Visitatierapport. SHM Mijn Huis, Harelbeke. Visitatiegesprekken op 21 en 22 februari 2013

Visitatierapport SHM Mijn Huis, Harelbeke

Visitatiegesprekken op 21 en 22 februari 2013 Definitief visitatierapport van 8 juli 2013

Prestatiebeoordeling SHM Mijn Huis (Harelbeke) Datum rapport: 8.07.2013 Datum visitatiegesprekken: donderdag 21 en vrijdag 22 februari 2013 Datum presentatie aan Raad van Bestuur: dinsdag 14 mei 2013 Erkenningsnummer SHM: 3140 Contactgegevens SHM: Marktstraat 80 in 8530 Harelbeke, [email protected] www.mijn-huis.be Directeur: Koen Verdru Voorzitter: Piet Decavele Werkgebied: Anzegem, Avelgem, Deerlijk, Dentergem, Harelbeke, Lendelede, Oostrozebeke, Waregem, Wielsbeke en Zwevegem Samenstelling visitatiecommissie: Swa Silkens, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Peter Bulckaert, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de SHM Mijn Huis geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SHM | PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE)

PAGINA 2 VAN 44

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM MIJN HUIS........................................................................................................................ 7 BESCHRIJVING OMGEVING ................................................................................................................................ 9

4. PRESTATIES VAN SHM MIJN HUIS ........................................................................................................ 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ........................................................................ 11 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ................................................. 15 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID...................................................................................................... 18 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ......................................................................................................... 20 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID .................................................. 24 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ............................................................................................ 31

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 36 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................... 36 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN.................................................. 37 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................... 37 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ SHM ......................................................................................................................... 37

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 39 BIJLAGE 2: LIJST VAN VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 41


PAGINA 3 VAN 44

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Mijn Huis. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure boor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de Procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode. 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die Is


PAGINA 4 VAN 44

toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien Bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe Het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand komen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister zullen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring herbevestigen. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].


PAGINA 5 VAN 44

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

OD 2.1

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

Voor verbetering vatbaar Goed Voor verbetering vatbaar

PV 4

SOCIAAL BELEID

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Voor verbetering vatbaar

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

Goed

OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed interne controlesysteem

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk


OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


Voor verbetering vatbaar Goed

Goed Voor verbetering vatbaar

PAGINA 6 VAN 44

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Mijn Huis De cvba Mijn Huis is een door de Vlaamse Regering erkende Sociale Huisvestingsmaatschappij die actief is in 10 gemeenten, met Harelbeke als bakermat. Mijn Huis is een huurmaatschappij, maar realiseerde in haar geschiedenis ook sociale kavels en een belangrijk aantal koopwoningen. In 1924 nam de Christelijke Werkliedenbond het initiatief om in de gemeente Harelbeke een ‘Maatschappij voor Goedkope Woningen’ op te richten. Bij de oprichting in 1926 bestond de eerste beheerraad uit de notaris-burgemeester, een afgevaardigde van de Staat, 3 leden van de Christelijke Werkliedenbond, 1 lid van de Socialistische Bond en 4 vertegenwoordigers van de vrije beroepen (1 landbouwer, 2 handelaars en 1 geneesheer). Na de tweede wereldoorlog veranderde de SHM in een regionale maatschappij. Tussen 1949 en 1956 sloten 14 gemeenten aan. In 1960 werd de bouwmaatschappij ‘Anzegem Zorgt’ overgenomen, waardoor het werkingsgebied verder uitbreidt. In deze periode werden 1.088 woningen gebouwd. Uitschieter daarbij was de Arendswijk te Harelbeke met 424 woningen. Tussen 1960 en 1982 wijzigt de visie op sociale woningbouw. De nadruk op ‘goedkope woningen met een lage kostprijs’ verschuift naar ‘comfortabele betaalbare woningen in een aangename omgeving’. Daarenboven wordt gezorgd voor een mix van huurwoningen en koopwoningen. In deze periode realiseerde de maatschappij 2.746 woongelegenheden, waaronder voor het eerst huurappartementen en dit in het centrum van de gemeenten. Met de crisis van de jaren ’80 werd de bouwactiviteit in de sociale huisvestingsector echter drastisch teruggeschroefd. Tussen 1983 en 1992 bouwde Mijn Huis nog amper woongelegenheden. Door de gemeentefusies in 1977 werd het aantal gemeenten in het werkingsgebied van de SHM teruggebracht tot tien. Vandaag deelt Mijn Huis negen van deze gemeenten met andere SHM’s, waaronder twee die zich, tenminste in deze gemeenten, alleen toeleggen op koopwoningen. In zeven van de tien betrokken gemeenten is Mijn Huis de belangrijkste leverancier van sociale huurwoningen. Op 31.12.2011 beheerde de SHM 1.526 woongelegenheden, waarvan 38% appartementen en 62% woningen. Een opvallend groot deel van het patrimonium, namelijk 54%, is gebouwd tussen 1970 en 1990, tegenover 40% voor alle SHM’s in Vlaanderen. Het aandeel woongelegenheden gebouwd voor 1970, is vergelijkbaar met het aandeel bij alle SHM’s, namelijk 13,4% tegenover 14,8% voor heel Vlaanderen. Meer dan 1/3de van het woningaanbod van Mijn Huis vinden we terug in Harelbeke. De mediaan marktwaarde van de huurwoningen van Mijn Huis zit in 2011 op 491 euro, waarmee de SHM bij de 40% SHM’s met de laagste mediaan markthuurwaarde bevindt.


PAGINA 7 VAN 44

ANZEGEM

AVELGEM

DEERLIJK

DENTERGEM

HARELBEKE

LENDELEDE

OOSTROZEBEKE

WAREGEM

WIELSBEKE

ZWEVEGEM

Mijn Huis (Harelbeke) De Mandel (Roeselare) (*) Helpt Elkander (Waregem) De Leie (Wervik) Eigen Haard (Zwevegem) Z-W-Vlaamse SHM (Kortrijk) (*)

131 31 -

2 245 75 0

193 0

92 0 58 -

571 0

76 5

117 0 -

163 903 0

154 0 138 -

37 929 0

TOTAAL

162

322

193

150

571

81

117

1.066 292

966

Verhouding Mijn Huis in de gemeente

80,9%

0,6%

100%

61,3%

100%

93,8%

100%

15,3%

3,8%

52,7%

Tabel 1, aantal sociale huurwoningen, cijfers 31.12.2011 De SHM’s aangeduid met * realiseren in deze gemeenten enkel koopwoningen

Het hoge aandeel 65-plussers bij de huisvestingsmaatschappij steekt schril af tegen het vrij doorsnee aandeel senioren in de regio (18%, zie punt 3.2.). Van de huurders is vier op tien van de gezinshoofden 65 jaar of ouder, waarmee Mijn Huis bij de tien huurmaatschappijen zit met het hoogste aandeel senioren. Tijdens de visitatiegesprekken wijzen een aantal actoren op het verband tussen het hoog aandeel gehuisveste senioren en de hoge bouwactiviteit tussen 1970 en 1990, gevolgd door een lagere groei aan woningen. De jonge gezinnen die indertijd een nieuwe woning van de SHM betrokken, zijn nu bejaard. Bovendien staan een aantal complexen midden in het centrum van de gemeente en zijn daarom zeer gegeerd door (jong)bejaarden. De raad van bestuur is samengesteld uit zowel publieke rechtspersonen als natuurlijke personen, samen 19 bestuurders. Iedere betrokken gemeente heeft één vertegenwoordiger, met uitzondering van Harelbeke die drie vertegenwoordigers telt waarvan één van het OCMW. Daarnaast zetelen de provincie West-Vlaanderen en zes privéaandeelhouders in het bestuur. Vier van de tien gemeenten hebben een lokaal toewijzingsreglement. - In Harelbeke wordt een deel van het patrimonium prioritair toegewezen aan kandidaathuurders die 65 jaar zijn of ouder. - Deerlijk koppelt dit systeem van lokale binding door een deel van het patrimonium prioritair toe te wijzen aan inwoners van Deerlijk die minstens 65 jaar zijn. - De gemeente Wielsbeke heeft voor een deel van het patrimonium een cascadesysteem van voorrang voor senioren ingeschreven. Kandidaat-huurders die drie van de zes aan de toewijzing voorafgaande jaren in de gemeente wonen of er hebben gewoond komen eerst, daarna wie op het moment van toewijzing er gedomicilieerd is en in laatste orde diegenen die geen domicilie hebben in Wielsbeke. - De gemeente Waregem bepaalde dat voor het hele sociale huurpatrimonium in haar gemeente voorrang geldt voor degene die de voorbij 10 jaar minstens 3 jaar in de gemeente woont of woonde. Dit is een verruiming van het in het sociaal huurbesluit opgenomen klassieke systeem, waarin 3 op 6 jaar geldt. Daarnaast wordt er voor drie toewijzingen per jaar voorrang gegeven aan personen uit de zoals in het reglement beschreven ‘kwetsbare doelgroep’, die de stap zetten van een vorm van begeleid naar zelfstandig wonen, dit met begeleiding van een welzijnsorganisatie.


PAGINA 8 VAN 44

Op 31.12.2011 had de SHM 3 VTE (voltijds equivalent) arbeiders en 8 VTE bedienden in dienst. De huidige directeur is in functie sinds september 2010. De SHM heeft geen recht op de gewestelijke sociale correctie (GSC).

3.2 Beschrijving omgeving De SHM Mijn Huis is actief in 10 gemeenten, waarvan een belangrijk aantal met een vrij klein inwonersaantal. Bijna één op vier van de 61.529 huishoudens (aantal 31.12.2009) vinden we in Waregem, bijna één op vijf in Harelbeke en bijna één op zes in Zwevegem. De overige 42% wonen (in dalende volgorde) in Anzegem, Deerlijk, Avelgem, Wielsbeke, Dentergem, Oostrozebeke en Lendelede. Volgens de bevolkingspronostieken zal het aantal huishoudens tegen 2020 toenemen met 6,50% en tegen 2030 zelfs met 10%. Dit zal dus in de toekomst een bijkomende vraag naar sociale huurwoningen impliceren. Einde 2011 was 6,15% van alle woningen in het SHM-werkingsgebied een sociale huurwoning. Deze 61.529 huishoudens staan voor 153.386 personen, of een gemiddelde gezinsgrootte met 2,5 leden. De meeste inwoners (41%) van de 10 gemeenten zijn tussen de 35 en 64 jaar. Het aandeel bejaarden bedraagt 18%. Als we dit vergelijken met de cijfers van het Vlaams Gewest heeft de regio een vrij vergelijkbaar leeftijdsprofiel, met voor Vlaanderen 42% tussen 35 en 64 jaar en 18% bejaarden. In de 10 gemeenten van Mijn Huis vinden we vooral woningen in open bebouwing (35%), gevolgd door halfopen bebouwing (30%). Slechts één op tien van de woongelegenheden is een appartement, overwegend in Harelbeke (23%) en Waregem (35%). De prijzen en de prijsevolutie van de woningen en appartementen in de 10 betrokken gemeenten zijn heel divers. - De mediaan verkoopprijs van een woonhuis bedraagt 165.225 euro. De hoogste mediaan verkoopprijs vinden we terug in Wielsbeke (176.000 euro) en de laagste in Avelgem (145.000 euro). In de periode 2007-2011 namen deze prijzen toe met 23,93% (Avelgem) tot 50% (Lendelede en Oostrozebeke). - In de mediaan verkoopprijzen voor appartementen merken we een groter verschil. Deze variëren tussen 120.000 euro (Lendelede) en 192.500 euro (Waregem). In sommige gemeenten daalde deze mediaan prijs (Deerlijk, -18%), in een andere nam ze gevoelig toe (Zwevegem, +63%). Bijna één op tien van de in de gemeenten aanwezige appartementen zijn eigendom van Mijn Huis. - De mediaan verkoopprijs voor bouwgrond lag in 2011 op bijna 160 euro per m². Ook hier is de prijs het hoogst in Waregem (200 euro per m²), en het laagst in Anzegem (122 euro per m²). Tussen 2007 en 2011 nam de mediaanprijs in het werkgebied van de SHM met 30% toe. Behalve Zwevegem had in 2007 geen enkele gemeente het binnen het BSO vooropgestelde aandeel van 9% sociale huurwoningen. Avelgem, Wielsbeke en Waregem zaten er vrij kortbij, met respectievelijk 8,4%, 8,3% en 7,6% sociale huurwoningen. Het BSO legde de regio dan ook een substantiële groei op. Het sociaal huurpatrimonium dient tegen 2020 toe te nemen met bijna 20%. Vier jaar later, op het ijkmoment van de voortgangstoets (31.12.2011), waren er in het werkingsgebied van de SHM 4.160 sociale huurwoningen, of bijna 4% meer dan op 31.12.2007. Van alle sociale huurwoningen is 36% in beheer bij de SHM Mijn Huis.


