Visitatierapport De Ideale Woning, Berchem

Visitatierapport De Ideale Woning, Berchem

Visitatiegesprekken op 3 en 4 december 2012 Definitief visitatierapport van 25 maart 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM De Ideale Woning (DIW) Datum rapport: 25 maart 2013 Datum visitatiegesprekken: 3 en 4 december 2012 Datum presentatie aan raad van bestuur: 5 maart 2013

Erkenningsnummer SHM: 1010 Contactgegevens SHM: DIKSMUIDELAAN 276 2600 ANTWERPEN Tel: +32 3 320 29 70 Fax: +32 3 366 08 57 Email: [email protected] Web: www.idealewoning.be Directeur: Gert Eyckmans Voorzitter: Dirk de Kort

Werkgebied: Antwerpen, Aartselaar, Boechout, Borsbeek, Brecht, Edegem, Essen, Hemiksem, Hove, Kalmthout, Kapellen, Kontich, Lint, Malle, Mortsel, Niel, Rumst, Schoten, Stabroek, Wijnegem, Wommelgem

Samenstelling visitatiecommissie: Wouter COUCKE, commissievoorzitter Annemarie HANSELAER, commissielid Stefan CLOUDT, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Ideale Woning geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE IDEALE W ONING

PAGINA 2 VAN 35

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM DE IDEALE WONING ......................................................................................... 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 13 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 15 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 17 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 20 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 26

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 29 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 29 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 29 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 30 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ SHM ....................................................................................................................... 30

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 31 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 32


PAGINA 3 VAN 35

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM De Ideale Woning. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode. - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 35

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe Het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].


PAGINA 5 VAN 35

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Uitstekend

PV 4

SOCIAAL BELEID

Voor verbetering vatbaar

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Uitstekend

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


OD 2.1


Goed

PAGINA 6 VAN 35

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM - De Ideale Woning (DIW) werd opgericht op 20 oktober 1920 onder de naam “De goedkope woning van het arrondissement Antwerpen”. De maatschappij richtte zich in het begin vooral op de behoeftige, kroostrijke gezinnen. In de eerste decennia werden daarom vooral eengezinswoningen gebouwd. Pas later kwamen de appartementsgebouwen, eerst voor alleenstaanden en kleine gezinnen, en daarna deels gedwongen door de hoge grondprijzen ook voor grotere gezinnen. Vanuit de overtuiging dat een sociale woning zo veel meer is dan alleen een dak boven het hoofd, veranderde de huisvestingmaatschappij in 1956 van naam en werd dus De Ideale Woning. Met de naamswijziging veranderde de aandacht voor de gezinnen als doelgroep echter niet. In de daaropvolgende jaren speelde de maatschappij wel in op bepaalde evoluties in de samenleving. Zo werden na verloop van tijd ook bejaardenwoningen gebouwd, evenals aangepaste woningen voor rolstoelpatiënten. Er werd ook een project opgestart voor begeleid wonen voor mensen met een mentale beperking. - De Ideale Woning verhuurt 5.282 sociale woningen, waarvan 3.358 appartementen en 1924 eengezinswoningen. De Ideale Woning is na de SHM Woonhaven de grootste sociale huurmaatschappij in Antwerpen (3.220 woningen of 14,24% van het totale aantal huurwoningen in Antwerpen). Deze woningen vormen ook het grootste aandeel van het patrimonium van De Ideale Woning: 58,6%. De rest van het patrimonium (41,4%) ligt in de gemeenten rond Antwerpen. In Aartselaar, Boechout, Borsbeek, Edegem, Essen, Hemiksem, Hove, Kalmthout, Kapellen, Lint, Malle, Mortsel, Niel, Schoten, Stabroek, Wijnegem, Wommelgem is meer dan 95 % van het totale aantal sociale huurwoningen eigendom van De Ideale Woning. In Brecht, Kontich en Rumst heeft De Ideale Woning tussen 14,8 en 27,3% van de het totale aantal sociale huurwoningen. - Volgens aantal slaapkamers kunnen de appartementen als volgt opgedeeld worden: 29% hebben 0 of 1 slaapkamer, 46% zijn appartementen met 2 slaapkamers, 25% hebben drie slaapkamers. Van de woningen heeft 73% 3 slaapkamers, 19% van de woningen heeft 4 slaapkamers. Ongeveer 4% van de woningen heeft 0 of 1 slaapkamer en nog eens 4% heeft 5 of meer slaapkamers. - Uit het patrimoniumboek van De Ideale Woning blijkt dat het overgrote deel van het patrimonium is gebouwd in de periode 1955 tot 1985 (zie Figuur 1 op pag. 8). Het patrimonium van De Ideale Woning is globaal gesproken niet ouder dan dat van andere SHM’s in Vlaanderen. Bij De Ideale Woning is 11% van het patrimonium van voor 1950, in Vlaanderen is dat aandeel 13,8%.


PAGINA 7 VAN 35

Figuur 1: Samenstelling Patrimonium De Ideale Woning naar bouwjaar

Samenstelling patrimonium DIW 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

- De Ideale Woning is momenteel gehuisvest in een functioneel gebouw aan de Diksmuidelaan in Berchem. Het gebouw is vlot bereikbaar met het openbaar vervoer. - Naar aanleiding van een aantal onregelmatigheden werden in 2008 zowel de directeur, de voorzitter als een aantal leden van het directiecomité ontslagen. Een groot deel van de aanbevelingen van de daarop volgende audits werd geïmplementeerd. Eén daarvan was het aanpassen van de organisatiestructuur. Momenteel bestaat De Ideale Woning uit twee afdelingen: ‘Klanten’ (17,5 VTE) en ‘Productie’(17,8 VTE), met telkens een diensthoofd dat aan de directeur rapporteert. De directeur zelf wordt bijgestaan door een aantal staffuncties (5 VTE). - De Ideale Woning houdt bij de toewijzing rekening met volgende optionele voorrangsregels: o kandidaat-huurder die al minstens 3 jaar in de gemeente van voorkeur woont of in een periode van 6 jaar voorafgaand aan de toewijzing heeft gewoond; o kandidaat-huurder die geen huurovereenkomst van onbepaalde duur heeft met De Ideale Woning of een andere sociale huisvestingmaatschappij. - In de Stad Antwerpen en de gemeenten Boechout, Hemiksem en Lint is er ook een gemeentelijk toewijzingsreglement van toepassing, dat duidelijk weergegeven wordt op de website van De Ideale Woning. De klemtonen liggen hier op het preciseren van het criterium lokale binding en de verschillende doelgroepen, bijvoorbeeld personen met ernstige en langdurige psychiatrische problemen in Boechout en senioren en daklozen in Hemiksem. - Op 31/12/2011 stonden 7.328 kandidaat–huurders op de wachtlijst. Daarvan zijn er 3.123 alleenstaand. 1.353 kandidaten zijn 5 jaar of meer ingeschreven. Sommige kandidaten zijn meer dan 11 jaar ingeschreven.

3.2

Beschrijving omgeving

- Het werkgebied van De Ideale Woning telt 358.393 huishoudens en men verwacht dat dit zal stijgen tot 392.169 in 2020 (+9%) en 399.727 in 2030 (+12%). - In het werkgebied van De Ideale Woning is de bevolkingsopbouw vergelijkbaar met het Vlaamse gemiddelde: 22% van de inwoners is tussen de 18 en 34 jaar oud, 39,4% is tussen de 35 en 65 jaar oud en 18% van de inwoners zijn ouder dan 65. Uit de prestatiedatabank blijkt dat in 2010 en 2011 ongeveer 35% van de sociale huurders van De Ideale Woning bestaat uit gezinnen met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar.


