Visitatierapport Eigen Dak, Wetteren

Visitatierapport Eigen Dak, Wetteren

Visitatiegesprekken op 21 en 22 oktober 2014 Definitief visitatierapport van 5 maart 2015

VISIT ATIER AAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Datum concept visitatierapport: 16 december 2014 Datum visitatiegesprekken: dinsdag 21 en woensdag 22 oktober 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 28 januari 2015 Erkenningsnummer SHM: 4340 Contactgegevens SHM: F. Beernaertsplein 55/01, 9230 Wetteren T 09 365 43 10 F 09 365 43 11 E [email protected] http://www.eigendak.be Directeur: de heer Franky Van Poucke Voorzitter: de heer Etienne Backx Actieterrein: Wetteren Laarne Wichelen Samenstelling visitatiecommissie: Brecht Vandekerckhove, commissievoorzitter Peter Wittocx, commissielid Jean Van den Bilcke, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Eigen Dak geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK

PAGINA 2 VAN 53

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING

4

2. SAMENVATTING

6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

7

3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING

7 8

4. PRESTATIES VAN SHM EIGEN DAK 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

10

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

10 16 21 21 31 31

5. AANBEVELINGEN 5.1 5.2 5.4

47

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM

47 48 48

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

49

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

50


PAGINA 3 VAN 53

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Eigen Dak uit Wetteren. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 53

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 53

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid


OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

Goed

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed

OD 2.1



PAGINA 6 VAN 53

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Op 30 maart 1922 werd de vennootschap ‘Eigen Dak’ erkend door de “Nationale Maatschappij voor goedkope woningen en woonvertrekken”. Het actieterrein beperkte zich oorspronkelijk tot het grondgebied van de gemeente Wetteren. In 1954 vroeg en kreeg de toenmalige gemeente Kalken aansluiting bij de maatschappij. In 1955 trad ook de gemeente Laarne toe, gevolgd door de gemeente Schellebelle in 1959. Bij de fusies van gemeenten in 1976 fusioneerde Schellebelle met Serskamp en Wichelen tot de gemeente Wichelen waardoor het actieterrein van de maatschappij met die 2 (voormalige) gemeenten werd uitgebreid. Tot aan de oorlog (1940) realiseerde de maatschappij 64 woningen en tijdens de oorlog lagen de bouwactiviteiten stil. Op 1 januari 1959 telde de maatschappij 335 woongelegenheden. In de periode 1960-1989 werd het patrimonium sterk uitgebreid met vooral grotere projecten: 93 woningen in de Hoogstraat te Laarne, 80 appartementen en 50 eengezinswoningen in de Roosbroekwijk, 54 eengezinswoningen in de Massemensteenweg, 24 woningen in de Nerenweg te Kalken, 104 appartementen in de Wegvoeringstraat in Wetteren en 42 woningen op Bellekouter te Schellebelle. Daarna werden vooral veel kleinere projecten gerealiseerd. De SHM bezit op dit moment 877 woningen. Slechts 4 woningen dateren nog uit het interbellum, alle overige dateren van na WO II. - 1945-1959: 220 woningen (25,0%) - 1960-1979: 290 woningen (32,9 %) - 1980-1999: 70 woningen (7,9%) - 2000-nu: 293 woningen (33,4%) Periodes van activiteit wisselen zich dus af met periodes van inactitiviteit. We zien dat in de laatste twee decennia van de vorige eeuw er vrij weinig activiteit was en sinds 2000 het aantal nieuwe woningen sterk is toegenomen. 56% van de woningen zijn appartementen. Ruim de helft van de appartementen heeft 2 slaapkamers, een derde heeft 1 slaapkamer en 10% heeft 3 slaapkamers. Appartementen met 4 slaapkamers (2%), studio’s (0,4%) en 5 slaapkamers (0,2%) komen amper voor. Van de eengezinswoningen heeft 58% 3 slaapkamers, 17% 4 slaapkamers, 14% 2 slaapkamers en 11% 1 slaapkamer er zijn slechts 3 wooneenheden met 5 of meer wooneenheden. Het is logisch dat de grotere wooneenheden zich vooral bevinden in de woonhuizen en dat appartementen een kleiner aantal slaapkamers vatten. Dit is zeker gunstig voor de leefbaarheid binnen het patrimonium. De SHM is actief in drie gemeenten, waarvan in Wetteren met 70% (603 wooneenheden) het grootste aandeel van het patrimonium staat. Laarne heeft 20% (175 wooneenheden) van het patrimonium en 11% (99 wooneenheden) bevindt zich op het grondgebied van Wichelen. De maatschappij heeft 10.198 aandelen waarvan er iets meer dan de helft in handen zijn van openbare besturen (5.175). De raad van bestuur van de vennootschap telt 15 leden: 6 particulieren, 5 voor de gemeente Wetteren, 2 voor de gemeente Laarne, 1 voor de gemeente Wichelen en 1 voor de provincie. Het directiecomité bestaat uit de directeur en de voorzitter en ondervoorzitter van de raad van bestuur. Het directiecomité bereidt de bestuursvergaderingen voor.


PAGINA 7 VAN 53

In vergelijking met andere SHM’s telt Eigen Dak een groot aantal senioren en heeft ze een uitzonderlijk hoog aandeel alleenstaanden (34%) onder haar huurders. Bij bijna ¾ van de SHM’s ligt dat aandeel lager (tussen 20 en 34%). 56% van de huurders is alleenstaand, terwijl alle andere SHM’s een aandeel alleenstaanden kennen tussen 30 en 55%. Daarnaast ligt het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen lager dan bij de meeste andere SHM’s, maar de verschillen tussen de SHM’s zijn eerder beperkt. Net geen 10% van de huurdersgezinnen hebben een nietBelgisch gezinshoofd, wat ongeveer gelijk staat met de mediaan in Vlaanderen. De verwachting dat het eerder lage mediaan inkomen van de huurders ook voor eerder lage huurprijzen zorgt (in vergelijking met andere SHM’s) wordt niet helemaal ingelost. Voor appartementen ligt de mediaan huurprijs met 226,28 euro per maand immers vrij hoog in vergelijking met de meeste andere SHM’s. 65% van de SHM kent een lagere mediaan huurprijs voor appartementen. Voor eengezinswoningen (243,23 euro) en duplexwoningen (171 euro) ligt de mediaan huurprijs wel bij de laagste 15% van de sector. Het inkomen van de huurder is echter slechts één element in de huurprijsberekening en de SHM heeft overigens geen invloed op de berekening ervan. Daarom wordt dit als een omgevingselement beschouwd en niet als een prestatie van de SHM. In haar intern huurreglement van 1 maart 2014 schrijft de SHM een optionele voorrang in die, na toepassing van de verplichte voorrangsregels, wordt gegeven aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. Deze voorrangsregel wordt toegepast voor het volledige patrimonium. Er is met de 3 gemeenten een principieel akkoord om een toewijzingsreglement voor ouderlingen op te maken en over de woningen die hierin zullen opgenomen worden. De gemeenten moeten het toewijzingsreglement wel nog laten goedkeuren door de minister.

3.2 Beschrijving omgeving In 2011 telden Wetteren, Laarne en Wichelen samen 20.332 huishoudens, goed voor 47.794 inwoners. Er wordt een toename verwacht met 3,5% tot circa 21.000 huishoudens in 2020, en met 6,7% tot ongeveer 21.700 in 2030. Dit is beduidend lager dan de toename van het aantal huishoudens die voorspeld wordt voor Vlaanderen (6,5% in 2020 tot 9,4% in 2030). In het actieterrein is 18,5% van de inwoners ouder dan 65 jaar; voor Vlaanderen is dat gelijkaardig. De sociaal-economische positie van de inwoners van het actieterrein is ook gelijklopend met het Vlaams gemiddelde: - De werkloosheidsgraad ligt met 5,6% niet ver van het Vlaams gemiddelde (6,0 %), al zijn er tussen de gemeenten wel verschilllen en kent Wetteren een iets hoger percentage (7,2%) en Laarne een iets lager (4,2 %). - Het percentage leefloners in het actieterrein bedraagt 0,3%, in Vlaanderen is dit 0,2%. - Het gemiddeld netto belastbaar inkomen in het actieterrein bedroeg in 2011 € 17.981, net iets hoger maar opnieuw vrij gelijkaardig aan het Vlaamse gemiddelde. Opnieuw kent Wetteren het laagste gemiddelde netto belastbaar inkomen per inwoner van de drie gemeenten met € 17.392. Op 31 december 2013 bedroeg het aantal sociale huurwoningen van de SHM Eigen Dak in Wetteren 603, in totaal zijn er in Wetteren 676 sociale huurwoningen1 of 6,15% van het 1 Conform voortgangstoets van 2012 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK

PAGINA 8 VAN 53

woningbestand; Het aantal sociale huurwoningen van Eigen Dak in Laarne bedraagt 175, in totaal zijn er in Laarne 186 sociale huurwoningen of 3,52% van het woningbestand; het aantal sociale huurwoningen in Wichelen van Eigen Dak bedraagt 99, in totaal zijn er in Wichelen 114 sociale huurwoningen of 2,28% van het woningbestand. Eigen Dak is de enige nog actieve huurmaatschappij in het actieterrein en staat dus quasi alleen in voor de realisatie van het BSO Huur, met uitzondering van de woningen die in verhuring worden genomen door het SVK. Het BSO Huur bedroeg voor Wetteren 169 eenheden, voor Laarne 85 eenheden en voor Wichelen 89 eenheden. Op basis van gegevens die de SHM heeft aangereikt tijdens de visitatie moeten er nog 98 (Wetteren), 29 (Laarne) en 59 (Wichelen) gerealiseerd worden, of 186 voor het totale actieterrein. Dit komt neer op een respectievelijke realisatiegraad van nog 42% (Wetteren), 66% (Laarne) en 34% (Wichelen). Bij Ministerieel Besluit van 22 juli 2013 over de voortgangstoets 2012, worden Wetteren, Laarne en Wichelen ingedeeld bij categorie 1, wat wil zeggen dat de gemeenten het groeiritme voor sociale huuren koopwoningen volgen. Het BSO sociale koopwoningen bedroeg in Wetteren 80 woningen waarvan er vandaag nog geen enkel gerealiseerd is, in Laarne zijn er reeds 14 van de 40 gerealiseerd terwijl ook de gemeente Wichelen de inspanningen zal moeten opdrijven omdat er hier nog maar 4 van de 37 eenheden gerealiseerd zijn. Voor een sociale huurmaatschappij als Eigen Dak is de voortgang van het objectief sociale koop uiteraard geen prestatiecriterium. Ook naar soort bebouwing heeft Wetteren een ander profiel dan Laarne en Wichelen. Laarne (78%) en Wichelen (73%) hebben een veel hoger percentage open of halfopen bebouwing dan Wetteren (47%). Wetteren (34%) heeft dan weer een hoger percentage gesloten bebouwing dan Wichelen (17%) en Laarne (13%) en ook een hoger percentage woningen in appartementsvorm (20%) dan Laarne (10%) en Wichelen (9%). Wetteren heeft dus een iets hogere verstedelijkingsgraad, in het bijzonder het hogere aandeel rijwoningen duidt op een industrieel verleden. Maar deze cijfers wijken niet sterk af van de gemiddelde Vlaamse waarden.

De gemiddelde verkoopprijs voor een woonhuis ligt in Wetteren (€173.138), Laarne (€ 201.890) en Wichelen (€ 189.516) lager dan die in Vlaanderen (€ 212.265). Voor een appartement geldt dit niet en is de gemiddelde verkoopprijs voor Laarne (€ 223.334) hoger dan het Vlaams gemiddelde (€211.138), Wetteren (€ 198.159) en Wichelen (€177.833) hebben een lagere gemiddelde verkoopprijs. Veel heeft te maken met het bouwjaar van de appartementen en het type appartementen dat in 2012 verkocht werd. De prijzen voor de appartementen stegen over de voorbije 5 jaar sterker in het actieterrein, terwijl de prijsstijging voor een woning lager ligt dan het gemiddeld.


PAGINA 9 VAN 53

4.

PRESTATIES VAN SHM EIGEN DAK

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In de periode 2009-2013 vertoont het patrimonium van Eigen Dak in vergelijking met de andere SHM’s een mediane groei. Vanuit de analyse van projecten die op een uitvoeringsprogramma aangemeld zijn lijkt dit ook in de toekomst aan te houden. Met deze gemiddelde groei zou ook het BSO haalbaar moeten zijn, al is dit niet eenduidig het geval voor alle gemeenten in het actieterrein. Men moet bijgevolg wel aandachtig blijven of dit effectief voor alle gemeenten het geval zal zijn. Op basis hiervan besluit de visitatiecommissie om de SHM voor deze OD een goede beoordeling toe te kennen. -

Eigen Dak realiseerde in de periode 2009-2013 82 nieuwe huurwoningen of een gemiddelde van 16,2 nieuwe sociale huurwoningen per jaar. Met dit aantal situeert ze zich op de mediaan van de SHM's in Vlaanderen. Over de voorbije 16 jaar – 1998 tot en met 2013 - heeft de SHM 29 projecten gerealiseerd met gemiddeld 9 woningen per project en een gemiddelde productie van 16 woningen per jaar. Het betreft 12 grotere nieuwbouwprojecten (samen 146 woningen) en 17 kleinere projecten vervangingsbouw (samen 111 woningen). In die zin is de meerderheid van de projecten inbreidingsgericht. In dezelfde periode heeft Eigen Dak bijna 400 van haar woningen op de een of andere wijze in 13 renovatieprojecten opgenomen, met een gemiddelde van een 30-tal woningen per project. De activititeitsgraad blijft dus hoog.

-

Eigen Dak is de enige nog actieve huurmaatschappij in het actieterrein en staat dus quasi alleen in voor de realisatie van het BSO huur, met uitzondering van de woningen die in verhuring worden genomen door het SVK. Op basis van gegevens die de SHM heeft aangereikt tijdens de visitatie moeten er nog 98 (Wetteren), 29 (Laarne) en 59 (Wichelen) gerealiseerd worden, of 186 voor het totale actieterrein. Dit komt neer op een respectievelijke realisatiegraad van nog 42% (Wetteren), 66% (Laarne) en 34% (Wichelen). Bij Ministerieel Besluit van 22 juli 2013 over de voortgangstoets 2012, worden Wetteren, Laarne en Wichelen ingedeeld bij categorie 1, wat wil zeggen dat de gemeenten het groeiritme voor sociale huuren koopwoningen volgen.

-

Indien we het huidige realisatietempo in beschouwing nemen dan zien we het realiseren van het BSO haalbaar zou moeten zijn. Einde 2013 heeft de SHM nog 47 nieuwe huurwoningen in 3 projecten op een uitvoeringsprogramma staan. Deze woningen staan in verschillende stadia van opbouw. Ze worden gerealiseerd in 3 projecten, alle gelegen in de gemeente Wetteren. Op het ogenblik van de visitatie was het project Diepenbroek-Lindenlaan te Wetteren ( 9 eengezinswoningen) reeds opgeleverd. De overige twee projecten omvatten 38 appartementen en zijn gelegen in de verkaveling Diepenbroek. Daarvan wordt de oplevering verwacht in 2015.


PAGINA 10 VAN 53

-

De SHM heeft (situatie eind 2013) ook nog 38 nieuwe huurwoningen (verspreid over 4 projecten) aangemeld. 26 woningen (21 appartementen en 5 eengezinswoningen) zijn gelegen in Wichelen. 18 woningen zijn gelegen in 2 projecten in de verkaveling Diepenbroek in Wetteren; 6 woningen daarvan zijn een uitvoering van een sociale last. In 2014 meldde de SHM nog een project van 17 huurwoningen aan in de Brusselsesteenweg. Tezamen heeft Eigen Dak op dit ogenblik de realisatie van 55 woningen in concrete voorbereiding. Voor Laarne is er evenwel nog niets concreets voorzien om de 37 voor het BSO vereiste woningen te realiseren. De visitatiecommissie suggereert dan ook om hier toch samen met de gemeente een visie voor op te maken en de meest concrete pistes prioritair uit te werken.

-

Bij de SHM is momenteel de piste van een fusie niet aan de orde, alhoewel de directie daar niet weigerachtig tegenover staat, vooral inzake kennisdeling. Voor de raad van bestuur is een fusie geen prioriteit men wenst om tegen 2020 een patrimonium van 1000 woningen te halen. Het is evenwel niet zo zeker dat men deze doelstelling ook effectief zal halen. Indien dit niet behaald wordt, dan dringt een fusie zich op. De visitatiecommissie suggereert de SHM om toch ook rekening te houden met een fusie.