PAGINA 9 VAN 44

ANZEGEM

AVELGEM

DEERLIJK

DENTERGEM

HARELBEKE

LENDELEDE

OOSTROZEBEKE

WAREGEM

WIELSBEKE

ZWEVEGEM

163

331

204

151

627

81

104

1103

291

958

5.492

3.970

4.545

3.129 11.008 2.192

Nulmeting (31.12.2007) Huishoudens (1.01.2008) Verhouding

2,97% 8,34% 4,49% 4,83%

5,70% 3,70% 3,53%

7,57% 8,30%

10%

BSO sociale huur Voortgang (2008-2011) Nog te realiseren (n) Nog te realiseren (%)

93 -1 94 101%

183 35 148 81%

208 12 196 94%

0 20 0 0%

26 8 18 69%

76 6 70 92%

52 10 42 81%

36 2 34 94%

2.947 14.562 3.504

49 41 8 16%

24 14 10 42%

9.580

Tabel 2, BSO en de reeds gerealiseerde sociale huurwoningen (voortgangstoets op 31.12.2011).

Zwevegem heeft meer dan 9% sociale huurwoningen. De andere negen gemeenten kregen binnen het BSO een groei opgelegd. Om het vooropgestelde aantal te bereiken dienen Oostrozebeke en Wielsbeke nog een beperkte inspanning te leveren. De andere zeven gemeenten hebben echter nog een hele weg af te leggen. In het totaal gaat het over 620 nog te realiseren sociale huurwoningen, of een jaarlijks gemiddelde toename met 77 eenheden.


PAGINA 10 VAN 44

4.

PRESTATIES VAN SHM MIJN HUIS

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed. Mijn Huis neemt de uitdaging van het BSO serieus. De voorbije 5 jaar schommelde de bouwactiviteit rond het gemiddelde van alle SHM’s in Vlaanderen. Maar deze groei wordt door de nieuwe directie en het bestuur als te laag omschreven. In de planningen voor de komende jaren staat dan ook een veelvoud van te realiseren projecten ingeschreven. De visitatiecommissie is dan ook van oordeel dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. -

De directie van Mijn Huis omschrijft haar bouwactiviteit tussen 2007 – 2011 als vrij laag. In deze periode realiseerde de SHM effectief 71 woningen, of een jaarlijks gemiddelde van 14,2 woongelegenheden. In 2009 werd geen enkele woning opgeleverd. Dit gemiddelde ligt hoger dan bij de helft van de SHM’s in Vlaanderen. Als we het aantal bijkomende huurwoningen bekijken in verhouding met het bestaande patrimonium groeit het patrimonium sneller aan bij 60% van de SHM’s.

-

De SHM wenst in te spelen op de verwachtingen van het BSO. Ze stelt dat ze over de periode 2008–2020 een betekenisvol aantal bijkomende sociale huurwoningen zal realiseren, waardoor ze haar deel in het objectief in quasi alle gemeenten zal bereiken. Hierbij vertrekt ze van een bouwactiviteit voor haar rekening die in verhouding staat met haar aandeel 2008 aan sociale huurwoningen tegenover het totaal aan sociale huurwoningen binnen de gemeente

-

Op datum van 31.12.2011 waren bij de VMSW in totaal 329 nieuwbouwwoningen aangemeld om in aanmerking te kunnen voor subsidiëring. Hierbij worden 37 woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw, waardoor het totale groeipotentieel op 292 woningen komt. Daarnaast staan ook nog 23 woningen op een uitvoeringsprogramma van de VMSW , wat het totaal aantal nieuw te verwachten huurwoningen op 315 brengt. In het meer recente door de SHM voorgelegde ‘Memorandum Projecten’ (intern besliste lijst van projecten) zijn voor de periode 2011-2018 zelfs 497 te realiseren nieuwbouwwoningen opgenomen. In een aantal projecten worden hiervoor 30 bestaande sociale huurwoningen afgebroken, wat de totale netto opbrengst op 467 wooneenheden brengt, of een jaarlijks gemiddelde netto-groei met 58 woningen. De SHM stelt dat deze realisaties realistisch zijn, op voorwaarde dat de subsidiëring ook effectief kan volgen. In het NFS2-systeem kan de SHM volgens haar eigen verklaring de realisatie van een 500-tal woningen dragen. De SHM wijst erop dat het nieuwe FS3-financieringssysteem bredere mogelijkheden biedt.

-

Tijdens de visitatiedagen stellen alle betrokken gemeenten dat ze in de gemeente een hoger aantal sociale huurwoningen wensen. Zelfs de gemeenten die reeds beschikken over 9% sociale huurwoningen denken nog niet aan een bouwstop. De gemeenten zijn zeer tevreden over de samenwerking met de SHM en haar inspanningen om het aantal sociale


PAGINA 11 VAN 44

huurwoningen te verhogen. De SHM realiseert een aantal werken met infrastructuursubsidies, waarbij een deel van de niet-gesubsidieerde kost door de gemeente wordt gedragen. De gemeenten stellen dat dit ‘de bluts met de buil’ is die ze er graag bij nemen. -

De maatschappij zet vooral in op het bouwen van woningen en appartementen op de klassieke manier. De SHM zet minder in op aankoop van goede woningen of af te breken panden in het centrum van de gemeente. Mijn Huis is momenteel bezig met een inbreidingsgericht project van 3 huurappartementen (Wakken), een ander (Anzegem) is in voorbereiding. In de wijk ’t Ooste in het centrum van Harelbeke heeft de SHM een aantal initiatieven genomen, waarmee ze een bijdrage leverde aan opwaardering van deze achtergestelde wijk. Maar dit zijn eerder uitzonderingen. De SHM wijst op de hoge kostprijs bij te ontwikkelen kleinschalige inbreidingsgerichte projecten. In de gesprekken met de visitatiecommissie betreuren de aanwezige beleidsverantwoordelijken dat deze extra kost niet wordt gesubsidieerd, waardoor meer zou kunnen wordt ingezet op de verbetering van het centrum van de gemeente. De visitatiecommissie erkent dat inbreidingsgericht bouwen veelal duurder is, maar wijst op de meerwaarden op o.m. sociaal vlak, het imago sociale huisvesting, de leefbaarheid, de nabijheid van winkels en diensten voor de bewoners en als instrument tegen stadsverkommering. Sommige SHM’s werken actief met inbreidingsgerichte projecten, meestal gecombineerd met andere grotere projecten om zo de hogere kosten te compenseren. Een goed financieel plan helpt bij het onder controle houden. Inbreidingsgericht bouwen en het kopen van bestaande woningen (goede woningen, voorkooprecht) vraagt het opbouwen en onderhouden van kennis over renovatiekosten en marktprijzen, en de nodige onderhandelingskracht. Anderzijds zijn er bij inbreidingsgerichte bouw of renovatie weinig of geen infrastructuurwerken nodig, waardoor de SHM geen beroep moet doen op deze subsidiemogelijkheid. Dit laatste is echter vooral een voordeel voor de overheid en niet voor de SHM. De commissie raadt Mijn Huis aan hierin meer initiatief te nemen en bij andere maatschappijen te horen hoe zij erin slagen betaalbare invulbouw of inbreidingsgerichte projecten te realiseren.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing SHM Mijn Huis is erkend als een zuivere huurmaatschappij. In tegenstelling tot vroeger laat de SHM vandaag de realisatie van koopwoningen over aan een koopmaatschappij, waarbij niet zelden Mijn Huis de grond inbrengt. In dit visitatierapport worden de prestaties van de SHM op dit vlak niet apart in rekening genomen, maar wel meegenomen in de beoordeling van de operationele doelstelling die zegt dat SHM’s moeten evolueren tot een echte woonmaatschappij (zie onder OD 5.5.) OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing In de voorbije vijf jaren realiseerde de SHM een aantal kavels in Oostrozebeke en in Harelbeke. In dit visitatierapport worden de prestaties van de SHM over sociale kavels niet apart beoordeeld, maar wel meegenomen in de beoordeling van de operationele doelstelling die zegt dat SHM’s moeten evolueren tot een echte woonmaatschappij (zie onder OD 5.5.)


PAGINA 12 VAN 44

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM heeft een behoorlijke grondvoorraad, en koopt nog steeds bijkomende gronden aan. Mijn Huis staat open voor projecten aangeboden binnen de sociale last. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM op een goede manier omgaat met het besteden en het opbouwen van haar grondvoorraad om zowel op korte als lange termijn de nodige projecten te kunnen realiseren. -

Volgens de gegevens van de prestatiedatabank had de SHM einde 2011 ongeveer 16 hectare te ontwikkelen gronden in bezit. Hiermee zat ze bij de 35% SHM’s met de grootste grondvoorraad. Ze wendt deze deels aan in haar komende projecten. Daarnaast blijft ze openstaan voor bijkomend aanbod en koopt regelmatig bijkomende percelen aan, dit overwegend op voorstel van de gemeente. Als de SHM een grond aankoopt zal ze deze mogelijk verder ontwikkelen in samenwerking met de in haar regio actieve koopmaatschappijen (de Mandel of de Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij). De SHM brengt de grond in en realiseert zo een financiële meerwaarde. De verkoopactiviteit laat er over aan een hierin gespecialiseerde SHM. Zie ook OD 1.2.

-

De SHM speelt in op de mogelijkheden van de sociale last. De goede verstandhouding met de gemeenten is hier niet vreemd aan. Op 31.12.2011 waren zo drie aankopen gerealiseerd en zijn drie andere in onderhandeling. De SHM merkt op dat er een groot verschil is in de prijs die de promotoren willen krijgen en die de SHM wenst te betalen.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Een nieuw project wordt steeds getoetst aan de lokale vraag naar woningtypen en aan de wachtlijst van de SHM. De SHM zoekt naar mogelijkheden om voor andere groepen woningen te bouwen of te renoveren. Ze neemt het initiatief om in iedere gemeente een aantal woningen voor rolstoelgebruikers te realiseren, en gaat in op vragen om de woning aan te passen voor de inwonende senioren. Mijn Huis krijgt momenteel nog weinig vragen van welzijnsdiensten om projecten te realiseren voor bijzondere doelgroepen. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij goed presteert voor deze doelstelling. -

In rechtstreekse contacten met het gemeentebestuur en op het lokaal woonoverleg worden de projecten besproken en de te realiseren woningtypen afgestemd op de lokale vraag. Mijn Huis houdt rekening met de wachtlijst om te bepalen welke woningen ze in de gemeente zal bouwen. Dit maakt dat ze in belangrijke mate tweeslaapkamerwoningen realiseert, waarvoor door de lokale invulling van rationele bezetting zowel alleenstaanden als kleine gezinnen in aanmerking komen.

-

Mijn Huis gaat in op vragen om de woning aan te passen aan de beperktere fysische mogelijkheden van de zittende huurder. Op vraag van een huurder realiseerde ze een eerste aan rolstoelgebruikers aangepaste woning, en neemt het initiatief om in elke gemeente een


PAGINA 13 VAN 44

bijkomend aanbod te realiseren. Ze gaat in op de vraag van de bejaarde inwoner om bijvoorbeeld de badkamer aan te passen. We verwijzen hiervoor naar OD 2.3. -

De vertegenwoordigers van de gemeenten bevestigen dat de SHM open staat om een aanbod te creëren voor bijzondere doelgroepen en voor projecten met een maatschappelijke meerwaarde. Als voorbeeld wordt het ‘bibliotheekproject’ in Oostrozebeke gegeven, met op het gelijkvloers een bibliotheek, verkocht aan de gemeente, en daarboven onder meer seniorenflats. De gehuisveste bejaarden maken goed gebruik van het gemeenschapsleven dat een bibliotheek biedt. De SHM zelf noemt de projecten ‘kangoeroewoningen’ in Anzegem en Oostrozebeke. Hier komt op het gelijkvloers een bejaardenflat, met opzij van de woning een klein voortuintje. Het appartement voor het grote gezin bevindt zich zowel gelijkvloers als op het eerste verdiep (duplexsysteem), waarbij de kinderen de grotere achterliggende tuin gebruiken. De visitatiecommissie apprecieert dat de SHM deze initiatieven neemt.

-

Op 1.01.2013 verhuurde de SHM 14 woningen buiten het sociaal huurstelsel. Het gaat overwegend om woningen die in afwachting van renovatie worden verhuurd aan het OCMW, en gebruikt worden als transitwoning. Een enkele woning wordt gebruikt als pastorij, een andere als gemeenschapsruimte.

-

De SHM krijgt weinig vragen van private welzijnsdiensten om projecten te realiseren voor specifieke doelgroepen. Mijn Huis wijst erop dat in haar werkingsgebied weinig welzijnsdiensten hun standplaats hebben, en dat deze diensten bovendien niet aanwezig zijn op het lokaal woonoverleg. De SHM is bereid om op vragen in te gaan. Zo reageerde ze recent positief op de instapvraag in het project preventieve woonbegeleiding van het CAW Stimulans en werd al een eerste woning verhuurd binnen het pilootproject Wonen-Welzijn ‘ProefWonen’.

-

In de voorbije jaren hebben de OCMW’s geen aanvragen voor een versnelde toewijzing van een thuisloze ingediend. De SHM stelt dat als ze zo een vraag zou krijgen, ze deze ad-hoc zullen bekijken. Daarom kan de visitatiecommissie niet oordelen over hoe de SHM hier mee omgaat. De commissie raadt de SHM aan om de toepassing van deze in het sociaal huurbesluit opgenomen mogelijkheid te bespreken met de OCMW’s en een afsprakenkader te maken.