PAGINA 8 VAN 35

- De dualiteit tussen de grootstad Antwerpen en de overige gemeenten is kenmerkend voor het werkingsgebied. - In Antwerpen is het BSO (Bindend Sociaal Objectief) voor de sociale huurwoningen bereikt en beperkt de ambitie van het stadsbestuur zich tot het aanhouden van het status quo op 10%, terwijl er voor de omliggende gemeenten gemiddeld nog een BSO van een 130-tal woningen te realiseren is. De uitdaging voor De Ideale Woning is dan ook om in Antwerpen samen met huisvestingsmaatschappijen Woonhaven en ABC een proportionele bijdrage te blijven leveren aan de realisatie van sociale huurwoningen, terwijl ze in de meeste andere gemeenten de enige huurmaatschappij is waarop de gemeenten een beroep kan doen om het BSO te realiseren. - Het werkloosheidspercentage in Antwerpen bedraagt 15,24%, terwijl dat van de overige gemeenten schommelt tussen de 4,62 en 7,63%. Het aantal personen dat een leefloon ontvangt in het totale werkgebied bedraagt 0,26%. - Uit de Gemeentelijke Profielschetsen1 van het Agentschap Binnenlands Bestuur voor de gemeenten in het werkgebied kunnen eveneens een aantal interessante trends gehaald worden. o In Antwerpen groeide de bevolking over de periode 2000-2010 iets sneller aan dan het Vlaams gemiddelde en de verwachting is dat deze trend zich nog verderzet. Het aantal vreemdelingen ligt beduidend hoger dan het Vlaams gemiddelde: 16,41% t.o.v. 6,39%. Het aantal alleenwonende vrouwen nam af in diezelfde periode en ook de aangroei van alleenwonende mannen is minder stijl dan het Vlaams gemiddelde. o In overige gemeenten van het werkgebied van de SHM krijgen we een ander, zeer divers beeld. In sommige gemeenten daalt de bevolking, in andere gemeenten vertraagt de aangroei ; in sommige gemeenten neemt de bevolkingsaangroei toe. Opvallend is ook dat in de meeste gemeenten het aantal alleenwonenden sterker stijgt dan het Vlaams gemiddelde . Een andere conclusie is dat in de gemeenten rond Antwerpen het aandeel inwoners van een niet-Belgische afkomst ongeveer de helft (+/- 3,6%) is van het Vlaams gemiddelde (6,39%), met uitzondering van Kapellen (8,52%), Kalmthout (11,03%) en Essen (20,49%). -

Ook in de bebouwde omgeving is de dualiteit tussen de grootstad en de overige gemeenten in het werkgebied terug te vinden: in Antwerpen bestaat slechts 5% van het patrimonium uit open of halfopen bebouwingen, en 53% uit appartementen en 41% gesloten bebouwingen. In de overige gemeenten uit het werkgebied is er een beduidend grotere diversiteit in bebouwingstypologie: 28% open bebouwing, 20% halfopen bebouwing, 28% gesloten bebouwing en 24% appartementen.

1 Uitgave april 2012, data tot en met 2010 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE IDEALE W ONING

PAGINA 9 VAN 35

4.

PRESTATIES VAN SHM DE IDEALE WONING

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Het patrimonium van de Ideale Woning groeide sterk aan de laatste jaren. Ook op korte en middellange termijn blijkt de SHM voor voldoende sociale huurwoningen te zullen zorgen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de Ideale Woning op deze doelstelling als ‘goed’. - Gemiddeld genomen over de laatste 5 jaar, groeit het patrimonium van de Ideale Woning jaarlijks aan met 1%. Door de omvang van het patrimonium betekent dit dat er jaarlijks toch gemiddeld 55,5 huurwoningen bijkomen en met dit aantal ging De Ideale Woning 97 SHM’s vooraf. - In Antwerpen is het BSO bereikt (10%) en het stadsbestuur wil dit percentage aanhouden met een meer verspreide inplanting van sociale huurwoningen. De Ideale Woning heeft echter nog voldoende bouwmogelijkheden in de 20 randgemeenten waar het BSO nog niet bereikt is. - Er staan bijna 300 huurwoningen op een uitvoeringsprogramma (waarvan een realisatie op korte termijn mag worden verwacht) en nog eens 300 woningen werden aangemeld (en zullen dus in de komende jaren op programma’s worden opgenomen). In verhouding tot het bestaande woningpatrimonium doet slechts een minderheid van de SHM’s het beter op deze vlakken. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM beschikt over een voldoende grote grondvoorraad en maakt ook gebruik van het stelsel ‘aankoop goede woningen’ om het patrimonium op peil te houden. Daarnaast maakt zij tijd voor het uitdenken van nieuwe woonconcepten. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de Ideale Woning voor deze doelstelling als ‘goed’. - De Ideale Woning beschikt over 66,5 ha aan grondreserves in eigendom en nog +/- 2 ha in erfpacht. Een groot deel van de grondvoorraad wordt ingenomen door een woonuitbreidingsproject in Stabroek. Deze site heeft een omvang van +/-14 ha en een potentieel van een kleine 1.000 woningen, bestaande uit sociale huurwoningen, sociale VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE IDEALE W ONING

PAGINA 10 VAN 35

koopwoningen en bescheiden woningen. Dit project bevindt zich in het stadium van een stedenbouwkundige studie. Ook in Wijnegem beschikt de Ideale Woning over 10 ha grond, waarvan voor de eerste fase (175 woningen) een ontwerp uitgewerkt werd. De stand van zaken van de overige projecten wordt weergegeven in het Jaarverslag maar het is voor de visitatiecommissie voldoende duidelijk dat er heel wat projecten in de pijplijn zitten. - De leden van de visitatiecommissie waren ook aangenaam verrast om te horen dat de directeur van De Ideale Woning voldoende tijd maakt voor het uitwerken van nieuwe woonconcepten, zoals het aanbieden van sociale huisvesting via erfpacht of huurkoopformules. Deze concepten bevinden zich nog in de studiefase. Anderzijds is De Ideale Woning tot op heden nog niet ingegaan op de vraag van de provincie om gebouwen die de provincie aankoopt in erfpacht te nemen met het oog op het realiseren van een sociaal huurproject. - Verder stelt de visitatiecommissie ook vast dat De Ideale Woning bewust de strategie hanteert om in de gemeenten waar zij over weinig grond beschikt over te gaan tot de aankoop van bestaande gebouwen (een 20-tal gedurende de periode 2008-2011 en 34 tijdens 2012), onder het stelsel aankoop goede woningen, om deze vervolgens te renoveren en zo beschikbaar te maken binnen het sociaal huurstelsel. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De Ideale Woning gaat actief op zoek naar verschillende doelgroepen via diverse contacten met welzijnsactoren en probeert door het ter beschikking stellen van woningen deze organisaties te ondersteunen. De maatschappij maakt bovendien een analyse van de wachtlijsten om de typologie van haar nieuwe projecten te sturen en de prestaties worden dan ook als ‘goed’ beoordeeld. Een aandachtspunt is evenwel de huisvesting van de alleenstaanden zonder kinderen en de grotere gezinnen, waarvoor het aanbod bijgestuurd zou moeten worden. - De visitatiecommissie vindt dat De Ideale Woning binnen haar patrimonium voldoende uiteenlopende woonvormen aanbiedt, waarvan een deel bestemd is voor bijzondere doelgroepen. Zo zijn er samenwerkingsverbanden met VZW Katrinahome voor het huisvesten van mentaal gehandicapte personen, met VZW Zewopa voor zelfstandig wonen voor mensen met een fysieke handicap, met VZW De Link voor het huisvesten van personen met psychiatrische problemen, met VZW Ciso voor de tijdelijke huisvesting van ex-daklozen (Regenboogproject), met VZW De Vliering met het oog op het realiseren van beschut wonen voor volwassenen met ernstige en langdurige psychische problemen, enz... Verder werden met OCMW’s overeenkomsten afgesloten voor het leveren van een 20-tal doorgangswoningen en ruilovereenkomsten voor het ter beschikking stellen van gronden via erfpacht met als tegenprestatie de beschikbaarstelling van een aantal appartementen. - De SHM volgt de strategie dat een nieuwbouwproject een aantal aangepaste woningen moet omvatten en dat men rekening moet houden met het gebrek aan kleinere woningen (1-2 slaapkamers). Het is de visie van de maatschappij dat nieuwbouwprojecten huurders die een te grote woning bewonen ertoe kunnen aanzetten om te verhuizen naar een kleinere woning. De sociale dienst van de Ideale Woning probeert actief om deze huurders daar ook van te overtuigen door hen te wijzen op het gebruiksgemak van de nieuwe kleinere woningen. - Via een aanbod aan sociale koopwoningen probeert De Ideale Woning ook een antwoord te bieden aan dat deel van de doelgroep van jonge gezinnen. Vermeldenswaardig is ook het VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE IDEALE W ONING

