kdy navíc není do budoucna známo, jak se nájemné bude vyvíjet. Je zřejmé, že věcná hodnota staveb bude závislá na vývoji cen stavebních dodávek. Např. při 10 % meziroční inflaci cen stavebních prací vzroste pořizovací cena staveb o 10 %; odpočteme-li opotřebení stavby za jeden rok o 2 %, vzroste reprodukční cena stavby jen inflací o 8 %. Není tedy teoreticky třeba dosahovat žádného zisku a přesto cena stavby roste rychleji, než jistina + úroky v peněžním ústavu. Problémem však zůstává likvidita - okamžitá prodejnost nemovitých věcí za reprodukční cenu. Názvosloví Úroková míra též úroková sazba, míra kapitalizace

u [%] ; udává, kolik činí úroky z jistiny po určitém období. Musí být stanoveno období, za které se za pomoci této úrokové míry počítá úrok. Obvykle se počítá za rok (p.a. = per annum, za rok)

Úroková sazba setinná

Nominální úroková míra

i (bezrozměrná) p.a. (ročně)

in

i

u 100

Vyjadřuje např., kolik činí úrok z 1 Kč za jeden rok (nominální úroková sazba): úroková míra, v jejíž hodnotě není zohledněna inflace, která obecně znehodnocuje úroky (a vlastně i jistinu)


®

v Brně, © 2015


Reálná úroková míra

ir

Míra inflace Úročitel:

ii q (bezrozměrný)

úroková míra, ve které je zohledněna i inflace

q  1

Úrok Jednoduché úrokování

Složené úrokování

35

u 100  u   1 i 100 100

Též „úrokovací faktor“; udává, na kolik vzroste úrokem jedna koruna za rok při úrokové míře u (% p.a.) - U - (Kč) - částka, která naběhne k jistině - J - za dobu - t - při úrokové míře –u stav, kdy se úroky nepřičítají k původní jistině pro výpočet úroků v dalších obdobích resp. nepočítají se z nich úroky (nepočítají se úroky z úroků) někdy též „složité úrokování„. Úroky se připočítávají k původní jistině, v dalších obdobích se z nich počítají úroky (tedy počítají se úroky z úroků) z [Kč] (rozdíl příjmů a výdajů)

Čistý výnos (zisk) Kapitalizovaný výnos (výnosová hodnota)

Hk

[Kč]

Výnosová cena

CV

[Kč]

Cena zjištěná výnosovým způsobem

Pro nejjednodušší výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu (viz níže). Vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů i výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. Příjem z nemovité věci je přitom nutno počítat z nájemného, kterého by bylo možno reálně (nikoliv podle nerealizovatelného přání) dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovité věci včetně např. prostor užívaných vlastníkem resp. jinými v době odhadu bezplatně a prostor nepronajatých. V odhadu je třeba provést výpočet pro jednotlivé prostory, odděleně pro dům, garáž, pronajaté pozemky. V podlažích je třeba provést přehledný výpočet pro jednotlivé místnosti. U bytů s regulovaným nájemným se počítá jen s nájemným, nikoliv se službami. Při odhadu nemovité věci nelze příjmy počítat ze zisku závodu, v nemovité věci umístěného, pak by se jednalo o ocenění závodu, nikoliv nemovité věci. Je také třeba počítat s tím, že (vzhledem k výměně nájemníků) nebudou všechny prostory pronajaty po celý rok. Příjmy se pokud možno dokladují nájemními smlouvami. V posudku se uvedou jednotlivě výměry všech pronajímatelných místností podle druhů a jejich součty po jednotlivých podlažích. Výnosová hodnota bude vyjadřovat hodnotu celé nemovité věci, tzn. pozemku plus stavby. Pokud by bylo třeba vypočítat pouze výnosovou hodnotu stavby, je třeba započítat do výdajů i přiměřený nájem za pozemek.

Vztahy pro výpočet výnosové hodnoty (věčná renta, prostá výnosová hodnota; předpokládá se samozřejmě bez prodeje na konci) :

z  100% u resp. pro setinnou úrokovou míru CV 

CV 


®

z i

v Brně, © 2015


36

Konstantní zisk po určitou dobu, bez prodeje na konci

 q n  1 CV  z . n   q .i  Výnosová hodnota Součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovité věci. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Označuje se CV. Zjistí se u nemovitých věcí z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovité věci, daň z nemovité věci, pojištění ap. Z čistého zisku, pokud bude konstantní a trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota CV vypočte podle vzorce zisk z nájmu nemovité věci za rok CV = ——————————————— × 100 % úroková míra v % za rok V zákonu o oceňování majetku obdobou této ceny je tzv. „cena zjištěná výnosovým způsobem“ – § 2 odst. 5: (b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu , který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Hrubý výnos z nájemného: peněžní částka hrazená nájemcem bytu. Nezahrnuje cenu plnění poskytovaných s užíváním bytu. Náklady spojené s pronajímáním nemovité věci - náklady pronajímatele, jež musí pravidelně či nepravidelně hradit v souvislosti s vlastnictvím resp. pronajímáním nemovité věci. Jsou to zejména (podrobněji viz dále): • daň z nemovitých věcí, • pojištění stavby (živelní a odpovědnostní), • náklady na opravy a údržbu, • správa nemovité věci, • amortizace (odpisy). Čistý výnos z nájemného: hrubý výnos z nájemného, snížený o náklady spojené s pronajímáním nemovité věci. Ve smyslu § 2 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, by se jednalo o zisk.

Náklady na dosažení výnosů z nájemného Daň z nemovitých věcí Předmětem daně z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí) jsou všechny pozemky na území České republiky, které jsou vedeny v katastru nemovitostí, vyjma určených pozemků (viz § 2 odst. 2 zákona) a stavby na území České republiky, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí (ev. mají obdobný charakter), kromě vyjmenovaných v zákoně (viz § 7 odst. 2 a 3). Zásadně je poplatníkem vlastník pozemku a vlastník stavby, na jejich místě jím však může být nájemce či jiný subjekt; je třeba opět podrobně zkoumat nájemní smlouvy. Pojištění stavby Pojistné je odůvodněným nákladem na dosažení výnosů. Jedná se o pojištění živelní a o pojištění odpovědnosti vlastníka nemovité věci za případné škody, které by z tohoto titulu mohly vzniknout jiným osobám. Pokud je pojistné ve výše uvedeném rozsahu sjednáno a doloženo smlouvou, je možno výši pojistného převzít do výpočtu. Zejména pokud by se jednalo o zjištění obvyklé ceny jako informaci pro kupujícího, bylo by samozřejmě na místě ověřit, zda pojistná hodnota staveb odpovídá; pokud je zde podpojištění, bylo by na místě dopočítat pojistné do plné hodnoty, aby ev. nový vlastník dostal plnou informaci. Pokud stavba není pojištěna, ze stejných důvodů je třeba výši pojistného odhadnout; přesně ji stanovit není možno, poněvadž různé pojišťovací ústavy mají různé sazby.