-

Als een woning vrijkomt en de renovatiekost blijkt (te) hoog, wordt de keuze voor renovatie of verkoop voorgelegd op de raad van bestuur. Veelal zijn dit grotere woningen, terwijl voornamelijk kleinere woningen worden gebouwd. De visitatiecommissie wijst erop dat hierdoor het aanbod verschraalt, en grotere gezinnen minder mogelijkheden krijgen. De visitatiecommissie adviseert dat de SHM het aanbod voldoende breed houdt zodat ook grotere gezinnen voldoende toegang tot de sociale huisvesting krijgen.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: Goed Voor het realiseren van bijkomende huurwoningen zet de SHM vrij goede resultaten neer en is ze ambitieus voor de toekomst. De regio kreeg een vrij hoog sociaal objectief opgelegd, en Mijn Huis heeft de plannen klaar om hierin een actieve bijdrage te leveren. Ze beschikt over een goede grondvoorraad om deze projecten te kunnen realiseren.


PAGINA 14 VAN 44

De SHM staat open voor mogelijkheden om haar woningaanbod af te stemmen op de verschillende groepen woningzoekenden, dit zowel bij nieuwbouw als in de renovatieprojecten. Tegelijk gaat de SHM in op vragen van huurders om hun woning aan te passen aan hun verlaagde mobiliteit, zelfs als hiervoor de woning volledig moet worden aangepast.

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed. De SHM heeft in het verleden de nodige inspanningen gedaan tot onderhoud en verbetering van het eigen patrimonium en werkt met een goede planning naar de toekomst. Daarbij hanteert ze een duidelijke strategie om, waar mogelijk, meer in te zetten op groepsrenovaties met het oog op efficiencywinst. In de planning zijn mogelijkheden voorzien voor renovatie met eigen middelen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. -

De SHM levert al geruime tijd inspanningen in het kader van renovatie, groot onderhoud en herstel. De laatste 10 jaren heeft zij circa 250 woningen grondig gerenoveerd, veelal met eigen middelen. Dit gebeurt zowel in groep als individueel bij het vrijkomen van een woning. Huurders, woonactoren en de lokale beleidsverantwoordelijken beamen dat de woningen van goede kwaliteit zijn en de SHM aandacht heeft voor het op peil houden van het gebruiksgenot van de woning. Daarvoor zet ze regelmatig in op onderhoudswerken. In veel gevallen worden enkel de nodige onderdelen van een woning vervangen, zoals dakgoten, garagepoorten, keukens en CV-ketels.

-

Volgens de meest recente patrimoniumenquête blijkt dat einde 2011 56.39% van alle woningen alle ERP2020-normen behaalde. De maatschappij plaatst zich hiermee in het midden tussen de andere SHM’s. Negen op tien van de woningen zijn voorzien van dubbele beglazing, en meer dan acht op tien van een energiezuinige verwarmingsinstallatie. De SHM zet vooral in op deze werken, al dan niet in combinatie met een totale renovatie. De Visitatiecommissie stelt vast dat ook in 2013 verder inspanningen worden geleverd en Mijn Huis de ambitie formuleert om, binnen de mogelijkheden van de nodige kredieten, de ERP-normen tijdig te behalen. Het grootste nog te leveren werk zit in de dakisolatie. Meer dan drie op tien van de woningen hebben einde 2011 deze norm nog niet behaald. In de gesprekken met de visitatiecommissie wordt aangeven dat het isoleren van platte daken technisch niet overal evident is, door aanwezige koudebruggen en ten gevolge van geïsoleerde huurwoningen tussen verkochte woningen. Om de beste aanpak te kunnen uitwerken zal de SHM in 2013 een studiebureau aanstellen.

-

Mijn Huis beschikt sinds einde 2010 over een lange termijnplanning. Hierin zit per woning en dit tot en met 2019 een gedetailleerde planning voor groot onderhoud, herstel en renovatie opgenomen, inclusief het ERP-2020-objectief. Deze termijnplanning werd opgemaakt naar aanleiding van de liquiditeitsproblemen in 2010 (zie OD 5.1.). Door renovatie, groot onderhoud en herstel te groeperen in een aantal


PAGINA 15 VAN 44

zogenaamde “memorandum wijkfiche” worden ze voortaan projectmatig gepland. Het beter overzicht maakt het mogelijk om gegroepeerd werken te plannen en meer beroep te doen op gewestelijke middelen. Daarnaast wordt de aanwending van eigen middelen vastgelegd. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij in haar financiële meerjarenplanning een jaarlijks budget blijft voorzien voor renovatie met eigen middelen. Dat wordt ingezet voor renovaties die bij opportuniteit individueel kunnen uitgevoerd worden, vooral wanneer een huurder de woning verlaat. Wanneer de renovatie teveel kost, wordt overwogen of de eventuele verkoop van de woning geen betere optie is. De visitatiecommissie kan deze redenering volgen. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar. In de gesprekken met de visitatiecommissie blijkt dat de maatschappij nog niet echt een eigen visie heeft op milieuvriendelijkheid bij nieuwbouw en bij renovatieprojecten. De SHM stelt zich ook vragen rond eventuele extra kosten die dit met zich mee kan brengen. Mijn Huis geeft duidelijk aan dat ze geen investeringen wil doen die ze niet kan terugverdienen. Ze wijst erop dat de kosten voor bijvoorbeeld zonneboilers door de SHM moeten worden betaald, maar dat de baten enkel de huurder ten goede komen. De SHM hanteert momenteel de opgelegde milieunormen, zonder bijkomende inspanningen te leveren of zelf actief op zoek te gaan naar nieuwe werkwijzen die specifieke aandacht voor het milieu hebben. Dat wil niet zeggen dat zij zich afsluit van eventuele initiatieven. Zo gaat de SHM in 2013 in op een gespreksuitnodiging van IMOG verbrandingsoven om te praten over recuperatie van restwarmte voor het belendende woonpark te Harelbeke. Bij nieuwbouwprojecten worden ‘blowerdoortests’ uitgevoerd, waardoor wordt nagegaan of de nieuwe woonentiteiten aan de energienormen voldoen. Mijn Huis neemt zelf geen specifieke initiatieven naar de huurders om zo een energiebewust wonen mogelijk te maken, maar laat wel toe dat dit gebeurt. In een aantal gemeenten waren er acties van de energiesnoeiers, waar de SHM zich bij aansloot. De SHM kan aantonen dat 355 scans werden uitgevoerd in de periode 2007 tot 2012. Tijdens de opmaak van de intredende plaatsbeschrijving krijgt de huurder uitleg over de werking van het verwarmingssysteem en over mogelijkheden om op energie te sparen. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De maatschappij beschikt niet over aanpasbare woningen en heeft geen strategie om het aanpasbaar bouwen in haar projecten te voorzien. Zij beschikt wel over een aantal aangepaste woningen. Bovendien kiest Mijn Huis uitdrukkelijk om in haar bouwen renovatieprogramma het aantal aangepaste woningen gevoelig uit te breiden en dit gespreid over de gemeenten in het werkgebied. Daarnaast zet ze een duidelijke stap in het creëren van een aanbod van aangepaste woningen voor rolstoelgebruikers. De visitatiecommissie is dan ook van mening dat de SHM hier goed presteert. -

Aanpasbaar bouwen, met andere woorden, het principe om de nodige voorzorgen te nemen zodat in de toekomst de woningen op eenvoudige wijze kunnen worden aangepast aan de


PAGINA 16 VAN 44

noden van de nieuwe bewoners (ouderen, mensen met een beperking) of aan de evoluerende noden van de huidige bewoners, wordt tot nu toe niet door de SHM in haar projecten voorzien. -

De SHM zet effectieve stappen tot een breder aanbod aan aangepaste woningen, heeft hierin een duidelijke visie uitgewerkt en een concreet traject uitgezet. Naar aanleiding van een vraag van een zittende huurder rolstoelgebruiker maakte de maatschappij de uitdrukkelijke keuze om in iedere gemeente twee wooneenheden aangepast aan rolstoelgebruikers te realiseren, behalve in Harelbeke, waar vier woningen zullen worden gebouwd of aangepast. De eerste woningen zijn opgeleverd. De visitatiecommissie is van oordeel dat hiermee een goede stap gezet wordt en ervaringen opgebouwd. Als de bejaarde huurder de vraag stelt om het ligbad te vervangen door een douche, zal de SHM hierop ingaan. De verantwoordelijkheid en de kosten voor deze werken worden gedragen door Mijn Huis. De maatschappij tracht zoveel als mogelijk deze kosten te recupereren. Als bijvoorbeeld de huurder recht heeft op een VAPH-subsidie, dient deze door de huurder worden aangevraagd en aan de SHM uitbetaald. De visitatiecommissie vindt dit een positieve houding, waardoor iedere huurder gebruik kan maken van deze mogelijkheid én de externe subsidiemogelijkheden worden benut. SHM Mijn Huis geeft aan dat ze momenteel beschikt over 45 wooneenheden die aangepast zijn aan de mogelijke fysieke beperkingen van een bejaarde of een persoon met een handicap, vooral in de gemeente Harelbeke. De SHM maakte de uitdrukkelijke keuze om haar aanbod aangepaste woningen gevoelig uit te breiden en heeft daartoe concrete projecten klaarliggen. In het ‘Memorandum Projecten’ (zie OD 1.1.) staan in totaal 497 nieuwe woningen en 39 renovatiewoningen. Hierin zijn 91 woningen (17%) aangepast aan bejaarden en/of minder validen. Deze woningen komen gespreid over het hele werkgebied.

De visitatiecommissie raadt de SHM aan na te gaan of het strategisch zinvol is een aantal woningen volledig uit te voeren volgens het principe van aanpasbaarheid. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De maatschappij draagt zorg voor de kwaliteit van haar woningen. Zij doet dat op een systematische manier vanuit kennis van haar patrimonium en een lange termijnplanning, waarbij waar mogelijk werken worden gegroepeerd om zo de kosten te drukken. Deze renovatieplanning wordt ingebouwd in de financiële meerjarenplanning. Daarnaast is ook ruimte om een aantal woningen te renoveren met eigen middelen. In het kader van milieuvriendelijkheid kan de maatschappij haar inspanningen verhogen om milieuvriendelijk te bouwen en te renoveren. Ze dient na te gaan hoe ze de mogelijkheid tot aanpasbaar bouwen in het bouwproces structureel kan verankeren en welke visie ze daarop kan ontwikkelen.


PAGINA 17 VAN 44

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De prestatiedatabank van de visitatiecommissie bevat hierover geen gegevens, wat het moeilijk maakt om globaal te kunnen oordelen. De SHM geeft voorbeelden die aantonen dat ze de inspanningen doet om de bouwkostprijs te beheersen en te drukken. -

De SHM kiest voor degelijke nieuwbouw, rekening houdend met de kwaliteitsvereisten, maar zonder te gaan experimenteren. De laatste jaren is er minder nieuwbouw gerealiseerd (zie OD 1.1.), waardoor de visitatiecommissie weinig voorbeelden krijgt. De SHM stelt te streven om binnen de kostprijsnormen van NFS2 te bouwen. Een nacalculatie die zij uitvoerde in twee recent opgeleverde projecten (Ooststraat Harelbeke, 15 appartement en De Ceder, Dennenlaan Harelbeke) duidde op overschrijding van de NSF2-norm met respectievelijk 1,51% en 1,72%. Dit aantal is echter te beperkt om hier gefundeerde conclusies uit te kunnen trekken over de globale werking van Mijn Huis.

-

Tijdens de gesprekstafels wijzen de ambtenaren van de gemeenten erop dat de SHM binnen de stedenbouwkundige normen zoveel mogelijk eenheden wil bouwen op het betreffend perceel. Voor de SHM is dit een terechte manier om de kosten per woning en bijgevolg de rendabiliteit van het project te bewaken.

De visitatiecommissie raadt aan om bij de komende projecten, structureel en vanaf het begin van het proces na te gaan op welke wijze men onder de NSF-prijsnormen kan blijven zonder aan woningkwaliteit in te boeten. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM zoekt naar systemen om de huurlasten te beperken, en geeft daarom een goede beoordeling voor de prestaties van de SHM. -

De mediaan maandelijkse huurprijs van een woning bedraagt 254,4 euro en voor een appartement 210,64 euro. Daarmee situeert de SHM zich in de middengroep van alle maatschappijen. Op de hoogte van de huurprijs heeft de SHM echter weinig vat.

-

Op de huurlasten heeft de SHM een belangrijke invloed. In 2011 was de gemiddelde huurlast voor alle wooneenheden 239,57 euro per jaar of 19,97 euro per maand. Twee derde van de SHM’s rekenen lagere huurlasten aan. De huurlasten worden in belangrijke mate bepaald door het aandeel appartementen in het patrimonium van de SHM. De SHM stelt dat de huurlasten voor een woning globaal 13,5 tot 15,5 euro per maand bedraagt, dit voor de afstand van verhaal van de brandverzekering en het onderhoudscontract centrale verwarming. Hieruit kunnen we afleiden dat de huurlasten voor een appartement maandelijks gemiddeld 30 euro bedraagt. Deze worden vooral bepaald door de kosten van het onderhoud, het energieverbruik van de gemeenschappelijke delen, de lift, brandblussers en de conciërges.