PAGINA 11 VAN 35

voornemen om naast sociale koopwoningen ook bescheiden woningen te bouwen. De Ideale Woning mag, volgens de regelgeving, jaarlijks tot maximaal 20% van haar investeringsvolume aan de realisatie van bescheiden woningen besteden, zowel in verhuur als verkoop. - De visitatiecommissie vindt het positief dat de jaarverslagen die zij kon inkijken een uitgebreide analyse van de wachtlijsten bevatten, met een opdeling naar gezinssamenstelling, leeftijd en gemiddelde wachttijd. In het jaarverslag van 2011 wordt de conclusie getrokken dat er vooral lange wachttijden zijn voor kleine appartementen met 1 slaapkamer en grote woningen. Ook uit de gesprekken met de leden van de raad van bestuur bleek dat de analyse van de projecten mee in overweging genomen wordt bij het bepalen van de nieuwbouwprojecten. - De visitatiecommissie stelt echter ook vast dat deze analyse zich nog niet voldoende op het terrein vertaalt in bouwprojecten voor alleenstaande huurders (zonder kinderen). Ondanks het grote aantal alleenstaande huurders (2.038 van de 5.018 huurders in 2011), blijft de vraag van deze doelgroep zeer groot. Binnen het bestaande patrimonium is het aandeel 0/1 slaapkamerappartementen (29%) nog altijd beduidend lager dan het aandeel alleenstaande huurders en kandidaat-huurders. In de gemeenten Aartselaar, Brecht en Malle heeft De Ideale Woning geen aanbod van éénslaapkamerappartementen. Ook bij de toewijzingen werden meer woningen toegewezen aan eenoudergezinnen (47,2%) dan aan alleenstaanden (18, 7%). Bij een ongewijzigde vraag en ongewijzigde voorrangsregels (de woningen met 2 slaapkamers worden bij voorrang toegewezen aan eenoudergezinnen ten nadele van de alleenstaanden) zal De Ideale Woning dus meer studio’s en éénslaapkamerwooneenheden moeten bouwen om de groep alleenstaande huurders zonder kinderen te bedienen. De suggestie van de visitatiecommissie is hier om bovendien na te gaan of co-housing , waarbij verschillende personen een eigen privé woongelegenheid hebben en een aantal gemeenschappelijke ruimtes delen, een antwoord kan bieden op deze problematiek.2 - De visitatiecommissie is van oordeel dat De Ideale Woning een inhaalbeweging zou moeten inzetten op het vlak van de woningen voor alleenstaanden. De toename van de alleenwonende vrouwen en mannen (zie inleiding) in de gemeenten rond Antwerpen lijkt zich in de toekomst nog verder te zullen zetten. Ook verdient het aanbeveling om een aantal woningen voor grote gezinnen in te plannen. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat De Ideale Woning er in slaagt om een aanzienlijk aantal projecten op de sporen te zetten en actief op zoek gaat om uiteenlopende segmenten van sociale huurders een aanbod te bieden. De activiteiten van de SHM strekken zich uit over een aanzienlijk werkingsgebied, met andere accenten in de Stad Antwerpen dan in de randgemeenten. Om tegemoet te komen aan de bijzonder grote doelgroep van alleenstaanden zonder kinderen is het nodig dat de maatschappij ook meer projecten voor deze doelgroep realiseert.

2 Zie Voorstel van Resolutie Vlaamse Parlement http://docs.vlaamsparlement.be/docs/stukken/2008-2009/g2219-1.pdf


PAGINA 12 VAN 35

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed De Ideale Woning levert reeds geruime tijd inspanningen om haar patrimonium te verbeteren. De visitatiecommissie vindt het positief dat De Ideale Woning in het verleden niet is blijven wachten op subsidies maar met eigen middelen reeds een deel van het patrimonium gerenoveerd heeft. Daarom beoordeelt zij de prestaties van de Ideale Woning op dit vlak als ‘goed’. - In functie van het behalen van de doelstelling van het Energierenovatieprogramma (ERP 2020) werd een staat van het patrimonium opgemaakt op wijkniveau, met een inventarisatie van de tekortkomingen, de te ondernemen acties, hun financiële impact en de impact op het aantal wooneenheden. Verder beschikt De Ideale Woning over een goede onderhouds- en renovatieplanning op woningniveau, met geïndexeerde prijzen. Het onderhouden, renoveren, verbeteren en aanpassen van de woningen werd ook als kerntaak opgenomen in het ondernemingsplan. - Ongeveer een derde van de sociale huurwoningen van De Ideale Woning blijken volgens de meest recente patrimoniumenquête alle normen van het Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) te hebben behaald in het jaar 2011. Ongeveer de helft van de woningen haalt de norm m.b.t dubbele beglazing van het ERP2020. De meeste SHM’s scoren met betrekking tot deze parameters beter dan de Ideale Woning. Voor wat betreft de plaatsing van dubbel glas geeft De Ideale Woning aan dat deze cijfers vertekend worden door het feit dat zij de politiek hanteert om in eerste instantie zoveel mogelijk dubbele beglazing te voorzien in de leefruimtes en pas in een later stadium in de slaapkamers, waardoor het aandeel woningen dat alle normen haalt eerder laag ligt. Voor dakisolatie en verwarmingsinstallaties haalt respectievelijk 97 % en 91 % van de woningen van de Ideale woning de norm den voor deze prestatieindicatoren bevindt de Ideale Woning zich bij de betere helft van de SHM’s. - De kwaliteit van de woningen wordt zowel door de woonactoren als door de huurders waarmee de visitatiecommissie gesproken heeft als goed ervaren. - Uit de gesprekken met de huurders bleek dat de verhuisbewegingen en interventies in het kader van deze renovatiepolitiek zeer correct aangekondigd en opgevolgd worden. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat De Ideale Woning reeds een aantal inspanningen levert om bij nieuwbouw of renovatie een bijdrage te leveren tot een beter milieu. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de Ideale Woning op dit vlak als ‘goed’. - Door de SHM wordt vooral ingezet op duurzaamheid onder de vorm van inbreidingsprojecten, compactheid, oriëntatie en het aanwenden van duurzame materialen. Daarnaast wordt er bijkomend geïnvesteerd in milieuvriendelijke oplossingen (onder de vorm van een zonneboiler of warmtepompen) indien er voor een project nog enige marge zit op de gesubsidieerde prijsplafonds. Groene daken, regenwaterrecuperatie en waterbesparende toestellen zijn VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE IDEALE W ONING

PAGINA 13 VAN 35

standaard in de nieuwe projecten. De Ideale Woning kan echter niet aantonen dat milieuvriendelijkheid en duurzaamheid op zich een bijzonder aandachtspunt vormen bij de selectie van een ontwerper of de uitvoering van de projecten. De aanbeveling van de visitatiecommissie is om systematisch een minimale toetsing te doen van de toepassing van een aantal andere duurzaamheids- en milieuvriendelijkheidscriteria bij de ontwikkeling van elk project en wat dit aspect betreft een visie te ontwikkelen eerder dan ad hoc te investeren. - Ook naar de huurders toe neemt De Ideale Woning de nodige initiatieven (o.a. project rond energievreters) om de huurders aan te zetten minder energie te verbruiken. Daarnaast worden in de nieuwsbrieven ook regelmatig artikels met betrekking tot energieverbruik en duurzaamheid opgenomen. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat De Ideale Woning een aanzienlijke inspanning levert om aanpasbaar te bouwen en beoordeelt deze prestatie als ‘goed’. -

In 2011 werden 12 aanpasbare woningen gerealiseerd (i.e. 9% van de in 2011 door de SHM gerealiseerde woningen), waarmee De Ideale Woning zich bij de best presterende SHM’s op dit vlak mag rekenen. De Ideale Woning geeft aan dat 28% van de woningen die op het uitvoeringsprogramma 2013 aangemeld staan aanpasbaar zullen zijn.

-

In de nieuwe projecten bouwt de Ideale Woning alle woongelegenheden op de gelijkvloerse verdieping van een appartementsgebouw conform de principes van aanpasbaar bouwen, zoals vooropgesteld door de VMSW.

-

De visitatiecommissie beveelt aan om de principes van aanpasbaar bouwen ook zoveel mogelijk door te trekken naar alle woningen / appartementen en een afwegingskader op te stellen waarin de ingrepen die toegepast worden voor aanpasbaar wonen geëvalueerd worden op hun kostprijs en hun mogelijke meerwaarde voor een gewone woning of appartement.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: Goed De visitatiecommissie stelt vast dat de kwaliteit van de woningen zowel door de woonactoren als door de huurders als goed wordt ervaren. De SHM wordt aangespoord om nog meer initiatief te tonen om de woningen meer milieuvriendelijk te maken. De Ideale Woning heeft ook reeds 12 aangepaste woningen gerealiseerd.


