Visitatierapport. Nieuw Dak, Genk. Visitatiegesprekken op 22 en 23 april Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013

Visitatierapport Nieuw Dak, Genk

Visitatiegesprekken op 22 en 23 april 2013 Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Nieuw Dak Datum rapport: 26 augustus 2013 Datum visitatiegesprekken: 22 en 23 april 2013 Datum presentatie aan Raad van Bestuur: 5 juni 2013 Erkenningsnummer SHM: 7030 Contactgegevens SHM: Grotestraat 65, 3600 Genk 089 62 90 20 [email protected] www.nieuwdak.be Directeur: Myriam INDENKLEEF Voorzitter: Koen BUNTINX Werkgebied: 3600 GENK 3660 OPGLABBEEK 3665 AS 3690 ZUTENDAAL Samenstelling Visitatiecommissie: Luc JOOS, voorzitter Stefan CLOUDT, commissielid Peter WITTOCX, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Nieuw Dak geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 2 VAN 44

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ...................................................................................................................................................... 4 2. SAMENVATTING ............................................................................................................................................ 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ........................................................................................ 7 3.1. BESCHRIJVING SHM ............................................................................................................................................. 7 3.2. BESCHRIJVING OMGEVING ...................................................................................................................................... 8 4. PRESTATIES VAN SHM NIEUW DAK ................................................................................................................ 9 4.1. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ................................................................................. 9 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ........................................................ 14 4.3. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ............................................................................................................ 19 4.4. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ............................................................................................................... 22 4.5. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ......................................................... 29 4.6. PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID .................................................................................................. 36 5. AANBEVELINGEN ......................................................................................................................................... 38 5.1. AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ........................................................................................................................... 38 5.2. AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ........................................................ 38 5.3. AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ................................................................................................. 38 5.4. GOEDE PRAKTIJKEN ............................................................................................................................................ 39 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ............................................................................................... 40 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN .............................................................. 41


PAGINA 3 VAN 44

1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Nieuw Dak.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 44

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 44

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

Goed

OD 2.1

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Uitstekend

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Voor verbetering vatbaar

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust


PV 4

SOCIAAL BELEID

Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Uitstekend

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Uitstekend

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed


OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude


OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

Goed

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed


PAGINA 6 VAN 44

3.

BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1. Beschrijving SHM Nieuw Dak is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, opgericht in 1922. Ze werd in datzelfde jaar erkend door de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting en in 1991 door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij. De hoofdaandeelhouders zijn de stad en het OCMW van Genk, de provincie Limburg en het Vlaamse Gewest. Andere aandeelhouders zijn de gemeenten As, Opglabbeek en Zutendaal en enkele particulieren. Nieuw Dak heeft een Raad van Bestuur van 14 personen, waarvan er 5 het dagelijks bestuur uitmaken. De SHM telt 57,4 VTE personeelsleden, waarvan 38,6 VTE bedienden en 18,8 VTE arbeiders – inclusief 6 langdurig zieken (4 bedienden en 2 arbeiders). De maatschappij heeft een Dienst Projecten, een Dienst Onderhoud en Herstellingen, een Dienst Verhuur en een Dienst Wijken Bewonerszaken, telkens geleid door een diensthoofd. Daarnaast telt de SHM – ter ondersteuning van de directeur - een Dienst Financiën en Personeelszaken en een aantal stafmedewerkers belast met organisatietaken. Nieuw Dak laat zich in haar beleid en werking ook adviseren door een Huurdersadviesraad (HAR). Nieuw Dak bezit eind 2011 3.573 woningen, waarvan 1.804 appartementen, 503 duplexen en 1.266 eengezinswoningen. Daarvan stonden er toen 72 leeg (wegens renovatie of in afwachting van afbraak) en waren er 37 verhuurd buiten het sociale huurstelsel, zodat 3.464 wooneenheden effectief voor sociale verhuur werden ingezet. Het grootste deel van haar woongelegenheden heeft de SHM in Genk (3.311 eind 2011). Het aantal sociale woningen van Nieuw Dak bedroeg eind 2011 in As 177, in Zutendaal 79 en in 6 Opglabbeek, dat pas sinds 1995 aangesloten is bij Nieuw Dak. De grootste bouwvolumes werden gerealiseerd in de jaren ’70 en ’80 en tussen 2000 en 2009 (telkens goed voor zowat 20% van het patrimonium). Bijna 40% van de woongelegenheden wordt bewoond door een alleenstaande; 18% van de huurders zijn eenoudergezinnen. Gezinnen met kinderen maken 28% uit van de huurderspopulatie. Het aandeel huurdershuishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar bedraagt een kleine 30%, maar het aantal huurders dat ouder is dan 55 jaar bedraagt bijna 49%. Nieuw Dak heeft 589 woningen die specifiek gericht zijn op die doelgroep. Het aandeel huurders met een niet-Belgisch gezinshoofd ligt opvallend hoog: ruim 32% van de totale huurderspopulatie. Bijna 50% van de huurders van Nieuw Dak huurt al meer dan 10 jaar bij deze SHM. Naast de absolute voorrangsregels hanteert Nieuw Dak ook de optionele voorrangsregel die voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of is geweest van een van de gemeenten in het werkgebied. Geen enkele van de gemeenten in het werkingsgebied heeft op dit ogenblik een gemeentelijk toewijzingsreglement. Eind 2011 waren 2.285 gezinnen ingeschreven als kandidaat-huurder, waarvan 664 reeds huurden bij Nieuw Dak. Zij waren dus kandidaat om te verhuizen naar een andere woongelegenheid van de maatschappij. De andere 1.621 zijn nieuwe kandidaat-huurders. Van de 2.285 gezinnen op de wachtlijst woonden er 87% in Genk en waren er 7% afkomstig uit de andere gemeenten van het werkgebied en 6% van buiten het werkgebied. Bijna 50% van de kandidaat-huurders is alleenstaand en 16% alleenstaand met kinderen. In 2011 werd voor 240 woningen een nieuw VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 7 VAN 44

huurcontract afgesloten, waaronder 87 voor interne mutaties (71 gewone, 15 wegens afbraak van hun appartement in de wijk Sledderlo en 1 wegens verwoesting van de woning door brand).

3.2.

Beschrijving omgeving

Het werkgebied van Nieuw Dak bestaat uit de gemeenten As, Genk, Opglabbeek en Zutendaal. Het werkgebied telde eind 2009 34.000 huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 36.400 en tegen 2030 naar 37.600. Van de inwoners zijn er 22% 18- tot 34-jarigen, 41,5% 35- tot 64-jarigen en 16% 65-plussers, wat nauw aansluit bij het Vlaamse gemiddelde. Het werkloosheidspercentage in het werkgebied bedraagt 7,77% en het aandeel leefloners 0,20%. Het gemiddelde netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg in 2009 15.095 euro. In de werkloosheids- en leeflooncijfers van de onderscheiden gemeenten is het verschil tussen centrumstad Genk en de landelijke gemeenten As, Opglabbeek en Zutendaal vrij duidelijk: Genk telt 11,30% werklozen en 0,32% leefloners, terwijl de andere gemeenten 6 tot 7% werklozen en 0,10 tot 0,20% leefloners tellen. Daarmee komt Genk ver boven het Vlaamse gemiddelde uit, terwijl de andere gemeenten zich op het Vlaamse gemiddelde situeren. Het meer stedelijke karakter van Genk blijkt ook uit de woningtypes: 40% van de zowat 25.000 woongelegenheden is ofwel gesloten bebouwing ofwel appartementsbouw; het percentage halfopen en open bebouwing schommelt telkens rond de 30%. In de andere gemeenten ligt het percentage halfopen en open bebouwing tussen 80 en 87%. Opglabbeek blijkt de meest landelijke gemeente met 70% open bebouwing en nauwelijks 1,5% gesloten bebouwing, maar wel ruim 11% appartementsbouw. De mediaan verkoopprijs van een appartement in Genk bedroeg in 2011 157.600 euro, in Zutendaal was dat 200.000 euro; de andere gemeenten houden het midden tussen de twee. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan in drie van de vier gemeenten rond de 180.000 euro, maar in Zutendaal op 195.000 euro. De mediaan prijzen van appartementen en eengezinswoningen zijn de voorbije 5 jaar met 10 tot 30% gestegen, maar in Zutendaal is de prijs van de appartementen met 70% gestegen. De mediaanprijs van de bouwgrond ligt het laagst in Opglabbeek (127 euro per m²) en hij is er ook het minst sterk gestegen (6%). Het duurst is de bouwgrond in As met 156 euro per m² en het sterkst is hij gestegen in Zutendaal (met 46% naar 141 euro per m²). In Genk kost de bouwgrond 144 euro per m², een stijging met 23% tegenover 5 jaar geleden. Het werkgebied van Nieuw Dak telt 10,4% sociale huurwoningen: 13,4% in Genk, 5,7% in As, 0,16% in Opglabbeek en 2,8% in Zutendaal. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale werkgebied werd bepaald op 189 woongelegenheden, waarvan 51 voor As, 90 voor Opglabbeek en 48 voor Zutendaal. Genk kreeg met zijn 13,4% sociale huurwoningen geen BSO. De nulmeting gaf 3.468 sociale huurwoningen aan. Van het objectief van 189 sociale huurwoningen zijn er in 2011 79 gerealiseerd, waarvan 38 in As, 25 in Opglabbeek en 16 in Zutendaal. Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor het werkgebied bedraagt 332 woongelegenheden, waarvan 26 in As, 250 in Genk, 32 in Opglabbeek en 24 in Zutendaal. Eind 2011 was er nog geen enkele gerealiseerd. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 20, allemaal in Genk. Eind 2011 was er nog geen enkele kavel gerealiseerd. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 8 VAN 44

4.

PRESTATIES VAN SHM NIEUW DAK

4.1. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Nieuw Dak heeft vooral in de stad Genk over de voorbije 90 jaar een aanzienlijk patrimonium aan sociale huurwoningen gerealiseerd. De maatschappij slaagt er nog steeds in deze doelstelling verder in te vullen in haar werkgebied met nu al bijna 130 woningen in uitvoering en vele andere in de pijplijn. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Nieuw Dak dan ook als ‘goed’. -

-

-

-

In de periode 2007-2011 heeft Nieuw Dak in totaal 116 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd, of een gemiddelde van 23,2 woningen per jaar. Bij vergelijking van de aantallen realiseert 72% van de SHM’s een lager gemiddeld aantal woningen per jaar in dezelfde periode. Uitgedrukt in percentage van het totale patrimonium van 3.464 huurwoningen, komt het aandeel gerealiseerde huurwoningen over de laatste vijf jaar op 0,67%. 74% van de SHM’s haalt een hoger percentage voor deze indicator. Bijgevolg presteert de SHM op die vijf jaar goed in absolute aantallen, maar veel minder goed als dit wordt gerelateerd aan het bestaande patrimonium. Het aantal aangemelde woningen bedraagt nauwelijks 44 (1,27% van het bestaande patrimonium), wat in vergelijking met andere SHM’s een zeer laag aantal is, terwijl het aantal nog niet gerealiseerde woningen op een uitvoeringsprogramma net vrij hoog is (158 of 4,56% van het bestaande patrimonium) in vergelijking met andere maatschappijen. Om een beter beeld te krijgen van de prestaties van de SHM is het nodig een onderscheid te maken tussen de situatie in de stad Genk en die in de andere drie gemeenten van het werkgebied van de maatschappij, namelijk in As, Opglabbeek en Zutendaal. In 2011 heeft Nieuw Dak in de stad Genk 3.311 sociale huurwoningen of bijna 93% van haar patrimonium. Bij de nulmeting sociale huur op 31 december 2007 bleek het woningpatrimonium van Genk voor 13,4% te bestaan uit sociale huurwoningen en – appartementen. De stad Genk kreeg dan ook geen Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huurwoningen opgelegd. In haar bestuursakkoord gaat de stad Genk daarom uit van “een behoud van het huidige aantal sociale woningen, het realiseren van een evenwichtige spreiding van het aanbod over de wijken en het streven naar een sociale mix in de woonomgevingen”. Nieuw Dak legt daarom in Genk ook grotere klemtoon op renovatie van haar patrimonium, desgevallend gecombineerd met vervangingsbouw. In de gemeenten As, Opglabbeek en Zutendaal is een BSO van respectievelijk 51, 90 en 48 bijkomende sociale huurwoningen opgelegd. Daarvan zijn op 31 december 2011 al respectievelijk 38, 25 en 16 woningen gerealiseerd. Samen moeten de gemeenten tegen 2023 nog 110 woningen realiseren om hun BSO te halen. Een derde, ofwel 39 bijkomende woningen, zit in 5 projecten van Nieuw Dak. In de gemeente As brengt dit het BSO binnen bereik, maar in Opglabbeek (met nog 65 wooneenheden te gaan) en in Zutendaal (nog 32) hebben de gemeentebesturen en Nieuw Dak nog werk voor de boeg. In het gesprek met de visitatiecommissie bevestigen burgemeesters en schepenen echter de haalbaarheid van hun objectieven binnen de gestelde termijn.


PAGINA 9 VAN 44

-

-

Nieuw Dak heeft sinds begin 2012 concrete plannen voor 10 nieuwbouwprojecten verspreid over het hele werkgebied. Daarvan is er al 1 gerealiseerd en zijn er 9 in verschillende stadia van uitvoering voor alles samen 129 bijkomende sociale huurwoningen. In de periode van 4 jaar van 2012 tot 2015 komt dit op 32,25 woningen gemiddeld per jaar. Op basis van de beschikbare gegevens en zelfs rekening houdend met een beperkte krimp van het bestaande patrimonium als gevolg van sloop, vervangingsbouw en/of verkoop van woningen, komt de visitatiecommissie tot het besluit dat Nieuw Dak in alle gemeenten van haar werkgebied aan de vereisten voldoet met betrekking tot de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen, en dat ze daaraan ook in de komende jaren zal kunnen voldoen. Daarenboven hanteert de SHM een strategie van spreiding met het verweven van kleinere projecten in bestaande woongebieden of in grotere gemengde projecten. Nieuw Dak kiest ervoor om in de komende jaren vooral nieuwbouw te realiseren in de gemeenten Opglabbeek en Zutendaal, waar het aantal en percentage sociale huurwoningen in het gemeentelijk patrimonium eerder beperkt is. De beperkte grondreserve van Nieuw Dak is hierbij een hindernis, maar die probeert men te ondervangen door samenwerking met SHM Landwaarts (zie OD 1.4). In Genk en As zijn nog nieuwbouwprojecten voorzien en dan vooral in wijken waar het aantal sociale huurwoningen beperkt of onbestaand is. Ook hier wordt gekozen voor sociale mix en/of voor kleinere projecten.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing

OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM beschikt over een strategie voor de verwerving en aanwending van gronden, waardoor ze er in slaagt om de nodige sociale woonprojecten uit te voeren. Ondanks haar beperkte reserve aan gronden slaagt Nieuw Dak er in de nodige projecten op te zetten, enerzijds door haar samenwerking met Landwaarts (gemengde projecten huurkoop), anderzijds door grondruil met de stad Genk. De prestaties voor deze doelstelling zijn ‘goed’. -

-

Met een grondreserve van iets meer dan 11 hectare positioneert Nieuw Dak zich in de middenmoot van de SHM’s; 57% heeft een kleinere grondreserve. Bij nader inzien is de kwaliteit van de grondreserve niet bemoedigend. Naast een aantal niet te bebouwen restgronden is een belangrijk deel van de reserve (ongeveer 5,3 ha) gelegen in woonen woonuitbreidingsgebied, gehypothekeerd door het Spartacusplan voor een sneltram HasseltMaastricht. Daarenboven is het overgrote deel (98%) van de grondreserve gelegen op het grondgebied van de stad Genk, en heeft de SHM geen gronden in Zutendaal, 1 perceel van circa 0,04 ha in Opglabbeek en ongeveer 0,15 ha in As. Samengevat komt het er op neer dat de SHM zelf over een kleine 4 hectare aan gronden beschikt en de stad Genk zich engageert om er in ruiloperaties voor te zorgen dat de SHM de bebouwingscapaciteit die ze op haar oorspronkelijke gronden had, ook op de ruilgronden zal kunnen realiseren. Door de afspraken met de stad Genk zal de SHM haar projecten in Genk kunnen ontwikkelen, zoals blijkt uit de planning vermeld onder doelstelling 1.1. Deze


PAGINA 10 VAN 44

-

-

-

-

werkwijze werd ook in het verleden gehanteerd. Er is steeds een actieve en constructieve samenwerking geweest met de stad Genk waardoor er slechts in beperkte mate werd ingezet op strategische grondverwerving. De andere drie gemeenten in het werkgebied beschikken zelf over weinig gronden, en ruiloperaties zoals in Genk zijn er dus zo goed als onmogelijk, zodat er andere wegen moeten worden gezocht. Meerdere gemengde projecten met sociale huurwoningen en koopwoningen worden opgezet door Nieuw Dak en Landwaarts samen, op basis van een samenwerkingsovereenkomst die de beide SHM’s al in 2006 sloten. Op dit ogenblik staan er 5 gemengde projecten in de steigers voor iets meer dan 150 woningen in een verhouding van ongeveer 90 huur- en 60 koopwoningen. Sporadisch gebruikt de SHM haar recht van voorkoop. In 2011 werden 3 eigendommen op deze manier verworven. Dit is vrijwel altijd een dure operatie waartoe de raad van bestuur slechts overgaat om weloverwogen redenen, zoals bijvoorbeeld een strategische ligging. De realisatie van sociale huurwoningen door sociale last in privé-verkavelingen (op basis van het Decreet houdende het gronden pandenbeleid) schat de SHM niet hoog in omdat in alle gemeenten van het werkgebied ook een BSO voor sociale koopwoningen moet worden gehaald en gemeentebesturen eerder neigen naar het invullen van de sociale last met koopwoningen. Ook Publiek Private Samenwerkingsverbanden zijn voorlopig niet aan de orde. Nieuw Dak slaagt er niettemin in om, ondanks haar beperkte reserve aan gronden, de nodige projecten op te starten voor de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen. Ze doet dit hoofdzakelijk langs twee kanalen. Er is de samenwerking met Landwaarts op basis van de al meer dan 7 jaar bestaande overeenkomst, die leidt tot gemengde projecten in alle gemeenten van het werkgebied. Er is ook de samenwerking met de stad Genk in de grondruil en in gezamenlijke projecten (waarbij ook Landwaarts en het OCMW kunnen betrokken zijn).

