Visitatierapport SHM De Leie, Wervik

Visitatierapport SHM De Leie, Wervik

Visitatiegesprekken op 16 en 17 juni 2014 Definitief rapport dd. 16.11.2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM De Leie Datum rapport: 16.11.2014 Datum visitatiegesprekken: 16 en 17 juni 2014 Datum presentatie aan de raad van bestuur: 2 oktober 2014 Erkenningsnummer SHM: 3421 Contactgegevens SHM: CVBA De Leie, Nieuwstraat 81, 8940 WERVIK tel.: 056 / 31 13 64, fax: 056 / 31 03 07 [email protected] www.deleie.be Directeur: de heer Max CHRISTIAEN, Voorzitter: de heer Philippe DEJAN Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Avelgem, Heuvelland, Kortrijk, Mesen, Wervik Samenstelling visitatiecommissie: Swa Silkens, commissievoorzitter Tina Martens, commissielid Gerard Van Bortel, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door SHM De Leie geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 2 VAN 51

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM DE LEIE (WERVIK) ........................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM DE LEIE ............................................................................................................. 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 11 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 17 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 22 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 24 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 31 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 40

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 44 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 44 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 45 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 45 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 46

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 47 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 48


PAGINA 3 VAN 51

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM De Leie. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 51

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 51

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

voor verbetering vatbaar

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

nvt

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

nvt

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen


PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING


OD 2.1

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar


PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

goed

PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners


PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij


OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering


PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk


OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten



PAGINA 6 VAN 51

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De Leie (Wervik) De sociale huisvestingsmaatschappij ‘De Leie’ is actief in vijf gemeenten, met kantoor in Wervik. De geschiedenis van de sociale huisvestingsmaatschappij is verbonden met de Belgische staatshervormingen. De SHM is opgestart in 1921 als de tweetalige huisvestingsmaatschappij “De Leie – La Lys”. De regionalisering van het beleidsdomein Wonen had onder meer tot gevolg dat de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting werd afgeschaft en in 1988 de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM, nu VMSW) werd opgericht. De Leie - La Lys volgde, en splitste in een ‘Vlaamse’ en een ‘Waalse’ SHM. Voor de splitsing in 1988 was de SHM ook actief in de gemeente Komen, nu gelegen in de provincie Henegouwen (Wallonië), maar tot 1963 een gemeente in de provincie West-Vlaanderen. Het actieterrein van de SHM De Leie ligt in de Westhoek, in het uiterste zuiden van de provincie West-Vlaanderen. De vijf gemeenten van het actieterrein grenzen ofwel aan Frankrijk, ofwel aan de Belgische taalgrens. Mesen is een faciliteitengemeente, en met haar 950 inwoners de kleinste stad van België. Dit actieterrein vormt geen aaneengesloten geheel. Enkel Mesen en Heuvelland grenzen aan elkaar. De kortste weg van Heuvelland en Mesen naar Wervik loopt over de gemeente Komen. Deze drie gemeenten liggen in het arrondissement Ieper. De andere twee gemeenten, Kortrijk en Avelgem, vinden we verder in het oosten, in het arrondissement Kortrijk. Zo ligt Avelgem op pakweg 40 minuten rijden van Wervik. Enkel in Wervik en Mesen ontwikkelt de Leie initiatieven in heel de gemeente. In Avelgem is de werking beperkt tot de deelgemeenten Avelgem, Outrijve en Bossuit. In Kortrijk is De Leie enkel actief in de deelgemeente Kooigem. Voor Heuvelland is dit de deelgemeente Wijtschate. De Leie heeft een actieterrein dat overlapt met 6 andere huisvestingsmaatschappijen: - Mijn Huis (Harelbeke) in Avelgem (huur) - Ons Onderdak (Ieper) in Heuvelland (huur), Mesen en Wervik (koop) - Goedkope Woning (Kortrijk) in Kortrijk (huur en koop) - Eigen Haard is Goud Waard (Menen) in Kortrijk (huur) - Eigen Haard (Zwevegem) in Avelgem en Kortrijk (huur) - De Zuid West-Vlaamse SHM (Kortrijk) in Kortrijk (huur en koop) en in Avelgem (koop). De SHM’s hebben onderling de afspraak om geen huurprojecten op te zetten in de (deel)gemeente van een andere huurmaatschappij. Daarnaast zijn in deze gemeenten twee erkende SVK’s actief: vzw De Woonsleutel (Wervik, Mesen en Heuvelland) en de vzw SVK De Poort (Kortrijk en Avelgem). Toen de huidige directeur in 1990 bij de SHM De Leie aan de slag ging was het woningpatrimonium in een slechte staat. De huisvestingsmaatschappij bezorgde de visitatiecommissie de uitgebreide nota ‘infobrochure vervangingsbouw eigen patrimonium’. Deze nota spreekt over een ‘verkrottingproblematiek’. Zo beschikte meer dan de helft van de huurwoningen niet over een toilet met spoelstelsel. De Leie startte dan ook met een uitgebreid renovatie- en vervangingsproVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 7 VAN 51

gramma in de wijken Oud Park, Nieuw Park en Carre (Wervik). Deze 406 woningen waren gebouwd omstreeks 1932. Hierin zaten 22 ex-sociale woningen verkocht aan een particulier. Tijdens deze vervangingsbeweging nam de SHM de beslissing tot een algemene verhuringsstop in deze wijken, wederhuisvesting van alle betrokken bewoners, wederinkoop van de particuliere woningen en gefaseerde vervangingsbouw met simultaan heraanleg van de wegenis en infrastructuur. De vervanging liep van 1994 tot 2007. Deze renovatie- en vervangingsgolf heeft de identiteit van de SHM sterk bepaald. Bestuur en directie wijzen meermaals op deze grote inspanning. Hierdoor heeft de SHM anno 2012 slechts 28 woningen (2,2%) die gebouwd zijn voor 1950. Zowat 40% van het huidige woningaanbod is gerealiseerd tussen 1950 en 1980, 18% in de jaren 80. De overige 40% is gebouwd na 1990, vooral in het eerste decennium van de 21ste eeuw. Einde 2012 heeft De Leie 1.272 woongelegenheden, waarvan 280 appartementen (22%). In Wervik en Mesen is SHM De Leie de enige sociale huurmaatschappij. Hier heeft ze einde 2012 respectievelijk 887 en 71 huurwoningen. In Avelgem telt De Leie 245 woningen, of 76% van het totale sociale huuraanbod in deze gemeente. In Heuvelland zit het sociaal huuraandeel van De Leie met 54 woningen op 41,5%. In Kortrijk heeft De Leie slechts 15 sociale huurwoningen, of 0,6% van het Kortrijkse sociaal woningaanbod. De Leie is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. De aandelen zijn voor bijna 44% in handen van de stad en het OCMW van Wervik en voor bijna 30% van de vier andere stad- en gemeentebesturen in het actieterrein van de SHM. De resterende aandelen zijn in het bezit van de provincie West-Vlaanderen (5,4%), het Vlaamse Gewest (17,6%), de sp.a en het ACV (elk 0,8%) en acht particulieren (samen 2,1%). Einde 2012 had De Leie 4,87 VTE ( voltijds equivalenten) in dienst. Op het ogenblik van de visitatie (juni 2014) was dit aangegroeid tot 7,3 VTE’s, of 8 personeelsleden. De SHM heeft enkel bedienden in dienst, waarvan naast de directeur er drie de huurdersadministratie opnemen (inschrijvingen, huurachterstallen, huuradministratie), drie het beheer van de woningen en projecten en één de boekhouding. Tijdens de visitatiedagen was de opzegperiode voor een aantal personeelsleden lopende (zie PV 4). In de steden Kortrijk en Wervik (sinds 2014) is een lokaal toewijzingsreglement van toepassing. In Wervik is een voorrang opgenomen voor kandidaten die de volle leeftijd van 65 jaar hebben bereikt op het moment van toewijzing. In Kortrijk is een voorrangssysteem voor diverse kwetsbare groepen en mensen met een beperking opgenomen. Dit toewijzingsreglement is de facto niet van toepassing op het patrimonium van De Leie, omdat haar aanbod in deze gemeente zo klein is.

3.2 Beschrijving omgeving Het verschil in inwonersaantal tussen de vijf gemeenten is zeer groot. De stad Kortrijk is met ongeveer 75.000 inwoners goed voor 67% van de totale bevolking van het actieterrein van De Leie, terwijl het woningaanbod van de SHM in deze gemeente het kleinste is. De stad Wervik (ongeveer 18.400 inwoners) volgt met meer dan 16%, ongeveer evenveel als de landelijke gemeenten Avelgem (9.600 inwoners) en Heuvelland (7.940 inwoners) samen. Mesen (950-tal inwoners) huisvest minder dan 1% van de totale bevolking van het actieterrein van de SHM. Deze vijf gemeenten hebben een onderling weinig vergelijkbaar profiel, zoals uit de verdere cijfers zal blijken. Het hoge aandeel inwoners en woningen in Kortrijk bepaalt sterk de gemiddelde cijfers van het actieterrein van de SHM De Leie, terwijl ze hier het laagste aantal sociale huurwoningen heeft.


PAGINA 8 VAN 51

Anno 2009 woonden in de vijf gemeenten van het actieterrein van De Leie 47.245 huishoudens. Volgens de verwachtingen zal dit aantal tegen 2020 toenemen tot pakweg 49.600 huishoudens (+ 5%) en tegen 2030 tot 50.100 huishoudens (+6%). Dit is merkelijk lager dan de prognoses voor het Vlaamse Gewest, waar een groei van respectievelijk 8,4% en 12% wordt verwacht. Het aandeel in de bevolking van personen ouder dan 65 bedraagt 20%. De 18- tot 34-jarigen staan voor 21%, de 35- tot 64-jarigen voor 39%. In Vlaanderen zitten deze verhoudingen op respectievelijk 18%, 22% en 42%. De gemeenten van het actieterrein van de SHM huisvesten bijgevolg een naar Vlaamse normen hoog aandeel actieve bevolking en iets minder senioren. Het aandeel personen jonger dan 18 jaar is vrijwel gelijk aan het aandeel in het Vlaamse Gewest. Van de vijf gemeenten heeft Kortrijk het hoogste aandeel senioren (21%), Heuvelland het laagste (18%). De regio kent een ‘inkomensprobleem’, vooral in de steden Mesen en Kortrijk. Het aandeel werklozen en leefloontrekkers ligt met respectievelijk 6,91% en 0,33% gevoelig hoger dan het gemiddelde in Vlaanderen (5,53% en 0,22%). Het gemiddeld netto-belastbaar inkomen is met 14.219 euro (cijfers 2010) gevoelig lager dan het Vlaamse gemiddelde (16.824 euro). Zo is de werkloosheid opvallend hoog in Mesen (11%) en Kortrijk (7,7%). Enkel in Avelgem (4,78%) en Heuvelland (4,92%) bevindt het aandeel zich onder het Vlaamse gemiddelde. Het hoge aandeel leefloontrekkers van Kortrijk (0,71%) en Mesen (0,42%) trekt het gemiddelde voor de regio gevoelig op. Avelgem (0,18%) en Heuvelland (0,13%) hebben een veel lager aandeel. Het gemiddelde inkomen is in alle vijf gemeenten lager dan het Vlaamse gemiddelde. Vooral Mesen (11.959 euro) en Heuvelland (13.446 euro) vallen hierbij op. Enkel Kortrijk (16.114 euro) nadert het gemiddelde in Vlaanderen. Wervik zit met 0,22% leefloontrekkers en 6,13% werklozen kortbij de Vlaamse gemiddelden. In vergelijking met de andere huisvestingsmaatschappijen huisvest De Leie een vrij laag aandeel alleenstaande sociale huurders evenals gezinshoofden van 65 jaar of ouder. Met 35,5% alleenstaanden en 23,6% senioren zit ze telkens bij de 10 SHM’s met het laagste aandeel. Voor het aandeel huurders waarvan het gezinshoofd niet de Belgische nationaliteit heeft zit de SHM met 11% in de middenmoot tussen de andere huisvestingsmaatschappijen. Het gemiddelde netto belastbaar inkomen van de huurders van de huisvestingmaatschappij bedraagt net geen 14.000 euro (cijfers 2012). Hiermee zit De Leie wederom in het midden tussen de andere SHM’s. Bij de meer dan 50.000 woningen in de vijf gemeenten van het actieterrein van De Leie vinden we vooral gesloten bebouwing (42%). De halfopen en open bebouwing bedraagt respectievelijk 20 en 22%. Appartementen zijn minder aanwezig, namelijk 16%. Deze gemiddelden worden echter sterk bepaald door het aantal en het woningprofiel in de stad Kortrijk. De verschillen tussen de gemeenten zijn groot. Zo hebben de steden Wervik, Kortrijk en Mesen vooral gesloten bebouwing (44,8%, 45% en 70,4%). In het landelijke Heuvelland staat veel open bebouwing (50,7%) en nauwelijks appartementen (2%). Appartementen vinden we sowieso vooral in Kortrijk (20,3%). Het valt op dat het landelijke Avelgem toch nog 11,2% appartementen heeft, en dat de steden Wervik en Mesen met 7% en 0,7% (!) weinig tot geen flatgebouwen tellen. De SHM De Leie heeft dan ook weinig onderling vergelijkbare gemeenten in haar werkingsgebied. Dit wordt nogmaals geaccentueerd door het verschil in de prijzen voor de bouwgrond. In Heuvelland kost een vierkante meter bouwgrond ongeveer 60 euro. Kortrijk zit met 205 euro per vierkante meter bijna 3,5 keer zo hoog, en is hiermee de enige gemeente met een mediaan verkoopprijs hoger dan het gemiddelde in het Vlaamse Gewest (161 euro). Wervik (115 euro) en Avelgem (153 euro) zijn onderling vergelijkbaar. Voor Mesen is de prijs van de bouwgrond niet gekend, vermoedelijk omdat het aantal transacties in deze kleinste stad van België (426 wooneenheden) te laag is. De mediaan verkoopprijs voor een woonhuis varieert rond de 154.000 euro. Dit is over de vijf gemeenten enigszins vergelijkbaar, met Wervik als laagste (140.500 euro) en Kortrijk als hoogste (166.000 euro). Deze prijzen zitten gevoelig lager dan de mediaan verkoopprijs 2012 voor een woonhuis in Vlaanderen (195.000 euro). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 9 VAN 51

Het sociaal objectief beoogt dat iedere gemeente in Vlaanderen groeit naar een minimum aandeel van 9% aan sociale huurwoningen. Bij de meting voor het bepalen van het Bindend Sociaal Objectief (BSO) bleek dat de meeste gemeenten in het actieterrein een behoorlijk aandeel sociale huurwoningen hadden. Zo had Avelgem op 31.12.2007 in verhouding met het aantal huishoudens 8,34% huurwoningen, Kortrijk 8,35%, Wervik 11,36% en Mesen zelfs 14,11%. Enkel Heuvelland had in vergelijking met de andere gemeenten een eerder beperkt aandeel met 3,92%. Het opgelegde BSO voor het actieterrein van De Leie is dan ook beperkt. Voor Wervik en Mesen werd geen BSO-huur opgelegd. Sinds 2008 is het aantal sociale huurwoningen nog toegenomen (cijfers voortgangstoets, 31.12.2011): - In Avelgem werden 8 bijkomende huurwoningen gerealiseerd, blijft voor het BSO nog 18 woningen te gaan. - Heuvelland kende een groei met 6 eenheden, blijft nog 48 woningen te realiseren. - In Kortrijk werden 208 woningen gerealiseerd of nog 1 te gaan. Voor Mesen is het aantal sociale huurwoningen tussen 2008 en 2011 niet gewijzigd. In Wervik is het aantal sociale huurwoningen toegenomen met 31 eenheden. De SHM De Leie realiseert ook sociale koopwoningen. Bovendien kwam dit onderwerp tijdens de visitatiedagen veelvuldig aan bod (zie hoofdstuk 4). Daarom nemen we hier ook de BSO-cijfers voor sociale koopwoningen op: - Voor Avelgem 37 sociale koopwoningen, waarvan nog geen gerealiseerd. - Heuvelland kreeg geen BSO sociale koop opgelegd. In de periode 2008-2011 werden 6 sociale koopwoningen opgeleverd. - Kortrijk dient 50 sociale koopwoningen aan te bieden, waarvan 31 gerealiseerd. - Mesen dient nog die ene opgelegde sociale koopwoning te bouwen. - Wervik kreeg 55 koopwoningen opgelegd, waarvan 15 gerealiseerd. Het BSO voor sociale kavels is verwaarloosbaar. Enkel Heuvelland (2) en Wervik (3) kregen een beperkt aantal opgelegd. In Wervik waren er eind 2011 51 kavels op de markt gebracht, in Heuvelland nog geen.


PAGINA 10 VAN 51

4.