PAGINA 14 VAN 35

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De Ideale Woning houdt bij de ontwikkeling van haar projecten rekening met een aantal relevante kostprijsbepalende parameters. De SHM maakt ook budgetten en kostprijsramingen op en evalueert deze periodiek. Daarom vindt de visitatiecommissie dat de Ideale Woning voldoende prijsbewust bouwt. - De visitatiecommissie vindt het bijzonder positief dat het ontwikkelingstraject van projecten grotendeels gedelegeerd werd naar het diensthoofd productie, maar met sturing op de hoofdlijnen door de directeur. Het voordeel van deze werkwijze is dat het concipiëren van de diverse projecten gebeurt door een architect die op basis van nacalculaties inzicht heeft in de parameters die de kostprijs van een project beïnvloeden: het behalen van de vooropgestelde dichtheid, de afstand tot de perceelgrens, de gevelontwikkeling, een rationele opbouw, enz... De maatschappij kiest er eveneens bewust voor om erg zuinig om te springen met grondaandelen en eerder een privatieve tuin toe te kennen aan een gelijkvloers binnen een appartementsgebouw (waar het grondaandeel dan ook over de andere appartementen omgeslagen kan worden) dan woningen met tuin te realiseren. - Verder stelt de visitatiecommissie vast dat zowel de projectkosten als de algemene kosten periodiek geëvalueerd worden, bijvoorbeeld door het maken van een begroting voor de vaste kosten en het maken van nacalculaties waarvan de bevindingen gebruikt worden om de kostprijsramingen van nieuwe projecten beter in te schatten. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: uitstekend De huurprijs per appartement en de huurprijs voor woningen liggen bij de Ideale Woning hoger dan de gemiddelde huurprijzen van andere SHM’s, maar de SHM heeft hier weinig impact op. De huurprijs wordt bepaald in functie van de lokale marktwaardes en het inkomen van de huurder. De verklaring voor de hogere huurprijzen dient in het geval van De Ideale Woning wellicht gezocht te worden in een groter aandeel oudere huurders (het aandeel huurdershuishoudens met gezinshoofd > 65 is 34,91%). De visitatiecommissie vindt het in deze context bijzonder positief dat – met een aandeel van 61% appartementen – de huurlasten beperkt zijn tot minder dan 130 EUR per wooneenheid in 2011 en beoordeelt deze prestatie dan ook als ‘Uitstekend’. - De Ideale Woning kan dit naar eigen zeggen realiseren door een combinatie van: - het nemen van initiatieven om bij de ingebruikname van een project de toekomstige huurders te wijzen op de kostprijs van de verschillende onderhoudstaken en samen na te gaan welke delen van het huurdersonderhoud de huurders eventueel zelf kunnen opnemen (vb. poetsen); - het in eigen beheer uitvoeren van een aantal taken, aangevuld met de inschakeling van bedrijven uit de sociale economie voor onderhoudstaken;


PAGINA 15 VAN 35

-

-

het toepassen van een solidariteitsmechanisme, waarbij bepaalde huurlasten gespreid worden over een ruimer deel van het patrimonium, hetgeen door de SHM voorafgaandelijk afgetoetst werd met de afdeling Toezicht; het ter beschikking stellen van materiaal aan de huurders die zelf een aantal taken uitvoeren.

-

Daarnaast onderzoekt De Ideale Woning samen met Woonhaven Antwerpen en ABC of het mogelijk is te komen tot een groepsaankoop van gas, water en elektriciteit.

-

Voor periodiek onderhoud van bijvoorbeeld CV installaties, heeft de maatschappij een aantal onderhoudscontracten afgesloten. De meest dringende interventies met betrekking tot de CV installaties gebeuren door 3 personeelsleden van De Ideale Woning zelf. Verder beschikt de maatschappij nog over 3 arbeiders voor het groenonderhoud, 2 onderhoudspersonen en 1 klusjesman. Ook deze combinatie van eigen personeel voor dringende interventies met een externe dienstverlening vindt de visitatiecommissie interessant omdat de permanentie enerzijds intern verzekerd wordt en er anderzijds binnen een raamcontract ook relatief vlug een beroep gedaan kan worden op gespecialiseerde technische kennis. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: goed Het kostenbewustzijn, zowel bij het bouwen als het verhuren, is bij de SHM erg groot. De SHM zoekt ook actief naar mogelijkheden om de huurlasten zo laag mogelijk te houden en gaat hiervoor ook samenwerkingsverbanden aan, bijvoorbeeld met bedrijven uit de sociale economie.


PAGINA 16 VAN 35

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De Ideale Woning zet zich in het algemeen voldoende in om een maximale woonzekerheid te garanderen. Deze inzet blijkt onder meer uit de samenwerkingsverbanden met verschillende woonactoren en de aanpak van de sociale dienst van de maatschappij. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op dit vlak als ‘goed’. - Met verschillende woonactoren (Stad Antwerpen – vzw Ciso – OCMW – Woonhaven – ABC – De Ideale Woning – CAW ) werd een overeenkomst gesloten met betrekking tot de doorstroming naar en woonbegeleiding in sociale huisvesting (o.a. daklozen, transitwoningen, woonbegeleiding, verhuring aan OCMW buiten sociaal huurstelsel). Ook de sociale dienst van De Ideale Woning begeleidt en ondersteunt huurders bij allerhande problemen, zoals huurdersachterstallen, overlast en hygiënische wantoestanden.. - Verder blijkt deze inzet onder meer uit de preventieve tussenkomst van de dienst ‘klanten’ en uit een terugdringen van het aantal gedwongen uithuiszettingen van 10 in 2010, over 16 in 2011 naar 6 in 2012. Om dit te bewerkstelligen werd meer ingezet op een persoonlijke begeleiding door een sociaal assistent. - Binnen het kader van de procedure voor het innen van huurdersachterstallen is er de nodige aandacht en bescherming ingebouwd voor de sociale huurder: wanneer de huurder de achterstallen niet heeft betaald ondanks 2 aanmaningsbrieven neemt de sociale dienst contact op met de huurder of brengt ze een huisbezoek om een afbetalingsplan op te stellen. Als de huurder zich niet houdt aan de afspraken en de achterstal bedraagt meer dan drie maanden huur, wordt de huurder in gebreke gesteld. Het dossier wordt met een uitgebreid verslag voorgelegd aan het directiecomité. Het dossier kan dan worden overgemaakt aan de advocaat die eerst opnieuw een aanmaning verzendt en als laatste mogelijkheid een gerechtelijke procedure start. Zelfs na een rechterlijke uitspraak die negatief is voor de huurder, gaat de sociale dienst nogmaals langs om een eventueel afbetalingsplan af te spreken. Als dit niet lukt, volgt de gedwongen uithuiszetting. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt de omgang van De Ideale Woning met leefbaarheidsproblemen ‘goed’. De Ideale Woning heeft bij de planning en de spreiding van het patrimonium aandacht voor de leefbaarheid van de buurt (vb. door kleinschalige projecten te realiseren en groenruimtes te voorzien). Daarnaast treedt de maatschappij ook op wanneer zij kennis heeft van leefbaarheidsproblemen. - Uit de gesprekken met de woonactoren en de huurders bleek dat de vastgestelde problemen eerder sporadisch en acuut voorkomen en het gevolg zijn van individueel gedrag. Wanneer zich zo’n probleem voordoet, neemt de sociale dienst het dossier op en wordt gezocht naar de meest aangewezen begeleiding of ondersteuning. Dit kan in samenwerking met een OCMW of een CAW gebeuren. Zo is er in de Rupelstreek een driemaandelijks overleg van De Ideale Woning met de gemeenten, politie en OCMW om overlastproblemen aan te pakken. - Uit de gesprekken met de bewoners blijkt dat er wel wat leefbaarheidsproblemen zijn, vooral in de enkele grotere wooncomplexen binnen het patrimonium van De Ideale Woning. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE IDEALE W ONING

