Visitatierapport Eigen Woning, Puurs

Visitatierapport Eigen Woning, Puurs

Visitatiegesprekken op 3 en 4 december 2013 Definitief visitatierapport van 30 maart 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Eigen Woning Puurs Datum rapport: 30 maart 2014 Datum visitatiegesprekken: 3 en 4 december 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 5 februari 2014 Erkenningsnummer SHM: 1256 Contactgegevens SHM: G. GEZELLELAAN 49 2870 PUURS Tel: +32 3 740 00 20 Fax: +32 3 889 94 64 Email: [email protected] Website: / Directeur: Bart SMETS Voorzitter: Ben WAUMANS

Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Puurs, Bornem, Sint-Amands

Samenstelling visitatiecommissie: Wouter Coucke, commissievoorzitter Tina Martens, commissielid Stefan Cloudt, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Eigen Woning Puurs geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING EIGEN W ONING PUURS

PAGINA 2 VAN 45

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM EIGEN WONING PUURS ...................................................................................... 9 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ....................................................................... 9 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 15 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 21 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 23 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 28 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 36

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 39 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 39 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 40 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 40 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 40

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 41 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 42


PAGINA 3 VAN 45

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Eigen Woning Puurs. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 45

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 45

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Voor verbetering vatbaar

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen


OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

n.v.t.

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Uitstekend

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

Goed

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed

OD 2.1

Goed


PAGINA 6 VAN 45

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De SHM Eigen Woning werd opgericht in 1951. In 1988 werd de CV "Regionale Bouwvennootschap voor Volkswoningen" te Puurs overgenomen door SHM Eigen Woning en in 1995 volgde de overname van CV "Zonnige Woningen" te Sint-Amands. 1

In het actieterrein van ‘Klein Brabant’ zijn naast Eigen Woning ook de huurmaatschappij ‘Gezellige Woningen’ uit Bornem (536 huurwoningen in Bornem) en de koopmaatschappij Kleine Landeigendom actief. Deze laatste maatschappij is ook op hetzelfde adres gevestigd als Eigen Woning Puurs. Vlak voor de visitatie werd in de pers aangekondigd dat er gesprekken opgestart waren tussen de drie voornoemde gemeenten met het oog op een fusie van de 3 maatschappijen actief in Klein Brabant. De SHM Eigen Woning bezat op 31/12/2013 723 ééngezinswoningen en 172 appartementen. Met minder dan 20% appartementen op een totaal van 895 woongelegenheden behoort de SHM Eigen Woning tot de 15 SHM’s met het laagste aantal appartementen. Uit berekeningen van de SHM blijkt dat ca. 52% van de huurwoningen van Eigen Woning zijn gebouwd vóór 1980, wat hoger is dan het Vlaamse gemiddelde van ca. 40%. Ongeveer 40% van het patrimonium werd gebouwd tussen 1980 en 2000. De relatieve productie in deze periode was aanmerkelijk hoger dan het gemiddelde in Vlaanderen, waar de SHM’s iets meer dan een derde van het patrimonium realiseerden. Sinds 2000 is het aantal gerealiseerde woningen sterk teruggelopen, met in totaal 76 woningen, of 8 % van het patrimonium. In diezelfde periode realiseerden de SHM’s in Vlaanderen gemiddeld 24,3% van hun patrimonium. Circa 70% van de eengezinswoningen (506 woningen) heeft drie slaapkamers. Slechts 6,1% heeft 2 slaapkamers (44 woningen) en 18,5% (134 woningen) heeft 1 slaapkamer. Eigen Woning beschikt verder over 37 woningen met 4 slaapkamers (5,1%) en 2 woningen met 5 slaapkamers (0,3%). Bij de appartementen zijn er ongeveer evenveel appartementen met 1 (71 app. ) als met 2 (83 appartementen) slaapkamers. 18 appartementen hebben 3 slaapkamers. Ongeveer de helft van de woningen van Eigen Woning (457 van de 895) bevinden zich in Puurs. Daarnaast heeft de maatschappij als enige SHM nog 283 eengezinswoningen in Sint-Amands en 155 woningen in Bornem. Van de drie gemeenten waar Eigen Woning actief is, heeft alleen Bornem een lokaal toewijzingsreglement. Daarin wordt voorrang gegeven aan kandidaat-huurders met een lokale binding met Bornem, aan ouderen en personen met een beperking.

1

Met Klein Brabant worden de gemeenten Puurs, Sint-Amands en Bornem bedoeld. Deze gemeenten hebben o.a. één politiezone ‘Klein-Brabant’.


PAGINA 7 VAN 45

3.2 Beschrijving omgeving In het werkgebied van de maatschappij zijn er ongeveer 18.000 huishoudens. Er wordt een groei voorzien van 17,6% tegen 2030 (21.300 huishoudens). Bij de nulmeting op 31 december 2008 waren er in het werkgebied 1.467 sociale huurwoningen, 416 sociale koopwoningen; er waren geen sociale kavels. Het aandeel sociale huurwoningen op het actieterrein bedroeg 7,6% van alle woningen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het bindend Sociaal Objectief (BSO) voor de realisatie van bijkomende sociale woningen en kavels tegen 2023 voor de gemeenten van Klein Brabant en de vordering. Uit de tabel blijkt dat de voortgang voor wat betreft de sociale huurwoningen beperkt is: eind 2012 was slechts 9 van de 160 woningen werden gerealiseerd. Daarbij komt nog in Bornem 25 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd werden terwijl de aantallen in Puurs en Sint-Amans daalden met respectievelijk 6 en 10 eenheden. De voortgang voor de BSO sociale koopwoningen en de BSO sociale kavels zit wel op schema. Tabel: Overzicht BSO voor de gemeenten in Klein Brabant Gemeente BSO Huurwoningen Voortgang – 31/12/2012 BSO Koopwoningen Voortgang– 31/12/2012 BSO Sociale Kavels Voortgang– 31/12/2012

Puurs 98 -6 51 34 3 3

Sint - Amands 0 -10 23 2 1 1

Bornem 62 25 64 11 3 0

Totaal 160 9 138 47 7 4

Van de 18.848 woongelegenheden in Klein Brabant zijn er 87% woonhuizen en 13% appartementen. Bij de woonhuizen is er ongeveer evenveel “open”, “halfopen” als “gesloten bebouwing”. In Bornem zijn iets meer appartementen aanwezig (16%) in Puurs (12%) en SintAmands (9%) iets minder. In het actieterrein van Eigen Woning is de mediaanverkoopprijs (208.833 euro) voor een woonhuis hoger dan in Vlaanderen (201.817 euro). Bij de prijs van een appartement is het verschil kleiner, nl. 195.320 euro in Klein Brabant en 193.479 euro in Vlaanderen. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond bedraagt 242 euro/m² (Vlaanderen: 196 euro/m²) en is de afgelopen 5 jaar ook dubbel zo sterk gestegen als in Vlaanderen : +34,3 % t.a.v. + 16,2 %. De bevolkingsopbouw in Klein Brabant is vrij gelijklopend met de rest van Vlaanderen: 19,2 % personen tussen 18 en 34, 42,5% personen tussen 35 en 65 en 18,6% personen ouder dan 65. De werkloosheidsgraad bedraagt 4,95% (5,53% in Vlaanderen) en het percentage leefloners bedraagt 0,16 (0,22% voor Vlaanderen). Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van Eigen Woning in 2012 bedraagt ongeveer 16.750euro en daarmee behoort de SHM tot 5 maatschappijen met de hoogste huurdersinkomens. Het aandeel 65-plussers bedraagt 30,9% en dat is ook ongeveer de mediaanwaarde voor alle SHM’s in Vlaanderen. Het aandeel huurdershuishoudens met nietBelgisch gezinshoofd is laag: slechts 5,36% in 2012 (de mediaan is ca. 10%). Het aantal alleenstaande huurders bedroeg in 2012 37,19% en ook dat is laag: slechts 12 andere SHM’s hebben nog een lager aandeel alleenstaande huurders.


PAGINA 8 VAN 45

4.

PRESTATIES VAN SHM EIGEN WONING PUURS

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: voor verbetering vatbaar. Eigen Woning realiseerde de afgelopen jaren zeer weinig sociale huurwoningen. De belangrijkste reden daarvoor is dat de maatschappij de nadruk heeft gelegd op renovatie van haar patrimonium. Voor de komende jaren wordt er verbetering verwacht: er zijn voldoende woningen op het uitvoeringsprogramma of aangemeld bij Eigen Woning om samen met de andere woonactoren de doelstellingen van het BSO voor sociale huurwoningen in het actieterrein te kunnen behalen. Het komt erop aan deze plannen nu te realiseren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op het gebied van realiseren van nieuwe sociale huurwoningen als voor verbetering vatbaar. -

In 2010 werden de laatste nieuwbouwwoningen van Eigen Woning opgeleverd. Het betreft 10 woningen aan de Heidestraat in Sint-Amands. In de periode 2003 – 2007 leverde de maatschappij 66 nieuwe huurwoningen op. Voor deze visitatie wordt echter de periode 20082012 beoordeeld. Eigen Woning realiseerde de laatste vijf jaar dus gemiddeld 2 nieuwe sociale huurwoningen per jaar. Ten opzichte van andere SHM’s is deze prestatie erg laag: 94% van de maatschappijen realiseert per jaar meer nieuwe huurwoningen. Wanneer we dit aantal afzetten tegen de patrimoniumgrootte van de maatschappijen, dan voegt Eigen Woning per jaar 0,22% nieuwe woningen aan haar bezit toe. Ongeveer 93% van de SHM’s voegt meer woningen toe per jaar. Zowel in relatieve zin als in absolute zin is de nieuwbouwproductie van Eigen Woning dus laag. De woonactoren - waaronder de gemeenten - vinden dat Eigen Woning – naast renovatie – meer nadruk op nieuwbouw moet leggen. De visitatiecommissie vindt ook dat de maatschappij meer werk moet maken van realisatie van nieuwbouwprojecten.

-

Het is voor de maatschappij moeilijk gebleken om nieuwbouwprojecten te realiseren: de eigen grondvoorraad is zeer beperkt (zie OD 1.4), de grondprijzen in het actieterrein stijgen fors (bijna 35% de afgelopen vijf jaar, tot gemiddeld € 242/m2 m² bouwgrond) en er zijn in de gemeenten Sint-Amands, Bornem en Puurs relatief weinig woonuitbreidingsgebieden waar de maatschappij een rol kan spelen. De maatschappij probeert maximaal in te zetten op vervangingsbouw, maar stuit daarbij herhaaldelijk op vertragingen. Vertragingen treden op omdat de maatschappij tracht de solitaire woningen die reeds verkocht werden bij de vervangingsbouw te betrekken door ze opnieuw aan te kopen. De procedure kost tijd en wordt vaak nog vertraagd door het uitblijven van de waardebepaling door het Comité van Aankoop. Deze redenen vormen een verklaring voor het lage aantal nieuwbouwwoningen. Daarnaast heeft de maatschappij de laatste jaren meer personeel verworven (o.a. technische medewerker) om meer tijd in de projecten te kunnen steken.


PAGINA 9 VAN 45

-

Eigen Woning levert een bijdrage aan het realiseren van de doelen van het BSO voor wat betreft sociale huurwoningen in haar actieterrein. In Bornem bedraagt het BSO 62 waarvan nog 37 sociale huurwoningen te realiseren. De afspraak is dat deze door Gezellige Woningen worden gerealiseerd. In Sint-Amands bedraagt het aantal te realiseren woningen 0, maar wordt overwogen om op basis van een woonbeleidsconvenant die met de Vlaamse overheid wordt afgesloten, toch nog bijkomende sociale huurwoningen te realiseren. In Puurs bedraagt het BSO 98 woningen, maar door sloop van 6 woningen met het oog op het realiseren van een vervangende nieuwbouw moeten nog 104 huurwoningen gerealiseerd worden om het objectief te halen. Deze woningen worden door Eigen Woning gerealiseerd. In het concept-Woonbeleidsplan van Puurs zijn afspraken gemaakt over de realisatie van 129 sociale huurwoningen tegen 2020. De te realiseren woningen zijn gepland voor de periode 2014 tot en met 2017. Voor de eerstkomende jaren – tot 2016 - zijn de plannen en voorbereidingen reeds ver gevorderd. Voor de woningen die vanaf 2017 gerealiseerd zullen worden, dienen nog RUP’s (Ruimtelijke UitvoeringsPlannen) door de gemeente Puurs te worden gemaakt. Die zijn momenteel in voorbereiding. Over deze projecten – in totaal 52 woningen – dient de besluitvorming nog plaats te vinden. Als alle plannen ook daadwerkelijk uitgevoerd kunnen worden, wordt het BSO sociale huurwoningen in Puurs tegen 2020 behaald. De visitatiecommissie is van oordeel dat Eigen Woning in functie van het realiseren van het BSO voor sociale huurwoningen in Puurs voldoende inzet levert.

-

Eigen Woning werkt momenteel aan het realiseren van 13 woningen aan de Heidestraat in Sint-Amands. Daarnaast heeft de maatschappij bij de VMSW in 8 projecten in totaal 73 woningen aangemeld, waarbij de meeste projecten het slopen van bestaande woningen impliceert en het realiseren van nieuwe woningen op dezelfde locaties (vervangbouw). Een aantal projecten is wel al voorzien in het concept-Woonbeleidsplan, maar nog onvoldoende concreet om bij de VMSW aan te melden, aldus de maatschappij. In vergelijking met andere maatschappijen bevindt Eigen Woning zich in de middenmoot als het gaat om het aandeel geprogrammeerde woningen in verhouding tot het totale patrimonium.

-

Alleen voor de projecten die op korte termijn aanvangen (2013 en 2014) heeft Eigen Woning de financiële consequenties inzichtelijk gemaakt en in haar financiële planning opgenomen. Daarnaast zijn voor de lange termijn de projecten opgelijst in een globale planning, maar dat document is onvoldoende concreet om als sturingsinstrument te kunnen dienen. De visitatiecommissie beveelt aan om de planning van nieuwbouwprojecten concreter uit te werken onderbouwde prioriteiten te stellen in de fasering van projecten, rekening houdend met de financiële leefbaarheid, werklast in de organisatie, realisatie van het BSO en verkorting van de wachtlijsten.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Eigen Woning concentreert zich op het ter beschikking stellen van sociale huurwoningen in haar actieterrein en heeft met KLE Klein Brabant afspraken gemaakt over het aanbieden van sociale koopwoningen. In het jaar 2000 heeft Eigen Woning, tot op heden éénmalig, een 10-tal koopwoningen gerealiseerd. Eigen Woning biedt de huurders die daarvoor in aanmerking komen op structurele wijze de mogelijkheid om de woning te kopen. Dit kooprecht wordt door de maatschappij toegepast en jaarlijks door 3 tot 5-tal huurders benut. Het gaat dan vooral om jonge gezinnen die in een sociale VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING EIGEN W ONING PUURS

PAGINA 10 VAN 45

huurwoning kwamen en na vijf jaar de woning hebben gekocht. Dit leidt ertoe dat Eigen Woning in het verleden in totaal 1527 woningen realiseerde, waarvan er inmiddels 616 zijn verkocht. De aanwezigheid van enkele verkochte huurwoningen brengt wel praktische problemen met zich mee bij het renoveren van groepen woningen, zoals bijvoorbeeld in Bornem op de Koningin Astridlaan. De mate waarin de maatschappij zich inzet om een breed scala aan woonservice te bieden, behandelen we bij OD 5.5. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Eigen Woning is een zuivere huurmaatschappij die geen sociale kavels op de markt brengt. Een aparte beoordeling van de prestaties op het gebied van sociale kavels is daardoor niet aan de orde. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed Eigen Woning heeft een duidelijke strategie in het verwerven van gronden en panden met het oog op het realiseren van bijkomende sociale huurwoningen. Het bij vervangingsbouw beter benutten van bestaande bouwgronden (zodat meer woningen op dezelfde grond gebouwd kunnen worden) maakt daar een belangrijk deel van uit. Daarnaast speurt de maatschappij naar opportuniteiten door te reageren op vragen van andere organisaties en tegelijkertijd ook zelf op zoek te gaan naar gronden of panden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Eigen Woning op deze doelstelling als goed. -

In vergelijking met andere maatschappijen in Vlaanderen is de grondreserve van Eigen Woning met bijna 6.000 vierkante meter beperkt. Slechts 11% van de maatschappijen heeft een kleinere grondreserve. De laatste substantiële grondaankopen vonden in 2008 plaats, daarna is de grondvoorraad nauwelijks meer veranderd. Door de nadruk op renovatie van het bestaande patrimonium is de aandacht voor een actieve grondverwervingspolitiek de laatste jaren minder groot geweest bij de maatschappij.