-

Tot 2011 werden de kosten en lasten voor de woningen forfaitair aangerekend (maandelijks vast bedrag). Op verzoek van de toezichthouder heeft de SHM dit aangepast. Om hiervoor


PAGINA 18 VAN 44

een gedetailleerde berekening per woningtype te krijgen werden de verzekeringen en het onderhoudscontract opnieuw aanbesteed. Mijn Huis maakte van de gelegenheid gebruik om ook een betere kwaliteit en prijs te bedingen. Tot 2011 kostte de brandverzekering (afstand van verhaal) de huurder van een éénslaapkamerwoning 1,25 euro per maand, nu is dit bedrag teruggebracht naar 0,51 tot 0,78 euro per maand, voor een tweeslaapkamerwoning van 2,5 euro naar 1,05 tot 1,75 euro. -

Ook het onderhoudscontract voor de centrale verwarmingsketel is heronderhandeld en nu uitgebreid met sanitair en elektriciteit, dit zonder meerkost voor de huurders. De aan de huurder aan te rekenen kost is van 12 euro per huurder teruggebracht naar een maandelijks bedrag tussen 4,59 tot 11,24 euro, afhankelijk of het gaat om een woning zonder verwarming, met een collectieve of een individuele ketel of met elektrische verwarming. Hiermee doet de maatschappij inspanningen om het bedrag aan huurlasten te drukken. Voor de huurders zonder centrale verwarming zullen de huurlasten toenemen, namelijk voor het onderhoud van sanitair en elektriciteit binnen het onderhoudscontract.

-

De kosten van het onderhoud rond de appartementen zoals groenonderhoud zijn beperkt, omdat deze publiek gebruikte gronden consequent worden overgedragen aan de gemeenten. Enkel in twee complexen (Arteveldestraat in Zwevegem, August Marinplein in Wielsbeke) wordt het groenonderhoud uitgevoerd door eigen onderhoudspersoneel en doorgerekend in de kosten.

-

Mijn Huis maakt geen gebruik van sociale economieprojecten voor bijvoorbeeld het groenonderhoud of het kuisen van de gangen. Dit is een te onderzoeken piste om de lasten verder te beheersen.

De visitatiecommissie wijst erop dat een mogelijke manier om de huurlasten verder te doen dalen, erin kan bestaan om het vrij hoog aandeel van kosten voor het elektriciteitsverbruik in de gemene delen van de appartementen te analyseren. Slimme systemen zoals intervalschakelaars, bewegingsmelders en spaarlampen betekenen een besparing in het verbruik. Daarnaast vormen de loon- en huisvestingskosten van de conciërges een belangrijk aandeel van de aan de huurder van de appartementen aangerekende huurlasten. Het is belangrijk te toetsen of de meerwaarde van dit systeem voor de huurders in verhouding staat met de door hen gedragen kosten. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: goed. De SHM geeft voorbeelden die aantonen dat ze de inspanningen doet om de bouwkostprijs te beheersen en te drukken De SHM verhuurt prijsbewust, zonder hierin op te vallen. De huurlasten liggen op de mediaanwaarde van de sector. De SHM neemt acties om de huurlasten onder controle te houden, zoals het heraanbesteden van de onderhoudscontracten. De huurlasten kunnen mogelijk verder worden beperkt door het energieverbruik in de gemeenschappelijke delen van de appartementen te beperken.


PAGINA 19 VAN 44

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Mijn Huis heeft een procedure huurdersachterstal. De dienst verhuring kent de procedure, beheert ze en past ze toe. De procedure en de toepassing ervan maakt een snelle opvolging mogelijk. De huurdersachterstal en de te zetten stappen worden 14-daags op een formeel intern overlegmoment besproken, waarbij ruimte is voor maatwerk. Ook de OCMW’s worden ingeschakeld en betrokken. Deze combinaties geven positieve resultaten. -

De SHM heeft een procedure huurdersachterstal (debiteurenreglement), kent ze en gebruikt ze. De medewerkers van de ‘dienst verhuring’ beheren de procedure. De procedure is strikt, maar bevat tegelijk de mogelijkheid om op maat te kunnen werken. Zo kan bijvoorbeeld omwille van een gefundeerde reden worden afgeweken van de vaste datum van betaling. In 2011 heeft de SHM drie huurcontracten opgezegd of gerechtelijk ontbonden, waarvan één omwille van huurdersachterstal en één voor het slechte onderhoud van de woning.

-

De huur is verschuldigd tegen de 10de van de maand. De huurbetalingen worden nagekeken door een medewerker van de dienst verhuring, en bijgehouden in Sociopack. Tegen de 20ste van de maand wordt een rappellijst opgemaakt en worden de achterstallige huurders aangeschreven. Als op de 1ste van de volgende maand geen betaling gebeurt, volgt een tweede rappelbrief. In een volgende stap wordt een minnelijke schikking voor het vredegerecht opgestart, indien nodig gevolgd door een verzoekschrift om de huurovereenkomst te verbreken.

-

De huurdersachterstal wordt tweewekelijks besproken op een intern overleg met de medewerkers van de dienst verhuring en met de directeur. Hier kan dossier per dossier een strategie worden afgesproken. Zo kan voor de huurder met een structurele huurdersachterstal of met bijkomende huurproblemen (bv. verwaarlozen onderhoud woning) de tweede rappelbrief worden vervangen door een formele aangetekende ingebrekestelling, mogelijk met toepassing van het systeem van 10% verhoging van de openstaande schuld.

-

Drie dagen na de 2de rappelbrief of de ingebrekestelling wordt het OCMW op de hoogte gebracht, ongeacht het inkomen van de huurder of dat de huurder cliënt is van het OCMW. Het OCMW zoekt daarop de betrokken huurder op en stimuleert stappen tot het zetten van een afbetalingsplan, waardoor uithuiszettingen worden vermeden. De SHM wijst erop dat dit bij sommige OCMW’s beperkt blijft tot het versturen van een waarschuwingsbrief. De procedure en de (verwachte) begeleiding van de huurders bij huurdersachterstal wordt individueel toegelicht aan elk OCMW, waarbij alle sociale werkers aanwezig zijn. De OCMW’s geven aan de procedure te kennen en wijzen op de goede resultaten. Ze zijn vragende partij om de toepassing periodiek te bespreken en samen te zoeken naar mogelijke verbeterpunten.

-

Huurders met huurdersachterstal kunnen met de medewerkers van de dienst verhuring een afbetalingsplan afspreken. Bij de opmaak van dit plan wordt rekening gehouden met de afbetalingsmogelijkheden van de huurder. Een afbetalingsplan – en bijgevolg het vermijden van een uithuiszetting – kan tijdens de hele procedure, tot en met het moment van de behandeling van het verzoekschrift door de vrederechter.


PAGINA 20 VAN 44

-

Mijn Huis stapte recent in het samenwerkingsproject preventieve woonbegeleiding. Het CAW zal hierbij de begeleiding opnemen van de huurder die omwille van het verwaarlozen van de woning een uithuiszetting riskeert. Dit maakt het mogelijk om in de toekomst mogelijke uithuiszetting omwille van het verwaarlozen van het onderhoud van de woning te voorkomen.

De visitatiecommissie beveelt aan om het debiteurenreglement ter bespreking voor te leggen aan de betrokken OCMW’s, opdat de verwachting naar de OCMW’s, de communicatie en samenwerking met de dienst verhuring en ieders taak in het proces verder kunnen worden uitgeklaard. Om uniformiteit, afstemming en transparantie in de toepassing te krijgen raden we aan dit op te nemen in een rondetafelgesprek met (vertegenwoordigers van) alle OCMW’s. De visitatiecommissie vindt het belangrijk dat de medewerkers van de dienst verhuring huisbezoeken uitvoeren bij huurders met huurdersachterstal. Of er al dan niet een huisbezoek volgt, wordt momenteel te veel aan het OCMW overgelaten. De visitatiecommissie vindt het 14-daags intern structureel overleg over de huurdersachterstal een goed praktijkvoorbeeld, dat ongetwijfeld een belangrijke invloed heeft op het succes van de aanpak van de huurdersachterstal en het vermijden van uithuiszettingen. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM heeft weinig aandacht voor mogelijke leefbaarheidsproblemen en beschikt niet over een systeem om mogelijke problemen tijdig te kunnen detecteren en aan te pakken. De visitatiecommissie oordeelt dat op dit element de werking van de SHM kan worden verbeterd. -

De SHM geeft aan dat er weinig of geen leefbaarheidsproblemen zijn. Ze verwijst daarbij naar het meer landelijk karakter van de gemeenten waarin ze woningen verhuren. Er worden dan geen initiatieven voor het detecteren, voorkomen of aanpakken van leefbaarheidsproblemen genomen.

-

Tijdens de visitatiegesprekken geven (vooral) de gemeentebesturen aan dat ze een aantal voorbeelden kennen waarin er sprake is van een verstoring van de leefbaarheid. Het gaat over situaties met een combinatie van bouwfysische problemen en wrevel tussen de inwoners. Ze wijzen erop dat de SHM alert is voor het technische probleem en hierop ingaat, maar nog te weinig aandacht heeft voor een mogelijke begeleiding rond het samenlevingsprobleem. Soms heeft het OCMW de nodige gesprekken met de bewoners gevoerd. De SHM betreurt dat ze hier niet altijd van op de hoogte werden gebracht.

De technische dienst en de dienst verhuring maken er een zaak van om elke huurder en elke woning periodiek te bezoeken (zie ook OD 4.4), om zo mogelijke technische of individuele problemen tijdig te kunnen ondervangen. De visitatiecommissie vindt dat dit een goede basis vormt om een systeem van ‘oren en ogen’ in de wijk uit te werken. De visitatiecommissie adviseert om volgens een opgesteld stramien aanwezig te zijn in de wijken en in de gemeenschappelijke gangen van de appartementen, om zo aanspreekbaar te zijn, problemen tijdig te zien aankomen en preventieve oplossingen te (kunnen) uitwerken. De visitatiecommissie


PAGINA 21 VAN 44

is van oordeel dat de dienst verhuring over de mogelijkheden en de capaciteiten beschikt om aan dit element bredere aandacht te geven. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van mening dat Mijn Huis onvoldoende de mogelijkheden overweegt om een bewonerswerking te stimuleren of te ondersteunen. Nochtans kan een bewonerswerking op meerdere vlakken positieve resultaten geven. Zo kan dit een kanaal vormen om de werking van de huisvestingsmaatschappij beter bekend te maken, om de dienstverlening bij te sturen, de communicatie met de huurders af te stemmen en om de aanwezigheid (ogen en oren) in de wijken te verzekeren. De SHM stimuleert weinig of geen initiatieven om bewoners te organiseren of een groepswerking mogelijk te maken. De SHM heeft geen visie over hoe bewonersgroepen te organiseren of welke meerwaarde het betrekken van huurders bij de organisatie van de SHM kan betekenen. Bij renovatieprojecten doet de SHM de nodige inspanningen om de betrokken huurders tijdig te informeren en hen te begeleiden doorheen de renovatie- en verhuisbeweging. De visitatiecommissie adviseert de SHM om opportuniteiten voor het opstarten van een bewonerswerking te zoeken en deze te faciliteren. Ze wijst op de mogelijkheid om voor de opstart van een bewonerswerking externe ondersteuning in te schakelen. Als voorbeeld van aanpak geeft ze het programma van ‘Tweezijdig+’, een initiatief van samenlevingsopbouw West-Vlaanderen en het provinciebestuur. Tweezijdig+ organiseert onder meer een tevredenheidsonderzoek (zie ook OD 6.3) bij de huurders over de woning, over de buurt en over de dienstverlening van de maatschappij, maakt een actieplan en een eigen versie van het boekje ‘ZieZo!’ (zie ook OD 6.1.). Ze koppelt de resultaten terug naar de huurders via een nieuwsbrief (zie ook OD 6.1.) en open bewonersvergaderingen. Doorheen het proces wordt de communicatie tussen huurder en verhuurder versterkt en huurders betrokken in de werking van de sociale huisvestingsmaatschappij. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De SHM investeert in een sociale dienst, bemand door personeel met een sociale opleiding. De dienst heeft de verantwoordelijkheid over de bewonerscontacten en zoekt naar mogelijkheden om haar werking te verbeteren. De medewerkers zijn aanspreekbaar. Voor het inschrijven van woningzoekenden en als algemeen ‘front-office’ voor woningzoekenden en huurders kunnen ze hierbij beroep doen op de actieve medewerking van de lokale partners. De visitatiecommissie is ervan overtuigd dat de SHM hierin een goede prestatie levert. -

Deze ‘dienst verhuring’ telt drie medewerkers met een bachelor sociale opleiding, allen aangeworven in de voorbije vijf jaar. Een vierde persoon staat in voor het inschrijven van de woningzoekenden op de wachtlijst. Deze medewerkers staan in voor alle bewonerscontacten en voor de toewijzing van de woningen. Welzijnsdiensten en huurders bevestigen dat de medewerkers aanspreekbaar zijn.