PAGINA 17 VAN 35

bewoners klagen vooral over de wooncultuur van andere bewoners: kleine vernielingen en onaangepast gedrag. De maatschappij treedt volgens de bewoners niet streng genoeg op tegen overlastsituaties zoals bv. tegen huisdieren die overlast veroorzaken. De bewoners vinden het jammer dat er geen conciërges meer zijn. - Er bestaat bij De Ideale Woning geen actieplan rond het voorkomen of aanpakken van leefbaarheidsproblemen. De Ideale Woning gaat ervan uit dat er door de kleinschaligheid van de projecten geen patroon van leefbaarheidsproblemen is en ziet om die reden ook geen nood om die problemen in kaart te brengen. De visitatiecommissie beveelt echter aan om een plan van aanpak uit te werken op basis van een analyse, eerder dan op basis van een veronderstelling, en voor elke wijk - en voor de grotere wooncomplexen in het bijzonder – de leefbaarheidsproblematiek in kaart te brengen en een aantal concrete maatregelen uit te werken. - De SHM zorgt ook voor voldoende vorming van de medewerkers die in contact kunnen komen met leefbaarheidsproblemen. Alle medewerkers van de sociale dienst hebben de opleiding “burenbemiddeling” gevolgd. - De Ideale Woning zal een kennismakingsdag organiseren voor een nieuw wooncomplex met een koffietafel en een spel rond afvalbeheer. Wanneer dit positief wordt bevonden, zal die aanpak ook bij volgende nieuwe projecten worden ingezet. Dit zijn positieve initiatieven die de leefbaarheid en het onderling contact tussen de huurders ten goede komen. - De visitatiecommissie vindt dat er ook voor de kleinere leefbaarheidsproblemen een plan van aanpak uitgewerkt zou moeten worden, met een bijzondere aandacht voor meer toezicht in en rond de grotere appartementsgebouwen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om te zorgen voor een medewerker die kan dienen als aanspreekpunt in de wijk, die klachten registreert, een oogje in het zeil houdt en bewonersgroepen ondersteunt . OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat De Ideale Woning nog geen visie heeft over de werking met bewonersgroepen. Er is zo goed als geen directe betrokkenheid van de bewoners, noch bij planning noch op het niveau van de wijkwerking. De visitatie beoordeelt de prestaties van de SHM daarom als voor verbetering vatbaar. - Sinds 2010 bestaat er een “driehoeksoverleg” tussen sociale huurders ( via het “Platform voor Antwerpse Sociale Huurders”, PASH), de stad Antwerpen en de sociale huisvestingsmaatschappijen (De Ideale Woning, ABC en Woonhaven Antwerpen). Dit overleg heeft tot doel de bewoners meer te betrekken bij de werking en communicatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen en te zorgen voor een goede informatieverstrekking bijvoorbeeld rond afrekening van de huurlasten. - Momenteel zijn er een drietal bewonersgroepen die getrokken worden door enkele actieve huurders. De ‘diamantjes’ genieten van de materiële ondersteuning van Opsinjoren (Stad Antwerpen) om af en toe iets te organiseren voor de bewoners. De Ideale Woning zelf geeft geen ondersteuning aan deze bewonersgroepen.


PAGINA 18 VAN 35

- De Ideale Woning informeert bewoners wel over een concrete projecten. Dit kan een bewonersvergadering zijn bij een nieuwbouwproject of bij een renovatieproject, al dan niet met verhuisbeweging. - De visitatiecommissie is van mening dat De Ideale Woning bewonersgroepen onvoldoende actief ondersteunt terwijl dit op meerdere vlakken positieve resultaten zou kunnen geven: als middel om de leefbaarheid te verhogen, als kanaal om de werking van de huisvestingsmaatschappij zelf beter bekend te maken en tenslotte als appreciatie van de sociale huurders die zich engageren om zelf een aantal zaken in handen te nemen. Deze actieve ondersteuning kan bijvoorbeeld de vorm aannemen van het ter beschikking stellen van een vergaderlokaal, het vormen van de (actieve) leden van een bewonersgroep in samenwerking met VIVAS of Samenlevingsopbouw en bewoners actief betrekken bij de uitwerking van de praktische gevolgen van verhuisbewegingen. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed Door de sociale dienst van de Ideale Woning wordt naar een oplossing gezocht voor individuele huisvestingsproblemen. Bij moeilijk op te lossen of meervoudige problemen wordt er doorverwezen naar andere welzijnsactoren. De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning door De Ideale Woning dan ook als ‘goed’. -

De sociale dienst bestaat uit 7 medewerkers. In 2012 werd de dienst versterkt met 2 medewerkers wat de capaciteit van de dienst aanzienlijk verhoogt. De omvang van de sociale dienst komt nu overeen met de vuistregel die ook andere SHM's gebruiken: 1 VTE per 1000 woningen.

-

Voor problemen rond bewoning wordt op individuele basis een oplossing gezocht.

-

De sociale dienst staat huurders met problemen bij en verwijst hen door naar het OCMW of een CAW. Met CAW Metropool wordt er bijvoorbeeld samengewerkt voor de huisvesting van daklozen. Er wordt samengewerkt met De Link voor de huisvesting van enkele psychiatrische patiënten die verder begeleid worden door die organisatie.

-

Elke nieuwe huurder krijgt een bezoek van de sociale dienst. Er wordt dan vooral toegelicht wat er van de huurder wordt verwacht en wat hij van de maatschappij mag verwachten.

-

Bij verplicht verhuizen wegens renovatie biedt De Ideale Woning verhuisondersteuning aan: de verhuis zelf wordt bekostigd door de maatschappij en oudere bewoners worden geholpen bij het inpakken.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De Ideale Woning zet zich goed in voor de woonzekerheid van haar huurders en biedt goede huisvestingsondersteuning. De aandacht voor leefbaarheidsproblemen is goed, maar het opmaken van een plan van aanpak op basis van een analyse is aan te bevelen. De inbedding van bewonersbetrokkenheid kan beter.


PAGINA 19 VAN 35

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt dat de financiële leefbaarheid van De Ideale Woning voor verbetering vatbaar is: de SHM is zich bewust van de minder goede financiële toestand en zoekt zelf naar mogelijke oplossingen. De visitatiecommissie is echter ook van mening dat de financiële positie van De Ideale Woning verbeterd kan worden door het optimaal benutten van de mogelijke subsidiekanalen en het vermijden van leegstand (met huurderving als onmiddellijk gevolg). - De visitatiecommissie stelt vast dat de gecorrigeerde liquiditeitsratio slechts 0,74 bedroeg in 2010 en 0,7 in 2011, en dat de netto vrije cashflow (VCF) marge en de netto winstmarge voor verbetering vatbaar zijn, wanneer de verkregen waarden worden afgezet tegen de normen. Voor deze prestatieindicatoren situeert De Ideale Woning zich bij de 30 minst goed presterende SHM’s. - Hoewel de financiële leefbaarheid voor verbetering vatbaar is heeft de Ideale Woning nog altijd een buffer: de solvabiliteitsratio bedraagt 0,16 in 2011 en dit is beter dan 62 andere SHM’s. - De Ideale Woning weet dat de financiële toestand minder goed wordt en dat de toegenomen investeringen en de geplande renovatie-uitgaven ervoor zullen zorgen dat het jaarlijks resultaat over een aantal jaren negatief zal worden. - De SHM heeft geen bijkomende financiële steun vanuit een Gewestelijke Sociale Correctie (GSC). De GSC is bedoeld om SHM’s te ondersteunen die lage huurinkomsten combineren met een hoog investeringsvolume. De visitatiecommissie raadt De Ideale Woning aan om na te gaan of de maatschappij aan de toepassingscriteria voldoet. - Tijdens de visitatie werden ook documenten voorgelegd waaruit bleek dat de maatschappij een analyse gemaakt heeft van de mogelijkheden om haar financiële positie te versterken: het verkopen van huurwoningen, liefst aan de (zittende) huurders, het ontwikkelen van koopactiviteiten en het verkopen van bescheiden woningen. Daaruit concludeert de visitatiecommissie dat de financiële leefbaarheid bij De Ideale Woning een constant aandachtspunt is en dat er op een bedrijfseconomisch verantwoorde manier naar oplossingen gezocht wordt. - Een ander punt dat de visitatiecommissie onder de aandacht wil brengen is het grote aantal woningen dat leegstaat. Per 31/12/2011 bedroeg dit 476 woningen, of 9,4% van het totale patrimonium. Ook bij de huurders waarmee de visitatiecommissie sprak, kon het vrij lang leegstaan van bepaalde woningen zonder aanwijsbare reden op weinig begrip rekenen. Anderzijds geeft De Ideale Woning ook aan dat bepaalde woningen te onveilig zijn om te verhuren, onder welk stelsel dan ook. - Een groot deel van de leegstand (200 van de 490 eenheden) wordt in het jaarverslag aangeduid als ‘frictieleegstand’, wat haaks staat op de lange wachtlijsten en voortvloeit uit een inefficiënt handelen van de maatschappij. Uit de gesprekken met de directeur bleek immers dat het probleem aan bod gekomen is op een intern overleg, met als doelstelling om de verhuurdienst sneller in te schakelen, te werken met kijkdagen en ook meerdere kandidaathuurders aan te schrijven zodat bij weigering van een aantal kandidaten toch vlot kan VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE IDEALE W ONING