PRESTATIES VAN SHM DE LEIE

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De visitatiecommissie kijkt voor zijn beoordeling bij de visitatie van de SHM De Leie naar de periode 2008-2012. De SHM heeft in deze 5 jaar een jaarlijks gemiddelde van 16,6 sociale huurwoningen gerealiseerd. Voor de toekomst staan er minder woningen gepland, mede omdat de betrokken gemeenten hun BSO-huur hebben behaald en daarom geen vragende partij zijn voor sociale huurprojecten. Inbreidingsgerichte projecten blijven mogelijk. De SHM zet de stap om op deze wijze bijkomende woningen te realiseren. Omwille van deze context vindt de visitatiecommissie dat De Leie hier een goede prestatie neerzet. - De gerealiseerde productie over de periode 2008-2012 ligt op een gemiddelde van 16,6 woningen per jaar. Hiermee zit de SHM De Leie bij de 40% van de SHM’s met het hoogste gemiddelde. Dit gemiddelde wordt in belangrijke mate bepaald door de 55 woningen opgeleverd in 2012. In 2008 en 2009 werd geen enkele woning gerealiseerd. In verhouding tot haar totale woningpatrimonium 2012 realiseerde de SHM jaarlijks gemiddeld 1,31% nieuwe huurwoningen. Hiermee zit ze in de middenmoot tussen de andere maatschappijen. - De formeel aan de VMSW gemelde productie bestaat uit het aantal aangemelde woningen en het aantal nog niet gerealiseerde huurwoningen dat op het uitvoeringsprogramma staat, waarbij voor dit visitatierapport de aanmeldingen en de woningen op het uitvoeringsprogramma tot en met 2012 worden gehanteerd. Dit bedraagt 65 aangemelde en 4 nog niet gerealiseerde woningen, of in verhouding tot het bestaande patrimonium 5,11% + 0,31% = 5,42%. De aangemelde huurwoningen zijn verspreid over 3 projecten, twee in Wervik (WestBarierestraat 34 woningen, Stampkotstraat 10 woningen) en één in Avelgem (Groote Fabrieke, 21 woningen). Met 5,11% ten opzichte van het eigen patrimonium heeft 2/3de van de SHM’s een hoger aandeel. Volgens deze plannen wordt het project Stampkotstraat uitgevoerd in samenwerking met de SHM Ons Onderdak, waarbij deze een 20-tal koopwoningen realiseert en De Leie 10 huurwoningen. Einde 2012 staat één niet gerealiseerd project op het uitvoeringsprogramma. Concreet gaat het over een vervangingsbouw in Wervik (Magdalenastraat). De SHM zit hiermee bij de 10% SHM’s met laagste aandeel. In 2012 en 2013 werden het project in Avelgem (Groote Fabrieke, 21 woningen) en Wervik (Magdalenastraat, 3 woningen) gerealiseerd. De werken waren op het moment van de visitatie nog niet definitief opgeleverd. - De SHM wijst erop dat twee gemeenten (Wervik, Mesen) in haar actieterrein geen BSO-huur kregen opgelegd, en ondertussen in Kortrijk het BSO-huur is gehaald. Met de realisatie van project ‘Groote Fabrieke’ in Avelgem in 2013 (21 woningen) is ook in deze gemeente het BSOhuur bereikt. Enkel de gemeente Heuvelland staat nog voor een grote uitdaging. Maar De Leie is hier enkel actief in de deelgemeente Wijtschate, waar het aandeel sociale huurwoningen


PAGINA 11 VAN 51

hoog is, volgens de door de visitatiecommissie bevraagde actoren (zie bijlage 1) gevoelig boven de binnen het BSO vooropgestelde uitdaging van 9%. Vanwege dit aandeel sociale huurwoningen wensen de gemeentebesturen niet dat er nog bijkomende sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Onder meer Wervik maakt hierbij een uitzondering voor kleine inbreidingsgerichte projecten, waar bij voorkeur verwaarloosde panden en plekken worden aangepakt en ook aandacht gaat naar koopwoningen. Deze keuze kadert in hun algemeen woonbeleid. De stad Wervik zegt de gunstig gelegen grond West-Barrierestraat, eigendom van de SHM De Leie, te willen besteden aan een private ontwikkeling gemengd met sociale koopwoningen. Ze maakt een RUP op om dit zo vast te leggen (zie ook OD 5.5.). Tegelijk biedt ze in ruil de SHM grond elders in de gemeente aan. Het stadsbestuur weigert daarom het door de SHM voorgestelde sociaal woonproject met huurwoningen goed te keuren. De Leie erkent dat het aangemelde sociaal huurproject West-Barrierestraat wellicht niet zal doorgaan. - De door de visitatiecommissie gehoorde actoren (zie bijlage 1) wijzen op het te eentonig concept en materiaalgebruik door de SHM, onder meer in de kleur van ramen, gevelsteen en dakpannen. Hierdoor vallen de woningen van De Leie in het straatbeeld (teveel) op als zijnde een sociale woning. Zij hopen dat de SHM in de komende bouwprojecten meer variatie zal inbouwen. SHM De Leie heeft ervaring in veelal grote renovatie- en nieuwbouwprojecten (zie hoofdstuk 3 en OD 2.1.). Daarnaast heeft ze nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd, om zo tegemoet te komen aan de vraag, dit bij voorkeur in grotere projecten. Met de lokaal gewijzigde visie over het woonbeleid staat ze nu voor een nieuwe uitdaging. Het bestuur en de directie van de SHM stellen bereid te zijn de werking te heroriënteren naar meer stad- en dorpskernvernieuwing, en zet hierin de nodige stappen (zie OD 1.4.). De visitatiecommissie hoopt dat de SHM hierin een nieuwe uitdaging vindt, waar ze volop voor zal gaan. De visitatiecommissie suggereert de SHM om bij de bouw van deze woningen meer variatie te gebruiken in materiaalgebruik en in het concept van de te bouwen woning. Kwalitatieve huur- en koopwoningen die aansluiten bij de andere woningen in de straat zullen immers de sociale cohesie en de leefbaarheid in de buurt bevorderen en het imago van de SHM en haar bewoners ten goede komen. Ze kan hierbij een beroep doen op de ervaring van vele andere SHM’s die gekend zijn om hun inspanningen voor kernvernieuwing en die mooie unieke projecten in de dorpen en deelgemeenten neerzetten. De visitatiecommissie verwijst hiervoor naar de visitatierapporten op de website van de visitatieraad. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM De Leie heeft in het verleden een aantal sociale koopwoningen gerealiseerd, en plant nog bijkomende koopwoningen. In de periode 2008-2012 werden echter geen sociale koopwoningen aangeboden. Daarom en omdat de SHM een historische huur-SHM is, stelt de visitatiecommissie dat deze prestatie hier niet van toepassing is. Dit element wordt wel mee in rekening gebracht bij OD 5.5.. - De sociale huisvestingsmaatschappij De Leie heeft voorafgaand aan de beoogde periode (2008-2012) sociale koopwoningen gerealiseerd, onder meer in Wervik in de Wilgenstraat (2002), Oud Park III (2002), in de Kruiseke- en Komenstraat (2004) en in Mesen in de Vredestraat. In de periode 2008-2012 werden geen sociale koopwoningen aangeboden. De website van De Leie vermeldt dat ‘op korte of middellange termijn geen sociale en/of middelgrote koopwoningen gepland zijn’.


PAGINA 12 VAN 51

- De SHM doet een inbreng in het realiseren van gemengde projecten. Soms worden hierbij de koopwoningen door een andere SHM gerealiseerd, zoals in de Stampkotstraat (Wervik), waar de SHM Ons Onderdak een 20-tal koopwoningen bouwt. In het project West-Barrierestraat (Wervik) had de SHM graag 34 huur- en 14 koopwoningen gerealiseerd, naast kavels en private ontwikkeling (zie ook OD 1.2.). Deze woningen zijn reeds aangemeld bij de VMSW. - De betrokken gemeentebesturen zijn vragende partij dat de SHM meer koopwoningen realiseert, om zo het BSO-koop te halen én om inwoners met een hoger inkomensprofiel naar de gemeente te halen. Ze wijzen erop dat De Leie aarzelt om koopinitiatieven te ontwikkelen, behoudens op een zeer uitdrukkelijke vraag van het gemeentebestuur. Met één sociale koopwoning zou de stad Mesen het BSO-koop hebben gehaald. De gemeente vindt geen SHM bereid om deze woning te realiseren. Wervik en Avelgem streven naar meer koopwoningen, bij voorkeur in kleinere projecten of op goed gelegen gronden. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM De Leie heeft in 4 jaar tijd een 50-tal kavels verkocht, verspreid over 3 projecten met in totaal 101 kavels. Kavels zijn in het actieterrein van De Leie niet gegeerd, waardoor ze slechts stap voor stap worden verkocht. Daarom is de SHM niet echt actief om een sociale kavelaanbod te blijven aanbieden en haar werking hierop verder te ontplooien. Daarom en omdat de SHM een historische huur-SHM is stelt de visitatiecommissie dat deze prestatie hier niet van toepassing is. Dit element wordt mee in rekening gebracht bij OD 5.5.. - In de periode 2009-2012 heeft De Leie 56 sociale kavels verkocht, waarvan 55 in Wervik (Verkaveling Kruisekestraat, verkaveling Hoogweg) en 1 in Mesen (verkaveling Vierkoningenstraat). - De maatschappij wijst erop dat de kavels niet echt in trek zijn. Ze worden verkocht als een kandidaat-koper zich aanbiedt. De SHM heeft dan ook geen echte ‘wacht’lijst van kandidaatkopers. Tijdens de gesprekken met personeel en bestuur wordt gewezen op het lage budget van vele woningzoekenden, waardoor er vooral vraag is naar huurwoningen en minder naar sociale kavels en koopwoningen. Bovendien zijn de banken vandaag strenger waardoor regelmatig een kandidaat-koper geen lening krijgt om op de kavel een woning te bouwen of een koopwoning te kopen. Zo werden de 56 kavels gespreid over een periode van vier jaar verkocht. De sociale verkaveling Kruisekestraat bevatte initieel 8 middelgrote kavels en 25 sociale kavels. In de verkaveling Hoogweg betrof het 14 middelgrote en 33 sociale kavels. De verkaveling Vierkoningenstraat bevatte 21 loten. Op het moment van de visitatie (juni 2014) staan hier nog een 14-tal kavels te koop. Deze koopopportuniteit is opgenomen op de website van de SHM. Omdat de verkoop niet vlot heeft de SHM na aandringen van de gemeente ter plaatse een groot infobord laten plaatsen. - De kavels hebben een gemiddelde oppervlakte van 390 m², die aan een gemiddelde prijs van 80 euro / m² werden verkocht. Dit is gevoelig lager dan de mediaanwaarde voor de bouwgrond in Wervik (115 euro / m²). Voor Mesen beschikken we niet over gegevens van de bouwgrondwaarde. - De SHM plant de realisatie van nog bijkomende sociale kavels. Op de goed gelegen grond West-Barrierestraat (Wervik) komen kavels naast diverse typen van woningen. We verwijzen voor dit project ook naar OD 1.1. en 1.2.. - De visitatiecommissie suggereert de SHM om de mogelijkheid te onderzoeken om op een aantal van de huidige en komende kavels sociale koopwoningen te realiseren, waarbij de SHM


PAGINA 13 VAN 51

zoekt naar een bouwconcept dat nieuwe kopers kan aantrekken, waardoor dit een visitekaartje kan vormen naar nieuwe projecten. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De grondreserve van de SHM is tussen 2008 en 2012 sterk gedaald. Bijkomende gronden verwerven is voor de SHM niet evident. Doordat het grondwettelijk hof einde 2013 de sociale last heeft geschrapt werden onderhandelingen met private actoren in diverse projecten afgebroken. De gemeenten zijn geen voorstander van aankoop van gronden voor grootschalige sociale projecten. De door de visitatiecommissie bevraagde actoren erkennen dat de SHM duidelijk zoekt naar opportuniteiten om gronden of woningen te verwerven. Binnen deze context vindt de visitatiecommissie dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. - De grondreserve van de SHM is in de periode 2008-2012 sterk gedaald. In 2008 had de SHM nog een reserve van 12 ha. Vijf jaar later is deze gedaald tot 7 ha. In 2008 had de helft van de SHM’s een lagere grondreserve, einde 2012 was dit gezakt tot 35% van de SHM’s. Deze tendens zet zich voort. Begin 2014 was de grondreserve verder gedaald en waren geen nieuwe gronden verworven. De reserve zit geconcentreerd in 5 percelen. De gronden aan de West-Barrierestraat (Wervik) staan met 5 ha voor 70% van het totaal. Dit is nog volledig niet-aangesneden grond. Zoals in OD 1.1. vermeld wenst de stad Wervik een deel van de grond West-Barrierestraat te ruilen zodat hier private woningontwikkeling mogelijk wordt. Twee andere percelen zijn 1 ha groot, waarvan één in Mesen (Klaprozenwijk) en één in Wervik (Kruisekestraat). Twee percelen in Wervik (Witte Poort en Menensesteenweg) en één in Avelgem (Lijsterhof) zijn tussen de 350 en 560 m². - De SHM is zich terdege bewust van de afkalvende reserve. Samen met de lokale besturen betreurt ze dat de sociale last door het grondwettelijk hof werd vernietigd. Het project Groote Fabrieke in Avelgem werd nog gerealiseerd met het systeem van de sociale last. Maar sinds de wijziging zijn de lopende gesprekken met private ontwikkelaars gestaakt en is geen enkele nog bereid gevonden om samen te werken met de huisvestingsmaatschappij. Zo werden de lopende onderhandelingen voor een groot project in Wijtschate na de wijziging van het GPD door de projectontwikkelaar afgebroken. - Nu de weg van de sociale last is afgesloten gebruikt de SHM waar mogelijk bijkomende strategieën om woningen of gronden te verwerven. Zo gaat de SHM in op een voorstel van voorkooprecht. De Leie vindt het belangrijk zekerheid te krijgen dat ze het project kan ontwikkelen, vooraleer de grond of het pand aan te kopen. Daarom heeft ze voorjaar 2014 de gemeentebesturen van Mesen, Heuvelland, Kortrijk en Avelgem formeel naar hun standpunt gevraagd, vooraleer op nieuwe opportuniteiten in te gaan, om zo te vermijden dat na aankoop de gemeente het project niet zal steunen. Ze kreeg enkel antwoord van de steden Mesen en Wervik. Mesen stelt hierbij geen bijkomende sociale huur meer te wensen. Wervik ziet duidelijk de meerwaarde van inbreidingsgerichte en kleinschalige sociale huisvestingsprojecten, en beweert deze vorm van verwerving te steunen, zelfs – maar niet uitsluitend – voor sociale huurwoningen. De SHM gebruikte het voorkooprecht met succes onder meer in Mesen (Vierkoningenstraat) en Wervik (Kruisekestraat, Oude Beerselarestraat). De door de visitatiecommissie bevraagde actoren (zie bijlage 1) erkennen dat De Leie zoekt naar opportuniteiten om gronden of woningen te verwerven - De SHM overweegt momenteel om gronden in Wervik en Mesen te ruilen met private projectontwikkelaars, om zo op andere plaatsen en in andere gemeenten projecten te kunnen realiseVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 14 VAN 51

ren die beter aansluiten bij het woonbeleid van de lokale overheid. De visitatiecommissie vindt dit een goed idee, en hoopt dat de SHM hierdoor een aantal voorbeeldprojecten kan opstarten. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: voor verbetering vatbaar. De SHM heeft een duidelijk onderaanbod aan kleine woningen, en geen strategie om in haar bouwen renovatieprogramma aan deze vraag tegemoet te komen. Ze bouwt weinig of geen woningen aangepast aan de noden van senioren of mensen met een beperking. De SHM zoekt geen rol op om woningen te realiseren afgestemd op andere initiatieven, zoals de woonzorgregio in Wervik. De visitatiecommissie oordeelt dat de werking op dit punt kan worden verbeterd. - De SHM beschikt niet over een strategie over de te bouwen woningtypes en -grootte. Zo wordt het inschrijvingsregister niet doorgelicht, om zo voor iedere gemeente een voorstel van het te bouwen patrimonium te kunnen bepalen. Bij renovatie van een pand wordt de structuur behouden en niet de opsplitsing van het pand onderzocht, om zo grotere of kleinere woningen te bekomen. Eén- en tweeslaapkamerwoningen komen er vooral via nieuwbouw. De bevraagde woonactoren merken op dat het aanbod voor alleenstaanden klein is en de vraag daarentegen groot. De SHM neemt zich voor het aantal kleinere woningen uit te breiden, maar wijst erop dat de gemeente niet altijd een voorstander is van deze verdichting. Bijna 3/4de van de ééngezinswoningen en appartementen van De Leie beschikt over 3 slaapkamers of meer. Het aandeel éénslaapkamerwoningen is 8%, tweeslaapkamerwoningen 19%. Daar tegenover staat een aandeel woningzoekenden in het inschrijvingsregister zonder kinderen van 61% en een aandeel met één persoon ten laste van 16%. De SHM wijst erop dat het aanbod aan kleinere woningen de afgelopen 15 jaar verdubbeld is, en daardoor proportioneel een grotere groei kende dan bij de grotere woongelegenheden. Deze groei werd quasi uitsluitend gerealiseerd binnen de nieuwbouw. - Om aan dit onevenwicht deels tegemoet te kunnen komen vult de SHM in haar intern huurreglement de rationele bezetting bij het toewijzen van de woning zo in dat kandidaat-huurders met één kind ten laste zowel voor woningen met 2 als met 3 slaapkamers in aanmerking komen. Aldus wordt de druk op woningen met 2 slaapkamers verlicht, waardoor de kansen verhogen voor de alleenstaanden en de koppels zonder kinderen. De visitatiecommissie erkent dat dit systeem deels aan het probleem van te weinig kleine woningen tegemoetkomt, maar adviseert om dit probleem structureel aan te pakken door meer kleinere woningen te voorzien, ook in de renovatieprojecten. - De Leie kan geen woningrealisaties op vraag van of in samenwerking met woon- en welzijnsdiensten voorleggen, met uitzondering van de samenwerking met andere huisvestingsmaatschappijen. Zo heeft Wervik een uitgebreide ‘woonzorgregio’, waarvoor deze gemeente gekend is in heel Vlaanderen. De SHM laat dit initiatief aan het OCMW, en neemt weinig initiatieven om hierin een rol te spelen door ook een aanbod aan aangepaste woningen te voorzien. (zie ook OD 2.3). De visitatiecommissie suggereert dat de SHM de mogelijkheden onderzoekt om woningen te bouwen of te renoveren in samenwerking met andere publieke of private initiatiefnemers. Andere SHM’s hebben door deze vorm van samenwerking nieuwe mogelijkheden gecreëerd én soms zelfs bijkomende gronden verworven. De Leie wijst op een aantal inspanningen, onder meer de besprekingen met de vzw Diogenes voor aanpassing van woningen voor de huisvesting van personen met een beperking, dit echter zonder resultaat.