PAGINA 11 VAN 53

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM concentreert zich op het ter beschikking stellen van sociale huurwoningen in haar werkgebied en heeft met andere actoren (oa Sociale Bouw en Kredietmaatschappij uit Dendermonde) afspraken gemaakt over wie sociale koopwoningen aanbiedt in het werkgebied. De mate waarin de SHM zich inzet om een totale woonservice aan de burger aan te bieden, wordt beoordeeld bij OD 5.5 “De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM concentreert zich op het ter beschikking stellen van sociale huurwoningen in haar werkgebied en heeft met andere actoren (oa Sociale Bouw en Kredietmaatschappij uit Dendermonde) afspraken gemaakt over wie sociale koopwoningen aanbiedt in het werkgebied. De mate waarin de SHM zich inzet om een totale woonservice aan de burger aan te bieden, wordt beoordeeld bij OD 5.5 “De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed Eigen Dak voert besprekingen met de 3 gemeenten in haar actieterrein over verwerving van gronden en panden om bijkomende sociale woonprojecten te realiseren. Uit de visitatie blijkt dat deze zoektocht vrij intensief verloopt, maar daarom niet altijd even succesvol is. De SHM is er recent in geslaagd om een groot aantal projectsites te verwerven via recht van opstal en heeft nu reeds voldoende reserve voor de realisatie van het BSO in Wetteren. In Wichelen en Laarne zijn bijkomende inspanningen nodig, maar tonen zowel de ambitie van de gemeentebesturen als de plannen van de SHM de haalbaarheid aan van het objectief binnen de voorziene termijn van 2025. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties neerzet voor deze doelstelling. -

De SHM heeft einde 2013 nog 18.436 m² grond in bezit, waarvan zowat 16.000 m² bebouwbaar is. Daarbij zijn 3 kleine percelen en 3 grotere terreinen in Wetteren voor circa 12.400m², 1 terrein in Laarne van ongeveer 1.700m² en 1 terrein in Wichelen van 3.800m². In Wetteren zijn eind 2013 al 7.419m² gereserveerd voor om in de periode 2014-2016 nieuwe sociale woonprojecten te realiseren voor 65 huurwoningen (18 aangemeld en 47 geprogrammeerd). Die 7.419m² grond maken deel uit van een totaal van 11.549m² die in periode 2009-2013 werd verworven in de verkaveling Diepenbroek.

-

Met een grondreserve van 1,84 ha bevindt de maatschappij zich bij de laagste 20 % van alle SHM’s in Vlaanderen. Toch volstaat de grondreserve van 1,24 ha in Wetteren om te voorzien in de 19 sociale huurwoningen die nog moeten worden gerealiseerd. Van de 98 die de SHM nog voor zichzelf vooropstelde blijven er nog 19 te plannen woningen over (na de 18 aangemelde, de 47 geprogrammeerde en de 14 op terrein verworven via het recht van opstal). In Laarne kan, eveneens via een recht van opstal, Eigen Dak 53 nieuwe sociale huurwoningen plannen, waarmee het nog ontbrekende deel van het BSO van 29 woningen ruimschoots kan worden ingevuld. In Wichelen ten slotte, zijn er 35 woningen voorzien op terreinen die ook via een recht van opstal ter beschikking zijn van de SHM. Er zijn bovendien nog 20 bijkomende sociale huurwoningen aangemeld in 2 projecten van 5 en van 15 woningen. Ook in Wichelen is het BSO binnen bereik met nog 4 woningen te verwezenlijken binnen een termijn van 10 jaar tot 2025.


PAGINA 12 VAN 53

-

Ieder voorstel van de gemeenten of van private eigenaars tot aankoop van particuliere gronden wordt onderzocht in overleg met de gemeenten, rekenig houdend met de historiek van de grond in functie van de prijs. Naast een redelijke prijs, de potentie van de grond (bodemvervuiling, draagkracht, overstromingsgevaar) stelt de SHM als voorwaarde dat minimum 6 woongelegenheden moeten kunnen gerealiseerd worden zodat de schaal van het project financieel voldoende interessant uitkomt. De visitatiecommissie vindt deze opstelling van de SHM tegenover al te kleine (en bijgevolg dure) projecten terecht gezien de precaire financiële situatie van de maatschappij.

-

Uit de verslagen van de raad van bestuur blijkt ook dat alle voorstellen inzake recht van voorkoop werden onderzocht. In 2012 werden 98 dossiers voorgelegd. Ze werden tot op heden steeds afgewezen omdat het meestal kleine percelen betrof die niet geschikt bleken om er een financieel haalbaar sociaal woonproject op te realiseren. In geval er grotere percelen aangeboden werden, lag de prijs sterk boven de prijs die de SHM bereid is te betalen binnen haar financiële mogelijkheden. De visitatiecommissie kan moeilijk een oordeel vellen over deze dossiers, maar verwacht dat de SHM toch een pro-actievere houding aanneemt met het oog op toekomstige ontwikkelingen in betere tijden. Dit gebeurt uiteraard best in samenspraak met de gemeenten.

-

Uit overleg met de beleidsverantwoordelijken van de drie gemeenten blijkt dat men in Wichelen en Laarne bereid is om meer dan het BSO-objectief in 2025 te realiseren. De gemeentebesturen verzekeren niet alleen hun vaste wil om versneld nieuwe projecten te zien starten, maar geven aan dat zij voldoende opportuniteiten zien. Volgens Eigen Dak zijn die opportuniteiten niet altijd zo opportuun als ze op het eerste moment lijken. Ook dit spanningsveld is voor de visitatiecommissie een aanwijzing om het overleg met de beide gemeenten intensiever te voeren dan voorheen. Indien de gemeenten en de SHM deze ambities hebben, dan kunnen zij niet langer ad hoc dossier per dossier bekijken, maar dienen ze de handen in elkaar te slaan voor een meer actieve benadering.

-

De visitatiecommissie suggereert om te onderzoeken of het patrimonium van de intercommunale Dender Durme Schelde die in het actieterrein van de SHM liggen niet overgenomen kan worden. Omdat het voor de intercommunale gezien het gewijzigde wettelijke kader niet langer opportuun is om zelf patrimonium te beheren overweegt de intercommunale eventueel haar huurwoningen te verkopen.

-

Eigen Dak kan door het verwerven van gemeentegronden via een recht van opstal de voorfinancieringskost voor de realisatie van nieuwe sociale woonprojecten sterk beperken. Dit betekent natuurlijk wel dat deze gronden niet worden opgenomen bij de grondreserve in de prestatiedatabank. Via deze methodiek is de SHM er in geslaagd projectgronden te verwerven voor 8 sites in totaal goed voor 112 woningen (83 appartementen en 19 eengezinswoningen) : 14 in Wetteren, 53 in Laarne en 35 in Wichelen (zie ook hoger in verband met het BSO). Ook indien één van de gemeentes vraagt aan de SHM om een grond te verwerven, vraagt men in eerste instantie dat de gemeente hiervoor zou instaan, zodat de SHM in afwachting van de goedkeuring van het voorontwerp via recht van opstal de grondpositie kan overnemen.


PAGINA 13 VAN 53

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: Goed Eigen Dak zorgt voor een breed aanbod aan verschillende woningtypes. Zowel de ambtenaren van gemeenten en OCMW's als de beleidsverantwoordelijken bevestigen dat de SHM diverse doelgroepen bereikt en haar aanbod daarop afstemt. Er is een samenwerkingsproject met de vzw Sint-Lodewijk voor mensen met een motorische beperking en een overeenkomst met het OCMW voor versnelde toewijzingen voor dakloze gezinnen. Een groot deel van de woningen die tot 2008 werden verhuurd als bejaardenwoning, zullen nu in het nieuwe lokaaltoewijzingsreglement voor senioren worden voorbehouden. Omwille van de talrijke positieve initiatieven waar de SHM aan participeert kent de visitatiecommissie de SHM hier een goede beoordeling toe. -

Eigen Dak zorgt voor een breed aanbod aan woningtypes en baseert zich bij projectontwikkeling op de wachtlijsten bij het bepalen van de woningtypes. Uit de cijfers van de kandidaat-huurders blijkt de nood aan kleinere woningen met 1 en 2 slaapkamers. Eind 2013 had 70 % van de kandidaat-huurders één of geen kind, ook is 70 % van de kandidaathuurders alleenstaand. Op basis van deze vaststelling heeft de raad van bestuur beslist in de nieuwe bouwprojecten 70% woningen met 2 slaapkamers te voorzien. De SHM realiseert verder ook woningen met 4 en 5 slaapkamers voor grote gezinnen bij nieuwbouw (Diepenbroek) en bij renovatie van woningen (Achttien Augustuslaan). De gemiddelde wachttijd is 24,5 maanden.

-

Tot 2008 beschikte de SHM over 90 bejaardenwoningen. Omwille van het gewijzigde sociaal huurbesluit kon dit niet langer Om dit op te vangen is in de drie gemeenten waar de SHM werkt een lokaal toewijzingsreglement (LTR) goedgekeurd door de gemeenteraad. De gemeenten moeten nu het toewijzingsreglement nog ter goedkeuring voorleggen aan de minister van Wonen. De doelgroep van het toewijzingsreglement beperkt zich tot senioren. De gemeenten Wetteren, Wichelen en Laarne willen respectievelijk 34, 10 en 12 woongelegenheden met 1 slaapkamer met voorrang toewijzen aan senioren.

-

Momenteel is het project Den Binder in uitvoering. Het is een samenwerkingsproject van Eigen Dak en de vzw Sint-Lodewijk, een voorziening voor mensen met een motorische beperking. Dit nieuwbouwproject omvat 24 kamers voor volwassenen met een motorische beperking en 20 sociale huurappartementen. Op de twee bovenverdiepingen bouwt Eigen Dak de 20 sociale huurappartementen. Vier appartementen zullen aangepast zijn aan de noden van mensen met een motorische beperking.

-

Bij nieuwe projecten krijgen de ontwerpers de opdracht 10% van de woningen uit te rusten als aangepaste woning. De SHM stelt vast dat er zeer weinig rolstoelgebruikers op de wachtlijst staan. Om te vermijden dat een aangepaste woning niet optimaal wordt benut, neemt de SHM contact op vzw Sint-Lodewijk met de vraag of zij residenten hebben met een motorische beperking die geïnteresseerd zijn om zelfstandig te wonen. Op het lokaal woonoverleg te Wetteren werd recent gevraagd om ook de aangepaste woningen op te nemen in het toewijzingsreglement voor senioren zodat deze woningen bij gebrek aan kandidaat-huurders rolstoelgebruikers bij voorrang aan 65+ers kunnen toegewezen worden. Deze vraag wordt verder onderzocht door Wonen-Vlaanderen.


PAGINA 14 VAN 53

-

Er is sinds oktober 2010 wel een overeenkomst met het OCMW van Wetteren betreffende voorrang aan dakloze gezinnen. Concreet worden er jaarlijks een 3 à 4 tal woningen van de SHM aan deze laatste doelgroep toegewezen via deze overeenkomst.

-

Er is één woning van de SHM in verhuring buiten het sociaal huurstelsel. Deze wordt door het OCMW van Wetteren ingehuurd als doorgangswoning. Sedert 5 jaar zijn er 5 aangepaste woningen verhuurd aan minder-validen (3 in Wetteren en 2 in Laarne).

-

Tijdens de gesprekken met de vertegenwoordigers van de gemeenten en andere actoren zoals de OCMW’s en CAW’s werd bevestigd dat Eigen Dak in overleg met het lokale actoren haar beleid afstemt op diverse doelgroepen. Ondanks de vele goede initiatieven waar de SHM aan participeert ontbreekt het nog aan een uitgeschreven visie van de maatschappij op haar doelgroepenbeleid. De visitatiecommissie suggereert dat de maatschappij hier werk van maakt, om haar doelgroepen in de toekomst nog beter te kaderen.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Eigen Dak realiseerde in de afgelopen jaren sociale huurwoningen aan een tempo dat gelijk loopt met het gemiddelde van de Vlaamse SHM’s. Indien de SHM dit tempo aanhoudt dan zal ze er ook in slagen om in elk van de 3 gemeenten de realisatie van het objectief voor sociale huur mogelijk te maken. Uiteraard moeten hiervoor wel de noodzakelijke projectgronden beschikbaar zijn. De SHM levert vrij veel inspanningen in haar zoektocht naar mogelijkheden voor nieuwe realisaties rekening houdend met een verantwoord ruimtegebruik, redelijke prijzen en goede locaties. Hierdoor beschikt men vandaag in Wetteren over voldoende grondreserve om dit BSO te helpen realiseren. In Laarne en Wichelen waar er minder opportuniteiten waren, wordt samen met de gemeenten actiever uitgekeken naar opportuniteiten om het vereiste realisatietempo aan te houden. Ofschoon de SHM geen uitgeschreven visie heeft op het doelgroepenbeleid participeert ze aan tal van initiatieven die aantonen dat men wel degelijk een doelgroepenbeleid voert.


PAGINA 15 VAN 53

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: Voor verbetering vatbaar Eigen Dak heeft nog heel wat achterstand inzake het ERP2020. Dit heeft uiteraard te maken met het feit dat men slechts sedert een 6-tal jaar bezig is met een inhaaloperatie inzake renovatiewerken. Er werd pas recent een onderhouds- en renovatieplanning opgemaakt voor de periode 2014-2019 in functie van de ouderdom van de woningen, de deadlines van het ERP2020 en de gelijkmatige spreiding van de kosten. Maar deze renovatieplanning is nog niet compleet, omdat nog niet voor alle projecten de juiste aanpak gekend is. Omdat de achterstand inzake ERP dermate groot is en de renovatieplanning nog belangrijke lacunes bevat oordeelt de visitatiecommissie een voor verbetering vatbaar voor deze operationele doelstelling. -

Inzake het bereiken van de doelstellingen van het ERP2020 voldeed eind 2013 ruim 39% van het patrimonium aan de drie basisvereisten, namelijk een energiezuinige verwarmingsinstallatie, dubbele beglazing en dakisolatie. 78% van de SHM’s staat al verder, zodat hier voor Eigen Dak nog een forse inhaaloperatie voor de boeg ligt -

-

-

93,44 % van het patrimonium beschikt al over dubbele beglazing, 42 % van de SHM’s doet beter; 61,22 % van de woningen voldoet aan de norm van daksiolatie, 22% van de SHM’s doet het beter; Problematisch is dat slechts 44% van het patrimonium beschikt over een energiezuinige verwarmingsinstallatie, slechts 2 SHM’s hebben hier een slechtere score; Naast de gebreken op de 3 basisvereisten, beschikt 55% van de woningen niet over een spouwmuur of over gevelisolatie Begin 2015 beschikt 100% over dubbele beglazing en voldoet 66% aan de norm voor dakisolatie.

De effectieve start van het renovatieprogramma dateert van 2008. In de periode 2008-2014 werden al 400 woningen gedeeltelijk aangepakt. Er is een gedetailleerde renovatieplanning 2014-2021 en eveneens een planning groot onderhoud en herstellingen. Hierbij wordt gestreefd naar een gelijkmatige spreiding van de kosten over de diverse jaren. Deze planning is evenwel nog niet volledig omdat van niet alle projecten volledig duidelijk is, hoe men de renovatie zal aanpakken. 15 projecten staan ingeschreven om voor meer dan 300 woningen de nodige renovaties door te voeren tussen 2014 en 2017. Ook de nood aan regulier onderhoud door haar werklieden wordt gedetailleerd gepland. Hoofdzakelijk voor schilderwerken legt de SHM bijvoorbeeld voorzieningen aan op basis van eenheidsprijzen en periodiciteit zodat ze op het einde van de planningstermijn kunnen uitgevoerd worden. De eigen onderhoudsploeg telt 2 voltijdse onderhoudsmannen. Ze staat in voor courante onderhouds- en herstellingswerken en kleinere renovatiewerken. Ze kunnen ook in dringende gevallen snel ter plaatse gaan Voor eerder gespecialiseerde herstellingswerken (elektriciteit, sanitair, cv, dakwerken) wordt een beroep gedaan op externe aannemers. De onderhouds- en herstellingswerken worden bijgehouden in de module onderhoud en herstellingen van Sociopack. Uit gesprekken met de huurders blijkt dat zij tevreden zijn met de huidige aanpak en aangeven dat er snel gereageerd wordt op meldingen van technische problemen.


PAGINA 16 VAN 53

-

De Maatschappij is recent ook gestart met de opmaak van projectfiches waarop de technische kenmerken van het gebouw of de woninggroep zijn genoteerd. Daarin staan het bouwjaar en alle technische gegevens over renovaties, buitenschrijnwerk, isolatie, verwarming, warm water, kookfornuis, regenwaterpomp, ventilatie vermeld. De visitatiecommissie wijst op de noodzaak van de volledige inventarisatie van het woningpatrimonium. Dat is noodzakelijk om vanuit die inventaris een adequate onderhouds- en renovatieplanning op te maken en de lacunes die er heden zijn te kunnen invullen.

-

De grote uitdagingen van vandaag zijn te wijten aan het feit dat men voor 2008 te weinig aandacht schonk aan de kwaliteit van het patrimonium en dat het gevolg van de renovatiedruk nu wel voor liquiditeitsproblemen kan zorgen, maar dat die niet onoverkomelijk zijn.