-

Eigen Woning heeft sinds 2012 weer meer aandacht voor verwerving van gronden en panden. De maatschappij gaat in op verzoeken van andere organisaties en speurt zelf naar opportuniteiten. Enkele voorbeelden zijn overleg met vzw Spoor 22 over de locatie Eikevlietbaan waar Eigen Woning bestaande panden kan aankopen om er vervangbouw op te realiseren, overleg met diverse actoren om in de buurt van de basisschool in Hingene door middel van grondruil realisaties mogelijk te maken, deelname aan de open oproep voor de omgeving van het Kerkplein in Puurs (sloop van 40 garages van Eigen Woning en vervangingsbouw van bestaande woningen). Het plan om een grote groenstrook (in de deelgemeente Wintam) om te zetten in woningen om zo tot een betere benutting van de beschikbare grond te komen werd niet goedgekeurd door het College van Burgemeester en Schepenen van Bornem. Deze voorbeelden tonen aan dat Eigen Woning actief zoekt naar mogelijkheden en inspeelt op opportuniteiten om gronden en panden te verwerven met het oog op de realisatie van bijkomend woonaanbod.

2 vzw Spoor 2 richt zich op duurzame werkgelegenheid voor kansengroepen op de arbeidsmarkt, en heeft in Puurs een Kringloopwinkel.. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING EIGEN W ONING PUURS

PAGINA 11 VAN 45

-

De maatschappij benut daarnaast ook de mogelijkheden die de renovatie van haar eigen patrimonium biedt. Eigen Woning beschikt vooral over eengezinswoningen op relatief grote percelen. De strategie is om bestaande woningen af te breken als renoveren te duur is en daarvoor in de plaats meer woningen (verdichting, dus vooral appartementen) terug te bouwen. De visitatiecommissie waardeert de afwegingen die de maatschappij hierbij maakt en beschouwt dit als een goede methode om in veranderende noden van doelgroepen te voorzien, de kwaliteit van het patrimonium te verbeteren en de beschikbaarheid van woningen te vergroten in een context van beperkte grondvoorraad, weinig uitbreidingsgebieden (alleen in Sint-Amands) en sterk stijgende grondprijzen.

-

In Bornem werd door het gemeentebestuur een ‘bijzonder gebied voor de toepassing van het voorkooprecht’ afgebakend in de zeven oudste en dichtst bebouwde woonkernen van de deelgemeenten van Bornem. Eigen Woning beoordeelt aan de hand van een aantal criteria (prijs, oppervlakte en ligging) elk dossier waar ze het voorkooprecht aangeboden krijgt. De SHM kreeg in 2012 5 keer de mogelijkheid om een voorkooprecht uit te oefenen maar kon daar niet op ingaan omwille van de te hoge prijs. De maatschappij voert een vergelijkbare beoordeling uit voor panden die openbaar worden verkocht. Op die manier slaagde Eigen Woning er de afgelopen jaren in om een aantal woningen aan te kopen waarop sociale woonprojecten gerealiseerd kunnen worden.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie constateert dat Eigen Woning een bewuste strategie heeft om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen en daarbij samenwerkt met andere actoren zoals het OCMW, SVK en organisaties voor begeleid wonen. De maatschappij vertaalt de wachtlijsten en demografische ontwikkelingen naar uitgangspunten bij de nieuwbouwen renovatieprojecten en stimuleert een aantal huurders om te verhuizen naar een beter passende woning binnen het patrimonium. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. -

Eigen Woning en de OCMW’s van Puurs, Sint-Amands en Bornem hebben een samenwerkingsverband dat gericht is op huisvesting van kansarme bewoners in (tijdelijk) leegstaande panden. De maatschappij maakt gebruik van de mogelijkheden die de Wooncode biedt (onder andere. artikel 5) voor tijdelijke huisvesting. Bijzonder aan de samenwerking is dat een vrijkomende woning door het OCMW wordt bekeken – en waar nodig beperkt wordt aangepast op kosten van de maatschappij én het OCMW – en dat vervolgens het OCMW de woning huurt en doorverhuurt aan haar cliënten. Het gaat hierbij in 2012 om 12 woningen. De visitatiecommissie staat positief tegenover deze werkwijze.

-

Eigen Woning verhuurt 9 woningen buiten het sociale verhuurstelsel aan onder andere het OCMW (7 woningen) en aan de vzw Flegado (2 woningen, volwassenen met een beperking) in Puurs en Ruisbroek. Volgens de woonactoren worden de meeste doelgroepen daarmee bediend.

-

Er vindt jaarlijks doorstroming plaats van een 5-tal huurders van SVK Optrek naar Eigen Woning. De samenwerking tussen deze organisaties is goed en de woonactoren waarderen dat Eigen Woning flexibel omgaat met de datum waarop het huurcontract in werking treedt zodat bewoners geen dubbele woonlasten hebben. Als de huurder dit wil, kan zijn dossier bij SVK Optrek worden doorgegeven aan Eigen Woning zodat de nieuwe huurder minder


PAGINA 12 VAN 45

administratief werk heeft bij de overgang van een SVK-woning naar een woning van Eigen Woning. -

In het actieterrein van de maatschappij is er alleen een toewijzingsreglement van kracht in de gemeente Bornem. Er wordt voorrang gegeven aan kandidaten die lokale binding hebben, aan de doelgroep ‘ouderen’ (65 jaar of ouder) en aan de doelgroep ‘personen met een beperking’ (begeleid zelfstandig wonen).

-

De maatschappij analyseert de wachtlijsten en volgt ook de demografische ontwikkelingen in het actieterrein. : Eigen Woning meent op basis daarvan dat er in Puurs in de komende jaren een hogere nood zal bestaan voor woningen voor jonge alleenstaanden met kinderen en alleenstaande ouderen, wat in lijn ligt met het concept-woonbeleidsplan van de gemeente Puurs. Eigen Woning stemt haar vervangingsbouw hier op af en bouwt vooral appartementen met 1, 2 of 3 slaapkamers. De nood aan huisvesting voor ouderen wordt steeds groter, aldus de woonactoren. Eigen Woning denkt bij het ontwerp van nieuwe woningen al aan bewoners met een beperking en in het bijzonder aan ouderen en stemt de woningen daarop af (zie OD.2.3). Er staan in totaal 427 kandidaten op de wachtlijst per einde 2012 (jaarverslag Eigen Woning 2012). Ten opzichte van het jaar ervoor is dat een stijging van 28%. De gemiddelde wachttijd bedraagt ongeveer 2 jaar. Eigen Woning maakt in de wachtlijst een uitsplitsing naar gemeenten, complex(en) en naar type woning / aantal slaapkamers. De meeste kandidaten wachten op de bejaardenwoningen in Puurs (134), gevolgd door appartementen met 1 slaapkamer in Puurs (126), bejaardenwoningen in Kalfort (117) en appartementen met 1 slaapkamer in Kalfort (112). Ook de bejaardenwoningen in Ruisbroek zijn in trek (101). Er zijn in het patrimonium van Eigen Woning een zestal complexen (in totaal 37 eengezinswoningen) met 4 slaapkamers. Hiervoor staan er gemiddeld per complex 25 kandidaat-huurders op de wachtlijst. Eigen Woning heeft één complex in Hingene met twee eengezinswoningen met 5 slaapkamers. Daarvoor staan 8 kandidaten op de wachtlijst. De wachtlijsten bevestigen de nood aan woonruimte voor relatief kleine huishoudens enerzijds en voor grote huishoudens (bijvoorbeeld nieuw samengestelde gezinnen) anderzijds.

-

Van de hoofdhuurders is 30% 65 jaar of ouder. De maatschappij stimuleert deze huurders te muteren naar een andere woning als deze beter aan de noden voldoet. In 2012 muteerden 10 huurders naar een meer passende woning binnen het patrimonium van Eigen Woning. Hierdoor kon een aantal nieuwe huishoudens de (vooral) eengezinswoningen betrekken. De visitatiecommissie waardeert deze inspanningen van Eigen Woning om de benutting van haar patrimonium in functie van verschillende doelgroepen te verbeteren.


PAGINA 13 VAN 45

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Eigen Woning heeft de afgelopen jaren de nadruk gelegd op - de noodzakelijke - renovatie van haar patrimonium. Mede daardoor werden er weinig nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd. De maatschappij beschikt over weinig reservegronden en de opportuniteiten voor verwerving van gronden en panden zijn in de lokale omgeving niet talrijk. Desondanks beschikt Eigen Woning anno 2013 over een actieve strategie voor verwerving van gronden en panden. De locaties en projecten die momenteel bekend zijn (verworven, aangekocht, geprogrammeerd of aangemeld) bieden voldoende mogelijkheden om samen met de andere woonactoren en SHM’s een belangrijk deel van de objectieven van het BSO voor sociale huurwoningen in het actieterrein te realiseren. Het ten uitvoer brengen van deze plannen in de eerstkomende jaren is dan ook een belangrijke opdracht voor Eigen Woning. De woningtypen in deze plannen worden door de maatschappij in samenwerking met de gemeenten en andere woonactoren afgestemd op de noden van verschillende doelgroepen. De samenwerking met het OCMW voor het huisvesten van kansarmen en de stimulansen die Eigen Woning aan haar huurders biedt om woningen te kopen of om te muteren naar een beter passende woning binnen het patrimonium van de maatschappij vindt de visitatiecommissie positief.


PAGINA 14 VAN 45

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Het patrimonium van Eigen Woning voldoet voor ca. 69% aan de drie voornaamste vereisten van het Energierenovatieprogramma 2020: dubbele beglazing, dakisolatie en een energeizuinige verwarmingsinstallatie. De maatschappij heeft haar patrimonium geïnventariseerd en mee aan de hand daarvan een planning vastgesteld voor onderhoud, renovatie en vervangingsbouw. Die planning voorziet in het wegwerken van de resterende knelpunten voor 2020. Omdat de maatschappij uitsluitend werkt met een beperkt aantal externe aannemers, is de afhankelijkheid van hun dienstverlening groot. De visitatiecommissie stelt vast dat Eigen Woning aan de vereisten van een goede onderhoudsplanning voldoet, maar beveelt tegelijkertijd aan dat de maatschappij haar werkwijze met betrekking tot de uitvoering van onderhoud en renovaties evalueert. Desgevallend kan Eigen Woning onderzoeken of een schaalvergroting op dit vlak voordelen kan bieden. -

Ruim twee derde (69%) van het patrimonium van Eigen Woning voldoet reeds aan alle normen van het Energierenovatieprogramma (ERP2020). Daarmee scoort Eigen Woning beter dan 65 andere SHM’s. Voor de 175 appartementen lag dit percentage zelfs op 91% (gemiddelde totale patrimonium in Vlaanderen = 64%), van de 856 woningen hadden 64% geen gebreken met betrekking tot dubbele beglazing, dakisolatie en verwarmingsinstallatie (Vlaanderen = 54%). De belangrijkste winst kan worden behaald door het renoveren van 161 woningen waarbij zowel CV / elektriciteit als dakisolatie niet aan de vereisten voldoen. Bij de huizen zijn dat ook de voornaamste gebreken: bij 25% van het patrimonium voldoet de CV of elektrische installatie niet en in 28% van het patrimonium is de dakisolatie onvoldoende. Daarnaast heeft 64% van het patrimonium nog geen gevelisolatie (niet geïsoleerde spouw, 658 woningen) en zijn er ook nog 181 wooneenheden waar de verwarmingsinstallate vervangen dien te worden ( ca 20% van het patrimonium). Tot slot heeft ongeveer de helft van de woningen geen ventilatievoorzieningen. Het merendeel van de huizen is gebouwd in de periode 1975-1984 en is nog niet grondig gerenoveerd. Eigen Woning verwacht het grootste deel van de benodigde aanpassingen te realiseren door (deel)renovatie. Slechts voor 113 woningen is vervangende nieuwbouw nodig. Een aantal van deze woningen zijn al opgenomen in de projecten die bij OD 1.1 en 1.4 werden behandeld.

-

Sinds 2002 werden er bij Eigen Woning vooral beperkte renovaties uitgevoerd: vervanging van daken / dakvensters, keukens, badkamers, toestellen voor centrale verwarming en vervanging van ramen en deuren. Daarbij werd vooral gekeken naar de indeling van de woning en de mogelijkheid om deze aan te passen aan de hedendaagse oppervlakte-eisen. Andere woningen werden om diezelfde reden nog niet aangepast en hebben nogsteeds met structurele beperkingen te maken, zoals kleine slaapkamers, onbenutbare zolder- en kelderruimten en het ontbreken van gevelisolatie. Ook is er een behoorlijk aandeel woningen waarin nog geen renovatiewerken werden uitgevoerd omdat de huurders nog niet geherhuisvest konden worden.


PAGINA 15 VAN 45

Deze achterstand is de maatschappij nu aan het inhalen door het uitvoeren van meer allesomvattende renovatieprojecten, waarbij meer aandacht geschonken wordt aan energiezuinigheid en aan tijdelijke herhuisvesting van bewoners in woonunits. Voor een aantal woningen lopen de kosten van renovatie te hoog op, die worden gesloopt en vervangen door nieuwe woningen of verkocht. -

De globale planning waar Eigen Woning mee werkt bevat een oplijsting van de belangrijkste werken op het gebied van nieuwbouw, onderhoud en renovatie voor de komende jaren. De renovatieplanning van de SHM er minstens op gericht is om tegen 2020 voor heel het patrimonium aan alle ERP2020 normen te voldoen. Voor een aantal werken (schilderwerken bijvoorbeeld) zijn gedetailleerde planningen (per adres en per te schilderen onderdeel) voorhanden die jaarlijks worden gevolgd. Ook heeft de maatschappij bezoeken gebracht aan woningcomplexen om een meer gedetailleerde analyse te maken van de toekomstige bestemming en de werken die daarvoor nodig zijn. Niettemin zijn sommige prijzen niet geactualiseerd en ontbreken bij andere posten de ramingen. De visitatiecommissie suggereert dat de maatschappij deze planningen beter integreert in een algemene planning en daarbij de financiële consequenties van de werken beter in kaart brengt met geactualiseerde prijzen en vervolledigde ramingen. Deze werkwijze zou een betere sturing en fasering mogelijk maken en de SHM zou ook een beter beeld hebben van de financieringswijze en de financiële consequenties van renovatiebeslissingen. Nu is bij de maatschappij niet bekend welk deel van de renovatiewerken versneld zouden kunnen worden wanneer er bijvoorbeeld (meer) eigen middelen zouden besteed worden.