-

De dienst verhuring zoekt naar verbetering van haar werking. Ze trekken de huurderscontacten uitdrukkelijk naar zich toe, om zo een vertrouwensrelatie met de huurder te kunnen opbouwen. Als voorbeeld geven ze de intredende plaatsbeschrijving, vroeger


PAGINA 22 VAN 44

opgemaakt door de technische dienst. In het jaar voorafgaand aan de visitatiegesprekken werd de dienst hervormd, waardoor iedere medewerker een regio toegewezen krijgt waar zij verantwoordelijk is voor de contacten. Het 14-daags teamoverleg maakt het mogelijk om van elkaar te leren, afspraken te maken en het werk op elkaar af te stemmen. -

De technische dienst en de dienst verhuring maken er een zaak van om iedere huurder en iedere woning te kennen en te bezoeken. De technische dienst stapt 5 tot 10 keer per maand bij een huurder binnen voor een ‘voorplaatsbeschrijving’ (plaatsbeschrijving in functie van een nakende verhuis) en 45 tot 50 keer na een technische melding door een huurder. De dienst verhuring houdt maandelijks 30 tot 40 huisbezoeken naar aanleiding van een klacht, de proefperiode of een sociaal bezoek, en 7 tot 12 keer in functie van een intredende en/of uittredende plaatsbeschrijving. Samen maakt dit 87 tot 112 huisbezoeken elke maand van de technische en sociale dienst samen. Informatie over mogelijk vastgestelde problemen wordt tussen beide diensten uitgewisseld. De dienst verhuring bezoekt iedere nieuwe huurder bij de start van de huurovereenkomst (plaatsbeschrijving), binnen de drie daarop volgende maanden en tegen het einde van de proefperiode. Indien nodig worden bijkomende contacten georganiseerd. Voorafgaand aan een huisbezoek toetst de dienst verhuring bij de technische medewerkers of er in de woning recent werken zijn uitgevoerd of gepland en controleert of de domiciliëring van de huurder en zijn gezinsleden in orde is. Van ieder huisbezoek wordt een kort verslag gemaakt. De visitatiecommissie heeft vragen bij het verloop van de in- en uittredende plaatsbeschrijvingen. Recent werd deze taak overgeheveld van de technische dienst naar de dienst verhuring, waarbij aan het moment van opmaak van de plaatsbeschrijving (= een meer technisch-administratieve opdracht) een toelichting over de woning en over de rechten en de plichten van de huurder (= sociale opdracht) wordt gekoppeld. Inhoudelijk is dit een goed idee. Maar de plaatsbeschrijving is betalend waardoor de vraag kan rijzen of de toelichting bij de woning wordt doorgerekend aan de huurder. De SHM merkt op dat de tijd voor de opmaak van de plaatsbeschrijving (maken foto’s) en de toelichting worden gescheiden.

-

Huisbezoeken worden steeds schriftelijk aangekondigd. In het schrijven is opgenomen dat als de huurder niet aanwezig is zonder vooraf te verwittigen, de SHM een administratieve kost zal aanrekenen van 50 euro. Even voorbijgaand aan de vraag of dit binnen de toepassing van de wetgeving kan, stelde de visitatiecommissie vast dat de huurders en welzijnsdiensten waarmee zij gesproken heeft weinig begrip kunnen opbrengen voor deze toepassing. De SHM wijst erop dat deze aanmanende maatregel enkel wordt toegepast bij manifeste afwezigheid. De visitatiecommissie vindt dat deze aanmaning dan kan worden geschrapt, zeker in het eerste schrijven.

-

De strikte opvolging van de verhuisbeweging (zie 5.2.) maakt het mogelijk dat de SHM, behoudens bijzondere situaties, de huurwaarborg van de huurder kan vrijmaken binnen de twee weken nadat de vertrekkende huurder de woning heeft vrijgemaakt. De visitatiecommissie vindt dit een belangrijk punt, omdat de huurder in de verhuisperiode voor grote kosten staat, en deze som bijgevolg kan gebruiken.

-

Woningzoekenden kunnen zich inschrijven in het inschrijvingsregister op het secretariaat van de SHM en in de gemeenten. Dit kan zowel bij de projecten lokaal woonbeleid (Huisvestingsdienst Regio Izegem, Woonwijs) als bij het OCMW. Deze lokale ‘partners’


PAGINA 23 VAN 44

worden geïnformeerd over wat de SHM van de inschrijving verwacht. Ze kunnen daardoor het dossier volledig afwerken. Deze lokale actoren nemen de inschrijving van woningzoekenden op voor alle huisvestingsmaatschappijen in de gemeente. Ze wijzen erop dat dit eenvoudiger en transparanter zou zijn als de SHM’s een zelfde inschrijvingsformulier zouden gebruiken. Ze zijn lovend over de gebruiksvriendelijkheid van het formulier van Mijn Huis. -

Met 6 van de 10 OCMW’s heeft de SHM een samenwerkingsovereenkomst gesloten over de begeleiding van huurders die nood hebben aan een ondersteuning die de basisbegeleidingstaken van de SHM overstijgen. Sommige vertegenwoordigers van OCMW’s vroegen meer voorafgaand overleg en toelichting over de voorgestelde overeenkomst, zodat meer afstemming over de invulling mogelijk is. De OCMW’s en de intergemeentelijke projecten lokaal woonbeleid zijn tevens vragende partij opdat de SHM hen betrekt bij tweejaarlijkse actualisatie van de wachtlijsten, om zo mogelijk schrappingen van de kandidaat-huurders te vermijden. Sommige kandidaathuurders hebben volgens hen immers meer begeleiding nodig dan twee brieven. De visitatiecommissie raadt aan dat de SHM haar netwerk bij de tweejaarlijkse actualisatie intensiever inzet.

De visitatiecommissie stelde vast dat de dienst zoekt naar verbetering van de werking en nieuwe inzichten. Het is daarom positief dat de medewerkers contacten opbouwen met collega’s bij andere SHM’s en bij de welzijnsdiensten actief in de regio. De startende samenwerking met het CAW biedt wellicht nieuwe kansen om stil te staan bij de eigen werking. Ook open gesprekken met de lokale welzijnsdiensten over de praktische aanpak, keuzes en kwaliteit van de werking van de sociale dienst en de klantbenadering werken verdere visievorming in de hand. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De SHM beschikt over een goede sociale dienst, wat het mogelijk maakt om de bewoner te ondersteunen, de problemen te kennen, en uithuiszettingen te vermijden. Mijn Huis vindt het belangrijk hierin te investeren, en de werking te evalueren en bij te sturen. Aan het detecteren en opvolgen van mogelijke leefbaarheidsproblemen en – vooral – het openstaan voor en opzetten van een bewonerswerking moet echter nog worden gewerkt. De visitatiecommissie is ervan overtuigd dat de dienst verhuring over de wil en de mogelijkheid beschikt om ook hiervoor een goede werking uit te bouwen.

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed Op basis van de gegevens van het boekjaar 2011 blijkt dat de financiële ratio’s onder de norm liggen. Mijn Huis heeft evenwel een aantal maatregelen genomen om de financiële toestand onder controle te krijgen. De ratio’s voor 2012 geven reeds een duidelijke positieve evolutie weer. De financiële planning bevestigt deze positieve trend. Daarom geeft de visitatiecommissie een


PAGINA 24 VAN 44

goede beoordeling. Tegelijk wijst ze op het belang opdat SHM de inspanningen een aantal jaren consistent dient aan te houden. -

Mijn Huis presteert op volgende financiële ratio’s boven of dicht tegen de norm in 2012: + de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin is hoger dan de norm, namelijk 1,22 in 2012 terwijl de norm minimaal 1 is (0,52 in 2011). Deze ratio stelt in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen; + de netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering bevindt zich dicht tegen de norm in 2012, m.n. 0,88% (de norm is lager dan 0,85%). In 2011 bedroeg deze ratio 0,87%. Een netto vrije cash flow die minder dan 1 bedraagt wil wel zeggen dat er nog meer inkomsten zijn dan uitgaven. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt; + de nettowinstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering ten slotte ligt met 7,6% boven de norm in 2012 (norm is hoger dan 0). De netto winstmarge uit gewone bedrijfsuitoefening ligt de voorbije 5 jaren (basisjaar 2011) consistent boven de norm.

-

Over de moeilijke financiële positie wijst Mijn Huis naar de vroegere keuze om vooral met eigen middelen renovatieprojecten aan te pakken, gecombineerd met de aankoop van verscheidene gronden. De SHM had immers de nodige liquide middelen en wilde de afbetalingslast van leningen beperken. In 2010-2011 leidde dit tot een liquiditeitsprobleem. De nieuwe directeur duidde het probleem met een uitgebreide toelichting, waarop de raad van bestuur besliste om het roer om te gooien. Vanaf 2012 wordt voor de renovaties de renteloze leningen onder NFS2-stelsel aangesproken en, in mindere mate, marktconforme leningen. Renovaties met eigen middelen worden begrensd tot een budget van 450.000 euro, waardoor de SHM toch nog kan blijven inspelen op dringende zaken. De nieuwe investeringspolitiek leidde dus voor 2012 tot een verbetering van de financiële toestand en in afgeleide orde van de financiële ratio’s.

-

De visitatiecommissie wijst erop dat de SHM een aantal maatregelen genomen heeft om de financiële toestand van nabij te monitoren. Zo geeft de bedrijfsrevisor tweemaal per jaar een toelichting aan de Raad van Bestuur over de financiële toestand en gebruikt de SHM een goed financiële planningsinstrument (zie OD. 5.4). Ze beheerst haar kosten goed (zie OD 5.2) en heeft de huurdersachterstand onder controle, elementen die bijdragen tot een goede financiële situatie. Uit de financiële planning blijkt ook dat de financiële leefbaarheid blijft verbeteren indien de ondernomen acties worden verdergezet.

De positieve evolutie in de financiële toestand van Mijn Huis is nog maar heel recent ingezet. Investeringen voor renovatie met eigen middelen is teruggebracht tot een haalbaar bedrag. De tijdens de visitatiegesprekken lopende uitbreiding en renovatie van het eigen kantoorgebouw kan zwaar wegen op de liquiditeit van de SHM. Bovendien vertoonde de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin vanaf 2008 tem 2011 een sterke daling (van 1,52 naar 0,52), een tendens die dus slechts vanaf 2012 werd omgebogen. De visitatiecommissie raadt daarom met aandrang aan om de genomen maatregelen verder te zetten en om de financiële toestand voortdurend te monitoren en indien nodig bij te sturen.


PAGINA 25 VAN 44

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De SHM presteert op het vlak van de beheersing van haar kosten goed. In de personeels-, werkings- en onderhoudskosten zit de SHM in de groep van SHM’s met een vrij lage kost. Bovendien doet de SHM inspanningen om haar kosten onder controle te houden. -

De SHM doet vrij veel beroep op externe firma’s o.a. voor het onderhoud en herstellingen. Dit manifesteert zich in de cijfers over de kosten. Mijn Huis behoorde in 2011 tot de 50% SHM’s met de hoogste kosten voor externe firma’s. Vanaf 2008 heeft de SHM ook geïnvesteerd in een eigen technische dienst, met een eerste aanwerving in 2008 en twee bijkomende aanwervingen van onderhoudsmannen in 2010. Mede daardoor organiseerde de SHM meer plaatsbezoeken, o.a. voor de opvolging van (technische) klachten, wat resulteerde in meer onderhouden herstellingswerkzaamheden. Daardoor zijn de uitgaven per woning voor werking en onderhoud uitgevoerd door eigen personeel de voorbije jaren met ongeveer een derde toegenomen. Als men echter alle werkings- en onderhoudskosten van eigen personeel én van externe firma’s samenvoegt, behoorde de SHM tot de 33% best presterende SHM’s op het vlak van de werkings- en onderhoudskosten per woning. Indien men het aantal ingezette VTE’s relateert tot het patrimonium van de SHM blijkt dat Mijn Huis in 2011 bij de 25% SHM’s met de laagste personeelskost behoorde. De visitatiecommissie heeft geen indicaties dat dit ten koste zou gaan van de kwaliteit van het patrimonium of de dienstverlening.

