Visitatierapport. Huisvesting Tienen. Tienen Hoegaarden - Glabbeek. Visitatiegesprekken op 25 en 26 februari 2013

Visitatierapport Huisvesting Tienen Tienen – Hoegaarden - Glabbeek

Visitatiegesprekken op 25 en 26 februari 2013 Definitief visitatierapport van 29 mei 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Huisvesting Tienen Datum rapport: 29 mei 2013 Datum visitatiegesprekken: 25 en 26 februari 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 17 april 2013 Erkenningsnummer SHM: 2610 Contactgegevens SHM: Menegaard 60-61, 3300 Tienen 016/82.27.27 [email protected] www. huisvestingtienen.be Directeur: Patricia BOOTEN Voorzitter: Guido ULENS Werkgebied: 3300 TIENEN 3380 GLABBEEK 3320 HOEGAARDEN Samenstelling Visitatiecommissie: Luc JOOS, voorzitter Wouter COUCKE, commissielid Peter PUTTEMAN, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Huisvesting Tienen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HUISVESTING TIENEN

PAGINA 2 VAN 40

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2.

BESCHRIJVING SHM HUISVESTING TIENEN ....................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM HUISVESTING TIENEN ....................................................................................... 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 14 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 17 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 19 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 24 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 31

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 34 5.1 5.2 5.3

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ................................................................................................................. 34 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 35 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 35

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 36 BIJLAGE 2: LIJST VAN VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 37


PAGINA 3 VAN 40

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Huisvesting Tienen. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure boor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 40

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die Is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand komen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister zullen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring herbevestigen. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].


PAGINA 5 VAN 40

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Voor verbetering vatbaar

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen


PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

Goed

OD 2.1

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN


OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

n.v.t.

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust


PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan


OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners


PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering


PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk


OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk


OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten



PAGINA 6 VAN 40

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Huisvesting Tienen Huisvesting Tienen werd opgericht op 31 december 1920, onder de naam “Société Anonyme pour la Construction, l’Habitation et les Logements des habitations à Bon Marché de Tirlemont”, en in 1950 omgedoopt tot “Naamloze Maatschappij voor Goedkope Woningen van Tienen”. Na een nieuwe naamsverandering in 1980 (“NV Huisvesting Tienen”) kreeg de maatschappij op 21 april 1986 haar huidige naam: “C.V. Huisvesting Tienen”. De hoofdaandeelhouders zijn de Stad en het OCMW van Tienen, de Provincie Vlaams-Brabant, het Vlaamse Gewest en een particuliere aandeelhouder. Huisvesting Tienen heeft een werkingsgebied dat bestaat uit de gemeenten Tienen, Hoegaarden en Glabbeek. Tot op heden echter heeft de maatschappij nog geen sociale woningen gerealiseerd in Hoegaarden en Glabbeek. Het volledige patrimonium bevindt zich derhalve op het grondgebied van de stad Tienen, waar Huisvesting Tienen als enige sociale huisvestingsmaatschappij sociale woningen verhuurt. In 1991 beschikte de maatschappij nog maar over 217 woongelegenheden. In de voorbije 20 jaar werd dus een groot bouwvolume gerealiseerd, want eind 2011 bedroeg het patrimonium van Huisvesting Tienen 495 woongelegenheden. Een belangrijke bouwoperatie was het Domus Flandria project van 1995, toen 130 appartementen werden gerealiseerd. Tussen 1997 en 2000 renoveerde de SHM ook 75 oudere woningen. In de periode tussen 2000 en 2005 bouwde Huisvesting Tienen een 80-tal woningen en appartementen en hielp op die manier mee aan het wegwerken van aantal stadskankers. Van de 495 woongelegenheden die de SHM in beheer heeft zijn er 124 woningen en 371 appartementen. Het woningbezit bestaat voor bijna 40% uit woongelegenheden met 2 slaapkamers en 35% met 3 slaapkamers. Nauwelijks 20% van het patrimonium telt 1 slaapkamer, allemaal appartementen. Het aantal echt grote woningen is zeer beperkt: 2,4% van de woonentiteiten telt 4 slaapkamers en nauwelijks 1,2% 5 slaapkamers. Bijna de helft (46%) van de woongelegenheden wordt - ondanks het beperkte aantal woongelegenheden met 1 slaapkamer bewoond door een alleenstaande; 23% van de woongelegenheden wordt betrokken door eenoudergezinnen met 1 of meerdere kinderen ten laste. Voorts zijn er 20% gehuwde en/of samenwonende huurders mét kinderen en 10% zonder kinderen. Het aandeel huurderhuishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar hoort bij de laagste van alle Vlaamse SHM ‘s (25%), terwijl het aandeel huurders met een vreemde nationaliteit rond de 10% schommelt. Het jaarverslag 2011 van de SHM vermeldt dat meer dan de helft (55%) van de huurders een gezinsinkomen heeft van minder dan 15.000 euro; de prestatiedatabank leert ons dat het mediaaninkomen van de huurders bij Huisvesting Tienen tot de 25% laagste van alle SHM’s in Vlaanderen behoort. Naast de absolute voorrangsregels hanteert Huisvesting Tienen ook de optionele voorrangsregel die voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of is geweest van de gemeente waar de toe te wijzen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HUISVESTING TIENEN

PAGINA 7 VAN 40

woongelegenheid zich bevindt. Daarnaast heeft de gemeente Glabbeek, die weliswaar nog geen sociale woningen op haar grondgebied heeft (wel 3 SVK-woningen), in 2012 ook een gemeentelijk toewijzingsreglement goedgekeurd op basis van lokale binding: bovenop de hierboven genoemde optionele voorrangsregel, wordt ook voorrang verleend aan de kandidaat-huurder die 15 jaar aaneensluitend inwoner is geweest van de gemeente Glabbeek en aan de kandidaat-huurder van wie één van de gezinsleden op het moment van de toewijzing minstens halftijds werkzaam is in de gemeente Glabbeek. Eind 2011 hadden 396 gezinnen zich ingeschreven als kandidaat-huurder. In 2011 werd voor 52 woningen een nieuw huurcontract afgesloten, terwijl er 41 woningen werden opgezegd.

3.2. Beschrijving omgeving Het werkgebied van Huisvesting Tienen bestaat uit de gemeenten Tienen, Hoegaarden en Glabbeek. Het werkgebied telde eind 2009 19.000 huishoudens en de verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 20.700 en tegen 2030 naar 21.300. Van de inwoners zijn er: • 19% gesitueerd in de leeftijdscategorie van 18 tot 34 jaar (Vlaanderen: 20,7%); • 42,5% gesitueerd in de leeftijdscategorie van 35 tot 64 jaar (Vlaanderen: 41,5%); • 20% 65-plussers (Vlaanderen: 18,0%). Het werkloosheidspercentage in het werkgebied bedraagt 4,73% en het aandeel leefloners 0,23%. Het gemiddelde netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg in 2009 17.720 euro. In de werkloosheids- en leeflooncijfers van de onderscheiden gemeenten is het verschil tussen de centrumstad Tienen is en de landelijke gemeenten Hoegaarden en Glabbeek vrij duidelijk: Tienen telt bijna 7% werklozen en 0,47% leefloners, terwijl dat voor Hoegaarden respectievelijk 4,3% en 0,15% is en voor Glabbeek 3% en 0,08%. Het stedelijke karakter van Tienen blijkt ook uit de woningtypes: ruim 40% van de zowat 15.000 woongelegenheden is gesloten bebouwing; het percentage halfopen, open en appartementsbouw schommelt telkens rond de 20%. Hoegaarden bekleedt een tussenpositie met telkens ongeveer 30% gesloten, halfopen en open bebouwing en slechts 9% appartementsbouw. Glabbeek heeft het meest landelijke karakter met 3% gesloten bebouwing en 32% half open bebouwing, maar 64% open bebouwing; minder dan 1% is appartementsbouw. De mediaan verkoopprijs van een appartement in Tienen bedroeg in 2011 155.000 euro, in Hoegaarden 183.000 euro. Dit wil zeggen dat er in 2011 exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan op vergelijkbare hoogtes. De mediaan prijs van een woning is de voorbije 5 jaar ook veel sneller gestegen dan die van een appartement; dat verschil is vooral opmerkelijk in Hoegaarden met resp. 33 en 21%. De mediaanprijs van de bouwgrond bedraagt 133 euro per m² in Tienen en 155 euro per m² in Hoegaarden, nauwelijks 10% meer dan 5 jaar geleden. Van Glabbeek zijn geen gegevens beschikbaar.


PAGINA 8 VAN 40

In het werkgebied van Huisvesting Tienen zijn er nauwelijks 2,22% sociale huurwoningen: 3,3% in Tienen, 0,36% in Hoegaarden en 0% in Glabbeek. De sociale woningen in Hoegaarden betreffen 5 appartementen met drie slaapkamers en 5 bejaardenwoningen met 1 slaapkamer, alle van SHM Sociaal Wonen arro Leuven. In Glabbeek verhuurt Sociaal Verhuurkantoor Hageland vzw wel 3 woningen. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale werkgebied werd bepaald op 355 woongelegenheden, waarvan 243 voor Tienen, 63 voor Hoegaarden en 49 voor Glabbeek. De nulmeting gaf 488 sociale huurwoningen aan. Van het objectief van 355 sociale huurwoningen zijn er in 2011 59 gerealiseerd, waarvan 49 in Tienen en 10 in Hoegaarden; geen enkele in Glabbeek. Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor het werkgebied bedraagt 166 woongelegenheden, waarvan 127 in Tienen, 20 in Hoegaarden en 19 in Glabbeek. Eind 2011 waren er 33 werden gerealiseerd, waarvan 5 in Tienen, 28 in Hoegaarden en geen enkele in Glabbeek. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 8, waarvan 6 in Tienen en telkens 1 in Hoegaarden en Glabbeek. Eind 2011 was er nog geen enkele kavel gerealiseerd.


PAGINA 9 VAN 40

4.

PRESTATIES VAN SHM HUISVESTING TIENEN

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Sinds de jaren 90 van de vorige eeuw verdubbelde Huisvesting Tienen haar aanbod voor sociale huurwoningen. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling omdat ze zowel wat de in 2007-2011 gerealiseerde woningen als de op korte en middellange termijn geplande woningen betreft tot de meest actieve van de sector behoort. Bovendien gaat ze op zoek naar groeimogelijkheden in een werkgebied waar de lokale besturen liever geen uitbreiding wensen van het aantal sociale huurwoningen maar aansturen op meer sociale koopwoningen. -