PAGINA 15 VAN 51

- De SHM wijst erop dat ze de woningen met minstens 1 slaapkamer én de badkamer op de gelijkvloerse verdieping, of woningen bereikbaar met de lift, prioritair toewijst aan:  senioren, in Wervik, en dit via het lokaal toewijzingsreglement. Het gaat over 92 woningen, waaronder 4 aangepaste woningen.  personen die een “(onomkeerbare) verminderde mobiliteit” aantonen. Deze kandidaten dienen dit te staven aan de hand van een attest, in te vullen door huisarts en/of geneesheer-specialist, waarin wordt bevestigd dat het nemen van trappen voor de desbetreffende kandidaat moeilijk is. Het zijn vooral +65-jarigen die deze attesten voorleggen. De combinatie van aangepaste woningen voor andersvaliden (zie OD 2.3.), woningen voor senioren via het lokaal toewijzingsreglement (Wervik) en de woningen prioritair toe te wijzen aan personen met een verminderde mobiliteit (alle gemeenten) staat voor een totaal van 151 woningen, of meer dan 10% het patrimonium. De visitatiecommissie erkent dat hiermee wordt ingespeeld op de vraag naar woningen voor minder-mobiele woningzoekenden, maar wijst er tegelijk op dat dit geen woningen zijn waarin doelbewust geïnvesteerd werd, om zo de woning aan te passen aan bewoners met een fysieke handicap of beperking. De 7 aangepaste woningen van de SHM De Leie vormen een uitzondering. Het realiseren van aanpasbare en aangepaste woningen wordt beoordeeld onder OD 2.3.. - De Leie stelt vier woningen beschikbaar in het systeem van verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Twee worden gebruikt door het OCMW van Wervik. Twee andere zijn verhuurd aan de vzw Groep Ubuntu in Avelgem voor de huisvesting en begeleiding van personen met een beperking. De visitatiecommissie adviseert de SHM om een duidelijke visie over het te realiseren woningaanbod uit te werken, waarbij enerzijds wordt vertrokken van het profiel van woningzoekenden en de te verwachten wijzigingen in het bewonersprofiel in de gemeenten, en anderzijds van elementen zoals leefbaarheid, samenwerking en dorpen stadkernvernieuwing. Een goed onderbouwde visie moet het mogelijk maken om gefundeerde beslissingen te nemen en de gesprekken met de betrokken gemeenten en derden over de te verwerven woningen, de renovaties en de nieuwbouw te stofferen. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De Leie zet een goede prestatie neer voor twee van de drie beoordeelde doelstellingen. Zo bouwde ze een behoorlijk aantal nieuwbouwwoningen, zeker als er rekening wordt gehouden met de omstandigheden. De SHM heroriënteert haar werking naar meer kleinschalige en inbreidingsgerichte projecten, dit op uitdrukkelijke vraag van de betrokken gemeentebesturen. Ook voor het verwerven van nieuwe gronden en woningen wordt sterk naar de inbreidingsgerichte opportuniteiten gekeken, onder meer door gebruik te maken van het voorkooprecht. De SHM heeft koopwoningen gerealiseerd, maar ze ziet dit niet als haar kernactiviteit. De gemeentebesturen zijn vragende partij dat De Leie dit aanbod zou uitbreiden. In de voorbije periode heeft de SHM een aanzienlijk aantal kavels verkocht. Beide elementen worden echter niet meegenomen in de beoordeling van dit prestatieveld. De SHM mist een duidelijke strategie over de te bouwen woningtypes en samenwerking met andere initiatiefnemers, om zo bijvoorbeeld meer tegemoet te komen aan de grote vraag naar één- en tweeslaapkamerwoningen. De bevraagde actoren dagen de SHM uit om de woningen zo te bouwen dat ze niet opvallen als een sociale woning.


PAGINA 16 VAN 51

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Vervangbouw en renovatie van haar patrimonium is al 25 jaar een belangrijk aandachtspunt voor De Leie. Inmiddels is een groot deel van het patrimonium gerenoveerd en zijn alle woningen gebouwd tijdens het Interbellum vervangen. Aanvullend op de vervanging van kwalitatief slechte woningen, past De Leie een renovatiestrategie toe waarbij woningen gebouwd na WOII aan de binnen- en buitenzijde verbeterd worden. De visitatiecommissie vindt de prestaties van De Leie op dit terrein goed. - Tussen 1990 en 2007 is door De Leie veel energie gestoken in de vervangingsbouw van de kwalitatief slechte woningen in de wijken Oud- en Nieuw Park en Carre, gebouwd tijdens het Interbellum. Dit is een bijzondere prestatie. Met de kennis van vandaag, vinden enkele woonactoren dat deze vervangbouw een te grote concentratie aan sociale huurwoningen bevat. De operatie was een mooie kans geweest om een meer gemengd patrimonium en daarmee een betere sociale mix te creëren. Echter, ten tijde van de vervangbouw was er minder aandacht voor dit concept dan nu. De visitatiecommissie stelt vast dat het hier vooral om beeldvorming gaat. Veel huurders wonen graag in Het Park. Over de kwaliteit van de woningen heeft de visitatiecommissie weinig bedenkingen gehoord. - De maatschappij heeft een duidelijke renovatiestrategie voor de aanpak van de overige woningen in haar patrimonium:  De 500 woningen gebouwd tussen 1950 en 1975 worden gerenoveerd als zij bij verhuizing leegkomen, een maatregel die per woning een investering tussen de 70.000 tot 90.000 euro vraagt. Inmiddels is ruim de helft van de woningen in deze groep gerenoveerd. De zittende huurders van deze woningen worden gestimuleerd om definitief te muteren, vooraleer de woning wordt opgeknapt. De maatschappij heeft geen alternatief beleid voor huurders die niet definitief willen verhuizen, bijvoorbeeld door voor hen gedurende de renovatie tijdelijke huisvesting te voorzien. De maatschappij denkt dat veel huurders niet tweemaal willen verhuizen, maar heeft daartoe nog geen aanbod gedaan aan de betrokken huurders. De visitatiecommissie vreest dat deze aanpak de groep blijvende huurders benadeelt. Zij wordt namelijk geconfronteerd met een steeds lagere woonkwaliteit en wooncomfort, zeker in vergelijking met de woningen in hetzelfde wooncomplex die wel gerenoveerd worden. Bovendien staan door dit beleid een aantal woningen leeg (zie ook OD 4.2.), wachtend om samen met de nog bewoonde woning te worden opgeknapt, wat ook inkomstenderving tot gevolg heeft. Tenslotte is door het beleid van De Leie het realiseren van de ERP 2020 doelen voor deze groep woningen afhankelijk van het tempo waarin huurders bereid zijn te muteren (zie ook OD 2.2). De visitatiecommissie raadt de SHM daarom aan om diverse strategieën toe te passen, waarbij afhankelijk van de mogelijkheden en beperktheden de leegkomende woningen tijdelijk worden gebruikt, snel worden opgeknapt, of de huurders worden verplicht om tijdelijk te muteren, of in de woning werken worden uitgevoerd zonder dat de huurder moet verhuizen.  De 270 woningen gebouwd tussen 1975 en 1990 zijn door de SHM gecontroleerd en waar nodig werden renovatiemaatregelen bepaald. Deze maatregelen worden per bouwdeel uitVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 17 VAN 51

gevoerd, zoals het vervangen van keukens, badkamers of daken. Huurders hoeven hierdoor niet te verhuizen. - De renovatie- en onderhoudsplannen zijn concreet uitgewerkt en goed verwerkt in de financiele meerjarenplanning. Voor het uitvoeren van deze maatregelen rekent de maatschappij vooral op goedkope financiering door de Vlaamse overheid. Een beperkt deel van de verbeteringen betaalt De Leie uit eigen middelen. In de begroting is hiertoe voor de jaren 2014 en verder een jaarlijks bedrag van 35.000 euro uitgetrokken voor CV-vervanging en 100.000 euro voor overige renovatiewerkzaamheden (zie ook OD 5.4.). De SHM beschikt over een aanzienlijke financiële reserve van 7 miljoen euro op een termijnrekening (zie ook OD 5.1). Een groot deel van die reserve, zo bleek uit de gevoerde gesprekken, is ontstaan door het niet uitvoeren van noodzakelijk onderhoud in de jaren 80 en eerder. De visitatiecommissie vindt het niet onredelijk om deze reserves aan te spreken als de middelen van de Vlaamse overheid ontoereikend blijken om de kwaliteit van de woningen op een aanvaardbaar niveau te brengen. - De woonactoren beoordelen de kwaliteit van de woningen van De Leie als goed. Er komen bij de lokale overheden weinig klachten binnen die te maken hebben met de kwaliteit van woningen. - Woonactoren signaleren dat De Leie weliswaar investeert in renovatie van haar patrimonium, maar dat het handhaven van de woonkwaliteit tussen onderhoudsbeurten door te wensen overlaat. In de gesprekken met woonactoren kwamen enkele verbeterpunten voor het onderhoud door De Leie ter sprake. De gesprekspartners schetsen een beeld dat de SHM ‘veel belooft, maar weinig doet’ als het gaat om de opleverkwaliteit bij nieuwe verhuringen (zie ook OD 4.4.), het uitvoeren van herstellingen en het oplossen van vocht-, tocht- en schimmelproblemen. Er zijn eveneens opmerkingen gemaakt over de gebrekkige begeleiding en controle van werkzaamheden die door firma’s worden uitgevoerd. De visitatiecommissie kan niet beoordelen of deze verbeterpunten betrekking hebben op het gehele patrimonium, of slechts geïsoleerde incidenten betreffen. De visitatiecommissie adviseert De Leie om door middel van huurderstevredenheidsmetingen een goed beeld te krijgen over de kwaliteit van het wooncomfort en het onderhoud, inclusief de opleverkwaliteit bij nieuwe verhuringen en over de degelijkheid van het uitvoeren van herstellingen (zie ook OD 6.3.). - Woon- en welzijnsactoren wijzen op de regelmatige klachten doordat de woning niet instapklaar is op het moment dat deze te huur wordt aangeboden. De huurder dient zelf nog veel werken uit te voeren. De SHM wijst erop dat bij iedere wederverhuring de elektriciteit- en gasaansluiting in de woning wordt gecontroleerd. De klachten handelen echter eerder over de comfortvereisten, waar bijvoorbeeld het behang, verfwerk of zelfs de keukenkasten versleten of de tuin verwilderd is. De visitatiecommissie wijst op de praktijk van een aantal huisvestingsmaatschappijen, die bij iedere wederverhuring de woning instapklaar aflevert, door ze bijvoorbeeld opnieuw te behangen of te schilderen en de eerder versleten elementen te vervangen, en dit voordat de sleutel aan de huurder wordt overhandigd. Zo verzekeren ze zich van goede startpositie in de relatie met de nieuwe huurder en kunnen ze met reden stellen dat tegen het einde van de huurovereenkomst de woning in een vergelijkbare en dus goede staat wordt teruggeven. De extra kosten voor het verhuurbaar maken worden zo (deels) terug verdiend. Mits dit goed georganiseerd wordt, blijft de leegstand tussen de twee verhuisbewegingen beperkt.


PAGINA 18 VAN 51

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De Leie beschikt over een goede meerjarenplanning voor renovatie die onder andere gericht is op het behalen van de ERP 2020 doelen. De SHM heeft daarbij vooral aandacht voor ‘bouwkundige ingrepen’, zoals het verbeteren van de woningisolatie, om zo energie te besparen. De maatschappij is goed op weg, onderneemt diverse aanvullende activiteiten die zijn aan te duiden als milieuvriendelijk. De aandacht voor andere milieuvriendelijke maatregelen, zoals alternatieve vormen van energieopwekking via bijvoorbeeld zonne-energie is eerder beperkt. Een overkoepelende, op schrift gestelde, visie en strategie op het gebied van milieuvriendelijkheid ontbreekt nog. Samenvattend beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van De Leie op dit onderdeel als goed. - Nieuwbouw en renovaties worden in opdracht van De Leie uitgevoerd met duurzame, courante en onderhoudsvriendelijke materialen. De SHM heeft hiertoe in een memorandum richtlijnen voor architecten vastgelegd. Het memorandum stelt ook dat het beschikbare grondoppervlak optimaal moet worden benut voor bebouwing. - Bijna 60% van het patrimonium van De Leie voldoet volledig aan de ERP 2020-normen. Dit aandeel is ten opzichte van 2010 licht gestegen (toen was het 56%). Hiermee behoort De Leie tot de middengroep van Vlaamse huisvestingsmaatschappijen. Alle woningen van de maatschappij voldoen al aan de eisen voor glas- en dakisolatie. Knelpunt is het aandeel woningen (30%) dat nog niet voldoet aan de normen voor een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Hiermee behoort De Leie tot de 25% maatschappijen met de grootste opgave op dit onderdeel. Vooral veel appartementen beschikken nog niet over een energiezuinige verwarmingsinstallatie, namelijk 96 appartementen, of 56% van het aanbod. Ongeveer de helft van deze woningen beschikt over individuele gaskachels, de andere helft heeft elektrische verwarming. De maatschappij spant zich aantoonbaar in om de resterende ERP-doelen te behalen. Volgens de planning van de SHM zijn tegen 2020 alle woningen voorzien van dakisolatie, hoogrendementsglas en een energiezuinige cv-ketel (zie OD 2.1). De noodzaak voor de vervanging van elektrische verwarmingsinstallaties is nog onderwerp van discussie in de sociale huisvestingssector. - De aandacht voor andere milieuvriendelijke maatregelen, zoals alternatieve vormen van energieopwekking, bijvoorbeeld zonne-energie, is eerder beperkt. De SHM stelt dat dergelijke vormen van energieopwekking vooral geschikt zijn voor collectieve installaties waarvan de SHM er maar weinig bezit. De visitatiecommissie deelt deze opvatting niet. Er zijn voldoende voorbeelden van het plaatsen van zonnecollectoren en fotovoltaïsche modules op woningen met individuele verwarmingsinstallaties. De stellingname van de SHM onderstreept de noodzaak voor een goed onderbouwde visie en strategie waarin De Leie duidelijk maakt welke bijdrage zij wil en kan leveren aan milieuvriendelijkheid, en welke maatregelen zij niet haalbaar vindt en waarom. - Naast de investeringen in dakisolatie, energiezuinige verwarming en dubbel glas ligt er voor de maatschappij ook nog een stevige opgave op het gebied van gevelisolatie; de helft van de woningen van De Leie beschikt niet over spouwmuurisolatie. Dit aandeel ligt iets hoger dan het Vlaamse gemiddelde (44%) in de sociale huursector. Ook het verbeteren van spouwmuurisolatie behoort tot de doelen van de Vlaamse regering, maar behoort niet tot de drie prioritaire ERP-doelen. - Alle nieuwe huurders krijgen een brief van de SHM waarin het werk van de energiesnoeiers wordt toegelicht en wordt vermeld hoe ze een afspraak kunnen maken. De visitatiecommissie heeft gesproken met een vertegenwoordiger van de energiesnoeiers. Daaruit bleek dat nieuwe huurders regelmatig gebruik maken van dit aanbod. De visitatiecommissie vindt dit een goed


PAGINA 19 VAN 51

initiatief en suggereert de SHM om ook zittende huurders te informeren over mogelijkheden om energie te besparen. - De SHM staat open voor initiatieven die de huurder sensibiliseren om bewust met afvalverwerking, -selectie en milieu om te gaan, maar neemt hiertoe niet zelf het initiatief. Bij wederverhuringen legt de SHM de werking van de kamerthermostaat uit aan nieuwe huurders. Tevens heeft de SHM op haar website een koppeling opgenomen naar gedetailleerde handleidingen van kamerthermostaten. De SHM zit in de stuurgroep van het buurtwerk de Kier (Wervik, wijk het Park) dat een aantal initiatieven heeft opgezet. Zo leren bewoners in het project ‘composthoek’ bewoners hoe ze hun afval kunnen composteren. De SHM informeert nieuwe en zittende huurders over het belang van het beperken en sorteren van afval. Dat doet zij op diverse manieren, via informatiebrochures en mondeling bij de ondertekening van het huurcontract en bij andere ontmoetingen met huurders. Toen bleek dat veel huurders regelmatig GAS-boetes kregen voor onjuiste afvalscheiding, nam het buurthuis De Kier contact op met de afvalintercommunale MIROM. Ingevolge deze actie controleert MIROM de afvalzakken waarbij de sociale huurders worden gewezen op het verkeerd sorteren om zo een boete te vermijden. - Op vraag van de stad Wervik begint De Leie met de ontwikkeling van een aantal inbreidingsgerichte projecten. In de gemeente Heuvelland (deelgemeente Wijtschate) onderzoekt de SHM ook de mogelijkheid om inbreidingsprojecten te realiseren. Hergebruik van gebouwen en locaties is een vorm van duurzaamheid, zeker als dit plaats vindt in historische kernen van gemeenten en steden. Woonactoren vinden dat de maatschappij zich op dit terrein nogal volgend opstelt, en dat vooral externe druk, het gebrek aan andere bouwmogelijkheden en de weerstand van de lokale besturen tegen grote sociale huurprojecten heeft geleid tot deze activiteiten van De Leie. Deze bemerking heeft vooral betrekking op de activiteiten van de SHM gedurende de visitatieperiode (2009-2013). In de periode daarvoor heeft de SHM met de vervangingsbouw in de wijken Oud- en Nieuw Park en Carre eveneens een bijdrage geleverd aan het hergebruik van gebieden. De visitatiecommissie roept de SHM op om die traditie voort te zetten. De maatschappij is goed op weg, ze onderneemt diverse activiteiten die zijn aan te duiden als milieuvriendelijk. De aandacht van de maatschappij voor milieuvriendelijkheid is momenteel sterk versnipperd over diverse projecten. De visitatiecommissie stelt voor dat De Leie deze aandacht bundelt in een overkoepelende visie en aan die visie een duidelijke strategie koppelt over de wijze waarop de maatschappij haar bijdrage aan duurzaamheid kan vergroten. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan enerzijds meer actief zoeken naar mogelijkheden voor bouwen op inbreidingslocaties, gevelisolatie, toepassing van alternatieve energiebronnen en anderzijds het sensibiliseren van alle huurders voor de mogelijkheden om de energiekosten te drukken. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De Leie richt zich vooral op het laten verhuizen van de bewoner als door verminderde mobiliteit de woning niet meer voldoet, en staat weinig open voor alternatieven. De SHM beschikt over zeer weinig aanpasbare en aangepaste woningen en heeft geen strategie om de toegankelijkheid van gebouwen en woningen te bevorderen en aanpasbare of aangepaste woningen te realiseren. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. - De Leie onderneemt bescheiden initiatieven om het levenslang wonen te bevorderen. Zo worden nieuwbouwwoningen standaard voorzien van douches en niet van ligbaden. - Aanpasbare woningen zijn woningen die met een aantal kleine ingrepen kunnen worden aangepast aan wijzigingen in de gezinssamenstelling of de zelfredzaamheid van de bewoners. Het VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 20 VAN 51