- De liquide reserves zijn historisch laag. De grote uitdaging bestaat er voor Eigen Dak in dat ze een evenwicht moet zoeken tussen de financiële leefbaarheid en de verwezenlijking van het BSO en het ERP2020 enerzijds en een evenwicht tussen renovatie, vervangingsbouw of verkoop anderzijds. Om bijkomende liquide middelen te verwerven is wat dat laatste betreft in de financiële planning 2014-2023 de verkoop van 1 woning per twee jaar opgenomen van woningen van het oudste deel van het patrimonium. De visitatiecommissie suggereert dat dit vooral aangewend wordt om de renovaties die dringend zijn, maar niet geprogrammeerd zijn toch op te starten. Het is immers vooral voor renovaties dat er middelen ontbreken en wachttijden voordoen, terwijl dat net het meest urgente is dat Eigen Dak moet aanpakken. Woningen die leegstaan omwille van ongeschikt of onbewoonbaarheid zullen immers ook wegen op de liquiditeitspositie van de SHM. -

De structurele leegstand bedraagt 4,2% van het patrimonium of 37 woningen, 75 van de SHM’s doet het beter dan Eigen dak. Dit heeft vooral te maken met woningen die staan te wachten op een renovatie. Tot slot vermeldt de visitatiecommissie dat de niet-structurele leegstand bij Eigen Dak in vergelijking met de andere SHM’s relatief laag is. Met bijna 0,46% doen meer dan 80% van de SHM’s het slechter.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om versneld de renovatienoden en hun bijkomende kostenplaatje in beeld te brengen.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Voor een SHM gelden twee verwachtingen (vereisten) voor milieuvriendelijkheid: beschikken over een goede meerjarige onderhouds- en renovatieplanning om de ERP2020 doelstellingen te halen (zie OD 2.1) en een duidelijke visie hebben op haar bijdrage tot een beter milieu en deze visie goed in praktijk brengen. De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu moet steunen op twee basisprincipes: het voorkomen van onnodig gebruik van schaarse ruimte, grondstoffen en energie en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. De SHM geeft zelf aan niet echt vertrouwd te zijn met de verwerking van het aspect “milieu” binnen het patrimonium tot recent. “Een duidelijke visie hierin bestaat heden niet. In de laatste projecten wordt wel stelselmatig van in ontwerpfase tot uitvoering aandacht gegeven aan het energiezuinig omspringen met het patrimonium en het leefbaar maken van de ruime omgeving.” De SHM beschikt sedert 1/7/2014 over een uitgeschreven aanzet tot nota inzake milieu en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK

PAGINA 17 VAN 53

duurzaamheid. Deze is evenwel heel beperkt Vanuit die optiek geeft de visitatiecommissie dan ook de score voor verbetering vatbaar voor deze operationele doelstelling. -

Eigen Dak beschikt sedert 1/7/2014 over een uitgeschreven aanzet tot nota inzake milieu en duurzaamheid. Voor de visitatiecommissie is deze aanzet evenwel te beperkt. Tegelijk zien we dat de SHM in diverse bouwprojecten werkt met zonneboilers, regenwaterrecuperatie, toiletspoeling met spaarknoppen, groendaken, spaarlampen, rookmelders, energiescans. We zien tal van kleinere en grotere ingrepen die de duurzaamheid ten goede komen, maar veel van hen behoren vandaag tot de wettelijke vereisten. Enkele voorbeelden van deze ingrepen: - In het project Nerenweg-Kordewagenstraat te Kalken werd tevens een handpomp geplaatst aan een reeks garages zodat ook de huurders van een garage hun auto kunnen reinigen met regenwater. - In het project 16 huurwoningen en 14 koopwoningen Kordewagenstraat Kalken werd een zonneboilersysteem in combinatie met een condenserende gaswandketel geïnstalleerd - Bij het project Den Binder werd een deel van het plat dak uitgerust als groendak al was dit vooral omwille van visuele aspecten. In dit project wordt een wadi met filtersysteem voorzien vooraleer het regenwater overloopt naar de achterliggende beek, dit was dan weer een opgelegde stedenbouwkundige vereiste.Er is ook een thermografisch onderzoek voorzien. - Voor de continue buitenverlichting van de algemene delen in appartementsgebouwen wordt bij de nieuwe projecten gewerkt met spaarlampen. Ook de gemeenschappelijke delen in de gerenoveerde appartementsgebouwen worden verlicht met spaarlampen. - In nieuwe projecten oa de 37 appartementen Boombosstraat en Zandvleuge Kalken werkt de verlichting van de gangen op bewegingsmelders. - Bij de renovatiewerken wordt gestreefd naar maximale na-isolatie van de woningen. In de 72 appartementen in de Roosbroeklaan werd de buitenschil van de 3 appartementsgebouwen volledig ingepakt met glaswolisolatie en werden alle appartementen voorzien van een individuele condenserende gaswandketel, vloerisolatie en ventilatiesysteem C. De ramen werden vervangen door hoogwaardig PVC-schrijnwerk met hoogrendementsglas. De visitatiecommissie vindt het belangrijk dat dak-, vloer - en gevelisolatiewerken gelijktijdig gebeuren.

-

In 2012 stelde Eigen Dak het energie-snoeibedrijf Goed Wonen Dendervallei aan voor het plaatsen van rookmelders in het volledige patrimonium in combinatie met een gratis energiescan. Het energie-snoeibedrijf zorgde in 2013 voor het gelijktijdig plaatsen van spaarlampen, een waterbesparende douchekop, radiatorfolie of buisisolatie. In 2014 werden nog 182 energiescans uitgevoerd (148 in Wetteren en 44 in Laarne).

De SHM beschikt sedert 1/7/2014 over een uitgeschreven aanzet tot nota inzake milieu en duurzaamheid. Deze is evenwel heel beperkt. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om deze verder uit te werken steunende op de twee basisprincipes: het voorkomen van onnodig gebruik van schaarse ruimte, grondstoffen en energie en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven.


PAGINA 18 VAN 53

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed Eigen Dak maakt haar woningen toegankelijk voor diverse doelgroepen en heeft een concrete strategie hiervoor. Deze strategie is een combinatie van een 10% norm aangepaste woningen bij alle nieuwbouw projecten en een aantal specifieke doelgroepgerichte projecten. Men combineert dit met een doelgroepenbeleid die enige flexibiliteit tussen doelgroepen tracht in te bouwen (zie OD1.5). De SHM investeert niet in aanpasbare woningen, maar tracht via de aangepaste woningen een alternatief te bieden via mutaties. Daarom vindt de visitatiecommissie dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. -

Eigen Dak heeft eind 2013 6 woningen, die aangepast zijn voor mensen met een motorische beperking. Inmiddels zijn in 2014 in Wetteren nog 2 gelijkvloerse appartementen voor mindervaliden opgeleverd, zijn nog 8 aangepaste woningen in uitvoering in Wetteren en worden er nog 2 appartementen voorzien in Wichelen. Op korte termijn zal de SHM over 18 aangepaste woningen beschikken voor bewoners met een fysieke beperking.

-

Bij de laatste architectuuropdracht (Anker in Serskamp) werd expliciet in het programma van eisen opgenomen dat 10% van het aantal realiseerbare eenheden mindervalidenappartementen moeten zijn (2 appartementen).

-

Bij de mindervalidenappartementen streeft de SHM steeds naar een direct contact tussen de slaapkamer en de leefruimte zodat bedlegerige personen overdag het contact met hun partner of bezoekers kunnen behouden.

-

Eigen Dak realiseert momenteel met de vzw Sint-Lodewijk het project De Binder dat voorziet in 24 kamers voor volwassenen met een motorische beperking en 20 sociale huurappartementen waarvan 4 zullen aangepast zijn aan de noden van mensen met een motorische beperking.

-

De SHM opteert niet voor het bouwen van aanpasbare woningen omdat het de voorkeur geeft aan mutaties. Wel wordt positief ingespeeld op de individuele vragen van huurders die aanpassingen vragen om hun zelfredzaamheid in de woning te kunnen behouden die ten dele bekostigd worden via een tegemoetkoming van het VAPH, het overige deel is ten laste van de huurder. De aanpassingen variëren van het plaatsen van een handbeugel in de badkamer en het plaatsen van een traplift tot het plaatsen van rails op het plafond om een persoon met een motorische handicap te verplaatsen alsook tot het plaatsen van een volledig aangepaste keuken. In 2013 kregen 2 huurders de toestemming om hun woning aan te passen, 4 huurders kregen versneld een andere woning toegewezen omwille van hun beperkte mobiliteit.


PAGINA 19 VAN 53

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Eigen Dak heeft nog een grote inhaalbeweging voor renovatie en vervanging van haar patrimonium en het bereiken van de ERP2020-normen voor de boeg en bovendien zijn niet alle projecten volledig in de renovatieplanning opgenomen. De SHM heeft ondanks diverse goede intenties haar visie op milieuvriendelijk bouwen nog onvoldoende uitgewerkt alsook geïmplementeerd. Eigen Dak maakt haar woningen toegankelijk voor diverse doelgroepen via een combinatie van een 10% norm aangepaste woningen bij alle nieuwbouw projecten en een aantal specifieke doelgroepgerichte projecten. De SHM investeert niet in aanpasbare woningen, maar tracht via de aangepaste woningen een alternatief te bieden via mutaties.


PAGINA 20 VAN 53

4.3

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen eenduidig te vergelijken met de bouwkostnormen. In afwachting vormt de visitatiecommissie haar oordeel voornamelijk op basis van de visie die spreekt uit de wijze waarop de SHM het bouwproces prijsbewust plant, organiseert en opvolgt. De visitatiecommissie stelt vast dat er in de periode 2009-2013 een aantoonbare en belangrijke verbetering is op het vlak van prijsbewust bouwen, zowel bij de aanvang als bij de afronding van het bouwproces. Dat dit nog niet onmiddellijk resulteert in een betere financiële positie van de SHM doet niets af aan de prestaties zelf. Daarmee wordt een van de belangrijkste voorwaarden gecreëerd om die financiële verbetering op termijn mogelijk te maken. De visitatiecommissie is van oordeel dat Eigen Dak voor deze doelstelling goede prestaties kan voorleggen. -

Eigen Dak tracht de projectkost te drukken zowel door zoveel mogelijk te bouwen op gronden met een nog hoge financiële leningskost, zodat die kost zo snel mogelijk wegvalt, als door met de gemeenten overeen te komen dat kan worden gebouwd op gemeentegronden via een recht van opstal of via verwerving aan vooraf bepaalde grondprijzen. Ze is niet geneigd om op vraag van de gemeenten ‘dure’ projecten te realiseren voor herbestemming van oudere ‘waardevolle’ gebouwen. Aanleiding is de slechte ervaring met het project Oud Rustoord te Laarne, een samenwerking met het OCMW in een ‘Open Oproep’- selectie van de Vlaams Bouwmeester. Verder zullen in de toekomst maar projecten vanaf 6 wooneenheden aan bod komen en zal de SHM trachten meerdere sites samen te laten ontwerpen door eenzelfde ontwerper en laten uitvoeren door eenzelfde aannemer om kosten te besparen.

-

Sinds 2011 gebruikt de SHM afhankelijk van de grootteorde van het project een eigen beperkte offerteaanvraag met of zonder bekendmaking ‘Beperkte prijsvraag voor de aanstelling van een ontwerper’, om ontwerpopdrachten te gunnen. Daarmee voldoet Eigen Dak aan het principe van mededinging. Voordien werd de opdracht meestal toegewezen na beoordeling van een aantal schetsontwerpen opgemaakt door een pool van vertrouwde ontwerpers. De SHM zet in op het beheersen van de verschillende kosten en verplicht ontwerpers nu om zich van bij het begin prijsbewust te richten op een budget van 95% van het toegekende leningsplafond. Bij de beperkte prijsvraag wordt na selectie van minstens 4 kandidaten uit een algemene oproep in een tweede fase 1 ontwerper door de jury voorgedragen aan de raad van bestuur. De jury telt 7 leden waarvan 4 interne (voorzitter raad van beheer, een bestuurslid, de directeur en het hoofd van de technische dienst) en 3 externe (gemandateerden voor de VMSW, voor de gemeente waar het project zich situeert, en een deskundige werkzaam bij een andere SHM). Deelname aan fase 1 wordt niet vergoed; bij de tweede fase is een vergoeding voorzien voor een voorstudie met naast de plannen ook een conceptnota en een kostprijsraming. De visitatiecommissie waardeert de nieuwe aanpak van Eigen Dak. Toch heeft ze een bedenking bij de toelatingsvoorwaarde dat ontwerpers hun ervaring met projecten in het kader van de wet op overheidsopdrachten en/of in het kader van sociale huisvestingsprojecten / groepswoningbouw met referenties moeten staven; in de opsomming van de bij de kandidaatstelling te voegen stukken wordt gesproken van voorbeeldprojecten vergelijkbaar met deze opdracht. De visitatiecommissie vreest dat de toelatingsvoorwaarde de kansen van nieuwe ontwerpers op een uitdagende opdracht al te


PAGINA 21 VAN 53

zeer zou kunnen beperken. Misschien kan het volstaan om dergelijke ervaring als een pluspunt te omschrijven in plaats van als een voorwaarde. -

Eigen Dak bezorgde de visitatiecommissie een overzichtstabel met tekst en uitleg over alle 16 projecten uit de periode 2009-2013; 9 nieuwbouw- en vervangingsbouwprojecten en 7 renovatieprojecten. Uit de procentuele verhouding eindbedrag (met inbegrip van prijsherziening) tegenover het subsidiabel leningsbedrag (volgens de VMSW-simulatietabel), blijkt zowel voor nieuwbouw en vervangingsbouw als voor renovatie een sterke daling van de overschrijding van de leningsplafonds over de periode 2009-2013. Waar de nieuwbouw- en vervangingsbouwprojecten in 2009 (5 projecten) nog op een verhouding van 115% uitkwamen, liep dat over 114% in 2011 (1 project) en 108% in 2012 (2 projecten), terug tot 89% (1 project). Voor de renovatieprojecten ging het in 2009 om 106% (3 projecten), over 105% in 2010 (1 project), 122% in 2011 (1 project), naar 89% in 2012 (2 projecten). Met uitzondering van het renovatieproject in 2011, waar het om een kleiner project voor ongeveer € 175.000 ging, met als toelichting het aangrijpen van die gelegenheid om een aantal bijkomende ingrepen te doen, daalt de verhouding eindbedrag / leningsbedrag tot onder de 100%-norm. Dit springt nog meer in het oog wanneer de projecten afzonderlijk worden beschouwd naargelang ze al dan niet door het nieuwe team Technische dienst worden gepland, gecoördineerd en opgevolgd. In dat geval komt de verhouding van alle samengetelde ‘nieuwe’ projecten op minder dan 98% voor de nieuwbouw (3 projecten) en zelfs op 91% voor de renovatieprojecten (4 projecten). Bij de ‘oude’ projecten komt die op 114% voor de nieuwbouw (6 projecten) en op 106% voor de renovatie (3 projecten). Ook bij de verhouding bestelbedrag / leningsbedrag voor de nieuwbouw- en de vervangingsbouwprojecten blijkt een groot verschil tussen de 4 ‘nieuwe’ projecten met één overschrijding van het leningsbedrag voor 101% terwijl de 6 ‘oude’ projecten systematisch boven de 100% gaan, van 104% tot 118%.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed Met een gemiddelde huurlast van € 269 euro per jaar per huurwoning liggen de huurlasten bij Eigen Dak eerder hoog in vergelijking met de meeste andere SHM’s. Ruim 2/3 van de SHM’s kent lagere gemiddelde huurlasten. Het feit dat Eigen Dak over een aanzienlijk aandeel appartementen beschikt, met daarin een belangrijk aantal nieuwe en gerenoveerde, is hiervoor een verklaring samen met de hogere uurlonen van externe onderhoudsfirma’s en het toenemend aantal werkuren van de eigen onderhoudsploeg. De visitatiecommissie meent dat Eigen Dak zich inspant om de huurlasten te beheersen, en stelt eveneens vast dat er geen klachten zijn over de relatief hoge huurlast die huurders in een juiste verhouding vinden staan tot de huur. Daarom vindt de visitatiecommissie dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. -

De huurder betaalt in principe voor drie verschillende soorten kosten: de huurprijs, de huurlast en de kost voor elektriciteit, gas en water. Bij Eigen Dak lag de maandelijkse mediaan huurprijs in 2013 voor een appartement op ongeveer € 226, voor een eengezinswoning op € 243 en voor een duplexappartement op € 171. De huur van een appartement ligt lager bij 66% van alle andere SHM’s, die van een eengezinswoning bij maar 16% van de SHM’s en van een duplex bij slechts 14% van de SHM’s. Aangezien de huurprijs in grote mate bepaald wordt door het inkomen van de elke huurder, zegt de positionering van de SHM in de sector veeleer iets over het inkomen van haar huurders dan over haar woningen.


PAGINA 22 VAN 53

-

Waar de SHM (bijna) geen invloed heeft op de huurprijzen, is dat wel het geval voor de huurlast. Die bedroeg bij Eigen Dak in het jaar 2013 gemiddeld iets meer dan € 269 per woning per jaar, of bijna € 22,5 per woning per maand. De stijging van de huurlast van € 152 in 2009 naar € 269 in 2013 heeft gevolgen voor de totale huurkosten van de huurder. Uit de verhouding totale huurinkomsten tegenover het totaal aantal woningen blijkt dat de gemiddelde maandelijkse huur bij Eigen Dak tussen 2009 en 2013 maar met ongeveer 25% gestegen is terwijl de huurlast met meer dan 75% is toegenomen. Dat onderstreept vooral de relatief lage en traag groeiende inkomens van de huurders tegenover een huurlast die toeneemt volgens externe prijsstijgingen. Bovendien blijkt dat in 2009 44% van de andere SHM’s een lagere huurlast kende, terwijl dat in 2013 steeg tot 71%. De huurlast bij Eigen Dak is relatief sterker toegenomen in vergelijking met andere SHM’s in Vlaanderen. Uit detailgegevens over de evolutie van de huurlast per straat, per gebouw of complex in de periode 2009-2013 blijkt een volledig normale toename van de gemiddelde huurlast voor een eengezinswoning. De stijging van de gemiddelde huurlast per woning is enerzijds het gevolg van de indexatie van de uurlonen van externe onderhoudsfirma’s en het toenemend aantal gepresteerde uren door de eigen onderhoudsploeg. Daarnaast wordt de toename in belangrijke veroorzaakt door het in verhuur brengen van 80 nieuwe en 72 integraal gerenoveerde appartementen. Op 3 jaar tijd was meer dan een verdubbeling van de huurlast voor de 152 appartementen.