-

-

-

De SHM realiseerde een gemiddeld jaarlijks groeiritme van ongeveer 1,6 procent in verhouding tot haar patrimonium. De aangroei is volledig toe te schrijven aan de realisatie van 32 sociale huurwoningen in 2010 en 7 sociale woningen in 2011. In 2007 en 2010 maakte de SHM gebruik van de subsidies ‘Aankoop Goede Woning’ om 7 appartementen en 7 grote woningen aan te kopen in Tienen. Ook voor de nabije toekomst staan voldoende projecten op stapel: 21 nieuwe sociale woningen in Tienen (Tiensestraat) zijn al opgenomen in een uitvoeringsprogramma. De SHM meldde ook 88 nieuwe sociale huurwoningen aan. Dit laatste is ambitieus: de uitbreiding stemt overeen met ongeveer 18 procent van het patrimonium van Huisvesting Tienen in 2011. Van de 88 aangemelde woningen hebben er 80 betrekking op een project in de Lunevillelaan in Tienen op grond die de SHM al sinds 1978 in bezit heeft. Het project was aanvankelijk voorzien voor een PPS-constructie maar werd door de Vlaamse minister van Wonen niet weerhouden. Volgens de SHM kan dit project via het financieringssysteem FS3 geprogrammeerd worden, ten vroegste via het uitvoeringsprogramma van 2014. Van de 88 aangemelde woningen hebben er 8 betrekking op een project in de Gilainstraat in Tienen: de SHM kocht er eind 2010 (voor een symbolische euro) van de Stad Tienen een pand waarop ze 8 appartementen zal realiseren. In ruil voor de financiële inspanning van de Stad zal de SHM daar ook een ruimte voor de heemkundige kring van de Stad bouwen waarbij een doorgang wordt gelaten naar het achtergelegen museum. Een project dat volgens de visitatiecommissie een bijzondere vermelding verdient, is het project Park Passionisten in Tienen: dit woonzorgproject dat Huisvesting Tienen opzet in samenwerking met de Broeders Alexianen omvat niet alleen sociale woningen maar ook een rusthuis met 60 plaatsen, 35 serviceflats, een dienstencomplex, een kindercrèche en een nieuw klooster voor de zusters. De SHM plant er 70 sociale huur- en 33 sociale koopwoningen. In 2008 kocht de SHM het oud rustoord in Hoegaarden, een gemeente met slechts 10 sociale huurwoningen. Huisvesting Tienen diende een project in voor de realisatie van 28 appartementen op de site van het oud rustoord. Het project vindt momenteel geen doorgang omdat een klacht werd ingediend bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen: de uitkomst is onzeker. Voor de gemeente Hoegaarden is het een belangrijk project met het oog op het


PAGINA 10 VAN 40

-

-

behalen van het BSO (63 sociale huurwoningen). Het project betekent ook een eerste concrete samenwerking tussen Huisvesting Tienen en de gemeente Hoegaarden. Dit project toont aan dat de SHM werk wil maken van de realisatie van sociale huurwoningen in dit deel van haar werkgebied. Uit gesprekken met de beleidsverantwoordelijken van de stad Tienen en de gemeenten Glabbeek en Hoegaarden blijkt dat er zeer weinig draagvlak is voor bijkomende sociale huurwoningen. De visitatiecommissie vindt dit opmerkelijk omdat er in Tienen, Glabbeek en Hoegaarden nog geen groot aandeel sociale huurwoningen is. In Glabbeek is er zelfs nog geen enkele sociale woning – enkel drie woningen van Sociaal Verhuurkantoor Hageland. De beleidsverantwoordelijken zijn bevreesd dat een groter aanbod van sociale huurwoningen een aanzuigeffect zal creëren en dat het bijkomend aanbod tegelijk geen oplossing biedt voor de dure huurprijzen op de private woninghuurmarkt. Om die reden opteert men liever voor sociale koopwoningen. In Tienen en Glabbeek hoopt men zo weinig mogelijk sociale huurwoningen te moeten bijbouwen in het kader van het BSO: men rekent op meer via SVK’s verhuurde woningen. De gemeente Hoegaarden rekent wel op Huisvesting Tienen voor de bouw van de sociale huurwoningen in functie van het behalen van het BSO. De beleidsverantwoordelijken van de gemeenten Hoegaarden en Glabbeek stellen dat hun gemeenten zeer landelijk zijn met een aantal moeilijker ontsluitbare buitengebieden. Dit heeft een impact op onder meer het aanbod van openbaar vervoer, winkels en andere voorzieningen en heeft een negatief effect op de vraag naar sociale huurwoningen in bepaalde delen van deze deelgebieden. Zowel in Tienen als in Glabbeek en Hoegaarden wil men sociale huisvesting zo weinig mogelijk zichtbaar maken door kleinschalige projecten te realiseren. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan een goede analyse te maken van de lokale context in de verschillende gemeenten en maximaal gebruik te maken van de (schaarse) kansen.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing

OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed Huisvesting Tienen heeft een grondreserve van bijna 7 ha. Ze koopt ook bewust panden op, die aansluiten bij panden die ze al in bezit heeft om op die manier een rendabel, nieuw (vaak inbreidingsgericht) project te realiseren. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed presteert op deze doelstelling omdat de grondreserves van de SHM voldoende zijn om de geplande woonprojecten op te realiseren en de SHM continu aandacht besteedt aan het bijkomend verwerven van panden met het oog op de realisatie van inbreidingsgerichte projecten. Op langere termijn lijken de uitbreidingskansen vooral toegespitst op sociale koopwoningen en niet op sociale huurwoningen. -

De grondreserve van de SHM bevindt zich nagenoeg volledig in de stad Tienen. Ongeveer de helft van de beschikbare grondreserve heeft betrekking op het project ‘Park Passionisten’. Op


PAGINA 11 VAN 40

-

-

-

-

deze site worden ongeveer 100 woningen gebouwd. In de Lunevillelaan bezit de SHM een tweede grote grondreserve waarvoor ze een project lanceerde van 80 sociale woningen (via een PPS-constructie). In Tienen doen zich voor Huisvesting Tienen nog kansen voor om in de kern te bouwen of te verbouwen. De Stad biedt de SHM een project aan op de site van het oud wezenhuis. Het betreft een oud, verwaarloosd, beschermd pand. Omwille van de beschermde erfgoedwaarde zal er eerst een voorstudie moeten plaatsvinden om alle pro’s en contra’s af te wegen. De visitatiecommissie heeft van de Stad Tienen vernomen dat de Stad eerst nog studiewerk moet verrichten over groeikansen voor de SHM in mogelijk aansnijdbare woonuitbreidingsgebieden. De visitatiecommissie heeft op basis van de gevoerde gesprekken de indruk dat de SHM - omwille van het studiewerk van de stad Tienen, dat enige jaren zal duren -, de eerste jaren niet moet rekenen op groeikansen in de woonuitbreidingsgebieden. In Glabbeek en Hoegaarden, de landelijke component van het werkgebied van de SHM, heeft ze geen naakte, direct bebouwbare gronden. In Hoegaarden is de SHM wel eigenaar van een site met het oud rustoord, waarop potentieel meer dan 20 woningen kunnen gebouwd worden. Zoals vermeld onder OD 1.1 zit dit project in het slop omwille van een juridische procedure bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. De SHM maakt beperkt gebruik van het voorkooprecht omdat de aangeboden panden vaak een te kleine perceelgrootte kennen om een rendabel project mogelijk te maken. In de Gasthuismolenstraat in Tienen paste de SHM haar voorkooprecht toe om een pand aan te kopen, dat gelegen is naast een pand waarvan de SHM al eigenaar was. De SHM heeft geen netwerk opgebouwd met vastgoedmakelaars en projectontwikkelaars met het oog op de verwerving van gronden of panden, maar in het kader van de invulling van de sociale last sturen de gemeenten de geïnteresseerde ontwikkelaars door naar de SHM. Tijdens de gesprekken stelde de visitatiecommissie wel vast dat de maatschappij open staat voor opportuniteiten die zich aanbieden in de gemeenten die grenzen aan het eigenlijke werkingsgebied (zoals bvb. Kortenaken waar er gesprekken waren voor een klein project, dat uiteindelijk geen doorgang vond).

De groeikansen voor de SHM (binnen het huidige werkgebied) lijken op lange termijn onzeker te zijn. Het voorkooprecht biedt onvoldoende kansen omdat de aangeboden percelen te klein en bijgevolg onrendabel zijn. Er is onvoldoende informatie over groeikansen in uitbreidingsgebieden. Belangrijkste vaststelling is echter dat er momenteel alleen een lokaal, politiek draagvlak lijkt te zijn voor sociale koopwoningen in het werkgebied van Huisvesting Tienen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om in samenwerking met andere woon- en welzijnsactoren het belang van de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen op de politieke agenda te houden.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: voor verbetering vatbaar Huisvesting Tienen maakt geen volwaardige analyse van de wachtlijsten met kandidaat-huurders, maar gaat bij de realisatie van nieuwe projecten voort op ondervinding en op een rudimentair zicht op noden, behoeften en tendensen. De SHM komt projectmatig, maar nog in beperkte mate, tegemoet aan woonnoden voor bijzondere doelgroepen. Ze werkt hiervoor samen met een aantal actoren zoals de Broeders Alexianen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie van de SHM voor deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

De SHM maakt nog geen volwaardige analyse van de wachtlijsten met kandidaat-huurders. Voor Hoegaarden en Glabbeek heeft de SHM geen wachtlijsten geopend omdat ze er nog geen aanbod van sociale woningen heeft. Huisvesting Tienen is zich wel bewust van een


PAGINA 12 VAN 40

-

-

-

aantal tendensen. Zo weet ze dat er een onevenwicht is tussen het aanbod van 1slaapkamerappartementen en de vraag naar sociale huurwoningen door alleenstaanden. Door het onevenwicht tussen vraag en aanbod is er een wachttijd van ongeveer 5 jaar. Daarom verruimt Huisvesting Tienen bij nieuwe projecten haar aanbod van 1slaapkamer appartementen. De SHM wijst alleenstaanden niet toe in een 2slaapkamerappartement. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan een frequente en meer diepgaande analyse te maken van de wachtlijsten zodat ze woonprojecten kan realiseren die optimaal aansluiten bij de woonnoden. Projectmatig werkt de SHM samen met de Broeders Alexianen in het ambitieuze woonzorgproject Park Passionisten met als hoofdbekommernis begeleid wonen. Het gaat om een woonzorgwijk in Tienen waarin de SHM ongeveer 70 sociale huurwoningen zal bouwen en 33 sociale koopwoningen. De SHM zal bij de bouw zorgen dat de meeste woningen aanpasbaar zijn. Ongeveer 10 procent van de woningen zal bestemd worden voor senioren. De visitatiecommissie is van mening dat dit project tot een voorbeeldproject kan uitgroeien met leerkansen voor de SHM op het vlak van de verstrengeling van wonen, zorg, voorzieningen en samenleven. Huisvesting Tienen werkt goed samen het SVK De Woonwinkel. De directrice maakte tot voor kort deel uit van het dagelijks bestuur. Er is een doorstroming van huurders van het SVK naar de SHM en omgekeerd. Huisvesting Tienen werkt niet samen met de OCMW’s in het werkgebied op het vlak van woningaanbod. Ze heeft evenmin een daklozenprotocol gesloten met deze OCMW’s. De maatschappij verhuurt wel drie woningen buiten het sociaal huurstelsel aan OCMW Tienen.

De visitatiecommissie is van mening dat de wachtlijstenanalyse, die de SHM uit ondervinding maakt, kan verbeterd worden. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om regelmatig (bijvoorbeeld zesmaandelijks, maar minstens jaarlijks) een kwalitatieve en kwantitatieve evaluatie te maken van de wachtlijsten met het oog op de optimale afstemming van de projecten. Een meer doorgedreven overleg en samenwerking met welzijns- en zorgactoren kan de maatschappij ook op weg zetten naar een betere afstemming van haar aanbod op specifieke doelgroepen.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar De SHM heeft haar woningaanbod de laatste jaren gestaag uitgebreid. Ze heeft voldoende gronden in bezit en projecten in de pijplijn om haar rol in het BSO te vervullen. De SHM zoekt naar groeimogelijkheden in een werkgebied waar de lokale besturen liever geen uitbreiding wensen van het aantal sociale huurwoningen maar aansturen op meer sociale koopwoningen. Huisvesting Tienen maakt geen volwaardige analyse van de wachtlijsten met kandidaathuurders, maar kent uit ondervinding wel in grote lijnen de belangrijkste tendensen en knelpunten met betrekking tot vraag en aanbod. Bij nieuwe projecten houdt ze hiermee rekening. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan werk te maken van een frequente (bijvoorbeeld twee keer per jaar) en meer diepgaande wachtlijstanalyse (aan de hand van data analyse en niet alleen uit ondervinding). De SHM komt projectmatig, maar nog in beperkte mate, tegemoet aan woonnoden voor bijzondere doelgroepen. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM interessante leerkansen krijgt in het woonzorgproject Park Passionisten en hoopt dat dit een katalysator is om haar aanbod blijvend in te zetten voor bijzondere doelgroepen.