®

v Brně, © 2015


37

Opravy a údržba Jedná se o roční náklady na opravy a údržbu staveb (nikoliv na GO ap.). Zpravidla používáme náklady průměrné z doložených nákladů za více let. Může však nastat situace, kdy vlastník stavbu v posledních letech velmi nákladně opravil, takže náklady za poslední dobu jsou vysoké; na druhou stranu ale zřejmě v nejbližších letech další náklady nebudou nutné, takže průměr za poslední roky by byl nevhodně, nepřiměřeně vysoký. Naopak může nastat situace, kdy vlastník v posledních letech preventivní opravy a údržbu neprováděl, údržba je zanedbaná (stavba se „vybydluje“). V takovém případě by zase nízké náklady neúměrně zvýšily výnosovou hodnotu, nový vlastník by musel náklady zpočátku vynaložit vyšší než průměrné. Jako vhodné se proto jeví spíše použít náklady průměrné, které podle provedených výzkumů činí zpravidla u budov ročně cca 0,5 až 1,5 % z reprodukční ceny stavby (ceny bez odpočtu opotřebení). Jedná se o náklady budoucí (výnosová hodnota je součet diskontovaných budoucích čistých výnosů), takže pro jejich odhad bude třeba výrazně přihlédnout k současnému stavu údržby na objektu; u velmi dobře udržovaného objektu, kdy v nejbližších letech nebude nutné výraznější údržbu provádět, se použije nižší hodnota rozmezí a naopak u objektu slabě udržovaného hodnota vyšší. Správa nemovité věci Náklady na správu nemovité věci jsou rovněž nákladem, nutným pro dosažení výnosů. Je nutno například provádět: − sjednávání nájemních smluv resp. jejich výpovědi, jednání s nájemci, − vybírání a vymáhání nájemného, včetně nákladů na právní zastoupení a soudní poplatky, − prohlídky nemovitých věcí, zajišťování řemeslníků resp. firem pro údržbu a opravy, − jednání s úřady, pojišťovnou ap., − vyplňování daňových přiznání, pravidelné zajišťování úhrady daně. Pokud tuto činnost provádí vlastník, je třeba jeho náklady vyčíslit, například: − jako mzdu pracovníka přiměřené kvalifikace včetně nákladů souvisejících (sociální a zdravotní pojištění, režijní náklady); u nemovitých věcí závodu může takovou činnost zabezpečovat převážně referent správy základních fondů, smlouvy sjednává právní oddělení apod., − nebo procentem z vybraného nájemného příp. fixními částkami, jež si obvykle za takovou činnost v místě účtují organizace provádějící správu nemovitých věcí. Jako orientační vodítko lze brát u bytů okolo 5 %, u nebytových prostorů 10 % z vybraného nájemného. Amortizace Jistina uložená v peněžním ústavu a přinášející úroky se při jejich vybírání nemění. Obdobně po dožití stavby by měl mít vlastník obnos na její znovupostavení. Toto nám zabezpečuje položka zvaná amortizace (odpisy). Nemá ovšem nic společného s odpisy účetními. Rozeznáváme nejméně tři druhy odpisů: daňové, účetní a kalkulační, které se od sebe mohou vzájemně i výrazně lišit. Podstatou daňových odpisů je to, že vlastník investiční majetek koupí z peněz po zdanění, neodečítá však jako náklady na dosažení výnosů celou tuto částku v roce pořízení. Náklady jsou rozepsány na několik let, sazbou danou předpisem. Například u nemovitých věcí v současné době je doba odepisování 30 let. Tyto peníze jsou ovšem fiktivní, od nikoho nic nedostává, jen má úlevu na dani. Naproti tomu u amortizace pro výpočet výnosové hodnoty je třeba uvažovat stav, kdy vlastník každoročně ukládá určitou částku - tak velikou, aby na konci životnosti stavby zde byla částka na její novou realizaci (buď znovupostavením, nebo koupí obdobné – obdobně opotřebené – nemovité věci nebo celkovou opravou, jejíž náklady jsou zpravidla s cenou stavby srovnatelné). Uvažujeme přitom se složeným úrokováním, tedy s tím, že úroky se přičítají a zůstávají do dalších let, žádná částka se z tohoto fiktivního účtu nevybírá. Pro výpočet amortizace, kdy příslušné částky se ukládají koncem roku a počítá se s úrokem a s úroky z úroků (složené úrokování) platí pro výši nutné roční úložky X vztah pro střadatele (viz výše):

X

C *i qn 1

X ... částku, kterou je nutno každoročně uložit na složené úrokování s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její opětovné pořízení, C ... časovou cenu stavby (nákladová - reprodukční - cena ke dni odhadu, po odpočtu přiměřeného opotřebení); při zkoumání podnikatelského záměru na koupi nemovité věci můžeme uvažovat předpokládanou kupní cenu ap., i ... úrokovou míru setinnou (setina úrokové míry v procentech); vzhledem k tomu, že se jedná o kapitál postupně vkládaný do banky, je zde třeba uvažovat nikoliv s nominální, ale s reálnou úrokovou mírou, q ... úročitele (q = 1 + i) n ... dobu dalšího trvání stavby (roků) do zchátrání nebo generální opravy.


®

v Brně, © 2015


38

Zdroj: BRADÁČ, A. a kol.: Teorie oceňování nemovitosttí. 8. vyddání. AKAD DEMICKÉ NAKLAD DATELSTVÍ CERM, s.r.o o., Brno, 200 09 (úpravu te extu v relaci se zák.č.899/2012 Sb., občanský o zákoník provedl Ing.JJaroslav Háb ba) nou míru ka apitalizace pro p daňové účely dle zzák.č 151/1997 Sb., Dále uvvádíme napřř. i používan o oceňovvání majetku u a o změně ě některých zzákonů v pla atném znění a ve znění vvyhlášky Min nisterstva financí Č České repub bliky č. 19 99/2014 Sb. ve znění platném p k datu oceněníí, k provedení zák.č. 151/1997 7 Sb., kde používané p ka apitalizační m míry pro výn nosové ocenění jednotlivvých typů ne emovitých věcí jsou u uvedeny v příloze č. č. 16 - Míry ka apitalizace pro p oceňován ní nemovitýchh věcí a majjetkových práv výn nosovým způsobem. Ta ato vyhláškovvá kapitaliza ační míra v sobě zahrnnuje částečně i rizika spojená s typem ob bjektu. Na zá ákladě Princcipu opatrnos sti se přidržíme při výpoočtu takto sttanovené kapitaliza ační míry (v rozmezí od 6,50% 6 do 8% % podle způs sobu využití).

Společno ost eFi Palace, s.r.o. nám poskytla ú údaje o nájm mu prostor v objektu areáálu eFi Palac ce z roku 2013 a rroku 2015, dále d byla pro ovedena pro srovnání ná ájmů aktuálníí analýza tržžního nájemn ného (viz. příloha). Výsledné ná ájmy byly sta anoveny nás ledujícím způsobem : Ty yp prostoru

Nájemné eFi Pa alace

An nalýza nájem mného

Stanovený nájem

Bytové p prostory

2 383,00 3 Kč/m2 /rok

2 225,00 Kč/m m2/rok

2 300,00 Kč/m2/rok

Hotelové é apartmány

5 400,00 4 Kč/m2 /rok

-

5 400,00 Kč/m2/rok

Kancelářřské prostoryy

2 000,00 0 Kč/m2 /rok

1 900,00 Kč/m m2/rok

2 000,00 Kč/m2/rok

80 00,00 Kč/m2//rok

1 100,00 Kč/m m2/rok

1 100,00 Kč/m2/rok

2 2 000,00Kč/m 0 /rok

1 700,00 Kč/m m2/rok

2 000,00 Kč/m2/rok

Fitness

-

1 800,00 Kč/m m2/rok

1 800,00 Kč/m2/rok

Wellnesss

-

3 700,00 Kč/m m2/rok

3 700,00 Kč/m2/rok

Skladové é prostory Restaura ace


®

vB Brně, © 2015


39

Výnosové ocenění areálu eFi Palace Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlah. plocha

nájem

nájem

nájem

míra kapit.

[m2]

[Kč/m2/rok]

[Kč/měsíc]

[Kč/rok]

[%]

1.

Provozní prostory

1.NP FITNESS

462

1 800

69 372

832 464

7,00

2.

Obytné prostory

2.NP Ubytovací jednotky

36

2 300

6 986

83 835

7,50

3.

Obytné prostory

2.NP - Hotel

737

5 400

331 443

3 977 316

7,50

4.

Provozní prostory

2.NP WELLNESS

111

3 700

34 188

410 256

8,00

5.

Obytné prostory


435

2 300

83 362

1 000 339

7,50

6.

Obytné prostory

3.NP - Hotel

293

5 400

131 958

1 583 496

7,50

7.

Obytné prostory


448

2 300

85 865

1 030 377

7,50

8.

Obytné prostory

4.NP - Hotel

293

5 400

131 958

1 583 496

7,50

9.

Obytné prostory

5.NP + 6.NPUbytovací jednotky

248

2 300

47 570

570 837

7,50

10.

Obytné prostory

5.NP + 6.NP Hotel

1 292

5 400

581 468

6 977 616

7,50

11.

Kancelářské prostory

1.NP kanceláře

327

2 000

54 543

654 520

7,50

12.

Provozní prostory

restaurace

276

2 000

46 007

552 080

7,50

13.