-

De hoogte van de huurlasten hangt samen met het woningtype: ze zijn hoger voor een appartement voornamelijk omwille van het onderhoud van gemene delen en liften. De SHM heeft 381 appartementen (43% van het patrimonium), 384 eengezinswoningen (44%) en 112 duplexappartementen (13%). In de periode 2009-2013 is het patrimonium met 48 wooneenheden uitgebreid; het gaat om een toename van de appartementen met 51 (er werden 29 oude appartementen gesloopt en vervangen), een afname van de eengezinswoningen met 3 eenheden, en een gelijk aantal duplexen. De hogere huurlasten in 2013 tegenover 2009 zijn hierdoor gedeeltelijk te verklaren. In 64% van het patrimonium van Eigen Dak betalen de huurders jaarlijks tussen € 17 en € 168 huurlast. Hoofdzakelijk zijn dat eengezinswoningen, maar ook appartementen zonder lift, met een beperkte groenzone en geen of weinig gemeenschappelijke delen. De overige 36% van het patrimonium staat in voor 80% van de totale huurlast, die van complex tot complex varieert van € 205 tot € 1.005 jaarlijks per appartement.

-

De meest voorkomende huurlasten die de SHM in 2013 aanrekende zijn kosten voor onderhoud van de gemene delen (49%), groenruimten (11%), liften (7%) en centrale verwarming (21%). Uit vergelijking van de proportionele verdeling van de huurlasten in elk jaar blijkt dat enkel de kosten onderhoud gemene delen een groter aandeel in de totale huurlast vormen; in 2009 nog 42,5% naar 49,4% in 2013.

-

Eigen Dak probeert op verschillende manieren de huurlasten te beperken. Sinds 2011 legt de SHM in haar ‘Beperkte prijsvraag voor de aanstelling van een ontwerper’ de nadruk op milieuen energiebewuste toepassingen. Ze vraagt aandacht voor een zo zuinig mogelijk ruimtegebruik voor de gemene delen van nieuwe gebouwen, voor een onderhoudsvriendelijke aanleg van groenzones, voor een energiezuinige verlichting met spaarlampen in de gemene delen van al haar gebouwen; ze opteert voor buitentrappen en tracht zoveel mogelijk om liften te vermijden door het beperken van het aantal bouwlagen. Vervanging van de liften in het complex Wegvoeringstraat moet leiden tot een daling van hun elektriciteitsverbruik met 30%. Alle liften zijn ondertussen uitgerust met de meest energiezuinige aandrijfsystemen; er is led-verlichting van de bordessen. Renovatie van de gangverlichting en elektrische installaties is voorzien in 2015.


PAGINA 23 VAN 53

Eigen Dak heeft haar bewoners al in 2007 gestimuleerd om zelf te zorgen voor het onderhoud van inkomen trappenhal bij de ingebruikname van een nieuw flatgebouw. Helaas kwamen niet alle huurders hun afspraken na of waren sommigen wegens hun ouderdom niet langer in staat om nog te poetsen. Intussen is in 2012 op vraag van de bewoners een schoonmaakbedrijf ingeschakeld, maar de SHM zegt dergelijke initiatieven van huurders in de toekomst te zullen blijven aanmoedigen en ondersteunen. Nochtans ondervindt de SHM dat huurders bereid zijn iets meer te betalen voor een propere omgeving, temeer daar ze vinden dat de huurlast in verhouding staat tot de aangeboden woning en dienstverlening. De visitatiecommissie waardeert deze samenwerking huurder-verhuurder, die meteen een relativering inhoudt van het beginsel ‘hoe lager de huurlast, hoe beter’; soms primeert voor huurders het wooncomfort en zijn ze bereid daar ook voor te betalen. De SHM bevraagt de markt regelmatig om het onderhoud aan de meest gunstige voorwaarden te laten uitvoeren, bijvoorbeeld poetsen gemene delen, groenonderhoud, containerdienst, … ). Wekelijks gaan medewerkers van de technische dienst rond langs de appartementsgebouwen voor kleinere onderhouds- en herstelopdrachten; het verwijderen van zwerfvuil en sluikafval, en het vervangen van lampen hebben een positieve invloed op het onderhoud van de gemene delen. Ook de aanwezigheid van 5 toezichters via het project ‘Een goede buur in je buurt’ (zie OD 4.3) heeft een positieve invloed op de onderhoudsopdracht. In 2013 heeft het sociale economie bedrijf Goed-Wonen Dendervallei uit Zele energiescans uitgevoerd en rookmelders geplaatst in het volledige patrimonium. Daarbij kreeg de huurder de nodige tips voor een zuiniger energiegebruik. In haar ‘Onderhoudsbrochure 2014’ maakt de SHM duidelijk welke kosten door de huurder en door de verhuurder gedragen worden. Uit de recente tevredenheidsenquête voor nieuwe huurders – een zestal maanden na hun intrek afgenomen – en uit het visitatiegesprek met huurders blijkt over het algemeen dat huurders vinden dat de huurlast in verhouding staat tot de aangeboden woning en dienstverlening; de meeste huurders vinden de huurprijs laag tot gemiddeld. -

Eigen Dak kan niet alleen de hoogte van de huurlast verklaren, maar eveneens de toename over de voorbije 5 jaar. De visitatiecommissie heeft over de huurlast ook geen klachten gehoord bij de visitatiegesprekken met externen. Momenteel hanteert de SHM op huurlastvoorschotten een marge van 5% waarmee ze bijbetaling op de eindafrekening door de huurder en onnodige bijkomende druk op haar eigen (precaire) financiële situatie wil voorkomen. De visitatiecommissie suggereert Eigen Dak de evolutie van de huurlast over de verschillende jaren op de voet te blijven volgen, om voor de opdrachten aan privéfirma’s met grote regelmaat prijsvragen te organiseren en om huurders te betrekken bij de gezamenlijke inspanning om de huurlast zoveel mogelijk te beperken.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed Eigen Dak waakt sinds 2009 met grote nauwgezetheid over de betaalbaarheid van de sociale woningen door in elke fase van het bouwproces prijsbewust te zijn, van de grondverwerving tot de oplevering, en vooruitziend op het latere onderhoud. Ze slaagt er ondertussen in haar projecten te realiseren voor een kostprijs beneden de subsidiabele prijsplafonds. De SHM spant zich in om de huurlasten voor de huurders en voor de organisatie zo goed mogelijk te beheersen. Zij levert daartoe inspanningen bij het realiseren van de projecten, bij het latere gebruik door de bewoners, het te verwachten onderhoud en herstel door de organisatie, maar evenzeer bij de verrekening aan elke individuele huurder.


PAGINA 24 VAN 53

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: Goed De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van de SHM voor een zo goed mogelijke woonzekerheid als goed. De SHM hanteert een strikte procedure bij huurdersachterstal en heeft een uitgebreid en gedetailleerd samenwerkingsakkoord met de OCMW’s die de woonzekerheid van haar huurders sterk ten goede komt. Uit de gesprekken met vele actoren is ook gebleken dat hier de laatste jaren een sterke vooruitgang is geboekt. -

De procedure met betrekking tot huurdersachterstal of debiteurenreglement bepaalt strikt de opvolging van elke achterstal. De huur moet voor de 10e van elke maand betaald worden, indien dit niet gebeurt, wordt de achterstal in kaart gebracht en een eerste aanmaningsbrief verstuurd aan de huurders met het verzoek binnen de 14 dagen te betalen. Bij niet betaling binnen de 14 dagen wordt binnen de 7 werkdagen na deze nieuwe niet-betaling een tweede aanmaningsbrief aangetekend verstuurd waarin de huurder andermaal verzocht wordt binnen de 14 dagen te betalen. Voor dit aangetekend schrijven worden € 12,50 administratiekosten aangerekend. Huurders hebben de mogelijkheid om in elke stap van de procedure een afbetalingsplan af te sluiten. Indien de huurder na de 2de aanmaning in gebreke blijft, wordt het OCMW binnen de 7 werkdagen gecontacteerd via een schrijven of per mail met de vraag om contact op te nemen met de huurder. Het OCMW zal binnen de 14 dagen na ontvangst berichten over het resultaat van hun tussenkomst. Indien geen resultaat wordt geboekt via het OCMW wordt een advocaat ingeschakeld voor een procedure minnelijke schikking bij de vrederechter. Ingeval minnelijke schikking geen oplossing biedt, vraagt de sociale huisvestingsmaatschappij de ontbinding van de huurovereenkomst aan de vrederechter, evenals de betaling van de huurachterstal en de toelating tot uithuiszetting. Deze procedure werd goedgekeurd op de raad van bestuur van 21/12/2011 en sindsdien tweemaal gewijzigd. De laatst maal was dit op 26 maart 2014. Uit de prestatiedatabank zien we dan ook een reductie van de huurachterstal bij de huishuur van de zittende huurders, en in het algemeen de redelijke afbouw van de huurdersachterstal van zowel zittende als vertrokken huurders. De SHM geeft ook aan dat naast de administratieve procedure huurders waarvan vermoed wordt dat zij de correspondentie niet (kunnen) lezen of de ernst van de zaak niet inzien, ook persoonlijk worden gecontacteerd door de maatschappelijk werker. De visitatiecommissie suggereert om dit persoonlijk contact, met álle huurders in te bouwen in de procedure. Dit laat ook toe om ook in persoonlijk contact de mogelijkheid tot het opmaken van een afbetalingsplan te bespreken. In 2012 werd bij 8 huurders de huurovereenkomst omwille van huurdersachterstal en/of gebrekkig onderhoud van de woning gerechtelijk ontbonden. Bij twee van hen kon na integrale betaling de uithuiszetting vermeden worden. Aan één gezin betekende de maatschappij zelf de opzegging. Dit betekent dat de maatschappij 7 maal de huurovereenkomst heeft stopgezet of heeft laten stopzetten in 2012. In 2013 werden 4 huurovereenkomsten ontbonden door de vrederechter. Bij twee van deze huurders stemde het bestuur in om de uithuiszetting te annuleren wegens integrale betaling van de achterstallige bedragen en de gerechtskosten. Eén huurder verliet vrijwillig de woning na opzegging, gegeven door de SHM. Dit betekent dat de maatschappij 3 maal de huurovereenkomst heeft stopgezet of heeft laten stopzetten in 2013.


PAGINA 25 VAN 53

De toepassing van deze procedure wordt door alle welzijnsactoren sterk geapprecieerd en deze benadering lijkt zijn vruchten af te werpen, al zijn de cijfers waarover we beschikken beperkt. In 2013 waren er slechts 3 beëindigingen van het huurcontract en de verschillende welzijnsactoren geven aan dat de vele bemiddelingen die tussentijds of zelfs na uitspraak vaak tot een bemiddelde oplossing leiden. -

De SHM houdt cijfermateriaal van de huurbeëindigingen bij. In 2013 werden 55 huurovereenkomsten opgezegd door de huurder. : - vrijwillige mutaties 19 (diverse redenen leefbaarheid, mobiliteit,…) - overlijden 14 - rusthuisopname 6 - nieuwe relatie 3 - eigendom verworven 3 - burenruzie 1 - voorkeur andere gemeente 1 - ongekend 8 3 huurovereenkomsten opgezegd door de SHM (zonder vonnis): - niet-bewoning 1 - overlast en slecht onderhoud 2 Deze cijfers leren de maatschappij vrij veel over de tevredenheid van hun bewoners. Op basis van deze meting kan de maatschappij aantonen dat de huidige verhuisbewegingen in hoofdzaak niet met het patrimonium of de dienstverlening van de maatschappij te maken hebben.

-

Om de woonzekerheid te verhogen, werkt de SHM ook nauw samen met andere actoren. Zo heeft Eigen dak een nauwe samenwerking met de verschillende OCMW’s, die ondermeer werd herbevestigd via de intergemeentelijke samenwerking Woonplus. Die samenwerking omhelst ook huurdersondersteuning en het verbeteren van de leefbaarheid, wat de woonzekerheid van de huurder ten goede komt. Dit wordt meer uitgebreid besproken onder OD 4.4. Daarnaast werkt Eigen Dak ook samen met het CAW Oost-Vlaanderen, dat preventieve woonbegeleiding aanbiedt. In 2013 en in 2014 werd telkens slechts 1 dossier opgenomen. De medewerkster van het CAW gaf tijdens het gesprek aan dat dit op vraag van het CAW beperkt werd gehouden, maar dat men nu wel meer dossiers aan kan. De visitatiecommissie suggereert daarom om samen met het CAW te bekijken om het aantal dossiers toch te verhogen. De CAW’s hebben immers een specifieke knowhow voor de opvolging van huurders met problematisch woongedrag.

-

Ook de huisbezoeken die de SHM uitvoert in het kader van haar aanpak van leefbaarheid (zie OD 4.2.) dragen bij aan de woonzekerheid van de bewoners.

OD 4.2. De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: Goed De SHM heeft een driemaandelijks overleg met de OCMW’s, de IGS Woonplus en - in functie van de agenda – eventueel ook andere actoren (bijvoorbeeld: diensten drugspreventie, sociale diensten politiezone, wijkpolitie, …) waarbij puur op leefbaarheidsaspecten wordt gefocust. Bovendien beschikt ze over een goed uitgewerkte overlastprocedure die actief wordt gebruikt. Verder vormen de toezichters van de SHM volgens bewoners en actoren ook een goed instrument om leefbaarheidsproblemen te voorkomen en aan te pakken. Vooral omwille van het


PAGINA 26 VAN 53

driemaandelijkse leefbaarheidsoverleg en de strakke opvolging bij leefbaarheidsproblemen vindt de visitatiecommissie dat Eigen Dak voor deze operationele doelstelling goede prestaties levert. -

De SHM beschikt niet over een uitgeschreven visie in verband met leefbaarheidsproblematiek, maar neemt dit toch grondig op. In de samenwerkingsovereenkomst met de OCMW’s, het SVK en Woonplus worden leefbaarheidsproblemen besproken en aangepakt via een trimesterieel overleg. Op deze overlegmomenten zijn ook andere actoren uitgenodigd in functie van de thematiek (drugs, huis- en zwerfvuil, …) zo is de sociale cel van de politie vaak aanwezig. Dit getuigt niet alleen van een responsieve aanpak, maar tevens van een preventieve aanpak. De problemen worden hier immers niet zomaar case-gewijs aangepakt, maar in een breder kader geplaatst. De meest voorkomende problemen zijn druggerelateerd. In de zomerperiode zijn er meer meldingen over lawaaioverlast op straat. “Bij aanhoudende problemen verhoogt de politie haar aanwezigheid op die bepaalde plaats op vraag van de SHM”. Alle actoren geven aan dat deze samenwerking vlot verloopt.

-

De SHM keurde een overlastprocedure goed op 30/10/2013, waarin 5 stappen worden doorlopen. In een eerste stap vraagt de SHM aan de buren om in dialoog te gaan met de huurder die de overlast veroorzaakt. De maatschappelijk werker van Eigen Dak volgt op of dit ook effectief gebeurd en of hier gevolg wordt aan gegeven. Bij herhaling van de overlast stuurt de SHM binnen de twee weken een brief naar de huurder die de overlast veroorzaakt en de SHM legt daarbij de nadruk op de huurdersverplichtingen die in het huurcontract zijn opgenomen. Indien de overlast blijft aanhouden stuurt de SHM een tweede brief naar de huurder die de overlast veroorzaakt, waarin zij een huisbezoek aankondigt of de huurder uitnodigt voor een gesprek op het bureel. De SHM bevestigt de gemaakte afspraken in een brief aan de betrokken huurder. Wanneer de overlast blijft aanhouden; stuurt de SHM een aangetekende brief naar de betrokken huurder, waarin de SHM zegt dat zij de dienst Preventieve Woonbegeleiding van het Centrum voor Algemeen Welzijnswerk (CAW) op de hoogte heeft gebracht van de situatie en het CAW vraagt om de betrokken huurder te begeleiden. De brief vermeldt ook expliciet dat de procedure tot uithuiszetting zal gestart worden indien er geen einde komt aan de overlast. De SHM start de procedure tot uithuiszetting op als de overlast ondanks alles blijft aanhouden. Indien de SHM dit nodig acht, betrekt ze ook de sociale cel en de wijkpolitie van de politiezone Wetteren- Wichelen-Laarne bij deze procedure. Deze procedure is in 2013 60 keer opgestart en in 2014 op het moment van visitatie 41 keer. Dit geeft aan dat de SHM deze meldingen ernstig neemt. De SHM en welzijnsactoren uit de betrokken gemeenten geven aan dat hiermee weldegelijk leefbaarheidsproblemen kunnen worden aangepakt.

-

In 2013 werden 93 huisbezoeken uitgevoerd. De aanleiding voor een huisbezoek is meestal een melding van bewoners. De bedoeling van het huisbezoek is tot een oplossing te komen waar alle partijen zich kunnen in vinden zodat een opzeg van de huurovereenkomst kan vermeden worden. Indien geen gevolg wordt gegeven aan de afspraken of indien blijkt dat het probleem een intensievere opvolging of multidisciplinaire aanpak vraagt, wordt het OCMW of het CAW ingeschakeld. In navolging hiervan werden in 2013 11 cliëntbesprekingen georganiseerd.