PAGINA 20 VAN 35

toegewezen worden. De visitatiecommissie vindt dat deze problematiek van dichtbij opgevolgd moet worden en dat de voorgestelde aangepaste manier van werken nog doorgevoerd dient te worden in het procedurehandboek. Verder is het uiteraard van belang om het aantal niet beschikbare woningen in het algemeen zo laag mogelijk te houden – bijvoorbeeld door het zorgvuldig plannen van renovaties – met het oog op de beschikbaarheid van voldoende woningen voor de behoeftigen. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat De Ideale Woning erin slaagt om de kosten voor haar werking onder controle te houden. In totaal scoort De Ideale Woning met € 1.187,3 aan totale werkingsen onderhoudskosten per woning per jaar net onder de mediaan en daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op dit vlak als ‘goed’. - De werkingsen onderhoudskosten personeel per woning per jaar bedroeg 438,78 EUR in 2011. Dat is relatief laag, slechts 22% van de SHM's doet het beter. De verklaring hiervoor is een lager aantal arbeiders en bedienden. Daar tegenover staat dat de uitgaven voor nietpersoneelskosten boven de mediaan ligt op € 748,56. Met betrekking tot deze laatste uitgavenpost zijn de stijging van de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en het onderhoud van de groenruimtes een aandachtspunt. - Het totaal bedrag aan contractwijzigingen ten aanzien van het totaal aanbestedingsbedrag bedraagt 6%. Navraag leert de visitatiecommissie dat dit cijfer beïnvloed wordt door de beslissing om in een aantal lopende projecten toch vloerbedekking op te nemen – na een terechtwijzing door de hogere overheid -, terwijl dit eerder niet gepland was. - Door de implementatie van een nieuw softwarepakket (Sociopack) is het mogelijk om maandelijks een aantal kerncijfers ter beschikking te stellen binnen de organisatie, hetzij door een rapportage, hetzij doordat ze consulteerbaar zijn. De visitatiecommissie raadt De Ideale Woning aan om de implementatie van het pakket nauwgezet op te volgen om het maximum uit deze ICT investering te halen. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De Ideale Woning besteed voldoende aandacht aan het onder controle houden van de de huurderachterstallen. De sociale dienst maakt afspraken met huurders om de huurachterstallen te recupereren en is alert voor probleemsituaties. - De Ideale Woning kent 2,38% huurdersachterstallen in 2011, wat een lichte stijging is ten aanzien van 2009, waar dit percentage 2,14% bedroeg. - Opvallend is dat vooral het aandeel van de achterstallen bij vertrokken huurders sterk is gestegen tot € 211.246,46. De Ideale Woning wil een incassobureau inzetten voor het invorderen van deze (ex-)huurdersachterstallen met het oog op de recuperatie van de helft daarvan. - Anderzijds wordt ook de sociale dienst actiever ingeschakeld om de problematiek met betrekking tot huurdersachterstallen van nabij op te volgen, met de huurders afspraken te maken en waakzaam te zijn voor indicaties dat er problemen zijn met het betalen van de huur. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE IDEALE W ONING

PAGINA 21 VAN 35

De visitatiecommissie heeft als suggestie om hier zoveel mogelijk proactief te werken door eventuele financiële probleemsituaties ook te bespreken op de overlegmomenten met het OCMW. - De Ideale Woning heeft oog voor en volgt signalen van sociale fraude en domiciliefraude van nabij op. Deze signalen komen van medewerkers, samenwerkingspartners of bewoners. De SHM vergelijkt de informatie in de kruispuntbank (KSZ) met eigen gegevens en traceert ook bijwoonsten aan de hand van de afrekening van water enz. Als er een verdenking ontstaat, gaat de sociale dienst langs. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De Ideale Woning beschikt sinds de zomer van 2010 over een goed uitgeschreven ondernemingsplan, dat de visitatiecommissie kon inkijken en als ‘goed’ beoordeelt. - Dit ondernemingsplan omvat o.a. ook een analyse van de financiële toestand van de maatschappij, waarbij vastgesteld wordt dat het realiseren van huurwoningen gefinancierd via renteloze leningen van het NFS2 geen breakeven punt bereikt binnen een periode van 50 jaar terwijl van het realiseren en verkopen van sociale koopwoningen een rendement van 5% verwacht wordt. Er wordt daarbij geen rekening gehouden met de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) die lagere huuropbrengsten door een minder vermogend huurpubliek opvangt; - Momenteel worden de operationele verliezen door de recente nieuwbouw- en renovatieprojecten nog gecompenseerd door de huuropbrengsten van het oudere patrimonium. De Ideale Woning boekt nog steeds een positief resultaat. De Ideale Woning kan op deze manier ook investeren met eigen middelen, als aanvulling op de financiering vanuit de Vlaamse overheid; - De Ideale Woning beschikt over een begroting en een financiële meerjarenplanning die jaarlijks aangepast worden. De onderhouds- en renovatieplanning is enerzijds uitgewerkt op wijkniveau en anderzijds worden de modellen gebruikt die de VMSW ter beschikking stelt . De discrepanties tussen de huurboekhouding en andere opvolgingssystemen blijken met de implementatie van Sociopack grotendeels opgelost te zijn; - De visitatiecommissie stelt verder vast dat er periodiek gerapporteerd wordt met betrekking tot de belangrijkste parameters van de financiële planning en dat er ook analyses gebeuren om de lange termijn rendabiliteit van de onderneming te optimaliseren. Dit leidde onder meer tot de keuze om ook sociale koopwoningen aan te bieden (waarbij een rendement van 5% verwacht wordt) en om in te zetten op een beperkt aanbod aan bescheiden woningen; - De visitatiecommissie vindt dat de SHM al een hele weg heeft afgelegd als het gaat over het financieel beheer en ze moedigt De Ideale Woning aan om de financiële planning verder te laten evolueren tot een echt werkinstrument dat minimaal 6-maandelijks aangepast wordt en ook gebruikt wordt om investeringsbeslissingen te ondersteunen (impact van specifieke projecten op de kasstromen).


PAGINA 22 VAN 35

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De Ideale Woning heeft zichzelf als doel gesteld te evolueren naar een echte woonmaatschappij en dit vertaalt zich ook in een divers aanbod van huurwoningen, koopwoningen en de intentie om bescheiden woningen te ontwikkelen. Daarnaast heeft de maatschappij een netwerk uitgebouwd met tal van woon- en welzijnsactoren in het ruime werkingsgebied. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de Ideale Woning op dit vlak als ‘goed’. - Rekening houdend met het groot aantal gemeenten binnen het werkingsgebied levert De Ideale Woning een aanzienlijke inspanning om deel te nemen aan verschillende vormen van overleg tussen de lokale woonactoren: structureel driemaandelijks overleg, zorgoverleg, welzijnsoverleg, woonbegeleiding, enz… Verder sloot De Ideale Woning ook een aanzienlijk aantal samenwerkingsovereenkomsten en convenanten af, o.a. met het oog op de huisvesting van bijzondere doelgroepen. - Eén van de doelen die De Ideale Woning zich in het ondernemingsplan stelt is te evolueren naar een echte woonmaatschappij en daarbij actief te zijn in alle sectoren van de sociale huisvesting: huur-, koop- en bescheiden woningen, sociale leningen. Hoewel de inspanningen de afgelopen jaren vooral gericht waren op huurwoningen, neemt het aandeel koopwoningen toe. - De Ideale Woning heeft 21 gemeenten in haar werkgebied. In nagenoeg elke gemeente wordt er een lokaal (woon)overleg georganiseerd en de directeur neemt daar aan deel. Dit woonoverleg wordt ook aangegrepen om de uitwisseling van ideeën tussen de gemeenten te bevorderen. In een aantal gemeenten is er ook sprake van een door het OCMW geïnitieerd welzijnsoverleg. De woonactoren vinden dat De Ideale Woning hier voldoende aan bijdraagt. - Er zijn in het werkgebied van De Ideale Woning eveneens diverse contacten met andere woonactoren, zoals SVK's en andere SHM's. In een aantal gevallen leiden die contacten tot gezamenlijke projecten (ARRO, Woonhaven Antwerpen , ABC enz.) bijvoorbeeld ten aanzien van nieuwbouw of gezamenlijke aanbesteding van inkoop van gas en elektriciteit. Wat de samenwerking met welzijnsactoren betreft valt op dat in Antwerpen (ook Berchem) vaak eerst en vooral met Woonhaven Antwerpen wordt gepraat en samengewerkt en de andere SHM's vaak later aansluiten. Zonder uitzondering zijn de belanghebbenden positief over de bereidheid tot samenwerking en meedenken van zowel medewerkers, leidinggevenden als de directie van De Ideale Woning. - De Ideale Woning vindt het ook belangrijk om voldoende draagvlak voor haar projecten te creëren. Hoewel niet verplicht, wordt er op vraag van de gemeente Stabroek een beroep gedaan op de Vlaamse Bouwmeester om de stedenbouwkundige inplanting van het project ten aanzien van de bestaande dorpskern op een kwalitatieve manier te verzekeren en zo voldoende draagvlak te creëren voor de nieuwe ontwikkeling. - De Ideale Woning heeft een visie en een beleid ontwikkeld om bescheiden woningen aan te bieden. De visitatiecommissie waardeert deze doelstelling, voor zover de primaire doelgroep van sociale huurders daardoor niet minder aandacht krijgt. Inmiddels zijn de statuten gewijzigd om ook bescheiden woningen aan te bieden.