-

De SHM doet belangrijke inspanningen om de kosten onder controle te houden: + De SHM heeft in 2012 het onderhoud van de CV-installaties en van de brandverzekering heraanbesteed en een belangrijke kostenreductie kunnen realiseren (zie ook OD 3.2.). + De SHM experimenteerde recent met een raamovereenkomst voor de inrichting van tuinafsluitingen. Dit heeft volgens de technische dienst tot een efficiëntieverhoging geleid, onder meer omdat nu deze werken sneller worden uitgevoerd. De SHM vermijdt zo dat voor elk beperkt werk een aparte prijsvraag moet worden gelanceerd. Het uitbreiden van dergelijke raamovereenkomsten voor goedgekozen onderwerpen, met respect voor de wet op de overheidsopdrachten, is een piste die de SHM zeker verder dient te bewandelen om de kosten onder controle te houden en de efficiëntie te verhogen. Collega SHM’s zullen daarbij waarschijnlijk voorbeelden van lastenboeken kunnen aanleveren en misschien zijn groepsaankopen voor specifieke zaken mogelijk (waardoor lagere prijzen kunnen bedongen worden door hogere volumes). + Ook de kosten van contractwijzingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij nieuwbouwprojecten werden de voorbije jaren onder controle gehouden. Deze lagen in 2011 onder de 1% van het aanbestedingsbedrag. + De SHM wijzigde haar ‘huispolitiek’ rond renovaties om zo tegenover de kosten een betere opbrengst (subsidies) te kunnen plaatsen. We verwijzen hiervoor naar OD 5.1. Renovaties met eigen middelen worden niet uitgesloten maar beperkt tot een jaarlijks gebudgetteerd bedrag. + Door een goede opvolging slaagt de SHM erin om de structurele- en frictieleegstand zeer laag te houden, om zo mogelijke huurderving te vermijden. Bij de opzeg van een huurovereenkomst volgt onmiddellijk een huisbezoek. De technische dienst maakt een overzicht van de door de huurder of de verhuurder uit te voeren werken. De huurder kan zo vermijden dat bij het ontruimen van de woning onverwachte kosten opduiken en de


PAGINA 26 VAN 44

SHM kan zo snel de nodige herstellingswerken plannen zodat de woning snel kan worden wederverhuurd. -

Indien de ingreep bestaat uit vrij eenvoudige werken, zoals het vervangen van enkel door dubbel glas, wordt de woning toch in huur gegeven en de werken kort na de inhuurname gepland. De SHM zou hierbij intensiever een beroep kunnen doen op raamovereenkomsten met aannemers en de coördinatie kunnen verbeteren om de duur van de leegstand tot een minimum te beperken. In geval van een grondige renovatie loopt de duur van de leegstand volgens de technische dienst soms op tot zes maanden. De SHM start de toewijzingsprocedure waarbij de drie kandidaat-huurders bovenaan op lijst worden aangeschreven. In de brief worden ze verzocht contact op te nemen met zittende huurder en aan de SHM te laten weten of ze effectief geïnteresseerd zijn in woning. Ook zo wordt de nieuwe huurder sneller geselecteerd, leegstand vermeden en personeelskost beperkt.

de de de de

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed In 2011 kenden bijna drie kwart van de SHM’s een lagere huurdersachterstal. Dit cijfer wordt echter negatief beïnvloed door de correctie van een aantal verrichtingen van voor 2010. Indien men de negatieve impact van deze rechtzetting negeert is de huurdersachterstal beperkt. Daarom geeft de commissie de SHM een goede beoordeling. -

Voor 2010 werden sommige kosten verbonden aan het opvolgen van de dossiers van vertrokken huurders slechts extracomptabel bijgehouden in het pakket voor de huuradministratie, zoals de proceskosten en in sommige gevallen de huurschade. Deze kosten werden niet automatisch als vordering op de huurder ingeboekt en daardoor niet opgenomen in de huurdersachterstal. Vanaf 2010/2011 werden deze niet-opgenomen kosten van de oudere huurdersdossiers alsnog als vordering in de boekhouding opgenomen. Omdat deze huurdersachterstal niet meer recupereerbaar was boekte men vervolgens hierop een waardevermindering. Dit heeft de nodige tijd gevergd (ongeveer 2 jaren) en in deze periode de cijfers verhoogd. De visitatiecommissie heeft een steekproef op een drietal dossiers uitgevoerd en kan deze werkwijze bevestigen. Voor deze ‘regularisatiebeweging’ lag de huurdersachterstal heel laag (slechts tussen de 1% à 2%). De SHM beschikt over een vrij strikte procedures voor huuropvolging. Hiervoor verwijzen we naar OD 4.1.

-

De SHM besteedt aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude maar merkt wel op dat de grenzen van deze bestrijding snel worden bereikt. Een (vermoeden van) domiciliefraude komt meestal voor uit een eigen vaststelling of een klacht van derden. De betrokken huurder wordt dan aangetekend aangeschreven, tellerstanden van water, gas en elektriciteit worden opgenomen en de wijkagent wordt ingeschakeld. De SHM wijst erop dat er nog geen uithuiszettingen voor domiciliefraude gebeurden, omdat ofwel het probleem werd opgelost of uitgeklaard, ofwel de fraude niet hard kon worden gemaakt. Sociale fraude is volgens de SHM moeilijk tot onmogelijk vast te stellen, mede omdat ze slechts over beperkte mogelijkheden beschikt om dit na te gaan.


PAGINA 27 VAN 44

De visitatiecommissie wijst erop dat erop dat sommige SHM’s een aantal instrumenten hebben ontwikkeld om meer actief met domicilie- en sociale fraude om te kunnen gaan, zoals een ‘risicoanalyse”, de inzet van de inspectie RWO bij vermoedens of het vergelijken van de inkomens over een aantal jaren. Bovendien doen de technische- en de sociale dienst van Mijn Huis vele plaatsbezoeken, waardoor de SHM haar publiek vrij goed kent. Deze aanwezigheid kan verder worden uitgewerkt om zo een systeem van ‘oren en ogen’ in de wijk uit te werken (zie ook OD 4.2.). De visitatiecommissie stelt voor dat Mijn Huis te rade gaat bij collega SHM’s. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed. Mijn Huis gebruikt een eigen ontwikkeld financieel planningsinstrument. Bij ieder nieuw renovatie- of nieuwbouwproject wordt dit plan aangepast en wordt het resultaat gebruikt in de voorbereiding van de beslissing. Omdat de SHM het plan als een beleidsinstrument gebruikt, geeft de visitatiecommissie geeft een beoordeling goed op deze OD. -

De SHM heeft een eigen financieel planningsinstrument uitgewerkt. Dit systeem bevat grotendeels dezelfde elementen als dit van de VMSW, maar kan op sommige vlakken dieper gaan. Bij elk nieuw project maakt de SHM simulaties van de impact van het project op de financiële draagkracht van de maatschappij. Deze simulaties vormen een belangrijk element in de besluitvorming binnen de raad van bestuur. De financiële planning wordt dus als een echt beleidsinstrument gebruikt. In deze context is het ook relevant dat de SHM de financiële planning gebruikt om de wijziging van haar ‘huispolitiek’ rond renovaties te onderbouwen (zie OD 5.2). Het financieel plan toont aan dat de financiële toestand van Mijn Huis, onder de huidig gekende parameters, positief blijft evolueren. Daarbij gebruikt ze voorzichtige veronderstellingen, bijvoorbeeld dat de huurinkomsten stijgen met slechts 1% terwijl de kosten toenemen met 2%.

-

De uitgaven voor groot onderhoud worden eveneens gedetailleerd opgenomen in het financieel plan (tijdshorizon van ongeveer 10 jaren).

-

Voor de meer ad-hoc onderhouds- en herstellingswerkzaamheden past de SHM een ander systeem toe. Eens per jaar wordt op basis van de gekende financiële toestand een globaal jaarbudget opgemaakt voor deze werken. Telkens de technische dienst dergelijk onderhoud wil uitvoeren, wordt samen met de boekhouding nagegaan of dit kan binnen het voorziene jaarbudget.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: Goed. Rekening houdende met de realiteiten van het werkingsgebied oordeelt de visitatiecommissie dat de SHM goed scoort op deze operationele doelstelling. Mijn Huis schakelt zich actief in in het netwerk van de lokale besturen en –diensten. Er is afstemming met de andere SHM’s en de lokale besturen. Men neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg. De eerste stappen tot een bredere samenwerking met welzijnsdiensten zijn gezet.


PAGINA 28 VAN 44

-

Het werkingsgebied van Mijn Huis omvat 10 vrij landelijke gemeenten, waaronder geen gemeente met een echte centrumfunctie. De diensten, regio-overstijgende activiteiten en grotere winkelmogelijkheden voor de regio zijn vooral in Kortrijk en in mindere mate in Roeselare gevestigd. Het secretariaat van de welzijnsdiensten en de intercommunale bevindt zich dan ook in deze centrumgemeenten.

-

Binnen deze 10 gemeenten zijn 6 sociale huisvestingsmaatschappijen actief, waarvan naast Mijn Huis twee anderen hun secretariaat in dit werkingsgebied hebben. Twee van de zes beperken zich in deze regio tot koopactiviteiten, de andere vier tot huurwoningen. De mogelijkheden voor de SHM Mijn Huis om als woonmaatschappij bijkomende ‘SHMwoondimensies’ aan haar activiteiten toe te voegen zijn dan ook beperkt De visitatiecommissie stelt vast dat er duidelijke afstemming is tussen de SHM’s over het uitvoeren van programma’s en dat in samenspraak met de gemeenten. Voor gemengde projecten huur & koop werkt Mijn Huis samen met de koop-SHM’s. In Zwevegem en Deerlijk is er een gemengd project koop- en huurwoningen met de Zuid-West-Vlaamse Huisvestingsmaatschappij. In Oostrozebeke stelt Ons Huis eigen gronden ter beschikking aan De Mandel voor het realiseren van koopwoningen. Mijn Huis gaat actief in op een aanbod in het kader van de sociale last (gronden pandendecreet), als ze tenminste op de aangeboden gronden voldoende woningen kan realiseren. De SHM is echter weinig of niet actief rond kleinschalig en inbreidingsgericht bouwen. Ze neemt weinig initiatief voor de aankoop van ‘goede woningen’ en maakt geen gebruik van het voorkooprecht (zie ook OD 1.1.). De visitatiecommissie ervaart dit als een gemis, en adviseert de SHM mogelijkheden te zoeken om hierin haar werking te verbreden.

-

De SHM neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg. Ze denkt samen met de gemeente na over het ontplooien van een sociaal woningaanbod. Ze neemt ook proactief contact met de beleidsverantwoordelijken om de invulling van mogelijke projecten te toetsen. Het woonoverleg in de gemeenten is vooral – of eerder uitsluitend – gericht naar de publieke besturen (gemeente, OCMW) en de huisvestingsdiensten (SHM’s, SVK’s). Het staat niet of nauwelijks open voor welzijnsdiensten en welzijnsonderwerpen. Tijdens de visitatiegesprekken benoemden verscheidene welzijnsdiensten, ambtenaren en lokale beleidsverantwoordelijken dit als een gemis.

-

De SHM heeft een grote traditie in samenwerken met openbare diensten en besturen, maar minder in samenwerken met private woonen welzijnsdiensten. Met de openbare diensten (gemeente, OCMW, intergemeentelijke projecten lokaal woonbeleid) zijn er duidelijke afspraken, o.a. dat deze ook kandidaten voor de SHM inschrijven. Mijn Huis informeert deze diensten en de OCMW’s over verhuringen en over het inschrijven van kandidaten. De samenwerking met private welzijnsdiensten (CAW, SVK, samenlevingsopbouw, …) is minder evident. De SHM en de welzijnsdiensten wijzen erop dat men elkaar niet spontaan of in een regulier platform tegenkomt (zie hoger, lokaal woonoverleg) en dat deze woonen welzijnsorganisaties hun secretariaat hebben buiten het werkingsgebied. Recent is er sprake van een kentering. Zo engageerde de SHM zich om in het experiment ‘proefwonen’ een woning beschikbaar te stellen en om mee te werken aan het project ‘preventieve woonbegeleiding’ van het CAW. In Anzegem bouwt de SHM assistentiewoningen bij een rusthuis, in Ingooigem een aantal ADL woningen en dit in samenwerking met een private partner en de Zuid-West-Vlaamse Huisvestingsmaatschappij.


PAGINA 29 VAN 44

De visitatiecommissie adviseert de SHM om verder te gaan in de samenwerking met welzijnsdiensten. Onderlinge communicatie is hierbij belangrijk. De SHM kan bijvoorbeeld de aanwezigheid van deze actoren op andere overlegfora te stimuleren. Ze kan ook zelf een periodiek overleg met welzijnsactoren organiseren, zoals een jaarlijkse voorstelling van het jaarverslag en van de dienst verhuring. Avelgem is met minder dan 10.000 inwoners één van de kleine gemeenten in het werkingsgebied. De visitatiecommissie stelt vast dat hier drie huurmaatschappijen actief zijn, waarbij Mijn Huis staat voor slechts twee huurwoningen. Hier is de SHM minder aanwezig, weegt de kost van communicatie met (o.m.) het lokale bestuur zwaarder, en is een opvolging van deze woningen en huurders minder vanzelfsprekend. De visitatiecommissie adviseert Mijn Huis om na te denken over het rationaliseren van haar werkingsgebied. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed interne controlesysteem Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat de essentiële procedures aanwezig zijn. Het toepassen van functiescheidingen is ingewerkt. Het ‘vier-ogen-principe’ zit ingebakken in de werking. Er is een deontologische code voor bestuurders en een klachtenprocedure volgens het klachtendecreet. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier een goede prestatie levert. -

Samen met de directie en personeel werden een 3-tal procedures overlopen om na te gaan of de principes van functiescheiding worden toegepast. De procedures voldoen aan het vierogenprincipe. De procedure debiteurenopvolging wordt gedragen door de dienst verhuring en is gekend (zie OD 4.1.). De visitatiecommissie adviseert de SHM de procedures periodiek te evalueren. We raden aan de procedure debiteuren bespreekbaar te maken met de met de SHM samenwerkende OCMW’s en, gelet op de nakende samenwerking, met het CAW. Voor de procedure inkomende facturen adviseert de commissie de facturen eerst of gelijktijdig (kopie) langs de boekhouder te laten passeren, zodat ze worden ingeboekt en opgevolgd, om zo het overschrijven van de betalings- of betwistingstermijn te vermijden.

