De eigen woning: A never ending story

Kluwer Navigator documentselectie

Vakblad Financiële Planning, De eigen woning: A never ending story Klik hier om het document te openen in een browser venster Vindplaats:

VFP 2013/94

Auteur:

Drs. J.E. van den Berg [1]

Bijgewerkt tot:

07-10-2013

De eigen woning: A never ending story De waarde van de eigen woningen in Nederland (circa € 1100 miljard) is hoger dan de hypotheekschuld (circa € 650 miljard). De hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woningen is door de dalende huizenprijzen in de afgelopen vijf jaar echter wel met circa 6,5% gestegen. Naast de hypotheekschuld is er nog voor bijna € 300 miljard gestald in kapitaalverzekeringen. Betalingsproblemen en gedwongen verkopen lopen – vanaf een laag niveau – echter wel op. In 2010 moesten 2086 mensen hun huis noodgedwongen in de verkoop gooien, in 2011 waren dat er 725 meer en kwam het aantal op 2811 uit. Dat is een stijging van 34,8%. [2] In de eerste helft van 2013 hebben in totaal 53.000 (2012: 60.000) huishoudens de aankoop of verbetering van hun woning gefinancierd met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dat is 12% minder dan in de eerste helft van 2012. Tegelijkertijd is het aantal gedwongen verkopen met verlies in de eerste helft van 2013 opgelopen naar 2.284 (2012: 1.547). Dat is een stijging van 48%.[3] Voor de schatkist bedraagt het budgettair belang van de hypotheekrenteaftrek € 14,3 miljard (2012). Na aftrek van het eigenwoningforfait bedraagt dit belang circa € 9,5 miljard. Deze opsomming van cijfers zou toch aanleiding moeten zijn om de huizenmarkt fundamenteel en met zorg op orde te brengen. Helaas is niets minder waar. Uitzondering op uitzonderingen buitelen over elkaar heen. Het ene antwoord op een vraag is nog niet gepubliceerd of de volgende staat al weer in de steigers. Dit nieuwe en/of aanvullende beleid van minister Blok of staatssecretaris Weekers wordt bovendien aangevuld door vele gerechtelijke uitspraken. In deze bijdrage wordt geprobeerd om dit op een overzichtelijke wijze in beeld te krijgen. Begrip eigen woning

Verhuizen

Woning in aanbouw Bij een woning in aanbouw bestaat, onder voorwaarden, recht op hypotheekrenteaftrek. Een van die voorwaarden is dat de eigenaar aannemelijk maakt dat hij binnen de wettelijke termijn in die woning gaat wonen. Hof Den Haag legt het begrip ‘woning in aanbouw’ in de zin van de eigenwoningregeling beperkt uit. Belanghebbende kocht een vervallen boerderij om op te knappen. Vervolgens bleek dat dit niet mogelijk was en moest er een nieuwbouwvergunning worden aangevraagd. Het hof overwoog dat het verrichten van slechts administratieve voorbereidingen voor de bouw van de woning (namelijk het aanvragen van een bouwvergunning) niet gelijk is te stellen met activiteiten als bouwrijp maken, bouw of verbouw. Zodanige voorbereidingen brengen naar het oordeel van het hof niet mee dat kan worden gesproken van een woning in aanbouw.[4]

Eigen woning ‘verhuist’ naar box 3 Indien een eigen woning niet meer als eigen woning functioneert, verhuist deze naar box 3. Dit is een fictieve vervreemding, waardoor er een eigenwoningreserve (EWR) moet worden bepaald. De rechtbank oordeelde in onderstaande casus als volgt.[5] Belanghebbende kocht in 2007 een nieuwe woning. Hij hield zijn oude woning aan en verhuurde deze met ingang van 1 april 2008. Belanghebbende had niet in de gaten dat, door de verhuur, deze woning

Dit document is gegenereerd op 28-10-2013. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 1


naar box 3 verhuist. Door de overgang van de woning naar box 3 op 1 april 2008 ontstond er dus een (fictieve) vervreemding. Bij de vervreemding van een eigen woning wordt het vervreemdingssaldo eigen woning toegevoegd aan de EWR. Doordat er geen tegenprestatie aanwezig is, wordt bij de vervreemding de waarde in het economische verkeer in aanmerking genomen. De rechtbank vindt het redelijk dat hiervoor in dit geval de WOZ-waarde wordt gebruikt.