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat Nieuw Dak naar soort en type woningen een zeer uitgebreid aanbod heeft, en ook rekening houdt met de maatschappelijke evolutie om daar in bij te sturen. Ook het doelgroepgerichte aanbod is omvangrijk en gevarieerd, gaande van een groot aanbod voor senioren, over alleenstaande mannen die moeten begeleid worden tot de verhuringen aan organisaties die zeer specifieke kleinere doelgroepen ondersteunen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling dan ook als goed. -

-

Uit een analyse van de wachtlijsten, met een merendeel kandidaat-huurders afkomstig uit Genk, blijkt - volgens de SHM - dat keuzes van de kandidaat-huurders mee worden bepaald door hun huidige woonplaats en de sociale omgeving. Wijken zijn hiervoor het referentiepunt. Ofwel wil men absoluut in de eigen wijk blijven wonen (eigen geschiedenis, netwerk, …), ofwel zeker niet (sociale druk). De aanwezigheid van voorzieningen is een belangrijk criterium om de keuze te bepalen. Veel senioren willen naar Genk-Centrum. Andere kandidaathuurders kiezen bewust voor wijken waar een bepaalde kerk of moskee staat. Het merendeel van de gezinnen wenst een eengezinswoning. Gezien de lange wachttijden hiervoor, wordt echter vaak gekozen voor een appartement in de wijken waar het aanbod groot is (Kolderbos met 729 appartementen en Sledderlo met 302 appartementen) en de wachttijd eerder beperkt. Bij de bouw van nieuwe woningen realiseert Nieuw Dak zo veel als mogelijk een mix van woontypes. Alleenstaanden (dus kleinere woningen) zijn hierbij altijd een doelgroep. Woningen voor gezinnen zorgen voor een doorstroom van huurders die te klein wonen,


PAGINA 11 VAN 44

-

-

-

waardoor kleinere woongelegenheden weer vrij komen voor verhuur. Bij renovatie is opsplitsing van woongelegenheden – waar mogelijk – een bewuste keuze (zoals bijvoorbeeld Aardlaan 21 en 23 die verbouwd worden tot 7 studio’s en een gemeenschappelijke ruimte). Anderzijds wil Nieuw Dak, afhankelijk van de ligging en de omgeving van de woningen, door renovatie ook grotere woningen of appartementen creëren, zoals bijvoorbeeld in Kolderbos waar 9 appartementen worden gerenoveerd tot 8 om op die manier meer appartementen met 3 slaapkamers te kunnen aanbieden. Eind 2011 beschikt Nieuw Dak over een patrimonium van 3.573 woningen, waarvan 51% appartementen, 14% duplexen en 35% eengezinswoningen. Er zijn 18% kleinere woningen met 0 of 1 slaapkamer; 51% heeft 2 slaapkamers en 31% heeft 3 of meer slaapkamers (waarvan 23 eengezinswoningen met 6 slaapkamers). Alhoewel het op de bestaande verhoudingen van soort en type nog geen grote impact heeft, komt uit de programmatie voor 179 woningen in 10 projecten een belangrijke tendens naar voor. In vergelijking met het bestaande patrimonium is er in de projecten een grote toename van het aandeel duplexwoningen tot 39% en een sterke terugname op appartementen naar 29%. Naar typologie is er een beperkte stijging van de kleinere woningen tot 25%, een aanzienlijke daling van de 2slaapkamer woningen, en een belangrijke toename tot 44% aan woningen met 3 of meer slaapkamers te verwachten. Rekening houdend met de transformatie door vervangingsbouw in de wijk Sledderlo, waarbij heel wat appartementen worden gesloopt en vervangen door duplexen en eengezinswoningen, is de bijsturing van het patrimonium duidelijk naar enerzijds het type kleinere woningen met 1 slaapkamer en anderzijds de toename van de duplexenwoningen. Deze bijsturing is gesteund op de analyse van de wachtlijsten, de gegevens over de zittende huurders en maatschappelijke tendensen afgeleid uit de stadsmonitor die de Vlaamse overheid maakt voor de centrumsteden. Ook het overleg met de welzijnsactoren en het lokaal woonoverleg en cijfermateriaal over demografische ontwikkelingen in elk van de gemeenten van het werkgebied leveren hiervoor de nodige informatie. De wachtlijsten - met een groot aantal jonge kandidaten - tonen bijvoorbeeld aan dat sociale huisvesting in de stad Genk door de bevolking wordt beschouwd als een maatschappelijke voorziening, die startende gezinnen goedkope huisvesting biedt. In 2011 is 37,5% of 855 kandidaat-huurders jonger dan 35 jaar (van de zittende huurders is het aandeel van deze groep slechts 14,5% in 2011). Dit leidt dan weer tot een behoefte aan meer duplexwoningen en grotere woningen, wat ook weerspiegeld wordt in de programmatie van de SHM. De bijzondere aandacht van Nieuw Dak voor de doelgroep senioren heeft alles te maken met de mijnuitbatingen uit het recente verleden. De zware fysieke werkzaamheden leiden ertoe dat men in dit werkgebied bij veel bewoners al vroegtijdig, soms al op 55-jarige leeftijd de fysieke en mentale behoeften van senioren vaststelt. Nieuw Dak speelt daar op in, onder andere met haar bijna 600 woningen voor ouderen. Het zijn overwegend appartementen en duplexen, met concentraties in de wijk Genk-Centrum en Genk-Broekskens. De omvang van het aantal woningen houdt ook verband met het feit dat de stad Genk en het OCMW zelf geen ‘serviceflats’ hebben, en dat de SHM de facto volledig voorziet in het aanbod seniorenwoningen. Het is trouwens de SHM die 4 van de 5 Genkse OCMW-dienstencentra in een gemengde projectformule met woningen heeft gerealiseerd. De SHM zorgt ook voor een aanbod seniorenwoningen in de andere gemeenten van het werkgebied. In totaal zijn er 28 huurders opgenomen in de verschillende projecten voor doelgroepen met nood aan woonbegeleiding. Die begeleiding wordt opgenomen door het CAW in samenwerking met het OCMW, en door RIMO (Regionaal Instituut voor Maatschappelijk Opbouwwerk). Deze laatste organisatie begeleidt de bijzondere doelgroep alleenstaande mannen met nood aan woonbegeleiding. Een recente realisatie voor deze specifieke doelgroep is de ombouw van het voormalige logementshuis ‘Continental’ in Waterschei, waar onder meer 12 studio’s voorzien zijn.


PAGINA 12 VAN 44

-

-

-

7 woningen zijn opgenomen in projecten wonen-welzijn in samenwerking met het CAW en 6 woningen in projecten wonen-zorg waar het CAW samenwerkt met het OCMW. In de toekomst worden ook 40 assistentiewoningen gepland. Eind 2011 zijn er 43 verhuringen ‘buiten het sociaal huurstelsel’. Naast 4 dienstencentra en 2 kantoren, gaat het om 11 woningen, 25 appartementen en 1 duplex die worden verhuurd voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen of voor organisaties die wijkversterkend werken. Daarbij zijn onder meer de OCMW’s in het werkgebied en RIMO betrokken. Het CAW zet 4 grote woningen (met 6 slaapkamers) in voor de opvang van personen in crisissituaties (445 in 2011) en zorgt voor huisvesting van 4 kamerbewoners in 2 appartementen. De vzw’s Tevona (opvang en begeleiding van 30 volwassenen met een verstandelijke beperking in 17 woongelegenheden), Het Veer (10 ex-psychiatrische patiënten in een woning met studio’s) en Basis (huisvesting van 4 personen in begeleiding voor verslavingsproblematiek) maken gebruik van woningen van Nieuw Dak voor hun specifieke maatschappelijke opdracht. Van die 37 woongelegenheden waren er eind 2011 5 niet verhuurd. Nieuw Dak heeft geen specifiek aanbod voor woonwagenbewoners en voor daklozen. In de taakverdeling in de stad Genk zorgt het OCMW voor een eerste opvang van daklozen. Nieuw Dak heeft in toepassing van artikel 24 van het Kaderbesluit sociale huur in 2008 een procedure afgesproken met het OCMW omtrent de versnelde toewijzing aan daklozen. Tot op heden is deze procedure jaarlijks 1 à 2 keer toegepast.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed Zowel in het realiseren van woningen en in het vinden van gronden, als in het aanbieden van een gevarieerd aanbod aan de reguliere kandidaat-huurder en aan de specifieke doelgroepen, levert Nieuw Dak goede prestaties. De SHM analyseert de wachtlijsten en onderzoekt de vragen en verwachtingen van de eigen huurders, volgt de maatschappelijke evoluties in het werkgebied op en onderneemt actie om haar aanbod aan te passen aan de zich wijzigende noden en behoeften.


PAGINA 13 VAN 44

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Nieuw Dak op deze operationele doelstelling als goed. De ERP doelstellingen met betrekking tot dubbele beglazing en dakisolatie zijn al grotendeels gerealiseerd maar de SHM heeft nog een grote achterstand op het vlak van energiezuinige verwarmingsinstallaties – die doelstelling plant Nieuw Dak te halen tegen 2018. Alle projecten en acties worden gevat in twee omvattende meerjarenplanningen, waaraan ook de financiële consequenties gekoppeld worden. -

-

-

-

-

In haar Beleidsplan 2012-2016 schrijft Nieuw Dak dat renovatie zal gebeuren volgens de principes van duurzaam, energiezuinig, logisch en gebruiksvriendelijk bouwen, dit laatste zeker wat betreft de nieuwe technieken. .. Woningen die niet betrokken zijn in een integraal renovatieproject, worden op peil gehouden door ingrepen met betrekking tot isolatie of deelrenovatie van essentiële onderdelen van de woning, zoals centrale verwarming, keuken en sanitair. … Een meerjarenplanning van renovatieprojecten is de leidraad van de werking; deze planning wordt minstens jaarlijks geactualiseerd. De gegevens uit de prestatiedatabank over de mate waarin de ERP2020 doelen al zijn gerealiseerd leren het volgende over de uitvoering van deze visie in de praktijk. Alle woningen van Nieuw Dak hebben dubbele beglazing; slechts 10% van alle andere SHM’s heeft dit inmiddels al gerealiseerd. 82% van de woningen heeft dakisolatie; slechts 1/3de van alle andere SHM’s doet wat dat betreft beter. Echter, slechts 55% van de woningen is voorzien van energiezuinige verwarmingsinstallaties; daarmee behoort Nieuw Dak tot de slechtst presterende SHM’s (slechts 12% scoort nog lager). In de gesprekken stelt de SHM dat eind 2013 de dakisolatie voor alle woningen zal geplaatst zijn. De woningen zullen tegen 2018 ook allemaal energiezuinig worden verwarmd. In april 2012 meldt de SHM een toename met bijna 4% van woningen met energiezuinige verwarming tot 59% of 2.047 woningen. Bij de vervanging van elektrische verwarmingsinstallaties gaat het voornamelijk over appartementen gebouwd in de jaren ’70 in Kolderbos en Sledderlo. De meerjarenplanning van Nieuw Dak is gebaseerd op de eerste structurele inventarisatie van het patrimonium uit 2004. Er worden sindsdien jaarlijks actualisaties doorgevoerd op basis van onder meer ervaringen van technische medewerkers, meldingen van huurders, EPCmetingen en meldingen van de onderhoudsfirma’s. Hierbij worden per woninggroep en per woning onder meer de volgende elementen in kaart gebracht: ouderdom en slijtage, energiepeil, aard van de verwarming, bouwfysische problemen, …. De SHM heeft tot nu toe nog geen geschikte software gevonden om de systematische inventarisatie volwaardig te ondersteunen. De SHM beschikt over een tweetal planningen: een gedetailleerde meerjarenplanning voor nieuwbouw en renovatie 2013-2023, en een tweede planning voor grote onderhouds- en herstellingswerken 2013-2020. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds nieuwbouw en renovatie, die door de dienst projecten wordt opgenomen, en anderzijds de individuele gedeeltelijke renovaties en de herstellingen die de dienst onderhoud en herstelling op zich neemt. De beleidsverantwoordelijke technische zaken coördineert beide vormen van renovatie en beide planningen. In de meerjarenplanning is met nadruk de aanpak van de woningen van voor 1980 voorzien, geordend per woninggroep en wijk, naar aard van de werken - ERP, keukens,


PAGINA 14 VAN 44

-

-

buitenschrijnwerk, …, en de systematische vervanging van alle elektrische verwarmingsinstallaties -, met inbegrip van de financiële consequenties. Ook de grootschalige renovaties om het wooncomfort van grote groepen woningen te verbeteren en aan te passen aan de hedendaagse normen en aan eisen van doelgroepen, maken onderdeel uit van de meerjarenplanning. In sommige gevallen wordt gekozen voor vervangingsbouw, en worden de bestaande gebouwen niet gerenoveerd (zie verder LO2020). De SHM heeft een traditie in het uitvoeren van herstellingen door eigen techniekers (zij voeren meer dan twee derde van het totale aantal werkopdrachten van Nieuw Dak uit) en zij bevestigt deze keuze voor de toekomst. Zij verantwoordt die keuze op meer dan enkel economische factoren en met name op het feit dat zij die manier meer contact houdt met de huurders en controle uitoefent op haar patrimonium. Nieuw Dak biedt ook een beperkte herstellingsdienstverlening aan tegen betaling door de huurder, voor zover dit de reguliere dienstverlening en verplichtingen als verhuurder niet in het gedrang brengt. Voor interventies van dit zogenaamde EHBO-team van 15 techniekers geldt dat het om opdrachten gaat die in principe niet langer dan 4 uur tijd nemen. De eigen techniekers beperken zich dus tot de kleinere werken, voor de grote werken worden aannemers ingeschakeld. Dat is het geval bij werken in leegstaande woningen, waar eigen personeel slechts beperkt wordt ingezet. Huurders tonen zich in het tevredenheidsonderzoek zeer tevreden over de vriendelijkheid en correctheid van de techniekers en meestal ook over hun vakkundigheid. Dit onderzoek wees uit dat als een herstelling bij een eerste bezoek niet kan worden uitgevoerd, de communicatie over een tweede afspraak soms misloopt. Nieuw Dak bespreekt daarover binnenkort een voorstel van de Huurdersadviesraad en de reeds door Nieuw Dak ondernomen initiatieven op dit vlak. Een aparte plaats in de kwaliteitsverbetering van het patrimonium van Nieuw Dak bekleedt het project LO2020 in de wijk Sledderlo. Het gaat in deze wijk zowel om de renovatie, verbetering, aanpassing en vervanging van woningen. Uitgangspunt voor de sociale huurwoningen is om het oorspronkelijke aantal woningen – ongeveer 600 - te behouden, verspreid over Groot-Sledderlo, maar niet per definitie in Nieuw-Sledderlo. Dit betekent dat over de totale looptijd van het project 257 wooneenheden zullen worden gesloopt en vervangen door 258 nieuwe. Naar soort en type zullen de nieuwe woningen anders zijn dan de vorige, zoals dat ook met de inplanting en het kwaliteitsniveau het geval zal zijn.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: uitstekend De wijze waarop Nieuw Dak in haar visie milieugerichtheid in balans brengt met betaalbaarheid, rond het kernbegrip betaalbaar kwaliteitsniveau, en daar vervolgens een rijke praktijkervaring mee verwerft waarmee zowel het milieu, als de huurder en de organisatie hun voordeel doen, overtuigt de visitatiecommissie van de uitstekende prestaties voor deze doelstelling. -

