Visitatierapport De Heibloem, Olen

Visitatierapport De Heibloem, Olen

Visitatiegesprekken op 17 en 18 april 2013 Definitief visitatierapport van 15 oktober 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM De Heibloem Datum voorlopig visitatierapport: 25 juli 2013 Datum visitatiegesprekken: 17 en 18 april 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 4 juni 2013 Erkenningsnummer SHM: 1235 Contactgegevens SHM: Gladiolenstraat 10 2250 Olen Tel: +32 14 22 43 08 www.olen.be

Directeur: Ilse Van Hoof Voorzitter: Marc Luycx Werkgebied: Olen Samenstelling visitatiecommissie: Steven D’haene, commissievoorzitter Swa Silkens, commissielid Peter Putteman, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door De Heibloem geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 2 VAN 41

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 OLEN HEEFT EEN LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT DAT INVULLING GEEFT AAN KANDIDAAT-HUURDERS MET EEN LOKALE BINDING. BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 7 4. PRESTATIES VAN SHM DE HEIBLOEM ..................................................................................................... 8 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ....................................................................... 8 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 13 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 17 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 20 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 26 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 33

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 36 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 36 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 37 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 37 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 37

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 38 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 39


1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM De Heibloem. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID

Voor verbetering vatbaar

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

Goed

OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


OD 2.1

Goed


3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De maatschappij werd opgericht in 1962, als antwoord op de nood aan woningen voor het arbeiderspersoneel van Umicore. Umicore (tot 2001 bekend onder de naam Union Minière) is een Belgisch materiaaltechnologiebedrijf met een belangrijke inplanting (meer dan 1000 werknemers) in Olen. De belangrijkste aandeelhouders van De Heibloem zijn: het Vlaamse gewest (20,1%), de provincie Antwerpen (20,2%), de gemeente Olen (39,9%), het OCMW Olen (7,4%) en Umicore (9,0%). De eerste woningen werden in 1968 opgeleverd (Wijk Gestelen). De laatste woningen werden in 2009 opgeleverd (Hoge Bokken). 33 woningen worden op dit moment verder afgewerkt en worden in 2013 opgeleverd (Wijk Het Ven). SHM De Heibloem is enkel actief in de gemeente Olen. Sinds haar ontstaan in 1962 heeft De Heibloem 626 woningen gerealiseerd. Daarvan zijn er eind 2011 nog 413 in bezit. Olen heeft een lokaal toewijzingsreglement dat invulling geeft aan kandidaat-huurders met een lokale binding.

3.2 Beschrijving omgeving In de gemeente Olen wonen 11.784 inwoners. De verdeling van de populatie naar leeftijdscategorie toont aan dat er 19,8% in de leeftijdscategorie 18-34 jaar zit, 42,3% in de categorie 35-65 jaar en 18,2% is ouder dan 65 jaar. Deze verdeling komt grotendeels overeen met de verdeling in Vlaanderen. Het werkgebied van de SHM bevat 4.682 huishoudens. Verwacht wordt dat er in 2020 5.278 huishoudens zullen zijn en tegen 2030 5.627 huishoudens. Dit staat voor een vermoedelijke toename met respectievelijk 12,7% en 20%. In de gemeente zijn er 4.740 wooneenheden. Ongeveer 13% hiervan zijn gesloten bebouwingen, meer dan 57% zijn open bebouwingen en ongeveer 10% van de wooneenheden zijn appartementen. 8,6% van de wooneenheden zijn sociale woningen. De mediaan verkoopprijs van een woning bedraagt 199.000 euro en is de laatste 5 jaar met 24,4% gestegen. De mediaan verkoopprijs van een appartement bedraagt 180.000 euro en is de laatste 5 jaar met 33,3% gestegen. De mediaan verkoopprijs van een woning in Vlaanderen is over dezelfde periode met 27,1% gestegen, die van een appartement met 24%. Het BSO sociale huur in Olen bedraagt 42 woningen. De laatste voortgangstoets (31/12/2011) toont dat hiervan reeds 37 woningen werden gerealiseerd. Het BSO sociale kavels bedraagt 2 kavels. Volgens de laatste voortgangstoets werden er 16 sociale kavels gerealiseerd. Samen met de nulmeting van 4 sociale kavels brengt dit het aantal op 20 sociale kavels. Het BSO sociale koop bedraagt 36 waarvan er tegen eind 2011 reeds 19 werden gerealiseerd. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 7 VAN 41

4.

PRESTATIES VAN SHM DE HEIBLOEM

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De SHM krijgt een score goed omdat ze op gebied van het aantal gerealiseerde woningen bij de meest productieve behoorde. De laatste woningen werden weliswaar in 2009 opgeleverd maar het feit dat in 2013 een belangrijk project wordt opgeleverd maakt dat het BSO dan ook gehaald kan worden waardoor een score goed wordt gegeven . De SHM heeft sinds haar oprichting een behoorlijk patrimonium uitgebouwd. Ook met het gemiddeld jaarlijks aantal gerealiseerde woningen behoorde de SHM in de afgelopen jaren tot de 25 procent meest productieve uit de sector. De Heibloem realiseert gemiddeld 9,4 woningen per jaar. In procent van het patrimonium bedraagt dit 2,3% en hiermee laat De Heibloem meer dan 75% van de andere SHM’s achter zich. Hierbij dient wel aangestipt dat De Heibloem in de periode 2010-2012 geen nieuwe woningen heeft gerealiseerd. De SHM verklaart dit doordat het eerst een analyse wou doen of het bestaande patrimonium en de voorziene projecten op gebied van typologieën van de woningen (bv aantal kamers, toegankelijkheid) in overeenstemming waren met de vraag. Dit getuigt van een voorzichtige aanpak wat door de visitatiecommissie als goed wordt beschouwd. In 2013 wordt een belangrijk project opgeleverd nl. ’t Ven. In 2005 heeft De Heibloem de school op het Ven en de bouwgronden langsheen de Fr. Willemstraat te Olen aangekocht. De school wordt momenteel gerenoveerd tot 13 sociale woningen waarvan 3 met 1 slaapkamer en 10 met 3 slaapkamers. De vroegere speelplaats wordt openbaar domein met zit- en speelmogelijkheden. Het gebouw langsheen de straatkant wordt omgevormd tot een bibliotheek en polyvalente ruimtes. Op de bouwgronden bouwt De Heibloem 20 nieuwbouwwoningen, waarvan 14 met 2 slaapkamers en 6 met 1 slaapkamer, met een ondergrondse parkeergarage. Deze woningen zijn gebouwd volgens het principe van aanpasbaar bouwen en worden voorbehouden voor kandidaathuurders vanaf 55 jaar. De gemeentedienst roemt een aantal initiatieven van de Heibloem. Ze geven het voorbeeld van het sociale woonproject Hoge Blokken- Kijnigenstraat, waarin de SHM een aantal woningen realiseerde, dit gecombineerd met sociale kavels. Voor deze kavels werden in nauw overleg met de gemeentedienst de bijzondere bouwvoorschriften zodanig strikt opgesteld dat de hier (door de koper) te realiseren woningen conceptueel rijmen binnen het concept van het aanpalend sociaal woonproject. Ze apprecieert tevens dat de SHM voor de omgevingswerken (landschap) aandacht besteedt aan een hogere architecturale waarde, die een voorbeeld kan zijn voor andere initiatiefnemers in de landelijke gemeente. Eénmaal de omgevingswerken opgeleverd, worden deze overgedragen aan de gemeente Olen.


Momenteel staan er geen andere woningen op het uitvoeringsprogramma. De gemeente Olen geeft te kennen het BSO te willen halen maar stelt dat ze het aantal nieuwe huurwoningen niet verder dan deze norm wenst uit te breiden in de toekomst. In de gemeente zit men immers reeds aan 8,6% sociale huurwoningen. De visitatiecommissie wijst in deze context wel op de verwachte groeiprognoses van het aantal gezinnen in de gemeente. De gemeente staat nog wel open voor inbreidingsgerichte projecten. De Heibloem zal zich in de toekomst dan ook vooral op kleine inbreidingsprojecten en op de renovatie van het bestaande patrimonium richten.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed . De SHM heeft weliswaar in de periode 2007-2011 haar grondreserves niet kunnen uitbreiden maar het dient gezegd dat de SHM wel actief de markt blijft volgen en goed op de hoogte is van mogelijke opportuniteiten op middellange en langere termijn. Bijkomend probeert de SHM op een creatieve manier ontwikkelingsmogelijkheden te creëren (bv project ‘t Ven, Langepad). Daarom is de visitatiecommissie van oordeel dat de beoordeling in de gegeven omstandigheden toch als goed kan worden beschouwd; De Heibloem beschikt over een eerder beperkte grondreserve nl. 18.000 m². In de periode 2007 tot 2011 kwamen er geen gronden bij. De beschikbare grondreserves zijn allemaal bouwgronden, gelegen in woonzones zodat deze onmiddellijk bebouwbaar zijn. Het project aan het Langepad omvat een perceel grond met hoeve met een oppervlakte van 68 are. De huidige staat van het gebouw en indeling is niet geschikt voor het onderbrengen van een sociale woning. De renovatiekost om deze hoeve alsnog om te vormen tot een sociale huurwoning die voldoet aan de huidige kwaliteitsnormen zou enorm hoog zijn. Daarom besliste de SHM deze te slopen en voor nieuwbouw te gaan. Naast het feit dat dit toont dat De Heibloem haar bestaand patrimonium ten volle probeert te benutten getuigt dit ook van een goed kostenbewustzijn. De Heibloem staat open voor alternatieve verwervingsvormen en heeft bepaalde gronden en gebouwen in erfpacht genomen tegen een jaarlijkse erfpachtvergoeding van de provincie. De gebouwen werden gerenoveerd tot sociale huurwoningen. Op de gronden werden nieuwe sociale huurwoningen gebouwd. De Heibloem maakt echter geen gebruik van haar voorkooprecht. De SHM meent dat de prijzen te hoog liggen en kan bovendien ook niet meer betalen dan de officiële schattingsprijs. Wanneer bepaalde gronden worden aangeboden in het kader van de “sociale last” op basis van het decreet betreffende het grond en pandenbeleid maakt de SHM een afweging op basis van prijs, ligging en mogelijke ontwikkelingsmogelijkheden. Sinds 2009 heeft de Heibloem geen aanbod meer gekregen in het kader van de sociale last.