Skladovací prostory

sklady a garáže

206

1 100

18 889

226 668

7,50

Celkový výnos za rok:


19 483 300

®

v Brně, © 2015


40

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha

PP

m2

5 165

Reprodukční cena

RC

Kč

132 242 048

Dosažitelné roční nájemné za m2

Nj

Kč/(m2*rok)

Dosažitelné hrubé roční nájemné

Nj * PP

Kč/rok

Výnosy (za rok)

Dosažitelné procento pronajímatelnosti

%

Upravené výnosy celkem

Nh

3 772 19 483 300 95 %

Kč/rok

18 509 135

Daň z nemovitosti

Kč/rok

70 000

Pojištění

Kč/rok

100 000

Náklady (za rok)

Opravy a údržba

20,00 % * Nh

Kč/rok

3 701 827

Správa nemovitosti

10,00 % * Nh

Kč/rok

1 850 914

Kč/rok

0

V

Kč/rok

5 722 741

N=Nh-V

Kč/rok

12 786 394

Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace

%

7,49

Výnosová hodnota

Cv

Kč

170 712 870

Výnosová hodnota

Cv

Kč

170 700 000

Výnosová hodnota vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o., IČ: 293 78 702, a to: pozemku parc. č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba bytového domu č. pop. 234, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město činí :

170 700 000,00 Kč slovy: jednostosedmdesátmiliónůsedmsettisíc Kč


®

v Brně, © 2015


41

D. POSUDEK OCENĚNÍ METODOU POROVNÁVÁNÍ OBCHODOVATELNÝCH CEN Ocenění nemovitých věcí má být provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Určení reálných obchodovatelných cen porovnáním je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými objekty a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech výše uvedených souvislostí a zásad. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení buď odhadnuté ceny, nebo rozmezí, v němž by se přiměřená cena měla pohybovat. Pokud je možno provést srovnání nejméně se třemi obdobnými objekty shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Údaje o srovnávacích objektech musí být v odhadu (posudku) podrobně uvedeny včetně pramene, odkud byly získány. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění daných nemovitých věcí (areál jako celek) bude použita metoda porovnání na základě přímého porovnání podle Prof. Ing. Bradáče., DrSc. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných, resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena cena oceňovaného objektu s parametry srovnávaného objektu (areálu). Indexy u jednotlivých objektů respektují jejich zvláštnosti, pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj. Tato cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom indexem oceňovaného objektu 1 přepočtena na cenu objektu, potom je získána jeho porovnávací hodnota. Protože však není k dispozici dostatečný počet (větší než 15) co nejpodobnějších nemovitých věcí (staveb) a tak podrobně definovaných objektů, jak předpokládá tato metoda, bude porovnání provedeno dle dostupných údajů realitní inzerce a inzerce realitních serverů zjednodušeným způsobem, avšak zcela v rámci zákona o oceňování majetku. Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů, je porovnávací způsob ocenění takový, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Realitní inzerce je jedním z důležitých objektivních podkladů pro cenové porovnání při zjišťování obvyklé hodnoty nemovitých věcí, pokud jsme si však vědomi jejích specifik. Zejména je důležité uvědomit si, že ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí – nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Z toho vyplývá důležité kritérium: cena (jednotková cena) odhadované nemovité věci nemůže být vyšší než cena (jednotková cena) stejné nemovité věci inzerované k prodeji. Z inzerce (realitní časopisy, realitní inzerce na Internetu ap.) je třeba vzít v úvahu co nejvíce dostupných informací, u co největšího počtu objektů. V posudku se veškeré tyto informace uvedou. U každé nemovité věci, použité pro srovnání, je třeba uvést maximum údajů, jež jsou k dispozici pro její identifikaci a popis (případně i její fotografii, například z Internetu, je-li dostupná). Vzhledem k tomu, že se jedná o ceny požadované, je třeba v daném regionu sledovat poměr mezi cenami v inzerci a cenami skutečně za inzerované objekty dosaženými. Tento poměr je místně i časově proměnný. Do doby zjištění ustálených regionálních hodnot poměru inzerovaných a skutečně ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o.

®

v Brně, © 2015


42

realizovaných cen je možno výchozí hodnoty cen z inzerce upravovat indexem 0,90 až 0,60 (±). Dále je nabídková cena upravena zjednodušenou soustavou koeficientů, které zohledňují vlivy polohy obce nabízené nemovité věci, její vybavenost a správní význam, dále polohu, stav, vybavení, možnosti rozšíření, podlažnost a údržbu nabízené nemovité věci v porovnání s oceňovanými nemovitými věcmi a názor znalce z hlediska tržního ocenění (podstandardní, standardní (1,00) a nadstandardní). U cen nabídkových, nabídkových cen upravených indexem úpravy nabídkové (tedy maximální) ceny o pokles k ceně prodejní, a cen upravených dalšími, výše uvedenými koeficienty je následným statistickým vyhodnocením zjištěna maximální, minimální a průměrná, je potom získána jeho porovnávací hodnota. Na realitních serverech je dostatečná nabídka komerčních objektů, které mají obdobné charakteristické vlastnosti jako oceňovaný areál a jsou umístěny v obdobných komerčních zónách jako předmětný majetek. Ke „srovnání“ jsou zvolení reprezentanti, kteří mají určité znaky stejné nebo obdobné s oceňovaným objektem a to např.: -

lokalita a místo, výměra pozemku, druh a způsob využití pozemku, komerční využitelnost pozemků, svažitost, vybavení – standard či nadstandard,

Porovnávací ocenění Porovnávací ocenění areálu eFi Palace Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

5 455,84 m2 24 810,82 m3 1 312,36 m2 2 796,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitých věcí Činžovní dům Prodej novostavby bytového domu z roku 2006 s užitnou plochou 550,00 m2 na pozemku o výměře 230,00 m2 situovaném v centru Brna, ul. Stará. Dům se skládá ze 4x byt 3+kk (2 byty s balkonem, 2 byty s terasou 20m2 a 40m2), 2x byt 2+kk, 1x byt 1+1, 2x byt 1+kk, 1x nebytový prostor. Všechny bytové a nebytové jednotky jsou kompletně zařízeny a tržně pronajaty. Centrální vytápění a ohřev vody je zajištěn plynovým kotlem Vaillant. Dům má nízké provozní náklady na energie a je bez nutnosti údržby a dalších investic. Ulice Stará je po kompletní revitalizaci – bytové domy, silnice, chodníky, vybudovaná parkovací stání. V okolních ulicích revitalizace probíhá zároveň s výstavbou nových bytových domů. 10 min. pěšky do centra, maximální občanská vybavenost. Činžovní dům Okres Brno-město, Zábrdovice. Prodej cihlového nájemního domu na ulici Koliště, dům je připojen na kompletní sítě: elektřina 230/400 V, plyn, voda a kanalizace obecní. Dobrá investiční příležitost. Dům byl vystavěn roku 1910 z cihel, okna a dveře jsou ve dřevě, izolace proti vlhkosti. V letech 1990–2000 byla provedena částečná rekonstrukce (přední část fasády, vyměněna část elektřiny, zesílení stropů jednotlivých pater). Inženýrské sítě kompletní: kanalizace svedena do obecní, elektřina částečně v mědi 230/400 V, voda napojena na obecní, ústřední topení a ohřev vody řešeno novým plynovým kombinovaným kotlem. Revize elektřiny, plyn, komíny, výtah, hasicí přístroje. Střecha sedlová, pokrytá zinkovým plechem, výtah přístupný z venkovní strany. Dům je v současné době využíván ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o.

®

v Brně, © 2015


43

hlavně ja ako výrobní a skladovacíí prostory, ka anceláře, neb bytové prosto ory. Celý pozzemek oploc cen, vjezd do areállu z ulice Ko oliště. Výborn ná dostupno ost, veškerá občanská o vy ybavenost, vý výborná poloha blízko centra m města. Ubytova ací zařízení Budova, která je v současné s do obě využívan ná k provozu u tříhvězdičk kového hotelu lu. Budova je e vhodná jak k pro ovozu hotelu u, tak k zave edení reprezzentativního sídla firmy. Objekt má ttři nadzemní a jedno podzemn ní podlaží, je e po zdařilé rekonstrukcii. V okolí objjektu je bezp problémové pparkování. Dispozice: D Celková užitná ploccha budovy 400,00 4 m2 II. podzemníí podlaží (zá ázemí budovvy + jídelna//zasedací místnostt), výměra 54 5 m2 I. nad dzemní podllaží (recepce e, kancelář, ubytování) II. nadzemn ní podlaží (ubytová ání/kanceláře e) III. nadze emní podlažží (ubytován ní/kanceláře) Vybavení: součásti prrodeje je kompletn ní vybavení a zařízení k provozu hottelu, objekt je e napojen na a všechny inž nženýrské síttě, vlastní plynový kotel. Dispo ozice: 2x jedno/dvoulůžžkové pokoje e 2x 2 dvou ulůžkové pokkoje uzavřen né (malé apartmá)) 3 třílůžkové é pokoje 1 ap partmá (ložn nice, obýv. po okoj a vestav věný kuchyňsský kout). Ubytova ací zařízení blízkosti cen Hotel v b ntra města Brna. B Dnes u už památkov vě chráněný dům, který bbyl postaven ný v roce 1902 a v roce 2009 prošel komp pletní rekonsstrukcí. V no ové samostattné budově 110 bytových jednotek trvale prronajatých. V historické budově s výýtahem 11 pokojů p a rod dinných aparrtmánů o kap pacitě 28 lůžek. Pa arkování v garážích a na a uzavřeném parkovišti. Činžovn ní dům Bytový d dům se 13 byty b na ulici Merhautova a. Realitní sp polečnost Če eské spořitellny nabízí ex xkluzivně prodej čiinžovního do omu s 11 by yty 1+1, 2 byyty 3+1 a jed dním nebytov vým prostoreem - který se e nachází na vynikkající adrese e v širším ce entru města Brna. Užitná á bytová plo ocha 685,00 m2. Dům je e dobrém technickkém stavu a plně funkčníí. V části do o ulice Merha autova jsou plastová p oknna, ve dvorn ním traktu byla pro ovedena nová vá fasáda. Ve e dvou bytecch jsou balk kony a nová okna i do ddvora. Společné části domu jso ou v dobrém m stavu. Skle ep je rozděle en na dřevěn né kóje cca 1,50 x 2,500 m. Vybaven ní bytů je většinou u původní, koupelny k a kuchyně jssou jsou pln ně funkční, vhodné k m modernizaci.. Vysoká prostorná půda nabíízí možnost pro vestavb bu 2-3 mezo onetových by ytů. V 1.PP jje nebytový prostor možná p přestavba na byt. Činžovn ní dům Dispozicce :22 bytovýých jednotek - 11x bytová á jednotka 1+ +1 - cca 40 m2 m 10x bytovvá jednotka 2+1 2 - cca 60 m2 , 1x bytová je ednotka 90 m2. m 2x nebyytová jednotk ka - obchodn ní prostor ccca 125 m2 , skladový voře Provede ené rekonstru rukce : výmě ěna všech prostor - cca 90 m2 3x garáž + 5 míst k parkkování ve dv oken za plastová, ko ompletní opra rava fasády, kompletní vý ýměna opláš štění ve dvořře. Stavebníí povolení na výsta avbu 3x byto ových jednotek 1+1 v 1 1.NP místo obchodního o prostoru. Ce Celková užitn ná plocha nemovito osti činí 1 25 55,00 m2. Srovna atelné nemo ovité věci Název:: Činžovní dům d Lokalitta Brno, Zábrdovice Použité é koeficientty: K1 Re edukce pram mene ceny K2 Ve elikosti objekttu K3 Po oloha K4 Pro ovedení a vyybavení K5 Ce elkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvvaha zpracovvatele ocenění Celkový koef. KC 1,08 Užiitná plocha Vý ýměra pozem mku. 2 2 5 550,00 m 230 m