-

Nieuw Dak heeft haar visie op milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid gedegen uitgewerkt in haar Beleidsplan 2012-2016. Milieuvriendelijkheid moet volgens de SHM vooral tot uitdrukking komen in de basiskwaliteit van de woningen. De SHM kan naar eigen zeggen niet meer betrachten dan gelijke tred te houden met de actueel geldende voorschriften om vervolgens stapsgewijs het prestatieniveau van de woningen aan te (moeten) passen. Duurzaam wonen en bouwen is voor Nieuw Dak rekening houden met compactheid van het gebouw, veiligheid en sociale controle, energieprestatie, waterverbruik, toegankelijkheid, aanpasbaarheid en flexibiliteit in de tijd, gebruik van duurzame en onderhoudsvrije bouwmaterialen en betaalbaarheid. Bij projecten die een impact hebben op de buurt wordt aandacht besteed aan het verhogen van de woningdichtheid gecombineerd met het zoeken


PAGINA 15 VAN 44

-

naar alternatieve woonvormen, zodat de kwaliteit van het wonen in een groene omgeving met de mogelijkheid tot verweving van de nodige functies wordt gemaximaliseerd, zonder dat de draagkracht van het gebied wordt overschreden. De SHM streeft ook naar praktisch en onderhoudsarm bouwen en het verwerken van kostenbesparende technieken waardoor de huurder minder afhankelijk wordt van de stijgende energieprijzen. De nu volgende voorbeelden en beschrijvingen tonen de wijze waarop de visie wordt omgezet in praktijk. o Inzake isolatiepeil en ventilatie beantwoorden alle bouwprojecten aan de wettelijke vereisten. Bij aanvang van een project wordt het ontwerpteam op de hoogte gebracht van de kwaliteitsnorm van Nieuw Dak. De SHM heeft richtlijnen uitgewerkt die verplichtend zijn voor het ontwerpteam en die regelmatig worden bijgewerkt in functie van wijzigingen in de regelgeving of in functie van eigen ervaringen en verbeteringen. o De technische medewerkers volgen regelmatig opleidingen en vorming in functie van milieuvriendelijkheid, energiezuinigheid en duurzaamheid. o Nieuw Dak heeft meegewerkt aan het Europese pilootproject voor de toepassing van PV-panelen (PV = photovoltaïsch of zonnepanelen): ‘Dakgeïntegreerde, netgekoppelde PV-systemen’. Begin 2000 was dit uniek en werd het grootste PVsysteem van Vlaanderen op het dak van Nieuw Dak geplaatst. o Bij de opmaak van het grootschalige renovatiedossier voor de 639 appartementen van Kolderbos koos Nieuw Dak voor de toepassing van individuele zonneboilers en het gebruik van regenwater voor de toiletspoeling. Bij de realisatie van nieuwe projecten heeft Nieuw Dak ook aandacht voor regenwaterrecuperatie en de aanleg van ondergrondse afvalopslagsystemen. o Recent werden er 30 appartementen uitgerust met meetapparatuur en computer-software zodat de huurder op zijn eigen televisiescherm het energieverbruik op eender welk moment zeer duidelijk kan aflezen. Het doel is de bewoner bewust te maken van zijn energieverbruik (water, gas, elektriciteit) en hem te stimuleren om rationeel om te gaan met energie. Deze realisatie past binnen een Europees project ‘Ice wish’. De resultaten zullen door Nieuw Dak benut worden om de richtlijnen voor ontwerpers bij te sturen. o Ontwerpteams worden uitgedaagd om binnen de budgettaire marges een zo laag mogelijk E-peil te realiseren. Duurzaamheid primeert op esthetiek. Vanaf het begin wordt de nadruk gelegd op oriëntatie, compactheid, toegankelijkheid, duurzaamheid en energiezuinigheid. Nieuw Dak volgt mee de evolutie van de techniek: telkens is de stap gezet naar energiezuinige verwarmingstoestellen, collectieve verwarmingsinstallaties, ventilatie-systemen C om de luchtkwaliteit te garanderen, … . o Bij het samenstellen van ontwerpteams wordt door Nieuw Dak altijd gekeken naar deskundigheid op het vlak van duurzaam en milieuvriendelijk bouwen. o Nieuw Dak heeft een traditie om haar patrimonium voortdurend te onderhouden en om te investeren in wooncomfort. Programma’s voor onder andere dakrenovaties en saneringen om keukens en badkamers te verbeteren zijn al jaren een rode draad in de meerjarenplanning. Bewuste afwegingen leiden tot de keuze voor renovatie, zoals bijvoorbeeld in Kolderbos, maar kunnen evenzeer leiden tot de keuze voor sloop en vervangingsbouw, zoals bijvoorbeeld het geval is bij appartementen in Sledderlo. o De SHM zet wijkmeesters, maatschappelijk assistenten, projectleiders, en onderhoudsfirma’s in om huurders te informeren over het gebruik van hun verwarmingsinstallatie. Via de website worden een aantal praktische tips aangeboden om de energiekosten te drukken.


PAGINA 16 VAN 44

o

o

Het project ‘condensatieduo’s’ is gericht op het terug op peil brengen van het woonklimaat. Dit team van 2 medewerkers van de SHM is opgeleid om onderzoek te doen naar mogelijke technische gebreken in de woning, kleinschalige ingrepen uit te voeren ter verbetering en een begeleidingstraject op te zetten met de huurders in functie van het woongedrag. In 2011 hebben de condensatieduo’s 18 cases opgevolgd en behandeld. Om tot een positief resultaat te komen is het nodig om een combinatie te vinden van kleine ingrepen in de woning in functie van ventilatie en verwarming, en het aanpassen van leefgewoontes. Door tijd te nemen voor objectieve vaststellingen kan maatwerk geleverd worden, zodat binnen een termijn van ongeveer 6 weken een mooi resultaat wordt bereikt voor zowel de huurder (woonklimaat en energiekosten) als de maatschappij (behoud van de woningkwaliteit). Om de situatie verder op te volgen is er een samenwerking opgezet met Stebo vzw, onder andere voor de uitvoering van energiescans. In november 2010 werd een proefproject “Isolatie gele appartementen Broekskens” opgezet om de invloed te onderzoeken van enkele isolatietechnieken op het energieverbruik. Eén appartementsblok werd voorzien van spouwmuurisolatie en ook de zoldervloerisolatie werd verbeterd. De invloed van deze ingrepen wordt gedurende 1 jaar van dichtbij opgevolgd. De huurders kregen tijdens de uitvoering van deze isolatiewerken ook een gratis energiescan aangeboden door het ‘energieteam’ van Stebo vzw. De combinatie van het isoleren en het bewustmaken van de bewoners over hun energieverbruik leidde tot een globale besparing van 11% op het energieverbruik van het gehele blok. Omdat isoleren hand in hand gaat met een goede ventilatie, zijn de appartementen voorzien van lucht- en verluchtingsroosters in de ramen voor toevoer van verse lucht. In navolging van dit proefproject worden alle zoldervloeren van de gele appartementen in de wijk Broekskens/Termien vanaf oktober 2011 voorzien van een verbeterde isolatie.

De visitatiecommissie stelt vast dat Nieuw Dak haar - in het beleidsplan 2012-2016 uitgeschreven - visie op wat zij verstaat onder een betaalbaar kwaliteitsniveau ook inzake milieuvriendelijkheid in praktijk brengt. Ze doet dit bij tal van aspecten, met verschillende werkwijzen, en steeds in functie van een realistische, maar creatieve afweging.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De prestaties van Nieuw Dak voor deze doelstelling worden door de visitatiecommissie als ‘goed’ beoordeeld. De noodzakelijke aandacht voor ’levenslang wonen’ en ‘meegroeiwonen’, wordt op een professionele wijze in de praktijk omgezet met inbreng van externe kennis en van persoonlijke ervaring van huurders. -

-

Het totaal aantal aangepaste en aanpasbare woningen (75) ten opzichte van het totaal aantal huurwoningen (3464) bedraagt 2,2%. Van de 116 woningen die de laatste 5 jaar werden gebouwd, zijn er 10 aangepast voor rolstoelgebruikers, dit is 8,6%; 83 woningen zijn rolstoeltoegankelijk, dit is 70%. Nieuw Dak heeft het belang van aanpasbaar bouwen opgenomen in haar beleidsplan en om haar visie op aanpasbaar en toegankelijk bouwen te kunnen toepassen werkte de SHM zelf een checklist ‘levenslang wonen’ uit. Het omvangrijke document maakt een onderscheid tussen de standaard woning, de aanpasbare woning, de seniorenwoning en de aangepaste


PAGINA 17 VAN 44

-

-

-

woning. Er wordt per item aangemerkt wat moet worden gedaan door de SHM zelf, door de huurder (eventueel met subsidie), of waar er ruimte moet worden gelaten om een latere uitvoering mogelijk te maken. Als uitgangspunt dienen de wat aangescherpte ontwerprichtlijnen van de VMSW in C2008. Verder worden de meer dan 160 items per onderdeel van woonomgeving en woningen gerangschikt. Deze checklist is de leidraad voor nieuwbouw en renovatie. Elk project wordt geadviseerd door het Toegankelijkheidsbureau vzw, waarmee Nieuw Dak al 8 jaar een structurele samenwerkingsovereenkomst heeft. Nieuw Dak werkt met het OCMW (ergotherapeuten) samen in functie van de aanpassing van de woning op maat van de huurder. Op jaarbasis wordt een 15-tal woningen aangepast. Nieuw Dak biedt de mogelijkheid aan om de aanpassing naar een aangepaste woning te laten uitvoeren door eigen techniekers, ook als deze ingrepen ten laste van de huurder vallen (zie doelstelling 2.1). Recent werd, in samenwerking met tal van diensten, de Huurdersadviesraad en de senioren zelf, een vernieuwend project van aanpassing en renovatie van 4 duplexwoningen aan de noden van senioren afgerond. Met de bevindingen uit dit project is rekening gehouden bij het uitwerken van een dossier van renovatie van 200 seniorenduplexen in Genk. Nieuw Dak was een van de SHM’s die deelnamen aan het initiatief “XL07” van de VMSW (Extra Leefbaar 2007), een ontwerpwedstrijd sociale huisvesting met bijzondere aandacht voor de toegankelijkheid van het openbaar domein en de woningen. In dit kader werd een project van 15 woningen gerealiseerd. In 5 geprogrammeerde projecten van Nieuw Dak voor samen 134 woningen zijn 60 ‘aanpasbare woningen’ voorzien; in 3 projecten voor samen 25 woningen zijn er 10 ‘woningen aangepast voor mindervaliden’ geprogrammeerd.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: goed Nieuw Dak zet met betrekking tot de ERP doelstellingen voor dubbel glas en dakisolatie zeer goede prestaties neer en verwacht die voor energiezuinige verwarmingsinstallaties ook te halen tegen 2018. De SHM heeft een gedetailleerde meerjarenplanning voor nieuwbouw en renovatie 2013-2023 en een planning voor grote onderhouds- en herstellingswerken. Ze hangt haar visie rond duurzaam bouwen op aan een betaalbaar kwaliteitsniveau en brengt dat in praktijk in tal van soms vernieuwende projecten. De noodzakelijke aandacht voor aanpasbaar bouwen en wonen wordt op een professionele wijze in de praktijk omgezet met inbreng van externe kennis en van persoonlijke ervaring van huurders.


PAGINA 18 VAN 44

4.3. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen Volgens Nieuw Dak is Genk, na Maasmechelen, de stad met het laagste inkomen in Limburg. De meeste huurders van Nieuw Dak (ruim 30%) verdienen tussen 11.158 en 13.638 euro per jaar. 12,3% van de huurders heeft een inkomen dat lager ligt dan 11.158 euro per jaar. Huurders met een inkomen hoger dan 23.558 euro vormen 19,7% van de huurderspopulatie. Voor de kandidaathuurders geldt dat zij gemiddeld een lager inkomen hebben dan de huidige huurders van Nieuw Dak; het inkomen van 20% van de kandidaten ligt lager dan het leefloon voor alleenstaande personen. Bijna 30% van de nieuwe kandidaten heeft een inkomen lager dan 11.158 euro (Bron: jaarverslag Nieuw Dak 2011). Ten opzichte van de andere SHM’s in Vlaanderen behoort het mediaan equivalent nettobelastbaar inkomen van de huurders van Nieuw Dak tot de 25% laagste. Nog in vergelijking met de andere SHM’s is de mediaan huurprijs voor appartementen met 198 euro laag te noemen (meer dan 60% van de maatschappijen heeft een hogere mediaan huurprijs voor appartementen). De mediaan huurprijs voor woningen is met 280 euro dan weer wat hoger (67% van de maatschappijen heeft een lagere mediaan huurprijs per woning). De huurprijzen van de woningen van het type duplex zijn met 201 euro per maand vergelijkbaar met die van veel andere maatschappijen (ongeveer de helft van de maatschappijen heeft lagere of hogere huren). Van deze types heeft Nieuw Dak maar ongeveer 500 woningen, ten opzichte van ruim 1800 appartementen en ruim 1250 woningen.

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De visitatiecommissie constateert dat Nieuw Dak erin slaagt om bij het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten binnen de normbedragen van het financieringsbesluit te blijven. De realisatie laat een wisselend beeld zien, waardoor in de besproken voorbeelden de daadwerkelijke kosten het bestelbedrag beperkt overschrijden. Daarnaast heeft Nieuw Dak duidelijke beleidsuitgangspunten en ervaringskennis als het gaat om prijsbewust bouwen. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling dan ook als goed. -

De prestatiedatabank bevat geen vergelijkende gegevens waardoor het moeilijk wordt om de prestaties van Nieuw Dak te vergelijken met die van andere maatschappijen. De visitatiecommissie heeft bij haar oordeel gebruik gemaakt van informatie van de SHM over de laatst gerealiseerde projecten. Het betreft een project van 31 woningen (waarvan 12 huurappartementen en –woningen en 19 koopwoningen) in Genk en de renovatie van 32 appartementen in Genk, opgeleverd in respectievelijk 2009 en 2012. Voor het nieuwbouwproject geldt dat de raming 92% bedraagt van de maximumprijs die door het financieringsbesluit is vastgesteld. De daadwerkelijke realisatie van dit project toont een overschrijding van 5% van het bestelbedrag. De belangrijkste verklaringen worden gevonden in aanpassingen gedurende de werkzaamheden (per saldo ongeveer 11.000 euro voor onder andere onvoorziene funderingswerken) en prijsherzieningen van “lonen, sociale lasten en materialen” (ongeveer 203.500 euro). Voor de renovatie van 32 appartementen is de raming ongeveer 75% van de maximumprijs die door het financieringsbesluit wordt vooropgesteld. De realisatie bedraagt 3% minder ten opzichte van het bestelbedrag en heeft te maken met aanpassingen van de werkzaamheden voor onder andere pleisterwerk. In het algemeen lukt het Nieuw Dak om aan de normbedragen te voldoen.