PAGINA 13 VAN 40

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Het patrimonium van de huisvestingsmaatschappij is in goede staat, al kan er nog een inspanning worden geleverd met betrekking tot het installeren van energiezuinige verwarmingsinstallaties. De ERP2020 doelstellingen worden nu reeds grotendeels gehaald, er is een renovatie- en onderhoudsplanning en deze wordt opgenomen in de financiële planning. Daarom geeft de visitatiecommissie de score ‘goed’. -

-

-

-

-

De visitatiecommissie vindt het lovenswaardig dat Huisvesting Tienen in het verleden een aanzienlijke inspanning heeft geleverd om het grootste deel van het patrimonium te renoveren. Tussen 1997 en 2000 werden 75 woningen gerenoveerd. Het aandeel aan sociale huurwoningen dat eind 2011 reeds alle normen van het ERP2020 heeft behaald bedraagt ca. 69 % en Huisvesting Tienen doet daarmee beter dan 78 % van de andere SHM’s. Nagenoeg het volledige patrimonium beschikt over dubbele beglazing en door de inhaalbeweging waarbij dakisolatie voorzien werd in ongeveer 80 bijkomende woningen is het aantal woningen dat de norm haalt gestegen van ca. 72% naar ongeveer 100%. Door de aanwezigheid van elektrische verwarming in ongeveer 30% van het patrimonium (Kappucijnenhof: 129 appartementen / Beaudoinstraat: 7 appartementen) scoort de SHM veel minder goed op de prestatie-indicator die de aanwezigheid van een energiezuinige verwarmingsinstallatie meet: bijna 75% van de SHM’s doet het hier beter. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat het hier gaat om Domus Flandria woningen die in 1994 gebouwd werden en waarvan de verwarmingsinstallatie nog niet afgeschreven is. In 2011 werd een vervangingsbouw van 7 appartementen in de Kleine Molenstraat (Tienen) opgeleverd. Uit de renovatieplanning blijkt dat de 48 appartementen in de Lunevillelaan (Tienen) in 2013 gedeeltelijk gerenoveerd zullen worden. Uit de renovatieplanning blijkt echter niet dat de SHM onmiddellijk plannen heeft om de elektrische verwarming in de appartementen van het project ‘Kappucijnenhof’ te vervangen (zie hoger). Alle geplande renovaties zijn opgenomen in de planning en ook voor het jaarlijkse onderhoud is er per woning een budget voorzien. De renovatie- en onderhoudsplanning wordt ook opgenomen in de financiële planning. Met betrekking tot het onderhoud heeft de huisvestingsmaatschappij een zekere achterstand opgelopen – wat ook bleek uit de gesprekken met huurders en lokale woonactoren -, maar ze is zich daarvan bewust. Ze levert een inspanning om de achterstand weg te werken door tijdelijk een beroep te doen op 2 onderhoudsmensen i.p.v. 1. Na intern overleg werden een aantal wijzigingen doorgevoerd in het databeheer en de manier van werken inzake de preventieve en curatieve onderhoudsinterventies. Alle interventies worden nu per pand bijgehouden en voor iedere interventie wordt een bestelbon opgemaakt die na de uitvoering van de opdracht door de klant (sociale huurder) wordt afgetekend. De bestelbon vermeldt o.a. ook een appreciatie van de algemene staat van de woning, zoals vastgesteld tijdens de interventie. Er wordt een prioriteitsniveau toegekend aan de werkorders en de werkorders worden ook geografisch gegroepeerd. De visitatiecommissie vindt dat deze gewijzigde werkwijze veel elementen bevat die tot betere resultaten zouden moeten leiden, en deze verandering werd ook door de huurders positief ervaren. De


PAGINA 14 VAN 40

-

-

visitatiecommissie beveelt aan om ook de impact van deze werkwijze te meten, zowel naar technisch resultaat als naar klantentevredenheid. Voor de interventies aan de technische installaties wordt in ruime mate een beroep gedaan op een externe dienstverlener. Daarbij gaven de huurders aan dat het voor hen niet altijd even duidelijk is wie zij moeten bellen bij een dringende herstelling: de externe dienstverlener, de conciërge of de maatschappij. Uit de gesprekken met de huurders bleek dat zij de brandveiligheid van sommige gebouwen (o.a. het sluiten van branddeuren) als een belangrijk aandachtspunt beschouwen. De visitatiecommissie beveelt dan ook aan om hiervoor een plan van aanpak uit te werken en de huurders hierbij te betrekken.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de huisvestingsmaatschappij bij nieuwbouw of renovatie bijdraagt aan een beter milieu. Bijgevolg beoordeelt de visitatiecommissie deze operationele doelstelling als ‘goed’. -

-

-

-

De visitatiecommissie stelt vast dat de huisvestingsmaatschappij in voldoende mate de afweging maakt om op een duurzame manier om te gaan met de beschikbare ruimte en de beschikbare alternatieven afweegt. Zo heeft zij aandacht voor het toepassen van principes van aanpasbaar bouwen, zoals bredere gangen, badkamers waarin de draaicirkel gerespecteerd wordt, inloopdouches, …. Deze ingrepen laten volgens de SHM gemakkelijker een alternatieve invulling / bezetting toe in de toekomst. In het verleden zette Huisvesting Tienen vooral in op het voorzien van dakisolatie en dubbele beglazing, waardoor belangrijke winst wordt geboekt op het verminderen van de CO2uitstoot. De inzet op energiezuinige verwarmingsinstallatie en met name de elektrische verwarming in het project Kappucijnenhof (129 eenheden in Tienen) daarentegen is problematisch omdat deze resulteert in een slechte score voor het ERP programma en wellicht ook in een hoger energieverbruik voor de sociale huurders. De visitatiecommissie begrijpt dat het vervangen van de verwarmingsinstallatie zeer moeilijk ligt maar beveelt aan om te proberen tot een kostenefficiënte oplossing te komen en concreet in het vooruitzicht te stellen wanneer of onder welke voorwaarden deze elektrische verwarmingsinstallaties zullen worden vervangen. Huisvesting Tienen heeft in een aantal van haar projecten een systeem van gemeenschappelijke vuilnisophaling voorzien en levert ook inspanningen om de huurders te informeren en te sensibiliseren inzake een rationeler energieverbruik. Enerzijds ervaart de maatschappij bijzonder weinig interesse voor een infoavond rond energieverbruik, anderzijds geven de huurders aan dat de maatschappij te weinig doet om het energieverbruik te beperken: na de energiescan verricht de maatschappij geen extra investeringen. De visitatiecommissie apprecieert de inspanning van de huisvestingsmaatschappij op dit vlak maar is de mening toegedaan dat een algemeen plan van aanpak, een goede communicatie en wellicht ook enkele ‘quick wins’ zoals het verstrekken van folders en spaarlampen hier tot betere resultaten kan leiden. Positief is in ieder geval de samenwerkingsovereenkomst met het Kringloopcentrum om in 277 woningen rookmelders te plaatsen en een gratis energiescan uit te voeren. De visitatiecommissie beveelt in dit verband aan om rond dit project een uitgebreide communicatie te voeren, de voordelen voor de sociale huurder in de verf te zetten en ook de


PAGINA 15 VAN 40

-

inspanningen van de SHM beter te onderstrepen. De bezoeken door de energiesnoeiers zijn ook een ideale insteek om de huurders actief te betrekken in dit project. Het al dan niet voorzien van aanvullende inspanningen op het gebied van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid in het ontwerp van nieuwe projecten wordt aan de architect overgelaten. De visitatiecommissie vindt dat maatschappij zelf best een standpunt inneemt bij het gunnen van ontwerpopdrachten en dit bij de aanbesteding meegeeft aan de ontwerper in plaats van andersom.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed Hoewel de SHM nog geen enkele aanpasbare woning heeft gebouwd, merkt de visitatiecommissie wel dat Huisvesting Tienen een duidelijke strategie ontwikkelt inzake de toegankelijkheid van het gebouw en van de woning, inclusief de rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van huurwoningen. Met de aanbesteding van het project ‘Park Passionisten’ is er ook een concreet zicht op de realisatie van een 100-tal aanpasbare woningen; bovendien past de bouw van die woningen in een woonzorgproject dat ruime voorzieningen biedt voor ouderen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestatie op deze operationele doelstelling als ‘goed’. -

-

-

De prestatie-indicator geeft aan dat geen enkele van de 7 appartementen die door de SHM werden gerealiseerd in 2011 'aanpasbaar' zijn. Ook in 2010 was geen enkele van de 48 opgeleverde woningen aanpasbaar gebouwd. Het enige project dat in 2011 opgeleverd werd was een vervangingsbouw aan de Kleine Molenstraat (Tienen). De SHM geeft aan dat alle projecten systematisch getoetst worden aan de principes van aanpasbaar wonen en bijgestuurd worden om zo veel mogelijk aan deze principes te voldoen. Voor het project aan de Kleine Molenstraat (Tienen) vertaalt zich dat voornamelijk in badkamers die rolstoeltoegankelijk zijn (draaicirkel, deuren) en in bredere gangen. Verschillende partijen waarmee de visitatiecommissie sprak bevestigden dat in het project ‘Park Passionisten”, waarvan de bouw nog dient te starten, de woningen overwegend (een 100-tal) aanpasbaar geconcipieerd zijn.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: Goed Het patrimonium van de Huisvesting Tienen is in goede staat: de maatschappij haalt nu al de ERP 2020 norm. Er is een renovatie- en onderhoudsplanning en die wordt ook uitgevoerd en opgenomen in de financiële planning. De maatschappij heeft een nieuwe aanpak van het onderhoud ingevoerd en de reacties van de huurders waarmee de visitatiecommissie sprak waren alvast positief. De visitatiecommissie is van oordeel dat de huisvestingsmaatschappij bij nieuwbouw of renovatie een inspanning levert om bij te dragen tot een beter milieu, al beperken deze inspanningen zich grotendeels tot investeringen op energiezuinigheid, energiebesparingen en afvalophaling. De SHM heeft ook een duidelijke strategie inzake de rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van huurwoningen. De maatschappij realiseerde nog geen enkele aanpasbare woning, maar er is een concreet vooruitzicht op de realisatie van een 100-tal aanpasbare woningen.


PAGINA 16 VAN 40

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: niet van toepassing Huisvesting Tienen heeft in 2010 32 woningen opgeleverd en in 2011 een vervangingsbouw van 7 appartementen gerealiseerd. Daarom oordeelt de visitatiecommissie dat zij over onvoldoende informatie beschikt om de prestaties van Huisvesting Tienen op dit punt te beoordelen. Hierna worden wel enkele effectindicatoren en suggesties opgenomen. -

-

-

De mediaan huurprijs voor woningen en appartementen ligt opvallend hoog voor Huisvesting Tienen: ca. 225 € voor een appartement en ca. 307 € voor een eengezinswoning en dit terwijl het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders zeer laag ligt (8.858 €) en het aandeel huurderhuishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 slechts 25% bedraagt. Gezien ook de gemiddelde prijs van woningen en appartementen in Tienen onder het Vlaamse gemiddelde ligt, dient de verklaring voor deze hogere huurprijzen wellicht gezocht te worden in de hoge marktwaarde, gevolg van het recente bouwjaar van een groot deel van het patrimonium en de – dankzij doorgevoerde renovaties - relatief goede staat van de rest van het patrimonium van Huisvesting Tienen. Voor de bouw van nieuwe projecten gebeurt de aanstelling van de architect door de raad van bestuur op voordracht van de directeur. Als criteria worden hier prijs, visie en ervaring inzake sociale huisvesting gehanteerd. Het is in principe de architect die de kostprijsraming maakt, met de duidelijke richtlijn om onder het subsidieerbaar plafond te blijven. Verder doet Huisvesting Tienen vooral een beroep op de sectorarchitect van de VMSW. Het woonzorgproject ‘Park Passionisten’ wordt grotendeels aangestuurd met ondersteuning van de VMSW, en zal via een bouwteamformule (gezamenlijk aanbesteden van ontwerp en bouw) gerealiseerd worden. De visitatiecommissie suggereert hier om dit project aan te grijpen om de interne kennis aan te scherpen en de ervaringen ook toe te passen op andere kleinschaliger projecten.