PAGINA 23 VAN 35

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed intern controlesysteem Beoordeling: goed - In 2008 werden na het vertrek van de vorige bestuursploeg van De Ideale Woning verschillende auditrapporten gemaakt van de organisatie. Uit deze doorlichting bleek dat de financiële sturing en interne controle van De Ideale Woning niet goed waren georganiseerd (geen functiescheiding, geen dubbele controle). Inmiddels zijn er diverse verbeteringen gerealiseerd: a. de financiële verantwoordelijkheden zijn anders verdeeld, procedures zijn (in 2011) goedgekeurd en worden waar nodig geactualiseerd; b. een nieuwe revisor is aangesteld; c. de mogelijkheden van software worden beter benut. - Er wordt voor de financiële sturing momenteel gewerkt met een financieel plan, met een jaarlijkse begroting, een vijfjarenplan en een intern reglement met duidelijk vastgelegde bevoegdheden. De Ideale Woning is voornemens om periodiek aan de hand van de begroting, prognoses en het ondernemingsplan te rapporteren aan de raad van bestuur; - De visitatiecommissie is op basis van de gesprekken van mening dat procedures worden toegepast zoals in het handboek intern reglement en procedures is vastgelegd. Als voorbeeld werden de facturenprocedure en handtekeningsbevoegdheid besproken; - De deontologische code voor bestuurders is geïntegreerd in het huishoudelijk reglement van De Ideale Woning en ook de medewerkers nemen hun verantwoordelijkheid om belangenvermenging en passieve corruptie te vermijden. - De Ideale Woning werkt volgens de beleidslijnen van haar ondernemingsplan. Het plan bevat acties, maar geen concreet meetbare (“SMART” gedefinieerde) doelstellingen. Voor de begroting is er echter wel inzicht in de jaarlijks te realiseren doelen (aantal renovaties, aantal verkopen enz.). De visitatiecommissie vindt dat de sturing op dit punt nog verder kan verbeterd worden teneinde meer inzicht in de doelgerichtheid van de organisatie te verkrijgen; - De visitatiecommissie vond geen informatie over het gebruik of de toepassing van een risicobeheerssysteem, terwijl zij vindt dat het ontwikkelen van bouwprojecten toch gepaard gaat met aanzienlijke risico’s. Ook heeft de visitatiecommissie geen evaluaties van de doelmatigheid van de alle bedrijfsprocessen aangetroffen. Een symptoom daarvan is de inefficiënte toewijzing van woningen met een ‘frictie’ leegstand van 200 woningen. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: uitstekend - Het is de visitatiecommissie duidelijk geworden dat De Ideale Woning sinds 2008 een aanzienlijke ontwikkeling heeft doorgemaakt. In 2008 lag de uitgevoerde audit aan de basis van een aantal veranderingen in de organisatie op het gebied van personeel, arbeidsreglement, organisatiestructuur, loonschalen, evaluatie van personeel, aanwerven van nieuwe medewerkers, het uitschrijven van procedures, de agendering, besluitvorming en verslaggeving in de raad van bestuur, de ontwikkelingsmogelijkheden van medewerkers en het inschakelen van software ter ondersteuning van de uit te voeren taken. De visitatiecommissie stelt vast dat de daadkrachtige aanpak van een aantal problemen tot het gewenste resultaat geleid heeft en dat het merendeel van de in de audit aangehaalde punten in een periode van 4 jaar ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE IDEALE W ONING

PAGINA 24 VAN 35

- In het najaar van 2011 werd een nieuwe evaluatie van de organisatie gemaakt die in de vorm van een SWOT-analyse in het ondernemingsplan is opgenomen. Deze evaluatie vormt de basis voor de verandering en verbetering bij De Ideale Woning voor de komende jaren. De ontwikkeling van het nieuw ondernemingsplan werd breed in de organisatie opgepakt. Zowel medewerkers als de raad van bestuur zijn betrokken in werkgroepen die aan de hand van een moderne managementtechniek de beleidslijnen voor de komende jaren ontwikkelden. - Op het niveau van de individuele medewerker bieden personeelsevaluaties en het vormingsbeleid de basis voor groei en ontwikkeling van medewerkers. Speciale aandacht is er voor het documenteren van aanwezige kennis, delen van deze kennis in interne opleidingen en voor de ondersteuning van de hoofden bij het implementeren van nieuwe kennis in de organisatie (bijvoorbeeld doordat de hoofden hun medewerkers in de gelegenheid stellen het geleerde ook daadwerkelijk in de organisatie toe te passen en met verbetervoorstellen te komen). PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De Ideale Woning heeft het niet gemakkelijk om de inkomsten en uitgaven in evenwicht te houden. Ze houdt de kosten onder controle en bestrijdt de huurdersachterstallen. Ze beschikt over een financieel plan, waardoor ze in staat is om de problemen te herkennen en op basis van kennis van zaken beslissingen te nemen. Het periodiek evalueren van de doelmatigheid van sommige bedrijfsprocessen (vb. toewijzing van huurwoningen) lijkt wel aangewezen. De Ideale Woning pleegt voldoende overleg met andere woonactoren en neemt zoveel mogelijk deel aan het gestructureerd overleg, ondanks het erg grote werkingsgebied. Ondanks de grote verandering die de maatschappij al doorgemaakt heeft, blijft ze erg open staan voor verdere verandering en verbetering.


PAGINA 25 VAN 35

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat De Ideale Woning haar huurders en de burgers duidelijk en goed informeert: de website en documenten zijn over het algemeen zeer informatief en het klantenonthaal is vlot en vriendelijk, waardoor ook de huurders in het algemeen tevreden zijn over de communicatie met de maatschappij. - De Ideale Woning heeft een klantvriendelijke website, gericht op het informeren van haar doelgroepen. De laatste jaarverslagen zijn opgenomen op de site. De aangeboden woningen kunnen via een kaart worden gesitueerd en worden gedetailleerd beschreven op de site. - Het klantenonthaal bij De Ideale Woning verloopt vlot en klantvriendelijk. Contact kan via telefoon, loket en verloopt steeds meer via mail. Er is één onthaalloket in Berchem. Er zijn ruime openingsuren (eenmaal per week avondopening) en de lokalen zijn vlot toegankelijk. In de nabije toekomst komt er een duidelijk logo op de voorgevel, om de zichtbaarheid van de maatschappij te verbeteren. - De Ideale Woning schakelt ook de lokale huisvestingsambtenaren in om een deel van de functie van plaatselijk wijkkantoor te vervullen, bijvoorbeeld als het gaat om inschrijving van huurders. - De Ideale Woning heeft sinds kort ook een intakeprocedure voor nieuwe huurders: kandidaathuurders krijgen een bezoek van de sociale dienst wanneer er een mogelijke toewijzing zit aan te komen. De sociale dienst nodigt een groepje kandidaten uit op de zogenaamde “kijkdagen” van de toe te wijzen woning. - De Ideale Woning heeft samen met het Huis van het Nederlands gewerkt rond een project “Klare taal”; zo werden een aantal brieven en documenten klantvriendelijk herwerkt. De schriftelijke communicatie met de bewoners maakt duidelijk een positieve evolutie door. - De Ideale Woning bezorgt een praktische informatiebrochure met instructies rond onderhoud en bewoning aan elke huurder, samen met het boekje “ZieZo!” (ook beschikbaar op de website). Via driemaandelijkse nieuwsbrieven verstrekt De Ideale Woning informatie aan haar huurders. Daarbij wordt telkens een gemeente in de kijker geplaatst en wordt er kort informatie meegedeeld over de lopende projecten. - Informatie over de klachtbehandeling vinden we niet terug op de site en dat vindt de commissie een belangrijk aandachtspunt. Uit het bewonersgesprek bleek ook dat de bewoners de interne klachtenbehandelaar van de maatschappij en de bestaande te volgen procedure niet kennen. De huurdersbond gaf ook aan dat de meeste klachten betrekking hebben op een gebrekkige communicatie, maar dat de sociale dienst en de directeur zich wel inzetten om een oplossing te bieden aan de gesignaleerde klachten. De visitatiecommissie is van oordeel dat de informatie met betrekking tot de klachtenbehandeling beter gecommuniceerd zou moeten worden en dat de klachtenbehandelaar duidelijk op de website vermeld zou moeten worden. - De SHM heeft een wachtdienstsysteem voor melding van technische problemen buiten de kantooruren. De meeste herstellingen worden door externe aannemers gepland en uitgevoerd De huurders waarmee de visitatiecommissie sprak gaven aan dat de planning en de opvolging VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE IDEALE W ONING