PAGINA 19 VAN 44

-

-

Prijsbewust bouwen is een voornaam uitgangspunt bij Nieuw Dak. In de praktijk blijkt dat de maatschappij kiest voor praktisch en onderhoudsarm bouwen. In de bij nieuwbouw gevolgde werkwijze werkt Nieuw Dak met ontwerpteams en openbare aanbestedingen en worden projectleiders al vroeg in het proces betrokken. Daardoor wordt zowel in ontwerp als in uitvoering naar kostenbeheersing gekeken bijvoorbeeld door te kiezen voor andere materialen of andere programmering van woningen. Telkens leert Nieuw Dak hier van de ervaringen uit vorige projecten. Om vergelijkingen te kunnen maken worden nacalculaties gemaakt voor bijvoorbeeld de bouwkost per vierkante meter of om na renovatie het effect van spouwisolatie in het terugdringen van energieverbruik op te volgen. Nieuw Dak geeft aan dat door financiering en eisen/normen het steeds moeilijker wordt om toekomstgericht te bouwen. Alle nu gerealiseerde nieuwbouw zal, volgens de SHM, hierdoor sneller gerenoveerd moeten worden dan de nieuwbouw die jaren geleden werd gerealiseerd. Daarnaast verhogen de normen van de lokale overheden voor buitenruimte en parkeren de kosten van nieuwbouwprojecten.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar Door de relatief hoge huurlasten is de financiële impact van de huurwoning voor de sociale huurder hoog. Nieuw Dak biedt huurders bijvoorbeeld de keuze om zelf te poetsen en zo de huurlasten te verlagen. Ondanks deze initiatieven zijn de huurlasten de afgelopen jaren gestegen. De visitatiecommissie beoordeelt ‘prijsbewust verhuren’ als voor verbetering vatbaar. -

-

-

De huurlasten bestaan uit bedragen die gebaseerd zijn op de daadwerkelijke afrekening van lasten van het voorgaande jaar. Hiertoe behoren uitgaven voor onderhoudscontracten voor verwarming, verzekering, liftonderhoud, poetsen, groenonderhoud en elektriciteitskosten voor gemeenschappelijke delen. Vanaf 2013 komt daar ook beheer en controle van gemeenschappelijke delen bij (wijkmeesters), een kost die voorheen (- onder andere volgens RWO Inspectie - onterecht) niet werd doorgerekend. De contracten voor onder andere liftonderhoud en onderhoud van de verwarming worden gegeven aan de gunstigste aanbieder. In overleg met de bewoners wordt bekeken of zij zelf poetsen en het groen onderhouden. De huurders hebben daardoor invloed op de huurlasten. Vaak besluiten bewoners echter om deze diensten door Nieuw Dak te laten uitvoeren. De huurlasten bedragen bij Nieuw Dak 200 euro per jaar; ongeveer twee derde van de SHM’s heeft lagere huurlasten. De huurlasten van de maatschappij zijn sinds 2009 gestegen van ongeveer 145 euro tot 200 euro in 2011. De maatschappij verklaart deze stijging door een inhaaloperatie: in 2009 waren de huurlasten lager omdat toen bepaalde kosten niet zijn verrekend die in 2010 en 2011 erbij werden genomen. Bijna twee derde van het patrimonium van Nieuw Dak bestaat uit appartementen (65%), wat een gedeeltelijke verklaring van deze huurlasten kan vormen doordat er in appartementen meer gemeenschappelijke voorzieningen zijn die in de huurlasten worden berekend. Nieuw Dak behoort tot de groep SHM's met het grootste aandeel appartementen; slechts 15% van de maatschappijen heeft een groter aandeel appartementen. Het hoge aandeel appartementen leidt ook tot een hogere verzekeringspremie, zo blijkt uit een vergelijking die Nieuw Dak heeft gemaakt met andere Limburgse maatschappijen. Voor woningen en duplexen zijn de huurlasten niet hoog, aldus de maatschappij. Hier geldt enkel de onderhoudskost van de verwarmingsinstallatie en de verzekering. De maatschappij is voornemens om vooral eengezinswoningen en duplexwoningen aan haar patrimonium toe te voegen; dit zal leiden naar een gemiddeld lagere huurlast.


PAGINA 20 VAN 44

-

Volgens de maatschappij is de toename in huurlasten voor een deel afhankelijk van de stijgende complexiteit van technieken en verplichtingen omtrent toegankelijkheid (liften), buitenruimte (groenonderhoud) en energiezuinigheid (zonnepanelen, collectieve verwarming, ventilatiesystemen). Bij nieuwbouwprojecten nemen hierdoor de huurlasten toe. Bij nieuwbouwprojecten houdt de maatschappij hiermee rekening in de oriëntatie en voorzieningen die aangebracht worden. Daarnaast kiest Nieuw Dak voor zo weinig mogelijk gemeenschappelijke ruimten, om daarmee ook de kosten van onderhoud en beheer van deze ruimten te beperken. Van de effecten van deze beleidsuitgangspunten mag in principe verwacht worden dat ze in de toekomst tot gemiddeld lagere huurlasten zullen leiden.

Door invloeden die de maatschappij niet rechtstreeks kan beïnvloeden (onder meer vereisten bij nieuwbouw en toerekenen van wijkmeesters) staat er een opwaartse druk op de huurlasten. De initiatieven die de maatschappij neemt om de stijging te beperken hebben gedeeltelijk effect: minder gemeenschappelijke ruimten en vooral toevoeging van duplexen en eengezinswoningen verlagen huurlasten, anderzijds laten de bewoners het poetsen vaak wel aan de maatschappij over. De visitatiecommissie beveelt aan om, uitgaande van de goede positie die de maatschappij heeft opgebouwd op gebied van sociaal beleid, samen met huurders op zoek te gaan naar vernieuwende initiatieven om de huurlasten te beperken. De maatschappij zou periodiek de huurlasten en maatregelen moeten evalueren.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Nieuw Dak huisvest relatief veel huishoudens met een laag inkomen, waardoor de huren ook lager zijn. Door de relatief hogere huurlasten is de financiële impact van de huurwoning voor de sociale huurder toch hoog. Ondanks initiatieven slaagt de maatschappij er niet in om de huurlasten te verlagen, mede door het grote aandeel appartementen en de daarin noodzakelijke voorzieningen. De maatschappij slaagt er wel in om prijsbewust te bouwen. De overschrijding van de kostennormen is relatief beperkt ondanks een aantal (lokale) kostenverhogende factoren.


PAGINA 21 VAN 44

4.4. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Nieuw Dak hanteert een uitgebreide procedure huurdersachterstal en werkt goed samen met het OCMW om uithuiszetting te voorkomen; daarenboven worden er weinig problemen met huurdersonderhoud vastgesteld. Voor de aanpak van ‘problematisch woongedrag’ is er een uitgeschreven procedure en wordt er samengewerkt met verschillende actoren. Daarom wordt de inzet voor een zo goed mogelijke woonzekerheid als ‘goed’ beoordeeld. -

-

-

-

-

Nieuw Dak beschikt over een uitgebreide procedure huurdersachterstal voor zittende huurders. Daarnaast heeft de SHM ook een procedure huurdersachterstal vertrokken huurders. Bij zittende huurders wordt na een eerste maand huurachterstal en een eerste vermaning een afbetalingsplan voorgesteld. Na drie aanmaningen en drie maand huurachterstal wordt de huurder verwezen naar het LAC huisvesting (naar analogie met het LAC – de lokale adviescommissie – gas en elektriciteit, en water), een samenwerking tussen SHM en OCMW om een gerechtelijke procedure in extremis nog te vermijden. In Genk komt dat LAC huisvesting om de maand bijeen. Bij doorverwijzing naar het LAC neemt het OCMW (met stilzwijgende toestemming van de huurder indien hij op de 3de aanmaning niet reageert) contact op met de betrokkene om de uithuiszetting alsnog te proberen vermijden. De ervaring leert dat op die manier de verzoeningsprocedure en een vordering tot uithuiszetting in 80% van de gevallen kunnen worden vermeden. Alle betrokkenen evalueren deze interventie als positief. Eens Nieuw Dak echter de procedure bij de rechtbank inzet, keert ze niet terug op de vordering tot uithuiszetting. De procedure huurdersachterstal is goed gekend bij de medewerkers en wordt ook goed toegepast. Niettemin kijkt Nieuw Dak aan tegen een vrij grote huurdersachterstal. Met een huurdersachterstal van 4,3% van de totale inkomsten van huurders behoort Nieuw Dak tot de 20% minst goed presterende SHM’s; ruim de helft van de huurdersachterstal staat echter op naam van vertrokken huurders. In 2011 verwees Nieuw Dak ruim 80 dossiers van huurdersachterstal van zittende huurders naar het LAC huisvesting en werden 8 gerechtelijke procedures uithuiszetting uitgevoerd. De procedure werd in de vorm van uitgebreide flowcharts uitgewerkt zonder tekstuele beschrijving, wat een goede leesbaarheid en verstaanbaarheid niet ten goede komt. De visitatiecommissie suggereert de SHM om de procedure verder te verduidelijken en aan de huurders en de betrokken actoren te communiceren. De visitatiecommissie stelt ook voor om de doorlooptijd van de hele procedure te evalueren; de procedure inkorten en het OCMW sneller inschakelen kan oplopende huurdersachterstallen beperken. In gesprekken met huurders en actoren stootte de visitatiecommissie op onvrede over overlast, en met name over geluidsoverlast (slechte geluidsisolatie van sommige complexen), het stapelen van materiaal in kelders en garages, vuilniszakken in de gangen, sluikstorten, vandalisme. Signalen daarover bereiken de maatschappij via bewoners, wijkmeesters, techniekers of samenwerkende partners. Nieuw Dak beschikt over een ‘procedure problematisch woongedrag’ om daar mee om te gaan. Daaruit blijkt dat medewerkers van de Dienst Wijk- en Bewonerszaken het probleem snel en in der minne proberen op te lossen, maar dat bij echt problematisch gedrag de maatschappelijk assistent op huisbezoek gaat bij de betrokken huurders, die dan mondeling worden gewezen op hun huurdersverplichtingen. De maatschappelijk assistent maakt mondelinge afspraken, bevestigt deze per brief en volgt de situatie verder op. Interventies zijn terug te vinden in het document “ondernomen stappen” in het huurdersdossier. Indien de huurder geen gevolg geeft aan de gemaakte afspraken, stuurt VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 22 VAN 44

-

-

-

Nieuw Dak een aangetekende ingebrekestelling naar de betrokken huurders. Blijft ook dit zonder gevolg, dan wordt CAW Limburg ingeschakeld met haar bemoeizorgproject. Vanaf dan gebeurt de opvolging door de maatschappelijk assistent en / of de juridisch medewerker van Nieuw Dak om zo een vinger aan de pols te houden. Het bemoeizorgproject van CAW start na bespreking van het dossier op het lokaal cliënt overleg waar Nieuw Dak haar verwachtingen kenbaar maakt met strikte en duidelijke afspraken. Deze worden desgevallend bekrachtigd in een PV minnelijke regeling via de vrederechter. Als het problematische woongedrag de kwaliteit van de woning aantast, maakt de maatschappij een tussentijdse plaatsbeschrijving om een duidelijk beeld te schetsen over de huurschade en om een eerste kostenraming te maken. Indien dit alles niet het beoogde resultaat oplevert, start Nieuw Dak de juridische procedure op. CAW Limburg neemt jaarlijks een 10-tal dossiers bemoeizorg op voor Nieuw Dak, maar de maatschappij is vragende partij om het aantal begeleidingen nog te verhogen, dank zij de verhoogde capaciteit die de CAW’s recent toegewezen kregen om leefbaarheidsproblemen in sociale huisvesting aan te pakken. Om burenconflicten niet te laten escaleren heeft Nieuw Dak met het Veiligheidshuis en het OCMW van Genk een duidelijke werkwijze afgesproken omtrent begeleiding. De meeste actoren en huurders gaven te kennen dat Nieuw Dak de gesignaleerde problemen snel oppikt en actie onderneemt, maar dat er krachtdadiger zou mogen worden opgetreden indien de betrokken huurder geen gevolg geeft aan de verwachte actie. De visitatiecommissie suggereert Nieuw Dak om deze bezorgdheid te bespreken met de betrokken actoren en haar handelswijze en communicatie daarover met de huurders daaraan aan te passen. Elke opzeg en interne mutatie van huurders noteert de maatschappij in een zogenaamd opzegboek. Sinds begin 2013 vraagt zij aan de huurder ook waarom hij/zij opzegt. Dit wordt genoteerd in het opzegboek. Tot nu toe zijn de meest voorkomende redenen: verhuis naar een rusthuis, aankoop van een woning en overlijden.

OD 4.2. De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: uitstekend De leefbaarheidsproblemen in de diverse sociale woonwijken van Nieuw Dak zijn, mede door hun manifeste aanwezigheid in de wijken en door preventieve acties, eerder beperkt en voor het oplossen van problemen werkt Nieuw Dak nauw samen met andere actoren. De SHM heeft een preventief en curatief beleid uitgewerkt om overlastproblemen adequaat aan te pakken. Bovendien zet Nieuw Dak zeer veel in op het verhogen van de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken. Ze doet dat met eigen initiatieven en in samenwerking met andere actoren. Omdat Nieuw Dak alles samen uitzonderlijk prestaties neerzet op deze doelstelling is de beoordeling hier ‘uitstekend’. -

-

De leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van Nieuw Dak zijn eerder beperkt. Problemen die dan toch opduiken zijn vooral het gevolg zijn van het lage inkomen van huurders, de hoge werkloosheidsgraad vooral bij jongeren, de verkleuring en daarmee gepaard gaande cultuurverschillen en het concept van sommige 60-er jaren wijken. Nieuw Sledderlo, Kolderbos, Winterslag, Zwartberg en Termien kennen een concentratie van kansarme huishoudens. Grote criminaliteit is er echter niet, wel wordt toenemend druggebruik en drugverhandeling gemeld. In meerdere gesprekken bleek overigens dat de mensen graag in Sledderlo wonen, terwijl die wijk enkele jaren terug nog Klein Chicago werd genoemd. 80% van de gezinnen in die wijk zijn van Turkse afkomst en 15% van Marokkaanse afkomst. Om de leefbaarheidsproblemen aan te pakken hebben Stad Genk en Nieuw Dak een lange traditie van overleg en samenwerking. Bovendien heeft de stad Genk al vele jaren een dienst VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 23 VAN 44

-

-

wijkontwikkeling die inzet op leefbaarheid in de wijken en met haar buurtwerk de meeste leefbaarheidsproblemen opvangt. De Stad is daarvoor in de ogen van de bevolking ook de meest aangewezen partner. De Stad geeft uitdrukkelijk te kennen dat zij van Nieuw Dak in deze een partnerschap verwacht maar geen trekkende rol. Nochtans zet Nieuw Dak vanuit de dienst Onderhoud en Herstellingen en de Dienst Wijk- en bewonerszaken heel wat (sociaal en technisch) personeel in op leefbaarheid: de 2 maatschappelijk assistenten, de 4 wijkmeesters en de leefbaarheidsondersteuner nemen elk op zich specifieke taken op. o De wijkmeesters hebben een signaalfunctie maar ook een controlerende functie. Ze zijn voor huurders ook een aanspreekpunt in de wijk dat hen kan doorverwijzen naar andere diensten. Om deze complexe taak naar behoren te kunnen uitvoeren genieten de wijkmeesters regelmatig vorming en intervisie. Ze komen ’s morgens en ’s avonds op kantoor om eventuele problemen te bespreken. Van huurders vernamen we dat het werkgebied en het takenpakket van de wijkmeesters te groot is om degelijk werk te kunnen leveren, terwijl de SHM dan weer aangeeft dat huurders hun opdracht dikwijls verkeerd inschatten. De visitatiecommissie suggereert daarom deze kwestie op een vergadering van de HAR te bespreken of duidelijk te communiceren over de reikwijdte van hun opdracht. o De leefbaarheidsondersteuner wordt ingezet in de wijk Kolderbos waar zij huurders ondersteunt bij het naleven van de regels m.b.t. inwendige orde en waar zij ook regelmatig controles uitvoert. o De maatschappelijk assistenten zijn voor vele huurders een eerste aanspreekpunt. Zij ondersteunen initiatieven van huurders rond samenleven en leefkwaliteit of ontwikkelen zelf initiatieven in appartementsgebouwen of gemeenschappelijke delen die het samenleven en de leefbaarheid verbeteren; verder in de tekst staan enkele voorbeelden van dit soort initiatieven. Om leefbaarheidskwesties aan te pakken werkt de stad Genk met wijkteams onder leiding van wijkmanagers. Die teams bestaan uit vertegenwoordigers van Stad, OCMW, SHM, buurtwerk, jeugdwerk, straathoekwerk, politie, buurtwerkplaats en socio-culturele organisaties. Ze hebben een maandelijks wijkoverleg waarin de Stad de toon zet en elk lid van het team aangeeft wat hij kan bijdragen. Zo bijvoorbeeld werkt Nieuw Dak in Sledderlo mee aan een project rond afval, maar schrijft ze zich ook in in het project LO 2020 waar men via een grootschalig stadsvernieuwingsproject, met vernieuwbouw van de sociale woningen, de wijk een zeer grondige facelift geeft. Een ander voorbeeld van een goede samenwerking is de aanpak van de spanningen tussen ouderen en de gezinnen met kinderen in de appartementen van de wijk Broekskens. In de Krokusstraat in Winterslag legden de buurtwerker en Nieuw Dak huisbezoeken af om te proberen de buurt verantwoordelijkheid te laten nemen en ze tegelijk te vragen welke ingrepen in het openbaar domein en de gemeenschappelijke delen van de appartementen een oplossing zouden kunnen bieden. Behalve het aanpakken van leefbaarheidsproblemen, zet Nieuw Dak zeer sterk in op het voorkomen van problemen. Ze zet daarvoor eigen initiatieven op en werkt ook samen met andere actoren. De leefbaarheidsprojecten vertrekken dikwijls vanuit signalen uit de buurten, maar dikwijls ook vanuit maatschappelijke tendensen (project intergenerationeel), eigen insteken van de maatschappij of zijn ondersteunend bij geplande nieuwbouw- of renovatieprojecten. Enkele voorbeelden: • Opruimacties van gemeenschappelijke delen van appartementen of buitenruimtes van woonerven; • Het ‘sterrenproject’ dat sterren toekent aan appartementscomplexen wegens goed onderhoud van de omgeving en de gemeenschappelijke delen door de huurders; • Initiatieven om het samenleven en de leefbaarheid te bevorderen zoals de theekransjes (wijk Broekskens/Termien) en koffieklAtSen (in As), de Krokusbabbels of de samenlevingspiramide die huurders vormt in hun omgang met andere huurders. De samenlevingspiramide is in 6 lades verdeeld met telkens per lade verschillende VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 24 VAN 44