-

De afvalproblematiek bij de appartementsgebouwen blijft een belangrijk aandachtspunt. De klusjesmannen van de SHM doen momenteel iedere vrijdag hun ‘ronde’ om de voornaamste herstellingen en sluikstort te detecteren en aan te pakken. Sluikstorten wordt ook nauwlettend in het oog gehouden door de toezichters en achtergelaten afval wordt


PAGINA 27 VAN 53

weggenomen om escalatie van het probleem te vermijden. Daarnaast worden ook op continue basis communicatie en inlichtingen versterkt over sorteren en afvalbeheer. -

In 2010 startte de maatschappij met het project ‘Een goede buur in je buurt’ via subsidiëring door de provincie Oost-Vlaanderen. Dit project is gestoeld op de inschakeling van vrijwillige toezichters in 4 clusters van appartementsgebouwen. Momenteel zijn er 5 toezichters actief. Zij ontvangen een vrijwilligersvergoeding. Hun takenpakket bestaat uit drie pijlers: - technisch luik: controle en doorgeven herstellingen gemeenschappelijke delen; - preventief luik: afvalbeleid en beperking overlast; - sociaal luik: wegwijs maken nieuwe huurders, melden van precaire leefsituaties en samenlevingsproblemen en het organiseren van bewonersactiviteiten in samenwerking met de maatschappij. De subsidiëring van het project liep tot eind 2013. Gezien de meerwaarde werd het project verder gezet zonder subsidiëring. In het kader van dit project zijn er ook overlegmomenten van alle toezichters samen. Tijdens deze overlegmomenten worden vooral problemen opgesomd, maar er zijn ook kleine positieve initiatieven ondernomen zoals: een paasactie, een eindejaarsactie, een nieuwjaarsdrink, het aankleden van een afvalhok in samenwerking met tekenacademie Wetteren + banner sorteerinstructies PMD, …

-

Bij de aanleg van openbare ruimte of de stedenbouwkundige context van een nieuwbouwproject past de SHM zich vooral in in het kader dat hen geboden wordt vanuit de gemeenten, zonder dat ze vertrekt vanuit een eigen aanpak of benadering rond leefbaarheid. Ze zorgt er dan ook altijd voor een vertegenwoordiger van de gemeente te betrekken bij haar ontwerpwedstrijden. Om in een sterkere onderhandelingspositie met de gemeenten te staan bij de ontwikkeling van nieuwe woonprojecten en bij ingrijpende renovatiewerken, suggereert de visitatiecommissie om ook zelf te investeren in visie en strategie op dit vlak.

OD 4.3. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De toezichthouders van de SHM nemen initiatieven waarbij huurders betrokken worden en de SHM organiseert ook zelf enkele activiteiten voor bewoners. De SHM acht het stimuleren van bewonerswerking momenteel geen prioriteit voor de SHM. De visitatiecommissie heeft begrip voor de beperkte financiële en werkingsmiddelen van de maatschappij, maar vindt tegelijk dat de SHM meer inspanningen kan en moet doen om bewonersgroepen te betrekken bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer. Daarom geeft ze de beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’. -

Sinds een tweetal jaar organiseert de SHM bij renovatieprojecten een bewonersvergadering waarop het ontwerp, en een aantal praktische zaken zoals timing, verplichte verhuis, terugkeer en huurprijs worden besproken met de huurders. Dit was het geval voor de bewoners van de Roosbroeklaan (72 appartementen), Wegvoeringstraat (105 appartementen), Tuinwijk (80 woningen), MassemsesteenwegRoosbroeklaan (45 woningen), Mellesteenweg (5 woningen). De SHM organiseerde in 2011 ook een bewonersvergadering naar aanleiding van de aanpassing van de huurlasten, in het bijzonder de halvering van de poetsfrequentie, in de appartementen van de Acaciastraat te Wetteren.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid te ontwikkelen. Dit komt niet alleen de leefbaarheid binnen het patrimonium van de wijken ten goede, maar zorgt ook voor een wederzijds leerproces die de werking van de maatschappij ten VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK

PAGINA 28 VAN 53

goede zal komen. Daarvoor raadt de visitatiecommissie aan om eerst een duidelijke visie te ontwikkelen en om de huurders en het personeel te betrekken bij het opzetten van de strategie en acties om die visie vorm te geven. Dat zal de kans op slagen sterk verhogen. De SHM kan zich hierbij laten inspireren door andere projecten, zoals het traject ‘Tweezijdig+’2 dat enkele jaren liep in West-Vlaanderen waarbij rond communicatie en tevredenheid gewerkt wordt samen met de huurders, of andere initiatieven van collega-SHM’s.

OD 4.4. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De SHM werkt samen met andere actoren, in het bijzonder de OCMW’s om huurdersachterstal en samenlevingsproblemen aan te pakken en om huisvestingsondersteuning aan de huurders aan te bieden. De SHM heeft ook een samenwerkingsakkoord met het CAW dat in huurdersbegeleiding voorziet. Tot op heden was dit vrij beperkt, maar dit kan nu wel uitgebreid worden. Zowel de huurders als andere actoren geven aan dat de medewerkers bereikbaar zijn en voldoende tijd beschikbaar maken om huurders te ondersteunen. De faciliteiten aan het loket zouden uitgebreider kunnen, dit heeft consequenties op de dienstverlening. Toch vindt de visitatiecommissie dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. -

Voor huurdersbegeleiding zowel bij huurachterstal als bij woonproblemen werkt de SHM samen met het OCMW. De wisselwerking tussen de sociale dienst van de SHM en de 3 OCMW’s wordt wederzijds heel goed bevonden. De samenwerkingsovereenkomst tussen de 3 OCMW’s, het SVK, Eigen Dak en de intergemeentelijke samenwerking Woonplus wordt door de visitatiecommissie sterk geapprecieerd. In de overeenkomst zijn immers de volgende afspraken opgenomen: -

-

inschrijving van kandidaat huurders, is vanaf heden mogelijk bij alle actoren; begeleiding van de kandidaat huurders onder meer bij de actualisatie van het wachtregister; doorlopen van de toewijzingsprocedure samen met de kandidaat huurders; afspraken over ieders rol in de bemiddeling van de kandidaat huurders bij huurachterstal; ondersteuning bij huurprijsherziening (waarbij actoren documenten van huurders uitwisselen); aanpak van leefbaarheidsproblemen (onder andere via een trimestrieel overleg).

Het intakegesprek van kandidaat-huurders gebeurt aan het loket. Tijdens dat gesprek geeft de medewerker uitleg over de inschrijving, over de mogelijkheden rond voorkeur van woningtype en ligging, en over het verdere verloop van de inschrijvingsprocedure alvorens die tot de toewijzing van een woning leidt. De huidige loketfaciliteiten laten evenwel niet toe om uitgebreide hulp bij het gezamenlijk invullen van het formulier (zie ook OD 6.1). Er kan ook gebruik gemaakt worden van het kantoor van de voorzitter. De inschrijvingsformulieren zijn ook te downloaden via de website. Inschrijven kan ook bij de lokale OCMW’s en gemeentelijke woondiensten. Dit maakt deel uit van de samenwerkingsovereenkomst (cf. supra). In 2013 werden 55 kandidaat-huurders bij de SHM ingeschreven via het OCMW of de woondiensten. Het inschrijvingsformulier bevat ook de mogelijkheid dat de kandidaathuurder toestemming geeft voor de uitwisseling van gegevens tussen de SHM en het OCMW

2 http://www.samenlevingsopbouwwvl.be/nl/wonen/ VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK

PAGINA 29 VAN 53

van hun woonplaats (Wetteren, Laarne of Wichelen), waardoor een uitgebreidere dienstverlening mogelijk is omdat ook het OCMW kan worden ingeschakeld voor huurdersondersteuning. De SHM geeft aan dat het merendeel van de kandidaat-huurders deze mogelijkheid ook aanvinkt. -

Ook bij de ondertekening van het huurcontract van nieuwe huurders stelt zich het probleem dat de loketfaciliteiten onvoldoende ruimte bieden om alle documenten ten gronde door te nemen. In eerste instantie wordt dan ook verwacht dat huurders zelf alle documenten (huurcontract, reglement van inwendige orde, onderhoudsbrochure, …) doornemen en begrijpen.

-

De SHM heeft een sterk uitgewerkte benadering van betaalbaarheidsproblemen en aanpak van leefbaarheidsproblemen waarbij tegelijk toch vrij veel ruimte is voor bemiddeling. Dit wordt sterk geapprecieerd bij de visitatiecommissie. Het feit dat de tevredenheidsenquête – die zich in eerste instantie toch sterk focust - bij nieuwe huurders wordt gecombineerd met een huisbezoek, waarbij ook aandacht gaat naar de omstandigheden waarin de nieuwe bewoner leeft en de woning bewoont, wordt door de visitatiecommissie ook sterk geapprecieerd. Zoals de SHM zelf aangeeft moet men de respons nog kunnen verhogen, dit zou mogelijk kunnen door de contactname-procedure uit te breiden, alsook door de enquête een grotere bekendheid te geven en ook reeds bij de inschrijving van nieuwe huurders aan te kondigen.

-

De SHM communiceert renovatieprojecten met de betrokken huurders via infovergaderingen. Bij bewoners die aangeven niet aanwezig te kunnen zijn op de infovergadering omwille van medische redenen, wordt een huisbezoek gebracht door een afgevaardigde van de maatschappij. Alle huurders ontvangen sowieso een brief en een brochure met de belangrijkste informatie over de werken, de timing, de eventuele verhuis, … Indien verhuis noodzakelijk is, zorgt de SHM voor een verhuisfirma en draagt ze ook de kosten van de verhuis.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van de SHM voor de meeste aspecten op het vlak van sociaal beleid als goed. De SHM beschikt over goed uitgewerkte procedures bij huurdersachterstal en overlast en volgt deze ook heel goed op. Verder heeft de SHM een uitgebreide en gedetailleerde samenwerkingsovereenkomst met de OCMW’s en de IGS waarin verschillende elementen worden opgenomen die de beoordeling van de prestaties op dit prestatieveld positief beïnvloeden. Uit de gesprekken met actoren is ook gebleken dat er de laatste jaren een sterke vooruitgang is geboekt. De visitatiecommissie vindt het driemaandelijks overleg over leefbaarheidsaspecten en de combinatie van tevredenheidmeting en huisbezoek bijzonder waardevol. Bovendien zijn ook actoren en huurders tevreden over de dienstverlening van de SHM. Voor wat betreft de bewonersparticipatie scoort de SHM niet goed. De visitatiecommissie vindt dat de SHM meer kan doen om huurders te betrekken bij haar werking. Daarvoor raadt de visitatiecommissie aan om eerst een duidelijke visie te ontwikkelen en om de huurders en het personeel te betrekken bij het opzetten van de strategie en acties om die visie vorm te geven. Dat zal de kans op slagen sterk verhogen.


PAGINA 30 VAN 53

4.5

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar Aan de hand van de resultaten van de financiële ratio’s voor de periode 2009-2013 beoordeelt de visitatiecommissie de financiële gezondheid van Eigen Dak voor verbetering vatbaar. -

Of de exploitatie van het patrimonium bijdraagt aan het versterken van de financiële positie van een SHM wordt gemeten aan de hand twee financiële ratio’s: de netto vrije cashflow uit de gewone bedrijfsvoering en de netto winstmarge. De netto vrije cash flowmarge uit de gewone bedrijfsbeoefening geeft aan of de gewone periodieke inkomsten volstaan om de gewone periodieke uitgaven te dekken. Als de inkomsten lager zijn dan de uitgaven stijgt de ratio tot boven 100%. Om een marge te creëren waarmee de SHM haar financiële positie kan versterken, mag de ratio eigenlijk niet meer bedragen dan 85%. Voor Eigen Dak bedroeg de ratio 92% in 2013, een gestage verbetering tegenover de 102% in 2009. De netto winstmarge meet hoeveel winst (in %) de SHM overhoudt van de opbrengsten die ze realiseert in haar gewone bedrijfsuitoefening. De netto-winstmarge moet minimum 0% bedragen. De visitatiecommissie stelt vast dat de netto winstmarge in de periode 2009-2013 gestaag is geëvolueerd van min 4% naar plus 4%. Daarbij is rekening gehouden met de GSC inkomsten. De netto winstmarge is dus met 8 procentpunten toegenomen en gekanteld van negatief naar positief. De netto vrije cashflow en de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening geven aan dat Eigen Dak haar financiële positie over de periode 2009-2013 systematisch verbetert. De SHM verklaart deze evolutie als volgt: - de gewijzigde manier van opname van de GSC in het boekhoudresultaat van de SHM. Vanaf 2013 wordt 75% van de toegekende GSC van het vorige boekjaar opgenomen in het resultaat van het huidige boekjaar. Dit met betrekking tot de boekhoudkundige correctheid om kosten en opbrengsten voor een bepaald jaar ook in dat jaar op te nemen. De marge van 75% wordt gehanteerd om te anticiperen op mogelijke wijzigingen in de latere definitieve berekening. Wat betreft 2013 wordt dus het restant van 2012 en 75% voor 2013 opgenomen in het resultaat; - de daling van kapitaal- en intrestaflossingen door de herfinanciering op 30 jaar van leningen die een kortere looptijd kenden (voorwaarde om in aanmerking te worden genomen voor de GSC-berekening) + het uitdoofeffect van oude leningen (met intrest) en effect NFS2 (renteloos); - het in voege treden van aanvullende financieringen onder FS3 voor reeds opgeleverde projecten, waarbij de tussenkomst onmiddellijk wordt toegekend, en opgenomen in het resultaat.

-

De gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin drukt de verhouding uit tussen de op korte termijn beschikbare middelen en de schulden die op korte termijn vervallen. Deze ratio moet minimaal 1 bedragen om de schulden op korte termijn te kunnen financieren met vorderingen op korte termijn. Tijdens de periode 2009-2013 daalde de liquiditeitsratio voor Eigen Dak van 0,60 in 2009 tot 0,44 in 2013, met uitzondering van het jaar 2012 toen de ratio 0,65 bedroeg. In haar jaarverslag 2013 verklaart Eigen Dak de liquiditeitsratio van 0,44 aan het feit dat de grondverwerving bij het project ‘De Binder’ werd voorgefinancierd met eigen middelen (€ 392.000) in afwachting van de FS3-lening die pas in 2014 teruggestort werd op de rekening courant VMSW. Indien dit niet was gebeurd, dan zou de liquiditeitsratio op 0,60 zijn


PAGINA 31 VAN 53

uitgekomen, en zou bijgevolg het resultaat in 2013 gelijk zijn aan dat in 2009. De SHM wijt haar (te) beperkte liquiditeitsreserve hoofdzakelijk aan: - het lage gemiddelde inkomen van haar huurders. Het mediaan equivalent nettobelastbaar inkomen van de huurder ligt bij Eigen Dak in 2013 op € 12.413; bij slechts 11% van alle SHM’s ligt dat nog lager. Het is ook de reden waarom de SHM sinds 2009 GSC ontvangt. Omdat de huurinkomsten haar enige bron van inkomsten zijn is het voor de SHM zeer moeilijk om de liquiditeitstoestand omhoog te krijgen. In juni 2014 besliste de SHM om regelmatig woningen van het oudste deel van het patrimonium na leegkomen openbaar te verkopen. Een eventuele verkoop zou een positieve invloed hebben op de stand van de rekening courant bij de VMSW. De SHM tracht door middel van een nieuwbouw- en renovatieplanning en een beheersing van de werkingskosten het ideale evenwicht te zoek tussen deze 2 pijlers nieuwbouw en renovatie; - de liquiditeitspositie van de SHM wordt eveneens bepaald door de renovatiebeweging die werd opgestart. Aangezien de renovaties straat per straat worden uitgevoerd, dienen de huurders eerst een nieuwe woning ter beschikking te krijgen. Deze verhuisbeweging neemt tijd in beslag. Bijkomend dient de renovatie te worden opgenomen in de planning bij de VMSW, en in een uitvoeringsprogramma te worden opgenomen. Afhankelijk van het beschikbare budget kan de SHM met de renovatie starten. Tijdens deze periode worden er geen huurinkomsten verworven voor deze woningen, noch worden deze opgenomen in de GSC-berekening; - omwille van een beperkte historische grondreserve heeft Eigen Dak (in het verleden) gronden moeten aankopen aan gangbare marktprijzen wilde ze de continuïteit in de productie van nieuwe sociale huurwoningen kunnen verzekeren. -

De solvabiliteit is een vierde financiële ratio waarmee de financiële leefbaarheid van een SHM in kaart wordt gebracht. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen tegenover het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om terugbetaling van vreemd vermogen aan schuldeisers te waarborgen. Al te grote afhankelijkheid van de historiek van een SHM verhindert dat het resultaat op deze ratio als prestatie wordt beschouwd zodat de visitatiecommissie de solvabiliteitsratio op zich dus niet beoordeelt. Ter indicatie geeft ze mee dat deze ratio in de periode 2013-2009 lichtjes daalde van 8,3% naar 6,9%. Eigen Dak blijft in die periode dezelfde positie innemen in de sector. Ongeveer 75% van de SHM’s heeft een hogere (betere) solvabiliteitsratio.