-

Eigen Woning maakt zowel bij renovaties als bij herstellingen uitsluitend gebruik van externe aannemers. Voor een groot deel zijn dat vertrouwde vakmensen uit de omgeving waaraan de maatschappij kleine onderhoudsopdrachten toewijst. Sinds 1996 is er aandacht voor de opvolging van de herstellingswerken: er worden steekproefsgewijs herstellingen geëvalueerd door middel van een formulier dat naar de bewoners gestuurd wordt, bij de factuurcontrole wordt er ook nagekeken hoeveel er eerder betaald werd voor soortgelijke ingrepen en in een aantal gevallen gaan de medewerkers van Eigen Woning ter plaatse om de werken te controleren. Uit een eigen onderzoek van Eigen woning blijkt dat ongeveer de helft (55%) van de meldingen opgelost worden binnen de week en ongeveer twee derde (65%) binnen de twee weken. Door enkele lang aanslepende problemen met betrekking tot vochtinsijpeling, breuk van de riolering of werken die slecht uitgevoerd werden waardoor de oplevering geweigerd moest worden is de gemiddelde interventieperiode echter wel opgelopen tot 26,6 dagen.

-

Eigen Woning geeft aan dat er vanuit de maatschappij veel verbeteringen zijn gerealiseerd in het opvolgen en controleren van herstellingen maar dat de geleverde prestaties van de externe aannemers niet altijd even goed zijn: afspraken worden niet nagekomen, herstellingen laten lang op zich wachten en voor sommige problemen wordt niet onmiddellijk een uitvoerder gevonden. De maatschappij is er zich van bewust dat de perceptie van de bewoners over de geleverde prestaties bijgevolg niet zo positief is, maar volgens haar zijn er ook weinig alternatieven voorhanden in de regio: er zijn weinig grote bedrijven en die willen niet altijd voor de relatief kleine opdrachten bij herstellingen komen. Er werd in het verleden nagedacht over het afsluiten van raamcontracten met klussendiensten of het uitbouwen van een eigen arbeidersploeg, maar deze denkoefening is weinig concreet. In het verleden was de beperkte schaalgrootte een reden om niet met de eigen arbeiders te starten. Er wordt wel nog gebruik gemaakt van de diensten van een klusjesman van één van de rechtsvoorgangers van Eigen Woning (vzw Zonnige Woningen). De visitatiecommissie beveelt aan om de werking


PAGINA 16 VAN 45

met externe aannemers samen met bewoners te evalueren en de mogelijkheden te onderzoeken om de met raamcontracten te werken of eigen arbeiders in te zetten. Indien zou blijken dat een te beperkte schaalgrootte een barrière vormt dan beveelt de visitatiecommissie aan om een meer verregaande samenwerking met de technische diensten van andere SHM's in de regio te onderzoeken. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed Eigen Woning heeft in 2013 haar visie met betrekking tot milieuvriendelijkheid opgenomen in de ontwerprichtlijnen die zij bij nieuwbouw en renovaties aan de architecten en aannemers overmaakt. Voor een groot deel volgt de maatschappij daar de richtlijnen van de VMSW, maar zij stelt bijvoorbeeld strengere eisen als het gaat om de isolatie van het gebouw. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. -

Eigen Woning stelde vast dat de visie van de maatschappij en deze van de ontwerpers in diverse gelijkaardige dossiers (vb. renovaties met sanitaire units in Hingene, Mariekerke en Oppuurs) te ver uiteenliep, bijvoorbeeld met betrekking tot het al dan niet volledig betegelen van de badkamer en toilet, de wijze van isoleren van het dak, mechanische of natuurlijke ventilatie, aantal stopcontacten en de te gebruiken afwerkingsmaterialen. Eigen Woning vindt een uniforme benadering van de huurders belangrijk en stelde daarom in 2013 eigen richtlijnen op voor ontwerpers. Daarin worden afspraken vastgelegd over toepassing van materialen (geen polyurethaan/PUR), FSC-hout, PE i.p.v. PVC en onderhoudsvrije materialen, over werkwijzen (werfopvolging) en over een aantal ontwerpvereisten (aantal en hoogte stopcontacten, breedte van deuren enz.). De visitatiecommissie waardeert de inspanningen van de maatschappij om in de ontwerpfase richtlijnen mee te geven en suggereert tegelijkertijd dat opvolging en evaluatie van de richtlijnen van groot belang is om daadwerkelijk effect te hebben. Ter illustratie wordt het gebruik van pompen voor regenwaterrecuperatie genoemd. Deze pompen kunnen momenteel niet op de voorziene manier gebruikt worden (gaan vaak in alarm) waardoor de pomp vaak door de huurder op stadswater wordt gezet. Eigen Woning zoekt alternatieve oplossingen om het regenwater toch te kunnen gebruiken.

-

In de ontwerpvereisten volgt de maatschappij de richtlijnen van de VMSW zoals die zijn vastgelegd in de C2008. Op een aantal vlakken gaat de maatschappij verder dan de basisvereiste, bijvoorbeeld inzake de isolatiewaarde van het gebouw (K-waarde). Deze waarde is vastgesteld op 40 (hoe lager de waarde hoe beter de isolatie). De laatste jaren zijn de normwaarden diverse malen aangepast. Eigen Woning stelt vast dat er in de nieuwbouwen renovatieprojecten vrij eenvoudig betere isolatie (o.a. in dak en gevel) kan worden toegepast dan de wettelijk verplichte U- en R-waarden, waardoor een K-waarde van 30 realiseerbaar zou moeten zijn.. De raad van bestuur heeft ingestemd met het voorstel om proactief de K-waarde 30 na te streven bij nieuwe werken. Het gaat immers om eigenschappen van het gebouw die na renovatie of nieuwbouw moeilijk nog te wijzigen zijn (daken, gevels enz.). De maatschappij loopt daarmee vooruit op toekomstige ontwikkelingen. De visitatiecommissie waardeert dit toekomstgerichte standpunt van de maatschappij en verwacht dat in de toekomstige nieuwbouw en renovatieprojecten K-waarden van 30 daadwerkelijk worden gerealiseerd.


PAGINA 17 VAN 45

-

Eigen Woning maakt ook gebruik van bijkomende subsidies van netbeheerder Eandis bij haar streven naar meer milieuvriendelijkheid. In 2012 werd reeds subsidie verkregen voor de aanleg van 760 vierkante meter dakoppervlakte isolatie in woningen waarvan de daken nog niet geïsoleerd waren (Fabiolapark en Vleminckxstraat). Voor 2014 werd voor 4.540 vierkante meter dakoppervlakte subsidie verkregen. De visitatiecommissie vindt het een goede zaak dat de maatschappij gebruik maakt van financiële tegemoetkomingen bij het energiezuiniger maken van het patrimonium omdat deze inspanning ook direct bij de huurder voelbaar is in de energierekening. Daardoor kan de maatschappij haar eigen middelen ook aanwenden voor andere werkzaamheden.

-

Eigen Woning draagt ook bij aan het duurzaam gebruik van ruimte. De maatschappij sloopt woningen waarvoor de renovatiekosten te hoog oplopen en vervangt deze door nieuwbouwwoningen met een hogere dichtheid. Daardoor wordt de ruimte beter gebruikt en hoeven geen onbebouwde gronden te worden aangesneden. Ook in het ontwerp van de nieuwbouwprojecten gaat Eigen Woning duurzaam met ruimte om, bijvoorbeeld door de gemeenschappelijke circulatieruimte te beperken en waar mogelijk een directe toegang naar de woning te voorzien.

-

De technische medewerkers van Eigen Woning tonen interesse voor milieuvriendelijke en duurzame initiatieven in de sector. Zij bezoeken vormings- en informatiebijeenkomsten en volgen bijzondere projecten zoals passiefbouw positief kritisch op door onder andere de locatie te bezoeken en de werking van de daar toegepaste technieken te evalueren.

-

Eigen Woning sensibiliseert ook de huurders om zuinig met energie om te gaan. Zo informeert de maatschappij haar huurders over het gebruik van technische installaties zoals bijvoorbeeld thermostaten en waterpompen en heeft zij de plaatsing van 1600 rookmelders toevertrouwd aan de VZW Natuur- en Landschapszorg die de plaatsing combineert met een energiescan van de woning.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed Eigen Woning hanteert de visie dat zij in elke deelgemeente een aantal aangepaste woningen probeert te voorzien, zodat de huurder naar deze woning kan muteren wanneer hij een aangepaste woning nodig heeft. Ongeveer 1/5de van de verhuringen betreft een mutatie naar een aangepaste woning (rationele bezetting, gelijkvloers of aangepast) en de maatschappij voorziet ook ongeveer de realisatie van 1/5de van de nieuwe appartementen als aangepast appartement (cfr. C 2008). De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie van Eigen Woning op dit vlak als goed, maar vraagt ook om na te gaan of het niet wenselijk en financieel haalbaar is om meer aangepaste appartementen te voorzien en meer steun te geven aan individuele huurders die hun woning zelf willen aanpassen. -

De nieuwe woningen zijn niet zo ontworpen worden dat door middel van eenvoudige aanpassingen enkel het gelijkvloers gebruikt kan worden als volwaardige woning. Bij verzoeken tot aanpassing is het de strategie van de maatschappij om na te gaan of de huurder niet beter een andere (aan zijn noden of aan de rationele bezetting aangepaste) woning kan betrekken (muteren). De maatschappij probeert in elke deelgemeente een woninggroep (hoofdzakelijk appartementen) te voorzien waarnaar een huurder eventueel kan muteren als bijvoorbeeld de woning te groot is geworden. In 2011 en 2012 werden respectievelijk 12 en 10 huurders gemuteerd naar een meer aangepaste woning.


PAGINA 18 VAN 45

-

In nieuwe woningen op het gelijkvloers wordt rekening gehouden met rolstoeltoegankelijkheid (o.a. deurdorpel minder dan 2 cm, voldoende vrije breedte en hoogte voor binnen- en buitendeuren, verhoogde stopcontacten). Aan 20% van de gelijkvloerse nieuwbouwappartementen worden hogere eisen gesteld, zodat ze voldoen aan de criteria van bouwen voor ouderen (bijkomend onder andere per verblijfsruimte min. één vlakke manoeuvreerruimte met draaicirkel van 1,50m x 1,50m en vrije doorgang van min. 85cm). Deze eisen staan ook gespecificeerd in de ontwerprichtlijnen van Eigen Woning.

-

In lijn met haar visie om de bewoners een woning aan te bieden die aangepast is aan haar behoeften (i.p.v. elke woning aan te passen), heeft de maatschappij soms een vrij strikte houding t.a.v. huurders die zelf aanpassingen willen doorvoeren. Zo werd bijvoorbeeld bij een vraag van een huurder om zelf een inloopdouche te mogen plaatsen een bijkomende borg vooropgesteld van 2800 euro om de badkamer terug in haar oorspronkelijke staat te herstellen omdat de C2008 voor dit type woning een bad voorschrijft.3 Ten tijde van de visitatie behandelde de maatschappij wel het verzoek van een bewoner om de garage om te bouwen tot slaapkamer voor de mindervalide bewoner. Wanneer een bewoner ingaat op een voorstel van de SHM om naar een meer aangepaste woning te verhuizen, komt Eigen Woning ook tussen in de verhuiskosten voor een forfaitair bedrag van 250 euro (2012) en vanaf 2013 zelfs 500 euro.

-

De visitatiecommissie stelt vast dat Eigen Woning beschikt over een visie met betrekking tot levensloopbestendig wonen en zij daarbij vooral inzet op de realisatie van nieuwe aangepaste appartementen. Gezien het aandeel van de ouderen (ca 30 % van de totale huurdersgezinnen heeft een gezinshoofd ouder dan 65 in 2012) en het relatief klein aandeel appartementen in het patrimonium van de SHM suggereert de visitatiecommissie om te onderzoeken of een groter aandeel aangepaste appartementen en woningen niet wenselijk en haalbaar is. Anderzijds dient ook bekeken te worden of de maatschappij niet meer steun (financiële steun en/of advies) kan leveren aan huurders die zelf hun woning willen laten aanpassen aan bijzondere mobiliteitseisen of de noden die ontstaan met hogere leeftijd. Deze steun zou er bijvoorbeeld kunnen in bestaan de sociale huurders de weg te wijzen naar de door de provincie ter beschikking gestelde toelage aan ouderen voor de aanpassing van de woning of door andere overheden beschikbaar gestelde premies.

3 Jaarverslag 2012, Eigen Woning cvba 3/05/2013, p. 44 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING EIGEN W ONING PUURS

PAGINA 19 VAN 45

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed In het verleden werden bij Eigen Woning vooral deelrenovaties uitgevoerd (badkamers, keukens, ramen en deuren enz.). Woningen voldeden daardoor op een aantal fronten aan de vereisten, maar meer structurele zaken (zoals dakisolatie bijvoorbeeld) werden beperkt aangepakt. De maatschappij beschikt nu over een globale planning en een gedetailleerde inventaris om de achterstand in renovatie in te halen. Zonder eigen regie is Eigen Woning in grote mate afhankelijk van externe aannemers (omdat zij zelf vooral een administratieve rol opneemt) bij het uitvoeren van deze renovaties en bij herstellingen. De maatschappij beschikt over een visie op milieuvriendelijkheid die is vastgelegd in ontwerprichtlijnen. Eigen Woning gaat daarin verder dan strikt noodzakelijk is en volgt daarnaast nieuwe technieken op om na te gaan of ze in haar patrimonium kunnen toegepast worden. Eigen Woning hanteert de visie dat zij in elke deelgemeente een aantal aangepaste woningen probeert te voorzien, zodat de huurder naar deze woning kan muteren wanneer hij een aangepaste woning nodig heeft. Ongeveer 1/5de van de nieuwe verhuringen betreft een mutatie naar een aangepaste woning en de maatschappij voorziet ook dat ongeveer 1/5de van de nieuwe appartementen als aangepast appartement. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie van Eigen Woning op dit vlak als goed, maar vraagt ook om na te gaan of het niet wenselijk en financieel haalbaar is om meer aangepaste appartementen te voorzien en meer steun te geven aan individuele huurders die hun woning zelf willen aanpassen.