realiseren van deze woningen krijgt sinds 2008 verhoogde aandacht vanuit de subsidiërende overheid. Van de 55 in 2012 door de maatschappij gerealiseerde woningen, is geen enkele woning aanpasbaar gebouwd. Dat geldt ook voor de in 2010 en 2011 opgeleverde woningen. - Aangepaste woningen zijn woningen waarin duidelijk meer geïnvesteerd is dan in een ‘gewone sociale huurwoning’, waardoor de woning aangepast is aan bewoners met een fysieke handicap of -beperking. De woonactoren waarmee de visitatiecommissie heeft gesproken vinden dat er te weinig aangepaste woningen voor mensen met een beperking zijn. Ook andere door de visitatiecommissie gehoorde actoren zijn vragende partij opdat de SHM meer aangepaste woningen bouwt of bij renovatie bestaande woningen omvormt tot voor senioren of voor mensen met een beperking aangepaste woningen. De SHM stelt dat zij weinig aangepaste woningen realiseert omdat haar huurderspopulatie weinig 65-plussers telt, en omdat andere actoren (zoals de OCMW’s) in haar actieterrein veel aangepaste woningen voor senioren aanbieden. Sommige OCMW’s wijzen op de complementaire werking van de SHM en de OCMW’s, waarbij de eerste instaat voor huisvesting van gezinnen, en de tweede voor wonen voor senioren. Zo heeft het OCMW in Wervik 133 aan senioren aangepaste woningen, de meeste met 1 slaapkamer. Een ander OCMW stelt dat ze zelf seniorenwoningen aanbieden net omdat de SHM dit niet opneemt. De Leie beschikt over 7 aangepaste woningen, namelijk 5 in Wervik en 2 in Mesen, waarvan 5 gelijkvloerse appartementen. Deze 7 staan voor 0,5% van het totale aanbod. Bovendien kan de SHM 151 woningen (inclusief de 7 aangepaste woningen) prioritair toewijzen aan senioren of aan woningzoekenden met een ‘onomkeerbare verminderde mobiliteit’ (zie ook OD 1.5.). De SHM wijst erop dat er lokaal een groot aanbod is aan woningen voor senioren, bijvoorbeeld in Wervik met het woonzorgaanbod en het private project ‘Care for Life’. Het is echter de vraag of dit aanbod betaalbaar is voor sociale huurders. Tussen de bijna 940 woningzoekenden (gezinshoofden) in het inschrijvingsregister van de SHM vinden we 6,5% kandidaat-huurders die 65 jaar zijn of ouder. Het aandeel ingeschreven woningzoekenden-senioren voor Wervik is slechts 1% lager. Dit toont aan dat er duidelijk vraag is naar dit type van sociale huurwoningen, zelfs in Wervik. - De Leie zal de zittende huurder met verminderende fysieke mogelijkheden voorstellen naar een andere woning te muteren, eerder dan op vraag van de huurder de woning aan te passen. De maatschappij maakt dan ook weinig gebruik van een tussenkomst van het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH), waardoor nochtans op naam van de huurder een deel van de aanpassingskost kan worden gerecupereerd. Deze bewoners krijgen wel voorrang bij de toewijzing naar een gelijkvloerse woning (zie OD 1.5.). De visitatiecommissie wijst erop dat deze huurders verhuizen naar geschikte woning (met badkamer en minstens één slaapkamer gelijkvloers, zie OD 1.5.), maar door het beperkt aanbod weinig naar een aangepaste woning. Het is niet duidelijk of in deze woningen alvast een aantal minimum aanpassingen zijn doorgevoerd, zoals handgrepen in sanitaire ruimtes, een inloopdouche of bredere deuren. Als de zelfredzaamheid later verder vermindert kunnen er alsnog woonproblemen komen. De visitatiecommissie heeft geen aanwijzingen aangetroffen dat de SHM een proactief beleid voert, bijvoorbeeld door bewoners gericht te informeren als er een werf in de buurt aangepaste woningen worden gerealiseerd. De visitatiecommissie vindt dat de SHM zich te eenzijdig richt op het laten verhuizen van bewoners, en wijst op het lage aanbod aan aangepaste en aanpasbare woningen. De visitatiecommissie adviseert de SHM dan ook om een strategie uit te werken over de toegankelijkheid van haar patrimonium en over het realiseren van aangepaste én aanpasbare woningen in elke gemeente van haar actieterrein. De visitatiecommissie raadt de SHM tevens aan om meer maatwerk in de werking mogelijk te maken, door met huurders de vraag naar een aanpassing van de woning te beVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 21 VAN 51

spreken, met het doel zo een verhuis te vermijden. Andere SHM’s hebben hierin een grote ervaring opgebouwd, tot tevredenheid van de SHM en de huurders. De visitatiecommissie verwijst hiervoor naar visitatierapporten op de website van de visitatieraad. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De maatschappij werkt op een planmatige manier aan het verbeteren van de kwaliteit van haar woningen. Dat doet zij in de vorm van vervangingsbouw, renovatie en periodiek onderhoud. Het waarborgen van de woonkwaliteit tussen onderhoudsbeurten door vraagt wel om extra aandacht. Daarbij gaat het zowel om het onderhoud van de huurder als het onderhoud waarvoor De Leie verantwoordelijk is, zoals het uitvoeren van herstellingen en de opleverkwaliteit van de woning bij een nieuwe verhuring. De Leie levert bescheiden prestaties op het vlak van milieuvriendelijk bouwen. Deze prestaties bestaan vooral uit het gebruik van duurzame materialen bij nieuwbouw en renovatie, en ondersteunen van de activiteiten van de Energiesnoeiers. Van meer recente datum is het deelnemen van De Leie aan inbreidingsprojecten. De Leie beschikt nog niet over een visie of strategie om huurders zo lang mogelijk in hun eigen woning of wijk te laten wonen. Bij verminderde mobiliteit stimuleert de maatschappij huurders vooral om te verhuizen naar een andere meer passende woning in plaats van de woning aan te passen aan de verminderde zelfredzaamheid.

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: Goed De Leie staat er om bekend dat zij de regels strikt volgt. Dat blijkt onder andere uit het feit dat kostprijzen van nieuwe woningen binnen de normen van de Vlaamse Overheid blijven. De huisvestingsmaatschappij levert goede prestaties bij het prijsbewust bouwen van woningen. - De maatschappij heeft in haar ontwikkelproces voor recent gerealiseerde woonprojecten voldoende waarborgen ingebouwd om te zorgen dat de kostprijs van woningen binnen de normen van Vlaamse overheid blijven. Bij nieuwbouw zijn er zelden meerwerken ten opzichte van de afgesloten contracten. Ook bij renovatieprojecten was er vrijwel geen sprake van overschrijdingen. In 2012 waren er zelfs minwerken bij renovaties (zie ook OD 5.2). De eerste - en in de ogen van De Leie belangrijkste - stap in het prijsbewust bouwen is het werken met architecten die bekend zijn met sociale woningbouw. Daarnaast schrijft de SHM architecten voor om te werken met courante materialen en heeft zij in een memorandum voor architecten diverse maatregelen opgenomen om de kostprijs van woningen beperken. Zo worden de architecten voorgeschreven om te werken met standaardmaterialen, -kleuren, afmetingen en -modellen. Het grondoppervlak moet zo maximaal mogelijk gebruikt worden, gevels en daken moeten zoveel mogelijk in een recht vlak worden gebouwd, zonder verspringingen. Deze aanpak draagt niet alleen bij tot prijsbewust bouwen, maar vermindert ook toekomstige onderhoudskosten. Om onderhoudskosten verder zo laag mogelijk te houden, VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 22 VAN 51

schrijft het memorandum van De Leie ook voor dat kwetsbare onderdelen van de woning zoals aan- en afvoerleidingen goed bereikbaar moeten zijn. - Deze vorm van prijsbewust bouwen van De Leie heeft een keerzijde, namelijk dat de wooncomplexen door hun uniformiteit in materialen en uitvoering duidelijk herkenbaar zijn als sociale woningen. Zoals als gemeld bij OD 1.1. wijzen woonactoren op het vrij eentonig bouwconcept en materiaalgebruik door de SHM. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: Goed Met gemiddeld 115 euro per woning per jaar in 2012 zit De Leie bij de 25% SHM’s met de laagste huurlasten. De visitatiecommissie is van oordeel dat De Leie prijsbewust verhuurt en inspanningen levert om de huurlasten onder controle te houden. Om deze redenen geeft de visitatiecommissie een goede beoordeling. - De woonlasten voor huurders bestaan uit drie componenten: de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft), de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) en tenslotte de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). - De Leie behoort tot de maatschappijen met de laagste huurprijzen van Vlaanderen; slechts 8% heeft lagere huurprijzen. Dit feit ligt grotendeels buiten de invloedssfeer van de SHM, omdat de huurprijs vooral afhankelijk is van het inkomen van huurders. Het mediaan netto belastbaar inkomen van huurders was in 2012 met ongeveer 14.000 euro per huishouden per jaar niet laag in vergelijking met andere maatschappijen: iets meer dan de helft van de SHM’s had huurders met een gemiddeld lager mediaan inkomen. De maximum huurprijs wordt echter ook bepaald door de markthuurwaarde van de woningen. De markthuurwaarden zijn algemeen laag in deze regio, wat meteen de verklaring is voor de lagere sociale huurprijzen. - Huurlasten zijn hoger bij appartementen dan bij eengezinswoningen, onder andere door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (zoals traphal, lift en groen). Daarom houdt de visitatiecommissie rekening met het aandeel appartementen in het patrimonium van de SHM. Dat aandeel lag de afgelopen jaren net boven de 20%, waardoor meer dan 80% van de SHM’s een hoger aandeel appartementen heeft. - De SHM neemt in het ontwerp en het beheer van haar wooncomplexen maatregelen om huurlasten te vermijden of zo laag mogelijk te houden. Dat deed zij door:  gemeenschappelijke ruimten in de bouwprojecten zoveel mogelijk te vermijden, bijvoorbeeld door te voorzien in afzonderlijke toegangen bij duplex-appartementen,  groenonderhoud te voorkomen, bijvoorbeeld door bij appartementsgebouwen de bouwlijn te laten samenvallen met de rooilijn,  de onderhoudscontracten te globaliseren over de totaliteit van het patrimonium, en niet te werken met verschillende firma’s voor dezelfde werkzaamheden, bijvoorbeeld voor CVonderhoud,  onderhoudskosten en uurlonen in gemeenschappelijke ruimten te beperken, bijvoorbeeld door gebruik te maken van PWA-tewerkstelling. - De enkele huurders die de visitatiecommissie kon spreken hebben in het gesprek aangegeven dat de huurlasten voor hen aanvaardbaar zijn. Die lasten zijn in de afgelopen jaren slechts beperkt gestegen. Volgens de door De Leie bezorgde specificatie betaalden huurders voor het onderhoud van een gecombineerde centrale verwarmings- en warmwaterinstallatie in 2008 maandelijks 11 euro, in 2014 bedroeg het maandbedrag 13 euro. Een vergelijkbare, beperkte, stijging heeft zich ook voorgedaan bij andere huurlasten, zoals het energie- en waterverbruik en het onderhoud van gemeenschappelijke delen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 23 VAN 51

- De Leie gebruikt een overzichtelijk systeem om huurlasten door te rekenen aan haar huurders. Alle huurders betalen eenzelfde bedrag voor de geboden service, bijvoorbeeld het onderhoud van de CV-ketel, ongeacht de specifieke types van toestellen die de SHM heeft geplaatst of de eventuele onderlinge prijsverschillen tussen de door de maatschappij aangestelde onderhoudsfirma's. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM voldoende inspanningen levert op het vlak van prijsbewust bouwen en verhuren. De SHM respecteert tijdens de ontwerpfase het subsidiabel leningsplafond zoals vastgesteld door de Vlaamse overheid. De Leie houdt ook de contractwijzigingen die tijdens de uitvoeringsfase leiden tot meerkosten goed onder controle zodat ook bij de realisatie van projecten de kosten binnen de subsidienormen blijven. De SHM onderneemt voldoende inspanningen om de huurlasten te beheersen.

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID De Leie heeft een aantal administratieve bedienden en ‘bedienden patrimoniumbeheer’, die de contacten met de huurders, kandidaat-huurders, kopers en kandidaat-kopers verzorgen. De bedienden patrimoniumbeheer worden door de SHM technisch-administratief-bedienden of kortweg TAB’s genoemd. Zij staan in voor de contacten ‘op het veld’: de huisbezoeken, de controle van de woningen, het opvolgen van inhuisbewegingen en de administratieve verplichtingen zoals de plaatsbeschrijving. In tegenstelling tot de administratieve bedienden is er bij deze TAB’s een groot personeelsverloop (zie ook OD 5.6.). Een medewerker was afwezig tijdens de visitatieperiode. De tweede medewerker was nog in een inloopperiode. Op uitdrukkelijke vraag van de directeur heeft de visitatiecommissie geen medewerkers met deze functie gesproken. Dit maakte de beoordeling van prestatieveld 4 niet eenvoudig. OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De SHM De Leie heeft een debiteurenreglement en gebruikt dit. De huurder-met-achterstal wordt hierbij persoonlijk en rechtstreeks benaderd en het OCMW wordt ingeschakeld. Deze samenwerking loopt tot tevredenheid van SHM en de OCMW’s. Op basis van hiervan vindt de visitatiecommissie dat de SHM zich goed inzet voor het waarborgen van woonzekerheid. Tegelijk wijzen de visitatiecommissie en de bevraagde actoren op het hoge aantal uithuiszettingen. - De SHM heeft een procedure voor het opvolgen van huurdersachterstand. De administratieve medewerkers kennen én gebruiken deze procedure. Ze bestaat uit een snelle opvolging om zo een escalatie van betalingsproblemen te vermijden. Naast de schriftelijke aanmaning, een tiental dagen nadat de huur moet betaald zijn, trachten de medewerkers de huurder telefonisch te contacteren en wordt het OCMW verwittigd. Het OCMW zal de huurder schriftelijk uitnodigen en huisbezoeken plannen. Vanaf de tweede maand wordt de huurder voor een verzoening opgeroepen, waarbij een medewerker van de SHM zelf en niet de advocaat aanwezig is. De visitatiecommissie wijst erop dat de procedure volledig is gericht op het niet betalen van de contractuele huursom, en suggereert om ook de andere openstaande facturen in het stramien VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 24 VAN 51

op te nemen, zoals de huurlasten en de niet betaalde herstellingen ten laste van de huurder (zie OD 5.3.). Tegelijk waardeert de visitatiecommissie de inspanningen van de SHM om de huurder met huurdersachterstal tijdig en rechtstreeks te contacteren en suggereert om dit gericht aan te vullen met huisbezoeken en meer intensieve samenwerking met andere woon- en welzijnsactoren, om zo een beter zicht te krijgen op het onderhoud van de woningen en de sociale problematiek van de huurder. - Een afbetalingsplan is steeds bespreekbaar. De SHM wenst dat de huurachterstand in vijf maanden wordt afbetaald, en heeft daarvoor een modelformulier opgemaakt, dat voor akkoord wordt ondertekend door de betrokken huurder én het OCMW. De visitatiecommissie vindt vijf maanden een vrij korte termijn, wat in bepaalde situaties onnodig veel druk op de huurder kan geven. De OCMW’s waarmee de visitatiecommissie kon spreken melden dat, indien nodig, een langere afbetalingstermijn bespreekbaar is. De actoren stellen dat voor de SHM een afbetalingsplan moeilijk ligt als de huurder hervalt of als de huurder de woning slecht onderhoudt. De SHM stelt dat dit onderscheid niet wordt gemaakt. De visitatiecommissie beschikt niet over voldoende elementen om hierin een standpunt in te nemen. - Als de SHM het initiatief neemt om de huurovereenkomst te beëindigen, gebeurt dit steeds via een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens de bevraagde actoren telt de SHM veel uithuiszettingen, meestal omwille van een combinatie van huurachterstand en gebrekkig onderhoud van de woning. Een aantal bevraagde actoren wijzen op de nood van meer preventieve controle op het onderhoud van de woning, om zo uithuiszettingen te kunnen voorkomen. Ze stellen dat een strikte opvolging en begeleiding zichzelf terug betaalt. De SHM bezorgde cijfers over het aantal uithuiszettingen. In de periode 2009-2012 heeft De Leie 30 keer een huurovereenkomst beëindigd voor het niet betalen van de huur, 2 keer voor het niet onderhouden van de woning, en 1 keer voor een combinatie van huurdersachterstal, gebrekkig woningonderhoud en leefbaarheidsproblemen. Dit geeft een gemiddelde van bijna 8 uithuiszettingen per jaar, of 6,3 uithuiszettingen per duizend woningen. De visitatiecommissie beschikt niet over de nodige informatie om dit aantal te vergelijken met het aantal uithuiszettingen bij alle SHM’s, maar op basis van ervaringen vindt de visitatiecommissie dit aantal vrij hoog. Zo bedraagt bij een buur-SHM met een vergelijkbaar woningaantal het gemiddeld jaarlijks aantal uithuiszettingen voor wanbetaling, onderhoud van de woning of leefbaarheidsproblemen 2,5 per duizend woningen. De bevraagde woonactoren wijzen op ettelijke situaties van huurders met woonproblemen. De visitatiecommissie wijst erop dat het opvolgen van huurders met woonproblemen bijkomende aandacht en expertise vraagt, en op de mogelijke samenwerking met het CAW (preventieve woonbegeleiding). De huisvestingsmaatschappij verkent de mogelijkheid van deze samenwerking, waarin huurders met woonproblemen kunnen worden opgevolgd. De SHM wenst echter eerst deze samenwerking te testen aan de hand van een aantal cases. De visitatiecommissie wijst op de bestaande samenwerking van het CAW met andere SHM’s in de regio en suggereert dat de Leie naar hun ervaring peilt, om op basis van deze info al dan niet de samenwerking op te starten. Het aanbod van het CAW zal voor de SHM wellicht een meerwaarde betekenen, zeker nu bij De Leie de begeleidingsmogelijkheden beperkt zijn (zie inleiding op PV 4). De visitatiecommissie suggereert aan de SHM open te staan voor de ervaring van het CAW zelf, om zo de eigen aanpak van huurders die problemen ondervinden om de woning te onderhouden, te kunnen bijsturen. De visitatiecommissie daagt De Leie uit om door een goede opvolging, omkadering en afspraken met de welzijnsactoren het aantal uithuiszettingen te verminderen. - De SHM bezorgde de visitatiecommissie een ‘samenwerkingsprotocol bemiddeling huurachterstallen’ met het OCMW van Wervik, opgemaakt in 1999, en sindsdien niet geactualiseerd.