-

De SHM geeft inzage in haar financiële situatie door de financiële ratio’s op te nemen en te bespreken in de jaarverslagen. Eigen Dak benadrukt dat renovatieprojecten zwaar op de liquiditeiten wegen. De meer-inkomsten die ze genereert door renovatie van woningen zijn onvoldoende in verhouding tot de leningslast van de nieuwe investeringen. De financiële marge die oudere realisaties genereren om nieuwe verlieslatende projecten te ondervangen wordt alsmaar kleiner; vóór renovatie waren dit net de woningen die zorgden voor een opbouw van liquide reserve. Bovendien tonen de lage gemiddelde huurprijzen voor duplexen en eengezinswoningen hoe laag het mediaan equivalent netto-belastbaar samengeteld gezinsinkomen van de huurder is en hoe hoog het aandeel alleenstaande huurders.

-

De visitatiecommissie stelt vast dat de financiële leefbaarheid van Eigen Dak voor verbetering vatbaar is, maar ze benadrukt tevens dat de SHM haar kwetsbare situatie onderkent en desondanks haar projecten voor de komende jaren niet zal terugschroeven; zowel uitvoering van het ERP2020 als realisatie van het BSO in de gemeenten van haar actieterrein blijven de te behalen doelstellingen.


PAGINA 32 VAN 53

Ondanks de inspanningen die de SHM reeds heeft geleverd blijft de financiële toestand nog een lange tijd precair en daarom beveelt de visitatiecommissie ten sterkste aan te blijven inzetten op de verbetering van de financiële leefbaarheid van de SHM. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de SHM haar kosten goed beheerst. Dat blijkt onder meer uit de werkings- en onderhoudskost per woning per jaar, die bij de laagste van de hele sector is en ook uit de gunstige evolutie van de verhouding tussen de kosten voor personeel en die voor nietpersoneel, waaruit de totale werkings- en onderhoudskost is samengesteld. In haar projecten heeft de SHM momenteel de contractwijzigingen onder controle en slaagt ze er steeds beter in het eindbedrag van haar projecten beneden het VMSW-leningsplafond te houden. Het aantal leegstaande panden is in de periode 2009-2013 gehalveerd, en Eigen Dak slaagt erin om de leegstand te beheersen, ondanks de relatief grote omvang, die hoofdzakelijk een gevolg is van dringend noodzakelijke renovatieprojecten. -

De werkings- en onderhoudskosten per woning per jaar bedragen € 1.055 in 2013. Slechts 1 op 10 van alle SHM’s heeft nog lagere gemiddelde jaarlijkse werkings- en onderhoudskosten per woning. In 2009 bedroegen deze kosten bij Eigen Dak € 994. De relatieve stijging met 6% is volledig toe te schrijven aan de toenemende personeelskost bij eenzelfde aantal VTE door de vervanging van 1 technische functie door 2 halftijdse hoger gekwalificeerde functies. Dat het om een beperkte stijging gaat heeft dan weer te maken met de relatieve daling van de onderhoudskost en met de toename van het aantal woningen. De daling van de onderhoudskost heeft is een gevolg van het toenemend uitbesteden van opdrachten, maar wellicht ook van een toename van het aantal nieuwe woningen met 81, waarvan 33 vervangwoningen, met een evident lagere onderhoudskost. Om de naakte kosten te kunnen duiden probeert de visitatiecommissie ze enerzijds te linken aan het aanbod en de kwaliteit van de dienstverlening en anderzijds aan de staat van het patrimonium. Eigen Dak beschikt in 2013 met 9 voltijdse medewerkers over een brede dienstverlening in directie, secretariaat, onthaal, administratie, sociale en technische dienst. Het aantal VTE is sinds 2009 gelijk gebleven, maar er is wel 1 VTE bij de technische dienst vervangen door een 1/2 VTE op de sociale dienst en een 1/2 VTE op het secretariaat. Ondanks eenzelfde aantal VTE en een relatieve daling van het aantal VTE per 1000 woningen neemt het percentage van SHM’s met minder personeel lichtjes toe over de periode 2009-2013.

-

Bij vergelijking van de kosten voor personeel en voor niet-personeel, waaruit de werkings- en onderhoudskost is samengesteld, blijkt dat de niet-personeelskosten dalen van € 383.500 in 2009 naar € 368.000 in 2013, terwijl de personeelskosten toenemen van € 468.300 naar € 557.000. Alhoewel de personeelskost stijgt met bijna 20% is er maar een toename van de totale werkings- en onderhoudskost met een kleine 9%. Per woning bleef de stijging van de werkings- en onderhoudskost over 2009-2013 beperkt tot 6% omwille van de 81 nieuwe huurwoningen (48 bijkomende en 33 vervangwoningen). Het resultaat is een vrij stabiele situatie die aangeeft dat de SHM van de vermindering van onderhoudskosten gebruik gemaakt heeft om haar dienstverlening op peil te houden en door een functieherschikking te verbeteren. De onderhoudskosten zijn lager, onder meer door de verbeterde kwaliteit van woningen door renovatiewerken maar evenzeer door de vervanging van oude woningen. De visitatiecommissie stelt vast dat per woning per jaar de werkings- en onderhoudskost van Eigen Dak bij de laagste van de sector behoort en dat de SHM er niettemin in slaagt kwaliteitsvolle dienstverlening aan te bieden.


PAGINA 33 VAN 53

-

In 2012 bedroegen de contractwijzigingen van nieuwbouwprojecten 2% en in 2013 4%. In 2013 ging het om 1 project met 8 appartementen. De wijzigingen hadden te maken met de uitbreiding van de carport met individuele tuinbergingen en de buitenaanleg; posten die niet in het dossier waren opgenomen. Het eindbedrag komt op 89% van het maximale subsidiabel leningsplafond waardoor de kostennorm zeker niet overschreden werd. Er waren geen renovatieprojecten in 2013. In 2012 zijn er 2 projecten uitgevoerd voor een bedrag van € 2.301.959, waarbij de contractwijzigingen 3% (of € 71.251) uitmaken van het eindbedrag. Op basis van alle projectdossiers over de periode 2009-2013 blijken de contractwijzigingen voor 8 projecten nieuw- en vervangingsbouw samen maar op 0,75% van het totale bestelbedrag te komen. Voor 6 renovatieprojecten is dat iets meer dan 6%. De visitatiecommissie onderschrijft de stelling van SHM dat het bij integrale renovatie vaak moeilijk is om contractwijzigingen te vermijden. De visitatiecommissie verwijst ook naar OD 3.1 prijsbewust bouwen, waar gegevens worden aangereikt die aantonen dat de SHM er in de afgelopen jaren ook in geslaagd is om de kostprijs beneden de subsidiabele prijsplafonds te brengen.

-

In de periode 2009-2013 halveerde Eigen Dak haar totale leegstand van 82 woningen in 2009 naar 41 woningen in 2013. Een structurele leegstand van 37 woningen in 2013 staat voor 4% van het totale patrimonium (20 woningen door renovatiewerken in uitvoering, 6 woningen bij geplande renovatiewerken, 6 woningen wegens gebrekkige uitrusting en nodige renovatie in eigenbeheer, 1 woning bestemd voor verkoop in 2014); 74% van alle SHM’s heeft een lager percentage structurele leegstand. Een frictieleegstand van 4 woningen staat voor 0,5% waarbij nog 18% van alle SHM’s een nog lager percentage kennen. Uit de beschikbare gegevens kan enkel een tendens afgelezen worden. Voor structurele leegstand blijft de positie van Eigen Dak ongeveer gelijk over de jaren 2010-2013; voor de frictieleegstand is die verbeterd. Een adreslijst van alle leegstaande woningen op het einde van elk van de voorbije 5 jaren leert dat het gaat om een 200-tal woningen voor een totaal van 265 jaarregistraties. Dat betekent dat het overgrote deel van de woningen maar 1 keer (in 1 jaar) leegstond (meestal door renovatiewerken in uitvoering en planning) en dat langdurige leegstand over 2 en meer jaren beperkt bleef tot een 30-tal woningen. De SHM wijst op 20 te renoveren woningen in de Leon De Smetlaan, die bij gebrek aan financiële middelen al meer dan een half jaar structureel leegstaan. Ze merkt op dat er een toename is van leegstand omwille van het verwerpen van nalatenschap, waardoor persoonlijke bezittingen (inboedel) van de overledene moeten vrijgegeven worden vooraleer de woning terug kan worden verhuurd.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed Eigen Dak heeft een transparante aanpak om huurdersachterstal te voorkomen en aan te pakken. Tegen domiciliefraude en sociale fraude wordt streng opgetreden eens die kan bewezen worden. Daarbij waakt Eigen Dak er over om binnen het wettelijk kader op te treden. De SHM wijst de kandidaat-huurders vooraf op hun rechten en plichten inzake bewoning en eigendomsvoorwaarden. De visitatiecommissie is van oordeel dat Eigen Dak goede prestaties levert voor deze doelstelling. -

Eigen Dak beschikt sinds eind 2011 over een ‘debiteurenreglement’. Onlangs heeft de SHM na een lang traject een samenwerkingsovereenkomst afgesloten betreffende de inschrijving van kandidaat-huurders en de begeleiding van zittende huurders. Woonplus, de intergemeentelijke samenwerking over wonen en huisvesting tussen de drie gemeenten en OCMW’s heeft het project gecoördineerd; partners waren de drie OCMW’s, het SVK-Laarne-


PAGINA 34 VAN 53

Wetteren-Wichelen en de SHM Eigen Dak. De samenwerkingsovereenkomst is operationeel vanaf 1 januari 2014. Eigen Dak past haar debiteurenreglement en de nieuwe samenwerkingsovereenkomst strikt toe om het ontstaan van huurdersachterstal te voorkomen en de desondanks aanwezige huurdersachterstal aan te pakken. Bovendien hanteert de sociale dienst een ‘aanklampende’ werkwijze door op elke probleemmelding in te gaan met een huisbezoek volgens de mogelijkheid die artikel 10 van het reglement voorziet. In 2013 is bij Eigen Dak de verhouding tussen enerzijds de huurdersachterstal en anderzijds huurinkomsten plus huurlasten 2,42%. -

De bedragen jaarlijkse huurdersachterstal nemen af van € 97.000 in 2009 tot € 76.000 in 2013 en de positie van Eigen Dak verbetert met een lager percentage van 4,05% en 81% van de SHM’s in 2009, naar 2,42% en 58% van alle andere SHM’s in 2013. Omdat de boekhoudkundige verwerking echter niet bij alle SHM’s dezelfde is, terwijl dat toch binnen het wettelijk kader gebeurt, vindt de visitatiecommissie dat een onderlinge vergelijking niet helemaal opgaat. Vandaar dat de visitatiecommissie ook de evolutie van het deel huurachterstal zelf nagaat. De bedragen huurachterstal dalen van € 31.000 in 2009 naar € 21.000 in 2013. Wanneer als onderdeel van de huurachterstal enerzijds de huurachterstal van zittende huurder en anderzijds die van de vertrokken huurder nog eens afzonderlijk worden beschouwd, dan blijkt de huurachterstal van zittende huurders van € 23.000 in 2009 te dalen tot € 12.000 in 2013 of bijna een halvering; voor de vertrokken huurders is er een stijging van € 2.000 in 2009 naar € 4.000 in 2013. De visitatiecommissie stelt vast dat Eigen Dak een sterke prestatie neerzet bij het beheersen en terugdringen van de huurachterstal bij de zittende huurders, dé situatie waar de SHM aantoont dat ze tracht het ontstaan van huurdersachterstal te voorkomen. De relatieve toename van de huurachterstal bij vertrokken huurders kent wellicht meerdere oorzaken en is bovendien nog moeilijker te verhelpen. Het aanpakken van huurdersachterstal bij vertrokken huurders gaat moeizaam, zoals dat bij alle SHM’s het geval is.

-

De SHM tracht op verschillende manieren sociale en domiciliefraude te voorkomen en te bestrijden. Ze doet dat door de kandidaat-huurder op zijn rechten en plichten te wijzen bij de intake, in het intern huurreglement, en in haar brochure ‘Onderhoud en herstelling van de woning: deel 1. Rechten en plichten van SHM en van huurder’. Dat gebeurt evenzeer bij het huisbezoek dat de sociale dienst een 6-tal maanden na het betrekken van de woning brengt aan de nieuwe huurder. Op dat moment wordt de nieuwe huurder ook een aantal vragen gesteld in het kader van de tevredenheidsenquête die systematisch wordt gehouden. Bovendien heeft Eigen Dak sinds juni 2013 een procedure ‘Aanvraag/onrechtmatige inwoning’ en ‘Niet-inwoning’. De eerste betreft de aanpak van een vermeende onrechtmatige inwoning, die kan resulteren in een formele aanvraag tot inwoning, maar ook tot het opzeggen van de huurovereenkomst; de procedure niet-inwoning wordt gebruikt wanneer de SHM zelf vaststelt of klachten van derden ontvangt dat een huurder een woning niet effectief bewoont. De huurder wordt altijd schriftelijk in kennis gesteld van een vermoeden van onrechtmatig inwonen of van niet-inwonen. Concreet ontving Eigen Dak in 2013 13 keer een vermoeden van onrechtmatig inwonen, daarvan zijn na actie van betrokken huurders en van de wijkagent 12 situaties uitgeklaard en is 1 dossier in behandeling bij het parket. In 2014 zijn er tot dusver 15 meldingen, waarvan er nog 2 verder worden onderzocht. In 2013 en 2014 is tot nog toe geen enkele huurovereenkomst door de SHM verbroken op basis van onrechtmatig inwonen. Voor het niet-inwonen heeft Eigen Dak in 2013 4 meldingen ontvangen en in 2014 tot nog toe 5. Aan 1 huurder werd het huurcontract opgezegd, bij 7 huurders kon de zaak uitgeklaard worden en 1 zaak wordt nog onderzocht. De visitatiecommissie is benieuwd naar de ontwikkeling van deze aanpak en kijkt uit naar de resultaten over een langere periode.


PAGINA 35 VAN 53

In verband met sociale en domiciliefraude wijst de SHM er op dat een referentieadres het voorkomen en bestrijden bemoeilijkt omdat uit de gegevens van de KSZ niet expliciet blijkt dat het om een referentieadres gaat en omdat Eigen Dak niet door de gemeenten ingelicht wordt dat iemand met een referentieadres wordt ingeschreven bij een huurder van de SHM. Bij opvraging van gegevens van huurders in de KSZ worden personen die op datzelfde adres ingeschreven zijn met een referentieadres niet vermeld. De opmerking van de SHM illustreert de moeilijkheid om het bewijs te leveren van fraude, ook als er sterke vermoedens bestaan. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De SHM gebruikt het door de VMSW ontwikkeld planningsinstrument. Het bevat niet alleen informatie over de bestaande en geplande nieuwbouw-, vervangingsbouw- en renovatieprojecten maar ook over de personeelskosten en onderhoudskosten. Dit meerjarenplan wordt jaarlijks geactualiseerd en besproken op de raad van bestuur. Eigen Dak werkt ook met een begroting die wordt opgemaakt refererend naar gegevens uit de twee vorige jaren. De SHM maakt financiële analyses van haar projecten om de financiële haalbaarheid van nieuwe projecten te toetsen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie voor deze operationele doelstelling als goed. -

Eigen Dak maakt gebruik van het financiële planningsinstrument dat door de VMSW wordt aangereikt voor de opmaak van een meerjarenplanning met een tijdshorizon van 10 jaar (2014-2023). Deze planning is opgesplitst in een gedeelte historische werking (alle kasstromen in verband met de huidige werking en projecten opgeleverd voor 31 december 2013) en een gedeelte nieuwe projecten, zowel nieuwbouw- en vervangingsbouwprojecten als renovatieprojecten. Voor het deel nieuwe projecten wordt gebruikt gemaakt van apart opgemaakte planningen 2014-2021 voor nieuwbouw en vervangingsbouw, voor renovatie, en voor groot onderhoud.