Opname in een zorginstelling Het begrip eigen woning is uitgebreid bij een langdurige opname in een zorginstelling. Voor ten hoogste twee jaren nadat belanghebbende de woning heeft verlaten in verband met een opname in een verpleeg- of verzorgingstehuis (een zorginstelling) wegens medische redenen of ouderdom nog als eigen woning aangemerkt worden, waardoor de hypotheekrente in aftrek gebracht kan worden. Uit art. 5a, zevende lid, AWR blijkt dat ingeval de echtelijke samenleving door ziekte en/of invaliditeit van één der partners is verbroken, er bij een niet-tijdelijke opname, geen duurzaam gescheiden leven wordt aangenomen, indien en zolang belastingplichtigen dat willen. Dit betekent dat, hoewel de ene partner het hoofdverblijf in de zorginstelling heeft en de andere in de eigen woning, er sprake is van toepassing van de eigenwoningregeling. De keuze wordt gemaakt door in het aangiftebiljet bij de eigenwoningvraag de belastbare inkomsten in te vullen van de woning waarin de ene partner nog woont. Omdat de inkomsten uit de eigen woning een gemeenschappelijk inkomstenbestanddeel vormen, kunnen zij dit inkomen vrij aan elkaar toerekenen, dus ook aan de partner in de instelling. Hierdoor zal de situatie van art. 3.111, vijfde lid, Wet IB 2001 in beginsel zich niet bij partners voordoen. De tweejaarstermijn neemt in dit geval geen aanvang. Bij degene die geen fiscale partner heeft, begint de tweejaarstermijn te lopen op het moment van definitieve opname. Hof Den Bosch vindt dat het gelijkheidsbeginsel niet van toepassing is. Na opname in een psychiatrische instelling verhuist de woning na twee jaar naar box 3. Dit ondanks dat de zoon (zonder dat hij een vergoeding was verschuldigd) nog in de woning woonde. Er is ook geen strijd met het gelijkheidsbeginsel van art. 14 EVRM.[6] Opvallend is dat het hof voor het successierecht heeft aangenomen dat een permanent verblijf in een verzorgingstehuis wel tot het verbreken van de gemeenschappelijke huishouding leidt. Hierdoor viel belanghebbende in een minder gunstige tariefgroep.[7]

Expats

Verhuur Voor expats is er een bijzondere regeling. Wanneer iemand met een lening onder overgangsrecht zijn eigen woning verhuurd heeft in de periode dat hij in het buitenland zit, maar vóór 1 januari 2021 terugkeert naar zijn eigen woning, gaan zowel de woning als de schuld terug naar box 1 en blijft deze eigenwoningschuld onder het overgangsrecht vallen. Indien de expat een KEW had vóór 2013, en deze als gevolg van uitzending is verschoven naar box 3, mag deze kapitaalverzekering worden teruggeplaatst naar box 1 waar het weer een KEW wordt die valt onder het overgangsrecht.[8] Voorbeeld Op 1 juli 2013 verkocht Ilse haar woning (met KEW) en gaat tijdelijk huren tot zij een nieuwe woning heeft gekocht. Ze vindt een nieuwe woning per 15 mei 2014. De KEW kan geruisloos worden voortgezet. De verkoop, huurperiode en aankoop vinden immers binnen 12 maanden plaats en dus binnen het kalenderjaar of het daaropvolgende jaar nadat de verkoop heeft plaatsgevonden.

Kraakwacht De Wet IB 2001 regelt de situatie dat de woning belastingplichtige wel tot hoofdverblijf ter beschikking heeft gestaan maar niet meer staat. In dat geval kan de woning, onder voorwaarden, toch aangemerkt blijven als eigen woning. Zo moet de woning die te koop wordt aangeboden leegstaan.



Een woning waarin enig meubilair staat dan wel waarin uitsluitend een zogenoemde kraakwacht verblijft, wordt als leegstaand aangemerkt. [9] De Hoge Raad heeft bij een tijdelijke uitzending geconcludeerd dat een kraakwacht in het algemeen, behalve voor de energiekosten, geen vergoeding betaalt voor het verblijf in de woning en hij de woning moet verlaten zodra de eigenaar dat noodzakelijk vond. Daarmee voldoet een kraakwacht aan de, in de wet gestelde, eisen om in box 1 te blijven.[10] Aftrekbare kosten

(Ver)bouwdepot Bij de aankoop van een nog te bouwen woning wordt een deel van het geleende geld veelal op een zogenoemd bouwdepot geplaatst. Op het depot wordt een rentevergoeding gegeven die bijna gelijk is aan de op de lening verschuldigde rente. De schuld aan de aannemer wordt gewoonlijk niet in de vorm van een leningovereenkomst met annuïtaire aflossingsverplichting overeengekomen, maar is eerder een vorm van uitstel van betaling. Deze voldoet echter niet aan de voorwaarden van art. 3.119a, eerste lid, Wet IB 2001. In de koop/aannemingsovereenkomst zal in de meeste gevallen geen contractuele verplichting zijn opgenomen om de schuld gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig af te lossen. De bepaling in de koop/aannemingsovereenkomst dat de koper de verschuldigde termijnen bij levering van de grond moet voldoen aan de aannemer, is hiervoor niet voldoende. Ook zal in veel gevallen niet worden voldaan aan de verplichting tot informatieverstrekking die is opgenomen in art. 3.119g, Wet IB 2001. De schuld aan de aannemer kwalificeert daardoor niet als eigenwoningschuld en de bouwrente is daarom niet aftrekbaar als eigenwoningrente. Omdat dit niet wenselijk is, heeft de staatssecretaris goedgekeurd dat voor de beoordeling of de schuld aan de aannemer een eigenwoningschuld is, geen rekening hoeft te worden gehouden met de voorwaarden in art. 3.119a, eerste lid, onderdelen b, c en d (de verplichte aflossingseisen), Wet IB 2001. Verder is de periode waarover de bouwrente in rekening wordt gebracht niet van invloed op de resterende maximale looptijd in maanden, bedoeld in art. 3.119c, derde lid, onderdeel d, Wet IB 2001 of op de toepassing van de aflossingsstand in de zin van art. 3.119d, tweede lid, Wet IB 2001. De uiteindelijke lening wordt meestal later afgesloten en pas uitbetaald bij de levering van de onroerende zaak bij de notaris. In dat geval start de relevante periode voor de resterende maximale looptijd in maanden op het moment van de levering bij de notaris.[11] Voor het bouwdepot heeft de staatssecretaris dus aangegeven dat op dit depot niet hoeft te worden afgelost. Onduidelijk is nog in hoeverre op het verbouwingsdepot de aflossingseisen van toepassing zijn.