OD 3.2 De SHM houdt verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De huurlasten van de Huisvestingsmaatschappij Tienen zijn hoog en brengen samen met de hoge huren (zie OD 3.1) – en in bepaalde gevallen ook hoge verbruikskosten voor elektriciteit – de betaalbaarheid van de sociale woning voor de sociale huurder in het gedrang. De visitatiecommissie vond geen initiatieven van de maatschappij om de huurlasten te beperken. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op dit punt als ‘voor verbetering vatbaar’. -

De huurlasten, exclusief kosten voor water, gas en elektriciteit, bedroegen in 2011 gemiddeld per huurwoning ca 300 € per jaar. Slechts 19 SHM’s rekenen nog hogere huurlasten aan. Eén van de factoren die de hoge huurlasten mee verklaart is het grote aandeel appartementen (75 % van het patrimonium). Uit de berekening die de visitatiecommissie maakte bleek dat de kosten voor onderhoud van de verwarmingsinstallatie in 2011 sterk gestegen zijn (+36 %), gevolgd door de kosten voor


PAGINA 17 VAN 40

-

-

het onderhoud van de liften (+17%). Een deel van de verklaring kan liggen in het feit dat in 2010 48 panden werden toegevoegd aan het patrimonium waardoor er in datzelfde jaar daarvoor geen onderhoudskosten werden gemaakt; de technische installaties vielen toen immers nog onder de garantieverplichting van de leverancier. Verder blijkt de kost voor de conciërges 15% van de huurlasten uit te maken. Tijdens de visitatie bleek dat de maatschappij geen initiatieven neemt om de huurlasten te beperken. Ook de huurders gaven aan dat de communicatie en begeleiding met betrekking tot de huurlasten beter kan, vooral inzake de ‘vergoeding diensten’ en ‘vergoeding zuivering water’. De visitatiecommissie suggereert om een folder te maken die de verschillende posten van de huurlastberekening uitlegt aan de hand van een voorbeeld en om ook de bewoners te sensibiliseren om bepaalde onderdelen van het gemeenschappelijk onderhoud voor hun rekening te nemen. De conclusie van de visitatiecommissie is dat de stijging van de onderhoudskosten voor liften en verwarming moet worden nagekeken om de oorzaak van de prijsstijgingen te achterhalen. Mogelijke aandachtspunten hier zijn de aard van de technische installaties, de marktconformiteit van de onderhoudscontracten en de afweging tussen onderhoud en vervangingsinvestering. Ook voor de conciërges dient er een onderscheid gemaakt te worden tussen taken die uitgevoerd worden binnen het kader van de huurlasten en andere taken die onder het algemeen beheer van de maatschappij vallen.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar De huurlasten van de Huisvestingsmaatschappij Tienen zijn hoog. Bovendien zijn bepaalde componenten van deze huurlasten (onderhoud liften, onderhoud verwarming) sterk gestegen terwijl de initiatieven om de huurlasten voor de huurder te beperken onbestaande zijn.


PAGINA 18 VAN 40

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Huisvesting Tienen beschikt over een recent door de raad van bestuur goedgekeurd en door de medewerkers gekend debiteurenreglement en moet tot slechts een beperkt aantal huuropzeggingen en uithuiszettingen overgaan. Ook het aantal onderhouds- en overlastproblemen in de woningen en wijken van Huisvesting Tienen is beperkt en als ze toch voorkomen worden ze door huisbezoeken van medewerkers en conciërges zo veel als mogelijk verholpen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de inzet van de SHM voor een zo goed mogelijke woonzekerheid als ‘goed’. - Huisvesting Tienen beschikt over een uitgeschreven procedure huurdersachterstal (debiteurenreglement) voor zowel zittende als vertrokken huurders. Na niet betaling van de huur stuurt de maatschappij al vrij snel een eerste en zo nodig een tweede aanmaning, met meteen een voorstel tot afbetalingsplan of eventuele aanpassing van het al lopende afbetalingsplan. Twee weken na de tweede aanmaning verstuurt de maatschappij een derde en laatste aanmaning met opnieuw een voorstel tot afbetalingsplan, een uitnodiging op kantoor en de vermelding van een uiterste datum voor reactie. De SHM wijst de huurder er tegelijk op dat, indien hij niet op kantoor is langs geweest voor die datum, het dossier zal worden doorgegeven aan haar advocaat die de procedure inleidt bij de vrederechter. - Indien de SHM op de hoogte is van een eventuele begeleiding door OCMW, Begeleid Wonen, een bewindvoerder ... krijgen zij een kopij van elke brief naar de huurder. Wanneer de huurder op het bureau komt voor een afbetalingsplan brengen ze hem op de hoogte dat hij hulp kan vragen op het OCMW. - De gehanteerde werkwijze zorgt ervoor dat de huurdersachterstal bij Huisvesting Tienen met 2,13% van de totale inkomsten van huurders zich in de middenmoot van alle huisvestingsmaatschappijen situeert. In de jaren 2009 tot 2011 bleef het aantal opzeggingen door de verhuurder beperkt tot 4 en het aantal uithuiszettingen tot 5, over die drie jaar. - Bij toepassing van het debiteurenreglement gaat de SHM afhankelijk van het bedrag en de ‘reputatie’ van de huurder soms versneld over tot een oproeping in verzoening. De criteria daarvoor zijn in het debiteurenreglement evenwel niet opgenomen en dus ook onduidelijk en niet te communiceren. Het huidige reglement kan ook helderder worden gemaakt op vlak van de opvolging van de te ondernemen stappen. Een herschrijven van het reglement om het duidelijker en transparanter te maken is dan ook aangewezen. - De procedure is goed gekend bij de medewerksters, maar niet bij woonactoren en huurders. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om welzijnsactoren beter te informeren over deze procedure, hen in de procedure intensiever te betrekken en de huurders duidelijke informatie aan te bieden over de gevolgen van niet tijdig betalen van de huur of huurlasten. Deze informatie kan bijvoorbeeld in de vorm van een bijdrage op de website of in de vorm van een folder; dergelijke folder kan ook meegestuurd worden met elke brief die naar een huurder met huurdersachterstal gaat. - Bij actualisatie van de inschrijvingen verwittigt Huisvesting Tienen het OCMW dat de aanvraag tot inschrijving van OCMW-cliënteel wordt geactualiseerd. Andere diensten en organisaties zoals het huisvestingsloket van de Stad, CAW of Begeleid wonen worden daarvan niet verwittigd. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om dat wel te doen. - Huurders, actoren en medewerkers van de SHM zijn het erover eens dat er zich weinig problemen voordoen met woningonderhoud door de huurders en met overlast in de sociale woonwijken. De maatschappij zet in een aantal wijken dan ook in totaal 6 deeltijdse conciërges VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HUISVESTING TIENEN

PAGINA 19 VAN 40

in waarvan 3 in dienstverband en 3 op vrijwillige basis, onder meer met de opdracht om kleine problemen met huurders op te lossen en toezicht te houden in de wijk. De meningen bij huurders en actoren over de effectiviteit van die inzet zijn evenwel niet onverdeeld positief, mede omwille van het ruime takenpakket van deze conciërges binnen de hen toegemeten uren. Daarnaast is de technische bediende ook regelmatig aanwezig in de wijken. Bovendien doen de directeur en de verantwoordelijke voor verhuringen en inschrijvingen bij meldingen van ernstiger onderhouds- of overlastproblemen ook een huisbezoek, waarbij ze dan dikwijls doorverwijzen naar poetshulp of OCMW. Voor meer stroomlijning in de aanpak van onderhouds- en overlastproblemen kan het aangewezen zijn dat de maatschappij zich beraadt over het opmaken en hanteren van een overlastprocedure en – algemener – het uittekenen van een strategie om overlast te voorkomen en te bestrijden. - De SHM heeft de vaste wil om zodra ze 500 woningen verhuurt een halftijdse maatschappelijk werker in dienst te nemen, onder meer met de opdracht om huurdersachterstal en overlastproblemen beter op te volgen. De visitatiecommissie neemt akte van dit voornemen, maar beveelt de maatschappij aan om daarop niet te wachten om die kwesties aan te pakken en daarvoor nu al een strategie uit te werken en daarbij uit te maken welke binnen die strategie de plaats is van de aan te werven maatschappelijk werker.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar Uit de diverse gesprekken bleek dat de leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van Huisvesting Tienen eerder beperkt zijn en dat deze ad hoc worden aangepakt. Initiatieven om leefbaarheid in sociale woonwijken te versterken worden steevast genomen door andere actoren. Omdat Huisvesting Tienen zelf weinig actief inzet op leefbaarheid in bestaande en geplande woonwijken en er geen duidelijke visie en strategie is op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen, beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling voor verbetering vatbaar. -

-

-

De leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van Huisvesting Tienen zijn hoofdzakelijk burenproblemen, mede veroorzaakt door de groeiende onverdraagzaamheid, de gebrekkige akoestische isolatie van sommige woningen en appartementen en de inplanting van de woonwijken – zo bijvoorbeeld in de Lunevillelaan, waar actoren wijzen op inkijk in de woningen. Problemen worden meestal gesignaleerd door de bewoners zelf of door de conciërges die, als personeelslid of als vrijwilliger, onder meer belast zijn met deze signaalfunctie. Het zijn de conciërges en de administratieve medewerkers die in eerste lijn overlastproblemen opnemen en eventueel contact opnemen met de politie. Problemen met betrekking tot wijkonderhoud worden gesignaleerd aan de technische dienst van de Stad Tienen. Op intern overleg met de conciërges komen leefbaarheidsproblemen ter sprake, maar structureel overleg met andere actoren over leefbaarheid is er niet. De inzet van de conciërges in een aantal wijken van Huisvesting Tienen wordt door de huurders waarmee de visitatiecommissie sprak zeer verschillend geëvalueerd. Dit heeft vooral te maken met de relaties die mensen opbouwen met een conciërge en met de capaciteiten en de attitudes van de conciërges zelf, maar ook met de werklast bij de conciërges en met het gebrek aan een duidelijke beleidslijn die de conciërges uitdragen. De belangrijkste opmerkingen hebben betrekking op gebrek aan discretie, beschikbaarheid, onduidelijkheid van het takenpakket en communicatie. Daarom stelt de visitatiecommissie aan Huisvesting Tienen voor om de inzet van de conciërges te evalueren en onder meer in te zetten op een