-

-

-

-

methodieken waarmee de bewoners aan de slag kunnen. De methodieken van de samenlevingspiramide gaan van de basis “kennismaken”, tot de top “elkaar durven aanspreken over elkaars gedrag”; • Bewonersvergaderingen en sensibiliserende acties om huurschade in gemeenschappelijke delen bespreekbaar te maken. Bij het ontwerpen van nieuwe projecten houdt Nieuw Dak steeds meer rekening met aspecten van leefbaarheid. Dit uit zich bijvoorbeeld in het opnemen van maatregelen in de richtlijnennota voor ontwerpteams of in het aanpassen van eigen procedures of initiatieven bij nieuwe projecten. Voorbeelden daarvan zijn het creëren van voorzieningen in de buurt, al dan niet in functie van bepaalde doelgroepen (zoals dienstencentra voor senioren), fietsenstallingen, afvalopslagplaatsen, duidelijkheid omtrent de indeling van de buitenruimte. Ook bij grootschalige renovatieprojecten heeft Nieuw Dak bijzondere aandacht voor leefbaarheidsaspecten. Dat is bijvoorbeeld het geval in de wijk Sledderlo waar, in samenwerking met stad Genk in het kader van het project LO 2020, oude appartementsgebouwen worden vervangen door kleinere wooncomplexen, maar gespreid over een grotere oppervlakte met grote aandacht voor omgevingskwaliteit. Nieuw Dak doet echter ook kleinschaliger ingrepen om de leef- en woonkwaliteit te verbeteren, zo bijvoorbeeld in de Bijenstraat in Winterslag. Het binnengebied van 26 woongelegenheden lag er verwaarloosd bij en werd nauwelijks gebruikt door de omwonenden. Het vernieuwde binnenplein bevat nu 21 autostandplaatsen en elke huurwoning kreeg een private bergruimte in de vorm een houten tuinhuis. De huurders kozen ervoor om het onderhoud te laten uitvoeren door Nieuw Dak en daar ook voor te betalen. In de andere gemeenten van het werkgebied melden actoren en huurders nauwelijks leefbaarheidsproblemen. As kende wat problemen rond het onderhoud van voortuintjes. Daarom worden in nieuwe projecten de voortuinen opgenomen in het openbaar domein. Geleerd uit de ervaringen met de bestaande grote en zeer homogene wijk, plant Zutendaal voorlopig nog enkel kleinere nieuwbouwprojecten die beter geïntegreerd zijn.

Alles samen pakt Nieuw Dak de leefbaarheidskwesties op haar grondgebied goed aan, zowel preventief als curatief. De SHM wil zich evenwel beraden op haar rol met betrekking tot leefbaarheid en samenleven. Uit efficiëntieoverwegingen wil ze zich in de toekomst meer terugplooien op haar kerntaken en vooral goede samenwerking opzetten met andere partners om - elk vanuit zijn eigen expertise en opdracht - samen de leefbaarheid in sociale woonwijken aan te pakken. De visitatiecommissie suggereert de SHM ook om bij die oefening een duidelijk kader te scheppen van waaruit leefbaarheidsinitiatieven worden genomen. Zo kunnen allerlei initiatieven die nu vanuit diverse invalshoeken ontstaan, in lijn worden gebracht.

OD 4.3. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: uitstekend Nieuw Dak betrekt bewoners op diverse niveaus en op diverse manieren bij haar beleid en haar dagelijkse werking. Zowel met betrekking tot de individuele en collectieve woonsituatie en de woonervaringen, als met betrekking tot de leefbaarheid en het samenleven, betrekt de SHM bewoners nu eens ad hoc, dan weer structureel. De visie en strategie is neergeschreven in een aantal beleidsdocumenten van de SHM en de Dienst Wijk- en Bewonerszaken. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als ‘uitstekend’. - Nieuw Dak heeft een traditie van sterke betrokkenheid van bewoners en bewonersgroepen bij zeer uiteenlopende aangelegenheden die gaan van het mee bepalen van de kleur van de garagepoorten, over de invulling van gemeenschappelijke inkomhallen en de herinrichting van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 25 VAN 44

-

-

-

-

-

een binnenplein tot het uitwerken van een ontwerp voor renovatie van de eigen woning. Andere voorbeelden van de inspanningen van Nieuw Dak om bewoners te betrekken bij het dagelijkse leven in hun sociale woning en wijk zijn: o het samen met bewoners organiseren van het onthaal van nieuwe huurders (oa theekransjes ter verwelkoming van die huurders); o het verbeteren van het samenleven tussen huurders (met de ‘samenlevingspiramide’); o het aanspreken van talenten van huurders om elkaar te ondersteunen (de seniorentalentenjacht). Daarnaast heeft Nieuw Dak een Huurdersadviesraad (HAR) geïnstalleerd die wordt betrokken op het niveau van het beleid, de globale werking en het gehele werkgebied van de maatschappij. Met de HAR heeft Nieuw Dak bij de start in 2000 een samenwerkingsovereenkomst afgesloten die in 2006 werd hernieuwd. De HAR overlegt om de 6 weken met de SHM op basis van een gezamenlijk opgestelde agenda. De Huurdersadviesraad krijgt van de Stad Genk een financiële ondersteuning voor de uitgave van de Huurdersadvieskrant. Het OCMW ondersteunt de HAR financieel bij haar verdere uitbouw en bij het organiseren van een huurderstevredenheidsonderzoek in samenwerking met Nieuw Dak. De ondersteuning van de HAR door stad en OCMW zorgt er mee voor dat ze hun onafhankelijkheid tegenover de SHM kunnen bewaren, zo stellen ook de politici in gesprekken met de visitatiecommissie. De huurdersbetrokkenheid bij Nieuw Dak evolueert grotendeels van gestructureerde, vaste bewonersgroepen naar constructieve ad hoc bewonersgroepen gericht op de noden en behoeften van die groep, buurt of wijk. Deze koerswisseling is mede ingegeven door de vaststelling dat bewoners steeds moeilijker op een structurele manier willen participeren en zich vooral aangesproken voelen door zaken die hen zeer direct raken. Daarom wil de SHM de betrokkenheid van de HAR handhaven en op zoek gaan naar een gedifferentieerder samenstelling en een grotere representativiteit, maar voorts vooral inzetten op het betrekken van bewoners bij de harde huisvestingsmateries. Een goed voorbeeld van deze nieuwe invalshoek is het project ‘proefwonen in seniorenduplexen”. Nieuw Dak plant de renovatie van de 200 seniorenduplexen in de wijken Broekskens, d’Ierd en Zwartberg Zuid. Om zo goed mogelijk aan de noden van de senioren te voldoen zette Nieuw Dak een proefproject op waarin ze bewoners en actoren op diverse manieren betrok: o de plannen werden opgemaakt in samenwerking met verschillende diensten en huurders; o op een tussentijdse kijk-werfdag konden bezoekers kennis maken met de renovatie en hun opmerkingen doorgeven; o 107 van de 124 senioren werden aan huis bezocht, met specifieke aandacht voor hun individuele bekommernissen, vragen en suggesties; o meer dan 40 senioren konden de duplexen uittesten en – naar de visitatiecommissie van een van die senioren mocht vernemen – met concrete aanpassingen bij de renovatie tot gevolg. Naast de structurele huurdersgroepen zoals de Huurdersadviesraad en de Bewonersgroep Ter Hooie, ondersteunt en begeleidt Nieuw Dak nu vooral huurdersinitiatieven die eerder projectmatig werken rond renovatie, leefbaarheid of materiële ingrepen. Voorbeelden zijn de seniorenambassadeurs, de huurdersgroepen met betrekking tot de renovatie van Kolderbos, diverse bewonersgroepen in appartementsgebouwen rond samenleven in Sledderlo en het participatietraject LO 2020. Een aandachtspunt bij de verdere werking en uitbouw van de HAR, maar ongetwijfeld ook bij andere participatie-initiatieven en –trajecten, is het bereiken van moeilijker te mobiliseren doelgroepen als allochtonen, alleenstaanden en de meest kwetsbare huurders. De HAR blijkt ook nood te hebben aan vernieuwing en verjonging, maar ook aan een ruimere verspreiding over het grondgebied (nu zijn de meeste leden afkomstig uit Genk centrum). De


PAGINA 26 VAN 44

tevredenheidsmeting die de HAR en Nieuw Dak eind 2012 uitvoerden, leerde ook dat de HAR bij heel wat sociale huurders van Nieuw Dak onbekend is. Daarom gaat de HAR in samenwerking met Vormingplus zichzelf grondig evalueren en zoeken naar ledenverruiming. De visitatiecommissie kijkt met belangstelling uit naar de resultaten van de oefening van de HAR om de eigen werking en samenstelling te evalueren en bij te sturen. Ook naar de poging van Nieuw Dak om moeilijker doelgroepen bij participatieprocessen te betrekken is de visitatiecommissie benieuwd. De overstap van een meer structurele bewonerswerking naar ad hoc bewonerswerkingen gericht op de hardere huisvestingsmateries (aanbod en kwaliteit van woning en woonomgeving) vraagt om opvolging en evaluatie.

OD 4.4. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed Nieuw Dak heeft met verschillende instanties een samenwerking om huurdersachterstal en samenlevingsproblemen aan te pakken. De maatschappij werkt ook samen met diverse organisaties om specifieke doelgroepen met problemen te ondersteunen. Ze biedt bewoners ook een uitgebreide ondersteuning bij interne verhuisbewegingen. De actualisatie van de wachtlijsten gebeurt zo dat - door samenwerking met welzijnsorganisaties - schrappingen zo veel als mogelijk worden vermeden. De beoordeling op deze doelstelling is dan ook ‘goed’. -

-

Nieuw Dak heeft met de betrokken OCMW’s een goede (niet uitgeschreven, maar regelmatig geëvalueerde en bijgestuurde) samenwerking uitgewerkt om via een LAC huisvesting huurdersachterstal weg te werken. Na de evaluatie in 2010 van de LAC-procedure door Nieuw Dak en OCMW, zijn alle welzijnspartners geïnformeerd over (de aanpassingen in) de procedure van de opvolging van huurdersachterstal. De welzijnspartners, voor wie dit relevant was, hebben hun eigen werkwijze hierop afgestemd. Voorts is het zo dat er een intense samenwerking is tussen de juridische medewerker van Nieuw Dak en de medewerkers van het OCMW uit het team financiële hulpverlening. Individuele begeleiding van huurders met betalingsproblemen beschouwt het OCMW als een kernopdracht van het OCMW, maar als huurders zelf een afbetalingsregeling komen afspreken op Nieuw Dak, worden zij door de medewerker juridische huurderdossiers verder opgevolgd. Huurders worden bij de jaarlijkse herberekening van de huurprijs ook ruim geïnformeerd over de mogelijkheid tot huurvermindering. Nieuw Dak had gedurende een korte periode ook een afspraak met het OCMW van Genk (n.a.v. de huurberekening 2012) om proactief ondersteuningsnoden op te sporen. Die samenwerking is echter niet verder uitgebouwd omdat het OCMW in een aantal situaties op de vingers is getikt in het kader van informatie-uitwisseling en in het kader van de wet op de privacy. Met CAW Limburg werkt Nieuw Dak samen om bij leefbaarheidsproblemen bemoeizorg in te schakelen; voor burenconflicten werkt de SHM samen met het veiligheidshuis en het OCMW. Daarnaast heeft Nieuw Dak samenwerkingsovereenkomsten met • CAW Limburg, OCMW Genk en RIMO Limburg in het kader van de woonbegeleiding van alleenstaande mannen in een kamerproject; • het Toegankelijkheidsbureau om alle bouwprojecten te screenen op toegankelijkheid maar ook om individueel advies te geven aan huurders; • CAW Limburg in het kader van het experimentenprogramma Wonen-Welzijn. Twee aanpalende woningen met 6 slaapkamers worden omgebouwd tot 3 studio’s op het gelijkvloers voor alleenstaande mannelijke senioren met een verhoogde behoefte aan zorg. Op de verdieping zijn 4 studio’s voorzien voor alleenstaande moeders al dan niet vergezeld van een kind; VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 27 VAN 44

OCMW Genk voor de zorgcoördinatie van de huurders van 6 woningen voor senioren en 2 woningen voor personen met een fysieke beperking. - In Kolderbos biedt Nieuw Dak huurders een uitgebreide ondersteuning bij noodzakelijke verhuisbewegingen naar aanleiding van renovaties. Er wordt vooraf een traject van begeleiding doorlopen met de dienst Wijk- en Bewonerszaken en ruim voor de verhuis stelt Nieuw Dak een meubelcontainer ter beschikking; op dat moment krijgen huurders ook de sleutel van de bemeubelde wisselwoning. De huurders genieten ook gratis verbruik van water, gas en elektriciteit in de wisselwoning (4 à 5 maanden). Voorts is er voor de verhuis zelf geen tussenkomst voorzien. Na renovatie hebben de huurders dan 3 weken de tijd om terug te keren naar de instapklare woning. Ze krijgen ook een eenmalige tegemoetkoming van 100 euro. Mensen die hun woning moeten afstaan om daar een wisselwoning in onder te brengen voor grote renovatieoperaties in de buurt, krijgen een ruime verhuisondersteuning. - De actualisatie van de wachtlijsten gebeurt voor alle kandidaat-huurders tegelijk op een beperkte periode. Nieuw Dak informeert de betrokken welzijnsorganisaties daarover zodat zij hun cliënteel op het belang daarvan kunnen wijzen en zo schrappingen zo veel mogelijk kunnen vermijden. •

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: goed Nieuw Dak heeft een goede samenwerking met de OCMW’s en diverse andere organisaties. Die samenwerking en de goede interne organisatie op ondersteuning en begeleiding van huurders en specifieke doelgroepen werd in alle gesprekken sterk benadrukt. Nieuw Dak heeft een lange traditie van bewonersbetrokkenheid en inzet op leefbaarheidskwesties. Deze visie is doorgedrongen en ingebed in alle geledingen van de maatschappij en ze wordt geoperationaliseerd in nauwe samenwerking met huurders en diverse actoren. De beleidsoptie van Nieuw Dak om eerder terug te plooien op haar kernopdracht en om de ‘zelfverantwoordelijkheid’ van huurders meer te laten spelen, evenals de onderkende uitdaging om ook meer kwetsbare en moeilijker bereikbare huurders bij haar beleid en werking te betrekken zijn elementen in de werking van de maatschappij die wijzen op een bewust omgaan met sociaal beleid maar tegelijk een goede opvolging en tijdige evaluatie vereisen van de SHM.