Oversluiten Wanneer iemand een bestaande eigenwoningschuld heeft op 31 december 2012, valt deze dus onder het overgangsrecht. Er rust geen aflossingsplicht op. Wanneer iemand deze eigenwoningschuld wil oversluiten, verliest de schuld daardoor het overgangsrecht niet. Uit de wettekst lijkt het bovenstaande alleen te gelden, wanneer de gehele lening wordt overgesloten. Een brief aan de Tweede Kamer geeft aan dat gedeeltelijk oversluiten ook is toegestaan.[12] Aan deze mogelijkheid worden de volgende voorwaarden gesteld: de nieuwe lening is niet hoger dan het deel van de eigenwoningschuld dat ermee wordt afgelost (de financieringskosten kunnen dus niet worden meegefinancierd); en de nieuwe lening is uiterlijk ingegaan in het kalenderjaar volgend op het moment waarop de eigenwoningschuld (deels) is afgelost.

Voorbeeld Peter heeft op 31 december 2012 een eigenwoningschuld van € 300.000. Deze eigenwoningschuld is opgebouwd uit twee leningen. Lening 1 van € 250.000 en lening 2 van € 50.000. Peter lost € 10.000 blijvend af uit spaargeld en sluit gelijktijdig een nieuwe lening van € 40.000 af ter vervanging van de resterende Dit document is gegenereerd op 28-10-2013. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 3


€ 40.000 van lening 2 (gedeeltelijk oversluiten). De nieuwe lening van € 40.000 valt nu ook onder het overgangsrecht.

Gedeeltelijk aflossen In het besluit wordt een aantal situaties geschetst, waaronder het overgangsrecht van de eigenwoningschuld niet verloren gaat.[13] Voor die situaties blijft voor een op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld gelden dat er geen aflossingseis is. Het gaat om de volgende situaties: a. een schuld of leningdeel wordt gedeeltelijk afgelost en vervolgens wordt tot ten minste hetzelfde bedrag weer een schuld aangegaan; b. een schuld of leningdeel wordt geheel afgelost en vervolgens wordt een deel van deze schuld opnieuw aangegaan; c. een combinatie van de situaties a en b, waarbij een schuld deels wordt afgelost en slechts voor een deel opnieuw wordt aangegaan. Met ‘schuld’ wordt in bovenstaande situaties een eigenwoningschuld onder het overgangsrecht (zonder fiscale aflossingsplicht) bedoeld. In deze situaties blijft het overgangsrecht gelden voor de nieuwe schuld. Er moet dan aan twee voorwaarden worden voldaan: 1. er moet uiterlijk in het jaar volgend op het jaar van aflossing een nieuwe eigenwoningschuld worden aangegaan (tot maximaal het bedrag van die aflossing); 2. als de nieuwe schuld lager is dan het deel van de aflossing, vervalt voor het resterende deel wel definitief het overgangsrecht. In het besluit wordt geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende mogelijke redenen van tussentijdse (gedeeltelijke) aflossing en heropname. Het kan dus gaan om iemand die zijn hypothecaire krediet oversluit, maar ook iemand die vrijwillig uit eigen middelen heeft afgelost.

Starterslening Omdat op een Starterslening niet wordt afgelost, zou deze lening geen eigenwoningschuld zijn. Met een besluit wordt de Starterslening fictief onder het overgangsrecht van de eigenwoningschuld van voor 1 januari 2013 gebracht. Hierdoor valt deze lening in box 1 en niet in box 3. Er zijn echter wel voorwaarden aan verbonden: 1. De Starterslening van het SVn is in 2013 bij de notaris gepasseerd of in 2014 voor zover de Starterslening is ontstaan ten gevolge van een op 31 december 2013 bestaande onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst van de belastingplichtige tot verwerving van een eigen woning. 2. De voorwaarden van de Starterslening wijken niet af van de voorwaarden die in 2012 door het SVn voor de Starterslening werden gehanteerd. De staatssecretaris heeft aangegeven dat dit geen definitieve regeling is. Per 1 januari 2014 komt er een definitieve regeling.[14]

De Blokhypotheek Begin februari 2013 heeft het kabinet met een drietal oppositiepartijen een afspraak gemaakt om de woningmarkt te stimuleren. Een van de afspraken ziet op de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten waarmee de aflossingen uit de eerste lening kunnen worden voldaan. Deze tweede lening mag oplopen tot maximaal 50% van de waarde van de woning. De bank en klant kunnen afspraken maken over de aflossingstermijn van de tweede lening. De tweede lening valt in box 3, waardoor de rente over deze lening niet aftrekbaar is. Met een brief aan de Tweede Kamer heeft Minister Blok deze mogelijkheid verder uitgewerkt. [15] de extra lening mag worden gebruikt voor verlaging van de woonlasten en mag oplopen tot maximaal