PAGINA 25 VAN 51

De visitatiecommissie adviseert de SHM om samen met de OCMW’s en het CAW een nieuw protocol op te maken. Het is aan te bevelen om hierin ook de opvolging van de huurder op te nemen bij problemen met het onderhoud van de woning, leefbaarheid en overlast (zie 4.2.), evenals de afspraken over het inschrijven van woningzoekenden en de actualisatie van het inschrijvingsregister (zie OD 4.4.). OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed De actoren maken geen melding van leefbaarheidsproblemen. De Leie zoekt naar bouwconcepten die de leefbaarheid en de sociale controle verhogen. Daarom vindt de visitatiecommissie dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. Tegelijk wijst de visitatiecommissie op het belang van aanwezig zijn in de sociale woonwijken en van een goede relatie met de huurders, om zo de leefbaarheid te kunnen bewaken en stimuleren. - De actoren maken geen melding van leefbaarheidsproblemen. Vroegere problemen in de wijk het Park (Wervik) zijn opgelost, mede door de aanwezigheid van het buurthuis de Kier, een initiatief van het OCMW. De bevraagde actoren wijzen erop dat de SHM focust op het bouwen en renoveren voor sociaal zwakkeren, waar ze goed in slaagt, maar minder in het opbouwen van een relatie met de huurders. De werking naar de huurders is vrij correct, maar strikt volgens de letter van de wet en de eigen vrij uitgebreide reglementen (zie ook OD 4.4) van De Leie, waardoor maatwerk en souplesse verdwijnen. We komen hierop terug in OD 4.3.. - De SHM bezorgde de visitatiecommissie een nota over acties rond leefbaarheid. Zo wenst ze de leefbaarheid te verhogen door onder meer speelpleinen in de sociale wijken te voorzien, de wijk visueel open te trekken en desnoods zelfs door bij vervangbouw minder woningen te voorzien. Zo werd in Nieuw Park een achttal nieuwe units geplaatst, telkens met 8 wooneenheden, en met open traphallen. Deze open structuur en het beperkt aantal woningen moeten sociale controle mogelijk maken. Een PWA-medewerker neemt het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van de woningen op en functioneert gelijktijdig als aanspreekfiguur. Volgens de nota combineert de SHM sociale koop en kavels met huurwoningen, om zo een sociale mix van huurders, kopers en bouwers te realiseren. In de periode 2008-2012 werden echter geen koopwoningen gerealiseerd (zie OD 1.2.) Volgens de bevraagde actoren vallen woningen van De Leie op omwille van het eentonig concept en materiaalgebruik (zie ook OD 1.1.). De visitatiecommissie vreest dat dit het beeld van leefbare wijken beperkt en suggereert dat de SHM de mogelijkheden bekijkt om meer variatie in te bouwen. - Voor de woningen gebouwd tussen 1950 en 1975 streeft de SHM naar een renovatie zonder dat de huurder wordt gedwongen om te muteren. Als de huurder niet wenst te muteren, worden de werken uitgesteld, en daarmee ook de renovatie van de andere aanpalende en ondertussen leegstaande woningen (zie OD 2.1.). De visitatiecommissie wijst erop dat leegstand het beeld over de wijk en bijgevolg ook het leefbaarheidsgevoel negatief beïnvloedt. - De samenwerking met het CAW (zie OD 4.1.) voor het opvolgen van huurders met leefbaarheidsproblemen (preventieve woonbegeleiding of bemoeizorg) zit nog in een verkennende fase. De visitatiecommissie adviseert dit zo snel mogelijk op te starten, mede omdat de SHM kampt met personeelsproblemen en dit aanbod alvast ingaat op het tekort aan begeleidingsmogelijkheden binnen de SHM. - De SHM beschikt niet over een overlastprocedure. De visitatiecommissie suggereert de SHM om deze procedure op te maken, waarin de te zetten stappen bij (klachten over) overlast worden geschetst en de samenwerking met externe diensten wordt ingeschreven.


PAGINA 26 VAN 51

Om leefbaarheidsproblemen te voorkomen en aan te kunnen pakken wijst de visitatiecommissie op het belang dat de SHM effectief aanwezig is in de sociale woonwijken, aanspreekbaar is, het wonen opvolgt én in het onderhoud van de woningen en omgeving het goede voorbeeld geeft. De visitatiecommissie suggereert de SHM om bij de verdere uitbouw van de organisatie hier meer aandacht aan te besteden. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM zoekt niet voldoende naar mogelijkheden om de huurder te bereiken. Ze wijt dit onder meer aan personeelstekort. De visitatiecommissie constateert dat de SHM geen visie heeft over bewonerswerking, groepswerking of een procesmatige communicatie met huurders, en dat de SHM de huurders niet betrekt bij het wijkbeheer. De Leie is zich er te weinig van bewust dat het bevorderen van samenhorigheid en medeverantwoordelijkheid tot haar opdrachten behoort. - De visitatiecommissie wijst op de basisbegeleidingstaken in de sociale huisvesting, waarin onder meer van de SHM wordt verwacht dat ze huurdersvergaderingen organiseert om zo mogelijke problemen of bedenkingen bespreekbaar te maken, samen met huurders naar mogelijke oplossingen zoekt, en huurders betrekt bij noodzakelijke verhuisbewegingen of bij andere voor de bewoners ingrijpende veranderingen. De vertegenwoordigers van de raad van bestuur erkennen dat het overleg en de samenwerking met de bewoners een werkpunt vormt. Ze denken hierbij onder meer aan communicatieactiviteiten en buurtfeesten. Ze wijzen op de problemen met het personeelsbestand, waardoor dit niet kan worden opgestart. - Bevraagde actoren wijzen op (we citeren) de ‘stugge’ basishouding van De Leie. Dit creëert een hoge drempel, een grote afstand tussen de SHM en de huurder. Het gebrek aan empathie leidt - aldus actoren - tot onbegrip bij de huurders. Bovendien staat er een grote kloof tussen de strenge eisen die de SHM oplegt en de mogelijkheid die de SHM heeft om deze ook op te (kunnen) volgen (zie ook OD 4.4.). Volgens de visitatiecommissie zal deze relatievorm de bewonersbetrokkenheid eerder remmen dan stimuleren. Zo heeft de SHM een lange lijst met ingrepen en werken die niet toegelaten zijn voor de huurder (zie OD 4.4. en 6.1.), waar ze zich zeer rigoureus aan houdt. Vragen van huurders om de woning aan te passen naar eigen smaak of behoefte (zie ook OD 1.4.) zijn zelden bespreekbaar. Op meerdere gesprekstafels met de actoren werd gesteld dat de huurders deze ingesteldheid kennen, waardoor ze de vraag niet meer stellen, en sommigen de aanpassingen doorvoeren zonder ze nog te communiceren. Dit leidt dan weer tot onbegrip en/of navolging bij andere huurders, wat wederom niet met de SHM wordt gecommuniceerd. - De SHM heeft de werking van de buurtwerking de Kier gefaciliteerd, door het nieuwe buurthuis als een gemeenschapsvoorziening gesubsidieerd door de Vlaamse overheid te bouwen. Het buurthuis is een dienst van het OCMW van Wervik, gelegen in de sociale woonwijk Het Park. De huisvestingsmaatschappij zit in de stuurgroep van het buurthuis, en kan zo de werking mee bepalen. Volgens actoren maakt de SHM weinig gebruik van deze mogelijkheid om zo de sociale huurders te kunnen bereiken. Volgens hen gaat de SHM er (teveel) van uit dat het bevorderen van samenhorigheid de opdracht van anderen is. Een aantal aarzelende aanzetten worden niet afgewerkt. Zo ligt door de personeelswissels de vraag van de SHM-medewerker voor een algemene informatieavond over de SHM voor alle sociale huurders in de wijk (voorlopig) in de ijskast. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om een actieplan over bewonerswerking uit te werken. Een bewonerswerking opzetten is een proces dat sowieso vertrekt vanuit lokale mogelijkheden en opportuniteiten, waarbij bij de start bewoners naar aanleiding van concrete zaken worden betrokken, en stapsgewijze een bredere werking ontstaat. Zo kunnen bijvoorbeeld gedifferentieerde


PAGINA 27 VAN 51

contacten met bewoners worden georganiseerd, zoals informatiesessies over de huurlasten, de reglementering of een nakende renovatie. Het is belangrijk dat de technisch administratieve medewerkers actief aanwezig zijn, om zo stap voor stap aan een empathische vertrouwensrelatie met de huurders te werken. De visitatiecommissie daagt de SHM uit de inhoud en de leesbaarheid van het reglement van inwendige orde (zie OD 4.4.) te toetsen bij een groep van huurders om afspraken te maken die voor beide partijen aanvaardbaar zijn. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: voor verbetering vatbaar De basishouding van De Leie voor de ondersteuning van de huurders is goed. De SHM heeft een open baliewerking en inschrijvingssysteem, en communiceert op een directe wijze met de kandidaat-huurder, huurder en welzijnsdienst. De SHM aanvaardt de schriftelijke borgstelling van het OCMW en staat open voor versnelde toewijzingen. Toch is de visitatiecommissie van oordeel dat de werking van de SHM op het vlak van huisvestingsondersteuning voor verbetering vatbaar is. Hierbij wijst ze op de communicatie rond het onderhoud van de woning, de staat van de woning bij verhuren en op de onredelijke bepalingen opgenomen in het reglement van inwendige orde. - De gemeenten van het actieterrein van de SHM De Leie liggen zeer verspreid. Het vlot inschrijven van woningzoekenden in het inschrijvingsregister wordt mogelijk gemaakt doordat de OCMW’s hierin een belangrijke taak opnemen, samen met het Woon-Zorgloket van Wervik, het intergemeentelijk woonloket te Mesen en de Woonwinkel Habito in Heuvelland. Zij zorgen voor de opmaak van het dossier en zo voor de inschrijving in het inschrijvingsregister. In het gesprek met de visitatiecommissie wijzen ze erop dat de samenwerking met de SHM zeer vlot loopt. De SHM communiceert open en direct, en zal samen met deze diensten het inschrijvingsdossier afwerken. Deze actoren stellen dat het betrokken personeel binnen de SHM de kandidaat-huurders en huurders goed kent. De SHM organiseerde een informatiemoment over het inschrijven van woningzoekenden, dit voor alle betrokken externe diensten. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief. Inschrijvingen zijn ook mogelijk op het kantoor van de SHM of rechtstreeks met de formulieren die via de website ter beschikking worden gesteld. Volgens de medewerkers gebeuren ongeveer 1 op 10 inschrijvingen via de website. - De woon- en welzijnsactoren geven aan dat de dagelijkse samenwerking en communicatie met het personeel van de SHM zeer vlot en collegiaal loopt. Een aantal wijzen op de gebrekkige schriftelijke communicatie, vooral door het moeilijk en juridisch taalgebruik. We komen hier in OD 6.1 op terug. - Voor een toewijzing zal de SHM de eerst geplaatste kandidaat op de lijst aanschrijven, vervolgens de volgende en dit totdat de woning effectief is toegewezen. Als vermoed wordt dat de toewijzing niet vlot zal gebeuren, worden kandidaten in groep uitgenodigd. De nieuwe huurder krijgt een uitgebreide toelichting bij het verhuursysteem, de verwachtingen van de SHM en de verplichtingen van de sociale huurder. Deze ‘intake’ vraagt plusminus 45 minuten. De visitatiecommissie constateert dat de SHM hiervoor tijd vrijmaakt. De SHM is bereid om op de vraag naar een versnelde toewijzing in te gaan, maar zal conform het sociaal huurbesluit voorwaarden stellen, zoals het opstarten van de collectieve schuldenregeling bij die woningzoekende die kampt met veel schulden. - De SHM aanvaardt een schriftelijke garantstelling van het OCMW als huurwaarborg, dit in afwachting dat deze huurder de waarborg aan het OCMW heeft betaald. De visitatiecommissie apprecieert dat de SHM open staat voor deze mogelijkheid en samenwerking met het OCMW. In het reglement van inwendige orde (zie verder) is opgenomen dat de huurwaarborg principieel dient te zijn voldaan door één storting. De visitatiecommissie merkt op dat de huurder VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 28 VAN 51

krachtens het sociaal huurbesluit en de modelhuurovereenkomst recht heeft op een gespreide betaling. - De OCMW’s worden niet betrokken bij de tweejaarlijkse actualisatie van het inschrijvingsregister. Ze vragen echter te worden geïnformeerd, om zo te vermijden dat de ‘minder administratief onderlegde woningzoekende’ uit het inschrijvingsregister wordt geschrapt. Daardoor zou hij immers zijn kans op een sociale woning én zijn recht op de huurpremie verliezen. Zie ook de aanbeveling bij OD 4.1. - De SHM stelt dat huisbezoeken in de werking verankerd zit, maar door de personeelswissels in de periode van de visitatie tijdelijk ‘on hold’ werd gezet. Zo geeft ze aan dat naast de gebruikelijke huisbezoeken op vraag of naar aanleiding van probleemmeldingen huisbezoeken worden georganiseerd en uitgevoerd en dit op volgende wijze: - Preventieve huisbezoeken met als doel alle huurwoningen van het patrimonium van de vennootschap minstens één maal per jaar te kunnen bezoeken; - Systematische huisbezoeken na registratie van de huurovereenkomst, waarbij de geregistreerde huurovereenkomst rechtstreeks werd overhandigd aan de huurder en waarbij meteen de toestand in en rond de woning kon worden geëvalueerd. - Systematische huisbezoeken van zodra een huurovereenkomst werd opgezegd, om aldus de toestand van de woning te kunnen evalueren en tevens te kunnen anticiperen op de nodige herstellingswerken met het oog op de wederverhuring; De visitatiecommissie heeft deze toepassing niet kunnen bespreken met de betrokken medewerkers. De SHM erkent dat de proefperiode niet echt wordt opgevolgd. Meerdere actoren stellen dat de medewerkers van de SHM weinig of niet aan huis komen. Uit de brief van de SHM n.a.v. de opzeg door de huurder en uit de gesprekken met actoren leidt de visitatiecommissie af dat de vertrekkende huurder pas bij de opmaak van de uittredende plaatsbeschrijving verneemt welke werken nog te zijnen laste moeten worden uitgevoerd. - De intredende plaatsbeschrijving wordt opgemaakt op het moment dat de nieuwe huurder de sleutel krijgt en dit samen met de uittredende plaatsbeschrijving voor de vertrekkende huurder. Het formulier van de plaatsbeschrijving is zeer summier, wat weinig toelaat om een deskundige beschrijving op te maken. De nieuwe huurder krijgt de mogelijkheid om binnen de 7 dagen na opname van de plaatsbeschrijving bijkomende elementen te melden, maar het is niet duidelijk of de huurder hier gebruik van maakt en of deze meldingen worden opgevolgd. - Diverse actoren en de enkele door de visitatiecommissie bevraagde huurders wijzen op de regelmatige klachten over het feit dat de woning niet instapklaar is op het moment dat deze te huur wordt aangeboden. We verwijzen hiervoor naar OD 2.1.. De visitatiecommissie stelt vast dat in het reglement van inwendige orde is opgenomen dat het ‘gehuurde goed wordt verhuurd in de staat waarin het zich bevindt’ en dat ‘de huurder die de woning in gebruik neemt vóór het opmaken van de plaatsbeschrijving erkent uitdrukkelijk de woning in perfecte staat ontvangen te hebben’. Omwille van de vele reacties van diverse actoren op de staat van de woning bij het begin van de huurovereenkomst stelt de visitatiecommissie voor het reglement aan te passen door eerder te verwijzen naar een ‘uitvoerige plaatsbeschrijving’ die wordt opgemaakt vooraleer de huurder de sleutel kan ontvangen. Een degelijke plaatsbeschrijving vermijdt latere discussies over de oorspronkelijke staat van de woning, waardoor frustraties en kosten worden vermeden. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM expertise over de opmaak van een plaatsbeschrijving in huis haalt, bijvoorbeeld door een medewerker een opleiding te laten volgen. Bovendien wijst de visitatiecommissie op de praktijk van een aantal SHM’s, waar een eerste ‘kladversie’ van plaatsbeschrijving wordt opgemaakt binnen de maand nadat de huurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, waardoor hij nog de tijd krijgt om eventuele werken te zij-


PAGINA 29 VAN 51

nen laste uit te voeren. Hierdoor worden kosten voor de vertrekkende huurder en voor de SHM vermeden. Bovendien kan hierdoor de woning sneller worden verhuurd (vermijden werken tijdens twee huurbewegingen) en zal het aantal klachten omdat de woning niet instapklaar is afnemen. - De Leie deelt het overzicht van de onderhouden herstellingswerken ten laste van de huurder via de website mee, ‘omdat zo dit overzicht altijd kan worden aangepast’. De visitatiecommissie wijst erop dat net omdat de inhoud steeds kan worden gewijzigd deze toepassing weinig zekerheid biedt, en daarom ook moeilijk als een ondersteuning voor de huurder kan worden omschreven. Bovendien wordt hier nergens de rechten van de huurder of de plichten van de SHM vermeld. De visitatiecommissie wijst op de door het provinciebestuur West-Vlaanderen is samenwerking met West-Vlaamse SHM’s uitgebrachte Ziezo-brochure, die het voordeel van zekerheid, duidelijkheid en leesbaarheid biedt. - In het uitgebreide reglement van inwendige orde zijn bepalingen opgenomen, waarvan de visitatiecommissie vindt dat deze niet redelijk of zelfs onwettelijk zijn. Hoger onder OD 4.4. werden reeds een aantal voorbeelden aangehaald. We geven er hier nog een aantal:  In een moeilijke taal (zie ook OD 6.1.) wordt gesteld dat de huurder met de ondertekening van de huurovereenkomst zich akkoord verklaart dat de SHM een schadevergoeding voor gemaakte administratie- en/of verplaatsingsonkosten kan eisen, minimum gelijk aan de laatste maand huur, als de SHM bij een vooraf aangekondigd plaatsbezoek niet de mogelijkheid krijgt de woning te bezoeken.  De huurder die in begeleiding is voor budgetbeheer, sociale en/of psychische begeleiding of begeleid zelfstandig wonen wordt verplicht de begeleiding verder te behouden. In het reglement staat immers dat enkel de SHM samen met de begeleidende dienst kan oordelen wanneer de begeleiding niet meer nodig is. Als de huurder de begeleiding verbreekt, kan de SHM het huurcontract opzeggen ‘zonder inachtname van een opzegtermijn’.  Aan de huurder worden onredelijke en onrealistische bijkomende verplichtingen opgelegd, zoals zorgen voor de aanwezigheid van poederblussers in de woning (BENOR-type en tenminste ABC 9 kg !), en de verplichting om de tellerstanden van alle meters wekelijks te controleren op eventuele abnormale meerverbruiken.  Bovendien worden in het reglement een aantal herstellingen ten laste van de huurder gelegd, waarvan de visitatiecommissie sterk twijfelt of dit kan of zelfs vanuit een goed beheer van de woningen aangewezen is, zoals het herstel en/of vernieuwen van alle oorspronkelijk niet-ingemetselde toe- en afvoerleidingen met toebehoren, en het herstel en/of vervanging van thermostaten, radiatorkranen, regelknoppen, roosters, expansievaten, gaskranen en bovengrondse mazoutleidingen. - De woon- en welzijnsactoren wijzen op de extra kosten die de huurder ten laste worden gelegd als een uithuiszetting wordt uitgevoerd. Die hoge extra kosten worden vermeld in stukken die de visitatiecommissie kon inzien. De Leie past hier consequent het systeem van de ‘wederverhuringsvergoeding’ toe (zie ook OD 5.3.). De visitatiecommissie heeft deze toepassing niet bij andere SHM’s gezien. De visitatiecommissie merkt op dat hierdoor de huurdersachterstal van de betrokken huurder aanzienlijk verhoogd wordt, waardoor kan worden aangenomen dat deze niet in staat zal zijn deze vorderingen te betalen, waardoor deze ex-huurder conform het sociaal huurbesluit nooit meer in aanmerking zal komen voor een sociale woning. De visitatiecommissie daagt de SHM dan ook uit om deze toepassing te evalueren. De basishouding van de personeelsequipe van De Leie voor de ondersteuning van de huurders is goed, wat onder meer zichtbaar wordt in de praktijk bij het inschrijven van woningzoekenden. De visitatiecommissie adviseert echter om een aantal instrumenten uit te werken of aan te passen, om zo een betere vertrouwensband met de huurders te bekomen:


PAGINA 30 VAN 51

- Een draaiboek over het begin en het einde van de huurovereenkomst, met hierin onder meer de bepalingen over de opvolging na de opzeg van de vertrekkende huurder, met een snelle eerste opname van de staat van de woning en het tijdig herstellen van de schade en slijtage. In het stramien wordt ook de minimum afwerking van de woning op het verhuurmoment opgenomen (zie ook OD 2.1.). - Een nieuwe versie van het reglement van inwendige orde, dat voldoet aan de sociale huurwetgeving en waarvan de bepalingen redelijk en opvolgbaar zijn. De visitatiecommissie raadt aan deze te beperken tot de essentie, en het resultaat te laten toetsen op de leesbaarheid voor haar doelgroepen. De SHM kan hiervoor ongetwijfeld beroep doen op reglementen opgemaakt door andere SHM’s. - Een andere vorm van communicatie over de onderhouden herstellingsverplichtingen, die meer zekerheid biedt aan de huurder, en waarbij zowel de rechten als de plichten van de huurder én de SHM worden opgenomen. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie ziet duidelijk positieve elementen in het sociaal beleid van de SHM De Leie. Zo is de SHM bereid om hiervoor de nodige personeelstijd vrij te maken, maar kampt ze met het probleem van permanente personeelswissels. De huurdersachterstal wordt op een directe wijze opgenomen, waarbij wordt samengewerkt met het OCMW. De SHM houdt bij het bouwen en bij renovatie van de wijken conceptueel rekening met elementen als leefbaarheid en sociale controle. De wijze van inschrijven van woningzoekenden is een voorbeeld van directe communicatie, bereikbaarheid voor de huurders en samenwerking met diensten. De bevraagde actoren erkennen dat de SHM goed is in het huisvesten van sociaal zwakkeren, bijvoorbeeld door zich ook open te stellen voor een versnelde toewijzing. Toch zijn er naast deze positieve elementen ook belangrijke vaststellingen waardoor de visitatiecommissie vindt dat de SHM haar werking kan verbeteren. Het aantal uithuiszettingen is hoog. De beperkte opvolging van het woningonderhoud speelt hierin wellicht een rol. Volgens de bevraagde actoren is de SHM minder goed in het opbouwen van een relatie met de huurders, doordat ze overdrijft in het vastleggen van regels en zich hier zeer rigoureus aan houdt. Onder meer de schriftelijke communicatie met de huurders, de communicatie over de onderhouden herstelwerken ten laste van de huurder en de bepalingen in het reglement van inwendige orde beamen dit. Deze door de actoren als ‘stug’ omschreven houding maken dat er aan het bevorderen van de bewonersbetrokkenheid en huurdersondersteuning nog werk is.

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2008-2012 beoordeelt de visitatiecommissie de financiële gezondheid van De Leie als goed. - De mate waarin de exploitatie van het patrimonium bijdraagt aan het versterken van de financiële positie van een SHM, wordt gemeten aan de hand van twee financiële ratio’s: de netto vrije cash flow uit de gewone bedrijfsoefening (NVCF) en de netto winstmarge. De NVFCmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening geeft aan of de reguliere periodieke inkomsten volVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 31 VAN 51

staan om de gewone periodieke uitgaven te dekken. Een evenwicht tussen beide is dus een minimum. Om de financiële positie van de maatschappij echt te kunnen versterken, mag de NVCF niet hoger liggen dan 85%. Tijdens de periode 2008-2012 schommelde de NVCF bij De Leie tussen de 84% en 89%. Voor 2012 bedraagt zij 83,6%. De maatschappij bevindt zich hiermee op de norm of net erboven, en behoort zo tot de betere financieel gezonde maatschappijen in Vlaanderen. - De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening moet volgens de norm minimum 0 bedragen, anders gezegd: de SHM mag geen verlies leiden. De netto winstmarge van de SHM voldeed steeds aan de norm in de periode 2008-2012: ze schommelde tussen 2% en 10%. In 2012 bedroeg deze ratio 10%. - Of haar financiële positie de SHM in staat stelt om te voldoen aan de financiële verplichtingen die voortkomen uit een adequate uitbating, onderhoud, renovatie en uitbreiding van haar patrimonium wordt gemeten aan de hand van de gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin. Deze ratio drukt de verhouding uit tussen de op korte termijn beschikbare middelen en de schulden die op korte termijn vervallen. Deze ratio moet minimum 1 bedragen om de schulden op korte termijn te kunnen financieren met vorderingen op korte termijn. In de periode 2008-2012 voldeed deze ratio steeds aan de norm en schommelde tussen 2,85 en 4,24. In 2012 bedroeg hij 3,29. - De solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een sociale huisvestingsmaatschappij te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt binnen de sociale huisvestingssector als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de maatschappij: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio schommelde tussen 14,6% en 15% in de periode 2008-2012. Voor de financiële vooruitzichten op middellange termijn verwijzen we naar OD 5.4.. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie constateert een goede kostenbeheersing door de SHM omwille van de beheersing van de werkingskosten en de onderhoudskosten Bovendien beheerst de SHM de meerkosten van projecten ten opzichte van het aanbestede bedrag. De hoge structurele leegstand is te verklaren door de lopende renovaties. - De totale werkings- en onderhoudskosten per huurwoning zijn van 2008 tot 2012 toegenomen van 633 tot 797 euro per woning per jaar. Met deze cijfers behoort De Leie tot de 10 SHM’s in Vlaanderen met de laagste kosten. - De totale werkings- en onderhoudskosten beliepen ongeveer 1.330.000 euro in 2012. De personeelskosten en de exploitatiekosten voor het patrimonium zijn de twee grootste uitgavenposten.  De personeelskosten bedragen ongeveer 400.000 euro per jaar. Het lage aantal bedienden valt op, namelijk 4,87 bedienden per 1000 woningen en de afwezigheid van arbeiders in het personeelsbestand. Indien men de vergelijking maakt op basis van alle personeelsleden per 1000 woningen, dan blijkt dat de SHM 6,20 VTE in dienst had. De visitatiecommissie verwijst hier naar het personeelsverloop (zie PV 4). De Leie behoort tot de SHM’s met het laagste aantal personeelsleden.


PAGINA 32 VAN 51

 Daarnaast heeft de SHM voor 422.000 euro uitgaven voorzien voor onderhouden herstellingswerken en het onderhoud van de gemeenschappelijke diensten (zie 0D 3.2). Alle herstellingen en het onderhoud worden uitbesteed via overheidsopdracht aan privéfirma’s voor volgende diensten: onderhoud en kleine herstellingen van de elektrische, sanitaire en verwarmingsinstallaties van alle woongelegenheden. Er zijn jaarlijkse prijsvragen voor courante herstellingen aan brievenbussen, boiloers, garagepoorten. De uitgaven voor het patrimonium bedragen ongeveer 410.000 euro in 2012. - Het totale bedrag aan contractwijzigingen ten opzichte van het totaal aanbestedingsbedrag over alle renovatieprojecten in 2010 vertoont bijna geen overschrijding (zie OD 3.1).Reeds in de ontwerpfase bij nieuwbouw of renovatieprojecten, ontvangen de architecten strikte richtlijnen onder de vorm van een memorandum. Dat draagt volgens de SHM bij tot een zorgvuldiger uitwerking van de ontwerpdossiers en vermijdt meerwerken. Het omvat ook richtlijnen om maximaal te anticiperen op eventuele praktische problemen bij latere herstellingen. Tenslotte oefent de SHM tijdens de bouwfase een strikt toezicht uit op de architecten. - De Leie werkt met een meerjarenbegroting (2010 – 2016) waarin de uitgaven en huurinkomsten worden gebudgetteerd (zie OD 5.4) en geïndexeerd. - De structurele leegstand van de maatschappij bedroeg in 2012 4,25%. Daarmee behoorde de maatschappij in 2010 tot de één van de maatschappijen met de hoogste leegstand. Gemiddeld stonden 50 à 60 woningen leeg gedurende de laatste 5 jaar. Deze woningen staan leeg in afwachting van renovatie in groep. De SHM wijst ook op de renovatiepause in 2012, waardoor de leegstand nog toenam. - Er staan 54 woningen leeg op een totaal van 1.272 woningen. Deze leegstand hangt vooral samen met de recent uitgevoerde renovatieprojecten (zie OD 2.1) De visitatiecommissie wijst de SHM erop dat door de structurele leegstand inkomsten worden gederfd en vraagt een continue aandacht hiervoor. Ze begrijpt evenwel dat de SHM verkiest om woningen in groep te renoveren omwille van het bekomen van gunstiger aanbestedingsresultaten. Daarenboven vraagt zij ook subsidies aan bij Eandis bij het vervangen van de CV ketels en het aanbrengen van dakisolatie (287.765 euro in 2012). Zij opteert ook voor de digitale weg om informatie te verspreiden in plaats van de diverse folders te drukken (zie OD 6.1). - Voor de frictieleegstand behoort de maatschappij met een percentage van 2,04% in 2012 tot de hogere middelmoot. De Leie geeft aan dat op 31 december 2012 14 woningen in Mesen (Vredestraat) leegstonden, die net waren opgeleverd, en 12 andere huurwoningen. Op basis van de gevoerde gesprekken en de bezorgde documenten vermoedt de visitatiecommissie dat dit ook te wijten is aan de opvolging van de staat van de woning bij het einde van de huurovereenkomst. Dit maakt dat de woning leeg staat alvorens de nieuwe huurder ze kan betrekken (zie OD 4.4.). Ook hierdoor gaan huurinkomsten verloren. De SHM brengt aan dat 2 huurovereenkomsten onverwacht werden ontbonden naar aanleiding van het overlijden van de huurders; de 10 andere woningen stonden volgens de maatschappij enkel leeg naar aanleiding van een toevallige samenloop van weigeringen vanwege diverse kandidaat-huurders. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De Leie heeft een procedure om huurdersachterstal te voorkomen en aan te pakken. Tegen domiciliefraude en sociale fraude treedt De Leie streng op als ze die kan bewijzen, wat binnen het wettelijke kader niet altijd eenvoudig is. De SHM zet ook in op sensibilisering door de kandidaathuurder op voorhand te wijzen op de rechten en plichten inzake bewoning en eigendomsvoorwaarden. De visitatiecommissie is van oordeel dat De Leie goede prestaties levert voor deze doelstelling.


PAGINA 33 VAN 51

- De Leie bepaalt in zijn debiteurenreglement de procedure voor de huurdersachterstallen (OD 4.1). Ze past dit reglement toe. Met meer dan 5% huurdersachterstal in 2012 bevindt de SHM zich bij de groep maatschappijen met de hoogste huurdersachterstal; slechts 10% heeft een hoger aandeel. De huurdersachterstal bestaat bij de Leie voor 95 % uit dubieuze en voor 5% uit gewone vorderingen. Het betreft hier voornamelijk huur van vertrokken huurders (36.000 euro) en herstellingen van vertrokken huurders (52.800 euro) evenals de gerechtskosten (39.000 euro). De SHM’s kunnen binnen marges zelf bepalen hoe ze de openstaande bedragen van huurders wegboeken. Doorsnee worden de vorderingen van huurders die meer dan 6 maanden geleden zijn vertrokken voor 100% afgeboekt. Een SHM kan hier mits motivatie van afwijken. De Leie beschouwt de dubieuze vorderingen als definitief oninbaar als het definitieve verlies blijkt uit een vonnis van de rechtbank, een brief van de advocaat of een beslissing ter zake van de raad van bestuur in het geval de betrokken huurder ambtshalve is uitgeschreven uit het bevolkingsregister of als het een vordering betreft van iemand die meer dan 6 maanden geen huurder meer is. Eind 2012 boekte de SHM ongeveer 134.000 euro aan huurdersachterstal weg uit de boekhouding wegens definitief oninbaar. - Naast de gerechts- en de advocaatkosten en de wettelijke interesten vraagt de SHM standaard bij iedere gerechtelijke uithuiszetting een wederverhuringsvergoeding (zie ook OD 4.4.). De SHM stelt dat dit een vergoeding is die door de vrederechter bij vonnis wordt toegekend in geval van ontbinding van de huurovereenkomst, ten bedrage van 3 maand huur, bedoeld als equivalent van de opzegvergoeding, die op haar beurt in feite bedoeld is om de eigenaar in de mogelijkheid te stellen om in die periode een nieuwe huurder te zoeken. De SHM wijst op de toepassing bij privé-verhuringen. Het is niet aan de visitatiecommissie maar aan de Vrederechter om te bepalen of dit al dan niet kan worden toegekend. Navraag bij Wonen-Vlaanderen en een aantal SHM’s leerde dat dit geen gangbare praktijk is, en als zodanig ook niet opgenomen in het sociaal huurbesluit. Navraag bij huurdersorganisaties en de rechtsspraak leerde dat vrederechters deze wederverhuringsvergoeding in de private huur toepassen, tenminste als er geen aansluitende verhuring is, en dit omdat de private verhuurder nog een huurder moet zoeken, in tegenstelling tot een SHM die kan teruggrijpen op haar wachtlijst. Het is aan de SHM om haar toewijzing zodanig te organiseren dat dat de woning ‘snel weder kan worden verhuurd’. De visitatiecommissie merkt op dat met de laatste wijziging van het sociaal huurbesluit een aantal opzegperiodes van slechts één maand werden ingeschreven. Sommige SHM’s vragen deze wederverhuringsvergoeding, weliswaar beperkt, namelijk in die situaties dat kan worden aangetoond dat de woning omwille van schade niet snel kan worden verhuurd. Naast de gevolgen geschetst onder OD 4.4. wijst de visitatiecommissie erop dat door deze toepassing de openstaande huurdersachterstallen (en de afschrijvingen) in de financiële stukken van de SHM sterk toeneemt (zie OD 5.2.), waarbij sterk kan worden betwijfeld dat deze vorderingen zullen worden geïnd. - De SHM wijst de huurders op de mogelijke gevolgen bij sociale fraude en bij domiciliefraude, bijvoorbeeld bij de intake van de nieuwe huurders en op de website (zie OD 6.1.). Hierbij legt De Leie uit dat dat ze het huurcontract kan opzeggen wanneer er meer mensen in de woning wonen dan aangegeven en wanneer er iemand ten laste is opgegeven die er niet woont. Bij (anonieme) klachten gaat de Leie op huisbezoek en kan ook een buurtonderzoek georganiseerd worden. Ze kijkt de meters na van de nutsvoorzieningen. Daarnaast is er een samenwerking met de bevolkingsdienst van de stad Wervik, waarbij de gegevens uitgewisseld worden in het kader van de rationele bezetting. Een bijkomende inschrijving of een schrapping leidt tot een signaal van de bevolkingsdienst aan de SHM. De lokale woonactoren melden dat deze in-


PAGINA 34 VAN 51

formatie-uitwisseling er kwam op uitdrukkelijke vraag van de SHM, in het kader van de strijd tegen de sociale en domiciliefraude. De visitatiecommissie waardeert deze inspanningen. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De Leie gebruikt een zelf ontwikkeld financieel planningsinstrument dat niet alleen informatie bevat over bestaande projecten, de geplande renovatieprojecten maar ook over de personeelskosten en onderhoudskosten. Dit meerjarenplan wordt jaarlijks geactualiseerd en wordt uitvoerig besproken op de raad van bestuur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie voor deze operationele doelstelling als goed. - De SHM gebruikt een zelf ontwikkeld planningsinstrument met een tijdshorizon van 9 jaar voor exploitatiekosten en 6 jaar voor projecten. De Leie legt dit instrument naast het planningsinstrument van de VMSW maar gaat toch af op het eigen instrument, omdat het een beter beeld geeft van de financiële situatie. - Het financieel meerjarenplan geeft een globaal beeld van de kasstroom van alle uitgaven en ontvangsten inzake de historische werking en een prognose van de kasstroom van de ontvangsten en uitgaven van de projecten tot en met 2018. Ook het onderhoud en de renovatie van het patrimonium evenals de ERP-werken (normen 2020) zijn in het financieel plan geïntegreerd. - De Leie maakt gebruik van een geactualiseerde werfplanning voor renovatie en grote onderhoudswerken voor de periode 2013 – 2015. Naar aanleiding van deze planning besliste de raad van bestuur om alle lopende renovatieprojecten in gezamenlijke dossiers te groeperen per architect en per regio, om een voldoende aantal woningen te bekomen per aanbesteding en zo gunstiger prijzen te kunnen afdwingen. Tegelijk nam ze een aantal andere beslissingen, zoals slechts ongeveer 10% van de woningen op jaarbasis renoveren en het beperken van de nieuwbouwactiviteiten tot een gemiddelde van 12 huurwoningen per jaar (= aangroei patrimonium met 1 %). Daarbij gaat de raad van bestuur uit van een gemiddelde jaarlijkse verkoop onder het stelsel kooprecht zittende huurder van 1 sociale huurwoning. De courante jaarlijkse ontvangsten en de beschikbare huuropbrengsten, samen met de overige courante inkomsten (financiële opbrengsten en subsidies van Domus Flandria) voorzien in een degelijke financiële situatie (zie OD 5.1). Vanaf 2017 verandert dit echter, gezien de financiële reserves van de vennootschap onder andere door de toename van de annuïteiten met betrekking tot eerder aangegane leningen op 33 jaar zullen dalen. De eventuele verkoopopbrengsten zijn eenmalig en vrij beperkt van aard voor de toekomst. De raad van bestuur wordt ingelicht over het feit dat iedere bijkomende aanwending van eigen middelen de financiële reserves ook verder zal verminderen. - De visitatiecommissie stelt vast dat de raad van bestuur goed geïnformeerd wordt om zo gefundeerde beslissingen te kunnen nemen. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: voor verbetering vatbaar De sociale huisvestingsmaatschappij zoekt nog naar haar positie in de samenwerking met de lokale besturen, die de regie van het lokaal woonbeleid opnemen en zodoende de te realiseren projecten bepalen. De samenwerking met andere private en publieke actoren is beperkt. De SHM werkt nog niet in een lokaal en breed netwerk, door samen projecten op te zetten deze actoren. Dit is een gemiste kans om aan te tonen dat de Leie wenst te evolueren naar een echte woonmaatschappij. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hierop haar werking kan verbeteren.