PAGINA 20 VAN 45

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: niet van toepassing De bouwactiviteiten van Eigen Woning bleven de afgelopen 5 jaar beperkt tot de realisatie van 10 woningen te Sint-Amands in 2010. De prestatiedatabank bevat enkel effectindicatoren die onvoldoende een beeld geven met betrekking tot de recente werkelijke prestaties van de maatschappij op deze OD. -

De laatste oplevering van nieuwbouwwerken uitgevoerd door Eigen Woning dateert van 2010 en betrof 10 woningen in de Heidestraat te Sint-Amands. Voor deze ene werf werd een totaal van 3% aan meerwerken goedgekeurd op een aanbestedingsbedrag van ca. 1 mio euro. Daarom vindt de visitatiecommissie dat ze over te weinig informatie beschikt om een oordeel te kunnen uitspreken over de prestaties van de maatschappij op dit vlak.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De huurlasten van de woningen en appartementen van Eigen Woning behoren tot de laagste uit de sector. Een belangrijke oorzaak hiervan is het relatief lage aandeel appartementen, maar de visitatiecommissie kon ook vaststellen dat Eigen Woning oog heeft voor het prijsbewust verhuren door een aangepast ontwerp met minder gemeenschappelijke delen, het beperken van liften en het begrenzen van bepaalde huurlasten. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van Eigen Woning op dit vlak als ‘goed’. -

Bij geen enkele maatschappij in Vlaanderen is de mediaan huurprijs per maand voor een appartement hoger dan bij de SHM Eigen Woning (267,14 euro). Voor wat betreft de eengezinswoningen bedraagt de mediaan huurprijs per maand 320,73 euro, en bij 88% van de SHM ligt deze lager. Deze hoge huurprijzen zijn te verklaren door een combinatie van de hoge mediaan equivalente netto-belastbare inkomsten van de huurders (16.747 euro in 2012), de hoge marktprijzen voor vastgoed in de regio en het feit dat Eigen Woning gebruik maakt van de mogelijkheden om jaarlijks de markthuurwaarde van haar patrimonium opnieuw vast te leggen. De woon-en welzijnsactoren geven wel aan dat de hogere huurprijzen het ook voor de sociale huurder moeilijker maken om de huur te betalen.

-

De gemiddelde huurlasten per woning bedroegen net geen 53 euro per jaar in 2012 en zijn slechts lichtjes gestegen in vergelijking met 2011 (49,3 euro). Daarmee bevindt Eigen Woning zich bij de 10 SHM’s met de laagste huurlasten. De lage huurlasten zijn hoofdzakelijk te verklaren door het laag aandeel appartementen (ca 19% van het totale patrimonium, waarbij er bovendien slechts in 1 appartementsgebouw (Begijnhofstraat 14 te Puurs) een lift voorzien is). De huurlasten hebben vooral betrekking op het poetsen, het energieverbruik van de gemeenschappelijke delen en het ledigen van septische putten.

-

Bij het ontwerp van nieuwe woningen en appartementen wordt er aandacht besteed aan het minimaliseren van de gemeenschappelijke delen, met zoveel mogelijk directe toegangen tot de woningen.


PAGINA 21 VAN 45

-

Het groenonderhoud van de leegstaande woningen wordt 2 tot 3 keer per jaar uitgevoerd door Spoor 2 VZW, een vzw die een aantal kansarmen tewerkstelt en waarmee Eigen Woning een samenwerkingsverband heeft voor het uitvoeren van groenbeheer. Eigen Woning staat zelf in voor een aantal andere taken zoals de jaarlijkse controle van de signalisatie (pictogrammen en vluchtroutes) in de gebouwen.

-

Daarnaast neemt Eigen Woning ook een beperkt deel van de huurlasten met betrekking tot het onderhoud en controle van de technische installaties voor haar rekening. Omdat zij uitgaat van het principe dat huurders met een aparte centrale verwarming / boiler niet meer moeten betalen dan huurders met een combitoestel (verwarming en warmwaterproductie in 1 toestel) heeft zij de maximale bijdrage van de huurder forfaitair vastgesteld op de kostprijs voor het nazicht van een combi-toestel. De visitatiecommissie vindt het positief dat Eigen Woning oog heeft voor de billijke verdeling van de huurlasten.

-

Het jaarverslag 2012 maakt melding van de afrekening van de huurlasten voor het boekjaar 2010, 2011 en 2012 in de loop van het jaar 2013. Als reden werd daarvoor een gebrek aan mankracht opgegeven. De huurders die de visitatiecommissie sprak, gaven aan dat deze afrekeningen inderdaad recent ontvangen werden. De visitatiecommissie vindt dat de afrekening van de huurlasten sneller dient te gebeuren en raadt de SHM aan om dit proces op punt te stellen en een concrete termijn voorop te stellen waarbinnen de huurders deze afrekening kunnen ontvangen. Het te laat bezorgen van een afrekening leidt tot ongenoegen bij de sociale huurder wanneer hij teveel betaalt en kan leiden tot betalingsproblemen en oninbaarheid van het te betalen bedrag wanneer de afrekening veel hoger is dan de provisies.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed De bouwactiviteiten van Eigen Woning bleven de afgelopen 5 jaar beperkt tot de realisatie van 10 woningen te Sint-Amands in 2010. De prestatiedatabank bevat daarom onvoldoende informatie om een beeld te kunnen vormen van de prestaties van de maatschappij op deze OD Eigen Woning behoort tot de 10% SHM’s met de laagste huurlasten. Een belangrijke oorzaak hiervan is het relatief lage aandeel appartementen, maar de visitatiecommissie kon ook vaststellen dat Eigen Woning oog heeft voor het prijsbewust verhuren door een aangepast ontwerp met minder gemeenschappelijke delen, het beperken van liften en het begrenzen van bepaalde huurlasten.


PAGINA 22 VAN 45

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Eigen Woning hanteert een uitgebreide huurdersachterstal procedure. Er is een goede samenwerking met het bevoegd OCMW Puurs om uithuiszetting te voorkomen. De opvolgingstermijnen zijn zeer kort. De maatschappij zet slechts de stap tot de gerechtelijke procedure na de huurder verschillende mogelijkheden te hebben geboden tot afbetaling. De efficiëntie ligt in de combinatie van de schriftelijke procedure, de mondelinge benadering en het overleg met de sociale actoren. De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak. Eigen Woning geeft ook personen met schulden op de privé-huurmarkt nieuwe kansen op woonzekerheid, door ze een doorstroomwoning aan te bieden aan sociaal tarief in afwachting van een doorstroming naar de reguliere (sociale) woningmarkt. -

De huurdersachterstal procedure ligt schriftelijk vast sinds september 2008. Ze is gekend door de huurders en de medewerkers van Eigen Woning. Onlangs werd ze herzien, om de persoonlijke benaderingsmogelijkheden te vergroten. Zo krijgt het OCMW ook het telefoonnummer van de huurder om telefonisch contact op te nemen met de huurder. Dit werkt efficiënter dan brieven schrijven en kaartjes in de bus te steken, stelt de administratief medewerker die de huurachterstallen opvolgt (op basis van de feedback van de OCMW’s). Nadat de huurder 2 waarschuwingsbrieven heeft gekregen waarin hij gevraagd wordt om zijn achterstal binnen de 8 dagen te betalen, vertrekt er een e-mail naar het bevoegd OCMW met vraag tot tussenkomst. Eigen Woning behandelde zo in 2012 37 dossiers samen met het OCMW. Er is een overleg voorzien met de huurder, het OCMW en de SHM, met het oog op het opstellen en uitvoeren van een afbetalingsplan. Dit overleg geschiedt in het kader van de lokale adviescommissie tussen de SHM en het OCMW, die de eerste maal plaats zou vinden in de weken na het bezoek van de visitatiecommissie.

-

Vervolgens, bij niet afbetalen van de achterstal, start eventueel een procedure voor de vrederechter: eerst leidt de directeur zelf een verzoekschrift in voor een minnelijke schikking op voorwaarde dat de huurder niet eerder al eens afspraken met de SHM niet nakwam die tot een gerechtelijke procedure hebben geleid; (in 2012: 12 huurders, in 2011: 24 ).

-

Indien nodig start de procedure ten gronde met het oog op de ontbinding van de huurovereenkomst en de recuperatie van huurdersachterstallen. Er waren 22 huurders die opgeroepen werden in 2012 (13 in 2011). In 2012 werden 3 huurders uit huis gezet door een gerechtsdeurwaarder (1 in 2011). Tot in december 2013 waren er nog geen uithuiszettingen. Eén van de redenen daarvan is volgens de SHM dat de huurder schriftelijk en telefonisch op de hoogte gesteld wordt van de mogelijkheid om alsnog de huurdersachterstal aan te zuiveren, vooraleer het vonnis tot uithuiszetting betekend wordt. De vrederechter velt volgens de maatschappij ook vonnissen waarin de bestaande of nieuwe afbetalingsplannen worden opgenomen; zo worden de huurders aangemaand om de afspraken na te komen.

-

De OCMW’s zijn zeer tevreden met deze huurdersachterstalprocedure. Zij werden ook betrokken bij de laatste wijziging van de procedure. Deze wijziging kwam er op uitdrukkelijke vraag van Eigen Woning. Een aanwezige huurder bevestigde dat Eigen Woning op een zeer menselijke maar strenge manier omgaat met de huurdersachterstal.


PAGINA 23 VAN 45

-

In 2012 waren er 3 verhuringen buiten het sociaal huurstelsel aan Flegado (beschut wonen voor personen met psychiatrische problemen). Met het OCMW Puurs heeft Eigen Woning een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Indien mensen wegens huurdersachterstal op de privé-markt dreigen uit hun huis gezet te worden, kunnen deze personen terecht in doorstroomwoningen. Het betreft woningen die leegstaan in afwachting van renovatie. Het OCMW neemt eventuele kleine renovaties ten laste en betaalt de huur. Voor de Eigen Woning bestaat het voordeel in een optimalisatie van de huurinkomsten. Als de renovatie van zo’n woning zich aankondigt, zegt de SHM tijdig de overeenkomst op. De directeur meldde dat velen doorstromen naar een sociale woning (naar Gezellige Woningen, Bornem en Eigen Woning Puurs).

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed De SHM wordt niet vaak geconfronteerd met leefbaarheidsproblemen. Toch is ze alert om deze tijdig op te sporen en heeft ze zich georganiseerd om deze preventief aan te pakken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Eigen Woning op dit vlak als goed. -

De maatschappij geeft aan dat er weinig leefbaarheidsproblemen zijn. Zij verwijst hiervoor naar de typologie van het patrimonium dat overwegend bestaat uit woningen, die vaak verspreid zijn. Binnen een nieuwbouw- of renovatieproject wordt er gestreefd naar vermenging van types woningen, zodat mutatie binnen de wijk mogelijk is. Ook het landelijke karakter kan hier een verklaring zijn voor de weinige leefbaarheidsproblemen. De woonactoren van Bornem benadrukken het belang van het behoud van het groene karakter rond de woningen in de woonkern om dit landelijke karakter te behouden. De SHM heeft ook afspraken gemaakt met het CAW Mechelen. Huurders die leefbaarheidsproblemen veroorzaken (bv aanhoudend nachtlawaai, verzamelwoede), kunnen worden doorgestuurd naar het CAW voor extra begeleiding. Tot op heden is deze samenwerking nog niet nodig geweest. De sociale actoren benoemen de leefbaarheidsproblemen als quasi onbestaande. Immers spelende kinderen of een bal die door de ruit vliegt kunnen niet als leefbaarheidsproblemen doorgaan, maar maken deel uit van het dagelijks leven in een wijk.

-

Wanneer de gemeenschappelijke delen in appartementsgebouwen er vuil bij liggen, treedt Eigen Woning op en stuurt ze een brief aan alle bewoners dat de inkomhal dient gepoetst te zijn tegen een bepaalde datum. Een verantwoordelijke van de SHM gaat langs om de nodige vaststellingen te doen op die dag. Als de gemeenschappelijke delen niet proper zijn, wordt een poetsfirma gestuurd en worden de kosten doorgerekend aan de bewoners van het betrokken appartementsgebouw.

-

Eigen Woning grijpt proactief in bij de toewijzingen binnen appartementsgebouwen en complexen om mogelijke probleemsituaties te voorkomen, zonder afbreuk aan de woonst- en wijkkeuze van de kandidaat-huurder. Zo let de maatschappij erop om gescheiden partners niet in elkaars omgeving te huisvesten. Bij elke afwijking van de chronologische volgorde wordt gehandeld conform art. 24 van het kaderbesluit sociale huur (versnelde toewijzing wegens bijzondere omstandigheden van sociale aard). In 2012 werd echter geen enkele afwijking goedgekeurd, waarbij de SHM vindt dat de strenge motiveringsplicht die door de afdeling Toezicht vooropgesteld wordt de reden is voor het niet nemen van beslissingen tot afwijking.


PAGINA 24 VAN 45

-

De klantendienst organiseerde ook een vergadering met een bewoonster die problemen had met alle bewoners van haar appartementsblok. Het diensthoofd overliep het reglement van inwendige orde en kon zo alle partijen met elkaar verzoenen.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar Eigen Woning heeft nog geen echte visie om bewoners actief en collectief te betrekken bij wijkbeheer en projecten. Behalve de werking in Sint-Amands zijn er immers geen georganiseerde bewonersgroepen of aanzetten tot bewonerswerking. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van de maatschappij voor deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

De directeur verklaart aan de visitatiecommissie dat de maatschappij nog geen vragen in die richting ontving en dat zij ook geen kennis heeft van zulke initiatieven. De SHM organiseert wel bijeenkomsten naar aanleiding van ingrijpende veranderingen voor huurders. In het kader van die renovatieprojecten in Sint-Amands (vervangingsbouw zie O.D. 6.1.) werden collectieve informatiesessies georganiseerd. Indien er te weinig huurders zijn waarvoor (nog) herhuisvesting nodig is, gaat het hoofd van de dienst klantenrelaties langs voor een individueel gesprek met de betrokken huurders.

-

De directeur nodigde Samenlevingsopbouw uit om een visie rond bewonersparticipatie uit te werken, maar dit overleg is stilgelegd, wegens de specifieke problematiek rond de verspreiding van de huurders over 40 wijken. De sociale actoren bevestigen dat de directeur graag hieromtrent meer initiatieven zou nemen. Zij zijn vragende partij om hierbij betrokken te worden. De visitatiecommissie suggereert om samen met de sociale actoren rond de tafel te gaan zitten.

-

In Sint-Amands worden een aantal activiteiten ontplooid door de vzw Zonnige Woningen4 (barbecue, daguitstap, activiteiten zoals petanque & kaartwedstrijden in de ontmoetingsruimte). Het organiseren van rondetafelgesprekken verspreid in de andere wijken kan een eerste stap zijn om te horen wat onder de huurders leeft en om ze meer te betrekken bij hun woonomgeving, inrichting van hun woning bij renovatie en werking van de maatschappij. Het kan evengoed gaan over logistieke ondersteuning (ter beschikking stellen van een ontmoetingsruimte) of financiële ondersteuning van bestaande festiviteiten in de wijk, georganiseerd door de huurders (kerstmarkt, BBQ). Andere SHM’s uit naburige gemeenten kunnen inspirerend werken (bv Boom, Willebroek) ook al hebben ze een minder landelijk karakter dan Puurs, Sint-Amands en Bornem. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier zelf meer initiatieven kan nemen om bewonersgroepen bij het wijkbeheer en de sociale projecten te betrekken. Zo kan de SHM te weten komen wat er leeft bij de huurders, en een beter zicht krijgen op de problemen waar de huurders soms mee te kampen hebben. Bovendien is er ook tijdswinst bij collectieve communicatie en overleg, dan via individuele huisbezoeken of afspraken.