-

-

-

-

-

50% van de waarde van de woning, minder dan 50% mag ook; er worden twee begrenzingen genoemd aan het oplopen van de tweede lening. Allereerst geldt de wettelijke begrenzing van de LTV-ratio (loan-to-value ratio). Die ratio is in 2013 nog 105%, maar loopt af naar 100% vanaf 2018. De eigenwoningschuld en de tweede lening samen mogen deze grens op geen enkel moment overschrijden. Ten tweede geldt de norm uit de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, dat maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij mag zijn gefinancierd; de aflossingstermijn voor de tweede lening is vrij. Deze hoeft dus geen 30 jaar te zijn. Het mag ook 35 jaar zijn of nog langer. De lening valt in box 3; klant en geldgever moeten samen afspraken maken over de wijze waarop de tweede lening maximaal mag oplopen en wanneer deze moet zijn afgelost, mits deze afspraken binnen de eerder genoemde begrenzingen liggen; de tweede lening is nooit een eigenwoningschuld, maar kan wel een hypothecaire lening zijn. Er kan dus hypotheekrecht gevestigd worden met betrekking tot deze tweede lening, waardoor de rente niet zo hoog is als van een ‘gewoon’ consumptief krediet; NHG is in beginsel gewoon mogelijk op de eerste lening (de eigenwoningschuld met annuïtaire aflossing), maar nooit op de tweede lening; de twee leningen worden niet samen als één hypothecaire lening gezien. Anders zou de belastingdienst kunnen stellen dat voor deze ene lening niet geldt dat hij voldoet aan de eisen van een eigenwoningschuld en zou de rente niet aftrekbaar zijn; voor de tweede lening geldt dat de rente hierop niet lager mag zijn dan de rente over de eigenwoningschuld.

In deze brief zijn vier voorbeelden gegeven. De belangrijkste drie zijn hierna opgenomen.[16] Voorbeeld 1 Peter heeft een annuïtaire lening van € 200.000 (af te lossen in 30 jaar). De rente staat 30 jaar vast op 5%. Daarnaast heeft hij een tweede lening waarmee de helft van de aflossing in de annuïtaire lening wordt betaald. Deze loopt in 30 jaar op tot € 100.000. De rente over deze lening is ook 5%. De maandlasten zijn gedurende de hele 30 jaar lager dan zonder de tweede lening. Er blijft wel een restschuld van € 100.000 over! De netto maandlasten zijn in totaal gedurende de eerste 30 jaar bijna € 40.000 lager geweest. Voorbeeld 2 Hetzelfde als voorbeeld 1, maar nu is de rente op de aanvullende lening 8%. In dat geval zijn de netto maandlasten al na circa 18 jaar voor de Blok-variant hoger dan zonder de aanvullende lening. De totale netto maandlasten gedurende de hele looptijd zijn dan maar iets meer dan € 3.000 lager geweest, terwijl er wel een schuld overblijft van € 100.000. Voorbeeld 3 Hetzelfde als voorbeeld 1, maar nu neemt Peter de eerste 7 jaar niets op uit de tweede lening. Stel namelijk dat Peter deze eerste 7 jaar geen opname nodig heeft. In jaar 8 gaat hij lenen. Hij kan dan een paar jaar meer lenen dan de helft van de annuïtaire aflossing, omdat er nog niet was geleend. Dat drukt de maandlasten dus extra. Peter leent de eerste 7 jaar niets en vervolgens 5 jaar lang ‘dubbel’ waarmee de tweede lening na in totaal 12 jaar op hetzelfde niveau komt als deze zou zijn geweest wanneer hij gedurende 12 jaar de helft van de aflossing had geleend. Deze variant is na 30 jaar in totaal ruim € 43.000 goedkoper aan netto maandlasten. Wel blijft er ook nu een restschuld over van € 100.000. Gedurende de looptijd van de 30-jarige annuïtaire lening heeft de klant, bij het afsluiten van de tweede lening, vrijwel altijd een liquiditeitsvoordeel, omdat hij minder aflost. Omdat de restschuld uiteindelijk nog moet worden afgelost, zal de Blok-hypotheek vrijwel altijd duurder uitvallen dan een lening die volledig (en zonder Dit document is gegenereerd op 28-10-2013. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 5


aanvullende lening) in 30 jaar wordt afgelost. Toch hoeft de Blokhypotheek geen beletsel te zijn voor het zorgplichtcriterium van de passendheid van een dergelijke aanvullende lening. Er zijn, volgens de minister, situaties denkbaar waarin deze variant in het klantbelang is, ondanks het feit dat de oplossing uiteindelijk duurder is.