PAGINA 26 VAN 35

van herstellingen wat beter zou kunnen. De eerste stappen zijn gezet door te gaan werken met identificatiecodes die ook door de aannemers moeten gebruikt worden. Dit systeem, waarbij iedere aanvraag voorzien wordt van een unieke code, is nog niet algemeen bekend bij de huurders en de visitatiecommissie beveelt dan ook aan om de werking van de hersteldienst duidelijk te communiceren. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De Ideale Woning vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier. De welzijnsactoren beoordelen de communicatie van De Ideale Woning als positief. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op dit vlak als ‘positief’. - De Ideale Woning neemt deel aan het “driehoeksoverleg” met de bewoners, de stad Antwerpen en de andere sociale huisvestingsmaatschappijen in Antwerpen: Woonhaven Antwerpen en De Ideale Woning. Hier komen naast de geplande en lopende projecten ook andere thema’s aan bod, zoals bijvoorbeeld woonbegeleiding, aanpak van leefbaarheidsproblemen, gemeenschappelijke energieaankopen, enz…. - Tussen de sociale huurmaatschappijen (Ideale Woning, ABC en Woonhaven Antwerpen) is er eveneens een periodiek overleg op directieniveau. Verder worden er ook gegevens uitgewisseld met de SVK’s Woonweb en Voorkempen. - De Ideale Woning neemt deel aan het Lokaal Woonoverleg en dit in alle 21 gemeentes van haar werkgebied. De directeur is doorgaans zelf aanwezig op dit overleg. - De beleidsinstanties, zowel op stedelijk als op provinciaal niveau, zijn tevreden over de communicatie met en van De Ideale Woning. - In de raad van bestuur zijn er vertegenwoordigers van de gemeenten en OCMW’s uit het werkgebied met als doel daar een wederzijdse uitwisseling van informatie tot stand te brengen. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat Ideale Woning de tevredenheid van haar huurders niet op een systematische of structurele manier meet. - In het jaarverslag van 2011 wordt melding gemaakt van het meten van het aantal bezoekers van de website, maar daarbij wordt geen tevredenheid gemeten. - Structureel tevredenheidsonderzoek kan een bijdrage leveren om de klantgerichtheid van Ideale Woning te verbeteren. Dit onderzoek kan de vorm aannemen van een grootschalige enquête, maar ook het geregeld voeren van een constructieve dialoog met huurders en actoren of het aftoetsen van tevredenheid over uitgevoerde klussen kan tevredenheid in kaart brengen.


PAGINA 27 VAN 35

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De Ideale woning informeert burgers en beleidsinstantie goed, maar meet op geen enkele wijze de tevredenheid van haar bewoners.


PAGINA 28 VAN 35

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie SHM de volgende aanbevelingen: 1.

Probeer om meer in te zetten op het realiseren van kleine appartementen voor de doelgroep van de alleenstaanden zonder kinderen en daarnaast ook een aantal woningen voor grotere gezinnen te voorzien;

2.

Geef de ontwerpers systematisch een aantal doelstellingen mee om het milieuvriendelijk bouwen te bevorderen;

3.

Pas de principes van ‘aanpasbaar bouwen’ ook toe op andere, gewone projecten om het patrimonium zonder meerkost zo flexibel mogelijk inzetbaar te maken;

4.

Werk een actieplan uit om leefbaarheidsproblemen in het algemeen tegen te gaan en pas het plan toe, vooral in de grote wooncomplexen;

5.

Ondersteun actief de bewonersgroepen die er zijn en motiveer mensen om deze taak op zich te nemen. Dit zal tegemoetkomen aan bepaalde leefbaarheidsproblemen en de communicatie met de huurders verbeteren;

6.

Besteed meer aandacht aan het beperken van de leegstand: pas de procedure voor de toewijzing van de huurders aan zodat inefficiënties weggewerkt worden; plan de renovaties zorgvuldig zodat de overige leegstand minimaal is;

7.

Organiseer per wijk een periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks) gesprek met de huurders, zodat de informatiedoorstroming in beide richtingen verbetert. Er kan gepeild worden naar de tevredenheid van de huurders over de activiteiten van de SHM en de SHM kan hierdoor ook verbeterpunten identificeren en opvolgen;

8.

Onderzoek mogelijkheden om klantentevredenheidsmetingen in te voeren die kunnen bijdragen aan het verbeteren van de klantgerichtheid en de kwaliteit van de dienstverlening, bijvoorbeeld na de uitvoering van een renovatie of een herstelling of na een nieuwe verhuring.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen 1.

De visitatiecommissie beveelt de Vlaamse overheid aan over 4 jaar een nieuwe prestatiebeoordeling voor Ideale Woning te organiseren.

2.

De Ideale Woning heeft de laatste 4 jaar een enorme evolutie doorgemaakt. De meeste aandachtspunten die wij in deze rapportage hebben geformuleerd, waren zaken die de Ideale Woning zelf ook als voor verbetering vatbaar had gedetecteerd.


PAGINA 29 VAN 35

3.

De visitatiecommissie heeft voldoende vertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken. Het opleggen van de verplichting om verbeterplannen op te stellen achten wij niet nodig.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: 1. Stimuleer de stad Antwerpen om samen te werken met alle sociale huisvestingsmaatschappijen waarvan de stad deel uitmaakt van het werkingsgebied ongeacht de aandeelhoudersverdeling; 2. Ga na of het systematisch toestaan van de toepassing van een solidariteitsmechanisme voor bepaalde elementen van de huurderslasten kan leiden tot een betere spreiding van de huurlasten en een betere betaalbaarheid voor de sociale huurder 3. Ga na of er voor de hele sector bepaalde schaalvoordelen gerealiseerd kunnen worden, zoals bijvoorbeeld groepsaankopen voor elektriciteit, gas, water; gezamenlijke ontwikkeling van communicatietools, pooling van middelen, … 4. Ga na of co-housing kan ingepast worden in de Vlaamse regelgeving als alternatief voor meer traditionele woonvormen zoals studio’s of 1 slaapkamerappartementen, om vereenzaming tegen te gaan of om tot een meer rationele bezetting te komen.

5.4 Goede praktijken bij SHM Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie volgende werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen: 1. Het opstellen van een Ondernemingsplan met de strategische koers van de SHM voor de komende jaren en de activiteiten die de SHM daarvoor ontplooit. Waar mogelijk verdient het de aanbeveling om in dit ondernemingsplan meetbare doelstellingen op te nemen; 2. Het delegeren van bevoegdheden met betrekking tot ontwikkeling van projecten naar een lager niveau dan de directeur, zo dat er meer tijd over is voor het algemeen beleid van de maatschappij; 3. Het uitbreiden van het jaarverslag met een duiding van de cijfers, waarbij een duidelijker beeld geschapen wordt van de activiteiten van de sociale huisvestingsmaatschappij.


PAGINA 30 VAN 35

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en eventueel bijkomende leden RvB) - Gert Eyckmans, Directeur - Dirk de Kort, Voorzitter - Els Delanoeije, Lid directiecomité, vertegenwoordiger stad Antwerpen - Luc Van Ocken, Lid directiecomité, vertegenwoordiger private aandeelhouders - Greet Claessens, Bestuurder, vertegenwoordiger gemeente Boechout - Peter Raats, Bestuurder, vertegenwoordiger provincie Antwerpen Medewerkers SHM - Wim Van Leugenhaege, Boekhouder - An Meersschaert, Diensthoofd Klanten - Peter Vande Sompele, Diensthoofd Productie Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Mia Philips, Provincie Antwerpen, Stafdienst Departement Onderwijs, Veiligheid en Jeugd, Cel Wonen - Laure Aelterman, Stad Antwerpen - Woonregie Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Gert Schepers, Teamvoordinator Woonbegeleiding Berchem, CAW Metropool - Pol Van der Gucht, Verantwoordelijke Instroomoverleg - aanmeldingen en instroom, CAW Metropool. - Lieve Knoops, Samenlevingsopbouw Antwerpen Stad - Nicole Van Houtven, Directeur, vzw De Link - Ann Beerlandt, Huurdersbond Antwerpen vzw Woonactoren: bewoners, opbouwwerk, buurtwerk - 8 sociale huurders De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Claes Johnny, Diensthoofd burgerzaken Hemiksem, Huisvestingsconsulent - Armand De Baets, Voorzitter OCMW Lint - Alida De Bie, Bestuurder, Burgemeester Stabroek


PAGINA 31 VAN 35

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor

elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse


PAGINA 32 VAN 35

overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd.

NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide


PAGINA 33 VAN 35

reglementering van toepassing. (meer info op www.wonenvlaanderen.be ). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project,

de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 34 VAN 35

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van De Ideale Woning, Berchem

Datum reactie SHM: 17 april 2013


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM De Ideale Woning, Berchem

Datum beslissing minister: 30 mei 2013


Visitatierapport De Ideale Woning, Berchem

Recommend Documents