In 2011 werd een aanbod gericht aan De Heibloem, waar toen niet werd op ingegaan. Dit aanbod had betrekking op het recht van voorkoop dat een SHM als maatschappij heeft op woningen geïnventariseerd op de lijst van leegstand. Vanuit de gemeente streeft men ernaar het landelijk karakter te behouden. Er worden geen nieuwe wegen aangelegd en de bestaande verkavelingen dienen eerst opgebruikt te worden. Dit heeft volgens De Heibloem tot gevolg dat er geen instroom is van opportuniteiten in dit kader wat in de gesprekken met de beleidsmakers ook werd bevestigd. De Heibloem volgt binnen haar werkgebied de evolutie van de onroerend goed markt goed op en treedt in contact met verschillende actoren om op die manier haar interesse in uitbreiding van gronden kenbaar te maken. Dit leidt misschien op korte termijn niet tot transacties maar kan op middellange en lange termijn wel nuttig blijken. De Heibloem staat ook open om door herbestemmingen de bestaande mogelijkheden te vergroten. Het eerder aangehaald voorbeeld van het schoolgebouw ’ t Ven is hiervan een mooi voorbeeld. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat De Heibloem goede prestaties levert omdat ze een kwantitatieve en kwalitatieve analyse maakt van haar patrimonium, haar bezetting en haar wachtlijsten en in haar projecten daar rekening mee houdt. Bijkomend worden ook initiatieven opgestart met andere woonactoren. De Heibloem maakt een kwantitatieve en kwalitatieve analyse van haar bestaand patrimonium, bestaande bezetting en de wachtlijsten. Zittende huurders die niet of niet meer aangepast wonen, worden op die manier ook gestuurd. De SHM zegt dat ze in het verleden vooral woningen met 3 of 4 slaapkamers bouwde maar sinds 2005 haar focus vooral legt op woningen met 1 of 2 slaapkamers. Op basis van de wachtlijsten blijkt vooral nood aan kleinere appartementen met 1 à 2 slaapkamers. Ondanks de uitbreiding verwacht de SHM dat de vraag groter zal blijven dan het aanbod. De focus bij de recente projecten licht daardoor meer op woningen met 1 of 2 slaapkamers Voor de gemeente Olen geldt een lokaal toewijzingsreglement, waarbij verder invulling wordt gegeven aan lokale binding en mantelzorg. De SHM meldt dat in het verleden vaak werd vastgesteld dat de lokale binding te beperkt was. Kinderen die na een echtscheiding terug naar Olen wensten te verhuizen voor o.a. de opvang van hun kinderen door ouders of familieleden kwamen niet aan bod. Zij voldeden niet aan de lokale binding. Dit stelde zich tevens bij mantelzorg. Na de opmaak van het gemeentelijk toewijzingsreglement rond lokale binding, werd gestart met de opmaak van een doelgroepenplan. De Heibloem werkt mee aan de ontwikkeling van een lokaal doelgroepenplan, en heeft in die hoedanigheid gunstig advies verleend om 46 aangepaste woningen bij voorrang toe te wijzen aan personen van 55 jaar. Er is weinig vraag naar aangepaste woningen voor mindervaliden. Waar nodig of gevraagd doet de SHM aanpassingswerken.


De gemeente Olen is een partner in het gemeentelijk initiatief van een woonzorgzone. Hiertoe wordt binnenkort een engagement tot samenwerking tussen 13 partners ondertekend, waaronder SHM De Heibloem. De partners stemmen de werking op elkaar af zodat de inwoners, in het bijzonder de oudere zorgbehoevenden, hier gebruik van kunnen maken. De woonzorgzone situeert zich in Olen-centrum, maar krijgt deelwerkingen in St-Jozef-Olen en O.L.V.-Olen. Binnen het werkgebied is er geen psychiatrische instelling noch een instelling voor bijzondere jeugdzorg. Toch werd in het verleden wel één woning toegewezen op basis van de prioriteit Bijzondere Jeugdzorg. Na het vrijwillig opstappen van deze huurder, zijn er weliswaar momenteel geen huurders via de bijzondere jeugdzorg, maar De Heibloem heeft wel aangetoond dat ze ook hier haar verantwoordelijkheid opneemt en zal dit ook in de toekomst blijven doen. De Heibloem meldt dat er voor de uitstroom uit de psychiatrie in Vlaanderen geen of onvoldoende omkadering is. Deze doelgroep kan nergens op terugvallen. Vaak weet een SHM niet hoe ze daarmee dient om te gaan. Ook welzijnsactoren bevestigden tijdens de gesprekken dat dit voor hen problemen stelt. De SHM wordt meer en meer geconfronteerd met huurders met een psychische problematiek. Dit zorgt vaak voor problemen in de woning en ook voor omwonenden (overlastsituatie). Er is onvoldoende gespecialiseerde opvolging in de thuissituatie (vb. Dienst Begeleid Wonen neemt geen begeleiding op bij psychische problematiek). Overleg met de psychiater of instelling is moeilijk omwille van de privacy van de cliënt die zij inroepen. Bij de medewerkers van SHM is er onvoldoende kennis om deze problemen vroegtijdig te detecteren en er mee om te gaan. Drie woningen worden buiten het sociaal huurstelsel verhuurd aan het OCMW. In deze woningen worden asielzoekers gehuisvest in het kader van het lokaal opvanginitiatief. In de uitbouw van samenwerkingsinitiatieven tussen wonen en welzijn heeft De Heibloem in 2011 een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met het OCMW en CAW De Kempen in het kader van preventieve woonbegeleiding en de preventie van uithuiszettingen op de sociale huurmarkt (In OD 4.2. wordt hier verder op ingegaan). De SHM staat open om via de versnelde toewijzing een sociale huurwoning ter beschikking te stellen van daklozen, op voorwaarde dat het OCMW financieel garant staat voor de mogelijke huurderving of –kosten. Bijkomende voorwaarden zijn een verplicht budgetbeheer en woonbegeleiding. Van deze voorrangsregel wordt slechts heel beperkt gebruikt gemaakt. Het afgelopen jaar heeft het OCMW geen aanvraag hiertoe ingediend voor een versnelde toewijzing van een sociale huurwoning voor een dakloze. Dit zou vooral te wijten zijn aan de strakke bijkomende voorwaarden. De visitatiecommissie raadt de SHM aan met het OCMW het gesprek aan te gaan over een soepeler systeem, waarbij begeleiding van de ex-dakloze en een periodieke evaluatie van de afspraken belangrijke onderdelen vormen.


PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: Goed De maatschappij heeft in het verleden aanzienlijke inspanningen gedaan en is op dit moment ook bezig met de verdere uitbreiding. De SHM draagt op die manier bij tot de beschikbaarheid van woningen in haar klein werkgebied. Omdat gronden schaars zijn in Olen en de gemeente niet verder wenst te gaan dan het BSO, concentreert de SHM zich vooral op renovatie en het aanpassen van het bestaande patrimonium. De Heibloem doet inspanningen om het patrimonium af te stemmen op de noden, en zet daarvoor verschillende instrumenten in, o.a. de wachtlijsten. Ook door een actieve rol te spelen in de lokale welzijnszorg probeert de SHM haar aanbod af te stemmen op de noden.


4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed De SHM heeft een duidelijke visie over haar renovatieaanpak. De Heibloem renoveert zoveel mogelijk gefaseerd, waarbij een zelfde werk bij een groot aantal woningen wordt uitgevoerd (horizontale renovatie). Hierdoor blijven de woningen up-to-date en stijgt de klanttevredenheid. De SHM kiest er niet voor om te wachten tot de woningen in een slechte staat zijn waardoor een grondige en totale renovatie zich opdringt (verticale renovatie) en leegstand ontstaat. Omwille van het vrij beperkt aantal woningen heeft het personeel een vrij goed zicht op de woningen en op de woningkwaliteit, waarop de onderhouds- en renovatieplanning wordt gebaseerd. De SHM beschikt over een planning van de renovatiewerken tot en met 2020. Zo wordt in 2014 in 30% van de woningen werken aan het buitenschrijnwerk uitgevoerd. Van 2016 tot 2018 worden in 57% van de woningen de keukens vervangen. In 2015 en in 2020 worden in respectievelijk 26% en 7% van de woningen de elektriciteit vernieuwd. De Heibloem kiest er dan ook voor om met periodieke werken bij een groot aantal woningen de kwaliteit van alle woningen up-to-date te houden. De SHM ziet duidelijke voordelen in deze ‘horizontale aanpak’. Het aantal leegstaande woningen is laag, waardoor het derven van huurontvangsten wordt beperkt. De SHM kan ook een betere prijs bedingen door in grote aantallen dezelfde werken uit te besteden. Voor het vernieuwen van bijvoorbeeld de elektrische installatie kan zo een betere prijs en kwaliteit worden onderhandeld. Ook voor de huurder biedt deze aanpak voordelen, omdat hij niet hoeft te verhuizen n.a.v. renovatiewerken. De huurder ziet dat het patrimonium constant wordt aangepakt. De huurders zijn dan ook globaal tevreden over de kwaliteit van de verhuurde woningen. Volgens de gegevens van de ‘patrimoniumenquête 2020’, voldoet de Heibloem opvallend goed aan de ERP2020 normen. Alle woningen beschikken reeds over dubbel glas en over een energiezuinige verwarmingsinstallatie. In slechts 6% van de woningen moet de SHM nog dakisolatie plaatsen. Hierdoor behoort het aandeel woningen dat voldoet aan alle normen opgenomen in het ERP2020 bij de 10% best scorende van alle Vlaamse huisvestingsmaatschappijen. Ondanks deze opvallend goede cijfers investeert de SHM nog steeds in dakisolatie en hoog rendementsglas (HR)-glas. Zo wordt in het jaarverslag 2011 onder meer geplande werken voor het plaatsen van dakisolatie (Kijnigestraat en Gestelen, 68 en 112 woningen) vermeld, goed voor 44% van het totale woningaanbod, en een project voor het vervangen van het buitenschrijnwerk (Gestelen, 86 woningen). In het laatste wordt het stalen schrijnwerk vervangen. De SHM doet deze werken omdat de aanwezige dakisolatie volgens de hedendaagse normen volstrekt ontoereikend is. In vele woningen bedraagt deze amper 3 cm, wat binnen de meting rond ERP2020 wel wordt meegenomen als zijnde ‘geïsoleerde’ daken. Vandaag beveelt de Vlaamse overheid (1) bijvoorbeeld een isolatiedikte van 15 cm of meer aan voor daken, indien er tenminste voldoende ruimte beschikbaar is in het dak. En ook de stalen ramen met dubbel glas 1 Gegevens website van het Vlaams Energie Agentschap, www.energiesparen.be VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 13 VAN 41

zijn in die bevraging meegenomen als zijnde aangepast aan de hedendaagse isolatiewaarden. Stalen (niet thermisch onderbroken) schrijnwerk vermindert echter sterk de isolerende waarde van het dubbel glas. De SHM beschikt over een gedetailleerd overzicht van de staat van het patrimonium en de geplande werken, waarmee ze duidelijk maakt dat in 2013 alle woningen minimaal zullen voldoen aan de ERP-normen, maar velen over een betere isolatiewaarde zullen beschikken. Dakisolatie bijvoorbeeld is dan overal minimaal 6 cm., alle ramen hebben dubbel of zelfs HR-beglazing en beschikken over een HR-ketel voor de centrale verwarming. Bij deze werken doet de Heibloem beroep op de subsidies verstrekt door de netbeheerder Eandis. De SHM heeft geen personeel in dienst met een bouwtechnische opleiding. De directeur heeft met een jarenlange praktijkervaring de nodige bouwtechnische ervaring opgebouwd om zo de te werken te superviseren. Bij concrete, renovatie en bouwprojecten doet de SHM beroep op een externe architect. De SHM gebruikt de EPC-attesten die n.a.v. nieuwe verhuringen worden opgemaakt niet actief in haar werking. Ze wijst erop dat dit aantal vrij klein is, omdat de verhuisfrequentie ook laag ligt. Zo werden in 2011 slechts 22 woningen toegewezen, De hoogste verhuisfrequentie zit bovendien in de zelfde kleinere woningen (1 tot 2 slaapkamers), waardoor niet altijd een nieuw EPC-attest vereist is. Mede door het beperkt aantal woningen en de kennis van de directeur van het patrimonium heeft de SHM een goed zicht op de nodige werken om zo de woningen kwalitatief op peil te houden Dit is een belangrijk zoniet het belangrijkste element in de onderhouden renovatieplanning van de Heibloem. De visitatiecommissie adviseert de SHM om de renovatieplanning ook te baseren op een ‘life-cycle-cost-methodiek’, waarbij bij de bouw of de renovatie rekening wordt gehouden met levensduur of de onderhoudsnoodzaak van elk gebouwonderdeel. Door de onderhoudsgevoelige elementen per woning op een gestructureerde wijze te inventariseren, kunnen de te verwachten werken worden uitgezet in een tijdsschema. Hierdoor wordt de kennis overdraagbaar naar de collega’s of de eventueel latere opvolging van de directeur. Daarnaast is een periodieke inspectie en inventarisatie van de gebouwstaat aangewezen. Huurders en bevraagde actoren merken op dat als de woning aan de nieuwe huurder wordt aangeboden deze niet altijd als instapklaar kan worden omschreven. Zo zijn in een aantal woningen de keukens uitgeleefd. Tegelijk stellen ze dat dit de laatste vijf jaar merkelijk is verbeterd. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de Heibloem een goede inspanning levert om bij te dragen tot een beter milieu. Zo besteedt de SHM veel aandacht aan energiebesparende maatregelen, en doet ze meer dan wat de ERP2020 normen vooropstellen. In het nieuwbouwproject worden zonneboilers en een kostenbesparend verwarmingssysteem gestoken. In een aantal complexen werden groendaken geïnstalleerd en werd ervaring met waterrecuperatie opgebouwd. De huisvestingsmaatschappij geeft aandacht aan omgevingsfactoren en aan het inpassen van het woonproject in de omgeving. Tenslotte investeert de SHM ook tijd om huurders te stimuleren tot meer energiebewust wonen.