4 De VZW Zonnige Woningen werd opgericht n.a.v. de fusie van de SHM Zonnige Woningen en SHM Eigen Woning en stelt o.a. een personeelslid tewerk. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING EIGEN W ONING PUURS

PAGINA 25 VAN 45

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning aan de bewoners als goed. De SHM geeft de nodige aandacht aan haar basisbegeleidingstaken zowel bij de intake, tijdens de huurperiode als bij de beëindiging hiervan. Ze werkt ook samen met de SVK Optrek m.b.t. kandidaatsdossiers van de kandidaat huurder. -

De klantendienst van Eigen Woning neemt de tijd om het huurcontract en het intern huurreglement met de nieuwe huurder te overlopen. De nieuwe huurder ontvangt een welkomstkaartje met de basisgegevens op van de SHM (adres, telefoonnummer, mail, openingsuren). Bij de inhuurname wordt informatie verschaft over technische installaties binnen de woning, zoals het gebruik van de centrale verwarming, het regelen van de druk en het ontluchten van radiatoren. De huurder ontvangt hierover instructiekaarten.

-

Het Zie-Zo boekje wordt eveneens overhandigd en overlopen. Er is ook een huisbezoek na 3 maanden bij de huurder. Het geregistreerd huurcontract wordt bezorgd. Het personeelslid overloopt bijvoorbeeld met de nieuwe huurder de praktische informatie rond huisvuilkalender, tips om energieverbruik te verminderen. Er wordt nagegaan of de brandverzekering is afgesloten en ook de klachtenprocedure (zie O.D. 6.1) wordt opnieuw uitgelegd. Ten slotte wordt bekeken of de huurder eventueel recht heeft op premies of andere tegemoetkomingen. De visitatiecommissie waardeert deze insteek en moedigt de maatschappij aan om op dit pad verder te gaan.

-

Voorafgaand aan het einde van de huurperiode wordt bij de vertrekkende huurder een plaatsbezoek gedaan. Op deze wijze treedt Eigen Woning proactief op; de huurder wordt indien nodig op zijn verantwoordelijkheid gewezen bij defecten of herstellingen die hij zelf nog kan oplossen of uitvoeren.

-

Eigen Woning heeft duidelijke richtlijnen uitgewerkt bij een mutatie omwille van renovatiewerken. Zij tekent samen met de huurder een addendum bij het bestaande huurcontract en voorziet ook een forfaitaire som van 500 euro om de verhuiskosten te dekken.


PAGINA 26 VAN 45

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Eigen Woning is bekommerd om zijn huurders. Zij biedt een ruime huisvestingsondersteuning en zet zich in om de woonzekerheid te garanderen bij haar huurders, zonder daarbij de eigen financiële belangen uit het oog te verliezen. Eigen Woning stelt ook een aantal woningen ter beschikking aan sociale woonactoren, zodat deze kwetsbare groepen kunnen huisvesten, weliswaar met begeleiding van het OCMW of Flegado. Eigen Woning denkt na over hoe de bewonersparticipatie op gang kan getrokken worden. De visitatiecommissie moedigt de maatschappij aan om te starten met initiatieven zoals collectieve bewonersbijeenkomsten. Eigen Woning kan zich hierbij laten inspireren door initiatieven van andere SHM’s. De SHM geeft de nodige aandacht aan haar basisbegeleidingstaken zowel bij de inhuurname, tijdens de huurperiode als bij de beëindiging hiervan.


PAGINA 27 VAN 45

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: uitstekend De visitatiecommissie meent dat de SHM uitstekend scoort op het vlak van financiële leefbaarheid omwille van een stevige liquiditeitspositie, een goede solvabiliteit en uitstekende scores voor de netto vrije cashflowmarge en netto winstmarge. De maatschappij beschikt over de middelen om haar woningvoorraad te onderhouden, te renoveren en uit te breiden. De financiële positie van de maatschappij wordt verder versterkt door de relatief hoge huurinkomsten en de lage nieuwbouwproductie. De visitatiecommissie raadt Eigen Woning dan ook aan om meer middelen in te zetten voor het verwerven van gronden of panden en het realiseren van nieuwe sociale woningen. -

De gecorrigeerde liquiditeitsratio - de mate waarin de maatschappij op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen is gestegen van 6,02 in 2010 naar 6,76 in 2012, terwijl de norm 1 is. Daarmee behoorde de SHM tot de top 5 SHM met de hoogste gecorrigeerde liquiditeitsratio en het laatste jaar tot de top 3.

-

De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering – de periodiek terugkerende uitgaven in verhouding tot de periodiek terugkerende inkomsten – is gezakt van 0,79 in 2010 naar 0,61 in 2012. Dat wil zeggen dat er per euro aan inkomsten slechts 0,61 euro uitgaven zijn. Dit is beneden de vooropgestelde 0,70 die voor een score uitstekend vooropgesteld wordt en geen enkele maatschappij heeft in 2012 een lagere netto vrije cashflowmarge.

-

De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening bedroeg 27,27% in 2012 en dat is beter dan 98 andere SHM’s. in 2010 en 2011 bedroeg de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening respectievelijk 8,8% en 21,3%. Opnieuw heeft Eigen Woning hier een uitstekende uitgangspositie om financieel leefbaar te blijven .

-

De solvabiliteitsratio van 18,47 maakt dat Eigen Woning zich bevindt tussen de 25 maatschappijen die in 2012 het minst schulden hebben in verhouding met hun eigen vermogen. De solvabiliteit is ook toegenomen van 16,5% in 2010 over 17,8% in 2011. De hoge liquiditeits- en solvabiliteitsgraad dient wel gekaderd te worden in een context van lage nieuwbouwproductie, waardoor de inkomsten niet actief ingezet worden om een nieuwbouwprogramma te realiseren. De visitatiecommissie raadt dan ook aan om meer middelen in te zetten voor het realiseren van nieuwe sociale woningen.

-

Uit de gesprekken die visitatiecommissie voerde en de documenten die ze kon inkijken, leerde de visitatiecommissie dat Eigen Woning veel aandacht heeft voor de financiële gevolgen van de door haar te nemen beslissingen. Uit de financiële planning blijkt ook dat, bij ongewijzigd beleid, de liquiditeit en de financiële leefbaarheid van de maatschappij de komende jaren nog verder zal toenemen, maar de financiële planning zelf wordt onvoldoende afgestemd op de renovatieplanning waardoor het onduidelijk is wat de impact is van een versnelde renovatie op de financiële leefbaarheid (zie OD 5.4).


PAGINA 28 VAN 45

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed Door kantoren te delen en de uitgaven te beperken slaagt Eigen Woning erin om de kosten te beheersen. De maatschappij wordt geconfronteerd met een vrij hoge leegstand, maar neemt maatregelen om deze zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast heeft ze ook afspraken gemaakt met het OCMW om de leegstaande woningen in afwachting van renovatie of vervangingsbouw tijdelijk en tegen betaling van huur buiten het sociaal huurstelsel ter beschikking te stellen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Eigen Woning op deze doelstelling als ‘goed’. -

De totale werkings- en onderhoudskosten per woning bedroegen in 2012 1.012,7 euro en daarmee bevindt Eigen Woning zich bij de 15 maatschappijen met de laagste werkings- en onderhoudskost per woning. In 2011 bedroeg deze kost nog 1.118,9 euro.

-

Het aantal VTE personeelsleden (bedienden) per 1.000 woningen bedroeg in 2012 8,83; 77 SHM stelt minder bedienden tewerk. Het aantal personeelsleden is de laatste 2 jaren sterk gestegen van 3,9 VTE in 2010 naar 7,9 VTE in 2012.

-

Eigen Woning kon in 2012 een besparing realiseren van ca. 2% op het totale aanbestedingsbedrag voor renovatie. Sommige besparingen konden gerealiseerd worden door het strikt opvolgen van de werken, andere besparingen werden echter gerealiseerd door het niet uitvoeren van werken omdat uiteindelijk geopteerd werd voor vervangingsbouw.

-

Eigen Woning huurt de lokalen waarin zij gehuisvest is van de SHM Kleine Landeigendom en de uitgaven voor de eigen werking worden beperkt door bijvoorbeeld ook andere kosten te delen (vb gemeenschappelijke server). De belangrijkste terugkerende uitgaven zijn de kosten voor de licentie en het onderhoud van het informaticamaterieel en de verwarmingskosten voor de gehuurde kantoren. Eigen Woning beschikt niet over een dienst met eigen arbeiders.

-

Voor het beheersen van de algemene kosten wordt geen budget opgesteld, maar de verschillende posten worden wel zesmaandelijks nagezien samen met de revisor.

-

In het jaarverslag 2012 wordt door de revisor, net zoals in 2011, gewezen op de sterk gestegen (+29,26% in 2012, +19,29% in 2011) kosten met betrekking tot de leegstaande woningen. Voor 39 wooneenheden of 4,36% van het patrimonium was er in 2012 structurele leegstand en dat is meer dan bij 75 andere SHM’s. In 2012 bedroeg de frictieleegstand 17 wooneenheden of 1,9% van het patrimonium. Eigen Woning nam gepaste actie door een analyse te maken van de leegstand. Uit een analyse van de leegstand bleek dat twee derde veroorzaakt werd door renovatie- of vervangingsbouwprojecten. Daarnaast bleken ook nog 1/6 van de leegstaande woningen leeg te staan in afwachting van verkoop. Nog eens 1/6 van de leegstand werd veroorzaakt omdat er niet tijdig een kandidaat werd gevonden om de woning te huren (opeenvolgende weigeringen van (kandidaat-)huurders.

-

Een 20-tal leegstaande woningen worden buiten het sociaal huurstelsel op korte termijn verhuurd of ter beschikking gesteld van het OCMW, al dan niet na een beperkte renovatie door het OCMW of de Eigen Woning. Daarnaast werd recent ook beslist om bij een toewijzing naast de effectieve kandidaat meteen ook één of twee reservekandidaten aan te schrijven, zodat er korter op de bal gespeeld kan worden en de woningen sneller verhuurd kunnen worden. Eigen Woning geeft ook te kennen dat een beperkte fictieleegstand onvermijdelijk is, bijvoorbeeld in afwachting van inhuurname door een kandidaat-huurder die op de private


PAGINA 29 VAN 45

huurmarkt een opzegtermijn dient te respecteren, of wanneer de opzegtermijn van één maand gerespecteerd dient te worden wanneer een sociale huurder verhuist naar het rusthuis. De visitatiecommissie vindt dat Eigen Woning voldoende kan aantonen dat zij de leegstand nauwgezet opvolgt en alle mogelijke maatregelen neemt om deze zo beperkt mogelijk te houden. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De huurdersachterstallen worden maandelijks opgevolgd. Recent werd de opvolgingsprocedure aangepast om ze meer persoonlijk en doeltreffend te maken, maar het is nog te vroeg om te zien of deze aanpassing een effect heeft. De huurdersachterstallen van de zittende huurder zijn wel lichtjes gedaald in 2013. Eigen Woning probeert sociale fraude en domiciliefraude tegen te gaan, maar vindt dat zij hiertoe over te weinig middelen beschikt om hierin effectief te zijn. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op dit vlak als ‘goed’. -

De procedure voor het bestrijden van huurdersachterstal wordt toegelicht onder OD 4.1. De huurdersachterstallen bedroegen ongeveer 2,2% van de totale huurinkomsten in 2012; iets meer dan de helft van de SHM’s hebben een lagere huurdersachterstal maar dit dient genuanceerd te worden: bij Eigen Woning worden de huurdersachterstallen niet automatisch na 6 maanden afgeschreven.

-

Samen met het hoofd van de sociale dienst van de OCMW’s van Puurs, Sint-Amands en Bornem werd onderzocht op welke wijze de procedure voor het invorderen van de huurdersachterstallen meer persoonlijk en doeltreffend gemaakt kon worden. De aangepaste procedure werd in september 2013 door de raad van bestuur goedgekeurd en zal in maart 2014 worden geëvalueerd. Maandelijks worden de huurdersachterstallen besproken tussen directeur en de medewerker die de huurdersachterstallen opvolgt.

-

De huurdersachterstallen zijn lichtjes gestegen ten aanzien van 2010, maar de huurdersachterstallen van de zittende huurders zijn gedaald. De opvolgingsprocedure werd in september 2013 te administratief en onpersoonlijk bevonden. Ze werd aangepast om tot betere resultaten te leiden. De visitatiecommissie vindt het een goed idee om dergelijke aanpassingen te doen en raadt aan om in maart 2014 ook de beoordeling te maken of de aanpassingen geleid hebben tot het gewenste resultaat. Daarnaast beveelt de visitatiecommissie ook aan concrete acties op te stellen om de huurdersachterstallen verder te laten dalen, daar ook een streefdoel (bepaald percentage aan huurdersachterstallen) aan te koppelen, en de voortgang te meten, evenwel zonder daarvoor de afschrijvingspolitiek te beïnvloeden of op andere factoren in te grijpen.

-

Na anonieme klachten of naar aanleiding van het vaststellen van een overbezetting tijdens een huisbezoek wordt de betreffende huurder door Eigen Woning gecontacteerd en wordt er eventueel contact opgenomen met de politie, die de eventuele domiciliefraude verder onderzoekt. In een enkel geval werd een gerechtsdeurwaarder ingeschakeld om vast te stellen dat een verhuurde sociale woning in werkelijkheid niet bewoond was. In het algemeen vindt de maatschappij dat de middelen om op te treden tegen sociale fraude en domiciliefraude voor haar beperkt zijn (zo kan zij bijvoorbeeld niet zelf een onderzoek voeren op basis van het verbruik van electriciteit/gas). Ze schat haar slaagkansen beperkt in en steekt daarom ook minder energie in de aanpak van domiciliefraude. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier voldoende haar verantwoordelijkheid opneemt.


PAGINA 30 VAN 45

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De financiële planning van Eigen Woning houdt te weinig rekening met het lopende renovatieprogramma en wordt niet als beleidsinstrument gebruikt. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij meer kan doen om te komen tot een goede financiële planning als basis voor het nemen van beleidsbeslissingen. -

Eigen Woning maakt gebruik van de financiële planning die beschikbaar gesteld wordt door de VMSW. De financiële planning sluit echter niet aan op de onderhouds- en renovatieplanning, één van de belangrijkste activiteiten van de SHM. Bovendien kan de financiële planning zo onvoldoende gebruikt worden bij het nemen van beleidsbeslissingen. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij hier meer aandacht kan aan besteden, wat het voordeel zou bieden dat de financiële planning meer inzicht biedt in de leefbaarheid van de maatschappij op langere termijn en de impact van beslissingen om sneller te renoveren of toch meer nieuwe sociale huurwoningen te bouwen.

-

Voor de opvolging van huurdersachterstallen en de kost van leegstand wordt gebruik gemaakt van afzonderlijke opvolgingstabellen waardoor de maatschappij zich kan focussen op deze twee aandachtspunten.