-

De SHM beschikt over een kleine personeelsequipe die intens samenzit om de dagelijkse werking op te volgen. Tweewekelijks is er een overleg met de voorzitter, de directeur en het personeel rond bijvoorbeeld de huurdersachterstallen, de verhuringen en de opvolging van de werken door de technische dienst. Deze teamvergadering is goed voorbereid en er worden notities en opvolgingschecklist gemaakt. Op die wijze wordt het personeel betrokken bij de algemene werking en taakorganisatie, en kunnen essentiële informatie en tips worden uitgewisseld. De visitatiecommissie raadt aan om daarnaast ook het individueel personeelsevaluatiesysteem te activeren. Ze is van mening dat dit een goed instrument kan zijn om individuele verwachtingen van werknemer en SHM op elkaar af te stemmen.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed. De visitatiecommissie komt op basis van een aantal aangeleverde voorbeelden tot de conclusie dat de SHM bereid is tot verandering en verbetering. De SHM is actief omgegaan met het VISITATIERAAD SHM | PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE)

PAGINA 30 VAN 44

liquiditeitsprobleem en heeft hiervoor nieuwe beleidslijnen en technieken ontworpen. Om de contacten met de huurders te intensifiëren wordt de organisatie van de sociale dienst herzien. -

De SHM komt uit een moeilijke situatie met minder liquiditeit (zie 5.1.). Ze heeft dit aangegrepen als een uitdaging om haar werking te evalueren en te optimaliseren. Ze ontwierp een meerjarenplanning en heroriënteerde de wijze van aanpak op vlak van renovaties, groot onderhoud en herstel. Om de financiële meerjarenplanning nog meer als een planningen beslissingsinstrument te kunnen gebruiken werd een eigen model ontworpen. Deze planning wordt regelmatig opgevolgd door de raad van bestuur en aan de financiële situatie wordt minstens tweemaal per jaar een grondige bespreking gewijd. Tenslotte werd voor het eerst een bedrijfsadviseur ingeschakeld.

-

De SHM stelt haar werking in vraag en wijzigt de aanpak als dit betere prestaties betekent. Zo werden de contacten met en de kennis over de huurder als belangrijk werkpunt naar voor geschoven. Daarom werd in 2012 de dienst verhuring gereorganiseerd waardoor met 3 regioverantwoordelijken wordt gewerkt. We verwijzen hiervoor naar OD 4.4.

-

De visitatiecommissie stelde vast in zowel de gesprekken als in de verslagen dat de raad van bestuur een groot inzicht heeft in de werking van de maatschappij. De raad wordt degelijk gestoffeerd om tot zo tot gedragen beslissingen te komen. De raad wordt geïnformeerd over de vooruitgang in de afgesproken werkpunten.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: goed. De SHM worstelt met een liquiditeitsprobleem. Ze heeft haar werking hierop bijgestuurd en de opvolging van de financies en financiële planning verstevigd. Zo maakt ze meer gebruik van de NFS2-middelen en beperkt ze het aantal renovaties met eigen middelen. Dit moet de volgende jaren worden opgevolgd opdat deze positieve evolutie wordt bestendigd. De huurdersachterstal is onder controle. De SHM slaagt erin om leegstand van woningen te beperken en zo huurderving te vermijden. De SHM heeft aandacht voor de interne controle en beschikt over een goede teamwerking. Het werkingsgebied en de aan- en afwezigheid van woonen welzijnsactoren in deze 10 gemeenten maakt het niet evident om tot een bredere woonmaatschappij uit te groeien. Netwerkvorming en afspraken zijn dan ook belangrijk. Ontwikkelen van samenwerking met in de regio actieve private woonen welzijnsdiensten verdient bijkomende aandacht. De SHM is bereid om haar werking bij te sturen.

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar. Mijn Huis kan rekenen op de medewerking van andere publieke diensten in de communicatie met de burger en de huurder. De SHM beschikt over een goede website. De visitatiecommissie erkent dat de SHM goede stappen zet, maar is tevens van oordeel dat de werking van de SHM op het vlak van communicatie voor verbetering vatbaar is.


PAGINA 31 VAN 44

-

Mijn Huis heeft een vrij groot werkingsgebied. Om de afstand te verlagen werkt de SHM zoveel mogelijk samen met de OCMW’s en gemeenten. In een belangrijk aantal gemeenten is deze samenwerking ingeschreven in de projecten lokaal woonbeleid (Huisvestingsdienst Regio Izegem, Woonwijs). Zij zorgen voor de toelichting bij en het inschrijven van kandidaathuurders en vormen een front-office voor huurders met vragen. Bevraging bij de huurders, welzijnsdiensten en lokale beleidsverantwoordelijken geven aan dat ze mede hierdoor de toegankelijkheid van de SHM als goed beoordelen.

-

Gerichte brochures en folders blijven een kanaal om burgers, bewoners en kandidaathuurders te informeren. Het aanbod aan informatiebrochures en –folders van Mijn Huis is heel beperkt. Er is een kleine algemene voorstellingsfolder (4 bladzijden, A5-format). Huurders worden summier geïnformeerd over wie welke herstellingen en onderhoudswerken moet uitvoeren en betalen via een korte bijlage bij het huurcontract, terwijl de bij SHM’s veel gebruikte ZIEZO-brochure een mooi alternatief vormt. De visitatiecommissie wijst op goede voorbeelden van themagerichte folders en brochures in de sector, die goedkoop gereproduceerd kunnen worden. Bovendien kan de informatie op de website worden hergebruikt voor dit andere medium.

-

Huurders wijzen erop dat de SHM hen in de schriftelijke communicatie niet altijd als een klant benadert, dit in tegenstelling tot de directe contacten, de mondelinge communicatie en in de opvolging van mogelijke technische problemen in de woning. De visitatiecommissie wijst op het belang voor de SHM om haar huurders als klanten te benaderen, met hun rechten maar ook met hun plichten, en een goede klantendienstverlening uit te werken. Ze is overtuigd dat de SHM hierin haar werking moet en kan verbeteren.

-

De schriftelijke communicatie met de kandidaat-huurders en bewoners is vrij duidelijk, maar wordt door huurders en welzijnsactoren soms als nogal “kort” en als minder klantvriendelijk ervaren. De visitatiecommissie raadt aan om alle briefwisseling na te kijken op duidelijkheid, verstaanbaarheid en klantvriendelijkheid en daarbij ook huurders te betrekken. In deze context is aan te raden een aantal medewerkers de opleiding “klare taal” te laten volgen.

-

Mijn Huis heeft sinds 2011 een website. De website bevat alle nodige informatie, zoals over huren, kopen, contact en de openingsuren. Ze is overzichtelijk en gebruiksvriendelijk opgebouwd. Ze bevat een overzicht van alle woninggroepen en complexen aangevuld met de nodige informatie zoals het aantal gelijkvloerse woningen, het aantal slaapkamers, het type CV en de aanwezigheid van een garage. Daarnaast is er een onderdeel met nuttige tips over bijvoorbeeld het onderhoud van de woning en hoe omgaan met afval. De SHM heeft duidelijk ingezet op en geïnvesteerd in dit communicatiemiddel. De visitatiecommissie en de woonen welzijnsdiensten beoordelen de kwaliteit van de website als zeer positief. Huurders stellen tijdens de gesprekstafel dat niet iedereen over een internettoegang beschikt. Bijkomende informatiekanalen blijven dan ook aangewezen.

-

Iedereen kan terecht bij de SHM. Wie dat wil kan in een afzonderlijke ruimte op het secretariaat van de SHM ontvangen worden. Op het moment van de visitatie werd het kantoorgebouw grondig gerenoveerd. Er worden een drietal ontvangstruimten voorzien, waardoor binnenkort de burger in alle rust en discretie zijn/haar probleem kan voorleggen en bespreken. Ook de grote drempel (drie trappen) tot het gebouw wordt dan weggewerkt.


PAGINA 32 VAN 44

-

De openingsuren zijn vrij beperkt, namelijk twee voormiddagen. Op donderdag tussen 15u30 en 18u30 staat de SHM open enkel met afspraak. De SHM organiseert bijkomende permanentiemomenten in de periode dat de huurprijs- en huurlastenberekening wordt verstuurd aan de huurders, en bij de actualisatie van de kandidaatslijsten. De huurders bevestigen dat heel gemakkelijk een afspraak kan worden gemaakt, zelfs op andere momenten in de week. Ze beoordelen ook de telefonische toegankelijkheid als goed. De lokale beleidsverantwoordelijken en welzijnsdiensten vonden de openingsuren te beperkt. De visitatiecommissie raadt aan om te onderzoeken hoe de toegankelijkheid tot de SHM kan worden verhoogd, vooral in het licht van de investering in de renovatie van het kantoorgebouw.

-

De SHM beschikt over een klachtenprocedure, op het moment van de visitatie nog niet goedgekeurd door de raad van bestuur, en over een klachtencoördinator. De mogelijkheid om een klacht in te dienen wordt niet vermeld op de website. De visitatiecommissie raadt aan om deze informatie zo snel mogelijk op de website te plaatsen en op te nemen in het intern huurreglement. Volgens de rapportage aan de Vlaamse Ombudsdienst werden er in 2012 acht ontvankelijke klachten aangemeld, waarvan drie door de burger en vijf via een ander kanaal.

De visitatiecommissie raadt de SHM aan de inspanningen om de burgers tijdig en correct te informeren te verhogen en om deze in te bedden in een globale strategie en cultuur waarbij communicatie en klantvriendelijkheid centraal komt te staan. Een periodieke ‘nieuwsbrief’ gericht naar alle huurders en naar de welzijnsdiensten vormt een mogelijk bijkomend kanaal. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van Mijn Huis naar de beleidsinstanties als goed. Er is periodiek overleg en uitwisseling met alle betrokken actoren. Het jaarverslag en de rapportage van de bestuursvergaderingen van de SHM kan als een voorbeeld gelden. De welzijnssector is vragende partij voor meer overleg en gezamenlijke visievorming. -

Mijn Huis vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier.

-

De lokale welzijnsactoren en beleidsverantwoordelijken beoordelen tijdens de rondetafelgesprekken de communicatie van Mijn Huis als positief, maar vroegen toch meer aandacht voor de informatiedoorstroming. Dit is natuurlijk geen sinecure gelet op het uitgebreide werkgebied van de SHM en de talrijke betrokken actoren. Positief is de communicatie tussen de SHM en de gemeenten. Enerzijds wordt van de vertegenwoordiger van die gemeente in de raad van bestuur verwacht dat hij de beleidsafspraken van de SHM binnen de gemeente (i.c. het schepencollege) communiceert, en vice versa. Anderzijds overlegt de SHM regelmatig met een afvaardiging van het schepencollege. Vanuit sommige gemeenteadministraties werd toch de vraag gesteld om bouwdossiers ook op het ambtelijk niveau tijdig aan te brengen zodat ze kunnen worden voorbereid.


PAGINA 33 VAN 44

-

De SHM organiseerde de voorbije jaren bij de OCMW’s een infosessie over de werking van de maatschappij, met bijzondere aandacht voor het inschrijven van de kandidaat-huurders (zie OD 4.4.). Mijn Huis neemt actief deel aan het Lokaal Woonoverleg in de betrokken gemeentes, waardoor de communicatie met de lokale besturen (gemeente en OCMW) goed verloopt (zie OD 5.5.). Door de grootte van het werkingsgebied gaat het al snel over ongeveer 30 vergaderingen per jaar.

-

De SHM beschikt over een grondig en gedetailleerd jaarverslag. Ook de rapportage van de raad van bestuur kan door de stijl en grondigheid als voorbeeld gelden voor andere SHM’s. De vertegenwoordigers van de lokale besturen bevestigden dat ze hiermee over een degelijk instrument beschikken om het lokale bestuur te informeren over de werking van de SHM.

-

Mijn Huis neemt actief deel aan het regionaal overleg met andere SHM’s, waar sociale huisvestingsmaatschappijen samenwerken en overleg plegen rond de thema’s die sociaal wonen aanbelangen. Dit platform maakt een snelle en degelijke uitwisseling van informatie tussen de betrokken woonorganisaties, die min of meer in hetzelfde werkgebied actief zijn, mogelijk.

-

Er is weinig overleg tussen het SVK en de SHM. Vooral wanneer een huurder van een SVK een woning krijgt aangeboden bij Mijn Huis is overleg gewenst, onder meer om de overgangsperiode te stroomlijnen zodat betrokkene niet tweemaal huur dient te betalen. In deze context vraagt de visitatiecommissie of de VMSW niet kan onderzoeken of ze, in het kader van de bestaande data-uitwisseling met de KSZ, de gegevens van de KSZ en de diverse woonactoren kan combineren zodat een SHM of een SVK automatisch op de hoogte gebracht wordt van het feit dat een kandidaat-huurder al huurt bij een ander type woonactor.