De SHM vindt het belangrijk om het energieverbruik in de woning zo laag mogelijk en het gebruiksgemak zo hoog mogelijk te houden. Zo heeft De Heibloem geen woningen met een elektrisch verwarmingssysteem. Met uitzondering van het nieuwe project ’t Ven-Willemstraat (start werken 2011, oplevering 2013) kiest ze uitdrukkelijk voor individuele verwarmingssystemen, waardoor de beheerskosten onder controle blijven. De Heibloem zit bij de 5% van SHM’s met het hoogste aandeel van woningen met dakisolatie, HRglas en energiezuinige CV-ketel (ERP2020-normen). Maar deze normen gaan voor de SHM niet ver genoeg. We verwijzen hiervoor naar onze bespreking bij OD 2.1.. Als een volgende stap in het verhogen van de isolatiewaarde onderzoekt de maatschappij de mogelijkheden om bij 31 woningen (Bremmeke) buitenisolatie aan te brengen. Maar deze ingreep wordt minder eenvoudig omdat in deze rij van aaneengeschakelde woningen een aantal woningen zijn verkocht aan de zittende huurder. De SHM biedt deze eigenaars aan in te stappen in het project, waardoor én de isolatiewaarde van de woning wordt verhoogd én het uniform buitenaanzicht (bouwdiepte) van de gevels behouden blijft. De SHM bekijkt momenteel de mogelijkheden om ook de isolerende waarde van de poorten van binnenhuizige garages aan te pakken. De SHM neemt jaarlijks actief deel aan het systeem van energiejacht. In dit systeem gaan huurders in groep op zoek naar de energievreters in huis en engageren ze zich om tijdens het stookseizoen zoveel mogelijk energie te besparen. Daarbij krijgen ze hulp van een ‘energiemeester’. Zo worden huurders gestimuleerd tot een energiebewust omgaan met het verbruik van elektriciteit en gas. De SHM beschikt niet over een uitgeschreven visie, maar besteedt waar (financieel) mogelijk aandacht aan bijkomende milieumaatregelen. In het project ’t Ven-Willemstraat worden een aantal zonneboilers geplaatst. In tegenstelling tot de vroegere projecten wordt hier een collectief verwarmingssysteem geïnstalleerd, mede omdat hierdoor op het verbruik kan worden bespaard. In andere projecten werden een aantal groendaken op garages gerealiseerd. Weliswaar aarzelend voorziet de SHM in de mogelijkheden van waterrecuperatie, want hierin heeft ze een slechte ervaring. Zo kunnen bewoners hun toilet niet langer doorspoelen als de pomp het laat afweten, met alle ongemakken en klachten als gevolg. En ook aan de zonneligging van de woning wordt aandacht gegeven, tenminste in zoverre dat dit door stedenbouw wordt toegelaten. De SHM bouwt vooral kleinschalig en inbreidingsgericht, met respect voor de omgeving en oog voor de beheerskosten (zie ook OD 4.2.). In de 8 sinds 1997 gerealiseerde projecten werden 118 huurwoningen gebouwd, wat een gemiddelde van 15 woningen per project geeft. Het kleinste project bevatte 3 huurappartementen gecombineerd met burelen, het grootste 26 gemengde woongelegenheden.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De huisvestingsmaatschappij beschikt niet over aanpasbare woningen, maar wel over een behoorlijk aandeel aan aangepaste woningen. Ze zet concrete stappen om haar woningaanbod af te stemmen op inwoners met verschillen in fysische mogelijkheden. Bovendien neemt ze een rol op in de realisatie van een woonzorgregio, waardoor ook het zorgaspect een plaats krijgt. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM een goede prestatie levert. Aanpasbare woningen – woningen die met een aantal kleine ingrepen kunnen worden aangepast aan wijzigingen in de gezinssamenstelling of de zelfredzaamheid van de bewoners – krijgt sinds VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 15 VAN 41

het uitvoeringprogramma van 2008 vanuit de subsidiërende overheid verhoogde aandacht. Eenvormige cijfers over aanpasbaar gebouwde woningen van daarvoor zijn niet beschikbaar. Omdat de SHM nog geen nieuwe woningen heeft gerealiseerd die op een uitvoeringsprogramma staan vanaf 2008, kan de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op dit vlak moeilijk meten of vergelijken met die van andere SHM’s. De SHM zet duidelijk in op het bouwen van aangepaste woningen. Ze heeft in haar aanbod 69 woningen aangepast voor ouderen en 23 rolstoeltoegankelijk woningen, samen goed voor 22,5% van het totale aanbod. Er is volgens de SHM weinig vraag naar aangepaste woningen voor mindervaliden. Waar nodig of gevraagd doet de SHM aanpassingswerken. De SHM en de gemeente willen nog verder gaan in huisvesten van ouderen. Zo werkt de gemeente aan een doelgroepenplan, waarin de toegankelijkheid van bejaarden tot woningen van de Heibloem nog wordt uitgebreid. De partners – gemeentebestuur, OCMW en SHM – hebben ervoor gekozen om hierbij de grens op 55 jaar te zetten. Zij zijn van mening dat ouderen op deze leeftijd nog bereid zijn om te verhuizen naar een sociale woning, terwijl deze stap op latere leeftijd dikwijls te groot is. De SHM vindt het dan ook belangrijk dat de huurders tijdig verhuizen naar een aangepaste woning. Zo maken ze zich sterk dat door de aandacht voor het project ’t Ven – Frans Willemstraat, het merendeel van de aan +55jarigen aangepaste woningen zal worden verhuurd aan muterende huurders, die gebruik kunnen maken van de absolute prioriteit voor aangepaste woningen. De visitatiecommissie raadt de SHM aan na te gaan of het strategisch zinvol is een aantal woningen volledig uit te voeren volgens het principe van aanpasbaarheid.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: goed De visitatiecommissie stelt vast dat de kwaliteit van de woningen zowel in de patrimoniumenquête als in de gesprekken met huurders en andere actoren als goed tot zeer goed wordt ervaren. Inzake het realiseren van de door de Vlaamse overheid vooropgestelde drie prioritaire energiewerken – dakisolatie, dubbel glas en het plaatsen van energiezuinige CVketels – zit de Heibloem bij de best presterende SHM’s. De huisvestingsmaatschappij timmert verder aan de weg om de bestaande woningen nog energiezuiniger te maken, door te investeren in bijkomende isolatie en energiezuinige toestellen. Al sinds jaren heeft de Heibloem oog voor milieuvriendelijk bouwen, onder meer door inbreidingsgericht en kleinschalig te bouwen. In de op stapel staande projecten worden bijkomende initiatieven genomen om de woningen meer milieuvriendelijk te maken, zoals het installeren van zonneboilers. De SHM beschikt over een behoorlijk aandeel aangepaste woningen, en schakelt zich in in het initiatief tot realisatie van een woonzorgregio. De aandacht voor aanpasbaar bouwen ontbreekt.


4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen eenduidig af te zetten t.o.v. de bouwkostnormen. Dit zorgt ervoor dat er een belangrijk aspect ontbreekt om een goed oordeel uit te spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt. In afwachting vormt de visitatiecommissie haar oordeel voornamelijk op basis van de visie en de wijze waarop de SHM prijsbewust bouwt en verbouwt. De visitatiecommissie is van oordeel dat in de SHM een kostenbesparende cultuur heerst, die zich ook vertaalt in de aanpak van bouwen renovatieprojecten. De Heibloem bouwt bewust zo dicht mogelijk, compact en functioneel met duurzame materialen om de bouwen de onderhoudskosten te beperken. Ze benadrukt de kostenbeheersing ook in de aanbestedings- en afwerkingsfase. Dit blijkt ook uit het feit dat er zich geen meerkosten voordoen voor de renovatieprojecten in de gemonitorde periode (zie ook OD 5.2). Voor de nieuwbouwprojecten waren er te weinig data beschikbaar om de meerkosten te kunnen evalueren. De visitatiecommissie is van mening dat De Heibloem goed presteert voor deze doelstelling. De Heibloem werkt in een landelijke omgeving waar hoogbouw niet toegelaten is. Er mogen maximum drie bouwlagen voorzien worden. Dit beperkt de dichtheid van bouwprojecten in vergelijking met woongebieden waar wel hoger mag gebouwd worden. Waar mogelijk bouwt De Heibloem dan ook met 3-bouwlagen cf. Hoge Blokken, hoek Begoniastraat. Ook probeert de SHM de densiteit te maximaliseren door de bouw van duplexappartementen. Hierbij voorziet ze aparte ingangen om gemeenschappelijke kosten te vermijden (zie ook OD 3.2). Gelet op de beperkte bouwhoogte bevat het patrimonium geen liften, wat kostenbesparend is. Alleen in het project ’t Ven wordt voor het eerst een lift voorzien. De SHM bouwt compact en functioneel. Architectuur mag vernieuwend zijn maar de ontwerpers moeten ervoor zorgen dat de moeilijkheidsgraad bij de uitvoering beperkt blijft zodat het niet tot meerkosten leidt. De ontwerpers moeten duurzame materialen gebruiken waarbij ze moeten zoeken naar een goede verhouding prijs/kwaliteit. Vroeger werd de dakrand bijvoorbeeld in hout afgewerkt. Daardoor namen de onderhoudskosten, zoals regelmatig schilderen, toe. Nu moeten ontwerpers onderhoudsvriendelijkere materialen hanteren. De Heibloem heeft geen handleiding. Bij aanvang van een project wordt een overlegvergadering met de architect gehouden waarbij dit item aanbod komt. De visitatiecommissie adviseert de SHM dergelijke zaken op te nemen in de bestekken of handleidingen voor de ontwerpers. De SHM realiseerde in de periode 2007-2011 alleen sociale woningen in 2007 en 2008. De visitatiecommissie vroeg een recenter bouwproject op om na te gaan of de bouwkosten zich binnen de NFS2-norm situeerden: de bouwkosten van het project ’t Ven bevinden zich ongeveer 4 procent lager dan de NFS2-norm. De bouwwerken voor het project ’t Ven werden gestart in oktober 2011. Het project heeft betrekking op nieuwbouw en renovatie. In dit project blijken bij de realisatie wel (substantiële) meerkosten te zijn, dus kosten die meer bedragen dan het aanbesteed bedrag (zie ook OD 5.2). De meerkosten zijn voornamelijk te wijten aan kosten in functie van rolstoeltoegankelijkheid en ondergrondse garages. De visitatiecommissie is van mening dat een SHM voor bepaalde projecten de kostprijsnormen mag overschrijden zolang deze