®

vB Brně, © 2015

0,80 1,30 0,90 1,05 1,00 1,10 1,00 Upravená j. ceena Kč/m2 38 7222 Celková ce ena Jednotková á cena 19 700 000 Kč K 35 818 Kč/m2


Název:: Činžovní dům d Lokalitta Brno, Zábrdovice Použité é koeficientty: K1 Re edukce pram mene ceny K2 Ve elikosti objekttu K3 Po oloha K4 Pro ovedení a vyybavení K5 Ce elkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvvaha zpracovvatele ocenění Celkový koef. KC 1,39 Užiitná plocha Vý ýměra pozem mku. 2 2 1 200,00 m 0m Název:: Ubytovací zařízení Lokalitta Brno, Kohoutovice Použité é koeficientty: K1 Re edukce pram mene ceny K2 Ve elikosti objekttu K3 Po oloha K4 Pro ovedení a vyybavení K5 Ce elkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvvaha zpracovvatele ocenění Celkový koef. KC 1,45 Užiitná plocha Vý ýměra pozem mku. 4 400,00 m2 0 m2 Název:: Ubytovací zařízení Lokalitta Brno, Zábrdovice Použité é koeficientty: K1 Re edukce pram mene ceny K2 Ve elikosti objekttu K3 Po oloha K4 Pro ovedení a vyybavení K5 Ce elkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvvaha zpracovvatele ocenění Celkový koef. KC 1,05 Užiitná plocha Vý ýměra pozem mku. 2 2 2 415,00 m 0m Název:: Činžovní dům d Lokalitta Brno, Čern ná pole Použité é koeficientty: K1 Re edukce pram mene ceny K2 Ve elikosti objekttu K3 Po oloha K4 Pro ovedení a vyybavení K5 Ce elkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvvaha zpracovvatele ocenění Celkový koef. KC ZNALCI A ODHADCI – znalecký z ústav, spol. s s r.o.




0,80 1,30 0,90 1,10 1,15 1,00 1,00 Upravená j. ceena Kč/m2 ®

vB Brně, © 2015

44


1,18 Užiitná plocha 8 850,00 m2

Vý ýměra pozem mku. 0 m2

Název:: Činžovní dům d Lokalitta Brno, Zábdovice Použité é koeficientty: K1 Re edukce pram mene ceny K2 Ve elikosti objekttu K3 Po oloha K4 Pro ovedení a vyybavení K5 Ce elkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvvaha zpracovvatele ocenění Celkový koef. KC 1,10 Užiitná plocha Vý ýměra pozem mku. 2 2 1 255,00 m 0m

Celková ce ena 23 000 000 Kč K

45

32 0399 Jednotková á cena 27 059 Kč/m2


Výpoče et porovnáv vací hodnoty y na základě ě užitné plochy Minimá ální jednotkovvá porovnáva ací cena Průměrrná jednotkovvá porovnáv vací cena Maximá ální jednotko ová porovnáv vací cena Stanovvená jednotko ová porovnáv vací cena Celková á užitná ploccha oceňované nemovité é věci Výsled dná porovná ávací hodnota Výsled dná porovná ávací hodnota zaokrouh hleně

19 226 Kč//m2 30 295 Kč//m2 38 722 Kč//m2 30 295 Kč//m2 5 455,84 m2 165 284 673 3 Kč 165 300 000 0 Kč

Cena stanovená á porovnávací me etodou vy ybraného majetku společno osti eFi Palace e, s.r.o., IČ Č: 293 78 702, 7 a to: pozemku parc. č. 786, 7 k.ú. Záábrdovice e, jehož součás stí je stav vba bytov vého dom mu č. pop p. 234, pozemku p parc.č. 78 87, k.ú. Zábrdo ovice, vše včetně vš šech souč částí a přís slušenství, zapsanéého na LV V č. 122, k.ú. Zá ábrdovice,, obec Brn no, okres Brno-měs sto, veden ném u Kata tastrálního o úřadu pro Jih homoravský kraj, KP Brno-mě ěsto činí:

165 30 00 000,0 00 Kč slovy: jednostoše edesátpětmiliónůtřistatisíc Kč


®

vB Brně, © 2015


46

E. ZÁVĚR Znaleckým úkolem bylo zpracování znaleckého posudku na stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o., a to : pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52-54 (jako celek), k.ú. Zábrdovice, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. Ocenění majetku je provedeno k datu nabytí právních účinků Kolaudačního souhlasu, II.etapa, tj. ke dni 13.02.2015. Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění a pomocně dle vyhl.č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zák.č. 151/1997 Sb. a dále dle Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně a Mezinárodních oceňovacích standardů IVSC. Ve smyslu §2 zák.č.151/1997 Sb., kdy je výslovně uvedeno, že obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, činíme následující závěr : REKAPITULACE Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací metoda Rekonciliace

127 250 000,00 Kč 170 700 000,00 Kč 165 300 000,00 Kč 165 300 000 Kč

Obvyklá cena (hodnota) je stanovena bez zohlednění omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní).

Obvyklá cena vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o., IČ: 293 78 702, a to: pozemku parc. č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba bytového domu č. pop. 234, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město činí:

165 300 000,00 Kč slovy: stošedesátpětmiliónůtřistatisíc Kč Obvyklá cena (hodnota) je vč. DPH.


®

v Brně, © 2015


47

Objednatel prohlašuje, že znalci nebyly zatajeny ani zkresleny žádné skutečnosti, které by jej uvedly v omyl při zpracování znaleckého posudku a se zpracováním znaleckého posudku po předchozí konzultaci souhlasí. Upozornění : Vlastnická práva k tomu znaleckému posudku přecházejí na objednatele až dnem jeho úplného zaplacení (úhrady daňového dokladu). Do té doby je tento znalecký posudek vlastnictvím zhotovitele a nesmí s ním být jakkoliv nakládáno a nesmí být zveřejněn vůči třetím osobám. Poté smí být tento znalecký posudek rozmnožován pouze jako celek, a to s přílohami, které k němu náležejí. Znalecký posudek je znalcem považován za OBCHODNÍ TAJEMSTVÍ v souladu s § 504 a.n. zák.č.89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění a § 9 odst. 1 zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím v platném znění. Autorská práva zůstávají tímto nedotčena. © ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o., 2015

V Brně, 16.02.2015 ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. znalecký ústav Nám.28.října 3 602 00 B r n o tel. 533 039 051

Vypracoval : Ing. Václav Hanke, technický pracovník Stvrzuje : Ing. Jaroslav Hába, znalec odpovědný za činnost ústavu


®

v Brně, © 2015


48

F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán znaleckým ústavem ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o., zapsaným podle ust. §21 odst.3 zák.č.36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst.1 vyhl.č.37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do I.oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: pro ceny a odhady majetku nemovitého i movitého a pro ceny a odhady podniků nebo jejich částí, a to pro účely právních úkonů a dispozic s nimi dle obecně závazných právních předpisů, pro oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, pro oceňování ekologických zátěží a stanovování škod jimi způsobených, pro posuzování podnikatelských plánů a investičních projektů a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění: pro stavby dopravní, obytné, občanské, průmyslové, zemědělské a inženýrské, pro tvorbu a uplatňování cen a rozpočtování ve stavebnictví, pro posuzování vad a poruch staveb, posuzování jakosti staveb, stavebních prací, výrobků pro stavby a projektů staveb, pro provádění stavebních průzkumů a statiku staveb rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky, ze dne 28.12.1999, pod. č.j. 198/99-OOD a ze dne 05.02.2004, pod čj.M-166/2004. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. ZU 4183-014/2015 vypracovaných znaleckým ústavem.

seznamu znaleckých posudků,

Znalečné a náhradu nákladů je účtována dokladem č. -dle faktury- podle připojené likvidace.