PAGINA 35 VAN 51

- De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt onder meer in het lokaal woonoverleg, waar de projecten van de huisvestingsmaatschappij worden besproken, als een verplichte stap om een financiering voor nieuwbouw- of renovatieprojecten te krijgen. In de meeste gemeenten is er 2 tot 4 keer per jaar een woonoverleg (zie OD 6.2). De Leie neemt deel aan het lokaal woonoverleg op haar actieterrein. Een aantal beleidsactoren en de woonactoren stellen dat de Leie hier op een gedreven manier zijn eigen doelstellingen nastreeft, namelijk het bouwen van sociale huurwoningen, maar wijzen er op dat de SHM zich te weinig kan inschrijven in de algemene woonvisie van de gemeente. Zo wensen de meeste gemeenten en dit in functie van het te behalen BSO-koop en het aantrekken van jonge tweeverdieners dat de SHM zich meer richt op het aanbieden van sociale koopwoningen. In 2013 besloot de stad Wervik daarom om niet in te gaan op de vraag van de SHM om sociale huurwoningen te bouwen in de verkaveling “West Barrierestraat” (zie ook OD 1.1.). In Mesen dient er nog 1 sociale koopwoning gerealiseerd te worden in het kader van het BSO koop (zie ook OD 1.2.). De gemeente betreurt dat De Leie niet op de vraag wenst in te gaan, omdat het project niet rendabel zou zijn, maar ook omdat ze stelt dat het bouwen van koopwoningen niet tot haar kernactiviteiten hoort, ondanks de vermelding ervan in de statuten van De Leie. De SHM stelt in haar reactie dat ze de koopwoning wenst bij voorkeur te realiseren in combinatie met een (beperkt) aantal bijkomende huurwoningen, om de kandidaat-kopers niet op te zadelen met een nodeloos hoge verkoopprijs ingevolge een extreem hoge vaste bouwkost. - In de goedgekeurde woonbeleidsvisie 2014 – 2019 van de stad Wervik staat: “de sociale huisvestingsmaatschappijen focussen vooral op kleinschalige projecten, op kleinschalige inbreidingsprojecten, op panden die door langdurige leegstand worden geteisterd en / of op restpercelen waarmee aan stadsverfraaiing kan gedaan worden, voor zover al deze projecten op een bedrijfsmatig verantwoorde manier kunnen worden gerealiseerd”. Om dit mogelijk te maken oefent De Leie sinds 2014 het recht van voorkoop uit en gaat zij over tot de aankoop van leegstaande panden (zie OD 1.4.). Ook in de andere gemeenten wenst de SHM zo gronden en gebouwen te verwerven, maar ze wenst zekerheid dat ze na aankoop deze projecten ook kan ontwikkelen. Daarom heeft De Leie in het voorjaar 2014 aan alle gemeenten van het actieterrein een brief bezorgd met de uitdrukkelijke vraag naar de visie omtrent eventueel bijkomende sociale huurprojecten (zie OD 1.4.). In afwachting van de antwoorden schorst de maatschappij “tot nader order” alle onderzoeken voor eventuele verwervingen van gronden in alle gemeenten met uitzondering van Wervik. De Leie stelt ook in haar reactie op de conceptversie van het visitatierapport dat buiten de Stad Mesen (die geen bijkomende sociale huurwoningen meer wenst) en Stad Wervik (bereidheid om kleinschalige ingebreidingsgerichte huurprojecten) en ondanks de formele briefwisseling, ze van de andere gemeentes van haar actieterrein geen formeel standpunt bekomt nopens een lokale woonbeleidsvisies. Het feit dat De Leie kiest voor een formele briefwisseling getuigt van een beperkt uitgewerkt netwerk met de lokale besturen. Formele briefwisselingen leiden zelden tot een vruchtbare dialoog over het woonbeleid. Deze dialoog kan gekoppeld worden aan het uitwerken van een eigen beleidsvisie (zie aanbeveling 2) - Ook met de samenwerking met andere private en publieke actoren kan een huisvestingsmaatschappij aantonen dat ze groeit van een zuivere bouwmaatschappij naar een echte woonmaatschappij met een breed netwerk. De visitatiecommissie waardeert de inspanningen van de SHM om de bouw van het nieuwe buurthuis de Kier mogelijk te maken. De Leie werkt samen met de OCMW’s uit haar werkgebied (zie PV4) en met de energiesnoeiers. De SHM zit in de stuurgroep van het buurthuis ‘de Kier’ (Wervik), maar maakt hiervan weinig gebruik om haar huurders te kunnen bereiken of oplossingsgerichte nieuwe projecten te ontwikkelen (zie OD 4.3.). In tegenstelling tot vele andere SHM’s heeft de SHM zich nog niet ingeschreven in het begeleidingsaanbod van het CAW voor preventieve woonbegeleiding (OD 4.1 en 4.2.). Er is geen samenwerking met de sociale verhuurkantoren. De SHM zet minder in op het ontwikkeVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 36 VAN 51

len van projecten met andere diensten, met uitzondering van het (eerder passief) verhuren buiten stelsel van een aantal woningen aan de vzw Ubuntu en het OCMW van Wervik en occasioneel gemengde projecten opzetten samen met een andere SHM (zie OD 1.5.). De beleidsvoerders gaven aan dat ze wensen dat de SHM meer zou inzetten op het aanbieden van woningen voor 65-plussers, daar de vraag het huidige aanbod overstijgt. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM heeft geen rol van betekenis speelt in het woonzorgverhaal van Wervik (zie OD 1.5.) en daardoor kansen laat liggen om te evolueren tot een brede woonmaatschappij. De SHM stelt echter dat zij wel degelijk initiatieven genomen heeft om optimaal in te spelen op de woonzorgregio, onder meer door stelselmatig woningen voor te stellen voor senioren, die reeds gelegen waren binnen de “woonzorgzone”, om een maximale synergie te bekomen. In OD 2.3. wees de visitatiecommissie op het beperkte aanbod aan aangepaste woningen. - De ontwikkelingen in het lokale woonbeleid vragen van De Leie een duidelijke en uitgeschreven strategisch plan en -doelstellingen. De Leie heeft de na te streven evolutie niet verwoord in een uitgeschreven document. In het kader van de verdere ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij is dit essentieel, zodat zo de richting wordt uitgezet waaraan beslissingen van de beleidsorganen en directie worden getoetst. De SHM zal haar werking moeten herorienteren, want de gemeenten streven naar een uitbreiding van het koopsegment, kleinschalige inbreidingsgerichte projecten en willen grootschalige (huur)projecten weren (bv. WestBarrierestraat). Ook het verwerven van grote gronden wordt minder vanzelfsprekend. (zie OD 1.4.) In het strategisch plan kan ook de samenwerking met andere (private en publieke) actoren worden uitgewerkt, evenals het type van woningen dat de SHM wenst te realiseren (zie OD.1.5.). Daarbij kan de SHM rekening houden met succesvolle en minder succesvolle ervaringen, zoals de trage verkoop van 51 sociale kavels in Wervik (zie OD. 1.3.). De visitatiecommissie raadt de SHM De Leie aan om een strategisch plan op te maken, en dit te toetsen aan de beleidslijnen van de betrokken gemeenten en met de welzijnsactoren. De communicatie met de gemeenten over welke projecten nog bespreekbaar zijn (zie hoger) kan hiertoe een aanzet vormen. - De Leie neemt deel aan het platform ‘Sociaal Wonen Zuid West-Vlaanderen (SWZW), een samenwerkingsverband van 10 SHM’s in de regio. Naast maandelijks overleg tussen de directeurs, organiseert SWZW voor personeelsleden van de aangesloten SHM’s bijeenkomsten over thema’s zoals het inschrijven van kandidaten, onderhoud en herstelling van de woningen, aanpak van huurdersachterstallen. De maatschappijen streven naar een uniformisering van processen (plaatsbeschrijvingen, inschrijvingsformulieren, infobrochure, opmaak procedures) en uitwisseling van goede praktijken om zo de werking van alle betrokken SHM’s te optimaliseren. De opmaak van een website voor de diverse aangesloten SHM’s is daar een voorbeeld van. De SWZW communiceert ook gemeenschappelijk standpunten naar de voogdijoverheden. De Leie kon aan de visitatiecommissie echter geen concrete voorbeelden van effecten van de samenwerking binnen SWZW op de eigen werking voorleggen. Zo heeft de visitatiecommissie bijvoorbeeld geen indicatie dat in de recente discussie binnen De Leie over een personeelsvergoeding voor woon-werk verplaatsingen naar de toepassing bij de andere SHM’s werd getoetst, om zo een meer gefundeerde beslissing te kunnen nemen. De SHM stelt dat zij hier geen voorbeelden van kan geven “gezien het bijzonder vertrouwelijk karakter van deze gegevens”. De directeur geeft aan dat de samenwerking tussen de SHM’s en de CAW’s reeds meerdere malen binnen SWZW aan bod kwam, zodat elke SHM op de hoogte is en blijft van de eventuele voordelen of knelpunten die met deze samenwerking zou gepaard gaan.


PAGINA 37 VAN 51

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle. De functiescheidingen worden voldoende gegarandeerd bij kritieke processen. Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van bestuur, het directiecomité en de directeur zijn vastgelegd in het huishoudelijke reglement. Er zijn procedures opgesteld, maar de SHM betrok medewerkers niet bij het uitschrijven van de procedures. Daarnaast is er voor zowel personeelsleden als de leden van de raad van bestuur een deontologische code. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling. - De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van raad van bestuur, directiecomité en directeur zijn vastgelegd in het huishoudelijk reglement. - De bestuursleden ontvangen de verslagen van de maandelijkse voorbereidende vergaderingen van het directiecomité. De visitatiecommissie stelde vast dat de raad wordt voorgelicht over diverse onderwerpen als financiële leefbaarheid, huurdersachterstallen en huurlasten, voorstellen inzake voorkoop, wederinkoop, verwervingen van kavels, koopwoningen en/of grondoverdracht. Het directiecomité komt ook maandelijks bijeen ter voorbereiding en voorbespreking van de agendapunten. Er is hiervoor periodiek overleg tussen voorzitter en directeur. Er is een procedure die de bevoegdheden inzake toewijzing delegeert aan de toewijzingscomités. De informatiedoorstroming tussen de (vertegenwoordiger van de) gemeente in de raad en het gemeentebestuur kan volgens de door de visitatiecommissie gehoorde actoren beter. De visitatiecommissie merkt op dat dit een verantwoordelijkheid is van zowel het gemeentebestuur zelf als van de SHM. - De SHM heeft een aantal procedures opgesteld, zoals de procedures kasbeheer, loonadministratie en bestelprocedure. Er is ook een procedure m.b.t. de betaalstelling van de facturen en een procedure huurachterstallen, die in het voorjaar van 2014 werd gewijzigd. Periodiek gebeuren deze bijsturingen op vraag van de toezichthouder, zoals over de betaalbaarstelling van facturen, de aanpassing van de procedure huurachterstallen en de waarderingsregels betreffende de dubieuze vorderingen. De procedure van betaalbaarstellingen van facturen voorziet in de noodzakelijke functiescheidingen tussen registratie en autorisatie. De SHM heeft ook een klachtenprocedure (zie OD 6.1). - De procedures zijn gekend door het personeel. Zij vermelden echter niet in de procedures welke personeelsleden verantwoordelijk zijn voor welk onderdeel, noch de versie of datum. Omwille van de transparantie suggereert de visitatiecommissie dit te vermelden. De personeelsleden werkten ook niet mee aan deze procedures die door de directeur worden opgesteld. Het zou een interessante oefening kunnen zijn de procedures samen met het personeel op te stellen of te evalueren in functie van eventuele bijsturing, daar het hun werk betreft dat hierdoor beter zal worden gedragen en uitgevoerd. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, wordt gewaarborgd. - Het personeelsbeleid ligt in handen van het directiecomité. De gesprekken naar aanleiding van aanwervingen, contractverlengingen en tussentijdse functioneringsgesprekken worden afgenomen door het directiecomité. De inhoud ervan wordt gerapporteerd aan de raad van bestuur. De SHM werkt bijna systematisch met contracten van bepaalde duur van 1 jaar of minder. Er is sinds eind 2013 veel verloop onder het personeel voornamelijk bij de “technisch administratief medewerkers” (zie inleiding bij PV 4). De directeur en de raad van bestuur zeggen dat de redenen hiervoor te vinden zijn bij de agressie van de te bezoeken (of bezochte) huurders, personeelsleden veeleisender worden (verplaatsing woon-werk terug betalen) en in de regio minder werkzoekenden zijn met het juiste diploma of interesse. De visitatiecommissie VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 38 VAN 51

suggereert deze ervaringen te toetsen binnen het SWZW, opdat oplossingen hiervoor kunnen worden uitgewerkt. De visitatiecommissie wijst erop dat continuïteit van de dienstverlening belangrijk is voor de maatschappij, om zo een relatie op te bouwen met de huurders en (welzijns)diensten. Ze raadt de maatschappij aan om na te denken over een concurrentieel opleidings- en personeelsbeleid in een arbeidsmarkt waar vraag naar geschoold personeel toeneemt, maar het aanbod niet noodzakelijk volgt. - De Leie heeft een ‘deontologische code voor het personeel’ en voor de bestuurders. De code voor het personeel bevat de klassieke ingrediënten als daar zijn: loyauteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit en spreekrecht, spreekplicht en attitude. Deze waarden spelen ook een rol bij de jaarlijkse functioneringsgesprekken uitgevoerd door het directiecomité. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt dat de bereidheid tot verbetering van haar interne werking bij De Leie voor verbetering vatbaar is, omdat er nog geen gebruik wordt gemaakt van een modern personeelsbeleid of overleg, noch van verbeter- of leertrajecten naar aanleiding van klachten of evaluatieformulieren. - De SHM heeft een organigram waarbij 7,3 VTE rapporteren aan de directeur in functie van hun verantwoordelijkheden (boekhouding, huuradministratie, inschrijvingen, patrimoniumbeheer, projecten en huurdersachterstallen). Er zijn dus geen echte diensten. Personeelsleden geven aan dat zij geen groepsoverleg of werkvergaderingen hebben, maar wel dagdagelijkse gesprekken en probleemgericht overleg. De visitatiecommissie wijst de maatschappij erop dat het houden van groepsoverleg en werkvergaderingen fundamenteel anders is dan dagdagelijks overleg. Het doel van deze vergaderingen is eerder een samenhorigheid creëren en problemen die verschillende taken en verantwoordelijkheden aanbelangen bespreken. Ook uitleg rond belangrijke beslissingen van de raad van bestuur kunnen hier collectief besproken worden. - Er bestaan functiebeschrijvingen en doelstellingen per personeelslid. Het personeel wordt alleen formeel geëvalueerd bij statutaire aangelegenheden, zoals een aanpassing van de graad of bij sancties door het directiecomité. Uit de sociale balans in het jaarverslag blijkt ook dat in totaal slechts 41 uur vorming gevolgd werd door de personeelsleden. - De visitatiecommissie vraagt aandacht voor het personeelsverloop bij de technischadministratief-bedienden of kortweg TAB’s genoemd (zie inleiding bij PV 4). Deze bedienden staan in voor de huisbezoeken bij huurders, de controle van de woningen en het opvolgen van verhuisbewegingen. Zij vormen een belangrijke schakel tussen klanten en SHM. Een groot verloop brengt de kwaliteit van die schakel in gevaar. De SHM stelt dat het om een zeer uitzonderlijke, en inmiddels opgeloste, personeelssituatie ging op het moment van de visitatie. De visitatiecommissie kan de duurzaamheid van die oplossing niet beoordelen, maar stelt wel vast dat een vertrouwd aanspreekpunt voor huurders belangrijk is. Aangezien de TAB’s veel contacten met huurders hebben, kunnen zij een belangrijke bijdrage leveren aan het opbouwen van die vertrouwensband (zie aanbeveling 1). Voor de effectiviteit van de TAB’s is een personeelsverloop funest. De visitatiecommissie raadt daarom aan om een personeelsbeleid uit te schrijven, eventueel bijgestaan door een expert, dat medewerkers ruimte biedt voor professionele ontplooiing. Het personeelsbeleid dient aan te sluiten bij de strategie en de doelstellingen van de SHM én bij de professionele mogelijkheden en wensen van medewerkers. - De SHM kon op vraag van de visitatiecommissie geen verbeter- of veranderingstrajecten voorleggen. In haar reactie op de conceptversie van het visitatierapport somt de SHM een lijst op van deze verbetertrajecten, die punctuele dossiers betreffen en niet ingekaderd zijn in een breder traject om zo de algemene werking aan te passen en te verbeteren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 39 VAN 51

- Het klachtenmanagement wordt door De Leie nog niet voldoende als een instrument gezien om structureel de eigen werking te verbeteren (zie OD 6.1). Er werden in geen enkel verslag van het directiecomité of raad van bestuur meldingen gevonden over klachten en het gevolg dat eraan werd gegeven. De SHM zegt dat dit wel degelijk jaarlijks gerapporteerd wordt aan de raad van bestuur, dit naar aanleiding van de opmaak van de jaarrekening. Het klachtenrapport wordt jaarlijks toegevoegd. De SHM beschikt over evaluatieformulieren die de huurders invullen nadat er werken (voor herstellingen of renovaties) zijn uitgevoerd, maar de huisvestingmaatschappij kon geen analyse van de antwoorden voorleggen om zo eventuele structurele tekortkomingen bij de dienstverlening en de kwaliteit van de uitgevoerde werken door externe firma’s te detecteren en de werking bij te sturen. De SHM verkiest om bij te sturen in functie van de opmerkingen, zonder op schrift gestelde rapportage aan de raad van bestuur of in het jaarverslag. - Ook andere mogelijkheden om informatie te vergaren om daarmee de werking te verbeteren werden niet opgezet, zoals een bewonerswerking waarbij de huurders hun stem kunnen laten horen (zie OD 4.3) of structureel ingebedde tevredenheidsenquêtes (zie OD 6.3.). Woon- en welzijnsactoren gaven aan dat de maatschappij een verre onbekende is voor veel zittende huurders. Zij worden afgeschrikt door de stugge aanpak en de vele regels van De Leie, waardoor het verfraaien van hun woning (aanbrengen van lambrisering) of tuintjes (tuinhuisjes) moeilijk tot onmogelijk bespreekbaar is. De visitatiecommissie suggereert dat de raad van bestuur hieraan meer aandacht schenkt en beveelt een bevraging van alle actoren en daaropvolgende interne analyse hierover aan. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Voor interne werking en financiële leefbaarheid levert de SHM over de hele lijn goede prestaties. De interne controle is goed uitgewerkt met een duidelijke taakverdeling tussen medewerkers, directeur, directiecomité en raad van bestuur. De meest kritieke processen zijn uitgeschreven. De Leie is ook kostenbewust. Ze dient echter meer aandacht te besteden aan het verminderen van de structurele- en frictieleegstand. De SHM is echter niet voorbereid op het veranderende landschap waarbij de gemeenten van het actieterrein duidelijk hun rol opnemen als regisseur van het woonbeleid, en hierbij een ander concept van sociaal woningproject naar voren kunnen schuiven. De SHM dient haar strategische doelstellingen uit te schrijven en een modern personeelsbeleid op te zetten. Eveneens beveelt de visitatiecommissie de maatschappij aan open te staan voor verdere samenwerking met haar partners in het algemeen en lokale woonactoren in het bijzonder. Zij beveelt ook een soepelere aanpak van de toepassing van de reglementen aan door rekening te houden met het menselijke en sociale aspect.