projecten op voorhand ingebed zijn in een duidelijke projectvisie en zolang de kosten van alle projecten zich binnen de norm situeren. De visitatiecommissie is van mening dat dit het geval is voor het project ’t Ven. De visitatiecommissie wijst erop dat de gemeente in principe alleen nog kleinschalige invulbouwprojecten wil. Tot op heden betreft het kleinste bouwproject van de Heibloem acht wooneenheden. De visitatiecommissie stipt aan dat nog kleinere projecten moeilijker realiseerbaar zullen zijn binnen de kostprijsnormen. Bij prijsbewust bouwen en verbouwen spelen verschillende factoren een rol, onder meer de keuze voor de locatie, het bouwtype (tweegevel, driegevel, losstaand), de densiteit, schaalvoordelen, de keuze voor een ontwerper, het opstellen en blijvend verfijnen van lastenboeken, de keuze voor materialen, het opvolgen van de werf, het vermijden van meerkosten, het laten respecteren van de vooropgestelde timing. De visitatiecommissie adviseert de SHM aan om aan de hand van de vernoemde prijsbepalende aspecten haar visie over prijsbewust bouwen en verbouwen verder uit te werken voor nieuwbouw- en renovatieprojecten (van de ontwerpfase tot de oplevering). De visie dient in de praktijk te leiden tot bouwen verbouwkosten, die zich onder de norm situeren.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling omdat ze een visie heeft om de kostprijs voor de huurlasten te beperken, die ze in de praktijk concreet toepast vanaf het voorontwerp van haar projecten. De Heibloem bouwt bewust eengezinswoningen en duplexappartementen met aparte ingangen om gemeenschappelijke kosten (poetsen gemeenschappelijke ruimten, verwarming, noodverlichting, …) te vermijden. In de weinige appartementsblokken van haar patrimonium met gemeenschappelijke delen, sensibiliseert ze de huurders om de gemeenschappelijke delen zelf te onderhouden. De visitatiecommissie wijst erop dat de kosten voor de huurder uit drie componenten bestaan: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM dus geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Voor De Heibloem bevindt de (mediaan) huurprijs per woning per maand voor een eengezinswoning en een appartement zich bij de 25 procent hoogste in de sector. De hoge mediaan huurprijs is verklaarbaar omdat de huurderspopulatie van De Heibloem over een relatief hoog (equivalent netto belastbaar) inkomen beschikt: het behoort tot de hoogste uit de sector. Ongeveer 26 procent van het patrimonium bestaat uit appartementen, waarvan het gros duplexen betreft. De gemiddelde huurlast bedroeg ongeveer 110 euro in 2011 en bevindt zich bijna bij de 25 procent laagste in de sector. De SHM bouwt bewust duplexen om gemeenschappelijke ingangen en bijgevolg gemeenschappelijke kosten te vermijden. Bij duplexen kunnen onder meer volgende kosten vermeden worden die wel aanwezig zijn in het geval van gemeenschappelijke ingangen: kosten voor verwarming, verlichting, branddetectie, … Vermits het patrimonium landelijk gelegen is, is hoogbouw verboden. De SHM kan daardoor besparen op de onderhouds- en verbruikskosten voor liften. Alleen in het project ’t Ven wordt voor het eerst een lift voorzien.


In appartementsgebouwen van de SHM met gemeenschappelijke delen spoort ze de huurders aan om die delen zelf te onderhouden. De huurders van die gebouwen onderhouden de gemeenschappelijke delen ook effectief meestal zelf (bij voorkeur in een beurtrol). De Heibloem heeft een eigen regie om herstellingen uit te voeren, waarbij ze zowel werken ten laste van de SHM als van de huurder opneemt. Voor werken ten laste van de huurder rekent ze een maandelijks forfait van 5,00 euro aan De huurders hebben geen keuze om hiervan af te wijken voor wat werken die ten laste van de huurder zijn. In het reglement herstellingen en schade, gevoegd bij het huurcontract, heeft de SHM de volgende tekst bij opgenomen: “Bijgevoegd vindt u een overzicht met de herstellingen welke ten uwe laste zijn…. Kleine herstellingen die ten laste zijn van de huurder, worden door De Heibloem uitgevoerd. U betaalt hiervoor een maandelijkse forfait van 5 EUR.” . De visitatiecommissie adviseert om de huurder uitdrukkelijk de keuze te laten of hij al dan niet in dit systeem wens te stappen en verwijst hiertoe naar art. 16. van de verplichte typeovereenkomst die o.a. stelt : “De verhuurder kan, mits de huurder daarmee akkoord gaat, de door de huurder aangegeven onderhouds- en herstellingswerkzaamheden die ten laste van hem vallen, uitvoeren tegen betaling van een bepaald bedrag per maand.”

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM een kostenbesparende visie heeft, die zich ook vertaalt in de aanpak van de concrete bouwen renovatieprojecten. De Heibloem bouwt bewust zo dicht mogelijk, compact en functioneel met duurzame materialen om de bouwen de onderhoudskosten te beperken. Ze benadrukt de kostenbeheersing ook in de aanbestedings- en afwerkingsfase. De SHM en de gemeente geven ook aan dat er in de toekomst vooral kleinschaliger en inbreidingsgerichter zal moeten worden gewerkt, wat volgens de SHM hogere bouwkosten met zich mee zal brengen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om haar visie over prijsbewust bouwen en verbouwen verder uit te werken voor nieuwbouw- en renovatieprojecten (van de ontwerpfase tot de oplevering). De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM een visie heeft om de kostprijs voor de huurlasten te beperken, die ze in de praktijk concreet toepast vanaf het voorontwerp van haar projecten. De Heibloem bouwt bewust eengezinswoningen en duplexappartementen met aparte ingangen om gemeenschappelijke kosten (poetsen gemeenschappelijke ruimten, verwarming, noodverlichting, …) te vermijden. In de weinige appartementsblokken van haar patrimonium met gemeenschappelijke delen, sensibiliseert ze de huurders om de gemeenschappelijke delen zelf te onderhouden.


4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID SHM de Heibloem heeft een halftijdse maatschappelijk werkster in dienst, die de spil vormt in de sociale dienst en de huurderscontacten. Maar ook andere medewerkers nemen een rol op in het sociaal beleid van de SHM. OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Een strikte opvolging van de huurbetalingen moet de escalatie van huurachterstand en de daaruit voorvloeiende mogelijke uithuiszetting vermijden. De Heibloem heeft een duidelijke procedure huurdersachterstal, de sociale dienst kent ze, beheert ze en past ze toe. De SHM levert goede prestaties op deze doelstelling omdat ze een duidelijke procedure huurdersachterstal hanteert, waarbij ondersteunende partijen, zoals het OCMW, tijdig worden betrokken. Het project ‘woonbegeleiding’ biedt bijkomende mogelijkheden. De opvolging van de maandelijkse huurbetalingen ligt in handen van de maatschappelijk werker. Zij controleert dat de huur tijdig is betaald, schrijft wanbetalers aan, informeert en overlegt met het OCMW, legt een afbetalingsplan vast en maakt het dossier over aan de advocaat. SHM de Heibloem heeft een debiteurenreglement. De procedure is uitgeschreven en in een schema gegoten. De sociale dienst kent de procedure en gebruikt ze. De procedure is strikt, maar laat maatwerk toe. Zo kan de maatschappelijk werker rekening houden met huurders die omwille van de uitbetalingsdatum van hun uitkering de huur een aantal dagen later betalen. De infomap voor huurders (zie OD 4.4.) bevat meer uitleg over de betaling van de huur en over de mogelijke boetes als de rekeningen niet tijdig worden betaald. De huur dient worden betaald tegen de 10de van de maand. Een eerste aanmaning vertrekt rond de 15de, samen met een overschrijvingsformulier. De 2de aanmaningsbrief vertrekt de 5de van de volgende maand. Hierbij wordt de huurder geïnformeerd dat de SHM het OCMW op de hoogte brengt. Dit gebeurt voor alle huurders, ongeacht hun inkomen. De 3de aanmaning vertrekt de 15de van de daarop volgende maand. Als dan nog niet wordt betaald of een afbetalingsplan wordt opgemaakt, wordt het dossier overgemaakt aan een advocaat. Deze aanpak biedt een structuur die het mogelijk maakt de huurder te stimuleren zijn huur te betalen om zo uithuiszetting te voorkomen. Bij niet betaling binnen de 5 werkdagen volgend op de aanmaning wordt een administratieve boete van 5 euro aangerekend. Als de huurder niet ingaat op de tweede aanmaning wordt de openstaande schuld nogmaals verhoogd met 10%. De visitatiecommissie waarschuwt dat hierdoor de openstaande schuld toeneemt, waardoor de afbetalingskans verkleint en bijgevolg de kans op uithuiszetting verhoogt. Huurders hebben de mogelijkheid om bij elke stap een afbetalingsplan af te spreken. De maatschappelijk werker heeft het mandaat dit plan te onderhandelen. Mits een akkoord van de raad van bestuur is zelfs een afbetalingsplan mogelijk nadat de vrederechter de ontbinding van de huurovereenkomst heeft uitgesproken . Tweewekelijks wordt een overzicht van de probleemdossiers (huurachterstand, verwaarlozen van de woning, … ) aan het OCMW bezorgd. Het OCMW nodigt deze huurders uit voor een gesprek. Huisbezoeken worden niet gepland, omdat dit volgens het OCMW weinig resultaat biedt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 20 VAN 41

Elk kwartaal overlegt de SHM met de sociale dienst van het OCMW, waarbij de individuele dossiers van huurders die mogelijk een uithuiszetting riskeren (huurachterstand, woningonderhoud) worden besproken. Hierbij worden gezamenlijk acties afgesproken. Huurders met meerdere problemen worden mogelijk verder opgevolgd door de woonbegeleidster van het CAW (project woonbegeleiding, zie OD. 4.2. en 4.4.). Het OCMW en de sociale dienst van de SHM omschrijven de onderlinge samenwerking als goed. Het OCMW stelt dat door deze samenwerking het aantal uithuiszettingen hierdoor beperkt wordt (zie verder). De maatschappelijk werkster neemt regelmatig telefonisch contact met de huurders met huurachterstand. Indien zij geen gehoor vindt, gaat ze op huisbezoek. De visitatiecommissie vindt dit huisbezoek belangrijk, temeer omdat het OCMW aangeeft deze stap niet te zetten. Een huisbezoek biedt een belangrijke mogelijkheid om het probleem te detecteren, bespreekbaar te maken, en zo (samen naar) een oplossing te zoeken. De visitatiecommissie adviseert het huisbezoek uitdrukkelijk op te nemen in de uitgeschreven procedure. Als de Heibloem ondanks alle inspanningen besluit het huurcontract te beëindigen wegens huurachterstand zal de SHM een verzoek tot ontbinding voorleggen aan de vrederechter. In andere situaties wordt overgegaan wordt het systeem van een opzeg wegens ‘ernstige of blijvende tekortkoming met betrekking tot de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst’ gebruikt. Als de huurder tegen het einde van deze opzegperiode van drie maanden geen aanstalten maakt de woning te verlaten, wordt het dossier alsnog voorgelegd aan de vrederechter. Volgens het jaarverslag 2011 beval de vrederechter in dat jaar 4 uithuiszettingen van huurders van de SHM. Hiervan werd één uithuiszetting niet uitgevoerd, de overige 3 huurders zijn vertrokken. De visitatiecommissie raadt de SHM aan de redenen van beëindiging van de huurovereenkomsten te registreren, ongeacht of het initiatief van de SHM dan wel van de huurder uitgaat. Tevens adviseert de commissie om het debiteurenreglement periodiek te evalueren en dit samen met de partners OCMW en CAW, om zo de samenwerking en permanente afstemming verder te optimaliseren. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed Mede door de beperkte schaalgrootte en door de opgebouwde kennis over de huurders heeft De Heibloem een vrij goed beeld van haar huurders en de mogelijke problemen. Traphalvergaderingen maken de opvolging van de afspraken mogelijk. Bij problemen volgt een gesprek met OCMW en politie. Het project ‘woonbegeleiding’ maakt de begeleiding van huurders met een afwijkende wooncultuur mogelijk. De SHM heeft weinig concentratiewijken. Bij het conceptueel uittekenen van nieuwe woningen wordt rekening gehouden met mogelijke samenlevingsproblemen. De SHM zet hier dan ook een goede prestatie neer. De SHM beschikt over een vrij overzienbaar woningpatrimonium, dit binnen één gemeente, verspreid over overwegend kleine complexen. Huurders verlaten zelden de maatschappij, op een aantal (vooral kleinere) woningen na is de verhuisfrequentie vrij beperkt. De medewerkers van De Heibloem hebben dan ook een vrij goed zicht op de huurderspopulatie. De maatschappelijk werker tracht de huurders jaarlijks te bezoeken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 21 VAN 41