®

v Brně, © 2015

Příloha k č.ZU 4183--014/2015

1

Inform mace o pozemku p Parcelní ččíslo:

786

Obec:

Brno [58 82786]


Zábrdov vice [610704]]

Číslo LV:

122

Výměra [[m2]:

2353

Typ parcely:

Parcela katastru k nem movitostí

Mapový list:

DKM

Určení výýměry:

Graficky nebo v digittalizované m

Druh pozzemku:

zastavěn ná plocha a n nádvoří

Součásstí je stavba Budova s číslem popisným m:

Zábrdovicce [490407]; č.p. 234; průmyslový obje ekt

Stavba stojí na pozemku u:

p.č. 786

Stavebníí objekt:

č.p. 234

Ulice:

Bratislavská

Adresní místa:

Bratislavská 234/52

Vlastnííci, jiní oprávnění Vlastnick ké právo Efi Palace e, S.R.O., Bratislavská 234 4/52, Zábrdovvice, 60200 Brno B

Způsob b ochrany nemovitossti Nejsou e evidovány žádné způsoby y ochrany.

Seznam m BPEJ Parcela n nemá evidovvané BPEJ.

Omeze ení vlastnicckého práv va Typ Zástavní právo smluvvní

Jiné zápisy Nejsou e evidovány žádné jiné zápisy.

Podíl

Příloha k č.ZU 4183--014/2015

2

Nemovittost je v územ mním obvodu, kde státní správu katasstru nemovitostí ČR vyko onává Katastrrální úřad pro Jihom moravský kra aj, Katastrální pracoviště Brno-město Zobrazen né údaje mají informativní charakter. Plaatnost k 05.02 2.2015 14:43:43.

Inform mace o pozemku p Parcelní ččíslo:

787

Obec:

Brno [58278 86]


Zábrdovice [610704]

Číslo LV:

122

Výměra [[m2]:

443

Typ parcely:

Parcela kata astru nemoviitostí

Mapový list:

DKM

Určení výýměry:

Graficky nebo v digitalizzované ma

Způsob vvyužití:

zeleň

Druh pozzemku:

ostatní ploccha

Vlastnííci, jiní oprávnění Vlastnick ké právo

Podíl

Efi Palace e, S.R.O., Bratislavská 234 4/52, Zábrdovvice, 60200 Brno B

Způsob b ochrany nemovitossti Nejsou e evidovány žádné způsoby y ochrany.

Seznam m BPEJ Parcela n nemá evidovvané BPEJ.

Omeze ení vlastnicckého práv va Typ Zástavní právo smluvvní

Jiné zápisy Nejsou e evidovány žádné jiné zápisy. Nemovittost je v územ mním obvodu, kde státní správu katasstru nemovitostí ČR vyko onává Katastrrální úřad pro Jihom moravský kra aj, Katastrální pracoviště Brno-město Zobrazen né údaje mají informativní charakter. Plaatnost k 05.02 2.2015 14:43:43.

Příloha k č.ZU 4183--014/2015

SROV VNÁVACÍÍ REPRE EZENTAN NTI – BYT TY – NÁJ JEM 1) Pron nájem bytu 2+kk 64 m² Adresa: Spolková, Brno - Zábrdo ovice ID zakázzky: SPLK 46 64 Nájem: 9 000 Kč za měsíc Aktualiza ace: 11. 02. 2015 2 Stavba: Cihlová Stav obje ektu: Velmi dobrý d Vlastnicttví: Osobní Podlaží: 6. podlaží Užitná plocha: 64,00 0 m2 Vybaven ní: Částečně Popis : Byt 2+kk na ulici Spolkov va v centru B Brna. Jedná se s o mezone etový nadstanndartní byt v 6.patře novostavb by z roku 200 09 s výtahem m. CP 64,00 m m2 + lodžie. V přízemí se nachází choddba, koupelna a a WC, pokoj s kkuchyňským koutem, k v patře je ložnice s lodžií. Byt je j částečně vybaven v spotřřebiči a nábytk kem, je možné prronajmout bezz vybavení. Intternetu a kabe elová TV. je v ceně. Vhodný ý je pro studennty, pracující, rodinu. Jedná se o bydlení v ce entru s dobrou u dostupností na MHD a ob bčanskou vyba aveností.

2) Pron nájem bytu 1+kk 43 m² Adresa: F Francouzská, Brno - Zábrdo ovice Nájem: 6 900 Kč za mě ěsíc ID zakázkky:N20152006 6 Aktualizace:10.02.2015 5 Stav: Rezzervováno Stavba: C Cihlová Stav obje ektu: Novostavvba Vlastnictvví: Osobní Podlaží:3 3. podlaží Užitná plo ocha:43 m2 Plocha po odlahová:43 m2 m Voda: Dá álkový vodovod d Popis : Byt 1+kk v domě d na ul. Francouzská (u křižovatky y ulice Milady y Horákové). Byt lze pron najmout zařízený: kuchyňská linka vč. zabu udovaných sp potřebičů, křesla, postel, vestavěná skřříň, pračka, ko omoda. Nábytek je možno po o dohodě odstranit. Byt se e nachází ve stavbě z rok ku 2011. K byytu je možné é využít garážové é stání s dálkkově ovladate elnými vraty. K domu je vyhrazena v za ahrada s poseezením. Jedná se o atraktivní, klidné rezide enční bydlení.

3) Pron nájem bytu 2+kk 37 m² Adresa: R Radlas, Brno - Zábrdovice Nájem: 7 000 Kč za mě ěsíc ID zakázkky:N20152006 6 Aktualizace:10.02.2015 5 Stav: Rezzervováno Stavba: C Cihlová Stav obje ektu: Novostavvba Vlastnictvví: Osobní Podlaží:3 3. podlaží Užitná plo ocha:43 m2 Plocha po odlahová:43 m2 m Voda: Dá álkový vodovod d Popis : B Byt 2+kk (37 m2), m který se nachází ve 2. patře domu s výtahem na rohu ul. Cejl a Radlas. Okna bytu jsou do ulice Radlas. Dům D i byt jsou po kompletníí rekonstrukci. Byt se k pronájmu nabízí částečně vybavený kuchyňskká linka se spo otřebiči - sklo okeramická va arná deska, le ednice, trouba, pračka, sedaací souprava, stolek, šatní skřííň, stůl, knihovvna, postel, atd. a V koupeln ně je bojler na a ohřev vody. Byt se nacháází kousek od d centra Brna ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústtav, spol. s r.o o. ® v Brně, © 2015

1

Příloha k č.ZU 4183--014/2015

4) Pron nájem bytu 1+kk 31 m² Adresa: P Příční, Brno - Zábrdovice Z Nájem: 6 900 Kč za mě ěsíc ID zakázkky: 34187 Aktualizace: 11.02.2015 Stavba: C Cihlová Stav obje ektu: Novostavvba Vlastnictvví: Osobní Umístění objektu: Centtrum obce Podlaží:4 4. podlaží z celkem 5 Užitná plo ocha:31 m2 Plocha po odlahová:31 m2 m Vybaveníí: Částečně Popis : B Byt 1+kk (31 m2) v centru Brna, ul. Příčční. Jedná se e o nově vybu udovaný byt vve 3. patře cih hlového domu, kte erý se nabízíí částečně vy ybavený (vše mimo postele e). Okna jsou u situována doo dvora, vytá ápění je řešeno 2 ks elektrickým mi přímotopný ými tělesy, oh řev vody elek ktrickým bojlerrem. Byty jsouu zatepleny s novými plastovým mi okny, což umožňuje u nízk ké měsíční ná áklady. Výborná dostupnos st do centra m města. Nad by ytem se nachází tterasa, díky níž je v bytě ve elice příjemné é klima i v trop pických dnech h. Byt je vhodnný pro max. 2 osoby bez zvířatt.