-

Het bestuur is er zich terdege van bewust dat nieuwe projecten en in het bijzonder de renovatieprojecten zwaar wegen op de financiële slagkracht van de SHM. Het rendement van projecten wordt regelmatig besproken op de bestuursvergaderingen. Voorbeelden zijn de liquiditeitsprognoses van 6 projecten uit 2011-2012 op de bestuursvergadering van maart 2013 en de financiële analyse met NFS2 en FS3 simulaties van 2 projecten op de bestuursvergadering van oktober 2014. De liquide reserves zijn historisch laag. De grote uitdaging bestaat er voor Eigen Dak in dat ze een evenwicht moet zoeken tussen de financiële leefbaarheid en de verwezenlijking van het BSO en het ERP2020 enerzijds en een evenwicht tussen renovatie, vervangingsbouw of verkoop anderzijds. Om bijkomende liquide middelen te verwerven is wat dat laatste betreft in de financiële planning 2014-2023 de verkoop van 1 woning per twee jaar opgenomen van woningen van het oudste deel van het patrimonium. Zoals blijkt uit de in september geactualiseerde meerjarenplanning 2014-2023 zou zelfs met deze verkoop van huurwoningen maar zonder de GSC geen gunstige evolutie van liquiditeit en netto vrije cashflow mogelijk zijn; enkel de GSC voorkomt dat de financiële situatie van Eigen Dak er nog op achteruit gaat, met een structurele verbetering vanaf 2019, wat ook de bedoeling is van deze correctie. Sinds kort werkt Eigen Dak ook met een begroting. Daarin houdt de SHM ook rekening met een raming van te ontvangen GSC om ze sluitend te maken. De SHM blijkt ook een goed inzicht te hebben om op basis van met 2% opgetrokken en afgeronde gemiddelde uitgaven over de jaren 2012 en 2013 een goed hanteerbare begroting te kunnen opmaken.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM4340 EIGEN DAK

PAGINA 36 VAN 53

De activiteiten van Eigen Dak hebben tot nu toe enkel betrekking op de verhuring van sociale woningen. Ze heeft niet de intentie om zelf sociale koopwoningen of sociale kavels te gaan realiseren, zoals ze vroeger wel eens gedaan heeft. Daarvoor werkt de SHM samen met de Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij Arrondissement Dendermonde. Ook met het SVK LaarneWetteren-Wichelen, met de Intercommunale Dender, Durme en Schelde en de drie gemeenten (en hun OCMW’s) werkt de SHM nauw samen om een integrale sociale woonservice te kunnen aanbieden. -

De gemeenten voeren de regie over het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt in belangrijke mate bij het halfjaarlijks lokaal woonoverleg in de 3 gemeenten Laarne, Wetteren en Wichelen, het actieterrein van Eigen Dak. Dit is noodzakelijk, immers, zonder bespreking op en advies van het lokaal woonoverleg kan een SHM geen projectfinanciering krijgen van de Vlaamse overheid. Momenteel staat in de 3 gemeenten het lokaal toewijzingsreglement voor senioren bovenaan de agenda (zie ook bij deel 3: Beschrijving). Partners in het overleg zijn de gemeenten, de OCMW’s , WonenVlaanderen, de SHM Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij arrondissement Dendermonde (SBK), die sociale koopwoningen en kavels aanbiedt, het Sociaal Verhuurkantoor LaarneWetteren-Wichelen (SVK-LWW) en de intercommunale Dender-Durme-Schelde. In het kader van de huursubsidie moeten de huurders van het SVK zich ook inschrijven bij Eigen Dak. Het feit dat de directeur van de SHM ook bestuurslid is van het SVK verzekert de goede samenwerking Er staat een gemengd project op stapel in samenwerking met SBK Dendermonde voor de ontwikkeling van een WUG in Laarne. De goede verstandhouding met de SBK, het SVK en de Intercommunale Dender, Durme en Schelde (afgekort D.D.S.) maken dat Eigen Dak geen intentie heeft om haar activiteiten naar sociale koopwoningen, sociale kavels, sociale kredietverlening, noch naar bescheiden koop- of huurwoningen uit te breiden. Evenmin is momenteel bij de SHM de piste van een fusie aan de orde, alhoewel de directie daar niet weigerachtig tegenover staat, vooral inzake kennisdeling. Voor de raad van bestuur is een fusie geen prioriteit, die wordt wel gezien in het uitbouwen van het sociaal beleid. Hij is van mening dat het actieterrein van de 3 gemeenten, met de zeer goede onderlinge contacten alle mogelijkheden biedt om naar een ‘echte’ woonmaatschappij te evolueren.

-

Eigen dak consulteert rechtstreeks de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaren voor ze haar projectvoorstellen op het lokaal woonoverleg presenteert. Ze zorgt er altijd voor een vertegenwoordiger van de gemeente te betrekken bij haar ontwerpwedstrijden. In de goede contacten met de agenten van de politiezone Wetteren-Laarne-Wichelen komt eveneens de nauwe samenwerking met de gemeenten tot uiting. Er wordt regelmatig beroep gedaan op de wijkagenten en de sociale cel van de politie in het kader van sociale fraude, domiciliefraude en leefbaarheid.

-

Naast het lokaal woonoverleg per gemeente is er sinds 2009 het jaarlijks overleg in het kader van de intergemeentelijke samenwerking in Woonplus. Gecoördineerd door Woonplus is de samenwerkingsovereenkomst tussen de OCMW’s en de lokale huisvesters tot stand gekomen (zie hoger OD 5.3). De afspraken onderstrepen de ambitie van de partners om de zorg voor woonzekerheid van huurders en voor de leefbaarheid in en rond de sociale huurwoningen.

-

In een breder verband neemt Eigen Dak deel aan maandelijkse informele gesprekken met 9 kleinere Oost-Vlaamse SHM’s. De collectieve opdracht voor een evaluatie van hun systeem van interne controle is daarvan een resultaat.


PAGINA 37 VAN 53

-

Eigen Dak werkt op verschillende manieren samen met welzijnsorganisaties. Met het CAWOost-Vlaanderen is er een overeenkomst over preventieve woonbegeleiding. Met het OCMWWetteren over dakloze gezinnen met kinderen. Met de vzw MPI Sint-Lodewijk wordt het project ‘De Binder’ uitgevoerd met 24 kamers voor volwassenen met een motorische beperking en 20 sociale huurappartementen, waarvan er 4 aangepast voor de doelgroep.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van oordeel dat het systeem van interne controle waarover Eigen Dak beschikt nog onvolkomenheden vertoont en acht de prestaties voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar. De onvolkomenheden situeren zich hoofdzakelijk op het vlak van visievorming en uitwerking van een strategie. Noodzakelijke bouwstenen als daar zijn statistische gegevens, analyses, procedures en rapporteringen zijn intussen wel beschikbaar. -

De SHM beschikt op vandaag niet over beleidsdocumenten waarin ze haar visie op het behoud van haar organisatie en de uitbouw van haar activiteiten uiteenzet, noch over een strategie gericht op de beschikbaarheid, de kwaliteit en de betaalbaarheid van woningen, haar sociaal beleid, financiële leefbaarheid, interne werking en klantvriendelijkheid. De visitatiecommissie beveelt Eigen Dak aan om de gekende problemen preciezer te formuleren en ze om te zetten naar concrete en meetbare uitdagingen met een lang termijnperspectief, om het risico te vermijden dat enkel aan korte termijnoplossingen wordt gewerkt. Daartoe is het wenselijk om eerst en vooral de situatie van de organisatie te onderzoeken aan de hand van bijvoorbeeld een SWOT-analyse waarbij in de eerste plaats alle interne medewerkers (bestuur en personeel) worden betrokken. Om ervoor te zorgen dat de geformuleerde doelstellingen ook aansluiting vinden bij het doelpubliek kan de SHM ook huurders betrekken bij dit proces.. Daarna kan wellicht een missie, visie en strategie worden geformuleerd die uiteindelijk moet worden bekrachtigd door de raad van bestuur.

-

Tijdens de visitatiegesprekken bleek al snel dat Eigen Dak goed weet dat de negatieve winstmarge voor de gewone bedrijfsuitoefening in 2009 en 2010 en de historisch lage liquiditeit in de periode 2009-2013 voornamelijk veroorzaakt worden door beslissingen van de SHM om projecten met bestelbedragen boven de toegestane leningsbedragen bijkomend te financieren met eigen middelen en marktconforme VMSW-leningen (zie OD 3.1 prijsbewust bouwen). Het besluit om dit te doen werd ingegeven door de dwingende nood aan renovatie van het verouderde patrimonium (ERP2020) in combinatie met de toenemende druk op het realiseren van nieuwe woningen (BSO).

-

Om de bedenkelijke financiële situatie te verbeteren overweegt de SHM volgende ingrepen: - het prioriteren van de inzet van gronden met een grote financiële leninglast, om deze leninglast zo snel mogelijk te zien verminderen; - bij de gemeenten bepleiten om het recht van opstal aan te wenden om gronden te verwerven en/of zelfs de gemeenten te vragen voor de SHM gronden aan te kopen aan een vooraf overeengekomen maximum m²-prijs; - het spreiden van de verschillende projectontwikkelingen in een retroplanning die vertrekt van de deadlines voor het BSO en het ERP2020; - bij de gemeenten bepleiten om de overdracht van gronden aan de SHM zolang mogelijk uit te stellen om de termijn van prefinanciering (die vooral op de liquiditeitssituatie weegt) zoveel mogelijk te beperken; - de projectomvang op minimaal 6 wooneenheden te stellen om de kostprijs per woning te drukken, en/of kleinere projecten te bundelen tot deze minimale omvang;


PAGINA 38 VAN 53

-

-

omwille van de hoge projectkost niet in te gaan op vragen van de gemeenten om waardevolle gebouwen te behouden door ze te herbestemmen voor sociale huurwoningen, verwijzend naar het moeilijke project Oud Rustoord in Laarne; het om de 1 à 2 jaar verkopen van een oudere woning van het patrimonium;

-

De visitatiecommissie meent echter dat het remediëren aan de financiële situatie doelgericht dient te gebeuren en dat niet alleen een kleine grondreserve, een oud patrimonium, een hoge leningslast en lage huurprijzen daarbij grote aandacht moeten krijgen. De visitatiecommissie stelt vast dat het aandeel alleenstaande huurders nergens in Vlaanderen hoger is dan bij Eigen Dak, dat ook het aandeel huurders ouder dan 65 hoog is, dat er sprake is van een ernstige onderbezetting van vele woningen, soms van een te langdurige leegstand van eenzelfde woning, … . Dat bijgevolg deze en wellicht nog andere observaties mee richting moeten geven aan de beslissingen die te nemen zijn voor de lange termijn. En dat niet alleen in functie van het realiseren van de geformuleerde doelstellingen in enge zin, zoals het verkopen van patrimonium louter omwille van het verbeteren van de financiële situatie op korte termijn zonder plan om deze vermindering van het aanbod op te vangen, maar evenzeer in functie van het optimaliseren en transformeren van de werking van de organisatie zelf in functie van hoger genoemde ingrepen.

-

Op dat laatste vlak beschikt Eigen Dak al over een 30-tal procedures, reglementen en codes die regelmatig worden geactualiseerd. Bij wijze van voorbeeld is er een procedure onderhoud en herstelling in de vorm van flow-chart, die wordt vervolledigd met een organogram met de aannemers die instaan voor verschillende opdrachten op diverse plaatsen; er is de procedure woonstcontrole om de staat van de woning na te gaan; de overlastprocedure met definitie, door wie en hoe wordt gemeld en het procedureverloop in 5 stappen. In de deontologische code voor personeelsleden is een aantal gedragsregels opgenomen rond kernbegrippen als loyauteit, correctheid, respect, klantvriendelijkheid, objectiviteit en spreekrecht/plicht. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens 2 medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, wordt gewaarborgd. Dit geldt onder meer voor de kasprocedure en voor de procedure interne controle betalingsverkeer. Uit het gesprek met de medewerkers bleek dat ze volgens het principe zijn voorgeschreven en worden uitgevoerd. Elke medewerker beschikt over een functiebeschrijving die hoort bij de onderwerpen voor het jaarlijkse evaluatiegesprek. In 2014 zijn voor het eerst met iedereen evaluatiegesprekken gevoerd. Functioneringsgesprekken hebben nog niet plaatsgehad.

-

De visitatiecommissie suggereert Eigen Dak om het grote aantal procedures onder te verdelen naar ‘interne’ en ‘externe’ procedures. De laatstgenoemde zijn belangrijk voor huurders, maar ook voor vele andere organisaties buiten de SHM. De ‘externe’ procedures kunnen bijdragen tot een goede communicatie. Dat is onder meer het geval met de procedures overlast, nietinwoning, onrechtmatige inwoning, woonstcontrole, waarvan alleen al het weten dat ze bestaan en kunnen gebruikt worden zoals ze beschreven zijn, bewoners doet beseffen welke risico’s het negeren van afspraken daarover met zich kan meebrengen, en doet begrijpen dat de SHM over een aanpak beschikt om met dergelijke problemen om te gaan.

-

Een brede informatiestroom bereikt maandelijks via het directiecomité een week voor de vergadering de raad van bestuur via e-mail. De bestuursleden waar de visitatiecommissie mee sprak bevestigen dat ze uitgebreid worden ingelicht voor de vergaderingen.

-

De visitatiecommissie apprecieert het uitschrijven van een gezamenlijke opdracht door 10 SHM’s uit de regio om de interne controle door te lichten bij elk van de initiatiefnemers. Op het moment van de visitatie was de opdracht nog niet afgerond. Meer bepaald gaat het om


PAGINA 39 VAN 53

het onderzoeken van de adequaatheid en de effectieve toepassing van het systeem van interne controle in de dagelijkse praktijk.


PAGINA 40 VAN 53

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De bereidheid bij Eigen Dak tot verbetering en verandering van haar interne werking blijkt onder meer uit de goed uitgebouwde organisatie die voldoende flexibel is om zich aan nieuwe omstandigheden aan te passen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Eigen Dak voor deze doelstelling als goed. -

Eigen Dak heeft oog voor de veranderende omstandigheden. Dat blijkt uit de recente aanpassing van haar personeelsbezetting, waarbij het aantal VTE gelijk bleef. Vooreerst kon het aantal werklieden van drie naar twee worden teruggebracht door beroep te doen op gespecialiseerde externe aannemers, die weliswaar duurder zijn, maar volgens de SHM hun specifieke opdrachten efficiënter kunnen uitvoeren. Voordeel is dat beide werklieden van Eigen Dak meer tijd kunnen besteden aan hun kerntaken die vooral gericht zijn op kleinere onderhouds- en herstelwerkzaamheden, en op de wekelijkse rondes in de verschillende complexen. De vermindering van het aantal werklieden maakte een uitbreiding van het personeelsbestand mogelijk met een halftijds technisch administratieve medewerker, die het secretariaat van de raad van bestuur waarneemt, plaatsbeschrijvingen opmaakt en de woningcontroles uitvoert. Bovendien zag Eigen Dak kans om de capaciteit van de sociale dienst van een halftijdse naar een voltijdse betrekking op te trekken. De SHM beschikt over een vrij jonge ploeg medewerkers waarvan er twee 9 jaar en twee 6 jaar en twee nog recenter bij de organisatie werken. Een medewerkster en de directeur werken al langer voor Eigen Dak, maar de directeur is pas in 2009 aangesteld in deze functie. Gezien de beperkte omvang van de werkorganisatie staan directie en leidinggevenden in zeer nauw contact met alle andere medewerkers. Er wordt voortdurend informeel gecommuniceerd over ieders functioneren binnen de organisatie.

-

Alle medewerkers kunnen relevante opleidingen volgen voor onder meer softwarepakketten, infosessies HRM, studiedagen VMSW en VVH. Voorbeelden zijn opleidingen in functie van grotere plandeskundigheid; werken met Sociopack; het opmaken van raamovereenkomsten in het kader van de wet op overheidsopdrachten; het eenheidsstatuut voor werknemers.

-

Sinds 2010 worden 5 bewoners-vrijwilligers ingeschakeld om toezicht te houden op de gebouwen en de omgeving van 3 grotere wooncomplexen in Wetteren (105, 72 en 27 appartementen) om de controle en het veiligheidsgevoel te versterken. Na 3 jaar provinciale subsidiering zet Eigen Dak deze aanpak zelfstandig voort. De vrijwilligers zijn verzekerd en worden begeleid door de SHM, er zijn overleg- en informatiemomenten voorzien.

-

Sinds 2007 beschikt Eigen Dak over een klachtenprocedure die nog in 2014 opnieuw is aangepast. Op de website zijn de principes van de schriftelijke en de mondelinge klacht bondig geschetst en is een blanco klachtenformulier opgenomen. Jaarverslag 2013 geeft in bijlage de vragenlijst klachtenmanagement van de Vlaamse ombudsdienst met cijfergegevens, klachtenbeeld en concrete realisaties en voorstellen naar aanleiding van klachten.

-

De SHM toont veranderingsbereidheid bij haar deelname aan de collectieve opdracht van de tien kleinere Oost-Vlaamse SHM’s om haar systeem van interne controle te laten evalueren met het oog op een optimalisatie. Die bereidheid komt evenzeer tot uiting bij de organisatie van de tevredenheidsenquête bij nieuwe huurders.

-

In de gesprekken met woonactoren en met medewerkers wordt de grote evolutie opgemerkt die de SHM sinds een 5-tal jaar heeft doorgemaakt. De organisatie is vooral veel


PAGINA 41 VAN 53

professioneler geworden, de communicatie is verbeterd en er is veel meer openheid. Volgens de woonactoren blijft er echter nog steeds veel marge voor verbetering: op het vlak van communicatie bij tegenstrijdige informatie op het spreekuur en bij het loket, in het ondersteunen van de individuele ‘zwakke’ huurder, en met het verhogen van de intensiteit van samenwerken. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De financiële leefbaarheid van de huisvestingsmaatschappij is voor verbetering vatbaar. Eigen Dak heeft grote aandacht voor het beheersen van de kosten van haar werkorganisatie, maar de resultaten van de financiële ratio’s tonen aan dat op diverse punten verbetering vereist is. Door een herschikking is de personeelskost toegenomen, maar dit komt de dienstverlening ten goede, en aan de andere kant zijn de onderhoudskosten gedaald. Bouwprocessen worden streng bewaakt en leegstand is onder controle. Eigen Dak pakt het beperken en voorkomen van huurdersachterstal en van sociale fraude en domiciliefraude professioneel aan met een aantal procedures en met doorgedreven samenwerking met alle betrokken organisaties in het actieterrein. De resultaten over de periode 2009-2013 geven blijk van een efficiënte en effectieve werking. Eigen Dak maakt gebruik van de financiële planningsmethodiek van de VMSW. Ze actualiseert die op jaarbasis met de introductie van nieuwe projecten, zowel in nieuwbouw en in vervangingsbouw als in renovatie, en integratie van groot onderhoud en herstel. Er worden aparte projectanalyses gemaakt om de haalbaarheid van nieuwe projecten in te schatten. Op die manier kan de SHM haar financiële leefbaarheid monitoren en simuleren. De SHM evolueert naar een echte woonmaatschappij. Ze verstevigt de inbedding van haar werking in het actieterrein door formele en informele samenwerking met woon- en welzijnsactoren. Actieve deelname aan het lokaal en het intergemeentelijk woonoverleg, overeenkomsten met het MPI, het CAW, de OCMW’s en het SVK, gezamenlijk optreden met de wijkagenten zijn even zovele tekens van deze evolutie. De visitatiecommissie vindt dat aan de basisvoorwaarden voor de interne controle in enge zin wordt voldaan. Eigen Dak beschikt over heel wat procedures die voldoende gedetailleerd uitgeschreven zijn en die nauwgezet worden opgevolgd. De SHM beschikt bovendien over de nodige functiebeschrijvingen, analyses en netwerken maar ontbeert nog een heldere formulering van visie en strategie om de beslissingen te kunnen nemen waarmee ook op lange termijn de toekomst van de organisatie kan worden verzekerd. Bereidheid tot verandering en verbetering spreekt uit de dynamiek bij de vernieuwing van de organisatie en van het team, uit de externe opdracht om de interne werking te evalueren en uit de tevredenheidsenquête bij nieuwe huurders. Woonactoren merken dat de communicatie door de SHM is verbeterd, dat er sinds enkele jaren meer openheid is, maar dat er nog steeds een marge blijft om nog verder te gaan.