In samenwerking met het OCMW en het CAW werd het project ‘woonbegeleiding’ opgestart. De loonkosten van een halftijdse begeleider wordt door de SHM en door het OCMW gedragen, de begeleider zelf wordt toegevoegd aan het team van het CAW De Kempen. Deze maatschappelijk werker kan vier huurders van de SHM en vier huurders van het OCMW een intensieve begeleiding (preventieve huurbegeleiding) aanbieden, vooral toegespitst op wooncultuur en leefbaarheid. SHM, OCMW en CAW zijn zeer tevreden over deze samenwerking en over de resultaten van de begeleiding, maar betreuren dat slechts een beperkt aantal huurders kunnen worden opgevolgd. Waar bewoners een traphal delen wordt periodiek een korte vergadering georganiseerd. Hier wordt gepolst naar mogelijke problemen en de afspraken over het onderhoud van de gang overlopen. De afspraken worden door de maatschappelijk werker in een kort verslag gegoten en aan de huurders bezorgd. Deze vergaderingen zijn vooral gericht op controle en het maken van de nodige afspraken. Als er toch een leefbaarheidsprobleem opduikt, wordt dit besproken met de wijkpolitie, het OCMW en eventuele andere relevante diensten en een actieplan vastgelegd. De SHM besteedt veel aandacht aan de controle van het onderhoud van de (voor)tuinen door de bewoners. Dit verwaarlozen kan immers wijzen op andere problemen. Omwille van het landelijk karakter van de gemeente wordt de SHM niet vaak geconfronteerd met leefbaarheidsproblemen. Ook door vanaf het conceptueel uittekenen van de woning en omgeving rekening te houden met mogelijke samenlevingsproblemen wordt de kans hierop beperkt. Zo opteert de SHM zoveel mogelijk voor een aparte ingang voor ieder gezin, bijvoorbeeld door duplexwoningen te bouwen. De sociale controle op de omgeving wordt verhoogd door de terrassen van de woningen strategisch te plaatsen en door tussen de woningblokken publieke voet- en fietsdoorgangen te voorzien. Het mengen van wonen met andere functies (bv. bibliotheek ’t Ven) geeft bijkomende beweging. De SHM bouwt bewust kleinschalig en inbreidingsgericht. De laatste 9 gerealiseerde / te realiseren projecten telden gemiddeld 16 wooneenheden, met het project ’t Ven – Frans Willemstraat als uitschieter (33 wooneenheden). OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van mening dat de SHM De Heibloem onvoldoende de mogelijkheden overweegt om bewoners te betrekken bij de werking, of om een bewonerswerking te stimuleren of te ondersteunen. Nochtans kan een bewonerswerking op meerdere vlakken positieve resultaten geven. Zo kan dit een kanaal vormen om de werking van de huisvestingsmaatschappij beter bekend te maken, om de dienstverlening bij te sturen, de communicatie met de huurders af te stemmen en om de aanwezigheid (ogen en oren) in de wijken te verzekeren. Volgens de huurders en welzijnsdiensten is de sociale dienst te eenzijdig gericht op controle. Daarom aarzelen sommige huurders met de maatschappij contact op te nemen, en nemen ze dikwijls de omweg via een externe welzijnsorganisatie. Huurders die via een welzijnsorganisatie met de SHM contact opnemen zijn volgens de SHM meestal klanten van die welzijnsorganisatie. Zij hebben op zeer regelmatige tijdstippen contact met elkaar waardoor het ook normaal is dat zij zaken aankaarten via hun contactpersoon. Vaak merkt de SHM ook dat de huurder reeds de melding bij de SHM heeft gedaan om daarna dezelfde melding te ontvangen via vb. het OCMW. DE SHM heeft met het OCMW de afspraak dat zij dit via mail of telefoon mogen doorgeven zodat ook zij op de hoogte gehouden worden van de genomen stappen. Er zijn weinig of geen aanzetten


om bewoners actief te betrekken bij de werking van de SHM of bij de organisatie van het beheer van de wijken. De aanpak van de SHM is vooral individueel gericht. Toch neemt de SHM het initiatief tot een aantal groepsgerichte werkingen, waaruit mogelijkerwijs een bewonersgerichte werking kan groeien :  Reeds een aantal jaren worden huurders verzameld rond het systeem van de energiejacht (zie OD 2.2.).  Jaarlijks wordt een wedstrijd voor het mooist verzorgde voortuintje georganiseerd, waarbij een prijs wordt uitgereikt. Huurders geven aan dat deze aandacht werkt, en de buren meer aandacht besteden aan de verzorging van hun tuin.  Bij renovatieprojecten worden de zittende huurders in een vroeg stadium geïnformeerd en de plannen in groep toegelicht De halfjaarlijkse nieuwsbrief biedt informatie voor alle huurders. De visitatiecommissie raadt aan om hier een aantal huurders bij te betrekken, waardoor het een product van en voor huurders wordt. Huurders stellen dat een systeem van een huurder-contactpersoon in iedere wijk de communicatie kan verbeteren. Deze ‘wijkbeheerder’ vormt dan de brug naar de SHM en naar een actieve bewonerswerking. Een tiental jaren geleden organiseerde de gemeente een bewonersbevraging van alle ‘Olenaars’. Ook hieruit kwam de vraag naar een bewonerswerking met wijkcontactpersonen. Dit toont ook aan dat er reeds geruime tijd een draagvlak bestaat om bewoners meer te betrekken OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De SHM verbergt zich niet achter het klein aantal woningen of de kleine personeelsequipe om zo geen sociale dienst op te starten. Ze nam samen met een buur-SHM het initiatief een maatschappelijk werker in dienst te nemen. De samenwerking tussen de sociale dienst en het OCMW resulteerde ondertussen in het bijkomende project ‘woonbegeleiding’. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goede prestaties neerzet omdat ze efficiënte, effectieve en creatieve oplossingen bedacht om de vereiste sociale basisbegeleidingstaken te kunnen uitvoeren. Een vijftal jaren geleden namen de twee kleine buur-SHM’s Heibloem en Eigen Haard (Herentals) het initiatief om een sociale dienst op te richten en hiertoe samen een maatschappelijk werker aan te werven. De maatschappelijk werkster wordt halftijds tewerkgesteld in iedere SHM. Dit maakt het mogelijk om de nodige expertise op te bouwen en efficiënt in te zetten. Deze praktijk kan als voorbeeld staan voor andere huisvestingsmaatschappijen die door een beperkte schaalgrootte niet de nodige expertise omtrent sociale taken, boekhouding of bouwtechnische aspecten in huis kunnen halen. De visitatiecommissie wijst erop dat dit gezamenlijk initiatief en samenwerking tussen twee SHM’s nog een bijkomende meerwaarde zou krijgen als beide SHM’s zouden opteren voor het gebruik van een zelfde huurdersregistratiesysteem. De maatschappelijk werkster staat in voor de individuele begeleiding van de huurders, het opvolgen van de huurbetalingen, intake van de nieuwe huurders, de opmaak van huurcontracten, voor de thematische vergaderingen en activiteiten met de huurders (zie OD 4.2. en 4.3.) en voor VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 23 VAN 41

de contacten met welzijn- en woondiensten in de gemeente en de regio. Het inschrijven van kandidaat-huurders, de huurprijsberekening en de berekening van kosten en lasten wordt opgenomen door een administratief medewerker. Samen staan ze in voor de dagelijkse permanentie. De sociale dienst organiseert de toewijzing van de woning. Ze contacteert de kandidaat-huurder en zorgt dat deze de aangeboden woning kan zien. Eens de nieuwe huurder geselecteerd geeft de maatschappelijk werkster uitleg bij het huurcontract, de huurdersverplichtingen en de verwachtingen van de SHM. Het overhandigen van de sleutels, de introductie in de woning, opmaken van de intredende plaatsbeschrijving en het opmeten van de meterstanden ligt in handen van de directeur. Een tweetal maanden na de inhuizing bezoekt de maatschappelijk werkster de nieuwe huurder, toetst of er geen problemen zijn, overhandigt en overloopt samen met de huurder de huurdersmap. Afhankelijk van de bevindingen van dit huisbezoek worden nieuwe afspraken gemaakt. De visitatiecommissie vindt dan ook dat deze dienst de basisbegeleidingstaken effectief opneemt. Het project ‘woonbegeleding’ geeft bijkomende mogelijkheden voor het begeleiden van huurders met meerdere problemen (zie OD. 4.2.). Het gaat vaak om probleemsituaties die de mogelijkheden van de sociale dienst van de SHM en de taak van de huisvestingsmaatschappij overstijgen. Dit samenwerkingsproject tussen CAW, OCMW en SHM vormt een positieve aanvulling op de samenwerking die de SHM tout-court met het lokale OCMW heeft (zie ook OD 4.2.) Periodiek worden bijkomende huisbezoeken georganiseerd. De maatschappelijk werkster stelt bij voorkeur jaarlijks elke huurwoning te willen bezoeken. Maar om binnen het beschikbare tijdbestek te blijven, richt ze zich prioritair op de huurders waar ze een hogere kans tot problemen ziet of op huurders waar men twijfelt of ze zich (kunnen) houden aan de huurdersverplichtingen. De SHM en het OCMW vinden het belangrijk dat de woningzoekende op de wachtlijst blijft ingeschreven. Bij de tweejaarlijkse actualisatie van de kandidaat-huurders wordt het OCMW betrokken, opdat het risico dat woningzoekenden ‘vergeten’ hun kandidatuur te bevestigen wordt beperkt. Woningzoekenden in Olen kunnen beroep doen op een gemeentelijke huurtoelage, dit op voorwaarde dat ze op de wachtlijst van de SHM staan (en blijven) ingeschreven. Zo komen deze woningzoekenden op termijn in aanmerking voor de huurpremie van het Vlaams Gewest, waarna de lokale tegemoetkoming vervalt. De huurdersmap biedt de huurder een pakket aan informatie én een systeem om belangrijke documenten te bundelen. Hierin zit onder meer informatie over de brandverzekering, het reglement van inwendige orde, een overzicht van het onderhoud en herstellingen ten laste van de huurder, info over afvalselectie en –ophaling, enzovoort. In de gesprekken stelde de visitatiecommissie vast dat de huurders de map kennen. De huurders signaleren dat de hierin aangeboden informatie soms te omvattend is of in te moeilijke taal is opgesteld. De visitatiecommissie vindt deze huurdersmap een goed initiatief. Vooral dat in deze map alle belangrijke documenten verzameld blijven – huurcontract, plaatsbeschrijving, EPC-attest, brandverzekering – wordt gewaardeerd. De visitatiecommissie adviseert de SHM de mogelijkheid te overwegen om een deel van de informatie bondiger te maken, waardoor het risico op ‘overload’ en achterhaalde informatie daalt. Over bijvoorbeeld de bijwoning, het verbouwen van de woning of over de aankoop van de woning wordt vrij juridisch-technische informatie en aanvraagformulieren verstrekt. Dit kan volgens de visitatiecommissie beperkt blijven door bijvoorbeeld te verwijzen naar bijkomende informatie beschikbaar op het kantoor van de SHM of VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 24 VAN 41

op de website. De huurdersmap herbekijken samen met een aantal huurders biedt bovendien mogelijkheden tot een grotere huurdersbetrokkenheid. De SHM slaagt er niet altijd in om na de uithuizing de huurwaarborg snel vrij te geven. Voor de vertrekkende huurder is dit echter zeer belangrijk, zeker als hij met een beperkt budget de zware verhuiskosten moet dragen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan de werking hierin te verbeteren. De visitatiecommissie vindt het lovenswaardig dat De Heibloem de mogelijkheden om in een kleine maatschappij een professionele sociale dienst uit te bouwen goed gebruikt. Het is belangrijk dat deze sociale dienst het contact vormt tussen de huurder en de SHM. Daarom raadt de visitatiecommissie aan om de mogelijkheid te overwegen om de plaatsbeschrijving en de eerste rondleiding in de nieuwe woning van elkaar los te koppelen, waardoor dit laatste ook bij de sociale dienst komt te liggen. De maatschappelijk werkster krijgt zo de kans om de huurder vanaf het begin te wijzen op en bij te staan in het gebruik van de woning (zoals het verwarmingssysteem) en zich te profileren als aanspreekfiguur en steun in het wonen in een sociale huurwoning.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De Heibloem beschikt over een de procedure huurderachterstand en brengt deze ook goed in de praktijk. Hierbij werkt ze actief samen met het OCMW. Mede doordat het patrimonium overzienbaar is, kan de SHM tijdig inspelen op mogelijke leefbaarheidsproblemen. Bij de bouw van woningen en appartementen wordt reeds rekening gehouden met mogelijke samenlevingsproblemen. De SHM beschikt over een actieve sociale dienst. De visitatiecommissie is wel van mening dat de SHM De Heibloem nog onvoldoende de mogelijkheden benut om bewoners te betrekken bij de werking, en een bewonerswerking te stimuleren of te ondersteunen.