-

De balans en resultatenrekening wordt zesmaandelijks afgesloten en samen met de revisor besproken. Uit de gesprekken met de raad van bestuur en de directeur blijkt dat dit de belangrijkste bron van financiële informatie is. De visitatiecommissie vindt de zesmaandelijkse rapportering een pluspunt maar stelt ook vast dat deze rapportering hoofdzakelijk over het verleden gaat en weinig inzicht geeft over de toekomst van de maatschappij.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed Op het terrein werkt Eigen Woning vooral samen met de OCMW’s en het sociaal verhuurkantoor vzw Optrek. De samenwerking met de andere 2 SHM’s actief in Klein Brabant is minder uitgesproken, ondanks fusieplannen die meer dan 10 jaar oud zijn. Niettemin werd een fusie recent opnieuw op de politieke agenda geplaatst en Eigen Woning staat open voor de voordelen die een dergelijke fusie kan bieden. De visitatiecommissie stelt vast dat Eigen Woning ernaar streeft zich te ontwikkelen naar een echte woonmaatschappij maar de aanbeveling van de visitatiecommissie is toch om een minder afwachtende houding aan te nemen ten aanzien van een meer uitgebreide samenwerking en opnieuw een grondige analyse te maken van de sterktes en zwaktes van de verschillende mogelijke partners. -

De visitatiecommissie nam akte van het voornemen van de verschillende lokale beleidsverantwoordelijken om fusiegesprekken op te starten tussen Eigen Woning, de Gezellige Woningen (Bornem) en de Kleine Landeigendom (Puurs). Deze gesprekken zouden moeten leiden tot het vaststellen van de potentiële meerwaarde van een fusie en het uitzetten van de krijtlijnen ervan. Daarna is het de bedoeling om onder externe begeleiding de fusie concreet uit te werken. Tijdens de gesprekken werd er meerdere keren op gewezen dat de fusie eerst en vooral een politieke beslissing is die genomen dient te worden door de aandeelhouders.


PAGINA 31 VAN 45

Eigen Woning stond en staat open voor een fusie met andere maatschappijen met het oog op een schaalvergroting en betere dienstverlening aan de huurders. -

Uit een visiedocument van de Eigen Woning dat dateert van 2003 blijkt dat een fusie tussen de drie voornoemde huisvestingsmaatschappijen toen al op de agenda stond. De visitatiecommissie stelt echter vast dat de samenwerking tussen de verschillende maatschappijen momenteel vrij gering is, ondanks het feit dat ze alle drie Klein Brabant als actieterrein hebben. Hoewel er reeds in meer dan 10 jaar sprake is van een fusie zijn de drie maatschappijen niet naar elkaar toegegroeid, en een fusie is dus niet het evidente sluitstuk van een reeds verregaande samenwerking op administratief, technisch of sociaal vlak. Daarom is de aanbeveling van de visitatiecommissie om een minder afwachtende houding aan te nemen en een grondige analyse te maken van de sterktes en zwaktes van de verschillende maatschappijen om te komen tot een evenwichtig fusievoorstel met maximale meerwaarde. De visitatierapporten kunnen daartoe een eerste aanzet zijn.

-

Eigen Woning neemt deel aan de het zesmaandelijks lokaal woonoverleg in Puurs, SintAmands en Bornem. Er wordt toelichting gegeven bij de geplande projecten en de typologie van de woningen. Daarnaast kwam in Sint-Amands het woonbeleidsconvenant aan bod en werd er in het lokaal woonoverleg van Puurs een actieplan opgesteld voor het behalen van het BSO. Volgens de woon- en beleidsactoren werkte de maatschappij ook actief mee aan het ontwerp woonbeleidsplan van de gemeente Puurs.

-

Op het terrein werkt de SHM zeer nauw samen met de drie OCMW’s en deze samenwerking gebeurt ook meer geformaliseerd in de lokale adviescommissie wonen.

-

De samenwerking met het SVK werd in een overeenkomst geformaliseerd en omvat vooral de uitwisseling van gegevens bij het inschrijven van kandidaat-huurders en afspraken om te vermijden dat een dubbele huur betaald dient te worden bij de overgang van de huurder van het SVK naar Eigen Woning of omgekeerd. De visitatiecommissie prijst Eigen Woning voor een dergelijke aanpak.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar Eigen Woning beschikt over een aantal procedures, waarvan sommige vrij recent werden vastgesteld. Toch bevat het systeem van interne controle nog een aantal lacunes, met name op het vlak van de bevoegdheid om brieven te ondertekenen, de evaluatie van klachten en het implementeren en opvolgen van een deontologische code. Ook de sturing van de organisatie kan gerichter door meer concrete doelstellingen op te nemen in de visienota’s. Daarom oordeelt de visitatiecommissie dat de prestaties van de maatschappij hier nog voor verbetering vatbaar zijn. -

Eigen Woning beschikt over overzichtelijke procedures met betrekking tot beveiliging van gegevens, bestellingen, betaling van facturen, inschrijving kandidaat huurders, actualisatie kandidaat-huurders, verhuring, opzeg huurovereenkomst, huurdersachterstallen en klachtenbehandeling. Een aantal van deze procedures werden recent opgesteld en door de raad van bestuur goedgekeurd. Bij de meeste procedures ontbreekt echter een duidelijk versiebeheer. Daardoor is het niet altijd duidelijk helder wanneer een procedure is opgemaakt, gewijzigd en of ze al dan niet door de raad van bestuur is goedgekeurd. De procedure betaling van facturen is gekend bij de medewerkers, voldoet aan de eisen van functiescheiding en wordt ook in de praktijk gevolgd.


PAGINA 32 VAN 45

Een klein aandachtspunt is hier het voorzien van de verantwoordelijkheid voor het terugsturen van facturen indien deze geprotesteerd dienen te worden. -

Uit documenten die de visitatiecommissie kon inkijken bleek ook dat het directiecomité in het kader van het versnellen van de toewijzing beslist heeft om brieven te versturen met een ingevoegde handtekening van directeur en voorzitter. In het kader van een goede interne controle lijkt het de visitatiecommissie meer aangewezen dat de handtekeningsbevoegdheid terzake effectief gedelegeerd wordt indien de maatschappij dat wenselijk acht, maar dat de handtekening door de gemandateerde persoon zelf geplaatst wordt.

-

De deontologische code werd goedgekeurd in 2012 en werd voorgelegd aan de visitatiecommissie.

-

De sturing van de organisatie gebeurt op basis van visienota’s, opvolgingsfiches per dienst en individuele takenlijsten. De visienota’s bevatten acties, maar geen concreet meetbare ("SMART" gedefinieerde) doelstellingen. De visitatiecommissie vindt dat de sturing op dit punt nog verder kan verbeterd worden om de doelstellingen te verduidelijken naar de werknemers toe en hun taken af te stemmen op de te bereiken doelstellingen. Ook de rapportering aan en verslaggeving van de algemene vergadering, raad van bestuur en directiecomité kan beter. Dit kan bijvoorbeeld door het bereiken van de te formuleren doelstellingen centraal te stellen en niet de activiteiten die daarvoor werden ondernomen. De huidige chronologische en gedetailleerde weergave voorziet niet in de mogelijkheden om de voortgang van de doelen te volgen.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat Eigen Woning in voldoende mate bereid is tot verandering en verbetering. De maatschappij besteed aandacht aan de vorming van haar personeel. Er werden in 2012 een beperkt aantal klachten geregistreerd en Eigen Woning nam dit op als een leerpunt. -

Tijdens de visitatie kon de directeur een overzicht voorleggen van de verschillende visienota’s en evaluaties die tot op heden opgemaakt werden. Daaruit blijkt dat de maatschappij aandacht heeft voor haar zwakke punten en inspanningen levert om haar werking te verbeteren. Zowel de woonactoren als de huurders bevestigen dat de werking van de maatschappij de laatste tien jaren verbeterd is. Doorheen die periode is de maatschappij ook gegroeid in personeelsaantallen, waardoor een aantal taken van de directeur gedelegeerd konden worden en de professionalisering toenam.

-

Eigen Woning besteedt ook aandacht aan de vorming van haar personeel. Zo werden o.a. opleidingen gevolgd met betrekking tot ‘klare taal’, passiefbouw, projectontwikkeling, opmaak onderhoudsplanning, overlegplatform sociale diensten, enz…


PAGINA 33 VAN 45

-

De klachtenbehandelingsprocedure werd in september 2013 aangepast en goedgekeurd door de raad van bestuur. In 2012 waren er 9 klachten geregistreerd. 4 waren gegrond of deels gegrond, 5 ongegrond. Tot op heden zijn er 2 onopgeloste klachten die dateren van 2012. De klachten gingen allen over de betwisting van de plaatsbeschrijving en de herstellingswerken bij het einde van het huurcontract. Eigen Woning trok hier lessen uit en plant bij einde van het huurcontract een voorafgaandelijk plaatsbezoek, zodat de huurder de kans krijgt om zelf herstellingen te doen en zo hoge facturen achteraf vermijden.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie meent dat de SHM uitstekend scoort op het vlak van financiële leefbaarheid omwille van een stevige liquiditeitspositie, een goede solvabiliteit en uitstekende scores voor wat betreft de netto vrije cashflowmarge en netto winstmarge. De maatschappij beschikt over de middelen om haar woningvoorraad te onderhouden, te renoveren en uit te breiden. De financiële positie van de maatschappij wordt verder versterkt door de lage nieuwbouwproductie en de relatief hoge huurinkomsten, maar er zouden meer eigen middelen ingezet kunnen worden voor het verwerven va gronden en panden en voor het realiseren van nieuwe sociale woningen. Door kantoren te delen en de uitgaven te beperken slaagt Eigen Woning erin om de kosten te beheersen. De maatschappij wordt geconfronteerd met een vrij hoge leegstand, maar neemt maatregelen om deze zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast heeft ze ook afspraken gemaakt met het OCMW om de leegstaande woningen in afwachting van renovatie of vervangingsbouw tijdelijk en tegen betaling van huur buiten het sociaal huurstelsel ter beschikking te stellen. De huurdersachterstallen worden maandelijks opgevolgd. Recent werd de opvolgingsprocedure aangepast om ze meer persoonlijk en doeltreffend te maken, maar het is nog te vroeg om te zien of deze aanpassing een effect heeft. De huurdersachterstallen van de zittende huurder zijn wel lichtjes gedaald in 2013. Eigen Woning probeert sociale fraude en domiciliefraude tegen te gaan, maar vindt dat zij hiertoe over te weinig middelen beschikt om hierin effectief te zijn. De financiële planning van Eigen Woning houdt te weinig rekening met het lopende renovatieprogramma en wordt niet als beleidsinstrument gebruikt. De visitatiecommissie vindt de zesmaandelijkse rapportering van de resultaten door de revisor een pluspunt maar stelt ook vast dat deze rapportering hoofdzakelijk over het verleden gaat en weinig inzicht geeft over de toekomst van de maatschappij. Met een betere financiële planning zou de maatschappij gerichter kunnen analyseren wat de impact is op de leefbaarheid van beslissingen nemen om sneller te renoveren of toch meer nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Op het terrein werkt Eigen Woning vooral samen met de OCMW’s en het sociaal verhuurkantoor vzw Optrek. De samenwerking met de andere 2 SHM’s actief in Klein Brabant is minder uitgesproken, ondanks fusieplannen die meer dan 10 jaar oud zijn. Niettemin werd een fusie recent opnieuw op de politieke agenda geplaatst en Eigen Woning staat open voor de voordelen die een dergelijke fusie kan bieden. De visitatiecommissie stelt vast dat Eigen Woning ernaar streeft zich te ontwikkelen naar een echte woonmaatschappij maar de aanbeveling van de visitatiecommissie is toch om een minder afwachtende houding aan te VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING EIGEN W ONING PUURS

PAGINA 34 VAN 45

nemen ten aanzien van een meer uitgebreide samenwerking en opnieuw een grondige analyse te maken van de sterktes en zwaktes van de verschillende mogelijke partners Eigen Woning beschikt over een aantal procedures, waarvan sommige vrij recent werden vastgesteld. Toch bevat het systeem van interne controle nog een aantal lacunes. Ook de sturing van de organisatie kan gerichter door meer concrete doelstellingen op te nemen in de visienota’s. Daarom oordeelt de visitatiecommissie dat de prestaties van de maatschappij hier nog voor verbetering vatbaar zijn. Uit de vijfjaarlijkse visienota’s en evaluaties blijkt dat Eigen Woning bereid is tot verandering en verbetering. De maatschappij besteed aandacht aan de vorming van haar personeel.Er werden in 2012 een beperkt aantal klachten geregistreerd en Eigen Woning nam dit op als een leerpunt.


PAGINA 35 VAN 45

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat Eigen Woning duidelijk informeert. Eigen Woning heeft enkele kleine wijzigingen doorgevoerd die een grote impact hebben op de verbetering van de informatie aan de burger. De sociale actoren spreken van een klantvriendelijke en professionele benadering van de (kandidaat)-huurders. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Eigen Woning op deze OD als ‘goed’. -

Eigen Woning is vlot bereikbaar en open tijdens de kantooruren. Het kantoor is rolstoeltoegankelijk. Huurders kunnen er terecht voor uitleg, informatie of melding van problemen. Op woensdagnamiddag zijn de burelen geopend van 16u tot 18.30u. De sociale actoren bevestigen dat zij zich steeds welkom voelen als ze ter plaatse komen of per mail communiceren. Zij halen ook het welkomstkaartje dat aan nieuwe huurders wordt overhandigd aan als goed voorbeeld. Ten slotte kunnen de (kandidaat)huurders in Sint-Amands terecht op woensdagvoormiddag, voor een eventuele inschrijving of om informatie te verkrijgen.

-

De huurders worden ontvangen in een apart bureau zodat de vertrouwelijkheid van de gesprekken gegarandeerd is. Kleine details worden niet vergeten, zoals speelgoed voor de kinderen in de wachtzaal. Ondanks de krappe kantoren, heeft de SHM hiervoor een extra inspanning geleverd, wat door de visitatiecommissie gewaardeerd wordt.

-

Eigen Woning werkt aan een eigen website. De visitatiecommissie kon de uitwisseling van mails hieromtrent doornemen. Er is wel een link op de officiële website van de gemeente Puurs naar Eigen Woning. Op deze pagina’s staat de basisinformatie met betrekking tot inschrijvingen toelatingsvoorwaarden evenals de contactgegevens en openingsuren van de maatschappij. Eigen Woning vroeg wel bij haar (kandidaat-) huurders het emailadres op om na te gaan in welke mate digitale communicatie mogelijk is in plaats van per post, bvb. voor de verspreiding van een nieuwsbrief. Uiteindelijk bleek slechts 20% van de (kandidaat-) huurders te beschikken over een e-mailadres waardoor dit volgens de SHM niet het belangrijkste communicatiemedium is.

-

Eigen Woning besteedt aandacht aan de communicatie naar de huurder toe, door zijn brieven zorgvuldig op te stellen en door specifieke informatie over timing en planning bij renovatieprojecten te communiceren. Alle brieven die de visitatiecommissie kon inkijken zijn in heldere taal en eenvoudig opgesteld. Sommige brieven handelden over de oplossing van technische problemen; de huurder krijgt na de herstelling een brief waarin tips worden gegeven (bvb. water oplaten in de verwarmingsinstallatie) om dit probleem te vermijden in de toekomst. De personeelsleden volgenden de studievoormiddag “Klare Taal” en de cursus klantvriendelijkheid.

