DE EIGEN WONING IN DE NOTARIËLE PRAKTIJK STEFAN VRANCKEN WWW.TEAMNOTARISSEN.NL
EVEN VOORSTELLEN… Stefan Vrancken Kandidaat-notaris en partner bij Team Notarissen Middelgroot kantoor: circa 20 medewerkers Specialisaties: commercieel vastgoed, nieuwbouw, uitponding, appartementensplitsing
WAT IS EEN EIGEN WONING?
TWEE VOORWAARDEN 1. U, uw fiscale partner, of u beiden, bent eigenaar van de woning. 2. De woning is uw hoofdverblijf (een vakantiewoning of een verhuurde woning is geen eigen woning).
IT’S ALL IN THE FAMILY…
“SCHENKEN” VAN DE EIGEN WONING: HOE KOM JE VAN JE VERMOGEN AF?
DIVERSE MOGELIJKHEDEN Veel voorkomend in de notariële praktijk: De ‘overwaarde’ van de woning schenken, via een schenking op papier (het vermogen zit meestal in de stenen). Schuldigerkenning uit vrijgevigheid: de schenking wordt gelijk teruggeleend komt geen geld aan te pas. Vereisten: Notariële akte Rente (6%)
DIVERSE MOGELIJKHEDEN Tegenwoordig veel minder voorkomend: Overdracht onder voorbehoud van vruchtgebruik of rechten van gebruik en bewoning. Pakt na 1 januari 2010 (invoering nieuwe Successiewet) fiscaal gezien niet meer altijd goed uit, dus wordt nog maar sporadisch geadviseerd. Bovendien nadeel: Box 1 Box 3. Koopsom omzetten in geldlening kan niet meer renteloos sinds 1 januari 2010.
DIVERSE MOGELIJKHEDEN Volledige overdracht (zonder woonrecht) aan kinderen, waarbij ouders gaan huren van kinderen. Huur: minimaal 6% van de WOZ waarde (anders optelling bij erfenis!). Voordeel: belastingvrije vermogensoverheveling van ouders naar kinderen via de huurpenningen. Voordeel: waardestijging komt onbelast terecht bij de kinderen. Nadeel: Box 1 Box 3. Koopsom omzetten in geldlening kan niet meer renteloos sinds 1 januari 2010 (huur kan via kasrondje wel wegvallen tegen rente).
VERKOOP VAN EEN (TWEEDE) WONING AAN EEN KIND
ZELF OPTREDEN ALS FINANCIERDER Kind koopt woning tegen marktconforme prijs. Koopprijs wordt omgezet in een geldlening tussen ouders en kind. Deel van deze geldlening kan via een schenkingsvrijstelling (bijv. 100.000 euro) worden kwijtgescholden. Mensen zonder cashgeld kunnen op deze wijze ook schenken. Voordeel: betaalde rente blijft binnen de familie, en is bovendien fiscaal aftrekbaar. Kan enkel als de woning hypothecair onbelast is.
MOET DE RENTE DAADWERKELIJK BETAALD WORDEN?
JA Het welbekende kasrondje werkt het beste en is volkomen legaal: het kind betaalt maandelijks of jaarlijks de rente (en bij nieuwe leningen ook de aflossing!) en de ouders schenken de rente uiteindelijk terug. De bedragen worden daadwerkelijk door het kind en de ouders over en weer overgemaakt.
OUDERS SCHENKEN/LENEN HET KIND GELD VOOR AANKOOP EIGEN WONING
BUITEN DE BANKLENING EEN EXTRA LENING? Probleem kan zijn dat de bank niet akkoord gaat met de extra financieringslasten van het kind. Oplossing in praktijk: een intentieverklaring dat de rente wordt kwijtgescholden (geen verplichting).
ENKEL EEN LENING VAN DE OUDERS? Ook hier geldt weer: rente dient daadwerkelijk betaald te worden, al dan niet via een kasrondje. Hypotheekrecht niet verplicht, wel te adviseren: ouders houden grip op het geleende vermogen. Vergeet de lening niet aan te melden bij de Belastingdienst!
EN EINDELIJK: 100.000 EURO
VEREISTEN Het geschonken bedrag dient door de begiftigde te worden gebruikt voor: De kosten van het verwerven van een eigen woning De kosten van het aflossen van een eigenwoningschuld (ook restschuld) De kosten van het verbeteren en onderhouden van de eigen woning De afkoop van de erfpachtcanon bij een eigen woning met erfpacht
VOORDELEN VAN DEZE VRIJSTELLING Geen leeftijdsvereiste De relatie tussen schenker en begiftigde doet niet ter zake: er hoeft geen familierechtelijke betrekking te zijn De schenking mag worden ontvangen van een onbeperkt aantal schenkers
SCHEIDING / RELATIEBREUK
HUWELIJKSGOEDERENGEMEENSCHAP Voor 2012 werd de gemeenschap pas ontbonden na inschrijving van de echtscheidingsbeschikking in de registers van de Burgerlijke Stand. Nadeel: echtgenoten bleven tot die tijd aan elkaar verbonden, met alle gevolgen van dien. Nieuwe wetgeving 2012: Gemeenschap is ontbonden nadat het verzoek tot echtscheiding is ingediend bij de Rechtbank.
WAT TE DOEN MET DE EIGEN WONING?
VERKOOP OF VERDELEN? Optie 1: verkoop Nadeel: veel woningen staan ‘onder water’ (NHG?) Optie 2: verdelen; een van de partners neemt de woning over, waarbij hoofdelijk ontslag wordt verleend of een oversluiting plaatsvindt. Mogelijk probleem: woning staat onder water/overnemende partner heeft onvoldoende inkomen. Oplossing: schenking voor gedeeltelijke aflossing hypotheek.
GROOT MISVERSTAND IN DE PRAKTIJK “Als de woning bij het Kadaster op slechts één naam staat hoeft er niet verdeeld te worden”. Grote onzin bij een gemeenschap van goederen. Als er niet verdeeld wordt kan dit tot grote financiële problemen leiden. Is alleen aan de orde bij een uitsluiting van elke gemeenschap van goederen, of bij bijvoorbeeld een pand uit een nalatenschap.
OVERLIJDEN
GEEN TESTAMENT? Overledene laat een echtgenoot/echtgenote na en minimaal 1 kind? Dan is de wettelijke verdeling van toepassing. De langstlevende verkrijgt van rechtswege alle activa en passiva van de nalatenschap. Kinderen verkrijgen een vordering op vader/moeder, in beginsel opeisbaar bij overlijden langstlevende. Eigen woning wordt dus ook verkregen door langstlevende, tenzij wettelijke verdeling ongedaan wordt gemaakt (3 maanden!).