5) Pron nájem bytu 2+kk 42 m² Adresa: M Merhautova, Brno B - Brno-sever Nájem: 7 600 Kč za mě ěsíc ID zakázkky:34730 Aktualizace:13.02.2015 5 Stavba: C Cihlová Stav obje ektu: Velmi dob brý Vlastnictvví: Osobní Umístění objektu: Klidn ná část obce Topení: L Lokální plynovvé Plyn: Plyn novod Odpad: V Veřejná kanalizzace Telekomu unikace: Kabe elové rozvody Elektřina::230V Doprava: Silnice, MHD D, Autobus Vybaveníí: Částečně Popis : B Byt 2+kk v Brrně, ul. Musilo ova (pod ulicí Merhautova). Byt se nachází v 3. patřee cihlového do omu po kompletní rekonstrukci. Nájemníci do omu mají k di spozici společ čný dvůr. Byt se nabízí nezzařízený nábyttkem. V kuchyni je nová kuchyyňská linka s vestavěnou pračkou, spo orákem a digestoří, nová plovoucí podlaha. V koupelně sprchový kou ut, dlažba, WC C samostatně ě. V pokoji plo ovoucí podlaha, předsíni dlaažba. Byt má vlastní vodoměr a elektroměr. Bezproblémové parkován ní před domem m. K dispozic ci připojení k iinternetu a ka abelové televizi. N Nájem činí mě ěsíčně 7 600,-- Kč. Voda se platí pronajím mateli zálohov vě 150, Kč/osooba/měsíc, úk klid 50,Kč/osoba a/měsíc. Malé zvíře nevadí. Byt vhodný 2 osoby – sttudenti nebo pracující. Výbborná dostupn nost do centra.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústtav, spol. s r.o o. ® v Brně, © 2015

2

Příloha k č.ZU 4183-014/2015

3

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

K4

K5

K6

IO (14)

Cena oceňovaného objektu

Kč/m /rok

pram en ceny KCR

Kč

poloha

velikost

garáž

stav a vybavení domu

stav a vybavení bytu

odborný odhad znalce

Stanovení hodnoty nájemného porovnáním jako celku

.

Kč

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

1

1 688

1,00

1 688

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1 688

2

1 926

1,00

1 926

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1 926

3

2 000

1,00

2 000

1,00

1,00

1,00

1,00

0,90

1,00

0,90

2 222

4

2 671

1,00

2 671

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

2 671

5

2 171

1,00

2 171

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

2 171

Kč

2 136

Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

2

Celkem průměr Celkem průměr za Kč/m²/rok plochy bytu

2 225

Minimum

Kč

1 688

Maximum

Kč

2 671

Směrodatná výběrová odchylka

367

Pravděpodobná spodní hranice

1 768

Pravděpodobná horní hranice

2 503

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na balkon, lodžii nebo terasu

K4

Koeficient úpravy na celkový stav budovy(lepší - horší)

K5

Koeficient úpravy na stav a vybavení bytu (lepší - horší)

K6

Odborný odhad znalce Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO

Index odlišnosti

IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ® v Brně, © 2015

Příloha k č.ZU 4183--014/2015

SROV VNÁVACÍÍ REPRE EZENTAN NTI – FITNESS PR ROSTOR RY – NÁJ JEM 1) Pron nájem fitness 400,00 m2 Adresa: Brno, Žideniice Nájem: 5 50 000Kč za měsíc Užitná plocha: 400,0 00 m2 Popis : P Prostory vhodné k provozování tělocvičn ny, posilovnyy, fit studia a obdobného způsobu z využiití. Rozdělen ní prostorů lze e uspořádat podle vlastníh ho uvážení. Celková ve elikost pronajatých prosto orů může býtt již od 250 m2 2 až do 460 m2. m V současn né podobě jsou zde 4 dámské d a 2 pánské sprch hy, oddělené é toalety mužži a ženy a prostory šate en. Dostatek parkovacícch míst před budovo ou, autobuso ové a tramvajo ové zastávky MHD. Prosto ory jsou v ssoučasnosti před p rekonstrrukcí a lze je přebudovvat podle poža adavků provoz zovatele.

2) Pron nájem fitness 430,00 m2 Adresa: Brno, Brno-m město Nájem: 3 39 130,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 430,0 00 m2 Popis : Pronájem komerčníc ch prostor v současno osti využívanýých jako pro ostory úspěšn né taneční šškoly v samé ém centru Brrna s perfekttní dostupno ostí. Veškeré prostory za ahrnuté v té éto nabídce jsou plně uzpů ůsobeny účelu u, kterému mě ěly sloužit a v roce 2007 prošly p celkovo ou rekonstrukccí. Sály jsou u klimatizován ny a vybaveny y zrcadly. Novvě je vybudo ováno též sociální zařízení včetně sprch. V místnoste ech jsou zbu udovány strop pní podhledy s dostatečn ným osvětleníím. V prostorrách jsou novvé rozvody elektřiny. Vššechna topná tělesa jso ou vybavena a měřiči a je zbudová án i podružn ný elektromě ěr a vodoměr.

3) Pron nájem fitness 120,00 m2 Adresa: Brno Nájem: 3 39 000,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 120,0 00 m2 Popis : Pronajmeme zavedené dá ámské fitness v moc hezkkých prostorecch, včetně stro ojů, s výborno ou dostupno ostí. Naše fitne ess je na trhu u od roku 200 09. Mezi strojje, které jsou v naší provozo ovně patří Vaccu Shapy, vvibrační plošin ny, cross tre enažéry, běha ací pásy, ste epr, apod. Plocha P provoz zovny 120 m m2. Cena doh hodou.


4

Příloha k č.ZU 4183--014/2015

5

Koef. redukce na

Cena po o redu ukci na a pram men cen ny

K1

K2

K3

K4

K5 5

K6

IO (14)

Cena C oceňo ovaného objektu

K Kč/m /rok

pram en ceny KCR

Kč

poloha

velikost

garáž


stav a vybavení prostor


Stan novení hodnoty náje emného porovnání p m jako ceelku

.

Kč

(1)

(2)

(3)

(4 4)

(5)

(6)

(8)

(9)

(10 0)

(11)

(12)

(13)

1

1 500

0,90

1 350

1,00

1,00

1,00

1,00

1,0 00

1,00

1,00

1 350

2

1 088

0,90

98 80

1,00

1,00

1,00

0,95

0,9 95

1,00

0,90

1 089

3

3 900

0,90

3 510

1,00

0,95

1,00

1,10

1,10

1,00

1,15

3 052

Kč

1 830

Č.

Cena po ožadovaná resp. zzaplacená

2

Celkem p průměr Celkem p průměr za Kč č/1 m²/rok plo ochy fitness p prostor zaokrrouhleně

1 800

Minimum

Kč

1 089

Maximum m

Kč

3 052

Směrodattná výběrová odchylka

1 066

Pravděpo odobná spodní hranice

764 7

Pravděpo odobná horní hranice h

SROV VNÁVACÍÍ REPRE EZENTAN NTI – WE ELLNESS S – NÁJE EM 1) Pron nájem welllnes 80,00 0 m2 Adresa: Brno, Brno-sstřed Nájem: 2 29 040,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 80,00 0 m2 Popis : Pronájem za avedeného sa alónu ve velicce frekvento ované ulici v blízkosti b centra Brna. Prosttor je vhod dný pro prrovoz kosme etiky, masážží, kadeřnictvví, případně jiné využití. Do salónu lzze vstoupit vvchodem z ulicce, případně je j možno využžít druhý vch hod, který je uvnitř u domu. K salónu nále eží balkón a vlastní kotel. Místnosti jsou u klimatizovan né, odhlučněné a je zde za aveden interne et. Před dome em je možnost parkován ní pro zásobovací služb bu. Celková vvýměra prona ajímané nemo ovitosti činí 10 05 m2 (70m2 2 + 35m2).

2) Pron nájem welllnes 63,00 0 m2 Adresa: Brno, Brno-m město Nájem: 1 16 000,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 63,00 0 m2 Popis : Pronájem komerční k pro ostory na ullici Běhounskká v Brně. Jedná se o přenechá ání vybavené ého relaxačního, rehabilittačního centrra. Prostory jjsou na podla ahové ploše 63,00 6 m2 a jso ou zde různé é masážní a cvičící c stol, a další vybaven ní. K prostorru pro samottné cvičení je e dále čekárn na, šatna, sprchy, WC.