PAGINA 28 VAN 44

4.5. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De financiële leefbaarheid van Nieuw Dak is goed. De maatschappij beschikt over een goede liquiditeitspositie waarmee zij de financiële verplichtingen die voortkomen uit uitbating, onderhoud, renovatie en uitbreiding van haar woningvoorraad vlot kan nakomen. De reguliere exploitatie van de woningvoorraad draagt op dit moment echter nauwelijks bij tot de versterking van de financiële positie van de maatschappij. Dit hangt samen met de hoge uitgaven voor onderhoud en renovatie uit eigen middelen en de relatief lagere huurinkomsten. De visitatiecommissie raadt aan om de aanwezige mogelijkheden om met financiële scenario’s te werken verder te ontwikkelen. - De maatschappij beschikte in 2011 over een liquiditeitsratio van 3,21; dit is de verhouding tussen de op korte termijn beschikbare middelen en de korte termijn schulden. Hiermee presteert de maatschappij duidelijk beter dan de norm (=1). Ongeveer drie kwart van de maatschappijen heeft een lagere liquiditeitsratio. De afgelopen vier jaar is deze ratio gedaald van ongeveer 6 naar 3,21. Een belangrijke reden hiervoor is dat Nieuw Dak sinds 2007 de grootschalige renovatie- en onderhoudswerken uit eigen liquide middelen heeft gefinancierd. Dat is een bewuste keuze van de maatschappij om daarmee extra werken te kunnen realiseren op korte termijn, zoals dakrenovatie/-isolatie. - De resultaten uit de gewone bedrijfsvoering zijn minder positief. In 2011 had Nieuw Dak een Vrije Cashflow marge (VCF) van 96%. Dit kengetal geeft aan in welke mate periodiek terugkerende inkomsten voldoende zijn om de periodieke terugkerende uitgaven te dekken. Om de financiële positie van de maatschappij echt te kunnen versterken, mag de VCF niet hoger liggen dan 85%. Met 96% begeeft de maatschappij zich op dit vlak duidelijk boven de gestelde grens, maar laat zij tegelijkertijd 57% van de maatschappijen achter zich die een minder gunstige verhouding tussen periodieke inkomsten en uitgaven hebben. Redenen voor deze ongunstige marge liggen enerzijds in de zojuist genoemde uitgevoerde werken en de hoge werkingskosten (zie ook OD 5.2). Anderzijds leiden de kenmerken van het werkgebied van Nieuw Dak (zie onder andere hoofdstuk 4.3) ertoe dat de huurinkomsten relatief laag zijn. Op de langere termijn kan deze ratio voor Nieuw Dak tot een financieel ongunstige situatie leiden. - De netto winstmarge uit gewone bedrijfsvoering (in 2011: 23%) voldoet ruimschoots aan de norm van minimaal 0%. Dat betekent dat Nieuw Dak ongeveer 23% overhoudt van de jaarlijkse opbrengsten die zij genereert uit haar gewone bedrijfsuitoefening (verhuur, interne werking en onderhoud). Tot 2009 was de netto winstmarge bij Nieuw Dak vergelijkbaar met die van andere maatschappijen, dat wil zeggen <10%. In 2010 en 2011 is de winstmarge sterk gestegen waardoor respectievelijk 59% en 99% van de maatschappijen een lagere winstmarge hebben. Deze toename wordt volgens Nieuw Dak verklaard door verandering in de boekhoudkundige spreiding van de meerwaarde van het woningbezit. Meerwaarden worden nu over een kortere periode gespreid waardoor in 2010 en 2011 ‘op papier’ meer winst werd geboekt. - De solvabiliteitspositie van Nieuw Dak is met 24% goed. Het risico dat de maatschappij haar financiële verplichtingen aan schuldeisers ten aanzien van het ontleende vermogen niet kan nakomen is beperkt. Ongeveer 85% van de maatschappijen heeft een lagere solvabiliteit (lees een relatief hoger risico). De financiële situatie van Nieuw Dak is goed te noemen. In een periode waarin de uitgaven voor sloop, renovaties, onderhoud en energiemaatregelen toenemen (mede omdat er meer werkzaamheden worden uitgevoerd), de bouwkosten toenemen, de maatschappij een bijdrage VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 29 VAN 44

levert aan het realiseren van het BSO in de gemeenten in haar werkgebied en mogelijk de huurinkomsten onder druk staan, verdient het evenwel aandacht om de financiële gezondheid op lange termijn veilig te stellen. De visitatiecommissie stelt voor om hiervoor de nodige scenario´s en risico-inschattingen te ontwikkelen.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar Kostenbeheersing kent bij Nieuw Dak twee kanten. Enerzijds worden uitgaven strikt gemonitord en wordt zuinig omgegaan met de financiële middelen (bijvoorbeeld bij nieuwbouw en kantoormiddelen). Aan de andere kant behoort Nieuw Dak tot de maatschappijen met de hoogste werkingskosten en personeelsratio’s. De visitatiecommissie beveelt aan om de werkingskosten te analyseren en - als onderdeel van het uitwerken van het Beleidsplan 2012-2016 - aan het verlagen van de werkingskosten doelstellingen te koppelen. -

-

-

-

-

Nieuw Dak beschikt over eigen arbeiders: 18,8 VTE in 2011. Per 1.000 woningen is dat 5,4 VTE. Meer dan drie kwart van de maatschappijen heeft minder arbeiders per 1.000 woningen. Daar staat tegenover dat bij Nieuw Dak de arbeiders samen ruim 9.500 werkopdrachten per jaar uitvoeren (2011) wat meer dan twee derde is van het totale aantal werkopdrachten bij Nieuw Dak. De relatief grote eigen technische dienst is een historisch gegeven en werd bewust voortgezet, onder andere om de contacten met bewoners en het zicht op de staat van het eigen patrimonium te behouden. De technische dienst is op een aparte locatie gevestigd waar naast 15 techniekers ook de functies planning, coördinatie, werkleiding en magazijnbeheer werkzaam zijn. Voor de bedienden (38,6 VTE in 2011) is de ratio 11,1 per 1.000 woningen. Nieuw Dak behoort daarmee tot de maatschappijen met de hoogste ratio (91% van de maatschappijen heeft minder bedienden per 1000 woningen). Deze ratio vertoonde een daling tot 2009, sindsdien stijgt zij weer. Ook hier geldt dat Nieuw Dak bewust heeft gekozen voor functies als relatiebeheerders, wijkmeesters (naast de functie van maatschappelijk assistent en leefbaarheidsondersteuner) en een verhuisbegeleider met het oog op intensief contact met bewoners. Daarnaast ziet de visitatiecommissie een verband tussen de professionaliteit die relevante actoren Nieuw Dak toedichten en de aanwezigheid van de voornoemde functies en bijvoorbeeld ook de uitbreiding van de staffuncties tot in totaal 8 staffunctionarissen. De maatschappij is zich bewust van de hoge personeelsinzet en wijt die, naast de beleidskeuzes, aan nog een bijkomende reden. Zo heeft Nieuw Dak te maken met een zestal medewerkers die langdurig ziek zijn die wel werden meegerekend in de gemelde cijfers. De totale werkings- en onderhoudskosten laten eenzelfde patroon zien. Deze werkings- en onderhoudskosten bedragen in 2011 2.369 euro per woning per jaar. Ongeveer 98% van de maatschappijen heeft lagere werkings- en onderhoudskosten. De werkings- en onderhoudskosten niet-personeel (dus voor onderhoud) bedragen 1.611 euro per woning per jaar in 2011, wat tot de hoogste in de sector behoort (99% heeft lagere werkings- en onderhoudskosten niet-personeel). Bij deze laatst genoemde kosten plaatst de maatschappij enkele opmerkingen. Allereerst heeft dit te maken met de grote hoeveelheden werken die werden uitgevoerd in het verouderde deel van het patrimonium. Het betreft hier een inhaalslag op het gebied van onderhoud en renovatie die, zo blijkt uit de financiële meerjarengegevens, de komende jaren vermindert. De visitatiecommissie constateert dat de werkings- en onderhoudskosten hoog zijn en raadt aan om actief beleid te gaan voeren om deze kosten structureel te volgen/verlagen en maatregelen te nemen ter verdere beheersing van deze kosten. Het in het beleidsplan 2012 genoemde ‘duidelijk personeelsbeleid met betrekking tot de efficiëntie van de organisatie’


PAGINA 30 VAN 44

-

heeft hierop nog geen aantoonbaar effect. Behalve voor het aantal arbeiders, laten de indicatoren de afgelopen jaren een stijging van werkingskosten zien. De prestaties van Nieuw Dak zijn op dit punt dus voor verbetering vatbaar. Het totale bedrag aan contractwijzigingen bevat bij Nieuw Dak een aantal zaken die in de beoordeling buiten beschouwing worden gelaten. Zo bijvoorbeeld een verrekening voor een dienstencentrum en een uitbreiding van het aantal te renoveren woningen. Daarmee komt de indicator voor ‘echte’ contractwijzigingen in nieuwbouw op ongeveer 2% van het aanbestedingsbedrag neer. Voor renovatie bedragen de ‘echte’ contractwijzigingen 5%. Nieuw Dak behoort in beide gevallen tot de 25% maatschappijen met de hoogste contractwijzigingen. De prestaties van Nieuw Dak zijn in dat perspectief dus ook voor verbetering vatbaar.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: voor verbetering vatbaar Nieuw Dak kende de laatste jaren sterke fluctuaties in huurdersachterstal. Voor een deel worden die fluctuaties verklaard door afschrijvingen in achterstallen van vertrokken huurders. De maatschappij volgt voor achterstallen dan wel een duidelijke procedure, waarin ze samenwerkt met de OCMW’s, toch is een snellere interventie wenselijk om oplopende achterstallen tegen te gaan. De samenwerking met andere partners op het gebied van sociale en domiciliefraude is goed, maar duidelijke effecten blijven voorlopig uit. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

-

-

-

De huurdersachterstal bij Nieuw Dak bedraagt 4,3% in 2011 (83% van de maatschappijen heeft minder huurdersachterstal). Ongeveer de helft daarvan betreft achterstal van vertrokken huurders. Dit is achterstal die volgens de geldende procedures wordt afgeboekt. De achterstal van zittende huurders bedraagt eind 2011 ongeveer 250.000 euro. De maatschappij ziet in januari telkens de achterstal oplopen omdat bewoners hun automatische betaling niet aanpassen aan de nieuwe huurprijzen. Verder worden er bij Nieuw Dak geen uitgebreide analyses gemaakt van achterstallen. Het is voor de visitatiecommissie dan wel duidelijk dat achterstallen nu beter worden opgevolgd dan in het verleden, toch beveelt ze een evaluatie van de gevolgde procedure aan om een snellere interventie en minder hoog oplopende achterstallen mogelijk te maken. Wat actoren het “Genkse verleden” noemen (waarin veel voor de mensen werd gedaan en er weinig handhaving was), heeft volgens de maatschappij nu plaats gemaakt voor een streng maar rechtvaardig beleid van huurdersachterstal met duidelijke communicatie over de eigen verantwoordelijkheid van de huurder. Er is één medewerker verantwoordelijk voor de opvolging van de achterstallen. (zie ook OD 4.1.) Op het gebied van sociale en domiciliefraude is het een voordeel dat de medewerkers van Nieuw Dak veel in de wijken aanwezig zijn en daar in samenwerking met de wijkagent en buurttoezichters van de Stad Genk dossiers opbouwen. Bij verdenkingen worden gegevens vergeleken met onder andere de gegevens van de kruispuntbank. Het daadwerkelijk uitzetten van bewoners is echter moeilijk realiseerbaar aldus de maatschappij. De dossiers worden vaak afgewezen op het Vredegerecht.


PAGINA 31 VAN 44

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed Nieuw Dak maakt voor haar financiële planning gebruik van een softwarepakket dat ook door andere Limburgse maatschappijen wordt gebruikt. Dit pakket stelt de maatschappij in staat om een goed inzicht te verkrijgen in de kaspositie en financieringspositie voor de komende 5 à 10 jaar. Jaarlijks wordt dit financieel meerjarenplan geactualiseerd. De visitatiecommissie beoordeelt de financiële planning als goed. -

-

-

-

Het softwarepakket voor de financiële planning is afgestemd op de behoeften van Nieuw Dak. Uitgaven voor onderhoud, renovatie, nieuwbouw en interne werking worden opgenomen evenals inkomsten van huur en aflossing van financiering. Er ontstaat op deze manier een goed inzicht in de kaspositie, financieringsbehoeften en in de financiële effecten van de keuzes die Nieuw Dak maakt. Nieuw Dak maakt weloverwogen en bewuste keuzes in de manier waarop zij haar werkzaamheden op het gebied van onderhoud, renovatie en nieuwbouw wil financieren. In het verleden werden eigen middelen ingezet of gecombineerd met subsidie (SBR) of met renteloze leningen (NFS2). De effecten van deze keuzes worden in de financiële meerjarenplanning inzichtelijk gemaakt. Zo bijvoorbeeld de financieringslast van een nieuwbouwproject voor de komende 50 jaar inclusief indexaties en interne opbrengstratio (IRR). De financiële planning leert dat – bij een ongewijzigde situatie – de nu financieel leefbare situatie over 8 jaar verandert. De financiële leefbaarheid zou dan onder druk komen te staan. Maandelijks worden daarom in de stafvergaderingen de inkomsten en derving van inkomsten (leegstand van garages bijvoorbeeld) opgevolgd om bewuster op inkomstenderving te kunnen sturen. De visitatiecommissie constateert dat er bij Nieuw Dak veel aandacht is voor de huidige en toekomstige financiële situatie. Het maken van keuzes in wat de maatschappij wel en niet doet wordt steeds belangrijker. De visitatiecommissie raadt aan om bij onder andere de grootschalige renovaties in Sledderlo en Kolderbos en de grotere nieuwbouwprojecten meer gebruik te maken van de mogelijkheden in het softwarepakket om scenario’s en financiële effecten van voorgenomen keuzes in de besluitvorming te betrekken. Wat voor effect heeft bijvoorbeeld het versnellen of vertragen van bepaalde renovaties of het veranderen van programmatie in nieuwbouwprojecten?

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed Nieuw Dak heeft een voorname plaats in de keten die in Genk, Opglabbeek, As en Zutendaal wordt gevormd met SVK Het Scharnier en koopmaatschappij Landwaarts. Door de samenwerking tussen deze drie sociale woonorganisaties worden de meest relevante doelgroepen goed bediend. Daarnaast is Nieuw Dak een actieve en betrokken samenwerkingspartner voor de woonen welzijnsactoren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze doelstelling als goed. -

Zonder uitzondering typeren relevante woonen welzijnsactoren Nieuw Dak als actief en betrokken in de samenwerking. Nieuw Dak heeft een goede positie in en buiten het lokale netwerk waardoor ze soms ook de rol van aanjager kan vervullen. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de actieve rol van Nieuw Dak in de samenwerking van negen Limburgse maatschappijen in het Woonplatform Limburg, het daarbinnen opgestarte overleg tussen de sociale diensten, en de drie maatschappijen die intensief samenwerken op het gebied van ICT. Dat blijkt ook uit de


PAGINA 32 VAN 44

-

-

-

-

actieve rol van Nieuw Dak in het woonoverleg in de vier gemeenten en de overlegfora die in de samenwerking tussen de vier gemeenten zijn ontstaan (GAOZ). Wel zien diverse actoren dat Nieuw Dak nagenoeg geen activiteiten heeft in Opglabbeek. Nieuw Dak werkt nauw samen met de sociale koopmaatschappij Landwaarts die in het gehele werkgebied van Nieuw Dak actief is. De samenwerking is vastgelegd in een overeenkomst waarin onder andere afspraken werden gemaakt over gezamenlijke projecten, programma´s en prijzen. Op basis van de samenwerkingsovereenkomst werden in 2011 volgende concrete projecten verder ontwikkeld: de site Stalenheide, de site aan de Driehoevenstraat / Wandelstraat in Driehoeven, de vernieuwbouw van woningen in Sledderlo fase 2, het project Langveld in Opglabbeek en de site van de voormalige lagere school in Wiemesmeer Zutendaal. (Bron: jaarverslag Nieuw Dak 2011). Nieuw Dak was betrokken bij de oprichting van SVK Het Scharnier en de directeur van Nieuw Dak heeft momenteel zitting in het dagelijks bestuur van het SVK. De samenwerking leidde er toe dat tussen 2007 en 2012 30% van de huurders van het SVK doorstroomde naar Nieuw Dak. Er is ook doorstroming van huurders van Nieuw Dak naar sociale koopwoningen van Landwaarts. Voor de 19 koopwoningen van Landwaarts in het project Stalenheide, was er belangstelling van 7 sociale huurders van Nieuw Dak. Uiteindelijk hebben 4 daarvan effectief gekocht. De voorzitter van Nieuw Dak was op het ogenblik van de visitatie ook lid van de Raad van Bestuur van Landwaarts. De samenwerking met de gemeenten is goed te noemen. Nieuw Dak participeert in de op te stellen woonplannen en toewijzingsreglementen. Er is in alle gemeenten een woonoverleg waarin de maatschappij een actieve participant is. Een voorbeeld waarin de goede samenwerking met actoren duidelijk wordt is de Welzijnscampus in Genk. Een project met veel participanten, zoals Stad en OCMW Genk en zorgen welzijnsorganisaties. Landwaarts en Nieuw Dak realiseren op die campus een 100-tal sociale assistentiewoningen, zowel in koop als in huur.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