Aftrekbaarheid advies- en distributiekosten polissen In samenhang met de invoering van het verbod op betaling van provisies aan tussenpersonen is per 1 januari 2013 art. 1.7b Wet IB 2001 vervallen. In dit artikel werd de rechtstreekse beloning van de tussenpersoon door de klant voor de inkomstenbelasting fictief aangemerkt als de premie voor een verzekering en daarmee (bij een afgesloten lijfrenteverzekering) als lijfrentepremie. Met art. 1.7b Wet IB 2001 werd met name beoogd de rechtstreekse beloning door de klant aan de tussenpersoon op dezelfde wijze te behandelen als de door de verzekeraar aan de tussenpersoon betaalde provisie. De provisie van de tussenpersoon vormde tot en met 2012 intrinsiek onderdeel van de lijfrentepremie en was daarmee als uitgave voor inkomensvoorziening aftrekbaar. Aangezien provisies met ingang van 2013 in beginsel geen onderdeel meer zijn van lijfrentepremies. In een besluit van de kennisgroep Verzekeringsproducten is het volgende opgenomen. Advieskosten en/of distributiekosten die door een directe aanbieder op grond van de toezichtwetgeving met ingang van 2013 rechtstreeks en afzonderlijk in rekening worden gebracht aan de klant, maken geen onderdeel meer uit van de productprijs. Het bedrag van advieskosten en distributiekosten is niet aan te merken als een fiscaal relevante premie of inleg of onderdeel daarvan. Dit geldt ongeacht hoe de advieskosten en distributiekosten worden gefactureerd en geincasseerd (dus ook als de aanbieder deze kosten met de productprijs op één factuur opneemt en in één bedrag incasseert).

Lijfrente

KEW, SEW en BEW

Omzetting

Voor een lijfrente of recht op periodieke uitkeringen wegens arbeidsongeschiktheid is het gevolg dat het bedrag van door een directe aanbieder rechtstreeks in rekening gebrachte advieskosten en distributiekosten met ingang van 2013 niet meer als uitgave voor inkomensvoorziening voor aftrek in aanmerking komt.

Voor een kapitaalverzekering, KEW, SEW en BEW geldt dat het bedrag van de rechtstreeks in rekening gebrachte advieskosten en distributiekosten niet meer is aan te merken als premie of inleg voor de bepaling van het belastbare rente-element in een kapitaalsuitkering. Hetzelfde geldt voor de eisen aan de hoogte van de premies en inleg – de bandbreedte-eis – voor de vrijstelling van kapitaalsuitkeringen. Voor zover wat betreft de bandbreedte-eis tijdens de looptijd van deze producten – bijvoorbeeld door omzettingen – problemen kunnen ontstaan, zal de staatssecretaris beleid formuleren.

Als een rechtstreekse beloning aan de tussenpersoon door de klant bij de omzetting van een product wordt onttrokken aan een omzettingskapitaal, is er fiscaal in zoverre sprake van een gedeeltelijke afkoop van het product. Bij een lijfrente waarop een fiscaal regime met ingang van 1992 van toepassing is, moet de betreffende instelling dan over het bedrag van de onttrekking loonheffing inhouden tegen het vaste tarief van 52%. Ook is de klant dan op aangifte revisierente verschuldigd.

Overgangsrecht kapitaal verzekeringen

Verlenging of verhoging Een op 31 december 2012 bestaande KEW mag niet worden verhoogd of verlengd, omdat anders het overgangsrecht verloren gaat.[17] Met ‘verhoogd’ wordt bedoeld:



-

bij een KEW waarin wordt belegd (met een onzeker eindkapitaal) mag de premie niet worden verhoogd; bij een KEW waar het eindkapitaal is gegarandeerd of is verzekerd mag dit eindkapitaal niet worden verhoogd.

Gebruikelijke clausules in de KEW-overeenkomst mogen wel worden uitgevoerd. Dat betekent dat verhoging van de premies dus wel mogelijk is, mits vooraf afgesproken. Ook wisseling van de premie van een KEW die gekoppeld is aan een spaarhypotheek is hierdoor mogelijk. Als de rente daalt, stijgt immers de premie in de KEW. Dat is van tevoren afgesproken en dus toegestaan. Ook verhoging op basis van de normale en gebruikelijke optieclausules is mogelijk. Dergelijke optieclausules worden ‘normaal en gebruikelijk’ verondersteld, wanneer ze de verzekeringnemer eenzijdig de mogelijkheid geven de premie te verhogen, zonder aanvullende (gezondheids)waarborgen te eisen. Uiteraard blijven wel de fiscale begrenzingen van verhogingen gelden, zoals dat ook al voor 2013 het geval was. De bandbreedte 1:10 moet worden gerespecteerd.

Gebruikelijke verhogingen na 1 januari 2013

Administratieve verwerking verhoging en verlenging na 1 april 2013

Om het overgangsrecht op de KEW, SEW en BEW te behouden mag, na 31 december 2012, het gegarandeerde eindkapitaal niet worden verhoogd. Ontbreekt een gegarandeerd eindkapitaal dan mag de contractueel vastgestelde premie of de inleg niet worden verhoogd. Er zijn enkele uitzonderingen: 1. de verhoging vloeit rechtstreeks voort uit de overeenkomst of vindt automatisch plaats in verband met een wijziging van de rentestand; 2. de verhoging vindt plaats door een normale en gebruikelijke optieclausule. Het gaat nu om een eenzijdig – zonder dat de verzekeraar of andere aanbieder voorwaarden kan stellen – door de verzekeringnemer of rekeninghouder uit te oefenen recht om premies of inleg te mogen verhogen ten opzichte van de eerder overeengekomen hoogte van premies of inleg. Het recht tot verhoging kan in de overeenkomst begrensd dan wel ongelimiteerd zijn.