-

Bij grote renovatiewerken of vervangbouwproject wordt een opendeurdag georganiseerd (bvb. vervangbouw Sint-Amands). De SHM licht de huurders zorgvuldig in (zie O.D. 4.4.) via een addendum. Eigen Woning communiceert duidelijk de timing en planning der werken. Na de uitvoering van de werken kan de huurder open aanmerkingen kenbaar maken.


PAGINA 36 VAN 45

-

De sociale actoren zijn tevreden over de manier waarop de huurders geïnformeerd worden. Ze gaven een pluim voor de manier waar de klantendienst de kandidaat – huurders probeert ruimer te verwijzen dan hun (soms eigen) beperkte keuze door door te verwijzen naar andere SHM’s. Ze nemen hierover ook spontaan contact op met de sociale diensten van de OCMW’s.

-

De visitatiecommissie merkt op dat er geen nieuwsbrieven zijn naar de huurders. Algemeen blijkt echter dat huurders van huisvestingsmaatschappijen tevreden zijn met nieuwsbrieven die hun inlichten over wat er reilt en zeilt binnen de maatschappij. Sommige huisvestingsmaatschappijen stellen er hun eigen diensten voor, zetten renovatie - of nieuwbouwprojecten in de kijker en geven tips rond onderhoud en gebruik van materialen in de woning. Activiteiten van bewoners of de SHM waarbij bewoners betrokken worden, kunnen zo ook bekend gemaakt worden. De visitatiecommissie beveelt aan bij de huurders te peilen naar verwachtingen in dit verband en samen met hen op zoek te gaan naar manieren om aan die verwachtingen tegemoet te komen (zie O.D.4.3).

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat Eigen Woning de beleidsinstanties (VMSW, RWO Inspectie en de gemeentes en OCMW’s) correct informeert. -

De gemeentelijke woonactoren van Puurs, Bornem en Sint-Amands vinden dat Eigen Woning heel actief is en duidelijke informatie verstrekt in het lokaal woonoverleg, onder andere over de renovatieprojecten en de aanpak en planning hiervan. Alle sociale actoren verklaren unaniem dat Eigen Woning open staat voor overleg, zowel op het niveau van het Woonoverleg als het LAC wonen (lokale adviescommissie Wonen). Hierdoor is er een snelle opvolging van individuele huurdersachterstallen mogelijk. Ook worden de noden vanuit de sociale sector besproken in functie van de nieuwbouwprojecten en de diversificatie in de typologie van woningen.

-

De klantendienst is actief in het Sociaal Overleg Regio Mechelen, waar er informatie wordt uitgewisseld rond sociale begeleidingstaken. De directeur neemt eveneens deel aan het overleg met 6 andere directeurs van SHM’s om goede praktijken uit te wisselen. Zo is er één gezamenlijk document ontworpen m.b.t. de plaatsbeschrijving. Dit is een voorbeeld van de bereidheid tot verandering en verbetering (zie O.D. 5.7)

-

Er is een samenwerkingsovereenkomst opgemaakt tussen de SVK Optrek en Eigen Woning. Om te vermijden dat kandidaat-huurders zich twee maal moeten aanbieden en daarbij identieke gegevens of documenten moeten bezorgen, worden de kandidatendossiers met instemming van de kandidaat-huurder onderling overgemaakt met het oog op een inschrijving, met inbegrip van alle opgevraagde attesten. Beide partners onderzoeken ook de mogelijkheid om in de toekomst bijkomend gelijklopende openingsuren te voorzien. Eigen Woning bekijkt ook in welke mate het het SVK kan betrekken bij prijsvragen met betrekking tot het onderhoud van de technische installaties en schouwen. Een samenwerking met betrekking tot woningonderhoud lijkt niet haalbaar, daar Eigen Woning geen eigen arbeiders in dienst heeft.


PAGINA 37 VAN 45

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed Eigen Woning meet de tevredenheid van de sociale huurders via beperkte metingen. Eigen Woning werkt ook mee aan een pilootproject “tevredenheidsmeting” van de Steunpunt Wonen. -

De meting van de tevredenheid van de huurders gebeurt onder de vorm van een steekproefsgewijze bevraging door middel van een vragenlijst na de uitvoering van herstellingswerken. Er wordt gepeild naar het aantal dagen tussen de melding van een technisch probleem en de uitvoering door een aannemer, waarbij iets meer dan de helft binnen de week werd aangepakt. Na de aanwerving van een nieuwe technische medewerker is men ook gestart met de steekproefsgewijze controle na de uitvoering der werken door middel van een huisbezoek door een technisch medewerker. Deze aanwerving moet volgens Eigen Woning een meerwaarde bieden door de bijkomende technische kennis en een beter technisch beoordelingsvermogen. Tenslotte vraagt de maatschappij ook de feedback van de bewoners in het kader van de oplevering van de verschillende werken.

-

De maatschappij toont ook zijn interesse voor de verdere ontwikkeling van tevredenheidsmetingen door de deelname aan het pilootproject “tevredenheidsmeting” van de Wonen Vlaanderen en nam deel aan de vergaderingen, maar het project liep vertraging op.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed Eigen Woning informeert de huurder en kandidaat-huurder op een correcte manier. Zij legt alles nauwgezet uit en in het controlebezoek wordt de informatie nog eens samen met de huurder overlopen. De visitatiecommissie raadt wel aan om ook nieuwsbrieven naar de huurders uit te werken en hen eventueel daarbij te betrekken. De woon- en sociale actoren zijn tevreden over de aanpak en de deelname aan het lokaal woonoverleg of het individueel overleg tussen diensten. De SHM functioneert ook in een stevig netwerk met andere huisvestingsmaatschappijen. Eigen Woning is zich bewust van het belang van het meten van de tevredenheid over de dienstverlening. Ze voert zelf metingen uit naar aanleiding van herstellingswerken. Daarnaast neemt ze deel aan het pilootproject “tevredenheidsmeting” van Wonen Vlaanderen.


PAGINA 38 VAN 45

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Werk de planning van nieuwbouwprojecten concreter uit in functie van de financiële leefbaarheid, werklast in de organisatie, realisatie van het BSO en verkorting van de wachtlijsten en stel onderbouwde prioriteiten in de fasering van projecten zodat alle projecten tijdig gerealiseerd worden (OD 1.1); 2. Evalueer de werking met externe aannemers samen met bewoners en onderzoek de mogelijkheden om met raamcontracten te werken of een eigen arbeiders in te zetten. Indien zou blijken dat een te beperkte schaalgrootte een barrière vormt, ga dan na in welke mate een samenwerking met de technische diensten van andere SHM's in de regio mogelijk is (OD 2.1); 3. Eigen Woning stelt voorop om 20% van de nieuwbouwwoningen als aangepaste woning te voorzien. Het aandeel huurdersgezinnen met gezinshoofd ouder dan 65 bedraagt echter ca. 30%. Ga na of het wenselijk en financieel mogelijk is om meer aangepaste appartementen te voorzien in het licht van de groep ouderen en onderzoek of het mogelijk is om meer steun te bieden aan individuele huurders die hun woning willen aanpassen (OD 2.3); 4. Werk een visie uit rond bewonersparticipatie (OD 4.3); raadpleeg de huurders om te weten wat zij hieromtrent verwachten; 5. Bestrijd de huurdersachterstallen door een concrete acties te ondernemen om de huurdersachterstal terug te dringen en door het resultaat van deze acties te meten (OD 5.3); 6. Vul de financiële planning aan met gegevens uit de onderhouds- en renovatieplanning en stem beide documenten op elkaar af; gebruik de financiële planning om na te gaan wat de impact is van de beleidsbeslissingen die de maatschappij neemt (OD 5.4); 7. Bereid de gesprekken rond de fusie intern voor, maak een SWOT analyse van de maatschappij en breng de competenties van de verschillende medewerkers in kaart, denk na op welke vlakken complementariteit bestaat met andere SHM’s en via welk samenwerkingsverband een gezamenlijke werking maximale meerwaarde kan opleveren (OD 5.5); 8. Neem SMART gedefinieerde doelstellingen op in de visienota, gebruik deze doelstellingen om de taken van de verschillende medewerkers te kaderen en te richten (OD 5.6); 9. Denk met de huurders vergaderingen (OD 6.1.).

na over de inhoud van nieuwsbrieven

of over informatie-


PAGINA 39 VAN 45

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Eigen Woning realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties, ze scoort zelfs uitstekend op het vlak financiële leefbaarheid. De belangrijkste uitdaging van de maatschappij bestaat in het verwerven van gronden en het creëren van bijkomende sociale woningen. De SHM heeft oog voor de verbetering van haar eigen werking en is in staat om de uitdagingen en verbeterpunten zelfstandig op te pakken. Een verplicht verbeterplan is niet nodig.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: 1.

Ga na of het mogelijk is de wederinkoop van verkochte sociale woningen eenvoudiger te maken. Eigen Woning wordt geconfronteerd met een stikte en lange onteigeningsprocedure wanneer zij een bouwblok dat zij ooit zelf realiseerde, maar waarvan enkele woningen aan de zittende huurder verkocht werden, wil herontwikkelen. Een mogelijke oplossing zou erin kunnen bestaan een contractuele clausule van wederinkoop toe te laten bij verkoop aan de zittende huurder of de onteigeningsprocedure in dat geval eenvoudiger te maken. Op die manier kunnen maatschappijen inzetten op de herontwikkeling van wijken met een te lage dichtheid en worden ze niet geconfronteerd met juridische procedures om terug controle te krijgen over een aaneengesloten bouwblok.

2.

Ga na of het mogelijk is om de SHM meer mogelijkheden ter beschikking te stellen om op te treden tegen domiciliefraude. Nu heeft de SHM weinig inzage in objectieve gegevens zoals het verbruik aan nutsvoorzieningen en water. In het kader van sociale verhuur zou de sociale huurder via de huurovereenkomst verplichte kunnen worden om inzage te verlenen in de verbruiksgegevens van nutsvoorzieningen en water, zodat de SHM op basis van een analyse kan nagaan waar er uitzonderlijk hoge of lagen verbruiken geregistreerd worden. Een hoog verbruik kan wijzen op een overbezetting, onvoldoende isolatie, lekken of een gebrek aan wooncultuur. Een laag verbruik kan wijzen op domiciliefraude, maar kan ook leiden tot het ontdekken van voorbeelden van hoe een sociale huurder zijn energievraag weet te beperken. Meer inzage in de verbruiksgegevens van de sociale huurders kan ook ingezet worden om groepsaankopen te onderhandelen met de energieleveranciers en zo de eindfactuur voor de sociale huurder te beperken.

5.4

Goede praktijken bij de SHM

Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Er werden bij de SHM geen werkwijzen vastgesteld die voldoen aan bovenstaande definitie van ‘goede praktijk’.


PAGINA 40 VAN 45

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Bart Smets, Directeur - Ben Waumans, Voorzitter – Gemeenteraadslid Sint-Amands - Jürgen Buyst – Gemeenteraadslid Puurs - Alex Goethals – Schepen van Wonen, Gemeente Puurs - Heiko Van Muylder, OCMW Voorzitter en Schepen van Wonen, Gemeente Sint-Amands Medewerkers SHM - Sofie Van Hoeck, Medewerker Technische Dienst - Sara Lambrecht, Hoofd Technische Dienst - Katie Holbrechts, Hoofd Financiële Dienst - Annemie Moons, Medewerker Dienst klantenrelaties - Tina Van Straeten, Medewerker Balie - Peggy Sordo, Hoofd Dienst Klantenrelaties - Luc Callaert, Commissaris-revisor Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Wouter De Clercq, Woonambtenaar, Gemeente Puurs - Cesar Smits, Gemeentelijk Stedenbouwkundig ambtenaar, Gemeente Bornem Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Marc Van Echelpoel, Projectbegeleider Preventieve Woonbegeleiding, CAW Het Welzijnshuis - Pol Van Assche, Maatschappelijk Assistent, OCMW Sint-Amands - Lut Verbeeck, Hoofd Sociale Dienst, OCMW Puurs - Ann Hillaert, Coördinator, SVK Optrek - Kris Peelman, Hoofd Sociale Dienst, OCMW Bornem Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er waren 2 bewoners aanwezig. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Tom Van Bel, Schepen van Woonbeleid, Gemeente Bornem - Alex Goethals - Schepen van Wonen, Gemeente Puurs - Heiko Van Muylder, OCMW Voorzitter en Schepen van Wonen, Gemeente Sint-Amands


PAGINA 41 VAN 45

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens

te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:.


PAGINA 42 VAN 45

Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te

maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per


PAGINA 43 VAN 45

type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 44 VAN 45

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Eigen Woning, Puurs

Datum reactie SHM: 30 april 2014


30 april 2014

Mevrouw Freya Van den Bossche Minister van Wonen De heer Wouter COUCKE Voorzitter Mevrouwmolenstraat 8 8700 TIELT

Betreft :

cvba Eigen Woning ; visitatie dd. 3 & 4 december 2013 / reactie op het definitief visitatierapport. Uw contactpersoon : Bart Smets (03/740.00.29) Visitatie 2013 Mevrouw de Minister, Geachte heer, We verwijzen naar uw mailbericht dd. 30/3/14, waarbij u ons het definitieve visitatierapport hebt bezorgd. Vooreerst houden we eraan de visitatiecommissie te danken voor de constructieve benadering bij de prestatiebeoordeling. Zowel de leden van de raad van bestuur als de medewerkers hebben ervaren dat de visitatie grondig werd voorbereid en de gesprekken in een sfeer van gelijkheid verliepen. We zijn dan ook verheugd vast te stellen dat de visitatiecommissie op 16 operationele doelstellingen een beoordeling ‘goed’ toekent en op 1 operationele doelstelling een beoordeling ‘uitstekend’. Naast het bestendigen van onze prestaties m.b.t. deze 17 operationele doelstellingen zal de komende jaren bijzondere aandacht geschonken worden aan de 4 operationele doelstellingen waarvoor een beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’ werd toegekend. Enkele verbeterpunten waren reeds vóór de visitatie dd. 3 & 4 december 2013 blootgelegd, maar konden tegen deze datum nog niet (volledig) worden aangepakt. Andere verbeterpunten zijn nieuw en worden in de toekomst verder doorgelicht teneinde onze werking ook op dat prestatieveld te verbeteren.

We koesteren alleszins de ambitie om bij de volgende prestatiebeoordeling op alle operationele doelstellingen tenminste een beoordeling ‘goed’ te bekomen. Hieronder wordt volgens de opbouw van het visitatierapport onze reactie op de beoordeling van de 4 operationele doelstellingen (weliswaar deze waarvoor een beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’ werd toegekend) beschreven.

O.D. 1.1.

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen.