-

De visitatiecommissie waardeert dat Nieuw Dak een expliciete strategie voor 2012-2016 heeft geformuleerd en haar medewerkers daarbij heeft betrokken. Het verdient aanbeveling dit beleidsplan te vertalen in meetbare strategische doelen, zodat de voortgang van de doelgerichtheid gemonitord kan worden. De visitatiecommissie heeft van de SHM vernomen dat ze in 2012 hiervoor de eerste stappen heeft gezet door vertaling van het beleidsplan naar kernopdrachten per dienst en naar functiebeschrijvingen en objectieven per medewerker. Dit leidt echter nog niet tot doelen die SMART en dus te monitoren zijn. De visitatiecommissie vindt dat de organisatie haar doelgerichtheid kan verbeteren. Uit het Beleidsplan blijkt dat Nieuw Dak in de nabije toekomst prestatie-indicatoren en integrale rapportages voor managementinformatie wil ontwikkelen, waarbij de SHM de mogelijkheden van ICT en software beter wil benutten. Hier geldt ook dat wanneer er geen normen voor de indicatoren worden gesteld, besturing (Plan-Do-Check-Act, Demingcircle) niet goed mogelijk is. Op 23 mei 2012 werd het nieuwe huishoudelijk reglement en de deontologische code voor bestuurders van toepassing bij Nieuw Dak. In dit reglement zijn de taken en verantwoordelijkheden voor bestuur en directeur omschreven. Nieuw Dak heeft een dagelijks bestuur en een toewijzingscomité waaraan een aantal beslissingsbevoegdheden zijn gedelegeerd. De deontologische code bevat afspraken over onder andere vermenging van belangen en informatieverstrekking. De Raad van Bestuur geeft aan alert te zijn voor politieke inmenging, zodat deze wordt voorkomen, en typeert de samenwerking met elkaar en met de directeur als ´zakelijk´ en op basis van goede dossierkennis.


PAGINA 33 VAN 44

-

-

De visitatiecommissie is op basis van de gesprekken van mening dat procedures worden toegepast zoals ze zijn vastgelegd. Als voorbeeld is de procedure voor huurdersachterstal en de procedure voor inkomende facturen en betaalbaarstelling besproken. De procedures werden in de vorm van uitgebreide flowcharts uitgewerkt, niet in tekstuele beschrijvingen. Daardoor bestaat de kans dat processtappen (een voorbeeld: “correcte opvolging afbetalingsplan”) anders worden geïnterpreteerd of uitgevoerd dan bedoeld werd bij het vastleggen van de procedure. De visitatiecommissie beveelt aan om de meest elementaire procedures, zoals toewijzingen en huurdersachterstal, te voorzien van meer uitgewerkte procedures of gedetailleerde werkbeschrijvingen. Een risicobeheerssysteem staat bij Nieuw Dak in de kinderschoenen. In het beleidsplan werden de belangrijkste strategische risico´s in kaart gebracht (SWOT-analyse) en in de projecten voor nieuwbouw of renovatie wordt in het dossier dat de directeur opmaakt voor de Raad van Bestuur ook aandacht besteed aan risicoafwegingen. De visitatiecommissie merkt op dat er meer mogelijkheden in de organisatie aanwezig zijn om expliciet met risicobeheersing aan de slag te gaan: mogelijkheden van scenario’s in de software voor het financieel meerjarenplan, benoemen van prestatie-indicatoren voor de belangrijkste processen in de organisatie, vertalen van risico’s op strategisch vlak naar beheersingsmaatregelen op operationeel vlak. In de te ontwikkelen managementrapportages zou risicobeheersing een plaats dienen te hebben.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed Er is bij Nieuw Dak een bereidheid om de interne werking te verbeteren. De professionalisering ten opzichte van het verleden, bijvoorbeeld in de dienst Onderhoud & Herstellingen en in het onlangs gewijzigde organigram, vormen het bewijs daarvoor. Tevens blijkt uit het Beleidsplan 2012-2016 dat Nieuw Dak van plan is nog verder te veranderen en te verbeteren, bijvoorbeeld als gevolg van veranderingen in de samenleving en door nog betere toepassing van ICT. -

-

-

-

In het Beleidsplan 2012-2016 heeft Nieuw Dak een zelfevaluatie opgenomen (SWOT-analyse). De visitatiecommissie beveelt aan om vervolgens jaarlijks deze zelfevaluatie bij te stellen en vervolgacties op te nemen in de werkplannen per dienst. In 2012 werd het organigram van Nieuw Dak aangepast. Er is nu sprake van een meer platte organisatie, waarbij tweewekelijks overleg tussen diensthoofden, stafmedewerkers en directeur zorgt voor een betere samenwerking tussen de diensten en het constructief kritisch bespreken van de interne werking. Het organigram is zo opgezet dat voor elke activiteit een back-up is georganiseerd. Nieuw Dak wil met het nieuwe Beleidsplan ook meer werk maken van een constructief kritische houding, constante zelfevaluatie en bijsturing van de interne werking. Zo wil zij besluiten meer dan in het verleden baseren op zakelijke afwegingen. Daarbij zullen medewerkers een duidelijke verantwoordelijkheid krijgen in het mede realiseren van de missie van Nieuw Dak. Het is nog te vroeg om deze ambities te kunnen beoordelen. Nieuw Dak betrekt regelmatig externe deskundigen bij het verbeteren van de interne werking en het aanvullen van expertise. Er is bij Nieuw Dak veel aandacht voor HRM/personeelszaken. Het Beleidsplan is via de diensten vertaald naar objectieven per medewerker. De betrokkenheid van medewerkers nam daardoor toe en door coaching (ook peterschap en vorming) worden zij gestimuleerd zich verder te ontwikkelen. ICT neemt binnen de organisatie van Nieuw Dak een cruciale plaats in. Niet alleen in processen die met administratie en verhuur te maken hebben, maar ook bij stockbeheer met


PAGINA 34 VAN 44

barcodelezers en het reeds genoemde softwarepakket voor financieel beleid. Op bepaalde onderdelen (grootschalig planmatig onderhoud en managementinformatierapportages bijvoorbeeld) is Nieuw Dak vragende partij om meer uit de softwaretoepassingen te kunnen halen. De maatschappij werkt intensief samen met twee andere Limburgse SHM’s om hun vragen en krachten op het gebied van ICT te bundelen.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De financiële leefbaarheid van Nieuw Dak is goed. Er wordt kritisch gekeken naar uitgaven in het algemeen, maar enkele grote kostenposten (werkingskosten) dienen nog beter geanalyseerd en beheerst te worden. De huurdersachterstal is relatief hoog en er dient, vooral als het gaat om vertrokken huurders, bekeken te worden of de gevolgde werkwijze voldoende effectief is. De financiële planning is goed en biedt mogelijkheden voor de toekomst. Hoewel Nieuw Dak niet alle woonvormen zelf aanbiedt, slaagt zij er door middel van goede samenwerkingsverbanden wel in om een brede werking op het gebied van wonen te realiseren in het werkgebied. In het systeem van interne controle ontbreken SMART-doelen waarvan de voortgang gevolgd kan worden. Nieuw Dak wordt daardoor momenteel vooral op het realiseren van activiteiten bestuurd. De afgelopen jaren werden er in de organisatie veranderingen gerealiseerd, waardoor de organisatie is geprofessionaliseerd. Verdere veranderingen in de richting van een meer op informatie en analyses gerichte organisatie staan nu op til.


PAGINA 35 VAN 44

4.6. PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1. De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de informatiestroom van Nieuw Dak naar burgers als goed, zowel omwille van de toegankelijkheid en klantgerichtheid van haar kantoor, als omwille van de zeer informatieve website en de uitgebreide geschreven informatie. - Nieuw Dak heeft recent een nieuw kantoorgebouw betrokken dat gelegen is in het centrum van Genk waar de maatschappij ook veel sociale huurwoningen heeft. Dit gebouw is goed bereikbaar met openbaar en privaat vervoer en toegankelijk en aangepast voor mensen met een beperking. De open benedenverdieping is uitgerust met een grote onthaalbalie, een grote open wachtruimte met informatiefolders, een informatiescherm en een kinderhoekje. (Kandidaat-)huurders moeten een volgnummer nemen als zij hun relatiebeheerder of de medewerker van de juridische dienst willen spreken. Dit zorgt ook voor de nodige privacy. De loketten zijn beperkt geopend, maar een afspraak is steeds mogelijk. Technische problemen en administratieve kwesties kunnen gemeld worden op een nummer dat duidelijk is vermeld op de website. Huurders zijn tevreden over het onthaal en het contact met medewerkers. Een kwart van de ondervraagde huurders vraagt echter meer openingsuren of –dagen en de helft van de bevraagden vindt de wachttijden tijdens de permanentie te lang. - Nieuw Dak beschikt sinds 2012 over een zeer informatieve website met rubrieken als huren, kopen, herstellingen, projecten of samenleven. De website - volgens Nieuw Dak al goed bekend (vooral onder kandidaat-huurders) - bevat onder andere formulieren om zaken bij de betrokken diensten aan te kaarten, de tekst van jaarverslagen en documenten voor huurders. Er is ook doorverwijzing naar websites van openbare besturen, begeleidingsorganisaties, woonen huurdersorganisaties. Een verwijzing naar het Huurderssyndicaat (de huurdersbond) ontbreekt echter. De visitatiecommissie beoordeelt deze website zeer positief maar doet niettemin de suggestie om de soms zeer technische teksten in de ‘vraag en antwoord’rubrieken op leesbaarheid te (laten) screenen en de rubriek ‘links’ een andere invulling te geven door te vertrekken vanuit de mogelijke vraag van (kandidaat-)huurders of andere bezoekers van de website; ook toevoeging van het Huurderssyndicaat is aangewezen, net als de opname van de klachtenprocedure. - De informatiefolders, de zeer regelmatig verspreide persteksten, formulieren, brieven en andere documenten zijn meestal in klare taal opgesteld. Echter, huurders van niet-Belgische origine vinden – aldus het huurderstevredenheidsonderzoek – de documenten en andere communicatie minder duidelijk. Recent volgden meerdere medewerkers van Nieuw Dak een cursus over wervend en doelgericht schrijven. Ze leerden daar eenvoudig taalgebruik te hanteren en helder te antwoorden op informatieve vragen om zo meer rekening te houden met de thuistaal en het opleidingsniveau van het merendeel van de huurders. - Nieuw Dak geeft aan dat heel veel communicatie vooral verbaal verloopt, zowel op kantoor als door aanwezigheid in de wijken, omdat een groot deel van de (kandidaat-) huurders van nietBelgische origine en laaggeschoold is. Actoren geven aan dat sommige van de medewerkers die zich in de wijken bewegen nood hebben aan vorming en inlevingsvermogen in de leefwereld van de meest kwetsbare groepen. Ze vragen van Nieuw Dak in hun communicatie ook meer aandacht voor die doelgroepen. - Huurders gaven tijdens het gesprek met de visitatiecommissie aan dat de communicatie met de huurders een voorbeeld is voor geheel Vlaanderen. Zij appreciëren ook het plan om via een computer in de wachtzaal de plaats op de wachtlijst te kunnen raadplegen. De visitatiecommissie suggereert de SHM daarbij voldoende garanties te bieden voor de privacy van elke kandidaat-huurder. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 36 VAN 44

OD 6.2. De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed - Nieuw Dak vervult haar communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier. - Nieuw Dak publiceert zeer regelmatig persartikels die ook gemaild worden naar een heel ruim bestand van netwerkpartners en stakeholders. Belangrijke beslissingen van de raad van bestuur, informatie in verband met nieuwbouw en renovatie, initiatieven van bewonersbetrokkenheid, .. zijn onderwerp van dergelijke artikels. Jaarlijks krijgen zij ook een samenvatting van het jaarverslag evenals (in het begin van het jaar) een beleidsbrief met een terugblik op het vorige jaar en een overzicht van geplande initiatieven. - Daarnaast zijn er de dagelijkse contacten, besprekingen, overlegvergaderingen, deelnames aan gemeentelijke of regionale woonen welzijnsoverleggen en gezamenlijke activiteiten. Zowel de samenwerkende partners als de gemeentelijke ambtenaren, OCWM’s, CAW, Stebo en tal van andere welzijnsactoren tonen zich daarover zeer tevreden. Ze geven ook aan dat Nieuw Dak zeer toegankelijk is, opmerkingen capteert en er mee aan de slag gaat, en – een uitzondering niet te na gesproken - zeer snel en duidelijk reageert op vragen. De actoren wijzen op de hoge maturiteit van Nieuw Dak in haar contacten en samenwerking met stakeholders.

OD 6.3. De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed - Nieuw Dak liet in 2012 samen met de Huurdersadviesraad door MAS research een professioneel huurderstevredenheidsonderzoek (HTO) uitvoeren bij een representatief staal van de huurders, resulterend in 250 geldige interviews. Dit onderzoek peilde naar de tevredenheid bij de huurders over de aangeboden dienstverlening: de bereikbaarheid en openingsuren, de duidelijkheid van de gegeven informatie, de kwaliteit van uitgevoerde reparaties, enz. Voorts ging het onderzoek over de HAR en in beperkte mate over het wooncomfort en het leven in de buurt. Het HTO wees op een doorgaans grote tevredenheid van de huurders maar ook op een aantal werkpunten die Nieuw Dak vanaf 2013 wil aanpakken. De resultaten van het onderzoek liggen nu ter bespreking bij de verschillende diensten. Communicatie over de resultaten verlopen via de HAR en de huurderskrant. Een nameting is gepland na anderhalf jaar. - De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling als goed, maar suggereert de maatschappij om in de toekomst ook tevredenheidsmetingen uit te voeren bij vertrokken huurders en na melding en interventie van een technisch probleem (systematisch of steekproefsgewijs). Ze suggereert ook een interne procedure te ontwikkelen om gevolg te geven aan de resultaten van die bevragingen.

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Totaaloordeel: goed Het totaaloordeel is ‘goed’ omdat Nieuw Dak zich zeer klantgericht opstelt, zowel in onthaal, communicatie als omgang met haar huurders en samenwerkingspartners en dit tot hun grote tevredenheid. De visitatiecommissie heeft ook vastgesteld dat Nieuw Dak oog heeft voor de tevredenheid van haar klanten en dat ze die ook meet, recent nog met een grootschalige tevredenheidsmeting over de dienstverlening van de SHM. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 37 VAN 44

5. AANBEVELINGEN 5.1.

Aanbevelingen voor de SHM

Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie de SHM de volgende aanbevelingen: 1.

2. 3.

4.

Ga, vanuit de goede positie die de maatschappij heeft opgebouwd op gebied van sociaal beleid, samen met huurders op zoek naar vernieuwende initiatieven om de huurlasten te beperken. Evalueer ook periodiek de huurlasten en de genomen maatregelen. (OD. 3.2) Analyseer de werkingskosten en koppel doelstellingen aan het verlagen ervan. De doelstellingen dienen te passen in de uitwerking van het Beleidsplan 2012-2016. (OD. 5.2) Verduidelijk de procedure huurdersachterstal en evalueer de doorlooptijd van de hele procedure; de procedure inkorten en het OCMW sneller inschakelen kan oplopende huurdersachterstallen beperken. (OD. 4.1 – OD. 5.3) Verbreed de werking van het systeem van interne controle. De basis voor dit systeem is gelegd en er is nog verbetering mogelijk op een aantal gebieden: o Benutten van de mogelijkheden van scenario’s in de software van het financieel meerjarenplan die korte en lange termijn financiële inzichten met elkaar verbinden o Concrete uitwerking van de meest elementaire processen in de organisatie (bijvoorbeeld met werkbeschrijvingen), benoemen van prestatie-indicatoren en controlemechanismen voor deze processen o Vertaling van risico’s op strategisch vlak naar beheersingsmaatregelen op operationeel vlak o Vertalen van het Beleidsplan 2012-2016 in meetbare doelen zodat de voortgang van de doelgerichtheid kan gemonitord worden. (OD. 5.6)

5.2. Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen Nieuw Dak realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties en heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft dan ook voldoendevertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken, en acht het verplicht opleggen van een verbeterplan niet nodig.