2 896

Příloha k č.ZU 4183--014/2015

6

3) Pron nájem welllnes 25,00 0 m2 Adresa: Brno, Brno-B Bohunice Nájem: 1 16 000,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 25,00 0 m2 Popis : Pronájem neb bytového prostoru, který b byl využíván jako byt. Nachází N se na n ul. Lány v Bohunicícch v přízemíí rodinného domu. Nyní je vybaven pro masérn nu (masážní stůl, masážžní křeslo, křřeslo pro automatickou mas sáž – lymfatickká masáž a klasická massáž). Prostor o CP 25 m2 m má svoje ssociální zařízení: umy yvadlový se et, samostattně WC. Ma ajitelka provo ozuje v dom mě cvičení n na přístrojích Slender, mo ožnost kliente ely. Cena je včetně ene ergií a intern rnetu. Majitelk lka požaduje kauci ve výšii jednoho nájm mu. V dosahu je tramvajovvá a autobu usová zastávk ka, restauracce, supermarrket. Volný ihn ned.

Koef. redukce na


K1

K2

K3

K4

K5 5

K6

IO (14)


K Kč/m /rok

pram en ceny KCR

Kč

poloha

velikost

garáž





.

Kč

(1)

(2)

(3)

(4 4)

(5)

(6)

(8)

(9)

(10 0)

(11)

(12)

(13)

1

4 356

0,90

3 920

1,00

0,95

1,00

1,00

1,0 00

1,00

0,95

4 126

2

3 048

0,90

2 743

1,00

0,95

1,00

1,00

0,9 95

1,00

0,90

3 048

3

3 840

0,90

3 456

1,00

0,95

1,00

1,00

0,9 95

1,00

0,90

3 840

Kč

3 671

Č.


2

Celkem p průměr Celkem p průměr za Kč č/1 m²/rok plo ochy wellness s prostor zao okrouhleně

3 700

Minimum

Kč

3 048

Maximum m

Kč

4 126


558 5


3 113


4 230


Příloha k č.ZU 4183--014/2015

SROV VNÁVACÍÍ REPRE EZENTAN NTI – RES STAURA ACE – NÁ ÁJEM 1) Pron nájem resttaurace 20 00,00 m2 Adresa: Brno, Zábrdovice Nájem: 1 18 000,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 200,0 00 m2 Popis : Nabízíme k pronájmu přím mo od majite ele komerčníí prostory původně za aměřené jakko restauračční zařízení s hernou o celkové ploše 20 00 m2 v Brrně - Zábrdo ovicích. Budo ova je patrovvá, cihlová, po revitalizacci, ve velmi dobrém stavvu. Vytápění elektrickým kotlem. Obje ekt je chráně ěn bezpečno ostním zaříze ením. Prostor se skládá zze sálu ve tvaru písme ene L, přilehlého skladu a sociálního o zařízení pro o návštěvníky y a oddělenéh ho soc. zařízzení pro perssonál. Obvodo ové zdi budovvy obsahují velké výlohy. Prostor lz ze využít jakko restauracci, obchodní prrostor nebo ka anceláře.

2) Pron nájem resttaurace 33 32,00 m2 Adresa: Brno, Brno-m město Nájem: 5 50 000,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 332,0 00 m2 Popis : Jedná se o třípodlažní zrekonstruova z ané prostory, kompletně zařízené ná ábytkem, ba ary, sociálním m zázemím a vybavením. Velice V zajíma avá nabídka s možností okamžitého o za ačátku provozzu. Celková výměra činí 332 m². Všec chna patra jssou dispozičn ně stejná, s výměrou 93 m² + v 2. nadzemním podlaží se e nachází velk ká terasa cca 50 m². V 1. n nadzemním po odlaží se nach hází výčepní b bar s posezzením, ve. 2. nadzemním podlaží je kompletně zařízená ku uchyň, bar a re estaurace, ve e 3. nadzemním podlaží stoly s pose ezením. Kažždé podlaží má vlastní sociální záze emí. V letníích měsících je možné zřídit zahrád dku na dvo oře. Restaurace je po kompletní rekonstrukci z ro oku 2011, je přístupná ze e dvou ulic a nabízí něko olik variant vyyužití jednotlivvých podlaží.

3) Pron nájem resttaurace 12 20,00 m2 Adresa: Brno - Černá á Pole, okres s Brno-město o Nájem: 1 15 000,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 120,0 00 m2 Popis : Nabízíme Vám přenec chání pronájm mu kompletně vybavené restaurace r situ uované v cen ntru Brna, na ulici Hilleho. Restaurace R je v provozu již 15 let a má zavedenou klientelu, k přes den zejména a z řad kanccelářských zaměstnanců okolních fire em (polední m menu) tak ve večerním pro ovozu (pořádá ání kulturních h akcí) Pro ho osty je k disp pozici celkem 50 míst, dě ětský koutekk nebo salo onek. Kuchyyně schválena a normou, v ceně odstu upného veške eré vybavení jak spotřeb biče, tak nád dobí atd.( b bar, pressovač, mlýnek, sttoly židle - masiv, m vybave ení WC, kote el, voda bojle er, nerez vyb bavení kuchyn ně, odsávací digestoř, frittézy, gril, spo orák s troubo ou, nahřívacíí stůl, váha, le ednice 6x, mra azáky 2x, skla ad, příbory, talíře, myčkyy, barové myčky, m ledova ač, ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústtav, spol. s r.o o. ® v Brně, © 2015

7

Příloha k č.ZU 4183--014/2015

8

lednice n nerez bar, ko ompletní resttaurační systé ém Agnis s novým počítaček a velkou dotykovvou obrazovkou - provoz stále otevře en, jen převzzít, investice přes 3 mil. Majitelka M na prrodej spěchá ze zdravotníích důvodů. Odstupné za a vybavení 8 800 000,-Kč

4) Pron nájem resttaurace 24 48,00 m2 Adresa: třída Kpt. Ja aroše, Brno - Černá Pole Nájem: 2 28 000,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 248,0 00 m2 Popis : Pronájem za avedené resta aurace, která je dosud pln ně funkční a v provozu v blízkosti cen ntra Brna. Ce elková podla ahová plocha restaurace je 248,5m2.. Podlaha re estaurace je cca 1,5m p pod úrovní ch hodníku. Kapa acita restaura ace je 7 místt u barového o pultu, 22 mísst u stolů v míístnosti s bare em, 50 míst další místnossti. Kapacita je odhadová ána jako minimální, u stolů lze umístitt hostů více. V letních m měsících zřizzuje současn ný provozova atel zahrádku před restaura ací. Restaurac ce je nabízena ak pronájmu u, přičemž je nutné odkoup pit její vybave ení (kuchyně, bar, stoly, židle ž a pod.) za jednorázo ové odstupné é 800tis.Kč. Nájemné N činí 28tis./měsícc + DPH, v případě, že zájjemce není plá átce, lze účtovvat i bez DPH H.

Koef. redukce na


K1

K2

K3

K4

K5 5

K6

IO (14)


K Kč/m /rok

pram en ceny KCR

Kč

poloha

velikost

garáž





.

Kč

(1)

(2)

(3)

(4 4)

(5)

(6)

(8)

(9)

(10 0)

(11)

(12)

(13)

1

1 080

0,90

97 72

1,00

0,90

0,90

0,90

0,9 90

1,00

0,66

1 473

2

1 807

0,90

1 627

1,00

1,05

1,00

0,90

0,9 90

1,00

0,85

1 914

3

1 500

0,90

1 350

1,00

0,90

1,00

0,90

0,9 90

1,00

0,73

1 849

4

1 355

0,90

1 219

1,00

0,90

1,00

0,90

0,9 90

1,00

0,73

1 670

Kč

1 727

Č.


2

Celkem p průměr

1 700

Celkem p průměr za Kč č/1 m²/rok plo ochy prostor rrestaurace za aokrouhleně Minimum

Kč

1 473

Maximum m

Kč

1 914


198 1


1 528


1 925


Příloha k č.ZU 4183--014/2015

SROV VNÁVAC CÍ REPRE EZENTAN NTI – KA ANCELÁŘ ŘE – NÁJ JEM 1) Pron nájem kan nceláře 114,00 m2 Adresa: Příkop, Brno o - Zábrdovic ce Nájem: 1 14 000,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 114,0 00 m2 Popis: K Kancelářské prostory prosto or ve 4. patře e v budově IBC, Příkop 4. 4 Celková podlahová ploch ha kancelářsských prostorr činí 114 m2. m Dispozičční řešení a vveškerý interié ér včetně náby ytku na míru b byl navržen a realizován dle proje ektu architektta. Kanceláře e tvoří dvě prostorné místnosti m a dvva samostatné vstupy z chodby IBC, menší chodb ba, skladovaccí místnost, WC W se sprch hovým koutem m, moderní kuchyň. V objektu IBC C je výborn né parkování. IBC centru um je exkluzivní adresa p pro Vaše pod dnikání v cen ntru Brna. Sou učástí kancelá áři pronájmu u kanceláři je ostraha v IB BC a také 24 4h recepce. Možnost přihlášení sídla firmy.