PAGINA 42 VAN 53

4.6

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: Goed

Tijdens de gesprekken met actoren en huurders evalueren zij de klantvriendelijkheid van de SHM als goed. De loketten zijn op vier verschillende momenten in de week open. De SHM informeert de (kandidaat-)huurders met een aantal brochures en via de website. Omwille van deze verschillende elementen beoordeelt de visitatiecommissie deze OD 6.1 als Goed. Tegelijk wijzen we de maatschappij er toch op dat de gebrekkige onthaalfaciliteiten de dienstverlening toch bemoeilijken. -

De loketten zijn open op maandag, woensdag en vrijdag voormiddag van 9u tot 11u30 en op dinsdagavond van 17u tot 18u. De kantoren zijn gelegen in het centrum van Wetteren en worden door de meeste huurders als vrij vlot bereikbaar beoordeeld. Buiten de kantooruren kunnen de huurders voor dringende gevallen via het gewoon nummer de wachtdienst van de SHM contacteren door middel van een keuzemenu. De maatschappij communiceert dit ook jaarlijks naar de huurders toe in het schrijven met de huurprijsberekening en dit staat ook op de website. Zoals reeds aangegeven in OD 4.4 moeten de loketfuncties wel verbeterd worden om een kwalitatieve dienstverlening mogelijk te maken. Op dit moment zijn de onthaalfaciliteiten onvoldoende om een kwalitatieve dienstverlening aan het loket mogelijk te maken. We begrijpen dat dit een investering zal betekenen en gezien de precaire financiële situatie geen evidentie is, maar toch bevelen we de SHM aan om hier werk van te maken. De huidige loketten bieden geen privacy omdat wachtruimte en loketruimte in elkaar overlopen, dit is in het bijzonder het geval op de zitdag van de voorzitter. De capaciteit is met één loket bovendien bijzonder beperkt en de inrichting laat niet toe om gezamenlijk documenten door te nemen. Dit wordt ten dele opgevangen door voor zaken die meer tijd en uitleg vergen, een afspraak te maken, die dan doorgaat in het kantoor van de voorzitter.

-

De telefonische bereikbaarheid blijkt goed te zijn. Ook gaven meerdere huurders aan dat de opvolging bij aanhoudende problemen (onderhoud en herstellingen of overlast) sneller kan. De maatschappij geeft aan dat dit niet duidt op inactiviteit van de SHM, maar veeleer op structurele problemen waarvoor een directe oplossing niet meteen voorhanden is. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen - aan de hand van de getuigenissen van andere actoren - dat dit voor de problemen in de Wegvoeringsstraat inderdaad het geval was. Toch suggereert de visitatiecommissie de SHM om in de communicatie met de bewoners hier nog meer aandacht aan te besteden en een eventuele opvolging in de communicatie te organiseren.

-

Elke week houdt de voorzitter op dinsdagavond spreekuur op zijn bureel in de gebouwen van de SHM. Verschillende gemeentelijke actoren en de OCMW’s gaven evenwel aan dat de informatie tijdens de zitdag soms iets te rooskleurig is en er hierdoor weleens foute verwachtingen worden geschapen. De visitatiecommissie suggereert dit met de partners van de intergemeentelijke samenwerking te bespreken.

-

De kandidaat-huurders worden geïnformeerd met een aantal brochures en via de website. Nieuwe projecten worden ook zo snel mogelijk op het inschrijvingsformulier vermeld. In de


PAGINA 43 VAN 53

praktijk gebeurt dit vanaf 1 januari van het jaar volgend op de goedkeuring van het voorontwerp door de VMSW. De website is eenvoudig maar bevat wel veel informatie en ook de meest documenten kunnen gedownload worden zoals het intern huurreglement en de onderhoudsbrochure. -

Ook de klachtenprocedure staat uitgelegd op de website en het klachtenformulier is downloadbaar via een eenvoudige link.

-

De SHM beschikt ook over brochures betreffende Onderhoud en Herstellingen, huurachterstal, CO-intoxicatie en renovatiewerken. Jaarlijks wordt bovendien ook een schrijven met informatie gericht aan de bewoners van de grote appartementsgebouwen waarin de afspraken rond afval en andere aspecten nog eens op een rijtje gezet worden.

-

Bij de renovatiewerken wordt steeds een infovergadering georganiseerd. Dit wordt zowel door bewoners als maatschappij als bijzonder waardevol geëvalueerd.

-

Bij een actualisatie wordt de wettelijke procedure uit het KSH gevolgd. Een eerste brief wordt verstuurd en na een maand volgt een herinneringsbrief. Naar aanleiding van de samenwerkingsovereenkomst tussen de lokale OCMW’s en de SHM worden een aantal elementen toegevoegd: Eigen Dak brengt de OCMW’s op de hoogte van de actualisatie en na de eerste aanmaning krijgen de OCMW’s inzage in de lijst van OCMW-cliënten of zij die aangaven dat het OCMW inzage kon verkrijgen.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om versneld werk te maken van de onthaalfaciliteiten aan het loket. Op dit moment zijn deze onvoldoende. Het betreft hier zowel een aanpak van de capaciteit, een verbetering van het comfort van diegene die op dat moment ontvangen wordt aan het loket, alsook voor zij die moeten wachten en het garanderen van meer privacy. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De meeste actoren en beleidsverantwoordelijken evalueren de contacten en informatiedeling van de SHM als goed en deze blijken veel beter te lopen dan enkele jaren geleden. De SHM heeft op dit vlak volgens hen duidelijk een goede weg afgelegd. De SHM heeft bovendien zijn samenwerking recent sterk verankerd via een uitgebreid samenwerkingsakkoord met woonplus, het SVK en de drie OCMW’s. Omwille van deze positieve beoordeling en het feit dat hier een merkbare vooruitgang is geboekt, geeft de visitatiecommissie voor deze operationele doelstelling een goede beoordeling. -

Eigen Dak is de enige sociale huurmaatschappij actief in de 3 gemeenten van het actieterrein, die allen nog een BSO moeten behalen. Het lokaal woonoverleg focust dan ook vooral op het invullen en realiseren van projecten. Het afgelopen jaar was er 4 maal lokaal woonoverleg met de gemeente Wetteren, 2 maal met de gemeente Wichelen en 1 maal met de gemeente Laarne. Op dit woonoverleg zijn telkens de voorzitter en de directeur aanwezig. Binnen de lokale woonoverlegmomenten wordt de SHM ervaren als een betrouwbare en open gesprekspartner, de verschillende burgemeesters geven aan dat zij aan het SHM een betrouwbare partner hebben.

-

De samenwerking met het OCMW verloopt vlot. Het driemaandelijks overleg en de samenwerkingsovereenkomsten inzake leefbaarheidsproblemen hebben hun meerwaarde, alsook de afspraken over de begeleiding van (kandidaat-) huurders en de voorrang voor


PAGINA 44 VAN 53

dakloze gezinnen met minimaal 2 kinderen in Wetteren worden sterk positief geëvalueerd door alle partijen. -

Ook het SVK Laarne-Wetteren-Wichelen is betrokken bij deze samenwerkingsovereenkomst. SVK-klanten moeten zich verplicht inschrijven bij de SHM van hun domicilie-gemeente. Eigen Dak en het SVK werken hiervoor samen. Door het SVK werd reeds een lijst met namen van huurders aan de maatschappij bezorgd zodat kan afgepunt worden of deze personen wel degelijk bij de maatschappij zijn ingeschreven als kandidaat-huurder. De visitatiecommissie suggereert om te onderzoeken hoe het SVK ook kandidaten zelf kan inschrijven.

-

Eigen Dak publiceert haar jaarverslagen op haar website. Het jaarverslag maakt melding van relevante statistische gegevens, de belangrijkste beheersaspecten, de stand van zaken van projecten en de financiële ratio’s. De jaarverslagen zijn consulteerbaar op de website.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: Goed

De SHM meet sinds september 2014 op compacte wijze de klantentevredenheid van haar nieuwe huurders. Hierin wordt geïnformeerd naar het verloop van de toewijzing, de staat van de woning, de huurprijs, klantvriendelijkheid, … Voortaan ontvangen alle huurders 6 maanden na de aanvangsdatum van het huurcontract een tevredenheidsenquête. Deze vragenlijsten zullen telkens door de maatschappelijk werker bij de huurders thuis worden opgehaald. Dit huisbezoek moet de maatschappij in staat stellen om problemen met de leef- en woonkwaliteit vroegtijdig te detecteren. Op het moment van visitatie zijn er 29 ingevulde enquêtes, hierbij bleek de methodiek met ophaling niet altijd efficiënt en heeft men minder huisbezoeken kunnen uitvoeren dan verhoopt. In de toekomst wenst de SHM ook een enquête te organiseren voor zittende huurders per wijk. Men geeft aan dat de nadruk gelegd zal worden op de staat van de woning/wijk, onderhoud en herstellingen en leefbaarheid. Er wordt nog onderzocht hoe men dit zal organiseren. De visitatiecommissie beoordeelt deze tevredenheidsmeting als een positieve aanzet, maar ziet veel mogelijkheden om dit initiatief te verbeteren. Ze suggereert om zowel de inhoud als de methodiek grondig te evalueren. Zo wordt de enquête bij de zittende huurders en bij de nieuwe huurders best maximaal op elkaar afgestemd, en kunnen huurders die reeds een half jaar in de buurt wonen ook een inschatting maken van de leefbaarheid en leefbaarheidsproblemen. De visitatiecommissie vindt het initiatief van de SHM wel bijzonder en waardevol, vooral door de combinatie van een huisbezoek met een tevredenheidsenquête. Het initiatief is evenwel bijzonder pril. Daarom suggereert de visitatiecommissie om dit bijzonder nauwlettend op te volgen en daarbij bijzondere aandacht te hebben voor de volgende elementen: Responsverhogend te werken door voldoende contactname op voorhand; Nauwlettend de anonimiteit opvolgen: je zal in deze methode de huurders op het hart moeten drukken dat niets uit de enquête doorstroomt naar de directie; De tevredenheid over de eigen werking ook op tenemen.


PAGINA 45 VAN 53

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Eindoordeel: Goed De meeste actoren en beleidsverantwoordelijken evalueren de contacten en informatiedeling van de SHM als goed en deze blijken veel beter te lopen dan enkele jaren geleden. De SHM heeft op dit vlak volgens hen duidelijk een weg afgelegd. Tijdens de gesprekken met huurders werd ook de klantvriendelijkheid door hen goed geëvalueerd. We zien wel dat de huidige onthaalfaciliteiten eigenlijk ontoereikend zijn. Verder is de SHM recent ook gestart met een tevredenheidsmeting die ook een aantal elementen van leefbaarheid en woonondersteuning opneemt. Dit vindt de visitatiecommissie een bijzonder positief initiatief, vooral de combinatie van een huisbezoek met een tevredenheidsenquête is bijzonder waardevol.


PAGINA 46 VAN 53

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM 1. Breng sneller de renovatienoden en hun bijkomende kostenplaatje in beeld. Dit zal onzekerheden voor de toekomst vermijden. (OD 2.1) 2. Werk de visie uit de nota inzake milieu en duurzaamheid verder uit. steunende op de twee basisprincipes: het voorkomen van onnodig gebruik van schaarse ruimte, grondstoffen en energie en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. (OD 2.2) 3. Werk een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid uit. Dit komt niet alleen de leefbaarheid binnen het patrimonium ten goede, maar zorgt ook voor een wederzijds leerproces die de werking van de maatschappij ten goede zal komen. Daarvoor raadt de visitatiecommissie aan om eerst een duidelijke visie te ontwikkelen en om de huurders en het personeel te betrekken bij het opzetten van de strategie en acties om die visie vorm te geven. (OD 4.3) 4. Ondanks de inspanningen die de SHM reeds heeft geleverd blijft de financiële toestand nog een lange tijd precair en daarom beveelt de visitatiecommissie ten sterkste aan te blijven inzetten op de verbetering van de financiële leefbaarheid van de SHM. (OD 5.1) 5. Formuleer de gekende problemen en vertaal ze naar uitdagingen. Koppel daar doelstellingen aan met een lange termijnperspectief. Onderzoek daartoe eerst en vooral de situatie van de organisatie aan de hand van bijvoorbeeld een SWOT-analyse die door alle betrokkenen – medewerkers en bestuursleden - samen wordt gemaakt. Daarna kan een missie, visie en strategie worden geformuleerd die de raad van bestuur kan bekrachtigen. Zo creëert de organisatie een eigen kader om beslissingen te nemen over concrete operationele doelstellingen en acties voor uitvoering op korte termijn. (OD 5.6) 6. Maak versneld werk van de onthaalfaciliteiten aan het loket. Op dit moment zijn deze onvoldoende. Het betreft hier zowel een aanpak van de capaciteit, een verbetering van het comfort van diegene die op dat moment ontvangen wordt aan het loket, alsook voor zij die moeten wachten en het garanderen van meer privacy. (OD 6.1)


PAGINA 47 VAN 53

5.2 Aanbevelingen voor door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De SHM staat voor twee belangrijke uitdagingen die duidelijk met elkaar in relatie staan. Enerzijds moet er een financiële waakzaamheid blijven om uit de moeilijke financiële situatie te raken, anderzijds is er nog een sterke inhaalbeweging te maken op het vlak van het verbeteren van de kwaliteit van het woningpatrimonium. De beide aspecten werken elkaar uiteraard negatief in de hand. Daarnaast dient de maatschappij ook nog van start te gaan met het stimuleren en ondersteunen van bewonersparticipatie. Behalve dit laatste punt zien we dat de huidige directie en het team van Eigen Dak de laatste jaren een duidelijke toegenomen alertheid en verbetering in de werking van de SHM hebben doorgevoerd. De visitatiecommissie heeft er voldoende vertrouwen in dat de maatschappij de uitdagingen en verbeterpunten zelfstandig zal oppakken.

5.3

Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid

Op basis van de prestatiebeoordeling voor de SHM heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk ‘als goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.


PAGINA 48 VAN 53

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Etienne Backx, voorzitter, particulier - Albert Baeyens, vertegenwoordiger van de gemeente Wichelen - Annemie Smet, particulier - Romain Poppe, vertegenwoordiger van de gemeente Wetteren - Raf Bossaer, vertegenwoordiger van de gemeente Wetteren - Franky Van Poucke, directeur

Medewerkers SHM - Ann De Meyer, boekhouder - Iris De Bock, diensthoofd technische dienst - Annelies Notte, administratief bediende - Filip De Vuyst, administratief technische bediende - Monica Braeckman, Huurdersadministratie-onroerende transacties - Nele De Coster, Maatschappelijk Werker - Kandidatenadministratie-Huurachterstallen - Jan Verstraeten, technisch medewerker Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Frans Coppens, gemeentesecretaris Wichelen - Veerle Scherre, Diensthoofd TD Wichelen - Els Jacobs, Dienst wonen en welzijn Laarne - Ann-Sophie Decloedt, Diensthoofd Lokale Economie en Wonen Wetteren - Kris Verwaeren, intercommunale DDS Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Astrid De Ridde, OCMW Wichelen - Katrien Heirman, OCMW Laarne - Steve Van Assche, OCMW Wetteren - Christel De Rechte, CAW Oost-Vlaanderen - Lucia De Dycker, Permanent Welzijnsoverleg

Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 22 huurders uit verschillende wijken De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Alain Pardaen - burgemeester Wetteren - Kenneth Taylor, burgemeester Wichelen - Christop VandeWiele, OCMW-voorzitter Wichelen - Gert Schelstraete, Gemeenteraadslid Laarne


PAGINA 49 VAN 53

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …).

Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaalwoonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding


PAGINA 50 VAN 53

wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst.

- prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen


PAGINA 51 VAN 53

worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-

huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het Epeil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 52 VAN 53

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van de Eigen Dak, Wetteren

Datum reactie SHM: 26 maart 2015


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de Eigen Dak, Wetteren

Datum beslissing minister: 9 juni 2015


Visitatierapport Eigen Dak, Wetteren

Recommend Documents