De SHM levert duidelijk inspanningen om de beleidsinstanties te informeren en met hen overleg te plegen. Toch blijft de vraag naar nog intensiever overleg klinken, vooral vanuit de welzijnsactoren. In een dergelijk groot werkgebied met actieve beleidsinstanties en welzijnsactoren is dit geen sinecure en in ieder geval arbeidsintensief. De visitatiecommissie raadt de SHM aan hieromtrent met alle welzijnsactoren en beleidsinstanties samen te zitten en van gedachten te wisselen. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar. Mijn Huis organiseert een heel beperkte tevredenheidsenquête bij een technische interventie. Ze geeft de huurder een schriftelijke vragenlijst over de kwaliteit van de interventie, die hij vrijblijvend kan invullen en terug bezorgen. De responsgraad schommelt rond de 10%, wat volgens de visitatiecommissie te laag is om hier echte leerpunten uit te kunnen halen. De visitatiecommissie meent dat de SHM nog onvoldoende inspanningen doet om de tevredenheid te meten en geeft daarom een beoordeling “voor verbetering vatbaar”. Mijn Huis ziet een globale tevredenheidsmeting van haar bewoners zeker zitten, als dit op een voor Vlaanderen eenvormige wijze kan worden georganiseerd. Wanneer dit extern zou aangereikt worden, zou dit het objectieve en onafhankelijke karakter van een dergelijke enquête vergroten. De visitatiecommissie raadt de SHM aan hier niet op te wachten en al eerste stappen naar een eigen ‘tevredenheidsonderzoeksysteem’ op te starten.


PAGINA 34 VAN 44

Structureel tevredenheidsonderzoek zou een bijdrage kunnen leveren om de werking van Mijn Huis verder te verbeteren. Dit onderzoek kan de vorm aannemen van een grootschalige enquête maar ook van het zoeken naar een alternatieve manier voor het aftoetsen van tevredenheid over bijvoorbeeld de uitgevoerde technische interventies of de herstructurering van de sociale dienst. De responsgraad moet hoger. Vooraleer een eigen tevredenheidsonderzoek in te voeren kan Mijn Huis beroep doen op collega’s SHM die reeds eenvoudige maar efficiënte instrumenten daarvoor hebben ontwikkeld en gebruiken. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar Mijn Huis zet belangrijke stappen om de huurder correct en tijdig te informeren. De website kan als een voorbeeld gelden voor andere huisvestingsmaatschappijen. Gerichte informatiemiddelen voor huurders ontbreken. Het meten van de klantentevredenheid is quasi onbestaande. De SHM informeert de beleidsinstanties goed. Het jaarverslag geeft bruikbare informatie in een goede stijl. De bestuursverslagen zijn grondig en bieden daardoor goede informatie aan de bestuurders en aan de lokale besturen. Vanuit de woonen welzijnsorganisaties is er vraag naar meer overleg en afstemming.


PAGINA 35 VAN 44

5.

AANBEVELINGEN

5.1

Aanbevelingen voor de SHM

Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie SHM de volgende aanbevelingen: 1.

Zorg voor constante aandacht om de aan de huurder aan te rekenen huurlasten te beperken. Zoek hierbij naar andere systemen en goedkope alternatieven, waarbij ook de huurder zelf kan worden aangesproken.

2.

Zet de genomen maatregelen ter verbetering van de financiële toestand verder. Monitor de financiële toestand op permanente basis en stuur tijdig bij. De visitatiecommissie vindt het belangrijk dat de SHM in de reactie op het visitatierapport duidelijk omschrijft hoe ze de verbetering van de financiële leefbaarheid zal bestendigen voor de volgende vijf jaar (zie OD 5.1).

3.

Communiceer met de OCMW’s en lokale welzijnsdiensten (CAW) over de toepassing van de procedure huurdersachterstal. Betrek hen hierin als een partner.

4.

Organiseer de aanwezigheid van Mijn Huis in de wijken op een meer structurele wijze. Formuleer hiervoor duidelijke doelen, bijvoorbeeld dat medewerkers minstens 14-daags alle wijken hebben bezocht, de dienst verhuringen6-maandelijks elke gang, en de technische en sociale medewerkers elke huurder minstens vijfjaarlijks. Heb hierbij aandacht voor mogelijke leefbaarheidsproblemen.

5.

Stimuleer het opstarten van een bewonerswerking.

6.

Zoek naar nieuwe communicatiemogelijkheden en een bredere samenwerking met de lokale publieke én private welzijnssector. Heb hierbij aandacht voor concrete samenwerking rond huurdersbegeleiding en het aanbieden van nieuwe woonmogelijkheden. Wees hierin een inventieve woonmaatschappij.

7.

Ontwikkel bijkomende en alternatieve communicatie-instrumenten voor de huurders en de kandidaat-huurders. Stel een aantal gerichte folders en informatiebrochures ter beschikking, op taalgebruik aangepast aan de huurder. Kijk hiervoor naar goede voorbeelden in de sector. Een periodieke ‘nieuwsbrief’ gericht naar alle huurders en naar de welzijnsdiensten vormt een mogelijk bijkomend kanaal.

8.

Investeer in het meten van de klantentevredenheid en in een klachtenprocedure en zet ze in als instrumenten om de werking te verbeteren.


PAGINA 36 VAN 44

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van de SHM de volgende maatregelen te nemen: De SHM zet globaal goede resultaten neer, en zoekt naar verbeteringspunten in haar werking. De visitatiecommissie heeft dan ook voldoende vertrouwen dat de maatschappij de verbeterpunten zelfstandig zal oppakken en acht een vervroegde visitatie niet nodig. We verwijzen hier ook naar het tweede punt bij de aanbevelingen voor de SHM.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: 1. De bouwkosten van een inbreidingsproject zijn gemiddeld duurder in vergelijking met de bouwkosten van een uitbreidingsproject. Anderzijds bieden inbreidingsgerichte projecten een duidelijke maatschappelijke meerwaarde, zoals een kleinere ecologische voetafdruk, dorpskernvernieuwing, leefbaarheid van de sociale woningen en – wegens de nabijheid van winkels en diensten – levenslang wonen. Bovendien vragen inbreidingsprojecten minder subsidie voor infrastructuurwerken. De visitatiecommissie pleit ervoor dat het Vlaamse woonbeleid onderzoekt hoe inbreidingsprojecten financieel kunnen worden gestimuleerd. 2. De visitatiecommissie vraagt de VMSW te onderzoeken of ze, in het kader van de bestaande data-uitwisseling met de KSZ, de gegevens van de KSZ en de diverse woonactoren kan combineren zodat een SHM of een SVK automatisch op de hoogte gebracht wordt van het feit dat een kandidaat-huurder al huurt bij een andere erkende woonactor, waardoor afspraken over de organisatie van de verhuisbeweging mogelijk worden. 3. Stimuleer mogelijke oefeningen om het werkingsgebied te rationaliseren. Als een SHM in de gemeente slechts een verwaarloosbaar aantal woningen in beheer heeft, en hier nog andere huurmaatschappijen actief zijn, moeten afspraken rond het beheer of overdracht mogelijk zijn.

5.4

Goede praktijken bij SHM

1.

Volgens de lokale welzijnsdiensten beschikt Mijn Huis over een eenvoudig en transparant inschrijvingsformulier voor kandidaat-huurders, dat model kan staan voor andere SHM’s, zeker als de inschrijving wordt opgenomen door lokale diensten.

2.

De kandidaat-huurder wordt verzocht de woning te bekijken, terwijl deze nog wordt bewoond door de vertrekkende huurder. Dit gebeurt overwegend zonder dat het personeel van de SHM aanwezig is. Zo worden onderlinge afspraken tussen de huurders gestimuleerd en de personeelsinzet en frictieleegstand beperkt.

3.

Door renovatie, groot onderhoud en herstel te groeperen in een aantal zogenaamde “memorandum wijkfiche” worden ze voortaan projectmatig gepland. Het beter overzicht


PAGINA 37 VAN 44

maakt het mogelijk om meer beroep te doen op gewestelijke middelen, eventueel aangevuld met een aantal werken met eigen middelen. 4. Het 14-daags structureel overleg over de huurdersachterstal heeft ongetwijfeld een belangrijke invloed op het succes van de aanpak van de huurdersachterstal en het vermijden van uithuiszettingen.


PAGINA 38 VAN 44

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en leden RvB) -

Etienne Galle, Jozef Desmet, Koen Verdru, Piet Decavele, Willy Vandemeulbroucke,

Bestuurder Bestuurder Directeur Voorzitter Bestuurder

Medewerkers SHM -

Claude Vermoere, Emmy Vermeersch, Jana De Leersnijders, Johan Cortier, Lies Bauters, Nele Vandermeersch, Piet Vanackere,

verantwoordelijke technische dienst dienst verhuring dienst verhuring boekhouding dienst verhuring onthaal en administratie dienst verhuring, kandidaten

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie -

Carlo Daelman, Christophe Vandecasteele, Cindy Deprez, Fien Vandeghinste, Johan Klokocka, Marc Vermeulen, Trees Longueville, Bram Lattré

secretaris gemeente Harelbeke secretaris gemeente Lendelede stedenbouwkundig ambtenaar, gemeente Harelbeke stedenbouwkundig ambtenaar, gemeente Deerlijk stedenbouwkundig ambtenaar, gemeente Waregem stedenbouwkundig ambtenaar, gemeente Lendelede secretaris gemeente Deerlijk Leiedal

Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers -

Annemie Vanhooren, Carine Dewaele, Ilse Dermaut, Micheline Decuypere, Nathalie Folens,

- Pieter Vandeweghe, - Thomas Raes, - Wendy Viaene,

CAW Stimulans vzw, teamcoördinator OCMW Lendelede, stafmedewerker sociaal thuis OCMW Oostrozebeke, maatschappelijk werker OCMW Harelbeke, directeur sociaal beleid Huisvestingsdienst Regio Izegem, (intergemeentelijk project lokaalwoonbeleid& SVK), woonbegeleider Woonwijs (intergemeentelijk project lokaal woonbeleid), medewerker SVK De Poort vzw, directeur OCMW Dentergem, sociale dienst

Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) In het gesprek met de bewoners waren vijf huurders aanwezig. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. VISITATIERAAD SHM | PRESTATIEBEOORDELING MIJN HUIS (HARELBEKE)

PAGINA 39 VAN 44

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen) -

Alain Top, Claudine Rogiers, Dominique Windels Filip Kets, Jacques Goemaere, Jean-Marie Bonte, Kaat Olivier Wim Monteyne,

Harelbeke, Burgemeester Lendelede, OCMW-voorzitter& Schepen Harelbeke, OCMW-voorzitter Harelbeke, Schepen Oostrozebeke, Schepen Oostrozebeke, Burgemeester Deerlijk, OCMW-voorzitter& Schepen Zwevegem, Schepen


PAGINA 40 VAN 44

BIJLAGE 2: LIJST VAN VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij (SHM).De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook bestaande woningen aankopen op de privé-markt en er al dan niet noodzakelijke werken aan doen opdat de woning verhuurklaar zou zijn. De term “goede woning” is afkomstig uit het NFS2-besluitdat eind 2012 werd vervangen door het Financieringsbesluit, en daarin niet meer is opgenomen. Sinds dit nieuwe Financieringsbesluit (FS3) is er enkel sprake van “nieuwe woningen”, waaraan geen aanpassingen nodig zijn om ze te kunnen verhuren als sociale huurwoning. Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer details verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW) ‘aanpasbaar’ zijn. Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen.De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden een beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en/of sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels die sinds 1 januari 2008 werden vergund en gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be). C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast

bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op: www.vmsw.be. Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de nettoenergiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be. EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be. Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs .SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van


PAGINA 41 VAN 44

huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s, worden alle niet-betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het Kaderbesluit Sociale Huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° Kaderbesluit Sociale Huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. Het besluit legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden.(zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403 ¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis of gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand: Hier onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als fricitieleegstand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten konden SHM’s sinds die datum een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem werd ook gebruikgemaakt van zogenoemde NFS2-normen of -

plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem, dat sinds 1 januari 2013 van kracht is (en het Financieringsbesluit wordt genoemd), bouwt verder op de principes van NFS2maar de subsidiabele plafonds zijn vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM zijn in het begin van de aflossingsperiode kleiner dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet van de lening is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn. OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank waarin de omgevings-, effect, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen. Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet van 27 maart 2009 betreffende het Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last bij een vergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij vergunningsaanvragen voor verkavelingsprojecten en bouwprojecten van een zekere omvang. Bij kleinere projecten wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing. (meer info op www.wonenvlaanderen.be). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.sociaalverhuurkantoor.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen, gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan


PAGINA 42 VAN 44

een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 Kaderbesluit Sociale Huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor gesubsidieerde leningen of projectsubsidies voorzien. VAPH: Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be).

Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met: de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 43 VAN 44

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Mijn Huis, Harelbeke

Datum reactie SHM: 17 juli 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Mijn Huis, Harelbeke

Datum beslissing minister: 5 november 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Visitatierapport. SHM Mijn Huis, Harelbeke. Visitatiegesprekken op 21 en 22 februari 2013

Recommend Documents