Het was mogelijk om vóór 1 april 2013 een KEW, SEW of BEW aan te gaan, te verhogen of te verlengen, mits de belastingplichtige of zijn partner op 31 december 2012 beschikte over een eigen woning en een bestaande eigenwoningschuld. In de volgende situaties kan de administratieve verwerking na 1 april 2013 plaatsvinden indien een verzekeraar, financiële instelling of tussenpersoon/bemiddelaar van de klant vóór 1 april 2013: een schriftelijk verzoek, al dan niet tot het doen van een offerte, heeft ontvangen (niet relevant is of het verzoek in behandeling is genomen); een mondeling verzoek heeft ontvangen en waarvan de klant vóór 1 april 2013 een schriftelijke ontvangstbevestiging van de aanbieder of tussenpersoon/bemiddelaar heeft ontvangen; een mondeling verzoek heeft ontvangen en waarvan de klant vóór 1 april 2013 een schriftelijke afwijzing door aanbieder of tussenpersoon/bemiddelaar heeft ontvangen. In alle gevallen waarin sprake is van een tijdig verzoek, kan de administratieve verwerking van het verzoek na 31 maart 2013, maar moet vóór 2014. Een laatste verhogingsmogelijkheid, buiten de eerder genoemde, gold nog voor bestaande KEW’s waarvan het gegarandeerd of geprognosticeerd eindkapitaal lager was dan de eigenwoningschuld op 31 december 2012. In dat geval mocht de bestaande KEW nog worden verhoogd tot het gegarandeerde, dan wel geprognosticeerde, kapitaal even hoog zou zijn als de eigenwoningschuld op 31 december 2012. Deze verhoging had dan wel voor 1 april 2013 moeten plaatsvinden. Ook hier geldt een uiterste termijn van 31 december 2013.

Overgangsrecht eigenwoningschuld geldt ook voor KEW, SEW of BEW Door de letterlijke wettekst van de nieuwe artikelen over de fiscale behandeling van de eigen woning, zou in veel gevallen wel overgangsrecht gelden voor een eigenwoningschuld, maar niet voor de daaraan gekoppelde KEW, SEW of BEW. Het gaat om de volgende zes situaties:[18]



1. 2. 3. 4. 5. 6.

bij tijdelijke huur na 2012 in de periode tussen twee eigen woningen; bij terugkeer naar een voormalige eigen woning na een periode van vóór 2013 aangevangen verhuur van die woning; bij terugkeer naar een voormalige eigen woning na een periode van ná 2012 aangevangen verhuur van die woning; bij terugkeer naar een voormalige eigen woning na een periode van vóór 2013 aangevangen buitenlandse belastingplicht; bij terugkeer naar een voormalige eigen woning na een periode van ná 2012 aangevangen buitenlandse belastingplicht; bij een vóór 2013 gesloten onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot het verrichten van onderhoud of verbetering van de eigen woning.

Situatie 1

Situatie 2 en 3

Situatie 4 en 5

Situatie 6

Wanneer iemand tijdelijk huurt na 31 december 2012, nadat hij zijn woning verkocht heeft en daarbij de KEW aanhoudt, verschuift de KEW van box 1 naar box 3 onder invloed van een fictieve uitkering. Wanneer de belastingplichtige binnen het lopende jaar + 1 jaar opnieuw een eigenwoningschuld aangaat, mag de belastingplichtige de kapitaalverzekering ook weer terugplaatsen in box 1, zodat het opnieuw een KEW wordt. De KEW-vrijstelling wordt dan hersteld alsof geen fictieve uitkering heeft plaatsgevonden.

Wanneer iemand vóór 2013 zijn eigen woning heeft verhuurd, verhuist de woning (met de eigenwoningschuld en KEW) naar box 3. Wanneer de belastingplichtige naderhand weer zelf in de woning gaat wonen, verschuiven de woning en eigenwoningschuld weer naar box 1. De kapitaalverzekering mag op grond van dit besluit ook weer terugkeren naar box 1, mits de terugkeer plaatsvindt voor 1 januari 2021. Ook nu herleeft de oorspronkelijke vrijstelling (eventueel verhoogd door indexering). Wanneer de verhuur is begonnen na 31 december 2012, geldt de uiterste datum van terugkeer, om toch voor overgangsrecht in aanmerking te komen, niet.

Wanneer iemand wordt uitgezonden naar het buitenland, maar zijn eigen woning heeft aangehouden, kan deze woning in box 1 blijven. Dat geldt ook voor de eigenwoningschuld. De KEW keert echter fictief uit en verschuift naar box 3. Wanneer de expat terugkeert naar zijn woning in Nederland, mag op grond van dit besluit de kapitaalverzekering weer worden aangemerkt als KEW. De KEW-vrijstelling herleeft weer volledig alsof geen fictieve uitkering heeft plaatsgevonden. Wanneer de uitzending is begonnen voor 2013, moet de belastingplichtige voor 2021 zijn terugverhuisd. Vindt de uitzending plaats na 31 december 2012, dan geldt deze uiterste datum niet.