2) Pron nájem kan nceláře 58,00 m2 Adresa: Cejl, Brno - Zábrdovice Z Nájem: 6 767,00 Kč za měsíc Užitná plocha: 58,00 0 m2 Popis: K pronájmu na abízíme kanc celářské celkyy v uzavřené ém areálu v těsné blízkos sti centra Brn na. Jedná se o areál s kancelářskou budovou a menšími obchodními jednotkami. Kanceláře jssou pěkné, v udržovaném standardu, vhodné pro síd dlo společnossti, kontaktní místo s klientty, výdejní míssto a podobn ně. K dispozicci jsou momen ntálně jednotyy o velikosti 5 58-66 m² v 1. a ve 3. nadzemním podla aží hlavní ad dministrativní budovy. Všechny jednottky jsou rozd dělené na dvě d samostattné místnosti s vlastním sociálním zázemím a kuchyňko ou. Současné é dispozice je e možné po dohodě s majitteli upravit. Ke kancelářřím je mož žné pronajmo out venkovní stání přímo před p budovou,, na soukromé ém parkovištii. Velice zajím mavá lokalita v širším cen ntru Brna.

3) Pron nájem kan nceláře 194,00 m2 Adresa: Koliště, Brno o - Brno-střed Nájem: 2 26 675,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 194,0 00 m2 Popis: Je edná se o celek ve 3. nadzemním podla aží administrativní budovy po rekonstrukci. Vhodné p pro sídlo sp polečnosti, kontaktní k místo s klien nty, callcentru um a podobně ě. Dispozice: Celková C výmě ěra činí 194 m m². Jedná se o celek rozdě ělený na něko olik jednotlivýých kanceláří s vlastním soc ciálním zázem mím a kuchyň ňkou. Kancelá áře jsou částe ečně vybaven né. Kanceláře e lze i rozšířit o prostory o velikosti 216 m² a je možžné si tak pronajmout celé patro (410 m m²). Možnost pronájmu parkovacích stání s ve dvo oře. Volné ihn ned. Více inforrmací v RK. Prohlídky P možžné po dohod dě s uvedeným m makléřem.


9

Příloha k č.ZU 4183--014/2015

10

4) Pron nájem kan nceláře 44,00 m2 Adresa: Ponávka, Brrno - Zábrdov vice Nájem: 5 000,00 Kč za měsíc Užitná plocha: 44,00 0 m2 Popis: Nabízím exkluzzivně k pronájjmu 2 kancelá áře a společn né prostory v centru Brna, na vyhledáva ané adrese Ponávka. Dům D slouží kompletně ke komerčníím účelům, což c může býtt výhodou i p pro vaše podnikání. Majitel umožňuje reklamu na dom mě. Místnosti mají rozměryy 16,18 a 8,4 m2, m chodba 5 5m, společné prostory - kuchyňka 6,57m m2, soc. zaříze ení 3,3m2 a chodba 4,3m2, celk kem 44m2. V kancelářích jsou na podlaze p koberrce, v ostatníích prostorácch lino. Prrostory jsou po celko ové rekonstru ukci - nové rozvody, inte ernet, oblože ení. Dveře jssou bezpečno ostní, mříže za dveřmi i v oknech.

5) Pron nájem kan nceláře 101,00 m2 Adresa: Ponávka, Brrno - Zábrdov vice Nájem: 2 20 000,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 101,0 00 m2 Popis: Pronájem kome erčních prosto or o CP 101 m m2, skládajícíích se ze 4 místností, m které é lze využít ja ako kanceláře e. Prostory jsou situová ány v 6.NP P/6 cihlového o domu s výta ahem blízko centra. c Součá ástí je nová kkuchyňka s le ednicí, nové ústřední tope ení. Prostory prošly rekonstrukcí. V domě jsou převážžně kanceláře e a lékařské sllužby.

Koef. redukce na


K1

K2

K3

K4

K5 5

K6

IO (14)


K Kč/m /rok

pram en ceny KCR

Kč

poloha

velikost

garáž





.

Kč

(1)

(2)

(3)

(4 4)

(5)

(6)

(8)

(9)

(10 0)

(11)

(12)

(13)

1

1 474

0,90

1 326

1,00

0,90

1,00

0,90

1,0 00

1,00

0,81

1 637

2

1 400

0,90

1 260

1,00

0,85

1,00

0,90

1,0 00

1,00

0,77

1 636

3

1 650

0,90

1 485

1,00

0,90

1,00

0,90

1,0 00

1,00

0,81

1 833

4

1 364

0,90

1 227

1,00

0,85

1,00

0,90

1,0 00

1,00

0,77

1 594

5

2 376

0,90

2 139

1,00

0,90

1,00

0,90

1,0 00

1,00

0,81

2 641

Kč

1 868

Č.


2

Celkem p průměr

1 900

Celkem p průměr za Kč č/1 m²/rok plo ochy prostor k kanceláře zao okrouhleně Minimum

Kč

1 594

Maximum m

Kč

2 641


442 4


1 426


Příloha k č.ZU 4183--014/2015


SROV VNÁVACÍÍ REPRE EZENTAN NTI – SKL LADY – NÁJEM 1) Pron nájem skla ady 226,00 0 m2 Adresa: Brno - Zábrd dovice, okres s Brno-město o Nájem: 2 24 245,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 226,0 00 m2 Popis: N Nabízíme k pronájmu pro ostory bývalé ého fitcentra v blízkosti centra Brna. Jedná se o samostatný prostor s vlastním vcho odem nacházzejí se v příze emí budovy uvnitř u střežené ého, oplocené ého areálu. JJednotka se skládá z rec cepce, vlastníího WC, šate en a sprch a 3 sály, s vlastn ním měřením el. energie a vody. Cen ntrální vytápění. Podrobno osti Vám rádi poskytneme v RK

2) Pron nájem skla ady 151,00 0 m2 Adresa: Cejl, Brno - Zábrdovice Z Nájem: 1 19 267,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 151,0 00 m2 Popis: K pronájmu nabízíme výrobně sklado ové prostory v centru města m Brna. Jedná se o samostatnou zděnou halu ve v vnitroblo oku skladovéh ho areálu. Vje ezd do areálu je možný pou uze pro dodá ávkou (ne TIR R). Prostory js sou vhodné p pro skladován ní a drobnou výrobu. Hala je rozdělena na skladovou u (výrobní) čá ást a zázemí (kancelář, so oc. zař., šatna). Cena je uvvedena vč. slu užeb.

3) Pron nájem skla ady 85,00 m2 Adresa: Cejl, Brno - Zábrdovice Z Nájem: 1 10 270,00 Kčč za měsíc Užitná plocha: 85,00 0 m2 Popis: Pronájem sklad du 85 m2 v Brně B na ulici C Cejl ve vnitrobloku se zab bezpečením PCO. P Ke skla adu přísluší nákladová ram mpa a nákladní vrata, vytápě ění plynovým mi přímotopy, společné so ociální zaříze ení. Možnost pronájmu parrkovacího mís sta zvlášť. Vollné ihned.

4) Pron nájem skla ady 75,00 m2 Adresa: Cejl, Brno - Zábrdovice Z Nájem: 8 458,00 Kč za měsíc Užitná plocha: 75,00 0 m2 Popis: Pronájem sklad du 70 m2 v Brně B na ulici C Cejl se zabezzpečením mjj. PCO. Ke skladu příslu uší nákladová á rampa a nákladní vrata, v vytápě ění plynovým mi přímotopy, společné so ociální zaříze ení. Možnost pronájmu parrkovacího mís sta zvlášť. Vollné ihned.


11

2 310

Příloha k č.ZU 4183-014/2015

12

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

K4

K5

K6

IO (14)

Cena oceňovaného objektu

Kč/m /rok

pram en ceny KCR

Kč

poloha

velikost

garáž




Stanovení hodnoty nájemného porovnáním jako celku

.

Kč

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

1

1 287

0,90

1 158

1,00

1,05

1,00

1,00

1,15

1,00

1,21

957

2

1 531

0,90

1 378

1,00

0,95

1,00

1,00

1,15

1,00

1,09

1 264

3

1 449

0,90

1 304

1,00

0,95

1,00

1,00

1,15

1,00

1,09

1 196

4

1 353

0,90

1 218

1,00

0,95

1,00

1,00

1,15

1,00

1,09

1 117

5

1 287

0,90

1 158

1,00

1,05

1,00

1,00

1,15

1,00

1,21

957

Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

2

Celkem průměr

Kč

1 134 1 100

Celkem průměr za Kč/1 m²/rok plochy prostor kanceláře zaokrouhleně Minimum

Kč

957

Maximum

Kč

1 264

Směrodatná výběrová odchylka

132

Pravděpodobná spodní hranice

1 001

Pravděpodobná horní hranice

1 266

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ® v Brně, © 2015

DEK. znalecký ústav tel Objednatel : Účel posudku : majetku Sb. a. Ing. Václav Hanke, technický pracovník

Recommend Documents