5.3.

Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid

Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.


PAGINA 38 VAN 44

5.4.

Goede Praktijken

Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie volgende werkwijzen geïdentificeerd die als ‘Goede Praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen: 1. Het project ‘condensatieduo’s’: speciaal daarvoor opgeleide teams van 2 medewerkers van Nieuw Dak worden ingezet om het vochtprobleem in haar woningen in kaart te brengen en aan te pakken. Waar vocht wordt vastgesteld wordt een grondiger onderzoek gedaan naar de oorzaak en vervolgens worden kleinschalige ingrepen gedaan die het euvel wegwerken. Waar nodig wordt een begeleidingstraject opgezet met de huurders in functie van het woongedrag. Door tijd te nemen voor objectieve vaststellingen kan maatwerk geleverd worden, zodat binnen een termijn van ongeveer 6 weken een mooi resultaat kan worden bereikt voor zowel de huurder (woonklimaat en energiekosten) als de maatschappij (behoud van de woningkwaliteit en reductie van de onderhoudskosten). Volgens Nieuw Dak had de inzet van de condensatieduo’s in 80% van de gevallen een gunstig effect. (OD. 2.2) 2. Het proefwonen voor senioren: Nieuw Dak plant de renovatie van 200 seniorenduplexen in de wijken Broekskens, d’Ierd en Zwartberg Zuid. Om zo goed mogelijk aan de noden van de senioren te voldoen zette Nieuw Dak een proefproject op waarin ze bewoners en actoren op diverse manieren betrok: o de plannen werden opgemaakt in samenwerking met verschillende organisaties zoals het Toegankelijkheidsbureau, thuiszorgdiensten, Huurdersadviesraad, seniorenraad en andere welzijns- en zorgactoren, en met de huurders zelf; o op een tussentijdse kijk-werfdag konden bezoekers kennis maken met de renovatie en hun opmerkingen doorgeven; o 107 van de 124 senioren werden aan huis bezocht, met specifieke aandacht voor hun individuele bekommernissen, vragen en suggesties; o meer dan 40 senioren konden de duplexen uittesten en – naar de visitatiecommissie van een van die senioren mocht vernemen – met concrete aanpassingen bij de renovatie tot gevolg. Op basis van deze uitgebreide participatieronde deed Nieuw Dak diverse aanpassingen aan de oorspronkelijke plannen wat gunstige effecten heeft op zowel de bewonerstevredenheid als de langetermijnkost. (OD. 2.3 – OD. 4.3) 3. De ondersteuning die Nieuw Dak biedt bij noodzakelijke verhuisbewegingen: Huurders krijgen een uitgebreide ondersteuning bij noodzakelijke verhuisbewegingen naar aanleiding van renovaties. Er wordt vooraf een traject van begeleiding doorlopen met de dienst Wijk- en Bewonerszaken en een tijd voor de verhuis stelt Nieuw Dak een meubelcontainer ter beschikking; op dat moment krijgen huurders ook de sleutel van de bemeubelde wisselwoning. De huurders genieten ook gratis verbruik van water, gas en elektriciteit in de wisselwoning (4 à 5 maanden). Voor de verhuis zelf is er geen tussenkomst voorzien. Na renovatie hebben de huurders 3 weken de tijd om terug te keren naar de instapklare woning. Ze krijgen ook een eenmalige tegemoetkoming van 100 euro. Mensen die hun woning moeten afstaan om daar een wisselwoning in onder te brengen voor grote renovatieoperaties in de buurt, krijgen een ruime verhuisondersteuning. (OD. 4.4)


PAGINA 39 VAN 44

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en andere leden van de raad van bestuur) 1. Koen Buntinx, voorzitter 4. Michel Driessen, bestuurder 2. Nele Beckers, bestuurder 5. Jos Truyen, bestuurder 3. Philippe Carlier, bestuurder 6. Myriam Indenkleef, directeur Medewerkers SHM 1. Johan Max, diensthoofd projecten 2. Etienne Broux, diensthoofd financiën 3. Bjorn Cludts, diensthoofd onderhoud en herstellingen 4. Myriam Weijnjes, diensthoofd verhuur

5. 6.

William Engelen, stafmedewerker intern beleid en beheer Raf Vangompel, diensthoofd wijken bewonerszaken

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie 1. Ivo Carlens, Directeur Technische Zaken Stad Genk 2. Dirk Habils, Dienst Wijkontwikkeling Stad Genk 3. Ganaël Van Lokeren, Dienst Ruimtelijke Ordening en Woonbeleid Stad Genk 4. Chris Gielen, stedenbouwkundig ambtenaar Gemeente As 5. Marc Vanhengel, secretaris Gemeente Zutendaal Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers 1. Staf Mariën, secretaris OCMW Genk 2. Irene Cuppens, secretaris OCMW Opglabbeek 3. Renilde Weyntjens, OCMW Zutendaal 4. Joris Jans, Huurderssyndicaat 5. Erwin Debruyn, Stebo 6. Eddy Wintmolders, Stebo 7. Elke Acciani, SVK Het Scharnier 8. Magda Remans, RIMO Limburg 9. Johan Huygen, CAW Limburg 10. Lorena Noé, Vrouwencentrum Winterslag 11. Patsy Schepers, Veiligheidshuis Genk 12. Tine Seynaeve, LISS straathoekwerk – Genk-Zuid 13. Leo Nouwen, GIGOS Woonactoren: bewoners 13 sociale huurders. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen) 1. Wim Dries, burgemeester Stad Genk 2. Miel Craeghs, burgemeester As 3. Benny Spreeuwers, burgemeester Opglabbeek 4. Lieve Dierickx, schepen van ruimtelijke ordening en wonen Opglabbeek 5. Guido Vandebrouck, schepen (en voormalig OCMW voorzitter) Genk 6. Rik Kissembeek, voorzitter OCMW As 7. Matthias Coninx, voorzitter OCMW Zutendaal VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NIEUW DAK

PAGINA 40 VAN 44

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij .De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap omin aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be)

C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de


PAGINA 41 VAN 44

huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs .SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - Prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden.(zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden

leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamdeNFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is


PAGINA 42 VAN 44

voldaan, moeteen sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing. (meer info op www.wonenvlaanderen.be ). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaathuurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de

mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap(www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 43 VAN 44

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Nieuw Dak Genk

Datum reactie SHM: 25 september 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Beknopt plan van aanpak i.f.v. resultaten ‘voor verbetering vatbaar’ en van aanbevelingen uit het definitief visitatierapport van Nieuw Dak dd 25 augustus 2013

Inleiding Onderstaand beknopt plan van aanpak is opgevat als een eerste ontwerp van aanpak. Het is uitgewerkt in functie van de verbetering van de resultaten uit het visitatierapport met de beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’ en in functie van het ingaan op de aanbevelingen van datzelfde definitief visitatierapport. Dit beknopt plan van aanpak zal verwerkt worden in de actualisatie van het beleidsplan van Nieuw Dak. Deze actualisatie is gebaseerd op de resultaten van het visitatierapport en op de resultaten van het Huurderstevredenheidsonderzoek, dat Nieuw Dak samen met de Huurdersadviesraad liet uitvoeren begin 2013. Over de resultaten van het HTO wordt hieronder niet uitgeweid. Het ondernemingsplan is klaar in januari 2014.

OD. 5.6. : De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Aanbeveling Verbreed de werking van het systeem van interne controle. De basis voor dit systeem is gelegd en er is nog verbetering mogelijk op een aantal gebieden:  Benutten van de mogelijkheden van scenario’s in de software van het financieel meerjarenplan die korte en lange termijn financiële inzichten met elkaar verbinden  Concrete uitwerking van de meest elementaire processen in de organisatie (bijvoorbeeld met werkbeschrijvingen), benoemen van prestatie-indicatoren en controlemechanismen voor deze processen  Vertaling van risico’s op strategisch vlak naar beheersingsmaatregelen op operationeel vlak  Vertalen van het Beleidsplan 2012-2016 in meetbare doelen zodat de voortgang van de doelgerichtheid kan gemonitord worden. (OD. 5.6) Plan van aanpak Vertrekkend vanuit de missie en de visie van Nieuw Dak groeide de afgelopen jaren het beleidsplan. Er is een grote parallel tussen de strategische en operationele doelstellingen van de visitatie en de opbouw van het beleidsplan. Het geactualiseerde beleidsplan wordt het ondernemingsplan voor Nieuw Dak voor de komende 3 jaar, waarin doelen, acties, termijnen

en resultaten zoveel als mogelijk in meetbare en opvolgbare indicatoren worden geformuleerd. Om deze indicatoren op een efficiënte wijze te kunnen verzamelen en opvolgen, is een aanpassing en bijsturing van de bestaande ICT-softwarepakketten en de aankoop van nieuwe software noodzakelijk. De nodige initiatieven hiertoe zijn reeds genomen. De procedures worden herwerkt tot enerzijds een schema met stappenplan, aangevuld anderzijds met een tekstgedeelte, dat het stappenplan ondersteunt en concreet maakt.

OD. 3.2. : De SHM verhuurt prijsbewust : huurlasten Aanbeveling Ga, vanuit de goede positie die de maatschappij heeft opgebouwd op gebied van sociaal beleid, samen met huurders op zoek naar vernieuwende initiatieven om de huurlasten te beperken. Evalueer ook periodiek de huurlasten en de genomen maatregelen. (OD. 3.2) Plan van aanpak Onze huurlasten liggen hoog in vergelijking met andere SHM’s. De analyse van de cijfers leert ons dat de hoge huurlasten mee bepaald worden door: -

-

De veelheid aan gemeenschappelijke delen van gebouwen (meer dan de helft van het patrimonium is appartement) De steeds complexer wordende techniciteiten in gebouwen, die een bepaald onderhoud of beheer vragen (o.a.regenwaterrecuperatie, zonnepanelen, ventilatiesystemen) De veelheid van huurdersverantwoordelijkheden, die niet door de huurders zelf worden opgenomen, maar die op vraag van huurders door externe diensten uitgevoerd worden, uiteraard tegen betaling (poetsen gemeenschappelijke delen, proper houden van gemeenschappelijke hallen, ....) De contractduur van lopende onderhoudscontracten

De bestaande huurlasten kunnen verminderd worden door : -

-

-

Samen met de huurders per complex en per huurlast te bespreken welke huurlasten op welke manier kunnen verminderd worden; zo zouden bepaalde taken zouden opnieuw door huurders zelf opgenomen kunnen worden; voor andere taken zou het systeem van blokverantwoordelijke kunnen uitgeprobeerd worden; belangrijke voorwaarde is uiteraard dat de resultaten op vlak van orde, netheid, onderhoud, … minstens gelijk blijven; de eerste vergaderingen zijn reeds gepland De contractduur voor bepaalde diensten te beperken en op kortere termijnen een nieuwe prijsvraag te organiseren; in 2013 wordt een nieuwe prijsvraag georganiseerd voor o.a. onderhoud CV gas, zonne-installaties, … Grondige afweging maken inzake laten gelden van huurdersverantwoordelijkheden en garantie op kwalitatief onderhoud van gemeenschappelijke en particuliere onderdelen van gebouwen en woningen

Er zijn tevens meerdere initiatieven genomen ter voorkoming van hoge huurlasten. De beleidskeuze om in de toekomst meer eengezinswoningen, geschakelde woningen en duplexwoningen te bouwen, en minder appartementen speelt hierbij een belangrijke rol. Appartementen brengen per definitie immers hogere huurlasten met zich mee dan andere types woningen. Voor de preventieve aanpak worden bij de ontwikkeling van nieuwbouw- en renovatieprojecten ook duidelijke richtlijnen meegegeven aan ontwerpteams. Deze richtlijnen vormen een onderdeel van de richtlijnengids die Nieuw Dak aan elk ontwerpteam ter beschikking stelt, bij de start van een nieuw project. Voorbeelden van dergelijke richtlijnen zijn : zoveel als mogelijk beperken van gemeenschappelijke delen, zoals gangen, kelders, inkomhallen; zoveel als mogelijk private, individuele ruimtes voor huurdersverantwoordelijkheden (afval sorteren, bergen van eigen materialen, stallen van fietsen, …); zo onderhoudsvrij mogelijke gemeenschappelijke binnen – en buitenruimtes; meest efficiënte organisatie van gebouwen in functie van voorzien van liften. OD.5.2. : De SHM beheerst haar kosten goed : onderhoudskosten/personeelskosten / werkingskosten Aanbeveling Analyseer de werkingskosten en koppel doelstellingen aan het verlagen ervan. De doelstellingen dienen te passen in de uitwerking van het Beleidsplan 2012-2016. (OD. 5.2) Plan van aanpak Op basis van o.a. - de vergelijking van de relevante boekhoudcijfers van de laatste 5 jaar - een gedetailleerd onderzoek van de precieze kosten alsook boekingen - onderzoek en vergelijking van woningkwaliteitsnormen (oa afwerkingsgraad) en normen en waarden op vlak van klantgericht werken (oa voorzieningen voor huurders bij renovatie van de eigen woning) en huurdersbetrokkenheid (oa tijd en energie van personeel Nieuw Dak in huurdersgroepen) bij Nieuw Dak en andere SHM’s worden de afwegingen ter beslissing voorgelegd aan de raad van bestuur. Een eerste initiatief dat genomen is in het kader van een beperking van de onderhoudskosten, is het herzien van de zeer verregaande afwerkingsgraad van onze woningen bij nieuwe verhuring.

OD. 5.3. : De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude : huurachterstallen Aanbeveling Verduidelijk de procedure huurdersachterstal en evalueer de doorlooptijd van de hele procedure; de procedure inkorten en het OCMW sneller inschakelen kan oplopende huurdersachterstallen beperken. (OD. 4.1 – OD. 5.3) Plan van aanpak Tijdens visitatie is aan bod gekomen dat aan dit punt reeds een aantal jaren gewerkt wordt. Er werd toegelicht dat de procedure voor opvolging gewijzigd is, verkort is, verstrengd is, en dat tegelijkertijd, samen met het OCMW sinds een 3-tal jaren het LAC Huisvesting uitgewerkt is in het kader van de preventieve aanpak van huurachterstallen. Deze gewijzigde (gecoördineerde) aanpak begint zijn vruchten af te werpen. Er is een substantiële daling van de huurachterstallen van zittende huurders de laatste jaren. De vergelijking van de cijfers van de prestatiedatabank van 2011 met deze van 2012 maken dit duidelijk. Er is een daling vastgesteld van 4,3% naar 1,96%. Opdat deze daling zich de komende jaren nog verder zal zetten, zijn volgende initiatieven genomen of in voorbereiding. -

-

-

Verkorting administratieve procedure opvolging huurachterstal : huurder onmiddellijk contacteren bij vaststelling niet – tijdige betaling van de huur ; kortere en veelvuldige opvolging van contactnames met huurders via verschillende kanalen (brief, telefonisch contact, huisbezoek, mail, sms, …) Kortere en strengere opvolging van huurders in hun proefperiode, hun eerste periode van huren van een sociale huurwoning, waar de basis wordt gelegd voor verdere betalingsingesteldheid Huurders die systematisch te laat betalen, gericht contacteren, zodat op een periode van max. 1 jaar de achterstal van 1 maand, die daardoor ontstaan, bijbetaald is

Tevens worden initiatieven uitgewerkt in functie van de vermindering van huurachterstal bij vertrokken huurders. De huurachterstal bij deze groep is heel vaak te wijten aan huurschade. Het tijdig vaststellen van en het voorkomen van huurschade vraagt om bijkomende initiatieven, die om bijkomende personeelsinzet vragen. De samenwerking met CAW-Limburg op vlak van Bemoeizorg wordt uitgebreid. Preventieve woonbegeleiding wordt verder uitgewerkt en geïntensifieerd samen met deze welzijnspartner, en dit o.a. in functie van preventieve aanpak van huurschade. Daarnaast wordt verder onderzocht welke acties en maatregelen het meest effectief en efficiënt zijn om de huurachterstal bij vertrokken huurders te doen afnemen.

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Nieuw Dak Genk

Datum beslissing minister: 2 december 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Visitatierapport. Nieuw Dak, Genk. Visitatiegesprekken op 22 en 23 april Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013

Recommend Documents