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID O.D. 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De Leie informeert haar huurders via een uitgebreide website en individuele brieven. De individuele brieven zijn door het archaïsch, juridisch en administratief taalgebruik niet begrijpbaar. Het


PAGINA 40 VAN 51

kantoor is beperkt open. De visitatiecommissie vindt de prestaties van De Leie op dit vlak voor verbetering vatbaar. - Het kantoor van De Leie is beperkt open, namelijk op dinsdagnamiddag en op vrijdagvoor- en namiddag. Er is geen avondopening. Het kantoor is toegankelijk voor rolstoelgebruikers. Woningzoekenden en huurders worden door het verantwoordelijke personeelslid ontvangen in individuele burelen. Er is een telefoonnummer voor dag en nacht bijstand (ook weekend), met een permanentie (antwoordapparaat) voor dringende problemen en /of interventies. Voor problemen met het sanitair en de centrale verwarming kan de huurder terecht bij de door de SHM geselecteerde onderhoudsfirma. - De individuele brieven bevatten veel archaïsche, strikt juridisch en vrij administratieve taal. Zo wordt er gesproken over ‘van ten rande vermelde woning’, ‘teneinde onze dienstverlening te optimaliseren’, ‘vigerende opzegtermijnen en reglementering’. De visitatiecommissie vindt deze brieven noch uitnodigend noch vriendelijk, weinig begrijpbaar en afstandelijk. Omdat kandidaat-huurders de brieven moeilijk verstaan komen ze volgens woon- en welzijnsactoren bij hen om meer uitleg vragen.. Dit versterkt nogmaals de afstand tussen de huurder en De Leie (zie OD 2.1, 4.2. en 5.7). De visitatiecommissie geeft de SHM de aanbeveling om haar briefwisseling grondig aan te pakken volgens het klare taal principe en ook na te denken over de leesbaarheid van de brieven door zijn doelpubliek. Er zijn voldoende goede voorbeelden aanwezig binnen de sociale huisvestingssector. - De SHM beschouwt haar website als belangrijkste communicatiemiddel met haar huurders.. Ze noemt dit “een meer flexibele en dynamische tool” in plaats van periodieke publicaties. De woon- en sociale actoren waarderen deze website als communicatiemiddel. Ook de visitatiecommissie waardeert de inspanningen die de maatschappij levert om zoveel mogelijk informatie op de website te zetten. De lezer vindt op de website de samenstelling van de raad van bestuur en het directiecomité, de namen en het emailadressen van de medewerkers en hun telefoonnummer. Ook de voorwaarden voor sociale huur en koop zijn er terug te vinden. De huurder vindt er ook informatie over zijn rechten, maar voornamelijk zijn plichten. Deze informatie wordt veel onder de vorm van powerpointpresentaties gegeven. De informatie is duidelijk, maar zeer directief opgesteld ‘respecteer uw woning, respecteer uw buren, respecteer uw omgeving’ (zie ook OD 4.4.). Deze informatie geeft enkel de plichten weer van de huurder, maar spreekt zeer weinig over de rechten. De Leie stelt dat de website een geschikt instrument is om de kandidaat-huurders en huurders te bereiken. Ze kan dit niet staven, maar wijst op eigen indrukken en naar de vrij jonge leeftijd van haar huurders. De visitatiecommissie en sommige bevraagde actoren twijfelen hieraan. De visitatiecommissie verwijst naar een andere SHM die, om de bereikbaarheid via het web te toetsen, bij alle huurders het emailadres heeft opgevraagd. Die SHM moest vaststellen dat erg veel huurders niet beschikten over zo’n digitaal adres en paste haar communicatiestrategie hieraan aan.. De visitatiecommissie stelt voor dat de SHM een vergelijkbare toets doet. - De visitatiecommissie raadt aan om naast de website ook bijkomende de communicatiestrategieën naar de huurder te ontwikkelen. Zo zijn er momenteel geen informatiefolders voor de huurders beschikbaar of een huurderskrant. De visitatiecommissie verwijst naar de vele goede voorbeelden uitgewerkt door andere SHM’s. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM op het kantoor informatiefolders over andere sociale en woonactoren (zoals het SVK, het Vlaams Woningfonds, andere SHM’s, Huurdersbond, Woonwinkels) ter beschikking stelt.


PAGINA 41 VAN 51

- Diverse sociale actoren gaven aan dat ook de rechten van de huurder te weinig aan bod komen, met onder andere de vermelding welk onderhoud en herstel ten laste valt van de maatschappij. De visitatiecommissie deelt deze mening, en verwijst hiervoor naar de opmerkingen en aanbeveling bij OD 4.4.. - Op de website kan de huurder een evaluatieformulier vinden waarmee hij zijn eventuele opmerkingen en suggesties kan melden over recente contacten met de maatschappij (huisbezoeken, brieven, telefoon, website, bezoek aan burelen) (zie OD 6.3). Ook het klachtenformulier is hier terug te vinden. Er kan melding gemaakt worden van klachten van technische aard, over de huur, over een huurder (met vermelding van naam en adres ) en andere. De klager dient te melden welke stappen hij al ondernomen heeft en de klacht duidelijk te omschrijven. Conform het klachtendecreet is er een klachtenprocedure (2012) met aanduiding van een klachtenbehandelaar. De procedure is vermeld op de website. In 2012 waren er 6 klachten, alle ontvankelijk, waarvan 2 (deels) gegrond en 4 ongegrond. De gegronde klachten gingen over het uitblijven van een herstelling door de aangestelde aannemer en een hoge energiefactuur door foutieve aansluitingen en over het afregelingen van de toestellen voor CV en warmwater. (zie ook OD 5.7). OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van De Leie met de beleidsinstanties en andere organisaties als goed. - De Leie vervult haar communicatieplicht tegenover het agentschap Inspectie RWO, het agentschap Wonen Vlaanderen en de VMSW op een correcte manier. Zij past haar werking aan aan de opmerkingen van toezicht. - De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg. Meestal is de directeur aanwezig. Hij stelt daar de projecten en studies voor. Ook het toewijzingsreglement wordt hier besproken. De woonactoren beschrijven De Leie als eerder terughoudend. Ze kan zich te weinig inschrijven in de algemene woonvisie van de gemeente (zie OD 5.5) De SHM heeft meegewerkt aan het woonbeleidsplan van Wervik. - De Leie neemt deel aan het maandelijks overleg van de 10 huisvestingsmaatschappijen uit het arrondissement Kortrijk. (zie OD 5.5) OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. De maatschappij organiseerde samen met de stad Wervik en de Hogeschool sociaal werk Kortrijk een leefbaarheidsonderzoek in de wijk het Park (voorjaar 2010) en peilt op individuele basis naar de tevredenheid van huurders in verband met de dienstverlening aan de hand van evaluatieformulieren. De SHM organiseert echter geen tevredenheidsmetingen. - De stad Wervik en De Leie organiseerde in samenwerking met een lector sociologie van de Hogeschool Sociaal Werk te Kortrijk een leefbaarheidsonderzoek bij 224 huurders, waarbij er 138 effectief aan meewerkten in de wijk Park te Wervik. De bevindingen op het gebied van buurt, woning en dienstverlening scoren goed tot uitstekend. Het onderhoud kan beter volgens de bewoners, bijvoorbeeld van openbare ruimtes en groenzones. De resultaten en bevindingen werden teruggekoppeld in een werkgroep, maar de SHM kon niet aantonen welke acties gekoppeld werden en op welke manier de resultaten aan de bewoners werden voorgesteld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 42 VAN 51

- De Leie bevraagt haar huurders bij de periodieke huisbezoeken om eventuele problemen met de woning, de buurt en de dienstverlening op te sporen. Huurders kunnen ook een evaluatieformulier downloaden via de website om meldingen of klachten te formuleren, maar dit valt onder het klachtenmanagement (zie OD 6.1). Daarnaast kan de huurder het formulier “kwaliteitsonderzoek herstellingsopdrachten” invullen na elke herstelling. De visitatiecommissie wijst de maatschappij erop dat deze individuele bevragingen allemaal “traceerbaar” zijn en daardoor kunnen worden teruggebracht tot de huurder, die in een afhankelijkheidsrelatie staat met de SHM. Omdat de anonimiteit niet gegarandeerd wordt kan dit potentieel bedreigend worden ervaren. Daarin verschilt deze aanpak fundamenteel van tevredenheidsenquêtes. De visitatiecommissie raadt aan collectieve tevredenheidsmetingen te organiseren en vraagt om ruim aandacht te besteden aan de analyse van deze metingen. In een volgende stap worden samen met huurders passende verbeteracties geformuleerd. Deze werkwijze kan bijdragen aan meer en betere relaties tussen de huurders en de maatschappij. Prestatieveld 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM De Leie vervult haar communicatieplicht naar haar partners op een correcte wijze. De visitatiecommissie beveelt aan om de communicatiestrategie gericht op de kandidaathuurder en huurder grondig te herbekijken en te diversifiëren. Uit de gesprekken met alle actoren kwam naar voor dat er een kloof bestaat met de huurder. Zo raadt de visitatiecommissie aan de communicatiekanalen verder te ontwikkelen. De visitatiecommissie beveelt aan om de brieven grondig onder de loep te nemen en zo administratief en archaïsch woordgebruik te vermijden en boodschappen op een simpele wijze (“klare taal”) naar de huurder over te brengen. Naast de website dienen bijkomende communicatietechnieken worden toegepast. Klachten dienen beschouwd te worden als een beleidsinstrument; ze kunnen bron zijn van verbeteringstrajecten binnen de maatschappij. Dit geldt ook voor de evaluatieformulieren van de huurder wanneer er problemen gesignaleerd worden. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om collectieve tevredenheidsmetingen uit te werken, daaraan verbeteracties te koppelen en het resultaat en de verbeteracties ook voor te leggen aan de huurders.


PAGINA 43 VAN 51

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Investeer in een positieve relatie met de huurder. Zoek naar positieve aanknopingspunten en werk drempels in de communicatie weg. Maak een ‘klantencommunicatieplan’ dat vertrekt van een basishouding waarin de dialoog met huurders centraal staat. Werk aan soepel toepasbare reglementen en scenario’s door niet te overdrijven in het vastleggen van regels en door rekening te houden met het menselijke en sociale aspect. Belangrijke elementen voor het actieplan zijn onder meer:  herschrijf de briefwisseling volgens het klare taal principe (OD 6.1.);  gebruik naast de website ook andere informatiekanalen, zoals informatiefolders en een huurderskrant (OD 6.1.);  verbeter de communicatie over de onderhouds- en herstellingswerken, met aandacht voor de plichten maar ook de rechten van de huurder en met steeds een duidelijke vermelding welk onderhoud en herstel ten laste valt van de maatschappij (OD 4.4.);  maak lichte wijzigingen aan de woning, door de huurder zelf of door de SHM, op vraag van de huurder bespreekbaar.. Geef ruimte aan maatwerk (OD 2.3. en OD 5.7.);  herwerk het reglement van inwendige orde tot een meer beknopte versie, waarbij onredelijke bepalingen worden vermeden (OD 4.4.);  versterk de bewonerswerking en –communicatie: doe dat in samenwerking met het lokale buurthuis of andere diensten, met activiteiten voor en met huurders om zo stap voor stap een vertrouwensrelatie op te bouwen (OD 4.3.);  maak een draaiboek met daarin de stappen bij het begin en het einde van de huurovereenkomst, met elementen zoals de opvolging na de opzeg van de vertrekkende huurder en het tijdig herstellen van de schade en slijtage (OD 4.4.). Bevraag voor de opmaak van dit plan de lokale diensten en huurders over de werking van de SHM en over hoe de SHM de relatie met de huurders kan verbeteren (OD 5.7.). 2. Teken het beleid voor de verdere ontwikkeling van De Leie en het te bouwen woningcontingent uit. Dit ‘strategisch plan’ bevat de missie, de doelstellingen en de na te streven verdere ontwikkeling van De Leie, opdat beslissingen van de beleidsorganen hieraan kunnen worden getoetst. Houdt hierbij rekening met de woonbeleidsvisie van de lokale besturen en met samenwerking met andere (private en publieke) actoren (OD 5.5.). Verwerk in deze toekomstvisie de te realiseren woningtypes, rekening houdend met de duidelijke vraag naar dorps- en stadskernvernieuwing (OD 1.5). Toets dit plan aan de beleidslijnen van de betrokken gemeenten. 3. Stippel een personeelsbeleid uit. Dit ‘personeelsplan’ bevat elementen zoals permanente vorming, intern overleg en een concurrentieel personeelsstatuut. Plaats dit in een ruimere strategie (zie aanbeveling 2), met daarin een sterkte-zwakte analyse, en benoem de risico’s en de kansen voor de maatschappij om een deskundig personeelskader te kunnen uitbouwen. Zoek hiervoor eventueel ondersteuning van een expert of zoek goede praktijken bij andere SHM’s. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM ‘DE LEIE’

PAGINA 44 VAN 51

4. Maak een draaiboek met diverse renovatiestrategieën, waarbij leegstand tot het minimum wordt beperkt, maatwerk mogelijk is, en levenslang wonen aandacht krijgt. Dit ‘renovatie- en leegstandsplan’ bevat strategieën om te vermijden dat woningen leeg komen staan en lang moeten wachten op andere woningen vooraleer ze worden opgeknapt (OD 2.1.). Besteed in het plan de nodige aandacht aan levenslang wonen, onder meer door een kader uit te werken waarbinnen voor de zittende huurders met een verminderende zelfredzaamheid de woning kan worden aangepast, zonder dat deze huurder moet verhuizen (OD 2.3.). Bepaal de minimale afwerking van de woning op het verhuurmoment (OD 4.4.). Pak het tekort aan kleine woningen aan door ook bij renovatiewerken de realisatie van meer kleinere wooneenheden te voorzien (OD 1.5.). 5. Organiseer huurderstevredenheidsmetingen om hieruit te kunnen leren Organiseer de metingen zo dat de SHM een goed beeld krijgt over de beleving van kwaliteit van het wooncomfort en het onderhoud, inclusief de opleverkwaliteit bij nieuwe verhuringen en het uitvoeren van herstellingen (OD 2.1. en OD 6.3.). Koppel hier ook verbeteracties en communiceer erover met je klanten. 6. Werk actief aan samenwerking met andere actoren en diensten, om zo de begeleiding van en samenwerking met de huurders te verbeteren. Het ‘samenwerkingsplan’ heeft tot doel om samen met lokale actoren uithuiszettingen te vermijden. Werk samen met de OCMW’s en het CAW aan een nieuwe afsprakenkader met onder meer volgende elementen:  de opvolging van de huurder bij problemen met het onderhoud van de woning, leefbaarheid en overlast (OD 4.2 );  afspraken over de actualisatie van het inschrijvingsregister (OD 4.4.);  de samenwerking met het CAW (preventieve woonbegeleiding) (OD 4.1. en 4.2.). Volg het gebruik van de woning door de huurder beter op, om zo tijdig problemen te detecteren. Organiseer daartoe meer preventieve huisbezoeken en controle op het uitgevoerde onderhoud door de huurder en op de herstellingswerken in opdracht van de SHM (OD 4.1.).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie heeft de SHM De Leie op een behoorlijk aantal onderdelen de beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’ gegeven. Om hieraan te kunnen werken zal de SHM een gedetailleerd verbeterplan nodig hebben, waarin duidelijke prioriteiten worden gezet en waarin ook (in tijd en realisatie) meetbare en specifieke acties zijn opgenomen. Het is aangewezen dat de SHM haar actieplan toetst bij de VMSW, bij andere SHM’s of bij een hierin deskundige organisatie. De visitatiecommissie beveelt de Vlaamse overheid aan om zorg te dragen dat de SHM dit verbeterplan binnen een redelijke termijn opstelt.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.


PAGINA 45 VAN 51

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.


PAGINA 46 VAN 51

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - de heer Philippe DEJAN voorzitter - de heer Wieland DE MEYER, bestuurder - mevrouw Sara PASSCHIER, bestuurder - de heer Max CHRISTIAEN, directeur Medewerkers SHM - mevrouw Monique DEWANCKEL - mevrouw Nathalie LEGROU - mevrouw Sindy MICHIELS - mevrouw Dolores QUATANNE - de heer Niek VERSTRAETE

huuradministratie - huurdersachterstallen projectbeheer, werfopvolging boekhouding, verkoop sociale kavels huuradministratie huuradministratie – inschrijvingen en toewijzingen

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - de heer Patrick FLORISSOONE secretaris van de stad en OCMW van Mesen - de heer Gunther GOUDESEUNE huisvestingsambtenaar gemeente Heuvelland - mevrouw Ann VAN EECKHOUTTE stedenbouwkundige ambtenaar gemeente Heuvelland - de heer Philippe VERRAES secretaris van de stad Wervik Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - mevrouw Els BOSSIER dienst Woonzorg van het OCMW van Wervik - mevrouw Rosemarie DE WILDE buurtwerking De Kier, OCMW Wervik - mevrouw Els HAVEGHEER maatschappelijk werker (Wonen) OCMW Heuvelland - mevrouw Lies HOLLEVOET dienst Woonzorg van het OCMW van Wervik - de heer Pedro HOORNAERT energiesnoeier Vlamertinge, Goed Wonen Westhoek - mevrouw Martine KNOCKAERT maatschappelijk werker (Wonen) OCMW Kortrijk - mevrouw Liesbeth PATTYN hoofd van de Sociale Dienst van het OCMW Heuvelland - mevrouw Veronique VERHELST hoofd van de Sociale Dienst van het OCMW van Wervik Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - twee huurders vergezeld door twee sympathisanten. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - de heer Youro CASIER burgemeester van de stad Wervik - de heer Sonny GHESQUIÈRE voorzitter OCMW van de stad Wervik - de heer Lieven VANTIEGHEM burgemeester en schepen voor wonen en ruimtelijke ordening van de gemeente Avelgem - de heer Bert VERHAEGHE schepen voor wonen en ruimtelijke ordening van de stad Wervik


PAGINA 47 VAN 51

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet

meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en


PAGINA 48 VAN 51

kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen.

Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele


PAGINA 49 VAN 51

plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be)

Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 50 VAN 51

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van de SHM De Leie, Wervik

Datum reactie SHM: 15 januari 2015


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM De Leie, Wervik

Datum beslissing minister: 23 maart 2015


Visitatierapport SHM De Leie, Wervik

Recommend Documents