Wanneer iemand op 31 december 2012 een onherroepelijke overeenkomst had voor onderhoud of verbetering van de eigen woning, was al geregeld dat hiervoor in 2013 nog een eigenwoningschuld zonder de aflossingsplicht mag worden aangegaan. De nieuwe lening valt dan nog onder het overgangsrecht, mits deze lening is aangegaan op uiterlijk 31 december 2013. Op grond van dit besluit mag er ook in 2013 nog een KEW worden afgesloten, mits het gegarandeerde of geprognosticeerde eindkapitaal niet hoger is dan de nieuwe eigenwoningschuld, waarvoor de onherroepelijke overeenkomst bestond op 31 december 2012. Let wel: in de situaties 1 tot en met 5 geldt dat de kapitaalverzekering alleen kan terugkeren in box 1, wanneer aan de premie- en bandbreedte-eis is voldaan. Er moet dus jaarlijks premie worden betaald in de periode dat de verzekering in box 3 zit en deze premie moet ook binnen de fiscale bandbreedte



(1:10) vallen. De staatssecretaris heeft het overgangsrecht rond de KEW, SEW en BEW bij het beëindigen van het fiscale partnerschap verduidelijkt. Waar KEW staat, worden hierna ook SEW en BEW bedoeld.

KEW volgt eigenwoningschuld In het overgangsrecht voor een op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld is geformuleerd dat dit overgangsrecht niet verloren gaat, indien iemand zijn eigenwoningschuld aflost en binnen hetzelfde kalenderjaar of het daaropvolgende kalenderjaar een maximaal even hoge eigenwoningschuld aangaat. Deze termijn geldt ook voor KEW’s. Wanneer iemand in 2013 zijn woning (met een eigenwoningschuld onder overgangsrecht) verkoopt en met de verkoopopbrengst zijn eigenwoningschuld aflost, verschuift een eventuele KEW naar box 3. Wanneer de belastingplichtige vervolgens uiterlijk op 31 december 2014 weer een nieuwe woning met eigenwoningschuld heeft, mag hij de kapitaalverzekering die in box 3 zit weer terugplaatsen naar box 1 en aanmerken als KEW.[19]

KEW en verhuizen Wanneer iemand in 2013 zijn woning (met een eigenwoningschuld onder overgangsrecht) verkoopt en met de verkoopopbrengst zijn eigenwoningschuld aflost, dan verschuift een eventuele KEW naar box 3. Wanneer de belastingplichtige vervolgens uiterlijk op 31 december 2014 weer een nieuwe woning met eigenwoningschuld heeft, mag hij de kapitaalverzekering die in box 3 zit weer terugplaatsen[20] naar box 1 en aanmerken als KEW.

Splitsing KEW bij scheiding Bij echtscheiding kan de KEW van de ene partner worden gesplitst en voor de helft overgaan naar de andere partner. Voor ieder van hen gaat de helft van de vóór de splitsing betaalde premies en de helft van de vóór de splitsing relevante bandbreedte (hoogste - laagste van de premies) gelden als maatstaf voor de toekomst. Op beide delen blijft het overgangsrecht van toepassing. [21]

Voorwaarden voor behoud overgangsrecht bij vervreemding en omzetting

Goedkeuringen voor beëindiging van een fiscaal partnerschap

Om, na de splitsing, het overgangsrecht te behouden mag bij omzetting het gegarandeerde kapitaal of de te betalen premie of inleg bij een product zonder gegarandeerd kapitaal niet worden verhoogd en mag geen verlenging van de looptijd plaatsvinden.

In het besluit zijn voor de beëindiging van een fiscaal partnerschap de volgende goedkeuringen opgenomen: een overschrijding van de bandbreedte-eis als gevolg van wijziging van de verzekerde persoon heeft geen fiscale gevolgen; na verdeling van een KEW over beide ex-partners hebben handelingen met het deel van de ene ex-partner geen gevolgen voor het deel van de andere ex-partner; een wijziging van de verzekerde persoon leidt niet tot verlies van een vorm van eerbiedigende werking als die wijziging leidt tot een hogere premiebetaling.

Wet waardering onroerende zaken (WOZ) Vrijwel alle eigenaren van onroerende zaken hebben met de Wet WOZ te maken. Het gaat dan om eigenaren en gebruikers van niet-woningen. Zij ontvangen een WOZ-beschikking. De beschikking wordt gezonden naar degene die op 1 januari eigenaar is van de woning of een beperkt recht op de woning heeft (art. 24, derde lid, Wet WOZ). Indien er meer eigenaren van een onroerende zaak zijn, bepaalt de gemeente wie de beschikking ontvangt (art. 24, vierde en vijfde lid, Wet WOZ).