4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de financiële leefbaarheid van de SHM globaal als goed aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2007-2011. Ook in de jaren 2012, 2013 en 2014 wordt op basis van de prognoses verwacht dat de financiële leefbaarheid goed blijft. Of de exploitatie van het patrimonium bijdraagt aan het versterken van de financiële positie van een SHM, wordt gemeten aan de hand van twee financiële ratio’s: de netto vrije cash flow uit de gewone bedrijfsoefening en de netto vrije winstmarge. De netto vrije cashflowmarge uit de gewone bedrijfsoefening geeft aan of de periodieke inkomsten volstaan om de periodieke uitgaven te dekken. Als de inkomsten lager zijn dan de uitgaven is het kengetal hoger dan 1. De ratio mag volgens de norm niet meer dan 0,85 bedragen. In 2011 bedroeg deze ratio 0,85 voor De Heibloem. Tijdens de periode 2007-2011 voldeed deze ratio steeds aan de norm, behalve in 2009. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsoefening moet volgens de norm minimum 0 bedragen. De visitatiecommissie stelt vast dat de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsoefening in de periode 2007-2009 nog ruim aan de norm voldeed. In 2010, 2011 en 2012 was deze marge voor de SHM niet alleen dalend maar zelfs negatief. Op dit vlak droeg de exploitatie van het patrimonium dus niet bij aan het versterken van de financiële positie van de SHM in 2010 en 2011. De oorzaak voor de negatieve winstmarge voor de gewone bedrijfsoefening is volgens De Heibloem te wijten aan een grote provisie voor groot onderhoud en herstellingen (dakisolatie) in deze periode. Voor 2013 en 2014 is de prognose voor de winstmarge voor de gewone bedrijfsoefening opvallend positief en draagt ze opnieuw bij aan de versterking van de financiële positie van de SHM. De SHM geeft in het jaarverslag overigens aan dat het verlies in 2011 te wijten is aan uitzonderlijke verliezen als gevolg van andere afschrijvingsregels: woningen die op 31 december 2010 progressief afgeschreven werden, moeten vanaf het boekjaar 2011 lineair worden afgeschreven. De visitatiecommissie duidt erop dat de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsoefening niet wordt beïnvloed door deze uitzonderlijke afschrijvingen. Of een SHM beschikt over een financiële positie die haar in staat stelt om te voldoen aan de financiële verplichtingen die voortkomen uit een adequate uitbating, onderhoud, renovatie en uitbreiding van haar patrimonium wordt gemeten aan de hand van de gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin. Deze ratio moet minimum 1 bedragen. Tijdens de periode 2007-2011 stelt de visitatiecommissie een indrukwekkende stijgende lijn vast: van 0,65 in 2007 tot 6,4 in 2011. De solvabiliteitsratio is een vierde financiële ratio, die de financiële leefbaarheid van een sociale huisvestingsmaatschappij evalueert: de solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan. Een solvabiliteit van 10% wordt minimaal geacht. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een sociale huisvestingsmaatschappij wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de maatschappij: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio 9% bedroeg in 2011.


OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing van de SHM als goed omwille van een gunstige verhouding tussen de werkingskosten en de geboden dienstverlening, de gunstige verhouding tussen de onderhoudskosten en de kwalitatieve staat van het patrimonium, omwille van de verwaarloosbaar lage leegstand van het patrimonium en omwille van de resultaten van de SHM bij het beperken van de meerkosten (bij renovatie). Met betrekking tot de werkings- en onderhoudskosten bevindt de SHM zich bij de 50% zuinigste SHM’s. Om deze naakte kosten te kunnen duiden, linkt de visitatiecommissie ze enerzijds aan het aanbod van de dienstverlening en anderzijds aan de staat van het patrimonium. Ondanks de kleinschaligheid van deze SHM stelt de visitatiecommissie vast dat de SHM een volwaardige dienst aanbiedt met onder meer een maatschappelijke medewerker ter ondersteuning van het sociaal beleid en een medewerker voor het onderhoud van het patrimonium. De Heibloem heeft sinds een vijftal jaren een maatschappelijk medewerker aangeworven om haar activiteiten m.b.t. het sociale luik beter uit te werken. De maatschappelijk medewerker werkt 0,5 VTE voor de Heibloem en 0,5 VTE voor de SHM Eigen Haard (Herentals). De visitatiecommissie vindt het een goede praktijk dat twee kleinere SHM slim inzetten op de uitbouw van hun sociale dienst door een personeelslid te delen. De visitatiecommissie voelt aan dat de huidige personeelsbeschikbaarheid voor de sociale taken en voor het onderhoud aan uitbreiding toe is en beveelt de SHM aan na te gaan welke taken prioritair moeten toenemen in het kader van haar dienstverlening. De visitatiecommissie geeft in dit verband ook mee dat een hogere inzetbaarheid van het personeel niet alleen door personeelsuitbreiding kan bereikt worden, maar dat ook het inschakelen van tijdelijke medewerkers via insourcing of uitbesteding hiertoe kan bijdragen. De visitatiecommissie stelt ook vast dat de SHM indirect inzet op sociale woonbegeleiding: de SHM financiert in een samenwerkingsverband met het OCMW en het CAW de helft van de kosten van een halftijdse medewerker voor sociale woonbegeleiding. Deze medewerker behartigt de behandeling van vier woonbegeleidingsdossiers voor het OCMW en evenveel voor de SHM. De leegstand is verwaarloosbaar klein: er is geen structurele leegstaand en de frictieleegstand bedraagt minder dan een kwart percent. Voor de renovatiewerken was het totaal aan effectieve meerwerken (na oplevering) lager ten opzichte van het aanbestedingsbedrag. Voor nieuwbouwprojecten zijn er geen data omdat de SHM in de afgelopen jaren onvoldoende nieuwe woningen heeft opgeleverd. De visitatiecommissie vroeg de bouwen meerkosten op m.b.t. het recent renovatie- en nieuwbouwproject ’t Ven. In dit project blijken wel (substantiële) meerkosten te zijn. De visitatiecommissie is van mening dat ze geen globaal oordeel kan vellen over meerwerken voor nieuwbouwprojecten omdat er te weinig nieuwe projecten waren en omdat de analyse van één project statistisch onvoldoende relevant is. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed In percent van de aan de huurders gefactureerde bedragen behoort de huurdersachterstal van De Heibloem in 2011 bij de 50 procent laagste van alle SHM’s. Als de SHM via een vergelijking van inkomens van verschillende jaren verschillen detecteert, onderzoekt ze mogelijke sociale fraude verder. Voor domiciliefraude hanteert de SHM een dubbel spoor: ze geeft bij de aanvang van het huurcontract een uitgebreide toelichting van de regels en de eventuele sancties en ze spoort de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 27 VAN 41

vermoedelijke domiciliefraude op via goede contacten met de wijkagenten en via andere aanwijzingen (zelf of via andere contacten). De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed scoort voor deze doelstelling. De Heibloem heeft de procedure voor de huurdersachterstal enkele jaren geleden op punt gezet. Deze procedure wordt beschreven bij OD 4.1. De strengere en consequente aanpak, waarbij kort op de bal wordt gespeeld, rendeert: waar de huurdersachterstal in de periode 2008-2010 rond de 3 procent bedroeg, was dit in 2011 gezakt tot 1,46 procent. Hiermee bevindt de SHM zich net niet bij de 25 procent best presterende SHM’s. Met het oog op het detecteren van sociale fraude vergelijkt de SHM jaarlijks de inkomens van verschillende jaren, neemt contact op met diverse diensten, zoals het OCMW, voor bijkomende informatie, confronteert de huurder met de bevindingen en doet ook een voorstel aan de huurder om de huurprijs desgevallend (retroactief) te regulariseren. Voor de aanpak van domiciliefraude gaat de SHM in de eerste plaats preventief te werk door de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk te maken dat de woning enkel mag betrokken worden door de personen die deel uitmaken van het gezin en dat elke wijziging in de gezinssamenstelling schriftelijk moet gemeld worden. De SHM licht ook de sancties toe bij het niet opvolgen van deze huurdersverplichtingen. De huurdersverplichtingen worden ook vermeld in het reglement van interne orde en herstellingen en huurschade van De Heibloem. De visitatiecommissie suggereert om de regels hierrond ook af en toe te herhalen in communicatie met huurders. Bij vermoeden van domiciliefraude tracht de SHM zoveel mogelijk gegevens te verzamelen: ze laat onder andere door een wijkagent vaststellen dat er zeer vaak een wagen geparkeerd staat die niet van de huurder is, ze bevraagt de omwonenden en doet zelf vaststellingen bij huisbezoek. In geval van domiciliefraude ontvangt de huurder een brief met het verzoek zijn situatie te regulariseren binnen een bepaald tijdsbestek. Indien de bijwoner niet voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden dient hij de woning te verlaten zoniet wordt een huuropzeg gegeven. De Heibloem geeft aan dat het zeer moeilijk is om harde bewijzen te verzamelen m.b.t. het onrechtmatig bijwonen. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM geen grote aanwezigheid in de wijken vertoont om zelf domiciliefraude op te sporen. Wel tracht de SHM minimum één keer per jaar elke woning te bezoeken. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De Heibloem gebruikt een financieel planningsinstrument, dat door de VMSW ontwikkeld werd. Het bevat niet alleen informatie over nieuwbouw- en renovatieprojecten (bestaande en geplande en dit zowel globaal als per project) maar ook over de personeelskosten (voor algemene werking en voor het onderhoud in eigen regie) en over onderhoudskosten. Dit overzichtelijk plan wordt periodiek geactualiseerd en jaarlijks besproken op de raad van bestuur. Omdat de SHM het plan als een beleidsinstrument gebruikt, is de visitatiecommissie van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze OD. De SHM gebruikt het door de VMSW ontwikkeld financieel planningsinstrument met een tijdshorizon van tien jaar. Het financieel plan geeft een globaal beeld weer van de investeringen (projecten), de personeelskosten en de onderhoudskosten. Het plan houdt rekening met de impact van bestaande en nieuwe projecten. Ook het onderhoud van het patrimonium wordt in het financieel plan geïntegreerd, met een onderscheid tussen klein en groot onderhoud. De visitatiecommissie adviseert hierbij wel aan een beter onderbouwd onderhoudsplan op te stellen, dat gestoffeerd wordt aan de hand van een performante patrimoniumscreening (zie ook PV 2). De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 28 VAN 41