In de door de visitatiecommissie beschouwde periode (2008 – 2012) werden (in vergelijking met het gemiddelde in de sector) inderdaad weinig nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd, wat eerder ook intern als pijnpunt werd weerhouden (cf. powerpoint m.b.t. de aanwerving van bijkomend personeel - raad van bestuur dd. 30/6/10). De visitatiecommissie kadert de prestaties in dit prestatieveld o.i. correct en houdt bij de beoordeling ook rekening met alle aangehaalde elementen. Zo werd (na de eerder ‘beperkte’ renovaties sinds 2002) de voorbije jaren met een beperkte personeelsbezetting inderdaad een stevige aanzet gegeven voor de noodzakelijke grondige renovatie van sterk verouderd patrimonium, teneinde o.m. een antwoord te bieden op de leegstand en de uitdagingen van het EnergieRenovatieProgramma 2020. Ruim 69 % van ons patrimonium voldoet reeds aan alle normen van het ERP2020, zodat voor de operationele doelstelling OD 2.1 (de SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het patrimonium) dan ook de beoordeling ‘goed’ werd toegekend. Sinds eind 2010 kon onze kantoorruimte uitgebreid worden, wat vanaf het voorjaar van 2011 leidde tot een stapsgewijze uitbreiding van het personeelskader. Vanaf medio december 2011 werd ook de technische dienst uitgebreid. Sindsdien kon al heel wat voorbereidend werk verricht worden voor de realisatie van nieuw- en vervangbouwprojecten. De visitatiecommissie verwijst terecht ook naar de lokale context (beperkte grondvoorraad en fors stijgende grondprijzen) en waardeert ook sterk onze werkwijze (inzetten op vervangingsbouw). Ze formuleert in dat verband voor het Vlaamse beleid trouwens ook de aanbeveling om na te gaan of het mogelijk is de wederinkoop van verkochte sociale woningen eenvoudiger te maken (cf. 5.3, 1. op pagina 40). Gelet op onze evolutie van de voorbije 2 jaar zijn we –net als de visitatiecommissiedan ook van oordeel dat we voldoende inspanningen leveren voor de realisatie van (aan de noden van de doelgroepen aangepast) bijkomend woonaanbod en we erin zullen slagen om de komende jaren de verwachtingen in te lossen. Naast de verwerving van gronden en panden vormt dit – zo merkt ook de visitatiecommissie op- de belangrijkste uitdaging (cf. pagina 40).

De visitatiecommissie bevestigt dat we een duidelijke en actieve strategie hebben voor de verwerving van gronden en panden, zodat we de ingeslagen weg verder zullen blijven bewandelen. Tenslotte zullen we ook rekening houden met de aanbeveling om de planning van de nieuwbouwprojecten concreter uit te werken in functie van de financiële leefbaarheid, de werklast in de organisatie, de realisatie van het BSO en de verkorting van de wachtlijsten. Vanuit die optiek zullen we in de fasering van de projecten dan ook noodgedwongen onderbouwde prioriteiten moeten instellen, weliswaar vanuit de premisse dat alle projecten tijdig gerealiseerd moeten worden.

O.D. 4.3.

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer.

Onze SHM scoort minder goed bij het betrekken van bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en wijkbeheer. Behoudens onze inspanningen in het kader van de begeleiding van huurders bij renovatie- of vervangbouwprojecten en de nuttige invulling van de basisbegeleidingstaken merkt de visitatiecommissie op dat we nog geen visie hebben om bewoners actief & collectief te betrekken bij wijkbeheer en projecten. Reeds tijdens de visitatie werd zowel door ons als de lokale beleids- en welzijnsactoren opgemerkt dat we tot op heden geen concrete vragen in die richting hadden ontvangen, zodat dit niet als een nood werd ervaren. Leefbaarheidsproblemen zijn dan ook quasi onbestaande (cf. pagina 24)… Desondanks wilden we ook hier proactief werk van maken en hebben we getracht om Samenlevingsopbouw te betrekken bij het uitwerken van een visie. Het was dan ook eerder teleurstellend te moeten vaststellen dat ook Samenlevingsopbouw geen concrete methodiek kon vooropstellen voor een werkbare benadering in een SHM met een landelijke context zonder hoogbouw en in hoofdorde woningen. Bovendien bleek al snel dat men ook geen ondersteuning zou kunnen bieden. Gelet op ons ‘versnipperd’ patrimonium (met gedurende de voorbije decennia veel aan de zittende huurders verkochte woningen) en wijken die vaak aansluiten op private woningen werpt zich meteen de vraag op in welke mate de gemeenten en OCMW’ s bereid zijn om hier mee op de kar te springen en ondersteuning te bieden. We menen dat een uniforme benadering door de eigenheid van ons patrimonium niet aangewezen is, zodat we mogelijk beter een gerichte strategie hanteren rekening houdend met de typologie van onze woninggroepen en het profiel van onze huurders. Dit is niet eenvoudig en binnen het bestaand personeelskader alleszins niet haalbaar.

Vanuit die optiek zal in de toekomst ook een structurele samenwerking met de OCMW' s noodzakelijk zijn om een deel van de huurderspopulatie op een maatgerichte wijze te bereiken en betrekken. Voor de overige groepen zullen we zelf een gepaste strategie en methodiek ontwikkelen. Gelet op de evolutie van de voorbije 2 jaar en de diverse verbetertrajecten die we hebben doorlopen willen we ook hier werk van maken. Op basis van de ervaringen van andere SHM’ en & desgevallend een bevraging bij de huurders zal de raad van bestuur dan ook beoordelen op welke manier bewonersgroepen kunnen betrokken worden en binnen welke woninggroepen er meer nood bestaat aan overleg, dat alleszins betrekking zal hebben op collectieve problemen of verzuchtingen. Ook de modaliteiten ervan zullen moeten bepaald worden. Wordt gekozen voor een actieve rol of eerder voor een ondersteunende rol (enkel logistieke en/of financiële ondersteuning) ? Uiteraard moet ook de kostprijs ervan voor ogen gehouden worden. We geloven zeker dat dit een meerwaarde kan bieden, maar het lijkt ook hier absoluut noodzakelijk om deze investering na verloop van tijd te evalueren (kosten – baten) teneinde te beoordelen of de verwachtingen ingelost worden. We streven er immers naar om ook in de toekomst onze kosten te beheersen, zodat uitgaven kritisch moeten beoordeeld worden. De visitatiecommissie merkt wel terecht op dat collectieve communicatie en overleg in vergelijking met individuele huisbezoeken of afspraken tijdswinst genereert.

O.D. 5.4.

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan.

Bij de zesmaandelijkse rapportering, die de visitatiecommissie als positief ervaart, wordt inderdaad vooral teruggeblikt op het verleden zonder dat een financieel beeld bekomen wordt over de toekomst van onze SHM. Er zal dan ook rekening gehouden worden met de aanbeveling om de financiële planning aan te vullen met actuele & becijferde gegevens uit de onderhouds- en renovatieplanning. Bovendien zullen we deze planning in de toekomst ook gebruiken als beleidsinstrument, zodat ook kan nagegaan worden in welke mate (meer) eigen middelen zouden kunnen geïnvesteerd worden (vb. voor de verwerving van gronden & panden, voor de realisatie van bijkomend woonaanbod of de renovatie van het patrimonium) om versneld tot realisatie te kunnen overgaan.

O.D. 5.6.

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle.

De raad neemt nota van het standpunt van de visitatiecommissie. M.b.t. de interne procedures zal voorzien worden in een versiebeheer, zodat duidelijk wordt wanneer de procedure werd opgemaakt, gewijzigd en goedgekeurd door de raad van bestuur. We duiden ook een verantwoordelijke aan voor het terugsturen van facturen ingeval deze dienen geprotesteerd te worden. Het principe van de digitale handtekening, dat ingegeven werd vanuit praktische overwegingen, zal intern geëvalueerd en bijgestuurd worden. De belangrijkste uitdaging bestaat erin de organisatie te sturen op basis van concreet meetbare doelstellingen die gekoppeld worden aan een timing, eerder dan takenlijsten te hanteren. Ook de rapportering naar de raad van bestuur en de algemene vergadering zal vanuit die optiek herbekeken worden.

Tenslotte worden ook de overige aanbevelingen in ogenschouw genomen. De visitatiecommissie vraagt om onze werking met externe aannemers te evalueren en de mogelijkheid te onderzoeken om met raamcontracten te werken of eigen arbeiders in te zetten. In navolging van onze ‘werkgroep herstelbeleid’ (2006 – 2007) werden de voorbije jaren reeds veel verbeteringen gerealiseerd in het opvolgen en controleren van herstellingen. Momenteel wordt immers reeds 55 % van de meldingen opgelost binnen de week en 65 % binnen de twee weken. In het wijzigingsformulier werd ook al een nuance aangebracht m.b.t. het oplopen van de interventieperiode. Zo zijn er vb. bij de melding van een vochtprobleem immers verschillende oorzaken mogelijk (lekkend dak of leiding, gebrek aan ventilatie, breuk in de riolering, …), zodat een bezoek of een lekdetectie / cameraonderzoek van de riolering uitsluitsel moet brengen vooraleer de eigenlijke herstelling kan worden uitgevoerd. Daarna zijn er dan vaak nog herstellingswerken van bv. pleisterwerk. De tijd tussen het aanmaken van de melding en het afsluiten ervan loopt dan uiteraard op.

We zullen de pijnpunten in het herstelbeleid detecteren en analyseren op welke manier onze werking kan verbeterd worden. Op basis van de concrete vaststellingen zal dan moeten bepaald worden in welke mate raamcontracten evenals de aanwerving van eigen arbeiders en/of samenwerking met de technische diensten van andere SHM’ en in de regio opportuun is en dit de gewenste meerwaarde / oplossing zou bieden voor de noden. De aanwerving van eigen arbeiders heeft immers ook een ernstige impact op de organisatiestructuur, wat bij de beoordeling mee in rekening moet gebracht worden. Bovendien zullen we ook verder inzetten op een transparant wederzijds afsprakenkader, dat zowel gericht is naar de aannemers als naar de huurders toe (ook zij moeten immers de gemaakte afspraken respecteren). Momenteel voorzien onze ontwerprichtlijnen dat alle nieuwe woningen op het gelijkvloers rolstoelbezoekbaar moeten zijn en 20 % daarvan als aangepaste woning (die voldoen aan de criteria van bouwen voor ouderen conform de ontwerprichtlijnen C2008 van de VMSW) wordt voorzien. Omdat het aandeel huurdersgezinnen met gezinshoofd ouder dan 65 jaar ca. 30 % bedraagt vraagt de visitatiecommissie na te gaan of het wenselijk en financieel mogelijk is om in het licht van deze groep ouderen meer aangepaste appartementen te voorzien. De VMSW voorziet voor dergelijke woongelegenheden met 1 en 2 slaapkamers 20 % extra woonoppervlakte, zodat de toepassing van de principes van bouwen voor ouderen een rechtstreekse impact heeft op het ruimtegebruik en zeker bij invulbouw zal moeten nagegaan worden of de projectzone desgevallend een hoger percentage toelaat en of de extra investeringen (van financiële middelen en ruimte) verantwoord / gewenst zijn gelet op de noden van deze doelgroep. We moeten immers voor ogen houden dat alle nieuwe woningen op het gelijkvloers reeds rolstoelbezoekbaar zijn, wat impliceert dat ze al enigszins aangepast zijn (vb. hogere stopcontacten, deurdorpel minder dan 2 cm). De visitatiecommissie beveelt ook aan te onderzoeken of meer steun kan geboden worden aan individuele huurders die hun woning willen aanpassen. We menen dat onze opmerking hierover in het wijzigingsformulier niet volledig in het definitieve rapport werd overgenomen, zodat onze houding mogelijk verkeerd geïnterpreteerd wordt. Er werd immers opgemerkt dat een bijkomende borg gevraagd werd omdat de huurder de inloopdouche wou plaatsen op de 1e verdieping van een gezinswoning, waar conform de C2008 een ligbad wordt geplaatst.

Bovendien wenste de huurder (een koppel waarvan de kinderen de woning hebben verlaten) niet te verhuizen naar een aangepaste woongelegenheid op het gelijkvloers, die binnen de gemeente en zelfs binnen de woonwijk beschikbaar zijn. De verbouwing van de garage werd dan weer ingegeven door het feit dat in ons patrimonium geen alternatieve woongelegenheid op het gelijkvloers met het vereiste aantal slaapkamers beschikbaar is, zodat deze aanpassing wel kadert in onze beleidsvisie. Bovendien wilden we ook op korte termijn een oplossing zoeken voor deze schrijnende woonsituatie. Uiteraard moeten dergelijke vragen ook bekeken worden vanuit de contractuele relatie tussen huurder & verhuurder en dient rekening gehouden te worden met de impact op het (latere) beheer van het patrimonium. Zoals vermeld op pagina 26 (onderste aandachtsstreepje) wordt trouwens enkel een tegemoetkoming van 500 € uitbetaald wanneer de verhuis noodzakelijk is door een renovatie of vervangbouw. Ingeval een huurder zich vrijwillig kandidaat stelt met het oog op een vrijwillige mutatie naar een aan de rationele bezetting aangepaste woning, wat in de praktijk het vaakst gebeurt, wordt echter geen tegemoetkoming van 500 € uitbetaald… Er dient ook onderzocht te worden middels welke concrete acties de huurachterstallen (2,2 % van de totale huurinkomsten in 2012 ; zie ook de nuance op pagina 30) kunnen teruggedrongen worden en de resultaten daarvan te meten. De visitatiecommissie merkt zelf op dat de mediaan huurprijs / maand zowel voor appartementen (geen enkele SHM heeft een hogere huurprijs) als woningen (bij 88 % van de SHM ligt deze lager) hoog ligt, zodat huurachterstallen snel worden opgebouwd. Ook de woon- en welzijnsactoren hebben dit onderschreven. Op bepaalde zaken hebben we zelf een impact (vb. de doorlooptijd van de procedure huurachterstallen), maar op andere zaken helemaal niet (vb. collectieve schuldenregeling). Bij het bepalen van de concrete acties moet alleszins voor ogen gehouden worden dat een zeker ‘spanningsveld’ kan ontstaan met ons sociaal beleid en meer specifiek met OD 4.1 (woonzekerheid), waarin het bieden van kansen als een sterk punt werd omschreven. De visitatiecommissie merkt immers zelf al op dat de opvolgingstermijnen zeer kort zijn, zodat hier alvast weinig winst te boeken valt…. Het is dan ook essentieel om de OCMW’ s hierbij te betrekken…

Omtrent de opportuniteit van een fusie beveelt de visitatiecommissie aan om een minder afwachtende houding aan te nemen en op basis van een SWOT analyse de competenties van de (medewerkers van de) diverse mogelijke partners in kaart te brengen, na te denken op welke vlakken complementariteit bestaat met andere SHM’ en & via welk samenwerkingsverband een gezamenlijke werking maximale meerwaarde kan opleveren. Het lijkt aangewezen om eerst uitsluitsel te bekomen op de vraag of een fusie door de lokale beleidsverantwoordelijken zal bewerkstelligd worden. Indien dit (op korte termijn) niet haalbaar blijkt kan nagedacht worden over vormen van samenwerking die gericht zijn op het verbeteren van de dienstverlening. We zullen tenslotte ook werk maken van een nieuwsbrief. Omtrent de inhoud ervan kunnen we bij andere SHM’ en (en eventueel bij de huurders) ideeën opdoen. Voor verdere vragen en/of bemerkingen kan u ons uiteraard contacteren. Met de meeste hoogachting.

Bart SMETS Directeur

Ben WAUMANS Voorzitter

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Eigen Woning, Puurs

Datum beslissing minister: 9 juni 2014, betekend op 16 juni 2014


Visitatierapport Eigen Woning, Puurs

Recommend Documents