Voorbeeld Peter en Anna wonen ongehuwd samen. Zij hebben hun woning gemeenschappelijk gekocht. De gemeente kan nu zelf bepalen aan wie zij de beschikking stuurt. De beschikking wordt gestuurd naar de eigenaar op 1 januari. Als tijdens het jaar de woning wordt verkocht, komt er in beginsel geen nieuwe beschikking. Op verzoek is het voor de nieuwe eigenaar wel mogelijk een nieuwe beschikking (naar de waarde van 1 januari) te vragen. De eigenaar van 1 januari blijft echter verantwoordelijk voor de betaling van de aanslag, maar kan dat natuurlijk wel verrekenen met de nieuwe eigenaar. Voorbeeld Peter en Anna (uit het vorige voorbeeld) verkopen hun huis in november. De nieuwe eigenaar heeft nimmer de WOZ-beschikking gehad, maar is wel van mening dat die te hoog was. Hij kan dan een nieuwe beschikking aanvragen (naar de waarde van 1 januari) waarmee voor hem een nieuwe bezwaartermijn gaat lopen. Een bijzondere uitspraak ziet op de volgende casus. X en Y waren in gemeenschap van goederen gehuwd. De gemeente Leidschendam-Voorburg stelde de WOZ-waarde van de woning van het echtpaar vast op € 411.000. Y maakte bezwaar tegen de op zijn naam gestelde WOZ-beschikking en aanslag OZB voor 2012. Toen bleek dat dit bezwaar te laat was ingediend, vroeg X de gemeente op grond van art. 28 Wet WOZ om een WOZbeschikking op haar naam. De gemeente gaf de WOZ-beschikking af, waarna X daartegen bezwaar maakte. De gemeente deed op 26 oktober 2012 uitspraak op zowel het bezwaar van Y als dat van X. Het bezwaar van Y werd wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk verklaard. Rechtbank Den Haag besliste echter dat X niet de mogelijkheid kon worden onthouden om op grond van art. 28 Wet WOZ een eigen WOZbeschikking op haar naam aan te vragen. De wetgever had daarbij volgens de rechtbank geen enkele beperking opgenomen ten aanzien van de mogelijkheid van bezwaar en beroep. Het bezwaar was daarom ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. De rechtbank verklaarde het beroep gegrond en droeg de gemeente op een nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.[22] Ten slotte Het kabinet heeft aangekondigd dat er met Prinsjesdag verschillende wijzigingen met betrekking tot de eigen woning te verwachten zijn. Deze bijdrage is afgerond op 23 augustus. Als u dit leest, zijn de voorgestelde aanpassingen bekend. Ik verwacht een drietal soorten aanpassingen. In de eerste plaats een reeks aanpassingen van de huidige wet, zodat veel besluiten en antwoorden die in deze bijdrage zijn behandeld, netjes in de wet worden opgenomen. Dit is een goede zaak. De tweede soort ziet op eerdere afspraken uit het regeerakkoord en het woonakkoord. Denk hierbij aan het tarief waartegen de negatieve inkomsten uit eigen woning kunnen worden verrekend. Dit tarief zou naar circa 38% gaan. De derde soort ziet op de verdere invulling van verschillende proefballonnetjes uit de afgelopen maanden. Een opvallend voorbeeld is de mogelijkheid een KEW/SEW of BEW voortijdig te beëindigen. Voorwaarde zal dan zijn dat de opbrengst gebruikt moet worden om de eigenwoningschuld te verlagen. Zoals de titel van mijn bijdrage al doet vermoeden, u bent nog niet van mij af. Tot januari 2014 dan maar. Informatie: [email protected]

Voetnoten

Voetnoten [1] [2]

Drs. J.E. van den Berg is verbonden aan de Erasmus Universiteit (fiscale economie) en directeur van het Instituut voor Financiële Kennisontwikkeling (IFK) te Rotterdam. Kadaster december 2012.



[3] [4] [5] [6] [7]

Persbericht: Halfjaarcijfers NHG 3 juli 2013. Hof Den Haag, 24 april 2013, nr. 11/00862. Rechtbank Zeeland-West-Brabant 2 juli 2013 AWB13/876. Hof Den Bosch 27 maart 2013 12/00143, V-N Vandaag 2013/818. HR 18 januari 2008, nr. 43 181, V-N 2008/7.26, BNB 2008/60.

[8]

Minister voor Wonen en Rijksdienst, 4 maart 2013, nr. 2013-0000132750 en 11 maart 2013, nr. 2013-0000147781, V-N 2013/14.10. De staatssecretaris heeft dit tijdens de behandeling van het wetsvoorstel aangegeven dat, bij een te koop staande woning, een kraakwacht is toegestaan. (MvT, Kamerstukken II 1998/99, 26 727, nr. 3). Hoge Raad, 7 juni 2013 12/05459, V-N Vandaag 2013/1261. Besluit Staatssecretaris van Financiën van 27 februari 2013, nr. BLKB2013/312M, V-N 2013/13.13. Minister voor Wonen en Rijksdienst, 4 maart 2013, nr. 0000132750. Beleidsbesluit fiscale aftrek bouwrente, 4 maart 2013, nr. 2013-0000132750. Besluit van 25 maart 2013, nr. BLKB2013/536M, V-N 2013/17.12. Brief Minister voor Wonen en Rijksdienst van 28 februari 2013, nr. 2013- 0000129046, V-N 2013/13.12. Standpunten Kennisgroep Verzekeringsproducten over advies- en distributiekosten, 13 augustus 2013. Vragen en antwoorden inzake het overgangsregime KEW, SEW en BEW, Kennisgroep Verzekeringsproducten, 26 april 2013. Besluit Staatssecretaris van Financiën, 27 juni 2013, nr. BLKB2013/490M, V-N 2013/34.19. Vragen en antwoorden inzake het overgangsregime KEW, SEW en BEW, Kennisgroep Verzekeringsproducten, 26 april 2013. Vragen en antwoorden inzake het overgangsregime KEW, SEW en BEW, Kennisgroep Verzekeringsproducten, 26 april 2013. Besluit van 27 juni 2013, nr. BLKB2013/490M, V-N 2013/34.19. Rechtbank Den Haag, 25 maart 2013 SGR12/10922, V-N Vandaag 2013/1089.

[9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22]


De eigen woning: A never ending story

Recommend Documents