PAGINA 20 VAN 40

-

-

-

-

duidelijker profielomschrijving, taakstelling, vorming, overleg en een duidelijke beleidslijn in hun optreden. Ook een duidelijker plaats in de organisatie is wenselijk, net als een goede communicatie met de huurders over de rol en de taken van de conciërge – wat kunnen ze van hen verwachten en wat niet. De overdracht van openbaar domein van de SHM naar de Stad bij het opleveren van nieuwbouwprojecten verloopt niet altijd even vlekkeloos, met onduidelijkheden en problemen van onderhoud van dat openbaar domein tot gevolg; goede afspraken dringen zich hier op. De jeugddienst van de Stad Tienen neemt tal van initiatieven voor kinderen en jongeren om de leefbaarheid en het samenleven in sociale woonwijken te verbeteren. Zo bereiken zij ook de ouders en bespreken zij met hen zowel wijk- als woningproblemen. Signalen die de jeugddienst oppikt worden overgemaakt aan de maatschappij, maar een structureel overleg is er niet. De maatschappij speelt ook niet in op de initiatieven van de jeugddienst en zodoende mist ze heel wat kansen om de contacten met bewoners aan te halen en samen met hen te werken aan de leefbaarheid in de wijken. Huisvesting Tienen neemt zelf geen initiatieven om de leefbaarheid en het samenleven te versterken, hoewel alle gesprekspartners aangaven dat mensen elkaar nauwelijks kennen en sociale cohesie ver te zoeken is. De SHM denkt er wel aan om met de Stad gesprekken aan te gaan over gratis zitjes voor sociale huurders bij theatervoorstellingen. Initiatieven van bewoners werden en worden ook niet actief ondersteund (dit met uitzondering van het ter beschikking stellen van een lokaal voor knutselactiviteiten van kinderen in het Kapucijnenhof). De visitatiecommissie suggereert dan ook om de bestaande, weliswaar beperkte, stedelijke initiatieven aan te grijpen om op een actievere manier te werken aan leefbaarheid in de sociale woonwijken en zelf ook initiatieven te nemen (eigen leefbaarheidsprojecten, maar evengoed afstemming op initiatieven van andere actoren). Huisvesting Tienen bereidt op dit ogenblik samen met de Broeders Alexianen een grootschalig nieuw woon- en zorgproject voor in het Park Passionisten. Dit project zal een rusthuis met zestig plaatsen, 35 serviceflats, 70 sociale huurwoningen, 33 sociale koopwoningen, een dienstencomplex en een crèche omvatten – dit alles gebouwd rondom en in een park met speel- en sportfaciliteiten. De samenwerking die in dit project wordt opgezet en de principes die er gehanteerd worden ter versterking van de leefbaarheid en het samenleven zijn een voorbeeld van de manier waarop de maatschappij in de toekomst met dergelijke projecten – en in uitbreiding met bestaand patrimonium – zou kunnen omgaan. De mix van functies, het gebruiksgroen, de speel- en sportvoorzieningen en de uitbouw van zorg en voorzieningen als elementen van fysieke leefbaarheid gaan er hand in hand met de aandacht voor het creëren van een wij-gevoel, het inzetten van wijkcoaches, het aanspreken van individuele capaciteiten van bewoners en gebruikers als elementen van sociale leefbaarheid.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar Huisvesting Tienen organiseert zeer sporadisch een informatievergadering voor haar huurders, maar neemt geen initiatieven om bewoners(groepen) te betrekken bij haar werking of om bewonerswerking te stimuleren of te ondersteunen; de maatschappij neemt haar basisbegeleidingstaken in verband met deze doelstelling zeer minimaal op. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

De initiatieven van de SHM naar het in groep informeren en consulteren van huurders beperken zich tot een informatievergadering rond energie of geplande renovatiewerken waar


PAGINA 21 VAN 40

-

-

-

afspraken worden gemaakt met betrekking tot verhuisondersteuning. In dit verband is het vermeldenswaard dat de maatschappij die verhuisbewegingen coördineert en daarin financieel tussenkomt. De aanwezigheid van de SHM in de wijken wordt niet aangegrepen om de relatie tussen bewoners en maatschappij sterker te maken en bewoners meer te betrekken bij het sociaal beleid en wijkbeheer; de contacten blijven te technisch van aard. Toch zijn er voldoende mogelijkheden om deze relatie te versterken, bijvoorbeeld via de conciërges die als sociale huurder ook in de wijken wonen, de technische medewerkers van de SHM die geregeld een interventie doen en de gesprekken van administratieve medewerkers en directeur naar aanleiding van betalings- of overlastproblemen. Bewoners zouden bijvoorbeeld kunnen betrokken worden bij het onthaal van nieuwe huurders, bij renovatieoperaties, inrichting, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen en openbaar domein en het opzetten van activiteiten voor sociale huurders (kinderen, jongeren, ouderen, ..). In de gesprekken werd melding gemaakt van initiatieven van bewoners om het leven in de eigen buurt aangenamer te maken en de leefbaarheid en het samenleven te versterken. Deze initiatieven sterven dikwijls snel een stille dood wegens gebrek aan belangstelling en ondersteuning (hoewel bijvoorbeeld een bezoek aan de bibliotheek, georganiseerd door de SHM, op grote belangstelling kon rekenen). Deze uitingen van betrokkenheid van bewoners kunnen nochtans stapstenen zijn naar een betere relatie tussen huurder en verhuurder en naar een constructieve dialoog rond zowel leefbaarheid als hardere onderwerpen zoals woningaanbod, kwaliteit en betaalbaarheid. Huurders gaven tijdens het gesprek met de visitatiecommissie duidelijk blijk van interesse en betrokkenheid; zij toonden zich geïnteresseerd om meer van dit soort gesprekken te voeren, hetzij op het niveau van de maatschappij hetzij op het niveau van de wijk.

Daarom beveelt de visitatiecommissie Huisvesting Tienen aan om een beleid te voeren dat bewonersbetrokkenheid stimuleert. De SHM geeft zelf aan een halftijds maatschappelijk assistent in dienst te willen nemen zodra ze 500 woningen in beheer hebben. Het bevorderen van bewonersparticipatie zou een van de taken zijn van die medewerker. De visitatiecommissie beveelt Huisvesting Tienen aan om daarop niet te wachten om nu al aan de slag te gaan met haar aanbevelingen. Ze beveelt ook aan om de opmaak van een communicatie- en participatieplan te overwegen en daarin concrete acties met hun fasering op te nemen. De maatschappij kan zich zowel voor de opmaak van dit plan als voor het uitwerken van concrete acties laten inspireren door het beleid dat andere SHM’s op dit vlak voeren of zich laten ondersteunen door of samenwerken met instanties die ervaring hebben met huurdersparticipatie.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

-

Huisvesting Tienen treedt niet proactief op om betalingsproblemen van huurders tegen te gaan en communiceert ook niet proactief over mogelijkheden tot ondersteuning vanwege andere actoren. Wanneer de SHM evenwel op de hoogte is van een eventuele begeleiding door OCMW, Begeleid Wonen, een bewindvoerder ... krijgen deze diensten een kopij van elke brief die bij huurdersachterstal naar de huurder gaat. Wanneer de huurder op het bureau komt voor een afbetalingsplan brengen ze hem op de hoogte van de hulp die hij kan vragen op het OCMW. Een regelmatig overleg of samenwerking met het OCMW of andere begeleidingsorganisaties als CAW of Begeleid Wonen is er evenwel niet. Dat bleek uit de gesprekken met zowel medewerkers van Huisvesting Tienen als actoren. De visitatiecommissie kreeg bij de


PAGINA 22 VAN 40

-

-

-

gesprekken met woon- en welzijnsactoren tal van bekommernissen met betrekking tot kwetsbare doelgroepen te horen die onderwerp zouden kunnen zijn van overleg tussen maatschappij en actoren. Deze gesprekken leerden ook dat de SHM niet is uitgerust om aan die kwetsbare groepen zelf de nodige ondersteuning te bieden. Zowel de raad van bestuur als het personeel van Huisvesting Tienen gaven te kennen dat men met de indiensttreding van een maatschappelijk assistent meer zou kunnen inzetten op huisvestingsondersteuning (meer huisbezoeken en aanwezigheid in de wijken). Positief is dat Huisvesting Tienen bij onvermijdelijke verhuis wegens renovatie verhuisondersteuning van de huurder organiseert (bvb. verhuis regelen en een verhuislift huren). De visitatiecommissie beveelt Huisvesting Tienen aan om in overleg met andere welzijnsactoren een visie en strategie uit te werken op huisvestingsondersteuning door de maatschappij en door andere actoren.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar Huuropzeggingen, uithuiszettingen, onderhouds- en overlastproblemen zijn net als leefbaarheidsproblemen beperkt bij Huisvesting Tienen. Problemen worden door medewerkers en conciërges zo veel als mogelijk, maar ad hoc verholpen. Samenwerking met andere woon- en welzijnsactoren is evenwel beperkt en de maatschappij neemt ook geen initiatieven om leefbaarheid, samenleven en bewonersbetrokkenheid te stimuleren. Volgens de visitatiecommissie is de ontwikkeling van een visie op het globale sociale beleid aangewezen (inzet voor woonzekerheid en huurderondersteuning, het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen en de uittekening van een beleid dat bewonersbetrokkenheid stimuleert). De visitatiecommissie waardeert derhalve de intentie van de SHM om haar sociaal beleid te versterken met de extra inzet van een gekwalificeerde medewerker, maar een grotere inzet op sociaal beleid kan ook door samenwerking met andere actoren al worden versterkt. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij ook aan haar sociaal beleid stevig te verankeren in de organisatiestructuur en de dienst verhuringen en de conciërges bij deze oefening te betrekken.


PAGINA 23 VAN 40

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De financiële draagkracht van Huisvesting Tienen is al vele jaren zorgwekkend. De oorzaak ligt naar verluidt onder meer in de verlieslatende financiering van een groot project (Domus Flandria) dat resulteerde in 130 sociale woningen in 1995. De SHM deed voor renovaties ook niet systematisch een beroep op leningen, maar financierde deze werken met eigen middelen. In 2015 vindt de laatste aflossing van het Domus Flandria project plaats waardoor de financiële toestand zou verbeteren vanaf 2016. Momenteel voldoet de SHM niet aan de normen voor twee van de drie financiële ratio’s. De SHM heeft sinds 2004 een overeenkomst gesloten met de VMSW, die moet resulteren in een gezonde financiële toestand. De visitatiecommissie merkt beterschap in de financiële prognoses. De visitatiecommissie is van mening dat de prognoses weliswaar beter zijn maar nog onvoldoende waarborgen bieden om een goede score toe te kennen voor deze operationele doelstelling. -

-

-

-

Onder meer omwille van het Domus Flandria project is de financiële draagkracht van Huisvesting Tienen al vele jaren precair. De SHM ondertekende in 2004 een overeenkomst met de VMSW om in gezamenlijk overleg financiële criteria vast te leggen waaraan de SHM moet voldoen om als financieel gezond beschouwd te worden. Deze overeenkomst werd in 2006 aangepast. In samenspraak met de begeleidingscommissie van de VMSW nam Huisvesting Tienen al een aantal maatregelen om de uitgaven te beperken. De SHM slankte haar personeelsbestand af en groepeerde renovatiewerken zodat ze niet meer met eigen middelen maar via leningen van de VMSW konden gefinancierd worden. De maatschappij beschikt niet over een financiële positie die haar in staat stelt om te voldoen aan de financiële verplichtingen voor een adequate uitbating, onderhoud, renovatie en uitbreiding van haar patrimonium. Hiervoor is een gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin nodig die hoger is dan 1. Deze ratio bedroeg voor 2011 slechts 0,17 wat ruim onder de norm is. Tijdens de periode 2007-2011 bevond deze ratio zich steeds onder de norm met een dieptepunt in 2011. Tijdens deze periode was de beste score voor de gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin 0,42 (in 2008). De exploitatie van het patrimonium draagt slechts deels bij aan het versterken van de financiële positie van Huisvesting Tienen. Dit wordt gemeten aan de hand van twee financiële ratio’s: de netto vrije cash flow uit de gewone bedrijfsoefening en de netto vrije winstmarge. De netto vrije cashflowmarge uit de gewone bedrijfsoefening geeft aan of de periodieke inkomsten volstaan om de periodieke uitgaven te dekken. Als de inkomsten lager zijn dan de uitgaven is het kengetal hoger dan 1. De ratio mag volgens de norm niet meer dan 0,85 bedragen. In 2011 bedroeg deze ratio 1,06. Tijdens de periode 2007-2011 voldeed deze ratio geen enkele keer aan de norm, met een dieptepunt in 2011. In 2007 behaalde de SHM de beste score voor de netto vrije cashflowmarge uit de gewone bedrijfsoefening: de marge bedroeg toen 0,95 wat nog steeds boven de norm is. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsoefening moet volgens de norm minimum 0 bedragen. In 2011 was deze marge voor de SHM 0,1. In 2007 bedroeg deze marge nog 0,14. De SHM voldoet dus aan deze norm. Op dit vlak draagt de exploitatie van het patrimonium dus wel bij aan het versterken van de financiële positie van de SHM. De solvabiliteitsratio is een vierde financiële ratio, die de financiële leefbaarheid van een sociale huisvestingsmaatschappij evalueert: de solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan. Een solvabiliteit van 10 % wordt minimaal geacht. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een sociale huisvestingsmaatschappij wordt het