SHM beschikt over een eigen onderhoudsman: de kosten voor het eigen beheer van het patrimonium worden netjes afgescheiden van de algemene personeelskosten. Door de bundeling van alle relevante kosten en opbrengsten beschikt de SHM over een goed beeld over haar financiële positie. De SHM gebruikt het financieel planningsinstrument bij elke beleidsbeslissing. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat De Heibloem goede prestaties levert in haar streven om naar een echte woonmaatschappij te evolueren omdat ze actief deelneemt aan het woonoverleg, omdat ze zelf al – weliswaar beperkt – sociale koopwoningen en sociale kavels heeft aangeboden en omdat ze samenwerkt met de SHM Eigen Haard in Herentals, met het SVK-ISOM, eveneens gevestigd te Herentals en met het CAW Kempen voor de uitbouw van haar sociaal beleid. De SHM neemt actief deel aan het woonoverleg. De band tussen de gemeente en de SHM is zeer goed. Beiden zijn op elkaar aangewezen omdat de gemeente alleen op De Heibloem een beroep kan doen voor de realisatie van sociale huurwoningen en omdat het werkgebied van de SHM beperkt is tot de gemeente Olen. Het Kempens Woonplatform, de Intercommunale Ontwikkelingsmaatschappij voor de Kempen, zit het woonoverleg voor. Thema’s die aan bod komen op het lokaal woonoverleg zijn: concrete projecten, het BSO, de woonzorgzone, de woonbehoeftenstudie, de problematiek van de netto instroom van inwoner, de eventuele inzet van onbebouwde percelen, de problematiek van vervangingsbouw, … De samenwerking met het SVK–ISOM is vrij recent maar heeft geleid tot instroom van SVKhuurders naar De Heibloem. De SHM heeft in 1987 voor het eerst zelf sociale kavels aangeboden (11). In de periode 20092013 werden 19 sociale kavels aangeboden. Op korte en middellange termijn plant ze evenwel geen bijkomende sociale kavels te realiseren. In verband met de sociale kavels, die de SHM aanbood, stipt de visitatiecommissie aan dat de SHM zorgde dat de bouw op de kavels met het oog op een zekere vorm van coherentie aan bepaalde voorwaarden voldeed. De visitatiecommissie vindt dit positief omdat een coherente bouwstijl bij kavels vaak ontbreekt en de wijk daardoor ontsiert. De Heibloem is één van de partners van Komie Geire. Dit voormalige parochiecentrum wordt sinds januari 2013 omgebouwd tot het lokaal dienstencentrum. Er zijn verschillende organisaties (sociale huisvestingsmaatschappij De Heibloem, de parochie Sint-Martinus, het woonzorgcentrum vzw Huize De Sterrewijzer, diverse professionele thuiszorgorganisaties,…) die aanvullende en ondersteunende diensten in en aan het dienstencentrum zullen bieden. Komie Geire moet een ontmoetingsplaats worden voor jong en oud waar bewoners terecht zullen kunnen voor allerlei activiteiten, een sociaal café en sociaal restaurant, info-momenten,... De klemtoon ligt niet op ‘zorgnood’, maar op zorg, ontmoeten en ondersteunen. De groeikansen voor De Heibloem m.b.t. de realisatie van sociale huurwoningen op korte en middellange termijn zijn beperkt: het BSO sociale huur is al gerealiseerd en de lokale beleidsverantwoordelijken vinden bijkomende sociale huurwoningen bovenop het quotum van het BSO sociale huur niet wenselijk. De SHM heeft in 2004 zelf sociale koopwoningen gerealiseerd. De visitatiecommissie heeft vernomen dat de kansen voor De Heibloem om sociale koopwoningen te realiseren erg klein zijn omdat de lokale beleidsverantwoordelijken voor het aanbod van sociale koopwoningen een beroep doen op de SHM Kleine Landeigendom Zuiderkempen, wiens kernactiviteit het is om sociale koopwoningen te bouwen. De SHM lijkt dus op het vlak van aanboddiversificatie strop te zitten en niet te kunnen doorgroeien tot een grotere SHM. De Heibloem staat open voor de uitbreiding van haar werkgebied naar omliggende VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 29 VAN 41

gemeenten, maar stelt daar bij dat de omliggende gemeenten reeds tot het werkgebied behoren van andere huisvestingsmaatschappijen. De visitatiecommissie is bezorgd dat de bouwvaardigheden en het netwerk van de SHM door die mogelijke standstill dreigt af te kalven. De Heibloem beschikt over een kleine ploeg: 2,6 VTE verdeeld over 5 medewerkers. De kleine bezetting – een gevolg van het eerder beperkt woningaanbod – maakt dat de SHM intern niet over alle nodige deskundigheden beschikt. Het gezamenlijk aanwerven van een maatschappelijk werker met de SHM Eigen Haard (Herentals) verbreedde de mogelijkheden tot professionalisering. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief. Ook voor andere deskundigheden zoals boekhouding en bouwtechnische kennis kan een samenwerking met andere SHM’s soelaas bieden. Met deze vorm van effectieve samenwerking zet de SHM een stap naar een bredere woonmaatschappij. Daarnaast heeft de Heibloem in een samenwerkingsverband met het OCMW en het CAW geïnvesteerd in een medewerker sociale woonbegeleiding, die formeel geplaatst is bij het CAW. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM over een goed systeem van interne controle beschikt. De procedures zijn niet alleen uitgeschreven maar zijn ook gekend door de personeelsleden. Hoewel het toepassen van functiescheiding m.b.t. bepaalde activiteiten niet evident is in een maatschappij met een kleine personeelsbezetting, slaagt De Heibloem daar toch in. De SHM heeft ook een deontologische code voor het directiecomité en de raad van bestuur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. De SHM heeft een document ‘intern beheer’ opgesteld waarin het organogram wordt opgenomen, waarin het personeelsbeleid summier wordt vermeld, waarin alle procedures worden uitgeschreven en waaraan de deontologische code voor het directiecomité en de raad van bestuur zijn toegevoegd. De visitatiecommissie heeft via een bevraging kunnen vaststellen dat de personeelsleden de procedures kennen. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een proces af te werken, wordt meestal gewaarborgd. Voor kleinere aankopen werkt men met een lijst van vaste aannemers waar iedereen bestellingen kan plaatsen zonder de voorafgaande handtekening van de eindverantwoordelijke. De controle gebeurt dan nadien waarbij steeds eindverantwoordelijke dient goed te keuren. De visitatiecommissie adviseert dergelijke impliciete delegatie te formaliseren in een officieel delegatiekader.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De visitatiecommissie heeft bij de SHM De Heibloem onder meer aan de hand van het gebruik van een aantal nieuwe managementtechnieken, netwerking en het leren uit klachten een bereidheid tot verbetering van de interne werking vastgesteld en geeft een goede beoordeling voor deze operationele doelstelling. De SHM heeft vooralsnog nog geen volledige zelfevaluatie gedaan. Ze heeft wel al delen van de eigen werking geanalyseerd en bijgestuurd. Een voorbeeld van een verbeteractie door de jaren heen is het maximaliseren van de polyvalente inzet van de personeelsleden, de directeur inclusief. Iedereen is back-up van iemand anders. In een kleine organisatie is polyvalentie een noodzaak voor een goede dienstverlening. Het aantal medewerkers van De Heibloem is niet alleen beperkt, VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE HEIBLOEM PAGINA 30 VAN 41

ook werkt met uitzondering van de directeur geen enkel personeelslid voltijds. De visitatiecommissie adviseert de SHM een zelfevaluatie te maken waarbij kansen en bedreigingen (bv beperkte groeikansen), sterktes en zwaktes (bv te weinig bouwtechnisch onderlegd personeel) aan bod komen om van daaruit een visie op de verschillende (meetbare en tijdgebonden) organisatiedoelstellingen concreter te maken, er een actieplan aan te koppelen en mechanismen in te bouwen die de nodige acties opvolgen en kunnen bijsturen. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM beleidsmatige verbeteringen doorvoert naar aanleiding van klachten. De SHM heeft een procedure voor meldingen en een procedure voor klachten in het kader van het klachtendecreet. In het meldingsformulier kunnen verschillende rubrieken ingevuld worden: herstellingen, huurdersproblemen en klachten. De rubriek huurdersproblemen wordt verder opgedeeld in onderhoud, lawaaihinder en conflicten. Aan de hand van deze categorieën verzamelt de SHM informatie over haar werking die ook aanleiding geeft tot gewijzigde beleidskeuzes. Naar aanleiding van een klacht in verband met het lang uitblijven van de uitvoering van een herstelling door een externe firma, heeft de SHM de procedure aangepast. Als een externe firma werken uitvoert bij een huurder, wordt steeds een werkbon opgesteld, die de SHM doorfaxt naar de betreffende firma en die wordt afgetekend door de huurder na de beëindiging van de werken. Vroeger werden de werkbonnen onvoldoende gemonitord. Nu contacteert de SHM de firma als ze voor werkbonnen na een maand nog geen factuur heeft ontvangen. Op die manier informeert de SHM bij de betreffende firma naar de stand van zaken van de geplande werken. De SHM stelt dat meestal de herstellingen afgerond zijn maar dat de aannemer deze nog niet gefactureerd. Bij het langer uitblijven van herstellingen is dit volgens de SHM vaak het gevolg van een bestelling vb. binnendeuren die op maat moeten besteld worden. Deze bestellingen hebben dan tot gevolg dat het afhandelen van de herstelling langer duurt. De visitatiecommissie stelde vast dat de functieomschrijvingen zoals vermeld in het document “intern beheer” onvolledig zijn. De opdrachten en taakinvulling van de onderhoudsman ontbreken bijvoorbeeld. De visitatiecommissie adviseert om een functiebeschrijving op te stellen voor de onderhoudsman. Het valt op dat zeer veel taken aan de directeur worden toevertrouwd. Dit valt grotendeels te verklaren door de kleinschaligheid en de ervaring van de directeur. De SHM is in 2012 gestart met evaluatie- en planningsgesprekken. De visitatiecommissie suggereert om de taakverdeling en –invulling te laten evolueren samen met de opgebouwde competenties. De SHM bevestigt dat er twee keer per jaar een formele personeelsvergadering is en dat er sinds 2012 ook evaluatie- en functioneringsgesprekken werden ingevoerd. De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en up-to-date te houden. Er wordt onder meer systematisch deelgenomen aan de informatiesessies georganiseerd door de VMSW, … De directeur zoekt bovendien ook naar opleidingen op maat van de medewerkers, zoals de cursus ‘hoe omgaan met huurschade’, een cursus elektriciteit en sanitair, … De SHM signaleert dat richtlijnen en handboeken in het kader van nieuwe regelgeving soms te laat wordt aangereikt. In combinatie met een scherpe timing van de inwerkingtreding van deze regelgeving bezorgt dit een kleinere sociale huisvestingsmaatschappij soms moeilijkheden. De medewerkers moeten dan op een zeer korte tijd de nieuwe regels instuderen en vertalen naar de huurders. Ook stelt de SHM vast dat er in dat licht soms ook onvoldoende tijd is om de software te laten aanpassen. De visitatiecommissie beveelt het beleid aan alle informatie met betrekking tot nieuwe regelgeving tijdig aan te leveren aan de sociale huisvestingsmaatschappijen zodat ze die optimaal kunnen verwerken en een goede service kunnen aanbieden aan de klanten.


PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: Goed Op het gebied van interne werking en financiële leefbaarheid levert de SHM goede prestaties. Ze doet het goed op het vlak van de beheersing van de werkings- en onderhoudskosten, de interne controle, de beperking van sociale en domiciliefraude en huurdersachterstallen en de financiële leefbaarheid zit goed. De maatschappij werkt onder meer samen met de SHM Eigen Haard in Herentals, met het SVKISOM in Herentals en met het CAW Kempen voor een betere uitbouw van haar sociaal beleid. De SHM netwerkt met andere SHM’s om ervaring en kennis te delen. De SHM heeft - zij het beperktsociale kavels en koopwoningen aangeboden. Met betrekking tot de eigen werking en organisatie maakt ze gebruik van moderne managementmiddelen: ze heeft functiebeschrijvingen opgesteld en is sinds 2012 begonnen met evaluatie- en planningsgesprekken. De Heibloem is dus bereid tot verandering en verbetering van de eigen werking.


4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: Goed De visitiatiecommissie is van oordeel dat De Heibloem haar burgers snel en duidelijk informeert via de nieuwsbrief en bewonersvergadering. De Heibloem hecht eveneens veel belang aan een goede communicatie door de aannemers van werken naar bewoners toe. Hierdoor wordt een score goed toegekend. De Heibloem verstuurt 2x per jaar een nieuwsbrief aan haar huurders, waarin ze naast een aantal woontips ook eigen projecten voorstelt en informatie geeft over huurprijsherrekeningen en lastenafrekeningen. In deze nieuwsbrief laat men ook bewoners aan het woord, waardoor de betrokkenheid verhoogt. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief. De website van de SHM vormt een onderdeel van de website van de gemeente. Deze website bevat slechts beperkte informatie, en deze informatie is vrij gedateerd. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om een eigen website, los van de gemeente te ontwikkelen, en daarin meer aandacht te besteden voor de diverse doelgroepen (huurders, kandidaat-huurders, diensten). Een website moet complementair worden ingezet bij het streven naar snelle en duidelijke informatieverstrekking aan burgers. Vanzelfsprekend moeten bij het ontwerpen en onderhouden van een website van een SHM de lay-out, de taal en de informatie op de website aangepast zijn aan het specifieke doelpubliek. Een website is ook een uithangbord voor de sociale huisvester waarbij hij best inspeelt op de lokale context in zijn werkgebied. In het verleden werden er door de voorzitter zitdagen georganiseerd. Bedoeling was om het voor de huurders zo nog makkelijker te maken om met de SHM in contact te treden. Dit werd afgeschaft doordat er nauwelijks respons op kwam. . Indien nu iemand een gesprek wenst met de voorzitter wordt er een telefonische afspraak gemaakt.. De huurders bevestigen in het gesprek dat De Heibloem vlot bereikbaar en contacteerbaar is. Door de beperkte personeelsstructuur met deeltijdse functies heeft iedereen een back-up die in de afwezigheid van een medewerker, ervoor zorgt dat huurders ook dan terecht kunnen bij De Heibloem met bepaalde vragen of problemen. Tijdens het gesprekken met de directrice werd geopperd dat De Heibloem communicatie van de aannemer met de huurders zeer belangrijk vindt. Dit kadert eveneens in het streven naar een duidelijke communicatie naar de huurders toe. De Heibloem vindt het belangrijk dat de zittende huurders bij renovatie duidelijk weten wat en wanneer bepaalde renovaties of aanpassingen zullen gebeuren. De Heibloem beschikt niet over grote complexen. Toch worden er bewonersvergaderingen georganiseerd, waarbij de bewoners van een blokje samenkomen om over een aantal praktische huurzaken te spreken en waar onderling afspraken kunnen gemaakt worden. Deze bewonersvergaderingen krijgen een goede respons. Onderwerpen die aan bod komen zijn ondermeer: onderhoud gemeenschappelijke delen, buitenomgeving, samenleving. Tenslotte vormt de huurdersmap een belangrijk en goed instrument waarmee de SHM communiceert met haar huurders. Met beperkte inspanningen kan deze huurdersmap nog een beter communicatiemiddel worden (zie OD. 4.4).


OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: Goed

De SHM krijgt een score goed omdat op basis van de gesprekken blijkt dat de woonactoren bevestigen dat ze snel en voldoende worden geïnformeerd. Tijdens de gesprekken met de welzijnsactoren bevestigden zij dat de Heibloem hen voldoende informeert en dat meer overleg niet nodig is. Bij vragen en administratieve kwesties, huurtoelagen,… krijgt men een goede respons vanuit De Heibloem. Vanuit de welzijnsactoren wordt wel gesuggereerd om nog meer in contact te gaan met de huurders. Zoals gesteld informeert de SHM zowel de huurders als de andere actoren elk snel en duidelijk. De SHM denkt echter nog na over een forum om wonen en welzijn samen met huurders en welzijnsactoren te bekijken als aanvulling op de individuele informatieverspreiding. Dit concept is weliswaar nog in een embryonale fase maar zou kunnen leiden tot een nog betere informatieverspreiding wat de visitatiecommissie een goede zienswijze vindt. De Heibloem informeert automatisch het OCMW wanneer de huurders de afrekening krijgen omdat huurders toch ook het OCMW zullen raadplegen en De Heibloem anticipeert op die manier. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk. Tijdens het visitatieproces informeerde de SHM de visitatiecommissie steeds voldoende en op een vlotte en correcte manier.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: Voor verbetering vatbaar De SHM krijgt een score voor verbetering vatbaar omdat er geen formele tevredenheidsenquête is noch wordt er op een geformaliseerde en gedocumenteerde manier gepeild naar de tevredenheid van de klanten. De SHM krijgt de beoordeling “voor verbetering vatbaar“ voor de doelstelling om de tevredenheid van haar klanten te meten omdat er tot op heden nog geen initiatieven werden genomen door de SHM zelf. Een paar jaar terug heeft de gemeente Olen samen met het OCMW een wel tevredenheidsenquête gedaan waarbij ook het aspect “Wonen in Olen” aan bod kwam maar dit ging niet specifiek over de SHM en wordt dusdanig ook niet gebruikt als sturingsinstrument door De Heibloem. Een structureel tevredenheidsonderzoek kan een bijdrage leveren om de klantgerichtheid van De Heibloem te verbeteren. Dit onderzoek hoeft niet noodzakelijk te gebeuren via een grootschalige enquête, maar ook het geregeld voeren van een constructieve dialoog met huurders en actoren of het aftoetsen van tevredenheid over uitgevoerde klussen kan tevredenheid in kaart brengen. Zoals eerder gesteld in het rapport dient wel benadrukt dat de algemene perceptie aanwezig is dat de klanten tevreden zijn, wat ook in de gesprekken werd gesteld. Een onderzoek zou dit kunnen bevestigen.


PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar De SHM verstrekt duidelijke informatie aan huurders en is voldoende bereikbaar en benaderbaar. Ook de beleidsinstanties worden voldoende snel en voldoende duidelijk geïnformeerd maar de SHM doet vooralsnog geen inspanningen om te peilen naar de klantentevredenheid van de huurders, waardoor de prestaties voor het hele prestatievel als voor verbetering vatbaar beoordeeld worden.


5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen:

1. De visitatiecommissie beveelt aan om een eigen website te ontwikkelen en uit te breiden en daarin meer aandacht te besteden aan de doelgroepen (huurders, kandidaat huurders, diensten,…). De site kan op die manier als informatiekanaal aangewend worden en kan drempelverlagend werken. 2. De visitatiecommissie raadt De Heibloem aan de mogelijkheden te bekijken om bewoners bij de werking te betrekken, en een bewonerswerking te stimuleren of te ondersteunen (zie OD4.3.) want op die manier weet de SHM sneller mogelijke problemen en kan sneller tot oplossingen gekomen worden tussen SHM en huurder. Bijkomend kan dit ook inspelen op de informatievragen van huurders. 3. De Heibloem heeft een eigen regie om herstellingen ten laste van de maatschappij uit te voeren. Ze rekent hiervoor een forfait van 5,00 euro per maand aan. De huurders hebben geen keuze om hiervan af te wijken. De visitatiecommissie adviseert om de huurder uitdrukkelijk de keuze te laten of hij al dan niet in het systeem wens te stappen en verwijst hiervoor naar art 16 van de verplichte type huurovereenkomst.

4. De SHM slaagt er niet altijd in om na de uithuizing de huurwaarborg snel vrij te geven. Voor de vertrekkende huurder is dit echter zeer belangrijk, zeker als hij met een beperkt budget de zware verhuiskosten moet dragen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan de werking hierin te verbeteren. 5. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een proces af te werken, wordt meestal gewaarborgd. Voor kleinere aankopen werkt men met een lijst van vaste aannemers waar iedereen bestellingen kan plaatsen zonder de voorafgaande handtekening van de eindverantwoordelijke. De controle gebeurt dan nadien waarbij steeds eindverantwoordelijke dient goed te keuren. De visitatiecommissie adviseert dergelijke impliciete delegatie te formaliseren in een officieel delegatiekader.

6. Het onderhoud van het patrimonium wordt in het financieel plan geïntegreerd, met een onderscheid tussen klein en groot onderhoud. De visitatiecommissie adviseert hierbij wel aan een beter onderbouwd onderhoudsplan op te stellen, dat gestoffeerd wordt aan de hand van een performante patrimoniumscreening .


5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De visitatiecommissie heeft SHM De Heibloem op vele onderdelen de beoordeling ‘goed’. De commissie vindt dan ook dat de SHM op de beoordeelde doelstellingen en prestatievelden goede resultaten neerzet. SHM De Heibloem is een SHM die zichzelf in vraag stelt en zoekt naar verbetering van haar werking. Om die reden is een bijkomende visitatie over minder dan 4 jaar niet nodig.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de uitgevoerde prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid. Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid:

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. De visitatiecommissie vindt het systeem van het delen van een maatschappelijk werker met een andere SHM een goed praktijkvoorbeeld van samenwerking, wat het mogelijk maakt om expertise te bundelen en gericht in te zetten. Dit kan voorbeeld staan voor andere huisvestingsmaatschappijen die door hun beperkte schaalgrootte niet in staat zijn om de nodige expertise rond bijvoorbeeld een sociale dienst, boekhouding of bouwtechnische specialisatie expertise in huis te halen. De visitatiecommissie vindt het een goede insteek om bij renovatieprojecten (bv dakisolatie) wanneer privéwoningen tussen een aantal woningen van de SHM staan deze eigenaars ook de mogelijk te bieden om betalend deel te nemen aan de renovatie om zo schaalvoordelen (goedkoper en efficiënter)te creëren. De Heibloem informeert automatisch het OCMW wanneer de huurders de afrekening krijgen omdat huurders toch ook het OCMW zullen raadplegen en De Heibloem anticipeert op die manier. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk.


BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Jef Peeters, bestuurder - Mario Verhaert, bestuurder Medewerkers SHM - Ilse Van Hoof, directeur - Daisy Lippens, administratief bediende - Sofie Reynders, sociaal assistente - Nadine Daems, administratief Bediende Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Ine Pijpen, stedenbouwkundig ambtenaar - Sandy Blockx, maatschappelijk werkster OCMW Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Jos Bortels : adjunct Directeur CAW Kempen - Sandy Blockx, maatschappelijk werkster OCMW Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) 4 huurders gingen in op de uitnodiging en namen deel aan het gesprek. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Leen Mertens : voorzitter OCMW - Marc Verhulst : eerste Schepen


BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be.

Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap omin aanmerkingte kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW.Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen.De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW

volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSOof Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen.De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouwis een leidraad voor bouwheer en ontwerpers.Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld.De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking.Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de


netto-energiebehoefte voor verwarming, hetbinnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attestwordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs .SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomstenzullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt.SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO.De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt.Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle

SHM’s in Vlaanderen.Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur.De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regeringvan 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden.(zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw.Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters.Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject.Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking.Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar.In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamdeNFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd.Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een


voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage.In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moeteen sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen.Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de

verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap(www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel.Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden.Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent.Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je opwww.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


Reactie van de SHM op het visitatierapport van De Heibloem Olen

Datum reactie SHM: 7 november 2013


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM De Heibloem, Olen

Datum beslissing minister: 2 december 2013


Visitatierapport De Heibloem, Olen

Recommend Documents