PAGINA 24 VAN 40

-

resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de maatschappij: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio 7 % bedroeg voor Huisvesting Tienen in 2011. Uit de gesprekken van de visitatiecommissie en uit de documenten die de SHM aanreikte (vooral het financieel plan), blijkt dat de financiële leefbaarheid van de SHM vanaf 2016 verbetert. Na 2015 worden de leningen van een groot Domus Flandria project afgelost. Uit het financieel plan blijkt een gemiddeld verlies van ongeveer 1.571 € per woning per jaar. De visitatiecommissie heeft geen grondige analyse kunnen maken van de oorzaak van de financieel zorgwekkende staat van de SHM: de visitatiecommissie beveelt de SHM aan de impact op de financiële leefbaarheid te onderzoeken. De visitatiecommissie raadt de SHM ook aan om een langetermijnstrategie op te zetten met betrekking tot een goede financiële gezondheid.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed Uit de gegevens van de prestatiedatabank blijkt dat de SHM in de periode 2008-2010 met betrekking tot de werkings- en onderhoudskosten de zuinigste huisvestingsmaatschappij in Vlaanderen was. Naar aantal personeelsleden bevindt Huisvesting Tienen zich in de middenmoot van de Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen. De SHM houdt de leegstand sterk onder controle. Eind 2011 stond geen enkele woning structureel leeg en bedroeg de frictieleegstand minder dan 1 procent, waardoor Huisvesting Tienen bij de 25 procent best presterende maatschappijen behoort. De SHM maakt ook een prognose van de bedrijfskosten en -opbrengsten van het volgende jaar. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert op het vlak van kostenbeheersing.

-

-

-

Uit de gesprekken met de raad van bestuur bleek dat zij hard op de kosten letten: zo wordt er gewacht met het aanwerven van een halftijds sociaal assistent tot de kaap van 500 sociale huurwoningen gehaald wordt omdat deze kost vanaf dat moment bijna integraal wordt gecompenseerd door de gewestelijke sociale correctie. Met betrekking tot de werkings- en onderhoudskosten voor personeel presteert de SHM in 2011 bij de 25 zuinigste maatschappijen. In de periode 2008-2010 bekleedde Huisvesting Tienen zelfs de eerste plaats. De SHM voert zoveel mogelijk klussen zelf uit met een beperkte eigen regie. Omdat het onderhoud in de voorbije jaren een zekere achterstand heeft opgelopen, heeft de maatschappij nu beslist om de arbeider die in dienst was genomen ter vervanging van een afwezige collega, nu wat langer in dienst te houden ook na de terugkeer van de titularis. Op die manier hoopt de SHM de achterstand in te halen. Ook met betrekking tot de niet-personeelsgebonden werkings- en onderhoudskosten presteerde de SHM als beste in de periode 2008-2010. Volgens de prestatiedatabank bevindt de SHM zich in 2011 bij de 25 procent minst zuinige maatschappijen. De SHM kon zelf geen verklaring vinden of een fout vaststellen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om deze kosten beter te monitoren. De SHM maakt een gedetailleerde prognose van haar bedrijfskosten en –opbrengsten, waarbij ze onder meer gebruik maakt van de effectieve kosten en opbrengsten in vorige jaren. Het totaal aan meerwerken voor nieuwbouw ten opzichte van het totale aanbestedingsbedrag over alle nieuwbouwprojecten mag niet meer bedragen dan 0 procent. In 2011 bedroeg deze verhouding 5 procent. Dit blijkt een eenmalige overschrijding te zijn, te wijten aan onvoorziene stabiliteitsprojecten in één project: als gevolg van de ontoegankelijkheid van het terrein waren exacte metingen bij aanvang niet mogelijk. Finaal


PAGINA 25 VAN 40

moest de SHM dure grondkeringswanden laten plaatsen met een duurdere kostprijs tot gevolg. De visitatiecommissie houdt hier rekening mee in haar oordeel en vindt dat Huisvesting Tienen ook op dit vlak goed presteert.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed In procent van de aan de huurders gefactureerde bedragen behoort de huurdersachterstal bij de 50 procent laagste van alle sociale huisvestingsmaatschappijen in 2011. Via de aanwezigheid van conciërges in de wijken en via huisbezoeken spoort de SHM domiciliefraude op, waarna ze de nodige actie neemt. Huisvesting Tienen detecteert sociale fraude door een vergelijking van het inkomen op de opeenvolgende aanslagbiljetten, waarna ze desgevallend de nodige maatregelen neemt. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling. -

-

-

-

De boekhouddienst volgt de huurdersachterstal op. Deze bedroeg 2,13 procent in 2011. Ook in 2007 en 2008 situeerde de huurdersachterstal zich rond 2 procent. In 2009 en 2010 was de huurdersachterstal ongeveer 3 procent. De door de maatschappij gehanteerde procedure om huurdersachterstal te voorkomen bestaat uit drie kort op elkaar volgende aanmaningen Nadien doet de SHM een plaatsbezoek of nodigt ze de huurder uit op het kantoor. Als de huurder niet reageert op de eerste aanmaning, volgt een tweede aanmaning met een voorstel tot afbetalingsplan of een eventuele aanpassing van het afbetalingsplan. De SHM stelt zelf dat ze wel streng is inzake de opvolging van het afbetalingsplan. De SHM vindt dat procedures bij de vrederechter weinig ontradend werken omdat de vrederechter vaak mild zou zijn ten aanzien van de huurder. De visitatiecommissie beveelt Huisvesting Tienen aan eventueel een bilateraal overleg te proberen organiseren met de vrederechter en met duidelijke argumenten haar juridische acties te motiveren, uiteraard zonder de onafhankelijkheid van de rechterlijke macht aan te tasten. De SHM heeft 3 conciërges in dienst gedurende een beperkt aantal uren per week; daarnaast zijn er ook 3 vrijwillige conciërges actief. Zij fungeren als antennes in de wijk. Soms merken ze zelf op dat de aanwezigheid van bewoners niet overeenstemt met de officiële inwoners. Een andere keer worden ze erover aangesproken tijdens hun ronde in de wijken. De conciërges melden dergelijke gevallen aan de dienst verhuringen, die verder onderzoek verricht. De SHM vergelijkt de inkomsten van de huurders vermeld op de aanslagbiljetten. In het geval de SHM afwijkingen vaststelt, neemt ze contact op met diensten, zoals vakbonden of ziekenfondsen om de nodige informatie in te winnen. De visitatiecommissie beveelt aan de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen in verband met de privacy en het beroepsgeheim. Op de website van de SHM wordt vermeld dat sociale en domiciliefraude gesanctioneerd kan worden met de hoogst mogelijke huurprijs. De SHM probeert fraude op die manier te ontraden. De visitatiecommissie maakt wel de bedenking dat lang niet alle huurders of kandidaat-huurders de website zullen raadplegen en dat deze beleidslijn ook best via andere informatiedragers bekend wordt gemaakt.


PAGINA 26 VAN 40

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM beschikt over een goede financiële module die voldoet aan alle vereisten, zoals een opsplitsing van financiële stromen met en zonder het effect van bijkomende projecten. Deze door de VMSW aangereikte module maakt een goede financiële meerjarige prognose dus mogelijk. De SHM vult deze module evenwel onvoldoende nauwkeurig in. Bovendien integreert de SHM de impact van nieuwe projecten onvoldoende in het financieel plan. In een aparte module ‘programmatie en begroting’ houdt de SHM meer projectgebonden detailinfo bij. De visitatiecommissie beoordeelt deze tool meer als een projectopvolgingstool. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM ondanks haar precaire financiële leefbaarheid het meerjarig financieel plan onvoldoende gebruikt bij het nemen van beleidsbeslissingen. Bijgevolg scoort de SHM voor verbetering vatbaar voor deze doelstelling. -

De financiële module laat toe een meerjarige prognose te maken. De SHM doet hiervoor volledig een beroep op de VMSW. De visitatiecommissie stelt echter vast dat cijfers in de financiële planning met betrekking tot het aantal woongelegenheden afwijken van de cijfers die de maatschappij liet opnemen in de prestatiedatabank. Ook de prognose, die uitgaat van 100% eengezinswoningen, blijkt niet correct: de maatschappij bevestigde dat er niet alleen eengezinswoningen zullen gebouwd worden maar ook appartementen. Gelet op de zorgwekkende financiële toestand is het belangrijk om over een correcte prognose te beschikken. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij daarom aan om de correcte cijfers op te nemen in de financiële planning en verschillende prognoses te maken.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat Huisvesting Tienen goed scoort voor deze doelstelling omdat ze haar huuractiviteiten uitbreidt met koopactiviteiten, omdat ze samenwerkt met het lokaal SVK en omdat ze actief deelneemt aan de diverse woonoverleggen in het werkgebied. -

-

-

De SHM zal naast sociale huur- ook sociale koopwoningen bouwen. Momenteel werden reeds 74 koopwoningen aangemeld - onder meer in het project Park Passionisten - maar nog geen enkele sociale koopwoning is geprogrammeerd of gerealiseerd. De visitatiecommissie stelt vast dat Huisvesting Tienen bereid is om in te gaan op de vraag van de lokale besturen om meer sociale koopwoningen te bouwen in het werkgebied. De visitatiecommissie beoordeelt de uitbreiding van haar huur- naar koopactiviteiten positief. Huisvesting Tienen neemt deel aan het tweemaandelijks overleg van de SHM’s van de regio Vlaams-Brabant. Huisvesting Tienen werkt goed samen het SVK De Woonwinkel en maakt zelfs deel uit van de bestuursstructuren. Deze samenwerking mondt uit in een doorstroming van huurders van het SVK naar de SHM en omgekeerd. De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg in Tienen, Glabbeek en Hoegaarden. In de Stad Tienen trekt de dienst huisvesting van de stad het woonoverleg. Op dit overleg wordt het BSO besproken, de kenmerken van het patrimonium en de wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen, het sociaal beleidsplan van de stad, het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en de projecten van de sociale huisvestingsmaatschappijen, die kaderen in de woonbeleidsvisie van de stad. Voor de gemeente Glabbeek coördineert Hartje Hageland, de intergemeentelijke vereniging voor lokaal woonbeleid, het lokaal woonoverleg. Ook hier


PAGINA 27 VAN 40

-

komen verschillende thema’s aan bod zoals het BSO, de stand van zaken van de sociale woonprojecten en het woonbeleidsplan van de gemeente. Voor de gemeente Hoegaarden begeleidt “Beter Wonen aan de Gete”, ook een intergemeentelijke vereniging lokaal woonbeleid, het lokaal woonoverleg. Ook hier worden dezelfde thema’s behandeld. De visitatiecommissie stelt wel vast dat Huisvesting Tienen zelf weinig proactief is in het leggen van contacten. Een goed structureel overleg met een aantal actoren en diensten zoals de OCMW’s en de wijkpolitie lijkt voor de visitatiecommissie nochtans belangrijk om een draagvlak te creëren voor de problematiek van sociale huisvesting bij deze actoren en diensten. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om meer initiatief te nemen in het leggen van (steeds verder te intensifiëren) contacten met andere actoren en diensten.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM over een goed systeem van interne controle beschikt. De procedures zijn niet alleen uitgeschreven maar zijn ook gekend door de personeelsleden. Hoewel het toepassen van functiescheiding m.b.t. bepaalde activiteiten niet evident is in een maatschappij met een kleine personeelsbezetting, slaagt Huisvesting Tienen daar toch in. De SHM heeft ook een deontologische code voor de personeelsleden en de raad van bestuur. Ze heeft voor haar personeelsleden ook functiebeschrijvingen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. -

-

-

-

De SHM heeft alle procedures uitgeschreven. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat de personeelsleden de procedures kennen en zelf voorstellen hebben gedaan om bepaalde procedures bij te sturen. Het betreft onder meer de procedure ‘betaling facturen’. De technisch verantwoordelijke wordt voortaan opgenomen in de betalingsprocedure; hij kijkt de facturen ook na. Ook het ‘vier ogen principe’ komt nu duidelijker tot uiting in de procedure: met name de scheiding tussen bepaalde taken tussen bediende A en bediende B. De visitatiecommissie vindt het een positieve vaststelling dat personeelsleden zelf voorstellen doen om procedures bij te stellen indien nodig: het getuigt van het feit dat de procedures geen dode materie zijn. Daarnaast heeft de SHM ook procedures aangepast naar aanleiding van opmerkingen van Inspectie RWO. De visitatiecommissie vond de procedure ‘debiteurenbeheer’ (huurdersachterstand) onvoldoende duidelijk: de tijdslijn in de procedure was niet volledig vermeld. Na bijkomende schriftelijke informatie is de procedure nu wel duidelijk voor de visitatiecommissie. De visitatiecommissie beveelt aan deze verduidelijkingen te integreren in de procedure. De SHM heeft functiebeschrijvingen uitgewerkt voor de personeelsleden. Het is onduidelijk in welke mate deze beschrijvingen nog up-to-date zijn; dat geldt in het bijzonder voor de conciërges. De visitatiecommissie stelt voor dat Huisvesting Tienen een versiebeheer opbouwt van een aantal documenten zoals de processen, functiebeschrijvingen, de deontologische code en het intern reglement. Aan de hand van de versie en de datum van elk van die documenten kan de SHM de voortgang aantonen van de gedocumenteerde interne controle.


PAGINA 28 VAN 40

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie heeft geen uitgesproken instelling tot leren en verbeteren vastgesteld bij Huisvesting Tienen. De SHM heeft onvoldoende aandacht om haar werking en prestaties te evalueren op continue wijze. Ze hanteert weliswaar een aantal nieuwe managementtechnieken zoals functiebeschrijvingen en een procedure voor personeelsevaluaties maar stelt deze technieken onvoldoende bij. Ze houdt in haar beleid wel rekening met klachten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

-

-

-

De SHM doet nog onvoldoende om haar werking en prestaties continu te evalueren. Bij het doorvragen naar verbeterpunten bleek wel dat de maatschappij zelf nog leerpunten ziet: ze wil onder meer de communicatie verbeteren, samenwerking met andere domeinen opzetten en de sociale dienst uitbouwen. Op een aantal domeinen stelt het personeel de eigen werking wel in vraag. Zoals vermeld onder OD 2.1 werden een aantal wijzigingen doorgevoerd in het databeheer en de manier van werken inzake de preventieve en curatieve onderhoudsinterventies; ook de procedure ‘betaling van facturen’ werd bijgesteld (zie OD 5.6). De visitatiecommissie vindt dergelijke verbetervoorstellen positief. De visitatiecommissie stelt voor dat Huisvesting Tienen een zelfevaluatie maakt waarbij kansen en bedreigingen (bv. lokale actoren wensen minder sociale huurwoningen en meer sociale koopwoningen), sterktes en zwaktes aan bod komen, om van daaruit de visie op de verschillende (meetbare en tijdgebonden) doelstellingen concreter maken, er een actieplan aan te koppelen en mechanismen in te bouwen die de nodige acties opvolgen en kunnen bijsturen. De SHM heeft geen contacten uitgebouwd met vastgoedmakelaars en projectontwikkelaars met het oog op de verwerving van gronden of panden. De SHM argumenteert dat in het kader van de invulling van de sociale last de gemeenten de geïnteresseerde ontwikkelaars doorsturen naar de SHM. Huisvesting Tienen heeft een duidelijke klachtenprocedure uitgewerkt en houdt in haar beleid rekening met eerder door bewoners geuite klachten. In de praktijk zal ze in een woonproject bijvoorbeeld geen gebruik meer maken van buitendoorgangen, waarbij een buurman langs de slaapkamer moet passeren (omwille van de overlast). Om het lerende aspect beter in de verf te zetten, stelt de visitatiecommissie voor om beleidsbeslissingen naar aanleiding van een klacht systematisch vast te leggen. Huisvesting Tienen maakt weliswaar gebruik van een aantal nieuwe managementtechnieken zoals functiebeschrijvingen en een procedure voor personeelsevaluaties om de interne organisatie te verbeteren maar stelt deze technieken onvoldoende bij. De visitatiecommissie vindt het goed dat Huisvesting Tienen functiebeschrijvingen hanteert voor haar personeelsleden. De visitatiecommissie vindt het ook positief dat de maatschappij een procedure heeft voor personeelsevaluaties, maar is van oordeel dat er op dit vlak zeker nog progressie te maken is door het bepalen van (meetbare) individuele doelstellingen, die afgeleid zijn van de strategische en operationele doelstellingen van de organisatie. Bij het bepalen van de individuele doelstellingen kan de SHM ook te ontwikkelen doelstellingen opnemen voor de medewerkers (vaktechnisch, gedragscompetenties, …). In verschillende interventies tijdens de visitatie kwam tot uiting dat dergelijke verbeteringen zich vooral opdringen in de profielen van de conciërges.


PAGINA 29 VAN 40

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar Op het gebied van interne werking en financiële leefbaarheid levert de SHM gemengde prestaties. Ze doet het goed op het vlak van de beheersing van de werkings- en onderhoudskosten, de interne controle en de beperking van sociale en domiciliefraude en huurdersachterstallen. De financiële leefbaarheid van de SHM is tot 2015 zorgwekkend. Na de aflossing van de leningen in 2015 m.b.t. het Domus Flandria project worden de financiële cijfers rooskleuriger. Gelet op de financiële toestand is het belangrijk dat de SHM de financiële gevolgen van haar potentiële nieuwe projecten integreert in haar financieel plan. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM hieraan onvoldoende aandacht besteedt. Om te evolueren naar een echte woonmaatschappij beveelt de visitatiecommissie aan werk te maken van structureel overleg met diverse actoren en diensten. De visitatiecommissie heeft bij de SHM een onvoldoende uitgesproken instelling aangevoeld om zichzelf steeds te verbeteren. De visitatiecommissie stelt voor dat de SHM een zelfevaluatie maakt met het oog op een algemene visie en strategie waarin verbetering ingebed is.


PAGINA 30 VAN 40

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de informatiestroom van Huisvesting Tienen naar burgers als voor verbetering vatbaar, zowel omwille van de beperkte en zeer technische informatie via geschreven en elektronische weg als omwille van de verbeterpunten op het vlak van toegankelijkheid en klantgerichtheid van de dienstverlening. -

-

-

-

-

-

Huisvesting Tienen beschikt over een website met basisinformatie voor zowel huurders als kandidaat-huurders. De taal en de vorm van de website zijn echter zeer technisch en weinig aantrekkelijk (bijvoorbeeld erg weinig ondersteunend beeldmateriaal). Bovendien zijn op de website geen verwijzingen te vinden naar informatiefolders, inschrijvingsformulieren, klachtenprocedure of andere actoren zoals SVK of Huurdersbond. Hoewel de SHM van mening is dat de website niet het beste kanaal is om met de sociale huurders te communiceren, beveelt de visitatiecommissie aan om de website zowel naar (kandidaat-) huurders als naar andere bezoekers verder uit te bouwen als een gebruiksvriendelijk, aantrekkelijk en toegankelijk informatiekanaal. Ze kan daar best ook huurders en andere gebruikers bij betrekken. De maatschappij beschikt over slechts één (recente) folder die zich omwille van zijn inhoud bijna uitsluitend tot kandidaat-huurders richt; deze folder is aanwezig bij Huisvesting Tienen, maar wordt ook verspreid via Stad, OCMW en SVK. Andere folders zijn niet beschikbaar, evenmin als een informatiebrochure, huurderskrant, (elektronische) nieuwsbrief… ; volgens de SHM is daar geen behoefte aan, evenwel zonder dat dit kan worden bevestigd door een bevraging bij huurders of actoren. Zowel de website, de folder, als de meeste brieven die de visitatiecommissie te zien kreeg zijn in een eerder technische taal gesteld en daardoor niet altijd even toegankelijk voor de taalzwakke huurders. Er wordt ook geen specifieke communicatie ontwikkeld naar die meest kwetsbare huurders. De visitatiecommissie stelt daarom voor om deze documenten te laten aftoetsen op klare taal, bijvoorbeeld door een groep huurders, een Centrum Basiseducatie of Huis van het Nederlands, dan wel via de tips op de website ‘klaretaalrendeert’. Ook kan veel inspiratie worden gevonden bij verschillende andere SHM’s, die dergelijk traject hebben doorlopen. Informatiedeling over nieuwe ontwikkelingen rond sociaal huren, nieuwbouwprojecten, renovaties of uit te voeren werken gebeurt slechts zeer sporadisch en niet vanuit een communicatiestrategie. De maatschappij zet zo goed als geen informatiecampagnes op. We noteerden wel een enkele informatieavond rond het kaderbesluit sociale huur of energie en informatievergaderingen naar aanleiding van grootschalige renovaties met verhuisbeweging. Actoren en huurders noemen het een gemis dat er geen of weinig informatie wordt verspreid rond werken die in de sociale woonwijken worden uitgevoerd. Bij nieuwe verhuringen krijgen huurders op kantoor mondelinge informatie over het huurcontract en rechten en plichten van de huurder; een intern reglement wordt meegegeven. De plaatsbeschrijving wordt gedaan door een administratieve medewerkster of conciërge; op dat moment wordt ook uitleg gegeven over de apparaten in huis. Huisvesting Tienen heeft enkele jaren terug haar kantoren verhuisd naar een bestaand pand in het centrum van de stad. Het kantoor is gedurende drie voormiddagen open van 9.00 tot 11.00 uur evenals op dinsdagavond van 18.00 tot 20.00 uur. Buiten deze uren zijn de medewerkers tijdens kantooruren bereikbaar via telefoon en mail. Een permanentie buiten de kantooruren is er niet. Daarvoor wordt verwezen naar de conciërges, maar de


PAGINA 31 VAN 40

bereikbaarheid van die conciërges en hun mogelijkheden om snel en accuraat te reageren op problemen is beperkt. De huurders en de woon- en welzijnsactoren laten zich over het algemeen tevreden uit over de klantvriendelijkheid en de discretie van de kantoormedewerkers, maar zijn veel kritischer naar de attitude van sommige conciërges. Het verbeteren van de klantvriendelijkheid via gerichte vormingen en strikte regels en afspraken is daarom aangewezen. Huisvesting Tienen is zich bewust van de nood aan meer en betere communicatie en informatie en wil daar in de toekomst ook meer op inzetten. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om haar communicatie te versterken en toegankelijker te maken; dit houdt niet enkel een diversificatie van informatiekanalen in (verzorgde website, eventueel facebookpagina, folders, huurderskrant, nieuwsbrief, informatievergaderingen, ..) maar ook initiatieven als de aanduiding van een personeelslid tot communicatieverantwoordelijke of bijkomende vorming rond bijvoorbeeld het gebruik van klare taal, klantvriendelijkheid of discretie.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De informatie van Huisvesting Tienen naar vooral lokale en regionale organisaties verloopt niet altijd even duidelijk en snel en is daarom voor verbetering vatbaar. - Huisvesting Tienen vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier, hoewel de visitatiecommissie moest vaststellen dat de gegevens in de prestatiedatabank niet altijd even accuraat waren – gevolg van het niet tijdig of juist doorgeven van gegevens. Zo bijvoorbeeld zou het aandeel huurderhuishoudens met een niet-Belgisch gezinshoofd 100% bedragen, terwijl dit in werkelijkheid nog geen 10% is. - De SHM heeft contacten met heel wat actoren in de regio, maar de informatiedoorstroming en -uitwisseling verloopt niet met alle actoren en in alle aangelegenheden even snel en duidelijk. Zo is bijvoorbeeld het tijdstip waarop de maatschappij met de gemeentebesturen communiceert en overlegt over geplande projecten zeer verschillend (soms van bij de conceptuele fase, soms pas bij het aanvragen van een vergunning). Ook wordt er, behalve naar het OCMW, geen structurele communicatielijn geopend naar diensten die - dikwijls zeer kwetsbare - huurders begeleiden, zoals Begeleid Wonen dat toch 28 sociale huurders van Huisvesting Tienen in begeleiding heeft. - Diverse actoren en diensten dringen aan op meer en betere informatie over de dagelijkse werking en de activiteiten van de maatschappij en vragen ook samenwerking rond praktische aangelegenheden die hun cliënteel aanbelangen, zoals de afrekening van huurlasten of het uitvoeren van klussen. De betrokken diensten en organisaties geven, ter verontschuldiging van de maatschappij, aan dat ze daarvoor ook de hand in eigen boezem moeten steken en zelf ook meer vormen van overleg zouden moeten vragen. - Huisvesting Tienen participeert aan lokaal woonoverleg in zowel Tienen, Hoegaarden als Glabbeek. Deze fora kunnen gebruikt worden om informatie met woonactoren op een actievere manier te delen, maar de maatschappij zou in dat overleg ook kunnen aandringen op het organiseren van overleg met welzijnsactoren.


PAGINA 32 VAN 40

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

-

Huisvesting Tienen meet de tevredenheid van haar klanten niet op een systematische of structurele manier. Dit neemt niet weg dat de huurders waarmee de visitatiecommissie heeft gesproken over het algemeen tevreden zijn over de woning en de buurt waar ze wonen en over de dienstverlening van de maatschappij. Ze roemen de klantvriendelijkheid van de meeste medewerkers, maar maken kanttekeningen bij andere. Structureel tevredenheidsonderzoek zou een bijdrage kunnen leveren om de werking van Huisvesting Tienen verder te verbeteren. De SHM heeft in het verleden al een tevredenheidsonderzoek overwogen in samenwerking met de Sociale Hogeschool van Leuven, maar richt nu al haar hoop op de tevredenheidsmeting die het Steunpunt Wonen in opdracht van het Vlaamse Gewest ontwikkelt; ze wil die in eerste instantie afnemen bij zittende huurders. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij niettemin aan om nu toch al te beginnen met het op beperkte schaal aftoetsen van tevredenheid over uitgevoerde klussen of verstrekte informatie.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar Het totaaloordeel is ‘voor verbetering vatbaar’ omdat Huisvesting Tienen in communicatie en omgang met haar huurders en samenwerkingspartners nog onvoldoende presteert. Uitbreiding van informatie(kanalen) en hanteren van ‘klare taal’, versterking van informatiedeling en overleg met actoren, en toegankelijke communicatie naar (vooral de meest kwetsbare) huurders zijn belangrijke werkpunten. De visitatiecommissie heeft ook vastgesteld dat Huisvesting Tienen nog geen initiatieven heeft genomen om op een georganiseerde manier naar de tevredenheid van haar klanten te peilen. De maatschappij is zich echter bewust van deze zwaktes en geeft aan daarop in de nabije toekomst ook te willen werken.


PAGINA 33 VAN 40

5.

AANBEVELINGEN

5.1

Aanbevelingen voor de SHM

Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie SHM de volgende aanbevelingen: 1.

Maak minstens jaarlijks maar bij voorkeur zesmaandelijks een kwalitatieve en kwantitatieve evaluatie van de wachtlijsten voor het volledige werkgebied met het oog op de optimale afstemming van de projecten. 2. Zoek een oplossing om de verwarmingskosten in het project ‘Kapuccijnenhof’ op een kostenefficiënte manier te reduceren. 3. Beperk de huurlasten voor de sociale huurder door het evalueren van de bestaande technische installaties, het periodiek evalueren van de onderhoudscontracten, het engageren van de sociale huurders om deel te nemen in het onderhoud en het herdefiniëren van de rol van de conciërges. 4. Veranker uw sociaal beleid in de organisatiestructuur en betrek de huidige inzet en functieomschrijving en –uitvoering van de dienst verhuringen en de conciërges in die oefening. Een grotere inzet op sociaal beleid mag niet afhankelijk worden gemaakt van de aanwerving van een maatschappelijk assistent, en kan bijvoorbeeld door samenwerking met andere actoren al worden versterkt. 5. Ontwikkel een visie op het gehele sociale beleid (woonzekerheid en huurderondersteuning, het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen en het uittekenen van een beleid dat bewonersbetrokkenheid stimuleert). Ga daarvoor samenwerking aan met actoren en sluit aan bij de initiatieven van anderen op het terrein. 6. Ga voor elk project de impact na op de financiële leefbaarheid. Ontwikkel een langetermijnvisie met betrekking tot een goede financiële gezondheid van de maatschappij en maak prognoses om na te gaan welke bijkomende investeringen (bouw/renovatie) de maatschappij aankan. 7. Bouw een netwerk uit met de woon- en welzijnsactoren in het werkingsgebied. Probeer de samenwerking en werkafspraken met deze actoren ook te formaliseren. 8. Implementeer versiebeheer om de voortgang van de gedocumenteerde interne controle (versiebeheer van documenten zoals procedures, functiebeschrijvingen, …) op te volgen en aan te tonen. 9. Maak een strategische evaluatie waarbij kansen en bedreigingen (bv. lokale actoren wensen minder sociale huurwoningen en meer sociale koopwoningen), sterktes en zwaktes aan bod komen, die uitmondt in een algemene missie, visie en strategie waarin een lerende organisatie ingebed is. 10. Versterk uw communicatie en maak die toegankelijker; dit houdt niet enkel een diversificatie van informatiekanalen in, maar ook initiatieven als het bepalen wie verantwoordelijk is voor de communicatie en bijkomende vorming.


PAGINA 34 VAN 40

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De visitatiecommissie heeft Huisvesting Tienen op een aanzienlijk aantal onderdelen de beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’ gegeven. De commissie is van oordeel dat de SHM zich bewust is van deze verbeterpunten en dat zij, mits voldoende ondersteuning beschikbaar is, in staat is om een verbeterplan op te stellen. De belangrijkste verbeterpunten zijn van die aard dat het enige tijd duurt vooraleer verbetering zichtbaar zal worden. Om die reden stelt de visitatiecommissie voor dat de maatschappij een gedetailleerd verbeterplan opstelt, waarin duidelijke prioriteiten worden gesteld en waarin ook (in tijd en realisatie) meetbare en specifieke acties zijn opgenomen. De visitatiecommissie stelt dan ook voor om in het najaar van 2015 een bijkomende visitatie uit te voeren.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen.


PAGINA 35 VAN 40

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en andere leden van de raad van bestuur) 1. Guido Ulens, voorzitter 2. Mia Schuermans, bestuurder 3. Willy Lambrechts, bestuurder 4. Armand Deldime, bestuurder 5. Patricia Booten, directeur Medewerkers SHM 1. Bert Allard, technisch bediende 2. Brigit Crabbé, onthaalbediende en bankverrichtingen 3. Chantal Verstraete, inschrijvingen en verhuringen 4. Victor Derutter, conciërge Woonactoren: ambtenaren van de betrokken gemeenten 1. Sara Ulens, Jeugddienst Stad Tienen 2. Marcia De Gent, Stadsontwikkeling Stad Tienen 3. Marian Rosier, huisvestingsambtenaar Stad Tienen 4. Bart Hendrix, gemeentesecretaris gemeente Hoegaarden Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers 1. Marc Lebegge, secretaris OCMW Hoegaarden 2. Gust Rector,Psychiatrische Kliniek Broeders Alexianen Tienen 3. Saskia Pee, Begeleid Wonen Tienen 4. Claire Jespers, Begeleid Wonen Tienen 5. Liliane Vanhelden, Hartje Hageland – intergemeentelijk samenwerkingsverband wonen 6. Katja Calsyn, Interlokale Vereniging Beter Wonen aan de Gete 7. Antonella Saraniti, Huurdersbond Vlaams-Brabant 8. Elle Van Gils, stagiaire Huurdersbond Vlaams-Brabant Woonactoren: bewoners 13 sociale huurders. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen) 1. Marcel Logist, burgemeester Stad Tienen 2. Jos Hermans, schepen Ruimtelijke Ordening en Huisvesting Stad Tienen 3. Jean Defau, schepen Sociale Zaken Stad Tienen 4. Freddy Closset, voorzitter OCMW Tienen 5. Jean-Pierre Taverniers, burgemeester Hoegaarden 6. Johnny Reweghs, voorzitter OCMW Glabbeek


PAGINA 36 VAN 40

BIJLAGE 2: LIJST VAN VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij (SHM). De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook bestaande woningen aankopen op de privé-markt en er al dan niet noodzakelijke werken aan doen opdat de woning verhuurklaar zou zijn. De term “goede woning” is afkomstig uit het NFS2-besluit dat eind 2012 werd vervangen door het Financieringsbesluit, en daarin niet meer is opgenomen. Sinds dit nieuwe Financieringsbesluit (FS3) is er enkel sprake van “nieuwe woningen”, waaraan geen aanpassingen nodig zijn om ze te kunnen verhuren als sociale huurwoning. Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer details verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW) ‘aanpasbaar’ zijn. Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden een beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en/of sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels die sinds 1 januari 2008 werden vergund en gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be). C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast

bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op: www.vmsw.be. Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de nettoenergiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be. EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be. Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie.


PAGINA 37 VAN 40

Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s, worden alle niet-betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het Kaderbesluit Sociale Huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° Kaderbesluit Sociale Huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. Het besluit legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403 ¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis of gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand: Hier onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten konden SHM’s sinds die datum een beroep doen op renteloze leningen (bij

de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem werd ook gebruikgemaakt van zogenoemde NFS2-normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem, dat sinds 1 januari 2013 van kracht is (en het Financieringsbesluit wordt genoemd), bouwt verder op de principes van NFS2maar de subsidiabele plafonds zijn vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM zijn in het begin van de aflossingsperiode kleiner dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet van de lening is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn. OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank waarin de omgevings-, effect, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen. Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet van 27 maart 2009 betreffende het Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last bij een vergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij vergunningsaanvragen voor verkavelingsprojecten en bouwprojecten van een zekere omvang. Bij kleinere projecten wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing. (meer info op www.wonenvlaanderen.be ). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.sociaalverhuurkantoor.be Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen, gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH)


PAGINA 38 VAN 40

worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 Kaderbesluit Sociale Huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor gesubsidieerde leningen of projectsubsidies voorzien.

VAPH: Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap(www.vaph.be). Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met: de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 39 VAN 40

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752 E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Huisvesting Tienen, Tienen

Datum reactie SHM: 28 juni 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Huisvesting Tienen, Tienen

Datum beslissing minister: 5 november 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Visitatierapport. Huisvesting Tienen. Tienen Hoegaarden - Glabbeek. Visitatiegesprekken op 25 en 26 februari 2013

Recommend Documents